Szakdolgozat
Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Közigazgatási Jogi Tanszék
A kormányok lakáspolitikája az ezredfordulótól napjainkig, illetve ezzel összefüggésben Gyöngyös városának lakáspolitikai intézkedései – jog adta lehetőségek és jogi korlátok Konzulens: dr. Turkovics István – egyetemi adjunktus
Készítette: Szén Gabriella – NQ3XUG 2016 1
Thesis
University of Miskolc Faculty of law Department of Administrative Law
The government housing policy of the present millennium, and in this context Gyöngyös city housing policy measures given the right opportunities and legal constraints
Consultant: dr. István Turkovics– lecturer
Created: Gabriella Szén – NQ3XUG 2016 2
Tartalom Lakáspolitika, mint állami felelősségvállalás................................................................................ 5 Országos háttér - kormányok és lakáspolitikáik ........................................................................... 8 Az Orbán Kormány lakáspolitikája ........................................................................................... 8 Szocialista kormányok (Medgyessy, majd a két Gyurcsány illetve a Bajnai kormány) ........... 9 A második Orbán-kormány ..................................................................................................... 10 Harmadik Orbán-kormány ...................................................................................................... 11 Lakásfenntartási támogatás ..................................................................................................... 12 Adósságkezelési szolgáltatás .................................................................................................. 14 Első lakáshoz jutási támogatás ................................................................................................ 16 Döntések a cél eléréséért ............................................................................................................. 18 Otthonház I. ............................................................................................................................. 18 Otthonház II. ........................................................................................................................... 19 Fészekrakó program ................................................................................................................ 19 Saját kialakítású bérlakás program.......................................................................................... 21 Fészekrakó II. program ........................................................................................................... 21 Tetőtér- és foghíjbeépítési program ........................................................................................ 22 Panel-program ......................................................................................................................... 22 Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása .......................................................................... 22 Lakásért életjáradék program .................................................................................................. 23 Lakásért garzonház program ................................................................................................... 24 Észak-nyugati városrész rehabilitációja – lakásügyi vonatkozás ............................................ 24 Bérlakás kérdés. Ki és hogyan kaphat bérlakást ......................................................................... 25 Alapvető problémák a bérlakásokkal kapcsolatosan és a fő probléma mibenléte....................... 30 A lakások bérleti szerződéseinek hiányosságai:...................................................................... 31 A lakások rendeltetésszerű használatának ellenőrzési hiányossága: ....................................... 31 A határozott és határozatlan idejű szerződések: ...................................................................... 32 A kezelő és a kiutaló közti feladatmegosztás, nyilvántartás hiánya: ...................................... 32 A magán fél és a „közigazgatási” fél eltérő gyakorlatának problémája .................................. 33 A bérlet megszűnésével kapcsolatos problémák: .................................................................... 34 Lakás kiürítési eljárások és problémák az eljárásokkal kapcsolatosan ................................... 36 A peres eljárás mellőzésének igénye ....................................................................................... 37 A fő probléma, a kintlévőség ...................................................................................................... 38 Hogyan kezeli az önkormányzat a fennálló problémákat?.......................................................... 39 3
Megoldás keresése a jog eszközével ........................................................................................... 39 A bérleti szerződések módosulása 2005, 2010 és 2014 években ............................................ 40 A 2000-től 2005-ig alkalmazott bérleti szerződés............................................................... 41 A 2010-2014-ig alkalmazott bérleti szerződés .................................................................... 41 A 2014 évi szerződésmódosítás ............................................................................................. 43 A lakás kiutalási rendszer átláthatóvá tétele, a bizottsági döntéshozatal erősítése ................. 46 A „Lakásrendelet” szigorítása ................................................................................................. 47 A jövőre vonatkozó megoldási javaslat ...................................................................................... 48 Bizonyítási teher alóli mentesülés, kvázi törvényes önhatalom .............................................. 49 Összegzés, zárszó ........................................................................................................................ 51 Felhasznált irodalom ................................................................................................................... 53 Felhasznált jogforrások ............................................................................................................... 55
4
Lakáspolitika, mint állami felelősségvállalás A lakáspolitika, a lakáshoz való hozzájutás feltételei és maga a lakásállomány is jelentős változáson mentek keresztül a rendszerváltást megelőző és azt követő években. A rendszerváltást követően drasztikusan visszaesett az állami és önkormányzati lakások száma. Ezzel egyidejűleg, a munkanélküliség „intézményének” megjelenésével egyre több ember került nehéz, a megélhetését veszélyeztető anyagi helyzetbe, ami magával hozta azt is, hogy egyre kevesebben voltak képesek önerőből lakást vásárolni. A vásárlásra való képtelenség pedig azért is jelentett nagy problémát, mert a rendszerváltást követően a piaci szemlélet nyert teret, amelynek lényege abban rejlett, hogy az állami szerepvállalás háttérbe szorításával a piaci alapon szerzett magántulajdont preferálta. „Az 1991. évi XXXIII. törvény az állami tulajdont képező lakásokat, az intézményi és a közterületi vagyont, az ingatlanok jelentős részét az önkormányzatok tulajdonába adta. Az 1993-as lakástörvény értelmében az önkormányzatok nem mérlegelhették, mely lakásokat kívánnák saját tulajdonukban tartani. A műemléki védelem alatt álló ingatlanok lakói kivételével bármely bérlő megvásárolhatta lakását.”1 Mivel sok állampolgár nem tudott önerőből lakást építeni vagy vásárolni egy paradox helyzet alakult ki, hiszen az önkormányzatoknak nem volt már elégséges számú lakása a felmerülő bérleti igény kielégítésére. A lakáskérdés megoldását bonyolította, hogy „… A lakáskérdésről szóló irodalomban elég széles konszenzus alakult ki abban, hogy a lakás nem közönséges piaci termék, hanem speciális szerepe van a szükségletek kielégítésében. A szükségleteken belül ki szokták emelni az úgynevezett alapvető szükségleteket, amelyek kielégítésének elsőbbséget kell kapniuk a társadalomban (például az élelem, a hajlék, az alapoktatás vagy az ivóvíz)”2 A lakáskérdés alapvető szükségletként történő értékelését, akként való kezelését az Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata is megfogalmazza 25.cikkében. „(1)
1 2
Lakner Zoltán: A megszakítottság folyamatossága – 7.oldal Közgazdasági Szemle, LI. évf., 2004. február (139–152. o.)
5
Minden személynek joga van saját maga és családja egészségének és jólétének biztosítására alkalmas életszínvonalhoz, nevezetesen élelemhez, ruházathoz, lakáshoz, orvosi gondozáshoz, valamint a szükséges szociális szolgáltatásokhoz, joga van a munkanélküliség, betegség, rokkantság, özvegység, öregség esetére szóló, valamint mindazon más esetekre szóló biztosításhoz, amikor létfenntartási eszközeit akaratától független körülmények miatt elveszíti.”3
A lakáskérdés fontosságát bizonyítja az is, hogy maga Magyarország Alaptörvénye is külön, a XXII. cikkben rendelkezik róla. „(1) Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa. (2) Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését az állam és a helyi önkormányzatok azzal is segítik, hogy törekszenek valamennyi hajlék nélkül élő személy számára szállást biztosítani.”4
Igaz ugyan, hogy egy korábbi Alkotmánybírósági döntés megfogalmazta, hogy a lakhatás biztosítása nem az állam kötelessége, ezért az állam nem tartozik felelősséggel, viszont feladata a lakhatás elősegítése, különös tekintettel a hajléktalan személyek ellátására. „Az Alkotmány 70/E. § (1) bekezdése szerinti szociális biztonsághoz való jog a szociális ellátások
összessége
által nyújtandó
megélhetési minimum állami biztosítását
tartalmazza. A megélhetési minimum garantálásából konkrétan meghatározott részjogok, – így a “lakhatáshoz alapjogok
való nem
jog” vezethetők
– le.
E
mint tekintetben
alkotmányos az
állam
kötelezettsége és ebből következően a felelőssége nem állapítható meg.”5
3
Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata - http://www.menszt.hu/layout/set/print/content/view/full/201 Magyarország Alaptörvénye XXII.cikk 5 42/2000. (XI. 8.) AB határozat http://public.mkab.hu/dev/dontesek.nsf/0/C5F37E8A8DF99038C1257ADA00525793?OpenDoc ument 4
6
Mint azt a fentebbi jogforrásokból is láthatjuk, ugyan állami felelősség a lakáshoz jutás kérdése, ezt a feladatot az állam mégsem saját maga, hanem intézkedései és „intézményei” útján látja el. A közigazgatás akkor lép elő a lakáskérdés központi szereplőjévé, amikor a lakásproblémák megoldása a települési önkormányzatokhoz tevődik át. Prof. Dr. Kalas Tibor jegyzetében a közigazgatási szerveket két alaptípusba sorolja „A közigazgatási szervek két alaptípusa a testületi szerv és az egyedi szerv. Testületi szerv az, amelynél a szerv hatásköre több személyből álló testületet illet meg.”6 A professzor a későbbi felsorolásban említőlegesen ugyan, de rávilágít arra, hogy a lakáskérdés testületi formában eldöntendő kérdés, amikor azt mondja „a testületi formát alkalmazzák több esetben, ha a közigazgatási szerv elosztó jellegű tevékenységet lát el (például lakások, telkek elosztása)”7
Maga a lakás kiutalás egyfajta közszolgáltatás véleményem szerint. Ezen véleményhez hasonló álláspontot képvisel Lőrincz Lajos, aki a következőt fogalmazza meg „A közszolgáltatások bizonyos fajtái a lakosság egészét vagy nagy részét érintik, példaként említjük a településfejlesztés, a településrendezés kérdéseit, az épített és természeti környezet védelmét, a település-tisztaság biztosítását, a közbiztonság védelmét, az egészségügyi ellátásról való gondoskodást, a közművelődés támogatását, a köztemetők fenntartását. Ezzel szemben mások szűkebb körben hatnak. Csupán a példa kedvéért: a lakásgazdálkodás, mely egyébként jelentős közérdekű feladat, különösen községekben, ahol a lakosság családi házas övezetben lakik, viszonylag szűk kört érint közvetlenül.” 8 Ugyan magának az államnak nem felelőssége, össz társadalmi fontossága miatt viszont prioritása a lakáshoz jutás elősegítése, melyre a rendszerváltást követő kormányok mindegyikének voltak intézkedései.
6
Prof. Dr. Kalas Tibor előadás jegyzete 9.o https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=k%C3%B6zigazgat%C3%A1si+szerv+kalas+pdf 7 Prof. Dr. Kalas Tibor előadás jegyzete 11.o https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=k%C3%B6zigazgat%C3%A1si+szerv+kalas+pdf 8 Lőrincz Lajos: Közigazgatási alapismeret, közigazgatási jog és szervezés 82.oldal http://miau.gau.hu/avir/intranet/debrecen_hallgatoi/tananyagok/jegyzet/09Kozigazgatasi_alapismeret.pdf
7
Az állami nagy jelentőségű, országos hatáskörű intézkedések, kvázi programok mellett azonban az önkormányzatoké, mint állami „intézményeké” maradt helyben, a helyi lakás problémák település specifikus megoldása, vagy az arra való törekvés. Véleményem szerint ez a feladatmegosztás azt hivatott szolgálni, hogy az állam közelebb kerüljön az állampolgárokhoz, vagyis az önkormányzat saját hatáskörében rugalmasabban, a helyi adottságokhoz mérten legjobban tud alkalmazkodni a felmerülő problémákra.
Az állami szerepvállalást a kormányok az országos jogszabályi háttér megteremtésével és intézkedés „csomagok” programok bevezetésével teljesítik.
Országos háttér - kormányok és lakáspolitikáik A helyi lakáspolitika alakulásának vizsgálata előtt át kell hogy tekintsük a kormányok lakáspolitikai koncepcióit. A kormányok vizsgálatakor csak az 1998 utáni időszak áttekintése szükséges, hiszen a dolgozat is csak ezen időszak helyi eseményeivel foglalkozik.
Az Orbán Kormány lakáspolitikája Az Orbán-kormány megalakulásakor már igen feszítővé vált a lakásprobléma, és a társadalmi-gazdasági nyomás hatására lépéseket kellett tenni ennek megoldására. 2001ben hirdette meg a kormány otthonteremtési programját, melynek legfőbb intézkedései:
a lakáshitelek állami kamattámogatási rendszerének bevezetése
új és használt lakás vásárlásakor adókedvezmény igénybe vétele kerül bevezetésre ( 2001-ben évi 35 ezer forintig, majd 2002-től évi 240.000 forintig)
áfa visszaigénylési lehetőség 400.000 forintig (serkenti az új lakások építési kedvét, visszaszorítja a fekete gazdaságot az építőiparban, mert csak számla után lehet visszaigényelni)
8
Széchenyi terv keretében állami program, melyben pályázható: bérlakások, nyugdíjasházak és fecskeházak építéséhez, önkormányzatok telekkialakításához, nyílászárók
cseréjéhez
és
napkollektorok
vásárlásához,
panelházak
energiatakarékos felújításához, köztisztviselők kedvezményes lakásvásárlási lehetőségéhez támogatás. Ezen intézkedések mindegyike kiegészítő jellegű, tehát nem szüntetett meg egyetlen korábbi intézkedést sem, csupán kiegészítette azokat. 2000 és 2002 között „…mintegy 35,1 milliárd forint vissza nem térítendő állami támogatást nyertek el pályázat útján az önkormányzatok, illetve egyházak. A teljes összeg felhasználásával összesen több mint 7.550 bérlakással gyarapodik az önkormányzatok, illetve egyházak kezelésében lévő bérlakás állomány.”9
Szocialista kormányok (Medgyessy, majd a két Gyurcsány illetve a Bajnai kormány) Ahogyan Lakner Zoltán nyilatkozta egy internetes magazinnak, „a szocialista kormányoknak kezdetben nagyralátó ambícióik voltak. Elkészült a Nemzeti Lakásprogram, az elmúlt két évtized első és egyetlen átfogó kormányzati lakásügyi terve, amely igyekezett korrigálni és kiegészíteni a Fidesz lakáspolitikai lépéseit. Kimondott cél volt például a bérlakásépítés nagyobb ösztönzése, a közösségi bérlakás szektor részarányának nagyságrenddel történő emelése, ily módon az alacsonyabb jövedelmű csoportok támogatása. Ez a túlzott és alaptalan optimizmus kora volt, úgy is fogalmazhatnánk: a célzás nélküli célzásé, hiszen a Medgyessy-kormánynak minden lehetséges jó dolog egyidejűleg a célja volt. Időbe telt, amíg kiderült, hogy nem lehet a bérlakás szektornak bátorító lökést adni és közben változtatás nélkül fenntartani a kamattámogatási rendszert. A „jóléti rendszerváltás” című produkciót le kellett venni a műsorról, s ami maradt az a korábbinál is nagyobb állami kiadási szint. A kamattámogatások visszavágására a 2004-re szóló költségvetésben került sor, a hitelpiacon ezt pótolták a ma már sokaknak fejfájást okozó devizahitelekkel.
9
http://www.tozsdeforum.hu/index2.phtml?menu=1&submenu=onearticle&news_id=325318
9
A Nemzeti Lakásprogramot kormányrendelettel helyezték hatályon kívül. 2005 elején a Fészekrakó program jelentett utolsó halvány kísérletet az átfogó cselekvésre, de igazából itt már csak a maradék pénzek összegereblyézése történt – a büdzsét továbbra is terhelő kamattámogatások árnyékában. Ezt követően végképp nincs másról szó, mint a maradék pénzekkel való gazdálkodásról, a felaprózott források hozzávetőlegesen értelmes felhasználásáról, annak tudatában, hogy átfogó lakáspolitikára esély sincs.”10
A szocialista kormányok által bevezetett, változtatott intézkedések:
lakásépítési kedvezmény (szocpol) megemelése, illetve megelőlegezése
jogosultsági életkor megemelése 35-ről 40 évre
lakás-takarékpénztárak támogatási feltételeinek érzékelhető javítása (támogatás évi 36 ezerről 72 ezer forintra nőtt)
panel
plusz
hitel
meghirdetése
(kiterjesztve
önkormányzatokra,
lakásszövetkezetekre és társasházak tulajdonosainak közösségére)
végül a lakásépítési kedvezmény teljes megszüntetése ( az akkori tervek szerint ideiglenes jelleggel)
A második Orbán-kormány A második Orbán kormány meghirdette az „Új Széchenyi tervet”, melyben kiemelt helyet kap az „Új otthonteremtési program”, folytatva az előző Fidesz kormány alatt megszületett első „Otthonteremtési” programot. „Az Otthonteremtési Program alapértékei és kiemelt céljai: az öngondoskodás ösztönzése, a gyermekvállalás, a tisztességes munka és a közterhekhez való hozzájárulás elismerése, a legális építések ösztönzése, az épített környezet minőségének javítása, az elvárható társadalmi szolidaritás, az energiahatékonysági és környezetvédelmi szempontok érvényre juttatása, az állami szerepvállalás kereteinek meghatározása, a gazdasági növekedéshez való hozzájárulás a lakás mobilitás növelésével, a foglalkoztatás bővítésével, a hazai iparfejlesztés, iparmegtartás támogatásával.
10
http://www.ingatlanbefektetes.hu/cikkek/lakner-zoltan-a-lakaspolitikarol
10
Szintén alapvető jelentőséggel bír az állami finanszírozás fenntarthatósága, a támogatási rendszer átláthatósága, fokozatosság és tervezhetőség az ipar és vállalkozási
szektor
számára,
valamint
a
szociális,
jövedelmi
a kivitelezői, szempontok
összekapcsolása.”11 „Az Otthonteremtési Program prioritásai és alprogramjai: ➤ Az öngondoskodás ösztönzése, lakás-takarékpénztári megtakarítások növelése ➤ Lakókörnyezet minőségének javítása, lakásállomány korszerűsítése • Lakásépítés és lakásfelújítás támogatása • Városrész-rehabilitáció • Telep-rehabilitáció • Kéményfelújítás támogatása ➤ Bérlakás • Önkormányzati bérlakás • Vállalkozói bérlakás mintaprojekt”12
Harmadik Orbán-kormány A harmadik Orbán-kormány hivatalba iktatását követően nem sokkal a 331/2014. (XII. 18.) Korm. rendelettel tulajdonképpen „bevezette” a Családok Otthonteremtési Kedvezményét, továbbiakban CSOK-ot. Ez a típusú támogatás tulajdonképpen a korábbi „SZOCPOL” modern megfelelője. A 2014-ben kihirdetett támogatás 2015-ben jelentős változáson ment keresztül, hiszen bevezetésre került a nagycsaládosok új lakás építésének, vagy vásárlásának kiemelt támogatása. A törvény oly annyira széles réteget érint, hogy szabályozása napjainkban is folyik, ám mivel törvényi vagy rendeleti szabályozás még nem áll rendelkezésre, ezért a dolgozatban ezen szabályozás taglalására sem kerül sor. A harmadik Orbán-kormány lakáspolitikai intézkedései közt kell említeni az új házak építéséhez kapcsolódó általános forgalmi adó 27%-ról 5%-ra történő csökkentését, melynek lényege az új házépítések ösztönzése.
11 12
Új Széchenyi terv 164.oldal Új Széchenyi Terv 172.oldal
11
Önkormányzati intézkedések a lakáshoz jutás elősegítésére, a lakhatási nehézségek mérséklésére Az önkormányzat több olyan támogatási formát is preferál és fenntart, amely lehetővé teszi, hogy a szociálisan hátrányos helyzetű családok is fenn tudják tartani bérleményeiket, esetlegesen nagyobba költözzenek, illetve kintlévőség keletkezés esetén se kerüljenek szorult élethelyzetbe. Ilyen támogatások a lakásfenntartási és lakbértámogatás, illetve probléma esetén az adósságkezelési szolgáltatás. Ezeket a támogatási formákat az önkormányzat 11/2011. (III.25.) számú rendelete - a pénzbeli és természetbeni szociális ellátásokról – szabályozta 2015. február 27-ig, mely dátummal életbe lépett Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete a pénzbeli és természetbeni szociális ellátásokról. Ezen rendelet megalkotása az önkormányzat számára kötelező, viszont a támogatási formák esetében az önkormányzat az országosnál kedvezőbb, úgyszólván „bőkezűbb” támogatást is adhat, hiszen a támogatásoknak mindössze a minimumát határozzák meg országos jogszabályok. Mik is ezek a támogatások? Milyen feltételekkel igényelhetik a lakók?
Lakásfenntartási támogatás „Települési támogatás keretében lakásfenntartási támogatás nyújtható a szociálisan rászoruló háztartások részére a háztartás tagjai által lakott lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség fenntartásával kapcsolatos rendszeres kiadásaik viseléséhez.” 13 „A villanyáram-, a víz- és a gázfogyasztás, a távhő-szolgáltatás, a közös költség, önkormányzati bérlakás esetén a lakbér megfizetéséhez lakásfenntartási támogatás nyújtható annak a személynek, akinek a háztartásában az egy fogyasztási egységre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 250%-át, és a háztartás tagjai egyikének sincs vagyona. Az egy fogyasztási egységre jutó havi jövedelem megegyezik a háztartás összjövedelmének és a fogyasztási egységek összegének hányadosával. „14
13
Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete 9§ (1) bek. 14 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete 9§ (2) bek.
12
Gyöngyös városa által biztosított önkormányzati lakás és lakbértámogatások vissza nem térítendő támogatások
év
lakás-
lakbér-
egyéb
összesen
támogatott családok
fenntartás (eFt)
száma (db) támogatás (eFt)
(eFt)
e(Ft)
2000
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2001
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2002
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2003
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2004
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2005
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2006
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
2007
35819
2271
n.a.
38090
863
2008
33861
2043
n.a.
35904
810
2009
36928
1570
n.a.
38498
909
2010
n.a.
n.a.
n.a.
44859
978
2011
n.a.
n.a.
n.a.
41270
1331
2012
n.a.
n.a.
n.a.
38226
1253
2013
n.a.
n.a.
n.a.
32614
953
2014
n.a.
n.a.
n.a.
27167
784
2015
n.a.
n.a.
n.a.
20563
910
Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája15 Ahogyan az a táblázatból is kitűnik, ez a fajta támogatás az évek múlásával egyre nagyobb összeget jelent az önkormányzat számára, ami azt mutatja, hogy egyre több a rászoruló család is.
15
Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Lakatosné Szöllősi Andrea – Lakásügyi főelőadó 2016.február
13
Míg a 2009-es évben 909 család adott be kérelmet és kapott támogatást, addig ez a szám 2011-ben már 1331 volt, vagyis majd ötven százalékos növekedés figyelhető meg. a 2011-es és 2012-es kiugróan magas adatok után a helyzet konszolidálódni látszik és egészen 2015 végéig nagyjából ezer fős igénybevevői körrel lehet számolni.
Adósságkezelési szolgáltatás
Az egyes lakásokban keletkezett és felhalmozott adósságállomány megnövekedése és annak tartóssá válása a lakhatás biztonságát veszélyezteti, hiszen az adósság csapdájába kerülő személyek önállóan nem képesek adósságaik rendezésére és így lakhatásuk tartós biztosítására sem. Ennek a helyzetnek a megoldására törekedve a szociális igazgatásról és a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény16 2003-tól új szociális ellátást vezetett be. Ez az ellátás az adósságkezelési szolgáltatás. „Az adósságkezelési szolgáltatás a szociálisan rászorult személyek részére nyújtott lakhatást segítő természetbeni ellátás, amely egyrészt a lakásfenntartással összefüggő eladósodás megelőzésére, másrészt hátralék felhalmozódás esetén az adósság konszolidációjára
irányuló
pénzbeli
támogatásokat
és
személyes
tanácsadói
tevékenységet foglalja magában. A törvényben szabályozott ellátás háromelemű támogatási rendszer. A szolgáltatás elsősorban az adós háztartás erőforrásainak feltárására, háztartás-gazdálkodásuk racionalizálására, motivációjuk erősítésére és érdekérvényesítő képességük javítására irányuló adósságkezelési tanácsadást biztosít. A szolgáltatás szociális transzferekkel egészül ki: a lakhatással összefüggő, az adósságteher megszüntetését lehetővé tévő adósságcsökkentési támogatással, valamint a lakhatás biztonságát erősítő, a fizetési kondíciókat javító, az újra eladósodást megakadályozó alanyi lakásfenntartási támogatással.”17 A szabályozás legfontosabb eleme a rendszeresség, hiszen a programban részt vevő személyek számára kötelezővé teszi adósságuk rendezéséhez az adósságkezelési programban való részvételt, így rendszeres kapcsolattartást az adósságkezelési tanácsadóval.
16
1993.évi III. törvény 55§, melyet hatályon kívül helyezett a 2014.évi XCIX törvény 91 (3) 2015.III.1-i hatállyal http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99300003.TV 17 Adósságkezelési tanácsadó képzés oktatási programja 3.oldal
14
Ebben a programban nem csupán a már fennálló tartozások kezelése a cél, hanem a program során megszokott rendszeresség és jó tanácsok, gyakorlatok jövőbeni felhasználásának elősegítése is. Adósságkezelési szolgáltatásban részt vevő Gyöngyösiek:
Támogatott háztartások száma
Felhasználás éves összege (E Ft)
2003
4
n.a
2004
16
n.a
2005
8
n.a
2006
14
571
2007
22
795
2008
25
750
2009
29
1027
2010
36
1697
2011
29
1265
2012
27
1430
2013
24
1708
2014
18
1310
2015
7
339
Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája18
Az adósságkezelési adatoknál is hasonló tendencia látszik, mint a lakásfenntartási támogatás esetében, vagyis szinte folyamatosan nő az igénylők száma. Ez azért is nagyon fontos, mert azzal, hogy a lakásfenntartási támogatás igénybe vétele nő, még nem keletkezik adósságállomány, azonban ezen támogatási forma előzménye kellett hogy legyen egy nagyobb összegű a város felé fennálló tartozás.
18
Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Dr Hetzmann Szabina – igazgató helyettes, Gyöngyös Város Közigazgatási és Intézményirányítási Igazgatósága 2016.február
15
Ebben pedig nem csak a családok nehéz helyzetbe kerülése a veszély, hanem az önkormányzatnak is, hiszen nehezen tudja fenntartani kintlévőségei miatt a bérlakás rendszert. Ez a kintlévőség állomány 2011 év elején már majdnem elérte a 80 millió forintot. A 2015 évnél jelentős csökkenés figyelhető meg, amely nem annak köszönhető, hogy az igénybe vevőknek kevesebb közüzemi szolgáltató felé fennálló tartozásuk lenne, hanem annak, hogy egy törvényi változást követően 2015 március 1-jével az adósságkezelési szolgáltatás kikerült a szociális törvényből. Ettől az időponttól kezdődően az adósságkezelési „ellátás” régi formájában már nem volt megállapítható a kérelmezőknek. Az önkormányzatoknak tulajdonképpen saját hatáskörükben kellett rendelkezni arról, hogy milyen típusú hátralék kezelést támogatnak, vagyis a régi típusút beépítik saját rendeletükbe, vagy egy lecsökkentett tartalmú, szigorúbb szabályokhoz, csökkentett összegű adósságkezeléshez kapcsolódó lehetőséget választanak. Az önkormányzatok nagy része ezt a lehetőséget választotta, hiszen sok települési önkormányzat anyagi lehetőségei nem engedik meg a régebbi rendszer fenntartását, viszont csökkentett tartalommal más támogatásba beépítésre került. Így van ez Gyöngyös város esetében is, ahol a települési segély intézményébe épült be az adósságkezelési, hátralékrendezési cél. Éppen ezért látható a táblázatban, hogy 2015 évben mindösszesen 7 fő vehetett részt az ellátásban, ők azok, akik számára még a 2015 március 1-jei törvényváltozás előtt állapították meg a szolgáltatásban való részvételt.
Első lakáshoz jutási támogatás Az első lakáshoz jutási támogatás lényege, hogy azon fiatalok, akik szociálisan rászorultak, segítséget kapjanak első közös vagy önálló otthonuk megvásárlásához, felépítéséhez. ( Megjegyzem ezt a célt az új otthonteremtési program is megfogalmazza, városunkban azonban ez a rendszer ezidáig is jól működött.) Az önkormányzat két féle támogatási formában ad segítséget a fiataloknak, vissza nem fizetendő és kamatmentesen visszafizetendő támogatás formájában, mely két támogatási forma megítélési arányát a szociális és lakásügyi bizottság esetenként külön-külön, a körülmények figyelembe vételével határozza meg.
16
Lakásvásárlás Építkezés
Összes támogatott
Támogatások összértéke ( M Ft)
2000
35
10
45
22,5
2001
33
5
38
21,6
2002
34
5
39
22,5
2003
35
6
41
35
2004
41
7
48
35
2005
30
6
36
30
2006
42
0
42
22,2
2007
20
9
29
14,4
2008
36
3
39
24,5
2009
25
2
27
14,4
2010
19
1
20
10,1
2011
7
2
9
3
2012
7
1
8
3,5
2013
7
0
7
3,5
2014
8
0
8
4
2015
10
0
10
7,35
Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája19
Ezen támogatási forma megítélése is jól mutatja, hogy csökkent a fiatalok külön élési lehetősége, hiszen nem csak az igénylők száma csökkent, hanem a megítélt támogatás is. Hozzá kell tegyem, megfigyelhető, hogy az elmúlt tíz évben tizedére csökkent azon fiatalok száma akik építkezésbe kezdtek. Ez azzal magyarázható, hogy sok fiatal számára nehézséget jelent egy lakás megszerzése is, nagyobb volumenű beruházásra pedig esélyük sincs.
19
Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Lakatosné Szöllősi Andrea – Lakásügyi főelőadó 2016.február
17
A támogatási összegek csökkenése mögött pedig nem csak az igénylők számának csökkenése áll (természetesen ez is ok), hanem az önkormányzat folyamatosan romló likviditási helyzete is, így még nehezebb helyzetbe kerülnek azok, akik lakást szeretnének építeni/vásárolni, hiszen számolniuk kell azzal, hogy ezen támogatási forma is csökkenő összegű támogatás kifizetésére képes. Döntések a cél eléréséért
Az önkormányzat több programot is végrehajtott, amelyek mind a lakáshelyzet javítását tűzték ki célul. Ezen programok időben összeérnek, döntéseik egymásra épülnek és folyamatos fejlesztéssel igyekeznek javítani a város lakáspolitikai helyzetén.
Otthonház I. Az „Otthonház I.” mint a neve is mutatja az első olyan önkormányzat által felújított, kialakított lakóépület, mellyel a cél a lakásállomány növelése, így a szociális problémák kezelése volt. Az épület egykoron a Mátrai Erőmű lakóépületeként működött, ahol általában munkáslakások voltak, ám kihasználatlanság miatt az erőmű értékesítette az ingatlant, a város pedig a megvásárlás után pályázat segítségével felújította az épületet.
A kialakításra került 41 bérlakást 1997-ben adták át, ami nagyban javította a lakásszámot és sok embernek nyújtott gyors segítséget. Az eredeti elképzelés szerint ezek a lakások (egy szobás lakások vagy szobabérletek) azt a célt szolgálták volna, hogy krízishelyzetben vagy életkezdésnél beköltöznek a bérlők, majd miután eltelt pár év és képessé válnak az önálló lakásvásárlásra, kiköltöznek, így újabb és újabb családok, párok költözhetnek a helyükre. Ezzel azonban problémák vannak, hiszen egyre több idős személy is kérelmezővé vált, ők már valószínűleg nem költöznek ki, a fiatalok pedig a válság miatt hitelképtelenek és így ők is maradnak. Így viszont nem „forognak” a lakók, hanem állandóvá vált a helyzet. Ezzel pedig az a probléma, hogy nem érte el eredeti célját a program, hiszen nem tud „forgó-rendszerben” lakást biztosítani az igénylőknek.
18
Otthonház II.
Az Otthonház II. esetében az önkormányzat látva azt az igényt, hogy családok is sokan igényelnének önkormányzati segítséget, belevágott egy nagyobb lakásokat magában foglaló épület felújításába. A korábban munkásszállóként működő ingatlan megvásárlása után nagyobb alapterületű lakások kerültek kialakításra, köztük két mozgássérültek számára kialakított lakással. Ebben az épületben is működik lift, így tulajdonképpen a nehezebben mozgó idősek számára is alkalmas a tömb a lakhatásra. 2006-ban átadták az „Otthonház II”-t, mellyel 54 darab bérlakás került kialakításra.
Fészekrakó program Miután az önkormányzat saját erőből az anyagi háttér szűkössége miatt több bérlakás tömböt létrehozni nem tudott, más konstrukcióhoz fordult. Szintén 2006-ban adták át a 47 lakásos „Fészekrakó” házat, ahol az önkormányzat, a vállalkozói szféra és a projektet finanszírozó bank sikeres együttműködése volt nyomon követhető. Az önkormányzat a saját tulajdonú telkét adta ingyenesen tulajdonba a vállalkozónak az építkezés idejére, ami később térítésmentesen társasházi közös tulajdonná vált, így a beköltözőknek a telekért nem kellett fizetniük, így olcsóbbá váltak a lakások.
Az önkormányzat pályázat útján választotta ki a vállalkozót, az alapján hogy ki adta a legalacsonyabb négyzetméterenkénti kialakítási árajánlatot a mellett, hogy első osztályú munkát végez. Így az akkori piaci áron 240.000-280.000 forintos négyzetméter ár helyett 165.000 forintos négyzetméter áron voltak megvásárolhatóak ezek a lakások. Természetesen részletre, kiemelt önkormányzati lakásvásárlási kedvezmény mellett. A vevőkijelölést az önkormányzat végezte, elsődlegesen az önkormányzati bérlakásban lakó, a bérlakásra váró 40 év alatti fiatal párok köréből.
19
A megvalósított „program”:
a kész Fészekrakó ház A program előnyei:
Önkormányzat
Kivitelező
Tulajdonos
bérlakásra várók közül jelölik ki a bérlőket, így "csak" 10-30% önerő csökken a lakásra várók szükséges
program
reklám értékkel bír, jó referencia
száma
elősegíti a ház a fiatalok piaci ár alatti vásárlási fix városban maradását munkát biztosít a helyi munkavállalóknak
lehetőség kamatozású
hitellehetőség helyi
munka
az
alkalmazottak számára
akár 35 éves futamidejű kedvező
végrehajtása
garantált az összes lakás egyidejű értékesítése
lakástámogatás
igénybevétele (600.000 Ft/lakás) gyermekek után járó lakásvásárlási kedvezmény igénybevétele saját tulajdon beköltözhető állapot igényeknek
megfelelő
kialakítás 20
Ahogyan az a táblázatban is jól látszik, minden résztvevő fél számára előnyös a program végrehajtása, mégis leginkább a fiatal beköltözők élvezhetik a program előnyeit.
Saját kialakítású bérlakás program
A saját kialakítású bérlakás program lényege, hogy ezeket a lakásokat az önkormányzat szerkezetkészen átadja olyan helyi fiataloknak, akik itt dolgoznak vagy élnek, és ők kész állapotra felújítják ezeket. Benne laknak, „lelakhatják” a felújítási költségeket, majd 5 év után kedvezményes áron megvásárolhatják ezeket az ingatlanokat. Ezt a programot 2007-ben indította az önkormányzat 25 lakás kijelölésével, ám a válságnak köszönhetően egy ideig szünetelt a program, napjainkban pedig alapvető átalakítás alatt áll, mert az önkormányzat költségvetése nem tudta finanszírozni még az alapvető szerkezetkész felújításokat sem. Ennek fő oka nem csak az anyagi források szűkössége, hanem az is, hogy a felújításokat az eddig rendelkezésre álló szakképzett közfoglalkoztatottakkal kívánták megvalósítani, ám a közfoglalkoztatás átalakítása után sajnos nem nyílik lehetőség megfelelő időtartamra megfelelő számú ember foglalkoztatására, így a felújításhoz szükséges munkavállalókkal növekedett kiadásokat finanszírozni nem képes az önkormányzat.
Fészekrakó II. program Az előző fészekrakó program sikerét látva az önkormányzat ismételten elindította a programot, amellyel újabb 54 lakás kialakítása volt a cél. 2007-ben kijelölték és átadták a nyertes vállalkozó számára az önkormányzati telkeket, ám a válság a vállalkozóra is hatással volt, csődöt jelentett és így nem volt kivitelezhető a program. A mai napig is pereskedés zajlik az önkormányzat és a vállalkozó között az átadott telek és a meg nem valósított program okán. A célt azonban nem sikerült elérni, így más lehetőséget kellett keresni.
21
Tetőtér- és foghíjbeépítési program Cél a tetőtér- és foghíjbeépítések ösztönzése, azaz a lakóterületek extenzív növelése nélkül a lakóingatlanok intenzívebb beépítésével a lakásszám növelése és a városkép javítása. A program indokolt, hiszen a lapostetős épületek jelentős része korszerűtlen, felújításra szorul. A felújítás és korszerűsítés finanszírozását segíti a lapostetők beépítési célra történő értékesítése a társasházak részéről. Ugyanakkor – vélhetően – olcsóbb lakásépítési lehetőséget jelent. A jól megtervezett és elkészített magastetők a városképre kedvező hatással lehetnek. A program 2007-ben kezdődött, 2008-ban elkészültek a tanulmánytervek és 2009-ben 7 új lakás készült el ennek a programnak a segítségével. 2010-ben nem volt jelentkező a programra, ám tovább folytatódik igény esetén.
Panel-program
A panel-program célja az ipari technológiával épült lakóépületek energiatakarékos felújításának támogatása, hiszen Gyöngyös Város lakosságának 2/3-a él többlakásos társas, vagy szövetkezeti lakásban. Ezek nagy része a ’60-as, ’70-es és ’80-as években épült, és a jelenlegi szabványoknak nem megfelelő. Az egyre fogyó és dráguló energia miatt jelentős állami támogatás elnyerésére volt lehetőség korábban korszerűsítés esetén. A város sajnos nem tudta támogatni ezt a programot, az állam pályázat útján viszont igen, így az önkormányzat 2005-ben alkotott rendeletet, majd 2006-ban egy társasház sikeresen pályázott, így egy egész lakótömb újult meg. 2007-től azonban nem jelent meg új pályázat, így az önkormányzati rendelet továbbra is lehetőséget ad a pályázatok önerejének támogatására, viszont pályázat híján nem kiviteleztek azóta újabb felújításokat. A panel program méltatlanul rövid bemutatásának oka is ez, vagyis hogy a 2006-ban történt egy lakó tömb felújítását követően napjainkig nem került sor más lakótömb felújításra.
Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása A program célja a szociálisan rászoruló fiatal családok részére az első közös, egyedülállók részére az első lakástulajdon megszerzésének pénzügyi támogatása.
22
Az Önkormányzat a többször módosított 5/1996. (II.22.) KT. számú rendeletben meghatározott feltételek alapján segíti a rászoruló gyöngyösi fiatalok helyben történő letelepedését, ingatlan tulajdonjogának megvásárlását, lakásépítését. Cél továbbá, hogy a fiatalokat
városunkban
megtartsa,
letelepedésüket
elősegítse,
megakadályozva
elköltözésüket. A támogatás közkedvelt, évente 39-40 család, személy jut saját tulajdonú ingatlanhoz önkormányzati támogatással. A támogatás nyújtása hozzájárul a bérlakásra várók számának csökkentéséhez. A jogosultak körének bővítése, az ellátás összegének felemelése növeli az ellátást igénylők számát, az ingatlanvásárlás lehetőségét. A projektet indokolja, hogy önkormányzati támogatás nélkül nem, vagy még jelentősebb eladósodás mellett tudnának önálló tulajdonhoz jutni az igényjogosultak. A célcsoport a 40 éven aluli, gyöngyösi lakóhellyel rendelkező, Gyöngyös közigazgatási területén letelepedni kívánó fiatal családok, személyek, akik tulajdonszerzéssel biztosítják lakhatásukat, és a támogatásra szociális alapon rászorultak.
2007. évben 14.400e Ft támogatást ítéltek meg 29 fiatal család részére
2008. évben 24.500e Ft támogatást ítéltek meg 39 fiatal család részére
2009. évben 14.400e Ft támogatást ítéltek meg 27 fiatal család részére
2010.09.30. napjáig 9.100e Ft támogatást ítéltek meg 18 fiatal család részére
Lakásért életjáradék program
A program lényege az önkormányzati bérlakás-állomány növelése, a lakás-mobilitás elősegítése, az időskorú lakosság szociális védettségének biztosítása. A program keretében a nyugdíjas eladja az Önkormányzatnak a tulajdonát képező ingatlant, cserébe az Önkormányzat a szerződés megkötésekor egyösszegű kifizetést és/vagy élete végéig havonta folyósított életjáradékot fizet. A programot indokolja, hogy az Önkormányzat az igénylők számához képest kevés bérlakással rendelkezik. A program 2007-ben indult, azonban csak két kérelmező volt és egyik esetben sem került sor szerződéskötésre különböző problémák miatt. Így sajnos nem érte el a program az eredeti célt, de továbbra is él, lehetőséget adva ezzel az időseknek a biztos nyugdíjas évek eltöltésére.
23
Lakásért garzonház program
Célja, hogy a nyugdíjasok részére lakásért cserébe garzonház építését szervezi az önkormányzat. Az idősek számára olyan méretű, színvonalú és helyzetű lakások kialakítása, melynek fenntartása egyszerű és olcsó, ugyanakkor lehetőséget nyújt a hasonló élethelyzetben lévőknek a találkozásra, csoportos programok bonyolítására is. Indokolttá teszi a programot, hogy az életpálya egy szakaszában a nagy és/vagy nem összkomfortos lakás nehezen viselhető terheket jelent az ember, a család számára. 2008ban 10 idős ember, 2009-ben egy család és további egy idős ember vett részt ebben a programban. 2010-ben nem volt jelentkező, jelenleg pedig több kérelem is van az önkormányzatnál melyek elbírálásra várnak. Az életkörülmények egyre nehezebbé válásával várhatóan egyre nagyobb teret kap majd ez a program.
Észak-nyugati városrész rehabilitációja – lakásügyi vonatkozás Az Észak-nyugati elnevezésű városrész Gyöngyös város olyan utcákkal konkrétan jól körülhatárolható területe, ahol a lakosság nagy része magát roma származásúnak vallja, az infrastruktúra kiépítetlen, az ingatlanok pedig javarészt kis alapterületűek, állapotukat tekintve pedig nagyon rossz műszaki állapotúak. Ezen városrész fejlesztéséhez és ezen területen történő bérlakás kialakításhoz nyújthat segítséget az egyik jelenleg is folyamatban lévő pályázat. Az Európai Unió 2014-2020 közötti időszakra vonatkozóan ugyanis 11 pontban foglalta össze célkitűzéseit. Az összes tagállamnak a 11 célhoz kell igazítania saját fejlesztési terveit, így mind a 28 ország egy irányba fejlődik majd tovább. A célok megvalósításához az alábbi operatív programok keretében lesz lehetőség pályázatok benyújtására hazánkban.
24
KEHOP: Környezet és Energetikai Hatékonysági Operatív Program GINOP: Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program IKOP: Integrált Közlekedési Operatív Program EFOP: Emberi Erőforrás Fejlesztési Operatív Program KÖFOP: Közigazgatási és Közszolgáltatási Fejlesztési Operatív program TOP: Terület- és Településfejlesztési Operatív Program (TOP) VEKOP: Versenyképes Közép-Magyarország Operatív Program MAHOP: Magyar Halászati Operatív Program Gyöngyös városát közvetlenül érintő operatív program a TOP, melynek fő küldetése, hogy kereteket biztosítson a területileg decentralizált fejlesztések tervezéséhez és megvalósításához. Ennek keretében az önkormányzat szeretné a lepusztult, rossz állapotú ingatlanok egy részét megvásárolni vagy kisajátítani és elbontani, helyükre pedig modern, a XXI. század követelményeinek megfelelő bérlakásokat építeni.
Bérlakás kérdés. Ki és hogyan kaphat bérlakást „Gyöngyös Város Önkormányzatának Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (1) a) pontjában kapott felhatalmazás alapján, a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 3. § (1)-(2) bekezdésében, 4. § (3)-(4) bekezdésében, 5. § (3) bekezdésében, 12. § (5) bekezdésében, 19. §-ában, 20. § (3) bekezdésében, 21. § (6) bekezdésében, 23. § (3) bekezdésében, 27. § (2) bekezdésében, 31. § (2) bekezdésében, 33. § (3) bekezdésében, 34. § (1) és (6) bekezdésében, 35. § (2) bekezdésében, 36. § (2) bekezdésében, és 84. § (1)-(2) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva, az alábbi rendeletet alkotja:” 20
Ezen bekezdéssel kezdődik Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének
1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete. Maga a bekezdés is mutatja, hogy mind az Alaptörvény, mind pedig a lakások bérletéről szóló törvény foglalkozik a lakhatás biztosításának kérdésével.
20
Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletének szabályairól, a lakbérek mértékének megállapításáról – Bevezetés – 1.oldal
25
Az önkormányzatok rendeletalkotási jogáról és kötelezettségéről az Alaptörvény így rendelkezik: „ (1) A helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között a) rendeletet alkot; b) határozatot hoz; c) önállóan igazgat; d) meghatározza szervezeti és működési rendjét; e) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat; f) meghatározza költségvetését, annak alapján önállóan gazdálkodik; g) e célra felhasználható vagyonával és bevételeivel kötelező feladatai ellátásának veszélyeztetése nélkül vállalkozást folytathat; h) dönt a helyi adók fajtájáról és mértékéről; i) önkormányzati jelképeket alkothat, helyi kitüntetéseket és elismerő címeket alapíthat; j) a feladat- és hatáskörrel rendelkező szervtől tájékoztatást kérhet, döntést kezdeményezhet, véleményt nyilváníthat; k) szabadon társulhat más helyi önkormányzattal, érdek-képviseleti szövetséget hozhat létre, feladat- és hatáskörében együttműködhet más országok helyi önkormányzatával, és tagja lehet nemzetközi önkormányzati szervezetnek; l) törvényben meghatározott további feladat- és hatásköröket gyakorol. (2) Feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot. 26
(3) Az önkormányzati rendelet más jogszabállyal nem lehet ellentétes.” 21 Ezen rendelkezés alapján az önkormányzat a lakásokkal kapcsolatosan is megalkotta saját rendeletét, azzal a céllal, hogy „hogy megállapítsa az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: helyiségek) bérbeadásáról szóló törvényben (a továbbiakban: Lakástörvény) nem szabályozott bérbeadásának részletes feltételeit és eljárási rendjét, biztosítva ezzel a lakásokkal és a helyiségekkel való eredményes gazdálkodást.”22
A rendelet értelmében „(2) Lakás bérbe adható a) általános szabályok alapján, pályázati úton, ideértve az önkormányzati tulajdonban lévő lakásokra vonatkozó lakáscsere iránti kérelmet is b) a polgármester önkormányzati érdekből történő rendelkezése alapján c) lakásbérleti jogviszony folytatásának polgármesteri hatáskörben történő elismerése esetén d) a 23. §-ban szabályozott lakáscsere esetén, bizottsági hatáskörben e) bérlőkijelölés alapján bizottsági hatáskörben f)
a Lakástörvényben meghatározott egyéb esetekben.”23
Mivel a rendeletben főszabályként a pályázati forma szerepel és a gyakorlatban is csak igen kevés számú az ettől eltérően létrejött bérlet, így dolgozatomban csak ezt a formát kívánom taglalni.
Gyakorlatban a pályázók (a rendelettel összhangban) egy pályázati adatlap segítségével pályázhatnak önkormányzati bérlakásokra, amennyiben személyük megfelel a rendeletben részletesen kifejtett feltételeknek. A rendelet taxatíve felsorolja azokat a kritériumokat, amelyekkel a bérlő jelölteknek maradéktalanul rendelkezniük kell, ellenkező esetben nem jogosultak pályázat beadására.
21
Alaptörvény 32. cikk (1) a) Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 1§ 23 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 7§ (2) bek. 22
27
„(1) Lakás bérletére az a nagykorú személy jogosult, aki a) magyar állampolgár b) az Európai Gazdasági Térségről szóló szerződésben részes állam állampolgára, és saját jogán a Magyarországon való állandó tartózkodás jogával rendelkezik, amelyet érvényes állandó tartózkodási kártyával igazol c) érvényes személyazonosító igazolvánnyal rendelkező letelepedett
(2) Házastársak és élettársak esetében elegendő az (1) bekezdésben meghatározott feltétellel a felek egyikének rendelkeznie. „24
A rendelet külön érdekessége, hogy míg a bérlő megfelelőségére csak általános szabályokat fogalmaz meg, addig a negatív hatályú rendelkező résznél taxatíve hosszasan sorolja, hogy kik nem jogosultak bérlakásra. A felsorolás azért hosszú és részletes mert ennél a pontnál tett először kísérletet a rendelet alkotó arra, hogy a gyakorlati tapasztalatok alapján kiszűrje azon szerződésellenes magatartásokat amelyekkel a döntéshozók és a lakáskezelő az elmúlt években találkoztak.
„(1) Ha e rendelet másként nem rendelkezik, nem lehet lakás bérlője az a személy, akire a pályázata benyújtásának, illetve kérelme előterjesztése időpontjában az alábbi kizáró tényezők valamelyike fennáll:
a)
pályázatában, kérelmében lakáskörülményeire, szociális, vagyoni és jövedelmi
viszonyaira vonatkozóan olyan valótlan adatokat közöl, amely számára jogosulatlanul kedvezőbb elbírálást tenne lehetővé, 5 éven belül, b)
korábbi, önkormányzati lakásra fennálló bérleti jogviszonya 5 éven belül azért
került felmondásra a bérbeadó részéről, mert a bérlakásra való jogosultsága szempontjából lényeges, valótlan adatokat szolgáltatott,
24
Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 5§
28
c)
öt éven belül önkényes lakásfoglalással került önkormányzati bérlakásba, vagy
nem lakás céljára szolgáló helyiségbe, abban az esetben is, ha használati díj fizetési kötelezettségének eleget tett, d)
akinek önkormányzati lakásra, vagy szobabérletre vonatkozó bérleti szerződése a
bér-beadó díj-hátralék miatti felmondása folytán megszűnt, a hátralék teljes összegének megfizetéséig, e)
akinek önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti szerződését a bérbeadó a bérlőkre
vonatkozó előírások súlyos megsértése miatt, így különösen a lakás rongálása, karbantartási, felújítási kötelezettségek elmulasztása, a lakás rendeltetésellenes használata miatt – öt éven belül - felmondta, akkor is, ha a bérbeadót ért kárt megtérítette; amennyiben a kárt nem térítette meg, öt éven túl is érvényesül a kizárás, f)
lakásbérleti jogáról pénzbeli térítés ellenében– kérelmének, illetve pályázatának
benyújtását megelőző 15 éven belül - lemondott, kivéve, ha kérelmét a 24. § alapján terjesztette elő, vagy vállalja, hogy a kapott pénzbeli térítést egy összegben, kamatokkal növelt mértékben az önkormányzat részére visszafizeti g)
aki lakásbérleti jogát illetőleg bérlakását – kérelmének, illetve pályázatának
benyújtását megelőző 10 éven belül - lakástulajdonra cserélte, h)
aki az általa korábban bérelt önkormányzati tulajdonú bérlakását, annak
megvásárlását követően – kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 10 éven belül - elidegenítette. i)
aki kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 10 éven belül az általa
kötött lakás-előtakarékossági szerződéshez önkormányzati lakbér kedvezményben részesült, és a részére nyújtott lakbértámogatás összegét – annak kamataival együtt - az önkormányzat részére nem térítette meg.„25 Amennyiben a bérlakást igénylő meggyőződött arról, hogy megfelel a fent felsorolt feltételek mindegyikének, tájékozódhat az aktuális hónapban pályázatra meghirdetett megüresedett önkormányzati lakásokról a város honlapján és a hivatalban kifüggesztett listán. A pályázat leadását megelőzően a pályázók személyesen megtekinthetik a lakóingatlanokat egy bejárás keretében annak érdekében, hogy minden esetben előre tudható legyen a lakóingatlanok aktuális állapota a bérlő jelöltek számára is.
25
Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 6§
29
A megtekintés természetesen önkéntes, aki erre nem tart igényt, az semmilyen negatív jogkövetkezménnyel nem jár, a bejárás csak tájékoztató jellegű, az a leendő bérlő érdeke. A megtekintés után történik a pályázati adatlap leadása a hivatal lakásügyi ügyintézőjénél a megfelelő igazolások csatolásával egyidejűleg, továbbá a leendő bérlők nyilatkoznak arról, hogy amennyiben ők kerülnek kiválasztásra vállalják a közjegyzői okirat elkészítésének költségét és az óvadék kifizetését. A leadott pályázatokat a pályázati határidő lejárta után a Szociális és Lakásügyi Bizottság bírálja el, mely 5 tagból áll. A bizottsági ülésre minden pályázat elbíráláskor meghívást kap az ingatlanokat kezelő Városgondozási Zrt képviselője, aki gyakorlati tapasztalatokkal kapcsolatosan látja el információval a bizottság tagjait. Ide kell érteni azon információkat, amikor valamely pályázóval a múltban fizetési, viselkedésbeli problémák voltak. Az elbírálás többségi szavazással történik. A pályázók kiértesítése postai úton történik a döntés hetében. A nyertes pályázóknak ez után kell a közjegyzőnél megjelenniük és megkötniük a bérleti szerződést.
A jelenlegi rendszer viszonylagosan jónak mondható, de az elmúlt tizenöt évben nagyon sok negatív gyakorlati tapasztalat vezetett oda, hogy a lakásrendelet változtatásra kerüljön, továbbá hogy a szerződés módosításokkal kiküszöbölhetőek legyenek a bérlők általi visszaélések, a nem rendeltetés szerű használatból és a tartozás felhalmozásából adódó anyagi kár. Alapvető problémák a bérlakásokkal kapcsolatosan és a fő probléma mibenléte
Ahogyan a dolgozat korábbi részében világosan látszik, mind a kormányok, mind pedig az önkormányzat jelentős lépéseket tettek az elmúlt másfél évtizedben annak érdekében, hogy elősegítsék az állampolgárok lakáshoz jutását. Viszont ahogyan azt az előző bekezdésben említettem, sajnos sok olyan múltbéli negatív gyakorlati tapasztalat gyűlt össze a városban, amely minden törekvés ellenére a felé mutatott, hogy a lakásbérleti rendszer és annak rendeleti, szerződéses szabályozása fejlesztésre, szigorításra szorul. Gyöngyös városában egy nagyon komoly problémával kell megküzdenie az önkormányzatnak, azon belül is a költségvetésnek, mégpedig az ingatlanok bérleti díjaival kapcsolatos befizetések elmaradásából keletkezett kintlévőséggel. De mi vezet a kintlévőség keletkezéséhez?
30
A lakások bérleti szerződéseinek hiányosságai: Az önkormányzati bérlakások esetében 2000-2014 között megkötött szerződések igen rövidek, szűkszavúak és bízva a bérlő fél jogkövető magatartásában csak az alapvető és legfontosabb kérdéseket szabályozzák, a nem teljesítés és a szerződésekben nem szabályozott kérdésekre pedig a lakások és helységek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó
1993.évi
LXXVIII.
Törvény,
valamint
Gyöngyös
Város
Képviselőtestületének 31/1993. (XII.30) KT rendeletét jelölik ki iránymutatónak.
A probléma az, hogy nagyon sok olyan, az életben és a piaci alapú lakáskiadásnál rendre előforduló problémára sem tér ki a szerződés, melyek alapjaiban befolyásolják a szerződést, továbbá okot adhatnának az esetleges megszűnésre. Ilyen például a lakáson belüli állattartás, a közüzemi szolgáltatókkal való szerződéskötés, továbbá a lakbérhátralék illetve a közüzemi szolgáltatónál képződő hátralék rendezésének metódusa, lehetőségei.
A lakások rendeltetésszerű használatának ellenőrzési hiányossága: Mivel a szerződés nem tartalmazza, ezért sajnos nem is volt bevált gyakorlat a lakásban élők kvázi ellenőrzése, vagyis annak rendszeres figyelemmel kísérése, hogy a lakásban élők valóban rendeltetés és szerződés szerűen használják-e a lakást, továbbá vigyáznak-e a leltárkor átadott vagyontárgyakra, megőrzik-e az átadáskori állapotot. Így fordulhatott elő sok esetben, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor, a lakás elhagyása vagy kiürítése pillanatában derült fény arra, hogy nem hogy az átadáskori állapotot nem tartotta fenn a bérlő, de még jelentős károkat is okozott az önkormányzati tulajdonban (parketta felszedése és megsemmisítése, csaptelepek eltávolítása, fal szétbontása és az építőanyag értékesítése). Mivel semmi féle anyagi biztosíték nem állt rendelkezésre a bérlő részéről, ezért ezeket a károkat szinte minden esetben az önkormányzatnak kellett orvosolnia, további jelentős összegű kiadás mellett.
31
A határozott és határozatlan idejű szerződések: A bérleti szerződés normaszövege ugyan teljes mértékben azonos volt mindkét időtartam esetében, mégis valami oknál fogva (melyre sem szabályozás, sem pedig kialakult gyakorlatot nem tudtam feltárni) voltak olyan bérlők, akik csak határozott időtartamra és voltak olyanok is, akik határozatlan ideig kötöttek lakásbérleti szerződést. A probléma itt nem teljesítés esetén adódik, hiszen a határozatlan idejű bérlés esetén számolni kell ind a felmondási idővel, mint pedig felmondás esetén a cserelakás biztosításának intézményével, továbbá a kártalanítással is. Hátránya még a határozatlan idejű szerződéseknek, hogy azokban sokkal rugalmatlanabbul lehet az idők folyamán létrejövő változtatásokat kezelni, hiszen módosításra alig van lehetőség.
A kezelő és a kiutaló közti feladatmegosztás, nyilvántartás hiánya: Mivel a lakások bérlőinek kijelölése az önkormányzat Képviselő-testületének mindenkori lakásügyi bizottságának – különleges esetekben a polgármesternek – a hatásköre, míg a bérlemények kezelése egy önkormányzati tulajdonú városi cég feladata, ezért sok esetben már a bérlő kiválasztásánál is probléma merülhet fel.
Nem létezett ugyanis olyan egységes, adatokkal feltöltött adatbázis, amelyben szerepelt volna, hogy mely állampolgárok rendelkeznek és rendelkeztek bérlakásokkal, milyen fizetési morállal rendelkeznek vagy rendelkeztek, továbbá arról sincs a bizottságnak információja, ha valamely bérlővel rendkívüli probléma adódott, például az önkormányzati tulajdon korábbi megrongálása, a lakásban illegális tevékenység folytatása vagy lakbérhátralék felhalmozása. Az önkormányzat hivatalában a lakásokkal egy kormánytisztviselő foglalkozik, így ha hozzá eljut minden információ, akkor talán van arra lehetőség, hogy lakás kiadás előtt tájékoztassa a bizottságot. Ha azonban valami oknál fogva ő nem áll rendelkezésre, akkor a bizottság nyilvántartás és adatok hiányában, háttérismeret nélkül hozhat olyan kiutalási döntést, mely a gyakorlatban olyan bérlőnek ad lakást, akinek korábban már volt valami féle negatív teljesítése az önkormányzat felé.
32
A magán fél és a „közigazgatási” fél eltérő gyakorlatának problémája
Ebben a fejezetben azt kívánom bemutatni, hogy gyakorlati szempontból nagy különbség mutatkozik a magánfél-magánfél és az önkormányzat (állam) – magánfél között kötött lakásbérleti szerződések között. Utóbbi esetben ugyanis törvény, rendelet szabja meg a bérlet minden feltételét, a törvényeket és rendeleteket jogi szaktudással rendelkező személyek írják, a képviselő-testület pedig Gyöngyös esetében is csak olyan döntést hozhat, mely maximálisan megfelel a magasabb rendű jogszabályoknak. A jogszabályok megfelelőségéért helyben a jegyző felel, aki minden döntés meghozatalakor alapos szakmai előkészítő munka során elkészített anyagot tár a döntéshozók elé. Ilyen formán pedig, mivel „hivatalos” szervről van szó, az önkormányzatnak fokozottan kell ügyelnie arra, hogy döntéseivel ne sértse senkinek a jogát, vagy jogos érdekét. Magán szerződő felek esetében sajnos nem ilyen szigorú a szerződéskötés, így sok olyan bérleti feltétel is kikötésre kerül, mely jogilag ugyan nem állja meg a helyét, de mivel sem a bérbeadó sem pedig a bérlő nincs ennek tudatában, ezért a bérlet ezen szabályok alapján zajlik. Ilyen például a lakóingatlanon belüli dohányzás, mellyel később hosszabban foglalkozik dolgozatom. Az önkormányzat nagyon szűk mozgástérrel rendelkezik, hiszen be kell tartania minden törvényi előírást, ugyanakkor saját érdeke megkívánná, hogy megtiltsa a lakóingatlanán belüli dohányzást a bérlőknek. Magán szerződések esetében sokszor már a bérlemény meghirdetésekor kikötésre kerül, hogy csak nem dohányzó bérlőt keres a bérbeadó. Ennek a feltételnek pedig vagy eleget tesz egy bérbevevő, vagy nem kapja meg az ingatlan bérleti jogát, a bérbeadóval szemben pedig nem tudok olyan esetről amikor valaki jogi úton kívánt volna elégtételt venni a diszkrimináló feltétel miatt. Szintén sokkal bonyolultabb egy önkormányzat esetében a bérleti szerződés bérlő általi megszegése,a szerződés megszűnése, vagy bérlői megszüntetése esetén az ingatlan kiürítése abban az esetben, ha azt a bérlő nem hagyja el önként a bérleményt. A dolgozat későbbi részében ezt az önkormányzat szempontjából részletesen kifejtem, azonban mindenképpen alapos szabályozás, továbbá hosszas jogi procedúra során lehet az ingatlan kiürítését megvalósítani. Ennek oka nyilván az, hogy egy önkormányzat nem teheti meg, hogy Magyarország jogszabályaival ellentétes döntéseket hoz, foganatosít, hiszen mint hivatal, a törvényesség helyi képviselete.
33
Magán személyek közötti bérleti szerződések esetén viszont gyakori a bérbeadó általi kiürítés, vagyis a személyes megjelenéssel, kvázi erővel történő kilakoltatás, melynek gyakorta a bérbevevő bejelentése hiányában semmi féle negatív jogkövetkezménye nincs. Így sajnos a magánbérlő hiába jár el törvényellenesen, sokkal hatékonyabban tudja érvényesíteni jogait, mint a szabályos utat betartó önkormányzat.
A bérlet megszűnésével kapcsolatos problémák: 1993. évi LXXVIII. törvény 23§ (1) alapján „a szerződés az alábbi esetekben szűnik meg: a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; e) a bérlő a lakást elcseréli; f) a bérlőt Magyarország területéről kiutasították; g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik; i) e törvény erejénél fogva.”26 A törvény taxatíve felsorolja azon eseteket is, amelyekben a törvény erejénél fogva szűnik meg a bérleti jogviszony az önkormányzati tulajdonban lévő bérlakásokra vonatkozóan.
26
1993. évi LXXVIII. törvény 23§ (1) bek. 34
„23/A. § (1) Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő lakás bérlete e törvény erejénél akkor szűnik meg, ha a) a lakás a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény alapján a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területen helyezkedik el, és b) a bérleti jogviszony fennmaradása egyúttal a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházás megvalósítását akadályozza.”27 Az önkormányzat lakásrendelete is a lakástörvényre, mint magasabb rendű jogszabályra utal a bérleti szerződés megszűnésével foglalkozó részben. 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete, 41§ (1) „A lakásbérleti szerződés a Lakástörvényben foglaltak szerint szűnik meg.” 28 A 2013.évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 5§ (22) kimondja, hogy „A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dolog hasznait szedni; viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.”29 Ilyen módon a lakás feletti rendelkezés joga az ingatlan tulajdonosa, jelen esetben az önkormányzat tulajdonjoghoz kapcsolódó részjogosítványa. Maga a rendelkezés joga pedig biztosítja, hogy a tulajdonos határozhassa meg, hogy ki és meddig, továbbá milyen feltételek fennállása esetén használhatja az ingatlanát, illetve jogosult lesz arra is, hogy nem teljesítés esetén igényelje a lakás kiürítését.
27
1993. évi LXXVIII. törvény 23/A§ (1) bek.
28
Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 41§ (1) 29 2013.évi V. törvény 5§ (22) bek.
35
Lakás kiürítési eljárások és problémák az eljárásokkal kapcsolatosan
A lakások kiürítésével kapcsolatosan két alapesetet különböztethetünk meg. A határozott és a határozatlan idejű szerződéseket. a) Határozatlan idejű szerződések esetén: határozatlan idejű szerződések esetén lakbér vagy közüzemi díj tartozás esetén az önkormányzat felszólítja a díjhátralékost a teljesítésre. Ha ez nem történik meg önként, akkor csak egy törvényes lehetősége van az önkormányzatnak a kintlévőségeinek beszedésére és a bérleti jogviszony megszüntetésére, mégpedig polgári peres eljárás megindítása, vagyis per a lakás kiürítésére. Ebben az esetben fennáll a szerződésszegés, hiszen a bérlő nem teljesítette szerződéses kötelezettségét, vagyis nem fizette a bérleti, avagy a közüzemi díjakat,
melyekből
hátraléka
keletkezett.
Ez
már
önmagában
olyan
szerződésszegés, amely alapján az önkormányzat jogosan követelhetné, hogy a bérlő adja át a lakást a bérbeadónak. Ezt azonban önként szinte egy esetben sem tették a bérlők. Ekkor az önkormányzat keresettel él az illetékes bírósághoz, amelyben kéri az ingatlan kiürítését. Ez a bírósági folyamat viszont a tapasztalatok alapján sajnos nagyon hosszú, elhúzódó, hiszen erre a perre is érvényesek a polgári peres eljárás szabályai annak minden határidejével. Az eljárás végén a bírósági döntés alapján kezdeményezhet az önkormányzat bírósági végrehajtást. Ez az eljárás akár éveket is igénybe vehet, amely a bérlő részéről lehetővé teszi a további adósság, hátralék felhalmozást. b) Határozott idejű szerződések esetén, ha a szerződés fennállása alatt kintlévőség keletkezik a bérbevevő részéről és azt a hivatalos felszólítást követően sem rendezi, akkor legkésőbb a szerződési idő lejártát követően foganatosítható a lakás kiürítése, hiszen a szerződéses dátumot követően a lakásban tartózkodó egykori bérlő jogcím nélküli lakáshasználó, kvázi önkényes lakásfoglaló státuszba kerül és mint ilyennel szemben a tulajdonos, vagyis az önkormányzat kérésére a járási bíróság nemperes eljárásban, végrehajtó okirat kiállítása nélkül rendeli el az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését. 36
c) A bírság az önkormányzat által előterjesztett kérelem leadását követően 5 munkanapon belül meghozza végzését, melyben felszólítja a végrehajtót, hogy 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését.
A bírósági végrehajtó az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) alapján intézkedik a végrehajtásról, vagyis:
A végrehajtó a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek, és felhívja, hogy 2 napon belül kiürítve hagyják el a lakást
ha nem tartózkodik ott senki, vagy csak kiskorú, akkor a végzést és a jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára
2 nap múlva ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja a kiürítést.
Ha a második alkalommal sem tartózkodik ott nagykorú személy, akkor az ingóságokat elszállíttatja, a kiskorúakat pedig átadja a gyámhatósának, az erről szóló jegyzőkönyvet pedig kifüggeszti a lakás ajtajára.
Így ez az eljárás lényegesen egyszerűbb és gyorsabb, mint a határozatlan időtartamú szerződések esetében lefolytatandó polgári peres eljárás.
A peres eljárás mellőzésének igénye
Mint azt fentebb kifejtettem, sajnos nagyon sok esetben elhúzódik a peres eljárás mely a lakás kiürítésére vonatkozik, majd ezt követően a végrehajtásnak is megvannak a sajátos szabályai és határideje. Itt jegyzem meg, hogy a végrehajtás további problematikája a köztudatban is élő „kilakoltatási moratórium” intézménye, mely alapján még jogerős bírósági ítéletet követően sem lehet a kilakoltatást foganatosítani. AZ 1994. évi LIII. törvény 182/A (1) alapján „A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását (174. § d) pont) a december 1-jétől március 1-jéig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.”
37
Tehát azon bérlők esetében, akik nem minősülnek önkényes lakásfoglalónak, hiszen határozatlan idejű bérleti szerződésük van, akkor sem lakoltathatók ki ebben az időszakban, hogyha az önkormányzat rendelkezik kilakoltatás foganatosítására felhatalmazó bírósági ítélettel. Így ebben a három hónapos időszakban vélhetően tovább gyarapodik a kintlévőség – mely szintén a tapasztalatok alapján, szinte behajthatatlan a későbbiek során -. Éppen ezért merült fel az a kérdés, hogy milyen jogi lehetőségei vannak az önkormányzatnak arra vonatkozóan, hogy a bérlők esetében meggátolja a nagy összegű kintlévőség keletkezést és hogy szabályozottabbá, ellenőrizhetőbbé, továbbá viszonylag rövid határidőn belül foganatosíthatóvá váljanak a rendelkezések.
A fő probléma, a kintlévőség A Gyöngyös Város Önkormányzatának tulajdonában lévő lakásokat és a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket üzemeltetési, vagyonhasznosítási megbízási szerződés alapján kezeli a Városgondozási Zrt, mely 100%-ban önkormányzati tulajdonú. A Városgondozási Zrt kezelési tevékenysége igen sokrétű, ennek egyik legfontosabb eleme a lakbérek és a bérleti díjak számlázása és beszedése. A beszedett díjak teljes egészében az önkormányzat költségvetését illetik meg, így kardinális jelentőségű ezek költségvetésbe történő eljutása. Ennek elősegítése érdekében a Városgondozási Zrt részletes kimutatást vezet a bérleti díjakról és azok hátralékának alakulásáról. 2015. április 30-án a lakbértartozások összege 112.243 ezer Ft, a bérleti díj tartozás 33.177 ezer Ft volt. A kintlévőség sajnos igen jelentős tételt képvisel a költségvetésben. Mind amellett, hogy ezeket a pénzösszegeket a bérlők nem fizették ki, sok esetben behajthatatlanok, továbbá az eljárások korábban említett elhúzódása miatt tovább halmozódnak, majd a felhalmozott összeg válik vagyon és végrehajtás alá vonható jövedelem hiányában végrehajthatatlanná.
38
Lakbérek és bérleti díjak halmozott díjhátralékának alakulása 2009-2014. 160,000 138,874
hátralék eFt-ban
140,000 120,000
111,346 90,142
100,000
77,123
76,722
80,000 59,926
60,000
34,895 25,031
40,000
61,663
56,100
47,612
107,973
94,926
29,110
34,042
33,263
34,223
30,901
20,000 0 2009.12.31. 2010.12.31. 2011.12.31. 2012.12.31. 2013.12.31. 2014.12.31. évek lakás
nemlakás
összesen
Forrás: Gyöngyös Város Önkormányzata 30
Hogyan kezeli az önkormányzat a fennálló problémákat?
Az elmúlt évek tapasztalatai alapján nyilvánvalóvá vált, hogy szükséges a lakás kiutalási rendszerben és a bérletet szabályozó szerződésben is változtatásokat eszközölni, hiszen a kétezres években működő rendszer nem szolgálta megfelelően az önkormányzat jogos érdekének biztosítását.
Megoldás keresése a jog eszközével
„3. § (1)9 A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.
30
Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Lakatosné Szöllősi Andrea – Lakásügyi főelőadó 2016.február
39
Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit. (2)10 Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja.”31 Az Önkormányzat (továbbiakban bérbeadó) a tulajdonában lévő lakásokat az 1993.évi LXXVIII törvény rendelkezéseinek megfelelően,a bérlőknek bérleti szerződés kötését követően adta bérbe. Maga a lakásbérleti szerződés 3 alkalommal került módosításra az ezredforduló óta. A változtatások mindegyikének oka a kintlévőség mértékének növekedése volt, a változtatásokkal az önkormányzat szerette volna viszonylagosan biztosítani a bérleti díjhoz való hozzájutását, továbbá nemfizetés esetén a jogi következmények mihamarabbi foganatosítását.
A bérleti szerződések módosulása 2005, 2010 és 2014 években
Az önkormányzat jogos érdekének védelmében hozott legfontosabb intézkedések minden esetben a bérleti szerződésben köszönnek vissza. Gyöngyös városában az önkormányzati lakások bérleti szerződése az ezredfordulót követően három alkalommal változott tartalmilag,2005-ben,2010-ben és 2014-ben, mindhárom alkalommal jelentősen.
31
1993.évi LXXVIII törvény 3§ (1)-(2).bek.
40
A 2000-től 2005-ig alkalmazott bérleti szerződés32 egy viszonylag egyszerű, csak a legfontosabb szükséges elemeket tartalmazza. A bérbeadó és bérlő személyére vonatkozó részt, a bérlemény helyét- nagyságátkomfortfokozatát és a bérleti díj mértékét, továbbá annak megfizetésének határidejét nevesíti. Tartalmazza a lakás rendeltetésszerű és a házirendnek megfelelő használatára való figyelmeztetést, valamint mellékletként a lakás átadás-átvétel kori leltárját. A szerződésben nem szabályozott kérdések tekintetében az 1993. évi LXXVIII Törvény és a 31/1993. (XII.30) KT rendelet rendelkezéseit jelöli meg irányadónak. Maga a szerződés mind szerkezetét mind pedig tartalmát tekintve rövid, egyszerűen értelmezhető, ugyanakkor sok helyen nem eléggé részletes, ebből adódóan pedig rendelkezései könnyen megkerülhetőek, a hiányosságokból adódó későbbi problémák pedig szinte előre láthatóak. A helyi rendelet ugyanis nem tartalmazott külön kikötést arra vonatkozóan, hogy bérleti díj nem fizetése esetén milyen eljárás a kötelező, így erre vonatkozóan szinte nem is indult eljárás, vagy csak azokban a nagyon kirívó esetekben, ahol a bérlő már jelentős összegű tartozást halmozott fel. Sem rendelkezés, sem pedig kialakult gyakorlat nem volt a kintlévőség kezelésére. A 2010-2014-ig alkalmazott bérleti szerződés33 esetében, az előbbiekben említett minimális szerződési tartalom megléte mellett már több szigorításra is felfigyelhetünk. „ A Bérbeadó jogosult a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését szükség szerint, de évente legalább egyszer ellenőrizni – a Bérlő szükségtelen háborítása nélkül – amelyet a Bérlő köteles tűrni.” 34
32
A dolgozat 1.sz melléklete. A dolgozat 2.sz melléklete 34 A dolgozat 2.sz melléklete, 5.pont 33
41
Mivel az ezt megelőző években nagyon sok esetben fordult elő, hogy a nem rendeltetésszerű lakáshasználatból az önkormányzatnak konkrét anyagi kára keletkezett, melyet a szerződés megszűnésekor, valamint a lakás elhagyásakor az egykori bérlő nem tudott, vagy nem akart rendezni, ezért garanciális elemként a szerződésbe épült az ellenőrzési kötelezettség a bérbeadó, valamint ennek tűrési kötelezettsége a bérlő részéről. Mivel a károkozáshoz kapcsolódó kártérítési felelősség a bérlőt terheli, ezért a rendszeres, évenkénti (szükség szerint gyakoribb) ellenőrzéssel jobban nyomon követhető a lakás belső állapota és nagyobb eséllyel fogalmazza meg időben az önkormányzat a kártérítési igényét a bérlővel szemben.
További garanciális elem, hogy a lakóingatlanok karbantartási és szükség szerinti felújítási munkálatainak költségeit a bérlőre ruházza az önkormányzat. „ Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a Bérlő köteles a bérlemény és berendezésének használatával együtt járó szokásos javítási, karbantartási, felújítási munkákat – ideértve a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartását, felújítását, pótlását és cseréjét- saját költségén, megtérítési igény nélkül elvégezni. „35 Korábban problémát okozott az is, hogy a bérlő valamilyen oknál fogva hónapokig nem használta a bérleményt lakás céljára, ami egyrészt gátolta annak lehetőségét, hogy más rászoruló bérlő használhassa az adott lakást, másrészt pedig a lakbér nemfizetés miatt rendszeresen kintlévőség keletkezett. Ennek megoldásaképp az új szerződés két hónapos távollétet engedélyez bejelentés nélkül a bérlőnek, ezt meghaladó távollét esetében a bérbeadót értesítenie kell. Nyilvánvaló, hogy méltányolható távollét – példának okáért hosszas orvosi kezelés - a bérleti jogviszonyban semmilyen változás nem történik, viszont azokban az esetekben, amikor ok nélkül tartózkodik távol a bérlő, feltételezhető, hogy önkormányzati bérlakás nélkül is lenne hol laknia, tehát nem szükséges számára ez a típusú önkormányzati segítségnyújtás. Másrészt a bejelentési kötelezettség elmulasztása már maga szerződésszegésnek minősül, amely alapján a bérleti szerződés felmondható.
35
A dolgozat 2.sz melléklete, 6.pont
42
A szerződés 13. pontja további pontosítással, szigorítással él, ugyanis kötelezővé teszi a bérlőnek a közüzemi díjak fizetésén kívül, hogy az áramszolgáltatóval, jelen esetben az ÉMÁSSZAL szerződést kössön, az árammérő órát a saját nevére írassa, a szolgáltatóval létrejött szerződést a bérbeadónak bemutassa és a lakás elhagyásakor az utolsó havi befizetési csekket, a szolgáltató egyenlegközlőjét a bérbeadónak bemutassa. Gyakori jelenség volt ugyanis, hogy a csak a lakásbérleti szerződés lejáratát, a bérlők lakás elhagyását követően derült csak fény a fennálló elektromos áram szolgáltatásban lévő hátralékra, mely így szintén az önkormányzat kintlévőségét növelte. Ebben az esetben viszont a bérlő adóssága gyarapszik a szolgáltató felé és nem az önkormányzaté.
A 2014 évi szerződésmódosítás 36 A 2014-évi szerződésmódosítás mindenképp a legjelentősebb az elmúlt 15 évben. Jelentőségét pedig az adja, hogy ettől az évtől kezdődően a bérleti szerződések nem csupán a két fél között létrejött szerződések, hanem azokat kötelezően közjegyzői okiratba kell foglalni. A közjegyzői okiratba foglalt szerződés sokkal részletesebb, mint elődei, továbbá magában hordozza az elmúlt 15 év legnagyobb garanciális biztosítékát, a nem teljesítés esetén azonnal alkalmazható szankciót, vagyis a végrehajtást. Alapvetően nem lett volna szükség az egész bérleti szerződés közokiratba foglalására, elegendő lett volna, hogyha a kötelezett, jelen esetben a bérlő közokiratban hivatkozik a bérleti szerződés megkötésére, a bérlet fizetésének mikéntjére, továbbá hogy a lakás visszaadására kötelezettséget vállal. Az önkormányzat azért választotta mégis a teljes közokirati formát, vagyis magának a bérleti szerződésnek a közokiratba foglalását, mert ez egy olyan sablon, mely minden bérlőre egységesen vonatkozik (a lakás egyedi tulajdonságaival kiegészítve), azonos feltételekkel, azonos követelményekkel és azonos teljesítéssel, továbbá minden esetben azonos retorzióval nem teljesítés esetén. Mivel a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződések tartama azonos, így az a lakások kezelője számára is világosan áttekinthető, nyomon követhető.
36
A dolgozat 3.sz melléklete
43
A közokirat az előző szerződéshez viszonyítva sokkal részletesebb. Az eredeti bérleti szerződéshez képest kiegészült, sok olyan fontos momentum került nevesítésre ami a korábbiakban a város lakásrendeletében szerepelt, de a szerződés nem tartalmazta. A közjegyzői okiratban nevesítve szerepelnek a bérlővel együtt költöző személyek (születési dátummal és édesanyjuk nevével). További szigorítás a lakásrendelettel összhangban, hogy: „ a lakásbérleti jogviszony időtartama a szerződés meghosszabbítása esetén sem haladhatja meg a 7 (hét) évet, ettől eltérni csak a Szociális és Lakásügyi Bizottság döntése alapján a bérlő életkorára, egészségi állapotára vagy egyéb személyi körülményeire tekintettel lehet.”37 Ezzel a döntéssel kívánja a város elősegíteni a bérlakás mobilitást és ösztönözni a bérlőket a lakás elő takarékosság megkezdésére. A kintlévőség kezelés meggátlásának egyik eszköze, hogy alapvetően „büntető” jelleggel lépjen fel a szerződés a késedelmes teljesítés esetén. „ Fizetési késedelem esetén Bérlő a Ptk. 301§. (1) szerinti késedelmi kamat fizetésére köteles.”38 A polgári Törvénykönyv az általam feldolgozott közokirat kiadása óta változott, a dolgozat írásakor hatályos normaszöveg 6:48§ tartalmazza a késedelmi kamatra vonatkozó rendelkezést. „(1) Pénztartozás esetén a kötelezett a késedelembe esés időpontjától kezdődően a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal – idegen pénznemben meghatározott pénztartozás esetén az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott alapkamattal, ennek hiányában a pénzpiaci kamattal – megegyező mértékű késedelmi kamatot köteles fizetni, akkor is, ha a pénztartozás egyébként kamatmentes volt.
37 38
Dolgozat 3.sz melléklete 1.5 pont Dolgozat 3.sz melléklete 2.1 pont
44
(2) Ha a jogosultnak a késedelembe esés időpontjáig kamat jár, a kötelezett a késedelembe esés időpontjától e kamaton felül a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat – idegen pénznemben meghatározott pénztartozás esetén az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott alapkamat, ennek hiányában a pénzpiaci kamat – egyharmadával megegyező késedelmi kamatot, de összesen legalább az (1) bekezdésben meghatározott kamatot köteles fizetni. (3) A kamat számításakor a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat irányadó az adott naptári félév teljes idejére. (4) A kamatfizetési kötelezettség akkor is beáll, ha a kötelezett késedelmét kimenti.”39 Maga a kamatfizetési kötelezettség is olyan erővel bírhat, amely arra sarkallja a bérlőt, hogy jogkövető magatartás tanúsításával a bérleti díjat bérbeadónak időben teljesítse, az okiratban megadott számla számra, vagy csekken. A 2014-től alkalmazott okirat külön kiemeli, hogy a szolgáltatási díjak nem fizetése a szerződés esetében felmondási oknak minősül. Hozzájárul továbbá a bérbevevő, hogy a tulajdonos, jelen esetben Gyöngyös Város Önkormányzata a bérlő közüzemi szolgáltatónál meglévő egyenlegét lekérdezze, arról információt kapjon. Ez a döntés is azt segíti elő, hogy bár a bérlőknek már kötelességük a közüzemi szolgáltatások mérőóráit átíratni a saját nevükre, de ne halmozódhasson fel jelentős mértékű tartozás az önkormányzat tulajdonában lévő ingatlanban. Az okirat a továbbiakban részletesen leírja a rendeltetés ellenes használatnak minősített magatartásformákat, melyek közül kettőt emel ki:
a lakásba a lakástörvény rendelkezése és a bérbeadó írásbeli hozzájárulása alapján történhet hozzátartozó vagy harmadik személy befogadása. Ha a bérlő nem kér előzetesen engedélyt a befogadásra, az rendeltetés ellenes használatnak minősül.
a bérlakás csak a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával adható albérletbe. Ennek megszegése szintén rendeltetés ellenes használatnak minősül.
39
Ptk 6:48§
45
A legfontosabb változás pedig az okirat egyéb rendelkezési részében található:, „ Bérlő tudomásul veszi, hogy amennyiben az okiratot készítő közjegyző a közjegyzői okiratot végrehajtási záradékkal látja el, úgy az alapján a bérbeadó a bérlő szerződésszegése esetén az okiratot szerkesztő közjegyzőnél közvetlenül végrehajtást kezdeményezhet.” A lakás kiutalási rendszer átláthatóvá tétele, a bizottsági döntéshozatal erősítése A lakás kiutalási rendszer Gyöngyös városában, a korábbi években „várólistás” alapon működött, ami azt jelentette, hogy a lakosok bejelentkeztek a helyi lakásügyi ügyintézőnél egy adatlap kitöltésével a lakásbérlésre igényt tartó körébe, amely körből teljesen ismeretlen körülmények között az ügyintéző kiválasztotta az alkalmasnak vélt bérlő jelölteket. Ezután a Lakásügyi és Szociális Bizottság (amely az önkormányzat képviselő testülete mellet működő állandó bizottság) megszavazta azt, hogy kik és mely lakásokra adtak be nyertes pályázatot.
Ez a rendszer több helyen is nagyon igazságtalan volt, a pályázatok sokszor nem voltak tisztában a bérelni kívánt ingatlan állapotával, a bizottság tagjainak pedig nem volt rálátása arra, hogy mely pályázó milyen hosszú ideje van a várólistán és pontosan milyen körülményekkel rendelkezik.
Éppen ezért folyamatban van egy olyan egységes számítógépes adatbázis kidolgozása, amelyben minden bérlet igénylést tartalmaz azok minden mellékletével és a lakások kezelője általi kommentárral. Ez azt jelenti, hogy mind a pályázókról, mind pedig a már szerződéssel rendelkező bérlőkről részletes nyilvántartás jön létre, amelyben minden olyan információ megjelenik, amely kezelhetővé, továbbá igazságossá teszi a rendszert. Kezelhetővé, hiszen minden igény, feltétel, nem jogkövető magatartás megjelenik benne, továbbá igazságossá, hiszen nem fordul elő olyan eset, hogy ugyanolyan háttér feltételekkel rendelkező családok közül van, aki évek óta vár lakáshoz jutásra, míg mások egy-két hónap alatt sikerrel járnak.
46
A „Lakásrendelet” szigorítása Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete az elmúlt időszakban is több alkalommal került módosításra. Jelenleg is napirenden van a rendelet szigorítása. Vannak ugyanis olyan, a mindennapi élethez kapcsolódó tevékenységek, amelyek nem kívánatosak egy nagy lakó létszámú társasházba, kis alapterületű lakásba, vagy egyszerűen csak hozzájárulnak az ingatlan értékcsökkenéséhez. Ilyen példának okáért a lakóingatlanban kedvtelésből tartott háziállatok tartása vagy a dohányzás. Az állattartással kapcsolatosan a város egy másik rendelete ugyan tartalmaz szabályozást, ám az nem elég hangsúlyos, továbbá betartatásához elengedhetetlen lenne, hogy az állattartásra való kikötések a lakásbérleti szerződés részét képezzék. Nagyon szűk mezsgyén mozoghat az önkormányzat a másik sokat vitatott kérdésben is. A dohányzás korlátozása ugyanis jogilag igen nehezen körüljárható. Alapvetően az ember szabad akaratából saját maga dönt a mellet, hogy dohányzik. Magában a dohányzás melletti döntésében senki nem korlátozhatja, ugyanakkor egészségügyi szempontból ez mindenképpen egészségtelen. Ami pedig lakásbérleti szempontból fontos, hogy az egészségkárosodás nem csak a dohányos emberre, hanem a környezetére is veszélyt jelent, továbbá a dohányzással sajnos kár keletkezik a lakóingatlanban, hiszen amennyiben azt olyan személynek kívánja az önkormányzat bérbe adni, aki nem dohányzik, akkor alapos felújítás szükséges, hiszen a dohányfüst teljesen tönkreteszi a festést és a berendezési tárgyakat. A dohányzás kérdésköre oly annyira fontossá vált az elmúlt időszakban Magyarországon – valószínűsíthetően a dohányosok magas és egyre növekvő száma miatt- hogy a dohányzással és annak körülményeivel külön törvény foglalkozik. Az 1999. évi XLII. törvény a
nemdohányzók védelméről és
a
dohánytermékek fogyasztásának,
forgalmazásának egyes szabályairól sok alapelvet megfogalmaz, melynek beépítése a helyi lakásrendeletbe is szükséges lenne.
47
„…a magánélethez fűződő jogok tiszteletben tartása mellett nyomatékosan hangsúlyozva, hogy kerülni kell a dohányzást különösen kiskorúak, várandós nők, betegek vagy mozgásukban bármilyen okból korlátozott személyek jelenlétében a magánélet színterein is, különösen a zárt légterű helyiségekben vagy gépkocsik zárt utasterében, mivel a dohányfüst minden esetben mérgező, annak nincs biztonságos egészségügyi határértéke,”.40 Mivel a bérlakások a magánélet színtereinek minősülnek, a nélkül kell megtalálni a megfelelő szigorítást, hogy a bérlők magánélethez fűződő jogát maximálisan tiszteletben tartja a döntéshozó.
A jövőre vonatkozó megoldási javaslat Az előbbiekben részletesen bemutatásra került, hogy a kormányok és az önkormányzat milyen erőfeszítéseket tesznek annak érdekében, hogy azon állampolgárok számára is biztosítani, segíteni tudják a lakásvásárlást, továbbá a lakhatást, akik ezen alapvető szükségletet önállóan nem, vagy csak állami beavatkozással képesek biztosítani. Szó esett nagyon sok problémáról, melyek egy része jogi, más része pedig a nem jogkövető gyakorlatokból származik. Több olyan sarkalatos kérdés van, amelyek megválaszolásához a helyi joganyag folyamatos fejlesztése szükséges, figyelembe véve a társadalom mindenkori változásait. A lakás kérdés egy olyan, alapvetően fontos társadalmi ügy, melyben szükséges a folyamatos döntéshozói akarat ahhoz, hogy az elérni kívánt cél, vagyis az állampolgárok lakhatásának elősegítése megvalósuljon. Egy város esetében pedig még fontosabb, hogy az a rendszer, amelyben a bérbeadás működik a lehetőségekhez képest kiforrott, kidolgozott és maximálisan követhető legyen. Gyöngyös városa meglátásom szerint erre törekszik, hiszen a társadalmi változások, a gyakorlati tapasztalatok és az ingatlagkezelő, továbbá a bérlők visszajelzései alapján olyan rendszert próbál kidolgozni amely a cél elérését segíti, ugyanakkor figyelemmel van a jogszerűségre, a jogkövetés fontosságára és a város anyagi teljesítőképességére is.
40
Az 1999. évi XLII. törvény bevezető rész 48
Mindezek mellett azonban azt gondolom, hogy nem csak a helyi, hanem az országos szabályozásban is szükség lenne kardinális kérdésekben történő változtatásokra. Ez nyilván egy nagyon összetett kérdés és nem elégséges pusztán a „Lakástörvény” módosítása, hanem más eljárásjogi szabályok átalakítása is elengedhetetlen. Végzős jogász hallgatóként arra nem is teszek kísérletet, hogy az egész magyar jogrendben megtaláljam a megfelelő pontokat, ahol a jogszabályokon változtatást kellene eszközölni. Ehhez ugyanis meglátásom szerint hatalmas szakmai tudás és főként tapasztalat szükséges, továbbá olyan jelentős kérdés előkészítő munkálatait, amelyek több egymással összefüggő,
de
alkalmazásukban
egymástól
elválaszthatatlan
jogszabályok
megváltoztatására irányulnak véleményem szerint nem is lehet pusztán egy ember véleménye, meglátása alapján elővezetni. Ha mégis meg kellene kísérelnem egy olyan hosszú távú, az önkormányzatok és maga az állam számára is hasznos, mindemellett kívánatos változást eszközölni, amely alapvető fordulatot hozna az önkormányzati/állami tulajdonú ingatlanok bérbeadásában, akkor az a bizonyítási teher alóli mentesülés, kvázi törvényes önhatalom alkalmazása lenne azokban az esetekben, ahol a szerződés egyik felén az állam, önkormányzat áll. Bizonyítási teher alóli mentesülés, kvázi törvényes önhatalom A bérlakásokkal kapcsolatos jogi probléma felmerülése esetén az önkormányzat az igényét alapvetően polgári peres úton érvényesítheti. Az 1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról kimondja, hogy „A jogvita elbírálásához szükséges bizonyítékok rendelkezésre bocsátása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - a feleket terheli.”41 Általánosságban elmondható, hogy azé a bizonyítási teher, akinek érdekében áll, hogy az adott tényt a bíróság valónak fogadja el. Gyöngyös városának (így vélhetően a többi önkormányzatnak) esetében, ha a bérlakásokkal kapcsolatos kintlévőség keletkezését vesszük alapul, mint a legfőbb problémát, akkor a tartozás felhalmozását követően az önkormányzatnak polgári peres eljárásban kell kérnie a lakás kiürítését végrehajtás útján, továbbá kártérítési igényét is ilyen módon nyújthatja be. Ezt már részleteiben fentebb tárgyaltuk.
41
1952.évi III. torvény a polgári perrendtartásról (3)
49
A jogi procedúra hosszadalmassága miatt azonban egy nagyon méltánytalan helyzet alakul ki, hiszen annak ellenére, hogy bizonyíthatóan (melyet az önkormányzat a bíróság előtt minden esetben dokumentumokkal igazol) szerződésszegést követett el a bérlő, az önkormányzatnak kell megtennie a jogi lépéseket, neki kell bizonyítania, továbbá az eljárás ideje alatt a jogszegő magatartás tűrnie. Bár az önkormányzat szónak nincs általánosan elfogadott konkrét definíciója, működésének funkcióit tekintve tevékenysége, feladata jól körülhatárolható. A 2011.évi CLXXXIX. törvény preambuluma alapján, „a helyi önkormányzatok az egységes állami szervezetrendszer részeként hozzájárulnak az Alaptörvényben foglalt államcélok megvalósításához, elősegítik a jogszabályi kötelezettségek teljesítését.”42 Más megközelítések szerint 2a helyi önkormányzatok a helyi népképviselet, a helyi demokrácia szervei.”43 Egy azonban bizonyos, az állampolgárokkal kapcsolatosan helyben a helyi önkormányzat a törvényesség képviselője és a törvény betartatója is. Mint ilyen pedig szigorúan ragaszkodik minden előírás betartásához és az eljárásokban a maximális körültekintéshez. Éppen ezért azt gondolom, hogy az államnak a mellett hogy a polgári perekben alkalmazott jogszabályban fenntartja a bizonyítási kötelezettségre való rendelkezést, azokban az esetekben ahol az egyik fél az önkormányzat taxatíve kitételként be kellene építeni a szabályozásba, hogy az önkormányzat lakásbérleti szerződései esetében ez a teher nem áll fenn. Gyakorlatban ez azt jelentené, hogy amennyiben a bérleti szerződések megkötése után a bérlők részéről súlyos szerződésszegésre kerül sor, abban az esetben az önkormányzat bírósági eljárás nélkül, kvázi önhatalmúlag intézkedhetne a lakás kiürítéséről, akár a hatóság segítségével is. Természetesen az egykori bérlőnek törvényi garanciaként megmaradna minden jelenlegi lehetősége a bírósághoz fordulásra, amennyiben az intézkedést jogszerűtlennek, vagy rá nézve indokolatlannak véli, azonban az önkormányzat intézkedésével nem folytatódna a szerződésszegő magatartás, nem keletkezne jelentős kintlévőség, nem halmozódna az adósság.
42 43
2011.évi CLXXXIX. törvény preambuluma https://kozigazgatas.magyarorszag.hu/intezmenyek/450132/onkig.html
50
Alapvetőnek kellene tekinteni, hogy az önkormányzat a helyi törvényesség „őre”, tehát az állam részéről feltételezni, hogy az önkormányzat minden esetben jogszerűen, a jogszabályok maximális betartása mellett jár el, így feltételezhető, hogy az önkényes intézkedés is megalapozott és mindenben a legszigorúbb elvárásoknak megfelelő. Ezzel az alapvető változással sokkal gördülékenyebbé válna az ügymenet azokban az esetekben ahol az önkormányzat szerződésszegést fedez fel. Összegzés, zárszó Dolgozatom írásával az volt a célom, hogy bemutassak egy olyan területet, ami a társadalmi hasznosság szempontjából igen jelentős, ám sok esetben az aktuális kormányzattól, önkormányzati vezetéstől függően változik. Nyilván minden vezetésnek megvannak a maga preferenciái arra vonatkozóan, hogy mely társadalmi rétegnek vagy csoportnak szeretnének kedvezni, de ugyanakkor, van egy országos szabályozás, amely a kormányok cserélődésével és az általuk hirdetett plusz kedvezmények, lehetőségek bevezetésével sem nagyon esett át nagy strukturális átalakításon. Ez a 1993. évi LXXVIII. törvény. Ez a törvény ad egy stabil jogi hátteret az önkormányzati lakások bérletére vonatkozó előírásaival, amely hátteret az önkormányzat saját lakásrendeletével foganatosít, egészít ki. A helyi rendelet is változásokon ment ugyan keresztül, de ezen változások minden esetben a praktikum, a jogszabályi változások, a gyakorlati tapasztalatok átvezetését jelentették, nem választási ciklusonként változott, hanem a szükségesség és az igények alakították. Összességében úgy értékelem, hogy figyelembe véve a kormányok lakásügyben hozott intézkedéseit, Gyöngyös városa ehhez képest is nagyon pozitív képet mutat a lakosság lakhatási problémáinak megoldására való törekvésével. Nem csak a jogszabályok által kötelezően előírt segítséget nyújtja azok számára, akik rászorultak, hanem sok esetben önerőből próbálja a bérlakás állományt fejleszteni, a lakások számát növelni, a bérlakás programba olyan területeket is bevonni, amelyek jelenleg „szegregátumként” funkcionálnak. A rendeleti, szerződési szigorítások a kintlévőség mértékének szemügyre vételezése és a behajthatatlan követelések továbbá a tartozással rendelkezők fizetési hajlandóságát tekintve pedig teljesen indokoltak véleményem szerint.
51
Az egységes bérlő jelölti nyilvántartás bevezetése és adatokkal való feltöltését elengedhetetlennek ítélem meg, hiszen a gyakorlati munka megkönnyítésének funkciója mellett ez a nyilvántartás szolgálhatja a bérlakásokhoz való egyenlő esélyekkel történő hozzáférés megkérdőjelezhetetlen lehetőségét. A rendelet és a szerződés tartalmának további szigorításakor azonban nagyon körültekintő eljárásra és jogi állásfoglalás kérésére is szükség lehet, mert azt gondolom, hogy nagyon nehéz a jelenlegi jogszabályi háttérben jó helyen meghúzni a határvonalat az ésszerű és szükségszerű szigorítások és a magánélethez fűződő jogok megsértése között.
52
Felhasznált irodalom 1. Lakner Zoltán: A megszakítottság folyamatossága – forrás: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:rmDXRzNR62wJ:szm m.gov.hu/download.php%3Fctag%3Ddownload%26docID%3D826+&cd=1&hl =hu&ct=clnk&gl=hu 2016. február 10. 2. Lakner Zoltán, 2003: Versengő célok, versengő elvek. Lakáspolitika és politikai motivációk 1990-2003. Esély, 6. sz. 3. Közgazdasági Szemle, LI. évf., 2004. február (139–152. o.) – forrás: http://efolyoirat.oszk.hu/00000/00017/00101/pdf/3daniel.pdf 2016.január 7. 4. Új Széchenyi Terv (164.oldal) – forrás: http://www.terport.hu/webfm_send/538 2016. február 17. 5. Hegedüs József – Tosics Iván, 1991. Privatizáció a lakásrendszerben. Esély, 3. sz. 6. Adósságkezelési
képzés
oktatási
programja
forrás:
https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=Az+ad%C3%B3ss%C3%A1gkezel%C3 %A9si+szolg%C3%A1ltat%C3%A1s+a+szoci%C3%A1lisan+r%C3%A1szorult +szem%C3%A9lyek+r%C3%A9sz%C3%A9re+ny%C3%BAjtott+lakhat%C3% A1st+seg%C3%ADt%C5%91+term%C3%A9szetbeni+ell%C3%A1t%C3%A1s %2C+amely+egyr%C3%A9szt+a+lak%C3%A1sfenntart%C3%A1ssal+%C3% B6sszef%C3%BCgg%C5%91+elad%C3%B3sod%C3%A1s+megel%C5%91z% C3%A9s%C3%A9re%2C+m%C3%A1sr%C3%A9szt+h%C3%A1tral%C3%A9 k+felhalmoz%C3%B3d%C3%A1s+eset%C3%A9n+az+ad%C3%B3ss%C3%A 1g+konszolid%C3%A1ci%C3%B3j%C3%A1ra+ir%C3%A1nyul%C3%B3+p% C3%A9nzbeli+t%C3%A1mogat%C3%A1sokat+%C3%A9s+szem%C3%A9lye s+tan%C3%A1csad%C3%B3i+tev%C3%A9kenys%C3%A9get+foglalja+mag %C3%A1ban.+A+t%C3%B6rv%C3%A9nyben+szab%C3%A1lyozott+ell%C3 %A1t%C3%A1s+h%C3%A1romelem%C5%B1+t%C3%A1mogat%C3%A1si+ rendszer.+ 2016. február 17.
53
7. Hegedüs József és szerzőtársai, 2000. Lakás jelzáloghitelezés jelenlegi akadályainak vizsgálata, javaslat a hitelezés szerepének növelésére. Budapest: Városkutatás
Kft.
–
forrás:
http://epa.oszk.hu/00000/00017/00102/pdf/1hegedus.pdf 2016. január 2. 8. Prof. Dr. Kalas Tibor: A közigazgatási szerv – előadás jegyzet forrás: https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=k%C3%B6zigazgat%C3%A1si+szerv+k alas+pdf 2016. február 18. 9. Lőrincz Lajos: Közigazgatási alapismeret, közigazgatási jog és szervezés 82.oldal forrás: http://miau.gau.hu/avir/intranet/debrecen_hallgatoi/tananyagok/jegyzet/09Kozigazgatasi_alapismeret.pdf 2016. február 18.
54
Felhasznált jogforrások 1. Magyarország
–
Alaptörvénye
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=A1100425.ATV 2016. február 10. 2. 1991. évi XXXIII. törvény egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok
tulajdonába
adásáról
–
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99100033.TV 2016.február.10. 3. 1993. évi III. törvény a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról – forrás: http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99300003.TV 2016. február 10.
4. 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó
egyes
szabályokról
–
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99300078.TV 2016. február 10.
5. 2013.évi
V.
törvény
a
Polgári
Törvénykönyvről
–
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=A1300005.TV 2016.február 10.
6. 1994.
évi
LIII.
törvény
a
bírósági
végrehajtásról
–
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99400053.TV 2016. február 10. 7. 1999. évi XLII. törvény a nemdohányzók védelméről és a dohánytermékek fogyasztásának,
forgalmazásának
egyes
szabályairól
–
forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99900042.TV 2016. február 10.
8. 1952.évi
III.
torvény
a
polgári
perrendtartásról
–forrás:
http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=95200003.TV 2016. február 10. 9. 2011.évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól – forrás: http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=A1100189.TV 2016. február 10. 55
10. Emberi
Jogok
Egyetemes
Nyilatkozata
–
forrás:
http://www.ohchr.org/EN/UDHR/Documents/UDHR_Translations/hng.pdf 2016. február 10.
11. 42/2000.
(XI.
8.)
AB
határozat
–
forrás:
http://public.mkab.hu/dev/dontesek.nsf/0/C5F37E8A8DF99038C1257ADA0052 5793?OpenDocument 2016. február 10. 12. Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 11/2011. (III.25.) rendelete a pénzbeli és természetbeni szociális ellátásokról – forrás: http://www.gyongyos.hu/kozlemenyek-hirdetmenyek/2402-rendelet-a-szocialisellatasokrol-9-2015 2016. február 10. 13. Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 5/1996. (II.22.) KT. számú
–
rendelete
forrás:
https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=5%2F1996.+%28II.22.%29+KT+gy%C 3%B6ngy%C3%B6s 2016. február 10. 14. Gyöngyös
Város
Önkormányzata
önkormányzati
Képviselő-testületének
rendelete
1/2013.(II.4.)
–
forrás
http://kingtale3.inspsearch.com/search/web?fcoid=417&q=%3A+http%3A%2F %2Fgyongyos.hu%2Fkozlemenyek-hirdetmenyek%2F787-1-2013-ii-14onkormanyzati-rendelet-a-lakasok-es-nem-lakas-celu-helyisegek-berletenekszabalyairol 2016.február 10. 15. Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 5/2015. (II.27.) önkormányzati
rendelete
–
forrás:
https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=Gy%C3%B6ngy%C3%B6s+V%C3%A 1ros+%C3%96nkorm%C3%A1nyzata+K%C3%A9pvisel%C5%91test%C3%BClet%C3%A9nek+5%2F2015.+%28II.27.%29+%C3%B6nkorm%C 3%A1nyzati+rendelete+ 2016. február 10.
56
16. Gyöngyös Város Képviselőtestületének 31/1993. (XII.30) KT rendelete – forrás: https://www.google.hu/?gws_rd=ssl#q=Gy%C3%B6ngy%C3%B6s+V%C3%A 1ros+K%C3%A9pvisel%C5%91test%C3%BClet%C3%A9nek+31%2F1993.+ %28XII.30%29+KT+rendelete+ 2016. február 10.
57
