SVEN VERNAILLEN BART VAN BAEVEGHEM

I. Erfdienstbaarheden in het burgerlijk recht • A. In het burgerlijk wetboek • 1. Algemeen Wet 21 maart 1804 - B.W. (Art. 661)

Art. 660. De nabuur die tot de verhoging niet heeft bijgedragen, kan deze gemeen maken door de helft te betalen van de voor de verhoging gemaakte kosten, alsook

de waarde van de helft van de grond waarvan voor de verbreding mocht zijn gebruik gemaakt.

SVEN VERNAILLEN Deze regeling voorziet in een andere regeling voor de begroting van de overnamewaarde dan deze voorzien in artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek. Waar artikel 660 voorziet in de vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten en van de waarde van de helft van de grond, voorziet artikel 661 in de vergoeding van de tegenwoordige waarde van de muur en van de waarde van de helft van de grond. De ratio hiervoor ligt in het gegeven dat de kosten voor de verhoging van de muur meestal hoger uitvallen dan de waardevermeerdering die de muur na de verhoging ervan heeft verkregen. De wetgever heeft hiermee beoogd een sluwe speculatie van de nabuur te willen voorkomen, die in dat geval na de verhoging de gemeenmaking van het verhoogde deel zou kunnen vorderen tegen een lagere vergoeding dan de helft van de werkelijk gemaakte kosten (H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité, t. V, 1101, nr. 1230; A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, nr. 331).

Art. 661. Ieder eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft

van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.

BART VAN BAEVEGHEM Krachtens art. 661 BW is een gedwongen verkoop mogelijk, doch voor zover het om een scheidsmuur gaat. Het moet dus gaan om een scheiding bestaand uit metselwerk en het geldt dus niet voor hagen, schutsels of grachten. Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft het recht die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, door aan de eigenaar van de muur de helft van de waarde van de muur en van de grond te betalen. Zo worden nodeloze kosten voor de bouw van een tweede muur vermeden. De buurman mag in principe wel een tweede muur optrekken naast de gemene muur. Wanneer een scheidingsmuur evenwel net naast de scheidingslijn gebouwd wordt, zonder enig nut voor de bouwer, maar met het enkele doel om te verhinderen dat de buurman de mandeligheid zou kunnen afkopen, kan dit als rechtsmisbruik aanzien worden (Cass. 16 november 1961, RW 1962-63, 1157). De muur hoeft niet volledig gemeen gemaakt te worden: de koper mag zich beperken tot het deel van de muur dat hij nodig heeft om bijvoorbeeld aan te bouwen. Voor de bepaling van de waarde van de muur houdt men rekening met de staat van de muur op het ogenblik van de koop. De koper is geenszins verplicht de bouwkosten deels terug te betalen. Wie een muur gemeen maakt is niet gehouden de helft van de ganse dikte ervan te betalen zo deze de normale afmetingen overtreft (Cass. 27 maart 1884, Pas. 1884, I, 87). Het gaat wel degelijk om een koop, al is deze vorm van contractdwang toch wel bijzonder. Voor de tegenwerpelijkheid aan derden dient de overdracht verleden te worden bij notariële akte die dan overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. Het is niet mogelijk in toepassing van artikel 661 BW de gemeenmaking te vorderen van goederen van het openbaar domein. Deze zijn immers hoe dan ook buiten de handel. Dat betekent echter niet dat de particulier, in strijd met de algemene termen van artikel 661 BW, zou mogen weigeren aan het openbaar domein de gemeenheid af te staan van een muur welke zijn private eigendom is en zodoende vervreemdbaar is (Cass. Fr. 14 februari 1900, D. 1900, I, 593). De wetgever regelt echter de omgekeerde situatie niet: de buurman maakt gebruik van de scheidingsmuur tot steun voor een gebouw, maar vraagt de mandeligheid niet en betaalt die dus ook niet. Dit moet de buur die de muur heeft opgericht echter niet lijdzaam ondergaan. De rechtspraak neemt aan dat men mede-eigenaar wordt van de scheidsmuur door de inbezitneming van de muur en dat deze inbezitneming verplicht tot de betaling van de prijs. Een bezitsaanmatiging door de buurman waaruit ondubbelzinnig blijkt dat hij de mandeligheid wil verwerven, is vereist, maar volstaat (Cass. 28 juni 2001, RW 2003-2004, 456, Cass. 23 oktober 1992, RW 1992-93, 820, Cass. 22 februari 1985, RW 1985-86, 2273). De nabuur die daden van toe-eigening stelt op een scheidingsmuur die aan zijn erf paalt, is gehouden tot betaling van de prijs van de gemeenheid van de muur. De feitenrechter leidt uit de feitelijke omstandigheden af dat er bezitneming voorhanden is (Cass. 26 april 1957, Pas. 1957, I, 1015, Arr.Verbr. 1957, 702. Zie ook Cass. 18 februari 1983, Pas. 1983, I, 692). Geen enkele wetsbepaling verbiedt de eigenaar van een scheidingsmuur de gemeenheid ervan af te staan aan de vruchtgebruiker van het aanpalend erf (Cass. 26 april 1934, Pas. 1934, I, 255). De eigenaar die op zijn erf een bergplaats bouwt op een korte afstand van de eigen scheidsmuur van zijn nabuur zonder aan die muur te raken, kan niet verplicht worden om aan die toestand een einde te maken, noch

Larcier – Wet en Duiding Erfdienstbaarheden (1 januari 2014) – © Larcier---TREE_4493--Export:02-01-2014_13:42---

15


om een overnameprijs te betalen, al heeft hij door zodanig te bouwen een besparing kunnen doen door slechts licht materiaal te moeten gebruiken. Zulks is geen bezitsaanmatiging (Cass. 2 juni 1977, RW 1977-78, 1611, noot L. VEREYCKEN, Arr.Cass. 1977, 1020, Pas. 1977, I, 1012, RCJB 1978, 440, noot J. HANSENNE). Bezitsaanmatiging van een bestaande muur heeft niet noodzakelijk gemeenmaking tot gevolg. De benadeelde eigenaar kan onder meer het staken van die aanmatiging en zelfs een schadevergoeding vorderen (Cass. 18 februari 1983, Arr.Cass. 1982-83, 774, concl. E. KRINGS, Pas. 1983, I, 692, T.Aann. 1990, not D. STAVAUX). Wanneer de nabuur een zelfdragende muur heeft opgericht, is het niet voldoende dat de scheidingsmuur enig nut oplevert, om de nabuur tot aankoop van de mandeligheid te dwingen (Cass. 22 februari 1985, Arr.Cass. 1984-85, 862, Pas. 1985, I, 772, RW 1985-86, 2273, JT 1986, 234). De enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de muur voordeel haalt, houdt geen zodanige bezitsaanmatiging in. (Cass. 22 juni 1990, Arr.Cass. 1989-90, 1367, Pas. 1990, I, 1212 en RW 1990-91, 779). Bezitsaanmatiging is zelfs mogelijk door kennelijke onzorgvuldigheid of nalatigheid in de conceptie en de uitvoering van het werk dat aan de bezitsaanmatiging ten grondslag ligt (Cass. 2 september 1994, Arr.Cass. 1994, 694 en Pas. 1994, I, 681). De enkele omstandigheid dat een nabuur voordeel haalt uit een vooraf bestaande muur houdt geen bezitsaanmatiging van die muur in (Cass. 4 december 2003, Arr.Cass. 2003, 2247, Pas. 2003, I, 1656, RABG 2006, 715, zie ook Cass. 4 maart 2005, JLMB 2006, 564, noot P. RENSON, RABG 2006, 711). Een mooi voorbeeld van de vrijheid van de feitenrechter bij de beoordeling van de “bezitsaanmatiging”, kan worden teruggevonden in een arrest van het Gentse hof van beroep: “Wanneer één fysiek geheel ontstaat tussen een scheidingsmuur, het voorzetwandje van het nieuwe gebouw en de tussengevoegde unalitplaten, dan vormen deze drie elementen een geheel waarvan de ingebruikname een bezitsaanmatiging uitmaakt van de scheidingsmuur, met alle voordelen van dien, zoals het verzekeren van privacy, veiligheid, akoestische isolatie, bescherming tegen brand en waterinfiltratie. Aldus heeft de eigenaar van het nieuwe gebouw de ondubbelzinnige wil uitgedrukt de mandeligheid van de scheidingsmuur te willen verwerven. Iedere andere uitleg kan enkel worden aangezien als een poging om aan de gedwongen muurovername te ontsnappen, wat overeenkomt met een poging tot wetsontduiking.” (Gent 19 januari 1999, RW 1999-2000, 1403, noot A. CARETTE).

Art. 662. Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de mid-

delen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.

BART VAN BAEVEGHEM Wanneer de scheidingsmuur eigendom is van beide buren, is het ook niet meer dan logisch dat één van hen niet eenzijdig aanmerkelijke wijzigingen aanbrengt die de andere buur in zijn belangen kunnen schaden. Op het eerste gezicht lijkt artikel 662 BW in tegenspraak met artikel 657 BW De rechtspraak interpreteert de samenhang ervan in die zin dat voor gewone werken geen toestemming van de buur vereist is, maar voor buitengewone werken waarbij zich schade zou kunnen voordoen, wel. Belangrijk is echter te weten dat het door de art. 662 en 675 BW aan een nabuur opgelegd verbod in de gemene muur holten, vensters of openingen aan te brengen zonder toestemming van de andere nabuur, óók geldt voor het geval deze werken vóór de verkrijging van de gemeenheid zouden uitgevoerd zijn, al was het meer dan dertig jaren geleden (Cass. 5 mei 1892, Pas. 1892, I, 243, Cass. 14 februari 1889, Pas. 1889, I, 123, Cass. 19 mei 1853, Pas. 1853, I, 316, zie ook Cass. 21 december 1939, Pas. 1939, I, 531, Arr.Verbr. 1939, 235, RCJB 1948, 149, noot M. GEVERS). De eigenaar die de gemeenheid van een muur verkrijgt, heeft inderdaad het recht de afschaffing te eisen van de schouwen die door de nabuur ingemetseld werden toen deze nog alleen-eigenaar van de muur was (Cass. 18 oktober 1883, Pas. 1883, I, 361). De sanctie van de miskenning van art. 662 BW heeft de wetgever aan de wijsheid van de rechtbanken overgelaten. Bijgevolg mag de eigenaar van een gemene muur, in dewelke de nabuur-mede-eigenaar stutten heeft geplaatst tot steun van een elektriciteitsleiding, de verwijdering ervan eisen, wanneer deze werken, die zonder zijn toestemming en zonder naleving van de bij de wet voorgeschreven formaliteiten werden uitgevoerd, zijn erf werkelijk bezwaren (Cass. Fr. 2 februari 1897, D. 1897, I, 71). Het recht voor de mede-eigenaar om herstel in natura te vorderen en de afbraak van de wederrechtelijke werken te eisen, zal wel kunnen worden getoetst aan de figuur van het rechtsmisbruik. Art. 662 BW is van toepassing op elk bouwwerk dat de belangen van de buurman-mede-eigenaar schaadt. Er moet niet noodzakelijk afbreuk worden gedaan aan de rechten van deze laatste op de muur zelf: het volstaat dat het werk, o.a. een aangebrachte vergaarbak, zijn recht van uitzicht hindert (Cass. Fr. 30 april 1928, D. 1930, I, 144).

16



Dit alles neemt niet weg dat de mede-eigenaar van de gemene muur in principe de volle vrijheid behoudt die zijn eigendomsrecht hem verschaft, inzoverre hij de bestemming van de muur en de belangen van zijn buur niet schaadt. Dus mag iedere mede-eigenaar het deel van de muur langs de kant van zijn erf gebruiken voor publiciteit. Het staat hem vrij dat recht aan derden af te staan, die er in dezelfde voorwaarden mogen van genieten en dit met dezelfde beperkingen als degene die de mede-eigenaar zelf zou moeten in acht nemen (Cass. 3 februari 1944, Pas. 1944, I, 180, Arr.Verbr. 1944, 86). De mandeligheid van de muur impliceert niet op zichzelf dat alle mede-eigenaars het recht zouden hebben gebruik te maken van een in de gemene muur gebouwde schouwbuis. Deze toestand stemt immers niet overeen met de wettelijke bestemming van dergelijke muur (als scheidings-, afsluitingsmuur en ter ondersteuning van de gebouwen) en is trouwens in strijd met de wetsvoorschriften op het gebruik van de mede-eigendom (Cass. 15 maart 1962, Pas. 1962, I, 780, RW 1962-63, 1575, Arr.Cass. 1962, 780, zie ook Cass. 9 september 1976, RW 1976-77, 1809, Pas. 1977, I, 27, Arr.Cass. 1977, 31). Als een onroerend goed verdeeld is in twee woningen door een scheidingsmuur waarin de oorspronkelijke eigenaar schouwen heeft doen installeren, is de muur gemeen geworden zodra de twee woningen verschillende eigenaars hebben gekregen. De feitenrechter beslist wettig dat in een gemene muur geen veranderingen mogen worden aangebracht aan schoorsteenpijpen die deze muur reeds bevatte, toen hij gemeen werd gemaakt, en die sindsdien aan het pand van de nabuur zijn aangesloten. Ofwel moet de toestemming van de buur worden verkregen, ofwel moet het advies van deskundigen worden gevorderd om te vermijden dat afbreuk zou worden gedaan aan zijn rechten (Cass. 1 december 1983, Arr.Cass. 1983-84, 388, Pas. 1984, I, 361, Rev.not.B. 1984, 80). De vordering waarover de mede-eigenaar van de scheidsmuur beschikt in toepassing van artikel 662 BW (om desnoods de verwijdering van wederrechtelijke werken te eisen), is enkel toepasselijk wanneer de schade voortkomt uit een werk dat door de nabuur is gesteund op de gemene muur. Wanneer schade wordt veroorzaakt door het gebrek aan een ander deel van het onroerend goed, kan de vordering van de buur niet worden gesteund op artikel 662 BW (Cass. 25 november 1948, Arr.Verbr. 1948, 591). In dat geval zal de nabuur zijn vordering moeten proberen steunen op artikel 1382 BW e.v., indien hij bijvoorbeeld een fout of een gebrek in de zaak kan bewijzen, hetzij op de leer van de burenhinder (art. 544 BW).

Art. 663. Een ieder kan, in de steden en voorsteden, zijn nabuur verplichten om bij te dragen tot het bouwen en herstellen van de afsluiting die dient tot scheiding van hun in die steden en voorsteden gelegen huizen, binnenplaatsen en tuinen; de hoogte van de afsluiting wordt vastgesteld volgens de bijzondere verordeningen of de vaste en erkende gebruiken; en, bij gebreke van gebruik of verordening, moet elke tussen naburen tot

scheiding dienende muur die voortaan gebouwd of wederopgebouwd zal worden, een hoogte hebben van ten minste tweeëndertig decimeter }1[...]1, de kap daarin begrepen, in de steden van vijftigduizend en meer zielen, en van zesentwintig decimeter }1[...]1 in de andere steden. }1. – Gewijzigd bij art. 28, 9°, wet 15 december 1949, B.S., 1-3 januari 1950

BART VAN BAEVEGHEM Indien een mede-eigenaar aan herbouw- of herstellingskosten van een gemene muur wil ontkomen, kan hij enkel afstand doen van de muurgemeenheid. Dit conform artikel 656 BW Zo wordt de muur de exclusieve eigendom van de buur. Dit kan enkel voor zover men de muur niet (verder) gebruikt bv. om er een gebouw tegen te laten steunen. Dergelijke afstand is echter niet mogelijk zonder het akkoord van de buurman voor wat betreft de mandeligheid van scheidingsmuren in steden en voorsteden: krachtens artikel 663 BW kan immers eenieder daar zijn buur verplichten om bij te dragen in het herstellen of bouwen van afsluitingen tussen huizen, binnenplaatsen en tuinen. De in artikel 663 BW voorkomende zinsnede ‘die dient tot scheiding van hun eigendommen, huizen, binnenplaatsen en tuinen’ is beperkend, en sluit de eigendommen uit die van een andere aard zijn dan deze, in voormeld artikel vermeld. Dit artikel is dus niet van toepassing op de afsluiting tussen een tuin en een weide (Cass. 24 april 1857, Pas. 1857, I, 310, Cass. 15 juli 1897, Pas. 1897, I, 255). Onder de woorden ‘huizen, binnenplaatsen en tuinen’ moet men echter ook begrijpen: de noodzakelijke aanhorigheden van de woningen die in nauwe betrekking staan tot de persoonlijke verhoudingen tussen de bewoners, zoals een private niet-overdekte uitweg die dwars door gebouwen, binnenplaatsen en tuinen loopt, en een langs alle kanten afgesloten geheel vormt (Cass. 15 juli 1897, Pas. 1897, I, 255). Wie zijn buur wil verplichten tot bijdrage aan de bouw van de scheidingsmuur, moet zijn recht doen gelden vóór de bouw van de muur (Cass. 5 november 1885, Pas. 1885, I, 269). Artikel 663 BW is geen bepaling van openbare orde; daaraan kan dus door bijzondere overeenkomst afbreuk worden gedaan. Bijgevolg kan in een akte waarbij grond verkregen wordt, bedongen worden dat in de tuinen geen muren van welke aard dan ook gebouwd zullen worden (Cass. 8 januari 1914, Pas. 1914, I, 52).


17


De rechten en verplichtingen die door artikel 663 BW tussen de eigenaars van aanpalende erven in het leven werden geroepen zijn niet absoluut, noch altijddurend; zij overleven niet de toestand die de wet heeft willen regelen (Cass. 22 november 1928, Pas. 1929, I, 28). De eigenaar van het aanpalend erf kan door de buurman niet gedwongen worden tot de oprichting van een muur op gemene kosten, noch zelfs tot het gedogen van de oprichting van een ten dele op zijn grond te zetten muur, zij het dan uitsluitend op kosten van de buurman, wanneer het bouwen van de muur in hoofde van de buurman een inbreuk op een strafbepaling uitmaakt (Cass. 4 oktober 1956, Pas. 1957, I, 90, Arr.Verbr. 1957, 57). Is voor de bouw van de muur een stedenbouwkundige vergunning vereist, dan zal deze eerst moeten worden verkregen, alvorens de buur te kunnen verplichten tot bijdrage in de kosten van de bouw ervan. De eigenaar van een erf die op geldige wijze afstand deed van het recht om zich te verzetten tegen het bouwen van een muur op de scheidingslijn van dit erf en van het aanpalend erf, kan zulk recht later niet afstaan aan de persoon aan wie hij zijn erf verkoopt. Daar de scheidingsmuur gebouwd werd vooraleer deze persoon het aanpalend terrein gekocht heeft, is er geen schending van zijn verworven rechten (Cass. 16 januari 1966, Pas. 1966, I, 588). Het recht vervat in art. 663 BW nl. dat eenieder zijn nabuur kan verplichten om bij te dragen o.m. in het bouwen van een gemene afsluiting, houdt wel in dat die afsluiting niet abnormaal duur mag zijn (Cass. 10 maart 1983, Pas. 1983, I, 756, JT 1983, 716, Arr.Cass. 1982-83, 847, Rec.gén.enr.not. 1984, 143). De bij artikel 663 BW opgelegde verplichting is een verplichting van nabuurschap, gegrond op een vermoeden van gemeen nut van de te bouwen muur; dit vermoeden is echter weerlegbaar. Wanneer de eiser het bouwen van de muur niet opvat met de enige bedoeling een afsluiting te maken, doch ook en hoofdzakelijk om redenen die hem eigen zijn en waaruit blijkt dat hij alleen uit de verrichting voordeel zal trekken, is de verweerder bevrijd van de verplichting om bij te dragen tot het bouwen van deze muur indien hij aan de eiser aanbiedt een strook grond af te staan waarvan de breedte overeenkomt met de helft van die van de te bouwen muur (Cass. 8 februari 1968, RW 1968-69, 1231, Arr.Cass. 1967-68, 754, Pas. 1968, I, 704). Artikel 663 BW impliceert niet dat een op de scheidingslijn voorafbestaande muur door de nabuur moet worden overgenomen als hij daar geen gebruik van maakt (Cass. 4 december 2003, Pas. 2003, 1956, RABG 2006, 715 en T.Vred. 2004, 386).

Art. 664. }1[...]1 }1. – Opgeheven bij art. 2 wet 8 juli 1924, B.S., 13 juli 1924

Art. 665. Wanneer men een gemene muur of een huis weder opbouwt, blijven de heersende en lijdende erf-

dienstbaarheden voortbestaan ten opzichte van de nieuwe muur of van het nieuwe huis, zonder dat zij echter verzwaard kunnen worden, en mits de wederopbouw geschiedt vooraleer de verjaring is verkregen.

BART VAN BAEVEGHEM Artikel 665 BW, dat het voortbestaan van de erfdienstbaarheden erkent, is een uitzonderingsbepaling die niet analogisch toegepast kan worden (Cass. 6 maart 1947, Pas. 1947, I, 102, en Arr.Verbr. 1947, 74).

Art. 666. Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeen te zijn, indien er titel noch teken is van het tegendeel.

BART VAN BAEVEGHEM Krachtens artikel 666 BW geldt een (weerlegbaar) vermoeden van gemeenschappelijkheid van alle grachten tussen twee erven. Ook dit vermoeden is weerlegbaar door een andersluidende titel of een uitwendig teken. Artikel 32 Veldwetboek regelt deze aangelegenheid voor de gemene hagen: ook hier geldt een vermoeden van gemeenschappelijkheid voor de haag die op de scheiding van twee erven staat. Dit geldt niet wanneer er een andere titel is of wanneer enkel één van de erven omheind is. De wettelijke vermoedens gelden dus niet, wanneer er een andersluidende titel (een akte) bestaat. Ook op de verkrijgende verjaring door een (in principe) dertigjarig uitsluitend bezit kan een eigenaar zich beroepen om de exclusieve eigendom van de scheidsmuur te claimen en tegen het wettelijk vermoeden in te gaan. Wanneer een der aangelanden van een gemene scheidingssloot, deze ten koste van zijn perceel verbreedt, gaat het toegevoegd gedeelte een geheel uitmaken met de bestaande scheidingssloot en verliest de tot opvaart verwijde gemene sloot door die verwijding haar karakter van gemene sloot niet (HR 30 november 1906, WR 1906, 8464). De mede-eigenaar van een sloot kan zich aan onrechtmatig gebruik schuldig maken, door een vaartuig onafgebroken in die sloot te meren, ook al blijkt niet, dat de andere eigenaar daar last van ondervindt (HR 11 november 1966, NJ 1967, 361). De rechter kan beslissen dat de kadastrale gegevens en de opmetingen gedaan door een landmeter niet gelden als titel of teken die het vermoeden van het gemeen zijn van een sloot weerleggen (Cass. 19 oktober 1973, Pas. 1974, I, 192, Arr.Cass. 1974, 210, TPR 1981, 199).

18



Art. 667. Een teken dat een gracht niet gemeen is, is aanwezig wanneer de dijk of de opgeworpen aarde zich slechts aan één zijde van de gracht bevindt.

SVEN VERNAILLEN Tot bewijs van gemeenheid of niet-gemeenheid van de gracht wordt in dit artikel een wettelijk vermoeden van niet-gemeenheid ingevoerd. De gracht wordt vermoed toe te behoren aan degene aan wiens kant zich de aarde bevindt. Men moet onderstellen dat hij die alleen op eigen grond een gracht graaft, de aarde alleen aan zijn zijde zal opwerpen, daar hij wanneer ze waarde heeft, haar voor zich alleen zal willen houden, en ook geen recht heeft haar, indien ze voor hem een last zou zijn, op de grond van de nabuur te bergen. Hij heeft ze aldus natuurlijk op zijn grond geworpen, en zulks bewijst dat de gracht hem uitsluitend toebehoort. Dit artikel heeft echter slechts een exemplatief karakter (A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, nr. 336). Met “opgeworpen aarde” is bedoeld: aarde uit de sloot zelve afkomstig (HR 22 maart 1934, NJ 1934, 1152).

Art. 668. De gracht wordt geacht uitsluitend aan degene toe te behoren aan wiens kant zich de opgeworpen aarde bevindt. Art. 669–673. }1[...]1 }1. – Opgeheven bij art. 98, 10°, Veldwetboek 7 oktober 1886, B.S., 14 oktober 1886

Afdeling II Afstand en tussenwerken vereist bij bepaalde bouwwerken

Hij die daartegen een schoorsteen of stookplaats, een smidse, oven of fornuis wil oprichten, Daartegen een stal wil aanbouwen, Of tegen die muur een bewaarplaats van zout of een opslagplaats van bijtende stoffen wil aanleggen, is verplicht de afstand te laten die is voorgeschreven door de bijzondere verordeningen en gebruiken op dat stuk, of zodanige werken aan te leggen als deze verordeningen en gebruiken voorschrijven ten einde schade voor de nabuur te voorkomen.

Art. 674. Hij die nabij een al dan niet gemene muur, een put of een gemakput laat graven,

BART VAN BAEVEGHEM Bij gebreke van verordening of gebruik, die het volstrekte recht van eigendomsbestemming beperken, geeft de uitoefening van dit recht aanleiding tot schadevergoeding, indien de muur van de nabuur beschadigd wordt en zijn goed bijgevolg onrechtmatig toegeëigend wordt (Cass. 17 oktober 1912, Pas. 1912, I, 420). Afdeling III Uitzichten op het eigendom van de nabuur

opening maken, hoe dan ook, zelfs niet met vaststaand glasraam.

Art. 675. Geen van de naburen mag, zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of

BART VAN BAEVEGHEM Men spreekt van een licht om een venster aan te duiden dat niet opengaat en enkel licht doorlaat. Een zicht of uitzicht betreft een venster dat opengaat en zowel licht als lucht doorlaat. Buren mogen niet zonder wederzijdse toestemming in een gemene muur een venster of opening maken, zelfs niet met een vaststaand glasraam (art. 675 BW). Wat de niet-gemene muren betreft, bevat het Burgerlijk Wetboek tal van regels in verband met afstanden die men voor lichten en zichten dient in acht te nemen (zie verder onder de artikelen 676-680 BW). Lichten en zichten zijn zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Ze kunnen door verjaring verkregen worden en door bestemming van de huisvader tot stand komen. Het recht op uitzicht vanop een terras is een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid die dus door een dertigjarig bezit kan worden verkregen. Dergelijke verjaring loopt van de dag van de voltooiing van het werk waardoor de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend. Deze verjaring loopt niet zolang de bezwarende toestand door de eigenaar van het lijdend erf enkel wordt gedoogd. In dit laatste geval begint de verkrijgende verjaring van het recht op uitzicht pas te lopen vanaf het tijdstip dat het gedogen ophoudt (Cass. 25 mei 1990, Arr.Cass. 1989-90, 1214, Pas. 1990, I, 1084). Een actieve erfdienstbaarheid wordt afgewezen indien en voor zover de aard van het bouwwerk materieel en noodzakelijk in strijd komt met het recht van de buur om vrij op zijn erf te bouwen (zo bijvoorbeeld een uitsprong boven het erf; het aanbrengen van lichten of uitzichten in een gemene muur;...) (Cass. 14 februari 1889, Pas. 1889, I, 123; Cass. 10 april 1981, Arr.Cass. 1980-81, 930, Pas. 1981, I, 906, RW 1981-82, 1005).


19


De erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader verhindert dat de eigenaar van het dienstbare erf, niettegenstaande de verkrijging van de gemeenheid, de in de gemene muur bestaande vensters en openingen zou kunnen doen verdwijnen (Cass. 17 december 1908, Pas. 1909, I, 52). Het recht om de gemeenheid te verkrijgen is onverjaarbaar en, krachtens artikel 675 BW, heeft de verkrijger van de gemeenheid van een muur het recht om de sedert meer dan 30 jaren in deze muur gemaakte vensters en openingen te doen verdwijnen (Cass. 21 december 1939, Pas. 1939, I, 531, RCJB 1948, 149, Arr.Verbr. 1939, 235, zie ook Cass. 5 mei 1892, Pas. 1892, I, 243; Cass. 14 februari 1889, Pas. 1889, I, 123; Cass. 19 mei 1853, Pas. 1853, I, 316). De toepassing van artikel 675 e.v. BW lijkt beperkt tot de onderlinge verhouding van erven die behoren aan private eigenaars. Goederen van het openbaar domein hoeven immers in principe niet de bescherming van artikel 675 BW te genieten. Deze bepalingen hebben immers tot doel de stoornissen te vermijden die een hinderlijke nieuwsgierigheid in het privéleven van de buren kan veroorzaken. “Wanneer de rechter vaststelt dat de verkeersweg waarop de verweerder van plan is uitzichten te openen, niet het privé-karakter draagt dat bij art. 675 BW en volgende wordt beschermd, en dat eiser zich ten onrechte beroept op de eigendom van een strookje dat hij bezit, om de verdediging van zijn privé-leven te rechtvaardigen, heeft het bestreden vonnis wettelijk beslist dat de aan eiser toebehorende weg geen erf is dat door deze art. tegen uitzichten in een niet gemene muur wordt beschermd” (Cass. 22 november 1973, Arr.Cass. 1974, 330, Pas. 1974, I, 315, RW 1973-74, 2207, JT 1974, 172). Wanneer een bijgebouw, dat slechts een beperkt nut heeft, wordt opgetrokken tegen ramen en kelderramen die reeds sedert meer dan dertig jaar bestaan, dan kan de feitenrechter beslissen dat er sprake is van rechtsmisbruik, namelijk dat eiser zijn eigendomsrecht heeft aangewend op een wijze waarbij de schade aan derden buiten alle verhouding staat tot het voordeel dat eiser nastreeft of krijgt (Cass. 19 november 1987, Arr.Cass. 198788, 354, Pas. 1988, I, 332, RW 1987-88, 1060). Soms wordt in stedenbouwkundige vergunning vermeld dat de werken worden toegelaten op voorwaarde dat de art. 675 e.v. BW inzake mandeligheid en zichten in acht worden genomen. De vergunningverlenende overheid kan zich echter niet vergenoegen met een dergelijke stijlclausule en moet de beoogde werken beoordelen op de goede aanleg van de plaats (RvS 21 november 2007, nr. 176.966, Amén. 2008, 144).

Art. 676. De eigenaar van een niet gemene muur die onmiddellijk paalt aan het erf van een ander, mag in die muur lichtopeningen of vensters maken met ijzeren traliewerk en vaststaand glasraam.

Deze vensters moeten voorzien zijn van een ijzeren traliewerk waarvan de maliën ten hoogste een decimeter }1[...]1 groot zijn, en van een vaststaand glasraam. }1. – Lid 1 gewijzigd bij art. 28, 10°, wet 15 december 1949, B.S., 13 januari 1950

SVEN VERNAILLEN Dit artikel voert drie cumulatieve voorwaarden in die aan de eigenaar van een scheidingsmuur toelaten lichten in deze muur te maken, welke ook de afmetingen van deze lichten zijn. De gemaakte openingen in de scheidingsmuur mogen echter geen lucht of uitzicht op het erf van de nabuur verkrijgen. Een venster kan enkel als licht beschouwd worden indien het alleen licht maar geen lucht doorlaat. Een openvallend raam kan dus niet als licht beschouwd worden (Vred. Torhout 20 juni 2000, TBBR 2005, 213). Over het algemeen neemt men aan dat artikel 676 e.v. niet van toepassing is op keldergaten. Men doet opmerken dat artikel 677 enkel spreekt van het gelijkvloers en van hogere verdiepingen zodat het verbod van artikel 676 op de keldergaten niet toepasselijk schijnt (A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, 363). Voor een onderzoek van de mogelijke gevolgen die de overname van de gemeenheid van de scheidingsmuur door de nabuur heeft op het behoud van deze toegelaten lichten, zie tevens A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, nr. 322. Hoewel een op of in een gemene muur, met overtreding van o.m. de artikelen 676 en 677, uitgevoerd bouwwerk eventueel het evenwicht tussen naburige erven kan verstoren en waardoor aan het aanpalende erf hinder en schade kan worden veroorzaakt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijden, hetgeen betaling van een vergoeding wettigt, heeft de eigenaar van het erf, waar die werken zijn uitgevoerd, daarom nog niet het recht om zijn nabuur te beletten vrij op zijn eigen erf te bouwen (Cass. 10 april 1981, RW 1981-82, 1005; Pas. 1981, I, 906, concl. adv.-gen. F. DUMON).

Art. 677. Deze vensters of lichtopeningen mogen niet lager gemaakt worden dan zesentwintig decimeter }1[...]1 boven de vloer of grond van de kamer die men wil verlichten, indien deze met de straat gelijkvloers is, en

20

niet lager dan negentien decimeter vloer, voor de hogere verdiepingen.

}1

[...]1 boven de

}1. – Gewijzigd bij art. 28, 11°, wet 15 december 1949, B.S., 1-3 januari 1950



BART VAN BAEVEGHEM Het recht in een niet gemene scheidingsmuur lichten aan te brengen, tast het recht van de nabuur niet aan om op zijn eigen grond een muur op te trekken en zo de lichten te stoppen (Cass. 3 april 1939, Pas. 1939, I, 187, Arr.Verbr. 1939, 129). Door bij artikel 678 en 679 BW te verbieden op het erf van zijn nabuur uitzicht gevende vensters te hebben indien er geen afstand is van zes of negentien decimeters tussen de muur waarin zij gemaakt zijn en de scheidingslijn van beide eigendommen, heeft de wetgever zijn wil te kennen gegeven dat, wanneer lichten worden aangebracht op een afstand binnen dewelke geen uitzichten mogen gemaakt worden, die lichten aan de door artikel 676 en 677 BW gestelde voorwaarden zouden voldoen (Cass. 15 mei 1959, RW 1959-60, 441, Pas. 1959, I, 941).

Art. 678. Men mag op het besloten erf of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, noch balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken hebben, tenzij er een af-

stand van negentien decimeter }1[...]1 is tussen de muur waar men die maakt, en het erf. }1. – Gewijzigd bij art. 28, 12°, wet 15 december 1949, B.S., 1-3 januari 1950

BART VAN BAEVEGHEM De bepalingen van de artikel 678, 679 en 680 BW hebben tot doel de betrekkingen van nabuurschap tussen private eigendommen te regelen. Deze bepalingen zijn principieel niet van toepassing op de uitzichten op de openbare weg, zonder dat onderscheid gemaakt kan worden tussen rechtstreekse en schuine uitzichten (Cass. 8 juli 1864, Pas. 1864, I, 401). Het recht om rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters te hebben op minder dan negentien decimeter van het erf van de nabuur, is een zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid die kan verkregen worden door dertigjarig bezit (Cass. Fr. 19 oktober 1886, D. 1887, I, 116), of door bestemming van de huisvader (Cass. 17 december 1908, Pas. 1909, I, 52). Wat is een rechtstreeks uitzicht of uitzicht gevend venster? Dat is een venster dat zodanig is aangebracht dat het mogelijk is op het door zijn opening beperkte vlak een loodlijn te trekken die op gelijk welk punt het vlak of de vlakken raakt die op de scheidingslijn van de erven loodrecht op de grond werden opgericht. Het vonnis dat het bestaan van onwettig aangebrachte rechtstreekse uitzichten vaststelt, moet de verwijdering ervan bevelen, indien gevraagd wordt dat de toestand van de gebouwen in overeenstemming met de wetten zou worden gebracht (Cass. 21 oktober 1909, Pas. 1909, I, 414). Voor de beoordeling of een uitzicht rechtstreeks of zijdelings moet worden beschouwd, is niet bepalend of de uitzicht gevende opening of het venster (in casu een velux-raam) geplaatst is in een schuin afhellend dak (Cass. 23 januari 2009, Arr.Cass. 2009, 240, Pas. 2009, I, 209, Res.Jur.Imm. 2009, 156). Artikel 678 BW is eveneens van toepassing wanneer tussen twee gronden een perceel zou liggen dat minder dan negentien decimeter breed is en aan een derde toebehoort die zich tegen de in die omstandigheden tot stand gebrachte uitzichten niet verzet. Slechts wanneer het tussenliggend perceel niet enkel als uitweg zou dienen, maar de gronden met gebouwen zouden kunnen worden afgezet, zou artikel 678 BW niet van toepassing zijn. (Cass. 6 april 1911, Pas. 1911, I, 203). De bepalingen van artikel 678 BW, betreffende de rechtstreekse uitzichten, zijn niet limitatief. Deze bepaling is niet enkel van toepassing op de vensters of balkons, doch onder meer ook op de in terrasvorm gebouwde daken, zelfs wanneer zij niet vooruitspringen, indien van daar een erfdienstbaarheid van uitzicht op het erf van de nabuur kan uitgeoefend worden (Cass. 24 september 1959, RW 1960-61, 132, en Pas. 1960, I, 109, Arr.Cass. 1960, 83, JT 1959, 648). Artikel 678 BW wordt geschonden door het vonnnis dat oordeelt dat een plat dak in strijd is met dat artikel zodra vanop het dak uitzicht mogelijk is op het erf van de buur, ongeacht andere gegevens, zoals de bekleding van het plat dak, de toegankelijkheden, een eventuele balustrade (Cass. 10 juni 1988, Arr.Cass. 1987-88, 1307, Pas. 1988, I, 1211, RW 1988-89, 539, JT 1989, 107). Tot slot dient er nog te worden op gewezen dat het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning de vergunninghouder niet vrijstelt de verplichtingen van de artikelen 678 tot 680 BW te respecteren. Stedenbouwkundige vergunningen worden immers verleend onder voorbehoud van de erbij betrokken burgerlijke rechten zodat het verlenen van een vergunning geen beslissing impliceert over deze rechten. Discussies over lichten en uitzichten betreffen subjectieve rechten die tot de uitsluitende bevoegdheid behoren van de hoven en rechtbanken van de rechterlijke macht (RvS 1 augustus 2007, nr. 173.800).

Art. 679. Men mag op datzelfde erf geen zijdelingse of schuine uitzichten hebben, tenzij er een afstand is van zes decimeter }1[...]1. }1. – Gewijzigd bij art. 28, 13°, wet 15 december 1949, B.S., 1-3 januari 1950


21


SVEN VERNAILLEN Deze bepaling heeft tot doel stoornissen te vermijden die een hinderlijke nieuwsgierigheid in het privéleven van de buren kan veroorzaken. Een rechtstreeks uitzicht is het uitzicht gevormd in het fictieve verlengde van de richting van de as van het venster tot het erf van de buurman, ongeacht of de lijn die de grens van dit erf vormt, al of niet parallel loopt met deze van de muur waarin de opening is aangebracht (H. DE PAGE, Traité, t. VI, Brussel, 1953, 461, nr. 567). Is dit niet het geval, en dient men zijn hoofd links of rechts te draaien of dient men naar buiten te leunen tot de blik het erf van de buurman bereikt, dan heeft men met een schuin uitzicht te maken (R. DERINE, “Zakenrecht” in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, Deel I, B, Antwerpen, SWU, 1974, 626, nr. 354). Een venster kan dus tegelijk een recht en een schuin uitzicht bieden. Dit is het geval wanneer het uitzicht een scherpe hoek vormt met het erf van de buurman (H. DE PAGE, Traité, t. VI, Brussel, 1953, 461-462, voetnoot 5). De nabuur kan vorderen dat de uitzichten die op een kortere dan de wettelijke afstand werden geopend, zouden dichtgemaakt worden, op zulke wijze dat alles wat in overtreding van zijn recht gedaan werd, volkomen verdwijnen zou (Gent 14 mei 1881, Pas. 1881, 2, 295). De regeling der lichten en uitzichten is echter sterk verbonden met de bescherming van de privacy (Cass. 22 november 1973, RW 1973-74, 2207). Deze erfdienstbaarheid van uitzicht is een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid en kan aldus door bestemming van de huisvader ontstaan dewelke met een titel gelijk staat (Gent 28 december 1876, Pas. 1867, 2, 143). In dat geval is het verbod van artikel 679 niet toepasselijk. Ingevolge verkrijgende verjaring zal de nabuur van het erf van diegene die uitzichten in strijd met artikel 679 bezeten heeft, niet meer kunnen eisen dat deze uitzichten dichtgemaakt zouden worden. De eigenaar van de muur waarin deze uitzichten bestaan, zal echter geen actieve erfdienstbaarheid van uitzicht op het erf van de nabuur verkrijgen. Deze nabuur zal op zijn erf kunnen bouwen zoals het hem belieft, en wel op zodanige manier dat hij daardoor het licht van voornoemde uitzichten ontneemt. De opening der uitzichten op een mindere afstand dan door de wet voorgeschreven, betekent geen aanmatiging op het erf van de nabuur. De eigenaar van de muur heeft slechts het recht bezeten om uitzichten te hebben die aan de wet niet voldoen. Hij heeft hierdoor geen erfdienstbaarheid non altius tollendi of non aedificandi door verjaring verkregen. Krachtens het principe tantum praescriptum quantum possessum, kan hem dan ook geen uitgebreider recht worden toegekend (A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, 364). Wie slechts na 7 jaar protest heeft geuit tegen het aanbrengen van vitrines en deuren op minder dan de wettelijke afstand, ontsnapt niet aan de veroordeling tot wegruiming (Cass. 6 november 1997, TBBR 1988, 250). Indien men in een eigen muur in strijd met artikel 676 BW vensters aanbracht en deze situatie meer dan dertig jaar bestond, dan heeft men wel het recht verworven om deze vensters te behouden maar brengt het op geen enkele wijze een erfdienstbaarheid non aedificandi met zich op het erf van de nabuur om aldaar constructies op te richten. De nabuur mag voor deze vensters dus principieel een duiventil optrekken. Indien deze echter evengoed op een andere plaats op diens perceel kon worden opgetrokken, is er sprake van rechtsmisbruik en dient deze duiventil afgebroken te worden (Vred. Hoei 2 februari 1989, T.Vred. 1989, 276). Er bestaat een gevestigde cassatierechtspraak dat het sedert meer dan dertig jaar bestaan van onregelmatige vensters en openingen slechts tot bevrijdende, niet tot verkrijgende verjaring leidt en dit de gebuur niet belet om later, gebeurlijk bij gemeenmaking van de muur, deze vensters dicht te metselen (J. KOKELENBERG, TH. VAN SINAY en H. VUYE, “Zakenrecht (1989-1994), Overzicht van Rechtspraak, Erfdienstbaarheden”, TPR 1995, 687, nr. 154 en de aldaar aangehaalde verwijzingen). Voor de beoordeling of een uitzicht rechtstreeks of zijdelings is, is het niet bepalend of de uitzichtgevende opening of het venster schuin geplaatst is in een schuin hellend dak. Het vonnis dat aldus oordeelt dat het aanbrengen van een velux-raam in een schuin hellend dak een zijdelings of schuin uitzicht is, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht (Cass. 23 januari 2009, C.08.0109.N). De zoldervensters die uitzien op het uitspansel, kunnen niet als uitzichten op het naburig erf beschouwd worden, zij vallen derhalve niet onder de verbodsbepalingen van artikel 679 (A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht – Zakenrecht, deel V, Gent, Standaard Boekhandel, 1946, 363).

Art. 680. De afstand waarvan sprake in de twee vorige artikelen, wordt gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er

balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen.

SVEN VERNAILLEN Er wordt aangenomen dat deze regeling slechts zou gelden voor de rechte uitzichten (R. DERINE, “Zakenrecht” in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, Deel I, B, Antwerpen, SWU, 1974, 638, nr. 371, met tal van verwijzingen).

22


SVEN VERNAILLEN BART VAN BAEVEGHEM

Recommend Documents