Structuurvisie De Plantage gemeente Geldermalsen maart 2009
Structuurvisie De Plantage
Opdrachtgever: Gemeente Geldermalsen
Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving b.v. Barendrecht
vastgesteld maart 2009
Documentnummer: O:833/Geldermalsen/ Ontwerp Structuurvisie De Plantage/833_Structplan De Plantage_maart 09.indd
Inhoud 1.
Inleiding
2.
Beschrijving plangebied 2.1 De Plantage in Meteren 2.2 De omgeving 2.3 Het plangebied 2.4 Belemmeringen 2.5 Relevant beleid 2.6 Conclusie
11 12 12 16 17 25 30
3.
Ontwikkelingsvoorwaarden 3.1 Kaderstellende notitie 'De Plantage' 3.2 Woningmarkt en programma 3.3 Openbare ruimte 3.4 Een duurzame gebiedsontwikkeling 3.5 Voorzieningen 3.6 Stedenbouw 3.7 Conclusie
31 31 31 32 34 36 37 38
4.
Stedenbouwkundige visie 4.1 Algemeen 4.2 Planbeschrijving stedenbouwkundige visie 4.3 Deelgebieden 4.4 Verkeer 4.5 Parkeren 4.6 Geluidswerende voorzieningen Randweg 4.7 Relatie De Plantage met de Rijksstraatweg 4.8 Groenstructuur 4.9 Voorzieningen 4.10 Particulier opdrachtgeverschap
39 39 40 42 50 52 55 56 59 60 64
5.
Beeldkwaliteit 5.1 Architectuur 5.2 Openbare ruimte
67 67 73
6.
Watervisie 6.1 Waterbeleid 6.2 Huidige hydrologische en geologische omstandigheden voor De Plantage 6.3 Geohydrologische randvoorwaarden voor De Plantage 6.4 Waterhuishouding plangebied
77 77 78 80 82
7.
Procedures 7.1 Structuurvisie 7.2 Programma van eisen voor het Structuurvisie De Plantage
85 85 88
8. 9.
Voortgang & Planning 8.1 Doorlopen proces 8.2 Faseringsvoorstel 8.3 Financiën/Realisatie 8.4 Communicatie
89 89 90 90 91
Bijlagen Bijlage 1 Overzicht bronnen en documenten Bijlage 2 Tabel met voorzieningen Bijlage 3 Uitgangspunten prognose Bijlage 4 Kabels en leidingen Bijlage 5 Belemmeringskaart Bijlage 6 Eindverslag inspraakprocedure
92 93 94 95 96 97 98
7
Structuurvisie De Plantage
1. Inleiding
Voor u ligt de Structuurvisie De Plantage. Deze Structuurvisie vormt een belangrijke stap in de realisatie van een nieuw woongebied dat gedurende een periode van zo’n vijftien jaar geleidelijk gestalte zal krijgen. In De Plantage komen ongeveer 1.500 nieuwe woningen met de daarbij behorende voorzieningen, groen, water, wegen etc. De gemeente Geldermalsen hanteert een hoog ambitieniveau voor dit nieuwe woongebied en daartoe zijn in het recente verleden de nodige beleidsuitgangspunten geformuleerd. In deze Structuurvisie worden die kaders en uitgangspunten ook benoemd. Reeds in de Structuurvisie 2000-2015 uit 1999 is bepaald
Het wonen in “De Woongaard” kenmerkt zich door
dat het gebied De Plantage voor de grootste opvang van
informele stratenpatronen, groene erfscheidingen en kleine
nieuwe woningen binnen de gemeente Geldermalsen moet
boomgaarden.
zorgen. In het provinciale Streekplan en de regionale visie
Door in het ontwerpstadium deze eigenschappen vast te
op wonen en werken (Een lijn voor kwaliteit, Experiment
leggen zal er gedurende een langere periode, vanuit een
Ruimtelijk Beleid Rivierenland) is dit ook meegenomen. De
duidelijke definitie van de ruimtelijke kwaliteit, kunnen
contouren van het plangebied zijn tevens opgenomen in de
worden voortgebouwd aan het plan. In deze Structuurvisie
streekplanuitwerking 'zoekzones stedelijke ontwikkeling
wordt daarom niet alleen ingegaan op planologische
en landschappelijke versterking'(dec. 2006). De afweging
aspecten zoals woningaantallen, de woningdifferentiatie of
ten aanzien van de groei van Geldermalsen en de locatie
aspecten van archeologie, flora en fauna of verkeersgeluid,
waar die groei wordt gerealiseerd, zijn in het verleden dus al
maar komen vooral ook de stedenbouwkundige en
gemaakt en staan niet ter discussie. Met deze Structuurvisie
landschappelijke bouwstenen voor het woongebied aan bod.
wordt de lijn die in het verleden is ingezet, voortgezet en in planologisch en stedenbouwkundig opzicht geconcretiseerd.
Door middel van de planstructuur wordt de ‘plattegrond’ van de woonwijk gedefinieerd. Hierin worden de
De Plantage wordt een woongebied met een sterke eigen
verkeersstructuur, de groen- en waterstructuur en
identiteit en een hoge omgevingskwaliteit. Door vanaf
de woonvlekken vastgelegd. Deze planstructuur is
de eerste ontwerpschetsen in te zetten op de aspecten
tweedimensionaal en dientengevolge nog 'beeldloos'. In een
identiteit, ruimte en landschap wordt de ruimtelijke
bij de Structuurvisie behorend beeldkwaliteitskader wordt
kwaliteit vastgelegd. Hierbij wordt gezocht naar ruimtelijke
daarom ingegaan op het driedimensionale beeld die de wijk
en landschappelijke eigenschappen die in de gemeente of
zal gaan krijgen. Hiermee worden de toekomstige identiteit
de regio aanwezig zijn en kunnen dienen als bouwstenen
en de kwaliteit van de gebouwde omgeving op hoofdlijnen
voor een nieuwe woonwijk. Door te zoeken naar
beschreven.
cultuurhistorische eigenschappen wordt er een regionale
Door de planstructuur en de beeldkwaliteit samenhangend
identiteit gegeven aan het wonen in De Plantage en zal de
vast te leggen wordt de basis gelegd, om in de loop van de tijd
wijk zich onderscheiden van woonwijken elders. Tevens
op een consistente wijze de uitvoering ter hand te nemen. Na
ontstaat er ruimte voor diversiteit binnen de wijk door
vaststelling van de Structuurvisie zullen er nog de nodige
deelgebieden te maken waarmee de bewoners zich kunnen
stappen moeten worden gezet in het ontwikkelingsproces,
identificeren.
zoals het opstellen van een bestemmingsplan en een
Het wonen in “De Buitenplaats” wordt gekenmerkt door
beeldkwaliteitsplan, het aangaan van realisatieovereen-
formele groene lanen en appartementen in de vorm van
komst(en) met andere betrokken partijen, het vervaardigen
landhuizen.
van bouwplannen of inrichtingsplannen voor het openbaar
“De Bastide” is juist een compact dorps woongebied met de
gebied. Kortom deze Structuurvisie is niet de laatste stap in
charme en uitstraling van de kleine bastidestadjes in de
het proces, maar wel een essentiële. Van de vier fasen die
regio.
door de raad op 28 juni 2004 zijn vastgelegd om te komen tot
7
1. Inleiding
Structuurvisie De Plantage
een ontwikkelingsvisie zijn er reeds 2 afgerond te weten de
Leeswijzer
startfase en de definitiefase (namelijk met de kaderstellende
Deze Structuurvisie De Plantage is de inhoudelijke weergave
notitie van 31 januari 2006). Met de Structuurvisie heeft ook
van alle relevante aspecten voor de realisatie van een
de planfase concreet vorm en inhoud gekregen, waarna de 4e
nieuw woongebied voor circa 1.500 woningen. In hoofdstuk
stap, de afrondingsfase, kan worden opgestart.
2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied, mede gerelateerd aan de omgeving
Zoals gezegd, de Structuurvisie legt een gezonde basis
waarin deze zich bevindt. Ook de mogelijke kwaliteiten
waarop verder kan worden gebouwd aan de planvorming
en de belemmeringen die de planontwikkeling kunnen
van De Plantage. Hiertoe is niet alleen consistentie in het
beïnvloeden worden in dit hoofdstuk beschreven.
denken van belang, maar vooral ook het op een enthousiaste en creatieve manier doorvertalen van de bouwstenen
In hoofdstuk 3 worden de ontwikkelingsvoorwaarden voor
zoals die in deze Structuurvisie worden beschreven. De
de gebiedsontwikkeling behandeld. Deze voorwaarden
Structuurvisie is een essentiële tussenstap, maar niet
zijn vastgelegd in diverse visies, beleidstukken en notities
het eindpunt. Dat zal pas het moment zijn waarop over
en hebben onder meer te maken met woningaantallen, de
circa 15 jaar de sleutel is overhandigd van de laatste
woningdifferentiatie, duurzaamheid, openbare ruimte en
nieuwbouwwoning en bewoners zich De Plantage eigen
verkeer.
hebben gemaakt.
In de hoofdstukken 4 en 5 wordt uitvoerig ingegaan op de stedenbouwkundige inrichting van het plangebied. Hiertoe wordt de visie op het gebied in woord en beeld vastgelegd. Daarna wordt op een meer thematische manier ingegaan op de relevante ordeningsaspecten waaronder verkeer en parkeren, de groen- en waterstructuur, de voorzieningen en de gewenste beeldkwaliteit. In hoofdstuk 6 worden alle wateraspecten van het plan behandeld, waarmee tevens verslag wordt gedaan van het overleg dat ten aanzien van dit plan is gevoerd met het waterschap. In de hoofdstukken 7 en 8 tenslotte komen de verdere voortgang en de procedures aan de orde in zowel planologisch opzicht (hoofdstuk 7) als in de zin van het ontwikkelings- en communicatieproces.
8
1. Inleiding
Structuurvisie De Plantage
9
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
De gemeente Geldermalsen ligt in het hart van de Tielerwaard. De geschiedenis van dit gebied gaat terug tot in de Romeinse tijd en op kleinere schaal tot in de prehistorie. Zo heeft onderzoek in Est-Rondweg laten zien dat zich in Est reeds in de Romeinse tijd een nederzetting bevond. In Hondsgemet is bewoning van nog eerdere datum aangetroffen. Het is niet alleen een gebied met een rijke historie, maar tegenwoordig ook een dynamisch gebied, waarin voor wonen, werken en recreatie volop mogelijkheden wordt geboden. De gemeente is met een oppervlakte van ongeveer 10.173
voorzieningenniveau met onder meer detailhandel, cultuur,
hectare, één van de grootste gemeenten van de West-
zorg en onderwijsinstellingen. Geldermalsen is uitstekend
Betuwe. Op 1 januari 2009 telde de gemeente in totaal
gelegen ten opzichte van het landelijk wegennet via de A2
26.302 inwoners, waarvan 10.511 in de kern Geldermalsen
en de A15. Ook voor niet-automobilisten ligt de gemeente
en 3.671 in Meteren.
gunstig. Het NS-station Geldermalsen neemt namelijk binnen het net van spoorverbindingen in het land een
De gemeente Geldermalsen was van oorsprong een
centrale plaats in. Niet voor niets heeft dit station het
agrarische gemeente met vooral veel fruitteelt. Meer en
predikaat P+R-station gekregen en bestaan er vergevorderde
meer wordt de agrarische bedrijfstak verdrongen door
plannen om het in de toekomst aan te sluiten op het
andere bedrijfstakken. Het landschap met de Linge en de
Randstadspoor.
schilderachtige dorpen is fantastisch. Daarom vereist het veel aandacht de balans tussen nieuwe ontwikkelingen en de prachtige natuur in evenwicht te houden. Dit landschap, een oase van rust naast het andere element wat Geldermalsen zo bijzonder maakt, de goede voorzieningen
“De gemeente Geldermalsen is een groene gemeente met grote landschappelijke kwaliteiten en wil dat blijven!”
en de bereikbaarheid. In de kern is sprake van een goed
Wikken en Wegen, september 2004
Kaart 1: ligging van het plangebied tussen de Rijkstraatweg, de spoorlijn, de Randweg en de Blankertseweg
11
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Het landschap van Geldermalsen is gevarieerd, waarbij de
Langs de noordzijde van het plangebied lopen de spoorlijn
Linge de parel vormt. De Linge is grotendeels een natuurlijk
en de Meersteeg. De driehoek tussen de Meersteeg en
riviertje gebleven en vormt met zijn oevers, uiterwaarden,
de spoorlijn, waarin een fabriek, woning en Joodse
rietkragen, moerassen, grienden, wielen en wilgenbossen één
begraafplaats liggen, behoort niet tot de planontwikkeling.
groot waardevol natuurgebied. Frisse lucht, stilte en een vredig
Noordelijk van de spoorlijn ligt een gebied waarvoor het
landschap, dat vooral uitnodigt tot een wandel- of fietstocht
project Schakelzone wordt gerealiseerd, met onder andere de
over de kronkelende dijken. Er zijn fraaie wandel- en fietsroutes
onlangs gerealiseerde brandweerkazerne.
uitgezet die langs vele mooie plekjes voeren zoals het Landgoed Mariënwaerdt tussen Tricht en Beesd en de Heemtuin in
De Rijksstraatweg scheidt het plangebied van de oude
Geldermalsen. Bloesemkijkers waren de eerste toeristen in
dorpskern Meteren. Westelijk van deze weg ligt niet alleen
het Lingegebied. Maar inmiddels zijn er velen bijgekomen.
de oude kern van Meteren, maar ook de dorpsuitbreiding
Ze hebben ontdekt, dat deze streek, naast de bloeiende
Kalenberg. Ten oosten van het plangebied is het
boomgaarden, nog veel meer aantrekkelijke kanten heeft.
bedrijventerrein Hondsgemet in ontwikkeling. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt tussen de Blankertseweg en
2.1
De Plantage in Meteren
Het plangebied waarvoor deze Structuurvisie De Plantage
de Betuwelijn het agrarisch buitengebied.
2.2
De omgeving
wordt opgesteld is gelegen ten noordoosten van de dorpskern van Meteren en ten zuiden van Geldermalsen. De Plantage
Landschap en Cultuurhistorie
wordt aan de westzijde begrensd door de Rijksstraatweg, aan
Het landschap waarin De Plantage tot stand komt ligt in het
de zuidzijde door de Blankertseweg, aan de oostzijde door de
rivierengebied van Midden Nederland, en is gevormd door
Randweg en tenslotte langs de noordzijde door de spoorlijn
rivieren: de hogere delen bestaan uit oeverwallen en de lager
Geldermalsen – Tiel en de Meersteeg. Het gehele plangebied
gelegen delen uit kommen. De oeverwallen van bijvoorbeeld
meet een oppervlakte van circa 80 hectare.
de Linge, de Waal en de Korne zijn relatief dicht en klein-
Kaart 2: de ligging van het plangebied op de luchtfoto
12
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
schalig ingericht, met kernen, infrastructuur, fruitteelt en
uit in een oeverwalvlakte of een op een kom gelijkende,
tuinbouw. Ten behoeve van de stedenbouwkundige visie is
lager gelegen vlakte. Deze vlakte wordt in noordoost-
gezocht naar streekeigen kenmerken zoals die zich in de topo-
zuidwestelijke richting doorsneden door de crevasseruggen.
grafie van het rivierenland en de nederzettingen in de Betuwe
Binnen het plangebied is dus een onderscheid te maken in
voordoen. Daardoor zal de toekomstige identiteit van De
een stroomrug (westelijk) en een rivierkom (oostelijk).
Plantage verbonden zijn met de eigenschappen van de plek. De ondergrond en het huidige landschap In geomorfologisch opzicht behoort het gebied tot de oeverwallen van de Linge en de Waal. De brede oeverwallen in Geldermalsen werden door een vroegere Rijnarm afgezet. Doordat de klei in de komgronden sterker klinkt (bodemdaling onder eigen gewicht) dan het zand van de oude stroomgordels, worden de reliëfverschillen versterkt. De duidelijk hogere ligging van het ten zuiden van De Plantage gelegen ‘Bergakker’ is een voorbeeld van een dergelijk stroomrug. Als gevolg van dezelfde processen kunnen ook crevasses
Blok- en mozaiekvormige verkaveling rondom Buurmalsen
hogere ruggen in het landschap vormen. Dergelijke crevasseruggen zijn oostelijk van De Plantage, in Hondsgemet
Aangepast aan het reliëf, zijn de oeverwallen in blokken en
duidelijk herkenbaar.
stroken verkaveld. Aan de westkant van Buurmalsen is de
De zuidgrens van het plangebied en een strook aan
stroomrug bijvoorbeeld blok- en mozaïekvormig verkaveld.
de westkant ervan bevinden zich op de rand van een
Ten zuiden van Geldermalsen is het landschap in vrij rechte
stroomrug. De oeverwallen en crevasse-afzettingen van deze
stukken verkaveld. De inrichting van het landschap wordt
oude systemen vlakken langzaam in noordoostelijke richting
gekenmerkt door boomgaarden, weteringen, dijken en terpen met boerderijen. Een bijzonder element in het landschap vormde Huis Meteren met een landgoedpark. Hoewel het huis en park nu niet meer bestaan, is de oorspronkelijke formele inrichting op de kaart van 1850 nog terug te vinden.
Kaart 3: geomorfologische kaart
Rechte verkaveling ten zuiden van Geldermalsen
13
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Nederzettingen De nederzettingen in dit deel van de Betuwe worden gekenmerkt door oeverwaldorpen aan weerskanten van de Linge en de Korne. De nederzettingen liggen dicht bij elkaar en bestaan uit twee verschillende typen. Een oeverwaldorp met een gestrekte vorm zoals Beesd, Acquoy, en Geldermalsen en oeverwaldorpen met een concentrisch vorm en een brink zoals Enspijk en Buurmalsen. De stadjes en dorpen kennen van oorsprong een lineaire ontwikkeling langs een Voorstraat. Ook de nederzettingen die als een ‘bastide’ planmatig zijn ontwikkeld kennen een lineaire opzet, met een Voorstraat en afhankelijk van de omvang uitgebreid met een Middelweg en Achterstraat. Aan de Voorstraat zijn de kerk en de markt te vinden. De Voorstraat van Beesd is breed en lang, geflankeerd door een rij leilinden aan weerszijden. In de directe nabijheid van de nederzetting bevonden zich kastelen (Buren), landhuizen (Asperen) of kloosters (Beesd). In Asperen leidt de Voorstraat naar het landhuis. In Buren ligt het kasteel buiten de wal en staat via een dwarsstraat in verbinding met het stadje. Beesd werd lange tijd gedomineerd door de aanwezigheid van een abdij van Norbertijnen, ter plaatse van het huidige landhuis Mariënwaerdt. Kaart 4: historisch geografische situatie rond 1850
Riviernederzettingen aan de Linge tussen Gorichem en Tiel
14
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
I n t e r m e z z o
Asperen
Buren
Beesd
In Geldermalsen stond het huis Meteren naast de kruising van de weg van Geldermalsen naar Zaltbommel en de weg naar Est en Tiel. Iets ten oosten hiervan, eveneens aan de Blankertseweg, heeft het huis Blanckenstijn gestaan. Huis Meteren wordt voor het eerst vermeld in 1265. In het jaar 1741 wordt de woning beschreven als een fraai herenhuis, met ruim voorhof, stalling, koets- en tuinmanshuizen, ophaalbrug en grachten, dreven, tuinen, plantsoenen, een bouwhuis en een bakhuis. Blijkbaar is het Huis te Meteren in deze periode een landhuis met status en veel bijgebouwen. Over het oostelijk ervan gelegen huis Blanckenstijn is, voor zover bekend, niets gepubliceerd. Aannemelijk is dat het eveneens een middeleeuwse oorsprong heeft. Het wordt in ieder geval in 1714 nog gekarteerd op de tiendkaart van Geldermalsen en Meteren.
15
2. Beschrijving plangebied
2.3
Het plangebied
Het huidige gebruik van het plangebied bestaat voornamelijk uit fruitboomgaarden, graslanden en kale akkers. Hier en daar komen begroeiingselementen voor, zoals in het noordwesten en in het zuidelijk plangebied. Hier loopt vanaf de Blankertseweg een pad het plangebied in. Het terrein wordt doorsneden door diverse sloten, waarvan sommige zijn gerelateerd aan oude landschapspatronen en andere van recenter datum zijn. Langs de randen is hier en daar bebouwing aanwezig, in de vorm van agrarische gebouwen en woonhuizen. Deze zijn vooral te vinden langs de Blankertseweg en in mindere mate langs de Rijksstraatweg. In de noordwesthoek is een cluster van voorzieningen gesitueerd, met een Aldi-supermarkt, een rijwielhandel, een slijterij, een Shell-tankstation, een snackbar en twee woonhuizen. Rijksstraatweg De Rijksstraatweg is van oudsher één van de belangrijke structuurlijnen in Geldermalsen. Het is de oude landweg van Den Bosch naar Utrecht. In de bebouwde kom van Geldermalsen heeft de Rijksstraatweg een zeer diverse inrichting. Omdat de relatie tussen de straatweg en het plangebied een deel van de ontwerpopgave is, wordt naar het karakter van deze weg nadere studie gedaan (paragraaf 4.7). Meersteeg In de uiterste noordoosthoek van het plangebied ligt de Meersteeg, een oude landweg naar de weilanden, die inmiddels niet meer als een doorgaand tracé is te volgen, maar waarvan onderdelen nog steeds herkenbaar zijn. Langs de Meersteeg bevinden zich een woning, een Joodse begraafplaats en een bakkerij. De Meersteeg loopt dood op de spoorlijn, maar is voor auto’s toegankelijk via een ventweg langs de Randweg.
16
Structuurvisie De Plantage
2. Beschrijving plangebied
2.4
Belemmeringen
Structuurvisie De Plantage
2.4.1
Wegverkeers- en spoorweglawaai
De Rijksstraatweg, de Randweg en het spoor naar Tiel leveren Bij de planontwikkeling van een nieuw woongebied dient
een bepaalde mate van geluidsbelasting op. Daarbij vormt de
er een goede afstemming te worden verkregen met de
Randweg (N327), als onderdeel van de verkeersstructuur rond
omgeving. Vanzelfsprekend liggen er rondom De Plantage
Geldermalsen, de grootste belasting. De geluidsbelasting kan
functies en gebieden die invloed uitoefenen op het
beperkend werken ten aanzien van de bouwinitiatieven in
woongebied. Ten behoeve van een duurzame relatie tussen
het plangebied. De A15, de aansluiting van de Randweg op
het nieuw te ontwikkelen woongebied en de bestaande
de A15 en de Betuweroute oefenen wat betreft geluid geen
functies, worden de belemmeringen in kaart gebracht die
invloed uit op de planontwikkeling.
de planontwikkeling mogelijk kunnen beïnvloeden. Hiertoe behoren de aanwezigheid van wegen of bedrijven, maar ook
Wegverkeerslawaai en spoorweglawaai
factoren zoals flora en fauna, milieukwaliteit en archeologie
Volgens de Wet geluidhinder bevindt zich aan weerszijden
kunnen invloed uitoefenen op de planstructuur van een
van elke weg en spoor een onderzoekszone, met uitzondering
woongebied.
van woonerven en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB(A) voor
MER/SMB
wegverkeerslawaai en 55 dB(A) voor spoorweglawaai.
Activiteiten waarvoor een M.E.R. verplicht is, zijn opgenomen in de C-lijst bij het besluit milieu-effectrapportage 1994. Voor
Op de Rijksstraatweg bedraagt de snelheid 50 km/h, op de
woningbouw geldt dat een M.E.R. verplicht is wanneer er
Randweg bedraagt de snelheid 80 km/h en de Blankertseweg
sprake is van de bouw van 2000 of meer woningen in een
kent een rijsnelheid van 60 km/h. De wegen in het plangebied
aaneengesloten gebied buiten de bebouwde kom en wanneer
worden uitgevoerd als 30 km-zone, met uitzondering van
er 4000 of meer woningen in een aaneengesloten gebied
enkele delen van de hoofdontsluitingswegen.
binnen de bebouwde kom worden gebouwd. Naast de M.E.R. bestaat de strategische milieubeoordeling,
Onderzoek
welke voortvloeit uit een Europese richtlijn. Het doel van
Door Regio Rivierenland, Afdeling Milieu is voor het spoor, de
een strategische milieubeoordeling (SMB) is om al tijdens
Randweg, de Provinciale weg en Rijksstraatweg een akoestisch
de voorbereiding de milieu-effecten van plannen en
onderzoek uitgevoerd. Ten aanzien van de Blankertseweg
programma’s in beeld te krijgen.
en de spoorwegen is de geluidscontour niet zodanig dat ze belemmeringen opwerpen voor de planontwikkeling. Zo
Vanaf 21 juli 2004 dient de Europese richtlijn Strategische
bevindt de geluidscontour van de spoorlijn zich binnen het
milieubeoordeling 2001/42/EG betreffende de beoordeling
talud van de spoorbaan. Voor wat betreft de Rijksstraatweg en
van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en
de Provinciale weg zijn de geluidsniveau's niet dermate hoog
programma's in de Lidstaten van de EU te worden toegepast.
dat dure voorzieningen nodig zijn. Hiervoor zal een hogere
In Nederland wordt deze richtlijn aangeduid als de richtlijn
grenswaarde worden aangevraagd.
voor Strategische Milieubeoordeling (SMB). Deze Europese richtlijn is op 28 september middels een wijziging van de
Ook voor de Randweg zijn geluidsberekeningen gemaakt om
Wet milieubeheer (Staatsblad 2006, 336) en een wijziging van
inzicht te bieden in de verschillende mogelijke maatregelen.
het Besluit m.e.r. (Staatsblad 2006, 388) geïmplementeerd in
De variabelen hierbij zijn de rijsnelheid (50 km/uur en 70
de Nederlandse regelgeving. De Europese richtlijn is bedoeld
km/uur) als geluidsreducerende maatregel, een wal als
om milieueffecten van plannen en programma's tijdens de
geluidsafschermende maatregel en geluidsreducerend wegdek.
voorbereiding ervan in beeld te brengen in de vorm van een milieurapport.
De geluidscontouren in een situatie met een rijsnelheid
Voor de ontwikkeling van De Plantage is het niet verplicht
van 50 km/uur liggen beduidend lager dan wanneer wordt
dat er een MER of een SMB wordt opgesteld.
uitgegaan van een rijsnelheid van 80 km/uur.
17
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Het (voorlopig) advies is:
ontwikkelingen.
• Het aanbrengen van geluidsreducerend wegdek. Hierbij
Er wordt onderscheid gemaakt tussen Hondsgemet Noord
dient gerekend te worden met een DGD type 1 wegdek.
en Hondsgemet Zuid. In het bestemmingsplan Hondsgemet
Een DGD type 2 wegdek levert een grotere reductie op,
Noord wordt een zonering aangehouden, waarin aan de
maar heeft een kortere levensduur bij zware belasting.
westzijde van het bedrijventerrein de bestemming zodanig
• Het aanbrengen van wal of scherm indien de achtertuinen
is vastgelegd, dat er een goede afstemming ontstaat met de
van de woningen langs de Randweg worden gericht op
woningbouw in De Plantage.
de geluidsbelaste zijde (oostzijde). Een scherm geeft een hogere geluidsreductie.
Bakkerij Meersteeg De fabriek van Molenaar staat aan de noordzijde van het
Voor de planontwikkeling is er dus sprake van een
plangebied. Op de locatie staat een propaantank, omdat
belemmering door wegverkeerslawaai van de Randweg.
het bedrijf niet is aangesloten op het aardgasnet. Met het
Zonder voorzieningen kan daar niet worden voldaan aan
bedrijf is de afspraak gemaakt dat er wordt aangesloten
de voorkeursgrenswaarde. Door een ontheffing hogere
op het aardgasnet zodat de propaantank kan worden
geluidswaarden en geluidsreducerende maatregelen
verwijderd (14 mei 2008). Hierdoor valt het bedrijf niet
(wegdek, geluidswal en/of scherm) kan de voorziene
meer onder het Besluit Externe Veiligheid en heeft het
planontwikkeling doorgang vinden. Hogere grenswaarde
derhalve geen risiscocontour meer. Tevens is afgesproken
kan worden verleend tot 68 dB.
dat de hindercirkels die de bakkerij veroorzaakt (geur) zullen worden teruggebracht tot zijn eigen terrein. Als dit
Door Civitas Advies is onderzoek verricht naar de
alles gerealiseerd is, kan de huidige bedrijfsbebouwing
geluidswerende voorziening Randweg (juli 2008). Indien men
van Molenaar gelegaliseerd worden. Een en ander wordt
wil voldoen aan de voorkeursgrenswaarde dient stil asfalt
vastgelegd in een overeenkomst.
(type 1) op de Randweg worden aangebracht in combinatie met een wal/scherm met een hoogte van 5,5 meter (zie verder
Tankstation Shell
par. 4.6). In dit geval zal ter plaatse van de appartementen
Het invloedsgebied van het lpg-vulpunt van het
de geluidsbelasting boven de norm van 48 dB uitkomen.
benzinestation aan de Rijksstraatweg bedraagt 150 meter.
Hiervoor zullen hogere grenswaarden moeten worden
Door het vastleggen van de doorzet (maximaal 1000m3)
vastgesteld.
wordt de PR-contour 45 meter. Daarnaast zal in samenwerking met de eigenaar door de
2.4.2
Bedrijvigheid
gemeente het verwijderen van het lpg-vulpunt worden
Rondom het nieuwe woongebied zijn diverse bedrijven
onderzocht. In dat geval dient er nog rekening te worden
aanwezig. Enerzijds gaat het hierbij om het bedrijventerrein
gehouden met een afstand van 30 meter tussen het
Hondsgemet, anderzijds om individuele bedrijven zoals
benzinestation en nieuwe woningbouw.
de bakkerij aan de Meersteeg, het tankstation van Shell aan de Rijksstraatweg en de brandweergarage aan de
Agrarische bedrijven Blankertseweg
Provincialeweg Oost.
De Plantage ligt binnen de invloedssfeer van een aantal bedrijven aan de Blankertseweg. Het gaat hierbij om
Daarnaast liggen er langs de zuidzijde van de Blankertseweg
fruitteeltbedrijven en veehouderijen.
de nodige agrarische bedrijven. De diverse bedrijven worden
Ten aanzien van de 2 rundveehouderijen (Blankertseweg 4
hieronder achtereenvolgens behandeld.
en 5a) is de Wet geurhinder en veehouderij van toepassing. Vooralsnog dient een afstand van 100 meter tot bestaande
Hondsgemet
veehouderijen te worden aangehouden.
Het bedrijventerrein wordt gefaseerd ontwikkeld, waarbij de westzijde van Hondsgemet grenst aan de Randweg en
Ten aanzien van de fruitteeltbedrijven gelden er spuitzones,
daaropvolgend De Plantage. Vooruitlopend op de realisatie
waarbij een hindercontour moet worden aangehouden van
van het bedrijventerrein dient er bij de planvorming
50 meter tot een woonbestemming/tuin.
van De Plantage rekening gehouden te worden met deze
Mogelijk kunnen hindercontouren worden verkleind door
18
2. Beschrijving plangebied
2.4.3
Flora en fauna
Bij de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen
Structuurvisie De Plantage
worden. De uitwerking van deze maatregel zal in de groenstructuur (paragraaf 4.8) nader worden toegelicht.
van De Plantage zal rekening worden gehouden met de aanwezigheid van soorten planten en dieren die krachtens
Grote Modderkruiper
de Flora- en faunawet zijn beschermd. Als de voorgenomen
De grote modderkruiper komt voornamelijk voor in
ruimtelijke ontwikkelingen naar verwachting leiden tot het
stilstaand water met zachte bodems en goed ontwikkelde
overtreden van verbodsbepalingen betreffende beschermde
water- en oevervegetatie. Binnen het plangebied zijn 10
soorten, zal moeten worden nagegaan of een vrijstelling
verschillende locaties onderzocht. De grote modderkruiper
geldt of dat ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en
is op één locatie aangetroffen met 2 exemplaren. De grote
faunawet moet worden verkregen.
modderkruiper is als kwetsbaar geplaatst op de nationale Rode Lijst vissen. Ten aanzien van de grote modderkruiper
Bureau Waardenburg heeft in het voorjaar van 2006
wordt het aanvragen van een ontheffing ex art. 75 van
een quick scan uitgevoerd naar beschermde soorten. De
de Flora- en faunawet dan ook noodzakelijk geacht.
conclusie uit dit onderzoek is dat ontheffing moet worden
Compenserende en mitigerende maatregelen:
aangevraagd voor de kleine modderkruiper en de steenuil. Er
• Wanneer bij de uit te voeren werkzaamheden het
wordt aanbevolen om voor de steenuil een compensatieplan
noodzakelijk is sloten te dempen dan wordt aanbevolen
op te stellen en om nader onderzoek uit te voeren naar de
dit in de maanden september-oktober uit te voeren.
aanwezigheid van de grote modderkruiper en vleermuizen in
In deze periode zijn de dieren nog actief zodat ze nog
het projectgebied. Het rapport is in september 2007 afgerond.
makkelijk zijn op te sporen en zijn de dieren minder
Het onderzoek ten aanzien van vleermuizen is oktober 2007 afgerond.
kwetsbaar. • Compensatie kan gebeuren door het aanleggen van nieuwe sloten die geschikt zijn voor de grote
Steenuil
modderkruiper of door het verbeteren van beheer in
Uit inventariserend veldonderzoek kan worden
bestaande sloten. Beide typen maatregelen kunnen zowel
geconcludeerd dat er in het plangebied één steenuil
binnen De Plantage als daar buiten worden uitgevoerd.
territorium ligt. Na de nieuwe inrichting zal een groot deel
Een basisbiotoop voor de grote modderkruiper bestaat
van het geschikte broed- en foerageerhabitat voor de steenuil
uit een netwerk van slootjes. Deze slootjes zijn tussen de
verdwijnen. De compenserende/mitigerende maatregelen
0,3 en 0,5 meter diep en 1,5 - 2,0 meter breed en hebben
moeten gericht zijn op het aantrekkelijk maken (en houden)
bij voorkeur een accoladeprofiel. De uitwerking van
van potentieel steenuil broed-, en foerageerhabitat in en rond
deze maatregel zal in paragraaf 6.4 (waterhuishouding
het plangebied ‘De Plantage’.
plangebied) nader worden toegelicht.
• Ter compensatie van het verlies aan broedhabitat wordt voorgesteld om op twee plaatsen buiten het plangebied
Vleermuizen
vervangende nestlocaties aan te bieden (langs de
Rond de Blankertseweg is naar verwachting een kolonie
Blankertseweg). Op een locatie binnen het plangebied
van de gewone dwergvleermuis aanwezig. De hier
(open gebied in het zuidwesten) zou ook vervangende
aanwezige tuinen en erven en het met houtwallen omgeven
broedgelegenheid kunnen worden geboden als de
weilandcomplex vormen het foerageergebied voor deze
voorgestelde beheersmaatregelen worden uitgevoerd.
dieren. De akkers en (laagstam)boomgaarden lijken voor
• De nabijheid van twee uitvalswegen ten oosten en westen
deze dieren nauwelijks van belang als foerageergebied.
van het plangebied (Rijksstraatweg en Randweg) heeft een
Hoewel niet waargenomen, kan vooralsnog niet worden
negatief effect op de locale steenuilen populatie.
uitgesloten dat ook soorten als gewone grootoorvleermuis,
• De open parkachtige gebieden in het zuidoosten en
ruige dwergvleermuis en laatvlieger van het gebied gebruik
zuidwesten van het plangebied kunnen, met de juiste
maken. Er zijn vervolgonderzoeken uitgevoerd in de vorm
beheersmaatregelen, fungeren als foerageerhabitat voor
van 5 avondbezoeken (april-augustus 2007). De resultaten
steenuilen.
zijn weergegeven in de rapportage van Bureau Waardenburg
• Ter compensatie van het verlies aan foerageerhabitat van
d.d. 13 november 2007. Tevens zijn daarin de consequenties
de steenuil kunnen de binnen het plangebied aanwezige
Flora- en Faunawet en de mitigerende maatregelen
open gebieden als extensief grasland beheerd gaan
opgenomen.
20
2. Beschrijving plangebied
2.4.4
Luchtkwaliteit
Voor de woningbouw is de Wet milieubeheer van toepassing.
Structuurvisie De Plantage
beperken. Het verplicht de gemeente bij het maken van (structuur-) visies rekening te houden met externe veiligheid.
Op 24 oktober 2006 heeft de Tweede Kamer het wetsontwerp Luchtkwaliteit goedgekeurd. De Wet bevat twee voor het
De Gemeente Geldermalsen heeft in 2007 een beleidsvisie
plangebied belangrijke onderdelen:
omtrent externe veiligheid vastgesteld.
1. Introductie van het begrip “in betekenende mate”;
Het doel hiervan is om een toetsingskader te bieden voor
2. Geen individuele projecttoetsing maar toetsing aan een
bestaande en toekomstige externe veiligheidsrisico's.
Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
De risicobenadering kent twee begrippen die het risico hiervan naar de omgeving aangeven. Deze begrippen zijn
Ad 1: ruimtelijke projecten met een beperkte invloed op
het plaatsgebonden risico1 (PR) en het groepsrisico (GR)2. Op
de luchtkwaliteit hoeven niet meer getoetst te worden.
basis van het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen)
De grens is gesteld op 3% van het jaargemiddelde van de
mag het groepsrisico niet zomaar toenemen zonder een
betreffende norm voor stikstofdioxide en fijn stof. Boven deze
maatschappelijke afweging.
3% is dus sprake van “in betekenende mate” invloed op de luchtkwaliteit.
Onderzoeken
Ad 2: in de loop van 2009 wordt de NSL vastgesteld. Dit kan
Door Regio Rivierenland is onderzoek verricht naar de
pas plaatsvinden nadat Europa uitstel heeft verleend voor
aspecten van externe veiligheid ten behoeve van de
het tijdstip waarop de grenswaarden gehaald moeten zijn.
planontwikkeling. Hiervan is bij e-mail van 17 juni 2007 verslag gedaan aan de gemeente.
In de Wet Luchtkwaliteit wordt onder andere bepaald dat de gemeente voor woningbouwlocaties moet aantonen
Onderzoek Oranjewoud
dat de effecten van de nieuwe invulling op de bestaande
Om een goede onderbouwing te kunnen geven van de
luchtkwaliteit toelaatbaar zijn.
structuurvisie is door de gemeente Geldermalsen aan
Het definitieve milieuonderzoek dat door de Regio
Oranjewoud gevraagd om al deze risicobronnen nader te
Rivierenland is opgesteld (21 april 2008) geeft aan dat De
beschouwen. In maart 2008 is het concept rapport uitgebracht.
Plantage met 1500 woningen een project is 'in betekenende mate ', in het kader van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer
In het kader van de Structuurvisie voor De Plantage is er
(voorheen het Besluit Luchtkwaliteit). Om het project niet
aan Oranjewoud gevraagd om voor dit gebied de externe
te vertragen is het daarom aangemeld bij het Nationale
veiligheidsaspecten te beoordelen. In en om het plangebied
Samenwerkingsprogramma Lucht.
liggen een aantal bronnen die in dit kader beschouwd
Overigens is er door de regio ook een berekening gemaakt,
moeten worden:
waaruit blijkt dat het project wel voldoet aan de normen uit
- Hogedruk aardgastransportleiding(en);
de Wet Luchtkwaliteit. Hierbij is gebruik gemaakt van de
- Vervoer gevaarlijke stoffen over weg en spoor;
verkeersgegevens van de MER 2de Lingebrug en de nieuwste
- LPG-tankstation;
gegevens uit het mobiliteitsplan.
- Propaantank. Voor de propaantank geldt dat er afspraken gemaakt zijn met de eigenaar over de ontmanteling
2.4.5
Externe veiligheid
Algemeen
van de propaantank. Hierom is deze tank in de verdere beoordeling niet meer meegenomen.
Rondom het plangebied spelen diverse risicobronnen een rol. Het betreft de hogedrukaardgasleiding die dwars door het
Kernbegrippen ten aanzien van externe veiligheid zijn
plangebied van noord naar zuid loopt, het tankstation van
het plaatsgebonden risico (PR= kans op overlijden van een
Shell Kalenberg met lpg, de Betuweroute, de Rijksweg A15, de
individu als ) en het groepsrisico (GR= kans op overlijden van
Randweg en Molenaar banket (zie par 2.4.2).
een groep personen). Bij de ontwikkeling van ruimtelijke
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt
plannen is het gemeentebestuur verplicht om de risico’s
veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen
die aanwezig zijn als gevolg van de aanwezigheid van
voor personen buiten de bedrijven. Het Besluit wil die risico's
externe veiligheidsbronnen te overwegen. Op grond van die
1 Risico op plaats, uitgedrukt als een kans per jaar, dat een persoon die
2 Het groepsrisico is een toetsingswaarde waarin de kans op groepen
onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als
slachtoffers is verwerkt. Het is gekoppeld aan personendichtheid binnen het
rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval waarbij een gevaarlijke stof
invloedsgebied van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De toetsingswaarde
betrokken is. Binnen de PR-contouren 10-5 en 10-6 worden eisen gesteld aan
voor het groepsrisico is een oriëntatiewaarde.
de aanwezigheid van bebouwing.
21
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
overweging wordt een verantwoording afgelegd, waarin het
is inmiddels vastgelegd op 1000 m3. Vanuit zowel de
gemeentebestuur aangeeft dat zij zich realiseert dat er (rest)
bestaande situatie als de nieuwe ontwikkelingen liggen
risico’s aanwezig zijn, maar dat zij alles in het werk heeft
er binnen de contour (nu 45 m, na doorvoering van de
gesteld om deze risico’s tot een aanvaardbaar niveau terug te
convenantmaatregelen 35 m.) geen kwetsbare of beperkt
brengen.. Hierbij is het verplicht om advies in te winnen bij
kwetsbare objecten.
de Regionale Brandweer.
Deze 45 en 35 meter contouren dienen in het bestemmingsplan te worden vastgelegd. Uiteraard neemt
1. Hogedruk aardgastransportleiding(en)
door de ontwikkelingen ook het GR toe, maar ook hier blijft
Wat betreft dit onderwerp is er sprake van een overgang
deze onder de oriënterende waarde. Wel dient hiervoor ook de
tussen oud beleid (1984) en een nieuw besluit (Btev) in
verantwoording van het GR te worden doorlopen.
concept. Het blijkt dat er geen PR 10-6 contour is en dat ook het GR niet boven de oriënterende waarde uitkomt met de
4. Molenaar/propaantank
nieuwe ontwikkelingen.
Omdat door middel van afspraken met Molenaar de
Op basis van het nieuwe beleid dient bij het opstellen van
propaantank zal verdwijnen, zal externe veiligheid geen
het bestemmingsplan de ligging van de aardgasleiding(en)
belangwekkende rol meer spelen in de gebiedsontwikkeling.
op kaart te worden weergegeven. Verder dient er aan
Voordat er gebouwd gaat worden, dient e.e.a. wel
weerszijden van die leiding een belemmerde strook
daadwerkelijk gerealiseerd te zijn. Hiertoe wordt een
te worden opgenomen van 5 meter, waarbinnen een
overeenkomst afgesloten
bouwverbod met ontheffingsmogelijkheid geldt en een aanlegvergunningstelsel. Handhaving van deze regel is van
Juridische basis besluitvorming
belang om uitermate gevaarlijke situaties te voorkomen.
Een structuurvisie is op basis van het BEVI en de WRO geen
Hierover wordt overleg met de Gasunie opgestart om te
besluit waarop een verantwoording verplicht is. Deze is
bezien onder welke voorwaarden de geprojecteerde wegen
echter in dit stadium wel doorlopen om het plan te kunnen
kunnen worden aangelegd.
afstemmen op de verantwoording. Het BEVI en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke
2. Vervoer gevaarlijke stoffen over weg en spoor
stoffen geven een aantal criteria die in ieder geval in de
Over de Randweg, de A15 en de Betuweroute worden
verantwoording van het groepsrisico moeten worden
gevaarlijke stoffen vervoerd. Van de Randweg zijn geen
meegenomen. Door Oranjewoud is deze verantwoording
tellingen bekend, maar gezien het achterliggende gebied
inmiddels doorlopen. Bij deze verantwoording zijn de
(LPG tankstations, PPG, etc.) is er wel rekening mee gehouden
opmerkingen/adviezen van de Regionale Brandweer
dat hier gevaarlijke stoffen over worden vervoerd. Het
(wettelijke adviseur) verwerkt.
plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het transport
In deze verantwoording staan mogelijkheden ter beperking
van deze stoffen. Door de ontwikkeling neemt het GR toe. Om
van het groepsrisico nu en in de toekomst, bestrijding en
deze reden wordt de verantwoording voor het GR doorlopen.
beperking van de omvang van een eventuele ramp, de
Voor de A15 en de BR zijn die gegevens wel bekend. Uit de
mogelijkheden van zelfredzaamheid van personen.
berekeningen blijkt dat PR 10-6 contour zich niet uitstrekt over het plangebied en derhalve voor het plangebied niet
Verantwoording
relevant is. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied
Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient door
en derhalve is het GR berekend. Voor beide geldt dat er een
het College een besluit te worden genomen over de
minimale toename is, maar dat de waarde ver onder de
verantwoording. Om het restrisico zo klein mogelijk te
oriënterende waarde blijft. Echter door de toename dient er
houden worden er in de verantwoording door Oranjewoud
wel een verantwoording van het GR te worden doorlopen.
suggesties gedaan (mede op advies van de (Regionale) Brandweer). Het is een keuze om deze suggesties over
3. LPG tankstation Shell
te nemen en vast te leggen in het bestemmingsplan of
De PR10-6 contour is afhankelijk van de in de
anderszins (in private overeenkomsten). Te denken valt
milieuvergunning vastgelegde doorzet van LPG. Deze
aan woningen richting het LPG-tankstation raamvrij,
22
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
voldoende bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid voor de
verkavelingen in de landbouw.
hulpdiensten, etc.
In de Late-Middeleeuwen werden ook de lagere, wat nattere delen van het landschap ontgonnen in de vorm
Conclusie:
van langgerekte, smalle percelen. Dergelijke ontginningen
Omdat met het omzetten van een landelijk gebied naar
vonden plaats vanaf een ontginningsbasis, in dit geval
een woongebied per definitie een toename van het aantal
de Blankertseweg en de Meersteeg. De richting van het
personen plaatsvindt, neemt per definitie het groepsrisico
verkavelingspatroon is zuidzuidwest – noordnoordoost.
toe. Dit geldt temeer daar er enkele risicobronnen zijn. Dit
Afwijkend van dit patroon is het westelijke deel van
risico kan worden beperkt door het nemen van maatregelen.
het plangebied. Hier zijn de percelen duidelijk groter
Overigens blijkt uit het onderzoek Externe Veiligheid, zoals
en is duidelijk dat ze deel uit maken van een anders
hiervoor beknopt omschreven, dat nergens de zogenaamde
gestructureerde eenheid. Het betreft verkavelingen die zijn
oriënterende waarde wordt overschreden. Hiermee lijkt het
toegepast bij het park, plantsoenen en plantage van het
maatschappelijk aanvaardbaar om de risico toename als
huis Meteren. Dit huis lag naast de kruising van de weg van
verantwoord te beschouwen. Dit dient expliciet besloten te
Geldermalsen naar Zaltbommel en de weg naar Est en Tiel.
worden bij vaststelling van het bestemmingsplan.
Iets ten oosten hiervan heeft het huis Blanckenstijn gestaan.
2.4.6
Beleidskader
Milieukundig bodemonderzoek
Sinds 1997 zijn er door middel van diverse verkennende
De monumentenwet regelt de bescherming van het
bodemonderzoeken in kaart gebracht of er zich
archeologisch erfgoed doordat het archeologisch belang
verontreinigingen in de bodem bevinden. De conclusie van
wordt meegenomen in de besluitvorming rond de ruimtelijke
deze onderzoeken is dat er nagenoeg geen verontreiniging
ordening. Binnen de planvorming dient in een zo vroeg
is aangetroffen, behoudens de verhoogde gehaltes aan lood
mogelijk stadium rekening te worden gehouden met
in een enkele peilbuis. Dit is in later onderzoek niet meer
de archeologische waarden. De gemeente hanteert de
bevestigd. In 2006 heeft er een bodemonderzoek plaatsgevonden over het gehele plangebied (3 maart 2006, projectnummer 05.01.0688). De conclusie is dat er weliswaar een verhoging is aangetroffen van bestrijdingsmiddelen, maar uit nader onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde. Er zijn geen onoverkomelijke belemmeringen geconstateerd ten aanzien van de voorgenomen planontwikkeling. Archeologie
Het gebied waarin De Plantage tot stand komt kent een
Kaart 6: archeologische kaart gemeente Geldermalsen
interessante geschiedenis, die zeker teruggaat tot in de
148600
271 311
279
346
431200
324
van St. Marie te Utrecht uit 1714. Deze kaarten laten een
380
381
382 229
431000
212
213
120
386
97
115
140
130
145
C
146
208
96 103
124
416
420
419
422
414
430800
417
VP2 410
196
396
407
398 397
136
400 411
VP10
B
405
361
355
VP4
64
56
94
53
45
40
26
23
27
65
21 44
41
16
31
369 55
15
28 17
30
14
127
19
439
441
431 443
VP3
404
436 437
403 428
432
433
427
430
429
402
434
426
66
54
43
42
20 13 8
29 18
VP8 435
12 7
425 11
VP9
9
10 6
207
al ontgonnen waren voor de introductie van rationele
351
5
193 194
204
431400
24
33
354 32
363
105
121
50m
0
126
440
406
34
39 368
profielnummer
N 25
22
133 134 438
423
195
35
356
362
46
57
104
106 128
399
409 390-393 408 394 395
424
203
138
442
36
360
38
364
367
52
63
125
135
418
421 412
413
202
206
415 401
profiellijn
A 257
37
47
51 58
67
95
122
137 132
197
68 71
70
107
129
388
365
366
62
123
131 139
201
102
108
147 209 214
59
61
111
216
389
48 50
72
101
116
221
A
157
358
49
69
98
109
148
200 215
73 60
114
141
144
199
99 100
112 119
385
VP7 210
198
geen betredingstoestemming
156 177
359 110
117
220
de Linge en daar waar zich fossiele stroomgordels in de
grens plangebied
90 113
149
387 143
D
158
74
383 211
vindplaatsnummer
178
89
82
319
118 142 384
219
217
91
81
327
342
222
176
75 318
335
230
218
putwand
grens vindplaats
VP4
155
170
326
343
228
379
179
88
83
334
Overig
159 169
92
80 320
341
223
175
76
328
237
recente sporen
154
87
317
336 270
180
93
79 84
325
344 254
160 168
321 333
227
174
77
340
153
86
85
316
257
natuurlijke lagen
161 167
329
224
231
173
181
337 269
VP5
302
78
345 253
sporenconcentratie Late Middeleeuwen Nieuwe Tijd
152
185
332
226
336
370 315 322
339
232
166 182
330
268 258
archeologische sporen
162
189
307
323
331
151 172
303
295
boornummer
Begeleiding
186
294
338
252
301
115
163 165
183
314 290 283
233
171
190
371
293 282 275
259
378
304
150
308
284 274
met 4 - 5 archeologische indicatoren
187
296
276
234
164
300 313
289
267
met 2 - 3 archeologische indicatoren
184
292 281
251
met 1 archeologische indicator
191
309
273
260
zonder archeologische indicator
188 305
297
266
241
192
299
312 288
250
240
372
291 280
285
242
Boringen
310
286 375374373
277
377
306
298
278 376 272 265 261 246
Legenda
287
264 262 240
225
van het landschap leidde ertoe dat deze stroomruggen
149400
Vindplaatsen aangetroffen in het booronderzoek ZAN64, Figuur 13. Schaal 1:4000
248
245 243
235
ondergrond bevinden. De gunstige ligging van deze delen
149200
431200
244
238
239
verkaveling in en rond het gebied De Plantage is zichtbaar op
onregelmatig blokvormig verkavelingpatroon zien langs
149000
Plangebied Meteren - Plantage Gemeente Geldermalsen
247
de Tiendkaarten Geldermalsen en Meteren van het Capittel
148800
263
431000
De oudst bekende en betrouwbare weergave van de
148400
431400
Romeinse tijd en op kleinere schaal tot in de prehistorie.
148200
430800
2.4.7
VP1
353
205
352
3
4
350
348 349
1
2 347
VP6 148200
148400
148600
148800
149000
149200
149400
Kaart 7: bodemkaart
23
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Beleidsnota Archeologische Monumentenzorg (okt. 2006),
betrekking tot de begrenzing van de domeinen van Huis
waarin een specifiek archeologie beleid is ontwikkeld.
Meteren (vindplaats 2) en Huis Blanckenstijn (vindplaats 3), bewoningssporen uit de IJzertijd-Romeinse tijd (vindplaats 7)
Archeologisch onderzoek
en restanten van een erf uit de Romeinse tijd (vindplaats 11).
Voor het plangebied is door ACVU-HBS een bureau
Van de 12 vindplaatsen zijn er 5 behoudenswaardig, maar
onderzoek verricht (oktober 2004). Er is een archeologisch
wordt alleen voor de vindplaatsen 2 (Huis Meteren) en 3
verwachtingsmodel opgesteld waarop het gebied in
(Huis Blanckenstijn) behoud in situ geadviseerd.
drie klassen is verdeeld. De belangrijkste archeologische
Voor de overige vindplaatsen zal nader archeologisch
waarden bevinden zich ter plaatse van de historische huizen
onderzoek worden uitgevoerd in de vorm van een opgraving
Meteren en Blanckenstijn. Hier zijn sporen aangetroffen uit
en/of archeologische begeleiding.
de Middeleeuwen. In de strook aan de zuidzijde, langs de Blankertseweg, heeft continue bewoning plaatsgevonden zodat resten van boerderijen en terpen verwacht kunnen worden. Richting het oosten neemt de archeologische verwachtingswaarde af van middelhoge naar lage verwachting. Uitzondering hierop vormen de in het gebied lopende zandbanen (crevasses). Hier zijn sporen aangetroffen uit de Romeinse Tijd en de Late IJzertijd. De methode van Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen kent beperkingen waardoor nederzettingen zonder herkenbare vondstlaag en grafvelden niet gelokaliseerd kunnen worden. Daarom achtte de RACM het wenselijk dat een steekproefsgewijze controle wordt uitgevoerd op de grote lege zones in het plangebied. Genoemde vindplaatsen bevinden zich vooral op crevasserugggen grenzend aan een restgeul met oeverpakketten. De vermoedelijke locaties van deze landschappelijke elementen zijn vooraf aangegeven met een middelhoge verwachting. Door de fysisch geografische analyse van de boringen zijn de werkelijke locaties nauwkeurig vastgesteld. De controle op af- of aanwezigheid van vindplaatsen zonder herkenbare vondstlaag en/of grafvelden kan met een beperkt aantal, gerichte proefsleuven gecontroleerd worden. Onderzoek In het voorjaar van 2008 is een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van Proefsleuven (IVO-P) (ADC ArcheoProjecten Rapport 1537, december 2008) uitgevoerd om de inhoudelijke en fysieke kwaliteit van de archeologische resten (aard, ouderdom, omvang, gaafheid, conservering) nader te bepalen teneinde tot een waardestelling te kunnen komen. Verder is de begrenzing van de twee kasteelterreinen geverifieerd. Er werden 53 werkputten aangelegd. De aangetroffen archeologische waarden zijn divers: resten van een 11e-12e eeuwse nederzetting (vindplaats 1), grondsporen met
24
2. Beschrijving plangebied
2.5
Relevant beleid
2.5.1
Rijksbeleid
Structuurvisie De Plantage
bundeling op twee niveaus: in stedelijke netwerken en in regionale centra. De gemeente Geldermalsen behoort niet tot één van deze twee niveaus, maar wel tot het
De Nota Ruimte (officieel in werking vanaf 27 februari
multifunctioneel gebied van de provincie. Dit gebied beslaat
2006) is het meest relevante beleidsstuk op Rijksniveau. In
het grootste deel van de provincie, waarvoor geen specifieke
de nota wordt ‘ruimte voor ontwikkeling’ centraal gesteld,
provinciale richtlijnen zijn opgesteld.
en de rijksoverheid kiest daarbij voor een bundeling van
Voor wat betreft wonen in de multifunctionele gebieden
economie, infrastructuur en verstedelijking. Bundeling in
geldt dat gemeenten werken aan vitale steden en dorpen
steden en dorpen maakt het mogelijk functies bij elkaar
waar de regionale woningbehoefte aan centrum-dorps
te brengen. Hierdoor wordt het beslag op stedelijke ruimte
landelijk wonen / werken geaccommodeerd wordt.
geconcentreerd en het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Bij de bundeling wordt het bestaande
In het streekplan is gebiedsspecifiek beleid opgenomen,
bebouwde gebied optimaal benut.
dat gebaseerd is op de regionale structuurvisies. De regio Rivierenland kenmerkt zich door het rivierenlandschap,
In deze Nota Ruimte komt het Nationaal Landschap
waarbij de deelgebieden als eilanden in het ruime landschap
Rivierenland aan de orde. Over het algemeen geldt voor deze
liggen. Op de beleidskaart ‘Ruimtelijke ontwikkeling’
gebieden dat de landschappelijke kernkwaliteiten worden
behorende bij het streekplan is het plangebied opgenomen
behouden en versterkt. De begrenzing van het Nationaal
als ‘zoekzone stedelijke functies’.
Landschap is door de provincie nader uitgewerkt. Bij deze uitwerking ligt De Plantage buiten de grenzen van het
Het uitgangspunt van het Gelders woonbeleid is, dat de
Nationaal Landschap Rivierenland.
gemeenten voorzien in een aanbod aan woningen, dat past bij de regionale kwalitatieve woningbehoefte. Dit
In de Nota Ruimte zijn verder geen specifieke eisen
is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP).
opgenomen die van toepassing zijn op de gemeente
Kampen
Rheeze
Ommen
Zwolle
Wilsum
Dronten
Edam
Bergentheim
Oudleusen
Vilsteren
Marienberg
De Zande
Kloosterdijk
Volendam
Oostendorp
Laag Zuthem
Hattem
Almere-buiten
De Pollen
Vriezenveen
Oene
Wesepe
Zeewolde
Nieuw Heeten
Rijssen
Emst
Huizen
Ermelo
Garderen
Nijkerk
Twello
Apeldoorn
Hoog-Soeren
Eefde
Utrecht
Kranenburg
Ede
Culemborg
Hei- en Boeicop
Arnhem
Maurik
Rijswijk
Lienden
Opheusden
Geldermalsen
Bemmel Deest
Druten
Zuilichem
Hurwenen
Haren
Poederoijen
Well
Milsbeek VenZelderheide
Vianen
Donzel
Gennep
Haps
Berlicum
Wesel-Romerwardt
Goch
Uden
Middelrode
Kampen Ommen
Zwolle
Vilsteren
Kloosterhaar
Beerzerveld Hoonhorst
Wijthmen
Sibculo
Geerdijk
Hattemerbroek
Elburg
Biddinghuizen
Monnickendam
Oostendorp
Laag Zuthem
Hattem
Lemele
WesterhaarVriezenveensewijk
Vroomshoop
Lemelerveld
Heino
Windesheim
’t Loo
Oldebroek
Manderveen
De Pollen
Hulshorst
Epe
Hierden
Harderwijk
Wierden
Oene
Heeten
Boskamp Wesepe
Huizen
Ermelo
Weesp
Rijssen
Hertme Bornerbroek
Vaassen
Den Berg
Putten
Laren
Eemnes
Hilversum
Markelo
Teuge Garderen
Twello
Apeldoorn
Hoog-Soeren
Amersfoort
Soest
Breukelen
Voorthuizen
Eefde Voorst
Lieren
Kranenburg
Renswoude
Ederveen
Maasbergen
Dieren Ede
Bennekom Elst Achterberg
Eck en Wiel
Culemborg
Everdingen Hei- en Boeicop
Giesbeek
Buurmalsen
Enspijk
Geldermalsen
Wadenoijen
Bemmel Deest
Druten
Beuningen
Horssen
Dreumel
Herwijnen
Hellouw
Opijnen
Zaltbommel
Velddriel
Well
Geffen
Rosmalen
Herpt
Borken
Provinciegrens
Rhede
Bocholt
Kleve Haldern
Raesfeld
Nutterden
De Horst
Dingden
Rees Breedeweg
Bedburg-Hau
Hamminkeln
Kalkar
Cuijk Middelaar
Heesch
Milsbeek Beers
Donzel
VenZelderheide
Haps
Gennep
Wesel
Mill
Berlicum
Wesel-Romerwardt
Goch
Uden
10 KM
0
Pfalzdorf
Zeeland
’s - Hertogenbosch Middelrode
Rijksgrens
Molenhoek
Vianen
Den Dingen
Dinxperlo
Isselburg
Millingen
Kranenburg
Gassel
Overige weg
IJzerlo
Spoorlijn / station Breedenbroek
Anholt
Megchelen
Berg en
Groesbeek
Heumen
Mook
Nuland
Vlijmen Drunen
Ulft
Gendringen
Netterden
Dal
Malden
Overasselt
Haarsteeg
Waalwijk
’s Heerenberg
Spijk
Emmerich
Nederasselt
Grave Reek
Kruisstraat
Heusden
Weseke
De Heurne
Beek
Nijmegen
Balgoij Overlangel Herpen
Schaijk
Oudheusden
Stokkum
Tolkamer
Alverna
Ravenstein
Oeding
Overige aanduidingen
Bontebrug
Elten
Wijchen
Niftrik
Dennenburg
Kerkdriel
Ammerzoden
Varsselder
Azewijn
Aerdt
Leuth
Hernen
Demen
Deursen-
Berghem
Oss Hedel
Pannerden
Millingen a.d. Rijn
Huthum
Dieden
Haren
Lithoijen
Maaren-Kessel
Bruchem
Kerkwijk Nederhemert-Noord
Babylonienbroek
Genderen
Megen
Lith
Rossum Alem
Eethen
Oijen
Alphen
Heerewaarden
Hurwenen Gameren
Batenburg
Maasbommel
Varik
Tuil
Haaften
Zuilichem
Waardevol landschap Multifunctioneel platteland
Aalten
Sinderen
Zeddam
Lobith Kekerdom Ooij
Weurt
Ubbergen
Appeltern
Varsseveld
Terborg
Etten
Silvolde
Bergharen
Ophemert
Aalst
Winterswijk
Westendorp
Gaanderen
Braamt
Beek
Herwen
Ewijk Est
Spijk
Doornenburg Gendt
Lent
Meteren
Poederoijen
Doetinchem
Kilder
Loerbeek Babberich
Haalderen
Oosterhout
Winssen
Afferden
Puiflijk
Wamel
Extensivering intensieve veehouderij
Lichtenvoorde
Harreveld
Bredevoort NieuwDijk
Oud-Zevenaar
Boven-Leeuwen Beneden-Leeuwen
Deil
Waardenburg
Didam Zevenaar
Groessen
Angeren
Elst
Andelst Herveld
Tiel
KapelAvezaath
Tricht
Beesd
Gellicum
Heukelum
Dussen
Duiven
Loo
Valburg
Dodewaard
IJzendoorn
Wehl
Loil
Westervoort
Zetten
Spijk
Vragender Halle
Nieuw-Wehl
Huissen Opheusden
Ochten Echteld
Bebouwd gebied 2000
Lievelde
Driel
Randwijk Kesteren
Zoelen
Kerk-Avezaath
Buren
Zieuwent
Lathum
Heveadorp
Heteren Lienden
Zoelmond
Schoenrewoerd
Wijk en Aalburg
Bij verstedelijking bereikbaarheid voldoende
Meddo
Marienvelde
Zelhem
Hummelo
Laag Keppel
Angerlo
Velp
Oosterbeek
Doorwerth
Renkum
Wageningen
Rhenen Ingen
Maurik
Rijswijk Beusichem
Zijderveld
Arnhem
Multifunctioneel gebied
Gaxel
Velswijk
Hoog Keppel
Drempt
Rheden
Wolfheze
Heelsum
Wijk bij Duurstede
Vianen
Brakel
Hengelo
Achterdrempt
Doesburg
Rozendaal
Cothen
Leerbroek
Vuren
Vreden
Toldijk
Keijenborg
Meerkerk
Andel
Steenderen
Spankeren
Ellecom
Veenendaal Amerongen
Rijswijk
Bij verstedelijking inspanning nodig
Beltrum
De Steeg
Schalkwijk
Almkerk
Knooppuntlokaties bovenregionaal / regionaal
Baak
Groenlo Doorn
Leersum
Woudrichem
Wichmond Leuvenheim
Werkhoven
Leerdam
Hoofdvaarwegen
Rekken
Eibergen
Ruurlo
Laag-Soeren
Maarn
DriebergenRijsenburg Odijk
Houten
Rumpt
Brummen
Lunteren
Bunnik
IJsselstein
Rhenoy
IC spoorlijn / station
Haarlo
Hall
Eerbeek
Scherpenzeel
Acquoy
Borculo
Vorden
Hoenderloo
Woudenberg
Asperen
Regionale ontsluitingsweg
Neede Warnsveld Barchem
Otterlo
Austerlitz
Hoogblokland
Zutphen
Loenen
Zeist De Meern
Hoofdweg met aansluiting Buurse
Rietmolen
Noordijk
De Bilt
Middelkoop
Concentratie intensieve teelten conform partiele herziening streekplan 1996 Bommelerwaard Haaksbergen
Lochem Geesteren
Hoven
Harskamp
Leusden Wekerom
Harmelen
Nieuwegein
Almen
Klarenbeek
Kootwijkerbroek
Achterveld Soesterberg
Concentratie intensieve teelten
Usselo
Sint Isidorushoeve
Gelselaar
Zwartebroek
Barneveld
Bilthoven
Boekelo
Kootwijk
Stroe
Maartendijk
streekplan vastgesteld. De provincie wil de ruimtelijke
Hengevelde Diepenheim Laren
Hoevelaken
Beekbergen
Vleuten
Beckum
Stokkum Harfsen Gorssel
Terschuur
Utrecht
Regionaal centrum (bebouwd gebied 2000)
Bentelo
Wilp
(Inter) nationaal stedelijk netwerk KAN met bebouwd gebied 2000 Stedelijk netwerk Stedendriehoek/ WERV met bebouwd gebied 2000
Enschede
Epse
Nijkerkerveen NieuwLoosdrecht
Giessen
Hengelo
Goor
Bathmen
Baarn
Nieuwland
Delden
Elsen
Uddel
Nijkerk
Rietveld
Rood Raamwerk (wonen, werken, vervoer)
Holten
Dijkerhoek Lettele
Spakenburg
Bunschoten
Zoekruimte regionale waterberging
Enter
Schalkhaar
kwaliteit van haar grondgebied versterken. Het gaat om
Deurningen
Blaricum
Nederhorst
Regionale waterberging definitief begrensd Regionale waterberging globaal begrensd
Borne
Okkenbroek
Deventer
Terwolde
Bussum Abcoude
Kaatsheuvel
Nieuw Heeten
Diepenveen
Nijbroek
Elspeet
Saasveld
Zenderen
Emst
Meeuwen
Open water Weerselo
Nijverdal
Olst
Welsum
Zeewolde
Gorinchem
Waardevol open gebied
Fleringen
Almelo
Broekland
Vierhouten
Duivendrecht
Op 29 juni 2005 heeft de provincie Gelderland een nieuw
Reutum
Mariaparochie
Aadorp
Albergen
Den Nul
Almere-haven
Streekplan Gelderland
EHS verbindingszone
Harbrinkhoek
Hulsen
Haarle
Diemen
Provinciaal en regionaal beleid
EHS verweving Ootmarsum
Tubbergen
Hooge Hexel
Hellendoorn Marienheem
Veessen Boerhaar
Almere-stad
Geesteren
Vriezenveen Luttenberg
Raalte Elshof
Wijhe
Heerde
Amsterdam
Vasse
Daarle
’t Harde
Doornspijk
EHS natuur
Daarlerveen
Lierderholthuis Herxen
Wapenveld
Hooge Enk
Almere-buiten
Groen Blauw Raamwerk (natuur, landschap, water)
Langeveen
Den Ham
Wezep
Nunspeet
Het verstedelijkingsbeleid van de provincie is gericht op
Beleidskaart ruimtelijke structuur
Bruchterveld
Marienberg Kloosterdijk
Volendam
desbetreffende hoofdstukken aan de orde.
van stedelijke functies en infrastructuur.
Bergentheim
Oudleusen
Dalfsen
Zalk De Zande
Purmerend
Oosterwolde
natuur en water, maar ook de ruimtelijke ontwikkelingen
vastgesteld op 29 juni 2005
Rheeze
Wilsum
Dronten
Lelystad
Streekplan Gelderland 2005
PLANKAART
Luttingen
Xanten
Overige relevante thema’s uit het rijksbeleid zoals de
Kaartbeeld is een visualisering van het ruimtelijk beleid. Voor de juiste uitwerking en betekenis van de diverse kaartaanduidingen dient in concrete gevallen altijd de streekplantekst te worden geraadpleegd
Wesel
Mill
Edam
10 KM
0
Pfalzdorf
Zeeland
’s - Hertogenbosch Den Dingen
Het onderliggende afgezwakte kaartbeeld komt overeen met de ’Beleidskaart ruimtelijke structuur’ Voor de verklaring van de bijbehorende legendaeenheden wordt u verwezen naar de betreffende kaart.
Hamminkeln
Kalkar
Middelaar Beers
Vlijmen
Kaatsheuvel
Raesfeld Dingden
Rees Bedburg-Hau
Cuijk
Gassel Heesch
Nuland
Haarsteeg
Drunen
Waalwijk
Haldern
Nutterden
De Horst
Breedeweg Mook
Geffen
Rosmalen
Herpt Oudheusden
Nieuwe Hollandse Waterlinie
Kleve
Molenhoek
Heumen
Reek
Kruisstraat
Heusden
Genderen
Bocholt
Groesbeek Malden
Overasselt
Groene wig
Isselburg
Millingen
Nederasselt
Grave
Schaijk
Multifunctioneel gebied
Rhede
Megchelen
Emmerich
Kranenburg
Balgoij Overlangel Herpen
Ammerzoden
Eethen
Meeuwen
Overnachtingshaven
Borken
Anholt
Netterden
Spijk
Leuth
Ravenstein Berghem
Kerkdriel
Velddriel
Hedel
IJzerlo
Dinxperlo
Berg en
Wijchen
Niftrik
Oss
Nederhemert-Noord
Wijk en Aalburg
Tolkamer
Millingen a.d. Rijn
Huthum
Dennenburg
Kerkwijk
Spijk
Babylonienbroek
Hanzelijn
De Heurne
Breedenbroek
Dal
Alverna
Deursen-
Bruchem
Aalst
Andel Almkerk
Weseke
Sinderen
Gendringen
Beek
Demen
Lithoijen
Maaren-Kessel
Alem
Oeding
Regiorail / randstadspoor / nieuw station Silvolde Bontebrug
Ulft
Varsselder
Elten
Ubbergen
Nijmegen
Dieden
Lith
Rossum
Gameren
Rijswijk
Megen
Nieuw station
Aalten
Terborg
Etten
Azewijn ’s Heerenberg
Lobith Kekerdom Ooij
Weurt
Hernen
Batenburg
Oijen
Alphen
Heerewaarden
Braamt
Zeddam
Stokkum
Herwen
Bergharen
Appeltern Maasbommel
Varik
Zaltbommel
Bredevoort Varsseveld
Gaanderen
Kilder
Loerbeek
Beek
Aerdt
Lent
Beuningen
Horssen
Dreumel Ophemert Opijnen
Tuil
Haaften
Pannerden
Gendt
Ewijk Est
Waardenburg
Hellouw
Aanpassing regionale ontsluitingsweg Winterswijk
Westendorp
NieuwDijk
Babberich
Doornenburg
Haalderen
Oosterhout
Winssen
Afferden
Puiflijk
Didam
Angeren
Elst
Andelst
Boven-Leeuwen
Wamel
Zevenaar
Groessen
Oud-Zevenaar
Valburg
Dodewaard
Herveld
Tiel
Wadenoijen
Meteren
Heukelum
Spijk
Woudrichem
Duiven
Loo Zetten
Ochten IJzendoorn
Echteld
KapelAvezaath
Beneden-Leeuwen
Deil
Wehl
Loil
Westervoort
Huissen
Kesteren
Zoelen
Kerk-Avezaath
Buren
Tricht Enspijk
Functieverandering regionale weg Vragender
Lichtenvoorde
Harreveld
Aanpassing stedelijke ontsluitingsweg
Randwijk
Zoelmond
Buurmalsen Beesd
Gellicum
Lievelde
Zieuwent
Halle
Doetinchem
Nieuw-Wehl
Heteren
Beusichem
Zijderveld
¬ ¬ ¬
Vrijwaringszone rijksweg
Meddo
Marienvelde
Zelhem
Hummelo
Laag Keppel
Angerlo Lathum
Heveadorp Driel
Schoenrewoerd
Leerdam
Velswijk
Hoog Keppel
Drempt
Giesbeek
Velp
Oosterbeek
Doorwerth
Renkum
Wageningen
Achterdrempt
Doesburg Rheden
Wolfheze
Heelsum Achterberg Rhenen Ingen
Leerbroek
Herwijnen
Trace in onderzoek Gaxel
Keijenborg
Everdingen
Windturbinepark (initiatief tot 01-01-2008, zie tekst)
Vreden Hengelo
Ellecom
Rozendaal
Bennekom Elst
Meerkerk
Brakel
Beltrum
Toldijk
De Steeg
Veenendaal Amerongen
Cothen
Eck en Wiel
Vuren
Zoekzone windenergie
Baak Steenderen
Spankeren
Groenlo Doorn
Werkhoven Leersum
Rumpt
Groen in en om de stad
Rekken
Eibergen
Ruurlo Wichmond
Leuvenheim
Ederveen
Dieren
Wijk bij Duurstede
Rhenoy
Brummen
Laag-Soeren
Renswoude Maasbergen
Odijk
Houten
Schalkwijk
Vianen
Acquoy
Bovenlokaal bedrijventerrein Haarlo
Hall
Eerbeek
Lunteren Maarn
IJsselstein
Asperen
Regionaal bedrijventerrein
Borculo Barchem Vorden
Hoenderloo
Otterlo
Scherpenzeel
Middelkoop
Warnsveld
Loenen
Wekerom
Woudenberg Austerlitz
DriebergenRijsenburg
Zoekzone stedelijke functies
Neede
Zutphen
Harskamp
Leusden
Zeist
Hoogblokland
Rood Raamwerk (wonen, werken en vervoer)
Buurse
Rietmolen
Noordijk
Achterveld Soesterberg
Bunnik
Robuuste ecologische verbinding indicatief
Usselo
Haaksbergen
Lochem Geesteren
Hoven
De Bilt
De Meern
Nieuwegein
Almen
Klarenbeek
Barneveld
Bilthoven
Boekelo
Sint Isidorushoeve
Gelselaar
Voorst
Lieren
Kootwijkerbroek
Maartendijk
Harmelen
Robuuste ecologische verbinding begrensd
Beckum Hengevelde Diepenheim
Kootwijk
Stroe
Beekbergen
Vleuten
Enschede Bentelo
Stokkum Harfsen
Laren
Voorthuizen Zwartebroek
Recreatiecluster (groei en krimp) Ecologische poort
Epse Wilp
Gorssel
Hoevelaken
Terschuur
Dussen
Hengelo
Goor Markelo
Teuge Bunschoten
Amersfoort
Soest
Giessen
Zandwinlocatie Groei en krimp saldering Veluwe Delden
Elsen
Bathmen
Baarn
Rietveld
Deurningen
Holten
Dijkerhoek Lettele
Uddel
Spakenburg
NieuwLoosdrecht Breukelen
Gorinchem
Retentie Borne
Okkenbroek
Deventer
Terwolde
Vaassen
Schalkhaar
Nieuwland
Hertme Bornerbroek
Enter
Diepenveen
Nijbroek
Elspeet
Putten Eemnes
Hoogwatergeul
Saasveld
Zenderen
Blaricum Laren Hilversum
Nijkerkerveen
2.5.2
Dijkverlegging Weerselo
Heeten
Boskamp
Bussum Nederhorst Den Berg
waterhuishouding of het energiebeleid komen in de
Kansrijk integraal project
Fleringen Albergen
Almelo
Nijverdal
Olst
Welsum
Weesp
de kwaliteit van stad en platteland verbeterd en vergroot
wordt opgevangen in Geldermalsen en Beesd.
Zoekgebied regionale waterberging Reutum
Mariaparochie
Aadorp
Wierden Broekland Haarle
Abcoude
en vindt haar concrete vertaling in de Structuurvisie voor
Tubbergen Harbrinkhoek
Hulsen
Boerhaar Den Nul
Epe Vierhouten
Duivendrecht
daartoe aangewezen gebieden is vertaald in het Streekplan,
Ootmarsum
Hooge Hexel
Hellendoorn Marienheem
Veessen
Hulshorst
Hierden
Harderwijk Almere-haven
dienen te worden. Deze bovenstaande strategie van het
Regionale waterberging globaal begrensd
Geesteren
Luttenberg
Raalte Elshof
Wijhe
Heerde
Nunspeet Almere-stad
Amsterdam
Vasse
Daarle
Herxen
Wapenveld
Regionale waterberging definitief begrensd
Manderveen Daarlerveen
Lierderholthuis
Diemen
Geldermalsen, waarin de groei van de gemeente vooral
Ontwikkelingsactie
WesterhaarVriezenveensewijk
Vroomshoop
Lemelerveld
Heino
Windesheim
’t Loo
Oldebroek
Lemele
’t Harde
Doornspijk
Groen Blauw Raamwerk (natuur, landschap, water)
Langeveen
Den Ham
Wezep
Elburg
Biddinghuizen
Monnickendam
op een duurzame en efficiënte wijze ruimte moet komen
concentreren van stedelijke ontwikkelingen in een aantal
Sibculo
Geerdijk
Hattemerbroek
Oosterwolde
Hooge Enk
voor ruimtevragende functies, waarbij de leefbaarheid en
Kloosterhaar
Beerzerveld Hoonhorst
Wijthmen
Geldermalsen. Over het algemeen wordt gesteld dat er
Beleidskaart ruimtelijke ontwikkeling
Bruchterveld
Dalfsen
Zalk
Lelystad
Purmerend
Xanten
Kaartbeeld is een visualisering van het ruimtelijk beleid. Voor de juiste uitwerking en betekenis van de diverse kaartaanduidingen dient in concrete gevallen altijd de streekplantekst te worden geraadpleegd
PLANKAART
Streekplan Gelderland 2005 vastgesteld op 29 juni 2005
Luttingen
Kaart 8 en 9: Streekplan Gelderland
25
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Het streekplan voorziet in voldoende ruimte voor het
Regionale ambitie
accommoderen van die kwalitatieve woningbehoefte.
De structuurvisie wil het karakter van de regio versterken
Locaties voor stedelijke uitbreiding dienen te passen
op basis van bepalende ruimtelijke structuurdragers. Dit zijn
in het bundelingsbeleid en te zijn afgestemd op de
de uiterwaarden, dijken, oeverwallen en kommen en het
uitgangspunten van infrastructuur, water en milieu. Bij
cultuurhistorische landschap. De ruimtelijke structuurdragers
locatiekeuze en planuitwerking moet worden voldaan aan
geven de richting aan waarin verstedelijking, de functies van
basiskwaliteitseisen van bodem (waaronder archeologie),
het landelijk gebied, verkeer en vervoer, recreatie en toerisme
water, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Stedelijke
zich in het Rivierenland mogen ontwikkelen.
uitbreidingen moeten aansluiten bij de ruimtelijke
Voor het realiseren van de bundeling van verstedelijking
structuur/kenmerken van de regio, met aandacht voor de
kiest de regio voor voortzetting van de huidige
actuele marktvraag.
kernenhiërarchie waarin Tiel een regionale opvangfunctie heeft voor wonen, werken en voorzieningen en onder meer
Regio Rivierenland, Structuurvisie 2004-2015
Geldermalsen een subregionale functie.
In het kader van het Streekplan zijn structuurvisies voor de regio’s binnen Gelderland opgesteld. De gemeente
De regio wil de mogelijke toepassing van de netwerkgedachte
Geldermalsen behoort tot de regio Rivierenland, waarvoor
gaan onderzoeken. Voor de hele regio geldt een kwalitatieve
in januari 2004 de Structuurvisie Rivierenland 2004-2015
benadering van nieuwe verstedelijking, ruimtelijk geduid
is opgesteld. Uitgangspunt voor het verstedelijkingsbeleid
met de kwaliteitscontouren zoals deze voor de periode tot
zijn de kwaliteitscontouren die de zoekruimte voor
2015 rond de kernen zijn getrokken in het kader van het
verstedelijking tot 2015 aangeven en het bundelingsprincipe.
Experiment Ruimtelijk Beleid Rivierenland. Het voor De
In het kader van dit bundelingsprincipe is onder andere
Plantage relevante ruimtelijk beeld leidt tot de volgende
de kern Geldermalsen aangewezen als zwaartepunt voor
koers voor ruimtelijke ontwikkelingen:
woningbouw.
• water als structurerend element; • contouren voor zoekruimte verstedelijking tot 2015 volgens experiment ‘een lijn voor kwaliteit’ blijft
uitgangspunt;
• accent op impuls voor openbaar vervoer; Verstedelijkingsopgave In het Experiment Ruimtelijk Beleid Rivierenland hebben de samenwerkende gemeenten de zoekruimte voor verstedelijking tot 2015 in de vorm van kwaliteitscontouren vastgelegd en medio 2004 geactualiseerd. De regio wil in de planvorming voor kleinschalige uitbreidingen van dorpen en linten of buurtschappen aandacht besteden aan het concept organisch groeien. Dergelijke nieuwe, kleinschalige Kaart 10: Structuurvisie 2004-2015
uitbreidingen dienen te worden betrokken in de zoekzones voor stedelijke functies en landschappelijke versterking.
In regionaal verband is afgestemd waar planologische
De provincie heeft de kwaliteitscontouren als zoekzones
reserveringen gewenst zijn voor dergelijke functies. Deze zijn
voor stedelijke functies overgenomen en aangeduid
door middel van 'zoekzones' aangegeven op de 'beleidskaart
op de beleidskaart ruimtelijke ontwikkelingen. Voor
ruimtelijke ontwikkeling'. Dit is een algemeen ruimtelijk
de vastlegging van aanpassingen van de zoekzones en
beleid waarin de kwaliteitscontouren formele status krijgen
intensiveringspercentage is een streekplanuitwerking
als zoekgebied.
noodzakelijk. In deze streekplanperiode wil de regio onderzoek uitvoeren naar mogelijke netwerkvorming tussen Tiel en Geldermalsen, mede gelet op de mogelijkheden welke het Randstadspoor biedt.
26
2. Beschrijving plangebied
2.5.3
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie De Plantage
De ruimtelijke hoofdstructuur
Structuurvisie Geldermalsen 2000-2015
De gemeente Geldermalsen is een groene gemeente met
De Structuurvisie 2000-2015 (september 1999), en de
grote landschappelijke kwaliteiten en wil dat blijven. Een
oplegnotitie Wikken en Wegen (vastgesteld maart 2005)
verdere uitbreiding van het stedelijk gebied is in de toekomst
biedt de gemeente Geldermalsen een overkoepelende
nodig, hetgeen consequenties heeft voor de wijze waarop de
visie van diverse beleidsvelden met daarbij zicht op
toekomstige ruimtelijke hoofdstructuur wordt opgebouwd. De
de toekomstige ontwikkeling van de gemeente. In de
grondslag voor deze ruimtelijke hoofdstructuur wordt gevormd
structuurvisie is met behulp van een analyse van de huidige
door de ‘groene bakermat’: het karakteristieke rivierenlandschap.
situatie, uitgangspunten en de te verwachten toekomstige
Daaroverheen ligt een netwerk van verbindingen, een cruciale
ontwikkelingen een visie gegeven op de toekomstige
factor voor het functioneren van stedelijke gebieden en het
ruimtelijke ontwikkeling van Geldermalsen.
toevoegen van nieuwe verstedelijking. De derde ‘laag’ bestaat uit de functies wonen, werken, intensieve recreatie e.d. in
Ruimtelijke kansen en problemen
aansluiting op de bestaande stedelijke structuren, passend
De kansen voor de toekomstige verstedelijking doen zich
binnen de groene bakermat en optimaal gebruik makend van het
voor rond de kern Geldermalsen. Maar voordat dit gebeurt,
bestaande netwerk van verbindingen.
moeten de belemmerende factoren in beeld worden gebracht. Als eerste de geluidzones van de hoofdinfrastructuur: A15,
De groene bakermat
A2 en de Betuwelijn en de geluidzones van spoorlijnen en
De natuur- en landschapswaarden ten noorden van de
N327. Bij het stedebouwkundig en architectonisch ontwerp
Linge zijn zo groot, dat hier verstedelijking alleen bij zeer
voor de nieuwe locaties verdient dit punt aandacht.
zwaarwegende argumenten overwogen kan worden. Primair dient ruimte in het gebied ten zuiden van de Linge gezocht te
Komgronden (landbouw, recr. medegebruik, open landschap)
Mariënwaerdt/Noordenhoek (landschapsbehoud en versterking)
Oeverwallen (multifunctioneel, kleinschalig, verdicht)
Park en bos, bestaand/ Park en bos, nieuw
Linge en uiterwaarden (natuur, landschap, recreatie, waterfront)
Bestaand sportpark
Zone Regulieren/Diefdijk (verbetering N&L waarden)
Bestaand concentratiegebied intensieve recreatie
Woongebied (bestaand, in ontwikkeling en nieuw)
Nieuw groengebied Nieuw toeristischrecreatief project
Ontwikkelingsrichting wonen (optie lange termijn)
(subregionaal) Centrumgebied
Nieuw karakteristiek stads/dorpsgezicht
Versterking/uitbreiding centrum Geldermalsen
Bedrijventerrein (bestaand, uitgeefbaar en nieuw) Ontwikkelingsrichting bedrijventerrein (eventuele optie lange termijn)
Stedelijke 'schakel'zone (sport, voorzieningen, bedrijven)
Rijks-, regionale en lokale wegen
Herinrichting stationsomgeving en kantoorontwikkeling
Nieuwe/op te heffen aansluiting op rijksweg
Beperkte locale glastuinbouw
Aanleg nieuwe weg/Tussenfase randweg/Eindfase randweg
Verbeteren ruimtelijke kwaliteit (lange termijn)
Mogelijke nieuwe (lokale) brug bij aanleg nieuwe sporen Randstadrail Te herstructureren weg/ Nieuwe of te verbeteren fietsroute Spoorlijn/ gepland tracé Betuwelijn
Vastgesteld door de gemeenteraad van Geldermalsen op 28 september 1999
Structuurvisie Geldermalsen 2000 - 2015 Kaart 5.1 Plankaart 0
2
4 KM
Kaart 11: Structuurvisie 2000-2015
27
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
worden. Dit gebied wordt door infrastructuur in een aantal
Wikken en wegen Actualisering van de structuurvisie
stukken gebroken. Uitbreiding van de stedelijke functies stuit
Geldermalsen 2000-2015 (2005)
niet op zwaarwegende landschappelijke bezwaren. In Wikken en Wegen is een contourkaart opgenomen waarmee Het netwerk van verbindingen
de grenzen van de verstedelijking wordt vastgelegd. Buiten
De A15, A2 en spoorlijn Utrecht-Den Bosch zijn de belangrijke
de contour wordt de landschappelijke identiteit versterkt,
verbindingen van de gemeente met de rest van Nederland.
binnen de stedelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden.
Voor de interne ontsluiting van de gemeente speelt de N327
De contouren zijn juridisch vastgelegd in de bovengenoemde
een hoofdrol. Het is logisch dat het woongebied De Plantage
streekplanuitwerking (zie paragraaf 2.5.2). De volgende voor
hierop aantakt. Daarom wordt gedacht aan de ontwikkeling
De Plantage relevante uitgangspunten liggen ten grondslag
van een woonwijk ten westen van de Randweg en een
aan de kwantitatieve en kwalitatieve programmering van de
bedrijventerrein ten oosten ervan.
woningbouw in Geldermalsen: 1. Voorzetting van het woningbouwbeleid cf.
Nieuwe functies De combinatie van bakermat en netwerk geeft aan waar
Structuurvisie Geldermalsen; 2. Bouwen voor eigen behoefte en ruimte voor (sub)
de beste mogelijkheden voor nieuwe (stedelijke) functies
regionale opvang;
te vinden zijn. Er zijn ruime mogelijkheden in de omgeving
3. Juiste woning op de juiste plaats op het juiste moment;
van Geldermalsen ten zuiden van de Linge. Op grond van
4. Buitengebied vrijwaren van woningbouw;
de bouwstenen gaat het om de volgende ruimtevragende
5. Inbreiden en herstructurering hebben prioriteit boven
functies voor de periode tot 2015: • ca. 2000 woningen (100 ha. bruto woongebied) nabij
uitleg; 6. De contouren rond de kernen zijn bepalend tot minstens
Geldermalsen; • versterking van de centrumvoorzieningen in
2015; 7. Situering en programmering van de woningbouw
Geldermalsen en winkels voor de dagelijkse voorzieningen
afstemmen op mobiliteits-, water-, duurzaamheids- en
in de nieuwe uitbreidingen bij Geldermalsen;
leefbaarheiddoelen;
Tussen de Blankertseweg, de Rijksstraatweg en de Randweg
8. Handhaven 2 kernenbeleid voor Geldermalsen en Beesd;
is ruimte voor ca. 1600 woningen.
‘sturen op kwaliteit’ en de positie van Geldermalsen
De grote aantallen woningen en de afstand tot het bestaande
als subregionale kern zijn de leidende principes bij de
centrum van Geldermalsen maken het nodig dat voor de
onderlinge verdeling en programmering;
locaties Kalenberg en De Plantage winkels voor de dagelijkse
9. In de overige kernen wordt alleen gebouwd t.b.v.
voorzieningen worden ontwikkeld.
stedenbouwkundige afronding en kwaliteitsverbetering; 10. Overige kwalitatieve aspecten:
• Voorzien in (relatief) goedkope bouw zal voor een
• Zorggebonden woonvoorzieningen voor senioren
belangrijk deel moeten plaatsvinden op uitleglocaties. situeren op (inbreidings)locaties nabij de centra én d.m.v. specifieke projecten in de uitleglocaties.
• Bij alle nieuwbouw wordt naast duurzaamheid gelet op ‘levensloopbestendige’ aspecten.
11. Overige kwantitatieve aspecten:
• Een tijdige start en continue bouwstroom is nodig om voldoende betaalbare en voor specifieke doelgroepen geschikte woningen te kunnen leveren en om de door de provincie gevraagde bijdrage aan het inlopen van de achterstand te kunnen leveren.
Kaart 12: Contourenkaart
28
2. Beschrijving plangebied
Structuurvisie De Plantage
Nieuwbouwlocatie De Plantage
met landschapskamers waarin bebouwde en onbebouwde
De Plantage is als uitleglocatie voor woningbouw
functies gerealiseerd kunnen worden. Onder meer de
aangewezen als de opvolger van Kalenberg.
brandweerkazerne is hier gerealiseerd.
• Vanwege het principe ‘inbreiden voor uitbreiden’ én de
In de visie is de geopperd om bij het ontwerp van de
onvermijdelijke onzekerheden m.b.t. ontwikkelingen op de
noordrand van De Plantage in ruimtelijk opzicht aan te
woningmarkt, zal het tempo waarin het gebied kan worden
sluiten op de karakteristieken van de Schakelzone door het
ontwikkeld mede afhangen van de mate waarin gebouwd
continueren van ruimtelijke relaties en waar mogelijk het
kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Dit vraagt
creëren van zichtrelaties. Feitelijk zijn deze mogelijkheden
om een flexibel plan, dat zowel in een aantal delen is op
beperkt door de aanwezigheid van de spoorlijn en het dijkje
te knippen als mogelijkheden biedt om binnen de delen
van de spoorbaan.
zélf in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. • De eerste fase van De Plantage is gepland aan de oostzijde
Woonvisie De nota ‘Wonen in Geldermalsen’ (vastgesteld 28 februari
van de Rijksstraatweg, tussen de spoorbaan en de
2006), geeft de doelstellingen weer van het gemeentelijk
Blankertseweg. Dit maakt het logisch om de ontsluiting van
woonbeleid tot 2010 met een doorkijk naar 2014. De
het gebied in eerste instantie te koppelen aan de rotonde
nota beschrijft in hoofdzaak de kwalitatieve invulling
in de Rijksstraatweg en de optie open te houden deze later
aan het woonbeleid en de bestaande voorraad van
uit te bouwen richting Randweg. In hoofdstuk 8 worden
Geldermalsen. Het gemeentelijk woonbeleid dient aan te
de nieuwste inzichten betreffende de fasering beschreven,
sluiten op de provinciale en regionale richtlijnen. Voor de
waarbij gemotiveerd van de hierboven beschreven aanname
regio Rivierenland betekent dit een forse omslag in het
wordt afgeweken.
bouwprogramma voor de komende jaren. Voor de gemeente Geldermalsen geldt dat gebouwd mag worden voor de eigen
De Blankertseweg biedt een fraaie aanleiding voor het
bevolking, maar ook voor de (sub-) regionale behoefte.
aanbrengen van structuur in het gehele gebied tussen A15 en
De belangrijkste ontwikkelingen die een grote invloed (gaan) Nieuwbouwlocatie de Plantage De Plantage - gelegen tussen de spoorbaan naar Tiel, de Rijksstraatweg, de hebben op de woningdifferentiatie binnen Geldermalsen A15 en de Randweg - is als uitleglocatie voor woningbouw aangewezen als
spoorbaan. Door zorgvuldig met dit woonlint om te gaan en het als het ware uit te sparen bij toekomstige verstedelijking kan een groene geleding worden aangebracht die zowel richting De Plantage als het open gebied aan de zuidzijde
de opvolger van Kalenberg. Op structuurniveau zijn bestuurlijk nog geen zijn de vergrijzing en de gebrekkige doorstroom van starters
richtinggevende uitspraken gedaan. In het kader van de actualisering van de
op de woningmarkt. Heteen aantal in de structuurvisie wordt hiertoe eerste65-plussers voorzet gedaan (ziegemeente kaart 'de Plantage'): • Vanwege het principe ‘inbreiden voor uitbreiden’ én de onvermijdelijke zal tot 2015 toenemen tot ongeveerop 16% in 2025 / 2030 onzekerheden m.b.t. ontwikkelingen de en woningmarkt, zal hettot tempo
kwaliteit biedt. Daarbij kan de Blankertseweg tevens een
waarin het gebied kan wordenzullen ontwikkeld mede afhangen van de mate rond de 20%. In de toekomst dus voldoende woningen
belangrijke rol spelen in het routenetwerk voor langzaam
beschikbaar moeten senioren en starters. om een flexibel plan, komen dat zowelvoor in een aantal delen is op te knippen als
verkeer. Een functie als ontsluitingsweg voor de nieuwe
Deze doelgroepen een effect op de kwalitatieve ontwikkelingen ophebben de woningmarkt.
woongebieden past niet binnen een dergelijke opzet.
waarin gebouwd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Dit vraagt
mogelijkheden biedt om binnen de delen zélf in te kunnen spelen op actuele
• De eerste fase van Plantage is woningbezetting gepland aan de oostzijde van de woningvraag. De de gemiddelde wordt
Rijksstraatweg, tussen de spoorbaan en de Blankertseweg. Dit maakt het
kleiner, behoefte aan appartementen en / of kleinere logischde om de ontsluiting van het gebied in eerste instantie te koppelen aan Visie Stedelijke Schakelzone
de rotonde in de Rijksstraatweg en de optie open te houden deze later uit
woningen wordt groter en ook huishoudens wensen te bouwen richting Randweg. Dit kleine biedt een goede basis om het gebied stap
Ten noorden van De Plantage ligt een groenzone die
voor stap te ontwikkelen sluit goed aan heeft bij het te geplande grotere woonruimte. Deen groep starters weinigvoorzieningen-
als schakelzone tussen oud en nieuw Geldermalsen is
mogelijkheden voor het kopen van eenbuurtcentrum. betaalbare woning. de eventuele ontwikkeling van een eigen
aangewezen. Voor dit gebied is een ruimtelijke visie (januari 2006) opgesteld die als kader dient voor concrete ontwikkelingen. In plaats van een wat onbestemd gebied zal
centrum langs de Rijksstraatweg. Later kan altijd nog gekozen worden voor
De Plantage mogelijke hoofdstructuur
het in de toekomst juist een essentiële schakelzone worden tussen verschillende woongebieden, zoals GeldermalsenZuid, Kalenberg / Meteren en De Plantage. De gewenste functies in het gebied zijn gericht op dienstverlening die minder goed in te passen is binnen de centra van kernen of op bedrijventerreinen. Het gedeelte van de Schakelzone ter hoogte van De Plantage is in de visie omschreven als een besloten zone
plangebied 'de Plantage' (1 e fase) schakelzone groen woonlint Blankertseweg wijkcentrum Kalenberg / de Plantage hoofdontsluiting woongebied
17
29
2. Beschrijving plangebied
In de woonvisie is aangegeven dat de gemeente met de woningbouwlocatie De Plantage wil inzetten op goedkopere woningen, ouderenwoningen en op de duurdere koopwoningen. Naar verwachting zal deze markt blijven functioneren en zal de vraag naar dit type woningen blijven
Structuurvisie De Plantage
inzetten op Randstadspoor en verbeteren fietsenstallingen en P+R-mogelijkheden nabij de stations. 4. Probleemloos recreëren: scheiden van verkeersstromen in de bloesemtijd en het recreatieve fietsverkeer versterken. 5. Verkeer op de juiste plaats: vaststellen van de
bestaan.
hoofdwegenstructuur, vrachtverkeer leiden via een
In het woningbehoefte onderzoek Dimensus (2005) is
vastgesteld netwerk, aanleg extra parkeerplaatsen waar
gesteld dat in verband met de ligging ten opzichte van
nodig en maatregelen in het centrum en bij scholen ten
het centrum en dien tengevolge het ontbreken van
gunste van voetgangers.
voorzieningen, De Plantage minder geschikt is voor de bouw van ouderenwoningen. In tegenstelling tot de woonvisie
De inrichting van De Plantage kan enerzijds bijdragen aan
zal in De Plantage derhalve niet specifiek worden ingezet
het bereiken van de doelstellingen in het Mobiliteitsplan.
op de doelgroep senioren. Bij de bouw van woningen zal
Anderzijds dient bij de planvorming voor De Plantage
wel worden ingezet op de levensloopbestendigheid van
rekening gehouden te worden met mogelijk hogere
woningen.
verkeersintensiteiten, vooral op de Randweg. Dit heeft zijn beslag gekregen door in de belemmeringenkaart voor de
De Plantage wordt overeenkomstig de doelstelling uit de
zekerheid uit te gaan van de hoogste verkeersintensiteiten
woonvisie als een centrum-dorps woonmilieu ontwikkeld en
welke met de verschillende varianten op de Randweg bereikt
voorziet tot 2015 in 1500 woningen. Andere doelstellingen
kunnen worden.
uit de woonvisie die van belang zijn voor De Plantage zijn het aanbieden van betaalbare koopwoningen, het ruimte bieden
Integraal Visiedocument Gemeente Geldermalsen
voor consumentgericht bouwen, onder meer door particulier
Door Contain Organisatie Advies is in opdracht van de
opdrachtgeverschap, zowel eigen woning als collectief
gemeente een integrale visie opgesteld (2008). In het
opdrachtgeverschap. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op
visiedocument zijn voor het heden en de toekomst van
de woningprogrammering.
Geldermalsen drie cruciale kwaliteiten geformuleerd, te weten de landschapskwaliteit, de kernkwaliteiten en de
Mobiliteitsplan Geldermalsen 2020
knooppuntkwaliteit. Dit toekomstperspectief zal moeten
Het Mobiliteitsplan Geldermalsen 2020 (vastgesteld als
worden vertaald en uitgedragen.
duurzaam richtinggevend document d.d. 16 december 2008) is een uitwerking van de Mobiliteitsvisie welke op 31 januari 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld. Doel
2.6
Conclusie
van het Mobiliteitsplan is het realiseren van de ambities
De realisatie van circa 1500 woningen in de periode tot
op het gebied van bereikbaarheid, verkeersveiligheid en
2020 geeft uitvoering aan het beleid van de rijksoverheid,
leefomgeving. Het Mobiliteitsplan is gebaseerd op vijf
de provincie en de regio. De beleidsstukken van de hogere
clusters:
overheden zijn door de gemeente geconcretiseerd in haar eigen beleidsdocumenten waaronder 'Wikken en Wegen'
1. Fietsen zonder stoppen: het realiseren van een
en de Woonvisie. Het woningbehoefte onderzoek vormt
hoofdfietsnetwerk als drager van de infrastructuur, het
de basis voor de woningdifferentiatie in De Plantage.
wegnemen van barrières en het realiseren van voldoende
Vanwege het beleid om voorzieningen in het centrum van
en veilige fietsenstallingen.
Geldermalsen te concentreren, komen er in De Plantage
2. Veilig op weg: duurzaam veilige inrichting van wegen, het
minder voorzieningen, waardoor niet specifiek kan worden
veiliger maken van schoolroutes, aanpak van (subjectief)
ingezet op de doelgroep senioren. Zij hechten immers aan
verkeersonveilige locaties en het opzetten van een
voorzieningen nabij de woning
levensloopprogramma voor verkeerseducatie. 3. Openbaar vervoer voor iedereen: het OV levert basismobiliteit voor iedereen, verbeteren aantrekkelijkheid en gemak van het gebruik van het OV,
30
Structuurvisie De Plantage
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
Bij de planontwikkeling van De Plantage dient vanzelfsprekend rekening te worden gehouden met de beschreven belemmeringen en het vastgesteld beleid. Daarmee zijn belangrijke randvoorwaarden voor de planontwikkeling gegeven. Daarnaast zijn door de gemeente Geldermalsen concrete ontwikkelingsvoorwaarden opgesteld ten aanzien van het woningbouwprogramma, groen en water, voorzieningen en duurzame gebiedsontwikkeling. Deze thema’s komen in dit hoofdstuk aan bod. 3.1
Kaderstellende notitie “De Plantage”
3.2
Woningmarkt en programma
Deze notitie is het richtinggevende kader voor de ontwikkeling
De primaire taak van een overheid is er voor te zorgen dat in
van De Plantage (raadscommissie 31 januari 2006). In de
een nieuwe wijk woningen en voorzieningen worden gebouwd.
notitie worden op een thematische manier de voor de
Voor de Geldermalsense situatie impliceert dit, dat er een wijk
planontwikkeling relevante uitgangspunten vastgesteld.
moet komen vooral gericht op de lokale behoefte. Naast een locatieafweging, die jaren geleden reeds heeft plaatsgevonden,
Kaderaspecten en voorgeschiedenis
dient ook de gewenste soort woning en het moment waarop
Op basis van landelijke regelgeving en vastgesteld beleid
deze gebouwd gaat worden, bepaald te worden.
(denk aan de Nota Wikken en Wegen) zijn er al diverse kaders geldend, maar is een verfijning specifiek gericht op De
Zowel voor het woningbouwprogramma als voor de
Plantage wenselijk en noodzakelijk.
voorzieningen van het plan zijn in de raadsvergadering van
Een belangrijk kader is dat de gemeente een beperkte
31 januari 2006 diverse uitgangspunten opgesteld. In De
hoeveelheid eigendommen in het gebied heeft. Te allen tijde
Plantage worden minimaal 1500 woningen gerealiseerd in
zal op enigerlei wijze met deze feitelijkheid moeten worden
een bouwtempo van gemiddeld 100 – 125 per jaar. Daartoe
omgegaan, waarbij het op voorhand de insteek is dat op
dient een goed te faseren stedenbouwkundig plan te worden
minnelijke wijze overeenstemming wordt bereikt met de
opgesteld
huidige grondeigenaren/projectontwikkelaars. Zoveel als Specifiek voor De Plantage is een Woningbehoeftenonderzoek
mogelijk zal een actieve grondpolitiek worden gevoerd.
uitgevoerd door het bureau ‘’Dimensus Beleidsonderzoek’’. Kaderstelling
In dit onderzoek zijn op basis van diverse gegevens
Om te komen tot een kaderstelling zijn de gemeenteraad, de
(o.a. provinciale cijfers, informatie van de
commissies Samenleving en Grondgebied in bijeenkomsten
woningbouwvereniging, lokale makelaars, gemeente,
van 1 november en 1 december 2005 geïnformeerd over
projectontwikkelaars) aanzetten gegeven voor de concrete
de diverse aspecten die horen bij de ontwikkeling. Op
behoefte aan de soort woningen in De Plantage voor dit
1 december 2005 heeft er tevens inhoudelijk discussie
moment. Van groot belang voor nu en in de toekomst is dat
plaatsgevonden, op basis waarvan dit voorstel mede is
er een balans komt op basis van de behoefte tussen huur en
gemaakt.
koop en tussen goedkoop en duur.
Dimensus
Goedkoop Middelduur/betaalbaar Duur
Eengezins Huur 0 10 0
Koop 20 25 35
Meergezins Huur Koop 5 0 0 0 0 5
Totaal Huur 5 10 0
Koop 20 25 40
Totaal
10
80
5
15
85
5
% Totaal 25 35 40 100
) ) 60 40
31
verkeersveiligheid en 2e Lingebrug verkeersveiligheid en 2e Lingebrug
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
huidige situatie huidige situatie Huidige situatie
Structuurvisie De Plantage
mogelijke toekomstige situatie 2 e Lingebrug mogelijke toekomstige situatie met 2 emet Lingebrug Mogelijke toekomstige situatie met 2e Lingebrug
6.3. Specifieke stedelijke projecten 6.3. Specifieke stedelijke projecten
Uit het lokale woningbehoeftenonderzoek blijkt dat over er zal niet alleen uit de verkoop van kavels bestaan, maar ook is ook het advies de raadscommissie grondgebied band isband ook het advies van devan raadscommissie grondgebied over het het Stationsomgeving Stationsomgeving verkeersluwer en eventueel autovrij maken maken de Rijksstraatweg ter uit andere vormen, waarbij de toekomstige bewoner veel duidelijk behoefte is aan goedkope Samengevat verkeersluwer en eventueel autovrij maken makenwoningen. van devan Rijksstraatweg ter In het structuurplan vormt de herinrichting de stationsomgeving een spee In het structuurplan vormt de herinrichting van devan stationsomgeving een speerhet centrumgebied uiteraard vanbelang. groot belang. hoogtehoogte van hetvan centrumgebied uiteraard van groot zeggenschap heeft over de eenRandstadspoor huis. Met blijkt uit het onderzoek dat er 60% goedkope en betaalbare punt. Vanwege debouw aansluiting op een kwaliteitssprong punt. Vanwege de aansluiting opvan Randstadspoor zijn deze eenzijn kwaliteitssprong van va de voor stationsomgeving een betere ontluiting gewenst. de stationsomgeving en eenen betere ontluiting gewenst. Inwoningen algemene kan geconstateerd dat de feitelijke ontwikkelingen opmogelijkheid In algemene zin kanzin geconstateerd worden dat de feitelijke ontwikkelingen op andersoortig particulier opdrachtgeverschap moeten komen en worden 40% duurdere woningen. Devan stand van is zaken is als volgt: De stand zaken als volgt: het gebied van verkeer en vervoer zeerpassen goed passen in het dat beleid dat is uitgezet het gebied van verkeer en vervoer zeer goed in het beleid is uitgezet wordt opengehouden om redelijkerwijs zal gezien de behoefte en de politieke wensen voor • Op 23 september is een als voorbereidingsbesluit bestemmingsplan • de Opoptie 23 september 2003 is2003 eenzoveel voorbereidingsbesluit bestemmingsplan inToch de structuurvisie 2000-2015. in de structuurvisie 2000-2015. 'Stationsomgeving Geldermalsen' genomen om ongewenste ontwikkelinge 'Stationsomgeving Geldermalsen' genomen omIn ongewenste ontwikkelingen mogelijk is te tegen voldoen aan de behoefte hiervoor. de De Plantage een extra inspanning gedaan worden om gaankaart (incl.met kaart met begrenzing). Daaraan voorafgaand was ee tegen te gaante(incl. begrenzing). Daaraan voorafgaand was een ontwikkelingsschets gepresenteerd Structuurvisie zal inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze meer dan 60% van het geadviseerde programma in de ontwikkelingsschets gepresenteerd • Opdracht is gegeven aan SAB voor het opstellen van een stedebouwkundig Opdracht is gegeven aan SAB voor het opstellen van een stedebouwkundige in De•Plantage aan dit aspect invulling gegeven goedkope en betaalbare sfeer te realiseren. Hiervoor zal visie, waarvan hetspecifiek concept begin 2004wordt gepresenteerd Er is tevens visie, waarvan het concept begin 2004 gepresenteerd is. Er isis. tevens een ee overeenkomst metVermeer Dura Vermeer Bouw Houten (DVBH). is een uit(paragraaf 4.10). dan tot overeenstemming moeten worden gekomen met de overeenkomst met Dura Bouw Houten (DVBH). Basis isBasis een uitprogramma vandat eisen datdedoor de tijdopheen op onderdelen overigen gebreidgebreid programma van eisen door tijd heen onderdelen overigens grondeigenaren/projectontwikkelaars. 14
14
3.3
Openbare ruimte
betaalbaar en duur aangehouden van 60% - 40%. Door de
3.3.1
Verkeer
gemeenteraad is gevraagd om de haalbaarheid te onderzoe-
In de kaderstellende notitie wordt aandacht gevraagd voor
ken of er een verdeling kan worden gerealiseer, waarbij nog
de interne en externe ontsluitingen in de wijk. Voor de
meer goedkope - en betaalbare woningen in het plan worden
gebiedsontwikkeling wordt een duurzaam veilig ingerichte
opgenomen. Een verschuiving tussen de categorieën onder-
wegenstructuur aangelegd. Een belangrijk uitgangspunt
ling is in beperkte mate mogelijk.
is dat de Rijksstraatweg, Provinciale weg en Randweg de
Op basis van provinciale monitoring is recent geconstateerd
hoofdwegenstructuur vormen. De wegenstructuur van De
dat het rapport van Dimensus nog steeds van toepassing is.
Plantage wordt zo ingericht dat de kans op sluipverkeer van
Tevens is expliciet door de gemeenteraad besloten om in de
de kern naar de A15 minimaal is.
1e fase van de ontwikkeling 5% van de te bouwen goedkope
Een tweede uitgangspunt is dat de Blankertseweg geen
en betaalbare woningen blijvend te realiseren voor starters
hoofdontsluitingsweg zal worden van De Plantage, gezien het
en jonge gezinnen met een bescheiden beurs.
smalle profiel en het karakter. Erfontsluitingen ten behoeve
Ten aanzien van de woningdifferentiatie wordt in het rapport Dimensus (2005) een verdeling tussen goedkoop/
van individuele woningen of clusters van woningen behoren Particulier opdrachtgeverschap
wel tot de mogelijkheden.
In het plan zal ruimte worden geboden voor particulier
Bij de inrichting van de wegen geldt de richtlijn Duurzaam Veilig
opdrachtgeverschap. Dit particuliere opdrachtgeverschap
als uitgangspunt. Duidelijke herkenbare wegenstructuren zijn
32
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
Structuurvisie De Plantage
hierbij het uitgangspunt.
Naast deze aspecten van identiteit en beeldkwaliteit heeft
Extra aandachtspunt zal zijn de positie van fietsers tussen
de openbare ruimte een functionele kwaliteit, namelijk
De Plantage en het centrum. Het knelpunt 'spoorlijn'
een verkeersfunctie (voetganger, fietser, automobilist),
(voor fietsers) wordt in het kader van de mobiliteitsvisie
en een verblijfsfunctie (ontmoetingsplek voor bewoners
en de uitwerking daarvan in het mobiliteitsonderzoek
en bezoekers). Nadrukkelijk dient het openbaar gebied
nader onderzocht. Ten aanzien van de parkeernorm wordt
vroegtijdig in de planvorming meegenomen te worden en
uitgegaan van het lokale reële, relatief hoog percentage
dient hier op voorhand qua ruimte en uitstraling niet op
autobezit. Een lage parkeernorm leidt niet tot een significant
beknibbeld te worden. Enerzijds is dit noodzakelijk om de
ander autogebruik en is overigens ook geen gemeentelijk
gewenste kwaliteit te krijgen, anderzijds kosten aanpassingen
beleidsdoel.
achteraf veel meer energie en geld, zo het al mogelijk is. Het spreekt vanzelf dat een goede basiskwaliteit ook gunstig is voor later uit te voeren gemeentelijk beheer en onderhoud. In de kaderstellende notitie worden voor water, groen en speelplekken een aantal uitgangspunten gesteld. De vroegere heerlijkheid Meteren bezat een kenmerkende lanenstructuur. Daarvan is tegenwoordig weinig meer herkenbaar. Niettemin is de wens om iets van de lanenstructuur terug te laten komen in het plan. Indien dit mogelijk is zouden ook bestaande groen- en waterelementen in de planstructuur kunnen worden opgenomen. In het plangebied zal minimaal 15% groen aanwezig te zijn. Daarbij is de wens geuit dat versnippering en een verminderde groenbeleving wordt
Openbaar vervoer
voorkomen.
Nabij De Plantage is in de huidige situatie slechts één bushalte. Deze halte bevindt zich ter hoogte van het tankstation
Bij de ontwikkeling van de plannen zal op een slimme
aan de Rijksstraatweg. Het is wenselijk dat een goede, veilige
manier met water moeten worden omgegaan. Water dient
verbinding tussen de bushalte en de woonwijk wordt ont-
een bergingsfunctie, maar kan ook kwalitatief verhogend
wikkeld, specifiek in de vorm van een voet- en fietspad en
werken binnen de wijk. Het stedenbouwkundig ontwerp
goede stallingmogelijkheden voor fietsen.
dient in overeenstemming met de eisen van het Waterschap
Daarnaast ligt het plangebied aan de spoorlijn Geldermalsen
Rivierenland opgesteld te worden. Hiervan wordt verslag
- Tiel. De mogelijkheid om hier een extra halteplaats te rea-
gedaan in hoofdstuk 6 water.
liseren voor zowel het woongebied als het bedrijventerrein Hondsgemet wordt door NS niet haalbaar geacht. In het kader van De Plantage wordt het station niet actief ontwikkeld, maar voor mogelijke toekomstige ontwikkeling worden geen belemmeringen opgeworpen. 3.3.2
Groen en water
In de gebiedsontwikkeling is het een ambitie om een hoge omgevingskwaliteit te realiseren. Er worden niet alleen woningen gebouwd, maar een woongebied, aantrekkelijk voor bewoners en bezoekers, duurzaam en herkenbaar. De wijze waarop de openbare ruimte wordt ingericht is mede bepalend voor deze ambitie van een hoge omgevingskwaliteit.
33
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
Structuurvisie De Plantage
Een gedeelte van het groen of water kan zijn plaats vinden
manier geïnterpreteerd en gaat naast milieu bijvoorbeeld ook
binnen belemmeringzones die niet te bebouwen zijn,
over een sociaal veilige omgeving en routes, over een prettig
uiteraard geldt dit enkel wanneer dit niet strijdig is met de
leefmilieu met ruimte voor parkeren en speelplekken, over
gewenste kwaliteit van het plan.
een woonwijk met een sterke identiteit die zich onderscheidt van het wonen elders in de gemeente. Deze laatste aspecten
De inrichting, uitvoering, maar ook het beheer van openbare
komen in de beschrijving van het stedenbouwkundig
ruimtes in De Plantage dienen goed op elkaar te worden
plan uitvoerig aan bod, in deze paragraaf wordt met name
afgestemd.
ingegaan op de aspecten milieu en mobiliteit.
3.3.3
Kaderstellende notitie
Speelruimte
In de kaderstellende notitie wordt gesteld dat binnen de wijk
Binnen het projectplan is reeds geregeld dat er een apart
voldoende ruimte (3% van het gebied) voor speelplekken
energieplan moet komen. Mede op basis van de door de raad
(voor meerdere leeftijdscategorieën) gereserveerd dient te
geaccordeerde regionale duurzame energievisie, zal hier
worden. Veelal zal dit gecombineerd worden met groen. Ook
nadere invulling aan gegeven worden. De insteek voor De
de provincie hanteert in het Streekplan 2005 deze richtlijn.
Plantage is om te onderzoeken hoe op een reële, bewezen
Het gaat hierbij om formele en informele sport- en speel-
manier, duurzame energie ingezet kan worden.
ruimten voor de te onderscheiden doelgroepen. In de planontwikkeling zullen er diverse speelplekken worden opgeno-
Milieu en duurzame energie
men. Voor de spreiding daarvan zijn normen gehanteerd: zo
Ten aanzien van duurzame energie bestaan er verschillende
worden blokspeelplaatsen (leeftijd van 0 tot 6 jaar) dicht bij
wetten en regels. De nieuwe Warmtewet heeft onder meer
woningen gesitueerd zodat kleine kinderen veilig buiten kun-
als doel om het gebruik van duurzame warmte en koude te
nen spelen. Volgens het kaderstellende raadsbesluit wordt
bevorderen en de uitstoot van CO2 te verminderen.
1.170 m2 als speelplek met speelvoorzieningen ingericht. In
Om een duurzame gebiedsontwikkeling tot stand te brengen
paragraaf 4.9 Voorzieningen is het aantal en de spreiding van
zal de Structuurvisie niet zozeer de middelen vastleggen
speelplekken in de planontwikkelingen op kaart aangegeven.
als wel de doelen. Ontwikkelingen voor energiezuinig bouwen gaan zo snel dat middelen van tegenwoordig snel achterhaald kunnen zijn. Derhalve worden de doelstellingen als ontwikkelingsvoorwaarden genoemd, en wordt de manier waarop deze tot stand komen vrij gelaten. Basiselementen voor duurzaamheid De term duurzaamheid heeft een brede betekenis en wordt vaak op verschillende manieren geïnterpreteerd. De definitie beperkt zich niet alleen tot milieu en natuur maar bestrijkt de gehele leefomgeving. Ons inziens dient het begrip dus op een brede manier te worden geïnterpreteerd. Duurzaamheid zit: •
in een duurzame ruimtelijke structuur (het ontwerp). Ieder gebied waar gebouwd wordt heeft zijn eigen mogelijkheden die optimaal dienen te worden benut;
•
in de toepassing van principes van duurzame stedebouw waartoe onder meer worden gerekend het zuinig omgaan met energiebronnen, het voorkomen van
3.4
Een duurzame gebiedsontwikkeling
toekomstige problemen op milieugebied en op het gebied van de sociale structuur, het verminderen van de
De gemeente Geldermalsen wenst in De Plantage een duurzaam ingericht en functionerend woongebied tot stand te brengen. Duurzame gebiedsontwikkeling wordt op een brede
34
uitstoot van CO2; •
in de gebruikskwaliteit van de wijk, de woonomgeving, en de woning (goede ontsluiting en voldoende
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
Structuurvisie De Plantage
parkeermogelijkheden, prettige woonomgeving, kavels
wordt er een reductie van de CO2 uitstoot gerealiseerd.
en woningen);
Er zal nader worden onderzocht wat reëel mogelijk is
•
in een sociaal veilige omgeving en routes;
tegen welke kosten. Onder meer de mogelijkheid van
•
in het imago van de wijk: het moet moeiteloos kunnen
warmtelevering vanuit een in de omgeving (Hondsgemet)
concurreren met andere wijken in Geldermalsen.
mogelijk op te richten biomassacentrale of de AVRI kan zorg dragen voor duurzame energie in De Plantage. Daarnaast is
Doelen
het denkbaar dat meer kleinschalige vormen van collectieve
EPC
warmte- en koudelevering (WKK/WKO).
De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) is een wettelijke norm voor de te berekenen energiezuinigheid van 1 woning. In
Middelen
2006 is de landelijke eis voor de EPC verlaagd van 1,0 naar 0,8.
• Verbeteren van het bouwkundig pakket: gebalanceerde
Voor de nieuwbouwwoningen in De Plantage wordt gestreefd
ventilatie, lage temperatuur verwarming (lager dan 55°C),
naar een EPC van maximaal 0,8 (de wettelijke vereiste),
aandacht detaillering thermische bruggen, toepassing
hetgeen is vastgelegd in het Bouwbesluit.
van Hoog rendements ramen (HR ++); • Passieve zonne-energie (zongerichte oriëntatie van
EPL EPL (Energie Prestatie op Locatie) is geen wettelijk instrument.
woningen); • Actieve zonne-energie door toepassing van thermische
Middels de EPL kan bepaald worden in welke mate een wijk
en/of photovoltaïsche zonne-energie. Door toepassing
presteert op energiegebied. De provincie adviseert uit te gaan
van zonne-collectoren kan het aandeel duurzame energie
van ambitieniveau EPL7 en subsidieert bij dit ambitieniveau
toenemen, evenals de CO2-reductie.De toepassing vraagt
nader onderzoek in de vorm van een energiescan. Aangezien
een relatief hoge investering;
de wettelijk eisen vanaf 1 januari 2006 al uitkomen op EPL6,6
• Toepassing van warmtepompen.
wordt voor De Plantage de ambitie gesteld op EPL7. Het klimaatakkoord tussen rijk en gemeenten geeft overigens
Duurzaam waterbeheer
aan dat de EPC in het Bouwbesluit in 2011 aangescherpt zal
Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied
worden tot 0,6. Dit levert een EPL op van 7,2.
hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel
Uit een quick scan (G3 advies, 2 januari 2006) is gebleken dat
dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond-
een EPL van 7 in theorie haalbaar is. Een 10% EPC verbetering
en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt
kan al worden behaald door gebouwgebonden maatregelen te
geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking
nemen. Door het toepassen van duurzame energie (individueel
tot wateraspecten duurzaam is.
of collectief) kan een gunstiger EPL bereikt worden. Tevens Duurzaam Bouwen Duurzame ontwikkeling is in meer en meer gemeenten speerpunt van gemeentelijk beleid, zo ook in de gemeente Geldermalsen. Duurzaam bouwen draagt bij aan een goede en duurzame kwaliteit van de leefomgeving. Milieuhinderlijke aspecten dienen daarbij zoveel mogelijk te worden geweerd. Vanwege de vele milieuaspecten die te maken hebben met het stedenbouwkundig proces en de verwevenheid van de aspecten, is het bijna onmogelijk dat voor alle knelpunten een oplossing wordt gevonden. In het planproces worden daarom de mogelijkheden benut om een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een lage milieubelasting tot stand te brengen. Daarbij is het belangrijk dat ook de toekomstige generaties hierin kunnen delen.
35
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
3.5
Voorzieningen
Structuurvisie De Plantage
randvoorwaarden: - Fysiotherapeut 20 m² (indien in medisch centrum dan
Om een duurzame en leefbare wijk te realiseren zullen er de nodige voorzieningen moeten komen in de vorm van detail-
1,33 fysio x 20 m² = 27 m²) - Huisarts
90 m² (indien in medisch centrum dan 1,70 huisarts x 44 m² = 75 m²,
handel, maatschappelijke voorzieningen en anderszins.
uitgaande van 2 huisartsen = 90 m²)
Geldemalsen heeft echter een goed voorzieningenniveau in het centrum. Uitgangspunt is dat De Plantage primair
- Tandarts
45 m² (indien in medisch centrum dan
voorzieningen op eigen wijkniveau zal verkrijgen. Daarnaast
1,23 tandarts x 44 m² = 55 m²,
krijgt de wijk een opvangfunctie voor voorzieningen die in
uitgaande van 1 tandarts)
de wijk Kalenberg en het dorp Meteren ontbreken en niet elders gerealiseerd kunnen worden.
Kinderopvang De door de gemeenteraad geaccordeerde lijst gaat uit van de
Het in De Plantage te realiseren voorzieningenniveau is
volgende voorzieningen en bijbehorende randvoorwaarden:
vastgelegd in de Kaderstellende notitie (bijlage 2). Hierin is
Buitenschoolse opvang: ruimtereservering van 160 m²
een richtinggevende inschatting gemaakt van de minimaal
(5% van de kinderen 4-12 jaar x 8 m² = 160 m², exclusief
wenselijke voorzieningen. De in het hiernavolgende genoem-
parkeerplaatsen en openbaar groen). Deze voorziening wordt
de cijfers zijn daaruit afkomstig. Zo dient er onder andere een
gecombineerd met een basisschool.
school te komen van ca. 30 lokalen, een bij de school behorende gymzaal die ook buiten schooltijden te gebruiken is.
Kinderdagverblijf: ruimtereservering van 600 m² (25% van
Tevens wordt gedacht aan de realisatie van een brede school.
de kinderen 0 – 4 jr. gaat naar een kinderdagverblijf, norm is dan 600 m², exclusief parkeerplaatsen, buitenterrein en
Een bijzondere omstandigheid is dat er binnen het plan-
openbaar groen). Wellicht is in Geldermalsen het gebruik
gebied al een voorzieningencluster aanwezig is. Aan de
van kinderdagverblijven lager. Hier wordt op voorhand
Rijksstraatweg zijn een supermarkt, een fietsenwinkel, een
echter niet van uit gegaan.
snackbar en een slijterij gevestigd. Deze voorziening ligt echter voor het woongebied zeer decentraal, namelijk in
Peuterspeelzaal: ruimtereservering van 350 m² (50% van de
de uiterste noordwesthoek. Daarbij heeft deze voorziening
kinderen 0 – 4 jr gaat naar een peuterspeelzaal, norm is dan
meer een regionale dan lokale binding. De eigenaar van
350 m² exclusief parkeerplaatsen, buitenterrein en openbaar
deze voorzieningen heeft aangegeven uit te willen breiden.
groen).
Er wordt momenteel onderzocht welke mogelijkheden er voor deze locatie zijn, waarbij ook de wenselijkheid aan de
Primair onderwijs
orde komt om de voorzieningen die De Plantage genereert in
Voor het basisonderwijs in De Plantage wordt een
deze voorzieningencluster onder te brengen of in het plan-
ruimtereservering aangehouden van 5.500 m² (exclusief
gebied locaties op te nemen. Hiervan wordt verderop in de
parkeerplaatsen voor personeel, ‘kiss and ride’ en groen
Structuurvisie verslag gedaan (paragraaf 4.9).
(ivm leefbaarheid & toekomstvastheid). Deze ruimte is inclusief een gymnastieklokaal met een oppervlak van 455
De Structuurvisie biedt de mogelijkheid tot realisatie van de genoemde voorzieningen, hoewel de gemeente niet per definitie de ontwikkelaar daarvan zal zijn. Gezondheidszorg In de gezondsheidszorg wordt een onderscheid gemaakt tussen intramurale zorg (AWBZ) en extramurale zorg. Extramurale voorzieningen zoals huisartsen (posten), apotheek etc. worden in de woonwijken gehuisvest. Daartoe zijn er twee mogelijkheden, namelijk in de vorm van aan huis gebonden beroep of in een samengevoegd medisch centrum. De door de gemeenteraad geaccordeerde lijst gaat uit van de volgende voorzieningen en bijbehorende
36
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
Structuurvisie De Plantage
m². Mogelijk is deze voorziening te combineren met een
accomodatie te realiseren, waarin diverse van de hierboven
buitenschoolse opvang.
genoemde maatschappelijke programma’s worden
Het gymnastieklokaal is ook te gebruiken voor niet-
ondergebracht.
onderwijs gerelateerd gebruik. In dat geval is er een extra ruimte benodigd van 100 m2 voor ingang,
Aanpasbaar/levensloopbestendig bouwen
omkleedgelegenheid etc.
De kengetallen geven aan dat er in principe in elke wijk een bepaald aantal woningen aanpasbaar moet
Sport- en recreatieve voorzieningen, groen
zijn, geschikt moet zijn voor begeleid wonen of dat een
Voor buurtgroen wordt een normatief oppervlak
woonzorgcomplex wenselijk is. In dit geval wordt de nadruk
aangehouden van 15.000 m² inclusief openbare
gelegd op aanpasbaar/levensloopbestendig bouwen omdat
speelplaatsen. Specifiek voor sport- en spelen ingerichte
woonzorg al elders in Geldermalsen aanwezig zijn. Een
speelvelden beslaan ongeveer 1.170 m², die goed over de wijk
woonzorgcomplex ligt dus in De Plantage niet voor de hand.
zijn verdeeld, en waarbij rekening is gehouden met diverse doelgroepen.
Horeca Een wijk met een dergelijke omvang genereert een
Economische voorzieningen
bescheiden vraag naar horeca voorzieningen. In De
De in De Plantage te realiseren economische voorzieningen
Plantage wordt derhalve rekening gehouden met een kleine
zoals detailhandel zullen worden beoordeeld in het licht
horecavoorziening in de vorm van een snackbar of een
van de centrumvisie en de beoogde doelgroepen van de
koffie- en theepaviljoen.
woonwijk (bijvoorbeeld veel of weinig senioren). Er is geen exacte programmering van detailhandel. Bij het raadsbesluit is op grond van kerngetallen en bestaande
3.6
Stedenbouw
rechten/voorzieningen de volgende lijst met voorzieningen Elk voornoemd thema heeft in meer of mindere mate
opgenomen: • bloemen en planten
100 m² (excl. parkeren)
invloed op de uiteindelijke vormgeving van de wijk. Als
• brood en banket
100 m² (excl. parkeren)
uitgangspunt voor de vormgeving van De Plantage wordt
• dorpskruidenier
200 m² (excl. parkeren)
uitgegaan van een dorpse karakteristiek. Hieronder wordt
• vleeswaren
100 m² (excl. parkeren)
verstaan een wijk met de uitstraling en ruimte van die
De bestaande rechten en voorzieningen worden
past bij Geldermalsen en de Betuwe. Dit houdt ook in een
gerespecteerd en meegewogen in de planvorming.
combinatie van water, groen en wonen, waarbij het (overige) openbaar gebied van een passende ruime omvang is.
Culturele voorzieningen
Gezien de grootte van De Plantage is er de mogelijkheid
Bij een wijk met een dergelijke omvang is in ieder geval
om het gebied onder te verdelen in verschillende
behoefte aan een buurthuis voor kleine bijeenkomsten in
'buurtschappen', waardoor ongewenste eenvormigheid in de
de wijk. Ten behoeve van een club- en buurthuis kan een
wijk wordt voorkomen.
oppervlakte worden aangehouden van circa 150 m². Het
De uit het woningbouwprogramma gewenste differentiatie
valt te overwegen om in De Plantage een multifunctionele
heeft volop kansen om op een goede manier gerealiseerd te
37
3. Ontwikkelingsvoorwaarden
worden. Voor de uitstraling van een wijk is het openbaar gebied van uitermate groot belang. Dit openbaar gebied moet minimaal voldoen aan de 'norm' Kalenberg en waar mogelijk en nodig beter zijn. Nadrukkelijk dient het openbaar gebied vroegtijdig in de planvorming meegenomen te worden en dient hier op voorhand qua ruimte en uitstraling niet op beknibbeld te worden. Enerzijds is dit noodzakelijk om de gewenste kwaliteit te krijgen, anderzijds kosten aanpassingen achteraf veel meer energie en geld, zo het al mogelijk is. Het spreekt vanzelf dat een goede basiskwaliteit ook gunstig is voor later uit te voeren gemeentelijk beheer en onderhoud. De uitgangspunten vormen de basis voor het opstellen van een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en een beeldkregieplan voor de bebouwing, waarvoor in hoofdstuk 5 een eerste aanzet is gegeven.
3.7
Conclusie
In het hierboven beschreven hoofdstuk zijn de voor de planontwikkeling relevante ontwikkelingsvoorwaarden beschreven. Deze randvoorwaarden ontlenen hun bestuurlijke status aan de kaderstellende notitie, zoals die is behandeld op 31 januari 2006. In de volgende hoofdstukken worden de elementen uit het stedenbouwkundig plan beschreven die concreet invulling geven aan de ontwikkelingsvoorwaarden.
38
Structuurvisie De Plantage
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
De stedenbouwkundige visie voor De Plantage is met een hoge ambitie ontwikkeld. Deze ambitie bestaat er uit om een inspirerende ruimtelijke structuur te ontwikkelen, die de basis biedt voor een hoge omgevingskwaliteit en karakteristieke woonmilieus. Daarnaast wordt ernaar gestreefd om gevarieerde woonmilieus aan te bieden, die een eigentijdse aanvulling vormen op hetgeen er reeds aanwezig is in de gemeente Geldermalsen. 4.1
Algemeen
De stedenbouwkundige visie op De Plantage is gericht op de ontwikkeling van een streekgebonden woonwijk, waarin de karakteristieke eigenschappen van de Betuwe doorklinken. De Plantage zal een streekeigen en karakteristiek woongebied worden waarin bestaande landschapsstructuren en cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd en geïnterpreteerd. Om een streekeigen en karakteristiek woongebied te kunnen ontwikkelen is voor het stedenbouwkundig plan inspiratie gehaald uit kwalitatieve elementen die in het landschap en de nederzettingen langs de Linge voorkomen. In landschappelijk opzicht gaat het om lanen, boomgaarden, velden en tuinen. Nederzettingspatronen die als inspiratie dienen zijn de vestingstadjes, rivierdorpen, hoeves en landhuizen. Daardoor wordt optimaal gebruik gemaakt van de cultuurhistorische eigenschappen van het gebied, de karakteristieke landschapskwaliteiten. Maar ook de bodemgesteldheid en de waterhuishouding worden ingezet om een karakteristieke woonwijk te ontwerpen. Al met al wordt er een landschappelijk en expressief plan ontwikkeld, thuis horend bij Geldermalsen. Tenslotte zal De Plantage een duurzaam woongebied worden waar toekomstige bewoners zich thuis voelen, maar dat tevens aantrekkelijk is voor fietsers en wandelaars van buiten De Plantage.
39
4. Stedenbouwkundige visie
4.2 Planbeschrijving stedenbouwkundige visie Een landschappelijk raamwerk De landschapsstructuur, de geomorfologische gesteldheid, cultuurhistorische eigenschappen en de waterhuishouding hebben als inspiratie gediend bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. De planstructuur is opgezet aan de hand van een aantal zones die corresponderen met de geomorfologische structuur van het gebied: een formele lanenstructuur in het westelijk (hogere) deel en meer organische en watergebonden planstructuur in het oostelijk (lage) plandeel. De basis voor de planstructuur wordt gevormd door een landschappelijk raamwerk: robuuste openbare ruimtes die structuur aanbrengen, de diverse woonzones begrenzen en die het woongebied verankeren in de context van het landschap en de kern Geldermalsen.
40
Structuurvisie De Plantage
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
Het landschappelijk raamwerk is opgebouwd uit een aantal
planstructuur liggen een aantal landhuizen, omringd door
karakteristieke openbare ruimtes die van noord naar zuid
parklandschappen of een ‘ zwanenvijver’ .
door het plangebied lopen, te weten: 1. een centraal in het plangebied gelegen waterplas met een
Het deelplan ten oosten van de centrale plas is opgebouwd
uitloper in zuidelijke richting. De waterpartij ligt op een
uit een structuur van lanen en velden. Als verwijzing
door de geomorfologie bepaalde plek, namelijk op een van
naar het oorspronkelijk landschap worden een aantal
de lagere delen in het terrein.
buurtparkjes aangelegd in de vorm van boomgaarden.
2. een langgerekte parkstructuur tussen de spoorlijn en de Blankertseweg.
Hiertussen is ruimte voor speelweides. De lanen monden uit in de zuidoostelijke entree van het plan waar een
Complementair aan deze twee structuren bevinden zich een
appartementengebouw is opgenomen in de vorm van een
reeks lanen en waterlijnen die samen het landschappelijk
‘nieuwe hoeve’. Deze vormt de entree van De Plantage nabij
raamwerk van De Plantage vormen. Daardoor is een
de zuidoostelijke entree van Geldermalsen.
samenhangende en fijnmazig vertakte groen- en waterstructuur aanwezig. In dit groene raamwerk liggen de
De Kavels
voet- en fietspaden die direct aantakken op de woonstraten in de drie buurtschappen. Buurtschappen Zoals bovenbeschreven wordt de stedenbouwkundige structuur opgebouwd uit een landschappelijk raamwerk van water en groen. Door deze twee belangrijkste openbare ruimten wordt het woongebied opgedeeld in een drietal woonvelden van vergelijkbare omvang. Door deze driedeling ontstaan diverse karakteristieke woonmilieus, die door een reeks lanen aaneen worden geregen. Het zijn als het ware
DeBuitenplaats De Bastide De Woongaard
drie buurtschappen met een eigen karakteristieke identiteit: De Buitenplaats, De Bastide en De Woongaard.
Buurtschappen
Het centrale deelplan verkrijgt de sfeer en inrichting van een oud Lingestadje. Het wordt een compact maar dorps woongebied met een omwalling van groen en water. Aan de oostzijde ligt een prachtig ensemble van de rand van het bastidestadje en de riante waterplas. Aan de westzijde ligt een langgerekt buurtpark, welke een groene zoom biedt voor De Bastide. Het westelijk deelplan is geïnspireerd op de lanenstructuur van het oorspronkelijk Huis te Meteren. De formele tuininrichting die kenmerkend is voor dergelijke landhuizen is leidend geweest voor dit woongebied. De planstructuur is opgebouwd uit riante lanen, plantsoenen en lommerrijke straatjes. Op een aantal plekken binnen deze formele
41
4. Stedenbouwkundige visie
4.3
Deelgebieden
Structuurvisie De Plantage
woonmilieu en inrichting. Een woonmilieu wordt gekenmerkt door de woning, het erf en de directe
De karakteristiek van het wonen wordt allereerst bepaald
woonomgeving, inclusief de openbare ruimte. Het
door de maat en schaal van de woonvelden. De keuze voor
woonmilieu is een resultante van het landschap, de
deze opdeling van het woongebied in kleine eenheden
stedenbouwkundige planstructuur, de inrichting van het
is geïnspireerd op de intimiteit en schaal van stadjes en
openbaar gebied en de samenhang tussen de bebouwing.
buurtschappen als Asperen, Buurmalsen of Meteren. Men
Voorts worden ook de plaats van woning op een kavel, de
woont niet in een woonwijk op afstand van Geldermalsen,
inrichting van het woongebied of de wijze van parkeren
maar in een klein buurtschap, dat samen met een aantal
gedifferentieerd naar gelang het buurtschap. Men woont
andere buurtschappen in het landschap van De Plantage zijn
aan de laantjes van De Buitenplaats, in de straatjes van
ingevoegd. In De Plantage worden diverse woonmilieus tot
De Bastide dan wel tussen de gaarden en hagen van De
ontwikkeling gebracht, welke als volgt zijn te typeren:
Woongaard. De Kavels worden gekenmerkt door losse setting
• De Bastide;
van woningen en met struiken, essen en elzen begroeide
• De Buitenplaats;
erfscheidingen.
• De Woongaard; • De Kavels;
Tenslotte zijn op een aantal plekken in het plangebied bijzondere woonvormen opgenomen die verwijzen naar
De buurtschappen zijn als autonome stedenbouwkundige
bijzondere gebouwencomplexen in het landschap van de
eenheden uitgewerkt. Elk verkrijgt een eigen identiteit,
Betuwe, zoals hoeves, landhuizen en monumentale huizen.
42
4. Stedenbouwkundige visie
D
e
B
a
Structuurvisie De Plantage
s
t
i
d
e
De Bastide vormt een compact dorps woonmilieu bestaande uit straatjes met smalle profielen, pleintjes, een gracht en plantsoenen en is omgeven door groen en water en een deels stenen omwalling. Op de omwalling staan grote bomen en er is een wandeling rondom mogelijk. Er bevinden zich diverse ‘poorten’ waar de verbinding met de omliggende buurtschappen ligt. Binnen de verschillende woonkwartieren bevinden zich groene (privé-) binnentuinen als tegenhanger voor de meer ‘stenige’ straten. Daarnaast is er, net als vroeger, een lommerrijk plein, beplant met grote bomen. Het parkeren vindt plaats aan één zijde van de straten en op collectieve parkeerterreinen achter de woningen zodat auto's uit het straatbeeld worden onttrokken. Waar mogelijk verkrijgen ook de grotere woningen een eigen parkeerplaats in de vorm van (overkluisde) carports.
43
4. Stedenbouwkundige visie
D e
B u i t e n p l a a t s
De Buitenplaats bevindt zich tussen De Bastide en de Rijksstraatweg en wordt gekenmerkt door de formele structuur van lanen, plantsoenen en straatjes. Op snijpunten in de planstructuur of in de as van belangrijke lanen liggen landhuizen. De woningen zijn gesitueerd in een strakke rooilijn langs de lanen, de langgerekte plantsoenen of de woonlaantjes. Het woongebied krijgt daardoor een formele, statige uitstraling. Het parkeren vindt plaats langs de lanen en in collectieve parkeerhoven tussen en achter de woningen. In de zuidwesthoek van het gebied ligt een archeologische site (van Huis Meteren), die in de planstructuur wordt ingepast als een 'Archeologie-park'. Ook de Rijksstraatweg-oostzijde vormt een onderdeel van de planstructuur. Hier worden gevarieerde woningen gesitueerd, passend bij het gemêleerde karakter van deze historische straatweg (zie paragraaf 4.7).
44
Structuurvisie De Plantage
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
De Woongaard
45
4. Stedenbouwkundige visie
D e
W o o n g a a r d
De Woongaard bevindt zich ten oosten van de plas en wordt gekenmerkt door een stelsel van lanen en gaarden. De kavels liggen in een raamwerk van hagen. De wegen zijn gebogen of geknikt zodat lange perspectieflijnen ontbreken en het woongebied een informele sfeer verkrijgt. Deze informele sfeer wordt versterkt doordat het parkeren zich grotendeels onttrekt aan het zicht: parkeerplaatsen liggen tussen de hagen, op de eigen kavel en op collectieve parkeerterreinen tussen en achter de woningen. Door het ontbreken van auto’s zijn de woonstraatjes smal. De Woongaard wordt van de Randweg gescheiden door een groen- en waterstructuur, bestaande uit een singel, een begroeide geluidswal en een groene wigvormige ruimte (met transparant geluidscherm) waardoor vanaf de Randweg zicht op het woongebied wordt geboden. De zuidoostelijke entree van het plangebied wordt gemarkeerd door een opvallend vorm te geven 'kasteel, met een bijbehorend landschapspark.
46
Structuurvisie De Plantage
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
47
4. Stedenbouwkundige visie
D e
K a v e l s
De gebieden ten noorden van De Bastide en het noordelijke gedeelte van De Woongaard vormen een bijzonder woongebied van vrijstaande woningen op kavels die van elkaar worden gescheiden door zogenaamde rabatten: dijkjes waarop ‘geriefhout’ met struiken, essen en elzen groeit. Parkeren vindt hier overwegend plaats op de eigen erven, waardoor de woonstraten smal en informeel kunnen worden gehouden. De woningen staan op een informele manier op de kavels, zonder vaste rooilijn. Wel zal met het oog op het gewenste groene beeld een minimale voor- en zijtuin worden gedefinieerd.
48
Structuurvisie De Plantage
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
Landhuizen en hoeves Op een aantal belangrijke snijpunten in de planstructuur bevinden zich stedenbouwkundige accenten in de vorm van landhuizen of hoeves. Zo bevinden zich in De Buitenplaats landhuizen ter beëindiging van de formele lanen. In de zuidwesthoek van het plan liggen twee markante landhuizen, welke de entree vormen van De Plantage vanuit het zuiden. Het meest zuidelijke landhuis wordt ontsloten via een oprijlaan naar de Blankertseweg. Ook aan de zuidoostelijke entree van het plangebied bevindt zich een markant gebouw in de vorm van een ‘kasteel’ met voorterrein, in een landschappelijke setting. De ontsluitingsweg vanaf de rotonde in de Randweg slingert zich om dit ensemble heen.
49
4. Stedenbouwkundige visie
4.4
Structuurvisie De Plantage
Verkeer
Autoverkeer De ontsluiting voor het autoverkeer is gekoppeld aan twee bestaande rotondes oostelijk en westelijk van het plangebied, respectievelijk naar de Randweg en de Rijksstraatweg. Vanaf de Rijksstraatweg leidt een hoofdontsluiting in de richting van De Bastide. Loodrecht op deze hoofdontsluitingsweg liggen de lanen van De Buitenplaats die als ontsluiting van dit deelplan dienen. Tussen de lanen bevinden zich woonstraten met een smal profiel. Vanaf oostelijke richting loopt er één ontsluitingsweg vanaf
Gebiedsontsluitingswegen Erfontsluitingswegen
de rotonde het plangebied in. Voorbij het ‘kasteel’ splitst
Door Megaborn Traffic Development B.V (bijlage 3) is een
deze weg zich in een route naar het zuidelijk deelplan, welke
prognose gemaakt van de verkeersintensiteiten op 5 locaties
aansluit op het zuidelijk deel van De Bastide. De andere
in het plangebied (zie figuur 1).Het plangebied wordt op
route ontsluit het oostelijk en noordelijk gedeelte van De
twee locaties ontsloten voor gemotoriseerd verkeer: via een
Woongaard. Deze weg sluit aan op het noordelijk deel van De
rotonde op de Rijksstraatweg (locatie A) en via een rotonde
Bastide.
op de Randweg (locatie B). Tussen de deelgebieden De Bastide en De Woongaard ligt een waterpartij. Via bruggen worden
Er komen dus een drietal ontsluitingswegen uit op De Bastide. beide deelgebieden op elkaar ontsloten. De middelste brug is Deze zijn echter ter plaatse van De Bastide niet direct met
uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer.
elkaar doorverbonden om sluipverkeer door de wijk te ontmoedigen. Dit is een belangrijke randvoorwaarde voor de
Berekening autoverplaatsingen
verkeersstructuur: er mag geen aantrekkelijke route ontstaan
Het aantal autoverplaatsingen van bewoners is ingeschat
voor sluipverkeer tussen de Randweg en de Rijksstraatweg.
door het aantal geplande woningen per deelgebied te
In De Bastide is een ‘binnenring’ opgenomen als
vermenigvuldigen met:
ontsluitingsstructuur. De buitenrand is weliswaar voor
• 2,3 personen per huishouden (landelijk gemiddelde over de
verkeer toegankelijk, maar door diverse rijrichtingen niet als doorgaande route te benutten.
periode 1996 – 2003, bron: CBS-statline); • 1,13 autoverplaatsingen per persoon per dag (gemiddelde over de periode 1995 – 2003 van de regio Geldermalsen, bron: CBS-statline). Dit resulteert in een totaal aantal autoverplaatsingen van bewoners per deelgebied per dag, zoals weergegeven in de tabel. Deelgebied
aantalwoningen
De Buitenplaats
472 615 512
De Bastide De Woongaard
aantal verplaatsingen per auto per dag 1.227 1.598 1.331
Tabel: aantal autoverplaatsingen van bewoners, per deelgebied
Berekeningen verkeersintensiteit Vervolgens zijn de berekende autoverplaatsingen van
50
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
bewoners per deelgebied, toegedeeld aan de verschillende wegen door het plangebied. De resultaten van deze toedeling zijn weergegeven in de tabel. Locatie 1 2 3 4 5
Geschatte intensiteit (mvt/etmaal) 3.375 1.941 361 361 1820
Tabel: geschatte intensiteit per locatie
Voorlopige conclusie Megaborn Er is geen norm waaraan de intensiteit op wegen binnen een verblijfsgebied getoetst kan worden. De wetgeving gaat uit van een zodanige inrichting en beeld van de weg en omgeving dat de maximum snelheid redelijkerwijze voortvloeit uit die inrichting. Binnen een 30-km/h –zone kan ter indicatie wel worden aangegeven dat een intensiteit van 5.000 á 6.000 mvt/ etmaal (met een spitsuurpercentage van 10%) acceptabel is. Van belang zijn meer de stedenbouwkundige opzet, de uitstraling en vormgeving van het gebied en de wegen. (bron: ASVV2004 aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom, CROW) Aanvulling t.b.v. Structuurvisie Op zich wordt de conclusie van Megaborn t.a.v. de intensiteit respectabel geacht. In Geldermalsen wordt voor 30 km zones gestreefd naar een maximaal 2.500 motervoertuigen per etmaal. Fietsverkeer Voor fietsverkeer wordt aansluiting gezocht bij de mobiliteitsvisie. In de planstructuur is een fijnmazige fietsstructuur opgenomen. De belangrijkste fietsroute leidt vanaf de zuidoostelijke rotonde in een rechte lijn naar De Bastide, en vanaf daar in een rechte lijn naar de rotonde Rijksstraatweg. Een andere fietsroute leidt vanaf De Bastide in zuidelijke richting naar de Blankertseweg en in westelijke richting naar de rotonde Rijksstraatweg. Alle woonstraten zijn voor fietsers geschikt, waarbij uitsluitend voor langzaam verkeer diverse doorsteekmogelijkheden worden geboden om het plan te doorkruisen.
51
4. Stedenbouwkundige visie
4.5
Parkeren
Structuurvisie De Plantage
Parkeren in De Woongaard Bij de vrijstaande en de 2-1 kapwoningen vindt het parkeren
Om te voorkomen dat het parkeren te veel het straatbeeld
hoofdzakelijk plaats op eigen erf. Er wordt uitdrukkelijk niet
gaat domineren zijn er een aantal eisen voor parkeren
geparkeerd in de tuinen voor de woning. De voortuinen en
opgesteld. Doel is om een groot aantal parkeerplaatsen
groene hagen dragen immers bij aan het totaalbeeld van
aan het zicht vanuit de openbare ruimte te onttrekken
de buurt. Bij de rijwoningen worden daarom parkeerhoven
en er een meer op verblijf gericht gebied te maken. Om de
en parkeerkoffers aangelegd. Het parkeren in de openbare
straten ‘leefbaar’ te maken moet daarom een balans worden
ruimte blijft hierdoor beperkt.
gevonden tussen de behoefte aan rust, veiligheid en activiteit in de straten.
In deze paragraaf worden voorstellen aangereikt voor verschillende parkeeroplossingen.
In het plangebied worden diverse vormen van
1. Openbaar parkeren
parkeervoorzieningen getroffen, waarmee wordt
2. Parkeerkoffers
ingespeeld op de specifieke kwaliteit en inrichting van
3. Parkeerhoven
plekken. Per woonbuurt van De Plantage is het karakter
4. Privé parkeren
verschillend. Ook de parkeeroplossingen en de inrichting
5. Parkeergarage
van de parkeerplaatsen dienen te worden gekozen in overeenstemming met de karakters van de woonbuurten. De parkeernormen zijn voor het gehele plangebied gelijk. Voor de verschillende financieringscategorieën worden de volgende normen als minimum gehanteerd: - 1,6 parkeerplaatsen per woning voor de goedkope woningen, - 1,9 parkeerplaatsen per woning voor de middencategorie, - 2,2 parkeerplaatsen per woning voor de dure categorie. Van deze norm zal per woning 0,3 parkeerplaats op openbaar gebied worden gerealiseerd voor bezoekers. Voor de voorzieningen zullen de aantallen parkeerplaatsen zoals opgenomen in de tabel richtinggevend zijn. Parkeren in De Bastide Het straatbeeld wordt niet gedomineerd door geparkeerde auto’s, omdat het grootste deel van de parkeerplaatsen zich binnen de bouwblokken op het binnenterrein bevindt. Deze private binnenterreinen zijn te bereiken via poorten in de bebouwing of tuinmuren. Parkeren in De Buitenplaats Bij de vrijstaande en de 2-1 kapwoningen vindt het parkeren hoofdzakelijk plaats op eigen erf naast de woning. Bij de rijwoningen worden achter de huizen parkeerhoven aangelegd. Het parkeren in de openbare ruimte blijft hierdoor beperkt.
52
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
1. Openbaar parkeren Langsparkeren Langsparkeren kan zowel aan één als aan twee zijden van de weg plaatsvinden. Dit kan in de vorm van parkeren op de weg, als deze hier breed genoeg voor is, parkeren in parkeervakken of parkeren op de stoep. Parkeervakken worden meestal van elkaar gescheiden door bomen. Haaksparkeren
Langsparkeren
Haaksparkeren kan net als langsparkeren zowel aan één als aan twee zijden van de weg plaats vinden. Straten met haaksparkeren kunnen meer parkeerplaatsen bieden dan straten met langsparkeren maar vereisen wel een bredere profiel om in en uit te kunnen steken. In straten met haaksparkeren is de auto meestal zeer dominant aanwezig. 2. Parkeerkoffers Parkeerkoffers zijn parkeerterreinen tussen de zijkanten van
Haaksparkeren
de woningen in, die ontsloten worden via een doodlopende weg of lus. In parkeerkoffers wordt meestal tweezijdig haaks geparkeerd. Door de toegang tot de parkeerkoffers goed vorm te geven kan voorkomen worden dat vanaf de straat waarneembaar is dat er een parkeerkoffer aanwezig is. Op deze wijze worden de auto’s grotendeels onttrokken aan het straatbeeld. Een parkeerkoffer heeft over het algemeen een minimale breedte van 11m in het geval van éénzijdig haaksparkeren en 16m in het geval van tweezijdig haaks parkeren. Parkeerkoffer
3. Parkeerhoven Parkeerhoven zijn parkeerterreinen achter de woningen die ontsloten worden via een doodlopende weg of een lus. Door de toegang tot de parkeerhoven goed vorm te geven kan voorkomen worden dat vanaf de straat waarneembaar is dat er een parkeerhof aanwezig is achter de woningen, op deze wijze worden de auto’s grotendeels onttrokken aan het straatbeeld. Een parkeerhof heeft over het algemeen een minimale breedte van 16m.
Parkeerhoven
53
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
4. Privé parkeren
auto's achter elkaar te parkeren. Hieraan kan tevens aandacht
Onder privé parkeeroplossingen worden alle parkeeroplos-
worden besteed in de koopcontracten.
singen verstaan waarbij de auto op de eigen kavel geparkeerd wordt. Parkeren op de eigen kavel kan plaats vinden voor,
Inpandig parkeren
naast of achter de woning alsmede in of onder de woning.
Inpandig parkeren kan verdiept dan wel op maaiveld
Het parkeren kan verder plaats vinden in een garage, een
plaatsvinden, in het geval van (verdiept) inpandig parkeren
carport of in de open lucht. Parkeren op de eigen kavel stelt
dient rekening gehouden te worden met een diepe voortuin
bijzondere eisen aan de openbare ruimte i.v.m. toegankelijk-
(ongeveer 10m) zodat de inrit niet te steil wordt (max. 24%).
heid van de kavel met de auto.
(Half)verdiept inpandig parkeren bij rijwoningen neemt een dominante plaats in in het straatbeeld.
Parkeren voor de woning Parkeren voor de woning vereist een diepe voortuin (mi-
Parkeren achter de woning
nimaal 5 meter). Parkeren in de voortuin wordt meestal
Parkeren achter de woning kan in de vorm van een garage,
gebruikt als extra parkeerruimte op de inrit voor een garage
een carport of in de openlucht. Deze parkeerplaatsen worden
of voor inpandig parkeren. Parkeren in de voortuin kan in de
meestal ontsloten via een backally (doorlopende straat).
open lucht plaats vinden evenals onder een carport.
Bij deze vorm van parkeren bestaat echter het risico dat bewoners de parkeerplaats bij de tuin trekken en de auto
Parkeren naast de woning
vervolgens in de openbare ruimte parkeren. De kans hierop
Parkeren naast de woning vindt in de meeste gevallen plaats in
is kleiner indien er gebruik wordt gemaakt van een garage
de vorm van een garage. Deze vorm van parkeren wordt meestal
of carport. Parkeren aan de achterkant van de woning neemt
gecombineerd met een extra parkeerplaatsen op de inrit naar
veel auto’s weg uit het straatbeeld maar gaat wel ten koste
de garage, de garage moet dan 5m van de kavelgrens af staan.
van de diepte van de achtertuin.
Als de garage 10m achter de kavel grens staat kunnen er twee parkeerplaatsen voor de garage gerealiseerd worden. Het verder
5. Parkeergarage
naar achteren plaatsen van de garage heeft verder als voordeel
Collectief parkeren onder de woonblokken kan zowel ver-
dat de auto’s die ervoor staan tussen de woningen komen te
diept als half verdiept plaatsvinden. Het dak van de parkeer-
staan en deels uit het straatbeeld verdwijnen. In de parkeerba-
plaats kan gebruikt worden als tuin/patio of als collectieve
lans zal er rekening mee worden gehouden dat niet iedereen
tuin/binnenplaats. Parkeren onder de woonblokken zorgt
daadwerkelijk gebruik zal maken van de mogelijkheid om twee
voor een grote vermindering van auto’s in het straatbeeld.
Parkeren voor de woning
Parkeren naast de woning
Parkeren achter de woning
Parkeergarage
54
Inpandig parkeren
4. Stedenbouwkundige visie
4.6 Geluidwerende voorzieningen Randweg
Structuurvisie De Plantage
vooralsnog uitgegaan van 80 km/h. Het is echter ook voor te stellen dat er op de weg een snelheid van 70 km/h wordt gehanteerd. Dit resulteert in een afname van de
Bij het ontwerp van de geluidswal zijn er verschillende
geluidsbelasting.
variabele factoren van invloed: Hierbij een beknopte weergave van de gehanteerde uitgangspunten en de
Wegverharding:
denkrichting.
DAB geeft meer geluid dan ZOAB. In het ontwerp voor de geluidswal is dit een variabele factor. De toepassing van stil
Verkeersintensiteit en snelheid
asfalt wordt in de praktijk echter vaak als een buffer achter de
Een hogere verkeersintensiteit geeft meer geluidsbelasting.
hand gehouden voor het opvangen van hogere geluidsbelasting
Gezien de functie is dit een leidende factor in het ontwerp
door toenemende verkeersintensiteit. In het ontwerp voor de
voor de geluidswal. Hogere snelheden geven meer
geluidswal wordt daarom vooralsnog uitgegaan van DAB.
geluidsbelasting. Gezien de functie als Randweg wordt
Profiel A: achtertuinen aan de zijde geluidswal
Profiel B: voortuinen aan de zijde geluidswal
Profiel C:transparant scherm
55
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
Type geluidswering
In de tabel worden de vier alternatieven op elk van de
Er zijn twee opties als geluidswering toe te passen: een
hiervoor besproken aspecten gerangschikt. Het best scorende
geluidswal en een geluidsscherm. Een geluidswal neemt relatief
alternatief krijgt 4 punten, het alternatief van tweede
veel ruimte in beslag, maar biedt een natuurlijk beeld. Het
voorkeur 3, het derde alternatief 2 en het slechtst scorende
voordeel van een geluidsscherm is het beperkte ruimtebeslag
alternatief krijgt 1 punt.
waardoor het dicht bij de bron kan worden geplaatst. Ook geeft een scherm een hogere geluidsreductie door de zogenaamde
Op grond van de scores in de tabel wordt geadviseerd
“scherpe hoek”. Een geluidsscherm levert echter een hard,
een definitieve keuze te maken voor een combinatie van
onnatuurlijk beeld op. In het plangebied zal een combinaties
een wal/scherm met totale hoogte van 4 meter. Voor de
worden toegepast van een begroeide geluidswal (met een top in
resterende overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde
de vorm van een elzenhaag) en een transparant scherm.
dient t.z.t. een procedure gevoerd te worden om een hogere grenswaarde te verlenen.
Afstand tussen de weg en de woningen Hoe dichter de woningen bij de weg staan hoe hoger de geluidswal moet worden. Vanwege efficiënt grondgebruik
4.7 Relatie De Plantage met de Rijksstraatweg
zullen de woningen zo dicht mogelijk bij de weg worden geplaatst. Hiermee kan rekening worden gehouden in het
De Rijksstraatweg - oostzijde vormt een onderdeel van de
ontwerp van de woningen. Er kunnen zogenaamde ‘dove’ gevels
planstructuur. Deze weg vormt een oude landroute tussen
of kappen worden toegepast.
Den Bosch en Utrecht. Tussen Meteren en Geldermalsen heeft
Het is wel gewenst dat vanuit de woningen en achtertuinen
de weg een zeer gemêleerd karakter:
een groen beeld naar de geluidswal wordt geboden. Hiervoor is
- het profiel van de weg;
ruimte nodig evenals voor de watergang tussen de tuinen en de
- de dichtheid van de bebouwing;
geluidswal.
- de functies; - de architectuur is zeer verschillend.
De hoogte van de geluidswal
Met betrekking tot het profiel is van belang dat er op dit
Afhankelijk van het type geluidswal of scherm dat wordt
moment sprake is van
gekozen, de positie en de afstand tussen de weg en de woningen
een fietspad welke van de
kan de benodigde hoogte van de geluidswal worden bepaald.
weg is gescheiden door
De profielen zoals getekend geven een goede indicatie van
een smalle groenstrook.
de benodigde hoogte. De precieze hoogte van de geluidswal
Naast het fietspad ligt een
zal door berekening bepaald moeten worden waarbij ook
groenstrook met bomen.
rekening wordt gehouden met verkeersintensiteit, snelheid en
In de kern Geldermalsen
wegverharding.
is sprake van bredere groenstroken en fungeert
Afweging variant
een ventweg als fietspad,
Door Civitas Advies is een rapport opgesteld met technische
zoals bijvoorbeeld ter
en financiële consequenties van enkele varianten van een
plaatse van de Ds. R.
geluidwerende voorziening.
Lomanlaan. Omdat dit in
afname dB
Investering
Stedenbouwkundige Inpassing
Totaalscore
Wal/ scherm 5,5 m.
4
1
3
8
Wal/ scherm 4 m.
3
2
4
9
Scherm 1,5 m.
2
3
1,5
6,5
Stil asfalt
1
4
1,5
6,5
56
principe een aantrekkelijk profiel oplevert wordt dit gehanteerd als referentie voor het nieuwe profiel van de Rijksstraatweg ter plaatse van De Plantage.
4. Stedenbouwkundige visie R
i j k s s t
r a
a t
Structuurvisie De Plantage
w e g
Opbouw profiel
Korrel
- Geen continu profiel - Fietspad over het algemeen gescheiden van weg muv het centrum en over de bruggen - Parallelwegen zijn tevens fietspaden
Aanliggende functies
- Kleine korrel - Grote diversiteit - Verspringende rooilijn (In centrum, dichter) op weg - Tegenover plangebied bedrijvigheid > grotere korrel
Voorzieningen en functies aan Rijksstraatweg
- Verschillende functies langs Rijksstraatweg - Zo nu en dan open zicht over het landschap - Ook bij locatie vrij zicht over het archeologisch gebied > 2 clusters - 2 voorzieningenstroken: * centrum * voorzieningenstrook naast het spoor
- Verschillende functies verspreid langs Rijksstraatweg - Rond plangebied eerste voorzieningen vanaf de snelweg - Alleen in centrum voorzieningen aan twee zijden van de weg > geen uitgangspunt voor locatie
57
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
Huidig profiel
- Smal profiel - Weinig ruimte voor groen behalve achter slootjes - Bebouwing ver van de weg en achter de slootjes
Nieuw profiel - Breed profiel, brede groene berm - Parkeeren op eigen terrein en binnen wegprofiel - Kleine korrel met diverse bebouwing
Wat betreft de functies, de bebouwing en de architectuur is er
landelijke regelgeving aangehouden moeten worden. Eigen, nog
eveneens sprake van variatie. Deze variatie is dan ook thema
op te stellen, beleid zou meer speelruimte kunnen bieden voor
voor de planontwikkeling Rijksstraatweg – oostzijde. Het
de Rijksstraatweg. Dit beleid dient gemeentebreed ingestoken te
zuidelijke gedeelte van de weg tot aan de rotonde wordt opgevat
worden.
als een riante laan met 2 landhuizen en riante woningen. Het zuidelijke landhuis bevindt zich op de hoek Rijksstraatweg –
Stedenbouwkundige randvoorwaarden:
Blankertseweg, en heeft een oprijlaan naar de Blankertseweg.
- Parallelweg scheiden door groene berm met bomenrij
Het tweede landhuis heeft een oprijlaan in de richting van de
- Oriëntatie woningen op Rijksstraatweg
Rijksstraatweg (ventweg). Noordelijk van de rotonde neemt de
- Entree van De Plantage is uitzonderlijk cluster met de
bebouwingsdichtheid iets toe. In functioneel opzicht vindt hier een verbijzondering plaats in de vorm van woon- werkgebouwen.
richting van het plan. Haaks op Rijksstraatweg moet laag zijn. - zuidelijk van de rotonde losse bebouwing in diverse
Ten aanzien van het aspect ‘geluid’ Rijksstraatweg is het van belang dat als gevolg van de nieuwe Wet Geluidhinder de
bouwmassa's, kaprichtingen - noordelijk van de rotonde bebouwing meer compact en
gemeente zelf een ontheffing voor een hogere grenswaarde kan
toestaan bijzondere functies in de vorm van ruime regeling
verlenen. Totdat gemeentelijk beleid is vastgesteld, zal hiervoor de
voor aan huis gebonden beroepen
58
4. Stedenbouwkundige visie
4.8
Groenstructuur
Structuurvisie De Plantage
liggen van de beide andere deelplannen. Complementair aan deze twee structuren bevinden zich een reeks lanen
Eén van de kwaliteiten van de planstructuur ligt in de
en waterlijnen die te samen het landschappelijk raamwerk
herkenbare openbare ruimte. De totale groenstructuur is
van De Plantage vormen. In dit raamwerk liggen de voet- en
hiërarchisch van opbouw, met een duidelijk onderscheid
fietspaden die direct aantakken op de woonstraten in de drie
tussen wijkgroen en buurtgroen. Door het stelsel van wijk- en
buurtschappen.
buurtgroen ontstaat er samen met het water en de wegen een raamwerk dat de basis vormt van de woongebieden.
In de stedenbouwkundige structuur bevinden zich voorts
Het wijkgroen is opgebouwd uit een aantal openbare ruimtes
een aantal bijzondere groene ruimtes langs de randen van
die van noord naar zuid door het plangebied lopen, te weten:
het gebied:
1. een centraal in het plangebied gelegen waterplas met een
• Blankertseweg-west: hier ligt een groot terrein waar zich
uitloper in zuidelijke richting. Een centraal element in de wijkstructuur vormt de centrale waterpartij. Vanaf deze
van oorsprong het Huis Meteren bevond. • Blankertseweg-oost: ten zuidoosten van het ‘kasteel’
centrale plas loopt een parkslinger in oostelijke richting.
bevindt zich een terrein dat vanwege belemmeringen
De gehele oostzijde van de plas en de uitlopers daarvan
niet kan worden bebouwd. Hier is het tracé van de
zijn opgevat als een groene parkrand.
ontsluitingsweg geprojecteerd, alsmede een groenzone
2. een langgerekt park tussen de spoorlijn en de Blankertseweg. Dit park vormt de grens tussen De Bastide en De Buitenplaats.
tussen deze weg en de Blankertseweg. Het wordt ingericht als toegankelijk landschapspark behorende bij het 'kasteel'. • groen-blauw randzone langs de Randweg. De open parkachtige gebieden in het zuidoosten en
Door deze beide groen- en waterstructuren wordt De
zuidwesten fungeren als fourangeerhabitat voor steenuilen.
Bastide verzelfstandigd, en komt deze als het ware ‘los’ te
Hiertoe worden ze ingericht als extensief beheerd grasland.
Groen
59
4. Stedenbouwkundige visie
4.9
Structuurvisie De Plantage
Voorzieningen
In een nieuwe wijk als De Plantage moeten bij een dergelijke wijk passende voorzieningen komen. Bij voorzieningen moet vooral gedacht worden aan zorg en onderwijsvoorzieningen. Voor het realiseren van dergelijke voorzieningen heeft de gemeente vaak een actieve rol. Voor andere voorzieningen, bijvoorbeeld beperkte economische voorzieningen, heeft de gemeente vooral een voorwaardenscheppende rol. Op basis van een checklist Ministerie VROM is geconcludeerd dat er voor De Plantage op wijkniveau behoefte is aan circa 1 hectare aan bebouwde voorzieningen (Raadsbesluit 31 januari 2006). Hierin zitten onderwijsvoorzieningen,
m² voorziening incl. parkeren Basisonderwijs
5.870 m²
Zoekgebied voor:
zorgvoorzieningen, sport- en recreatievoorzieningen, beperkte
Kinderdagverblijf
1.085 m²
Economische voorzieningen
285 m²
economische voorzieningen, inclusief parkeren en groen.
Klein begeleid wonen
840 m²
Buurthuis
1.250 m²
Uiteraard wordt dit later in de planvorming nader ingevuld.
Detailhandel (locatie van de Hazel)
Gezondheidszorg
290 m²
Daghoreca
Peuterspeelzaal
950 m²
Bij de verdere uitvoering is het noodzakelijk om een goede afstemming te realiseren tussen de mogelijk voorzieningen
van 27 november 2006). In deze paragraaf wordt gezocht naar
in het Multi Functioneel Centrum, in de Schakelzone en de
een geschikte locatie voor de basisschool voor de wijk De
voorzieningen in De Plantage.
Plantage. Uitgangspunten voor de geschikte locatie zijn de volgende:
Van belang is te onderkennen dat De Plantage een
- ligging i.v.m. verkeersstromen/afstanden van de gebruikers
mogelijkheid biedt om tekorten aan voorzieningen
- bereikbaarheid van de school met de fiets
in Kalenberg en Meteren op te vangen. Bij de verdere
- bereikbaarheid van de school met de auto
planvorming zal dan ook nadrukkelijk onderzocht worden
- aantrekkelijke locatie voor de school (groen in omgeving)
welke tekorten er aan voorzieningen zijn en bekeken worden
- passende ligging in de wijk (structuur en beeld)
of het wenselijk en reëel is dit tekort op te vangen in De Plantage. Dit houdt dan wel in dat De Plantage voor wat
Ligging voor gebruikers
betreft deze voorzieningen voor een deel een bovenwijkse
De leerlingen zullen voornamelijk uit de drie deelgebieden
functie kan krijgen.
van De Plantage komen (3 x 30%) en deels uit Meteren (10%). Deze percentages zijn schattingen om de verkeersstromen
Bij de verdere planvorming zal getracht worden een maximale flexibiliteit te bereiken, waardoor bij veranderende behoefte aan voorzieningen hier op ingespeeld kan worden. Als voorbeeld kan hierbij gedacht worden aan schoolwoningen, die zowel de functie school kunnen krijgen als de functie woning. 4.9.1
1
3
2
4
Locatiestudie basisschool De Plantage
In eerdere studies is ervan uitgegaan dat een nieuw te bouwen basisschool in een straal van 600 meter van de Meester Aafjesschool in Meteren moet worden gebouwd. Uit de verordening voorzieningen huisvesting volgt echter dat dit geen verplichting is (Memo “Basisonderwijs in De Plantage”
60
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
naar de verschillende locaties inzichtelijk te maken. Een
Singel – Gracht – Centrale as De Woongaard. Een locatie
centrale ligging in het plan zorgt voor de minst grote
voor de school aan deze verbinding geeft dus ook de beste
verkeersstroom. Omdat een deel van de leerlingen uit
bereikbaarheid.
Meteren zal komen, verschuift het zoekgebied vanuit het centrum van De Plantage naar het westen, op de grens van
Bereikbaarheid met de auto
De Bastide en De Buitenplaats aan de hoofdontsluiting (de
De centrale ligging zorgt voor een zo klein mogelijke
Singel en de Gracht).
verkeersstroom, maar ter plaatse van de school komen de
Een indicatie van de verkeerstromen in de schema’s maken
verschillende stromen uit de buurten bij elkaar. Voor de
deze keuze inzichtelijk:
bereikbaarheid van de school met de auto is het belangrijk
1. School in straal van 600 meter van de Meester
dat de school aan de hoofdontsluiting van de buurt ligt.
Aafjesschool: grote verkeersstroom vanuit rest van De
Binnen het zoekgebied is dit de Singel/Gracht.
Plantage door De Bastide en over de Singel.
Daarnaast moet er een Kiss&Ride zijn voor een effectieve
2. Koppeling van school met voorzieningencluster voor
verkeerscirculatie. Hiervoor is de ligging aan de doorgaande
dubbelgebruik parkeerplaatsen: grote verkeersstroom
weg wenselijk net als de mogelijkheid om rond te kunnen
door De Bastide en over de Lanen van De Buitenplaats.
rijden. De Voorstraat in De Bastide en de Parkstraat in De
Verkeer uit Meteren via de Rijksstraatweg.
Buitenplaats zijn niet bedoeld voor doorgaand autoverkeer
3. School op rand De Buitenplaats aan de centrale entree:
en kunnen dus niet voor dit circuit worden gebruikt. Alleen
de verkeersstroom wordt evenwichtig verdeeld door De
de locaties op de rand van De Bastide hebben de mogelijkheid
Plantage, rekening houdend met het eenrichtingsverkeer
voor een circuit.
in De Bastide. 4. School in De Woongaard: zeer decentraal en dus
Parkstraat
Voorstraat
grote verkeersstromen door De Plantage van alle gebruikersgroepen.
ontsluiting zoekgebied
Aantrekkelijke locatie voor de school zoekgebied
Door een school en buitenschoolse opvang (BSO) wordt het gewaardeerd als er openbare ruimte (groen) in de omgeving
Binnen het zoekgebied liggen 9 bouwblokken die de school
is als uitloopgebied om in te spelen. Binnen het zoekgebied
kunnen huisvesten. De volgende uitgangspunten moeten
ligt de groenstrook tussen De Buitenplaats en De Bastide.
duidelijk maken welke van deze 9 zich het beste leent voor de positionering van de school. Naast de school komt er ook een
Passende ligging in de wijk
kinderdagverblijf in De Plantage. Het kinderdagverblijf ligt in
Het zoekgebied ligt deels in De Bastide en deels in De
De Buitenplaats op de rand van de groenstrook in blok 1.
Buitenplaats. De Bastide is binnen De Plantage de meest geconcentreerde buurt en met de uitstraling van een
Bereikbaarheid met de fiets
vestingstadje leent deze buurt zich goed voor kleinschalige
De meest directe fietsverbinding door de wijk gaat over de
voorzieningen, zoals winkels. Een school kan een goede
61
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
invulling van de gewenste functionele diversiteit van De Bastide zijn, echter past het voorgestelde programma en de daarbij horende schaal van de school niet in De Bastide. De Buitenplaats is losser van opzet en geeft daarmee meer vrijheid aan een afwijkende invulling van een blok. Dit is één van de redenen dat hier het kinderdagverblijf is opgenomen. De situering van de school in de nabijheid van de voor- en naschoolse opvang en het kinderdagverblijf zorgt ervoor dat beide functies elkaar versterken. Een groter volume als een school kan binnen het voorgestelde architectuurtype van De Buitenplaats goed worden ingepast. Uitkomst
referentie school
Uitgaande van de gewenste ligging van de school in De Buitenplaats en aan de doorgaande route blijven blokken 2 en 3 over. Om een goede koppeling te maken met het kinderdagverblijf is BLOK 2 de meest geschikte locatie. Programma school Uitgangspunt is een school met 30 lokalen van minimaal 5500 m². Dit is inclusief een gymnastiekzaal van 455 m² en een schoolplein van 600 m², maar exclusief parkeerplaatsen voor personeel en Kiss&Ride en groen. De school wordt gecombineerd met de buitenschoolse opvang van 160 m² en een extra ruimte van 100m² om de sportzaal ook naast het onderwijs te kunnen gebruiken. Dit alles past binnen het bouwblok als het bebouwd oppervlak wordt gebouwd in 2 lagen. 4.9.2
Commerciële voorzieningen
Op basis van het Distributie Planologisch Onderzoek dat is uitgevoerd voor de kern Geldermalsen stuurt de gemeente op het versterken van de commerciële voorzieningen in het centrum. Daarnaast is er in de kern op verschillende plaatsen ruimte voor buurtvoorzieningen. Ook in de Plantage wordt in het plan ruimte geboden aan commerciële voorzieningen op buurtniveau. De voorzieningen die voor de nieuwe woonwijk De Plantage in de planvorming worden opgenomen, kunnen deels worden geprojecteerd in De Bastide, het centrale deelplan van de nieuwe woonwijk. Dit in verband met de gewenste functionele en ruimtelijke diversiteit, zodat De Bastide zich als een stedenbouwkundig en maatschappelijk brandpunt van De Plantage kan ontwikkelen.
62
Voorbeeld van invulling
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
De bestaande commerciële voorzieningen aan de Rijksstraatweg hebben op dit moment vanzelfsprekend nog geen functie voor De Plantage. De bestaande voorzieningen zullen echter op een bedrijfseconomisch en ruimtelijk duurzame manier in de planvorming worden opgenomen.
Referentiebeeld voorzieningen
voorzieningen type
norm parkeren
Totaal aantal p.p. zonder dubbelgebruik
m2
extramuraal
155
1,5-2 p.p per behandelkamer
6
135
290
kinderdagverblijf
600
0,6-0,8 per arbeidsplaats
4
90
690
peuterspeelzaal
350
0,6-0,8 per arbeidsplaats
2
45
395
15-30
270
basisonderwijs* buurtgroen
5760
0,5-1 per leslokaal
5870
15000
n.v.t.
sport en spelplekken
1170
n.v.t.
economische voorz.
500
3-4p.p. per 100 m2
15-20
450
950
buurthuis
150
2-4 p.p. per 100 m2
3-6
135
285
1250
2,3 p.p. per woning
62
1395
klein begeleid wonen SUBTOTAAL horeca TOTAAL TOTAAL excl groen
Parkeren m2
15000 1170
24775 300
2645 27295
6-8 p.p. per 100 m2
24
540
840
25075
28135
8.905
11.965
* basisonderwijs (5500 m2) inclusief buitenschoolse opvang (160 m2), gymnastieklokaal ook geschikt voor sportzaal (100 m2)
63
4. Stedenbouwkundige visie
4.10 Particulier opdrachtgeverschap
Structuurvisie De Plantage
Opties particulier opdrachtgeverschap Optie 1 Projectmatige bouw
De ambitie
Er zijn legio mogelijkheden om tegemoet te komen aan
Zoveel mensen, zoveel wensen
individuele woonwensen. Ook in de projectmatige bouw
Er wordt onvoldoende ingespeeld op de wensen
wordt de mate van consumentgerichtheid langzaam maar
van de consument. De overgrote meerderheid van
zeker groter. Bij deze projecten heeft de bewoner beperkte
nieuwbouwwoningen is 5,40/5,70 meter breed en twee
zeggenschap over zijn of haar toekomstige woning.
tot drie lagen hoog, staat in rijtjes op kleine kavels en is gebouwd in gietbeton. Tegelijk zien we dat leefstijlen en woonculturen steeds diverser worden. Burgers moeten zelf de woning kunnen kiezen die bij hen past, voor wat betreft prijs en kwaliteit. Keuzevrijheid kan echter alleen bestaan als er voldoende woningen zijn en als er daadwerkelijk iets te kiezen valt. Dat betekent dat er gebouwd moet worden in verschillende prijsklassen, maar dat er ook ruimte voor andere vormen van opdrachtgeverschap moet zijn. Hierdoor krijgen kopers van woningen meer keuzevrijheid en meer zeggenschap over het ontwerpen van hun huis. Veel mensen associëren particulier opdrachtgeverschap met de bouw van een vrijstaande woning. Bij deze vorm van particulier opdrachtgeverschap is de zeggenschap van de bewoner erg groot. Het ontwerp wordt bepaald door de bewoner in samenspraak met een architect of er wordt gekozen voor een cataloguswoning. Een variant op deze traditionele kavelbouw is het collectief opdrachtgeverschap. Een groep gelijkgestemden ontwikkelt
Optie 2 Vrije kavels
in dat geval in eigen beheer een project . Een belangrijk
Deze traditionele vorm van particulier opdrachtgeverschap
argument voor collectief particulier opdrachtgeverschap
is, tot nu toe, het meest gangbaar. De gemeente geeft vrije
is het economische voordeel. Door een gezamenlijke
kavels uit, waarop de koper, al dan niet onder regie van de
ontwerpopdracht voor een architect, aanvraag voor
beeldkwaliteit, een eigen woning realiseert.
nutsvoorzieningen of bouwvergunningen kunnen besparingen worden gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd. Het particulier opdrachtgeverschap biedt dus veel mogelijkheden. Centraal hierin staat de keuzevrijheid van de bewoner.
64
4. Stedenbouwkundige visie
Structuurvisie De Plantage
Optie 3 Bouwen op maat
Conclusie
Bij het bouwen op maat koopt de bewoner een casco en gaat
De hierboven geschetste mogelijkheden geven een indruk
vervolgens zelf met een eigen architect aan de slag.
van de diversiteit die mogelijk is als het gaat om particulier opdrachtgeverschap. Hoeveel woningen, waar en op welke
Een voorbeeld van deze vorm van bouwen op maat zijn
wijze hieraan specifiek in De Plantage invulling zal worden
de woningen aan de Scheepstimmermanstraat op Borneo
gegeven zal nader worden bepaald.
in Amsterdam. Mensen mochten hier een huis naar eigen smaak laten neerzetten.
Optie 4 Solids/woningmodules Bij een solid woning staan het casco en de afbouw los van de inbouw. De bewoner kiest hoeveel strekkende meter woning hij wil kopen (of huren). Vervolgens gaat de bewoner zelf aan de slag met de inbouw. Door de flexibiliteit van een solid is het voor een volgende bewoner mogelijk de indeling van de woning aan te passen aan zijn eigen wensen. Een andere mogelijkheid is de woningmodule. Ook hierbij kan de bewoner van te voren bepalen hoeveel strekkende meter woning hij wil. De woningmodules worden in rij geplaatst en zijn uit te breiden met een aantal vooraf vastgestelde opties.
65
5. Beeldkwaliteit
66
Structuurvisie De Plantage
Structuurvisie De Plantage
5. Beeldkwaliteit
Dit hoofdstuk geeft een indruk van het karakter en de ambitie voor De Plantage. Het nieuwe woongebied vormt een gevarieerd woonmilieu met een sterke eigen identiteit. Het plan bestaat uit verschillende deelgebieden maar krijgt toch een duidelijk samenhangend ‘Betuws’ karakter. Om dit karakter verder te specificeren worden in dit hoofdstuk suggesties voor oplossingen gedaan zowel voor de stedenbouwkundige structuur van de buurt als voor de inrichting van de openbare ruimte en de architectuur van de woningen. Met beelden en teksten wordt de ambitie met betrekking tot de nagestreefde kwaliteit duidelijk gemaakt. De beelden zijn ter inspiratie en vragen om een doorontwikkeling naar de tijd van nu. Het is dus niet de bedoeling om kopieën te maken of historiserend te bouwen, maar de traditionele kwaliteiten te herinterpreteren met moderne middelen. In een beeldregieplan zal dit in later stadium worden uitgewerkt. In de kaderstellende notitie (paragraaf 3.6) is het
De Plantage. Deze kenmerken moeten zorgen voor de
uitgangspunt geformuleerd dat voor de vormgeving van De
samenhang in heel de wijk en vormgeven aan de algemene
Plantage wordt uitgegaan van een dorpse karakteristiek.
‘Betuwse kwaliteit’.
Hieronder wordt verstaan een wijk met de uitstraling en ruimte van die past bij Geldermalsen en de Betuwe. Dit
De volgende kenmerken dienen hierbij als uitgangspunt:
houdt ook in een combinatie van water, groen en wonen,
- informeel en ontspannen
waarbij het (overige) openbaar gebied van een passende
- eenvoudige maar veelvormige basisvolumes
ruime omvang is.
- afwisselende hoge en lage volumes - erfachtige gebouwenconfiguraties
Gezien de grootte van De Plantage is er de mogelijkheid
- meerdere afwijkende basiskleuren
om het gebied onder te verdelen in verschillende
- sobere maar zorgvuldige detaillering
'buurtschappen', waardoor ongewenste eenvormigheid in de wijk wordt voorkomen.
Om de gewenste diversiteit vorm te geven en de stedenbouwkundige structuur van een identiteit te voorzien
5.1
Architectuur
zijn voor de drie deelgebieden, ook specifieke kenmerken te
De voorgestelde beeldkwaliteit ondersteunt de
noemen. Deze worden hieronder benoemd en geïllustreerd
stedenbouwkundige hoofdstructuur en andersom. Ook hier
aan de hand van richtbeelden. Deze beelden zijn indicatief
komen dus weer de drie deelgebieden terug; De Bastide, De
en geven een suggestie van sfeer en karakter maar dienen
Buitenplaats en De Woongaard. Naast deze deelgebieden,
slechts ter inspiratie van de architect.
met elk hun eigen karakter en kenmerken, is er ook sprake van een aantal basiskenmerken welke gelden voor heel
67
5. Beeldkwaliteit
D
e
Structuurvisie De Plantage
B
a
s
t
i
d
e
Deze centrale woonbuurt krijgt het karakter van een oud Lingestadje. De nadruk ligt op afwisselende bebouwing, smalle profielen, pleintjes en een omwalling van groen en water. Het stratenpatroon is informeel en afwisselend met lichte bochten, knikken en hoekverspringingen. Alle openbare ruimten worden omsloten door aaneengesloten bebouwing waardoor het beschutte karakter wordt versterkt. De randen van de buurt zijn scherp afgetekend tegenover het groen en het water rondom De Bastide. Het contrast wordt verder versterkt door smalle doorgangen of poorten als entree naar de woonbuurt. Rondom De Bastide loopt een ‘buitenstraat’ die een wijde blik biedt over de waterpartij en het langgerekte park. De overgang naar het water en het groen wordt vormgegeven met gemetselde kademuren.
Diversiteit in architectuur De bebouwing wordt gekenmerkt door een grote diversiteit. Er wordt gewerkt met verschillende architecten welke afwisselend de bebouwing ontwerpen. Er bevinden zich niet meer dan drie bouwvolumes van één architect naast elkaar. Het is mogelijk zowel traditionele als eigentijdse architectuur toe te passen. In de architectuur is tevens veel diversiteit door variatie in kleur, gevelindeling, bouwhoogte, kaprichting en details. Hierdoor is in de straatgevels het individuele pand duidelijk herkenbaar. Bebouwingshoogte De bebouwingshoogten zullen in De Bastide variëren van 1-laag met kap tot 4-lagen met kap. Deze hoogste bebouwing is slechts bedoeld als accentbebouwing. Aan de gracht en de bijzondere plekken is de verdiepingshoogte van de begane grond duidelijk hoger dan gebruikelijk. Oriëntatie Alle bebouwing is georiënteerd op de openbare straat, en daar waar sprake is van twee openbare zijden is ook sprake van twee gezichten. In de bebouwing is er een duidelijk onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen.
68
5. Beeldkwaliteit
D e
Structuurvisie De Plantage
B u i t e n p l a a t s
Dit deel van De Plantage wordt gekenmerkt door de orthogonale opzet met lange lanen. Het is een formele, statige woonbuurt met invloeden van klassieke landhuizen. De lanen worden begeleid door afwisselende bebouwing van vrijstaande, twee-onder-één kap en rijwoningen. Positie en Oriëntatie Het formele karakter wordt versterkt door de eenduidige positie van de woningen in de rooilijnen. Alle woningen hebben hun oriëntatie op de openbare weg en daar waar sprake is van twee openbare zijden is sprake van twee voorgevels. Architectuur Langs de formele lanen worden de straatgevels opgebouwd met diverse woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met symmetrie in het straatbeeld om het formele karakter van de buurt te versterken. Bebouwingshoogte De woningen hebben één tot twee lagen met kap waarbij een zadeldak het uitgangspunt vormt. Op bijzondere plekken is ruimte voor een hoogte accent van 3-4 lagen.
69
5. Beeldkwaliteit
Structuurvisie De Plantage
D e
W o o n g a a r d
De Woongaard wordt gekenmerkt door de tuinen en plantsoenen met fruitbomen. Het is een groene informele woonbuurt waarbij de bebouwing wordt gekenmerkt door een lage goothoogte en een grote mate van variëteit in vorm, materialisering en kleur. Positie en Oriëntatie De vrijstaande woningen zijn vrij op hun kavel te positioneren maar ook de oriëntatie van de rij- en tweeonder-één-kapwoningen is vrij. Er wordt gestreefd naar een divers beeld waarbij woningen gedraaid en verschoven staan ten opzichte van elkaar. Architectuur De woningen wordt samengesteld uit verschillende massa’s. Aan- en bijgebouwen spelen in deze structuur een belangrijke rol en worden als zodanig ook mee ontworpen en voorzien van volwaardige gevels en dakvormen. Bebouwingshoogte De woningen krijgen diverse kapvormen. Door het aanbrengen van hogere accenten (torentjes, e.d.), doorgeschoten gevels en bijzondere elementen als erkers en dakkapellen ontstaat toch ook in hoogte een divers beeld.
70
5. Beeldkwaliteit
Structuurvisie De Plantage
Bijzondere bebouwing Verspreid over het plangebied van De Plantage bevindt zich bijzondere bebouwing met een grotere maat en schaal. Deze accenten bevinden zich op stedenbouwkundig markante plekken, op zichtlocaties en bij entrees en snijpunten in de hoofdstructuur. De bebouwing sluit aan op de beeldkwaliteit van de verschillende deelgebieden en heeft in schaal hier een sterke relatie mee. Op deze plekken is het mogelijk om de bebouwing gedeeltelijk een grotere hoogte te geven tot 5 á 6 lagen met kap. Accenten kunnen als appartementen worden uitgevoerd maar eveneens als bijzondere woningen. Voorzieningscluster Het voorzieningencluster moet aansluitend op De Buitenplaats worden uitgevoerd in klassieke architectuur. De grote verdiepingshoogte van de winkels zorgt voor een klassieke uitstraling. Zuilengangen aan het voorplein accentueren de verdiepingshoogte en de entrees en zorgen voor beschutting tijdens het winkelen. Traditionele materialen en klassieke details zorgen voor het juiste beeld.
71
5. Beeldkwaliteit
Structuurvisie De Plantage
Materialen en meubilair
Profielen De Buitenplaats
De Bastide De Woongaard
72
5. Beeldkwaliteit
5.2
Structuurvisie De Plantage
De openbare ruimte
Het woongebied De Plantage manifesteert zich als een
Ook voor de verlichting zal bij de uitwerking van het
woongebied dat bestaat uit verschillende woonbuurten,
inrichtingsplan een nadere keuze worden gemaakt. De
maar met een duidelijk samenhangend ‘Betuws’ karakter.
hoofdontsluitingsroutes krijgen eenduidige hoge masten.
Samen met de riante woonkwaliteit en de variatie in
Binnen de woonbuurten kunnen in de woonstraten andere
architectuur zal de openbare ruimte een harmonieus geheel
armaturen worden toegepast op lagere masten of hangend
moeten gaan vormen. Het landschappelijk raamwerk vormt
tussen of aan de gevels.
hiervoor de basis, maar ook binnen de woonbuurten moet de openbare ruimte een duurzame samenbindende ruimte
In een nieuwbouwwijk dienen speelplekken voldoende
gaan vormen. Het ontwerp voor de openbare ruimte, de
gefaciliteerd te worden. Zeker voor de allerkleinste is het
materialen, details en profielen zullen daarom van hoge en
belangrijk om in de directe nabijheid van de eigen woning
gedegen kwaliteit moeten zijn.
veilig te kunnen spelen. Naarmate kinderen ouder worden
In dit hoofdstuk wordt een weergave gegeven van de
kan de afstand van huis naar woning toenemen.
beoogde ambities. Een nadere uitwerking van de openbare ruimte vindt plaats in het VO- en DO Inrichtingsplan
Van alle elementen in de openbare ruimte worden de delen
Openbare Ruimte.
van metaal uitgevoerd in een eenduidige RAL kleur. Hierdoor kan het geheel van alle verschillende elementen subtiel
Materialen en meubilair
op elkaar worden afgestemd en krijgen de eenvoudige
De inrichting van de openbare ruimte is terughoudend met
elementen een chique uitstraling.
oog voor detail. Dit karakter wordt bereikt door het aantal verschillende materialen te beperken en een ingetogen
Profielen
kleurgebruik. Ook voor elementen zoals straatmeubilair,
In De Plantage wordt een grote verscheidenheid aan profielen
verlichting en bruggen wordt een uniforme keuze gemaakt
toegepast. Door de eenduidige opbouw met materialen en
om de eenheid in de wijk te behouden. Het is daarbij
verbanden wordt hier echter toch een eenheid in gevormd.
mogelijk om met verschillende elementen uit één familie
De hoofdontsluitingen krijgen een brede rijloper en worden
een subtiel onderscheid te maken tussen de verschillende
begeleid met brede groenstroken met bomen van de eerste
buurtschappen.
orde. De woonstraten zijn smaller en hebben per woonbuurt een meer specifiek karakter. In een separaat op te stellen
Voor het straatmeubilair zal bij de uitwerking van de
inrichtingsplan openbare ruimte zal de exacte inrichting van
woonomgeving een nadere keuze worden gemaakt onder
de buitenruimte worden ontworpen. Daarin komen naast de
andere aan de hand van richtlijnen voor onderhoud van de
profiel-indeling ook de materialen aan bod.
gemeentelijke diensten.
Diameter 300 m kinderen 3 - 6 jaar
Diameter 600 m kinderen 6 jaar of ouder
Speelplekken voor leeftijdcategorien 3-6 jaar en voor 6 jaar en ouder
73
5. Beeldkwaliteit
Structuurvisie De Plantage
Nutsgebouwtjes ‘onder architectuur’ Nutsgebouwtjes (transformatorhuizen, telefooncentrales, e.d.) dienen ‘onder architectuur’ afgebouwd te worden. Dit betekent dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van de binnenmantel van de standaardbehuizingen voorzien van een buitenblad van baksteen die in overeenstemming is met de baksteenkeuze van de nabijgelegen woningen. Ook het dak, met overstek, wordt apart ontworpen. De transformator (met eerste ommanteling en dak) kan reeds in een vroeg stadium geplaatst worden. Het buitenspouwblad wordt samen met de naburige woningbouw opgemetseld.
Bruggen, dammen en kademuren De bruggen in De Plantage zijn in overspanningsprincipe en detaillering familie van elkaar. Afhankelijk van de positie en de functie van de bruggen (voor auto, fiets en/of voetganger) verschillen de bruggen in constructie. De vorm van de landhoofden en de pijlers van de bruggen kunnen per plek variëren. Dammen worden voorzien van een duiker. In veel gevallen worden de dammen aan beide zijden voorzien van een kademuur waarin de openingen van de duiker worden opgenomen.
Binnen het plangebied van De Plantage ligt water dat
In deze structuurvisie wordt voorgesteld om bij de inrichting
op tal van plaatsen wordt gekruist door verkeersroutes.
van de openbare ruimte ingetogen en terughoudend te zijn,
Deze kruisingen vinden plaats door middel van bruggen
maar met oog voor detail. Dit karakter wordt bereikt door
en enkele duikers. Er zijn verschillende verkeersroutes;
het aantal verschillende materialen te beperken en een
hoofd- en secundaire routes, routes voor autoverkeer en
ingetogen kleurgebruik toe te passen. Ook voor elementen
langzaamverkeer. Op de verschillende bruggen zijn daarom
zoals straatmeubilair, verlichting en bruggen wordt
ook verschillende belastingen en randvoorwaarden voor
voorgesteld een uniforme keuze te maken om de eenheid in
afmetingen van toepassing. Ook hebben de diverse bruggen
de wijk te behouden.
afwisselende afmetingen in overspanning.
74
5. Beeldkwaliteit
Structuurvisie De Plantage
Eén bruggenfamilie Het voorstel is om in geheel De Plantage één eenduidige bruggenfamilie toe te passen. Dit zorgt voor rust en eenvoud, maar ook voor kwaliteit en efficiëntie. Per brug worden dezelfde materialen en details toegepast voor het brugdek en de balusters met leuningen. Per brug worden vervolgens de benodigde afmetingen in constructie en breedte bepaald. Uitgangspunten: - De brugdekken worden uitgevoerd in beton en krijgen allemaal een lichte toogvorm. Aan de randen wordt het brugdek ‘verjongd’ zodat het aanzicht van de bruggen rank is. - In De Bastide worden de bruggen uitgevoerd met gemetselde landhoofden. Dit versterkt het klein-stedelijke karakter van dit plandeel. - De balusters en hekwerken worden uitgevoerd in staal dat water - land
in een eenduidige Ral kleur wordt gecoat. - De leuningen vormen een bijzonder detail en worden bijvoorbeeld uitgevoerd in hout of rvs.
Traditionele bruggen in De Woongaard en Buitenplaats
land - land
Kademuren
gracht
Bruggen met gemetselde landhoofden in De Bastide
Fietsbruggen Autobruggen Duikers
75
6. Watervisie
76
Structuurvisie De Plantage
Structuurvisie De Plantage
6. Watervisie
Naast de in het voorgaande beschreven stedenbouw, openbare ruimte en beeldkwaliteit speelt de waterhuishouding een belangrijke rol in de planvorming. Niet alleen is dit aspect door de kaderstellende notitie van de gemeenteraad op de agenda geplaatst, maar ook vanuit duurzaamheid, beleving en de identiteit van de woonwijk leidt het ontwerpen met water tot een prettig en karakteristiek woongebied. In dit hoofdstuk wordt de wijze beschreven waarop met het water in De Plantage wordt omgegaan. Het waterhuishoudingsplan evenals het overleg dat hierover is gevoerd met het waterschap zijn verwerkt in dit hoofdstuk water.
6.1
Waterbeleid
ondersteund. In De Plantage dient water niet alleen een bergende functie
Rijksbeleid
te krijgen, maar juist de kans water als een middel in te
In de huidige nieuwbouwplannen wordt, op basis van de 4e
zetten om de ruimtelijke kwaliteit te vergroten moet benut
Nota Waterhuishouding, gestreefd naar het vergroten van de
worden. Het Waterschap Rivierenland is in het planproces
veerkracht van watersystemen. De commissie Waterbeheer
betrokken om tot een kwalitatief en functioneel ontwerp te
21e eeuw heeft de zogenaamde trits vasthouden-bergen-
komen.
afvoeren geïntroduceerd. Dit houdt in dat voor een duurzame waterhuishouding de neerslag zo veel mogelijk moet
Doelstelling
worden vastgehouden in het gebied waar het valt. Indien
Om in De Plantage een duurzaam watersysteem te kunnen
dit niet mogelijk is wordt het water geborgen in een daartoe
realiseren zijn specifieke doelstellingen geformuleerd.
ingericht gebied in de buurt en wordt pas daarna afgevoerd
Daarna zijn de oplossingsmogelijkheden verkend om binnen
naar een aangrenzend watersysteem. In juni 2003 is het
de ontwikkelingsopgave en de gebiedskenmerken te komen
Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) vastgesteld door
tot een duurzame waterhuishouding. Deze Structuurvisie
Rijk, Interprovinciaal Overleg (IPO), Unie van Waterschappen
vormt naast de verkenning van de mogelijkheden tevens
(UvW) en Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).
een basis voor gesprekken die ook in de toekomst nog met de
Het NBW vormt een gemeenschappelijk document waarin de
waterbeheerder zullen worden gevoerd in het kader van de
nationale waterproblematiek wordt behandeld.
watertoets. Doelen van de Structuurvisie ten aanzien van water zijn:
Beleid Geldermalsen en Waterschap Rivierenland De gemeente en het waterschap zijn samen verantwoordelijk voor de implementatie van het rijksbeleid. De Waterkansenkaart van het waterschap geeft de mogelijkheden voor verstedelijking binnen de gemeente Geldermalsen aan, vanuit het oogpunt van duurzaam
• realiseren van een duurzaam watersysteem ten behoeve van de ontwerpopgave van circa 1.500 woningen; • overeenstemming verkrijgen over de randvoorwaarden en ambities van de gemeente Geldermalsen en het Waterschap Rivierenland; • aandragen van oplossingsmogelijkheden om de
waterbeheer. Hieruit blijkt dat de oeverwallen, waar
onderstaande richtlijnen te verwezenlijken. Daarnaast
ook het plangebied in is gelegen, zeer geschikt zijn voor
wordt een afweging gemaakt welke mogelijkheden het
verstedelijking.
meest wenselijk zijn gezien de aard en karakter van het
In de kaderstellende notitie van de gemeenteraad is
plan.
vastgelegd dat bij de planontwikkeling op een slimme manier met water moet worden omgegaan. Dit uitgangspunt
Richtlijnen en voorkeuren van waterschap en gemeente
is al terug te vinden in de structuurvisie van Geldermalsen.
De richtlijnen en voorkeuren van het Waterschap
Daarin wordt het uitgangspunt van een duurzaam
Rivierenland zijn in een samenvatting verwoord. Deze
watersysteem voor het oppervlaktewater gemeentelijk
samenvatting is afkomstig uit het ‘Geotechnisch en
77
6. Watervisie
geohydrologisch onderzoek betreffende De Plantage te
Structuurvisie De Plantage
een kerende functie tot maaiveld te hebben.
Geldermalsen’ van Fugro (definitief 29-06-06 & opmerkingen Fugro van het waterschap). Op 31 mei 2005 heeft er een
Inrichting A-watergangen
overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Geldermalsen
- Minimaal één talud 1:2 en één >1:5 en een bodembreedte
en het Waterschap Rivierenland over het te ontwikkelen
van 0,7 meter;
woongebied De Plantage.
- Waterdiepte bij zomerpeil minimaal 1,0 meter;
In aanvulling op deze rapportage en het overleg is een
- Diepere gedeelten van minstens 1,5 meter diep voor de
Waterstructuurplan Geldermalsen opgesteld (Oranjewoud
overwintering van vissen (voor zover toelaatbaar vanuit de
Waterstructuurplan Geldermalsen. Aanbevelingen
kweltoevoer);
waterstructuur Hondsgemet en De Plantage, 14 juli 2008).
- Beide zijden een beschermingszone van minimaal 4 m breed welke tevens obstakelvrij dient te zijn in verband
Op basis van de genoemde documenten en het overleg zijn de volgende randvoorwaarden en wensen voor het watersysteem in De Plantage opgesteld: • Het nieuw stedelijk watersysteem wordt losgekoppeld
met onderhoud. - Duikers in de nieuwe A-watergangen dienen een minimale diameter van 0,8 m te hebben; - Beschoeiingen zoveel mogelijk vermijden en als ze gepland
van het landelijk gebied en krijgt een eigen vast
worden dan gebruik maken van milieuvriendelijke
peil. Dit betekent dat de gemeente ervoor kiest om 1
materialen.
vast stedelijk peil te hanteren voor zowel zomer als winterpeil. Dit peil is N.A.P. ±2,00 meter. • Het hemelwater dient te worden afgekoppeld van de
Inrichting B-watergangen - Minimaal talud 1:2 en een bodembreedte van 0,5 m;
riolering en wel 100% afkoppelen van het verharde
- Waterdiepte bij zomerpeil van 0,5 m;
oppervlak en lozing op het oppervlaktewater (zonodig
- Langs één zijde een doorgaande, obstakelvrije keurstrook
gefilterd); • In het waterinrichtingsplan moet definitief worden berekend of het oppervlaktewater groot genoeg is voor
van minstens 1m breed; - Duikers in de nieuwe B-watergangen dienen een minimale diameter van 0,5 m te hebben.
de bergingseis van T=10+10% waarbij de drooglegging minimaal 0,7 meter bedraagt, T=100+10% met
Indien het waterschap een watergang niet als een
peilstijging tot maaiveld en een maximale afvoer van
A-watergang bestempelt als deze niet volledig aan de
1,5 l/s/ha uit het gebied.
inrichtingseisen van het waterschap voldoet, dan zal de
• Er kan uit worden gegaan van 436 m³ aan benodigde
gemeente deze als een B-watergang onderhouden.
waterbergingscompensatie per hectare verhard oppervlak; • In het plangebied dient rekening gehouden te worden met een rioolwater persleiding langs de Blankertseweg.
6.2 Huidige hydrologische en geologische omstandigheden voor De Plantage
Naast de bovenstaande randvoorwaarden zijn er wensen aangegeven voor de inrichting van het plangebied. Bij
6.2.1
Algemene geologische gesteldheid
gebruikmaking van een wadi of een andere bodempassage
Het plangebied bevindt zich in de middenloop van het
dient deze voorziening dezelfde werking te hebben als een
rivierenlandschap. Lange tijd hebben de rivieren hier vrij
verbeterd gescheiden stelsel, wat neer komt op een lozing
spel gehad en heeft zich veel sediment kunnen afzetten.
vanuit het systeem op het oppervlaktewater van gemiddeld
Hierdoor wordt de bodem in het plangebied gekenmerkt door
35 maal per jaar. Verder zal er bij het ontwerp rekening
rivierkleigronden met zandruggen. In diepere ondergronden zijn
moeten worden gehouden met toekomstig onderhoud
deze ruggen van oude rivieren zichtbaar, vanaf circa 1,5 meter
(obstakelvrije zones) en zullen er afhankelijk van inrichting
onder het maaiveld. Dieper in de grond zit ouder grofkorrelig
en ontwerp één of meerdere plaatsen moeten worden
sediment (grof zand), dat tussen de 1 en 5 meter diep ligt. Deze
opgenomen voor het te water laten van een maaiboot. Nieuw
banen zijn waterdoorlatend en kunnen dus regenwater afvoeren
aan te leggen stuwen dienen in verband met de waterberging naar lager gelegen gebieden of kwelgebieden.
78
6. Watervisie
Momenteel is het plangebied ingericht met akkerland,
Structuurvisie De Plantage
- De gemiddelde stijghoogte in het eerste watervoerende
weiland en boomkwekerijen. Het plangebied beslaat een
pakket bedraagt naar verwachting ca. 2,0+ NAP tot 1,5+
oppervlak van ca. 80 ha. Opgemerkt wordt dat het plangebied
NAP. De jaarlijkse fluctuatie bedraagt ca. 0,5 m.
een sterke hydrologische relatie heeft met de Schakelzone
- Binnen het plangebied is naar verwachting bij hoge
en Hondsgemet en daarom hydrologisch direct met elkaar
stijghoogten sprake van een kwelsituatie en bij lage
worden gekoppeld.
stijghoogten sprake van een wegzijgingssituatie. Het gehele plangebied kent een grondwatertrap VI. Dat
6.2.2
Geohydrologische gesteldheid
betekent dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG)
Het geotechnische en geohydrologische onderzoek van Fugro
tussen de 40 en 80 cm -mv. is en de gemiddeld laagste
geeft aan dat het maaiveld ter plaatse van het plangebied
grondwaterstand (GLG) zich tussen 120 cm en 160 cm
van ca. 3,7+ NAP tot ca. 2,9+ NAP varieert. In een noordelijke
beneden het maaiveld bevindt.
en oostelijke strook van het plangebied worden de hoogste maaiveldniveaus aangetroffen.
De grondwaterstand is afhankelijk van de waterstanden van
Het huidige polderpeil van de watergangen in De Plantage is
de Waal. Bij hoge rivierwaterstanden is er sprake van een
door het waterschap opgegeven tussen 2,20+ NAP (zomerpeil)
kwelsituatie en bij lage rivierwaterstanden vindt wegzijging
en 1,90+ NAP (winterpeil).
plaats.
Door Fugro zijn de grondwaterstanden gemeten, waarbij gebruik is gemaakt van langjarige grondwaterstand- en
6.2.3
stijghoogtegegevens. Op basis van deze gegevens kan worden
Binnen het plangebied verzorgen diverse kleine watergangen
Huidige waterstructuur
geconcludeerd dat:
de afwatering. De oorspronkelijke watergangen in het
- De stijghoogte in het eerste watervoerende pakket kan
plangebied volgens de GBKN zijn in de figuur weergegeven.
stijgen tot ca. 2,0+ NAP in de noordwesthoek tot ca. 2,5+
In de huidige situatie heeft de Schakelzone een eigen
NAP nabij de zuidoostelijke hoek.
instroom (1) en uitstroom (2). De enige koppeling met de overige gebieden bestaat uit een duiker onder de spoorlijn (3) die de watergangen in de Schakelzone verbindt met het systeem uit De Plantage. Deze duiker heeft echter een beperkte capaciteit. De afvoer in de watergang in de Schakelzone bereikt als gevolg van de bovenstroomse aanvoer de maximale afvoercapaciteit. Afvoer van water uit De Plantage via de watergang in de Schakelzone is daarom bij grote neerslaghoeveelheden niet mogelijk. De belangrijkste watergang in Hondsgemet en De Plantage is de watergang langs de Betuwelijn (4). Deze verzorgt in belangrijke mate de aan- en afvoer van water naar en uit het
Rivieroeverwal of stroomrug Rivierkom Crevasse afzetting Bebouwde kom Geomorfologische situatie plangebied
Huidige waterstructuur
79
6. Watervisie
Structuurvisie De Plantage
gebied. Deze watergang wordt gevoed door water dat wordt ingelaten vanuit de Linge middels een regelbare stuw (A).
6.3
Geohydrologische randvoorwaarden voor De Plantage
6.3.1
Waterkwantiteit
Vanuit Hondsgemet stroomt het water via een duiker (5) naar De Plantage. Het water in De Plantage stroomt op één locatie in het zuiden het plangebied uit (6).
In het Integraal Waterbeheersplan Gelders Rivierengebied 6.2.4
Peilvakken
en de Stroomgebiedsvisie zijn de doelstellingen en ambities
Hondsgemet en De Plantage liggen in hetzelfde peilvak en
betreffende de waterkwantiteit van het Waterschap
hebben derhalve dezelfde waterpeilen. Volgens opgave van
Rivierenland verwoord. Uitgangspunt is water vasthouden
het Waterschap Rivierenland bedraagt het zomerpeil (ZP)
– bergen – afvoeren. Daarvoor zijn aanpassingen aan
N.A.P. +2,20 meter en het winterpeil (WP) N.A.P. +1,80 meter.
de waterhuishouding noodzakelijk, zoals ruimte voor
De praktijkpeilen verschillen echter van het peilbesluit en
het opvangen van piekafvoeren, bijvoorbeeld in ruim
bedragen respectievelijk N.A.P. +2,20 meter en N.A.P. +1,90
gedimensioneerde, van natuurvriendelijke oevers voorziene
meter. Voor Hondsgemet en De Plantage zal gezamenlijk een
watergangen.
apart peil worden vastgesteld. Dit wordt waarschijnlijk Het oppervlaktewater dient minimaal 4,7 hectare te
N.A.P. +2,00 meter.
zijn, afgaande op de berekening van het Waterschap (opmerkingen Fugro-onderzoek 4-07). Momenteel is in het stedenbouwkundig plan rekening gehouden met circa 8 ha (79.618 m²), dus boven de minimale watervraag.
80-120 5-25
120-160
25-40
160-200
40-80
200-300 Gemiddeld Laagste Grondwaterstand
Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand
infiltratie (sterk) infiltratie (matig) intermediair kwel (matig) kwel (sterk) kwel en infiltratie binnen plangebied
80
6. Watervisie
Structuurvisie De Plantage
De ontwateringsdiepte wordt gedefinieerd als de afstand
langs de watergangen bepaald worden. Een bepalende factor
tussen het maaiveldniveau en de gewenste grondwaterstand.
in de natuurontwikkeling zijn natuurvriendelijke oevers.
De benodigde ontwateringsdiepte in stedelijk gebied is
Deze natuurvriendelijke oevers bevatten een groot aantal
afhankelijk van de terreininrichting en de diepte van de
gradiënten en vormen een sluitend circuit door het gebied.
ondergrondse bouwdelen. De volgende ontwateringsnormen zijn:
Voor de eventuele natuurontwikkeling langs watergangen
- primaire wegen: 1,00 meter
geldt ook een aantal randvoorwaarden. Zo is de minimale
- secundaire wegen: 0,70 meter
diepte van de A-watergangen één meter. In een aantal
- plantsoenen: 0,50 – 1,00 meter
gevallen is het wenselijk een grotere waterdiepte te
- kabels en leidingen: 0,60 – 1,00 meter
realiseren ten behoeve van overwintering van vissen. Om
- Voor de drooglegging (= het verschil met het peil
de watergangen natuurvriendelijk te maken is het de wens
oppervlaktewater) wordt uitgegaan van minimaal 1,0
A-watergangen voor 50% te voorzien van natuurvriendelijke
meter, in verband met de ontwatering van het terrein en
oevers (Biologisch Gezond-doelstelling).
de mogelijkheden om het hemelwater wat op daken en verhardingen valt onder vrij verval op open water te laten
De waterkwaliteit wordt deels beïnvloedt door de
lozen.
oeverbeplanting. Oeverplanten, waaronder riet, zijn in staat water te reinigen. Dit vermogen wordt vooral
Op basis van het in de praktijk gehanteerde polderpeil in de
toegeschreven aan de micro-organismen die tussen de
huidige situatie (2,20+ NAP tot 1,90+ NAP) wordt voorgesteld
wortels en wortelstokken leven. Nitraten, fosfaten, metalen
in de toekomstige watergangen een streefpeil te hanteren
en organische stoffen worden door deze organismen aan
van 2,00+ NAP. Het peil in Hondsgemet bedraagt 2.00+ NAP.
het water onttrokken en uiteindelijk opgenomen door de
De afstroming van het water vindt plaats in westelijke
plant. De golfdempende werking van oeverplanten bevordert
richting (zie waterhuishouding plangebied).
het bezinken van zwevende slibdeeltjes met de daaraan gehechte verontreinigingen. Toepassing van verduurzaamd
Voor De Plantage kan daarom gesteld worden dat, uitgaande
hout als beschoeiingsmateriaal is dan niet toegestaan. Indien
van een drooglegging van 1,00 meter, de maaiveldhoogte
een beschoeiing noodzakelijk is, wordt gebruik gemaakt van
gemiddeld 3,40+ NAP zal (moeten) zijn. Het vloerpeil van
natuurvriendelijke, onverduurzaamde, materialen.
de woningen wordt voorgesteld op minimaal 3,60+ NAP (geotechnisch en geohydrologisch onderzoek ‘De Plantage’,
In de Structuurvisie wordt niet op voorhand geopteerd
Fugro juni 2006). Bij het bouwrijp maken van de deelplannen
voor de inrichting van natuurvriendelijke oevers volgens
zal de preciese hoogte in detail nader worden vastgesteld.
de bovenstaande richtlijnen. De in paragraaf 6.1 genoemde inrichtingseisen voor de watergangen zijn het uitgangspunt
6.3.2
Waterkwaliteit
voor de stedenbouwkundige structuur. In de uitwerking
Voor de waterkwaliteit stellen de waterbeheerders dat
van het ontwerp voor de openbare ruimte zal een afweging
het water in 2010 ecologisch gezond is en voldoet aan
gemaakt worden tussen natuurontwikkeling, ruimtelijk
de normen voor het maximaal toelaatbare risico. De
beeld en functionaliteit.
kwaliteit van het oppervlaktewater is bepalend voor de gebruiksmogelijkheden (beregening, recreatie, drenken) en
6.3.4
de ecologische en landschappelijke waarden. Wat betreft de
Duurzaam stedelijk waterbeheer wordt benaderd
chemische waarden van het oppervlaktewater, grondwater
vanuit de waterketen en vanuit het watersysteem. De
en de waterbodem moet worden voldaan aan de MTR-
waterketenbenadering houdt in dat de gemeente de
waarden uit de 4e Nota.
emissie vanuit riooloverstorten beperkt totdat de gewenste
Duurzaam stedelijk waterbeheer
waterkwaliteit is bereikt. De watersysteembenadering 6.3.3
Natuurontwikkeling
heeft betrekking op de wijze waarop het stedelijke
Samen met de waterkwaliteit en –kwantiteit kunnen
watergangenstelsel is ingericht en wordt beheerd.
randvoorwaarden voor natuurontwikkeling in het water en
Maatregelen voor een duurzame inrichting van het
81
6. Watervisie
Structuurvisie De Plantage
watersysteem en waterketen in De Plantage kunnen zijn:
6.4.1
Kunstwerken
• Afvoer van schoon hemelwater vanaf verhard
In het voorgestelde waterstructuurplan ligt een aantal
oppervlakte naar het oppervlaktewater (waar nodig via
kunstwerken. Dit zijn achtereenvolgens:
bodempassage) of infiltratie in de ondergrond.
Twee stuwen: 1 stuw aan de zuidoostzijde van Hondsgemet
• Creëren van voldoende open waterberging om piekafvoeren op te kunnen vangen. • Het, binnen vastgestelde uitersten, toestaan van een
en 1 stuw aan de zuidzijde van De Plantage op de overgang tussen stedelijk en landelijk gebied. Optioneel zou (het waterschap en) de gemeente er voor kunnen kiezen om de
flexibel peil om water langer vast te houden en om de
stuw nabij Hondsgemet weg te laten. De stuw in het zuiden
verdroging van openbaar groen in de zomer tegen te gaan.
van De Plantage zou (deels) beweegbaar moeten zijn. Dit om
• Voorkomen van ‘doodlopende’ watergangen zonder mogelijkheid tot doorstroming.
de stuw te laten zakken ingeval doorstroming gewenst is bij (blauw)algen en/of calamiteiten.
• Aanleg van stroken met natuurlijke zuiveringsmoerassen. • Aanleg van een rioolstelsel dat de gewenste waterkwaliteit in de watergangen niet frustreert.
Noodoverlaat: nabij de pomp aan het begin van het systeem kan een noodoverlaat worden geplaatst. Deze functioneert alleen in geval van calamiteiten. Voorgesteld wordt om deze
Een wezenlijk onderdeel bij het terugbrengen van de
minimaal op N.A.P. +2,20 meter te plaatsen.
vuilemissie vanuit riooloverstorten is het niet aansluiten van verhard oppervlakte op de riolering. Afkoppelen van schoon
Afsluiter: in de huidige situatie ligt er een duiker onder de
regenwater heeft tot gevolg dat er minder overstortingen
spoorlijn in het noordoosten van De Plantage. Deze duiker
vanuit het riool plaatsvinden en de rioolwaterzuiveringen
heeft alleen een functie voor wateraanvoer vanuit de
minder belast worden met relatief schoon water. Voor wegen
Schakelzone. Afvoer van water richting de Schakelzone moet
die als gevolg van het aantal voertuigbewegingen niet
voorkomen worden. Hiervoor volstaat een afsluiter.
schoon zijn, zijn aanvullende maatregelen, bijvoorbeeld in de vorm van bodempassage, noodzakelijk. In een later stadium
Pomp: om het systeem door te spoelen en om het water
wordt bepaald voor welke wegen maatregelen (zoals first
op voldoende peil te houden wordt aan de oostzijde van
flush) nodig en mogelijk zijn.
Hondsgemet een pomp geplaatst. De benodigde capaciteit van de pomp is afhankelijk van de waterbehoefte en wordt bepaald door de mate van wegzijging en verdamping.
6.4
Waterhuishouding plangebied 6.4.2
Regenwaterafvoer
In het watersysteem van De Plantage is op een centrale plek
Het regenwater is niet gekoppeld aan een vuilwaterriolering.
in het plangebied een centrale bergingsvijver ontworpen.
Gestreefd wordt naar een afvoersysteem waarin
Vanuit de A-watergang centraal in Hondsgemet (via de
het regenwater op de watergangen wordt afgevoerd.
duiker) ontstaat er een water aanvoer vanuit Hondsgemet
Berekeningen moeten uitwijzen of dit in meer of mindere
naar de centrale vijver.
mate mogelijk is.
Het watersysteem is zodanig ontworpen dat alle watergangen doorgespoeld kunnen worden met 1 pomp. In
Door middel van molgoten en spuitmonden wordt het
de zuidzijde van de centrale vijver van De Plantage ligt er een
zichtbaar hoe het regenwater wordt afgevoerd. Andere
scheiding tussen de vijver en een watergang op N.A.P. +2,00
systemen, zoals I.T. riool behoren ook tot de mogelijkheden.
m. Op het moment dat de waterstand hoger komt stroomt
Het regenwater dat op de uitgegeven percelen valt, wordt op
het over de scheiding. Dit maakt het watersysteem vrij
het perceel zelf afgevoerd. Tot de mogelijkheden behoort ook
robuust. Het valt te overwegen om een soortgelijke scheiding
het direct afvoeren van het regenwater in de bodem door
te creëren direct links van de Randweg waar het water uit
middel van grindkoffers.
Hondsgemet het systeem van De Plantage binnenkomt.
82
6. Watervisie
6.4.3
Riolering
Structuurvisie De Plantage
de N301 of spoorsloot. Hiervoor is in de groenstructuur van
Rioleringsstelsel
het plan ruimte gereserveerd. Een basisbiotoop voor de grote
Het hemelwater moet afgekoppeld worden van het
modderkruiper bestaat uit een netwerk van slootjes. Deze
vuilwaterstelsel. Dit betekent dat er minimaal een
slootjes zijn tussen de 0,3 en 0,5 meter diep en 1,5 - 2,0 meter
duurzaam gescheiden stelsel aangelegd moet worden.
breed en hebben bij voorkeur een accoladeprofiel. Bij het
Omdat het afstromende wegwater niet ongezuiverd op
opstellen van een inrichtingsplan voor de openbare ruimte is
het oppervlaktewater mag worden geloosd moet een
deze compensatie een voorwaarde en zal hier concreet invulling
filtervoorziening worden aangelegd.
aan worden gegeven.
Locaties HWA uitlaten
6.4.6
Het watersysteem is zo ontworpen dat alle watergangen
Het waterschap zal de A-watergangen beheren. Het beheer
doorstromend zijn. De uitstroomlocaties van HWA riolering,
zal voornamelijk langs het water, over land, plaatsvinden. Dit
met water afkomstig van afstromend dakwater en water van
heeft gevolgen voor de inrichting van de oevers, bijvoorbeeld
wegen, kunnen min of meer vrij gekozen worden. Door het
dat zij berijdbaar en obstakelvrij dienen te zijn. Ook mogen
verzamelen van HWA uitlaten wordt de doorstroming meer
zij dus niet aan twee zijden uitgegeven worden. Grote
beïnvloed dan bij verspreide lozing.
waterpartijen zullen per boot onderhouden worden.
Beheer
De B-watergangen zijn in beheer bij de gemeente. Daar 6.4.4
Oeverbehandelingen
waar watergangen aansluiten op particuliere gronden zal
De oevers van de A-watergangen in De Woongaard
de uitgiftegrens op de waterlijn komen te liggen. Op deze
en De Buitenplaats worden waar mogelijk éénzijdig
manier worden particulieren niet verantwoordelijke gesteld
natuurvriendelijk vormgegeven, bijvoorbeeld in de vorm van
voor het beheer van watergangen.
een plasberm. Deze plasberm kan variëren, maar is minimaal één meter breed. Afhankelijk van de keuzes die worden gemaakt ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte zullen in meer of mindere mate natuurvriendelijke oevers worden toegepast. In De Bastide zal meer sprake zijn van kades. 6.4.5
Natuurontwikkeling
De in paragraaf 6.1 genoemde inrichtingseisen voor de watergangen zijn het uitgangspunt voor de stedenbouwkundige structuur. In de uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte zal een afweging gemaakt worden tussen natuurontwikkeling, ruimtelijk beeld en functionaliteit. In het plangebied is een beperkte populatie van de grote modderkruiper aanwezig. De grote modderkruiper komt voornamelijk voor in stilstaand water met zachte bodems en goed ontwikkelde water- en oevervegetatie. Compensatie ten aanzien van de stedelijke ontwikkeling kan gebeuren door het aanleggen van nieuwe sloten die geschikt zijn voor de grote modderkruiper of door het verbeteren van beheer in bestaande sloten. Beide typen maatregelen kunnen zowel binnen De Plantage als daar buiten worden uitgevoerd, namelijk aan de zuidoostzijde en de zuidwestzijde van het plangebied langs
83
7. Procedures
84
Structuurvisie De Plantage
Structuurvisie De Plantage
7. Procedures
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. De Structuurvisie voor De Plantage zal moeten voldoen aan datgene dat in deze wet is gesteld. In dit hoofdstuk komen de juridische aspecten van de Structuurvisie aan de orde.
7.1
Structuurvisie
melding worden gemaakt in de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie.
De structuurvisie moet de hoofdlijnen van de voorgenomen
Daarnaast is er een beperkte relatie met de grondexploitatie.
ontwikkeling van het gebied en de hoofdzaken van het
De Wro bevat een regeling voor het verhaal van kosten voor
door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid bevatten. De
de grondexploitatie. De wetgever stelt een exploitatieplan
gemeenteraad stelt de structuurvisie vast. De wetgever
verplicht, tenzij het kostenverhaal over de in het plan
heeft een beleidsdocument voor ogen, waarin vooral
begrepen grond op een andere wijze verzekerd is (via een
beleidsdoelstellingen voor een gebied worden geformuleerd.
overeenkomst). De vaststelling van het exploitatieplan is
In de structuurvisie moet de gemeenteraad aangeven met
altijd gekoppeld aan de vaststelling van het planologische
behulp van welke bestuursrechtelijke, maar eventueel ook
besluit dat op basis van de Wro wordt genomen om
privaatrechtelijke, bevoegdheden en op welke wijze die
de ontwikkeling van het gebied (exploitatiegebied)
doelstellingen gerealiseerd worden.
planologisch mogelijk te maken. Dat is voor De Plantage
De structuurvisie moet dus uitvoeringsgericht zijn. Een
een bestemmingsplan of een projectbesluit, niet de
structuurvisie bindt alleen de gemeente zelf. Tegen een
structuurvisie. De structuurvisie kan op basis van artikel
structuurvisie kan geen bezwaar worden gemaakt of beroep
6.13 lid 7 Wro wel als basis dienen voor het eisen van
worden ingesteld. Het besluit tot vaststelling wordt wel
een geldelijke bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling.
gepubliceerd (zie artikel 2.4 Bro).
Die ontwikkeling hoeft geen relatie te hebben met het te ontwikkelen gebied. Het gaat om bovenplanse kosten.
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geen totstandkomings-
Zie de noot over artikel 6.13 lid 7 Wro voor de relevante
procedure voorgeschreven. Wel bevat het Besluit ruimtelijke
wetsartikelen (p.88). Een voorbeeld hiervan is de realisatie
ordening (Bro) enkele bepalingen die in acht genomen moeten
van een recreatiegebied elders in de gemeente.
worden. Zo moet bij een structuurvisie worden aangeven op welke wijze burgers en maatschappelijke organisaties bij de
Een structuurvisie kan op grond van de Wet milieubeheer
voorbereiding daarvan zijn betrokken (zie artikel 2.1.1 Bro).
(strategisch) m.e.r-plichtig zijn. In Geldermalsen is dit
Het is aan de gemeente hier invulling aan te geven.
niet aan de orde, omdat minder dan 2000 woningen
Daarnaast bevat het Bro de verplichting om kennis te geven
worden gebouwd. Voor het bestemmingsplan is geen
van het voornemen om een structuurvisie op te stellen,
milieueffectrapportage nodig.
waarbij sprake is van ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen milieueffectrapportage nodig is (zie artikel 1.3.1 Bro). Dit is in Geldermalsen het geval. Deze bepaling is een aanvulling
7.2 Programma van eisen voor de Structuurvisie De Plantage
op de meldingsplicht in de Wet milieubeheer voor ruimtelijke plannen waarvoor wel een m.e.r. moet worden gemaakt.
In zijn algemeenheid dient de Structuurvisie voldoende concreet en onderbouwd te zijn opdat er een duidelijk beeld
Hoewel het uitgangspunt is dat de structuurvisie louter
en een duidelijke inkadering ontstaat van de gewenste
indicatief is, heeft ze toch enige juridische betekenis.
ontwikkeling. Bovendien dient voldoende worden
De structuurvisie kan namelijk de grondslag zijn voor de
aangetoond dat de gewenste ontwikkeling realistisch is en
vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op grond
andere planologische belangen niet onevenredig schaadt.
van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Om de grondpositie
Anderzijds dient de Structuurvisie voldoende flexibiliteit te
van de gemeente te versterken kan dit wenselijk zijn. Indien
bieden om te kunnen inspringen op gewijzigde wensen en
dit van toepassing is voor De Plantage, dan moet hiervan
inzichten.
85
7. Procedures
Beschrijving Voor de beschrijving van de Structuurvisie kan worden volstaan met de hoofdlijnen. Benoemd kan worden de wens tot het realiseren van een woonwijk van ruim 1.500 woningen voor de lokale behoefte, verspreid over een periode van 10 tot 15 jaar. De wijk zal bestaan uit zowel huur- als koopwoningen in de goedkope, middeldure en dure categorie. Naast woningen zal er ongeveer 1 hectare aan gebouwde voorzieningen worden gerealiseerd. De Plantage zal verschillende leefmilieus kennen welke aansluiting zoeken bij de Betuwse en Geldermalse woonsfeer. Kaart De kaart behorende bij de Structuurvisie zal in latere fases worden gebruikt als toetsingskader. Deze kaart geeft inzicht in de wegenstructuur, de groenstructuur, de waterstructuur en het woongebied. Deze kaart biedt voldoende mogelijkheden om verfijningen aan te brengen in de verkaveling en de exacte locatie van de verschillende woningtypen. Overige, meer gedailleerde kaarten in deze structuurvisie zijn indicatief en inspirerend bedoeld voor verdere uitwerkingen. Toelichting In de toelichting dienen ten minste de uitkomsten van alle noodzakelijke onderzoeken tot nu toe, en de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van de Structuurvisie zijn betrokken, te worden opgenomen. In het inmiddels doorlopen traject zijn reeds vele onderzoeksresultaten gegenereerd. Voor een beperkt aantal onderwerpen dient nog nader onderzoek te worden gedaan cq. afgerond.
Noot Artikel 6.13 lid 7 Wro: “Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen.” Artikel 6.24 lid 1 Wro: “Bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie kunnen burgemeester en wethouders in de overeenkomst bepalingen bepalingen opnemen inzake: • financiële bijdragen aan de grondexploitatie alsmede op basis van een vastgestelde structuurvisie, aan ruimtelijke ontwikkelingen; • verrekening van schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen.”
86
Structuurvisie De Plantage
8. Voortgang & Planning
88
Structuurvisie De Plantage
8. Voortgang & Planning 8.1
Doorlopen proces
Structuurvisie De Plantage
gepresenteerd aan de gemeenteraad en commissie.
De basis voor De Plantage ligt in een besluit van de
In afwijking van de oorspronkelijke opzet om enkel voor
gemeenteraad d.d. 28 september 1999 waarin de
een beoogde 1e fase een plan te maken, is tijdens het
Structuurvisie 2000 – 2015 is vastgesteld en daaraan
ontwerpproces geconcludeerd dat een planopzet voor het
gekoppeld de Nota Wikken en Wegen zoals deze door
gehele gebied nodig is. Dit bleek noodzakelijk te zijn om het
de gemeenteraad is vastgesteld bij besluit van 23 maart
juiste inzicht in de gewenste ontwikkelingen te kunnen
2005. In deze stukken is aangegeven dat uitbreiding
bieden om zodoende de juiste keuzes voor de lange termijn te
van woningbouw binnen de gemeente Geldermalsen
kunnen maken.
voornamelijk moet plaatsvinden ten noordwesten van Beesd (De Garstkampen) en ten zuidoosten van Geldermalsen (De
Tijdens deze fase is ook nadrukkelijk onderzoek gedaan
Plantage).
naar de aspecten water, Flora- en Fauna, Externe Veiligheid, passende voorzieningen, archeologie etc. De uitkomsten van
Daaropvolgend zijn voor De Plantage en De Garstkampen
deze onderzoeken (tot nu toe, er moet voor archeologie nog
aparte projecten opgezet.
nader onderzoek plaatsvinden) vinden zijn weerslag in deze
Op basis van een projectplan is door de gemeenteraad in
Structuurvisie.
juni 2004 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor het daadwerkelijk starten van de ontwikkeling van het
Het ontwerp van de structuurvisie is op 17 september
toekomstig woongebied De Plantage. Het proces is vastgelegd
2008 gepresenteerd aan de gemeenteraad. Vervolgens is de
in het schema op de volgende pagina.
ontwerp Structuurvisie d.d. 16 oktober 2008 na publicatie ter inzage gelegd en is aan een ieder de mogelijkheid
De eerste fase van het vervolgens te doorlopen proces
geboden om gedurende de termijn van 17 oktober tot en
was gericht op het opstellen van een ontwikkelingsvisie.
met 28 november 2008 inspraakreacties in te dienen. Op
Deze visie bestaat enerzijds uit een beschrijving van
13 november 2008 is een goedbezochte informatie- en
de stedenbouwkundige aspecten (Structuurvisie) en
inspraakavond gehouden in het gemeentehuis. De wijze
plan van aanpak voor realisatie 1e fase en anderzijds de
waarop met de inspraakreacties wordt omgegaan, is
voorwaarden waaronder overeenstemming wordt bereikt
opgenomen in het Eindverslag Inspraakprocedure dat
met de grondeigenaren (projectontwikkelaars) in het gebied.
in bijlage 6 is opgenomen bij deze structuurvisie. In het
Daarna, maar dit is een volgende fase van het project, kan
eindverslag dat op 6 januari 2009 is vastgesteld door het
een en ander uitgewerkt worden in bestemmingsplannen en
college van burgemeester en wethouders zijn tevens de
realisatieovereenkomsten.
reacties in het kader van het vooroverleg ex artikel 2.1.1 Bro opgenomen, voor zover deze binnen de inspraaktermijn zijn
De definitiefase is afgerond middels raadsbesluit van 31
ingekomen. Het eindverslag inspraak heeft vier weken ter
januari 2006. In dit raadsbesluit zijn de kaders bepaald ten
inzage gelegen met ingang van 16 januari 2008.
aanzien van o.a. stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten en het gewenste voorzieningenniveau.
Op basis van alle vorenstaande besluitvorming is nu de Structuurvisie aan de orde. In deze Structuurvisie komen
Op basis van de vastgestelde Nota Grondbeleid is getracht
alle tot nu toe bekende relevante aspecten aan bod voor
om ten behoeve van deze ontwikkeling actief grondbeleid
de gewenste ontwikkeling en de toekomstige uitwerking
tot uitvoer te brengen. Dit heeft geresulteerd in een aantal
van De Plantage. De Structuurvisie dient vooral als
strategisch waardevolle aankopen.
toetsingskader voor bestuur, burgers, provincie, waterschap en marktpartijen om te bezien of de nadere uitwerking van
In 2006 is door de gemeente het bureau Wissing Stedenbouw
deelplannen past in de algehele ontwikkelingsvisie voor het
en Ruimtelijke Vormgeving BV ingehuurd om de planfase
gebied.
ter hand te nemen. Dit heeft geresulteerd in een totaalvisie
Met de vaststelling van de structuurvisie wordt de planfase
op het gebied, welke d.d. 12 maart 2007 in beslotenheid is
afgerond.
89
8. Voortgang & Planning
8.2
Structuurvisie De Plantage
Faseringsvoorstel
8.3
Financiën/Realisatie
De Plantage bevat ca. 1500 woningen en diverse
Een plan wat ontwikkeld wordt, groot of klein, moet feitelijk
voorzieningen. Gezien de schaal van Geldermalsen en de
en economisch uitvoerbaar zijn. Aangezien er hier sprake
behoefte aan woningen, zal het plan gefaseerd ontwikkeld
is van een Structuurvisie en nog geen bestemmingsplan, is
worden. Bij de start van het plan was een eerste fase voorzien
alles nog niet 100% uitgekristalliseerd. Wel is er al de nodige
van 600 woningen, te starten vanaf de Rijksstraatweg.
zekerheid omtrent de uitvoering.
Overwogen wordt om een andere fasering toe te passen,
Met de meerderheid van de grondeigenaren
waarbij wellicht een meer gedifferentieerde uitgifte mogelijk
(projectontwikkelaars) zijn op hoofdlijnen privaatrechtelijke
is. Dit zal nader bezien worden bij de uitwerkingsplannen.
afspraken gemaakt over verwezenlijking van de visie
Een belangrijke rol spelen hierin ook de te maken afspraken
middels een bouwclaimmodel. Dit wordt nader in contracten
met de projectontwikkelaars. Zie hier verder ook de paragraaf
uitgewerkt. Voor overige nog niet verworven percelen zijn
8.3.
privaatrechtelijke onderhandelingen gaande, maar wordt ook het ter dienst staande juridische, publiekrechtelijke
Flexibiliteit
instrumentarium zoals Wet Voorkeursrecht Gemeenten,
In de nadere uitwerking van het Structuurvisie vindt
Onteigeningswet en Grondexploitatiewet, waar nodig
een meer gedetailleerde planvorming plaats. Omdat de
ingezet. Daarnaast heeft de gemeente ook zelf eigendommen.
Structuurvisie een lange looptijd heeft dient er niet alleen
De feitelijke beschikbaarheid van de gronden voor de
een goede fasering te komen, maar zal er ook de nodige
planvorming en uitvoering lijkt hiermee voor dit moment
flexibiliteit in acht worden genomen. De Structuurvisie
voldoende gewaarborgd.
gaat uit van nu bekende omstandigheden, maar het is niet uitgesloten dat hierin in de loop van de tijd veranderingen
De feitelijke realisatie zal gefaseerd plaatsvinden en zal ca. 12
kunnen optreden. Onder andere kan worden gedacht aan
jaar duren vanaf start bouw. Per jaar zullen er tussen 100 en
wijzigingen in de woningprogrammering, de in acht te
150 woningen worden gebouwd. De concrete planvorming
nemen afstanden tot bedrijven of gasleiding, veranderende
zal vormgegeven worden met naar verwachting 4 (deel)
regelgeving etc. De in deze Structuurvisie opgenomen
bestemmingsplannen. Gezien de civieltechnische aspecten,
(handmatige) verkavelingsstudies moeten dan ook worden
de waterhuishouding en de archeologie in combinatie met
gezien als mogelijke verkavelingen. De Structuurvisiekaart
het gewenste woningbouwprogramma, zal een eerste fase
vormt wel het toetsingskader voor verdere uitwerking, maar
starten aan de noordelijke zijde van het plan. In 2009 zal een
evenals het plandocument vormt het een onverbindend plan.
bestemmingsplan voor een 1e fase in procedure worden gebracht.
Resultaat
Producten en activiteiten
Besluitvorming
Contract vorming
90
Startfase
•Projectplan •Kredietaanvraag
•.B. & W. •.gemeenteraad
Definitiefase Conceptontwikkeling •“visie en ambitie” •“strategie en risico” •Selectie van ontwerpbur. Inventarisatie en onderzoek •“stedenbouwkundig programma van eisen”
•Stuurgroep •B&W •gemeenteraad
Planfase Visievorming en grondexpl •Ruimtelijk plan •Beeldkwaliteitsplan •Facetplannen •Norm.grondexploitatie
•Stuurgroep •B&W •gemeenteraad
Samenwerkingsovereenkomst met grondeigenaren
Afrondingsfase Ontwikkelingsplan •PvA 1e fase •Strategie best.plan •Afspraken marktpartijen 1e fase
Start uitwerking 1e fase
Fase
Ontwikkelingsvisie De Plantage
•Stuurgroep •B&W •gemeenteraad
Real.ovk
8. Voortgang & Planning
Structuurvisie De Plantage
Bij de economische uitvoerbaarheid spelen uiteraard kosten
gemeentelijke Structuurvisie en de daarin op te nemen of
en opbrengsten een rol.
daaraan te koppelen Nota Bovenwijkse Voorzieningen.
Bij kosten moet niet alleen gedacht worden aan bouwen woonrijp maken, aankoop gronden, maar zeker
Gezien het vorenstaande is de conclusie voor deze
ook aan planontwikkelingskosten zoals archeologie,
Structuurvisie dat er sprake is van een haalbaar
natuurcompensatie, het betalen van schade, bijvoorbeeld
en realiseerbaar plan gedurende de voorziene
planschade en rente.
uitvoeringstermijn.
De opbrengsten komen uit de verkoop van bouwrijpe grond,
8.4
Communicatie
zodat woningen gerealiseerd kunnen worden. De soort woningen bepaalt mede hoogte van de opbrengst. Het
Voor De Plantage is een communicatieplan gemaakt. Bij
spreekt voor zich dat het aanbod van woningen zoveel als
de eerdere besluitvorming zoals genoemd in dit stuk is al
mogelijk moet aansluiten bij de behoefte. Het niet kunnen
gecommuniceerd en ook in de toekomst dient dit plaats te
ontwikkelen van bepaalde delen van het plan, bijvoorbeeld
vinden rond de verdere besluitvorming en uitwerking.
door hindercontouren, levert geen opbrengsten op terwijl er vaak wel kosten zijn gemaakt.
De totstandkoming van De Plantage zal een langdurig
Uit normatieve berekeningen op basis van de tot nu bekende
traject zijn met vanuit verschillende invalshoeken, vele
schetsen, het gehanteerde programma en overige gestelde
communicatieve momenten en verschillende participanten,
uitgangspunten (b.v. fasering), is de indruk ontstaan dat dit
belanghebbenden en belangstellenden. Tegen die
plan economisch uitvoerbaar is. Deze indruk wordt bevestigd
achtergrond is een en ander gestructureerd in de vorm van
door de afspraken op hoofdlijnen welke met eigenaren/
het Communicatieplan De Plantage.
projectontwikkelaars zijn gemaakt. Bij vaststelling van toekomstige bestemmingplannen zal de economische
Gedurende het proces tot nu toe is er op het terrein
uitvoerbaarheid gewaarborgd moeten zijn.
van de communicatie het nodige gebeurd. Hierbij kan worden verwezen naar bewonersbrieven, berichtgeving
De in 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke
via de media, het opnemen van projectinformatie op de
ordening biedt mogelijkheden om te allen tijde via het
gemeentelijke website, het uitgeven van speciale brochures,
publiekrechtelijke spoor de kosten te verhalen middels een
overleg met de Dorpsraad Meteren en het organiseren
Exploitatieplan. De wetgever gaat echter in eerste instantie
van een informatie- en inspraakavond. Dit alles met het
uit van het maken van privaatrechtelijkeafspraken vooraf,
vastgestelde communicatieplan als leidraad en met de
zodat kostenverhaal achteraf niet nodig is. Zoals vorenstaand
intentie deze intensiteit van communicatie ook in de hierop
gememoreerd is met de meerderheid van de partijen reeds
volgende fasen te continueren.
een privaatrechtelijke afspraak op hoofdlijnen gemaakt, zodat kostenverhaal vooraf geregeld zal zijn. Mocht dit niet
De voorbereiding en realisatie van ‘De Plantage’ kent een
het geval zijn, dan zal niet geschroomd worden om middels
looptijd van zo’n vijftien jaar. Op onderdelen kan de waarheid
een Exploitatieplan alle noodzakelijk kosten te verhalen, het
van vandaag door die van morgen worden achterhaald.
noodzakelijke woningbouwprogramma af te dwingen en
Daarmee wordt bedoeld aan te geven dat gedurende het
waar nodig locatie-eisen te stellen.
proces zoals dat zo mooi heet ‘voortschrijdend inzicht’ kan leiden tot aanpassing/bijstelling. Vanzelfsprekend zal ook
Op basis van de criteria profijt, causaliteit en
daarover weer worden gecommuniceerd.
proportionaliteit zullen te realiseren voorzieningen buiten het plangebied waarvan de ontwikkelingen in het plangebied baat ondervinden worden toegerekend aan dit plangebied. Gedacht moet worden aan onder andere verkeersvoorzieningen en natuurcompensatie. Dit zal nader worden uitgewerkt in de actualisatie van de integrale
91
Bijlagen
Bijlage 1 Overzicht bronnen en documenten
Structuurvisie De Plantage
Vervolgonderzoek vleermuizen, Bureau Waardenburg, 13 november 2007
Provinciaal en regionaal beleid Streekplan Gelderland 2006
Archeologie
Structuurvisie Regio Rivierenland 2004-2015
Gemeente Geldermalsen, Beleidsnota Archeologische Monumentenzorg, 20 oktober 2006
Gemeentelijk beleid
Archeologisch Bureauonderzoek De Plantage, ACVU – HBS
Structuurvisie Geldermalsen 2000-2015, vastgesteld door
Amsterdam oktober 2004
de gemeenteraad van Geldermalsen op 28 september 1999
Programma van Eisen IVO proefsleuven De Plantage tweede
(besluitnr. 17)
versie 25.04.07.
Wikken en Wegen. Actualisering van de Structuurvisie
Inventariserend Veldonderzoek - Proefsleuven, ADC
Geldermalsen 2000-2015 ‘oplegnotitie’, september 2004
ArcheoProjecten Rapport 1537, december 2008.
Visie Stedelijke Schakelzone Integraal Visiedocument Geldermalsen (2008)
Voorzieningen Distributie-planologisch onderzoek supermarktsector,
Beleid De Plantage
Adviesbureau Kardol, 2007
Ontwikkelingsvisie De Plantage, Projectplan Gemeente Geldermalsen, 20 september 2005
Water
Kaderstellende notitie voor bestemmingsplan De Plantage,
Geotechnisch en geohydrologisch onderzoek ‘De Plantage’,
Raadsbesluit 31 januari 2006
Fugro, juni 2006
De Plantage “Geactualiseerd programma van eisen”,
Intern overleg watersysteem De Plantage (16-04-07)
Gemeente Geldermalsen, juli 2006
Opmerkingen Fugro-onderzoek De Plantage te Geldermalsen Waterschap Rivierenland (zonder datum)
Wonen Woningmarktonderzoek Geldermalsen, Dimensus, 2002
Externe veiligheid
Actualisatie woningbehoefte Geldermalsen, Dimensus 2005
Externe veiligheidsvisie Gemeente Geldermalsen, Regio
Wonen in Geldermalsen, doelstellingen van de gemeente
Rivierenland, 22 februari 2007
Geldermalsen voor het woonbeleid tot 2010, vastgesteld door
Memo Regio Rivierenland, 17 juni 2007, met bijlagen
de gemeenteraad d.d. februari 2006.
‘Belemmeringen Externe Veiligheid t.a.v. plangebied De
Kwalitatief Woonprogramma, Regio Rivierenland
Plantage (17 juni 2007)’, ‘Afstandentabel propaanreservoirs (24 juli 2006)’ en ‘Veiligheidsafstanden voor hogedruk
Wegverkeer
aardgasleidingen (1 juni 2007)’. Onderzoek externe veiligheid
Resultaten verkeerstellingen Randweg september 2005
De Plantage, Oranjewoud, 2008.
Verkeersintensiteiten De Plantage, Megaborn, 6 april 2007
Advies regionale brandweer (referentie RBGZ/2008/0310/HH)
Plantage: aanvullende berekeningen op waarneempunten,
14 mei 2008.
Regio Rivierenland bij E-mail 15-6-2007 met geluidsberekening Evert Kuijs Mobiliteitsvisie (31 januari 2007) Mobiliteitsplan Geldermalsen 2020 Onderzoek geluidwerende voorziening Randweg, Civitas Advies, juli 2008 Flora en fauna Beoordeling beschermde soorten, Verslag van nader onderzoek naar grote modderkruiper, steenuil en vleermuizen, Bureau Waardenburg, oktober 2007.
92
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
VERTROUWELIJK Bijlage 2 Tabel met voorzieningen (behorende bij kaderstellende notitie 31 januari 2006)
Inschatting voorzieningen De Plantage De Plantage moet een woonwijk worden, waarin ook geleefd moet worden, oftewel: naast de woningen moeten er ook de noodzakelijke bijbehorende voorzieningen komen. In het kader van de voorbereiding op de ambitiebepaling is een inschatting gemaakt van de minimaal wenselijke voorzieningen in m2 in De Plantage. Deze inschatting is naast het bepalen van het ambitieniveau uiteraard ook richtinggevend voor de door een stedenbouwkundige te maken (concept)plannen. De nu voorliggende inschatting is gemaakt in overleg tussen de sectoren Grondgebied (RB), Samenleving (Welzijn, Onderwijs) en Middelen (grondexploitatie). Op basis van de beschikbare informatie (checklist ministerie van VROM, concrete info van de afdelingen, ervaringscijfers grondexploitatie) is een lijst gemaakt van de (minimaal) wenselijke voorzieningen die ruimtebeslag vragen. Voorzieningen waar de gemeente geen directe invloed op heeft en die op voorhand geen ruimte vragen (bijv. thuiszorg) zijn niet meegenomen. Als basis van de berekening is van het volgende uitgegaan: ‐De Plantage wordt een wijk (geen zelfstandig dorp) ‐1.500 woningen, gemiddelde woningbezetting 2,6 (conform Geldermalsen), dus 4000 inwoners ‐bevolkingsopbouw conform CBS cijfers van Geldermalsen: 7% = 0 – 4 jaar, 10% = 4 – 12 jaar ‐bij oppervlakte is theoretisch berekende ruimte opgenomen, bij opmerkingen is in voorkomende gevallen een toelichting gegeven op ruimtebeslag
INSCHATTING VOORZIENINGEN 'DE PLANTAGE' VOORZIENINGEN
INCLUSIEF / EXCLUSIEF
OPMERKINGEN
20
excl parkeerplaatsen
huisarts
90
excl parkeerplaatsen
tandarts
45
excl parkeerplaatsen
in medisch centrum / mfc? 1,33 fysio x 20 m = 27 m 2 in medisch centrum / mfc? 1,70 huisarts x 44 m = 75 m, uitgaan van 2 huisartsen = 90 m in medisch centrum / mfc? 1,23 tandarts x 44 m = 55 m, uitgaan van 1 tandarts
extramuraal fysiotherapeut
OPP
deze voorzieningen kunnen in de wijk zelf gehuisvest worden (aan huis gebonden beroep) of in een samengevoegd medisch centrum
kinderopvang buitenschoolse opvang
160
kinderdagverblijf
600
peuterspeelzaal
350
excl parkeerplaatsen en openbaar groen excl parkeerplaatsen, buitenterrein en openbaar groen excl parkeerplaatsen, buitenterrein en openbaar groen
combineren met basisschool? 5% van de kinderen 4-12 jaar x 8 m2 = 160 m2 25% van de kinderen 0 – 4 jr. gaat naar een kinderdagverblijf, norm is dan 600 m. Wellicht is Geldermalsens gebruik van kinderdagverblijven lager. Op voorhand echter niet van uit gaan. 50% van de kinderen 0 – 4 jr gaat naar een peuterspeelzaal, norm is dan 350 m
primair onderwijs
93
1
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
VERTROUWELIJK Bijlage 2 Tabel met voorzieningen (behorende bij kaderstellende notitie 31 januari 2006) basisonderwijs
5.500
excl parkeerplaatsen voor personeel en K&R en groen (ivm leefbaarheid & toekomstvastheid) incl gymnastieklokaal met opp
combineren met buitenschoolse opvang? Gymnastieklokaal ook te gebruiken voor niet onderwijs gebruik, dan opslag van 100 m2 voor extra ingang, omkleedgelegenheid etc., zie sport voorzieningen
van 455 m2 sport- en recreatieve voorzieningen, groen buurtgroen
sport- en spelplekken sportzaal
15.000
15% van het totale exploitatiegebied incl openbare speelplaats
1.170 100
100
Excl parkeren
brood en banket
100
Excl parkeren
dorpskruidenier
200
Excl parkeren
vleeswaren
100
Excl parkeren
culturele voorzieningen club- en buurthuizen
150
1250
Begeleid wonen
niet ondervragen specifiek ingericht speelveld
Excl parkeren
economische voorzieningen bloemen en planten
Overig Aanpasbaar/levensloopbestendig bouwen
goede verdeling over de wijk (ivm doelgroepen)
Gymnastieklokaal bij basisschool, ook geschikt voor niet onderwijs gebruik, opslag van 100 m2 voor extra ingang, omkleedgelegenheid etc., zie onderwijs voorzieningen
beoordelen in het licht van de centrumvisie en beoogde doelgroep van de woonwijk (veel of weinig senioren)
opgenomen in mfc? Bij een wijk met een dergelijke omvang is in ieder geval behoefte aan buurthuis voor kleine bijeenkomsten in de wijk zelf of in de directe nabijheid
Aanpasbaar bouwen geeft iets grotere woningen, dus meer ruimtebeslag.
De kengetallen geven aan dat er in principe in elke wijk een bepaald aantal woningen aanpasbaar moeten zijn, geschikt moet zijn voor begeleid wonen of dat er een woonzorgcomplex wenselijk. In dit geval wordt de nadruk gelegd op aanpasbaar/levensloopbestendig bouwen (hogere ambitie wenselijk) en de overige voorzieningen zijn al elders in Geldermalsen en/of zijn hier minder wenselijk.
woonzorgcomplex Horeca
Totaal afgerond
25.000
Een wijk met een dergelijke omvang genereert een vraag naar horeca voorzieningen. Het lijkt niet logisch om voor deze woonwijk met veel voorziening rekening te houden.
M2 voor diverse voorzieningen excl parkeren en groen
Het uiteindelijke voorzieningenniveau zal door de gemeenteraad worden vastgesteld.
94 2
Bijlagen
Bijlage 3
Structuurvisie De Plantage
Uitgangspunten prognose
verkeersintensiteit Megaborn
het deelgebied Bastide komt via afrit 30a en A, de andere helft komt via afrit 30 en B; • Een kwart van alle verplaatsingen tussen het deelgebied
Ten behoeve van het inschatten van de verkeersintensiteiten
Woongaard en Geldermalsen gaat via A, vanwege de
in het plangebied zijn de volgende aannamen gedaan:
slechte(re) doorstroming van de Randweg. De overige
• Het aantal verplaatsingen vanuit het plangebied is gelijk aan het aantal verplaatsingen naar het plangebied;
driekwart gaat via B; • Een kwart van alle verplaatsingen tussen het deelgebied
• Er wordt onderscheid gemaakt naar:
Woongaard en Rijksweg 2 (via de N327) gaat via A,
vanwege de slechte(re) doorstroming van de Randweg. De
-
verplaatsingen met een afstand tot en met 10
kilometer. Dit zijn verplaatsingen van/naar Geldermalsen;
-
verplaatsingen met een afstand van meer dan 10
kilometer. Dit zijn verplaatsingen van/naar de rijkswegen;
Kencijfers geven aan dat 60 procent van alle
overige driekwart gaat via B; • Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Woongaard en Rijksweg 2 of 15 gaat via B; • In het plangebied De Plantage is geen doorgaand verkeer
verplaatsingen, verplaatsingen zijn met een afstand tot
aanwezig. Dat wil zeggen dat er geen gemotoriseerd
en met 10 kilometer en 40 procent verplaatsingen zijn met
verkeer rijdt van A naar B, of vice versa. Verwacht wordt
een afstand van meer dan 10 kilometer (bron: afgeleid uit
dat de routes via de Rijksstraatweg, Randweg en/of
tabel 4.4/3 ASVV 2004);
Blankertseweg sneller zijn;
• Op basis van de rijtijdverhouding wordt gesteld dat
• In het plangebied De Plantage is geen intern verkeer
65 procent van de lange afstandsverplaatsingen naar
aanwezig. Uitgangspunt is dat alle verplaatsingen binnen
Rijksweg 2 gaat via Rijksweg 15 en 35 procent gaat via de
het plangebied met de (brom)fiets of lopend worden
N327 naar Rijksweg 2;
gemaakt of interne verplaatsingen worden gecombineerd
• Verplaatsingen naar Rijksweg 15 verdelen zich gelijkmatig in oostelijke richting (richting Tiel) en westelijke richting (richting Gorinchem), en vice versa; • Verkeer dat via A, de Blankertseweg en afrit 30 richting
met verplaatsingen buiten het plangebied (bijvoorbeeld afzetten van kinderen op school en vervolgens het plangebied uitrijden); • Het aantal verplaatsingen van bewoners wordt nog met
Gorinchem rijdt, rijdt terug via de afrit 30a (‘halve
25 procent opgehoogd om te komen tot het totaal aantal
aansluiting’);
verplaatsingen, in verband met verplaatsingen van
• Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Buitenplaats en Geldermalsen gaan via A;
bezoekers, waaronder vrachtverkeer (bron: afgeleid uit tabel 4.4/6 ASVV 2004).
• De helft van alle verplaatsingen vanuit het deelgebied Buitenplaats naar Rijksweg 15 (richting Gorinchem) gaat via A, de andere helft gaat via B; • Alle verplaatsingen vanaf Rijksweg 15 (vanuit de richting Gorinchem) naar het deelgebied Buitenplaats komen via afrit 30a en A; • Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Buitenplaats en Rijksweg 15 (richting Tiel) gaan via A; • Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Buitenplaats en Rijksweg 2 (via de N327) gaan via A; • Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Bastide en Geldermalsen gaan via A; • Alle verplaatsingen tussen het deelgebied Bastide en Rijksweg 2 gaan via A; • Alle verplaatsingen vanuit het deelgebied Bastide naar Rijksweg 15 gaan via B; • De helft van alle verplaatsingen vanaf Rijksweg 15 naar
95
Bijlagen
Bijlage 4
96
Structuurvisie De Plantage
Kabels en leidingen
Bijlagen
Bijlage 6
Eindverslag inspraakprocedure
Vastgesteld d.d. 6 januari 2009
98
Structuurvisie De Plantage
Structuurvisie De Plantage
INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1
Inleiding
P 3
Hoofdstuk 2
Gevolgde inspraakprocedure
P4
Hoofdstuk 3
Overzicht ingediende inspraakreacties
P5
Hoofdstuk 4
Behandeling inspraakreacties
P5
Hoofdstuk 5
Ambtshalve aanpassingen
P 11
Hoofdstuk 6
Conclusies en vervolgprocedure
P 11
99
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
HOOFDSTUK 1 INLEIDING De Plantage Meteren, Proef de Betuwe ! Uitgesmeerd over een periode van ongeveer 12 jaar wordt ten noordoosten van de dorpskern van Meteren een karakteristiek woongebied gerealiseerd. In De Plantage komen minimaal 1500 nieuwe woningen met de daarbij behorende voorzieningen, groen, water, wegen, speelplekken etc. Het wordt een aangenaam woongebied met een sterke eigen identiteit en een hoge omgevingskwaliteit. Het plangebied wordt begrensd door de Rijksstraatweg, de Blankertseweg, de Randweg en de spoorlijn Geldermalsen/Tiel. Waarom een nieuwe woonwijk In de Structuurvisie Geldermalsen 2000-2015 (geactualiseerd in 2005) is geconstateerd dat het noodzakelijk is om woningen te bouwen voor de eigen woningmarkt en voor een stukje opvang vanuit enkele aangrenzende gemeenten. Door woningbouw hoofdzakelijk te concentreren bij Geldermalsen en in Beesd (tweekernenbeleid) blijft de karakteristieke identiteit van de kleine kernen en het buitengebied beschermd. Eén van de locaties die hiervoor is aangewezen is De Plantage. Deze nieuwe woonwijk is een logisch vervolg op de wijk Kalenberg en kan goed worden ontsloten. Uitgangspunten voor De Plantage Afgeleid van de brede gemeentelijke structuurvisie en kaders zoals die door de gemeenteraad voor dit project zijn meegegeven, geldt als basis voor De Plantage een eigen structuurvisie (zie afbeelding hieronder). Hierin wordt op hoofdlijnen aangegeven hoe de indeling van de woonwijk zal worden, over welke aantallen en soorten woningen het gaat en waaraan bij te realiseren voorzieningen moet worden gedacht. Ook gaat de Structuurvisie De Plantage in op de sfeer binnen de toekomstige woonwijk, de gewenste identiteit en de beeldkwaliteit. Uitwerking gaat plaatsvinden in een bestemmingsplan, in een beeldkwaliteitsplan en een plan voor de inrichting van de openbare ruimte.
3
100
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
HOOFDSTUK 2 GEVOLGDE INSPRAAKPROCEDURE Nadat de gemeenteraad op 17 september 2008 is geïnformeerd en positief heeft gereageerd op de ontwerpstructuurvisie De Plantage is allereerst een besloten informatieavond georganiseerd voor de Dorpsraad Meteren en de direct omwonenden van het plangebied. De formele inspraakprocedure is opgestart middels een publicatie in het Nieuwsblad Geldermalsen van 16 oktober 2008. Hierin is vermeld dat de ontwerp-structuurvisie ter inzage ligt van 17 oktober 2008 tot en met 28 november 2008. Aan een ieder is de mogelijkheid geboden binnen deze periode een schriftelijke inspraakreactie aan het gemeentebestuur te zenden. In bovengenoemde publicatie is tevens een informatieavond aangekondigd waarop geïnteresseerden in de gelegenheid zijn gesteld hun inspraakreactie mondeling of middels een reactieformulier kenbaar te maken. Hiernaast is in week 45 in de kernen Geldermalsen en Meteren een informatieve folder over De Plantage verspreid, waarin is gewezen op de informatieavond. Tot slot is een en ander aangekondigd op de gemeentelijke website, waar tevens de ontwerp-structuurvisie digitaal raadpleegbaar is. De informatieavond heeft plaatsgevonden op 13 november 2008 en is bezocht door ruim 220 geïnteresseerden. De presentatie is als bijlage 1 opgenomen en de reacties welke middels vragenformulieren of mondeling aan de infomatieborden kenbaar zijn gemaakt zijn verwerkt in dit eindverslag. De gemeentelijke reactie op alle ingekomen inspraakreacties is opgenomen in het vierde hoofdstuk van dit eindverslag. Met de vaststelling van dit eindverslag door het college van burgemeester en wethouders d.d. 6 januari 2009 heeft deze reactie zijn formele status verkregen. Los van de inspraakreacties wordt als gevolg van voortschrijdend inzicht en een finale controle van het document een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld bij de vaststelling van de Structuurvisie. Deze wijzigingen worden in het vijfde hoofdstuk behandeld. Tevens is overeenkomstig artikel 2.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening inspraak geboden aan maatschappelijke organisaties en omliggende gemeentebesturen.
101 4
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
HOOFDSTUK 3 OVERZICHT INGEDIENDE ZIENSWIJZEN Nr
Indiener van een
Straat en huisnummer
inspraakreactie
Postcode en
Datum
Woonplaats
ontvangst zienswijze
Inspraakreacties maatschappelijke organisaties (vooroverleg o.b.v. 2.1.1. Bro) A1
Gasunie
Postbus 444
2740 AK WADDINXVEEN
27-11-2008
A2
Vitens
Postbus 2137
6802 CC ARNHEM
24-11-2008
Zelfstandig ingekomen inspraakreacties B1
G.G. Blom
Blankertseweg 2a
4194 NL METEREN
17-10-2008
B2
E.J.S. de Haas
Geldersestraat 128
4191 BE GELDERMALSEN
28-11-2008
Reacties op informatieavond 13 november 2008 C1
G.J. van den Berg
J.A.L.J. van Meertenstr. 4
4194 WL METEREN
13-11-2008
C2
A. Vink
Blankertseweg 3
4194 NL METEREN
13-11-2008
C3
E. de Bruin
Timmershof 11
4175 AL HAAFTEN
13-11-2008
Anonieme reacties tijdens de inspraakavond geuit bij de panelen D1 tot en met D13
13-11-2008
NB. Nadat het concept-inspraakverslag ter vaststelling aan het college van Burgemeester en Wethouders is aangeleverd, zijn nog twee reacties (buiten de termijn) ingekomen welke niet meer in dit verslag verwerkt konden worden. Deze reacties zijn afkomstig van de Dorpsraad Meteren en de heer Van der Burg, wonende aan de Blankertseweg 5b te Meteren. Hoewel beide reacties formeel niet ontvankelijk zijn, zullen de indieners separaat een gemeentelijke reactie toegezonden krijgen. Voor aanpassing van de structuurvisie is op dit moment geen aanleiding. HOOFDSTUK 4 BEHANDELING INSPRAAKREACTIES In het hierna volgende worden de ingediende inspraakreacties behandeld. Alle inspraakreacties zijn binnen de daartoe gestelde termijn ontvangen. De mondelinge inspraakreacties (als anonieme reactie opgenomen) op de informatieavond zijn formeel niet ontvankelijk, omdat zij niet zijn voorzien van naam en adresgegevens van de inspreker. Desondanks zullen deze reacties hieronder wel worden behandeld. Gekozen is voor een schematische weergave, waarin het hiernavolgende wordt vermeld: Naam en adresgegevens van de indiener van een inspraakreactie, een samenvatting van de betreffende reactie, een standpuntbepaling danwel toelichting door de gemeente en er wordt aangegeven of dit gevolgen heeft voor de Structuurvisie De Plantage. Vooropgesteld wordt dat wij de inspraakreacties of onderdelen daarvan die hierna niet of niet letterlijk zijn weergegeven wel degelijk bij onze afweging hebben betrokken.
5
102
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
Indiener inspraakreactie A1. Gasunie, Postbus 444, 2740 AK WADDINXVEEN Samenvatting inspraakreactie Opgemerkt wordt dat in de structuurvisie aandacht wordt besteed aan de in het plangebied aanwezige hogedruk aardgastransportleiding. Gewezen wordt op wijzigende wetgeving en de mogelijkheid om door Gasunie een Groepsrisico-berekening te laten uitvoeren. Reactie gemeente Een groepsrisicoberekening is reeds door Gasunie uitgevoerd. Nadere onderzoeken ten behoeve van exacte inpassing van de gasleiding worden tevens uitgevoerd. Wijzigingen in Structuurvisie Geen. Indiener inspraakreactie A2. Vitens, Postbus 2137, 6802 CC ARNHEM Samenvatting inspraakreactie Vitens heeft geen op- of aanmerkingen met betrekking tot de structuurvisie en wijst op de aanwezige drinkwaterleidingen van het bedrijf. Reactie gemeente De aanwezigheid en ligging van drinkwaterleidingen zijn de gemeente bekend. Inpassing of aanpassing hiervan zal zorgvuldig plaatsvinden in het vervolgproces. Wijzigingen in Structuurvisie Geen. Indiener inspraakreactie B1. G.G. Blom, Blankertseweg 2a, 4194 NL METEREN Samenvatting inspraakreactie Zou graag zien dat de sloot rondom zijn woning breder wordt gemaakt. Reactie gemeente In overleg met de betrokkene en de stedenbouwkundige zal in de nadere uitwerking van de visie in een of meerdere bestemmingsplannen gezocht worden naar de meest optimale oplossing zonder dat hiermee de structuur, de uitvoerbaarheid en de kwaliteit van het plan wordt aangetast. Deze aanpassingen kunnen meer in detail plaatsvinden zonder dat aanpassing van de structuurvisie noodzakelijk is. Wijzigingen in Structuurvisie Geen. Indiener inspraakreactie B2. E.J.S. de Haas, Geldersestraat 128, 4191 BE GELDERMALSEN Samenvatting inspraakreactie -
Hoewel de wijk mooi van opzet en indeling is, is De Haas van mening dat de grootschaligheid ervan verstedelijking van Geldermalsen sterk in de hand werkt.
-
Ontsluiting van het autoverkeer is met slechts twee ingangen te krap opgezet; tijdens de spits zal dit
6
103
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
leiden tot files in de woonwijk en stress onder de bewoners. -
De Woongaard wordt opgezet met smalle straatjes en beperkte parkeergelegenheid; in Passewaay heeft dit geleid tot burenruzies.
Reactie gemeente -
De Plantage heeft een oppervlakte van circa 80 hectare waarop -uitgespreid over 12 jaar- ruim 1.500 woningen worden gerealiseerd. In de Structuurvisie Geldermalsen 2000-2015 (geactualiseerd in 2005) is geconstateerd dat het noodzakelijk is om woningen te bouwen voor de eigen woningmarkt en voor een stukje opvang vanuit enkele aangrenzende gemeenten. Vanuit het vastgestelde tweekernen beleid vloeit voort dat deze woningbouwopgave geconcentreerd zal moeten worden gerealiseerd. Overigens is er in De Plantage sprake van een relatief beperkte woningdichtheid van gemiddeld 25 woningen per hectare, waardoor de term verstedelijking op de uitstraling en dichtheid van De Plantage niet van toepassing kan worden verklaard. Hoogstens is er sprake van ‘compact dorps’, de ruime hoeveelheid water en groen mag niet onderschat worden.
-
Aan de wijze van ontsluiting is nadrukkelijk aandacht besteed en is naast de interne deskundigheid als check nog eens expliciete externe deskundigheid ingehuurd om te komen tot een weloverwogen keuze. Dit is omschreven in Hoofdstuk 4.4 en onderbouwd in de bijlagen bij de Structuurvisie. Uit de onderbouwing mag geconcludeerd worden dat er geen files in de wijk zullen ontstaan, hiervoor zijn de intensiteiten van het puur wijkgebonden verkeer te laag. Juist het creëren van extra in- en uitgangen zal waarschijnlijk leiden tot meer verkeer in de wijk (sluipverkeer) en zal daarmee juist meer verkeersdrukte creëren en de verkeersveiligheid nadelig beïnvloeden.
-
In De Woongaard worden inderdaad op een aantal plekken smalle straatjes voorzien. Deze zijn echter niet dermate smal dat er geen verkeer mogelijk zou zijn, brandweer en vuilniswagen moeten er altijd kunnen rijden. Parkeergelegenheid is ook niet altijd in de straten te vinden, hiervoor worden juist specifieke andere oplossingen ontworpen, zoals parkeerhoven en parkeerkoffers. Ook wordt uitgegaan bij grote kavels van parkeren op eigen terrein. De parkeernormen volgen de landelijke aanbevelingen van het CROW. Deze zijn voor deze wijk bewust hoog gehouden, omdat verondersteld mag worden, in tegenstelling tot bijvoorbeeld steden, dat het autobezit relatief hoog is. Daarom is uitgegaan van 1,6 parkeerplaats voor goedkope woningen, 1,9 parkeerplaats voor de middencategorie en 2,2 parkeerplaats voor de dure categorie. Bij de verdere uitwerking wordt per gebied een parkeerbalans opgemaakt, om ook daadwerkelijk de gewenste aantallen te halen.
Wijzigingen in Structuurvisie Geen. Indiener inspraakreactie C1 G.J. van den Berg, J.A.L.J. van Meertenstr. 4, 4194 WL METEREN Samenvatting inspraakreactie A) Hoe worden genoemde prijzen geïndexeerd bij een looptijd van 12 jaar? B) Functies moeten dienen voor Kalenberg, maar hoe wordt de verkeersveiligheid gegarandeerd? Fietstunnel of fietsbrug? C) Hoe wordt bij kavels de groene erfafscheiding vastgelegd? Reactie gemeente
7
104
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
a. De prijzen van de goedkope huur en koopwoningen zijn gerelateerd aan de prijzen die de provincie vaststelt. De overige prijzen worden marktconform vastgesteld. b. In principe dienen zowel Kalenberg als De Plantage als zelfstandige wijk te functioneren. Uiteraard zal De Plantage voor functies waaraan een tekort is in Kalenberg en indien passend binnen de aard en schaal van De Plantage, opvang bieden. Er mag echter niet de indruk ontstaan dat er dagelijks grote hoeveelheden verplaatsingen gaan ontstaan tussen De Plantage en Kalenberg. De structuurvisie De Plantage richt zich primair op de interne verkeersstructuren. Dit houdt niet in dat er geen aandacht is voor veilige oversteekmogelijkheden. Bij de uitwerking van het Mobiliteitsplan is nadrukkelijk aandacht voor de Rijksstraatweg. De bedoeling is om dit wegvak verkeersluwer te maken, waardoor de verkeersveiligheid per definitie al toeneemt. Aan een veilig oversteekpunt zal daarbij ook nadrukkelijk aandacht worden geschonken. c. Erfafscheidingen tussen “de kavels” dienen groen te blijven. Hiervoor zijn diverse optie mogelijk, variërend van erfafscheiding in eigendom houden tot privaatrechtelijke afspraken. In de verdere uitwerking zal hier aandacht aan worden besteed. Wijzigingen in Structuurvisie Geen. Indiener inspraakreactie C2. A. Vink, Blankertseweg 3, 4194 NL METEREN Samenvatting inspraakreactie Vraagt aandacht voor de inpassing van woningen tegenover zijn perceel. Ingetekende bebouwing is te dicht; men behoudt graag een doorkijk naar het achterland. Reactie gemeente In overleg met de betrokkene en de stedenbouwkundige zal in de nadere uitwerking van de visie in een of meerdere bestemmingsplannen gezocht worden naar de meest optimale oplossing zonder dat hiermee de structuur, de uitvoerbaarheid en de kwaliteit van het plan wordt aangetast. Deze aanpassingen kunnen meer in detail plaatsvinden zonder dat aanpassing van de structuurvisie noodzakelijk is. Wijzigingen in Structuurvisie Geen.
Indiener inspraakreactie C 3. E. de Bruin, Timmershof 11, 4175 AL HAAFTEN Samenvatting inspraakreactie A) De ontsluiting is minimaal. B) 1.500 woningen betekent zo’n 3.000 auto’s en dus parkeerproblemen. Meer ruimte voor auto’s is nodig. Reactie gemeente Voor een reactie wordt verwezen naar onze reactie op B. 2 (De Haas) Wijzigingen in Structuurvisie Geen.
105 8
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
Hieronder een beknopte weergave van de anonieme reacties die tijdens de inspraakavond zijn geuit aan de aanwezigen namens de gemeente: Volgnr.
Samenvatting Inspraakreactie
Reactie gemeente
D1.
Wanneer / waar kan men zich
Op dit moment kan men zich niet inschrijven. Op het
inschrijven voor de aankoop van een
moment dat het bestemmingsplan concreet wordt, zal via
woning / kavel of huur van een
www.geldermalsen.nl en de gemeentelijke
woning? Op welke wijze worden
informatierubriek in Nieuwsblad Geldermalsen
woningen verkocht?
informatie worden verstrekt.
Er is een grote school opgenomen, maar
Op basis van kengetallen is er met de kennis van nu,
is deze wel groot genoeg; in Kalenberg
kijkend naar de toekomst, voldoende ruimte
heeft de school ook al meerdere malen
gereserveerd voor een school met 2 bouwlagen.
uitgebreid.
Indien bij de uitvoering blijkt dat er wellicht toch te
D2.
weinig ruimte dreigt te omstaan, zal hier met bijvoorbeeld schoolwoningen flexibel mee omgegaan moeten worden. D3.
Is er wel voldoende rekening gehouden
Op basis van kengetallen is er met de kennis van nu,
met mogelijkheden voor kinderopvang;
kijkend naar de toekomst, rekening gehouden met
er is nu een lange wachtlijst (in
buitenschoolse opvang. Naar verwachting vindt
Kalenberg)?
overigens ook in Kalenberg uitbreiding van kinderopvang plaats, zodat hiervoor geen extra ruimte in De Plantage hoeft te worden gereserveerd.
D4.
Hoe worden verkeersopstoppingen bij
Zie hiervoor de reactie bij B2.
de rotonde in de Rijksstraatweg voorkomen in verband met vertrekkend verkeer vanuit De Plantage? D5.
Worden er maatregelen genomen bij de
In het kader van de uitwerking van het mobiliteitsplan
spoorwegovergang bij de Aldi; nu is
zal hier aandacht voor zijn. Zie overigens ook de reactie
hier al sprake van een
op C1.
verkeersonveilige situatie. D6.
Komen er speciale voorzieningen voor
De Plantage is geen wijk welke specifiek voor ouderen is
ouderen in De Plantage (vergelijkbaar
ingericht. In algemene zin is hier echter wel degelijk
met BonVie in Culemborg)?
aandacht voor, denk hierbij o.a. aan de prijsstelling en aan levensloopbestendige woningen. Overigens sluiten wij niet uit dat er nabij mogelijk te realiseren voorzieningen in de noordwesthoek specifieke aandacht en mogelijkheden zullen komen voor ouderenwoningen. Voor de Structuurvisie heeft dit op zich overigens geen gevolgen.
D7.
Wanneer wordt begonnen met de bouw
Om de locatie te bepalen waar wordt begonnen met de
en op welke plek?
bouw spelen vele elementen een rol, o.a. eigendommen, mogelijkheden voor realisatie van waterstructuren, flora-
106 9
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
en faunawetgeving, archeologie en bouwlogistiek. Gedacht wordt te beginnen in de noordwesthoek van het plan. Dit is gewenst in 2010, maar is uiteraard afhankelijk van de te doorlopen procedures. D8.
Hoe word ik verder geïnformeerd over
Op het moment dat het bestemmingsplan concreet
de plannen?
wordt, zal via www.geldermalsen.nl en de gemeentelijke informatierubriek in Nieuwsblad Geldermalsen informatie worden verstrekt. Wellicht dat er dan ook een brochure huis aan huis wordt verspreid.
D9.
Hoe duur worden de woningen?
Er is een differentiatie in prijsklassen, omdat er ook een grote differentiatie is in woningcategorieën. De laagste prijzen zullen beginnen bij ca.€ 160.000,--.
D10.
Hoe hoog wordt er gebouwd?
Gemiddeld zal sprake zijn van 2 bouwlagen met een kap. Op bijzondere plekken in het plan zullen appartementen tot 6 lagen kunnen verrijzen.
D11.
Zit er ook een garage bij een woning
Dit valt zo niet te zeggen, dit hangt af van wat het
van € 230.000,--?
precieze woningaanbod van de projectontwikkelaars wordt en wat de koper wil (klein huis, maar wel garage), maar meestal zitten bij kwalitatief goede, moderne, energiezuinige woningen passend binnen deze categorie, geen garages.
D12.
Is het ook mogelijk een cascowoning te
Er is nadrukkelijk aandacht in De Plantage voor
kopen en deze zelf verder af te
particulier opdrachtgeverschap. Alhoewel deze vraag in
bouwen?
principe pas echt beantwoord kan worden bij de verdere uitwerking, lijkt het ons zeer reëel om te veronderstellen dat deze mogelijkheid zich voor zal doen.
D13.
Worden er allemaal grote, hoge, dure
Nee, absoluut niet. Een van de kwaliteiten van De
woningen gebouwd in De Bastide?
Plantage is de grote differentiatie in elk deel van de wijk. Dus in de Bastide komen koop en huurwoningen en dus ook goedkope, betaalbare en dure woningen.
Wijzigingen in Structuurvisie De ingekomen reacties D1. tot en met D13. geven geen aanleiding de Structuurvisie De Plantage aan te passen. Bij de verdere uitwerking zal in voorkomende gevallen aandacht geschonken worden aan de opmerkingen.
107
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
HOOFDSTUK 5 AMBTSHALVE AANPASSINGEN Gezien de rechtszekerheid wordt het wenselijk geacht om de woningen waarvan nu al bekend is dat deze gehandhaafd blijven, aan te duiden op de Structuurvisie kaart In de Structuurvisie zullen diverse ondergeschikte tekstuele verbeteringen worden doorgevoerd. De Structuurvisiekaart zal bij vaststelling geüpdate zijn met de best bekende digitale gegevens van dat moment. Wellicht dat dit leidt tot ondergeschikte detailaanpassingen. HOOFDSTUK 6 CONCLUSIES EN VERVOLGPROCEDURE Zoals in hoofdstuk 2 omschreven is de Structuurvisie De Plantage conform de daarvoor geldende regels aan inspraak onderworpen. In hoofdstuk 3 zijn de ingekomen inspraakreacties genoemd en in hoofdstuk 4 is op de reacties gemotiveerd ingegaan. Hieruit blijkt dat er geen inspraakreacties zijn ingekomen die de voorgenomen ontwikkeling tegen zouden moeten houden. Voor de verdere uitwerking zijn een aantal aandachtspunten opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat de inspraakprocedure op een juiste manier is doorlopen. Gedurende de periode van 16 januari tot en met 13 februari 2009 ligt het inspraakverslag tijdens openstellingtijden ter inzage bij de vakbalie Bouwen en Wonen in het gemeentehuis en de vestiging van de Openbare Bibliotheek te Geldermalsen. Daarnaast wordt het toegevoegd aan de daar al aanwezige informatie op de gemeentelijke website. Vervolgprocedure De concept-Structuurvisie, het inspraakverslag en een conceptraadsvoorstel komen aan de orde tijdens een openbare vergadering van de commissie Grondgebied op 10 maart 2009. Tijdens deze vergadering formuleert de commissie een voorstel richting gemeenteraad. Op 31 maart 2009 beslist de gemeenteraad over vaststelling van de Structuurvisie De Plantage. Zowel tijdens de commissie- als tijdens de raadsvergadering kunnen belanghebbenden gebruik maken van het burgerspreekrecht.
Aandachtspunten a. Vervolgprocedures die de basis vinden in deze Structuurvisie De Plantage, zullen niet aan inspraak op basis van de Inspraakverordening onderhevig zijn, omdat al op een voldoende wijze is voorzien in de mogelijkheid om inspraak te geven over de voorgenomen ontwikkelingen. De overige wettelijke procedures zullen uiteraard gevolgd worden.
108 11
Bijlagen
Structuurvisie De Plantage
b. Met inachtname van dit eindverslag en na verwerking van de reacties die zijn ingekomen in het kader van artikel 2.1.1. van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening, gecombineerd met het opheffen van de belemmeringen op het gebied van archeologie en flora en faunawet, zullen alle overige noodzakelijke procedures en acties om te komen tot ontwikkeling van De Plantage in gang worden gezet.
6 januari 2009,
Burgemeester en wethouders van Geldermalsen, de secretaris,
de burgemeester,
Th.W.C.M. Niënhaus.
mr S.W. van Schaijck.
109 12
