Huren Als je een eigen woning of appartement gaat huren
Alles over huren en een huurcontract • Huurdersbond www.huurdersbond.be • Wetswinkels tel. 070 22 58 88 www.dewetswinkel.be • Samenhuizen vzw tel. 0489 92 64 64 www.samenhuizen.be • In Petto tel. 03 366 15 20 www.inpetto-jeugddienst.be
• Vlaams Huurdersplatform tel. 03 366 30 15 www.vlaamshuurdersplatform.be • Federaal Ministerie van Justitie www.just.fgov.be kijk bij publicaties in ‘De huurwet’ • Awel, luistert naar kinderen en jongeren tel. 102 of www.awel.be
Een uitgave van De Ambrassade, Leopoldstraat 25, 1000 Brussel
Huren Als je een eigen woning of appartement gaat huren
Ga je een woning of appartement huren? Wordt dat je hoofdverblijfplaats? Dan moet je contract voldoen aan de woninghuurwet, waar het in deze folder over gaat. Voor het huren van een studententkot of een lokaal voor een vereniging geldt de algemene huurwet.
Hoe lang duurt een gewoon huurcontract? Er bestaan twee huurcontracten: een negenjarig huurcontract, of een huurcontract voor korte duur. De huurdersbonden adviseren om een negenjarig huurcontract te kiezen. Dat biedt meer voordelen op het vlak van woonzekerheid en op het vlak van de opzegmogelijkheden door de huurder. Als je huurt voor negen jaar houdt de overeenkomst niet vanzelf op na die periode. Je moet de officiële opzegprocedure volgen. Als de verhuurder akkoord gaat, kan je huren voor een kortere periode van één tot maximaal drie jaar. Je moet dan een schriftelijk contract hebben. Een overeenkomst van korte duur mag maar één keer verlengd worden. Daarna wordt het automatisch een gewone negenjarige overeenkomst.
Is een schriftelijke huurovereenkomst verplicht? Een schriftelijk huurcontract is verplicht. Gelukkig maar, want als je problemen krijgt over bijvoorbeeld de prijs, herstellingen, de opzeg of andere dingen, dan kan je terugvallen op dat contract. In de meeste gevallen stelt de verhuurder een contract op. Let goed op en lees de overeenkomst goed na, want nogal wat van die overeenkomsten zijn opgesteld in het voordeel van de verhuurder. Onderteken je dat, dan kan je niet meer terug. Lees je contract goed na, overleg met de verhuurder en laat je contract nalezen door je ouders, vrienden of iemand die ervaring heeft met huren en verhuren.
Bestaan er modelcontracten? Op de website van de Huurdersbond (zie pagina 2) staan modelcontracten die je kan gebruiken. In die modelcontracten worden alle basisregels van de huurwet nageleefd. Je kan de contracten gratis downloaden.
Welke huurprijs betaal je voor je woning? Over de prijs mag geen discussie bestaan. De verhuurder moet de huurprijs en alle extra kosten vermelden op elke aankondiging. In je contract staan al die kosten duidelijk omschreven. Op geen enkele manier kunnen er nog andere kosten of verhogingen aangerekend worden.
Hoe zeg je een huurcontract op? Als beide partijen akkoord zijn, kan je een negenjarig huurcontract altijd beëindigen. Doe dat schriftelijk en best aangetekend. Als huurder kan je op elk moment en zonder enige reden de huur opzeggen. Je hebt dan een opzegtermijn van drie maanden, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin je opzegt. Bijvoorbeeld: je verzendt je opzegbrief op 20 januari, dan start de opzegtermijn op 1 februari en eindigt je opzeg op 30 april. Zeg je op tijdens de eerste drie jaar van je overeenkomst, dan moet je een schadevergoeding betalen, ook als je zelf een nieuwe huurder vindt (tenzij de huurder akkoord gaat en geen schadevergoeding vraagt. Kijk dat na in je huurovereenkomst). Kortlopende huurcontracten kunnen niet opgezegd worden, tenzij een opzegregeling vermeld wordt in de huurovereenkomst.
Wanneer mag een verhuurder een huurcontract opzeggen? Een verhuurder heeft altijd een opzegtermijn van zes maanden. Hij kan enkel opzeggen onder bepaalde voorwaarden. • Op elk moment, als hij de woning zelf wil gebruiken, onder bepaalde voorwaarden. Als die voorwaarden niet voldaan zijn, moet de verhuurder een schadevergoeding betalen. • Op het einde van het derde of zesde huurjaar, voor grote verbouwingswerken, en onder bepaalde voorwaarden. • Na elke drie huurjaren, zonder reden. De verhuurder moet dan wel een schadevergoeding betalen. Heeft je huisbaas de huur opgezegd en je vindt voor het einde van de periode een nieuwe woning, dan kan je onmiddellijk weg als de verhuurder akkoord gaat. Anders moet je een tegenopzeg doen met een termijn van één maand.
Waarvoor dient een plaatsbeschrijving? Een plaatsbeschrijving is verplicht! Bij de start van de huur (binnen één maand) moet je een gedetailleerde en schriftelijke beschrijving opstellen van de staat van de woning. Dat formulier beschrijft welke schade al bestond voor de huur en welke schade ontstaan is tijdens de huurperiode. Die plaatsbeschrijving maak je samen met de verhuurder. Bekijk samen de woning en noteer alle gebreken. Neem je tijd en doe het correct, want wat niet opgeschreven is, wordt verondersteld in perfecte staat te zijn. Dat wil zeggen dat je dat na de huurperiode in perfecte staat moet terugbezorgen. Als er geen plaatsbeschrijving bestaat, moeten de eigenaars bewijzen welke schade ontstaan is en wie verantwoordelijk is.
“ Een plaatsbeschrijving maken is
verplicht! Maak er tijd voor om dit samen met de verhuurder zeer gedetailleerd te doen”
Moet je een huurcontract laten registreren? Een schriftelijk huurcontract moet altijd in drie exemplaren worden opgemaakt: een voor de huurder, een voor de verhuurder en een bestemd voor het registratiekantoor. De verhuurder moet het huurcontract binnen de twee maanden na de ondertekening laten registreren. Dat is een fiscale verplichting. Als de verhuurder tijdig registreert, is dat gratis.
Wat moet je als huurder zeker doen? Als huurder heb je een aantal plichten. Je moet elke maand tijdig de huur en de overeengekomen kosten betalen. Je moet de woning inrichten met meubels, de ruimte onderhouden, verwarmen en verluchten. Je staat zelf in voor kleine herstellingen, voor grote problemen moet je tijdig de verhuurder inlichten. Doe je dat te laat, dan moet je misschien de schade door de problemen betalen. Vergeet niet dat je de woning na de huurperiode moet teruggeven in de staat dat jij hem kreeg.
Mag de verhuurder je woning binnenkomen? De verhuurder heeft nooit toegang tot de woning, behalve als jij hem of haar toestemming geeft.
Wie kiest de leverancier van gas en elektriciteit? Een verhuurder kan je niet verplichten bij welke maatschappij je gas, elektriciteit of telecommunicatie afneemt. Jij maakt zelf die keuzes. Om te wisselen van leverancier zijn geen breekwerken nodig. Contacteer de verschillende leveranciers en informeer je over prijzen en mogelijke overeenkomsten.
Is een huurwaarborg verplicht? Een huurwaarborg is niet verplicht, maar de meeste verhuurders vragen het wel. Een waarborg mag nooit meer bedragen dan drie maanden huur. Betaal de waarborg nooit met cashgeld of betaal niet op de rekening van de verhuurder. De waarborg bedraagt maximaal twee maanden huur als de huurder het bedrag op een ‘geblokkeerde rekening’ plaatst. Om het geld van de rekening te halen heb je de toestemming nodig van de verhuurder. Jij krijgt de intrest op het bedrag en de verhuurder behoudt al zijn wettelijke rechten op schadevergoeding bij eventuele schade. Je kan ook kiezen voor een bankwaarborg van maximaal drie maanden huur (let op, sommige banken rekenen daarvoor hoge dossierkosten aan). De waarborg kan gebruikt worden om eventuele schadevergoedingen te betalen. Op het einde moeten de huurder en verhuurder samen tekenen om het geld van de waarborg vrij te krijgen.
Kan een huurprijs veranderen? Tijdens de huurperiode kan de verhuurder de prijs niet veranderen. Enkel op het einde van elke driejarige periode kan de prijs aangepast worden. Bij een huur van korte duur ligt de huurprijs vast.
Hoe werkt een indexaanpassing? De verhuurder mag elk jaar op de verjaardag van het contract de huurprijs aanpassen aan de index van de consumentenprijzen (dat moet niet in het contract staan). De indexaanpassing wordt berekend met de formule ‘basishuurprijs x nieuwe index : basisindex’. De basishuurprijs is de oorspronkelijke huurprijs (zonder extra kosten of lasten). Het indexcijfer kan je opvragen bij het Ministerie van Economische Zaken. Een indexaanpassing gebeurt niet automatisch. De verhuurder moet dat schriftelijk melden aan de huurder.
Moet je een brandverzekering afsluiten? Volgens de wet ben je dat niet verplicht, maar het is toch zeer erg aan te raden. Een verhuurder is wel verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor het gebouw. Als huurder kan je een brandverzekering afsluiten voor je inboedel en voor de schade aan het gebouw. Je moet aan het einde van het contract de woning teruggeven in de staat dat het was; zonder brandverzekering is dat onmogelijk bij schade. Verhuurders kunnen je in je contract verplichten om een verzekering af te sluiten en zullen een kopie vragen van de polis. Bij welke verzekeringsmaatschappij je aanklopt, is jouw keuze.
Hoe huur je met meerdere personen een woning? Je mag met meerdere mensen (met je lief of met enkele vrienden) een woning huren. Het is wel belangrijk dat iedereen die huurt (ook als het enkel over je lief gaat), de overeenkomst mee ondertekent. Wie het contract ondertekent, is verantwoordelijk. Komt er op een of andere manier een conflict, dan is iedereen verantwoordelijk en kan je ook niet zomaar buitengezet worden door je partner of vrienden. Ook voor eventuele schade of kosten is iedereen samen verantwoordelijk. Verandert er in de loop van het contract iets aan de samenstelling van de bewoners, dan meld je dat best aan de verhuurder en pas je het contract aan. Let op met onderverhuring: dat is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder.
Wat als je problemen hebt met de verhuurder of je huurcontract? Je verhuurder komt in je woning zonder toestemming, je hebt lekken of andere schade waar de eigenaar niets aan doet, de huurprijs verhoogt plots of je wordt uit je woning gezet … Verschillende organisaties kunnen je adviseren of helpen. Op pagina 2 vind je alle coördinaten. • In elke provincie is een afdeling van de Huurdersbond. Je moet lid worden om van hun advies en hulp gebruik te kunnen maken. Op de website vind je wel heel veel informatie en modelcontracten. • In een wetswinkel krijg je advies over allerlei huurkwesties. Je moet geen lid zijn, maar betaalt 15 euro per afspraak. • In de meeste gemeenten kan je gratis terecht in de diensten voor rechtshulp van het OCMW. Kijk op de website van je gemeente of stad voor de juiste locaties. • Huurders kunnen in heel Vlaanderen terecht in de Woonwinkels voor advies, informatie en hulp bij het invullen van formulieren voor sociale woningen.
Stap eens binnen bij het JIP! In een Jongereninformatiepunt in je buurt kan je informatie opzoeken in folders of op het internet, maar je kan er ook terecht voor een gesprek. De JIP-medewerkers helpen je met je vragen en zoeken samen een oplossing voor je probleem. Binnenstappen in een JIP is helemaal gratis. Op zoek naar het JIP in je buurt? ➜ www.jips.be
Najaar 2012 • V.U.: Marjolein Haan, Leopoldstraat 25, 1000 Brussel
Jongerengids.be is de snelste weg naar alle informatie voor jongeren. Je vindt er een antwoord op al je vragen.
