Thuis in Leiden. - Kernpublicatie WBO2002 -

2003 Thuis in Leiden - Kernpublicatie WBO2002 -

Thuis in Leiden Kernpublicatie WBO2002

uitgevoerd in opdracht van Gemeente Leiden

M. Hoppesteyn A. Oskamp oktober 2003

ABF Research Verwersdijk 8 2611 NH Delft Tel. [015] 212 37 48 r2003-0071AO

KERNPUBLICATIE WBO2002

I

INHOUDSOPGAVE 1

Inleiding..................................................................................................................... 1

2

Woningen, bevolking en huishoudens, 1990-2002................................................ 3

2.1

De woningvoorraad

3

2.2

Bevolking en huishoudens

5

2.3

Werk en geld

9

3

Woonprofiel ............................................................................................................ 12

3.1

Wie woont waar?

16

3.2

Inkomens en woonlasten

20

3.3

Particulier opdrachtgeverschap

27

3.4

Onderhoud van de woning

30

3.5

Isolatie en energie

32

3.6

Wonen en zorg

35

3.7

Tevredenheid en leefbaarheid

37

3.8

Etniciteit

45

4

Woonwensen .......................................................................................................... 50

4.1

Relatie inkomen – verhuisredenen

54

4.2

De markt voor starters

56

4.3

Woonwensen van ouderen

57

4.4

Huren of kopen

58

5

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................... 62

5.1

Samenvatting en conclusies

62


5.2

Aanbevelingen

II

64

Bijlage 1. Woonlastenschema 2002.................................................................................... 65 Bijlage 2. Begrippen en definities....................................................................................... 66 Bijlage 3. Isolatie en Energie............................................................................................... 69 Bijlage 4. Relatie inkomen-huurprijs .................................................................................. 71 Bijlage 5. Onderhoud woningen naar uitvoerder .............................................................. 74 Bijlage 6. Ouderen en gezondheid...................................................................................... 77 Bijlage 7. Huren en kopen – prijs/kwaliteitverhouding ..................................................... 79


1

1 Inleiding Wat is het WBO en wat kan je er mee In de loop van 2002 is aan ruim 90.000 huishoudens in Nederland een uitgebreide vragenlijst voorgelegd omtrent het wonen: het WoningBehoefte Onderzoek. Deze huishoudens zijn bevraagd over hun huidige woning, over hun woonwensen, over hun mening over de buurt waarin ze wonen enzovoorts. Over het WBO 2002 is door het Ministerie van VROM inmiddels een publicatie uitgebracht (Beter thuis in wonen – Kernpublicatie WoningBehoefte Onderzoek 2002, Ministerie van VROM, september 2003 1). Deze publicatie geeft een vogelvlucht-inzicht in de belangrijkste uitkomsten van het WBO 2002 op nationaal niveau. Net als in 1998 konden gemeenten, regio’s en corporaties meedoen aan de oversampling2. In dat geval zijn er uit het betreffende gebied extra respondenten ondervraagd. Hierdoor is het mogelijk om voor deze oversamplingsgebieden op lager geografisch schaalniveau en met meer detail uitspraken te doen over het wonen: vraag en aanbod op de woningmarkt, buurtbeleving, scheefheid enzovoorts. Veel resultaten van het WBO zijn voor oversamplingsdeelnemers samengebracht in Cita Vista, een handzaam computerpakket waarmee veel tabellen en grafieken uit het WBO kunnen worden uitgedraaid. Het rapport “Kernpublicatie WBO2002” dat nu voor u ligt gaat een stap verder. De uitkomsten van het WBO 2002 worden beschreven, geanalyseerd en met elkaar in verband gebracht. Hierdoor ontstaat voor Leiden een beeld van de gemeentelijke woningmarkt in regionaal perspectief waarmee het woonbeleid beter vormgegeven kan worden. Het regionale perspectief De gemeente Leiden heeft deelgenomen aan de oversampling met gebruikmaking van de standaard vragenlijst. In totaal zijn er 1368 Leidse respondenten in het WBO 2002 opgenomen. De WBO-uitkomsten van Leiden worden in regionaal perspectief (regio Leiden – dat wil zeggen de gezamenlijke BWS-regio’s Rijnstreek, Duin- en Bollenstreek en Leiden en omstreken) en in nationaal perspectief geplaatst. Verantwoording weergave van WBO-gegevens Vanaf hoofdstuk 3 wordt gebruik gemaakt van WBO-gegevens. Wat betreft de indeling van onderwerpen in categorieën is zoveel mogelijk aangesloten bij Cita Vista. Ook voor informatie over betrouwbaarheidsmarges wordt verwezen naar Cita Vista. Het kan voorkomen dat bepaalde cellen van gepresenteerde tabellen geen waarden bevatten maar het volgende symbool: “-“. Dit betekent dat de populatie dermate weinig respondenten telt dat de waarde niet weergegeven kan worden. Ook voor de presentatie van figuren

1

Er is voor gekozen de definities die in de landelijke kernpublicatie zijn gehanteerd exact over te nemen. 2 Voor de details zij verwezen naar de publicatie Steekproef WBO 2002: Design & trekking, ABF Research, maart 2003. De vragenlijst van het WBO is te downloaden via de website van VROM: www.minvrom.nl/wbo


2

geldt deze voorwaarde, waardoor het kan gebeuren dat niet alle onderwerpen en/of categorieën weergegeven kunnen worden. In 1998 heeft Leiden niet deelgenomen aan de oversampling. Toch zijn er in het WBO 1998 459 Leidse respondenten. Dit aantal is voldoende om ook over 1998 uitspraken voor Leiden te doen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de ontwikkeling van Leiden voor wat betreft bevolking, huishoudens en woningvoorraad beschreven, in een regionaal en nationaal perspectief. Dit hoofdstuk is grotendeels gebaseerd op CBS-statistieken. In hoofdstuk 3 wordt op basis van het WBO 2002 het ‘woonprofiel’ van Leiden geschetst. Daarbij wordt ingegaan op de volgende thema’s: wie woont waar?, inkomens en woonlasten, particulier opdrachtgeverschap, onderhoud van de woning, isolatie en energie, wonen en zorg, tevredenheid en leefbaarheid, etniciteit. Het vierde hoofdstuk gaat in op de woonwensen en verhuisredenen van de Leidse bevolking zoals die in het WBO 2002 zijn gemeten en de daaruit voorkomende vraag en aanbod en tekorten op de woningmarkt. Specifiek wordt de relatie inkomen – verhuisreden beschreven. Daarnaast wordt ingaan op de markt voor starters en ouderen, en op de keuze tussen kopen en huren. Het rapport wordt afgesloten met samenvattende conclusies en een aantal aanbevelingen met betrekking tot de aandachtspunten waarop het woonbeleid van de gemeente zich in komende jaren op zou kunnen richten.

3


2 Woningen, bevolking en huishoudens, 1990-2002 In dit hoofdstuk wordt in grote lijnen de ontwikkeling in het afgelopen decennium met betrekking tot woningen, bevolking en huishoudens geschetst. Daarbij wordt de ontwikkeling in Leiden vergeleken met die in de regio Leiden en met de landelijke ontwikkelingen.

2.1 De woningvoorraad De woningvoorraad van de gemeente Leiden is tussen 1990 en 2002 met bijna 6.000 woningen gegroeid van 44,5 naar ruim 50 duizend. Hierdoor is de groei van de woningvoorraad over die periode iets lager dan het landelijk gemiddelde. Tot 1998 was de jaarlijkse groei boven het nationaal gemiddelde; daarna er onder. De voorraadontwikkeling in de regio Leiden is nagenoeg gelijk aan de nationale trend. In 2002 bestond de totale voorraad van de regio uit bijna 205 duizend woningen. Figuur 2.1 Ontwikkeling van de woningvoorraad, 1990-2002 (index, 1990=100; bron: CBS) 120.0%

115.0%

110.0% Nederland 105.0%

regio Leiden Leiden

100.0%

95.0%

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

90.0%

Het merendeel van de nieuwbouw in Leiden in de periode 1990-2001 heeft plaats gevonden in de koopsector. Een opvallend groot aandeel van de nieuwbouw betreft meergezinswoningen.

4


Figuur 2.2 Nieuwbouw naar vorm en eigendom, 1990-2001 (bron: CBS) 4000 3500 3000 koop

2500

huur

2000 eengezins 1500

meergezins

1000 500 0 Leiden

In Leiden en in de regio Leiden is in het afgelopen decennium vrij weinig gesloopt. Het percentage sloop ten opzichte van de gehele voorraad ligt in Leiden zelf iets lager dan in de hele regio. Tabel 2.1 Sloop, absoluut en relatief, 1990-2001 (bron: CBS)

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Regio Leiden als % van de abs voorraad 187 0.1% 163 0.1% 189 0.1% 258 0.1% 285 0.2% 266 0.1% 243 0.1% 141 0.1% 216 0.1% 183 0.1% 142 0.1% 209 0.1%

Leiden als % van de abs voorraad 53 0.1% 48 0.1% 38 0.1% 125 0.3% 91 0.2% 38 0.1% 13 0.0% 26 0.1% 4 0.0% 25 0.1% 5 0.0% 25 0.1%

Het aandeel vooroorlogse woningen is in Leiden veel hoger dan landelijk en regionaal het geval is. In vergelijking tot Nederland hebben Leiden en de regio veel koopappartementen. Leiden heeft bovendien veel vroeg naoorlogse meergezinshuurwoningen. Dit is bij uitstek het kwetsbare woningmarktsegment waarin de kwaliteit is achtergebleven.

5


Figuur 2.3 Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, vorm en bouwjaarklasse, 2002 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50%

meergez koop eengez koop meergez huur

40% 30% 20% 10%

eengez huur

Nederland

regio Leiden

1971-

1941-1970

-1940

1971-

1941-1970

-1940

1971-

1941-1970

-1940

0%

Leiden

2.2 Bevolking en huishoudens De bevolkingsomvang van Leiden is het afgelopen decennium toegenomen van 110.000 tot 117.000 personen. Vanaf 1997 is er sprake van een redelijk stabiele bevolkingsomvang; de groei heeft daarvoor plaatsgevonden. De gemeentelijk groei was in die periode boven de regionale en landelijke groei. Na 1997 groeien de regionale en nationale bevolking nog wel, maar stagneert de groei van de Leidse bevolking. De regio heeft in 2002 een bevolkingsomvang van bijna 515.000 personen. Tabel 2.2 Ontwikkeling van de bevolking, 1990-2002 (bron: CBS) 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

regio Leiden 481800 486200 490200 494500 498200 500600 503000 505200 507000 509500 511600 513400 514800

Leiden 110400 111900 113000 113800 114900 115400 116200 117000 117000 117400 117200 117000 117200

6


Figuur 2.4 Ontwikkeling van de bevolking, 1990-2002 (index, 1990=100; bron: CBS) 109.0% 107.0% 105.0% Nederland

103.0%

regio Leiden 101.0%

Leiden

99.0% 97.0%

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

95.0%

De vrijwel constante bevolkingsgroei in de regio Leiden wordt voor een groot deel bepaald door een constant geboorteoverschot. Daarnaast heeft deze regio te maken met een negatief binnenlands migratiesaldo, dat gecompenseerd wordt door het buitenlands vestigingsoverschot. De regio laat in de loop der tijd een toenemend binnenlands vertrekoverschot zien, maar doordat tegelijkertijd het buitenlands vestigingsoverschot toeneemt, blijft de regiobevolking groeien. Het patroon voor Leiden is in essentie hetzelfde. Echter, de toename van het binnenland vertrekoverschot wordt niet volledig gecompenseerd door een toename van het buitenlands vertrekoverschot, zodat er geen groei resteert. Figuur 2.5 Loop van de bevolking, Leiden, 1990-2002 (bron: CBS) 2000 1500 1000 500

geboorte sterfte 2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

-500

1990

0

bin.mig.saldo buit.mig.saldo

-1000 -1500 -2000

De leeftijdsopbouw van de bevolking van de gemeente Leiden was en is wat jonger dan het landelijk gemiddelde. Dat geldt ook voor de regio. De vergrijzing, die de nationale bevol-

7


kingsopbouw kenmerkt, zien we ook in Leiden niet optreden; in de regio wel. De toestroom van jongeren (studenten) zorgt ervoor dat vergrijzing in Leiden (nog) achterloopt bij de nationale trend. Figuur 2.6 Bevolking naar leeftijd, 1990, 1995 en 2002 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 65+

60%

45-64

50%

25-44

40%

0-24

30% 20% 10%

Nederland

regio Leiden

2002

1995

1990

2002

1995

1990

2002

1995

1990

0%

Leiden

In de Nederlandse bevolking van 2002 is het aandeel allochtonen 17%. Hiervan behoort ongeveer de helft tot de niet-Westerse allochtonen3. Leiden kent een hoger aandeel allochtonen (circa 24%). Binnen de allochtonen is ruim de helft van niet-Westerse afkomst. De regio Leiden heeft een aandeel allochtonen dat ruim lager ligt dan het nationale en gemeentelijk aandeel: circa 15%. Tussen 1998 en 2002 is het aandeel Westerse allochtonen in Leiden – net als nationaal en regionaal – licht gestegen. De toename van de allochtone bevolking komt voor een groot deel door de toename van het aantal niet-Westerse allochtonen.

3

Het CBS rekent tot de allochtonen alle personen van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Allochtonen die zelf in het buitenland zijn geboren vormen de eerste generatie en allochtonen die in Nederland zijn geboren de tweede generatie. Allochtonen van de eerste generatie worden onderverdeeld in westers en niet-westers op grond van hun geboorteland. Ze worden tot de nietwesterse allochtonen gerekend als ze zijn geboren in Turkije, Afrika, Latijns Amerika of Azië, met uitzondering van Japan en Indonesië. De tweede generatie wordt onderverdeeld in westers en nietwesters op grond van het geboorteland van hun moeder. Als dat Nederland is, dan is het geboorteland van de vader bepalend. Voor de tweede generatie is het onderscheid tussen westers en nietwesters gebaseerd op dezelfde landenindeling als voor de eerste generatie.

8


Figuur 2.7 Bevolking naar etniciteit, 1998, 2000 en 2002 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

Nederland

regio Leiden

niet-Westerse allochtonen

2002

2000

1998

2002

2000

1998

2002

2000

1998

10% 0%

Leiden

Westerse allochtonen

autochtonen

Het aantal huishoudens in Leiden is – ondanks de constante bevolkingsomvang vanaf 1997 – tussen 1995 en 2002 met zo’n 2000 gegroeid. In relatieve termen is deze groei ruim onder het nationale en regionale gemiddelde. nationale en regionale gemiddelde. In de regio wonen in 2002 zo’n 217 duizend huishoudens. Figuur 2.8 Ontwikkeling van het aantal huishoudens, 1995-2002 (index, 1995=100; bron: CBS) 109,0% 107,0% 105,0% Nederland

103,0%

regio Leiden 101,0%

Leiden

99,0% 97,0%

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

95,0%

De regio Leiden kent een huishoudenstructuur die sterk lijkt op de nationale. De gemeente Leiden daarentegen heeft veel meer alleenstaanden. Dit wordt veroorzaakt door de omvangrijke studentenpopulatie, die vaker dan gemiddeld alleenstaand is.

9


Figuur 2.9 Huishoudens naar type, 2002 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% paren met kinderen

60%

paren zonder kinderen

50%

eenoudergezinnen

40%

alleenstaanden

30% 20% 10% Leiden

regio Leiden

Nederland

0%

Jaarlijks verhuist ongeveer 7% van de Nederlandse bevolking binnen de gemeente. Over de gehele periode 1990-2002 ligt dat aandeel in de regio Leiden onder het landelijke gemiddelde. In de gemeente Leiden ligt het aandeel veel hoger. De dynamiek van een studentenstad is hier debet aan. Figuur 2.10 Binnengemeentelijke verhuizingen (als % van de bevolking), 1990-1999 (bron: CBS) 12.0%

10.0%

8.0% Nederland regio Leiden

6.0%

Leiden 4.0%

2.0%

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0.0%

2.3 Werk en geld Door de economische groei die Nederland in het laatste decennium van de 20ste eeuw doormaakt zijn de reële inkomens (dus gecorrigeerd voor inflatie) behoorlijk toegenomen (8%). Leiden en de regio hebben het in dit opzicht iets minder goed gedaan dan het landelijk gemiddelde (7 respectievelijk 7,7%). Het gemiddeld inkomen in de regio Leiden is duidelijk ho-

10


ger dan het landelijk gemiddelde, terwijl het gemiddeld inkomen in Leiden beduidend onder het landelijk gemiddelde ligt (uiteraard wederom door de aanwezigheid van veel studenten met relatief lage inkomens). Figuur 2.11 Gemiddeld huishoudensinkomen,1998 en 2000 (bron: RIO) (*1000 euro) 30 25 20 1998 15

2000

10 5 0 Nederland

regio Leiden

Leiden

De economische voorspoed heeft ook geleid tot een toename van de werkgelegenheid. In Leiden was die toename in absolute aantallen zo’n 10.000 banen, dus veel meer dan het aantal huishoudens. De werkgelegenheidsgroei in Leiden ligt daarmee tot 1998 boven het landelijk gemiddelde. De regio Leiden doet het in dit opzicht aanmerkelijk minder goed dan Nederland. De regio geeft in 2001 een werkgelegenheid van bijna 200 duizend banen, de gemeente Leiden ruim 55 duizend. Figuur 2.12 Werkgelegenheid, 1994-2001 (index, 1990=100; bron: CBS) 135.0% 130.0% 125.0% 120.0% Nederland

115.0%

regio Leiden 110.0%

Leiden

105.0% 100.0% 95.0%

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

90.0%

11


De gemiddelde WOZ-waarde van een woning is in Nederland tussen 1997 en 2001 gestegen van € 79.600 naar € 132.400. In de regio Leiden ligt het prijsniveau wat hoger. In Leiden zelf lag in 1997 het prijsniveau iets boven het landelijke gemiddelde. Tussen 1997 en 2001 ontwikkelen de prijzen zich in Leiden minder positief dan landelijk, zodat het niveau in 2001 onder het landelijke gemiddelde ligt. Figuur 2.13 Gemiddelde WOZ-waarde, 1997, 2001 (bron: CBS) 180 160 140

(*1000)

120 100

1997

80

2001

60 40 20 0 Nederland

regio Leiden

Leiden

12


3 Woonprofiel In dit hoofdstuk wordt op basis van het WBO 2002 een profiel geschetst van het wonen in Leiden. Verschillende onderwerpen komen hierbij aan bod. Na een korte beschrijving van de bewoonde woningvoorraad en de bevolking wordt in paragraaf 3.1 gekeken naar de woonsituatie van enkele bevolkingsgroepen. Daarna besteden we meer specifieke aandacht aan inkomens en woonlasten (paragraaf 3.2), particulier opdrachtgeverschap (3.3), onderhoud van de woning (3.4), isolatie en energie (3.5), wonen en zorg (3.6) leefbaarheid (3.7) en etniciteit (3.8). De situatie in Leiden wordt zoveel mogelijk vergeleken met die in de regio en met de landelijke situatie. Volgens het WoningBehoefte Onderzoek worden in Leiden ruim 51 duizend woningen bewoond, voor de gehele regio Leiden betreft het ongeveer 204 duizend woningen. Tabel 3.1 geeft voor de vier gebieden de reeds genoemde totalen en de verdeling ervan naar eigendom en vorm. Tabel 3.1 Bewoonde woningen naar eigendom en vorm, 2002 (bron: WBO 2002) koop huur

eengez meergez eengez meergez

totaal totaal aantal (x dzd)

Nederland regio Leiden 48% 47% 6% 9% 21% 21% 25% 24% 100% 100% 6626,9 203,6

Leiden 30% 13% 15% 42% 100% 51,3

In Leiden is het aandeel huurwoningen hoger dan in de regio als geheel en ook hoger dan in Nederland als geheel. In de regio is het aandeel vergelijkbaar met Nederland. In het algemeen geldt dat in de koopsector eengezinswoningen sterk vertegenwoordigd zijn terwijl de huursector juist relatief veel meergezinswoningen telt (zie landelijke verdeling in Tabel 3.1). Evenals in hoofdstuk 2 werd geconstateerd is bij Leiden het aandeel meergezinswoningen in de koopsector hoog. Ook in de huursector is het aandeel meergezinswoningen bij Leiden het hoogst.

13


Figuur 3.1 Bewoonde voorraad naar eigendom, vorm en kamertal, 2002 (bron: WBO 2002)

koop eengez <4 kamers Leiden

koop eengez 4 kamers koop eengez 5+ kamers koop meergez <4 kamers koop meergez 4 kamers koop meergez 5+ kamers

regio Leiden

huur eengez <4 kamers huur eengez 4 kamers huur eengez 5+ kamers huur meergez <4 kamers huur meergez 4 kamers

Nederland

huur meergez 5+ kamers

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zowel voor de koop- als voor de huursector geldt dat in Leiden het aandeel kleine meergezinswoningen relatief groot is. Verder blijkt uit Figuur 3.1 dat het lage aandeel koopwoningen van Leiden in vergelijking met de Leidse regio en Nederland grotendeels veroorzaakt wordt door een ondervertegenwoordiging van grote eengezinskoopwoningen (vijf kamers of meer). Gebieden vergelijken op basis van het WBO In Figuur 3.1 (hierboven) wordt de woningvoorraad van elk onderscheiden gebied opgesplitst in een behoorlijk aantal segmenten. Sommige segmenten komen in alle gebieden maar weinig voor, zoals bijvoorbeeld de meergezinskoopwoningen met vijf of meer kamers. Op het eerste gezicht is dit lastig omdat de betreffende vakjes dermate klein zijn dat niet meer te zien is of het segment in het ene gebied vaker voorkomt dan in het andere. Toch is bewust gekozen voor deze presentatievorm. Niet om het voor de lezer moeilijker te maken dan nodig is, maar om onderzoekstechnische redenen: Vanwege het feit dat het WBO een steekproefonderzoek is, is het niet altijd verantwoord om (bij wijze van spreken) met een lineaal op zoek te gaan naar verschillen tussen de gebieden. Dat geldt vooral wanneer kleine(re) gebieden met minder waarnemingen in de vergelijking betrokken worden. Bij de interpretatie van dit soort figuren geldt de vuistregel dat wanneer de vakjes vrijwel even groot zijn, er in werkelijkheid ook weinig verschil is tussen de gebieden. Wanneer op het eerste gezicht een duidelijk verschil is in de omvang van de vakjes kan met zekerheid gesteld worden dat het aandeel in het ene gebied groter is dan in het andere.

De koopwoningen in Leiden zijn gemiddeld duurder dan in Nederland als geheel (Figuur 3.2). Dat geldt zowel voor eengezins- al meergezinskoopwoningen. Voor huurwoningen geldt het omgekeerde: deze zijn relatief vaak goedkoop. Dat geldt voor eengezinshuurwoningen, maar vooral voor meergezinshuurwoningen.

14


*

Figuur 3.2 Bewoonde voorraad naar eigendom, vorm en prijsklasse , 2002 (bron: WBO 2002) koop eengez < bwsgrens koop eengez goedkoop koop eengez middelduur

Leiden

koop eengez duur koop meergez < bwsgrens koop meergez goedkoop koop meergez middelduur regio Leiden

koop meergez duur huur eengez < kwal.kort.grens huur eengez < aftoppingsgrens huur eengez < liberalisatiegrens huur eengez > liberalisatiegrens

Nederland

huur meergez < kwal.kort.grens huur meergez < aftoppingsgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

huur meergez < liberalisatiegrens huur meergez > liberalisatiegrens

*) zie bijlage 2

In eerdere beschrijvingen van bevolkingskenmerken (hoofdstuk 2) werd al geconstateerd dat de huishoudenstructuur van Leiden minder traditioneel is dan het landelijke patroon. Dit blijkt opnieuw uit Figuur 3.3. De figuur laat verder zien dat binnen de grote groep eenpersoonshuishoudens het aandeel jongeren erg groot is. De huishoudenstructuur in de regio Leiden als geheel is iets traditioneler dan gemiddeld in Nederland. Figuur 3.3 Huishoudens naar type en leeftijd, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden eenpers <= 34jr eenpers 35-64 eenpers >= 65jr meerper z k <= 34jr regio Leiden

meerper z k 35-64 meerper z k >= 65jr gezin <= 34jr gezin 35-64 gezin >= 65jr

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Het aandeel hoog opgeleide huishoudens is in Leiden aanzienlijk groter dan gemiddeld in Nederland (Figuur 3.4). In de regio als geheel is men ook wat vaker hoog opgeleid dan gemiddeld in Nederland. Het is niet ongebruikelijk om een positief verband tussen opleidingsniveau en inkomen te verwachten. Voor de regio Leiden komt het verband overeen met deze verwachting (vergelijk met Figuur 3.5). Voor de gemeente Leiden geldt de hypothese echter

15


niet: ondanks het grote aandeel hoog opgeleiden zijn de hogere inkomensgroepen ondervertegenwoordigd. Figuur 3.4 Huishoudens naar opleidingsniveau, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

laag (tot MAVO-niveau) regio Leiden

midden (HAVO, VWO) hoog (HBO universitair)

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

*

Figuur 3.5 Huishoudens naar inkomen 2002, (bron: WBO 2002)

Leiden

laag (tot minimum) midden (min. tot 1,5 x modaal)

regio Leiden

hoog (>= 1,5 x modaal)

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

* Inkomen van een modale werknemer. Een modale werknemer is een werknemer met twee kinderen beneden de 12 jaar en een looninkomen dat juist beneden de premie-inkomensgrens van de verplichte ziekenfondsverzekering ligt. In 2002 lag de (bruto) inkomensgrens voor het modale inkomen op 28.000 euro. Voor 1,5 x modaal komt het inkomen op 42.000 euro.

16


Figuur 3.6 Werkzame huishoudens naar werklocatie, 2002 (bron: WB)2002)

Leiden

hh werkt NIET in woongemeente gedeelte hh werkt in woongemeente

regio Leiden

hh werkt in woongemeente

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

In vergelijking met Nederland werken Leidse huishoudens bijna even vaak geheel of gedeeltelijk in de eigen gemeente. Het effect van de minder stedelijke gebieden die samen met Leiden de regio vormen uit zich in een relatief hoog aandeel huishoudens in de regio dat niet in de eigen gemeente werkt.

3.1 Wie woont waar? In de voorgaande beschrijvingen valt op dat de positie van Leiden een wezenlijk andere is dan die van de andere twee onderscheiden gebieden (regio Leiden en Nederland als geheel). De verhoudingen tussen Leiden, de regio Leiden en Nederland zijn grotendeels te verklaren als we deze gebieden positioneren op de meetlat van verstedelijkheidsgraad. Leiden heeft de sterkste stedelijke kenmerken, zoals bijvoorbeeld veel (meergezins) huurwoningen, veel koopappartementen, een groot aandeel jongeren en veel eenpersoonshuishoudens. Verder is Leiden een studentenstad bij uitstek. Dit uit zich in extra hoge scores op de laatste twee genoemde kenmerken (jongeren en eenpersoonshuishoudens) en tevens in een zeer groot aandeel hoog opgeleiden. Nederland als geheel kent weliswaar enkele grote steden maar de invloed ervan op de gemiddelde scores wordt afgezwakt door het grote aantal gemeenten dat relatief weinig verstedelijkt is. Van de 21 gemeenten die samen met Leiden de regio vormen is veruit het grootste deel weinig verstedelijkt. Dit resulteert in een meer traditionele huishoudenstructuur van de regio in vergelijking met Nederland en zeker in vergelijking met Leiden. In vergelijking met andere niet sterk verstedelijkte regio’s is het opleidings- en inkomensniveau van de regio Leiden relatief hoog. Nu enkele kenmerken van de woningvoorraad en van de bevolking bekend zijn, kan nader in worden gegaan op de woonsituatie van enkele bevolkingsgroepen. Het is zeker niet de bedoeling om hierin uitputtend te zijn. Doel van de nu volgende beschrijving is vooral om illustraties te geven voor het bovengenoemde algemene patroon en uitleg te geven bij situaties waarin het algemene patroon niet geldig is.

17


Figuur 3.7 laat zien hoe eenpersoonshuishoudens verdeeld zijn over de woningvoorraad als het gaat om eigendomsvorm en prijs. Figuur 3.7 Eenpersoonshuishoudens in woningen naar eigendomsvorm en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden koop < bwsgrens koop goedkoop koop middelduur koop duur

regio Leiden

huur < kwal.kort.grens huur < aftoppingsgrens huur < liberalisatiegrens huur > liberalisatiegrens

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Eenpersoonshuishoudens zijn bij alle drie de onderscheiden gebieden ondervertegenwoordigd in de koopsector (vergelijk Figuur 3.2). Bij Leiden valt op dat de eenpersoonshuishoudens in een koopwoning relatief vaak een goedkope woning hebben gekocht. Dit geldt zowel voor de vergelijking met regio Leiden als met Nederland als geheel. Ook binnen de huursector bewonen de Leidse eenpersoonshuishoudens relatief vaak een goedkopere woning. In de regio Leiden als geheel bewonen eenpersoonshuishoudens juist relatief vaak een dure huurwoning (in vergelijking met Nederland als geheel en vooral in vergelijking met Leiden). Figuur 3.8 Gezinnen in woningen naar eigendomsvorm en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)


regio Leiden


Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

18


In tegenstelling tot eenpersoonshuishoudens bewonen gezinnen relatief vaak een koopwoning. Uit Figuur 3.8 blijkt dat gezinnen in Leiden en in de regio Leiden vaker dan gemiddeld een dure koopwoning bewonen. Binnen de huursector is het aandeel Leidse gezinnen in een dure woning vergelijkbaar met het landelijke patroon. Figuur 3.9 Huishoudens tot 34 jaar in woningen naar eigendomsvorm en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)


regio Leiden


Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

In Leiden bewonen jonge huishoudens (tot 34 jaar) het vaakst een huurwoning. Degenen die in Leiden huren zitten ook het vaakst in een goedkope huurwoning. In de regio als geheel zijn jonge huishoudens even vaak in een huurwoning te vinden als gemiddeld in Nederland. Ze wonen wel vaker duur maar dat kan ook veroorzaakt worden door de aanbodstructuur (er is in de regio überhaupt minder goedkoop aanbod). Figuur 3.10 Huishoudens met hoog inkomen (meer dan 1,5 keer modaal) in woningen naar eigendomsverhouding en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)


regio Leiden


Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

19


Ook voor huishoudens met een hoog inkomen geldt dat ze in Leiden relatief vaak huren (Figuur 3.10). Dit is een sterke aanwijzing dat de aanbodstructuur van Leiden (veel (meergezins)huurwoningen) doorwerkt in de woonsituatie van alle lagen van de bevolking. Als huishoudens met een hoog inkomen kopen dan is het in de regio het vaakst een dure koopwoning, gevolgd door respectievelijk Leiden en Nederland als geheel. In Nederland anno 2002 is het aandeel kopers onder de meer welgestelde huishoudens hoger dan vier jaar eerder: van 77% in 1998 naar 82% in 2002. Landelijk gezien is het de hogere inkomensgroepen met een koopwens blijkbaar steeds beter gelukt om hun koopwens te realiseren. Dat kan niet geconcludeerd worden uit de ontwikkeling in Leiden en in de regio Leiden. In Leiden is het aandeel kopers binnen de hoge inkomensgroep licht gedaald van 78% in 1998 naar 77% in 2002. Figuur 3.11 en Figuur 3.12 hebben betrekking op het woonmilieu (zie bijlage 2 voor definities). Figuur 3.11 Huishoudens tot 34 jaar in woningen naar woonmilieu, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

centrum-stedelijk buiten-centrum regio Leiden

groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

20


Figuur 3.12 Huishoudens 35 tot 64 jaar in woningen naar woonmilieu, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden



Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zoals verwacht kon worden wonen jonge huishoudens vaker in een centrum-stedelijk woonmilieu dan de wat oudere huishoudens (vergelijk Figuur 3.11 met Figuur 3.12). Bij Leiden is het aandeel huishoudens in een centrum-stedelijk woonmilieu hoger dan in de regio en Nederland als geheel. Dat geldt voor zowel de jonge als de wat oudere huishoudens. Uit de figuren blijkt opnieuw dat, van de drie onderscheiden gebieden, Leiden het sterkst verstedelijkt is.

3.2 Inkomens en woonlasten In de algemene beschrijving is reeds kort ingegaan op de verdeling van huishoudens naar inkomen. Figuur 3.5 liet zien dat in de regio Leiden de hogere inkomensgroepen wat sterker vertegenwoordigd zijn dan gemiddeld in Nederland. Hierna wordt nader in gegaan op de woonsituatie van huishoudens met een laag inkomen: de aandachtsgroep van beleid (zie bijlage 2 voor definities).

21


Figuur 3.13 Huishoudens naar wel/geen aandachtsgroep en samenstelling, 2002 (WBO 2002)

Leiden aandgr eenpersoons aandgr meerp zndr kind aandgr gezin

regio Leiden

GEEN aandgr eenpersoons GEEN aandgr meerp zndr kind GEEN aandgr gezin

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Ruim 35 procent van de Leidse huishoudens behoort tot de aandachtsgroep van beleid. Dat aandeel is hoger dan het landelijk gemiddelde en aanzienlijk hoger dan in de regio Leiden als geheel. Figuur 3.14 Huishoudens naar wel/geen aandachtsgroep en samenstelling, 1998 (WBO 1998)

Leiden aandgr eenpersoons aandgr meerp zndr kind aandgr gezin

regio Leiden

GEEN aandgr eenpersoons GEEN aandgr meerp zndr kind GEEN aandgr gezin

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bij alle onderscheiden gebieden was in 1998 het aandeel van de aandachtsgroep aanzienlijk groter. In Nederland als geheel is de afname van de groep het grootst geweest (van 40% in 1998 naar 30% in 2002), gevolgd door respectievelijk de regio Leiden (van 35% naar 27%) en de gemeente Leiden (van 42% naar 36%). We bekijken voor de meest recente situatie hoeveel ruimte er is in het deel van de voorraad dat geacht wordt bereikbaar te zijn voor de aandachtsgroep. Het begrip “bereikbare voorraad” dient daartoe nader omschreven te worden. In de huursector bestaat deze uit woningen met een huurprijs die onder de liberalisatiegrens valt. Hieronder worden ook meegere-

22


kend de koopwoningen waarvan de marktwaarde niet hoger is dan de bws-grens, de maximale koopprijs waarvoor de koopsubsidieregeling nog geldig is. Figuur 3.15 presenteert de opbouw van de bereikbare voorraad naar vorm, eigendom en prijsklasse. Figuur 3.15 Bereikbare voorraad naar vorm, eigendom, prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden bereikbaar egz huur < liberalisatiegrens bereikbaar egz koop < bwsgrens bereikbaar mgz huur < liberalisatiegrens

regio Leiden

bereikbaar mgz koop < bwsgrens NIET bereikbaar Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Tabel 3.2 laat zien dat er in Leiden bijna tweeëntwintig duizend huishoudens zijn die tot de aandachtsgroep van beleid behoren. Verder blijkt uit de tabel dat er bij benadering 26,9 duizend bereikbare woningen zijn. Wanneer we de bereikbare voorraad delen door het aantal huishoudens in de aandachtsgroep ontstaat een goede vergelijkingsmaat (zie onderste rij in de tabel): in Leiden zijn er 1,2 bereikbare woningen per aandachtsgroep-huishouden. Dat is wat minder dan in de regio en in Nederland als geheel (respectievelijk 1,4 en 1,4 bereikbare woningen, zie onderste rij in Tabel 3.2). Tabel 3.2 Omvang bereikbare voorraad en aandachtsgroep, 2002 (bron: WBO 2002) huishoudens in aandachtsgroep (x dzd) bereikbare voorraad (x dzd) bereikbare voorraad per hh aandachtsgroep

Nederland regio Leiden 2073,1 57,8 2945,8 79,8 1,4 1,4

Leiden 21,6 26,9 1,2

Het berekende verhoudingsgetal laat zien hoeveel bereikbaar aanbod er in theorie is voor huishoudens uit de aandachtsgroep. Voor inzicht in de werkelijke situatie moet ook nog gekeken worden naar de mate van concurrentie die de aandachtsgroep ondervindt van andere bevolkingsgroepen. Concurrentie van huishoudens met hoge(re) inkomens is hierbij belangrijk omdat deze groep nog relatief veel andere keuzemogelijkheden heeft. Uit de eerder gepresenteerde Figuur 3.10 valt op te maken dat deze concurrentie in Leiden niet groter is dan landelijk gemiddeld. Het lagere getal voor Leiden uit Tabel 3.2 (1,2) wordt dus niet veroorzaakt door veel concurrentie van huishoudens met een hoog inkomen. Figuur 3.16 laat zien dat in Leiden huishoudens met een middelbaar inkomen wel sterk oververtegenwoordigd zijn in het bereikbare deel van de voorraad. Waarschijnlijk wordt het lagere verhoudingsgetal dus veroorzaakt doordat in Leiden, naast de aandachtsgroep van beleid, ook relatief veel nietaandachtsgroepers met een middelbaar inkomen een plek vinden in de bereikbare voorraad.

23


*

Figuur 3.16 Huishoudens met middelbaar inkomen in woningen naar eigendomsverhouding en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden koop < bwsgrens koop goedkoop koop middelduur koop duur regio Leiden

huur < kwal.kort.grens huur < aftoppingsgrens huur < liberalisatiegrens huur > liberalisatiegrens koop < bwsgrens

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

*) Minimum tot 1,5 keer modaal

De werkelijke woonsituatie van de aandachtsgroep wordt zichtbaar in Figuur 3.17. Profiel aandeel aandachtsgroep in bereikbare voorraad In de onderstaande figuren is het aandeel aandachtsgroep in de bereikbare voorraad opgenomen. De figuren geeft in één oogopslag veel informatie over dit aandeel – ook in relatie tot het regionale en nationale niveau. In het vervolg van de rapportage zullen meer van dit figuurtype volgen. De figuren moeten als volgt gelezen worden. Alle gekleurde balken beginnen ergens in het midden van de figuur. Deze middellijn geeft het nationale aandeel weer, in Figuur 3.17 dus het aandeel van de aandachtsgroep in de bereikbare voorraad. In heel Nederland wordt 28% bereikbare voorraad bewoond door huishoudens uit de aandachtsgroep. Een balk die vervolgens links van de middellijn uitsteekt geeft aan dat het aandeel in dat geval lager is dan gemiddeld. Wijst de balk naar rechts, dan is sprake van een hoger aandeel. Op deze manier kan binnen een gebied (bijvoorbeeld Nederland) het aandeel tussen verschillende prijsklassen vergeleken worden, of juist tussen gebieden (Nederland en een gemeente) het aandeel in – bijvoorbeeld – de laagste prijsklasse. In figuren verderop in de rapportage kan het voorkomen er geen balk is weergegeven. Dit betekent dat a. dat het aandeel exact gelijk is aan het totale landelijke gemiddelde; of b. dat er onvoldoende respondenten in het WBO zijn om betrouwbare uitspraken te kunnen doen; of c. dat de categorie niet voorkomt (bijvoorbeeld omdat de gemeente geen centrumdorpse woonmilieus kent).

24


Figuur 3.17 Aandeel aandachtsgroep in bereikbare voorraad, 2002 (WBO 2002)

Leiden

huur < kwal.kort.grens huur < aftoppingsgrens regio Leiden

huur < liberalisatiegrens koop < bwsgrens NIET bereikbaar

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Zowel in geheel Nederland als in de regio Leiden en de gemeente Leiden is de aandachtsgroep in het niet-bereikbare deel van de voorraad ondervertegenwoordigd, hetgeen te verwachten was. Het blijkt uit de figuur doordat de groene balken alle drie links van de 28%-lijn liggen. De groene balken beginnen in alledrie de onderscheiden gebieden bij 17%. Dit betekent dat de dure scheefheid (aandeel aandachtsgroep in de niet-bereikbare voorraad) niet verschilt tussen de gebieden. In alle onderscheiden gebieden zijn huishoudens uit de aandachtsgroep oververtegenwoordigd in het huursegment van de bereikbare voorraad (de rode en oranje balken liggen alle rechts van de 28%-lijn). In de goedkoopste huursegmenten van de drie gebieden (tot kwaliteitskortingsgrens) schommelt het aandeel aandachtsgroep rond de 60 procent. In de duurdere segmenten binnen de bereikbare voorraad is de aandachtsgroep in Leiden wat minder sterk vertegenwoordigd. Met andere woorden, in Leiden is wat vaker sprake van goedkope scheefheid. Hierboven bleek echter dat het niet zozeer de hoge inkomensgroepen zijn die goedkoop scheef wonen. Blijkbaar gaat het dus eerder om huishoudens met middelbaar inkomen die niet tot de aandachtsgroep behoren. Bezien we dezelfde verdeling in 1998 dan valt vooral op dat tussen 1998 en 2002 het aandeel aandachtsgroep in de totale Nederlandse woningvoorraad is gedaald (bijna 40% in 1998, 28% in 2002). Verder zien we dat in Nederland de afname van het aandeel aandachtsgroep gelijkmatig over de verschillende segmenten heeft plaatsgevonden. Bij Leiden is de forse afname in de huurprijsklasse kwaliteitskortingsgrens-aftoppinsgrens opvallend (van 36% in 1998 naar 28% in 2002). Hierboven is gebleken dat goedkope scheefheid in Leiden wat vaker voorkomt dan in Nederland als geheel en dat dure scheefheid ongeveer even vaak voorkomt. In de regio Leiden komt goedkope scheefheid ook wat vaker voor, maar minder vaak dan in Leiden. Dure scheefheid komt ongeveer even vaak voor als in Nederland als geheel. In Bijlage 4 Relatie inkomen-huurprijs wordt nader ingegaan op de relatie inkomen-huurprijs. We kijken hoe het binnen de bereikbare en niet-bereikbare voorraad zit met het aandeel aandachtsgroep als we verder opsplitsen naar woningen huishoudenkenmerken.

25


Woonlasten Na de beschrijvingen van het inkomen en de woonsituatie van verschillende bevolkingsgroepen dringt de vraag zich op hoe het gesteld is met de woonlasten. Figuur 3.18 en Figuur 3.19 geven hier inzicht in. *

Figuur 3.18 Gemiddelde woonlasten naar eigendom, vorm, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

koop eengez koop meergez

regio Leiden

huur eengez huur meergez

Nederland

350

400

450

500

550

600

650

700

*) Zie bijlage 1. woonlastenschema 2002

In 2002 geeft een gemiddeld Nederlands huishouden € 533,- uit aan woonlasten (zie in Figuur 3.18 de verticale lijn ter hoogte van 533). In Leiden en in de regio Leiden zijn de woonlasten van eengezinswoningen in de koopsector hoog vergeleken met Nederland als geheel (donkerblauwe balken). In alle drie de onderscheiden gebieden zijn de woonlasten van meergezinshuurwoningen (oranje balken) gemiddeld het laagst van de onderscheiden segmenten. Het gemiddelde van meergezinshuurwoningen in de regio Leiden ligt nog het hoogst. Vergelijking van 2002 met 1998 leert dat met name tussen de eengezinskoop en de meergezinshuursector de verschillen in gemiddelde woonlasten zijn toegenomen. Blijkbaar zijn de woonlasten bij eengezinskoopwoningen relatief sterk gestegen. De relatie tussen inkomen en woonlasten komt tot uiting in het niveau van de woonquote (Figuur 3.19 en Figuur 3.20).

26


*

Figuur 3.19 Gemiddelde woonquote naar eigendom, vorm, 2002, (bron: WBO 2002)

Leiden


regio Leiden


Nederland

0,20

0,25

0,30

0,35

0,40

*) Zie bijlage 1. woonlastenschema 2002

In 2002 ligt de gemiddelde woonquote in Nederland op bijna 29 procent, hetgeen wil zeggen dat een gemiddeld huishouden 29 procent van het inkomen aan woonlasten besteedt. Huishoudens in huurwoningen zijn een aanzienlijk groter aandeel kwijt, het aandeel onder huishoudens in koopwoningen is kleiner. Opvallend is dat in Leiden en in de regio Leiden huishoudens in meergezinshuurwoningen een hogere woonquote hebben dan huishoudens in eengezinshuurwoningen. Figuur 3.20 Gemiddelde woonquote naar eigendom, vorm, 1998, (bron: WBO 1998)

Leiden


regio Leiden


Nederland

0,20

0,25

0,30

0,35

0,40

Ondanks de positieve woonlastenontwikkeling tussen 1998 en 2002 is de gemiddelde woonquote in Nederland zelfs iets lager dan in 1998. In Leiden is de woonquote in de huursector nog het sterkst afgenomen.

27


3.3 Particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap komt in Nederland nog niet erg veel voor. Zevenentwintig procent van de koopwoningen is gebouwd in particulier opdrachtgeverschap van de huidige bewoner. Wat betreft ontwerp kan het daarbij gaan om een eigen ontwerp, een ontwerp in samenwerking met een architect of een keuze uit een catalogus. Figuur 3.21 Huishoudens in koopwoningen naar wijze van koop: particulier opdrachtgeverschap of bestaande/nieuwbouwwoning gekocht, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden zelf ontworpen samen met architect ontworpen

regio Leiden

gekozen uit een catalogus bestaande of nieuwbouwwoning gekocht

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Figuur 3.21 laat zien dat in Leiden particulier opdrachtgeverschap minder vaak voorkomt dan in Nederland als geheel (Leiden 16%). In de gehele regio Leiden is het aandeel hoger maar nog steeds iets lager dan het landelijk gemiddelde (regio Leiden 25%). Particulier opdrachtgeverschap op basis van een eigen ontwerp komt in Leiden en in de regio Leiden nauwelijks voor. Het kiezen uit een catalogus is hier de meest voorkomende vorm. Figuur 3.22 Koopwoningen in particulier opdrachtgeverschap naar prijsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

< bwsgrens goedkoop

regio Leiden

middelduur duur

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

28


In de regio Leiden zitten de in particulier opdrachtgeverschap gebouwde woningen relatief vaak in de prijsklasse middelduur en duur. In de gemeente Leiden zijn de duurdere prijsklassen ook oververtegenwoordigd, maar in mindere mate dan in de regio als geheel. Figuur 3.23 Koopwoningen in particulier opdrachtgeverschap naar woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

eengez

regio Leiden

meergez

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Het gaat in Leiden vaker om meergezinswoningen dan in de regio en aanzienlijk vaker dan gemiddeld in Nederland. Figuur 3.24 Huishoudens in koopwoningen in particulier opdrachtgeverschap naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

<= 34jr regio Leiden

35-64 >= 65jr

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gezien de leeftijdsverdeling zijn particuliere opdrachtgevers in Nederland vooral de huishoudens die volop in het arbeidsproces zitten (35 tot 64 jaar). In de regio Leiden is dit in wat sterkere mate het geval, in de gemeente Leiden is de oververtegenwoordiging van deze groep het grootst.

29


Figuur 3.25 Huishoudens in koopwoningen in particulier opdrachtgeverschap naar huishoudensamenstelling, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

eenpers

regio Leiden

meerpers

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zoals verwacht kon worden betreft het relatief vaak meerpersoonshuishoudens. Het Leidse aandeel eenpersoonshuishoudens is wat hoger dan in Nederland als geheel. Figuur 3.26 Verhuisgeneigde huishoudens naar interesse in particulier opdrachtgeverschap, 2002 (bron: WBO2002) 100% 90% 80% 70% 60%

w eet niet/misschien

50%

geen interesse

40%

interesse

30% 20% 10% 0% Nederland

regio Leiden

Leiden

Onder verhuisgeneigde huishoudens is de interesse in het bouwen van een woning onder particulier opdrachtgeverschap in heel Nederland ongeveer 21%. De regio Leiden kent een gelijk percentage. In Leiden zelf is de animo aanzienlijk lager (15%). In absolute aantallen gaat het om circa 2.800 Leidenaren. (Hierbij moet bedacht worden dat het gaat om Leidenaren, en niet noodzakelijkerwijs om huishoudens die in Leiden een woning onder particulier opdrachtgeverschap willen bouwen).

30


3.4 Onderhoud van de woning Jaarlijks wordt in Nederland aan bijna de helft van de woningen onderhoud gepleegd (zie verticale lijn in Figuur 3.27: 46%). Daarbij kan het gaan om schilderwerk, onderhoud aan CV of warmwaterinstallatie en reparatie van dak, goten of houtwerk. Aan huurwoningen wordt volgens de bewoners minder vaak onderhoud gepleegd dan aan koopwoningen. Figuur 3.27 Aandeel woningen waarbij onderhoud gepleegd in afgelopen 12 maanden naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop huur

regio Leiden

Nederland

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

In de regio Leiden wordt nog het vaakst onderhoud gepleegd aan huurwoningen. Binnen de koopsector wordt in de regio vaker onderhoud gepleegd dan gemiddeld in Nederland. Aan de koopwoningen in Leiden wordt het vaakst onderhoud gepleegd. Figuur 3.28 Aandeel woningen waarbij bouwtechnisch onderhoud gepleegd in afgelopen 12 maanden naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop huur

regio Leiden

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

31


In het WoningBehoefte Onderzoek wordt naast bovengenoemde onderhoudswerkzaamheden ook gevraagd naar bouwtechnisch herstel of verbeteringswerkzaamheden4. Dit komt jaarlijks voor bij ruim 20 procent van de woningen. Ook deze werkzaamheden komen bij koopwoningen in de gemeente Leiden het vaakst voor. Figuur 3.29 Aandeel meergezinswoningen waarbij onderhoud gemeenschappelijke delen gepleegd in afgelopen 12 maanden naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

meergez koop regio Leiden

meergez huur

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

Bij meergezinswoningen vormen gemeenschappelijke delen zoals dak, portiek, galerij, trappenhuis, lift of entree ook een onderhoudspost. Volgens huurders wordt minder vaak onderhoud gepleegd dan volgens kopers. In meergezinswoningen kan het scoreverschil (gedeeltelijk) veroorzaakt worden doordat huurders van meergezinswoningen wellicht een minder volledig beeld hebben van de werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van hun woongebouw. Dit gezegd hebbende valt op dat in Leiden en in de regio Leiden vaker dan gemiddeld onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van huurwoningen. Binnen de koopsector wordt het vaakst onderhoud gepleegd in de regio Leiden. De onderhoudsinspanningen kunnen uitgedrukt worden in termen van geld en tijd. Hieronder gebeurt dit afzonderlijk voor de koop- en voor de huursector.

4

Hieronder vallen: vervanging van dak, kozijnen of ramen, deuren, muren of plafonds, sanitair, keuken installaties, elektra, leidingen of riolering.

32


Figuur 3.30 Koopwoningen met onderhoud naar prijsklasse onderhoudskosten, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden niets < 350 euro 350-1000

regio Leiden

1000-2500 2500-10000 > 10000 euro

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

In het onderhoud aan Leidse koopwoningen wordt relatief veel geld gestoken. Figuur 3.31 Huurwoningen met onderhoud naar prijsklasse onderhoudskosten, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden niets < 350 euro 350-1000

regio Leiden

1000-2500 2500-10000 > 10000 euro

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Niet verwonderlijk is dat huurders in de regel minder kosten maken dan de hierboven gepresenteerde kopers. Van zowel de regio Leiden als van de gemeente kan gezegd worden dat de onderhoudskosten gemiddeld lager zijn dan in Nederland als geheel.

3.5 Isolatie en energie Bij vrijwel een kwart van de Nederlandse bewoonde woningvoorraad is zowel de vloer, de muren als het dak warmte-geïsoleerd (23 procent). Dit lijkt wellicht weinig, maar bedacht moet worden dat deze score sterk gedempt wordt doordat bijna eenderde deel van de bewoonde voorraad uit meergezinswoningen bestaat. Bij meergezinswoningen blijft de noodzaak tot warmte-isolatie beperkt tot de buitenranden van het woongebouw.

33


Figuur 3.32 Aandeel woningen met isolatie vloer en muren en dak naar eigendomsituatie en woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden koop eengez koop meergez

regio Leiden


Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

Dat meergezinswoningen meestal niet zwaar warmte-geïsoleerd zijn blijkt uit Figuur 3.32 (lichtblauwe en gele balken). Binnen het segment eengezinswoningen valt op dat de huurwoningen en vooral de koopwoningen in Leiden relatief weinig voorzien zijn van vloer-, muren- én dakisolatie. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat in Leiden relatief veel woningen gebouwd zijn vóór de jaren zeventig van de vorige eeuw, toen de technische mogelijkheden van isolatie en het bewustzijn van de noodzaak tot isolatie nog weinig ontwikkeld waren. Figuur 3.33 Aandeel woningen met isolatie dubbel glas naar eigendomsituatie en woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden koop eengez koop meergez

regio Leiden


Nederland

50%

60%

70%

80%

Warmte-isolatie door middel van dubbel glas komt aanzienlijk vaker voor dan de hierboven besproken vorm. Dat heeft voor een deel te maken met het feit dat dubbel glas ook bij meergezinswoningen effectief is. Voor alle onderscheiden segmenten is het aandeel dubbel glas in Leiden veruit het laagst. De oorzaak hiervan ligt wederom waarschijnlijk in de gemiddeld oudere woningvoorraad.

34


Figuur 3.34 Aandeel huishoudens in koopwoningen bekend met EPA-advies naar eigendomsituatie en woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop eengez

regio Leiden

koop meergez

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

Ruim eenderde van de Nederlandse huishoudens in koopwoningen is bekend met het EPAadvies. Bij huishoudens in eengezinswoningen is dit aandeel hoger dan bij huishoudens in een meergezinswoning. In Leiden is het verschil tussen eengezins en meergezins nog het kleinst. Figuur 3.35 Aandeel koopwoningen waarvoor EPA-advies opgesteld naar eigendomsituatie en woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop eengez

regio Leiden

koop meergez

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

Gemiddeld is in Nederland voor 14 procent van de bewoonde koopwoningen een EPAadvies opgesteld. Bij Leiden is het hoge aandeel in het eengezinssegment opvallend. Het aantal respondenten in Leidse meergezinskoopwoningen dat bekend is met het EPA-advies is helaas te laag om daarbinnen nog verder uit te kunnen splitsen. Het feit dat het gemiddeld aandeel EPA-adviezen in Leiden hoger is dan het landelijke aandeel (Leiden: 17%, Nederland: 14%) geeft aan dat het aandeel EPA-adviezen in de Leidse meergezinskoopsector ook boven het landelijke gemiddelde ligt.

35


In Bijlage 3. Isolatie en Energie zijn de isolatie- en energiescores gedifferentieerd naar leeftijdsklasse van het huishouden. Hieruit blijkt dat: • In vergelijking met Nederland vooral jonge Leidse huishoudens (tot 34 jaar) ondervertegenwoordigd zijn in woningen met isolatie vloer en muren en dak (figuur B1). • Vooral jonge Leidse huishoudens vaak in woningen zonder dubbel glas wonen (figuur B2). • Jonge Leidse huishoudens, maar vooral oudere Leidse huishoudens (65 jaar en ouder) vaak bekend zijn met het EPA-advies (figuur B3). • Leidse huishoudens van middelbare leeftijd (35-64) jaar aanzienlijk vaker een EPAadvies hebben laten opstellen dan het gemiddelde huishouden van middelbare leeftijd in Nederland.

3.6 Wonen en zorg Leiden telt ruim zestienduizend oudere huishoudens (55 jaar en ouder). Dat komt neer op 27 procent van alle huishoudens. Dit aandeel is lager dan in de regio en in Nederland als geheel (respectievelijk 33% en 35%). Figuur 3.36 Seniorenhuishoudens naar leeftijdsklasse

Leiden

55-64 jr 65-74 jr

regio Leiden

75-84 jr >= 85 jr

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Verdere opsplitsing van de oudere huishoudens naar leeftijd leert dat in Leiden de groep 75 tot 84 jarigen relatief groot is. In de regio is sprake van een lichte oververtegenwoordiging van de jonge seniorenhuishoudens (55-64 jaar). Dat ouderen zich minder vaak gezond voelen en vaker te kampen hebben met motorische beperkingen is algemeen bekend. Bijlage 6 Ouderen en gezondheid geeft inzicht in de verschillen tussen de onderscheiden gebieden. Voor informatie over de huisvestingsmogelijkheden voor ouderen is het relevant te weten welke woningen toegankelijk zijn zonder drempels en traplopen. Figuur 3.37 laat zien dat dit aandeel in Leiden relatief hoog is. In de regio Leiden is het aandeel wat lager dan gemiddeld in Nederland.

36


*

Figuur 3.37 Bewoonde voorraad naar toegankelijkheid en vorm, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

toegankelijk eengez toegankelijk meergez

regio Leiden

NIET toegankelijk eengez NIET toegankelijk meergez

Nederland

0% *)

20%

40%

60%

80%

100%

toegankelijk= intern én extern toegankelijk, dwz primaire vertrekken zonder drempels en traplopen bereikbaar én voordeur

zonder traplopen bereikbaar

Als we binnen de figuur verder kijken naar de verdeling eengezins/meergezinswoningen dan blijkt dat het aandeel toegankelijke eengezinswoningen in Leiden erg laag is. Het hoge aandeel toegankelijke woningen wordt volledig veroorzaakt door het meergezins-segment. Evenals bij het thema “aandachtsgroep/bereikbare woningvoorraad” in de vorige paragraaf geldt bij “ouderen/ouderenhuisvesting” dat de doelgroep niet altijd in een voor haar geschikt geachte woning woont (en in sommige gevallen ook: niet wil wonen). Dit blijkt als we in Figuur 3.38 de woonsituatie van senioren nader bekijken. *

Figuur 3.38 Seniorenhuishoudens (55+) naar toegankelijkheid en wel/geen ouderenwoning, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden toegankelijk oudwon toegankelijk GEEN oudwon regio Leiden

NIET toegankelijk oudwon NIET toegankelijk GEEN oudwon

Nederland

0% *)

20%

40%

60%

80%

100%

Toegankelijke woningen zijn woningen die zowel extern als intern zonder traplopen toegankelijk zijn. Met andere woorden, ze

liggen op de begane grond of hebben een lift én ze zijn gelijkvloers.

37


Ruim 40 procent van de Leidse seniorenhuishoudens woont in een toegankelijke woning. Dit aandeel is iets hoger dan het landelijk gemiddelde. Vergelijking van deze figuur met de vorige (Figuur 3.37) wijst uit dat senioren in verhoogde mate een toegankelijke woning bewonen. Naast toegankelijkheid is de woonsituatie van senioren opgesplitst naar wel of geen ouderenwoning. In het Woningbehoefte Onderzoek geeft de bewoner zelf aan of zijn/haar woning een specifiek voor ouderen bestemde woning is. Uit de figuur blijkt dat er weliswaar een verband is tussen de mate van toegankelijkheid en het wonen in een ouderenwoning, maar dat de relatie zeker niet één op één is. Sommige als ouderenwoningen bestempelde woningen zijn niet (volledig) toegankelijk.

3.7 Tevredenheid en leefbaarheid Profiel van tevredenheid

Bewoners van ruimere woonmilieus zijn over het algemeen meer tevreden over de woonomgeving dan bewoners van meer stedelijke milieus (Figuur 3.39). Figuur 3.39 Mate van tevredenheid met de woonomgeving naar woonmilieu, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden



Nederland

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Inwoners van Leiden die in het centrumgebied wonen blijken relatief erg ontevreden te zijn over hun woonomgeving. Bewoners van het buiten-centrumgebied zijn in Leiden en in de regio Leiden vaker tevreden dan gemiddeld in Nederland. Tussen verschillende wijken die behoren tot hetzelfde woonmilieu kunnen grote verschillen bestaan. Dit geldt vooral voor buitencentrumwijken, aangezien er binnen dit woonmilieu zeer verschillende type wijken kunnen voorkomen. In 1998 zijn er helaas te weinig respondenten in de Leidse binnenstad ondervraagd om voor centrum-stedelijk betrouwbare uitspraken te doen. Gemiddeld was men in Nederland meer tevreden met de woonomgeving dan in 2002. Opvallend is dat buiten-centrum bewoners in Leiden en in de regio Leiden in 1998 juist minder vaak tevreden waren.

38


Figuur 3.40 Mate van tevredenheid met de woonomgeving naar huishoudenstype (bron: WBO 2002)

Leiden

eenpersoons regio Leiden

meerpersoons zndr kind gezin

Nederland

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95% 100%

In 2002 zijn eenpersoonshuishoudens in Leiden relatief weinig tevreden over de woonomgeving. Dat geldt zowel ten opzichte van het landelijk totale gemiddelde als ten opzichte van de eenpersoonshuishoudens in het algemeen. Gezinnen in Leiden zijn nauwelijks minder tevreden met de woonomgeving dan gemiddeld. In de regio zijn gezinnen juist relatief vaak tevreden. Dat duidt er op dat de woonomgeving in Leiden en de regio Leiden niet gezinonvriendelijk is. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de ontevredenheid met de woonomgeving in Leiden nauwelijks lager is dan gemiddeld in Nederland en dat is geen slechte score voor een stad in het westen des lands. In 1998 was het oordeel van Leidse gezinnen beduidend slechter. Het lijkt erop dat de woonomgeving er voor alle onderscheiden huishoudtypen op vooruit is gegaan. Profiel van verhuisgeneigden Naast de algemene vraag naar tevredenheid met de woonomgeving (zie hierboven) is in het WoningBehoefte Onderzoek een groot aantal stellingen voorgelegd aan de respondent die betrekking hebben op de beleving van leefbaarheid, veiligheid een voorzieningen in de woonomgeving. De figurenserie die hierna volgt brengt de scores van Leiden, de regio Leiden en Nederland in hun onderlinge verhoudingen in één oogopslag in beeld. De figuren moeten als volgt gelezen worden. Als voorbeeld nemen we Figuur 3.41 die betrekking heeft op “zich thuis voelen in de buurt”. Alle gekleurde balken beginnen ergens in het midden van de figuur. Deze middellijn is het nationale gemiddelde van het totale Nederlands niveau van “zich thuis voelen in de buurt”. Gemiddeld geeft zeven procent van de huishoudens aan zich niet thuis te voelen in de buurt waarin men woont. Per onderscheiden gebied zijn er naar links en naar rechts uitstekende balken in paarse en in groene tinten. De paars-getinte balken hebben betrekking op de mate waarin verhuisgeneigde huishoudens het oneens zijn met de stelling “ik voel me thuis in deze buurt”; de groen-getinte balken hebben betrekking op de nietverhuisgeneigde huishoudens. De groene respectievelijk paarse balken zijn vervolgens verdeeld over verschillende woonmilieus.

39


Tot slot kan een balk links van het landelijk gemiddelde uitsteken, ten teken dat de betreffende huishoudens het vaker eens zijn met de stelling “ik voel me thuis in deze buurt”, of naar rechts wanneer ze het vaker oneens zijn met de stelling. Wanneer er geen balk is weergegeven, betekent dat a. dat het aandeel oneens exact gelijk is aan het totale landelijke gemiddelde; of b. dat er onvoldoende respondenten in het WBO zijn om betrouwbare uitspraken te kunnen doen; of c. dat de categorie niet voorkomt (bijvoorbeeld omdat de gemeente geen centrumdorpse milieus kent). "Verhuisgeneigd" betreft hier alle verhuisgeneigden: urgenten en niet-urgenten.

Het is niet verrassend te zien dat verhuisgeneigde huishoudens (paarse balken) het vaker oneens zijn met de stelling “ik voel me thuis in deze wijk”, en dat niet-verhuisgeneigde huishoudens (groen) de stelling vaker onderschrijven. In het algemeen valt op dat huishoudens verder van het centrum vaker zeggen zich thuis te voelen. Figuur 3.41 Aandeel oneens met “Ik voel mij thuis in deze buurt”, 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden

verhuisgeneigd centrum-dorps regio Leiden

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

verhuisgeneigd landelijk wonen NIET verhuisgeneigd centrumstedelijk NIET verhuisgeneigd buitencentrum NIET verhuisgeneigd groenstedelijk NIET verhuisgeneigd centrumdorps NIET verhuisgeneigd landelijk wonen

40


Figuur 3.42 Aandeel dat aangeeft: " bekladding van muren en gebouwen komt vaak voor", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%


Het oordeel over de mate van bekladding en vandalisme blijkt veel minder sterk samen te hangen met verhuisgeneigdheid dan het al dan niet eens zijn met de stelling “ik voel me thuis in deze buurt”. Uit Figuur 3.42 blijkt dat hoe dichter de woonwijk bij het centrum ligt, hoe meer mensen veel bekladding van muren en gebouwen constateren. Verhuisgeneigden rapporteren dat wat vaker dan niet-verhuisgeneigden. Figuur 3.43 Aandeel dat aangeeft: "hondenpoep op straat komt vaak voor", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


Nederland

0%

10%

20%

30%

40%


Hondenpoep op straat wordt vaak bestempeld als ergernis nummer één. Uit Figuur 3.43 blijkt dat het totaal aantal huishoudens dat vaak hondenpoep op straat treft op zo’n 22% ligt. Dat is aanmerkelijk hoger dan andere ergernissen. Ook dit fenomeen is meer een stadsprobleem dan een dorps- of landelijk probleem.

41


Figuur 3.44 Aandeel "ondervindt vaak overlast door omwonenden", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


Nederland

0%

5%

10%

15%

20%


Gemiddeld heeft 5% van de huishoudens last van omwonenden. Verhuisgeneigden hebben er vaker last van dan niet-verhuisgeneigden. In Nederland als geheel spannen buitencentrum-wijken de kroon, terwijl het in landelijk wonen en centrum-dorps blijkbaar vaak rustig is. Figuur 3.45 Aandeel "ondervindt vaak overlast van verkeer", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


Verkeersoverlast is voor menigeen een doorn in het oog. Landelijk gezien heeft 13% er last van. Onder verhuisgeneigden is de overlast groter dan onder niet-verhuisgeneigden. Landelijk gezien hebben centrum- en buitencentrum-bewoners vaker overlast van het verkeer dan anderen. In Leiden is de overlast in deze woonmilieus aanzienlijk hoger dan in Nederland als geheel. In het WBO is een aantal stellingen over (contacten met) buurtbewoners opgenomen. In onderstaande grafieken worden twee van deze stellingen uitgelicht.

42


Figuur 3.46 Aandeel oneens met "Ik heb veel contact met andere buurtbewoners", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden

verhuisgeneigd centrum-dorps

regio Leiden

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


Gemiddeld is ongeveer 33% van de ondervraagden het oneens met de stelling “ik heb veel contact met andere buurtbewoners”. Verhuisgeneigden hebben – blijkens de antwoorden – minder contact met de buurtbewoners dan niet-verhuisgeneigden. Opvallend is dat het verschil in de Leidse woonmilieus centrum-stedelijk en buiten-centrum relatief klein is. De onderlinge contacten zijn het minst in de stedelijke buurten. Vooral onder de nietverhuisgeneigde dorps- en plattelandsbewoners zijn de onderlinge contacten sterk. Verwacht mag worden dat huishoudens die veel contacten hebben met buurtbewoners tevreden zullen zijn met de samenstelling van de buurtbevolking. Uit Figuur 3.47 blijkt dat in zijn algemeenheid inderdaad zo te zijn. Gemiddeld is zo’n 10% ontevreden met de samenstelling van de bevolking. Dit aandeel is onder verhuisgeneigde stadsbewoners groter dan gemiddeld. Met name de verhuisgeneigde bewoners van buitencentrum-wijken oordelen negatief over de samenstelling van de bevolking.

43


Figuur 3.47 Aandeel oneens met "Ik ben tevreden met de bevolkingssamenstelling in deze buurt", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


regio Leiden

Nederland

0%

10%

20%

30%


Figuur 3.48 Aandeel eens met "Ik ben bang in deze buurt om lastiggevallen of beroofd te worden", 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


regio Leiden

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%


Sociale veiligheid en criminaliteit zijn twee onderwerpen die nu en de afgelopen twee jaar een belangrijke plaats hebben gehad op de politieke agenda. Het WBO meet geen onveiligheid en criminaliteit; wel worden indicaties gegevens van de mate waarin bewoners onveiligheid en criminaliteit ervaren (Figuur 3.48). Landelijk is 9% van de bevolking bang om lastiggevallen of beroofd te worden. Zoals verwacht mag worden liggen de percentages in de meer stedelijke wijken hoger dan in de dorpse en landelijke buurten. Onder verhuisgeneigden is het aandeel dat bang is om lastiggevallen of beroofd te worden hoger dan onder niet verhuisgeneigden. In Nederland als geheel

44


komen de buitencentrum-wijken het minst gunstig naar voren, in Leiden en de regio Leiden zijn het juist de centrumgebieden.. Tot slot wordt in onderstaande figuren de mening van de bewoners weergegeven over de ontwikkeling van de buurt. Figuur 3.49 toont de scores op de vraag of de buurt het afgelopen jaar achteruit is gegaan en Figuur 3.50 op de vraag of men verwacht dat dat het komende jaar het geval zal zijn. Gemiddeld vindt 15% van de bevolking dat de buurt is achteruitgegaan; 12% verwacht dat voor het komend jaar. Vooral verhuisgeneigden vinden dat. De bewoners van buitencentrumwijken hebben de meest negatieve kijk op de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en de minst positieve verwachtingen over het komend jaar. De inwoners van Leiden en de regio Leiden als geheel hebben minder vaak een negatief oordeel over de ontwikkeling van de buurt in het afgelopen jaar en verwachten ook in het komend jaar minder vaak een negatieve ontwikkeling. Figuur 3.49 Aandeel dat vindt dat deze buurt het afgelopen jaar achteruit gegaan is, 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden


regio Leiden

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%


45


Figuur 3.50 Aandeel dat denkt dat deze buurt komend jaar achteruit zal gaan, 2002 (bron: WBO2002) verhuisgeneigd centrumstedelijk verhuisgeneigd buitencentrum verhuisgeneigd groen-stedelijk

Leiden

verhuisgeneigd centrum-dorps verhuisgeneigd landelijk wonen NIET verhuisgeneigd centrumstedelijk NIET verhuisgeneigd buitencentrum NIET verhuisgeneigd groenstedelijk NIET verhuisgeneigd centrumdorps NIET verhuisgeneigd landelijk wonen

regio Leiden

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

3.8 Etniciteit Circa 24% van de bevolking en huishoudens in Leiden is van allochtone afkomst Zie bijkage 2 voor definitie). Dit aandeel is hoger dan het Nederlands gemiddelde en hoger dan in de regio Leiden (zie ook hoofdstuk 2, Figuur 2.7). Figuur 3.51 Autochtone en allochtone huishoudens naar inkomensklasse, 2002 (bron: WBO 2002) a. Autochtone huishoudens

Leiden

autochtoon laag regio Leiden

autochtoon midden autochtoon hoog

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

46


b. Allochtone huishoudens

Leiden

allochtoon laag regio Leiden

allochtoon midden allochtoon hoog

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Het inkomen van allochtone huishoudens is vaker laag en minder vaak hoog dan bij autochtone huishoudens. Vergelijken we de allochtone huishoudens tussen de verschillende gebieden dan valt op dat de regio Leiden nog relatief veel allochtone huishoudens met een hoog inkomen kent (Figuur 3.51b). Figuur 3.52 gaat in op de woonsituatie van allochtonen en autochtonen. Figuur 3.52 Autochtone en allochtone huishoudens naar eigendom en prijsklasse, 2002 (bron: WBO2002) a. Autochtone huishoudens


regio Leiden


Nederland

0%

20%

b. Allochtone huishoudens

40%

60%

80%

100%

47



regio Leiden


Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Allochtone huishoudens zijn relatief vaak in de huursector te vinden en daarbinnen vooral in de goedkopere segmenten. Dit geld voor Leiden en de regio Leiden in mindere mate dan voor Nederland als geheel. In vergelijking met de andere gebieden zijn allochtone kopers in de regio Leiden oververtegenwoordigd in de duurdere koopwoningen. Figuur 3.53 Arbeidsparticipatie naar etniciteit, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

autochtoon

regio Leiden

allochtoon

Nederland

50%

60%

70%

80%

90%

Gemiddeld heeft driekwart van de Nederlandse beroepsbevolking (15-64 jaar) betaald werk (Figuur 3.53). Onder allochtonen is het aandeel lager: 66 procent. De figuur laat zien dat in Leiden en in de regio Leiden iets meer dan 70 procent van de allochtone beroepsbevolking betaald werk heeft. Dit aandeel is hoog in vergelijking met Nederland als geheel. In hoeverre verschillen allochtonen en autochtonen wat betreft tevredenheid met en betrokkenheid bij hun woonomgeving?

48


Figuur 3.54 Tevredenheid met de woonomgeving naar etniciteit en woningvorm, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

autochtoon eengez autochtoon meergez

regio Leiden

allochtoon eengez allochtoon meergez

Nederland

60%

70%

80%

90%

100%

We zagen eerder al dat gemiddeld 84 procent van de Nederlandse bevolking tevreden is met de woonomgeving. In (buurten met) eengezinswoningen is men in het algemeen vaker tevreden dan in (buurten met) meergezinswoningen. Dat geldt ook voor allochtone huishoudens in Nederland, in de regio Leiden en in de gemeente Leiden. Figuur 3.55 Bereidheid tot inzet buurtverbetering naar etniciteit, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

autochtoon

regio Leiden

allochtoon

Nederland

30%

35%

40%

45%

50%

In Nederland zeggen autochtonen en allochtonen ongeveer even vaak bereid te zijn zich in te zetten voor verbetering van de buurt. In de regio Leiden is de bereidheid gemiddeld hoger en dat effect kan volledig worden toegeschreven aan de allochtonen. In de gemeente Leiden is de bereidheid gemiddeld lager en dit effect kan volledig worden toegeschreven aan autochtone bevolking. Hierbij moet gezegd dat onduidelijk is in hoeverre de geneigdheid tot het geven van sociaal wenselijke antwoorden een rol speelt in de uitkomsten. Het zou kunnen dat Leidse autochtonen minder positief uit de bus komen doordat ze relatief vaak zeggen waar het volgens hen “op staat”.


49

Ten slotte is voor verhuisgeneigde allochtone en autochtone huishoudens gekeken in hoeverre men binnen de eigen gemeente of naar een ander gebied wil verhuizen. Hieruit blijkt dat landelijk gezien allochtonen vaker binnen de eigen woongemeente willen verhuizen dan autochtonen. In de regio Leiden en in Leiden is er wat dit betreft minder verschil tussen autochtonen en allochtonen. In Leiden willen allochtonen relatief vaak naar een andere provincie verhuizen.

50


4 Woonwensen De verhuisgeneigdheid5 in Leiden is 31,9%. Het is daarmee hoger dan het landelijk gemiddelde en ook iets hoger dan regio-gemiddelde. In absolute aantallen huishoudens gaat het in Leiden om 19200 verhuisgeneigde huishoudens, waarvan 12700 doorstromers en 6500 starters. In vergelijking met Nederland en met de regio willen weinig Leidse doorstromers binnen de gemeente doorstromen. Bij starters zijn de verschillen tussen de onderscheiden gebieden aanzienlijk kleiner. Tabel 4.1 Verhuisgeneigde huishoudens, starters en doorstromers, 2002, absoluut en percentage verhuisgeneigd (bron: WBO 2002) doorstromers binnen gemeente buiten gemeente totaal starters binnen gemeente buiten gemeente totaal totaal %verhuisgeneigd

Nederland 734400 518600 1253000 330600 276300 606900 1859900 26.8%

58.6% 41.4% 54.5% 45.5%

regio Leiden 22900 18500 41400 13100 10100 23200 64600 29.9%

55.3% 44.7% 56.4% 43.6%

Leiden 6400 6300 12700 3600 2900 6500 19200 31.9%

50.6% 49.4% 55.3% 44.7%

In vergelijking met het landelijk gemiddelde en in vergelijking met de regio vragen Leidse verhuisgeneigden minder vaak een eengezinswoning, vaker een huurwoning en minder vaak een koopwoning. De structuur van de voorraad wordt hierin overigens gespiegeld. Daarom is het aandeel vragers naar dure huurwoningen in Leiden relatief hoog, terwijl het aandeel vragers naar zeer goedkope koopwoningen juist heel laag is. Tabel 4.2 Woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens naar woningtype, eigendom en prijs, 2002 (bron: WBO 2002) eengezins meergezins huur waarvan liberalisatie koop waarvan €214500

5

Nederland 58.5% 41.5%

regio Leiden 54.7% 45.3%

Leiden 48.0% 52.0%

55.4%

55.3%

61.6%

18.3% 52.4% 18.5% 10.9%

13.9% 46.6% 25.2% 14.3%

16.2% 42.5% 24.1% 17.2%

44.6%

44.7%

38.4%

4.1% 22.7% 29.5% 43.7%

1.1% 16.1% 33.6% 49.2%

0.4% 19.9% 36.0% 43.6%

Men is verhuisgeneigd als men de vraag ‘Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?’, met ‘ja’ beantwoord heeft.

51


Het urgente statistische woningtekort6 is in Nederland 166.200 woningen. In de regio Leiden betreft het 8.700 woningen en in Leiden gaat het om 3.300 woningen. Tabel 4.3 Vraag, aanbod en tekort, urgente verhuisgeneigden, 2002 (bron: WBO 2002) Nederland 518800 352600 166200

vraag aanbod tekort

regio Leiden 18400 9800 8700

Leiden 6700 3400 3300

In Figuur 4.1 zijn vraag en aanbod in de huur- en de koopsector per prijscategorie uitgezet. Voor heel Nederland geldt dat de vraagoverschotten vooral te vinden zijn in de huursector, en dan met name in de categorie met huren tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppinggrens (dat wil zeggen met een huur tussen 200 en 458 euro per maand). Een aanbodoverschot wordt alleen onder huurwoningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens aangetroffen. In de koopsector neemt het vraagoverschot toe met toenemende koopprijs. Voor de regio Leiden is het beeld in zowel de huur- als de koopsector conform het landelijk beeld. In Leiden is het vraagoverschot in de dure koopsector in relatieve termen groter dan in Nederland en de regio. In algemene zin zijn de discrepanties in de koopsector in de gemeente Leiden groter dan in de regio en landelijk. Tegelijkertijd is het aanbod overschot in de goedkoopste huursector relatief groot. Figuur 4.1 Vraag en aanbod naar eigendom en prijsklasse, 2002 (bron: WBO 2002) a. Nederland vraag

aanbod

koop

>€214500 <€214500 <€150000
huur

>liberalisatie
< kwaliteitskorting -400000

6

-300000

-200000

-100000

0

100000

200000

300000

Het woningtekort is het saldo van de urgente vraag (van doorstromers en starters) en het vrijkomende aanbod (van urgente doorstromers en woningverlaters).

52


b. regio Leiden vraag

aanbod

koop

>€214500 <€214500 <€150000
huur

>liberalisatie
< kwaliteitskorting -12000 -10000 -8000 -6000 -4000 -2000

0

2000

4000

6000

8000

c. Leiden vraag

aanbod

koop

>€214500 <€214500 <€150000
huur

>liberalisatie
< kwaliteitskorting -4000

-3000

-2000

-1000

0

1000

2000

3000

Vraagoverschotten doen zich voor zowel in de eengezins- als in de meergezinssector. In het landelijk beeld blijkt er een iets groter vraagoverschot naar eengezinswoningen te bestaan dan naar meergezinswoningen. In de regio Leiden is dit ook het geval. In de gemeente Leiden valt op dat in de meergezinssector zowel vraag als aanbod relatief groot zijn, en in kwantitatieve zin bijna met elkaar in evenwicht. In de eengezinssector blijft het aanbod ver achter bij de vraag. In Nederland is in alle woonmilieus met uitzondering van het buitencentrummilieu, sprake van een vraagoverschot. In de minst aantrekkelijke woonwijken – de buiten-centrumwijken – zijn vraag en aanbod in omvang het grootst, hetgeen er op duidt dat vraag en aanbod vooral op woningkenmerken niet matchen. In de regio Leiden is ook naar het buitencentrummilieu

53


een vraagoverschot. In Leiden zijn er zowel tekorten in het centrumstedelijk wonen als in het dorpse en landelijke milieu. Figuur 4.2 Vraag en aanbod naar woonmilieu en woningtype, 2002 (bron: WBO 2002) a. Nederland vraag

aanbod

landelijk wonen centrum-dorps groen-stedelijk buitencentrum centrum-stedelijk

meergez eengez -800000

-600000

-400000

-200000

0

200000

400000

600000

b. regio Leiden vraag

aanbod


meergez eengez -25000 -20000 -15000 -10000 -5000

0

5000

10000 15000 20000

54


c. Leiden vraag

aanbod


meergez eengez -8000

-6000

-4000

-2000

0

2000

4000

6000

4.1 Relatie inkomen – verhuisredenen In deze paragraaf wordt de relatie tussen verhuisgeneigdheid en inkomen beschreven. Naast alle verhuishuisgeneigden wordt onderscheid gemaakt tussen verhuizingen die worden ingegeven door de woning (wil een kamer meer, te duur etc) en verhuizingen ingegeven door de buurt (vindt buurt niet prettig, etc). Verhuisgeneigden in Leiden hebben vaker meer dan het minimumloon dan gemiddeld in Nederland. Dat geldt in de regio Leiden nog iets sterker. De verdeling van de verhuisgeneigden over inkomensklassen is natuurlijk ook een afspiegeling van het hogere inkomensniveau in de regio en de gemeente Leiden. Figuur 4.3 Verhuisgeneigde huishoudens naar inkomensklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden

< minimum loon < 1,5 x modaal

regio Leiden

> 1,5 x modaal

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

55


Figuur 4.4 Verhuisgeneigde huishoudens om woningredenen naar inkomensklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden


regio Leiden

> 1,5 x modaal

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Uit Figuur 4.4 blijkt dat verhuisgeneigden die vanwege woningredenen willen verhuizen in Leiden vaker een laag inkomen hebben dan Nederland en de regio gemiddeld. Dit is dopvallend, omdat over het algemeen de verhuisgeneigde Leidenaar een hoger inkomen heeft dan in de rest van Nederland. Een oorzaak hiervoor is moeilijk aan te geven – mede gezien het relatief lage aantal respondenten waarop dit is gebaseerd. Speculatief kan men veronderstellen dat de goedkope woningen waarop huishoudens met lagere inkomens zijn aangewezen in Leiden vaker reden tot verhuizen zijn dan elders. Bij verhuisgeneigden om buurtredenen, blijkt het in Leiden relatief vaak om middeninkomens te gaan (Figuur 4.5). Figuur 4.5 Verhuisgeneigde huishoudens om buurtredenen naar inkomensklasse, 2002 (bron: WBO 2002)

Leiden


regio Leiden

> 1,5 x modaal

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

56


4.2 De markt voor starters In Tabel 4.4 zijn de slaagkansen voor starters7 en doorstromers8 op de woningmarkt weergegeven. In 2000 en 2001 hadden starters in Nederland iets lagere slaagkansen dan doorstromers. Op basis van het vorige WBO kan de slaagkans voor 1996 en 1997 worden berekend. Deze lagen toen iets hoger dan nu, maar opvallender is dat toen starters een hogere slaagkans (49,2%) hadden dan doorstromers (48,3). Deze ontwikkeling geeft aan dat de woningmarkt ten opzichte van 1996/97 wat krapper is geworden, en dat met name starters daar de dupe van zijn. Een slaagkans

De slaagkans legt een relatie tussen het aantal woningzoekenden op dit moment en het aantal geslaagde woningzoekenden gedurende twee jaar: S = (V / (V + Z)) * 100 Waarbij: S is de slaagkans (kan voor een selectie van huishoudens zijn of een segment van de woningmarkt); V is het aantal huishoudens dat in de afgelopen twee jaar (2000-01) is verhuisd; Z is het aantal zoekers dat in de markt is.

In de regio Leiden is de situatie voor starters slechter dan landelijk; doorstromers hebben het wat makkelijker. Dat zal ongetwijfeld veroorzaakt worden doordat de regionale woningmarkt niet is toegesneden op starters waardoor starters lagere slaagkansen hebben dan doorstromers. In 1996/97 was dit overigens nog precies andersom. In de gemeente Leiden, waar veel woningen staan die geschikt zijn voor starters, zijn de slaagkansen voor starters beter dan landelijk en regionaal en beter dan voor doorstromers. In de regio treedt een aanmerkelijke verslechtering in de slaagkansen van starters tussen 1996/97 en 2000/01 op. In Leiden zelf is die verslechtering minder groot. Tabel 4.4 Slaagkansen starters en doorstromers, 1996-1997 en 2000-2001 (bron: WBO 1998, 2002)

Nederland regio Leiden Leiden

1996-1997 starters doorstromers 49.2% 48.3% 50.2% 42.6% 59.6% 44.9%

2000-2001 starters doorstromers 43.5% 44.3% 38.4% 45.4% 51.1% 42.6%

Woonwensen van starters Starters vragen in Leiden relatief vaak om een meergezinswoning. Dit is ingegeven door de structuur van de voorraad, die voor een relatief groot deel uit meergezinswoningen bestaat (Tabel 3.1). De vraag van starters gaat logischerwijze vooral uit naar de huursector. Daarbinnen is de voorkeur voor de goedkopere categorieën. Leidenaren vragen relatief vaak naar dure huurwoningen. 7

Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en ofwel: • nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen), • geïmmigreerd is, • de vorige woning niet leeg achterlaat, • uit een wooneenheid verhuisd is. 8 Men spreekt van doorstromen indien een huishouden binnen Nederland verhuist. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning.

57


Tabel 4.5 Woonwensen van starters naar woningtype, eigendom en prijs, 2002 (bron: WBO 2002) eengezins meergezins huur waarvan liberalisatie koop waarvan €214500



Leiden 21.4% 78.6%

72.8%

75.2%

83.2%

20.5% 51.6% 18.4% 9.5%

15.6% 50.7% 24.2% 9.4%

16.3% 46.0% 23.5% 14.2%

27.2%

24.8%

16.8%

9.0% 41.8% 33.5% 15.7%

2.7% 31.6% 45.8% 20.0%

0.0% 33.2% 53.0% 13.8%

Uit de samenstelling van de voorraad (Tabel 4.6) en de slaagkansen voor starters mag men concluderen dat de regio Leiden een woningmarkt heeft waar starters relatief weinig mogelijkheden hebben, terwijl de voorraad van Leiden juist beter geschikt is voor starters: veel huurwoningen in de lagere prijsklassen. Tabel 4.6 Bewoonde woningvoorraad naar eigendom en prijs, 2002 (bron: WBO 2002)

huur

koop

liberalisatie €214500 totaal

Nederland % abs 13.3% 884200 22.7% 1501400 6.6% 438900 3.2% 210400 1.8% 121200 9.2% 608500 17.0% 1123300 26.2% 1739000 100.0% 6626900

regio Leiden % 10.5% 20.1% 7.9% 5.6% 0.6% 4.2% 15.2% 35.8% 100.0%

abs 21400 41000 16100 11500 1300 8500 30900 72900 203600

Leiden % 20.7% 23.8% 7.3% 5.3% 0.8% 6.9% 12.0% 23.4% 100.0%

abs 10600 12200 3700 2700 400 3500 6100 12000 51300

4.3 Woonwensen van ouderen Ouderen deden het in 2000/01 op de woningmarkt in termen van slaagkansen niet slechter dan anderen. Dat was in 1996/97 anders: toen waren de slaagkansen voor ouderen lager dan het gemiddelde. Voor de regio en de gemeente Leiden zijn de aantallen verhuisde en verhuisgeneigde ouderen te laag om slaagkansen te kunnen bepalen. Wel is duidelijk dat in zijn algemeenheid de slaagkansen in Leiden hoger zijn dan in de regio en iets hoger dan het landelijk gemiddelde. Tabel 4.7 Slaagkansen voor ouderen (55+), 1996-1997 en 2000-2001 (bron: WBO 1998, 2002)

Nederland regio Leiden Leiden

1996-1997 ouderen 41.8% -

allen 48.5% 44.8% 49.7%

2000-2001 ouderen 46.3% -

allen 44.1% 42.9% 45.5%

58


Woonwensen van ouderen Het nationale profiel van verhuiswensen van ouderen laat zien dat ouderen vooral meergezinswoningen willen en ze willen liever huren dan kopen. In de regio Leiden is de voorkeur voor kopen wat groter en zijn zowel binnen de huur- als de koopsector de duurdere segmenten wat populairder dan landelijk. Het aantal waarnemingen in het WBO is te laag om voor Leiden specifieke uitspraken te doen. Tabel 4.8 Woonwensen van ouderen (55+) naar woningtype, eigendom en prijs, 2002 (bron: WBO 2002) eengezins meergezins huur waarvan liberalisatie koop waarvan €214500



Leiden -

75.5%

63.3%

-

17.6% 47.5% 20.6% 14.3%

18.5% 39.7% 32.2% 9.6%

-

24.5%

36.7%

-

4.9% 10.5% 21.4% 63.3%

5.1% 4.1% 19.6% 71.2%

-

Ouderen zijn er in vele soorten: vermogend en minder vermogend, mobiel en minder mobiel. De bestaande voorraad kan vooral getoetst worden op dat laatste aspect. Toegankelijke woningen (zie bijlage 2 voor definitie) zijn in Leiden relatief meer voor handen dan in de regio Leiden en landelijk. Dat betekent dat de woningvoorraad van Leiden goed lijkt toegesneden op de oudere woonconsument. Tabel 4.9 Bestaande woningvoorraad naar toegankelijkheid, 2002 (bron: WBO 2002)

niet-toegankelijk toegankelijk totaal

Nederland % abs 76.2% 5049100 23.8% 1577800 100.0% 6626900

regio Leiden % abs 79.1% 161000 20.9% 42600 100.0% 203600

Leiden % 70.9% 29.1% 100.0%

abs 36400 14900 51300

4.4 Huren of kopen Tussen de koop- en de huursector is altijd enige mate van concurrentie. In deze paragraaf wordt nagegaan wat de verschillen zijn tussen de twee sectoren. Eerst in termen van slaagkansen, dan in termen van prijs-kwaliteitsverhoudingen. Ook wordt aandacht besteed aan de verkoop van huurwoningen. In Tabel 4.10 zijn slaagkansen gepresenteerd. In geheel Nederland hebben huurders een wat lagere slaagkans dan kopers. In de regio Leiden is dat sterker het geval. Door het grote aanbod van koopwoningen zijn woonconsumenten in de koopsector makkelijker in staat een woning te vinden. Nationaal bezien hebben doorstromers het in beide sectoren iets makkelijker dan starters. In de huursector geldt dit in de regio Leiden ook. In de koopsector is het juist andersom: starters hebben een hogere slaagkans dan doorstromers. Dit is verrassend,

59


aangezien de koopsector in de regio Leiden relatief duur is. In leiden zelf hebben starters het zowel in de koop- als in de huursector wat makkelijker dan doorstromers. De slaagkansen zijn voor huurders – met name doorstromers – tussen 1996 en 2000 sterk teruggelopen. In de koopsector zijn de slaagkansen juist verbeterd. Dat geldt ook in leiden, en versterkt in de regio Leiden. Tabel 4.10 Slaagkansen in de huur- en koopsector, doorstromers en starters, 1996-97 en 2000-01 (bron: WBO 1998, 2002)

huurders doorstromers starters kopers doorstromers starters allen

Nederland 1996-1997 2000-2001 55.5% 43.6% 56.1% 43.9% 54.6% 43.1% 41.7% 44.6% 42.3% 44.7% 38.9% 44.3% 48.5% 44.1%

regio Leiden 1996-1997 2000-2001 54.0% 40.6% 51.8% 47.6% 56.9% 33.2% 37.2% 45.2% 37.4% 43.8% 36.1% 49.7% 44.8% 42.9%

Leiden 1996-1997 2000-2001 62.4% 44.4% 42.1% 47.2% 33.4% 46.9% 43.1% 62.7% 49.7% 45.5%

Eén van de effecten die worden verondersteld samen te gaan met verminderde economische omstandigheden en vooruitzichten, is een dalende koopgeneigdheid. Figuur 4.6 laat zien dat die verminderde koopgeneigdheid slechts in beperkt mate is opgetreden in de periode 1998-2002. Met name onder de urgente doorstromers en starters blijft de koopgeneigdheid ongeveer gelijk. Wel zijn er afnames te zien in het aandeel potentiële verhuizers dat een koopwoning wenst. Het zijn vooral deze verhuisgeneigden die in de omstandigheden verkeren dat ze de mogelijkheden hebben hun verhuizing uit te stellen. De regio Leiden en de gemeente Leiden voldoen niet geheel aan dit landelijke beeld: de koopgeneigdheid is ook onder de urgenten tussen 1998 en 2002 afgenomen.

60


Figuur 4.6 Aandeel verhuisgeneigden dat een koopwoning wenst, 1998 en 2002 (bron: WBO 1998, 2002) 0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

Nederland

urgente doorstr urgente starters potentiele doorstr potentiele starters 1998

regio Leiden

urgente doorstr

2002

urgente starters potentiele doorstr potentiele starters

Leiden

urgente doorstr urgente starters potentiele doorstr potentiele starters

Prijs/kwaliteitverhouding Van oudsher bestaat het beeld dat de koopsector meer kwaliteit te bieden heeft dan de huursector. Dat is een van de redenen waarom in Nederland – meer dan in andere landen – het idee bestaat dat eigenwoningbezit zeer nastrevenswaardig is. In Bijlage 7 Huren en kopen – prijs/kwaliteitverhouding wordt het verschil in kwaliteiten tussen de huur- en de koopsector (naar prijsklasse) gepresenteerd De verkoop van huurwoningen Een manier om het eigenwoningbezit te bevorderen is het aanbieden van huurwoningen aan de zittende bewoners, of de woning bij mutatie niet opnieuw als huurwoning, maar als koopwoning aan te bieden. Het verkopen van huurwoningen werd in de Nota Wonen als één van de speerpunten benoemd. Met het WBO kan gekeken worden naar de verkoop van woningen aan de zittende bewoners; verkoop van huurwoningen bij mutatie blijven buiten beeld! In Nederland werden in de periode 1998-2002 in totaal 63.300 huurwoningen verkocht (ongeveer 2.1% van de voorraad). Het merendeel van deze woningen had een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Bijna alle woningen werden door de huidige eigenaar voor minder dan €150.000 gekocht. De huidige verkoopwaarde ligt hoger: bijna 50% heeft een waarde boven €150.000 en slechts 9% een waarde onder de € 91.800. De meeste verkochte huurwoningen zijn eengezinswoningen (80%). Bijna de helft van de verkochte huurwoningen staat in het buitencentrumwoonmilieu. Ondanks dat daar ook de meeste (huur)voorraad staat, is het toch opvallend. Immers, buitencentrumwijken worden over het algemeen gezien als de minst aantrekkelijke woonwijken.

61


De huishoudens die in de periode 1998-2002 hun huurwoning kochten hebben over het algemeen een bovenmodaal inkomen. Naast de huishoudens die in de afgelopen periode hun huurwoning kochten, is aan huidige huurders gevraagd of ze hun huidige woning zouden willen kopen als zij hen – tegen een markt conforme prijs – werd aangeboden. Ongeveer 518.000 huurders antwoordden hier ‘ja’ op (ruim 17% van de huurders). Het aandeel is in de regio Leiden met 16,4% ongeveer gelijk aan het landelijk beeld. In werkelijkheid kochten in de afgelopen 4 jaar slechts 2,1% van de huurders hun huurwoning. Dit duidt er op dat òf verhuurders de huurwoningen in onvoldoende mate of op de verkeerde plekken aanbieden, òf dat de huurders die aangeven hun huurwoning te willen kopen hun koopkracht overschatten. Onder de bewoners van goedkopere huurwoningen is de animo wat lager dan onder de duurdere huurwoningen. Ook zijn de bewoners van eengezinswoningen meer geneigd hun huurwoning te willen kopen dan de bewoners van etages. De huurders in buitencentrumwijken zijn het minst geneigd hun huurwoning te kopen. In de regio Leiden zijn het de bewoners van de dorpen waar de grootste koopgeneigdheid heerst. Tabel 4.11 Kenmerken van huurwoningen waarvan de bewoners aangeven de woning te willen kopen, 2002 (bron: WBO 2002) wil huurwoning kopen % van de huurvoorraad 2002 huidige liberalisatie woningtype eengezins meergezins woonmilieu centrum-stedelijk buitencentrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen

Nederland 517900 17.1% 12.5% 18.5% 19.3% 21.2% 23.6% 11.5% 16.7% 14.8% 16.8% 21.0% 21.1%

regio Leiden 14700 16.4% 14.8% 14.0% 21.1% 20.9% 23.2% 10.4% 10.2% 14.4% 0.0% 22.6% 16.3%

Leiden 3800 13.0% 8.4% 13.4% 22.8% 16.2% 19.4% 10.7% 10.9% 14.4% 0.0% nvt nvt

Onder huishoudens met hogere inkomens is de animo de huurwoning te kopen groter dan onder de lagere inkomensgroepen. Tabel 4.12 Huishoudens die aangeven hun huurwoning te willen kopen, naar inkomen, 2002 (bron: WBO 2002) beneden soc.min. beneden minimum beneden modaal tot 1,5 keer modaal tot 2 keer modaal tot 3 keer modaal > 3 keer modaal

Nederland 11.2% 8.2% 15.1% 24.3% 29.6% 33.2% 30.4%

regio Leiden 9.4% 5.6% 12.7% 20.5% 30.6% 33.2% 32.8%

Leiden 7.5% 6.3% 9.4% 16.8% 21.9% 43.7% 16.3%


62

5 Conclusies en aanbevelingen 5.1 Samenvatting en conclusies De gemeente in de regio in Nederland Leiden is het afgelopen decennium gekenmerkt door een wat minder sterke groei van de woningvoorraad dan Nederland als geheel. De woningvoorraad in Leiden wordt gekenmerkt door relatief veel naoorlogse meergezinshuurwoningen – mede doordat de nieuwbouw uit relatief veel meergezinswoningen heeft bestaan. De ontwikkeling van de prijzen van woningen (WOZ-waarde) blijft achter bij de regionale en landelijke trend. De gemeentelijke bevolkingsgroei lag tot eind jaren negentig boven de regionale en landelijke groei. Vanaf 2000 blijft de groei echter achter. Dit wordt vooral veroorzaakt door een negatief binnenlands migratiesaldo dat niet gecompenseerd wordt door de groei van het buitenlands migratiesaldo. Leiden heeft een jongere, minder vergrijsde bevolking dan de totale Nederlandse bevolking. Dit wordt mede veroorzaakt door de positie van Leiden als studentenstad, hetgeen een constante instroom van jongeren tot gevolg heeft. De huishoudenstructuur in Leiden kent hierdoor ook meer alleenstaanden dan landelijk en regionaal. De gunstige economische ontwikkelingen van de tweede helft van de jaren negentig hebben ook in Leiden geleid tot welvaartsstijging, maar zowel Leiden als de regio hebben relatief iets minder geprofiteerd dan Nederland. Het gemiddeld inkomen in Leiden is aanmerkelijk lager dan het regionale en nationale gemiddelde. De werkgelegenheidsontwikkeling in Leiden was tot 1998 hoger dan landelijk, maar zakte daarna onder de landelijke trend. De gemeentelijke demografie wordt sterk bepaald door de grote groep studenten in de bevolking, met een specifieke leeftijd, huishoudensstructuur en economische situatie. De verdeling van bevolkingsgroepen over de woningvoorraad laat onder andere zien dat goedkope scheefheid in Leiden en in de regio relatief wat vaker voorkomt dan landelijk gemiddeld; relatief veel huishoudens met een hoog inkomen wonen in een huurwoning van beneden de liberalisatiegrens. In vergelijking met de situatie in 1998 is het scheefwonen in Leiden en in de regio iets toegenomen, terwijl het in heel Nederland juist wat is afgenomen.. Het aandeel van de aandachtsgroep is in Leiden en de regio Leiden – net als in heel Nederland – fors afgenomen in vergelijking met 1998. Wat betreft woonlasten valt op dat deze bij meergezinskoopwoningen hoger zijn dan in de regio Leiden en Nederland als geheel; de woonlasten in de eengezinshuurzector zijn juist lager. Sinds 1998 zijn de verschillen in woonlastenniveau tussen de verschillende segmenten toegenomen. Dat geldt trouwens ook voor de regio en Nederland als geheel. De woonquote, het deel van het inkomen dat men aan woonlasten besteed, is iets afgenomen. Particulier opdrachtgeverschap komt in Leiden minder vaak voor dan in Nederland als geheel. De meeste huishoudens die hun woning zelf laten bouwen, doen dat op basis van een ontwerp uit een catalogus. In de regio Leiden worden relatief veel dure en veel meergezinswoningen in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. In Leiden relatief veel onderhoud gepleegd. Net als landelijk, is dat in Leiden vaker in de koop- dan in de huursector. Het onderhoud wordt vaker dan landelijk uitbesteed aan een be-


63

drijf, en er wordt in vergelijking tot het Nederlands gemiddelde, veel geld besteed aan onderhoud. Het isolatieniveau in de Leidse woningvoorraad is wat lager dan landelijk. Het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder is lager dan in Nederland als geheel. Opvallend is dat in Leiden de gezondheidstoestand van ouderen minder is dan in de andere onderscheiden gebieden. Het aandeel toegankelijke woningen in de totale voorraad is hoger dan het landelijk gemiddelde. Ruim veertig procent van de seniorenhuishoudens woont in een toegankelijke woning en dat is hoger dan het aandeel in Nederland als geheel. In 1998 was men gemiddeld meer tevreden met de woonomgeving dan in 2002. Dat geldt in Nederland in het algemeen, maar vooral ook voor Leidenaren in het centrum-stedelijke gebied. Verhuisgeneigden hebben steevast een negatiever oordeel over stellingen waarin gevraagd wordt naar (leefbaarheids)aspecten van buurt en bewoners. Daaruit mag voorzichtig geconcludeerd worden dat veel verhuiswensen worden ingegeven door onvrede met de huidige woonomgeving. Het zijn vooral de buitencentrum-wijken waarover negatieve oordelen bestaan. De conclusie moet dan ook zijn dat de herstructurering van deze wijken moet worden voortgezet om de leefbaarheid op niveau te brengen. Daarbij moet niet alleen aandacht besteed worden aan de woningvoorraad zelf, maar ook aan de sociale structuur van de wijk. Het aandeel allochtone huishoudens in de totale bevolking in Leiden is 24% en daarmee is het hoger dan in de regio Leiden en in geheel Nederland. Leiden kent relatief veel allochtone huishoudens met een hoog inkomen; dit geldt voor de regio nog sterker. De arbeidsparticipatie onder allochtonen is in Leiden hoger dan landelijk. Gecorrigeerd voor woningvorm (eengezins/meergezins) zijn allochtonen minder tevreden met hun woonomgeving dan autochtonen. Woonwensen In Leiden is de verhuisgeneigdheid iets hoger dan het landelijke en regionale gemiddelde. Verhuisgeneigde Leidenaren hebben relatief lage inkomens. De verhuiswens van deze huishoudens komt vaker dan gemiddeld voort uit redenen die te maken hebben met de woning. De woonwensen zijn relatief vaak gericht op meergezins- en huurwoningen. Dit wordt vooral veroorzaakt door het aanbod dat geconcentreerd is in deze segmenten. In totaal is er sprake van een woningtekort (er is meer vraag dan aanbod). Ook in kwalitatieve zin sluiten vraag en aanbod in Leiden – net als in heel Nederland – niet altijd op elkaar aan. Vraagoverschotten zijn vooral te vinden in de duurdere koopsector. In de huursector wordt het landelijk beeld in Leiden herhaald. Ook in Leiden is er van een fors vraagoverschot in het segment tot de kwaliteitskortingsgrens sprake. Uit de samenstelling van de voorraad en de slaagkansen voor starters mag men concluderen dat de regio Leiden een woningmarkt heeft waar starters relatief weinig mogelijkheden hebben, terwijl de voorraad van Leiden juist beter geschikt is voor starters: veel huurwoningen in de lagere prijsklassen. Over het algemeen is de relatieve vraag naar koopwoningen tussen 1998 en 2002 enigszins afgenomen. Dit was in Leiden sterker het geval dan in heel Nederland. De oorzaak hiervoor ligt voornamelijk in de economische vooruitzichten die thans minder rooskleurig zijn dan zich in 1998 deed raden. Over de verkoop van huurwoningen kan op het niveau van Leiden geen uitspraak gedaan worden.


64

Conclusies Kenmerkend voor Leiden is haar meer stedelijke karakter in vergelijking met de regio Leiden. Daardoor heeft de gemeente wat betreft veel woningen huishoudenkenmerken een positie die afwijkt van het landelijke en regionale beeld: veel meergezinswoningen, veel jongeren enzovoorts. In Leiden is men relatief weinig tevreden over de woonomgeving. Binnen de gemeente zijn de ontevredenen vooral te vinden in het centrum-stedelijke woonmilieu, in tegenstelling tot het landelijk beeld, waarin de ontevredenheid zich concentreert in de buiten-centrumwijken. Opvallend is ook dat de tevredenheid in de buitencentrumwijken de laatste jaren vooruit is gegaan, terwijl die in het centrum juist is verminderd.

5.2 Aanbevelingen Aandacht voor leefbaarheid De leefbaarheid in het centrumstedelijke gebied van Leiden is er in de afgelopen vier jaar op achteruit gegaan; die in de buitencentrumwijken is juist verbeterd. Deze negatieve ontwikkeling in het centrumstedelijke gebied verdient veel aandacht. Tegelijkertijd moeten de nodige nuances gemaakt worden: in het centrumstedelijke gebied blijkt de ontevredenheid vooral samen te hangen met bekladding en overlast. In buitencentrumwijken is ook sprake van ontevredenheid, maar deze hangt eerder samen met de sociale structuur van de wijk. Om het tij te keren moet zeker niet alleen ingezet worden op de kwaliteit van woningen, ook de woonomgeving en de sociale structuur verdienen aandacht. De signalen van verschillende huishoudenstypen kunnen wellicht handvatten bieden voor strategische keuzen die gemaakt moeten worden. Aandacht voor kwaliteit Aan de kwaliteit van de woonomgeving moet veel gebeuren in het kader van leefbaarheid (zie hierboven). De kwalitatieve match van vraag en aanbod wat betreft woningen is echter van een andere orde. Het is een noodzakelijke voorwaarde voor onder andere een constructieve aanpak van de leefbaarheid. Woningkwaliteiten waaraan in Leiden behoefte is zijn middeldure en dure koop- en huur(eengezins)woningen; het segment van zeer goedkope huurwoningen (in buitencentrumwijken) komt verder in de gevarenzone. Als het gaat om woonmilieus dan is behoefte aan woningen in andere milieus dan buiten-centrum. dus bouwen in de juiste kwaliteiten Ondanks het verminderde economische perspectief is nog steeds ruim veertig procent van de vragers op zoek naar een koopwoning. Dat aandeel is wat lager dan het aandeel koopwoningen dat in voorraad aanwezig is, maar binnen de koopsector sluiten de kwaliteiten van het aanbod nog niet goed aan bij die van de vraag (zie hierboven). Conform het landelijke beeld is uitbreiding van het dure huur- en koopsegment gewenst. Getracht moet worden de nieuwbouw mede in te zetten ter verbetering van de kwaliteiten van het buitencentrumwoonmilieu.


Bijlage 1. Woonlastenschema 2002

(bron: Beter thuis in wonen. Kernpublicatie WoningBehoefte Onderzoek 2002, p. 69)

65


66

Bijlage 2. Begrippen en definities Aandachtsgroep Voorheen werd ten behoeve van het bepalen van de aandachtsgroep de definitie uit de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig gehanteerd: WBO1998 WBO2002 Netto jaarinkomen van éénpersoonshuishouden < € 12.522 < € 13.938 Netto jaarinkomen van meerpersoonshuishouden < € 17.075 < € 19.007 In deze kernpublicatie wordt – net als bij de prijsklassen van de huursector – aangesloten bij de huursubsidiewetgeving: Belastbaar inkomen Alleenstaande tot 65 tot € 16.949 Meerpersoonshuishouden tot 65 tot € 22.712 Alleenstaande 65+ tot € 15.043 Meerpersoonshuishouden 65+ tot € 19.625 Allochtonen Het CBS rekent tot de allochtonen alle personen van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Allochtonen die zelf in het buitenland zijn geboren vormen de eerste generatie en allochtonen die in Nederland zijn geboren de tweede generatie. Allochtonen van de eerste generatie worden onderverdeeld in westers en niet-westers op grond van hun geboorteland. Ze worden tot de niet-westerse allochtonen gerekend als ze zijn geboren in Turkije, Afrika, Latijns Amerika of Azië, met uitzondering van Japan en Indonesië. De tweede generatie wordt onderverdeeld in westers en niet-westers op grond van het geboorteland van hun moeder. Als dat Nederland is, dan is het geboorteland van de vader bepalend. Voor de tweede generatie is het onderscheid tussen westers en niet-westers gebaseerd op dezelfde landenindeling als voor de eerste generatie. Doorstromer Men spreekt van doorstromen indien een huishouden binnen Nederland verhuist. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. Inkomen: minimum en modaal Het minimum inkomen is het wettelijk vastgelegde minimum bruto loon voor een volwassene bij een volledige werkweek, exclusief vakantiegeld: € 15.800. Inkomen van een modale werknemer. Een modale werknemer is een werknemer met twee kinderen beneden de 12 jaar en een looninkomen dat juist beneden de premieinkomensgrens van de verplichte ziekenfondsverzekering ligt. In 2002 lag de (bruto) inkomensgrens voor het modale inkomen op 28.000 euro. Voor 1,5 x modaal komt het inkomen op 42.000 euro.


67

Prijsgrenzen in de huur- en de koopsector De huursector is verdeeld in 4 prijsklassen, die direct afkomstig zijn uit de IHS: Tot de kwaliteitskortingsgrens tot en met € 299 Tot de aftoppingsgrens € 300 tot en met € 458 Tot de liberalisatiegrens € 459 tot en met € 542 Boven de liberalisatiegrens meer dan € 542 De koopsector is eveneens in 4 prijsklassen verdeeld: Tot de BWS-grens tot € 91.800 Goedkope koop € 91.800 tot € 150.000 Middeldure koop € 150.000 tot € 214.500 Dure koop meer dan € 214.500 De huur waarmee in deze definitie wordt gerekend is de basishuur: De basishuur wordt gehanteerd bij het vaststellen van de hoogte van de huursubsidie. Deze huur is gelijk aan de bruto huur verminderd met de eventueel in dat bedrag opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé-gebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht. De koopprijs waarmee wordt gerekend is het door de respondent geschatte bedrag dat de woning bij verkoop in onbewoonde staat zou opbrengen. Slaagkans De slaagkans legt een relatie tussen het aantal woningzoekenden op dit moment en het aantal geslaagde woningzoekenden gedurende twee jaar: S = (V / (V + Z)) * 100 Waarbij: S is de slaagkans (kan voor een selectie van huishoudens zijn of een segment van de woningmarkt); V is het aantal huishoudens dat in de afgelopen twee jaar (2000-01) is verhuisd; Z is het aantal zoekers dat in de markt is. Starter Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en ofwel: • nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen), • geïmmigreerd is, • de vorige woning niet leeg achterlaat, • uit een wooneenheid verhuisd is. Toegankelijke woningen Toegankelijk betekent intern én extern toegankelijk, dwz primaire vertrekken zonder drempels en traplopen bereikbaar én voordeur zonder traplopen bereikbaar. Verhuisgeneigd Men is verhuisgeneigd als men de vraag ‘Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?’, met ‘ja’ beantwoord heeft. Woonmilieu: de typologie Er zijn in Nederland ongeveer 4000 4-cijferige postcodewijken. Ongeveer de helft daarvan bevindt zich in stedelijk gebied. Om de kennis omtrent wijken en de ontwikkeling daarin te ordenenis een typologie opgesteld. De typologie is gebaseerd op een aantal dimensies, te


68

weten: a) dichtheid, b) bereikbaarheid, c) functiemenging, d) kwaliteit bebouwing. De woonmilieutypologie is gemaakt op basis van objectieve gegevens (en dus niet op basis van subjectieve antwoorden van respondenten). De 5 onderscheiden woonmilieus zijn: Centrum-stedelijk omschrijving: (historische) binnensteden, City/nieuwe stedelijke centra, centra van nieuwe steden essentie: centrale ligging, relatief hoge woondichtheid, functiemenging voorbeelden: Nieuwmarkt Amsterdam, Kop van Zuid Rotterdam, Almere Centrum Buiten-centrum omschrijving: rond het centrum gelegen compact en monofunctioneel woonmilieu. Vooroorlogse etage, vooroorlogse grondgebonden, vooroorlogse herenhuizen, vooroorlogse tuindorpen, naoorlogse etage, naoorlogse grondgebonden essentie: de stadswijk voorbeelden: Berlagebuurt Amsterdam, Wittevrouwesingel Utrecht, Statenkwartier Den Haag, Betondorp Amsterdam, Tongelre Eindhoven Groen-stedelijk omschrijving: monofunctioneel woonmilieu dat ruim en groen van opzet is in grotere gemeenten. De uitbreiding aan de stad, groeikernen en actuele uitleg vallen hieronder. essentie: huis met een tuin voorbeelden: Rijnsweert Utrecht, Nieuwegein, Prinsenland Rotterdam Centrum dorps omschrijving: historische kernen, nieuwe kernen. essentie: multifunctionele centra in kleinere kernen. voorbeelden: Muiden, Houten-Rond Landelijk wonen omschrijving: lage bebouwingsdichtheid in een overwegend groen gebied met weinig voorzieningen. Villa wijken, wonen in het landschap, landgoederen essentie: Villa Verde voorbeelden: Loosdrechtse plassen, Amsteldijk Woningtekort Het woningtekort is het saldo van de urgente vraag (van doorstromers en starters) en het vrijkomende aanbod (van urgente doorstromers en woningverlaters).

69


Bijlage 3. Isolatie en Energie Figuur B3.1 Aandeel huishoudens in woning met isolatie vloer en muren en dak naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 >= 65jr

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Figuur B3.2 Aandeel huishoudens in woning met dubbel glas naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 >= 65jr

Nederland

50%

55%

60%

65%

70%

75%

70


Figuur B3.3 Aandeel huishoudens in koopwoning bekend met EPA-advies naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 >= 65jr

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Figuur B3.4 Aandeel huishoudens in koopwoning waarvoor EPA-advies opgesteld naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 >= 65jr

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

71


Bijlage 4. Relatie inkomen-huurprijs Figuur B4.0.1 Aandeel aandachtsgroep in bereikbare/niet-bereikbare huurvoorraad naar woningvorm, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

bereikbaar eengez bereikbaar meergez

regio Leiden

NIET bereikbaar eengez NIET bereikbaar meergez

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Als we het aandeel aandachtsgroep in de bereikbare huurvoorraad verder uitsplitsen naar eengezins- en meergezinshuurwoningen (donker en lichtgroene balken), dan blijkt dat de relatieve ondervertegenwoordiging bij Leiden gelijkelijk verdeeld is over een- en meergezinswoningen. In de regio Leiden kan het lage aandeel aandachtsgroep volledig toegeschreven worden aan de voorraad eengezinswoningen. Met andere woorden, goedkope scheefheid komt in de regio Leiden vooral voor in (bereikbare) eengezinshuurwoningen. Vanwege te weinig waarnemingen kunnen voor Leiden geen uitspraken worden gedaan over verdere uitsplitsing naar woningvorm. Hetzelfde geldt voor het aandeel aandachtsgroep in niet-bereikbare meergezinswoningen in de regio Leiden.

72


Figuur B4.0.2 Aandeel aandachtsgroep in bereikbare/niet-bereikbare huurvoorraad naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden bereikbaar <= 34jr bereikbaar 35-64 bereikbaar >= 65jr

regio Leiden

NIET bereikbaar <= 34jr NIET bereikbaar 35-64 NIET bereikbaar >= 65jr

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bij verdeling van het aandeel aandachtsgroep naar leeftijdsklasse kunnen voor Leiden en de regio Leiden geen uitspraken worden gedaan over het niet-bereikbare deel van de huurvoorraad. Binnen het bereikbare deel valt op dat bij de regio Leiden binnen de leeftijdsklasse 3564 jaar het aandeel aandachtsgroep erg laag is terwijl het binnen de leeftijdsklasse 65plus juist relatief hoog is. Dit betekent dus dat in de regio Leiden huishoudens in de leeftijdsklasse 35-64 relatief vaak goedkoop scheef wonen en seniorenhuishoudens juist niet. Figuur B4.0.3 Aandeel aandachtsgroep in bereikbare/niet-bereikbare huurvoorraad naar huishoudensamenstelling, 2002 (bron: WBO2002)

bereikbaar alleenstaand

Leiden

bereikbaar paar zonder knd bereikbaar gezin regio Leiden

NIET bereikbaar alleenstaand NIET bereikbaar paar zonder knd NIET bereikbaar gezin

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Figuur B4.3 laat zien dat goedkope scheefheid vooral voorkomt bij paren zonder kinderen. In Leiden en in de regio Leiden is dit effect nog wat sterker dan gemiddeld in Nederland. Al-


73

leenstaanden in Leiden en in de regio Leiden wonen wat minder vaak goedkoop scheef dan in Nederland als geheel.

74


Bijlage 5. Onderhoud woningen naar uitvoerder In het WoningBehoefte Onderzoek wordt aan respondenten die aangeven dat onderhoud is gepleegd tevens gevraagd door wie dit onderhoud is uitgevoerd. Daarbij kan het gaan om a) de bewoner zelf, zijn familie of vrienden; b) een bedrijf in eigen opdracht; c) een bedrijf in opdracht van de Vereniging van Eigenaren (VvE); d) een bedrijf of dienst in opdracht van de verhuurder Hierbij is het mogelijk dat de onderhoudswerkzaamheden aan een woning door meerdere van de hierboven genoemde mogelijkheden is uitgevoerd. Figuur B5.0.1 Aandeel woningen met onderhoud zelf uitgevoerd of door familie, vrienden naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop regio Leiden

huur

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

In Leiden voeren bewoners van koopwoningen het minst vaak zelf of via vrienden het onderhoud uit. Leidse huurders daarentegen zijn het vaakst zelf actief.

75


Figuur B5.0.2 Aandeel woningen met onderhoud uitgevoerd door bedrijf in eigen opdracht naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop regio Leiden

huur

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Leidse kopers laten het onderhoud relatief vaak uitvoeren door een bedrijf dat ze zelf ingeschakeld hebben. Ook in de regio Leiden is dit een veelvoorkomende manier onder kopers. Figuur B5.0.3 Aandeel meergezinswoningen met onderhoud uitgevoerd door bedrijf in opdracht van VvE naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop regio Leiden

huur

Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bij koopappartementen in Leiden wordt het onderhoud naar verhouding niet vaak uitgevoerd door een bedrijf in opdracht van de Vereniging van Eigenaren. Blijkbaar schakelen de eigenaren in Leiden relatief vaak zelf een bedrijf in of voeren het zelf uit. De reden van het lage aandeel in Leiden zou kunnen liggen in relatief slecht functionerende VvE’s of gewoon omdat de Leidse eigenaren het vaak te lastig vinden om het onderhoud via de VvE te spelen.

76


Figuur B5.0.4 Aandeel woningen met onderhoud via verhuurder uitgevoerd naar eigendomsituatie, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

koop regio Leiden

huur

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Afgaand op de ervaringen van huurders wordt het onderhoud in Leidse huurwoningen relatief vaak uitgevoerd via de verhuurder. Het feit dat de scores in de koopsector in de drie onderscheiden gebieden nog net boven nul liggen heeft waarschijnlijk te maken met eigenaren van koopappartementen in een gebouw waaraan door een verhuurder onderhoud is uitgevoerd.

77


Bijlage 6. Ouderen en gezondheid Figuur B6.0.1 Aandeel personen met (zeer) goede gezondheid naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden

<=34 jr regio Leiden

35-64 jr >=65 jr

Nederland

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In Leiden beoordelen ouderen hun gezondheid het minst vaak als (zeer) goed. Figuur B6.0.2 Aandeel personen met matige/slechte gezondheid naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 jr >=65 jr

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Als het gaat om de beoordeling matig/slecht zijn de ouderen in de regio Leiden koploper. Uit de figuren valt dus op te maken dat de gezondheidstoestand van ouderen in Leiden zeker niet bovengemiddeld is, maar dat een matige tot slechte gezondheid nauwelijks vaker voorkomt dan gemiddeld in Nederland.

78


Figuur B6.0.3 Aandeel personen met matige/ernstige motorische beperkingen naar leeftijdsklasse, 2002 (bron: WBO2002)

Leiden


35-64 jr >=65 jr

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Matige tot ernstige motorische beperkingen onder ouderen komt in Leiden veruit het vaakst voor.

79


Bijlage 7. Huren en kopen – prijs/kwaliteitverhouding Het aandeel woningen met een grote woonkamer (>40 m2) neemt toe met de huur- resp. koopprijs. Alleen de duurste huurwoningen kunnen in dit opzicht concurreren met de koopsector, maar dan alleen met koopwoningen tot €150.000. In de regio en de gemeente Leiden is de voorraad krapper bemeten. 2

Figuur B7.0.1 Aandeel woningen met een woonkamer van meer dan 40 m , 2002 (bron: WBO 2002) 50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%

Nederland regio Leiden

huur

>€214500

<€214500

<€150000

>liberalisatie

Leiden

koop

Figuur B7.0.2 Aandeel woningen met 5 of meer kamers, 2002 (bron: WBO 2002) 90.0% 80.0% 70.0% 60.0%

Nederland

50.0%

regio Leiden

40.0%

Leiden

30.0% 20.0% 10.0%

huur

>€214500

<€214500

<€150000

>liberalisatie

0.0%

koop

Dat het aandeel woningen met 5 of meer kamers toeneemt bij een hogere prijs (zowel huur als koop) is niet verwonderlijk. De huurvoorraad in de regio Leiden heeft over het algemeen meer grote woningen dan landelijk, terwijl de Leidse huurwoningen juist kleiner zijn. In de koopsector valt op de woningen in de regio Leiden vaker kleiner zijn dan landelijk. In Leiden


80

zijn ze heel vaak klein – hetgeen samenhangt met de omvang van de meergezinsvoorraad. De figuren laten zien dat de relatief dure koopsector in de regio Leiden dat niet heeft te danken aan de grootte van de woning.

Thuis in Leiden. - Kernpublicatie WBO2002 -

Recommend Documents