Financiële crisis en recessie Implicaties voor de Belgische bouw en vastgoedmarkt
Plato IIF Euro Equity EUR Best EMU Equity Fund
December 2008 Bart Van Craeynest 1
•
Financiële crisis
•
Recessie
•
Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt
2
Financiële crisis en de reële economie Niets nieuws •
Terugkerend patroon
•
Recente voorbeelden in ontwikkelde economieën
•
Deregulering/financiële innovatie Kredietexpansie voedt prijzen activa Zeepbel barst, met pijnlijke gevolgen voor financiële sector
Scandinavië begin jaren 90 Japan doorheen de jaren 90 VS van mid-80 tot begin jaren 90
Belangrijke gevolgen voor de reële economie
Vermogenseffecten Credit crunch
=> IMF (2008): ‘recessions associated with credit crunches and house price busts are deeper and last longer than other recessions’ 3
Vastgoedzeepbellen & financiële crisis Langdurige en zware gevolgen voor de reële economie
Correctie van een vastgoedzeepbel duurt jaren... 110
120
… met belangrijke gevolgen voor de reële economie (reëel BBP, piek in activa prijzen = 100)
115
100
110 90
105 80
100 95
70
90 60
85 50
80 40
75 -24 -20 -16 -12 -8
-4
0
4
8
12 16 20 24 28 32
Kwartalen (0 = piek) Japan 91 Comm. grondprijzen
Finland 89 Huizenprijzen
Zweden 91 Huizenprijzen
VS 07 Huizenprijzen (Case Shiller)
-24 -20 -16 -12 -8 -4
0
4
8 12 16 20 24 28 32
Kwartalen (0 = piek in activa prijzen) Japan 91
Finland 89
Zweden 91
VS 07 4
Japan 1991: ‘the lost decade’
10 jaar lage groei (reëel BBP, jaarwijziging in %) 8
Commerciële grondprijzen piekten in Q4 1991 en vielen vervolgens spectaculair terug
Gemiddelde BBP groei: 0.8% per jaar
• Positief: snelle monetaire en budgettaire stimulus
6
• Maar: • Bijkomende problemen 4
• aardbeving in 1995 • yen-appreciatie in 1995 • Asiatische crisis in 1997
2
• Beleidsfouten • BTW-verhoging in 1997 0
• uitstel van de noodzakelijke opkuis van de financiële sector tot 1997
-2
-4 Q1 1990
Q1 1993
Q1 1996
Q1 1999
Q1 2002
Q1 2005 5
Finland 1989: diepe recessie, geen verloren decennium
Economie klapt in elkaar (reëel BBP, jaarwijziging in %) 8
Huizenprijzen piekten in Q2 1989 en vielen vervolgens spectaculair terug
6
• Positief: snelle (dure) opkuis van de financiële sector • Maar:
4
• Bijkomende problemen 2
• ineen storten van de Sovjet-Unie • Beleidsfouten
0
• vaste wisselkoers (wat resulteerde in een veel te strak monetair beleid)
-2
-4
-6
-8
-10 Q1 1988
Q1 1990
Q1 1992
Q1 1994
Q1 1996 6
Financiële crisis: belangrijke kosten Output loss (in %, piek tot bodem)
Terugval activa prijzen (in %, piek tot bodem)
100
16
90
14
80
12 70
10
60 50
8
40
6 30
4
20 10
2
0 Fin
Zwe
Noo
Aandelenkoersen
Jap
VK
Huizenprijzen
VS
VS 07
0
7
Fin
Zwe
Noo
Jap
VK
VS
VS 07
Financiële crisis: naar een oplossing •
Herstel van het vertrouwen in de financiële sector om het kredietmechanisme overeind te houden
•
Snelheid en erkenning van de verliezen zijn cruciaal (cf. verloren decennium in Japan, Grote Depressie VS) Noodzakelijke stappen: Herstel interbankenmarkt (via verregaande overheidswaarborgen) Liquiditeitsvoorzieningen Herkapitalisatie van de banksector (ev. via nationalisatie)
Negatieve impact op de reële economie via uitgebreide budgettaire en monetaire stimulus => Zelfs met een snelle oplossing van de problemen in de financiële sector is een belangrijke negatieve impact op de reële economie onvermijdelijk
8
Huidige crisis: autoriteiten lijken op de goeie weg
Monetair beleid
Huizenprijzen piekten in Q2 2006 en vielen sindsdien 22% terug
10 9
• Huizenprijscorrectie nog maar halfweg
8
• Autoriteiten goed op weg om Japanse en Finse fouten te vermijden:
7
• Agressieve monetaire versoepeling
6
• Massale liquiditeitsverschaffing
5
• Snel ingrijpen in de financiële sector (wel trial and error)
4
• Fannie Mae & Freddie Mac
3
• TARP
• Bijkomende reddingsplannen zijn nodig, maar uiteindelijk zal een oplossing gevonden worden
2 1 0 -36
-28
-20
-12
-4
4
12
20
28
36
=> In tegenstelling tot Japan en de Grote Depressie zijn autoriteiten vandaag duidelijk bereid om de problemen in de financiële sector kost wat kost op te lossen
Maanden (0 = vastgoedpiek) Japan 91
VS 07
Finland 89 9
Eerste lichtpuntjes in de financiële sector Garanderen van interbankenleningen werpt zijn vruchten af
VS
EMU
4.0
3.0 Spread interbank vs policy rate futures (OIS)
Spread interbank vs policy rate futures (EONIA)
3.5
2.5 3.0
2.0 2.5
2.0
1.5
1.5
1.0 1.0
0.5 0.5
0.0 Jan-07
May-07
Oct-07 3m
Feb-08 12m
Jul-08
0.0 Dec-08 Jan-07
May-07
Oct-07 3m
Feb-08
Jul-08
Dec-08
12m 10
Eerste lichtpuntjes in de financiële sector
Kapitaalinjecties krikken vertrouwen in markt bedrijfsobligaties slechts mondjesmaat op
Ommekeer in de spreads op bedrijfsobligaties ? (iBoxx, in basispunten) 800
iBx € Corp Non-Fin Snr 700
600
iBx € Corp Fin Snr iBx € Corp Fin Banks Sub
500
400
300
200
100
0 Jan-00
Jan-02
Jan-04
Jan-06
Jan-08
11
Financiële crisis: erkenning van de verliezen
Gecumuleerde afschrijvingen en kapitaalinjecties (in mrd USD)
Verwachte afschrijvingen (IMF, in mrd USD)
800
900
700
800
600
700 600
500
500
400
400
300
300
200 200
100 100
Afschrijvingen
Kapitaalinjecties
re nd e A
ov G SE
s
en
G
ds en fo n
Pe
ns i
Ve
oe n
rz e
an k
ke r in
en
g
0
B
Fe b. 20 08 M ar Ap 08 r. 20 08 Ju n08 Ju l Au -08 g. 20 08 Se pt .2 00 O 8 ct .2 00 No 8 v. 20 08
0
IMF ramingen
Gerapporteerd (tot 31 Oct 08) 12
•
Financiële crisis
•
Recessie
•
Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt
13
Financiële crisis bereikt de reële economie
Kredietverlening aan de private sector (VS) 8
10
6
8
4
6
Zware negatieve impact van de financiële crisis op de reële economie is onvermijdelijk: • verdere correctie in de bouw • via de kredietverlening
2
4
0
2
-2
0
-4
-2
-6
-4
• negatieve vermogenseffecten
Q1 1980 Q1 1985 Q1 1990 Q1 1995 Q1 2000 Q1 2005 Nieuwe kredieten (netto jaarwijziging in procentpunten BBP) Binnenlandse vraag (reële jaarwijziging in % )
14
Kredietcrisis bedreigt reële economie
Senior Loan Officer Survey Fed 100
Bank Lending Survey ECB 70 60
80
50
Strengere kredietvoorwaarden
60
40 40
30 20
20 10
0
-20
Strengere kredietvoorwaarden
0
Soepelere kredietvoorwaarden
-40 Q1 2000
Q1 2002
Q1 2004
-10 Q1 2006
Q1 2008
Hypotheekleningen
Prime hypotheken
Subprime hypotheken
Kredietkaarten
Bedrijven
Soepelere kredietvoorwaarden
-20 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Hypotheekleningen Bedrijven
Consumentenkrediet 15
Kredietcrisis bedreigt reële economie Kredietverlening aan de private sector
VS
EMU
20
14
18
12
16 14
10 12 10
8
8
6
6 4
4 2
%, yoy % , yoy
0 Jan-99
Sep-00
May-02
Jan-04
Sep-05
May-07
2 Jan-99 Jul-00
Totaal
Hypotheek
Jan-02 Jul-03 Jan-05 Jul-06 Totaal
Hypotheek
Jan-08 16
VS in recessie Waarschijnlijkheid van een recessie in de VS 100
80
60
40
20
0 1972
1977
1982
1987
Recessies volgens NBER
1992
1997
2002
Recessiemodel (kans op recessie, in %)
2007 17
VS recessie: nog slecht nieuws op komst
Vertrouwensindicatoren
Monetair klimaat 10
6 5
8
4
6 3
4
2 1
2
0
0 -1
-2 -2
-4 Q1 1974 Q1 1980 Q1 1986 Q1 1992 Q1 1998 Q1 2004 Reëel BBP (yoy) Monetaire condities (fed, 10y, aandelen, hypotheek)
-3 Q2 1986
Q2 1991
Q2 1996
Q2 2001
Q2 2006
Binnenlandse vraag (yoy) Model (ISM, NAHB, consumentenvertrouwen)
18
VS-recessie zal niet eeuwig duren… Duur vorige recessies in VS (in maanden) 18 Gemiddelde: 1854-1945 21 1945-2001 10
16
Niet makkelijk om lichtpunten te zien tijdens recessie, niettemin:
14
• Reddingsinitiatieven
banken moet vertrouwen in financieel systeem herstellen
12 10
• Significante correctie bouw 8
• Gezonde (niet-financiële) bedrijven
6
• Massieve monetaire versoepeling
4
• Bijkomende budgettaire versoepeling
2
• Koopkrachtimpuls dankzij terugval inflatie in komende maanden ) (* ? 07 -
20
01 20
-9 1 90
-8 2 81
80 19
-7 5 73
-7 0 69
-6 1 60
-5 8 57
53
-5 4
0
19
… vergelijking met de Grote Depressie zwaar overdreven Industriële productie (jaarwijziging in %)
Inflatie (in %) 5
15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25
2.5 0 -2.5 -5 Grote Depressie Huidige crisis 1929 (2007)
1930 (2008)
1931 (2009)
1932
1933
1934
-7.5
Grote Depressie Huidige crisis
-10 -12.5 1929 (2007)
1930 (2008)
Werkloosheidsgraad (%) 120
25
110
20
100
15
90
10
80
Grote Depressie Huidige crisis 1931 (2009)
1932
1933
1934
1934
Grote Depressie (inflatie) Grote Depressie (M2) Huidige crisis (M2)
Start = 100
19 27 (2 00 19 7) 30 (2 00 8) 19 31 19 32 19 33 19 34 19 35 19 36 19 37 19 38
1930 (2008)
1933
70 60
0 1929 (2007)
1932
Geldhoeveelheid (M2)
30
5
1931 (2009)
20
EMU niet immuun
5
125 120
4
5 1.25 4
115 1.15
3
3
110 105
2
1.05
2 100 1
1 0.95
95 0
90 0.85
0 85 -1 Q1 2000
80 Q1 2002
Q1 2004
Q1 2006
Q1 2008
BBP (jaarwijziging in % , links) Economic sentiment EC (rechts)
-1
-2 Q1 2000
0.75 Q1 2002
Q1 2004
Q1 2006
Q1 2008
BBP (jaarwijziging in % , links) PMI (orders/stocks, rechts) 21
En ook België ontsnapt niet aan de recessie Waarschijnlijkheid van een recessie in België 100
80
60
40
20
0 Q1 1971
Q1 1978
Q1 1985
Q1 1992
Q1 1999
Q1 2006
Recessie (2 opeenvolgende kwartalen van negatieve groei) Recessiemodel (kans op recessie in de volgende 12 maanden, in %) 22
•
Financiële crisis
•
Recessie
•
Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt
23
Huizenprijzen in vrije val in getroffen landen VK
VS 240
700
220
650 600
200
- 22%
180
550
- 15,7%
500
160
450
140
400 350
120
Case-Shiller
100 Jan-00
Jul-01
Jan-03
Jul-04
Jan-06
Jul-07
300
Halifax
250 Jan-00
Jul-01
Jan-03
Spanje
130
Jul-04
Jan-06
Jul-07
Ierland 400000
120 110
- 1,4%
350000
- 8,3%
100 300000
90 80
250000
70 200000
60 50 Q1 2000
Bestaande huizen Q1 2002
Q1 2004
Q1 2006
Q1 2008
150000 Q1 2000
24
Q1 2002
Q1 2004
Q1 2006
Q1 2008
Huizenprijzen: correctie nog niet achter de rug 14 12
IMF (Juli 2008): • VS huizenprijzen 14% overgewaardeerd, maar dit is geen factor voor de KT-prijsontwikkelingen
10 8 6 4
•
Belangrijkste factoren voor KTprijsontwikkelingen:
Voorraad onverkochte huizen Achterstallige hypotheekcontracten
2 0 Jan-80
Voorraad onverkochte huizen Jan-86
Jan-92
Jan-98
Jan-04
1.4 •
Verdere daling met 20% vanaf huidige niveaus is mogelijk
Achterstallige hypotheekcontracten
1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 Q1 1980
Q3 1987
Q1 1995
Q3 2002
25
Belgische bouw en vastgoedmarkt: belangrijke risico’s
Huizenprijzen (1998 = 100)
Woningbouw 25
350
20 300
15
10 250
5 200
0
-5 150
-10
-15 Q1 1996 Q1 1998 Q1 2000 Q1 2002 Q1 2004 Q1 2006 Q1 2008 Jaarwijziging
Kwartaalwijziging op jaarbasis
100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 België
Ierland
Spanje
VS
VK
26
Stevige prijsstijgingen
Belgische huizenprijzen (jaarwijziging in % ) 25
20
Huizenprijzen (gemiddelde jaarwijziging in % )
20
15 15
10
10
5
5
0
0 -5
1997-2003
2004-2007
-5
-10 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007
B EMU
D
F
NL
Irl
It
Sp
VS
VK 27
Geen zware overdrijving: bouw
Bouwactiviteit 8
7.5
Werkgelegenheid in de bouw (in % van het totaal)
7 7
6 6.5
5
6
4
3 5.5
2 Q1 1980
Q1 1985
Q1 1990
Q1 1995
Q1 2000
Q1 2005
Investeringen in woningbouw (in % van het BBP)
5 Q1 1980 Q1 1985 Q1 1990 Q1 1995 Q1 2000 Q1 2005
28
Geen zware overdrijving: gezinsfinanciën Oplopende schuldenlast, maar internationaal nog altijd laag 52
Belgen blijven spaarders 330
20
Schuldenlast in % van BBP VS: 121 (eind 07) 50
320
VK: 109 (midden 08)
18
310 48 300 46
290
44
280
16
14
270
12
42 260 10
40 250
In % van BBP 38
240
Q4 1992 Q4 1995 Q4 1998 Q4 2001 Q4 2004 Q4 2007 Schulden (ls)
Financiële activa (rs)
8 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 Spaarquote (in % van het beschikbaar inkomen)
29
Geen zware overdrijving: hypotheekmarkt
Geen betalingsproblemen
Gezinnen niet diep in de schulden 300
50000
250 45000
200 40000
150
35000
100
50
30000
Uitstaande hypotheekschuld (in % van het BBP)
L N
L IR
PT
Sp
D
EM U
B
FI N
F
G r
O o
IT
0 25000 Jan-95
Jan-98
Jan-01
Jul-04
Achterstallige hypotheekcontracten
Jul-07 30
Geen zware overdrijving: huizenprijzen Huizenprijsstijging op basis van fundamentele factoren 25 20 15 10 5 0 -5 Modellen op basis van bevolking, rente en inkomen
-10 1980
1983
1986
1989
1992
1995
Huizenprijzen (jaarwijziging in %)
1998
2001
Model 1
2004 Model 2
2007
2010 31
Bouwactiviteit niet immuun voor de recessie
Vertrouwen onder druk
Nieuwe projecten 5500
30 25
5000 20 15
4500
10
4000
5 0
3500 -5 -10
3000 -15
12-maands voortschrijdend gemiddelde 2500 Jan-90
Jan-93
Jan-96
Jan-99
Begonnen woningen
Jan-02
Jan-05
Jan-08
Bouwvergunningen
-20 Jan-90
Jan-93 Jan-96
Jan-99 Jan-02
Jan-05 Jan-08
Ondernemersvertrouwen in de bouw (NBB)
32
Hypotheekmarkt stagneert
23
80
21
60
19
40 17
20
15 13
0
11
-20 9
-40 7
Jaarwijziging in % (6-maands gemiddelde)
12-maands voortschrijdend gemiddelde 5 Jan-84
Jan-88
Jan-92
Jan-96
Jan-00
Hypotheekaanvragen
Jan-04
Jan-08
-60 Jan-90
Jan-93
Jan-96 Jan-99
Jan-02
Jan-05
Hypotheekaanvragen (bedrag)
Jan-08 33
Rentesteun op komst voor de hypotheekmarkt
Vast
Variabel 6.5
6
6
5.5
5.5
6
5
5.5
5
5.5 4.5 5
5
4.5
4 4.5 3.5
4.5
4
4 3 3.5
2.5
3
4
3.5
2
Jan-03
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Jan-07
Jan-08
Variabel tarief en initiële rentevaste periode tot één jaar Interbankrente (3m)
3.5 Jan-03 Jan-06 Initiële rentevaste periode voor meer dan tien jaar Obligatierente (10 jaar)
3
34
