Systémová podpora oceňování nemovitostí

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Systémová podpora oceňování nemovitostí Diplomová práce

Vedoucí práce: Ing. Jan Kryštof, Ph.D.

Bc. Jan Prudík

Brno 2012

Na tomto místě bych rád poděkoval svému vedoucímu diplomové práce Ing. Janu Kryštofovi, Ph.D. za cenné rady a čas věnovaný osobním konzultacím. Dále bych rád poděkoval své rodině za trpělivost a podporu při psaní této práce.

Prohlašuji, ţe jsem tuto diplomovou práci vypracoval samostatně s pouţitím literatury, kterou uvádím v seznamu V Brně dne 28.12.2012

__________________

Abstract PRUDÍK, J. System support of property valuation. Diploma thesis. Mendel University in Brno, 2012. The work deals with the design and implementation of software tool to support the valuation of property for the purpose of property insurance. The reader is gradually familiarized with the problem of property valuation and fundamental concepts of forensic engineering. Based on the requirements specification from an expert of the field was designed and then implemented an application for property valuation. Keywords Java application, property valuation, property insurance, replacement cost, software.

Abstrakt PRUDÍK, J. Systémová podpora oceňování nemovitostí. Diplomová práce. Mendelova univerzita v Brně, 2012. Práce se zabývá návrhem a implementací softwarového nástroje pro podporu oceňování nemovitostí za účelem pojištění nemovitosti. Čtenář je postupně seznámen s problémem oceňování nemovitostí a základními pojmy soudního inţenýrství. Na základě specifikace poţadavků od odborníka daného oboru byla navrhnuta a následně implementována aplikace pro oceňování nemovitostí. Klíčová slova Java aplikace, oceňování nemovitostí, pojištění nemovitostí, reprodukční cena, software.

Obsah

6

Obsah 1

2

Úvod a cíl práce 1.1

Úvod .......................................................................................................... 8

1.2

Cíl práce .................................................................................................... 9

Teoretická východiska 2.1 2.2

10

Teorie oceňování ......................................................................................10

2.1.1

Soudní inţenýrství ...........................................................................10

Metody oceňování nemovitostí ............................................................... 14

2.2.1

Trţní nákladové metody .................................................................. 14

2.2.2

Trţní výnosové metody .................................................................... 15

2.2.3

Porovnávací metoda......................................................................... 15

2.2.4

Cenové předpisy ............................................................................... 15

2.2.5

Oceňování nemovitostí v pojišťovnictví .......................................... 15

2.3

3

8

Výpočet reprodukční hodnoty stavby ...................................................... 16

2.3.1

Budova a hala ................................................................................... 16

2.3.2

Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek ..................... 17

2.3.3

Rekreační chata a zahrádkářská chata ............................................18

2.3.4

Garáţ ................................................................................................ 19

2.3.5

Opotřebení stavby ............................................................................ 19

Vlastní práce 3.1

20

Specifikace poţadavků ............................................................................ 20

3.1.1

Popis aplikace ................................................................................. 20

3.1.2

Funkční poţadavky .......................................................................... 21

3.1.3

Nefunkční poţadavky ...................................................................... 23

3.2

Alternativní řešení .................................................................................. 25

3.2.1

Odhadonline.cz ............................................................................... 25

3.2.2

DeltaNem ........................................................................................ 26

3.2.3

NemExpress .................................................................................... 26

3.2.4

Shrnutí ............................................................................................ 27

Obsah 3.3

Analýza .................................................................................................... 28

3.3.1

Ocenění nemovitosti ....................................................................... 28

3.3.2

Doménový diagram ......................................................................... 33

3.3.3

Případy uţití .................................................................................... 34

3.4

Návrh....................................................................................................... 36

3.4.1

Diagram návrhových tříd ................................................................ 36

3.4.2

Datová struktura ............................................................................. 38

3.4.3

Uţivatelské rozhraní ....................................................................... 40

3.5

4

7

Implementace ......................................................................................... 45

3.5.1

Knihovna JCSV ............................................................................... 45

3.5.2

Knihovna JRTF ............................................................................... 46

3.5.3

Implementace uţivatelského rozhraní ........................................... 47

3.5.4

Implementace výpočtu reprodukční ceny ...................................... 48

Diskuze

50

4.1

Vyhodnocení realizovaného nástroje ..................................................... 50

4.2

Vyuţitelnost nástroje .............................................................................. 50

4.3

Analýza dalšího rozvoje .......................................................................... 50

5

Závěr

52

6

Literatura

53

Přílohy

54

A – Manuál k aplikaci NEMO

55

B – Šablona pro export odhadu do RTF

62

C – Ukázky aplikace NEMO

65

Úvod a cíl práce

8

1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Stále více je kladen důraz na kvalitu ţivota a ţivotního prostředí, ve kterém se lidé pohybují. Nejde jen o přírodní ukazatele, ale především o bydlení a prostory, kde se pohybujeme převáţnou část dne, tedy zaměstnání, školy, úřady, obchody apod. Budovy jednoznačně tvoří velkou většinu prostředí, kde se běţně pohybujeme. Je v podstatě i jasné, ţe se to v dohledné době nijak nezmění. Proto právě trh s nemovitostmi je v současné době velmi pestrý a bohatý. Lidé chtějí stále větší domy pro bydlení, firmám a školám záleţí na moderních prostorách z důvodu prestiţe a pohodlí zaměstnanců a návštěvníků. Dalším důvodem neustálého rozvoje trhu s nemovitostmi je fakt, ţe v čase neztrácejí hodnotu a mají tak povahu chytře uloţených finančních prostředků. Nicméně důsledkem rozvoje trhu s nemovitostmi je stoupající riziko na straně majitelů nemovitostí. Toto riziko spočívá v poškození hodnoty nemovitosti nejrůznějšími vlivy od přírodních katastrof aţ po krádeţe či soudní spory. Řešením sníţení rizika je jeho přenesení na jiný subjekt, nejčastěji pojišťovací instituci, která za pojišťovací poplatky poskytuje finanční odškodné v případě události sniţující hodnotu nemovitosti. Zaloţení pojištění nemovitosti je poměrně dlouhý administrativní proces, který vyţaduje zjištění hodnoty nemovitosti. Zjištění této hodnoty není jednoduché a je potřeba, aby jej zajistil kvalifikovaný pracovník. Můţe se jednat o externího soudního znalce nebo odhadce, nicméně poplatky, zaplacené za ocenění nemovitosti jsou poměrně vysoké. Proto současný trend vede k internímu oceňování nemovitostí přímo kvalifikovanými zaměstnanci pojišťoven. Výhoda tohoto postupu je jednak v nízkých nákladech, ale i ve velmi rychlém provedení odhadu. Proces ocenění nemovitosti podle aktuálních vyhlášek a zákonů je sloţitý a v případě ručního provedení i časově náročný, proto je dnes jiţ běţné pouţití softwarových prostředků, které zhotovení odhadu velmi ulehčí. Profesionální soudní znalci a odhadci pouţívají komerční a velmi obsáhle softwarové nástroje, které pokrývají celou oblast oceňování. Na českém trhu existuje několik firem zabývajících se tímto odvětvím softwarových aplikací, ale jedná se o komerční a obsáhlé nástroje. Vstup na tento trh je pro zahraniční firmy poměrně uzavřený z důvodu odlišnosti vyhlášek a zákonů v jednotlivých zemích. Nicméně na území české republiky není volně dostupný ţádný software, který by pokrýval byť jen část oblasti oceňování nemovitostí a byl vhodný pro zmíněný účel v oblasti pojišťovnictví. Hodnota nemovitosti potřebná pro zřízení pojištění nemovitosti je cena, kterou by bylo třeba dnes vynaloţit pro znovupostavení dané stavby (reprodukční cena). Existuje tedy moţnost pokrýt oblast pojištění nemovitostí novým

Úvod a cíl práce

9

softwarem umoţňujícím výpočet reprodukční ceny pro účel pojištění nemovitosti. Tato cena se v čase nemění, softwarový nástroj tedy bude znovupouţitelný. Tato práce se zabývá vývojem softwaru pro oceňování nemovitostí za účelem pojištění nemovitosti. Je moţné tak pokrýt nevyuţitý potenciál na českém trhu se softwarem tohoto druhu. Navíc je moţné na tuto práci navázat a software v budoucnu dále rozšiřovat.

1.2 Cíl práce Cílem práce je navrhnout a realizovat softwarový nástroj pro podporu oceňování nemovitostí. Nástroj by měl ulehčit proces zjištění reprodukční ceny nemovitosti pro účel pojištění nemovitosti. Reprodukční cena nemovitosti je nejdůleţitějším faktorem při procesu pojištění nemovitosti. Proto je potřeba zajistit přesnost výpočtů dle platných vyhlášek. Softwarový nástroj bude volně dostupný pro koncové uţivatele. Pro úspěšné splnění vytyčeného cíle je potřeba důkladně nastudovat problematiku oceňování nemovitosti v oblasti pojišťovnictví, provést analýzu současného stavu a zajistit kvalitní specifikaci poţadavků ve spolupráci s odborníky z daného oboru. Dalšími kroky budou samotný návrh aplikace a implementace pomocí programovacího jazyka. Je potřeba zajistit znovuvyuţití aplikace při vydání nových vyhlášek týkajících se pouţité metody výpočtu a budoucí rozšiřitelnost softwaru.

Teoretická východiska

10

2 Teoretická východiska 2.1 Teorie oceňování 2.1.1 Soudní inženýrství Soudní inţenýrství je nová technická disciplína, zabývající se zkoumáním příčin, průběhu a důsledků negativních technických jevů všech oborů. Jejím významným pouţitím v rámci hledání materiální pravdy je objasňování těchto jevů pro účely řízení před státními orgány, zejména v řízení trestním a občanskoprávním, příp. i pro potřeby správních orgánů a organizací. (Ing. Jiří Smrček, 1978). Oceňování majetku spadá pod soudní inţenýrství a jedná se o činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Pojem cena je zpravidla pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy nutné zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Oceňování se provádí pro různé účely, například:  odhad hodnoty pro jednání o koupi resp. prodeji věcí,  výpočet daní při darování, koupi resp. prodeji, dědictví,  přistoupení nebo vystoupení společníků,  uzavírání pojistných smluv,  skončení výroby, likvidace podniku,  stanovení výše majetkové újmy. Předmět ocenění Oceňovány jsou věci resp. soubory věcí, práva apod. Podle § 119 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění dalších předpisů) se věci rozdělují na movité nebo nemovité. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., 1997)


11

Zákon o oceňování Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) platí od 1. 1. 1998. Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je vyhláška č. 279/1997 Sb., platná rovněţ od 1. 1. 1998. Od 1. 7. 1999 je tato vyhláška upravena v některých pasáţích novelou č. 127/1999 Sb. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Majetek a sluţba se pro účely tohoto zákona oceňují obvyklou cenou (zejména věci movité), pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Sluţbou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., 1997) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je:  nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,  výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),  porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,  oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní, nebo která je jinak zřejmá,  oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,  oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,  oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Nemovitosti Pozemkem se podle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.


12

Parcela pak je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se můţe skládat i z několika parcel. Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce ev. katastrálního území, ve kterém leţí. Vedle pozemků jsou nemovitostmi i stavby, spojené se zemí pevným základem. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití, a zejména podle jeho vyuţití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv o soubor těchto objektů, i kdyţ by tvořily určitý funkční celek. v takovém případě pak podle funkčního, účelového vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní (např. rodinný domek, rekreační chata, garáţ) a jiný postavení věci (stavby) vedlejší (např. studna, kolna). Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem (u rekreačních chat), obcí ev. katastrálním územím, na němţ je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němţ je umístěna. (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., 2001) Pro účely oceňování se stavby člení na: 1.

2.

3. 4.

stavby pozemní, kterými jsou 1.1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 1.2. venkovní úpravy, stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energie a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy pro území, studny a další stavby speciálního charakteru, vodní nádrţe rybníky, jiné stavby.

Pro účely oceňování se pozemky člení na: 1.

stavební pozemky, kterými jsou 1.1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavení; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemek pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. 1.2. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku za-


2. 3. 4. 5.

13

stavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 1.3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.


14

2.2 Metody oceňování nemovitostí Existuje několik moţných přístupů k problematice oceňování nemovitostí, viz Obr. 1. Volba konkrétního přístupu či metody vţdy závisí na poţadovaném výsledku oceňovacího posudku nebo na účelu, za kterým je posudek vyhotoven. Je-li posudek vyţádán soudem za účelem dědického řízení, volí se ocenění na bázi cenových předpisů, neboť zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Je-li posudek vyţádán potenciálním investorem, budeme volit s největší pravděpodobností trţní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla nemovitost postavena) zde nebude hrát ţádnou roli. (Petr Jermář, 2009)

Obr. 1

Přístupy k oceňování nemovitostí

2.2.1 Tržní nákladové metody Mezi trţní nákladové přístupy oceňování nemovitostí můţeme zařadit tři základní metody:  rozpočtovou metodu,  metodu agregovaných poloţek a  metodu technicko-hospodářských ukazatelů. Výsledkem všech tří výše uvedených metod je nákladová hodnota nemovitosti aneb „za kolik byla nemovitost postavena“. Rozpočtová metoda jednoduše sčítá všechny jednotlivé stavební poloţky: zdivo, okna, síťové rozvody atd. Metoda agregovaných poloţek, jak uţ napovídá sám název, sčítá agregované poloţky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, zastřešení. Metoda THU pracuje s ještě vyšším stupněm agregace poloţek a to pouze s ukazatelem obestavěného prostoru. Tato metoda je nejméně přesná, ale záro-


15

veň mimořádně oblíbená pro svoji jednoduchost. Objem obestavěného prostoru lze snadno získat ze stavební dokumentace či ponořením zmenšeného modelu do kapaliny. Výsledná hodnota nemovitosti se vţdy koriguje o časové opotřebení. (Petr Jermář, 2009) 2.2.2 Tržní výnosové metody Mezi trţní výnosové přístupy řadíme taktéţ tři základní metody:  věčnou rentu,  dočasnou rentu a  DCF. Pohlíţíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vţdy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). (Petr Jermář, 2009) 2.2.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda představuje pro účely trţního ocenění staveb spíše dokreslující prvek, neboť najít společný jmenovatel pro dvě zcela unikátní stavby bývá velmi sloţité. Tato metoda nachází většího vyuţití při oceňování pozemků. (Petr Jermář, 2009) 2.2.4 Cenové předpisy Oceňování na bázi cenových předpisů je velkým světovým unikátem České republiky a některých zemí bývalého východního bloku. Cena zjištěná cenovými předpisy ani zdaleka nemusí odpovídat skutečné trţní hodnotě nemovitosti a odchylky o více neţ 50% netvoří výjimky. Tento přístup k oceňování nemovitostí je upraven zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) a aktuální oceňovací vyhláškou. Odvolává-li se libovolný zákon právě na uţití oceňovací vyhlášky, nemůţeme volit jiný přístup. v praxi je moţno se s tímto přístupem setkat nejčastěji u soudu a na finančním úřadě. (Petr Jermář, 2009) 2.2.5 Oceňování nemovitostí v pojišťovnictví Pojišťovna kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem, neboť cílem posudku je závěr „za kolik lze budovu znovu postavit“. Tyto posudky se zpracovávají nejčastěji aţ při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, ţe nákladová kalkulace škody se vţdy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleţí na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech. Pro účel pojištění, také není nutné ve výpočtu zahrnovat koeficient prodejnosti, který vzorec daný vyhláškou obsahuje. Tento koeficient má význam v případě ocenění z daňového hlediska. (Petr Jermář, 2009)


16

2.3 Výpočet reprodukční hodnoty stavby Následující text popisuje způsob výpočtu ceny nemovitosti pro účel pojištění nemovitosti. Jedná se o nákladový způsob ocenění definovaný vyhláškou Ministerstva Financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Tento způsob ocenění je pro daný účel omezen pouze na určité druhy staveb a ve výpočtu se neuvaţuje koeficient prodejnosti. Přílohy a tabulky zmíněné v následujícím textu jsou obsahem zmíněné vyhlášky. 2.3.1 Budova a hala Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou násobením koeficienty K1 aţ K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp, kde ZCU - základní cena upravená, ZC - základní cena podle přílohy č. 3, K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce z přílohy č. 4, K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce:

K 2  0,92 

6,60 , kde PZP

0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP - průměrná zastavěná plocha v m2, K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce:

K3  K3 

2,10  0,30 pro budovy, v

2,80  0,30 pro haly, ne však méně neţ 0,60, kde v

v - je průměrná výška podlaţí v metrech, 2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty,


17

K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:

K 4  1  0,54  n , kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. Dále platí, ţe: 1. není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, 2. chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením; K5 - koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki - koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni, Kp - koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. 2.3.2 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce:

ZCU  ZC  K 4  K 5  K i  K p , kde ZCU - základní cena upravená, ZC - základní cena podle přílohy č. 6, K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:

K 4  1  0,54  n , kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.


18

Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením. K5 - koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki - koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni, Kp - koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. 2.3.3 Rekreační chata a zahrádkářská chata Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU  ZC  K 4  K 5  K i  K p , kde ZCU - základní cena upravená, ZC - základní cena podle přílohy č. 7, K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:

K 4  1  0,54  n , kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 4, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením. K5 - koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki - koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni, Kp - koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.


19

2.3.4 Garáž Cena samostatné nebo řadové, jednopodlaţní nebo dvoupodlaţní garáţe, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáţe, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU  ZC  K 4  K 5  K i  K p , kde

ZCU - základní cena upravená, ZC - základní cena podle přílohy č. 9, K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K 4  1  0,54  n , kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 4, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením. K5 - koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki - koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni, Kp - koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. 2.3.5 Opotřebení stavby Cena zjištěná podle předchozího výpočtu se sníţí o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15.

Vlastní práce

20

3 Vlastní práce 3.1 Specifikace požadavků Cílem specifikace poţadavků je získat ucelené informace a základní podklady pro vytvoření analýzy. Kapitola popisuje souhrnné informace o aplikaci, jsou zde přehledně sepsány funkční a nefunkční poţadavky získané v rámci konzultací s odborníky daného oboru a budoucími uţivateli softwaru. Podklady získané specifikací poţadavků jsou nezbytné pro další fáze vývoje aplikace a jsou pouţity v dalších kapitolách této práce. 3.1.1 Popis aplikace Základní informace Software bude určen k oceňování nemovitostí v oblasti pojišťovnictví pro účel pojištění nemovitostí. Ocenění nemovitosti za účelem pojištění nemovitosti se provádí nákladovou metodou a předmětem odhadů jsou budovy. Vyuţití aplikace bude také moţné soudními znalci k provedení jednodušších odhadů. Výpočty a konstanty pouţité pro vytvoření posudku budou vţdy čerpány z aktuální vyhlášky. Samotný uţivatel aplikace tedy nebude muset vyhlášku a výpočty znát, ale bude při oceňování prováděn uţivatelsky intuitivním prostředím aplikace. Vstupem aplikace budou údaje o nemovitosti a to jak rozměrové, tak popisné. Jejím výstupem bude dokument popisující výslednou hodnotu nemovitosti podle aktuální vyhlášky určený pro další zpracování pojišťovacími institucemi dle jejich interních předpisů. Účel a využití software Účelem aplikace je jednoduše a spolehlivě poskytnout informace o hodnotě nemovitosti potřebné k pojištění nemovitosti, tedy odhad reprodukční ceny. Tento software bude slouţit cíleně pro oceňování nemovitostí v oblasti pojišťovnictví, kde nemovitost je předmětem pojištění. Hodnota nemovitosti získaná výpočty podle aktuální vyhlášky dále slouţí jako základ pro pojištění, se kterým se pracuje podle interních předpisů pojišťoven. Zpracování částky a další procesy v rámci pojišťovací instituce jiţ nejsou do aplikace zahrnuty. Aplikaci také mohou vyuţívat soudní znalci pro znalecké odhady na vyšší úrovni přesnosti, která je velmi ovlivněna lidským faktorem a znalostmi z oblasti soudního inţenýrství. Uživatelé Software bude primárně určen pro odhadce a pojišťovací agenty se zaměřením na pojištění nemovitostí. Předpokladem k práci s tímto softwarovým nástrojem

Vlastní práce

21

a docílením přesného výsledku jsou znalosti a zkušenosti z oblasti soudního inţenýrství. Omezující podmínky Samotná klientská aplikace by měla být na výpočetní výkon nenáročná. Výstupem aplikace bude dokument ve formátu RTF (Rich Text Format), který jiţ nebude muset být nijak editován v dalších aplikacích a textových procesorech. Aplikace musí být funkční i bez připojení k internetu. Výsledný software bude napsaný v jazyce Java a vydaný pod jednou z otevřených licencí. Provozní požadavky Aplikace bude spustitelná za pomocí virtuálního stroje Java (Java Virtual Machine - JVM) a bude platformě nezávislá. s běţným připojením k internetu musí být umoţněna aktualizace vyhlášek, které budou pouţity v rámci výpočtu reprodukční ceny nemovitosti touto aplikací. Dokumentace Nedílnou součástí softwaru bude i uţivatelská dokumentace. Jedná se o manuál uţivatelského prostředí a konfigurace. Předmětem této dokumentace nebude vysvětlení pojmu soudní inţenýrství a předpokládá se u koncových uţivatelů znalost této oblasti. 3.1.2 Funkční požadavky Funkce softwaru lze rozdělit na čtyři základní části:  konfigurace  správa odhadů  ocenění nemovitosti  export odhadu Konfigurace Popis:  zahrnuje přednastavení voleb aplikace a aktualizaci vyhlášky (v případě změn ve vyhlášce)  přednastavení voleb spočívá v nastavení oceňovatele, přednastavení data a předvyplnění místa oceňování Vstup:  vstup představují údaje o oceňovateli, nastavení předvyplněných dat a místa oceňování  v případě aktualizace vyhlášky je vstupem poţadavek na aktualizaci

Vlastní práce

22

Výstup:  výstupem je uloţení údajů do konfiguračního souboru softwaru pro následné pouţití  pro aktualizaci je výstupem aktualizovaná databáze konstant a vzorců pro výpočty dle nové vyhlášky Správa odhadů Popis:  správou odhadů se rozumí vytváření nových odhadů, ale také ukládání a otvírání jiţ rozpracovaných  poţadavkem je odhad ukládat do přenositelných souborů mezi počítači Vstup:  vstupem jsou údaje o odhadu, tedy název odhadu, informace o oceňovateli a objednavateli, datum, ke kterému se ocenění provádí a místo oceňování Výstup:  výstupem je uloţený soubor na vybraném disku uţivatele Ocenění nemovitosti Popis:  určení polohy a vlastníků nemovitosti  volba typu nemovitosti  ohodnocení nemovitosti, zadání rozměrů nemovitosti, znalecké obodování  prohlíţení výsledku Vstup:  poloha nemovitosti  stáří nemovitosti  údaje o vlastnících nemovitosti  typ nemovitosti  rozměry nemovitosti  body ohodnocení  textové popisy Výstup:  výstupem je vypočtená hodnota nemovitosti podle aktuální vyhlášky

Vlastní práce

23

Export odhadu Popis:  po ocenění nemovitosti má uţivatel moţnost exportu odhadu do formátu RTF. Výsledné uspořádání textu je pevně stanoveno aplikací a je univerzální Vstup:  cesta ke sloţce a název výsledného souboru  uloţený odhad Výstup:  výstupem je uloţený RTF soubor na vybraném místě na disku uţivatele obsahující kompletní odhad v textové podobě 3.1.3 Nefunkční požadavky Uživatelské rozhraní Uţivatelské prostředí bude vytvořeno jako klasická okenní aplikace. Okraje aplikace budou dle pouţitého operačního systému a pro další rozloţení bude pouţito Java GUI Swing. Aplikace musí být uţivatelsky intuitivní. Protoţe uţivatelé aplikace nebudou odborníci z oblasti IT, kteří jsou zvyklí pracovat s profesionálními softwarovými nástroji, je třeba zajistit co nejjednodušší a minimalistický design. HW, SW a komunikační rozhraní systému Jak jiţ bylo zmíněno, bude se jednat o desktopovou aplikaci pracující i v reţimu offline. Výpočtový proces pro docílení výsledku hodnoty nemovitosti musí probíhat na pozadí a uţivatel během oceňování nebude muset sám počítat nic. Vzhledem ke zvoleným technologiím zajišťujícím platformovou nezávislost, není potřeba softwarovou platformu řešit. Aplikace musí fungovat na běţné stanici provozující virtuální stroj Java (JVM). Je také potřeba zajistit ukládání odhadů a exportovaných dokumentů na lokální diskovou jednotku. Je to z důvodu přenositelnosti odhadů mezi oceňovateli. Bezpečnostní požadavky Protoţe spuštěním aplikace uţivatel nezíská přístup k ţádným citlivým údajům, není potřeba ověřovat autentičnost daného uţivatele k softwaru. Samotný software bude vydaný pod jednou z otevřených licencí, tedy ani licenční klíče a práva uţivatelů k pouţívání aplikace nemusí být řešeny.

Vlastní práce

24

Požadavky na zajištění dat Data a vyexportované dokumenty budou ukládány lokálně, proto je potřeba bezpečnost zajistit ze strany uţivatele na jeho desktopové stanici. Uloţený odhad bude ve formátu určeném pouze pro tuto aplikaci a bez ní data ze souboru nepůjdou získat. Vyexportovaný dokument bude ve formátu RTF a záleţí na kaţdém uţivateli, jak s ním naloţí. Požadavky na kvalitu Aplikace bude fungovat na třívrstvé architektuře. Vrstvy jsou:  datová,  aplikační,  vrstva uţivatelského rozhraní. Tento poţadavek je z důvodu jednoduché rozšiřitelnosti a přenositelnosti softwaru. Stejnou myšlenku obsahuje vydání softwaru pod open source licencí. Software nástroj bude připraven ke staţení online ze stránky http://akela.mendelu.cz/~xprudik/nemo.zip. Uţívání softwaru bude zdarma stejně jako jeho šíření.

Vlastní práce

25

3.2 Alternativní řešení Před samotným zpracováním analýzy a návrhu je potřeba vzít v úvahu i moţná řešení ze strany konkurenčních produktů. Zhodnotit jejich silné a slabé stránky vzhledem ke specifikaci poţadavků. Cílem je prozkoumat platformní a technologické řešení a zvolit nejvhodnější způsob realizace této práce, ale i z pohledu uţivatele pohodlí při samotném oceňování. 3.2.1 Odhadonline.cz Server odhadnoline.cz poskytuje sluţby z oblasti oceňování nemovitostí. Jedná se jak o komplexní znalecké posudky, tak o pouhé informativní odhady. Webová aplikace dostupná na serveru odhadonline.cz je určena pro koncové zákazníky, od kterých se očekává odeslání všech potřebných údajů pro zpracování odhadu (popř. posudku). Oceňovateli na druhé straně přijde seznam údajů, které velmi jednoduše zpracuje dle platné vyhlášky. Tímto je proces oceňování pro oceňovatele ulehčen. Samotný proces vypracování odhadu trvá přibliţně 48 hodin a výsledek přijde zákazníkovi na e-mailovou adresu, jehoţ cena se pohybuje okolo 200 Kč. Proto je pro pojišťovacího agenta, který potřebuje znát hodnotu nemovitosti pro účel pojištění tento způsob nepouţitelný. Nicméně soudním znalcům, kteří odhad, nebo posudek vytváří, to velmi usnadňuje práci, protoţe ve většině případů jim údaje pro zhotovení odhadu přijdou ve srozumitelné a uspořádané podobě. v opačném případě je jiţ komunikace bez osobního styku komplikovanější. Účel serveru odhadonline.cz spočívá v pokrytí celého procesu oceňování nemovitostí od určení potřeby pro zákazníka přes komunikaci se zákazníkem aţ po samotné zpracování odhadu/posudku. Nicméně samotný způsob oceňování a pouţité technologie oceňovatelů jsou skryty. Postup zpracování požadavku na odhad/posudek: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Zákazník zadá adresu nemovitosti. Server porovná zadanou adresu s databází a zákazníkovi nabídne výběr konkrétní adresy. Zákazník zadá údaje o nemovitosti, popis nemovitosti a kontaktní údaje. Zákazník zvolí způsob platby a provede transakci. V případě potřeby oceňovatel kontaktuje zákazníka pro doplnění dalších údajů. Oceňovatel vypracuje odhad a odešle jej zákazníkovi. Zákazník pouţije odhad pro své účely.

Vlastní práce

26

Hodnocení Software chytře pokrývá oblast oceňování nemovitostí, ale právě jeho komplexnost a obecnost je důvod proč takovéto řešení není vhodné pro tuto práci. Moţná inspirace pocházející z tohoto produktu je v jednoduchém uţivatelském rozhraní pro vkládání údajů o nemovitosti a v pochopení komunikace mezi oceňovatelem a zákazníkem. 3.2.2 DeltaNem Program Delta-NEM je vyvíjen jiţ více neţ deset let a slouţí znalcům, ale i odhadcům v oboru oceňování nemovitostí. Program výsledné hodnoty počítá dle platných vyhlášek, a byť je uţivatelské prostředí na dnešní dobu zastaralé, zadávání údajů je poměrně přehledné. Jedná se desktopovou aplikaci, která je platformě závislá na produktech Microsoft Windows. Aplikace posudky ukládá ve vlastním formátu a výsledný posudek lze generovat do textového souboru pro tisk, popř. další editaci. Cena tohoto produktu je 5520 Kč na rok. Software je zaměřen na oceňovatele, především znalce a slouţí pro tvorbu sloţitých znaleckých posudků. Pro pouţití v oblasti pojišťovnictví je zbytečně obsáhlý, ale principiálně z něj lze ve velké míře vycházet. Hodnocení V řešení, kterým se v této práci zabývám lze program Delta-NEM pouţít jako velkou inspiraci pro některé funkce výsledné aplikace. Jedná se především o:  kalkulátor pro výpočet výměr a obestavěného prostoru  generování výsledného textu  ukládání posudků do souboru vlastního typu  dohledávání údajů přes cuzk.cz (server Českého úřadu zeměměřického a katastrálního) 3.2.3 NemExpress Software pro oceňování nemovitostí NemExpress je určen soudním znalcům, ale i odhadcům v oboru oceňování nemovitostí. Program výsledné hodnoty počítá opět dle platných vyhlášek. Jedná se o desktopovou aplikaci, která je závislá na operačních systémech Microsoft Windows. Aplikace posudky ukládá ve vlastním formátu, ale výsledný text posudku je kdykoliv k nahlédnutí jiţ při oceňování. Cena tohoto produktu je 5520 Kč na rok v rámci licence na uţivatele i na PC. Stejně tak jako program DeltaNem je NemExpress pro pouţití v oblasti pojišťovnictví zbytečně obsáhlý, ale opět obsahuje prvky, které mohou být zajímavým řešením problému.

Vlastní práce

27

Hodnocení Program NemExpress uţivatele provází postupem ocenění nemovitosti v jednotlivých krocích, tedy uţivatel má vţdy přehled v jaké fázi ocenění se nachází. Programy DeltaNem a NemExpress jsou si velmi podobné, tedy se lze inspirovat jednoduchým a přehledným uţivatelským rozhraním. 3.2.4 Shrnutí V rámci analýzy alternativ jsem pro hodnocení vybral tři nejvýznamnější produkty na trhu softwaru určenému pro oceňování. Funkce a technologické řešení dalších programů se stejným zaměřením je obdobné. Následující tabulka shrnuje významná a zajímavá řešení v rámci těchto produktů s přihlédnutím na pouţití v této práci. Tab. 1

Hodnocení alternativních produktů

Produkt

Výhody - jednoduché uţivatelské Odhadonline.cz rozhraní

DeltaNem

- kalkulátor pro výpočet výměr a obestavěného prostoru - generování výsledného textu - ukládání posudků do souborů vlastního typu - dohledávání údajů přes cuzk.cz - průvodce oceňováním

Nemexpress

Nevýhody - skrytý postup oceňování - vyšší stupeň abstrakce - rozsáhlost systému - platformní závislost - uţivatelské rozhraní - cena licence - rozsáhlost systému - platformní závislost - cena licence

V rámci výsledného řešení jsem vybral následující prvky pro tvorbu zadané aplikace, které jsou jednak definovány v kapitole Specifikace poţadavků, nebo vychází z analýzy výše zmíněných produktů. Jde jak o jejich silné stránky, tak chyby, z kterých je moţné se poučit. Po konzultacích se soudní znalkyní jsem se rozhodl do aplikace nezahrnovat čerpání údajů přes server Českého zeměměřičského a katastrálního úřadu. Důvodem je nevyuţití údajů poskytovaných tímto úřadem při výpočtu reprodukční ceny.  Desktopová, platformě nezávislá Java aplikace.  Uţivatelské rozhraní v podobě průvodce při oceňování.  Ukládání posudků do souboru vlastního typu.  Generování výsledného textu do formátu RTF.  Vyuţití pomocného kalkulátoru pro výpočet obestavěného prostoru.  Vydání pod jednou z otevřených licencí.

Vlastní práce

28

3.3 Analýza Analýza velmi těsně navazuje na specifikaci poţadavků, a ve velké míře z ní čerpá. Obsahem analýzy je přiblíţení a zkonkrétnění datové struktury a funkcí softwaru pomocí diagramů a slovního popisu. Pro tvorbu níţe uvedených diagramů byl pouţit program Visual Paradigm. Výsledek analýzy je nedílnou součástí vývoje aplikace a slouţí jako podklad pro samotný návrh aplikace. 3.3.1 Ocenění nemovitosti Obecné zpracování posudku Pro nastínění základního problému při oceňování nemovitostí jsem pouţil BPMN (Business Process Model and Notation), kde je jednoduše popsán postup od objednání posudku aţ po dodání výsledného dokumentu objednateli. Proces začíná potřebou zákazníka mít posudek, který ohodnocuje nemovitost. Účely, pro které je moţné posudek vyuţít jsou popsány v kapitole Teorie oceňování. Zákazník tedy na základě potřeby objedná posudek od oceňovatele. Při objednání zákazník dodá veškeré podklady a údaje pro ocenění. Pro oceňovatele proces začíná přijetím poţadavku od zákazníka. v první fázi oceňovatel shromáţdí a setřídí údaje přijaté od zákazníka a zjišťuje, zdali jsou tyto údaje kompletní. v případě, ţe dodané údaje nejsou dostatečné, oceňovatel kontaktuje zákazníka a ţádá o doplnění údajů. Zákazník přijme poţadavek na doplnění údajů o nemovitosti a potřebné údaje zašle oceňovateli. Ten opět zkontroluje, zda jsou dodané údaje kompletní a pokud ano nemovitost ocení podle aktuální vyhlášky. Výsledný dokument oceňovatel dodá zákazníkovi, ten provede platbu a posudek pouţije pro daný účel. Aktivity, které oceňovatel vykonává v procesu ocenění nemovitosti, jsou různé podle účelu pouţití posudku. Pro účel pojištění nemovitosti je potřeba zjistit reprodukční hodnotu nemovitosti, která je opět popsána v kapitole Teorie oceňování a její výpočet je popsán dále.

Vlastní práce

Obr. 2

29

BPMN – zpracování posudku

Rozbor ocenění nemovitosti Samotné ocenění nemovitosti podle poţadavků pro účel v oblasti pojišťovnictví probíhá v pěti základních krocích, které jsou znázorněny na následujícím diagramu. Jednotlivé kroky jsou rozebrány a popsány níţe.

Obr. 3

Základní kroky při oceňování nemovitosti

Vlastní práce

30

V první fázi oceňování nemovitosti pro účel pojištění oceňovatel zakládá odhad. Je tedy potřeba zadat základní údaje o odhadu, tedy číslo odhadu, kde a kdy odhad vykonává a k jakému dni. Obsahem kaţdého odhadu jsou samozřejmě také údaje o osobě, která odhad vykonává a pro koho jej vykonává.

Obr. 4

Ocenění nemovitosti - Zadání údajů o odhadu

Další fáze Zadání údajů o nemovitosti obsahuje určení polohy, které je velmi důleţité pro výsledný výpočet, protoţe od polohy nemovitosti je odvozen koeficient K5. Poloha je samozřejmě zadána v podobě adresy, kde se daná nemovitost vyskytuje. Do této fáze také patří zadání údajů o vlastnících nemovitosti, tedy jejich počet a informace o nich.

Obr. 5

Ocenění nemovitosti – Zadání údajů o nemovitosti

Vlastní práce

31

Začlenění nemovitosti spočívá ve výběru typu stavby a druhů konstrukčních prvků. Toto začlenění je pevně dáno vyhláškou, která rozdělení určuje v jednotlivých přílohách. Při začlenění nemovitosti uţivatel také zadá název stavby. Na základě začlenění se zjistí typ nemovitosti. Kaţdý typ nemovitosti obsahuje vybavení, jehoţ důleţitost je určena váhovým koeficientem.

Obr. 6

Ocenění nemovitosti - Začlenění nemovitosti

Další nedílnou součástí ocenění nemovitosti je také výpočet obestavěného prostoru, který bude provádět aplikace na základě údajů, které uţivatel zadá. Pro výpočet stačí, kdyţ uţivatel zadá počet podlaţí, výšku a plochu jednotlivých podlaţí. v případě budov a hal aplikace vypočítá na základě těchto údajů i koeficienty K2 a K3.

Vlastní práce

Obr. 7

32

Ocenění nemovitosti – Výpočet obestavěného prostoru

V poslední fázi uţivatel ohodnotí stav prvků, které daný typ stavby obsahuje, zadá k nim slovní komentář, popř. přidá další prvky ve stavbě obsaţené. Aplikace spočítá hodnotu koeficientu K4. Dále uţivatel vyplní skutečné stáří nemovitosti a aplikace pomocí lineární metody vypočte opotřebení nemovitosti.

Obr. 8

Ocenění nemovitosti - Ocenění stavu nemovitosti

Vlastní práce

33

3.3.2 Doménový diagram Doménový diagram slouţí pro nastínění základní struktury aplikace a jejích prvků. Tento diagram je podkladem pro tvorbu diagramu návrhových tříd. Hlavním předmětem aplikace je odhad. Ten obsahuje popis oceňované nemovitosti, její ohodnocení, které je většinou unikátní dle zkušeností oceňovatele, a výslednou peněţní hodnotu nemovitosti, která se váţe ke dni oceňování. Odhad tedy bude zpracovávat uţivatel této aplikace, kterým je pojišťovací agent. Odhad uţivatel zpracovává pro objednatele, coţ můţe být fyzická i právnická osoba. Nicméně objednatele nezajímá odhad jako takový, ale objednáním ţádá o dokument z odhadu vygenerovaný, který můţe pouţít pro jeho aktuální potřeby (prodej nemovitosti, pojištění nemovitosti apod.) v mnohých případech prodej nemovitosti probíhá přes realitní agenturu, která se v tomto případě stává objednatelem posudku, tedy objednatel nemusí být vţdy vlastník nemovitosti. Navíc nemovitost můţe mít více neţ jednoho majitele, například v případě společného jmění manţelů.

Obr. 9

Doménový diagram

Vlastní práce

34

3.3.3 Případy užití Use Case Model Aktor vystupující v use case modelu je samotný uţivatel aplikace. Jeho případy uţití aplikace jsou čtyři obecné problémy obsahující více úloh. Případ uţití Správa odhadů umoţňuje uţivateli manipulovat se soubory ve formátu určeném softwaru a obsahuje úlohy:  vytvoření odhadu,  uloţení odhadu,  otevření odhadu. Konfigurací uţivatel přizpůsobuje aplikaci svým potřebám pro jednodušší a rychlejší oceňování nemovitostí. Obsahuje tyto úlohy:  přednastavení data a místa,  nastavení oceňovatele,  aktualizace vyhlášky. Hlavní funkcí aplikace je moţnost ocenění nemovitosti. Uţivatel je provázen jednotlivými kroky ocenění a zadává, popř. generuje potřebné údaje. Ocenění nemovitosti probíhá v těchto krocích:  určení polohy a vlastníků nemovitosti,  volba typu nemovitosti,  zadání rozměrů nemovitosti,  popis nemovitosti,  znalecké obodování,  prohlíţení výsledků. Výstupem aplikace je moţnost generování odhadu do formátu RTF.

Vlastní práce

Obr. 10

Use case model

35

Vlastní práce

3.4 Návrh 3.4.1 Diagram návrhových tříd

Obr. 11

Diagram návrhových tříd

36

Vlastní práce

37

Na předchozím obrázku je znázorněn diagram návrhových tříd popisující vztahy mezi třídami aplikace a jejich atributy a metody. z důvodu jednoduššího a přehlednějšího zobrazení nejsou v daném diagramu vidět standardní konstruktory, gettery a settery. V následujícím textu jsou popsány hlavní navrţené třídy. NemoView Ţlutě vyobrazena třída NemoView slouţí jako uţivatelské rozhraní pro přístup uţivatele k práci na odhadu. v této třídě budou definovány prvky uţivatelského rozhraní a akce, které tyto prvky budou vyvolávat. Vyhlaska Data potřebná pro výpočet hodnoty nemovitosti zajišťuje třída Vyhlaska, která funguje jako rozhraní pro přístup k poloţkám vyhlášky. Obsahuje metody, které vrací data v poţadovaném formátu pro třídu Odhad zajišťující samotný výpočet. Odhad Třída Odhad uchovává informace o nemovitosti slouţící pro výpočet její hodnoty a její popis. Zároveň obsahuje metody pro samotný výpočet. Tyto metody jsou volány z instance třídy NemoView a jako parametry jsou předány hodnoty získané z dat vyhlášky. RTFGenerator Tato třída zajišťuje generování odhadu do dokumentu RTF. Parametry pro generování dokumentu jsou, název souboru a cesta, které jsou typu String a samotný objekt typu Odhad, ze kterého jsou brána data. CSVReader Třída CSVReader načte ze sloţky aplikace data z CSV souborů vyhlášky a nahraje je do tříd vyhlášky pouţitých při výpočtu.

Vlastní práce

38

3.4.2 Datová struktura Výpočtové koeficienty Pro výpočet hodnoty nemovitosti je nedílnou součástí databáze výpočtových koeficientů a dalších prvků jako vybavení apod. z hlediska architektury softwaru musí být tato databáze oddělena od procesu výpočtu, který vykonává aplikační vrstva aplikace. Tato podmínka je stanovena z důvodu aktualizace vyhlášky. Běţným scénářem je vydání nové vyhlášky. v případě integrace datové struktury vyhlášky do výpočtové úrovně aplikace, by v případě vydání nové vyhlášky bylo třeba upgradovat celou aplikaci. Proto jsem se rozhodl o oddělenou datovou strukturu, jejíţ data, budou jednoduše při aktualizaci změněny. Pro uloţení těchto dat jsem se rozhodoval mezi několika technologiemi. Jde o XML soubory, CSV soubory a SQL databázi. Při rozhodování jsem zvolil několik kritérií, na základě, kterých jsem vybral nejvhodnější řešení. Kritéria jsou následující:  Práce se soubory (kopírování, archivace, apod.).  Naplnění dat z vyhlášky do datové struktury.  Jednoduchost upgrade. První kritérium nejlépe splňují XML a CSV soubory, se kterými lze jednoduše manipulovat a archivovat je pro zpětné pouţití starších vyhlášek. Práce s SQL databází v tomto případě tak jednoduchá jiţ není. Naplnění dat z vyhlášky do datové struktury závisí na formátu dat, ve kterém jsou vydána v rámci vyhlášky. Při analýze tohoto bodu jsem zjistil, ţe vyhlášku lze získat v elektronické podobě, kde jsou koeficienty a jiné hodnoty nutné pro výpočet uloţeny v tabulkách v souborech XLS. Díky tomu lze pomocí jednoduchých úprav získat strukturované data ve formátu CSV, převod do XML nebo naplnění SQL databáze těmito daty by jiţ byl proces náročnější. Vydání nové vyhlášky, které sebou nese i aktualizaci těchto dat probíhá většinou kaţdý rok. Toto kritérium lze rozdělit na dva body a to získání nových dat pro aktualizaci a aktualizace dat u klientů. Aktualizace dat u klientů by byla velmi jednoduchá v podobě SQL skriptu, který by data updatoval, ale vytvoření tohoto skriptu by bylo náročnější. Nejjednodušším způsobem v obou bodech je nakonec pouţití CSV souborů. Proces probíhá tak, ţe z nové vyhlášky se získá kompletní databáze koeficientů jako v předchozím kritériu a u klientů se CSV soubory nahradí novými. Pro uloţení databáze výpočtových koeficientů jsem tedy zvolil CSV soubory, jejichţ struktura je znázorněna na následujícím diagramu.

Vlastní práce

Obr. 12

39

Struktura uloţení výpočtových dat podle vyhlášky

Aplikační soubory Aplikačními soubory jsou myšleny soubory, do kterých se bude ukládat rozpracovaná nebo jiţ hotová práce. To znamená odhady rozpracované pomocí aplikace. Takový soubor bude moţné uloţit kamkoliv na disk uţivatelova počítače, umoţněno bude také zadat název souboru. Otevřením souboru v aplikaci Nemo se načte rozpracovaný odhad v podobě, v jaké byl uloţen. v jiném softwarovém nástroji nepůjde tento soubor srozumitelně přečíst. Podle návrhu tříd obsahující třídu Odhad, která zahrnuje všechny údaje o rozpracovaném odhadu, postačí uloţení instance této třídy do uvaţovaného souboru. Uloţení a načtení odhadu pak zajistí metody uţivatelského rozhraní. Aby byl soubor odlišený od ostatních souborů na disku, bude mu přidělena přípona .nemo. Konfigurační soubory Protoţe poţadavky na daný software zahrnují nastavení aplikace pro rutinní pouţívání, tak je potřeba zajistit uloţení některých voleb. Jde moţnost automatického předvyplnění informací o oceňovateli společně s datem a místem ocenění. Při návrhu ukládání těchto voleb jsem se opět rozhodoval mezi CSV a XML soubory, které by obsahovaly hodnoty v textové podobě. Další moţností je vyuţití třídy java.util.Properties, která umoţňuje uloţení a načtení hodnot z definovaného soubor. Tuto variantu jsem zvolil jako nejvhodnější, protoţe je pro poţadovaný účel přímo určena. Soubor s nastavením bude pevně uloţen ve sloţce aplikace v podsloţce Data pod názvem nemo.config.

Vlastní práce

40

3.4.3 Uživatelské rozhraní Při návrhu uţivatelského rozhraní jsem vycházel z postupu oceňování nemovitosti, který se skládá z několika kroků. Hlavní myšlenkou návrhu uţivatelského rozhraní pro tuto aplikaci je provést uţivatele (oceňovatele) procesem ocenění pomocí těchto kroků prostřednictvím průvodce, který zajistí, aby oceňovatel a nic nezapomněl. Zároveň musí být zajištěno, aby měl oceňovatel moţnost kdykoliv se ke kterémukoliv kroku vrátit a měl posloupnost kroků neustále před sebou. Jedná se o následující kroky:  Zadání informací o odhadu.  Zadání informací o nemovitosti.  Začlenění nemovitosti.  Ocenění stavu nemovitosti.  Export výsledku. Uţivatel také musí mít moţnost kdykoliv se dostat k nastavení aplikace a uloţení, nebo otevření odhadu. Pro jednoduchý průchod procesem oceňování jsem zvolil systém záloţek, kde kaţdá záloţka představuje jeden krok v procesu oceňování. Mezi záloţkami je moţné libovolně přepínat, uţivatel má tedy moţnost vracet se zpět k jednotlivým krokům. v případě budoucího rozvoje lze jednoduše přidávat další záloţky. Při puštění aplikace musí mít uţivatel ihned k dispozici moţnost otevření rozpracovaného odhadu, nebo vytvoření odhadu nového. Toto bude zajištěno v pořadí první záloţkou s názvem Úvod, kde budou dvě tlačítka pro tyto funkce. Návrh úvodního okna, rozloţení záloţek a hlavního menu je na následujícím obrázku.

Obr. 13

GUI – úvod

Vlastní práce

41

Zadání informací o odhadu Na záloţce Odhad bude mít uţivatel vstupní pole pro zadání údajů odhadu, objednateli a oceňovateli, tedy o své osobě. v případě, ţe uţivatel bude mít v aplikaci nastaveno předvyplnění údajů o oceňovateli, tak se při zaloţení odhadu tyto údaje vyplní automaticky. i přesto bude mít uţivatel moţnost je editovat. Pro potvrzení a obnovu změněných dat bude mít uţivatel k dispozici tlačítka pro tyto funkce. v případě povinných údajů, které uţivatel nevyplní, bude informován změnou barvy textu nadpisu daného vstupního pole na červenou.

Obr. 14

GUI – informace o odhadu

Zadání informací o nemovitosti Záloţka Nemovitost slouţí pro zadání informací o nemovitosti. Jde o její vlastníky, adresu, staří, polohu a slovní popis. v případě vkládání vlastníku je potřeba vzít v úvahu moţnost, při které má jedna nemovitost vlastníků více. Proto se zde zobrazuje seznam vlastníků, které je moţno přidávat a odebírat. Při výběru polohu nemovitosti se i dynamicky mění vyplnění nebo potřeba vyplnit koeficient K5. i zde má moţnost uţivatel potvrdit nebo obnovit změny. Tyto tlačítka se nyní vztahují pouze na skupinu Podrobnosti.

Vlastní práce

Obr. 15

42

GUI – informace o nemovitosti

Začlenění nemovitosti Na záloţce Začlenění má uţivatel k dispozici dynamické prvky pro začlenění stavby do potřebné kategorie. Tyto prvky se mění v závislosti na volbě jiných prvků této skupiny. Uţivatel tedy bude mít vţdy jistotu, ţe vybraná volba se vztahuje k výběru jiného prvku. Ve spodní části okna je grafické rozhraní pro zadání obestavěného prostoru. Uţivatel zadává hodnoty pro jednotlivá nadzemní podlaţí, která se přidávají do seznamu podobně jako v případě vlastníků nemovitosti na záloţce Nemovitost.

Obr. 16

GUI – začlenění nemovitosti

Vlastní práce

43

Ocenění stavu nemovitosti Pro ocenění stavu nemovitosti bude vyhrazena záloţka Ocenění, na které uţivatel uvidí seznam vybavení podle vybraného začlenění z předchozí záloţky. u kaţdé poloţky seznamu bude k dispozici výběr jedné ze tří moţností pro dané vybavení: podstandardní, standardní, nadstandardní a chybí.

Obr. 17

GUI – ocenění stavu nemovitosti

Export výsledku Pokud jiţ uţivatel zadal všechny potřebné údaje v ostatních krocích, tak na záloţce Export bude mít k dispozici výslednou hodnotu nemovitosti moţnost exportu výsledku do souboru RTF. v opačném případě se mu zde zobrazí pouze text s informací o nekompletnosti odhadu.

Obr. 18

GUI – export výsledku

Vlastní práce

44

Dialogové okno Předvolby Přes hlavní menu Nastavení – Předvolby se uţivatel dostane do nastavení aplikace, kde můţe zadat údaje pro předvyplnění. Tyto údaje se potom budou automaticky vyplňovat do vstupních polí na záloţce Odhad.

Obr. 19

GUI – předvolby

Dialogové okno Aktualizace vyhlášky Pokud dojde k vydání nové vyhlášky a uţivatel se ji rozhodne aktualizovat ve své aplikaci, tak přejde v hlavním menu na Nastavení – Aktualizace. Zobrazí se mu dialogové okno Aktualizace s informací o dostupnosti nové vyhlášky. Pokud je k dispozici aktualizace, tak se zároveň zobrazí volba tuto aktualizaci stáhnout.

Obr. 20

GUI – aktualizace vyhlášky

Vlastní práce

45

3.5 Implementace 3.5.1 Knihovna JCSV V návrhu byla upřesněna struktura a způsob uloţení dat určených vyhláškou pro výpočet hodnoty nemovitosti. v rámci implementace bylo potřeba zajistit načítání textových dat uloţených v CSV souborech do objektů vyhlášky. Součástí implementace bylo i vhodné převedení dat do potřebných CSV souborů. Tento převod je velmi jednoduchý z elektronické verze dané vyhlášky, která obsahuje potřebná data ve formátu XLS. Při výběru vhodné knihovny pro práci s CSV soubory jsem zvolil knihovnu JCSV vydanou pod licencí Apache license v2.0. Knihovna JCSV umoţňuje základní zpracování souborů CSV a při bliţším zkoumání se ukázala jako velmi vhodná pro integraci do aplikace Nemo. Pro čtení CSV souboru je zde k dispozici třída CSVReader, která zajišťuje jak čtení hlavičky souboru, tak čtení po řádcích, nebo celého souboru. Čtecí metody této třídy vrací seznam textových řetězců. Pro čtení souborů CSV je nezbytné pouţití tříd FileReader a Reader ze standardní knihovny Java. Jako příklad je uveden následující kód, který provádí načtení souboru budovy_vybaveni.csv do vektoru objektů typu Vybavení. v tomto případě struktura třídy Vybaveni a tento kód uvaţuje i případnou změnu sloupců CSV souboru, tedy změnu druhů budov, které jsou definovány v hlavičce CSV souboru. Vector vybaveni = new Vector(); Reader reader1 = new FileReader("." + System.getProperty("file.separator") + "Data" + System.getProperty("file.separator") + "Vyhlaska" + System.getProperty("file.separator") + "budovy_vybaveni.csv"); CSVReader<String[]> csvParser1 = CSVReaderBuilder.newDefaultReader(reader1); List<String[]> pom1 = csvParser1.readAll(); String[] nazvyTypuBudovy = pom1.get(0); for (int i = 1; i < pom1.size(); i++) { for (int j = 2; j < nazvyTypuBudovy.length; j++) { vybaveni.add(new Vybaveni(1, nazvyTypuBudovy[j], pom1.get(i)[1], Double.valueOf(pom1.get(i)[j]))); } }

Vlastní práce

46

3.5.2 Knihovna JRTF Na základě poţadavků uvedených v kapitole Specifikace poţadavků, bylo potřeba zajistit exportování výsledku do dokumentu formátu RTF. Tento formát umoţňuje formátování textu a je podporován většinou textových procesorů. Knihovna JRTF vydaná pod licencí BSD 3-Clause License, umoţňuje generovat RTF soubory definované na základě zdrojového kódu. Hlavní třída RTF obsahuje metody pro generování textu na úrovni definování odstavců, nadpisů apod., ale velmi uţitečnou metodou je template(FileInputStream is), která dokáţe naplnit šablonu ve formátu RTF hodnotami pomocí mapování přes proměnné definované v šabloně. Zvolil jsem tedy moţnost naplnění šablony, která je poskytována s aplikací Nemo ve sloţce Data. Uţivateli to zároveň poskytuje moţnost upravit si šablonu pro jeho potřeby. Následující kód zajišťuje načtení RTF šablony, jejíţ umístění je pevně dané, naplnění šablony daty a uloţení kompletního dokumentu do souboru definovaném uţivatelem. FileInputStream is = new FileInputStream("." + System.getProperty("file.separator") + "Data" + System.getProperty("file.separator") + "sablona.rtf"); FileOutputStream os = new FileOutputStream(soubor); Rtf.template(is) .inject("cisloOdhadu", odhad.getInfo().getCislo()) .inject("stavba", stavba) ... .inject("obestavenyProstor", odhad.vratOP()) .inject("vybaveni", vybaveni) .inject("vysledek", vysledek) .out(os);

Tvorba šablony Šablonu pro tvorbu výsledného dokumentu jsem navrhnul na základě doporučení od odborníků z daného oboru a formátu posudků stanoveného zákonem. Protoţe aplikace nepracuje s posudky, kde je forma a obsah stanovený zákonem, ale s odhady, které nemají výslednou podobu striktně danou, zjednodušil jsem a maximálně zobecnil formát posudku daný zákonem. V šabloně je potřeba zadat proměnné, které aplikace naplní skutečnými hodnotami. Knihovna JRTF umí rozpoznat proměnné na základě znaků %. Proměnná v šabloně má tedy například následující podobu %%Promenna%%. Výsledná šablona včetně proměnných je k nahlédnutí v příloze B této práce.

Vlastní práce

47

3.5.3 Implementace uživatelského rozhraní Při implementaci uţivatelského rozhraní jsem vycházel z návrhu této práce a ve většině případů byl dodrţen. k implementaci byla vyuţita standardní knihovna javax.swing a její třídy. Tato knihovna poskytuje zobrazení a práci se všemi prvky pouţitými v návrhu. Zdrojový kód prvků uţivatelského rozhraní byl vygenerován vývojovým prostředím NetBeans, kde jsem uţivatelské rozhraní definoval prostřednictvím nástroje Designer. Na následujícím obrázku je ukázka uţivatelského prostředí aplikace Nemo spuštěné na operačním systému Mac OS X.

Obr. 21

Uţivatelské rozhraní – úvodní obrazovka

Vlastní práce

48

Změny v uživatelském rozhraní oproti návrhu Ke změnám v uţivatelském rozhraní oproti návrhu došlo hlavně na úrovni přejmenování některých prvků. Zároveň bylo změněno uţivatelské rozhraní pro exportu odhadu do dokumentu RTF. Kvůli sjednocení práce se soubory (otevření/uloţení odhadu) jsem pro export zvolil následující rozhraní.

Obr. 22

Uţivatelské rozhraní – výsledek ocenění

Stisknutím tlačítka Export do dokumentu RTF se zobrazí okno pro procházení souborového systému (JFileChooser) a následným stisknutím tlačítka Uloţit se dokument vytvoří na disku. 3.5.4 Implementace výpočtu reprodukční ceny Metodu pro výpočet reprodukční ceny nemovitosti obsahuje třída Odhad, tato metoda se spouští při kaţdém přechodu na záloţku Výsledek. Uţivatel tak nemusí výpočet spouštět nějakým tlačítkem. Při výpočtu předává většinu parametrů třída Vyhlaska na základě zadaných hodnot. Jde o parametry:  Základní cena - základní cena zjištěná z vyhlášky podle začlenění nemovitosti,  Ţivotnost - ţivotnost nemovitosti určená danou konstrukcí,

Vlastní práce

49

 Koeficient K1 - vysvětleno v kapitole Teoretická východiska,  Koeficient Ki - vysvětleno v kapitole Teoretická východiska,  Suma koeficientů vybavení, které je oceněno jako podstandardní,  Suma koeficientů vybavení, které je oceněno jako nadstandardní,  Suma koeficientů vybavení, které je označeno jako chybějící. Zbylé proměnné pro výpočet jsou dopočítány v metodě z atributů třídy Odhad a dosazeny do vzorce pro daný druh stavby. Výsledek je před zobrazením a exportem zaokrouhlena na celé koruny. Následuje zdrojový kód metody pro výpočet reprodukční ceny. public Double vypocet(double zc, int ziv, double k1, double ki, double sumaPod, double sumaNad, double sumaNeni) { double vysledek = 0; double ZC = zc; // Základní cena double OP = vratOP(); // Obestavěný prostor double K4 = vratK4(sumaPod, sumaNad, sumaNeni); double l_K5 = getK5(); // Polohový koeficient double Ki = ki; // double o = vratO(ziv); // Opotřebení if (stavbaID < 3) { // pro haly a budovy se dopočítavají zbylé koeficienty double K1 = k1; double K2 = vratK2(); double K3 = vratK3(); if (ZC>0 && OP>0 && K4>0 && l_K5>0 && Ki>0 && O>0 && K1>0 && K2>0 && K3>0) { vysledek = ZC*OP*K1*K2*K3*K4*l_K5*Ki*O; } else { vysledek = 0; } } else { // výpočet pro ostatní druhy staveb if (ZC>0 && OP>0 && K4>0 && l_K5>0 && Ki>0 && O>0) { vysledek = ZC*OP*K4*l_K5*Ki*O; } else { vysledek = 0; } } return vysledek; }

Diskuze

50

4 Diskuze Tato kapitola se zabývá vyhodnocením realizované aplikace v závislosti se specifikovanými poţadavky. Implementační detaily a další kroky, které vedly k realizaci aplikace, jsou popsány v předcházející kapitole. Dále bude popsaná vyuţitelnost tohoto softwarového nástroje a analyzován další moţný rozvoj aplikace

4.1 Vyhodnocení realizovaného nástroje Vytvořený softwarový nástroj pro oceňování nemovitostí se řadí mezi platforměnezávislé aplikace. Aplikace nevyţaduje instalaci a po jejím staţení z adresy http://akela.mendelu.cz/~xprudik/nemo.zip stačí komprimovaný soubor rozbalit na disku osobního počítače. Adresář aplikace obsahuje samotnou aplikaci s příponou.jar, pouţité knihovny třetích stran, data vyhlášky potřebná pro výpočet, uţivatelskou příručku ve formátu PDF a text licence Apache License v.2. V porovnání s komerčními aplikacemi popsanými v kapitole Alternativní řešení má vytvořený nástroj výhodu v jeho platformní nezávislosti a nulové pořizovací ceně. Jistým omezením je zaměření pouze na oceňování budov, coţ bylo zadáno jiţ ve specifikaci poţadavků. Jako jeden z mála umoţňuje generovat jiţ hotový dokument bez nutnosti dalších úprav a moţnost změny předdefinované šablony výsledného dokumentu. Software dokáţe aktualizovat vyhlášku, kterou pouţívá pro výpočet, coţ zajišťuje jeho dlouhodobou pouţitelnost

4.2 Využitelnost nástroje Jak jiţ bylo zmíněno ve specifikaci poţadavků, software je určen převáţně pro pojišťovací agenty a odhadce zabývající se oblastí pojištění nemovitostí. Pro tuto cílovou skupiny byl software vyvíjen a v tomto směru poskytuje velice kvalitní nástroj. Nicméně vyuţití je moţné i pro soudní znalce pracující na vysoké úrovni přesnosti. v tomto nástroji tak mohou vzniknout znalecké posudky pouţité například pro výpočet daně z prodeje nemovitosti apod. Jednoduché a intuitivní uţivatelské rozhraní poskytuje rychlou práci, která hlavně při procesu pojištění nemovitosti urychlí celkový postup.

4.3 Analýza dalšího rozvoje Výsledný softwarový nástroj byl jiţ od návrhu vyvíjen tak, aby byl umoţněn další rozvoj do ostatních oblastí oceňování nemovitostí. Přidání dalších tříd jako Pozemek implementující rozhraní Odhad můţe software pojmout širší oblast oce-

Diskuze

51

ňování nemovitostí a zařadit se tak mezi komplexnější nástroje pro tvorbu velkých znaleckých posudků. Tato úprava by zahrnovala i drobné změny v uţivatelském rozhraní. Tento směr vývoje by na český trh se softwarem určeným pro oceňování nemovitostí mohl přinést velice kvalitní a konkurenceschopný nástroj, který by byl volně dostupný pro koncové uţivatele. Náklady na tvorbu znaleckých posudků by tak klesly a díky tomu by mohla klesnouti i průměrná cena za posudky pro koncové zákazníky.

Závěr

52

5 Závěr V rámci této diplomové práce byly nejprve vysvětleny základy teorie soudního inţenýrství a oceňování nemovitostí. Následně byl popsán postup výpočtu reprodukční ceny nemovitosti, která se pouţívá pro účel pojištění nemovitosti. Byly specifikovány poţadavky na softwarový nástroj od odborníků daného oboru. Při konzultacích byly definovány převáţně funkční poţadavky na výsledný software. Nefunkční poţadavky byly specifikovány na základě vzájemné dohody s ohledem na pouţité technologie. Poţadavky byly dále analyzovány, stejně jako postup výpočtu reprodukční ceny nemovitosti, a tyto podklady byly dále pouţity pro návrh systémového řešení. Návrh a implementace byla zaměřena na pouţití programovacího jazyka Java a jeho knihoven. Při implementaci byly pouţity knihovny třetích stran, a to JCSV pro práci s CSV soubory a JRTF pro generování výsledného dokumentu odhadu. Implementací vznikl softwarový nástroj pro oceňování nemovitostí, který nevyţaduje pro přesný výsledek znalost dané vyhlášky a výpočtových postupů a koeficientů. Software byl vydaný pod licencí Apache License v.2, která umoţňuje jeho další rozvoj. Byl vytvořen uţivatelský manuál pro vysvětlení ovládání aplikace, viz příloha a této práce. Software je primárně určen pro oceňování nemovitostí pro účel pojištění nemovitostí, kde jsou předmětem ocenění budovy. Přesnost výpočtu reprodukční ceny byla ověřena při závěrečné konzultaci s odborníkem v oboru oceňování nemovitostí, která slouţila jako zpětná vazba. Výsledek byl stejný jako při ručním výpočtu podle postupu daným vyhláškou. Zároveň pouţitelnost uţivatelského rozhraní byla velmi pohodlná a intuitivní i bez pouţití uţivatelské příručky. Ulehčení výpočtu při pouţití tohoto nástroje je výrazné hlavně z časového hlediska a odpoutání se od přesné znalosti vyhlášky, cíl práce byl tedy splněn. V závěru práce bylo výsledné řešení vyhodnoceno včetně analýzy jeho vyuţitelnosti. Byl navrţen směr dalšího vývoje vzniklého softwarového nástroje, který muţe být velice perspektivní a z výsledku této práce se můţe dále rozvíjet.

Literatura

53

6 Literatura ARLOW, J. – NEUSTADT, I. UML a unifikovaný proces vývoje aplikací: průvodce analýzou a návrhem objektově orientovaného softwaru. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2003. 387 s. ISBN 80-7226-947-X. ARNOŠT, P. Co je to "Open Source software". Root.cz [online]. 2001 [cit. 201212-28]. Dostupné z: http://www.root.cz/clanky/co-je-to-open-sourcesoftware/ BRADÁČ, A. Soudní inženýrství. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 1997. 725 s. ISBN 80-7204-057-X. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 5. vyd. Brno: CERM, 2001. 616 s. ISBN 80-901663-4-2. BRADÁČ, A. -- KREJČÍŘ, P. -- HALLEROVÁ, A. Úřední oceňování majetku 2005: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Brno: CERM, 2005. 296 s. ISBN 80-7204-372-2. ECKEL, B. Myslíme v jazyku Java: knihovna zkušeného programátora. 1. vyd. Praha: Grada, 2001. 470 s. ISBN 80-247-0027-1. FISHMAN, S. Open Source Licenses Are Not All the Same. ONLamp.com [online]. 2004 [cit. 2012-12-28]. Dostupné z: http://onlamp.com/pub/a/onlamp/2004/11/18/licenses.html JERMÁŘ, P. Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven. Hypoindex.cz [online]. 2009 [cit. 2012-12-28]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/ocenovani-nemovitosti-z-pohledu-bank-apojistoven/ SMRČEK, J. Základy soudního inženýrství. 2. nezměn. vyd. Brno: Ediční středisko Vysokého učení technického, 1978. 53 s. TIDWELL, J. Designing interfaces. Beijing: O'Reilly, (c) 2006, 331 s. ISBN 05960-0803-1.

Přílohy

54

Přílohy



Uživatelská příručka k aplikaci NEMO

55


56

1. Úvod 1.1. Co je to NEMO NEMO je aplikace, jejímiž uživateli jsou převážně odhadci, soudní znalci a pojišťovací agenti zabývající se oblastí nemovitostí. Účelem aplikace NEMO je podporovat oceňování nemovitostí v oblasti pojištění nemovitosti. Kromě ocenění nemovitosti aplikace podporuje generování výsledného dokumentu připraveného k tisku i bez dalších úprav.

1.2. Instalace Aplikace NEMO je určena jak pro operační systémy Windows, tak pro Linux a další operační systémy typu UNIX. Pro spuštění je potřeba mít na počítači nainstalované rozhraní pro Java aplikace Java Runtime Environment (stáhnout můžete zde: www.java.com/getjava/) Postup instalace: 1. Aplikaci komprimovanou do souboru zip uložte do svého počítače. 2. Rozbalte stažený archiv do složky, kde aplikaci chcete používat. 3. Spusťte aplikaci dvojklikem na soubor Nemo.jar. Poznámka: po prvním spuštění je doporučeno provést aktualizaci vyhlášky, více viz kapitola 2.2.


57

2. Nastavení aplikace 2.1. Nastavení předvoleb Pokud s aplikací bude často pracovat jedna osoba, je možné výrazně ulehčit práci při vyplňování údajů o oceňovateli. Stejně tak lze nastavit automatické vyplnění data a místa vyhotovení odhadu. 1. V hlavním menu aplikace vyberte Nastavení -> Předvolby. 2. Otevře se okno Předvolby. 3. Ve skupině Oceňovatel vyplňte údaje o oceňovateli. 4. Ve skupině Datum a místo vyhotovení označte volbu Aktuální den použít jako datum vyhotovení pro automatické vyplnění data vyhotovení. Vyplňte často používané místo vyhotovení. 5. Změny potvrďte tlačítkem Uložit. 6. Při vytvoření nového odhadu se vyplněné údaje automaticky předvyplní. Poznámka: Údaje lze nastavit i úpravou položek v souboru nemo.config umístěném ve složce Data uvnitř hlavní složky aplikace.

2.2. Aktualizace vyhlášky Pří výchozím prvním spuštění aplikace pracuje s daty vyhlášky platné k roku 2009. Pro aktualizaci vyhlášky postupujte podle těchto kroků: 1. V hlavním menu aplikace vyberte Nastavení -> Aktualizace. 2. Program provede kontrolu aktuálnosti použité vyhlášky a zobrazí okno se zprávou. 3. Pokud je k dispozici nová vyhláška zobrazí se příslušný text a tlačítko Stáhnout. 4. Pro aktualizaci vyhlášky použijte tlačítko Stáhnout, jinak ukončete tlačítkem Zavřít. 5. Program stáhne z internetu soubory s poslední vydanou vyhláškou. 6. Pokud aktualizace proběhne v pořádku, zobrazí se v okně text, že vyhláška je nyní aktuální. 7. Ukončete aktualizaci tlačítkem Zavřít. Poznámka: Pro aktualizaci vyhlášky je potřeba aktivní připojení k Internetu Upozornění: Výpočet podle nově stažené vyhlášky se projeví až po založení nového, nebo otevření rozpracovaného odhadu.


58

3. Práce s odhady 3.1. Nový odhad Pro zahájení práce na odhadu je potřeba založit nový odhad: 1. Odhadu použijte tlačítko Nový odhad na úvodní obrazovce aplikace, nebo příkaz Soubor -> Nový odhad. 2. Aplikace následně přejde na záložku Odhad.

3.2. Uložení odhadu Pro uložení odhadu do souboru na disku proveďte tyto kroky: 1. Pro uložení rozpracovaného odhadu použijte příkaz Soubor -> Uložit. 2. Otevře se okno pro procházení souborového systému. 3. Vyberte umístění pro soubor s odhadem a zadejte jeho název. 4. Potvrďte tlačítkem Uložit. Poznámka: Soubor se ukládá s příponou .nemo, která se k souboru připojí automaticky.

3.3. Otevření odhadu Pro otevření dříve uloženého odhadu proveďte tyto kroky: 1. Stiskněte tlačítko Otevřít odhad na úvodní obrazovce aplikace, nebo spusťte příkaz Soubor -> Otevřít odhad. 2. Otevře se okno pro procházení souborového systému. 3. Vyberte uložený soubor typu .nemo. 4. Potvrďte tlačítkem Otevřít 5. Aplikace následně načte uložený odhad a přejde na záložku Odhad.


59

4. Ocenění nemovitosti 4.1. Informace o odhadu Jde o základní informace jako číslo odhadu, oceňovatel, objednatel apod. 1. Základní informace o odhadu vyplňte na záložce Odhad. Informace jsou rozděleny do příslušných skupin. 2. Uložení vyplněných údajů potvrďte tlačítkem Potvrdit (pro zrušení změn stiskněte tlačítko Obnovit) Poznámka: Při nevyplnění povinných údajů se jejich nadpis zobrazí červeně.

4.2. Informace o nemovitosti Tato kapitola popisuje jakým způsobem se do aplikaci vkládají údaje pro výpočet výsledné hodnoty.

4.2.1.

Vlastníci

Informace o vlastnících přidejte na záložce Nemovitost ve skupině Vlastníci. 1. Vyplňte jméno vlastníka (vyplňte celé jméno podle listu vlastnictví) do pole Jméno. 2. Vyplňte celou adresu vlastníka ve formátu použitém v listu vlastnictví do pole Adresa. 3. Podíl vlastníka zadejte do příslušných polí jak zlomek dvou celých čísel (v případě jediného vlastníka je podíl 1/1). 4. Přidání vlastníka potvrďte tlačítkem Potvrdit. 5. Zadané informace se přidají do tabulky s vlastníky. Poznámka: v případě opravy zadaných údajů je potřeba nejprve vlastníka vybrat v tabulce, smazat jej tlačítkem Odebrat a vložit nového vlastníka s opravenými údaji.

4.2.2.

Adresa

Adresu nemovitosti vyplňte ve skupině Informace o nemovitosti na záložce Nemovitost.

4.2.3.

Poloha

Polohu nemovitosti vyberte dle dostupných položek na záložce Nemovitost ve skupině Informace o nemovitosti. Vedle zvoleného výběru se zobrazí hodnota


60

koeficientu K5. Pokud jde o výběr polohy, kde je povolené rozmezí dvou hodnot, vyplňte přesnou hodnotu do příslušného pole.

4.2.4.

Stáří

Stáří nemovitosti zadejte v letech do pole Stáří na záložce Nemovitost ve skupině Informace o nemovitosti.

4.2.5.

Obestavěný prostor

Pro výpočet obestavěného prostoru je v aplikaci připraven formulář na záložce Začlenění ve skupině Obestavěný prostor. Přidávejte postupně všechna podlaží včetně zastřešení. Program na pozadí spočítá hodnotu obestavěného prostoru, která se zobrazuje v exportovaném RTF dokumentu.

4.2.6.

Začlenění

Na záložce Začlenění ve skupině Začlenění vyberte dostupné konstrukční prvky pro daný typ stavby. Změny potvrďte tlačítkem Potvrdit. Poznámka: Aplikace dynamicky mění položky výběrů, proto není potřeba zamýšlet se, zda daný konstrukční prvek koresponduje s vybranou stavbou.

4.2.7.

Ohodnocení vybavení

Ohodnoťte vybavení na záložce Ocenění. Dostupný je seznam vybavení příslušnému k danému typu nemovitosti podle začlenění vybraném na záložce Začlenění ve skupině Začlenění. U každého vybavení vyberte příslušnou volbu (P, S, N, Chybí). P - podstandardní S - standardní N - nadstandardní Chybí - vybavení zcela chybí


61

5. Výsledek a Export Výslednou reprodukční cenu nemovitosti můžete zobrazit na záložce Výsledek. Poznámka: Pro výpočet výsledné hodnoty je potřeba vyplnit všechny hodnoty ovlivňující výpočet. Aplikace umožňuje export odhadu do dokumentu formátu RTF. Dokument má univerzální formát a při vyplnění všech položek odhadu není potřeba dokument dále upravovat. Pro export odhadu do dokumentu: 1. Vyplňte všechny potřebné hodnoty ovlivňující výsledek. 2. Přejděte na záložku Výsledek, kde se při správném zadání hodnot zobrazí výsledná reprodukční cena nemovitosti a tlačítko Export do dokumentu. 3. Stiskněte tlačítko Export do dokumentu. 4. Zobrazí se okno pro procházení souborového systému. 5. Vyberte cestu, zadejte název souboru a klikněte na tlačítko Uložit. 6. Okno se zavře a na disku se vytvoří příslušný soubor typu RTF.

Poznámka: Soubor se ukládá s příponou .rtf, která se k souboru připojí automaticky.


62


Odhad č. %%cisloOdhadu%% o odhadu reprodukční hodnoty nemovitosti pro účel pojištění nemovitosti

Předmět ocenění: %%stavba%% Adresa: Ulice: %%nemUlice%% Číslo popisné: %%nemCP%% Obec: %%nemObec%% PSČ: %%nemPSC%%

Vlastníci Nemovitosti: %%nemVlastnici%%

Objednavatel: %%obTitul%% %%obJmeno%% %%obPrijmeni%% %%obTitulZa%% %%obUlice%% %%obCP%% %%obObec%% %%obPSC%% %%obIC%% %%obDIC%%

Odhad je zpracován ke dni %%keDni%% Vypracoval: %%ocTitul%% %%ocJmeno%% %%ocPrijmeni%% %%ocTitulZa%% %%kde%% dne %%kdy%%


63

Popis nemovitosti %%popis%%

Začlenění: %%zacleneni%%

Stáří (v letech): %%stari%% Nadzemní podlaží: Název (m2) %%podlazi%%

Výška (m)

Obestavěný prostor (m3): %%obestavenyProstor%%

Plocha


Vybavení: %%vybaveni%%

%%vysledek%%

64



Obr. 23

Uţivatelské rozhraní – informace o odhadu

Obr. 24

Uţivatelské rozhraní – informace o nemovitosti

65


Obr. 25

Uţivatelské rozhraní – začlenění nemovitosti a obestavěný prostor

Obr. 26

Uţivatelské rozhraní – ohodnocení vybavení

66


Obr. 27

Uţivatelské rozhraní – předvolby

Obr. 28

Uţivatelské rozhraní – aktualizace vyhlášky

67

Systémová podpora oceňování nemovitostí

Recommend Documents