t Rond 1 T (0183) DE Woudrichem Thorbeckestraat 1 T (0418) NC Zaltbommel

Jaarverslag 2008

‘t Rond 1

T (0183) 30 51 51

4285 DE Woudrichem Thorbeckestraat 1

T (0418) 51 44 54

5301 NC Zaltbommel www.woonlinie.nl

Tekst:

Woonlinie en Grip Communications, Haarlem

Fotografie: Petra Griffioen, Herman Bos, Brigitte Jongstra, Raoul Suermondt en A.E.J. Kraker Vormgeving: Tal Grafische Vormgeving, Waalwijk Druk:

Drukkerij | Uitgeverij Wijngraaf, Andel/Raamsdonksveer

2 Verhuur van woningen

Inhoud 6 Verslag directeur-bestuurder

26

2.1 Woonruimteverdeelsysteem

27

2.2 Toewijzen aan doelgroepen

27

Verslag Raad van Commissarissen

10

2.3 Aantal woningzoekenden

16

28

Missie

2.4 Slaagkans

28

2.5 Verhuren

29

2.6 Huurtoeslag

29

2.7 Tijdelijke bewoning

29

2.8 Leegstand

30

2.9 Huurbeleid

30

2.10 Huurbezwaarschriften

31

2.11 Huurachterstanden

31

2.12 Ontruimingen

31

2.13 Huisvesten bijzondere doelgroepen

31

17 Profiel

1 Samen werken aan wonen

18

1.1 De huurder centraal

19

1.2 Waardevolle inzet vrijwilligers

20

1.3 Krachten bundelen met zorgaanbieders

20

1.4 Prestatieafspraken met gemeenten

22

1.5 Contacten met andere corporaties

23

1.6 Samen met VVE’s

23

1.7 Deelname aan andere rechtspersonen

23

3 Woningen

34

3.1 Woningvoorraad

35

3.2 Woningbezit

35

3.3 Onrendabele investeringen

39

3.4 Planmatig onderhoud

39

3.5 Niet planmatig onderhoud

40

3.6 Beheer voor derden

40

3.7 Verkoop

42

3.8 Koopgarant

42

3.9 Sloop

43

4 Nieuw bouwen

44

6

De organisatie

56

4.1 Opgeleverde nieuwbouw

45

6.1 Kwaliteit van dienstverlening

57

4.2 Projecten in uitvoering en ontwikkeling

45

6.2 Meerjarenbeleidsplan

58

6.3 Samenwerken en schaalvergroting

59

6.4 Bedrijfscultuur

59

6.5 Goed werkgeverschap

59

5

Een prettige woonomgeving 50

5.1 Leefbaarheid in het Land van Heusden en Altena

51

6.5.1 Visie

59

5.1.1 Buurtcommissies

51

6.5.2 Functioneren

59

5.1.2 MASS overleg

51

6.5.3 Rendement

59

5.2 Klein Steden Beleid Zaltbommel

51

6.6 Organigram

62

5.2.1 Buurtcomités

52

6.7 Communicatie

62

5.2.2 Buurtouders

52

6.8 De ondernemingsraad

64

5.2.3 Mentorproject

52

5.3 Leefbaarheid in Zaltbommel

52

7

Financiële verantwoording

66

5.3.1 Opschonen van tuinen en containeropstelplaatsen 52

5.3.2 Achterpadverlichting

52

70 Handtekeningen

5.3.3 Sociaal beheer netwerk

52

72 Jaarrekening

5.3.4 Mosquito’s

55

Accountantsverklaring

93

5.3.5 Woonwensen

55

Bijlagen

94

5.3.6 Hennepbeleid

55

5.3.7 Onderhuur

55

5.3.8 Achter de voordeur

55

Verslag directeur-bestuurder

De haven van Woudrichem.

Jaarverslag 2008 Woonlinie

6

Algemeen

Door het organiseren van het Woonlinie Venster (voor gemeenteraadsleden, wethouders, burgemeesters en huurdersorganisaties) en het houden van vele interviews met overige belanghouders is met name invulling gegeven aan de laatste aanbeveling. Er zijn speerpunten vastgesteld met operationele doelstellingen voor de komende jaren, zo wordt met name het verband gelegd tussen missie en uitvoering (aanbeveling 2). Een groot aantal operationele doelstellingen is opgenomen in de jaarplannen per afdeling (waar mogelijk zelfs doorvertaald naar personen) en hiermee geven we invulling aan de derde aanbeveling.

Als we over 20 jaar zouden terugkijken op 2008, moeten we wellicht constateren dat 2008 net zo belangrijk is geweest voor de volkshuisvesting als 1901 (invoering woningwet), 1962 (primaat volkshuisvesting bij woningcorporaties, commissie de Roos) en 1995 (brutering). Het jaar 2008 zal dan worden gezien als het jaar waarin woningcorporaties de gevolgen van fiscalisering ondergingen, die gecombineerd met een economische crisis en een onnodige heffing, het startpunt vormde van een versnelde afbouw van de sociale huursector in Nederland. Niet alleen het aantal huurwoningen zal daarmee drastisch afnemen, ook het “bestel” als zodanig zal drastisch wijzigen. Of corporaties nu wel of niet uit het “bestel” gaan stappen is eigenlijk niet meer relevant, met die gedachte spelen sommige al jaren. Dat corporaties uit willen stappen, mede vanuit fiscale (financiële) motieven is op de keper beschouwd veel beroerder. Dat impliceert immers dat de voordelen die horen (of hoorden) bij de status van Toegelaten Instelling, kennelijk niet meer opwegen tegen de nadelen, qua gevoel maar nu ook qua financiën. Wellicht wordt het tijd om de TI-status in te ruilen tegen die van Maatschappelijke Onderneming dat een betere samenhang biedt tussen rechten en plichten.

De Raad van Commissarissen heeft het meerjarenperspectief goedgekeurd met de kanttekening dat het een ambitieus plan is (maar dat werd ook wel van Woonlinie verwacht!). Belangrijk was ook de conclusie dat het plan intern een groot draagvlak heeft. Het leeft bij de medewerkers omdat Woonlinie vrijwel alles op eigen kracht heeft gedaan. Andere beleidsplannen hebben wel wat te lijden gehad onder het vele werk dat de realisatie van het meerjarenbeleidsplan met zich meebracht. Het Strategisch Voorraadbeleid is niet afgerond zoals gepland en ook de projecten “eenheidsprijzen aannemer” en “onderhoud afgestemd op kwaliteitsbeleid” konden niet worden afgerond.

Nieuw meerjarenbeleidsplan Woonlinie maakt een interessante ontwikkeling door, waarbij we steeds meer nadruk leggen op onze rol in de buurt, in de wijk en in het dorp. We communiceren actief met onze belanghouders. Belangrijkste doelstelling op het gebied van beleid was het opstellen van een nieuw meerjarenbeleidsplan (tot 2013) en dit te integreren met de jaarplannen. Dit naar aanleiding van de aanbevelingen van de visitatiecommissie in 2007:

Organisatie Op het gebied van HRM is een nieuwe gesprekkencyclus geïmplementeerd (planningsgesprek, voortgangsgesprek en beoordelingsgesprek) waarbij de afdelingsjaarplannen zijn gekoppeld aan de planningsgesprekken.

Wees zuinig op waar je goed in bent; In het kader van de governance code is een Auditcommissie ingesteld (als opvolger voor de reeds bestaande Commissie Financiële Continuïteit). Verder is een integriteitscode en een klokkenluidersregeling vastgesteld en gepubliceerd op onze website.

Versterk het verband tussen missie en uitvoering; Werk meer met resultaatgerichte persoonlijke doelen;

Begin 2008 werd duidelijk dat de gemeente Giessenlanden haar gemeentelijk woningbedrijf (het laatste gemeentelijk woningbedrijf van Nederland!) wilde gaan overdragen aan een woningcorporatie. Hiervoor had de gemeente Giessenlanden een bieding georganiseerd. Omdat de gemeente Giessenlanden zowel geografisch als cultureel aansluit bij het Land van Heusden en Altena (veel kleine kernen met ieder hun eigen karakter) heeft Woonlinie meegedaan aan deze bieding. Uiteindelijk kwam CWL Woningbeheer (nu KleurrijkWonen) met de hoogste bieding uit de bus.

Vergroot transparantie en verduidelijk taakopvatting; Versterk maatschappelijke verankering en mogelijkheden voor beïnvloeding door belanghouders.

7


Kwaliteit

De belangstelling voor huren blijft toenemen, zowel het aantal woningzoekenden als het aantal actief woningzoekenden is ook in 2008 flink toegenomen. U kunt dit ook verder in dit jaarverslag lezen. Het woonruimteverdelingsbeleid is in 2008 geëvalueerd. Belangrijk punt van aandacht was daarbij dat de verhouding tussen inkomsten en de hoogte van de huurprijs weer als toets wordt opgenomen.

Het KWH-Huurlabel is zoals gepland behouden en zelfs licht verbeterd ten opzichte van vorig jaar, hoewel er geen doelstelling in de begroting was opgenomen. Woonlinie Woudrichem behaalde “overall” zelfs een 11e plaats in de landelijke index. In 2008 is ernaar gestreefd om alle woningen te voorzien van een energielabel. Hoewel 100% was gepland, is 85% gehaald. De overige 15% van ons woningbezit zal met name bij mutatie worden gelabeld. Verder is een besluit genomen om te gaan starten met een pilot voor CV-ketels die extreem duurzaam zijn en op sommige momenten zelfs energie aan het net leveren.

Leefbaarheid Met name in de kern Zaltbommel is extra veel aandacht uitgegaan naar de leefbaarheid. Zo zijn er opruimacties bij diverse pleintjes gehouden, is er een projectplan voor achterpadverlichting opgesteld (uitvoering 2009) en zijn mosquito’s opgehangen. Bij leefbaarheid hoort ook een stringent hennepbeleid. Een andere doelstelling uit de begroting was meer aandacht voor bewonersparticipatie. Hieraan is invulling gegeven door het opstarten van meerdere bewonerscommissies in (relatief) nieuwe appartementencomplexen.

Bouw Er zijn 67 huurwoningen (60 begroot) bijgekomen en 76 (98 begroot) woningen en 13 garages gesloopt (Binnenvergt). De zeven extra huurwoningen zijn gerealiseerd in een nieuwbouwproject in Dussen. Er is minder gesloopt dan begroot omdat de nieuwbouwplannen enigszins vertraagd zijn, waardoor ook de fasering van de sloop anders is verlopen dan aanvankelijk verwacht.

Woonlinie ziet het ook als haar taak om bij te dragen aan het stimuleren van de bedrijvigheid in haar werkgebied. Mensen perspectief bieden en binden. Daar is in 2008 al een start mee gemaakt. Woonlinie heeft drie stagiaires begeleid en een afstudeeropdracht mogelijk gemaakt.

In 2008 is gestart met de bouw van 100 huurwoningen, in plaats van 146 zoals begroot. De oorzaak van de vertraging ligt met name bij de gemeente Woudrichem. De planvorming voor het gezondheidscentrum in Giessen – waar Woonlinie 10 woningen wil bouwen – is veelvuldig gewijzigd en ook bij de realisatie van 36 woningen in het centrumplan van Almkerk is een meer consistente regie vanuit de gemeente noodzakelijk.

Welzijn en zorg Er is veel aandacht voor welzijn en zorg in ons werkgebied. In 2008 is gestart met de bouw van een intramuraal verzorgingscentrum met 24 units in Hank. We hebben hard gewerkt aan de totstandkoming van een gezondheidscentrum in Giessen en een multifunctioneel centrum voor Woudrichem (Amfifort), maar de realisatie is niet zo eenvoudig. Het blijkt vaak moeilijk om met meerdere partijen tot een eensluidend programma van eisen te komen dat ook nog voldoet aan de financiële randvoorwaarden.

Op het gebied van koopwoningen zouden 26 woningen worden opgeleverd, dit zijn er 43 geworden, doordat het project in Dussen binnen het jaar werd opgeleverd. Alle woningen zijn ook verkocht. Zoals te verwachten is de economische tegenwind het eerst merkbaar in de koopsector, met name in de categorie koopwoningen voor doorstromers. Van de geplande 147 woningen waarvan de start van de bouw was gepland in 2008, zijn daadwerkelijk 81 woningen gestart. De koopwoningen in de BinnenVergt Zaltbommel (29) zijn uitgesteld in verband met de vertraagde planvorming. De woningen in Dussen (29) en Eethen (6) zijn met name door de economisch onzekere tijden niet gestart. Overigens zijn 25 van de 81 woningen koopgarantwoningen, met name bedoeld voor starters.


Vooruitblik Ondanks de sombere economische vooruitzichten en het weinig stimulerende overheidsbeleid, zien we voor Woonlinie goede mogelijkheden om haar volkshuisvestelijke taak uit te voeren. Juist doordat we zien dat samenwerken met onze belanghouders op lokaal niveau zo ontzettend wordt gewaardeerd.

8

Natuurlijk kan niet worden ontkend dat de huidige kredietcrisis gevolgen heeft voor de plannen die Woonlinie had en heeft. Verkoop van bestaande woningen en nieuwbouw van koopwoningen vormen belangrijke bronnen van inkomsten. Veel van de nieuwbouwprojecten die Woonlinie opstart zijn combinaties van koop, sociale koop en huur. Afhankelijk van hoe de markt zich ontwikkelt, moet van project tot project worden beoordeeld of en onder welke voorwaarden een en ander doorgang kan vinden. Hierbij is creativiteit en zakelijkheid nodig, maar ook een “ouderwets volkshuisvestingshart”. Woonlinie beschikt hierover. Samen met onze partners geeft dit ons het perspectief om door te gaan, ook als het tegenzit… misschien wel juist als het tegenzit.

4 juni 2009,

Mr. P.A.W. van den Heuvel directeur-bestuurder

Het kasteel van Dussen.

9


Het strand van Zaltbommel.



10

Werkwijze RvC De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad staan omschreven in artikel 11 tot en met 17 van de statuten van Woonlinie. Woonlinie heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn binnen de volkshuisvesting, één en ander met inachtneming van hetgeen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is neergelegd. Het betreft hierbij het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit evenals wonen en zorg.

De Raad van Commissarissen (de Raad) is toezichthouder,

Woonlinie wil in alle facetten die behoren bij wonen, zorg en welzijn en onderwijs, gekend worden als een maatschappelijke onderneming, met een krachtige uitstraling die een zakelijke instelling combineert met een “warme” kant. Van belang hierbij is verder dat Woonlinie een kerngerichte aanpak nastreeft, waarbij er regelmatig “kerngesprekken” worden gehouden tussen Woonlinie en bewoners van de kernen.

raadgever en belangenbehartiger tegelijk. De Raad is belast met het toezicht op de algemene gang van zaken binnen Woonlinie. Verder wordt toezicht gehouden op het

Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk

Om de toezichthoudende taak goed uit te kunnen voeren heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig door het bestuur van Woonlinie laten informeren over de (financiële) resultaten. Als kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het meerjarenperspectief, de jaarplannen, de begroting en de managementrapportages. Daarnaast licht de accountant elk jaar het rapport van bevindingen toe in de vergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld/goedgekeurd. Naast deze meer intern gerichte informatie heeft de Raad ook het nodige ondernomen om zich extern te laten informeren over actuele ontwikkelingen:

ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af

• Het bijhouden van vakliteratuur;

over de wijze waarop zij in 2008 invulling heeft gegeven aan

• Het volgen van symposia (waaronder VTW, Aedes en Atrivé);

algemeen beleid van de directeur-bestuurder waarbij de Raad van Commissarissen tevens een adviserende rol en klankbordfunctie heeft. In dit jaarverslag legt de Raad van

de uitvoering van taken en bevoegdheden.

• Het voeren van gesprekken met de huurdersverenigingen en de Ondernemingsraad; • Het bijhouden van krantenartikelen van beide werkgebieden.

11


Toepassen Governance-code

Nieuwe leden worden beoordeeld door de werving- en selectiecommissie. Binnen de Raad van Commissarissen kunnen de leden in een drietal commissies actief zijn:

Eind 2006 heeft de sector een nieuwe governance-code opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de sector verstaat onder goed bestuur. Woonlinie onderschrijft deze AEDES-code.

• Remuneratiecommissie. Hierin zit de voorzitter, de vice-voorzitter en één lid. Er is echter een aantal punten waarop Woonlinie afwijkt van deze code. • W erving- en selectiecommissie. Hierin zit de voorzitter, de vice-voorzitter en de directeurbestuurder

• Benoeming van de bestuurder voor een (her) benoemingsperiode van maximaal vier jaar.

De huidige bestuurder van Woonlinie is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan een contract voor onbepaalde tijd.

• Auditcommissie. Hierin zitten twee leden, de directeur-bestuurder en de manager Backoffice Leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk. Gedurende het jaar hebben zich geen belangenverstrengelingen voorgedaan.

• B enoeming van leden van de Raad van Commissarissen voor maximaal drie termijnen van vier jaar.

Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor maximaal drie termijnen van drie jaar.

Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2008 Naam

Functie

Geboortejaar

Benoemd per

Benoemd t/m

Herbenoembaar

L.C. Wijnstekers

Voorzitter

1936

1999

2008

Nee

R. Esseveld

Vice-voorzitter

1946

2004*

2008

Nee

J.C. van Doorn

Lid vanuit HVB

1936

2004*

2009

Nee

C.J. Mikhout

Lid vanuit Inbreng

1943

2000

2011

Nee

W.J.J.H. Adema van der Pol

Lid

1973

2006

2009

Ja

Samenstelling Raad van Commissarissen

A.E.A.M. van Eijkeren

Lid

1953

2008

2010

Ja

De Raad van Commissarissen bestaat uit minimaal vijf personen en maximaal negen. Leden worden benoemd voor drie jaar en kunnen voor twee volgende zittingstermijnen van drie jaar worden herbenoemd. De selectie van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op een (actuele) profielschets en een procedure werving en selectie van nieuwe leden. Belangrijk onderdeel van deze procedure is dat naast het eigen netwerk, vacatures doorgaans ook extern bekend worden gemaakt. Bij de benoeming van de nieuwe voorzitter is echter besloten alleen van het eigen netwerk uit te gaan. Reden daarvoor was de wens dat de nieuwe voorzitter, in tegenstelling tot de normale zittingstermijn van negen jaar (drie maal drie jaar), in verband met het rooster van aftreden van de overige leden, slechts drie jaar actief zal zijn.

A.A. van Dalen

Lid

1956

2008

2010

Ja

• Beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar.

De huidige bestuurder is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan de contractbepalingen op dit gebied.


*eerder lid van bestuur Stichting Hulp naar Vermogen Zaltbommel

Per 31 december 2008 zijn de voorzitter, de heer L. C. Wijnstekers, en de vice-voorzitter, de heer R. Esseveld, afgetreden. Per 1 januari 2009 treedt er een nieuwe voorzitter aan, dit is de heer J.T.M. van den Broek. De heer Van den Broek is jarenlang actief geweest in de volkshuisvesting. Eerst als directeur van Woningstichting St. Willibrordus in Oss (het huidige Brabant Wonen), vervolgens als regiodirecteur van de Nationale Woningraad (Zuid) en daarna als directeur van NWR International. Ook was de heer Van den Broek lange tijd voorzitter van een zorginstelling in Oss.

12

Beloning directeur-bestuurder

De meeste leden van de Raad hebben ook verschillende nevenfuncties. Behalve voor de Raad waren sommige commissarisleden in 2008 ook actief op diverse andere gebieden zoals hieronder wordt vermeld. • Dhr. L.C. Wijnstekers

Voorzitter CDA Aalburg

• Dhr. R. Esseveld

Voorzitter van de VVE bij een appartementencomplex

Voorzitter van VVE op een recreatieterrein

• Dhr. C.J. van Mikhout

Voorzitter Seniorenraad Woudrichem

Lid Raad van Toezicht Alg. Chr. Politiebond

• Dhr. A. A. van Dalen

Bestuurslid Vrienden van het Prisma College

Lid van de Raad van Toezicht Zorg- en verpleeginstelling

Pro Seniore te Aalburg

Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. De beloning is in overeenstemming met het advies van de commissie Izeboud, “Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeuren Woningcorporaties”. De directeur-bestuurder had in 2008 een belastbaar loon van € 172.022 en was het gehele jaar fulltime in dienst. In 2008 heeft de directeur-bestuurder een variabele beloning ontvangen ter hoogte van één maandsalaris. Verder is met de directeur-bestuurder een pensioen overeengekomen op basis van de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. Het inkomen wordt conform de vereisten van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens gemeld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De directeur-bestuurder heeft als nevenfunctie het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van Stichting Thuiszorg West Brabant. Deze stichting is niet actief in het werkgebied van Woonlinie. Verder is de directeur-bestuurder actief als voorzitter van het bestuur van de VVD afdeling Uden. Aan het einde van het jaar heeft er een beoordelings-en functioneringsgesprek plaatsgevonden tussen de voorzitter/vice-voorzitter en de directeur-bestuurder.

Werkzaamheden Raad van Commissarissen 2008 De Raad is in 2008 acht maal bijeengekomen. Daarnaast was er ook een bijeenkomst in 2008 waarbij een zelfevaluatie en tevens de beoordeling van de directeur-bestuurder centraal stonden. Het aantal bijeenkomsten in 2008 is hoger dan gebruikelijk (vijf tot zes keer per jaar). De verhoogde frequentie had te maken met het verbreken van de samenwerking met Woningstichting De Vijf Gemeenten en de bieding die Woonlinie heeft uitgebracht op het gemeentelijk woningbedrijf van de gemeente Giessenlanden.

Verbindingen De rol van de Raad strekt zich ook uit tot de verbindingen van Woonlinie. Deze verbindingen betreffen met name een zestal Verenigingen van Eigenaren maar ook een deelname in een Commanditaire Vennootschap Partners Uithof III, een project in het kader van matching van taken en middelen. Verder heeft Woonlinie 100% van de aandelen van Bouwlinie B.V.

De belangrijkste agendapunten van de reguliere vergaderingen waren: • Goedkeuring jaarrekening 2007, jaarverslag 2007 en begroting 2009;

Honorering leden Raad van Commissarissen De honorering voor de individuele leden van de Raad was in 2008 € 5.000 per jaar. Voor de voorzitter en de vice-voorzitter was dit € 7.500. De vergoeding is in overeenstemming met de richtlijnen zoals deze zijn vastgelegd binnen de adviescommissie Meijering. De Raad heeft geen apart budget voor advies of andere onkosten. De vergoeding van de Raad is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonlinie.

• Beoordeling managementletter; • Beoordelen benchmark (Corporaties in Perspectief, CFV) • Kennisname van managementletter en verslag van bevindingen van de accountant;

13


• B esluiten tot goedkeuren diverse investeringen evenals enkele besluiten om niet verder te gaan met verwerving/ontwikkeling diverse posities;

• Bieding gemeentelijk woningbedrijf Giessenlanden;

• Het delen van rendement en risico’s met derden op het gebied van vastgoedontwikkeling;

• V aststellen meerjarenbeleidsplan Woonlinie (2009-2013), bijeenkomst met voltallig management team van Woonlinie;

• Kennisname van ontwikkelingen op fiscaal gebied;

• Verkooplabeling van een beperkt aantal woningen;

• Benoeming nieuwe voorzitter conform voordracht werving- en selectiecommissie;

• (Her)benoeming de heer Mikhout als lid RvC namens huurdersvereniging Inbreng;

• T erugkoppeling van de bijeenkomst van de remuneratiecommissie en auditcommissie (Commissie Financiële Continuïteit)

• Vaststellen klokkenluidersregeling en integriteitscode; • Gevolgen financiële crisis voor Woonlinie (verwerkt in begroting 2009).

• Opheffen samenwerking Woningstichting De Vijf Gemeenten te Hedel;

Bewonerscommissie van woonzorgcomplex Ruiterhof in Genderen.


14

Zelfevaluatie

Verklaring Raad van Commissarissen

Over het algemeen is het beeld dat het toezicht op het functioneren van de organisatie en de bestuurder naar behoren is. Het eigen functioneren is geëvalueerd aan de hand van vragenlijsten van het document “De Evaluatie” uitgegeven door Price Waterhouse Coopers. Alle commissarissen hebben de lijst voorafgaand aan de vergadering ingevuld en tijdens de evaluatievergadering zijn uitschieters naar beneden besproken.

Decharge De Raad van Commissarissen van Woonlinie heeft BDO CampsObers Audit & Assurance BV aangewezen als accountant. De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 25, lid 4 van de statuten kennis genomen van de bevindingen van de accountant.

Uit de zelfevaluatie kwam verder naar voren dat: De Raad van Commissarissen heeft haar goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2008, zoals deze door het bestuur van Woonlinie zijn vastgesteld en dechargeert het bestuur conform artikel 25, lid 6 van de statuten.

• Verdeling taken onderling kan worden verbeterd; • Er behoefte is aan een jaaragenda; • Informatie over projecten moet worden verbeterd;

4 juni 2009 • Remuneratiecommissie opnieuw moet worden samengesteld; • Aandacht moet komen voor successieplanning en objectieve beoordeling bestuurder en leden RvC; Ing. J.T.M. van den Broek • Betere structurering PR-activiteiten gewenst is. voorzitter Raad van Commissarissen

15


Hugo de Grootstraat in Woudrichem.

Missie


Woonlinie wil een bijdrage leveren aan bloeiende woonkernen met een eigen karakter en een gevarieerd aanbod aan woningen en voorzieningen. Als netwerkorganisatie werken we samen met andere partijen aan een omgeving waarin mensen zich prettig en veilig voelen, kunnen groeien en waaraan zij zelf een waardevolle bijdrage kunnen leveren. Voor de ene woonkern betekent dit een heel actieve rol van Woonlinie, met veel initiatief en begeleiding. Voor andere kernen zullen we meer belangstellend en waar nodig behulpzaam zijn. Waar mogelijk leggen wij het initiatief bij de mensen.

16

Profiel

Veel aspecten kenmerken het (gewenste) karakter van Woonlinie: professioneel, betrouwbaar, sociaal betrokken… kleurrijk. Een netwerkorganisatie, die kwaliteit levert en voor duurzaamheid zorgt. Waarbij de mensen in hun woonomgeving centraal staan. Met als prioriteit nummer één: het leveren van een kwalitatief goed en betaalbaar huur-, koop- en serviceproduct.

Appartementen voor mensen met een beperking en kantoorruimte in Genderen.

17

Missie en Profiel

1

De heer Helmers en de heer Wolf, bewoners van woonzorgcentrum De Wielewaal in Zaltbommel.


18

Samen werken aan wonen

Woonlinie staat dicht bij de mensen. We kijken niet toe, maar

1.1 De huurder centraal

in beweging te brengen. Als professionele voortrekker en

De huurders zijn de belangrijkste belanghouders van Woonlinie. Niet voor niets is Woonlinie voor hen opgericht. Daarom besteedt Woonlinie veel aandacht aan hen, onder andere via overleg met de huurdersverenigingen. Zo leert de organisatie de wensen van de huurders kennen en kan zij hier sneller en beter op inspelen, bijvoorbeeld op het gebied van beleid en beheer.

soms als eigenzinnige solist. Maar altijd als serieuze partner

In het werkgebied van Woonlinie zijn twee huurdersverenigingen actief, te weten:

voor tal van organisaties op het gebied van wonen, zorg

• Huurdersvereniging Inbreng voor het Land van Heusden en Altena (Inbreng)

en welzijn. De belangrijkste drijfveren van Woonlinie zijn

• Huurdersvereniging Bommelerwaard voor Zaltbommel (HVB)

zetten ons actief in om hen te ontmoeten en daadwerkelijk

hierbij de maatschappelijke behoeften en specifieke wensen

Met deze verenigingen zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten, waarin spelregels zijn opgesteld voor het overleg tussen Woonlinie en de vereniging over verschillende onderwerpen van beheer en beleid die voor klanten van belang zijn.

van klanten. We willen meer mogelijk maken voor meer mensen en werken daarom nauw samen met gemeenten,

Woonlinie heeft in 2008 structureel overleg gehad met beide huurdersverenigingen. De onderwerpen van gesprek waren onder andere: de ontwikkeling van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in het Land van Heusden en Altena, het huurverhogingbeleid, het verkoopbeleid, het groot onderhoudbeleid en de totstandkoming van het meerjarenperspectief.

zorgaanbieders, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en het bedrijfsleven. Ook in 2008 bundelden we onze krachten

Woonlinie spreekt huurders niet alleen via de huurdersorganisaties. Zij ontmoet haar huurders ook aan de balie in de vestigingen, spreekt hen per telefoon of communiceert met hen per e-mail of brief. Het is belangrijk dat Woonlinie tijdens deze ontmoetingen signalen oppakt die gebruikt kunnen worden om de dienstverlening aan te passen of te verbeteren. Daarnaast spreken medewerkers van Woonlinie regelmatig met bewonerscommissies van de woonzorgcomplexen.

waarbij vertrouwen, zingeving en enthousiasme een grote rol speelden.

Met name in de steunpuntcommissies en in verschillende appartementencomplexen voor senioren, zoals de Lemmenskamp, de Molenwiek, de Dotter, D’Altenaer, de Citadel en de Ruiterhof is het contact intensief. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven over deze bewonerscommissies. Verder organiseert Woonlinie regelmatig kerngesprekken waarbij de directie in gesprek gaat met de bewoners van alle kernen.

19


Huurders die een andere woning moeten betrekken in verband met herstructurerings-projecten komen in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding. In overeenstemming met de wettelijke eisen wordt een vergoeding verstrekt van € 5.136. Dit bedrag wordt gedeeltelijk verstrekt bij de huuropzegging, het restant bij het daadwerkelijk verlaten van de woning. Woonlinie steunt de huurdersverenigingen ieder jaar met een financiële bijdrage. Deze bijdrage is gebaseerd op een bedrag per woning: Woonlinie stelt € 2,50 per verhuureenheid ter beschikking. In 2008 heeft Woonlinie een totaalbedrag van € 10.400 uitgekeerd.

1.2 Waardevolle inzet vrijwilligers Woonlinie werkt samen met 20 vrijwilligers. Deze vrijwilligers voeren kleine werkzaamheden uit in diverse complexen en buurten van Woonlinie. Ook onderhouden zij de contacten met de huurders en andere wijkbewoners. De vrijwilligers vervangen bijvoorbeeld een lamp, houden de tuinen bij en zijn de oren en ogen van Woonlinie in de wijken en complexen. De inzet van deze vrijwilligers is zeer waardevol, zij bevorderen mede de leefbaarheid in de complexen en buurten van Woonlinie. De vrijwilligers hebben in 2008 allemaal een persoonlijke brief gekregen met daarin de omschrijving van de werkzaamheden. Minimaal één keer per jaar bespreekt Woonlinie met hen of zij nog steeds tevreden zijn en of zij de werkzaamheden voort willen zetten. De vrijwilligers kunnen tussentijds altijd contact opnemen met de woonconsulenten of de rayonopzichters van Woonlinie. Woonlinie heeft in 2008 een folder gemaakt voor haar vrijwilligers met de naam ‘Welkom vrijwilliger’. Hierin staat allerlei informatie voor de vrijwilliger zoals: wat te doen bij calamiteiten, wat te doen bij klachten, wie is het aanspreekpunt van de vrijwilligers enzovoorts. Deze folder is te vinden op woonlinie.nl of af te halen bij de twee vestigingen van Woonlinie.

In de Bommelerwaard is dit een nieuwe ontwikkeling maar in het Land van Heusden en Altena is er alweer een doorontwikkeling vanuit de bestaande regiovisie voor wonen, zorg en welzijn. In Zaltbommel is inmiddels een overeenkomst ondertekend om met de gemeente, Stichting de Nieuwe Brug en Woonlinie een woonzorg-servicezone tot stand te brengen in de BinnenVergt, een wijkdeel in het centrumgebied. In deze overeenkomst zijn diverse afspraken gemaakt over buurtgericht werken, realiseren van voorzieningen voor ouderen in de wijk, aanbieden van mogelijkheden voor ouderen om zorg in te kopen en stimuleren van meer kleine bedrijvigheid. Ook wordt een aparte ontmoetingsruimte gerealiseerd waar ouderen informatie in kunnen winnen en aan activiteiten deel kunnen nemen. De openbare inrichting wordt nauwkeurig aangebracht, waarbij rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld de toegankelijkheid met een rolstoel of rollator en aandacht voor veiligheid. In 2007 is in samenwerking met Stichting de Riethorst Stromenland het woonzorgcomplex De Citadel (Postweide) in Woudrichem opgeleverd en geopend. Stichting de Riethorst Stromenland levert de zorg in het complex. Daarnaast heeft een woonzorgcoördinator van deze stichting haar kantoor in het complex. Vanuit dit kantoor wordt alle extramurale zorg in Woudrichem geregeld. Verder is Stichting de Riethorst Stromenland ook een Dagvoorziening voor Ouderen (DVO) gestart in de Citadel. Ouderen uit dit complex en uit de rest van Woudrichem kunnen elke maandagmiddag deelnemen aan een huiskamerproject. Er wordt dan samen gekookt, er worden spelletjes gespeeld enzovoorts. De activiteiten dragen ertoe bij om mensen uit hun isolement te halen. Woonlinie werkt ook in complex de Dotter in Hank, de Voorstraat in Hank, de Julianastraat in Hank en de Lemmenskamp in Woudrichem samen met Stichting de Riethorst Stromenland. Ook de Stichting Pro Seniore werkt op het gebied van extramurale zorg samen met Woonlinie. Woonlinie verhuurt de woningen in de Ruiterhof en Stichting Pro Seniore levert hier de zorg.

1.3 Krachten bundelen met zorgaanbieders Woonlinie werkt intensief samen met verschillende zorgaanbieders in zowel de Bommelerwaard als in het Land van Heusden en Altena. Zorgpartijen zijn belangrijke samenwerkingspartners voor Woonlinie omdat zorgdiensten essentieel zijn voor de kwaliteit van wonen. Woonlinie levert de zorgdiensten niet zelf, maar biedt samen met zorgaanbieders zorgpakketten aan. Samen met tal van organisaties op het gebied van zorg en welzijn en ook met de gemeenten, wordt er gewerkt aan de optimalisatie van “woonzorg-servicezones”. Hierbij worden per gebied verschillende aspecten van wonen, zorg en welzijn aan elkaar gekoppeld.


Woonlinie werkt verder nog samen met Stichting Prisma op het gebied van huisvesting voor mensen met een verstandelijke handicap, in Woudrichem en Genderen. Andere samenwerkingspartners zijn Stichting Thebe en Stichting Mark en Maas.

20

Bestuursleden van Huurdersvereniging Inbreng, actief in het Land van Heusden en Altena.

21


Bestuursleden van Huurdersvereniging Bommelerwaard.

1.4 Prestatieafspraken met gemeenten

Belangrijke onderwerpen bij de prestatieafspraken zijn onder andere:

In november 2007 is het activiteitenplan van 2008 toegestuurd naar de vier gemeenten in het werkgebied van Woonlinie: Gemeente Aalburg, Gemeente Werkendam, Gemeente Woudrichem en Gemeente Zaltbommel. In 2008 vond er tussen Woonlinie en de gemeenten intensief overleg plaats over actuele ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Omdat gemeenten en woningcorporaties elkaar steeds meer als strategische partners gaan zien, spreekt men elkaar steeds eerder aan op de maatschappelijke verantwoordelijkheden. De partners realiseren zich dat er een gedeelde verantwoordelijkheid is en er duidelijk moet worden afgesproken wie wat doet. Dit gebeurt via prestatieafspraken. Deze prestatieafspraken worden regelmatig geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

• Het in stand houden van de kernvoorraad. • Het verbeteren van het huidige systeem van woonruimteverdeling. • Het op een hoger peil brengen van de leefbaarheid in de wijken en dorpen. • Het uitwisselen van informatie. • Het bevorderen van wonen en zorg op maat.


22

Samen met de gemeenten, de politie en de dorpsraden werden er in 2008 diverse wijken/of dorpsavonden georganiseerd. Alle bewoners konden op deze bijeenkomsten binnen lopen en werden in de gelegenheid gesteld alle onderwerpen ter sprake te brengen met betrekking tot leefbaarheid in de kernen.

• V ereniging van Eigenaren Benjaminslaan in Woudrichem. Het betreft een complex van tien huurappartementen en twee medische ruimten, een apotheek en een huisartsenpraktijk. Het bouwjaar van het appartementencomplex is 1999. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte.

1.5 Contacten met andere corporaties

• V ereniging van Eigenaren Residence d’Altenaer in Werkendam. Het betreft een complex van 42 huurappartementen en 13 koopappartementen. Het bouwjaar van het complex is 2002. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte.

Op het gebied van woonruimteverdeling werkt Woonlinie samen met twee woningcorporaties in het Land van Heusden en Altena: Woonservice Meander en Woonstichting Land van Altena. Samen worden de huurwoningen verdeeld via de website www.woneninaltena.nl. In de Bommelerwaard werkt Woonlinie op het gebied van woonruimteverdeling samen met woningcorporatie Woningstichting “De Vijf Gemeenten” en Woningstichting Maasdriel. De woningen worden verdeeld via de website www.wonenbommelerwaard.nl. In 2008 heeft Woonlinie samen met Woningstichting “De Vijf Gemeenten”, Woningstichting Maasdriel en de Sociale Dienst Bommelerwaard (SDB) een convenant opgesteld met als doelstelling om middels tijdige doorverwijzing door de woningcorporatie én tijdige hulpverlening door de SDB huurachterstanden niet te laten oplopen. Dit convenant wordt in april 2009 getekend. Per 1 december 2008 is het samenwerkingsverband backoffice opgezegd met Woningstichting “De Vijf Gemeenten”.

• V ereniging van Eigenaren Hoogstraat 15 en 17 in Woudrichem. Het betreft hier twee bedrijfsruimtes en één huurappartement en één koopappartement. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. • V ereniging van Eigenaren Oliestraat in Zaltbommel. Het betreft een complex van twee koopwoningen en acht garages waarbij het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. • V ereniging van Eigenaren De Markt in Wijk en Aalburg. Het betreft een complex van in totaal 80 woningen, waarvan Woonlinie 20 woningen in bezit heeft. Het bouwjaar van het complex is 2007. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte.

1.7 Deelname aan andere rechtspersonen 1.6 Samen met Verenigingen van Eigenaars (VVE) Als gevolg van de verkoop van appartementen zijn verschillende VVE’s opgericht. Deze werken volgens hetzelfde stramien. De administratie van de meeste VVE’s wordt uitgevoerd door De Grasgroep uit Rosmalen, Woonlinie treedt op als lid/eigenaar van de woningen. Woonlinie neemt deel aan de volgende VVE’s: • V ereniging van Eigenaren Rooie Wiel in Hank. Het betreft een complex van tien huurappartementen en vier koopappartementen. Het complex is in 1997 gebouwd. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte.

Woonlinie neemt deel aan de commanditaire vennootschap partners Uithof III. Samen met 16 andere corporaties wordt geïnvesteerd in de bouw van ruim 300 studenteneenheden voor de Stichting Studenten Huisvesting te Utrecht. De inbreng van Woonlinie voor dit project is in totaal € 500.000. Het belang van Woonlinie in CV de Uithof III is 1,6%. Het project is onder andere opgezet in het kader van de matching tussen verschillende corporaties. De studenteneenheden zijn in 2008 opgeleverd, de laatste betaling heeft ook in 2008 plaatsgevonden. Woonlinie heeft 100% van de aandelen van Bouwlinie B.V.. Eind 2005 is deze B.V. opgericht en is het kapitaal gestort, maar verder zijn er nog geen transacties geweest. De directeur-bestuurder van Woonlinie vertegenwoordigt de corporatie als statutair bestuurder in Bouwlinie. Verder heeft Bouwlinie dezelfde organisatiestructuur en Raad van Commissarissen als Woonlinie.

23


Bouwlinie heeft samen met BM van Houwelingen B.V. in juli 2007 de Spellewaard VOF opgericht. Deze VOF heeft tot doel het gebied de Spellewaard in Zaltbommel te ontwikkelen. De risico’s, kosten, verliezen en opbrengsten worden door de vennoten gedragen in de verhoudingen 1/3 (van Houwelingen) en 2/3 (Bouwlinie). Een deel van de gronden in dit gebied zijn nu onverdeeld eigendom van beide vennoten. Het gebied wordt in fasen ontwikkeld, in 2008 is er nog slechts sprake van grondposities. Tijdelijke verhuur levert enige inkomsten op voor de VOF. BM van Houwelingen is voor deze VOF de penvoerder. In de VOF de Beersteeg nemen Van Wanrooij Projectontwikkeling en Bouwlinie deel als vennoten. De VOF is op 2 juli 2008 opgericht en vloeit voort uit de samenwerkingsovereenkomst van 17 juli 2003. Het doel van de VOF is het ontwikkelen en realiseren van bouwplannen in het gebied “Beersteeg” in Zaltbommel. De risico’s, kosten, verliezen en opbrengsten van de VOF worden door beide vennoten gelijk verdeeld (50%). Een deel van de gronden is in onverdeeld bezit van Woonlinie en Van Wanrooij. Van de gemeente Zaltbommel wordt de overige grond aangekocht. Na sloop en bodemsanering voorzien de huidige plannen in een mix van appartementen voor verkoop in de sociale sector en vrije sector. Er is ook een woonvoorziening voor gehandicapten en een paramedisch centrum in de plannen opgenomen. In 2008 is nog slechts sprake van een grondpositie. Bouwlinie treedt op als penvoerder.


24

Mevrouw Weterings, bewoonster van de Dotter in Hank.

25


2

Verhuur van woningen

Mevrouw Paans, bewoonster van de Munsterkerk in Dussen.


26

2.1 Woonruimteverdeelsysteem In april 2006 is Woonlinie gestart met een nieuwe systematiek van woonruimteverdeling, zowel met de corporaties in het Land van Heusden en Altena als in de Bommelerwaard. In Zaltbommel is het woonruimteverdeelsysteem regionaal opgezet onder de naam “Wonen Bommelerwaard”. Woonlinie werkt hierin samen met “De Vijf Gemeenten” en Woningstichting Maasdriel. In het Land van Heusden & Altena is het woonruimteverdeelsysteem opgezet onder de naam “Wonen in Altena”. Woonlinie werkt hierbij samen met Woonstichting Land van Altena en Woonservice Meander.

Binnen het werkgebied van Woonlinie is er structureel sprake van een veel kleiner aanbod van woningen dan de vraag daarnaar. In een dergelijke onevenwichtige markt is een vorm van regulering van de verdeling nodig. De wijze

Doel van de nieuwe verdeling is transparantie en eenduidigheid voor woningzoekenden en alle andere belanghebbenden. Afstemming tussen de twee regio’s maakt het voor woningzoekenden eenvoudiger en gebruiksvriendelijker. Er dient nog altijd wel rekening gehouden te worden met de verschillende eisen van individuele gemeenten. Met de invoering van de nieuwe spelregels is aansluitend overgestapt op Woningnet, een landelijk werkende organisatie die voor een groot aantal corporaties de woonruimteverdeling ondersteunt. In 2008 is voor beide regio’s de nieuwe systematiek geëvalueerd. Daaruit kwam naar voren dat de gebruikers in het algemeen zeer tevreden zijn met het systeem; de doelstellingen zijn ruimschoots gehaald. Punt van aandacht is dat de verhouding tussen inkomen en de hoogte van de huurprijs weer als toets wordt opgenomen in verband met het loslaten van de rijksnormering bij het budget voor de huurtoeslag. Bij het loslaten hiervan zijn oproepen aan de VNG en Aedes gedaan om het beslag op de huurtoeslag niet toe te laten nemen.

van verdelen staat hierbij altijd ter discussie: hoe kan het beter en kunnen we meer mensen voorzien van een passende woning. Bijzondere doelgroepen krijgen van Woonlinie extra aandacht. Veelal in samenwerking met verschillende partners worden oplossingen gezocht voor de woonbehoeften van deze groepen.

2.2 Toewijzen aan doelgroepen In het BBSH is bepaald hoe woningen passend kunnen worden toegewezen. Hierbij wordt gewerkt met inkomens- en huurgrenzen. Het landelijk gemiddelde (van 2004-2007) van de woningen die passend worden toegewezen is 91%, waarvan 71% aan de primaire doelgroep. In Zaltbommel is in 2008 77% van de woningen passend toegewezen, waarvan 65% aan de primaire doelgroep. In het Land van Heusden en Altena is in 2008 93% van de woningen passend toegewezen, waarvan 62% aan de primaire doelgroep. Voor Zaltbommel geldt dat er minder passend wordt toegewezen dan het landelijk gemiddelde. De reden hiervoor is tweeledig: enerzijds heeft Woonlinie met de invoering van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem alle voorwaarden losgelaten. Dit heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld mensen met een hoog inkomen op goedkope woningen kunnen reageren.

27


Anderzijds is de woningmarkt zeer overspannen met als gevolg dat ook mensen met een hoog inkomen onvoldoende alternatieven hebben. In de bijlage is in een schema het aantal toewijzingen volgens de BBSH-tabel opgenomen.

De druk op de woningmarkt lijkt toe te nemen. Dit blijkt ook uit het aantal reacties op vrijgekomen woningen. Gemiddeld waren er voor elke woning die vrij kwam in het aanbodmodel in de Bommelerwaard 40 kandidaten (67 kandidaten voor Zaltbommel) en voor het Land van Heusden en Altena gemiddeld 32 kandidaten.

Woonlinie heeft in haar jaarplannen voor 2009 opgenomen om te onderzoeken hoe Woonlinie meer woningen passend toe kan wijzen aan de primaire doelgroep.

De stijging lijkt veel te maken te hebben met de flinke prijsstijging op de koopwoningmarkt in de afgelopen jaren. Hierdoor zijn koopwoningen (met de bijbehorende hypotheeklasten) voor een steeds groter wordende groep (met name jongeren) bijna onbereikbaar geworden.

2.3 Aantal woningzoekenden

Een eventuele prijsdaling van de koopwoningen, zoals die door velen wordt voorspeld, zal op korte termijn weinig soelaas bieden omdat de banken terughoudender worden met het verstrekken van leningen. Gecombineerd met een economische terugval vanaf september 2008 kan worden gesteld dat de belangstelling voor huurwoningen in de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid zal toenemen. Woonlinie zoekt oplossingen om die druk te verminderen vooral in het bouwen van huurwoningen en het bieden van alternatieven in de vorm van koopgarant.

In 2008 reageerde 86% van de woningzoekenden van Wonen Bommelerwaard via internet; in het Land van Heusden en Altena was dit 88%. De belangstelling voor huurwoningen blijft toenemen, zowel het aantal woningzoekenden als het aantal actief woningzoekenden is ook in 2008 flink gestegen zoals te zien is in de onderstaande tabel.

Aantal woningzoekenden gesplitst naar werkgebied Aantal 2008

Aantal 2007

Actief 2008

Actief 2007

Bommelerwaard

6.356

5.866

1.710

1.454

Land van Heusden en Altena

5.810

5.043

1.610

1.380

12.166

10.909

3.320

2.834

Totaal % toename t.o.v. vorig jaar

11%

In 2008 bestond de grootste groep woningzoekenden uit eenpersoonshuishoudens. In beide werkgebieden bedraagt deze groep 48% van het totaal aantal woningzoekenden. Dit sluit aan op de landelijke trend waarin deze groep ook blijft groeien. Opvallend is dat deze groep woningzoekenden in de leeftijdscategorie tot 30 jaar in de Bommelerwaard 31% en in het Land van Heusden en Altena 30% van het totaal aantal woningzoekenden bedraagt.

17%

2.4 Slaagkans

Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de Bommelerwaard is in 2008 met 8% gestegen ten opzichte van 2007. Het aantal woningzoekenden dat actief op zoek is naar een woning is met 18% toegenomen ten opzichte van 2007 en bedraagt 27% van het totaal aantal woningzoekenden. In het land van Heusden en Altena is het aantal ingeschreven woningzoekenden met 15% gestegen ten opzichte van 2007. Het percentage woningzoekenden dat actief op zoek is naar een woning is 28% (2007: 25%); de rest heeft zich preventief ingeschreven.

De slaagkans van woningen die via het aanbodmodel in de Bommelerwaard worden aangeboden is gedaald van 22% in 2007 naar 16% in 2008. Voor de kern Zaltbommel is de slaagkans 6%. In het Land van Heusden en Altena is dit percentage gedaald van 23% in 2007 naar 22% in 2008. De woningen kunnen op verschillende manieren aangeboden worden aan de huurders. In de onderstaande tabel is de uitsplitsing te zien naar aanbodmodel, lotingsmodel en optiemodel:

De toename wordt met name veroorzaakt door de groei van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen. Daarnaast schrijven ook steeds meer mensen met een hoger inkomen zich in als woningzoekende.


28

2.6 Huurtoeslag

De verdeling van het aantal aangeboden woningen naar model Aanbodmodel

Lotingsmodel

Optiemodel

Bommelerwaard

90%

8%

2%

Land van Heusden en Altena

95%

4%

<1%

Totaal

93%

6%

<2%

De overheid levert in sommige gevallen een financiële bijdrage aan huurders voor de huur van een woning. De hoogte van de bijdrage is afhankelijk van de gezinssamenstelling, het inkomen en het vermogen van de aanvrager(s). Woonlinie is een Hulp en Informatie Punt (HIP) voor huurtoeslag. Dit betekent dat medewerkers van Woonlinie klanten op verzoek helpen met het aanvragen van huurtoeslag, maar ook met het doorgeven van wijzigingen of het stopzetten van aanvragen. Huurders kunnen kiezen om de huurtoeslag te laten storten op hun eigen bankrekening of op de rekening van Woonlinie. Alleen in het laatste geval ziet Woonlinie dat een huurder huurtoeslag ontvangt.

2.5 Verhuren In 2008 zijn er bij Woonlinie in totaal 310 woningen ter beschikking gekomen voor verhuur. Dit aantal is inclusief het aantal nieuwbouwwoningen (67) en inclusief het aantal aangekochte woningen (1). De mutatiegraad wordt berekend over het aantal nieuwe huurcontracten exclusief nieuwbouw en aankoop (241) en bedraagt voor 2008 5,8% (2007: 6,8%). In 2008 zijn van de woningen 49% aan eenpersoonshuishoudens toegewezen, 18% aan tweepersoonshuishoudens en 20% aan drie- en meer persoonshuishoudens. Van de overige 13% is de gezinssamenstelling onbekend. Bij Woonlinie Woudrichem liggen de percentages respectievelijk op 41%, 22%, 16% en 22%. De toewijzing volgens het woonruimteverdeelsysteem is niet afhankelijk van inkomen. Woonlinie informeerde in de verantwoording wel naar inkomensgegevens van nieuwe huurders.

Aantal huurders met huurtoeslag via Woonlinie

Aantal huurders dat per ultimo jaar aanspraak maakt op huurtoeslag via Woonlinie

2008

2007

2006

2005

881

837

954

1.093

Door de belastingdienst worden inkomens- en huurgrenzen gesteld voor het (beperkt) ontvangen van huurtoeslag. Hierdoor krijgen woningzoekenden relatief veel vrijheid in het kiezen van een woning. Dit sluit aan op het beleid dat Woonlinie momenteel voert. Hierin zijn alle voorwaarden wat betreft inkomen en samenstelling van huishouden losgelaten.

Het aantal verhuringen aan urgenten is gestegen van 11% in 2007 naar 12% in 2008.

2.7 Tijdelijke bewoning

Het totaal aantal urgenten (sociaal en herstructureringskandidaten) is gedaald van 2% in 2007 naar 1,4% in 2008. Dit komt omdat het urgentiebeleid steeds duidelijkere richtlijnen kent waarnaar door de indicatie-adviesinstellingen gehandeld wordt.

Woonlinie wil voorkomen dat de leefbaarheid in een gebied door langdurige leegstand onder druk komt te staan. Daarom schakelt Woonlinie zo nodig de organisatie Camelot Beheer B.V. in om toekomstige sloopwoningen tijdelijk te laten bewonen. Zo worden overlast en vandalisme bij leegstaande woningen voorkomen. Voor het herstructureringsproject De BinnenVergt in Zaltbommel maakt Woonlinie regelmatig gebruik van de diensten van Camelot Beheer.

29


2.8 Leegstand Eind 2008 staan 13 woningen om diverse redenen leeg.

Aantal leegstaande woningen met reden Periode

Verkoop

Schade

Mutatie

Taakstelling

Projecten

Totaal

< 3 maanden leeg

1

1

4

0

0

6

> 3 maanden leeg

3

1

0

1

2

7

Totaal

4

2

4

1

2

13

Ook stonden er eind 2008 22 garages in Zaltbommel leeg. 21 garages worden in de toekomst gesloopt voor het herstructureringsproject de BinnenVergt in Zaltbommel. Deze garages dienen nu als tuinafscheiding voor woningen in de Binnenvergt. Met de huurders is afgesproken dat de garages op het allerlaatste moment worden gesloopt. Verder staat er nog één garage in Zaltbommel leeg die tijdelijk door Woonlinie wordt gebruikt als opslagplaats.

2.9 Huurbeleid De huurverhoging in 2008 was lager dan begroot, 1,6% in plaats van de begrote 2,0%. Dit was het inflatiepercentage vastgesteld door het CBS. Het huurstijgingspercentage is door het kabinet hierop gemaximaliseerd. Deze huurverhoging heeft betrekking op vrijwel het gehele woningbezit van Woonlinie. Voor garages bedroeg de huurverhoging in 2008 3% en voor bedrijfspanden 2,2% of 2,3% (afhankelijk van het prijs-indexcijfer). Bij mutatie is het mogelijk dat de huur van een woning wordt geharmoniseerd. De huur wordt hierbij verhoogd naar het streefhuurpercentage dat voor de betreffende woning geldt. Wanneer een herstructureringskandidaat met urgentie naar een andere woning van Woonlinie verhuist, heeft deze recht op huurgewenning. Dit geldt alleen wanneer deze persoon geen recht heeft op huurtoeslag. Deze huurgewenning duurt drie jaar en wordt berekend op basis van een percentage van het verschil tussen de oude en de nieuwe huur. Mevrouw Vijgen in haar tijdelijke woning, verhuurd via Camelot Beheer.


30

2.10 Huurbezwaarschriften

2.12 Ontruimingen

Met ingang van 1993 is een regionale geschillencommissie ingesteld voor het Land van Heusden en Altena. De commissie verzorgde de klachtenafhandeling voor Woonlinie in 2008. De commissie bestond uit drie personen: één namens de huurders, één namens de verhuurder en één onafhankelijke voorzitter. In 2008 is de commissie eenmaal bijeen geweest voor een klacht met betrekking tot een herstructureringsvergoeding. De klacht is toegekend aan de huurder. Eind 2008 is deze geschillencommissie opgeheven en vanaf 2009 functioneert een nieuwe regionale geschillencommissie voor de drie in dit gebied werkzame woningcorporaties.

In 2008 heeft Woonlinie twee woningen in Woudrichem ontruimd met als reden huurachterstand. Woonlinie gaat niet snel over tot het ontruimen van een woning. Bij huurachterstanden moet er in ieder geval sprake zijn van een huurachterstand van langer dan drie maanden. De huurder wordt eerst doorgezet naar de deurwaarder en krijgt vervolgens voldoende kans om betalingsafspraken te maken om de schuld af te lossen. Lukt dit niet dan wordt de woning ontruimd. Een andere reden om een woning te ontruimen is overlast. Bij overlast moet er voldoende dossier zijn opgebouwd om een ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen bij de rechter. In veel gevallen komt de huurder dan in aanmerking voor een tweede-kans-contract waaraan bepaalde voorwaarden worden gekoppeld.

Voor de klachtenafhandeling in de Bommelerwaard kan de Regionale Klachtencommissie Woningcorporaties Rivierenland worden geraadpleegd. Deze klachtencommissie ontving in 2008 één klacht. De klacht had betrekking op een urgentieafwijzing en is toegekend. De klachtenreglementen liggen voor iedereen ter inzage op de kantoren van Woonlinie te Zaltbommel en Woudrichem. Verder is het reglement ook in te zien op de website van Woonlinie.

Ontruiming door hennep is de derde mogelijkheid om een woning te ontruimen. Ongeacht de omvang van de hennep(kwekerij) wordt er bij de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd. Er moet hierbij wel sprake zijn van de kweek van meerdere planten.

2.11 Huurachterstanden Het totale debiteurensaldo bedroeg aan het einde van het verslagjaar € 145.000. Dit is 0,7% van de bruto huuropbrengst. In 2007 was dit € 196.000 oftewel 1,0% van de bruto huuropbrengst. Eind 2008 waren er 179 huurders (2007: 252 huurders) met een huurachterstand van in totaal € 119.000 (2007: € 252.000). Naast de reguliere huurachterstand had Woonlinie eind 2008 ook 23 betalingsregelingen getroffen voor een totaalbedrag van € 26.000 (2007: € 25.000). Van de 179 huurders met een achterstand waren er 19 huurders met een niet actief contract. Dit betreft vertrokken huurders met een openstaande afrekennota. De som van deze achterstand bedroeg € 33.000. 49 Huurders met een huurachterstand zijn door Woonlinie overgedragen aan de deurwaarder. Woonlinie heeft geen voorziening voor dubieuze debiteuren getroffen. In 2008 is een totaal bedrag van € 31.000 afgeboekt aan oninbare huren.

31

2.13 Huisvesten bijzondere doelgroepen Woonlinie heeft extra aandacht voor mensen in kwetsbare posities. De plint van de maatschappij wordt zwaarder. Er blijven in haar werkgebied ook in de toekomst mensen, jong en oud, met een fysieke en/of sociale beperking of een grote dosis pech. Woonlinie richt zich nadrukkelijk ook op deze categorie mensen. Vaak hebben zij minder kansen op de arbeidsmarkt. Hun inkomenspositie is daardoor zwakker en hun keuzemogelijkheden zijn beperkter. Ondanks dat is het de verwachting dat ook deze groep steeds hogere kwaliteitseisen aan het leven stelt. Zij willen eigen keuzes maken, zo veel mogelijk zelfstandig wonen en leven. Een normaal maatschappelijk bestaan leiden. Vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid zoekt Woonlinie partners om gezamenlijk mogelijkheden tot stand te brengen voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In 2007 is een concept “convenant woonvoorzieningen WMO” (voormalige WVG-regeling) opgesteld tussen de drie corporaties die werkzaam zijn in de Bommelerwaard. Doelstelling is de uitvoeringsregels uniform en doelmatig te regelen. In dit convenant wordt onder andere overeengekomen wie de verantwoordelijkheid heeft voor vergoedingen, het aanbrengen van algemene gebruikelijke voorzieningen en de beschikbaarheid van leeggekomen woningen specifiek aangepast aan de handicap. In het Land van Heusden en Altena is een zelfde koers ingezet. Ook hier zijn afspraken gemaakt met de gemeenten.


Spelend kind op het Bachplein in Zaltbommel.


32

Taakstelling In het onderstaande overzicht is van alle gemeenten de taakstelling en de realisatie met betrekking tot het aantal statushouders te zien.

Aantal gehuisveste vluchtelingen per gemeente Taakstelling regulier

Realisatie regulier

Taakstelling Pardonregeling*

Realisatie pardonregeling

Aalburg

3

4

13

0

Werkendam

2

5

5

6

Woudrichem

2

4

10

5

Zaltbommel

7

6

20

6

14

19

48

17

Gemeente

Totaal

*Taakstelling voor 01-01-2010

Woonlinie heeft de reguliere taakstelling in 2008 gehaald. Wanneer er een geschikte woning vrijkomt, biedt Woonlinie deze woning aan de betreffende gemeente aan. De gemeente zoekt vervolgens een geschikte kandidaat. Het is in 2008 gebleken dat het moeilijk is om statushouders te vestigen. Zij weigeren regelmatig een woning omdat deze niet aan de eisen voldoet, bijvoorbeeld omdat deze wel of geen dichte keuken heeft of omdat de woning te klein is. Het aantal generaal pardonners dat in 2008 niet is gehuisvest zal voor 1 januari 2010 gehuisvest moeten worden. In 2009 zal Woonlinie daarom de nadruk leggen op het huisvesten van deze mensen. Dit is een moeilijke opgave aangezien de mutatiegraad bij Woonlinie laag is. Dit legt een grote druk op de woningen die beschikbaar komen. Verder betreft het voornamelijk eenpersoonshuishoudens en gezinnen van meer dan zeven personen. Woonlinie heeft echter weinig woningen in bezit die geschikt zijn voor het huisvesten van gezinnen van deze omvang.

33


3


Woningen

34

Groot onderhoud uitgevoerd aan woningen in de Willem de Zwijgerstraat in Veen.

3.1 Woningvoorraad De woningmarkt is een zorgenkindje. Dat geldt voor het grootste deel van Nederland. Koopwoningen zijn voor steeds meer mensen onbereikbaar. Daardoor is de vraag naar huurwoningen groot maar ook in deze markt zit weinig beweging. Mensen blijven vaak in hun (goedkope) huurwoningen wonen, ook als ze meer kunnen betalen. Binnen de beperkte mogelijkheden die Woonlinie heeft, probeert ze voor meer evenwicht op de woningmarkt te zorgen. Dit doet Woonlinie door: • N ieuwe woningen te bouwen. Vooral woningen die voor doorstroming zorgen, zoals woningen met zorg voor ouderen; • H uurwoningen te verkopen. Die zijn meestal niet zo duur en dus bereikbaar voor mensen met lagere inkomens;

Voor Woonlinie is een evenwichtige opbouw van het

• Korting te geven aan starters die een woning willen kopen onder koopgarantvoorwaarden.

woningbezit naar aard en leeftijd belangrijk. Een goede

3.2 Woningbezit

opbouw betekent een spreiding van kosten en risico’s.

Het woningbezit van Woonlinie bestond op 31 december 2008 uit 4.142 woningen, één verzorgingscomplex met 40 zorgeenheden en 16 overige woongelegenheden.

Een regelmatige nieuwbouwproductie zorgt ervoor dat de

In de volgende tabel worden de woongelegenheden uitgesplitst naar plaats en gemeente.

differentiatie in leeftijd van het woningbezit gehandhaafd blijft. Op allerlei manieren is Woonlinie bezig met het woningaanbod. Huur, koop of tussenvormen, nieuwbouw of bestaande bouw. Welke doelgroep willen we bedienen? En met welke wetten en regels hebben we te maken? Het is een constant proces. Gebundeld door het streven van Woonlinie om voor iedereen een passende woning te vinden. 35

Woningbeheer

Verdeling Woningbezit per 31 december 2008

Plaats

Woningen

Babyloniënbroek

Woonlinie is ook in het bezit van 157 niet-woongelegenheden. In de onderstaande tabel is de uitsplitsing te zien naar gemeente.

Verzorgingshuis

Overige Woongelegenheden

Totaal

Verdeling overig bezit per 31 december 2008

6

6

Drongelen

17

17

Eethen

36

36

Aalburg

2

Genderen

66

67

Werkendam

Meeuwen

21

21

Veen

150

Wijk en Aalburg

370

Gemeente Aalburg

666

1*

1

Totaal

0

1

3

0

19

4

23

Woudrichem

3

8

7

18

150

Zaltbommel

5

106

2

113

370

Totaal

10

133

14

157

Werkendam

92

92

Sleeuwijk

20

20

Hank

445

445

Dussen

268

268

Gemeente Werkendam

825

825

Andel

195

195

Giessen

110

110

Rijswijk

208

208

Woudrichem

625

1**

626

Gemeente Woudrichem

1.138

1

1.139

Zaltbommel

1.513

13***

1.526

Gemeente Zaltbommel

1.513

13

1.526

Totaal

4.142

14

4.157


1

Bedrijfsruimte/ Winkels

Overig bezit*

667

Gemeente

Garages

*Het overige bezit in de bovenstaande tabel bestaat uit twee ontmoetingsruimtes, acht parkeervoorzieningen, twee peuterspeelzalen en twee gemeenschappelijke ruimten in een verzorgingscomplex.

* Kelderstraat 1 te Genderen is een complex voor begeleid wonen met 12 kamers. ** Lemmenskamp te Woudrichem met 40 verzorgingseenheden. *** 13 standplaatsen inclusief twee woonwagens in de gemeente Zaltbommel.

36

Kindercentrum Camelot in Genderen.

In 2008 waren er de volgende mutaties:

• 1 garage verkocht • 13 garages gesloopt

• 67 nieuwbouwwoningen opgeleverd • 1 kantoorpand opgeleverd • 1 woning aangekocht • 13 standplaatsen, incl 2 woonwagens aangekocht • 76 woningen gesloopt • 23 woningen verkocht

Het bezit is opgedeeld in de volgende vier prijscategorieën: goedkoop, bereikbaar, duur tot de huurtoeslaggrens en duur boven de huurtoeslaggrens. Het goedkope bezit heeft een huurprijs tot en met € 348,98. Dit bedrag komt overeen met de kwaliteitskortingsgrens uit de Wet Huurtoeslag (WHt). In de volgende tabel is de verdeling van het woningbezit van Woonlinie te zien naar huurprijsklasse en per gemeente.

37

Woningbeheer

Verdeling woningbezit naar huurprijsklasse per 31 december 2008 Huur per maand

Goedkoop

Bereikbaar

Duur tot toeslaggrens

> € 348,99

> € 535,33

< € 535,33

< € 631,73

tot € 348,99

Duur boven toeslaggrens

Totaal

> € 631,73

Aalburg

185

474

3

4

666

Werkendam

209

581

21

14

825

Woudrichem

372

714

29

23

1.138

Zaltbommel

584

882

35

12

1.513

1.350

2.651

88

53

4.142

Totaal

In de prestatieafspraken van 2008, zoals die zijn gemaakt met de gemeente Woudrichem, wordt gesproken van een huurprijsgrens van € 492. Als sociale huurwoningen wordt een woning aangemerkt met een kale maandhuur onder de € 492. Dit is de norm voor de kernvoorraad in 2008. Voor woningen onder deze huurprijs wordt de huurtoeslag volledig vergoed. In de onderstaande tabel is te zien welk percentage van de woningen van Woonlinie eind 2008 in deze kernvoorraad viel.

Groot onderhoud in uitvoering in Veen.


38

3.4 Planmatig onderhoud

Kernvoorraad van Wooninie per 31 december 2008 Aantal woningen per huurprijsklasse

Gemeente Aalburg

Gemeente Werkendam

Gemeente Woudrichem

Gemeente Zaltbommel

Totaal

604

764

1.037

1.390

3.795

62

61

101

123

347

Totaal

666

825

1.138

1.513

4.142

In % < € 492

91%

93%

91%

92%

92%

Huurprijzen t/m € 492 Huurprijzen > € 492

Het planmatig onderhoud omvat alle werkzaamheden aan de woningen van Woonlinie die een terugkerend karakter hebben. De meeste onderhoudsactiviteiten hebben een cyclisch karakter en laten zich daarom goed plannen. Alle uit te voeren werken zijn in 2008 aanbesteed. Eén onderhoudsproject is in 2008 gestart en wordt in 2009 afgerond. Het gaat hier om het vervangen van gevelkozijnen bij 20 woningen in Andel. In 2008 heeft Woonlinie € 3,3 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Omdat het project in Andel later is gestart en daardoor in 2009 wordt afgerond, wordt er nog een bedrag van € 0,6 miljoen verwacht in 2009. De planmatige onderhoudskosten zijn als volgt te verdelen:

3.3 Onrendabele investeringen Vaak geeft Woonlinie meer geld aan woningen uit dan de huuropbrengsten rechtvaardigen. Dit is een gevolg van het streven van Woonlinie naar de verhuur van kwalitatief goede én betaalbare woningen. Hieronder is een uitsplitsing te zien van de onrendabele investeringen in 2008 naar project.

Planmatige onderhoudskosten 2008 (x € 1.000)

Onrendabele investeringen 2008 (bedragen x € 1.000) Projectomschrijving P131A Agnietentuin te Zaltbommel P321 Binnenvergt te Zaltbommel

2008

2007

Groot onderhoud

1.637

1.224

Planmatig onderhoud

1.702

2.158

Totaal

3.339

3.382

Onrendabele investering 2008 3.621 295

P879 Voorstraat te Almkerk

2.167

P906 De Vaan te Zaltbommel

1.056

P946 Dotter te Hank

Omschrijving

222

Correctie eerdere onrendabele toppen P949 Mariapolder, P967 Munsterkerk en P831 Ruiterhof

-/- 607

Correctie bedrijfswaarde 2007

-/- 266

Totaal onrendabele top 2008

6.488

Woonlinie heeft in 2008 diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd in de gemeenten Aalburg, Woudrichem, Werkendam en Zaltbommel. Hieronder wordt een aantal grote projecten in de diverse kernen verder toegelicht. • In de gemeente Aalburg heeft Woonlinie bij diverse woningen in Wijk en Aalburg en Veen buitenschilderwerk uitgevoerd. Verder is ook het schilderwerk van het kinderdagverblijf in Genderen behandeld. In Wijk en Aalburg, Veen en Babyloniënbroek is bij diverse woningen groot onderhoud uitgevoerd. • In de gemeente Woudrichem zijn diverse woningen en appartementen aan de buitenzijde geschilderd. In Andel zijn er bij diverse woningen gevelkozijnen, schoorstenen, daken en gevelvoegwerk vervangen.

39

Woningbeheer

• In de gemeente Werkendam heeft Woonlinie gevelkozijnen en schoorstenen vervangen in Hank en is het dak van het steunpunt in Dussen hersteld. Verder zijn in Dussen en Hank diverse woningen geschilderd.

De verdeling van de totale niet planmatig onderhoudslasten wordt hieronder uitgesplitst.

Niet planmatige onderhoudskosten 2008 (x € 1.000)

• In de gemeente Zaltbommel heeft Woonlinie bij 63 bergingen de asbesthoudende platen vervangen. In 2008 zijn verder diverse cv-ketels vervangen net zoals gevelkozijnen en dakgoten. Bij diverse woningen en garages in Zaltbommel is buitenschilderwerk verricht.

3.5 Niet planmatig onderhoud Onder NPO wordt verstaan: al het onderhoud aan de woning waarbij het initiatief bij de huurder ligt. (Dit kunnen reparatieverzoeken zijn, maar ook onderhoudswerkzaamheden als gevolg van verhuizing (mutatie). Het niet planmatige onderhoud kan gesplitst worden in contractonderhoud en mutatie- en reparatieonderhoud.

Contractonderhoud Een aantal onderhoudswerkzaamheden dat een kort cyclisch karakter heeft of waarvan uitval een hoog afbreukrisico vormt, wordt niet jaarlijks aanbesteed maar is ondergebracht in onderhoudscontracten. Voorbeelden hiervan zijn onderhoud aan cv-ketels, liften, automatische deuren, maar ook schoonmaakonderhoud.

Mutatie- en reparatieonderhoud Mutatie- en reparatieonderhoud hebben een niet cyclisch karakter. Dit betekent dat Woonlinie deze vorm van onderhoud uitvoert na een mutatie of een klacht.

Omschrijving

2008

2007

Reparatieverzoeken

1.692

1.413

Mutatieonderhoud

1.049

1.082

Contractonderhoud

444

381

3.185

2.876

Totaal

3.6 Beheer voor derden Woonlinie beheerde eind 2008 197 woningen voor derde partijen. Dit waren 25 woningen voor de Gemeente Woudrichem, 75 woningen voor Stienstra Beleggingen en 97 woningen voor het WoonInvesteringsFonds. Woonlinie verzorgde met name het technisch en administratief beheer voor deze woningen. Het niet planmatig onderhoud werd door Woonlinie uitgevoerd, op verzoek van de vastgoedeigenaren -en tegen betaling- voerde Woonlinie ook planmatig onderhoud uit. Voor de gemeentepanden van de gemeente Woudrichem inde Woonlinie geen huren. Voor de woningen van het WoonInvesteringsFonds en van Stienstra Beleggingen wel. Naast de eigen contacten met deze partijen hadden de huurdersverenigingen ook een rechtstreeks overleg met deze partijen. Dit verliep heel goed. De doelstelling van Woonlinie is om het beheer voor derden (maatschappelijk vastgoed) uit te breiden.


40

Pim van Driel en Janneke Viets in hun “Van sloop naar koop”-woning in Hank.

41

Woningbeheer

3.7 Verkoop In 2008 is het verkoopbeleid van Woonlinie niet gewijzigd. Zittende huurders hebben het recht hun woning te kopen, als deze daartoe gelabeld is. Bij het vrijkomen van een voor verkoop bestemde woning hebben huurders van Woonlinie voorrang boven anderen. In 2008 zijn er in totaal 23 woningen en één garage uit de woningvoorraad verkocht. Aan de Gemeente Werkendam zijn vier woningen aan de Dr. van Vuurestraat in Dussen verkocht, alle overige woningen zijn bij mutatie verkocht aan particulieren. Geen van de woningen is aan de zittende huurder verkocht. De reguliere woningen zijn voor de taxatiewaarde verkocht, de koopgarant woningen zijn met 25% korting verkocht. In de begroting is Woonlinie uitgegaan van 24 woningen. Na aftrek van de gemaakte kosten bedroeg het gerealiseerde verkoopresultaat over 2008 € 3,2 miljoen. Dit bedrag was ook zo begroot.

Per 31 december 2008 zijn er nog 111 woningen voor verkoop gelabeld, 33 woningen in de gemeente Woudrichem en 78 woningen in de gemeente Werkendam. Bij de verkoop worden de woningen in de volgende volgorde toegewezen: 1. Huurders van Woonlinie in de kern; 2. Huurders van Woonlinie in overige kernen; 3. Bewoners uit de gemeente; 4. Overig.

3.8 Koopgarant In de onderstaande tabel zijn de verkopen gesplitst naar gemeente en naar reguliere verkoop of verkoop onder koopgarantvoorwaarden.

Aantal verkopen 31 december 2008 Regulier verkocht

Onder koopgarant voorwaarden verkocht

Totaal

Aalburg

0

0

0

Werkendam

6

13

19

Woudrichem

4

0

4

Zaltbommel

0

0

0

10

13

23

Gemeente

Totaal

Woonlinie biedt huurders de mogelijkheid om voor verkoop gelabelde woningen met korting te kopen. De huurder wordt vervolgens eigenaar van de woning, met bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wil de eigenaar de woning later verkopen dan koopt Woonlinie de woning weer terug. Het resultaat van de verkoop wordt vervolgens gedeeld. De korting die Woonlinie verstrekt kan variëren tussen de 10 en 33% op de marktwaarde. Door de korting en de terugkoopgarantie is koopgarant een gewild product, vooral bij starters op de koopmarkt. Voor mensen in de lagere en midden inkomensgroepen wordt hiermee de stap naar een koopwoning mogelijk. Verder komt de woning door de terugkoopregeling altijd bij Woonlinie terug. Woonlinie kan de woning zo, ook voor volgende bewoners, betaalbaar houden. In 2005 heeft Woonlinie de eerste woningen verkocht onder koopgarantvoorwaarden. Eind 2008 heeft Woonlinie in totaal 75 terugkoopverplichtingen (46 woningen en 29 appartementen). In 2008 zijn 46 woningen verkocht onder koopgarant: 13 bestaande huurwoningen en 33 nieuwbouwwoningen. De nieuwbouwwoningen waren drie woningen uit project De Ruiterhof in Genderen, 13 woningen uit project Poortwoningen in Woudrichem en 17 woningen uit project De Vlinder in Zaltbommel. In 2007 is Woonlinie gestart met het project “Van sloop naar koop”. 23 woningen in Hank stonden op de lijst om gesloopt te slopen. Woonlinie heeft eind 2006 besloten om deze woningen niet te slopen maar om deze woningen onder koopgarantvoorwaarden te verkopen aan starters uit Hank


42

of de omliggende kernen. Eind 2008 zijn er in totaal 18 woningen uit dit project verkocht. In 2008 is de eerste koopgarantwoning terug aangeboden aan Woonlinie. Woonlinie heeft deze woning in 2008 weer opnieuw kunnen verkopen onder koopgarantvoorwaarden.

3.9 Sloop In 2008 zijn er in totaal 76 woningen en 13 garages gesloopt voor het herstructureringsproject De BinnenVergt in Zaltbommel. De 13 garages stonden in de Johan van Oldenbarneveldstraat in Zaltbommel. Hier staan momenteel nog 21 garages die op termijn ook worden gesloopt in het kader van voornoemd herstructureringsproject. Er is in 2008 minder gesloopt dan begroot omdat de nieuwbouwplannen enigszins zijn vertraagd waardoor ook de fasering van de sloop anders verliep dan gepland.

43

Woningbeheer

4

Nieuw bouwen

Wethouder Jan Luteijn en bewoonster mevrouw van der Plas openen de woningen van nieuwbouwproject Munsterkerk in Dussen.


44

4.1 Opleverde nieuwbouw In 2008 heeft Woonlinie 127 nieuwe eenheden opgeleverd, verdeeld over vijf projecten. Van deze nieuwe eenheden neemt Woonlinie 67 woningen, twee ontmoetingsruimten en één kantoorruimte in de verhuur. In de onderstaande tabel staat de exacte verdeling per project.

Opgeleverde nieuwbouwwoningen 2008 Aantal huurwoningen

Aantal koopwoningen

Aantal overige panden

Totaal

P946 Dotter te Hank

20

0

1

21

P967 Munsterkerk te Dussen

7

17

0

24

P831 Ruiterhof te Genderen

21

27

1

49

P949 Mariapolder te Hank

19

10

1

30

0

3

0

3

67

57

3

127

Project

Woonlinie wil op het gebied van wonen zowel een breed

P832A De Hoek te Eethen

productassortiment bieden als maatwerk. Woningen met

Totaal

een diversiteit in prijsklassen, typen en eigendomsvormen. Waar mogelijk voor alle doelgroepen in de regio. We willen gebouwen realiseren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, zorg ontvangen of zich kunnen ontspannen, zoals buurthuizen, zorgcentra en scholen. We streven daarbij

Woonlinie had 60 nieuwbouw huurwoningen begroot voor 2008. In werkelijkheid zijn er totaal 67 huurwoningen opgeleverd. De extra opgeleverde huurwoningen zijn de zeven huurwoningen in Dussen. De bouw van deze woningen is in januari 2008 gestart, en anders dan verwacht zijn deze woningen nog in 2008 opgeleverd. De overige 60 woningen die zijn opgeleverd betreffen 41 woningen voor ouderen en 19 eengezinswoningen of appartementen.

naar kwalitatief hoogwaardige stedenbouw. Architectuur en buitenruimte moeten een toegevoegde waarde leveren voor mens en samenleving.

4.2 Projecten in uitvoering en ontwikkeling Woonlinie heeft eind 2008 een groot aantal projecten in ontwikkeling. Een aantal is zorggerelateerd zoals project Antonia in Almkerk, project de Julianastraat te Hank en fase 1a van de BinnenVergt in Zaltbommel.

45

Nieuw bouwen

De Dotter in Hank ‘opgetopt’.

Naast deze zorgprojecten was Woonlinie in 2008 ook betrokken bij de ontwikkeling van Sociaal Cultureel Centrum Amfifort in Woudrichem, de Brede School in Zaltbommel, een winkelcentrum met zorgen woonvoorzieningen in Sleeuwijk en bij het Gezondsheidscentrum in Giessen/Rijswijk. Deze projecten hebben gemeen dat met een aantal verschillende gebruikers een gezamenlijk programma van eisen moet worden opgesteld, waarbij verwachtingen en realiteit niet altijd overeenstemmen. Gebleken is dat dergelijke projecten in de aanloopfase enorm arbeidsintensief zijn, waarbij een succesvolle realisatie niet altijd is gegarandeerd. Toch wil Woonlinie graag worden betrokken bij het “van de grond krijgen” van dergelijke voorzieningen, met name omdat de samenleving daarmee is gebaat. Hieronder worden de grootste projecten die eind 2008 in ontwikkeling zijn toegelicht: Agnietentuin in Zaltbommel Dit is een herstructureringsproject met in totaal 64 woningen. Delen van de Agnietenstraat en Vogelenzang worden opnieuw ingevuld in het nieuwbouwproject Agnietentuin. Het project aan de Zuid-oostkant van de vesting biedt wonen binnen de vestingwal, met uitzicht op de kerktoren en de oude stadsmuur.


De planning is dat de eerste fase in 2010 wordt opgeleverd. Medio mei 2009 zal de eerste paal de grond in gaan van het project met 20 huurappartementen, zeven huur eengezinswoningen en twee koop eengezinswoningen. Later volgen er nog drie fasen met uitsluitend koopwoningen. De tweede fase (vier rijwoningen, zes appartementen en drie penthouses) staat gepland voor 2011 en deze wordt opgeleverd in 2012. De BinnenVergt in Zaltbommel Het totale project bestaat uit 337 koop-, koopgarant- en huurwoningen inclusief zorgappartementen. Het project wordt in verschillende fasen gebouwd. De start van de bouwwerkzaamheden van de eerste fase was in 2008 en de verwachting is dat deze eerste fase van 66 huurwoningen in 2010 wordt opgeleverd. De eerste fase wordt direct gevolgd door 29 koopwoningen die waarschijnlijk ook in 2010 worden opgeleverd. Het project is in 2008 gestart met de sloop van bestaande woningen en eind 2008 is de bouw in volle gang. De planning is dat de 29 koopwoningen halverwege 2009 op de markt worden gebracht.

46

Woonzorgcomplex Ruiterhof in Genderen.

47

Nieuw bouwen

Bollenhof de Hoek in Eethen Dit project maakt onderdeel uit van een grondpositie waarbij elk jaar een beperkt aantal woningen worden gebouwd, passend bij de grootte van de kern Eethen. In 2008 (fase a) zijn drie woningen opgeleverd. Voor 2009 (fase b) staat de bouw van twee koopwoningen, twee starterswoningen met koopgarant en twee twee-onder-een-kapwoningen gepland. De oplevering van deze woningen is gepland voor 2010. Poortwoningen Postweide 2 in Woudrichem Op verzoek van en in samenwerking met Tankens realiseert Woonlinie 16 koopwoningen waarvan acht als koopgarant. Tevens worden vier woningen uit het project van Tankens via koopgarant verkocht. De bouw is in 2008 gestart. De planning is dat deze woningen in de zomer van 2009 worden opgeleverd. Antonia in Almkerk In 2009 wil Woonlinie starten met de bouw van het nieuwe verzorgingshuis Antonia. Het betreft een project in samenwerking met Stichting De Riethorst Stromenland. Gepland zijn 24 groepswoningen waar Stichting De Riethorst Stromenland intensieve zorg en intramurale zorg kan leveren. Tevens worden 12 woon-zorgappartementen gebouwd. De Vaan in Zaltbommel De Vaan is het eerste woonproject in de nieuwe wijk Waluwe II. Deze wijk ligt in het oosten van Zaltbommel. De Vaan wordt gebouwd aan de Hogeweg, tegenover het gemeentekantoor. De bouw van 18 huur- en koopwoningen start in het tweede kwartaal van 2009. Deze eerste fase van het plan kent een grote diversiteit in woningen: negen huurwoningen, negen huurappartementen, negen startersappartementen (koopgarant), negen starterswoningen (koopgarant) en acht koopwoningen. In de volgende fase worden alleen koopwoningen gebouwd: acht rijwoningen en 12 twee-onder-een-kap woningen. Voor dit tweede deel is contractueel vastgelegd dat als niet voor 1 augustus 2009 70% van de woningen is verkocht, de grond wordt terugverkocht aan de gemeente Zaltbommel. Oplevering van de eerste fase is naar verwachting aan het einde van het tweede kwartaal in 2010.


48

Centrumplan Waluwe in Zaltbommel Momenteel is Woonlinie druk met de ontwikkelingen van het centrumplan in de Waluwe in Zaltbommel. In dit plan worden 73 appartementen in de koop- en huursector gerealiseerd in combinatie met 3500 m2 aan commerciële ruimten. Na de realisatie van de commerciële ruimten wordt het winkelcentrum aan de Vergtweg herontwikkeld voor woningbouw. De start van dit plan is gepland in 2010, de oplevering volgt dan in 2011. Brede school Waluwe in Zaltbommel Multifunctioneel, dat is de juiste omschrijving voor de brede school in de wijk Waluwe in Zaltbommel. Verschillende organisaties krijgen een plaats in het gebouw. Een kinderopvang, een buitenschoolse opvang, een peuterspeelzaal, twee basisscholen, opvang voor kinderen met een verstandelijke beperking, een gymzaal en een ontmoetingsruimte voor de buurt zitten onder één dak. Het hart van de brede school is een cultureel café. De betrokken partijen werken hard om in de winter van 2010 het gebouw klaar te hebben, zodat de kinderen het nieuwe jaar in een nieuwe omgeving kunnen beginnen. De planning is dat eind 2009 gestart gaat worden met de bouw. De Vlinder in Zaltbommel Het nieuwbouwproject De Vlinder omvat 48 koopwoningen en appartementen. Dit zijn tien patiowoningen en 38 appartementen waarvan er 17 met koopgarant worden verkocht. De bouw van deze woningen is eind 2008 in volle gang. De verwachting is dat de woningen in de zomer van 2009 opgeleverd gaan worden. Nog niet alle woningen waren eind 2008 verkocht. Roode Camer in Hank In dit project worden 27 koopwoningen gebouwd. De verkoop start in 2009. Bij voldoende verkoop wordt de bouw ook in 2009 nog gestart en kunnen de woningen in 2010 worden opgeleverd. Julianastraat in Hank In Hank wordt aan de Julianastraat een zorgcentrum met 24 kamers gebouwd. Stichting de Riethorst Stromenland gaat dit van Woonlinie huren. De bouw is in 2008 gestart en het centrum wordt in 2009 opgeleverd.

Woonzorgcentrum BinnenVergt in aanbouw.

49

Nieuw bouwen

5

Een prettige woonomgeving

Spelende kinderen op het Bachplein in Zaltbommel.


50

5.1 Leefbaarheid in het Land van Heusden en Altena

5.1.1 Buurtcommissies In 2008 heeft Woonlinie zes bewonerscommissies opgericht in diverse woonzorgcomplexen. Er is een bewonerscommissie opgericht in D’Altenaer, De Lemmenskamp, de Dotter, De Molenwiek, de Ruiterhof en in de Citadel. Een bewonerscommissie bestaat uit vijf leden; dit zijn allemaal bewoners van de woonzorgcomplexen. Zij hebben regelmatig overleg over de leefbaarheid in hun complex. Woonconsulenten van Woonlinie zijn vaak bij dit overleg aanwezig. Ervaring leert dat regelmatig overleg tussen bewoners en Woonlinie kan bijdragen aan het vergroten van het woongenot en mogelijke knelpunten kan voorkomen. De commissies ontvangen jaarlijks een financiële bijdrage van Woonlinie.

Woonlinie rekent het tot haar kerntaak om de leefbaarheid in wijken en buurten te bevorderen. Leefbaar wonen is wonen in een prettige en veilige omgeving. In een buurt met groen en

5.1.2 MASS overleg In het MASS overleg (Maatschappelijk Steunsysteem) in het Land van Heusden en Altena zijn maatschappelijk werk, GGZ, GGD, politie, gemeenten, woningcorporaties en de verslavingszorg vertegenwoordigd. Het overleg zorgt voor korte lijnen en een betere samenwerking tussen de partners waardoor mensen met maatschappelijke en sociale problemen sneller en beter geholpen kunnen worden.

tal van voorzieningen in de naaste omgeving. Waar woningen zijn voor alle doelgroepen en iedereen zich welkom voelt. Om dit de komende jaren te realiseren wil Woonlinie een buurtcorporatie zijn met oog voor ontmoeten en netwerken. Samen met bewoners, collega-corporaties, maatschappelijke instellingen en de gemeenten initiëren en ondersteunen we op tal van manieren projecten die de leefbaarheid in wijken en buurten verbeteren.

5.2 Klein Steden Beleid (KSB) Zaltbommel In 2005 hebben de provincie Gelderland en vijf Gelderse kleine steden (Culemborg, Doesburg, Wageningen, Winterswijk en Zaltbommel) het initiatief genomen tot een samenwerking. Het doel hiervan is de stedelijke problematiek bij de kleine steden met maatwerk aan te pakken en een integrale gemeentelijke aanpak te ontwikkelen voor de toekomst. De provincie Gelderland ondersteunt de kleine steden bij de uitvoering van het beleid door de inzet van mensen en middelen. De eerste fase van deze samenwerking was op 31 december 2007 afgerond. Er kan positief worden teruggekeken op de twee jaar KSB. Diverse projecten zijn gestart en er is geïnvesteerd in de leefbaarheid en de veiligheid in betrokken steden. In de jaren 2006 en 2007 is er door de gemeente Zaltbommel, de provincie, maatschappelijke organisaties, bewoners en Woonlinie hard gewerkt aan de integratie van allochtone bewoners en participatie van alle inwoners. Speciale aandacht was er voor de wijk de Vergt. Verschillende succesvolle projecten zijn er opgestart, zoals het buurtouderproject, het mentorproject en de

51


huiswerkklas. Woonlinie heeft actief bijgedragen aan deze projecten. Verder hebben de gemeente Zaltbommel en Woonlinie aanpassingen gerealiseerd in de woonomgeving zoals de aanleg van een speeltuin bij het Bachplein in Zaltbommel en zijn er diverse activiteiten financieel ondersteund. De provincie vindt voorzetting van het KSB belangrijk en continueert daarom de samenwerking tussen de partijen van 2008 tot en met 2011. Onderstaande projecten zijn in de afgelopen jaren door Woonlinie in samenwerking met de gemeente opgezet naar aanleiding van het Klein Steden Beleid: 5.2.1 Buurtcomités In samenwerking met de gemeente Zaltbommel heeft Woonlinie in 2008 drie buurtcomités opgericht. Dit om de cohesie in de verschillende buurten te bevorderen. Woonlinie heeft een comité opgericht bij het Bachplein en omgeving, bij de Klipperstraat en bij de Leenhoffstraat en omgeving. Het comité bij het Bachplein is zeer actief. De gemeente Zaltbommel heeft samen met Woonlinie een buurtplan geschreven. De bewoners van het Bachplein en omgeving hebben de input voor dit plan geleverd. Naar aanleiding van dit plan is er in 2008 een speeltuin voor alle leeftijden aangelegd in deze buurt. Woonlinie heeft de realisatie financiëel ondersteund. 5.2.2 Buurtouders In samenwerking met de Marokkaanse vereniging faciliteert Woonlinie sinds enige jaren de ‘Buurtouders’. Een aantal Marokkaanse en Nederlandse vaders loopt op zaterdagavond door de wijken in Zaltbommel om jeugd aan te spreken op ongewenst gedrag. Verder brengen de buurtouders Woonlinie op de hoogte van ongewenst afval in de wijken. Ook wanneer Woonlinie klachten binnenkrijgt over ongewenst afval of over ongewenst gedrag van jongeren dan gaan de buurtouders voor Woonlinie op pad. Voor de toekomst is het de bedoeling dat er meerdere avonden in de wijk toezicht komt. Woonlinie heeft voor deze buurtouders een kantoorruimte ter beschikking gesteld. Deze ruimte wordt ook gebruikt voor het mentorproject. 5.2.3 Mentorproject Een mentor begeleidt jongeren met het zoeken naar een stageplek en een baan om zo school- en werkuitval te voorkomen. De jongeren krijgen hulp bij het schrijven van een sollicitatiebrief en krijgen informatie over gewenst gedrag op school en bij de werkgever. Woonlinie heeft voor dit project kantoorruimte beschikbaar gesteld. Medewerkers in het mentorproject werken nauw samen met de buurtouders, de Welzijnsorganisatie en de gemeente Zaltbommel.


5.3 Leefbaarheid in Zaltbommel Buiten het Klein Steden Beleid om heeft Woonlinie in Zaltbommel ook andere projecten opgestart en uitgevoerd om de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken te bevorderen. Onderstaand enkele voorbeelden: 5.3.1 Opschonen van tuinen en containeropstelplaatsen Woonlinie heeft in 2008 diverse containeropstelplaatsen geschoond in samenwerking met AVRI. Diverse complexen hebben één gezamenlijke containeropstelplaats; hier staan diverse containers voor verschillende soorten afval. De containers werden niet meer geleegd omdat het verkeerde afval in de diverse containers werd gegooid. Afvalzakken werden naast de containers geplaatst waardoor de leefbaarheid ernstig werd aangetast. Samen met AVRI zijn deze containersopstelplaatsen geschoond en zijn de bewoners door middel van een brief op de hoogte gesteld van de werkzaamheden en de noodzaak om het terrein schoon te houden. Bij diverse gemeenschappelijke terreinen en achterpaden heeft Woonlinie bomen en struiken laten snoeien. Verder helpt Woonlinie senioren bij het onderhoud van de tuin, wanneer zij hiertoe zelf niet meer in staat zijn. 5.3.2 Achterpadverlichting Woonlinie heeft met de gemeente Zaltbommel in 2007 een intentie uitgesproken over een gezamenlijke aanpak van de verlichting van de achterpaden. Daar waar Woonlinie achterpaden van verlichting gaat voorzien worden deze op het stadsnet aangesloten en draagt de gemeente zorg voor het onderhoud. De planning was dat er in 2008 gestart zou worden met het aanleggen van verlichting in het achterpad bij het Bachplein in Zaltbommel. Dit is uitgesteld tot 2009. In de komende drie jaren zullen nog meer achterpaden verlicht worden in de gemeente Zaltbommel. 5.3.3 Sociaal beheer netwerk In Zaltbommel bestaat sinds enige jaren een sociaal beheer netwerk. Dit netwerk zorgt ervoor dat huurders met verschillende problemen de juiste hulp krijgen aangeboden. Aan het overleg nemen naast Woonlinie de volgende partijen deel: GGZ, GGD, gemeente Zaltbommel, Maatschappelijk Werk, Verslavingszorg en de Politie. Woonlinie voert de regie bij dit overleg en de gemeente ondersteunt het overleg ambtelijk.

52

Nieuwe speeltuin op het Bachplein in Zaltbommel, dankzij inspanningen van het buurtcomité.

53


De buurtouders in de wijk de Vergt in Zaltbommel.


54

5.3.4 Mosquito’s Op het Bachplein in Zaltbommel is in 2008, als testproject, een mosquito opgehangen. Een mosquito is een hoogfrequent geluidssysteem dat een geluid laat horen dat alleen door jongeren gehoord kan worden. Aan het geluidssysteem is een tijdschakelaar verbonden die ervoor zorgt dat er alleen op bepaalde tijdstippen geluidssignalen worden uitgezonden. Het is een systeem om op een effectieve, snelle en makkelijke manier de overlast van hangjongeren tegen te gaan. 5.3.5 Woonwensen In 2008 is Woonlinie gestart om met de Marokkaanse gemeenschap in Zaltbommel te praten over hun woonwensen. Wanneer Woonlinie deze woonwensen in kaart heeft kan zij hier rekening mee houden bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen. 5.3.6 Hennepbeleid Het hennepbeleid dat Woonlinie sinds enige jaren heeft ontwikkeld wordt nog steeds streng gehanteerd. De huurders van Woonlinie zijn uitvoerig geïnformeerd over dit beleid. Bij het aantreffen van een hennepkwekerij in een schuur of woning van Woonlinie wordt via een gerechtelijke procedure ontbinding en ontruiming van de woning bij de rechter geëist. Tot nu toe heeft Woonlinie alle gevoerde procedures gewonnen. Woonlinie heeft het gevoel dat het aantal hennepkwekerijen in de woningen is afgenomen door dit eenduidige beleid. 5.3.7 Onderhuur In 2008 is Woonlinie in Zaltbommel gestart met het aanpakken van illegale onderhuur. Hiervan is sprake als de woning niet wordt gebruikt als hoofdverblijf en derden de woning huren. De aanpak is bedoeld om misbruik en ongerechtvaardigde verrijking te voorkomen, als ook verloedering in de wijk. 5.3.8 Achter de voordeur Woonlinie probeert samen met de gemeente Zaltbommel meer in de privésfeer te onderzoeken waar mensen tegenaan lopen. Zo worden verschillende soorten problemen vroegtijdig onderkend en kunnen oplossingen worden aangereikt.

55


Belanghouders en medewerkers van Woonlinie tijdens het Woonlinie Venster.

6


De organisatie

56

Woonlinie is een maatschappelijk ondernemer: sociaal, betrokken, maatschappijgedreven én professioneel. Werkzaam-heden hebben waar mogelijk een informeel karakter. En die spontaniteit, het plezier en de ongedwongen omgang met elkaar willen we graag behouden. Natuurlijk

6.1 Kwaliteit van dienstverlening Woonlinie vindt het belangrijk dat haar klanten en woningzoekenden tevreden zijn over de kwaliteit van de dienstverlening. Al een aantal jaren neemt Woonlinie succesvol deel aan onderzoek naar de dienstverlening van verhuur waarmee zij een kwaliteitslabel kan behalen. Dit label wordt uitgegeven door KWH, een landelijke organisatie die de ontwikkeling van woningcorporaties naar klantgerichte organisaties bevordert. Het behalen van het kwaliteitslabel is belangrijk voor Woonlinie; de resultaten van het onderzoek worden gebruikt om de dienstverlening aan de klant verder te verbeteren.

koste gaan van onze vrijheid, ons improvisatievermogen en

Het KWH-Huurlabel beslaat alle woondiensten die een corporatie biedt. De verwachtingen die de huurders bij deze woondiensten hebben, zijn vertaald in kwaliteitseisen. Deze kwaliteitseisen bestaan uit leveringsvoorwaarden (klantverwachtingen), meetbare normen (dat wat Woonlinie levert) en meetpunten en zijn opgenomen in tien labelonderdelen:

onze creativiteit. We dutten niet in en gaan ergens voor.

• Corporatie bellen

• Corporatie bezoeken

Met een oprechte, doordachte en warme houding. Dat is

• Woning veranderen;

• Woning zoeken

de kracht van de organisatie. Aan kwaliteit wordt hoge

• Woning onderhouden

• Woning betrekken

eisen gesteld, daarom staan we altijd open om te leren en

• Klachten afhandelen

• Huur betalen

te verbeteren. Onze ambities liggen hoog, we laten daarom

• Woning verlaten

• Reparatie verzoeken

moeten we professioneel werken, maar dat mag niet ten

onze medewerkers competenties ontwikkelen die hen dé professional op woongebied maken.

In de periode van februari tot en met april 2008 werd Woonlinie op de eerste vijf bovengenoemde punten door KWH getoetst. De overige vijf labelonderdelen worden in 2009 onderzocht. Wanneer Woonlinie op alle labelonderdelen het cijfer 7,0 of hoger behaalt, dan wordt het KWHHuurlabel toegekend. Een uitzondering op deze regel is dat voor de labelonderdelen “Klachten afhandelen” geldt dat het cijfer 6,5 of hoger moet worden behaald om het KWH-Huurlabel te behouden. Eén keer in de twee jaar, wanneer alle tien de labelonderdelen zijn getoetst, verneemt Woonlinie of zij het KWH-Huurlabel mag behouden. In juni 2009 wordt bekend of Woonlinie het label zal behouden.

57

De organisatie

Resultaten 2008 De twee vestigingen van Woonlinie worden getoetst op alle labelonderdelen. In 2008 zijn de volgende resultaten behaald:

Vestiging Woudrichem

Naar aanleiding van de meting in 2008 is er voor 2009 en verder een verbeterwerkgroep opgericht en is een jaardoel voor 2011 vastgesteld. Woonlinie wil haar gemiddelde score in 2011 brengen naar een 7,9. Dit is een ambitieuze doelstelling. Om deze doelstelling te kunnen behalen wordt er in 2009 al een aantal acties genomen. De werkgroep heeft een aantal verbeterpunten geïnventariseerd en gaat onder andere aan de slag met het “afspraak is afspraak” beleid en met het actief informeren van huurders over beleidsonderdelen zoals reparaties uitvoeren en klachten.

Eindcijfers 2008

Eindresultaat schriftelijke meting

Eindresultaat mysteryshopping/ beoordelen informatiemateriaal

Eindcijfer vorige meting 2006

Landelijk gemiddelde 2007

Corporatie bellen

7,7

8,1

7,4

7,7

7,5

Woning veranderen

7,1

6,3

7,7

7,7

7,4

Woning onderhouden

8,0

8,0

8,0

8,5

7,8

Klachten afhandelen

7,3

6,1

7,9

7,0

6,7

Woning verlaten

8,6

9,3

7,6

8,6

8,2

Labelonderdelen

Eindcijfers 2008

Eindresultaat schriftelijke meting

Eindresultaat mysteryshopping/ beoordelen informatiemateriaal

Eindcijfer vorige meting 2006

Landelijk gemiddelde 2007

Corporatie bellen

7,8

8,1

7,5

7,8

7,5

1. Wonen

5. Welzijn en zorg

Woning veranderen

7,6

7,2

7,7

7,8

7,4

2. Leefbaarheid in de kernen

6. Energie en duurzaamheid

Woning onderhouden

7,7

7,7

8,0

6,8

7,8

3. Maatschappelijk vastgoed

7. Kwaliteit organisatie

Klachten afhandelen

7,2

6,3

7,9

7,1

6,7

4. Werken en leren

8. Financiering van de opgaven

Woning verlaten

8,3

8,7

7,6

8,8

8,2

Labelonderdelen

6.2 Meerjarenbeleidsplan Eén van de verbeterpunten uit het visitatietraject was het beter betrekken van belanghouders bij de beleidsvorming van Woonlinie. Daarom heeft Woonlinie in 2008 gekozen voor een andere manier van beleidsvorming van het nieuwe meerjarenbeleidplan. Medewerkers zijn als ‘verkenners’ ingezet om bij partijen waar Woonlinie dagelijks mee samenwerkt de agenda op te halen. In een tiental interviews met verschillende belanghouders is gevraagd naar enerzijds hun verwachtingen over de prestaties van Woonlinie en anderzijds de bijdragen die men verwacht in gezamenlijke prestaties. Daarnaast is op 2 april 2008 het Woonlinie Venster georganiseerd, waar de huurdersverenigingen en circa 55 wethouders en raadsleden van de vier gemeenten waarin Woonlinie actief is aanwezig waren. Tijdens zeven rondetafelgesprekken zijn vier verschillende thema’s besproken met de aanwezigen. De interviews en het Woonlinie Venster hebben geresulteerd in input voor het Meerjarenperspectief, met name in de vorm van een groot aantal aanbevelingen voor Woonlinie.

Vestiging Zaltbommel

Met deze aanbevelingen in het achterhoofd is het meerjarenbeleidsplan opgesteld. Dit meerjarenbeleidsplan kent de volgende beleidsthema’s:

De eindcijfers laten zien dat Woonlinie op alle labelonderdelen (ruim) boven de norm van het KWH-Huurlabel scoort.


Uit deze thema’s blijkt duidelijk dat de focus van Woonlinie breder is dan wonen alleen; het gaat om leven en genieten. Producten en diensten moeten voldoen aan hoge kwaliteitsnormen, veel keuze- en combineermogelijkheden en een goede prijs/kwaliteitverhouding. Ook aan milieuaspecten en energiebesparing worden steeds hogere eisen gesteld.

58

6.3 Samenwerken en schaalvergroting Woonlinie is een kleine organisatie met grote ambities. Om deze ambities mogelijk te maken is samenwerking de manier om deze resultaten te bereiken. Waar nodig en mogelijk werken we samen met andere belanghouders, vanuit het adagium: alleen ga je sneller, maar samen kom je verder. Wij hebben een positieve kijk op schaalvergroting. Een eventuele fusie is geen resultaatsverplichting, wel willen we in deze beleidsperiode reële mogelijkheden onderzoeken.

Uiteraard heeft Woonlinie van het certificerend instituut KWH ook concrete aanbevelingen ter verbetering ontvangen. In 2008 heeft Woonlinie per labelonderdeel de volgende verbeteringen gerealiseerd: 6.5.1 Visie De visie van Woonlinie op Goed Werkgeverschap is in 2007 vastgelegd in de notitie “Dicht bij onze mensen”. In 2008 is expliciet gewerkt aan het informeren van collega’s over deze visie en de uitwerking daarvan via het werk-zine (een personeelsblad via intranet) en via personeelsbijeenkomsten.

6.4 Bedrijfscultuur Woonlinie is een goed en een fijn bedrijf om voor te werken. Dat wat daaraan bijdraagt, zullen we bewaren en bewaken. Daarnaast zullen we voor de komende beleidsperiode een samenhangende aanpak maken dat antwoord geeft op aanbevelingen uit het visitatierapport.

6.5.2 Functioneren Het functioneren als goed werkgever kan verbeterd worden door: • Het invoeren van resultaatgericht management

Woonlinie wil medewerkers de ruimte bieden om zichzelf te zijn, om open en directe relaties met belanghouders op te bouwen en om persoonlijk te groeien en ambities te hebben. Met nadruk verschuift het invullen van functies naar het inzetten en ontwikkelen van talenten. Woonlinie wil een werkgever zijn waar plezier en passie onderdeel vormen van het dagelijks werk. Waar medewerkers trots zijn op de organisatie en op de producten en diensten die ze als team vervaardigen.

• Het operationaliseren van de leidinggevenden stijl Woonlinie heeft in 2008 een gesprekcyclus opgezet van plannings- voortgangs- en beoordelingsgesprekken. In deze gesprekken stemmen medewerkers met hun leidinggevende de planning van het reguliere werk (volgens het functieprofiel) af met hun bijdragen aan het jaarplan van de afdeling (de jaardoelen die zijn geformuleerd volgend uit het meerjarenperspectief).

6.5 Goed werkgeverschap Woonlinie heeft in 2007 het nieuwe taakveld van KWH, ‘Goed Werkgeverschap’ behaald. KWH heeft normen opgesteld waar een Goed Werkgever aan zou moeten voldoen. Met drie andere corporaties nam Woonlinie in 2007 succesvol deel aan een pilot voor dit nieuwe label. In 2008 is het label Goed Werkgeverschap leidend geweest bij de HRM-inspanningen. Woonlinie heeft het label in 2007 behaald omdat er een voldoende is gescoord op de volgende labelonderdelen: 1. Visie op goed werkgeverschap; 2. Functioneren als goed werkgever;

De invoering van deze cyclus is zorgvuldig gevoerd: leidinggevenden zijn getraind. Alle medewerkers zijn in een workshop gestimuleerd om er over na te denken. Het operationaliseren van de leidinggevende stijl hebben we een goede start gegeven door de eerder genoemde gesprekkencyclus. In deze gesprekken wordt er namelijk gesproken over resultaten, competenties en ontwikkelingen. In 2009 gaat Woonlinie een ander thema van de leidinggevende stijl operationaliseren: het stimuleren van ontwikkeling. 6.5.3 Rendement Het rendement van goed werkgeverschap is lastig te definiëren. Investeringen in mensen laten zich niet zo eenvoudig te vertalen. Toch kan Woonlinie verschillende positieve ontwikkelingen constateren.

3. Rendement van goed werkgever.

59

De organisatie

Woonconsulente Tatjana Louw van Woonlinie in gesprek met bewoners.


60

Doorstroom Woonlinie ziet dat de investeringen in bijvoorbeeld opleidingen zich terugvertalen in een hoger doorstroomcijfer dan in onze sector gebruikelijk is. Daar is Woonlinie trots op. Doorstroom definiëren we als:

Personeelsstatistieken 2008 Cijferoverzicht

• Collega’s die hun pakket aan resultaten uitbreiden doordat ze zich ontwikkelen. • Collega’s die horizontaal doorstromen naar een andere functie binnen of buiten hun afdeling.

2008

2007

Aantal medewerkers

52

40

Aantal mannen

23

20

Aantal vrouwen

29

20

47,0

34,8

Aantal stagiaires

3

2

Uitstroom (aantal personen)

3

6

Instroom (aantal personen)

15

9

6

4

1,0%

3,9%

107.000

106.000

Aantal fte’s

• Collega’s die verticaal doorstromen naar bijvoorbeeld een leidinggevende positie. Ziekteverzuim Woonlinie is trots op haar lage verzuimcijfer. In 2008 was het gemiddelde ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof 1,0% (2007: 3,9%). Volgens de arbodienst van Woonlinie is 2% ziekteverzuim onvermijdbaar (veroorzaakt door ernstige ziektes of ongelukken). Opleidingen Daarnaast is in 2008 geïnvesteerd in opleidingen. Een groot aantal medewerkers wil verder groeien en volgde individueel een cursus of opleiding. Ook zijn er enkele organisatiebrede opleidingen verzorgd. In 2008 is er € 107.000 uitgegeven aan opleidingen.

Doorstroom Ziekteverzuim (excl. zwangerschapsverlof) Uitgave t.b.v. opleiding (in €)

Instroom, doorstroom en uitstroom Onderstaande statistieken geven inzicht in een positieve personeelswaardering over 2008. Instroom 2008 35% 30% 25% ■ % instroom

20% 15%

■ % gemiddelde instroom in

10%

de branche

5% 0% 2008

61

2007

De organisatie

6.6 Organigram

Doorstroom 2008

In het model in de bijlage is het organisatiemodel van Woonlinie in een kort schema weergegeven.

14% 12%

6.7 Communicatie

10% 8%

■ % doorstroom

6% ■ % gemiddelde doorstroom

4%

in de branche

2%

Woonlinie wil open en transparant zijn. Een goede communicatie is hierbij essentieel. In 2008 zijn er diverse ontwikkelingen in gang gezet om de interne en externe communicatie structureel en planmatig in te zetten. In 2009 zetten we deze ontwikkeling door. We realiseren een intern en extern communicatieplan en verbeteren de inzet van huidige middelen zoals een vernieuwde website, een vernieuwd intranet en een actief persbeleid.

0% 2008

2007

Uitstroom 2008 16% 14% 12%

De Vlinder: zeldzaam mooi wonen ge Bou sta w rt !

10% ■ % uitstroom

8% 6%

■ % gemiddelde uitstroom

In de Waluwe, een nieuwe wijk in Zaltbommel, worden zeldzaam mooie woningen gebouwd. Er zijn nog enkele patiowoningen beschikbaar, waaronder de hoekwoning. De kubistisch vormgegeven woningen hebben een grote living, drie slaapkamers en luxe badkamer. Vanwege hun ruimte en indeling zijn deze woningen bijzonder geschikt voor de combinatie wonen én werken. Vraagprijs vanaf € 369.000,- v.o.n. Er zijn ook nog vijf penthouses in het appartementencomplex beschikbaar. Vraagprijs vanaf € 379.000,- v.o.n.

in de branche

4%

Patiowoningen - vanaf € 369.000,- v.o.n.

2%

Bent u geïnteresseerd in een koopwoning in de Vlinder? Neem dan contact op met Van Kessel & Smit woningmakelaardij.

meer info: 0418 - 680 300

0% 2008

Wonen à la Carte in De Vlinder

Nog zes patiowoningen te koop!

Kies de woonvorm die het beste bij u past!

2007

Een project van

www.wonenindevlinder.nl Communicatieuitingen nieuwbouwproject De Vlinder.


62

De klant De communicatie met onze klanten verloopt vooral persoonlijk, namelijk via het klantcontact met onze medewerkers. Zij beantwoorden vragen, geven informatie en signaleren problemen. Daarnaast vragen we input, behoeften en meningen van onze huurders via verschillende vormen van bewonersparticipatie: de huurdersverenigingen, verschillende in 2008 gestarte bewonerscommissies. Ook zijn we aanwezig op verschillende dorpsbijeenkomsten en wijkavonden in ons werkgebied. We bereiken onze huurders ook schriftelijk, natuurlijk door individuele correspondentie en buurtgerichte mailingen. Maar ook met ons bewonersmagazine BINNEN!, dat tweemaal per jaar verschijnt. Woonlinie heeft een breed aanbod aan folders ter informatie voor onze huurders. Alle brochures zijn ook digitaal beschikbaar.

RUIMTE GENOEG

De belanghouders Woonlinie heeft in 2007 deelgenomen aan de pilot visitatie van KWH. Een van de verbeterpunten was het beter betrekken van belanghouders bij de beleidsvorming. In de eerste helft van 2008 is, met zeer actieve inbreng van medewerkers van Woonlinie, tijdens interviews en het Woonlinie Venster geïnventariseerd wat de belanghouders de komende jaren van ons verwachten. In 2008 is ervoor gekozen geen kerngesprekken te houden. De partijen die aanschuiven voor kerngesprekken waren allen vertegenwoordigd tijdens het Woonlinie Venster of interviews. In 2008 introduceerden we een digitale nieuwsbrief voor de gemeenteraadsleden en de College’s van B&W van de drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena. De nieuwsbrief wordt gezamenlijk met andere corporaties opgesteld. Marketingcommunicatie In 2008 hebben we onze nieuwbouwprojecten, met name in Zaltbommel, sterk in de markt gezet. De projecten de BinnenVergt en De Vlinder hebben een eigen gezicht gekregen: een eigen huisstijl, eigen kleuren en een eigen stem. Voor de projecten is een website gemaakt en zijn we veelvuldig in de pers verschenen (redactioneel en middels advertenties). Eind 2008 is op dezelfde manier aan de marketingcommunicatie van andere nieuwbouwprojecten gewerkt.

voor een Technisch Medewerker (36 uur, standplaats Zaltbommel)

Je levert een belangrijke bijdrage aan een goede

heden vast in ons systeem. Je werkt zelfstandig, maar

technische kwaliteit van onze woningen. Op kordate

je kunt altijd terugvallen op een team sympathieke

wijze verzorg je de afhandeling van reparatiever-

collega’s. Je vindt het leuk om met mensen te

zoeken en aanvragen voor zelf aangebrachte voor-

werken en je hebt MBO werken denkniveau.

zieningen van onze huurders. In deze functie werk je nauw samen met de rayonopzichter en met externe

Spreekt deze vacature je aan? Bezoek dan onze

aannemers. Je ziet toe op een juiste afhandeling

website voor meer informatie.

conform afspraken en je legt de diverse werkzaam-

www.woonlinie.nl

Geeft mensen de ruimte Woonlinie is een ambitieuze woningcorporatie met een sterke maatschappelijke betrokkenheid. Wij beheren ongeveer 4.500 woningen in het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard. De wensen van onze huurders, eigenaars en relaties bepalen de koers van onze organisatie. Binnen een professionele omgeving bieden wij onze medewerkers ruimte voor persoonlijke groei en ambities.

Voorbeeld van personeelsadvertentie Woonlinie.

63

De organisatie

Internet Het internet ontwikkelt zich steeds meer tot een belangrijk kanaal voor communicatie. 2009 wordt het jaar van een verbeterde digitale communicatie, met een nieuw intranet en een nieuwe website. In 2008 is een start gemaakt door een verbeterslag door te voeren op onze huidige website, een dynamische informatievoorziening te creëren dankzij wisselende online nieuwsberichten en door diverse projectenwebsites op te leveren. Tegelijkertijd zijn we ons er van bewust dat een kleine groep mensen niet mee kan met de digitalisering. Woonlinie blijft daarom ook communiceren via diverse vormen van persoonlijk en schriftelijk contact. Persbeleid Met de lokale en regionale pers is een goede relatie opgebouwd. De activiteiten van Woonlinie verschenen in 2008 veelvuldig in het nieuws. In 2009 willen we ons persbeleid verder uitbouwen, door bijvoorbeeld ook landelijk meer aanwezig te zijn in de vakliteratuur en andere branchemedia.

6.8 De ondernemingsraad In 2008 bestond de ondernemingsraad (OR) van Woonlinie uit drie leden en één voorzitter. In 2008 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de bezetting. Het overleg tussen de directie en de OR werd in 2008 voortgezet. Dit heeft geresulteerd in 7 bijeenkomsten met de directeur-bestuurder en 2 onderlinge bijeenkomsten In deze bijeenkomsten zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: • Samenwerking met ‘De Vijf Gemeenten’; • Bod op vhe’s van Giessenlanden; • Woonlinievenster en meerjarenperspectief; • Klokkenluidersregeling.


64

Mevrouw de Gram, meneer van der Woerd en mevrouw van Stuyvenberg, bewoners van De Kantelen in Zaltbommel.

65

De organisatie

7

De heer Lankhaar en de heer Treffers van de bewonerscommissie in woonzorgcomplex Ruiterhof in Genderen.


66


Het jaarresultaat nader geanalyseerd

Waarschijnlijk verdwijnt het zelfs helemaal van de agenda. Projecten waarvan de onrendabele top niet was voorzien maar wel wordt genomen zijn met name de Voorstraat Almkerk en het plan De Vaan Zaltbommel.

Financiën Woonlinie ondergaat de gevolgen van de kredietcrisis. Dit uit zich in nieuwbouwprojecten (met koopwoningen) die worden uitgesteld en een reeds gestart nieuwbouwproject met onverkochte woningen. Maar ook in verminderde mogelijkheden om bestaande woningen te verkopen en hogere aantallen woningzoekenden (actief). Ondanks de lagere huurverhoging (begroot was 2,0%, werkelijk 1,6%) is toch een hogere huur dan begroot ontvangen. Dit komt door lagere huurderving, hogere huurharmonisatie en het in de exploitatieopbrengst meenemen van twee bijzondere panden die eerst op projecten in ontwikkeling stonden. Verder zijn twee huurprojecten iets eerder in exploitatie genomen dan in de begroting ingerekend. De verkopen van bestaande woningen zijn, ondanks de kredietcrisis, redelijk volgens plan verlopen (23 verkocht in plaats van 24 begroot). Dit was met name aan het begin van het jaar en komt grotendeels door het “van sloop naar koop” project in Hank en doordat vier woningen aan de gemeente Werkendam zijn verkocht ten behoeve van een nieuwbouwproject. Het resultaat verkoop koopwoningen is behoorlijk beter dan begroot voor 2008. Dit komt doordat twee projecten meer resultaat hebben opgeleverd dan verwacht doordat de grond met overdrachtsbelasting kon worden geleverd en doordat één project eerder is opgeleverd dan begroot. Verder is één verliesgevend project (koopgarant) doorgeschoven naar 2009/2010 doordat de gemeente het plan niet op tijd bouwrijp had. Een groot probleem bij het opstellen van de begroting betreft de “waardeveranderingen materiële vaste activa” (onrendabele toppen). De afwijking wordt voor een belangrijk gedeelte verklaard door het niet nemen van de onrendabele top van Kerckelant (Werkendam). Bij het opstellen van de begroting was het de verwachting dat dit plan in 2008 “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” zou zijn, met een onrendabel gedeelte van € 4,7 miljoen. De aankoop van het pand is inmiddels minder hard en zeker dan destijds aangenomen. Hoewel de koopovereenkomst is gesloten, is onduidelijk of en op welke termijn er wordt getransporteerd. Dit in verband met het opnieuw functioneren van Kerckeland als doorgangshuis. Een ander project dat op de lange baan is geschoven betreft het gezondheidscentrum Giessen/Rijswijk (€ 0,9 miljoen ingerekend).

De onrendabele top van de Agnietentuin Zaltbommel is hoger dan verwacht doordat het risico nu niet met een andere partij kan worden gedeeld, zoals eerder werd verondersteld. Daar staat tegenover dat het resultaat op de koopwoningen ook geheel voor Woonlinie is. Ter verbetering van de inzichtelijkheid van de financiële gevolgen van vastgoedprojecten is gestart met nieuwe software hiervoor. De lasten van onderhoud zijn hoger dan begroot. Dit komt met name door een overschrijding van het niet-planmatig onderhoud van circa € 0,9 miljoen (37%) en een onderschrijding op het planmatig onderhoud van € 0,6 miljoen (15%). De overschrijding komt met name door een te lage inschatting van de begroting en doordat de kosten ten opzichte van 2007 met € 0,25 miljoen zijn gestegen. Voor een deel komt het door een hoger aantal mutaties, wat weer te maken heeft met de oplevering van diverse nieuwbouwcomplexen. De salarissen en overige beheerlasten zijn lager dan begroot, voor een belangrijk gedeelte doordat de Vogelaarheffing lager uitpakte dan begroot. De financieringslasten zijn iets lager dan begroot doordat renteconversies iets gunstiger uitpakten dan begroot. De post salarissen en sociale lasten/ pensioenlasten van 2008 is wel hoger dan 2007. Hier staat tegenover dat de post uitzendkrachten aanzienlijk is gedaald. De heffing vennootschapsbelasting bedraagt voor 2008 bijna € 1 miljoen. Liquiditeiten Het werkelijke niveau van de liquiditeiten in 2008 was vrijwel het gehele jaar hoger dan begroot. Dit heeft voornamelijk te maken met het vertragen (bijna 1 jaar) van de nieuwbouw van P321A (eerste fase BinnenVergt 66 huurwoningen) waarvan de financiering al in 2006 was vastgelegd (storting van € 10 miljoen in 2007 en € 10 miljoen in 2008). Verder is er meer in grond geïnvesteerd dan begroot. Met name het naar voren halen van de investering in P906 (De Vaan, 28 woningen en appartementen in de middeldure sector, 18 koopgarantwoningen en 18 huurwoningen) was niet begroot (€ 3 miljoen). De verkoop van huurwoningen is in lijn met de begroting, maar dit is met name te danken aan de eerste helft van het jaar. We zien de periodes dat voor verkoop gelabelde woningen leegstaan flink toenemen, zowel bij Woonlinie als bij de woningen die we beheren voor

67


WIF en Stienstra. Overigens worden deze woningen uiteindelijk wel verkocht, omdat we nog in een redelijk gunstige prijsklasse verkopen (ook geschikt voor starters).

Vanuit governance-overwegingen is het van belang om afwegingen in dit kader goed en gestructureerd vast te leggen en de hoofdlijnen te bespreken met de interne toezichthouders (RvC). Vanuit dat kader kan ook beter verantwoording worden afgelegd naar externe toezichthouders.

Financiële meerjarenprognose Tot en met 2013 worden volgens de huidige projectplanning circa 900 woningen gebouwd, hiervan is 46% bestemd voor de doelgroep. Ondanks de soms aanzienlijke onrendabele toppen, daalt de solvabiliteit maar licht tot 28% in 2013 (zie grafiek). Voor de zeer nabije toekomst is liquiditeit echter belangrijker dan solvabiliteit. Belangrijk element daarbij is de verkoop van woningen, zowel de bestaande woningen als de nieuwbouw. De rendementen die hieruit worden verkregen, zijn essentieel voor Woonlinie. Bij de begroting is daarom een “plan B” gemaakt, met daarin aangegeven wat de voorgestelde maatregelen zijn van Woonlinie bij een structureel blijvende crisis. Vanuit de huidige inzichten geredeneerd zijn onderdelen van dit “Plan B” reeds in werking gezet, bijvoorbeeld door bepaalde maatregelen in tijd naar voren te halen. Hierbij is vooral gekeken naar de gevolgen voor de liquiditeit.

Verklaring bestuur De directeur-bestuurder van Woonlinie verklaart dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt van “uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting” en dat het in het verslagjaar haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Tevens verklaart de directeur-bestuurder van Woonlinie hierbij dat er op het moment van het opstellen van het jaarverslag geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend zijn.

4 juni 2009 Mr. P.A.W. van den Heuvel

Solvabiliteit

directeur-bestuurder ■ Solvabiliteit (%)

35 30 25 20 15 10 5 0 2008

2009


2010

2011

2012

2013

68

Mevrouw van der Pluijm, vrijwilliger bij de buurtbuslijnen in het werkgebied.

69


Twee zalmenstraat in Rijswijk.

Handtekeningen


70

Vastgesteld door de directie 4 juni 2009.

J.T.M. van den Broek

Voorzitter

Mr. P.A.W. van den Heuvel W.J.J.H. Adema- van der Pol

Lid

A.A. van Dalen

Lid

Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen 4 juni 2009. J.C. van Doorn

Lid

A.E.A.M. van Eijkeren

Lid

C.J. Mikhout

Lid

71

Handtekeningen

De dijk in Woudrichem.

Jaarrekening


72

Kengetallen

Kengetallen

2008

2007

2006

2005

2004

4.142

4.174

4.126

4.275

4.275

176

190

190

190

191

26

23

12

9

7

4.344

4.387

4.328

4.474

4.473

67

65

35

26

32

0

24

0

0

3

- Aantal verkocht

23

22

128

13

12

- Aantal gesloopt

76

18

56

13

15

Saldo mutaties

-32

49

-149

0

8

Woningbezit - Woningen/woongebouwen - Garages (*) - Overige verhuureenheden (* inclusief garages verbonden aan een woning) Totaal Mutaties in woningbezit - Aantal nieuwbouw opgeleverd - Aantal aangekocht

Verhuurgegevens (in %) - Mutatiegraad

5,8

6,8

6,1

5,5

6,1

- Huurachterstand

0,7

1,0

0,7

0,8

0,9

- Huurderving

0,4

0,8

0,7

0,7

0,3

Onderhoud - Gemiddeld bedrag niet planmatig onderhoud per woning - Gemiddeld bedrag planmatig onderhoud per woning

769

699

666

611

513

806

810

1.038

1.072

1.199

25,3

Financieel 26,1

28,0

26,3

22,9

- Liquiditeit (current ratio)

- Solvabiliteit in %

0,9

1,4

1,3

0,1

0,4

- Rentabiliteit Eigen Vermogen in %

-1,6

8,6

16,2

3,5

3,6

- Rentabiliteit Vreemd Vermogen in %

3,4

3,7

3,7

4,1

4,6

- Rentabiliteit Totaal Vermogen in %

2,1

5,1

7,0

4,0

4,3

428

1.415

2.063

764

685

- Eigen vermogen per woning

10.095

10.181

9.413

7.612

7.879

- Kapitaalslasten per woning

1.557

1.517

1.521

1.552

2.103

-165

876

1.526

-267

280

Totaal aantal fte

47,0

34,9

35,1

33,1

32,1

Aantal fte per 1000 woningen

11,3

8,4

8,4

7,7

7,5

- Cash-flow per woning

- Jaarresultaat per woning Personeel

73

Jaarrekening

Waarderingsgrondslagen Algemene toelichting

Vaste activa

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december 2008.

Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de laagste van:

De jaarverslaglegging voldoet aan de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Deze voorschriften zijn gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (Titel 9, boek 2). Voor verslagjaren vanaf 2004 is de door de Raad van Jaarverslaggeving uitgevaardigde nieuwe definitie Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijnen zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.

- De historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het annuïteitensysteem op basis van de verwachte levensduur of; - De bedrijfswaarde, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn dan de boekwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het annuïteitensysteem op basis van de verwachte levensduur.

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Renovaties dan wel groot onderhoud aan woningen kunnen leiden tot levensduurverlenging. Hierbij is gekozen voor een gedeeltelijke activering van de renovatiekosten en wordt het volgende systeem gehanteerd. Bij renovatie wordt een bedrag van € 19.000 per woning ten laste van het resultaat gebracht, het meerdere wordt, indien de bedrijfswaarde dit toelaat, geactiveerd.

Consolidatie Woonlinie heeft eind 2005 Bouwlinie B.V. en in juli 2008 VOF Beersteeg opgericht. De B.V. en de V.O.F. hebben over deze jaren nog geen activiteiten ondernomen. Omdat de activiteiten pas in 2009 of later met terugwerkende kracht worden ingebracht is besloten dat een geconsolideerde jaarrekening het inzicht niet zou vergroten.

Het aantal jaren levensduurverlenging wordt bepaald door per € 1.000 activering, 1 jaar toe te voegen aan de levensduur. Dit bedrag is bepaald aan de hand van de boekwaarde in relatie tot het gemiddelde restant levensduur van de complexen. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognostiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. Jaarlijks worden boekwaarde en bedrijfswaarde


74

beoordeeld op basis van product-marktcombinaties, welke gelijk zijn aan complexen. Dit sluit aan op de manier waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Afboeking vindt alleen dan plaats als sprake is van duurzaam lagere bedrijfswaarde. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2008 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar.

Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit zijn complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen inkoopprijzen en toegerekende kosten van voorbereiding, toezicht en directievoering eventueel onder aftrek van bijzondere waardeveranderingen van te dekken stichtingskosten. Met betrekking tot gecombineerde projecten (koop en huur) wordt het aandeel van de koopprojecten verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor wat betreft het onrendabele deel van de gecombineerde projecten wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

De door Woonlinie gehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de bedrijfswaarde zijn: - Huurstijging : 2,25% voor 2009 en verder - Huurderving : 0,50% voor 2009 en verder

Bij oplevering van een gecombineerd project, wordt het projectresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop koopwoningen als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

- Inflatie variabele lasten : 2,25% voor 2009 en verder - Inflatie onderhoudslasten : 3,25% voor 2009 en verder - Disconteringspercentage : 6,00% voor 2009 en verder - Norm variabele lasten : € 1.367 voor 2009 en verder

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met lineaire afschrijvingen.

- Norm onderhoudslasten : € 1.436 voor 2009 en verder - Levensduur : minimaal 10 jaar bij voor verhuur gelabelde woningen

De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:

- Restwaarde grond : € 200 per m2 voor grondgebonden woningen : € 187 per m2 voor appartementen

- Inventaris

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille.

5-10 jaar;

- Verbouwing kantoorpanden 10 jaar; - Vervoermiddelen 4 jaar;

Dit is het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post in de balans.

- Hardware/software 3-5 jaar

De disconteringsvoet is overeenkomstig advies van het WSW 6,0%.

75

Jaarrekening

Financiële vaste activa

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Te vorderen BWS subsidies De “te vorderen subsidies BWS” zijn opgenomen tegen de nominale waarde van de toekomstige te ontvangen bijdragen. Het kortlopende deel is opgenomen onder vlottende activa.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de materiële activa in ontwikkeling. Indien en voor zover de verwachte verliezen de activa in ontwikkeling van het betreffende project overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

Leningen u/g, beleggingen en deelnemingen De leningen u/g, beleggingen en deelnemingen zijn opgenomen tegen de nominale waarden. Het kortlopende deel is opgenomen onder vlottende activa.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Vlottende activa

De voorziening voor uitgestelde belastingverplichtingen wordt gevormd op basis van de balansmethode, waarbij een voorziening wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Onderhanden werk Waardering van onderhanden projecten vindt plaats tegen de gemaakte kosten. Als met projecten een langere tijd is gemoeid, wordt in de waardering op een voorzichtige wijze naar evenredigheid van de stand van het project berekende winstopslag verantwoord. Vooruitbetalingen door afnemers worden in aftrek gebracht op het onderhanden werk.

Leningen De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, ineens of volgens het DKPH-systeem. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats zolang de exploitatie van de activa, die met klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende die periode vindt bijschrijving op de lening plaats met de voorgecalculeerde klim. De contractaflossingen voor het komend boekjaar worden opgenomen onder de kortlopende schulden.

Termijnen die de geactiveerde kosten overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende schulden verwerkt.

Kortlopende schulden Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden kortlopende schulden gewaardeerd op nominale waarde.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Eigen vermogen De overige reserves staan ter vrije besschikking van het bestuur. Conform de BBSH-regels zullen deze vrije reserves uitsluitend aangewend worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.


Grondslagen voor resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De hiervoor vermelde grondslagen worden hierbij in acht genomen. Baten en lasten worden in beginsel toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben; verliezen worden toegerekend zodra zij voorzienbaar zijn.

76

Huren Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar, onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand en exclusief de vergoedingen voor het leveren van goederen en diensten.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen op materiële vaste activa bestaan uit op- of afboekingen naar aanleiding van jaarlijkse toetsing van de bedrijfswaarde aan de boekwaarde ultimo boekjaar. De uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn toegelicht bij de materiële vaste activa.

Vergoedingen Dit betreft bijdragen van huurders en derden voor de levering van goederen en diensten voor zover deze hetzij uit huurovereenkomsten voortvloeien hetzij boven de netto huurprijs worden betaald. Ook contributies vallen hieronder.

Lonen en salarissen Deze post betreft de jaarlijkse lonen en salarissen exclusief de uitzendkrachten. De post uitzendkrachten wordt verantwoord onder de overige bedrijfslasten.

Verkoop onroerend goed Verkochte woningen uit exploitatie worden in het resultaat opgenomen tegen de verkoopprijs onder aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten. Verkochte nieuwbouwwoningen worden in het resultaat opgenomen tegen verkoopprijs onder aftrek van de vervaardigingprijs. Verkochte woningen bestaand bezit en nieuwbouw worden in het resultaat opgenomen tegen de verkoopprijs onder aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten. Overige bedrijfsopbrengsten Onder deze post worden opbrengsten verantwoord zoals vergoedingen voor verrichte diensten, bijdragen en premies. Afschrijvingen Deze post betreft de systematische afwaardering van een actief dat optreedt als gevolg van het gebruik en door het verloop van de tijd. De afschrijvingen op materiële vaste activa is deels gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en deels op basis van bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgende de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De bedrijfsmiddelen opgenomen onder “Activa ten dienste van de exploitatie” worden lineair afgeschreven.

Pensioenlasten Onder deze post zijn de pensioenpremies verantwoord die zijn ondergebracht bij een pensioenverzekeringsmaatschappij, evenals de premies voor vroegpensioen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Het SPW heeft geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico’s aan de aangesloten werkgever. Sociale lasten Onder de sociale lasten worden de lasten van de inspectie directe belastingen en premies voor ziektekosten-/geldverzekering opgenomen. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten ten behoeve van het planmatig, groot, reparatie- en mutatieonderhoud verantwoord. Het planmatig onderhoud omvat vervangingsonderhoud en diverse verbeteringen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de kosten verantwoord die direct ten behoeve van de woningen en leefomgeving worden gemaakt zoals belastingen, verzekeringen en leefbaarheid, alsmede kosten die zijn gemaakt in het kader van de bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten enz. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

77

Jaarrekening

Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 is Woonlinie integraal belastingplichtig. Brancheorganisatie Aedes en de belastingdienst hebben een tweede vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt voor onder andere de bepaling van de openingsbalans van 1 januari 2008, projecten herontwikkeling. Woonlinie heeft deze vaststellingsovereenkomst getekend en volgens deze richtlijnen en wettelijke bepalingen de vennootschapsbelasting opgenomen in de winst- en verliesrekening. De belasting naar de winst of het verlies over het boekjaar omvat de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en uitgestelde winstbelastingen, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgelegd op balansdatum, alsmede correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgende de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. Rente-instrumenten Het gebruik van rente-instrumenten is alleen toegestaan voor het afdekken van renterisico’s conform de uitgangspunten van het treasurystatuut. Woonlinie maakt geen gebruik van renteinstrumenten. Rente en financieringsrisico’s Om het rente en financieringsrisico te beheersen wordt de leenbehoefte regelmatig bepaald. Risico’s worden zoveel mogelijk afgedekt. Woonlinie vult de korte termijn financieringsbehoefte in door kasgeldleningen. Woonlinie is deelnemer van het WSW en heeft een faciliteringsvolume van € 10,5 miljoen.


78

Belanghouders en medewerkers van Woonlinie tijdens het Woonlinie Venster.

79

Jaarrekening

Balans per 31 december 2008 ACTIVA (x E 1.000)

2008

2007

PASSIVA (x € 1.000)

Vaste activa - Materiële vaste activa in exploitatie

117.219

109.566

- Materiële vaste activa in ontwikkeling

25.963

24.444

2.666

2.709

145.848

136.719

Totaal materiële vaste activa

2007

42.495

38.838

-683

3.657

41.812

42.495

8.734

7.075

98

0

8.832

7.075

1.792

1.817

92.735

90.199

- Waarborgsommen

334

321

200

200

95.061

92.537

- Leveranciers

2.425

2.022

- Kredietinstellingen

7.692

4.258

106

0

1.042

338

387

366

2.928

2.474

14.580

9.458

160.285

151.565

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

- Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

2008

- Overige reserves - Resultaat lopend boekjaar Totaal eigen vermogen

Voorzieningen Financiële vaste activa - Te vorderen BWS subsidies

946

1.104

- Beleggingen op lange termijn

464

460

- Deelnemingen

519

394

1.929

1.958

147.777

138.677

Totaal financiële vaste activa

- Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening latente belastingverplichting Totaal voorzieningen

Langlopende schulden Totaal vaste activa

- Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

Vlottende activa Onderhanden werk - Onderhanden werk koopwoningen

2.440

55

- Overige leningen

Totaal onderhanden werk

2.440

55

Totaal langlopende leningen

145

196

1.331

205

Kortlopende vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Belastingen en sociale verzekeringen

606

0

- Te ontvangen termijnen koopwoningen

539

98

- Overige vorderingen

205

6.335

- Overlopende activa

271

327

Totaal kortlopende vorderingen

3.097

7.161

Liquide middelen

6.971

5.672

Totaal vlottende activa Totaal activa


12.508

12.888

160.285

151.565

Kortlopende schulden

- Gemeenten - Fiscus - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

80

Winst- en verliesrekening over 2008 (Bedragen x € 1.000)

2008

2007

19.932

19.124

459

449

6.191

3.988

Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Verkoop onroerend goed - Overige bedrijfsopbrengsten

520

359

27.102

23.920

2.455

2.251

vaste activa

6.488

883

- Lonen en salarissen

2.197

1.894

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van materiële

- Pensioenlasten

420

337

- Sociale lasten

259

204

- Lasten onderhoud

6.526

6.299

- Overige bedrijfslasten

4.296

4.313

Som der bedrijfslasten

22.641

16.181

4.461

7.739

639

508

Bedrijfsresultaat Financieringslasten - Rentebaten - Rentelasten

-4.635

-4.590

Totaal financieringslasten

-3.996

-4.082

465

3.657

-1.148

0

-683

3.657

Jaarresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Netto jaarresultaat

81

Jaarrekening

Toelichting op de balans

Toelichting Balans

Bedragen x € 1.000

31/12/2008

31/12/2007

Materiële vaste activa in exploitatie

117.219

109.566

Materiële vaste activa in ontwikkeling

25.963

24.444

2.666

2.709

145.848

136.719

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Totaal Materiële vaste activa

Materiële vaste activa in exploitatie Het verloop van de materiële vaste activa in exploitatie geeft het volgende beeld per 31 december 2008. Grond

Woningen en woongebouwen

Onr. zaken niet zijnde woningen

Totaal 2008

20.116

121.384

10.747

152.247

Saldo per 1 januari - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

0

-40.173

-2.508

-42.681

20.116

81.211

8.239

109.566

2.060

4.324

294

6.678

0

602

0

602

540

2.023

0

2.563

Mutaties in het boekjaar - Investeringen nieuwbouw - Overige investeringen - Aankopen - Desinvesteringen

-77

-934

-88

-1.099

- Afschrijvingen

0

-1.753

-255

-2.008

- Afschrijvingen desinvesteringen

0

630

21

651

- Correctie bedrijfswaarde

0

286

-20

266

2.523

5.178

-48

7.653

22.639

127.685

10.933

161.257

0

-41.296

-2.742

-44.038

22.639

86.389

8.191

117.219

Saldo Saldo 31 december - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 31 december


82

Jaarrekening

Verzekeringen De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade voor de herbouwwaarde. Onderverzekering is in de polisvoorwaarde uitgesloten. Bedragen x € 1.000

Kantoorpand Beginsaldo

31/12/2008

31/12/2007

Grond

17.033

21.910

In ontwikkeling

6.614

611

In uitvoering

2.316

1.923

25.963

24.444

2.025

- Investeringen

127

230

- Afschrijvingen

-160

-138

2.084

2.117

Eindsaldo


2.117

Inventaris Beginsaldo

451

452

- Investeringen

98

162

- Afschrijvingen

-201

-163

Eindsaldo

348

451

Beginsaldo

141

190

Vervolg Materiële vaste activa in ontwikkeling

- Investeringen

197

45

Ter zekerheidsstelling van een deel van de onroerende zaken in ontwikkeling is een hypotheekrecht gevestigd van

- Desinvesteringen

-20

-23

€ 1,5 miljoen. Hierin is begrepen een verstrekte lening inzake de aankoop van een pand.

- Afschrijvingen


Eindsaldo

Vervoermiddelen

Beginsaldo

24.444

18.825

- Investeringen

29.501

23.749

- Correctie/afboeking onrendabele top

-6.754

463

- Ontvangen termijnen koopwoningen

-84

-71

234

141

Mutaties van het boekjaar:

-11.438

-10.769

- Overgeboekt naar materiële vaste activa in exploitatie

-9.241

-8.283

- Mutatie onderhanden projecten

-2.194

543

- Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

1.659

590

- Afboeking

-14

-674

25.963

24.444

2.084

2.117

- Inventaris

348

451

- Vervoermiddelen

234

141

2.666

2.709

Eindsaldo Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie - Kantoorpand

Totaal

83

Jaarrekening

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde ultimo 2008 bedroeg € 152,0 miljoen (2007: € 138,3 miljoen), inclusief grond. De waarde van de grond bedroeg ultimo 2008 € 22,6 miljoen. De parameters, genoemd in de waarderingsgrondslagen, zijn zoveel mogelijk conform de richtlijnen van het WSW. De kosten voor planmatig onderhoud zijn ontleend aan de meerjaren onderhoudsbegroting en verdisconteerd in de norm van de variabele lasten.

Bedragen in € 1.000

31/12/2008

31/12/2007

- Te vorderen BWS subsidies

946

1.104

- Beleggingen op lange termijn

464

460

- Deelnemingen

519

394

1.929

1.958

1.104

1.496

-147

-147

Financiële vaste activa

Totaalsaldo

Specificatie te vorderen BWS subsidies Verloop bedrijfswaarde woningbezit:

Beginsaldo

Bedragen in miljoenen euro’s

- Vervallen bijdragen

Bedrijfswaarde per 1 januari

138,3

- Mutaties

-11

-245

Eindsaldo

946

1.104

453

453

Autonome waardemutatie

-1,5

Realisatie uit nieuwbouw en aankoop

7,0

Economische parameters

0,1

Specificatie beleggingen op lange termijn

Levensduurverlenging

1,6

- Hypotheek u/g in verband met grondaankoop

Investeringsfonds

1,7

- Overigen

11

7

Huurbeleid

2,8

Eindsaldo

464

460

Exploitatielasten

-10,3

Onderhoudslasten

9,0

Rentabiliteitswaardecorrectie

1,4

Subtotaal Grond

Specificatie deelnemingen - Deelnemingen Bouwlinie B.V. 150,1

- Deelnemingen CV Partners Uithof III

1,9

Bedrijfswaarde 31 december

- Deelneming Woningnet 152,0

Eindsaldo

Verkoop woningen in exploitatie Van het totale woningbezit van 4.142 woningen, is te verwachten dat 20 woningen in 2009 voor verkoop beschikbaar komen. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheden gesteld voor verstrekte kredietfaciliteiten.


84

18

18

500

375

1

1

519

394

Naast de reguliere huurachterstanden zijn er betalingsregelingen getroffen met 23 huurders voor een totaalbedrag van € 26.000. Van de 56 huurders die in de categorie “> 4 maanden” huurachterstand vallen, zijn er 39 bij de deurwaarder voor een totaalbedrag van € 60.000.

VLOTTENDE ACTIVA

Onderhanden werk P831 Wozoco Genderen

0

-8

P832A De Hoek Eethen

0

202

P949 Mariapolder Hank

0

-339

P967 Munsterkerk Dussen

0

200

2.058

0

280

0

P909 De Vlinder Zaltbommel P843 Alad Wijk en Aalburg P131A Agnietentuin fase 1 Zaltbommel Totaal onderhanden werk

102

0

2.440

55

Er is geen voorziening voor dubieuze debiteuren aanwezig. In 2008 is een totaal bedrag van € 31.000 afgeboekt van de huurdebiteuren.

Bedragen X € 1.000

31/12/2008

31/12/2007

2. Gemeente - Te vorderen bijdragen

Vorderingen

87

163

- Termijnen/overigen

1.244

42

Totaal vorderingen gemeente

1.331

205

1. Huurdebiteuren Het totale debiteurensaldo aan het einde van het verslagjaar bedroeg € 145.000. Dit bedrag bestaat uit huurachterstanden van in totaal € 119.000 en 23 betalingregelingen voor een totaalbedrag van € 26.000. De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd;

Aantal maanden

Aantal huurders

Huurachterstand

(bedragen X € 1.000)

2008

2007

2008

tot 1 maand

79

127

29

57

1 tot 2 maanden

34

35

12

50

2 tot 3 maanden

4

7

3

5

3 tot 4 maanden

6

16

3

8

> 4 maanden

56

67

72

81

Totaal

179

252

119

2007

201

19 van de 179 huurders met een achterstand hebben een niet actief contract (dit betreft vertrokken huurders met een openstaande afrekennota). De som van deze achterstand bedraagt € 33.400.

85

Jaarrekening


31/12/2008

31/12/2007


31/12/2008

31/12/2007

42.495

38.838

PASSIVA Vervolg vlottende activa

EIGEN VERMOGEN Algemene bedrijfsreserve

3. Belastingen en sociale verzekeringen

Beginsaldo

- Te vorderen BTW

606

0

Totaal vorderingen belastingen en sociale verzekeringen

606

0

Jaarresultaat Totaal algemene bedrijfsreserve

-683

3.657

41.812

42.495

7.075

6.485

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

4. Te vorderen bedragen koopwoningen - Te ontvangen bedragen koopwoningen

539

98

Totaal vorderingen koopwoningen

539

98

Beginsaldo - Mutaties

1.659

590

Eindsaldo voorziening

8.734

7.075

Voorziening latente belastingverplichting

5. Overige vorderingen - Kredietinstellingen

0

6.000

Beginsaldo

0

0

- Collega corporaties

101

157

- Mutaties

98

0

Eindsaldo voorziening

98

0

- Overige debiteuren

104

178

Totaal overige vorderingen

205

6.335

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden overheidsinstellingen

6. Overlopende activa - Transitorische rente

152

211

- Overigen

119

116

Totaal overlopende activa

271

327

- Rabobank Totaal liquide middelen

1.817

92.735

90.199

Totaal schulden

94.527

92.016

1.847

1.884

Specificatie overheidsleningen Saldo per 1 januari - Reguliere aflossingen

Liquide middelen - Kas

1.792

Schulden kredietinstellingen

6.969

5.671

2

1

6.971

5.672

Saldo per 31 december - Af te lossen in volgend boekjaar Saldo per 31 december

-30

-37

1.817

1.847

-25

-30

1.792

1.817

Specificatie leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

94.427

87.942

- Storting nieuwe leningen

10.000

10.000

- Bijstorting ‘klim’ leningen - Reguliere aflossingen Saldo per 31 december - Af te lossen in volgend boekjaar Saldo per 31 december


86

63

88

-4.087

-3.603

100.403

94.427

-7.668

-4.228

92.735

90.199

Rentevoet, aflossing 2008 en leningen langer dan vijf jaar De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt per 31 december 2008 4,63%. Het aflossingsbestanddeel vanaf 2013 bedraagt in totaal € 85,0 miljoen voor de huidige leningenportefeuille. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt € 7,7 miljoen en is onder de kortlopende schulden verantwoord. De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille is 21 jaar. De leningen worden op basis van annuïteiten-, lineair- dan wel het dynamische kostprijshuursysteem afgelost of ineens. In het geval van dynamische kostprijshuursysteem vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatiekosten opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met de genoemde tekorten verhoogd. Deze vaak hoogrentende leningen zijn zonder uitzondering niet vervroegd aflosbaar.

KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Leveranciers - Schulden aan leveranciers

2.425

2.022

Totaal schuld aan leveranciers

2.425

2.022

- Aflossingsverplichting langlopende schulden

7.692

4.258

Totaal schulden aan kredietinstellingen

7.692

4.258

- Schulden aan gemeenten

106

0

Totaal schuld aan gemeenten

106

0

0

258

2. Kredietinstellingen

3. Gemeenten

4. Schulden aan fiscus - BTW

94

80

- Vennootschapsbelasting

948

0

WAARBORGSOMMEN

Totaal schuld aan fiscus

1.042

338

Dit betreft de van huurders ontvangen gelden bij aanvang van het huurcontract.

5. Overige schulden 88

58

- Vooruitontvangen huurtoeslag

136

130

- Overigen

163

178

Totaal overige schulden

387

366


Beginsaldo - Mutatie boekjaar - Rente waarborgsommen Eindsaldo waarborgsommen

- Loonheffing 31/12/2008

31/12/2007

321

309

7

5

6

7

334

321

- Nog te betalen vakantiedagen

OVERIGE LENINGEN Beginsaldo - Mutatie boekjaar Eindsaldo overige leningen

6. Overlopende passiva 200

300

0

-100

200

200

- Vooruitontvangen huur - Niet vervallen rente over leningen

113 2.173

- Onderhanden werk passiva

191

0

- Overigen

345

188

2.928

2.474

Totaal overlopende passiva

87

88 2.304

Jaarrekening

Niet uit de balans blijkende informatie Voorwaardelijke verplichting

Sector specifieke heffing

In verband met de garantiestelling voor leningen o/g door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) moet er rekening mee worden gehouden dat er sprake is van een obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, dat opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio in totaal niet voldoende is om de aanspraken van het WSW te dekken. Volgens opgave van het WSW bedraagt dit obligo per balansdatum € 3,6 miljoen.

Begin 2008 heeft de minister van WWI besloten om de corporaties een heffing op te leggen van € 75 miljoen in 2008. Voor Woonlinie betekent dit dat naar verwachting een jaarlijkse bijdrage van circa € 50 per woning verschuldigd zal zijn voor de komende 9 jaar. De heffing wordt ten laste winst- en verliesrekening van de betreffende jaren gebracht.

In de gemeente Aalburg is in verband met het opheffen van een belemmering voor de bestemming woningbouw een nabetaling verschuldigd van € 0,3 miljoen.

Verplichtingen onderhoud

In de gemeente Werkendam is ten aanzien van de aankoop van een perceel grond bij wijziging van het bestemmingsplan een nabetaling verschuldigd van maximaal € 0,5 miljoen uiterlijk op 1 januari 2018. In de gemeente Werkendam is ten aanzien van de aankoop van een perceel grond bij wijziging van het bestemmingsplan (verkrijgen bouwbestemming) een nabetaling van maximaal € 0,2 miljoen verschuldigd.

Voor planmatig onderhoud is in 2008 een opdracht verstrekt voor werkzaamheden in 2009. Van de opdracht resteert een bedrag van € 0,5 miljoen.

Overige verplichtingen Verplichtingen met betrekking tot kantoorautomatisering zijn aangegaan voor een bedrag van € 0,1 miljoen en lopen tot 30 juni 2012.

Verkopen met koopgarant In de gemeente Zaltbommel is ten aanzien van de aankoop van een perceel grond een nabetaling verschuldigd van € 35 per vierkante meter indien de bestemming van de grond wijzigt. In totaal bedraagt de voorwaardelijke verplichting € 5,4 miljoen. Deze verplichting vervalt in 2025.

Tot nu toe zijn er 75 woningen verkocht via de Koopgarantconstructie. Voor Woonlinie bestaat de verplichting om deze woningen terug te kopen zodra deze woningen verkocht worden. Dit is conform de Koopgarantregeling die is opgesteld door de Stichting OpMaat.

In Zaltbommel ontvangt Woonlinie met betrekking tot de verkoop van een grondpositie een nabetaling van € 0,3 miljoen bij start bouw.

Per 31 december 2008 zijn er twee woningen die voor terugkoop zijn aangeboden en waarvan de levering in 2009 plaatsvindt. De woningen worden aansluitend weer met koopgarant verkocht.

Aangegane verplichtingen nieuwbouw

Fiscale eenheid

Het restant van de aangegane verplichtingen uit overeenkomsten ten behoeve van nieuwbouwprojecten voor 31 december 2008 ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen € 17 miljoen. Met de gemeente Woudrichem is in december 2007 een intentieovereenkomst getekend voor de herontwikkeling van diverse locaties in de kern Almkerk. Daarbij zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de externe voorbereidingskosten van het herontwikkelingstraject.

Stichting Woonlinie vormt een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting met Bouwlinie B.V. en is op grond daarvan mede hoofdelijk aansprakelijk voor de door de fiscale eenheid verschuldigde omzetbelasting en vennootschapsbelasting.


88

Toelichting op de Winst- en Verliesrekening

Bedragen in € 1.000

31/12/2008

31/12/2007

20.024

19.284

-84

-97

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Te ontvangen netto huur - Huurderving wegens leegstand - Kortingen

-8

-63

19.932

19.124

- Vergoedingen

459

449

Totaal vergoedingen

459

449

bestaand bezit

3.553

1.989

- Boekwaarde

-359

-63

Totaal huren Vergoedingen

Verkoop onroerend goed Opbrengst verkoop onroerend goed

- Diverse verkooplasten

-87

-119

Verkoopresultaat onroerend goed bestaand bezit

3.107

1.807

- Resultaat verkoop nieuwbouw

3.084

2.181

Totaal resultaat verkoop onroerend goed bestaand bezit

6.191

3.988

In 2008 zijn 23 woningen verkocht, waaronder 13 onder Koopgarantvoorwaarden. Overige bedrijfsopbrengsten - Vergoedingen beheer derden

132

139

- Vergoedingen voor verrichte diensten

278

88

- Opbrengst onderhoud Lemmenskamp

75

75

- Inschrijfgelden en administratiekosten

26

25

9

32

520

359

- Overigen Totaal overigen bedrijfsopbrengsten

89

Jaarrekening


31/12/2008

31/12/2007

Lonen en salarissen

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen

- Salarissen inclusief vakantiegeld

2.197

1.894

Totaal lonen en salarissen

2.197

1.894

- Pensioenlasten

420

337

Totaal pensioenlasten

420

337

Pensioenlasten

- Afschrijvingen woningen en woongebouwen

1.270

1.219

- Afschrijvingen overige panden in exploitatie

255

251

- Afschrijvingen installaties

484

408

- Afschrijvingen ten dienste van de exploitatie

446

373

Sociale lasten

2.455

2.251

- Sociale lasten

259

204

Totaal sociale lasten

259

204

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - P131A Agnietentuin Zaltbommel

3.621

0

Lasten onderhoud

- P321 Binnenvergt Zaltbommel

295

678

- Kosten niet-planmatig onderhoud

3.187

2.917

- P831 Ruiterhof Genderen

-333

-140

- Kosten planmatig onderhoud

3.339

3.382

- P835 Rabobank Genderen

0

-315

Totaal lasten onderhoud

6.526

6.299

- P838 De Markt Wijk en Aalburg

0

151

- P851 Postweide II Woudrichem

0

-2.830

- P879 Voorstraat Almkerk

2.167

0

- P894 Hoefselaan Rijswijk

0

-73

- P896 Hugo de Grootstraat/Hoogstraat Woudrichem

0

-13

1.056

0

- P946 Dotter Hank

222

1.860

- P949 Mariapolder Hank

-239

-115

-35

333

-266

1.347

6.488

883

- P906 De Vaan Zaltbommel

- P967 Munsterkerk Dussen Correctie bedrijfswaarde


90


31/12/2008

31/12/2007 Rentelasten

Overige bedrijfslasten

- Rente leningen

- Uitzendkrachten

189

421

- Rente waarborgsommen

- Overige personeelskosten

367

330

- Overige rentelasten Totaal rentelasten

- Huisvestingskosten

125

158

- Algemene kosten

1.241

1.049

- Belastingen

1.230

63

104

- Contributie brancheorganisaties

57

58

- Dotatie voorziening latente belastingverplichting

- Afboeking huurachterstanden

31

21

- Vennootschapsbelasting voorgaande jaren

- Overige directe exploitatielasten

263

268

- Directe kosten serviceproducten

288

246

66

71

- Sector specifieke heffing

238

0

- Overigen

186

357

4.296

4.313

Totaal overige bedrijfslasten

- Vennootschapsbelasting boekjaar

Totaal vennootschapsbelasting

Bedrijfseconomisch resultaat - Niet aftrekbare kosten van o.a. afschrijvingen en waardevermindering materiële vaste activa

Rentebaten

- Onbelast resultaat uit verkoop

- Te activeren financieringslasten en algemene kosten

- Rente uitstaande leningen - Rente verkoop nieuwbouwwoningen - Overige rentebaten Totaal rentebaten

7

32

319

4.635

4.590

949

0

98

0

101

0

1.148

0

De effectieve belastingdruk over 2008 bedraagt 204,2%. De afwijking in 2008 ten opzichte van het vigerend tarief in Nederland van 22,2% wordt verklaard door de volgende posten. In de linkerkolom is het effect op het belastbaar bedrag weergegeven, hiernaast is dit uitgedrukt in een percentage van de belastingdruk.

De in de algemene kosten begrepen beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg € 41.250 (2007: € 38.750).

- Rente rekening-courant banken

4.264

8

Vennootschapsbelasting

1.182

- Verzekeringen

- Leefbaarheid

4.595

464

% 2008

8.486

466,5%

898

49,3%

-5.773

-317,3%

213

- Aftrekbare onderhouds- en financieringslasten

-574

-31,6%

253

271

- Kosten aftrekbeperkingen

270

15,3%

95

20

287

4

4

639

508

- Overigen

5

-0,2%

3.776

182,0%

- Resultaat

-683

3.657

Totaal resultaat

-683

3.657

Fiscaal resultaat Toerekening jaarresultaat

Het resultaat van het boekjaar wordt onttrokken respectievelijk toegevoegd aan de overige reserves.

91

Jaarrekening

Kasstroomoverzicht


31/12/2008

31/12/2007

4.461

7.739

2.455

2.251

* Mutatie voorraden

-2.385

543

* Mutatie vorderingen

4.064

11.299

- Mutatie kortlopende schulden

5.122

-5.951

Kasstroom uit bedrijfsoperaties - Exploitatieresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Veranderingen in het werkkapitaal

- Mutatie voorzieningen

1.757

590

15.474

16.471

639

508

- Betaalde rente

-4.635

-4.590

Totaal kasstroom uit rente

-3.996

-4.082

Vennootschapsbelasting

-1.148

0

10.330

12.389

-29.992

-27.116

6.970

1.765

11.438

10.769

29

146

-11.555

-14.436

10.075

10.188

- Aflossingen langlopende schulden

-7.551

-4.427

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

2.524

5.761

NETTO KASSTROOM

1.299

3.714

Totaal kasstroom uit bedrijfsoperaties Kasstroom uit rente - Ontvangen rente

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa - Desinvesteringen in materiële vaste activa - Termijnen nieuwbouw koopwoningen - Mutatie financiële vaste activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden


92


93


Bijlagen

Bijlage bij paragraaf 2.2 Toewijzen aan doelgroep

1 persoon < 65 jaar >65 jaar

Huur <= € 343,49

< € 20.600

23

15

2

40

>= € 20.600

12

32

6

50

< € 20.600

1

10

2

13

>= € 20.600

0

4

1

5

36

61

11

108

Huur <= € 343,49

Huur € 343,50 € 491,64

Huur > € 491,65

Totaal

Subtotaal 2 personen < 65 jaar >65 jaar

Inkomen

>65 jaar

5

4

3

12

3

13

4

20

< € 20.600

0

4

4

8

0

3

1

4

8

24

12

44

Inkomen

Huur <= € 343,49

Huur € 343,50 € 491,64

Huur > € 491,65

Totaal

< € 20.600

3

16

6

25

>= € 20.600

1

8

4

13

< € 20.600

0

0

0

0

>= € 20.600


94

Totaal

< € 20.600

>= € 20.600

< 65 jaar

Huur > € 491,65

>= € 20.600

Subtotaal >= 3 personen

Huur € 343,50 € 491,64

Inkomen

0

0

0

0

Subtotaal

4

24

10

38

Onbekend

10

40

1

51

Totaal toewijzingen

58

149

34

241

Bijlage bij paragraaf 6.6 Organigram

95

Bijlagen

www.woonlinie.nl

t Rond 1 T (0183) DE Woudrichem Thorbeckestraat 1 T (0418) NC Zaltbommel

Recommend Documents