Toewerken naar een betere morgen

       

           

 

 



2   

Toewerken naar een betere morgen  

Een haalbaarheidsonderzoek naar het huisvesten van de  middeninkomensgroep met betaalbare woningen  middels woningcorporaties                   

                        Student: (Sunny) Kai Pang Lam  Studentnummer: 1193465  Adres: Van Maanenkade 162, 2516 LN, ’s Gravenhage  Telefoonnummer: +31‐625552888  E‐mail adres: [email protected]    Afstudeerlaboratorium: RE&H Housing Policy, Management and Sustainability  Datum: 23‐10‐2012   1e Mentor: Andre Mulder (Housing Systems, TU Delft)  2e Mentor: Fred Hobma (Law, TU Delft)  Gecommitteerde: Arie Romein (OTB, TU Delft)  Stage begeleidster: Mariska Reudink (Atrivé)  Stage begeleidster: Mieke Hanenmaaijer (Atrivé)  3   

 



 



4   

Voorwoord   Dit document is de afstudeerscriptie voor de masteropleiding Real Estate & Housing aan de  faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Dit document is de rapportage  van het afstudeeronderzoek dat in het kader van het afstudeerlaboratorium: Housing policy,  management and sustainability is uitgevoerd ter afsluiting van mijn studie aan de Technische  Universiteit Delft.     De Nederlandse sociale huurwoningen waren altijd toegankelijk voor iedereen geweest en  hadden niet de stigmatisatie als huizen voor de armen. Maar met de Europese interventie is  de sociale huursector genoodzaakt te veranderen. Een van de veranderingen is de  inkomensafhankelijke toewijzing die de toegang van sociale huurwoningen beperkt tot de  minder bedeelden in onze samenleving. Het gevolg van de inkomensafhankelijke toewijzing  is een mogelijke stigmatisatie van de sociale huursector in Nederland.   Een ander mogelijk gevolg is een huisvestingsprobleem voor degenen die zijn uitgesloten  van de sociale huursector. Huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens zijn min  of meer geforceerd om in een duurdere woning te wonen, terwijl sommigen van hen niet  heel veel meer verdienen dan de huishoudens die wel rechtmatig toegang hebben tot  sociale huurwoningen. De Europese interventie kan dus leiden tot een mogelijke  huisvestingsprobleem voor bepaalde inkomensgroep in onze maatschappij.    Persoonlijk heb ik in Hong Kong gezien hoe moeilijk huishoudens het kunnen hebben,  wanneer ze een groot deel van hun inkomen moeten inleveren voor hun huisvesting.  Dagelijks moeten ze bezuinigen op andere uitgaven om een dak boven hun hoofd te houden.  Met de intentie om te voorkomen dat een bepaalde inkomensgroep in Nederland in te dure  woningen moet gaan wonen, heb ik “het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep” als onderwerp gekozen voor mijn afstudeeronderzoek, hetgeen wat  in deze afstudeerscriptie is gedocumenteerd.     Met de instemming van mijn mentoren is dit onderzoek geschreven in de Nederlandse taal  in plaats van Engels, wat de standaard is voor masteropleidingen. De reden hiervoor is de  sterke relatie tussen het onderwerp en de Nederlandse maatschappij. Voor sommige  technische termen zijn zelfs geen passende Engelse vertalingen denkbaar, om een duidelijk  beeld te kunnen scheppen. Naar mijn mening zal een rapportage van dit afstudeeronderzoek  in het Engels ook afbreuk doen aan de kwaliteit van dit onderzoek.  Door mijn vooropleiding, bachelor in architectuur, heb ik in de afgelopen jaren  nauwelijks teksten in het Nederlands geschreven. Dit heeft helaas geleid tot een zekere  achteruitgang van mijn Nederlandse schrijfvaardigheid. In deze afstudeerscriptie heb ik mijn  uiterste best gedaan om mijn afstudeeronderzoek in correct Nederlands te rapporten.  Indien er in dit onderzoek nog schrijf‐ of taalfouten voorkomen, wil ik me hierbij excuseren.     Het afstudeeronderzoek is een individuele opdracht, maar ik heb deze opdracht niet kunnen  voltooien zonder de hulp van mijn mentoren en begeleiders. Zij hebben inhoudelijk,  procedureel en vormtechnische grote bijdrage geleverd aan dit onderzoek. Ik wil hen  daarvoor dan ook ten zeerste bedanken.   De totstandkoming van deze scriptie en het onderzoek daarvoor is ook veel dank  verschuldigd aan mijn stageplek die mij de toegang heeft verschaft tot de nodige kennis,  contacten en begeleiding. Als gebaar van dank, stel ik deze afstudeerscriptie volledig ter  beschikking aan het advieswerk van Atrivé. Tevens wil ik hierbij alle collega’s van Atrivé  bedanken voor hun hulp en collegialiteit tijdens mijn stage.  

5   

Daarnaast is de totstandkoming van deze afstudeerscriptie niet mogelijk geweest  zonder de medewerking van alle geïnterviewden en respondenten van de online‐enquête  tijdens mijn onderzoek. Ik wil hen dan ook allen bedanken voor de medewerking en de tijd  die zij hebben vrijgemaakt voor deze afstudeeronderzoek.     Tot slot wil ik een aantal personen afzonderlijk bedanken voor de bijdrage die zij hebben  geleverd aan de totstandkoming van deze afstudeerscriptie en het onderzoek daarvoor.  Deze personen zijn: prof. dr. P.J. Boelhouwer, drs. C.L. van der Flier, prof. dr. ir. V. Gruis,   M. Hanenmaaijer, dr. F.A.M. Hobma, ir. R. van der Kuij, C.F. Lam, K.T. Lam, W.Y. Lam,   drs. A. Mulder, P. Reekers, M. Reudink,  M.L. Wan en K.K. Yau.        Sunny K.P. Lam       Heerhugowaard, 20 oktober 2012     

6   

Samenvatting  

Inleiding  De toewijzing van sociale huurwoningen in Nederland is sinds 1 januari 2011 veranderd met  de invoering van de Tijdelijk regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (hierna  Tijdelijke regeling DAEB). De 90%‐norm in deze nieuwe regelgeving verplicht de  woningcorporaties om minstens 90% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen toe  te wijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen onder €34.085. De resterende 10%  van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen de woningcorporaties toegewezen aan  huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085, nadat de huishoudens met een  urgente huisvestingsbehoefte van een sociale huurwoning zijn voorzien.    De aanleiding van de Tijdelijke regeling DAEB is de Europese interventie op de  Nederlandse volkshuisvesting. In 1995 heeft de Europese Unie zijn kritiek gegeven op het  Nederlandse systeem voor sociale huisvesting. Volgens de Europese Unie ontbrak er een  duidelijke doelgroep voor de toewijzing van de sociale huurwoningen in Nederland. In 2009  is een definitieve beschikking gekomen op de Nederlandse sociale huursector. In deze  beschikking heeft de Europese Unie vastgesteld dat de Nederlandse corporatiesector de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging heeft overtreden. Tevens  heeft de Europese Unie gelijkstemming geëist tussen de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging  en de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de sociale  huursector. De Tijdelijke regeling DAEB is een tijdelijke uitwerking van deze Europese eisen  en naar verwachting zal de permanente uitwerking in werking gesteld worden op 1 januari  2013, in de vorm van een herzieningswet op de corporatiesector.   Als gevolg van de veranderde regelgeving op toewijzing van sociale huurwoningen kunnen  de huishoudens met een verzamelinkomen boven €34.085 niet of nauwelijks in aanmerking  komen voor sociale huurwoningen. Hierdoor zijn ze aangewezen op het alternatieve  woningaanbod op de Nederlandse woningmarkt.    

Probleem  De gevolgen van de nieuwe toewijzingsnorm is in twee verschillende onderzoeksrapporten  verschenen. Beide onderzoeken concluderen dat er op de Nederlandse woningmarkt  nauwelijks betaalbare alternatieve woningaanbod is voor de huishoudens met een  verzamelinkomen boven €34.085. Vooral de middeninkomensgroep met een  verzamelinkomen tussen  €34.085 en €62.000 zal problemen kunnen ondervinden bij het  vinden van betaalbare huisvesting als ze hun huidige woning verlaten. Er wordt door beide  onderzoeken een huisvestingsprobleem verwacht voor de middeninkomensgroep met de  lagere middeninkomensgroep in het bijzonder. De lagere middeninkomensgroep zijn de  huishoudens met een verzamelinkomen tussen €34.085 en €43.000. De hoeveelheid  betaalbare alternatieve woningaanbod op de markt is namelijk het kleinst voor deze  huishoudens.       Het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder heeft mede te maken met de bestaande problemen  op de Nederlandse woningmarkt. De Nederlandse woningmarkt kampt al een enige tijd met  een aantal problemen. Één daarvan is een kloof tussen de sociale huur‐ en koopsector. De  Nederlandse woningmarkt wordt gedomineerd door deze twee sectoren, waardoor er  nauwelijks alternatieve woningaanbod is tussen deze twee sectoren.     Als gevolg van de veranderde regelgeving vallen de huishoudens uit de  middeninkomensgroep in deze kloof en krijgen ze te maken met een huisvestingsprobleem  wanneer ze willen verhuizen. Dit probleem heeft als kenmerk regionaal sterk van elkaar te  7   

verschillen. Het probleem doet zich voor in de meeste regio’s van Nederland met  uitzondering van de krimpende gebieden: Friesland, Groningen, Limburg en Zeeland.    

Doelstelling  Het oplossen van het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder is in het belang van de gelijke kans op huisvesting in  onze maatschappij. Daarvoor heeft dit onderzoek als hoofddoelstelling om de haalbaarheid  te achterhalen voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen middels woningcorporaties. De reden dat dit onderzoek wilt achterhalen of het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep via woningcorporaties  opgelost kan worden, is gebaseerd op de analyse van onderzoeken over het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep en de bestaande problemen  op de woningmarkt. Beide soorten onderzoeken geven namelijk aan dat de corporatiesector  een belangrijke rol speelt in het uitvoeren van de oplossingsmogelijkheden dat deze twee  soorten onderzoeken aanbevelen. De hoofdonderzoeksvraag hierbij luidt als volgt: Is het  haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien  middels woningcorporaties?   Tevens heeft dit onderzoek naast het bepalen van haalbaarheid, ook de doelstelling  om aanbevelingen te bieden op beleidsniveau voor de corporatiesector, de Nederlandse  overheid en andere marktpartijen.    

Onderzoekskader   Voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep hebben de woningcorporaties  de mogelijkheid om dit te realiseren met behulp van het bestaande woningvoorraad en  nieuwbouw. Woningcorporaties bezitten door hun dominerende rol op de Nederlandse  woningmarkt een groot hoeveelheid sociale huurwoningen. Woningcorporaties die ieder  een gedeelte van deze bestaande voorraad bezitten, kunnen een deel van hun eigen  woningbezit uit de sociale huursector halen, om de (lagere) middeninkomensgroep te  huisvesten. Daarnaast kunnen woningcorporaties nieuwbouwwoningen ontwikkelen om de  (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten.     Om de (lagere) middeninkomensgroep werkelijk van dienst te zijn, moeten de  woningcorporaties betaalbare woningen creëren voor de middeninkomensgroep. Voor  definitie van deze betaalbare woningen gaat dit onderzoek uit van de berekeningen van het  onderzoek “Open deuren, dichte deuren” van RLI. Het gaat daarbij om huurwoningen in de  prijsklasse tussen €664,66 en €800 en koopwoningen tussen €104.168 en €202.296.    De kloof tussen de sociale huur‐ en koopsector zorgt ervoor dat er zowel behoefte is  aan betaalbare koop‐ als huurwoningen in het prijssegment tussen deze twee dominerende  sectoren. Op de woningmarkt zijn er verschillende koop‐ en financieringsvarianten in gebruik,  om deze verschillende koop‐ en financieringsvarianten te doorgronden en in dit onderzoek  op te nemen is een tijdrovende onderneming. Gezien de beperkte tijdspan die beschikbaar is  voor dit onderzoek, is de koopvorm buiten beschouwing gelaten.    (RLI, 2011)     

Onderzoeksopzet   Dit onderzoek bestaat uit vijf onderdelen. Het eerste onderdeel is het  haalbaarheidsonderzoek. Het haalbaarheidsonderzoek streeft naar het beantwoorden van  de hoofdonderzoeksvraag. De hoofdhaalbaarheid in het haalbaarheidsonderzoek is dan ook  gelijkgesteld met de hoofdonderzoeksvraag. De voornaamste methodes die hier zijn  gebruikt om de haalbaarheid te bepalen, zijn: literatuuronderzoek, online‐enquête en  interviews.  

8   

  Het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep is een gevolg van  de invoering van de Tijdelijke regeling DAEB. Deze nieuwe regeling is te beschouwen als een  product van de schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en  mededinging door de Nederlandse corporatiesector. Om herhaling te voorkomen stelt dit  onderzoek de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging en de  Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector als de randvoorwaarden van dit  onderzoek. De Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector is in de  randvoorwaarden opgenomen, omdat de Nederlandse overheid heeft toegestemd om de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging te integreren in de  Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector. Daarbij zijn huidige wet‐ en  regelgeving en de voorgenomen wijziging op de wet‐ en regelgeving op de corporatiesector  als randvoorwaarden in dit onderzoek opgenomen.  Het tweede onderdeel is de deskundige beoordeling. Deze deskundige beoordeling  is bedoeld om de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek te verifiëren. Deze controle is  nodig om accuraat antwoord te kunnen geven op de hoofdonderzoeksvraag en om  uiteindelijk adequate aanbevelingen te kunnen bieden. Voor de deskundige beoordeling zijn  de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek ter beoordeling gesteld aan prof. dr. P.J.  Boelhouwer. De deskundige beoordeling werd gehouden in de vorm van een bespreking,  waarin de mening van Boelhouwer op de volledigheid en juistheid van de bevindingen uit  het haalbaarheidsonderzoek is gevraagd.   Het derde onderdeel is een beschrijving van de actualiteiten. In dit onderdeel zijn de  actualiteiten weergegeven waarmee rekening is gehouden bij het trekken van de  eindconclusie en het opstellen van de aanbevelingen. De actualiteiten maken deel uit van de   actualisatie waarnaar wordt gestreefd in dit onderzoek. De eerste actualisatie zit verwerkt in  het gebruik van de meest actuele gegevens voor het bepalen van de haalbaarheid in het  haalbaarheidsonderzoek. De tweede actualisatie is het rekening houden met de  ontwikkelingen op en rondom de woningmarkt die van invloed zijn op de het oplossen van  het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep.   Het vierde onderdeel is de eindconclusie. In dit onderdeel wordt antwoord gegeven  op de hoofdonderzoeksvraag. In de beantwoording is rekening gehouden met alle  bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek, de deskundige beoordeling en de actualiteiten.  Het vijfde onderdeel zijn de aanbevelingen. In dit laatste onderdeel zijn vier  aanbevelingen gepresenteerd die bedoeld zijn voor de corporatiesector, de Nederlandse  overheid en andere (geïnteresseerde) marktpartijen.     Schematische weergave: 

9   

Haalbaarheidsonderzoek  Om de hoofdonderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is een haalbaarheidsonderzoek  uitgevoerd. Deze methode is ontleend van het haalbaarheidsonderzoek bij  vastgoedontwikkelingsprojecten. Het haalbaarheidsonderzoek is bedoeld om vooraf te  bepalen of het daadwerkelijk mogelijk is om de (lagere) middeninkomensgroep middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien. De hoofdonderzoeksvraag is in  het haalbaarheidsonderzoek gelijk gesteld als de hoofdhaalbaarheid. Deze  hoofdhaalbaarheid, de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting voorzien  middels woningcorporaties, is vanuit de maatschappelijke, juridische en de financiële  invalshoek geanalyseerd. De analyses vanuit deze drie invalshoeken leveren de bepaling van  drie soorten deelhaalbaarheid: maatschappelijke haalbaarheid, juridische haalbaarheid en  de financiële haalbaarheid. De bepaling van iedere soort deelhaalbaarheid vormt op zichzelf  een deelonderzoek. In feite geeft ieder onderzoek een gedeelte van de hoofdhaalbaarheid  weer. Hierdoor kunnen de deelonderzoeken als pijlers van de hoofdhaalbaarheid worden  gezien. Hoe meer pijlers de hoofdhaalbaarheid ondersteunen des te groter de kans dat het  daadwerkelijk mogelijk is om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting  te voorzien middels woningcorporaties. Met andere woorden, als alle drie soorten  haalbaarheid op zichzelf haalbaar zijn, dan is het haalbaar om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties.    Maatschappelijke haalbaarheid ‐ In het haalbaarheidsonderzoek is gesteld dat het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep maatschappelijk haalbaar is wanneer de  maatschappelijke vraag naar betaalbaarheid juridisch gewaarborgd kan worden binnen een  onderneming of organisatie die de (lagere) middeninkomensgroep zal gaan huisvesten.    Woningcorporaties hebben namelijk de mogelijkheid om een aparte  organisatie/onderneming op te richten voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep via een variant op de verplichte administratieve scheiding tussen  staatssteungerechtigde activiteiten en niet‐staatssteungerechtigde activiteiten. Om te  voorkomen dat deze aparte organisaties/ondernemingen naar verloop van tijd naar  winstmaximalisatie streven en de prijzen opdrijven, is het van belang dat de betaalbaarheid  gewaarborgd kan worden in een onderneming of organisatie.    Voor de maatschappelijke haalbaarheid is eerst een online‐enquête uitgevoerd om  een beeld te vormen over de bereidheid van woningcorporaties om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. Daarna zijn de  administratieve scheiding en de mogelijke variant erop (juridische scheiding), de beperking  in het vormen van verbindingen, geschikte rechtsvormen en juridische mogelijkheden voor  het waarborgen van betaalbaarheid, geanalyseerd.    Uit de analyse is gebleken dat woningcorporaties bereid zijn om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien en ze daarbij de keuze  hebben tussen een boekhoudkundige administratieve scheiding en een juridische scheiding  waarbij het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep in een aparte onderneming of  organisatie ondergebracht kan worden. De rechtsvormen coöperatie, BV en NV lenen zich  het beste voor de aparte onderneming of organisatie voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met het oog op de mogelijkheid voor winstoogmerk en het mogen  uitkeren van winst. Het is mogelijk om betaalbaarheid juridisch te waarborgen door deze als  doelstelling in de oprichtingsakte op te nemen. De doelstelling van een onderneming of  organisatie kan door de hoogst beslissende macht worden veranderd, maar de statuten in  de oprichtingsakte bieden ruimte om deze zodanig in te richten dat de doelstelling niet of  niet zonder geldige redenen gewijzigd kan worden naar het streven van winstmaximalisatie.  De grens voor het wijzigen van de doelstelling wordt bepaald door de hoogste 

10   

besturende/beslissende macht van de gekozen rechtsvorm en is afhankelijk van de instelling  van de oprichter(s), die statuten hebben vastgelegd.   Al met al, het is mogelijk om de betaalbaarheid binnen een organisatie of  onderneming juridische te waarborgen en het is voor woningcorporaties maatschappelijk  haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.         Juridische haalbaarheid ‐ Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met  betaalbare woningen middels woningcorporaties is alleen juridisch haalbaar als het niet in  strijd is met wettelijke bepalingen en regelgevingen. Het huisvestingsprobleem voor de  (lagere) middeninkomensgroep is mede ontstaan uit de integratie van de Europese eisen in  de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector. Deze eisen uit de Europese  beschikking zijn bedoeld om de schending van de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging door de corporatiesector te stoppen. In dit onderzoek zijn  analyses uitgevoerd naar de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging,  de huidige wet‐ en regelgeving op de corporatiesector in Nederland en de voorgenomen  herzieningswet.    Uit deze analyses is gebleken dat de Europese wet‐ en regelgeving geen beperking  legt op het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen  middels woningcorporaties, zolang woningcorporaties geen staatssteun (WSW‐geborgde  lening) gebruiken voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Andere  Europese eisen of voorwaarden zijn al geïntegreerd in de Tijdelijke regeling DAEB en de  voorgenomen herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het is voor de  woningcorporaties in principe niet mogelijk om de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging te overschrijden, als zij zich houden aan de huidige en  voorgenomen wet‐ en regelgeving op de corporatiesector van Nederland.   In de Tijdelijke regeling DAEB en de voorgenomen herzieningswet toegelaten  instellingen volkshuisvesting zijn beperkingen opgelegd op de omgang met het  corporatiebezit door verkoopregels. Maar de Nederlandse overheid biedt de  woningcorporaties ook de ruimte om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien via overhevelingsregels met gelijke solvabiliteit1 tussen DAEB‐deel en  Niet‐DAEB‐deel. Hiermee hebben beide delen een gelijke verhouding tussen eigen  bezittingen en schulden. Bovendien heeft de Nederlandse overheid aangegeven dat het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep een taak is van de corporatiesector.  Daarvoor heeft de Nederlandse overheid beloofd de corporatiesector ruimte te geven om  deze taak adequaat te kunnen uitvoeren.   De verkoopregels lijken het gebruik van de juridische scheiding te bemoeilijken en  de woningcorporaties te beperken tot de Niet‐DAEB‐tak binnen de toegelaten instelling  (corporatiesector) voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met  betaalbare woningen. De woningcorporaties hebben voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep de mogelijkheid om een keus te maken tussen de Niet‐DAEB‐tak  binnen de woningcorporatie via een boekhoudkundige administratieve scheiding en een  apart opgerichte onderneming/organisatie via een juridische scheiding. Wanneer de ene  aparte onderneming of organisatie niet mogelijk is, dan kunnen de woningcorporaties nog  altijd kiezen voor de Niet‐DAEB‐tak.  Met ander woorden, het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep is in  principe haalbaar, wanneer de woningcorporaties zich houden aan de Tijdelijke DAEB en de  voorgenomen herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting.                                                                   1

 Solvabiliteit is de verhouding tussen eigen bezittingen en schulden. De solvabiliteit geeft aan in welke mate een  onderneming/organisatie in staat is om zijn financiële verplichtingen te voldoen.   

11   

Financiële haalbaarheid ‐ Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep is door de  interventie van de Europese Unie bestempeld als Niet‐DAEB‐activiteit. Woningcorporaties  mogen daarvoor geen WSW‐geborgde leningen gebruiken, omdat deze door de Europese  Unie als staatssteun wordt gezien. Woningcorporaties moeten de vertrouwde WSW‐ geborgde leningen vervangen met andere financieringsmiddelen om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien.   Voor de financiële haalbaarheid stelt dit onderzoek dat woningcorporaties in staat moeten  zijn om vreemd vermogen te kunnen verkrijgen van vermogensverschaffers als banken en  institutionele beleggers voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met  betaalbare woningen.   Voor het vaststellen van de financiële haalbaarheid zijn interviews gehouden met  banken en institutionele beleggers om de voorwaarden die ze stellen voor het verschaffen  van vermogen (in de vormen leningen en beleggingen) te achterhalen. Tevens is nagegaan  welke (juridische) bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek zelf van invloed zijn op het  aantrekken van vreemd vermogen.  Uit de interviews is gebleken dat banken en institutionele beleggers de voorkeur  geven aan een juridische (van de woningcorporatie) gescheiden onderneming of organisatie  die marktconforme prijzen hanteren en met winstoogmerk de (lagere)  middeninkomensgroep huisvesten. Tevens verwachten ze een marktconform rendement uit  het verschafte vermogen.   Voor het aantrekken van vreemd vermogen van banken en beleggers zijn het vooral  de verkoopregels en de regels op het vormen van verbindingen uit de Nederlandse wet‐ en  regelgeving die de financiering (negatieve) kunnen beïnvloeden. De regels op verbindingen  beperken de mogelijkheden voor woningcorporaties om in een verbinding te investeren of  te besturen. Deze beperkingen vormen barrières voor woningcorporaties om gebruik te  maken van de juridische scheiding om de (lagere) middeninkomensgroep via aparte  ondernemingen of organisaties te huisvesten.   Naast de juridische bevindingen is het voornamelijk het streven naar betaalbaarheid  en voorkeuren van de vermogensverschaffers, dat invloed heeft op de financiering bij het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. De banken en institutionele beleggers  geven een voorkeur aan een juridische scheiding, winstoogmerk en marktconforme prijzen.   Deze voorkeuren van banken en institutionele beleggers lijken tegenstrijdig te zijn met de  betaalbaarheid, maar het betaalbare prijssegment is het segment waar vraag naar is op de  woningmarkt. Hierdoor zullen banken en institutionele beleggers waarschijnlijk geen prijzen  stellen die ver boven de betaalbare prijzen komt. Maar het blijft voor de woningcorporaties  een uitdaging om een balans te vinden tussen betaalbaarheid voor de (lagere)  middeninkomensgroep en winstoogmerk.  Gezien er een aanbodtekort van betaalbare huisvesting is op de woningmarkt tussen  de sociale huur‐ en koopsector, kunnen banken en institutionele beleggers geen al te hoge  marktconforme prijzen eisen voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Dit  laatste zorgt ervoor dat het verkrijgen van financieringsmiddelen voor de betaalbare  huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep haalbaar moet zijn voor  woningcorporaties, zolang zij dat met een winstoogmerk uitvoeren.  Kanttekening hierbij is dat banken en institutionele beleggers voorzichtig zijn met  het verschaffen van vermogens als gevolg van de kredietcrisis. De woningcorporaties zullen  het dus moeilijk hebben om financieringsmiddelen te kunnen krijgen voor het huisvesten  van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen.    Conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek ‐ Uit het haalbaarheidsonderzoek naar de  haalbaarheid om de (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties van  betaalbare huisvesting te voorzien, bleken alle drie de pijlers in principe de  12   

(hoofd)haalbaarheid te ondersteunen. De financiële haalbaarheid lijkt moeilijker te  realiseren in vergelijking tot de maatschappelijke en juridische haalbaarheid, omdat de  woningcorporaties worden bemoeilijkt door de verkoopregels en regels op verbindingen om  een juridische scheiding toe te passen voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep, waar banken en institutionele beleggers een voorkeur voor hebben.   De juridische belemmering voor het toepassen van een juridische scheiding lijkt de  woningcorporaties te moeilijken om hun bestaande woningvoorraad te kunnen aanwenden  voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Maar deze juridische  belemmering geldt alleen voor de juridische scheiding. Woningcorporaties hebben nog altijd  de mogelijkheid om een (puur boekhoudkundige) administratieve scheiding toe te passen,  waarmee ze via de Niet‐DAEB‐tak hun bestaande woningvoorraad kunnen aanwenden voor  het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Uit de haalbaarheidsonderzoek is dus  te concluderen dat het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep middels  woningcorporaties haalbaarheid zal zijn.     

De deskundige beoordeling  Voor een accuraat antwoord op de hoofdonderzoeksvraag en om adequate aanbevelingen  te kunnen geven, zijn de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek ter beoordeling  voorgelegd aan de prof. dr. P. J. Boelhouwer. Boelhouwer heeft in zijn deskundige  beoordeling zijn mening geven op de volledigheid en juistheid van de bevindingen uit de  haalbaarheidsonderzoek. Daarnaast heeft Boelhouwer inzichten gegeven op het huisvesten  van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties,  dat niet direct uit het haalbaarheidsonderzoek is op te maken.      Bestaande voorraad is afhankelijk van mutatie ‐ Boelhouwer is het in de eerste instantie  eens dat woningcorporaties via de bestaande voorraad en/of nieuwbouw de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Volgens Boelhouwer  kan volgens de mutatiegraad (aantal verhuizingen per jaar) jaarlijks een redelijk hoeveelheid  woningen uit de (bestaande) sociale huurvoorraad worden vrijgemaakt om de  middeninkomensgroep te huisvesten.   Woningcorporaties kunnen door middel van harmoniseren en overhevelen  woningen uit de sociale huursector vrijmaken. Volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS)  mogen woningen uit de sociale huursector worden vrijgemaakt als deze meer dan 142‐ WWS‐punten scoren. Woningen die meer dan 142‐WWS‐punten scoren en uit de sociale  huursector vrijkomen, mogen door middel van huurverhoging boven de sociale huurgrens  (€664,66) uit de sociale huursector worden vrijgemaakt. Onder de voorwaarde dat de  voorgenomen herzieningswet wordt ingevoerd, kunnen woningcorporaties een deel van hun  woningbezit overhevelen naar de Niet‐DAEB‐tak volgens de voorgenomen herzieningswet.     De kanttekening hierbij is dat woningen uit de sociale huursector pas  geharmoniseerd of overgeheveld kunnen worden als de zittende huurder uit de sociale  huurwoningen verhuizen. Hierdoor zal het proces erg traag zijn om de  middeninkomensgroep via de bestaande voorraad van betaalbare huisvesting te voorzien.  Bovendien betekent deze oplossing dat een deel van de sociale huurvoorraad moet worden  opgeofferd.   Boelhouwer heeft tevens aangegeven dat de middeninkomensgroep ook via de bestaande  voorraad van betaalbare huisvesting voorzien kan worden door de sociale huurgrens naar  beneden te stellen. Deze maatregel kan slechts door de overheid worden uitgevoerd en is  verder buiten beschouwing gelaten in dit onderzoek.     

13   

Nieuwbouw is moeilijk te financieren ‐ Voor de oplossingsvariant om via nieuwbouw de  middeninkomensgroep te huisvesten vanuit de woningcorporaties wijst Boelhouwer erop  dat het voor woningcorporaties moeilijk zal zijn om financieringsmiddelen te krijgen.  Woningcorporaties zijn voor het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen aangewezen op  financieringsmiddelen van banken en beleggers.   Beleggers investeren alleen als zij verwachten het geïnvesteerde vermogen terug te  kunnen verdienen uit het rendement. De bestaande subsidies voor sociaal huren en kopen  hebben het voor beleggers in de afgelopen jaren onaantrekkelijk gemaakt om in de  huisvesting tussen de sociale huur‐ en koopsector te investeren. Deze subsidies zijn nog  steeds aanwezig waardoor het voor beleggers lastig is om te besluiten in het  middensegment (tussen sociale huur‐ en koopsector) te investeren. Bovendien zijn de  woningprijzen in de afgelopen tijd gedaald. Het indirecte rendement uit de waardestijging  van woningen is daarom ook sterk gedaald. Het is voor beleggers onaantrekkelijk om nu in  het middensegment te investeren.   Bovendien bestaat de middeninkomensgroep uit huishoudens met een beperkte  financiële draagkracht. Het rendement dat beleggers uit de huisvesting van de  middeninkomensgroep kunnen halen is dan ook beperkt. Alles bij elkaar genomen, verwacht  Boelhouwer dat de beleggers niet snel in het middensegment zullen investeren, dit duidt  erop dat woningcorporaties moeilijk financieringsmiddelen kunnen krijgen om de  middeninkomensgroep te kunnen huisvesten.     Lagere middeninkomensgroep blijft onder druk ‐ Volgens Boelhouwer kunnen  woningcorporaties niet de gehele middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting  voorzien. Het haalbaarheidsonderzoek heeft het onderscheid niet gemaakt tussen de lagere  middeninkomensgroep (met een verzamel inkomen tussen €34.085 en €43.000) en de  onderkant van de lagere middeninkomensgroep (met een verzamelinkomen tussen €34.085  en €38.000). Volgens de huidige regelgeving mogen woningcorporaties voor het huisvesten  van de middeninkomens slechts huurprijzen hanteren boven de sociale huurgrens (€664,66).  Volgens de berekeningen van het onderzoek “open deuren en dichte deuren” van RLI   kunnen de meeste huishoudentypes (met uitzondering van de eenpersoonshuishoudens  ouder dan 65 jaar) niet of nauwelijks huurprijzen betalen boven de sociale huurgrens.     Boelhouwer heeft daarbij aangegeven dat de beleggers zullen investeren in de  huisvesting van dat deel van de middeninkomensgroep die een relatief hogere financiële  draagkracht heeft, indien zij bereid zijn te investeren in de huisvesting van de  middeninkomensgroep. Hierdoor zal de huisvesting van de lagere middeninkomensgroep  waarschijnlijk onder druk blijven.    Meer inzicht nodig voor gerichte oplossingen ‐ Het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep heeft als kenmerk regionaal sterk te verschillen door de verschillen  van regionaal aanbod van betaalbare huisvesting en door de verschillen van de regionale  woningmarkten zelf. Op het moment is nog veel onbekend en onduidelijk omtrent het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep volgens Boelhouwer. Om gerichte  oplossingen te kunnen bedenken voor het huisvestingprobleem voor de  middeninkomensgroep is Boelhouwer van mening dat er regionale onderzoeken of  monitoring op de woningmarkt moeten worden uitgevoerd om het inzicht op het probleem  te vergroten en het probleem in kaart te brengen.    Tevens zal de Nederlandse overheid onduidelijkheden in de AMvB’s2 van de  voorgenomen herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting zo snel mogelijk                                                               2

 AMvB (Algemene Maatregel van Besluit) is een besluit van de regering waarin de inhoud van een wet nader  uitgewerkt kan worden.  (Rijksoverheid, 2012) 

14   

moeten uitwerken, zodat woningcorporaties en andere marktpartijen gerichte oplossingen  kunnen bedenken voor het huisvesten van de middeninkomensgroep.  (RLI, 2011)    Conclusie uit de deskundige beoordeling ‐  Uit de deskundige beoordeling kan  geconcludeerd worden dat  de oplossing om via de bestaande voorraad de  middeninkomensgroep middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien  sterk afhankelijk is van de doorstroming. De zittende bewoners moeten eerst hun sociale  huurwoningen achter laten om deze vrij te maken voor huishoudens uit de  middeninkomensgroep. Dit komt overeen met wat verstaan wordt onder doorstroming: het  verschijnsel dat een huishouden een woning achterlaat en deze beschikbaar maakt voor een  ander.   De andere optie om via nieuwbouwwoningen de middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien is afhankelijk van de bereidheid van beleggers en  woningcorporaties. Naar verwachting is het onaantrekkelijk voor beleggers om te investeren  in de huisvesting van de middeninkomensgroep, omdat het rendement dat de beleggers  daaruit kunnen behalen, relatief laag zal zijn.     Zowel de oplossingen via nieuwbouw als bestaande voorraad zijn niet in staat om de  gehele middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. Woningcorporaties  zijn volgens de huidige wet‐ en regelgeving verplicht om huurprijzen boven de sociale  huurgrens te hanteren. Deze woningen vallen buiten de financiële bereikbaarheid voor de  onderkant van de lagere middeninkomensgroep met een verzamelinkomen tussen €34.085  en €38.000.   

De actualiteiten  Als een onderdeel van de actualisatie in dit onderzoek is rekening gehouden met een aantal  ontwikkelingen en verwachtingen dat van invloed is op het oplossen van het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. Deze ontwikkelingen en  verwachtingen zijn uiteindelijk opgenomen in de eindconclusie en de aanbevelingen. Daarbij  gaat het om de volgende ontwikkelingen en verwachtingen:    Verdere daling van woningprijs ‐ ING heeft in het begin van 2012 in zijn Kwartaalmonitor op  de woningmarkt  laten weten een verdere daling van de woningprijzen op de woningmarkt  te verwachten. Dit is een conclusie uit een vergelijking met de woningmarktcrisis in de  jaren ’80. Doordat de huidige werkloosheid in vergelijking minder hoog is dan in de jaren ’80  is de noodzaak om te verkopen lager dan nu. Tevens hebben de meeste eigenaarbewoners  een verdubbeling van de woningwaarde mogen genieten in de jaren ’80 waardoor de prijzen  veel sneller konden dalen. Eigenaarbewoners van nu hebben slechts van een lage  waardestijging kunnen genieten, waardoor ze eerder een restschuld kunnen krijgen uit een  verkoop. Volgens ING kan een geleidelijke daling van de woningprijs tot eind 2013 worden  verwacht, uit de vergelijking van de huidige woningmarktsituatie met de woningmarktcrisis  in the jaren ‘80.   (ING, 2012a)    Kredietstop voor de corporatiesector ‐ In het dagblad Trouw is een artikel in juni verschenen,  waarin de voorzitter van de vereniging van de Nederlandse woningcorporaties “Aedes”  heeft laten weten dat commerciële banken stoppen met geld lenen aan de  woningcorporaties. Deze kredietstop voor woningcorporaties is een reactie van de banken  op het Vestia‐incident. In juni is Vestia, de grootste woningcorporatie van Nederland,  financieel naar de afgrond beland, als gevolg van risicovolle speculatie met derivaten. Door  dit negatieve nieuws zien banken de gehele corporatiesector als risicovol. De ABN AMRO  15   

heeft deze kredietstop in dit artikel bevestigd, volgens de woordvoerder van ABN AMRO zijn  banken zeer voorzichtig met eventuele leningen aan woningcorporaties.  (Trouw, 2012)    Doorstroming komt niet op gang ‐ In juli heeft ING een bericht gepubliceerd over de  woningmarktsituatie. In dit bericht heeft ING de voorgenomen huurverhoging boven op de  inflatie voor sociale huurders met een verzamelinkomen boven de €34.085 geanalyseerd. De  Nederlandse overheid verwacht met deze huurverhoging de doorstroming op gang te  kunnen brengen, omdat het dan voor de sociale huurders die een relatief hoog inkomen  hebben, onaantrekkelijk wordt om in sociale huurwoningen te blijven wonen. ING is op de  conclusie gekomen dat deze voorgenomen huurverhoging geen invloed zal hebben op de  doorstroming. Er is op de woningmarkt simpelweg te weinig betaalbare woningaanbod voor  de sociale huurders die een relatief hoog inkomen hebben om uit de sociale huursector te  stappen.   Tevens zal de huurverhoging slechts voor een kleine stijging zorgen op de  woonlasten, terwijl de overstap naar kopen een veel hogere woonlast zal verzorgen.  Bovendien is de huidige woningmarkt onaantrekkelijk voor huishoudens om door te stromen  van de sociaalhuursector naar de koopsector, door de verwachte verder daling van de  woningprijzen, dat een verdere daling van de woningwaarde zal betekenen.   Daarnaast zorgt de voorgenomen wet‐ en regelgeving voor beperking in de  toegankelijkheid van de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2013 is een volledige of gedeeltelijke  aflossing voor nieuwe hypotheken verplicht, dit verhoogt de hypotheeklast. Om de  hypotheeklast gelijk te houden, betekent dat een verlaging van het hypotheekbedrag. Het  komt er dus op neer dat men minder kan lenen voor een koopwoning. Kortom, het is voor  sociale huurders op het moment onaantrekkelijk om door te stromen van sociaal huren naar  kopen.  (ING, 2012b)    Conclusie uit de actualiteiten ‐ Uit de actualiteiten is te concluderen dat het moeilijk zal zijn  voor de woningcorporaties om in de huidige malaise van de kredietcrisis de (lagere)  middeninkomensgroep te kunnen huisvesten met betaalbare woningen. Daarbovenop zullen  woningcorporaties niet of nauwelijks financieringsmiddelen kunnen verkrijgen door de  kredietstop van de commerciële banken, als reactie op het Vestia‐incident.    Als gevolg  van de kredietcrisis zijn de woningprijzen in de afgelopen twee, drie jaar  gedaald. De verwachting is dat de woningprijzen geleidelijk verder zullen dalen. Dit maakt  het voor huishoudens onaantrekkelijk om een woning aan te schaffen, waardoor ze dit  zullen uitstellen. Dit uitstelgedrag betekent een lage woningverkoop, wat onaantrekkelijk is  voor vermogensverschaffers om te investeren in de huisvesting van de (lagere)  middeninkomensgroep.     De voorgenomen huurverhoging van de overheid om de doorstroming op gang te  helpen, zal waarschijnlijk weinig effect hebben, omdat er simpelweg te weinig betaalbare  woningaanbod op de woningmarkt aanwezig is om de doorstroming mogelijk te maken.  Daarnaast maken de strengere voorwaarden (vanaf 2013) voor hypotheekrenteaftrek het  voor huishoudens lastiger om door te kunnen stromen.    Bovendien zijn de commerciële banken uiterst voorzichtig met het verstrekken van  leningen aan woningcorporaties. Als gevolg van het Vestia‐incident wordt  kredietverstrekking aan de gehele corporatiesector door de commerciële banken gezien als  risicovol. Dit betekent waarschijnlijk een kredietstop voor de gehele corporatiesector.    

    16   

Eindconclusie  Na alle (deel)conclusies uit de verschillende onderdelen in overweging te hebben genomen,  is dit onderzoek tot de volgende eindconclusie gekomen:  Het is technisch haalbaar om de beter bedeelde middeninkomensgroep (met een  verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000) van betaalbare huisvesting te voorzien  middels woningcorporaties, binnen de huidige en voorgenomen wet‐ en regelgeving op de  corporatiesector.   Maar het is onwaarschijnlijk dat de beter bedeelde middeninkomensgroep (met  een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000) op korte termijn middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting kan worden voorzien, binnen de huidige en  voorgenomen wet‐ en regelgeving op de corporatiesector.  Voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep (met een  verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000) is het technisch onhaalbaar om hen middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien, omdat de huidige en  voorgenomen wet‐ en regelgeving op de corporatiesector dat niet toelaat.    De onderkant van de lagere middeninkomensgroep ‐ Uit dit onderzoek is geconcludeerd dat  niet de gehele middeninkomensgroep middels woningcorporaties van betaalbare  huisvesting voorzien kan worden. Volgens de huidige Nederlandse wet‐ en regelgeving is het  voor woningcorporaties niet mogelijk om huurprijzen te hanteren die binnen het financiële  bereik liggen van de onderkant van de lagere middeninkomensgroep. De onderkant van de  lagere middeninkomensgroep (met een verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000) heeft  het laagste besteedbaar inkomen van de gehele middeninkomensgroep. Woningcorporaties  zijn verplicht om huurprijzen te hanteren boven de sociale huurgrens (€664,66) voor het  huisvesten van de middeninkomensgroep.  Huurprijzen boven de sociale huurgrens nemen  een groot deel van het besteedbaar inkomen van de huishoudens uit de onderkant van de  lagere middeninkomensgroep in beslag. Anders geformuleerd liggen huurprijzen boven de  sociale huurgrens buiten het bereik van de huishoudens uit de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep.         Oplossing via bestaande voorraad leidt naar een vicieuze cirkel ‐ De beter bedeelde  middeninkomensgroep met een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000 kunnen  technisch gezien middels woningcorporaties met behulp van de bestaande voorraad en/of  nieuwbouw van betaalbare huisvesting worden voorzien. Maar desondanks is het in de  praktijk echter onwaarschijnlijk dat er (voldoende) woningen vrijkomen voor  woningcorporaties om dit te kunnen realiseren.     De oplossingsmogelijkheid om via de bestaande voorraad de beter bedeelde  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, leidt namelijk terug naar het  probleem zelf. Woningcorporaties zijn afhankelijk van de doorstroming3 wanneer ze de  beter bedeelde middeninkomensgroep met behulp van de bestaande voorraad van  betaalbare huisvesting willen voorzien. Slechte doorstroming is een van de bestaande  problemen op de woningmarkt en naar verwachting zal er geen verbetering op korte termijn  plaatsvinden. Dit tekort aan betaalbaar alternatief woningaanbod is, naast de veranderde  regelgeving, de oorzaak waaruit het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep is  ontstaan. Kortom, de oplossing om de beter bedeelde middeninkomensgroep met behulp  van de bestaande voorraad middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting te  voorzien, leidt tot een vicieuze cirkel.                                                                    3

 Doorstroming is het verschijnsel dat huishoudens van de ene woning naar de andere woning verhuizen en  daarmee een andere woning achterlaat voor een ander huishouden. 

17   

Nieuwbouw op korte termijn onwaarschijnlijk ‐ Ondanks dat het voor woningcorporaties  technisch mogelijk is om nieuwbouwwoningen te ontwikkelen voor het huisvesten van de  beter bedeelde middeninkomensgroep, kunnen woningcorporaties in de praktijk  waarschijnlijk op korte termijn nauwelijks financieringsmiddelen verkrijgen om betaalbare  nieuwbouwwoningen te ontwikkelen voor de beter bedeelde middeninkomensgroep.   De beter bedeelde middeninkomensgroep is een groep huishoudens met een beperkte  financiële draagkracht. Het rendement dat uit de nieuwbouw ontwikkeling behaald kan  worden voor de woningcorporaties en de vermogensverschaffers is dan ook beperkt.  Hierdoor is het voor vermogensverschaffers in zijn grondslag al onaantrekkelijk om  financieringsmiddelen te verstrekken  aan woningcorporaties voor het huisvesten van de  beter bedeelde middeninkomensgroep. Bovendien zijn vermogensverschaffers als banken  en institutionele beleggers als gevolg van de kredietcrisis erg voorzichtig met het  verstrekken van vreemd vermogen. Daarbij komt de kredietstop van commerciële banken  door het negatieve imago van de corporatiesector als gevolg van het Vestia‐incident. Alles  bij elkaar genomen is het onwaarschijnlijk dat woningcorporaties financieringsmiddelen  kunnen verkrijgen van vermogensverschaffers als banken en institutionele beleggers voor  het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen voor de beter bedeelde middeninkomensgroep.    Slechte doorstroming en beperkte financieringsmogelijkheid ‐ Kort samengevat,  woningcorporaties kunnen de beter bedeelde middeninkomensgroep naar alle  waarschijnlijkheid niet van betaalbare huisvesting voorzien, omdat de uitvoering van de  oplossingen door slechte doorstroming en beperkte bereidheid van banken en institutionele  beleggers voor het verschaffen van financieringsmiddelen, wordt tegengehouden.   Op lange termijn bestaat de mogelijkheid dat de omstandigheden voor het uitvoeren  van de oplossingen (de doorstroming en de bereidheid van banken en institutionele  beleggers voor financiering )kunnen verbeteren. Indien dat het geval is dan is de kans hoger  dat woningcorporaties in staat kunnen zijn om de beter bedeelde middeninkomensgroep  van betaalbare huisvesting te voorzien. Maar tot nu toe ontbreekt de aanwijzing dat dit op  korte termijn zal gebeuren.    

Aanbevelingen  Gebaseerd op de eindconclusie biedt dit onderzoek twee soorten aanbevelingen:  aanbevelingen die voor woningcorporaties direct toepasbaar zijn voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep en aanbevelingen die nader onderzoek verdienen omdat ze  potentiële oplossingen kunnen bieden vanuit nog te onderzoeken invalshoeken.     Direct toepasbare aanbevelingen:     Reserveer de 10% ruimte voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep  Huurprijzen boven de sociale huurgrens (€664,66) liggen in principe buiten de  bereikbaarheid van de huishoudens uit de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep. Om deze huishoudens uit de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien, kunnen  woningcorporaties de 10% jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen reserveren voor  deze huishoudens uit de onderkant van de lagere middeninkomensgroep.      Gebruik de 10% overhevelingsregel  De Nederlandse overheid heeft zich voorgenomen om de woningcorporaties mogelijk te  maken 10% van het totale woningbezit over te hevelen naar de Niet‐DAEB‐tak bij de  administratieve scheiding. Indien de herzieningswet wordt ingevoerd, kunnen  woningcorporaties gebruikmaken van deze maatregel om de huishoudens uit de  18   

onderkant van de lagere middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen  voorzien.     Aanbevelingen voor nader onderzoek:     Duidelijke taakverdeling en voorwaarden vanuit de overheid  De overheid heeft haar mening gegeven dat de huisvesting van de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep tot de taak van de corporatiesector  wordt gezien, maar het is alsnog niet geheel duidelijk welke marktpartij(en)  verantwoordelijk is(zijn) voor de huisvesting van de middeninkomensgroep en hogere  inkomensgroep.   De overheid zal duidelijker moet maken welke marktpartij(en) de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep moet(en) huisvesten. Daarnaast moet  de overheid voorwaarden scheppen voor deze marktpartij(en) zodat zij de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep adequaat kunnen huisvesten. Hoe  deze taakverdeling en voorwaarden eruit moeten zien voor de overheid zal nader  onderzocht moeten worden.    Opmerking: Anders dan de andere aanbevelingen is deze aanbeveling gericht naar de  Nederlandse overheid in plaats van de corporatiesector.     Onderzoek de potentiële samenwerking met institutionele beleggers             Uit een onderzoek van WIF (Wooninvesteringsfonds) is er tot de conclusie gekomen dat  de institutionele beleggers bondgenoten kunnen worden van de woningcorporaties.  Tussen beide sectoren zijn veel gemeenschappelijke belangen richting politiek en beleid  die gezamenlijk nagestreefd kunnen worden. Bovendien zijn er in principe geen formele  belemmeringen voor samenwerking tussen beide sectoren en als gevolg van de  kredietcrisis zal een verkenning voor samenwerking wederzijds van nut zijn.     Kortom er is een potentiële samenwerking tussen beide sectoren die mogelijk  wederzijds van nut kan zijn. Mede voor het huisvesten van de middeninkomensgroep is  het van belang deze potentiële samenwerking nader te onderzoeken.       

19   

 

 

20   

Summary  

Introduction  The allocation of social housing in The Netherlands has changed through the Temporary  Regulation Services of General Economic Interest (hereafter Temporary Regulation SGEI),  which came in to force since 1 January 2011. De 90%‐allocation norm in this new regulation  requires the housing associations to allocate at least 90% of the yearly available social rental  housing to households with a yearly total income below €34.085. The remaining 10% yearly  available social rental housing is permitted to be allocate to the households with a yearly  total income above €34.085, after the households with a urgent housing need are  accommodated .    The Temporary Regulation SFEI is a result of the European intervention on the Dutch  system for social housing. In 1995 the European Union has criticized on the Dutch system for  social housing. According to the European Union, the Dutch system of social housing lacked  a clear target‐group for the allocation of social housing. In 2009, the European Union came  with a final decision of the Dutch system for social housing. In this European decision, the  European Union concluded that the Dutch housing associations have broken the European  legislation on state aid and competition. Furthermore, the European Union demanded an  alignment of the Dutch legislation on the sector of housing association with the European  legislation on state aid and competition. The Temporary Regulation SGEI is a temporary legal  elaboration of the European demands. The enforcement of the permanent legal elaboration  is expected on 1 January 2013, in the form of a revision act.      As a result of the changed regulations on the allocation of social housing, the  households with a yearly total income above €34.085 are hardly qualified for social rental  housing. This makes them dependent on the alternative housing offer on the Dutch housing  market.   

The problem  The impact of the new allocation norm is published in two research reports. Both reports  concluded that the Dutch housing market barely has affordable alternative housing to offer  to the households with total yearly income above €34.085. Especially the middle‐income  group with a yearly total income between €34.085 and €62.000 will experience difficulty in  finding affordable housing when they leave their current dwelling. Both studies expected a  housing problem for the middle income group with the lower middle income group in  particular. The lower middle income group are households with a yearly total income  between €34.085 and €43.000. The amount of affordable alternative housing on the market  is the smallest for these households.  The housing problem for middle‐income group with the lower middle income group  in particular has partly to do with the existing problems on the Dutch housing market. The  Dutch housing market has suffered from some time from a number of problems. One of  them is a gap between the social rented sector and owner‐occupied sector. The Dutch  housing market is dominated by these two sectors, leaving little room for alternative  housing between these two sectors.  As a result of the changed regulations, the households from the middle income  group are pushed into the gap between the dominating sectors on the Dutch housing  market. And the middle‐income group have to deal with a housing problem when they want  to move out their current dwelling. This housing problem is characterized by regional  differences. The housing problem occurs in most regions of the Netherlands except for the  shrinking regions: Friesland, Groningen, Limburg and Zeeland.    21   

The objectives  The solution of the housing problem for the middle‐income group with the lower middle  income group in particular is in the interest of equal opportunity for housing in our society.  Therefore, this research has as main objective to determine the feasibility of the  accommodation of the (lower) middle‐income group with affordable housing through  housing associations.   The reason that this research wants to find out if the housing problem for the (lower)  middle‐income group can be solved through housing associations, is based on an analysis of  researches on the housing problem for the (lower) middle‐income group and the existing  problems on the Dutch housing market. Both types of research indicate namely that the  housing association sector plays an important role in the implementation of the possible  solutions that these two types of research recommend. Therefore, the main research  question is as follows: Is it feasible to accommodate the (lower) middle‐income group with  affordable housing through housing associations?  Besides the determination of feasibility, this research also has the objective to provide  recommendations on policy level for the corporation sector, the Dutch government and  other market‐parties.   

Research framework  To solve the housing problem for the (lower) middle‐income group, the housing associations  have the ability to achieve this by using the existing housing stock and the construction of  new dwellings. By its dominance on the Dutch housing market, the housing associations own  a large amount of dwellings on the Dutch housing market. Each housing association owns a  part of the existing stock. Therefore, housing associations can draw a part of their dwelling  stock from the social rented sector to accommodate the (lower) middle‐income group. In  addition, housing associations can construct new dwelling for the (lower) middle‐income  group housing.  To service the (lower) middle‐income group well, Dutch housing associations should  create affordable housing for the middle‐income group. For the definition of affordable  housing, this research used the definition from the research "Open doors, closed doors" of  RLI. According to the calculation of the research of RLI, rental dwellings in the price range  between €664,66 and €800 and owner‐occupied dwellings in the price range between  €104.168 and €202.296 are affordable for the (lower) middle‐income group.  The gap between the social rented sector and owner‐occupied sector ensures a need  for affordable dwellings in rental form as well in owner‐occupied form between the two  dominating sectors. To make owner‐occupied dwellings affordable, there are a several  variants of sales systems and finance‐systems in use on the Dutch housing market. To  include the sales systems and finance‐systems for affordable owner‐occupied dwellings into  this research is a time‐consuming undertaking. Because of the limited given time span for  this study, the affordable dwellings in owner‐occupied form as a solutions for the housing  problem for the (lower) middle‐income group is disregarded from this study.  (RLI, 2011)   

Research design  This study consists of five parts. The first part is the feasibility study. The feasibility study  aims to answer the main research question. The main feasibility in the feasibility study is  therefore equated with the main research question. The methods mainly used for  determination of feasibility are: literature survey, online survey and interviews.  The housing problem for the (lower) middle‐income group is a consequence of the  introduction of the Temporary Regulation SGEI. This new regulation can be regarded as a  product of the violation of European legislation on state aid and competition by the Dutch  22   

association sector. To avoid repetition, this study sets the European legislations on state aid  and competition and the Dutch legislations on the sector as the preconditions of this  research. The Dutch legislations on the housing association sector are included, because the  Dutch government has agreed to integrate the European legislation on state aid and  competition into the Dutch legislation and regulations on the sector of housing associations.  Therefore, the current legislation on the sector of housing associations and the proposed  amendments for the legislations on the sector of housing associations are both included in  the preconditions of this research.  The second part is the expert review. This expert review is intended as verification  on the findings of the feasibility study. This control is necessary for an accurate answer on  the main research question and appropriate recommendations. For the expert assessment,  the findings of the feasibility study were reviewed by Professor P. J. Boelhouwer. The expert  review was conducted in the form of a discussion, in which the opinion of Boelhouwer was  given on the completeness and correctness of the findings of the feasibility study.  The third part is a description of the actualities. When the final conclusion and the  recommendations were drawn, the actualities descript in this section were taken into  account. The actualities are in fact a part of the update which is sought in this research. The  first update is processed in the feasibility study by using up‐to‐date data for the  determination. The second update is processed in the final conclusion and recommendation  by taking account of the actualities of the developments in and around the housing market,  which affects the solutions of the housing problem for the (lower) middle‐income group.  The fourth part is the final conclusion. This section answers the main research  question. In the final conclusion all the findings of the feasibility study, the expert  assessment and current affairs were taken into account.  The fifth part is the recommendations. In this last part, four recommendations are  presented. These recommendations are intended for the sector of housing associations, the  Dutch government and other market‐parties.    Schematic representation: 

   

 

Feasibility study  To answer the main research question a feasibility study was performed. This method is  derived from the feasibility study in property development projects. The feasibility study is  designed to determine in advance whether it is actually possible to accommodate the (lower)  middle‐income group with affordable housing through housing associations. The main  research question is equated with the main feasibility in the feasibility study. The main  23   

feasibility: to accommodate the (lower) middle group with affordable housing through  housing associations, is analyzed from the social, legal and financial perspective. The  analyses of these three perspectives provide a definition of three types of sub‐feasibility:  social feasibility, legal feasibility and financial viability. The determination of each type of  sub‐feasibility is in itself a sub‐research. In fact, each sub‐research is a part of the main  feasibility. This allows the sub‐researches to be seen as pillars of main feasibility. The more  the pillars supporting the main feasibility the greater the chance that it is actually possible to  accommodate the (lower) middle‐income group with affordable housing through housing  associations. In other words, if all three types of sub‐feasibility are feasible in itself, then it is  feasible to accommodate the (lower) middle‐income group with affordable housing through  housing associations.    Social feasibility ‐ The feasibility study stated that the accommodation of the (lower) middle  income‐group is socially feasible when the social demand for affordable housing can be  legally guaranteed within a company or organization that is established to accommodate the  (lower) middle‐income group. Housing associations have the possibility to establish a  separate organization or company as a conjunction to accommodate the (lower) middle‐ income group through a variant of the mandatory administrative separation between state‐ aid legitimated activities and non‐state‐aid legitimated activities. To prevent this separate  organizations or companies to pursue maximum profit and increasing the prices over time, it  is important that the affordability can be guaranteed in a company or organization. To  determine the social feasibility, first an online survey was conducted to form an image of the  willingness of housing associations to accommodate the (lower) middle group with  affordable housing. Thereafter, the administrative separation, the legal separation (the  possible variation on the administrative separation), the regulations for forming a  conjunction, the suitable legal forms for a conjunction and the legal possibilities to  guarantee the affordability was analyzed.   The online survey and analyses have proved that housing associations are willing to  accommodate the (lower) middle group with affordable housing. To accommodate the  (lower) middle‐income group, housing associations has the choice between de  administrative separation with separate accounting and the legal separation to  accommodate the (lower) middle‐income group through a separate company or  organisation. The legal forms which are most suitable for the separate company or  organisation are cooperation, BV (private company) and NV (limited liability company),  because these legal forms have the possibility to make and to distribute profit.   The analyses also have proved that the pursuance for affordability (affordable  housing for the (lower) middle‐income group) can be legally guaranteed as the objective of a  company or organisation through the articles of the establishment certificate. The objective  can be adjusted by the highest decisive power in the company of organisation. The change  of the objective can be prevented through the articles in the establishment. The  establisher(s) of the company or organisation can compose the article in such a way that  objective change can be prevented. Therefore, the possibility to guarantee affordability  within a company or organisation depends on the intention of the establisher(s) to do this.   Overall, it is possible to guarantee affordability legally within an organization or  company. Therefore, it is socially feasible to accommodate the (lower) middle‐income group  with affordable housing through housing associations.    Legal feasibility ‐ The accommodation of the (lower) middle‐income group with affordable  housing through housing associations is only feasible if it doesn’t conflict with the law. The  housing problem for the (lower) middle‐income group is partly arise from the integration of  the requirements of the European decision into the Dutch legislation on the sector of  24   

housing associations. These demands from the European decision are intended to stop the  violation of European legislation on state aid and competition by the sector of the housing  associations. In this research, analyses are conducted on the European legislation on state  aid and competition, proposed revision act to meet the European requirements and the  current legislation on the sector of housing associations in The Netherlands.  These analysis’s has proved that the European legislation does not impose   restriction on the accommodation of the (lower) middle‐income group with affordable  housing through housing associations, on the condition that the housing associations do not  use state aid (WSW‐guaranteed loan) to accommodate the (lower) middle‐income group.  Other European requirements are already integrated into the Temporary Regulation SGEI  and the proposed revision act on the sector of housing associations. It is for housing  associations in principle not possible to exceed the European legislation on state aid and  competition, if they comply with the current and the proposed legislations on the sector of  housing associations in The Netherlands.  In the Temporary Regulation SGEI and the proposed revision act on the sector of  housing associations are restrictions on the use of the dwelling assets of housing  associations by the rules on sales . But the Dutch government also provided space for the  sector of housing associations to accommodate the (lower) middle‐income group with  affordable housing through rules on transfer. The rules on transfer allow an equal solvency4  between SGEI‐part and non‐SGEI‐part in housing associations. Through the rules on transfer,  both parts in the housing associations can have an equal rate between assets and debts.  Moreover, the Dutch government has indicated that the housing of the (lower) middle‐ income group is the responsibility of the sector of housing associations. Therefore, the Dutch  government has promised to give space to the sector of housings associations to can  perform this task adequately.  The rules on sales in the revision act seem to impede the housing associations to  apply the legal separation. To accommodate the (lower) middle‐income group housing  associations can choose between the administrative separation and the legal separation.  The administrative separation use the (non‐state aid legitimated) non‐SGEI part within the  housing associations to accommodate the housing associations. And the legal separation can  use a separate company or organisation (optionally) in a conjunction to accommodate the  (lower) middle‐income groups. Although the rules on sales self to accommodate may limit  the applicability of the legal separation, housing associations still can use the non‐SGEI part  to accommodate the (lower) middle‐income groups. In other words, it is in principle legally  feasible to accommodate the (lower) middle‐income group with affordable housing through  housing associations.  Therefore, housing associations are more or less limited to the non‐SGEI part of  within the housing associations self to accommodate the (lower) middle‐income group with  affordable housing, when the housing associations adhere to the Temporary SGEI and the  proposed revision act on the sector of housing associations.     Financial feasibility ‐ The accommodation of the (lower) middle‐income group is   designated as Non‐SGEI activities by the European Union. Housing associations may not use  WSW‐guaranteed loans to accommodate the (lower) middle‐income group, because the  WSW‐guaranteed loans are seen as state aid by the European Union. Housing associations  have to replace the familiar WSW‐guaranteed loans with other kinds of funding to be able to  accommodate the (lower) middle‐income group with affordable housing. Therefore, this  research sets the financial feasibility as the ability of housing associations to attract funding  from assets providers as banks and institutional investors for the accommodation of the                                                               4

 Solvency is the rate between assets and debts. The solvency reflects the ability of a company or organisation to  fulfil their financial responsibilities. 

25   

(lower) middle‐income group with affordable housing. To determine the financial feasibility  interviews with banks and institutional investors were conducted to find out what kind of  condition banks and institutional investors set for the provision of funding (in the form of  loans and investments). Also consider the (legal) findings from the feasibility study itself  influence on attracting foreign capital.  The interviews revealed that banks and institutional investors have the preference  for a legal separation above the administrative separation, because they prefer a company  or organisation which is capable  to make profit and to act with market prices. Beside of  these, banks and institutional investors expect a market conform return on the provided  asset. Beside the interviews with assets providers, analyses were also conducted to assess  any possible restriction on the attraction of funding by housing associations.   These analyses mainly focus on the possible restriction in the legislations on the sector of  housing associations and from the findings of the social feasibility in the feasibility study. The  analyses on possible restrictions have proved that the rules on conjunction and the rules on  sales in the revision act have significant influence for the attraction of funding from banks  and institutional investors.   Except the restrictions from the legislations, it is mainly the pursuance of  affordability and the preferences of assets providers which affect the funding for the  accommodation of the (lower) middle‐income group. The banks and institutional investors  prefer a legal separation, profit and market prices, while the housing associations would like  to pursuit affordable housing.    The preferences of banks and institutional investors seem to be at odds with the  affordability, but the affordable price segment is the same segment which is missing on the  housing market and which is demanded by the population. Therefore, banks and  institutional investors are not likely to set prices far above the affordable price range.  However, it remains a challenge for housing associations to find a balance between the  pursuance of affordability for the (lower) middle‐income group and profit.  Base on the supply shortage of affordable housing is the housing between social  rented and owner‐occupied sector, banks and institutional investors cannot demand market  prices which are too far from the demanded affordable price range for the accommodation  of the (lower) middle‐income group. This ensures that the attraction of funding for the  accommodation of the (lower) middle‐income group with affordable housing should be  feasible, as long as housing associations include profit making into the accommodate the  (lower) middle‐income group.  The footnote hereby is that banks and institutional investors are  very cautious about  providing capabilities due to the credit crisis. The housing associations will therefore have  difficulty to attract funding to accommodate the (lower) middle‐income group with  affordable housing.    The conclusion from the feasibility study ‐ The feasibility study on the accommodation of  (lower) middle‐income group with affordable housing through housing associations has  proved that all the three pillars (sub‐feasibility) support the (main) feasibility. The financial  feasibility seems to be difficult to realize in relation to the social and legal feasibility,  because banks and institutional investors prefer a legal separation, while the housing  associations are impede to apply a legal separation through the rules on sales and rules on  conjunction in the revision act. The legal obstacles only apply on the legal separation. To  accommodate the (lower) middle‐income group, housing associations still can apply the  administrative separation.  Therefore, it can be concluded from the feasibility study that the  accommodation of the (lower) middle‐income group through housing associations should be  feasible.    26   

The expert review  For an accurate answer on the main research question and to provide appropriate  recommendations, the findings of the feasibility study were submitted to the Prof. P. J.  Boelhouwer for an expert review. In this expert review Boelhouwer gave his opinion on the  completeness and accuracy of the findings of the feasibility study. In addition, Boelhouwer  gave insights on the accommodation of the (lower) middle‐income group with affordable  housing through housing associations, which cannot be directly drawn from the feasibility  study.    Usage of the existing stock depends on the mutation rate ‐ At the first place, Boelhouwer  agreed that housing associations can provide affordable housing for the middle‐income  group through the existing stock and/or newly built dwelling. According Boelhouwer, the  option to accommodate the middle‐income group through existing housing stock of the  sector of housing associations depends on the mutation rate (number of relocations per  year). Based on the current mutation rate, Boelhouwer believes that yearly a reasonable  amount of social rental dwellings can be extract from the (existing) social housing stock to  accommodate the middle‐income group.   Housing associations can use “harmonization” and “transfer” to liberate dwellings  from the social housing sector to accommodate the middle‐income group. According to the  Property Valuation System (WWS) dwellings which score more than 142 WWS‐points can be  liberated from the social rental sector. Social rental dwellings which score more than 142  WWS‐points can be liberated from the social rented sector by increasing the rent above the  social rent limit  of € 664.66. In case the proposed revision act will be enforced, housing  associations can transfer a part of their dwelling stock to the non‐SGEI part to accommodate  the middle‐income group.     Footnote by this is that dwellings in the social rental sector can only be harmonized  or transferred if the current tenants of the social rental housing abandon their dwelling.  Boelhouwer believes that the process to accommodate the middle‐income group with  affordable housing through the existing stock will be very slow, because the current tenants   have to abandon their dwelling first. Moreover, the option through existing stock means a  sacrifice of a part of the social housing stock. The need of this sacrifice is doubtful, because  the social dwelling stock is not intended to accommodate the middle‐income group.  Boelhouwer has also indicated that the middle income‐group can be accommodated  through the existing stock by decreasing the social rent limit. This action can only be  performed by the government and therefore it is disregarded from this research.    New construction is difficult to finance ‐ For the option through the newly built dwelling to  accommodate the middle‐income group with affordable housing, Boelhouwer points out  that the housing associations will encounter difficulties by the attraction of funding. For the  construction of new dwellings, housing associations have to rely on funding from banks and  investors.   Investors only invest when they expect the invested asset can be recoup from the  return of the investment. The existing subsidies for social rental dwellings and owner‐ occupied dwellings have made it unattractive for investors to invest in dwellings in between  the social rental sector and the owner‐occupied sector. These subsidies are still present,  making it difficult for investors to invest into housing in the middle segment (the segment in  between social rental sector and owner‐occupied sector on the Dutch housing market). The  housing in the middle segment is equal to the affordable housing for the middle‐income  group.  

27   

Beside, the price of dwellings has decrease in the last years. The indirect return on  the value of the dwellings is therefore greatly reduced. This makes it unattractive for  investors to invest into the housing of the middle‐income group.   Furthermore, households from the middle‐income group have limited financial  capacity. Therefore the return from the investment in the accommodation of the middle‐ income group is also limited. Boelhouwer expects that the investors won’t invest easily in  the accommodation of the middle‐income group, which ensures that the housing  associations will encounter difficult by finding funding for accommodation of the middle‐ income group with affordable housing.    Lower middle income group remains under pressure ‐ According to Boelhouwer, housing  associations cannot provide the entire group of middle‐income with affordable housing. The  feasibility study did not make the distinction between the lower middle‐income group (with  a yearly total income between €34.085 and €43,000) and the bottom of the lower middle‐ income group (with a yearly total income between €34.085 and €38.000). Under current  regulations, housing associations are obligated to accommodate the middle‐income group  with rent above the social rent limit (€ 664.66). According to the calculations of the research  "open doors and closed doors" of RLI, most household types (except for single households  above 65 years old) hardly can pay rents above the social rent limit.  Boelhouwer has also indicated that investors probably will invest in the housing of  that part of the middle‐income group with a relatively high financial capacity. In case the  investors are willing to invest in affordable housing for the middle‐income group. Therefore,  the accommodation of the lower middle‐income group is likely to remain under pressure.    More insight is needed for solutions ‐ The housing problem for the middle‐income group is  characterized by strong regional differences, because of the regional differences of  affordable housing supply and the differences of the regional housing markets themselves.  At the moment it is still much unknown and unclear about the housing problem for the  middle‐income group according Boelhouwer. In order to compose adequate solutions for  the housing problem for the middle‐income group, Boelhouwer believes that regional  studies or monitoring of the regional housing market must be conducted to map the  problem and to increase better understanding of the problem.  In addition, the Dutch government should clear up the ambiguities of the revision  act as soon as possible. To make the housing associations and other market parties possible  to compose adequate solution for the housing problem for the middle‐income group.  (RLI, 2011)    Conclusion from the expert assessment – From the expert review can be concluded that the  option for housing associations to use the existing stock to accommodate the middle‐income  group with affordable housing is strongly dependent on the mobility. The current tenants  have to abandon their social rental dwellings first to release it for households from the  middle‐income group. This corresponds with the Dutch definition of mobility: the  phenomenon that a household leave his dwelling to make it available for another.  The other option for housing associations to construct new dwellings to  accommodate the middle‐income group with affordable housing depends on the willingness  of investors and housing corporations to invest in new dwellings. But because of the  relatively low return that can be gain earn from the investment on the accommodation of  the middle‐income group, therefore it is unattractive for investor to do so.   Both options for housing associations to accommodate the middle‐income group  with affordable housing are unlikely applicable to accommodate the middle‐income group  with affordable housing. Housing associations are under current legislations obligated to  28   

accommodate the middle‐income group with rent above the social rent limit. Rent above  the social rent limit is beyond the financial accessibility of households form the bottom of  the lower middle‐income group with a yearly total income between €34.085 and €38,000.  (RLI, 2011)   

The actualities  As part of the update, this research takes a number of developments and expectations of  the housing market which can affect on the solutions for the housing problem for the (lower)  middle‐income group into account. These developments and expectations are ultimately  included in the final conclusion and recommendations. The developments and expectations  included in this research are as follow:    Further decline of house price – At the start of 2012, ING bank has announced in its  Quarterly Monitor on the Dutch housing market that they expect a further decline of the  house prices. This is a conclusion from a comparison with the housing crisis in the 80s,  because the current unemployment is lower comparing to the 80's. Therefore, the need for  households to sell their dwelling is lower than now. Besides, most owner‐occupants have  enjoyed a doubling of the value of their dwellings in the 80s. Therefore, the price could fall  much faster than now. Current owner‐occupants have only enjoyed a small value increase of  their dwellings. Therefore, from the differences with the housing crisis of the 80’s, a residual  debt will more likely result from a sale. According to ING bank, a further decline of house  price till the end of 2013 can be expected from the comparison between the current housing  market and the housing crisis of the 80’s.  (ING, 2012a)    A credit stop for the sector of housing associations ‐ In June, an article was published in the  newspaper Trouw. In this article the chairman of Aedes (the Association of Dutch housing  associations) has announced that the commercial banks have put a credit stop on the  housing associations. This credit stop for the housing associations is a reaction of the  commercial banks on the Vestia incident. In June, the largest housing association in the  Netherlands Vestia has results to the financial abyss through risky speculation with  derivatives. As a result of this negative news, commercial banks consider the credit for the  entire sector of housing associations as risk full. The ABN AMRO bank has confirmed the  credit stop in this article. According to the spokesman of ABN AMRO bank, commercial  banks are very cautious on credit for housing associations.  (Trouw, 2012)    Mobility will not improve ‐ In July, ING bank has published an announcement about the  current housing market situation. In this announcement, ING bank has analyzed the  proposed rent increase above the inflation rate for social tenants with a total income above  €34.085. The Dutch government expects the rent increase will improve the mobility on the  housing market, because the rent increase will make the social tenants with a relatively high  income unattractive to stay in their social rental housing. From the analysis, ING bank has  concluded that the proposed rent increase will not affect the mobility on the housing market.  There is simply too little affordable housing available for social tenants with a yearly total  income above €34.085 to leave their social rental dwellings.  The rent increase for social tenants with a yearly total income above €34.085 will  barely increase their housing cost. While the move from the social rental dwelling to an  owner‐occupied dwelling will increase the housing cost more than the rent increase.  Moreover, the current housing market situation is unattractive for social tenants to move to 

29   

owner‐occupied sector, through the expected continues decrease of house price, which also  means a decrease of the house value.   In addition, the proposed legislations limit the accessibility for mortgage. From 2013,  a full or partial repayment of new mortgage is obligated. This will increases the mortgage  burden for households in general. To maintain the mortgage amount means a reduction of  the mortgage amount. So it comes down that households are less able to lend enough to  buy a house. In short, it is for social tenants unattractive to move from social rental sector to  owner‐occupied sector at the current moment.  (ING, 2012b)    Conclusion from the actualities‐ From the actualities can be concluded that it is difficult for  housing associations to accommodate the (lower) middle‐income group in the current  malaise of the credit crisis. In addition, housing associations will hardly be able to attract  funding from commercial banks as result of the Vestia‐incident.  As result of the credit crisis, the house prices have decreased in the past two to  three years. The expectation is that the house prices will continue to drop gradually. This  makes it unattractive for households to purchase an owner‐occupied dwelling, which means  they will defer the purchase. This procrastination means a low dwelling sale, making it  unattractive for capital providers to invest in the accommodation for the (lower) middle‐ income group.  The rent increase proposed by the government will probably have little effect on the  mobility, because there is simply not enough affordable housing on the Dutch housing  market to make a better mobility possible. Furthermore, the stringent requirements  (starting from 2013) on mortgage interest refund will make it difficult for households to be  purchase an owner‐occupied dwelling.  In addition, credit to the corporation sector by commercial banks seen as risky because of  the Vestia incident. Commercial banks have indicated that they will be extremely careful  with the expired loans to housing associations. What is likely to stop a credit will mean for  the entire corporation sector.   

Final conclusion  After all (sub) conclusions from the different parts of this research were taken into  consideration, this study has come on the following final conclusion:  It is technically feasible to accommodate the better endowed middle group (with  yearly total income between €38.000 and €62.000) with affordable housing through  housing associations, within the current and proposed legislations on the sector of housing  associations.  But in short‐term, it is unlikely that the housing associations are capable to  accommodate the better endowed middle‐income group (with a yearly total income  between €38.000 and €62.000) with affordable housing within the current and proposed  legislations on the sector of housing associations sector.  For the bottom of the lower middle‐income group (with a yearly total income  between €34.085 and €38.000) it is technically infeasible to accommodate them with  affordable housing through housing associations within the current and proposed  legislations on the sector of housing associations.    The bottom of the lower middle‐income group ‐ This research has concluded that it is not  possible to accommodate the entire middle‐income group with affordable housing through  housing associations. Under current Dutch legislations it is not possible for housing  associations to set rent prices which are within the financial reach of the bottom of the  lower middle‐income group. The bottom of the lower middle‐income group (with a yearly  30   

total income between €34.085 and €38.000) has the lowest spendable income of the entire  middle income group. To accommodate the middle‐income group, housing associations are  required to set rent prices above the social rent limit (€ 664.66). Rent prices above the social  rent limit take a large part of the spendable income of households from the bottom of the  lower middle‐income group. In other words, rents above the social rent limit are beyond the  financial reach of the households from the bottom of the lower middle‐income group.    Solution through existing stock leads to a vicious circle – It may be technically feasible for  housing associations to accommodate the better endowed middle‐income group (with a  yearly total income between €38,000 and €62,000) with affordable housing through the  existing stock and/or newly built dwellings. Nevertheless, in the reality it is unlikely for the  housing associations to have (enough) available dwellings to accommodate the better  endowed middle‐income group.   The usage of the existing stock to accommodate the better endowed middle‐income  group with affordable housing leads back to the problem itself. To use the existing stock to  accommodate the better endowed middle‐income group, housing associations are  dependent on the mobility of the housing market. An insufficient mobility is one of the  problems on the Dutch housing market and there is no improvement of the mobility  expected on short term. An insufficient mobility on the housing market means a limited  amount of dwellings available from the existing stock to accommodate the better endowed  middle‐income group. This limited amount of available dwellings is related to the shortage  of alternative affordable dwellings on the Dutch housing market. Which is the cause of the  housing problem for the entre middle‐income group, together with the changed regulations/  In short, the usage of the existing stock to accommodate the better endowed middle‐income  group with affordable housing through housing associations leads to a vicious circle.     Construction of new dwellings is unlikely to happen on the short term ‐ Despite of the  technical feasibility, it is in reality unlike that new affordable dwellings can be constructed by  housing associations to accommodate the better endowed middle‐income group on the  short term. it is in reality housing is technically possible for new housing development to  house the more privileged middle‐income group, can housing associations in practice is  likely on the short term little funding available for affordable new housing development for  the better endowed middle‐income group.  The better endowed middle‐income group is a group of households with limited  financial capacity. The return that can be earned from the newly built dwellings for housing  associations and assets providers is also limited. Therefore, the accommodation of the  better endowed middle‐income group is in general unattractive for assets providers to  invest. Moreover, assets providers such as banks and institutional investors are very  cautious on assets provision as result of the recent credit crisis. On top of this, the Vestia  incident has given a negative image to the entire sector of housing associations. As reaction  on the Vestia incident, commercial banks see the credit provision for the entire sector of  housing associations as a high risk undertaking. This probably means a credit stop from the  commercial banks on the entire sector of housing associations.   Altogether, it is unlikely that housing associations are capable to attract funding  from assets providers as banks and institutional investors to finance the construction of new  affordable dwellings for the better endowed middle‐income group.     Insufficient mobility and limited opportunity for funding ‐ In short, it is not possible to  accommodate the better endowed middle‐income group with affordable housing through  the housing associations, since the implementation of the solutions on the housing problem 

31   

for the middle‐income group is impeded by insufficient mobility and limited willingness of  banks and institutional investors to provide funding.    On the long term, it is possible that the conditions (the mobility and the willingness  of banks and institutional investors for financing) for the implementation of the solutions for  the housing problem for the middle‐income group may improve. If that is the case then the  chance to accommodate the better endowed middle‐income group successfully with  affordable housing through housing associations will be higher. But so far, any indication of  this to happen on the short is missing.   

Recommendations  Based on the final conclusion, this research provides two types of recommendations:  recommendations for housing associations, which are directly applicable to accommodate  the middle‐income group and recommendations that deserve further research, because  they offer potential solutions from perspectives which are not considered yet.    Directly applicable recommendations:     Reserve the 10% space for the bottom of the lower middle‐income group  Rents above social rent limit (€ 664.66) are in principle out of the accessible price range  for households from the bottom of the lower middle‐income group. To provide  affordable housing to these households from the bottom of the lower middle‐income  group, housing associations should reserve the 10% annually available social rental  housing for the households from the bottom of the lower middle income group.     Use the 10% from the rules on transfer  In the proposed rules on transfer, the Dutch government has proposed to make the  housing associations possible to transfer 10% of their total amount of (social rental)  dwellings to the non‐SEGI part within their housing association, at the moment of the  implementation of the administrative separation. If the revision act will be enforced,  housing associations should use the rules on transfer to accommodate the households  from the bottom of the lower middle‐income group with affordable housing.    Recommendations for further research:     Clear division of tasks and conditions from the government  The Dutch government has expressed its opinion and has mentioned that the  accommodation of the middle and upper income group is seen as a task for the sector of  housing associations. But it is still unclear which party/parties on the housing market  is/are responsible for the accommodation of the middle and higher income group. The  Dutch government should make clear which party/parties is/are responsible for the  accommodation of the middle and upper income group. In addition, the government  should create conditions for the market party/parties to can accommodate the middle  and upper income group adequately. How the division of tasks and conditions should be,  requires further research.    Note: Unlike the other recommendations, this recommendation directed on the Dutch  government instead of the corporation sector.     Investigate the potential collaboration with Institutional Investors  A survey concluded by WIF (Housing Investment Fund) has stated that the institutional  investors can be allies of housing associations. Between the two sectors are many  32   

 

common interests towards politics and policies, which can be pursued commonly.  Moreover, there are basically no formal obstacles between housing associations and  institutional investors. And as a result of the credit crisis, a further mutual exploration  will be beneficial for both parties. In short, the potential collaboration between the  sector of housing associations and the sector of institutional investors sectors may be  useful for both sectors. And also for the accommodation of the middle‐income group, it  is important that the potential collaboration will be investigated.   

33   

     

 

34   

Inhoud   Hoofdstuk 1 – Inleiding .................................................................................................... 39  1.1 Probleem ....................................................................................................................... 39  1.2 Doelstelling .................................................................................................................... 40  1.3 Onderzoeksopzet ........................................................................................................... 41  1.4 Pijlers ............................................................................................................................. 42  1.5 Randvoorwaarden ......................................................................................................... 43  1.6 Werkwijze ...................................................................................................................... 43  1.7 Rapportopzet en leeswijzer ........................................................................................... 44  Hoofdstuk 2 – Huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep................. 47  2.1 – Lagere middeninkomensgroep in de knel .................................................................. 47  2.1.1 Toewijzing van sociale huurwoningen gewijzigd .................................................... 47  2.1.2  Weinig betaalbare alternatieven op de woningmarkt .......................................... 47  2.1.3 Het probleem treft voornamelijk  de lagere middeninkomensgroep .................... 48  2.1.4 Het probleem is gerelateerd met de problemen op de woningmarkt ................... 50  2.1.5 Het oplossen van het probleem is van maatschappelijk belang ............................ 51  2.2 – Woningcorporaties kunnen oplossingen bieden ........................................................ 52  2.2.1 Aanbod vergroten als oplossingsmogelijkheid ....................................................... 52  2.2.2 Woningcorporaties kunnen bijdragen aan oplossingen ......................................... 54  2.2.3 Gevolgen van de Tijdelijke regeling DAEB op de corporatiesector ........................ 60  2.2.4 De oplossing kan zowel in huurvorm als koopvorm ............................................... 61  2.2.5 Bestaande voorraad en nieuwbouw als betaalbare aanbod .................................. 61  2.3 – Tussentijdse conclusies, hoofdonderzoeksvraag en randvoorwaarden .................... 63  2.3.1 Haalbaarheid als hoofdonderzoeksvraag ............................................................... 63  2.3.2 Haalbaarheid bepalen en aanbeveling(en) als doelstellingen ............................... 64  2.3.3 Regelgeving als randvoorwaarden ......................................................................... 64  2.3.4 Tussentijdse conclusies .......................................................................................... 65  Hoofdstuk 3 – Onderzoeksopzet ...................................................................................... 67  3.1 – Opzet haalbaarheidsonderzoek .................................................................................. 67  3.1.1 Haalbaarheidsonderzoek van vastgoedontwikkeling als basis .............................. 67  3.1.2 Soorten deelhaalbaarheid als pijlers voor de hoofdhaalbaarheid ......................... 68  3.1.3 Inperkingen en de soorten deelhaalbaarheid in dit onderzoek ............................. 69  3.1.4 Structuuropzet ........................................................................................................ 74  35   

3.2 – Opzet online‐enquête ................................................................................................. 75  Hoofdstuk 4 – Resultaten van de haalbaarheidsonderzoek .............................................. 77  4.1 Maatschappelijke haalbaarheid .................................................................................... 77  4.1.1 (M1) Welke houding hebben de woningcorporaties ten opzichte van de  huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep en hebben de woningcorporaties al  acties ondernomen om de (lagere) middeninkomensgroep te kunnen huisvesten? ..... 77  4.1.2 (M2) Wat is de administratieve scheiding en welke vormen van administratieve  scheiding zijn mogelijk? ................................................................................................... 79  4.1.3 (M3) Welke verbindingen mogen woningcorporaties vormen voor de huisvesting  van de (lagere) middeninkomensgroep? ........................................................................ 81  4.1.4 (M4) Welke rechtsvorm biedt de mogelijkheid om het maatschappelijke streven  naar betaalbaarheid juridisch te waarborgen? ............................................................... 85  4.1.5 Conclusie maatschappelijke haalbaarheid ............................................................. 87  4.2 Juridische haalbaarheid ................................................................................................. 88  4.2.1 (J1) Welke juridische voorwaarden stelt de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging aan de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep,  middels woningcorporaties? ........................................................................................... 88  4.2.2 (J2) Welke juridische voorwaarden stelt de Nederlandse wet‐ en regelgeving op  toegelaten instellingen volkshuisvesting aan het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep, middels woningcorporaties? .................................................... 91  4.2.3 Conclusie juridische haalbaarheid .......................................................................... 97  4.3 Financiële haalbaarheid ................................................................................................. 98  4.3.1 (F1) Onder welke voorwaarden zijn financiers als institutionele beleggers en  banken bereid om te investeren of lening te verschaffen aan woningcorporaties voor  het betaalbare huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep? ............................. 98  4.3.2 (F2) Welke invloed(en) hebben Nederlandse en Europese wet‐ en regelgeving op  de financiering van woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien? ............................................................................. 106  4.3.3 Conclusie financiële haalbaarheid ........................................................................ 109  Hoofdstuk 5 – Beoordeling door de deskundige ..............................................................113  5.1 Beschrijving van de deskundige beoordeling .............................................................. 113  5.2 Conclusie uit de deskundige beoordeling ................................................................... 116  Hoofdstuk 6 – Actualiteiten ............................................................................................119  6.1 Korte uiteenzetting van de berichten .......................................................................... 119  6.2 Conclusie uit de actualiteiten ...................................................................................... 121  Hoofdstuk 7 – Conclusie ..................................................................................................123  7.1 Conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek ................................................................. 123  36   

7.2 Conclusie uit de deskundige beoordeling ................................................................... 126  7.3 Conclusie uit de actualiteiten ...................................................................................... 126  7.4 De geïntegreerde eindconclusie .................................................................................. 128  Hoofdstuk 8 – Aanbeveling .............................................................................................131  8.1 Direct toepasbare aanbevelingen ............................................................................... 131  8.2 Aanbevelingen voor nader onderzoek ........................................................................ 132  Hoofdstuk 9 – Reflectie ...................................................................................................135  9.1 Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie ................................................... 135  9.2 Betrouwbaarheid en bruikbaarheid van de bevindingen ............................................ 135  9.3 Reflectie van de hoofddoelstelling .............................................................................. 136  Literatuur/Bronnen ........................................................................................................139  Bijlage.............................................................................................................................145  B1 Problemen op de woningmarkt ................................................................................... 147  B2 Probleemanalyse .......................................................................................................... 155  B3 Analyse oplossingsmogelijkheden en marktpartijen ................................................... 163  B4 Analyse onderzoeksrapporten en rol woningcorporaties ............................................ 169  B5 Interviewopzet ............................................................................................................. 175  B6 Interviewvragen ........................................................................................................... 185  B7 Beschrijving van de enquête ........................................................................................ 187  B8 Volledige vragenlijst van de enquête ........................................................................... 189  B9 Resultaten en statistiek uit de enquête ....................................................................... 195     



37   

 



38   

Hoofdstuk 1 – Inleiding   Sinds 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang  toegelaten instellingen volkshuisvesting’ (hierna Tijdelijke regeling DAEB) van toepassing op  de activiteiten van de Nederlandse woningcorporaties. De aanleiding van deze nieuwe  regeling is de Europese beschikking op staatssteun voor de Nederlandse woningcorporaties  (hierna Europese beschikking), waarin de Europese Unie het schenden van de Europese wet‐  en regelgeving op staatssteun en mededinging door de Nederlandse corporatiesector is  vastgesteld en de door de Nederlandse overheid ingestemde maatregelen voor de  gelijkstemming van de Nederlandse wet‐ en regelgeving met de Europese wet‐ en  regelgeving op staatssteun en mededinging is uiteengezet. De Tijdelijke regeling DAEB is het  eerste product van de uitwerking van de Europese beschikking in de Nederlandse wet‐ en  regelgeving. In deze Tijdelijke regeling DAEB is een toewijzingsnorm opgenomen die de  sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot €664,66) grotendeels beperkt tot de  lager inkomensgroep met een verzamelinkomen5 tot €34.085. Woningcorporaties moeten  90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan deze lage inkomensgroep toewijzen  wanneer zij hun recht op WWS‐borging willen behouden om goedkoop leningen (leningen  met lage rentepercentage) te kunnen aantrekken voor de bouw, het beheer en onderhoud  van sociale huurwoningen. Als gevolg van de nieuwe toewijzingsnorm kunnen huishoudens  met een verzamelinkomen boven de €34.085 niet of nauwelijks meer in aanmerking komen  voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat de huishoudens met een verzamelinkomen  boven de €34.085,‐ voornamelijk aangewezen zijn op alternatieve woningaanbod buiten de  sociale huursector.   

1.1 Probleem De gevolgen van de invoering van de Tijdelijke regeling DAEB zijn onder andere door het  adviesorgaan Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur (hierna RLI) van de  Nederlandse overheid en onderzoeksbureau RIGO (in opdracht van de belangenvereniging  voor Nederlandse woningcorporaties Aedes en belangenvereniging voor huurders en  woningzoekenden Woonbond) onderzocht. Deze onderzoeken concluderen dat er in de  meeste regio’s nauwelijks betaalbare alternatieven zijn voor de zogenoemde  middeninkomensgroep (huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085 tot  €62.000) met de lagere middeninkomensgroep (huishoudens met een verzamelinkomen  boven de €34.085 tot €43.000) in het bijzonder.  Op de woningmarkt zijn er nauwelijks betaalbare particuliere huurwoningen  beschikbaar en het inkomen van de middeninkomensgroep is niet toereikend voor de  aanschaf van een koopwoning. Er is sprake van een aanbodtekort van betaalbare huisvesting  op de Nederlandse woningmarkt voor de middeninkomensgroep met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder. Wanneer huishoudens uit de  middeninkomensgroep gaan verhuizen betekent het dat ze hoogstwaarschijnlijk geen  betaalbare huisvesting zullen vinden. Kortom, door de Tijdelijke regeling DAEB en het  beperkte betaalbare alternatieve aanbod op de woningmarkt hebben de  middeninkomensgroep met de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder te maken met  een huisvestingsprobleem. (Hierna wordt “de middeninkomensgroep met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder” als volgt aangeduid: de (lagere)  middeninkomensgroep.)                                                                 5

 Verzamelinkomen is de samengestelde inkomen uit werk, woning, aanmerkelijk belang, sparen en beleggen. 

39   

Het beperkte alternatieve aanbod op de woningmarkt is te wijten aan de bestaande  problemen op de woningmarkt6. De Nederlandse woningmarkt zit vast en is gespleten (RLI,  2011). De huidige woningmarkt wordt gedomineerd door de sociale huursector en de (vrije)  koopsector7, waardoor er naast sociale huurwoningen en koopwoningen weinig ander  woningaanbod te vinden is op de huidige woningmarkt. Daarnaast heeft de woningmarkt te  maken met slechte doorstroming. Doorstroming is het verschijnsel dat huishoudens van de  ene woning naar de andere woning verhuizen en daarmee een andere woning achterlaten  voor een ander huishouden. Het voormalige ministerie VROM stelt in het onderzoekrapport  “Bouwen voor de schuifpuzzel” (VROM, 2007) dat een soepele doorstroming van groot  belang is voor een goede functionering van de woningmarkt. De slechte doorstroming is  mede veroorzaakt door de gespleten woningmarkt. Er is een groot prijsverschil tussen de  huurprijs van sociale huurwoningen en de woningprijs van koopwoning. (VROM, 2007) Dit  vormt een barricade voor huishoudens om door te stromen van de ene sector naar de  andere sector.   Met de nieuwe regelgeving verwacht RLI dat de (lagere) middeninkomensgroep  geneigd is om in haar huidige huisvesting te blijven met als gevolg dat de doorstroming  verder zal afnemen, waardoor de woningmarkt zal vastlopen.   Anders geformuleerd, de nieuwe regeling brengt niet alleen een (mogelijk)  huisvestingprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep, maar verergert ook de  bestaande problemen op de woningmarkt.    

1.2 Doelstelling Ter verbetering van de woningmarkt en de keuzevrijheid voor de bevolking, is het van  belang dat het aanbodtekort van betaalbare woningen op de woningmarkt wordt opgelost.   In het verleden zijn reeds onderzoeken gedaan naar de oplossingsmogelijkheden voor de  problemen op de woningmarkt en recentelijk zijn er onderzoeken gedaan naar de  oplossingen voor het huisvestingsprobleem van de middeninkomensgroep, deze twee  soorten onderzoeken zijn in het vooronderzoek8 van geanalyseerd. Uit de analyse bleek dat  beide soorten onderzoeken de participatie van woningcorporaties als essentieel  beschouwen voor de aanbevolen oplossingsmogelijkheden. Bij de onderzoeken naar de  oplossingen voor de bestaande problemen op de woningmarkt wordt de participatie van  woningcorporaties essentieel gezien voor de hervorming van de woningmarkt. Bij de  onderzoeken naar de oplossing voor het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep worden zijn de woningcorporaties de voornaamste uitvoerder van  de aanbevolen oplossingsmogelijkheden.   Anders geredeneerd, beide soorten onderzoeken hebben als standpunt dat de  woningcorporaties een belangrijke rol spelen bij het oplossen van zowel het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep als de bestaande problemen  op de woningmarkt. Dit onderzoek neemt dit standpunt van beide soorten onderzoeken  over en onderzoekt of het haalbaar is om het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep op te lossen via de woningcorporaties. De hoofdonderzoeksvraag  van dit onderzoek luidt als volgt: Is het haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties? 

                                                             6

 Voor uitgebreide informatie over de bestaande problemen op de woningmarkt, zie B1 Problemen op de  woningmarkt in de bijlage op bladzijde 147.  7  Met vrije koopsector wordt het deel van de koopsector bedoeld waarbij de prijsvorming niet gereguleerd wordt  door wettelijke bepalingen, maar de marktwerking.  8  Het vooronderzoek is een onderzoek vooraf aan dit onderzoek, waarin gegevens zijn verzameld en analyses zijn  uitgevoerd rondom het huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep.  

40   

Daarnaast heeft dit onderzoek als doel om een aantal aanbevelingen op  beleidsniveau te doen voor woningcorporaties als handreiking voor hun beleidsbepaling met  betrekking tot het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.    

1.3 Onderzoeksopzet Voor dit onderzoek is een onderzoeksopzet gebruikt dat ontleend is van het  haalbaarheidsonderzoek bij vastgoedontwikkeling. Een haalbaarheidsonderzoek wordt bij  vastgoedontwikkelingsprojecten uitgevoerd om vooraf te bepalen of een bepaald project  daadwerkelijk gerealiseerd kan worden (Wamelink et al., 2008). Een  haalbaarheidsonderzoek benadert de hoofdhaalbaarheid, haalbaarheid van een plan of  project, vanuit verschillende invalshoeken en analyseert de hoofdhaalbaarheid vanuit deze  invalshoeken. De benadering in invalshoeken verdeelt de hoofdhaalbaarheid in verschillende  soorten deelhaalbaarheid. Deze verschillende soorten deelhaalbaarheid zijn afzonderlijk  geanalyseerd op individuele haalbaarheid. De analyse van de verschillende deelonderzoeken  vormen de deelonderzoeken.   De verschillen soorten deelhaalbaarheid (deelonderzoeken) vormen de pijlers waar de  hoofdhaalbaarheid zich op kan rusten. Wanneer de verschillende deelhaalbaarheid op zich  zelf haalbaar zijn dan ondersteunen ze de hoofdhaalbaarheid. Hoe meer pijlers de  hoofdhaalbaarheid ondersteunen des te hoger de kans dat het voorgenomen plan of project  haalbaar zal zijn. In dit onderzoek is de hoofdhaalbaarheid bepaald aan de hand van drie  pijlers: maatschappelijke haalbaarheid, juridische haalbaarheid en de financiële  haalbaarheid. De individuele haalbaarheid van ieder soort deelhaalbaarheid is geanalyseerd  aan de hand van deelonderzoeksvragen, die gebaseerd zijn op de tussentijdse conclusies uit  het vooronderzoek naar de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep. De  belangrijkste tussentijdse conclusies waarop de deelonderzoeksvragen zijn gebaseerd, zijn:   Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep behoort tot niet‐staatssteun  gerechtigde activiteiten van woningcorporaties volgens de tijdelijke regeling DAEB.   Als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB en de bestaande problemen op de  Nederlandse woningmarkt,  is er sprake van een aanbodtekort van betaalbare  huisvesting op de Nederlandse woningmarkt voor de middeninkomensgroep, met de  lagere middeninkomensgroep in het bijzonder.   De Nederlandse overheid heeft de invoering van de administratieve scheiding  aangekondigd, een boekhoudkundige scheiding tussen staatssteun gerechtigde  activiteiten (DAEB‐activiteiten) en niet‐staatssteun gerechtigde activiteiten (Niet‐ DAEB‐activiteiten) voor woningcorporaties. Deze administratieve scheiding biedt de  woningcorporaties de mogelijkheid om een aparte entiteit  (organisatie/onderneming) op te richten voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep.   De tijdelijke regeling DAEB is het eerste product van de implementatie van de  Europese beschikking op de Nederlandse corporatiesector, waarin de Europese Unie  de schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging  door de Nederlandse corporatiesector heeft vastgesteld. In deze beschikking heeft  de Nederlandse overheid tevens zijn toezegging gedaan om de geëiste maatregelen  uit de Europese beschikking in de Nederlandse wet‐ en regelgeving te integreren.   De Nederlandse overheid is bezig met de implementatie van de Europese  beschikking op de corporatiesector via een herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting.   Woningcorporaties mogen geen WSW geborgde leningen aanwenden voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep, omdat dit als het schenden van  de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging wordt gezien. 

41   



Institutionele beleggers kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt om bij te  dragen in het oplossen van het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep.  

 

1.4 Pijlers Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties is  haalbaar, als alle pijlers dit ondersteunen. Dit is het geval, wanneer alle soorten  deelhaalbaarheid (pijlers) op zichzelf haalbaar zijn. De individuele haalbaarheid van  verschillende soorten deelhaalbaarheid is vastgesteld met behulp van  deelonderzoeksvragen, die gebaseerd zijn op de tussentijdse conclusies uit het  vooronderzoek.   Vanuit de Nederlandse samenleving (maatschappij) is er vraag naar betaalbare  huisvesting als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB. Het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep is alleen haalbaar als de woning ook werkelijk betaalbaar wordt  aangeboden. Vanuit maatschappelijke invalshoek is het van belang dat de betaalbaarheid  wordt gewaarborgd bij het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. De  Nederlandse overheid heeft een administratieve scheiding aangekondigd dat de  woningcorporaties de mogelijkheid biedt om de (lagere) middeninkomensgroep te  huisvesten via een aparte organisatie of onderneming. Wanneer woningcorporaties de  mogelijkheid krijgen om via een aparte entiteit (bedrijf/organisatie) de (lagere)  middeninkomensgroep te huisvesten, zal de betaalbaarheid gewaarborgd moeten worden,  baserend op de tussentijdse conclusies: administratieve scheiding en aanbodtekort. Anders  geformuleerd, dit onderzoek stelt het waarborgen van betaalbaarheid binnen een aparte  entiteit als de individuele haalbaarheid van de maatschappelijke pijler.     Woningcorporaties kunnen alleen de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting voorzien als dit is toegestaan in de Nederlandse wet‐ en regelgeving . Vanuit  juridische invalshoek is het van belang dat het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep middels woningcorporaties niet in strijd is met de Nederlandse wet‐  en regelgeving op de woningcorporaties en de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun  en mededinging.  Dit laatste is om te voorkomen dat de Nederlandse corporatiesector de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging zal schenden, wat eerder het  geval was en de aanleiding is geweest van het ontstaan van het huisvestingsprobleem voor  de (lagere) middeninkomensgroep.   Om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien  middel woningcorporaties is het noodzakelijk dat de Nederlandse en Europese wet‐ en  regelgeving de rechtmatigheid verschaft aan de Nederlandse woningencorporaties,  baserend op de tussentijdse conclusies: de Europese beschikking is de aanleiding geweest  van het ontstaan van het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep en  de Nederlandse overheid is bezig met de implementatie van de Europese beschikking via  een herzieningswet.   Met andere woorden, dit onderzoek stelt de rechtmatigheid om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties  (volgens de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de woningcorporaties en de Europese wet‐  en regelgeving op staatssteun en mededinging) als de individuele haalbaarheid van de  juridische pijler.    Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep is alleen uitvoerbaar als er  voldoende financiële middelen beschikbaar zijn. Woningcorporaties kunnen eigen vermogen  en/of vreemd vermogen (financieringsmiddelen) gebruiken om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. Woningcorporaties mogen  42   

geen gebruik maken van WSW‐geborgde leningen voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting voorzien, omdat WSW‐geborgde  leningen door de Europese wet‐ en regelgeving wordt gezien als staatssteun. In plaats van  WSW‐geborgde leningen moeten woningcorporaties andere vormen van financiële  middelen zien aan te trekken voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.  Het onderzoek “Open deuren, dichte deuren” van RLI heeft aangegeven dat  woningcorporaties het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep kan  helpen oplossen door middel van investeringen in het vergroten van (betaalbare) aanbod  tussen de sociale huur en vrije koopsector.   Vanuit financiële invalshoek kan de (lagere) middeninkomensgroep alleen middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting worden voorzien als de woningcorporaties de  nodige financiële middelen kunnen aantrekken voor de financiering, baserend op de  tussentijdse conclusie: woningcorporaties mogen geen (goedkope) WSW‐geborgde leningen  gebruiken voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep en institutionele  beleggers kunnen financieel bijdragen aan de oplossingsmogelijkheden.  Met andere  woorden, dit onderzoek stelt de financierbaarheid voor woningcorporaties om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien als de individuele  haalbaarheid van de financiële pijler.   

1.5 Randvoorwaarden Het schenden van de Europese wet‐ en regelgeving is de aanleiding geweest van het  ontstaan van de Tijdelijke regeling DAEB en daarmee is het huisvestingsprobleem voor de  (lagere) middeninkomensgroep ontstaan. Om te voorkomen dat een dergelijke incident zich  zal herhalen, is het van belang dat de woningcorporaties  binnen de ruimte van wet‐ en  regelgeving de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting kunnen voorzien.   Dit onderzoek stelt de Nederlandse wet‐ en regelgeving op woningcorporaties en de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging als randvoorwaarden voor de  haalbaarheid van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen middels woningcorporaties, omdat de Nederlandse overheid heeft voorgenomen  om via een herzieningswet de Nederlandse wet‐ en regelgeving gelijk te stemmen met de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging.    Met de voorgenomen herzieningswet om de Nederlandse wet‐ en regelgeving gelijk te  stemmen met de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging, stelt dit  onderzoek de Nederlandse wet‐ en regelgeving op woningcorporaties en de Europese wet‐  en regelgeving op staatssteun en mededinging als randvoorwaarden voor het huisvesten van  de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties.     

1.6 Werkwijze Voor het beantwoorden van het hoofdonderzoeksvraag is als eerst een  haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd die bestaat uit drie deelonderzoeken. Ieder  deelonderzoek analyseert een bepaalde soort deelhaalbaarheid aan de hand van  deelonderzoeksvragen.   Voor het bepalen van de maatschappelijke haalbaarheid zijn vier  deelonderzoeksvragen opgesteld die betrekking hebben op het juridische waarborgen van  betaalbaarheid binnen een organisatie of onderneming. Deze vier deelonderzoeksvragen zijn  beantwoord aan de hand van een literatuuronderzoek van beleidsstukken,  overheidspublicaties en wetboeken.   De juridische haalbaarheid is bepaald met behulp van twee deelonderzoeksvragen  die betrekking hebben op de rechtmatigheid voor woningcorporaties om de (lagere)  middeninkomensgroep te huisvesten volgens de Europese en Nederlandse wet‐ en  43   

regelgeving. Deze twee deelonderzoeksvragen zijn beantwoord via de bevindingen uit een  literatuuronderzoek van beleidsstukken, overheidspublicaties en wetboeken.  Om de financiële haalbaarheid te bepalen zijn twee deelonderzoeksvragen  opgesteld die betrekking hebben op het verkrijgen van vreemd vermogen  (financieringsmiddelen) van banken en institutionele beleggers voor woningcorporaties om  de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien. Anders  dan bij de andere twee deelonderzoeken zijn de deelonderzoeksvragen niet beantwoord  met een literatuuronderzoek maar aan de hand van interviews met financiers als banken,  institutionele beleggers en andere betrokken organisaties om te achterhalen wat de  voorwaarden zijn die ze stellen voor het verschaffen van financieringsmiddelen.   Daarnaast worden de eerder gevonden bevindingen uit de andere twee  deelonderzoeken (wet‐ en regelgeving die betrekking hebben op het waarborgen van  betaalbaarheid, de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de woningcorporaties en Europese  staatssteun en mededinging) geanalyseerd op hun invloed op factoren (als opbrengsten,  winst, kosten en rendement) die de mate van het aantrekken van financieringsmiddelen  bepalen.     In het kader van de maatschappelijke haalbaarheid van het haalbaarheidsonderzoek  is ook een online enquête opgesteld naar de houding van de corporatiesector ten opzichte  van het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. Deze online enquête  heeft als doel een uitspraak te kunnen doen over de bereidheid van woningcorporaties wat  betreft het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.  De veronderstelling daarbij is dat woningcorporaties terughoudend en afwachtend zijn ten  opzichte van het oplossen van het huisvestingsprobleem van de middeninkomensgroep.   De online enquête werd per e‐mail verstuurd naar woningcorporaties en was  gepubliceerd in groepen die betrekking hebben met volkshuisvesting en de corporatiesector  op de social‐media “Linkedin”.    Om een accurate antwoord  te kunnen geven op het hoofdonderzoeksvraag en  adequate aanbevelingen te kunnen aanreiken, zijn de bevindingen uit het  haalbaarheidsonderzoek geverifieerd aan de hand van een deskundige beoordeling door een  deskundige op het gebied van volkshuisvesting. Daarvoor zijn de bevindingen uit het  haalbaarheidsonderzoek ter beoordeling voorgelegd aan prof. dr. P.J. Boelhouwer. Tijdens  een interview is aan prof. dr. P.J. Boelhouwer gevraagd wat zijn mening is op de juistheid  van de bevindingen en op welke punten eventueel door het haalbaarheidsonderzoek over  het hoofd zijn gezien.    Daarnaast is een actualisatie in dit onderzoek ingebouwd om de eindconclusie en de  aanbevelingen bijdetijds te houden. De actualiteiten die betrekkingen hebben op het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties zijn tijdens dit  onderzoek bijgehouden. De actualiteiten die invloedrijk zijn op het uitvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep middels woningcorporaties zijn in dit rapport beschreven en  opgenomen in de eindconclusie en aanbevelingen.   

1.7 Rapportopzet en leeswijzer Dit onderzoeksrapport heeft als opzet om eerst het probleem en de hoofdvraag te  verduidelijken om uiteindelijk de lezers te kunnen laten begrijpen waar de aanbeveling(en)  voor dienen. Het verduidelijken begint in hoofdstuk 2 waar het probleem in kwestie uiteen  wordt gezet aan de hand van de resultaten uit het vooronderzoek. Tevens wordt in  hoofdstuk 2 de tussentijdse conclusie en het hoofdonderzoeksvraag uiteengezet.  Aansluitend hierop wordt in hoofdstuk 3 de onderzoeksopzet van het  44   

haalbaarheidsonderzoek en de online enquête toegelicht. Daarna vervolgt het  onderzoeksrapport met de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek in hoofdstuk 4, waar  de pijlers voor de haalbaarheid ieder afzonderlijk worden behandeld. De resultaten van de  online enquête worden behandeld bij de pijler maatschappelijke haalbaarheid. De  deskundige beoordeling is beschreven in hoofdstuk 5. De actualiteiten waarmee de  eindconclusie en de aanbevelingen rekening is gehouden zijn in hoofdstuk6 uiteengezet. De  eindconclusie die antwoord geeft op de hoofdonderzoeksvraag wordt in hoofdstuk 7  gepresenteerd. Daaropvolgend worden de aanbevelingen aangereikt in hoofdstuk 8 en ten  slotte wordt dit onderzoeksrapport afgesloten met een reflectie in hoofdstuk 9.       

45   

  

 



46   

Hoofdstuk 2 – Huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep   Bij het vooronderzoek zijn informatie rondom het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep vergaard en analyses9 uitgevoerd aan de hand van  literatuuronderzoeken. Als eerst zijn de bestaande problemen op de woningmarkt verkend,  vervolgens is probleemanalyse uitgevoerd om het probleem in kaart te brengen.  Daaropvolgend zijn de mogelijke oplossingen en de marktpartijen die de oplossingen kunnen  uitvoeren geanalyseerd. Tot slot is een analyse uitgevoerd naar de verschillende  onderzoeksrapporten om de rol van de woningcorporaties de bepalen. Gebaseerd op de  bevindingen uit het vooronderzoek is een verzameling aan tussentijdse conclusies  opgeconstateerd. Aan de hand van deze verzameling van tussentijdse conclusies is de  hoofdonderzoeksvraag gesteld en het onderzoeksgebied ingekaderd. In dit hoofdstuk wordt  eerst het probleem uiteengezet, gevolgd door de oplossingsmogelijkheden en ten slotte  wordt de hoofdonderzoeksvraag en het onderzoeksgebied gepresenteerd.    

2.1 – Lagere middeninkomensgroep in de knel 2.1.1 Toewijzing van sociale huurwoningen gewijzigd Het huisvestingsprobleem van de middeninkomensgroep is in de eerste instantie te  verwijten aan de gewijzigde regelgeving op de sociale huurwoningen. Op 1 januari 2011 is de  Tijdelijke regeling DAEB (Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang  toegelaten instellingen volkshuisvesting) in werking getreden. In deze nieuwe regeling is een  toewijzingsnorm (90%‐norm) opgenomen voor sociale huurwoningen. Woningcorporaties  moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (woningen met een  huurprijs onder de grens van €664,66) toewijzen aan huishoudens met een  verzamelinkomen onder €34.085. De resterende 10% van de vrijkomende sociale  huurwoningen mogen worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen  boven de €34.085 met voorrang voor huishoudens met urgentieverklaring van de gemeente  voor medische of psychosociale gesteldheid.   Met de ingang van de Tijdelijke regeling DAEB kunnen huishoudens met een  verzamelinkomen boven €34.085 slechts in beperkte mate in aanmerking komen voor  sociale huurwoningen. Door de beperkte toegankelijkheid van de sociale huurwoningen  moeten de kunnen huishoudens met een verzamelinkomen boven €34.085 elders op de  woningmarkt een geschikte woning zien te vinden. RLI verwacht dat er jaarlijks 30.000  huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085 minder gehuisvest kunnen  worden in de sociale huursector door de 90%‐norm van de nieuwe regelgeving.  (RLI, 2011) 

2.1.2 Weinig betaalbare alternatieven op de woningmarkt Naast sociaal huren hebben de huishoudens met een verzamelinkomen boven €34.085 in  principe als alternatieve huisvestingmogelijkheden: een woning huren buiten de sociale  huursector (woningen met een huurprijs boven de grens van €664,66) of een woning kopen.  De alternatieve huisvestingsmogelijkheden zijn onderzocht door de Raden van leefomgeving                                                               9

 De analyses uit het vooronderzoek zijn terug te vinden in de bijlage. De bijlage B1 t/m B4 zijn de analyses die in  het vooronderzoek zijn uitgevoerd. 

47   

en infrastructuur (hierna RLI), een onafhankelijk strategisch adviesorgaan voor de  Nederlandse overheid en in opdracht van Aedes, de belangenvereniging voor Nederlandse  woningcorporaties en Woonbond, belangenvereniging voor Nederlandse huurders en  woningzoekenden.     De bovengenoemde onderzoeken constateren beiden dat de alternatieve  huisvestingsmogelijkheden slechts in beperkte mate toegankelijk zijn voor de huishoudens  met een verzamelinkomen boven de €34.085.10 De beperkte toegankelijkheid heeft  voornamelijk te maken met de betaalbaarheid van de alternatieve  huisvestingsmogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt. Een woning is voor een  huishouden betaalbaar als zij met haar besteedbare inkomen naast de kosten voor een  woning ook de uitgaven voor het wonen zelf en het dagelijkse leven kan betalen.  Het  onderzoek van RLI en het onderzoek van Aedes/ Woonbond hebben aan de hand van  Nibuds‐bedragen en de normen van de Nationale Hypotheekgarantie bepaald welke huur‐  en koopprijzen betaalbaar zijn voor de huishoudens met een verzamelinkomen boven de  €34.085. Ondanks dat de rekenmethodes van elkaar verschillen, komen ze op vergelijkbare  conclusie.    RLI constateert in de meeste regio’s van Nederland een beperkt alternatief aanbod  van betaalbare huur‐ en koopwoningen voor de huishoudens met een verzamelinkomen  boven de €34.085. Dit verschijnsel komt voornamelijk voor in regio’s met een gespannen  woningmarkt (waar de vraag naar woningen groter is dan aanbod). Met uitzondering voor  de krimpgebieden (regio’s met een krimpende bevolking) is er in meeste regio’s sprake van  een beperkt alternatief aanbod. De mate van beperkte alternatieve aanbod is regionaal  verschillend omdat de woningmarktsituatie per regio sterk van elkaar verschilt.   Door het beperkte betaalbare alternatieve aanbod op de Nederlandse woningmarkt  betekent dat het huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085 nauwelijks de  mogelijkheid hebben om te verhuizen (of te huisvesten in het algemeen) wanneer ze deze  behoefte hebben. RLI verwacht dat de huishoudens met een verzamelinkomen boven de  €34.085 in de knel zullen raken door de Tijdelijke regeling DAEB. Kortom, de huishoudens  met een verzamelinkomen boven de €34.085 een huisvestingsbehoefte hebben, krijgen te  maken met een huisvestingprobleem door de invoering van de Tijdelijke regeling DAEB.  (RLI, 2011) 

2.1.3 Het probleem treft voornamelijk de lagere middeninkomensgroep Niet alle huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085 en een  huisvestingsbehoefte zullen problemen ondervinden bij het vinden van een betaalbare  woning. Volgens het onderzoek van RLI treffen de beperkte alternatieve  huisvestingsmogelijkheden op de woningmarkt voornamelijk de middeninkomensgroep met  een verzamel inkomen tussen €34.085 tot €62.000 (twee keer modaal).   De Nederlandse bevolking bestaat voor meer dan een derde deel uit de  middeninkomensgroep en telt in totaal 2,5 miljoen huishoudens. De rest van de  Nederlandse bevolking bestaat uit 2,7 miljoen huishoudens met een laag inkomen (onder  €34.085) en 1,8 miljoen huishoudens hebben een hoog inkomen (boven twee keer modaal).   RLI verwacht dat de lagere middeninkomensgroep met een verzamelinkomen tussen  €34.085 tot €43.000 binnen de middeninkomensgroep het meest in de knel zullen raken als  gevolg de Tijdelijke regeling DAEB.  De lagere middeninkomensgroep heeft een relatief lage  besteedbaar inkomen binnen de middeninkomensgroep en het betaalbare alternatieve  woningaanbod is zowel in huurwoningen als koopwoningen voor deze inkomensgroep zeer  beperkt.                                                               10

 Voor uitgebreide informatie over de 90%‐norm en het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep,  zie B2 Probleemanalyse in de bijlage op bladzijde 155.  

48   

De reden dat RLI de grens voor de lagere middeninkomensgroep heeft gesteld op  €43.000 is gebaseerd op een wetsvoorstel van de Tweede Kamer. De Tweede Kamer heeft  een wetsvoorstel ingediend om een huurverhoging van 5% boven op de inflatie toe te staan  voor huishoudens die (nu) in een sociale huurwoning wonen met een verzamelinkomen  boven de €43.000. De Tweede Kamer wilt hiermee deze inkomensgroep met een relatief  hoog inkomen uit de goedkope sociale huursector drijven.11  RLI heeft met behulp van Nibuds‐bedragen berekend dat een maandelijkse huurprijs  tussen de grens van €664,66 en €800 betaalbaar moet zijn voor de middeninkomensgroep.  Als kanttekening heeft RLI hierbij geplaatst dat deze betaalbare prijsmarge ver boven de  prijsmarge ligt (tussen €485 en €581) die de lagere middeninkomensgroep bereid is te  betalen voor een huurwoning.   Voor koopwoningen heeft RLI geen exacte uitspraak gedaan over de betaalbare  prijsmarge voor de middeninkomensgroep. Wel heeft RLI aan de hand van Nationale  Hypotheekgarantie de maximale financieringsvermogen  voor de middeninkomensgroep  berekend; deze ligt tussen €104.168 en €202.296. Aan de hand van het maximale  financieringsvermogen heeft RLI geconstateerd dat in de meeste regio’s met uitzondering  van de krimpgebieden (delen van Zeeland, Friesland, Groningen en Limburg) een zeer  beperkt aanbod van koopwoningen aanwezig is met een koopprijs binnen deze  financieringsmarge.   In principe hebben de huishoudens met een relatief hoog inkomen binnen de  middeninkomensgroep een hogere kans om een betaalbare alternatieve huisvesting te  vinden op de woningmarkt, omdat zij een hogere besteedbaar inkomen hebben en daarmee  is de betaalbaarheid van het alternatieve woningaanbod groter. Maar ondanks het feit dat  RLI de grens voor de lagere middeninkomensgroep heeft gelegd op een verzamelinkomen  van €43.000, betekent het niet dat alle huishoudens met een verzamelinkomen boven de  €43.000 gemakkelijker een betaalbare alternatieve huisvesting kunnen vinden op de  Nederlandse woningmarkt. Zoals eerder is genoemd, verschilt de mate van beperkte  alternatieve woningaanbod sterk per regio door de verschillen van de regionale  woningmarktsituatie. Daarnaast is de middeninkomensgroep een grote groep gekenmerkt  door een grote variëteit aan huishoudentypes.   Ieder huishoudentype heeft door zijn samenstelling een andere som van dagelijkse  uitgaven, waardoor de betaalbaarheid voor ieder huishoudentype anders is. In combinatie  met de regionale verschillen, betekent het dat sommige huishoudentype in bepaalde regio’s  gemakkelijker een alternatieve woningaanbod zullen kunnen vinden dan andere  huishoudentypes. Over het algemeen constateert RLI  dat de meerpersoonshuishoudens  door hun grotere uigaven voor het dagelijkse leven, moeilijker een betaalbare huisvesting  kunnen vinden op de woningmarkt omdat het meeste van het woningaanbod voor hen een  lage betaalbaarheid heeft. Daarnaast constateert RLI binnen de middeninkomensgroep dat  de huishoudentypes tweepersoonshuishoudens en gezinnen met gezinsleden jonger dan 65  jaar het vooral het moeilijk zullen hebben in het vinden van een betaalbare huurwoning in  de meeste regio’s van Nederland. Voor de koopsector RLI constateert dat de  huishoudentypes twee verdieners voornamelijk problemen ondervinden bij het vinden van  een betaalbare koopwoning in de meeste regio’s in Nederland.  (RLI, 2011; Kromhout et al., 2010) 

                                                             11

 Het debat voor de beoordeling van het wetsvoorstel voor een huurverhoging  van 5% boven op de inflatie naar  inkomen is door de Eerste Kamer op 20 juni 2012 geschorst. De Eerste Kamer wilt dit debat aanhouden tot dat er  in de Eerste Kamer is gedebatteerd over het wetsvoorstel van een huurverhoging van 1% boven op de inflatie  naar inkomen. 

49   

2.1.4 Het probleem is gerelateerd met de problemen op de woningmarkt Naast toegankelijkheid, dat gerelateerd is aan de betaalbaarheid van het alternatieve  aanbod voor de (lagere) middeninkomensgroep, wordt de beperkte mate van alternatieve  aanbod op de woningmarkt ook mede veroorzaakt door beperkte beschikbaarheid. De  Nederlandse woningmarkt kampt al jaren lang met problemen; twee daarvan zijn een kloof  tussen sociaal huren en kopen en slechte doorstroming. De Nederlandse woningmarkt wordt  gedomineerd door de sociale huursector en de vrije koopsector. De sociale huursector  neemt ongeveer een derde van de gehele woningmarkt in beslag en de koopsector neemt  iets meer dan de helft van de gehele woningmarkt in beslag. De dominantie van deze twee  sectoren wordt veroorzaakt door de huursubsidie voor sociale huisvesting en hypothecaire  renteaftrek van ons belastingstelsel.     De financiële voordelen van de huursubsidie en de hypothecaire renteaftrek zorgen  voor een zuigkracht naar de sociale huur‐ en koopsector, waardoor huishoudens sterk zijn  aangetrokken om in deze sectoren te huisvesten. Door de zuigkracht naar de sociaal huur‐  en koopsector is er weinig ruimte over voor de ontwikkeling van andere sectoren op de  woningmarkt. Dit heeft als gevolgd dat woningaanbod buiten de sociale huur‐ en koopsector  slechts in beperkte mate aanwezig is.   Door de Tijdelijke regeling DAEB valt de middeninkomensgroep, met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder in de kloof tussen sociaal huren en kopen omdat ze  aangewezen zijn op het alternatieve aanbod op de woningmarkt buiten de sociale  huursector. Door de lage betaalbaarheid van koopwoningen is de koopsector slechts beperkt  toegankelijk voor de lagere middeninkomensgroep. De resterende alternatieve sector  (woningen met een huurprijs boven de grens van €664,66 van particuliere verhuurders of  woningcorporaties12)  heeft slechts een beperkte omvang en is daardoor nauwelijks  beschikbaar voor de lagere middeninkomensgroep.  (VROM‐raad, 2010; RLI, 2011)    De kloof tussen sociaal huren en kopen leidt ook tot een ander probleem van de  woningmarkt namelijk slechte doorstroming. Doorstroming is het verschijnsel dat  huishoudens van de ene woning naar de andere woning verhuizen en daarmee een andere  woning achterlaat voor een ander huishouden. Het voormalige ministerie VROM stelt in  onderzoekrapport “Bouwen voor de schuifpuzzel” (VROM‐raad, 2007) dat een soepele  doorstroming van groot belang is voor een goede functionering van de woningmarkt.  De  kloof tussen sociaal huren en kopen zorgt voor een groot prijsverschil tussen de twee  sectoren.   Huishoudens die uit de sociale huursector willen, kunnen niet doorstromen naar de  koopsector door het grote prijsverschil en door het gebrek aan alternatief aanbod naast  sociaal huren en kopen. Dergelijke huishoudens worden ertoe gedwongen om in de sociale  huursector te blijven met als gevolg dat de nodige doorstroming voor een gezonde  woningmarkt niet van de grond komt. Evenals de huishoudens die willen doorstromen,  hebben de huishoudens een verhuisbehoefte (huisvestingsbehoefte) en een lagere  middeninkomen nauwelijks de mogelijkheid om te verhuizen als gevolgd van de Tijdelijke  regeling DAEB. RLI verwacht dat de Tijdelijke regeling DAEB de doorstroming van de  woningmarkt verder zal belemmeren.   Met andere woorden, het huisvestingsprobleem voor de lagere  middeninkomensgroep (met een huisvestingsbehoefte) heeft nauwe relaties met de  bestaande problemen op de woningmarkt en deze bestaande problemen op de                                                               12

 Woningen van woningcorporaties met een huurprijs boven de €664,66 worden niet beperkt door de wet‐ en  regelgeving op sociale huurwoningen, omdat huishoudens geen huursubsidies voor kunnen aanvragen. Deze  woningen worden geliberaliseerde woningen genoemd, omdat ze door hun huurprijs zijn bevrijd van de  beperkingen van de sociale huursector. (Rijksoverheid, 2012) 

50   

woningmarkt zijn indirect medeverantwoordelijk voor het huisvestingsprobleem voor de  lagere middeninkomensgroep.   (VROM‐raad, 2007; RLI, 2011) 

2.1.5 Het oplossen van het probleem is van maatschappelijk belang Uit de beschrijvingen in de eerdere subparagrafen is op te maken dat de (lagere)  middeninkomensgroep met een huisvestingsbehoefte te maken heeft met een  huisvestingsprobleem, omdat er voor hen nauwelijks alternatieve  huisvestingsmogelijkheden zijn buiten de sociale huursector. Dit tekort aan alternatieve  huisvesting is toe te splitsen in: beperking in toegankelijkheid door de lage betaalbaarheid  van de alternatieve woningaanbod voor de lagere middeninkomensgroep en beperking in  beschikbaarheid door de kleine aanwezigheid van alternatieve woningaanbod op de markt.   De beperkte beschikbaarheid van alternatieve woningaanbod wordt voornamelijk  veroorzaakt door bestaande problemen op de woningmarkt en de huisvestingsprobleem  voor de lagere middeninkomensgroep heeft een negatieve bijdrage aan deze bestaande  problemen op de woningmarkt.    RLI stelt dat het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep tot een  maatschappelijk probleem zal uitlopen wanneer er niks voor deze bevolkingsgroep wordt  gedaan. Een groot deel van de Nederlandse bevolking bestaat uit huishoudens met een  middeninkomen. Deze middeninkomensgroep oefent of draagt functies uit als  ordehandhaving, (medische) verzorging of dienstverlening, die noodzakelijk zijn voor de  dagelijkse functionering van de maatschappij. Wanneer de middeninkomensgroep geen  woning kan vinden omdat deze te duur of ongeschikt zijn, dan zal dit de functionering van  ons dagelijks leven beïnvloeden. Omdat de middeninkomensgroep direct verbonden is met  de dagelijkse functionering van onze maatschappij is hun huisvestingsprobleem een  vraagstuk met maatschappelijk belang. In een lagere schaalniveau, wanneer huishoudens  met een middeninkomen geen betaalbare woning kunnen vinden in een stad dan heeft die  stad een probleem omdat er dan niet of nauwelijks bewoners zijn die functies of beroepen  kunnen uitoefenen om de dagelijkse functionering in die stad te verzorgen.  (RLI, 2011)    Met de instelling dat het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep van  maatschappelijk belang is, heeft RLI zijn adviezen de Nederlandse overheid aangeboden met  de intentie het verslechteren van het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep  te voorkomen.    Als reactie op de adviezen van RLI heeft de voormalige Minister van Binnenlandse  zaken en Koninkrijksrelaties (hierna Minister van BZK) Donner in een brief laten blijken dat  het kabinet niet de mening deelt dat het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep tot een maatschappelijk probleem zal kunnen uitlopen, omdat het  kabinet daarvoor zal waken. Daarnaast verwacht het kabinet dat de vraag naar betaalbare  woonruimtes voor de middeninkomensgroep door de markt zal worden aangepakt en dat  het via de markt zal worden opgelost. Wanneer er sprake is van regionale knelpunten, dan  verwacht het kabinet dat de lokale partijen (woningcorporaties en gemeente) maatwerk  kunnen leveren om het probleem op te lossen.    Woonbond, belangenvereniging voor huurders en woningzoekenden, heeft een  website “ik wil ook wonen.nl” opgezet waar huishoudens kunnen aangeven dat ze door de  Tijdelijke regeling DAEB in de knel zijn geraakt en niet of geen betaalbaar alternatief  woningaanbod kunnen vinden op de woningmarkt. Intussen zijn er al 4504 meldingen  gedaan op de website afkomstig van alle twaalf provincies.  Het zijn voornamelijk de  provincies Noord‐Holland, Utrecht, Zuid‐Holland, Gelderland en Noord‐Brabant, provincie  met grote steden waar veel meldingen zijn gedaan. 

51   

  De gevolgen van de Tijdelijke regeling DAEB zijn onderzocht door de vereniging  Sociale Verhuurders Haagland (hierna SVH), brancheorganisatie van alle 16  woningcorporaties uit het stadsgewest Haaglanden. Ondanks het beleid van de leden van  SVH om de resterende 10% vrijkomende sociale huurwoningen te reserveren voor de lagere  middeninkomengroep heeft SVH geconcludeerd dat de lagere middeninkomensgroep door  de Tijdelijke regeling DAEB flink wordt beperkt in hun toegankelijkheid tot het woningbezit  van de woningcorporaties in de Haaglanden. Het alternatieve woningaanbod voor de lagere  middeninkomensgroep is zeer beperkt. Daarnaast concludeert SVH dat er niet alleen een  groot regionaal verschil is in het (alternatieve) woningaanbod, maar binnen de gemeentes  ook.    Uitgaande van de constatering van RLI, SVH en de meldingen op de website van  Woonbond kan worden geconcludeerd dat de middeninkomensgroep, met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder in de praktijk werkelijke huisvestingsproblemen  ondervinden als gevolgd van de Tijdelijke regeling DAEB. De omvang van het probleem is nog  onbekend. Maar zoals het onderzoek van RLI heeft geconstateerd geldt het probleem voor  de meeste regio’s met uitzondering van Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg, waar  sprake is van een krimpende bevolking. Het onderzoek van SVH heeft in ieder geval voor de  regio Haaglanden bevestigd dat er sprake zeer beperkte betaalbare woningaanbod voor de  lagere middeninkomensgroep. Gebaseerd op de constateringen van RLI is het aannemelijk  dat er ook sprake is van een (zeer) beperkte betaalbare woningaanbod voor de  middeninkomensgroep, met de lagere middeninkomensgroep, in het bijzonder.   Dit onderzoek neemt op basis van de bovenstaande aanname dat er in de meeste  regio’s van Nederland sprake is van een huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep, met de lagere inkomensgroep in het bijzonder. Daarnaast gaat dit  onderzoek op basis van de uitspraak van RLI uit, dat het huisvestingsprobleem voor de  (lagere) middeninkomensgroep door zijn sterke relatie met het dagelijks functioneren van de  samenleving de potentie heeft om uit te lopen tot een maatschappelijk probleem. Om te  voorkomen dat het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep verder  escaleert tot een maatschappelijk probleem zal het zo spoedig mogelijk opgelost moeten  worden. Er zijn al meerdere adviezen met oplossingsmogelijkheden gepubliceerd door  verschillende organisaties. In de volgende paragraaf worden deze oplossingsmogelijkheden  nader besproken.   (RLI, 2011; Ministerie van BZK, 2011; Ikwilookwonen, 2012; Vogelzang, 2012)    

2.2 – Woningcorporaties kunnen oplossingen bieden 2.2.1 Aanbod vergroten als oplossingsmogelijkheid In de voorgaande paragraaf is het aangenomen dat de middeninkomensgroep, met de  lagere middeninkomensgroep in het bijzonder, ten gevolge van de invoering van de Tijdelijke  regeling DAEB met een huisvestingsprobleem te maken heeft als zij de behoefte heeft om uit  zijn huidige woonruimte te verhuizen (wegens huwelijk, gezinsuitbreiding, werk,  gezondheidsredenen etc.).     Het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep kenmerkt zich  door zijn nauwe banden met de bestaande problemen van de woningmarkt en zijn invloed  op de dagelijkse functionering van onze samenleving. Uitgaand van zijn kenmerken kan het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep escaleren tot een  maatschappelijk probleem, als het niet tijdig wordt opgelost.     Om een brede inzicht van de oplossingsmogelijkheden te creëren zijn zowel de  onderzoeken naar oplossingsmogelijkheden voor het huisvestingsprobleem van de (lagere)  middeninkomensgroep als de onderzoeken naar oplossingen voor de bestaande problemen  van de Nederlandse woningmarkt in het vooronderzoek geanalyseerd.   52   

  In totaal zijn er 4 onderzoeken geanalyseerd van verschillende organisaties. Voor de  oplossingen voor de bestaande problemen op de woningmarkt zijn de onderzoeken “Naar  een integrale hervorming van de woningmarkt” van Sociaal Economische Raad (hierna SER)  en “Tijd voor keuzes” van (voormalige) VROM‐raad geanalyseerd. Voor de analyse zijn deze  twee onderzoeken gekozen omdat deze onderzoeken inhoudelijk omvangrijk en het meest  recent zijn. Beide onderzoeken zijn uitgevoerd door onafhankelijke adviesorganen voor de  overheid en dienen als advies voor de beleidsplannen van de Nederlandse overheid.   (CSED, 2010; VROM‐raad, 2007; RLI, 2011; Fes, 2011a)      Voor de oplossingen voor het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep zijn onderzoeken “Open deuren, dichte deuren” van RLI en “Werken  aan oplossingen voor de middeninkomens” van Atrivé, Op Maat in samenwerking met  dertien woningcorporaties (hierna Artivé en Co.) geanalyseerd. Ook hier zijn deze twee  onderzoeken gekozen voor analyse omdat ze meest recent zijn en ze een van die schaarse,  beschikbare onderzoeken zijn die betrekking hebben op het oplossen van het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep. Beide onderzoeken zijn door  deskundigen op het gebied uitgevoerd, het verschil tussen de twee onderzoeken zit in het  feit dat het onderzoek van RLI als advies is bedoeld voor de beleidsplannen van de overheid  terwijl het onderzoek van Atrivé en Co. voornamelijk was gericht op de Nederlandse  corporatiesector. Daarnaast zoekt Atrivé en Co. gericht naar oplossingen binnen de  corporatiesector, terwijl RLI dat voor de gehele woningmarkt doet.     In principe is er geen eenduidige oplossing voor de bestaande problemen op de  woningmarkt. De oplossingsmogelijkheden die SER en de VROM‐raad hebben voorgesteld  zijn verzamelingen van deeloplossingen voor verschillende aspecten van het probleem. Wel  zijn er een aantal overeenkomsten tussen de onderzoeken te vinden. Beide onderzoeken  (van SER en VROM‐raad) zijn het eens dat er een hervorming van de woningmarkt nodig is  om de woningmarkt van zijn problemen te kunnen ontdoen. Daarvoor stellen beide  onderzoeken dat de samenwerking van meerdere partijen op de woningmarkt noodzakelijk  is. Een van deze partijen is de corporatiesector. De corporatiesector heeft door zijn grote  bezit van de bestaande woningvoorraad en aandeel op de woningmarkt een belangrijke rol  in de hervorming van de woningmarkt. Daarnaast zijn beide onderzoeken voorstanders voor  de eigendomsneutrale vormen van vraagondersteuning (subsidies voor woonruimte  ontkoppelen van eigendomsvorm) om de kloof tussen sociaal huren en kopen te verkleinen  of te dichten.  (CSED, 2010; VROM‐raad, 2007)    Het onderzoek van RLI sluit zich aan bij de onderzoeken van SER en VROM‐raad en stelt een  hervorming van de woningmarkt noodzakelijk voor het oplossen van het  huisvestingprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. RLI ziet het vergroten van het  aanbod in het middensegment (het prijssegment tussen sociaal huren en kopen) als de  oplossing voor het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. Dit kan  volgens RLI alleen bereikt worden via een hervorming van de woningmarkt. RLI verwacht dat  de hervorming van de woningmarkt nog enige tijd op zich laat wachten en om te voorkomen  dat het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep verder zal verergeren  biedt RLI een reeks adviezen aan die grotendeels in de uitwerking betrekking heeft op de  corporatiesector.    Anders dan het onderzoeken van SER, VROM‐raad en RLI is het onderzoek van Atrivé  en Co. niet in de eerste instantie als advies bedoeld voor de overheid maar voor de  corporatiesector. De corporatiesector was voorheen de grootste aanbieder van huisvesting  voor de (lagere) middeninkomensgroep geweest. Atrivé, Op Maat en dertien  53   

woningcorporaties hebben samen het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep ten gevolgen van de Tijdelijke regeling DAEB onderzocht en  geanalyseerd wat de corporatiesector kan doen om de huisvesting voor de (lagere)  middeninkomensgroep op te lossen. Atrivé en Co. stelt dat er sprake is van een “overmaat”  in het woningbezit van de gehele corporatiesector. De hoeveelheid huishoudens met een  verzamelinkomen onder €34.085 dat volgens de Tijdelijke regeling DAEB 90% van de  vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen moet krijgen is in vergelijking kleiner dan de  hoeveelheid sociale huurwoning in het bezit van de gehele corporatiesector. Atrivé en Co.  stelt dat de (lagere) middeninkomensgroep als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB in de  kloof tussen sociaal huren en kopen valt en om de (lagere) middeninkomensgroep te helpen  moet het aanbod tussen sociaal huren en kopen worden opgevuld met aanbod van  betaalbare woning uit de overmaat van het corporatiebezit.   (RLI, 2011; Fes, 2011a)    Ondanks dat de 4 geanalyseerde onderzoeken naar oplossingen voor verschillende  problemen zochten, is in hun aanbevelingen/adviezen een duidelijke lijn te vinden dat zij  allemaal eens zijn dat de kloof tussen de sociale huur‐ en kopensector op de woningmarkt  verkleind of gedicht moet worden door aanbod tussen deze twee sectoren of door de  zuigkracht naar deze sectoren te ontdoen via eigendomsneutrale vraagondersteuning.  Daarnaast hebben alle onderzochte onderzoeken als een opmerkelijke overeenkomst dat zij  oplossingsmogelijkheden aanreiken die in hun uitwerking betrekking hebben met de  corporatiesector en wordt de corporatiesector gezien als een marktpartij die (essentiële)  bijdrage kan leveren voor de beoogde oplossingen. Dit laatste wordt in de volgende  subparagraaf nader beschreven. 

2.2.2 Woningcorporaties kunnen bijdragen aan oplossingen De geanalyseerde onderzoeken naar oplossingsmogelijkheden voor het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep en de bestaande problemen  op de woningmarkt hebben als opmerkelijke overeenkomst dat deze 4 allemaal oplossingen  aandragen die (in hun uitvoering) betrekking hebben met de corporatiesector.    De 2 geanalyseerde onderzoeken over de oplossingsmogelijkheden voor de  bestaande problemen op de woningmarkt bieden een hervorming van de gehele  woningmarkt als oplossing voor de gehele woningmarkt en zien de participatie van de  corporatiesector essentieel voor de beoogde hervorming van de woningmarkt. Binnen deze  hervorming van de woningmarkt hebben de twee onderzoeken andere adviezen voor de  hervorming voor de corporatiesector en andere redenen voor de participatie van de  woningmarkt.   De SER ziet de participatie van de corporatiesector in de hervorming van de  woningmarkt noodzakelijk, omdat de huidige functionering van de sector zijn gebreken kent  als inefficiënte vermogen besteden, vage afbakening van de corporatiesector, ontbreken van  prikkels om te investeren en gebrek aan interne en externe toezicht. Voor de hervorming  adviseert SER twee fondsvormingscenario’s voor het vermogen dat de corporatiesector  heeft opgebouwd uit zijn activiteiten. De integrale fondsvorming scenario gaat uit van een  afroming (circa 90%) van de vermogensgroei uit commerciële marktgerichte activiteiten per  woningcorporatie in termijnen, terwijl de werking van de sector zijn huidige gestalte  behoudt. De vermogen afkomstig uit de afroming wordt in een fonds ondergebracht,  bestemd voor het bevorderen en verbeteren van de volkshuisvesting (financiering van  subsidies gerelateerd aan wonen).  De splitsingsfondsvorming scenario gaat uit van een hervorming in de werking en  gestalte van de corporatiesector door middel van een splitsing tussen de werkelijke  activiteiten en het vermogen van de sector. Alle activiteiten worden ondergebracht in een  nieuwe BV of NV die gericht is op maximaal rendement. De BV of NV keert dividend uit zijn  54   

rendement aan de oorspronkelijke woningcorporatie die als een beleggingsfonds fungeert  die zijn vermogen uitsluitend mag aanwenden ten bate van het volkhuisvesting.    (CSED, 2010)      In het onderzoekrapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” acht    de SER dat een hervorming binnen de corporatiesector van groot belang is voor de    hervorming van de gehele woningmarkt. In zijn advies over de hervorming van de    woningmarkt gaat SER uit van vier algemene uitgangspunten:                        

   ‐ Meer marktconformiteit op het terrein van wonen     ‐ Beperking van financiële risico’s voor huishoudens en overheid     ‐ Neutraliteit tussen huren en kopen     ‐ Garanties voor lagere inkomensgroep    Voor de hervorming van de corporatiesector zijn er vier specifieke uitgangspunten  toegevoegd:  ‐Het corporatievermogen is een maatschappelijk gebonden vermogen, ten  behoeve van de volkshuisvesting.  ‐ Er bestaan drie categorieën publieke belangen waaraan het vermogen dient  te worden besteed, te weten:      A. betaalbare huisvesting voor lagere inkomensgroepen;      B. voorkomen van risicoselectie (huisvesting kwetsbare groepen);      C. de leefbaarheid van wijk en dorpen.  ‐ Er moet sprake zijn van heldere doelstellingen en governance van de  corporatiesector, zowel in de uitvoering van de BBSH‐taken (Besluit Beheer  Sociale Huursector) als in het vermogensbeheer.  ‐ Besluiten over inkomensbeleid moeten democratisch gelegitimeerd zijn.  Woningcorporaties kunnen hier dus geen besluitvormende dan wel  beleidsmakende rol spelen.  (CSED, 2010) 

  Het onderzoek van VROM‐raad  gaat uit van het creëren van passend aanbod door  middel van verruiming, differentiatie, kwaliteit en kwantiteit om de gaten op de  woningmarkt te dichten (waaronder de kloof tussen sociaal huren en kopen). Om dit te  bewerkstelligen is de participatie van de corporatiesector essentieel (bijv.  kwaliteitsverbetering van bestaande voorraad, aanboddifferentiatie op lokaal niveau etc.).  Om de gewenste hervorming van de woningmarkt te bereiken moet zijn positie worden  behouden en benut om op regionaal‐ en/of lokaalniveau gedifferentieerde, kwalitatieve  woningaanbod te creëren.   Daarnaast zullen woningcorporaties woningen met een kwaliteit boven de sociale  huurgrens van €664,66 (woningen met meer dat 142 punten volgens het  Woningwaarderingsstelsel, hierna WWS) voor een marktconforme prijs boven €664,66   moeten exploiteren om een gedifferentieerde, kwalitatieve woningaanbod te creëren.    (VROM‐raad, 2007)                    55   

    In de onderzoeksrapport “Tijd voor keuzes” geeft de VROM‐raad zeven aanbevelingen    om de problemen op de woningmarkt aan te pakken:  1. Bied het perspectief van een goed werkende en toekomstbestendige    woningmarkt.    2. Verhelder de verantwoordelijkheid van de overheid.    3. Werk aan een passend woningaanbod door verruiming, differentiatie, kwaliteit    en flexibiliteit.    4. Werken toe naar een eigendom neutrale vorm van vraagondersteuning.    5. Borg de doelen van het woonbeleid door regulering van een deel van de markt.    6. Organiseer heldere regels en adequate waarborging voor de spelers.    7. Werk met korte en middellange termijn en ontwerp een transactietraject.    (VROM‐raad, 2007)      Het onderzoek van RLI stelt dat een hervorming van de woningmarkt noodzakelijk is  om het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep werkelijk op te  kunnen lossen. Voordat de hervorming van de woningmarkt werkelijk plaatsvindt, moeten  tussentijdse oplossingen het probleem zoveel mogelijk en voor zover dat mogelijk is  onderdrukken. RLI heeft twee sets aan adviezen aangeboden: specifieke maatregelen en  generieke maatregelen. Merendeels van deze geadviseerde maatregelen hebben betrekking  op de corporatiesector in hun uitvoering.  Daarnaast stelt RLI dat institutionele beleggers als pensioenfondsen gestimuleerd  moeten worden om te investeren in de woningmarkt om het onbrekende (betaalbare)  aanbod op de woningmarkt te vergroten.  (RLI, 2011)     

56   

      In het onderzoeksrapport “Open deuren, dichte deuren” van RLI zijn in totaal zes  specifieke maatregelen en vijf generieke maatregelen geadviseerd om de    middeninkomensgroep te helpen aan betaalbare huisvesting.         De specifieke maatregelen zijn als volgt:   Specifieke inzet van het woonruimteverdelinginstrument: 10% van  de vrijkomende sociale huurwoningen gebruiken om deze specifiek  toe te wijzen aan de middeninkomensgroep en/of bepaald  huishoudentypes met een middeninkomen.   De huurprijs van woningen verhogen tot  net boven de  liberalisatiegrens en vervolgens de huur bevriezen: Woningen  buiten de werking van de 90%‐norm halen, door de huur net boven  de (huur)liberalisatiegrens* te verhogen en deze voor een bepaalde  tijd vast te zetten (vijf tot zeven jaar) om zo betaalbare  huurwoningen voor de middeninkomensgroep te creëren.   Koopgarant: Door woningen met 25% korting te verkopen aan de  middeninkomensgroep volgens de constructie van koopgarant om  zo betaalbare koopwoningen te creëren.   Moeder naar dochter: Woningcorporaties opereren zonder  staatssteun aan de hand van een administratieve afsplitsing die  geen staatssteun ontvangt. Deze afsplitsing bouwt dan woningen  voor de middeninkomensgroep en exploiteert woningen uit de  bestaande woningvoorraad overgenomen van de  moederonderneming. Dit laatste kan gedaan worden via  herfinanciering door een wijziging van de woningwet.   Huur‐op‐maat en inkomensgerelateerde huren: Huur‐op‐maat is  een experimenteel project, waarbij huurprijzen worden bepaald  door het inkomen van de huurder. Aan de hand van deze  inkomensafhankelijke huurbepaling, blijven de woningen betaalbaar  voor ieder inkomensgroep.   (Huur)Liberalisatiegrens aanpassen: In de huidige situatie heeft de  grens van €664,66 drie functies. Het is de staatssteungrens van de  Europese Commissie, de (huur)liberalisatiegrens* maximale  huurprijs voor gereguleerde woningen (sociaal verhuur) en de  huurtoeslaggrens (maximale huurprijs waarbij de huurder in  aanmerking kan komen voor huurtoeslag (huursubsidie)).  (RLI, 2011)  *Met de (huur)liberalisatiegrens wordt de grens van €664,66 bedoeld. Woning met een huurprijs  onder deze grens kunnen in aanmerking komen voor huursubsidie en worden gerekend tot sociale  huurwoningen.  

57   

  De generieke maatregelen zijn in het rapport “Open deuren, dichte deuren”van RLI zijn    als volgt:      Potentieel liberaliseerbare sociale huurwoningen liberaliseren: sociale    huurwoningen die volgens het WWS liberaliseerbaar zijn (40% van de    sociale huurwoningen) liberaliseren.*     Investeringspotentie van de woningcorporaties activeren in plaats van    afromen: investering van de woningcorporaties is essentieel voor de    ontwikkeling van betaalbare huurwoningen voor de    middeninkomensgroep, in plaats van de geplande afroming met de    overmaat aan vermogen van de woningcorporaties, de    woningcorporaties activeren en bevorderen voor investering.     Stimuleren van het aanbod aan particuliere huurwoningen: de groei    van de nu nog beperkte particuliere huursector stimuleren door de    hypotheekrenteaftrek af te schaffen om de zuigkracht naar de    koopsector te verminderen en pensionfondsen te stimuleren om te    investeren in particuliere huurwoningen.     Vergroting van de betaalbare koopsector door verkoop van    corporatiehuurwoningen: niet via de zittende huurder het recht voor    koop te geven maar door de sociale huurwoningen bij mutatie te koop    aanbieden met mogelijkheid voor vrije verkoop en koopgarant om    betaalbare koopsector te vergroten.     Toegang tot de koopsector versterken: de leencapaciteit en de    bijbehorende kredietcriteria zijn van belang voor de aanschaf van een    woning. Door subsidie te geven aan de aanbodzijde of vraagzijde,    afhankelijk van de situatie van de woningmarkt, kan de toegang tot de    koopsector worden versterkt.    (RLI, 2011)      *Met liberaliseren wordt huurverhoging van sociale huurwoningen bedoeld. Wanneer een sociale    huurwoning vrijkomt, kunnen woningcorporatie de huur van deze woning verhogen boven de grens van  €664,66. Met de huurverhoging wordt de woning buiten de beperking van de sociale huursector gezet. De    woning is dan niet verbonden aan de wet‐ en regelgeving waarvoor sociale woningen gelden. De    voorwaarde van liberaliseren is dat de betreffende woning minstens 142 punten waard is volgens het    WWS (Woningwaarderingsstels). Woningen met 142 punten of meer worden potentieel liberaliseerbare    woningen genoemd.   Het onderzoek van Atrivé en Co. heeft vanuit ander oogpunt geredeneerd waarom de  corporatiesector de middeninkomensgroep kan helpen bij hun huisvestingsprobleem ten  gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB. Atrivé en Co. gaat uit dat woningcorporaties de  (lagere) middeninkomensgroep in de wijken waarin ze opereren willen behouden om  gemengde wijken te realiseren ten bate voor leefbaarheid in de wijken. Daarnaast hebben  de woningcorporaties de (lagere) middeninkomensgroep voorheen altijd gehuisvest en  kennen daarom deze inkomensgroep goed. Bovendien stelt Atrivé en Co. dat de  corporatiesector een overschot aan woningen bezit dat gebruikt kan worden om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. In totaal adviseert Atrivé en  Co. zes algemene strategische adviezen en drie businessmodellen die betrekking hebben  met de 6 strategische adviezen.            58   

    In het onderzoekrapport “Werken aan oplossingen voor de middeninkomens” heeft    Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties 6 strategische adviezen en 3    businessmodellen aanbevolen. De zes strategische adviezen zijn als volgt:    1. Gebruik overmaat woningvoorraad voor de middeninkomensgroep:  Het aanbod aan sociale huurwoningen is groter dan het aantal huurders met  een laag inkomen. Het verschil tussen twee wordt overmaat genoemd. Deze  overmaat kan worden ingezet voor de huisvesting van de  middeninkomensgroep.     2. Vergroot de woningvoorraad voor het middensegment door harmoniseren,  liberaliseren en verkopen uit de overmaat:  Op de woningmarkt is het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de  prijsklasse tussen €652 en €800 en betaalbare koopwoningen tot €150.000 zeer  beperkt. Vergroot de keuzevrijheid van de middeninkomensgroep door gebruik  te maken van de overmaat.     3. Bevorder de doorstroming:  Veel huishouden met een middeninkomen blijven nu in de woning waar ze  wonen. Het is essentieel om weer verhuisketen op gang te brengen, zodat  woningcorporaties meer woningen kunnen harmoniseren, liberaliseren en  verkopen. Dit kan bijvoorbeeld door senioren voorrang te geven voor het  toewijzen van kleinere woningen wanneer zij een grote eengezinswoning  vrijmaken.     4. Bied betaalbare oplossingen in huur en koop:  Zorg dat woningcorporaties betaalbare oplossingen bieden in sociale  huursector, particuliere huursector, en kopen met korting tot vrije verkoop  gericht op lage inkomensgroep tot €33.614, lage middeninkomensgroep tussen  €33.614 en €38.000 en middeninkomens boven €38.000.    5. Onderscheid DAEB en niet‐DAEB administratief, organisatorisch en juridisch:  De administratieve scheiding in sociale activiteiten (DAEB‐deel met recht op  staatssteun) en commerciële activiteiten (niet‐DAEB‐deel zonder recht op  staatssteun) zijn verplicht gesteld door de Europese Commissie. Om iedere  schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen  te voorkomen, is het aangeraden om een aparte organisatie en rechtspersoon  op te richten voor commerciële activiteiten. Dit onderscheid vergroot de focus  op de Niet‐DAEB‐deel en de middeninkomensgroep. Het huisvesten van de  middeninkomensgroep is niet een bijactiviteit naast de sociale huisvesting.     6. Breng zoveel mogelijk overmaat over naar het Niet‐DAEB‐deel:  Voldoende vermogen in de het Niet‐DAEB‐deel is van belang om de activiteiten  te kunnen financieren. De overdracht van vermogen moet nog in een AMvB  (Algemene Maatregel van Bestuur) worden geregeld. Er geldt nu een tijdelijke  regeling. 1 januari 2013 wordt mogelijk de peildatum voor de waardebepaling  van de activa ten behoeve van de overdracht van het eigen vermogen. Dit  betekent dat tot deze peildatum nog woningen kunnen worden ingebracht in  niet‐DAEB‐deel.   (Fes, 2011a)  59   

Het onderzoeken van RLI en die van Atrivé en Co. hebben voornamelijk  oplossingsmogelijkheden/aanbevelingen gedaan die betrekking hebben met de  corporatiesector. In deze oplossingsmogelijkheden/aanbevelingen is rekening gehouden met  de invloeden van de Tijdelijke regeling DAEB. Deze gevolgen voor de corporatiesector  worden nader beschreven. 

2.2.3 Gevolgen van de Tijdelijke regeling DAEB op de corporatiesector Al eerder is over de Europese beschikking besproken. Deze beschikking ging over staatssteun  voor de Nederlandse corporatiesector. In 2005 heeft de Europese Unie geconstateerd dat de  Nederlandse corporatiesector van staatssteun13 geniet in tegenstelling tot andere  marktpartijen. De geborgde leningen door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna  WSW), het vangnet van Centraal Fonds Volkshuisvesting bij financiële problemen (hierna  CFV) en de korting bij grondaankoop gegeven door gemeentes, worden door de Europese  Unie gezien als staatssteun. Volgens de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en  mededingen worden de woningcorporaties onnodig bevoorrecht op de woningmarkt en  verstoort het de gelijke concurrentie op de markt. De Europese Unie ziet de vormen van  staatssteun die woningcorporaties genieten als het schenden van de Europese wet‐ en  regelgeving op staatssteun en mededinging en heeft dat bij de Nederlandse overheid  aangekaart. Na lang onderhandelen heeft de Nederlandse overheid toegegeven dat er  sprake is van staatssteun en schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun  en mededinging. In 2009 is de Europese Unie en de Nederlandse overheid met elkaar  overeengekomen over de uitvoeringsdetails en de door Europese Unie geëiste maatregelen.     Om aan de Europese maatregelen te voldoen, heeft de Nederlandse overheid de  Tijdelijke regeling DAEB ingevoerd waarin de volgende door Europese Unie geëiste  hoofdmaatregelen zijn verwerkt:  1. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt beperkt tot een duidelijk  omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.  2. Commerciële activiteiten dienen onder marktvoorwaarden te plaatsvinden. Voor  openbare dienstactiviteiten en commerciële activiteiten moeten de regels inzake  een gescheiden boekhouding en toereikende controles in acht worden genomen.  3. Het aanbod van sociale woningen door de corporatiesector moet worden afgestemd  op de vraag van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.  (Europese Commissie, 2005)    In de Tijdelijke regeling DAEB is de 90%‐norm opgenomen om de sociale  huurwoningen te beperken tot de huishoudens met een verzamelinkomen onder de grens  van €34.085.14 Voor de andere twee maatregelen heeft de Tijdelijke regeling DAEB de  activiteiten van de woningcorporaties ingedeeld in de staatssteungerechtigde activiteiten en  geen staatssteungerechtigde activiteiten volgens de Diensten van Algemeen Economisch  Belang (hierna DAEB). De activiteiten waarvoor woningcorporaties wel staatssteun mogen  gebruiken heten DAEB‐activiteiten en activiteiten dat niet ten bate is van DAEB en waar  geen staatssteun voor gebruikt mag worden, heten Niet‐DAEB‐activiteiten.   In de Tijdelijke regeling DAEB is een lijst opgenomen waarin duidelijk wordt gemaakt  welke activiteiten tot DAEB behoren en welke niet. Eenvoudig gezegd, behoren het bouwen,  beheren en onderhouden van sociale huurwoningen tot de DAEB‐activiteiten en het bouwen,  beheren en onderhouden van woningen voor doelgroepen anders dan de huishoudens met  een verzamelinkomen onder €34.085, tot Niet‐DAEB‐activiteiten.                                                                13

 Voor details over de staatssteun in kwestie, zie Staatsteun onder B2 Probleemanalyse in de bijlage op bladzijde  155.  14  Waar de grens van €34.085 op is gebaseerd heeft de Nederlandse overheid niet bekend gemaakt, maar het  bedrag komt overeen met de voormalige ziekenfondsgrens en wordt jaarlijks geïndexeerd met de inflatie.  

60   

Woningcorporaties zijn gewend om WSW‐geborgde woningen te gebruiken voor de  financiering van hun activiteiten. Maar met de Tijdelijk DAEB betekent het dat de WSW‐ geborgde leningen alleen gebruikt mag worden voor DAEB‐activiteiten.  Woningcorporaties mogen zowel DAEB‐activiteiten als Niet‐DAEB‐activiteiten  uitoefenen, onder de voorwaarden dat er een administratieve scheiding tussen de twee  soorten activiteiten wordt ingevoerd om kruissubsidiëring te voorkomen (voorkomen dat  staatssteun voor Niet‐DAEB‐activiteiten wordt gebruikt). De administratieve scheiding is een  boekhoudkundige tussen de staatssteun gerechtigde DAEB‐activiteiten en de geen  staatssteun gerechtigde Niet‐DAEB‐activiteiten. Er moeten dus twee aparte boekhoudingen  worden uitgevoerd, een voor de DAEB‐activiteiten (ook wel het DAEB‐tak genoemd) en een  voor de Niet‐DAEB‐activiteiten (ook wel het Niet‐DAEB‐tak genoemd).     Kort samengevat, als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB moeten woningcorporaties een  onderscheid maken in hun activiteiten, financiering en boekhouding. De huisvesting van de  nieuwe doelgroep (huishoudens met een verzamelinkomen onder de €34.085) valt onder de  staatssteungerechtigde DAEB‐activiteiten en de huisvesting van de (lagere)  middeninkomensgroep valt onder de geen staatssteungerechtigde Niet‐DAEB‐activiteiten.  De WSW‐geborgde leningen die als staatssteun worden gezien, mogen woningcorporaties  alleen aanwenden voor DAEB‐activiteiten (voor de bouw, beheer en onderhoud van sociale  huurwoningen). Tevens moeten woningcorporaties twee aparte boekhoudingen gebruiken  voor ieder soort activiteiten (DAEB en Niet‐DAEB) om beide soorten activiteiten  te kunnen  (blijven) uitoefenen.  

2.2.4 De oplossing kan zowel in huurvorm als koopvorm Voor zowel de bestaande problemen op de woningmarkt als het huisvestingsprobleem voor  de (lagere) middeninkomensgroep bevelen de 4 geanalyseerde onderzoeken aan om het  ontbrekende aanbod op de woningmarkt te vergroten, het gaat hierbij om een betaalbare  aanbod in het prijssegment tussen de sociale huur‐ en koopsector.         In theorie kan het betaalbare aanbod tussen de sociale huur‐ en (vrije) koopsector  zowel in de vorm van huurwoningen als koopwoningen worden uitgevoerd. Het betaalbare  aanbod in de vorm van huurwoningen kan de afstand (prijsverschil) tussen sociaal huren en  kopen vanuit de sociale huurzijde verkleinen en het betaalbare aanbod in de vorm van  koopwoning kan de afstand tussen sociaal huren en kopen vanuit de koopzijde verkleinen.    In de 4 geanalyseerde onderzoeken zijn in de aanbevelingen, die betrekking hebben  tot de corporatiesector, zowel oplossingsmogelijkheden in de vorm van huurwoningen als  koopwoningen terug te vinden. Deze aanbevelingen sluiten aan op de bevindingen van RLI,  die het ontbreken van betaalbare woningaanbod in de huurvorm als in koopvorm voor de  (lagere) middeninkomensgroep heeft geconstateerd. Met andere woorden, het betaalbare  aanbod is zowel in huurvorm als koopvorm nodig voor de (lagere) middeninkomensgroep. 

2.2.5 Bestaande voorraad en nieuwbouw als betaalbare aanbod Het vergroten van het betaalbare aanbod voor tussen sociaalhuren en kopen kan  theoretisch zowel in nieuwbouw worden uitgevoerd als met de bestaande woningvoorraad  door middel van herverdeling. Dat is terug te vinden in de aanbevelingen van de  onderzoeken naar oplossingsmogelijkheden voor het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep.     In de aanbevelingen van RLI en Atrivé en Co., die betrekking hebben met de corporatiesector,  is de term liberaliseren meerdere keren voorbij gekomen.   Met liberaliseren wordt hier het verhogen van de huur van een sociale huurwoning boven  de grens van €664,66 bedoeld. Huishoudens die een huurwoning met een huurprijs onder  €664,66 huren, kunnen huurtoeslag (huursubsidie) aanvragen. Woningen met een huurprijs  61   

onder €664,66 behoren tot de sociale huursector en worden beperkt door de Nederlandse  wet‐ en regelgeving op (sociale) huurwoningen. De Tijdelijke regeling DAEB is daar een  recent voorbeeld van.   Door middel van liberaliseren worden deze voormalige sociale huurwoningen bevrijd  uit hun beperking van de sociale huursector. De voorwaarde voor het liberaliseren is dat de  betreffende woning(en) meer dan 142 punten scoren volgens de WWS  (Woningwaarderingsstelsel), het stelsel van de prijsvorming van sociale huurwoningen.  Wanneer woningcorporaties woningen liberaliseren, dan kunnen deze woningen uit de  sociale huursector worden gehaald en overgeplaatst naar de vrije huursector (ook wel  commerciële huursector), het sector waar de huur vrij van de het WWS bepaald mag  worden en onderhevig is aan de marktwerking. Deze geliberaliseerde woningen kunnen met  een betaalbare huurprijs worden verhuurd aan huishoudens uit de (lagere)  middeninkomensgroep.   Anders geformuleerd, liberaliseren en vervolgens een betaalbare huurprijs vragen  voor de geliberaliseerde woning (en) is een oplossingsmogelijkheid die de bestaande  woningvoorraad gebruikt om het betaalbare aanbod tussen sociaal huren en kopen te  vergroten.   (Fes, 2011b; RLI, 2011; Rijksoverheid, 2012b)    Een andere term die vaker in de aanbevelingen van RLI en Atrivé en Co. voorbij is gekomen,  is overhevelen of overbrengen van bezit (woningen) van DAEB‐deel naar Niet‐DAEB‐deel.  Het overhevelen heeft te maken met de administratieve scheiding als gevolg van de  Tijdelijke regeling DAEB.   Met de administratieve scheiding hebben de woningcorporaties de mogelijkheid  gekregen om een deel van hun (woning)bezit uit hun staatssteun gerechtigde DAEB‐deel  (DAEB‐tak) over te hevelen (overplaatsen) naar hun Niet‐DAEB‐tak. Evenals liberaliseren  worden de woningen via deze overheveling bevrijd van de beperking van de sociale  huursector en overgeplaatst naar de vrije huursector of koopsector.  Zoals het mogelijk is  met liberaliseren, kunnen de overgehevelde woningen ook betaalbaar worden verhuurd of  verkocht aan de (lagere) middeninkomensgroep om het betaalbare aanbod tussen het  sociaal huren en kopen met de bestaande woningvoorraad te vergroten.  Atrivé en Co. en RLI raden zelfs aan om via de administratieve scheiding een  organisatie of onderneming (bijv. in de vorm van dochteronderneming) op te richten, waar  de het Niet‐DAEB ondergebracht kan worden, om vandaar uit woningen betaalbaar aan de  (lagere) middeninkomensgroep te bieden.  (Fes, 2011a; RLI, 2011)    Naast liberaliseren en overhevelen via de administratieve scheiding om via de bestaande  woningvoorraad door middel van herverdeling (uit woningen de sociale huursector  overplaatsen naar andere sectoren) het betaalbare aanbod te vergroten, wordt ook  nieuwbouw als een oplossingsmogelijkheid gezien om het betaalbare aanbod te vergroten.  RLI heeft geadviseerd om woningcorporaties te stimuleren om te investeren in de  woningmarkt om betaalbare aanbod te ontwikkelen (bouwen) voor de (lagere)  middeninkomensgroep. Daarnaast stelt RLI ook dat de institutionele beleggers als  pensioenfondsen gestimuleerd moeten worden om te investeren in de woningmarkt om het  betaalbare aanbod te vergroten voor de (lagere) middeninkomensgroep.    Al met al kan zowel door middel van de bestaande woningaanbod als nieuwbouw  het betaalbare aanbod worden vergroot (tussen sociaal huren en kopen) om de (lagere)  middeninkomengroep van betaalbare huisvesting te voorzien.  (RLI, 2011) 

62   

2.3 – Tussentijdse conclusies, hoofdonderzoeksvraag en randvoorwaarden 2.3.1 Haalbaarheid als hoofdonderzoeksvraag Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat er ten gevolge van de Tijdelijke regeling DAEB  sprake is van een huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep, met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder. De 90%‐norm uit de Tijdelijke regeling DAEB zorgt  ervoor dat de toegang van de sociale huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep in  sterke mate wordt beperkt. De (lagere) middeninkomensgroep is door zijn beperkte toegang  tot de sociale huursector aangewezen op het alternatieve aanbod van de woningmarkt.   Maar de hoeveelheid alternatieve woningaanbod is zeer beperkt door het beperkte inkomen  van de (lagere middeninkomensgroep) en financieringsmogelijkheden die de (lagere)  middeninkomensgroep tot zijn beschikking hebben.   Met andere woorden, de alternatieve aanbod is nauwelijks betaalbaar voor de  (lagere) middeninkomensgroep. Het betaalbaarheidaspect van het huisvestingsprobleem  heeft als kenmerk dat het in de gespannen woningmarkt plaatsvindt. En uit het onderzoek  van RLI is gebleken dat er in de meeste regio’s van Nederland (met uitzondering van de  krimpgebieden) nauwelijks betaalbare alternatief woningaanbod aanwezig is.  Bovendien is de hoeveelheid alternatieve aanbod op de woningmarkt zeer beperkt  als gevolg van de bestaande problemen op de woningmarkt. De kloof tussen sociaal  huursector en koopsector op de woningmarkt beperkte de omvang van het alternatieve  aanbod tussen deze twee sectoren en zorgt voor slechte doorstroming waardoor de kloof  verder kan groeien.   Terwijl de vraag naar betaalbare huisvesting (tussen sociaal huur‐ en koopsector)  toeneemt als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB is het aanbod zeer beperkt. Kortom, het  huisvestingsprobleem is te interpreteren als een aanbodtekort van betaalbare huisvesting  voor de (lagere) middeninkomensgroep.       Het huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep is een maatschappelijke  vraagstuk wanneer het probleem niet tegen wordt gegaan, omdat de (lagere)  middeninkomensgroep functies draagt die nauwe verbanden hebben met de dagelijkse  functionering van onze samenleving. Om het probleem tegen te gaan, hebben meerdere  onderzoeken naar de oplossingsmogelijkheden gezocht. Zoals in de vorige paragraaf is  aangeduid zijn de onderzoeken naar oplossingsmogelijkheden voor het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep in het vooronderzoek  geanalyseerd, uitgaand dat de (lagere) middeninkomensgroep te maken heeft met een  huisvestingsprobleem als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB. Bij deze analyse zijn ook  onderzoeken naar de oplossingsmogelijkheden voor bestaande problemen van de  woningmarkt betrokken omdat hun oplossingsmogelijkheden nauw verbonden zijn met het  probleem in kwestie. Als overeenkomende oplossingsmogelijkheid voor het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep bevelen de onderzoeken het  vergroten van het betaalbare aanbod tussen de sociale huur‐ en koopsector aan. Daarnaast  hebben de onderzoeken als overeenkomst de participatie van de corporatiesector als  essentieel te zien voor de aanbevolen oplossingsmogelijkheden. Bovendien hebben de  meeste aanbevelingen in hun uitvoering betrekking op de (participatie van) corporatiesector.   Kort samengevat, uit de analyses is gebleken dat het huisvestingsprobleem van de  (lagere) middeninkomensgroep (gedeeltelijk) opgelost kan worden door middel van het  vergroten van het betaalbare aanbod (tussen de sociale huur‐ en koopsector) op de  woningmarkt. De vele aanbevelingen wijzen erop dat het vergroten van het aanbod tussen  sociaalhuren en kopen uitgevoerd kan worden door woningcorporaties. Met het vergroten  van de betaalbare aanbod als oplossing en de aanbevelingen die in zijn uitvoering betrekking  63   

hebben op de corporatiesector, is het af te vragen of de woningcorporaties de (lagere)  middeninkomensgroep kunnen helpen om aan een betaalbare woning te komen. Dit leidt  tot de hoofdonderzoeksvraag voor dit onderzoek:   Is het haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien middels woningcorporaties?    Met de middeninkomensgroep in de hoofdonderzoeksvraag worden de huishoudens  bedoeld met een verzamelinkomen tussen €34.085 en €62.000. Met de lagere  middeninkomensgroep worden de huishoudens bedoeld met een verzamelinkomen tussen  €34.085 en €43.000.   In de hoofdonderzoeksvraag staat het woord “lagere” tussen haakjes, omdat dit  onderzoek zich in principe op de gehele middeninkomensgroep richt, maar het is de lagere  middeninkomensgroep die voornamelijk moeite zal ondervinden bij het vinden van een  betaalbare huisvesting als gevolg van de veranderde wet‐ en regelgeving. Tevens blijft de  lagere middeninkomensgroep op deze manier zichtbaar in de hoofdonderzoeksvraag.  Met betaalbare huisvesting worden in de hoofdonderzoeksvraag de woningen in het  segment tussen de sociale huursector en de vrije koopsector bedoeld. Uitgaand van de  tussentijdse conclusies betekent het dat huurwoningen in de prijsklasse tussen €664,66 en  €800 als betaalbaar worden gezien. Voor koopwoningen is in dit onderzoek aangenomen dat  woningprijzen tussen €104.168 en €202.296 betaalbaar zijn voor de middeninkomensgroep  en de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder. De tussentijdse conclusies worden nog  in dit hoofdstuk nader toegelicht. 

2.3.2 Haalbaarheid bepalen en aanbeveling(en) als doelstellingen Dit onderzoek heeft als doel om de haalbaarheid van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties, te  achterhalen. Dit onderzoek richt zich op het van betaalbare huisvesting voorzien voor de  gehele middeninkomensgroep, met de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder.   Voor de betaalbaarheid en de eigenschappen van de (lagere) middeninkomensgroep  wordt uitgegaan van de bevindingen over deze twee onderwerpen uit het onderzoek (“Open  deuren,  dichte deuren”) van RLI. In principe gaat dit onderzoek uit van de bevindingen uit  het vooronderzoek, dat vooraf is uitgevoerd om gegevens te vergaren en ter verdieping van  het onderwerp. Deze bevindingen uit het vooronderzoek heten in dit onderzoek  “tussentijdse conclusies”en worden nader behandeld.  Het huisvestingsprobleem waar de (lagere) middeninkomensgroep tegenaan loopt  heeft een zeer korte geschiedenis. Het probleem in kwestie is nog in vele opzichten  ongekend. Dit onderzoek aspireert bijdrage te leveren voor de uitbreiding van kennis over  het huisvestingsprobleem voor (lagere) middeninkomensgroep zelf en  oplossingsmogelijkheden middels woningcorporaties op beleidsniveau. Om het streven naar  de uitbreiding in kennis te bewerkstelligen, streeft dit onderzoek ernaar om actuele  aanbeveling(en) op beleidsniveau te leveren voor: het corporatiesector, de overheid en  andere geïnteresseerden, aan de hand van de bevinding over de haalbaarheid van het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels  woningcorporaties. 

2.3.3 Regelgeving als randvoorwaarden In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de (lagere) middeninkomensgroep te maken  heeft met een huisvestingsprobleem als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB. De Tijdelijke  regeling DAEB is een product, die ontstaan is uit de Europese beschikking op staatssteun  ontvangen door de corporatiesector. De Europese Unie heeft in zijn beschikking de  schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging door de  Nederlandse corporatiesector vastgesteld en maatregelen geëist voor het gelijkstemmen  64   

van de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector met de Europese wet‐ en  regelgeving op staatssteun en mededinging. Met de toezegging van de Nederlandse  overheid om aan de eisen van de Europese beschikking te voldoen is op 1 januari 2011 de  Tijdelijke regeling DAEB van kracht.  Zoals de naam zich al aanduidt is de Tijdelijke regeling DAEB slechts van tijdelijke aard. De  Nederlandse overheid is bezig om aan zijn toezegging te voldoen via een herzieningswet  (wetswijziging) waarin  de eisen van de Europese beschikking in de Nederlandse wet‐ en  regelgeving op de corporatiesector zal worden geïntegreerd. (Ministerie van BZK, 2012)  De oorsprong van het huisvestingsprobleem voor de (lagere) inkomensgroep is als  het ware te vinden in de schending van de Europese wet‐ en regelgeving door de  Nederlandse corporatiesector. Om te voorkomen dat woningcorporaties Europese en/of  Nederlandse wetten en regelgevingen zullen overschrijven, wanneer zij de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting willen voorzien, zijn voor dit onderzoek  de randvoorwaarden gesteld dat de haalbaarheid om de (lagere) middeninkomensgroep  middels woningcorporaties binnen de bewegingsruimte van de (huidige en voorgenomen)  Nederlandse wet‐ en regelgeving op de corporatiesector en de Europese wet‐ en regelgeving  op staatssteun en mededinging moet plaatsvinden. 

2.3.4 Tussentijdse conclusies Bij de aanvang van dit onderzoek is een vooronderzoek gedaan, waarin met behulp van  literatuuronderzoeken verschillende analyses zijn uitgevoerd die betrekking hebben op het  huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep. De bevindingen uit de  analyses in het vooronderzoek leveren een verzameling aan tussentijdse conclusies, die als  basis fungeert voor dit onderzoek. Het hoofdonderzoeksvraag, deelonderzoeksvragen, de  randvoorwaarden en de afbakening van dit onderzoek zijn opgesteld aan de hand van deze  tussentijdse conclusies. Deze tussentijdse conclusies uit het vooronderzoek luiden als volgt:   De tijdelijke regeling DAEB is het eerste product van de implementatie van de  Europese beschikking op de Nederlandse corporatiesector, waarin de Europese Unie  de schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging  door de Nederlandse corporatiesector heeft vastgesteld. In deze beschikking heeft  de Nederlandse overheid tevens zijn toezegging gedaan om de geëiste maatregelen  uit de Europese beschikking in de Nederlandse wet‐ en regelgeving te integreren.   De Nederlandse woningmarkt heeft een aantal bestaande problemen. Een daarvan  is een kloof tussen de sociale huur‐ en koopsector, omdat deze twee sectoren  domineren over de woningmarkt. Een andere bestaande probleem is een slechte  doorstroming tussen de sectoren, waardoor er weinig verhuisbewegingen zijn op de  woningmarkt met als gevolg dat er weinig betaalbare vrijkomen voor de (lagere)  middeninkomensgroep.   De nieuwe regeling zorgt ervoor dat de (lagere) middeninkomensgroep naar de kloof  tussen sociaalhuren en kopen op de woningmarkt wordt gedreven.   Als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB en de bestaande problemen op de  Nederlandse woningmarkt,  is er sprake van een aanbodtekort van betaalbare  huisvesting op de Nederlandse woningmarkt voor de middeninkomensgroep, met de  lagere middeninkomensgroep in het bijzonder.   Het aanbodtekort van betaalbare huisvesting voor de (lagere)  middeninkomensgroep is op te lossen door het aanbod van betaalbare huisvesting  tussen de sociale huursector en (vrije) koopsector te vergroten.   Het vergroten van het aanbod van betaalbare huisvesting tussen de sociale  huursector en de koopsector kan vanuit de bestaande woningvoorraad en/of via  nieuwbouw.   De (lagere) middeninkomensgroep is een grote groep aan huishoudens met een  grote variatie in huishoudentypes.  65   



Het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep speelt zich  voornamelijk af in de gespannen woningmarkten in de meeste regio’s van Nederland  met uitzondering op de krimpgebieden in Zeeland, Friesland, Groningen en Limburg.   De betaalbaarheid van de (lagere) middeninkomensgroep is afhankelijk van het  besteedbare inkomen, huishoudentypes en de rekenmethode die is gebruik. In dit  onderzoek wordt uitgegaan van de betaalbaarheid zoals het is berekend voor de  (lagere) middeninkomensgroep in het onderzoek “Open deuren, dichte deuren”van  RLI.   De betaalbare huurprijsmarge voor de (lagere) middeninkomensgroep ligt tussen  €664,66 en €800.   De betaalbare koopprijsmarge is niet expliciet aangegeven, maar het is  aanneembaar dat het dicht in de buurt ligt van de maximale financieringsvermogen   voor de (lagere) middeninkomensgroep (tussen €104.168 en €202.296).   De Nederlandse overheid heeft de invoering van de administratieve scheiding  aangekondigd, een boekhoudkundige scheiding tussen staatssteun gerechtigde  activiteiten (DAEB‐activiteiten) en niet staatssteungerechtigde activiteiten (Niet‐ DAEB‐activiteiten) voor woningcorporaties. Deze administratieve scheiding biedt de  woningcorporaties de mogelijkheid om een aparte entiteit  (organisatie/onderneming) op te richten voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep.    Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep behoort tot niet‐staatssteun  gerechtigde activiteiten van woningcorporaties volgens de tijdelijke regeling DAEB.    Woningcorporaties mogen geen WSW geborgde leningen aanwenden voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep, omdat dit als het schenden van  de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging wordt gezien.   De Nederlandse overheid is bezig met de implementatie van de Europese  beschikking op de corporatiesector via een herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting.   De mogelijkheden voor woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep  van betaalbare huisvesting te voorzien moeten verkend en geactualiseerd worden  aan de hand van de ontwikkeling van de herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting.   In dit onderzoek is aangenomen dat woningcorporaties externe financiering nodig  hebben voor het organiseren, exploiteren, ontwikkelen, beheren en onderhouden  van huisvesting voor de (lagere) middeninkomensgroep, omdat zij daarvoor geen  goedkope leningen met WSW‐borging kunnen gebruiken.   Institutionele beleggers kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt om bij te  dragen in het oplossen van het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep.    De participatie van woningcorporaties wordt essentieel gezien voor het oplossen  van de huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep en de  bestaande problemen van de woningmarkt, omdat zij de oplossingsmogelijkheden   kunnen uitoefenen.    (CSED, 2010; VROM‐raad; RLI, 2011; Fes, 2011a; Ministerie van BZK, 2011; Ministerie van  BZK, 2012; Vogelzang, 2012)      

66 

 

Hoofdstuk 3 – Onderzoeksopzet   In het vorige onderzoek is uitgelegd dat de (lagere) middeninkomensgroep als gevolg van de  Tijdelijke regeling DAEB te maken zal hebben met een huisvestingsprobleem. Het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep is te omschrijven als een  aanbodtekort van betaalbare huisvesting op de woningmarkt. Het huisvestingsprobleem  voor de (lagere) middeninkomensgroep is op te lossen door het betaalbare aanbod te  vergroten. Het gaat hierbij voornamelijk om betaalbare aanbod in koop‐ en huurvorm tussen  de sociale huur‐ en het (vrije) koopsector. Het vergroten van het aanbod kan zowel worden  uitgevoerd aan de hand van de nieuwbouw als het herverdelen van de bestaande  woningvoorraad. Om het bestaande woningbezit te kunnen gebruiken om het betaalbare  aanbod op de woningmarkt te vergroten is de participatie van de woningcorporatie  essentieel, omdat zij een deel van hun bezit via liberaliseren en overhevelen uit betaalbaar  kunnen aanbieden voor de (lagere) middeninkomensgroep. Naast het eigen woningbezit   kunnen woningcorporaties ook investeren in het betaalbare aanbod en via nieuwbouw  betaalbare woningen ontwikkelen voor de (lagere) middeninkomensgroep  doen. Dit laatste  geldt ook voor de institutionele beleggers.      De vier geanalyseerde onderzoeken (uit het vooronderzoek) hebben allemaal  oplossingsmogelijkheden aangereikt voor het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep waar de woningcorporaties bij betrokken zijn, maar het is af te  vragen of de woningcorporaties werkelijk de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting kunnen voorzien. Om na te gaan of de woningcorporaties de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting kunnen voorzien, tracht dit onderzoek de  haalbaarheid hiervan te achterhalen aan de hand van een haalbaarheidsonderzoek. Dit  onderzoek is zodanig opgezet dat het de haalbaarheid van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties vanuit  verschillende invalshoeken analyseert. De opzet van dit haalbaarheidsonderzoek wordt in dit  hoofdstuk nader uiteengezet.  Als eerst wordt uitgelegd hoe de onderzoeksopzet is ontleend  uit de haalbaarheidsonderzoek voor vastgoedontwikkelingsprojecten, vervolgens wordt een  uitleg gegeven van de werkwijze en gebruikte methodes en ten slotte wordt de opzet en  werkwijze van de online‐enquête apart behandeld.   

3.1 – Opzet haalbaarheidsonderzoek 3.1.1 Haalbaarheidsonderzoek van vastgoedontwikkeling als basis Dit onderzoek tracht te achterhalen of het haalbaar is om de (lagere) middeninkomensgroep  via woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien. Om de haalbaarheid te  kunnen onderzoeken, maakt dit onderzoek gebruik van de haalbaarheidsonderzoek voor  vastgoedontwikkelingsprojecten als basis voor het onderzoeksopzet.   Bij vastgoedontwikkelingsprojecten worden haalbaarheidsonderzoeken veelvuldig  toegepast om te bepalen of een voorgenomen vastgoedontwikkelingsproject daadwerkelijk  gerealiseerd kan worden, zodat de betrokken partij(en) een beslissing kunnen nemen over  de eventuele realisatie van de voorgenomen vastgoedontwikkelingsproject. Een  haalbaarheidsonderzoek verdeeld de hoofdhaalbaarheid, de haalbaarheid van een  voorgenomen vastgoedontwikkelingsproject, vanuit verschillende invalshoeken in  verschillende soorten deelhaarlbaarheid en analyseert deze vervolgens afzonderlijk op  individuele haalbaarheid. De individuele haalbaarheid van de verschillende soorten  deelhaalbaarheid worden bepaald volgens de eisen en randvoorwaarden uit het Programma  van Eisen (hierna PvE) van het voorgenomen vastgoedontwikkelingsproject. De verschillende  soorten deelhaalbaarheid fungeren als pijlers voor de  hoofdhaalbaarheid. Een  67   

deelhaalbaarheid ondersteunt de hoofdhaalbaarheid, wanneer een deelhaalbaarheid op zich  zelf haalbaar is. Hoe meer pijlers de hoofdhaalbaarheid ondersteunen des te groter is de  kans dat het voorgenomen plan of project daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.   Evenals bij vastgoedontwikkelingsprojecten heeft dit onderzoek de intentie om  vooraf te bepalen of een bepaalde plan daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, zodat de  betrokken partij(en) een beslissing over de realisatie kunnen nemen. Dit onderzoek tracht   vooraf te bepalen of de (lagere) middeninkomensgroep in de praktijk van betaalbare  huisvesting voorzien kunnen worden middels woningcorporaties, zodat woningcorporaties  en andere betrokken partijen beslissing(en) kunnen nemen op hun beleid met betrekking tot  het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Anders dan bij  vastgoedontwikkelingsprojecten wordt de individuele haalbaarheid van de deelhaalheden  niet bepaald door de eisen en randvoorwaarden uit de PvE van het voorgenomen plan of  project, omdat er geen PvE bestaat voor de huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep. Dit onderzoek gebruikt de tussentijdse conclusies uit het  vooronderzoek voor het vaststellen van de individuele haalbaarheid van de verschillende  soorten deelhaalbaarheid.  (Wamelink et al., 2008) 

3.1.2 Soorten deelhaalbaarheid als pijlers voor de hoofdhaalbaarheid Een deelhaalbaarheid ondersteunt als pijler de hoofdhaalbaarheid, wanneer de individuele  haalbaarheid van een deelhaalbaarheid op zich zelf haalbaar. Hoe meer pijlers het project  ondersteunen des te groter de kans/waarschijnlijkheid dat het project gerealiseerd kan  worden. Bij een haalbaarheidsonderzoek van een vastgoedontwikkelingsproject wordt over  algemeen vanuit vijf invalshoeken gebruikt om de hoofdhaalbaarheid te analyseren, deze vijf  invalshoek zijn: maatschappelijk, juridisch, economisch&financieel, functioneel en technisch  invalshoeken. De invalshoeken worden in onderlinge verband  geanalyseerd, volgens de  volgorde zoals het hierboven is opgesomd; te beginnen met maatschappelijke aspect en  eindigen met technisch aspect. De vijf invalshoeken verdeelt de hoofdhaalbaarheid in vijf  deelgebieden, waardoor er vijf soorten deelhaalbaarheid ontstaan met ieder een eigen  algemene strekking voor zijn individuele haalbaarheid. De verdeling in invalshoeken levert  vijf soorten deelhaalbaarheid op die de pijlers vormen voor de hoofdhaalbaarheid.     Maatschappelijke haalbaarheid  De maatschappelijke haalbaarheid is het eerste deelhaalbaarheid dat geanalyseerd wordt in  een haalbaarheidsonderzoek en het wordt ook gezien als het doorslaggevende criterium bij  vastgoedontwikkeling volgens Wamelink (Wamelink et al., 2008). Maatschappelijke  haalbaarheid gaat over de maatschappelijke vraag naar een bepaalde vastgoedontwikkeling  of vastgoedproduct (bijv. : eengezinswoningen of sociale huurwoningen). Wanneer er  maatschappelijk gezien behoefte is naar nieuwe vastgoedontwikkeling of herbestemming  van vastgoed op een bepaalde locatie of in een bepaalde gebied voor een bepaalde  vastgoedproducten en deze locatie en vastgoedproduct komen overeenkomt met de PvE  van de voorgenomen project, dan is de waarschijnlijkheid groter dat het voorgenomen  project gerealiseerd kan worden. Met andere woorden, de maatschappelijke haalbaarheid is  individueel haalbaar als het voorgenomen plan of project antwoord geeft op de vraag vanuit  de maatschappij naar bepaalde vastgoedontwikkeling(en) met bepaalde vastgoedproduct(en)  op bepaalde locatie(s).    Juridische haalbaarheid  De juridische haalbaarheid gaat na of een project legaal is. De eisen van het voorgenomen  project worden gecontroleerd of zij in strijd zijn met de Nederlandse wet‐ en regelgeving.  Het bestemmingsplan, waarin de functies van het grond (door de gemeente) in is vastgelegd  en het Bouwbesluit, een verzameling van technische voorschriften voor vastgoedobject  68   

(gebouwen) zijn de voornaamste wettelijke bepaling en regelgeving die de haalbaarheid  dicteren. Een voorgenomen project kan alleen gerealiseerd worden als de geplande locatie  volgens het PvE overeenkomt met het bestemmingsplan. Tevens kan een voorgenomen  project uitsluitend worden gerealiseerd als het geplande vastgoedobject (gebouw) voldoet  aan het Bouwbesluit, om de noodzakelijke (bouw)vergunningen te kunnen krijgen. Anders  geformuleerd, de juridische haalbaarheid is op zich zelf haalbaar als het voorgnomen project  of plan niet in strijd is met de bestemmingsplan en aan Bouwbesluit kan voldoen.    Economisch&financiële haalbaarheid  Een voorgenomen vastgoedontwikkeling is alleen haalbaar als het over voldoende financiële  middelen beschikt voor de realisatie. Alle materialen, diensten en personeel moeten immer  voor hun inspanning betaald worden. Voor de economische en financiële haalbaarheid  wordt geanalyseerd hoe de nodige investering zich verhouden met de mogelijke  opbrengsten en exploitatiekosten. Alleen als de kosten en investering in een goede  verhouding staan met de mogelijke opbrengsten is de kans groter dat investeerders en  banken bereid zijn om financiële middelen (geld) beschikbaar te stellen voor de realisatie  van het voorgenomen project. Dat wilt zeggen, de economische&financiële haalbaarheid is  individueel haalbaar wanneer de vastgoedobject(en) van het voorgenomen project of plan  rendabel geëxploiteerd kan worden.    Functionele haalbaarheid  De functionele haalbaarheid wordt bepaald door de functionele wensen, de eisen van de  toekomstige gebruiker of eigenaren en de eisen die de omgeving stellen. Ieder soort  gebruiker kent andere functionele eisen of wensen. Jonge gezinnen stellen andere eisen aan  een appartement dan senioren en voor woningen gelden andere eisen dan een stationshal.  Wanneer het voorgenomen vastgoedobject in alle opzichten aan de gestelde eisen voldoet  dan is als een voorgenomen vastgoedontwikkelingsproject functioneel haalbaar. Kortom, de  functionele haalbaarheid is op zich zelf haalbaar wanneer de vastgoedobject(en) van het  voorgenomen project of plan functionele aan de behoefte van de toekomstige gebruiker of  eigenaar kan voldoen.     Technische haalbaarheid  De technische haalbaarheid analyseert of een voorgenomen vastgoedobject daadwerkelijk  gebouwd kan worden en richt zich voornamelijk op de technische uitvoering van het  voorgenomen project. Een woning kan bijvoorbeeld niet op drassig grond gebouwd worden  als het niet voldoende gefundeerd kan worden in een draagkrachtige zandlaag. Oftewel,  technische haalbaarheid is individueel haalbaar als de vastgoedobject(en) van het  voorgenomen project of plan met de huidige technologie uitgevoerd kunnen worden.  (Wamelink et al., 2008) 

3.1.3 Inperkingen en de soorten deelhaalbaarheid in dit onderzoek Eerder is vermeld dat er bij vastgoedontwikkelingsprojecten vijf soorten deelhaalbaarheid  worden geanalyseerd voor het bepalen van de hoofdhaalbaarheid. In dit onderzoek zijn  slechts drie soorten deelhaalbaarheid geanalyseerd, het functionele en technische aspect  zijn buiten beschouwing gelaten.    Dit onderzoek heeft als hoofdhaalbaarheid de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting voorzien middels woningcorporaties en tracht in de breedte de  (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels  woningcorporaties op beleidsniveau te verkennen.  De functionele en technische aspecten  richten zich in de diepte op de details van eventuele uitvoering van huisvesten  van de  (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties. Voor  dergelijke studie(s) naar uitvoering zijn gedetailleerde gegevens noodzakelijk.   69   

Maar er is nog veel onbekend rondom de huisvesting van de (lagere)  middeninkomensgroep. De wettelijke bepaling en regelgeving zijn nog in bespreking en  details in de uitvoering van deze wettelijke bepaling en regelgeving hebben nog geen  gestalte gekregen. Tevens verschillen de woningmarktsituatie per regio, concrete gegevens  over regionale marktsituatie en de huisvesting van de (lagere) inkomensgroep zijn schaars.   Kortom, door het gebrek aan concrete of gedetailleerde gegevens is het niet  mogelijk om de functionele en technische aspecten adequaat te kunnen analyseren en  tevens heeft dit onderzoek een beperkte tijdspanne waardoor het noodzakelijk is om de  omvang van dit onderzoek te beperken tot de eerste drie soorten deelhaalbaarheid:  maatschappelijke, juridische en financiële haalbaarheid.     Naast inperking in de soorten deelhaalbaarheid zijn ook inperkingen in de  oplossingsmogelijkheden. Eerder in dit onderzoeksrapport is aangegeven dat er zowel een  tekort is in van betaalbare huur‐ als koopwoningen op de woningmarkt in het prijssegment  tussen de sociale huur‐ en vrije koopsector. Dit onderzoekt heeft ervoor gekozen om zich  voornamelijk te richten op het creëren van betaalbare huurwoningen voor de huisvesting  van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties.   De (lagere) middeninkomensgroep kan van betaalbare huisvesting middels  woningcorporaties worden voorzien met betaalbare koopwoningen. Dit kan gerealiseerd  worden door verschillende koop‐ en financieringsvarianten toe te passen om koopwoningen  financieel bereikbaar te maken voor de (lagere) middeninkomensgroep. Op de woningmarkt  zijn vele soorten koop‐ en financieringsvarianten in omloop, deze lopen uiteen van  Koopgarant tot Starterslening. Het in kaart brengen en het leren begrijpen van deze koop‐  en financieringsvarianten is een omvangrijke onderzoek op zich zelf. Door de beperkte  tijdspanne voor dit onderzoek is de oplossingsmogelijkheid in koopvorm buiten  beschouwing geladen en is de focus gelegd op de oplossingsmogelijkheid in huurvorm.  Kort samengevat concentreert dit onderzoek zich voornamelijk  op de  mogelijkheden om via de bestaande voorraad en nieuwbouw huurwoningen te creëren om  de (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting te  voorzien.     De individuele haalbaarheid van de verschillende soorten deelhaalbaarheid  (maatschappelijke haalbaarheid, juridische haalbaarheid en economische&financiële  haalbaarheid) is in dit onderzoek op een andere manier toegepast en geïnterpreteerd dan bij  vastgoedontwikkelingsprojecten. Hierna wordt de individuele haalbaarheid van de drie  soorten deelhaalbaarheid, zoals zij in dit onderzoek is toegepast besproken en worden de  bijbehorende deelonderzoeksvragen geïntroduceerd.    Toegepaste maatschappelijk haalbaarheid  Eerder is over het huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep besproken.  Als gevolg van de Tijdelijke regeling DAEB is de vraag naar betaalbare huisvesting in het  prijssegment tussen sociaal huren en kopen gegroeid. Hoe groot de omvang van deze vraag  is, is nog onbekend, maar het is aannemelijk dat er vanuit de maatschappij vraag is naar  betaalbare huisvesting. In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de vraag van uit de  maatschappij al in voldoende mate aanwezig is en richt dit onderzoek zich op de  maatschappelijk vraag naar betaalbaarheid.   Een van de tussentijdse conclusies voor dit onderzoek (Zie 2.3.4 Tussentijdse  conclusies) is dat woningcorporaties via verplichte administratieve scheiding de mogelijkheid  hebben om een aparte organisatie/onderneming op te richten voor het huisvesten van de  (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten. Dit onderzoek stelt dat de betaalbaarheid als  een maatschappelijke vraag gewaarborgd moet worden wanneer nieuw opgerichte  70   

organisaties/ondernemingen voor de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep zal  gaan verzorgen. Het waarborgen van betaalbaarheid is nodig om prijsopdrijving uit het  streven naar maximale winst van dergelijke nieuw opgerichte organisaties of  ondernemingen te voorkomen, want anders beantwoorden deze organisaties of  ondernemingen niet de vraag vanuit de maatschappij en zetten ze de (lagere)  middeninkomensgroep verder onder druk.   (Opmerking: In dit gedeelde wordt er vanuit gegaan dat woningcorporaties als een  toegelaten instelling volkshuisvesting niet gauw zal streven naar winst maximalisatie door de  wettelijke bepaling van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) op de  woningcorporaties en de maatschappelijk/sociaal ingestelde bedrijfscultuur van de  corporatiesector.)  Gezien dat de randvoorwaarden van dit onderzoek de Nederlandse wet‐ en  regelgeving omvat, stelt dit onderzoek het juridische waarborgen van betaalbaarheid als het  maatschappelijke deelhaalbaarheid. Bovendien kunnen huishoudens gemakkelijk verhalen  op betaalbaarheid als deze in  wettelijke bepaling en regelgeving  is opgenomen, omdat men  daar altijd beroep op kan doen (zowel de huishoudens, de organisaties of ondernemingen  zelf als de overheid). Met andere woorden, het individuele haalbaarheid van de  maatschappelijke haalbaarheid is in dit onderzoek gesteld als het juridisch waarborgen van  betaalbaarheid in de mogelijke aparte nieuw op te richten ondernemingen/organisaties voor  het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Voor het bepalen van de individuele  haalbaarheid  van de maatschappelijke haalbaarheid zijn de volgende deelonderzoeksvragen  gebruikt:    M1: Welke houding hebben de woningcorporaties ten opzichte van de huisvesting  van de (lagere) middeninkomensgroep en hebben de woningcorporaties al acties  ondernomen om de (lagere) middeninkomensgroep te kunnen huisvesten?    M2: Wat is de administratieve scheiding en welke vormen van administratieve  scheiding zijn mogelijk?     M3: Welke verbindingen mogen woningcorporaties vormen voor de huisvesting van  de (lagere) middeninkomensgroep?     M4: Welke rechtsvorm biedt de mogelijkheid om het maatschappelijke streven naar  betaalbaarheid juridisch te waarborgen?     De vraag M1 gaat na of de woningcorporaties bereid zijn om de (lagere)  middeninkomensgroep. Onderzoeken kunnen oplossingsmogelijkheden aanbevelen die door  woningcorporaties uitgevoerd moeten worden, maar de woningcorporaties moeten wel  bereid zijn om dit ook werkelijk uit te voeren. Aan de hand van een online‐enquête is  getracht om een idee te krijgen over de bereidheid van woningcorporaties voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. De werkwijze van deze online‐enquête  wordt nader apart behandeld.      De vraag M2 richt zich op de administratieve scheiding en analyseert welke varianten op de  administratieve scheiding bestaat en welke mogelijkheden het biedt voor het huisvesten van  de (lagere) middeninkomensgroep middels de woningcorporaties. De vraag M2 is  beantwoord aan de hand van een literatuurstudie van Kamerstukken, overheidspublicaties  en de voorgenomen herzieningswet voor toegelaten instelling volkshuisvesting.   

71   

De vraag M3 is gericht op de verhouding tussen de woningcorporaties en de mogelijke  nieuw op te richten aparte organisaties of ondernemingen waarmee de (lagere)  middeninkomensgroep gehuisvest kan worden. Met behulp van een literatuurstudie van  wetboeken, Kamerstukken, overheidspublicaties en de voorgenomen herzieningswet voor  toegelaten instelling volkshuisvesting zijn de wettelijk toegestane verbindingen voor  woningcorporaties in kaart gebracht en de verhouding tussen de woningcorporaties en de  mogelijke nieuw op te richten aparte organisaties of ondernemingen vastgesteld.    De vraag M4 bepaald de mogelijkheid van het juridisch waarborgen van betaalbaarheid  binnen een organisatie of onderneming. Via een literatuurstudie van delen van wetboeken  (privaat wet) zijn de regels rondom  rechtsvormen en de mogelijkheden om betaalbaarheid  juridisch te waarborgen in kaart gebracht.    Toegepaste juridische haalbaarheid  Het bestemmingsplan en het Bouwbesluit zijn de voornaamste wettelijke bepalingen en  regelgevingen waar een vastgoedontwikkelingsproject zich aan moet voldoen, voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep op beleidsniveau gelden er  vanzelfsprekend andere wet‐ en regelgeving waaraan voldaan moet worden. Voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen  middelwoningcorporaties zijn de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en  mededinging en de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de woningcorporaties als toegelaten  instellingen op het gebied van volkshuisvesting de voornaamste wettelijke bepalingen en  regelgevingen waaraan voldoet moet worden.  Evenals bij de randvoorwaarden gelden voor het bepalen van de juridische  haalbaarheid dezelfde wet‐ en regelgevingen. De reden hiervoor zijn ook hetzelfde. De  schending van de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging door  woningcorporaties is de aanleiding geweest voor het opstellen van de Tijdelijke regeling  DAEB, om te voorkomen dat de geschiedenis zich herhaald, moet er rekening gehouden  worden met de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging. Daarnaast is  de Nederlandse overheid bezig met de invoering van de herzieningswet toegelaten  instellingen volkshuisvesting waarin de Europese eisen worden geïntegreerd met de  Nederlandse wet‐ en regelgeving op de woningcorporaties, waardoor er rekening met deze  ontwikkeling gehouden moet worden. Dit onderzoek stelt de individuele haalbaarheid van  de juridische haalbaarheid als de rechtsmatigheid van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties, volgens de  Europese en Nederlandse wet‐ en regelgeving. Voor het bepalen van de individuele  haalbaarheid van de juridische haalbaarheid zijn de genoemde wet‐ en regelgevingen  geanalyseerd aan de hand van de volgende deelonderzoeksvragen:    J1: Welke juridische voorwaarden stelt de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging aan de huisvesting van de (lagere)  middeninkomensgroep, middels woningcorporaties?    J2: Welke juridische voorwaarden stelt de Nederlandse wet‐ en regelgeving op  toegelaten instellingen volkshuisvesting aan het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep, middels woningcorporaties?    De vraag J1 focus op de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging en  door middel van een literatuurstudie naar de paragrafen over staatssteun en mededinging  zijn de essenties van deze wet‐ en regelgevingen uitgelicht, om de voorwaardelijke eisen 

72   

waaraan de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties  moet voldoen, in kaart gebracht.    De vraag J2 concentreert zich op de Nederlandse wet‐ en regelgeving met name op de  voorgenomen herzieningswet toegelaten instelling volkhuisvesting. De voorwaardelijke  eisen die dit wetsvoorstel stelt aan woningcorporaties om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, is met behulp van een  literatuurstudie in kaart gebracht.    Toegepaste financiële haalbaarheid  Anders dan bij vastgoedontwikkelingsprojecten focust dit onderzoek zich voornamelijk op de  financiering. Een van de tussentijdse conclusies is dat woningcorporaties geen WSW‐ geborgde leningen kunnen gebruiken voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep. Woningcorporaties zijn voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen aangewezen op zijn eigen vermogen en  andere vreemd vermogen afkomstig van (andere) vermogensverschaffers in ongeborgde  vorm(en).     Gebaseerd op deze uitgangspunt stelt dit onderzoek het aantrekken van  financieringsmiddelen (vreemd vermogen) voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen als het voornaamste financiële aspect dat  woningcorporaties moeten realiseren om de (lagere) middeninkomensgroep daadwerkelijk  betaalbaar te kunnen huisvesten.   Een andere uitgangspunt is dat een institutionele belegger het betaalbare aanbod op  de woningmarkt  voor de (lagere) middeninkomensgroep kan vergroten door te investeren  in dit segment. Naast een lening afsluiten bij een bank kunnen woningcorporaties voor  financiering ook terecht bij een institutionele belegger. Wanneer  institutionele beleggers  bereid zijn om te investeren in het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep dan  kunnen woningcorporaties over nodige financiële middelen beschikken voor het huisvesten  van de (lagere) middeninkomensgroep. Er bestaat dus een mogelijkheid dat de institutionele  beleggers, door middel van zijn investering(en), met de woningcorporaties samenwerken  aan het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.  Samengenomen met de  tussentijdse conclusie dat woningcorporaties andere financieringsmiddelen moeten vinden  ter vervanging van de vertrouwde WSW‐geborgde leningen is het van belang om te weten  welke voorwaarden financiers als banken en institutionele beleggers stellen voor het  beschikbaar stellen van financieringsmiddelen.  Gebaseerd op de genoemde tussentijdse conclusies stelt dit onderzoek de mogelijkheid om  voldoende financieringsmiddelen (vreemd vermogen) te kunnen verkrijgen van banken  en/of institutionele beleggers als de belangrijkste factor voor het financieren van het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels  woningcorporaties. Anders geformuleerd, dit onderzoek stelt de financierbaarheid om de  (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels  woningcorporaties als de individuele haalbaarheid van de financiële haalbaarheid. De  individuele haalbaarheid van de financiële haalbaarheid is geanalyseerd aan de hand van de  volgende deelonderzoeksvragen:    F1: Onder welke voorwaarden zijn financiers als institutionele beleggers en banken  bereid om te investeren of lening te verschaffen aan woningcorporaties voor het  betaalbare huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep?   

73   

F2: Welke invloed(en) hebben Nederlandse en Europese wet‐ en regelgeving op de  financiering van woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien?    De vraag F1 richt zich op de voorwaarden die financiers stellen voor verschaffen van vreemd  vermogen. Om de voorwaarden die deze financiers stellen te weten te komen, zijn  interviews gehouden met verschillende financiers (banken en institutionele beleggers) maar  ook andere organisaties die directe relaties hebben met deze financiers. De voorwaarden  die de financiers stellen zijn voor zover dat mogelijk is geabstraheerd uit de gehouden  interviews om een beeld van deze voorwaarden te scheppen.    De vraag F2 richt zich op de juridische invloeden op de financiering van het huisvesten van  de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties. De  eerder gevonden juridische bevindingen (wet‐ en regelgeving die betrekking hebben op het  waarborgen van betaalbaarheid, de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de  woningcorporaties en Europese staatssteun en mededinging) worden geanalyseerd op hun  invloed op factoren (als opbrengsten, uitgaven, kosten en rendement) die de mate van het  aantrekken van financieringsmiddelen bepalen. Dit wordt gedaan aan de hand van een  bespreking/interview met een financiële adviseurs gespecialiseerd op het gebied van wonen,  waarin de gedane juridische bevindingen worden beoordeeld op hun eventuele invloed op  de financiering van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen middels woningcorporaties. 

3.1.4 Structuuropzet Dit onderzoek bestaat in feite uit vijf onderdelen. De eerste vier onderdelen zijn gericht op  het beantwoorden van de hoofdonderzoeksvraag en het laatste onderdeel is een stuk  advisering gebaseerd op de bevindingen uit de eerste vier onderdelen. Hierna wordt ieder  onderdeel afzonderlijk behandeld.  Het eerste onderdeel is het haalbaarheidsonderzoek. Het haalbaarheidsonderzoek  streeft naar het beantwoorden van de hoofdonderzoeksvraag. De hoofdhaalbaarheid in het  haalbaarheidsonderzoek is dan ook gelijkgesteld met de hoofdonderzoeksvraag. De  hoofdhaalbaarheid is geanalyseerd vanuit drie verschillende invalshoeken. Deze drie  invalshoeken verdelen het haalbaarheidsonderzoek in drie soorten deelhaalbaarheid:  maatschappelijke haalbaarheid, juridische haalbaarheid en financiële haalbaarheid. De  analyse van de drie soorten deelhaalbaarheid levert drie deelonderzoeken ,waarin de  individuele haalbaarheid van de betreffende deelhaalbaarheid is bepaald.   Het tweede onderdeel is de deskundige beoordeling. Deze deskundige beoordeling  is bedoeld om de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek te verifiëren. De bevindingen  uit het haalbaarheidsonderzoek zijn aan een deskundige op het gebied van volkshuisvesting  voorgelegd om deze op juistheid15 en volledigheid16 te controleren.  Het derde onderdeel is een beschrijving van de actualiteiten. Dit onderzoek streeft  naar een actualisering van de gegevens rondom het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep. Om dit te realiseren zijn twee methodes gebruikt. Een methode is  het gebruiken van actuele gegevens voor het bepalen van de haalbaarheid in het  haalbaarheidsonderzoek en de andere methode is rekening houden met de ontwikkelingen  op en rondom de woningmarkt die van invloed zijn op het oplossen van het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep.  Het onderdeel actualiteiten                                                               15

 De mate waarin de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek (de waarnemingen) overeenkomt met de  werkelijkheid.   16  De mate waarin de bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek (de waarnemingen) een complete weergave is  van de werkelijkheid.  

74   

laat zien met welke actuele ontwikkeling rekening is gehouden in de eindconclusie en  aanbevelingen.   Het vierde onderdeel is de eindconclusie. In dit onderdeel wordt antwoord gegeven  op de hoofdonderzoeksvraag. In de beantwoording is rekening gehouden met alle  bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek, de deskundige beoordeling en de actualiteiten.  Het vierde onderdeel sluit het beantwoorden van de hoofdonderzoeksvraag af en leidt naar   het vijfde onderdeel: de aanbevelingen.   In dit laatste onderdeel worden de gestreefde producten geleverd, namelijk de  aanbevelingen rondom het oplossen van het huisvestingsprobleem voor de (lagere)  middeninkomensgroep op beleidsniveau voor woningcorporaties, overheid en andere  geïnteresseerde partijen.    Schematische weergave van het onderzoek‐ en structuuropzet: 

3.2 – Opzet online‐enquête In het kader van de maatschappelijke haalbaarheid is vraag M1 gericht op de bereidheid van  de corporatiesector ten opzichte van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.  Om deze vraag te beantwoorden is een online‐enquête opgesteld. De doelstelling van deze  online‐enquête is om een idee te krijgen hoe de woningcorporaties denken over het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Een statistisch correcte enquête, dat de  bereidheid van de gehele corporatiesector ten opzichte van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep kan vaststellen, is een omvangrijke opgave. Een dergelijke  omvangrijke enquête is zeer tijdrovend en een onderzoek op zich zelf. Voor dit  (afstudeer)onderzoek is slechts beperkt tijd beschikbaar, waardoor deze online‐enquête is  beperkt tot een beeld vorming van de bereidheid van de corporatiesector in plaats van dat  er een concreet statistisch antwoord uitkomt. Er wordt dus bij deze online‐enquête niet  gestreefd naar een statistisch enquête om statistisch correcte data te verzamelen. Wel  streeft deze online‐enquête ernaar  om zoveel mogelijk respons te krijgen om wel 

75   

ondersteund beeld te krijgen van de bereidheid van de corporatiesector met betrekking tot  het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.     Als veronderstelling wordt er bij deze online‐enquête uitgegaan dat  woningcorporaties nog weinig concrete acties hebben ondernomen voor het huisvesten van  de (lagere) middeninkomensgroep en dat zij een afwachtende en terughoudende houding  hebben ten opzichte van de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep.  De doelgroep voor deze online‐enquête zijn woningcorporaties en met name de  beleidsmedewerkers, bestuursleden en directeuren van woningcorporaties, omdat zij beter  op de hoogte zijn van het beleid van hun corporatie waarin de bereidheid van het huisvesten  van de (lagere) middeninkomensgroep impliciet is vastgelegd.    De online‐enquête is uitgevoerd met behulp van de programma NetQ en is  onderverdeeld in drie delen. Het eerste deel richt zich op de gedrag van de respondenten  (woningcorporaties), waarin vragen zijn gesteld naar de omgang met de 90%‐norm uit de  Tijdelijke regeling DAEB, doelgroep waar ze voor bedienen etc.  Het tweede deel focust op de visie van de respondenten. In dit deel zijn vragen gesteld over  de voorkeur(en) van de respondenten omtrent het gebruik van hun woningbezit en hun  houding ten opzichte van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Tot slot, is  in het derde en laatste deel de kennis over regionale verschillen op de proef gesteld. Vragen  over de kennis van de lokale woningmarkt situatie zijn gesteld, om een beeld te vormen of  zij het huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep hebben onderzocht en  in kaart gebracht. De vragen van deze online‐enquête maakt voornamelijk gebruik van  meerkeuzevragen om het gemak bij het beantwoorden van deze enquête te vergroten voor  de respondenten.     De online‐enquête is verspreid door middel van e‐mails en posten op professionele  discussiegroepen van social‐media. Deze enquête is in de eerste instantie naar de  deelnemers van het symposium “De toekomst van de woningmarkt voor de  middeninkomens” gestuurd. Dit symposium werd georganiseerd door faculteit Bouwkunde  van TU Delft, onderzoek instituut OTB, adviesbureau  Atrivé en stichting Op Maat. Meerder  dan 60 medewerkers van verschillende werkgebieden van verschillende woningcorporaties  uit Nederland hebben aan deze symposium meegedaan. Wegens privacy is via de OTB de  link van de online‐enquête per email naar alle deelnemers gestuurd samen met het  naslagwerk voor de deelnemers nadat het symposium was gehouden. De online‐enquête is  tevens via de social media Linkedin gepubliceerd. In meerdere professionele  discussiegroepen is de link van de enquête in de loop van zes weken drie keer gepost. Na  drie weken bleek de response op de online‐enquête lager dan verwacht, slechts elf enquêtes  waren volledig ingevuld ontvangen. Uiteindelijk is via individuele klantenbestand van  adviseurs van Atrivé (stagebedrijf) de online‐enquête per email naar ongeveer twintig  woningcorporaties gestuurd om tot een resultaat van 21 volledig beantwoorde response te  komen.          

76   

Hoofdstuk 4 – Resultaten van de haalbaarheidsonderzoek   Voor het beantwoorden van de hoofdonderzoeksvraag: Is het haalbaar om de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties?  is, zoals in het vorige hoofdstuk is uitgelegd, een haalbaarheidsonderzoek uittoegepast. Deze  haalbaarheidsonderzoek bestaat uit drie deelonderzoeken: maatschappelijke haalbaarheid,  juridische haalbaarheid en financiële haalbaarheid. Ieder deelonderzoek richt zich op een  deelhaalbaarheid en bepaald zijn individuele haalbaarheid aan de hand van bijbehorende  deelonderzoeksvragen. Dit hoofdstuk is in drie paragrafen verdeeld. In ieder paragraaf wordt  een deelonderzoek besproken aan de hand van de bijbehorende deelonderzoeksvragen. Aan  het eind van iedere paragraaf wordt uit de antwoorden op de deelonderzoeksvragen  geconcludeerd of de deelhaalbaarheid in kwestie op zich zelf haalbaar is.   

4.1 Maatschappelijke haalbaarheid 4.1.1 (M1) Welke houding hebben de woningcorporaties ten opzichte van de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep en hebben de woningcorporaties al acties ondernomen om de (lagere) middeninkomensgroep te kunnen huisvesten? De “Tijdelijke regeling DAEB” is sinds 1 januari 2011 ingevoerd en het is ook meer dan een  jaar geleden dat de administratieve scheiding is aangekondigd. Het is landelijk niet duidelijk  of woningcorporaties al maatregelen hebben aangetroffen om de middeninkomensgroep te  huisvesten en het is niet geheel duidelijk of zij deze taak op zich willen nemen. Aan de hand  van de online‐enquête “De woningcorporaties en de huisvesting van de  middeninkomensgroep”17 is getracht een idee te krijgen van de bereidheid van  woningcorporaties voor het huisvesten van de(lagere) middeninkomensgroep.   De veronderstelling hierbij is dat de woningcorporaties een afwachtende en  terughoudende houding heeft en nog geen maatregelen hebben ondernomen om de (lagere)  middeninkomensgroep betaalbaar te kunnen huisvesten. In totaal hebben 21  woningcorporaties de online‐enquête volledig afgerond.      Algemene statistiek: Aantal contacten met de enquête  Aantal gestart met de enquête  Aantal gehele enquête afgerond  Aantal COROP‐gebieden (totaal 40) 

207 60 (29%) 21 (10% van het totaal, 35% gestarte)  15 (38%)

  De woningcorporaties die aan deze online‐enquête hebben deelgenomen opereren in 15  van de 40 COROP‐gebieden18, deze zijn: Noord‐Drenthe, Twente, Veluwe, Arnhem/Nijmegen,  Utrecht, Alkmaar en omgeving, IJmond, Groot‐Amsterdam, Agglomeratie ’s Gravenhage,  Groot‐Rijnmond, Zuidoost‐Zuid‐Holland, Overige Zeeland, West‐Noord‐Brabant, Midden‐ Noord‐Brabant en Noord‐Limburg.                                                                  17

 Voor de volledige enquête en de resultaten van de enquête, zie B7 Beschrijving van de enquête, B8 Volledige  vragenlijst van de enquête en B9 Resultaten en statistiek uit de enquête in de bijlage vanaf bladzijde 187.  18  COROP‐gebieden zijn een indeling van Nederlandse steden dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)  gebruik bij onderzoeken over Nederland en wat ook de gebiedsindeling is dat in de meeste referenties in dit  onderzoek is gebruikt. (CBS, 2012) 

77   

Uit de spreiding van woningcorporaties kan worden opgemerkt dat de respondenten  voornamelijk uit de Randstadgebied en de provincies die aan België of Duitsland grenzen  komen.     Eerder is aangegeven dat deze online‐enquête de doelstelling heeft om een idee te krijgen  van hoe de woningcorporaties denken over het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep. De online‐enquête is slechts beschouwd als een voorproef voor een  kwantitatief onderzoek om een statistisch correct antwoord te verkrijgen voor de bereidheid  van woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten.     De enquête is opgedeeld in drie delen. Ieder deel richt zich op een bepaald aspect  dat de bereidheid van de woningcorporaties weerspiegelt. In het eerste deel is naar het  gedrag van de woningcorporaties gevraagd om te achterhalen wat zij tot nu toe hebben  gedaan voor de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep. Vervolgens zijn er vragen  gesteld in het tweede deel over de visie van woningcorporaties, om te achterhalen of  woningcorporaties het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep in hun planning  hebben. Ten slotte focust het laatste deel op de regionale verschillen, om te achterhalen of  de woningcorporaties het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep in  hun eigen werkgebied kunnen herkennen of erkennen. De resultaten uit deze online‐ enquête zijn als volgt:      Zie de (lagere) Middeninkomensgroep als doelgroep maar volgt de 90%‐norm  Op de vragen over het gedrag van de woningcorporaties heeft de meerderheid (71% van de  respondenten) aangegeven de 90%‐norm van de “Tijdelijke regeling DAEB” volledig te  volgen. 90% van alle vrijkomende sociale huurwoningen worden eerst toegewezen aan de  kerndoelgroep (huishoudens met een verzamelinkomen onder de grens van €34.085,00). De  resterende 10% wordt eerst aan urgente gevallen toegewezen en alleen als er dan nog  woningen overblijven worden deze aan de middeninkomensgroep toegewezen. Een  meerderheid van de deelgenomen woningcorporaties (67%) is van mening dat de  middeninkomens nodig zijn voor gemengde wijken om een goede leefbaarheid in wijken te  kunnen verzorgen. Ook heeft bijna alle (deelgenomen) woningcorporaties (95%) aangegeven  dat de middeninkomensgroep tot hun doelgroep behoren.     Hebben voorkeuren maar besluiteloos over administratieve scheiding  Op de vragen over de visie van de woningcorporaties op de huisvesting van de  middeninkomensgroep heeft een kleine meerderheid (52% van de respondenten)  aangegeven op de hoogte te zijn van de hoeveelheid potentieel liberaliseerbare woningen  (woningen die gebruik kunnen worden om de middeninkomensgroep te huisvesten) binnen  hun eigenbezit. Op de vraag wat zij met dit potentieel liberaliseerbare woningen willen doen  zijn er drie grote voorkeuren te benoemen. De meeste respondenten hebben aangegeven  de potentieel liberaliseerbare woningen te verkopen aan zittende huurders via koopgarant  of vrije verkoop. Daarnaast gaan de voorkeur uit naar het betaalbaar (blijven) verhuren aan  de kerndoelgroep en het betaalbaar verhuren aan de middeninkomensgroep via eigen  woningcorporatie of een aparte organisatie. Maar de meerderheid van de (deelgenomen)  woningcorporaties (67%) heeft nog niet besloten hoe zij de administratieve scheiding willen  uitvoeren. Op de vraag welke rechtsvorm de woningcorporaties zullen kiezen om hun Niet‐ DAEB‐tak onder te brengen zijn de meningen sterk verdeeld.     Erkennen het probleem op lokaal niveau  Op de vragen over de regionale verschillen van de woningmarkt bleek de meerderheid van  de respondenten een middengrote woningcorporaties te zijn met 5.000 tot 10.000  wooneenheden in hun bezit. Een kleine meerderheid van de respondenten (57%) gaf aan dat  78   

zij opereren in een gespannen (lokale) woningmarkt en een grote meerderheid (67%) van de  respondenten heeft aangegeven dat er sprake is van een huisvestingprobleem voor de  (lagere) middeninkomensgroep in de lokale woningmarkt waarin zij opereren.    Conclusie online‐enquête  Uit de resultaten van de online‐enquête kan worden geconcludeerd dat de veronderstelling  juist is. Woningcorporaties zijn terughoudend en afwachtend ten opzichte van het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Ondanks dat de woningcorporaties het  huisvestingprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep erkennen en aangeven de  middeninkomensgroep als hun doelgroep zien, volgen de meeste woningcorporatie de 90%‐ norm en nemen ze geen duidelijke initiatief om de (lagere) middeninkomensgroep actief te  huisvesten. Met andere woorden, de woningcorporaties lijken bereid te zijn om de (lagere)  middeninkomensgroep te huisvesten, maar ze hebben nog geen acties ondernomen. 

4.1.2 (M2) Wat is de administratieve scheiding en welke vormen van administratieve scheiding zijn mogelijk? De administratieve scheiding is een onderdeel van de voorgenomen herzieningswet  toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Nederlandse overheid heeft deze  administratieve scheiding in het leven geroepen om haar verantwoording te kunnen  afleggen aan de Europese beschikking19. Naar aanleiding van de Europese beschikking op de  staatssteun van de corporatiesector heeft de Nederlandse regering met de Europese Unie  afgesproken dat woningcorporaties uitsluitend voor DAEB‐activiteiten staatssteun20 mogen  ontvangen.   Om het toezicht op het gebruik van staatssteun binnen woningcorporaties mogelijk  te maken, heeft de Nederlandse overheid bepaald dat de woningcorporaties een  boekhoudkundige scheiding moet maken tussen de staatssteungerechtigde DAEB‐ activiteiten (DAEB‐tak) en de niet‐staatssteungerechtigde activiteiten van de Niet‐DAEB‐ activiteiten (Niet‐DAEB‐tak). De huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep is  gecategoriseerd onder de Niet‐DAEB‐activiteiten en daarvoor mag er geen staatssteun voor  worden gebruikt.   In het wetsvoorstel om de Woningwet te wijzigen krijgen de woningcorporaties de  mogelijkheid om woningen met 142 woningwaarderingspunten21 bij mutatie (wanneer het  leeg komen te staan, als de zittende huurder gaat verhuizen) in de Niet‐DAEB‐tak over te  hevelen en deze met een huurprijs boven de grens van €664,66 te verhuren aan de (lagere)  middeninkomensgroep. Hierdoor worden de woningen buiten de sociale huursector gezet  en vallen ze buiten de beperking van de 90%‐norm22.   Met andere woorden, de woningcorporaties worden wettelijk verplicht gesteld om  de administratieve scheiding uit te voeren, om zijn verantwoording aan de overheid en aan  de Europese Unie te kunnen afleggen. De woningcorporatie kan gebruik maken van deze                                                               19

 Voor informatie over de Europese beschikking, zie B2 Probleemanalyse in de bijlage op bladzijde 155.   Voor de definitie van de Europese Unie voor staatssteun, zie staatsteun onder B2 Probleemanalyse bijlage op  bladzijde 157.  21  In het Burgerlijk Wetboek is de “Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte” opgenomen, waarin het “Besluit  20

huurprijzen woonruimte” is vastgelegd. Binnen de “Besluit huurprijzen woonruimte” is de  woningwaarderingsstelsel beschreven. Op basis van de kwaliteit van de woning keert dit stelsel punten uit aan  huurwoning waarop de woningcorporaties in Nederland hun huurprijzen moeten baseren. Het stelsel geeft een  maximale huurprijs aan volgens het aantal punten dat een huurwoning ontvangt. Hoe hoger de aantal punten  des te hoger de huur mag zijn. (Rijksoverheid, 2012a; wetten.nl, 2012; Maxius, 2012)  22  De 90%‐norm geldt alleen voor sociale huurwoningen met een huurprijs onder de grens van €664,66. Door de  huurprijs van een sociale huurwoningen met minstens 142 WWS‐punten boven de grens van €664,66 te  verhogen, komen deze woningen buiten de sociale huursector te vallen en de beperking daarvan. Het proces  waarbij een sociale huurwoning met voldoende WWS‐punten door huurverhoging buiten de sociale huursector  brengen, wordt ook wel liberaliseren genoemd. 

79   

administratieve scheiding om de middeninkomensgroep buiten de beperking van de 90%‐ norm van betaalbare huisvesting te voorzien.  (Ministerie van BZK, 2012)     Juridische scheiding als variant op de verplichte administratieve scheiding  De onderzoeksrapporten “Open deuren, dichte deuren” van RLI en “Werken aan oplossingen  voor de middeninkomensgroep” van Atrivé , Op Maat en dertien woningcorporaties hebben  de corporatiesector geadviseerd om gebruik te maken van de administratieve scheiding om  aparte ondernemingen op te richten om de middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien buiten de beperkingen van de 90%‐norm.   De administratieve scheiding is een boekhoudkundige scheiding bedoeld om het  mogelijk te maken voor de overheid om het gebruik van de ontvangen staatssteun te  kunnen traceren e. Deze boekhoudkundige scheiding kan ook worden bewerkstelligd door  de Niet‐DAEB‐tak in een aparte onderneming of organisatie onder te brengen. Met de  introductie van een aparte onderneming of organisatie is er in feite sprake van een  juridische scheiding.   (RLI, 2011; FES, 2011a)    Een bedrijf of organisatie kan een rechtspersoonlijkheid aannemen met een bepaalde  rechtsvorm. Een rechtspersoonlijkheid is een juridische constructie om een bedrijf of  organisatie gelijk te kunnen behandelen als een volwaardig en handelingsbekwaam persoon  (Burgerlijk Wetboek Boek2, Artikel3 Rechtspersonen). Dat wilt zeggen dat een bedrijf of  organisatie evenals een natuurlijk persoon (mensen van vlees en bloed) bezittingen en  schulden kunnen hebben, contracten kunnen sluiten, rechtszaken aan mogen spannen of  aangeklaagd kunnen worden.    Een organisatie of bedrijf zijn verplicht om een bepaalde rechtsvorm  (ondernemingsvorm) aan te nemen, een rechtsvorm is een juridische ondernemingsvorm  (kader) waarin juridische eigenschappen als doelstelling, vertegenwoordiging, zeggenschap,  aansprakelijkheid, administratieplicht en besluitvormingsstructuur zijn vastgelegd.   Een woningcorporaties is volgens definitie in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH,  onderdeel van de Woningwet dat alle rechten en plichten van woningcorporaties als  toegelaten instellingen omvat) een toegelaten instelling dat door Koninklijk Besluit is  toegelaten om op het gebied van volkshuisvesting te mogen opereren. Daarbij mogen de  woningcorporaties alleen de rechtsvormen stichting of vereniging aannemen.   Wanneer de Niet‐DAEB‐activiteiten in een aparte organisatie of bedrijf wordt  ondergebracht, dan valt deze buiten de rechtsvorm van de woningcorporatie en  functioneert het volgens de wet‐ en regelgeving als een aparte rechtspersoon. Op deze  manier krijgt de Niet‐DAEB‐tak van een woningcorporatie een eigen juridische entiteit en is  het daarmee juridisch gescheiden van de woningcorporatie. Bij de zelfstandige entiteit hoort  een zelfstandige administratieplicht met een eigen boekhouding. Dus de administratieve  scheiding kan ook via een juridische scheiding kunnen worden bewerkstellig en afhankelijk  van de daarbij gekozen rechtsvorm zijn er verschillende organisatievormen mogelijk.   (KEI, 2011a; Wetboek‐online, 2012)    Europese eisen en Nederlandse voorkeur  In de Nota naar aanleiding van het verslag op de herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting (verslag met antwoorden op de vragen van de fracties in de Tweede Kamer  omtrent het wetsvoorstel voor het wijzigen van de Woningwet) heeft de Nederlandse  regering aangegeven dat een vermogen scheiding (in DAEB en Niet‐DAEB) niet door de  Europese beschikking is opgelegd. Het minimale vereiste van de Europese Unie is het 

80   

scheiden van baten en lasten en het voorkomen dat staatssteun voor DAEB‐activiteiten  wordt toegekend gebruikt wordt voor andere activiteiten.   De Nederlandse regering heeft de voorkeur voor een administratieve scheiding  (scheiding in vermogen en baten en lasten) omdat hiermee automatisch twee aparte  bedrijfsboekhoudingen ontstaan (het een over DAEB en de ander over Niet‐DAEB).De  gescheiden boekhouding biedt de Nederlandse regering  de mogelijkheid om separaat  toezicht te houden op de geldstromen van woningcorporaties. Daarmee kunnen de  vermogens‐ en liquiditeitsrisico’s uit de Niet‐DAEB‐activiteiten, met mogelijke negatieve  gevolgen voor de gehele woningcorporatie als toegelaten instelling (dus mede de DAEB‐tak)  ook goed inzichtelijk worden gemaakt.     Voor‐ en nadelen juridische scheiding  Met de juridische scheiding kan er zowel aan het minimale vereiste van de Europese Unie  worden voldaan en kan de Nederlandse regering beter toezicht op de geldstromen houden.  In de Nota naar aanleiding van het verslag op de herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting zijn ook de voor‐ en nadelen van de juridische scheiding aangegeven.  Een  juridische scheiding heeft drie voordelen: een eenvoudig extern financiële toezicht (buiten  de woningcorporatie), de mogelijkheid om de toegelaten instelling (de woningcorporatie  met het DAEB‐tak) eenduidige af te schermen van de financiële risico’s uit de Niet‐DAEB‐ activiteiten (in een aparte organisatie of onderneming) en het voorkomt eenvoudig  kruissubsidiëring (dat staatssteun voor andere activiteiten worden gebruikt dan DAEB‐ activiteiten).   De belangrijkste nadelen van een juridische scheiding is dat een directe  interventiemogelijkheid van de regering en de Minister (van Binnenlandse Zaken en  Koninkrijksrelaties) zeer beperkt wordt, omdat de Niet‐DAEB‐tak dan niet meer onder de  toegelaten instelling (woningcorporatie) valt en dat er bij kleine woningcorporaties een zeer  kleine organisatie ontstaat voor hun Niet‐DAEB‐tak met beperkte wooneenheden wat ten  koste gaat van de efficiëntie en professionaliteit in dergelijke kleine organisaties.   Nadat de voor‐ en nadelen te hebben overwogen, heeft de Nederlandse regering  besloten om alleen de administratieve scheiding als wettelijke verplichting voor te stellen,  waarbij de woningcorporaties zelf de keus krijgen om voor een juridische scheiding te kiezen.    Samengevat kan de administratieve scheiding in praktijk op twee manieren worden  gerealiseerd. De eerste is een puur boekhoudkundige scheiding tussen DAEB‐activiteiten en  Niet‐DAEB‐activiteiten binnen een woningcorporatie. De tweede is via een juridische  scheiding, de Niet‐DAEB‐activiteiten worden dan in een zelfstandige entiteit gebracht.   Bij de puur boekhoudkundige scheiding blijft de Niet‐DAEB‐tak binnen de  woningcorporatie als toegelaten instelling en bij de juridische scheiding wordt de Niet‐DAEB‐ tak buiten de woningcorporatie als mede de toegelaten instelling gebracht. Door de  juridische scheiding komt de Niet‐DAEB‐tak buiten de beperkingen van de sociale huursector  te staan en het toezicht van de regering en mede de Minister(ie) van Binnenlandse Zaken en  Koninkrijksrelaties.   (Ministerie van BZK, 2012)   

4.1.3 (M3) Welke verbindingen mogen woningcorporaties vormen voor de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep? Eerde is aangegeven dat de definitie van de woningcorporatie in het Besluit Beheer Sociale  Huursector is vastgelegd. Deze definitie luid als volgt: Een woningcorporatie is een bij  koninklijk besluit toegelaten privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die  uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of  onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep).  81   

Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vormt de juridische basis voor het  functioneren van woningcorporaties. Hierin staat beschreven hoe woningcorporaties  toegelaten kunnen worden en op welke gebied ze actief mogen zijn. De BBSH heeft  vastgesteld dat woningcorporaties verantwoording moeten afleggen aan 6 prestatievelden:  passende huisvesting voor de doelgroep, kwalitatief in stand houden van het woningbezit,  betrekken van bewoners bij beleid en beheer, waarborgen van financiële continuïteit,  bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten en bijdragen aan de combinatie  wonen en zorgen. Uit de definitie en de prestatievelden is op te merken dat  woningcorporaties de taak om voor de Nederlandse volkshuisvesting te verzorgen en te  bevorderen min of meer uit de handen van de overheid heeft overgenomen.   (KEI, 2011a; Overheid.nl, 2012b)    Herzieningswet beperkt het aangaan van verbindingen  Naast de BBSH staat in de Hoofdstuk 5 van de Woningwet bepalingen dat betrekking heeft  op de woningcorporaties als toegelaten instellingen. In de huidige situatie zijn geen  eenduidige voorschriften vastgelegd in de BBSH of Woningwet over verbindingen dat  woningcorporaties mogen aangaan. Maar er is een herzieningswet voorgenomen op de  toegelaten instelling volkshuisvesting om de Woningwet te wijzigen. De Woningwet is in de  afgelopen 20 jaar ongewijzigd gebleven, terwijl er structurele veranderingen in de tussentijd  heeft plaatsgevonden in de bestuurlijke en financiële verhouding tussen het Rijk, de  gemeente en de woningcorporaties.  In het wetsvoorstel “Herziening van de regels over toegelaten instellingen en  instellingen van een Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkhuisvesting  (Herzieningswet toegelaten instellingen Volkshuisvesting)” is in hoofdstuk 8 “Commerciële  activiteiten en verbindingen van toegelaten instelling”  voorgesteld dat de  woningcorporaties slechts dochterondernemingen mogen oprichten, deelnemen in  rechtspersonen of vennootschappen of daaraan structurele banden mee aangaan, voor  zover het in het belang van volkshuisvesting is.   In het jaarverslag moeten woningcorporaties aangeven met welke rechtspersonen of  vennootschappen zij verbindingen is aangegaan en wat de redenen daarvoor waren. Daarbij  wordt er van de woningcorporaties geacht dat zij risicodragende projecten als  gebiedsontwikkeling, organiseren van dochterondernemingen of deelneming met het oog  op verantwoordelijkheden en financiële risico’s duidelijk inperken.   In het kader van deze inperking, mogen toegelaten instellingen (woningcorporaties)  niet garant staan voor activiteiten die dochteronderneming of deelnemingen buiten de  volkshuisvesting verrichten. De woningcorporaties mag in dit verband geen verbindingen  aangaan met rechtsvormen (vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap) waar  de woningcorporatie hoofdelijk aansprakelijk zou kunnen zijn voor ongeoorloofde  werkzaamheden buiten de volkshuisvesting.   (Overheid.nl, 2012b; Ministerie van BZK, 2012)    Rechtsvormen  Uit het wetsvoorstel is op te maken dat woningcorporaties alleen bindingen met  rechtspersonen mogen vormen in het belang van volkshuisvesting. Daarbij moeten zij  verantwoordelijkheden en financiële risico’s zoveel mogelijk inperken. Rechtsvormen  waarbij de woningcorporaties hoofdelijk aansprakelijk zijn, worden niet geoorloofd.  Bij de Kamer van Koophandel (KvK) is een overzicht van de meest gebruikelijke  rechtsvormen te vinden. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen twee categorieën:  rechtsvormen zonder rechtspersoonlijkheid en rechtspersonen met rechtspersoonlijkheid.   Rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid zijn onderneming die worden gedreven door  natuurlijke personen (mensen van vlees en bloed). Juridisch gezien worden de ondernemers  82   

en de onderneming als een gezien. Dat betekent dat de ondernemer verplichtingen van de  onderneming de ondernemer aangaat en dat de ondernemer met zijn gehele privévermogen  aansprakelijk is voor de schulden van de onderneming en de onderneming is aansprakelijk  voor de privéschulden van de ondernemer. Rechtsvormen zonder rechtspersoonlijkheid zijn:  eenmanszaak, vennootschap onder firma (vof), commanditaire Vennootschap (cv) en  maatschap.  Rechtsvorm met een rechtspersoonlijkheid zijn ondernemingen dat kunnen worden  gedreven door een rechtspersoon (een bestaande organisatie of onderneming). De  onderneming en de ondernemer zijn juridisch en fiscaal van elkaar gescheiden. Door de  rechtspersoonlijkheid kunnen de ondernemingen juridisch worden gezien als volwaardig  handelingsbekwaam om overeenkomsten te kunnen sluiten. Rechtsvormen met  rechtspersoonlijk zijn: besloten vennootschap (bv), naamloze vennootschap (nv), vereniging,  stichting en coöperatie.     Uitgaan van het wetsvoorstel voor het wijzigen van de woningwet zal het betekenen dat  woningcorporaties geen binding mogen aangaan met rechtsvormen zonder  rechtspersoonlijkheid, omdat de woningcorporaties dan hoofdelijk aansprakelijk worden  gesteld (omdat de woningcorporatie bij een binding medeondernemer wordt). De  rechtsvormen met rechtspersoonlijkheid hebben in principe beperkte aansprakelijk voor de  ondernemers omdat de onderneming en ondernemers juridisch apart worden gezien. De  beperkte aansprakelijkheid bij rechtsvormen met rechtspersoonlijkheid23 past bij de  voorwaarde van het wetsvoorstel en daarmee is aannemelijk dat de woningcorporaties  bindingen mogen aangaan met de rechtsvormen bv, nv, stichting, vereniging en coöperatie;  onder de voorwaarde dat het in het belang is van volkshuisvesting.   (KvK, 2012)    Opmerking: Op het moment is een experiment aan de gang waarbij huurwoningen uit het  Niet‐DAEB‐bezit van een of meerdere woningcorporaties in een verbinding ondergebracht  kan worden om via deze coöperatieve rechtsvorm de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien.  (Ministerie van BZK, 2012)    Verbindingsvormen  Uit de wetsvoorstel is op te maken welke rechtsvormen woningcorporaties binding mogen  aangaan, maar in welke vorm deze zogeheten verbinding mogen zijn is niet eerder  behandeld. In het wetsvoorstel zijn de verbindingen dochteronderneming en deelneming  aan de orde geweest. Deze soorten termen worden nadere uiteengezet.     Dochteronderneming – is volgens de beschrijving van het Burgerlijk Wetboek, boek 2, Titel1,  Algemene bepaling, artikel 24a, 1a sprake van een dochteronderneming of  dochtermaatschappij wanneer een rechtspersoon of een of meer van zijn  dochteronderneming al dan niet krachtens overeenkomst met andere stemgerechtigden,  alleen of samen meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering kunnen  uitoefenen. Er is ook sprake van een dochteronderneming volgens Burgerlijk Wetboek, boek  2, Titel1, Algemene bepaling, artikel 24a, 1b wanneer een rechtspersoon of een of meer van  zijn dochteronderneming lid of aandeelhouder zijn en, al dan niet krachtens  overeenstemming met andere stemgerechtigden, alleen of samen meer dan de helft van de  bestuurders of van de commissarissen kunnen benoemen of ontslaan, ook indien andere                                                               23

 De onderlinge waarborgmaatschappij is ook een rechtsvorm met rechtspersoonlijkheid, maar deze is in dit  onderzoek buiten beschouwing gelaten, omdat deze rechtsvorm hoofdzakelijk bedoeld is voor  verzekeringmaatschappijen.  

83   

stemgerechtigden stemmen. Toegepast op een woningcorporatie dan betekend dat een  woningcorporatie de helft van de stemrecht in de algemene vergadering moet bezitten of  meer dan de helft van de bestuurder of commissarissen kan ontslaan, ondanks dat andere  stemgerechtigden kunnen stemmen. Het betekent dus dat de zeggenschap bij de  woningcorporatie moet liggen als moederonderneming.   (Overheid.nl, 2012b)    Deelneming – is volgens de beschrijving van het Burgerlijk Wetboek, boek 2, Titel 1,  Algemene bepaling, artikel 24c, 1 een rechtspersoon of vennootschap heeft een deelneming  in een rechtspersoon (andere onderneming), indien hij of een of meer van zijn  dochtermaatschappijen alleen of samen voor eigen rekening aan die rechtspersoon kapitaal  verschaffen of doen verschaffen ten einde met die rechtspersoon duurzaam verbonden te  zijn ten dienste van de eigen werkzaamheid. Indien een vijfde of meer van het geplaatste  kapitaal wordt verschaft, wordt het bestaan van een deelneming vermoed.  Teruggeredeneerd naar de woningcorporatie kan worden opgemaakt dat men van een  deelneming spreekt wanneer een woningcorporatie kapitaal aan een andere onderneming  verschaft in het belang van de werkzaamheden van de woningcorporatie (of  volkshuisvesting) en wanneer meer dan een vijfde deel van het kapitaal in een andere  onderneming door de woningcorporatie wordt verschaft wordt er vermoeden dat er sprake  is van een deelneming.   (Overheid.nl, 2012b)    Het belang voor woningcorporaties om verbindingen te mogen aangaan, is zowel van   belang voor het huisvesting van de middeninkomensgroep en de huisvesting van de lage  inkomensgroep (verzamelinkomen onder €34.085,00) . Woningcorporaties kunnen moeilijk  aan liquide middelen komen om woningen voor de lage inkomensgroep te bouwen. Een  verbinding geeft de mogelijkheid voor woningcorporaties om samen met commerciële  partijen te werken aan de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep om rendement  te maken die vervolgens in de DAEB‐activiteiten (huisvesting van de lage inkomensgroep)  geïnvesteerd kunnen worden.    Eerder is opgemerkt dat de woningcorporaties de taak om voor de Nederlandse  volkshuisvesting te verzorgen en te bevorderen uit de handen van de regering heeft  overgenomen. Woningcorporaties moeten zelfstandig woningen kunnen bouwen en  onderhouden om deze taak te kunnen volbrengen. Daarvoor hebben de woningcorporaties  als een onderneming financiële middelen nodig (voor bouwen, onderhouden, dagelijkse  functionering van de organisatie etc.).   Het eigenvermogen van de woningcorporaties zit voornamelijk vastgevroren in hun  woningbezit. Om sociale huurwoningen te kunnen exploiteren en te bouwen kunnen zij nog  rekenen op financiering met WSW‐borging, maar om de middeninkomensgroep te kunnen  huisvesten hebben ze vreemd vermogen van buiten af nodig in de vorm van lening of  belegging. De mogelijkheid om verbinding aan te gaan, biedt de woningcorporaties om  samen te werken met andere woningcorporaties en/of financiële partijen als banken en  beleggers mogelijk te maken en daarmee vreemd vermogen te kunnen aannemen en  aantrekken van  deze externe vermogensverschaffers.   Met andere woorden, de mogelijkheid om verbindingen te vormen en aangaan,  biedt de woningcorporaties meer ruimte om huisvesting voor de middeninkomensgroep te  kunnen realiseren.     

84   

4.1.4 (M4) Welke rechtsvorm biedt de mogelijkheid om het maatschappelijke streven naar betaalbaarheid juridisch te waarborgen? Uit de wetsvoorstel is opgemaakt dat de Nederlandse overheid de verbindingen van  woningcorporaties willen beperken tot deelnemingen en dochterondernemingen met  rechtsvormen met rechtspersoonlijkheid in het belang van volkshuisvesting. Rechtsvormen  zijn ondernemingsvormen met juridische een juridisch kader. In deze juridische kader zijn  aspecten als doelstelling, vertegenwoordiging, zeggenschap, aansprakelijkheid,  administratieplicht, besluitvormingsstructuur zijn vastgelegd. De juridische kader verschilt  per rechtsvorm.   In de eerste instanties moeten alle rechtsvormen een bepaalde doelstelling hebben  waarvoor een onderneming is opgericht. In de Burgerlijk wetboek, boek 2 staat voor ieder  rechtsvorm vastgelegd dat de doel via statuten of notariële akte in de onderneming  vastgelegd moet worden. In de Burgerlijk Wetboek, boek 2, Titel 1, algemene bepaling,  artikel 20, 2 is vastgesteld dat de doel van een rechtsvorm niet in strijd mag mijn met de  openbare orde. Met uitzondering voor vereniging zijn er geen verdere inperking gegeven  over de doel van rechtsvormen.     Doelstelling van rechtsvormen  Bij vereniging mag de doel niet het maken van winst zijn om deze onder de leden te  verdelen het geld. De vereniging mag dus geen commerciële doel hebben en leent zich als  rechtsvorm goed voor non‐profit organisatie, waaronder woningcorporaties met het doel  om in het belang van volkshuisvesting de gene die het nodig hebben te helpen bij hun  huisvesting.   Een vereniging kan worden opgericht door minstens twee leden (natuurlijk personen  of rechtspersonen) door middel van het opmaken van een oprichtingsakte bij de notaris met  daarin statuten over de naam, het doel, de vestigingsplaats, verplichtingen van de leden en  de regels voor het benoemen en ontslaan van bestuurders. De algemene leden vergadering  is de hoogste beslissende macht in de vereniging door middel van stemmen, daarvoor heeft  ieder lid een stem.   Er bestaat twee soorten verenigingen: vereniging met een volledige  rechtsbevoegdheid en vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid. Het verschild zit in de  aansprakelijkheid van de bestuurders. Bij de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid  zijn de bestuurders wel met hun privévermogen aansprakelijk voor de verplichtingen  (schulden) van de vereniging en een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid hoeft zich  niet inschrijven in de Handelsregister (KvK).   (KvK, 2012)    Een andere rechtsvorm dat zich goed leent voor non‐profit organisatie is de stichting. Een  woningcorporatie is in de meeste gevallen een stichting. Een natuurlijk persoon of  rechtspersoon kan alleen of gezamenlijk een stichting oprichten door een oprichtingsakte bij  de notaris op te maken, waarin de stichting als opgericht wordt verklaard met de  bijbehorende statuten. In de statuten moet ondermeer de naam met het woord “Stichting”  als deel van de naam, het doel, hoe bestuurders worden benoemd en ontslagen,  vestigingsplaats en waar het geld naar toegaat als de stichting wordt opgeheven.   Een stichting heeft een bestuur maar geen leden en mag een onderneming zijn. De  winst uit de onderneming mag niet worden uitgekeerd en moet worden gebruik voor het  doel van de stichting. Het bestuur is de hoogste (beslissende) macht en is in principe niet  aansprakelijk voor de verplichtingen van de stichting behalve bij wanbestuur en als de  stichting niet in de Handelsregister is ingeschreven.   (KvK, 2012)     85   

Een van de andere rechtsvormen dat een commercieel doel mag hebben is de coöperatie.  De coöperatie kan gezien worden als een speciale vereniging voor rechtspersonen waarmee  ze gezamenlijk een bepaald doel kunnen nastreven. Een rechtspersoon24 (bestaande  onderneming of organisatie) en minstens een ander rechtspersoon kunnen samen een  coöperatie oprichten door middelen van een akte bij notaris op te maken en een inschrijving  bij de Handelsregister. In de statuten moeten zaken als de naam coöperatie, het doel, hoe  bestuurders worden benoemd en ontslagen, vestigingsplaats en het in‐ en uittreden van  leden worden vastgelegd.   De coöperatie heeft een bestuur maar de ledenraad heeft de hoogste (beslissende)  macht. Ieder lid heet een stem en jaarlijks moet de coöperatie zijn jaarstukken (jaarverslag)  opstellen en openbaren. De coöperatie is als rechtspersoon zelfstandig aansprakelijk voor de  verplichting van de coöperatie en bij ontbinding van de coöperatie zijn alle leden voor een  gelijk deel aansprakelijk. Wanneer een coöperatie een bedrijf of onderneming uitoefent dan  mag de gemaakte winst onder de leden worden verdeeld.   (KvK, 2012)    De andere rechtsvormen die winst mag uitkeren zijn de bv en nv. De bv kan worden  opgericht door een of meerdere natuurlijk persoon of rechtspersonen. Voor de oprichting is  een oprichtingsakte nodig dat is opgemaakt door een notaris. De statuten die in de akte  staan moeten zaken als de naam, het doel, vestigingsplaats, werkzaamheden van de bv en  hoe de directie/bestuur wordt benoemd en ontslagen. Daarnaast moet er minstens  €18.000,00 (startkapitaal) in de bv worden gestort en in geld of natura (bijvoorbeeld:  ontroerend goed) en de bv is jaarlijks verplicht om zijn jaarstukken op te stellen en deze  openhaar te maken. Het kapitaal van een bv is verdeeld in aandelen, die in het bezit zijn van  de aandeelhouder(s). De hoogste macht zit bij de algemene vergadering van  aandeelhouder(s). De directeur(en) (vaak de oprichter(s)) geeft de leiding aan het bedrijf,  maar er is ook een directie/bestuur. Een bv kan ook een raad van commissarissen hebben,  die toezicht houdt op het bestuur. De bv is als rechtspersoon zelfs aansprakelijk voor de  verplichtingen van de bv. Alleen in speciale gevallen wordt de directeur(en) aansprakelijk  gesteld voor de verplichtingen van de bv.   Een nv is in de grote lijnen hetzelfde als een bv. Evenals de bv is het kapitaal van een  nv verdeeld in aandelen. Het belangrijke verschil zit in het feit dat de aandelen van een nv  overdraagbaar zijn en een nv mag overdraagbare aandelen uitgeven en deze op de beurs vrij  verhandelen. In de staturen van de bv moet een “blokkeringsregeling” staan, in de statuten  van een nv is deze regeling niet verplicht.25 (KvK, 2012)    Uit de rechtsvormen kan worden opgemaakt dat alle rechtsvormen in principe de  mogelijkheid biedt om de maatschappelijke streven naar betaalbaarheid door middel van  statuten in de onderneming juridische vast te leggen en daarmee juridisch te waarborgen.  Dit heeft te maken met de grote vrijheid dat de Nederlandse wet‐ en regelgeving biedt in de  keuze voor een doel. Ook de statuten hebben een grote vorm vrijheid. Er bestaat geen  standaard opmaak van de statuten. Het enige vereiste in de statuten is een beschrijving van  de doel en op welke manier die doel wordt nagestreefd. Zolang dit doel niet in strijd is met  de openbare order is in principe alles mogelijk.                                                                24

 Een coöperatie kan ook door natuurlijk persoon of personen gezamenlijk worden opgericht. 

25

 Er bestaat twee soorten blokkeringsregelingen: aanbiedingsregeling en goedkeuringsregeling.  De  aanbiedingsregeling zorgt ervoor dat een aandeelhouder die zijn aandeel wilt verkopen het eerst te koop aan  moet bieden aan zijn eventuele medeaandeelhouders. Deze regeling zorgt ervoor dat het besloten karakter ban  de nv in stand blijft. In de statuten moet de procedure hierover vastgelegd zijn. De goedkeuringsregeling zorgt  ervoor dat een aandeelhouder alleen zijn aandeel mag  verkopen als de algemene vergadering van  aandeelhouders daarvoor goedkeuring heeft gegeven. (KvK, 2012) 

86   

Uitgaan van de oplossingsmogelijkheid om de administratieve of juridische scheiding  te gebruiken voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen en de mogelijke samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele  beleggers via investeringen, dan lijken de rechtsvormen stichting en vereniging ongeschikt  voor deze oplossingsmogelijkheid. De rechtsvormen stichting en verenigingen mogen niet  streven naar het maken van winst en kunnen geen winst uitkeren. Dat betekent dat de  keuze voor deze twee rechtsvorm de woningcorporaties zich zullen beperken tot het  verkrijgen van financiële middelen in de vorm van leningen bij vermogensverschaffers als  banken. Investeerders die eventueel deel willen nemen in de organisatie waar het Niet‐ DAEB‐tak is ondergebracht worden dan uitgesloten, omdat zij als doel winst maken hebben  en deze ook uitgekeerd willen krijgen.   (KvK, 2012) 

4.1.5 Conclusie maatschappelijke haalbaarheid Uit de online‐enquête is gebleken dat de woningcorporaties erg passief zijn tegenover het  oplossen van het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. De  woningcorporaties hebben in de meeste gevallen nog geen maatregelen getroffen om de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting voorzien, ondanks dat zij bewust zijn van  het huisvestingprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep en deze ook erkennen.  Maar de woningcorporaties zien de (lagere) middeninkomensgroep wel als hun doelgroep  en zijn over het algemeen bereid hen te huisvesten. Kortom, de woningcorporaties zijn  bereid om de (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten, maar ze hebben daarvoor nog  geen doelgericht beleid opgesteld om dit te realiseren.  De woningcorporaties kunnen de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting voorzien door middel van de administratieve of een juridische scheiding. De  juridische scheiding biedt als voordeel dat het de financiële risico’s op een gemakkelijke  wijze kan afschermen van de DAEB‐tak en kruissubsidiëring tussen DAEB en Niet‐DAEB kan  voorkomen. De overheid biedt de vrijheid aan de woningcorporaties om voor de juridische  scheiding te kunnen kiezen, maar initieert (alleen) om de administratieve scheiding verplicht  te stellen.   Binnen de voorgenomen wijzigingen van de Woningwet hebben de  woningcorporaties de keuzevrijheid gekregen om verbindingen te vormen om de Niet‐DAEB‐ tak via een juridische scheiding onder te brengen. Daarbij is de voorwaarde dat verbindingen  alleen worden aangegaan in het belang van volkshuisvesting. Tevens mogen de  woningcorporaties niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor (financiële) verplichtingen uit de  verbinding.   Door de beperkingen om verbindingen te vormen, mogen woningcorporaties alleen  een verbinding vormen met rechtsvormen met een rechtspersoonlijkheid, wanneer zij de  juridische scheiding willen toepassen. De rechtsvormen met een rechtspersoonlijkheid  kunnen in principe allemaal het maatschappelijke streven naar betaalbaarheid juridisch  waarborgen. Maar om samen te kunnen werken met andere commerciële partijen als   institutionele beleggers, dan zijn bv, nv en coöperatie meer geschikt om met behulp van een  juridische scheiding de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien.   Deze drie rechtsvormen kunnen namelijk winst uitkeren en het streven naar  betaalbare huisvesting voor de (lagere) middeninkomensgroep juridisch waarborgen.      Uit de antwoorden van de maatschappelijke deelonderzoeksvragen is te concluderen dat het  maatschappelijk haalbaar is om betaalbaarheid juridisch te waarborgen binnen een  organisatie of onderneming om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien. Dit kan door het streven naar het aanbieden van betaalbaar  huisvesting voor de (lagere) middeninkomensgroep als doelstelling in de statuten van de  87   

oprichtingsakte vast te leggen. De statuten zijn te wijzigen als de hoogst besturende macht  van de rechtsvorm daarmee instemt, maar juridisch kan dit via de statuten zodanig worden  vastgelegd dat het niet zonder een geldige reden mag afwijken van het streven. De  oprichters spelen hierbij een belangrijke rol. Het juridisch waarborgen van de betaalbaarheid  is sterk afhankelijk van de oprichters. Zij moeten streven naar het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen en dit als doelstelling in de statuten van  de oprichtingsakte zo goed mogelijk te willen vastleggen.   De kanttekening hierbij is dat woningcorporaties alleen verbinding met organisaties  of ondernemingen mogen vormen als dit in het belang is van de volkhuisvesting, volgens de  voorgenomen herzieningswet. Deze voorwaarde biedt een brede ruimte voor interpretatie.  De (lagere)middeninkomensgroep maakt deel uit van de Nederlandse bevolking en het is  sterk verbonden met de dagelijkse functionering van onze samenleving en het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep heeft de potentie om tot een  maatschappelijk probleem uit te groeien, omdat de (lagere) middeninkomensgroep nauw  verbonden is met het dagelijkse functionering van onze maatschappij. In principe is het  huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep niet los te koppelen van het  Nederlandse volkshuisvesting. Maar voorlopig is het uit de Nederlandse wet‐ en regelgeving  niet duidelijk af te leiden of het huisvesten van de middeninkomensgroep in het belang is  van volkhuisvesting.    In de volgende paragraaf zal blijken dat de Nederlandse overheid van mening is dat  de huisvesting van de middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep tot de taak van de  woningcorporaties behoord.   (Ministerie van BZK, 2012)   

4.2 Juridische haalbaarheid 4.2.1 (J1) Welke juridische voorwaarden stelt de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging aan de huisvesting van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties? De Europese interventie en de Europese beschikking op de woningcorporaties hebben  geleidt tot de verandering van regelgeving op de Nederlandse corporatiesector met  negatieve gevolgen voor de huisvesting van de middeninkomensgroep. In de Europese  beschikking heeft de Europese Unie aangegeven dat de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging werd geschonden door de Nederlandse woningcorporaties met  goedkeuring van de Nederlandse regering. De Nederlandse overheid heeft dit uiteindelijk  toegegeven en zijn bereidheid gegeven om de Nederlandse wet‐ en regelgeving op de  woningcorporaties gelijk te stemmen met die van de Europese Unie. Daarvoor heeft de  Europese Unie de Nederlandse regeling de volgende drie hoofdeisen gegeven:   De toewijzing van sociale huurwoningen wordt beperkt tot een duidelijk  omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.   Commerciële activiteiten dienen onder marktvoorwaarden te plaats vinden. Voor  openbare dienstactiviteiten en commerciële activiteiten moeten de regels inzake  een gescheiden boekhouding en toereikende controles in acht worden genomen.   Het aanbod van sociale woningen door de corporatiesector moet worden afgestemd  op de vraag van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.  (Europese Commissie, 2005)    Als reactie op de eisen van de Europese Unie heeft de Nederlandse regering de “Tijdelijke  regeling DAEB” met de 90%‐norm ingevoerd en de herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting voorgenomen om de eisen van de Europese beschikking in het Nederlandse 

88   

wet‐ en regelgeving te integreren. Volgens het wetsvoorstel en de invoering van de  “Tijdelijke regeling DAEB” worden de eisen op de volgende manieren voldaan:   De 90%‐norm uit de “Tijdelijke regeling DAEB” beperkt de toewijzing van sociale  huurwoningen tot een nieuw omschreven doelgroep, namelijk huishoudens met een  verzamelinkomen onder €34.085,00.     Het voorgenomen herzieningswet scheidt de sociale activiteiten van de commerciële  activiteiten binnen de woningcorporaties door middel van een verplichte  administratieve (boekhoudkundige) scheiding tussen de staatssteungerechtigde  DAEB‐tak met openbare dienstactiviteiten (sociale activiteiten) en niet‐ staatssteungerechtigde Niet‐DAEB‐tak met commerciële activiteiten. Tevens kan het  voorgenomen administratieve scheiding de controle op de activiteiten en  geldstromen van de woningcorporaties te vergroten.    De 90%‐norm zorgt ervoor dat woningcorporaties het vrijkomende sociale  huurwoningen moeten reserveren voor de kerndoelgroep, huishoudens met een  verzamelinkomen onder €34.085,00. Op deze manier wordt het aanbod van sociale  huurwoningen afgestemd op de vraag.     De bovenstaande maatregelen is bedoeld om de Europese eisen met betrekking tot de  Europese wet‐ en regelgeving op mededinging en staatssteun in de Nederlandse wet‐ en  regelgeving te integreren. Met andere woorden, in de “Tijdelijke regeling DAEB” en het  voorgenomen het herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn de Europese  wet‐ en regelgeving op mededinging en staatssteun al opgenomen.     Binnen de Nederlandse wet‐ en regelgeving is de ruimte aan de woningcorporaties gegeven  om verbinding te vormen. De “Tijdelijke regeling DAEB” en wetsvoorstel voor de wijziging  van de Woningwet hebben geen betrekking op deze verbindingen van woningcorporaties  omdat ze buiten de jurisdictie (buiten het juridische gebied van volkshuisvesting) van deze  wetten en regelgevingen vallen. Om te voorkomen dat de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging geschonden zal worden door de apart opgerichte  ondernemingen of organisaties voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep  met betaalbare woningen middels woningcorporaties, is het van belang om te weten of de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging op zich zelf (zonder integratie  in Nederlandse wet‐ en regelgeving) voorwaarden stelt aan deze apart opgerichte  organisaties of onderneming.  (Europa.eu, 2012; Europadecentraal; 2012)    Mededinging  De wet‐ en regelgeving van de Europese Unie op mededinging staat vastgelegd in de  Geconsolideerde verdragen – Handvest van de Grondwet, Titel VII Gemeenschappelijke  regels betreffende de mededinging, de belasting en de onderlinge aanpassing van de  wetgevingen, Hoofdstuk 1, Regels betreffende de mededinging, Eerste afdeling, Regels voor  de ondernemingen. De essentie van deze mededingingsregels is dat concurrentie eerlijk  moet zijn. Volgens de regels is het niet toegestaan om:   Prijsafspraken te maken of markten onderling te verdelen,   Misbruik te maken van een dominante marktpositie om concurrenten uit de markt  te duwen,   Te fuseren om controle over de markt te krijgen. (Grote ondernemingen mogen niet  fuseren zonder toestemming van de Europese Unie, ook niet als zij buiten de  Europese Unie zijn gevestigd.)   

89   

Bij bijzondere omstandigheden kan de Europese Unie wel monopolieposities goedkeuren.  Daarbij gelden de volgende regels:   Bedrijven met een monopoliepositie moeten aantonen dat zij billijk de andere  bedrijven kunnen behandelen,   Natuurlijke monopolieposities moeten hun infrastructuur beschikbaar maken voor  alle gebruikers,   Winsten uit openbare dienstverlening mag niet worden gebruikt om commerciële  activiteiten te steunen dat kan leiden tot prijsvoordeel ten opzichte van de  concurrentie.     Daarnaast mogen de grote bedrijven de kleine bedrijven niet uitbuiten. Wanneer grote  bedrijven zaken doen met kleine bedrijven is het verboden voor de grote bedrijven om hun  onderhandelingsmacht te gebruiken om voorwaarden op te leggen die de leveranciers of  afnemers van kleine bedrijven moeilijk maken om ook met andere bedrijven zaken te  kunnen doen. Wanneer de regel wordt overtreden dan kan de Europese Unie de  ondernemingen voor dit soort praktijken geldboetes opleggen.   (Europa.eu, 2012; Europadecentraal; 2012)    Staatssteun  Naast de wet‐ en regelgeving op mededinging is de Europese beschikking ook gebaseerd op  de wet‐ en regelgeving op staatssteun. De Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun staat  in de Geconsolideerde verdragen – Handvest van de Grondwet, Titel VII  Gemeenschappelijke regels betreffende de mededinging, de belasting en de onderlinge  aanpassing van de wetgevingen, Hoofdstuk 1, Regels betreffende de mededinging, Tweede  afdeling, Steunmaatregel van de Staten. In deze regelgeving wordt in de eerste instantie  aangeduid wanneer er sprake is van staatssteun. Een decentrale overheden (overheid van  de lidstaten) van een lidstaat kan staatssteun aan een bedrijf verlengen in de vorm van:   Leningen en subsidies,   Belastingvoordelen,   Goederen en diensten tegen verlaagde prijzen,   Overheidsgaranties waardoor een bedrijf met de concurrentie kredietwaardiger  wordt.    Als basis is het verboden voor de decentrale overheden van lidstaten om staatssteun te  verlengen aan noodlijdende bedrijven die niet de minste kans maken om economisch  leefbaar te worden. Uitzondering op deze basis regel is mogelijk als de Europese Unie de  ondernemingen inwilliging geeft om samen te werken aan de ontwikkeling van een  technische norm in het belang van de hele markt. De Europese Unie kan samenwerking  tussen kleine bedrijven toestaan wanneer zij op deze manier beter met grotere bedrijven  kunnen concurreren. Staatssteun is wel toegestaan als er een reële kans bestaat dat een  bedrijf in moeilijkheden of een nieuwe onderneming op termijn winstgevend kan worden en  de EU er baat bij heeft (bijvoorbeeld door werkgelegenheden te behouden of te scheppen).   Staatssteun is in de regel alleen toegestane als het in het belang is van de consumenten of  de Europese Unie op de voorwaarden dat andere bedrijven geen nadelen daarvan mogen  ondervinden.  (Europea.eu, 2012)   

90   

4.2.2 (J2) Welke juridische voorwaarden stelt de Nederlandse wet‐ en regelgeving op toegelaten instellingen volkshuisvesting aan het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep, middels woningcorporaties? De Nederlandse wet‐ en regelgeving dat betrekking heeft op de rechten en plichten van de  woningcorporaties (als toegelaten instellingen) staan voornamelijk vastgelegd in het  Burgerlijk Wetboek onder de Woningwet en de BBSH. Deze wetten en regels stemmen niet  overeen met de Europese wet‐ en regelgeving op mededinging en staatssteun. Om aan de  Europese eisen te voldoen, heeft de Nederlandse overheid maatregelen getroffen om de  Europese wet en regelgeving op staatssteun en mededinging te integreren in de  Nederlandse wet‐ en regelgeving.   Aan de hand van de officiële documenten van de uitgevoerde of voorgenomen  wetwijzigingen is nagegaan welke juridische voorwaarden de Nederlandse wet‐ en  regelgeving stellen voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met  betaalbare woningen middels woningcorporaties.    Tot nu tot heeft de Nederlandse overheid drie belangrijke officiële documenten uitgebracht  dat betrekking heeft op de woningcorporaties. Deze zijn de Tijdelijke regeling DAEB  toegelaten instelling volkshuisvesting, Circulaire Verkoop woningcorporatie, Herziening van  de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Nederlandse Autoriteit  toegelaten instellingen volkshuisvesting (Herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting). In de Tijdelijke regeling DAEB (toegelaten instelling volkshuisvesting) is de  90%‐ norm26 voor de woningcorporaties vastgelegd, een uitleg gegeven over de staatssteun  en DAEB, een lijst met activiteiten dat tot de DAEB behoren vastgesteld en de  administratieve scheiding tussen DAEB‐activiteiten en Niet‐DAEB‐activiteiten aangekondigd.   De Circulaire Verkoop woningcorporatie is een actualisatie van de verkoopregels  voor het verkopen van woningen uit het corporatiebezit. In deze circulatie staan de nieuwe  verkoopregels beschreven voor verkopen aan (zittende) huurders en derden (andere  individu/huishoudens, andere woningcorporaties of andere organisaties). De Herzieningswet  toegelaten instellingen volkshuisvesting is het wetsvoorstel voor de wijziging van de  Woningwet ter implementatie van de Europese beschikking. Hierin staat alle voorgesteld  regels en voorwaarden gerelateerd aan de activiteiten van de woningcorporaties,  administratieve scheiding, verbindingen, financiële inrichting en toezicht op de  woningcorporaties.   (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2010; 2011; 2012)    Zoals het eerder is aangegeven, heeft de invoering van de “Tijdelijke regeling DAEB” mede  voor het huisvestingprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep gezorgd. Met het  vergroten van de betaalbare woningaanbod tussen sociaal huren en kopen als oplossing,  tracht dit onderzoek na te gaan of het haalbaar is om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties.    Bij deze oplossingsmogelijkheid is er vanuit gegaan dat woningcorporaties via eigen  woningbezit (bestaande voorraad) en nieuwbouw het betaalbare woningaanbod kan  vergroten tussen sociaal huren en kopen. Tevens hebben de woningcorporaties de keuze om  vanuit de huurzijde of de koopzijde het betaalbare aanbod te vergroten, want voor beide  eigendomsvorm is sprake van een aanbodtekort. De (juridische)voorwaarden voor het  verkopen van woningen uit corporatiebezit staan voornamelijk beschreven in de Circulaire  Verkoop woningcorporatie en het voorgenomen Herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting.   (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2010; 2011; 2012)                                                               26

 Voor uitgebreide informatie over DAEB en 90%‐norm, zie B2.1 De 90%‐norm en DAEB onder B2  Probleemanalyse in de bijlage vanaf bladzijde 155. 

91   

Verkoopregels  De Circulaire verkoop  woningcorporatie heeft zowel betrekking op het betaalbaar verkopen  van woningen corporatiebezit als het betaalbaar verhuren van woningen uit corporatiebezit.  Naast het betaalbaar verkopen van woningen direct vanuit de woningcorporaties, is voor de  oplossingsvariant om via de juridische scheiding opgerichte aparte organisatie of  onderneming van belang dat woningcorporaties woningen aan hun kunnen verkopen of als  vermogen te kunnen investeren, om deze vervolgens betaalbaar te kunnen verhuren aan de  (lagere) middeninkomensgroep.  De regels en voorwaarden voor de verkoop van corporatiebezit uit de eerder  circulaire MG 2006‐06 zijn vervangen door de Circulaire verkoop woningcorporatie (MG  2011‐04). In de Circulaire verkoop woningcorporatie wordt onderscheid gemaakt tussen  twee soorten woningen: sociale huurwoningen met een huurprijs onder de grens van  €664,66 en huurwoningen met een huurprijs boven €664,66. Voor de verkoop van sociale  huurwoningen (behorend tot het bezit van de DAEB‐tak) heeft de Nederlandse regering de  voorwaarden gesteld dat het verkopen van woningen uit corporatiebezit aan een natuurlijke  persoon voor eigenbewoning tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij  van huur en gebruik (90% van de leegwaarde) moet plaatsvinden. Tevens moet er in de  koopakte de “zelfbewoningsplicht”27 worden vastgelegd. Onder deze voorwaarden mogen  woningcorporaties zonder toestemming van de Minister van Binnenlandse Zaken en  Koninkrijksrelaties sociale huurwoningen verkopen. Het verkopen van deze sociale  huurwoningen uit de DAEB‐tak  dient complexmatig te gebeuren (verkopen per  woningcomplex) en de sociale huurwoningen moeten het eerst te koop worden aangeboden  in de volgorde zittende huurders, dan collega woningcorporaties en de  Wooninvesteringsfonds28 (WIF) en als daaruit geen reactie zijn dan mag het aan derden  (anders dan natuurlijk persoon voor eigen bewoning en andere woningcorporaties) worden  verkocht. De woningcorporaties mogen de woningen gelijktijdig aan corporaties, WIF en  derden aanbieden, maar de verkoop moet volgens de voorgeschreven volgorde plaatsvinden.  Bij verkoop met minder dan 10% korting aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en  woningcorporaties (dus prijs hoger dan 90% van de leegwaarde) hoeft geen toestemming  vooraf worden aangevraagd indien er sprake is van aanvullende voorwaarden zoals dat in de  Regeling vervreemdingen woongelegenheden is opgenomen. Wel moet er achteraf het  verkopen in het jaarverslag worden verantwoord, zodat de accountant kan controleren of er  aan de voorwaarden van de Circulaire verkoop (MG 2011‐04) is voldaan en of er aanvullende  voorwaarden zijn toegepast. Een toestemming vooraf  van de Minister van Binnenlandse  Zaken en Koninkrijksrelaties is alleen nodig als de woningcorporatie heeft voorgenomen om  de woningen zonder aanvullende voorwaarden te verkopen. De aanvullende voorwaarden  hierbij zijn als volgt:   Verkoopprijs moet minimaal 90% van de leegwaarde zijn inclusief grond (met  uitzondering voor natuurlijke personen voor eigen bewoning en woningcorporaties),   Woning wordt gekocht voor eigen bewoning waarbij bewoning door eerstegraads  bloed‐ of aanverwanten van koper is gelijkgesteld aan eigen bewoning,   Woningcorporaties dienen in de koopakte op te nemen dat de eigenaar‐bewoner bij  doorverkoop binnen 10 jaar de genoten korting moet terugbetalen, 

                                                             27

 De koper verklaard in de koopakte met het zelfbewoningsplicht dat de woning alleen voor eigen bewoning  gebruikt zal worden.  28  De Wooninvesteringsfond, is een fonds opgericht door en voor woningcorporaties. Het WIF is als een  toegelaten instelling toegestaan om sociale huurwoningen uit te ponden (doorverkopen na aankoop).Het WIF  koopt woningen complexmatig, in verhuurde staat van woningcorporaties, om deze vervolgens bij mutatie te  verkopen. Door de verkoop van woningen kunnen woningcorporaties aan liquide middelen komen voor hun  activiteiten en financiële bedrijfsvoering. (WIF, 2012) 

92   



De genoten korting bestaat uit het verschil tussen het minimale 90% en het  maximale 100% van de leegwaarde en hangt af van het bedrag dat daadwerkelijk bij  aankoop is betaald,   Woningcorporaties dienen in de koopakte op te nemen dat bij doorverkoop de  waardeontwikkeling (zowel positief als negatief) wordt gedeeld met de (des  betreffende) woningcorporatie,   Waardedeling in het verhoudingsgetal van maximaal 1:1,5 met maximum van 50%  van de waardeontwikkeling.  (Opmerking: Bij de verkoop wordt er geen onderscheid gemaakt tussen bestaande‐ en  nieuwbouwwoningen.)  (Vissers & co, 2011; Ministerie van BZK, 2011)    Bij het verkopen van huurwoning met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens van €664,66  (behorend tot de Niet‐DAEB‐activiteiten) aan derden is altijd (positieve) toestemming van de  Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties noodzakelijk. Voor huurwoning met  huurprijs boven €664,66 (uit de Niet‐DAEB‐tak) gelden dezelfde regels als bij sociale  huurwoningen. Het enige verschil is dat woningcorporaties bij de verkoop van  huurwoningen niet geheel de voorgeschreven verkoopvolgorde hoeven te volgen. De  huurwoningen moet wel als eerst te koop worden aangeboden aan de zittende huurders,  maar daarna hoeven ze niet nog eens aan andere woningcorporaties of de WIF te koop  worden aangeboden voordat ze aan derden te koop mogen worden aangeboden. Evenals bij  de verkoop van sociale huurwoningen aan derden is voor de verkoop van huurwoningen met  huurprijs boven €664,66 een positieve zienswijze van de gemeente noodzakelijk.    In principe kunnen woningcorporaties altijd een positieve toestemming krijgen ongeacht  bezit van de DAEB‐tak of Niet‐DAEB‐tak als de woning tegen 90% van de leegwaarde aan  derden wordt verkocht, daarbij hanteert de Minister van Binnenlandse Zaken en  Koninkrijksrelaties de volgende criteria:    De verkoop aan derden wordt beoordeeld aan de hand van de exploitatiestrategie,   Bij de doorexploitatiestrategie wordt er gekeken naar de actuele waarde,   Bij een uitpondstrategie wordt gekeken naar de leegwaarde.    Voor de uitpondstrategie waarbij de woningen met minder dan 90% van de leegwaarde  wordt verkocht aan een koper die de intentie heeft om de woningen na aankoop door te  verkopen voor maximaal rendement wordt alleen toestemminggegeven onder de  voorwaarde dat als het belang van de volkshuisvesting daar niet tegen verzet.   Voor doorexploitatiestrategie waarbij de koper van plan is de woningen door te blijven  verhuren gelden de volgende voorwaarden:   Koper dient het complex de eerste 7 jaar door te exploiteren,   Woningcorporaties dienen een winstdelingsregeling af te spreken met de koper tot  30 jaar aankoop,   De actuele waarde gaat volgens de tabel van Belastingdienst,   Toestemming voor de verkoop wordt verleend als het minimale percentage van  WOZ‐waarde29 wordt gehaald.   

                                                            

29

 In de Wet Waarde onroerende zaken is de WOZ‐waarde bepaalt. Deze waarde is bedoeld om als uitgangspunt  te gebruiken bij het berekenen van meerdere soorten heffing in Nederland. Jaarlijks worden de WOZ‐waarde van  de onroerende zaken in een gemeente getaxeerd, waarop de WOZ‐waarde wordt bepaald. (Rijksoverheid, 2012c) 

93   

  Tabel actuele waarde (Hijlkema & co, 2012)    De verkoopregels hebben zowel betrekking op de (puur boekhoudkundige) administratieve  scheiding als de juridische scheiding bij het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties. Wanneer  woningcorporaties voor de puur boekhoudkundige administratieve scheiding kiezen om  binnen de woningcorporatie als toegelaten instelling via de Niet‐DAEB‐tak de (lagere)  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien met koopwoningen, dan  moeten ze volgens de voorwaarden van de verkoopregels zijn woningen verkopen.   Als woningcorporaties voor de juridische scheiding kiezen en daarvoor een aparte  organisatie of onderneming oprichten om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien met huurwoningen, dan worden de daarvoor apart opgerichte  ondernemingen of organisaties volgens de verkoopregels gezien als derden.  Woningcorporaties moeten volgens de verkoopregels aan derden met  doorexploitatiestrategie zijn woningen verkopen aan de apart opgerichte ondernemingen of  organisaties.  Hoe de woningcorporaties zich verhouden met de apart opgerichte ondernemingen  of organisaties, ontstaan uit de juridische scheiding, is afhankelijk van de verbindingsvorm  tussen deze partijen. In het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting staat zowel de verhouding tussen de DAEB‐tak en Niet‐DAEB‐tak binnen de  woningcorporaties als de verhouding tussen de woningcorporaties en zijn verbindingen  beschreven.    Overhevelingsregels tussen DAEB‐tak en Niet‐DAEB‐tak  In het verslag naar aanleiding van de Herzieningswet toegelaten instelling volkshuisvesting  staat de Nederlandse regering de woningcorporaties waarin de vragen van de partijen van  de Tweede Kamer en de antwoorden van de Nederlandse regering zijn vastgelegd staat de  Nederlandse regering van mening is dat de bouw van woningen voor de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep past bij de maatschappelijke taak van de  woningcorporaties, omdat daar mee de mogelijkheden ontstaat voor middeninkomensgroep  en hogere inkomensgroep, die nu in sociale huurwoningen wonen, om door te stromen naar  deze duurdere sectoren en tevens extra mogelijkheden voor starters worden geschapen. De  regering borgt dan ook via hetzelfde wetsvoorstel om voor voldoende financiële ruimte te  zorgen voor woningcorporaties om deze taak (inclusief de bouw van woningen voor de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep) adequaat uit te kunnen voeren. Voor  deze Niet‐DAEB‐activiteiten geldt de voorwaarde dat zij in gelijke concurrentie met  commerciële partijen dienen te worden uitgevoerd. Daarbij mogen geen staatssteun (WSW‐ geborgde leningen) worden gebruik.   De Nederlandse regering is ook van mening dat het aanbod van huurwoningen in het  midden‐ en hogere huursegment voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de  94   

€34.085 in Nederland beperkt is. Daarom wilt de Nederlandse regering de  woningcorporaties mogelijk maken om nader via AMvB30 te bepalen deel van hun  huurwoningen met een huurprijs van €664,66 of lager over te hevelen naar de Niet‐DAEB‐ tak. Zodat deze zonder staatssteun, in gelijke concurrentie met commerciële partijen,  verhuurd kunnen worden aan de huishoudens die met een verzamelinkomen boven de  grens van €34.085, die niet of nauwelijks meer in aanmerking kunnen komen voor een  sociale huurwoning en geen alternatief kunnen vinden op de particuliere huursector en de  koopsector.   De Nederlandse regering overweegt om bij de administratieve scheiding een  overheveling van 10% van het totale woningbezit naar de Niet‐DAEB‐tak toe te staan met  mogelijk differentiatie naar woningmarktgebieden (regionale/lokale woningmarkt  situatie).De voorwaarde is dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en  de gemeente de overheveling moet goedkeuren. Dergelijke overheveling is na de invoering  van de administratieve scheiding ook mogelijk daarbij geldt ook dat de Minister van  Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de gemeente de overheveling moet  goedkeuren. De voorwaarden kunnen samengevat worden als volgt:   Woningen met een huur onder de maandelijkse huurprijs van €664,66 behoren tot  de DAEB‐tak,   De woningcorporaties mogen met toestemming van de Minister en gemeente een  nog vaste leggen percentage van hun bezit uit het DAEB‐tak overhevelen naar de  Niet‐DAEB‐tak,   Bij overheveling na de administratieve scheiding dient aangetoond te worden dat de  woningcorporatie niet aan de 90%‐toewijzingsnorm te kunnen voldoen,   De woningen gaan na de administratieve scheiding tegen 70% van de WOZ‐waarde  over naar de Niet‐DAEB‐tak,   Na het overhevelen van DAEB‐tak naar Niet‐DAEB‐tak dienen de woningen na  mutatie marktconform te worden verhuurd,   Overheveling van woningen uit Niet‐DAEB‐tak naar DAEB‐tak kan alleen  plaatsvinden als de woningen leeg staan.   Vastgoed dat verhuurd wordt aan een niet winstbeogende instelling (stichting of  vereniging) wordt aangemerkt als DAEB maatschappelijk vastgoed,   Een gebouw dat overwegend (meer dan 90% van het oppervlak) wordt verhuurd als  maatschappelijk vastgoed behoren tot de DAEB‐tak,  (Hijlkema & co, 2012; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2012)    Administratieve scheiding en financieringsregels   Uit het wetsvoorstel is op te maken dat de Nederlandse regering de woningcorporatie de  ruimte wil geven om voor de huisvesting van de middeninkomensgroep en hogere  inkomensgroep te verzorgen. De voorwaarde daarbij is dat woningcorporaties in gelijke  positie moeten concurreren met andere marktpartijen. Voor de gelijke concurrentie tussen  woningcorporaties en andere marktpartijen heeft de Nederlandse regeringen voorgenomen  om de administratieve scheiding in te voeren. Voor de DAEB‐tak en de Niet‐DAEB‐tak, dat is  ontstaan na de administratieve scheiding, heeft de Nederlandse overheid voorwaarden  opgesteld voor financiering tussen de twee takken en het vormen van verbindingen.  Hieronder volgt een korte overzicht van deze voorwaarden:     Administratieve scheiding   Administratieve scheiding is verplicht,                                                               30

 AMvB (Algemene Maatregel van Besluit) is een besluit van de regering waarin de inhoud van een wet nader  uitgewerkt kan worden. (Rijksoverheid, 2012d) 

95   

 

Juridische scheiding mag,  Kleine woningcorporaties (met minder dan 1.000 woningen) met minder dan 5%  bezit in de Niet‐DAEB‐tak zonder dochterondernemingen worden vrijgesteld van de  administratieve scheiding,    Bij juridische scheiding mag de woningcorporatie maximaal 15% van haar eigen  vermogen investeren in de verbindingen,   Bij de start van de administratieve scheiding vindt een initiële vermogentoewijzing  plaats met gelijke solvabiliteit31 tussen DAEB‐tak en Niet‐DAEB‐tak als uitgangspunt,   Via een interne rentedragende lening wordt de solvabiliteit gelijk getrokken,   Bij een financieel tekort in de DAEB‐tak moet het eigen vermogen van de Niet‐DAEB‐ tak worden ingezet om de DAEB‐tak financieel gezond te maken.  (Hijlkema & co, 2012; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2012)    Financiering tussen DAEB‐tak en Niet‐DAEB‐tak   Reguliere winst uit (sociale) woningverhuur van de DAEB‐tak mag niet worden  ingezet voor de Niet‐DAEB‐tak,   Verkoopopbrengsten van (sociale huur)woningen uit de DAEB‐vermogen, na  evenredige aflossing van WSW geborgde leningen, worden ingezet voor Niet‐DAEB‐ investeringen,   De inzet van DAEB‐vermogen voor Niet‐DAEB‐investeringen moet volgens een  interne rentedragende lening met een marktconform tarief geschieden,    De interne lening uit de DAEB‐tak mag onderwaarden als eigen vermogen worden  ingezet, de voorwaarden daarbij zijn: er moet een sterk lokale behoefte aan Niet‐ DAEB‐investering aantoonbaar zijn, geen andere marktpartij wil deze investering  doen en de Niet‐DAEB‐tak beschikt over onvoldoende kasstromen om financiering  aan te kunnen trekken,   Zowel de DAEB‐tak als de Niet‐DAEB‐tak moet financieel gezond zijn, geen van beide  mag structureel verlieslatend zijn.  (Hijlkema & co, 2012; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2012)  Verbindingen   Alleen Niet‐DAEB‐activiteiten mogen in een verbinding worden ondergebracht,   Projectontwikkeling mag ook in een verbinding worden ondergebracht,   Woningen dat nu in een verbinding wordt geëxploiteerd en tot de DAEB‐tak behoren,  moet in de toegelaten instelling (woningcorporatie) gebracht worden,   Bestuurder of medewerker van de woningcorporatie mag geen bestuurder zijn van  een verbinding,   Woningcorporaties mogen geen operationele invloed uitoefenen op haar  verbindingen. (Hijlkema & co, 2012; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2012)    Opmerking: De Nederlandse regering verwacht dat de nieuwe woningwet per 1 januari 2013  ingevoerd kan worden en de woningcorporaties dienen binnen 4 jaar de juridische structuur  te hebben aangepast en aan alle voorwaarden van de nieuwe woningwet voldoen.   

                                                             31

 Solvabiliteit is de verhouding tussen eigen bezittingen en schulden. De solvabiliteit geeft aan in welke mate  een onderneming/organisatie in staat is om zijn financiële verplichtingen te voldoen. Met andere woorden, Het  DAEB‐deel krijgt in verhouding even veel eigen bezitten als schulden als het Niet‐DAEB‐deel, bij een gelijke  solvabiliteit.  

96   

4.2.3 Conclusie juridische haalbaarheid Uit de Europese wet‐ en regelgeving op mededinging is op te merken dat deze voornamelijk  gericht zijn op de schaalgrootte van ondernemingen. De essentie daarbij is een gelijke  concurrentie tussen grote en kleine ondernemingen in Europa. De Europese wet‐ en  regelgeving op staatssteun heeft als doel om ongelijke concurrentie te voorkomen en lijkt in  zijn essentie veel op die van wet‐ en regelgeving op mededinging. Alleen als de Europese  economie  er baat bij heeft en  wanneer de consumenten en andere (commerciële) partijen  geen nadelen zullen ondervinden, is het toegestaan voor lidstaten om staatssteun te  verlenen aan ondernemingen of organisaties.   Voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep gelden voor de  woningcorporaties de algemene strekking van de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging. Maar omdat deze voornamelijk over schaalgrootte,  monopoliepositie en gelijke concurrentie gaan, hebben ze niet direct betrekking op de  verbindingen van woningcorporaties. Tevens zijn de Europese eisen op staatssteun en  mededinging uit de Europese beschikking al geïntegreerd in de voorgenomen  herzieningswet en de ingevoerde wet‐ en regelgeving op de corporatiesector. Wanneer de  woningcorporaties deze Nederlandse wet‐ en regelgevingen naleven, dan kunnen ze in  principe de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging niet overschrijden.   In de voorgenomen herzieningswet heeft de Nederlandse overheid laten merken de  woningcorporaties te willen steunen in het huisvesten van de (lagere) midden  inkomensgroep. De Nederlandse overheid heeft in de nota over de herzieningswet beloofd  de woningcorporaties voldoende ruimte te zullen bieden in de wet‐ en regelgeving voor het  bouwen van woningen voor de middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep.  Bovendien heeft de Nederlandse overheid laten merken dat zij de mening delen dat er op de  woningmarkt een beperkte aanbod is van betaalbare huurwoningen voor de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep. Daarvoor heeft de Nederlandse overheid  in de herzieningswet de een overhevelingsregels voorgesteld, waarbij woningcorporaties de  mogelijkheid hebben om 10% van de woningbezit uit de DAEB‐tak over te hevelen naar de  Niet‐DAEB‐tak. De woningcorporaties kunnen dan de overgehevelde woningen in de Niet‐ DAEB‐tak gebruiken om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien.    Uit de antwoorden op de deelonderzoeksvragen kan geconcludeerd worden dat het  juridisch haalbaar is om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien middels woningcorporaties. De Nederlandse overheid heeft immers beloofd de  woningcorporaties voldoende ruimte te geven in de wet‐ en regelgeving om woningen te  bouwen voor de middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep. Tevens heeft de  Nederlandse overheid geïnitieerd om het aanbod van betaalbare huurwoningen op de  woningmarkt te vergroten via de overhevelingsregels in de voorgenomen herzieningswet.  Hieruit is op te maken dat de Nederlandse overheid via de wet‐ en regelgeving de  woningcorporaties de ruimte wilt geven om de lagere middeninkomensgroep zowel met  nieuwbouw als met bestaande voorraad van betaalbare huisvesting te voorzien. De  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging heeft daarbij nauwelijks  invloed, omdat deze al geïntegreerd zijn in de bestaande en de voorgenomen Nederlandse  wet‐ en regelgeving op de corporatiesector.    De kanttekening hierbij is dat de overheidsbelofte nog uit de praktijk moet blijken of  woningcorporaties daadwerkelijk voldoende ruimte krijgen voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroepen. Het huisvestingsprobleem voor de  (lagere) middeninkomensgroep verschilt regionaal sterk van elkaar. Het zal voor kunnen  komen dat de wet‐ en regelgeving in bepaalde regio’s wel toereikend is voor de lokale  woningcorporaties om het huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep  97   

aan te pakken, terwijl woningcorporaties in andere regio’s met dezelfde wet‐ en regelgeving  nauwelijks uit de voeten kunnen om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien. Bovendien kan deze belofte veranderen door de politieke  veranderingen in de Tweede Kamer en Eerste Kamer.  Ondanks dat de Nederlandse overheid de intentie heeft om de woningcorporaties  voldoende ruimte te geven om de (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten, zijn er  regels in de voorgenomen herzieningswet die de woningcorporaties bemoeilijken om via een  juridische scheiding de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien. Eerder uit de analyse van de maatschappelijke haalbaarheid is gebleken dat  woningcorporaties voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met  betaalbare woningen de keuze heeft tussen de puur boekhoudkundige administratieve  scheiding en de juridische scheiding met een nieuw opgerichte onderneming of organisatie.  De regels op het vormen van verbindingen en de verkoopregels lijken de woningcorporaties  te bemoeilijken om via een aparte onderneming of organisatie, uit de juridische scheiding,  de (lagere) middeninkomensgroep te huisvesten.    Uit de vorige paragraaf is gebleken dat woningcorporaties uitsluitend verbindingen  mogen vormen in het belang van de volkshuisvesting. Uit de uitspraken van de Nederlandse  overheid, in de nota over de herzieningswet, lijkt het oprichten van een aparte onderneming  of organisatie voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep niet tegen het  belang van de volkshuisvesting in te gaan. Maar de regels op het vormen van verbindingen  beperken de financiële en bestuurlijke verantwoordelijkheid op de bestuursleden en  medewerkers van woningcorporaties en de woningcorporaties zelf. Hierdoor kunnen  woningcorporaties nauwelijks invloed uitoefenen op hun verbinding om deze aan te sporen  de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.   Daarnaast worden de apart opgerichte ondernemingen of organisaties bij een  juridische scheiding in de Nederlandse wet‐ en regelgeving gezien als een derde, ongeacht of  deze in een verbinding is gebracht. Voor verkoop aan een derde gelden de verkoopregels  waarbij de woningen op z’n minst eerst aan de zittende huurders te koop aangeboden  moeten worden voordat deze aan een apart opgerichte onderneming of organisatie  verkocht mogen worden. Als de woningen sociale huurwoningen zijn, dan moeten deze  nadat ze te koop zijn aangeboden aan de zittende huurder nog eens aan collega  woningcorporaties of de WIF te koop worden aangeboden, voordat deze woningen aan de  aparte onderneming of organisatie kunnen worden verkocht. Bovendien is deze verkoop aan  derde alleen mogelijk als de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de  gemeente toestemming voor willen geven.     Al met al is het volgens de Nederlandse en de Europese wet‐ en regelgeving rechtmatig om  de (lagere) middeninkomensgroep  middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting te  voorzien. Maar sommige regels in de voorgenomen herzieningswet bemoeilijken de  woningcorporaties om via een juridische scheiding de (lagere) inkomensgroep van  betaalbare huisvesting te kunnen voorzien.   

4.3 Financiële haalbaarheid 4.3.1 (F1) Onder welke voorwaarden zijn financiers als institutionele beleggers en banken bereid om te investeren of lening te verschaffen aan woningcorporaties voor het betaalbare huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep? Ervan uitgaand dat de woningcorporaties in plaats van WSW‐geborgde leningen andere  vormen van vreemd vermogen nodig hebben om de (lagere) middeninkomensgroep van  98   

betaalbare huisvesting te kunnen voorzien en dat institutionele beleggers32 via investering  de woningcorporaties van de nodige financieringsmiddelen kunnen voorzien, zijn acht  interviews33 gehouden met drie banken, drie (beleggingsbedrijven van) institutionele  beleggers en ook met het Wooninvesteringsfonds (hierna WIF) en IVBN (Vereniging van de  Institutionele Beleggers Vastgoed in Nederland).  De interviews werden gehouden aan de hand van een vragenlijst dat in feite diende als  een lijst met onderwerpen of aandachtspunten dat tijdens het interview ter sprake werd  gebracht. Deze onderwerpen of aandachtspunten zijn    Rendement over de gehele investering(financiering/belegging),   Interesse in het betaalbare huursegment van de middeninkomensgroep,   Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering,   Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties,   Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor het huisvesten van de middeninkomensgroep zijn verleend.     Uit de interviews is gebleken dat banken andere zienswijze hebben op het verschaffen van  financieringsmiddelen en de huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep in  vergelijking tot de (beleggingsbedrijven van) institutionele beleggers.     Banken  In de eerste instanties hebben de geïnterviewde banken laten weten dat zij bij het  verschaffen van vermogen aan woningcorporaties uitgaan van financieringsproducten in de  vorm van leningen. Investering van uit de bank in huisvestingsprojecten van (lagere)  middeninkomensgroep is in principe uitgesloten.   Voor het verschaffen van een lening maken banken geen onderscheid tussen  verschillende kredietaanvragen of doelstelling(en) van de kredietaanvragers (met of zonder  winstoogmerk). Banken beoordelen een kredietaanvraag op grond van de betreffende  activiteit waarvoor lening wordt gevraagd of aan de financiële gesteldheid van de  kredietaanvrager.     Voor het aanvragen van een lening moeten woningcorporaties eerst via een  ondernemingsplan (bedrijfsplan/businessplan) de bank overtuigen dat de voorgenomen  onderneming of project voldoende rendement zal opleveren om de lening met de rente  aflossen. Het ondernemingsplan is een document waarin de kredietaanvrager (in dit geval de  woningcorporatie) uitleg geeft hoe zij de voorgenomen onderneming uitoefenen. De bank  beoordeeld op de grond van een aantal onderdelen van dit ondernemingsplan of zij een  lening aan de kredietaanvrager zullen verstrekken. Deze onderdeling waar de banken op  beoordelen zijn: investeringsbegroting, financieringsbegroting, exploitatiebegroting en  liquiditeitsbegroting.     In de investeringsbegroting is een de nodige investering voor het starten van de  onderneming op een rij gezet. Tegenover de investeringsbegroting staat de  financieringsbegroting waarin het beraamde investeringskapitaal wordt afgezet tegenover  de geplande financieringsmiddelen, deze kan onder ander gefinancierd worden uit eigen  vermogen, vreemd vermogen in de vorm van leningen, investeringen en exploitatie  inkomsten.                                                                  32

 De reden dat vastgoedbeleggers buiten beschouwing zijn gelaten, omdat zij uitpondstratgie hebben en gericht  zijn op rendement uit verkoop. De motivatie hiervoor is terug te vinden in de bijlage B3 Analyse  oplossingmogelijkheden en marktpartijen ‐ B3.2.4 Institutionele beleggers en vastgoedbeleggers op bladzijde 165.  33  Voor de gebruikte opzet en vragen, zie B5 Interviewopzet en B6 Interviewvragen in de bijlage vanaf bladzijde  175. 

99   

Met de exploitatiebegroting laat de kredietaanvrager zien hoe de voorgenomen  onderneming (rendabel) wordt gedreven. De verwachte inkomsten, beraamde kosten om de  onderneming draaiend te houden en de verwachte winst (of verlies) moet in de  exploitatiebegroting worden uiteengezet.   De liquiditeitsbegroting is een beraming van de verwachte ontvangsten en uitgave in  een periode (bijv. per maand of per kwartaal) om te kunnen laten zien wanneer de  voorgenomen onderneming geld overhoudt of eventueel extra geld nodig heeft.   (KvK, 2012)    Bij het beoordelen van de verschillende begroting van het ondernemingsplan richten banken  zich voornamelijk op het rendement van de onderneming, omdat deze in belangrijke mate  bepaald of een kredietaanvrager met zijn voorgenomen onderneming in staat zult zijn om de  lening met rente af te lossen.   Voor het rentepercentage dat de banken hanteren, gaven de geïnterviewde banken  aan dat zij zullen uitgaan van het actuele rentepercentage. De rente op de lening is een  gedeeltelijke risicodekking dat de bank hanteert naast eventuele onderpand(en).  Wanneer  de risico van de onderneming hoog is (hoge kans dat de bank niet geheel zijn uigeleende  geld met rente terug kan krijgen), dan zal de bank een hogere rentepercentage voor de  lening vragen. Wanneer de risico te hoog is of de onderneming onrendabel is volgens de  bank, dan zal de kredietaanvraag worden afgewezen.     Over algemeen hebben de banken de visie dat de huisvesting van de (lagere)  middeninkomensgroep een rendabele onderneming is, omdat zij de mening hebben dat er  vraag is naar woningen in  het prijssegment tussen de sociale huur‐ (vrije) koopsector.  Maar voor een kredietaanvraag zullen de banken de voorkeur gegeven aan een  ondernemingsplan met winstoogmerk voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep. De waardering voor een winstoogmerk ligt in het feit dat banken  met de kredietcrisis voorzichtiger zijn met hun kredietaanvraag en een grotere zekerheid  willen voor de leningen die ze uitgeven.       Naast de winstoogmerk zullen de banken bij het beoordelen van een  kredietaanvraag ook aandacht schenken voor de woonproducten dat de woningcorporaties  wil aanbieden, de doelgroep, omvang van de onderneming, kwaliteit, leeftijd en de lokale of  regionale woningmarktsituatie waar de woningcorporatie opereert. Deze factoren worden  door de banken gezien als factoren die de rendabiliteit van de onderneming ,in dit geval het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep, naast de eventuele winstoogmerk.   Concrete percentage of cijfers die gehanteerd worden voor het beoordeling van een  kredietaanvraag konden de geïnterviewde banken niet geven, omdat kredietaanvragen sterk  van elkaar kunnen verschillen; bovendien stelt ieder bank andere voorwaarden voor  kredietaanvraag.        Wanneer een bestaande onderneming een kredietaanvraag doet, dan zal de bank  ook de financiële gesteldheid en het eigen vermogen van de bestaande onderneming in de  beoordeling meenemen. In principe wordt de kredietaanvraag niet beoordeeld op de  management van de kredietaanvraag of de management van de voorgenomen onderneming.   De geïnterviewde banken gaven wel aan dat ze een stabiele management wel als een  vereiste zien. Wat betreft de administratieve scheiding hebben de geïnterviewde banken  geen voorkeur. Voor de banken is het van belang dat ze weten wie financieel  verantwoordelijk is voor de lening of met andere woorden bij wie ze de aflossing met rente  kunnen verhalen als de afspraken niet worden nagekomen.       100   

Institutionele beleggers  Institutionele beleggers zoals pensioenfondsen of verzekeringmaatschappijen maken  gebruik van de premies die ze omvangen om te beleggen voor uitkering aan  pensioengerechtigden of verzekeringclaims. Met andere woorden, institutionele beleggers  zijn op zoek naar rendement. Daarvoor spreiden de institutionele beleggers hun risico’s en  beleggen ze in: risicovolle belegging met kans op een hoger rendement en beleggingen met  een laag risico en stabiel rendement. Het beleggen in vastgoed wordt door de institutionele  belegger gezien als een stabiele vorm van belegging met een relatief laag risico. Om de risico  verder te drukken verspreid institutionele beleggers zijn beleggingen in verschillende  soorten vastgoed (bijv: kantoren, winkels en woningen). Voor het rendement rekent de  institutionele beleggers in twee soorten rendementen: directe rendement uit huur of  verkoop en indirecte rendement uit waarde stijging van het vastgoed (in% per jaar). Deze  twee soorten rendement zijn maatstaven waarmee institutionele beleggers een  vastgoedinvestering beoordelen.   Naast de directe en indirecte rendement wordt ook de rendement op de totale  investering als maatstaaf gebruikt bij het beoordelen van een vastgoedinvestering. Aan de  hand van de interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return, IRR) beoordelen institutionele  beleggers of een vastgoedinvestering op termijn voldoende rendement kunnen opbrengen  om de investering terug te verdienen.   Institutionele beleggers gebruiken in het algemeen rendement als maatstaaf voor  het bepalen vastgoedinvesteringen, omdat een investering als vreemd vermogen technisch  anders in elkaar zit dan een lening. Een lening moet terugbetaald worden via aflossing en  rente, terwijl een investering wordt terug verdiend aan de hand van dividend uitkering die  afkomstig is uit de winst of rendement van de vastgoedinvestering. De institutionele  beleggers kunnen met de onderneming waarin ze investeren afspreken voor een vaste  jaarlijks dividend uitkering (met een vast bedrag) of een jaarlijkse dividend uitkering  afhankelijk van gemaakte winst. Om hun investering terug te kunnen verdienen, zijn  institutionele beleggers sterk afhankelijk van de winst uit de onderneming, omdat het  dividend hieruit betaald moet worden.     Uit de interview bleek dat institutionele beleggers tegenwoordig in de meeste gevallen hun  belegging en het beheer van hun beleggingsportefeuille(s) uitbesteden aan  beleggingsbedrijven. De afgenomen interviews waren dan ook gehouden met de  beleggingsbedrijven van institutionele beleggers en niet de institutionele beleggers zelf. De  geïnterviewde beleggingsbedrijven  zijn in de meeste gevallen eerst uit de pensioenfonds of  verzekeringsmaatschappij zelfstandig geworden (als apart bedrijf) en deed eerst belegging  en beheer van portefeuille van de oorspronkelijke pensioenfonds of verzekermaatschappij  waar ze van afstammen. Later zijn de beleggingsbedrijven gaan groeien en hebben ze ook   de belegging en portefeuillebeheer van andere institutionele beleggers of vastgoedbeleggers  overgenomen.     Wat de betreft het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep zien de  beleggingsbedrijven van institutionele beleggers dat er letterlijk een gat in de markt zit  tussen de sociale huur‐ en vrije koopsector. De aanbod van woningen in het prijssegment  tussen sociaal huren en kopen is schaar.      Voor het beoordelen van een eventuele investering hebben de beleggingsbedrijven  laten weten dat ze evenals de banken gebruiken maken van het ondernemingsplan. Wat de  banken met de ondernemingsplan doen om  aflossing, rente en risico te berekenen,  gebruiken de beleggingsbedrijven het ondernemingsplan om de totale jaarlijkse  rendement,het rendement over de gehele investering, de mogelijke dividenduitkering en de  risico’s van de investering te bepalen. 

101   

  De geïnterviewde beleggingsbedrijven gaven aan zich genoegen te nemen met een  totale jaarlijkse rendement (som van directe en indirecte rendement) van 3% tot 4%. Voor  de totale rendement over de gehele investering konden ze geen exacte percentage noemen,  omdat het sterk afhankelijk is van het soort vastgoed, omvang en tijd. Op de vraag of het de  rendement op de totale investering ongeveer tussen de 7% a 8% moet zijn, antwoorden de  geïnterviewde beleggingsbedrijven dat een percentage tussen de 7% a 8% waarschijnlijk wel  in de buurt van de realiteit zal komen.     Op de vraag of de rendementpercentages eventueel naar beneden gesteld kunnen  worden voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep als een maatschappelijke  onderneming, gaven de beleggingsbedrijven aan dat het erg moeilijk zal zijn. In de eerste  instanties hebben beleggingsbedrijven hun verplichtingen om dividend af te dragen aan de  institutionele beleggers en/of aandeelhouders. Daarnaast kampen de pensioenfondsen en  verzekeringsmaatschappijen met tegenvallende rendement uit hun investeringen als gevolg  van de kredietcrisis. Om claims of pensioenen te kunnen blijven uitkeren, zijn institutionele  beleggers op zoek naar rendement. Dit zorgt voor druk vanuit de pensioenfondsen en  verzekeringsmaatschappijen op de beleggingsbedrijven.     Voor een samenwerking met de woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep te  huisvesten staan beleggingsbedrijven er in principe voor open. Wel hebben sommige  beleggingsbedrijven laten weten dat ze uit ervaring van eerdere samenwerking hebben  gemerkt dat de verschillen in bedrijfsculturen soms voor onenigheden of problemen  veroorzaken. Als voorbeeld gaven sommige geïnterviewden aan dat woningcorporaties erg  vrijgevig kunnen zijn bij onderhoudsbeurten. Daarnaast hebben de uitvoerende  personeelsleden van woningcorporaties een gestigmatiseerd beeld van commerciële  partijen als institutionele beleggers, daarentegen hebben de bestuurlijke autoriteiten van  woningcorporaties vaak een beter begrip ervoor en vertrouwen in samenwerking met  commerciële partijen als institutionele beleggers.       Bij een samenwerking met woningcorporaties waarmee bestaande woningbezit wordt  gebruikt dan zullen de beleggingsbedrijven evenals de banken de het kwaliteit, leeftijd,  locatie en omvang in de oordeling nemen voor een eventuele samenwerking. De minimale  volumegrootte waarbij een investering aantrekkelijk is voor de beleggingsbedrijf verschil  tussen de 30 tot 100 woningen.     De beleggingsbedrijven hebben een voorkeur voor een juridische scheiding wanneer  het om samenwerking gaat. Omdat een juridische scheiding alle mogelijke vorm van  financiële problemen door kruissubsidiëring wordt voorkomen en het maakt de  samenwerkingsverband juridisch en financieel overzichtelijker (geen beperking van  regelgeving op woningcorporaties etc). Voor de samenwerking is zeggenschap een van de  vereiste, omdat de beleggingsbedrijven overzicht en controle wilt hebben in de  bedrijfsvoering om zijn beoogde rendement/dividend te kunnen waarborgen.     Eerder is al aangegeven dat institutionele beleggers door de kredietcrisis moeite hebben  met uitkeringen of claim waardoor beleggingsbedrijven onderdruk worden gezet om  rendement te maken. De kredietcrisis heeft er ook voor gezorgd dat de institutionele  beleggers er voorzichtig zijn met hun investeringen en zullen niet gauw in woonruimtes  investeren.   Om een hogere rendement te kunnen maken worden delen van het  beleggingsportefeuille verschoven naar investeringen in het buitenland (bijv. Azië) of andere  branches (bijv. voedingsmiddelen  als maïs, granen etc.) die relatief hogere rendement  opleveren. Over algemeen wordt er slechts een klein deel van de beleggingsportefeuille  belegd in woonruimtes en de institutionele beleggers zullen niet gauw de neiging hebben  102   

om dit te veranderen, volgens de geïnterviewde beleggingsbedrijven. De kans dat  (beleggingsbedrijven van) institutionele beleggers op korte termijn willen samenwerken is  laag door de terughoudende houding als gevolg van de kredietcrisis. Volgens sommige  geïnterviewde beleggingsbedrijven is het overnemen van corporatiebezit een soort  alternatieve vorm van samenwerking waar de institutionele beleggers een voorkeur voor  zullen hebben. Door woningencomplexen van woningcorporaties over te nemen en deze in  de het prijssegment tussen sociaalhuren en kopen te verhuren of verkopen, nemen de  institutionele beleggers in feite het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep als  taak over van de woningcorporaties, zodat zij met de gekregen vermogen zich kan richten op  de sociale huursector zelf.    WIF  Het WIF is een vastgoedfonds door en voor corporatiesector opgericht. Het WIF is een  toegelaten instelling waar woningcorporaties zijn woningen complexmatig te koop kunnen  aanbieden om liquide middelen (contant geld) te maken. Het vermogen van de  woningcorporaties zit als waren vast in stenen (in hun vastgoedbezit). Wanneer  woningcorporaties geld nodig hebben voor bepaalde activiteiten, dan kunnen ze haar  wooncomplexen in verhuurde staat verkopen aan het WIF. Na de transactie wordt het WIF  de eigenaar van de wooncomplexen, terwijl de zittende huurders gewoon door huren. Het  beheer wordt door het WIF uitbesteed aan een externe (lokale) beheerder. Wanneer een  wooneenheid van het wooncomplex vrijkomt bij mutatie (verhuizing) dan wordt het  verkocht aan de zittende bewoners of andere particulieren. Met andere woorden, het WIF  helpt woningcorporaties liquide middelen te maken, door wooncomplexen over te nemen  en pond de gekochte woningen na enige tijd weer uit om zijn investering terug te verdienen.   In de eerste instantie verschaft het WIF liquide middelen aan woningcorporaties via      Obligatieleningen van andere woningcorporaties die in huurwoningen willen beleggen. In de  afgelopen jaren is door omstandigheden het aantal beleggingen binnen de corporatiesector  sterk afgenomen en is het WIF opzoek gegaan naar andere beleggers. Met de goedkeuring  van de Ministerie van MZK mag het WIF tegenwoordig ook met vermogen buiten de  corporatiesector wooncomplexen opkopen om liquide middelen te kunnen blijven  verschaffen aan woningcorporaties.     Het WIF is bewust van de huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep maar  het WIF hanteert een uitpondstrategie (investering terugverdienen door verkoop na verloop  van tijd). Met andere woorden, het WIF heeft niet de doel om (lagere)  middeninkomensgroep langdurig van betaalbare huisvesting te voorzien. De  huisvestingsprobleem van de (lagere) middeninkomensgroep wordt door het WIF gezien als  een afgeleide probleem. Woningcorporaties moet als volgt van de Tijdelijke regelgin DAEB  zijn bezit/activiteiten moeten scheiden in staatssteungerechtigde DAEB en niet‐ staatssteungerechtigde Niet‐DAEB. Het WIF verwacht dat sommige woningcorporaties niet  weten wat ze met hun Niet‐DAEB‐bezit aan moeten (teveel administratieve werk etc.) en  deze te willen afstoten. Het WIF heeft met de Ministerie van MZK over dit onderwerp  besproken en heeft een constructie klaar liggen die woningcorporaties kunnen helpen om  zijn woningbezit geleidelijk op de markt te brengen.     Het WIF heeft naast contacten met banken ook contacten opgebouwd met  vastgoedbeleggers en institutionele beleggers, die bereikt zijn om te investeren in  huurwoningen. Met deze contacten verschaft het WIF nu woningcorporaties de liquide  middelen die zij nodig hebben via overnames van wooncomplexen. Wanneer er een  toestroom ontstaan van woningcorporaties die zijn woningbezit wilt afstoten (ongeacht  DAEB of Niet‐DAEB) dan kan het WIF door zijn speciale positie de woningcorporaties 

103   

koppelen met de beleggingswereld om tot transactie te komen en het corporatiebezit  geleidelijk naar de (vrije) markt brengen.    Het WIF is als toegelaten instelling anders dan woningcorporaties. Omdat het WIF  geen woningen toewijzen, worden ze niet beperkt door de Tijdelijke regeling DAEB. Het WIF  kan zowel DAEB‐bezit en Niet‐DAEB‐bezit van woningen overkopen. Het constructie van het  WIF waarmee zij de corporatiesector zijn bezit geleidelijk naar de markt kan brengen werkt  als volgt: Een woningcorporaties verkoopt een wooncomplex aan het WIF. Het WIF plaats  een of meerdere woningcomplexen in een portefeuille en richt  voor ieder portefeullie een  BV op waarvan het WIF 100% aandeelhouder is. De BV’s (het wooncomplex) worden  gefinancierd met een lening van de bank voor 60% tot 65%, het WIF investeert in de BV voor  5% met eigen vermogen, het WIF zoekt beleggers binnen of buiten de corporatiesector om  de resterende 30% tot 35% te financieren. Dit laatste kan kunnen  ook de woningcorporaties  zijn, die wooncomplexen aan het WIF verkocht heeft. De woningcorporaties  ontvangen voor  de transactie de prijs voor het wooncomplex in kwestie van het WIF en 30% tot 35% in een  woningportefeuille van het WIF wordt in mindering gebracht bij de transactie. Wanneer de  woningcorporaties uit de een portefeuille stapt dan krijgen ze de geïnvesteerde 30% tot 35%  van de portefeuille terug en in de tussentijd ontvangen ze een vergoeding voor hun  investering. Het WIF maakt rendement via de huurinkomsten uit de portefeuilles en verkoop  opbrengsten (met eventuele waarde stijging) uit de portefeuilles om zijn (tussentijdse)  vergoedingen aan investeerders en aflossingen met rente aan banken te kunnen betalen.   Voor de aankoop van woningcomplexen beoordeeld de WIF het complex op locatie,  type woningcomplex, de lokale/regionale markt van het complex, kwaliteit (staat van  onderhoud) en de leeftijd van het complex. Het WIF neemt geen studentenwoningen of  ouderenwoningen aan, omdat deze te specifiek zijn en moeilijk te verkopen zijn. De  voorkeur van WIF gaat uit naar eengezinswoningen en appartementen. De minimale  volumegrootte (aantal wooneenheden) dat voor het WIF interessant is voor overname ligt  op 100 woningen.    Voor zaken als administratieve scheiding en zeggenschap bij aparte  ondernemingen/organisaties voor het huisvesten van (lagere) middeninkomensgroep heeft  het WIF geen uitgesproken mening over, omdat zij er relatief weinig te maken mee hebben.  Maar het is volgens WIF aannemelijk dat beleggers de voorkeur hebben aan een juridische  scheiding, omdat de eventuele samenwerking juridische en financieel  eenvoudiger en  overzichtelijker zal zijn voor de beleggers.     Het WIF ziet dat institutionele beleggers in principe goede  bondgenoten/samenwerkingspartner kunnen zijn van woningcorporaties. Het WIF heeft een  enquête gehouden over de samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele  beleggers en een minisymposium gehouden in 2009; waarin zienswijze van institutionele  beleggers en woningcorporaties met elkaar zijn gewisseld. Uit de enquête en  minisymposium is te concluderen dat de woningcorporaties en institutionele beleggers  goede samenwerkingspartners kunnen worden. Woningcorporaties en institutionele hebben  meerdere gemeenschappelijke belangen die met elkaars hulp gestreefd kunnen worden.  Maar daarvoor moeten ze elkaar beter leren kennen en aan elkaars zien aan te kunnen  passen. De conclusie uit de enquête zijn als volgt:   Er zijn veel gemeenschappelijke belangen om meer samen op te trekken  richting politiek en beleid.   De kennis over en weer staat nog op een laag pitje.   De kredietcrisis geeft directe aanleiding om elkaar nader te verkennen ter  wederzijdse nut. 

104   



Er zijn geen formele belemmeringen die vormen van samenwerking in de  weg staan.   Corporaties moeten meer gaan werken aan rendementsverbetering.   Het beleggen in woningen van (woning)corporaties kan nader worden  onderzocht.  (WIF, 2009)    IVBN  De IVBN is de belangenbehartigende vereniging voor institutionele vastgoedbeleggers in  Nederland. De IVBN is  bewust van het aanbodtekort van woningen in het prijssegment  tussen de sociale huur‐ en de (vrije) koopsector. De IVBN is van mening dat de kloof tussen  sociaal huren en kopen gedeeltelijk kan dichten door de marktaandeel van het vrije  huursector te vergroten. Met de vrije huursector wordt dat deel van de huursector bedoeld,  waarbij de huurprijsvorming wordt bepaalt door de markt(werking) zonder regulering34.  Volgens het IVBN kunnen institutionele beleggers door middel van investeringen in het  middensegment (prijssegment tussen sociaal huren en kopen) woningen ontwikkelen die  betaalbaar zijn voor de (lagere) middeninkomensgroep met een huurprijs tussen €665 en  €1000. Om het vergroten van het vrije huursector te realiseren moet het investeringsklimaat  voor gunstig om de institutionele beleggers te kunnen verleiding tot investering.      Naast nieuwbouw ontwikkeling in het middensegment kunnen institutionele  beleggers ook woningbezit van de corporatiesector tegen marktwaarde overnemen met de  afspraak dat de woningen voor duurzaam wordt verhuurd zonder uitpondstrategie. Dat wilt  zeggen dat de overgenomen woningen voor een langere tijd (bijv.: 10jaar)in het  middensegment worden verhuurd. De woningen blijft daarmee voor de afgesproken tijd in  de huursector beschikbaar voor de (lagere) middeninkomensgroep, de woningcorporaties  ontvangt daarvoor liquide middelen uit de transactie en de institutionele beleggers verdiend  zijn investering terug uit de exploitatie van hun aankoop.     Naast het overnemen van corporatiebezit, ziet de IVBN ook een andere vorm van  mogelijke samenwerking tussen institutionele beleggers en woningcorporaties om de het  aanbod tussen sociaal huren en kopen te vergroten. De woningcorporaties heeft veel  expertise over de lokale markt en de (lagere) middeninkomensgroep, omdat ze deze groep  lang hebben gediend. Institutionele beleggers hebben de expertise over de werking van de  commerciële gedeelte van de woningmarkt. Woningcorporaties en institutionele beleggers  kunnen elkaars expertise gebruiken en samenwerken om de vrije huursector te vergroten.  De voorwaarde daarbij is dat woningcorporatie dat op een commerciële basis doet met een  marktconforme rendementsdoelstelling. Dergelijke samenwerking vereist een volledig  zelfstandige (dochter)onderneming die juridisch, financieel en bestuurlijk afgezonderd is van  de (moeder)woningcorporatie. Dergelijke zelfstandige (dochter)onderneming is noodzakelijk  voor gelijke concurrentie en het scheiden van verschillende doelstelling. Met de invoering  van de Tijdelijke regeling DAEB zal de juridische scheiding en het oprichten van een aparte  onderneming kan uitkomst bieden voor een mogelijke samenwerkingsverband tussen  woningcorporaties en institutionele beleggers.   Wat betreft zeggenschap, volumegrootte en rendementpercentage is volgens IVBN  in dit stadium moeilijk in te schatten en zal het verschillen per institutionele belegger.  Daarvoor heeft de IVBN verwezen naar contacten met beleggingsbedrijven die de  institutionele beleggers tegenwoordig vertegenwoordigen in vastgoedinvestering, wat  eerder is beschreven in het deel “Institutionele beleggers”.                                                                     34  Bij de sociale huursector is er wel sprake van prijsregulering omdat de huurprijsvorming van (sociale  huur)woningen worden bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS).  

105   

Algemeen  Over het algemeen konden de geïnterviewden geen concrete voorwaarden opnoemen voor  het verschaffen van vermogen aan woningcorporaties. Volgens de meeste geïnterviewde  zijn er concrete plannen nodig voor beoordeling waarop zij hun voorwaarden kunnen stellen.  Tevens zijn sommige geïnterviewde institutionele beleggers van mening dat het huisvesten  van de (lagere) middeninkomensgroep nog in een vroeg ontwikkelingsstadium zit. Voordat  er werkelijk goed over vermogen verschaffen, samenwerking en de voorwaarden gesproken  kan worden, zal de ene institutionele meer ervaring willen opdoen uit experimenten, terwijl  een ander de voorkeur geeft aan een marktconforme, commerciële instelling/houding van  de woningcorporaties.  

4.3.2 (F2) Welke invloed(en) hebben Nederlandse en Europese wet‐ en regelgeving op de financiering van woningcorporaties om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien? Woningcorporaties kunnen geen WSW‐geborgde leningen gebruiken om de (lagere)  middeninkomensgroep te huisvesten. In plaats van de vertrouwde WSW‐geborgde leningen  zijn woningcorporaties aangewezen op ongeborgde leningen en mogelijke investering van  institutionele beleggers.     De Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging hebben geen  directe invloed op de financiering van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep  via woningcorporaties. De Europese eisen dat te maken heeft met de Europese wet‐ en  regelgeving op de staatssteun en mededinging zijn al geïntegreerd in de Tijdelijke regeling  DAEB en in de voorgenomen herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting.  Daarom zijn het vooral de wettelijke bepalingen binnen de huidige en voorgenomen  Nederlandse wet‐ en regelgeving op de woningcorporaties van invloed op de financiering  van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties.    De voornaamste invloeden komt uit de beperking om te voorkomen dat  woningcorporaties bezit wegvloeien uit de sociale huursector. De Nederlandse overheid   ziet het corporatiebezit als een maatschappelijk bezit dat ooit met maatschappelijke  vermogen (Europese Unie ziet het als met staatssteun) is opgebouwd. Het maatschappelijk  bezit is bedoeld om het maatschappij te dienen en daarbij gaat het voornamelijk om het  huisvesten voor die gene dat niet zelfstandig kunnen in de samenleving. De Nederlandse  overheid geeft dus de voorkeur om de corporatiebezit in de sociale huursector of in het bezit  van de corporatie te behouden. Dit zorgt voor de beperking in verbindingen en  verkoopregels voor de woningcorporaties.      Eerder is aangegeven dat woningcorporaties voor het aantrekken van vreemd  vermogen bij banken en institutionele beleggers met behulp van een ondernemingsplan de  banken en institutionele beleggers moeten overtuigen. Financiers als banken en  institutionele beleggers beoordelen de ondernemingsplan op de investeringsbegroting,  financieringsbegroting, exploitatiebegroting en liquiditeitsbegroting.   Naast invloeden uit juridische bevindingen uit dit onderzoek zijn ook andere  factoren die van invloed zijn op de financiering van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties. Aan de hand  van de verschillende onderdelen van de ondernemingsplan worden alle factoren nader  behandeld.    Keuze nieuwbouw of bestaande voorraad  De investeringsbegroting geeft aan hoeveel vermogen nodig is voor de onderneming. In het  geval van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep is de omvang van de nodige  vermogen afhankelijke van de keuze tussen de bestaande voorraad gebruiken of nieuwbouw  ontwikkelen. Het ontwikkelen van nieuwbouw vergt in vergelijking tot het gebruiken van  106   

bestaande woningen meer vermogen om de (lagere) middeninkomensgroep te kunnen  huisvesten. Bestaande woningen zijn op zichzelf een vermogen door hun marktwaarde,  afhankelijk van de kwaliteit (staat van de woning, leeftijd van de woningen, woningtype en  locatie). Daarentegen, moet bij nieuwbouw uit het niets woningen van de grond worden  opgetrokken; factoren als grondprijs, ontwerpkosten, materiaal, transport en personeel  zorgen voor een relatief hogere investeringsbudget.     Rechtsvorm en winstoogmerk  Tegenover het investeringsbudget is de financieringsbudget dat uitleg met welke soort  financieringsmiddelen de voorgenomen onderneming (het investeringsbudget) gefinancierd  moet worden. De administratieve scheiding en de rechtsvorm bij een juridische scheiding  bepaalde de aantrekkelijkheid voor financiers om vermogen te verschaffen.   Bij een administratieve scheiding in de vorm van twee aparte boekhouding dan zal  betekenen dat het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep in het Niet‐DAEB‐ activiteit wordt ondergebracht. Volgens het Tijdelijke regeling moet woningcorporaties zijn  Niet‐DAEB‐activiteiten marktconform uitvoeren. Dat zal betekenen dat woningcorporaties er  min of meer ertoe gedwongen zijn om met winstoogmerk te moeten opereren voor het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.   Het winstoogmerk is voornamelijk voor institutionele beleggers een bepalende  factor voor investering. Uit de interviews is gebleken dat zowel banken als institutionele  beleggers de voorkeur geven aan een juridische scheiding boven een boekhoudkundige  administratieve scheiding. Maar wanneer de aparte opgerichte organisatie of onderneming  een rechtsvorm aanneemt die geen winstoogmerk kan hebben en geen winst kan uitkeren,  dan zal het voor institutionele beleggers onaantrekkelijk zijn om in de voorgenomen  onderneming te investeren. Institutionele beleggers verdienen zijn investering terug aan de  hand van de dividenden dat zij uitgekeerd krijgen uit de rendement van de ondernemingen  waarin zij geïnvesteerd hebben. Het rendement van deze onderneming is afhankelijk van de  hoeveelheid gemaakte winst. Om vermogen van institutionele beleggers te kunnen  aantrekken is de mogelijkheid om naar winst te streven en winstuitkering een vereiste;  rechtsvormen als stichting en vereniging beperkt de financieringsmogelijkheden tot  bankleningen. Tevens is uit de interview gebleken dat banken ook een voorkeur hebben  voor een winstoogmerk bij het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.    Betaalbaarheid   Financiers verwachten als tegenprestatie voor het verschaffen van vermogen dat ze iets  extra terug krijgen. Banken willen rente op de leningen en institutionele beleggers willen  uiteindelijk in totaal een bedrag ontvangen dat groter is dan het geïnvesteerde vermogen.  Om zijn tegenprestatie te kunnen leveren voor de ontvangen vreemde vermogen,  zijn woningcorporaties of aparte opgerichte ondernemingen/organisatie afhankelijk van de  winst dat zij maken uit de exploitatie van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep.     Financiers beoordeeld aan de hand van de exploitatiebegroting of een onderneming  rendabel is voor het verschaffen van vermogen. In deze exploitatiebegroting is ook  opgenomen hoe de woningen geëxploiteerd zullen worden (verhuur of verkopen) tegen  welke prijs en hoelang is de exploitatieperiode (bij verhuur). De exploitatieprijs bepaalt de  opbrengsten uitexploitatie, die vervolgens na aftrek van de exploitatiekosten en eventueel  andere bijkomende kosten de winst van de exploitatie. Uiteindelijk is het de prijs, ongeacht  huurprijs of verkoopprijs, die de winst van de voorgenomen onderneming bepaald. Banken  en institutionele beleggers beoordelen aan de hand van Interne opbrengstvoet (IRR), directe  rendement en indirecte rendement voor het verschaffen van zijn vermogen aan een  (voorgenomen) onderneming.    107   

Het streven naar betaalbaarheid35 zal op een gespannen voet kunnen staan tegen  het aantrekken van vreemd vermogen. Wanneer het streven naar betaalbaarheid het winst  naar beneden drukt om een betaalbare prijs te vorm, dan zal het betekenen dat de  tegenprestatie (rente of dividend) lager zal uitkomen dan bij een hogere prijs. Dat zal  betekenen dat financiers de voorkeur hebben voor relatieve hogere exploitatieprijs van de  woningen binnen het middensegment (prijssegment tussen sociaal huren en kopen).    Verkoopregels  Woningcorporaties worden door de voorgenomen herzieningswet toegelaten instellingen  volkshuisvesting beperkt in het verkopen van zijn woningbezit. De Nederlandse overheid legt  deze verkoopregels op het corporatiebezit, omdat ze willen voorkomen dat deze (met  maatschappelijk vermogen ontstane) woningen uit het sociale huursector verdwijnen en  daarmee ook uit het bereik van de sociaal minder bedeelden (huishoudens met  verzamelinkomen onder €34.085).  Wanneer woningcorporaties via een juridische scheiding aparte organisaties of  ondernemingen willen oprichten voor het huisvesten van (lagere) middeninkomensgroep  betekenen dat zij eerst door alle verkoopregels heen te moeten werken om uiteindelijk de  woningbezit over te kunnen brengen naar een aparte organisatie of onderneming. Dit houdt  in dat de woningen eerst aan de zittende bewoners aangeboden moeten worden,  vermogens een collega woningcorporatie of het WIF. Wanneer de eerste twee partijen geen  interesse in de woningen hebben dan moet de woningcorporatie bij de Ministerie van BZK  een verzoek indienen voor het verkopen aan derden, in dit geval een aparte organisatie uit  de juridische scheiding voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.36 Alleen  met goedkeuring van de Minister van BZK zelf en een positieve zienswijze van de lokale  gemeente mogen de woningen worden verkocht aan derden.   De verkoopregels bepalen ook de prijs bij overname door aparte organisaties of  ondernemingen. Dit beperkt de onderhandelingsruimte bij overname en tegelijkertijd de  onderhandelingsruimte voor deze aparte organisatie om vreemd vermogen aan te trekken  bij banken en institutionele beleggers. Tevens leggen de verkoopregels ook minimale  exploitatie tijd van minimaal 7 jaar en winstverdeling bij uitponden tot een periode van 30  jaar na  aankoop en beperkt daarmee de inkomsten en uiteindelijk de winst van een aparte  onderneming of organisatie dat uit de juridische scheiding voorkomt. De beperking uit de  verkoopregels zorgen ervoor dat  het minder aantrekkelijk voor banken en institutionele  beleggers om vermogen te verschaffen aan deze aparte ondernemingen of organisatie  opgericht voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep.    Verbindingen  Naast beperkingen in het verkopen van woningbezit worden woningcorporaties ook beperkt  in het vormen van verbindingen. Dit heeft te maken met het voorkomen van wegvloeien van  maatschappelijke vermogen. Het maatschappelijke vermogen zit zowel in het woningbezit  als in het (eigen) vermogen van de corporatiesector. Evenals bij de verkoopregels zijn de  beperking op verbindingen bedoeld om het wegvloeien van maatschappelijk vermogen te  voorkomen.    Woningcorporaties worden beperkt in op financieel en bestuurlijk gebied  verantwoordelijk te zijn van verbindingen. Dit houdt in dat woningcorporaties slechts in                                                               35  In dit onderzoek wordt bij betaalbaarheid de volgende prijzen gehanteerd: De betaalbare huurprijsmarge voor  de (lagere) middeninkomensgroep ligt tussen €664,66 en €800. De betaalbare koopprijsmarge is niet expliciet  aangegeven, maar het is aanneembaar dat het dicht in de buurt ligt van de maximale financieringsvermogen   voor de (lagere) middeninkomensgroep (tussen €104.168 en €202.296). (RLI, 2011)  36  Bij Niet‐DAEB‐bezit, woningen met een huurprijs boven €664,66 en overgehevelde woningen in het Niet‐DAEB‐ tak, hoeven woningcorporaties de woningen niet te koop bieden aan collega woningcorporaties of het WIF. 

108   

beperkt mate mogen investeren in een verbinding en dat het bestuur van een  woningcorporaties geen bestuurlijke functies van de verbinding mag uitvoeren.       Door de beperking in de financiering en zeggenschap betekent dat een  woningcorporatie slechts vermogen direct vanuit de woningcorporatie kan investeren in een  aparte organisatie of onderneming voor het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep. Voor het aantrekken van vreemd vermogen is een grote  hoeveelheid eigen vermogen aantrekkelijker voor banken en institutionele beleggers om  vermogen te verschaffen. Dit heeft te maken met de liquiditeit van de (voorgenomen)  onderneming. In een liquiditeitsbegroting staat hoe de verhouding is tussen inkomsten en  uitgaven in een bepaalde periode, maar geeft tevens ook de verhouding tussen eigen  vermogen en vreemd vermogen. Een onderneming met relatief grote hoeveelheid eigen  vermogen heeft verhoudingsgewijze een grotere buffer om financiële tegenslagen te kunnen  opvangen en maakt het aantrekkelijker (relatief latere risico) voor banken en institutionele  beleggers om vermogen voor te verschaffen.  Om naar de voorkeur van banken en institutionele beleggers gebruik te maken van  de juridische scheiding en een grote eigen vermogen creëren of inbrengen in een aparte  onderneming of organisatie voor het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep  betekent dat woningcorporaties aangewezen zijn op haar woningbezit om deze als  vermogen in te kunnen brengen in  de aparte organisatie of onderneming. Dit kan alleen via  de verkoopregels, wat onaantrekkelijk is voor banken en institutionele beleggers door de  beperkingen op de prijs en exploitatie.  Kort samengevat, de beperkingen in verbindingen vormen, beperkt de mogelijkheid  voor woningcorporaties om via de juridische scheiding een aparte organisatie of  onderneming op te richten, die voldoende eigen vermogen kan hebben om daarnaast de  nodige vreemd vermogen van banken en institutionele beleggers te kunnen aantrekken.  

4.3.3 Conclusie financiële haalbaarheid Uit de interviews is te concluderen dat institutionele beleggers en banken als gevolg van de  kredietcrisis voorzichtig zijn geworden met het verschaffen van vermogen. Banken geven de  voorkeur aan rendabele ondernemingen met winstoogmerk om de risico’s te kunnen dekken.  Institutionele beleggers zijn voorzichtig en investeren liever in het buitenland of andere  branches voor hogere rendement om aan eigen verplichten (het uitkeren van pensioenen en  claims) te kunnen voldoen.    Ondanks het gebrek aan concrete plannen over het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep middels woningcorporaties gaven de geïnterviewden aan een  voorkeur te hebben voor een winstoogmerk bij het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep. De banken en institutionele beleggers verwachten namelijk een  markconforme rendement uit hun vermogenverschaffing, daarvoor is een zekere  winstoogmerk noodzakelijk. De banken en institutionele beleggers maken voor het  verschaffen van vreemd vermogen in principe geen onderscheid tussen de Niet‐DAEB‐tak  van woningcorporaties of aparte opgerichte organisaties/ondernemingen via de juridische  scheiding in verbinding met woningcorporaties, maar ze hebben wel hun voorkeuren.  Banken hebben over het algemeen geen voorkeur aan het soort onderneming of  zeggenschap in een onderneming bij het verschaffen van vermogen, omdat ze alleen  leningen willen aanbieden bij het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Het is  alleen voor de banken belangrijk dat de onderneming rendabel is om aflossingen en rente te  betalen. Wat administratieve scheiding betreft geven ze de voorkeur aan juridische  scheiding, omdat daarmee voor de bank duidelijker is, bij wie ze eventueel de schuld kunnen  opeisen als er niet aan de afspraken van een uitgeven lening worden nagekomen.    Institutionele beleggers hebben in tegen stelling tot banken een sterke interesse in  de onderneming waarin ze beleggen, omdat ze relatief hogere risico nemen ten opzichte van  een banklening. Hoeveel ze terug kunnen verdienen uit hun investering is direct afhankelijk  109   

van de onderneming. Daarom willen institutionele beleggers tot een zekere hoogte  zeggenschap37 in de geïnvesteerde ondernemingen. De voorkeur gaat uit naar een  marktconforme onderneming met winstoogmerk dat eventueel is ontstaan uit een juridische  scheiding.       Uit de analyse van juridische invloeden van eerdere bevindingen is op te merken dat het  voornamelijk de Nederlandse wet‐ en regelgeving invloed heeft op de financiering bij het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep. Het gaat daarbij voornamelijk om de  keuze tussen betaalbaarheid en de verkoopregels die de woningcorporaties beperken in hun  bewegingsvrijheid om corporatiebezit aan te wenden. De Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging heeft geen directe invloed op de financiering van de (lagere)  middeninkomensgroep, omdat deze al geïntegreerd zijn in de voorgenomen herzieningswet  toegelaten instellingen volkshuisvesting.    Met name de verkoopregels is juridisch gezien een factor dat de financiering bij het  huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep via bestaande voorraad in de weg kan  staan. Daarbij gaat voornamelijk om de aparte onderneming of organisatie dat via de  juridische scheiding zal ontstaan. Een andere factoren zijn winstoogmerk, prijs, rendement  en betaalbaarheid dat de financiering beïnvloeden. De aanwezig van winstoogmerk in de  voorgenomen onderneming en de daarbij komende rendement bepalen in belangrijke mate  de mogelijkheid om vreemd vermogen te kunnen aantrekken.   De winstoogmerk en rendement lijken op het eerste gezicht tegenstrijdig te zijn met  het streven naar betaalbaarheid. Maar dat is alleen het geval wanneer het streven naar  betaalbaarheid de prijzen kunstmatig naar beneden zal drukken en er lagere prijzen dan de  marktconforme prijzen gehanteerd zal moeten worden. In dit onderzoek is de  betaalbaarheid gesteld op het prijssegment tussen sociaal huren en kopen (middensegment).  Voor de financiering van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep moeten  woningcorporaties een balans zien te vinden tussen betaalbare prijzen en een  marktconforme winstoogmerk. Dit is misschien minder moeilijk zijn dan dat het lijkt, want  het betaalbare segment voor de (lagere) middeninkomensgroep is gelijk aan het  middensegment. Zolang de marktconforme prijs in het middensegment blijft en niet verder  uitwijkt naar de hoge kant van het middensegment, dan zijn de aangeboden woningen  betaalbaar en bereikbaar voor de (lagere) middeninkomensgroep.      Uit de antwoorden op de deelonderzoeksvragen is te concluderen dat de financiële  haalbaarheid sterk afhankelijk is van de organisatorische uitvoeringsvorm waarmee de   (lagere) middeninkomensgroep middels woningcorporaties van betaalbare woningen  worden voorzien. Banken institutionele beleggers geven de voorkeur aan een onderneming  met winstoogmerk en een juridische scheiding.    Voor een aparte organisatie of onderneming dat uit een juridische scheiding is   ontstaan, zal betekenen dat de rechtsvorm een winstoogmerk moet hebben en winst kan  uitkeren. Hetzelfde geldt voor de Niet‐DAEB‐tak bij een puur boekhoudkundige  administratieve scheiding. De regels op het vormen van verbindingen en de verkoopregels  uit de voorgenomen herzieningswet bemoeilijken woningcorporaties om met de bestaande  voorraad via een juridische scheiding de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien. Maar de voornaamste uitdaging zit in de balans tussen het streven  naar betaalbare prijzen voor de (lagere) middeninkomensgroep en de nodige winstoogmerk  voor het kunnen aantrekken van vreemd vermogen. Gezien dat de betaalbare prijssegment  overeenkomt met het prijssegment waar op de markt een aanbodtekort is, zullen de banken  en institutionele beleggers naar alle waarschijnlijkheid geen prijzen eisen die buiten het                                                               37

 De zeggenschap is tot een zekere hoogte, omdat ze in principe alleen in woningen willen beleggen en geen  bestuurlijke functies willen uitoefenen. 

110   

betaalbare segment ligt. De voorkeur wordt hoogstens gegeven aan relatief hoge  marktconforme prijzen binnen het betaalbare segment. Daardoor zal de betaalbaarheid naar  alle waarschijnlijkheid niet ernstig lijden onder de winstoogmerk.   Al met al, banken en institutionele beleggers zullen in principe de woningcorporaties  financieringsmiddelen verschaffen op de voorwaarden dat de (lagere)  middeninkomensgroep met een winstoogmerk gehuisvest worden. Als kanttekening moet  hierbij geplaatst worden dat we in een recessie als gevolg van de kredietcrisis leven. Banken  en institutionele beleggers zijn voorzichtig met het verschaffen van vermogens. Het zal voor  woningcorporaties naar alle waarschijnlijkheid moeilijk zijn om financieringsmiddelen te  kunnen krijgen van banken en institutionele beleggers.                 

111   

 



112   

Hoofdstuk 5 – Beoordeling door de deskundige   In het vorige hoofdstuk is de haalbaarheid van het huisvesten van de (lagere)  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties onderzocht  met behulp van een daarvoor opgestelde haalbaarheidsonderzoek. Om accuraat de  haalbaarheid van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen middels woningcorporaties te kunnen bepalen, zijn de bevindingen uit het  haalbaarheidsonderzoek geverifieerd aan de hand van een deskundige beoordeling. In dit  hoofdstuk wordt de deskundige beoordeling besproken.   

5.1 Beschrijving van de deskundige beoordeling De bevindingen uit het haalbaarheidsonderzoek is voor de deskundige beoordeling (expert‐ review) voorgelegd aan prof. dr. P. J. Boelhouwer. Boelhouwer is momenteel werkzaam in  het onderzoeksinstituut OTB38 als wetenschappelijk directeur en als hoogleraar Housing  Systems aan de TU Delft. Tevens is Boelhouwer voorzitter van het European Network for  Housing Research en de landelijke onderzoekschool NETHUR. Daarnaast is Boelhouwer sinds  2004 lid van de VROM‐raad.  Al vanaf de jaren negentig is Boelhouwer actief in het onderzoeksveld van  volkshuisvesting en woningmarkt. In 2001 is Boelhouwer door TU Delft aangesteld tot  hoogleraar op het gebied van housing systems en in 2003 werd Boelhouwer, als opvolger  van prof. dr. ir. H. Priemus, de wetenschappelijke directeur van het onderzoeksinstituut OTB  en directeur van  het Delft Centre of Sustainable Urban Areas van de TU Delft.    Voor de deskundige beoordeling werden de bevindingen uit het  haalbaarheidsonderzoek eerst per e‐mail aan Boelhouwer voorgelegd voor zijn beoordeling,  vervolgens werd de beoordeling tijdens een (open)interview besproken. Hieronder wordt de  inhoud van het gesprek met Boelhouwer nader besproken.    Bestaande voorraad   Tijdens het interview heeft Boelhouwer aangegeven dat het huisvestingprobleem van de  (lagere) middeninkomensgroep inderdaad zal kunnen worden opgelost door het aanbod  tussen sociaal huren en kopen te vergroten via nieuwbouw en de bestaande voorraad.  Daarbij moet er onderscheid worden gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande voorraad.    Volgens Boelhouwer is het mogelijk om de middeninkomensgroep te huisvesten via  de bestaande voorraad van de corporatiesector door middel van overheveling (van DAEB  naar Niet‐DAEB) en harmoniseren39. Woningcorporaties kunnen sociale huurwoningen, die  volgens het Woningwaarderingstelsel 142 WWS‐punten of meer scoren, harmoniseren.  Indien de voorgenomen herzieningswet wordt ingevoerd dan kunnen woningcorporaties  deze woningen ook overhevelen naar zijn Niet‐DAEB‐tak om de middeninkomensgroep te  huisvesten. Ongeveer een vierde deel van het totale corporatiebezit scoren 142 WWS‐ punten of meer en zijn dus geschikt voor het harmoniseren en overhevelen. Boelhouwer is  van mening dat jaarlijks een redelijk deel van de bestaande voorraad uit de sociale                                                               38

 Het onderzoeksinstituut OTB, een onderdeel van de TU Delft, is gespecialiseerd in het uitvoeren onafhankelijke  onderzoeken en het uitbrengen van adviezen op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving.  (OTB, 2012)  39  Harmoniseren is het verhogen van de huurprijs boven €664,66 van sociale huurwoningen bij mutatie om deze  woningen buiten (de beperkingen van) de sociale huursector te plaatsen.  

113   

huursector kunnen worden vrijgemaakt voor het huisvesten van de middeninkomensgroep,  uitgaand van de huidige mutatiegraad40 (±8%).       Als kanttekening heeft Boelhouwer erbij aangevuld dat woningen uit de bestaande  voorraad alleen de middeninkomensgroep kunnen huisvesten als deze bij mutatie vrijkomen.  Woningen kunnen misschien wel overgeheveld worden of potentieel harmoniseerbaar zijn  maar zolang de huidige bewoners nog erin wonen, kunnen deze woningen niet worden  gebruikt om de middeninkomensgroep te huisvesten. Wachten tot dat woningen vrijkomen  is een moeizaam en traag proces. Dit zal betekenen dat het proces om de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien via bestaande voorraad heel  langzaam zal verlopen.  Bovendien, bestaan binnen de sociale huursector lange wachtlijsten voor sociale  huurwoningen (in sommige gebieden van Nederland), het zal dus niet gemakkelijk zijn om  woningen uit de bestaande voorraad vrij te maken om de middeninkomensgroep te  huisvesten. Tevens betekent het huisvesten van de middeninkomensgroep via de bestaande  voorraad in de regel altijd ten kosten zal gaan van het sociale woningvoorraad.  Woningcorporaties moeten afwegen of het verantwoord is om een deel van de sociale  voorraad op te offeren voor de middeninkomensgroep.    Naast harmoniseren en overhevelen is volgens Boelhouwer het verlagen van de  grens van €664,66 een andere mogelijkheid om de bestaande voorraad te gebruiken voor  het huisvesten van de middeninkomensgroep.  Dr. J. B. S. Conijn, hoogleraar woningmarkt  aan de UvA, heeft voorgesteld om de grens van €664,6641 te verlagen richting de €500. In de  sociale huurvoorraad zijn er meer woning met een huurprijs tussen €500 en €664,66. Door  de sociale huurgrens van €664,66 te verlagen, kunnen er meer woningen worden  vrijgemaakt uit de sociale huursector om deze aan de middeninkomensgroep te verhuren.   Opmerking: Het verlagen van de toewijzingsgrens is een taak van de overheid en ligt buiten  het bereik van de corporatiesector. Daarom wordt deze oplossingsmogelijkheid verder  buiten beschouwing gelaten.     Nieuwbouw  Voor het huisvesten van de middeninkomensgroep kunnen woningcorporaties ook  nieuwbouwwoningen ontwikkelen om dit te bewerkstelligen. Daarvoor woningcorporaties  geen WSW‐geborgde leningen gebruiken, omdat het huisvesten van de  middeninkomensgroep als niet‐staatssteungerechtigde Niet‐DAEB‐activiteit wordt gezien.  Voor de financiering bij nieuwbouw zijn woningcorporaties aangewezen op ongeborgde  leningen van banken en investeringen van beleggers.       Volgens Boelhouwer streven beleggers naar rendement om zijn investering terug te  kunnen verdienen. In het verleden hebben beleggers naast directe rendement uit huur ook  indirecte rendement ontvangen uit de waardestijging van de woningen. Dit is in de huidige  woningmarktsituatie als gevolg van de kredietcrisis is dat niet meer het geval. Dus                                                               40 41

 Volgens Centraal Fonds Volkshuisvesting is het mutatiegraad van 2010: 7,9%. (CFV, 2011)   De grens van €664,66 heeft betrekking op meerdere regelgevingen. Het is zowel de sociale huurgrens, 

liberalisatie‐/harmonisatiegrens, als de huurtoeslaggrens. Woningen met een huurprijs onder €664,66 behoren  tot de sociale huursector en huurders kunnen hiervoor huurtoeslag aanvragen. Wanneer sociale huurwoningen  met 142 of meer WWS‐punten bij mutatie een huurverhoging krijgen boven  €664,66, dan worden deze  woningen buiten de sociale huursector gezet en zijn ze ontdoen van de wettelijke beperkingen op de sociale  huursector. De Europese beschikking gebruikt ook deze €664,66 grens voor de 90%‐toewijzingsnorm van sociale  huurwoningen. Maar de Europese Unie rekenen in kale huur, huur zonder bijkomende servicekosten, terwijl de  Nederlandse overheid rekent met rekenhuur, huur inclusief subsidieerbare servicekosten. Het betekent dat de  Europese beschikking ook woningen als sociale huurwoningen rekenen waar geen huurtoeslag voor ontvangen  kan worden. (Alliantie, 2011) 

114   

vermindering in rendement maakt het voor beleggers minder aantrekkelijk om te investeren  in de huisvesting van middeninkomensgroep.   Tevens worden de sociale huursector en de koopsector in de huidige  woningmarktsituatie door subsidies gesteund. Sociale huurders kunnen huurtoeslag  ontvangen en eigenaarbewoners kunnen fiscale voordelen ontvangen via  hypotheekrenteaftrek. Deze financiële subsidies zorgden ervoor dat het niet aantrekkelijk is  geweest voor beleggers om te investeren in huisvesting tussen sociaal huren en kopen.   Boelhouwer is van mening dat het voor beleggers lastig zal zijn om in het  middensegment (prijssegment tussen sociaal huren en kopen) te investeren, ondanks de  vraag naar huisvesting in het middensegment. Beleggers kunnen namelijk relatief weinig  winst halen uit de verhuur of de verkoop van woningen in het middensegment, omdat de  middeninkomensgroep niet een groep is met een hoge financiële draagkracht. Door het  relatief lage rendement in vergelijking tot woningen in het hogere segment is het voor  beleggers niet aantrekkelijk om te investeren in het middensegment. Indien het wel  rendabel en winstgevend was geweest, dan hadden de beleggers waarschijnlijk al eerder  woningen in het middensegment ontwikkeld.    De lagere middeninkomensgroep blijft onder druk  Volgens Boelhouwer heeft het haalbaarheidsonderzoek het onderscheid tussen de lagere  middeninkomensgroep (met een verzamelinkomen tussen €34.085 en  €43.000) en de  onderkant van de middeninkomensgroep (met een verzamelinkomen tussen €34.085 en   €38.000) over het hoofd gezien. Boelhouwer is namelijk van mening dat de onderkant van  de  lagere middeninkomensgroep niet via de bestaande voorraad of nieuwbouw met  betaalbare woningen gehuisvest kan worden, volgens de huidige wet‐ en regelgeving.   De huidige wet‐ en regelgeving stelt het bedrag €664,66 als de sociale huurgrens.  Woningen met een huurprijs onder €664,66 behoren tot de sociale huursector. Voor het  huisvesten van de middeninkomensgroep mogen woningcorporaties alleen huurprijzen  hanteren boven €664,66.   De middeninkomensgroep is een brede groep en omvat verschillende soorten  huishoudentypes. Boelhouwer verwees tijdens de bespreking naar het onderzoek “Open  deuren, dichte deuren” van RLI. In dit onderzoek is namelijk aangegeven dat sommige  huishoudens uit de lagere middeninkomensgroep (met een besteedbaar inkomen tussen  €1850  en €2250 per maand) niet in staat zullen zijn om een huur van meer dan €664,66 te  betalen. Volgens de berekeningen van RLI kunnen de meeste huishoudens42 uit de  onderkant van de lagere middeninkomensgroep maximaal een huur betalen tussen €590 en  €717, met uitzondering van de eenpersoonshuishoudens onder dan 65 jaar. Huurprijzen  boven €664,66 zijn dus niet betaalbaar voor deze huishoudens uit de onderkant van de  lagere middeninkomensgroep.   Bovendien verschillen de huurprijzen die de lagere middeninkomensgroep bereid is  te betalen (tussen €485 en €581), veel van de huurprijzen die ze volgens de berekeningen  van RLI maximaal kunnen betalen (tussen €590 en €1.218). Het is de vraag of de lagere  middeninkomensgroep bereid is om te vestigen in huurwoningen van woningcorporaties die  meer dan €664,66 kosten.    Daarnaast heeft Boelhouwer aangegeven dat beleggers, indien ze willen beleggen in  het middensegment, geneigd zullen zijn om te investeren in woningen met een relatief hoge  verhuurprijs in het middensegment, omdat deze relatief meer winstgevend zijn voor de  beleggers. Hetzelfde zal waarschijnlijk ook gelden voor woningcorporaties. Dat zal  betekenen dat het aanbod van betaalbare woningen voor de lagere middeninkomensgroep                                                               42

 Hierbij gaat het om de huishoudentypes: eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar,  tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar, tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar en gezinnen. 

115   

beperkt zal blijven, waardoor de druk op de huisvesting van de lagere  middeninkomensgroep zal aanhouden.  (RLI, 2011)    Regionale aanpak en duidelijkheid over de AMvB’s  Het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep,met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder, heeft als kenmerk regionaal sterk te verschillen.  Om het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep met de lagere  middeninkomensgroep in het bijzonder goed te kunnen aanpakken, heeft Boelhouwer  gesuggereerd dat er monitoren of onderzoeken moeten worden opgezet om het probleem  landelijk of regionaal in kaart te brengen. Wanneer er meer inzicht is over het probleem, dan  kunnen er meer gerichte oplossingen worden bedacht.    Daarnaast zijn er nog veel onzekerheden in de wet‐ en regelgeving. De AMvB’s van  de voorgenomen herzieningswet op de toegelaten instellingen volkshuisvesting zullen zo  snel mogelijk uitgewerkt moeten worden, zodat woningcorporaties en andere partijen met  deze informatie gerichte oplossingen kunnen bedenken. Kortom, er is betere inzicht van het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep, met de lagere middeninkomensgroep  in het bijzonder, nodig om gerichte oplossingen te kunnen bedenken.  

5.2 Conclusie uit de deskundige beoordeling Uit de deskundige beoordeling is te concluderen dat Boelhouwer (de deskundige) eens is  met het haalbaarheidsonderzoek dat de (lagere) middeninkomensgroep middels  woningcorporaties met betaalbare woningen gehuisvest kan worden. Woningcorporaties  kunnen daarbij de bestaande voorraad gebruiken of nieuwbouw ontwikkelen. Maar het  haalbaarheidsonderzoek heeft echter het kleine verschil tussen lagere  middeninkomensgroep en de gehele middeninkomensgroep verwaarloosd.   De lagere middeninkomensgroep en vooral de onderkant daarvan hebben een  beperkte besteedbare inkomen. De woningen die woningcorporaties volgens de huidige  wet‐ en regelgeving aan de lagere middeninkomensgroep mogen aanbieden, is voor de  onderkant van de lagere middeninkomensgroep in wezen al te duur.   Daarnaast heeft de lagere middeninkomensgroep door zijn lage besteedbare  inkomen een geringe financiële draagkracht. Het rendement dat beleggers kunnen halen uit  de huisvesting in het middensegment is beperkt. Hierdoor is het voor beleggers  onaantrekkelijk om in het middensegment te investeren, ondanks de vraag naar woningen in  dit segment. Bovendien is het subsidiestelsel dat het voor beleggers altijd onaantrekkelijk  heeft gemaakt om te investeren in het middensegment onveranderd gebleven. Er is dus  weinig stimulans voor beleggers om te investeren in de huisvesting voor de  middeninkomensgroep. Zelfs wanneer beleggers bereid zijn om te investeren in het  middensegment, dan zullen ze geneigd zijn om te investeren in de dure kant van het  middensegment.   Met andere woorden, wanneer woningcorporaties in staat zijn om woningen te  creëren om de middeninkomensgroep te huisvesten, dan zal dat waarschijnlijk niet ten  goede komen voor alle huishoudens uit de middeninkomensgroep. Oplossingen om via  bestaande voorraad of nieuwbouw de middeninkomensgroep te huisvesten, zal  waarschijnlijk vooral ten goede komen voor de beter bedeelde middeninkomensgroep met  een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000, terwijl de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep buiten de boot zal vallen. Om de huishoudens uit de onderkant van  de lagere middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien, zijn  woningcorporaties aangewezen op de resterende 10% vrijkomende woningen volgens de  90%‐norm.     116   

Naast de nuance tussen de onderkant van de lagere middeninkomensgroep binnen de  gehele middeninkomensgroep kan uit de deskundige beoordeling geconcludeerd worden  dat de oplossing om via de bestaande woningvoorraad het huisvestingprobleem voor de  middeninkomensgroep op te lossen, sterk afhankelijk is van de doorstroming. Boelhouwer  heeft aangegeven dat jaarlijks een redelijk deel van de sociale woningvoorraad  geharmoniseerd of overgeheveld kan worden om de middeninkomensgroep te huisvesten,  volgens de huidige mutatiegraad. De mutatiegraad is afhankelijk van de woningen die  vrijkomen uit de bestaande voorraad die geschikt zijn voor harmonisering of overheveling.  Een hogere mutatiegraad betekent dat er veel huishoudens dan in staat zijn om te verhuizen  en daarmee woningen vrij maken voor anderen. Daarmee is de mutatiegraad  gerelateerd  aan de doorstroming.    Eerder is in dit onderzoek besproken dat een goede doorstroming noodzakelijk is  voor een gezonde woningmarkt maar helaas heerst op de huidige woningmarkt een slechte  doorstroming, wat een van de bestaande problemen is op de woningmarkt. Volgens  Boelhouwer is het proces erg langzaam om via de bestaande voorraad het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep op te lossen. Het proces zal dus  versneld kunnen worden met een hogere mutatiegraad en daarvoor is een betere  doorstroming nodig.      Voor de oplossing om via nieuwbouw de middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien is uit de deskundige beoordeling te concluderen dat het voor  woningcorporaties erg moeilijk zal zijn om financieringsmiddelen te verkrijgen van  (institutionele) beleggers. Er is weinig stimulans voor beleggers om te investeren in de  huisvesting van de middeninkomensgroep, ondanks de vraag naar woningen in het  middensegment. De middeninkomensgroep is namelijk een onaantrekkelijke doelgroep voor  de beleggers. Daarnaast is het subsidiestelsel dat voor beleggers ongunstig maakt om te  investeren in het middensegment onveranderd gebleven en bovendien is de huidige  marktsituatie als gevolg van de kredietcrisis voor beleggers onaantrekkelijk om te investeren  in woningen.    Kort samengevat, de oplossing om via de bestaande voorraad de middeninkomensgroep  middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien, is sterk afhankelijk van  de doorstroming. De oplossing om via nieuwbouw de middeninkomensgroep  middels  woningcorporatie van betaalbare huisvesting te voorzien, is afhankelijk van bereidheid van  beleggers om in het middensegment te investeren. Naar verwachting is het moeilijk voor  beleggers om in de huisvesting van de middeninkomensgroep te investeren, omdat dit een  onaantrekkelijke onderneming is door het lage rendement.     Daarnaast zijn de oplossingen via bestaande voorraad of nieuwbouw niet in staat de  gehele middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. De huisvesting van de  onderkant van de lagere middeninkomensgroep blijft onderdrukt, omdat de meeste  oplossingen naar alle waarschijnlijkheid buiten de betaalbaarheid zouden vallen voor  huishoudens uit de onderkant van de lagere middeninkomensgroep.       

117   

 



118   

Hoofdstuk 6 – Actualiteiten   Dit onderzoek streeft ernaar om geactualiseerde informatie te verstrekken rondom het  huisvestingsprobleem van de middeninkomensgroep met de lagere middeninkomensgroep  in het bijzonder. De actualisatie zit in de eerste instantie verwerkt in het  haalbaarheidsonderzoek. In dit onderdeel is namelijk gebruik gemaakt van de meest recente  gegevens voor het bepalen van de haalbaarheid. Om uiteindelijk een accurate eindconclusie  en adequate aanbevelingen te kunnen verstrekken, zijn de belangrijkste ontwikkelingen en  verwachtingen op en rondom de woningmarkt die van invloed zijn op het oplossen van het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep via verschillende media bijgehouden.  Als een onderdeel van de gestreefde actualisatie zijn deze ontwikkelingen en verwachtingen  verwerkt in de eindconclusie en aanbevelingen. Om duidelijk te maken om welke  ontwikkelingen en verwachtingen het gaat, zijn de berichtgeving daarvan in dit hoofdstuk  kort uiteengezet.   

6.1 Korte uiteenzetting van de berichten   ING verwacht verdere daling van de woningprijs  Voor het eerste kwartaal van 2012 heeft ING Kwartaal Monitor de huidige  woningmarktsituatie vergelijken met de woningmarktcrisis in de jaren ’80. Uit de vergelijking  is op te maken dat in de jaren ’80 de huizenprijzen veel sneller daalden dan nu. In de  afgelopen jaren is het aantal verkopen gehalveerd en de woningprijzen geleidelijk gedaald.  In de jaren ’80 daalde de woningprijs veel sneller, maar het aantal verkopen zakte veel  minder diep.    Het verschil ten opzichte van de jaren ’80 heeft te maken met de noodzaak om te  verkopen en de lagere risico voor een restschuld. In de jaren ’80 nam de kans op  betalingsprobleem snel toe door de snel stijgende werkloosheid en hypotheekrente,  waardoor de noodzaak om de verkopen groter is dan nu. Tevens waren de woningen in de  aanloop naar de crisis twee keer in waarde gestegen, in de huidige woningmarkt zijn de  woningen niet meer dan 10% in waarde gestegen. In de huidige woningmarkt raken de  woningenbezitters veel sneller onderwater door een hoge restschuld. Gekoppeld aan de  algemene lage noodzaak om te verkopen, verwacht ING dat de woningprijzen eind 2013 tot  een nieuwe record van 17% onder de piek van 2008 zult dalen.   (ING, 2012a)    Banken willen niet lenen aan woningcorporaties  In het dagblad Trouw stond in juni 2012 een artikel over de afnemende bereidheid van  banken om geld te lenen aan woningcorporaties. Tijdens een interview heeft Marco Calon,  voorzitter van de vereniging van Nederlandse woningcorporaties Aedes,  laten weten dat  commerciële banken het te riskant vinden om aan woningcorporaties geld te lenen. Volgens  Calon kunnen woningcorporaties per 1 juli 2012 geen enkele woning meer bouwen, als het  tegenzit.   Wanneer de banken stoppen met leningen verschaffen aan woningcorporaties, dan  zal dit een nieuwe tegenslag betekenen voor de bouwsector. De woningcorporaties hielden  de bouw de afgelopen jaren aan de gang terwijl andere marktpartijen zich terugtrokken. In  2010 hebben woningcorporaties ruim de helft van de totale nieuwbouwproductie op zich  genomen.   ABN AMRO heeft bevestigd dat de banken zeer voorzichtig zijn met het verstrekken  van leningen aan woningcorporaties. Volgens de woordvoerder van ABN AMRO geldt voor  de gehele corporatiesector een verhoogd risico. Deze kredietstop van banken is een reactie  119   

op de affaire rond Vestia. Als Nederland grootste woningcorporatie heeft Vestia in de  afgelopen tijd gespeculeerd met derivaten, waardoor zij aan de financiële afgrond is beland.  Bovendien  heeft de Nederlandse overheid de banken die de derivaten aan Vestia hebben  verkocht, onderdruk gezet om een deel van het verlies te nemen. Al met al, het Vestia‐ incident heeft ervoor gezorgd dat banken de kraan willen dichtdraaien voor  woningcorporaties.  (Trouw, 2012)    Hogere huren betekent geen doorstroming  ING heeft de gevolgen van het Lenteakkoord geanalyseerd en is tot de conclusie gekomen  dat de voorgenomen extra huurverhoging boven op de inflatie, voor  sociale huurders met  hoog inkomen, weinig effecten zal hebben op de doorstroming. In het Lenteakkoord is door  de Nederlandse overheid voorgenomen om een extra huurverhoging van 1%  boven op de  inflatie toe te staan voor huishoudens die in een sociale huurwoningen wonen en een  verzamelinkomen hebben tussen €34.085 en €43.000. Voor huishoudens die in een sociale  huurwoning wonen en meer dan €43.000 aan verzamelinkomen hebben, geldt een extra  huurverhoging van 5% boven op de inflatie.   Volgens ING zal deze voorgenomen huurverhoging voor de nodige inkomsten zorgen  voor woningcorporaties. Vanaf 2013 krijgen woningcorporaties te maken met een  verhuurdersbelasting voor sociale huurwoningen van €10 miljoen. Vanaf 2014 wordt deze  extra verhuurdersbelasting jaarlijks verhoogd tot meer dan €600 miljoen.  Woningcorporaties hebben extra inkomsten nodig om aan deze verhuurdersbelasting te  kunnen voldoen. Volgens de berekeningen van ING zal de verhuurdersbelasting hoger zijn  dan inkomsten uit de extra huurverhoging boven op de inflatie van 2013 tot en met 2017.  Vanaf 2017 zullen de inkomsten uit de huurverhoging boven op de inflatie de gehele  verhuurdersbelasting kunnen dekken. Het is vooral de huurverhoging van 5%, voor huurders  van sociale huurwoningen met een verzamelinkomen boven €43.000, die deze extra  inkomsten mogelijk maakt. De huurverhoging van 1%, voor huurders van sociale  huurwoningen met een verzamelinkomen tussen  €34.085 en €43.000 heeft relatief gezien  een veel kleinere bijdrage aan het genereren van extra inkomsten, omdat er relatief weinig  huurders in deze inkomensgroep zitten.   (ING, 2012b)     De extra inkomsten uit de huurverhoging helpen de woningcorporaties om aan hun  verplichtingen te kunnen voldoen, maar zal weinig invloed hebben op de doorstroming,  omdat er te weinig goedkope koopwoningen beschikbaar zijn voor de doorstroming.  In de huidige woningmarktsituatie zijn er circa 600.000 huishoudens met een  verzamelinkomen boven de  €34.085. Maar momenteel zijn er slechts 93.000 woningen te  koop met een vraagprijs onder de  €200.000. Slechts een klein deel van de huishoudens die  te maken hebben met een extra huurverhoging boven op de inflatie zullen direct kunnen  doorstromen naar een koopwoning. Landelijk gezien zijn er grote verschillen in het aanbod  van goedkope koopwoningen met een vraagprijs onder de  €200.000. Vooral in de Randstad,  Noord‐Holland, Utrecht en Noord‐Brabant is dit goedkope aanbod beschikbaar. Als  voorbeeld gaf ING aan dat in Utrecht voor honderd sociale huurders met een  verzamelinkomen boven  €34.085 slechts 10 goedkope woningen worden aangeboden op de  populaire website “Funda”, voor het vinden van woningaanbod in Nederland.    Bovendien is de financiële prikkel voor doorstroming volgens ING gering. Een extra  huurverhoging van 1% of 5% is slechts een kleine stijging van de woonlasten in vergelijking  tot de doorstroming naar een koopwoning. Tevens is een verdere prijsdaling van 5% te  verwachten zowel in 2012 als 2013. Iemand die een woning van  €200.000 in eind 2012 

120   

koopt zal jaarlijks  €10.000 aan waarde verliezen van zijn nieuw woning. Doorstromen van  sociaal huren naar koop is momenteel niet erg aantrekkelijk.     Tevens heeft de overheid in het Lenteakkoord ook voorgenomen om nieuwe  voorwaarden te stellen voor hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2013 moeten alle nieuwe  hypotheken gedurende 30 jaar volledig of tenminste annuïtair worden afgelost om in  aanmerking te kunnen komen voor de hypotheekrenteaftrek. Dit betekent een stijging van  de hypotheeklasten. De hypotheek zal omlaag moeten gaan, om de lasten gelijk te houden.  Het gevolg is dat huishoudens die willen doorstromen van sociaalhuren naar kopen minder  kunnen bieden voor een koophuis. Daarnaast kunnen deze huishoudens die willen  doorstromen ook minder lenen, omdat de verhouding tussen hypotheekbedrag en  woningwaarde inclusief overdrachtsbelasting geleidelijk wordt afgebouwd van 106% naar  100%. Deze maatregelen belemmeren de mogelijkheden om door te stromen van sociaal  huren naar kopen.     Kortom, het beperkte goedkope aanbod in de Randstad, Noord‐Holland, Utrecht en Noord‐ Brabant zorgt ervoor dat de voorgenomen extra huurverhoging voor sociale huurders met  hoge inkomen weinig effecten zal hebben, omdat er simpelweg te weinig betaalbare  koopwoningen beschikbaar zijn voor deze groep sociale huurders met hoge inkomen. Maar  de extra huurverhoging voor sociale huurders met een verzamelinkomen boven  €34.085 zal  ervoor zorgen dat de huur meer marktconform wordt. Daarnaast kunnen woningcorporaties  de noodzakelijk inkomsten binnen halen om aan zijn belastingsplicht te kunnen voldoen.  (ING, 2012b)      

6.2 Conclusie uit de actualiteiten Uit de actualiteiten is te concluderen dat de slechte woningmarktsituatie als gevolg van de  kredietcrisis negatieve invloeden heeft op de oplossingen om via bestaande voorraad of  nieuwbouw de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.     Er wordt een verdere daling van de woningprijzen verwacht tot eind 2013. Daling  van de woningprijzen betekent dat de gekochte woning in waarde zal dalen met het risico  dat het hypotheekbedrag (de schuld) hoger zal zijn dan dat de waarde van de woning op de  markt. Dit maakt het voor huishoudens onaantrekkelijk om een woning aan te schaffen, wat  tot een uitstelgedrag zal leiden. De aankoop van een woning wordt dan uitgesteld totdat de  woningprijzen stabiliseren of weer zullen stijgen. Het uitstelgedrag van huishoudens  betekent dat men in hun huidige woningen zal blijven, wat de doorstroming niet zal  bevorderen.     Dit geldt ook voor de huishoudens uit de middeninkomensgroep die nu een sociale  huurwoning bewonen. Ondanks dat de overheid heeft voorgenomen om de huur te  verhogen voor huishoudens uit de middeninkomensgroep die nu een sociale huurwoningen  bewonen, zullen deze huishoudens waarschijnlijk niet uit de sociale huurwoningen verhuizen.  De prijsdaling van koopwoningen, daling van het hypotheekbedrag en de voorgenomen  strengere eisen voor hypotheekrenteaftrek maken het voor deze huishoudens  onaantrekkelijk om een koopwoning aan te schaffen, maar het is voornamelijk het tekort  aan betaalbare, alternatieve aanbod op de huidige woningmarkt dat het voor deze  huishoudens niet of nauwelijks mogelijk maakt om uit hun huidige sociale huurwoning te  verhuizen.   Kortom, op korte termijn is er weinig vraag naar (betaalbare) koopwoningen te  verwachten en de doorstroming zal waarschijnlijk onveranderd (laag) blijven. De slechte  doorstroming betekent een lage mutatiegraad.  Er zullen waarschijnlijk weinig woningen  vrijkomen en daardoor zal de hoeveelheid woningen die uit de bestaande voorraad kan  worden gebruikt om de middeninkomensgroep te huisvesten laag zijn.   121   

De lage vraag naar koopwoningen betekent dat de oplossing via nieuwbouw het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep niet op korte termijn kan oplossen,  omdat de middeninkomensgroep naar verwachting de aankoop van een woning zal  uitstellen. Vermogensverschaffers als banken en institutionele beleggers zullen dan ook niet  bereid zijn om financieringsmiddelen te verschaffen aan woningcorporaties om nieuwbouw  voor de middeninkomensgroep te ontwikkelen, omdat het risico groot is dat de ontwikkelde  woningen niet verkopen.     Bovendien hebben woningcorporaties te maken met een slechte reputatie door het  Vestia‐incident. De gehele corporatiesector wordt gezien als risicovol, waardoor banken  nauwelijks bereid zijn om leningen te verschaffen aan woningcorporaties. Gezien dat de  gehele sector als risicovol wordt gevonden, zullen de woningcorporaties nauwelijks leningen  kunnen krijgen voor het huisvesten voor de middeninkomensgroep ongeacht via nieuwbouw  of bestaande voorraad en in koop‐ of huurvorm.    Alles bijeengenomen, is te concluderen dat het moeilijk zal zijn voor woningcorporaties om  de middeninkomensgroep via bestaande voorraad of nieuwbouw van betaalbare huisvesting  te voorzien. Woningcorporaties zullen het voornamelijk moeilijk krijgen om de middelen te  kunnen vinden om het huisvesten van de middeninkomensgroep te financieren.          



122   

Hoofdstuk 7 – Conclusie   In dit onderzoek is ervan uitgegaan dat er sprake is van een huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep43 met de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder. Dit  huisvestingsprobleem in ontstaan uit de veranderde regelgeving en mede door de  bestaande problemen op de woningmarkt. Het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep is gerelateerd aan het aanbodtekort van betaalbare woningen44 in  het prijssegment tussen de sociale huur‐ en koopsector. De oplossing van het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep ligt in het vergroten van het  betaalbare aanbod tussen de sociale huur‐ en koopsector. Daarvoor hebben meerdere  onderzoeken aangegeven dat de corporatiesector daarbij een essentiële rol heeft in het  uitvoeren van deze oplossingen. Dit heeft geleid tot de hoofdonderzoeksvraag van dit  onderzoek: Is het haalbaar om de (lagere) middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting te voorzien middels woningcorporaties?     Met deze hoofdonderzoeksvraag streeft dit onderzoek te achterhalen of het  haalbaar is om de gehele middeninkomensgroep met de lagere middeninkomensgroep in  het bijzonder middels woningcorporaties te voorzien van betaalbare huisvesting. De  randvoorwaarde hierbij is dat het binnen de ruimte van de wet‐ en regelgeving moet  plaatsvinden.     Om de haalbaarheid te kunnen bepalen is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd.  In het haalbaarheidsonderzoek is vanuit drie verschillende invalshoeken de haalbaarheid  bepaald. Vervolgens zijn de bevindingen uit de haalbaarheidsonderzoek op juistheid en  volledigheid gecontroleerd aan de hand van een deskundige beoordeling. Naast de  verificatie via een deskundige zijn de laatste ontwikkelingen van de woningmarkt of andere  marktpartijen die van invloed  zijn op de op het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep, in dit onderzoek opgenomen. De deskundige beoordeling en de  actualisatie naast het haalbaarheidsonderzoek zijn bedoeld om de hoofdonderzoeksvraag zo  accuraat en bijdetijds mogelijk te kunnen beantwoorden.     In dit hoofdstuk worden eerst de conclusies uit het haalbaarheidsonderzoek , de  deskundige beoordeling en de actualiteiten kort herhaald en ten slotte worden deze  conclusies integreren tot de eindconclusie, waarin een definitief antwoord wordt gegeven  op de hoofdonderzoeksvraag.   

7.1 Conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek In dit onderzoek is de hoofdhaalbaarheid, de middeninkomensgroep van betaalbare  huisvesting voorzien middels woningcorporaties, vanuit de maatschappelijke, juridische en  de financiële invalshoek geanalyseerd. Deze verdeling in invalshoeken verdeelt de  hoofdhaalbaarheid in drie soorten deelhaalbaarheid. Deze drie soorten deelhaalbaarheid  zijn afzonderlijk geanalyseerd aan de hand van de opgestelde deelonderzoeksvragen. De  analyses van de drie soorten deelhaalbaarheid vormen de drie deelonderzoeken en bepalen  een deel van de hoofdhaalbaarheid. De deelonderzoeken fungeren als pijlers die de  hoofdhaalbaarheid ondersteunen. Hoe meer pijlers de hoofdhaalbaarheid ondersteunen des                                                               43   Met de middeninkomensgroep worden de huishoudens bedoeld met een verzamelinkomen tussen €34.085  en €62.000 en met de lagere middeninkomensgroep worden de huishoudens bedoeld met een verzamelinkomen  tussen €34.085 en €43.000.   44   Voor de definitie van betaalbare woningen is in dit onderzoek uitgegaan van de rekeningen van het onderzoek  “Open deuren, dichte deuren”van RLI. De betaalbare huurwoningen zijn gedefinieerd als woningen in de  prijsklasse tussen €664,66 en €800 en voor betaalbare koopwoningen heeft dit onderzoek aangenomen dat  woningprijzen tussen €104.168 en €202.296 betaalbaar zijn voor de middeninkomensgroep. 

 

123   

te groter de kans dat het haalbaar is om de middeninkomensgroep daadwerkelijk met  betaalbare woningen te kunnen huisvesten middels woningcorporaties. Uit het  haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat alle pijlers de hoofdhaalbaarheid ondersteunen.  Hierna wordt de deelhaalbaarheid per pijler kort besproken.    Maatschappelijke haalbaarheid  In het haalbaarheidsonderzoek is gesteld dat het huisvesten van de middeninkomensgroep  maatschappelijk haalbaar is wanneer de maatschappelijke vraag naar betaalbaarheid  juridisch gewaarborgd kan worden binnen een onderneming of organisatie die de (lagere)  middeninkomensgroep zal gaan huisvesten.     Woningcorporaties hebben namelijk de mogelijkheid om via de administratieve  scheiding een aparte organisatie/onderneming op te richten voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep. Om te voorkomen dat deze aparte organisaties/ondernemingen  naar verloop van tijd naar winstmaximalisatie streven en de prijzen opdrijven, is het van  belang dat de betaalbaarheid gewaarborgd kan worden in een onderneming of organisatie.    Uit het deelonderzoek naar de maatschappelijke haalbaarheid is geconcludeerd dat  het streven naar het aanbieden van betaalbare huisvesting juridisch gewaarborgd kan  worden, door deze met behulp van statuten als doelstelling in de oprichtingsakte vast te  leggen. Deze doelstelling kan binnen een organisatie of onderneming door de hoogste  beslissende macht worden gewijzigd. De statuten kunnen daarbij zodanig worden opgesteld  dat de doelstelling niet zonder reden gewijzigd kan worden naar maximale winststreving.  Het juridisch waarborgen van betaalbaarheid is  daarom sterk afhankelijk van de oprichters,  omdat zij in staat zijn om de statuten zodanig op te stellen om het streven naar  betaalbaarheid van wijziging te beschermen.    Juridische haalbaarheid  Het huisvesten van de middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels  woningcorporaties is alleen juridische haalbaar als het niet in strijd is met wettelijke  bepalingen en regelgevingen. De huisvesting van de middeninkomensgroep is ontstaan uit  de integratie van de eisen uit de Europese beschikking. Deze eisen uit de Europese  beschikking zijn bedoeld om de schending van de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging  door de corporatiesector te stoppen. In dit onderzoek is  analyse gedaan naar: de Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging, de  huidige wet‐ en regelgeving op de corporatiesector in Nederland en de voorgenomen  wijzigingen van de Woningwet.    Uit het deelonderzoek naar de juridische haalbaarheid is geconcludeerd dat de  Europese wet‐ en regelgeving geen beperkingen legt op het huisvesten van de  middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels woningcorporaties, op de  voorwaarde dat zij daarvoor geen staatssteun gebruiken. Dit komt erop neer dat  woningcorporaties geen WSW‐geborgde lening mogen gebruiken om de  middeninkomensgroep te huisvesten. Andere Europese eisen of voorwaarden zijn al  geïntegreerd in de huidige en voorgenomen wet‐ en regelgeving van Nederland. Hierdoor is  het voor woningcorporaties in principe niet mogelijk om de Europese wet‐ en regelgeving op  staatssteun en mededinging te overschrijden.     De Nederlandse wet‐ en regelgeving, ongeacht huidige of voorgenomen, bieden in  vele opzichten de woningcorporaties de mogelijkheid om via nieuwbouw of bestaande  voorraad de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. De Nederlandse  overheid heeft tevens laten weten dat zij van mening is dat de corporatiesector voor de  huisvesten van de middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep zal moeten verzorgen.  Maar de verkoopregels en regels op het vormen van verbindingen, uit de voorgenomen  herzieningswet, bemoeilijken de woningcorporaties om een juridische scheiding toe te  124   

passen om met een apart opgerichte onderneming of organisatie de middeninkomensgroep  van betaalbare huisvesting te voorzien. Dit beperkt tegelijkertijd woningcorporaties om met  de bestaande voorraad om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te  voorzien.     Financiële haalbaarheid  Het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep is door de interventie van de  Europese Unie bestempeld als Niet‐DAEB‐activiteit. Daarvoor mogen woningcorporaties ,  dus geen staatssteun gebruiken. De vertrouwde WSW‐geborgde leningen moeten worden  vervangen met andere financieringsmiddelen om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te kunnen voorzien. Voor de financiële haalbaarheid stelt het  haalbaarheidsonderzoek dat woningcorporaties in staat moeten zijn om vreemd vermogen  te kunnen verkrijgen van vermogensverschaffers als banken en institutionele beleggers om  de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare woningen te kunnen huisvesten.   Voor het vaststellen van de financiële haalbaarheid zijn interviews gehouden met   banken en institutionele beleggers om de voorwaarden te achterhalen die ze stellen voor  het verschaffen van vermogen (in de vormen leningen en beleggingen). Tevens is voor de  financiering van het huisvesten van de (lagere) middeninkomensgroep met betaalbare  woningen, nagegaan welke juridische bevindingen het aantrekken van vreemd vermogen zal  beïnvloeden (ook niet juridische bevindingen zijn in de analyse opgenomen).    Uit het deelonderzoek naar de financiële haalbaarheid is geconcludeerd dat het  moeilijk zal zijn voor woningcorporaties om financieringsmiddelen van  vermogensverschaffers als banken en institutionele beleggers te verkrijgen, maar het is in  principe mogelijk. De voorwaarde daarbij is dat woningcorporaties met een zekere  winstoogmerk de middeninkomensgroep huisvesten. Als gevolg van de kredietcrisis zijn  banken en institutionele beleggers erg voorzichtig met het verschaffen van vreemd  vermogen. Om hun risico’s te kunnen dekken geven banken en institutionele beleggers  namelijk de voorkeur aan ondernemingen met een winstoogmerk.   Daarnaast is het voor de woningcorporaties de uitdaging om het balans te vinden  tussen winstoogmerk en het aanbieden van betaalbare huisvesting voor de  middeninkomensgroep. Maar in principe kan de betaalbaarheid niet of niet geheel door het  winstoogmerk worden beïnvloed, door de vraag naar betaalbare woningen vanuit de  maatschappij.     Conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek  Ondanks dat de financiële haalbaarheid in vergelijking tot de maatschappelijke en juridische  haalbaarheid moeilijker te realiseren lijkt, is het in principe mogelijk. Daarmee ondersteunen  alle pijlers de hoofdhaalbaarheid: het huisvesten van de middeninkomensgroep met  betaalbare woningen middels woningcorporaties.  Al met al is uit het haalbaarheidsonderzoek te concluderen dat de  woningcorporaties in principe de mogelijkheid hebben om via bestaande voorraad en  nieuwbouw in huurvorm de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.  De voorgenomen herzieningswet bemoeilijkt de woningcorporaties om met een aparte  onderneming of organisatie, uit een juridische scheiding,  de middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien. Dit beïnvloedt de mogelijkheid voor woningcorporaties  om de bestaande voorraad te gebruiken om de middeninkomensgroep te huisvesten. Maar  woningcorporaties hebben nog de optie om een puur boekhoudkundige administratieve  scheiding toe te passen en binnen de woningcorporatie als toegelaten instelling op het  gebied van volkshuisvesting de middeninkomensgroep te huisvesten.     125   

7.2 Conclusie uit de deskundige beoordeling Uit de deskundige beoordeling is te concluderen dat het niet mogelijk is om alle huishoudens  van betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties. Tevens is het voor  woningcorporaties moeilijk om financieringsmiddelen te kunnen verkrijgen om  nieuwbouwwoningen te ontwikkelen om de middeninkomensgroep te huisvesten.  Daarnaast zijn woningcorporaties afhankelijk van de doorstroming om de  middeninkomensgroep met bestaande voorraad te kunnen huisvesten.  De woningcorporaties zijn verplicht om huurprijzen boven de sociale huurgrens van  €664,66 te hanteren voor het huisvesten van de middeninkomensgroep. Voor de meeste  huishoudens uit de onderkant van de lagere middeninkomensgroep met een  verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000 zijn huurprijzen boven €664,66 eigenlijk al te  duur. Bovendien zullen beleggers en woningcorporaties geneigd zijn om te investeren in  woningen met relatief hoge huurprijzen binnen het prijssegment tussen de sociale huur‐ en  koopsector. Hierdoor vallen de oplossingen om via nieuwbouw of bestaande voorraad de  middeninkomensgroep te huisvesten waarschijnlijk buiten het bereik van de onderkant van  de lagere middeninkomensgroep. Met andere woorden, slechts de beter bedeelde  middeninkomensgroep (de middeninkomensgroep met uitzondering van de lagere  middeninkomensgroep) met een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000 kunnen  middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting worden voorzien.  Voor het huisvesten van deze beter bedeelde middeninkomensgroep is de  verwachting dat woningcorporaties daarvoor moeilijk financieringsmiddelen kunnen  verkrijgen. Er is voor de (institutionele) beleggers weinig stimulans om te investeren in de  huisvesting voor de beter bedeelde middeninkomensgroep. Het subsidiestelsel is  onveranderd gebleven en de beter bedeelde middeninkomensgroep heeft een lage  financiële draagkracht. Door deze omstandigheden is het voor (institutionele)beleggers  onaantrekkelijk om te investeren in de huisvesting van de middeninkomensgroep.  Naast nieuwbouw hebben woningcorporaties nog de optie om via de bestaande  voorraad de beter bedeelde middeninkomensgroep te huisvesten. Daarbij zijn de  woningcorporaties afhankelijk van de doorstroming, omdat de woningcorporaties geen  betaalbare woningen aan de beter bedeelde middeninkomensgroep te bieden hebben als er  geen geschikte woningen uit de bestaande voorraad vrijkomen.    

7.3 Conclusie uit de actualiteiten Uit de actualiteiten is te concluderen dat woningcorporaties in de huidige malaise van de  kredietcrisis moeilijk de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting kunnen voorzien  via bestaande voorraad of nieuwbouw. Daarnaast zullen de woningcorporaties het  voornamelijk moeilijk hebben om financieringsmiddelen te kunnen verkrijgen door de  kredietstop van commerciële banken.   Als gevolg van de kredietcrisis dalen de woningprijzen. Dit zorgt voor een  uitstelgedrag voor huishoudens om een woning aan te schaffen. Met dit uitstelgedrag is een  lage vraag naar betaalbare koopwoningen te verwachten. Tevens zal het uitstelgedrag  ervoor zorgen dat het onaantrekkelijk is voor vermogensverschaffers om te investeren in  betaalbare koopwoningen voor de middeninkomensgroep.   Ondanks dat de overheid heeft voorgenomen om met huurverhoging de  middeninkomensgroep uit de sociale huursector te zetten, is de verwachting dat de  doorstroming niet op gang zal komen. Er is simpelweg geen betaalbare alternatief voor deze  huishoudens om uit hun sociale huurwoning te verhuizen. Bovendien maken de strengere  eisen voor hypotheekrente aftrek en de prijsdaling van koopwoningen het onaantrekkelijk  voor de middeninkomensgroep om de sociale huursector uit te gaan of door te stromen  naar de koopsector in het algemeen.  

126   

Daar bovenop heeft de corporatiesector als gevolg van het Vestia‐incident een  negatieve imago gekregen. Commerciële banken stoppen met het verstrekken van krediet  aan de corporatiesector. Hierdoor zullen woningcorporaties niet of nauwelijks leningen  kunnen krijgen om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien,  ongeacht via nieuwbouw of bestaande voorraad en in huur‐ of koopvorm.  Alles bij elkaar genomen, is het voor de woningcorporaties erg moeilijk om de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien. 

Schematische samenvatting van de conclusies uit de verschillende onderdelen:    Administratieve  Juridische   Bestaande  Nieuw‐  scheiding  scheiding  voorraad  bouw  Mogelijk  Mogelijk  Mogelijk, indien  Maatschappelijke  Mogelijk, via   Niet‐DAEB‐tak  een verbinding in  haalbaarheid  het belang is van    volkshuisvesting,  (Haalbaarheids‐  wat het geval is.  onderzoek)  Mogelijk via  Rechtmatig, via   Rechtmatig, maar  Mogelijk via  Juridische   wordt bemoeilijkt  Niet‐DAEB‐tak  Niet‐DAEB‐tak Niet‐DAEB‐tak  haalbaarheid  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐  door de regels op  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐  en wordt    Moeilijk via  Moeilijk via  het vormen van  gesteund door  (Haalbaarheids‐  verbinding en de  de juridische  de juridische  de  onderzoek)  verkoopregels uit  scheiding  herzieningswet  scheiding  de  herzieningswet  Mogelijk,  Mogelijk,  Mogelijk, indien  Mogelijk, indien  Financiële   indien met  indien met  met  met  haalbaarheid  winstoogmerk  winstoogmerk winstoogmerk  winstoogmerk    Banken en  (Haalbaarheids‐  institutionele  onderzoek)  beleggers geven  de voorkeur voor  Niet  Deskundige  Mogelijk  Mogelijk  Mogelijk,  waarschijnlijk  beoordeling  afhankelijk  door het lage  van  mutatiegraad  rendement en  ontbrekende  stimulans  voor  financiers  Niet  Actualiteiten  Niet van  Niet van  Niet  toepassing  toepassing  waarschijnlijk  waarschijnlijk  door  door slechte  doorstroming  kredietstop  van banken     

127   

7.4 De geïntegreerde eindconclusie Na alle bevindingen uit dit onderzoek in overweging te hebben genomen, is er tot de  volgende  eindconclusie gekomen:  Het is technisch haalbaar om de beter bedeelde middeninkomensgroep (met een  verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000) van betaalbare huisvesting te voorzien  middels woningcorporaties, binnen de huidige en voorgenomen wet‐ en regelgeving op de  corporatiesector.   Maar het is onwaarschijnlijk dat de beter bedeelde middeninkomensgroep (met  een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000) op korte termijn middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting kan worden voorzien, binnen de huidige en  voorgenomen wet‐ en regelgeving op de corporatiesector.  Voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep (met een  verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000) is het technisch onhaalbaar om deze middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien, omdat de huidige en  voorgenomen wet‐ en regelgeving op de corporatiesector dat niet toelaat.    De onderkant van de lagere middeninkomensgroep  Als gevolg van de veranderde regelgeving kan de middeninkomensgroep niet of nauwelijks  meer toegang krijgen tot de sociale huursector. De middeninkomensgroep is aangewezen op  het alternatieve aanbod op de woningmarkt. Maar op de woningmarkt is er een kloof tussen  de sociale huursector en de vrije koopsector. Er is nauwelijks woningaanbod dat betaalbaar  is voor de middeninkomensgroep op de woningmarkt. Uit de veranderde regelgeving en de  kloof in de woningmarkt is een huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep  ontstaan. Dit huisvestingsprobleem treft voornamelijk de lagere middeninkomensgroep met  een verzamelinkomen tussen €34.085 en 43.000 binnen de middeninkomensgroep, omdat  de lagere middeninkomensgroep een relatief laag besteedbaar inkomen heeft en het  betaalbare woningaanbod op de woningmarkt zeer beperkt is voor deze inkomensgroep.    Uit dit onderzoek is te concluderen dat niet de gehele middeninkomensgroep  middels woningcorporaties van betaalbare huisvesting voorzien kan worden, omdat de  Nederlandse wet‐ en regelgeving dat niet mogelijk maakt. Voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep moeten woningcorporaties huurprijzen hanteren die hoger zijn dan  de sociale huurgrens (€664,66). De onderkant van de lagere middeninkomensgroep (met  een verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000) heeft in vergelijking tot de rest van de  middeninkomensgroep het laagste besteedbaar inkomen. Huren boven de sociale huurgrens  zijn voor de huishoudens in de onderkant van de lagere middeninkomensgroep nauwelijks  betaalbaar, omdat ze een groot deel van hun besteedbaar inkomens in beslag nemen.    Met andere woorden, woningcorporaties kunnen geen betaalbare huurwoningen  aan de onderkant van de lagere middeninkomensgroep bieden en naar alle  waarschijnlijkheid geldt dit ook voor koopwoningen. De huishoudens uit de onderkant van  de middeninkomensgroep hebben een zeer beperkte besteedbare inkomen. Wanneer een  woonlast boven de €664,66 al buiten de financiële bereikbaarheid van deze huishoudens ligt,  dan is het onwaarschijnlijk dat ze voldoende kapitaal bezitten om een woning te kunnen  kopen.        Oplossing via bestaande voorraad leidt tot een vicieuze cirkel  De beter bedeelde middeninkomensgroep met een verzamelinkomen tussen €38.000 en  €62.000 kan technisch gezien middels woningcorporaties met behulp van de bestaande  voorraad en/of nieuwbouw van betaalbare huisvesting worden voorzien. Voor de optie met  bestaande voorraad geldt voor woningcorporaties dat het relatief gemakkelijker is om via  een puur boekhoudkundige administratieve scheiding de beter bedeelde  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. De voorgenomen  128   

herzieningswet bemoeilijkt namelijk de woningcorporaties om bestaande voorraad in een  verbinding onder te brengen, wanneer ze via een juridische scheiding de beter bedeelde  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting willen voorzien. Maar ondanks dat het  technisch mogelijk is om de beter bedeelde middeninkomensgroep middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien, is het in praktijk echter  onwaarschijnlijk dat er (voldoende) woningen vrijkomen voor woningcorporaties om dit te  kunnen realiseren.     De oplossingsmogelijkheid om via de bestaande voorraad de beter bedeelde  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, leidt namelijk terug naar het  probleem zelf. Woningcorporaties zijn afhankelijk van de doorstroming45 wanneer ze de  beter bedeelde middeninkomensgroep met behulp van de bestaande voorraad van  betaalbare huisvesting willen voorzien. Een van de bestaande problemen op de  woningenmarkt is een slechte doorstroming en naar verwachting zal de doorstroming op  korte termijn niet verbeteren. Er zijn namelijk te weinig prikkels voor huishoudens om door  te stromen. De belangrijkste reden daarvan is dat er nauwelijks betaalbare alternatief  aanbod aanwezig is op de woningmarkt. Dit tekort aan betaalbare alternatieve  woningaanbod is ,naast de veranderde regelgeving, de oorzaak waaruit het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep is ontstaan. Kortom, de oplossing om  de beter bedeelde middeninkomensgroep met behulp van de bestaande voorraad middels  woningcorporaties van betaalbare huisvesting te voorzien, leidt tot een vicieuze cirkel.       Nieuwbouw op korte termijn onwaarschijnlijk  De andere optie voor woningcorporaties om met behulp van nieuwbouw de beter bedeelde  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, zal de eerder genoemde  vicieuze cirkel kunnen breken door de ontbrekende betaalbare woningen aan de bestaande  voorraad toe te voegen. Technisch gezien is het voor woningcorporaties mogelijk om  nieuwbouwwoningen te ontwikkelen om de beter bedeelde middeninkomensgroep te  huisvesten, indien ze daarvoor de financieringsmiddelen kunnen verkrijgen zonder gebruik  te maken van WSW‐geborgde leningen (staatssteun).     Naar verwachting is het in de praktijk onwaarschijnlijk dat woningcorporaties op  korte termijn de financieringsmiddelen kunnen verkrijgen om  betaalbare  nieuwbouwwoningen te ontwikkelen voor de beter bedeelde middeninkomensgroep. De  beter bedeelde middeninkomensgroep of de middeninkomensgroep in het algemeen is niet  een groep met een sterke financiële draagkracht. Het rendement dat behaald kan worden  uit de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen voor de beter bedeelde  middeninkomensgroep (ongeacht in koopvorm of huurvorm) zal dan ook beperkt zijn.  Hierdoor is het verschaffen van vreemd vermogen aan woningcorporaties voor het  ontwikkelen van betaalbare nieuwbouwwoningen voor de (beter bedeelde)  middeninkomensgroep in zijn grondslag al onaantrekkelijk voor vermogensverschaffers als  banken en institutionele beleggers. Daar bovenop zijn banken en institutionele beleggers als  gevolg van de kredietcrisis erg voorzichtig met het verschaffen van vreemd vermogen en  commerciële banken stoppen met het verstrekken van leningen aan de corporatiesector als  gevolg van het Vestia‐incident.   Al met al is er voor banken en institutionele beleggers weinig stimulans om vreemd  vermogen te verstrekken aan woningcorporaties te verstrekken voor het ontwikkelen van  betaalbare nieuwbouwwoningen voor de beter bedeelde middeninkomensgroep en het  huisvesten van de middeninkomensgroep in het algemeen. Zolang deze stimulans ontbreekt  is het onwaarschijnlijk dat woningcorporaties de financieringsmiddelen kunnen verkrijgen                                                               45

 Doorstroming is het verschijnsel dat huishoudens van de ene woning naar de andere woning verhuizen en  daarmee een andere woning achterlaat voor een ander huishouden. 

129   

van banken en institutionele beleggers om de beter bedeelde middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te kunnen voorzien.     Slechte doorstroming en beperkte financieringsmogelijkheid  Kort samengevat, woningcorporaties kunnen de beter bedeelde middeninkomensgroep naar  alle waarschijnlijkheid niet van betaalbare huisvesting voorzien doordat er sprake is van een  slechte doorstroming op de woningmarkt. Hierdoor kunnen woningcorporaties niet met  behulp van de bestaande voorraad de beter bedeelde middeninkomensgroep huisvesten. De  andere optie voor woningcorporaties om met behulp van nieuwbouw de beter bedeelde  middeninkomensgroep te huisvesten is onwaarschijnlijk doordat woningcorporaties  nauwelijks financieringsmiddelen daarvoor kunnen verkrijgen van banken en institutionele  beleggers.   Op lange termijn bestaat de mogelijkheid dat de doorstroming kan verbeteren en  hetzelfde geldt voor de bereidheid van banken en institutionele beleggers voor het  verschaffen van financieringsmiddelen.   Indien dat het geval is, dan is de kans hoger dat  woningcorporaties in staat kunnen zijn om de beter bedeelde middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien. Maar tot nu toe ontbreekt de aanwijzing dat dit op korte  termijn zal gebeuren.    



130   

Hoofdstuk 8 – Aanbeveling   De eindconclusie constateert dat het onwaarschijnlijk is voor woningcorporaties om de  beter bedeelde middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen voorzien door  de slechte doorstroming en de negatieve bereidheid van banken en institutionele beleggers  om daarvoor financieringsmiddelen te verstrekken.     Gebaseerd op de eindconclusie biedt dit onderzoek twee soorten aanbevelingen:  aanbevelingen die voor woningcorporaties direct toepasbaar zijn voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep en aanbevelingen die nader onderzoek verdienen omdat ze  potentiële oplossingen kunnen bieden vanuit nog te onderzoeken invalshoeken. In dit  hoofdstuk worden eerst de aanbevelingen gepresenteerd die direct toepasbaar zijn, gevolgd  door aanbevelingen die nader onderzoek nodig hebben.   

8.1 Direct toepasbare aanbevelingen Dit onderzoek biedt twee aanbevelingen aan de corporatiesector die toegepast kunnen  worden in hun beleid om de middeninkomensgroep te kunnen huisvesten. Het gaat hierbij  om maatregelen die bedoeld zijn om de middeninkomensgroep zoveel mogelijk te kunnen  huisvesten in de regio’s waarin de woningcorporaties opereren. De effectiviteit van de  maatregelen hangt af van de schaal van het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep in de regio en de middelen die woningcorporaties beschikken voor  het uitvoeren van de maatregelen.    Reserveer de 10% ruimte voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep  De huidige wet‐ en regelgeving verplichten de woningcorporaties de middeninkomensgroep  te huisvesten met woningen buiten de sociale huursector (woningen met een huurprijs  boven €664,66). Voor de onderkant van de lagere middeninkomensgroep (met een  verzamelinkomen tussen €34.085 en €38.000) zijn huurprijzen boven de sociale huurgrens  onrealistisch, omdat deze buiten hun financiële bereikbaarheid liggen.      Wanneer woningcorporaties de onderkant van de lagere middeninkomensgroep  toch van betaalbare huisvesting willen voorzien, dan zijn ze aangewezen op de ruimte  binnen de sociale huursector. Volgens de 90%‐norm van de Tijdelijke regeling DAEB kunnen  woningcorporaties 10% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan  huishoudens met een verzamelinkomen boven de €34.085. Ondanks een verwachte slechte  doorstroming, zal er jaarlijks een zeker hoeveelheid sociale huurwoningen vrijkomen.  Woningcorporaties kunnen deze 10% aan vrijkomende sociale huurwoningen zoveel  mogelijk reserveren voor het huisvesten van de huishoudens uit de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep met een betaalbaarheidsprobleem, nadat de huishoudens met  urgentie zijn gehuisvest binnen deze ruimte.   Kanttekening hierbij is dat niet alle huishoudens uit de onderkant van de lagere  middeninkomensgroep moeite hebben om  huurprijzen boven de sociale huurgrens te  kunnen betalen. De eenpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar beschikken in principe over  voldoende financiële middelen om huurprijzen boven de sociale huurgrens te kunnen  betalen.  (RLI, 2011)    Opmerking: Deze maatregel is overigens niet geheel nieuw. Het onderzoek “Open deuren en  dichte deuren” van RLI heeft ook deze maatregel geadviseerd aan de corporatiesector. Het  verschil met de maatregel van RLI zit in de nuancering van de doelgroep. RLI heeft in zijn  maatregel slechts een doelgroep gesuggereerd. Dit onderzoek specificeert de maatregel 

131   

voor de huishoudens uit de onderkant van de middeninkomensgroep die moeilijk  huurprijzen boven sociale huurgrens  kan betalen.     Gebruik de 10% overhevelingsregel  Binnen de huidige en voorgenomen wet‐ en regelgeving kunnen woningcorporaties de beter  bedeelde middeninkomensgroep (met een verzamelinkomen tussen €38.000 en €62.000)  van betaalbare huisvesting voorzien. Voor zover het bekend is, zijn woningcorporaties bereid  om de gehele middeninkomensgroep te huisvesten. Maar woningcorporaties hebben  daarvoor in vele gevallen nog geen concrete maatregelen getroffen om dit te realiseren.   In de herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting heeft de Nederlandse  overheid voorgenomen om de woningcorporaties het mogelijk te maken om 10% van de  totale woningbezit over te hevelen naar de Niet‐DAEB‐tak bij de administratieve scheiding.  Voor de toepassing van deze overhevelingsregel hebben woningcorporaties goedkeuring van  de Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties nodig.     Woningcorporaties kunnen de lokale gemeente(s) en eventueel de collega  woningcorporatie(s) in de regio(‘s) waarin ze operen betrekken voor een plan om de beter  bedeelde middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, om de kans van  slagen van het plan zelf en de kans op een positieve goedkeuring van de Ministerie van  Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties te vergroten. De voorwaarde hierbij is dat de  herzieningswet daadwerkelijk ingevoerd moet worden. De verwachte invoeringsdatum is  door de overheid gesteld op 1 januari 2013.  

8.2 Aanbevelingen voor nader onderzoek Dit onderzoek biedt twee aanbevelingen waarvoor nader onderzoek is vereist. Het gaat  hierbij om het creëren van een betere omstandigheid of positie voor de corporatiesector om  het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep in het algemeen te kunnen  aanpakken. Daarbij wijkt een van de aanbevelingen af en richt het zich naar de overheid in  plaats van de corporatiesector.    Duidelijke taakverdeling en voorwaarden vanuit de overheid  In de nota naar aanleiding van het verslag  op de herziening van de regels over toegelaten  instelling en Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkhuisvesting heeft de  Nederlandse overheid aangegeven dat zij het ontwikkelen van nieuwbouw voor de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep als een taak van de corporatiesector ziet.  De overheid heeft tevens beloofd ruimte te geven aan de corporatiesector om deze taak  adequaat te kunnen uitoefenen. De voorwaarde daarbij is dat de corporatiesector dit met  gelijke concurrentie met (commerciële) marktpartijen moet uitvoeren. De overheid heeft  hiermee enkel haar mening gegeven dat de huisvesting van de middeninkomensgroep en  hogere inkomensgroep tot de taak van de corporatiesector wordt gezien, maar het is alsnog  niet geheel duidelijk welke marktpartij(en) verantwoordelijk is(zijn) voor de huisvesting van  de middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep.   De overheid zal duidelijker moet maken welke marktpartij de middeninkomensgroep  en hogere inkomensgroep moet huisvesten. Indien het volgens de overheid meerdere  marktpartijen verantwoordelijk moeten zijn voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep en hogere inkomensgroep dan, zal dat met een duidelijke  taakverdeling moeten worden aangegeven. Daarnaast moet de overheid voorwaarden  scheppen voor deze marktpartijen zodat zij de middeninkomensgroep en hogere  inkomensgroep adequaat kunnen huisvesten. Hoe deze prikkels en voorwaarden eruit  moeten zien voor de overheid zal nader onderzocht moeten worden.      132   

  Onderzoek de potentiële samenwerking met institutionele beleggers             Naar alle waarschijnlijk kunnen woningcorporaties niet of nauwelijks financieringsmiddelen   verkrijgen voor het huisvesten van de middeninkomensgroep. De institutionele beleggers  kunnen investeren in de huisvesting van de middeninkomensgroep om bij te dragen in het  oplossen van het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep. Een samenwerking  tussen de corporatiesector en institutionele beleggers zal het huisvestingsprobleem van de  middeninkomensgroep kunnen reduceren of zelfs oplossen. In principe zijn er veel  raakvlakken tussen de corporatiesector en institutionele beleggers.    Uit een onderzoek van WIF (Wooninvesteringsfonds) is er tot de conclusie gekomen  dat de institutionele beleggers bondgenoten kunnen worden van de woningcorporaties.  Tussen beide sectoren zijn veel gemeenschappelijke belangen richting politiek en beleid die  gezamenlijk nagestreefd kunnen worden. Bovendien zijn er in principe geen formele  belemmeringen voor samenwerking tussen beide sectoren en als gevolg van de kredietcrisis  zal een verkenning voor samenwerking wederzijds van nut zijn.     Kortom, er is een potentiële samenwerking tussen beide sectoren die mogelijk  wederzijds van nut kunnen zijn. Mede voor het huisvesten van de middeninkomensgroep is  het van belang deze potentiële samenwerking nader te onderzoeken.       



133   

 



134   

Hoofdstuk 9 – Reflectie   In dit hoofdstuk wordt een reflectie gegeven op de doelstellingen van dit onderzoek aan de  hand van een vergelijking tussen de geïnitieerde doelstelling en wat er uiteindelijk is bereikt.  Ten eerste wordt in dit hoofdstuk de doelstelling(en) op het gebied van wetenschappelijke  en maatschappelijke relevantie besproken, gevolgd door de doelstelling(en) op het gebied  van betrouwbaarheid en bruikbaarheid van de bevindingen. Ten slotte wordt er een reflectie  gegeven op de hoofddoelstelling van dit onderzoek.   

9.1 Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie Dit onderzoek streeft naar het vergroten van de kennis of inzicht rondom het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep aan de hand van een  onderzoeksopzet die is ontleend van haalbaarheidsonderzoeken voor  vastgoedontwikkelingsprojecten in de praktijk. Dit streven is tijdens het onderzoek niet  veranderd. Maar bij nader inzien zal dit onderzoek op een latere tijdstip waarschijnlijk  concretere resultaten opleveren dan nu.     Op dit moment is namelijk nog veel onbekend rondom de wet‐ en regelgeving op de  corporatiesector, omdat de herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting nog  ingevoerd moet worden en vele details van de wettelijke bepalingen nog nader via AMvB’s  moeten worden ingericht. Hierdoor is het op het moment niet mogelijk om in details alle  mogelijkheden rondom het huisvesten van de middeninkomensgroep, binnen de wet‐ en  regelgeving, middels woningcorporaties in kaart te brengen.   Desondanks heeft dit onderzoek wetenschappelijk gezien het voorwerk geleverd om  met gebruik van een onderzoeksopzet, ontleend uit het bedrijfsleven, de haalbaarheid van  het huisvesten van de middeninkomensgroep met betaalbare huisvesting te onderzoeken.  Andere onderzoekers kunnen deze methode toepassen en aanpassen om de  onvolmaaktheden in dit onderzoek te verbeteren.    Naast het streven naar een vergroting in kennis of inzicht, heeft dit onderzoek als  praktische en maatschappelijke doelstelling de woningcorporaties via de bevindingen en  aanbevelingen uit dit onderzoek te assisteren bij hun beleidsvorming rondom het huisvesten  van de middeninkomensgroep. Dit onderzoek heeft gesteld dat woningcorporaties door het  betaalbare aanbod te vergroten via bestaande voorraad en/of nieuwbouw, de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting kunnen voorzien.   Het vergroten van het betaalbare aanbod via nieuwbouw of bestaande voorraad  kent twee varianten, namelijk in huurvorm of koopvorm. Door de beperkte tijdspanne die is  gesteld voor dit onderzoek, is het niet mogelijk geweest om zowel de huurvorm als de  koopvorm in dit onderzoek op te nemen. Aan de hand van bevindingen uit de deskundige  beoordeling en de actualiteiten, heeft dit onderzoek uiteindelijk een aantal uitspraken of  veronderstellingen kunnen doen over het huisvesten van de middeninkomensgroep in  koopvorm, maar wanneer dit onderzoek de mogelijkheid heeft gehad om een of een aantal  veel gebruikte koop‐ en/of financieringsconstructies in zich op te nemen dan zal de  maatschappelijke relevantie en het profijt voor woningcorporaties en de  middeninkomensgroep omvangrijker zijn geweest.     

9.2 Betrouwbaarheid en bruikbaarheid van de bevindingen De onderzoeksopzet van een haalbaarheidsonderzoek heeft als kenmerk dat de beoogde  hoofdhaalbaarheid vanuit verschillende invalshoeken in verschillende soorten  deelhaalbaarheid wordt verdeeld om deze vervolgens op individuele haalbaarheid te  bepalen. De verschillende soorten haalbaarheid vormen de pijlers voor de  135   

hoofdhaalbaarheid. Hoe meer soorten deelhaalbaarheid de hoofdhaalbaarheid  ondersteunen des te groter de kans is dat de hoofdhaalbaarheid daadwerkelijk in de praktijk  gerealiseerd kan worden.     In dit onderzoek is de hoofdhaalbaarheid anders dan de hoofdhaalbaarheid bij een  vastgoedontwikkelingsproject. Om de onderzoeksopzet van een haalbaarheidsonderzoek bij  een vastgoedontwikkelingsproject in dit onderzoek te kunnen gebruiken, zijn de  verschillende soorten deelhaalbaarheid opnieuw gedefinieerd. Voor het herdefiniëren van  de  verschillende soorten deelhaalbaarheid is er gebruik gemaakt van de tussentijdse  conclusies uit het vooronderzoek. Het vooronderzoek is uitgevoerd in de vorm van een  literatuurstudie naar het probleem en de mogelijke oplossingen rondom het  huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep. Het voornaamste materiaal dat  daarvoor is gebruikt, zijn onderzoeksrapporten en andere publicaties die betrekking hebben  op het huisvestingsprobleem voor de middeninkomensgroep. De gebruikte methodes en  werkwijze wijken niet af van het concept bij de aanvang van dit onderzoek, waardoor de  resultaten binnen de verwachting zijn gebleven. Maar na een kritische reflectie zou een  andere werkwijze waarschijnlijk tot betrouwbaardere eindresultaten hebben geleid.     Achteraf gezien was het beter geweest om de opnieuw gedefinieerde soorten  deelhaalbaarheid eerst ter beoordeling te stellen aan woningcorporaties, voordat deze in dit  onderzoek werden gebruikt. Het zijn de woningcorporaties zelf die ten slotte het beste  weten wanneer ze iets wel of niet kunnen. Met de zienswijze van woningcorporaties voor de  opnieuw gedefinieerde verschillende soorten deelhaalbaarheid, kunnen deze worden  bijgesteld naar de mening van de woningcorporaties, zodat dit onderzoek uiteindelijk een  hogere betrouwbaarheid kan hebben.     Op het moment zijn de verschillende soorten deelhaalbaarheid slechts een  benadering van waartoe woningcorporaties waarschijnlijk in staat zijn, zonder bevestiging  van de woningcorporaties zelf. De kanttekening daarbij is dat het verzamelen van de  zienswijze van woningcorporaties een omvangrijke onderneming is, omdat  woningcorporaties niet altijd een duidelijke idee hebben van wat ze willen en wat de ene  woningcorporatie kan, betekent niet per definitie dat een ander het ook zal kunnen.     Dit onderzoek heeft ervoor gekozen om de middeninkomensgroep met betaalbare  huisvesting middels woningcorporaties, binnen de huidige en voorgenomen wet‐ en  regelgeving in de breedte op beleidsniveau te verkennen. Deze keuze heeft ervoor gezorgd  dat dit onderzoek een zekere abstractie heeft. Als gevolg van deze keuze richten de  aanbevelingen in dit onderzoek op de woningcorporaties in het algemeen, waardoor het niet  mogelijk is om rekening te houden met de verschillen tussen de woningcorporaties en de  regio’s waarin ze opereren. Desondanks zullen woningcorporaties in staat moeten zijn om  de aanbevelingen op beleidsniveau direct toe te passen. De directe toepasbaarheid is daarbij  discutabel en kan alleen blijken uit de mening van de corporatiesector, maar het bieden van  bijdetijdse aanbevelingen op beleidsniveau voor de corporatiesector is de intentie en het  streven geweest van dit onderzoek en dat is ook uiteindelijk bereikt naar mijn persoonlijke  mening.   

9.3 Reflectie van de hoofddoelstelling Dit onderzoek had eerst de intentie om uitsluitend de haalbaarheid te onderzoeken van het  huisvesten van de middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels  woningcorporaties aan de hand van de juridische scheiding. Uiteindelijk is dit onderzoek  afgeweken van deze hoofddoelstellingen en heeft dit onderzoek de haalbaarheid van het  huisvesten van de middeninkomensgroep met betaalbare woningen middels de  corporatiesector onderzocht. De afwijking van de eerder geïnitieerde hoofddoelstelling  heeft te maken met de onbrekende gegevens op het gebied van wet‐ en regelgeving en  136   

contacten met (een) bepaalde woningcorporatie(s), om in details de haalbaarheid te kunnen  onderzoeken.   De afgeweken hoofddoelstelling heeft ervoor gezorgd dat er een overzicht ontstaat  dat zowel de mogelijkheid van het huisvesten van de middeninkomensgroep aan de hand  van de juridische scheiding evenals de administratieve scheiding weergeeft. In feite is de  hoofddoelstelling niet veranderd maar verbreed, omdat de oorspronkelijke  hoofddoelstelling in de uiteindelijke hoofddoelstelling is inbegrepen. Als gevolg van de  verbreding van hoofddoelstelling is het detailniveau van de eindproducten in een zekere zin  gedaald ten opzichte van het geïnitieerde detailniveau. Maar deze daling in detailniveau is  tot een zekere hoogte onafwendbaar, omdat er nog veel details onduidelijk zijn rondom de  wet‐ en regelgeving op het huisvesten van de middeninkomensgroep.     Ondanks dat de hoofddoelstelling uiteindelijk is verbreed, zijn de doelstellingen op  het gebied van wetenschappelijke relevantie, maatschappelijke relevantie, betrouwbaarheid  van de bevindingen en bruikbaarheid van de bevindingen, in principe niet afgeweken van  wat vooraf is geïnitieerd. Eerder in de vorige paragrafen in dit hoofdstuk is al aangegeven  dat de doelstellingen op verschillende gebieden in principe niet zijn afgeweken van het  oorspronkelijke initiatief en deze zijn ook bereikt volgens de verwachte werkwijze. Al met al  kan gezegd worden dat de geïnitieerde doelstellingen in dit onderzoek, inclusief de  hoofddoelstelling, in grote lijnen is bereikt volgens de verwachtingen vooraf.    



137   

 



138   

Literatuur/Bronnen   CFV, (2011): Sectorbeeld realisaties woningcorporaties – verslagjaar 2010, CFV, Naarden     CBS, VROM‐raad, (2009): Het wonen overwogen – de resultaten van het WoonOnderzoeken Nederland 2009, CBS,  VROM‐raad, Den Haag    CSED, (2010): Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, SER, Den Haag    Doling J. F., (1997): Comparative housing policy – government and housing inadvanced industrialized countries ,  Macmillan, London    Europese Commissie, (2005): Steunmaatregel, E2/2005 & N642/2009 – Nederland, Europese Commissie, Brussel    Fes K., Weber G., (2011a): Werken aan oplossingen voor de middeninkomens, Atrve & OpMaat, Houten  Fresten‐Hoff K. , Rijlaarsdam A., (2004): Recht voor ingenieurs, VSSD, Delft    Haan J. de, et al., (2011): conceptueel kader speerpunt woningmarktpub, CBS, Den Haag/Heerlen    Hijlkema & co, (2012): Financiele consequentie herziene woningwet, Finance Idea, Utrecht    Kromhout S., et al., (2010): Tussen wal en schip – Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%‐norm, RIGO,  Amsterdam    KvK, (2011): Rechtsvormen – Keuze voor de juiste rechtsvorm, KvK, Woerden    Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Europa Decentraal, (2008): Handreiking Diensten van  Algemeen Economische Belang en Staatssteun, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den  Haag    Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (2010): Tijdelijke regeling diensten van algemeen  economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting – Praktische informatie over staatsteun voor  woningcorporaties per 1 januari 2011, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag    Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (2011): Circulaire Verkoop corporatiewoningen – MG  2011‐04, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag    Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (2012):  Nota naar aanleiding van het verslag ‐ Herziening van de regels over toegelaten instelling en instelling van een Nederlandse Autoriteit toegelaten  instellingen volkhuisvesting, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag      RLI, (2011): Open deuren, dichte deuren – Middeninkomen op de woningmarkt, RLI, Den Haag    Renes G. , Jokovi M. ,(2008) Doorstroming op de woningmarkt – van huur naar koop, NAi, Rotterdam    Velten A. A. van, (2009): Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Kluwer, Amsterdam    Visser & co, (2011): Nieuwe regels voor complexgewijze verkoop, Financie Ideas, Utrecht    Vogelzang J., (2012): Effecten EU‐regeling, SVH, Den Haag    VROM‐raad, (2010): Stap voor stap – naar hervorming van het woningmarkt, VROM‐raad, Den Haag    VROM‐raad, (2007): Tijd voor keuzes – Perspectief op een woningmarkt in balans, VROM‐raad, Den Haag    Warmelink et al., (2008): Inleiding Bouwmanagement, VSSD, Delft     WIF, (2009): Woningcorporaties en institutionele beleggers: bondgenoten!? – Verslag van minisymposium op 16    maart 2009 en een onderzoek, WIF, Zeist 

139   

Aedes, (2010). Europese beschikking niet in beton gegoten.  http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2010/09/‐Europese‐beschikking‐niet‐in‐beton‐gegoten‐ .xml  Geraadpleegd op 14 september 2011    Aedes, (2011). Kamderleden: corporatiewoningen ook voor middeninkomens.  http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2011/08/Kamerleden‐‐corporatiewoningen‐ook‐voor‐ middeninko.xml  Geraadpleegd op 27 september 2011    Aedes, (2011). Creatief met inkomensgrens.  http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier‐woningcorporaties‐en‐ europa/Middeninkomens‐niet‐vergeten.xml  Geraadpleegd op 30 september 2011.    De Alliantie, (2011). Vraag en antwoorden over de 90%‐norm  http://www.de‐alliantie.nl/smartsite.shtml?id=7625  Geraadpleegd op 10 November    Atrivé, (2011). Europa dossier in het nieuws.  http://www.atrive.nl/themas/europadossier‐staatssteun‐woningcorporaties/nieuws.aspx  Geraadpleegd op 19 oktober 2011    BNG, (2011). Terugblik Woonpoort.  http://www.bng.nl/smartsite.shtml?id=70436  Geraadpleegd op 22 oktober 2011    CBS, (2011). Woningbouw blijft achter.  http://www.cbs.nl/nl‐NL/menu/themas/bouwen‐wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010‐061‐pb.htm  Geraadpleegd op 10 april 2012    CBS, (2012). COROP‐gebieden.  http://www.cbs.nl/nl‐NL/menu/methoden/toelichtingen/alfabet/c/coropgebieden.htm  Geraadpleegd op 10 april 2012    De Alliantie, (2011). Vraag en antwoorden over de 90%‐norm  http://www.de‐alliantie.nl/smartsite.shtml?id=7625  Geraadpleegd op 10 November    Fes, K., (2011b). Woningcorporaties moeten middeninkomens omarmen.  http://www.atrive.nl/hier‐en‐nu/weblogs/2011/november/woningcorporaties‐moeten‐middeninkomens‐ omarmen.aspx  Geraadpleegd op 11 april 2012    IVBN, (2005). IVBN reageert op ophef brief.  http://www.ivbn.nl/persbericht/ivbn‐reageert‐op‐ophef‐brief‐kroes  Geraadpleegd op 14 oktober 2011    Europa.eu, (2012). Concurrentie.  http://europa.eu/pol/comp/index_nl.htm  Geraadpleegd op 11 mei 2012    Europa Decentraal, (2011). Staatssteun.  http://www.europadecentraal.nl/menu/113/Voorpagina.html  Geraadpleegd op 20 oktober 2011    Europa Decentraal, (2012). Mededinging.  http://www.europadecentraal.nl/menu/821/Mededingingswet.html  Geraadpleegd op 11 mei 2012    Europa Decentraal, (2007). Diensten van Algemeen Belang.  http://www.europadecentraal.nl/menu/113/Voorpagina.html  Geraadpleegd op 20 oktober 2011 

140   

Hoove, S. ten., (2005), In volkshuisvesting volstrekt zich een stille revolutie.  http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2686/Binnenland/article/detail/663461/2005/09/03/In‐volkshuisvesting‐ voltrekt‐zich‐een‐stille‐revolutie.dhtml  Geraadpleegd op 13 oktober 2011    Ikwilookwonen.nl, (2003). Zij willen ook wonen.  http://www.ikwilookwonen.nl/meldingen  Geraadpleegd op 07 juli 2012    ING, (2012a). Correctie anders dan in jaren 80’  http://www.ing.nl/zakelijk/ing‐economisch‐bureau/nederlandse‐ economie/2012/02/20120220_Correctie_anders_dan_in_jaren_80.aspx  Geraadpleegd op 08 maart 2012    ING, (2012b). Correctie anders dan in jaren 80’  http://www.ing.nl/nieuws/nieuws_en_persberichten/2012/07/huurverhoging_lenteakkoord_nauwelijks_effectie f.aspx  Geraadpleegd op 23 juli 2012    KEI, (2003). Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing  http://www.kei‐centrum.nl/pages/25542/Documentatie/Particulier‐opdrachtgeverschap‐en‐stedelijke‐ vernieuwing.html  Geraadpleegd op 07 mei 2012    KEI, (2005a). Brussel kritiek op Nederlandse volkshuisvesting.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=2146  Geraadpleegd op 04 oktober 2011    KEI, (2005b). Minister Dekker wil ‘brede missie’ voor corporaties.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=2199  Geraadpleegd op 04 oktober 2011    KEI, (2009). Van der laan forceert doorbraak in Europese staatssteundiscussie.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=2199  Geraadpleegd op 05 oktober 2011    KEI, (2007). IVBN klaagt in Brussel over ‘oneerlijke concurrentie’ corporaties.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=2587  Geraadpleegd op 05 oktober 2011    KEI, (2011a). BBSH.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=2491  Geraadpleegd op 10 oktober 2011    KEI, (2011b). Soort marktpartijen.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=2591  Geraadpleegd op 12 december 2011    KEI, (2011c). Hoe wordt particulier opdrachtgeverschap toegepast in de stedelijke vernieuwing?.  http://www.kei‐centrum.nl/view.cfm?page_id=1899&item_type=vraag_en_antwoord&item_id=118  Geraadpleegd op 11 november 2011    KvK, (2012). Hoe wordt particulier opdrachtgeverschap toegepast in de stedelijke vernieuwing?.  http://www.kvk.nl/ondernemen/bedrijf‐starten/een‐ondernemingsplan‐maken/financien/  Geraadpleegd op 11 mei 2012    Maxius, (2012). Besluit huurprijzen woonruimte.  http://maxius.nl/besluit‐huurprijzen‐woonruimte  Geraadpleegd op 09 mei 2012    OTB, (2012). Over OTB.  http://otb.tudelft.nl/over‐otb/  Geraadpleegd op 10 juni 2012 

141   

Overheid.nl, (2012a). Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.  http://wetten.overheid.nl/BWBR0014315/geldigheidsdatum_09‐05‐2012  Geraadpleegd op 09 mei 2012    Overheid.nl, (2012b). Woningwet.  http://wetten.overheid.nl/BWBR0005181/geldigheidsdatum_10‐05‐2012#HoofdstukV  Geraadpleegd op 10 mei 2012    Overheid.nl, (2012c). Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen.  volkshuisvesting.  http://wetten.overheid.nl/BWBR0028918/geldigheidsdatum_14‐05‐2012  Geraadpleegd op 14 mei 2012    Rijksoverheid, (2011). Staatssteun woningcorporaties.  http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag‐en‐antwoord/wat‐is‐een‐zelfstandige‐woning‐en‐ wat‐is‐een‐onzelfstandige‐woning.html  Geraadpleegd op 07 mei 2012    Rijksoverheid, (2012a). Wat is een zelfstandige woning en wat is een onzelfstandige woning?.  http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/staatssteun‐corporaties  Geraadpleegd op 18 oktober 2011    Rijksoverheid, (2012b). Punten systeem huurwoningen.  http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag‐en‐antwoord/wat‐is‐huurliberalisatie.html  Geraadpleegd op 09 mei 2012    Rijksoverheid, (2012c). Gebruik van de WOZ.  http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/waardering‐onroerende‐zaken‐woz/gebruik‐van‐de‐woz  Geraadpleegd op 14 mei 2012    Rijksoverheid, (2012d). Wat is een Algemene Maatregel van Besluit (AMvB)?.  http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/wetgeving/vraag‐en‐antwoord/wat‐is‐een‐algemene‐maatregel‐van‐ bestuur‐amvb.html  Geraadpleegd op 14 mei 2012    SEV, (2011). Van huur en koop naar coöp.?.  http://www.sev.nl/rapporten/rapport.asp?code_pblc=1094  Geraadpleegd op 26 oktober 2011    SUWR, (2011). Hoe vraag ik urgentie aan?.  http://www.suwr.nl/index.php?urgentie  Geraadpleegd op 26 oktober 2011    Trouw, (2005). Nederland bepaalt zelf woonbeleid.  http://www.trouw.nl/tr/nl/4324/nieuws/archief/article/detail/1721340/2005/09/16/Nederland‐bepaalt‐zelf‐ woonbeleid.dhtml  Geraadpleegd op 11 oktober 2011    Trouw, (2012). Woningcorporaties krijgen geen krediet meer van banken.  http://www.trouw.nl/tr/nl/4504/Economie/article/detail/3270350/2012/06/13/Woningcorporaties‐krijgen‐ geen‐krediet‐meer‐van‐banken.dhtml  Geraadpleegd op 23 juni 2012    Volkskrant, (2005). Kamer hekelt bemoeienis Commissie met huurbeleid.  http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2824/Politiek/article/detail/663476/2005/09/03/Kamer‐hekelt‐bemoeienis‐ Commissie‐met‐huurbeleid.dhtml  Geraadpleegd op 15 oktober 2011    WIF, (2012). Over het wif.  http://www.wif.nl/pages/over‐het‐wif.php   Geraadpleegd op 15 januari 2012     

142   

Woonbond, (2010). Grote groep burgers valt tussen wal en schip.  http://www.woonbond.nl/nieuws/2159  Geraadpleegd 18 oktober 2011    WSW, (2011). Over WSW.  http://www.wsw.nl/overwsw  Geraadpleegd op 16 oktober 2011    Wetboek‐online, (2012). Burgerlijk Wetboek Boek 2, Rechtspersoon.  http://www.wetboek‐online.nl/wet/BW2.html  Geraadpleegd op 09 mei 2012 

 



143   

 



144   

Bijlage       

 

145   

 



146   

B1 Problemen op de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt kent verschillende problemen. Er is zowel een kwalitatief als  kwantitatief woningentekort op de woningmarkt. De drempel om de woningmarkt te  betreden, is hoog en er is onvoldoende doorstroming. Deze problemen leiden tot problemen  voor bepaalde bevolkingsgroepen. In deze bijlage wordt beschreven hoe deze problemen te  verklaren zijn en  wat deze problemen inhouden.     B1.1 Slechte afstemming tussen vraag en aanbod   De problemen op de woningmarkt kunnen verklaard worden door de slechte afstemming  tussen vraag en aanbod. Een woningmarkt functioneert goed wanneer het aanbod op  redelijke wijze reageert op de veranderende vraag naar woningen, zowel in kwaliteit als in  kwantiteit. De relatie tussen woningvraag en aanbod wordt uitgedrukt in aanbodelasticiteit.  De aanbodelasticiteit wordt aangeduid met een getal dat gelijk is aan het percentage  prijsstijging van de woningen en het percentage van toename van woningaanbod. Als  voorbeeld, de aanbodelasticiteit is 1 wanneer een woningprijsstijging van 1% wordt gevolgd  door een aanbodtoename van 1%.   Prijsvorming wordt in hoge mate bepaald door de productie van nieuwbouwwoningen bij  hoge aanbodelasticiteit. Prijsschommeling kan veroorzaakt worden door variatie in vraag en  aanbod op korte termijn. Wanneer het tekort op lange termijn door de productie van  nieuwbouwwoningen wordt aangevuld, zullen de prijzen weer terugdalen tot het niveau van  de kostprijs van een nieuwbouwwoning. Wanneer tijdelijke schaarste voor prijsstijging leidt,  zal de bouwsector reageren met extra productie van nieuwbouwwoningen. Deze extra  woningproductie zal de schaarste doen dalen en drukt daarmee de prijsstijging weer omlaag.  Hierdoor ontstaat een nieuw evenwicht op de woningmarkt.   (VROM‐raad, advies 064, 2007)  Hoge aanbodelasticiteit is vooral te vinden in gebieden met weinig ruimtelijke  beperking en met een ontspannen woningmarkt. Bij lage aanbodelasticiteit wordt  prijsvorming voornamelijk bepaald door de woningprijs van de bestaande woningvoorraad.  Dit is vooral te vinden bij gebieden met een beperkte woningaanbod door ruimtelijk beleid  van de overheid en waar een woningtekort heerst.  (VROM‐raad, advies 064, 2007)    B1.2 Aanbodelasticiteit op de Nederlandse woningmarkt  Onderzoeken over de aanbodelasticiteit in Nederlandse woningmarkt zijn schaars. Er zijn in  totaal vier onderzoeken bekend bij de Nederlandse overheid (voormalige VROM‐raad). Van  deze vier onderzoeken wijzen drie erop dat de aanbodelasticiteit van de Nederlandse  woningmarkt betrekkelijk laag is. De aanbodelasticiteit van deze drie onderzoeken ligt  tussen 0,1 en 0,4. Dit met uitzondering van het onderzoek van CPB. CPB heeft naast de  nieuwbouw ook het aanbod van bestaande woningvoorraad bij zijn berekening inbegrepen.  Met deze afwijkende methode kan worden verklaard waarom CPB op een hogere  aanbodelasticiteit is gekomen van 0,65. Uit deze onderzoeken is te concluderen dat de vraag  en aanbod op de Nederlandse woningmarkt slecht op elkaar reageren, en deze slechte  afstemming tussen vraag en aanbod zorgt voor verschillende problemen.  De Nederlandse overheid begon in het midden van de jaren negentig zijn beleid te  veranderen met nadruk op het stimuleren voor de marktwerking. Daarvoor heeft de  Nederlandse overheid de differentiatie en de eigendomsverhouding van de  nieuwbouwproductie in sterke mate bepaald. Door het nieuwe beleid zal in principe de  nieuwbouwproductie de woningprijsontwikkeling zichtbaar beïnvloeden. Maar de statistiek  wijst uit dat de markt van nieuwbouwwoningen niet reageert op de sterk gestegen  woningprijzen aan het eind van de jaren negentig. Met andere woorden, het aanbod  reageert nauwelijks op de vraag. De prijs stijgt door de lage nieuwbouwproductie, maar het  147   

aanbod neemt niet toe ondanks dat er vraag is naar nieuwbouwwoningen. Er is zelfs sprake  van daling van de nieuwbouwproductie, terwijl de woningprijs stijgt. (Zie figuur 2.1) Dit  verschijnsel is tamelijk uniek, het komt alleen in mindere mate voor in het Verenigd  Koninkrijk en Luxemburg. (Zie figuur2.2)  (VROM‐raad, advies 064, 2007)    Figuur 2.1 ‐ Prijsontwikkeling van nieuwbouw koopwoningen en de productie van  nieuwbouwwoningen van 1965 ‐ 2006 

Bron: Boelhouwer, 2006a (via VROM‐raad, advies 064,2007) 

 

 

  Figuur 2.2 ‐ Nieuwbouwproductie en prijsontwikkeling van nieuwbouw koopwoningen in  Europa van 1995 ‐ 2001 

Bron: Ball, 2004, P. 13 (via VROM‐raad, advies 064, 2007) 

 

    B1.2.1 Prijsontwikkeling mede beïnvloed door de kapitaalmarkt  Door de lage aanbodelasticiteit op de Nederlandse woningmarkt zal de verandering in de  woningvraag niet reageren op het woningaanbod op korte termijn. Deze slechte afstemming  tussen vraag en aanbod zal uiteindelijk tot uitdrukking komen in de prijsontwikkeling. Een  andere factor dat de prijsontwikkeling bepaald, is de hoeveelheid geld dat huishoudens in  staat zijn om te lenen.  Eerder bij het beschrijven van de woningmarkt is al aangeduid dat huishoudens  vreemd vermogen moeten aantrekken om de aankoop van een woning te kunnen  148   

financieren. De hoeveelheid vreemd vermogen dat een huishouden via een hypotheek kan  lenen, wordt uitgedrukt in leencapaciteit. De leencapaciteit is een functie die afhankelijk is  van het inkomen, de hypotheekrente en de door hypotheekverschaffers gehanteerde  criteria.    Figuur 2.3 ‐ Maximale leencapaciteit van huishoudens met een inkomen van 25%, 50%, 75%  en 90% van de inkomensverdeling en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande  woningvoorraad voor de periode van 1982 t/m 2005 en geactualiseerd tot 2006  

Bron: Boelhouwer, 2005 (via VROM‐raad, advies 064, 2007) 

 

In figuur 2.3 is de ontwikkeling van de maximale leencapaciteit in percentages van  verschillende inkomensgroepen en de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen voor  de periode 1982 t/m 2006 tegen elkaar afgezet. De lijn van de maximale leencapaciteit als  percentage van het gemiddelde inkomen en de gemiddelde prijsontwikkeling van bestaande  koopwoningen hebben een vergelijkbare patroon. De verhouding tussen de maximale  leencapaciteit en de gemiddelde prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen geeft aan  of verschillende inkomensgroepen gemakkelijk hypothecaire leningen kunnen lenen om een  bestaande koopwoningen te financieren. Wanneer de twee lijnen gelijke vorm vertonen en  de afstand tussen de lijnen gelijk blijven, dan betekent het dat de bereikbaarheid van  bestaande koopwoningen weinig is veranderd. Naarmate de lijnen dichtbij elkaar komen,  dan betekent  het dat het verschil tussen wat men maximaal kan lenen en de gemiddelde  prijs van een bestaande koopwoning steeds kleiner wordt. De maximale leencapaciteit geeft  alleen aan hoeveel maximaal geleend kan worden, maar in de werkelijkheid zal dat altijd  minder zijn. Hoe meer de maximale leencapaciteit boven de gemiddelde prijs van bestaande  koopwoningen steeg en hoe groter de afstand, des te groter de kans was dat men genoeg  kon lenen om een bestaande koopwoning te financieren.   Vanaf 1982 tot 1989 steeg de maximale leencapaciteit voor alle inkomensgroepen in  verhouding sterker dan de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoning in de bestaande  woningvoorraad. In deze periode werd de bereikbaarheid voor een bestaande koopwoning  steeds beter. Dit veranderde vanaf 1989, de gemiddelde prijsontwikkeling steeg boven de  maximale leencapaciteit voor de huishoudengroep met het laagste inkomen (25% van de  inkomensverdeling). De bereikbaarheid voor een bestaande koopwoning voor lage  inkomensgroep nam drastisch af en de bereikbaarheid van een bestaande koopwoning is erg  klein. Dit bleef het geval tot 1998. Vanaf toen steeg de gemiddelde prijsontwikkeling  langzame hand uit boven alle huishoudengroepen. De bereikbaarheid van een bestaande 

149   

koopwoning is voor alle andere inkomensgroepen sterk verminderd en de bereikbaarheid  van een bestaande koopwoning is voor alle inkomensgroepen erg klein. (VROM‐raad, 2007)  B1.2.2 Verschillen in marktgebieden en sectoren  Eerder is de aanbodelasticiteit op landelijk (nationaal) niveau besproken. In de woningmarkt  op landelijk niveau is er sprake van een lage aanbodelasticiteit. Maar dat is niet overal in  Nederland het geval. Op een lagere schaalniveau, valt de woningmarkt uiteen in  verschillende woningmarktgebieden. De relatie van vraag en aanbod tussen  woningmarktgebieden kunnen dan met elkaar verschillen. De verschillen in  aanbodelasticiteit tussen de verschillende woningmarktgebieden kunnen verklaard worden  aan de hand van verschillen in ontwikkeling en ruimtelijke ordeningsbeleid. De Randstad is in  de afgelopen twee decennia sterk gegroeid. Steeds meer mensen trekken om verschillende  redenen naar de Randstad. Deze snelle groei heeft ervoor gezorgd dat woningvraag van de  woningmarkt van de Randstad sterk is toegenomen ten opzichte van het woningaanbod.  Door deze ontwikkeling is de woningprijs in de Randstad sterk gestegen (Renes et al, 2006).   Soortgelijke ontwikkeling heeft buiten de Randstad in een mindere mate of  nauwelijks plaatsgevonden. De schaarste van woningaanbod in gebieden als de drie  noordelijke provincies en Zeeland is in vergelijking dan ook minder. Dit zegt echter niet dat  de woningprijs in gebieden zoals de Randstad nauwelijks gestegen zijn. Ruimtelijke  ordeningsbeleid zorgde voor gebrek aan bouwgrond, hierdoor steeg de woningprijs ook in  gebieden buiten de Randstad.   Verschillen in aanbodelasticiteit tussen landsdelen is niet uniek. Bij de meeste  Westerse landen is dergelijke verschillen terug te vinden. Volgens Meen (geciteerd door  VROM‐raad, 2007 :79) komt dergelijke regionale verschillen in aanbodselasticiteit ook voor  in het Verenigd Koninkrijk van Groot‐Brittannië en Noord Ierland.   Aanbodelasticiteit geeft alleen de verhouding tussen het aanbod en de prijs van  koopwoningen. De markt van huurwoningen, de huursector, in Nederland wordt namelijk  gedomineerd door de sociale huurwoningen. Hierdoor wordt de prijsvorming van  huurwoning voornamelijk gereguleerd door de overheid en de woningcorporaties. Er is  nauwelijks sprake van marktwerking, waardoor een grote aanbodelasticiteit ook  onwaarschijnlijk is.   (VROM‐raad, 2007)    B1.2.3 Conjuncturele invloed op de aanbodelasticiteit  Voor de aanschaf van een woning hebben de meeste huishoudens een hypothecaire lening  nodig. Deze afhankelijkheid van vreemd vermogen en de toename van eigenwoningbezit in  de afgelopen decennia zullen er waarschijnlijk toe leiden dat de Nederlandse woningmarkt  in toenemende mate afhankelijk wordt van de kapitaalmarkt, die samenhangt met de  situatie op de internationale kapitaalmarkt en de ontwikkeling van de wereldeconomie.  Omdat bij een koopwoning de rentestand rechtstreeks doorwerkt naar de prijs, zullen de  effecten van conjuncturele schommeling in de woningprijs merkbaar zijn. Deze effecten zijn  bij economische voorspoed anders dan bij economische neergang.  De aanbodelasticiteit is asymmetrisch van karakter voor de markt van  koopwoningen, de aanbodelasticiteit is bij economische neergang groter dan bij  economische voorspoed. Bij economische voorspoed kan het aanbod de vraag niet  bijhouden, omdat de woningmarkt een lage aanbodelasticiteit heeft. Dit heeft mede te  maken met de eigenschap van woningen. Een woning als product, heeft namelijk een lange  productietijd. De aanbod zal altijd achterlopen op de vraag. Hierdoor is er op korte termijn  geen toename van woningen mogelijk. De woningprijs zal gaan stijgen met een  verwachtingspatroon van groei en er zal een positieve waardeontwikkeling ontstaan.   Bij economische neergang zijn de risicodragende partijen geneigd om projecten uit  te stellen en een afwachtende houding aan te nemen. De investeringen en verhuizingen  150   

nemen af. (Huishouden zijn minder geneigd te verhuizen.) Volgens Barker en EIB (geciteerd  door VROM‐raad, 2007; 80)De afname van woningvraag en van woningaanbod kan na  verloop tot een nieuw evenwicht komen, er is dan relatief minder sprake van ruimtetekort  voor woningbouw. Het aanbod kan dan beter reageren op de vraag, waardoor de  aanbodelasticiteit relatief groter wordt dan in tijden van economische voorspoed. Hierbij is  op te merken dat de constatering van grotere aanbodelasticiteit in tijden van economische  neergang vooral geldt voor gebieden met een relatief ontspannen woningmarkt.     De problemen van de Nederlandse woningmarkt zijn te verklaren aan de hand van de relatie  tussen vraag en aanbod. In een gezonde woningmarkt zal het woningaanbod gemakkelijk  kunnen reageren op de woningvraag. De reactie tussen vraag en aanbod wordt gemeten aan  de hand van de aanbodelasticiteit, die de prijs en aanbodverhouding aangeeft. De  Nederlandse woningmarkt heeft een lage aanbodelasticiteit, wat erop duidt dat het  woningaanbod slecht reageert op de woningvraag. Een andere factor die van invloed is op  de verhouding tussen vraag en aanbod, is de hypothecaire lening. Omdat huishoudens voor  de aanschaf van een woning vaak afhankelijk zijn van een hypotheek, wordt de woningvraag  beïnvloed door de kapitaalmarkt. Wanneer het voor huishoudens gemakkelijk is om een  hypotheek te krijgen, wordt een koopwoning meer bereikbaar voor huishoudens, met als  gevolg, dat de woningvraag toeneemt. De kapitaalmarkt is op zijn beurt, afhankelijk van de  wereldeconomie, waardoor conjuncturele schommeling effect heeft op de vraag en aanbod  op de Nederlandse woningmarkt.  (VROM‐raad, 2007)    B1.3 Gevolgen van slechte afstemming tussen vraag en aanbod   In de vorige paragraaf is aan de hand van de aanbodelasticiteit aangeduid dat vraag en  aanbod slecht op elkaar afstemmen op de Nederlandse woningmarkt. Deze slechte  afstemming leidt tot negatieve gevolgen voor de woningmarkt en mede voor de  Nederlandse maatschappij. Deze gevolgen zijn: kwantitatief woningtekort, kwalitatief  woningtekort, de woningmarkt wordt steeds minder toegankelijk voor starters, grote kloof  tussen kopen en huren door slechte doorstroming en hoge woonlasten voor bepaalde  bevolkingsgroepen. Hierna zal ieder van de gevolgen (problemen) kort worden besproken.   (VROM‐raad,  2007)    B1.4 Een gespannen woningmarkt door kwantitatief woningtekort  Wanneer het aantal huishoudens dat op zoek is naar een zelfstandige woning, de  woningbehoefte, groter is dan het aanbod van woningen, wordt er van een kwantitatieve  woningtekort gesproken. De slechte afstemming tussen vraag en aanbod op de  woningmarkt heeft er mede voor gezorgd dat het landelijke kwantitatieve woningtekort  tussen 1998 en 2002 van 1,4% is opgelopen naar 2,5%. Het kwantitatieve woningtekort  verschilt regionaal sterk met elkaar. Vooral in de Randstad is het woningtekort erg hoog. In  2002 was het woningtekort in de provincie Zeeland 0,7% terwijl dat n Utrecht (Randstad)  3,9% was. (Voormalige Ministerie van VROM, 2005).   De kwantitatieve spanning op de woningmarkt is voor een groot deel te wijten aan  de stagnatie van de woningbouwproductie. De woningvoorraad kon hierdoor in de  afgelopen jaren niet voldoende groeien om de woningbehoefte te voorzien. Het totale  aantal opgeleverde woningen is gedaald van 92.000 (1997) tot slechts 59.000 (2003). De  laatste jaren is dit voor een klein deel hersteld. Het aantal opgeleverde  nieuwbouwwoningen steeg in 2004 van 65.000 tot 72.000 in 2006. (Zie figuur 2.4) In de  meest recente grootschalige onderzoek naar de woningmarkt: Woononderzoek 2009  (WoON 2009 ), is te zien dat de hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2008 was  opgelopen tot (ongeveer) 80.000. (Zie figuur 2.5) Ondanks deze positieve groei verwacht  151   

WoON 2009 in de komende twee jaar (nu) zowel een kwantitatieve tekort in de koopsector  (koopmarkt) als in de huursector (huurmarkt).  (VROM‐raad, 2007)    Figuur 2.4 ‐ Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen van 1995 t/m 2006  

 

Bron: CBS, 2007 (via VROM‐raad, advies 064, 2007) 

    Figuur 2.5 ‐ Mutatie van de woningvoorraad van 1985 t/m 2008 

Bron: Syswov, ABF Research (via VROM‐raad, advies 064, 2007) 

 

  B1.5 Kwalitatieftekort door slechte doorstroming  Nederland kent al voor decennia lang kwalitatief woningtekort (CBS, 2009). Dit kwalitatief  tekort is in de loop der jaren geleidelijk afgenomen door slopen, samenvoegen en  nieuwbouw. De kwaliteitseisen voor een woning verschillen per persoon, de een heeft de  voorkeur voor een grote huiskamer, terwijl de ander voorkeur geeft aan een moderne  keuken. Door deze hoge subjectiviteit is het moeilijk om de kwaliteit van de woning op een  objectieve manier te meten. Meestal wordt de kwaliteit van een woning uitgedrukt in  woonoppervlakte en woningwaarde, ondanks dat deze twee eenheden niet waterdicht zijn.  (Zo kan de woningwaarde kan door vraag en aanbod en de economische conjunctuur  fluctueren en kan een grote woning slecht onderhouden zijn of veel brede gangen hebben.)   Uit de resultaten van de WoON 2009 is een verbetering in de woningkwaliteit  gebleken. Zowel de woonoppervlakte als de woningwaarde zijn in de afgelopen decennia  toegenomen. (Deze toename in woonoppervlakte en woningwaarde kan per regio  verschillen.) De toename van de woonoppervlakte is te verklaren door de eerder genoemde  152   

nieuwbouw, slopen en samenvoegen en ongeveer een tiende deel van de toename van de  woningwaarde kan met kwaliteitverbetering verklaard worden.   Naast kwalitatief woningtekort is er ook nog een woningtype tekort. Dit woningtype tekort  wordt door Buys et al (geciteerd in VROM‐raad 2007 :82) genoemd als theoretische tekort.  Omdat er vanuit wordt gegaan dat alle huishoudens hun huiswensen kunnen realiseren is dit  tekort theoretisch genoemd, omdat het in de praktijk dit echter niet snel zal voorkomen. Er  is namelijk sprake van een substitutiegedrag, huishoudens wijken automatisch uit naar een  andere woning, als zij hun eerste voorkeur niet kunnen vinden of krijgen.   WoON 2009 heeft aangegeven een tekort aan 100.000 eengezinswoning in de  middendure prijsklasse en een tekort aan 50.000 eengezinswoningen in de dure prijsklasse  te verwachten. Ook verwacht WoON 2009 een theoretische tekort aan eengezinswoningen  in de huursector, ondanks dat deze in de afgelopen jaren al is afgenomen.   (VROM‐raad, 2007;  CBS, 2009)    B1.6 De woningmarkt wordt steeds minder toegankelijk voor starters  Volgens Oosterwijk (geciteerd door VROM‐raad, 2007 :83) is het verschil tussen insiders en  outsiders steeds groter. De zogenaamde insiders, huishoudens die al enige tijd in een  zelfstandige woning wonen, hebben in de afgelopen jaren kunnen profiteren van de grote  koopprijsstijging, waardoor ze veel overwaarde in hun woning hebben opgebouwd.  Wanneer zij willen verhuizen, kunnen zij deze overwaarde gebruiken om een nieuwe woning  te financieren. Door deze opgebouwde overwaarde kunnen deze insiders meer voor hun  nieuwe woning betalen dan ze op basis van hun inkomen alleen kunnen doen. Dit resulteert  in een opwaartse druk op de woningprijs.   De zogenaamde outsiders, starters en huishoudens die hun eerste zelfstandige  woning nog moeten betrekken, hebben geen kapitaal op kunnen bouwen door overwaarde  van eerdere woonsituatie. Er ontstaat een vicieuze cirkel, stijgende woningprijzen leiden tot  grotere financieringscapaciteit voor bestaande huizenbezitters, waardoor de woningprijzen  verder stijgen. Outsiders die geen kapitaal hebben opgebouwd kunnen niet profiteren aan  dit proces met als gevolg dat koopwoningen voor outsiders steeds moeilijker bereikbaar  worden. De starters die met hun inkomen geen koopwoning kunnen veroorloven, moeten  een onzelfstandige woonruimte betrekken. Dit kan thuis zijn bij ouders of een huurwoning.   Maar ook in de huursector is het voor starters vaak lastig om een woning te vinden door  lange wachttijden.   Opmerking hierbij is dat het huisvestingprobleem van starters zowel kwalitatief als  kwantitatief van aard is. Volgens WoonQuestmonitor (geciteerd door VROM‐raad, 2007 :84)  wordt niet alleen te weinig voor starters geschikte en betaalbare woningen aangeboden,  maar stellen starters steeds hogere eisen aan een woninggrootte, woningkwaliteit en  woonlocatie. Sommige woningcorporaties ondervinden namelijk problemen met het  verhuren van bepaalde goedkope sociale huurwoningen, ondanks dat er weinig goedkope  woningen beschikbaar zijn voor starters.   (VROM‐raad, 2007;  CBS, 2009)    B1.7 Grote kloof tussen kopen en huren door slechte doorstroming  Door de vicieuze cirkel van de stijgende woningprijs voor koopwoning is niet alleen het  verschil tussen insiders en outsiders steeds groter geworden. Ook het verschil tussen huren  en kopen wordt hierdoor steeds groter. De woningprijzen zijn in vergelijking tot de  huurprijzen (gedomineerd door gereguleerde sociale huurprijs) sterk gestegen. Dit vormt  een barricade voor zittende huurders om over te kunnen stappen naar de koopsector.  Vooral in gebieden met een gespannen woningmarkt is de kloof tussen ongereguleerde  koopprijzen en de grotendeels gereguleerde huurprijzen voor veel huishoudens  onoverbrugbaar groot geworden. Dit is vooral in grote delen van de Randstad het geval.  153   

Volgens Bounen (geciteerd door VROM‐raad, 2007 :84) beperkt het grote verschil tussen  huren en kopen de doorstroming tussen koop‐ en huursector en zorgt het voor lange  wachttijden in de sociale huursector.     B1.8 Hoge woonlasten voor bepaalde bevolkingsgroepen  De woonlasten zijn zowel in de koop‐ als huursector in de afgelopen jaren gestegen. WoON  2009 van CBS heeft de woonlasten van 2006 vergeleken met 2009. In 2009 is de woonlast  voor huurders met 21% gestegen en de woonlast voor eigenaar‐bewoners met 32%  gestegen.   Voor sommige bevolkingsgroepen zorgt de stijging van woonlasten tot  betaalbaarheidproblemen. Vooral huishoudens die behoren tot de lage inkomensgroep  moeten een groot deel van hun inkomen besteden aan woonuitgaven.   Niet alleen de woonlast is vaak erg hoog voor de lage middeninkomensgroep. Het  zijn niet alleen de lage inkomensgroep die met hoge woonlasten krampen. Ook voor  sommige huishoudens met een middeninkomens zijn de woonlasten relatief hoog. Dit zijn  onder ander huishoudens die net een woning hebben gekocht en huurders met die geen  huurtoeslag ontvangen.  Terwijl sommige huishoudens met betaalbaarheidproblemen krampen door hoge  woonlasten, is het opmerkelijk dat er ook huishoudens zijn die zeer lage woonlasten hebben.  Dit zijn vaak eigenaarbewoners die grotendeels hun hypothecaire lening hebben afgelost en  huishoudens met een midden of hoger inkomen die in een huurwoning met relatief lage  huur wonen. Dit laatste geval, wordt vaak aangeduid als scheefwonen.   

154   

B2 Probleemanalyse In dit bijlage worden de gevolgen van de 90%‐norm uit de Tijdelijke regeling DAEB  en zijn  verband(en) met de bestaande problemen op de woningmarkt toegelicht.     B2.1 De 90%‐norm  De 90%‐norm is op 1 januari 2011 ingevoerd ten gevolge van de Europese beschikking op de  Nederlandse staatssteunregeling voor woningcorporaties en is een onderdeel van de  Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen  volkshuisvesting (hierna Tijdelijke regeling DAEB). Het ontstaan van deze Europese  beschikking is terug te leiden naar het jaar 2005, toen er een artikel in de Volkskrant  verscheen over een vertrouwelijke brief van de toenmalige Europese Commissaris voor  mededinging Kroes aan de toenmalige Minister van volkshuisvesting Dekkers, waarin ze  kritiek uitte over de Nederlandse woningcorporaties.   Volgens het artikel zal Kroes gezegd hebben dat de scheiding tussen maatschappelijk  activiteiten (die werkelijk met volkshuisvesting te maken hebben) en commerciële (op winst  gerichte) activiteiten te vaag is. Hierdoor kan de Europese Commissie geen duidelijke  oordeel vellen over de staatssteun die de woningcorporaties ontvangen. Er zal een  boekhoudkundige scheiding tussen de twee verschillende activiteiten moeten komen en de  woningcorporaties moeten zich beperken tot maatschappelijke activiteiten (huisvesten van  minderbedeelde bevolkingsgroepen en bevolkingsgroepen die speciale aandacht nodig  hebben).   Deze brief werd later door de woordvoerder van voormalige Ministerie VROM  bevestigd, maar op de inhoud werd niet gereageerd. Achteraf gezien lijkt de vermoedelijke  inhoud van deze brief overeen te komen met de Europese beschikking die erop volgde.  (KEI, 2005a;  KEI, 2007)  Europese Mededingingsvoorschriften De Europese Unie is een economisch en politiek samenwerkingsverband tussen 27 Europese  landen, samen streven ze naar een betere economische positie van Europa op internationaal  niveau. Een belangrijk middel daarbij is het creëren van een gemeenschappelijke interne markt,  waarin alle ondernemingen vrij van de belemmeringen van nationale markten met elkaar kunnen  concurreren. Het creëren van deze interne markt wordt bewerkstelligd door middel van de  Europese wet‐ en regelgeving die decentrale overheden van alle lidstaten verplichten om gelijke  concurrentievoorwaarden te scheppen voor alle ondernemingen op de interne markt. Daarom zijn  steunmaatregelen van lidstaten of iedere vorm van staatsmiddelen bekostiging, die  concurrentiepositie van een bepaalde onderneming of productie vervalst of dreigt te vervalsen,  niet toegestaan. Voor de handhaving van deze mededingingsvoorschriften heeft de Europese  Commissie exclusieve bevoegdheid om staatssteun van lidstaten te controleren en deze goed te  keuren of af te wijzen. Lidstaten zijn daarvoor verplicht om voorgenomen staatssteunregelingen  ter goedkeuring te melden bij de Europese Commissie.   (Europese Unie, 2011) 

    Na de onthulling van deze vertrouwelijke brief over de Europese kritiek op de Nederlandse  woningcorporaties, kreeg vlak daarna Nederlandse staatssteunregeling openlijk kritiek  vanuit de Europese Commissie. Sindsdien ontstond er een langdurige debat over de  staatssteun die woningcorporaties ontvangen.   In 2007 mengde de IVBN (Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) zich in het  debat door een klacht bij de toenmalige Europese Commissaris voor mededinging Kroes in te  dienen. Volgens de IVBN opereren de woninggebruiken de woningcorporaties in  toenemende mate op de commerciële deel van woningmarkt (door koopwoningen voor  midden en hogere inkomensgroepen te bouwen en kantoren of andere voorzieningen)  155   

gebruikmakend van de ontvangen staatssteun. Hiermee tolereert en bevordert de  Nederlandse overheid dit ongelijke spelveld, waardoor er sprake is van concurrentie  vervalsing en marktverstoring.  Na deze klacht van de IVBN bleef het debat en de onderhandeling tussen de  Nederlandse overheid en de Europese Commissie nog lang aanhouden. De voornaamste  reden is dat beide partijen niet met elkaar eens konden worden over de uitvoeringsdetails  van de beschikking.     Het einde van het langdurige debat kwam pas vijf jaar na zijn start in zicht, toen de Europese  Commissie en de Nederlandse overheid tot een akkoord kwamen op 15 december 2009.    In dit akkoord is de Nederlandse overheid met de Europese Commissie overeengekomen  over de uitvoeringsdetails van de drie hoofdmaatregelen, om de Nederlandse staatssteun  gelijk te stemmen met de Europese wet‐ en regelgeving. Deze drie hoofdmaatregelen zijn:   De toewijzing van sociale huurwoningen wordt beperkt tot een duidelijk  omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.   Commerciële activiteiten dienen onder marktvoorwaarden plaats te vinden. Voor  openbare dienstactiviteiten en commerciële activiteiten moeten de regels inzake  een gescheiden boekhouding en toereikende controles in acht worden genomen.   Het aanbod van sociale woningen door de corporatiesector moet worden afgestemd  op de vraag van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.  (Europese Commissie, 2005)    Na dit akkoord werd de start gemaakt met het integreren van de Europese beschikking in de  Nederlandse wet‐ en regelgeving. De Tijdelijke regeling DAEB is het eerste product daarvan.     (KEI, 2009; KEI, 2011a)     Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Overheden dragen allerlei diensten aan ondernemingen op, die zij nuttig of noodzakelijk vinden  voor de burgers. Dit kunnen diensten zijn die goed en efficiënt door de markt aangeboden kunnen  worden maar ook diensten die alleen op de gewenste manier kunnen worden aangeboden met  behulp van specifieke sturing en (eventuele) financiering door de overheid. Bij dit laatste spreekt  men van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De diensten die onder DAEB vallen  zijn bijvoorbeeld: post, energie, telecommunicatie, bepaalde vormen van hoger onderwijs,  audiovisuele diensten, sociale woningbouw,  bepaalde zorgdiensten etc. De (eventuele)  overheidsfinanciering om deze dienstverleningen in bedrijf te brengen of te houden, wordt gezien  als staatssteun door de Europese Unie. Om de interne of gemeenschappelijke markt (de markt  gevormd door alle markten van lidstaten van de Europese Unie) te beschermen tegen oneerlijk  gebruik van overheidsgelden, vallen de diensten die tot DAEB behoren onder de juridische  toezicht en bescherming van de  Europese wet‐ en regelgeving op staatssteun en mededinging.    De Tijdelijke regeling DAEB is een (tijdelijke) regelgeving die de Europese beschikking gedeeltelijk  in werking stelt. Daarbij wordt de huisvesting van de lage inkomensgroep met een  verzamelinkomen onder de €34.085,00 gecategoriseerd tot DAEB‐activiteiten en de huisvesting  van middeninkomensgroep met een verzamelinkomen boven de €34.085,00 gecategoriseerd als  Niet‐DAEB‐activiteiten.  (Ministerie van BZK, 2008; Europe Decentaal, 2007) 

     

156   

Staatssteun   In Nederland krijgen de woningcorporaties (externe) financiële toezicht van het Centraal Fonds  Volkshuisvesting (CFV). Het CFV is een zelfstandig bestuursorgaan, met een onafhankelijk bestuur,  benoemd door de bewindspersoon van de voormalige Ministerie VROM (nu Ministerie van  Infrastructuur en Milieu). Het CFV heeft als taak om financiële toezicht uit te voeren op de  woningcorporaties en de voormalige Minister van Volkshuisvesting (nu Minister van Binnenlandse  Zaken) te rapporteren. Naast de toezichtstaak heeft het fonds ook een saneringstaak. Indien een  woningcorporatie financieel gesaneerd moet worden, stelt CFV een saneringsplan op zodat de  woningcorporatie niet failliet gaat. Deze saneringstaak van de CFV wordt door de Europese  Commissie gezien als staatssteun, omdat de Nederlandse overheid uiteindelijk (financieel)  verantwoordelijk is voor de CFV. Bovendien kunnen andere marktpartijen niet van vergelijkbare  steunregeling genieten, waardoor er sprake is van ongelijke speelvelden.     Behalve dat woningcorporaties praktisch niet failliet kunnen gaan, kunnen zij ook relatief  goedkoop leningen sluiten via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW is een  onafhankelijk instituut (geen overheidsorganisatie) dat gericht is om optimale financiering van  vastgoed op de publieke sector (sociale huursector)  mogelijk te maken voor aangesloten  instellingen en daarmee bijdrage te leveren aan de kwaliteit van de samenleving. Het WSW zorgt  ervoor dat deelnemende woningcorporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt door garant te  staan voor de aflossing‐ en renteverplichtingen van de (aangesloten) woningcorporaties, zodat de  woningcorporaties kosten van leningen voor financiering van onroerend goed in de publieke  sector kunnen beperken. Met dit voordeel op kosten van financiering kunnen de   woningcorporaties meer geld uitgeven aan maatschappelijke investeringen. Met andere woorden,  het WSW zorgt ervoor dat woningcorporaties met lage rente kunnen lenen door garant te staan  voor hun leningen en aflossingsverplichtingen.   Ondanks dat de WSW geen overheidsorganisatie is, wordt de Nederlandse overheid  verantwoordelijk gesteld voor de WSW. De Nederlandse overheid tolereert en bevordert hiermee  ongelijke spelvelden, wat in strijd is met de Europese wet‐ en regelgeving voor mededinging.      Naast  financiële voordelen via de CFV en WSW kunnen woningcorporaties ook korting krijgen van  lokale overheden voor het kopen van grond voor de bouw van sociale huurwoningen. Bijvoorbeeld  in VINEX‐locatie is het door de ruimtelijke ordening bepaald dat er minstens 30% sociale  huurwoningen gebouwd moet worden. Om dit te bewerkstelligen, onderhandelt de gemeente  met woningcorporatie(s) en in vele gevallen krijgen de woningcorporaties korting voor het kopen  van bouwgrond. Dit financiële voordeel creëert eveneens als de CFV en WSW ongelijke spelvelden  voor andere marktpartijen en is in strijd met de Europese wet‐ en regelgeving voor mededinging  en staatssteun.   (KEI, 2011b; KEI, 2011c; WSW, 2011)

De 90%‐norm is een toewijzingsregeling in de Tijdelijke regeling DAEB die ervoor  zorgt dat de toewijzing van sociale huurwoningen van woningcorporaties wordt beperkt tot  een duidelijk omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen.  De 90%‐norm houdt in dat woningcorporaties verplicht zijn om 90% van de vrijgekomen  sociale huurwoningen met een huurprijs onder de grens van €664,66 toe te wijzen aan  huishoudens met een belastbaar inkomen (ook wel verzamelinkomen genoemd) onder de  inkomensgrens van €34.085. De overige 10% vrijgekomen sociale huurwoningen mogen de  woningcorporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens  met voorrang voor urgentie. Met urgentie worden speciale gevallen genoemd waarbij  huishoudens met een dringende huisvestingsbehoefte hebben, wegens gedwongen  (tijdelijke) verhuizing voor stedelijk vernieuwing, grootschalige renovatie, fysieke of  psychosociale problemen (Hierbij is een urgentieverklaring van de gemeente noodzakelijk).   Als er na de toewijzing aan urgente gevallen binnen de 10% ruimte nog woningen  over zijn, dan mogen deze worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar  inkomen boven de inkomensgrens van €34.085 zonder urgentieverklaring. 

157   

Wanneer een woningcorporatie niet aan deze prestatieregel houdt of niet in staat is deze te  halen, dan volgen er sancties (intrekken van staatssteun). Bij de eerste sanctie voor het niet  halen van de 90%‐norm wordt de woningcorporatie buiten gesteld om nieuwe lening te  mogen aantrekken via de WSW voor nieuwbouwprojecten in de opvolgende jaren.   Hierbij moet worden opgemerkt dat de 90%‐norm (en de Europese beschikking in  het algemeen) uitgaat van belastbaar inkomen van een huishouden, terwijl de huurtoeslag  uitgaat van toetsingsinkomen van een huishouden. Bij de inkomensgrens van de 90%‐norm  gaat de Europese Unie uit van een verzamel belastbaar inkomen van alle leden van de  huishoudens met uitzondering van de inkomens van minder‐ en/of meerjarige kinderen. Bij  de toetsingsinkomen voor de huurtoeslag worden de inkomens van de kinderen van een  huishouden wel in rekening gebracht.  (KEI, 2011a; Raad RLI, 2011; de Alliantie, 2011; SUWR, 2011)    B2.2 De gevolgen van de 90%‐norm  De 90%‐norm is bedoeld om de bevoorrechte positie van de woningcorporatie gelijk te  stemmen met de Europese beschikking, dit zorgt voor veranderingen voor de  corporatiesector en huishoudens met gevolgen voor de Nederlandse volkshuisvesting.   Met de invoering van de 90%‐norm worden de woningcorporaties onder druk gezet om aan  deze prestatieregeling te voldoen. Alleen dan kunnen zij in aanmerking blijven komen voor  WSW‐borging om vreemd vermogen onder gunstige voorwaarden (met lage rente) te  kunnen aantrekken. Wanneer een woningcorporatie zijn recht op WSW‐borging verliest,  heeft dat negatieve gevolgen voor de financiën, omdat ze dan onder relatief minder  gunstige voorwaarden (met hogere rente) geld moeten lenen van andere instellingen of  organisaties om nieuwbouw‐ of onderhoudsprojecten te bekostigen.  Als woningcorporaties hun voorrecht op WSW‐borging willen behouden, dan  moeten ze zich aan de 90%‐norm houden, dit betekent dat er voortaan minder woningen  onder de huurgrens van €664,66 aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven  €34.085 zullen worden toegewezen. Met andere woorden, de 90%‐norm zet druk op de  corporatiesector om huishoudens met een belastbaar inkomen onder €34.085 te kiezen als  de voornaamste doelgroep. Dit laatste zorgt ervoor dat huishoudens met een inkomen  boven €34.085 bemoeilijkt worden om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale  huurwoning, daarvoor zijn zij meer erop gewezen om elders op de woningmarkt hun  huisvestingsbehoefte te voorzien.   (Kromhout et al., 2010; RLI, 2011)    B2.3 Huisvesting van lage middeninkomens onder druk  De gevolgen van de 90%‐norm zijn in opdracht van Aedes (vereniging van woningcorporaties)  en de RLI (Raad van Leefomgeving en Infrastructuur, waarin de voormalige VROM‐raad deel  uit maakt) onderzocht. In deze twee onafhankelijk van elkaar uitgevoerde onderzoeken,  kwamen ze beiden op een gelijksoortige conclusie: de huisvesting van de  middeninkomensgroep komt onder druk te staan door de invoering van de 90%‐norm en  met name de huisvesting van de lage middeninkomensgroep wordt bemoeilijkt. (Voordat de  middeninkomensgroep wordt behandeld, worden de huishoudens met een belastbaar  inkomen boven de grens van €34.085 eerst aangeduid met benadeelde huishoudens)  Eerder is uitgelegd dat de woningmarkt ingedeeld kan worden in vier sectoren. Deze vier  sectoren zijn: sociale huursector, particuliere huursector, sociale koopsector en vrije  koopsector. Wanneer huishoudens niet of nauwelijks nog hun huisvesting kunnen voldoen  via de sociale huursector,dan hebben ze daarnaast nog vier andere alternatieven, namelijk:  blijven wonen waar ze wonen, overstappen naar de particuliere huursector, overstappen  naar de sociale koopsector of overstappen naar de vrije koopsector.  

158   

Volgens WoON 2009 (geciteerd door Kromhout et al., 2010; 29) telt Nederland in totaal bijna  7 miljoen zelfstandige woningen. Bijna een derde van de totale woningvoorraad is het bezit  van woningcorporaties en bestaat uit woningen met een huurprijs onder de grens van  €664,66.  De overige woningvoorraad bestaat voor 4,1 miljoen uit koopwoningen, een half miljoen uit  particuliere huurwoningen en een kleine 90.000 woningen van woningcorporaties met een  huurprijs boven de grens van €664,66.   De woningvoorraad verschilt per regio in aanbodelasticiteit, kwantiteit en mede in  de opbouw van de voorraad (zie 2.4). Sinds de invoering van de 90%‐norm is het aandeel van  sociale huurwoningen van een lokale of regionale aanbod bepalend voor de benadeelde  huishoudens. Hoe groter het aandeel van sociale huurwoningen in de voorraad, des te  kleiner het aandeel woningen, waarvoor benadeelde huishoudens in aanmerking kunnen  komen. Met andere woorden, de benadeelde huishoudens zijn in sterke mate aangewezen  op het aandeel aan woningen in de koopsector (zowel vrije als sociale koopsector) en de  particuliere huursector, inclusief woningen van woningcorporaties met een huurprijs boven  €664,66.   Uit de gegevens van WoON 2009 is op te maken dat de woningvoorraad op landelijk  (nationaal) niveau wordt gedomineerd door sociale huurwoningen en koopwoningen. Het  aandeel aan woningen waar de benadeelde huishoudens in aanmerking komen, is relatief  klein. In figuur 2.6  is Nederland opgedeeld volgens de COROP‐systeem van Centraal Bureau  voor Statistick (CBS) opgedeeld in 40 regio’s. In dit figuur is te zien dat het aandeel  koopwoningen vooral groot is aan de rand van Nederland, terwijl dat in de vier grootste  stedelijke gebieden (G4 = Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) relatief klein is. In  figuur 2.7 is te zien dat het aandeel in huurwoningen (exclusief sociale huurwoningen) in de  meeste stedelijke gebieden niet meer dan 10% is met uitzondering voor Amsterdam (17%)  en Den Haag (17%). Met andere woorden, zowel op nationaal als regionaal niveau wordt de  woningmarkt gedomineerd door sociale huurwoningen en koopwoningen, waarbij de  koopwoning door zijn grote aandeel in de regionale woningvoorraad in belangrijke mate  bepalend is voor de huisvesting van de benadeelde huishoudens.   (Kromhout et al.,2010; CBS, 2009; CBS, 2011)    Voor de definitie van de benadeelde huishoudens hebben de onderzoekers van RIGO en RLI  andere opvattingen. Het onderzoek van RIGO is ervan uitgegaan dat de benadeelde  huishoudens de huishoudens zijn met een belastbaar inkomen (ook wel verzamelinkomen)  tussen €33.000 en €38.000. RIGO heeft de grens van €38.000 gebruikt, omdat de gegevens  die ze voor het onderzoek hebben gebruikt van De Woonbond zijn. Woonbond streefde toen  naar een ophoging van de inkomensgrens naar  €38.000, daarom zijn alle gegevens op deze  inkomensklasse gebaseerd.   Het onderzoek van RLI definieerde zijn inkomensgroep volgens de verandering op de  woningmarkt. Bij de invoering van de 90%‐norm is de ondergrens van €33.000 door de  overheid geïndexeerd tot €34.085. Daarnaast is het kabinet van plan om een extra  huurverhoging van 5% bovenop de inflatie op te leggen voor huishoudens in een sociale  huurwoning met een verzamelinkomen boven de €43.000. Het kabinet probeert op deze  manier het zogenaamde “scheefwonen” tegen te gaan. Met scheefwonen wordt het  verschijnsel bedoeld waarbij huishoudens met een hoge inkomen in een relatief goedkope  sociale huurwoningen wonen (lage maandlast t.o.v. hoog inkomen). Door de hoge  huurstijging wordt het minder aantrekkelijk om scheef te wonen voor deze huishouden en  wanneer zij verhuizen, dan komen de sociale huurwoningen vrij voor de huishoudens die het  nodig hebben. De huishoudens met een verzamelinkomen tussen €34.085 en €43.000 zullen  dus gevolgen ondervinden van de 90%‐norm en de huurstijging bovenop de inflatie,  waardoor zij onder druk worden gezet om elders op de woningmarkt hun huisvesting te  159   

vinden. De inkomensgroep tussen €33.614 en €43.000 werd door RLI de lage  middeninkomensgroep genoemd.   De middeninkomensgroep werd door RLI gedefinieerd als huishoudens met een  verzamelinkomen tussen €33.614 en €62.000 (twee modaal). Het onderzoek dat RLI heeft  verricht, wijst ernaar dat vooral de lage middeninkomensgroep in de knel zal raken om een  betaalbare huisvesting te kunnen vinden na de invoering van de 90%‐norm.   Aan de hand van de verhuisbewegingen op de woningmarkt, verwacht RLI dat er jaarlijks  30.000 huishoudens door de invoer in de knel zullen raken.   Deze schatting heeft de RLI gemaakt volgens de gegevens uit WoON 2009 aan de hand van  het aantal toewijzingen van sociale huurwoningen aan huishoudens met een  verzamelinkomen boven de grens van €34.085.   Vervolgens heeft RLI onderzocht hoeveel betaalbare huur‐ en koopwoningen er per  COROP‐regio’s zijn voor de middeninkomensgroep. Hieruit bleek dat het aanbod van  betaalbare huur‐ en koopwoningen vooral onvoldoende is in de agglomeraties van grote  (Randstad)steden.   RIGO heeft hetzelfde gedaan voor de inkomensgroep van €33.000 en €38.000 en kwam op  dezelfde conclusie. Wel is er een verschil in de gebruikte cijfers voor het berekenen van  betaalbaarheid tussen beide onderzoeken. Voor de betaalbaarheid is RIGO uitgegaan van  de voorbeeldbedragen van Nibud. Nibud is een instelling die cijfers verzamelt over de  uitgaven van verschillende typen huishoudens. Uitgaand van een verzamelinkomen van  €33.000 zijn aan de hand van voorbeeldbedragen de nodige kosten voor het dagelijkse leven  er afgehaald om tot een bedrag te komen dat besteedbaar is voor huurkosten. Dit laatste is  de betaalbare huur voor huishoudens met een verzamelinkomen van €33.000.  RLI heeft de Nibud‐bedragen anders toegepast. Naast voorbeeldbedragen geeft  Nibud ook basale‐bedragen, het verschil is dat voorbeeldbedragen uitgaan van een minimale  uitgave voor de kostenposten en voorbeeldbedragen uitgaan van de gemiddelde uitgave  voor kostenposten. RLI is van mening dat de voorbeeldbedragen te koop zijn en heeft voor  het berekenen van de betaalbaarheid het gemiddelde van de twee bedragen genomen.   RLI heeft de betaalbaarheid berekend voor eenpersoonshuishoudens onder en boven de 65  jaar, tweepersoonshuishoudens onder en boven de 65 jaar en gezin (een of tweeouder  gezinnen met een of meer kinderen). Voor de groep met een verzamelinkomen van €33.000  is de betaalbaarheid rond de €661, voor de groep met een verzamelinkomen van €38.000 is  de betaalbaarheid rond de €771 en voor de groep met een verzamelinkomen van €43.000 is  de betaalbaarheid rond de €877.   De reden dat er voor deze typen huishoudens is gekozen, is gebaseerd op  statistische gegevens van WoON 2009, waaruit is gebleken dat de leeftijd van de  middeninkomensgroep erg uiteenloopt tussen jongeren en senioren. Maar de groep met  lage middeninkomens wordt vooral vertegenwoordigd door jongeren, senioren met een‐ en  tweepersoonshuishoudens en een of twee oudergezinnen met kinderen.  Als conclusie trekt RLI dat er onvoldoende betaalbare huurwoningen zijn op de particuliere  huursector in de meeste COROP‐regio’s, omdat het aanbod van particuliere huurwoningen  zeer beperkt is. Alleen rond Amsterdam, en Den Haag is het aanbod van particuliere  huurwoningen relatief groot.   Voor het berekenen van de betaalbaarheid voor koopwoningen hebben beide  onderzoeken de Nationale hypotheek garantie gebruikt om te bepalen hoeveel hypotheek  een huishouden kan lenen en voor welke prijsklasse koopwoningen zij kunnen betalen.   Hier heeft RLI de conclusie getrokken dat er geen betaalbare koopwoningen zijn in de  COROP‐regio’s voor de huishoudens met een verzamelinkomen rond €33.000.  Uitzonderingsgebieden zijn delen van Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg, waar  sprake is van krimpende steden. Voor de huishoudens met een verzamelinkomen rond  €43.000 is het aanbod van betaalbare koopwoningen matig tot redelijk, met uitzondering  160   

van Zuidwest‐Gelderland, Utrecht, Gooi en Vechtstreek.  Als eindconclusie trekt RLI dat er op de huidige woningmarkt onvoldoende betaalbare huur‐  en koopwoningen zijn voor de huishoudens met een verzamelinkomen tussen €33.000 en  €43.000 en dus daarmee het grootste risico lopen om in de knel te raken.   (RLI, 2011; Kromhout et al., 2010)    Figuur ‐ 2.6 Aandeel koopwoningen per regio in % 

 

Bron: RIGO, 2011  

 

 

161   

Figuur ‐ 2.7 aandeel huurwoningen per regio in %  (excl. sociale huurwoningen) 

 

Bron: RIGO, 2011  

  B2.4 Problemen op de woningmarkt zijn verbonden met middeninkomensgroep   In de eerdere beschrijving over de huidige problemen op de woningmarkt zijn de gevolgen  van de slechte afstemming tussen vraag en aanbod behandeld. Een van de problemen op de  woningmarkt is de kloof tussen sociale huur‐ en koopwoningen.   Door de invoering van de 90%‐norm zijn de huishoudens met een verzamelinkomen boven  de €33.614 genoodzaakt om elders dan de sociale huursector zijn huisvesting te vinden.   Uit de conclusie van RLI is gebleken dat de huishoudens van (lage) middeninkomensgroep  niet tot nauwelijks een betaalbare huurwoning op de particuliere huursector zullen kunnen  vinden.  De 90%‐norm geldt alleen voor vrijkomende sociale huurwoningen met het  huurverhogingplan van het kabinet voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de  €43.000 , wat zal gaan betekenen dat de zittende huurder met een verzamelinkomen tussen  €33.614 en €43.000 niet uit zijn sociale huurwoning zal verhuizen wanneer ze een bewoont.  Dit zal de doorstroming in de sociale huursector niet bevorderen en huishoudens die een  sociale huurwoning nodig hebben kunnen nergens betaalbare huisvesting vinden omdat dat  aanbod niet bestaat en als het bestaat, dan is er te weinig van.  Met andere woorden, de eerder beschreven problemen op de woningmarkt (bijlage B1) zijn  sterk verbonden met het probleem waar zowel de lage middeninkomensgroep als de gehele  middeninkomensgroep tegenaan loopt.        

162   

B3 Analyse oplossingsmogelijkheden en marktpartijen  Door de invoering van de 90%‐norm op 1 januari 2011, kan de middeninkomensgroep met  een verzamelinkomen van €33.614 nog nauwelijks in aanmerking komen voor sociale  huurwoningen. Alleen nog 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen aan de  middeninkomensgroep worden toegewezen met voorrang voor huishoudens met urgentie.  Ongeveer een jaar na de invoering van de 90%‐norm is de mutatiegraad gedaald tot 4%. Dit  betekent dat de verhuisgeneigdheid is gedaald, bewoners van sociale huurders blijven waar  ze zitten, waardoor doorstroming zal verminderen.   De huidige woningmarkt kampt al met het probleem van slechte doorstroming door  de slechte afstemming tussen vraag en aanbod. Door de invoering van de 90%‐norm zal dit  probleem naar alle waarschijnlijkheid verergeren. Daarnaast wordt de woningmarkt  gedomineerd door sociale huurwoningen en koopwoningen. Nu de middeninkomensgroep  nog nauwelijks in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning moet ze haar  huisvesting elders op de woningmarkt zien te vinden. Ze is min of meer gedwongen om haar  huisvesting te vinden in de particuliere huursector of koopsector. Het aanbod van  huurwoningen in particuliere huursector voor de middeninkomensgroep is beperkt, omdat  sociale huur‐ en koopwoningen domineren. Bovendien stellen particuliere verhuurders  inkomenseisen aan de huurders, waardoor het vooral voor lage middeninkomensgroep  moeilijk is geworden om betaalbare huisvesting te vinden. De andere optie is doorstromen  naar de koopsector, maar dit wordt extra bemoeilijkt door de hoge hypotheekeisen die  tegenwoordig door hypothecaire leningverstrekkers worden gesteld. Daarnaast is het  aanbod van betaalbare koopwoningen voor (lage) middeninkomens schaars.  Kortom, de toegankelijkheid van de woningmarkt wordt door de 90%‐norm verminderd,  omdat het aanbod van betaalbare huisvesting voor de middeninkomensgroep onvoldoende  is op de huidige woningmarkt.  (RLI, 2011; Kromhout et al., 2010)    Probleemstelling: Op de huidige woningmarkt is het aanbod van betaalbare huisvesting voor  de middeninkomensgroep onvoldoende.  Aan de hand van de vragen wordt nader uiteengezet welke oplossingsmogelijkheden er zijn  voor het huisvestingprobleem van de middeninkomensgroep:  Wat is/zijn de oplossing(en) voor dit probleem?   Wie kunnen de oplossing(en) uitvoeren en met welke doelstelling doen zij dat?   Hoe kunnen deze partijen de oplossing(en) realiseren? (Over welke instrumenten/middelen  beschikken de partijen om de oplossing(en) te realiseren?)     B3.1 Wat is/zijn de oplossing(en) voor dit probleem?  Diverse onderzoeken zijn al gedaan naar de problemen van de woningmarkt. De CSED en  VROM‐raad hebben allebei grootschalige onderzoek gedaan naar de problemen de  woningmarkt. In het onderzoeksrapport “Naar een integrale hervorming van de  woningmarkt” concludeert CSED dat de huidige woningmarkt slecht functioneert. Er is  sprake van kwalitatieve en kwantitatieve woningtekort, slechte doorstroming, de  commerciële huursector is beperkt in omvang en de sociale huur‐ en koopwoningen  domineren op de woningmarkt. De VROM‐raad concludeert evenals CSED op dezelfde  problemen en spreekt over een kloof tussen huur en koop op de woningmarkt in zijn  onderzoeksrapport “Tijd voor keuzes”. Ook in de oplossingsmogelijkheden liggen CSED en de  VROM‐raad op een lijn. Het vergt tijd om de problemen op de woningmarkt op te kunnen  lossen en medewerking van meerdere partijen te kunnen krijgen. De overheid zal samen  met de woningcorporaties en marktpartijen moeten werken naar een beter functionerende  woningmarkt met betere (marktconforme) afstemming tussen vraag en aanbod,  eigendomsneutrale vorm van vraag ondersteuning en het financiële risico beperken voor de  163   

overheid en huishoudens en huisvestinggaranties voor de lage inkomensgroep.   (CSED, 2010; VROM‐raad, 2007)    B3.2 Wie kunnen de oplossing uitvoeren en met welke doelstelling doen ze dat? Hoe  kunnen deze actoren de oplossing realiseren?  De VROM‐raad en de CSED hebben beiden gepleit voor een hervorming van de woningmarkt,  waarbij samenwerking van meerdere marktpartijen nodig is. Naast de overheid zelf en de  woningcorporaties horen onder marktpartijen projectontwikkelaars, bouwers/aannemers,  institutionele beleggers en vastgoedbeleggers en burgers/huishoudens.  Bouwers/aannemers zijn puur gericht op de bouwproductie in de realisatie van woningen. In  de meeste gevallen, werken ze in opdracht van de projectontwikkelaar en/of  woningcorporaties. De invloed en bijdrage van de bouwers/aannemers op de woningmarkt  is dus beperkt en wordt daarom niet verder behandeld.  (CSED, 2010; VROM‐raad, 2007)    B3.2.1 Overheid   In de meeste westerse verzorgingsstaten is de aandacht voor volkshuisvesting ontstaan na  de industriële revolutie. (Doling, 1997) De burgers van het platteland trokken massaal naar  de steden voor werk in fabrieken. Er ontstonden arbeiderswijken met slechte  leefomstandigheden door gebrek aan voorzieningen. Deze zorgden voor sociale problemen  en gezondheidsproblemen in de steden. Na initiatief van liefdadigheidsinstellingen grepen  ook de overheden in bij van deze arbeiderswijken. Slecht bewoonbare huizen werden  gesloopt en voorzieningen werden aangebracht in wijken met goed bewoonbare woningen.   Het overheidsingrijpen op volkshuisvesting heeft als doel om de maatschappelijke  cohesie te handhaven en te waarborgen voor de gezondheid van de burgers en de  samenleving in het algemeen. Daarnaast is de sociaal maatschappelijke cohesie van belang  voor de nationale economie. Voor een stabiel economische groei in een land is een  harmonieuze maatschappij van belang, waarin iedereen zich aan zijn rechten en plichten  houdt.   Als autoriteit van Nederland, beschikt de Nederlandse overheid een aantal  instrumenten om in te grijpen op de volkshuisvesting. In de eerste instantie beschikt de  overheid over wetgevende macht. Aan de hand van wet‐ en regelgevingen kan de overheid  invloed uitoefenen op de woningmarkt. Daarmee kan de overheid de sturing geven aan de  woningmarkt om de gewenste situatie voor de huisvesting te bereiken. Een ander  instrument is subsidie. Door financiële steun te bieden aan de vraag en/of aanbod zijde van  de woningmarkt kan de overheid de marktpartijen op de woningmarkt stimuleren tot  bepaalde handelingen om de gewenste volkshuisvestingstoestand te bereiken.   In de context van de problemen op de woningmarkt en de 90%‐norm zal de  Nederlandse overheid door middel van wet‐ en regelgeving (in overleg met de Europese  Unie) de inkomensgrens voor de toelating tot sociale huurwoningen kunnen verhogen, zodat  de middeninkomens niet door de 90%‐norm van de Europese beschikking worden  bemoeilijkt bij het vinden van een geschikte huisvesting. In de huidige situatie wordt huren  en kopen gestimuleerd door fiscale voordelen van de hypotheekaftrek en de huursubsidie  (SCED, 2010). De Nederlandse overheid zal deze vormen van vraagondersteuning (geleidelijk)  kunnen afschaffen en een eigendomsneutrale vorm van vraagondersteuning kunnen  toepassen. Daarnaast kan de overheid door middel van subsidie stimulansen geven aan  marktpartijen om het aanbod in grootte en diversiteit aan te vullen.   (Doling, 1997)       

164   

B3.2.3 Projectontwikkelaars  De projectontwikkelaars ontwikkelen woningen (vastgoedconcepten in het algemeen) op  eigen rekeningen en risico. De projectontwikkelaars halen hun rendement bij het afstoten  van de gerealiseerde woningen. Deze winst uit het ontwikkelingswerk gaat naar de eigenaar  van de onderneming. Projectontwikkelaars worden vaak ingeschakeld voor de werkelijke  bouw bij de haalbaarheidsfase van een vastgoedproces. In deze fase wordt de haalbaarheid  van het ontwikkelingsplan op financiële, stedenbouwkundige, maatschappelijke en  markttechnische zin getoetst. De instrumenten die de projectontwikkelaars bezitten, zijn  expertises en investeringen. De projectontwikkelaars kunnen hun visie op de woningmarkt  geven, hun project‐ en procesmanagement inzetten en door risicodragend te participeren in  de grond‐ en/of bouwexploitatie een bijdrage leveren voor de huisvesting van de  middeninkomensgroep. Daarnaast kunnen ze woonconcepten ontwikkelen die betaalbaar  zijn voor de middeninkomensgroep en eventuele lagere rendementspercentage accepteren,  als een vorm van maatschappelijke bijdrage.   (KEI, 2011 marktpartijen)    B3.2.4 Institutionele beleggers en vastgoedbeleggers  De institutionele beleggers maken gebruik van premies die ze tot hun beschikking krijgen om  beleggingen te doen voor latere uitkeringen aan pensiongerechtigden of aandeelhouders.  De doelstelling van de institutionele beleggers is om een zo hoog maar ook zo stabiel  mogelijke stroom aan opbrengsten te creëren. Deze stroom van opbrengsten kan zowel  directe rendement uit verhuur zijn of indirecte rendement door waardestijging. Beleggen in  woningen is interessant voor institutionele beleggers, omdat woningen in vergelijking tot  andere beleggingen een lagere risico heeft door de langere looptijd, ondanks dat het directe  rendement relatief lager is. De institutionele belegger heeft dus een relatief lange  rendementshorizon (beleggingstermijn) van 10 tot 15 jaar. De binding die institutionele  beleggers hebben met de woningen is in tegenstelling tot projectontwikkelaar langer, maar  korter ten opzichte van woningcorporaties. Door de langere betrokkenheid zal de  institutionele belegger ook meer aandacht hebben op de complete gebiedsontwikkeling.   Vastgoedbeleggers hebben evenals institutionele beleggers ook een zo hoog mogelijke  rendement als doelstelling, maar ze hebben een kortere rendementshorizon ten opzichte  van de institutionele beleggers. De vastgoedbeleggers proberen het risico te beperken  (verlagen) door gespreid te beleggen in meerdere beleggingssegmenten. Door het  risicomijdende gedrag van de vastgoedbeleggers gebruiken ze een afschrijfmethode die is  gericht op een uitpondstrategie, zodat er met lagere initiële rendement kan worden voldaan.   Met andere woorden, vastgoedbeleggers nemen genoegen met een lage initiële  rendementspercentage, omdat ze gericht zijn op maximale opbrengst op het moment van  uitponden (verkoop van huurwoning, na een zekere exploitatietermijn). Door deze gerichte  rendementsoverweging ligt de nadruk op het beleggen van duurdere huurwoningen.   Zowel institutionele beleggers als vastgoedbeleggers hebben kapitaal en woningen als het  belangrijkste instrument om de middeninkomensgroep te huisvesten. Als  kapitaalverschaffers kunnen institutionele beleggers en vastgoedbeleggers participeren in de  ontwikkeling (bouw) en exploitatie van betaalbare huisvesting voor de  middeninkomensgroep. Daarnaast kunnen ze gebruik maken van hun woningportefeuille om  de middeninkomensgroep van huisvesting te voorzien, door de woning te exploiteren met  een betaalbare huurprijs aan de middeninkomensgroep.    (KEI, 2011b)       

165   

B3.2.5 Woningcorporaties  De woningcorporaties zijn volgens de officiële definitie privaatrechtelijke instellingen  (stichting of vereniging), die bij koninklijk besluit zijn toegelaten om uitsluitend werkzaam te  zijn op het gebied van volkshuisvesting voor burgers die niet of onvoldoende in staat zijn om  in hun eigen huisvesting te voorzien. Met andere woorden, de woningcorporaties zijn ervoor  gemaakt om ondersteuning te bieden aan mensen die niet zonder hulp aan een woning  kunnen komen op de woningmarkt. De invoering van de 90%‐norm beperkt de staatssteun  alleen tor de lage inkomensgroep, maar de taakomschrijving van de woningcorporaties is  niet veranderd. Ze zijn nog steeds ervoor gemaakt om mensen te ondersteunen om aan  woning te komen. Daarvoor kunnen de woningcorporaties als doelstelling hebben om  zonder staatssteun de middeninkomensgroep in hun doelgroep te behouden en deze groep  te helpen om aan een betaalbare woning te komen. Om dit te bewerkstelligen, beschikken  de woningcorporaties woningen en kapitaal als hun voornaamste instrumenten. De  woningcorporaties kunnen in het verleden opgebouwde kapitaal, uit exploitatie van  woningen, gebruiken om woningen te kopen of te bouwen. Op deze manier kunnen  woningcorporaties de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. De  Europese beschikking stelt hierbij de voorwaarde dat de woningcorporaties een  administratieve (boekhoudkundige) scheiding moeten maken in de sociale (wel staatssteun  gerechtigde) en commerciële (geen staatssteun gerechtigde) activiteiten. De huisvesting van  de middeninkomensgroep behoort tot commerciële activiteiten, het is daarvoor van belang  dat het kapitaal uit het verleden moet zijn opgebouwd zonder gebruik te hebben gemaakt  van de ontvangen staatssteun.   Daarnaast kunnen woningcorporaties een deel van hun woningen gebruiken om  deze te verkopen of te verhuren, zo worden woningen uit de sociale huursector vrij gemaakt  en komen deze terecht bij andere sectoren van de woningmarkt. Woningen uit de sociale  huursector vrij maken wordt ook wel liberaliseren genoemd. Wanneer de woningcorporaties  eigen woningen willen verkopen, kan dit worden gedaan aan het commerciële deel binnen  eigen organisatie (overhevelen), zittende huurders, particulieren, andere woningcorporaties  of derden (andere ondernemingen). Afhankelijk van de manier waarop de  woningcorporaties hun woningen verkopen, kunnen de woningen terechtkomen in de  (sociale) koopsector of particuliere huursector.   Woningcorporaties kunnen ook een deel van hun woningen verhuren boven de sociale  huurgrens van €652,52. Woningen die aan de kwaliteitseis van 144 WWS‐punten van de  Woningwaarderingssysteem (WWS) voldoen kunnen worden overgeheveld naar het  commerciële deel van de boekhoudkundige splitsing binnen de eigen organisatie, om deze  te verhuren aan de middeninkomensgroep met een huurprijs boven de sociale huurgrens  van €652,52.       (KEI, 2011b, Ministerie van BZK, 2011)    B3.2.6 Burgers/huishoudens  Sinds mensheugenis proberen mensen een veilig onderkomen te creëren om zich te  beschermen tegen de elementen van de natuur en wilde dieren. Door technische  vooruitgang, toenemende eisen aan de woonruimte en de toenemende complexiteit van de  maatschappij kunnen we niet meer zelfstandig een veilig onderkomen voor onszelf bouwen.  Voor de bouw van woningen zijn we tegenwoordig afhankelijk van derden die deze als  consumptiegoed verkopen of als dienst verhuren. In de eerste instantie hebben de  burgers/huishoudens een woning nodig voor veiligheid en gezondheidsredenen. Een woning  is nodig om ons te beschermen tegen de elementen van de natuur en andere gevaren in de  maatschappij. De burgers/huishoudens die lijden onder de problemen van de woningmarkt  maken deel uit van de middeninkomensgroep. In de meeste gevallen hebben zij geen  kapitaal kunnen opbouwen uit waardestijging van eerdere eigenwoning, omdat ze eerst of  166   

nog steeds in huurwoningen of onzelfstandige woningen (woningen met gedeelde  voorzieningen als sanitair en keuken) wonen. Als instrument kunnen de  burgers/huishoudens gebruikmaken van collectieve voordelen. Via een zogenaamd  particulier opdrachtgeverschap kunnen één of een groep burgers/huishoudens gezamenlijk  als opdrachtgever optreden. Deze groep gezamenlijke opdrachtgevers koopt dan een kavel  en ontwikkelt onder overleg met de architect, procesbegeleider en de aannemer een  complex met woningen voor de groep. De groep van burgers/huishoudens kan een deel van   eigenvermogen in het gezamenlijke kapitaal stoppen om collectieve voordelen te krijgen om  vreemd vermogen aan te trekken voor de aankoop van grond en de bouw van de woningen.   (KEI, 2003; Rijksoverheid, 2012)     

167   

   



168   

B4 Analyse onderzoeksrapporten en rol woningcorporaties   In de eerder genoemde onderzoeksrapporten van SER en VROM‐raad (over de bestaande  problemen op de woningmarkt) en in het onderzoeksrapport “Open deuren, dichte deuren”  van Raden van Leefbaarheid en Infrastructuur (over de mogelijke gevolgen van de 90%‐norm)  wordt de corporatiesector als een onmiskenbare partij gezien, die een belangrijke rol speelt  bij het oplossen van de bestaande problemen op de woningmarkt en het  huisvestingsprobleem voor de (lagere) middeninkomensgroep. De rol die woningcorporaties  kunnen spelen is nader onderzocht aan de hand van een analyse van de  oplossingsmogelijkheden, aanbevelingen en opvattingen van verschillende onderrapporten.    B3.1 SER  In het onderzoekrapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” acht de CSED  dat een hervorming binnen de corporatiesector van groot belang is voor de hervorming van  de gehele woningmarkt. In zijn advies over de hervorming van de woningmarkt gaat CSED uit  van vier algemene uitgangspunten:        ‐ Meer marktconformiteit op het terrein van wonen     ‐ Beperking van financiële risico’s voor huishoudens en overheid     ‐ Neutraliteit tussen huren en kopen     ‐ Garanties voor lagere inkomensgroep    Voor de hervorming van de corporatiesector zijn er vier specifieke uitgangspunten  toegevoegd:  ‐Het corporatievermogen is maatschappelijk gebonden vermogen, ten behoeve van  de volkshuisvesting  ‐ Er bestaan drie categorieën publieke belangen waaraan het vermogen besteed  dient te worden, te weten:      A. betaalbare huisvesting voor lagere inkomensgroepen;      B. voorkomen van risicoselectie (huisvesting kwetsbare groepen);      C. de leefbaarheid van wijken en dorpen.  ‐ Er moet sprake zijn van heldere doelstellingen en governance van de  corporatiesector, zowel in de uitvoering van de BBSH‐taken (Besluit Beheer Sociale  Huursector) als in het vermogensbeheer.  ‐ Besluiten over inkomensbeleid moeten democratisch gelegitimeerd zijn.  Woningcorporaties kunnen hier dus geen besluitvormende dan wel beleidsmakende  rol spelen.    Hierin wordt het vermogen van de corporatiesector gezien als een collectief vermogen van  de maatschappij en de focus is op het beheer daarvan. De CSED adviseert over twee  mogelijke varianten voor de hervorming van de corporatiesector die specifiek is gericht naar  de vermogens van de woningcorporaties.   De integrale variant houdt huidige gestalte van de woningcorporaties intact en voert een  Wet Bestemmingsheffing Vermogenovermaat Woningcorporaties in om de vermogensgroei  uit marktgericht huurbeleid van de woningcorporaties in een keer voor 90% af te romen. De  afgedragen vermogensgroei wordt ondergebracht in een nieuw fonds, die dit collectief  maatschappelijk vermogen beheert en gebruikt voor het verbeteren en bevorderen van de  volkshuisvesting.   De splitsingsvarianten worden de werkelijke activiteiten en het vermogen van de  woningcorporaties worden van elkaar gesplitst. Om dit te bewerkstelligen moeten alle  werkelijke activiteiten (eigendom van woningen, beheer, ontwikkeling) worden  overgedragen naar een nieuw bedrijf met een aparte entiteit (NV/BV). De oorspronkelijke  169   

woningcorporatie, die veelal een stichting is, wordt aandeelhouder van dit nieuwe bedrijf.  Het nieuwe bedrijf is een NV of BV en fungeert als een commerciële organisatie, die gericht  is om maximale rendement te bereiken. Het rendement dat de NV of BV maakt wordt in  dividenden uitgekeerd aan de oorspronkelijke woningcorporatie, deze wordt dan een  (beleggings)fonds en vermogensbeheerder. De woningcorporatie is dan als toegelaten  instelling verantwoord om zijn vermogen aan te wenden ten bate van volkshuisvesting.     B3.2 VROM‐raad  In het onderzoeksrapport “Tijd voor keuzes” geeft de VROM‐raad zeven aanbevelingen om  de problemen op de woningmarkt aan te pakken:  1. Bied het perspectief van een goed werkende en toekomstbestendige woningmarkt  2. Verhelder de verantwoordelijkheid van de overheid  3. Werk aan een passend woningaanbod door verruiming, differentiatie, kwaliteit en  flexibiliteit  4. Werk toe naar een eigendomsneutrale vorm van vraagondersteuning  5. Borg de doelen van het woonbeleid door regulering van een deel van de markt  6. Organiseer heldere regels en adequate waarborging voor de spelers  7. Werk met korte en middellange termijn en ontwerp een transactietraject    Volgens de VROM‐raad zullen de woningcorporaties hun bijzondere positie moeten  behouden en deze benutten om adequate kaders te creëren op rijksniveau, sectorbrede  afspraken maken over de maatschappelijke opgave en de inzet van het maatschappelijk  bestemd vermogen (kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad, nieuwbouw en  betaalbaarheid) en prestatieafspraken maken op lokaal/regionaal niveau met gemeentes.  Van de zeven aanbevelingen zijn er een aantal punten die specifiek te maken hebben met de  woningcorporaties.  In punt 3 “werk aan een passend woningaanbod door verruiming, differentiatie, kwaliteit en  flexibiliteit” zal differentiatie in woningaanbod moeten worden bereikt door te werken aan  een gedifferentieerd aanbod op lokaal en regionaal niveau. Dit kan worden bereikt door het  toevoegen van wat er niet is en wat duurzaam is, de mogelijkheden in de bestaande  woningvoorraad te benutten en het dichten van gaten op de woonladder  (onder andere  goedkope koop, dure huur en tussenvormen).  Punt 5 “Borg de doelen van het woonbeleid door regulering van een deel van de  woningmarkt” zal worden bereikt door onder andere te streven naar een geleidelijke  vergroting van de niet‐gereguleerde huursector, huurliberalisatie alleen toestaan bij mutatie  en de (huur)liberalisatiegrens regionaal te laten differentiëren. Daarnaast zal de overheid  moeten overwegen om hogere huurprijsaanpassing toe te staan, daar waar de vergroting  van de niet‐gereguleerde huursector niet snel genoeg gaat. Dit zal alleen moeten gelden  voor woningen met een kwaliteit boven de liberalisatiegrens, niet voor een huurprijs  daaronder.    De adviezen van de onderzoeksrapporten “Naar een integrale hervorming van de  woningmarkt”en “Tijd voorkeuzes” zijn gericht naar de overheid om beleidmatig de  problemen op de woningmarkt aan te pakken. Op de huidige woningmarkt is een derde van  de totale bestaande woningvoorraad in het bezit van de woningcorporaties. Gebaseerd op  dit feit, is het klaarblijkelijk dat de corporatiesector een essentiële rol speelt bij het  differentiëren van het woningaanbod aan de hand van bestaande woningvoorraad. Volgens  de VROM‐raad kunnen de woningcorporaties een gedifferentieerd woningaanbod bereiken  door middel van liberaliseren, gebruikmakend van de bestaande woningvoorraad.     

170   

B3.3 RLI  Ook in het onderzoeksrapport “Open deuren, dichte deuren” van RLI komt liberaliseren voor  als advies voor de woningcorporaties om het huisvestingsprobleem van de  middeninkomensgroep ten gevolge van de 90%‐norm aan te pakken. RLI draagt in zijn  onderzoeksrapport in totaal zes specifieke maatregelen en vijf generieke maatregelen aan  als advies om de middeninkomensgroep te helpen aan betaalbare huisvesting.     De specifieke maatregelen zijn:  ‐ Specifieke inzet van het woonruimteverdelingsinstrument: 10% van de  vrijkomende sociale huurwoningen gebruiken om deze specifiek toe te wijzen aan de  middeninkomensgroep en/of bepaald huishoudenstype met een middeninkomen.  ‐ De huurprijs van woningen verhogen tot  net boven de liberalisatiegrens en  vervolgens de huur bevriezen: Woningen buiten de werking van de 90%‐norm halen,  door de huur net boven de (huur)liberalisatiegrens te verhogen en deze voor een  bepaalde tijd vast te zetten (meestal vijf of zeven jaar) om zo betaalbare  huurwoningen voor de middeninkomensgroep te creëren.   ‐ Koopgarant: Door woningen volgens het principe van 25% korting te verkopen aan  de middeninkomensgroep volgens de constructie van koopgarant om zo betaalbare  koopwoningen te creëren.  ‐ Moeder naar dochter: Woningcorporaties opereren zonder staatssteun aan de  hand van een administratieve afsplitsing die geen staatssteun ontvangt. Deze  afsplitsing bouwt dan woningen voor de middeninkomensgroep en exploiteert  woningen uit de bestaande woningvoorraad overgenomen de moederonderneming.  Dit laatste kan gedaan worden via herfinanciering door een wijziging van de  woningwet.  ‐ Huur‐op‐maat en inkomensgerelateerde huren: Huur‐op‐maat is een  experimenteel project, waarbij huurprijzen worden bepaald door het inkomen van  de huurder. Aan de hand van deze inkomensafhankelijke huurbepaling, blijven de  woningen betaalbaar voor ieder inkomensgroep.  ‐(Huur)Liberalisatiegrens aanpassen: In de huidige situatie heeft de grens van  €652,52 drie functies. Het is de staatssteungrens van de Europese Commissie, de  (huur)liberalisatiegrens maximale huurprijs voor gereguleerde woningen (sociaal  verhuur) en de huurtoeslaggrens (maximale huurprijs waarbij de huurder in  aanmerking kan komen voor huurtoeslag (huursubsidie).    De generieke maatregelen zijn:   ‐ Potentieel liberaliseerbare sociale huurwoningen liberaliseren: sociale  huurwoningen die volgens het WWS liberaliseerbaar zijn (40% van de sociale  huurwoningen) liberaliseren.  ‐ Investeringspotentie van de woningcorporaties activeren in plaats van afromen:  investering van de woningcorporaties is essentieel voor de ontwikkeling van  betaalbare huurwoningen voor de middeninkomensgroep, in plaats van de geplande  afroming met de overmaat aan vermogen van de woningcorporaties, de  woningcorporaties activeren en bevorderen voor investering.   ‐ Stimuleren van het aanbod aan particuliere huurwoningen: de groei van de nu nog  beperkte particuliere huursector stimuleren door de hypotheekrenteaftrek af te  schaffen om de zuigkracht naar de koopsector te verminderen en pensionfondsen te  stimuleren om te investeren in particuliere huurwoningen.  ‐ Vergroting van de betaalbare koopsector door verkoop van  corporatiehuurwoningen: niet via de zittende huurder het recht voor koop te geven  maar door de sociale huurwoningen bij mutatie te koop aanbieden met mogelijkheid  171   

voor vrije verkoop en koopgarant om betaalbare koopsector te vergroten  ‐ Toegang tot de koopsector versterken: de leencapaciteit en de bijbehorende  kredietcriteria zijn van belang voor de aanschaf van een woning. Door subsidie te  geven aan de aanbodzijde of vraagzijde, afhankelijk van de situatie van de  woningmarkt, kan de toegang tot de koopsector worden versterkt.    Uit de geadviseerde maatregelen van RLI is op te merken dat het merendeel van de  maatregelen gericht is op de woningcorporaties met liberalisatie als grondslag. Het is  duidelijk dat liberalisatie van corporatiewoningen zowel vanuit de opzichten van het  hervormen van de gehele woonbeleid als het huisvesten van de middeninkomensgroep ten  gevolgen van de 90%‐norm als een nuttig middel wordt gezien. Ook vanuit de  corporatiesector is hieraan gehoor gegeven.                                                                                                         B3.4 Atrivé en Co.   In een samenwerkingsverband hebben dertien woningcorporaties onder leiding van het  adviesbureau Atrivé en stichting Op Maat een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden de  corporatiesector om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te kunnen blijven   voorzien. Het resultaat van dit onderzoek is gepresenteerd in het onderzoeksrapport  “Werken aan de oplossingen voor de middeninkomens”. Hierin zijn zes strategische adviezen  en vier businessmodellen (afgestemd op gespannen of ontspannen lokale woningmarkt)  opgenomen voor de collega‐woningcorporaties om de middeninkomensgroep te blijven  bedienen. De zes strategische adviezen zijn als volgt:    1. Gebruik overmaat woningvoorraad voor de middeninkomensgroep:  Het aanbod aan sociale huurwoningen is groter dan het aantal huurders met een laag  inkomen. Het verschil tussen twee wordt overmaat genoemd. Deze overmaat kan  worden ingezet voor de huisvesting van de middeninkomensgroep.     2. Vergroot de woningvoorraad voor het middensegment door harmoniseren,  liberaliseren en verkopen uit de overmaat:  Op de woningmarkt is het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de prijsklasse tussen  €652 en €800 en betaalbare koopwoningen tot €150.000 zeer beperkt. Vergroot de  keuzevrijheid van de middeninkomensgroep door gebruik te maken van de overmaat.     3. Bevorder de doorstroming:  Veel huishoudens met een middeninkomen blijven nu in de woning waar ze wonen. Het  is essentieel om weer verhuisketen op gang te brengen, zodat woningcorporaties meer  woningen kunnen harmoniseren, liberaliseren en verkopen. Dit kan bijvoorbeeld door  senioren voorrang te geven voor het toewijzen van kleinere woningen wanneer zij een  grote eengezinswoning vrijmaken.     4. Bied betaalbare oplossingen in huur en koop:  Zorg dat woningcorporaties betaalbare oplossingen bieden in sociale huursector,  particuliere huursector, en kopen met korting tot vrije verkoop gericht op lage  inkomensgroep tot €33.614, lage middeninkomensgroep tussen €33.614 en €38.000 en  middeninkomens boven €38.000.    5. Onderscheid DAEB en niet‐DAEB administratief, organisatorisch en juridisch  De administratieve scheiding in sociale activiteiten (DAEB‐deel met recht op staatssteun)  en commerciële activiteiten (niet‐DAEB‐deel zonder recht op staatssteun) zijn verplicht  gesteld door de Europese Commissie. Om iedere schijn van oneigenlijke inzet van  172   

staatssteun door vermenging van geldstromen te voorkomen, is het aangeraden om een  aparte organisatie en rechtspersoon op te richten voor commerciële activiteiten. Dit  onderscheid vergroot de focus op het niet‐DAEB‐deel en de middeninkomensgroep. Het  huisvesten van de middeninkomensgroep is niet een bijactiviteit naast de sociale  huisvesting.     6. Breng zoveel mogelijk overmaat over naar niet‐DAEB‐deel  Voldoende vermogen in het niet‐DAEB‐deel is van belang om de activiteiten te kunnen  financieren. De overdracht van vermogen moet nog in een AMvB (Algemene Maatregel  van Bestuur) worden geregeld. Er geldt nu een tijdelijke regeling. 1 januari 2013 wordt  mogelijk de peildatum voor de waardebepaling van de activa ten behoeve van de  overdracht van het eigen vermogen. Dit betekent dat tot deze peildatum nog woningen  kunnen worden ingebracht in niet‐DAEB‐deel.     In het onderzoeksrapport van RLI “Open deuren, dichte deuren” en “Tussen wal en schip” is  geconcludeerd dat vooral in de Randstad sprake is van een gespannen woningmarkt, waar  de middeninkomensgroep in de knel zal komen om betaalbare huisvesting te vinden door  tekort aan betaalbare aanbod in de particuliere huur‐ en koopsector.   De vier businessmodellen zijn afgestemd op deze lokale verschillen met specifieke inzet van  de eerder genoemde strategische adviezen. Er wordt een onderscheid gemaakt in  gespannen en ontspannen (lokale) woningmarkt.   Voor een ontspannen markt is geadviseerd om het businessmodel “10% benutten”  toe te passen. In een ontspannen markt kan de 10% toewijzing voldoen aan de  huisvestingsbehoefte van de middeninkomensgroep. Bij lichte overschrijding kan de 10%  gemiddeld worden met andere woningcorporaties die ruimte over houden.  Bij een gespannen markt zijn er drie businessmodellen geadviseerd: doorstromen, overmaat  en bundelen. Deze modellen kunnen apart of in gemengde vorm worden toegepast.   Model “Doorstromen” gaat organisatorisch uit van de bestaande toegelaten instelling die via  een boekhoudkundige splitsing de middeninkomensgroep blijft bedienen door middel van  het creëren van zoveel mogelijk mutatie (verhuisketens). Om extra verhuisbewegingen te  veroorzaken, krijgen 55+ huishoudens met een middeninkomen, die een eengezinswoning  achterlaten, voorrang op het huren van een appartement.  Model “Overmaat” gaat uit van een aparte organisatie met aparte entiteit dat  geheel gescheiden van de bestaande toegelaten instelling  de middeninkomensgroep  bedient. Hierbij  wordt gebruik gemaakt van de overmaat van huurwoningen als een  specifiek aanbod voor de middeninkomensgroep door inzet van koopoplossingen (kopen  met korting) en huuroplossingen (door het koppelen van inkomens met de prijs/kwaliteit  van woningen).   Model “Bundelen” spreekt van een participatiemodel waarbij woningcorporaties in een  werkgebied hun niet‐DAEB‐activiteiten (commerciële activiteiten) bundelen en  onderbrengen in een nieuwe (apart gescheiden van de bestaande toegelaten instellingen)  onderneming of gedeelde dienstcentrum (shared service center). De woningcorporaties zijn  aandeelhouders en sluiten een beheerovereenkomst af met de nieuwe, gezamenlijke  onderneming die deze niet‐DAEB‐activiteiten op basis van een overeengekomen  rendementdoel gaat beheren. Het onderzoek bevat niet alleen strategische adviezen,  modellen die toepasbaar zijn op verschillende woningmarktsituaties, maar ook voorbeeld  berekeningen en stappenplannen voor het toepassen van de adviezen en businessmodellen.    Kort samengevat, vanuit de visie om de huidige woningmarkt van zijn problemen te ontdoen,  is een hervorming van de gehele woningmarkt nodig. De bijdrage van de woningcorporaties  is daarbij niet alleen gewenst maar ook noodzakelijk. De corporatiesector heeft namelijk een  173   

aanzienlijk deel van de  bestaande woningvoorraad in de hand in de vorm van sociale  huisvesting. Om het probleem van aanbodtekort van betaalbare huisvesting op te lossen, is  het essentieel dat de woningcorporaties meewerken. De woningcorporaties kunnen hun  medewerking bieden door onder andere een deel van hun bezit buiten de sociale huursector  te plaatsen. Hierdoor zijn de woningen niet meer gebonden aan wettelijke beperkingen als  toewijzingsnormen en maximale huurprijs van 90%‐norm en BBSH.   Dit kan bereikt worden door de huurprijs van woningen die daarvoor gekwalificeerd  zijn (volgens de WWS) te verhogen boven de liberalisatiegrens €652,52, de woningen met  korting verkopen (koopgarant) en/of vrije verkoop. Hierdoor komen de woningen op de  particuliere/vrije huursector en/of vrije koopsector. Specifiek voor het oplossen van het  aanbodtekort van betaalbare huisvesting voor de middeninkomensgroep als gevolg van de  90%‐norm, moet de prijs van de geliberaliseerde woningen betaalbaar blijven voor de  middeninkomensgroep met de lagere middeninkomensgroep in het bijzonder. Ervan  uitgaand dat de hervorming zelf nog op zich laat wachten en dat het hervormen zelfs een  aantal jaren zal duren, zullen de geliberaliseerde woningen op middellange termijn  betaalbaar moeten blijven (ongeveer vijf tot tien jaar).     Samenvattende schema:    Doelgroep 

SER  overheid 

VROM‐raad overheid 

Oplossing 

Problemen op de  woningmarkt 

Problemen op  de woningmarkt 

Rol van de  corporaties   Advies   

Essentieel    Hervorming gehele  woningmarkt 

Essentieel   Hervorming gehele  woningmarkt 

Aantal 

2 scenario’s 

7 aanbevelingen

Betrekking  op de  corporatie 

Vermogen van de  corporaties moet in  volkshuisvesting  blijven door middel  van een nieuwe  fonds:  Integrale scenario ‐  winst overmaat  afdragen aan nieuwe  fonds,  Splitsing scenario ‐ activiteit en  vermogen splitsen in  bv/nv en corporaties  worden beleggers 

Verruimen,  differentiatie,  kwaliteit,  flexibiliteit   Aansluiten op de  lokale vraag,  prestatie‐  afspraken met  de  gemeente,   gebruik huidige  voorraad, dicht  gatten op  woonladder,  geleidelijk  vergroten niet‐  gereguleerde  huursector  

    174   

RLI overheid &  corporaties  Oplossing voor de  (lagere)  middeninkomens  Kan bijdragen aan  oplossingen  Hervorming  gehele  woningmarkt en  middensegment  vergroten  6 specifieke en 5  generieke  maatregelen  Splitsen naar  dochter,  Huur‐op‐maat,  Koopgarant,  liberaliseert  sociale huur‐  woningen met  WWS,   10% ruimte van  90%‐norm  gebruiken,  belegger  betrekken   

Atrivé, Op Maat corporaties  Oplossing voor de  (lagere)  middeninkomens  Kan bijdragen aan  oplossingen  Corporatiebezit  gebruiken om  aanbod te  vergroten   6 strategische  adviezen en 4  businessmodellen  10% ruimte in de  90%‐norm  gebruiken,  Overmaat en  doorstroming  gebruiken,  Splitsen naar  aparte organisatie,  Overhevelen,  Betaalbaar huur‐  en koopwoningen, Onderscheid  tussen gespannen  en ontspannen  lokale markt 

B5 Interviewopzet Voor het deelonderzoek naar de financiële haalbaarheid zijn acht interviews gehouden met  verschillende organisaties, betrekking hebbend op de financiering of institutionele belegging  in woningcorporatie(s) of een verbinding met woningcorporatie(s) om de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. Aan deze organisaties zijn  gevraagd welke voorwaarden ze stellen bij het financieren of beleggen in de  woningcorporatie(s) of verbinding(en) daarvan.   De interviews werden gehouden op het kantoor van de geïnterviewde of in de omgeving  daarvan, zodat de geïnterviewde in zijn vertrouwde omgeving het interview kan geven.  Voordat het interview van start ging, werd aan de geïnterviewde dit onderzoek  geïntroduceerd en uitleg gegeven dat het interview nodig is voor de financiële haalbaarheid  van de beoogde oplossingsmogelijkheid om de (lagere) middeninkomensgroep van  betaalbare huisvesting te voorzien middels woningcorporaties. Voor dat de interview werd  gehouden, werd per email de interviewvragen naar de geïnterviewde gestuurd, zodat de  geïnterviewde deze van tevoren kon doornemen. Voor de interview werd een vragenlijst  gebruikt met 19 vragen verdeeld in drie onderdelen. De interviewvragen zelf en de indeling  daarvan worden in bijlage “B6 Interviewvragen” nader toegelicht. De interviewvragen zijn  zodanig geformuleerd dat deze gericht zijn op de institutionele beleggers. Afhankelijk van de  soort financier of organisatie die geïnterviewd werd, werden de vragen tijdens het interview  omgevormd zodat deze binnen de context van de betreffende organisatie past. In feite is de  vragenlijst een lijst met onderwerpen of aandachtspunten die tijdens het interview te  bespreken werd gesteld. De  vragenlijst werd vooraf per email aan de geïnterviewde  gestuurd ter informatie, in de email is altijd vermeld dat de vragenlijst als een lijst met  onderwerpen of aandachtspunten gezien moet worden dat tijdens de interview ter sprake  zal worden gebracht. De onderwerpen of aandachtspunten in het interview zijn:     Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep,   Rendement op de gehele investering(financiering/belegging),   Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering,   Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties,   Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend.    De geïnterviewde organisaties of onderneming zijn gekozen op relevantie met de beoogde  oplossingsmogelijkheid van dit onderzoek of de huisvesting van de middeninkomensgroep in  het algemeen. Hieronder volgt een korte samenvatting van de interviews met een  toelichting van de relevantie van de geïnterviewde partijen.    WIF (Wooninvesteringsfonds)  WIF is een organisatie geïnitieerd door en voor woningcorporaties. Het WIF helpt  woningcorporaties aan liquide middelen te komen, door woningen van woningcorporaties  over te nemen en deze uit te ponden (verkopen na exploitatie). Het overnemen van  woningen doet de WIF niet alleen uit eigenvermogen, maar ook met financieringsmiddelen  van buitenaf. WIF zoekt financiers/beleggers die geïnteresseerd zijn om gezamenlijk de  woningen van woningcorporaties (in verhuurde staat) over te nemen en deze bij mutatie te  verkopen. De WIF heeft niet alleen de rol van een financier maar ook als bemiddelaar voor  het vinden van andere beleggers en financiers. Hierdoor zal de WIF de woningcorporaties  kunnen helpen met de huisvesting van de middeninkomensgroep door woningen over te  nemen en deze betaalbaar voor een termijn van 10 to 15 jaar te verhuren voor dat deze  worden uitgepond.   175   

De geïnterviewde is A. Bovenberg, Manager Funding & Capital Market, die beleggers en  financiers zoeken voor het overnemen van woningen van woningcorporaties en  onderhandelen met woningcorporaties, beleggers en/of financiers om tot een  overeenkomst te komen.    Interesse in het betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  Het WIF is op de hoogte van het huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep. Maar heeft zelf niet de intentie om daar iets aan te doen.  Het WIF heeft niet de doelstelling om rendement te halen uit langdurig verhuur,  maar rendement uit de opbrengsten bij verkoop. Daarom kan er niet over een  interesse worden gesproken voor het betaalbare huursegment. Wel, heeft het WIF  met de Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over dit probleem  gehad.   Wanneer er vanuit de corporatiesector een groot hoeveelheid woningen uit  de Niet‐DAEB‐tak te koop wordt aangeboden, dan zal WIF deze kunnen overnemen  en vervolgens verkopen bij mutatie. Het WIF heeft daarbij met de Ministerie van  Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties afgesproken, waarbij het WIF volledige  aandeelhouder wordt van verschillende woningportefeuilles. Beleggers en  woningcorporaties kunnen deze woningportefeuilles voor een bepaald deel  financieren. De beleggers en woningcorporaties krijgen ieder een evenredige deel  van de opbrengsten uit exploitatie en verkoop van de woningportefeuilles in kwestie.   Met dit financieringssysteem gereed, zal het WIF een eventuele stormloop  aan het afstoten van Niet‐DAEB‐woningbezit kunnen opvangen.      Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   Het WIF zelf investeert niet in huisvesting, maar koopt alleen woningen in verhuurde  staat om deze later te kunnen verkomen als de huidige huurder het huurcontract  afzegt. Bij een overname zijn het de woningcorporaties en de geïnteresseerde  beleggers die gezamenlijk tot een tevreden verkoopprijs komen. Wanneer beide  partijen niet tot een tevreden prijs kunnen komen, dan vindt er meestal geen  overdracht plaats. Dus het rendement over de gehele investering is afhankelijk van  de betrokken partijen en moeilijk van te voren te zeggen. Daarbij is het aannemelijk  dat de belegger marktconforme rendement en prijzen zullen hanteren.    Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  Het WIF zelf is pas geïnteresseerd als woningcorporaties een wooncomplex van rond  de honderd wooneenheden te koop aanbieden. Dat geldt niet voor zorgwoningen en  studentenwoningen. In principe, neemt het WIF deze soorten woningen niet over  van woningcorporaties, omdat ze moeilijk te verkopen zijn.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Het WIF neemt woningen over van woningcorporaties en investeert niet gezamenlijk  met woningcorporaties in huisvesting. Daarom heeft het WIF zelf geen voorkeur  voor de uitvoeringswijze van de administratieve scheiding. Naar alle  waarschijnlijkheid zullen de beleggers de voorkeur geven aan een juridische  scheiding, omdat dan kruissubsidie voorkomen kan worden.      

176   

Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  Het WIF zelf investeert niet in huisvesting, waardoor zeggenschap in een verbinding  niet van toepassing is voor het WIF.     BNG Bank (Bank Nederlandse Gemeente)  BNG Bank is een van de grote financiers voor woningcorporaties. BNG Bank biedt naast  WSW‐geborgde leningen ook ongeborgde leningen aan woningcorporaties. BNG Bank kan  dus financiële middelen bieden aan woningcorporaties voor het huisvesten van de  middeninkomensgroep.     De geïnterviewde is F. Reynaers, Senior Manager Public Finance, die aanvragen voor  financiering van woningcorporaties beoordeelt en met woningcorporaties onderhandelt bij  het afsluiten van leningen.     Interesse in het betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  BNG Bank investeert niet in huisvesting, maar verstrekt enkel krediet aan  woningcorporaties. Er kan niet gesproken worden van een interesse voor de  huisvesting van de middelinkomensgroep. De BNG Bank is wel op de hoogte van het  mogelijke huisvestingsprobleem dat de middeninkomensgroep tegen zullen komen.     Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   De BNG Bank verstrekt leningen aan woningcorporaties. De rente die ze voor hun  lening vragen is marktconform en is vergelijkbaar met het huidige rentepercentage.  Het exacte rentepercentage hangt af van de (risico van de) lening zelf.     Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  De BNG Bank doet geen investeringen in huisvesting en kan dus geen uitspraken  doen over volumegrootte.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Als kredietverstrekker is het voor BNG Bank belangrijk om te weten wie geld van hun  hebben geleend. BNG bank heeft dus in principe geen voorkeur, zolang het duidelijk  is wie de crediteur is.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  De BNG Bank verstrekt slechts leningen en investeert niet in woningen van  woningcorporaties. Over algemeen heeft creditverstrekkers weinig interesse in  zeggenschap, omdat zij geen deelnemen in de onderneming of organisatie van de  crediteur.    NIBC Bank  NIBC Bank, voor heen de Nationale Investeringsbank, is een bank die naast  financieringsproducten ook advisering biedt en investeringen begeleidt in een serie van  specifieke sectoren waaronder commercieel vastgoed. De NIBC Bank kan aangeven wat voor  voorwaarden worden gevraagd wanneer woningcorporaties financiële middelen willen  aantrekken en volgens de marktnormen (commerciële normen) moeten opereren.  

177   

De geïnterviewde is J. Belt, Associate Director Commercial Real Estate, die  begeleiding en advisering geeft bij investeringen en financieringen en financiële producten  (leningen) van de NIBC Bank aanbiedt en afsluit met klanten.    Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  De NIBC Bank is een kredietverstrekker en richt zich op rendabele ondernemingen of  organisaties die krediet nodig hebben. Alle ondernemingen of organisaties die een  lening willen, worden gelijk behandeld. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen  commerciële en niet‐commerciële kredietaanvragen. De NIBC Bank is op de hoogte  van de ontwikkelingen rondom de huisvesting van de middeninkomensgroep op de  woningmarkt, maar er kan niet worden gesproken worden van een interesse.  Kredietaanvraag van woningcorporaties, voor het huisvesten van de  middelinkomensgroep, krijgen geen speciale aandacht.    Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   De NIBC Bank verwacht marktconforme rendement op hun uitgeleende vermogen.  Daarbij gaat het om marktconform rentepercentage en rendementpercentage.  Afhankelijk van de risico van de lening, kan deze percentages per lening verschillen.  Er kan dus niet over een bepaalde vaste percentage worden gesproken.         Wanneer woningcorporaties de middeninkomensgroep willen huisvesten,  dan is de NIBC van mening dat dit een rendabel moet zijn. Daarbij zullen  woningcorporaties marktconforme (huur)prijzen moeten hanteren en de  vermogensverschaffers moeten overtuigen dat hun onderneming rendabel genoeg is  om aan de financiële verplichtingen bij een eventuele lening te kunnen voldoen.     Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  De NIBC Bank kan gen uitspraken doen over volumegrootte. De NIBC Bank  beoordeelt kredietaanvraag op grond van risico en de rendabiliteit van de  onderneming in kwestie. Zolang de onderneming rendabel is, ongeacht commercieel  of niet, wordt de kredietaanvraag ingewilligd met een lening.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Zolang het duidelijk is wie de crediteur aan zijn financiële verplichtingen (aflossing  en rente) kan voldoen, maakt het voor de NIBC niet uit hoe de administratieve  scheiding wordt uitgevoerd. Maar een juridische scheiding lijkt aantrekkelijker,  omdat mogelijk geldverwikkeling met de woningcorporaties vermeden kan worden.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  De NIBC Bank wilt zelf geen zeggenschap in de onderneming of organisatie van zijn  crediteuren, omdat zij als bank alleen leningen willen verstrekken. Het is voor de  NIBC Bank enkel van belang dat de crediteuren zijn aflossing en rente kunnen  betalen.              178   

ING Real Estate Development  Dit is een afdeling binnen de ING Bank dat al is opgeheven. In deze afdeling werden  projectmatig woningen gebouwd al dan niet in samenwerking met woningcorporaties.  De voormalige Managing Director Strategy G. van Vegchel van ING Real Estate Development  weet hoe commerciële banken denken over investering of financiering in woningbouw. Ook  als de huidige voorzitter van Parkstad stadsregio Limburg heeft G. van Vegchel inzicht over  de gang van zaken op de (woning)markt die van belang is (of kan zijn) voor dit onderzoek.    Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  Ja, ING Real Estate Development zal waarschijnlijk geïnteresseerd in de huisvesting  van de middeninkomensgroep. Maar waarschijnlijk in combinatie van andere  doelgroepen, omdat de Real Estate Development “place to be” willen creëren.  Daarbij gaat het om locaties met gemengde faciliteiten, waaronder huisvesting en  retail. De doelgroep daarbij is dan ook een gemixte doelgroep.      Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   ING Real Estate Development wou “place to be” creëren, plaatsen die aantrekkelijk  is voor consumenten om daar te wonen en te zijn. Daarbij heeft ING Real Estate  Development een zekere winstoogmerk. De exacte rendement is niet te zeggen,  maar een marktconforme rendement is zeker aannemelijk. Een rendement van 7%  tot 8% is dan denkbaar.    Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  Dat zal van de locatie afhangen. Wanneer de middeninkomensgroep in de locatie  past en in de omgeving vraag is naar betaalbare woningen in het middensegment  dan zal de huisvesting in de ontwikkeling van de locatie worden inbegrepen. Er kan  dus vooraf niet gezegd worden om welke omvang het gaat.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  ING Real Estate Development zal waarschijnlijk de voorkeur hebben voor een  juridische scheiding, omdat de geldstromen dan duidelijk gescheiden zijn en geen  kruissubsidiëring mogelijk is.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  ING Real Estate Development was een soort projectontwikkelaar die locaties  ontwikkelde waarin huisvesting is in begrepen. Na dat de vastgoedobjecten zijn  gebouwd, worden ze in principe afgestoten. De ING Real Estate Development zal  waarschijnlijk geen interesse hebben in zeggenschap in de verbinding van een  woningcorporatie die de huisvesting van de middeninkomensgroep verzorgt.    IVBN (Vereniging voor Institutionele Vastgoed Beleggers in Nederland)  De IVBN is een organisatie die belangen voor Nederlandse vastgoed beleggers behartigt. Zij  weten via hun leden hoe institutionele beleggers denken over de huisvesting van de  middeninkomensgroep en of zij eventueel geïnteresseerd zijn in de investering in woningen  in de (betaalbare) prijssegment voor de middeninkomensgroep.   De geïnterviewde is J. Luijks, beleidsadviseur, die institutionele beleggers advisering  biedt bij hun investeringsbeleid.  179   

Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  De IVBN zelf als een belangen behartigende organisatie heeft geen interesse voor  het huisvesten van de middeninkomensgroep, maar de institutionele beleggers  hebben in principe interesse voor de huisvesting voor deze inkomensgroep.    Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   Institutionele beleggers zullen marktconforme rendement hanteren. De directe  rendement uit exploitatie zal rond de 4% zijn en de indirecte rendement uit de  waarde stijging van de vastgoedobjecten is afhankelijk van de waardestijging van de  vastgoedobject in kwestie, wat tussen 2% en 3% zal zijn. Over het rendement op de  gehele investering kan de IVBN geen voorspellingen doen behalve dat deze ook  marktconform zal zijn. Ieder institutionele belegger hanteert namelijk zijn eigen  maatstaven voor het berekenen van rendement. Een rendement rond de 7% is  daarbij mogelijk.    Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  IVBN kan hierover geen uitspraken doen, omdat het afhangt van de voorkeur van  institutionele beleggers zelf.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  IVBN heeft zelf geen voorkeur, maar institutionele beleggers zullen de voorkeur  geven voor juridische scheiding, omdat daarmee kruissubsidiëring voorkomen kan  worden en is het voor de institutionele beleggers zelf duidelijker met wie ze  samenwerken.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  IVBN kan hierover geen uitspraken doen, omdat het afhangt van de voorkeur van de  institutionele beleggers zelf.    Syntrus Achmea  Syntrus Achmea is een van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland. Syntrus Achmea,  beleggen, financieren en ontwikkelen voor de vastgoedportefeuilles van de Nederlandse  pensioenfondsen. Als een van de grootste institutionele vastgoedbelegger in Nederland, kan  Syntrus Achmea aangeven welke voorwaarden institutionele beleggers in het algemeen  stellen voor het verschaffen van vermogen aan woningcorporaties voor het huisvesten van  de middeninkomensgroep.     De geïnterviewde P. Appeljan, directeur woningbeleggingen, verantwoordelijk voor  de beleggingsprojecten in woningen binnen Syntrus Achmea.     Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  Syntrus Achmea is geïnteresseerd in de huisvesting voor de middeninkomensgroep.  Er is nu een tekort aan woningen tussen de sociale huur‐ en koopsector. Syntrus  Achema is geïnteresseerd in eventuele samenwerking met woningcorporaties om  woningen te ontwikkelen voor de middeninkomensgroep en overname van  corporatiewoningen om deze vervolgens te verhuren aan de middelinkomensgroep.     Voor een voorspoedige samenwerking tussen woningcorporaties en  institutionele beleggers is het van belang dat, ze openen staan voor elkaar zonder  stigmatisering. Volgens Appeljan komt het in de praktijk wel vaker voor dat er op  180   

bestuurlijk niveau wederzijdse vertrouwen is tussen beide partijen. Maar op de  werkvloer botsen de bedrijfsculturen vaak met elkaar. Woningcorporaties kunnen  soms ook erg vrijgevig zijn bij onderhoudsbeurten, waardoor er onnodig veel geld  wordt uitgegeven.       Bij een eventuele samenwerking om de middelinkomensgroep te huisvesten,  denkt Appeljan dat het beheer het best aan een derde partij uitbesteedt kan worden  om onenigheid te voorkomen.     Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   Syntrus Achmea pleit voor verantwoorde rendement. Dat wil zeggen verantwoord  voor alle partijen. Het gaat daarbij verantwoord tegen over de pensioenfondsen en  de middelinkomensgroep. Er moet dan een balans worden gevonden tussen  marktconforme rendement en betaalbare prijzen voor de middeninkomensgroep.  Exacte percentage zal afhangen van de grootte van de project en de budget die  beschikbaar is voor het project.    Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  Voor een complexmatige overname is bij Syntrus Achmea twintig tot dertig  wooneenheden in een complex het minimum. Bij een eventuele samenwerking met  woningcorporaties kan geen uitspraken gedaan worden, omdat het afhangt van de  omvang van het project en het budget dat daarvoor beschikbaar is.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Voor een eventuele samenwerking zal de voorkeur gaan naar een juridische  scheiding. Met een juridische scheiding worden de geldstromen tussen de DAEB‐tak  en Niet‐DAEB‐tak gescheiden, waardoor er geen kruissubsidiëring mogelijk is tussen  de DAEB‐tak en Niet‐DAEB‐tak. Hierdoor wordt voorkomen dat een eventuele  samenwerking in problemen raakt door kruissubsidiëring.     Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  Wanneer er met een verbinding van een woningcorporatie dan wilt Syntrus Achmea  een zekere zeggenschap hebben in de verbinding. Want het is dan voor Syntrus  Achmea belangrijk om een zekere controle te kunnen uitoefenen op de verbinding.    Amvest  Amvest is een fondsmanager (fondsbeheerder) en ontwikkelaar dat voornamelijk gericht is  op woningen en woongebieden. Amvest beheert de beleggingsportefeuilles van meerdere  pensioenfondsen en verzekeraars in Nederland en is vooral actief in de Randstad.   Als een van de toonaangevende ontwikkelaar en belegger op de Nederlandse woningmarkt  kan Amvest aangeven welke voorwaarden institutionele beleggers zullen stelling voor de  belegging in de huisvesting voor de middelinkomensgroep en of zij bereikt samen om  eventueel samen te werken met woningcorporaties om betaalbare huisvesting voor de  middeninkomensgroep te realiseren.       De geïnterviewde is M. Schaap, programma manager, verantwoordelijk voor de  toezicht op verschillende vastgoedprojecten.        181   

Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  Amvest is op de hoogte van de mogelijke huisvestingsprobleem voor de  middelinkomensgroep door de kloof tussen de sociale huur‐ en koopsector. Amvest  houdt de ontwikkeling in de gaten en staat open voor een eventuele deelname in de  huisvesting voor de middeninkomensgroep.    Rendement op de gehele investering(financiering/belegging):   Amvest is een commerciële bedrijf en zal marktconforme rendement hanteren voor  eventuele belegging in het segment tussen de sociale huur‐ en koopsector.    Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  Dat is vooraf niet te zeggen. Er moeten concrete plannen zijn om dat door te kunnen  rekenen. Bij een overname zal er complexmatig woningen worden overgenomen. De  volumegrootte zal afhangen van de omvang van de complexen in kwestie.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Amvest heeft een voorkeur voor een juridische scheiding. Een gescheiden entiteit  biedt een duidelijke scheiding in geldstromen en verantwoordelijkheid.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  Indien Amvest samen zal werken met een verbinding van een woningcorporaties om  woningen te ontwikkelen of exploiteren, dan zal Amvest enige zeggenschap willen  hebben in de verbinding.    Vesteda  Vesteda ontwikkelt, verhuurt, beheert en verkoopt woningen en woonconcepten voor zijn  eigen beleggingsfonds. De aandeelhouders van Vesteda zijn Nederlandse institutionele  beleggers (verzekeraars, banken en pensioenfondsen). Als een van de grote fondsbeheerder  van institutionele beleggers, kan Vesteda aangegeven welke voorwaarden institutionele  beleggers stellen voor een eventuele belegging in de huisvesting van de  middeninkomensgroep.      De geïnterviewde is M. Raemaekers, onderzoeker, die zich bezig houdt met  (markt)onderzoeken op het gebied van wonen in het algemeen.    Interesse in de betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep:  Vesteda is op de hoogte van een mogelijke huisvestingsprobleem voor de  middeninkomensgroep in Nederland. Ondanks dat Vesteda zich voornamelijk richt  op de hogere huursegment in Nederland, staat Vesteda open voor een eventuele  belegging in het betaalbare huursegment voor de middeninkomensgroep.    Rendement over de gehele investering(financiering/belegging):   Vesteda heeft een winstoogmerk ter verantwoording naar zijn aandeelhouders.  Indien Vesteda zal beleggen in het betaalbare segment voor de  middeninkomensgroep dan zal Vesteda marktconforme rendement hanteren voor  zijn belegging. Rendement op de gehele investering rond de 7% of 8% is daarbij  denkbaar.   

182   

Volumegrootte van woningen afkomstig van woningcorporaties voor belegging of  financiering:  De volumegrootte is vooraf niet precies te zeggen. Bij een overname van  wooncomplexen is het afhankelijk van de omvang van de wooncomplex.    Voorkeur voor administratieve (puur boekhoudkundige) scheiding of een juridische  scheiding bij woningcorporaties:  Vesteda geeft de voorkeur voor een juridische scheiding om kruissubsidiëring te  voorkomen.    Zeggenschap in de verbinding van woningcorporaties waarbij financiële middelen  voor de huisvesting van de middeninkomensgroep zijn verleend:  Bij een eventuele samenwerking met een woningcorporaties, dan zal Vesteda een  zekere mate van zeggenschap willen hebben in de verbinding.   

 

183   

 



184   

B6 Interviewvragen De interviewvragen bestaan uit drie delen, in het eerste deel worden algemene vragen  gesteld over de organisatie of onderneming en de geïnterviewde. Vervolgens worden het  onderwerp “de huisvesting van de middeninkomensgroep” en de oplossing met “Verhuren  van betaalbare woningen” geïntroduceerd, waarna de vragen worden gesteld over de  voorwaarden die de betreffende organisatie of onderneming stellen aan dit onderwerp en  oplossing. In het laatste deel wordt de “woningcorporatie” geïntroduceerd die de oplossing  van betaalbare huurwoningen kan verzorgen, waarop de geïnterviewde werd gevraagd  welke voorwaarden zijn organisatie zal stellen aan een mogelijke samenwerkingsverband  met woningcorporatie(s) of deelneming in een verbinding van woningcorporatie(s).    Algemene vragen:    1. Wat doet uw organisatie? Welke raakvlak hebben de activiteiten van uw organisatie met het  gebied van wonen?    2. Welke doel heeft uw organisatie? Hebben jullie daarbij een winstoogmerk en wat is het  verdienmodel?     3. Wat is de omvang van uw organisatie? Hoe groot is het klantenbestand? Hoe groot is de  jaarlijkse omzet/winst? Wat is het investeringsvolume?    4. Wat is uw functie binnen uw organisatie?     5. Is uw organisatie bekend met de corporatiesector? Heeft uw organisatie eerder  samengewerkt met woningcorporaties en wat voor samenwerkingsvorm(en) was/waren het?    6. Is uw organisatie op de hoogte van het huisvestingsprobleem van de middeninkomens?  Richten jullie ook op dit segment van de woningmarkt?    Specifieke vragen:  Uit meerdere onderzoeken duiden aan dat er een vraagoverschot is/aan zit te komen van betaalbare  woningen voor de middeninkomensgroep. Deze vraagoverschot  kan (gedeeltelijk) worden opgelost  door het aanbod van dit huursegment te vergroten.     7. Hoe kijkt uw organisatie naar dit huursegment voor de middeninkomensgroep? Ziet uw  organisatie investeringsmogelijkheden in dit segment van de woningmarkt?    8. Hoe kijkt uw organisatie naar het maatschappelijke of duurzame woningverhuur? Het  betaalbaar verhuren van woningen tegen een middelmatige/laag rendement op lange  termijn, dus niet uitponden na 10 à 15 jaar. (Eisen aan vastgoed, mag het gerenoveerd zijn,  locatie etc.)    9. Wanneer uw organisatie overweegt om te investeren in de betaalbare huurwoningen (€  670,‐‐ t/m € 870,‐‐) voor de middeninkomensgroep:    10. Wat is de minimale volumegrootte (aantal woningen) dat interessant is voor uw organisatie  om te investeren?    11. Voor welke dividendvorm heeft uw organisatie de voorkeur? Een jaarlijks vast bedrag of een  winstafhankelijk dividend?    12. Wat is het minimale rendementspercentage op de (gehele) investering dat uw organisatie  voorwaardelijk stelt? 

185   

  In mijn onderzoek stel ik dat de corporatiesector de beste kandidaat is om het aanbodtekort van  betaalbare huisvesting voor de middeninkomens op de woningmarkt op te lossen.   Omdat de huisvesting van de middeninkomensgroep geen gebruik mag maken van WSW‐borging,  moeten de woningcorporaties andere financierings‐ of vermogensverschaffers vinden om woningen  betaalbaar te kunnen verhuren aan de middeninkomensgroep.     13. Hoe kijkt uw organisatie naar een samenwerkingsverband met woningcorporatie(s) voor  investering(en) in het huursegment voor de middeninkomensgroep? (Waar moet de  woningcorporatie aan voldoen?)    Wanneer uw organisatie samen zal moeten werken met woningcorporatie(s) voor investeringen in  het huursegment voor de middeninkomensgroep:    14. Welke voorwaarden stelt uw organisatie aan het management van een dergelijk  samenwerkingsverband? Laat uw organisatie het management over aan de  woningcorporatie?    15. Wilt u zeggenschap hebben in het samenwerkingsverband en welke minimale voorwaarden  stelt uw organisatie voor deze zeggenschap?    16. Welke voorwaarden stelt uw organisatie bij de deelneming en het verlaten (toe‐ en uittreden)  van het samenwerkingsverband?     17. Het samenwerkingsverband kan als een organisatie vreemd vermogen (leningen) aantrekken.  Hoe kijkt uw organisatie naar het aantrekken van vermogen? Staat uw organisatie zulke  financiering toe of wijst uw organisatie deze af?    18. Andere partijen kunnen deel willen nemen aan het samenwerkingsverband. Dergelijke  partijen kunnen vermogen inbrengen in de vorm van woningen of geld. Hoe kijkt uw  organisatie naar de deelneming van andere partijen? Staat uw organisatie dat toe of wijst uw  organisatie dat af?    19. Welke voorwaarden stelt uw organisatie voor de volumegrootte, dividendvorm en minimale  rendementspercentage bij een samenwerkingsverband met woningcorporatie(s)? Hetzelfde  als wat eerder is genoemd of iets anders? 

     



186   

B7 Beschrijving van de enquête Om te weten te komen wat de visie en de houding van de woningcorporatiesector is ten  opzichte van de huisvesting van de middeninkomensgroep is de online enquête  “Woningcorporaties en de middeninkomensgroep” samengesteld. Deze enquête is  onderverdeeld in vijf delen en omvat in totaal 21 vragen.  In het eerste deel probeert men uit te vinden welke trend de overhand heeft binnen de  woningcorporatiesector op het gebied van omgang met de “Tijdelijke regeling Diensten  algemeen economisch belang” en de huisvesting van de middeninkomensgroep.  Het tweede hoofdstuk belicht de visie van woningcorporaties op de behuizing voor de  middeninkomensgroep.  In het derde deel werden vragen over de lokale woningmarkt gevraagd om de regionale  differentiatie in kaart te brengen.  Voor de representativiteit, de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van deze enquête, is  achtergrondinformatie van de deelnemers gevraagd in het vierde deel.  In het laatste deel, kunnen de deelnemers hun contactgegevens geven als er interesse is om  de resultaten van de enquête ontvangen.    De belangrijkste vragen van de enquête zijn vooral enkele keuze of meerkeuzevragen.  Subvragen zijn gebruikt om de motivatie achter een bepaald antwoord te achterhalen en zijn  in de meeste gevallen niet verplicht om te beantwoorden.   De vragen van de enquête hebben voornamelijk betrekking op het beleid van de  woningcorporaties en daarom zijn de doelgroepen van de enquête directeuren van  woningcorporaties en medewerkers van de beleidsafdeling. Wanneer de enquête wordt  ingevuld door de juiste doelgroep dan zijn de resultaten meer representatief, nauwkeurig en  betrouwbaar. Deze enquête bevat een apart deel voor de achtergrondinformatie van de  respondenten die mede is bedoeld om te achterhalen of de beoogde doelgroep is  bereikt. Met betrekking tot de veronderstelling dat woningcorporaties terughoudend en  afwachtend zijn ten opzichte van de huisvesting van de middeninkomensgroep is de  hypothese van deze enquête dat de meerderheid van de respondenten (woningcorporaties)  niet tot nauwelijks maatregelen hebben getroffen voor de huisvesting van de  middeninkomensgroep.    In totaal zijn er ongeveer 400 woningcorporaties in Nederland. Om zoveel mogelijk van deze  400 woningcorporaties te bereiken, werden twee methoden toegepast. In de eerste plaats,  werd de enquête per e‐mail verstuurd naar de deelnemers van het symposium ‘De toekomst  van de woningmarkt voor de middeninkomensgroep “, georganiseerd door de Technische  Universiteit Delft, OTB (onderzoekinstituut), Atrivé (adviesbureau) en Op Maat  (stichting). Dit symposium ging over de huisvesting van de middeninkomens en  beleidmedewerkers van 65 woningcorporaties uit alle uithoeken van Nederland hebben aan  dit symposium deelgenomen. De enquête is verstuurd aan alle deelnemers van het  symposium, door middel van een follow‐up e‐mail van het symposium via OTB. In de follow‐ up e‐mail werd een korte beschrijving gegeven van dit onderzoek met de link van de  enquête. In het ideale geval zal de follow‐up e‐mail 65 respondenten opleveren die de  enquête volledig beantwoorden. 65 woningcorporaties als respondenten is ongeveer een  achtste van de gehele corporatiesector. Om een grotere steekproef te bereiken, werd de  sociale media “LinkedIn” gebruikt. De enquête werd in vier discussiegroepen gepubliceerd  die gerelateerd zijn aan de volkshuisvesting van Nederland.    Nadat de enquête is gepubliceerd via de sociale media “LinkedIn” en follow‐up e‐mail van  OTB begon het aantal respondenten te stijgen. De meeste respons kwamen binnen in de  187   

eerste twee weken. Maar de omvang van het aantal respons bleef beperkt. Slechts 13  respondenten hadden de enquête volledig ingevuld. Na twee weken werd besloten om een  herinnering te sturen aan de deelnemers van het symposium, maar OTB heeft helaas  geweigerd hieraan mee te werken. Daarnaast werd de enquête na twee weken ook opnieuw  in de 4 discussiegroepen gepubliceerd. Maar het aantal respons bleef hetzelfde. Uiteindelijk  werd de enquête per e‐mail verstuurd aan de woningcorporaties binnen het persoonlijke  klantenbestand van de adviseurs van Atrivé, waar ik op dat moment stage liep. Om ervoor te  zorgen dat de enquête een groter aantal respons te kon krijgen, werd de deadline van de  enquête van 2 april 2012 naar 3 mei 2012 verzet. Uiteindelijk werd de enquête door 207  respondenten geopend, waarvan er 60 de enquête gedeeltelijk hebben beantwoord en 21  respondenten de enquête volledig hebben beantwoord.      

188   

B8 Volledige vragenlijst van de enquête Enquête “de woningcorporaties en de huisvesting van de middeninkomensgroep”.  Introductie  In het kader van mijn afstudeeropdracht voor mijn masteropleiding Real Estate & Housing  aan de TU Delft, doe ik onderzoek naar de huisvesting van de middeninkomensgroep.  Binnen de kaders van dit onderzoek heb ik deze enquête opgesteld om meer te weten te  komen over de visie, strategie en beleid van de woningcorporatie waarin u werkzaam bent.  U ontvangt deze uitnodiging omdat u heeft deelgenomen aan het symposium over de  huisvesting van de middeninkomens op 19 januari 2012 georganiseerd door de TU Delft in  samenwerking met OTB, Atrivé en stichting Op Maat. Deze enquête is een essentieel  onderdeel van mijn afstudeeronderzoek en ik stel het zeer op prijs wanneer u deze enquête  voor 3 mei 2012 wilt invullen. Het invullen kost ongeveer 20 minuten.    Alle informatie wordt uiteraard vertrouwelijk behandeld. Er zal geen gebruik worden  gemaakt van uw functie, naam of organisatienaam. De resultaten van deze enquête worden  zodanig gepresenteerd dat uw deelname niet herleid kan worden.  Uiteraard wordt u op de hoogte gehouden van de uitkomsten van deze enquête. Daarvoor  kunt u aan het eind van deze enquête uw contactgegevens invullen. Naar verwachting zijn  de uitkomsten bekend in mei dit jaar.   Mocht het bovenstaande nog vragen of opmerkingen bij u oproepen dan kunt u contact met  mij opnemen via het volgende e‐mailadres: [email protected]  Alvast bedankt voor uw tijd en moeite.    Met vriendelijke groet,    Sunny K.P. Lam        Deze enquête bestaat uit vijf delen:  I: Het eerste deel probeert te achterhalen welke trend er heerst binnen de corporatiesector  wat betreft de omgang met de “tijdelijke regeling Dienst Algemeen Economisch Belang” en  de huisvesting van de middeninkomensgroep.   II: In het tweede deel wordt de aandacht gevestigd op de visie van woningcorporaties op de  huisvesting van de middeninkomensgroep.   III: In het derde deel worden er vragen gesteld over de lokale woningmarkt om regionale  differentiatie in kaart te brengen.   IV: Voor de representativiteit, nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van deze enquête wordt  er in het één na laatste deel enige achtergrondinformatie van u gevraagd.   V: Tot slot kunt u op de hoogte worden gehouden van de uitkomsten van deze enquête door  uw contactgegevens op te geven in het laatste deel. 

189   

Deel 1: Tijdelijke regeling Dienst Algemeen Economisch Belang  Met de invoering van de “Tijdelijke regeling Dienst Algemeen Economisch Belang” op 1  januari 2012, is er een toewijzingsnorm van 90% aan de corporatiesector opgelegd. Daarmee  moeten woningcorporaties jaarlijks 90% van de vrijkomende woningen onder de huurgrens  van €664,66 toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen onder de grens van  €34.085,‐. Voor de resterende 10% vrijkomende woningen krijgen huishoudens met een  urgentieverklaring voorrang. De middeninkomensgroep komt alleen in aanmerking voor  sociale huurwoningen als er na de toewijzing aan urgente gevallen nog woningen  beschikbaar zijn binnen de 10%.  Als u van mening bent dat meerdere antwoorden van toepassing zijn, geef bij de volgende  vragen een antwoord aan dat het best aansluit bij het beleid of strategie(ën) dat wordt  gevoerd door de woningcorporatie waarin u werkzaam bent.     1.1 Hoe gaat uw woningcorporatie om met de 90%‐toewijzingsnorm?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  A. U houdt zich aan de 90%‐toewijzingsnorm en wijst alleen woningen toe aan de  middeninkomensgroep als er woningeenheden overblijven na de toewijzing aan urgente  gevallen binnen de resterende 10%.   B. U houdt zich aan de 90%‐toewijzingsnorm en reserveert de resterende 10% zoveel  mogelijk voor de toewijzing aan de middeninkomensgroep.  C. U hanteert een andere inkomensgrens dan de aangegeven €34.085,‐. Namelijk  D. U negeert de 90%‐toewijzingsnorm en maakt geen onderscheid in inkomens bij toewijzing.  E. Anders, namelijk    1.2 In hoeverre is uw woningcorporatie het eens met de volgende stelling?  Voor de leefbaarheid van wijken is het noodzakelijk dat middeninkomensgroep in de wijken  kunnen blijven wonen.   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Geheel mee eens  Gedeeltelijk mee eens  Neutraal  Gedeeltelijk mee oneens  Geheel mee oneens    1.3 Behoort de middeninkomensgroep tot de doelgroep van uw woningcorporatie?  (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee    De volgende vragen hebben betrekking op de cocreatie “Werken aan oplossingen voor de  middeninkomens” van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties. In deze cocreatie zijn er 4  strategische modellen beschreven, waarmee de woningcorporaties de  middeninkomensgroep kunnen blijven voorzien van betaalbare huisvesting.   In de cocreatie zijn 4 strategische modellen beschreven, afgestemd op verschillende soorten  marktsituaties. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontspannen en gespannen  (lokale)woningmarkt. Bij een ontspannen woningmarkt kan de middeninkomensgroep  zelfstandig betaalbare huisvesting vinden en is de resterende 10% toereikend voor de  woningcorporatie om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.  Daarentegen kan de middeninkomensgroep bij een gespannen woningmarkt niet of niet‐ geheel zelfstandig een betaalbare huisvesting vinden en is de resterende 10% ontoereikend  om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien. 

190   

De volgende vragen hebben betrekking op de strategische modellen van de cocreatie  “Werken aan oplossingen voor de middeninkomens”. Daarvoor worden de 4 strategische  modellen eerst kort toegelicht.  I 10% benutten ‐ is afgestemd op een ontspannen (lokale)woningmarkt, waarbij de 90%‐ toewijzingsnorm in grote lijnen wordt nageleefd, gebruikmakend van de resterende 10%. Bij  eventuele overschrijding worden de percentages gemiddeld met andere woningcorporaties.  II Doorstroming ‐ is gericht op een licht gespannen (lokale)woningmarkt, waarbij de  middeninkomensgroep bediend kan worden door zoveel mogelijke verhuisketen te creëren.  Daarbij krijgen 55+‐huishoudens met een middeninkomen die een eengezinswoning  achterlaten, voorrang op het huren van een appartement.   III Overmaat ‐ maakt specifiek gebruik van de “overmaat” om de middeninkomensgroep te  bedienen met behulp van de inzet van koopoplossingen (kopen met korting) en  huuroplossingen (door het matchen van inkomens met de prijs/kwaliteit van woningen) bij  een gespannen (lokale)woningmarkt. Woningcorporaties kunnen meer woningen bezitten  dan het aantal huishoudens met een verzamelinkomen onder €34.085,‐ op de  (lokale)woningmarkt. Dit overschot van wooneenheden wordt “overmaat” genoemd.  Organisatorisch zal dit strategisch model bij voorkeur kunnen worden gerealiseerd via een  apart organisatieonderdeel (Niet‐DAEB‐tak) van de Toegelaten Instelling met een hoger  rendementsdoel dan de sociale tak (DAEB‐tak).   IV Bundeling ‐ is gericht op samenwerking tussen woningcorporaties in een werkgebied,  waarbij hun Niet‐DAEB‐tak wordt gebundeld en onderbrengen in een nieuwe onderneming  of shared service center. De corporaties zijn aandeelhouder en sluiten een  beheerovereenkomst af met de nieuwe, gezamenlijke onderneming die deze Niet‐DAEB‐tak  op basis van een overeengekomen rendementdoel gaat beheren. Evenals “Doorstromen” en  “Overmaat” is dit strategische model ook bedoeld voor een gespannen (lokale)woningmarkt.    1.4 Heeft uw woningcorporatie de cocreatie “Werken aan oplossingen voor de  middeninkomens” van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties aangevraagd?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee    1.5 Past uw woningcorporatie een van de strategische modellen van de cocreatie “Werken  aan oplossingen voor de middeninkomens” van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties  toe?  (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee    1.5a Zo ja, welke model heeft of wilt uw woningcorporatie toepassen en wat zijn de  overwegingen?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  A. 10% benutten  B. Doorstroming  C. Overmaat  D. Bundeling  E. Geen van bovenstaande    1.6 Heeft uw woningcorporatie een (strategische) plan voor de huisvesting van de  middeninkomensgroep?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee  Deel 2: Visie op de huisvesting van de middeninkomensgroep  191   

Om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien, kunnen  woningcorporaties potentieel liberaliseerbare woningen (woningen die aan de liberalisatie‐ eis voldoen en 144 of meer WWS‐punten scoren volgens de WWS‐systeem) uit het sociale  huursegment halen bij mutatie(verhuizing). In dit gedeelte wordt er nagegaan wat  woningcorporaties het liefst willen doen met hun potentieel liberaliseerbare woningen.  Geef bij de volgende twee vragen een antwoord aan dat het best aansluit bij de visie van de  woningcorporatie waarin u werkzaam bent.  2.1 Wat is het percentage wooneenheden dat potentieel liberaliseerbaar is in uw  woningbezit?  (Aanvinken wat van toepassing is.)  Het percentage is (...%)/Weet niet     2.2 Wat wilt uw woningcorporatie het liefst doen met potentieel liberaliseerbare woningen in de  komende 10 jaar?  (Meerdere antwoorden mogelijk)  A. Verkopen aan zittende huurders of andere huishoudens via koopgarant of vrije verkoop  B. Verkopen aan derden (andere woningcorporaties/vastgoedbeleggers/commerciële  organisaties) voor gemiddeld/maximaal rendement  C. Betaalbaar verhuren aan de doelgroep met een inkomen tot €34.085,‐  D. Betaalbaar verhuren aan de middeninkomensgroep via eigen woningcorporatie of een  aparte organisatie    Potentieel liberaliseerbare woningen behoren tot de niet‐DAEB‐tak als de huurprijs bij  mutatie boven de grens van €664,66 wordt verhoogd. Voor de woningcorporaties is een  administratieve scheiding aangekondigd tussen de DAEB‐tak en de niet‐DAEB‐tak. De  volgende vragen richten zich op de organisatie van de niet‐DAEB‐tak.   Geef bij de volgende vragen een antwoord aan dat aansluit bij de visie/beleid/strategie van  de woningcorporatie waarin u werkzaam bent.    2.3 De cocreatie “Werken aan oplossingen voor de middeninkomens” van Atrivé, Op Maat  en 13 woningcorporaties heeft geadviseerd om een aparte organisatie en rechtspersoon  voor niet‐DAEB‐activiteiten op te richten. Hiermee kan iedere schijn van oneigenlijke inzet  van staatssteun door vermenging van geldstromen worden voorkomen. Tevens zal dit  onderscheid de focus op de niet‐DAEB‐tak en de middeninkomens vergroten. De huisvesting  van de middeninkomensgroep wordt dan geen bijactiviteit naast sociale verhuur. De  middeninkomens worden klanten.  Is uw woningcorporatie het eens met dit advies?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Geheel mee eens  Gedeeltelijk mee eens  Neutraal  Gedeeltelijk mee oneens  Geheel mee oneens    2.4 Heeft uw woningcorporatie al besloten hoe zij het niet‐DAEB‐bezit wil onderscheiden  van het DAEB‐bezit?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee       

192   

2.5 Als u voor de scheiding uw niet−DAEB−tak in een aparte organisa e moet onderbrengen, welke  rechtsvorm zal u kiezen voor deze organisatie?  (Aanvinken wat van toepassing is, meerdere antwoorden mogelijk.)  A. BV  B. NV  C. Corporatie  D. Coöperatie  E. Stichting  F. Vereniging  G. Anders,    2.6 Wat zijn uw overwegingen bij uw keuze voor de rechtsvorm?  (Niet verplicht te beantwoorden.)  Open antwoord    Deel 3: Lokale woningmarkt  De woningmarkt is een gedifferentieerde markt die lokaal/regionaal sterk kan verschillen.  Deze differentiatie kan invloed hebben op de aanpak van de woningcorporatie van de  huisvesting van de middeninkomensgroep. In dit gedeelte worden vragen gesteld over de  lokale woningmarkt van uw woningcorporatie.   Geef bij de volgende vragen een antwoord dat aansluit bij de werkelijke situatie die zich  voortdoet bij de woningcorporatie waarin u werkzaam bent.  3.1 In welke gemeente(s) is uw woningcorporatie werkzaam?  Open antwoord    3.2 Hoeveel wooneenheden heeft uw woningcorporatie totaal in zijn bezit?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  A. 0 tot 500  B. 500 tot 5.000  C. 5.000 tot 10.000   D. 10.000 tot 20.000  E. Meer dan 20.000    3.3 Hoe beschrijft u de lokale woningmarkt waarin uw woningcorporatie werkzaam is?  (Aanvinken wat van toepassing is.)  A. Ontspannen woningmarkt: het aanbod aan betaalbare huisvesting voor de  middeninkomensgroep is toereikend om deze inkomensgroep van huisvesting te voorzien.  En de resterende 10% vrijkomende sociale huurwoningen is toereikend om de  middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.  B. Gespannen woningmarkt: de vraag naar betaalbare woningen (door de omvang van de  middeninkomensgroep) is groter of veel groter dan het aanbod en de resterende 10% kan  nauwelijks huishoudens met een middeninkomen bedienen.    3.4 Bent u op de hoogte van de percentage scheefwonende huishoudens in de gemeente  waarin uw woningcorporatie werkzaam is? Zo ja, wat is het percentage?   (Aanvinken wat van toepassing. Indien uw woningcorporatie in meerdere gemeenten  werkzaam is graag per gemeente aangeven.)   Ja, (gemeente..., ...%)/Weet niet       

193   

3.5 Is er sprake van huisvestingprobleem voor de middeninkomensgroep in het gebied  waarin uw woningcorporatie werkzaam is?  (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee    Deel 4 ‐ Achtergrondgegevens  Om de representativiteit, nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de uitkomsten van deze  enquête te vergroten, wordt in dit deel achtergrondinformatie van u gevraagd. Uiteraard  worden uw antwoorden vertrouwelijk en anoniem verwerkt.   (De volgende twee vragen zijn niet verplicht te beantwoorden.)  4.1 Wat is de naam van uw woningcorporatie?  Open antwoord    4.2 Op welke afdeling bent u werkzaam en welke functie bekleedt u binnen uw  woningcorporatie?   Open antwoord    Deel 5 ‐ Contactgegevens  Indien u geïnteresseerd bent in de resultaten van het onderzoek, ontvangen wij graag uw e‐ mail adres. Uiteraard worden uw antwoorden vertrouwelijk en anoniem verwerkt.  5.1 Bent u geïnteresseerd in de resultaten van deze enquête?   (Aanvinken wat van toepassing is.)  Ja/Nee    5.1a Indien u geïnteresseerd bent, wat is uw e‐mailadres?  Open antwoord    Hartelijke dank voor uw tijd en moeite.  Sunny K.P. Lam ‐ Student Real Estate & Housing TU Delft  Nogmaals hartelijke dank voor uw tijd en moeite.           

194   

B9 Resultaten en statistiek uit de enquête

195   

Ter bescherming van de privacy van de respondenten zijn de vragen 18 t/m 21 niet in deze  bijlage verwerkt.   

196   

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Table 1 General..................................................................................................................................................................................................................................................................1 2 Main section..........................................................................................................................................................................................................................................................2 1 1.1 Hoe gaat uw woningcorporatie om met de 90%−toewijzingsnorm? (Aanvinken wat van toepassing is.)....................................................................................2 2 1.2 In hoeverre is uw woningcorporatie het eens met de volgende stelling?Voor de leefbaarheid van wijken is het noodzakelijk dat middeninkomensgroep in de wijken kunnen blijven wonen. (Aanvinken wat van toepassing is.).................................................................................................................................................3 3 1.3 Behoort de middeninkomensgroep tot de doelgroep van uw woningcorporatie?(Aanvinken wat van toepassing is.)..................................................................4 4 1.4 Heeft uw woningcorporatie de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties aangevraagd? (Aanvinken wat van toepassing is.).................................................................................................................................................................................5 5 1.5 Past uw woningcorporatie een van de strategische modellen van de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties toe?(Aanvinken wat van toepassing is.)........................................................................................................................................................6 6 1.5a Zo ja, welke model heeft of wilt uw woningcorporatie toepassen en wat zijn de overwegingen? (Aanvinken wat van toepassing is.).....................................7 7 1.6 Heeft uw woningcorporatie een (strategische) plan voor de huisvesting van de middeninkomensgroep? (Aanvinken wat van toepassing is.).........................8 8 2.1 Wat is het percentage wooneenheden dat potentieel liberaliseerbaar is in uw woningbezit?(Aanvinken wat van toepassing is.)................................................9 9 2.2 Wat wilt uw woningcorporatie het liefst doen met potentieel liberaliseerbare woningen in de komende 10 jaar?(Meerdere antwoorden mogelijk)................10 10 2.3 De cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties heeft geadviseerd om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet−DAEB−activiteiten op te richten. Hiermee kan iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen worden voorkomen. Tevens zal dit onderscheid de focus op de niet−DAEB−tak en de middeninkomens vergroten. De huisvesting van de middeninkomensgroep wordt dan geen bijactiviteit naast sociale verhuur. De middeninkomens worden klanten.Is uw woningcorporatie het eens met dit advies? (Aanvinken wat van toepassing is.).........................................................................................................................................................................................11 11 2.4 Heeft uw woningcorporatie al besloten hoe zij het niet−DAEB−bezit wilt onderscheiden van het DAEB−bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.).........12 12 2.5 Als u voor de scheiding uw niet−DAEB−tak in een aparte organisatie moet onderbrengen, welke rechtsvorm zal u kiezen voor deze organisatie?(Aanvinken wat van toepassing is, meerdere antwoorden mogelijk.)..............................................................................................................................13 13 3.1 In welke gemeente(s) is uw woningcorporatie werkzaam?........................................................................................................................................................14 14 3.2 Hoeveel wooneenheden heeft uw woningcorporatie totaal in zijn bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.).........................................................................15 15 3.3 Hoe beschrijft u de lokale woningmarkt waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)......................................................16 16 3.4 Bent u op de hoogte van de percentage scheefwonende huishoudens in de gemeente waarin uw woningcorporatie werkzaam is? Zo ja, wat is het percentage? (Aanvinken wat van toepassing. Indien uw woningcorporatie in meerdere gemeenten werkzaam is graag per gemeente aangeven.) ........................17 17 3.5 Is er sprake van huisvestingprobleem voor de middeninkomensgroep in het gebied waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.).......................................................................................................................................................................................................................................18 18 4.1 Wat is de naam van uw woningcorporatie?................................................................................................................................................................................19 19 4.2 Op welke afdeling bent u werkzaam en welke functie bekleedt u binnen uw woningcorporatie? ..........................................................................................20 20 5.1 Bent u geïnteresseerd in de resultaten van deze enquête? (Aanvinken wat van toepassing is.)................................................................................................21 21 5.1a Indien u geïnteresseerd bent, Wat is uw e−mailadres?.............................................................................................................................................................22 3 Personal data.......................................................................................................................................................................................................................................................23 Personal data..........................................................................................................................................................................................................................................23 Gender..........................................................................................................................................................................................................................................23 Language setting...........................................................................................................................................................................................................................23

i

1 General Data Questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Status

Published

Elapsed time

62 day(s), 23 hour(s), 0 minute(s)

Remaining time

0 minute(s)

Content

21 questions in 1 section

Language setting

Nederlands

General statistics Number contacted

207

Number started

60 (29%)

Number completed

21 (10% total, 35% started)

Average time taken

00:28:45 ± 00:34:17 (119%)

Average time span

00:29:16 ± 00:35:19 (121%)

Average number of sessions

1.0 ± 0.0 (0.0%)

1

2 Main section 1 1.1 Hoe gaat uw woningcorporatie om met de 90%−toewijzingsnorm? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

1.1 Hoe gaat uw woningcorporatie om met de 90%−toewijzingsnorm? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

30 (50%)

1.1 Hoe gaat uw woningcorporatie om met de 90%−toewijzingsnorm? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

A. U houdt zich aan de 90%−toewijzingsnorm en wijst alleen woningen toe aan de middeninkomensgroep als er woningeenheden overblijven na de toewijzing aan urgente gevallen binnen de resterende 10%.

20

67%

B. U houdt zich aan de 90%−toewijzingsnorm en reserveert de resterende 3 10% zoveel mogelijk voor de toewijzing aan de middeninkomensgroep.

10%

C. U hanteert een andere inkomensgrens dan de aangegeven €34.085,−. Namelijk

2

7%

D. U negeert de 90%−toewijzingsnorm en maakt geen onderscheid in inkomens bij toewijzing.

0

0%

E. Anders, namelijk

5

17%

Average: 1.0 ± 0.0

2

2 1.2 In hoeverre is uw woningcorporatie het eens met de volgende stelling?Voor de leefbaarheid van wijken is het noodzakelijk dat middeninkomensgroep in de wijken kunnen blijven wonen. (Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

1.2 In hoeverre is uw woningcorporatie het eens met de volgende stelling?Voor de leefbaarheid van wijken is het noodzakelijk dat middeninkomensgroep in de wijken kunnen blijven wonen. (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

29 (48%)

1.2 In hoeverre is uw woningcorporatie het eens met de volgende stelling?Voor de leefbaarheid van wijken is het noodzakelijk dat middeninkomensgroep in de wijken kunnen blijven wonen. (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Geheel mee eens

17

59%

Gedeeltelijk mee eens

11

38%

Neutraal

1

3%

Gedeeltelijk mee oneens

0

0%

Geheel mee oneens

0

0%

Average: 1.0 ± 0.0

3

3 1.3 Behoort de middeninkomensgroep tot de doelgroep van uw woningcorporatie?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

1.3 Behoort de middeninkomensgroep tot de doelgroep van uw woningcorporatie?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

29 (48%)

1.3 Behoort de middeninkomensgroep tot de doelgroep van uw woningcorporatie?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

25

86%

Nee

4

14%

Average: 1.1 ± 0.4

4

4 1.4 Heeft uw woningcorporatie de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties aangevraagd? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

1.4 Heeft uw woningcorporatie de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties aangevraagd? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

28 (47%)

1.4 Heeft uw woningcorporatie de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties aangevraagd? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

12

43%

Nee

16

57%

Average: 1.6 ± 0.5

5

5 1.5 Past uw woningcorporatie een van de strategische modellen van de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties toe?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

1.5 Past uw woningcorporatie een van de strategische modellen van de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties toe?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

28 (47%)

1.5 Past uw woningcorporatie een van de strategische modellen van de cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties toe?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

9

32%

Nee

19

68%

Average: 1.0 ± 0.0

6

6 1.5a Zo ja, welke model heeft of wilt uw woningcorporatie toepassen en wat zijn de overwegingen? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

1.5a Zo ja, welke model heeft of wilt uw woningcorporatie toepassen en wat zijn de overwegingen? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

20 (33%)

1.5a Zo ja, welke model heeft of wilt uw woningcorporatie toepassen en wat zijn de overwegingen? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

A. 10% benutten

5

25%

B. Doorstroming

1

5%

C. Overmaat

5

25%

D. Bundeling

0

0%

E. Geen van bovenstaande

9

45%

Average: 1.0 ± 0.0

7

7 1.6 Heeft uw woningcorporatie een (strategische) plan voor de huisvesting van de middeninkomensgroep? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

1.6 Heeft uw woningcorporatie een (strategische) plan voor de huisvesting van de middeninkomensgroep? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

28 (47%)

1.6 Heeft uw woningcorporatie een (strategische) plan voor de huisvesting van de middeninkomensgroep? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

12

43%

Nee

16

57%

Average: 1.6 ± 0.5

8

8 2.1 Wat is het percentage wooneenheden dat potentieel liberaliseerbaar is in uw woningbezit?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

2.1 Wat is het percentage wooneenheden dat potentieel liberaliseerbaar is in uw woningbezit?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

28 (47%)

2.1 Wat is het percentage wooneenheden dat potentieel liberaliseerbaar is in uw woningbezit?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Het percentage is (...%)

12

43%

Weet niet

16

57%

Average: 1.0 ± 0.0

9

9 2.2 Wat wilt uw woningcorporatie het liefst doen met potentieel liberaliseerbare woningen in de komende 10 jaar?(Meerdere antwoorden mogelijk)

Multiple choice

General Question/ variable

2.2 Wat wilt uw woningcorporatie het liefst doen met potentieel liberaliseerbare woningen in de komende 10 jaar?(Meerdere antwoorden mogelijk)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

15 (25%)

2.2 Wat wilt uw woningcorporatie het liefst doen met potentieel liberaliseerbare woningen in de komende 10 jaar?(Meerdere antwoorden mogelijk)

Answer

Number

Percentage

A. Verkopen aan zittende huurders of andere huishoudens via koopgarant of vrije verkoop

9

60%

B. Verkopen aan derden (andere woningcorporaties/vastgoedbeleggers/commerciële organisaties) voor gemiddeld/maximaal rendement

1

7%

C. Betaalbaar verhuren aan de doelgroep met een inkomen tot €34.085,−

8

53%

D. Betaalbaar verhuren aan de middeninkomensgroep via eigen woningcorporatie of een aparte organisatie

6

40%

E. Geen van bovenstaande

1

7%

Average: 1.7 ± 0.9

10

10 2.3 De cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties heeft geadviseerd om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet−DAEB−activiteiten op te richten. Hiermee kan iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen worden voorkomen. Tevens zal dit onderscheid de focus op de niet−DAEB−tak en de middeninkomens vergroten. De huisvesting van de middeninkomensgroep wordt dan geen bijactiviteit naast sociale verhuur. De middeninkomens worden klanten.Is uw woningcorporatie het eens met dit advies? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General

Question/ variable

2.3 De cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties heeft geadviseerd om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet−DAEB−activiteiten op te richten. Hiermee kan iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen worden voorkomen. Tevens zal dit onderscheid de focus op de niet−DAEB−tak en de middeninkomens vergroten. De huisvesting van de middeninkomensgroep wordt dan geen bijactiviteit naast sociale verhuur. De middeninkomens worden klanten.Is uw woningcorporatie het eens met dit advies? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

26 (43%)

2.3 De cocreatie ?Werken aan oplossingen voor de middeninkomens? van Atrivé, Op Maat en 13 woningcorporaties heeft geadviseerd om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet−DAEB−activiteiten op te richten. Hiermee kan iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen worden voorkomen. Tevens zal dit onderscheid de focus op de niet−DAEB−tak en de middeninkomens vergroten. De huisvesting van de middeninkomensgroep wordt dan geen bijactiviteit naast sociale verhuur. De middeninkomens worden klanten.Is uw woningcorporatie het eens met dit advies? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Geheel mee eens

1

4%

Gedeeltelijk mee eens

6

23%

Neutraal

12

46%

Gedeeltelijk mee oneens

7

27%

Geheel mee oneens

0

0%

Average: 1.0 ± 0.0

11

11 2.4 Heeft uw woningcorporatie al besloten hoe zij het niet−DAEB−bezit wilt onderscheiden van het DAEB−bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

2.4 Heeft uw woningcorporatie al besloten hoe zij het niet−DAEB−bezit wilt onderscheiden van het DAEB−bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

23 (38%)

2.4 Heeft uw woningcorporatie al besloten hoe zij het niet−DAEB−bezit wilt onderscheiden van het DAEB−bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

7

30%

Nee

16

70%

Average: 1.7 ± 0.5

12

12 2.5 Als u voor de scheiding uw niet−DAEB−tak in een aparte organisatie moet onderbrengen, welke rechtsvorm zal u kiezen voor deze organisatie?(Aanvinken wat van toepassing is, meerdere antwoorden mogelijk.)

Multiple choice

General Question/ variable

2.5 Als u voor de scheiding uw niet−DAEB−tak in een aparte organisatie moet onderbrengen, welke rechtsvorm zal u kiezen voor deze organisatie?(Aanvinken wat van toepassing is, meerdere antwoorden mogelijk.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

2.5 Als u voor de scheiding uw niet−DAEB−tak in een aparte organisatie moet onderbrengen, welke rechtsvorm zal u kiezen voor deze organisatie?(Aanvinken wat van toepassing is, meerdere antwoorden mogelijk.)

Answer

Number

Percentage

A. BV

5

23%

B. NV

1

5%

C. Corporatie

2

9%

D. Coöperatie

1

5%

E. Stichting

2

9%

F. Vereniging

0

0%

G. Anders,

11

50%

Average: 1.0 ± 0.0

13

13 3.1 In welke gemeente(s) is uw woningcorporatie werkzaam?

Open

General Question/ variable

3.1 In welke gemeente(s) is uw woningcorporatie werkzaam?

Type

Open

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

3.1 In welke gemeente(s) is uw woningcorporatie werkzaam? Answers Noordoost Twente Gorinchem Voornamelijk Rotterdam en Capelle aan den IJssel, ook nog randgemeenten als Albrandswaard, Barendrecht en Lansingerland Amsterdam en omliggende gemeenten Montferland en Zevenaar Lelystad Rijswijk ZH regio rotterdam (verdieping zou anonimiteit weg nemen) Alkmaar Castricum Bergen Heiloo Uitgeest Gemeente Steenbergten (N−B) Vlissingen Dongen Assen, Steenwijkerland, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo, Arnhem, Amersfoort, Utrecht, Amstelveen en Den Haag Roosendaal en Breda (vanaf vraag 3.2 geef ik de antwoorden voor de Roosendaalse woningmarkt) Twente Apeldoorn Spijkenisse Hellevoetsluis Maassluis Rotterdam Brielle Venlo Peel een Maas Ede, Scherpenzeel, Woudenberg en Wageningen De Ronde Venen, Utrecht, Woerden, Montfoort, Nieuwkoop regio Haaglanden: Den Haag, Delft, Zoetermeer, Wassenaar, Westland, Midden−Delfland, L'dam−Voorburg, Rijswijk, Pijnacker−Nootdorp Zwijndrecht, Hendrik−Ido−Ambacht, Papendrecht, Alblasserdam

14

14 3.2 Hoeveel wooneenheden heeft uw woningcorporatie totaal in zijn bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

3.2 Hoeveel wooneenheden heeft uw woningcorporatie totaal in zijn bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

3.2 Hoeveel wooneenheden heeft uw woningcorporatie totaal in zijn bezit? (Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

A. 0 tot 500

0

0%

B. 500 tot 5.000

4

18%

C. 5.000 tot 10.000

9

41%

D. 10.000 tot 20.000

6

27%

E. Meer dan 20.000

3

14%

Average: 1.0 ± 0.0

15

15 3.3 Hoe beschrijft u de lokale woningmarkt waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Multiple choice

General Question/ variable

3.3 Hoe beschrijft u de lokale woningmarkt waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

3.3 Hoe beschrijft u de lokale woningmarkt waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

A. Ontspannen woningmarkt: het aanbod aan betaalbare huisvesting voor de middeninkomensgroep is toereikend om deze inkomensgroep van huisvesting te voorzien. En de resterende 10% vrijkomende sociale huurwoningen is toereikend om de middeninkomensgroep van betaalbare huisvesting te voorzien.

10

45%

B. Gespannen woningmarkt: de vraag naar betaalbare woningen (door de omvang van de middeninkomensgroep) is groter of veel groter dan het aanbod en de resterende 10% kan nauwelijks huishoudens met een middeninkomen bedienen.

12

55%

Average: 1.0 ± 0.0

16

16 3.4 Bent u op de hoogte van de percentage scheefwonende huishoudens in de gemeente waarin uw woningcorporatie werkzaam is? Zo ja, wat is het percentage? (Aanvinken wat van toepassing. Indien uw woningcorporatie in meerdere gemeenten werkzaam is graag per gemeente aangeven.)

Multiple choice

General Question/ variable

3.4 Bent u op de hoogte van de percentage scheefwonende huishoudens in de gemeente waarin uw woningcorporatie werkzaam is? Zo ja, wat is het percentage? (Aanvinken wat van toepassing. Indien uw woningcorporatie in meerdere gemeenten werkzaam is graag per gemeente aangeven.)

Type

Multiple choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

3.4 Bent u op de hoogte van de percentage scheefwonende huishoudens in de gemeente waarin uw woningcorporatie werkzaam is? Zo ja, wat is het percentage? (Aanvinken wat van toepassing. Indien uw woningcorporatie in meerdere gemeenten werkzaam is graag per gemeente aangeven.)

Answer

Number

Percentage

Ja, (gemeente..., ...%)

14

64%

Nee

8

36%

Average: 1.0 ± 0.0

17

17 3.5 Is er sprake van huisvestingprobleem voor de middeninkomensgroep in het gebied waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Single choice

General Question/ variable

3.5 Is er sprake van huisvestingprobleem voor de middeninkomensgroep in het gebied waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Type

Single choice

In questionnaire

Sunny K. P. Lam (definitief) (Short Version)

Language setting

Nederlands

Filter

No filter

Answered by

22 (37%)

3.5 Is er sprake van huisvestingprobleem voor de middeninkomensgroep in het gebied waarin uw woningcorporatie werkzaam is?(Aanvinken wat van toepassing is.)

Answer

Number

Percentage

Ja

14

64%

Nee

8

36%

Average: 1.4 ± 0.5

18