OBJECTIEVE VERKOOP & PROFILING
Overheidsgoederen en verplicht te verkopen Private Goederen GM01013 > BE 9000 GENT, Antwerpsesteenweg 235
Herenwoning 9000 GENT, Antwerpsesteenweg 235 1a 70ca* prijs onder voorwaarden: 325.000 €
TE KOOP DOSSIER
GM01013 - versie 2
1 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
TE KOOP Toelichting.. Wijze.. Reden van verkoop.. De prijs.. De prijs – aard..
Herenhuis in centrum Gent. Geobjectiveerde verkoop. Administratieve daad van goed beheer. 325.000
EURO
CIBinstelprijs, bevraag info en voorwaarden bij uw Erkende Vastgoedmakelaar - CIBnet-deelnemer.
DE PLAATS Straat & nr... Postcode & Gemeente.. Provincie.. Streek.. Uitzicht.. Streek & Buurt.. Buurtbezetting – aard..
A.
Antwerpsesteenweg 235. 9000 GENT. OOST-VLAANDEREN Leiestreek. Klassevol herenhuis nabij Dampoort (centrum Gent). Stadsrand; residentieel. Overwegend eigenaars; overwegend jonge mensen; sociale buurt.
Buurtbezetting – Dicht bevolkt. dichtheid.. Werkgelegenheid.. Onderwijs & cultuur..
Gent, kantoren in de directe omgeving. De haven van Gent… normale tot zeer goede tewerkstelling. Van lager tot hoger onderwijs in onmiddellijke buurt. Gent is een universiteitstad met een bruisend cultureel leven.
Winkels..
Groothandel en kleinhandel liggen allemaal op wandelafstand. Goede ligging qua vervoer, ideale bus en treinverbinding !! De luxewinkels zijn terug te vinden in hartje Gent, Volderstraat, Veldstraat, Brabantdam Bereikbaarheid, De woning is vlot bereikbaar, onmiddellijk uitgevend op voetpad. toegankelijkheid.. Openbaar vervoer.. Wegenplan..
Trein, bus, op respectievelijk 500 m en 50m. Komend vanuit Gent Centrum, via Hagelandkaai, rij je richting Lochristi (Land van Waaslaan). Juist voorbij rond punt sla je links af (Antwerpsesteenweg). Het herenhuis bevindt zich aan linkerkant (400 m verder) net voor kerk Campo Santo.
INFO & BEZOEK
B.
Info & bezoek..
Via de bemiddelaar naar vrije keuze van de geïnteresseerde en gratis. 0477/65 70 87. Bezoek.. Uitsluitend op afspraak met, en samen met bemiddelaar.
TECHNISCHE ELEMENTEN & MILIEU ELEMENTEN & STAAT Bouwjaar.. Oriëntering kavel. Gebouw gevelbreedten m.. Terrein – straatbreedte m.. Terrein – tot. grondoppervlakte..
CIBnet-centrale :
C. C.1.
Volgens kadaster tussen 1850 en 1874. Rug tegen voorgevel, kijkt men Oost. 7,20 m. 7,20 m. 0ha 1a 70ca
of
170 m²
2 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
Terreinvorm & gem. breed / diep m.. Terrein – bodemstaat & bezetting.. Type bebouwing..
Rechthoekig, breedte 7,20m en diepte 23,6m.
Vorm van hoofdgebouw..
Rechthoekig.
Bijgebouwen..
Rechthoekig.
Grotendeels bebouwd met kleine tuin. Gesloten.
Indeling Hoofdgebouw niveau - gelijkvloers..
Inkomhal, living, 4 kleine ruimtes, sanitaire ruimte.
niveau - 1° verdieping..
2 grote en 1 kleine kamer.
niveau - 2° verdieping..
2 grote en 1 kleine kamer.
niveau - kelder.. Indeling Bijgebouw niveau - gelijkvloers..
Bergruimte. direct aangesloten aan hoofdgebouw. Keuken en veranda.
niveau - 1° verdieping..
2 kamers en WC.
niveau - 2° verdieping..
2 kamers en WC.
Bouwelementen – Oud herenhuis met bijzonder glasraam in dak. bijzondere.. Staat van onderhoud & vetusteit..
Te renoveren, wel simultaan direct bewoonbaar.
Materialen – buiten hoofdgebouw& alg... de muren..
binnen
Gevelsteen.
Steen, hout.
muren (bezetting).. Zonder. deuren..
Pleister.
Alu.
Hout.
Hout.
Hout.
beglazing..
Enkel.
Enkel.
vloeren.
Dalen.
Parket, steen.
ramen..
daken buiten* – Plat dak.
Pleister.
plafonds binnen.. loodgieterij.. Nutsvoorzieningen – aanwezig..
Zink. aangesloten
elektriciteit..
Ja.
gas..
Ja.
Traditioneel. in de straat
telefoon..
Neen.
Ja.
kabel TV..
Neen.
Ja.
waters – toevoer.. waters – afvoer.. Tuin.. Verwarming.. energie – voor verwarming..
Leidingwater. Openbaar riool. Ja. Individuele bronnen. Leidinggas.
MILIEU & EXPLOITATIE Bodemsanering.. Info..
C.2.
Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. OVAM, Stationstraat 10, 2800 MECHELEN, 015 28 42 84, fax 015 20 32 75,
[email protected], www.OVAM.be.
Huish. afvalwater naar waterloop..
Neen.
Stookolietank..
Neen.
Gastank..
Neen.
Grondwaterwinn. >500m²/j mech...
Neen.
VLAREBO..
Niets te melden volgens opdrachtgever, wetende dat de meldings- en handelingsplicht op de overlater blijft rusten, indien toch toepasselijk. ARAB.. Niets te melden volgens opdrachtgever, wetende dat de meldings- en handelingsplicht op de overlater blijft rusten, indien toch toepasselijk. Deze die bestaan Energieattesten Onder energieattesten worden o.a. begrepen EPC, elektriciteitskeuring. bevinden zich in de Annexen, en voor deze die niet bestaan wordt verwezen naar de algemene voorwaarden in dit dossier.
FINANCIEEL OPBRENGSTEN
D. D.1. 3 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
Opbrengsten..
p.m. € / jaar.
tot op heden gebruikt door stad Gent.
ONKOSTEN & LASTEN Onroerende voorheffing.. Taksen, andere dan KIvoorheffing..
p.m. € / jaar
D.2.
Zal herzien worden.
Te bevragen bij het gemeente/stadsbestuur alwaar het goed gelegen is.
WAARBORGEN & RESERVES Waarborgen..
D.3.
Geen.
JURIDISCH Voorbehoud..
E.
Dat een goede administratie vereist : dat eenieder die gegevens bekend maakt welke hem bekend zijn aan diegene die er belang bij hebben, zodat alle gegevens inzake stedenbouw en publiekrechterlijke rechten welke alleen bekend zijn aan de gemeente, alleen maar door de gemeente kunnen bekend gemaakt worden. Aangezien de handelende erkende vastgoedmakelaar aan de overheid op wiens grondgebied het goed gelegen is, deze vragen schriftelijk gesteld heeft, en wanneer deze informatie afgeleverd is geworden, deze in dit dossier behandeld is geworden, en wanneer deze overheid heden nog steeds niet gereageerd heeft; de verkoop niet kan wachten op langdurige administratieve handelingen, waarbij de burger niet weet wanneer en of er wel een antwoord zal komen, en wanneer deze overheid weigert om deze informatie en dit attest af te leveren aan de aanvrager of de verkoper, dit idem als dixit is. Dat deze laatste situaties overmacht betekent. Met als gevolg dat alleen deze overheid, haar organen en de betrokken ambtenaren verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid treft. En niet aan de opdrachtgever, noch de erkende vastgoedmakelaar. Dat voor zoveel als afgeleverd en dienstig, die attesten in de annexen worden gevoegd. In dit dossier en de onderhandse stukken worden die gegevens geakteerd, zoals de opdrachtgever en de bemiddelaar ze zelf kan te weten komen via publiek beschikbare bronnen. Indien hieromtrent toch nog andere gegevens zouden zijn, dan zal de koper weten dat dit in ieder geval wetgeving van openbare orde betreft, waarvan de partijen niet kunnen afwijken, en die hoe dan ook dient gerespecteerd te worden. Die gegevens en die stukken worden ne veritas medegedeeld, en die konden en moeten door de erkende vastgoedmakelaar ook niet verder gecontroleerd. Maat- & waardenuitdrukkingen (maten, hoeveelheden, cijfers enz.) en bodem & andere gesteldheden, zijn niet noodzakelijk precies. Zij zijn louter indicatief en ruw waargenomen, en dienen enkel om een algemeen beeld weer te geven. De realiteit moet ter plaatse en in geschriften worden bekeken. De kandidaat kan altijd ter plaatse een en ander nakijken.
KADASTRAAL Kadastrale legger.. Kadastrale gegevens..
E.1.
Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. KI voor index. p.m.
KI nà index.
voorheffing l.t.
sect. / nr. 18 Afd., Sect A, nr 308/R
SITUATIE IN RECHTE De eigenaar – overlater..
(in EURO)
E.2.
Stad Gent Dienst Vastgoedbeheer.
Mede-eigendom..
Neen.
Het eigendomsrecht..
100%.
Wat er overgedragen wordt..
De volle eigendomsrechten,100%.
De hypothecaire staat..
Op verklaring van de opdrachtgever genoteerd.
De hypothecaire staat – uitleg..
Geen hypothecaire inschrijving, op verklaring van opdrachtgever.
Hypothecaire vrijwaring..
In ieder geval, op verklaring van de opdrachtgever wordt er vermeld dat dit goed vrij is, minstens zal zijn van hypothecaire en andere in- of overschrijvingen strekkende tot zakelijke zekerheidstelling van financiële schulden indien deze er zouden zijn. En dat zo er buiten diens wil toch (nog) zouden bestaan, dan zullen deze zo snel als mogelijk doorgehaald worden op diens kosten. Alleszins wordt het goed voor vrij en onbelast verkocht, zo zal de opdrachtgever het goed ook bewaren in afwachting, en zo zal de opdrachtgever ook vrijwaren. De notaris(sen) zullen hierover waken. Beschikbaarheid.. Het goed is vrij en beschikbaar bij de notariele akte en nà integrale verzilvering van de prijs. Dit onverminderd de daarop gevestigde rechten en plichten en eventuele afwijkingen elders in dit dossier beschreven.. registratie.. n.a. Erfdienstbaarheid v privaat recht.. uit bestaande geschriften & feiten.. Erfdienstb. v publ. recht, alg. belang.. bekend via de
In bijlage bij volledig dossier : het geschrift indien bestaande. Zie in Annexe B. In bijlage bij volledig dossier : geschrift indien bestaande. Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. 4 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 gemeente..
Zakelijke rechten - nog andere.. Verkaveling..
Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. Deze die bestaan bevinden zich in de Annexen, en voor deze die niet bestaan wordt verwezen naar de algemene voorwaarden in dit dossier (zie officiële bescheiden).
STEDENBOUWKUNDIG & C° Algemene Gewestplan..
aard – stedenbouwkundig..
E.3.
Gentse en Kanaalzone (nr. 8).
Woongebied.
Gewestelijk Op deze plaats is gewestplan GENTSE en KANAALZONE van toepassing. Het gewestplan werd op 14/09/1977 Uitvoeringsplan.. goedgekeurd. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en
kleinbedrij voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (art 5 KB 28/12/1972). herenhuis is niet gelegen in een deelgebied van de Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent.
Het
Bijzonder Plan van Aanleg..
BPA Campo Santo is van toepassing cfr www.gent.be/docs/Departement%20Ruimtelijke%20Planning,%20Mobiliteit%20en%20Openbaar%20Domein/Dienst% 20Stedenbouw%20en%20Ruimtelijke%20Planning/RUP%20en%20BPA/SCANS/2.24_SA-11_00001.pdf. Zonaliteit.. Geen zonevreemde constructie.
Plannenregister – vergunningen.. Dagvaarding & C° – stedenbouw.. Huidig gebruik.. Toegelaten gebruik..
Detail van plan- en vergunningenregister in Annexe A. Neen, op verklaring van de opdrachtgever. Vrij van gebruik. Zoals op diverse plaatsen omschreven in dit dossier, en dus conform de wet. Inzake persoonsgebonden vragen, zich te informeren op gemeente (zie adressen hieronder).
µ
Wijziging bestemming, cfr. . Stedenbouw, nuttige info.. info Gemeente..
Art. 195bis Vlaamse Decreet 18.05.1999. Afhankelijk van de bedoeling van de koper, zich bevragen bij: Stad Gent dienst Stedenbouw, Loket Stedenbouw, Sectorverantwoordelijke, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 GENT. Telefoon: 09/266.79.50. Fax: 09/266.79.69
5 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
info provinciaal – Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent 09/2654650 fax 09/2654651 AROHM.. info Provincie..
Provinciaal Administratief Centrum 'Het Zuid', Woodrow Wilsonplein 2 - 6de verdieping, 9000 Gent, op werkdagen van 9 tot 12 uur en van 14 tot 16 uur (bij voorkeur na afspraak), tel. 09-267 76 00, fax 09-267 76 99, patrimonium.en.technische.dienst@oost-vla info Gewest.. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap; Afdeling Ruimtelijke Planning; Graaf de Ferrarisgebouw; Koning Albert IIlaan 20 bus 7; 1000 Brussel; tel : (02)553 83 79; fax : (02)553 83 85; e-mail :
[email protected]. Monumenten & Niet van toepassing. Landschappen.. info Gemeente..
Stad Gent dienst Stedenbouw, Loket Stedenbouw, Sectorverantwoordelijke, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 GENT. Telefoon: 09/266.79.50. Fax: 09/266.79.69 info Provincie.. Gebr. Van Eyckstraat 2-6, 9000 Gent, 09 265 46 18, fax 09 265 46 00.
Bruggen & Wegen (&lucht&water).. info Gemeente..
Niet van toepassing. Via de voormelde dienst stedenbouw.
info Provincie..
Gebouw Portalis, Bollebergen 2B Bus 12, 9052 ZWIJNAARDE, 09/241.74.30, fax 09/241.77.75,
[email protected]. info Nationaal.. Ministerie van Verkeer en Infrastructuur; Algemeen Secretariaat; Aarlenstraat 104; 1040 Brussel; 02/233.12.11; fax 02/231.18.33; e-mail:
[email protected]. Polders en wateringen.. Niet van toepassing.
info Gemeente..
Stad Gent dienst Stedenbouw, Loket Stedenbouw, Sectorverantwoordelijke, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 GENT. Telefoon: 09/266.79.50. Fax: 09/266.79.69
Bijz. wetgeving – HET VLAAMSE DECREET VAN 18 MEI 1999, HOUDENDE DE ORGANISATIE VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING (B.S., 8 juni Vlaamse Gewest.. 1999) (gewijzigd bij Decr. 28 september 1999, B.S., 30 september 1999, Decr. 22 december 1999, B.S., 30 december 1999, Decr. 26 april 2000, B.S., 29 april 2000, ter uitvoering B.V.R. 14 april 2000, B.S., 18 mei 2000, B.V.R. 28 april 2000, B.S., 13 mei 2000, B.V.R. 5 mei 2000, B.S., 19 mei 2000, M.B. 21 april 2000, B.S., 19 mei 2000). Vl.decr. 18.05.1999, art. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van 141.. vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. De vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken moeten artikel 99 van dit decreet integraal overnemen in de akte. Vl.decr. 18.05.1999, art. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een 142.. vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdacht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit: 1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; 2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; 3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikelen 146 of 149 tot en met 151 en iedere in de zaak gewezen beslissing; 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, zoals bedoeld in artikel 63; 5° [of voor het goed een verkavelingvergunning van toepassing is. (verv. decr. 26 april 2000) De Vlaamse regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit. Vl.decr. 18.05.1999, art. Het planologisch attest is een informatief document dat aangeeft of voor het gebied waarop het betrekking heeft, de opmaak of een 136.. wijziging van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringplan overwogen wordt. Bij afgifte van een positief attest wordt het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringplan binnen de termijn van zes maanden na afgifte van het attest verstuurd naar de betrokken instanties, overeenkomstig artikel 48, § 1, tweede lid. Het college van burgemeester en schepenen kan de termijn van zes maanden om gemotiveerde reden met maximaal 6 maanden verlengen. (verv. decr. 26 april 2000, art. 28, I: 1 mei 2000). Het planologisch attest wordt afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen, na eensluidend advies van de planologische ambtenaar. Het planologisch attest kan enkel worden aangevraagd door en voor een bedrijf dat onderworpen is aan de milieuvergunningplicht in de zin van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning. De Vlaamse regering bepaalt de nadere regels voor de aanvraag en afgifte van het planologisch attest. Vl.decr. 18.05.1999, art. Het Vlaamse Gewest, de provincies en de gemeenten kunnen, ter verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recht van 63.. voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in die zones die in het definitief vastgestelde ruimtelijk uitvoeringplan als zones waar het voorkooprecht geldt, worden aangeduid. Elk definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringplan bepaalt voor elk van die zones de rangorde van de hiervoor vermelde overheden bij de uitoefening van het voorkooprecht. De eigenaars van de goederen, gelegen binnen de omtrek van de zones waar het voorkooprecht geldt, worden binnen de 10 dagen na de inwerkingtreding van het uitvoering-plan, bij aangetekend schrijven in hun woonplaats op de hoogte gesteld van dit feit. Dat recht van voorkoop doet geen afbreuk aan een op 30 juli 1993 bestaand recht van voorkoop. Het recht van voorkoop is niet van toepassing op goederen die het voorwerp zijn van een handelshuurovereenkomst die afgesloten werd voor de inwerkingtreding van dit decreet. Het recht van voorkoop vervalt wanneer het niet wordt uitgeoefend binnen een termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Vl.decr. 18.05.1999.. Om aan de Wet te voldoen : qua stedenbouwkundige vergunning : zie onder nr. E.3. in dit dossier. qua meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister : zie nr. E.3. in dit dossier. qua dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikelen 146 of 149 tot en met 151 en iedere in de zaak gewezen beslissing : dat er volgens de opdrachtgever geen bekend is, indien dit niet uitdrukkelijk wordt behandeld onder nr. E.3. in dit dossier. qua verkavelingvergunning : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.2. van dit dossier; qua voorkooprecht zoals bedoeld in artikel 63 : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.4. van dit dossier. K.B. 25.01.2001..
Geen - Op verklaring van de overdrager : sedert 01.05.2002 zijn er geen handelingen gesteld die aanleiding geven tot 6 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 (formaliteiten inzake) veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek, het postinterventiedossier en de coördinatiestructuur.
VOORKOOP- & VOORKEURRECHTEN Privaat voorkooprecht.. Privaat voorkeurrecht.. Wooncodevoorkooprecht.. Info..
E.4.
Neen, volgens kennis van opdrachtgever. Neen, volgens kennis van opdrachtgever. Ja, volgens kennis van opdrachtgever, cfr Annexe A. Gemeente Gent. Type Recht van Voorkoop Kennisgeving. Vlaamse Wooncode - Inventaris leegstand en verkrotting Verantwoordelijke dienst: Stad Gent Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 GENT. Telefoon: 09/266.76.19. Fax: 09/266.74.69.
Voorkooprecht voor Neen, volgens kennis van opdrachtgever. natuurbehoud.. Info..
Vlaamse Wooncode - Inventaris leegstand en verkrotting Verantwoordelijke dienst: ROHM Oost-Vlaanderen. " Gebroeders Van Eyckstraat 4-6 9000 GENT. Tel : 09-265 45 11
Voorkooprecht inzake ruilverkaveling..
Neen, volgens kennis van opdrachtgever.
De ruilverkavelingwetgeving ..
Neen, volgens kennis van opdrachtgever.
in uitvoering..
Neen, volgens kennis van opdrachtgever.
in onderzoek..
Neen, volgens kennis van opdrachtgever.
info...
Centrale Directie VLM; Gulden-Vlieslaan 72, 1060 Brussel, 02/543.73.1,; fax 02/543.73.97,
[email protected].
PLUS- & MIN-PUNTEN Pluspunt..
Zeer centrale ligging nabij Dampoort, vlotte trein- en busverbinding.
Pluspunt..
Polyvalente gebruik : handel, kantoor en woonruimte mogelijk.
Pluspunt..
Vrij van gebruik, heel snel beschikbaar.
Minpunt..
Ramen en daken zijn aan vernieuwing toe, maar basisbouwconstructie is in ideale staat.
F.
PRAKTISCHE INFO & HULP SUBSIDIES, FINANCIELE & ANDERE HULP Europese subsidies & C°..
G. G.1.
http://europa.eu.int/geninfo/info/contact/citizens/index_nl.htm
Gewestelijke overheidsubsidies..
Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw,Markiesgebouw, Markiesstraat,1,1000,BRUSSEL,02-553 39 02,02-553 40 67,
[email protected] Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen,Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan,20 bus 7,1000,BRUSSEL,02-553 83 11,02-553 83 05,
[email protected] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/brochures/SVO2001.PDF http://www.wonen.vlaanderen.be/Pages/home.html Provinciale subsidies.. Provincie Oost-Vlaanderen, Gouvernementstraat 1, 9000 Gent, T.09-267 80 00, T.0800-94 808, F.09-267 80 99, of http://www.oost-vlaanderen.be/economie/gom/wegwijzer/bedrijvenloket/index.cfm Gemeente-/stedelijke Via dienst Ruimtelijke Ordening - zie hoger. subsidies.. Ontwikkelingsmaatschap pijen.. Monumentenfinanciering.. Polders en wateringen..
GOM-OOST-VLAANDEREN, Seminariestraat 2, 9000 GENT, 09 267 86 30, Fax 09 267 86 96. http://www.monument.vlaanderen.be/aml/nl/steun/intro.html Zie www.vvpw.be/subsidiebesluit.htm.
LENINGEN & C°
G.2.
Gewone leningen..
Vergelijkende tabellen van intrestlasten e.a. vindt men in «Vastgoedflitsen» informatieblad van CIB - p/a CIB Zeedijk 293, 8430 Middelkerke,
[email protected], tel 059/505294 Gewestelijke Via gewestelijke instantie - zie subsidies.
overheidsleningen.. Provinciale leningen..
Via provincie bestuur - zie subsidies.
7 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
Huisvestingsmaatschapp ijen..
Vlaanderen: Antwerpen Vlaams Administratief Centrum, Copernicuslaan 1 bus 4, 2018, Antwerpen 03/2246116 fax:03/2246112. Nog andere.. Info via gemeente/stadsbestuur van de gemeente/stad waarin het goed gelegen is.
CIBverzekering Kwaliteitstoezicht.. Kern..
Toepassing..
Formaliteit..
Info..
De Confederatie van Immobilienberoepen van België waakt door selectie van haar leden, en door een permanente vorming, e.a., over de kwaliteiten en beroepsbekwaamheden van BIV Erkende Vastgoedmakelaars. Enkel de alzo geselecteerde leden mogen dit label dragen. Enkel deze makelaars zijn bij machte om aan de kopers onderstaande ongevalverzekering aan te bieden ... gratis. Indien de koper overlijdt door ongeval tussen het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de authentieke akte, dan zal de overblijvende partner instaan voor de betaling van het onroerend goed en alle kosten en lasten die de aankoop met zich meebrengen. De tijd tussen het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst tot aan de ondertekening van de authentieke akte (± 4 maanden) is dus een risicovolle periode. Indien de koper een woning aankoopt via een C.I.B.-vastgoedmakelaar, wordt dit risico herleid. Dit involge de een gratis C.I.B.-ongevallenverzekering. De vergoeding is gelijk aan het bedrag van de verkoopprijs, vermeerderd met de kosten, rechten en erelonen van de overdracht, maar verminderd met de voorschotten of andere sommen die door de koper reeds betaald werden voor zijn overlijden. Het maximum verzekerd kapitaal bedraagt 5.000.000 BEF of 123.946,76 EURO. Uitgesloten zijn de bijkomende rechten en boeten als gevolg van een meerwaarde opgevorderd door de fiscale besturen. De C.I.B.-ongevallenverzekering wordt kosteloos aangeboden aan de koper. De toepassing moet evenwel door de koper uitdrukkelijk worden gevraagd in zijn eenzijdige koopbelofte. Gebruik van enig ander formulier door de koper, of handelen op enige andere manier, zal altijd onweerlegbaar (iuris et de iure) vermoed worden te zijn gebeurd op vraag van de koper en zonder vraag tot toepassing van deze verzekering, tenzij anders uitdrukkelijk en op verzoek van de koper, wordt vermeld. De partijen erkennen dat de vastgoedmakelaar die de verkoopovereenkomst heeft opgesteld en waarvan de naam in hoofding voorkomt, hen op de hoogte gebracht heeft van een ongevallenverzekering onderschreven door de CIB bij de maatschappij WINTERTHUR NV en waarvan de hoofdkenmerken hierna weergegeven worden. Deze hoofdkenmerken zijn : de verzekering is kosteloos voor de koper; verzekerd risico overlijden door ongeval; verzekerde personen : kopers natuurlijke personen; verzekerd kapitaal : het saldo van de verkoopprijs (verkoopprijs onder aftrek van het betaald voorschot) tot beloop van maximum 90% van de verkoopprijs, vermeerderd met de kosten, rechten en erelonen van de overdracht; absolute beperking : 123.946,76 EURO per gebeurtenis die aanleiding geeft tot de waarborg, onafgezien van het aantal afgesloten verkoopovereenkomsten; duur van de dekking vanaf het ondertekenen van de verkoopovereenkomst tot aan de ondertekening van de authentieke akte van aankoop, met een maximum duur van 123 dagen na ondertekening van de verkoopovereenkomst of de verwezenlijking van de opschortende voorwaarden die in de verkoopovereenkomst zouden voorkomen. Indien het overlijden zich voordoet in deze periode van vier maanden moet de authentieke akte verleden worden binnen de vier maanden die volgen op het overlijden; deze termijn wordt verlengd tot zes maanden indien er als gevolg van een overlijden door ongeval van één der kopers minderjarige kinderen betrokken zijn bij de verkoop; de waarborgen van het verzekeringsprogramma zullen slechts van toepassing zijn indien de vijf volgende voorwaarden vervuld zijn 1) de verkoopovereenkomst moet opgesteld zijn op hoofding van de vastgoedmakelaar of zijn stempel dragen; 2) de verkoopovereenkomst moet door de partijen gedagtekend zijn; 3) de verkoopovereenkomst moet in de betaling van een voorschot voorzien te storten door de koper(s) hetzij aan de vastgoedmakelaar, hetzij aan de verkoper of zijn vertegenwoordiger of alsnog aan zijn notaris; 4) een genummerd verzekeringscertificaat moet aan de verkoopovereenkomst gehecht worden. Dit specifiek document dient door de drie partijen gedagtekend te worden en moet dezelfde datum dragen als deze van de verkoopovereenkomst. Het certificaat bestaat uit drie afscheurbare delen die bestemd zijn voor elk van de drie partijen; 5) ingeval beroep wordt gedaan op de waarborg dienen de orginele documenten voorgelegd te worden aan de verzekeraar. Verzekeringsmakelaar Atelia Oostende, Torhoutsesteenweg 54, 8400 Oostende, 059 80 28 02, fax. 059 80 00 46,
[email protected].
VOORWAARDEN VAN OVEREENKOMST Algemene voorwaarden..
G.3.
H.
Deze voorwaarden worden omschreven door notaris Vandercruyssen in de tekst zoals bijgevoegd in Annexe B. Indien in dit dossier of andere geschriften voorwaarden vermeld staan die strijdig zijn of door andere interpretatie vatbaar zijn dan worden die overschreven door de voorwaardien van de notaris die altijd primeren. In de gevallen waarin de wet verplicht dat energiecertificaten, controleverslagen, (her)verkavelingaanvraag/vergunning, en andere onderzoeken en geschriften (gemeenschappelijk en hier de 'bescheiden' genoemd) moet(en) bestaan bij de verkoop (begrijp onder 'verkoop': de aangeboden rechten in het algemeen, zoals bijv. huur, erfpacht), zullen deze bestaan op het moment van de verkoop. Dit is een verbintenis van de verkoper. De kost van deze bescheiden is ten laste van de verkoper. Wanneer een geïnteresseerde zo'n bescheiden expliciet verlangt, bijvoorbeeld als dat voor hem enige invloed zou kunnen hebben op zijn waardevorming, dan kan hij dit zelf effectief aanvragen kosten door hem te provisioneren. De opdrachtgever geeft zijn toelating om dit af te leveren aan die aanvrager, in die mate dat die toelating nodig is. Als die geïnteresseerde de finale koper wordt, dan zal deze alzo de hier bijgaande kosten al hebben betaald. Als die geïnteresseerde niet de finale koper wordt, dan is er niets dat belet aan die geïnteresseerde om de alzo bekomen en geprovisineerde bescheiden tijdig aan de notaris van de opdrachtgever te overhandigen, zodat dit geen twee keer moet gevraagd en betaald worden. De notaris oordeelt dan souverein over de bruikbaarheid daarvan, en indien bruikbaar kan de notaris de terugbetaling van de kosten via de finale koper, soeverein regelen. Dit heeft ook het voordeel dat bepaalde bescheiden (voorbeeld: de (her)verkaling) direct kan gevraagd worden conform de desiderata van de aanvrager, wat dubbele aanvraag en kosten voor de finale koper kan voorkomen. Weliswaar zal zo'n dubbele aanvraag niet mogen gebeuren, en zullen er dus twee afzonderlijke aanvragen moeten gebeuren, als de aanvraag volgens eigen desiderata de aflevering van de basisbescheiden-nodig-tot-verkoop zou afremmen. De overnemer contracteert in eigen naam. Er kan ook gehandeld worden door sterkmaking, voor derden (o.a. vennootschap in oprichting), zelfs door commandverklaring (ook "stroman" genoemd). Echtgenoten die niet met zuivere en onvoorwaardelijke scheiding van goederen getrouwd zijn, moeten samen contracteren, en dus ook niet bij enige vorm van echtelijke volmacht. Hij die contracteert voor of in naam van een derde weet en aanvaardt dat hij voor zichzelf contracteert indien die derde zijn verbintenissen niet uitvoert, zelf voor een klein deel, zelfs nadat er reeds delen zijn uitgevoerd, wanneer dan ook en zonder enige andere voorwaarde dan dat de overlater de overnemer tot de uitvoering van de overname verbintenis oproept. De eenzijdige koopbelofte welke bij het volledige dossier gevoegd wordt, moet worden gebruikt. Andere formulieren maken het voorwerp uit van nietigheid. De bedoelde nietigheid is relatief en alleen een recht van de overlater, die er ook mag aan verzaken. De belover en of derden kunnen er zich niet op beroepen. Het toevoegen of het doorschrappen van voorwaarden in de eenzijdige aankoopbelofte of de onderhandse acte, zullen als niet toegevoegd of niet doorschrapt beschouwd worden. Zodat alleen de oorspronkelijke voorwaarden blijven bestaan, en dit ongewijzigd. Het aanvaarden van een belofte door de overlater betekent nooit dat deze dito toevoegingen of 8 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 doorschrappingen aanvaard heeft. Zelfs niet door een stilzwijgende consensus. Onverminderd hetgeen is gezegd worden voorwaarden zoals het bekomen van lening, stedenbouwkundige toelating, recht van doorgang of andere recht welk de koper nodig heeft voor zijn gebruik. De koper koopt op zijn risico. Bij niet ondertekening van de onderhandse acte of bij niet betaling, zelfs voor slechts een deel van de ganse prijs, of wanneer de belover/overnemer één van zijn verbintenissen niet of niet volledig uitvoert, wordt mits aangetekende kennisgeving het recht aan de overlater voorbehouden om het goed onmiddellijk aan een derde te (her)verkopen of over te laten. De belover verzaakt in dat geval en dit van meet af aan, aan zijn rechten, inbegrepen dit om de gedwongen uitvoering te vorderen. Deze verzaakt evenwel niet aan zijn plichten opzichtens de overlater of derden, die ongewijzigd blijven bestaan. De overlater heeft in dat geval het recht, en zo aanvaardt de belover van meet af aan, om de inmiddels (eventueel) ontvangen (aan)betalingen onder vorm van voorschot of andere, te behouden als (voorschot op) forfaitaire schadevergoeding. Wetende dat deze forfaitaire schadevergoeding niet vast bepaald wordt, maar bepaalbaar gesteld wordt als volgt: terugbetaling van alle uitgezette onkosten aan wie dan ook, inbegrepen de makelaarscommissie in geval er een nieuwe te koop stelling dient te gebeuren, meer voor eigen onkosten en schade een som gelijk aan 10% van de geboden prijs, meer alle gerechtskosten, inbegrepen advocaatkosten. De commissie voor de bemiddelaar worden betaald door de overlater. De overnemer is niets verschuldigd. Weliswaar staat het aan eenieder vrij om anders te handelen, zonder dat iemand hiertoe kan worden gedwongen. Iedere ondertekenaar doet woonstkeuze op het adres welk deze bij zijn ondertekening zal vermelden. Iedere verandering achteraf zal zonder invloed zijn, tenzij de betrokkene dit aan de andere zelf heeft gevraagd, en dit zonder dat daarachter moet worden gevraagd.
KOSTEN & PRO FISCO
I.
Schrijfkosten..
Omwille dat notariskosten geval per geval op concrete wijze dient bekeken te worden, en in hoofdzaak kan afhangen van de overnemer, bevraagt men dit concreet bij zijn notaris. Men kan ook algemeen kijken naar www.notaris.be. Stelsel.. Onder registratierechtenstelsel.
Notariskosten verminderde registratierechten & C°..
www.notaris.be In Vlaanderen kan men onder bepaalde voorwaarden genieten van een abattement (vrijstelling) t.b.v. 12.500 € op de grondslag, of een meeneembaarheid onder vorm van verrekening of onder vorm van teruggave (max. 12.500 € der rechten).
verkoop onder B.T.W.stelsel..
Gebouwen (niet de grond) die nooit werden opgenomen in het kohier van onr. voorheffing of die nog niet of pas werden opgenomen kunnen overgedragen worden onder BTW, tot 31 december vh jaar volgend op het jaar van hun opname in het kohier. Ook oude gebouwen waaraan veranderingen werden aangebracht die een wijziging van het KI meebrengen, tot 31 dec. vh jaar na dit waarin voor het eerst het veranderde KI wordt betekend. Voor handelaars in onr. goed ligt BTW-plicht voor de hand. Maar ook andere handelaars en particulieren-niet-BTW-plichtigen kunnen B.T.W. verkopen, onder 3 voorwaarden : men moet het nieuwe gebouw zelf verworven of gebouwd onder BTW; men moet middels formulier 104.1 opteren voor BTW; men moet de koper vanaf de eerste acte hierover inlichten. Waarom BTW-verkoop 21 % i.p.v. registratierecht 12,5/10 % ? Omdat de verkoper ongeacht zijn eigen economische activiteit recht op aftrek bekomt van de BTW die hij betaalde. Hetgeen toelaat om een betere verkoopprijs overeen te komen dan bij registratierechten. Zeker als de koper aftrekgerechtigd is. Heffing.. De prijs omvat behoudens de prijs zelf, ook alle mogelijk lasten voor de koper, van alle aard[*], tenzij afzonderlijk afwijkend in schrift gesteld. De voordelen aan de koper zijn er dus niet inbegrepen.De overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle gevolgen dienaangaande. [*] Kosten van en involge de transactie worden bovenop de prijs betaald door de overnemer, zodat de prijs netto is, zie hoger. De overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle gevolgen dienaangaande. Extra verklaringen.. Het geschrift van een transferovereenkomst (compromis e.a.) is een onderhands geschrift tussen partijen. Geen enkele Wet zegt dat dergelijk geschrift op 1 acte moet gebeuren. Er mogen meerdere acten zijn, en zelfs op verschillende datums. Zolang die acten maar dienen om het bewijs te leveren van wat tussen de partijen is, werd en zal worden overeengekomen. De Wet, men begrijpe in hoofdzaak de fiscale Wet, verplicht in sommige gevallen de partijen of één van hen, om verklaringen daarin neer te schrijven. Zo is dit bijvoorbeeld het geval in Vlaanderen inzake registratierecht : het abattement (art. 46 bis W.Reg.), de meeneembaarheid onder vorm van verrekening (art. 61, 3 W.Reg.) of onder vorm van teruggave (art. 212 bis R.Wtb.). Welnu, voor de gevallen door de Wet voorzien, verbinden de partijen zich om de aanvullende akten op te stellen die nodig of nuttig zijn, en deze te ondertekenen op eenvoudig verzoek van de andere, bij voorkeur mits verklaring en bijstand van hun notaris. In ieder geval ontlasten zij de bemiddelaar voor zoveel als nodig. De consensus van de verkoper wordt trouwens niet vermoed en kan niet stilzwijgend gebeuren. Zodat de verkoop op éénzijdige koopbelofte pas tot stand komt wanneer de verkoper zijn handtekening heeft geplaatst, en nog wel onvoorwaardelijk. Ongeacht hoe de geschriften ook betiteld worden, en onverminderd de voltooiing van formaliteiten en termijnen.
DE BETALING & DE MANIER VAN HANDELEN DE BETALING
J. J.1.
speciaal bij CIBnetverkoop..
De beloofde prijs moet vast en bepaald zijn, en mag niet bepaalbaar zijn. Voorbeeld: bepaald is 10.000 EURO, bepaalbaar is 1 EURO meer dan de hoogst beloofde prijs. Dit is een voorwaarden van absolute, en van rechtswege nietigheid van de belofte. Dus zowel de opdrachtgever als derden kunnen zich op deze grond beroepen, zodat zij hierdoor geen nadeel noch voordeel kunnen ondervinden. De alzo-belover kan hieruit geen enkel voordeel halen. Een open of een gesloten belofte met een bepaalbare prijs wordt dan ook direct en zonder meer als niet bestaande gekwalificeerd. omvang van het 10% van de prijs, te storten op rekening van de verkoper op afroep. voorschot..
9 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 En om van de CIBverzekering te kunnen genieten (zie nr. G.3.) : met absoluut minimum van 5% op de integrale prijs. termijnen.. Het saldo, meer de kosten, moet betaald worden bij het verlijden van de akte.
HOE KOPEN
J.2.
Geobjectiveerde Makelarij..
Exclusief via CIBnet® en de CIBnet-deelnemers. Zijnde alle Belgische, BIV Erkende Vastgoedmakelaars. CIB leden nemen automatisch deel, niet CIBleden moeten samenwerken met een CIBlid naar hun keuze, dit gelet op het contractueel kader met de opdrachtgever. De kandidaat krijgt de volledige uitleg en bijstand van de CIBnet-deelnemer naar zijn keuze. En dit gratis. geijkte vormen en Informatie en formulieren te bekomen bij de CIBnet-deelnemers naar vrije keuze van de geïntresseerden. CIBnetformulieren.. centrale 0477 65 70 87. Deze moeten altijd over de laatste edities beschikken en gebruiken. (Zij houden rekening met de mogelijkheid van technische panne !) permanente info Via de officële www.tvr.be/GM, of via de CIBnet-deelnemers. evolutie verkopen.. voorwaarden..
De algemene verkoopsprocedure staan gepubliceerd op de website. Hier samengevat en aangepast aan deze verkoop. de start.. Van zodra het dossier goedgekeurd is, staat dit publiek beschikbaar op Internet. Dan start de verkoop de 1° volgende werkdag om 00.00 uur. Iedere CIBnet-deelnemer en iedereen die zich ingeschreven heeft via Internet (gratis en vrijblijvend), ontvangt dan ook een email met directe toegang tot het dossier enz.. Zo hoeft men zelf niets te doen. de carence-periode.. Vanaf de 1° werkdag 00.00 uur loopt de carence-periode, tijdens dewelke koopbeloften mogen ingediend worden, maar tijdens dewelke de 1° afteltermijn nog niet loopt*. Zo krijgt iedereen een gelijke kans, en doet de publiciteit via CIBnet, en alle makelaars (portefeuille enz.) haar werk. * om duidelijk te zijn: ofwel wordt minstens de eerste koopbelofte aan minstens de instelprijs aan CIB ter kennis gebracht binnen de Carenceperiode, en dan loopt de 1° afteltermijn pas vanaf de 1° werkdag nà afloop van de Carenceperiode ofwel wordt de eerste koopbelofte aan minstens de instelprijs aan CIB ter kennis gebracht nà afloop van de Carenceperiode, en dan loopt de 1° afteltermijn direct vanaf de 1° werkdag nà ontvangst van die kennisgeving.
een koopbelofte uitbrengen..
de 1° koopbelofte en de 1° fase..
de 2° ev. koopbel. tijdens de 1° fase..
bij bestaan van 2 of meer koopbel... de 2° fase.. geheime koopbeloften..
de afloop van die 2° fase..
de opening der omslagen..
Van zodra de verkoop gestart is, kan eenieder een koopbelofte uitbrengen. De kandidaat vult, bijgestaan door de door hem vrij gekozen CIBnet-deelnemer, het formulier in. Dit wordt open afgegeven aan de CIBnet-deelnemer. Daarin moet minstens de instelprijs gehanteerd worden. De CIBnet-deelnemer faxt direct naar de Nationale Manager het meldingsformulier, met daarin de prijs, maar niet de naam van de kandidaat. Het faxnummer staat daarop vermeld. De CIBnet-deelnemer sluit de originele koopbelofte in een omslag. Op dit omslag schrijft hij : het dossiernummer, en het juiste adres van het goed, mede brengt hij zijn handtekening / naamstempel aan op het omslag. De CIBnet-deelnemer legt dit door hem gesloten omslag met daarin dus de originele koopbelofte, neer op het CIBregistratiekantoor. Dit persoonlijk en ten laatste de 1° werkdag nà datum van ondertekening. Van zodra de melding van die 1° koopbelofte wordt ontvangen door CIBnet, wordt de datum en de prijs op Internet gepubliceerd, en ontvangt iedere CIBnet-deelnemer een bericht bij email. Vanaf 00.00 uur van de 1° werkdag daarop volgend, en de carence-periode verstreken zijnde, begint er een termijn af te lopen van 5 werkdagen. Tot de 5° dag van de 1° periode om 17.00 uur precies kan iedereen, een koopbelofte uitbrengen, ongeacht of hij een 1° koopbelofte heeft uitgebracht. Dit op dezelfde manier als gezegd voor de 1° koopbelofte. De neerlegging van het origineel én de fax van de melding moeten wel ontvangen worden voor de 5° werkdag 17.00 uur precies, van die 1° periode. Wanneer er op die manier een 2° of volgende koopbeloften bestaan, gaat nà die 1° aftelperiode nog een 2° fase in. Let wel : die fase is ook de laatste, en nadien komt er geen meer. Die 2° fase gaat in om 00.00 uur van de 1° werkdag volgend op de 1° fase. Die 2° termijn is eveneens slechts 5 werkdagen, en loopt onherroepelijk af op die 5° werkdag om 17.00 uur precies. Tijdens die 2° fase kan iedereen, een geheime koopbelofte indienen, zelfs diegene die tijdens de 1° fase geen koopbelofte heeft ingediend. Dit op dezelfde manier als gezegd voor de 1° koopbelofte, uitgezonderd 2 verschillen. Het 1° verschil : de kandidaat steekt nu zelf de originele koopbelofte in een omslag en kleeft dit omslag zelf dicht. En vermeldt zelf daarop het dossiernummer en het goed, en zet ook op het omslag zijn handtekening. In de 1° fase doet de CIBnet-deelnemer dit. In de 2° fase doet de koopbelover dit zelf, met de raad om zijn hoogste prijs niet mede te delen aan de CIBnet-deelnemer. LET WEL : vraag aan de makelaar om het formulier goed in te vullen, vooraleer men de prijs en de ondertekening er zelf op aanbrengt ! Vertelt de kandidaat-koper de prijs aan de makelaar, dan zal hij weten dat het aan de makelaar niet verboden is om nog andere kopers te zoeken. Het 2° verschil : dat omslag moet dan neergelegd worden door de CIBnet-deelnemer, net zoals in de 1° fase, maar er mag geen melding bij fax meer verzonden worden. Direct om 17.01 uur van die laatste dag, worden alle omslagen met koopbeloften, dus zowel die van tijdens de 1° fase, als die van tijdens de 2° fase, door het CIBnetregistratiekantoor in 1 groot omslag gestoken, en op de sluiting voor verzegeling afgetekend. Iedereen die dit wenst mag daarbij aanwezig zijn, in aanwezigheid van zijn CIBnetdeelnemende makelaar, en mag zijn handtekening mede op de sluiting aanbrengen, zo gewenst. De opdrachtgever mag, maar moet niet daarbij aanwezig zijn. Indien er slechts 1 koopbelofte bestaat, en er bijgevolg maar 1 fase is, wordt dat omslag aan de opdrachtgever overhandigd. Dit wordt dan geopend en een proces-verbaal wordt opgesteld. Indien er meer dan 1 koopbelofte bestaat, en er dus een 2° fase is, wordt het grote omslag geopend op de dag (zo snel als mogelijk). Het uur en de plaats wordt vooraf op Internet bekend gemaakt. 10 / 16
DOSSIER
toezicht en beslissingsbevoegdheid..
verzegeling..
nà die opening..
de realisering van de verkoop..
termijn van koopbelofte..
CIBregistratiekantoor..
feestdagen en vakantie..
CIBverzekering.. afwijking per fax..
afwijking per aangetekende post..
bij gelijke prijzen..
GM01013 - versie 2 Zijn daarbij aanwezig, zo gewenst : iedereen die dit wilt, zelf diegene die geen koopbelofte hebben ingediend. Zijn daarbij aanwezig, verplicht : de opdrachtgever of zijn afgevaardigde, de vertegenwoordiger van CIBnet. Het is deze dewelke de omslagen opent in publieke zitting. Wordt direct publiek medegedeeld : de prijzen en niets anders. Dus geen namen van koopbelovers, noch de naam van wie dan ook. Op dat moment mag iedereen die daarom vraagt, om het even welk stuk inkijken in aanwezigheid en in handen van de Nationale Manager of zijn afgevaardigde. Bij betwistingen beslist deze ter plaatse daarover, dit zonder formaliteiten en arbitrair. Idem bij andere betwistingen. Van die opening en van die werkzaamheden wordt een proces-verbaal opgesteld. Daarin mag iedereen die opmerkingen laten neerschrijven dewelke men nuttig of nodig acht. Eenieder die dit wenst mag het proces-verbaal mede ondertekenen. Er bestaan 3 originelen van het proces-verbaal (dus of nà de 1° fase, of nà de 2° fase), die bewaard worden gedurende 3 jaren in handen van de opdrachtgever, CIB en de Nationale Manager. Alle originele koopbeloften worden met dezelfde stempel gewaarmerkt. Die stempel wordt op goed uitvallen, ter plaatse gezocht, en ook aangebracht in het proces-verbaal. Daarin worden ook alle initialen van koopbelovers en de beloofde prijzen geacteerd. Aan de opdrachtgever wordt slechts 1 originele koopbelofte overhandigd, namelijk deze met de hoogste prijs. De andere originelen worden bewaard in de archieven van de Nationale Manager. Wanneer die koopbelofte kaduuk zou worden, wordt de volgende overhandigd (dus met de daaropvolgende prijs). LET OP : dit is een systeem van verkoop uit de hand, waarbij de kandidaten geen recht op kopen hebben, maar wel de mogelijkheid. Zodat de opdrachtgever een koopbelofte kan weigeren zonder motiveringsplicht naar die kandidtaat toe. Dit neemt niet weg dat ten opzichte van de burger het geen goede daad van bestuur zou zijn om niet de hoogste prijs te nemen. Van zodra de opdrachtgever mededeelt dat hij bereid is om een koopbelofte te weerhouden, en dit doet hij ten laatste binnen de 10 kalanderdagen, wordt de betrokkene daarvan bericht, en binnen de 2 werkdagen (indien niet anders wordt afgesproken met de opdrachtgever) ondertekent deze dan de onderhandse acte, meer betaalt deze het voorschot. Afhankelijk van de van toepassing zijnde wetgeving ondertekent de opdrachtgever daarna of nà afloop van de te volgen homologatie/consensus-procedure indien bij wet voorzien. De verdere afhandeling en akte verlening gebeurt dan via de Notarissen van de partijen. Alle niet weerhouden koopbeloften blijven bestaan zolang de termijn waarvoor zij werden aangegaan niet is verstreken. Die termijn is zestig kalenderdagen. Die termijn wordt van rechtswege verlengd met alle perioden van opschorting voor handelingen opgelegd bij wet, zoals er bijvoorbeeld is : de periode van homologatie. Dit adres is van de 1° dag van de verkoop bekend aan de CIBnet-deelnemers. Dit is bij voorkeur een notaris- of advocatenkantoor. Dit kantoor mag aan niemand mededelen, ook niet aan de opdrachtgever, of er reeds koopbeloften zijn, dus ook niet hoeveel er reeds zijn. Noch tijdens de 1°, noch tijdens de 2° fase. Tijdens de 1° fase gebeurt de mededeling via de Nationale Manager, zonder dat de identiteit van de koopbelover bekend wordt gemaakt aan wie dan ook. Bovendien is het aan de CIBnet-deelnemers verboden om welke vragen dan ook te stellen aan dit kantoor. Dit kantoor is ook tot geheimhouding opzichtens de Nationale Manager gehouden tijdens de 2° fase (dus vanaf 00.00 uur de 1° dag tot 17.00 uur de 5° dag). Dit kantoor is toegankelijk op de werkdagen, tijdens de kantooruren. Enkel de Belgische feestdagen, de zaterdagen en de zondagen worden als niet werkdagen beschouwd; alle termijnen die ingaan of vervallen vallen tussen 15 juli en 19 augustus, worden opgeschort en verplaatst naar 20 augustus, en deze tussen 15 december en 03 januari, naar 04 januari. Zie op de website de concrete Timing per dossier.Werkdagen zijn alle kalenderdagen uitgezonderd zaterdagen en zondagen en Federaal Belgische feestdagen. In bijzondere omstandigheden mogen niet-federale feestdagen worden behandeld zoals een federale feestdag. Die gevallen worden dan wel vooraf in de timing bekend gemaakt. Indien de kandidaat om toepassing van deze verzekering zal hebben gevraagd, dient de CIBnet-deelnemer hiertoe alle formaliteiten waar te nemen, o.a. de hefting van het verzekeringscertificaat. Dit hoort niet tot de taken van CIBnet. Indien de CIBnet-deelnemer door redenen onafhankelijk van zijn wil, het origineel in het omslag niet kan neergelegd krijgen de 5° dag voor 17.00 uur van de 1° of de 2° fase-periode, dan mag hij de koopbelofte integraal faxen naar het CIBregistratiekantoor, of er op een andere manier laten toekomen in uitgeprinte vorm. Het origineel moet hij er dan wel persoonlijk komen deponeren de 1° werkdag nadien. LET OP : de fax moet aldaar beginnen binnenlopen voor 17.00 uur. Technische problemen behoren tot de hinder der techniek, en daarmee moet de CIbnet-deelnemer rekening houden, en dit zonder enige gevolgen voor CIBnet of de opdrachtgever (vb.: bij panne van de fax van het CIBregistratiekantoor zal hij contact opnemen met een collega of wie dan ook, zodat die dan voor 17.00 uur een conforme uitprint zal deponeren). Verzending van de bedoelde te deponeren stukken middels aangetekende brief kan, maar de CIBnet-deelnemer blijft de verantwoordelijkheid dragen dat de originelen, net zoals de eventuele faxen op tijd en stond ter plaatse van bestemming komen; gebeurt dit laatste niet, dan kan de opdrachtgever de belofte als niet bestaande beschouwen, zonder meer. Bij gelijklopende hoogste prijzen, kiest de opdrachtgever vrij uit één van de twee volgende mogelijkheden, zonder enig verhaal vanwege wie dan ook: ofwel wordt die koopbelofte weerhouden die het eerst was neergelegd op het CIBregistratiekantoor, volgens attest van dit kantoor; ofwel worden de belovers daarvan samengeroepen, om in onderlinge samenspraak een nog hogere prijs of loting bij handhaving der meest hoogste, te realiseren. Er mag daarbij gehandeld worden met volmacht.Indien zij allemaal aanwezig zijn dan gebeurt dit onmiddellijk, en indien zij niet aanwezig zijn dan gebeurt dit de eerst daarop volgende werkdag om 17.00 uur, zelfde plaats.
PLANNEN
K.
Gevoegd in annexe A.
11 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 STATISTISCH MATERIAAL
L.
NIS.
www.nis.be
L.1.
Q25: 25% van de verkopingen werden gerealiseerd aan een prijs lager dan … Q50: de middelste verkoping werd gerealiseerd aan een prijs van … Q75: 25% van de verkopingen werden gerealiseerd aan een prijs hoger dan … localiteit
jaar
type goed
GENT
1996
GENT
1997
GENT
1998
GENT
1999
GENT
2000
GENT
2001
GENT
2002
GENT
2003
GENT
2004
GENT
2005
GENT
2006
GENT
2007
GENT
2008
villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen villa's, bungalows, landhuizen
aantal transacties
gemiddelde prijs(€)
Q25 prijs(€)
Q50 prijs(€)
Q75 prijs(€)
67
217916,8507
172905,5
198315
240457
80
221277,4375
171976,25
193357
237048,25
77
247136,3896
195836
223104
272683
92
264489,9239
198315
223104
292979
93
274500,6129
210709
240457
316064
98
289859,8673
214778,25
260288
322262
141
271864,1418
204512
242940
297000
178
287401,5674
212983,5
247948
315000
158
309352,3418
223153
268216
353625
203
269533,0715
198657,405
242936
302500
194
319594,1275
225000
290000
360000
214
333399,9379
250000
300000
375000
214
354434,77
265000
313500
396500
CIBnet resultaten
L.2.
http://www.tvr.be/GM/nederlands/private/lijst_verkochte_goederen.asp
12 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2 DOSSIEROPBOUW Dossier..
De plaats
A.
Info & bezoek
B.
Technische elementen & milieu
C.
Elementen & staat
C.1.
Milieu & exploitatie
C.2.
Financieel
D.1.
Onkosten & lasten
D.2.
Waarborgen & reserves
D.3. E.
Kadastraal
E.1.
Situatie in rechte
E.2.
Stedenbouwkundig & C°
E.3.
Voorkoop- & voorkeurrechten
E.4.
Plus- & minpunten
F.
Praktische info & hulp
G.
Subsidies, financiële en andere hulp
G.1.
Leningen & C°
G.2.
CIBverzekering
G.3.
Voorwaarden van overeenkomst
H.
Kosten & pro fisco
I.
De betaling & de manier van handelen
J.
De betaling
J.1.
Hoe kopen
J.2.
Eenzijdige koopbelofte
J.3.
Plannen
K.
Statistisch materiaal
L.
Plannen, Kad plan, ruimtelijke ordening, archeologisch adv, attesten.
annexe B..
Ontwerpakte notaris Vandercruyssen.
annexe C..
EPC, elektriciteitskeuring, asbestattest
Gebruikte afkortingen..
D.
Opbrengsten
Juridisch
annexe A..
index
" --" of "n.a." = not available = niet beschikbaar | "n.s." = niet significant
13 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
FOTO GALLERY GM0900001013_Photo gallery
Glasraam in dak.
µ
14 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
Het CIBnet-systeem samengevat * Waar er gesproken wordt van "Verkoop", wordt hieronder niet alleen de transactievorm of de actie van verkoop en koop in de enge zin bedoeld, maar ook alle andere transactievormen zoals er zijn ook "erfpacht, opstal, leasing, ruil, verhuring, en alle andere overdrachten of vestigingen of afstand van zakelijke rechten op onroerende goederen of onroerende rechten". Zelfs transfervormen die op maat van de opdrachtgever kunnen ontwikkeld worden. Het beperken tot de term "verkoop" gebeurt enkel om reden van eenvoudig taalgebruik of simplificering. De actie die hier toegepast wordt, is deze vooraan in dit dossier vermeld.
CIBnet start de Objectieve Verkoop aan de instelprijs. Deze wordt door de opdrachtgever vastgesteld volgens diens eigen manier van werken, al dan niet met gratis advies van CIBnet over de instelwaarde. CIBnet vraagt op die manier aan de markt, bij manier van spreken:
tijdens een 1° periode: «Wie wil dit goed onder deze voorwaarden en aan die instelprijs kopen?»
tijdens een 2° periode: «Wetende dat er meer dan één iemand dit goed wilt kopen onder deze voorwaarden en aan die instelprijs ... welke is de prijs waaraan u dit wilt kopen, volgens uw eigen verlangen en eigen middelen ?»
Een bod wordt uitgebracht op het CIBnet-bodformulier, onder vorm van een éénzijde belofte. Dit formulier staat op de CIBnet-website bij iedere aanbodrubriek apart. Een bod kan uitgebracht worden vanaf de start-dag. Die datum staat op de CIBnet-website. Iedereen kan een bod uitbrengen. Er is sprake van: een open bod tijdens de 1° periode, "Open" genoemd omdat de geboden prijs bekend is, en via de website en e-mailen direct gepubliceerd wordt een gesloten bod tijdens de 2° periode, "Gesloten" genoemd (ook "geheim" genoemd) omdat die geboden prijs niet bekend is, en dus niet kan gepubliceerd worden, zelfs het bestaan van zo'n gesloten bod wordt niet bekend gemaakt ... deze bekendmaking en publicatie gebeurt slechts als de 2° afteltermijn is afgelopen, allemaal samen Dus: er is maar één bofformulier, zowel voor een open bod als voor een gesloten bod ... enkel de formaliteiten zijn anders. De precies te volgen formaliteiten staan per dossier vermeld op ieder formulier afzonderlijk. Op die instelprijs kan er één van de volgende reacties zijn.
Ofwel komt er geen bod, en dan weet CIBnet zeer snel van de professionelen waar het probleem ligt hiervoor. En dit probleem wordt dan besproken met de Opdrachtgever. Die vrij en autonoom beslist welk gevolg deze hieraan al dan niet wilt verlenen.
Ofwel komt er tijdens die 1° periode een open bod, aan minstens de instelprijs. En dit 1° open bod doet dan automatisch de 1°afteltermijn lopen. Die 1° afteltermijn bedraagt 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen ten vroegste te lopen vanaf de 21° werkdag nà de start-dag. Alle termijnen enz. staan permanent en voor iedereen te lezen op de CIBnet-website.
Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn geen 2°open bod. Dan wordt nà afloop van die 1° afteltermijn dat eerste en enige open bod weerhouden tot verdere afhandeling (en er kan niet meer geboden worden nadien).
Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn nog zo'n 2° open bod (of nog meer biedingen). En dit 2° open bod doet dan automatisch de 2°afteltermijn lopen (dit is dan de 2° periode) . Die 2° afteltermijn bedraagt ook 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen automatisch te lopen de dag nà, en aansluitend op, de afloop van die 1° afteltermijn. Tijdens deze 2° periode kan iedereen een gesloten bod uitbrengen. Zelfs als men geen open bod heeft uitgebracht tijdens die 1° periode.
Ofwel komt er tijdens die 2°periode geen enkel gesloten bod. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste open bod uit de 1° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien).
Ofwel komt er tijdens die 2°periode één of meer gesloten biedingen. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste bod uit de 2° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien). Let wel: de biedingen uit de 1° periode blijven gelden, en mocht in de 2° periode tegen alle logica in het hoogste gesloten bod lager liggen dan een open bod uit de 1°periode, dan krijgt dit hoogste bod dit de 1° periode voorrang.
Nà afloop van de 2° afteltermijn (lees 2° periode) komt er geen enkele andere afteltermijn meer.
15 / 16
DOSSIER
GM01013 - versie 2
Komt er een lager open bod (op het CIBnet-bodformulier) vooraleer er een 1° open bod aan minstens de instelprijs bestaat, dan zal CIBnet dit aan de Opdrachtgever overleggen, als deze bieder in een bijlage bij dit lager bodformulier heeft gevoegd: 1) diens uitvoerige uitlegt waarom hij de instelprijs te hoog vindt, en 2) diens detaillering hoe hij zijn aangeboden, lagere prijs berekend heeft. Eén en ander is het werk van de bemiddelaar-vertrouwenspersoon die aan de geïnteresseerde bijstaat met raad. Zo'n lager bod heeft geen enkele invloed op de lopende Objectieve Verkoop. Nà afloop van de periode van gesloten biedingen, worden de gesloten biedingen publiek geopend op de plaats, datum en uur dat vooraf staat gepubliceerd op de CIBnet-website. Hiervan wordt er een proces-verbaal opgesteld. Omgekeerd kan de Opdrachtgever ook beslissen in samenspraak met CIBnet, om zijn instelprijs te verhogen. Dit kan onder de voorwaarde en zolang dat er geen 1° open bod aan minstens de lopende instelprijs werd neergelegd. Beslist de Opdrachtgever om zijn instelprijs te verlagen of te verhogen, dan wordt alles herbegonnen vanaf de start aan de (nieuwe) instelprijs. P.S. Ieder bod wordt uitgebracht voor de duur van zestig kalenderdagen (minstens voor de duur van de lopende termijnen). De enige mogelijkheid om een niet weerhouden bod in te trekken vóór die zestig kalenderdagen leest men in art. 4.4.3 §2 hoofdstuk 2 CIBnetCODEX. CIBnet kan in het belang van het aanbod, afwijken van de voormelde termijnen. In de enige zin dat ze langer maar niet korter mogen gemaakt worden. Dit moet dan wel vooraf in het CIBnet-dossier vermeld worden. En dit moet ook gepubliceerd worden op de timing op de website. Onder "werkdag" wordt begrepen iedere kalenderdag uitgezonderd a) iedere zaterdag, b) iedere zondag, c) iedere wettelijke feestdag van de lokaliteit waar een goed is gelegen, d) iedere dag tussen 15 juli tot en met 19 augustus daaropvolgend, en e) iedere dag tussen 15 december tot en met 5 januari daaropvolgend. De vergelijking van het CIBnet-systeem en een open verkoop met recht van hoger bod, leest men in art. 3 §5 hoofdstuk 1 CIBnet-CODEX. * Dit is een samenvatting van een deel uit de tekst uit de CIBnet-CODEX. Het is alleen de CIBnet-CODEX die rechtskracht heeft. De tekst over het CIBnet-systeem uit de CIBnet-CODEX vindt men op www.CIBnet.org/CIBnet-CODEX_12_NL.pdf. Het hoort aan bieder toe om voor zichzelf uit te maken dat hij van deze tekst een exemplaar laat printen, op alle pagina's parafeert en bij zijn bodformulier/belofte voegt of niet. Dit doen of niet doen, wijzigt niets aan het CIBnet-systeem, dat vast en geijkt is en geregistreerd is door het Ministerie van Financiën.
Enkel dit «CIBnet-dossier met bijhorende Annexen» laatste versies op www.CIBnet.org hebben rechtskracht.
16 / 16
