Česká zemědělská univerzita v Praze Provozně ekonomická fakulta Doktorská vědecká konference 6. února 2012
T T THINK TOGETHER
Think Together 2012 Využití mechanismů oceňování nemovitostí v Německu jako reálného potenciálu pro zlepšení českého systému znaleckého oceňování nemovitého majetku Use of real estate valuation mechanisms in Germany as a real potential for improvement of the Czech system of expert real estate valuation
Klára Rysková
74
Abstrakt
ÚVOD
Tento článek se zabývá metodami a rámcovými podmínkami oceňování nemovitostí v Německu a v České republice. Na základě dvou provedených ocenění nemovitostí v obou zemích jsou pak v příspěvku předloženy návrhy případných změn pro zlepšení českého systému oceňování nemovitého majetku.
Aktéři v nemovitostním odvětví národních ekonomik, ať už developeři, investoři, stavební firmy, vedoucí pracovníci zodpovědní za management nemovitostí, ale i majitelé a nájemníci, prožívají složité období. Ceny nemovitostí a výnosy z jejich pronájmu jsou značně rozkolísány a dostupnost finančních prostředků pro rozvoj a údržbu staveb je omezena doznívající hospodářskou krizí. To vede k nejistotě mezi investory, ale i vlastníky a nájemci nemovitostí. Potřeba přesných a spolehlivých informací o hodnotě nemovitostí a jejich výnosnosti z pohledu investorů je tak mnohem výraznější než kdykoliv předtím. V České republice je však zvláště pro zahraniční investory transparentnost při transakcích na trhu s nemovitostmi omezena dualitou v přístupu k určení hodnoty majetku a také v možnosti výkonu profese odhadců majetku. V České republice existují totiž regulované ceny nemovitostí, které jsou stanovené oceňovací vyhláškou Ministerstva financí, a dále ceny volné, neregulované, kterých je dosahováno na reálném trhu. Dva přístupy k oceňování majetku tedy umožňují odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, tzv. „cenu obvyklou“, nebo určit administrativní cenu nemovitosti dle platné vyhlášky Ministerstva financí ČR, tzv. „cenu zjištěnou“. Dalším nejasným bodem se může stát samotný subjekt stanovující cenu nemovitostí. Vykonávat profesi odhadce majetku je možné buď na základě vydaného živnostenského listu (pro tento režim platí označení „odhadce“) nebo v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb. v platném znění o znalcích a tlumočnících (zde se používá termínu „znalec“). Znalci pak jsou jmenováni ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu, a to jako znalci v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady.
Klíčová slova Znalec, oceňovací proces, cena zjištěná, cena obvyklá (tržní hodnota), nákladová metoda, komparativní metoda, výnosová metoda.
Abstract The paper deals with the methods and framework conditions of real estate valuation in Germany and the Czech Republic. Based on two valuation assignments carried out in both countries suggestions for possible improvement of the Czech system of real property valuation are given.
Key Words Valuer, valuation process, administrative price, market value, cost approach, sales comparison approach, income capitalization approach.
Think Together 2012
Dostupné z: http://www.thinktogether.cz/
CÍL A METODIKA Cílem příspěvku je zhodnotit metodiku oceňování nemovitého majetku v České republice a porovnat ji s metodikou používanou v Německu. Za tímto účelem byla provedena ocenění dvou srovnatelných objektů v obou zemích za použití metodiky stanovené v tamních platných právních předpisech. To umožnilo srovnání určitých aspektů fungujících mechanismů používaných k oceňování nemovitostí v obou zemích. K lepšímu porozumění teoretických aspektů oceňovaní srovnávaných nemovitostí byly v rámci případové studie aplikovány běžné metody oceňování v dané zemi vždy na jeden objekt ke stejnému datu roku 2011. V Německu byla oceněna budova o podlahové ploše 926,18 m2 s komerčními a obytnými prostory v Drážďanech, hlavním městě Spolkové země Sasko. S ohledem na specifika dané stavby a právních předpisů byla k určení tržní hodnoty použita metoda nákladová (tzv. Sachwertverfahren) a metoda výnosová (tzv. Ertragswertverfahren). Systém administrativních cen jako v České republice v Německu neexistuje, a proto nemohla být určena cena zjištěná. V České republice byla oceněna budova o celkové zastavěné ploše 925,38 m2 s obytnými a komerčními prostory, tentokrát přímo v hlavním městě Praha. Tržní hodnota byla odhadnuta za použití porovnávací metody a metody výnosové. Administrativní cena pak byla určena v souladu s platnou vyhláškou v roce 2011 tj. č. 364/2010 Sb. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění byly dvě skutečné budovy s pozemky, ke kterým byly vyžádány příslušné dokumenty u jejich vlastníků a na úřadech, byly s ohledem na ochranu vlastnictví a osobních údajů odstraněny informace, které by mohly vést k identifikaci vlastníků či staveb. Přesto jsou v tomto příspěvku uvedeny pro lepší představu o oceňovaných objektech dvě fotografie velmi podobných nemovitostí. Think Together 2012
Na základě analýzy právních předpisů o oceňování nemovitého majetku v obou zemích, a dále provedených ocenění a porovnání použitých metodik a oceňovacích postupů (jejich analýzy) vyplynuly uvedené závěry. Účelem tohoto příspěvku není prezentace konkrétních postupů oceňovacího procesu ani podrobné předložení výsledků znaleckých posudků daných dvou objektů. Tato dvě provedená ocenění posloužila k tomu, aby v tomto článku mohlo být provedeno porovnání profesně nejdůležitějších specifik mechanismů oceňování nemovitého majetku v obou sousedních státech a z možných rozdílů byly vypracovány odpovídající závěry.
VÝSLEDKY A DISKUSE První drobný rozdíl v systému oceňování nemovitostí v obou zemích byl patrný ještě před začátkem práce na samotném ocenění. Fungování systému odhadců majetku v Německu totiž zákonem zaručuje dohled nad stálou kvalitou a dalším vzděláváním soudních znalců. Obecně spadá profese odhadce majetku v Německu do dvou kategorií: 1) veřejně jmenovaní soudní znalci (jmenování probíhá prostřednictvím Hospodářských komor) a 2) certifikovaní znalci. V České republice pak vystupují: 1) odhadci, kteří smějí stanovovat pouze tržní hodnotu nemovitostí a podnikají na základě Živnostenského listu a 2) soudní znalci, kteří jsou povoláni určovat i administrativní cenu nemovitostí a jsou jmenováni ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajských soudů. Zatímco soudní znalci v Německu podléhají povinnému přezkušování v pravidelném intervalu pěti let a maximální výše věkové hranice pro výkon povolání je stanovena na 68 let, povinnost přezkušování a odpovídající dohled nad kvalitou práce znalců v České republice zatím chybí. Dostupné z: http://www.thinktogether.cz/
Dalším rozdílem je aktuálnost právních předpisů. Až do července roku 2010 platil v Německu oceňovací zákon (tzv. Wertermittlungsverordnung – WertV), který vstoupil v platnost roku 1988. V minulých více než dvaceti letech se však podmínky na německém, ale samozřejmě i českém trhu s nemovitostmi razantně změnily. Nové právní a politické rámce způsobené urbanizací, demografickými a ekonomickými změnami, přístupem do mezinárodních uskupení a vzrůstající globální provázaností trhů vyvolaly v Německu reformu oceňovacího zákona. Panel expertních znalců připravil pro příslušné německé ministerstvo návrh nového zákona, který byl po mnoha diskuzích, projednáváních a úpravách přijat a v červenci 2010 tak vstoupil v platnost pod názvem Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Výsledkem je tedy nový zákon odpovídající současné situaci na realitním trhu, který tvoří prakticky orientovanou základnu pro oceňování majetku a dále odpovídá současným požadavkům na průkazné oceňování nemovitostí. Nejdůležitějším aspektem tohoto nového zákona zůstává skutečnost, že zvyšuje kvalitu a souvislost systému oceňování a přináší vyšší transparentnost pro domácí i zahraniční investory. V České republice tvoří hlavní rámec právních předpisů upravujících oceňování majetku Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, aktualizovaná Vyhláška Ministerstva financí (pro rok 2011 je to Vyhláška MFČR č. 364/2010 Sb.) a Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. v platném znění. Zajímavé je, že dle §1 Zákona č. 151/1997 Sb., upravuje tento zákon způsoby oceňování majetku pro účely stanovené zvláštními předpisy, které jsou vyjmenované v poznámce u paragrafu. Například by tedy tento zákon nemusel teoreticky platit pro převod nemovitostí mezi dvěma právnickými ISBN: 978-80-213-2275-2
subjekty. Přesto ho znalci používají při odhadu tržní hodnoty i v těchto případech, které nejsou zákonem výslovně vyjmenovány. Další zajímavostí je bezpochyby možnost určování na jedné straně cen obvyklých, tedy tržní hodnoty dosažitelné na trhu a na straně druhé cen zjištěných dle vyhlášky, vyžadovaných při každé realitní transakci za účelem určení daně z převodu nemovitostí, či například pro případy dědictví apod. Po samotném dokončení obou ocenění byly patrny určité body, které nabízejí prostor k detailnějšímu zamyšlení a možným návrhům na zlepšení (viz níže). Předmětem ocenění na německé straně byla budova s komerčními a obytnými prostory s pozemkem v souvislé městské zástavbě. Odhad tržní hodnoty byl proveden metodou výnosovou a nákladovou.
Obrázek č. 1: Předmět ocenění v Německu (ilustrace)
Zdroj: vlastní fotodokumentace
77
Předmětem ocenění na české straně byla také budova s komerčními a obytnými prostory s pozemkem v nesouvislé městské zástavbě. K odhadu tržní hodnoty byla použita metoda výnosová a porovnávací, pro stanovení zjištěné administrativní ceny bylo postupováno v souladu s aktuální platnou oceňovací vyhláškou č. 364/2010 Sb.
Výnosová metoda pro stanovení tržní hodnoty Při použití výnosové metody vycházíme z předpokladu, že hodnotu majetku určuje očekávaný užitek pro jejího vlastníka (u nemovitostí tedy především nájemné). Tato metoda je založena na koncepci časové hodnoty peněz a rizika investice. V provedených oceněních byl zajímavý především materiál, který mají znalci při své práci k dispozici. V Německu je běžné, že každé město publikuje pravidelně zprávu, ve které je uváděno místně obvyklé nájemné (tzv. Mietspiegel). Ze zprávy tak znalci čerpají spolehlivé informace o úrovni nájemného, které je možné očekávat i u objektu, který je předmětem ocenění. Pro ocenění v tomto příspěvku bylo využito Zprávy o místním běžném nájemném vydané v roce 2011 (Mietspigel 2011), předmět ocenění byl zařazen jako Kategorie I – bytový dům s byty vybavenými koupelnou, vnitřní toaletou a centrálním topením. Podlahová plocha bytu
Obrázek č. 2: Předmět ocenění v Čechách (ilustrace)
Zdroj: vlastní fotodokumentace
ISBN: 978-80-213-2275-2
Čistý příjem z nájmu (€/m2)
Doporučený čistý příjem z nájmu (€/m2)
3,60 - 7,00
5,00
B
2
40 – 59,99 m
2,40 – 7,30
4,90
C
60 – 79,99 m2
3,32 – 7,00
4,85
D E
80 – 99,99 m ≥ 100 m2
3,00 – 6,50 3,00 – 6,78
4,80 4,50
A
< 40 m2
2
Tabulka č. 1: Mietspiegel 2011, Kategorie I
Zdroj: Mietspiegel Dresden 2011 Tyto cenové relace jsou pro znalce důležité především v případech, kdy bytové jednotky v budově, kterou oceňuje, nejsou pronajaté a znalec tak nemůže využít informací o výši nájemného přímo od pronajímatele prostorů. V Čechách pak 78
mohou znalci pro aplikaci výnosové metody využít podklady ze smluv o pronájmu přímo od majitele objektu, informací o hladině nabídkových cen pronájmů na realitních serverech, či vycházet ze zpráv o situaci na trhu realit, které většinou čtvrtletně publikují mezinárodní poradenské a realitní společnosti, ale ve kterých jsou bohužel data příliš obecná a bez bližších specifikací pro jednotlivé kraje. Spolupráce mezi městskými úřady a znalci, která by spočívala ve vzájemném předávání informací o výši dosažitelného a obvyklého nájemného v daném čase a na daném lokálním trhu pro různé typy nemovitostí, by mohla i v Čechách být jednou z cest ke zpřesnění výpočtu pomocí výnosové metody. Nákladová metoda pro stanovení tržní hodnoty Nákladová metoda (někdy též označována jako metoda substanční či metoda stanovení věcné hodnoty) je založena na principu náhrady. Potenciální kupec nemovitosti by zvažoval cenu, kterou zaplatí za hotovou stavbu s pozemkem oproti nákladům, kterým by čelil při nákupu nezastavěného pozemku a výstavbě podobného objektu. V Německu je tato metoda regulována paragrafem §21 až §23 Zákona o oceňování (Immobilienwertermittlungsverordnung, zkracováno jako ImmoWertV). Obecně se dá matematicky zjednodušeně vyjádřit následující rovnicí. (1)
kde: H...hodnota, RNi…reprodukční náklady stavby, Oi… opotřebení stavby (v %), Pj…cena pozemku. Přestože tato metoda tvoří podle Hodgese (2007) jednu z triády nejoblíbenějších a nejpoužívanějších metod pro oceňování, ISBN: 978-80-213-2275-2
ozývají se v poslední době kritické hlasy ohledně její aplikace (viz například Bischoff, 2008). Tato metoda by totiž díky svému charakteru měla být používána primárně v případech, kdy je stavba svým charakterem unikátní, zvláštní nebo v případech, kdy existuje kompetentní důkaz o absenci relevantních tržních dat (např. při oceňování budov nemocnic či škol). V případech, kdy na trhu existují dostatečné informace o prodejních cenách podobných typů nemovitostí v dané lokalitě či přesné informace o možných výnosech (např. nájmech), měla by být upřednostněna metoda porovnávací, potažmo výnosová (podobné závěry uvádí i Ball, 2011). V praxi je v obou zemích nákladová metoda počítána na základě tabulkových koeficientů, které se vztahují k danému typu konstrukce a stáří stavby. V Německu je využíváno konceptu normálních výrobních nákladů (tzv. Normalherstellungskosten), kdy se ke zjištění hodnoty nemovitosti pomocí nákladové metody vynásobí hodnota z tabulky podlahovou plochou daného objektu a upraví o opotřebení. Základní rok současných tabulkových hodnot je rok 2000, který je v posudcích přepočítáván k aktuálnímu roku ocenění. Problematickým ale nadále zůstává fakt, že tyto Normalherstellungskosten se datují již od roku 1913 a jsou vždy pouze přepočítávány, místo aby byla vytvořena zcela nová časová řada, která by brala v potaz nové a moderní typy konstrukce staveb a flexibilně reagovala na podněty z trhu s nemovitostmi. Podobná situace pak panuje i v České republice, kde §3 až §11 vyhlášky č. 364/2010 Sb. upravují oceňování staveb a budov nákladovým způsobem. I zde je opět násobena základní cena koeficienty z přílohy vyhlášky, které v některých případech nerespektují zcela situaci na trhu. Bischoff (2008) dokonce pochybuje o celkovém opodstatnění nákladové metody, kdy uvádí, že: „v dnešní době tato metoda 79
ISBN: 978-80-213-2275-2
Typ objektu
Období výstavby
Podlahová plocha
Kupní ceny za m2
Památkově chráněný objekt
Poznámky
V rámci německého systému plní významnou funkci zvláštní Výbory znalců (tzv. Gutachterausschüsse), které jsou definovány v §192 až §193 německého Stavebního zákona. Fungují již od roku 1960 a jako nezávislé kolegiální panely znalců mají za cíl udržování transparentnosti na trhu s nemovitostmi. Za tímto účelem jsou z notářských kanceláří těmto výborům odesílány kopie všech uzavřených kupních smluv na nemovitosti či pozemky uzavřené v oblastech spadajících do jejich místní kompetence. Dalším zdrojem vstupních informací jsou i soudy a Finanční úřady, které mají ze zákona povinnost spolupracovat s Výbory znalců při výměně informací (např. v případech vyplácení kompenzací či vyvlastění). Relevantní data z těchto informačních kanálů jsou těmito Výbory znalců statisticky zpracovávána do sloučené podoby nazývané Sbírka kupních cen (tzv. Kaufpreissammlung). Tato data pak nejsou využívána jen znalci, kteří je aplikují při výpočtu tržní hodnoty
Datum kupní smlouvy
Porovnávací metoda pro stanovení tržní hodnoty
nemovitostí, určené porovnávací metodou, ale jsou dále rozvíjena samotnými Výbory pro vytváření cenových map pozemků v daném katastrálním území. Výbory jsou zřizovány spolkovými zeměmi, většinou při Městských úřadech, Katastrálních úřadech či Krajských úřadech a mají i oprávnění samostatně odevzdávat znalecké posudky o tržních hodnotách nemovitostí (zpravidla pro případy projednávané před soudy). Na základě oprávněného dotazu znalce mu Výbor vyhledá data o nedávných prodejích podobných typů nemovitostí. Znalec ve svém dotazu specifikuje typ objektu, který oceňuje (adresu ulice a městské části, typ objektu, rok výstavby, typ prodeje, stav objektu, podlahové plochy). Výbor znalců mu pak za správní poplatek sestaví Výpis ze Sbírky kupních cen (viz Tabulka č.2). Městská čtvrť a ulice
selhává“ (pozn.: vlastní překlad). Důvody pro tato selhání jsou vcelku logické. Stavební náklady starších budov jsou v dnešní době již neznámé, údaje v markách se nedají smysluplně pro účely nákladové metody přepočítávat na eura, podmínky stavebních prací a stavební technika se spolu se stavebními materiály změnily natolik, že se u nákladové metody v podstatě jedná již jen o teoretický model nereflektující dění na trhu. V Německu již příslušné instituce rozeznaly nutnost reagovat na kritiku výpočtu nákladové metody. Spolkové ministerstvo dopravy, stavebnictví a rozvoje měst již zadalo podnět k vypracování nové verze tabulek, které by odpovídaly aktuální úrovni stavebních nákladů a lépe vyjadřovaly i opotřebení staveb. Podobný krok by jistě uvítala odborná veřejnost i v České republice.
Tolkewitz, Lewickistr.
07/10
obytný dům
19211945
680m2
880 EUR
ne
ne
Laubegast, Villacherstr.
12/09
obytný dům
18801920
590 m2
853 EUR
ne
ne
…
…
…
…
…
…
…
…
Tabulka č. 2: Názorný Výpis ze Sbírky prodejních cen pro oceňovaný objekt
Zdroj: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden
80
V návaznosti na četnosti prodejů objektů podobných předmětu ocenění obsahují Výpisy různé počty záznamů. V Drážďanech se dá počítat s pěti až šesti záznamy nedávných prodejů podobných staveb a pozemků, jako předmět ocenění. Tyto záznamy se následně pro účel ocenění přepočítají koeficienty tak, aby se objekty typově co nejblíže přizpůsobily předmětu ocenění. V České republice se tyto úpravy aplikují také, ale na data zjištěná z nabídkových databází realitních serverů a tiskovin, kdy nabídkové ceny nemusí vždy odpovídat konečným prodejním cenám a může tak docházet k nepřesnostem a odchylkám od skutečné tržní hodnoty oceňovaného objektu v daném místě a čase. Z tohoto důvodu by bylo vhodné zavést v České republice podobné výbory, které by spolupracovaly s notáři, úřady a katastrálními pracovišti, shromažďovaly by data o prodejních cenách do podobných ucelených sbírek, poskytovaly tato data znalcům a podílely by se na vytváření cenových map.
ZÁVĚR Oceňování nemovitostí klade na znalce v oboru oceňování nemovitostí náročné požadavky. Stanovení reálné hodnoty nemovitého majetku totiž vyžaduje znalost technických aspektů stavebních konstrukcí, znalost ekonomického prostředí a souvislostí a platných právních předpisů. Výsledky oceňovacího procesu jsou pak využity nejen konkrétními zúčastněnými stranami při dané transakci, ale vysílají i signál o situaci na trhu s nemovitostmi dalším nezúčastněným subjektům. Situace na trhu s nemovitostmi a ve stavebnictví je jedním z důležitých parametrů ovlivňujících ekonomické zdraví společnosti. Právě proto je tak důležité, aby výsledky
ISBN: 978-80-213-2275-2
práce znalců nemovitostí, kdy je určitému statku přiřazena tržní hodnota, byly přesné a transparentní. Na základě analýzy metod používaných při oceňování majetku v Německu a v České republice a aplikováním těchto metod na konkrétní objekty je možné vysledovat několik hlavní podnětů vedoucích k potenciálnímu zlepšení systému oceňování v České republice. Po stránce metodologie je potřeba zamyslet se nad aktuálností metody stanovení věcné substance, tzv. nákladovou metodou. Není třeba tuto metodu úplně zavrhnout, ale do její teoretické základny by se měly zabudovat nové podněty, jako moderní typy konstrukce staveb, nové stavební postupy i nové stavební materiály, zkrátka nové technologie a materiály používané ve zprůmyslněném stavebnictví. Dále u metody porovnávací by pro zajištění výsledků, které odpovídají skutečné situaci na trhu s nemovitostmi, bylo podnětné podat návrh na vytvoření podobných Výborů znalců, jak fungují v německém systému. Tyto Výbory by pak shromažďovaly informace o prodejních cenách u uskutečněných realitních transakcí, poskytovaly tyto informace znalcům a spolupodílely by se i na vytváření cenových map pozemků. Za účelem zvýšení transparentnosti na realitním trhu by bylo potřeba aktualizovat Zákon o oceňování majetku z roku 1997, jasně a lépe vymezit jeho platnost a v neposlední řadě i začít odbornou diskusi o změně současného systému, ve kterém se určují dva typy cen – cena obvyklá a cena zjištěná. Pro zlepšení fungování profese znalců a zajištění neustálého dohledu nad jejich kvalitou a dalším vzděláváním by se měla zvážit aktualizace Zákona o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb. a vymezit pravidla pro přezkušování jejich odborné způsobilosti.
81
Závěrem je nutné vyzvednout ještě jeden aspekt, spojený s oceňováním majetku. Dle Gottschalka (1999) „vyplývá hodnota majetku z jeho posuzované, srovnávané a kvantitativní kategorizace“ (pozn.: vlastní překlad). Použití matematických metod tvoří nezbytný základ pro správná zjištění, jakož i pro stanovení kvantitativních a deduktivních závěrů. V tomto procesu je však vždy nutné uvést, že v reálné neustále se měnící ekonomice absolutní přesnost neexistuje. Proto ani snahy o harmonizaci a transparentnost právních předpisů nemohou vymýtit určitou fluktuaci a diferenci mezi znalcem stanovenou tržní hodnotou a na trhu dojednanou kupní cenou nemovitosti.
LITERATURA
Právní předpisy: Stavební zákon Spolkové republiky Německo z června roku 1960, v aktualizovaném platném znění z července 2009. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 364 ze dne 6. prosince 2010. Zákon České republiky č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Zákon České republiky č. 36/1967 Sb. ze dne 6. dubna 1967, o znalcích a tlumočnících, v platném znění. Zákon Spolkové republiky Německo o zásadách pro stanovení tržních cen pozemků (nařízení o stanovení cen nemovitostí ImmoWertV) ze dne 19. května 2010.
BALL, Michael. (2011): Housing Market Developments in Europe. The Appraisal Journal, 79(3): 199-204. BISCHOFF, Bernhard. (2008): Neues zum Sachwertverfahren. Der Immobilienbewerter, 3/08: 37-38. GOTTSCHALK, Götz-Joachim. Immobilienwertermittlung. 1. Auflage. München: C.H. Beck Verlag, 1999. ISBN 3-406-433529. HODGES, McCloud B. (2007): Three approaches. The Appraisal Journal, 75(3): 34-44. RATTERMANN, Mark R. (2007): Appraising Residential Property in a Changing Market. The Appraisal Journal, 75(1): 14-23. RATTERMANN, Mark R. (2011): Could Sherlock Holmes Find Clues to Market Value in This Market? The Appraisal Journal, 79(3): 205-211.
ISBN: 978-80-213-2275-2
82
