Te Woon: Koopcomfort
Kopen met gemak
Koopcomfort Kopen met gemak
Inhoud 1
Koopcomfort
2
Welke kosten maakt u bij het kopen van een woning?
3
Wanneer is de woning van u?
4
Hoe zorgt u voor een goede financiering?
5
Verbouwingsplannen?
6
Verhuizen?
7
Heeft u nog vragen?
1
Koopcomfort
Kopen met Koopcomfort is bijna hetzelfde als kopen op de vrije markt. U betaalt een marktconforme prijs voor uw woning. En als u later weer wilt verkopen en uw woning is in waarde gestegen, is de winst helemaal voor u. Is de waarde van uw woning gedaald, dan draagt u zelf het verlies. Koopcomfort biedt een terugkoopgarantie. Als u wilt verhuizen, koopt Woonbron de woning van u terug. U bent dus altijd verzekerd van een snelle verkoop. Koopcomfort is kopen met gemak. U betaalt voor uw Koopcomfort-woning een marktconforme prijs die u ook voor een gewone koopwoning van deze kwaliteit zou hebben betaald. De koopprijs wordt vastgesteld op basis van een objectieve taxatie.
terugkoopgarantie Iedereen kent wel iemand die slapeloze nachten heeft, omdat zijn woning nog niet verkocht is, terwijl hij al in zijn nieuwe woning woont. Met de terugkoopgarantie van Koopcomfort hoeft u daar niet wakker van te liggen. Woonbron koopt de woning van u terug. U hoeft alleen een brief te sturen waarin u aangeeft uw woning te willen verkopen. Met uw medewerking is Woonbron binnen drie maanden de nieuwe eigenaar van de woning.
zelf in de woning wonen U moet zelf in deze woning wonen en mag deze niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. In sommige gevallen maken wij een uitzondering op deze regel. Daarvoor heeft u wel schriftelijke toestemming van ons nodig. Als u in een appartement woont, kan de VvE ook nog eigen regels hebben voor het bewonen.
verkopen aan kind Woonbron verleent u (onder voorwaarden) medewerking als u de woning wilt verkopen aan uw kind. Uw kind wordt dan, net als u, Koopcomfort-koper met alle bijzondere voorwaarden die daarbij horen. Dus ook de plicht om de woning zelf te bewonen. Bij doorverkoop komt het nodige kijken, waaronder de fiscale regels. Om problemen te voorkomen dient u de doorverkoop altijd in overleg met Woonbron te regelen. Doorverkoop aan uw kind is niet mogelijk als de woning voor een specifieke doelgroep bestemd is en uw kind niet aan de gestelde criteria voldoet. Denk hierbij bijvoorbeeld aan seniorenwoningen.
onderhoud eengezinswoning Bij een eengezinswoning bent u zelf verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning die u via Koopcomfort heeft gekocht. Wanneer wij onderhoudswerkzaamheden uitvoeren aan naburige huurwoningen, laten wij u dat weten. U kunt dan gelijktijdig onderhoud aan uw eengezinswoning uit laten voeren. Hierbij kunt u denken aan onderhoudswerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning, zoals het schilderen van houtwerk of het vervangen van kozijnen. U geeft als eigenaar zelf opdracht voor de uitvoering van deze werkzaamheden en de kosten zijn voor uw rekening.
onderhoud appartement Bij appartementen draagt de Vereniging van Eigenaars (VvE), waar u als eigenaar automatisch lid van bent, zorg voor het onderhoud van uw appartementencomplex. Een deel van uw VvE-bijdrage is een reservering voor het gezamenlijk onderhoud. Het onderhoud aan de binnenzijde van uw appartement regelt u zelf.
professionele ondersteuning van de vve Woonbron heeft voor iedere Verenging van Eigenaars bij het actief worden van de VvE een bestuurovereenkomst afgesloten met een zogeheten ‘bestuurder’. Het bestuur en de bestuurstaken worden meestal uitgevoerd door Triant als professioneel bestuurder van Woonbron. Het staat de VvE vrij om een andere bestuurder te kiezen. Voorwaarde is wel dat deze, net als Triant, aan strenge kwaliteitseisen voldoet. Voor meer informatie over de VvE verwijzen wij u naar de website www.triant.nl. Of vraag brochure ‘Beslis mee over uw woonomgeving’ op bij Woonbron, Triant of Woonbron Makelaars.
2|3
2
Welke kosten maakt u bij het kopen van een woning?
Hypotheek, kosten koper, onderhoudskosten, erfpacht, VvE-bijdrage. Bij het kopen van een eengezinswoning of appartement komt heel wat kijken. Voordat u uw handtekening zet onder de koopakte, is het van belang te weten waar u als koper mee te maken krijgt en wat de bijkomende kosten zijn. Bij het kopen van een huis krijgt u te maken met bijkomende kosten. Een groot deel van de kosten hangt direct samen met de koop, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor het opstellen van de leveringsakte. Het overige deel heeft te maken met de financiering. Laat u door onze makelaar of een financieel tussenpersoon informeren wat de bijkomende kosten zijn.
Kosten bij koop *
Kosten van financiering
• Overdrachtsbelasting • Notariskosten leveringsakte • Inschrijfkosten kadaster • Verrekening OZB, waterschap en rioolrecht
• Provisie hypotheek • Notariskosten hypotheekakte • Taxatie voor financiering • Kosten Nationale Hypotheek Garantie • Inschrijfkosten kadaster hypotheek
* Vermelde kosten gelden alleen bij de koop van een bestaande woning. Voor nieuwbouwwoningen gelden andere waarden. Hierover kunt u meer lezen in de brochures die wij uitgeven bij nieuwbouwprojecten.
staat van onderhoud Woonbron laat een bouwkundige en een gas- en elektrakeuring uitvoeren. Deze geven inzicht in de bouwkundige staat van de woning. Koopt u een appartement, dan krijgt u de onderhoudsbegroting van de VvE. De installaties voor gas en elektra worden altijd door een gecertificeerd vakman beoordeeld en de bevindingen worden in een rapport vastgelegd.
erfpacht
vereniging van eigenaars
ledenvergaderingen voor en incasseert de VvE-bijdragen. Alle eigenaren betalen een bijdrage aan de VvE voor onder andere het gemeenschappelijk onderhoud aan het gebouw en een opstalverzekering. De hoogte van deze bijdrage wordt in de VvE-vergadering vastgesteld. U krijgt de laatste begroting van de VvE, notulen, jaarrekening en meerjaren onderhoudsplanning. Zo heeft u goed inzicht in het functioneren van de VvE en weet u waarvoor u betaalt. De VvE is verplicht het gebouw goed te onderhouden en voldoende geld te reserveren voor onderhoud.
Als u een appartement koopt, koopt u formeel een appartementsrecht en wordt u automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Het beheer van de VvE wordt verzorgd door een ‘bestuurder’. De bestuurder bereidt de
Meer informatie over een VvE kunt u krijgen bij de Vereniging Eigen Huis (www.veh.nl) of op de website van VvE Belang (www.vvebelang.nl).
Bij een koop via Koopcomfort, koopt u altijd een recht van erfpacht. Als Woonbron de grond in eigendom heeft, koopt u een eeuwigdurend recht van erfpacht. Als dit niet het geval is, koopt u een recht van ondererfpacht. In beide gevallen is de afkoopsom voor het recht van erfpacht verwerkt in de koopsom. U betaalt dus geen maandelijkse bijdrage voor erfpacht.
4|5
3
Wanneer is de woning van u?
Eerst tekent u met ons de koopovereenkomst. Deze overeenkomst is bindend. Zodra u de financiering geregeld heeft, vindt bij de notaris de overdracht van het eigendom plaats. Vanaf dat moment is de woning van u.
De makelaar van Woonbron die u begeleidt bij het kopen van de woning, stelt de koopovereenkomst op en neemt de inhoud met u door. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. Met het tekenen van de koopovereenkomst gaat u de verplichting aan om de woning in eigendom te nemen. Als u niet of later dan de afgesproken datum van overdracht naar de notaris gaat, brengen wij u kosten in rekening.
bedenktijd Stel dat u na het tekenen van de koopovereenkomst tot de conclusie komt dat u overhaast gehandeld heeft. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de koopovereenkomst zonder opgaaf van reden de koop ongedaan maken. Dit is de wettelijke bedenktijd.
ontbindende voorwaarden financiering In de koopovereenkomst staat de bepaling dat u de koopovereenkomst kunt ontbinden als u de financiering (hypotheek) niet rond krijgt. Om te kunnen ontbinden moet u de afwijzing van uw financieringsaanvraag van ten minste twee erkende hypotheekadviseurs of banken kunnen tonen. Als na de overeengekomen ontbindingstermijn blijkt dat u de financiering niet rond krijgt, bent u een boete aan Woonbron verschuldigd.
overdracht Nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht van de woning bij de notaris plaatsvinden. Daarbij ontvangt u de sleutels van de woning en bent u eigenaar. Het is aan te raden om vlak voor de overdracht te controleren of de woning in de staat is die u met Woonbron in de koopovereenkomst hebt afgesproken.
4
Hoe zorgt u voor een goede financiering?
Voor het kopen van een woning heeft u geld nodig. U kunt een woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek bepaalt u zelf. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de koop van een gewone koopwoning. Laat voordat u besluit te kopen wel toetsen of een eigen huis financieel binnen uw bereik ligt. Na het tekenen van de koopovereenkomst moet u passende financiering regelen. Meestal is dat een hypotheek. Houd er rekening mee dat hypotheekverstrekkers tijd nodig hebben om een hypotheekofferte uit te brengen en goed te keuren. Om teleurstelling te voorkomen adviseren wij u, voordat u de koopovereenkomst tekent, een hypotheekberekening op te laten stellen, inclusief een woonlastenberekening. Denk daarbij ook aan kosten voor (gemeenschappelijk) onderhoud, bijdrage VvE, Onroerende Zaak Belasting, riool- en reinigingsrecht, energie en verzekeringen.
bureau krediet registratie Vergeet niet een financieel adviseur volledig te informeren over eventuele leningen die u nog heeft lopen, over winkelpasjes en over producten die u op afbetaling heeft gekocht. Deze financiële verplichtingen worden namelijk bij het aanvragen van een hypotheekofferte getoetst bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Bij het BKR geregistreerde verplichtingen verlagen uw maximaal te verkrijgen hypotheek. U kunt zelf op ieder moment, dus ook voordat u besluit een woning te kopen, via uw bank of hypotheekadviseur nagaan wat er bij het Bureau Krediet Registratie is vermeld op uw naam. Dan kunt u desgewenst een winkelpasje of creditcard opzeggen dan wel een lening aflossen.
maximale hypotheeksom U kunt vrij een hypothecaire lening afsluiten, zolang die voldoet aan de eisen die de overheid hieraan stelt. Banken kunnen aanvullende eisen stellen. Eisen kunnen wijzigen. Het is daarom verstandig u hierover goed te laten voorlichten door uw bank of tussenpersoon. Meer informatie is ook te vinden op de websites van de Nationale Hypotheek Garantie of de Vereniging Eigen Huis. Woonbron stelt als voorwaarde dat de hypotheek voldoet aan de eisen van de Nationale Hypotheek Garantie. Zo is de hypotheek die
u afsluit, veilig, verantwoord en voordelig. Het is niet mogelijk een persoonlijke lening af te lossen met de hypotheek. Voor een verbouwing is een hoger bedrag te financieren. Meestal is dat niet hoger dan de marktwaarde van de verbouwing. Komt de lening door de verbouwing meer dan 10% hoger uit dan de koopsom, dan heeft u toestemming nodig van Woonbron. U moet dan de marktwaarde van de verbouwing kunnen aantonen en een kostenopgave bijvoegen.
financiering op maat Bij het afsluiten van uw hypotheek doet u er goed aan naar de toekomst te kijken. Blijft uw inkomen de komende jaren hoog genoeg om de woonlasten te kunnen betalen? Wilt u of uw partner straks minder gaan werken? Heeft u kinderen die gaan studeren? Of daalt uw besteedbaar inkomen, omdat u met pensioen gaat? Alleen u kunt bepalen of u de maandlasten, inclusief de bijkomende lasten, ook echt wilt en kunt opbrengen. Ons advies: financier op maat.
nationale hypotheek garantie Woonbron adviseert u om een eigen woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te financieren. De voordelen van NHG zijn: • Veilig: komt u buiten uw schuld financieel in de problemen dan neemt NHG maatregelen zodat u of in de woning kunt blijven wonen of zij neemt de restschuld over na (gedwongen) verkoop van de woning. • Verantwoord: de lening past bij uw financiële situatie en is niet hoger dan volgens de regels is toegestaan. • Voordelig: u betaalt een lagere rente. Lees meer hierover in de folder van NHG of op www.nhg.nl.
6|7
hypotheekrente en de fiscus
vereniging eigen huis
Per 2013 komen alleen hypotheekovereenkomsten met een annuïtair of lineair aflossingsschema in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. U betaalt maandelijks een bedrag dat bestaat uit aflossing en rente. Het rentedeel van uw hypotheek is aftrekbaar, het aflossingsdeel niet. Bij annuïtair blijft dit bedrag hetzelfde, waarbij het aflossingsdeel steeds groter en het rentedeel steeds kleiner wordt. Bij lineair blijft het aflossingsbedrag hetzelfde, waardoor u steeds minder rente gaat betalen. Bij deze vorm zijn uw hypotheeklasten in het begin relatief hoog, waarna deze steeds minder worden. Laat u goed informeren welke hypotheekvorm het beste aansluit bij uw financiële situatie.
Vereniging Eigen Huis geeft haar leden informatie en advies en is belangenbehartiger voor bezitters van een eigen woning. Ook voor uitgebreide informatie over hypotheken kunt u bij de vereniging terecht. Kijk voor meer informatie op www.veh.nl.
hypotheek aflossen bij verkoop Bij verkoop van de woning deelt u de waardeontwikkeling met Woonbron. Dit geldt voor zowel winst als verlies. Het is mogelijk dat de opbrengst lager is dan het uitstaande hypotheekbedrag. Neemt u bij verkoop contact op met uw bank, zodat u weet of dit het geval is. Een restschuld moet u betalen van uw spaargeld of dit bedrag opnieuw lenen. De rente op een restschuld is nog 10 jaar aftrekbaar voor inkomstenbelasting.
5
Verbouwingsplannen?
Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. U heeft misschien grote verbouwingsplannen om uw wooncomfort te verhogen. Een vakkundig uitgevoerde verbouwing kan bovendien een gunstige invloed hebben op de waarde van uw huis.
Koopt u een appartement en wilt u dit verbouwen? Het onderhoud aan de buitenkant is voor rekening van de Vereniging van Eigenaars (VvE). In de splitsingsakte staat precies wat daaronder wordt verstaan. In veel gevallen horen kozijnen daar bijvoorbeeld bij. U mag deze dan niet zonder toestemming van de VvE vervangen. Dit geldt overigens voor vrijwel alle aanpassingen aan de buitenkant van de woning. Ook aanpassingen aan de binnenzijde van de woningen dienen te voldoen aan de voorwaarden in de splitsingsakte. Denk daarbij aan het voorkomen van geluidsoverlast door het aanbrengen van harde vloerbedekking als laminaat, parket of plavuizen. Uiteraard moet u bij aanpassingen aan uw woning ook altijd voldoen aan door de overheid gestelde eisen.
klussenwijzers Voor veelvoorkomende verbouwingen heeft Woonbron klussenwijzers, die u kunnen helpen goed voorbereid aan de slag te gaan. U kunt ook bij de opzichters van Woonbron advies krijgen hoe u een verbouwing het beste aanpakt en in welke situatie u een bouwvergunning nodig heeft.
duurzaam investeren loont Verbeteringen aan de woning kunnen een waardestijging opleveren. Deze stijging is vrijwel altijd lager dan het bedrag dat u heeft geïnvesteerd. Ook moet u rekening houden met afschrijving: een keuken van 10 jaar oud is minder waard dan een keuken die 1 jaar jong is. Bovendien heeft de gemiddelde koper vaak niet dezelfde smaak als u. Hoe duurzamer de investering en hoe minder aan smaak onderhevig, des te groter de kans op een waardevermeerdering. Bij de taxatie van de verbeteringen wordt alleen rekening gehouden met roerende zaken zoals een keuken of badkamer. Roerende zaken zoals vloerbedekking (ook laminaat) en gordijnen vallen daar niet onder. Wij adviseren u werkzaamheden aan elektra, gas-, water- en verwarmingsinstallaties uit te laten voeren door een erkend installatiebedrijf. Heeft u twijfels over de veiligheid van uw installaties, informeer dan bij Woonbron of uw energiebedrijf naar de mogelijkheden van een gas- en elektrakeuring.
8|9
‘Onze kans om een huis te kopen’ Tot voor kort dachten Sjoerd (42) en Karin (40) niet
Het kopen van een huis bleek voor het echtpaar
aan een eigen woning. Karin: ‘We woonden goed
goed betaalbaar. Een belangrijk punt vindt Karin:
in onze huurwoning. Lekker dicht bij mijn werk en
‘Als je ziet dat sommige mensen krom moeten
ook Sjoerd was binnen een halfuurtje op de zaak.
liggen voor hun huis. Je moet toch ook nog leven?
Bovendien hadden de kinderen het naar hun zin in
Ieder jaar gaan we drie weken op vakantie naar de
onze wijk.’ Totdat Karin per abuis een telefoontje
camping in Frankrijk. De kinderen vinden het
kreeg van een hypotheekverstrekker. ‘Ik heb
heerlijk, hebben daar vriendjes en vriendinnetjes.
gezegd dat we een huurwoning hadden en heb
Dat willen we blijven doen.’
opgehangen. Toch zette het telefoontje me aan het denken. Een paar jaar geleden werd de woning ons te koop aangeboden, maar toen hebben we het
‘Je moet toch ook leven?’
niet gedaan. Het kwam op dat moment niet echt uit. Daarna hebben we er eigenlijk niet meer over
Dankzij Te Woon hebben Sjoerd en Karin een
nagedacht. De buren hebben hun woning toen
woning gekocht: hun voormalige huurwoning.
wel gekocht.
‘Ideaal’, juicht Karin. ‘We hoeven niet te verhuizen en voor de kinderen verandert er ook niets. We
Ik zie nu wel wat de voordelen zijn; ze bouwen
hebben gelijk een vergunning voor een dakkapel
toch wat vermogen op en het is hun eigen huis.
aangevraagd. Ook ergerde ik me al jaren groen en
Zij hebben er bijvoorbeeld een dakkapel op laten
geel aan de sierboog in de kamer. Die gaat eruit.
zetten. Die extra ruimte kunnen wij nu ook best
Sjoerd is handig, dus die kan een hoop zelf doen.
gebruiken. Sjoerd en ik zijn toen toch maar eens
Dit jaar wordt het daarom waarschijnlijk niet naar
naar Woonbron gegaan om meer informatie op
Frankrijk, maar volgend jaar kunnen we gewoon
te vragen.’
weer lekker drie weken naar de zon.’
6
Verhuizen?
Hopelijk bevalt uw woning goed. Maar als u te zijner tijd besluit te gaan verhuizen, mag u de woning alleen verkopen aan Woonbron. Wij kopen de woning dan binnen drie maanden van u terug. Uw woning staat dus nooit lang te koop. Dit is een van de grote voordelen van Koopcomfort.
Als u van plan bent te verhuizen, laat u dit per aangetekende brief aan Woonbron weten. Daarmee biedt u de woning aan ons te koop aan. Woonbron geeft vervolgens opdracht voor de bouwtechnische inspecties. De Taxatiecommissie geeft daarna opdracht tot taxatie. De Taxatiecommissie bestaat uit drie leden: één namens de eigenaren, één namens Woonbron en één onafhankelijke voorzitter. Met behulp van de inspectie-rapportages stellen wij een concept koopovereenkomst op. Als u akkoord bent, stuurt u een getekende overeenkomst naar ons terug. Normaal gesproken draagt u het eigendom van de woning binnen drie maanden aan ons over.
inspecties en bezichtigingen Voor het uitvoeren van de (bouw)technische inspecties en de taxatie is het nodig dat u toegang verleent tot uw woning. Als een belangstellende de woning wil bezichtigen, wordt dat in overleg met u geregeld. Ten slotte zal vlak voor de overdracht een medewerker van Woonbron samen met u de woning inspecteren, waarna de overdracht bij de notaris zal plaatsvinden.
taxatie
geschillenregeling Het kan natuurlijk gebeuren dat u of wij het niet eens zijn met de taxatie van de woning of met de getaxeerde waarde van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Koopcomfort kent hiervoor een geschillenregeling. Volgens deze regeling wijst u zélf een taxateur aan en wijst Woonbron een andere taxateur aan. Deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Samen stellen zij de definitieve waarde vast.
opleveren Bij oplevering moet de woning leeg zijn. Leeg wil ook zeggen dat alle roerende zaken, waaronder gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking, verwijderd zijn. Maak hierover vooraf afspraken met de makelaar van Woonbron, dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid, of die zonder toestemming van de VvE zijn uitgevoerd, moeten ongedaan worden gemaakt. Meer informatie over terugkoop vindt u in onze brochure ‘Verkoop Koopgarant, Koopcomfort of MGE’.
Een onpartijdige taxateur stelt in opdracht van u en Woonbron het taxatierapport op. De Taxatiecommissie Woonbron wijst de taxateur aan. Deze commissie bestaat uit drie leden, één namens de verkoper, één namens Woonbron en een onafhankelijke voorzitter. Volgens de Koopcomfort-bepalingen delen wij met u de taxatiekosten. Meer informatie kunt u vinden op www.woonbron.nl.
10|11
7
Heeft u nog vragen?
Heeft u nog vragen over het kopen en terugverkopen van een Koopcomfort-woning, dan kunt u terecht bij onze makelaars. Of kom eens langs in één van onze woonwinkels.
woonbron makelaars Aelbrechtskade 88 Postbus 22070 3000 DB Rotterdam telefoon (010) 280 11 00 www.woonbronmakelaars.nl
woonbron Kijk voor de dichtsbijzijnde woonwinkel op www.woonbron.nl
Heeft u vragen over VvE’s en VvE-beheer, dan kunt u ook contact opnemen met de medewerkers van Triant. triant Kruisplein 25 K 3014 DB Rotterdam Postbus 1041 3000 BA Rotterdam telefoon (010) 244 82 50 www.triant.nl
Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Raadpleeg altijd eerst uw notaris en/of fiscaal adviseur voordat u tot koop overgaat.
Te Woon www.woonbron.nl
Woonbron biedt woningen Te Woon aan. Dit betekent dat u kunt kiezen uit het kopen of huren van een woning.
koopgarant Kopen met 25% of 33,33% korting met terugkoopgarantie
koopcomfort Vrije verkoop met terugkoopgarantie
huur
03-01-2013
Snel en zonder rompslomp verhuizen en geen omkijken naar (groot) onderhoud
