T-HUIS VOL ENERGIE EEN DUURZAAM TOEKOMSTPERSPECTIEF VOOR BESTAANDE VERPLEEG- EN VERZORGINGSHUIZEN1

T-HUIS VOL ENERGIE

EEN DUURZAAM TOEKOMSTPERSPECTIEF VOOR BESTAANDE VERPLEEG- EN VERZORGINGSHUIZEN1

INHOUD

VOORWOORD 3 NAWOORD 48 DEFINITIES 49 COLOFON 50 BEELDVERANTWOORDING 50

A HET PERSPECTIEF

B DE EXPERIMENTEN

Deel A van dit boekje beschrijft de achtergrond en kern van de T-Huis vol Energie propositie.

Deel B van dit boekje toont voor twee concrete geanonimiseerde casussen (‘experimenten’) de verkenning naar een haalbare propositie met toekomstperspectief.

1. WAAROM 6

1. PROCES 23

AANLEIDING 6 EEN NIEUW SPEELVELD 7 BELANGEN 7

2. DE PROPOSITIE 10

WHAT’S IN A NAME 10 DE WAARDE VAN T-HUIS VOL ENERGIE 10 PROPOSITIEONDERDELEN 11 DIENSTEN 12 VASTGOED 12 FINANCIEEL FUNDAMENT 13

3. 12 LEIDENDE PRINCIPES 14 SCHEIDEN WONEN EN ZORG 15 DIENSTEN 16 VASTGOED 17 FINANCIEEL FUNDAMENT 19

4 TRANSITIE EN TRANSFORMATIE 20

AANPAK 23 FASERING 23 VERKENNINGSFASE 25 VORMGEVINGS- EN REALISATIEFASE 26

2. EXPERIMENT I 27

STARTPUNT 27 CONTEXT 29 HUIDIGE SITUATIE 29 OVER DE TOEKOMSTSCENARIO’S 31 HOE VERDER 36

3. EXPERIMENT II 37

STARTPUNT 37 CONTEXT 38 HUIDIGE SITUATIE 40 OVER DE TOEKOMSTSCENARIO’S 42 HOE VERDER 47

KANTELEN 20 FILOSOFIE ACHTER DE AANPAK 20 DE ROL VAN EXPERIMENTEN 21

2

VOORWOORD EEN ANTWOORD OP EEN COMPLEX EN MEERVOUDIG VRAAGSTUK, MET DE ENERGIEREKENING ALS INVESTERINGSMOTOR

Voor u ligt een vernieuwend, duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleegen verzorgingshuizen (VVT’s). Het is een van de resultaten van het deelprogramma “T-Huis vol Energie” van Energiesprong, een innovatieprogramma van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) dat is ondergebracht bij Platform31. De huidige verpleegen verzorgingshuizen (VVT’s) worden door meerdere urgente en complexe vraagstukken beziggehouden. De behoefte van nieuwe generaties ouderen is sterk aan het veranderen, wat de aantrekkelijkheid en het onderscheidend vermogen van deze plekken op de proef stelt. Daarnaast is er sprake van een geheel gewijzigd financieringsstelsel vanuit de overheid, inclusief sterke bezuinigingen, en een andere inrichting van zowel de Woningwet als de WMO. Door deze ontwikkelingen zijn de huidige huizen, gebaseerd op een andere werkelijkheid, op korte noch lange termijn rendabel te houden. Voor alle betrokkenen is nu feitelijk een nieuw speelveld ontstaan met veranderde rollen. Zorgorganisaties, woningcorporaties, gemeente en gemeenschap zullen elkaar nodig hebben in de zoektocht naar een nieuw perspectief voor deze bestaande huizen. De behoefte aan een toekomstbestendig alternatief is groot en urgent! Voor veel VVT’s ligt op dit moment sluiting op de loer.

Op een aantal plaatsen in Nederland wordt nu aan de weg getimmerd om innovatieve oplossingen te creëren. De vraagstukken die men daarbij tegenkomt hebben echter allemaal met elkaar te maken. Deze één voor één oplossen gaat niet tot een toekomstbestendig antwoord leiden. Het is daarom noodzaak een integraal ‘antwoord’ te zoeken, vanuit een nieuw perspectief en nieuwe rollen, waar alle actoren in het speelveld baat bij hebben. Dit is een grote uitdaging. Daarom heeft Energiesprong haar opdracht vanuit BZK, om de bestaande gebouwvoorraad in Nederland te verduurzamen, verbonden aan dit bredere maatschappelijk vraagstuk. In 2015 hebben we middels twee experimenten in een iteratief en co-creatief proces gewerkt aan het ontwikkelen van dit ‘antwoord’ voor bestaande VVT’s. Samen met betrokken koplopers van ouderenzorgorganisaties, woningcorporaties, gemeenten en gemeenschap hebben wij gezocht naar duurzame, haalbare toekomstscenario’s die ook - met een lokale vertaling - elders in Nederland toegepast kunnen worden. Hieruit is de T-Huis vol Energie propositie ontstaan. Hiermee bieden we een handreiking voor het betrokken speelveld in hun eigen zoektocht naar haalbare toekomstperspectieven. In maart 2016 zijn ook de onderliggende rapportages geanonimiseerd per experiment beschikbaar.

3

De belofte van de T-Huis vol Energie propositie is: toekomstbestendigheid, prettig, comfortabel en integraal betaalbaar wonen, leven en bezoeken. Met zingeving en betekenis, zelf doen waar mogelijk, aangevuld met diensten (zorg, welzijn en services) waar nodig en wenselijk. Flexibel en op maat, een T-Huis dat een plek in de dorps- of wijkgemeenschap inneemt en in het hart van iedereen wordt gesloten. Het resultaat is een nieuw gezicht voor de bestaande verpleegen verzorgingshuizen (VVT’s), die ook de komende decennia aantrekkelijk blijven voor nieuwe generaties en rendabel te exploiteren zullen zijn. Op innovatieve wijze worden wonen en dienstverlening (zorg, welzijn, services) gescheiden. Tegelijkertijd wordt gezorgd voor onderlinge samenhang en gezonde (deel)verdienmodellen. Middels Nul op de Meter (NOM) wordt de energierekening als investeringsmotor ingezet om comfortabel, duurzaam wonen en een frisse uitstraling voor de komende decennia te bewerkstellingen.

Recent heeft Energiesprong een verlenging van het programma gekregen voor 2016. Dat creëert de mogelijkheid om samen met vernieuwers en koplopers onder zorgorganisaties en vastgoedeigenaren een aantal kansrijke experimenten op te zetten om T-Huis vol Energie verder door te ontwikkelen en realiseren. We willen u met deze publicatie inspireren en enthousiasmeren voor het perspectief dat wij voor ons zien: een T-Huis vol Energie. De urgentie voor een nieuw perspectief is hoog. We hopen daarom dat ú als koplopende bestuurders en organisatie bereid bent deze kanteling mede in gang te zetten en bij concrete locaties werkelijkheid wil laten worden! Judy Braam en José van der Loop Transitie Practitioners T-Huis vol Energie

Vanuit de ervaring om complexe transities en innovaties te begeleiden fungeert Energiesprong in dit co-proces als katalysator en verbinder. Uiteraard zijn de reeds opgedane kennis en ervaringen met Nul op de Meter hierin verweven.

4

A Kant A van dit boekje beschrijft de achtergrond en kerngedachten van de T-Huis vol Energie propositie.

HET PERSPECTIEF

5

WAAROM AANLEIDING De ouderen van nu en straks zijn niet de ouderen van voorheen. Eind jaren zestig, begin jaren zeventig zijn veel uniforme verzorgingshuizen – instituten met kleine zit-en slaapkamers, lange gangen, grote keukens en recreatiezalen – gebouwd om een ander maatschappelijk probleem op te lossen: het woningtekort. Veel ouderen woonden destijds alleen in een eengezinswoning. Met de bouw van deze verzorgingshuizen losten we dit maatschappelijke probleem ten dele op. Uitgezonderd de huizen die vanuit de “Florence Nightingale” gedachte werden opgezet, zijn de meeste verzorgingshuizen uit die tijd niet opgezet vanuit de woonbehoefte van ouderen zélf, maar vanuit wat men dacht dat goed voor hen was. Wie toen in een verpleeg- of verzorgingshuis kwam wonen, leverde bij de voordeur zijn autonomie en ook zijn eigen sociale netwerk met ondersteuning door familie en kennissen in. De verzorgenden, die oprecht met toewijding hun werk deden, bepaalden door hun “werkschema” de dagindeling van de bewoners. Dat geldt op veel plekken nu nog steeds zo, maar het is wel veel mensvriendelijker geworden. Toch is het verzorgings- en verpleeghuis in veel gevallen nog een (intramuraal) instituut met vaste systemen.

A HET PERSPECTIEF

We staan nu voor een nieuwe maatschappelijke opgave als het gaat om het wonen van ouderen. Het huidige verzorgingshuis zal, als er niets wordt gedaan, snel ophouden te bestaan. Dat komt door zowel veranderende behoeften van ouderen (meer eigen regie en meer zingeving) als de recente veranderingen in zorgfinanciering, bijvoorbeeld het schrappen van de vergoeding voor een aantal ZZP indicaties, decentralisatie van de financiering (WMO) en krimp van de beschikbare budgetten. In het voormalige financieringssysteem zijn de verleende (zorg)diensten, de indeling van het vastgoed en het systeem van financiering zo nauw met elkaar verweven, dat een kleine aanpassing niet tot een exploiteerbare situatie van het geheel voor de aankomende jaren zal leiden. Daarbij komt dat een deel van de gebouwen waar verpleegen verzorgingshuizen zijn gehuisvest, ook achterstalling onderhoud hebben, functioneel onvoldoende passen bij deze tijd en een hoge energierekening hebben. Omgerekend € 150 per bewoner is geen uitzondering. Die verwevenheid is ook de reden waarom het één voor één aanpakken van deelvraagstukken weinig kans maakt om te leiden tot een volhoudbare oplossing.

6

EEN NIEUW SPEELVELD Ouderen zijn meer dan voorheen op zoek naar een prettige en veilige woonomgeving waarin ze zo lang en zelfstandig mogelijk, met zingeving en betekenis, hun eigen leven kunnen leiden en deel uit kunnen maken van een sociaal netwerk. Zij leven graag op een plek met een afspiegeling van de maatschappij: met jong en oud samen, net zoals in de straat waar ze tot dan toe (konden) wonen. De gemeenschap in wijk of dorp en de familie hebben er behoefte aan dat er, ondanks een gewijzigd financieringsstelsel, een vorm van beschut wonen in de omgeving blijft bestaan voor hen die dat graag willen of niet anders kunnen.

BELANGEN De woningcorporaties hebben tegelijkertijd de focus meegekregen zich bijna uitsluitend op het ontwikkelen en beheren van sociale huurwoningen te richten en het merendeel van hun “maatschappelijk vastgoed” af te stoten. Een nieuw speelveld is ontstaan, met veranderde behoeften, spelregels en rollen. Kortom: het is nu de tijd en noodzaak om vanuit dat nieuwe speelveld een daarbij passend, duurzaam en toekomstbestendig perspectief voor de verpleegen verzorgingshuizen te creëren. Een uitdagende opgave!

Rondom verpleegen verzorgingshuizen bestaat een omvangrijk “web” van betrokken actoren, elk met hun eigen belangen. Om met T-Huis vol Energie een aantrekkelijke oplossingsrichting neer te kunnen zetten, is het essentieel om bewust te zijn van die belangen en voort te bouwen op het gemeenschappelijke in die belangen. Tijdens de zoektocht naar het hier gepresenteerde perspectief is daarom met diverse partijen in dat veld gesproken. Als we die gesprekken samenvatten, los van de lokale verschillen, ziet dat er uit als in Figuur 1 (op de volgende pagina). De T-Huis vol Energie propositie is gebaseerd op het integraal behartigen van alle daar aangestipte belangen. Dat is ons inziens van belang om gezamenlijk draagvlak te laten ontstaan. En dat is cruciaal voor een toekomstbestendig perspectief.

Voor de gemeente is dat ook belangrijk. Allereerst om aantrekkelijk te blijven. Daarnaast heeft de gemeente de regierol gekregen om nadrukkelijk samen met woningcorporaties haar inwoners, voor zover noodzakelijk, van beschikbare en betaalbare huisvesting te voorzien (Woningwet). Tenslotte heeft de gemeente de plicht om inwoners die dat echt nodig hebben – en dat niet zelf of met hun naasten kunnen organiseren – te ondersteunen in hun dagelijks leven (WMO).

A HET PERSPECTIEF

7

A HET PERSPECTIEF

Figuur 1: Actoren en hun belangen.

8

In Figuur 1 staan kernwoorden. In meer detail gaat het om de volgende belangen: De (toekomstige) bewoner en inwoner van de omliggende gemeenschap wil: »» zo lang en zoveel mogelijk eigen regie op het leven; »» zingeving, betekenis en een sociaal netwerk; »» betaalbare woonlasten (huur en andere woongerelateerde lasten, zoals energie); »» betaalbare lasten voor noodzakelijke diensten; en »» plezierig, comfortabel en veilig wonen. De eigenaar van het vastgoed (zorgorganisatie, woningcorporatie of commerciële belegger) wil: »» een rendabele business case voor (alleen!) het vastgoed; »» flexibiliteit in verhuurbaarheid op korte- en lange termijn; »» een mate van ‘zekerheid’ van de verhuur; »» een exploitatieduur(verlenging) van tenminste 20 jaar bij bijpassende investering; en

»» in het geval van een corporatie: ›› bijdragen aan haar maatschappelijk opgave (betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit); ›› bijdragen aan de prestatieafspraken met de gemeente; en ›› bijdragen aan verduurzaming van de sociale woningvoorraad. De aanbieders van (deel) diensten (zorg, welzijn, services) willen: »» een rendabele business case voor alle (deel)diensten; »» flexibiliteit in het kunnen afstemmen van het aanbod op de behoeften van de afnemers; »» een mate van ‘zekerheid’ van de afname (minimum afzet hebben); »» kunnen bijdragen aan een zinvol en plezierig leven van de bewoners; »» de eigen werknemers met plezier en tevredenheid hun werk kunnen laten doen en een duurzame arbeidsrelatie met hen hebben; en »» (mogelijk) bijdragen aan verduurzaming (in de breedste zin van het woord).

A HET PERSPECTIEF

De gemeente wil: »» voorzieningen in de gemeente op peil houden; »» sociaal en economisch aantrekkelijk zijn om te wonen en werken; »» leefbaarheid in de gemeente faciliteren; »» bewoners die ondersteuning nodig hebben bij wonen die ondersteuning kunnen bieden; »» regie op beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen; »» regie op de uitgaven aan en de invulling van WMO; en »» bijdragen aan verduurzaming, zowel in algemene zin als wat energie- en koolstofdioxidedoelen betreft.

9

DE PROPOSITIE WHAT’S IN A NAME T-Huis vol Energie is nadrukkelijk zo gedefinieerd dat het overal in het land toe te passen is, uiteraard met een lokale kleuring en invulling. Het bestaat daartoe uit een aantal generieke ingrediënten, die op elke locatie kunnen worden toegepast en situationeel bijgesteld kunnen worden. Elk T-Huis vol Energie dat straks in Nederland staat is daarom uniek, ook al delen ze voor een groot deel dezelfde “genen”. De naam T-Huis vol Energie is gekozen omdat de wortels in verzorgingshuizen (in de volksmond ‘tehuizen’) liggen. Tehuizen bestaan niet meer volgens deze propositie: in plaats daarvan hebben mensen simpelweg een ‘Thuis’ en een ‘Huis’ (T-Huis).

DE WAARDE VAN T-HUIS VOL ENERGIE betrekking op het toegepaste Nul op de Meter concept van Energiesprong, waarbij de betrokken gebouwen zodanig worden gerenoveerd dat ze op jaarbasis evenveel energie opwekken als ze gebruiken. Het geld dat daarmee bespaard wordt, wordt gebruikt om in de gebouwen te investeren. T-Huis vol Energie is tijdens een tweetal experimenten (casussen) steeds duidelijker vorm gaan krijgen. Verderop in deel B komen deze twee experimenten uitgebreid aan bod.

Het woord ‘energie’ heeft een meervoudige betekenis: het heeft betrekking op de atmosfeer die wij met deze propositie willen creëren, namelijk het genereert veel energie en plezier bij mensen (bewoners, wijken dorpsgenoten en medewerkers). Daarnaast heeft het

Het T-Huis vol Energie is een vernieuwende visie op het bestaande verpleegen verzorgingshuis. T-Huis vol Energie staat in de toekomst in de omgeving bekend als een “place to be” voor de dorp- of wijkgemeenschap en de bewoners. Het is er plezierig, comfortabel en integraal betaalbaar. Jong én oud woont er en bewoner én omwonenden zijn er welkom. Het is gebaseerd op huidige en toekomstige behoeften van een diversiteit aan doelgroepen. Hier zorgen zingeving, inzet van sociaal kapitaal, werken aan sociale innovatie en het laten ontstaan van sociale verbindingen voor minder eenzaamheid in de dorps- en wijkgemeenschap en een gevoel van veiligheid en geborgenheid. Je kun er meewerken en meemaken. Er is ondersteuning waar het echt nodig is, in de vorm van verschillende soorten en niveaus diensten. Persoonlijke levensritmes van mensen krijgen er de ruimte. Interesses, waarden en krachten van mensen worden waar wenselijk en mogelijk verenigd in gemeenschappelijkheid. Iedereen voelt zich er ‘thuis’. Het Nul op de Meter principe past de energierekening toe als investeringsmotor om een deel van de investering voor de transformatie naar dit vernieuwde, comfortabele, duurzame huis te bewerkstelligen.

A HET PERSPECTIEF

10

PROPOSITIEONDERDELEN Bovenstaand beeld schetst ons doel voor de beleving van het T-Huis vol Energie. Het gaat er nadrukkelijk om de behoeften van de bewoners en de gemeenschap er omheen centraal te stellen en om van daaruit een exploitabel perspectief te creëren. Bij de totstandkoming van de waardepropositie is het Business Model Canvas gebruikt (http://www.businessmodelgeneration.com/canvas/bmc). Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee deelproposities, namelijk:

3. Financieel Fundament – gezonde (deel-)verdienmodellen voor zowel de Diensten als het Vastgoed. De basispropositie is gevisualiseerd in de onderstaande twee bollen (Figuur 2), met als drager het financieel fundament. In de kern staat het gezamenlijk toekomstperspectief van de betrokken belanghebbenden: een op behoefte gebaseerd, haalbaar, robuust en waardebiedend T-Huis vol Energie. Er om heen staan twaalf leidende principes die verderop worden toegelicht.

1. Diensten – het bieden van zorg, welzijn en andere services door sociaal kapitaal te benutten en professioneel aanbod in te zetten. 2. Vastgoed – het bieden van woon-, leef-, en werkruimte, die aansluit bij met de tijd veranderende doelgroepen en diensten. Daarnaast verdient de financiële onderbouwing van het verdienmodel bijzondere aandacht. Het geheel werkt alleen als het in de tijd rendabel kan blijven. Elke propositie die succesvol beoogt te zijn heeft daarom een solide financieel fundament nodig.

A HET PERSPECTIEF

11

DIENSTEN De dienstenkant van de propositie gaat over alle mogelijke diensten die door één of meerdere organisaties, bewoners en inwoners van dorp of wijk worden aangeboden. Het gaat om diensten voor zorg, welzijn en services. Per soort dienst is er een bepaalde marktbereidheid om daarvoor te betalen – zij het direct via de afnemende persoon zelf, zij het via de AWBZ, de zorgverzekeraars, de gemeente, vrijwilligheid of door een wederdienst. Door alle aspecten van ‘diensten’ opnieuw te beschouwen en met frisse blik te bekijken, komen interessante mogelijkheden om de hoek kijken. Denk aan een gedifferentieerde dienstenvraag, andere, nieuwe diensten, bestaande diensten anders georganiseerd, etc. Bijvoorbeeld een slim bibliotheek concept, samenwerking met kinderopvang, verse maaltijden bereid door plaatselijke middenstand of een Lean huismeester (een combinatie van allerlei diensten, waaronder pakketontvangst, klusen tuinservice, nachtbewaking). Een aantal van dit soort oplossingen wordt al ergens in de wereld toegepast, daar hoef je het wiel niet opnieuw voor uit te vinden, maar uiteraard is er nog veel nieuws te bedenken.

VASTGOED informeel betaalmiddel, waarmee je in Rotterdam-Zuid een half uur vrijwilligerswerk kunt aanbieden of kopen. Daarmee ruilen mensen zaken zoals een appeltaart, het buiten zetten van de vuilniszakken of een schilderijtje ophangen. Een goede mix tussen profit en non-profit. Hoe mooi is dit? Ouderen vertellen verhalen aan kinderen uit de wijk of breien een hippe sjaal; kinderen doen boodschappen of een ander karweitje voor ouderen.

Het vastgoed zal na de transformatie zonder grote wijzigingen weer decennia mee moeten gaan. Een onderdeel daarvan is dat het ook voor niet-zorgbehoevende mensen en voor andere doeleinden en doelgroepen geschikt is. Dat noemen we toekomstbestendig. Neem als voorbeeld de Van Nelle Fabriek of het voormalige oude ziekenhuis in Utrecht nabij de Tolsteegsingel. Die hebben in de tijd al meerdere invullingen gekregen.

De behoefte aan diensten (zorg, welzijn en services) is voor een deel generiek, maar ook voor een belangrijk deel context- en persoonsspecifiek. Afhankelijk van de doelgroepen die er kunnen wonen en van de behoefte in de betreffende wijk of het dorp, kan die behoefte ook in de tijd en door de demografie fluctueren. Om ook in de toekomst daarop aan te kunnen sluiten is het cruciaal de diensten en het vastgoed zo te transformeren dat deze niet te zeer afhankelijk van elkaar zijn en, daarnaast, dat er goed wordt nagedacht over de reikwijdte van afname, zodat er een minimale massa is. Het is daarom belangrijk dat zowel vastgoed als diensten in de propositie tot op bepaalde hoogte mee kunnen “bewegen” en zich relatief eenvoudig (aan elkaar) aan kunnen passen.

Voor het creëren van een T-Huis vol Energie is in bijna alle gevallen een functionele transformatie nodig. Huidige plattegronden zijn niet toegerust op de veranderde behoeften van bewoners, omliggende gemeenschap en een gewijzigd financieel stelsel. Als er dan toch verbouwd moet worden, dan is het óók heel logisch het gebouw meteen van het Nul op de Meter concept te voorzien. Daarbij wordt het gebouw aangepakt met een aantal bouwkundige- en technische maatregelen, onder andere van buiten of binnen ingepakt met een nieuwe woningschil waar de installaties vaak al in verwerkt zitten. Na de aanpak produceert de woning evenveel energie als hij op jaarbasis gebruikt. De transformatie wordt voor een groot deel gefinancierd door de energierekening over de nieuwe exploitatieperiode van minsten 20 jaar netto contant te maken. Het resultaat draagt bij aan comfortabel wonen en een mooie uitstraling in de wijk.

Wij zien ook veel waarde in het inzetten van sociaal kapitaal. Dat geeft immers wederzijdse zingeving, voor de bewoner maar ook voor de aanbieder. Er zijn al mooie voorbeelden ontstaan, zoals “de Zuiderling”, een A HET PERSPECTIEF

12

FINANCIEEL FUNDAMENT Naast de zoektocht naar een toekomstbestendige propositie, hebben we ook veel aandacht besteed aan het slimmer, effectiever en sneller tot stand laten komen van de inhoud en het doorlopen van het proces. Daarin heeft Energiesprong nadrukkelijk als facilitator, verbinder en aanjager opgetreden. In de worstelingen die zorgorganisaties en woningcorporaties in deze tijd meemaken – zoekend naar een voor beide partijen haalbare mutatie van het verpleegen verzorgingshuis – zien we dat vaak erg snel naar “plattegronden en indelingen van vastgoed” wordt overgegaan, zonder dat er een gezamenlijke visie op het eindresultaat aan ten grondslag ligt. Daarnaast wordt er veel gediscussieerd en “gevochten” over de huur die de zorgorganisatie aan de corporatie moet/ wil betalen voor het totale gebouw (intramurale oplossing). Dit maakt dat het op veel plaatsen in Nederland steeds weer tot een langdurig en moeizaam proces leidt, waarin de onderlinge relaties en werkplezier veel te verduren hebben en de bestede tijd en kosten fors stijgen.

Uit het oogpunt van toekomstbestendigheid is het belangrijk dat in elk T-Huis vol Energie de verdienmodellen voor de Diensten en het Vastgoed afzonderlijk van elkaar kunnen renderen en bij elkaar (blijven) passen. Een kleine wijziging van doelgroepen, hun behoeften, van aanbiedende organisaties of regelgeving vanuit overheid kan anders grote gevolgen hebben voor het voortbestaan van het concept.

Wanneer de betrokkenen gezamenlijk een klinkende visie hebben kun je constructief en gericht verder werken aan scenario’s (globale richtingen): welke transformatiescenario’s van het bestaande vastgoed en van de diensten zijn dan mogelijk? A HET PERSPECTIEF

13

12 LEIDENDE PRINCIPES De propositie van T-Huis vol Energie is iteratief en in co-creatie tot stand gekomen gaandeweg een tweetal experimenten, waarover in deel B van dit boekje meer. Uit die praktijk hebben wij 12 handzame leidende principes kunnen destilleren die de propositie concretiseren. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat deze 12 principes ook op andere locaties essentieel zijn voor het ontwikkelen en realiseren van haalbare toekomstscenario’s voor bestaande verpleeg –en verzorgingshuizen. Het zijn de hoofdingrediënten die op elke locatie op een net iets andere wijze bij elkaar kunnen worden gevoegd en daar dan tot een voor die situatie unieke oplossing leiden. Elk onderdeel wordt hieronder kort toegelicht.

A HET PERSPECTIEF

Figuur 2: 12 leidende principes van T-Huis vol Energie

14

1

SCHEIDEN WONEN EN ZORG Van een intramuraal zorghuis naar een extramuraal huis voor iedereen. Het woonconcept wordt aangevuld met modulair beschikbare diensten (zorg, welzijn, services), individueel naar wens en behoefte af te nemen. Vanuit één gezamenlijke visie één totale business case, die uit twee separate onderdelen bestaat: vastgoed en diensten (zorg, welzijn, services). Zowel separaat als in totaal is het exploitabel.

De bewoners en andere functionele gebruikers van het gebouw betalen huur voor wonen en het gebruik van vierkante meters vastgoed (inclusief onderhoud en een energierekening of -vergoeding) van het vastgoed. Dat doen ze – in tegenstelling tot bij de oudere bestaande VVT huizen – direct aan de eigenaar van het gebouw.

Het business model van de diensten is weer opgebouwd uit onafhankelijke deelbusiness-cases van de aanbieders van die diensten. Ook deze zijn bij elkaar passend en zowel in totaal als separaat exploitabel. De diensten worden door gebruikers (bewoners en inwoners) naar afname betaald aan de (separate) aanbieder(s), al dan niet vanuit een toegekend persoonlijk budget. Daarnaast zijn er – waar mogelijk – onbetaalde diensten door inzet van sociaal kapitaal. Bijvoorbeeld het vervangen van de traditionele linnenkamer door een wasserette voor het dorp, gezamenlijk gerund door mensen met een kleine afstand tot de arbeidsmarkt en ouderen die het leuk vinden te strijken?

A HET PERSPECTIEF

15

2

MEERDERE DOELGROEPEN

diensten

Diversiteit in doelgroepen – waaronder in leeftijden – is een ander belangrijk ingrediënt voor het vergroten van het welzijn van mensen in en om het T-Huis vol Energie. Denk aan begeleid wonende jongeren, mensen met een kleine afstand tot de arbeidsmarkt, revaliderenden of statushouders. Het genereert meer dynamiek. Daarnaast willen de nieuwe generaties ouderen niet meer alleen tussen ouderen wonen, maar in een betere afspiegeling van de maatschappij. Een voordeel hierbij is dat er geen grote doelgroepafhankelijkheid is, wat het risico op leegstand van woningen beperkt. Voor het zoeken naar bij elkaar passende doelgroepen die in het T-Huis kunnen wonen, is het van belang de demografische ontwikkeling en de profielen van de inwoners van dorp of wijken eromheen goed te kennen. Er is aandacht nodig voor verschillende levensritmes, de verschillende én overeenkomstige behoeften aan diensten en capaciteiten in het kader van inzet van sociaal kapitaal.

3

INZETTEN SOCIAAL KAPITAAL

diensten

4

diensten

FLEXIBELE, BETAALBARE DIENSTEN

De inzet van sociaal kapitaal draagt in het T-Huis vol Energie in belangrijke mate bij aan het vergroten van zingeving, betekenis en dus het welzijn van de mensen die er wonen én komen. Het versterkt de sociale cohesie. Het bepaalt mede of het nieuwe T-Huis als aantrekkelijk wordt ervaren door de gemeenschap en dus perspectief heeft. Sociaal kapitaal gaat over de sociale netwerken van individuen en alle hulpbronnen die ze via deze netwerken kunnen mobiliseren. Het gaat om geven én ontvangen. Sociaal kapitaal is niet alleen belangrijk voor de sociale cohesie van de lokale samenleving, maar ook economisch waardevol voor het individu.

Bewoners én inwoners (van wijk of dorp) worden ondersteund waar gewenst en nodig. Bijvoorbeeld bij schoonmaken, aankleden of klusjes. Waar men wenst doet men dingen zelf in de eigen woning. Bijvoorbeeld wassen, koken of boodschappen. Bewoners worden niet meer verplicht iets af te nemen, zoals in het verleden, maar kiezen zelf of ze dat willen. Onderdeel daarvan is dat de (deel)aanbieders goed zicht hebben op de huidige en toekomstige behoeften van de mensen die in de omgeving wonen en waarvoor het nieuwe T-Huis vormgegeven is. Daarnaast vraagt het om transparantie en marktconformheid van kosten van de af te nemen diensten.

Belangrijke elementen van sociaal kapitaal zijn de kwaliteit van sociale relaties, groepslidmaatschap, formele en informele netwerken, gedeelde waarden en normen, vertrouwen, wederkerigheid en inzet voor de gemeenschap. Ook hier geldt uiteraard een vrije wil om dit met anderen in te zetten. De kunst is dan ook deelconcepten te ontwikkelen die dat uitdagen en aanwakkeren.

De diensten worden door de afnemers betaald uit eigen portemonnee of uit het Volledig Pakket Thuis Budget. ZZP- en NHC-berekeningen zijn voor de nieuwe bewoners niet meer van toepassing in deze propositie, maar nog wel voor de zittende oudere bewoners (tot aan hun overlijden of verhuizing).

In het T-Huis vol Energie zijn we in basis uitgegaan van mensen die aangewezen zijn op sociale huurwoningen, omdat zij vaker beschut willen wonen, met kwaliteit en tegen een integraal betaalbare prijs. Er is wel ruimte voor mensen met zware zorgbehoeften (verpleegzorg), maar niet alle bewoners hoeven aan dat profiel te voldoen. A HET PERSPECTIEF

16

5

diensten

6

diensten

EIGENAARSCHAP OVER EIGEN LEVEN

GEMEENSCHAPSREURING EN -VOORZIENINGEN IN HET GEBOUW

Mensen willen vandaag zeggenschap en regie over hun eigen leven hebben. Dat vraagt om een moderne wijze van kijken en organiseren, op basis van (verschil in) behoeften en het kunnen toevoegen van (eigen)waarde en betekenis voor de ander. Bijvoorbeeld mensen in staat stellen voor zichzelf of voor anderen te koken, logees te hebben of uitjes te organiseren.

Het T-Huis vol Energie is een open plek voor de buurt, een place to be waar in behoeften wordt voorzien door slimme, betaalbare voorzieningen. Zowel profit als non-profit. Bijvoorbeeld een buurtbibliotheek 4.0 concept, een afhaalplek voor pakketjes, boodschappen met een Lean huismeester, een periodieke “marktplaats”, buurtcafé, kinderopvang, buurtwasserette, enzovoorts. Door de plek ook van de gemeenschap te laten worden vergroten we het eigenaarschap, de sociale traffic en dus ook de toekomstbestendigheid van het T-Huis.

A HET PERSPECTIEF

7

GEEN RUIMTE ZONDER HUURINKOMSTEN (MUTATIE)

vastgoed

Bij veel huidige verpleegen verzorgingshuizen geldt door het gewijzigde financiële systeem dat tegenover 40% tot 50% van de totale vierkante meters vastgoed geen huurinkomsten staan. In het T-Huis vol Energie wordt dat omgedraaid. De algemene ruimtes – die voorheen dienst deden als kantoor, opslagplaats, keuken, en meer – worden maximaal omgebouwd naar woningen of verhuurbare functionele ruimten. Het kan zijn dat de bewoners, gemeente of dienstenorganisaties er voor kiezen om een deel van die ruimte vervolgens zelf te huren voor functies vergelijkbaar met waar het voorheen toe diende, maar op dat moment zijn de kosten daarvan ook transparant en blijft de ruimte flexibel voor andere doeleinden.

17

8

vastgoed

9

vastgoed

10

vastgoed

ZELFSTANDIGE, FLEXIBEL VERHUURBARE (WOON)RUIMTEN (MUTATIE)

INTEGRAAL BETAALBARE WOONLASTEN

NUL OP DE METER ALS INVESTERINGSMOTOR

Alle woningen zijn in het nieuwe T-Huis vol Energie omgebouwd tot zelfstandige sociale huurwoningen die extramuraal worden verhuurd. Vanuit woonbehoefte en betaalbaarheid worden ze verkleind of vergroot. Ze blijven of gaan daarbij voldoen aan de grenzen voor sociale huur (DAEB). De oppervlakte varieert tussen de 27 en 70 m2. Doordat het zelfstandige woonruimten zijn geworden kunnen mensen met een laag inkomen huurtoeslag aanvragen.

Om de woningen betaalbaar en in het sociale segment te houden, c.q. brengen, zijn de huren conform het puntensysteem van de woningcorporaties. Ten tijde van het uitvoeren van de experimenten is “passend toewijzen” (conform recente Woningwet) nog niet in de scenario’s geïmplementeerd. Wij zien echter geen belemmeringen voor de verdere uitwerking en doorontwikkeling van de ontstane scenario’s/denkrichtingen. Het vraagt wel een gezamenlijke heldere visie wat betreft de doelgroepen die je in het T-Huis wilt huisvesten.

Het Nul op de Meter (NOM) principe is toegepast in elk T-Huis vol Energie. In de praktijk betekent het dat de huurder van de vierkante meters vastgoed (de bewoner c.q. functioneel gebruiker) ook maandelijks een EPV betaalt aan de vastgoedeigenaar, in ruil voor de levering van warmte en elektriciteit door voorzieningen in de (woon)ruimten. Door deze vergoeding over de periode van de levensduurverlenging netto contant te maken, ontstaat extra investeringsruimte voor de transformatie naar T-Huis vol Energie.

In het T-Huis vol Energie zijn ook woningen functioneel verhuurbaar. Ze kunnen bijvoorbeeld ook verhuurd worden als huiskamer, groepsruimte voor een woongroep, commerciële doeleinden (winkel) of als welzijnsruimte (buurtcafé vanuit de WMO). Dat betekent een toekomstbestendige indeelbaarheid voor verschillende doelgroepen.

Naast de huur betalen bewoners straks een energieprestatievergoeding (EPV, zie volgende alinea) aan de eigenaar van het vastgoed. Die EPV is gegarandeerd niet meer dan de huidige energierekening omgerekend per bewoner. Die wordt in de huidige situatie betaald door de zorgorganisatie.

A HET PERSPECTIEF

Dit levert als bijkomend voordeel een comfortabel klimaat in huis en een mooie uitstraling van het gebouw op. Bij grondgebonden sociale huurwoningen kunnen de NOM-maatregelen inmiddels kostenneutraal worden gerealiseerd, dat wil zeggen de bespaarde energiekosten dekken de volledige investering. De ambitie in de experimenten voor T-Huis vol Energie is om daarin net zo ver te komen. Voor de noodzakelijke functionele wijzigingen in het gebouw, het ontwikkelen van nieuwe diensten en transitiekosten – die allen tot de kern van de T-Huis vol Energie propositie horen – dienen wel additionele investering beschikbaar te komen.

18

11

financieel fundament

12

financieel fundament

GEZOND VERDIENMODEL DIENSTEN

GEZOND VERDIENMODEL VASTGOED

De business case van alle aangeboden diensten is op zichzelf gezond, dat wil zeggen ze hebben een positieve rentabiliteit. In de experimenten zijn er voorbeelden van circa 5% of hoger. Om dit te kunnen bereiken zal in aantal gevallen gevallen schaalvergroting van de afzet van diensten nodig zijn, maar vooral het slim(mer) organiseren van nieuwe en bestaande diensten en waar kan en wenselijk wordt bevonden inzet van sociaal kapitaal (een win-win, waarbij niet alleen een economisch maar ook een sociaal voordeel te behalen valt).

De business case van het vastgoed van T-Huis vol Energie is als zelfstandige case gezond, dat wil zeggen heeft een positieve rentabiliteit bij een levensduur van minstens 20 jaar na de gehele vastgoed mutatie gebaseerd op de T-Huis vol Energie transformatie.

A HET PERSPECTIEF

19

TRANSITIE & TRANSFORMATIE KANTELEN Een transitie is een kantelperiode waarna een bepaalde maatschappelijke functie vanuit een nieuwe visie op een andere, vernieuwende manier wordt ingevuld. Tijdens een transitie vindt een transformatie van het oude naar het nieuwe plaats. Het gaat daarbij altijd om een samenspel van vele oplossingen tegelijk, zoals bijvoorbeeld nieuwe output (waarden), een nieuw product en nieuwe diensten, een nieuwe organisatievorm, nieuwe kaders en een nieuw verdienmodel. Het één heeft het ander nodig. Een voorbeeld is de overstap van benzineauto’s naar elektrische auto’s. Transitie en een transformatie beginnen vaak doordat de huidige manier van werken schuurt met de realiteit. Mensen zijn niet meer tevreden over de waarden en de output die het oplevert. Het sluit niet meer aan bij behoeftes, het is financieel niet haalbaar meer, er is te veel vervuiling of de bakens zijn simpelweg verzet. De daaropvolgende kantelperiode gaat gepaard met onzekerheid over de nieuwe richting, soms heftige weerstand tegen de vernieuwingen en nieuw taalgebruik om het nieuwe van het oude te kunnen onderscheiden.

FILOSOFIE ACHTER DE AANPAK De insteek moge duidelijk zijn: de huidige Nederlandse verpleegen verzorgingshuizen staat aan de vooravond van een kanteling. Het is al een tijd duidelijk dat de verzorgingsstaat in de huidige vorm niet langer kan voortbestaan, al was het maar vanwege de vergrijzing en daarmee de betaalbaarheid. Maar ook inhoudelijk gezien rammelt het. Nieuwe generaties ouderen zijn in aantocht en zij zijn mondiger dan vorige generaties, hebben andere behoeften en leven langer. Dat betekent dus een periode van zoeken naar een nieuwe visie op basis van behoeften van deze nieuwe ouderen. Daar draagt het perspectief van T-Huis vol Energie aan bij.

‘Transitie practitioners’ faciliteren de co-creatieve zoektocht naar waardevolle nieuwe proposities voor complexe vraagstukken. Continu moeten zij balanceren tussen beoogde visie en kennis aan de ene kant, en onzekerheid en niet-weten aan de andere kant. De situatie waarin zij opereren wordt wel eens ‘chaordisch’ genoemd, een samentrekking van chaos en orde. De aanname die daarachter schuil gaat is dat complexe systemen dynamisch en onvoorspelbaar zijn, maar wel beïnvloedbaar. Energiesprong heeft voor T-Huis vol Energie zeer ervaren transitie practitioners aangesteld, die gewend zijn zich in dergelijke dynamieken en omgevingen voort te bewegen. Bij het aanvliegen van de opgave voor het creëren van een T-Huis vol Energie zijn de principes van de ‘chaordic stepping stones’ gebruikt om structuur en richting te geven. In onderstaande illustratie (Figuur 3) is te zien uit welke onderdelen dit proces bestaat. Voor meer inzicht en achtergrond verwijzen wij naar: »» https://vimeo.com/69798731 »» José van der Loop, Petra Hofman, “Op Weg naar Nul - transitie in acht stappen”, maart 2016

A HET PERSPECTIEF

20

Figuur 3: Chaordic stepping stones. Deze figuur is tot stand gekomen op basis van José van der Loop, Petra Hofman, “Op Weg naar Nul transitie in acht stappen”, maart 2016

DE ROL VAN EXPERIMENTEN In de zoektocht naar een functionele en opschaalbare nieuwe manier van werken zijn ‘transitie-experimenten’ erg belangrijk. Ze helpen om vanuit gedachten en hypothesen te komen tot maximaal leren over de aspecten die van belang zijn voor een haalbaar en opschaalbaar perspectief.

aan innovatie. Een open en nieuwsgierige houding, nieuwe zienswijzen, nieuwe kennis, nieuwe inzichten, nieuwe producten en diensten en andere aanvliegroutes staan centraal. Het aantal variabelen is meestal onbegrensd en de diversiteit aan variabelen wijst op complexiteit en dynamiek.

Transitie-experimenten worden gekenmerkt door zoeken, exploreren en ontdekken. De kern is de behoefte

Het verschil tussen een pilot en een transitie-experiment is dat je bij een pilot al redelijk kunt voorspellen

wat eruit komt en dat je hooguit een aanscherping wenst van de meest adequate implementatiestrategie voor meer massale toepassing en opschaling. Bij experimenten mag je je afvragen of je veronderstellingen, hypothesen, uitgangspunten überhaupt valide en werkzaam zullen zijn. In het dagelijks gebruik worden deze twee termen (pilot en experiment) overigens niet altijd goed van elkaar onderscheiden.

21

B Deel B van dit boekje toont voor twee concrete geanonimiseerde casussen (‘experimenten’) de verkenning naar een haalbare propositie met toekomstperspectief.

De ervaring van deze twee experimenten heeft geleid tot onderbouwing en doorontwikkeling van de basispropositie, zoals hierboven beschreven.

DE EXPERIMENTEN

22

PROCES AANPAK

FASERING

Om te komen tot concrete experimenten hebben wij het veld afgestruind op zoek naar vernieuwingsgezinde bestuurders en organisaties, om met hen over hun ambities, hun visie en onze eerste inhoudelijke gedachten over de propositie van een T-Huis vol Energie in gesprek te gaan. Dat heeft op behoorlijk wat plekken tot veel enthousiasme en verbinding op de inhoud en de aanpak geleid. Op basis van een aantal criteria hebben we een tweetal cases (concrete VVT huizen) geselecteerd waarmee wij in 2015 het experiment zijn aangegaan.

Voor de hier uitgevoerde transitie-experimenten hebben wij gebruik gemaakt van een tijdslijn met drie fases (zie ook Figuur 4):

In co-creatie met de betrokken bestuurders en anderen hebben we samengewerkt vanuit de bestaande basis visie en duidelijke condities voor deelname aan de verkenning. De bedoeling was om middels deze experimenten de visie verder te onderzoeken en verdiepen, en daarnaast om “bewijslast” te creëren voor “volgers”, zodat er een ware kanteling in Nederland op gang kan komen.

1. In de verkenningsfase wordt met de stakeholders iteratief heen en weer bewogen tussen het ideaalbeeld van een T-Huis vol Energie en de realiteit van de lokale context, om zo te komen tot een gezamenlijke visie met een goed onderbouwd concept. Dat concept wordt in een aantal smaken – scenario’s – geserveerd, opdat duidelijk wordt welke essentiële keuzes gemaakt moeten worden door de betrokken partijen. 2. Als het concept op enthousiasme en draagvlak kan rekenen, gaan de deelnemers de vormgevings- en realisatiefase in. Hierbij worden alle deelaspecten (facetten) van de propositie verder uitgewerkt tot concrete plannen die uitgevoerd kunnen worden. Dit is de meest intensieve fase, die culmineert in daadwerkelijke uitvoering van het plan. 3. In de gebruiks- en exploitatiefase tenslotte is sprake van de nieuwe situatie. Op de locatie worden tijdens “het gebruik” nog vele slagen gemaakt om te optimaliseren en leren werken volgens de bedoeling van een T-Huis vol Energie.

De feedbackloop vanuit elke fase naar de voorgaande fase en naar vergelijkbare fases in andere experimenten is tekenend voor transitie-experimenten: leren om het beter te doen is het hoogste doel. Bij twee experimenten is op dit moment de “Verkenningsfase” doorlopen. In een iteratief proces met de betrokkenen zijn de contouren van haalbare T-Huis vol Energie scenario’s voor de specifieke situaties verkend. De resultaten daarvan worden hier geanonimiseerd weergegeven.

B DE EXPERIMENTEN

23

Figuur 4: Transitieproces T-huis vol Energie. Deze figuur is tot stand gekomen in samenwerking met Rudy Stroink.

B DE EXPERIMENTEN

24

VERKENNINGSFASE We zien op veel plaatsen in Nederland de zorgorganisaties, betrokken woningcorporaties en gemeenten worstelen met het zoeken naar een oplossing om bestaande verpleegen verzorgingshuizen verder te exploiteren. Geregeld komt men in een patstelling terecht, waardoor alles tot stilstand komt. Zorgorganisaties, corporaties en gemeente begrijpen elkaars werelden en (inmiddels oude) verdienmodellen onvoldoende, men weet daardoor ook niet wat de impact van de maatschappelijke veranderingen op ieders bedrijfsvoering is. Waarom stort het oude verdienmodel in? Waarom heeft het dus geen zin te “strijden” voor geld om het oude systeem in de lucht te houden? Deze strijd wordt letterlijk en figuurlijk op veel plekken in Nederland nu gevoerd. De betrokken actoren vinden het lastig om denkpatronen die passen bij het oude systeem los te laten en (samen) op zoek te gaan naar dat nieuwe. En dat moet dan ook nog opnieuw opgebouwd worden en zal tot consequentie hebben dat men daarin andere rollen gaat vervullen. Daarom wordt er naast het zoeken naar een nieuwe inhoudelijke gezamenlijke propositie in de dialogen in de verkenningsfase ook nadrukkelijk aandacht besteed aan:

»» Het begrijpen en kennen van elkaars belangen en komen tot een gezamenlijk belang van gemeenschap, gemeente, corporatie, zorgorganisatie. »» Scenario’s creëren die gebaseerd zijn op huidige en toekomstige behoeften van inwoners en andere belanghebbenden. Demografische verwachtingen, huidige en toekomstige behoeften zijn van belang voor het vinden van een passend antwoord. »» Het creëren van één gezamenlijke visie van betrokkenen op de gezamenlijke inhoudelijke propositie voor de transformatie van het verpleegen verzorgingshuis naar een duurzaam, toekomstbestendig T-Huis vol Energie die past in die lokale gemeenschap (dorp of wijk). Op basis van deze visie zal er voor iedere partij een nieuwe rol en een ander verdienmodel ontstaan. Dat betekent dat het besef dat iedereen dingen van nu los zal moeten laten essentieel is. Dat vraagt om een hoog verandervermogen en wilskracht van de betrokken mensen en organisaties. Deze fase leidt tot een onderbouwde, gezamenlijke stip op de horizon, waaraan in de volgende fase nader en gedetailleerder vormgegeven wordt.

B DE EXPERIMENTEN

25

VORMGEVINGS- EN REALISATIEFASE Het aantal uit te werken facetten tijdens de vormgevings- en realisatiefase is groot. Denk daarbij aan: »» In eerste instantie meer dan één scenario meenemen naar deze fase en op een bepaald moment, wanneer er voldoende verdieping heeft plaatsgevonden op de deeloplossingen, daar uit kiezen. »» Vastgoedoplossingen verder verkennen; cijfermatige aannames toetsen en consequenties doorrekenen; de Nul op de Meter oplossing voor het gebouw technisch en bouwfysisch ontwerpen; de indeling van de ruimtes concretiseren en controleren; de vastgoedexploitatie doorrekenen met (nog) beter onderbouwde cijfers. »» Dienstenoplossingen verder verkennen; marktonderzoek; de financiële haalbaarheid van elke dienst op zichzelf uitrekenen; in kaart brengen hoe de diensten zich tot elkaar verhouden; contact zoeken met mensen uit de omgeving om interesse in gebruik multifunctionele ruimten te wekken. »» De dialoog tussen de betrokken actoren en belanghebbenden voeren. »» Veranderproces voor de betrokken organisaties in kaart brengen: wat betekent de propositie voor hen, wat betekent het voor ieder tezamen?

»» Marketing en positioneringsplan van de vernieuwde propositie voor die concrete lokale context. Zeker voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen is dat van groot belang. Welk ‘beeld’ van een locatie (wonen, diensten, uitstraling, gevoel, betaalbaarheid) is voor hen aantrekkelijk? »» Het voorbereiden van de gebruiks- en exploitatiefase en de weg daar naartoe.

B DE EXPERIMENTEN

26

EXPERIMENT I STARTPUNT

FACTSHEET Nu

Voorafgaand aan de opstart van de verkenningsfase van dit experiment hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen Energiesprong en de bestuurders van de betreffende zorgorganisatie en woningcorporatie. Daarin hebben we met elkaar besproken of er een goede voedingsbodem is voor het inzetten van een gezamenlijk experiment. Is er gelijkvormigheid in visie? Worden daarbij de basisgedachte en de principes van T-Huis vol Energie omarmd? Is er tijd, wil en lef vanuit bestuur en organisatie om er samen voor te gaan? Is er een concrete, kansrijke VVT-locatie waar dit experiment toegepast kan worden? Is er bereidheid om alle geldstromen die de huidige situatie aangaan aan het Scenario Co-Creatie Team openbaar te maken? Wat is de huidige situatie en hoe ziet het speelveld en de dynamiek er op dit moment uit? Is de wil er bij de betrokken bestuurders en organisaties om na een verkenningsfase ook verder te gaan met daadwerkelijke verdere vormgeving en realisatie? Uit die eerste gesprekken bij dit experiment is gebleken dat de woningcorporatie en de zorgorganisatie samen in een patstelling terecht waren gekomen. De wil om daar nu weer uit te komen en een nieuw perspectief te creëren voor de locatie is er.

I

Deze geanonimiseerde beschrijving van Experiment I is een samenvatting. De volledige verkenning staat beschreven in een publicatie van Platform31 getiteld “Verleidelijk toekomstperspectief voor verpleegen verzorgingshuis - Experiment I” van maart 2016.

Ligging Totale oppervlakte »» Oppervlakte woonruimte (excl gangen) »» Multifunctioneel verhuurbare ruimte »» Algemene ruimte (zonder huurinkomsten) »» Algemene ruimte (met huurinkomsten)

Scenario A

Klein dorp

T-huis vol Energie Scenario B Scenario C Klein dorp

4065 m2 2170 m2 0 m2 1895 m2 0 m2

4065 m2 3315 m2 0 m2

4825 m2 4075 m2 0 m2 400 m2 (gangen) 350 m2 (Plaza)

4065 m2 3045 m2 270 m2

72 onzelfst. 64 2 6

57 zelfst. 14 28 15

69 zelfst. 9 33 27

53 zelfst. 9 30 14

Rendement »» Diensten (basis) »» Diensten (extra) »» Vastgoed

-/verliesgevend n.v.t. verliesgevend

++ 5%

++ 8% n.n.b. 5%

+ 5%

Energiekosten per bewoner p/m (incl algemene ruimte en gangen) Toeslag beschut wonen per bewoner p/m Investering in vastgoedtransformatie

€ 125 (omgerekend) n.v.t. n.v.t.

Appartementen »» 1-kamer »» 2-kamer »» 2-kamer+ / 3-kamer

Eigenaar gebouw Huur wordt betaald door

Corporatie Zorgorganisatie

€ 100 energieprestatievergoeding (EPV)

€ 2.8 miljoen

€0 € 4.7 miljoen

€ 3.0 miljoen

Corporatie Bewoner of functioneel gebruiker

B DE EXPERIMENTEN

27

I

Ooit was een bredere gemeenschap in dit dorp met elkaar begonnen aan een zoektocht naar een plan voor vernieuwing van het dorpscentrum, waar de VVT-locatie ook deel van uit zou maken. Die zoektocht is helaas gestrand. Daarna zijn de bestuurders van de woningcorporatie en zorgorganisatie samen verder gaan zoeken, want de exploitatie van de huidige locatie is niet lang houdbaar. Inmiddels is men daar al weer een tijd mee bezig. Diverse voorstellen voor nieuw- en vernieuwbouw zijn over de tafel gegaan. Die hebben allen niet tot een integraal betaalbare en exploiteerbare oplossing geleid. De voorstellen waren bedacht vanuit het “oude” businessmodel. Daardoor raakte men in discussie over geld, ratio’s, onderlinge huurverrekeningen, exploitatieperiodes, huurperiodes, enzovoorts. De spanningen waren onbedoeld opgelopen. In die uitdagende zoektocht kruisten de wegen van T-Huis vol Energie en die van deze twee bestuurders van een woningcorporatie en zorgorganisatie elkaar, op basis van een gedeelde visie op mogelijke aanknopingspunten en kansen voor de toekomst. De eerder in dit boekje beschreven propositie en bijbehorende uitgangspunten hebben daarbij als vertrekpunt gefungeerd.

De uit die ontmoetingen resulterende verkenningsfase naar een aantrekkelijk toekomstperspectief voor de transformatie van bestaande locatie is bij dit experiment samen met de zorgorganisatie, woningcorporatie en een team vanuit Energiesprong doorlopen. De rol van Energiesprong was om experts, creatieve, dwarsdenkende, of anderszijds briljante mensen op ieder benodigd kennisgebieden en innovatieve gedachtes bijeen te brengen en vanuit andere, vernieuwende invalshoeken naar het vraagstuk te kijken. Mensen die kennis hebben van ouderenzorg, vastgoed, opzetten van nieuwe business modellen, de “oude” business modellen in de zorg en corporatie, dienstenontwikkeling, profielen doelgroepenonderzoek, Nul op de Meter kennis en meer. Hieronder vallen ook de eigen mensen van de betrokken organisaties zelf. Energiesprong verbond, stimuleerde, joeg aan, begeleidde het proces en bracht creativiteit in. In de colofon staan de mensen van het scenario co-creatieteam vermeld. Deze beschrijving van Experiment I is een samenvatting. De volledige verkenning staat beschreven in een publicatie van Platform31 getiteld “Verleidelijk toekomstperspectief voor verpleegen verzorgingshuis - Experiment I” van maart 2016.

B DE EXPERIMENTEN

28

I

CONTEXT Omgeving De betreffende verpleegen verzorgingslocatie is gelegen in een klein dorp in Nederland. Dat geldt als een veilige, landelijke omgeving. Sinds 40 jaar wordt daar door een zorgorganisatie intramuraal beschut en beschermd wonen, dagopvang en tijdelijke opname aan ouderen geboden. Er is in het dorp een bloeiend verenigingsleven, met verschillende “hokjes en culturen” daarbinnen. Basisvoorzieningen zijn aanwezig in het dorp of de nabije omgeving. Demografie Er wonen circa 8.000 mensen in de directe omgeving, wat neerkomt op zo’n 3.000 huishoudens. Op dit moment wonen er in het dorp relatief weinig jongeren, waaronder ook weinig jonge gezinnen. De inkomensverdeling is divers. Wat wel opvalt is dat er relatief veel mensen zijn met een koopwoning, en dat die woningen een relatief hoge gemiddelde WOZ-waarde hebben, tussen de € 225.000 en € 250.000. Er wonen nu circa 500 mensen van 65 en ouder (6%).

HUIDIGE SITUATIE Doelgroepen Kansrijke doelgroepen voor toekomstige bewoning (met én zonder diensten) zijn: »» groeiende groep 75+; »» groeiende groep 65-75 jaar; »» enkele alleenstaande of samenwonende jongeren die een (tijdelijke) woning nodig hebben; »» enkele startende kleine gezinnen die een (tijdelijke) woning nodig hebben; »» enkele begeleide huurders via RIBW (behoefte vanuit klanten van andere zorgorganisatie); »» enkele mensen die tijdelijke woonruimte zoeken met verzorging/zorg na revalidatie. In de dorpsgemeenschap is behoefte aan verjonging. En in algemene zin is er in Nederland behoefte aan huisvesting voor statushouders (migranten). Zowel jongeren als statushouders willen echter vaak graag in een stad wonen in plaats van een landelijke omgeving.

Diensten Wat de zorgorganisatie op dit moment aanbiedt is zorg en verzorging voor kwetsbare oudere bewoners en zo wenselijk ook voor nabij de locatie gelegen sociale huur appartementen die eigendom zijn van dezelfde woningcorporatie. Inmiddels zijn er veel bewoners zonder behandeling (ZZP 1 t/m 4 en 6) en minder bewoners met verpleegzorgbehandeling PG (ZZP VV5 en VV7). De aan bewoners en omwonenden aangeboden diensten zijn: »» Schoonmaak hele gebouw van deze locatie; »» Maaltijdvoorziening met eigen industriële keuken; »» Restaurant met gastvrouw; »» Gedeelde receptie met ander woonzorgcentrum in de omgeving; »» Linnenkamer; »» Onderhoud van de woning (door de corporatie). De huidige dienstverlening in deze locatie wordt door het dorp gewaardeerd en als bijzonder prettig ervaren. De totale opbrengsten voor diensten (voor zover dat van de vastgoedgerelateerde activiteiten te scheiden

B DE EXPERIMENTEN

29

2

is in de begroting) voor verzorgd wonen van de zorgorganisatie bedragen circa € 3,4 miljoen. Op basis van de verstrekte gegevens ontstaat er een berekend negatief resultaat van € 0,2 miljoen, onder andere omdat: »» de lagere indicaties niet meer worden verstrekt, dus afname van inkomsten; »» de salariskosten inmiddels ruim boven het beschikbare budget liggen; »» verzorgd wonen sterk verliesgevend is (- € 170 K); »» de huidige industriële keuken tonnen verlies draait.

1

In het nieuwe financiële stelsel is dit huis met de huidige indeling van het vastgoed niet toekomstbestendig te maken, gezien de behoeften van nieuwe generaties en het wegvallen van de (automatische) inkomsten gerelateerd aan lagere indicaties (ZZP 1 t/m 4 en 6).

BG

Vastgoed De locatie is in de jaren zeventig gebouwd en tussendoor aangepast en uitgebreid. Het is in eigendom van de woningcorporatie en de zorgorganisatie huurt het in zijn geheel (intramuraal). Het bestaat uit 72 wooneenheden, vooral uit 1-kamer woningen van 27 m2. Er zijn veel vierkante meters algemene ruimten: meerdere recreatiezalen, diverse kantoren, een grote industriële keuken en een restau-

I

72

Figuur 5: Plattegronden Experiment I

onzelfstandige appartementen

Huidige situatie

B DE EXPERIMENTEN

30

I OVER DE TOEKOMSTSCENARIO’S rant. Door de nieuwe financiering van het zorgstelsel staan tegenover deze ruimtes geen inkomsten. De huur die een bewoner zonder indicatie hierdoor omgerekend zou moeten gaan betalen is niet marktconform (te hoog). Het bestaande vastgoed is in de huidige staat en indeling niet meer toekomstbestendig. Steeds meer bewoners willen een twee-kamer woning, met uitzondering van mensen met een hoge verpleegzorgindicatie. De grote hoeveelheid ruimten waar geen huurinkomsten tegenover staan drukt bovendien zwaar op de begroting. Technisch maakt het gebouw gebruik van betonfundering, heeft het een halfsteense gevel met minimale spouw die gedeeltelijk geïsoleerd is, enkel glas, beperkte ventilatieroosters, verwarming door cv en geen of beperkte randaarde (wat in alle nieuwe installaties tegenwoordig verplicht is). De laatste jaren is weinig planmatig onderhoud uitgevoerd met het oog op renovatie, vernieuwbouw of sloop/nieuwbouw. Het financiële resultaat van de vastgoedexploitatie (eigenaarsdeel) was met de beschikbare gegevens niet op gebouwniveau te definiëren. Dat is nog een slag die men in corporatieland aan het maken is.

Op basis van deze huidige context zijn in een co-creatie proces drie specifiek op deze locatie toegespitste toekomstscenario’s (denkrichtingen) ontwikkeld voor de transformatie van deze bestaande locatie. Het gaat om varianten op de T-Huis vol Energie propositie. Voor al deze scenario’s zijn nieuwe, andere of anders georganiseerde diensten ingezet, passende bij de behoefte van de doelgroepen die we hebben geïdentificeerd. Daarbij is nadrukkelijk ook meer sociaal kapitaal ingezet. Veel van deze deeloplossingen zijn in alle drie de scenario’s bruikbaar. Het verschil tussen de scenario’s zit vooral in de doelgroepen waar het voor bestemd is, de indelingen en de grootte van de ingrepen die het gebouw moet ondergaan. Er zijn specifieke doelgroepenmixen beschreven om gevoel en onderbouwing te krijgen van wat dat betekent voor de business case. Ook is nagedacht over hoe flexibiliteit te houden door in de toekomst andere dan de benoemde doelgroepen te huisvesten. Flexibiliteit was immers één van de principes voor toekomstbestendig vastgoed. Wat de scenario’s delen De getransformeerde locatie is een THUIS voor de gemeenschap en bewoners, met een dagelijks brede-

re verbintenis met elkaar en waar men samen met en voor elkaar leeft en gebruik maakt van elkaars talenten, wensen en kunnen. Er is een diversiteit aan (passende) doelgroepen, met aandacht voor voldoende privacy en ruimte voor het levensritme van elk individu. Mensen – van jong tot oud – met én zonder behoefte aan (lichte) zorg, welzijns- of servicediensten. Het atrium wordt een Plaza. Dit is de centrale ontmoetingsplaats voor bewoners, dorpsgemeenschap, medewerkers en familie, met diensten voor de gemeenschap, aanvullend op de diensten van het dorpshuis elders in het dorp. Dit plaza is toegankelijk via de hoofdingang. Rondom de plaza zijn verhuurbare (woon)ruimten, die zowel van buiten als vanuit de plaza toegankelijk zijn. Door de flexibel in te vullen functies die deel uitmaken van de plaza zal het er een groot deel van de dag levendig zijn. Er heerst een sfeer van gastvrijheid, servicegerichtheid, dienstbaarheid en klantvriendelijkheid, die het verblijf aangenaam maakt voor de gasten. Er zijn op diverse plekken zitjes en tafels opgesteld die elk een ander sfeerbeeld oproepen. Zo is er bijvoorbeeld een leestafel, koffieapparaat, zitjes, TV-scherm, internetcafé

B DE EXPERIMENTEN

31

I

en/of grandcafé voor dorpsbewoners (jong en oud) en familie, voorleesactiviteiten, kinderhoek, buddygesprekken tussen dorpsbewoners, mogelijkheden tot biljarten, spel en andere activiteiten door dorpsgemeenschap en de familie. De plaza is ook als periodieke “MARQT-plaats” te benutten voor profit en non-profit activiteiten, waar familiebezoeken plaats vinden en de flexwerkplek waar verplegers en artsen hun verslaglegging op hun laptop bij kunnen werken. Op dat Plaza vervult de ‘Lean huismeester’ een multifunctionele rol. Hij of zij is gastheer of -vrouw, fungeert als vraagbaak, ontvangt en verzendt pakketjes, doet boodschappen, voorziet in een bibliotheek of ruilboeken voor heel het dorp en is 24 uur per dag aanwezig. De lokale slager of buurt-startup bereidt 7 dagen per week verse maaltijden voor in shaving dishes, die samen met andere dorpsbewoners in de PLAZA of in de appartementen zelf worden genuttigd. De bewoners worden dagelijks verrast met een maaltijd waarbij keuze is uit twee gerechten. De mobiele bakker rijdt dagelijks haar stellingen met brood naar binnen en dorpsbewoners komen hier om hun brood te kopen en een praatje te maken. Regionale ondernemers en verenigingen kunnen periodiek in de Plaza hun diensten verkopen aan of ruilen met de dorpsbewoners.

De bandbreedte van de huur per appartement is van circa € 400 (een studio; één-kamer) tot € 600 (twee-kamer appartement) en € 700 (drie-kamer appartement) per maand. Deze bedragen zijn globaal. In de vormgevings- en realisatiefase dienen de effecten van de passend toewijzen regel uit de nieuwe Woningwet verder worden uitgewerkt en worden de bedragen van de huren daarop aangepast. Het gebouw gebruikt na de transformatie, waarin dus Nul op de Meter principes en maatregelen zijn toegepast, netto geen energie meer, uitgaande van normaal gedrag. In ruil daarvoor betalen de bewoners een energieprestatievergoeding (EPV) aan de corporatie (eigenaar). Die bedraagt in de scenario’s € 100 per maand per appartement. Deze EPV is over 20 jaar (exploitatieduurvelenging) netto contant gemaakt en dat investeringsbedrag is gebruikt om de mutatie mede te bekostigen. De financiering van die vastgoedmutatie vindt plaats met een rente van 5,25% en een aflossingsperiode van 20 jaar. Aanvullend op de huur en de energieprestatievergodeing (EPV) kan nog een basisbijdrage van iedere bewoner gevraagd worden voor het feit dat men beschut woont en er een algemene ruimte is. In deze fase is dat niet ingerekend. In de volgende fase, bij het

verder detailleren van de facetten van de diverse (deel) diensten en het vastgoed, wordt dat vanuit verschillende perspectieven bekeken en doorgerekend. Voor de zorgdienstenexploitatie is een indicatie van de omzetontwikkeling gegeven op basis van de verwachte demografie en doelgroepen die er komen wonen. Voor de nieuwe bewoners is uitgegaan van het Volledig Pakket Thuis (scheiden wonen zorg), voor de huidige bewoners gerekend met ZZP en NHC, die voor hen wordt verstrekt. Door verhuizen of overlijden van deze specifieke ouderen zal in vier jaar deze inkomstenstroom verdwijnen. Deze zorgdiensten zullen in de praktijk wellicht door meerdere zorgorganisaties aangeboden worden (de huidige, aangevuld met diensten van RIBW) of de zorgorganisatie kiest ervoor mensen aanvullend te werven of op te leiden. In deze fase is zoals gezegd nog geen rekening gehouden met aanvullende inkomsten vanuit andere diensten (welzijn en services). In de volgende fase dient de bouwkundige en technische haalbaarheid van de vastgoedscenario’s verder bekeken te worden en worden voorzien van de benodigde innovatieve oplossingen.

B DE EXPERIMENTEN

32

2

begeleid wonen

I

SCENARIO A (CREATIEF BINNEN CASCO) zie ook de factsheet op bladzijde 25

Transformatie gebaseerd op de eerder genoemde visie op de zorg, welzijn, service diensten, inzet van sociaal kapitaal. Wat vastgoed betreft: intact laten van omvang bestaande casco,

behoud van open atrium, atrium veranderen in een multifunctionele PLAZA, algemene ruimten zonder inkomsten worden zelfstandige woningen/functionele ruimten mét huurinkomsten,

samenvoeging van enkele bestaande woonruimten tot grotere appartementen. Gehele gebouw Nul op de Meter. zware zorgvraag (PG)

zware zorgvraag (PG)

Exploitatie vastgoed: Doelgroepenmix: »» 12 plaatsen voor jong én »» Deze mutatie vraagt een oud met lichte zorg (de geschatte investering voormalige doelgroep van ca. 2,8 miljoen voor ZZP 1 t/m 3); de NOM-renovatie en »» 31 plaatsen zware zorg verdere transformatie,; »» Bedrijfsresultaat: circa € PG (voormalige ZZP 5); 130.000 »» 14 plaatsen plaatsen »» Liquiditeit: circa € RIBW begeleid wonen 570.000 (lichte categorie; GGZ C); »» in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis.

Exploitatie zorgdiensten (nog zonder doorrekening andere diensten): »» Rendement: circa 5% (waarvoor een efficiënte bedrijfsvoering een vereiste is); »» Bedrijfsresultaat: circa € 150.000

57

1

wonen en/of lichte zorgvraag (ZZP 1 - 4) zware zorgvraag (PG)

functie kapel?

BG


zelfstandige appartementen

Scenario A

B DE EXPERIMENTEN

33

zware zorgvraag (PG) zware zorgvraag (PG)

2

I

SCENARIO B (MEESTE WOONRUIMTE) zie ook de factsheet op bladzijde 25

Transformatie gebaseerd op de eerder genoemde visie op de zorg, welzijn, service diensten, inzet van sociaal kapitaal. Wat vastgoed betreft: naar maximaal aantal grotere appartementen

(samengevoegd), optoppen van bestaand casco, verdiepingsvloermutatie en versmalling van het atrium op de eerste verdieping. (Versmald) atrium veranderen in een multifunctionele

PLAZA, algemene ruimten zonder inkomsten worden zelfstandige woningen mét huurinkomsten. Vierkante meter verhuur alleen in PLAZA. Gehele gebouw Nul op de Meter.

wonen en/of lichte zorgvraag (ZZP 1-4)


Doelgroepenmix: »» 23 plaatsen voor jong én oud met lichte zorg (de voormalige doelgroep ZZP 1 t/m 3); »» 34 plaatsen zware zorg PG (voormalige ZZP 5); »» 0 plaatsen RIBW begeleid wonen (lichte categorie; GGZ C); »» 12 huurders zonder zorgvraag; »» in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis.

Exploitatie vastgoed: »» Deze mutatie vraagt een geschatte investering van ca. 4,7 miljoen voor de NOM-renovatie en verdere transformatie,; »» Bedrijfsresultaat: circa € 60.000 »» Liquiditeit: circa € 500.000


69

1

regulier wonen (alle leeftijden) wonen en/of lichte zorgvraag (ZZP 1-4)

regulier wonen (alle leeftijden) wonen en/of lichte zorgvraag (ZZP 1-4)

functie kapel?

BG



Scenario B

B DE EXPERIMENTEN

34

2

begeleid wonen

I

SCENARIO C (MAX-MIX) zie ook de factsheet op bladzijde 25

van sociaal kapitaal, kinderopvang, kapper, magazijn, fysio, mini-fitness, mini-super, kringloop, huisarts, vergaderlocatie of flexwerkplek voor ZZP-ers. De ruimten staan in verbinding met de plaza en zijn van binnenuit en van buitenaf toegankelijk (zelfstandige eenheden). De functionele ruimten in de Deze ruimten kunnen ook plint kunnen ingezet worals woningen verhuurd den voor bijvoorbeeld een worden. buurtcafé (vanuit WMO), wassalon gerund door inzet

Transformatie gebaseerd op de eerder genoemde visie op de zorg, welzijn, service diensten, inzet van sociaal kapitaal. Maximale mix van dorpsintegratie, doelgroepenmix en grotere woningen. Wat vastgoed betreft: geen optopping. Inzet van drie woonruimten aan de plint (270 m2) voor functionele verhuur voor buurtfuncties. Behoud van licht en ruimtelijk gevoel door het atrium slechts licht

te verkleinen; atrium veranderen in een multifunctionele PLAZA. Meer grotere appartementen, algemene ruimten zonder inkomsten worden zelfstandige woningen/functionele ruimten mét huurinkomsten. Gehele gebouw Nul op de Meter.

Doelgroepenmix: »» 3 plaatsen voor jong én oud met lichte zorg (de voormalige doelgroep ZZP 1 t/m 3); »» 34 plaatsen zware zorg PG (voormalige ZZP 5); »» 12 plaatsen RIBW begeleid wonen (lichte categorie; GGZ C); »» 4 huurders zonder zorgvraag; »» in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis.

Exploitatie vastgoed: »» Deze mutatie vraagt een geschatte investering van ca. 3,0 miljoen voor de NOM-renovatie en verdere transformatie,; »» Bedrijfsresultaat: circa € 60.000 »» Liquiditeit: circa € 510.000



53


1


BG

wonen en/of lichte zorgvraag (ZZP 1-4)

functie kapel?



Scenario C

B DE EXPERIMENTEN

35

I HOE VERDER Het beschreven perspectief, inclusief de drie scenario’s, is met veel enthousiasme begroet door de betrokken partijen. In een volgende fase (vormgeven & realiseren) zal vanuit deze denkrichtingen door betrokkenen e.e.a. verder uitgewerkt moeten worden. Het gaat dan om onder andere de doelgroepmix, de precieze aantallen en groottes wooneenheden en huis/groepskamers, de Nul op de Meter concepten, investeringscapaciteit door NOM, passend toewijzen en huur, detaillering van inhoud en organisatie van (deel)diensten en op basis daarvan ook de gedetailleerdere berekeningen van de business cases voor vastgoed en diensten en de logistiek van de transitie van de huidige situatie naar de toekomstige situatie.

In maart 2016 is de onderliggende rapportage geanonimiseerd beschikbaar.

B DE EXPERIMENTEN

36

EXPERIMENT II

Deze geanonimiseerde beschrijving van Experiment I is een samenvatting. De volledige verkenning staat beschreven in een publicatie van Platform31 getiteld “Verleidelijk toekomstperspectief voor verpleegen verzorgingshuis - Experiment II” van maart 2016.

STARTPUNT

FACTSHEET Nu

Voorafgaand aan de opstart van dit experiment hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen Energiesprong en de bestuurder en het managamentteam van de betrokken zorgorganisatie. Daarin hebben we met elkaar besproken of er een goede voedingsbodem is voor het inzetten van een gezamenlijk experiment. Is er gelijkvormigheid in visie? Worden daarbij de basisgedachte en de principes van T-Huis vol Energie omarmd? Is er tijd, wil en lef vanuit bestuur en organisatie om er samen voor te gaan? Is er een concrete, kansrijke VVT-locatie waar dit experiment toegepast kan worden? Is er bereidheid om alle geldstromen die de huidige situatie aangaan aan het Scenario Co-Creatie Team openbaar te maken? Wat is de huidige situatie? Hoe ziet het speelveld en de dynamiek er op dit moment uit? Is de wil er bij de betrokken bestuurders en organisatie om na een verkenningsfase ook verder te gaan met vormgeving en realisatie? Uit die eerste gesprekken bij dit experiment is gebleken dat de zorgorganisatie en betrokken woningcorporatie er op dit moment niet samen uitkwamen. Er was discussie over het huidige huurcontract van de locatie ontstaan. De hoogte daarvan zou – ten gevolge van het veranderde financiële stelsel - een positieve exploitatie van het huidige verzorgingshuis in de weg staan. Er dreigde dus op korte termijn sluiting.

II

Ligging Totale oppervlakte »» Oppervlakte woonruimte (excl gangen) »» Multifunctioneel verhuurbare ruimte »» Algemene ruimte (zonder huurinkomsten) »» Algemene ruimte (met huurinkomsten)

Scenario A

Klein dorp

T-huis vol Energie Scenario B Scenario C Klein dorp

4085 m2 2520 m2 0 m2 1565 m2 0 m2

4085 m2 3335 m2 0 m2

4300 m2 3550 m2 0 m2 400 m2 (gangen) 350 m2

4250 m2 3500 m2 0 m2

Appartementen »» 1-kamer »» 2-kamer »» 2-kamer KOOP

49 27 onzelfst. 2 onz. + 20 z. 0

57 zelfst. 29 28 0

62 zelfst. 29 33 0

57 zelfst. 29 28 10

Rendement »» Diensten (basis) »» Diensten (extra) »» Vastgoed

-/verliesgevend n.v.t. verliesgevend

+

+ n.n.b. n.n.b. € 160.000

-/-

Energiekosten per bewoner p/m (incl algemene ruimte en gangen) Toeslag beschut wonen per bewoner p/m Investering in vastgoedtransformatie

€ 128 (omgerekend) n.v.t. n.v.t.

Eigenaar gebouw Huur wordt betaald door

€ 110.000

€ - 450.000

€ 108 energieprestatievergoeding (EPV)

€ 6.7 miljoen

€ 100 € 7.3 miljoen

€ 7.6 miljoen

Corporatie Zorgorganisatie of andere corporatie/belegger Zorgorganisatie Bewoner of functioneel gebruiker

B DE EXPERIMENTEN

37

II CONTEXT Dialoog tussen zorgorganisatie en woningcorporatie over de ontstane situatie bleek wenselijk maar niet mogelijk te zijn. De zorgorganisatie wilde hoe dan ook op zoek naar een nieuw, haalbaar en toekomstbestendig perspectief, zodat het huis nog jaren lang waarde biedt voor de bewoners en omwonenden. Op basis van een gedeelde gemeenschappelijke visie op mogelijke aanknopingspunten en kansen voor de toekomst zijn we de zoektocht samen verder gaan voortzetten. De eerder in dit boekje beschreven propositie en bijbehorende uitgangspunten hebben daarbij als vertrekpunt gefungeerd. De rol van Energiesprong was om experts, creatieve, dwarsdenkende, of anderszijds briljante mensen op ieder benodigd kennisgebieden en innovatieve gedachtes bijeen te brengen en vanuit andere, vernieuwende invalshoeken naar het vraagstuk te kijken. Mensen die kennis hebben van ouderenzorg, vastgoed, opzetten van nieuwe business modellen, de “oude” business modellen in de zorg en corporatie, dienstenontwikkeling, profielen doelgroepenonderzoek, Nul op de Me-

ter kennis en meer. Hieronder vallen ook de eigen mensen van de betrokken organisaties zelf. Energiesprong verbond, stimuleerde, joeg aan, begeleidde het proces en bracht creativiteit in.

Alle inzichten, geldstromen, bouwkundige- en technische gegevens, historische- en verwachte demografische gegevens van de locatie en omgeving zijn in kaart gebracht. Om meer gevoel te krijgen bij de cultuur en gemeenschap zijn daarnaast – in nauwe afstemming met de belanghebbenden – gesprekken gevoerd met betrokkenen in de dorpsgemeenschap: onder meer huisartsen, andere zorgorganisaties, voormalige wethouder en uiteraard de locatieleider zelf. Deze beschrijving van Experiment I is een samenvatting. De volledige verkenning staat beschreven in een publicatie van Platform31 getiteld “Verleidelijk toekomstperspectief voor verpleegen verzorgingshuis - Experiment II” van maart 2016.

Omgeving De verpleegen verzorgingslocatie met daaromheen (voormalige aanleun-)woningen is gelegen in een klein dorp in Nederland. Het geldt als een veilige, landelijke omgeving. Het dorp staat bekend om de goede leefbaarheidsbeleving van de bewoners. Sinds 40 jaar wordt daar door een zorgorganisatie intramuraal beschut en beschermd wonen, dagopvang en tijdelijke opname aan ouderen geboden. Een zorgboerderij heeft een samenwerkingsverband met de zorgorganisatie. Er is een hospice in een nabijgelegen stad met een tekort aan plekken. De omgeving is goed verbonden met het openbaar vervoer. Daarentegen is er een beperkt aanbod van basisvoorziening. Wensen hierin zijn een slagerij, eetgelegenheid en een bibliotheek. Die zijn er nu niet. Voor de kinderen zijn er daarnaast weinig speeltuintjes. Scholen voor voortgezet onderwijs bevinden zich in nabije steden. Demografie In aantallen is de bevolking de afgelopen jaren licht toegenomen. Er is sprake van toenemende vergrijzing. Op dit moment is bijna 15% van de mensen ouder dan 65 jaar en de verwachting is dat in 2040 het aantal 75-plussers is verdubbeld.

B DE EXPERIMENTEN

38

II

Jongere mensen die in het dorp blijven wonen, kopen liefst meteen al een woning. Hoogopgeleiden vestigen zich vaak elders. De oudere mensen die ooit zijn weggetrokken komen op latere leeftijd nogal eens terug, als daarvoor tenminste mogelijkheden zijn. Men werkt liefst hard om met gespaard geld een huis te kopen. Opvallend genoeg staan er relatief weinig woningen te koop, en geen enkel appartement. En zijn überhaupt weinig tot geen appartementen buiten die van de corporaties. Er zijn veel vrijwilligers in het dorp en omgeving. Veel daarvan zijn bij de zorgorganisatie zelf actief. Vaak zijn dat 60-plussers die het zien als een zinvolle invulling van hun leven. Er zijn relatief veel alleenstaande moeders in het dorp en een aantal mensen met afstand tot de arbeidsmarkt, die behoefte hebben aan begeleiding, zorg en hulp. Ook is er een relatief grote jongerenproblematiek (een aantal kan hun energie onvoldoende kwijt).

Doelgroepen De behoefte aan woningen met zorg in het dorp stijgt naar verwachting van 75 naar 100 in 2020, inclusief levensloopbestendige woningen. Kansrijke doelgroepen voor toekomstige bewoning (met én zonder diensten) zijn: »» diverse bewoners uit het dorp die nu geen gebruikmaken van de diensten van de zorgorganisatie; »» ouderen buiten het dorp, die na hun werkende leven terug willen keren naar het dorp; »» oudere stedelingen die in hun laatste levensfase meer rust zoeken; »» mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt; »» mensen met een lichte fysieke beperking; »» mensen met een beperkte cognitieve ontwikkeling; »» alleenstaande 55-plussers die beschut willen wonen, in een veilige omgeving, niet eenzaam, maar wel zelfstandig; »» mensen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte en zorg, bijvoorbeeld door revalidatie.

Uit de gesprekken is gebleken dat door de gemeenschap als minder aantrekkelijke doelgroepen worden gezien: »» alleenstaande moeders met kinderen. Men vermoed dat zij hier niet zullen gaan wonen. Mogelijk is het een kwestie van tijd (cultuuraspect); »» hospiceplaatsen. Uit meerdere gesprekken blijkt dit te specifiek, te arbeidsintensief en te veel aandacht te vragen om toe te voegen. Een hospice opzetten en operationeel maken leidt bovendien waarschijnlijk niet tot een rendabele activiteit. Diverse zakelijke doelgroepen uit de omgeving zijn kansrijke partners om samen diensten mee op te zetten, bijvoorbeeld banken, de slager, apotheek, zorgverleners, bakker, bibliotheek, kapper, sportcentrum, supermarkt (boodschappendiensten), hovenier, schoonmakers of klusbedrijven.

B DE EXPERIMENTEN

39

1

II HUIDIGE SITUATIE Diensten Het verzorgingshuis wordt als gezellig, warm en een fijn huis ervaren. Bewoners en mensen uit de buurt kunnen bij deze locatie terecht voor dagverzorging. In de recreatiezaal met restaurant worden regelmatig activiteiten georganiseerd, met veel hulp van vrijwilligers. De maaltijden worden ingekocht en afgewerkt in een industriële keuken. Er is een pedicure, bibliotheek, fitness ruimte en kapel. Ook is er een creatief en economisch beveiligingsconcept toegepast met buurthulp. Er vinden veel sociale activiteiten plaats waarbij de bewoners van de hier beschreven locatie betrokken zijn als deelnemer en/of organisator. Voorbeelden van die activiteiten zijn fitness, bijeenkomsten, vergaderingen, opslag van verenigingseigendommen in het dorp en af en toe samen koken van ouderwetse maaltijden. Deze sociale activiteiten worden door de omgeving als waardevol ervaren. Het verzorgingshuis met alle daarbij horende activiteiten vervult een samenbindende rol in de gemeenschap. Ook de mensen met wie voor dit experiment gesproken is hebben daar hun waardering voor uitgesproken.

BG

29

onzelfstandige appartementen

20

Figuur 9: Plattegronden Experiment II


Huidige situatie

B DE EXPERIMENTEN

40

II

De doelgroep bestond vooral uit lichte ZZP’s (1 – 4) en dat vormt in het kader van de bestendige betaalbaarheid in het kader van de nieuwe zorgfinanciering en het ‘scheiden van wonen en zorg’ een probleem, aangezien de vergoedingen voor deze doelgroep zijn komen te vervallen. Daarmee is de huidige business case niet meer rendabel te exploiteren Vastgoed De locatie is gebouwd in een klassieke L-vorm met een centrale entree. Via een sluis zijn de aanleunwoningen verbonden met het hoofdgebouw en daarmee toegankelijk voor verzorgend personeel. Het is in eigendom van de woningcorporatie en de zorgorganisatie huurt het in zijn geheel. Opvallend is dat nagenoeg 50%van de beschikbare ruimte binnen het complex gebruikt wordt voor doeleinden anders dan wonen. Tegenover al deze vierkante meters staan in de huidige tijd geen huuropbrengsten. Er is een overdaad aan opslag- en bergruimte (kelder, zolder), veel kantoorruimten (inclusief toilet), een teamkamer en spreek- en behandelkamers. Er is daarnaast een grote industriële keukenruimte, met sub-ruimten, waar de bestelde voedingsproducten opgewarmd en tot een maaltijd samengesteld worden. Een aparte kap-

persruimte, een kapel en restaurant, wederom met een aantal extra ruimtes hieraan vastgekoppeld, completeren het geheel. De inpandige woningen voldoen qua oppervlakte, indeling en betaalbaarheid aan de behoeften van vorige generaties alleenwonende ouderen. De (voormalige aanleun)woningen zijn BAG geregistreerd, wat wil zeggen dat het nu zelfstandige wooneenheden zijn. De bouwkundige staat en onderhoud van het gebouw is goed. De inrichting heeft een gedateerde uitstraling. Het gebouw is voorzien van collectieve nuts- en klimaatinstallaties, waardoor deze niet op individueel niveau regelbaar zijn. De energielasten zijn zeer hoog en niet te betalen uit het daarvoor bestemde deel in het ZZP-tarief. De huurlasten die de zorgorganisatie aan de corporatie betaalt zijn zeer hoog en gebaseerd op de oude vergoedingen en normen. Het huurcontract is omgerekend gebaseerd op een gemiddelde huur van ca. € 18.000 per bewoner per jaar (€ 1.500 per maand). Per ZZP bedraagt dat ruim € 16.000, - per jaar terwijl er een NHC beschikbaar is van circa € 10.000, - per jaar. Op basis van de actuele huurprijs en de gewijzigde ver-

goedingen (géén voor de laagste ZZP categorie) is een positieve exploitatie voor de komende jaren voor deze locatie uitgesloten. De huidige huurlasten zijn voor de zorgorganisatie met de verwachte inkomsten niet meer dekkend en bovendien niet marktconform. Het wijkt af van de norm voor de sociale huur en tast door de hoogte de betaalbaarheid van wonen, zorg en welzijn voor de huurder aan. De korting op de verhuur die de zorgorganisatie aan de individuele bewoners (zonder indicatie) geeft levert voor hen een onrendabele situatie op, aangezien de huur aan de woningcorporatie niet meebeweegt. Derhalve is een huurprijsaanpassing of mogelijke aankoop van het gebouw nodig teneinde een positieve vastgoedexploitatie te realiseren. Let wel: in het geval van een huurprijsaanpassing is dat een hele tijdelijke oplossing, want het leidt nog steeds niet tot een toekomstbestendig businessmodel (voor de vastgoed- noch de dienstenkant, laat staan samen). De woningcorporatie (eigenaar van het complex) houdt vooralsnog vast aan het meerjarenhuurcontract met de zorgorganisatie.

B DE EXPERIMENTEN

41

II OVER DE TOEKOMSTSCENARIO’S Op basis van de huidige context zijn drie specifiek op deze locatie toegespitste toekomstscenario’s ontwikkeld. Dit zijn feitelijk verschillende varianten op de eerder beschreven T-Huis vol Energie propositie. Vooral verschillende doelgroepen en nieuwe indelingen onderscheiden de scenario’s van elkaar. Ze laten zien wat dat doet met het vastgoed en wat het daarnaast juist ook betekent voor het organiseren van ondersteuning en bevorderen van samenhang en verbinding. In dit experiment zijn we in de verkenningsfase nog niet toegekomen aan dienstenscenario’s. Een aantal principes uit de eerder beschreven dienstenscenario’s in het eerste experiment zou je in principe ook hier kunnen toepassen, hoewel het dorp een heel ander cultureel karakter heeft. Ondanks dat er specifieke doelgroepenmixen zijn beschreven blijft er in elk scenario voldoende flexibiliteit over om anders dan de benoemde doelgroepen te huisvesten. Flexibiliteit was immers één van de principes voor toekomstbestendig vastgoed (en diensten!). Wat de scenario’s delen Belangrijk voor een nieuw toekomstperspectief is het verhogen van het sociaal en financieel rendement door een grotere diversiteit van doelgroepen binnen te halen. Sociaal rendement door een andere dynamiek

te creëren die leidt tot (nog) meer zingeving, welzijn en plezier. Financieel rendement door fluctuaties in huuropbrengsten te voorkomen. De nieuwe propositie moet dus aantrekkelijk zijn voor meerdere specifieke doelgroepen.

uit het dorp en directe omgeving zijn. »» Meer functies naar binnen halen die inkomsten (zakelijke huur), functionaliteit, welzijn en/of zingeving opleveren en waardoor een win-win situatie ontstaat.

Het dienstenaanbod wordt (in de volgende fase) herijkt. Vanuit de visie op en principes van een T-Huis vol Energie is het noodzakelijk meteen uit te gaan van scheiden van wonen en zorg voor alle doelgroepen die er zouden kunnen wonen. Diensten zijn gebaseerd op het basis woonconcept (zelfstandig wonen) en kunnen indien wenselijk of noodzakelijk aanvullend worden afgenomen. We weten dat er nog meer vergrijzing gaat plaatsvinden in het dorp en dat er een basisbehoefte aan betaalbare diensten (zorg, welzijn en services) zal zijn. Gezien de afgelegen plek van het dorp zullen services ook wenselijk blijven.

De bestaande activiteiten waar bewoners en ook externen nu al aan deel kunnen nemen worden door dorpelingen buitengewoon op prijs gesteld. Behoud hiervan draagt enorm bij aan de waarde van de locatie voor de omgeving. Verdere versterking en verbreding geeft meer toekomstbestendigheid.

Onderdeel van T-Huis vol Energie en ook hier toepasbaar: »» Dienstenconcepten bestaande uit verschillende levels, wat inhoud, intensiteit en kosten betreft (zorg, welzijn, service etc.). De basis levels moeten betaalbaar zijn voor een AOW-er en uitkeringsgerechtigde. »» Nieuwe afnemers van de diensten kunnen mensen

Denk bijvoorbeeld aan: »» Meer meewerken en meemaken. Zelf en samen dingen doen en beleven: koken, dorpswasserette (in plaats van een linnenkamer), mede bijdragen aan het reilen en zeilen van iemands huis en leven; »» Services & diensten. Samenwerken en samenvoegen, zodat nieuwe, anders georganiseerde, rendabele serviceconcepten kunnen ontstaan met bredere afzet in de ‘lokale markt’. Denk aan een aanspreekpunt 24 uur per dag door een allround Lean ‘huismeester’, die zorgt voor bijvoorbeeld het aannemen van pakketjes en het functioneren van de bibliotheek voor bewoners én mensen in het hele dorp, het toepassen van een vernieuwend concept

B DE EXPERIMENTEN

42

II

voor voedselvoorziening – zoals een lokale slager/ buurt start-up die de maaltijden met lokale producten maakt en brengt - niet alleen voor bewoners, maar ook voor andere inwoners van het dorp. »» Zingeving & welzijnsgesprekken: buddy koppels van mensen uit het dorp (ook jong en oud) die al dan niet professioneel met elkaar spreken over de de vraagstukken uit het leven, zo levenswijsheid geeft een eenzaamheid vermindert. Voor de zorg-dienstenexploitatie is een indicatie van de omzetontwikkeling gegeven op basis van scheiden van wonen en zorg. Deze omslag wordt in vier jaar gemaakt. Voor nieuwe bewoners zijn we uitgegaan van Thuis Pakket, voor bestaande bewoners van ZZP en NHC tot hun verhuizing of overlijden. Er is nog geen rekening gehouden met aanvullende inkomsten vanuit andere, nieuwe diensten (zorg, welzijn en services). Het totaal van de huidige separate woningen én het bestaande verzorgingshuis is in beschouwing genomen. Voor alle drie scenario’s geldt dat het vastgoed van de corporatie wordt gekocht, zij het door de zorgorganisatie of door een derde, bijvoorbeeld andere corporatie. De wooneenheden worden getransformeerd tot zelfstandige, sociale huurappartementen (onder de huurtoeslaggrens), waarvan de huur recht-

streeks door de bewoner aan de nieuwe vastgoed eigenaar wordt betaald. De bandbreedte van de huur per appartement wordt van € 425 (een studio) tot € 650 (drie-kamer appartement) per maand. Het gebouw en de separate (voormalige aanleun) woningen worden geheel NOM gerenoveerd en qua indeling gemuteerd, zodat er tegenover alle vierkante meters vastgoed inkomsten staan en daarbij veel huidige algemene ruimten worden omgevormd tot extra woningen. Ook zal een deel van de wooneenheden worden vergroot, wat beter past bij de behoefte van de verschillende doelgroepen.

Aanvullend op de huur kan nog een basisbijdrage van iedere bewoner gevraagd worden voor het feit dat men beschut woont en er een algemene ruimte is. In deze scenario’s is de € 100 per woning per maand is nog niet helemaal voldoende om de de overblijvende algemene ruimten te bekostigen. In de volgende fase dienen inkomsten uit overige diensten de business case te vervolmaken. Daar zien we genoeg kansen voor. Transformatie van het vastgoed blijft voor alle scenario’s binnen het huidige casco en gebruikt de huidige fundering. De technische haalbaarheid is op basis van een visuele inspectie ingeschat en dient in alle gevallen verder onderzocht te worden.

Het gebouw gebruikt na renovatie netto geen energie meer (is Nul op de Meter), uitgaande van normaal gedrag. In ruil daarvoor betalen de bewoners een energieprestatievergoeding (EPV) aan de gebouweigenaar. Die bedraagt € 108 per maand per appartement. Deze energierekening en enkele onderhoudsposten zijn over een exploitatieperiode van 20 jaar netto contant gemaakt en gebruikt om een deel van de benodigde transformatie te bekostigen. De financiering van die renovatie vindt plaats met een rente van 5,25% en een aflossingsperiode van 20 jaar.

B DE EXPERIMENTEN

43

1 SCENARIO A (CREATIEF BINNEN CASCO)

II

zie ook de factsheet op bladzijde 35

Doelgroepenmix: Exploitatie vastgoed: »» Met behoefte aan lichte »» De vastgoedtransformazorg (voormalig ZZP 1 tie vraagt een geschatte t/m 3) en andere dieninvestering van circa 3,5 sten; miljoen voor de aankoop »» Met een kleine afstand van het vastgoed en tot de arbeidsmarkt, circa 3,2 miljoen voor de die ook sociaal kapitaal NOM-renovatie én verkunnen inzetten; dere transformatie (ofwel »» Zonder zorgbehoefte, € 750 per m2, inclusief maar die (van jong tot btw); oud) wel beschut willen »» Hier zijn de 20 voormaliwonen; eventueel aangege aanleunappartemenvuld met andere diensten ten bij inbegrepen. (er is potentie onder »» Bedrijfsresultaat over 20 55-plussers en jonge jaar: € 110.000 alleenstaande moeders). »» Liquiditeit: er is geen liquiditeitstekort uitgaanIn de volgende fase dient dit de van 100% financiering nader onderzocht te worden, op vergelijkbare wijze met het locatie onderzoek bij het andere experiment.

Exploitatiediensten: »» Op basis van demografische behoefte is een indicatie van de zorgomzetontwikkeling gegeven, op basis van scheiden wonen en zorg; »» In deze fase is uitgegaan van afname van 10 uur zorg per persoon (in en om de locatie); »» Er is nog geen rekening gehouden met omzet uit andere diensten of met een winstmarge. Dit dient in de volgende fase verder vormgegeven te worden.

57

BG



Scenario A

B DE EXPERIMENTEN

44

1 SCENARIO B (MEESTE WOONRUIMTE)

II


Doelgroepenmix: Exploitatie vastgoed: Exploitatiediensten: »» Met behoefte aan lichte »» Deze vastgoedtransfor»» Op basis van demograzorg (voormalig ZZP 1 matie vraagt een gefische behoefte is een t/m 3 ) en andere dienschatte investering van indicatie van de zorgomsten; circa 3,5 miljoen voor de zetontwikkeling gegeven, »» Met een kleine afstand aankoop van het vastop basis van scheiden tot de arbeidsmarkt, goed en circa 3,8 miljoen wonen en zorg; die ook sociaal kapitaal voor de NOM-renovatie »» In deze fase is uitgegaan kunnen inzetten; en verdere transformatie van afname van 10 uur »» Zonder zorgbehoefte, (ofwel € 870 per m2 incluzorg per persoon (in en maar die (van jong tot sief btw); om de locatie); oud) wel beschut willen »» Hier zijn de 20 voormali»» Er is nog geen rekening wonen; eventueel aangege aanleunappartemengehouden met omzet vuld met andere diensten ten bij inbegrepen. uit andere diensten of (er is potentie onder »» Bedrijfsresultaat over 20 met een winstmarge. Dit 55-plussers en jonge jaar: € 160.000 dient in de volgende fase alleenstaande moeders). »» Liquiditeit er is geen verder vormgegeven te liquiditeitstekort uitgaanworden. In de volgende fase dient dit de van 100% financiering nader onderzocht te worden, op vergelijkbare wijze met het locatie onderzoek bij het andere experiment.

62

BG



Scenario B

B DE EXPERIMENTEN

45

1 SCENARIO C (HUUR ÉN KOOP)

II


Doelgroepenmix: Exploitatie vastgoed: Exploitatiediensten: »» Met behoefte aan lichte »» Deze vastgoedtransfor»» Op basis van demograzorg (voormalig ZZP 1 matie vraagt een gefische behoefte is een t/m 3 ) en andere dienschatte investering van indicatie van de zorgomsten; circa 3,5 miljoen voor de zetontwikkeling gegeven, »» Met een kleine afstand aankoop van het vastop basis van scheiden tot de arbeidsmarkt, goed, circa € 1,3 miljoen wonen en zorg; die ook sociaal kapitaal voor de stichtingskosten »» In deze fase is uitgegaan kunnen inzetten; (sloop gedeelte/nieuwvan afname van 10 uur »» Zonder zorgbehoefte, bouw) van koopapparzorg per persoon (in en maar die (van jong tot tementen en circa 2,8 om de locatie); oud) wel beschut willen miljoen voor de NOM-re»» Er is nog geen rekening wonen; eventueel aangenovatie en verdere transgehouden met omzet vuld met andere diensten formatie (ofwel € 700 per uit andere diensten of (er is potentie onder m2 inclusief btw); met een winstmarge. Dit 55-plussers en jonge »» Hier zijn de 20 voormalidient in de volgende fase alleenstaande moeders). ge aanleunappartemenverder vormgegeven te ten bij inbegrepen. worden. In de volgende fase dient dit »» Na bouw worden de 10 nader onderzocht te wornieuwbouw appartemenden, op vergelijkbare wijze ten verkocht. met het locatie onderzoek »» Bedrijfsresultaat over 20 bij het andere experiment. jaar: € 450.000 (negatief) »» Liquiditeit: er is geen liquiditeitstekort uitgaande van 100% financiering

BG

De verkoop van 10 koop appartmenten van elk 60 m2 zorgt voor een lagere huuropbrengst uit de overige woningen. Ontwikkeling met verkoop van koopappartementen lijkt niet rendabel, uitgaande van een maximale opbrengst van € 125.000 per woning. Dit scenario is bekeken, maar niet realistisch bevonden.

57



Scenario C

B DE EXPERIMENTEN

46

II HOE VERDER In de verkenningsfase hebben Energiesprong en de betreffende bestuurders elkaar gevonden in de visie en ambitie voor een T-Huis vol Energie en de haalbaarheid voor een nieuw aantrekkelijk perspectief onderzocht. Op grond daarvan ligt er nu een document – waarvan dit een samenvatting is – dat aangeeft dat er toekomstperspectief in beeld is en hoe dat gerealiseerd zou kunnen worden. De verdere uitwerking (inhoudelijk en financieel) van alle aanvullende en anders georganiseerde diensten zal nog de nodige tijd, uitzoekwerk, co-creatie en creativiteit vragen. Dat zal in de vormgevings- en realisatiefase plaatsvinden. De ideeën, kansen en aannames die hier zijn beschreven worden dan verder geverifieerd en uitgewerkt tot concrete deelconcepten met elk een eigen deel business case.

wijzigen en de hurende zorgorganisatie kan op termijn niet meer aan haar verplichtingen voldoen. Wij hopen dat zij er samen op enigerlei wijze uitkomen en er een toekomstperspectief voor deze locatie en de dorpsgemeenschap blijft bestaan. Deze situatie is overigens niet uniek. Op vele plaatsen in Nederland zijn deze patstellingen aanwezig. Sommige organisaties kiezen ervoor om met elkaar een juridische strijd aan te gaan en de bestaande, niet

houdbare, afspraken aan te vechten. Anderen kiezen er samen voor om het bestaande contract open te breken en gezamenlijk te zoeken naar een nieuw toekomstperspectief.

In maart 2016 is de onderliggende rapportage geanonimiseerd beschikbaar.

De samenwerking tussen de woningcorporatie (eigenaar vastgoed) en hurende zorgorganisatie is tot het ter perse gaan van dit document een bottleneck in de verdere vormgeving en realisatie. De verhurende woningcorporatie wil haar langjarige huurcontract niet

B DE EXPERIMENTEN

47

NAWOORD U heeft nu enigszins kunnen meekijken met het potentieel van een T-Huis vol Energie: een waardevol, duurzaam toekomstbestendig perspectief voor bestaande verpleegen verzorgingshuizen, met daarbij ook de energierekening als investeringsmotor.

De eerste stap is nu gezet: er ligt een basis die in essentie toepasbaar is op meerdere locaties. In 2016 wil Energiesprong hier verder aan bouwen door een aantal aanvullende experimenten te doen én de voedingsbodem te leggen om het te realiseren.

Wij hebben met veel plezier samen met alle betrokkenen aan deze ingewikkelde uitdaging gewerkt. Dit boek is daar –slechts- een korte weerslag van.

“Niks doen is geen optie !”, zoals één van de betrokken bestuurders het heel mooi verwoordde.

Naar ons idee ligt er nu een kansrijk, haalbaar perspectief. De twee beschreven concrete VVT’s hebben in de verkenningsfase van de experimenten laten zien dat T-Huis vol Energie niet alleen een globale visie is, maar ook leidt tot gefundeerde, vernieuwende, goed doordachte en haalbare scenario’s voor een nieuwe toekomst.

Nederland is op zoek naar bestuurders van zorgorganisaties met VVT’s, gelieerde woningcorporaties en betrokken gemeenten, die deze propositie als hoopvol zien en met durf en lef het in eigen omgeving willen gaan toepassen. Wij hopen dan ook dat de hier beschreven propositie en experimenten daar voor ú aan hebben bijgedragen! Judy Braam en José van der Loop

Het zijn denkrichtingen waarmee we u willen inspireren, uitdagen en onderbouwing willen geven om óók op zoek te gaan naar nieuwe perspectieven voor de bestaande VVT’s in uw eigen speelveld.

Transitie Practitioners T-Huis vol Energie

48

DEFINITIES AWBZ Co-creatie Energieprestatievergoeding (EPV) NHC Niet meer dan anders (NMDA) Nul op de Meter (NOM) PG Propositie RIBW VVT Wmo ZZP

Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten Een vorm van samenwerking, waarbij alle deelnemers invloed hebben op het proces en het resultaat van dit proces. Wettelijk geregelde vergoeding die een verhuurder bij een huurder in rekening mag brengen in ruil voor een gegarandeerde energiedienst. Normatieve Huisvestings Component Bewoners betalen na de Nul op de Meter renovatie niet meer aan woonlasten dan ze daarvoor deden. Een woning die of gebouw dat op jaarbasis evenveel energie gebruikt als op, om en aan de woning opwekt aan duurzame energie. Psycho-Geriatrische zorg (verpleegzorg) Samenhangend voorstel voor het bieden van concrete waarde voor een specifieke doelgroep. Regionale Instelling voor Beschermd Wonen Verpleeg- en verzorgingshuizen Wet Maatschappelijke Ondersteuning Zorg Zwaarte Pakket

49

COLOFON

Auteurs Judy Braam, José van der Loop Redactie en opmaak Marten Witkamp Met medewerking van: »» Scenario-Co-Creatie Team T-Huis vol Energie: Judy Braam, José van der Loop, Hans Juffer, Johannes Zondag, Jacqueline van Ginneken, Daan van Vulpen, Sjoerd Klijn Velderman, Marten Witkamp. »» Betrokkenen van de betreffende zorgorganisaties, woningcorporaties, lokale gemeenschap. »» Platform31 (Energiesprong): Harmke Bekkema, Rens Verbruggen »» Rudy Stroink »» Petra Buijs Creative Commons 2015 BY-SA »» BY: Te gebruiken met bronvermelding “Platform31, T-HUIS VOL ENERGIE: Een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleegen verzorgingshuizen, 2016” »» SA: Indien (delen van) dit materiaal worden aangepast en vervolgens gedeeld, moet dat ook onder CC-BY-SA gebeuren.

BEELDVERANTWOORDING

Bladzijde Bron »» voorkant Catherine Scott - Matti - Child_pushing_grandmother_on_plastic_tricycle / askanesthetician - angels20for20elderly1 / Energiesprong - 14011251697_273e4f503e_o / Energiesprong - 14456409132_de340a18ce_o / Energiesprong - 14456655654_56ca6f3fa0_o / Energiesprong - 21790486611_455fed575e_o / Karl E. Jorgensen - Ballpit / Nederlands Openluchtmuseum - 19493271856_648e9ed9d5_o / Nicole - Picasa - weekend oberlangen en opa en oma 099 / PROCharles Roffey - 4752201304_1899241be4_o / xflickrx - Flickr 2167097486_6a293320a2_o »» 1 Friends007 - Stockholmsbriggen »» 3 Julita B.C. - Flickr 442471809_8a2f0701aa_o »» 4 NASA Scientific Visualization Studio »» 5 Bill Ferriter - Flickr 8438951457_13ec41ceb9_o »» 7 Roel Wijnants - Flickr 2554009999_888394ab88_o »» 9 Roel Wijnants - Flickr 15117399412_3e2858476f_o »» 11 Energiesprong - 13997411588_9b3615972d_o »» 17 Roel Wijnants - Flickr 14758457717_2fa8f1ed15_o »» 20 Energiesprong - 14217989993_df0d431efe_o »» 23 Nick Wilkes - Flickr 4bZZKXHQTseRktZuFYsi_OnTheDock »» 24 Images for the Future - Flickr 3659430377_9425ebee17_o »» 26 Energiesprong - 14457833955_cd7a99ae62_o »» 34 Roel Wijnants - Flickr 14965322586_b618af4ee7_o »» 37 Stroomversnelling »» 39 Dorine Ruter - Flickr 3592496159_8d3446b032_o »» 45 ~~~ Singelpark ~~~ - Flickr 9040251607_2f3ee1ba83_o »» 46 Bas Boerman - 5047864533_2cc970831a_o Alle foto’s zijn gepubliceerd onder creative commons en beschikbaar voor hergebruik.

50

T-HUIS VOL ENERGIE EEN DUURZAAM TOEKOMSTPERSPECTIEF VOOR BESTAANDE VERPLEEG- EN VERZORGINGSHUIZEN1

Recommend Documents