stran, včetně strany titulní a příloh

číslo: 638-85/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitostech – budově č.ev. 316 na pozemku parc.č. 1713 a pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Horní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na listu vlastnictví č. 436, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město, a o obvyklé ceně nemovitostí – budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemku parc.č. 2497/17, včetně součástí příslušenství, katastrální území Řečkovice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na listu vlastnictví č. 1236, vedeném katastrálním úřadem pro jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město, Soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš Bohunická 728/24a 619 00 Brno IČO: 63386461

Účel posudku:

Ocenění nemovitostí cenou obvyklou pro účely exekučního řízení

Č. j.:

009 EX EX2652/13 - 51

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Janas Výzkumní 733/18, 644 00 Brno tel.: 542 210 745

Datum místního šetření:

16. 10. 2013; 13. 11. 2013

Ocenění provedeno k datu:

13. 11. 2013

Zvláštní poţadavky objednatele:

Ocenění provést bez zohlednění vlivu právních vad, souvisejících s exekučním řízením

Pouţitý oceňovací předpis:

Znalecké standardy

Posudek obsahuje:

28 stran, včetně strany titulní a příloh

Vyhotovení číslo:

1–2–3

V Brně, dne:

20. 12. 2013

Tento znalecký posudek byl vypracován ve třech vyhotoveních, z nichţ dvě vyhotovení obdrţí objednatel a jedno vyhotovení je uloţeno v archivu znalce.

Spoluvlastnický podíl 1/2 na budově č.ev. 316 a na pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, k.ú. Horní Heršpice Budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemek parc.č. 2497/17, k.ú. Řečkovice

OBSAH 1.

NÁLEZ ............................................................................................................................................................................... 3 1.1. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU .................................................................................................................................... 3 1.2. ROZSAH OCENĚNÍ ........................................................................................................................................................ 3 1.3. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ................................................................................................................................................... 3 1.3.1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice ..................................................................... 3 1.3.2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1236, k.ú. Řečkovice ........................................................................... 4 1.4. OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA ................................................................................................................................... 4 1.4.1 Nemovitosti zapsané na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice .................................................................................. 4 1.4.2 Nemovitosti zapsané na LV č. 1236, k.ú. Řečkovice ....................................................................................... 4 1.5. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU .................................................................................................. 5 1.5.1 Podklady dodané objednatelem ocenění ......................................................................................................... 5 1.5.2 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku .................................................................................... 5 1.5.3 Použité předpisy, literatura a další podklady .................................................................................................... 5 1.5.4 Místní šetření.................................................................................................................................................... 5 1.6. SITUACE ..................................................................................................................................................................... 6 1.6.1 Popis města a městské části ............................................................................................................................ 6 1.6.2 Umístění oceňovaných nemovitostí ................................................................................................................. 6 1.6.3 Celkový popis předmětných nemovitostí .......................................................................................................... 7 1.6.4 Popis z hlediska územního plánování .............................................................................................................. 7

2.

POSUDEK ......................................................................................................................................................................... 8 2.1. ZNALECKÝ ÚKOL .......................................................................................................................................................... 8 2.2. DEFINOVÁNÍ OBVYKLÉ CENY ......................................................................................................................................... 8 2.3. METODIKA ŘEŠENÍ ZNALECKÉHO ÚKOLU ........................................................................................................................ 8 2.4. SOUBOR 1/ ................................................................................................................................................................. 9 2.4.1 Ocenění metodou porovnání jako celku ........................................................................................................... 9 2.4.2 Ocenění cenou z cenové mapy ...................................................................................................................... 12 2.5. SOUBOR 2/ ............................................................................................................................................................... 12 2.5.1 Ocenění porovnávacím způsobem /dle metodiky oceňovacího předpisu/ ..................................................... 12 2.5.2 Ocenění metodou porovnání jako celku ......................................................................................................... 14 2.6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S OCEŇOVANÝMI NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH .......................................................................... 16 2.7. REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY ................................................................................................................. 16 2.7.1 Soubor 1/ ........................................................................................................................................................ 16 2.7.2 Soubor 2/ ........................................................................................................................................................ 17 2.8. ZÁVĚR ...................................................................................................................................................................... 17

ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................................................................................................... 18

Znalecký posudek č. 638-85/2013

strana č. 2


1.

NÁLEZ

1.1.

Zadání znaleckého posudku

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše, Exekutorského úřadu Brno-město, č.j. 009 EX2652/13 - 51, o ustanovení znalce, na základě usnesení č.j. 79 EXE 2258/2013-11, vydaného Městským soudem v Brně. Úkolem podepsaného znalce je zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně: - spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitostech – budově č.ev. 316 na pozemku parc.č. 1713 a pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, včetně součástí a příslušenství a dále jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, vše v katastrálním území Horní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na LV č. 436, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město, - budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemku parc.č. 2497/17, včetně součástí a příslušenství a dále jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, vše v katastrálním území Řečkovice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na LV č. 1236, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město.

1.2.

Rozsah ocenění

Ocenění je provedeno na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 16.10.2013 a 13.11.2013 a podle podmínek trhu v době jeho zpracování. Znalec při vypracování znaleckého posudku vychází pouze z informací, které mu byly o oceňovaných nemovitostech dostupné k datu vypracování znaleckého posudku. Znalec neručí za předloţené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec vychází z toho, ţe informace získané z předloţených podkladů a informace z ostatních zdrojů (zejména veřejných zdrojů) jsou věrohodné a správné a nebyly tudíţ z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány. Znalec dále nepřijímá jakoukoli odpovědnost v případě, ţe objednatel ocenění, nepředloţil všechny podklady, které by mohly mít vliv na zpracování znaleckého posudku. Znalec provedl posudek podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po předání znaleckého posudku. Vzhledem ke skutečnosti, že povinná, paní Blanka Bayerová se i přes písemné oznámení o konání místního šetření na místo nedostavila, byl znalec donucen provést ohledání oceňovaných nemovitostí pouze z exteriéru. Ocenění tak vychází pouze ze skutečností, zjištěných při místním šetření (z veřejné komunikace, zpoza plotu).

1.3.

Identifikační údaje

1.3.1

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0642 Brno-město Katastrální území: 612065 Horní Heršpice A Vlastník, jiný oprávněný

k datu: 26.09.2013 Obec: 582786 Brno List vlastnictví: 436 Identifikátor

Vlastnické právo Bayer Zdeněk, Kartouzská 225/6, Ponava, 61200 Brno Bayerová Blanka, Horácké náměstí 1472/10, Řečkovice, 62100 Brno

441007/445 465714/425

Podíl 1/2 1/2

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra [m2]

1713 1714/1

15 961

Druh pozemku

Způsob využití

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

Způsob ochrany zemědělský půdní fond

B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 0 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Viz LV v příloze znaleckého posudku E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku

Znalecký posudek č. 638-85/2013 strana č. 3


F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela

BPEJ

Výměra [m2]

1714/1

20200

142

Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město

1.3.2

Vyhotoveno:

26.09.2013

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1236, k.ú. Řečkovice

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0642 Brno-město Katastrální území: 611646 Řečkovice

k datu: 26.09.2013 Obec: 582786 Brno List vlastnictví: 1236

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Bayerová Blanka, Horácké náměstí 1472/10, Řečkovice, 62100 Brno

Identifikátor

Podíl

465714/425

1/2

B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra [m2]

Druh pozemku

2497/17 20 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití bez č.pop./č.ev. garáţ B1 Jiná práva – Bez zápisu

Způsob využití

Způsob ochrany

Způsob ochrany

Na parcele 2497/17

C Omezení vlastnického práva – Viz kapitola 0 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy – Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město

1.4.

Omezení vlastnického práva

1.4.1

Nemovitosti zapsané na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice

Vyhotoveno:

26.09.2013

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 436, k.ú. Horní Heršpice ze dne 26.09.2013 váznou na předmětu ocenění – budově č.ev. 316 na pozemku parc.č. 1713 a pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1 v katastrálním území Horní Heršpice v obci Brno následující omezení:   

Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Podrobnosti, týkající se omezení jsou uvedeny ve výpise z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 436, k.ú. Horní Heršpice, který je přílohou znaleckého posudku.

1.4.2

Nemovitosti zapsané na LV č. 1236, k.ú. Řečkovice

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 1236, k.ú. Řečkovice ze dne 26.09.2013 váznou na předmětu ocenění – budově bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemku parc.č. 2497/17 v katastrálním území Řečkovice v obci Brno následující omezení:   

Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Podrobnosti, týkající se omezení jsou uvedeny ve výpise z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 1236, k.ú. Řečkovice, který je přílohou znaleckého posudku.



Ve výpisech v části C nejsou uvedeny další omezení a poznámky o skutečnostech, které vlastníka nemovitosti omezují v nakládání s nemovitostí, ani zatížení nemovitosti jiným věcným právem.

1.5.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku

1.5.1

Podklady dodané objednatelem ocenění

  

1.5.2      

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 436 ze dne 26.09.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1236 ze dne 26.09.2013 Usnesení o ustanovení znalce vydané soudním exekutorem Mgr. Ing. Josefem Cingrošem, Exekutorským úřadem Brno-Město, č.j. 009 EX2652/13 ze dne 26.09.2013

Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku Snímek z katastrální mapy z internetového serveru www.cuzk.cz. Vlastní průzkum a fotografická dokumentace ze dne 16.10.2013 a ze dne 13.11.2013 Informace z vlastní databáze. Inzerce realitních kanceláří na realitních serverech www.sreality.cz, www.reals.cz, www.nemovitosti.cz a jiho.moravskereality.cz k datu ocenění. Územní plán města Brna dostupný na internetovém serveru www.brno.cz. Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9 dostupná na internetovém serveru www.brno.cz.

1.5.3

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.5.3.1

Předpisy pro ocenění



Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb.



Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.

1.5.3.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.5.3.3 Literatura [1] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. [2] BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2013. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2012.

1.5.4

Místní šetření

Znalec zaslal povinné – paní Blance Bayerové dne 02.10.2013 oznámení o konání místního šetření v den 16.10.2013. 1.5.4.1 Nemovitosti zapsané na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice Při místním šetření byla prohlédnuta znalcem Ing. Tomášem Janasem a technickým pracovníkem Ing. Antonínem Krylem lokalita se zahradami, v níţ se oceňovaný pozemek se stavbou nachází. V rámci prohlídky bylo zjištěno, ţe oceňovaný pozemek není volně přístupný, ţe je na něm situována budova č. ev. 316 a dále se na něm nacházejí ovocné dřeviny, okrasné rostliny a venkovní úpravy v podobě zpevněných ploch, plotu, skleníku apod. 1.5.4.2 Nemovitosti zapsané na LV č. 1236, k.ú. Řečkovice Místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitosti bylo provedeno za účasti znalce Ing. Tomáše Janase a technického pracovníka Ing. Antonína Kryla, povinná, paní Bayerová Blanka se na místo nedostavila. Vzhledem ke skutečnosti, ţe povinná za sebe neustanovila zástupce, který by zpřístupnil oceňovanou garáţ, byl znalec nucen prohlédnout garáţ pouze z exteriéru. Vzhledem ke skutečnosti, ţe místního šetření se nezúčastnila povinná, ani její zástupci, nebylo moţno místní šetření provést v plném rozsahu a zajistit potřebné podklady. V rámci šetření tedy byla pořízena pouze fotodokumentace a to jen z veřejně přístupných komunikací, sousedících s oceňovanými nemovitostmi.



1.6.

Situace

1.6.1

Popis města a městské části

Brno je statutární město na jihu Moravy, druhé největší město v České republice a správní středisko Jihomoravského kraje. Dle MLO 2012 má k datu 01.02.2013 ocenění 378 965 obyvatel. Je situováno na soutoku řek Svratky a Svitavy. Jako okres Brno-město je Brno, vedle Plzně a Ostravy (respektive i Prahy), jedním ze tří (respektive 4) městských okresů České republiky a je také jedinou obcí ve správním obvodě Brno. Brno je historickou metropolí Moravy a významným ţelezničním uzlem České republiky. Pravidelná vlaková spojení má ve směrech Hamburk – Berlín – Dráţďany – Praha – Česká Třebová – Vídeň, Brno – Přerov – Ostrava aj. Brno je významnou dálniční křiţovatkou, jeho jiţním okrajem prochází dálnice D1 přes Jihlavu dále na Vyškov a Kroměříţ, respektive po R46 na Olomouc dále do Ostravy; v Brně se od ní odděluje Dálnice D2 do Bratislavy. Ve městě sídlí Ústavní soud, Nejvyšší soud a Nejvyšší správní soud České republiky, dále pak Nejvyšší státní zastupitelství, Úřad na ochranu hospodářské soutěţe a Kancelář veřejného ochránce práv (tj. ombudsman). Brno je také významným centrem vzdělání s 26 fakultami univerzit a vysokých škol. Brno má nejširší spektrum sluţeb a je zde moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě.

1.6.2

Umístění oceňovaných nemovitostí

1.6.2.1 Nemovitosti zapsané na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice Budova č.ev. 316 na pozemku parc.č 1713 a pozemky parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, k.ú. Horní Heršpice, se nachází na jihozápadním okraji městské části Brno - Horní Heršpice, při nezpevněné prašné komunikaci, procházející zahrádkářskou osadou. Horní Heršpice jsou bývalá obec, dnes městská čtvrť a katastrální území o rozloze 377,41 ha, tvořící severozápadní část brněnské městské části Brno-jih. Katastr Horních Heršpic se rozkládá po obou březích Svratky. Horními Heršpicemi prochází od severu k jihu důleţitá ţelezniční trasa z Brna do Břeclavi. Jiţním okrajem katastru Horních Heršpic prochází trasa dálnice D1, která se zde kříţí s víceproudou silnicí E461. Jiţně od dálnice se zde v jihozápadním cípu moderního katastru Horních Heršpic nachází oddělená zástavba Nových Moravan, které původně náleţely k Moravanům. Katastrální území Horní Heršpice sousedí na severu s katastrálním územím Štýřice (součást městské části Brno-střed), na východě s katastrálním územím Komárov (součást m.č. Brno-jih) a Brněnské Ivanovice (součást m.č. Brno-Tuřany), na jihu s katastrálním územím Dolní Heršpice (součást m.č. Brno-jih), na jihozápadě s katastrálním územím obce Moravany a na západě s katastrálním územím m.č. Brno-Bohunice. Veřejné dopravní spojení s ostatními částmi Brna zajišťuje v Horních Heršpicích v rámci Integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje Dopravní podnik města Brna prostřednictvím tramvajových linek 2 a 5, denních autobusových linek 49, 50, a 79, a nočních autobusových linek 94 a 96. 1.6.2.2 Nemovitosti zapsané na LV č. 1236, k.ú. Řečkovice Budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemek parc.č. 2497/17 s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v městské části Řečkovice a Mokrá Hora. Tato MČ se rozkládá na severním okraji města Brna. Území městské části Brno - Řečkovice a Mokrá Hora hraničí na východě s městskými částmi Brno-Jehnice a Brno-Sever, na jihu s městskou částí Brno-Královo Pole, na západě s městskou částí Medlánky a na severu s městskou částí Ivanovice. Tato městská část je tvořena převáţně objekty bydlení (rodinné domy, bytové domy typové), doplněné objekty občanské vybavenosti a průmyslovými areály. Její zastavěné území je odděleno od zastavěného území MČ Jehnice volnými plochami zeleně. Dostupnost centra Brna je snadno a rychle zajištěna po výpadové komunikaci č. R43 vedoucí od Svitav do centra Brna. Řečkovice mají základní občanskou vybavenost (ve velmi krátké dojezdové vzdálenosti se nachází obchodní centrum Globus), úplný rozsah vybavenosti je pak snadno dostupný v centru města Brna. V rámci MČ Brno-Řečkovice a Mokrá Hora se garáţ nachází v ploše vymezené Horáckým náměstím a ulicemi Marie Hübnerové a Hapalova. Jedná se o centrum této městké části. Bezprostřední okolí je tvořeno parkovištěm, parkem s dětským hřištěm, panelovými bytovými domy a řadovými rodinnými domy. Hustota zástavby je zde menší neţ v centru Brna a tedy i parkovací moţnosti jsou zde lepší. Napojení na výpadovou rychlostní komunikaci č. R43 na ulici Hradecká je od garáţe vzdáleno cca 600 m, zastávka MHD pro spojení s centrem města je ve vzdálenosti do 150 m, vlaková stanice Brno-Řečkovice je vzdálena cca 900 m. Úřad městské části Řečkovice a zámek Řečkovice je situován na 500 m vzdáleném Palackého náměstí. Občanská vybavenost ve formě různých obchodů a sluţeb, zastoupena obchodním centre je od oceňované jednotky vzdálena cca 350 m. Centrum města Brna je pomocí městské hromadné dopravy vzdáleno cca 25 minut jízdy, osobním automobilem pak minut 10.



1.6.3

Celkový popis předmětných nemovitostí

Vzhledem ke skutečnosti, ţe oceňované nemovitosti jsou situovány ve dvou odlišných lokalitách, byly pro účely ocenění rozděleny na dva samostatné soubory. 1.6.3.1 Soubor 1/ - nemovitosti zapsané na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2 na budově č.ev. 316 na pozemku parc.č. 1713 a na pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1 v katastrálním území Horní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsaných na listu vlastnictví č. 436, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město. Při místním šetření bylo zjištěno, ţe pozemek je oplocený a nachází se na něm stavba, evidovaná k datu ocenění v KN. Na pozemku se dále nachází větší mnoţství trvalých porostů. Oceňovaný pozemek má půdorysný tvar obdélníku s přístupem z obsluţné nezpevněné prašné komunikace, sousedící se severní hranicí pozemku. 1.6.3.2 Soubor 2/ - nemovitosti zapsané na LV č. 1236, k.ú. Řečkovice Předmětem ocenění je budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemek parc.č. 2497/17 v katastrálním území Řečkovice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsaných na listu vlastnictví č. 1236, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město. Pozemek je v celé ploše zastavěn oceňovaným objektem řadové garáţe. Přístup a příjezd je zajištěn z místní zpevněné komunikace na ulici Horácké náměstí.

1.6.4

Popis z hlediska územního plánování

Rozsah vyuţití pozemků zapsaných na LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice, je dán platným Územním plánem Brno (aktuální stav k 01.11.2013). Dle platného Územního plánu města Brna dostupného na internetovém serveru www.brno.cz se oceňované pozemky parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, k.ú. Horní Heršpice nacházejí v ploše s funkčním typem „individuální rekreace na ZPF“. Výřez z grafické části územního plánu je umístěn v příloze znaleckého posudku. FUNKCE: PLOCHY S OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI - Slouţí pro soustředěnou individuální rekreaci v objektech pro individuální rekreaci na ZPF, PUPFL, případně ostatních plochách. Přípustné jsou: - Stávající objekty pro individuální rekreaci, jejich rekonstrukce a dostavby do velikostí stanovených pro novostavby objektů pro individuální rekreaci s tím, ţe na PUPFL nelze zvětšovat zastavěnou plochu objektu, - Společná hygienická zařízení pro chatovou nebo zahrádkářskou osadu mimo PUPFL, - Kůlny a nářadí o zastavěné ploše max 4 m2 mimo vyhlášené rekreační oblasti a PUPFL Podmíněně jsou přípustné (mimo PUPFL): - novostavby objektů pro individuální rekreaci: - ve vyhlášených rekreačních oblastech (Přehrada, Holedná, Ponávka) pouze na základě veřejnoprávně projednaného územně plánovacího podkladu nebo schválené navazující územně plánovací dokumentace. Objekty zde mohou mít zastavěnou plochu včetně verand, vstupů a teras max. 50 m 2. Mohou být podsklepené a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor části stavby nad upraveným terénem nesmí překročit 230 m 3. - mimo vyhlášené rekreační oblasti pouze na základě schválené navazující územně plánovací dokumentace nebo územně plánovacího podkladu lokality. Objekty zde mohou mít zastavěnou plochu včetně verand, vstupů a teras max. 25 m2. Mohou být podsklepené a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor části stavby nad upraveným terénem nesmí překročit 110 m3. - Jednotlivé stavby sluţeb a veřejného stravování, pokud mají doplňkovou funkci, která odpovídá vyuţívání území stávajících chatových a zahrádkářských osad. Pro plochy s objekty pro individuální rekreaci obecně platí, ţe další dělení stávajících parcel nezakládá právo výstavby dalších objektů pro individuální rekreaci.



2.

POSUDEK

2.1.

Znalecký úkol

Jak je uvedeno v nálezové části v kapitole 1.1. znalecký úkol je dán usnesením č. j. 009 EX 2652/13-51 ze dne 26.09.2013 a je tvořen úkolem určit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitostech, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.

2.2.

Definování obvyklé ceny

Obvyklá cena je cena, kterou by bylo moţno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, je obvyklá cena definována takto: Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska uţití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboţí volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohroţen účinky omezení hospodářské soutěţe. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneuţití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.

2.3.

Metodika řešení znaleckého úkolu

V souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“ budou pro stanovení obvyklé /obecné, trţní/ ceny nemovitostí pouţity následující metody: 

Ocenění metodou porovnání jako celku – určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je moţno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a uvedení odhadnuté ceny. Pro porovnání jsou z důvodu výrazného vlivu lokality přednostně vybírány zejména nemovitosti v totoţné lokalitě, jako jsou nemovitosti oceňované, v případě malého vzorku porovnávaných nemovitostí pak i ze vzdálenějšího okolí. Jednotlivé odlišnosti jsou pak pro samotný výpočet zohledněny formou koeficientů, upravujících rozdíl mezi vlastnostmi porovnávaných a oceňovaných nemovitostí. Při výpočtu je pak vyuţito i koeficientu zdroje informací, který zohledňuje přesnost informace o kupní ceně, tedy jedná-li se o skutečně realizovanou kupní cenu nebo cenu kupcem poţadovanou, u které lze předpokládat v rámci cenového vyjednávání její úpravu.



Ocenění dle oceňovacího předpisu/ – dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997Sb., ve znění platném k datu ocenění. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Při ocenění garáţe se výsledná cena stanovuje na základě 3 základních hledisek – Index trhu, index polohy a index konstrukce a vybavení. Určené koeficienty upravují základní cenu stanovenou podle katastrálního území. Upravená jednotková cena je následně násobena podlahovou plochou bytu. Metoda, jejíţ postup ukládá vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., se snaţí přiblíţit cenu nemovitosti, která by odpovídala ceně skutečně realizované.



Ocenění pozemku cenou z cenové mapy - „Cenová mapa stavebních pozemků stanovuje jednotkovou cenu stavebních pozemků, tj. pozemků dle definice § 9 odst. 1) písm. a) zák. č. 151/19897 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění.



Závěrečný odborný odhad ceny obvyklé v čase a místě provede znalec podle odborné úvahy, na základě zváţení všech okolností, na základě dostupných podkladů a informací a na základě vypočtených hodnot.

Pro stanovení obvyklé ceny pozemků zahrady s příslušenstvím a s trvalými porosty se při vyuţití některých výpočtových metod pouţívá i ocenění trvalých porostů a venkovních úprav samostatně. Vzhledem k výše popsanému průběhu místního šetření, kdy znalci nebyla umoţněna prohlídka pozemku a z veřejně přístupné komunikace byla viditelná pouze část pozemků s neurčitým mnoţstvím dřevin, nelze tyto výpočty provést.



Na oceňovaných nemovitostech váznou omezení popsaná v nálezové části ocenění: zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské. Na základě poţadavku objednatele není vliv těchto závad v ocenění zohledněn a tyto závady nejsou samostatně oceněny. Znalci nejsou známa ţádná další omezení ani práva s nemovitostmi spojená.

2.4.

Soubor 1/

2.4.1

Ocenění metodou porovnání jako celku

Pro ocenění daných nemovitostí je pouţita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena trţní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, i cena minimální a maximální. 2.4.1.1 Popis Pozemek parc.č. 1713, k.ú. Horní Heršpice o výměře 15 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří a k datu ocenění je v celé ploše zastavěn budovou č.ev. 316 se způsobem vyuţití rodinná rekreace. Pozemek parc.č. 1714/1 k.ú. Horní Heršpice o výměře 961 m2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zahrada a k datu ocenění je jako zahrada uţíván. Z katastrální mapy je zřejmý tvar pozemku, jedná se o dlouhý, úzký pozemek obdélníkového půdorysu. V jiţní části pozemku je situován objekt, vyuţívaný pravděpodobně pro zahrádkářské účely. Vzhledem ke skutečnosti, ţe znalci nebyl umoţněn přístup na oceňované pozemky, ani do objektu, situovaného na oceňovaném pozemku, nebylo moţno budovu č.ev. 316 ocenit samostatně. Na oceňovaném pozemku parc.č. 1714/1 se vyskytují trvalé porosty, z informací získaných při místním šetření lze předpokládat, ţe se jedná převáţně o ovocné stromy různého stáří s běţnou údrţbou v posledních letech, převáţná část pozemku je zatravněna. Při místním šetření bylo zjištěno, ţe oceňovaný pozemek parc.č. 1714/1 je od sousedních pozemků oddělen plotem. Na hodnotu oceňovaného pozemku má rozhodný vliv:  Pozemky se nacházejí v ploše zahrádkářské osady.  Bezprostřední okolí tvoří obdobné pozemky zahrad se zahrádkářskými a rekreačními chatami.  Pozemky mají tvar dlouhého úzkého obdélníku  Příjezd po zpevněné prašné komunikaci  Nejbliţší zastávka MHD se nachází ve vzdálenosti do 1000 m.  Snadná dostupnost centra Brna osobními automobily. 2.4.1.2 Analýza trhu Znalec provedl průzkum trhu se zaměřením na pozemky zahrad s objekty individuální rekreace, popř. se zahrádkářskými chatami, venkovními úpravami a trvalými porosty v k.ú. Horní Heršpice a v obdobných zahrádkářských osadách v blízkém okolí. Trh byl zkoumán na realitních serverech www.sreality.cz, www.reals.cz, www.nemovitosti.cz a jiho.moravskereality.cz. S ohledem na nemovitosti inzerované na realitním trhu k datu ocenění byly do databáze se srovnávacími nemovitostmi vybrány ty, jejichţ jednotková cena za m2 zahrady zahrnuje objekt rekreace (zahrádkářkou/rekreační chatu). 2.4.1.3

Pozemky zahrad pro porovnání Pozemek zahrada Celková cena: 550 000,00 Kč Jednotková cena: 535 Kč/m2 Adresa: Bosonohy

1

Datum aktualizace: 06.12.2013 ID zakázky: 00444 Plocha pozemku: 1 028 m2

Popis: Exkluzivní prodej pozemku o CP 1028 m2 v Brně - Bosonohách. Na zahradě jsou vzrostlé stromy a zděná chata o CP 25 m2. Přípojka elektřiny u vstupu na pozemek. Moţnost přípojky pitné vody od sousedů a vykopání studny. Jedná se o jiţní, slunný svah. Vhodné např. pro výsadbu révy vinné. Více informací v RK. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/brno-bosonohy-/912347996



Pozemek zahrada Celková cena: 485 500,00 Kč Jednotková cena: 250 Kč/m2 Adresa: V aleji, Holásky 2

Datum aktualizace: 13.12.2013 ID zakázky: kupo43864 Plocha pozemku: 1 942 m2

Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji zahradu se zděnou chatou v Brně Holáskách, ul. V Aleji. Celková plocha zahrady je 1942 m2, plocha chaty je 21 m2. K pozemku vede zpevněná asfaltová komunikace. Územním plánem je pozemek určen jako plocha pro rekreaci s moţností stavby montované stavby. Na pozemek není přivedena elektřina, kanalizace se nachází na pozemku. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/brno-holasky-v-aleji/1478124124 Pozemek zahrada Celková cena: 99 000,00 Kč Jednotková cena: 275,00 Kč/m2 Adresa: Horní Heršpice

3

Datum aktualizace: 16.12.2013 ID zakázky: 10600098 Plocha pozemku: 360 m2

Popis: Prodej zahrady s chatou, Brno - Horní Heršpice. Oplocená zahrada o CP 360 m2 se nachází v zahrádkářské kolonii v blízkosti zastávky MHD. Na zahradě je částečně zděná chata o CP 26 m2 a zděná kůlna, voda se nachází na pozemku. Moţnost parkování u objektu. Klidná lokalita s výbornou dostupností do centra. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/brno-horni-herspice-/1736733532 Pozemek zahrada Celková cena: 650 000,00 Kč Jednotková cena: 686 Kč/m2 Adresa: Tuřany

4

Datum aktualizace: 05.01.2014 ID zakázky: N42231 Plocha pozemku: 947 m2

Popis: Prodej zahrady s chatkou, ideální pozemek pro rekreaci, BrnoTuřany, okres Brno-městoVe výhradním zastoupení majitele nabízíme k prodeji pozemek, zahradu s moţným vyuţitím pro stavbu k rekreaci v Brně - katastrálním území Tuřany. Pozemek je rovinatý, s dobrým přístupem po zpevněné cestě, oplocený s ovocnými stromy. Na pozemku stojí zahradní domek,terý je spočástí prodejní ceny a je zde také vybudováno suché WC. Elektřina je přímo na pozemku, ostatní sítě v dosahu. V těsné blízkosti se nachází sportoviště. Makléřka doporučuje prohlídku. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zahrada/brno-turany-/14816092 Pozemek zahrada Celková cena: 480 000,00 Kč Jednotková cena: 842 Kč/m2 Adresa: Brno-Horní Heršpice

5

Datum aktualizace: 08.12.2013 ID zakázky: 35/2462 Plocha pozemku: 570 m2

Popis: Exkluzivně nabízíme prodej zahrady CP 570 m2 a chaty 15 m2 se sklepem a domkem na nářadí. Suché WC. zahrádkářská voda. Lze vybudovat studnu - na sousedních pozemkcích jsou studny. Lze jímka. Sousední chaty jsou celoročně obyvatelné. Pozemek má rovinatý terén, vzrostlé stromy. Vjezd na pozemek. Dobrá lokalita - nedaleko obchodní centrum FUTURUM. Zdroj: http://www.domybytypozemky.cz/detail/7161889-zahrada-s-chatou-brno-h-herspice/



2.4.1.4

Výpočet ceny porovnávací metodou Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - část 1

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3 4 5

Lokalita (Brno)

Velikost pozemku m2

Způsob vyuţití

Vlastnosti

Brno-Horní Heršpice

976

zahrada

viz popisy výše

(2) Brno-Bosoohy V aleji, Holásky Brno-Horní Heršpice Tuřany Brno-Horní Heršpice

(3) 1 028 1 942 360 947 570

(4) zahrada zahrada zahrada zahrada zahrada

(5) viz popis výše viz popis výše viz popis výše viz popis výše viz popis výše

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - část 2 Cena po Cena poţadovaná redukci na IO Cena oceň. Č. KCR K1 K2 K3 K4 K5 K6 resp. zaplacená pramen (1-6) Pozemku ceny polo- veli- pří- vyba- tvar a úvaha Kč celkem Kč / m2 Kč / m2 . Kč / m2 ha kost stup vení svah znalce (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 550 000 535 0,90 482 0,98 1,00 0,98 0,99 0,95 0,98 0,89 542 2 485 500 250 0,90 225 0,99 0,95 1,02 0,99 1,00 1,00 0,95 237 3 99 000 275 0,90 248 1,00 1,03 1,00 0,98 0,98 0,99 0,98 253 4 650 000 686 0,90 618 0,99 1,00 1,00 0,98 0,95 0,98 0,90 687 5 480 000 842 0,90 758 1,00 1,02 1,00 1,00 0,99 1,00 1,01 750 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m2 494 2 Minimum Kč / m 237 Maximum Kč / m2 750 Výměra oceňovaného pozemku m2 976 Celkem cena pozemku - průměr Kč 482 144 Minimum Kč 231 312 Maximum Kč 732 000 KCR Koeficient redukce na pramen ceny K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na přístup k pozemku K4 Koeficient úpravy na vybavení - zahrádkářské chaty, venkovní úpravy K5 Koeficient úpravy na svah a na tvar pozemku K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně niţší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceň. objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvaţují všechny koeficienty rovny 1,00 Z uvedeného průzkumu trhu je patrné, ţe ceny pozemků zahrad se zahrádkářskou/rekreační chatou a trvalými porosty se pohybují v rozmezí od 250,00 Kč/m2 do 842,00 Kč/m2. Vzhledem k velikosti oceňovaného pozemku, se zohledněním koeficientu zdroje získaných informací a se zohledněním existence stavby, stanovil znalec jako odpovídající jednotkovou cenu pozemku ve výši 500,00 Kč/m2. Výpočet: 500,00 Kč/m2 × 976,00 m2 = 488 000,00 Kč Cena Souboru 1/ stanovená porovnáním k datu ocenění činí ....................................................................... 488 000,00 Kč



2.4.2

Ocenění cenou z cenové mapy

2.4.2.1 Popis Oceňované pozemky parc.č. 1713, parc.č. 1714, k.ú. Horní Heršpice, jsou v katastru nemovitostí evidovány v druhu pozemku ostatní zastavěná plocha a nádvoří, respektive zahrada o celkové výměře 976 m2. Na pozemku se nachází stavba, uţívána pro zahrádkářskou popř. rekreační činnost, dále venkovní úpravy, ovocné dřeviny a okrasné rostliny. 2.4.2.2 Ocenění pozemku Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. V městě Brně je k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků, ve které se oceňované pozemky nalézají v ploše s přiřazenou cenou ve výši 370,00 Kč/m2. Pozemky se proto ocení cenou z cenové mapy. Předmětná část cenové mapy tvoří přílohu znaleckého posudku. Pozemek parc.č. 1713 Pozemek parc.č. 1714/1 Pozemky celkem Výpočet ceny: CP = 976 x 370,00

zastavěná plocha a nádvoří 15 m2 zahrada 961 m2 976 m2

= 361 120,00 Kč

Cena Souboru 1/ k datu ocenění činí ………………………………………………………………………………....361 120,00 Kč

2.5.

Soubor 2/

2.5.1

Ocenění porovnávacím způsobem /dle metodiky oceňovacího předpisu/

2.5.1.1 Základní popis Předmětem ocenění je budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17. Jedná se o jednopodlaţní, řadovou vnitřní garáţ pro jeden osobní automobil. Garáţ je zděná, zaloţená na základových pasech z prostého betonu. Tloušťka obvodových konstrukcí nepřesahuje 30 cm. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových pásů. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Omítka břizolitová. Vrata jsou plechová, natřená krycím nátěrem. Podlaha garáţe je provedena z betonové mazaniny s povrchem z cementového potěru. 2.5.1.2 Stáří, opotřebení a technický stav Objekt řadových garáţí byl dle veřejně dostupných informací postaven přibliţně v roce 1974, k datu ocenění je stáří nebytového prostoru 39 let. Znalci nebyl umoţněn přístup do oceňované garáţe, při pohledu z ulice je však patrné, ţe se jedná o objekt ve stavu odpovídajícímu stáří. 2.5.1.3 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 3,10 x 6,46 = 20,03 m2 Obestavěný prostor: 3,10 x 6,46 x 2,30 = 46,06 m3 2.5.1.4

Výpočet ceny porovnávacím způsobem Ocenění garáže porovnávacím způsobem podle § 24 a příloh č. 18 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN13

Obec

Brno

Katastrální území Oblast Indexovaná průměrná cena

Řečkovice příloha č. 39 příloha č. 18, tab. 1

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Znak Název znaku Popis kvalitativního pásma č. Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Situace na dílčím (segmentu) 1 Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi

IPC

611646 4

Kč / m3

4 299,00 Součet resp. koeficient 1,000

Číslo kval. pásma

Doporučená hodnota

Pouţitá hodnota

III.

0

0,00



2 Vlastnictví nemovitostí

Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

Vliv právních vztahů na 3 prodejnost (např. prodej Bez vlivu podílu, pronájem) Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 2 1 Poloha v obci 2 Dopravní dostupnost 3 Obyvatelstvo v okolí Změny v okolí s vlivem na 4 cenu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené

II.

0

0,00

II.

0,00

0,00

0,000 0,970

V souvisle zastavěné části obce Nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m Bezproblémové okolí

III.

0

0,00

I.

-0,03

-0,03

II.

0

0,00

Bez vlivu

III.

0

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0

0,00

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 18, tabulka č. 2 Svislé konstrukce zděné nebo ţelezobetonové s plochou střechou 0 Typ stavby nebo krovem neumoţňující zřízení podkroví 1 Druh stavby Řadová Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 2 Konstrukce cm 3 Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství – venk. úpravy Bez příslušenství

-0,030 0,806

II.

B

I.

-0,01

-0,01

II.

0

0,00

II. II.

-0,02 -0,01

-0,02 -0,01

5 Kriterium jinde neuvedené

Bez vlivu na cenu

III.

0

0,00

-0,040

6 Stavebně- technický stav

Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

II.

1,05

1,05

0,840

Stáří stavby (roků)

39

Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % obj. podílů kcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků)

ne 0

Pouţitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, st. úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých st. úprav o hodnotu 0,01 aţ 0,1 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sCena upravená

CU

39 0,80 0 0,80

Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2

Jen do 50 let

0,80

I = IT×IP×IV =IPC × I

0,782 Kč/m3

3 361,82

Výměra garáže (příloha č. 1)

Délka

Šířka

Výška

Koef.

OP (m3)

Základní část

6,46

3,10

2,30

1,00

46,06

m3

46,06

Výměra

celkem

Cena ke dni odhadu

Kč

154 845,34

Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem k datu ocenění činí .............................................................. 154 845,00 Kč 2.5.1.5 Ocenění pozemku Oceňované pozemky se nacházejí v zastavěném území obce. V městě Brně je k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků, ve které se oceňovaný pozemek nalézá v ploše s přiřazenou cenou ve výši 1 510,00 Kč/m2. Vzhledem ke skutečnosti, ţe na realitním trhu se jiţ k datu ocenění nenabízejí stavební pozemky pro výstavbu garáţí v lokalitě Brno-Řečkovice, znalec pozemek ocení cenou z cenové mapy. Předmětná část cenové mapy tvoří přílohu znaleckého posudku. Pozemek parc.č. 2497/17 Celkem Výpočet ceny: CP = 20 x 1510,00

zastavěná plocha a nádvoří

20 m2 20 m2

= 30 200,00 Kč

Cena pozemku k datu ocenění činí (zaokrouhleně) ........................................................................................... 30 200,00 Kč



2.5.1.6

Rekapitulace ocenění pro Soubor 2/

Garáţ Pozemek Celkem

2.5.2

Rekapitulace ocenění – Soubor 2/ Kč Kč Kč

154 845,00 30 200,00 185 045,00

Ocenění metodou porovnání jako celku

Pro ocenění daných nemovitostí je pouţita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena trţní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, i cena minimální a maximální. 2.5.2.1 Popis Na oceňovaném pozemku parc.č. 2497/17 se nachází budova bez č.pop./č.ev. se způsobem vyuţití - garáţ, z informací získaných při místním šetření lze předpokládat, ţe se jedná o zděnou řadovou vnitřní garáţ pro jeden osobní automobil. Na hodnotu oceňované garáţe má rozhodný vliv:  Garáţ se nachází přímo naproti panelovému bytovému domu v lokalitě s vysokou potřebou parkovacích míst  Garáţ je situována na vlastním pozemku s přístupem z veřejné komunikace 2.5.2.2 Analýza trhu Zpracovatel provedl průzkum realitního trhu k datu ocenění se zaměřením na prodej řadových garáţí v k.ú. Řečkovice. Z výsledku průzkumu realitního trhu je patrné, ţe k datu ocenění se v této lokalitě prodávají garáţe, které svou charakteristikou a stářím odpovídají garáţi oceňované. Vybrané srovnávací garáţe se nabízejí za cenu 170 000 – 260 000 Kč, přičemţ na cenu má nejvýraznější vliv lokalita, zda-li stavba stojí na vlastním pozemku, stavebně technický stav a zastavěná plocha garáţe. 2.5.2.3

Objekty garáží pro porovnání

Prodej, garáž Celková cena: 190 000,00 Kč Konstrukce: zděná Adresa: Bráfova, Ţabovřesky 1

Datum aktualizace: 24.12.2013 ID zakázky: 345382 Zastavěná plocha: 18 m2

Popis: Nabízíme k prodeji garáţ v Brně Ţabovřeskách. Je zde zavedena elektřina a vlastní elektroměr. Objekt se nachází na státním pozemku, kde pronájem stojí cca 810Kč/rok. K prodeji volné ihned. Zdroj: http://www.eurobydleni.cz/prodej-garaz-18-m2-brno-zabovresky/detail/5475248 Prodej, garáž Celková cena: 180 000,00 Kč Konstrukce: zděná Adresa: Brno-Řečkovice

Datum aktualizace: 06.01.2013 ID zakázky: Zastavěná plocha: 18 m2

2 Popis: Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji garáţ v Brně - Řečkovicích o CP 18m2, garáţ je řadová, je zde elektřina. Zdroj: http://jiho.moravskereality.cz/ostatni/garaze/?id=DCT35295D6128B005



Prodej, garáž Celková cena: 180 000,00 Kč Konstrukce: zděná Adresa: Kárníkova, Řečkovice


3 Popis: Prodej zděné garáţe, Brno - Řečkovice, ul. Kárníkova. Řadová garáţ má celkovou výměru 19 m2, je v ní zavedena elektřina. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/garaz/brno-reckovice-karnikova/3568522076 Prodej, garáž Celková cena: 260 000,00 Kč Konstrukce: zděná Adresa: Novoměstská, Řečkovice


Popis: Nabízíme k prodeji zděnou garáţ v uzavřeném areálu při ul. Novoměstská v Brně – Řečkovicích. Garáţ stojí na vlastním pozemku o celkové ploše 24m2. Vnitřní prostor garáţe je 20m2 s rozměry - 3,25m x 6,25 m a výška dveří 2,10m. Elektřina s vlastním elektroměrem, před čtyřmi lety byla na garáţi vyměněna střecha. Pro prohlídky a informace kontaktujte uvedeného makléře

4

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/garaz/brno-reckovice-novomestska/3408950108 Prodej, garáž Celková cena: 215 600,00 Kč Onstrukce: zděná Adresa: Terezy Novákové, Řečkovice

Datum aktualizace: 11.12.2013 ID zakázky: EUROBYDLENI-O0503c Zastavěná plocha: 18 m2

Popis: Řadová garáţ v areálu garáţí v Brně - Řečkovicích, na ul. Terezy Novákové. Garáţ je cihlová, po rekonstrukci, zateplená. Garáţ je v osobním vlastnictví - včetně pozemku. V garáţi je elektřina s vlastním podruţným elektroměrem, voda není. Délka je 5,95 m, šířka 2,8 m, výška vrat 2 m, šířka vrat 2,38 m. Prodávající poţaduje, aby kupující uhradil daň z převodu nemovitosti + odhad. Na zadní stěně garáţe je puklina, kterou opraví na vlastní náklady nový majitel - z toho důvodu je poskytnuta sleva 10.000,- Kč, kupní cena bude tedy 215.600,- Kč.

5

Zdroj: http://jiho.moravskereality.cz/ostatni/garaze/?id=XKC01926O0503c 2.5.2.4

Výpočet ceny porovnávací metodou Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č. Oceň. objekt (1)

Lokalita (Brno)

Zastavěná plocha

Na vlastním pozemku

Jiné

Horácké náměstí, Brno-Řečkovice

20,00

ano

viz popis výše

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Bráfova, Brno-Ţabovřesky

18

ne

viz popis výše

2 3

Brno-Řečkovice Kárníkova, Brno-Řečkovice

18 19

ano ano

viz popis výše viz popis výše

4 5

Novoměstská, Brno-Řečkovice Terezy Novákové, Brno-Řečkovice

24 18

ano ano

viz popis výše viz popis výše

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena poţadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K5

K6

K7

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená



(6)

pramen ceny KCR (7

(8)

190 000 180 000

0,90 0,90

171 000 162 000

1,06 0,97

0,98 0,98

1,03 1,03

0,85 0,95

1,00 0,99

0,91 0,92

187 912 176 087

180 000 260 000

0,90 0,90

162 000 234 000

0,97 1,02

0,99 1,04

1,03 1,05

0,95 1,02

0,99 1,02

0,93 1,16

174 194 201 724

215 600

0,90

194 040

1,00

0,98

0,99

0,99

0,99

0,95

204 253

Celkem průměr

Kč

188 834

Minimum

Kč

174 194

Maximum

Kč

204 253

Kč

(1) 1 2 3 4 5

polostavebně-technický pozem- úvaha K1× … × ze srovnávacího velikost ha stav a vybavení ky znalce K7 Kč (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15)

Kč

Směrodatná výběrová odchylka

s

Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice K1 K2 K3 K4 K5 K6

průměr - s průměr + s

13 978 174 856 202 812

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáţ v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně niţší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvaţují všechny koeficienty rovny 1,00

Po zváţení všech kladů a záporů oceňovaných nemovitostí, s přihlédnutím ke stavu trhu k datu ocenění a zejména ve vztahu k lokalitě, kde se oceňovaná stavba nachází, stanovil znalec hodnotu garáţe porovnáním ve výši 190 000,00 Kč. Cena Souboru 2/ stanovená porovnáním k datu ocenění činí (zaokrouhleně) .............................................. 190 000,00 Kč

2.6.

Ocenění práv a závad s oceňovanými nemovitostmi spojených

Závady spojené s oceňovanými nemovitostmi (zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) jsou popsány v nálezové části tohoto posudku a podrobnosti jsou uvedeny ve výpisech z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 436, k.ú. Horní Heršpice a pro list vlastnictví č. 1236 ze dne 26.09.2013. Na základě poţadavku objednatele není vliv těchto závad v ocenění zohledněn a tyto závady nejsou samostatně oceněny. Znalci nejsou známa ţádná další omezení ani práva s nemovitostmi spojená.

2.7.

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny

Na základě výše popsané metodiky došel znalec k následujícím výsledkům:

2.7.1

Soubor 1/

Znalec provedl průzkum trhu s pozemky zahrad v Brně-Horních Heršpicích a blízkém okolí a stanovil porovnáním jednotkovou cenu oceňovaného pozemku ve výši ve výši 500,00 Kč/m2 (při celkové výměře pozemků 976 m2 činí celková cena 488 000,00 Kč). Znalec vzhledem k neumoţněné prohlídce oceňovaných pozemků parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, k.ú. Horní Heršpice a tedy nedostatku podkladů, nemohl stanovit ani věcnou hodnotu ani cenu zjištěnou dle oceňovacího předpisu. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku však znalec přihlíţí k ceně uvedené v Cenové mapě stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9, platné k datu ocenění. V této cenové mapě se oceňované pozemky nachází ve skupině parcel s vyznačenou jednotkovou cenou 370,00 Kč/m2 (při výměře pozemku 976 m2 činí celková cena 361 120,00 Kč). Po zváţení všech kladů a záporů oceňovaného pozemku, vzhledem k cenové hladině pozemků zahrad v k.ú. Horní Heršpicen a blízkém okolí, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, stanovil znalec jako odpovídající obvyklou cenu za celý soubor oceňovaných nemovitostí ve výši 480 000,00 Kč.



2.7.1.1 Vyjádření vlastnického podílu Podíl: 1/2 Obvyklá cena: 480 000,00 Kč Výpočet: 480 000,00 × 1/2 = 240 000,00 Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 na pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Horní Heršpice k datu ocenění činí 240 000,00 Kč.

2.7.2

Soubor 2/

CENA ZJIŠTĚNÁ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM /dle metodiky oceňovacího předpisu/ CENA STANOVENÁ NA ZÁKLADĚ POROVNÁVACÍ METODY

185 045,00 Kč 190 000,00 Kč

Po zváţení všech kladů a záporů oceňovaného objektu, vzhledem k cenové hladině garáţí, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, stanovil znalec jako odpovídající obvyklou cenu garáţe ve výši 190 000,00 Kč. Uvedené obvyklé ceny jsou stanoveny pro volné, dlouhodobým nájmem, či jinou právní vadou nezatížené soubory nemovitostí a bez zohlednění vlivu právních vad souvisejících s exekučním řízením (viz kapitola 2.6.).

2.8.

Závěr

Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitostech – budově č.ev. 316 na pozemku parc.č. 1713 a pozemcích parc.č. 1713, parc.č. 1714/1, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Horní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na listu vlastnictví č. 436, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město, k datu ocenění činí

240 000,- Kč

(slovy: dvěstěčtyřicettisíckorunčeských) Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí – budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. 2497/17 a pozemku parc.č. 2497/17, včetně součástí příslušenství, katastrální území Řečkovice, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, zapsané na listu vlastnictví č. 1236, vedeném katastrálním úřadem pro jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Brno-město, k datu ocenění činí

190 000,- Kč (slovy: stodevadesáttisíckorunčeských) V Brně dne 20. 12. 2013

podpis znalce

otisk znalecké pečeti



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. července 2004, č.j. Spr 2703/2004 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví – stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 638-85/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.

podpis znalce

SEZNAM PŘÍLOH 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Fotodokumentace ze dne 16. 10. 2013 a 17. 11. 2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 436 ze dne 26. 09. 2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1236 ze dne 26. 09. 2013 Snímek z katastrální mapy ze serveru www.cuzk.cz Výřezy z Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9 Výřezy z map Usnesení Soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše



1.

Fotodokumentace ze dne 16.10.2013 a 17.11.2013



2.

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 436, k.ú. Horní Heršpice







3.

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1236, k.ú. Řečkovice





4.

Snímky z katastrální mapy ze serveru www.cuzk.cz



5.

Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9



6.

Výřezy z map

Obr. č. 1: Vyznačení polohy oceňovaných nemovitostí a jejich relace k městu Brno.

Obr. č. 2: Výřez z letecké mapy znázorňující umístění oceňovaného pozemku a jeho nejbliţší okolí.

Obr. č. 3: Výřez z letecké mapy znázorňující umístění oceňovaného pozemku a jeho nejbliţší okolí.



7.

Usnesení Soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše


stran, včetně strany titulní a příloh

Recommend Documents