S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Jaarplan 2012
Stichting Clavis
1
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Jaarplan 2012 Stichting Clavis
2
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Jaarplan 2012
3
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Inleiding Clavis heeft in 2008 haar ondernemingsplan opgesteld. De looptijd van het ondernemingsplan is van 2008 tot en met 2012. Het jaarplan 2012 is een afgeleide van het ondernemingsplan. In het laatste jaar van het huidige ondernemingsplan hebben wij geconstateerd, dat de tijd het ondernemingsplan heeft ingehaald. De economische crisis heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. De herziening van de Huisvestingswet heeft uiteraard consequenties voor corporaties, onder andere door het stellen van inkomenseisen bij woningtoewijzing. Tenslotte moeten corporaties vanaf 2014 gaan meebetalen aan de huurtoeslag. Door nieuwe wetten, regels en heffingen wordt het speelveld van corporaties steeds kleiner. Corporaties gaan steeds meer terug naar de core-business: het verhuren van woningen voor hen die daar niet zelfstandig toe in staat zijn. Ook investeren in maatschappelijk vastgoed hoort daarbij. De investeringscriteria worden steeds scherper door beperkingen in de kredietfaciliteiten. Dit tegen de achtergrond van een krimpende woningmarkt en (dus) toekomstige herstructureringsopgaven. Deze veranderingen maakten het ontwikkelen van een strategische visie en een strategisch plan voor de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen noodzakelijk. Deze strategische visie is in 2011 gezamenlijk ontwikkeld door de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties: Woonstichting Hulst, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis. De strategische visie is een weergave van de sociale volkshuisvestelijke opgave in ZeeuwsVlaanderen. De strategische visie is uitgewerkt in een strategisch plan. In het strategisch plan staat per thema een inhoudelijke uitwerking van de strategische visie. Dit wordt afgerond met het benoemen van het plan met een inschatting van het aantal kwartalen dat nodig is om dit op te stellen. Een aantal van deze plannen heeft het karakter van een plan van aanpak, waarvan de inhoudelijke uitwerking daarna komt. Het strategisch plan is langs de lijnen van de vijf thema’s ontwikkeld: de dienstverlening aan onze huurders, woonlasten, transformatie, prettige en veilige woon- en leefomgeving en maatschappelijk ondernemen. Vaststelling van de strategische visie en plan heeft in december 2011 plaatsgevonden. Als gevolg van het strategisch plan zijn Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen tot het standpunt gekomen, dat zij de volkshuisvestelijke opgave beter aan kunnen, wanneer zij hun krachten bundelen. Zij starten daarom een onderzoek naar de meerwaarde van fusie. Na gebleken haalbaarheid zal de fusie in de loop van 2012 verder worden uitgewerkt.
1
De activiteiten van het strategisch plan
1.1. Het strategisch plan als ‘gedeeld’ actieplan Het strategisch plan is een gezamenlijk actieplan: Gezamenlijk met Woongoed ZeeuwsVlaanderen zullen de deelplannen worden opgepakt. Woonstichting Hulst zal waar mogelijk in deze deelplannen participeren. De deelplannen hebben onder andere betrekking op: klantgerichtheid, woonlasten, wijk-, dorps- en kernvisie, portefeuillestrategie en bewonersparticipatie. De onderlinge samenhang en prioritaire volgorde van deze plannen vindt nog plaats. In 2012 zal in ieder geval gestart worden met Risicomanagement en Kwaliteitsbeleid.
2 Doel: Investeren in toekomstbestendige woningvoorraad 2.1 Kernvoorraad Mensen met een laag inkomen,die van Clavis afhankelijk zijn voor goede woonruimte vormen onze belangrijkste doelgroep. Voor deze doelgroep houden wij de zogenaamde ‘kernvoorraad’ beschikbaar. In onze definitie bestaat deze kernvoorraad uit woningen met een huurprijs tot maximaal € 561,98 per maand (prijspeil 1 januari 2012). In 2012 bestaat de kernvoorraad uit 2.334 woningen (ruim 95 % van onze totale woningvoorraad), waarmee wij ruim voldoende kernvoorraad hebben.
4
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
2.2 Prijsbeleid ‘Betaalbaarheid’ is een belangrijk onderdeel van ons beleid om onze primaire doelgroepen te bedienen. Tegelijkertijd moeten wij zorgen, dat onze begroting sluitend is. Onderdelen van ons prijsbeleid zijn: ■ Jaarlijkse huurverhoging: voor 2012 geldt een inflatievolgend huurbeleid. Clavis verhoogt per 1 juli 2012 de huur met 2,3%. ■ Prijsbeleid bij verbeteringen: prijswijzigingen worden doorgevoerd bij een mutatie of bij verbeteringen die met de klant zijn overeengekomen. ■ Prijs-kwaliteitverhouding: In het derde kwartaal van 2012 zal het huidige prijsbeleid van Clavis en Woongoed Zeeuw Vlaanderen geëvalueerd worden. Aan de hand van de resultaten zal het prijsbeleid aangepast worden in 2013. 2.3 Woningen voor specifieke doelgroepen Clavis richt zich op de doelgroepen senioren, één-tot-tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met fysieke en/of verstandelijke beperkingen en gezinnen. Voor de specifieke doelgroepen worden plannen ontwikkeld voor de volgende projecten: ■ 12 woningen en kantoor voor cliënten van Zeeuwse Gronden in de binnenstad ■ 30 woningen voor cliënten van Tragel Zorg via nieuwbouw van complex ’t Schelpenhoekje ■ 34 woningen voor cliënten van Gors voor het complex Nieuwstraat-Zuid 2.4 Bedienen van de middeninkomens In het Ondernemingsplan 2008-2012 van Clavis is aangegeven, dat Clavis ook de middeninkomens wil bedienen. Wij willen deze groep voldoende mogelijkheden bieden door exclusieve huurwoningen aan te bieden, koopwoningen te ontwikkelen en aan te bieden en door delen van onze bestaande voorraad te verkopen. Voortvloeiend uit dit voornemen, zijn in de exclusieve huursector 56 woningen/appartementen gebouwd en verhuurd. In 2012 worden 16 appartementen Margarethaplein opgeleverd. Aangezien de marktomstandigheden dusdanig zijn veranderd, worden na 2012 geen plannen voor woningen/appartementen in de duurdere huursector (boven de huurtoeslaggrens ad. € 664,66) meer ontwikkeld. 2.5 Kwaliteit van onze woningvoorraad Clavis heeft in de begroting voor het jaar 2012 een bedrag opgenomen van € 3,463 mio voor planmatig onderhoud en € 2,065 mio voor investeringen in het bestaande bezit. Hierna en in hoofdstuk 2.6 staat beschreven wat wij hier voor gaan doen. ■ Basiskwaliteit: Clavis werkt met een basiskwaliteit, waaraan alle woningen minimaal moeten voldoen. Het streven is om de hele woningvoorraad op basiskwaliteitsniveau te brengen. In het budget van planmatig onderhoud is opgenomen het vervangen van circa 130 keukenblokken met bijbehorend leiding en tegelwerk. De huurders hebben keuzevrijheid daar waar het gaat om het aantal keukenkastjes, kleur en uitvoering van het keukenblok. Tegen meerprijs kan gekozen worden voor een luxere uitvoering. In het kader van het energiebeleid van Clavis zal bij die complexen die in 2012 geschilderd worden een isolatiepakket aangeboden worden ■ Vraag gestuurd onderhoud: Clavis wil onderhoud op vraag van de bewoner uitvoeren. ■ Opplussen: Opplussen van woningen heeft als doel de woningen langer geschikt te maken voor senioren en wordt in beginsel alleen ingezet bij eengezinswoningen. Bij opplussen richt Clavis zich op het geschikt maken van woningen voor senioren die een stok nodig hebben voor hun mobiliteit. Het gaat dan om zaken als het beter toegankelijk maken van de woningentree, het aanbrengen van extra trapleuningen en het aanbrengen van een tweede toilet op de slaapverdieping. ■ Renovatie: Bij renovatie gaat het om grote verbeteringen van de woning. Clavis zal in 2012 en daarop volgende jaren geen nieuwe renovaties meer uitvoeren. Hiervoor hebben we meerdere redenen.
5
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
De belangrijkste is, dat Clavis een groot deel van het bezit al eerder heeft gerenoveerd. Bovendien voert Clavis een beleid, waarbij het onderhoudsniveau van de woningen permanent op peil (POP) gehouden wordt. Ook omdat er eerst bepaald moet worden wat er met een groot deel van de woningvoorraad moet gebeuren. ■ Herstructurering: Het slopen en vervolgens nieuwbouw plegen is een uitermate kostbare ingreep. Toch is het zinvol om sloop-nieuwbouw als strategie in te zetten, omdat daarmee ingespeeld kan worden op de benodigde transformatie van de woningvoorraad met als voornaamste doel het realiseren van woningen voor senioren oftewel de nul-treden-woningen (met een volledig woonprogramma op de begane grond). Sloop-nieuwbouw zal op beperkte schaal – de vraagstelling verloopt immers geleidelijk – en binnen bestaande stedenbouwkundige structuren ingezet worden. Kleinschalige herstructurering is een permanent aandachtspunt. In totaal hebben we voorzien, dat we in de periode 2008-2016 ongeveer 140 woningen zullen slopen in het kader van kleinschalige herstructurering. Het jaar 2012 zal benut worden om samen met de gemeente te komen tot een plan van aanpak voor herstructurering van de wijk Lievenspolder. Vanuit dit plan zal de herstructurering in fasen kleinschalig worden ontwikkeld en gerealiseerd. Om realisatie mogelijk te maken zullen van overheidswege subsidies aangewend moeten worden om de financiering zeker te stellen. Eind 2012 zal gestart worden met de voorbereidingen voor de ontwikkeling en de realisatie van een nog nader aan te wijzen locatie in een van de genoemde wijken. De herstructurering in de wijken Triniteit en Zuiderpark zal eveneens gefaseerd plaatsvinden als de wijk Lievenspolder is afgerond. 2.6 Energiereductie en duurzaam bouwen Doelstelling is een daling van het gemiddelde energieverbruik van onze woningvoorraad binnen tien jaar met minimaal 20% ten opzichte van het huidige gebruik. De maatregelen die het meeste effect qua CO2-reductie opleveren, worden als eerste uitgevoerd. Daarnaast dienen investeringen van energiebesparende maatregelen terugverdiend te worden via de huur. Voor elk type woning heeft Clavis inmiddels een energielabel laten maken, waardoor wij inzicht hebben in welke maatregel het meeste effect heeft. Door het vervangen van CV-ketels zal Clavis voldoen aan de doelstelling, dat het gemiddelde energieverbruik gedaald is met minimaal 20% ten opzichte van het huidige gebruik. ■
Vervangen CV-ketels
In 2012 wil Clavis doorgaan met het vervangen van VR- of conventionele ketels door HR-ketels. Omwille van het gevaar voor koolmonoxide vergiftiging worden de huurders een aanbod gedaan om open toestellen ( gasgeijsers e.d.) te vervangen door een gesloten toestel (Combiketels) Bij complexen die korter dan 15 jaar in exploitatie blijven wordt een aanbod gedaan om CO- meters te plaatsen op kosten van Clavis Om de energetische prestatie van de hoogbouwflats te verbeteren zal een gasabsorptiesysteem worden geïnstalleerd. Dit systeem levert voor de huurders een substantiële gasverbruiksreductie op. Tevens wordt het milieu minder belast met CO2 uitstoot. In het kader van dynamisch vastgoedbeleid zal in de hoogbouwcomplexen Oudelandse Hoeve ten behoeve van comfortoptimalisatie, de ledenradiator in de woonkamer vervangen worden door een plaatradiator. Hiermee wordt geanticipeerd op de vraag uit de seniorenmarkt. ■ Milieubeleid Tot onze maatschappelijke verantwoordelijkheid rekenen wij ook de zorg voor het milieu. In 2011 is een Milieubeleidsplan opgesteld. Dit Milieubeleidsplan zal in 2012 worden vastgesteld.Hierin zal ondermeer ingegaan worden op duurzaam bouwen. Clavis sluit zich bij het initiatief aan om, als we gebruik maken van hout in onze nieuwbouwprojecten, FSC-hout ( Forest Stewardship council ofwel Raad voor Goed Bosbeheer) toe te passen. Dit hout is afkomstig uit verantwoord beheerde bossen. Als we kunststof toepassen, zal dit alleen zijn wanneer er sprake is van materialen met garantie tot hergebruik. Clavis zal aandacht besteden aan het zorgvuldig omgaan met de verwerking van de diverse afvalstromen bij bouw-, sloop- en onderhoudswerkzaamheden. Ook zorgt Clavis ervoor, dat de bedrijven aan wie wij opdracht verstrekken zich ook houden aan afspraken op dit gebied.
6
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Na vaststelling van ons Milieubeleidsplan zal in 2012 hieraan verder uitvoering gegeven worden in onze Programma’s van Eisen en vraagspecificaties. Na vaststelling van het Milieubeleidsplan zal in 2012 in onze ‘Raamovereenkomst voor uitbesteding en contractering van onderhoudswerken’ juridische bepalingen worden opgesteld en opgenomen, die aansluiten bij de positionering en speerpunten van de keuzes die door Clavis gemaakt zijn met betrekking tot duurzaam bouwen en beheren. Met de opzichters zullen werkafspraken gemaakt worden om dienovereenkomstig handhavend toezicht uit te voeren.
3 Doel: Investeren in de wijk Onze belanghouders vragen ons de rol van wijkregisseur op ons te nemen. Dat betekent wat ons betreft vooral, dat Clavis partijen (waaronder bewoners) in wijken en kernen bij elkaar brengt. Doel is vervolgens om samen te bepalen wat de leefbaarheidsvraagstukken, zijn die een oplossing nodig hebben, welke oplossingen de beste zijn en wie wat doet om die oplossingen te realiseren. In 2012 zullen de volgende activiteiten uitgevoerd worden: ■
Leefbaarheidsplannen volgens de methode van CtC: Communities that Care (CtC) is een methodiek om vorm te geven aan sociale wijkaanpak. De wijkcoördinatoren zijn getraind, zodat zij vervolgens wijkplannen kunnen maken gericht op leefbaarheid. De Gemeente is hierbij partner. Doel is een veilige en prettige leefomgeving te scheppen. In 2011 zijn wijkplannen gemaakt voor de wijken Oudelandse Hoeve en Lievenspolder/Triniteit. Om de binding in de wijk te bevorderen wordt gebruik gemaakt van de kennis van organisaties, die reeds in de wijk actief zijn. Groot pluspunt is dat meerdere netwerkpartners bij elkaar rond de tafel zitten. Op deze manier zijn de lijnen een stuk korter. Bij de CtC aanpak speelt de probleemanalyse een grote rol. Door gelijktijdig te werken aan én de probleemanalyse én aan het inventariseren van kansen in de wijken kan snel tot concrete afspraken worden gekomen. De bedoeling is om de leefbaarheidsplannen ook voor andere wijken op te zetten.
■
Buurtbemiddelingstraject Het project buurtbemiddeling in Terneuzen is gestart in 2009 en wordt gefinancierd door de wooncorporaties Stichting Clavis en Woongoed Zeeuws Vlaanderen en de Gemeente Terneuzen. Gelukkig doet de Politie Terneuzen ook mee met dit samenwerkingsproject. Nu komen klachten van bewoners vaak terecht bij de politie en woningcorporaties. Bij Buurtbemiddeling gaat het om het bemiddelen van conflicten tussen buren of wijkbewoners onder leiding van twee onpartijdige, getrainde vrijwilligers. Deze vrijwilligers helpen de ruziënde partijen om weer met elkaar in contact te komen en samen een oplossing te vinden voor de overlast of ruzie. Buurtbemiddeling levert dus een grote bijdrage aan de leefbaarheid in de stad. In 2012 zal dit initiatief doorlopen.
■
(Woongerelateerd) Maatschappelijk vastgoed Clavis wil graag maatschappelijk vastgoed in eigendom hebben om de verankering van maatschappelijke activiteiten in de wijk te kunnen waarborgen en uiteraard, maar niet op de eerste plaats, om de waarde van het vastgoed. Als maatschappelijk vastgoed heeft Clavis ondermeer de Brede School De Kameleon in de wijk Lievenspolder ontwikkeld. De Kameleon heeft door de vestiging van zestal organisaties een buurtversterkende functie. Daarnaast investeert Clavis in woongerelateerd maatschappelijk vastgoed zoals bijv. groepsgewijze huisvesting van bijzondere doelgroepen, opvangmogelijkheden voor dak- en thuislozen en intra- en extramurale groepswoningen in de zorgsector. Op dit moment heeft Clavis elf woongerelateerde maatschappelijke functies in eigendom. Voor 2012 lopen er oriënterende onderzoeken voor woningen voor Zeeuwse Gronden en Stichting Tragel en het Gors. Nieuwe verzoeken zullen worden getoetst aan de nieuwe te ontwikkelen portefeuillestrategie van het strategisch plan.
4 Doel: Investeren in organisatieontwikkeling ■
Risicomanagement Clavis heeft in 2011 een start gemaakt met de invoering van een risicomanagementsysteem, waarbij de risico’s inzichtelijk en beheersbaar worden gemaakt. Dit project is gezamenlijk met
7
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opgepakt. Het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) begeleidt het traject. Begin 2012 zal er een eerste risicoprofiel opgesteld worden naar aanleiding van een aantal sessies met afdelingsmanagers. Tevens zal een presentatie plaatsvinden voor de Raad van Commissarissen. In de loop van 2012 zal het risicomanagement verder uitgerold worden in de organisatie en zal de rapportage hiervan worden opgenomen in de rapportage. ■
Verminderen kwetsbaarheid/professionalisering In dit kader zal samenwerking met andere corporaties gezocht worden. De samenwerking concentreert zich op twee geografische gebieden: binnen Zeeuws-Vlaanderen (met Woongoed Zeeuws Vlaanderen en Woonstichting Hulst) en binnen Zeeland (met RWS Goes, Woongoed Middelburg, R&B Wonen Heinkenszand, Woonburg Koudekerke en Zeeuwland Zierikzee).
■
Kwaliteitsbeleid Clavis wil de kwaliteit van de totale dienstverlening optimaliseren. Met Woongoed ZeeuwsVlaanderen is gezocht naar mogelijke aanknopingspunten. Woongoed werkt al enkele jaren met (een onderdeel van het ) KWH-label. KWH is het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH meet of corporaties daadwerkelijk kwaliteit in dienstverlening leveren. Clavis heeft in het derde kwartaal een kwaliteitsmeting gedaan volgens de systematiek van KWH. Aan de hand van deze nulmeting is de kwaliteit van de dienstverlening op dit moment in beeld gebracht. In het vierde kwartaal zullen de vervolgstappen besproken worden. In 2011 is een projectplan voor het kwaliteitsbeleid van Clavis opgesteld. Een plan van aanpak is opgesteld, waarbij aanbevelingen zijn gedaan om de dienstverlening conform KWH in te richten. Deze aanbevelingen zijn overgenomen en zullen in 2012 worden ingevoerd.
■
Klanttevredenheid Clavis wil de tevredenheid van haar huurders onderzoeken. Het doel hiervan is het bepalen van de onderdelen van de dienstverlening die verbeterd moeten worden. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van een digitale vragenlijst. Er wordt ingegaan op de aanleiding van het klantencontact (huurcontract, reparatieverzoek, overlast) en de mate van tevredenheid hiervan. Daarnaast zal gebruik worden gemaakt van een klantenpanel. Het klantenpanel wordt gevraagd een (algemene) digitale vragenlijst in te vullen. Ook deze uitkomsten worden gebruikt om de dienstverlening te verbeteren.
■
Investerings-/calculatiestatuut In de nieuwe Governance Code is extra aandacht voor verbindingen en risico. Meer concreet stelt de nieuwe code dat iedere corporatie een toetsingskader voor de verbindingen en investeringen dient op te stellen en ter goedkeuring dient voor te leggen aan de RvC/RvT. Een belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van een investering aan objectieve en gefundeerde financiële beoordelingscriteria. Hierbij zijn zowel criteria op projectniveau als op corporatieniveau van belang. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om: - Rendementseisen in plaats onrendabele toppen - Internal Rate of Return (IRR) als maatstaf - Waardesturing - Sturen op kasstromen en liquiditeiten - Beoordelingssystematiek van het CFV en het WSW Daarnaast wordt een calculatiestatuut opgesteld. Op basis van een calculatiestatuut kan Clavis heldere keuzes maken omtrent gewenste investeringen per doelgroep.
■
Monitoringssysteem wijken Clavis wil graag inzicht in de effecten, het rendement en de meerwaarde van haar wijkaanpak. Daarom wordt in 2012 een inventarisatie gemaakt van mogelijke monitoringssystemen om de Social Return on Investment (SROI) te meten. Vervolgens wordt een systeemkeuze gemaakt en implementatie uitgewerkt.
8
S TIC H TIN G CL AV IS
J A A RP L AN 2 0 1 2
5. Financiële randvoorwaarden van Clavis Meerjarenprognose Met behulp van de meerjarenprognose rekenen wij de plannen die wij hebben door. Op basis van deze berekeningen kunnen wij bepalen of de plannen die wij hebben ook financieel haalbaar zijn. Indien blijkt, dat we tegen financiële beperkingen aanlopen, zullen we keuzes moeten maken. Beperkingen kunnen we enerzijds te lijf gaan door plannen te faseren en anderzijds door er voor te zorgen, dat we deze financiële beperkingen oplossen. In het regeerakkoord wordt gesproken van een heffing voor de huurtoeslag die opgebracht moet worden en hierdoor zal de liquiditeitspositie voor corporaties verder onder druk komen te staan. Voor Clavis betekent dit een extra last van ongeveer € 650.000 per jaar. De bijdrage prachtwijken (‘Vogelaar-heffing’) is als solidariteitsregel geschrapt uit het nieuwe regeerakkoord. De Vogelaarheffing wordt dus ingeruild voor een zes keer zo hoge heffing. Dat kost investeringsruimte, die Clavis graag had aangewend voor bijvoorbeeld herstructurering van wijken. Door de opeenstapeling van maatregelen die de financiële positie van corporaties aantasten kan de consequentie wel eens zijn dat de corporaties niet langer meer kunnen bouwen. Immers, corporaties moeten sinds 1 januari 2008 over hun activiteiten vennootschapsbelasting betalen. Het financiële effect van deze maatregel is de komende tien jaar gemiddeld € 705.000 per jaar. Samenvattend kan gesteld worden, dat de financiële situatie steeds nijpender wordt, mede met het oog op de toekomstige volkshuisvestelijke opgave als gevolg van de bevolkingsdaling. Clavis overlegt periodiek met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over de in de begroting opgenomen plannen om zodoende voldoende faciliteringsruimte te krijgen voor de uitvoer van de opgave. Uit de Meerjarenbegroting 2011-2014 blijkt, dat Clavis voldoende faciliteringsruimte krijgt van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om de opgenomen plannen uit te voeren. Het ligt in de lijn der verwachting, dat op basis van de begroting 2011-2015 deze conclusie ongewijzigd blijft.
9
