Structure follows Strategy
Ontwikkelen voor de zorg van morgen
Zorgvisie
Bedrijfsstrategie
Strategisch Vastgoedbeheer Praktijk voorbeelden: - Albert Schweitzer ziekenhuis - Maasziekenhuis Pantein
Vastgoed strategie
25 maart 2009
Exploitatie Vastgoed Ontwikkeling en management
Jeroen Kingma Vitaal ZorgVast
Huisvestingsoplossing
Sturen op balans
Financiering
Focus vastgoed
Strategische waarde Gebruikswaarde Huurwaarde Restwaarde Grondwaarde ….
1. Vastgoedstrategie –
Waarde
–
Huisvesting als strategisch instrument om organisatiedoelstellingen te bereiken Zorgprocessen als backbone voor huisvesting
2. Integrale benadering primaire proces en gebouw – – –
Optimalisatie
Kwaliteit Passend voor gebruik Alternatieve aanwendbaarheid Bereikbaar-, toegankelijkheid Esthetiek Afstootbaarheid …
Kosten Exploitatie vastgoed Exploitatie bedrijfsvoering Investeringen Boekwaardeverlies Financiering en timing …
Twee voorbeelden • • • • •
Uitbreidingsnoodzaak Strategische partnerbinding Kwaliteitsimpuls in- en extern Stedelijke context Zelfstandige ontwikkeling
• • • • •
Vervangingsnoodzaak Strategische positionering -> Planetree Provinciale context Bescheiden vastgoed expertise Ontwikkeling met een lange termijn partner
• Vastgoed als middel
Optimaliseren logistiek primaire werkprocessen Vertaling van werkprocessen naar gebouwconcept Voor elke investering een businessplan als basis
3. Levenscyclusbenadering vastgoed – –
Flexibiliteit Optimalisatie van levensduurkosten
Het Gezondheidspark Dordrecht • Het regionale knooppunt voor uw gezondheid van zorg tot sport • Ontwikkelprogramma voor – Zorgfuncties en zorggerelateerde functies (private zorg, thuiszorg, huisartsen, bevolkingsonderzoek) – Reservering toekomstige ziekenhuisuitbreiding – Commerciële verblijfsfuncties (winkels, horeca, parkeerfaciliteiten) – Woningen • Totale investering: € 270 mln. – Gemeentelijke functies • Totaal programma: 175.000 m2 (politie, GGD, Brandweer) • Ziekenhuis zone: 40.000 m2 – Kantoren • Parkeren: 2.700 plaatsen – Sportboulevard met IJshal, zwembad, tennis, squash, etc.
1
S po rtzo ne
Sp or tz one
ZK Hz on e
ZKH zone Mi d d enzo ne
Mi d den zon e
Gezondheidspark Dordrecht
Situatie ~1 jaar geleden
Ontwikkeling Ziekenhuiszone •
Ruim 19.000 m2 nieuwbouw ziekenhuis – Polikliniek en kenniscentrum – Spoedeisende hulp – Centrale Restauratieve voorziening en vergaderfaciliteiten
•
> 22.000 m2 nieuwbouw andere zorggerelateerde functies – GGD – ROC Zorgopleidingen Da Vinci College – Verpleeghuis Het Parkhuis – Geboortecentrum Kraamzorg Rotterdam – ZorgHotel – Huisartsenpost – Radiotherapeutisch Centrum Daniël Denhoed / Erasmus Medisch Centrum
Toekomstige situatie Poliklinieken/ kantoren Hotelgebouw Da Vinci
GGD
Geboortecentrum Zotel Het Parkhuis
Radiotherapie
Hoofdentree Restaurant SEH/ HAP Winkels Opleidingscentrum/ Esplanade auditorium
2
Structuurkeuze
De commerciële structuur
• > 50% ontwikkeling voor derden • Geen vermenging publieke en private middelen Echter • Vastgoed geen core business • Vastgoedontwikkeling en beheer geen kernkwaliteit! • Ontwikkeling om strategische redenen, rendement secundair
Risicoscheiding
Stichting ASz statutaire directie Holding
Risicoscheiding
Deelneming
Oplossing: Vastgoed BV
3
Opdracht Vastgoed BV
Juridische structuur
De gebruikelijke dingen bij vastgoed • Optimaliseren rendement bij normale gebruiksvoorwaarden • Marktconforme waardeontwikkeling
De gebruikelijke dingen bij vastgoed • Optimaliseren rendement bij normale gebruiksvoorwaarden • Marktconforme waardeontwikkeling
Dus dan moet je in ieder geval • Minimaliseren leegstand met verhuur tegen goede prijzen • Kosten variabel maken met verhuur = inkomsten • Kosten optimaliseren o.b.v. werkelijk gebruik • Kosten richten op waarde creatie -> aansluiting op marktvraag
Dus dan moet je in ieder geval • Minimaliseren leegstand met verhuur tegen goede prijzen • Kosten variabel maken met verhuur = inkomsten • Kosten optimaliseren o.b.v. werkelijk gebruik • Kosten richten op waarde creatie -> aansluiting op marktvraag
Wat levert de Vastgoed BV?
Total Cost of Ownership???
BV = ontwikkelende belegger • Gebruiksruimten van casco tot volledig ingedeeld • Tegen marktconforme prijs Stand voor aanbesteding • Ongeveer 35.000 meter BVO is verhuurd • Voor perioden van 10, 20 en 40 jaar • Aan (semi)publieke partijen in / rond de zorg • Met een stabiel profiel Cashflow zeer voorspelbaar!!
Zorg- en leerparck Sterkcwijk
Maasziekenhuis Pantein, Boxmeer
Architect Bonnema Architecten Adviseur pieterse terwel grevink (ptg-advies) Aanneemsom € 50.500.000,- (excl. BTW)
• •
– basisziekenhuis met 220 bedden – sterke regionale functie
•
Strategische allianties met zorgpartners
•
Aanvullende functies – – – –
BVO 21.300 m2 Bouwtijd November 2008 – December 2010
Zorg- en Leerpark biedt breed zorgaanbod Maasziekenhuis
•
Huisartsenpost (HAP) Bewegings- en Adviescentrum (BAC) GGZ Centrum Land van Cuijk (GGZ) Verzorg- en Verpleegvoorzieningen (V&V)
Partnership Maasziekenhuis Pantein en Vitaal ZorgVast voor – Ontwikkeling, realisatie, onderhoud en beheer nieuwe ziekenhuis – Ontwikkeling en verkoop kantoren, BAC en parkeren
4
Kernthema’s samenwerking
Nu en straks
• • • •
Professionele koppeling zorg- en vastgoedkennis Lange termijn commitment Scheiden lange en korte termijn vs. Commercieel /WTZi Maximalisatie rendement vs. reductie risico
• Basis – wederzijds vertrouwen en persoonlijke chemie – zonder soft of naïef te worden
Juridische structuur - WTZi
Huurovereenkomsten
Huurders
Juridische structuur - Commercieel
Aandeelhouders
Leningsovereenkomst
MZH
Bank
MZH
JV ovk 50%
Dienstverleningsovereenkomst
MZH Vastgoedmanagement BV
VZV
VZV Onderhoudsovereenkomst
VZV
50%
Statuten Aandeelhoudersovereenkomst
Engineer & Build overeenkomst
BAM Utiliteitsbouw B.V.
BAM Techniek B.V.
Samenwerkingsstructuur
Ontwikkeling
Randvoorwaarden extern • Gemeente Amsterdam • College Sanering Zorginstellingen • Zorgpartners / huurders • Etc.
Van Initiatief tot Ontwerp (SO-VO) • Doorrekening haalbaarheid • Huurcontracten • Organisatie procedures • Sturing Ontwerpuitwerking • Exploitatieopzet etc. Van Ontwerp naar Overdracht • Sturing D&B proces (vanaf VO-DO) • Oplevering en overdracht • Evt. opzet exploitatieorganisatie
Fase 2
Fase 1
(Projectmanagement Vitaal ZorgVast)
Maasziekenhuis
Huurcontracten D&B
MZH
VGO MZH BV Ontwikkelopdracht
Combinatie Zorg en Leerpark Boxmeer Statuten VOF Joint Venture overeenkomst
Belegger
Onderhoud Financiering
Contractuele vastlegging afname c.q. leveringsafspraken
Grondcontracten MZH, GGZ, Gemeente
Belangrijke kenmerken
• Focus op exploitatie en rendement • Gelijkschakelen belangen tussen ziekenhuis, adviseur / aannemer / installateur / onderhoudsdienst / etc. • Reductie voorspelbare wederzijdse risico’s • Uitbesteding werk gericht op inzet ieders kernkwaliteit • Meerwaarde door koppeling realisatie en onderhoud • Lange termijn verbinding -> geen opportunisme!
Vitaal ZorgVast
5
Stenen stapelen of …?
6
