SusTRIP onderzoek Vakantiewoningen aan de Belgische Kust
SusTRIP onderzoek: Vakantiewoningen aan de Kust Waarom onderzoek naar vakantiewoningen aan de Kust?
Logiesvorm met de grootste beddencapaciteit aan de Kust
Geen volledige overnachtingsgegevens voor het gebruik van vakantiewoningen
Wel info over verhuur van vakantiewoning door toeristisch verhuurkantoor
Geen info over verhuur van vakantiewoning door eigenaar Geen info over gebruik van vakantiewoning door eigenaar zelf
Dalende overnachtingscijfers voor verhuur van vakantiewoning door toeristisch verhuurkantoor
2
Belang van vakantiewoningen Logiesvorm met de grootste beddencapaciteit aan de Belgische Kust (76% van de beddencapaciteit) (zowel individuele vakantiewoningen als vakantiewoningen op parken) 581 198 bedden in 2011
Kortkampeerplaatsen campings 2,6%
Individuele vakantiewoningen 71,5% Logies met enkel commercieel gebruik 7,9% Vakantiewoningen op parken 4,9%
Vaste standpl. campings 15,7%
Hotels 2,5%
Jeugdlogies 1,0% Sociaal toerisme voor volwassenen 0,9% Huurvakantiewoningen op parken 0,7% Gastenkamers 0,2%
3
Belang van vakantiewoningen Enkel officiële statistieken beschikbaar over de verhuur van vakantiewoningen via toeristische verhuurkantoren. Wat met ander toeristische gebruik van vakantiewoningen? o Verhuur via een informeel kanaal, rechtstreeks met eigenaar o Gebruik van woning door tweede verblijver/eigenaar
Nieuwe wetgeving maakt registratie van vakantiewoningen verplicht sinds 2010 (nieuw logiesdecreet) Wat is de impact van wetgeving op verhuur? 4
Belang van vakantiewoningen Dalende tendens in verhuur van vakantiewoningen via toeristische verhuurkantoren (8,3 mio overnachtingen in 1992 naar 4,5 mio overnachtingen in 2011)
o Kust minder belangrijk voor lange vakanties: Bij Belgen daalt aandeel van Kust in lange vakanties van 17,8% in 1991 naar 13,3% in 2010
o Duur van vakanties aan de Kust is gedaald Van 18,8 nachten in 1992 naar 13,4 nachten in 2011 bij verhuur via toeristische verhuurkantoren
o Verschuiving naar tweede verblijfstoerisme Huurders worden eigenaars
Hoe kunnen we verhuur via toeristische verhuurkantoren beter promoten? 5
SusTRIP onderzoek: Vakantiewoningen aan de Kust Belang van vakantiewoningen voor toerisme aan de Kust 3 belangrijke onderzoeksprojecten binnen SusTRIP
1.
Gebruik van vakantiewoningen
Inschatten van het totale volume van de vraag • •
2.
Verhuur van vakantiewoningen (via kantoor of informeel kanaal) Tweede verblijfsgebruik van vakantiewoningen
Omzet uit tweede verblijvers in vakantiewoningen Inschatten van de bestedingen
(aanvulling op ander onderzoek naar omzet vakantiegangers in vakantiewoningen via verhuur)
3.
Motivatie-onderzoek bij huurders van vakantiewoningen Redenen om te kiezen voor een huurvakantiewoning
6
Vakantiewoningen aan de Belgische Kust Project 1: Gebruik – inschatten van totale vraag
Onderzoeksopzet Officiële statistieken rond toeristische aankomsten en overnachtingen zijn enkel beschikbaar voor: o o o o
Hotels Campings (kortkampeerplaatsen) Vakantieparkent) Logies voor sociaal toerisme (incl. jeugdlogies)
o Vakantiewoningen verhuurd via toeristisch verhuurkantoor MAAR: ook verhuur van vakantiewoning via eigenaar (directe verhuur) ook tweede verblijfsgebruik van vakantiewoning
onderzoek nodig om volledige gebruik van vakantiewoningen in te schatten! 8
Onderzoeksdoel 1 – Wat? Inschatten van alle overnachtingen in vakantiewoningen aan de Kust o Vakantiewoningen verhuurd via toeristisch verhuurkantoor Officiële statistieken o Verhuur van vakantiewoning via eigenaar (directe verhuur) Geen cijfers beschikbaar o Tweede verblijfsgebruik van vakantiewoning Geen cijfers beschikbaar
9
Onderzoeksdoel 1 – Hoe? Methodologie Berekenen van ratio’s tussen de drie types van gebruik
Officiële statistieken
Via verhuurkantoor
Directe verhuur
Tweede verblijfsgebruik
Inschatting: Verhouding met verhuurkantoor* volume verhuur via verhuurkantoor
10
Onderzoeksdoel 1 – Hoe? Methodologie Berekenen van verhoudingen •
Via enquêtering: bevragen van de eigenlijke gebruiker
•
Beperkte, mondelinge, anonieme bevraging: Blitzenquêtes
•
Op plaatsen met concentraties gebruikers: Bij bakkers en handelszaken op zondagmorgen
•
Elke 14-dagen – tweemaandelijks gedurende 1 jaar
•
Verspreid over de verschillende badplaatsen
11
Onderzoeksdoel 1 – Hoe? Methodologie Blitzenquêtes: snelle, mondelinge, anonieme enquêtes Welke vragen? o Type gebruik o Aankomstdatum o Vertrekdatum o Verblijfplaats (badplaats)
o Aantal personen in het gezelschap o Land van herkomst (postcode)
12
Onderzoeksdoel 1 – Hoe? Methodologie Blitzenquêtes: snelle, mondelinge, anonieme enquêtes
o Papieren versie o PDA/IPod
13
Onderzoeksdoel 2 Inschatten van evolutie van overnachtingen in vakantiewoningen aan de Kust Waarom? Wijzigingen in de wetgeving rond het op de markt brengen van vakantiewoningen (nieuw logiesdecreet)
Hoe? Tweejaarlijkse enquêtering met zelfde methodologie Onderzoek in 2009 én in 2011
14
Aantal afgenomen blitzenquêtes Kustgemeente
Knokke-Heist
2009
2011
7 467
7 726
715
955
Blankenberge
2 705
2 531
De Haan
2 207
2 531
Bredene
761
814
Oostende
3 404
3 577
Middelkerke
5 243
4 656
Nieuwpoort
3 694
2 876
Koksijde
4 843
4 575
De Panne
3 191
2 081
34 230
32 322
Zeebrugge
Kust
15
Verschillende ratio’s nodig Gebruik van vakantiewoning wordt beïnvloed door: Badplaatsniveau –
Binnen één kustgemeente verschilt het gebruik van vakantiewoningen, bv. meer tweede verblijfsgebruik in Het Zoute dan in Heist.
Periode in het jaar –
Binnen het jaar verschilt het gebruik van vakantiewoningen afhankelijk van de periode, bv. meer verhuur via kantoor in de zomervakantie dan op een gewoon weekend in november.
Voldoende respons nodig per badplaats per tijdsperiode
16
Berekenen van de volumes via ratio’s Inschatting van de volumes voor bv. directe verhuur Aankomsten in een kustgemeente voor een bepaalde tijdsperiode: = Verhouding van verhuur via kantoor tot directe verhuur * Aantal toeristen in verhuur via kantoor (officiële statistieken)
Overnachtingen in kustgemeente voor een bepaalde tijdsperiode: = Aankomsten (zoals ingeschat) * Gemiddelde verblijfsduur (in nachten)
17
Berekende ratio’s op kustniveau 2009 10
Verhouding van verhuur via toer. verhuurkantoor tot andere gebruikstypes (in aankomsten)
9
8 7 6 4,8
5 4 3 1,5
2 1
1,0
0 Verhuur via kantoor
Directe verhuur
Tweede verblijfsgebruik
18
Resultaten voor 2009 Gebruik van vakantiewoningen aan de Kust 2,7 miljoen aankomsten in 2009 Verhuurmarkt (via kantoor) 14%
Tweede verblijfsgebruik 65%
Verhuurmarkt (via eigenaar of derde) 21%
19
Resultaten voor 2009 Gebruik van vakantiewoningen aan de Kust 22,4 miljoen overnachtingen in 2009 Verhuurmarkt (via kantoor) 22%
Tweede verblijfsgebruik 56% Verhuurmarkt (via eigenaar of derde) 22%
20
Resultaten voor 2009 Totaal aantal overnachtingen in commercieel logies 15,3 miljoen overnachtingen in 2009 Vakantiewoning Verhuurmarkt (directe verhuur) 33%
Hotels 15%
Vakantiewoning: Verhuurmarkt (kantoor) 32%
B&B 1%
Sociaal toerisme 9% Vakantieparken 6%
Campings (kortkampeerplaatsen) 4%
21
Resultaten voor 2009 Totaal aantal overnachtingen aan de Kust 31,4 miljoen overnachtingen in 2009 Camping: Tweede verblijfsgebruik 11%
Vakantiewoning: Tweede verblijfsgebruik 40%
Commercieel logies (zonder vakantiewoning) 17% Vakantiewoning: Verhuurmarkt (kantoor) 16%
Vakantiewoning: verhuurmarkt (directe verhuur) 16%
22
Resultaten evolutie 2009-2011 Evolutie in de verhoudingsgetallen 2009-2011 Verhouding van verhuur via toer. verhuurkantoor tot andere types (in aankomsten)
10 9 8
6,5
7 6 4,8
5 4 3 2 1
1,5 1,0
1,6
1,0
0 Verhuur via kantoor
Directe verhuur
2009
Tweede verblijfsgebruik
2011
23
Resultaten evolutie 2009-2011 AANKOMSTEN Verhuur via kantoor
2009 2011
Directe verhuur Tweede verblijfsgebruik 0
OVERNACHTINGEN
1 000 000
2 000 000
3 000 000
4 000 000
Verhuur via kantoor
5 000 000 2009
Directe verhuur
2011
Tweede verblijfsgebruik 0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
GEMIDDELDE VERBLIJFSDUUR (in nachten) 20,0 15,0
13,6
13,4 9,0
10,0
8,7
7,2
2009 2011 6,0
5,0
0,0 Verhuur via kantoor
Directe verhuur
Tweede verblijfsgebruik
24
Conclusies Belangrijke ontwikkelingen in gebruik vakantiewoningen in 2009-2011 Sterke toename in tweede verblijfsgebruik door – –
Toename in capaciteit van tweede woningen Tweede verblijvers die frequenter komen in tijden van economische crisis
Mindere overnachtingen bij verhuur – –
Zowel bij verhuur via kantoor als directe verhuur Door shift van verhuurders naar kopers/eigenaars van tweede woning
Dalende gemiddelde verblijfsduur in vakantiewoning –
Kust wordt minder een bestemming voor hoofdvakantie, en meer een bestemming voor nevenvakanties
25
Vakantiewoningen aan de Belgische Kust Project 2: Omzet uit tweede verblijvers
26
Onderzoeksopzet Inschatten van het TOTALE economisch belang van vakantiewoningen: Informatie over overnachtingen: cf. vorig onderzoeksluik Informatie over bestedingen pppn o Bestedingen van huurders: bevraagd in het IPK onderzoek ‘Vakantieganger in commercieel logies aan de Kust in 2011 o Bestedingen van tweede verblijvers: geen betrouwbare informatie beschikbaar
bijkomend onderzoek nodig om totale economische belang te kunnen inschatten!
27
Onderzoek - methodologie • Enquêtering: uitdelen van enquêtes aan de tweede verblijver, tijdens hun verblijf aan de Kust
•
Op plaatsen met concentraties gebruikers: Bij bakkers en handelszaken op zondagmorgen
•
Elke 14-dagen – tweemaandelijks gedurende 1 jaar
•
Verspreid over de verschillende badplaatsen
•
In te vullen na verblijf en terugsturen via de post
•
Responsverhogende maatregelen: o o o
•
Port-betaald-door-bestemmeling enveloppe Anoniem in te vullen Incentive voor respondenten
Aantal responses: 2 250 geldige enquêtes 28
Profiel van de tweede verblijver Tweede verblijver komt vaker maar minder lang:
–
Meer toeristen
–
Kortere vakanties
Gemiddelde leeftijd van tweede verblijver: 41,7 jaar Kinderen tot 6 jaar
7,2
Kinderen 6 tot 11 jaar
Kinderen < 18 jaar = 23,6%
9,0
Kinderen 12 tot 17 jaar
7,4
Volwassenen 18 tot 24 jaar
3,4
Volwassenen 25 tot 34 jaar
6,0
Volwassenen 35 tot 49 jaar
Volwassenen = 76,4%
21,7
Volwassenen 50 tot 64 jaar
31,0
Volwassenen 65 tot 74 jaar
10,7
Volwassenen 75 jaar en ouder
n=2477
3,6
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
29
Bestedingen van de tweede verblijver Tweede verblijvers besteden aan de Kust – Gemiddelde variabele bestedingen: 45,82 euro pppn
Restaurant
€13,10
Tearoom, café en snackbar
€ 18,31
€5,21
Aankoop voeding
€10,89
Shopping (niet-voeding) Transport
Andere 0,00
€13,81 €1,71 €1,09 5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30
Bestedingen van de tweede verblijver Variabele bestedingen per persoon per nacht: –
Aangevuld met de resultaten van bestedingen pppn door huurders van vakantiewoningen (IPK onderzoek)
Uitgaven
Logies
Verhuur door kantoor
Directe verhuur
Tweede verblijver
20,90
18,25
0,00
12,98
12,97
18,31
10,13
11,13
10,89
Shopping
8,71
5,94
13,81
Andere
3,97
2,79
2,80
Totaal
56,69
51,08
45,81
Restaurant en café Aankoop levensmiddelen
Variabele bestedingen voor tweede verblijvers: +/- 640 miljoen euro 31
Bestedingen van de tweede verblijver Vaste bestedingen per tweede woning: o
Bijkomende bevraging van experten (toeristische verhuurkantoren)
verspreid over de kustgemeenten o
Vaste kost per woning per jaar ingeschat op 5 700 euro (gemeentelijke belastingen, onderhoud & grote werken, gas-, water- en elektriciteitsverbruik…)
o In 2011 waren er 87 525 tweede woningen aan de Kust Vaste kosten voor tweede woningen: +/- 500 miljoen euro
TOTALE OMZET TWEEDE VERBLIJFSGEBRUIK VAKANTIEWONINGEN: 1,1 miljard euro 32
Conclusies Economisch belang van vakantiewoningen Totale bestedingen door gebruikers van vakantiewoningen: Door tweede verblijvers
1,1 miljard euro
Door huurders
0,5 miljard euro
TOTAAL
1,6 miljard euro
Aandeel van vakantiewoningen in kustomzet o
75% in de omzet van het verblijfstoerisme (2,2 miljard euro)
o
57% in de totale omzet van het kusttoerisme (2,8 miljard euro)
33
Vakantiewoningen aan de Belgische Kust Project 3: Motivatie-onderzoek bij huurders
Onderzoeksopzet Dalende tendens in verhuur vakantiewoningen via toeristische verhuurkantoren tegengaan Waarom? Belang van verhuur vakantiewoning voor de Kust Verhuur in zomer bevordert de levendigheid van de Kust: geen gesloten rolluiken
Verhuur zorgt voor een Kust voor iedereen Niet enkel eigenaars maken gebruik van vakantiewoning Hogere bezettingsgraden van vakantiewoningen
Aantrekken jonger cliënteel dan tweede verblijvers en hotelgasten ‘Kust geen Florida’ maar wel gezinnen met kinderen
Verhuur is belangrijk voor economie van de Kust Huurder besteedt +/- 57 euro pppn, waarvan 36 euro in winkels, reca e.a.
35
Onderzoeksopzet Ondersteuning geven aan de verhuursector door inzicht te bieden in het standpunt van de consument
Onderzoeksvragen: Waarom precies kiest men voor het huren van een vakantiewoning en niet voor een andere logiesvorm? Waarom kiest men precies voor het huren via een toeristisch verhuurkantoor of waarom gaat men liever huren aan de eigenaar? Is er mogelijkheid tot marktverbreding en dienstenverruiming?
36
Onderzoek - methodologie • Enquêtering: Face-to-Face bevraging bij Belgische huurders van vakantiewoningen tijdens hun vakantie • Steekproef verspreid over de Kust • Proportionele verdeling naar directe (via eigenaar) en indirecte verhuur (via kantoor) • Periode: juni-september 2010 • Aantal responses: 504 geldige enquêtes
37
Bewuste keuze voor vakantiewoning • Huurders van een vakantiewoning kiezen bewust voor deze logiesvorm Slechts 15% heeft een andere logiesvorm overwogen
• Redenen om voor een vakantiewoning te kiezen: o o o o o o
Gevoel van vrijheid Meer relaxte atmosfeer, grotere privacy Meer ruimte Gelegen nabij het strand en de zee Goedkoper per persoon per nacht Vorm van flexibiliteit: bezoekers kunnen overnachten
Huren van een vakantiewoning zorgt voor een specifieke beleving van een kustvakantie
38
Keuze voor een toeristisch verhuurkantoor • Website van het kantoor is een belangrijke reservatietool Belangrijk om te zorgen voor voldoende ondersteuning van mogelijke huurders bij het boeken van een vakantiewoning
• Redenen om te boeken via een kantoor: betrouwbaarheid! (en dus niet via de eigenaar) o Gegarandeerde beschikbaarheid (eventueel alternatief) o Correcte voorstelling van de woning o Altijd iemand beschikbaar bij problemen
• Interesse in bijkomende dienstverlening o Schoonmaak van de vakantiewoning o Technische bijstand 24/24 o Tramkaart
Vooral jongere generaties hebben meer interesse in bijkomende dienstverlening
39
Conclusies • Een motivationeel onderzoek met open vragen en een face-to-face methode helpt om: o De juiste boodschappen te gebruiken bij het vermarkten van vakantiewoningen door toeristische verhuurkantoren. o De gewenste bijkomende dienstverlening aan te bieden aan de huurder door het kantoor.
• Communicatie van resultaten naar de toeristische verhuurkantoren is een noodzaak
• Nieuwe projecten om boekingen van vakantiewoningen via kantoren te ondersteunen en te promoten bv. online boekingsmodule voor toeristische verhuurkantoren
40
Vakantiewoningen aan de Belgische Kust Enkele lessen uit het SusTRIP onderzoek
41
Belangrijke lessen uit het onderzoek • In officiële statistieken ontbreekt een belangrijk deel van het kusttoerisme: Bij vakantiewoningen ontbreekt de directe verhuur en het gebruik door de eigenaar Officiële statistieken kan men niet gebruiken om ontwikkelingen in een bestemming als de Belgische Kust te volgen
• Via onderzoek kan men inschattingen maken voor het ‘informele’ gedeelte van toerisme ‘This is of major concern for the future’ (conference Eurostat in Reyjavik november 2012) Hoe? Beschikbare statistieken combineren met complementaire, specifieke onderzoeken.
42
Belangrijke lessen uit het onderzoek • Westtoer-case: Voorbeeld van combineren van bestaande officiële statistieken (aankomsten in verhuur via toeristische verhuurkantoor) met resultaten uit een specifiek onderzoek en dit op een innovatieve manier Belang van kostenefficiëntie: Gebruikers van vakantiewoningen bevragen op plaatsen waar ze makkelijk te vinden zijn (bv. bakkers op zondagmorgen)
43
De kust in cijfers
