Szakdolgozat. Az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon jogi szabályozásának összehasonlítása Miskolci Egyetem

Szakdolgozat

Az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon jogi szabályozásának összehasonlítása

2013.

Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Civilisztikai Tudományok Intézete Polgári Jogi Tanszék

Készítette: Spaláné Stefancsik Angelika Rita Konzulens: Dr. Leszkoven László egyetemi docens

1

Thesis

Comparison of legal regulation of undivided joint ownership on real estate and condominium ownership

2013.

University of Miskolc Faculty of Law and Political Sciences Institute of Civilian Sciences Department of Civil Law

Written by: Spaláné Stefancsik Angelika Rita Advised by: Dr. Leszkoven László associate professor

2

Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék ............................................................................................................... 3 1. Bevezető................................................................................................................ 4 2. Az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon általános bemutatása.... 6 2.1. Fogalmi meghatározás ........................................................................................... 6 2.1.1. A társasház...................................................................................................... 8 2.1.1.1. Történeti előzmény .................................................................................. 9 2.1.1.2. Hatályos szabályozás ............................................................................. 10 2.1.2. Osztatlan közös lakástulajdon ...................................................................... 13 2.1.2.1. A hatályos szabályozás .......................................................................... 14 2.2. Keletkezésének módjai, feltételei ........................................................................ 17 2.2.1. A tulajdon keletkezési módjai általában, különös tekintettel az ingatlantulajdonra .................................................................................................. 17 2.2.2. Tulajdonkeletkezés társasház és közös lakástulajdon esetében .................... 18 2.3. Megszűnés, megszüntetés .................................................................................... 21 2.3.1. A tulajdon megszűnése, megszüntetése általában......................................... 21 2.3.2. A közös tulajdon és a társasház megszüntetésének szabályozása................. 22 2.3.2.1. A közös tulajdon megszüntetése ............................................................ 22 2.3.2.1. A társasház tulajdon megszüntetése...................................................... 28 3. Tulajdonosi jogok és kötelezettségek az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon esetében.............................................................................................. 33 4. Összegzés................................................................................................................ 51 Irodalomjegyzék ............................................................................................................. 53 Jogszabályok jegyzéke.................................................................................................... 54

3

1.

Bevezető

Az, hogy valaminek a tulajdonosai vagyunk, jogokkal és kötelezettségekkel jár. Sokszor magunknak is komoly nehézséget okoz egy-egy döntés meghozatala, sorra venni az érveket és ellenérveket, és kiválasztani a számunkra legmegfelelőbb cselekedetet. Egy nagyobb értékű dolognál, különösen egy ingatlannál még inkább nehéz felelősségteljes döntést hozni. Az pedig, hogy egy adott dolognak, jelen esetben ingatlannak több tulajdonosa van, lényegesen megnehezíti a döntés meghozatalát, hiszen több érdeknek kell, hogy megfeleljen. A döntéshozatalban figyelembe kell venni a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit, a sokszor egymással ütköző véleményeket, érdekeket. A közös tulajdonlás bizony sokszor komoly nehézségekkel jár nem csak a tulajdonostársak, de a jogalkotó, sőt a jogalkalmazó számára is, hiszen nehéz olyan jogszabályokat alkotni és alkalmazni, amelyek a jogok gyakorlását és azok – a többi tulajdonostárs jogainak gyakorlásával egyidejűleg történő- korlátozását minden körülmények között igazságosan tudnák kivitelezni. A dolgozat tárgya annak a vizsgálata, hogy milyen módon keletkezhet és szűnhet meg a tulajdon, milyen jogai és kötelezettségei vannak az egyes tulajdonostársaknak az osztatlan közös lakástulajdon és a társasházi tulajdon esetében, az egyes tulajdonosok milyen esetekben, milyen döntéseket hozhatnak meg önállóan, és melyek azok, amiket csak a többi- de legalábbis többségi- tulajdonostársak jóváhagyásával vagy beleegyezésével. Mik azok a kötelezettségek, amik terhelik az egyes tulajdonosokat? Ahhoz, hogy ezeket megismerjük, a dolgozatban elsőként bemutatásra és elhatárolásra kerül a két fogalom. Ezután a tulajdon általános keletkezési módjának eseteit vizsgálom, majd kitérek az ingatlantulajdoni, ezt követően pedig az osztatlan közös ingatlantulajdoni valamint a társasháztulajdoni speciális szabályozásra. Ugyanezen sorrend szerint vizsgálom a tulajdon megszűnését is. Ezt követően a tulajdonosok általános jogait és kötelezettségeit vizsgálom meg, az 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) és a 2013. évi V. törvény (továbbiakban: új

4

Ptk.) tulajdonra vonatkozó szabályozását alapul véve. A Ptk. és az új Ptk. szabályozásait párhuzamosan veszem sorra, megvizsgálva, hogy az új Ptk.-ban milyen módosítások történnek. Megvizsgálom továbbá a speciális szabályokat, amelyek kifejezetten az osztatlan közös ingatlantulajdonra illetve a társasház tulajdonra vonatkoznak, Ptk., az új Ptk., valamint a 2003. évi CXXXIII., társasházakról szóló törvény (továbbiakban: Ttv.) alapján. Elsőként az osztatlan közös tulajdont mutatom be, majd a társasháztulajdon esetében vizsgálom, hogy az ott megjelenő jogok és kötelezettségek mennyiben térnek el az osztatlan közös tulajdon szabályozásától. A társasháztulajdon esetében külön kerül megvizsgálásra a külön és a közös tulajdon szabályozása. A dolgozat zárásaként egy összegzésre kerül sor, értékelve és megvizsgálva, hogy mely esetekben lehet célszerű vagy egyáltalán lehetséges a két kategória között az átjárás, mikor és milyen feltételekkel változtatható az osztatlan közös lakástulajdon társasháztulajdonná, illetve fordítva. Mely tulajdonosi formának mik az előnyei illetve hátrányai.

A

feldolgozott

szakirodalom

alapján

személyes

véleményemet

is

megfogalmazom az osztatlan közös tulajdon és a társasháztulajdon kapcsán. A dolgozat terjedelmi okokból kifolyólag nem tér ki az egyéb osztatlan közös ingatlantulajdoni kategóriára, különösen az osztatlan közös termőföld tulajdonra, valamint a társasház alapítására és üzemeltetésére vonatkozó szabályozásokat illetően is csak a fentiekhez szorosan kapcsolódó eseteket vizsgálja.

5

2.

Az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon általános bemutatása

2.1. Fogalmi meghatározás Mielőtt kitérnék a fejezetcímben szereplő két fogalom tisztázására, néhány alapfogalmat szeretnék bemutatni. a.) Mi a tulajdonjog? A tulajdonjognak nem létezik törvényben leírt vagy általánosan elfogadott definíciója. Menyhárd Attila Dologi jog című művében így ír a tulajdonjogról:

“Törvényi definíció hiányában is megállapítható, hogy a tulajdonjog a tulajdon tárgya feletti elvben legteljesebb jogi hatalmat jelenti, amely ugyanakkor nem korlátlan, mert a tulajdonjogban foglalt részjogosítványokat részben törvény, részben mások jogai korlátozzák, továbbá a tulajdonjognak kötelezettséget keletkeztető hatása is lehet.”1

Melyek azok a részjogosítványok, amelyek a tulajdonjog elemeiként tekinthetők? Birtoklás és birtokvédelem joga Használat és hasznosítás joga (és kötelezettsége) Rendelkezési jog b.) Meg kell említenünk az ingatlan fogalmát is. Erre egységes meghatározás nem született, az egyes jogszabályok a szabályozni kívánt területek szemszögéből határozták meg az ingatlant. A legáltalánosabb ismérvek az ingatlan fogalmi meghatározásakor: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló, azzal egybeépített dolog. Ez utóbbiról viszont csak főszabály szerint mondhatjuk, hogy ingatlan, hiszen a LB

1

Forrás: Menyhárd Attila: Dologi jog, Eötvös Kiadó, Budapest, 2010.

6

1991/372. sz. eseti döntésében kiemeli, hogy a dolog ingó vagy ingatlan jellegét nem csupán annak földdel való kapcsolata határozza meg. Tehát vannak speciális esetek, amikor a földdel való egybeépítés nem eredményezi a dolog ingatlanná válását.2 c.) További fontos, tisztázásra váró fogalom az épület. Ennek fogalmát szintén több jogszabály definiálja, nevezetesen az 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Ét), valamint a 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet az ingatlannyilvántartási törvény végrehajtásáról. Előbbi a következőképp hangzik:

Ét 2. § E törvény alkalmazásában: … 8. Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma). … 10. Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.

Az Ét. tehát úgy definiálja az épület fogalmát, mint az építmény egyik részét. A másik említett jogszabály, a 109/1999. (XII.29) FVM rendelet 51. § (4). bekezdése az alábbi fogalmat használja:

109/0999. (XII. 29.) FVM rendelet 51. § (4) Az ingatlan-nyilvántartás 2

Csűri Éva Katalin-Darák Péter-Hidasi Gábor-Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004.

7

szempontjából állandó jellegű épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van.

d.) Az ebben a fejezetben utolsóként tisztázandó két fogalom az alkotórész és a tartozék. Ennek definícióját a Ptk. 95. §-ban találhatjuk:

Ptk. 95. § (1) A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (alkotórész). (2) A tulajdonjog kétség esetében kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti (tartozék).

Az alkotórész tehát az a dolog, ami a fődologgal gazdasági és jogi egységet alkot. Ennek a közös tulajdon esetében majd, mint látni fogjuk, kiemelt jelentősége lesz. Az ingatlan esetében ilyen alkotórészek a következők: épület, kerítés, közüzemi vezeték, akna, az ingatlanról nyíló pince, garázs, továbbá a növényzet is, amíg azt el nem választják az ingatlantól.3 Ezzel szemben a tartozék nem alkot a fődologgal egységet, megőrzi saját jogi sorsát, de szorosan kapcsolódik a fődologhoz. Ilyen például az ingatlan berendezése, hűtő, csillár, mosogató stb. Az alkotórész így tehát ebben az esetben ingatlan, mivel jogi egységet képez a földdel, épülettel, a tartozék viszont minden esetben ingó dolog.4

2.1.1. A társasház 3

Forrás: Csűri Éva Katalin- Darák Péter- Hidasi Gábor- Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004. 4

Forrás: Csűri Éva Katalin- Darák Péter- Hidasi Gábor- Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004.

8

2.1.1.1. Történeti előzmény

A társasház mint jogintézmény a Magyar jogban gyakorlatilag történelmi előzmény nélkül jelent meg az 1924. évi XII. törvénycikkben, amely megteremtette a mind a mai napig alkalmazott alapokat a társasházak jogi szabályozására. A társasház létrejötte már ekkor is alapítással történt, mely alapító okiratban vagy közokirati formában valósulhatott meg, a társasház alapítását a telekkönyvben is fel kellett tüntetni. A törvényben megtalálható a közgyűlés intézménye és szabályozása, a közös költségek, közös vagyonnal való rendelkezés is. Ezt a törvényt az 1977. évi 11. tvr. váltotta fel, mely lényegi változásokat nem hozott a korábbi szabályozásokhoz képest. Néhány újítás került bele, mint például, hogy a közös tulajdont a bíróság ítélete társasháztulajdonná alakíthatja, s ezen ítélet pótolja az alapító okiratot. A korábbi szabályozáshoz képest, amely tágabb teret adott a tulajdonostársak által az alapító okiratban szabályozható kérdéseknek, több területen konkrét szabályozások történtek. Így például a tvr. előírta, hogy a közös tulajdonban lévő épületrészek karbantartására felújítási alapot kell létrehozni, és szabályozásra kerültek a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdések is, mint a közös tulajdon használatára és hasznosítására vonatkozó döntések. Ezt a jogszabályt az 1997. évi CLVII. törvény váltotta fel, melynek megszületését az sürgette, hogy a rendszerváltást követően egyre több, korábban állami tulajdonban lévő ingatlan - így lakás is - magánkézbe került, és ezen privatizáció korábban nem szabályozott kérdések rendezését tette szükségessé. Innentől beszélhetünk igazán a társasház jogképességéről. A törvény egyúttal elrendeli a szervezeti és működési szabályzat megalkotását. A tulajdonostársaknak továbbra is széles jogkört határoz meg az alapító okiratban szabályozott kérdések tekintetében, csupán néhány alapvető kötelező elemet fektet le. A közös költségek tekintetében változásként említhető, hogy a fél évnél hosszabb ideje nem fizető tulajdonostárs külön tulajdonára a tartozás mértékéig a közös képviselő jelzálogot jegyeztethetett be. A közgyűlés összehívásának és tartásának szabályai pedig szigorításra kerültek.5

5

Forrás: Kiss Gábor: A társasházi jog kézikönyve, Novotni Alapítvány, Miskolc, 2011.

9

2.1.1.2. Hatályos szabályozás

A társasház fogalmát a Ptk. és a 2003. évi CXXXIII. társasházakról szóló törvény (továbbiakban: Ttv.) is meghatározza. A Ptk. szerinti fogalom a következőképpen hangzik:

Ptk. 149. § (1) Épületen úgy is lehet közös tulajdont létesíteni, hogy az épület meghatározott részei- elsősorban a lakások- a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasháztulajdon).

A Ttv. szerinti definíció ettől jóval részletesebben szól:

Ttv. 1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.

10

A társasház fogalmi elemei tehát a Ttv. szerint a következők: elsőként szükséges egy épületen fennálló közös tulajdon,

melyben

legalább

két,

ingatlan-nyilvántartásba

önálló

ingatlanként

bejegyezhető ingatlan található (függetlenül attól, hogy az lakás céljára szolgál-e vagy sem),

és ezek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek.

Az ezen ingatlan tulajdonosai társasházi alapító okirattal társasházat alapítanak. Ennek révén létrejön a társasház, melyben a tulajdonosoknak immár

önálló, külön tulajdonuk

és közös tulajdonuk is van.

Vannak a társasháznak olyan részei, amik nem kerülhetnek önálló tulajdonba, ezeknek közös tulajdonban kell maradniuk. Ezek: az épület tartószerkezete közös célt szolgáló épületrész, épületberendezés, vagyontárgy. Vannak olyan elemek is, amelyek külön tulajdonba kerülhetnének, de nem kerültek, vagy nem rendelkeztek róla, így ezek is közös tulajdonban maradnak: az ingatlan azon része, amely külön tulajdonként nem került meghatározásra, a földrészlet, amely az épülethez tartozik. A közös tulajdont illetően a jelenleg hatályos törvény pótolta az 1997. évi szabályozásból - vélhetően tévedésből - kimaradt azon rendelkezést, mely szerint az alapító okirat kötelező tartalmi eleme az közös tulajdonba tartozó épületrészek felsorolása.

Ttv. 2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

11

Tehát a tulajdonos külön és közös tulajdona a társasházak esetében jogi egységet alkot, együtt jelenti a tulajdoni hányadot, és főszabály szerint nem lehet különválasztani, külön elidegeníteni vagy megterhelni. A társasház fogalmának meghatározása az új Ptk.-ba is bekerült, mégpedig a korábbinál részletesebben, gyakorlatilag szó szerint átvéve a Ttv. fogalom meghatározását. Ezt az új Ptk. XX. fejezete tartalmazza.

Ttv. 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

A fenti paragrafus tehát arra utal, hogy a társasház relatív jogképességgel rendelkezik, de csak a társasházi közös tulajdon mértékéig. Mint fentebb vázoltam, a társasház közös és külön tulajdonból áll, vagyis a külön tulajdont illetően minden tulajdonos saját magát képviseli, saját jogai és kötelezettségei vannak, a közös tulajdon tekintetében viszont a társasház jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat. Ennek gyakorlása végett képviselettel kell rendelkeznie, ezt a feladatot a közös képviselő látja el. A fenti helyzet a jogoknak és kötelezettségeknek egy sajátos összefonódását adja, amit a következő ábrával igyekszem szemléltetni: (1. ábra) Tegyük fel, hogy egy társasházban van négy tulajdonos, az egyszerűség kedvéért mindegyiküknek egyenlő tulajdoni aránya van a társasházi közös tulajdonban, és mindannyiuknak egyforma méretű a külön tulajdona is. Ebben az esetben a következő a helyzet:

12

TÁRSASHÁZ

4. tulajdonos

4. közös tulajdon 4. külön tulajdon

3. tulajdonos

3. közös tulajdon 3. külön tulajdon

A társasház jogképessége

1. külön tulajdon

1. tulajdonos

1. közös tulajdon 2. közös tulajdon

2. tulajdonos

2. külön tulajdon

1. ábra. A társasház tulajdonosi szerkezete

A nagy halmaz maga a társasház, mely az összes tulajdonos külön és közös tulajdonát tartalmazza. Az egyes körcikkek az egyes tulajdonosok tulajdonát jelenítik meg, ami külön vagyonból és közös vagyonból áll. Az egyes körcikkek, amint fent említettem, külön-külön jogi egységet képeznek, hiszen főszabály szerint külön nem idegeníthetők el és nem terhelhetők meg az egy tulajdonba tartozó külön- és közös tulajdonrészek. A kisebb kör a közös tulajdont jelképezi, azt, ami a példában a tulajdonostársakat egyenlő, 25-25%-ban illeti meg, és amelyre vonatkozólag egyúttal a társasház relatív jogképességgel rendelkezik, és eljárhat a közös képviselő útján.

Ttv. 4/A.§ (3) A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

A fenti paragrafus pedig kimondja, hogy a Ttv. lex specialisnak tekintendő, háttérszabályként a Ptk.-ban található szabályok az irányadóak.

2.1.2. Osztatlan közös lakástulajdon

13

2.1.2.1. A hatályos szabályozás

A Ptk 139. § A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint egyszerre több személyt is megillethet.

Ez azt jelenti, hogy közös tulajdon esetében az egyes tulajdonostársak tekintetében mindenkinek

egyforma

joga

van

a

tulajdon

teljességét

illetően,

nem

részjogosítványokkal rendelkezik, hanem minden tulajdonostárs a teljes tulajdon tekintetében az őt megillető tulajdoni hányad mértékéig jogosult rendelkezni. Dr. Petrik Ferenc a Tulajdonjogunk ma című művében így ír a közös tulajdonról:

“A közös tulajdon eszmei hányadok szerint meghatározott jogközösség: a tulajdonostársak joga minőségileg egynemű, csak mennyiségileg különböző. Korábbi jogunk magyarázata szerint: a több tulajdonosnak együttvéve annyi joga van, mintha a tulajdonos csak egy személy volna.”6

Az új Ptk.-ban a közös tulajdonról a VI. cím XIX. fejezete rendelkezik. A jogalkotó ebben a címben helyezte el a társasházat is, kiemelve, hogy a társasházról szóló szabályozás lex specialis, melynek háttérjogszabálya a közös tulajdonról szóló részben található rendelkezések. Az új Ptk így mutatja be a közös tulajdont:

5:73. § [A közös tulajdon fogalma] (1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. (2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

Tehát gyakorlatilag nem történt változás a Ptk és az új Ptk fogalom meghatározásában.

6

Forrás: Dr. Petrik Ferenc: Tulajdonjogunk ma, HVG-ORAC, Budapest, 2007.

14

A jogi szakirodalom szinonimaként használja a közös tulajdont, az osztatlan tulajdont és az osztatlan közös tulajdont. A dolgozatban a továbbiakban osztatlan közös tulajdonként használom a fogalmat, azon belül is az osztatlan közös lakástulajdont fogom vizsgálni. Osztatlan közös tulajdon ingó és ingatlan dolgon is kialakulhat. E két kategória közötti legfőbb különbség, hogy az ingatlan esetében az ingatlannyilvántartásba be kell jegyezni a közös tulajdon tényét és az egyes tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadot. Amennyiben a tulajdoni hányad nem állapítható meg, a jogalkotó a Ptk. 139. § (2). alapján egyenlőnek rendeli tekinteni a tulajdonostársak tulajdoni hányadát. A tulajdonostársaknak egymás tulajdoni hányadát tiszteletben tartva kell a jogokat gyakorolniuk. A közös tulajdonban a tulajdoni hányad nem egy tényleges, kézzelfogható részt jelöl, ez csupán eszmei hányad. Ezen túl az egyes tulajdonostársak szerződéssel vagy kialakult szokás alapján a közös tulajdon használatát megoszthatják. Ez nem keletkeztet azonban új, külön tulajdont, mint ahogy a társasházak esetében láttuk, és az ingatlannyilvántartásba sem kerül bejegyzésre. A tulajdon változatlanul osztatlan marad. Ezt a 2. számú ábrán igyekeztem szemléltetni. (2. ábra) OSZTATLAN KÖZÖS LAKÁSTULAJDON

Közös használat

4. közös használat

4. egyedi

1. egyedi 1. közös használat

3. közös használat 2. közös használat 3. egyedi

2. egyedi

2. tulajdonos tulajdoni

2. ábra. Az osztatlan közös lakástulajdon tulajdonosi szerkezete és a használat Elsőként szeretném leszögezni, hogy a közös tulajdon használatának ilyesfajta felosztása csupán egy lehetőség, míg az 1. ábrán látható társasházi tulajdonmegoszlás a

15

társasház fogalmából eredően kötelező. Azonban, mivel a dolgozat célja az osztatlan közös lakástulajdon és a társasház jogi szabályozásának összehasonlító bemutatása, indokoltnak tartom ezt a lehetőséget megvizsgálni. A 2. számú ábrán a nagy halmaz magát az osztatlan közös tulajdont jelképezi. Itt is azzal a példával élnék, hogy az adott ingatlannak négy tulajdonosa van, akik ¼-1/4 arányban részesülnek az osztatlan közös tulajdonból. Tegyük fel, hogy az osztatlan közös ingatlanon található négy egyforma méretű, külön bejáratú lakás, és 1000 m2 kert. A példánkban a tulajdonostársak a lakásokat egymás között felosztják, külön használatba veszik, egymással egyetértésben, mindegyik tulajdonosnak jut egy-egy lakás. Az 1000 m2 kertről viszont nem rendelkeznek, így az továbbra is közös használatban marad. Tehát a kis kör jelképezi a közös használatban maradó részt, az egyes körcikkek pedig az egyes tulajdonostársak tulajdoni hányadát. A körcikkeket viszont szaggatott vonal választja el, mivel a lakás használatba adása (vétele) nem jelenti egyúttal, hogy az adott lakás kikerült volna az osztatlan közös vagyonból, azon a többi tulajdonostárs tulajdonjoga változatlanul fennáll. A közös tulajdon teljes egésze alkotja a jogi egységet, és azon belül az egyes tulajdonostársak tulajdoni hányadukra vonatkozóan csak korlátozott mértékben, a többi tulajdonostárssal való egyetértésben rendelkezhetnek tulajdonukkal. Az osztatlan közös tulajdon védelmében viszont bármely tulajdonostárs jogosult fellépni, a teljes osztatlan közös vagyonra, és nem csupán az őt megillető tulajdoni hányadra vonatkozóan. A két ábra alapján bemutatott legfőbb különbségek tehát a társasházi és az osztatlan közös tulajdon között: a társasháznál megkülönböztetünk külön és közös tulajdont, míg az osztatlan közös tulajdonnál csak közös tulajdonról beszélhetünk. A társasháznál csak a társasházi közös tulajdont illetően, és csak a közös képviselő jogosult fellépni (bizonyos állagmegóvási esetektől eltekintve), míg az osztatlan közös tulajdon esetében bármely tulajdonostárs felléphet - a tulajdonostársak előzetes tájékoztatásával és bizonyos esetekben jóváhagyásával (erről a későbbiekben lesz részletesebben szó). A társasház az alapító okirattal bizonyos mértékben leválik a tulajdonosoktól (hiszen például képviseletét is a közös képviselő és nem pedig a tulajdonostársak valamelyike végzi), az osztatlan közös tulajdonnál viszont mindvégig megmarad a szoros kapcsolat az ingatlan és annak tulajdonosai

16

között.

2.2. Keletkezésének módjai, feltételei

2.2.1. A tulajdon keletkezési módjai általában, különös tekintettel az ingatlantulajdonra

A tulajdonszerzésnek eltérő szabályozásai vannak ingó és ingatlan dolgokra vonatkozóan. Az ingatlan tulajdonszerzését ugyanis ingatlannyilvántartásban rögzíteni kell. Ez a tulajdonszerzés módjától függően lehet konstitutív vagy deklaratív hatályú. További követelmény, hogy tulajdont csak forgalomképes dolgon lehet szerezni. A tulajdonszerzés egy másik csoportosítás szerint lehet eredeti vagy származékos. Származékos szerzésmódról akkor beszélünk, ha mások jogától függ a jogszerzés, vagyis beszélhetünk jogelődről illetve - a másik szemszögből nézve - jogutódról. Eredeti szerzésmódnál nem beszélhetünk jogutódlásról. Ennek az elkülönítésnek kétféle szempontból van jelentősége: egyrészt származékos szerzésmódnál a jogutód nem rendelkezhet több joggal, mint amennyivel a jogelődje rendelkezett. Ez a nemo plus iuris elve. Másrészt a szerzésmódnak a harmadik személyek tekintetében van jelentősége, nevezetesen, hogy a származékos szerzésmód esetében harmadik személy már korábban fennálló jogát (például egy haszonélvezeti jogot) érintheti a tulajdonjog átszállása, míg ez az eredeti szerzés esetében fogalmilag kizárt, hiszen itt egy korábban nem létező tulajdonról beszélünk. a.) Ezen csoportosítás szerint eredeti szerzésmóddal ingatlanon tulajdont szerezni a következő esetekben lehet: hatósági határozattal, árveréssel való tulajdonszerzés (Ptk 120. §) (új Ptk 5:41. §)

ezen belül kisajátítás (Ptk. 177. §) (új Ptk. 5:43. §)

elbirtoklás (Ptk. 121. §) (új Ptk. Ötödik könyv XII. fejezet) ráépítés, túlépítés (Ptk. 137. § (2).)- ráépítés, hozzáépítés, beépítés (új Ptk. 5:68. §-5:71. §), túlépítés (új Ptk. 5:28. §)

17

b.) A származékos szerzésmód esetei pedig a következők ingatlan esetében: átruházás (Ptk. 117. §) (új Ptk 5:38 §), ezen belül: visszterhes adásvételi szerződés (Ptk. 365. §) (új Ptk. Hatodik könyv XXXII-XXXIV. fejezet) tartási szerződés (Ptk. 586-587. §) (új Ptk. Hatodik könyv XXIII. cím LXVI. fejezet) életjáradéki szerződés (Ptk. 591. §) (új Ptk. Hatodik könyv XXIII. cím LXVII. fejezet) lízingszerződés (Ptk. (új Ptk. 6:216. §, VIX. fejezet) csereszerződés (Ptk. 378. §) (új Ptk. 6:234. §) ingyenes ajándékozási szerződés (új Ptk. Hatodik könyv XXXVI. fejezet) öröklés, (Ptk. 598-599. §) (új Ptk. Hetedik könyv, I. cím, VI. cím) és ezen belül: hagyomány (Ptk. 641. §) (új Ptk. 7:31. §) meghagyás (Ptk. 642. §) (új Ptk. 7:33. §) halál esetére szóló ajándékozás (Ptk. 659. §) (új Ptk. Hetedik könyv, VII. cím) c.) Bizonyos értelemben szerzésmódnak tekinthető a növedék fogalma. Ebben az esetben a dolog elveszíti korábbi önálló jellegét, megszűnik önálló dolognak lenni, és a fődolog alkotórészévé lesz. A fődolog azonban jogi jellegét tekintve nem változik meg, csupán terjedelme gyarapszik ezáltal. (Ptk 126. §) (új Ptk. Ötödik könyv, XIV. fejezet) 78

2.2.2. Tulajdonkeletkezés társasház és közös lakástulajdon esetében

A fenti tulajdonszerzési módokon túl speciális tulajdonszerzési módokat is 7


8


18

megkülönböztetünk az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon esetében is. Elsőként az osztatlan közös tulajdon esetében vizsgáljuk az eredeti szerzésmódokat. Ezek egyike a tulajdoni hányad elbirtoklása, mely történhet a tulajdonostárs vagy harmadik személy által is. Ez a szerzésmód azonban csak nagyon ritkán fordul elő, mivel az osztatlan közös tulajdon esetében a használat és a birtoklás átengedése ráutaló magatartással is megtörténhet, így nehéz bizonyítani ennek hiányát. A ráépítés szintén egy olyan eredeti szerzésmód, amelynek az osztatlan közös tulajdon esetében speciális szabályai vannak. Ebben az esetben ugyanis a ráépítéssel keletkező épület nem csak a ráépítőt, hanem az eszmei hányadok arányában a többi tulajdonostársat

is

illeti.

Ezért

fokozottan

vizsgálják

a

ráépítő

jó-

vagy

rosszhiszeműségét, hisz főszabály szerint a tulajdonosnak csak a tulajdonostársak többségének beleegyezésével lehetne rendelkezni az osztatlan közös tulajdon felett. Utólag természetesen van lehetőség a ráépítő javára az eszmei hányadok arányának megváltoztatására. Származékos tulajdonszerzési módok esetében az osztatlan közös lakástulajdon speciális szabálya, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási, előbérlet és előhaszonbérleti jog illeti meg a Ptk. 145. § szerint harmadik személyekkel szemben. Az új Ptk. szintén ezt a szabályozási elvet követi, de kibővíti azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett tulajdonostársakra is kiterjeszti az elővásárlási jogot, amennyiben nyilvánvaló, hogy ilyen tulajdonostárs van. Ez a szabály érdekes ellentétben áll az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó közhitelesség elvével, s a törvény a “nyilvánvaló” fogalmát sem határozza meg, vélhetően a jogalkalmazóra hagyja majd annak megítélését. 9 A társasház tulajdon keletkezése esetében más oldalról kell megközelítenünk a tulajdonszerzést. Elsőként társasházat kell alapítani. Ez kétféle módon történhet. Egyfelől a felek, a későbbi tulajdonostársak akaratából, akik társasházi alapító okirat létrehozásával és annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével végzik el az alapítást. Arra is van lehetőség, hogy társasházat egy személy alapítson. A másik lehetőség, amikor ezt az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Társasház keletkezhet: a) felépíteni szándékozott ingatlan feljegyzett társasházként való ingatlan-nyilvántartási 9


19

bejegyzésével, b) közös tulajdon társasházzá alakítással való megszüntetésével, c) több épületből álló társasház egyes részeinek önálló társasházzá alakításával d) lakásszövetkezetből való kiválással, melynek célja a társasház tulajdon alapításával. a.) A feljegyzett társasház feltételei: még nem épült fel az épület, a föld az alapítók tulajdonában van, van engedélyezett tervrajz, az alapítók kifejezték alapítási szándékukat, valamint meghatározták a leendő társasház külön és közös tulajdonba tartozó részeit. b.) A Ptk. a következőképpen rendelkezik:

Ptk. 149. § (3) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.

Ezt a lehetőséget az új Ptk. is megtartotta két kiegészítéssel:

5:83. § (2) A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik. 5:84. § (6) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Ezen felül természetesen lehetőség van arra is, hogy a közös tulajdont a tulajdonostársak társasházi alapító okirattal szüntessék meg. Mindkét esetben azonban fennáll, hogy a korábbi osztatlan közös tulajdonból ki kell jelölni azt, ami az egyes tulajdonostársak külön tulajdona lesz, és ajánlatos meghatározni, hogy mi az, ami közös tulajdon marad. Amennyiben ez utóbbira nem kerül sor, a külön tulajdonként fel nem sorolt részek közös tulajdonként kerülnek vélelmezésre. Ezen megosztásnál figyelemmel kell lenni az eszmei hányadra. Ha ugyanis nem az eszmei hányad szerint

20

történik a felosztás, pénzbeli kompenzációra válhat jogosulttá az érintett. c.) A Ttv. lehetőséget ad rá, hogy egy társasházból, melynek több épülete van, több társasház váljék. Ennek feltételei a következők: elsőként szükséges, hogy az új társasházak mindegyike megfeleljen a társasház alapítás törvényi kritériumának:

Ttv. 5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.

A telek, amin a társasház áll, osztható kell legyen, máskülönben nem lehet külön társasházat alapítani. Végül azt is mérlegelni kell, hogy a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdeke ne sérüljön. Ez a kiválás történhet az alapító okirat módosításával, de lehetőség van arra is, hogy a bíróság ítélete pótolja az új alapító okiratot. d.) A 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetektől kimondja, hogy műszakilag elkülönült rész a lakásszövetkezetből kiválhat társasház alapítása céljából, ha annak törvényi feltételei fennállnak. Ebben az esetben nem szükséges a lakásszövetkezet közgyűlésének jóváhagyása, csupán írásbeli bejelentési kötelezettség van.

10 11

2.3. Megszűnés, megszüntetés

2.3.1. A tulajdon megszűnése, megszüntetése általában

A tulajdonjog megszűnésének két csoportját tudjuk elkülöníteni: A tulajdonon más szerez tulajdont 10


11


21

ez lehet a tulajdonos közreműködésével vagy a tulajdonos közreműködése nélkül A másik esetben a tulajdonos felhagy a tulajdonjogával. Sem a jelenleg hatályos, sem az új Ptk nem sorolja fel tételesen a tulajdonjog megszüntetésének, megszűnésének eseteit. A fent leírt első eset a tulajdon megszerzésének másik nézőpontból történő megvilágítása, hiszen ha valakinek tulajdonjoga keletkezik - származékos módon - az valaki más tulajdonjogának megszűnésével jár. A másik eset az, amikor a tulajdonos felhagy a tulajdonjogával. Ez utóbbi csak ingó dolgok esetében lehetséges, ingatlan tulajdonjogával - az ingatlannyilvántartás közhitelességének és a rangsornak az elve miatt - nem lehet felhagyni, ahogyan a Ptk 112. § rendelkezik. Ha a tulajdonos ingó dolog tulajdonjogával felhagy, azon más eredeti szerzésmóddal tulajdont szerezhet. A tulajdonjog megszűnésének létezik egy további esete is: ha a tulajdonjog tárgya megsemmisül, vele együtt a tulajdonjog is megszűnik.12

2.3.2. A közös tulajdon és a társasház megszüntetésének szabályozása

2.3.2.1. A közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdon megszüntetésének módjáról a Ptk. a következőképpen rendelkezik:

Ptk. 147. § A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis. 148. § (1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. (2) A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a

12


22

közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit. (3) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat

kell

a

tulajdonostársak

között

megfelelően

felosztani.

A

tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. (4) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Az új Ptk.-ban a következő szabályokkal találkozhatunk:

új Ptk. 5:83. § [A közös tulajdon megszüntetése iránti igény] (1) A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis. (2) A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik. 5:84. § [A közös tulajdon megszüntetése] (1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit. (2) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat

kell

a

tulajdonostársak

között

megfelelően

felosztani.

A

23

tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. (3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg. (4) Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek,

mind

az

árverési

vételár

felosztási

arányának

a

meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti. (5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja. (6) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Látható tehát, hogy lényegi változás a jelenleg hatályos és az új Ptk. között nem történt, az új Ptk. a közös tulajdon megszüntetését kissé részletesebben szabályozza, de a lényegi elemek tekintetében szó szerint átvette a Ptk. szabályozását. Mindkét törvény szerint a közös tulajdon megszüntetésének a következő feltételei vannak: • Bármelyik tulajdonostárs követelheti a közös tulajdon megszüntetését, lévén a közös tulajdon egy kényszerközösség, és a tulajdonostársakat nem lehet ennek fenntartására

24

kényszeríteni. Erről a jogról nem lehet lemondani, a tulajdonostársak viszont kiköthetik egymás között, hogy a közös tulajdon megszüntetésének mely módját zárják ki. Ezt a törvény nem tiltja. • A közös tulajdon megszüntetésének időpontjára vonatkozólag, mint fentebb látható, a törvény kimondja, hogy ha alkalmatlan időpontra esne a közös tulajdon megszüntetése, azt a bíróság nem rendeli el. Az alkalmatlan idő fogalma ugyanakkor a törvényben nem került tisztázásra, erre a Legfelsőbb Bíróság Pk 10. számú állásfoglalásában találunk megoldást. Az állásfoglalás ugyanis azt mondja ki, hogy az alkalmatlan időre általános jelleggel nem lehet hivatkozni, csupán az egyedi esetek mérlegelésével juthatunk arra a következtetésre, hogy egy adott időpont alkalmatlan-e vagy sem. Általános jelleggel tehát nem lehet arra hivatkozni például, hogy az ingatlanpiaci árfolyamok kedvezőtlenül alakulnak az adott időpontban, viszont egyedi esetben, például, ha a közös tulajdonon gyümölcstermesztés folyik, amely hasznainak szedésére az egyik tulajdonostárs a tulajdonostársak közötti megállapodás szerint jogosult, és az ő megélhetését ez érinti, akkor a gyümölcs éréséig a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időpontnak minősülhet. • Főszabály szerint a közös tulajdont természetben kell megosztani, de amennyiben ez nem lehetséges, vagy a tulajdonostársak nem így kívánják, annak értékesítésével vagy az egyik tulajdonostárs általi megváltással is megszüntethető. Az értékesítés során a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Az értékesített közös tulajdonból befolyó vételárat a tulajdonostársak között a tulajdoni arányuk szerint kell szétosztani. A tulajdonostársak ettől eltérően is megállapodhatnak, azonban a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó megállapodást mindig írásba kell foglalni, és ennek legalább a közös tulajdon megszüntetésének módját és a tulajdonostársakat terhelő kötelezettségeket tartalmaznia kell. Az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése tehát a Ptk szerint háromféle módon lehetséges: 1. Természetbeni megosztással Mindkét Ptk. szerint ezzel a módszerrel kell elsősorban megszüntetni a közös tulajdont, amennyiben ennek lehetőségei fennállnak. Ennek a következő a menete: elsőként a tulajdonostársaknak meg kell állapodniuk a megosztás módjáról, majd arra meg kell szerezni az építésügyi hatóság engedélyét. Ha ezt nem kapják meg, a közös tulajdont a kívánt módon a bíróság sem szüntetheti meg, más módot kell választaniuk.

25

Az engedély alapja egy vázrajz. A természetbeni megosztás rendszerint be nem épített területek megosztásának a módja, épületeknél ugyanis komoly nehézségeket okoz, s lényeges kiadásokat, hogy az épületeket határfalakkal önálló épületekké kell alakítani, a tartó- és tetőszerkezetet szét kell választani, valamint külön-külön kell bekötni az épületgépészeti- és közműhálózatot is.13 A bíróság az építésügyi hatóság engedélye alapján rendelkezik a közös tulajdon megosztásáról, amit meg kell küldeni a tulajdonosoknak, majd a fellebbezési idő lejártát követően, amikor a megosztásról szóló határozat jogerőre emelkedik, a bíróság megküldi a földhivatalnak, ahol az ingatlannyilvántartásba is bejegyzik. A megosztás alapja főszabály szerint a tulajdonostársak által birtokolt eszmei hányad, ettől azonban a bíróság a felek megegyezése alapján eltérhet. Eltérés lehetséges még célszerűségi okokból is, azonban ekkor a többlettulajdont szerző tulajdonostárs az értékarányosság szabályaira való tekintettel a többlettulajdont a többi tulajdonostárs felé pénzben meg kell, hogy térítse. A megosztásnál a tulajdoni aránytól való eltérést eredményezheti még az is, ha a közös tulajdonon az egyik tulajdonostárs épített épületet, ekkor azt az ő tulajdonába kell adni. Az ingatlan megosztásánál rendelkezi kell az eredeti ingatlanon fennálló szolgalmi jogok sorsáról is, nevezetesen, hogy az a megosztással létrejövő ingatlanok közül melyiket terheli majd. 2. Megváltással Amennyiben a megosztás nem lehetséges vagy nem célszerű, sorrendben a második megosztási mód a megváltás. Ennek során az egyik tulajdonostárs a többi tulajdonát magához váltja, megfelelő ellenérték fejében. A megváltással történő közös tulajdon megszüntetését a bíróság is elrendelheti, ennek feltétele, hogy a megváltásra kötelezett tulajdonostárs beleegyezése nélkül csak akkor írhat ki a bíróság megtérítési kötelezettséget a többi tulajdonostárs irányába, ha az ily módon tulajdonossá váló tulajdonostárs a lakásban lakik. Ekkor is mérlegelni kell azonban a teljesítésre kötelezett körülményeit és teljesítőképességét. A megváltás úgy is lehetséges, hogy az az ingatlanban nem lakó tulajdonostárs tulajdonába kerül. Ha ebben az esetben a bent lakó nem hajlandó kiköltözni (mert például haszonélvezeti joga van a lakásra), akkor a megváltási ár megállapításánál erre figyelemmel kell lenni. A lakott ingatlan piaci értéke ugyanis lényegesen alacsonyabb a lakatlanénál. Főszabály szerint a bent lakó 13


26

tulajdonostársat a lakáshasználat megszüntetésére kötelezni nem lehet, részére cserelakást kell biztosítani vagy az ő beleegyezése kell ahhoz, hogy a lakáshasználata megszűnjön. Indokolt esetben ugyanakkor, például volt házastársak közös tulajdonú lakása esetében, lehetőség van a bent lakó tulajdonostárs lakáshasználatának bírói úton történő megszüntetésére a közös tulajdon megszüntetésével egyidejűleg. A megváltás nem érinti a haszonélvezeti jogot és az egyéb terheket, azok a megváltás után továbbra is fennállnak, arra az új tulajdonos lesz a kötelezett. A megváltási ár meghatározásánál figyelembe kell venni, ha az ingatlanon csak az egyik tulajdonostárs végzett értéknövelő beruházást. Ebben az esetben az ebből eredő értéknövekedésre a többi tulajdonostárs nem tarthat igényt. Megfelelő feltételek fennállása esetén a bíróság engedélyezheti a megváltás részletekben történő teljesítését, vagyis a részletfizetést, azonban csak akkor, ha ez nem jár a többi tulajdonostárs érdekeinek jelentős sérelmével. A megváltási ár teljes kifizetéséig az új tulajdonos tulajdonjogának ingatlanbejegyzésére nem kerül sor, vagy ha sor kerül, jelzálogjog jegyezhető be a teljes összeg teljesítéséig. 3. Értékesítéssel Ezzel a módszerrel abban az esetben szüntethető meg a közös tulajdon, ha más módon nincs lehetőség, vagy csak jelentős értékcsökkenéssel volna lehetőség annak megszüntetésére. Az értékesítés alatt azt értjük, hogy a korábbi tulajdonosok egyike sem lesz tulajdonos - ezt ugyanis megváltásnak neveznénk -, a tulajdonosok mindegyikének megszűnik a tulajdonjoga, ám ez nem feltétlenül jelenti ezen személyek egyéb - például haszonélvezeti - jogainak megszűnését is. Az értékesítés esetében az így tulajdonjogot szerző fél a bentlakó tulajdonostársnak köteles cserelakást felajánlani. A tulajdonosok között az ingatlanért kapott vételárat főszabály szerint eszmei hányaduk szerint kell felosztani. Nem az eszmei hányad szerinti megosztásra kerül sor, ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlanon értéknövelő beruházást hajtott végre. Szintén figyelembe kell venni a bent lakó tulajdonostárs

bentlakása miatt beállott

értékcsökkenést a piaci árban, melynek a következményeit, vagyis azt, hogy a lakott ingatlan lényegesen olcsóbb, mint a lakatlan, a bent lakónak kell viselnie. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben sem az eszmei hányad szerint kerül felosztásra a vételár, hanem a bentlakó a lakatlan és a lakott ingatlan közötti érkülönbséggel csökkentett eszmei hányad szerinti összegre jogosult. A bent lakó tulajdonostárs kivételes esetekben itt is mentesíthető a bennlakása miatt fennálló értékcsökkenés alól. Ennek esetei megegyeznek a megváltás eseteivel. Az értékesítés menete többféle módon végbemehet.

27

A tulajdonostársak közösen végezhetik, vagy közös megegyezéssel, ha azonban nincsen konszenzus a tulajdonostársak között, a közös tulajdon megszüntetését a bíróság bírósági árverés útján is elrendelheti. Ez utóbbit bírósági végrehajtó folytatja le. Amennyiben értékesítésre kerül sor, legyen az bármelyik módon, a tulajdonostársaknak minden esetben elővásárlási joguk van. +1. Társasházzá alakulással Az új Ptk. expressis verbis kimondja, hogy a közös lakástulajdon a megfelelő feltételekkel társasházzá alakulással is megszüntethető. A hatályos Ptk. is lehetővé teszi ezt a megszüntetési módot, de azt a társasház-tulajdon keletkezési módjai közé sorolja (Ptk. 149. § (3) ), míg az új Ptk. ezt a közös tulajdon megszüntetésének módjai között említi. Ezen felül a Ptk. a közös tulajdon ilyen módon megszüntetését, illetve a társasház ezen módon történő alapítását csak a bíróság általi közös tulajdon megszüntetésre korlátozza. Arra tételesen nem utal, hogy a tulajdonostársak akaratából is átalakulhat a közös tulajdonban lévő lakás társasházzá, bár a gyakorlat szerint ez természetesen lehetséges. Az új Ptk.-ban viszont ez a szabályozás már szerepel.

2.3.2.1. A társasház tulajdon megszüntetése

Ptk. 149. §(4) A társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.

Új Ptk. 5:85. § [A társasház] (4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. (5) A társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A társasháztulajdonra vonatkozóan a Ptk. és az új Ptk. egyaránt háttérjogszabályként

28

a közös tulajdonra vonatkozó szabályozásokat rendeli alkalmazni. A társasháztulajdon megszüntetése esetében viszont speciális szabályokkal találkozunk, melyet a Ttv. szabályoz. Eszerint a társasház megszüntetéséről a közgyűlés határoz a Ttv. 28. § (1) a.) pontjában foglaltak alapján. Ezt a tulajdonostársak egyhangú döntésével lehet megtenni, aminek eredményeképpen a társasház osztatlan közös lakástulajdonná alakulását eredményezi. Ez földhivatali bejegyzést is követel. Másik lehetőség, hogy a társasház összes tulajdona egy személy kezébe kerül, ezáltal szintén megszüntethető a társasház, ebben az esetben értelemszerűen nem közös tulajdonná alakul a társasház, hanem egy személy tulajdonában álló ingatlanná válik. Természetesen ehhez is földhivatali bejegyzés szükséges. A harmadik lehetőség, hogy ha a társasház már 2004 előtt be volt jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, lakásszövetkezetté is alakulhat. A társasház megszűnésénél figyelemmel kell lennünk arra, hogy annak fogalmából adódóan nem csupán az egész társasház szüntethető meg, de lehetőség van csupán a társasházi közös tulajdon megszüntetésére is. A közös tulajdon megszüntetése az alapító szerződés módosításával lehetséges, a közös tulajdonból egy forgalomképes új tulajdoni hányad egységet kell képezni, mely egyúttal tartalmazza az új tulajdonosi szerkezettel létrejövő új közös tulajdoni hányad arányokat is, beleértve az újonnan kialakított forgalomképes ingatlanrészre eső tulajdoni hányadot is. Ilyen döntés csak a tulajdonostársak egyhangú akaratával lehetséges. Azonban lehetőség van arra is, hogy önálló ingatlanként kialakítható ingatlanrésznél, mely a közös tulajdonba tartozik, a tulajdoni hányad 2/3-ával rendelkező tulajdonosok is dönthetnek a közös tulajdon ilyenformán történő átalakításáról, majd elidegenítéséről. Ennek menete, hogy elsőként a közgyűlés által az alapító okiratot módosítani kell, majd azt be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal forgalomképessé téve azt. Ezt követően történhet csak meg

az

ingatlanrész

elidegenítése.

Azonban

mivel

a kisebbségben

maradt

tulajdonostársak érdekei sérülhetnek, 2009-től törvénybe iktattak egy 60 napos fellebbezési időt a kisebbségben maradt tulajdonostársak részére, amennyiben az összes tulajdoni

hányadot

képviselő

tulajdonosok

a

közös

tulajdon

egy

részének

megszüntetését, és elidegenítését támogatnák. Egy további lehetőség is adott a közös tulajdon megszüntetésére illetve elidegenítésére:

Ttv. 10. § (6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti

29

a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.

Ez a megszüntetési mód meglehetősen hasonlít a közös tulajdon megszüntetésének egyik módjához, méghozzá ahhoz az esethez, amikor bármely tulajdonostárs kérésére megszüntethető a közös tulajdon. Ez nem meglepő, hiszen, mint fentebb szó esett róla, a társasháztulajdonra vonatkozó szabályok háttérjogszabálya a közös tulajdonra vonatkozó szabályozás. Fontos továbbá megemlíteni, hogy technikailag az alapító okirat módosításával és a közös tulajdon forgalomképessé tételével egyidejűleg érdemes döntést hozni annak elidegenítéséről is. Ez nem kötelező ugyan, de lényegesen megegyszerűsíti a későbbi értékesítést. Természetesen az ingatlan csak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel válik forgalomképessé, de ha ezután kerül napirendre az elidegenítésről szóló döntés, s azt nem szavazzák meg a tulajdonosok, akkor gyakorlatilag feleslegesen történt az adott közös tulajdonba tartozó ingatlanrész forgalomképessé tétele. Ennek kapcsán érdemes kitérni arra, hogy itt különbséget figyelhetünk meg az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon közös tulajdonba tartozó részének elidegenítésében. Utóbbi esetben ugyanis főszabály szerint az egyes tulajdonostársak külön és a közös tulajdona csak együtt idegeníthető el, nem lehet különválasztani a külön tulajdont a közös tulajdoni hányadtól. Ezért szükséges tehát, hogy előbb forgalomképessé tegyék a közös tulajdonnak az elidegeníteni kívánt részét, ezáltal arra a részre a társasházi tulajdonon belül egy olyan tulajdonrészt különítenek el, melynek külön tulajdona technikailag a tulajdonostársak közös tulajdonában van, valamint tartozik hozzá egy, az új közös tulajdonhoz tartozó tulajdoni hányad is. Az eredeti és az új tulajdonosi szerkezetet a 3. és a 4. ábra mutatja.

30

1 2 3 4

3. ábra: A társasházi tulajdon szerkezete a közös tulajdon egy részének külön tulajdonná nyilvánítása előtt

1 2 3 4 5

4. ábra: A társasházi tulajdon szerkezete a közös tulajdon egy részének külön tulajdonná nyilvánítása után A 3. ábrán az egyszerűség kedvéért egy olyan tulajdonosi szerkezet látható, ahol négy tulajdonosnak egyforma arányú, 1/4-1/4 a tulajdoni aránya mind a külön, mind a közös tulajdon esetében. A tulajdonostársak elhatározzák, hogy új forgalomképes ingatlanrészt alakítanak ki. Ekkor a külön tulajdon mértéke nem változik, viszont a közös tulajdonból kialakításra kerül egy, az eredeti külön tulajdonokkal megegyező mértékű külön tulajdon, mely mind a négy tulajdonostárs közös tulajdonában van. Ezzel

31

egyidejűleg csökken az eredeti közös tulajdon mértéke, s az újonnan kialakított külön tulajdont megillető közös tulajdoni arány az eredeti négy tulajdonoséval megegyező arányú lesz, de ez az arány már nem 1/4, hanem 1/5. Természetesen nem törvényszerű, hogy egyenlő arányúak legyenek a tulajdonok, sem az újonnan kialakított tulajdon, sőt, a közös tulajdon mértékének sem kell egyenlőnek lenni. A példa az egyszerűség kedvéért használja az egyenlő arányokat. Azt azonban fontos megemlíteni, hogy az újonnan kialakított ingatlanrészre vonatkozóan a tulajdonostársak tulajdoni aránya az eredeti közös tulajdonra vonatkozó tulajdoni aránnyal megegyező mértékű. Tehát jelen esetben az új társasházi ingatlanban az eredeti tulajdonosok 1/4-1/4 arányban lesznek tulajdonosok. Ezt a tulajdonjogot kell bejegyezni, s ekkor a közös tulajdon szabályai szerint a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk keletkezik az ingatlanra.

14

14


32

3.

Tulajdonosi jogok és kötelezettségek az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon esetében

3.1. Általános szabályok a tulajdonosi jogok és kötelezettségek tekintetében, különös tekintettel az ingatlantulajdonra

3.1.1. A tulajdonosi jogok és kötelezettségek általában és az ingatlantulajdon esetében

3.1.1.1. Tulajdonosi, ingatlantulajdonosi jogok

A tulajdonjog fogalmának meghatározásával a dolgozat elején már találkozhattunk. Az ott leírtak szerint mivel nincsen egységes fogalmi meghatározása a tulajdonjognak, az azt alkotó jogokból következtetünk a tulajdonjog fogalmára. Ezek a jogok, részjogosítványok a Ptk.-ban, valamint az új Ptk.-ban is fel vannak sorolva: Birtoklás és birtokvédelem joga Használat és hasznosítás joga (és kötelezettsége) Rendelkezési jog Ezen jogok közül ki kell emelnünk a rendelkezési jogot, mely azt jelenti, hogy a tulajdonos a tulajdonában lévő dolgokkal a törvényes keretek között saját belátása szerint cselekedhet, a tulajdonhoz tartozó jogokat és kötelezettségeket, mint a birtoklás és birtokvédelem, valamint a használat és hasznosítás, harmadik személyre átruházhatja, ám ettől ő maga nem szűnik meg tulajdonosnak lenni.

új Ptk. 5:13. (2) “A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. “

Fontos megemlítenünk, hogy a rendelkezési jog főszabály szerint kiterjed a tulajdonjoggal való felhagyás jogára is, azonban ezt a jogot a Ptk szerint az ingatlan

33

esetében nem lehet gyakorolni. Tehát ingatlan tulajdonjogával nem lehet felhagyni. Ezt a Ptk. a 112. § rögzíti. az új Ptk.-ban is megtaláljuk ezt a rendelkezést:

új Ptk. 5:30. § (2) Ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet.

Ennek oka elsősorban az ingatlan nyilvántartási kötelezettségben keresendő. A tulajdonos jogosult továbbá a következő módszerekkel megvédeni tulajdonát: bírósághoz fordulhat tulajdoni kereset indításával

Ptk. 115. § (3) A tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog a birtokából kikerült, követelheti a visszaadását.

önhatalommal:

Ptk. 115. § (2) A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

birtokvédelmi eljárást indíthat:

Ptk. 191. § (1) Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.

Ptk. 192. § (2) A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A

34

birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás.

birtokpert indíthat jogcím nélküli birtokos ellen:

193. § (1) Aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni.15 16

3.1.1.2. Tulajdonosi, ingatlantulajdonosi kötelezettségek

A tulajdonos fent említett jogainak ellenpólusaként két csoportot különíthetünk el: egyrészt a tulajdonosi kötelezettségeket, másrészt pedig a tulajdonjog korlátait. Előbbi esetben a következő kategóriákat határozhatjuk meg: •

terhek viselése, ezen belül: a dolog természetéből adódó terhek, pl. állagmegóvás, felújítás, üzemeltetés a tulajdonjog részjogosítványainak korlátozása (használat és hasznok szedése, rendelkezés, birtoklás korlátozása) közterhek, pl. adók, vámok, illetékek

•

kárveszély viselése:

Ptk. 99. § A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

•

szükséghelyzet:

15

Forrás: Csűri Éva Katalin- Darák Péter- Hidasi Gábor- Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004. 16

Forrás: Kenyeres János, Lovászy Csaba, Méhes Tamás, Péterfalvi Attila, Sárközy Szabolcs, Török Gábor: A magánjog alapjai, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2007.

35

Ptk. 107. § (1) Másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély (szükséghelyzet) esetében a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, illetőleg abban kárt okozzanak.

Más

vagyonát

fenyegető

szükséghelyzet

esetében

ez

a

kötelezettség a tulajdonost csak akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti.17

Menyhárd Attila: Dologi jog című művében egy másfajta csoportosítással találkozhatunk. Itt a tulajdon korlátai kerülnek elemzésre, mely két nagy kategóriára bomlik, magánjogi és közjogi korlátokra. Ezeken belül a következő kategóriák kerültek meghatározásra: a tulajdonjog magánjogi korlátai: •

a használat általános és különös korlátai o a szomszédjogok

•

a rendelkezési jog korlátai

a tulajdonjog közjogi korlátai: •

a tulajdonosi részjogosítványok közjogi korlátozása

•

a közérdekű használat

•

a kisajátítás

A használat általános korlátja:

Ptk. 100. §, új Ptk. 5:23. § A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

17

Forrás: http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_INY2/ch01s05.html

36

Ennek esetei a birtokvédelem és a szükségtelen zavarás, melynek fennállása esetén jogkövetkezményként a tevékenységtől eltiltás vagy a tevékenység korlátozása következhet be. Lehetőség van továbbá kártérítési igényre is. Ide tartozhat még a jogalap nélküli gazdagodás is, ha tulajdon vagy egyéb jogcím nélkül keletkezne valakinek haszna. Ez esetben megtérítési kötelezettséggel tartozik a jogalap nélkül gazdagodó. A használat általános korlátain belül külön kategóriaként különíthetjük el a szomszédjogokat, melyet a Ptk 101-104. § szabályoz, s amely a következőket tartalmazza: A földtámasz joga, mely azt jelenti, hogy a szomszéd épület megfelelő megtámasztásától nem lehet megfosztani az épületet- ez a tulajdonos részéről korlát, hiszen például nem áshat pincét a szomszéd ház tövébe, hacsak annak megfelelő alátámasztásáról nem gondoskodik. Az áthajló ágakat, gyökereket a tulajdonos nem vághatja le, csak ha az a saját földjének rendeltetésszerű használatát gátolná, valamint a tulajdonos a szomszédból áthulló gyümölcsöket is csak akkor szedheti fel, ha azokat annak tulajdonosa nem szedi fel. A tulajdonos köteles tűrni, hogy földjére fontos okból a szomszéd belépjen, de ezért kártalanítás illeti meg őt. Ilyen fontos ok lehet például állat befogása, a fentebb említett gyümölcsök összeszedése stb. A közös határvonal, például kerítés használata szintén mindkét telek tulajdonosát megilleti, annak fenntartására viszont az a tulajdonos köteles, akinek a feladata a kerítés létesítése. A határvonalon álló fa gyümölcseinek szedésére mindkét tulajdonos egyenlő arányban jogosult, s ugyanígy mindkettejüket egyenlő arányban terheli annak fenntartása is. A tulajdonos földjén talált állatot az általa okozott kár megtérítéséig visszatarthatja. El kell azonban mondani, hogy a Ptk. fenti szabályai diszpozitívak, tőle a felek megállapodása vagy a helyi önkormányzat is eltérhet. Az új Ptk. a fentiek közül a használat korlátjának címe alatt már csak a földtámasz jogát és a szomszédos telek igénybevételét sorolja fel. (új Ptk. 5:24. §, 5:25. §) Mint látható, ezen fenti szabályozások kifejezetten az ingatlantulajdonra vonatkoznak. A

37

törvény ugyan nem mondja ki, hogy csak ingatlan esetében alkalmazhatók a fentiek, de a tartalomból egyértelműen kiderül, hogy nem ingó tulajdonjogokat szabályoz a Ptk. 101-104. §, s ez igaz az új Ptk.-ra is. A használat különös korlátai közé tartozik a szükséghelyzet valamint a közérdekű használat, továbbá a túlépítés (ennek két esete: a jó- és rosszhiszemű túlépítés), melyeket mind a Ptk., mind pedig az új Ptk. tartalmaz. A rendelkezési jog korlátai között találhatjuk a következőket: az elővásárlási, visszavásárlási és vételi jogot, mely ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hatályossá, tehát csak ingatlanon szerezhető efféle jog. elidegenítési és terhelési tilalom, mely lehet jogszabályon alapuló vagy szerződés alapján létrejövő. Előbbi ugyan a rendelkezési jog korlátai között sem a Ptk.-ban, sem az új Ptk.-ban nem szerepel, de tartalmi szempontból ide sorolható. A következő kategória a tulajdonjog közjogi korlátai, melynek esetei a fent említettek szerint: a tulajdonjog részjogosítványainak közjogi korlátai- ide értjük azokat az eseteket, amikor jogszabály tiltja vagy korlátozza, esetleg engedélyhez köti egyes dolgok tulajdonosi jogait- így például a fegyvertartás, műkincsek, gépjármű (ez utóbbi esetben például a jogosítvány nélküli tulajdonos használattal kapcsolatos jogai csorbulnak, hiszen nem vezetheti a járművét) a közérdekű használat, mely szerint ingatlanra szolgalom vagy egyéb használati jog alapítható bizonyos szervek javára, ezért az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg. a kisajátítás, mely során a törvényben meghatározott esetekben a tulajdonos tulajdonjoga megszűnik az adott dolgon, s ezért cserébe kártalanítást kap. 18 19

3.2. Speciális szabályok az osztatlan közös lakástulajdonra és a társasháztulajdonra vonatkozóan

18


19

Forrás: Kenyeres János, Lovászy Csaba, Méhes Tamás, Péterfalvi Attila, Sárközy Szabolcs, Török Gábor: A magánjog alapjai, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2007.

38

3.2.1. Osztatlan közös lakástulajdonra vonatkozó jogok és kötelezettségek

A következőkben a Ptk. és az új Ptk. szerinti szabályozások mentén haladva kerülnek bemutatásra az osztatlan közös lakástulajdon tulajdonosának jogai és kötelezettségei. Mivel a Ptk. és az új Ptk. szövege helyenként szóról szóra megegyezik, ezeknél mindkét törvény megfelelő paragrafus számát feltüntettem.

Ptk. 140. § (1), új Ptk. 5:74. § A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

A fenti paragrafus egyszerre tartalmaz jogot és kötelezettséget. Érdekes kiemelni, hogy az általános tulajdonosi jogok részjogosítványai közül a rendelkezési jog ebben a részben nem került feltüntetésre. Ez nem meglepő, hiszen a közös tulajdon esetében a tulajdonosnak a rendelkezési joga nagymértékben csorbul, a többi tulajdonostárs függvénye, a másik két jogosítvány esetében viszont elmondható, hogy a közös tulajdonon azokat mindenki egyaránt gyakorolhatja. Ennek ellenpólusaként jelenik meg a kötelezettség, mely szerint a többi tulajdonostárs jogait és törvényes érdekeit szem előtt kell tartani. Ez az általános tulajdonosi kötelezettségek között is megtalálható, amint a Ptk. 100. §, illetve az új Ptk. 5:23. § rendelkezik a fentebb említettek szerint. Az általános szabályozásban a használat korlátja mindenkivel, különösen a szomszédokkal szemben áll, a közös tulajdon esetében a jogalkotó a tulajdonostársak jogait és érdekeit emeli ki. A használatról, annak módjáról érdemes- de nem

kötelező- a

tulajdonostársaknak egyezséget kötni, akár írásban is, de a kialakult szokás vagy a ráutaló magatartás is lehet alapja a használatnak. Ez a használati megosztás, legyen akár írásos, szóbeli vagy ráutaló magatartáson alapuló, a jogutódokra is érvényes marad.

Ptk. 141. §, új Ptk. 5:75. § A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog

39

fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

A fenti szabályozás szerint a tulajdon eszmei értéke az alapja a tulajdonjog gyakorlása mértékének valamint a tulajdonnal járó kötelezettségek teljesítésének. Ez azonban diszpozitív szabály, ettől a felek megállapodása vagy akár a bíróság is eltérhet, ha arra derül fény, hogy az eszmei hányadtól eltérő mértékű a tényleges hasznosítás illetve haszonszedés. Ilyenkor a többlet jogosítványokkal rendelkező tulajdonostársnak értelemszerűen többlet kötelezettségeket is kell vállalnia, például egy adott épületrész használatával vele jár annak állagmegóvási kötelezettsége is. Lakóingatlan esetében például, ha a tulajdonostársak között megállapodás született a műszakilag elkülönült lakások használatáról, mindenki az ő használatában lévő lakás terheit köteles viselni, állagát megóvni stb.

A rendes gazdálkodás körébe tartozó munkák elvégzéséről a tulajdonostársak döntenek szótöbbséggel, főszabály szerint tulajdoni arányukkal megegyező szavazati aránnyal. Ez a szabályozás az új Ptk.-ban sem változik. Az állagmegóvás és -fenntartás esetében azonban nem szükséges a többi tulajdonostárs egyetértése, de előzetesen értesíteni kell őket, amennyiben ez lehetséges. Azonban a többi tulajdonostárs ennek ellenére viselni köteles a rájuk eső költségeket. Azt, hogy mi tartozik ebbe a körbe, kétség esetén a bíróság dönti el.

Ptk. 142. §, új Ptk.

5:76. § Az állag megóvásához és fenntartásához

feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell.

A rendes gazdálkodás mértékét meghaladó kiadások esetében a Ptk 114. § a.) a

40

tulajdonostársak egyhangú döntését írja elő, s az új Ptk. is ekként rendelkezik az 5:78. § (2) a.) pontjában. 20 21

Ptk. 143. § (1) Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti. új Ptk. 5:79. § (1) Ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti vagy a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadásnak a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya; a bíróság a végrehajtást szükség esetén felfüggesztheti. új Ptk. 5:79. § (3) Határozat hiányában a birtoklást, a használatot vagy a hasznosítás módját a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő jogi érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja.

Láthatjuk, hogy itt a Ptk. és az új Ptk. rendelkezései kissé eltérnek egymástól. Míg a Ptk. a határozat bírósági megtámadását csak a szótöbbséges határozatra korlátozza, az új Ptk.-ban már minden esetben lehetőséget biztosít a kisebbség számára a határozat megtámadására, amennyiben az az okszerű gazdálkodást vagy a kisebbség jogi érdekeit sérti. A birtoklás, használat illetve hasznosítás módjának bíróság általi szabályozását, ha arról határozat nem született, bármely tulajdonostárs kérheti a Ptk. és az új Ptk. szerint is, azonban ezt a rendelkezést az új Ptk. kiegészíti azzal, hogy a szabályozás a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és az okszerű gazdálkodásnak megfelelően kell, hogy történjen. A Ptk.-ban itt is szerepel, hogy szótöbbséges határozatról van szó, ezt azonban az új Ptk.-ból már kivette a jogalkotó. 20

Forrás: Dr. Petrik Ferenc: Tulajdonjogunk ma, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft, Budapest, 2007.

21


41

A rendelkezési jog tekintetében el kell különítenünk az egész tulajdonra valamint az egyes tulajdonostársak saját tulajdoni hányadára vonatkozóan a rendelkezési jogot. Előbbi esetben a rendelkezési jogot csak valamennyi tulajdonostárs egyetértésével lehet gyakorolni, így megterhelni, elidegeníteni stb. Más a helyzet a saját tulajdoni rész tekintetében:

Ptk. 145. § (1), új Ptk. 5:80. § Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.

Ez a tulajdonos azon jogát jelenti, hogy tulajdoni hányadát szabadon megterhelheti, átruházhatja, ez utóbbinak azonban korlátja is van:

Ptk. 145. § (2), új Ptk. 5:81. § (1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. Ptk. 145. § (3), új Ptk. 5:81. § (4) A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. új Ptk. 5:81. § (5) A tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja.

A fentiek szerint tehát a tulajdonos rendelkezési jogának korlátja az elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog. Ezekben az esetekben a közös tulajdonba egy külső személy kerülne be, mely a tulajdonostársakat is érinti. Ezért van lehetőség arra, hogy a tulajdonostársaknak előjogokat biztosít a törvény. Ha az egyik tulajdonos vételi ajánlatot kapott, azt köteles- bizonyos csekély kivételtől eltekintve- a tulajdonostársak tudomására hozni, felkínálva a lehetőséget, hogy azon a vételáron a tulajdonostárs vásárolja meg a tulajdoni hányadot. Ha erre megadott határidőn belül egyik tulajdonostárs sem jelentkezik, megnyílik a lehetőség a kívülálló számára a vásárlásra. Ugyanez igaz az előbérlet és az elő-haszonbérlet esetében is. Ha több tulajdonostárs is meg kívánja vásárolni a felkínált hányadot, azt egyfelől tulajdoni hányaduk arányában

42

tehetik meg. Ha van olyan közülük, aki az egész eladásra kínált részt megvenné, akkor ő lesz az elsődleges jogosult. Ha több ilyen van, és megegyezni nem tudnak, közülük az eladó választja ki, hogy melyikükkel köt szerződést. Fontos még kiemelni, hogy ha külön

jogszabály

elővásárlási

jogot

biztosít

valakinek

(nem

feltétlenül

tulajdonostársnak), az megelőzi ezt az elővásárlási jogot, tehát a tulajdonostársak csak akkor élhetnek elővásárlási jogukkal, ha az első helyen szereplő jogosult nem kíván élni a lehetőséggel. Új elemként kerül be az új Ptk.-ba, hogy az elővásárlási jogot végrehajtási árverés során is lehet alkalmazni. Ez lényeges különbség a korábbi szabályozáshoz képest, a PK 9. számú állásfoglalása szerint ugyanis erre a Ptk. alapján nincs lehetőség, hiszen a végrehajtási árverés nem a tulajdonos akaratából, hanem kényszerből létrejövő értékesítés, melyre nem vonatkozik az elővásárlási jog. Az új Ptk. viszont kifejezetten megengedi az ilyen esetekben az elővásárlási jog alkalmazását.

Ptk. 146. §, új Ptk. 5:82. § A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet.

Ezen jogosultság a közös tulajdon egyik sajátossága, hiszen a tulajdon védelmében bármely tulajdonostárs úgy léphet fel, hogy azt a fikciót állítja fel a jogalkotó, mintha ő rendelkezne a teljes tulajdonnal. Ezen szabályozás a Ptk.-ban és az új Ptk.-ban is megtalálható. Fontos jog ez, hiszen a tulajdon védelme olykor sürgős cselekedetet kíván, amit, főként egy sok tulajdonosos ingatlan esetében meglehetősen nehézkesen és sokáig tartan kivitelezni, s mivel osztatlan tulajdonról van szó, az sem lehetséges, hogy az egyik tulajdonostárs csak a saját tulajdonának védelmére legyen jogosult. (Hiszen a fogalomból adódik, hogy csak eszmei hányadok léteznek, az fizikailag- eltérő megállapodás hiányában- nincsen felosztva. S még ha fel is van osztva, az csak a használatra és a birtokra vonatkozik, de nem a teljes tulajdonra.)22 23

3.2.2. Társasháztulajdonra vonatkozó jogok és kötelezettségek 22

Forrás: Csűri Éva Katalin-Darák Péter-Hidasi Gábor-Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004. 23


43

A társasháztulajdon esetében, mint a definícióból is kitűnik, a tulajdonos tulajdona két részre oszlik: egyfelől beszélhetünk külön tulajdonról, másfelől a közös tulajdonról. Az elkülönítés azért is indokolt, mert a külön tulajdonhoz tartozó jogok és kötelezettségek nagy hasonlóságot mutatnak az általános ingatlantulajdonosi jogokkal és kötelezettségekkel, míg a közös tulajdonhoz tartozó jogok és kötelezettségek az osztatlan közös lakástulajdonban foglaltakhoz hasonlítanak.

A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Elsőként tehát, amint a Ttv. is csoportosítja a második fejezetében, tekintsük át a külön tulajdonhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket:

Ttv. 16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

Ez a paragrafus gyakorlatilag megegyezik az általános tulajdonosi jogok tartalmával, azzal a kiegészítéssel, hogy a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke nem sérülhet. Ám ha belegondolunk, az általános tulajdonosi jogok esetében is korlátja a tulajdonosi jogoknak a mások jogainak és kötelezettségeinek figyelembevétele, azokat csak úgy lehet alkalmazni, hogy mások jogai ne sérüljenek. Tehát mondhatjuk, hogy ebben az esetben a speciális szabályozás nem tartalmaz szigorítást az általános szabályozáshoz képest. Ugyancsak hasonlít ezen szabályozás az osztatlan közös tulajdonéhoz, azzal az eltéréssel, hogy ez utóbbi esetében a rendelkezési jog erőteljesen korlátozott (gyakorlatilag önálló rendelkezési jogról nem is beszélhetünk). Azonban a többi tulajdonostárs jogainak és érdekeinek szem előtt tartása a közös tulajdon esetében is megjelenik. Az alapító okiratban vagy a szervezeti-működési szabályzatban a fenti tulajdonosi részjogosítványok- főként a használat- korlátozhatóak a külön tulajdon tekintetében is:

44

Ttv. 17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat a)

meghatározza

a

külön

tulajdonban

lévő

lakás

használatának,

hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;

A törvény továbbá kimondja, hogy a lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának ilyen jellegű korlátozása nemcsak a tulajdonost, hanem annak mindenkori használóját is kötelezi- jogcímtől függetlenül. A települési önkormányzat is jogosult továbbá rendeletben a társasház tulajdonosának külön tulajdonra vonatkozó jogait korlátozni, de csupán a nem lakás céljára szolgáló helyiséget illetően. Az

egyes

tevékenységek

korlátozására,

illetve

annak

megszüntetésére

vonatkozóan a törvény többletjogokat ad a társasházi szomszédoknak, mint a hagyományos szomszédjogi jogosítványok, amikor kimondja:

Ttv. 19. § (1) A közösség a 18. § (3) bekezdésében (mely a szexuális szolgáltatás vagy szexuális segédeszközök árusítására vonatkozó használat megtiltásának jogáról, illetve a zajártalommal vagy egyéb, a lakhatás nyugalmát zavaró, vagy a lakókörnyezetet veszélyeztető tevékenységgel járó használat közgyűlés általi megtiltásáról, illetve bizonyos feltételek melletti engedélyezéséről szól) említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

Tehát a jogalkotó figyelembe vette, hogy a fent aláhúzott résszel említett tevékenységek nem feltétlenül az egész lakóközösséget, hanem esetenként csak a szomszédokat zavarhatják, ezért a szomszédoknak többlet szavazati jogot rögzíthet az SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat) a törvény felhatalmazása alapján az ilyen jellegű közgyűlési határozatok esetében. Meg kell azonban jegyezni, hogy ha a

45

használatot az SZMSZ szabályozza, a közgyűlés azzal ellentétes döntést nem hozhat.24 Egy másik csoportosítás szerint a külön tulajdon esetében a használat, hasznosítás változásának korlátozását három csoportba sorolhatjuk: egyfelől a preventív tiltás, mely a tevékenység megváltoztatása igényének megjelenése előtt tilt másfelől hatósági engedély kiadása előtt- szintén preventív- hozzájáruló nyilatkozat a közgyűlés által harmadrészt azok az esetek, amelynél a társasház közgyűlése bizonyos tevékenység folytatását hozzájáruláshoz köti, ezáltal feltételeket szabhat meg annak végzésére vonatkozólag.25

Ttv. 20. § (1) A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. (2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

24


25

Forrás: Csűri Éva Katalin-Darák Péter-Hidasi Gábor-Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004.

46

A külön tulajdon fenntartása ugyan kötelezettség, de annak elmulasztása mindaddig nem jár szankcióval, míg a többi tulajdonos tulajdonára ez kihatással nincs, például az állagmegóvás elmulasztása folytán fennáll a többi lakás állagának megromlásának veszélye. Ez esetben az érintett tulajdonosok bírósághoz fordulhatnak a veszélyeztető magatartás vagy mulasztás orvosolása végett a Ptk. 341. § alapján. A b.) és c.) pontban foglalt eset a szomszédjog érvényesülésének egyik társasházi formája. Itt találkozunk ugyanis az épületben felmerülő fenntartási illetve hibaelhárítási munkák szükségessége esetén megjelenő azon tulajdonosi kötelezettséggel, mely a külön tulajdon feletti használati jogot korlátozza bizonyos mértékben. Az esetlegesen okozott kárt azonban a társasház tulajdonosai kötelesek megtéríteni. További kötelezettségként jelenik meg a tulajdonos részéről az értesítési kötelezettség, amennyiben a külön tulajdonában álló lakásban építési munkákat kíván folytatni. A Ttv. 21. §-a szabályozza azokat az eseteket, amikor a tulajdonosnak ilyen esetben nem csak értesítési kötelezettsége van, hanem a többi tulajdonostárs hozzájárulása is szükséges bizonyos munkák elvégzéséhez. Ilyen, ha az építkezés közös tulajdont vagy más tulajdonosok külön tulajdonát érinti. Szükség esetén az alapító okiratot is módosítani kell.

Ttv. 22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

A fentiek szerint tehát lehetőség van a társasháznak a tulajdonostársaktól valamint a

47

tulajdonostársak társasházi tulajdonán valamilyen joggal (például bérleti vagy haszonélvezeti joggal) rendelkező személytől személyes adatokat bekérni és azt – a törvénynek megfelelő módon - kezelni. Lehetőség van továbbá annak előírására is, hogy a tulajdonosváltozással kapcsolatban is bejelentési kötelezettség terhelje a tulajdonost. Ezt a kötelezettséget azonban csak az SZMSZ írhatja elő.

A külön tulajdon szabályozásában kevés rokon elemet fedezhetünk fel az osztatlan közös lakástulajdonnal, a társasházi külön tulajdon inkább hasonlítható egy közös képviselettel rendelkező, szigorított szomszédjogi rendszerhez a szabályozást tekintve, mint a közös tulajdonhoz. A következőkben a társasházi közös tulajdon vizsgálatára kerül sor, ahol fény derül arra is, hogy miben hasonlít, illetve miben más az osztatlan közös tulajdon a társasházi közös tulajdontól.26

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2)

A

közgyűlés

a

birtoklás,

használat

és

hasznosítás

módját

meghatározhatja.

A közös tulajdonra vonatkozó szabályozásnál, mint a többi esetben is, itt is a jogokkal találkozunk elsőként. Ez a szabályozás szinte szó szerint megegyezik a Ptk. 140. § (1)és az új Ptk. 5:74. §-val, mely a közös tulajdon szabályozásáról szól. A (2) bekezdésben azonban már egy korláttal találkozunk, mely szerint a közgyűlés meghatározhatja a tulajdonosi jogosítványok módját. Ez azonban lehetséges a közgyűlés határozata nélkül is, a tulajdonostársak megegyezése alapján, áll a LB Pfv.I.20.352/2010/6. eseti döntésében.27 Ez a döntés viszont a közös képviselőre nem ruházható át. 26


27


48

24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezetiműködési szabályzat másképp nem rendelkezik.

A közös tulajdon esetében tehát a tulajdonostársakat, csakúgy, mint az osztatlan közös tulajdon esetében, főszabály szerint tulajdoni hányaduk szerint terhelik az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségek. Sőt, további hasonlóság az osztatlan közös tulajdonnal, hogy a társasházi közös tulajdonra is alkalmazható a Ptk. 142. §, mely az új Ptk.-ban az 5:76. §-ban kerül szabályozásra, mely szerint az állagmegóváshoz és fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatokat bármely tulajdonostárs jogosult elvégeztetni, s ennek költségeit a többi tulajdonostárs is köteles viselni tulajdoni hányaduk arányában. Ez a szabályozás azért fontos, mert egyébként a bíróság nem kötelezheti a közgyűlést állagmegóvó munkálatok elvégzésére, viszont amennyiben a közgyűlés ezt nem szavazza meg, a többi, kisebbségben lévő tulajdonostárs jogos érdekei sérülnek az állagmegóvás elmaradása miatt. A bíróság ugyanis a kisebbség védelmében csupán a közgyűlési határozatok hatályon kívül helyezésére jogosult. A Ptk. 142. § alkalmazása a társasházi közös tulajdon állagmegóvásának esetére azonban nem egységes a joggyakorlatban. Bizonyos esetekben a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy társasház esetében a Ptk. 141. §, 142. § nem alkalmazható, mivel az állagmegóvás a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Más esetekben viszont a LB kifejezetten alkalmazni rendelte az ilyen esetekre a Ptk. 141. §, 142. §-t. Ebben a paragrafusban kerül sor a közös költség meghatározására, melynek fizetése szintén tulajdonosi kötelezettség. A közös költség a közös tulajdon fenntartására és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokra használható fel.

25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus

megfigyelő

rendszer

(a

továbbiakban:

kamerarendszer)

49

létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges - az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvény

rendelkezéseivel

összhangban

megállapított

-

adatkezelési

szabályokat.

A megnövekedett igényre való tekintettel a kamerarendszer kiépítésére vonatkozó szabályozás 2011-ben került bele a Ttv.-be. A törvény 25. §-ának (2)-(10). bekezdése részletesen szabályozza a kamera telepítésének módját, az így megszerzett adatok és információk védelmét, a felvételek megtekintésére való jogosultságot, annak megőrzésére és megsemmisítésére vonatkozó rendelkezéseket. A kamerarendszer telepítését kétharmados többséggel kell megszavazni. A legfontosabb, hogy a kamerarendszer telepítésének célja csak az emberi élet, testi épség, személyi szabadság, a közös tulajdon védelmét kell szolgálja, valamint a jogsértő cselekmények megelőzésére és bizonyítására hivatott. A törvény kimondja, hogy a külön tulajdon nyílászárói felé nem nézhet a kamera, illetve nem lehet olyan helyre sem telepíteni, ahol az emberi méltóság ezáltal sérülhet- ez utóbbira példát is hoz a törvény: öltöző, illemhely kamerázásának tilalmaként. Fel kell hívni ugyanakkor a figyelmet arra, hogy az épületben kamerarendszer került kihelyezésre. Ilyen jellegű szabályozással az osztatlan közös tulajdon estében nem találkozunk, bár nyilvánvalóan nem zárja ki a törvény a kamera telepítését, a tulajdonostársak megállapodása esetén. 28

28


50

4. Miután

bemutatásra

került

az

Összegzés osztatlan

közös

lakástulajdon

valamint

a

társasháztulajdon speciális szabályozása, az eltérések az általános tulajdonjogi szabályozásokhoz képest, végezetül álljon itt néhány gondolat a két speciális tulajdonjogi intézmény kapcsán. Az

osztatlan

közös

lakástulajdon,

mint

tulajdonközösség,

ahol,

véleményem

szerint,

a

fentiek a

tükrözik,

tulajdonostársak

egy

olyan

között

az

együttműködési kötelezettség fokozott követelmény, valamint kiemelt szerepet kap az emberi tényező, a bizalmi viszony. Hiszen a közös tulajdon fizikailag nem osztható meg,

csupán

a

használatot

szabályozhatja

a

tulajdonosok

egymás

közötti

megállapodása. Egyetértés nélkül a tulajdonostársaknak meg van kötve a kezük, lényeges változásokat az ingatlanon csak a többi tulajdonostárs (többségének vagy egészének) egyetértésével lehet eszközölni. Miért jó akkor az osztatlan közös lakástulajdon? Nos, álláspontom szerint egyfelől azért, mert sok esetben az emberek nem tehetik meg anyagilag, hogy önálló ingatlant vásároljanak, ha több személy vásárolja meg az ingatlant, nyilván kevesebb tőke is elegendő hozzá. Ám ez a közös tulajdon keletkezésének csak az egyik módja. Más esetekben viszont zömmel kényszerközösségről van szó- például öröklés esetén-, amikor a tulajdonostársaknak nem áll szándékukban, hogy közös tulajdonba kerüljenek. Előző esetben valószínűbb, hogy könnyebben konszenzusra jutnak a tulajdonostársak, utóbbinál inkább annak nagyobb az esélye, hogy valamilyen módon megpróbálnak megszabadulni a közös tulajdontól. Az osztatlan közös lakástulajdon esetében, ha a tulajdonostársak között egyetértés van a használatról, de a közös tulajdont nem kívánják fenntartani, érdemes a társasházzá alakulást választani. Erre akkor is van lehetőség, ha csupán egy tulajdonostárs kíván “kilépni” a közös tulajdonból, de a tulajdonjogáról nem szeretne lemondani. Ebben az esetben bírósághoz fordulhat, és kérheti a társasházzá alakulást. A társasház esetében is szükség van azonban konszenzusra, hiszen a közgyűlés döntéseit ez alapján hozza.

51

Az tehát egyértelmű, hogy osztatlan közös lakástulajdon megszüntethető társasházzá alakulással. De mi a helyzet fordított esetben? Van-e lehetőség a társasház megszüntetésére úgy, hogy az osztatlan közös tulajdonként működjön tovább? A válasz: igen. Azonban erre meglehetősen ritkán kerül sor, hiszen a tulajdonostársak ezáltal jogokat veszítenek. A külön tulajdon feletti rendelkezési jogukon esik csorba, hiszen a külön tulajdon mint olyan, ezáltal megszűnik. Álláspontom szerint a társasházzá alakulást érdemes választani a közös tulajdon megszüntetéseként, amennyiben annak feltételei fennállnak, hiszen ebben az esetben a tulajdonos az általa használt lakásnak már nem csupán használója, hanem egyedüli tulajdonosa is, ami véleményem szerint nagyobb jogbiztonságot jelent. Másfelől, a társasháztulajdon jogi szabályozása részletesebb és kifinomultabb, mint a közös tulajdoné. Előbbi esetben egy egész törvény, a Ttv. szabályoz, míg utóbbinál csupán a Ptk. (illetve az új Ptk.) néhány paragrafusa.

52

Irodalomjegyzék Menyhárd Attila: Dologi jog, Eötvös Kiadó, Budapest, 2010. Csűri Éva Katalin- Darák Péter- Hidasi Gábor- Kovács László- Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve, KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest, 2004. Kiss Gábor: A társasházi jog kézikönyve, Novotni Alapítvány, Miskolc, 2011. Dr. Petrik Ferenc: Tulajdonjogunk ma, HVG-ORAC, Budapest, 2007. Kenyeres János, Lovászy Csaba, Méhes Tamás, Péterfalvi Attila, Sárközy Szabolcs, Török Gábor: A magánjog alapjai, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2007. http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_INY2/ch01s05.html

53

Jogszabályok jegyzéke 1959. évi IV. Törvény (Ptk.) 2013. évi V. Törvény (új Ptk.) 2003. évi CXXXIII. Törvény (Ttv.) 1997. évi LXXVIII. Törvény (Ét.) 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet az ingatlannyilvántartási törvény végrehajtásáról 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetektől

54

Szakdolgozat. Az osztatlan közös lakástulajdon és a társasháztulajdon jogi szabályozásának összehasonlítása Miskolci Egyetem

Recommend Documents