TECHNISCHE INSPECTIE Vinkenbergstraat 2 en 2a BOUWKUNDIGE INSPECTIE van een hotel met annexen gelegen aan de Hoogbeek te Schin op Geul

TECHNISCHE INSPECTIE Vinkenbergstraat 2 en 2a BOUWKUNDIGE INSPECTIE van een hotel met annexen gelegen aan de Hoogbeek te Schin op Geul

referentie datum

: :

PHA 2013-105 14-02-2013

status

:

definitief 10-04-2013

opdrachtgever :

: : uitgevoerd door : : : : : :

Dhr. P. van den Hof

Hoogbeek Schin op Geul ir. PJ Hoppe PAUL HOPPE ARCHITECT (ir / Msc) Duurzaam ontwerp nieuwbouw renovatie & advies Veldhofstraat 129 6471 CG Kerkrade M 06-40773336 EFax 084 727 2777 [email protected] architectenregistratienummer 1.031015.029

Rapportage technische inspectie

1

Inhoudsopgave

pag.

2

2

Algemene gegevens

pag.

3

3

Uitgangspunten

pag.

4

4

Technische staat (toelichting)

pag.

7

5

Rapportage bevindingen / inspectie

pag.

8

pag. pag. pag. pag. pag.

8 11 12 13 14

pag.

16

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Dakafwerking & dakuitrusting Dakconstructies Gevels Gevelopeningen/kozijnen Interieur, afwerkingen en inwendig casco

5.6 Installaties

6

Verbeteringen / aanpassingen

pag.

18

7

Recapitulatie

pag.

19

PAUL HOPPE ARCHITECT (ir / Msc) Duurzaam ontwerp nieuwbouw renovatie advies [email protected]


2.1 Objectgegevens

Object Ligging Kadastraal Bouwjaar Renovatie(s) Bijzonderheden Bewoond

: : : : : : :

Hotelgebouw met annexen Vinkenbergstraat 2 en 2A Gemeente Valkenburg a/d Geul ca. 1870 diverse verbouwingen en uitbreidingen geen onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het renoveren en instandhoud

Soort inspectie

:

bouwtechnische inspectie

Rapportnummer

:

PHA-2013-105

Datum opdracht Datum inspectie

: :

14-2-2013

Aanwezig bij inspectie

: : :

Dhr. P. van den Hof

Makelaar verkoop

:

n.t.b.

Makelaar aankoop Schattingsverslag door

: :

n.t.b. n.v.t.

NHG

:

n.v.t.

2.2 Inspectiegegevens

Inlichtingen formulier

2.3 Overige gegevens



3.1

Uitgangspunten De heer PJMG van den Hof wonende te Schin op Geul, heeft als verkoper van het object ons bureau opdracht verstrekt, de bouwtechnische staat van het object te onderzoeken. Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: bestratingen, tuinbergingen, tuinaanleg, erfafscheidingen, pergola’s en dergelijke. Het onderzoek kent de volgende doelstellingen Vinkenbergstraat 2 en 2a · inventariseren van de bouwtechnische toestand van het gebouw · het aangeven van de ernst van eventueel geconstateerde gebreken · het inzichtelijk maken van uit te voeren onderhoudswerkzaamheden en/of herstelwerkzaamheden, die op korte termijn noodzakelijk zijn. · onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het renoveren en instandhouden van de hotelfunctie conform de geldende norm en regelgeving.



3.2

Wijze van inspecteren De door ons uitgevoerde inspectie strekt zich uit over alle fysiek bereikbare en visueel waarneembare onderdelen van het object, zonder gebruikmaking van speciale klimwerktuigen, steigers of hoogwerkers. Tijdens de inspectie mogen geen sloopwerken worden uitgevoerd of bouwdelen gedemonteerd.

De inspectie van de installaties omvat uitsluitend de algemene technische toestand van de visueel waarneembare onderdelen zonder gebruikmaking van speciale test- of meetapparatuur, zoals bij Co2-metingen of dergelijken die voor het inregelen en/of afstellen van installaties gebruikt worden. Het uitvallen van de installaties door een technische storing kunnen wij niet voorzien. Voor het bepalen van de bouwkundige toestand en/of kwaliteiten, of het opsporen van gebreken, hebben wij de beschikking over de volgende apparaten: Digitale camera · Laser afstandsmeters; · Fluke LVD2 spanningsmeetpen; · Uitvouwbare ladder Indien de aard van eventueel geconstateerde gebreken daartoe aanleiding geeft, kan het rapport een advies tot nader onderzoek omvatten. Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen c.q gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt.

Voor woningen en appartementen wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen. De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding, waarnodig verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel.



3.3

Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken; 1 De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren 2 De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en/of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. Het rapport dient niet gezien te worden als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst over een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.

3.4

Raming van kosten Alle in deze rapportage genoemde bedragen zijn richtbedragen exclusief btw, gebaseerd op gemiddelde marktprijzen in de regio waarbij de werkzaamheden door een bouwbedrijf of vak deskundig bedrijf worden uitgevoerd. De peildatum voor de kostenraming is de 1e van de maand, die ligt voor de maand waarin het inspectierapport is gemaakt. Er kan uitgegaan worden van een gemiddelde kwaliteit bouwstof.

Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen:, of de omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie). De herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer). Pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering, vocht in kruipruimte). Te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van bovengenoemde posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt.



4

Technische staat De beoordeling van de technische staat waarin een woning verkeert heeft betrekking op de volgende aspecten:

Uitgang Vinkenbergstraat 2 en 2a spunten b)

De onderhoudstoestand van de woning annex Hotel en de samenstellende onderdelen.

Bij de beoordeling zijn de volgende criteria aangehouden:

U

onderzoek i.c.m. omschrijving bouwkosten inzake h t Uitstekend Het element verkeert in nieuwstaat.

G

Goed

Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen.

R

Redelijk

Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden.

M

Matig

Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen

S

Slecht

De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor.

Z

Zeer slecht

De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is bereikt.

A

Advies

Advies inzake esthetische kwalieit of uit oogpunt van duurzaamheid.

**

Per direct uit te voeren herstel- of onderhoudswerkzaamheden

W



5.1 Dakafwerkingen & dakuitrusting pos Onderdeel / omschrijving

1

2

Zadeldak / hotel Alle dakvlakken zijn bedekt met keramische OVH pannen. Dakbeschot is waarschijnlijk asbesthoudend. Kapconstructie uit Vuren spanten en rondhouten sporen. Keramische kantpannen op houten windveer t.p.v. kopgevel

W Opmerkingen / advies

Kosten ca.

R/ Controle op lekkage's kilgoten. G Dakvlakken vertonen vervormingen. ** Asbestsanering bij evt. vernieuwe dakvlak p.m.

€

250,00

Het houtwerk van de windveren dient € geschilderd te worden. Plaatselijk reeds vervaning door trespa.

1.800,00

R

foto 1 en 2

3

Zinken mastgoten aan voor- en achterzijde

4

Gemetselde schoorstenen, deels mergel deels baksteen.

5

Loden loketten en slabben in de schoorstenen.

R/S onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het renoveren en instandhouden

€

250,00

S Voegwerk **

€

250,00

S Zorgen voor correcte waterkering **

€

250,00

foto 3 en 4

6

Dakdoorvoer ventilatie a.z.

R Zie installaties pos 83


€

-


5.1 Dakafwerkingen & dakuitrusting (vervolg) pos Onderdeel / omschrijving


Kosten ca.

Dakoverstekken zadeldak 7

Schilderwerk, onderhoudsbeurt, zie 5.1 2

€

-

8

Houten delen op gordingen geschilderd, t.p.v. kopgevels.

S Schilderwerk, controle houtrot.

€

-

9

Houten windveer t.p.v. kopgevels.

S Schilderwerk, controle houtrot.

€

-

R Mos en algenm dakvlakken schoonmaken. Advies bedekking en randen vernieuwen en isoleren aan bovenzijde.

€

R Niet gecontroleerd. Controle. Budget opgenomen in 5.2 11

€

10

11

Platte daken Het dakvlak van de converstatie 02 met bitumineuze bedekking geballast met grind Het dakvlak van de uitbreiding.

250,00

foto 5 en 6

12

Dakranden / boei platdak aanbouw Multiplex boeiboord geschilderd

X Schilderwerk, onderhoudsbeurt. Schilderwerk algeheel is achterstallig. zie 5.1 2

€

-

foto 7 en 8



5.1 Dakafwerkingen & dakuitrusting (vervolg)

13

Onderdeel / omschrijving Glazen dak serre Glazen dak / draadglas op stalen liggers


Kosten ca.

S stalen liggers schilderen, glazen dak ** vervangen.

€

4.500,00

foto 9 en 10

**

Totaal Dakafwerkingen €

8.750,00

€

8.750,00

waarvan per direct uit te voeren



5.2 Dakconstructie

5.1

pos Onderdeel / omschrijving

1

2


Zadeldak / hotel hoofdgebouw Constructie uit vuren houten spanten R** Controle houtrot mede ivm oude en vuren houten rondhouten lekkage's kilgoten. gordingen. Zolder ruimte is sterk geventileerde ruimte. Spantconstuctie is niet vlak in dakvlak en nokrichting. Asbest dakbeschot

G/ Saneren bij algehele dakrenovatie. A

Kosten ca.

€

€

250,00

-

foto 11 en 12

3

Platte daken / uitbreidingen Houten balklagen platte daken.

4

Platte daken / uitbreidingen.

5

Zolderverdieping - zoldervloer.

6

Overstekconstructie zadeldak Doorstekende gordingen in kopgevel

7

Gootklossen t.p.v. goten

**

R onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het renoveren en instandhouden A Advies is om dakvlakken te isoleren dmv naisolatie of toepassen geisoleerde dakplaten. Opp platte daken ca. 130m2

€

-

€

-

A Advies is om zoldervloer te isoleren € dmv naisolatie. Advies is dan ook om zoldervloer te voorzien van beschot zodat deze begaanbaar wordt. Opp zoldervloer ca. 200m2

-

€

250,00

€

250,00

Totaal Dakconstructies €

750,00

€

750,00

R/S Schilderwerk / controle houtrot. **




5.3 Gevels pos Onderdeel / omschrijving


Kosten ca.

1

Gevels / hotel Stucwerk gevels

2

Geschilderde gevels metselwerk

S Herstel schilderwerk conversatie. **

€

1.500,00

3

Geschilderede gevels mergel

S Linker zijgevel: schilderwerk ** verwijderen en mergel herstellen.

€

3.000,00

4

Gevels algemeen

S Div. scheurvorming in metselwerk. **

€

1.250,00

G Deels gestuucte gevel deels mergel € v.v. schilderwerk. Optie is om mergel weer in oude sfeer te herstellen.

onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het renoveren en instandhouden

5

HWA gevels

6

Gevels uitbreidingen Schoon metselwerk bakstenen geschilderd.

**

R Controle - plaatselijk herstel

-

foto 13, 14 en 15

€

1.000,00

S Loslatend schilderwerk / achterstallig € ** onderhoud. Opgenomen bedrag is grondig schilderwerk. Advies is om gevels te voorzien van isolatiestucwerk aan de buitenzijde.

3.000,00

Totaal gevels €

9.750,00

€

9.750,00




5.4 Gevelopeningen / kozijnen pos Onderdeel / omschrijving

1

Gevels / hotel & uitbreiding Kozijnen


Kosten ca.

S Momenteel kozijnen deels vervangen € ** door kunststof deels meranti, deels vurenhout. Opgenomen is vervangen slechte kozijnen. Advies is algehele vervanging door nieuwe kozijnen v.v. HR++ glas en ventilatieroosters.

25.000,00

foto 16, 17 en 18

2

**

Dorpels

R Vervangen alle onderdorpels bij kozijnen met borstwering en kozijnen tot maaiveld door hardsteen.

€

4.250,00

Totaal gevelopeningen /kozijnen €

29.250,00

€

25.000,00




5.5 Interieur, afwerkingen en inwendig casco pos Onderdeel / omschrijving

1

Vloerconstructies / hotel Deels hout, deels beton.

2

Vloertegels.


R/S Plaatselijk houtrot bij overgang ** stenen vloerconstructie op houten constructie. R Verouderd.

Kosten ca.

€

€

1.000,00

-

foto 19 en 20

3

Betonvloer vloer op grondslag

R Geen opmerkingen. Ongeisoleerd.

€

-

4

Cementafwerking

€

-

5

Plafondafwerkingen Oud stuc plafond / diverse koofafwerkingen.

R onderzoek i.c.m. bouwkosten inzake het reno eren en instandho den

6

Wandafwerkingen Wandtegels in natte ruimten en badkamers / keukens

7

€ S Deels loslatend schilderwerk, ** schade, algehele slechte toestand. Vervangen i.c.m. installatiewerk behoudens conversatie (grote eetzaalruimte). Voorstel is om dit te vervangen door nieuwe plafonds i.c.m. installatiewerkzaamheden. Incl. sloopwerk.

27.500,00

S Vernieuwen. **

€

25.000,00

Houten afwerkingen

R Lambriseringen. Herstellen, restaureren.

€

2.500,00

8

Betimmeringen om leidngen/koven.

M Slopen.

€

1.000,00

9

Behang

S Verwijderen en vernieuwen, wanden ** inspecteren op vochtdoorslag. Indien aanwezig aanvullende maatregelen treffen. Vochtproblemen bij uitbreiding steens muren. Zie eerder voorstel tot naisolatie buitenzijde.

€

15.000,00

€

5.000,00

€

4.000,00

10

11

Vensterbanken van diverse materialen (hout op verd.)

R Algehele vernieuwing een type hardsteen.



5.5 Interieur, afwerkingen en inwendig casco (vervolg) pos Onderdeel / omschrijving


Kosten ca.

S** Slopen en vernieuwen

€

12

Keukens

13

Inbouwapp.

R N.v.t.

€

-

14

Barmeubel.

R N.v.t.

€

-

15

Binnendeuren / hotel Kozijnen en deuren hotel.

S Originele paneeldeuren, slechte toestand incl. kozijnen. Herstellen schilderwerk of algehele vervanging.

€

5.000,00

R Schilderwerk

€

2.500,00

R Schilderwerk

€

2.000,00

R Er binnen zijn geen ernstige zettingscheuren waargenomen. Wel zijn er hier en daar vochtproblemen waargenomen. Deze dienen d.m.v. nieuwe ventilatieoplossingen en nieuwe verwarmingsinstallaties opgelost te worden.

€

1.250,00

Totaal interieur afwerking en inw. Casco €

82.000,00

€

71.000,00

16

17

18

**

Overige deuren zijn eenvoudige vlakke paneeldeuren. Trappen Dichte verdiepingstrap dekkend geschilderd Algemene constructieve kwaliteit casco, is beoordeelt op uiterlijk visuele kenmerken

per direct uit te voeren


20.000,00


5.6 Installaties pos Onderdeel / omschrijving


1

Riolering en regenwaterafvoer Bestaand riool deels weggewerkt

2

HWA

R Aanpassen.

3

Inpandige rookgasafvoer kanalen Rookgaskanaal / schoorsteen.

R Geen opmerkingen.

4

PM Geen mechanische ventilatie aanwezig.

R/S Algehele vernieuwing.

S Aanbregen mech. ventilatie in ** badkamers, keukens en centrale afzuiging t.b.v. verblijfsruimten.

Kosten ca.

€

2.000,00

€

250,00

€

€

-

2.500,00

foto 20 en 21

5

Sanitaire installatie / algemeen Warm- en koud- watertapnet, uitgevoerd in rood koper.

S Vervangen door nieuwe installatie legionella veilig.

€

2.500,00

6

Warmwatervoorziening d.m.v. geisers.

S Aanpassen aan nieuwe eisen (combiketels / boilers v.v. ringleiding).

€

2.500,00

7

Sanitair en kranen algemeen

S Advies: Momenteel geen logische indeling voor gebruik toilet voor hotelgasten. Badkamers verouderd.

€

36.000,00

8

Brandbestrijding

S Aanpassen aan nieuwe voorschriften € inzake legionelle e.d. Handblussers controleren / vernieuwen.

1.250,00



5.6 Installaties (vervolg) pos Onderdeel / omschrijving


9

Verwarmingsinstallatie / hotel Dru gevelkachels. Geen centrale verwarming aanwezig.

10

Geen radiatoren aanwezig.

11

huidige eisen. Radiatoren Gasinstallatie Eenvoudige gasinstallatie voor koken R aanbrengen i.c.m. thermostaten. en gevelkachels.

12

13

**

€ S Voorstel is om CV installatie aan te brengen. Splitsen in twee delen, hotel deel en woningdeel.

15.000,00

S Vochtproblemen. Aanpassen aan

€

30.000,00

€

1.250,00

€

5.000,00

€

20.000,00

Totaal installaties €

118.250,00

€

93.500,00

Elektrische installatie Eenvoudige laagspannings-installatie G Eenvoudige kleine groepenkast, met / 230V groepenverdeling op een aardlekschak. Aanbrengen nieuwe groepenkasten en verdelers. Leidingaanleg in centraaldozensysteem voornamelijk opbouw uitgevoerd. Bedrading verouderd.

Kosten ca.

G Algehele vernieuwing.

per direct uit te voeren



6 pos

1

Verbeteringen Onderdeel / omschrijving

Opmerkingen / advies

Bouwkundige aanpassingen Isoleren platte daken en nieuwe bedekking.

Kosten ca.

€

8.000,00

2

Isoleren zoldervloer en beschot aanbrengen zodat zolder begaanbaar is.

€

10.500,00

3

Algeheel nieuwe kozijnen bedrag boven op vervangen bestaande slechte kozijnen.

€

30.000,00

4

Gevelisolatie buiten stucwerk aanbouw deel.

€

22.500,00

5

Installatietechnische aanpassingen PM

onderzoek €

-

6

PM

€

-

**

Totaal aanpassingen / verbeteringen € per direct uit te voeren €


71.000,00 71.000,00


7.1 Recapitulatie onderhoud- en herstelkosten Onderdeel

Onderhoud gemiddelde prijs

5.1

Dakafwerkingen & dakuitrusting

€

8.750,00

5.2

Dakconstructies

€

750,00

5.3

Gevels

€

9.750,00

5.4

Gevelopeningen

€

29.250,00

5.5

Interieur, afwerkingen en inwendig casco

€

82.000,00

5.6

Installaties

€

118.250,00

6

Verbeteringen

Correcties gemiddelde prijs

€

71.000,00 71.000,00

Sub totaal per kostensoort excl. BTW

€

248.750,00 €

Totaal excl. BTW

€

319.750,00

besparing bij eigen uitvoering

Totaal onderhoud- en herstelkosten incl. BTW 6% op arbeid

€

362.916,25

N.B. Bij zelfwerkzaamheid en alternatieve materiaaltoepassing zijn besparingen tot 20% mogelijk. Hiermee wordt wel een lagere

€

290.333,00 €

72.583,25

7.2 Waarvan per direct uit te voeren (ivm regelgeving of gebruik) post omschrijving nr.

gemiddelde prijs

besparing bij eigen uitvoering

5.1 5.3

Dakafwerkingen & dakuitrusting Gevels

€ €

8.750,00 9.750,00

5.4 5.5 5.6 6.0

Gevelopeningen Interieur, afwerkingen en inwendig casco Installaties Verbeteringen Totaal urgente herstelkosten excl. BTW

€ € € € €

25.000,00 71.000,00 93.500,00 208.000,00

Totaal urgente herstelkosten incl. BTW 6% op arbeid

€

236.080,00

N.B. Bij zelfwerkzaamheid en alternatieve materiaaltoepassing zijn besparingen tot 20% mogelijk. Hiermee wordt wel een lagere kwaliteit gerealiseerd.

€

188.864,00 €


47.216,00

TECHNISCHE INSPECTIE Vinkenbergstraat 2 en 2a BOUWKUNDIGE INSPECTIE van een hotel met annexen gelegen aan de Hoogbeek te Schin op Geul

Recommend Documents