3
• •
CATATAN MENGE~AI HVKUM YANG BERLAKU 'TERHADAP BANGUNAN DAN PEMILIKAN BANGUNAN YANG BERLAKU SEKARANG INI DALAl'\1 ,
I
t
•
oleh BOED! HARSONO SH
MASALAHNYA
t.
Dua masalah kila hadapi dengan mulai berlakunya Un dangundang Pokok Agraria (UUPA) 1) pad a tanggal 24 September 1960, ylitu: . a.
b.
.
apakah hukum yang berlaku terhadap tan ah dengan sendiri· nya berlaku juga terhadap bangunan yang berdiri di atasny a ; dan siap akah menurut hukumnya pemilik ban gunan yang didirikan (iiatas tanah kepunyaan pih~~: !"in ?
2. DaJam rangka ketentuan hukum yang berlaku sebelum UUPA Jawaban atas p;:! rtanyaan-pertanYfla;t tersebut ada dua macam, yaiw tergantung pada status hukum dari tanah diatas mana bangunan itu berdiri. Sebagaimana diketahui sebelum UUPA, di Negara kita berlaku bersamaan dua perangkat Hukum Tanah, yaitu Hukum Tanah Barat, yang bersumber pada Kitab Undang-undang Hukum Perdata 2) dan Hukum Tanah Adat, yang bersumber pada Hukum Adat. Jika bangunan itu b ~ rdiri di atas tanah yang tunduk pada keten · tuan Hukum Tanah Barat (dikenal sebagai : tanah-tanah Hak Baratj Hak Eropah), hukumnya adalah, bahwa ban gunan itu menjadi bag;al1 dari tanahnya karena berlakunya apa yang disebut azas perlekatan (azas " natrekking" atau azas "accessie" 3). Karena merupakan bagian dari tanahnya, 111aka dengan sendirinya bangunan itu tvndu k pad%! ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya (Hlikum Tanah). Atas dasar azas itu pula maka bak pemilikan atas tana"
..
•
•
MAJALAH FHUI
Hak Barat itu meliputi juga pemilikan dari pangunan yang ada Cliafasny':Pf-aarigunariyang didirikari diatas tanahkepiiriyaaii 'pihiii -"--lain menjadi milik yang empunya tanah ~) (kecuali jika diperjanjikan lain) . . . Berl.ainan hukumnya jika bangunan IlU berdiri diatas tanah yantS tunduk pada Hukum Tanah Adat (dikenal sebagai: tanah-tanah Hak Adat, dalam . arti yang Iebih luas: tanah-tanah Hak Indonesia). . Dalam Hukum Adat berlaku apa yang dikenal sebagai azas pemisahan horiZOnJal (azas "horizontale scheiding") antara tanah !ian bangunan yang berdiri diatasnya. Tanah tunduk pad a Hukum Tanah, sedang bangunan tunduk pada Hukum Peru!angan, yang mempunyai • sifat-sifat lain daripada Hukum Tanah G). Demikianlah maka pemilikan tanah Hak Adat tidak dengan ' sendiflilya meliputi juga pemilikan bangunan yang ada diatasnya. Dalam Hukum Adat berlaku azas, ballwa pihak yang membangun, dialah pemilik bangunan yang dibangunnya itu. •
3. Bagaimanakab hukumnya setelah berlakuoya UUPA? Baik didalam UUP A sendiri maupun didalam peraturan-peraturan pelaksanaannya tidak dijumpai ketentuan mengenai hal itu. Kiranya pengaturan soal tersebut akan dilakukan didalam Dndang-Undang yang mengatur Hak Milik atas tanah, sebagai yang dimaksudkan oleh pasal 50 ayat 1 UUP A. .
Dalam pada itu dari diktum UUPA, terutama dari ketentuan pasal 5, kita dapat mengambil kesimpulan sebagai beril
4. UUt>A mengadakan unifikasi rlukum Tanah uan unifikasi hak-hak penguasaan atas tanah. Pasal-pasal didalam Buku II Kitab undang-undang Hukum Perdata yang mengatur soal agraria (yaitu : bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya) dicabut, kecuali . pasal-pasal yangmengatur hipotik. Dengan demikian mak:l pasal-pasal yang mengandung pengeterapan dari azas accessie haru~ dianggap sebagai tidak berlaku lagi 7). DaJam rangka mewujudkan unifikasi Hukum Tanah itu UUPA menetapkan selanjutnya didaJam pasal 5, bahwa: "Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang-angkasa ialah Hukum Adat, .. . ... ... Ketentuan tersebut
•
•
-
,
. HUKUM TERHADAP BA..1\IGUNAN
5
•
mengandung pengertian, bahwa Hukum Tanah positip kita rnenggunakan konsepsi-konsepsi dan azas-azas dari Hukurn Adat. ,
Dalam rangka mengadaKall unifikasi hak-hak penguasaan atas tanah UUP A menetapkan macam-macam hak penguasaan atas tanab, baik yang bcrsubyek Negara dan bagian-bagiannya maupun yang . '\),,[..J ,,'_ .. . ...,_. pc··O J.... .~ '-<.11 ... ,. t ' ..". uu ·; ,-. .!, .. ~, \'ul " ' ~' " nou ~ '''.J. a''I' -..4U)\,,: ; dJ 1I' .. ·'..... LI .....·1.'1' Ju. ... l • • ,Ll 1 ,-. 1· _ha1. 1 ... t. 1) ... b U ... 1 ~
,:, ~.~
j.
A
~~
_ ·~ U~
u~ .
atas tanah yang ada diubah (isri[uh yang lazim dipergunakan: di· konve rsi) menjadi sabh saw macam hak yang diatur didalam UUPA itu. Dengan clemikian maka tidak lagi di}:cna! penggolongan .anah dal am tanah-tanah Hak Bnrat dan taoah-tanah Hak Adat/ lndone .. . 8). SJa .
5. Dari apa yang diuraikan diatas maka kesimpulan yan~ daput diarnbil a~alah, bahwa azas rnengenai bangunan yang diper. buau.-;.an . " I ' k''lta yang ber I Jr\.U I. 1 •. 1 h CulLt;:1 li.lKUm SCKarang 1I1! a,d ala aza-; . . . . Hl'.kum Adat. Yaitu: .. ..
- ..
•
•
a.
bahwa pada azasnya ada pemisahan an tara tanah dan bangunall yang berdiri diatasnya (Azas pcmisa'han horizontal). Bahw:t hukum yang berlaku terbadap tanah tidak dcngan sendirinya berlaku juga terhadap bangunan yang berdiri diatasnya . Tanah tunduk pada Bukum Tanah, sedang pengaturan soal ban.gunan termasuk Hukum Perutangan. 0"
·.
.
b.
•
•
-
bahwa hak ,pemilikan atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi .-. . . . -. . juga pemilikan bangunan yang ada diatasnya. Bahwa barang siapa yang memhangun, dialah pemilik '6 angunan yang dibangun- •. . , .. . .. nya liu. - ,
•
•
•
•
PENGETERAPAN AZAS lERSEBUT PADA KASUS-KASUS KONKRIT '. ,
. 6. Karena azas tersebut bclum dijabarkan menjadi nomla.. norma hukuDl, maka timbulmasaluh bagaimanakah pcngcterapanJly~ pada kasus-kasus yang konkrit? DaJalll hubungan ini perlu kiranYd kita ingat, balnva azas-azas Hukum. . Adat itl! tidak bersifat mutla l, . l'cngcterapan azas .. azas Hukum Adat pada kastls-kaslIs konkrit sc;a]; ; memperhatikun faktor-faktor yang meliplili alau bersangktitan denga'i • . .- . kasus yangd i'i1adJpi. Hukum Adat bersikap realist is, berdasark::tu
-
•
•
..·
-
--
.
.
-
-
,
6
MAJALAH rnUI
Begitulah juga kiranya pengetera pan azas yang mengenai bangunan tersebut. Pengeterapannya t idak bersifat mutl~k , bahwa dalam kasus yang manapun az as tersebut akan diterapkan menurut rumusan sebagai yang diuraikan diatas illl. i\ d alah sesuai dengan sifat Hukum Adat, jika pengeterapannya d il a kukan secara konkrit-relatip. Artinya, . bahwC1 dengnn memperbatik an f::Iktor-fnk tor kOllk r;t da n realita yang meliputi kasus yang dihadapi selalll ada kemun gkinan untuk menga. dakao penyimpangan, agar supaya penyelesaiannya dapat memenuhi rasa keadilan, yang pada hakekatnya merupakan tlljuan dari hukum Y(UJg dilaksanakan ilu !). Dengan demikian maka jaminan dan kepastian hukum mungkin menjadi kurang, penyelesaian suatu kasu~ mungkin tidak dapat dilakukan secara mudah hanya berdasarkan • rumusan azasnya, akan tetapi eara pengeterapan sebagai yang lazim dilakukan d alam melaksanakan Hukum Adat memberi kemungkinan yang lebih baik, untuk menimbang-nimbang dan menilai kepentinguil semua fiha k yang bersangkutan, hingga penyelesaiannya akan lebih dapat memenuhi tuntutan keadilan 10).
7.
Azas pemisahan horizontal adaJah sesuai dengan reatitas
perdesaan , dimana sem ul a bangunan-bangunan dibuat dari kayu dan bambu, seringkali bahkan berdiri diata s tiaI?g, hingga menurut kenyataannya memang tidak merupakan suatu kesatuan denga~l tanahnya . Bahkan denga n mudah dapat dibongkar aa n c!ip;ndahkan ,anpa mengakibatka n banyak kew ;,a kan . DaJ am suasana pe rdesaan -emula belum dikenal bangunan2 dari batu yang berpondamen. yang menurut kenyataann ya me mbik in bangunan tersebut merupa kan suatl! kesaluan dengan rana hnyJ.. Yang , ukar untu k ;nembongkar. lebih -lcbih unt uk meminodhbnn ya kctempat bi n tanpa merusakny:l sebagai bangunan. Daerah berJakunya Hukum Adatpu n dewasa in i sudab meluas dan meliputi p ul a daerah-daerah perkot3an. Realita daerah-dae rah per kotaan yan g dihadapi berbed a dengaQ- yang semula ada dala:m suasana perdesaan. O leh ka rena itll p enget rapan azas pemisahan horizontal tersebut dalam ran gka Hu ku m ki ta sekarang ini seharusnyalah memperhatikan kenyataan a ta u rea lita itu. Artiny,t tidak seharusnya diterapkan secara mutJa k te rhadap setiap kasus yang dihadapi . Dalam haT in i maka kasus demi kasus perIu mendapat pertimbangan khusus, untu k menentukan apakah ketentuan hukmrl . yang berlaku terhadap tanah akan kita perlakukan juga temadap •
-
•
•
•
•
.
7
HUKUM TERHADAP BAt'-'GUNAN
bangunan yang ada diatasnya, antara lain Jengan meJlgingat tuiuall . . dan kegunaan ketentuan peraturan yang bersangkutao 11)". •
•
Demikianlah misalnya kalau menurut kenyataannya ' bangun"n yang bersangkutan memang tidak merupakan suatu kesatuan dengall tanahnya (dari kayu , bambu atau "pre-fabricated"), ryingga mudah dapat dibongkar dan dipindahkan ketempat lain, maka ketcntulm Hukum Tanah tidaklah ' berlaku terhadapnya. Tetapi kalau menurul kenyataannya bang-unan itu merupakan suatu kesatuan dengan tanah · nya, maka dapatlah dipertimbangkan untuk memperlakukan ketentuan-ketentuan Hukum Tanah terhadap bangunan tersebut. Misalnya ketentuan-ketentuan pasal 21 , 26, 30 dan 36 UUPA, yang menyatakan .iattJ.hnya tanah yang bersangkutan kepada Negara. Jika ada bangun · an diatas tanah yang terkena ketentuan pasal itu yang menjadi mili L pcmegang hak atas tanahnya, maka bangunan itupun turut jatuh pula kepada Negara. Tanpa pengeterapan secara demikian sanksi pasal-pasal tersebut, khususnya untuk daerah perkotaan, akan ban yak clikurangi daya-gunanya 12). Seoaliknya ketentu an-ketentual1 mcngt'nai persyaratan bagi subyek-subyek bak-hak utas tanah misalnya, . tidak berlaku terhadap bangunan-bangunan, biarpun bangunan yang bersangkutan menurut kenyataannya merupakan suatu kesauan deng~l rt f:an ~hnya4 Ban;unan yang ada diatas t~:n~hh hCl.k n~Hl k bu!eh ~a;a dimiliki oleh suatu Perseroan Terbatas (yang men urut Hukum T anah tidak boleh menguasai tanah dengan hak milik). Hukum Tanah memang memungkinkan pemilikan bangunan oleh suatu PT diatas tanah milik pihak lain, yang ailmasai oleh PT tersebut dengan hak guna-bangunan, hak pakai atau hak sewa (dikenaI lembaga: hak sewa untuk bangunan13).
•
~
.
.
.
•
•
•
•
•
Azas pemisahan horizontal tetap diperlakukan, mutIak, melainkan secara konkrh-relatip.
Cetapi tidak
is.
"~ - '. - '-
..•.
~ -' .
. .
..
Azas pemilikan bangwzan seb~ai yang dirumuskan diatas mutlak tcrhadap <;etiap :;~harusnya ..juga jangau .diterapkan .secara
.lzc.\sus yang. dihadapi. _ .. _.
. _.
-.
--
---
-
--
.
...- - .
•
Dalam Iwsus-kasus pemilikan bangunan kcpentingan 3 pihak, yaitll : . .. . . . a. h.
ilu dapar tersangk! :
pihak yang membangun (kit& dapat scbut : pihak pertamu) ; pihak ya::g mempunyui ~.:,!:.;.b (kita dapa! <,clmt : pihak kc~ha) ;
.
.
r. .1AJ:\LAH
.'l
FHU!
.
c.
pihak ketiga : pihak yang mcmbcli tallah bcscrta bangunan yang ada diatasnyu dan krediteur yang menerima tanah bescrta bangunan yang ad a diat asnya <;cbagai jaminanutang. •
Berbagai faktor kiranya perlu diperhatikan dalum memperlaku_ . ._. tan az.as . ICIScbllL lerhad ap .ka5us-kasus konkri t _yang ilihadapi.. ... ..~ Apukah masalahnya m:lsih lc;ba! :1s p:ld.n lH!Clll1 g:1!1 antara pihak yang membangun dan pihak yang mempunyai tanah, ataukah sudah tersangkut pula kepentingan pihak ketiga? Tempat ktak tanahnya dan usaha-usaha apa yang telah dilakukan oleh pihak yang mempunyai bangunan dan pihak ketiga untuk melindwlgi kepentingannya masing-masing merupakan juga faktor-faktor yang akan mempengaruhi pengeterapa n azas yan g dimaksudkan itu. . ,
9.
', ."
a.
.
Jika kasltsnya 'masih ierbdtas wuarci pilwk yang membimgun
..•.. .: .. .- "~~. ·' ;~ " " ' " , .. ..: ·:f·
"
-.
~
..,..' •. •. .
.. -." -". .: •• ,•.~.~ f· "'" '''' -' ' -··'' '·''" {, , , . n. / . : • ., f , • • . • .,
..
<
" .""
."
.: -~ "
"
~. ,' ~{ "" .
'-
•
•
'"
. Ka lau ciiant:ll'a mer e ka ad a · pe rj anjian m Cll gmHU soai pcmilikan ..r'· . · · .. . " . ,-. bangu nan yo.ng diiJa ngun itu, ma ka · upn yang mereka selujui . . .. . itulah yan g mett'ipilkan · h tlKtiil'my,i. Mungkin persetujuan itu . nlt~n •va t akC1 n , b:)hW~t hangullan te rsebut menjadi milik yall g ~ . ... .' .. ;.'. ... .'. mempunyai t<:mahnya, 't.jtJ)J i pifiak ' pcrtama boie h r' e lIl ak a iny ,~ selama sekian tahll n, J cngankcwcnangan untuk mC"'Illindabkan hak pemakaiannya kcpada pihuk 1a: n. Atau banguuan menjadi milik yang memban gu n, abn tetapi setelah sekian tahun akan menjadi milik yan g mcmpullnj tannh tal:~.l kewajiban memberi ganti kerugian. ~-
•
.
•
b.
Kalau ant ara pi hak pl.!rtam a Ja n pillak kcd ua lidak :.Hla perjanjian, maka bc rl ak ul ah alas ll1 cngenai pcrn ilikan bangun an tersebu l Jiatas. Bangunan yang bcrsangkutan illcnj ad i milik yang mem o bang un, tanpa dipersoa!kan didacrah mana kasus itu terjadi. Para pihak dian ggap mengetahui ad anya -::a.3s terseb ut dalam hukuJ1J kita sekarang ini dall pih ak kedua men getahui bahwa bukan di ~l yang membangun ban gun an itll.
Dalam kasus-kasus yang Ji1J1Uksudbn ill! pcmbangullun dan penguasaan tanahnya umumnya dilakuk:m dengan izin pihak yant!. mempunyai tar:ah. Pcnguas aan ta nahnya dapat clilakukdn dengan ·hak .. guna-bangunan , hak pakai , hak<:ew;) . afauplln hak menumpang. Jib pihak ya n ~ mcmbangun it ll menguasai tanahn n J· dcngan hah.
•
•
HUKUM TERHADAP BANGUN AN •
guna-bangunan , 1ll.lka menuru t PClaturan Pemcrintah no, 10 tahun 1961 tentang " P e ndaftaran Tanah", kcpadanya dapal diberikall sertipikat sebagai tanda-buktinya, Adanya hak guna-bangunan diatas tanah milik pihak kedua it ll cl ic ~llat pula c1idalam buku-tanah dan serlipikat hak miliknya i ; ) . Dcngan rnengetahui , bahwa hak gunab;:ngllnan im adalah hak unt uh mcndirikan dan mempunyai bangun -
,
~
an diatas ta nah mili k pillak 1a:ll , mak:J dengan dilakukannya pen · claftaran hah. guna-ba nguna n (,'I'SehUL menurlll PCfatman Pcmerintah no. 10 tahun 1.96J, pi h ak kc! iga clianggap m engetabui bahwa bangunail yang ada di ala ~ ta nah hak n1iljk kepunyaan pihak kedua ittl adalah milik pihak pe rtama. D cngan ucmi ki an pihak pertama telah cukllj1 berusaha melindungi kepcn! ingannya dan mcncegah pihak ketigl mempunyai pcrkiraan yang kcli ru . Dcm ikian pula jika penguasaan umall yang bersangkutan dilakuk an de ngan hak pakai, hak sewa atau hak menumpang, pillak pcrtama dapat meiindlmgi hak pemi likan atas bangunun yang dibangunoya ilu dengan meminta agar adanya pcmilikan bangunan tersebut dicatat didalam buku-tanah . . .dan sertipikat hak miJik taoah yang dipunyai oleh pihak kedua 1»). Sudah tentu pcncatatan tcrsebut hanya dapat dilakukan atas perse- -; tujua n p emilik tanahnya . Sungguhpwl dalam hal ini pemilik bangunan tidak mcmp" ro ieh sertipikat (karen a hah: atas tanah yang dipunya inya tidaktc rmasukgolongarthak-llak alas tanah · yang didaftar) namUll pencatatan pada buku-tanah dan sertipikat hak miliknya sudah cukup memenuhi persyaratan publisitas untuk mengikat pihak ketiga yang mengadakan perbuatan hukum dcngan tanah terscbut.
,
-
.
,
,
Azas pemilikan bang un an itu berlaku juga dalam hal tanah yan~~ bersangkutan dikuasai oleh pihak yang membangun secara illegal. Praktek penyelesaian penguasaan tanah-tanah secara illegal mcnun- . jukkan juga, bahwa tidak pernah ada anggapan, bahwa bangunan yang didirikan oleh para okupan illegal itu bukan milik mereka . Mereka selalu dibcri kcsempatan U1~ t uk mCll1hongkar dan mcngang · katnya ketcmpat lain.
Sudah barang ten tu azas itupun bcrlaku jika penguasaan tanahnya dilakukan secara legal, tetapi bangunanoya didirikan tanpa izin yang mempunyai tanah. Sengketa mengcnai pcmbangunannya tidak mcngurangi hak pcmilikan l1ihak pertama atas bangunan yang dibangunnya itll. •
•
., -- .
-
rvr:.,J A.LAR FHUI
10
10.
lika da/am kasusnya sudal! Jersangkut pihak ketiga •
.-
.
.
Sungguhpun bangunar. itu pada umumnya adalah milik yang niempunyai tanah , namuri. Jcngan adanya azas, bahwa yang membangun menjadi pemilik dari bangunan yang dibangunnya itu (azas mana • dianggap setiap orang mengetahuinya), pihak ketiga yang mengada · kan perblJutan-pcrbuatan hukum mengenai tanah yang ada bangunannya tidak boleh beranggapan, bahwa bangunan yang ada diatas tanah itu dengan sendirinya adalah milik dari yang mempunyai tanah_ Ia berkewajiban untuk mengadakan penelitian dalam .-.batas-batas ._. kewajaran dan kctcntuan hukum yang berIaku, untuk mengetahui dan memastikan siapakah pemilik bangunan itu. Dalam hal ini faktc i dimana kasus itu terjadi turut menjadi pertimbangan sampai dimanakah azas pcmilikan bangunan tersebut dapat diperlakukan. Secara U:11Um dapat diadakan perbedaan apakah kasusnya teriadi dalafll .
Dalam suasana perdes(um membangun rumah atau bangunali b innya bukanlah watu peristiwa yang terjadi setiap hari dan tidal.;. pula dilakuk an scc:.;ra diam-diam. Bahkan sebaliknya, umumnYd dilakukan den gan bantuan para warga desa yang lain, disertai mengadakan " Selamatan" pemasangan bendera dan pengikatan padi diatas nya, dan lain-lain bentuk kegiatan yang menyolok. Oleh karena itu maka pihak ketiga yang berkepentingan dengan mudah akan dapat mengetahui dari para warga-desa yang lain atau dari Kepala Desa siapakal. pemilik bangunan yang ada diatas bidang tanah yang akan dibeJi atau tl iteriman ya scb agai jaminan utang. Dabm bsus-kasus yan 'J terjadi dalam suasana perdesaan Kiranya azas pemilikan banguna'l itl! dapat diterapkan, taopa mclelakkan tambabn beban yang terlampau berat kepada pihak ketiga . •
•
Kalau dalam suasana perdesaan mudah dapat diketahui siapakah pemilik suatu bangunan, tidaklah uemikian halnya dalam suasana perkotaan. Dalam suasana perkotaan orang umumnya . tidak saling mengetahui apa yang clil akukan atau apa yang dipunyai masing masing. Bahkan para Kepala Desapun tidak sclalu mengetahui hal11ai yang terjadi didesanya atau yang dipunyai oleh warga-desanya. M'engingat keadaan yang demikian itu, maka memperlakukan azas pemilikan bangunan tersebut pada setiap kasus yang terjadi dalam suasana perkota~ll1 akan berarti penambahan beban yang terlampau •
•
HUKUM TERHADA P BANG UNAN
11
berat kepada pihak ketiga. Kiran p harus diusahakall adanya keseimbangan dalammel indungi dan mempertimba ngkan kepentinga r ! pihak yang memili ki bangunan dan pihak ketiga. Disamping mewaj ibkan piha k ketiga untuk mengadakall pen.:iitian sehubungan dengan kemungkinan, babwa bangunau yang ber:;angkutan bukan milik p:hak vang mempunyai tanah, pihak pemiW: bangunan pun berkewaj iban l )nc UK berusaha mencegah, jangan sampai p;hak keciga mempunyai anggapan yang keliru , bahwa banguua:1 y~n.!! ada diata:, tan3h itu adal ah milik )'3ng memp unyai tanah. Upaya yang disediakan oIeh huk um untuk meli ndungi kepentingannya m~. lalui mekanismc pendaftaran sebagai syarat publisitas sudah dikemu · kakan diatas. Menempati sendiri bangunan yang dibangunnya itu merupakan upaya fisik untuk mengurangi atau mencegah timbulny;} anggapan yang keliru. Maka sampaj di manakah pihak pemilik bangunan itu telah mempergun akan up aya-upaya tersebut dalam kasus kOllkrit yang akan diselesaikan, merupakan pula faktor yang perlu dipertimbangkan daJailTlpenent ll an apakah azas pcmiti kan bangul1an itu akalldip·irlu kante rl) ~J.Ch p f:.asus tersebat at au tidak. .. •
•
. .'
I
~ -~ )..
,
'
,
'
. •
-
-
•
,
-
' ;.. ~" ( n~ . (·~~l·f ~~
..
..
"
.
'-'
~·V::l 1--" '-"~ -: f !: " n ~."...' .lf l •• : .• , ~ < ~ ~t
...
.
\~ ~. ~ n ~.'\
.
""
" ~' .-
~
" i "I ,-1- 'i..' -,' ;1 .
~,
.
.'
~ ', ~ ,
T l 0.-: t
./ '
:,
-} ....-. ...'''"''~I\ . -
-
dari s' ...umber lain, maka: ,bolchlall kiranya ia mengangg£ lp, bahwa !,~", . . , yang ada diatas tanah yang dibelinya at au diterimanya sebaga: jaminan ut ang itu adal ah juga miJik yang mempunyai tanah. Juga at as dasar pertimbangan, bahwa umumnya keadaannya adalah demikian. Adanya bangunan milik pihak lain merupakan perkecualian. lni tidak berarti, bahwa didaerah perkotaan berlaku azas accessie. , - '. Azasnya tetap azas Hukum Adat. hanya pengeterapannya dilakukan secara konkrit-relatip. , .'
,
FUNK S! SERTlPlKA T ll A K TANA H D AIAM H UB UNGANNYA DENGAN PEJI"fJUKA N BANGUNA N
11. Sertipikal mcnurul UUP,L\ da n Pcwturan Pcmel" intah no. ](1 tahun 1961 merupa kan surat tClllda bukti hak alas l a/wh. Sertipika i' tidak dilmaksudkan sebagai pembuktian pemilikan bangunan yang. _ _ _ ~ .-- . . ._._. . '---ada 'diiihlsnya, biarpun adanya bangunan itu dapat a iketahui dalan-. surat-ukurnya. (Dalam hak gurJ3 -ban gunan pemilikan bangunannp
-
\
•
•
~..AJALAH
12
•
F!1Ul
disimpulkan Jari isi hakn -\ a. hak untu\.;: tncndirikan da'l mempunyai bangunan diatus [anaiJ mi!ik pihak lain); . Dalam paJa itu - ll1ungkin karena umuninya sukar untuk dap :.ll mempcrolch tan cia bukti yang Jain - Jalum praktek Pcngadilan Ncgcri Jail Pani!ia Perumahan eli Jcikarta tampak, bahwa Jalam mcmcriks.l dan mengadili pcrkara-pcrkara pcnghunian dan pemilikan bangunanj rumah, dipcrgunakan sertipikat hak tanah (dikenal sebagai "buku 'hijau", karena scrtipikut hak tanah di Jakarta bersampulkan kertas yang bc(warna hijau) scbagai alat untuk membuktikan hak pemilikan ata!> bangunan yang berdiri diatas tanah itu. Dcngan dcmikian mab dalam praktek pcngadilan scrtipikat hak tanahbukan hanya berfungsi lucmbllktikan hak atas tanahnya, mel ninkan juga ·hak pemilikan ata<: bangunan yang ada diatasnya.
•
•
•
•
Jika dcmikian, maka bagi pihak ketiga yang melakukan perbuatan hukum mcngcnai tanah .da n bangunan yang ada Jjat2.sny" cukllpl
•
-
•
..
, J.). Undang-undang no. 5 :ahu.n 1960 tentang " Peraturan Dasar Po'kole-
pokok Agrar:a (LN 1960 nO. 104, TLN nO. 2043).
.'
2) Ada ketentuanHukum Tanah Bar:n yang tirlak bersW1lber pada Kitab
Undang-undang Hukum Perduta, r.-,elainkan berlaku sebagai hukmn kebiasaan yang bersumber pada Hukum Be\anda Kuno (Hukum mengenal "B~ t~wiJ se Grondhuur). 3) Pasal 500 !(Ul' HPdt -1) Pasal 571 ayatl Kul'HPd t
5) Pasal 601 KUUHPdt .. . .
6) BaIIldingkan a.1. TeT Harr : "B~ginselcn en Stelsel van het Adat-recht" . JB Wolter~ GfOningen Jakarta; 1950, halarnan U7: Juga R. van Dijk: ~Pengantar Hukum Adat Iridonesia" (terjcmahan A. Soehardi), NY • Pooerbit W. van Hoeve Bap."d\mg, i954, halaman 5 dan 6. "HukLllll: Perutangall bukan hukll.in mengenai utang-piutang, melainkan hukum yan,g ininguasai hak-hak mengenai barang-barang selain dari pada . . tanah,perpi-ndahan haj{"nak itu dan hukum mengenai jasa-jasa'· . Huhwn Tanah adalah hU'kum yang mel1gatur hak-hak penguasaan at'lS . ., , .tanah. . .,.. . •
•
,
•
•
'
•
•
.-
.
.
13
HUKUM T ERHADA P BA NGUNAN •
7) Bandingkan .Boedi Harsono. : "Undang-undang Pokok Agraria", Bagian Pertama, Jilid Pertama, Penerbit Djambatan. Jakarta, 1968, halaman 1221123 . S) Ke ten tuan Kom-ersi UU PA, pasal T s -d IX.
•
9 ) Ba nd i"gi
"Hubunga n individu dan masyarakat dala'll Hukum Adat", Yaya sa n Dharma , J akarta, 1952 halaman 11 ("Jadi segal a sesuat unya h resifat relatif" ) dan haJaman 15 ("Lihat betatl\'! relat ifnya sega l,"").
10) Bandingka n SoepolllO : "Bab-bah tentang Hukum Adat", Penerbitan
Universita s, tanpa tahu n, halaman 21 ): " Perlindungan hak-hak menurut si st i!>::. Hukum Adal adala h d itangan llakim . Didalam persengketaan dimuka pengadiiul1, hakim menimhang b erat-ri nga nnya kepentingankepenti.r:ga n yang sa ling berte n ta n ga n "~ . •
I J) Bar.d in gka n : f.~ . van D i;h tl alam buku nya te rsebut diatas pada halaman •
•
yang sama .
•
12) Bandingkan Ter HCI.lr dalam bukunya tersebut diatas pada halaman yang sarna. Juga Boedi Harsono : "Undang-undang Pokok Agraria". Bagian Pertama Jilid Kedua , Penerbit Djambatan, Jakarta, 1971 bala·
•
•
•
man 201. 13) Pasal 35, 41 da n 44 UUP A. 14) Pasn i 10, 13, 22 da n P.P. no. 10,'1 961
15) Pasal 30 ayat 2 P.P. no. 10/1961. ·
. •
·,
•
..
•
•
~
•
.. " .
....
•
•
•
. .. •
•
•
•
-
•
•
.
