Tinjauan Pasar Obligasi Pemerintah. IDR Government Bond Market Review. PT PP Properti 1 June 2016

Debt Research Research PT PP Properti | 1 June 2016

Property Property Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 Debt Issuance

1 June 2016

TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk

PT PP Properti Tbk Industri Multifinance / Pembiayaan Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 5711 (Debt Research), +62 21 527 5701 (Debt Sales)

High Rise Specialist

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada Investment highlights: kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, q Good market position subsidiary of PTPP. As subsidiary of a state-owned pembiayaan anjak piutang tidakas mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan contractor company, PT PP Properti (PPRO/the Company) received several pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan benefits which have helped it to gain good acceptance from the market. PTPP BB+/positive dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% is well known for its good execution in the construction of high rise projects Baa3/stable and has been hired by major property developers in the country. Hence, the BBB-/stable Kinerja industri limaoftahun terakhir hingga September dapat synergypembiayaan with PTPP dalam in terms the construction of PPRO’s main2008 property projects should dilihat pada Tampilan I. enable the Company to deliver good quality products in a timely manner. The strong link with PTPP is also reflected by the sharing of idA-/Stable brand name and by financial support (capital injections and loans). With a TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR good brand awareness, PPRO recorded strong marketing sales in 2014 and Rp miliar 64.96 2015 mostly contributed by the launching of its iconic projects, i.e. Grand 0.06 Kamala 200,000 Lagoon and Grand Sungkono lagoon in 2014 and 3,500Grand 34.98 Dharmahusada Lagoon in 2015. The three projects accounted for around 703,000 80% of PPRO’s marketing sales in 2014-2015.

Countr y INDONESIA S o ver e ign r atin g S&P Moody’s Fitch Company rating Pefindo Shareholders (%) PT PP (Persero) Tbk YKKPP Public (below 5%)

150,000

Offering

q

Bond I PP Properti year 2016 Rating Principal amount

idA-/Stable

max Rp600 billion

Tenor

3 and 5 years

2,500

Ample projects in the pipeline. PPRO has multiple projects located mainly in Jakarta, Surabaya and Semarang. As the company concentrates in2,000 high rise 100,000 residential and commercial projects, the current land bank of 611,500 ha (as of December 2015) should support long project life. PPRO’s largest project, the 50,000Kamala Lagoon, has project life up to 2036 and PPRO plans 1,000 to build a Grand 500 Grand total of 40 towers. Meanwhile the Grand Sungkono Lagoon and Dharmahusada have project life up to 2022-2025. Currently, PPRO has 9 0 0 residential projects and 5 commercial ones in the pipeline. To maintain 2003 2004 2005 2006 2007 Oct-08 sustainable growth, PPRO plans to continue adding land bank in strategic Totalalso Assetseeks business Pembiayaan Guna Usaha areas and growth Konsumen through jointSewa ventures with land owners.Anjak Currently, PPRO has a joint venture with PT Jababeka and PT Bukit Piutang Kartu Kredit Sentul for apartment projects in Cikarang and Sentul, respectively.

Sumber: Indonesia q Bank Good business diversification. PPRO has a diversified business portfolio in

Yulia Ansari +6221 5296 9408 [email protected] Handy Yunianto

terms of project location, products and target market. PPRO’s projects are in the dari outskirts of pembiayaan Jakarta (Serpong, Bekasi, Cikarang, in Salah satulocated karakteristik industri adalah hubungannya yang Bogor), cukup erat Having a main business in mixed-use Surabaya, Semarang and Pekanbaru. dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per property development allows the Company to have diversified residential and September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaancommercial (malls, hotels, offices, etc.) projects. Accordingly, in addition to perusahaan bersumber darigenerates dana perbankan, disusul olehfrom pendanaan obligasi thepembiayaan property sales, PPRO also recurring income the operation sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas of commercial areas. Recurring income from PPRO’s investment properties adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup around besar 4% of atas total perusahaan-perusahaan revenue in 2015. The (Hotel and mall) has contributed construction of several new malls2located in PPRO’s main apartment projects pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan menunjukkan komposisi sumber pendanaan should support PPRO’s recurring income growth going forward. perusahaan pembiayaan.

+6221 5296 9568

FINANCIAL HIGHLIGHTS

[email protected]

31 December (Rp billion)

2013

2014

2015

2016F

2017F

2018F

Revenue

192

594

1,505

1,960

2,151

2,516

Ali Hasanudin

EBITDA

43

140

401

594

670

790

[email protected]

Net Profit

44

101

300

357

404

481

+6221 5296 9629

Total debt

372

762

1,329

2,507

2,751

2,907

Total asset

8,559

1,437

2,806

5,319

6,993

7,793

Yudistira Yudadisastra

Interest coverage ratio (x)

n.m

10.1

11.9

6.3

3.9

4.3

[email protected]

Debt to equity ratio (%)

40.3

71.5

52.8

87.2

83.9

77.3

+62 21 5296 9698

Source: Company and Mandiri Sekuritas estimates

Page 2 of 16

Page 1 of 28

PT PP Properti | 1 June 2016


Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009

BOND MARKET OVERVIEW TINJAUAN PASAR OBLIGASI TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk th

Plaza Mandiri 28 Floor, Review Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Pasar Obligasi Pemerintah IDR Government Bond Market Tinjauan Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

The Indonesian bond market performance showed positive Kinerja pasar obligasi Indonesia menunjukkan hasil yang pembiayaan masatahun pertumbuhan pesat sepanjang limaindeks tahun results at the beginning of this year.Industri According to HSBC telah mengalami positif di awal ini. Berdasarkan perhitungan terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada Index, Indonesian government bonds reported the highest HSBC, obligasi pemerintah Indonesia mencatatkan kinerja IIIDollar. 2008 This mencapai 11.03% Rp153.6triliun. Dalamytd haldalam pembiayaan yang dikucurkan, performance of 11.03% ytd, or 15.7% kuartal ytd in US ytd atau 15.7% US Dollar. Angka ini jauh was much higher than the average pembiayaan investment in Asian dibandingkan rata-rata di local anjak piutang lebih tidak tinggi mengalami pertumbuhan yang investasi berarti, sedangkan local currency government bonds of 6.73% ytd perkonsumen, 29-Apr. sewa currency bondkredit Asia sebesar 6.73%pertumbuhan ytd per 29pembiayaan guna government usaha dan kartu mengalami The global issues and the improving domestic Apr. Faktor global dan kondisi makroekonomi domestik dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% macroeconomic condition have contributed to the rally in yang membaik telah mendukung rally di pasar obligasi the government bond market this year. From the global pemerintah tahun ini. Dari pasar global, kenaikan FFR Kinerja industri pembiayaansebesar dalam 25 lima terakhir hingga2015 September 2008 dapat market, the FFR hike of 25 bps in December 2015, which bpstahun di bulan Desember yang tidak diiringi dilihat pada was not followed by continuous interest rateTampilan hike as I. dengan kenaikan suku bunga lanjutan seperti periode previously happened in the period of FFR hikes in 2006, has kenaikan FFR sebelumnya di tahun 2006 telah menahan curbed significant increase in US Treasury yield. Besides kenaikanPEMBIAYAAN US Treasury yield secaraLIMA signifikan. Disamping itu, TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI DALAM TAHUN TERAKHIR that, the rally was also supported by continuing dovish rally di pasar obligasi pemerintah juga didukung oleh Rp miliar statement from Yellen and reconfirmed by the FOMC’s pernyataan Yellen yang mengindikasikan adanya kehatiMarch minutes of the meeting released on 7-April that hatian dalam pengetatan kebijakan moneter dan 200,000 3,500 telah showed many Fed members are reluctant to hike further in dikonfirmasi kembali dalam hasil notulen rapat FOMC 3,000 the face of global uncertainty. Meanwhile, the negative bulan Maret yang dirilis pada 7-April yang mana 150,000 2,500 interest rates policy in European countries and Japan has menunjukkan bahwa banyak dari anggota Fed keberatan also curbed the rise in US Treasury yield and led to US atas kenaikan suku bunga Fed lebih lanjut karena 2,000masih 100,000 the Dollar depreciation. From the domestic market, besarnya ketidakpastian global saat ini. Selain itu 1,500 improving economic growth, lower inflation, and stable penerapan suku bunga negatif di negara-negara Eropa dan 1,000 dan Rupiah exchange rate against the US Dollar have50,000 provided Jepang juga turut menekan laju kenaikan US Treasury leeway for Bank Indonesia to lower its reference rate 3 mendorong turun nilai mata uang US Dollar. Sementara 500 times in the first-quarter this year by a total of 75 bps from dari domestik, pemulihan pertumbuhan ekonomi, tingkat 0 0 7.5% to 6.75%. The lower BI rate was also followed by inflasi yang rendah, dan nilai tukar Rupiah terhadap US declining deposit and lending facility rates to 4.75% and2003 Dollar relatif 2006 stabil memberikan ruang bagi Bank 2004 yang2005 2007 Oct-08 7.25%, respectively. untuk menurunkan bunganya sebanyak Total Asset Indonesia (BI) Pembiayaan Konsumen suku Sewa Guna Usaha 3 kali di kuartal pertama tahun ini dengan total penurunan Anjak Piutangsebesar 75 Kartu Kredit7.5% ke 6.75%. Penurunan BI rate bps dari tersebut juga disertai dengan penurunan suku bunga Sumber: Bank Indonesia deposito dan lending facility menjadi masing-masing sebesar 4.75% dan 7.25%. Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat Based on the Shapley Value Index calculation, US Treasury Perhitungan Shapley Value Index menunjukkan bahwa US dengan perbankan.Treasury Hal ini yield dibuktikan statistik faktor Bank Indonesia per yield and BI rate are the main variables whichlembaga can explain dan BIdari ratedata merupakan utama yang September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanthe movements of the Indonesian government bond yield dapat menjelaskan pergerakan yield SUN Indonesia setelah perusahaan dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi after Indonesia received investment gradepembiayaan rating. bersumber Indonesia mendapatkan rating investment grade. Karena Accordingly, the recent declining US sebesar Treasury 11% yield dan and pinjaman-pinjaman BI itu, penurunan US Treasury yield dan BI rate merupakan lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas rate were the main catalysts whichadanya have lowered the katalis utama telahbesar mendorong penurunan rata-rata keterikatan/ketergantungan yangyang cukup atas perusahaan-perusahaan government bond yield by 87 bps to 7.83% ytd, while, on yield SUN sebesar 87 bps menjadi 7.83% ytd. Sementara itu, pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan average, the government bond price increased by 6.38% harga SUN mengalami kenaikan rata-rata sebesar 6.38% ytd perusahaanBond pembiayaan. ytd according to Mandiri Sekuritas Government Index berdasarkan Mandiri Sekuritas Government Bond Index (MSGBI) per 27 May 2016. Meanwhile, the government (MSGBI) per 27 May 2016. Adapun yield SUN tenor 2YR dan bond yield for 2YR and 10YR tenors have declined by 128 10YR masing-masing turun sebesar 139 bps ke 7.22% dan bps to 7.33% and 95 bps to 7.79%, respectively. 89 bps ke 7.85%.

Page22ofof28 16 Page

PT PP Properti | 1 June 2016 PT PP Properti | 1 June 2016 Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 FIGURE 1. GOVERNMENT BOND YIELD

TINJAUAN10.00 INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk GIDN1YR GIDN3YR GIDN5YR Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales) 9.50

GIDN7YR

GIDN10YR

BI RATE

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25%

9.00 8.50 8.00 7.50 7.00

Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat dilihat pada Tampilan I.

6.50 6.00

Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14 Jul-14 Aug-14 Sep-14 Oct-14 Nov-14 Dec-14 Jan-15 Feb-15 Mar-15 Apr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Aug-15 Sep-15 Oct-15 Nov-15 Dec-15 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Rp miliar

Source: Bloomberg and Mandiri Sekuritas

200,000

3,500

FIGURE 2. SHAPLEY VALUE ANALYSIS RESULT 150,000 Variable

3,000

Significance Weight

2,500

Before Investment Grade

After Investment Grade

BI Rate

18.2%

39.0%

Core Inflation (% yoy) 50,000 Change IDR/USD (%yoy) CDS-5yr (%) 0 UST-10yr (%)

36.5% 14.7% 25.0% 5.6% 2004

4.2% 3.8% 9.9% 43.2% 2006

100,000

Source: Mandiri Sekuritas Estimates

2003

Total Asset

2005

2,000 1,500 1,000 500 0

2007

Pembiayaan Konsumen

Oct-08 Sewa Guna Usaha

Looking at the bond fund flow data, foreign investorsAnjak are PiutangJika dilihat dari data aliran dana, investor asing merupakan Kartu Kredit the biggest net buyers. Indonesia has become one of the pembeli terbesar di pasar SUN. Indonesia menjadi salah investment choices by foreign investors it still satu tujuan investasi pihak asing karena masih Sumber:because Bank Indonesia provides attractive yields and the risk level is relatively low memberikan yield menarik dan tingkat risikonya relatif compared to other developing countries. In addition, we rendah dibandingkan negara berkembang lainnya. Selain Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat see the potential for Indonesia's rating upgrade by S & P in itu, kami melihat adanya potensi upgrade rating Indonesia dengan lembaga Hal S&P ini dibuktikan dari menjadi data statistik Bank Indonesia per 2016 to investment grade (BBB-) after they raised perbankan. the oleh di tahun 2016 investment grade (BBB-) September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanoutlook to positive last year. Based on the DMO, per 27 May setelah mereka menaikkan outlook menjadi positif tahun 2016, foreign holdings in the government bond market bersumber lalu. Berdasarkan per 27disusul May 2016, asing perusahaan pembiayaan dari dana DMO, perbankan, oleh kepemilikan pendanaan obligasi reached Rp619.1tn or equal to 37% of sebesar the total 11% outstanding di pasar SUN mencapai Rp619.1tn 37% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. atau Datasama ini dengan mempertegas government bonds. Note that foreignadanya fund inflow coming dari total outstanding obligasi pemerintah. Tercatat, keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan into the Indonesian bond market reached Rp60.6tn ytd (vs. foreign inflow fund yang masuk ke pasar obligasi Indonesia pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan Rp50.3tn in the same period last year). Interestingly, in mencapai Rp60.6tn ytd (vs. Rp50.3tn pada periode yang perusahaan addition to foreign inflow, support also came frompembiayaan. onshore sama tahun lalu). Pasar SUN semakin menarik karena selain investors, such as insurance companies and pension funds. semakin besarnya dana asing yang masuk, juga ada Notice that the ownership of insurance companies and dukungan yang berasal dari para investor lokal seperti pension funds increased significantly to Rp44.3tn ytd (vs. perusahaan asuransi dan dana pensiun. Tercatat, porsi Rp13.7tn in the same period last year). In addition to the kepemilikan perusahaan asuransi dan dana pensiun declining deposit interest rates, the new OJK rules that meningkat sangat signifikan sebesar Rp51.4tn ytd. (vs. require insurance companies and pension funds to place Rp13.7tn pada periode yang sama tahun lalu). Selain faktor 20-30% of their investments in government bonds have led suku bunga deposito yang terus turun, adanya peraturan to the increasing role of local investors in the government OJK baru yang mengharuskan dana kelolaan asuransi dan bond market. dana pensiun masuk ke instrument SUN sebesar 20-30% dari total dana kelolaannya juga mendukung peran investor lokal di pasar SUN.

Page 2 of 16

Page 3 of 28



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 With the good condition early this year, in primary market, Di pasar perdana, pemerintah sukses menerapkan front the government has INDUSTRI successfully done front loading, as of loading policy, yang mana sampai dengan 25-May, TINJAUAN Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 25 May, the government hasthalready issued Rp349.8tn so pemerintah telah menerbitkan Rp349.8tn ytd (gross – Plaza Mandiri 28 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia far thisGeneral: year (gross – including pre funding issuances in termasuk Multifinance Pembiayaan +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)prefunding issuance pada December 2015) atau December 2015) or 64% of issuance target for this year, hampir 64% dari total target penerbitan tahun ini, dengan Industri masadeficit pertumbuhan pesat lima tahun assuming budget deficit is 2.1% of GDP. pembiayaan Meanwhile,telah mengalami asumsi budget sebesar 2.1% darisepanjang GDP. Sedangkan di trading volume in secondary market has slightly increased sekunder, rata-rata volume per hari terakhir, dimana jumlah asetpasar bertumbuh dengan tingkat CAGRtransaksi 21.93%, SUN sehingga pada to Rp13.28tn average per day in the period 27 tercatat mencapai Rp13.28tn selama periode dari awal kuartalof January III 2008tomencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, May 2016, - higher compared with the trading volume in tahun sampai dengan 27 May 2016, lebih tinggi pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan 2015 that reached Rp13tn average per day. dibandingkan dengan rata-rata volume transaksi SUN di pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan tahun 2015 yang mencapai Rp13tn per hari. dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% On another front, some risks that may be encountered are Di sisi lain, beberapa risiko yang harus diwaspadai adalah worsening perceptions of investment risk in developing persepsi Kinerja industri pembiayaanmemburuknya dalam lima tahun terakhir risiko hingga investasi September di2008negara dapat countries (for example, can be triggered by the worsening berkembang (misalnya, dipicu oleh memburuknya dilihat pada Tampilan I. economic conditions in China or China’s higher currency ekonomi di China atau devaluasi mata uang China lebih devaluation), increasing FFR faster than market besar tahun ini), kenaikan FFR lebih cepat dibandingkan 1. KINERJA PEMBIAYAAN LIMA TAHUN TERAKHIR expectations, or higher default risk ofTAMPILAN oil companies if oil INDUSTRI ekspektasi pasar, atau DALAM meningkatnya risiko gagal bayar prices continue to decline. While from domestic, the risk perusahaan-perusahaan minyak jika harga minyak terus Rp miliar that must be observed is the crowding out effect if the turun. Sementara dari domestik, risiko yang harus 200,000 budget deficit increased significantly to 3% of GDP. dicermati adalah crowding out effect jika defisit 3,500 anggaran meningkat signifikan ke 3% dari PDB. 3,000

150,000 FIGURE 3. THERE’S SUPPORT FROM ONSHORE, SUCH AS INSURANCES, PENSION FUNDS, AND RETAIL INVESTORS. 31-Dec-15

% of 27-May-16 outstanding 100,000

Net buy/(sell) - Rp tn

% of outstanding

mtd

ytd

2,500 2,000 2015 1,500

Bank

348.9

23.9%

376.1

26.6%

8.6

27.2

Central Bank

150.1

10.3%

50,000 148.8

4.7%

(0.7)

(1.3)

Mutual Fund

61.60

4.2%

73.1

4.4%

0.1

11.5

500 15.8

Insurance

171.62

11.7%

0 213.2

9.8

41.6

0 21.0

Foreign

558.52

38.2%

Pension Fund

49.83

3.4%

Individual

42.53

2.9%

78.50

5.37%

1,461.85

100.0%

Others Total

Source: DMO and Mandiri Sekuritas

619.12003

12.7% 37.0% 2005

2004

(7.0) 2006

2007

Pembiayaan2.2 Konsumen

3.6%

59.66 Total Asset

2.9%

49.1

Anjak Piutang

(0.1)

Kartu Kredit

60.6 Oct-08

63.1

1,000

18.7

97.2

9.8 Guna Usaha 6.5 Sewa 6.6

12.1

85.9

5.1%

0.4

7.4

17.2

1,674.0

100.0%

62.3

212.2

251.9

Sumber: Bank Indonesia

Salah satu DONE karakteristik dari industri adalah hubungannya cukup erat FIGURE 4. THE GOVERNMENT HAS SUCCESSFULLY FRONT LOADING AS ITpembiayaan HAS ALREADY ISSUED RP 349.8TN-yang GROSS OR 64% OF ISSUANCE TARGET THIS YEAR dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per Rp trillion

Budget deficit (% of GDP) Net Issuances Redemption & buybacks Gross Issuances Domestic bonds Conventional FR/VR

202.1

138.6

T-bills/ZC bonds

52.2

8.0

Retail bonds (ORI & Sukuk)

49.4

35.4

Domestic sukuk

60.0

47.4

Private placement Global bonds

25.7 112.9

38.7 131.2

81.8

Yankee bonds

57.0

49.0

Global sukuks

26.4

32.8

Samurai bonds

11.1

Euro denominated bond

18.5

Source: DMO and Mandiri Sekuritas


2015 Target 2016 YTD 2016 % of target Issuances Need September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaan2.5 2.2 perusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi 349.9 327.2 252.5 77.2% 74.7 sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas (152.4) (219.4) (97.3) 44.3% (122.1) adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan 502.3 546.6 349.8 64.0% 196.8 pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan 389.4 415.4 268.1 64.5% 147.4 perusahaan pembiayaan.

62.3%

49.4

PT PP Properti | 1 June 2016 PT PP Properti | 1 June 2016

Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 From the credit side, total issuance of corporate bonds at Dari sisi kredit, penerbitan obligasi korporasi di pasar the primary market INDUSTRI during 2015 reached Rp62.58tn, with primer selama tahun 2015 mencapai Rp 62.58tn, dengan TINJAUAN Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk multifinance and commercialth banks still dominating the sektor Multifinance dan Bank yang masih mendominasi Plaza Mandiri 28 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia corporate bond issuance. Meanwhile, until May 2016, total penerbitan Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales) obligasi korporasi. Sementara itu, sampai corporate bond issuance has reached Rp40.1tn. The decline dengan May 2016, penerbitan obligasi korporasi sudah Industri growth, pembiayaan pertumbuhan pesatBI sepanjang limasudah tahun of BI rate to 75 bps, improving economic andtelah mengalami mencapai masa Rp40.1tn. Penurunan rate yang refinancing need of Rp48tn this year, shoulddimana encourage 75 bps, perbaikan pertumbuhan dan terakhir, jumlah asetmencapai bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%,ekonomi, sehingga pada more companies to issue corporate bonds in 2016. kebutuhan refinancing yang mencapai Rp48tn, diharapkan kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, mendorongpertumbuhan para emitenyang untuk lebihsedangkan banyak pembiayaan anjak piutang dapat tidak mengalami berarti, menerbitkan obligasi korporasi di tahun 2016. pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan Dari sisi risk premium, rata-rata premi risiko untuk sebuah In terms of risk premium, the averagedengan risk premium for an masing-masing tingkat CAGR 24.41%, 25.77% dan 12.25% perusahaan dengan peringkat A- adalah 305 bps dengan A- rated company is 305 bps with the range of minimum to minimum-maksimum 182-362 bps. 2008 Di pasar maximum at 182-362 bps. Meanwhile, in the secondary Kinerja industri pembiayaankisaran dalam lima tahun terakhir hingga September dapat sekunder untuk perusahaan dengan peringkat yang sama, market, for a company with the same rating, the average dilihat pada Tampilan I. rata-rata premi risikonya mencapai 371 bps, dengan risk premium is 371 bps, with the range of minimum to kisaran minimum –maksimum adalah 217-640 bps. maximum at 217-640 bps. TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR

Rp miliar FIGURE 5. RISK PREMIUM TABLE AT PRIMARY MARKET (A-RATED) 200,000

No

Name

Sector

Issue Date

1

OBL BKLJT I PANORAMA SENTRAWISATA TAHAP II TAHUN 2015

Tourism

13-May-15

2

3 4

Rating

Coupon (%)

Spread On Pubex

Spread Bookbuilding

12-May-18

idA-

11.00

3 yrs: 11% (339 bps)

339

7 yrs: 11.5 -12% (287 - 337 bps)

337

7 yrs: 11.75% 12.4% (301-366 bps)

362

100,000

Obligasi Subordinasi Berkelanjutan II Bank Bukopin Tahap I Tahun 2015

Bank

Obligasi Subordinasi I Bank Jateng Tahun 2015

Bank

Obligasi Berkelanjutan Waskita Karya II Tahap I Tahun 2016

150,000

Mature Date

10-Jun-15

9-Jun-22

idA-

12.00

50,000 24-Nov-15

23-Nov-22

idA-

12.25

0 Infrastructure

Outstanding (Rp Bn) 3,000

3,500 2,500

340

2,000 1,500

1,000

1,000 500

500

0

3yrs: 9% - 10%

Average Risk Premium of A- rated

11-May-192004 idA- 2005 9.25 2006 182 2,000 2003 2007bps) Oct-08 (156 -256 Total Asset Pembiayaan Konsumen Sewa 305 Guna Usaha

Minimum Risk Premium

Anjak Piutang

Maximum Risk Premium

11-May-16


Kartu Kredit

182 362

Source: IDX and Mandiri Sekuritas

Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanperusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan perusahaan pembiayaan.

Page 2 of 16

Page 5 of 28



Page 2 of 16


FIGURE 6. RISK PREMIUM TABLE AT SECONDARY MARKET (A-RATED)

TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Maturity

No.

Last

th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto CouponKav. 36Rating Plaza Mandiri 28Bonds - 38, Jakarta 12190, Indonesia Date Transaction Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

ID

TTM

Price

YTM (%)

Spread over risk free (Bps)

Par Value (Rp bn)

1

APLN01CN1

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun PUB I Agung Podomoro 9.25 idA27-Jun-18 23-May-16 2.09 92.0 13.7 640 1,200 Land Tahap I Tahun 2013 terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada

2

APLN01CN3

PUB I Agung Podomoro kuartal Land Tahap III Tahun 2014

3

ADHI01BCN1

4

APLN02

5

ADHI01ACN2

Kinerja industri pembiayaan dalam PUB I ADHI Tahap II Tahun 8.10 idA15-Mar-18 2013 Seri A dilihat pada Tampilan I.

6

APLN01CN2

PUB I Agung Podomoro Land Tahap II Tahun 2014

12.25

III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam3.65hal pembiayaan 12.50 idA19-Dec-19 25-Apr-16 100.2 12.43 yang 513dikucurkan, 451 pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan PUB I ADHI Tahap I Tahun 9.80 idA3-May-16 3.17 93.8 12.2 485 250 pembiayaan konsumen, sewa3-Jul-19 guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan 2012 Seri B Obligasi II Agung dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% Podomoro Land Tahun 2012

9.38

idA-

idA-

15-Aug-17

6-Jun-19

25-May-16

1.22

98.0

11.15

417

1,200

lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat 20-May-16

1.82

94.8

11.3

412

125

20-May-16

3.04

102.0

11.46

404

750

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR

7

BVIC04

Obligasi Bank Victoria IV Tahun 2013

9.50

idA-

27-Jun-18

18-Feb-16

2.36

95.9

11.5

378

8

BVIC03

Obligasi Bank Victoria III Tahun 2012

10.00 200,000

idA-

27-Jun-17

18-Mar-16

1.28

99.4

10.50

342 3,500 200

9

PANR01CN1

PUB I Panorama Sentrawisata Tahap I Tahun 2013

11.50

idA-

9-Jul-18

1-Apr-16

2.27

101.8

10.6

311

10

WSKT01BCN2

PUB I Waskita Karya Tahap II Tahun 2015 Seri B

11.10

idA-

16-Oct-20

13-May-16

4.43

102.4

10.42

309 2,0001,150

11

APLN01CN4

PUB I Agung Podomoro Land Tahap IV Tahun 2015

11.25

idA-

25-Mar-20

1-Mar-16

4.07

100.0

11.2

306

idA-

28-Jun-20

11-Mar-16

4.30

96.2

10.63

302 500 325

idA-

19-Jun-18

11-May-16

2.11

99.5

10.0

293

2007

Oct-08

Rp miliar

150,000 100,000 50,000

12

PTHK01C

Obligasi I Hutama Karya Tahun 2013 Seri C

9.50

13

LTLS01CN1

PUB I Lautan Luas Tahap I Tahun 2013

9.75

14

BLAM03

Obligasi III Bank Lampung Tahun 2012

9.45

15

AISA01

Obligasi TPS Food I Tahun 2013

10.25

0

2003

idA-

Total Asset

2005

30-May-16

2006

1.36

100.0

20-May-16 Kartu Kredit1.88

101.5

Pembiayaan Konsumen

1,500 1,000 0

100

99

700

238

500

9.4

217

600

Minimum Risk Premium

217

2,500

9.46

371

Source: IDX and Mandiri Sekuritas

3,000

Sewa Guna Usaha

Average Risk Premium of A- rated

Salah Maximum Risk Premium


9-Oct-17

idA- Piutang 5-Apr-18 Anjak


2004

200

satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang 640 cukup erat dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanperusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan perusahaan pembiayaan.


Page 2 of 16


COMPANY PROFILE PROFIL PERSEROAN TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Company history Sejarah perusahaan Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

PT PP Properti (PPRO or the Company) was established in PT PP Properti (PPRO atau Perseroan) didirikan pada tahun 1991 as part of PT PP (Persero)’s property business unit. PT 1991 sebagai bagian dari unit usaha PP (Persero). PP Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesatPTsepanjang lima PT tahun PP (Persero), its parent company, engages in four business (Persero), perusahaan induk PPRO, memiliki empat lini terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada lines: 1) construction services 2) realty and property 3) bisnis: 1) jasa konstruksi 2) realty dan properti 3) rekayasa, kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, engineering, procurement and construction 4) investment. pengadaan dan konstruksi 4) investasi. PP Properti secara anjak piutang resmi tidak diakui mengalami pertumbuhan yang berarti, PP Properti is officially recognized as apembiayaan separate entity after sebagai entitas yang terpisahsedangkan setelah pembiayaan guna usahaspin-off dan kartu a spin-off from PT PP (Persero) on December 2013.konsumen, Prior to sewa pelaksanaan dari kredit PT PP mengalami (Persero) pertumbuhan pada bulan dengan CAGR masing-masing 25.77% dan 12.25% the spin-off, the property business unit of PTtingkat PP (Persero) Desember24.41%, 2013. Sebelum spin-off, unit usaha properti milik has been involved in the development of 14 projects PT PP (Persero) telah terlibat dalam pengembangan 14 consisting of 7 residential projects, 5 Kinerja commercial projects terdiri terakhir dari 7 proyek residensial, 2008 5 proyek industri pembiayaanproyek dalam yang lima tahun hingga September dapat and 2 hospitality projects. Some of these projects include komersial dan 2 proyek perhotelan. Beberapa proyek ini dilihat pada Tampilan I. Paladian Park Apartments in Kelapa Gading, Ruko termasuk Paladian Park Apartment di Kelapa Gading, Ruko Sungkono Business Park in Surabaya as well as the Sungkono Business Park di Surabaya serta pengembangan TAMPILAN KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMAdan TAHUN TERAKHIR development and management of Park Hotel in1. Jakarta dan pengelolaan Park Hotel di Jakarta Bandung. and Bandung. Rp miliar Saat ini, perusahaan fokus pada 3 segmen usaha 3,500 inti: residensial, komersial, dan perhotelan. Strategi usaha PPRO 3,000 terutama mengarah pada pengembangan perumahan 2,500space" dengan populasi besar dengan konsep "beyond yang mengintegrasikan antara teknologi 2,000 dan kesejahteraan penduduknya. Pada tahun 2015, PP Properti 1,500 memiliki 61 ha cadangan lahan yang terletak di daerah 1,000Jawa. strategis di sekitar Indonesia, terutama di Pulau Proyek yang sedang berjalan terutama pembangunan 500 mixed-use/multifungsi yang menggabungkan konsep 0 residensial dengan area komersial (mal, hotel, kantor, dll.). 2004 2005 proyek 2006tersebut 2007terletak Oct-08 Sebagian besar di dua kota besar, Jakarta dan Pembiayaan Surabaya. Konsumen Proyek pembangunan Surabaya Sewa Gunadi Usaha lebih terfokus pada bagian barat dan timur Surabaya Anjak Piutangsementara pembangunan Kartu Kredit di Jakarta lebih terkonsentrasi di daerah perbatasan Jakarta.

Currently, the company focuses on 3 core200,000 business segments: residential, commercial and hospitality. Its strategy is mainly geared towards development of high150,000 density residential with the concept of “beyond space” which integrates technology and the welfare of its residents. As of 2015, PP Properti has 61 ha of100,000 land bank located in strategic areas around Indonesia, mainly in Java Island. PP Property's on-going projects mainly 50,000 consist of mixed-use developments which integrates residential with commercial areas (malls, hotels, offices, etc). The bulk of the 0 projects are located in two big cities, Jakarta and Surabaya. Development projects in Surabaya are more focused on the2003 western and eastern parts of Surabaya while development Total Asset in Jakarta is more concentrated in the outskirt area. Sumber: Bank Indonesia

FIGURE 7. DIVERSIFIED PROJECTS PORTFOLIO


Source: Company

Page 2 of 16

Page 7 of 28

PT PP Properti | 1 June 2016 PT PP Properti | 1 June 2016 Page

2 of 16


Shareholder structure

Struktur pemegang saham

TINJAUAN Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk PPRO is owned by PTINDUSTRI PP (Persero) Tbk (64.96%), PT YKKPP PPRO dimiliki oleh PT PP (Persero) Tbk (64.96%), PT YKKPP th

Plaza Mandiri 28 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia (0.06%), and Public (34.98%) as of end of December 2015. (0.06%), dan Publik (34.98%) pada akhir Desember 2015.

Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

FIGURE 8. SHAREHOLDERS STRUCTURE

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun PT PP (Persero) Tbk terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR Public 21.93%, sehingga pada (64.96%) (34.98%) kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25%

YKKPP (0.06%)

Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat dilihat pada Tampilan I. TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Rp miliar 200,000 99.99%

99%

GSN

HKM

3,500

49%

40%

49%

15%

4.67% 3,000

PGI

MCPS

150,000

2,500 PPP

SPRO

JPRO

2,000

100,000 GSN: Gitanusa Sarana Niaga HKM: Hasta Kreasimandiri JPRO: Jababeka Pembangunan Perumahan SPRO: Sentul PP Properti PPP: Pekanbaru Permai Propertindo PGI: Pancakarya Grahatama Indonesia MCPS: Mitracipta Polasarana Source: Company

Management

1,500 1,000

50,000

500 0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit



Manajemen

PPRO’s board of directors consists of professionals with Dewan direksi terdiri dari profesional dengan kualifikasi dan good qualification and track record inSalah the property sector. rekam jejakpembiayaan yang baik adalah di sektor properti. Semua direktur satu karakteristik dari industri hubungannya yang cukup erat All of the directors previously held strategic position in PT PPRO sebelumnya memiliki posisi yang strategis pada PT dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia PP per PP (Persero). (Persero). September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaan-


perusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan perusahaan pembiayaan.


Page 2 of 16


FIGURE 9. BOARD OF COMMISSIONERS AND BOARD OF DIRECTORS

Board of Commissioners TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk

Plaza Mandiri 28thAriana Floor, Jl. Jend. Gatot SubrotoCommissioner Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Betty – President Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

 

Board of Directors

Holds theIndustri positionpembiayaan as President telah Commissioner 2013. mengalamisince masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun Previouslyterakhir, served asdimana Corporate Secretary of PT PP (Persero) (2007-2013); and Head of Division jumlah aset bertumbuh dengan Tbk tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada of Research and Engineering of PT PP (Persero) Tbk (1997-2004). Joined with PT PP (Persero) Tbk kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, in 1980. pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan Mohammad Farela – Independent pembiayaan konsumen,Commissioner sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25%  Holds the position as Independent Commissioner since 2013.  Previously served as Attorney Functional Secretariat of JAM Datun Field (2012); Expert Staff of Kinerjain industri dalam lima tahun Special Crimes the Fieldpembiayaan of Special Crimes (2011) and terakhir SES JAM hingga of CivilSeptember Affairs and2008 Datundapat The dilihat pada Tampilan I. Secretariat of JAM Datun Field (2011). TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR

Taufik Hidayat - President Director Rp miliar

 

200,000

3,500

Holds the position as President Director since 2015. 3,000 Previously served as Corporate Secretary of PT PP (Persero) Tbk (2013); Head of Human Resources 150,000 2,500 (2012-2013); Head of Branch (2009-2011) and Assistant Director of Operations (2008-2009). Joined with PT PP (Persero) Tbk in 1992. 2,000 100,000

Galih Saksono - Director of Engineering and Operation

 

50,000

1,500 1,000

500 Holds the position as Director of Engineering and Operation since 2014. Previously served as Project Director of PT PP (Persero) Tbk for Intermark Apartment 0 Building 0 (2013); Deputy Head of Branch Operations Division I PT PP (Persero) Tbk in Medan (2010-2013); 2003 2004 2005 2006 2007 Oct-08 and Project Manager of PT PP (Persero) Tbk for Development Learning Center PP (2009). Joined Asset Pembiayaan Konsumen Sewa Guna Usaha with PT PP (Persero) Tbk inTotal 1991. Anjak Piutang

Kartu Kredit

Indaryanto - Director of Finance and Human Resources

 


Holds the position as Director of Finance and Human Resources since 2014. PreviouslySalah served as karakteristik Head of Accounting Division of PT PP (Persero) Tbk (2012-2013); Head of satu dari industri pembiayaan adalah hubungannya yangand cukup erat Internal Audit of PT PP (Persero) Tbk (2005-2008). Joined with PT PP (Persero) Tbk in 1984. dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per

September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanGiyoko Surachmat - Director of Business Development Director) perusahaan pembiayaan bersumber dari dana(Independent perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas  Holds the position as Director of Business Development (Independent Director) since 2015. adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan  Previously served as Head of Risk Management of Engineering of PT PP (Persero) Tbk (2011-2014); pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan Project Manager of PT PP (Persero) Tbk; and Branch Head Operational VI of PT PP (Persero) of perusahaan pembiayaan. Kalimantan (2006-2011). Sirnulinda Gustina M - Director of Commercial

 Holds the position as Director of Commercial since 2016.  Previously served as Site Enginnering Manager in the Operation Division II (1996-2006) in various projects, such us Project Hotel Rekso International, PT Askrindo, hospitals Karawang, Kelapa Gading Mall, UIN Syarif Hidayatullah, Business Area Granadha, Balai Kartini and other projects; Manager of the Division II Procurement of PT PP (Persero) Tbk (2006-2009). Joined with PT PP (Persero) Tbk in 1993.

Source: Company

Page 2 of 16

Page 9 of 28

PT PP Properti | 1 June 2016 PT PP | 1 June 2016 2 ofProperti Page 16


BUSINESS OVERVIEW TINJAUAN BISNIS TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk th

Plaza Mandiri 28 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Good positioning in the industry 5711 (Debt Research), Positioning yang baik di industri Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

Strong support from parent company (PTPP). As a Dukungan yang kuat dari perusahaan induk (PTPP). Industri pembiayaan telah Sebagai mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun subsidiary of a state-owned contractor company, PPRO anak perusahaan dari perusahaan kontraktor BUMN, terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGRyang 21.93%, pada received several benefits which have helped it to gain good PPRO menerima beberapa manfaat telahsehingga membantu III 2008 Rp153.6triliun. Dalam halsambutan pembiayaan dikucurkan, acceptance from the market. PTPP iskuartal well known for mencapai its Perseroan untuk mendapat yangyang baik dari pasar. good execution in the construction of high rise projects dengan eksekusi proyek yang baik dalam pembiayaan anjakandpiutangPTPP tidakdikenal mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan has been hired by major propertypembiayaan developerskonsumen, in the pembangunan gedung dan telah bekerja sewa guna usaha proyek dan kartu kredittinggi mengalami pertumbuhan country. Hence, with a good synergy with PTPP in terms of sama dengan beberapa pengembang properti besar di dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% the construction of PPRO main property projects, it is Indonesia. Oleh karena itu, dengan sinergi yang baik dengan expected that PPRO could deliver a good quality product in PTPP dalam hal konstruksi proyek utama PPRO, diharapkan Kinerja pembiayaan dalam lima tahun terakhir hinggayang September 2008tinggi dapat timely manner. The strong link with PTPP is alsoindustri reflected by PPRO bisa menghasilkan produk berkualitas the sharing of brand name and by financial support (capital secara tepat waktu. Keterkaitan yang kuat dengan PTPP juga dilihat pada Tampilan I. injections and loans). With a good brand awareness, PPRO tercermin dengan penggunaan nama secara bersama dan recorded strong marketing sales in 2014 and 2015 mostly dukungan keuangan (modal dan pinjaman). Dengan brand TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR contributed by the launching of its iconic projects, i.e. awareness yang baik, PPRO mencatat penjualan pemasaran Grand Kamala Lagoon and Grand Sungkono lagoon in 2014 yang kuat di tahun 2014 dan 2015 yang diperoleh sebagian Rp miliar and Grand Dharmahusada Lagoon in 2015. The three besar dari peluncuran proyek utama, yaitu Grand Kamala 200,000 3,500 projects accounted for around 70-80% of PPRO’s marketing Lagoon dan Grand Sungkono lagoon pada tahun 2014 dan 3,000 itu sales in 2014-2015. Grand Dharmahusada Lagoon di 2015. Ketiga proyek 150,000 menyumbang sekitar 70-80% dari penjualan pemasaran 2,500 PPRO di 2014-2015. FIGURE 10. MARKETING SALES Rp bn 2,000

2,000

100,000

1,500 1,000

50,000 Marketing sales

1,808

1,800 1,600

0

0

2003

1,400

2004

1,200

Total Asset

1,000

Anjak Piutang

800 600 400

500

1,209

2005

2006

2007

Pembiayaan Konsumen


Kartu Kredit

Sumber: Bank Indonesia 315

281 satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat Salah 200 dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaan2012 2013 2014 2015 perusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi *Marketing sales: property sales only11% and excluding KSO sebesar dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas Source: Company adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan Tampilan menunjukkan komposisi sumber pendanaan Ample projects in the pipeline. pembiayaan PPRO has terhadap multiple perbankan. Jumlah proyek2yang besar. PPRO memiliki banyak proyek perusahaan pembiayaan. dengan lokasi sebagian besar di Jakarta, Surabaya dan projects located mainly in Jakarta, Surabaya and Semarang.

As the company concentrates in high rise residential and commercial projects, the current land bank of 61 ha (as of December 2015) should support long project life. PPRO’s largest projects, the Grand Kamala Lagoon, has project life up to 2036 and PPRO plans to build a total of 40 tower. Meanwhile the Grand Sungkono Lagoon and Grand Dharmahusada have project life up to 2022-2023. Currently, PPRO has 9 residential projects and 5 commercial ones in the pipeline (see figure 11 and 12). To maintain sustainable growth, PPRO plans to continue adding land bank in strategic areas and also seeks business growth through

2 of Page10 Page of 16 28

Semarang. Sebagai perusahaan yang fokus pada pembangunan residensial apartemen dan area komersial, jumlah cadangan lahan sebesar 61 ha (per Desember 2015) akan mendukung umur proyek yang panjang. Proyek terbesar PPRO, yaitu Grand Kamala Lagoon, memiliki umur proyek hingga 2036 dan PPRO berencana untuk membangun total 40 tower. Sementara Grand Sungkono Lagoon dan Grand Dharmahusada memiliki umur proyek hingga 2022-2023. Saat ini, PPRO memiliki 9 proyek residensial dan 5 proyek komersial (lihat figur 11 dan 12). Untuk mempertahankan pertumbuhan yang berkelanjutan,

PT PP Properti | 1 June 2016 PT PP Properti | 1 June 2016 Page

2 of 16


joint venture with land owner. Currently, PPRO has a joint PPRO berencana untuk terus menambah cadangan lahan di venture with PT Jababeka and PT Bukit Sentul for daerah dan juga mencari pertumbuhan bisnis TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) strategis Tbk apartment projects inMandiri Cikarang and Sentul, respectively. usaha bersama dengan pemilik tanah. Saat ini, PPRO Plaza 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta melalui 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, : +62 21 527 Industri 5711 Research), (Debt Sales) Meanwhile, benefiting fromFaxits position as(Debt subsidiary of+62 an21 527/ 5701 memiliki usaha bersama dengan PT Jababeka dan PT Bukit SOE, PPRO has opportunities to cooperate with other SOEs Sentul untuk proyek apartemen masing-masing di Cikarang Industri pembiayaan mengalami pertumbuhan pesatposisinya sepanjang lima tahun which have strategic land bank locations. Currently PPRO is telah dan Sentul. masa Sementara itu, dengan sebagai anak terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada in a negotiation process with 3 state-owned companies for perusahaan dari BUMN, PPRO memiliki kesempatan untuk kuartal III 2008 mencapaibekerja Rp153.6triliun. Dalam hal lain pembiayaan yang lokasi dikucurkan, joint venture or joint operation projects. sama dengan BUMN yang memiliki lahan Saat ini PPRO dalam yang prosesberarti, negosiasi dengan pembiayaan anjak piutangyang tidakstrategis. mengalami pertumbuhan sedangkan 3 perusahaan milik bersama pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dannegara kartu untuk kreditmelakukan mengalamiusaha pertumbuhan maupun proyek kerjasama operasi.

dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25%

FIGURE 11. ON-GOING RESIDENTIAL PROJECTS A

Proyek Residensial

Construction Construction Land 2 Kinerja hingga 2008 dapat Location industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir GFA (m2) September NLA (m ) start complete size (m2) dilihat pada Tampilan I.

1

Grand Sungkono Lagoon

Surabaya

No.

Projects

177,786 m2 (2,369 unit) TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR 2014 2016 5,700 41,396 31,455 m2 (516 unit) 2014

2023

35,000

Apartement Tower 2 (Caspian)

Rp miliar2015

2018

3,619

51,455

40,820 m2 (527 unit)

Apartement Tower 3

200,0002017

2020

7,312

89,640

3,500 64,866 m2 (846 unit)

Apartement Tower 4

2019

2022

52,580

40,645 m2 (480 unit) 3,000

150,0002020

2023

Apartement Tower 1 (Venetian)

Office dan Hotel Tower 5 2

5

1,724,093

2014

2016

8,274

88,456

2015

2017

1,283

85,129

63,687 m2 (2,028 unit)

Apartment Tower 3

50,0002017

2018

16,272

94,500

75,600 m2 (1,800 unit)

Apartment Tower 4

2018

2019

14,471

84,038

67,230 m2 (1,800 unit)

69,607

0 unit) 47,313 m (1792

Gunung Putri Square

Bekasi

100,000

0 2015

2019

21,000

27,952 2007

18,135 m2 (927 unit) Oct-08

28,116 Pembiayaan Konsumen

18,551 m (865 unit) Sewa Guna Usaha

2016

2018

Ruko dan Pasar Segar

2017

2019

Serpong

2015

2020

Semarang

2015

2019

80,363

28,974

1996

2015

361,823

186,765

186,765 m2 (2,099 unit)

2015

2019

24,147

6,156

11,852 m2 (74 unit)

2018

2021

4,832

41,366

33,093 m2 (942 Unit)

Apartement Tower 5

2019

2022

4,572

41,402

33,122 m2 (942 Unit)

Apartement Tower 6

2020

2023

4,832

48,506

38,805 m2 (384 Unit)

Apartement Tower 7

2021

2024

4,572

48,901

39,121 m2 (384 Unit)

Surabaya

2015

2016

2,385

15,824

12,600 m2 (521 unit)

Depok

2017

2019

4,249

25,498

19,440 m2 (800 unit)

Depok

2019

2022

7,174

42,999

26,500 m2 (900 unit)

The Ayoma Apartement Payon Amartha

Amartha Arcade Grand Dharmahusada Lagoon Apartement Tower 1 Apartement Tower 2 Apartement Tower 3 Apartement Tower 4

Apartement Pavilion Permata 2 Apartement Permata Puri Cibubur Apartement Permata Puri Laguna

Total Asset Anjak Piutang


2017 2004

500

2

Tower Palem

Amartha View 2

9

Bogor

1,000

2015 2003

Amartha View 1

8

2014

Tower Pinus

Amartha Residence

7

2,500

288,094

Bukit Permata Puri 1

6

31,248 m2

2036

Grand Kamala Lagoon

Apartment Tower 2 (Barclay)

4

34,790

1,375,682 m2 2,000 (34,758 unit) 71,589 m2 (1,530 unit) 1,500

Apartment Tower 1 (Emerald)

3

9,962

2005 1,2082006 1,814 2,821

13,539

10,550

57,451

Kartu Kredit

2

10,627 m2

37,754 m2 (723 unit)

Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang2 cukup erat 2016 2019 4,421 29,919 21,495 m (800 unit) dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per 2017 2020 4,421 32,283 21,789 m2 (800 unit) September 20082016 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaan2018 3,725 3,725 m2 perusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh314,160 pendanaan obligasi m2 (5,478 Surabaya 2015 2024 41,630 sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini unit) mempertegas 2015 2018 yang cukup 4,572 besar 42,028 32,967 m2 (942 Unit) adanya keterikatan/ketergantungan atas perusahaan-perusahaan 2016 39,562 m2 (942 Unit) pembiayaan terhadap perbankan.2019 Tampilan 2 4,832 menunjukkan komposisi31,650 sumber pendanaan 2017 2020 4,752 43,613 34,890 m2 (942 Unit) perusahaan pembiayaan.

Source: Company

Page 2 of 16

Page 11 of 28



Page 2 of 16


FIGURE 12. ON-GOING COMMERCIAL PROJECTS Construction Construction Location TINJAUANProjects INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT start Bank Mandiri (Persero) Tbk complete

No. B 1

Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

Land size (m2)

GFA (m2)

NLA (m2)

Proyek Komersial Kaza City

Surabaya

4

Industri pembiayaan2017 telah mengalami pesat sepanjang18,913 lima mtahun 2 2019 masa pertumbuhan 7,616 31,816 terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga Grand Kamala Lagoon Bekasi 2015 2018 36,500 23,000 m2pada kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam dikucurkan, Commercial Area I 2015 2017 10,500hal pembiayaan 21,000 yang 13,000 m2 pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan Commercial Area II 2016 2018 5,000 15,500 10,000 m2 pembiayaan usaha dan 8,922 kartu kredit 27,452 mengalami pertumbuhan Grand Sungkono Lagoon - Mall Surabaya konsumen, 2016 sewa guna2018 195,35 m2 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% Grand Dharmahusada Lagoon -Mall Surabaya 2016 2018 5,620 13,960 9,468 m2

5

Renovasi Mall Balcony

Renovasi Mall 2

3

Balikpapan

2016

2017

34,570

54,580

37,847 m2


Source: Company

FIGURE 13. GRAND KAMALA LAGOON AND GRAND SUNGKONO LAGOON TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Rp miliar 200,000

3,500 3,000

150,000

2,500 2,000

100,000

1,500 1,000

50,000

500 0

0

2003 Source: Company

Total Asset

2004

2005

2006

2007

Pembiayaan Konsumen

Oct-08

Sewa Guna Usaha

Kartu Kredit Strategic location. PPRO’s main property projects Anjak are PiutangLokasi yang strategis. Proyek properti utama PPRO strategically located near the toll road access (around 3km). memiliki lokasi yang strategis dan dekat dengan akses jalan Bank Indonesia Some of the projects will also haveSumber: new infrastructure tol (sekitar 3 km). Beberapa proyek juga akan dilewati development passing them by. For example, Grand Kamala pembangunan infrastruktur baru. Misalnya, Grand Kamala Lagoon is expecting three new infrastructure projects mendapatkan akses baru dari proyek Salah satu karakteristik dariLagoon industriakan pembiayaan adalah hubungannya yangtiga cukup erat including the Becakayu elevated road, monorail, and the infrastruktur termasuk jalan layang Becakayu, monorel, dan dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per Jakarta-Bandung express train. The Becakayu project is kereta express Jakarta-Bandung. Proyek Becakayu saat ini September 2008 yang sebanyak sumber akan pendanaan currently ongoing and is expected to be completed by menyatakan sedang bahwa berlangsung dan78% diharapkan selesaiperusahaanpada 2018, perusahaan pembiayaan dari proyek dana perbankan, pendanaan 2018, while the monorail project, owned by ADHI, will be bersumber sementara monorel,disusul yangoleh dimiliki oleh obligasi ADHI, sebesaris in 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. ini mempertegas completed in 4-5 years' time. The company talks with diharapkan akan selesai dalam waktuData 4-5 tahun. PPRO telah ADHI to open a station in front of Grand Kamala Lagoon melakukanyang pembicaraan dengan untuk membuka adanya keterikatan/ketergantungan cukup besar atas ADHI perusahaan-perusahaan which should further boost the property value. Meanwhile stasiun di depan Grand Kamala Lagoon yang akan lebih pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan in Surabaya, the Dharmahusada project in East Surabaya meningkatkan nilai properti di lokasi tersebut. Sementara itu perusahaan pembiayaan. will be close to the planned East Surabaya Outer Ring Road di Surabaya, proyek Dharmahusada di Surabaya Timur akan connecting the airport to East Surabaya. berada dekat dengan East Surabaya Outer Ring Road yang menghubungkan bandara ke Surabaya Timur.



Page 2 of 16


Good business diversification

Diversifikasi usaha yang baik

TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiaryin of the PT Bank Mandiri (Persero)yang Tbk Diverse location. PPRO has diverse project locations Lokasi beragam. PPRO memiliki lokasi proyek yang Plaza Mandiri 28thBekasi, Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 -in 38, Jakarta beragam 12190, Indonesia outskirts of Jakarta (Serpong, Cikarang, Bogor), di perbatasan Jakarta (Serpong, Bekasi, Cikarang, Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales) Surabaya, Semarang and Pekanbaru. Having a number of Bogor), di Surabaya, Semarang dan Pekanbaru. Memiliki projects in different locations shouldIndustri give flexibility for telah sejumlah lokasi yang pesat berbeda akan memberikan pembiayaan mengalamiproyek masa di pertumbuhan sepanjang lima tahun PPRO to manage the timing for product launching, in our fleksibilitas bagi PPRO dalam hal pengelolaan waktu untuk terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada view, given the tight competition in the industry. peluncuran produk baru mengingat persaingan yang cukup kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, ketat. pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan FIGURE 14. PROJECT’S pembiayaan LOCATION konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat dilihat pada Tampilan I. TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Rp miliar 200,000

3,500 3,000

150,000

2,500 2,000

100,000

1,500 1,000

50,000

500 0

2003

Source: Company

Total Asset

2004

2005

2006

2007

Pembiayaan Konsumen

Oct-08

0

Sewa Guna Usaha

Diverse products and target market. Having a main Produk danKartu target pasar yang beragam. Memiliki bisnis Anjak Piutang Kredit business in mixed-use property development allows the utama di pengembangan properti mixed-use Company to have diversified residential and commercial memungkinkan Perseroan untuk memiliki proyek residensial Sumber: Bank Indonesia (malls, hotels, offices, etc.) projects. Accordingly, in addition dan komersial (mall, hotel, kantor, dll) yang beragam. to the property sales, PPRO also generates recurring income Dengan demikian, selain penjualan properti, PPRO juga Salah satu karakteristik industri pembiayaan adalah berulang hubungannya cukup erat from the operation of commercial areas. Recurring income darimenghasilkan pendapatan dari yang pengoperasian denganand lembaga Hal ini komersial. dibuktikan Pendapatan dari data statistik Bank dari Indonesia per from PPRO’s investment properties (hotel mall) perbankan. has daerah berulang properti contributed around 4% of total revenue in 2015. PPRO’s investasibahwa PPROsebanyak (hotel dan mall) telah memberikan kontribusi September 2008 yang menyatakan 78% sumber pendanaan perusahaanproperty projects also cover a wide target market from mid- bersumber sekitar dari 4% dana dari perbankan, total pendapatan tahunobligasi 2015. perusahaan pembiayaan disusul olehpada pendanaan low to high-end customers, although most of the Walaupun sebagian besar dari proyek-proyek Perseroan sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas Company’s projects are targeting the middle class segment. menargetkan segmen kelas menengah-atas, proyek properti adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan For example, the Gunung Putri Square is targeting the midPPRO juga mencakup target pasar yang luas mulai dari terhadap Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber low segment with pricing started at pembiayaan 10 million/sqm, the perbankan. menengah-bawah sampai dengan kelas atas. pendanaan Misalnya, perusahaan pembiayaan. Grand Kamala Lagoon is targeting the middle segment with Gunung Putri Square menyasar segmen menengah-bawah pricing started at Rp15 milion/sqm, while the Grand dengan harga mulai 10 juta/meter persegi, Grand Kamala Sungkono Lagoon is targeting the mid to high segment Lagoon menarget segmen menengah dengan harga mulai with pricing started at Rp27 million/sqm. dari Rp15 juta/meter persegi, sedangkan Grand Sungkono Lagoon menarget segmen menengah-atas dengan harga mulai di Rp27 juta/meter persegi.

Page 2 of 16

Page 13 of 28


PT PP Properti | 1 June 2016 Page 2 of 16


FINANCIAL OVERVIEW AND OUTLOOK TINJAUAN KEUANGAN DAN OUTLOOK TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta Pertumbuhan 12190, Indonesia Marketing salesPlaza andMandiri earnings growth marketing sales dan pendapatan Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

Marketing sales to grow at CAGR of 17.3% over 2016Marketing sales tumbuh 17.3% CAGR pada periode 2016Industri pembiayaan mengalami pertumbuhanpertumbuhan pesat sepanjang tahun 2020F. We forecast 20% marketing sales growth in 2016- telah 2020F. Kamimasa memperkirakan 20% lima marketing terakhir, dimana The jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, pada sehingga pada 2017F and 15-17% growth between 2018-2020F. sales pada periode 2016-2017F dan 15-17% periode Company’s large on-going projects and the large housing 2018-2020F. Jumlah proyek yang besar dan backlog kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, backlog in the country should support marketing salespiutangperumahan yang tinggi di negara ini berarti, akan mendukung pembiayaan anjak tidak mengalami pertumbuhan yang sedangkan growth. Meanwhile, the lower lending rate and the pertumbuhan marketing sales PPRO. Sementara itu, suku pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan expected improvement in the country’s economic bunga pinjaman yang lebih rendah dan ekspektasi tingkat CAGR 24.41%, 25.77% dan 12.25% akan menjadi katalis untuk peningkatan kondisi ekonomi condition should serve as catalysts dengan for marketing sales masing-masing improvement in the future. Lower interest rate and pertumbuhan marketing sales di masa depan. Tingkat Kinerja industri dalam yang lima tahun relaxation of LTV ruling should support growthpembiayaan in bunga lebih terakhir rendahhingga dan September relaksasi 2008 LTV dapat akan management stated mendukung pertumbuhan pembiayaan perumahan, dalam mortgage financing, in our view. The dilihat pada Tampilan I. that currently mortgage financing is dominating about 60pandangan kami. Manajemen menyatakan bahwa 75% of payment method. pembiayaan dengan KPR mendominasi sekitar 60-75% dari TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR metode pembayaran. Rp miliar 200,000 FIGURE 15. MARKETING SALES PROJECTION 4,500

3,000

Rp bn

150,000 Marketing sales

4,000

1,500 1,000

50,000 2,610 2,164

2,500 1,808

500 0

0

1,500 500

2,000

3,049

3,000

1,000

2,500

4,092 3,570

100,000

3,500

2,000

3,500

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit


Bank Indonesia 2015Sumber: 2016F 2017F

Source: Company Mandiri Sekuritas estimates

2018F

2019F

2020F

Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat Earnings growth to remain solid. Based marketing pendapatan tetap solid. Berdasarkan denganon lembaga perbankan.Pertumbuhan Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per sales achievement, revenue growth isSeptember expected to remain pencapaian penjualan pemasaran, pertumbuhan 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaansolid at 15.9% CAGR over 2016-2020F, while EBITDA is pendapatan diperkirakan akan tetap solid sebesar 15.9% perusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi expected to grow at the same pace (16.1% CAGR over CAGR selama 2016-2020F, sementara EBITDA diperkirakan sebesar dan pinjaman-pinjaman lainnya 12.1%. Data ini (16.1% mempertegas 2016-2020F). Note that, the construction of an11% apartment akan tumbuh padasebesar kecepatan yang sama CAGR adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar perusahaan-perusahaan will take about two years and revenue recognition would selama 2016-2020F). Sebagaiatascatatan, pembangunan Tampilan komposisi pendanaan dua tahun dan be based on construction completion.pembiayaan Gross profitterhadap margin perbankan. apartemen akan2 menunjukkan memakan waktu sekitarsumber pengakuan pendapatan akan didasarkan pada penyelesaian is expected to be maintained around perusahaan 30-32%. Onpembiayaan. another konstruksi. Margin laba kotor diperkirakan akan front, we forecast a moderate net profit growth in 2017F dipertahankan sekitar 30-32%. Pada sisi lain, kami due to higher interest expense from the additional debt memperkirakan pertumbuhan laba bersih yang moderat di from bond issuance and MTN totaling Rp1.2 trillion this year. Net profit is projected to grow by 20% CAGR over 2017F karena beban bunga yang lebih tinggi dari 2016-2020F which includes additional income from JV penambahan utang penerbitan obligasi dan MTN sebesar projects (Jababeka and Sentul). Rp 1.2 triliun tahun ini. Laba bersih diproyeksikan tumbuh 20% CAGR selama 2016-2020F dengan memperhitungkan tambahan pendapatan dari proyek JV (Jababeka dan Sentul).



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 FIGURE 16. EARNINGS PROJECTION

TINJAUAN INDUSTRI of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Rp bnMandiri Sekuritas A subsidiary Revenue EBITDA

th Plaza Mandiri 4,000 28 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

3,500 3,000 2,500 2,000

1,960

1,500 1,000

3,531

3,074 Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada 2,516 kuartal 2,151 III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan 1,079 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 935 25.77% dan 12.25%

594

500

Net Profit

670

357

790

404

481

756

593


-

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F

1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Source: Company MandiriTAMPILAN Sekuritas estimates

Rp miliar

Balance sheet and cash flow

200,000

Neraca dan arus kas

3,500

3,000 Kami Neraca akan mengalami peningkatan utang tinggi. Balance sheet in a high gear. We forecast PPRO to record 150,000 of memperkirakan PPRO untuk mencatat meningkatkan increasing DER to 87% in 2016F due to the assumption 2,500 DER menjadi 87% di 2016F karena asumsi tambahan Rp600 additional Rp600 billion bond issuance and another Rp300 2,000 miliar penerbitan obligasi dan tambahan Rp300 miliar MTN billion MTN (PPRO has issued a total of Rp300 billion 100,000MTN (PPRO telah mengeluarkan total Rp300 miliar MTN1,500 di 1Q16). in 1Q16). After that, DER is expected to gradually decline in Setelah itu, DER diharapkan untuk secara bertahap1,000 menurun line with improving equity as a result 50,000 of profit seiring dengan peningkatan ekuitas sebagai akibat dari accumulation. Total debt totaled Rp1.33 trillion at end of 500 akumulasi laba. Total utang mencapai Rp1.33 triliun pada December 2015 consisting of Rp30 billion MTN, Rp978.8 0 Rp978.8 akhir Desember 2015 terdiri dari Rp30 miliar MTN, billion loan from parent company and Rp319.4 billion0bank perusahaan dan Rp319.4 miliar loans. Total debt is forecast to gradually increase to Rp2.92003 miliar 2004pinjaman 2005 dari 2006 2007 induk Oct-08 pinjaman bank. Total utang diperkirakan meningkat secara trillion in 2018F to finance PPRO’s capital expenditure and Total Asset Pembiayaan Konsumen Sewa Guna Usaha bertahap menjadi Rp2.9 triliun pada 2018F untuk working capital needs. PPRO plans to spend capital Kartu Kredit membiayai belanja modal PPRO dan kebutuhan modal expenditure around Rp800 billion this year with half Anjak of it Piutang kerja. PPRO berencana untuk menghabiskan belanja modal earmarked for land acquisition. The management targets sekitar Rp800 miliar tahun ini, yang mana setengah dari itu land bank to increase to around 82-90Sumber: ha this Bank yearIndonesia from 61 ditujukan untuk pembebasan lahan. Manajemen ha in 2015. total lahan untuk pengembangan Salah satu karakteristik darimenargetkan industri pembiayaan adalah hubungannya yang meningkat cukup erat menjadi 82-90 ha tahun ini dari 61 ha (2015). dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per FIGURE 17. LEVERAGE September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanperusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi Rp bn Total debt (LHS) DER (RHS) Net-gearing (RHS) % sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas 3,500 100 87 adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan 84 2,907 3,000 2,751 pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan 80 2,751 82 2,610 77 77 perusahaan 2,507 pembiayaan. 2,500 63 55

53

69

2,000 1,500

60

53 1,329

51 32

1,000

40 20 -

500 -

(20) 2015

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F


Page 2 of 16

Page 15 of 28



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 Cash flow. Cash flow protection measured by EBITDA to Arus kas. Proteksi arus kas yang diukur dengan EBITDA interest expense will weaken to 3.9x in 2017F due to higher terhadap beban bunga akan melemah ke 3.9x di 2017F TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk interest expense, Plaza but Mandiri is expected to gradually improve in karena beban bunga yang lebih tinggi, namun diperkirakan 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia 2018F-2020F in line with the growing cash inflow from the untuk secara bertahap meningkatkan dalam 2018F-2020F Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales) property sales as well as recurring income. We forecast sejalan dengan arus kas masuk yang tumbuh dari penjualan Industri pembiayaan telah properti mengalami masa pertumbuhan pesat Kami sepanjang lima tahun operating cash flow to turn positive in 2017F. serta pendapatan berulang. memperkirakan terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat 21.93%, sehingga pada arus kas operasi menjadi positifCAGR di 2017F. kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, FIGURE 18. CASH FLOW PROTECTION AND CASH BALANCE pembiayaan anjak 2016F piutang tidak 2017F mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan 2018F 2019F 2020F pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan EBITDA/interest expenses (x) 6.3 3.9 4.3 4.9 6.7 dengan tingkat CAGR-118 masing-masing 574 24.41%, 25.77%693 dan 12.25% 812 Operating cash flow (Rp billion) 1,145 Capital expenditure

-848

Free Cash Flow (Operating CF after capex) Increase/(decrease) in borrowings (Rp billion)

-750

-750

-500

-500

Kinerja industri pembiayaan dalam (176) lima tahun terakhir 2008 dapat (966) (57) hingga September 312 645 dilihat pada Tampilan1,098 I. 148 59 -253 -174

Cash balance - YE 31 December (Rp billion)

480

449

444

492

955

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Source: Company and Mandiri Sekuritas estimate

Rp miliar

200,000

3,500 3,000

150,000

2,500 2,000

100,000

1,500 1,000

50,000

500 0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit






Page 2 of 16


Key risk Risiko TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 

Property sector susceptible toJend. economic changes.  Sektor Properti rentan terhadap perubahan Plazais Mandiri 28th Floor, Jl. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan +62 21 526 economic 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), (Debt Sales) TheGeneral: unfavorable condition would lead+62to21 527/ 5701 ekonomi. Kondisi ekonomi yang tidak weakening demand for the Company’s property units menguntungkan akan menyebabkan melemahnya Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun as a result of slowing consumer spending and permintaan untuk unit properti Perseroan sebagai terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada investment activities. Slowing property demand as well akibat dari perlambatan belanja konsumen dan kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam Melambatnya hal pembiayaan yang dikucurkan, as project delays will lead to lower revenue from the kegiatan investasi. permintaan properti anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan sedangkan previously projected, which willpembiayaan lead to weakening serta penundaan proyek yang akanberarti, menyebabkan cash flow protection ratio as the pembiayaan interest expense for pendapatan yang lebih rendah dari proyeksi konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan the additional debt to finance PPRO’s land acquisition sebelumnya, yang akan menyebabkan rasio proteksi dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% is already affecting the company cash flow stream. arus kas melemah karena beban bunga untuk tambahan utang untuk membiayai pembelian lahan Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat PPRO ini sudah memengaruhi aliran arus kas dilihat pada Tampilan I. perusahaan.



Interest rate fluctuation. SomeTAMPILAN of the Company’s  Fluktuasi suku bunga. Beberapa pembeliTERAKHIR Perseroan 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN buyers are using mortgage financing; hence, increasing menggunakan pembiayaan KPR; karenanya, Rp miliar interest rate environment would slow down demand meningkatnya tingkat suku bunga akan for property. memperlambat permintaan untuk properti. 200,000 3,500



Stiff competition particularly in the southern part of Jakarta where some large developers have locations 150,000 adjacent to the Company’s estate. Intense competition will increase price competition and marketing costs. 100,000



1,000 Affordability concern. Property prices in 50,000 Indonesia  Permasalahan keterjangkauan. Harga properti di have risen sharply in the past 5-10 years due to the Indonesia telah meningkat tajam dalam 5-10 500 tahun rising middle-income and boom in the local economy. terakhir karena meningkatnya pendapatan menengah 0 0 High property price has sacrificed the affordability of dan peningkatan perekonomian lokal. Harga properti 2004 2006 2007 Oct-08 some consumer groups as their income rises at a much2003 tinggi 2005 memunculkan ketidakterjangkauan pada slower rate. beberapa kelompok konsumenSewa karena Total Asset Pembiayaan Konsumen Guna pendapatan Usaha mereka naik pada tingkat yang lebih lambat.



Anjak Piutang





Kompetisi yang ketat khususnya di bagian selatan 3,000 Jakarta di mana beberapa pengembang besar 2,500 memiliki lokasi yang berdekatan dengan proyek 2,000 Perseroan. Persaingan yang ketat akan meningkatkan persaingan harga dan biaya pemasaran. 1,500

Kartu Kredit

Licenses for projects. Some issues that sometimes  Lisensi untuk proyek. Salah satu isu yang terkadang Sumber: Indonesia affect property developers are related to Bank licenses, such memengaruhi pengembang properti yang berkaitan as for land acquisition, plot ratio licensing (KLB), dengan lisensi, seperti pembebasan lahan, rasio petak environmental impact analysis and dari industri lisensipembiayaan (KLB), analisis dampak lingkungan (AMDAL), Salah(AMDAL), satu karakteristik adalah hubungannya yang cukup dan erat construction permit. Developers’dengan chance to obtain izin konstruksi. Kemungkinan pengembang untuk lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per required licenses lies with the local government. Thus, mendapatkan izin yang diperlukan ada di tangan September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanany issues in acquiring licenses for future projects pemerintah setempat. Dengan demikian, masalah pembiayaan bersumber dari memperoleh dana perbankan, pendanaan obligasi could delay launchings and affect perusahaan marketing sales. dalam izindisusul untukoleh proyek-proyek masa sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data mempertegas depan bisa menunda launching danini memengaruhi pemasaran adanya keterikatan/ketergantungan yang penjualan. cukup besar atas perusahaan-perusahaan pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan Risk in executing new projects. Despite of PPRO’s  Risiko dalam melaksanakan proyek-proyek baru. perusahaan long standing experience, the Company still pembiayaan. faces risk Meskipun memiliki pengalaman yang cukup lama di in executing new projects in different locations given the diverse economic and demographic conditions.

Page 2 of 16

industri, PPRO masih menghadapi risiko dalam melaksanakan proyek-proyek baru di lokasi yang berbeda mengingat kondisi ekonomi dan demografi yang berbeda.

Page 17 of 28



Page 2 of 16


INDUSTRY OVERVIEW TINJAUAN INDUSTRI TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk

Growth and outlook. Most property developers missed Pertumbuhan dan prospek. Sebagian besar pengembang Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia their marketing sales target due to weak demand in 2015 properti Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)tidak mencapai target penjualan pemasaran on the back of slowing economic condition and noises on mereka akibat lemahnya permintaan pada tahun 2015 Industri pembiayaan mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang tahun property tax. Some developers delayed project launches, telah karena perlambatan kondisi ekonomi dan isu lima mengenai terakhir,tight dimana jumlah aset bertumbuh denganBeberapa tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada while at the same time banks experienced liquidity pajak properti. pengembang menunda condition. In 2016, most developers are targeting a peluncuran proyek, sementara pada waktu berdekatan kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, relatively conservative marketing sales target. However, mengalami kondisi likuiditas yang ketat. Pada pembiayaan anjak piutang perbankan tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan going forward, we think the residential property sector still tahun 2016, sebagian besar pengembang menargetkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan has a huge growth opportunity, which should provide target penjualan marketing yang konservatif. Meskipun dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% room for ASP increase, although in a slower pace. Demand demikian, sektor properti residensial masih memiliki on housing would be driven by the following factors: peluang pertumbuhan yang besar di masa datang yang Kinerja industri pembiayaanakan dalam lima tahun terakhir hingga 2008 dapat mendorong peningkatan hargaSeptember jual walaupun dengan peningkatan yang lebih moderat. Permintaan akan dilihat pada Tampilan I. perumahan didorong oleh faktor-faktor berikut: TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN LIMA TAHUN TERAKHIR 1. Favorable demographics. Indonesia has a favorable 1. Demografi yangDALAM menguntungkan. Indonesia demographic figure marked with high percentage of memiliki struktur demografi yang menguntungkan, Rp miliar the productive population (age between 15-54 years) ditandai dengan persentase penduduk usia produktif 3,500 60% of around 60% of the total population200,000 in 2014, yang tinggi (usia antara 15-54 tahun), yaitu sekitar providing a huge market base for the property market. dari total populasi pada tahun 2014, yang memberikan 3,000 Moreover, increasing urbanization as well as the rising basis pasar yang besar bagi sektor properti. Selain itu, 150,000 2,500 middle class segment should support property peningkatan urbanisasi serta meningkatnya segmen 2,000 demand. The Boston consulting group predicted that kelas menengah akan mendukung permintaan 100,000 Indonesia's middle class segment would increase up to properti. The Boston Consulting Group memperkirakan 1,500 140 million by 2020 from 74 million in 2012. bahwa segmen kelas menengah Indonesia akan 1,000 50,000 meningkat hingga 140 juta pada tahun 2020 dari 74 500 juta pada 2012. 0

0

2. Low mortgage penetration. Indonesia's mortgage 2. Penetrasi KPR rendah. Penetrasi KPR Indonesia masih 2004 2006 2007 Oct-08 penetration is still low compared with other countries2003 rendah2005 dibandingkan dengan negara-negara lain di in Asia, providing ample room for mortgage growth. In Asia, yang mana akan memberikan ruang Total Asset Pembiayaan Konsumen Sewa Guna Usaha untuk addition to that, mortgage NPL (Non Performing pertumbuhan. Selain itu, NPL (Non Performing Loan) Anjak Piutang Kartu Kredit Loans) was low at 2.5% at end of March 2015, reflecting kredit perumahan termasuk rendah sebesar 2.5% pada good mortgage credit quality in the country. akhir Maret 2015, yang mencerminkan kualitas kredit Sumber: Bank Indonesia perumahan yang baik di negara ini. 3. Improved infrastructure and Salah accessibility. The dari3.industri Peningkatan dan yang aksesibilitas. satu karakteristik pembiayaaninfrastruktur adalah hubungannya cukup erat government plans to boost infrastructure Pemerintah berencana untuk mempercepat dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per development. Improving infrastructure, especially pembangunan infrastruktur dengan mengalokasikan 2008better yang menyatakan bahwamodal sebanyak 78%besar sumber pendanaan perusahaanroads and public transportation,September will provide belanja yang pada anggaran belanja perusahaan pembiayaan darisebesar dana perbankan, disusultahun oleh pendanaan obligasi accessibility and will boost demand for property in the bersumber negara Rp275.8 triliun ini. Meningkatnya sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnyaterutama sebesar jalan 12.1%.dan Data ini mempertegas suburb areas as well as increase prices, in our view. infrastruktur, transportasi umum, akan yang memberikan aksesibilitas yang lebih baik dan adanya keterikatan/ketergantungan cukup besar atas perusahaan-perusahaan akan meningkatkan permintaan properti daerah pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber di pendanaan pinggiran kota serta akan mendorong kenaikan harga. perusahaan pembiayaan.



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 FIGURE 19. MARKETING SALES LISTED COMPANY

Marketing sales TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas AActual subsidiary of PT BankActual MandiriFY14 (Persero) Tbk FY13 Actual FY15 (Rp bn)

FY16 Target

9,179

9,179

Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia 8,941 8,630 Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445,CTRA Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

ASRI

4,800

4,256

1,926

5,000

3,226

1,814

4,169

3,000

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun 3,726 4,601 4,351 4,500 terakhir, dimana jumlah aset1,891 bertumbuh dengan tingkat2,400 CAGR 21.93%, sehingga pada 1,698 2,692 kuartal III 2008 mencapai 6,508 Rp153.6triliun.6,757 Dalam hal 6,865 pembiayaan yang dikucurkan, 7,348 pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan 3,270 3,136 3,062 3,100 yang berarti, sedangkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha3,170 dan kartu kredit 2,854 3,651 4,200 mengalami pertumbuhan dengan tingkat1,804 CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% 2,011 2,200 2,420

SMRA LPCK BSDE PWON MDLN JRPT CTRS

Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat Source: Companies dilihat pada Tampilan I. FIGURE 20. FAVORABLE DEMOGRAPHY AND RISING URBANIZATION 2014 projection (252mn) TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN'000 TERAKHIR %

2000 (212mn) 70-74 60-64

40-44

150,000

350,000

Urban Population

70

200,000

Productive age

50-54

Population

80

Rp miliar

300,000

60

3,500

50

3,000 200,000

250,000

40

30-34

2,500 150,000

30

100,000

2003 Anjak Piutang

40%

2050

2045

2040

2035

500 0

2004

FIGURE 21. RISING MIDDLE INCOME Total SEGMENT Asset 45%

2030

0

Source: CEIC, BPS, and World Bank

2025

30

2020

20

2015

10

2010

-

2005

(10) 10

1,000 — 2000

(20) 20

— 1995

(30) 30

1,500 50,000 1980

50,000

10 1990

10-14 0-4

2,000 100,000

20

1985

20-24

2005

2006

2007

Oct-08

Pembiayaan Konsumen Kartu Kredit 2003 2010

Sewa Guna Usaha

2013


35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari data statistik Bank Indonesia per September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanperusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan < US$ 1.25 $1.25 - $2 terhadap $2 - $4 perbankan. $4 - $6 $6 - $10 2$10 - $20 > $20 komposisi sumber pendanaan pembiayaan Tampilan menunjukkan perusahaan pembiayaan. Low Middle High

Source: World Bank

Page 2 of 16

Page 19 of 28



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 FIGURE 22. LOW MORTGAGE PENETRATION

80% % TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Mortgage to GDP ratio (2013)

'000

Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia 70% Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

60%

61% 53%

50% 40% 30% 20% 10%

75%

3%

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun 43% terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada 39% 36% 35% 33% kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, pembiayaan19%anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan 17% pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% 3% Singapore

Hongkong

Korea

China

Indonesia

UK

US

Taiwan

Malaysia

Japan

Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat dilihat pada Tampilan I. Thailand

Philippines

0%


Source: Hofinet and HDFC

Rp miliar

Landed-residential market

Pasar perumahan

200,000

Given the scarcity of large land banks in Jakarta City, landed residential projects will be concentrated in greater Jakarta 150,000 (Tangerang, Depok, Bekasi, and Bogor), while some developers are diversifying their projects outside Jakarta, 100,000 such as in Bandung, Surabaya, Medan, Makasar, and Manado. To create demand, some developers also provide more affordable units with smaller sizes. Some50,000 toll-roads and mass public transportation projects, if materialized, should improve accessibility for township in the suburb 0 areas and, hence, support ASP increase.

2003

Total Asset

Apartment market

3,500

Mengingat kelangkaan lahan dengan ukuran 3,000 besar di Jakarta, proyek residensial akan berpusat di daerah 2,500 pinggiran Jakarta (Tangerang, Depok, Bekasi, dan Bogor), 2,000 sementara beberapa pengembang mendiversifikasi proyek perumahan di luar Jakarta, seperti di Bandung, 1,500 Surabaya, Medan, Makasar, dan Manado. Untuk meningkatkan 1,000 permintaan, beberapa pengembang juga menyediakan 500 jalan unit yang lebih kecil dan terjangkau. Beberapa proyek tol dan transportasi umum massal, jika terwujud, akan 0 meningkatkan aksesibilitas bagi kota di daerah pinggiran 2004 2005 2006 2007 Oct-08 Jakarta dan akan mendukung peningkatan harga. Pembiayaan Konsumen

Sewa Guna Usaha

Anjak PiutangPasar apartemen Kartu Kredit

More developers are building apartments in the Greater Sebagian besar Pengembang membangun apartemen Sumber: Bank Indonesia Jakarta area. Based on Colliers' research, apartment supply di pinggiran Jakarta. Berdasarkan penelitian Colliers, is estimated to reach 80,000 new units by 2018. Future pasokan apartemen diperkirakan mencapai 80,000 unit Salah satu industri hubungannya cukup erat apartment units, targeted for young families andkarakteristik workers, daribaru padapembiayaan tahun 2018.adalah Pembangunan unityang apartemen di dengan lembaga perbankan. Hal ini dibuktikan dari datakeluarga statistik muda Bank Indonesia per will mostly be concentrated in Central (Non-CBD) and masa datang menargetkan dan pekerja, South Jakarta areas with close proximity to office2008 districts sebagian besar akan terkonsentrasi di Central perusahaan(Non-CBD) September yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan and commercial areas with easy accessperusahaan to public transport. dan wilayah Jakarta Selatan yang berdekatan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaankawasan obligasi East Jakarta will also see plenty of newsebesar projects11% in the komersial dan memiliki akses mudah transportasi dannext pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Datauntuk ini mempertegas couple of years, mainly coming from Green Signature and umum. Proyek-proyek baru juga akan terlihat di Jakarta adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan Bassura City. Based on our conversations with developers, Timur dalam beberapa tahun mendatang, terutama yang pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi pendanaan many of them are now increasing the number of apartment berasal dari Green Signature dan Bassurasumber City. Berdasarkan projects. SMRA is starting to sell moreperusahaan apartmentspembiayaan. in FY15. percakapan kami dengan pengembang, banyak dari JRPT has been selling apartment units in their Bintaro Jaya mereka sekarang meningkatkan jumlah proyek apartemen. Township. BSDE will also launch more apartment projects in SMRA mulai menjual lebih banyak apartemen di FY15. JRPT Serpong and Rasuna in Jakarta. telah menjual unit apartemen di Bintaro Jaya Township. BSDE juga akan meluncurkan proyek apartemen di Serpong dan Rasuna di Jakarta.



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 Oversupply risk to haunt apartment market amid Risiko kelebihan pasokan pasar apartemen di tengah slowing demand. Demand for apartment in the Greater melambatnya permintaan. Permintaan apartemen di TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Jakarta area has been under pressure in 1H15 as a result of wilayah pinggiran Jakarta telah berada dalam tekanan di Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia overall economic slowdown, weakening purchasing power, 1H15 sebagai akibat dari perlambatan ekonomi secara Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales) and noises on property tax. Based on our channel checks keseluruhan, melemahnya daya beli, dan isu pajak properti. Industri mengalami masa pertumbuhan sepanjang lima tahun with agents, the average take-up rates for newpembiayaan apartment telah Berdasarkan pembicaraan kami pesat dengan agen, take-up rate dimana jumlah aset bertumbuh denganapartemen tingkat CAGR 21.93%,disehingga pada launches have been in the range ofterakhir, 50%-70%. We also untuk meluncurkan baru berada kisaran 50% noticed many developers, such as JRPT, PWON, Kami juga melihat pengembang JRPT, kuartal III BSDE, 2008 and mencapai -70%. Rp153.6triliun. Dalam banyak hal pembiayaan yangseperti dikucurkan, ASRI, launching smaller numbers ofpembiayaan apartment units in PWON, BSDE, dan ASRI meluncurkan jumlah unit anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan anticipation of slower sales. Moreover, some developers apartemen yang lebih kecil untuk mengantisipasi penjualan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan with strong balance sheet have begun to offer financing yang melambat. Selain itu, beberapa pengembang dengan tingkat CAGR 24.41%, 25.77% dan mulai 12.25% menawarkan insentif incentives like cash installment for updengan to 60 months in an masing-masing neraca yang kuat telah effort to provide payment flexibility. Nonetheless, we pembiayaan seperti angsuran uang tunai hingga 60 bulan Kinerja pembiayaandalam dalamupaya lima tahun hinggafleksibilitas Septemberpembayaran. 2008 dapat believe the slowing demand trend is likely industri to continue untuk terakhir memberikan toward the end of the year and thus, we are worried of the Meskipun demikian, kami percaya tren perlambatan dilihat pada Tampilan I. risk of oversupply in the apartment market. permintaan kemungkinan akan berlanjut menjelang akhir tahun dan dengan demikian, kita khawatir tentang risiko TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR kelebihan pasokan di pasar apartemen. Rp miliar

Brand image is key to the marketability of apartment 200,000 sales in Greater Jakarta. Apartment sales have now spread out in the Greater Jakarta area. Branding and concepts once again play crucial roles for SMRA's & LPKR's apartments 150,000 outside Jakarta's CBD. SMRA's latest apartment launch in Serpong was taken well by the market with 90% take-up 100,000 rate in May 2015 at Rp17-20mn/sqm ASP. Meanwhile, in Bekasi, SMRA’s Springlake Apartments are tagged at Rp1214mn/sqm, while LPCK’s Orange County 50,000 mixed-use apartments are selling at Rp15mn/sqm based on our channel check with agents. 0

Brand image adalah kunci untuk penjualan apartemen 3,500 di Jakarta. Penjualan apartemen sekarang telah tersebar di wilayah pinggiran Jakarta. Branding dan konsep 3,000 sekali lagi memainkan peran penting untuk SMRA & apartemen LPKR 2,500 luar CBD Jakarta. Peluncuran apartemen terbaru SMRA di 2,000 rate Serpong diambil baik oleh pasar dengan 90% take-up di Mei 2015 pada Rp17-20mn / sqm ASP. Sementara 1,500itu, di Bekasi, SMRA ini Springlake Apartemen dihargai1,000 di Rp1214mn/meter persegi, sementara apartemen mixed-use 500 Orange County LPCK dihargai Rp15mn /sqm berdasarkan pembicaraan kami dengan agen. 0

2003

Retail mall market

Total Asset

2004

2005

2006

Pembiayaan Konsumen

Pasar mal ritel

Anjak Piutang

2007


Kartu Kredit

Pasokan mal terbatas di provinsi Jakarta. Menurut Limited mall supply going forward in the Jakarta Colliers, Jakarta memiliki pasokan kumulatif mal 4.43mn province. According to Colliers, Jakarta has a cumulative Sumber: Bank Indonesia sqm pada 1Q15. Mempertimbangkan Jakarta dinilai sebagai mall supply of 4.43mn sqm as of 1Q15. With Jakarta being salah satu kota dengan penetrasi mal tertinggi dan dengan rated as one of the cities with the highest malls per capita satu karakteristik industrimoratorium pembiayaan untuk adalah mal hubungannya yang cukup erat baru di Jakarta (kecuali and with the moratorium placed onSalah malls (except East dariadanya dengan lembaga perbankan. Hal iniTimur), dibuktikan data statistik Bankdi Indonesia per Jakarta makadari tambahan mal baru Jakarta akan Jakarta), additional new malls in Jakarta will be limited in terbatasbahwa di 2015-2.018. terbarupendanaan di Jakarta hanya akan 2015-2018. New additions in Jakarta will only be limited to menyatakan September 2008 yang sebanyak Yang 78% sumber perusahaanterbatasdari pada yangoleh adapendanaan atau ekspansi, existing or expansion projects, with approved licenses, such bersumber perusahaan pembiayaan danaproyek-proyek perbankan, disusul obligasi dengan lisensi yang disetujui, seperti Puri Indah Mal 2 dan as the Puri Indah Mal 2 and Pondok Indah Mal 3. East sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas Pondok Indah Mal 3. Jakarta Timur akan menjadi daerah di Jakarta will be the area where more future malls are adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan mana mal akan dibangun dan akan menjadi tujuan expected to be built and will emerge as a shopping center pembiayaan terhadap Tampilan 2pusat menunjukkan komposisi sumber pendanaan pembangunan perbelanjaan, terutama untuk warga development destination, especially for residents of Bekasi, perbankan. perusahaan Bekasi, Bogor, dan Depok. AEON telah mengumumkan Bogor, and Depok. AEON has announced its planpembiayaan. to open rencana untuk membuka mal lain di Cakung, Jakarta Timur, another mall in Cakung, East Jakarta, by 2018. On the other pada tahun 2018. Di sisi lain, Bekasi dan Tangerang telah hand, Bekasi and Tangerang have been the two main menjadi pendorong utama pertumbuhan pusat drivers of shopping center growth in the outskirts of perbelanjaan di pinggiran Jakarta, menurut Colliers. BaruJakarta, according to Colliers. Recently, AEON Mall BSD City baru ini, Aeon Mall BSD City dibuka pada Mei 2015. Ini was opened in May 2015. It was the first mall under AEON adalah mal pertama bagi AEON Group di Indonesia. Secara Group opening in Indonesia. Collectively, more future kolektif, pertumbuhan masa depan lebih diharapkan di growth is expected in the Greater Jakarta area due to the wilayah Jabodetabek karena meningkatnya pertumbuhan increasing economic growth and activities in those areas as ekonomi dan kegiatan di daerah tersebut serta harga tanah well as the relatively cheaper land prices compared to the relatif lebih murah dibandingkan dengan pusat kota, city center, according to Colliers. Based on our chat with menurut Colliers. Berdasarkan pembicaraan kami dengan property developers, expansions outside Jakarta include

Page 2 of 16

Page 21 of 28



Page 2 of 16

ASDF | 17 Februari 2009 AEON Mall in Deltamas, Karawang, Plaza Indonesia in pengembang properti, ekspansi di luar Jakarta termasuk Jababeka, and LPKR's expansions in both Karawaci and AEON Mall di Deltamas, Karawang, Plaza Indonesia di TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Cikarang. Jababeka, dan ekspansi LPKR di Karawaci dan Cikarang. Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

Pasar hotel Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun Hotel supply is estimated to reach 6,963 rooms in 2015Pasokan Hotel diperkirakan mencapai 6,963 kamarpada di terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga 2018, according to Colliers. Supply will mostly be 2015-2018 menurut Colliers. Pasokan sebagian besar kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, dominated by 3-star hotels. The industry also saw strong hotel bintang 3. Industri juga pembiayaan anjak piutang akan tidak didominasi mengalami oleh pertumbuhan yang berarti, sedangkan supply for budget hotels for a couple of years. As of 2015, mencatat pertumbuhan yang tinggi untuk budget hotel pembiayaan sewa gunabeberapa usaha dantahun kartuterakhir. kredit mengalami pertumbuhan there will be 1,164 additional budget hotelkonsumen, rooms dalam Pada 2015, akan ada dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% according to Colliers. Since 2006, the Amaris brand (Santika tambahan 1,164 kamar budget hotel menurut Colliers. Sejak Group) has been the major budget hotel operator with ten tahun 2006, merek Amaris (Santika Group) telah menjadi hotels under its management. Other Kinerja active budget budget hotel terbesar dengan sepuluh 2008 hotel yang industri hotel pembiayaanoperator dalam lima tahun terakhir hingga September dapat operators include Aston Group with Fave and NEO; Accor dikelola. Operator budget hotel lainnya, termasuk Aston dilihat pada Tampilan I. Group with Ibis budget brand; and Tauzia Management Grup dengan Fave dan NEO; Accor Group dengan merek with POP! and its new brand called Yello. Hotel demand in Ibis; dan Manajemen Tauzia dengan merek POP! dan merek TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR Jakarta is driven by Meetings, Incentives, Conferences, and baru yang disebut Yello. Permintaan Hotel di Jakarta Exhibitions (MICE) activities rather than tourism with a didorong oleh kegiatan Rapat, Insentif, Konferensi, dan Rp miliar higher proportion of domestic guests of around 60% Pameran (atau dikenal dengan MICE) daripada pariwisata, 200,000 3,500 compared with foreigners. Most domestic guests stay at 3dengan proporsi tamu domestik yang lebih tinggi dari star hotels, while foreigners prefer to stay at 5-star and asing, yaitu sekitar 60%. Sebagian besar tamu 3,000 domestik 150,000 sometimes 4 star hotels. menginap di hotel bintang 3, sementara asing 2,500 lebih memilih untuk tinggal di hotel bintang 5 dan terkadang 2,000 hotel bintang 4. 100,000 Hotel market

1,500

Rise in tourism to alleviate oversupply concerns in Bali's Kenaikan pariwisata akan meringankan kekhawatiran 1,000 hotel market. The hotel market in Bali is 50,000 at risk of kelebihan pasokan di pasar hotel di Bali. Pasar hotel di 500 hotel oversupply on the back of rapid hotel development in the Bali berisiko kelebihan pasokan karena pembangunan region, especially 4- and 5-star hotels. A hotel moratorium yang pesat di wilayah ini, terutama hotel bintang 0 4 dan 5. 0 was issued by the provincial government to curb excessive Moratorium Hotel dikeluarkan oleh pemerintah provinsi 2004 membatasi 2005 2006 2007 hotel Oct-08 hotel development; however it did not work as the head of2003 untuk pembangunan yang berlebihan; Total Asset namun aturan Pembiayaan Konsumen Sewa Guna Usaha kepala regency and city mayors, who have the authority to issue ini menjadi tidak efektif karena hotel permits, disagreed and continue to allow hotel kabupaten dan walikota, yang memiliki kewenangan untuk Anjak Piutang Kartu Kredit development. As of 1H15, the average occupancy rate for mengeluarkan izin Hotel, tidak setuju dan terus hotels in Bali was down to 57% as compared to 68% in memungkinkan pembangunan hotel. Pada 1H15, tingkat Sumber: Bank Indonesia 2014, mainly due to new hotel operations such as the Ritz hunian rata-rata hotel di Bali turun ke 57% dibandingkan Carlton, Swiss-Bel Hotel, and Holiday Inn during the period, dengan 68% pada tahun 2014, terutama karena operasi Salahhotel satu karakteristik industri adalah hubungannya yangdan cukup erat according to Colliers. Going forward, supply is darihotel barupembiayaan seperti Ritz Carlton, Swiss-Bel Hotel, Holiday dengan Halselama ini dibuktikan dari data menurut statistik Bank Indonesia per predicted to increase as more hotels will lembaga be readyperbankan. to Inn periode tersebut, Colliers. Ke depan, commence operations. Future hotelSeptember openings2008 include pasokanbahwa hotelsebanyak yang diprediksi meningkat lebih yang menyatakan 78% sumber pendanaankarena perusahaanMovenpick, Mandarin Oriental, and Hyatt Regency. On the bersumber banyak hotel akanperbankan, siap untukdisusul memulai Hotel baru perusahaan pembiayaan dari dana olehoperasi. pendanaan obligasi positive side, we expect hotel demand to improve and yang akan dibangun adalah Movenpick, Mandarin Oriental, sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas alleviate oversupply concerns on the back of the dan Hyatt Regency. Di sisi positif, kami berharap adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan government’s effort to boost Indonesia’s tourism industry permintaan Hotel akan meningkat dan mengurangi terhadap perbankan. Tampilan kelebihan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan through waiving visa requirements pembiayaan for some countries. kekhawatiran pasokan ditunjang oleh upaya pembiayaan. Furthermore, Bali’s status as a favorite perusahaan tourist destination in pemerintah untuk meningkatkan industri pariwisata Indonesia and the current depreciation of IDR will be strong Indonesia melalui pembebasan persyaratan visa untuk positive factors toward Indonesia’s tourism sector. beberapa negara. Selanjutnya, status Bali sebagai tujuan wisata favorit di Indonesia dan depresiasi IDR saat ini akan menjadi faktor positif yang kuat terhadap sektor pariwisata Indonesia.



Page 2 of 16


FIGURE 23. CUMMULATIVE SUPPLY OF BUDGET HOTEL AND OCCUPANCY RATE OF HOTELS IN JAKARTA

TINJAUAN INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Budget hotel supply


Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, pembiayaan anjak piutang tidak mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan pembiayaan konsumen, sewa guna usaha dan kartu kredit mengalami pertumbuhan dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 12.25% Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat Mar 2014 Mar 2015 dilihat pada Tampilan I. TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM LIMA TAHUN TERAKHIR

Source: Colliers

Rp miliar 200,000

Regulation

3,500

Regulasi

LTV ruling. Bank Indonesia has revised its LTV150,000 ruling for mortgage, which will increase the financing portion for house, apartment, and shop house purchases by100,000 around 510%. The relaxation will only be applied for Banks whose mortgage NPL is below 5%. 50,000

3,000

Peraturan LTV. Bank Indonesia merevisi peraturan 2,500 LTV untuk pinjaman perumahan, yang akan meningkatkan porsi pembiayaan untuk rumah, apartemen, dan ruko2,000 sekitar 51,500 10%. Relaksasi hanya akan diterapkan bagi Bank dengan NPL pinjaman perumahan di bawah 5%. 1,000

FIGURE 24. LTV REGULATION FOR MORTGAGE Type Landed residential and Apartment >70 sq.m Landed residential 22-70 sq.m Apartment 22-70 sq.m Apartment <22 sq.m Shop house Sharia financing Landed residential and Apartment >70 sq.m

Source: Bank Indonesia

Page 2 of 16

500 Previous

0 First

Second

70

60

2003

Total Asset

2004

Upcoming

2005

Third

First

50

80

2006

2007

Pembiayaan Konsumen

60

80

70

Sewa Guna Usaha

70

80

70

60

90

80

70

Sumber: Bank Indonesia NA NA

70

60

NA

80

70

70

60

NA

70

70

Kartu Kredit

NA

Third

70

Oct-08

NA

Anjak Piutang

60

0

Second

Salah satu karakteristik dari industri pembiayaan adalah hubungannya yang cukup erat 80 70 dibuktikan 60 dari data statistik 85 dengan lembaga perbankan. Hal ini Bank75 Indonesia 65 per September 2008 yang menyatakan bahwa sebanyak 78% sumber pendanaan perusahaanperusahaan pembiayaan bersumber dari dana perbankan, disusul oleh pendanaan obligasi sebesar 11% dan pinjaman-pinjaman lainnya sebesar 12.1%. Data ini mempertegas adanya keterikatan/ketergantungan yang cukup besar atas perusahaan-perusahaan pembiayaan terhadap perbankan. Tampilan 2 menunjukkan komposisi sumber pendanaan perusahaan pembiayaan.

Page 23 of 28



Page 2 of 16


FIGURE 25. FINANCIAL PROJECTION

TINJAUAN Balance sheet

INDUSTRI Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk


31 December (Rp billion) 1 December (Rp billion) Cash and ST Investment Acct Receivable Inventory Others Current Assets Investments

2013

2013 pembiayaan

2014

2015

2014 2015 telah mengalami

2016F

2017F

2016F 2017F masa pertumbuhan

2018F

2019F

Industri 230 357 480 449 492 955 terakhir, dimana 32 jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 444 21.93%, sehingga pada 66 328 1,199 1,633 1,792 1,882 1,976 2,075 kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, 817 1,529 1,498 1,778 1,758 1,742 1,829 1,617 pembiayaan anjak yang 71 piutang 129 tidak mengalami 132 173pertumbuhan 189 222 berarti, 271 sedangkan 311 pembiayaan konsumen, sewa guna usaha 4,065 dan kartu4,189 kredit 4,290 mengalami4,568 pertumbuhan 987 2,216 3,187 4,958 139 161 210 22312.25%230 241 250 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 219 25.77% dan

Fixed Assets

207

257

1,674

2,086

2,459

2,816

2,916

Land for development

105

172

248

623

923

1,223

1,523

140

704

1,226

1,387

1,717

2,294

2,392

Total Assets Current Liabilities Acct. Payable

2020F

2018F 2019Flima 2020F pesat sepanjang tahun

3,010

1,823 Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat 1,437 2,806 5,319 6,993 7,793 8,559 9,249 10,041 dilihat pada Tampilan I. 2,855

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM TERAKHIR 21 192 659 822 1,021 LIMA 1,191TAHUN 1,467 1,675

ST debt and current portion of LT debt

-

172

157

99

181

533

280

533

118

200,000372

340

411

466

515

570

645

646

1,036

1,575

2,731

2,797

2,504

372

444

980

980

980

980

150,000 -

116

162

228

391

495

591

-

-

600

600

300

300

-

30

30

600

600

600

6002,000

Rp miliar

Others Long-Term Liabilities Loan from Parent Company Bank Loans Bonds MTN

100,000

Others Total Liabilities Shareholders' equity Liabilities and shareholders' equity


2,5033,500 2,076 9803,000

2,500

331,500

980 497 600

-

446

403

323

226

130

512

1,740

2,801

4,118

4,514

4,798

4,896

4,932

50,000925

1,066

2,518

2,875

3,279

3,760

4,353

5,109

1,437

2,806

5,319

6,993

7,793

8,559

9,249500 10,041

1,000

-

0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit






Page 2 of 16


FIGURE 26. FINANCIAL PROJECTION - CONTINUED

TINJAUAN Profit and loss



31 December (Rp billion) 1 December (Rp billion) Revenue Cost of Goods Sold Gross profit Operating Expense Operating profit EBITDA

2013

2013 pembiayaan

Income tax Pre-Tax Profit

2015

2016F

2017F

1

(14)

8 7 pembiayaan

Kinerja industri dilihat pada Tampilan I.

(25)

2016F 2017F masa pertumbuhan

2018F

2019F

2020F

Industri 594 bertumbuh 1,505 1,960 tingkat 2,151CAGR 2,516 terakhir, dimana192 jumlah aset dengan 21.93%,3,074 sehingga 3,531 pada (144) (404) (1,057) (1,346) (1,471) (1,716) (2,113) (2,413) kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang dikucurkan, 49 189 448 614 680 801 961 1,118 pembiayaan anjak piutang tidak (62) mengalami(81)pertumbuhan yang berarti, sedangkan (6) (56) (88) (103) (126) (145) pembiayaan konsumen, sewa usaha dan kredit mengalami pertumbuhan 42 133 guna385 534 kartu 592 697 835 973 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%,594 25.77% dan 43 140 401 67012.25%790 935 1,079

Net Interest Net Other

2014

2014 2015 telah mengalami

(34)

dalam

(84)

21 lima

(72)

2018F 2019Flima tahun 2020 pesat sepanjang

(162)

tahun12 terakhir90hingga

(173)

(181)

93 1062008 September

(104)

(115)

(137)

(167)

(138) 111 dapat (191)

51

101

301

357

404

481

593

756

(7)

(1)

(1)

-

-

-

-

-

Net Profit

Rp miliar44

101

300

357

404

481

593

756


200,000

Income Tax Minority Interests

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM TERAKHIR (0) 0 (0) (0) (0) LIMA(0)TAHUN (0) (0) 3,500 3,000 150,000

2,500 2,000

100,000

1,500 1,000

50,000

500 0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit




Page 2 of 16

Page 25 of 28



Page 2 of 16



TINJAUAN Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Cash flow statementINDUSTRI Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia 31 December (Rp billion) 2013 2014 2015

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F

31 December (Rp billion)

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F

Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

Operating Profit Net Interest Received / (Paid) Depr & Amort Other Gain / Loss Tax Change in Working Capital Other Operating Cash Flow

2013

Free Cash Flow Other Investing Cash Flow Cash Flow From Investing Net Change in Debts

2015

42 telah133 385 masa 534 592 pesat697 835lima tahun 973 Industri pembiayaan mengalami pertumbuhan sepanjang 1 (14) (34) (84) (162) (173) (181) (138) terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada 16 60 93 106 kuartal III 2008 1mencapai 7 Rp153.6triliun. Dalam hal78pembiayaan yang100dikucurkan, 8 7 21 12 90 93 106 111 pembiayaan anjak piutang tidak (72) mengalami pertumbuhan yang berarti, sedangkan (7) (25) (104) (115) (137) (167) (191) pembiayaan konsumen, sewa guna usaha (536) dan kartu kredit mengalami pertumbuhan 614 (639) (348) 92 119 120 283 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan -12.25% -

Operating Cash Flow Capital Expenditure

2014

659

(531)

(124) industri(153) pembiayaan

Kinerja 506 dilihat pada Tampilan I.

(656)

(32)

(118)

(1,509) dalam lima (1,541)

574

693

812

1,145

(848) terakhir (750)hingga (750) (500)2008 dapat (500) tahun September (966)

(176)

(57)

312

(244)

(22)

(49)

(9)

(4)

(7)

(11)

645 (9)

(397)

(147)

(1,558)

(857)

(754)

(757)

(511)

(509)

913 Rp miliar

TAMPILAN 1. KINERJA INDUSTRI PEMBIAYAAN DALAM TERAKHIR 361 836 567 1,098 148 LIMA59TAHUN (253) (174)

Equity Funds Raised

50

799

-

-

-

-

-

-

200,000 (1,521)

-

-

-

-

-

-

-

(10)

352

0

0

0

Cash Flow From Financing

(247)

876

1,717

1,098

148

59

Non-Recurring Income (Exp)

150,000 -

-

-

-

-

-

-

-

Extraordinaries Income (Exp)

-

-

-

-

-

-

-

16

198

127

123

(31)

(5)

482,000

463

16

32

230

357

480

449

4441,500

492

32

230

357

480

449

444

492

955

Dividend Other Financing Cash Flow

Net Change in Cash

100,000

Cash at Beginning Cash at End

50,000

03,500

0

(253)3,000 (174)

2,500

1,000 500


0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit






Page 2 of 16



TINJAUAN Financial ratio


Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia 31 December (Rp billion) 2013 2014 2015 Multifinance Pembiayaan General: +62 21 526 3445, Fax : +62 21 527 Industri 5711 (Debt Research), +62 21 527/ 5701 (Debt Sales)

31 December (Rp billion) Profitability (%) Gross Profit Margin EBIT Margin EBITDA Margin Net Margin ROAA

2013

DER (%) Net Debt / Equity (%)

2015

2016F

2017F

2018F

2019F

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F 2020F

Industri pembiayaan telah mengalami masa pertumbuhan pesat sepanjang lima tahun terakhir, dimana jumlah aset bertumbuh dengan tingkat CAGR 21.93%, sehingga pada 25.3 31.9 29.8 31.3 31.6 31.8 31.7 kuartal III 2008 mencapai Rp153.6triliun. Dalam hal pembiayaan yang31.3dikucurkan, 22.0 22.4 25.6 27.2 27.5 27.7 27.2 27.6 pembiayaan anjak piutang tidak 26.6 mengalami30.3pertumbuhan yang berarti, sedangkan 22.5 23.6 31.1 31.4 30.4 30.6 pembiayaan konsumen, sewa usaha dan kredit mengalami pertumbuhan 22.8 16.9 guna20.0 23.5 kartu 24.2 24.6 24.7 26.8 dengan tingkat CAGR masing-masing 24.41%, 25.77% dan 3.1 4.7 7.4 7.5 7.012.25% 7.6 8.5 9.8

ROAE Leverage

2014

4.8

10.1

16.8

17.1

16.9

17.6

18.7

20.0

Kinerja industri pembiayaan dalam lima tahun terakhir hingga September 2008 dapat dilihat pada Tampilan I. 40.3

71.5

52.8

87.2

83.9

77.3

63.2

51.1

36.8

91.8

54.6

81.7

77.1

68.9

52.6

32.4

10.1

11.9

6.3

3.9

4.3

4.9

6.7

0.1

0.2

0.2

0.2

0.3


Credit protection

Rp miliar

EBITDA / Gross Interest (x)

n.m

EBITDA / total debt (x)

200,000 0.1

Liquidity

150,000

0.33,500 0.4

3,000 Current ratio (x)

7.1

3.1

2.6

2.9

2.4

1.9

Quick ratio (x)

0.7

0.8

1.3

1.5

1.3

1.0

100,000

2,500

1.9

1.7

1.02,000 1.1

1,500


1,000

50,000

500 0

0

2003

2004

2005

2006

2007

Total Asset

Pembiayaan Konsumen

Anjak Piutang

Kartu Kredit




Page 2 of 16

Page 27 of 28

Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia General: +62 21 526Mandiri 3445, Fax : +62 21 527 5701 (Debt Sales) Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Plaza Mandiri 28th Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36 - 38, Jakarta 12190, Indonesia General: +62 21 526 3445, +62 21 527 5701 (Debt Sales)

DEBT RESEARCH TEAM

Handy Yunianto Head of Fixed Income Research [email protected] Handy Yunianto 21 5296 9568 Head of+62 Fixed Income Research [email protected] Ali 21 Hasanudin +62 5296 9568 Credit Analyst [email protected] Ali Hasanudin +6221 9629 Credit5296 Analyst [email protected] Yulia Ansari +6221 5296 9629 Credit Analyst [email protected] Yulia Ansari +62 21 5296 9408 Credit Analyst [email protected] Yudistira Yudadisastra +62 21 5296 9408 Credit Analyst [email protected] Yudistira Yudadisastra +62 21 5296 9698 Credit Analyst

[email protected] +62 21 5296 9698

DEBT RESEARCH TEAM

DEBT CAPITAL MARKET TEAM

Abdul MARKET Hadie DEBT CAPITAL TEAM

Leo Putra Rinaldi Economist [email protected] Leo Putra Rinaldi +62Economist 21 5296 9406 [email protected] Wisnu +62 21Trihatmojo 5296 9406 Research Assistant [email protected] Wisnu Trihatmojo +62 21 5296 9544 Research Assistant [email protected] +62 21 5296 9544

Head of Institutional Sales [email protected] Abdul Hadie 21 527 5378 Sales Head +62 of Institutional

Sita Arvianti Institutional Sales [email protected] Sita Arvianti +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] Rininta Rizkia Okitanya +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] Rininta Rizkia Okitanya +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] +62 21 527 5378

[email protected] +62 21 527 5378

Teguh Suwarno Institutional Sales [email protected] Teguh Suwarno +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] +62 21 527 5378

Fonny Supargo Institutional Sales [email protected] Fonny Supargo +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] Mohammad Haikal +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] Mohammad Haikal +62 21 527 5378 Institutional Sales [email protected] +62 21 527 5378

SINGAPORE DEBT CAPITAL MARKET TEAM

Chia Soo Meng Miranti Wulansari SINGAPORE DEBT CAPITAL MARKET TEAM Head of Fixed Income Sales & Trading AVP - Institutional Sales [email protected] [email protected] Chia Soo Meng Miranti Wulansari +65 6589 3898 6589 3899Sales Head of Fixed Income Sales & Trading AVP -+65 Institutional [email protected] [email protected] +65 6589 3898 +65 6589 3899

Mandiri Sekuritas A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Mandiri Sekuritas Plaza Mandiri, 28th Floor A subsidiary of PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Jl. Jend. Gatot SubrotothKav. 36-38 Plaza Mandiri, 28 Floor Jakarta 12190 - Indonesia Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36-38 General: +62 21 526 3445 Jakarta 12190 - Indonesia Fax: +62 21 527 5701 (Debt Capital Market) General: +62 21 526 3445 Fax: +62 21 527 5701 (Debt Capital Market)

DISCLAIMER: This report is issued by PT. Mandiri Sekuritas, a member of the Indonesia Stock Exchanges (IDX) and Mandiri Sekuritas is registered and supervised by the Financial Services Authority (OJK). Although the contents of this document may represent the opinion of PT. Mandiri DISCLAIMER: This report is issuedfrom by PT. Mandiri and Sekuritas, a member Stock Exchanges (IDX) and other Mandiri Sekuritas registered Sekuritas, deriving its judgement materials sources believedof tothe be Indonesia reliable, PT. Mandiri Sekuritas or any company in isthe Mandiri and supervised by the Financial Services (OJK).PT. Although contents of this document represent opinion of PT. Mandiri Group cannot guarantee its accuracy and Authority completeness. Mandiri the Sekuritas or any other companymay in the Mandiri the Group may be involved in Sekuritas, deriving itsto judgement from materials andmarkets, sourcesorbelieved to be reliable, PT. Mandiri Sekuritas or herein. any other in the Mandiri transactions contrary any opinion herein to make have positions in the securities recommended PT. company Mandiri Sekuritas or any Group cannot guarantee its accuracy and seek completeness. Mandiri Sekuritas any other company in the Mandiri may be in other company in the Mandiri Group may or will seekPT. investment banking or other business relationships with theGroup companies in involved this report. transactions contrary toplease any opinion herein to make 62-21-5263445 markets, or have in the securities recommended herein. PT. Mandiri Sekuritas or any For further information contact our number orpositions fax 62-21-5275701. other company in the Mandiri Group may seek or will seek investment banking or other business relationships with the companies in this report. ANALYSTS CERTIFICATION: contributor to this report hereby certifies that all the views expressed accurately reflect his or her views about For further information pleaseEach contact our number 62-21-5263445. the companies, securities and all pertinent variables. It is also certified that the views and recommendations contained in this report are not and ANALYSTS CERTIFICATION: Eachorcontributor this report hereby certifies that all the views expressed accurately reflect his or her views about will not by any part all of his orto her compensation. be influenced the companies, securities and all pertinent variables. It is also certified that the views and recommendations contained in this report are not and will not be influenced by any part or all of his or her compensation.

Printed by DKUprint www.dkuprinting.com

Tinjauan Pasar Obligasi Pemerintah. IDR Government Bond Market Review. PT PP Properti 1 June 2016

Recommend Documents