Evaluatie Te Woon. Colofon. Een woning kopen of een woning huren? Met Te Woon kiest de klant zelf

Colofon 2005 Woonbron

Postbus 2346

3000 CH Rotterdam

Telefoon (010) 275 53 00 Auteurs

Maarten Vos, Martine van Sprundel, Lucy Lagerweij en Gerard de Heide, Woonbron Vormgeving

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam Druk

Schefferdrukkerij, Dordrecht Coördinatie en productie

Marlies Bruning, Woonbron

Evaluatie Te Woon Een woning kopen of een woning huren? Met Te Woon kiest de klant zelf

Inhoudsopgave Ontwikkelingstraject Te Woon

2

1

Inleiding

5

2

Beleid

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.11.1 2.11.2 2.11.3 2.11.4 2.11.5 2.11.6

Beleidsmatige uitgangspunten Geen bijstelling keuzepalet Contractuele ontwikkeling Situationele aanpassingen vanuit streven naar succesvolle woonmilieus Mogelijke bijstelling in de toekomst: seniorenwoningen Woonruimteverdeling en Te Woon Projectmatig aanbieden Aanbieding bestaande bouw versus nieuwbouw Ervaringen elders Vooruitblik extern Vooruitblik intern Woonruimteverdeling Huurzeker Starterslening Koopsparen Sociale Koop Maatwerk in de woning

3

Resultaten en financiële effecten

3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5

Nieuwbouwwoningen Vrijkomende woningen Projectmatig aanbod aan zittende huurders Aantallen aangeboden woningen Contractkeuze Uitgangspunten doorlooptijden en kosten aanbieden Te Woon Financiële resultaten Financiële effecten van Te Woon Risico-analyse Te Woon Regelknoppen Te Woon op de balans Financiële effecten van exploitatie in VVE’s

7 7 7 7 8 8 8 9 9 9 9 10 10 11 11 11 11 11 13 13 13 14 14 15 16 16 17 17 17 18 18

3.5.1 De resultaten van de beheerorganisatie zelf 3.5.2 De realisaties van VVE-begrotingen 3.5.3 Het beklemmen van vermogen in reservefondsen van de VVE 3.5.4 Omzetbelasting op de dienstverlening

4

4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.3 4.4

Resultaten voor klant en de stad

Wat vindt de klant? Keuzes en overwegingen Dienstverlening Afhakers Resultaten voor de Stad Communicatie Meten, borgen en verbeteren van Klant en Stadresultaten

18 18 19 19 20 20 20 20 21 21 21 22

5

Opvatting stakeholders

6

Organisatorische consequenties

Algemeen Activiteiten en kosten van strategie en beleid Activiteiten en kosten van aanpassing in de lijnorganisatie Projectmatig aanbieden Van verhuren naar verwonen Van beheer naar gemengd beheer Van experiment naar regulier proces Activiteiten en kosten van benodigde middelen

27 27 27 28 28 29 30 31 31

7

Conclusies en nabeschouwing

33

5.1 5.2

6.1 6.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.4

25 25 25

Stakeholders Regelgeving

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Overzichten contractkeuze per project 35 Waardering Te Woon en waardering Koopgarant 37 Verdiencapaciteit terug te kopen woningen 38 Begrippenlijst 40

evaluatie te woon 2005 1

Ontwikkelingstraject Te Woon

1998

1999

2000

2001

Vaststelling eerste strategienota met ‘Klant Kiest’.

Uitwerking contracten, voorbereiding proefproject.

Eerste proefproject nieuwbouw 30 woningen Van der Hilststraat.

januari Strategienota ‘Wonen moet meer van mensen worden’.

Ontwikkeling Fair Value balans in samenwerking met Vereniging Eigen Huis.

juli Evaluatie proefproject Van der Hilststraat. september Onderzoek effecten van verkoop van huurwoningen. november Besluit invoering Klant Kiest in 2002 op basis van voortgangsnotitie ontwikkeling Klant Kiest.

2 evaluatie te woon 2005

2002

2003

2004

2005

januari Vaststelling MG 2002-2006 door VROM (uitwerking Fair Value).

mei Start Te Woon bij woonruimteverdeling Woonnet Rijnmond.

januari Oprichting Stichting Koopgarant voor landelijke licentieverkoop.

januari Totaal 6500 woningen in Te Woon.

februari Projectplan implementatie Klant Kiest.

september Evaluatie onder 2000 eerste klanten door B&A groep.

april Invoering Koopgarant als vervanging MGE.

juli 500 woningen aan huurders aangeboden voor de zomer. oktober Beperkte evaluatie onder eerste 500 klanten door USP.

december 700 woningen aangeboden (in plaats van geplande 2000).

december In 2004 2500 woningen aangeboden.

maart Evaluatie Te Woon beschikbaar. maart Acht corporaties passen Te Woon toe (onder diverse namen).

december 2000 woningen totaal aangeboden in 2002.


‘Hadden we veel eerder moeten doen’ Susan Beer en Dave Davis wonen in een gezellige nieuwbouwwoning aan de Duyststraat in het Nieuwe Westen. In 1999 trokken zij als huurders in de toen nagelnieuwe woning. De huur was vanaf het begin stevig zodat ze zich al snel afvroegen of kopen niet slimmer was. Dave: ‘Maar het was allemaal nogal onrustig hier in de buurt. Kopen doe je dan niet zo snel. Je raakt je huis dan ook niet zo makkelijk meer kwijt.’ Maar de lucht klaarde op: de overlast nam af en er kwam steeds meer nieuwbouw in de buurt. Susan: ‘Toen hebben we de knoop doorgehakt en gekozen voor Koopgarant. De nettomaandlasten zijn nu ongeveer de helft van wat we eerst aan huur betaalden. Spijt dat we dat niet veel eerder hebben gedaan.’


1 Inleiding In 1996 ontstond bij Woonbron voor het eerst het idee om klanten te laten kiezen tussen huren en kopen. Na het vastleggen van dit idee in de strategienota is Woonbron sinds 1998 bezig met het uitwerken en implementeren van dit ‘Te Woon-concept’, aanvankelijk bekend onder de naam Klant Kiest. De essentie van dit concept is dat straks de meerderheid van de klanten van Woonbron kan kiezen uit twee huurvarianten en twee koopvarianten. Het concept is vanaf 2000 uitgewerkt in pilotprojecten. In juli 2000 publiceerden Maarten Vos en René Scherpenisse voor het eerst over ‘Klant Kiest’ in Aedes Magazine. Eind 2003 besloot Woonbron op basis van de opgedane ervaring in de pilotprojecten, met toestemming van gemeente en Raad van Commissarissen, om Te Woon in de volle breedte in te voeren. VROM verleent, op basis van advies van het Centraal Fonds, gefaseerd haar medewerking hieraan, met de afspraak dat een uitgebreide evaluatie na 2004 inzicht biedt in de beheersing van dit concept. Op basis van de eerste vijf jaar praktijkervaring blikken we nu terug in een evaluatie.

De evaluatie biedt transparantie in wat de financiële en organisatorische consequenties van dit beleid voor Woonbron zijn geweest en wat de toekomstige verwachtingen daarvan zijn. Om deze vraag te beantwoorden wordt ingezoomd op de volgende deelgebieden: • Beleid; • Resultaten en financiële effecten; • Resultaten op het gebied van de stad en de klant; • Opvatting stakeholders; • Organisatorische consequenties. Elk hoofdstuk begint met een aantal basisvragen die we vervolgens beantwoorden. Steeds wordt daarbij de afgelopen periode bezien en wordt een verwachting uitgesproken over de toekomst, voorzover we de relevante omgevingsomstandigheden al kunnen overzien.



2 Beleid Wat waren de beleidsmatige uitgangspunten

2.2 Geen bijstelling keuzepalet

van het Te Woon-concept, zijn deze geduren-

Al vanaf de eerste pilot (30 nieuwbouwwoningen Van der Hilst, in 2000) bestaat het palet uit huur, Huurvast (5 of 10 jaar), MGE (nu Koopgarant) en Koopcomfort. Huurzeker is wel overwogen, maar is niet opgenomen vanwege de beperkte belangstelling bij experimenten elders. Andere huur- en koopvarianten zijn ook bekeken, maar hadden onvoldoende toegevoegde waarde (bijvoorbeeld Koophuur) of namen geen logische plek in het Te Woonspectrum in (bijvoorbeeld Betaalbare Koopwoning van Fakton en Koop-Goedkoop). Onder 2.11 ‘Vooruitblik intern’ leest u meer hierover.

de de pilotuitvoering bijgesteld, zo ja waarom en wat zijn de bijstellingen geweest? Is het de verwachting dat het Te Woon-beleid in de toekomst nog bijgesteld dient te worden? 2.1

Beleidsmatige uitgangspunten

Keuzevrijheid en zelfbeschikking zijn de twee uitgangspunten waarop Te Woon is gebaseerd. In de notitie ‘Te Woon, kaderstellende beschrijving’ 1 is het concept beleidsmatig beschreven. In het essay ‘Wonen moet meer van mensen worden’ 2 beschrijven Martien Kromwijk en René Scherpenisse de bredere strategische context waar Te Woon deel van uitmaakt. Bij het ontstaan van het idee was de doelstelling eenvoudig: de klant moet zelf kunnen bepalen of hij huurt of koopt en moet binnen huren en kopen ook nog wat te kiezen hebben. Dat is nog steeds de hoofddoelstelling. Gezien de opgaven van Woonbron in de herstructurering kwam een andere doelstelling om de hoek kijken: middelen genereren en liquide maken. Dit leverde de vraag op: ‘Is het nu klant kiest of klant koopt?’. Het bestuur heeft helder gesteld dat keuzevrijheid voorop blijft staan in onze strategie. Hierdoor is Te Woon verschoond gebleven van conceptuele inbreuken ter verhoging van de verkoopopbrengst. De verkoop van vijf complexen met in totaal 860 woningen aan het Wooninvesteringsfonds heeft de financiële druk van de ketel gehaald. Deze druk ontstond mede door lagere verkoopaantallen dan geraamd. Wel wordt de nodige creativiteit van de organisatie verwacht om binnen het concept potentiële kopers wel tot koop te verleiden (zonder dat die inspanning overigens tot spijtkopers mag leiden).

1)

2)

Te Woon, kaderstellende notitie, laatste versie 10 april 2005. Building Business, mei 2003.

2.3 Contractuele ontwikkeling De kern van het productenpalet is dus hetzelfde gebleven. In de koopbepalingen is vorig jaar alleen een wijziging opgenomen, waardoor kopers in principe de woning mogen doorverkopen aan hun kinderen. Dit bleek het enige concrete nadeel te zijn dat uit evaluaties onder klanten naar voren kwam. Een concessie dus, ten opzichte van het uitgangspunt van woningruimteverdeling volgens de vaste afspraken. Met de opzet van Koopgarant is wel in de beheersfeer van de Vereniging van Eigenaars (VVE) een en ander formeel stevig gewijzigd (de praktijk liep hier al op vooruit). De oude paternalistische elementen zijn vervangen door evenwichtige bepalingen, die de verantwoordelijkheid van de VVE versterken. In de oude MGE-splitsingsakte kon de corporatie het onderhoudsbeleid bepalen en was de corporatie vastgetimmerd als bestuurder van de VVE. Binnen de nieuwe splitsingsakte heeft de VVE de plicht het gebouw goed te onderhouden op basis van onderhoudsplanningen en voldoende reservering. De corporatie kan de VVE een landelijk eisenpakket opleggen waaraan de te benoemen bestuurder moet voldoen (bijvoorbeeld het SKW certificaat voor VVE-beheerders of het KWH-kooplabel). De taken van de Bestuurder zijn breder geformuleerd dan in standaard splitsingsreglementen en er is een verantwoordelijkheid voor leefbaarheid aan de VVE toebedeeld. De corporatie heeft een adviserende rol. Natuurlijk kan de corporatie haar invloed ook doen gelden als eventuele groot eigenaar van verhuurde woningen. Dit verhoudt zich echter slecht tot ‘Wonen moet meer van mensen worden’. evaluatie te woon 2005 7

Er is uitgebreid gediscussieerd over de vraag of eengezinswoningen ondergebracht zouden moeten worden in een VVE, zodat het onderhoud aan het casco beter gewaarborgd zou kunnen worden. In de splitsingakte zouden mogelijkheden voor doe het zelf werk en verbouwing binnen door de VVE te benoemen kaders opgenomen kunnen worden. Besloten is dat het gevoel van eigendom en zelfbeschikking voor kopers leidend moet zijn. Alleen voor drie monumentale complexen eengezinswoningen wordt nu wel een VVE opgericht.

2.4 Situationele aanpassingen vanuit streven naar succesvolle woonmilieus In de bestaande voorraad is in de pilotperiode voor drie complexen in Delfshaven een uitzondering gemaakt op het principe dat de woningen in alle vormen worden aangeboden. In deze complexen worden de leegkomende woningen alleen in koopvormen aangeboden totdat 20% van de woningen is verkocht. Op deze wijze wordt een doorbraak naar een - daar zeer gewenste - meer gemengde bewonerssamenstelling bewerkstelligd. Deze werkwijze kan - nog steeds bij uitzondering - vaker worden toegepast.

2.5 Mogelijke bijstelling in de toekomst: seniorenwoningen Op dit moment worden twee complexen met voor senioren gelabelde woningen Te Woon aangeboden. Er is dus nog niet voor gekozen het Te Woon-palet in seniorengebouwen te beperken. Evaluatie hiervan moet echter leren of het zinvol is hiermee door te gaan. De eerste indruk is geen koopanimo en veel onrust onder de bewoners. Wellicht is een pakket van verschillende huuropties voor deze doelgroep meer geschikt. In 2005 willen we op basis van de evaluaties hiervoor beleid ontwikkelen.

2.6 Woonruimteverdeling en Te Woon Een Te Woon exploitatie komt in de plaats van verhuur. Daarom hebben we ervoor gekozen om Te Woon in dezelfde volkshuisvestelijke kaders in te bedden: de woonruimteverdeling wordt voor Te Woon-woningen in principe gelijk aan 8 evaluatie te woon 2005

onze huurwoningen toegepast. Te Woon zou in theorie eenvoudig in ieder woonruimteverdeelsysteem toegepast kunnen worden, met de vermelding dat de bewoner kan kiezen uit diverse contracten. Het principe van Te Woon stuurt zelf niet in de woonruimteverdeling, dat doen de verdelingscriteria. In het verlengde van Te Woon is Woonbron ook met een experiment woonruimteverdeling begonnen. Ontregelen was daarbij het belangrijkste uitgangspunt, zodat de woningzoekende weer wat te kiezen krijgt. Inkomens- en huishoudenscriteria zijn afgeschaft en voorrangscriteria zijn vervangen door loting. Dit was tevens noodzakelijk om ook kopers te kunnen bedienen. Daarnaast is ook het onderscheid tussen vrije sector en sociale sector opgeheven. Door te adverteren met twee huurprijzen komt iedere klant voor iedere woning in aanmerking. Bij een inkomen boven de ziekenfondsgrens betaalt hij de vrije sector prijs, bij een inkomen onder de ziekenfondsgrens de sociale (subsidiabele) huurprijs. De eerste evaluatie van het experiment Woonruimteverdeling is op zich positief. Het systeem leidt niet tot verdringing van de doelgroep, integendeel zelfs, want 65% heeft een inkomen onder de doelgroepgrens (22.000 euro). Woningzoekenden zijn overwegend positief over deze wijze van woonruimte verdelen. Te Woon is binnen de woonruimteverdeling nog niet wat het moet zijn. Bij mutatie wordt tot nog toe slechts zo’n 5% verkocht (zie onder resultaten). Dat huur domineert is, afgezien van economische factoren, logisch, omdat gewerkt wordt met huurderskanalen (woonkrant en internetsite van Woonnet Rijnmond) en de wijze van toewijzing (bonnen invullen, pas na inloting bezichtigen). Daar komt bij dat Woonbron met loting meer (vaak niet koopkrachtige) starters aantrekt dan andere corporaties die op basis van woonduur/inschrijvingsduur bedienen. Geleidelijk passen we maatregelen toe om beter op het zoekgedrag van kopers in te spelen. Zo is geëxperimenteerd met een banner op Funda, waarmee aspirant-kopers verleid worden het Te Woon-aanbod te bekijken. In 2004 is ook de ‘kijkwoning’ van start gegaan. De woning wordt geadverteerd met een datum en tijdstip waarop gegadigden de woning kunnen bezichtigen. De kijkers kunnen vervolgens ter plaatse een bon invullen en meeloten. Uit de eerste zeven kijkwoningen blijkt vooral dat het percentage reagerende klanten met een inkomen boven de doelgroep veel hoger ligt (65%). Maar of het ook structureel tot meer koop leidt moet

nog blijken (nu 1 van de 7). Momenteel wordt erop aangestuurd dat we via makelaars toegang kunnen krijgen tot de belangrijke afzetkanalen, zoals Funda.

2.7 Projectmatig aanbieden De pilotprojecten Te Woon voor 2002 en 2003 zijn gekozen zonder een analyse van de verkooppotentie. Gezien de behoefte aan verkoopomzet is in 2003 besloten om meer complexen aan te wijzen waar een hoger verkoopresultaat verwacht kon worden. Gezien de tijd die gemoeid is met voorbereiding moeten de effecten hiervan nog zichtbaar worden. De koopmarkt was na de enorme groei tot 2001 de afgelopen drie jaar echter niet gunstig. Voorzichtige aannames zijn voorlopig op zijn plaats. Voor het concept als zodanig heeft dit geen consequenties.

2.8 Aanbieding bestaande bouw versus nieuwbouw

2.9 Ervaringen elders Het idee van Te Woon slaat aan in de sector. Woonstede (Vrijekeuswoning), Sité Woondiensten (Woonmenu), Parteon, voorheen Saenwonen (Klant Kiest), Corporatieholding Friesland (Te Woon), Aramis (Te Woon) en Volkshuisvesting Arnhem (Keuzewoning) zijn al gestart. Zij maken deel uit van een kennisuitwisselingsplatform dat op initiatief van Woonbron in 2003 is gestart. Diverse corporaties staan in de startblokken (IN Groningen, Nijkerk en Leusden, ProWonen). Andere corporaties bieden minder keuzes, zoals Wooncompagnie (Koopzeker naast vrije verkoop) en Langedijk (Koopgarant en vrije verkoop). Diverse corporaties die Te Woon en varianten aanbieden ervaren ook dat Koopgarant of hun variant daarop, het het beste doet. De enige uitzondering is Volkshuisvesting Arnhem. Arnhem koos ervoor om de korting inkomensafhankelijk te maken en het te presenteren als kopen met bijdrage. Resultaat was slechts één koper. Deze positionering, plus de smalle toegankelijkheidsmarges zijn hier waarschijnlijk debet aan.

De methode van aanbieding in de bestaande bouw en de nieuwbouw zijn nog slecht vergelijkbaar. Het eerste proefproject (Van der Hilststraat) was bemoedigend, omdat de meerderheid koos voor een bijzondere koop- en huurvariant en mensen er zo in slaagden hun woonwens te realiseren. In 2001 werd het tweede Te Woon-project in de nieuwbouw aangeboden: ’t Lage Erf. Ook hier was het hele palet beschikbaar, maar er werd gewerkt met een marktconforme huurprijsstelling. Koopgarant (toen nog MGE) werd aangeboden met 33,3% korting (conform tabel van VROM afgeleid van Fair Value), wat dit product zeer aantrekkelijk maakte ten opzichte van de huurvarianten. Dit leidde tot 72 keuzes voor MGE en 2 voor Huurvast.

Uit een evaluatie van Volkshuisvesting Arnhem kwam overigens naar voren dat 26% van de ondervraagden zeer geporteerd is van de mogelijkheid van eerst huren, dan kopen. Woonbron heeft er niet voor gekozen dit heel actief te promoten. Dit zou ten koste kunnen gaan van het verkoopresultaat (voorgenomen koop blijft achterwege) en het zal op termijn bij terugkoop kunnen leiden tot verlies wegens overdrachtsbelasting door het overschrijden van de zes maanden termijn. Overigens wordt het wel situationeel aangeboden aan de twijfelende klant, of de klant die voor het verkrijgen van de financiering meer tijd nodig heeft en vast de woning wil betrekken.

De afgelopen jaren zijn verder relatief weinig woningen in Te Woon opgeleverd. Dit is een gevolg van de doorwerking van bestaande productieafspraken. De afspraak met de gemeente Rotterdam over grondprijzen speelt nu een belangrijke rol. Voor Te Woon geldt de sociale grondprijs, maar de gemeente behoudt zich het recht voor om daarbij doelgroepeisen te stellen. Op dit moment worden bijvoorbeeld in Nesselande woningen Te Woon aangeboden met een inkomenseis van maximaal 32.600,- euro. Hierbij is wel het hele Te Woonpalet beschikbaar maar gezien de koopprijzen zal kopen voor de meesten pas na inkomensstijging aan de orde zijn.

2.10 Vooruitblik extern Relevante ontwikkelingen op dit moment zijn de voorgenomen wijziging van het BBSH, de adviezen van de VROM-raad en WRR (Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid) en het gewijzigde wetsvoorstel Bevordering Eigen Woningbezit (BEW-plus). Het voorstel van de minister van VROM om in het BBSH de activiteiten van de corporaties te scheiden is door de kamer terugverwezen. Niet onbelangrijke argumenten daarbij waren de consequenties voor Te Woon en Koopgarant. evaluatie te woon 2005 9

Verkopen van huurwoningen mocht nog wel (tot 200.000,- euro) en aankopen voor verhuur ook. Maar terugkoop en wederverkoop zouden mogelijk in een aparte rechtspersoon ondergebracht moeten worden. De administratieve gevolgen hiervan zijn groot en worden door niemand wenselijk geacht. Het ministerie heeft aangegeven dit te willen oplossen. We hebben het ministerie ook verzocht om het Fair Value principe nu als vastgesteld beleid in het BBSH op te nemen, zodat de huidige ontheffingsprocedure vanwege het verlenen van meer dan 10% korting kan vervallen. In het wetsvoorstel aanpassing Bevordering Eigen Woningbezit (BEW plus) van Duivesteijn en Hofstra is de uitsluiting van koopvormen met korting en winstdeling (Koopgarant) opgeheven. Een addertje zit in de Memorie van Toelichting, waarin wordt voorgesteld in het BBSH deze vormen alleen bij uitzondering toe te laten en dan in de verhouding 1:1 voor wat betreft korting en deling van waardeontwikkeling. Hiermee zou het Fair Value principe dat in de MG2002-06 is bekrachtigd, de pas worden afgesneden. We verwachten ook hiervoor de steun in de politiek voor Te Woon te kunnen mobiliseren. Tijdens het eindejaarsdebat van het NIROV was het advies van de VROM raad over het eigenwoningbezit ‘Op eigen kracht’ (VROM raad, december 2004) onderwerp van discussie. De analyse werd breed gedeeld, ook door de Vereniging Eigen Huis en de woordvoerders van de huidige coalitie. Dit maakt het zeer aannemelijk dat de komende kabinetsperiode de hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt. Een bruuske ingreep is uitgesloten, de gevolgen daarvan voor de woonlasten en de verkoopwaarde zijn niet te overzien. Maar een geleidelijke afbouw van de hypotheekrente-aftrek ligt voor de hand. Dat geldt dan ook voor het eigenwoningforfait. Het lijkt logisch dat ook de overdrachtsbelasting dan een laatste rustplaats krijgt. Het eindplaatje zal afhankelijk zijn van het politieke compromis. Een flat rate (bijvoorbeeld 30% voor iedereen) wordt genoemd, maar als de analyses worden gevolgd, lijkt een geleidelijke maar wel complete verschuiving naar box 3, de meest rationele oplossing. Hoe dan ook, de politiek zal alleen kiezen voor een wijziging met een gematigd effect op de koopprijsontwikkeling. Als een flat rate wordt gekozen, zal de consequentie voor het 10 evaluatie te woon 2005

prijssegment waarin Te Woon functioneert verwaarloosbaar zijn. Als een complete afschaffing wordt toegepast, ligt het voor de hand dat wel specifieke maatregelen worden getroffen om de toegang tot het eigenwoningbezit voor doelgroepen te bevorderen. Dat zal ook voor het prijssegment wellicht weer compensatie bieden voor het vervallen van het huidige regime.

2.11 Vooruitblik intern Binnen Te Woon wordt in 2005 een pilot met een onderhoudsabonnement voor kopers van eengezinswoningen ingevoerd. Kopers kunnen dan tegen een maandbedrag het onderhoud aan het casco afkopen. Stichting Koopgarant heeft een Koopgarant-hypotheek in ontwikkeling. Deze hypotheek sluit goed aan bij het karakter van Koopgarant door de zekerheid van aflossing en de lage kosten en kan een interessant aanvullend product zijn voor Woonbron. Gezien de nog beperkte, landelijke Koopgarant omzet is introductie van deze hypotheek voorlopig uitgesteld. Om de huidige innovaties goed geborgd te krijgen, wordt de organisatie voorlopig niet belast met nieuwe innovaties. Wel zijn er een aantal ideeën en ontwikkelingen te benoemen die voor de toekomst van betekenis kunnen zijn. 2.11.1 Woonruimteverdeling Bij beoogd fusiepartner Woondrecht is het zogenaamde POL model ingevoerd. Daarbij schrijven woningzoekenden in op modelwoningen. De ingelote kandidaten vullen een enquête in, op basis waarvan de woonwensen en de leefstijl kunnen worden vastgesteld. Met deze gegevens worden vrijkomende woningen van dat modeltype aan de ingelote kandidaten aangeboden. Het interessante van dit model is dat door de corporatie meer kan worden gestuurd op leefstijl en daarmee woonmilieu samenstelling. Woonbron gaat bekijken hoe de voordelen van de diverse woonruimteverdelingsystemen op termijn gecombineerd kunnen worden, waarbij ook zoekers naar een koopwoning naar ons aanbod verleid moeten worden.

2.11.2 Huurzeker

2.11.5 Sociale Koop

Bij de start met Te Woon is de keuze gemaakt om wel Huurvast en niet Huurzeker in te voeren. De reden hiervoor was vooral de slechte afzet van Huurzeker bij projecten elders in het land. We merken nu dat veel klanten met interesse voor Huurvast afhaken als de Huurvastprijs wordt berekend, vanwege de hogere aanvangshuur van Huurvast. Bij Huurzeker wordt niet de huur, maar het huurverhogingspercentage voor een aantal jaren vastgelegd. Zo kan de klant ook zekerheid geboden worden, maar dan zonder de huursprong bij begin en eind. Met de juiste voorlichting zou dit product toch goed afgezet moeten kunnen worden.

In het Netwerk, waarbij Woonbron is aangesloten, wordt op dit moment het concept van de Sociale Koopwoning uitgewerkt. Het idee is dat kopen voor veel mensen bereikbaar wordt, door een koopsom te bepalen die kan variëren van 50% tot 100% van de normale verkoopwaarde. Het resterende deel wordt niet in rekening gebracht, maar wel geïndexeerd met de koopprijsontwikkeling. Pas bij doorverkoop van de woning wordt dit alsnog afgerekend. Dit concept leent zich er niet alleen voor om huidige huurwoningen te verkopen, maar ook om bijvoorbeeld woningen in te kopen en door te verkopen aan woningzoekenden, op basis van hun zoekprofiel. Na toetsing of dit concept voldoet aan de regelgeving van VROM (BBSH) en Financiën (eigenwoningregeling) gaan enkele andere corporaties binnen het Netwerk een experiment uitvoeren. Woonbron zal bekijken in hoeverre dit product zich leent voor toepassing naast, dan wel binnen Te Woon.

2.11.3 Starterslening Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland geeft in samenwerking met gemeenten en corporaties de zogenaamde Starterslening uit. Door middel van een renteloze en aflossingsvrije lening worden starters in staat gesteld om de koop van een woning te financieren. Deze lening wordt naarmate het inkomen stijgt alsnog rentedragend, aan de hand van periodieke inkomenstoetsen. De gemeente of de corporatie vergoedt de gederfde rente-inkomsten. Overigens loopt er nog een discussie met het ministerie van VROM of corporaties dit mogen doen. De polsstok om koop bereikbaar te maken voor lagere inkomens zou door het combineren van Koopgarant en Starterslening extra lang kunnen worden. De woonlasten zouden met zo’n 50% gereduceerd kunnen worden.

2.11.6 Maatwerk in de woning Een logisch vervolg op keuzevrijheid en het huidige project keukenkeuze is maatwerk in de woning: de woonmakelaar krijgt bij mutatie een budget (gebaseerd op de verwachte kosten van normaal mutatieonderhoud) en gaat samen met de klant vaststellen wat daarvoor gedaan wordt. Wil de klant meer, dan brengt Woonbron daarvoor offerte uit. Dit staat op zich los van het Te Woon-concept en past in het woonarrangement zoals Woonbron dat voor ogen heeft.

2.11.4 Koopsparen Voor sommige huurders is de sprong naar kopen financieel te groot. Dat kan zowel liggen aan de koopsom die te hoog is voor de financieringsmogelijkheden, als aan de onzekerheid over het beslag op de maandlasten. Met koopsparen krijgt de klant als het ware een gewenningsperiode, waarin de klant gewoon blijft huren, maar het verschil in maandlasten tussen huur en koop wordt (deels) gestort in een spaarfonds bij een bank. Met een opgebouwd spaarbedrag kan de koop later alsnog worden gesloten, eventueel aangevuld met een bonus door bank en corporatie (bijvoorbeeld kwijtschelding van een deel van de bijkomende kosten). Dit idee, afgeleid van het Duitse Bausparen, zou voor huurders een loopplank naar koop kunnen bieden. evaluatie te woon 2005 11

‘Eindelijk hebben we onze woning kunnen kopen’ Na tien jaar huren, werden Cor en Sylvia Buis in maart 2005 de eigenaars van hun eengezinswoning in Hoogvliet. Ze wonen er met hun dochter en zoon. Eigenlijk hebben ze hun huis altijd al graag willen kopen, dus toen Woonbron met het aanbod kwam voor Te Woon, was de knoop snel doorgehakt. ‘Ik ben nogal een klusser’, vertelt Cor Buis, ‘maar in een huurwoning ben je toch wat voorzichtig, want stel dat je er uitgaat. Ik heb de badkamer vernieuwd, maar je blijft toch altijd het idee houden dat het nooit helemaal van jezelf wordt. Met een koopwoning is dat anders. Het eerste wat ik ga doen is er een nieuwe keuken inzetten. Door de korting die we hebben gekregen op de aankoopprijs, is de hypotheek voor ons betaalbaar. Er zit maar een paar euro verschil tussen de maandelijkse hypotheeklasten en de huurprijs.‘


3 Resultaten en financiële effecten Wat is er in de pilots van jaar tot jaar bereikt?

3.2 Vrijkomende woningen

Zijn de resultaten overeenkomstig de

Er komen weinig woningen beschikbaar voor adverteren. De vastgelopen woningmarkt, gecombineerd met stevige herhuisvestingsopgaven in een deel van onze werkgebieden, zijn hier debet aan. Vanaf maart 2003 worden Te Woonwoningen in het reguliere aanbod van Woonnet-Rijnmond aangeboden. Tot november 2003 kwam Te Woon geheel niet uit de verf door een massale toestroom van urgenten (zijn huurders) op het woningaanbod van Woonbron. Dit hing samen met de nieuwe wijze van aanbieden (loting, twee huurprijzen, uitgebreide advertenties) en omdat er een stuwmeer van urgenten binnen de woonruimteverdeling was ontstaan. Dit was voorzien en werd gecorrigeerd in november 2003. Sindsdien wordt weliswaar verkocht bij Te Woon-advertenties via de woonruimteverdeling, maar de huur domineert nog steeds. Slechts zo’n 5% van het geadverteerde aanbod wordt verkocht, op één woning na allemaal in Koopgarant.

prognoses en zo nee hoe kunnen de afwijkingen verklaard worden? Hoe zijn de resultaten vertaald in pilotbijstellingen en toekomstprognoses? 3.1

Nieuwbouwwoningen

In de nieuwbouw zijn twee projecten aangeboden: Van der Hilststraat (2000, 30 woningen) en Lage Erf (2001, 74 woningen). De uitkomsten zijn bij Van der Hilststraat redelijk zuiver, omdat de huurprijzen zijn gebaseerd op de streefhuurmethodiek. Hoewel de korting bij (toen nog) MGE slechts 15% was, kozen 18 van de 30 huishoudens voor MGE. Vijf kozen voor huur, vijf voor Huurvast en twee voor Koopcomfort. Het Lage Erf was een project dat oorspronkelijk voor vrije verkoop was bestemd. Om de exploitatie niet te zwaar verlieslijdend te laten zijn, is gekozen voor marktconforme huren. Gecombineerd met de MGE-korting van 33% leidde dit ertoe dat 72 huishoudens kozen voor MGE en 2 voor Huurvast (5 jaar). Bij het project Nesselande, dat onlangs is aangeboden, hebben 5 van de 85 ingelote kandidaten voor Koopgarant getekend. Daarvan kunnen nog kandidaten afvallen in verband met de financiering. De overige 80 woningen zijn verhuurd en bij oplevering wordt pas vastgesteld of het Huurvast of gewone huur wordt. Bij Nesselande speelt een belangrijke rol dat het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam heeft geëist dat alleen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de 32.000 euro, in verband met de sociale grondprijs. Daar komt bij dat dit project via het ‘huurderskanaal’ Woonnet-Rijnmond is geadverteerd, in tegenstelling tot de eerdere nieuwbouwprojecten.

Vestiging

Te Woon Huur geadverteerd

Huurvast

Koopgarant

Koopcomfort

Prins Alexander 19

16

-

2

1

Delfshaven

19

-

1

-

IJsselmonde

111

Totaal

150

20

106 141

1 1

4 7

-

1

Geadverteerde Te Woon-woningen in 2003 en 2004.

Zoals eerder beschreven wil Woonbron een veel groter percentage in de koop realiseren. Dit ter versterking van de betrokkenheid van bewoners, de levensvatbaarheid van VVE’s en om inkomsten te genereren. In de eerste plaats door de aanbiedingswijze meer op kopers toe spitsen en meer via verkoopkanalen te adverteren. Desnoods zal, met name bij appartementen ten behoeve van de levensvatbaarheid van VVE’s, een deel van de vrijkomende woningen alleen in koopvormen worden aangeboden. Hiermee is goede ervaring opgedaan in drie projecten in Delfshaven, waarbij Te Woon is beperkt tot koopvormen totdat 20% van de woningen door kopers wordt bewoond. Op basis van de keuzes in de eerste periode stellen we de uiteindelijke ambitie om 55% te verkopen bij mutatie voor de komende jaren bij in een geleidelijk groeiscenario (5% in 2004, 15% in 2005, 25% in 2006 en 35% in 2007). Dit geeft evaluatie te woon 2005 13

ons de gelegenheid om het sterk op huur ingerichte woonruimteverdelingsysteem en aanbiedingsproces om te buigen naar Te Woon-brede aanbodsystemen.

3.3 Projectmatig aanbod aan zittende huurders 3.3.1 Aantallen aangeboden woningen Het projectmatig aanbieden van Te Woon is in 2002 in vliegende vaart gestart. Door met grote aantallen te starten werd de organisatie in een versnelde ontwikkeling gebracht. In dat jaar zijn de begrote aantallen ruim gehaald (bijna 2.000 woningen ten opzichte van de begrote 1.850). We hebben echter ook geconstateerd dat het aanbieden vaak gestart is, terwijl de voorbereiding niet voldoende was. Dat blijkt ook wel uit het feit dat pas in 2003 de eerste daadwerkelijke transporten van verkochte woningen plaatsvonden. In 2003 is door deze ervaring en het besluit om alleen voldoende voorbereide complexen aan te bieden een veel lager aantal dan begroot aangeboden (700 in plaats van 2.200). In dat jaar waren overigens veel complexen gepland waar dusdanige obstakels waren (zie verderop), dat ze op de lange baan moesten worden geschoven. Ook in 2004 zijn de realisaties flink achter gebleven en voor een belangrijk deel pas aan het eind van het jaar gerealiseerd. De verklaring hiervoor ligt voor een belangrijk deel in de jaarcyclus (vaststelling begroting), waardoor pas eind 2003 de projecten voor 2004 bekend waren en de voorbereiding kon worden gestart. In 2005 verwachten we voor het eerst de planning uit het ritme van de jaarcyclus te kunnen trekken en een redelijke spreiding over het jaar te kunnen realiseren.

Te Woon; projecten en verkopen op jaarbasis Totaal

Koopgarant

Koopcomfort

458 0 0%

91 0 0%

216 111 51%

0 12

206 115 56%

10 21 210%

420

52

2002 Prognose aanbieding 1856 Realisatie aanbieding aantal 1995 Realisatie aanbieding in % 105% Prognose verkopen 549 Realisatie verkopen in aantal 0 Realisatie verkopen in % 0% 2003 Prognose aanbieding 2167 Realisatie aanbieding aantal 737 Realisatie aanbieding in % 34% Prognose verkopen 216 Realisatie verkopen in aantal 123 Realisatie verkopen in % 57% 2004 Prognose aanbieding 3256 Realisatie aanbieding aantal 1895 Realisatie aanbieding in % 58% Prognose verkopen 216 Realisatie verkopen in aantal 136 Realisatie verkopen in % 63% 2005 Prognose aanbieding 5019 Realisatie aanbieding aantal Realisatie aanbieding in % Prognose verkopen 472 Realisatie verkopen in aantal Realisatie verkopen in %

Toelichting Prognose aanbieding Te Woon aan te bieden woningen conform de jaarplannen. Realisatie aanbieding Daadwerkelijk aantal nieuw Te Woon aangeboden woningen Prognose verkopen Te transporteren Te Woon-verkopen in lopend jaar conform de jaarplannen. Realisatie verkopen Daadwerkelijk getransporteerde Te Woon-verkopen gedurende het jaar (inclusief overloop uit projecten van eerdere jaren).


Obstakels bij het voorbereiden van projecten: • Geen splitsingsvergunning verleend door gemeente. • Onverwachte tegenvallers als vervuilde grond, funderingsproblemen. • Ontbreken van bouwtekeningen van oude stadsvernieuwingscomplexen waardoor splitsingstekeningen geheel opnieuw vervaardigd moeten worden. • Geplande grootschalige ingrepen, zoals vernieuwing entrees, galerij-aanpassingen. • Meerjarenonderhoudsplanning niet op orde. • Problemen met erfpachtsituatie (onder andere Heijplaat en Beverwaard). Een andere reden van de vertraging in de aanbieding van een aantal complexen is de vaststelling van de hoogte van de VVE-bijdrage in relatie tot de verkoopprijs. Als de bijdrage te hoog uitvalt moeten eerst wegen gezocht worden om dit tot acceptabele hoogte terug te brengen, zoals door het vervroegd uitvoeren van gepland onderhoud. Meer hierover leest u onder ‘financiële resultaten VVE-exploitatie’. Gekeken naar de verkoopomzetten per jaar, levert de combinatie van te optimistische aantallen en naijleffect het beeld dat in 2002 niets werd gerealiseerd (binnen Te Woon), maar in 2003 en 2004 toch nog zo’n 60% van de begrote aantallen kon worden gerealiseerd. 3.3.2 Contractkeuze Ten aanzien van de verwachting welk percentage van de huurders de woning zou gaan kopen waren we aanvankelijk veel te optimistisch. Slechts ongeveer 7% koopt gemiddeld per complex, waarbij 9 van de 10 kopers kiest voor Koopgarant. We gingen in het eerste jaar nog uit van 30% kopers, waarvan 25% in Koopgarant. Dit verschil is veroorzaakt door de economische teruggang, maar ook doordat bij de eerste aannames de ervaring is gebruikt van verkoopprojecten uit het verleden. Deze projecten hadden bij nader inzien een grotere potentie dan de woningen die nu in Te Woon zijn aangeboden. In 2003 is de verkoopprognose dan ook fors naar beneden bijgesteld naar zo’n 12,5% verkoop. In 2004 is de begroting aangepast naar een kleine 10%.

Totaal

Huur

2002 en 2003 Appartementen 1064 Eengezinswoningen 1668 Totaal

2732

2519

15

Totaal

Huur

Huurvast

2002 en 2003 Appartementen 1064 Eengezinswoningen 1668 Algemeen

Huurvast

2732

92,20%

0,55%

KoopKoopgarant comfort 82 101

4 11

183

15

KoopKoopgarant comfort 7,71% 6,06%

0,38% 0,66%

6,70%

0,55%

Al met al moeten we er rekening mee houden dat het bezit wellicht maar een maximale potentie kent van zo’n 25% huidige huurders dat überhaupt overweegt om te kopen. Corporaties bedienen relatief veel starters en ouderen, die koop helemaal niet op hun agenda hebben staan. Het gat tussen de huursector, met door huursubsidie en objectsubsidies uit het verleden kunstmatig laag gehouden huurprijzen en de koopsector met door hypotheekrenteaftrek opgevoerde koopprijzen is dikwijls ook gewoon te groot. Koopgarant is wel veel aantrekkelijker dan kopen zonder korting (Koopcomfort). We zien dan ook dat het merendeel van de kopers voor Koopgarant kiest. Naast hoge VVE-bijdragen kan ook het Te Woon-concept zelf oorzaak zijn van lage verkoopaantallen. Woningzoekenden die kiezen voor een koopappartement, zullen bij een Te Woon-aanbod nog eens nadenken of kopen wel zo voordelig is. Het perspectief bij appartementen is korter (landelijk gemiddeld 8 jaar) en de vrijheid van het eigendom (feitelijk gebruiksrecht) is beperkt door de VVEstructuur. Een grote oorzaak van het aantal tegenvallende verkopen is ten slotte het gegeven dat veel aspirant-kopers niet in staat zijn hun financiering rond te krijgen. Veel aspirant-kopers hebben een zodanige registratie bij Bureau Krediet Registratie (winkelpasjes, persoonlijke leningen en dergelijke) dat het niet mogelijk is om de hypotheek rond te krijgen. Huurvast is onder zittende huurders weinig afgenomen. In totaal zijn er 15 Huurvastcontracten afgesloten, waarvan 9 voor 5 jaar en 6 voor 10 jaar. Aanvankelijk dachten we dat de aanbieding via makelaars evaluatie te woon 2005 15

een belangrijke reden was, omdat zij weinig affiniteit hebben met Huurvast. Nu we meer met eigen woonmakelaars werken, blijkt er wel de nodige interesse voor Huurvast te bestaan, gezien de opgevraagde Huurvastprijsberekeningen, maar willen toch weinig mensen de huursprong bij aanvang maken. Voor Woonbron is er op zich geen direct belang bij omzet van Huurvast. 3.3.3 Uitgangspunten doorlooptijden en kosten aanbieden Te Woon Duidelijk is dat de gemiddelde voorbereidingstijd (van voorbereidingsbesluit van een complex tot de eerste aanbieding) van projectmatige aanbiedingen voor eengezinswoningen minimaal drie maanden is en voor appartementen negen maanden. Daarna is een gewenningstijd nodig bij de klanten om tot koop te besluiten van zo’n drie maanden. Zichtbaar is dat de koopbereidheid ook doordruppelt in de maanden na de aanbieding. We sluiten niet uit dat er ook nog een naijleffect zal zijn als in bepaalde buurten een substantieel aantal huurders inmiddels tot koop is overgegaan, waardoor anderen volgen. In de huidige aanbiedingen bij mutatie wordt op dit moment rekening gehouden met een leegstand als gevolg van omzetting van een huur naar koop van 125 dagen. In de leegstandsperiode rekenen we naast de directe exploitatielasten ook een kapitaalderving ter hoogte van de rente over de koopsom Koopgarant als leegstandsderving. 3.3.4 Financiële resultaten Te Woon heeft ook een belangrijke strategische doelstelling als het gaat om Hart voor de Zaak. Het vrijmaken van in de stenen besloten gelden moet mede een bijdrage leveren aan het behalen van de A-status conform de normering van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Verdienen waar het kan om uit te geven waar het moet. Zoals uit de hiervoor in beeld gebrachte verkoopaantallen al bleek, halen we niet de resultaten zoals begroot. In de volgende tabel is weergegeven wat de opbrengsten en kosten zijn van de verkopen in MGE/Koopgarant en Koopcomfort. Hier zitten ook de verkopen in bij de omstreeks 3.000 woningen in de zogenaamde oude MGE-complexen. Daar worden woningen alleen in Koopgarant aangeboden. Eind 2005 wordt het mogelijk om deze aantallen te scheiden. 16 evaluatie te woon 2005

Te Woon plus Koopgarant exploitatie 2004 2003 Opbrengst MGE/ Koopgarant verkopen 25.173.545 36.341.408 Boekwaarde MGE/ Koopgarant verkopen -15.487.170 -25.836.287 Resultaat MGE/ Koopgarant verkopen

9.686.375

2002 15.621.105 -9.250.993

10.505.122

6.370.112

Opbrengst Koopcomfort verkopen 4.969.753 Boekwaarde Koopcomfort verkopen -1.521.943

2.517.051

0

-445.209

0

Resultaat Koopcomfort verkopen

2.071.841

0

3.447.810

In onderstaande tabel staan de totaal begrote verkoopresultaten versus de totale gerealiseerde verkoopresultaten. Totaal verkoopresultaat

2004 Opbrengst vrije verkopen 31.773.301 Opbrengst MGE/ Koopgarant verkopen 25.173.545 Opbrengst Koopcomfort verkopen 4.969.753 Opbrengst afkoop erfpacht 1.116.354

2003 19.917.587

2002 19.801.269

36.341.408

15.621.105

2.517.051 1.490.061

0 541.757

60.266.107

35.964.131

Boekwaarde vrije verkopen -15.399.491 -5.941.623 Boekwaarde MGE/ Koopgarant verkopen -15.487.170 -25.836.287 Boekwaarde Koopcomfort verkopen -1.521.943 -445.209 Boekwaarde erfpacht -897.023 -1.156.523

-6.438.828

Subtotaal Opbrengsten verkopen

Subtotaal Boekwaarde verkopen

63.032.953

-9.250.993 0 -303.173

-33.305.627 -33.379.642 -15.992.994

Overige verkooplasten/ opbrengsten

-2.870.987

-2.170.002

-1.895.855

Totaal verkoopresultaat

26.856.339

24.716.463

18.075.282

Begroot verkoopresultaat 52.616.365

57.253.183

30.252.892

De achterblijvende verkoopresultaten hebben ertoe geleid dat Woonbron een van de regelknoppen zoals hieronder beschreven heeft toegepast: verkopen van woningen aan het Wooninvesteringsfonds (WIF).

3.4 Financiële effecten van Te Woon 3.4.1 Risicoanalyse Te Woon In 2002 heeft Woonbron Nyfer 3 en OTB 4 studies laten verrichten naar de financiële effecten van Te Woon. De primaire conclusie was dat met het Te Woon-programma meer geld beschikbaar komt dan met verhuur. Bij Woonbron speelt de situatie dat er veel herstructureringsopgaven liggen in deze jaren, waarvoor verkoopopbrengsten nodig zijn. Op termijn is van belang dat het terugkopen van woningen vraagt om voldoende reserves, die gegarandeerd moeten zijn in het kader van de terugkoopverplichting van Koopgarant. In onze exploitatiemodellen speelt de levensduurverwachting van woningen een belangrijke rol. Bij Te Woon komt daar een extra factor bij omdat woningen aan het eind teruggekocht moeten worden van de eigenaren op dat moment. Studies van OTB en Rigo hebben hierin meer inzicht opgeleverd. Na een verkennende studie 5 op basis van literatuur en een praktijksituatie zijn twee factoren in vervolgstudies uitgewerkt. De ene studie 6 was gericht op de wijze waarop zo’n terugkoopscenario verloopt. Ter vaststelling van een bandbreedte werd een actief en een passief scenario onderscheiden. De conclusie was dat ons oorspronkelijke rekenmodel dicht bij deze meer verfijnde scenario’s bleek te zitten. Maar een actief scenario, waarbij eigenaren worden verleid om snel hun woning terug te verkopen voordat de waarde gaat dalen, levert bij een kortere levensduur wel een lagere exploitatieopbrengst op. Het passieve scenario, waarbij de woningen geleidelijk worden teruggekocht zonder opnieuw te verkopen, is gunstiger. In werkelijkheid zal het scenario tussen een actieve en passieve benadering in liggen, afhankelijk van de situatie ter plaatse. De

tweede studie 7 was gericht op het verkrijgen van inzicht in de reële levensduur van woningen. Een benadering vanuit historische sloopstatistieken door OTB bleek aardig overeen te komen met een meer markteconomische benadering door FGH. Kort gesteld is de kans dat appartementen korter dan 75 jaar blijven staan vrij klein, voor eengezinswoningen is dat 100 jaar. Nader vastgesteld moet nog worden welke investeringen nodig zijn om de woningen tussentijds bij de tijd te brengen. 3.4.2 Regelknoppen De gemaakte risicoanalyses hebben tot het formuleren van regelknoppen geleid, waarvan Woonbron tot op heden er twee heeft gebruikt als gevolg van de achterblijvende verkopen bij Te Woon: • De Landelijke Verkoop Toegelaten Instelling. Ter compensatie van de teruglopende verkopen heeft Woonbron er al voor gekozen vijf complexen (ruim 800 woningen) aan het Woon Investerings Fonds (WIF) aan te bieden. Dit waren complexen welke Woonbron al aan het uitponden was. De geschatte opbrengst bedraagt circa € 100 mln. Indien de verkopen nog verder terugvallen, bestaat de mogelijkheid om aan een tweede tranche deel te nemen. Woonbron zou meer tranches hierin kunnen aanbieden. Daarmee kunnen meer verkoopopbrengsten naar voren gehaald worden. • Als tweede stuurmiddel is in 2004 gekozen voor het versneld aanbieden van complexen met een hogere verkooppotentie. Complexen met een lagere verkooppotentie zijn in de tijd naar achter geschoven. Daarnaast zijn er nog diverse regelknoppen die Woonbron nog niet toegepast heeft: • Andere matchingsafspraken met rijkere corporaties voor tijdelijke (directe) steun. • Verkopen aan (particuliere) beleggers die geïnteresseerd zijn in delen van de portefeuille van Woonbron of verkoop van delen van het bezit aan een collega-corporatie. • Minder woningen afzetten via Te Woon en meer woningen in het segment vrije verkoop aanbieden. Dit betekent met name minder voorziening voor terugkoopverplichtingen. • Temporiseren of wijzigen van herstructureringsprogramma’s.

3)

Klant Kiest nader bekeken, Nyfer, J. Faber e.a , november 2002.

5)

Einde exploitatie en levensduur van de woningen in Klant Kiest, OTB, Marja Elsinga en Rigo, Johan Conijn, mei 2003.

4) 6) 7)

Second Opinion Klant Kiest, OTB, Marja Elsinga e.a., november 2002.

Einde-exploitatie MGE-woning: twee beleidsopties, RIGO, Johan Conijn en Paul van Grieken, november 2003. Onttrekkings- en overlevingskansen van woningen, OTB, Marja Elsinga en Cor Lamain, oktober 2003.


Er kan gekozen worden voor het later starten van programma’s, het wijzigen van de programmering, het eerder verkopen van de betaalbare huur of het doorschuiven van nieuwbouw naar derden. De contracten die gesloten zijn bieden hier ruimte voor. • Beperken keuzevrijheden Te Woon. Er kan voor gekozen worden alleen Koopgarant en Koopcomfort aan te bieden voor een deel van de leegkomende en gebouwde woningen. (Dit is toegepast bij drie complexen, niet om financiële redenen, maar ter versterking van het complex en de VVE.) 3.4.3 Te Woon op de balans In een werkgroep met diverse accountants, Centraal Fonds en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is de verwerking van Te Woon en met name Koopgarant in de balans besproken. De conclusie die Woonbron heeft getrokken naar aanleiding hiervan is dat de directe opbrengst (koopsom) van Koopgarant als winst kan worden genomen. De discussie met name tussen de accountants heeft geleerd dat de regelgeving aan interpretatie onderhevig is, waarbij één van de opvattingen is dat de winst pas later genomen kan worden. De uitwerking van de conclusies is inmiddels beschikbaar. De concepttoelichting voor het jaarverslag ‘Waardering Te Woon en Koopgarant’, met de cijfermatige onderbouwing is als bijlage toegevoegd.

3.5 Financiële effecten van exploitatie in VVE’s Bij de financiële effecten van omzetting van huurcomplexen in VVE’s onderscheiden we de volgende invalshoeken: • De resultaten van de beheerorganisatie zelf. • De realisaties van VVE-begrotingen. • Het beklemmen van vermogen in reservefondsen van de VVE. • Omzetbelasting op de dienstverlening. 3.5.1 De resultaten van de beheerorganisatie zelf De VVE-beheerdersmarkt wordt gedomineerd door partijen die voor relatief weinig geld ook weinig presteren, zeker gezien de maatstaf die een corporatie aanlegt. Het werken met niet transparante retourprovisies van aannemers is in deze markt gebruikelijk, waar wij als corporatie niet in wensen mee te gaan. Deze context maakt het moeilijk om 18 evaluatie te woon 2005

het hoogwaardig beheer, dat onze beheerafdeling Triant levert, rendabel te leveren. Hoge tarieven worden niet geaccepteerd en zijn in het verleden in het MGE-overlegorgaan (vertegenwoordiging van MGE en nu ook Koopgaranten Koopcomfort-eigenaren) punt van discussie geweest. De stevige positie van Triant bij de VVE’s waar Woonbron ook woningen bezit heeft echter tegelijkertijd het voordeel dat er continuïteit in het beheer is over meerdere jaren.

2002 2003 2004

Omzet 756.480 827.673 1.160.536

Resultaat +16.088 - 146.200 + 96.819

Resultaat Triant (VVE-beheer).

In de tabel zijn de behaalde resultaten weergegeven. Opvallend is het negatieve resultaat in 2003, gevolgd door een positief resultaat in 2004. Dit is veroorzaakt door het verlaat opstarten van VVE’s bij de aanbieding van Te Woon, zoals we hiervoor al bij projectmatige aanbieding bespraken. Er is in 2003 wel veel geïnvesteerd in voorbereiding, maar de inkomsten volgden pas later. Voor de toekomst zal het vrijgeven van het bestuurdersschap voor sommige VVE´s aanleiding zijn naar een andere beheerder om te zien. Ook zal een meer marktconforme tariefstructuur nodig zijn, waar nu nog geëgaliseerde tarieven worden toegepast voor grote en kleine VVE´s. 3.5.2 De realisaties van VVE-begrotingen De exploitatierekening van de VVE zelf is ook een onderwerp dat boeiende discussies oplevert. De 24 jaar ervaring van Woonbron met MGE zijn daarbij waardevol gebleken. Tegenvallers deden en doen zich voor in dat oude MGE-bezit met name bij naoorlogse appartementen. Deze werden in de jaren tachtig nog gepland voor gesubsidieerd groot onderhoud. Door wijziging van het Besluit Woninggebonden Subsidies in 1992 in diverse complexen moest dit omgezet worden in over meerdere jaren verspreid planmatig onderhoud. Daarvoor was aanvankelijk niet gereserveerd en dus moest een balans gevonden worden tussen niveau van onderhoud en hoogte van VVE-bijdragen. In drie complexen is nog sprake van een probleem hieromtrent. De VVE wil dit oplossen door het heffen van eenmalige bijdrage, op voorwaarde dat Woonbron hiervoor een tegemoetkoming

betaalt in de terugkoopprijs. Deze claim heeft te maken met het feit dat de waardeontwikkeling bij kopers van voor 1999 niet bij de investerende eigenaren terecht komt. Een goede start van een VVE is cruciaal voor het beheer in de toekomst, maar bepaald niet vanzelfsprekend. Onder een goede start verstaan we dat er een visie op het beheer is geformuleerd en er voldoende inzicht is op het onderhoud op lange termijn en de daarbij behorende jaarlijkse reservering. Onze ervaring helpt ons. De nieuw te splitsen complexen krijgen meteen een gedegen onderhoudsplanning mee. Tevens wordt, conform het SKW-certificaat een reservering gemaakt voor vernieuwingen in de verre toekomst. Op deze wijze is het risico op tegenvallers in de toekomst beperkt. Dit leidt echter tot stevige VVE-bijdragen, die hoger liggen dan bij vergelijkbare particuliere koopappartementen. Dat heeft zowel directe financiële gevolgen voor de Woonbronvestigingen die de bijdragen moeten opbrengen, als voor de verkoopbaarheid van de woningen. De hoge VVE-bijdrage is, naast de eerder genoemde algemene ontwikkelingen, de lage huurprijzen en hoog IHS gebruik, een meer specifieke oorzaak voor lage taxaties en lage verkoopaantallen in de appartementen. Op dit moment wordt een uitgebreide analyse gemaakt van deze kwestie.

3.5.4 Omzetbelasting op de dienstverlening Woonbron heeft enkele jaren geleden de uitspraak van de belastingdienst verkregen dat er geen omzetbelasting verschuldigd is voor diensten die Woonbron aan VVE’s levert (VVE-beheer en onderhoud door eigen aannemerij), voor wat betreft de eigen appartementen in die VVE. Daardoor is een mogelijk financieel nadeel van gemengde complexen niet aan de orde.

3.5.3 Het beklemmen van vermogen in reservefondsen van de VVE Omdat VVE’s fondsen aanleggen voor het toekomstig onderhoud, verschuift in de balans van Woonbron een belangrijk deel van het geld naar de VVE’s, omdat er voor de betreffende huurwoningen geld wordt gereserveerd via de maandelijkse VVE-bijdragen. Het vermogensaandeel per woning in het reservefonds bedraagt gemiddeld zo’n 750 euro per woning. Naast een direct negatief effect op de vermogenspositie van Woonbron, heeft dit ook een indirect negatief effect. Een grove benadering: het vermogensbeheer voor VVE’s levert een lager rendement op (zo’n 2%) dan het rendement dat Woonbron zelf met haar treasury-activiteiten kan genereren (zo’n 6%, uitgaande van lange termijn). Op de exploitatie per woning (4% op 750 euro is 30 euro per jaar) is dit geen doorslaggevende factor.


4 Resultaten voor Klant en de Stad Wat vindt de klant van Te Woon, wat zijn de effecten op de stad, wat is gedaan aan marktbewerking en welke verwachtingen liggen er voor de toekomst? 4.1 Wat vindt de klant? De B&A groep heeft voor Woonbron de klanten van het eerste proefproject (nieuwbouw Van der Hilststraat) 8 en de eerste 2.000 aangeboden woningen 9 benaderd. Kort samengevat leren de evaluaties dat de klant het zeer waardeert dat keuzemogelijkheden worden aangeboden en biedt het velen de kans tot het gewenste woonarrangement. Het kunnen realiseren van een koopwens heeft 22% van de kopende huurders behoed voor een verhuizing naar een koopwoning elders. In de situatie van nieuwbouw, waarbij de klant toch een contract moet gaan kiezen, komt Te Woon volledig tot zijn recht. Zolang tenminste geen verstorende criteria worden opgelegd. Opvallend was het belang van Koopgarant (toen nog MGE). De helft van de klanten had geen woning betrokken als MGE geen optie was geweest. Het stelde hen blijkbaar in staat hun woonwens te realiseren. Lastiger was de voorkeur van de ondervraagde klanten voor een lage VVE-bijdrage ten opzichte van goed onderhoud in de toekomst via reservering in de VVE. Tegen de wil en het korte termijnbelang van de huidige klant in, menen we toch het belang van de toekomstige klant én de stad te moeten borgen en hier niet in mee te gaan. 4.1.1 Keuzes en overwegingen In juli 2003 zijn door de B&A groep uit zo’n 1500 adressen 339 huishoudens benaderd die in 2002 en 2003 een Klant Kiest aanbieding hebben gekregen. Van deze 339 hebben 28 hun woning gekocht (allen Koopgarant). Slechts 2 kozen voor

8)

9)

Huurvast, te weinig om uitspraken over te kunnen doen. De vraagstelling ging specifiek in op de ervaren kwaliteit van de voorlichting en de gemaakte keuze en de overwegingen die daarbij een rol speelden. De meest opvallende uitkomsten waren: • Voor de helft zijn dit huurders, die zich te oud vinden om te kopen. • Kopers kiezen massaal voor Koopgarant. In totaal hebben destijds slechts 2 kopers voor Koopcomfort gekozen (in het onderzoek niet bereikt). De keuze voor kopen en specifiek voor Koopgarant is gebaseerd op een combinatie van financiële voordelen en zekerheden. 60% geeft aan in eerste instantie te gaan voor de korting op de koopprijs. 40% geeft de zekerheden van terugkoopgarantie en risicodeling aan als belangrijke motivatie. • 90% van de ondervraagde kopers vindt de verhouding tussen korting en winstdeling een goede deal. • Van de kopers geeft 40% aan liever gewone koop te willen, zonder bijzondere voorwaarden (het niet kunnen doorverkopen aan kinderen is een vaker genoemde reden). • Door koop aan te bieden is 22% van de kopers behouden: zij zouden anders binnen twee jaar naar een andere woning hebben omgezien. 4.1.2 Dienstverlening De dienstverlening in het aanbiedingsproces bleek uit het B&A onderzoek voor verbetering vatbaar, met name de doorlooptijd van achtereenvolgens bouwkundige keuring, taxatie en koopovereenkomst. Daar is sterk op gestuurd. De doorlooptijd van taxaties is met ruim 20% afgenomen. De doorlooptijd van bouwtechnische keuringen moet nog verbeterd worden. Om de dienstverlening ook bij koop te kunnen monitoren heeft Woonbron in samenwerking met KWH het KWH-kooplabel ontwikkeld. Na een pilot meting in 2001 bleek naar verwachting dat Woonbron nog op diverse punten zaken te ontwikkelen en verbeteren heeft. In 2004 is een eerste integrale meting verricht, waarvan binnenkort de resultaten gerapporteerd worden. In het kader vindt u vast een eerste indruk.

B&A groep, juli 2001 Kopen of huren: Klant Kiest.

B&A groep, september 2003: Evaluatie project Klant Kiest eindrapport.

Beide documenten zijn verkrijgbaar op www.woonbron.nl (publicaties, brochures voor stakeholders).


In april 2004 is de meting voor het KWH-kooplabel begonnen bij Woonbron, waarbij de dienstverlening rondom het verkopen en terugkopen van de woning en het VVE-beheer in kaart wordt gebracht. Deze metingen zijn verschillend van aard: er worden schriftelijke enquêtes uitgezet onder klanten, er wordt telefonisch bereikbaarheidsonderzoek gedaan, informatiemateriaal wordt beoordeeld en mysteryguests bezoeken de woonwinkels en een makelaar. De metingen zijn nog steeds aan de gang en hieronder worden de eerste indrukken van de resultaten gegeven. De telefonische bereikbaarheid lijkt op het eerste gezicht voldoende te scoren met gemiddeld een 7,2. Het aannemen van spoedeisende reparaties die de klant buiten kantoortijd meldt, dient wel verbeterd te worden. Ook het snel beantwoorden van vragen die klanten stellen zal enigszins moeten verbeteren. De mysteryguest heeft aan het licht gebracht dat er aan de voorlichting en afhandeling van in koop geïnteresseerde bezoekers nog wel wat te verbeteren valt. Nu worden klanten bijvoorbeeld veelal door de vestigingen verzocht zelf contact op te nemen met de verkopende makelaar, terwijl volgens de KWH-normen er voor gezorgd moet worden dat de makelaar contact opneemt met de klant. Uit de beoordeling van informatiemateriaal en de vragenlijsten die aan kopers worden voorgelegd, lijkt de dienstverlening redelijk op orde te zijn. Het is nog niet duidelijk hoe de resultaten zich zullen vertalen in een eindcijfer van KWH omdat aan een aantal punten (bijvoorbeeld het beschikbaar hebben van plattegronden van de woningen) nog niet wordt voldaan.

Het laten opstellen van een onafhankelijke bouwkundige keuring is op zich een goede service aan onze klanten, maar heeft ook nadelen. De doorlooptijd neemt flink toe en er wordt soms onnodig onrust veroorzaakt omdat de inspecteur zich indekt tegen latere claims, bijvoorbeeld ten aanzien van het mogelijk niet voldoen aan brandwerendheidseisen bij plafonds. Twee vestigingen gaan experimenteren met het opstellen van keuringen door eigen mensen, waarbij aan de eisen van het KWH-kooplabel voldaan zal moeten worden. Kopers die twijfelen aan de objectiviteit, kunnen zelf altijd nog onafhankelijk laten keuren. 4.1.3 Afhakers Naar schatting de helft van de aspirant-kopers haakt af omdat de financiering niet rondkomt. De registraties bij het Bureau Kredietregistratie in Tiel spelen vaak een rol. Persoonlijke leningen, creditcards met kredietruimte en winkelpasjes doen mensen de das om. We overwegen twee 10) B&A groep; juli 2001 Effecten van de verkoop van sociale huurwoningen.

mogelijkheden om deze teleurstellingen en onkosten te voorkomen: BKR-toetsing aan het begin van het proces en uitgebreide voorlichting over kredieten, pasjes en dergelijke en de gevolgen daarvan.

4.2 Resultaten voor de Stad Verkopen is voor de grote steden een belangrijk middel om middeninkomens voor de stad te behouden. Ook wordt van woningeigenaren meer betrokkenheid en investeringsgeneigdheid verwacht. Dit vermoeden werd bevestigd in de onderzoeken in opdracht van VROM en SEV in 2001: ‘Effecten van verkoop van huurwoningen’ 10 . Dit onderzoek is ook onder MGE-kopers gehouden. Uit dit onderzoek kwam tevens naar voren dat huishoudens als gevolg van de aankoop meer gingen werken. Waar dat in het oosten van het land, bij vrije verkoop 12% was, was het bij MGE-kopers 24%. Dit resultaat kan als stevige bijdrage aan empowerment beschouwd worden. Het eerder aangehaalde resultaat van 22% behouden kopers, is ook voor de stad van belang. Deze klanten investeren nu in hun buurt in plaats van elders, wellicht in een randgemeente. De verkooppercentages zijn beperkt, wat het effect ook beperkt. Maar omdat Te Woon straks in het grootste deel van de voorraad wordt toegepast, zijn de absolute aantallen toch aanzienlijk en veel groter dan wanneer alleen voor afstoten van (een beperkt aantal) complexen wordt gekozen. Zo wordt met Te Woon optimaal resultaat geboekt op het onderdeel verkoopbeleid van de stadsvisie Rotterdam. Of met koop ook middeninkomens bediend worden, is bij gebrek aan registratie niet met zekerheid te stellen. Het inzicht van onze makelaars is dat dit wel het geval is.

4.3 Communicatie De communicatie van Te Woon richt zich op vier doelgroepen: bestaande klanten, potentiële klanten, lokale stakeholders en landelijke stakeholders (zoals politiek, corporaties, WSW en CFV). De laatste twee doelgroepen komen elders in het rapport aan bod, hier beperken we ons tot de eerste twee. We zijn ons er van bewust dat we nog een zeer beperkt evaluatie te woon 2005 21

arsenaal aan marketinginstrumenten hebben aangeboord om Te Woon succesvol te maken. Zoals al gesteld, maken we vooral gebruik van de distributiekanalen voor huurders. We zullen steeds meer parallelle kanalen gaan gebruiken om potentiële kopers te trekken. In 2005 is deze actie opgenomen in ons jaarplan. Daarbij hoort gerichte marketingcommunicatie. In het derde en vierde kwartaal van 2004 is de Te Wooncampagne uitgevoerd. De nadruk van deze campagne lag op het attenderen van potentiële klanten op het bestaan van het concept Te Woon en het verhogen van algemene naamsbekendheid van het concept. De effecten van de campagne zijn helaas nog moeilijk meetbaar als gevolg van het lotingsysteem. Er blijken zich niet duidelijk meer middeninkomens/kopers te melden in de loting. Wel is tijdens de campagne het bezoek van de website licht gestegen. In 2005 zal de campagne worden gefocust op de meest succesvolle media, wordt een toolbox voor multiculturele communicatie uitgeprobeerd en zal Te Woon nader bekend gemaakt worden via diverse nader te bepalen distributiepunten, zoals bibliotheken en universiteit. Ook zullen lokaal persberichten uitgaan over de successen van Te Woon. Voor bestaande klanten is vooral ingezet op het verbeteren van het aanbiedingsproces zelf. De komende maanden wordt het hele proces tegen het licht gehouden met als doel het creëren van een positief gevoel bij Te Woon zodat klanten verleid worden er zich in te verdiepen. Alle communicatiemiddelen, zoals brieven, belrondes en presentaties worden hierop nagelopen en verbeterd.


4.4 Meten, borgen en verbeteren van Klant en Stadresultaten In 2005 stellen we vast op welke elementen we Te Woon structureel willen monitoren. Hiervoor is al een groslijst opgesteld, waaruit nog realistische keuzes gemaakt moeten worden. Begin 2006 moet het instrumentarium hiervoor gereed zijn. Voor wat betreft kwaliteit van de dienstverlening beschikken we al over het KWH-huurlabel en het KWHkooplabel. Het klantenpanel kan voorzien in onderwerpen die niet door KWH gedekt worden. Daarnaast willen we in 2005 nog eenmaal een extern bureau de klant laten bevragen om meer inzicht te krijgen in de motivatie om tot contractkeuze te komen en eventuele zwakke punten in het concept boven water te krijgen.


‘Geen jaarlijkse huurverhoging meer’ Direct na het Te Woon aanbieden van hun woning heeft de familie Haricharan actie ondernomen om tot koop over te gaan. Op dat moment konden zij het door privé-omstandigheden financieel niet rond krijgen. Een half jaar later was hun situatie positief gewijzigd en kochten zij alsnog hun woning in Spijkenisse in Koopgarant. ‘Koopgarant is voor ons financieel het meest aantrekkelijk én het is wel een investering in de toekomst’, vertelt mevrouw Haricharan. ‘De jaarlijks terugkerende huurverhoging is voor ons ook een reden geweest om tot koop over te gaan’. Mevrouw Haricharan zou het fijn vinden als er een service-/onderhoudscontract voor kopers ontwikkeld wordt.


5 Opvatting stakeholders Hoe gaan de diverse relevante stakeholders met de invoering van Te Woon om en wat zijn de toekomstverwachtingen op dit gebied? 5.1

Stakeholders

Te Woon wordt eigenlijk zonder uitzondering positief ontvangen door onze belangrijke stakeholders. Gemeenten zien in Te Woon een optimale combinatie van meerdere beleidsterreinen: • Versterking van woonmilieus door vasthouden kopers/ middeninkomens. • Beperkt risico van particuliere woningverbeteringsopgave voor de toekomst. • De mogelijkheid in de toekomst flexibel in te spelen op toename en afname in de vraag naar (betaalbare) huur- en koopwoningen. Het vertrouwen van Rotterdam in het concept blijkt uit het akkoord dat is gegeven op het aanbieden van Te Woon in de gehele voorraad, de vrijstelling van afdracht van verkoopwinst op de grond en het beschikbaar stellen van sociale grondprijzen voor Te Woon in de nieuwbouw. In Delft is Te Woon in het college van B&W enthousiast ontvangen. De gemeenteraad verdiept zich er momenteel verder in, maar afgezien van enkele kritische vragen is er geen weerstand tegen het concept 11 . Ook het stadsgewest Haaglanden staat positief tegenover dit experiment. In Spijkenisse is de gemeente ook akkoord met Te Woon, waarbij vooralsnog jaarlijks toestemming zal worden gevraagd voor de voorgenomen projecten. Ook het Te Woon aanbieden binnen de woonruimteverdeling is akkoord bij gemeente en lokale corporaties. De operationele uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden in de vorm van advertenties en voorlichting. Bewonerscommissies in Rotterdam hebben het concept omarmd en denken nu mee in het vormgeven van gemengd beheer, waarbij huurders stemrecht krijgen in de VVE. Ook de bewonerscommissies in Spijkenisse en Delft hebben

ingestemd met het concept en volgen de resultaten van de eerste projecten. Om de opvattingen van stakeholders te meten en om het concept te kunnen doorontwikkelen, stellen we Te Woon regelmatig ter discussie. Sinds begin 2002 is een klankbord ingericht waarin vertegenwoordigers van Vereniging Eigen Huis, Ministerie van VROM, Verenigde Bewonerscommissies, gemeente Rotterdam en Steunpunt Wonen deelnemen. Binnen dit klankbord zijn de belangrijkste beleidskeuzes vooraf besproken en zijn tussentijdse resultaten besproken. Na presentatie van deze evaluatie wil Woonbron dit klankbord omvormen naar een landelijk klankbord voor de doorontwikkeling van Te Woon bij diverse corporaties. Woonbron organiseerde in samenwerking met het OTB een grootschalige presentatie van Te Woon op de studiedag ‘Klant Kiest’. Op dit landelijke congres op 29 januari 2004 stelde hoogleraar Hugo Priemus na de ochtendsprekers 12 vast dat het onmogelijke leek te gebeuren: Woonbond en Vereniging Eigen Huis, coalitie en oppositie omarmen het concept. De reactie van de kamer onlangs op de wijzigingsvoorstellen voor het BBSH, waarbij ook de schade hiervan voor het Te Woon-concept werd aangehaald, onderstreepten het politieke draagvlak. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) stelt zich positief, maar terecht voorzichtig op. De consequenties voor de financiële bedrijfsvoering zijn dermate groot, dat Te Woon een aantal jaren gevolgd en doorontwikkeld moest worden. Hierover is in hoofdstuk 2 (resultaten) al meer gemeld. Tijdens de studiedag op 29 januari 2004 werd door het CFV nadrukkelijk benoemd dat dit concept een hightech organisatie vraagt met een sterke besturing 13 . Onder hoofdstuk 5 gaan we dieper in op gevolgen voor de organisatie.

5.2 Regelgeving Hoe positief de ontvangst in onze omgeving ook is, in de regelgeving ondervindt Te Woon nog de nodige hinder. Op fiscaal vlak moet ook nog het een en ander wijzigen of helder worden. De overdrachtsbelasting straft het dynamisch

11) Notulen raadsvergadering Delft, 16 december 2004.

12) Woonbond (René van Genugten), Vereniging Eigen Huis (Frank van Loon), PvdA (Staf Depla), CDA (Bas Jan van Bochove), CFV (Jan Van der Moolen), WSW (Roland Post), Woonbron (René Scherpenisse).

13) Het Centraal Fonds heeft inmiddels naar aanleiding van deze evaluatie aangegeven er vertrouwen in te hebben dat Woonbron het Te Woon-concept in haar bedrijfsvoering en financiële uitwerking beheerst.


wisselen van huur en koop af. Koopvarianten met winstdeling worden door de fiscus op bepaalde maatschappelijk essentiële kenmerken te kritisch beoordeeld voor de toepassing van de eigenwoningregeling. Er is al vier jaar een verzoek in behandeling om duidelijkheid te geven over het risico van samenloop van BTW en overdrachtsbelasting bij nieuwbouw in geval van MGE/Koopgarant. Het ministerie van VROM heeft inmiddels het concept alle steun toegezegd. Dat is met name van belang omdat de huidige regelgeving vaak nog onvoldoende is geënt op Te Woon en situaties van gemengd beheer. Zo is het huurrecht op sommige onderdelen onverenigbaar met het appartementsrecht. Voor de komende wijziging van het BBSH heeft Woonbron aan VROM voorgesteld dat de principes van Fair Value (verhouding tussen korting en winstdeling), zoals vastgelegd in de MG-2002-06, generiek in het BBSH zelf worden geregeld, zodat het aanvragen van ontheffing op artikel 11 van het BBSH bij alle Te Woon en Koopgarantprojecten niet meer nodig is. Als de landelijke toepassing van Te Woon met het huidige draagvlak doorgroeit, zal het een kwestie van tijd en wellicht lange adem zijn om deze plooien glad te strijken.


6 Organisatorische consequenties Wat zijn de organisatorische consequenties van de invoering van Te Woon en wat zijn de toekomstverwachtingen op dit gebied? 6.1 Algemeen Het ontwikkelen en invoeren van het experiment Te Woon bij Woonbron heeft vanaf 1999 deels gelijktijdig plaatsgevonden. Woonbron startte daarbij in een bijzondere uitgangspositie: een portefeuille van circa 2.500 Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE)-koopwoningen. Hierdoor was bij Woonbron al sprake van opgebouwde kennis rond koopconstructies met een terugkoopclausule en VVE-beheer. In 2001 werd een eigen afdeling Verkoopdiensten ingericht die de MGE-contracten beheerde, terugkoop en verkoop begeleidde en de verkoopadministratie verrichtte. VVEbeheer was al sinds begin jaren negentig een zelfstandige afdeling van de toenmalig woningstichting MGE. In 2001 kreeg VVE-beheer onder de naam Triant ook een zelfstandig gezicht naar buiten, om haar dienstverlenende positie ook voor de klanten helder te onderscheiden van de verhuur- en verkooprol. In 1996 is voor het verkopen van MGE-woningen dochter-makelaardij VG+ door toenmalig Woningstichting MGE opgericht, vanuit de gedachte dat MGE-verkoop een bijzondere expertise en houding vereist. (Inmiddels blijken overigens diverse makelaars Te Woon te kunnen aanbieden, waardoor VG+ concurrerend moet werken.) De reeds beschikbare kapstok van expertise bij Woonbron maakt vergelijking met de organisatorische consequenties voor andere corporaties die met Te Woon starten lastig. Zij zullen veelal op de inhoud meer kennis in huis moeten halen. Om toch inzicht te verschaffen in de extra organisatorische activiteiten en kosten in de pilotperiode en de verwachting in de toekomst, zullen we de taakgebieden strategie en beleid, processen, medewerkers en middelen behandelen.

6.2 Activiteiten en kosten van strategie en beleid De ontwikkeling van het Te Woon-concept behelsde in eerste instantie vooral het opstellen en intern en extern uitdragen van de strategische visie op dit gebied, waarin de

directie en beleidsmedewerkers een grote rol speelden. Nadat het idee intern was uitgewerkt in een globale visie, is vanuit de directie vooral inzet gepleegd op het breed uitdragen van het Te Woon-idee bij de belangrijke stakeholders om de nodige randvoorwaarden voor het experiment te creëren (zoals experiment woonruimteverdeling en dergelijke). Vanuit de staf is één gespecialiseerde medewerker van 1999 tot en met 2004 vervolgens vrijwel fulltime bezig geweest met het beleidsmatig opzetten en doorontwikkelen van het Te Woon-concept. Daarbij moest ook extern het nodige bewerkstelligd worden, zoals de discussie rondom korting en winstdeling met Vereniging Eigen Huis en het ministerie van VROM (resulterend in Fair Value en de MG2002-06). Daarnaast raakt Te Woon intern bijna alle andere beleidsvelden en moet er dus steeds rekening gehouden worden met deze nieuwe manier van kijken. Van het eerste pilotproject in 2000 is veel geleerd, maar ook nu nog leveren de praktijkervaringen nieuwe inzichten op, vooral op operationeel en tactisch gebied. En omgevingsveranderingen vergen weer doorontwikkeling. Er moet bijvoorbeeld adequaat gereageerd worden op wijzigingen in de wetgeving (BBSH), fiscale inzichten (eigen woningregeling, overdrachtsbelasting, BTW) en nieuwe vragen van klanten en stakeholders. Voor het conceptbeheer en de doorontwikkeling van Te Woon verwachten we dat we ook de komende jaren structureel 1 formatieplaats beleidsmatige senior beschikbaar moeten hebben. Echter hoe meer partners in (onderdelen van) Te Woon (zoals Koopgarant), hoe groter het draagvlak voor dergelijke kosten. Nu al wordt bijna een halve formatie opgebracht via Stichting Koopgarant en haar ruim 40 licentienemers. Bij het werkenderwijs ontwikkelen, is ook de lijnorganisatie belast met de operationele doorontwikkeling van het concept. Dit komt tot uitdrukking in de aanstelling van twee Te Woon-consulenten die de implementatie op de vestiging organiseren en de deelname van een 15-tal medewerkers aan werkgroepen ‘mutaties Te Woon’ en ‘gemengd beheer’. Voor de ontwikkeling van het Te Woon-beleid is ook gebruik gemaakt van externe adviseurs. Van 2001 tot en met 2004 hebben we externe ondersteuning ingehuurd van: • Pentascope: implementatiebegeleiding (26.091 euro) en ontwikkeling van opleidingen (153.855 euro). • Vereniging Eigen Huis: basisopleiding verkoop, financiering evaluatie te woon 2005 27

en appartementsrecht voor woonmakelaars en beheermedewerkers (38.377 euro). • OTB/Nijfer/Rigo: financiële analyses (ongeveer 31.543 euro). • B&A-groep: onderzoeken naar effecten van verkoop huurwoningen en evaluatie onder klanten van Klant Kiest / Te Woon (43.014 euro). Hierbij zijn niet de kosten inbegrepen die Woonbron in 2000 en 2001 heeft gemaakt voor het laten uitwerken van het Fair Value model en de notities en berekeningen in de erop volgende discussies met het ministerie van VROM hierover.

van Triant (oprichten VVE, VVE-begroting en dergelijke). Woonbron werkt inmiddels met een standaard plan van aanpak van Verkoopdiensten voor dit project, waarin taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden en de kritische doorlooptermijnen zijn vastgelegd. De werkwijze is daarmee goed geborgd. Maar de werkwijze is nog voor verbetering vatbaar. Zo is in 2004 het format voor een beheerplan opgesteld. Beleid is thans dat een complex niet projectmatig aangeboden kan worden als de onderdelen van dit beheerplan niet zijn ingevuld.

De komende jaren hebben we nog slechts beperkte externe ondersteuning nodig. We leveren grotendeels zelf de opleidingen met de eigen experts. Vereniging Eigen Huis zal de ontwikkelde opleiding nog af en toe herhalen voor nieuwe medewerkers. Vanuit externe verantwoording zullen we zeker andere partijen blijven vragen het Te Woonconcept regelmatig tegen het licht te houden en kritisch te bezien. Ook zullen specifieke onderzoeksopdrachten en evaluaties extern worden uitgezet. Voor dergelijke onderzoeksopdrachten is een budget van circa 20.000 euro per jaar beschikbaar.

In praktijk worden de planningen van het projectmatig aanbieden, ondanks de borging van het proces, nog regelmatig niet gehaald. Meestal is dit wegens onvoorziene omstandigheden (problemen erfpacht, bodemvervuiling en dergelijke). Om dit in een eerder stadium naar boven te halen werken we sinds kort met een risico-inventarisatie van complexen, idealiter een jaar voordat een complex echt op de planning staat om te worden aangeboden. Een ander probleem in de projectmatige aanbieding is het op orde zijn van de onderhoudsplanningen. Het planmatig onderhouden van gebouwen is een groot onderdeel van de VVE-bijdragen en dit vergt betrouwbare en gedetailleerde onderhoudsramingen en goed vastgelegde technische informatie. De visie op het beheer van een VVE-complex wordt beschreven in het beheerplan, zodat medewerkers en bewoners weten wat de voornemens zijn en de VVE een leidraad heeft, die zij overigens vervolgens grotendeels zelf aanpast en vaststelt. Het gaan werken met beheerplannen is nieuw en kostte de nodige tijd en voor sommige vestigingen (met name met een stadsvernieuwingshistorie) bleek het scherp op VVE-niveau in beeld krijgen van het onderhoud de afgelopen jaren een probleem. Daarom wordt nu een inhaalslag op het planmatig onderhoud gemaakt met het invoeren van een nieuwe conditiemetingsmethode IBV bij heel Woonbron. In 2006 is voor heel Woonbron een betrouwbare onderhoudsbegroting beschikbaar.

6.3 Activiteiten en kosten van aanpassing in de lijnorganisatie Het invoeren van Te Woon op de schaal die Woonbron beoogt - 20.000 woningen Te Woon in 2007 - betekent uiteindelijk een kanteling van de belangrijkste primaire processen van een corporatie: verhuur en beheer. Maar alles begint bij de omzetting van een complex in een Te Wooncomplex, het projectmatig aanbieden. 6.3.1 Projectmatig aanbieden Het projectmatig aanbieden van Te Woon is voor de vestigingen Prins Alexander, IJsselmonde en Delfshaven in 2002 gestart. De vestigingen Spijkenisse en Hoogvliet zijn er in 2004 mee begonnen en de aangehaakte vestiging Delft zal in 2005 starten. Het voorbereiden van een Te Woonaanbieding van een complex kent een projectstructuur, die steeds volgens vergelijkbaar patroon verloopt. Het vergt nauwe samenwerking van de vestigingsverantwoordelijken, de projectleiders van de afdeling Verkoopdiensten (aanvragen vergunningen, juridische voorbereiding etc.) en de medewerkers 28 evaluatie te woon 2005

Als alle projectmatige voorbereidingen voor Te Woon zijn afgerond, kan de daadwerkelijke aanbieding aan de klant plaatsvinden. Dit verloopt volgens een vast communicatiestramien. Ook hierop leren we nog dagelijks bij. Zo is onlangs een toolbox ontwikkeld voor het projectmatig aanbieden bij complexen met veel allochtone klanten. Na een algemene informatieronde volgen de nabelrondes en 1-op-1 gesprekken met klanten die geïnteresseerd zijn in een

van de Te Woon-contractvormen. Bij grote complexen zorgt dit voor een aanzienlijk beslag op de kunde en capaciteit van de woonmakelaars van vestigingen. Daarom is de afgelopen jaren veelal gebruik gemaakt van de eigen makelaar (VG+) of is een externe makelaar ingehuurd om dit proces (deels) uit te voeren. Naast capaciteit vergt dit proces ook veel van het kennisniveau van de woonmakelaars. De traditionele verhuurfunctie wordt een allround woonmakelaarsfunctie waarbij naast huurcontracten, ook koopcontracten, appartementsrecht, taxaties, contacten met makelaars en dergelijke in beeld komen. Een woonmakelaar die het hele spectrum van Te Woon kan overzien moet een HBO werken denkniveau hebben, waar de traditionele verhuur een MBO-niveau vergde. Hier hangt uiteraard ook een prijskaartje aan. Om de medewerkers te trainen zijn er in de periode van de pilot (2001-2004) diverse interne opleidingen gegeven om de woonmakelaars bij te scholen van verhuren naar ‘verwonen’. Inmiddels is het hele trainingspalet op dit gebied gevat in een tweejarig opleidingspakket ‘woonmakelaar’ dat alle woonmakelaars vanaf begin 2005 gaan volgen. Het behalen van een certificaat hiervoor wordt verplicht voor het mogen uitoefenen van de functie. Woonbron organiseert deze opleidingen in haar eigen Kenniscentrum, waarbij interne en externe deskundigen worden ingezet. We overwegen dit opleidingenpakket ook voor andere corporaties beschikbaar te stellen.

koopvormen. Daarna wordt doorverwezen naar gespecialiseerde instanties op dit gebied. Bij 1-op-1 gesprekken met aspirant-kopers is in principe altijd een financieel adviseur aanwezig, die de haalbaarheid en financiële consequenties van koop in beeld kan brengen.

Binnen de pool van woonmakelaars die bij Woonbron actief zijn, ontstaat inmiddels ook al een groep ervaren medewerkers die al meerdere jaren ervaring hebben met Te Woon. De ervarenen worden ‘uitgeleend’ aan vestigingen die nog moeten starten met Te Woon. Zo wordt de beschikbare kennis intern optimaal benut.

6.3.2 Van verhuren naar verwonen

Inmiddels zijn sommige vestigingen zover dat ze de projectmatige aanbieding van Te Woon qua kennisniveau zonder externe makelaars kunnen uitvoeren. Maar het tijdelijk inhuren van extra makelaarscapaciteit zal nodig blijven bij het uitrollen van Te Woon, gezien de piekbelasting die erdoor optreedt. Er is bewust voor gekozen om niet zelf de expertise van hypotheekvormen en -lasten in huis te halen. De kennis van de eigen woonmakelaars op dit gebied stopt bij een eenvoudige woonlastenvergelijking tussen de diverse huur- en

De interne en externe capaciteitskosten voor het projectmatig aanbieden van een complex in Te Woon gaan ten laste van het rendement van een complex. Op basis van de projecten tot op heden is becijferd dat de voorbereidingskosten gemiddeld 500 euro per woning bedragen. Van dit bedrag gaat 400 euro naar externe kosten en de kosten voor projectleiding en administratie. Zo’n 100 euro gaat op aan interne voorbereidingswerkzaamheden op de vestiging. Denk daarbij aan het verzamelen van alle benodigde interne gegevens, het opstellen van een beheerplan, de communicatie met diverse partijen en het aansturen van het project. Als de vestiging de aanbieding en voorlichting zelf ter hand neemt, wordt bespaard op makelaarscourtage. Grofweg vraagt het 25 uur per complex van 100 woningen voor het telefonisch benaderen, het maken van afspraken en het opstellen van huurvastberekeningen. Per klant die een adviesgesprek wil, wordt gemiddeld 2,5 uur besteed. Mondt dit uit in een kooptraject, dan volgt daar nog zo’n 4 uur per klant tijdsbesteding uit. Een Huurvastcontract vraagt nog 2 uur per klant aan voorbereiding en contract tekenen.

Indien een complex eenmaal projectmatig in Te Woon is aangeboden, verandert er ook veel in het mutatieproces. Het proces verhuur wordt een proces waarbij een woning bij leegkomst ook verkocht kan worden en waarbij verkochte woningen bij vertrek van de eigenaar weer aangekocht worden en wederom Te Woon worden aangeboden. Dit betekent het in elkaar vlechten van de reeds bestaande processen verhuur en verkoop/terugkoop, waarbij beleidsmatig onderlinge discrepanties gelijkgeschakeld moesten worden. Denk bijvoorbeeld aan het fysieke opleveringsniveau: bij de MGE-verkoop werd slechts hoognoodzakelijk mutatieonderhoud verricht om de woning verkoopbaar te maken, bij verhuur werd een standaard basiskwaliteit gehanteerd, waaraan woningen minimaal moeten voldoen. Bij Te Woon worden alle woningen op basiskwaliteit gebracht, met uitzondering van afgeschreven keukens, evaluatie te woon 2005 29

sanitair en installaties. Deze worden naar gelang de keuze van de klant vervangen, waarbij de huurder op standaardniveau deze voorzieningen voor rekening van Woonbron krijgt (maar ook voor extra’s kan kiezen). De koper betaalt zelf als hij bij Woonbron de gewenste vernieuwingen afneemt. Dit proces is in 2004 opnieuw beschreven, inclusief de hele documentenstructuur (standaardbrieven, contracten en dergelijke). De vestigingen werken deze processen nu op eigen leest verder uit op procedure- en werkinstructieniveau. Dit traject maakt onderdeel uit van een projectmatige aanpak van het algehele procesmanagement van Woonbron. De traditionele verhuurmedewerkers moeten ook hierom allround woonmakelaars worden, zoals we in de vorige paragraaf al beschreven. Dit heeft dus niet zozeer impact op het aantal formatieplaatsen voor deze plek, maar vooral op het werken denkniveau. De kosten van het mutatieproces wijzigen ook. Qua mutatieonderhoud is het kostenniveau per Te Woon-woning vergelijkbaar met de mutatiekosten per woning in een reguliere verhuurwoning. Bij keuze voor koop zijn de kosten wat lager, omdat vervanging van afgeschreven keukens, sanitair en verwarmingsketels voor rekening van de koper zijn. Als gekozen wordt voor koop, houden we rekening met extra leegstand, in verband met de procedure van taxeren en hypotheek regelen. Geldt bij het proces van verhuur-verhuur een gemiddelde van 25 dagen, voor de omzetting van reguliere verhuur in een Koopcomfort of Koopgarant contract rekenen we gemiddeld met 125 dagen. We streven ernaar dit de komende jaren naar 90 dagen terug te brengen, door strakker procesbeheer en afspraken met financiers, die als huisleverancier hypotheken mogen aanbieden (waarbij de klant overigens vrij is elders te shoppen). 6.3.3 Van beheer naar gemengd beheer Het tweede proces dat ingrijpend wijzigt door het introduceren van Te Woon is het procesbeheer. Voor eengezinswoningen die in Te Woon worden omgezet valt dit nog mee, maar vooral in complexen waar verenigingen van eigenaren ontstaan, wijzigen de beheerverhoudingen ingrijpend: er ontstaat gemengd beheer met huur- en koopwoningen door elkaar heen. De VVE maakt in feite voortaan de dienst uit: zij wordt opdrachtgever voor de uitvoering van het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en voor andere beheerposten. 30 evaluatie te woon 2005

Een en ander heeft consequenties voor veel beheerprocessen (planmatig onderhoud, reparatieverzoeken, overlastbemiddeling, participatie van huurders en dergelijke). Bij dit gemengd beheer hebben we ook te maken met twee rechtsgebieden (huurrecht en het appartementsrecht) waartussen nog duidelijk discrepanties bestaan. Daarom is het nog deels pionieren. Zo experimenteert Woonbron nu met het meestemmen van huurders op bepaalde onderwerpen in de VVE. Evenals bij het mutatieproces, moet voor het gemengd beheer de administratieve organisatie aangepast worden. Dit is nog niet gereed. We verwachten dit in 2005 af te ronden. Qua medewerkers ontstaat eenzelfde patroon als bij het verhuurproces: het proces wordt ingewikkelder en vraagt van sommige functiegroepen niet zozeer meer medewerkers als wel een hoger denken werkniveau. Op het gebied van beheer is dat met name de functie ’regisseur beheer’. De regisseur beheer stemt namens Woonbron in de VVE en is het aanspreekpunt voor huurders op het gebied van technisch en sociaal beheer. Hij is verantwoordelijk voor het realiseren van de gebiedsvisie ter plaatse, die in overleg met bewoners wordt ontwikkeld. Voor de functie van regisseur beheer is op dit moment een aantal korte trainingen beschikbaar en training on the job van ervaringsdeskundigen. In 2005 start op dit gebied ook een interne tweejarige opleiding, conform de opzet van die van de training woonmakelaar. Daarnaast zien we een belangrijke wijziging voor de functiegroep van planmatig onderhoud. Bij appartementen ontvangt deze groep medewerkers voortaan zijn opdrachten van de VVE-bestuurder namens de VVE. Men kan niet zelf tot actie overgaan indien een en ander niet geborgd is door een VVE-besluit of mandaat. Bij eengezinswoningen wordt het aanbestede planmatig onderhoud ook vooraf aan kopers aangeboden, waarbij vooralsnog Woonbron niet tussen eigenaar en aannemer treedt, maar het onderling laat overeenkomen. Dit alles vergt een hele andere denken werkwijze van technisch medewerkers van de corporatie en in veel gevallen een cultuuromslag. Voor de technisch medewerkers van Woonbron wordt daarom gewerkt aan een roulatieprogramma, waarbij de medewerkers verplicht in de leer gaan bij Triant, de eigen VVE-beheerder van Woonbron. Voor wat betreft de gemiddelde beheerkosten per woning in een Te Woon-complex verwachten we ontwikkelingen, die nog niet precies zijn te kwantificeren. Voor wat betreft onderhoudslasten zullen natuurlijk lasten verschuiven naar

kopers c.q. VVE’s. Maar ook voor huurwoningen verwachten we, als gevolg van klantsturing een scherpere afweging in het onderhoudsbeleid en aanbestedingen die sterker op prijs gestuurd zullen zijn. Daar staat tegenover dat intensiever afgestemd zal moeten worden met eigenaren/huurders, hetgeen communicatieve kwaliteiten vraagt en meer tijd. Grosso modo zal daarmee de totale formatie op onderhoud voor eengezinswoningen niet afnemen (ondanks verkoop van woningen) en bij VVE’s verschuiven naar VVE-beheerders (waaronder Triant) en derhalve in de VVE-bijdrage tot uitdrukking komen. Voor wat betreft de regisseurs beheer zal hun takenpakket verschuiven van participatieactiviteiten met huurders en bewonerscommissies richting VVE’s. VVE’s hebben een formele jaarlijkse vergaderstructuur zodat de avondbelasting voor deze medewerkers naar verwachting zal verdubbelen. Vanwege al het nieuwe en de op termijn te behalen efficiëntie hebben we op dit moment nog te maken met belasting op de formatie. Deze belasting kan afnemen door het efficiënter inregelen van een aantal processen, zoals het combineren van overleg met huurders met de VVE-vergaderingen. Tevens hebben we op dit moment last van tegenstrijdige regelgeving, die op langere termijn opgelost zou moeten worden, als een gemengde eigendomsituatie ook voor de wetgever een logische invalshoek voor regelgeving wordt. 6.3.4 Van experiment naar regulier proces Begin 2005 is het project Te Woon in principe klaar om afgesloten te worden. Dit betekent dat het project dusdanig is ingebed in de normale bedrijfsvoering dat een projectstatus niet langer logisch is. De organisatorische inbedding heeft zijn beslag gekregen: • Te Woon is verwerkt in de opnieuw beschreven competentieprofielen en daarbij in het meten en ontwikkelen van de benodigde competenties van medewerkers. Gespecialiseerde opleidingen zijn beschikbaar. • De processen zijn opnieuw beschreven en hebben proceseigenaren en -beheerders. Dit betekent dat ze geactualiseerd kunnen worden in het reguliere procesmanagement. De eerste interne audit van het Te Woon-proces heeft plaatsgevonden. • Het conceptbeheer en de conceptdoorontwikkeling is verankerd in de staf.

Dit wil niet zeggen dat Te Woon af is. Maar via de organisatieopzet van Woonbron, waarin continu verbeteren volgens het INK-model (Plan, Do, Check, Act) uitgangspunt is, zal Te Woon verder worden uitgewerkt en geoptimaliseerd.

6.4 Activiteiten en kosten van benodigde middelen Onder paragraaf 5.3 is al ingegaan op de noodzakelijke wijziging van de administratieve organisatie bij Te Woon en de training van de medewerkers. Daarnaast vraagt de overstap naar Te Woon een aanpassing van een aantal organisatiemiddelen. Het belangrijkste middel dat daarbij naar voren komt is het bedrijfsinformatiesysteem. De in de markt beschikbare pakketten waren in 2001 niet ingericht op het Te Woon-concept. Ook de andere onderdelen van de nieuwe Woonbron-strategie (zoals kennis van de klant in plaats van kennis van het pand en woonarrangementen aanbieden) overtuigden Woonbron ervan dat een nieuw bedrijfsinformatiepakket noodzakelijk was. Daarom is in 2001 gestart met de ontwikkeling van het systeem Empire. De investeringen die hiermee gemoeid zijn, zijn uiteraard aanzienlijk en kunnen niet alleen worden toegeschreven aan Te Woon. Ook dienen de investeringen door middel van provisie die Woonbron ontvangt bij nieuwe gebruikers van Empire (deels) terugverdiend te worden (inmiddels zijn er drie nieuwe afnemers). Het ondersteunen van Te Woon door middel van Empire heeft veel kinderziektes met zich meegebracht in de pilotperiode. De tweede versie van Empire is eind 2004 bij de vestigingen Prins Alexander, IJsselmonde en Delfshaven geïmplementeerd, waarbij veel verbeterd is. De vestigingen Hoogvliet, Spijkenisse en Delft werken nog op WocasX. Voor de doorontwikkeling van Empire is de prioriteit gelegd bij functionele eisen, waardoor het aankunnen van de schaalgrootte van zes vestigingen pas later mogelijk wordt gemaakt. Voor deze drie vestigingen is ervoor gekozen nog enkele jaren met WocasX verder te gaan. Voor WocasX worden nu maatwerk applicaties gemaakt, waardoor het hoogst noodzakelijke van Te Woon nu ook ondersteund kan worden. Voor de komende jaren wordt beoogd voor Te Woon vooral door ’schilapplicaties’ met diverse bedrijfsinformatiesystemen en inrichtingen daarvan Te Woon te kunnen uitvoeren. Voor het kunnen verwerken van Te Woon in de meerjarenbegroting en het maken van diverse scenario’s, zijn in het pakket Wals door Ortec diverse aanpassingen gemaakt, evaluatie te woon 2005 31

waardoor de kasstromen van Koopgarant en Koopcomfort doorgerekend kunnen worden aan de hand van diverse variabelen. Ook kan de keuzeverhouding tussen huur- en koopvarianten als variabele ingevoerd worden. Een tweede terrein waarop extra middelen voor Te Woon beschikbaar moeten komen is de marketing(communicatie). Te Woon moet onder de aandacht gebracht worden van de potentiële klanten, zeker indien we een nieuwe groep consumenten willen aantrekken (meer Koopcomfort- en Koopgarantcontracten bij mutaties). De gebruikelijke kanalen van de corporatiesector voldoen hiervoor slecht. Daarom is in 2004 een uitgebreide Te Wooncommunicatie-

campagne (lokale radio, billboard, advertentiecampagne) uitgevoerd en wordt geëxperimenteerd met nieuwe vormen van woningaanbieding (zoekprofiel, kijkdagen). Een dergelijke marketingcampagne zullen we nog wel een aantal jaar moeten toepassen, zeker omdat we onze verkoopaantallen bij mutatie nog willen verhogen. Geschatte kosten op jaarbasis zijn circa 40.000,- euro.

��


��

7 Conclusies en nabeschouwing Te Woon is sinds de eerste publicatie in 2000 inmiddels een niet meer weg te denken begrip in corporatieland. Het wordt inmiddels door acht corporaties toegepast, met een vergelijkbaar productenpalet als Woonbron, soms aangevuld met Huurzeker. Woonbron ziet op basis van de eerste vijf jaar ervaring geen redenen om het concept te wijzigen. Wel zien we diverse mogelijke doorontwikkelingen voor de toekomst en kleine bijstellingen, bijvoorbeeld bij toepassing in seniorencomplexen. De verwachtingen van de keuzes voor Huurvast, Koopgarant en Koopcomfort waren aanvankelijk veel te optimistisch. Gezien de zeer uiteenlopende resultaten per complex valt er geen algemene lijn te bepalen. Ook het tempo waarin complexen voor aanbieding gereed konden worden gemaakt viel tegen, nadat we de procedure goed op een rijtje hadden. De kennis van het bezit, aanwezigheid van bouwtekeningen en registratie van onderhoud, lopende contracten, erfpachtsituaties en dergelijke blijken geregeld onvoldoende. Dit alles leidde tot tegenvallende verkoopresultaten. Door verkoop van woningen aan het Wooninvesteringsfonds wordt de druk op Te Woon verminderd en blijft keuzevrijheid voorop staan.

In de regelgeving zijn op fiscaal gebied, in het BBSH en in het huurrecht nog een aantal zaken te verbeteren. Gezien de brede steun voor Te Woon lijkt dit een logische ontwikkeling. De effecten van Te Woon op financiële beheersing en organisatie zijn ingrijpend. Het verwerken van verkopen met een terugkoopregeling vergt een nieuwe inrichting van de balans en de meerjarenscenario’s. Het wijzigen van de primaire verhuur- en beheerprocessen naar verwoon- en gemengd beheerprocessen raken de organisatie tot in bijna alle hoeken. Er moet een verkooporganisatie en hoogwaardig VVE-beheer worden opgetuigd. Het vergt hoogwaardig kennismanagement omdat niets meer zo gaat zoals het altijd al ging en er met name bij koopvarianten veel meer operationeel beleid moet worden vastgelegd en toegepast. Deze verandering past echter in een onontkoombare ontwikkeling naar de corporatie van de 21e eeuw, die, ook los van Te Woon, veel meer is ingericht op het klantgestuurd werken en het bieden van keuzevrijheid en zelfbeschikking. Te Woon staat nu; de ruwbouw is klaar en het pand is winden waterdicht. Nu nog de afwerking en herstel van opleveringsgebreken. En dan kan het onderhoud en het naar wens van de klant geregeld verbeteren beginnen.

Met name op het gebied van het goed marketen van Te Woon is nog het een en ander te winnen. Hoe bereik je kopers, die nu niet op het corporatieaanbod zijn gericht? Hoe verleid je alleen op huur georiënteerde klanten om toch een bewuste keuze te maken, of dat nou voor huren of kopen is?



Bijlage 1

Overzichten contractkeuze per project Resultaten projecten Te Woon 2002 en 2003 Gegevens bijgewerkt tot 31-12-2004

Nieuwbouw

Vestiging

Egw/app

DH DH

app app

Van der Hilststraat Lage Erf

Jaar aan- Woningen Verk.opdr bieden verstrekt 2000 30 2002 75 72

Totaal

105

% van totaal

Bestaande woningen 2002 Naam complex Vestiging Te Woon A Milder DH De Lugt/Kleinpolderkade DH Duyst-Passarel DH Wissing I app YS Speedwelltorens DH

Egw/app app app app app app

72 68,57%

Jaar aan- Woningen Verk.opdr bieden verstrekt 2002 108 3 2002 80 3 2002 91 23 2002 103 3 2002 167 28

Totaal appartementen % van totaal

Koopovk Transport Transport Transport getekend in 2003 2004 2005

Koopgarant 18 72

Koopcomfort 2 0

% verkocht 66,67% 96,00%

0 0,00%

90 85,71%

2 1,90%

92 87,62%

Koopovk Transport Transport Transport getekend in 2003 2004 2005 3 2 1 3 3 0 21 13 6 3 2 0 24 10 12

Koopgarant 3 2 18 2 22

Koopcomfort 0 1 1 0 0

% verkocht 2,78% 3,75% 20,88% 1,94% 13,17%

72

69

3

72 68,57%

69 65,71%

3 2,86%

549

60 10,93%

54 9,84%

30 5,46%

19 3,46%

47 8,56%

2 0,36%

49 8,93%

80 76 419 483 306 82

2 19 22 10 18 16

2 18 22 10 17 15

0 15 15 7 12 11

2 3 7 2 5 4

2 17 20 8 15 14

0 1 2 1 2 1

2,50% 23,68% 5,25% 1,86% 5,56% 18,29%

Totaal eengezinswoningen % van totaal

1446

87 6,02%

84 5,81%

60 4,15%

23 1,59%

76 5,26%

7 0,48%

83 5,74%

Totaal 2002

1995

147 7,37%

138 6,92%

90 4,51%

42 2,11%

0 0,00%

123 6,17%

9 0,45%

132 6,62%

Koopovk Transport Transport Transport getekend in 2003 2004 2005 4 3 1 0 0 0 4 0 4

Koopgarant 4 0 4

Koopcomfort 0 0 0

% verkocht 17,39% 0,00% 2,08%

2 heuvel Deelplan V Groene Hagen Sportdorp Tuinhoven 653 053 Wissing I egw

YS YS YS YS YS YS

egw egw egw egw egw egw

2002 2002 2002 2002 2002 2002

% van totaal

Bestaande woningen 2003 Naam complex Te Woon Aelbrechtskade S Mullerstraat Spuikreek

Vestiging

Egw/app

DH DH YS

app app app

Jaar aan- Woningen Verk.opdr bieden verstrekt 2003 23 4 2003 11 0 2003 192 4

Totaal appartementen % van totaal

226

8 3,54%

8 3,54%

3 1,33%

5 2,21%

8 3,54%

0 0,00%

8 3,54%

227 62 115 107

28 2 15 14

28 2 14 14

15 0 1 8

12 2 14 6

25 2 11 14

2 0 4 0

11,89% 3,23% 13,04% 13,08%


511

59 11,55%

58 11,35%

24 4,70%

34 6,65%

0

52 10,18%

6 1,17%

58 11,35%

Totaal 2003

737

67 9,09%

66 8,96%

27 3,66%

39 5,29%

0 0,00%

60 8,14%

6 0,81%

66 8,96%

Sluiskreek v.d. Lek Jazzbuurt Jelles

% van totaal

YS YS PA PA

egw egw egw egw

2003 2003 2003 2003


Voortgang aanbieding projecten gepland 2004 In 2004 aan te bieden

Naam complex Vestiging Te Woon A vd Leeuw Delft Binnenwinkel DH Vierambacht 40-52 DH Rauwenhoffstr e.o. DH Van Oosterzeestraat DH Nozemanstr 42-100 DH Heemraadstraat 7-19 DH Voorhaven/Moutersteeg DH Schonebergweg DH GJ Mulderstraat eo DH Osseweistraat DH Tijmweg HV Jazzbuurt maisonn. PA Soderblomplaats PA Stekelenburg app YS Woongebouw de Kreek YS MRPIII app YS Tuinenhoven met lift YS v.d. Lek 2e YS Tuinenhoven zonder lift YS

Egw/ app app app app app app app app app app app app app app app app app app app app app

Datum Woningen Verk.opdr aanbieden verstrekt 13-10-2004 102 23-06-2004 43 25-11-2004 15 15-12-2004 55 28-12-2004 45 30-12-2004 31 naar 2005 18 naar 2005 52 naar 2005 142 naar 2005 153 naar 2005 19 naar 2005 143 20-12-2004 67 naar 2005 160 01-06-2004 79 1 05-10-2004 218 naar 2005 73 naar 2005 222 naar 2005 57 naar 2005 222

Totaal appartementen % van totaal Heijplaat Karapad Heijplaat Guldelandstr Tussenwater Kinheim Spijkenisse 1 en 2 Peitkreek MRP1 Stekelenburg egw Groosman egw MRPIII egw Boerendorp

1916 HV HV HV HV HV SP YS YS YS YS YS YS

egw egw egw egw egw egw egw egw egw egw egw egw

10-12-2004 10-12-2004 10-12-2004 naar 2005 naar 2005 01-11-2004 01-04-2004 01-05-2004 01-06-2004 01-06-2004 29-09-2004 29-09-2004

88 20 17 233 100 325 141 95 119 59 78 62

1 0,05%

Koopovk Transport Transport Transport getekend in 2003 2004 2005

1

1 0,05%

9 6 2 2 11

7 3 2 9

XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX

XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX

0 0,00%

0 0,00%

XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX

XX XX XX XX XX XX 5 3 2 2 9 XX

0

Koopgarant

Koopcomfort

% verkocht 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

4 3 2 7

1 2 2

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,55% 3,16% 1,68% 3,39% 11,54% 0,00%


1337

30 2,24%

21 1,57%

0 0,00%

21 1,57%

0

16 1,20%

5 0,37%

21 1,57%

Totaal

3253

31 0,95%

22 0,68%

0 0,00%

21 0,65%

0 0,00%

16 0,49%

5 0,15%

21 0,65%

% van totaal Daadwerkelijk aangeboden


1698

Bijlage 2

Waardering Te Woon en waardering Koopgarant Woonbron heeft ultimo 2004 432 woningen verkocht binnen het Te Woon-concept, waarvan 373 in Koopgarant en 59 in Koopcomfort. Daarnaast heeft Woonbron in het verleden 2.191 woningen verkocht in de zogenaamde MGE-complexen als MGE- of Koopgarant-woning. Omdat het beleidsperspectief verschilt bij een Te Woon-exploitatie en een Koopgarantexploitatie zijn deze verschillend uitgewerkt. Onderstaande conclusies zijn getrokken uit de bijgevoegde tabel ‘Terugkoopverplichting versus verkoop-/verhuurpotentie bij Te Woon en Koopgarantexploitatie’.

Te Woon-exploitatie Voor 432 woningen heeft Woonbron een terugkooprecht in de verkoopcontracten opgenomen, waarbij er 373 (de Koopgarant woningen) ook een daadwerkelijke terugkoopplicht hebben. De terugkoopwaarde per ultimo 2004 voor de 373 Koopgarant woningen bedraagt € 45.5 mln. Indien deze woningen gedurende de restant looptijd als huurwoning worden geëxploiteerd bedraagt de bedrijfswaarde € 39.1 mln. Het vermogensbedrag, indien alle woningen op 1 januari terug gekocht moeten worden, voor de Koopgarant woningen bedraagt € 6.4 mln. Op grond van de historisch gemiddelde mutatiegraad van 7% zullen er jaarlijks gemiddeld 26 woningen worden aangeboden waarvoor het vermogensen liquiditeitsbeslag € 0.4 mln. bedraagt bij omzetting in huur. In het extreme geval dat het huidige aandeel in Koopgarant structureel met 25% terug verschuift naar huur, bedraagt het vermogensbeslag € 1.6 mln.

Koopgarant-exploitatie De terugkoopwaarde per ultimo 2004 voor de 2.191 MGE- en Koopgarant-woningen in complexen met een Koopgarantexploitatie bedraagt € 149.2 mln. Deze woningen zullen bij terugkoop direct weer met Koopgarant-bepalingen verkocht worden. Het theoretisch resultaat van een complete terugkoop en wederverkoop is € 37,4 mln. Op grond van de historisch gemiddelde mutatiegraad van 7% kunnen er jaarlijks gemiddeld 153 woningen worden aangeboden waarvoor een tijdelijke financieringsbehoefte van € 10.4 mln. kan ontstaan. Voor deze Koopgarant-exploitatie is een slecht weer scenario genomen met een daling in de koopmarkt van 10%. De waardedaling heeft weinig effect op de terugkopen, met name bij de oude MGE-contracten, waar de terugkoopprijs niet wordt beïnvloed door de marktwaarde. Het resultaat zou terugzakken van € 37 mln. naar € 23 mln. Er zit dus nog een ruime winstpotentie in deze voorraad, ook bij een daling in de marktwaarde. Samen genomen blijkt een daling in de koopprijs, gepaard gaand met een verschuiving naar huur bij de Te Woonexploitatie (van nu reeds verkochte woningen) relatief gunstig te zijn, voor de Koopgarant-exploitatie is zo’n daling relatief ongunstig. Zo is een goede risicospreiding aanwezig, dankzij de opgebouwde verkooppotentie in de Koopgarant complexen.

De terugkoopwaarde per ultimo 2004 voor de 59 Koopcomfort-woningen bedraagt € 8.9 mln. Indien deze woningen gedurende de restant looptijd als huurwoning worden geëxploiteerd bedraagt de bedrijfswaarde € 4.3 mln. Het vermogensbedrag, indien alle woningen op 1 januari teruggekocht moeten worden, bedraagt voor de Koopcomfort woningen € 4.6 mln. Voor deze woningen bestaat er geen juridische terugkoopplicht. Op grond van de historisch gemiddelde mutatiegraad van 7% zullen er jaarlijks gemiddeld vier woningen worden aangeboden waarvoor het vermogensen liquiditeitsbeslag € 0.3 mln. bedraagt. In het extreme geval dat het huidige aandeel in Koopcomfort structureel met 25% terug verschuift naar huur, bedraagt het vermogensbeslag € 1.15 mln.


Bijlage 3

Verdiencapaciteit terug te kopen woningen Overzicht terugkoopverplichting versus verkoop-/verhuuropbrengst bij Koopgarant en Te Woon exploitatie Basis scenario Type complex MGE complexen

Aantal

MGE oud

MGE Koopgarant

Koopcomfort

Totaal

Delfshaven IJsselmonde Prins Alexander

562 275 1.354

10.052.712 6.465.748 29.398.090

37.581.352 13.476.517 52.234.648

0 0 0

47.634.064 19.942.264 81.632.738

2.191

45.916.550

103.292.516

0

149.209.066

Subtotaal MGE/Koopgarant Te Woon Koopcomfort

Te Woon Koopgarant

Delfshaven IJsselmonde Prins Alexander Spijkenisse

4 33 5 17

0 0 0 0

480.252 5.191.476 869.000 2.386.955

480.252 5.191.476 869.000 2.386.955


176 146 23 28

23.348.978 16.267.803 2.941.919 2.892.537

0 0 0 0

23.348.978 16.267.803 2.941.919 2.892.537

432

45.451.237

8.927.683

54.378.920

8.927.683

203.587.986

Subtotaal Te Woon

Totaal

2.623

45.916.550

148.743.753

Vestiging

Aantal

MGE oud

MGE Koopgarant

Koopcomfort

Totaal

Delfshaven IJsselmonde Prins Alexander

562 275 1.354

10.052.712 6.465.748 29.398.090

34.314.672 12.301.614 47.663.202

0 0 0

44.367.384 18.767.361 77.061.292

2.191

45.916.550

94.279.487

0

140.196.038


4 33 5 17

0 0 0 0

0 0 0 0

421.284 0 0 0

421.284 0 0 0


176 146 23 28

0 0 0 0

21.357.141 14.912.178 2.698.324 2.653.749

0 0 0 0

21.357.141 14.912.178 2.698.324 2.653.749

432

0

41.621.392

421.284

42.042.676

2.623

45.916.550

135.900.880

421.284

182.238.714

Scenario waardeontwikkeling in 2004 = -10%! Type complex MGE complexen

Subtotaal MGE/Koopgarant Te Woon Koopcomfort

Te Woon Koopgarant

Subtotaal Te Woon

Totaal


Terugkoopwaarde

Vestiging

Terugkoopwaarde

Verhuur

Bedrijfswaarde

Onbekend Onbekend Onbekend

Resultaat

Onbekend Onbekend Onbekend

Vrije verkoop/Koopcomfort

Koopgarant

Verkoopwaarde

Resultaat

Verkoopwaarde

Resultaat

75.499.806 33.357.990 140.025.791

27.865.742 13.415.726 58.393.053

56.624.854 25.018.493 105.019.343

8.990.790 5.076.229 23.386.605

248.883.587

99.674.521

186.662.691

37.453.624

228.410 2.636.194 187.421 1.247.815

-251.842 -2.555.282 -681.579 -1.139.140

480.252 5.191.476 869.000 2.386.955

0 0 0 0

360.189 3.893.607 651.750 1.790.216

-120.063 -1.297.869 -217.250 -596.739

27.108.124 9.142.322 975.104 1.897.461

3.759.146 -7.125.481 -1.966.815 -995.076

32.444.349 22.081.310 3.967.838 3.889.539

9.095.371 5.813.507 1.025.919 997.002

24.333.262 16.560.983 2.975.879 2.917.154

984.284 293.180 33.960 24.617

43.422.850

-10.956.070

71.310.719

16.931.799

53.483.039

-895.880

43.422.850

-10.956.070

320.194.306

116.606.320

240.145.730

36.557.744

Verhuur

Bedrijfswaarde

Resultaat

Vrije verkoop/Koopcomfort

Koopgarant

Verkoopwaarde

Resultaat

Verkoopwaarde

Resultaat

44.367.384 18.767.361 77.061.292

66.229.568 29.262.129 122.832.731

21.862.184 10.494.768 45.771.439

49.672.176 21.946.597 92.124.548

5.304.792 3.179.235 15.063.256

0

140.196.038

218.324.428

78.128.390

163.743.321

23.547.283

228.410 2.636.194 187.421 1.247.815

192.874 -2.636.194 -187.421 -1.247.815

421.284 2.636.194 187.421 1.247.815

0 2.636.194 187.421 1.247.815

315.963 1.977.145 140.565 935.861

-105.321 1.977.145 140.565 935.861

27.096.219 9.040.478 975.104 1.897.461

-5.739.078 5.871.701 1.723.220 756.288

28.460.676 19.370.061 3.480.648 3.411.962

7.103.534 4.457.883 782.324 758.214

21.345.507 14.527.546 2.610.486 2.558.972

-11.635 -384.633 -87.838 -94.777

43.309.101

-1.266.424

59.216.060

17.173.384

44.412.045

2.369.369

43.309.101

138.929.613

277.540.488

95.301.774

208.155.366

25.916.652


Bijlage 4

Begrippenlijst Banner

Op Funda kreeg de bezoeker een Te Woon-banner als hij zocht in een bepaalde prijsklasse in Rotterdam en Spijkenisse.

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huursector. Hierin zijn de kaders geregeld, waarbinnen woningcorporaties dienen te werken.

Eigenwoningregeling

Regeling in de inkomstenbelasting, waarin is geregeld dat woningbezitters de hypotheekrente binnen bepaalde voorwaarden in mindering kunnen brengen op hun belastbaar inkomen.

MGE

Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Oorspronkelijk in Rotterdam bedachte betaalbare koopvorm, met terugkoopregeling en aangepaste prijs en terugkoopprijs. Inmiddels een containerbegrip voor diverse varianten.

MGE-complex

Woningcomplexen van Woonbron die gedurende 1980 tot 2000 zijn bestemd voor MGE-exploitatie. Nu worden deze met Koopgarant voorwaarden aangeboden.

NIROV

Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting.

Fair Value

POL model

Funda

Streefhuur

Rekenmodel dat korting en winstdeling eerlijk in verhouding brengt. Rigo, 2001. Website met het woningaanbod van NVM-makelaars.

Huurvast

Passend via Optie middels Loting. Nieuw woonruimteverdelingsysteem van Woondrecht. Zie www.woondrecht.nl. Huurprijs die een woning zou moeten hebben en bij leegkomst krijgt, volgens het actueel huurbeleid.

Huren zonder huurverhoging gedurende 5 of 10 jaar. De aanvangshuur is wat hoger. Na afloop van de Huurvastperiode wordt de huur verhoogd naar een van tevoren afgesproken huurniveau.

VVE

INK model

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Instituut Nederlandse Kwaliteitszorg.

Koopcomfort

Koopvorm, waarbij tegen de marktwaarde wordt gekocht en de corporatie het eerste recht van koop heeft, ook weer tegen marktwaarde. Het comfort is gelegen in de vrijblijvend aangeboden service(onderhoud) en de waarborgen voor goed (VVE-)beheer.

Koopgarant

Koopvorm met een terugkoopgarantie, korting op de koopprijs en delen in de waardeontwikkeling.


Vereniging van Eigenaars. Wettelijke vorm voor het gezamenlijk beheer voor gestapelde bouw door appartementseigenaren. Instituut dat leningen aan corporaties borgt, waardoor een lagere rente mogelijk is.

Wooninvesteringsfonds (WIF)

In het kader van matching van middelen tussen rijke en arme corporaties wordt dit jaar een bijzondere Toegelaten Instelling opgericht. Deze koopt met geld van investerende corporaties complexen aan van corporaties met een liquiditeitsbehoefte en verkoopt de woningen aan individuele bewoners en woningzoekenden.

Evaluatie Te Woon. Colofon. Een woning kopen of een woning huren? Met Te Woon kiest de klant zelf

Recommend Documents