Tisztelt Képvisel -testület! A Hivatal szakembereinek közrem ködésével áttanulmányoztuk, megvizsgáltuk a február 22-én elfogadott „Településfejlesztési Együttm ködési Szerz%dés-t”. Mint azt a rendkívüli ülésen is jeleztem, erre korábban nem volt mód. Tudomásom van arról, hogy a Mag Ügyvédi Iroda képvisel%je tárgyalásokat folytatott dr. Sal Béla Leó képvisel%vel, illet%leg a beruházó képvisel%ivel és a szerz%désen jelent%s módosításokat eszközöltek, de ezt a tervezetet (módosításokat) jelenleg még nem ismerem. Jegyz%ként kötelességem törvényességi aggályaimra, illet%leg célszer tlen, avagy a gazdálkodás biztonságát veszélyeztet% döntésekre (szerz%dési feltételekre) felhívni az Önök figyelmét. A szerz%désr%l általánosságban elmondható, hogy sok helyen magyartalan, nyelvtanilag helytelen, bonyolult, nehezen értelmezhet% mondatokat tartalmaz, illet%leg idegen terminológiát használ. Valószín leg egy már alkalmazott „minta” fordítása a szöveg alapja. 1. A Szerz dés El zmények A pontja Ezen pont a szerz%dést köt% feleken kívül utal a beruházó oldalán kapcsolt vállalkozásaira, valamint együttm köd% partnereire, akik a beruházásban részt vesznek, vagy adott esetben maguk valósítják azt meg. (A szerz%dési pont gy jt%fogalomként „Beruházó”-nak nevezi %ket). A szerz%désben rögzített kötelezettségvállalások ezen szervezetekre nem kötelez% érvény ek és nem kényszeríthet%k ki. A Beruházó tulajdonában vannak „bizonyos” ingatlanok, „illetve ilyen ingatlanokat meg kíván szerezni”. Az ingatlanok köre nincs pontosan meghatározva, mert a hivatkozott 1. sz. melléklet egy alig olvasható térképszelvény. 2. A Szerz dés El zmények B pontja A szerz%dés hivatkozik arra, hogy két Szabályozási Terven és Településszerkezeti Terven alapul (Golfterület, Iparterület) Az Ipari Szabályozási Tervhez csak a koncepció van csatolva. A koncepcióról külön azonban nem döntött a Képvisel%-testület és ahhoz, hogy a szerz%dés tárgyát képezze az Ipari Szabályozási terv, az Étv. 9. § (2) bekezdés szerinti els%körös véleményezési eljárást eredményesen le kellene folytatni. Véleményünk szerint az Iparterületre vonatkozó településrendezési szerz%dést külön kellene választani, tekintettel arra, hogy erre vonatkozóan még semmi sem történt. Legalább egy helyen rendelet számmal kellene megjelölni (amivel elfogadták a módosítást). 3. A Szerz dés El zmények C pontja A Golfterületre vonatkozó HÉSZ- módosítást a Testület elfogadta, a rendeletmódosítás március 31-t%l hatályos. Az országgy lési biztos jelezte, hogy a Golf SZT eljárása során nem volt megfelel% a véleményezési eljárás. Az Önkormányzat kötelezettséget vállal az Étv. szerinti eljárás betartására. Milyen jogkövetkezményei lesznek az Önkormányzatra nézve, ha az országgy lési biztos beadványának eredményeképpen az AB visszamen%leges hatállyal megsemmisíti a vonatkozó rendelet-módosítást ? Ez szerz%désszegésnek min%sül ? 4. A Szerz dés El zmények D pontja Étv 30/A.§ 3) bekezdés szerint a településrendezési szerz%dés alapját a cél megvalósítója által készített tanulmányterv képezi. Ha tanulmányterv készült, akkor annak ki kell térnie a beruházások egész településre kiható hatásaira.
5. „I. A Szabályozási Terv módosítása és a Véleményezési Eljárás” 1.1. A leírtak nem valósak, az elfogadott Golf SZT nem teszi lehet%vé korlátozott mérték lakáscélú fejlesztést. Vagy az Önkormányzat egy újabb – kés%bbi – módosításra kötelezi magát? 1.2. Az Önkormányzat nem vállalhat kötelezettséget a SZT módosításra ilyen formában, hisz a szakhatóságok e kötelezettségvállalást meggátolhatják. 1.4. „A jelen szerz%dés a Módosított Szabályozási Terveken alapul.” Ipari SZT még tervezési fázisban sincs (az Önkormányzatnak legalábbis erre jelenleg megkötött szerz%dése nincs), s ezt még követnie kell a véleményezési eljárásnak. „KÖZMUNKÁK” – nem magyaros, nem megfelel% megfogalmazása az infrastrukturális fejlesztések elvégzésére, mert az mást jelent. 1.5. A szakasz elején felsorolt tények felsorolása már id%szer tlen: a Képvisel%-testület 2010. február 22én elfogadta a Golf Szabályozási tervet, azonban az AB vizsgálat szinte biztosra vehet%. Nem helyes az a megfogalmazás, hogy „átment” a véleményezési eljáráson, mert a véleményezési eljárás szabályszer sége várhatóan AB vizsgálat tárgya lesz. Helyesebben: a véleményezési eljárás lefolyt. Népszavazás ugyancsak megtörtént, annak érvénytelensége miatt fogadhatta el a testület oly gyorsan a rendelet-módosítást. A véleményezési eljárás határidejét (ezalatt értve a szakhatóságokra, véleményezésben egyéb résztvev%kre irányadó határid%ket) törvény szabályozza. Így nehezen értelmezhet% és vállalható az az Önkormányzat által vállalt szerz%dési kötelezettség, hogy „minden t%le telhet% ésszer er%feszítést megtesz…”. Különösen aggályos ha erre az Önkormányzat még határid%t is vállal. 1.6. E szerz%déses pont okafogyott volt már a szerz%dés elfogadásakor (február 22-én) is. 1.7. A szakasz nem elfogadható, ellentmond a HÉSZ 40§. (5) bekezdésének, és a Golf SZT ebben a szakaszban leírtakról egyáltalán nem rendelkezik. A hivatkozott HÉSZ el írások (infrastrukturális kiépítettség hiányában) szerint már az építési engedély sem adható ki Az I. sz. melléklet nem err%l szól. A használatba vételi engedély kiadásának feltételeit jogszabály határozza meg, az eljáró – és az önkormányzattól független - államigazgatási hatóság döntéséhez szerz%désben nem szabhatók egyéb feltételek. Ha a jogszabályi el%írásokat a kérelmez% teljesíti, ki kell adni az engedélyeket. 6. „II. Az Elkerül út” 2.1. A Golf SZT csak részben rendelkezik az Északi Elkerül% Útról, mert a tervezési terület határa nem terjed ki az út teljes hosszára. A TSZT sem tartalmazza megfelel%en a 4/A mellékletben lév%/tervezett utakat. A IV. sz. Északi Gy jt% Út a mellékletben gy jt% útként szerepel, a szerz%désben pedig az els% említés kivételével mindig „elkerül% útként” szerepel, ennek az úton átmen% forgalom mértéke szempontjából szerepe van. (gy jt%út egy forgalmi sávos is lehet, az elkerül% útnak mindenképpen két forgalmi sávos útnak kell lennie és a szabályozási szélességük is különböz%). „Meglév% m szaki specifikáció” magyartalan, nem megfelel% kifejezés. Az egész szakasz nehezen értelmezhet%, különösen azért mert további gy jt%fogalmakat használ. El%ször meghatározza és elnevezi: Nyugati Elkerül% Út (I.), Déli Elkerül% Út (II.), Északi Elkerül% Út (III.), Északi Gy jt% Út (IV.), a továbbiakban: Elkerül% Út. Majd a szöveg hivatkozva a 4. mellékletre
I. Elkerül% Út, II. Elkerül% Út, III. Elkerül% Út és IV. Elkerül% Útnak nevezi át. Továbbá: az I. Elkerül% Út és a II. Elkerül% Út együttesen „Alsó Elkerül% Út”, a III. Elkerül% Út és a IV. Elkerül% Út együttesen „Fels% Elkerül% Út” elnevezést kap. A szöveg úgy fogalmaz: „A Beruházó kijelenti, hogy hajlandó az Elkerül% Utat a jelen Szerz%désben foglaltak szerint kivitelezni.” Ez – a szerz%dés további kikötései szerint – nyilvánvalóan nem azt jelenti, hogy a Beruházó építteti meg teljes hosszában, 100 %-osan saját költségén. A további két mondatnak nincs alanya, tehát a szöveg nem határozza meg, hogy az I. Elkerül% Utat, és az „Elkerül% Út fennmaradó részeit” ki építi meg, kinek a költségviselése mellett („kerül megépítésre”, „készítend% el”). 2.2. Az M1 lehajtó + I. (Nyugati) Elkerül Út – nem Önkormányzati utak lesznek, hanem Országos közutak – az Önkormányzat sem tulajdonosa sem üzemeltet je nem lehet! Vélhet%en a II. (Déli) és a III. (Északi) Elkerül% utak is Országos közutak lennének. Talán csak a IV. gy jt% út lehet Önkormányzati. Továbbá nincs meghatározva, hogy a földterületek és az út tulajdonjoga mikor kerül az Önkormányzat tulajdonába. 2.3.2. A II. Déli Elkerül% Út nyomvonala nem felel meg a TSZT-nek, a HÉSZ-ben pedig csak rossz nyomvonallal szerepel – az út valójában nincs kiszabályozva. 2.3.3. E szerint a fennmaradó útterveket a Beruházó készíti el, de az a következ% (2.3.4.) pont szerint beszámít a 10 millió Euró-ba. E szövegezés szerint („az engedélyeztetés valamennyi költsége” – engedélyezési, kiviteli tervek) már a 2.3.1. pontban hivatkozott, és már elkészült I. Elkerül% Út engedélyezési és kiviteli terveinek költségei is levonásra kerülnek a 10 millió Euró-ból. 2.3.4. A 3.1. pontban meghatározott összeg, 10 millió Euró véleményünk szerint nem elegend%. Egy megalapozott árkalkulációhoz tájékoztató jelleg árajánlatok, illet%leg költségvetés kiírás szükséges. Aggályok: • egyik tervezett utat sem tartalmazza teljes hosszában a TSZT, egyik sincs szabályozási tervben teljes szakaszukkal kiszabályozva (mind a TSZT-t, mind a Szabályozási terveket módosítani kell szinte a település egészére vonatkozóan) • kisajátítási eljárás költségei megnövekedhetnek a HÉSZ-ben meghatározott legkisebb telekméretek miatt • telekalakítási eljárás költségei • úttervek elkészítése – engedélyeztetése mellett egyéb járulékos költségek is felmerülnek: vízcsatorna- csapadékvíz elvezet% rendszer engedélyeztetés/kivitelezése, elektromos- és gázhálózat, hírközlési hálózat, közvilágítás engedélyeztetése-kivitelezése, a HÉSZ szerint meghatározott helyeken fasor és zajvéd% fal kialakítása, telepítése (ez utóbbiak szintén engedélyköteles tevékenységek) • a tervezett utak hozzávet%leges hossza: I. cca.: 3,60 km II. cca.: 2,10 km III. cca.: 3,69 km IV. cca.: 3,17 km cca.:12,56 km – 10.000.000 Euro nem elegend 2.4.1. Az infrastruktúra-hálózat kiépítését e szerz%désben kellene pontosabban meghatározni. (Miért döntheti el egyoldalúan a befektet% a kivitelezés sorrendjét?)
2.4.2. A pályáztatási és vállalkozó kijelölési szabályozás aggályos, hiszen így az Önkormányzat lehet%séget kap, hogy egy általa kijelölt vállalkozóval végeztesse el a Beruházón keresztül a közérdek beruházást. Mivel az együttm ködési szerz%désben a Beruházó ellenérték fejében (különféle tervek módosítása, az Önkormányzat által a beruházás érdekében megtett jogi és egyéb lépések végrehajtása) vállalja az elkerül% út finanszírozását, felmerülhet a közbeszerzési törvény megkerülésének szándéka és lehet%sége is azáltal, hogy az Önkormányzat vállalkozó kijelölési jogot kap. 12 havi jótállás kevesebb, mint amit a jogszabály rögzít. 5% jóteljesítési garancia nem elég. - 5% visszatartás hiánypótlásra, 6 hónap. - 5% jóteljesítési garancia, 12 v. 18 hónap. Ezt a szakaszt összhangba kell hozni a 11. sz. melléklettel (III. pont 3. pont) Az elkerül% út építését kivitelez% vállalkozóval szemben támasztott jótállási és szavatossági követelmények biztosítékául is szolgáló bankgarancia a Szerz%dés alapján nem kerül engedményezésre a Beruházó által az Önkormányzatra. Így a vállalkozóval szembeni jótállási és szavatossági igények kikényszeríthet%sége er%sen kérdéses. 2.4.3. „A Beruházó nem köteles…..” – Nem is teheti meg, mert az útépítési engedély csak akkor adható ki, ha telek és tulajdoni viszonyok rendezettek (tehát a kisajátítási vagy útlejegyzési, illet%leg a telekalakítási eljárások befejez%dtek és joger%sen bejegyzésre kerültek az ingatlan-nyilvántartásba). A m szaki ellen%rt a Beruházó bízza meg, feltételezhet%en % is fizeti. Ez is beszámít a 10 millió euróba. Az Önkormányzat kiválasztási joga a fentebb leírt okokból megint csak aggályos. 2.4.4. Miért a Beruházó határozza meg egyoldalúan azt, hogy milyen sorrendben valósítja meg az útépítést (2.3.4 pontban felvetésre került)? Telekalakítási és építési engedélyek feltételei is a rendezett útviszonyok. 7. „III. Az Elkerül Út finanszírozása és a kivitelezési költségekb l ered megtakarítások” 3.1. Beruházó becslése szerint az Elkerül% Út megépítésének költsége bruttó 10 millió euró, ez azonban a Hivatal szakembereinek álláspontja szerint nem elegend%. A teljes beruházás várhatóan hosszú id%t vesz igénybe (3-5-10 év?). A szerz%désben külön vannak pontok, melyben megjelölt költségek a 10 millió euróba beszámítódnak: 2.3.4. és 4.3.3. pont. Különösen érdekes a 3.4 pont, mely szerint a fenti, maximalizált összegbe beszámít valamennyi tervezési, kivitelezési, m szaki, menedzsment és egyéb közvetett vagy közvetlen költség, az utak lejegyzése ellenértékeként fizetend% teljes összeg. Eszerint ebbe beletartozik a megépítend% utak alatt lév% közm hálózat megvalósítása, valamint a közvilágítás kiépítése is. A menedzsment és közvetett költségek végképp „megfoghatatlanok” az Önkormányzat részér%l. Az Önkormányzat döntéshozói és a szerz%dést az Önkormányzat részér%l aláírók el%tt nem ismert olyan tanulmány, árkalkuláció, tájékoztató jelleg árajánlatok stb., (ami esetleg számol az árfolyamváltozással is) és alátámasztja vagy kimutatja a becslés megalapozottságát. Miben állapodik meg a Beruházó és az Önkormányzat? Ha nincs megállapodás (azaz ha az Önkormányzat nem tud/akar) az útépítésbe beszállni, nem valósul meg a IV. szakasz? 3.2. A szakasz – mely egyetlen hosszú, 18 soros mondatból áll - megfogalmazása zavaros, nyelvtanilag helytelen, nehezen értelmezhet%, holott igen fontos tárgykört, az Elkerül% Utak kivitelezésének
megkezdését szabályozza. A 2.3.2 pont nem szól pályázatról. Ha nincs megállapodás az Önkormányzat és a Beruházó között az utak kivitelezése eszerint meg sem kezd%dik! Tehát a III. és IV. utak el%re láthatólag elmaradnak, mert már most látszik, hogy nem elég a 10 M Euro. 3.3. A hivatkozott melléklet szerint a 10 millió euróból a sikeresen visszaigényelt ÁFA a Beruházó „megtakarítása”, azzal „kizárólagos belátása szerint maga jogosult rendelkezni.” A kitételek szerint, ha az Önkormányzatot terheli ÁFA fizetési kötelezettség, a Beruházó azt megtéríti, de az beszámít a bruttó 10 millió euróba. 3.4. A „valamennyi tervezési költségen” a Tszt és Szt tervek módosítására fordítandó összegeket is magába foglalja? A megépítend% utak alatt lév% közm hálózat megvalósítása, valamint a közvilágítás kiépítése is ide tartozik? A beszámítandó „közvetett” költség fogalma is nagyon aggályos. A 3.1 pontban kifejtettek szerint már most megállapítható, hogy a 10 millió euró nem elegend%, f%képp, hogy azt közelebbr%l meg nem határozott költségek is csökkentik. Az önkormányzati döntéshozatalt meg kellett volna alapozni egy nagyon alapos költségvetéssel. A szerz%dés mindössze a „Beruházó becslésére” hivatkozik. Nem egyértelm , hogy mi történik, ha az el%irányzott 10 millió euró nem elegend% az utak megépítésére. Ebben az esetben milyen kötelezettségek terhelik a Beruházót, vagy az Önkormányzatot? 3.5.1. Nincs tisztázva pontosan milyen besorolású, fenntartású utak lesznek megépítve. Az OTÉK 26. §-ban külön-külön szabályozza hogy milyen széles építési területet kell biztosítani országos mellékutak (elkerül% út), helyi gy jt% utak és kiszolgáló utak esetén. Az Autópálya lehajtó nem képezheti az Önk. tulajdonát! A többi út sem, ha azok esetleg országos közútnak min%sülnek! Egyes utak és a víz-csatorna-hálózat nem a Beruházó készre jelentésével (értesítésével), hanem a forgalomba helyezési/üzemeltési engedély joger%ssé válásával kerülhet az Önkormányzat kezelésébe illetve tulajdonába. A többi közm vezeték (gáz, villany) tulajdonosa/üzemeltet%je nem az Önkormányzat. Bizonyos ingatlanokat vezetékjogi szolgalmi joggal terhelni szükséges. 3.5.2. Az Önkormányzat nem kezdheti meg 5 napon belül a készre jelentett útszakaszok üzemeltetését, mert az engedéllyel épült építmények csak a joger%s használatba-vételi/forgalomba helyezési engedély kiadása után helyezhet%k üzembe. A szakasz második fele ellent mond az els% felének. Az Önkormányzat nem lehet mindnek a tulajdonosa! A Beruházónak kell megszereznie a használatba-vételi engedélyt a hatóságtól. Forgalomba helyezési eljárás 15/2000.(XI.16.) KöViM rendelet alapján történik. A bejárás az Önkormányzat részér%l, a jogszabályban meghatározott út-m szaki ellen%ri jogosítvánnyal rendelkez% személy bevonásával hajtható végre (az épít%ipari kivitelezési tevékenységr%l szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. r.). Ennek – tetemes – költségeit ki állja? 3.5.3. Az útépítés akkor „térítésmentes”, ha elegend% a bruttó 10 millió euró. (A Hivatal szakemberei szerint nem elegend%.) 8. „IV. Telekalakítás” 4.1. 4/B melléklet nem található. A 4. mellékletben nincs szó a bels% utakról, ez a melléklet csak az elkerül% utakról szól.
4.2.1. Helytelen a jogszabályi hivatkozás, a telekalakítási kérelemhez a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet írja el% a benyújtandó dokumentáció tartalmi követelményeit. A Szabályozási Terv nem lesz joger%s, hanem hatályba lép, tekintve, hogy az jogszabály (helyi rendelet) része. A Beruházó állja a kialakuló telkenkénti 5.000 Ft-os illetéket, a hiteles tulajdoni lapok és térkép másolatok árát? Hatósági eljárás határidejére a szerz%désben nem vállalható kötelezettség. 4.2.2. 10. sz melléklet Földmér% a jogosultságával játszik, ha nem a szabályozási tervnek megfelel% telekalakítási vázrajzot készít, ha nem felel meg a SZT-nek az engedély sem adható ki rá. Miért nem szólhat bele az Önkormányzat a telekalakítás módjába? Ha az V ingatlanjairól szól? Neki kell aláírnia a kérelmet is! Ha a polgármester nem írja alá a kérelmet, akkor a Földhivatal elutasítja. Kit akarnak a felek felkérni arra, hogy eldöntse melyik félnek van igaza? Milyen Szakért%t? Telekalakításhoz? A 10. számú melléklet teljesen felesleges, mivel a telekalakítási kérelemnek meg kell felelnie a HÉSZnek, ez pedig nem lehet vita vagy egyezség kérdése. 4.3.1 Az útlejegyzés – kialakítás meg kell, hogy el%zze, vagy egyidej leg kell történjen a telekalakítással, mert csak közúti kapcsolattal rendelkez% telek alakítható ki. A sorrendiség zavaros, mert a telekalakítást csak az ingatlan tulajdonosai kérhetik! (Hogy lehet biztosra venni, hogy mindannyian kérelmezik?) A harmadik személy tulajdonosoknak adható legmagasabb vételár egy kés%bbi megállapodás tárgya az Önkormányzat és a Beruházó között. Ez várhatóan mennyibe fog kerülni? A Beruházó fizeti? Ha igen, nyilvánvalóan e költségek is beszámításra kerülnek a bruttó 10 millió euróba. 4.3.2. A megállapodásra 30 nap, de még 30 munkanap is kevésnek t nik, mert rengeteg ingatlanról van szó. Az Étv. 27.§-a szerint nem az Önkormányzat Polgármesteri Hivatala az eljáró szerv, hanem az Államigazgatási Hivatal. Államigazgatási hatósági eljárás határidejére, kimenetelére szerz%dést kötni nem lehet. Ha az eljárást az Önkormányzat kezdeményezi, % lesz a kötelezettje a kártalanításért (vagy kisajátításért) fizetend% összeg megfizetésének, tehát fizetési kötelezettsége keletkezik (függetlenül attól, hogy a Beruházó annak költségét a rögzített határid%n belül megfizeti-e részére vagy sem). 4.3.3. Ez az összeg is beszámít a bruttó 10 millió euróba. Mi a garancia, hogy a Beruházó ezt az összeget tényleg megfizeti az Önkormányzatnak. Készült valamilyen szakért%i anyag a várható költségek ilyen pontos meghatározására? (70.000.000. Ft ?) Az útlejegyzés (kártalanítás, kisajátítás) évekig elhúzódó folyamat lehet, hisz peres eljárással is folytatódhat. Ha a keret kimerül, mire ítélet születik, ki fizet? A többlet finanszírozás esetét most kell rendezni, nem majd, mert az ítélet szerint az Önkormányzat lesz a kötelezett, neki kell fizetni. Ha a Beruházó nem akar a többletköltségekhez hozzájárulni, akkor mib%l teljesít az Önkormányzat? 4.4.1. A térítésmentes tulajdonba adási szabályozás nem egyértelm , hiszen például a szerz%déssel megszerzett, vagy lejegyzett területek eleve az Önkormányzat tulajdonába kerülnek.
9. „V. Bels utak fejlesztése” 5.1. A SZT nem kötelezettséget, hanem lehet%séget fogalmaz meg, mely független a tulajdon viszonyoktól. A SZT út m szaki tartalmát nem határozza meg ( a szélességi méreteit igen, de szerkezetét nem). Nem egyértelm , hogy a „bels% utak” telekalakítási és kisajátítási költségei bele számítanak-e a 10 M Euróba (mivel ez a terület teljes egészében beruházási/fejlesztési terület, ennek teljes költségét a beruházónak kellene viselni). Itt viszont arról van szó, hogy a bels% úthálózat a Beruházó saját beruházásán belül készülnek el, – ebben az esetben azonban csak akkor kellene átadni az Önkormányzat tulajdonába, amikor kezelésre kell átvenni. 5.2. – 11. sz melléklet Az út nyomvonala nem egyeztetés kérdése, az meg kell, hogy feleljen a SZT-nek, mert ha nem a Nemzeti Közlekedési Hatóság a kérelmet elutasítja. Milyen szakért%i költségek merülnek fel ? Felesleges, mert az engedélyez% hatóság csak olyan utat engedélyez, ami megfelel%, - az út nyomvonala megfelel a szabályozási tervnek, m szaki paraméterei pedig a szakmai jogszabályoknak. Egyedül a bels% utak kezel%je lesz 100%-ig az Önkormányzat. Az utakat csak a teljes elkészültük után kellene átadni az Önk. tulajdonába és kezelésébe (úgy mint a víz-csat. hálózatot). Az építési engedély feltétele ugyanis az utak forgalomba helyezhet%sége. A bels% utak építtet%je nem kell, hogy az Önkormányzat legyen! A kialakítandó bels% utak a Beruházó tulajdonában lév% területeken vannak. Az útépítésnek követnie kell a közm hálózat kiépítését, és meg kell, hogy el%zze a magasépítési engedély kérelmek benyújtását. 10. „VI. Beruházói Közmunkák” A kifejezés magyartalan, nem ezt jelenti. 6.1 A víz-csatorna hálózat, villamos hálózat, gázhálózat, felszíni csapadékvíz elvezetés – úttal együtt kezelend%, a közvilágítás lemaradt! Ha ez mind a Beruházó saját költségén kerül kialakításra – akkor végképp nem szabad az utak területét a telekalakítás során átadni az Önkormányzat tulajdonába. Csak miután már az infrastruktúra teljesen kiépült (közm hálózatok és út). Felmerült aggályok: a) 6.1 a) ponthoz: Ebben a tételben benne van az a szakasz is, amely összeköti a Golf területet a faluval? b) 6.1 b) és c) pontjaihoz: hol van a számítás, ami ezeket a számokat kiadta? Tervezés – engedélyezés költségeit is állja a Beruházó? Hol tudja az Önkormányzat kijelölni a szennyvíz tisztító b%vítés helyét? (mert, hogy hol szeretné az egy dolog, és hol lehet az akkor biztos, ha van rá TSZT, SZT és vízjogi engedély) c) a fenti b%vítésekhez szükséges ingatlanokat az Önkormányzatnak meg kell szereznie. 6.2 Az Önkormányzat csak a víz-csatorna közm vet veheti át üzemeltetésre, és kötelezettséget az üzemeltetésükre csak akkor vállalhat, ha a vízm telep és a szennyvíztisztító telep b%vítése megtörtént, Átvételük pedig csak akkor történhet meg, ha a vízjogi üzemeltetési engedélyek a Beruházó által beszerzésre került. 6.3. Nem megalapozott a szakasz azon kijelentése, miszerint „nincs szükség további közm fejlesztésre..” és az Önkormányzatnál „ többletköltség nem jelenik meg…”, különös tekintettel a Golf terület (pálya) öntöz%rendszerére, felszíni csapadékvíz kezelésére, illetve a teljes fejlesztési terület t zivíz hálózatára. A Beruházó által igényelt többlet vízi-közm terhelést, csak a b%vítend% vízm telep és a szennyvíztisztító telep tudja majd szolgáltatni.
6.4. Nem szabadna egyoldalúan a Beruházónak eldönteni az infrastruktúra kiépítésének ütemezését! Az elkerül% utak kiépítése és az új vállalkozási területek közm hálózatának a falu gerincvezetékeire való rácsatlakozása el%tt építési engedély nem adható ki! A golf területen pedig az építési engedély kiadásának feltétele kell legyen: az összközm vel ellátott ingatlan, és az útépítési engedéllyel rendelkez%, szilárd burkolatú út (felszíni csap víz elvezetés+közvilágítás) forgalomba helyezése. Az útépítés megkezdése el%tt a teljes közm hálózatnak kiépítettnek kell lennie. 6.5. Mekkora az iparterület víz-csatorna igénye? A jelenlegi rendszer elbírja-e azt? Bele kell kalkulálni a település folyamatosan kiépül% családi házas övezeteinek növekv% kapacitási igényét is. Az Önkormányzat jelenlegi határozata jelenleg ilyen kedvezményes vásárlást nem tesz lehet%vé. (Megjegyzés: A Képvisel%-testület február 22-én e szakasz 2. bekezdését teljes egészében „törölte” egy módosító indítvány kapcsán.) 11. „VII. A Golfterülettel kapcsolatos további kötelezettségek” 7.1. A Beruházó kötelezettséget vállal az óvoda és középiskola (közintézmények) megépítésére és üzemeltetésére. A jogilag helyes terminológia a „fenntartó”. A vonatkozó jogszabályok a fenntartót jogosítják, illetve kötelezik. Ki lesz ezen intézmények fenntartója? Van-e bármiféle számítás ezen intézmények éves fenntartási és üzemeltetési költségeir%l, állami normatíva hozzájárulásról stb.? Egyáltalán a Beruházó lehet-e fenntartója az intézményeknek? A „kedvezményes igénybevételi rendszer”-re utalás azt sugalmazza, hogy e két intézmény teljes mértékben költségtérítéses (azaz magániskola és magánóvoda) lesz. Ha ez így van, a pátyi lakosoknak kés%bb meghatározott kedvezményt (a valós költségek különbözetét) vagy az önkormányzatnak kell kiegészítenie, vagy a többi óvodás/tanuló térítési díjába beépíteni. A közintézmények létesítésével kapcsolatos vállalás id%pontjára gyakorlatilag semmilyen kötelezettség nincs, a szerz%dés szerint a Beruházó törekszik az els% ütemmel párhuzamos kivitelezésére. Mivel ezen id%pontra az Önkormányzat gyakorlatilag már minden vállalását teljesíti, semmilyen kényszerít% er% nem marad arra vonatkozóan, hogy ezeket az intézményi beruházásokat a beruházó ténylegesen el is végezze. Hasonló szerz%désekben bevett gyakorlat, hogy a Beruházó bankgaranciát ad kötelezettségeinek biztosítékaként, melyet konkrétan meghatározott szerz%désszegések esetén az Önkormányzat lehívhat és felhasználhat a szerz%désszegés orvoslására. 7.2. A megnövekedett lakosság igényeinek ellátására nem csak az oktatási intézményeket kell b%víteni (bizonyos lakosságszám felett bölcs%dei ellátásról is kötelez% gondoskodni), hanem az egészségügyi ellátást, a tömegközlekedést és a közigazgatási területeket (Hivatali apparátus létszáma) is fejleszteni, b%víteni kell. A közcélú adományok folyósításának idejét pontosan meg kell határozni. „A Beruházó számára teljes mértékben megfelel% tartalommal” pongyola megfogalmazás, mert ha valamely magasabb szint jogszabálynak megfelelve egy apróbb módosítást kell rajta végezni, akkor a közcélú adománytól elesik az Önkormányzat? A közcélú adományok vonatkozásában szintén nincs semmilyen biztosíték azok teljesítésére. 7.3. Az Önkormányzat el%tt nem ismertek a „Beruházásban résztvev% kapcsolt vállalkozások”. A vállalás kikényszeríthetetlen az érintett cégekkel szemben. A székhelyáthelyezésnek költségei vannak.
12. „VIII. Az Önkormányzat általános kötelezettségei” 8.2. Aggályos az Önkormányzatot terhel% azon kötelezettség, hogy feltételek és el%írások nélkül kiad a Beruházónak minden hozzájárulást és nyilatkozatot az elkövetkez% kb. 10 évben végzend% építési tevékenységhez. 8.3. A pontban leírtak kizárólag helyi rendeleti szabályozás szerint lehetségesek. Az el%írt összegeket a Felek nem „hajthatják be”. Fizetési kötelezettség nem teljesítése esetén bírósági perekkel is számolni kell és azok valóságos behajtása (legvégs% esetben bírósági végrehajtó útján) végképp kiszámíthatatlan. 8.4 Az itt írtak szintén arra engednek következtetni, hogy közbeszerzési eljárás lefolytatása lenne szükséges, hiszen ezen pont alapján elképzelhet%, hogy az elkerül% út kivitelezése közös beruházásban valósul meg. Az uniós támogatások keretében amúgy is kötött szabályok vannak a pénz elköltésének módjára, így a lefolytatandó eljárásfajták kiválasztására is. 8.5. Az Önkormányzatnak azon kötelezettsége, hogy a „vonatkozó pályázatok során a kérelmet és a részvételt megszervezi” (magyarul: pályázatot nyújt be), tetemes, el re meg nem határozható költséggel járhat (önrész biztosítása, pályázatíró költségei, pályázatíró sikerdíja stb.) 8.6. A megszövegezés szerint az Önkormányzat „bármilyen támogatás”-t az Iparterület és a Golfterület infrastruktúrájára használ fel. Itt pontosítani szükséges, mert nyilvánvaló, hogy nem minden pályázaton nyert pénzt fog az Önkormányzat az elkövetkez% 10 évben erre fordítani. A pályázat vagy elnyerni kívánt támogatás célját mindig el%zetesen kell meghatározni, utólagos célmeghatározás nincs. Az elnyert összeggel történ% elszámolásnak mindig a folyósító szervvel megkötend% szerz%désben rögzített szigorú szabályai vannak, erre sem a beruházónak, sem az Önkormányzatnak nincs ráhatása. Ha az Önkormányzat pályázati pénzhez jut és nem csökken a fejlesztésre fordítandó összeg (10 millió euró), akkor az esetleges többlettel mi történik? Amennyiben sikerül pályázati támogatásokat szerezni az infrastruktúra fejlesztéséhez, akkor felborul az egész szerz%dés, mert abban a pillanatban minden ilyen jelleg tevékenységet közbeszerzés keretein belül kell lebonyolítani. És ha az utak nem magán t%kéb%l kerülnek kivitelezésre az engedélyezési folyamatuk módosul. Miért ne lehetne a település más területeinek (ahol nagyon szükséges) fejlesztésére fordítani a pályázati támogatásokat? 8.7. Az ebben a szakaszban az Önkormányzatot terhel kötelezettségek vállalhatatlanok. Az Önkormányzat szuverén jogalkotási jogköre egy polgári jogi szerz déssel álláspontom szerint nem korlátozható, Beruházó „el zetes hozzájárulása” nem köthet ki. A szabályozási terv módosításának folyamatát, a véleményezési eljárásban résztvev k körét törvény szabályozza. Vállalhatatlan és aggályos azon Önkormányzati kötelezettségvállalás is, miszerint az Önkormányzat 15 (!) napon belül megtéríti a Beruházó valamennyi költségét. Ez még lehetetlen kikötésnek is min sülhet, hisz a fizetési kötelezettség akár több száz millió Ft is lehet, melyet nemhogy 15 napon belül, de évek alatt sem tud kifizetni az Önkormányzat, illet leg a m8ködése kerülne veszélybe. Ennek a pontnak törlése szükséges. 13. „IX. Biztosítékok”
A biztosítékrendszer (és az ehhez köt%d% jelzálogszerz%dés) külön ügyvédi vizsgálatot igényel, mely folyamatban van. 9.4. „Székesfehérvári ingatlanokkal összefüggésben telekalakítási kérelem….” pontosabban meg kellene ezt határozni, mert gyakorlatilag így „bianco” ad ki az Önk. minden nyilatkozatot, aláírást és dokumentumot! 9.5. Ha nem elegend% a 10 millió euró, illet%leg pályázati támogatások is igénybe lesznek véve, akkor milyen arányban csökken a jelzálog mértéke? 14. „X. Egyéb rendelkezések” 10.4.1. E szerint a Beruházó bármely „kapcsolt vállalkozására” engedményezheti, illetve átruházhatja a szerz%désben foglalt jogait és kötelezettségeit, az Önkormányzat hozzájárulása nélkül. Ez a kikötés igen aggályos. Ennek alapján a Beruházó a szerz%désb%l bármikor kiléphet és maga helyére akár egy vagyontalan, értéktelen céget állíthat. Ennek egyedüli feltétele, hogy az adott cég bármilyen kis ingatlantulajdonnal rendelkezzen az adott beruházás területén, amely viszonylag könnyen megoldható. 10.4.2. Egyértelm en a „kapcsolt vállalkozás” jelentheti a Beruházó számára a „kiutat” a szerz%dés kötelezettségei alól. A Kapcsolt Vállalkozás fogalmát a szerz%dés „gumi szabály”-szer en határozza meg, az „együttm köd% partner” (El%zmények A pontja) fogalmát pedig egyáltalán nem magyarázza 10.6. Alávetéses illetékesség: Az ÁllandóVálasztottbírósági eljárás gyors (max.: 2-3 tárgyalás), ítélet érték , nincs jogorvoslati lehet%ség, kb.: 2.000.000,- Ft nem illeték formájában fizetend% perköltséggel. Pest Megyei Bíróságon az eljárás illetéke max.: 900.000,- Ft, els% tárgyalás 4 hónapon belül, de a végs% döntésre akár éveket is lehet várni, viszont van lehet%ség jogorvoslatra. A választottbíráskodás nem áll az Önkormányzat érdekében. A választottbíróság gyakorlata alapján el%szeretettel ítél meg jelent%s összegeket elmaradt beruházások szervez%inek abban az esetben, ha a másik fél vállalt kötelezettségeit nem teljesíti, vagy nem megfelel% eljárásának tudható be a beruházás elmaradása. Ennek alapján az Önkormányzat könnyen olyan helyzetbe kerülhet, hogy ha a szerz%désben vállalt szabályozási, engedélyeztetési, vagy egyéb kötelezettségeinek nem tud eleget tenni, a Beruházó jelent%s kártérítési követelést támaszt vele szemben a választottbírósági eljárásban. 10.7. Ha a szerz%dés két nyelven írandó alá, akkor hiteles fordításra van szükség. A szerz%dést jelen állapotában nem tartom aláírhatónak, vállalhatónak az Önkormányzat részér%l. Páty, 2010. március 22.
Dr. Homonnay Dorottya jegyz%
