wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis

wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis

Jaarverslag 2013

Waar de wijk centraal staat leeft het wij K gevoel

2

Jaarverslag 2013

INHOUDSOPGAVE



A.

Volkshuisvestingsverslag

1. Voorwoord

5



2. 3.

Verslag van het bestuur 2.1 Ondernemingsplan en missie 2.2 Bijzonderheden jaarrekening

6

4.

Investeren in leefbare wijken 4.1 Woonruimteverdeling 4.2 Wijkbeheer, woon-/leefklimaat 4.3 Wonen en zorg 4.4 Huisvesting van bijzondere doelgroepen 4.5 Sponsoring

12

5.

Investeren in samenwerking 5.1 Samenwerking met belanghouders 5.2 Samenwerking met Gemeente Terneuzen en Provincie Zeeland 5.3 Samenwerking met Bewonersraad 5.4 Samenwerking met collega-corporaties

23

6.

Investeren in personeel en organisatie

26

7. 8.

Investeren in een gezonde financiële positie

28

9.

Investeren in governance en toezicht 9.1 Governance 9.2 Toezicht

Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad 3.1 Woningmarkt 3.2 Woningbezit 3.3 Onderhoud 3.4 Herstructurering 3.5 Nieuwbouwactiviteiten

Investeren in risicomanagement

7



32

35

B. Jaarrekening

10. Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening 48 11.

Geconsolideerde jaarrekening 2013

12.

Enkelvoudige jaarrekening 2013

50 102

C.

Verklaringen 13. Controleverklaring 148 14. Verklaring van het bestuur 150 15. Verklaring Raad van Commissarissen 151

Jaarverslag 2013

3

A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

4

Jaarverslag 2013

1. VOORWOORD Met dit verslag verantwoorden wij ons aan onze omgeving. Wij laten zien welke activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wij hebben besteed en welke prestaties wij in 2013 hebben geleverd. De corporatiesector heeft in oktober 2013 tijdens het ledencongres ingestemd met de afspraken met het kabinet Rutte II over het werkdomein van woningcorporaties, toezicht in de sector, de verhuurdersheffing en investeringen. De woningcorporaties beschouwen daarmee de verhuurdersheffing voor de huidige kabinetsperiode (maximaal tot 2017) als een voldongen feit. Clavis maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en heeft om deze reden tegen gestemd. De resultaten van de BestuursAdviesCommissie ingesteld door Aedes worden dan ook nauw gevolgd. Deze commissie onderzoekt de consequenties van de door het congres aangenomen motie met betrekking tot de huurverhoging in relatie tot de betaalbaarheid en monitort deze. In 2011 is samen met collega-corporaties in Zeeuws-Vlaanderen een strategische visie voor de volkshuisvesting opgesteld. Op basis hiervan is een fusieverkenning tussen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis tot stand gekomen. Eind augustus 2013 is vast komen te staan, dat de fusie niet doorgaat. Ondanks wederzijdse inspanningen komen de partijen tot de conclusie dat er onvoldoende draagvlak is om tot een fusie te besluiten. Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gaan ieder zelfstandig verder. Dit heeft ertoe geleid, dat Clavis de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan heeft opgestart, dat in de loop van 2014 haar beslag zal krijgen. In 2013 en begin 2014 zijn de volgende projecten afgerond. In september is het project ‘Het Binnenhofje’ opgeleverd: een ombouw van 16 eengezinswoningen in de binnenstad van Terneuzen tot een beschermd wonenvoorziening voor mensen met een psychiatrische achtergrond. In december kregen de eerste bewoners hun sleutel van woonzorgcomplex Máxima aan de Westerschelde, waar Clavis afnemer is van 28 appartementen, waarvan er 20 in 2013 en 8 in 2014 zijn opgeleverd. Het complex De Amberboom, een voorziening voor mensen met een verstandelijke beperking voor Tragel Zorg is in februari 2014 opgeleverd. Clavis is trots op de gerealiseerde projecten en gaat ervan uit, dat de nieuwe bewoners een fijne woontoekomst tegemoet gaan. Ik wil onze huurders, de Bewonersraad, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, ontwikkelaars, bouwers en alle andere personen en organisaties met wie wij in het afgelopen jaar hebben samengewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een woord van dank aan onze medewerkers voor hun inzet en gerealiseerde prestaties.

Terneuzen, juni 2014 Robert de Ridder Directeur/bestuurder

Jaarverslag 2013

5

2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Ondernemingsplan

Nadat augustus 2013 is besloten, dat de fusie tussen Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen niet doorgaat, is ingezet op een nieuw ondernemingsplan met als uitgangspunt het zelfstandig verdergaan van Clavis. In dit ondernemingsplan presenteert Clavis haar koers voor de periode 2014-2018. Het plan is gemaakt in een tijd van grote dynamiek en onzekerheid. Ontwikkelingen volgen elkaar in hoog tempo op. Tegelijkertijd lijkt ook het stof langzaam neer te dalen van een aantal grote hervormingen die het kabinet heeft ingezet op het gebied van wonen, zorg, welzijn en werken. De herziening van de woningwet wordt echter pas in de loop van 2014 duidelijk, ook de gevolgen van de parlementaire enquête vormen nog een onzekerheid. De uitkomsten van het regeringsbeleid vergroten de druk op Clavis en onze doelgroep: meer op eigen kracht, minder middelen en minder vanzelfsprekendheden. Ook Clavis moet opnieuw positie kiezen. Dat vraagt om een evenwichtsstrategie: scherp zijn op kosten, de balanspositie versterken, professionaliseren en toch een aantal belangrijke investeringen doen in het woningbezit. De maatregelen in ons ondernemingsplan zijn nodig om een duurzaam en sociaal verdienmodel te krijgen en ook in de toekomst de kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen in Terneuzen en Sluiskil te borgen. De speerpunten in het nieuwe ondernemingsplan zijn: - inzetten voor de betaalbaarheid van het wonen in Terneuzen - een toekomstbestendige woningvoorraad - sturen op financieel en maatschappelijk rendement - investeren in de samenleving - samenwerking, participatie en coproducentschap - doelmatige organisatie: meesterschap in beheer - duurzaamheid. De grote lijnen van het nieuwe ondernemingsplan zijn voorjaar 2014 bekend en zullen in de loop van 2014 verder uitgewerkt worden. Met de Bewonersraad, Ondernemingsraad en Gemeente Terneuzen zal overleg over het nieuwe ondernemingsplan plaatsvinden.

2.2 Bijzonderheden jaarrekening

Als bijzondere post in de jaarrekening 2013 willen we de waardeverandering op materiële vaste activa toelichten. In 2012 is besloten de beoordeling en eventuele afwaardering naar lagere bedrijfswaarde op wijkniveau te gaan toepassen. Aangezien er in 2013 in de betreffende PMC’s ruimte zit in de bedrijfswaarde versus boekwaarde valt een deel van de voorziening onrendabele investeringen voor de projecten Máxima en De Amberboom vrij. Voor project De Amberboom is dit € 1.500.000 en voor project Máxima is dit € 534.000. De afwaardering op het bestaande bezit is € 62.000. Dit betreft PMC Binnenstad. Als gevolg van de tweejaarlijkse taxatie van het bezit van Clavis Beheer B.V. heeft een aanpassing plaatsgevonden in de marktwaarde. In de jaarrekening is positieve een waardeverandering verwerkt van € 1.098.000. In de jaarrekening worden deze posten toegelicht.

6

Jaarverslag 2013

3. INVESTEREN IN EEN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningmarkt Woningvoorraad

Volgens het CBS telde de gemeente Terneuzen in 2013 26.103 woningen. Het aandeel koopwoningen bedraagt in Zeeuws-Vlaanderen 70%. Dit is aanzienlijk hoger dan het nationaal gemiddelde (59%). Van de 30% huurwoningen is 20% corporatiebezit en 10% overige huur.

Bevolkingsdaling

De bevolking in Zeeuws-Vlaanderen is de laatste acht jaar licht gedaald met 0,2% per jaar, terwijl het aantal huishoudens licht is gestegen, met 0,5% per jaar. In de periode tot 2040 is de huishoudensdaling in Terneuzen met 4,3% het laagst. Het buitenlandse migratiesaldo is de laatste drie jaar explosief toegenomen. Dit komt vooral door de toename van het aantal migranten uit België, veroorzaakt door de gunstige omstandigheden op de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen. In 2013 bedroeg het migratiesaldo uit België 648 personen.

MKBA Zeeuws-Vlaanderen

In 2013 is de Maatschappelijke Kosten/Baten Analyse (MKBA) voor Zeeuws-Vlaanderen gereedgekomen. Deze MKBA is door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Provincie Zeeland uitgevoerd. Uit de analyse komt de omvangrijke en kostbare herstructurering van de woningvoorraad als een belangrijke beleidsopgave naar voren. Als gevolg van demografische ontwikkelingen is een forse ingreep nodig om de woningmarkt geschikt te houden voor de toekomst. Het MKBA-rapport heeft inzichtelijk gemaakt dat er tot 2040 6600 woningen moeten worden gesloopt om in de pas te lopen met de afname van de woningvraag. Het gaat hierbij om maar liefst 12% van de woningvoorraad, waarvan volgens het EIB een groot deel bestaat uit corporatiewoningen. Uitgaande van de bevolkingsprognose van de Provincie Zeeland dient zich beeld aan van een groeiend woningoverschot in de tijd, dat richting 2040 zal oplopen tot 2.400 woningen, met name in de minder aantrekkelijke delen. Indien de overtollige voorraad bij de hier gehanteerde huishoudensprognose volledig moet worden gesloopt en – bij particulier bezit – tegen marktwaarde opgekocht, dan is hiermee een kostenpost gemoeid van € 100 miljoen.

Conclusies uit MKBA rapport geven verkeerd beeld

In de conclusies van het MKBA wordt ervan uitgegaan dat tweederde van de te slopen woningen gerealiseerd moet worden in de huursector en eenderde in de particuliere sector. Ook is in alle varianten van het MKBA de nieuwbouw in de particuliere sector significant groter dan in de huursector. Dit leidt onherroepelijk tot de conclusie dat er een verschuiving zal plaatsvinden vanuit de huursector naar de koopsector en dat de sociale huursector significant kleiner zal worden. Volgens het MKBA zal de sociale huursector krimpen naar 16% in 2040. Uit de analyse van de corporaties blijkt echter dat de cijfers die in het MKBA gehanteerd zijn niet overeenkomen met de conclusies, die in het rapport verwoord zijn. De corporaties hanteren een realistisch scenario om in te spelen op de verwachte krimp, door de vermindering van het aantal woningen in de pas te laten lopen met de vermindering van het aantal huishoudens. Hiermee wordt voorkomen dat er op enig moment sprake is van onvoldoende aanbod van sociale huurwoningen.

Jaarverslag 2013

7

Strategisch voorraadbeheer

In het strategisch voorraadbeleid van Clavis worden de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Het formuleert doelstellingen op portefeuille-, wijk- en complexniveau en is daarmee de leidraad voor beslissingen en werkzaamheden voor de komende 5 tot 10 jaar. Een goed onderbouwd plan geeft inzicht in de financiële gevolgen en in hoeverre deze passen binnen de gestelde kaders. Het biedt een kader voor ingrepen in het woningbezit en geeft richting aan beslissingen over zaken als groot onderhoud, renovatie, herstructurering en verkoop. In het kader van het nieuwe ondernemingsplan 2014-2018 wordt het SVB herijkt, zodat de woningportefeuille voldoet aan de huidige en toekomstige woningvraag.

3.2

Woningbezit

Aantal verhuureenheden, in bezit: Woningen

Garages/

Overige

Totaal

Parkeerplaatsen Saldo per 1-1-2013

2.446

99

32

2.577

21

-

-

21

Gesloopt

-

-

-

-

Verkocht

14

-

-

14

-

-

-

-

2.453

99

32

2.584

Opgeleverd/aangekocht*

Herstructurering Saldo per 31-12-2013 Huurklasse

Grond-

Gestapeld

Totaal

Procentueel

gebonden € 374,44 of minder**

50

92

142

6%

Van € 374,44 tot € 574,35**

1.151

867

2.018

82%

Van € 574,35 tot € 681,02**

131

143

274

11%

15

4

19

1%

€ 681,02 en meer**

Totaal 1.347 1.106 2.453 100% * In 2013 is er 1 woning bijgekomen als gevolg van het splitsen van een woning **Huurprijzen van maatschappelijk vastgoed (begeleid wonen) zijn gecorrigeerd op basis van aantal woningen per contract.

Aankoop van woningen

Er zijn in december 2013 als gevolg van oplevering van project Máxima 20 appartementen in gebruik genomen.

Verkoop van woningen

Vanuit het vastgestelde verkoopprogramma zijn in 2013 14 woningen verkocht: in 3 gevallen aan de zittende huurder en 11 bij mutatie.

3.3

Onderhoud

Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en –begroting opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlijkse onderhoudsbegroting opgemaakt. In 2013 verstrekten we voor ruim € 4,3 miljoen aan onderhoudsopdrachten. De onderverdeling is als volgt: a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. € 2,7 miljoen

8

Jaarverslag 2013

b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, servicecontract, sociaal beheer e.d.) € 1,6 miljoen.

Basiskwaliteit

Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de huurprijs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd zijn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft betrekking op de afmetingen en de aanwezige voorzieningen. Als een woning vrijkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning wordt aangepast overeenkomstig het vastgestelde SVB-beleid. Woningen die op termijn worden geherstructureerd, worden bij verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht.

Reparatieverzoeken

Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en derden. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken bedroegen in 2013 circa € 329.000,-. In het afgelopen jaar zijn deze kosten per woning gedaald naar € 134,- per woning (in 2012: € 146,-). Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning. De gemiddelde kosten die bij de huurder in rekening zijn gebracht, bedraagt € 25,- per woning.

Mutatie-onderhoud

Het mutatieonderhoud kostte in 2013 circa € 647.000,- , dit is inclusief de herstelkosten die bij de vertrekkende huurders in rekening worden gebracht. De gemiddelde kosten die bij een wijziging van huurder moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren zijn gedaald van € 2.138 in 2012 naar € 1.972,- in 2013 per gemuteerde woning. In dit bedrag zijn de kosten, die bij de vertrokken huurder in rekening worden gebracht, niet verrekend. Het gemiddelde bedrag aan herstelkosten, dat bij de vertrekkende huurder in rekening wordt gebracht, bedraagt € 265,- per mutatie.

Servicecontract huurdersonderhoud

Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder zijn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze service is groot. Ruim 91% neemt deel aan deze voorziening. Clavis heeft met de Bewonersraad afspraken gemaakt hoeveel negatief resultaat Clavis jaarlijks maximaal voor haar rekening wil nemen. Het servicecontract wordt jaarlijks in samenspraak met de Bewonersraad verhoogd met inflatie. In 2013 bedragen de uitgaven voor het servicecontract circa € 192.000,- , de opbrengsten van het servicecontract bedragen ruim € 184.000,-.

Energiereductie

Een energielabel geeft inzicht in de energetische kwaliteit van een woning en maakt de energiebesparingsmogelijkheden van het gebouw inzichtelijk. Een energielabel biedt handvatten voor verbetering op het gebied van wooncomfort en energielasten. Het energielabel wordt ingezet als instrument in het strategisch voorraadbeleid, waarbij o.a. maatregelen worden bepaald op energiegebied. Clavis wil hierbij aansluiten op het door Aedes afgesloten energieconvenant om in de periode 2008-2018 20% te besparen op het totale gasverbruik in de bestaande woningvoorraad. Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden 9 volledige CV-installaties aangelegd. In totaal zijn 58 ketels vervangen door HR-ketels. De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zijn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere verbeteringen zijn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden.

Jaarverslag 2013

9

3.4 Herstructurering

Bij een ‘herstructurering’ worden woningen gesloopt om ruimte in de wijk te maken of om er andere woningen terug te bouwen. De Zeeuws-Vlaamse corporaties, gemeenten en Provincie Zeeland hebben gezamenlijk een inventarisatie gemaakt van de herstructureringsopgave in de regio. Uit de gemaakte inventarisatie blijkt, dat er tot 2020 totaal 776 sociale huurwoningen in Zeeuws-Vlaanderen gesloopt zullen worden. De sloop van 460 woningen staat tot en met 2017 op de planning, een aantal van 316 volgen in de periode erna tot 2020. In het verslagjaar is door Clavis de stedenbouwkundige invulling van de herstructurering van de wijk Lievenspolder nader onderzocht, het betreft de sloop van ongeveer 115 woningen. Als gevolg van de verhuurderheffing is de investeringscapaciteit van woningcorporaties sterk verminderd, terwijl de herstructureringsopgave onverminderd groot is als gevolg van demografische ontwikkelingen. De kortingsmogelijkheid op de verhuurderheffing biedt kansen om deze herstructureringsopgave mogelijk te maken.

3.5 Nieuwbouwactiviteiten

In het verslagjaar zijn twee projecten uitgevoerd die eind 2013 en begin 2014 zijn opgeleverd: woonzorgcomplex Máxima aan de Scheldedijk en complex Amberboom ten behoeve van huisvesting van cliënten van Tragel Zorg. Daarnaast is een bestaand complex woningen in de binnenstad omgebouwd tot een woonzorgcluster van 16 woningen voor huisvesting van cliënten van Zeeuwse Gronden.

Toelichting Projecten/nieuwbouwactiviteiten

In het verslagjaar zijn de volgende nieuwbouwprojecten aan de orde geweest:

In ontwikkeling:

- Nieuwstraat Zuid Terneuzen - herstructurering wijk Lievenspolder, Terneuzen - 16 appartementen t.b.v begeleid wonen voor Zeeuwse Gronden (onderdeel Lievenspolder) - 21 sociale huurwoningen Schelpenlaan, Terneuzen

In uitvoering:

30 woonzorgappartementen Amberboom: Clavis en Tragel Zorg zijn in hun opzet geslaagd om een voor Clavis courant gebouw te ontwikkelen, waarin Tragel Zorg haar zorgverlening kan uitvoeren. Multifunctioneel bouwen, met ruimte voor veranderende wensen en eisen is op termijn gewenst. Zo krijgen de bewoners allemaal een eigen appartement waarin ze onafhankelijk van de vraag individueel worden ondersteund. Het gebouw omvat 30 appartementen. Twee appartementen zijn ingericht als ontmoetingsruimte en kantoor.

Gerealiseerd:

16 woningen Zeeuwse Gronden: In de binnenstad van Terneuzen in de Donze Visserstraat, Jozinastraat e.o. zijn enkele woonblokken omgebouwd tot een binnenhofje van 16 woningen. Zestien cliënten van zorginstelling Zeeuwse Gronden nemen deel aan dit begeleid-wonen-project. Clavis heeft de woningen verbouwd en de achtertuinen zijn omgevormd tot een binnenhofje. Door de samenwerking met zorginstelling Zeeuwse Gronden wordt wonen en zorg gecombineerd.

10

Jaarverslag 2013

28 wozoco-appartementen Máxima: Aan de Westerscheldedijk op de locatie van voormalig verpleeghuis Ter Schorre zijn 60 zorgappartementen en 8 groepswoningen voor cliënten van SVRZ gerealiseerd. De begane grond is deels gereserveerd voor commerciële ruimten, waar zich wijkvoorzieningen kunnen vestigen, zoals bijv. een huisartsen- en fysiotherapeutenpraktijk, een pedicure of een kapster. Clavis heeft 28 appartementen in het complex. Máxima is méér dan alleen een woongebouw. Het is een plek, waar 60-plussers tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen, omdat alle voorzieningen voor zorg en welzijn binnen handbereik zijn. Dit komt omdat in dit project veel geïnvesteerd is in de zorginfrastructuur zoals bijvoorbeeld een alarmopvolgsysteem. In het complex Máxima bevindt zich een zorgunit van zorgorganisatie SVRZ. Het zorgteam verleent dag- en nachtverzorging. De architectuur van het project Máxima is modern en imposant. Het bestaat uit een wooncomplex van vijf etages. In het atrium is een prachtige binnentuin aangelegd.

Grondaankopen:

Er zijn in het verslagjaar geen grondaankopen voor projectontwikkeling gedaan.

Jaarverslag 2013

11

4 INVESTEREN IN LEEFBARE WIJKEN 4.1

Woonruimteverdeling

Wij hanteren het aanbodmodel bij het aanbieden van woningen aan de markt. De betreffende woningen worden via tweewekelijkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. Gemiddeld kregen wij in 2013: 19 reacties op één advertentie (2012: 18 reacties). Het aantal reacties op een eengezinswoning of seniorenwoningen verschilt enorm. Eengezinswoningen blijven populair. De vraag naar seniorenwoningen in de Binnenstad/Java, het Zuiderpark, Triniteit, Oudelandse Hoeve en Sluiskil is minimaal. Vermoedelijk is dit te wijten aan een aantal factoren. Namelijk overvloed van (nieuwbouw) ouderenhuisvesting in Terneuzen, ouderen hebben vaak onverkoopbare eigen woningen, willen ondanks allerlei prognoses thuis blijven wonen en een deel van deze doelgroep heeft een inkomen boven de inkomenstoetsgrens.

Doelgroepenbeleid

Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuis-houdens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking en gezinnen. Bijzondere doelgroepen als statushouders en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke begeleiding nodig hebben, krijgen, waar nodig, specifieke aandacht. In 2013 was bij de woningaanbieding naast het selectiecriterium het leeftijdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting ook de hoogte van het jaarinkomen van belang. In 2013 is de eis van de overheid om 90% de woningen binnen de huurtoeslaggrens van € 681,02 toe te wijzen aan huurders met een inkomen tot maximaal € 34.085. De overige 10% mogen wij onder bepaalde voorwaarden toewijzen aan huurders met een hoger inkomen. In 2013 heeft Clavis in 96,2% (2012: 93%) van de toewijzingen, woningen toegewezen aan mensen met een inkomen tot maximaal € 34.085.

Verhuur van woningen

In 2013 werden 292 woningen (2012: 245) opnieuw verhuurd. De stijging van het aantal verhuringen kan deels verklaard worden door de oplevering en verhuring van de 20 appartementen Máxima. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt momenteel 13,9 maanden (2012: 12,3 maanden). In een aantal gevallen zoals nieuwbouwproject woonzorgcentrum Máxima en project ’t Hofje zijn de woningen toegewezen aan mensen die niet als woningzoekenden stonden ingeschreven. Indien wij op de wekelijkse advertenties geen reactie krijgen wijzen we deze woningen ook toe aan mensen zonder inschrijfduur. Sinds 2013 benaderen we passende kandidaten actiever voor deze complexen. Ook verhuren we woningen met leegstand middels een samenwerkingsovereenkomst via maatschappelijke instellingen zoals de gemeente, Emergis, het Leger des Heils, Tragel Zorg en Zeeuwse Gronden.

12

Jaarverslag 2013

Van de 292 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders in onderstaand schema inzichtelijk gemaakt. Jaarinkomen

Aantal verhuringen

2013

15.000 euro of minder

102

35%

15.000 tot 25.000 euro

115

39%

25.000 tot 34.085 euro

38

13%

34.085 euro of meer

13

4%

Onbekend*

24

9%

292

100%

Aantal verhuringen

2013

25 jaar of jonger

45

15%

25 tot 35 jaar

60

21%

35 tot 45 jaar

48

16%

45 tot 55 jaar

26

9%

55 tot 65 jaar

22

8%

65 tot 75 jaar

31

11%

75 jaar en ouder

47

16%

Onbekend *

13

4%

292

100%

Totaal Leeftijd

Totaal

*Betreft ook verhuring aan maatschappelijke- en zorg-organisaties zoals Juvent, Zeeuwse Gronden e.d.

Opzeggingen en mutatiegraad

In 2013 werden 282 huurcontracten van woningen opgezegd. Dit aantal ligt een fractie hoger dan het aantal opzeggingen in 2012 (272 opzeggingen). Ook de 13 opzeggingen (2012: 16) op initiatief van Clavis (uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 11,6% (11,1% in 2012). De toename van de leegstand verklaart zich in het leeghouden van woningen voor het project Zeeuwse Gronden (opgeleverd voorjaar 2013), de toename van leegstand in de Diepenbrockflats, een stijging in de leegstaande woningen voor verkoop vanwege het actief implementeren van het verkoopbeleid en de leegstand in De Veste-flats en het Elisabethhof in Sluiskil.

Woningaanbieding

Om 292 woningen te verhuren, hebben wij in 2013 411 aanbiedingen gedaan. De zogeheten aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,4 (2012:1,6). Per 31 december 2013 registreerden wij 1.320 woningzoekenden (2012:1.290) woningzoekenden. Alle woningzoekenden die langer dan 18 maanden zijn ingeschreven en niet reageren op ons woningaanbod worden uitgeschreven.

Jaarverslag 2013

13

Leegstand

Per 31 december 2013 waren in totaal 52 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 2,1% van het woningbestand (2012: 60 woningen, 2,5%). Naast 5 leegstaande woningen in het Elisabethhof staan14 appartementen in “De Veste” en in de hoogbouwflats 6 appartementen leeg. Dit aantal is het afgelopen jaar toegenomen. Woningen worden opgezegd als gevolg van overlijden of een verhuizing naar een zorginstelling. Doorverhuren gaat moeilijker en is te wijten aan een aantal factoren. Overvloed van (nieuwbouw) ouderenhuisvesting in Terneuzen, onverkoopbare eigen woningen, het langer thuis willen blijven wonen en een deel van deze doelgroep heeft een inkomen boven de inkomenstoetsgrens. Ook staan er 9 woningen leeg, omdat ze aangemerkt zijn om te worden verkocht. Verder is er 1 woning leeg vanwege een woningaanpassing voor mindervaliden. De huurderving hiervan wordt, gedurende een beperkte periode, vergoed door de gemeente. Om de verhuurbaarheid in “De Veste” te bevorderen zijn in 2013 verschillende acties ondernomen. Samenwerking met zorginstellingen zorgen voor een afname van leegstand in de Veste. Met de gemeente Terneuzen en aanZ is het project “Jongeren in de Veste” afgesproken voor een periode van 3 jaar. De overige woningen stonden hoofdzakelijk leeg als gevolg van mutatiewerkzaamheden.

Huurbetaling en huurachterstand

De huurachterstand steeg in 2013 licht. Op 31 december 2013 bedroeg de huurachterstand van de huidige huurders € 331.741 (in 2012 € 316.302 excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 2,22% (2012: 2,28%) van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2013). Clavis streeft naar een zo laag mogelijke huurachterstand. De huur moet voor de eerste van iedere maand op onze bankrekening zijn bijgeschreven. Is dit niet het geval, dan is sprake van een huurachterstand. Bij huurachterstand wordt een herinnering gestuurd, eventueel gevolgd door een betalingsherinnering. Heeft de huurder na onze schriftelijke herinnering nog steeds niet betaald, dan benaderen wij een deurwaarder. Op ons verzoek start de deurwaarder een procedure bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden en tot uitzetting over te gaan. Alle invorderingskosten komen in dat geval voor rekening van de huurder. Door snellere hulpverlening bij huurachterstand probeert Clavis uitzetting te voorkomen. De wijkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden van Máximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bij de meeste huisbezoeken zijn direct concrete betalingsregelingen afgesproken, hiermee wordt uitzetting voorkomen. Bij vakantie of ziekte van de wijkcoördinatoren heeft de afdeling Financiën deze bezoeken overgenomen. Met 130 huishoudens (in 2012: 193) werd een betalingsregeling getroffen. Dit is fors minder dan 2012. Of dit een trend is zal de komende jaren blijken. Dit is trouwens exclusief mensen die na een eerste aanmaning op eigen initiatief extra betaald hebben om af te lossen. Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen een beroep op het minnelijk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP).

14

Jaarverslag 2013

Bij huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau. Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Eind december 2013 liepen er 164 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder (2012: 231). Vanuit het “Woonherkansenproject” werkt Clavis samen met de gemeente aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het verleden ontruimd zijn, een nieuwe kans op de woningmarkt krijgen. Er zijn vanuit het woonherkansen in 2013 geen contracten opgemaakt. Daarnaast hebben we een aantal contracten gesloten met huurders en de instanties die de begeleiding van deze huurder verzorgden, waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over bewoning en of huurbetalingen. Het streven van de wijkteams om ook in 2013 de huurachterstanden terug te dringen, is niet bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wijkcoördinatoren maatregelen om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe huurders. Daarom gaan de wijkcoördinatoren in samenwerking met de verhuurconsulenten aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden. Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zijn afspraken gemaakt over de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente. Helaas leidt huurbetalingsachterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2013 werden 13 woningen ontruimd (2012: 16), meestal vanwege achterstallige huur.

Huurbezwaren

In het verslagjaar zijn 70 huurbezwaren ingediend. Hiervan zijn 19 huurbezwaren gegrond verklaard. Oorzaak van het hoge aantal huurbezwaren is gelegen in het feit dat in 2012 de inkomensafhankelijke huurverhoging is toegepast. Bij het grootste deel van de 19 gegrond verklaarde huurbezwaren was het inkomen dusdanig gewijzigd dat een lagere huurverhoging toegepast kon worden.

Huurprijsbeleid

Per 1 juli 2013 werd een huurverhoging gerealiseerd van 4 % voor huurders met een inkomen tot € 33.614. Huurders met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 hebben een huurverhoging van 4,5% gekregen en huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 6,5%. De verhoging is tot stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie

Klanttevredenheid

In 2012 is gestart met het uitreiken van een uitnodiging tot het invullen van een digitale klanttevredenheidsenquête. Dit kan zijn na het uitvoeren van een reparatieverzoek, het opzeggen van een huurcontract of een andere vorm van dienstverlening door Clavis. De respons op deze vorm van meten is in 2013 evenals in 2012 helaas onvoldoende gebleken om een representatieve weergave te laten zien. Clavis wil in het kader van het nieuwe ondernemingsplan vormen van digitale klanttevredenheidsmeting nader onderzoeken. Wel heeft Clavis 4 klantenpanels georganiseerd. In deze panels kwam de algemene tevredenheid over Clavis uit op gemiddeld een 7.

Klachtencommissie

Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Stichting De Zoutvliet te Terneuzen in een regionale klachtencommissie. De commissie behandelt klachten over de dienstverlening.

Jaarverslag 2013

15

De leden van deze gezamenlijke commissie zijn: Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter F. Ingels, lid S.P. van der Hooft, lid In het verslagjaar is één klacht bij de regionale klachtencommissie ingediend, die niet ontvankelijk is verklaard.

4.2 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat

Door een gedegen wijk- en buurtbeheer proberen we de leefbaarheid in een buurt te verhogen. Ook kunnen bewoners hierdoor hun woning, wijk of buurt als een prettige woonomgeving ervaren. In 2013 waren onze wijk- en buurtbeheeractiviteiten gericht op de woning, de gebouwde omgeving maar ook op de beïnvloeding van de sociale omgeving. Om wijk- en buurtbeheer optimaal in te zetten is de samenwerking tussen afdeling wonen en vastgoed geoptimaliseerd. Ook is in het verslagjaar de samenwerking voortgezet met organisaties die mede in de wijk actief zijn. Dit vanwege het toenemend aantal bewoners, die op de één of andere manier aanvullende hulp en begeleiding nodig hebben. Sociale en financiële problemen komen steeds vaker voor. Als hulpverlenende partijen snel en adequaat reageren op individuele problemen en bewoners tijdig de juiste hulp ontvangen kan escalatie voorkomen worden. Bewoners aanspreken op ongewenst gedrag is daar ook onderdeel van, zoals het houden aan huisregels, algemene voorwaarden en onderhoud tuin. Ook worden de herinneringsbrieven bij een huurachterstand indien mogelijk door onze wijkcoördinatoren persoonlijk afgegeven. Deze persoonlijke benadering wordt door bewoners niet als vervelend ervaren. Vaak biedt het een opening om een betaalregeling te treffen of indien nodig bredere hulpverlening aan te bieden. Wil Clavis woningen bieden waar het prettig wonen is, dan is aandacht voor de woonomgeving belangrijk. Een voorbeeld van deze aandacht is het aanspreken van bewoners op ongewenst gedrag, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de tuin. Clavis steunt initiatieven van bewoners om de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren.

Leefbaarheidsplannen

De leefbaarheidsplannen voor de wijken Oudelandse Hoeve, Triniteit en Lievenspolder zijn in 2013 verankerd in de bestaande wijkstructuur. Wijkraden en buurtverenigingen combineren eigen plannen en activiteiten met de acties genoemd in de wijkplannen. Voortvloeiend uit de leefbaarheidsplannen in deze wijken is op initiatief van de scholen gestart met een preventieteam. Naast de school uit de wijk nemen aan het preventieteam diverse partners uit de wijk deel. Het preventieteam richt zich op school-overstijgende problematiek. Het gaat om het grotere geheel: kind – gezin – buurt. Door deze samenwerking wordt begeleiding voor kind en gezin gebundeld en is er één aanspreekpunt. Door een gewijzigde organisatiestructuur is het opstellen van leefbaarheidsplannen voor andere wijken gewijzigd naar het opstellen van actieplannen.

Samenwerking met belanghouders en andere partijen

Mede door de intensieve contacten rondom de leefbaarheidsplannen is in 2013 de samenwerking met belanghouders verstevigd en waar mogelijk uitgebreid. Samenwerkingsovereenkomsten met Houdgreep en het Sociaal Netwerkoverleg zijn geactualiseerd en uitgebreid.

16

Jaarverslag 2013

Integrale aanpak drugsoverlast

Het samenwerkingsverband met Houdgreep en de woningcorporaties is in 2013 ook juridisch geformaliseerd. Door uitwisseling van relevante informatie die elke partij afzonderlijk heeft kan er slagvaardiger opgetreden worden. Iedere partij heeft een specifiek belang, wettelijke taken en bevoegdheden in het beëindigen, of tot acceptabele proporties terugbrengen, van de overlast. Het Houdgreep-convenant vormt de basis van een integrale aanpak van de drugsoverlast. In 2013 zijn 138 panden in het Houdgreep-overleg behandeld, waarvan 103 in gemeente Terneuzen, 22 in gemeente Hulst en 13 in gemeente Sluis. Het samenwerkingsverband met Houdgreep vloeit voor uit het Convenant Hennepteelt Zeeland – West-Brabant. De convenantpartners zijn 39 gemeenten binnen de eenheid Zeeland – West-Brabant, politie Zeeland – West-Brabant, het Openbaar Ministerie, deelnemende woningcorporaties en overige verhuurders binnen de eenheid Zeeland – West-Brabant, Delta Netwerkbedrijf, het UWV en de SVB. De convenantpartners treden op en nemen maatregelen tegen de ongewenste ontwikkeling die gepaard gaat met hennepteelt.

Buurtbemiddeling

Buurtbemiddeling is een initiatief van Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, de politie en de gemeente Terneuzen. In 2013 vierde Buurtbemiddeling haar 5-jarig jubileum. Buurtbemiddeling is door het Centrum van Criminaliteitspreventie en Veiligheid beloontd met een “plus certificaat “. Het krijgen van het certificaat betekent, dat er aan alle voorwaarden voldaan wordt en dat het project al jaren consistent functioneert. De meldingen worden complexer. Psychische aandoeningen spelen vaker een rol bij burengeschillen en ook problemen die mensen hebben omdat ze bijvoorbeeld werkloos zijn, schulden hebben of hun huis niet verkocht krijgen, zijn factoren die meespelen bij het ontstaan van burenruzies. Buurtbemiddeling is vooral een bewustwordingsproces waarbij de bewoner wordt gewezen op zelfredzaamheid en op het belang van een goede communicatie met de buren. Buurtbemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers die luisteren naar het verhaal van beide partijen. In 2013 telt Buurtbemiddeling Terneuzen 97 aanmeldingen. In dit verslagjaar zijn er 87 zaken afgesloten plus 23 zaken die nog liepen van 2012. Deze laatste zaken zijn niet meegenomen in onderstaande resultaat. Er zijn 65 zaken geslaagd. Dit is 75 % van het totaal en ligt ruim boven het landelijke gemiddelde van 65 %. Een zaak is geslaagd als het onderliggende geschil is opgelost of als partijen aangeven dat een “normaal” leven weer mogelijk is. Anders gezegd: vijandigheden/irritaties zijn gestopt en het probleem of conflict is dragelijk geworden. Partijen doen geen beroep meer op de instanties. Er is in 6 gevallen doorverwezen naar zorgverleningsinstanties zoals bemoeizorg, maatschappelijk werk en GGZ, omdat sprake was van dusdanige problematiek dat deze alleen op te lossen was met de juiste begeleiding. Deze zaken worden gerekend tot geslaagd omdat Buurtbemiddeling de problemen naar de juiste hulp geleid heeft waardoor de relatie tussen buren tot rust is gekomen. Er zijn 22 zaken niet geslaagd. In 6 gevallen trok de melder zich terug. In laatstgenoemde gevallen is het onduidelijk of er nog problemen zijn. Er zijn 15 zaken door Clavis aangemeld (tegen 17 in 2012) en 16 door zelfmelding doorverwezen via Clavis (tegen 8 in 2012). De werkwijze van Clavis om de “zelfmeldingen” door overlastklachten niet zelf in behandeling te nemen maar door te verwijzen naar Buurtbemiddeling werkt resultaatverhogend. De verantwoording wordt namelijk bij de betrokkenen gelegd.

Jaarverslag 2013

17

Sociale klachten

In 2013 zijn 290 overlastmeldingen door klanten of omwonenden aan Clavis doorgegeven. Er is geen sprake van een concentratie van klachten. Er is ook geen onderscheid gemaakt tussen appartementen of eengezinswoningen. Ook meldingen door eigen (onderhoudsdienst)medewerkers worden vastgelegd. Dit betreft vaak vervuilde tuinen. Clavis heeft in 2013 haar beleid gecontinueerd om vervuilde tuinen aan te pakken. Tevens zijn er contacten met hulpverlenende instanties om onder andere bepaalde vervuilingsproblematiek en achterstallig onderhoud te signaleren en hierop te sturen.

Klantenpanel

In 2013 is weer een nieuw klantenpanel gestart. Met inbreng van een mix van bewoners hebben we dit jaar tijdens vier bijeenkomsten een aantal actuele thema’s aan de orde gesteld en bediscussieerd. Thema’s in 2013 waren: ‘fusieplannen Clavis – Woongoed Zeeuws-Vlaanderen’, ‘taakvelden Clavis’ (1), ‘taakvelden Clavis’ (2), ‘hoe gaat Clavis met uw klachten om?’. De inbreng van de bewonersgroep was enthousiast en betrokken. Bij de evaluatie bleek dat ook de bewoners positief waren over het verloop van de bijeenkomsten en de kansen die hun geboden werd om mee te praten en te denken. Het klantenpanel van 2013 heeft aangegeven ook in het nieuwe jaar door te willen gaan.

Belangrijkste ontwikkelingen per wijk

De belangrijkste ontwikkelingen in 2013 zijn per wijkteam: Wijkteam Terneuzen-Oost / binnenstad

• Bijeenkomst Wonen, Welzijn en Zorg in samenwerking met ZorgSaam, aanZ en

•

•

•

18

Clavis: In februari 2013 vond een wijkbijeenkomst over Wonen, Welzijn en Zorg plaats in het buurthuis “De Hoeve” in de Oudelandse Hoeve. Uit de hoge opkomst van bewoners uit de wijk Oudelandse Hoeve bleek dat er duidelijk behoefte is aan goede informatieverstrekking voor de bewoners in de vorm van themabijeenkomsten. Scootmobielpool De Veste: Eind maart 2013 is in De Veste in samenwerking met de gemeente Terneuzen de scootmobielpool definitief van start gegaan. Bewoners uit de Veste die voorheen een individuele scootmobiel hadden van de gemeente Terneuzen (WMO), nemen nu verplicht deel aan deze pool. Het beheer van de pool wordt gecoördineerd door de bewonerscommissie van De Veste. Evaluatie bewonersbijeenkomst gasabsorptie flats Oudelandse Hoeve: In april 2013 vond een evaluatiebijeenkomst plaats naar aanleiding van de werkzaamheden die Clavis in 2012 heeft uitgevoerd aan de verwarmingsinstallatie van 322 woningen aan de Edvard Grieghof, de Berliozhof en de Diepenbrockstraat. Er zijn nieuwe verwarmingsketels, gasabsorptie-warmtepompen, een nieuwe radiator in de woonkamer en nieuwe radiatorkranen geplaatst. Tijdens de bijeenkomst is het stookseizoen 2012/2013 geëvalueerd en is gebleken dat de bewoners tevreden zijn. Jongerenoverlast Binnenstad: In mei 2013 vond een bijeenkomst plaats van gemeente, politie, Buurtbemiddeling, Stichting Jeugd- en Jongerenwerk en Clavis met alle betrokken ouders en jongeren. Aanleiding was de overlastproblematiek in de binnenstad door een groep kinderen in de leeftijd van 9 - 14 jaar. Het doel was te praten over de redenen van overlast en samen oplossingen te vinden voor het vermijden voor deze problematiek. Uiteindelijk heeft deze aanpak gezorgd voor rust in de Binnenstad.

Jaarverslag 2013

• Opening ’t Hofje’ van Zeeuwse Gronden in de Binnenstad:

•

•

•

•

•

•

In september 2013 heeft wethouder Liefting met de onthulling van een zonnewijzer het complex ‘t Hofje in de Binnenstad officieel geopend. ‘t Hofje is een initiatief van Clavis en Zeeuwse Gronden. De 14 eengezinswoningen en één appartement zijn bestemd voor cliënten van Zeeuwse Gronden die met begeleiding zelfstandig wonen. In de gezamenlijke binnentuin kunnen bewoners met elkaar contact hebben. De medewerkers van Zeeuwse Gronden hebben binnen dit complex hun eigen kantoorruimte. Bijeenkomst inbraakpreventie: In oktober 2013 vond een informatieavond over woninginbraken plaats. De politie, het Openbaar Ministerie en de Zeeuwse gemeenten proberen samen het aantal woninginbraken terug te dringen. De wijkcoördinator was namens Clavis aanwezig op deze avond waar in samenwerking met het centrum voor criminaliteitspreventie (CCV) en het beveiligingscentrum, een voorlichting is gegeven over hoe ook bewoners het risico op inbraak kunnen verkleinen. Zeeuwse huiskamer: In november 2013 was de kick off van de Zeeuwse huiskamer. De Zeeuwse huiskamer is een samenwerkingsproject van Delta, ZorgSaam, Impuls en Clavis. Doel van dit project is om met een proefwoning te onderzoeken met welke digitale en domoticamogelijkheden ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Clavis stelt hiervoor kosteloos een appartement in de Veste ter beschikking. Bevordering wooncarrière huurders Oudelandse Hoeve: Alle huurders van 50 jaar en ouder en woonachtig in een eengezinswoning in de wijken Oudelandse Hoeve/Katspolder hebben middels een actieve mailing een aanbod ontvangen van één maand gratis huur indien ze intern verhuizen naar een appartement in de Oudelandse Hoeve. Deze actie heeft geresulteerd in 6 interne verhuizingen. Verhuurbevorderendemaatregelen in De Veste: In verband met aanhoudende leegstand in de Veste zijn maatregelen genomen om de verhuur te bevorderen. Denk hierbij aan het aanbieden van één maand gratis huur aan huurders uit de Veste die een nieuwe huurder aanbrengen. Ook is aan alle huurders van een eengezinswoning van 60 jaar en ouder één maand gratis huur aangeboden bij doorverhuizing naar de Veste. Deze actie heeft geresulteerd in 10 interne verhuizingen. Daarnaast zijn in 2013 samenwerkingsovereenkomsten afgesloten met gemeente Terneuzen, Tragel Zorg en Emergis voor de plaatsing van cliënten in de Veste in combinatie met een begeleidingscontract. Vrijwillige huismeester: Clavis stimuleert de zorg voor de woonomgeving en is blij met de inzet van vrijwillige huismeesters. Voor de flat Berliozhof in de Oudelandse Hoeve heeft een bewoner zich aangemeld voor de functie vrijwillige huismeester. Hij gaat wekelijks een rondje langs de flat voor controle op uitstraling en leefbaarheid. Daar waar acties nodig zijn worden deze opgepakt door Clavis. Wijkraad en bewonerscommissie overleggen: De wijkcoördinator woonde ook in 2013 diverse vergaderingen en de jaarvergadering van de wijkraden van de Binnenstad en de Oudelandse Hoeve bij. Ook vond met bewonerscommissies van een aantal wooncomplexen regelmatig overleg plaats. De inbreng en betrokkenheid vanuit Clavis wordt door deze wijkraden en bewonerscommissies zeer gewaardeerd.

Jaarverslag 2013

19

Wijkteam Terneuzen-West / Sluiskil:

• Wijkplan Lievenspolder/Triniteit

•

•

•

•

20

Het wijkplan Lievenspolder/Triniteit is in 2013 verder ingebed en verankerd met bestaande activiteiten in de wijk en De Kameleon. De Kameleon is hierbij een vaste ontmoetingsplaats. Vanuit het buurthuis worden allerlei activiteiten georganiseerd om de ontmoeting tussen buurtbewoners te bevorderen (zie verder bij De Kameleon). Dorpsraad Sluiskil De wijkcoördinator woonde ook in 2013 diverse vergaderingen en de jaarvergadering van de dorpsraad bij. De inbreng en betrokkenheid vanuit Clavis wordt door de dorpsraad zeer gewaardeerd. De overlast en vernielingen van jongeren is medio 2013 redelijk onder controle gebracht. Stichting Jeugd- en Jongerenwerk is actief met de groep jongeren bezig. Op 24 mei is de afsluitbare multifunctionele verharde baan in Sluiskil officieel geopend. In eerste instantie waren de bewoners van het naastgelegen St. Elisabethhof bang voor overlast. Dit is tot nu toe onterecht. St. Elisabethhof: de leegstand van de appartementen in het complex is in 2013 helaas toegenomen. In samenspraak met ZorgSaam is in 2013 gestart met een brede aanpak om de leegstand terug te dringen. ZorgSaam gaat investeren in zorgtelefonie en gaat de activiteiten vanuit hun locatie aan de Louisalaan verplaatsen naar St. Elisabethhof. Het plan is om meer loop te krijgen en dus ook meer activiteiten. Op 5 september was er een open dag. Ondanks de goede opkomst en positieve geluiden leverde het nog geen nieuwe huurders op. Verder kregen de bewoners van het St. Elisabethhof een toelichting en demonstratie van de vrijwillige brandweer. Wijkvereniging Zuidpolder De wijkvereniging Zuidpolder heeft er voor gekozen om in 2013 bewonersbijeenkomsten te organiseren gekoppeld aan een breed thema. Met deze opzet hoopt de wijkvereniging meer bewoners uit de wijk te bereiken en een actieve inbreng van bewoners te realiseren. Clavis steunt deze opzet en is bereid waar mogelijk te faciliteren bij de organisatie ervan. De in 2013 gehouden multiculturele dag was een succesvolle en goedbezochte dag. Zowel de gemeente als Clavis hebben dit gesteund. Vrijwillig huismeester Clavis stimuleert de zorg voor de woonomgeving en maakt hierbij gebruik van vrijwillige huismeesters. Voor de flats in de wijken Triniteit, Zuiderpark en Zuidpolder heeft zich een bewoner voor deze wijk aangemeld. Hij doet regelmatig een rondje langs de flats voor controle op uitstraling en leefbaarheid. Daar waar acties nodig zijn worden deze opgepakt door Clavis. De Kameleon Als kind- en buurtcentrum wil De Kameleon graag het centrale middelpunt en ontmoetingscentrum zijn voor de wijken Lievenspolder en Triniteit. Het buurthuis heeft al een positieve inbreng om buurtbewoners bij elkaar te brengen. De coördinator van De Kameleon werkt samen om activiteiten te ontplooien die bijdragen aan ontwikkelingskansen voor kinderen en volwassenen. Zowel de uitstraling van het gebouw als de houding van de medewerkers binnen De Kameleon zorgen ervoor dat het elkaar ontmoeten laagdrempelig is.

Jaarverslag 2013

4.3. Huisvesting van bijzondere doelgroepen

Clavis hecht veel waarde aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij spannen ons in op het gebied van wonen en zorg voor statushouders en dak- en thuislozen. De inspanningen hebben met name betrekking op het beschikbaar stellen van huisvesting. Onder mensen met een beperking verstaat Clavis zowel mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking. Clavis werkt hierbij nauw samen met instellingen die mensen met beperkingen begeleiden bij het zelfstandig wonen. Zo werken wij samen met gemeente Terneuzen, Juvent, Tragel Zorg, Emergis, Arduin, de Zeeuwse Gronden, Gors en het Leger des Heils. Clavis verhuurt een aantal woningen waarbij het huurcontract op naam van een van deze instellingen staat. Daarnaast worden woningen met een driehoekscontract verhuurd, waarbij de woonruimte onlosmakelijk is gekoppeld aan zorg. Dit is het gevolg van de extramuralisering van de zorg en de voorwaarden die Clavis stelt aan bewoners vanuit het “herkansbeleid”. Driehoekscontracten worden afgesloten met de bewoner(s) en de zorgverlenende instanties.

Maatschappelijk vastgoed

Clavis ontwikkelt maatschappelijk vastgoed (voor huisvesting van cliënten in de zorg, maatschappelijke opvang en welzijn). In 2013 zijn de volgende projecten maatschappelijk vastgoed in ontwikkeling en/of opgeleverd: • Amberboom, Terneuzen: 30 zorgappartementen voor cliënten van Tragel Zorg. Oplevering heeft plaatsgevonden in voorjaar 2014. • Het Hofje, Terneuzen: Ombouw van 16 bestaande woningen in de binnenstad Terneuzen t.b.v. cliënten Zeeuwse Gronden. Gerealiseerd in september 2013.

Statushouders

In 2013 zijn 8 woningen (22 personen) verhuurd aan statushouders. Ook afgelopen jaar is gebleken, dat vooral gezinnen vaker kiezen voor de grotere steden in de Randstad in plaats van Terneuzen. Het streven is om jaarlijks 12 woningen aan te bieden aan statushouders (1 per maand).

4.4 Wonen en zorg

Ook wonen voor ouderen heeft onze bijzondere aandacht, al dan niet in relatie met zorgcomponenten. De levering van zorg (niet alleen voor ouderen, maar ook in andere situaties) is niet het domein van corporaties, maar Clavis wil dit wel faciliteren. Naast woningaanpassingen betekent dit ruim aandacht voor onder andere de toegankelijkheid van de woonomgeving, het weren van ongewenst bezoek en de veiligheid van de bewoners.

Zorg aan ouderen

Voor het leveren van zorg zijn met diverse zorgleveranciers afspraken gemaakt. Het betreft afspraken over de woningtoewijzing en het verlenen van zorg in onze appartementen in De Veste, aan het Kerkepad, in de Ferdinand Bolstraat en de seniorenwoningen aan het Elisabethhof te Sluiskil. Eind 2013 is het nieuwbouwcomplex Máxima opgeleverd. In december zijn de huurcontracten ondertekend en de sleutels van de huurwoningen uitgereikt aan 20 bewoners van de huurwoningen. Begin 2014 zijn de sleutel van de resterende 8 appartementen uitgereikt.

Jaarverslag 2013

21

Zorg aan jongeren

De samenwerking met de gemeente, stichting Prokino, Scalda en Clavis verloopt goed. Ook in 2013 vond regelmatig overleg plaats over dit jongerenproject waarbij in de wijk Java in twee verbouwde eengezinswoningen 6 jongeren gehuisvest worden en begeleiding krijgen om na een jaar zelfstandig te kunnen wonen. In augustus 2013 zijn drie appartementen in De Veste opgeleverd aan de gemeente Terneuzen en aanZ waarin 6 jongeren gehuisvest worden en leren om na een jaar zelfstandig te kunnen wonen.

4.5 Sponsoring

Het ministerie heeft de mogelijkheden voor sponsoring door corporaties aangescherpt. Met dat in het achterhoofd en gerichte acties om de bedrijfslasten te verlagen heeft Clavis haar sponsoractiviteiten in 2013 tot een minimum beperkt.

22

Jaarverslag 2013

5. INVESTEREN IN SAMENWERKING 5.1. Samenwerking met belanghouders

Clavis zorgt in nauwe samenwerking met bewoners en andere partners dat onze klanten plezierig wonen. Clavis onderscheidt de volgende belanghoudersgroepen:

5.2. Samenwerking met de gemeente Terneuzen en de provincie Zeeland

Als corporatie hebben we te maken met de rijksoverheid, maar ook met de provincie en gemeente. Uiteraard hebben wij vooral veel overleg met de gemeente. Dit gebeurt door de diverse medewerkers van Clavis op individueel niveau met de ambtenaren van verschillende afdelingen. Op bestuurlijk niveau is er regelmatig contact tussen de directeur/bestuurder en de diverse wethouders. Er zijn een aantal bijeenkomsten geweest met de drie gemeenten, de drie corporaties, de provincie en het ministerie van BZK om te onderzoeken of het haalbaar is om te komen tot een regionale woonvisie. Met de provincie is veelvuldig contact geweest op het gebied van de demografische ontwikkelingen in Zeeuws-Vlaanderen en een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA).

Jaarverslag 2013

23

Samenwerking met andere partijen

Onze medewerkers nemen deel aan het GGD-overleg met alle sociale partners en het STOP-overleg met de politie en gemeente Terneuzen om de situatie van kwetsbare inwoners en overlastsituaties te bespreken. Op wijkniveau wordt regelmatig overlegd in en met bewonersplatforms en wijktafels. Regelmatig vindt contact en overleg plaats met instellingen die direct of indirect betrokken zijn bij het huisvesten van specifieke doelgroepen, alsmede met organisaties en personen op het terrein van de (geestelijke) gezondheidszorg en het maatschappelijk werk. Clavis geeft daarmee inhoud aan de rol die zij wenst te spelen binnen het lokale (maatschappelijke) netwerk. Met diverse zorginstellingen wordt overleg gevoerd om inhoud te geven aan de toenemende vraag aan woningen waarin zorg geleverd wordt. Dit heeft zowel betrekking op de bouw van nieuwe woonzorgwoningen als op het organiseren van 24-uurs zorg in de nabijheid van onze woningen. Op deze manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blijven wonen.

5.3. Samenwerking met Bewonersraad

Met de Bewonersraad vindt in het kader van de Wet overleg huurder/verhuurder regelmatig overleg plaats over beleidsmatige zaken zoals het huurprijs- en onderhoudsbeleid. In 2013 vond vijf maal overleg plaats. Daarbij zijn de onder andere de volgende onderwerpen aan de orde geweest: huurverhoging, fusie met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, beleid woningverbetering, verhoging servicecontract, samenwerking met collega corporaties en de ontwikkelingen van de veranderingen in de volkshuisvesting vanuit het regeerakkoord. De leden van de Bewonersraad hebben te kennen gegeven te willen stoppen met hun werkzaamheden. Per 31 december 2013 zijn de heren J. Dubbeldam, A. van Pamelen en R. Dieleman afgetreden. In 2014 wordt de wervingsprocedure opgestart.

5.4 Samenwerking met collega-corporaties

Clavis onderzoekt de mogelijkheden voor samenwerking met collega-corporaties en spitst zich toe op twee geografische gebieden: - Zeeuws-Vlaanderen met de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Clavis) - Zeeland met alle Zeeuwse woningcorporaties inclusief Stadlander Bergen op Zoom. Hier wordt samengewerking onderzocht en uitgevoerd op onder andere het gebied van financiën, fiscaliteiten, treasury, verzekeringen, inkoop, ICT en HRM. • Na de succesvolle besparing na aanbesteding van de opstal- en brandverzekering zijn in het verslagjaar op het gebied van inkoop zijn er verdere stappen gezet om te komen tot een gezamenlijke inkoop van energie, zonnepanelen en schoonmaakwerkzaamheden. Niet alle corporaties doen zoals ook was voorzien aan alle initiatieven mee, maar het ligt in de lijn der verwachting dat de collega’s die wel participeren interessante voordelen behalen door gezamenlijk op te trekken. Op het gebied van groenonderhoud zetten we als Zeeuwse corporaties in op een strategische samenwerking met de Zeeuwse Sociale Werkplaatsen. • De werkgroep ICT heeft inzichtelijk gemaakt welke activiteiten er per corporatie plaatsvinden.

24

Jaarverslag 2013

• De samenwerking tussen ZuidWestSamen met de Hogeschool Zeeland heeft in-

•

middels geleid tot de opzet van twee masterclasses: “de Maatschappelijke Onderneming” en “Klant Centraal”. In ruil voor de inzet van de corporaties bij het opzetten van deze Masterclasses mocht een groot aantal corporatiemedewerkers gratis deelnemen. Beide Masterclasses zijn in januari 2014 afgerond. De werkgroep HRM gaat in gesprek met FLOW om te bezien of –en zo ja op welke wijze- we bepaalde instrumenten kunnen inzetten cq. ontwikkelen om de uitwisseling van medewerkers te bevorderen.

Jaarverslag 2013

25

6. INVESTEREN IN PERSONEEL EN ORGANISATIE 6.1 Organisatiestructuur

Clavis heeft een functionele organisatiestructuur met drie afdelingen: Wonen, Financiën en Vastgoed. De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor (ver)huurzaken. De afdeling Financiën verzorgt alle activiteiten voor financieel beleid en beheer. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor dagelijkse technische zaken en alle projectmatige activiteiten rond projectontwikkeling en technisch beheer. De controller is ondergebracht bij de afdeling beleidsondersteuning en wordt aangestuurd door de directeur/bestuurder. De twee wijkteams werken in matrixverband. De wijkcoördinatoren worden aangestuurd door de manager wonen en de wijkopzichters en onderhoudsdienstmedewerkers worden aangestuurd door de manager vastgoedbeheer. Er blijft 1 onderhoudsdienstmedewerker gelieerd aan het wijkteam voor de uitvoering van het servicecontract. De afdeling Vastgoed is georganiseerd naar twee bedrijfsonderdelen: vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor dagelijks en planmatig onderhoud en investeringen. Vastgoedontwikkeling is verantwoordelijk voor nieuwbouw en herstructurering. De organisatiestructuur ziet er als volgt uit: Directeur/ bestuurder

Beleidsondersteuning

Klantenservice

Wonen

Vastgoed

Wijkteam

Wijkteam

Financiën

Vastgoedbeheer

Het aantal medewerkers per 31 december 2013 bedraagt 33. Het formatieoverzicht per 31 december 2013 ziet er als volgt uit:

*=inclusief tijdelijke contracten

26

Jaarverslag 2013

Vastgoedontwikkeling

In-/uitdiensttreding

In dienst: Er zijn geen medewerkers in dienst getreden. Uit dienst: De heer Ger Meulenberg , onderhoudsdienstmedewerker, per 1 april 2013, Flexpensioen. De heer Jos de Waal, onderhoudsdienstmedewerker, per 1 juli 2013, Flexpensioen. Tijdelijke contracten: Er zijn drie tijdelijke contracten tot en met 30 juni 2014, te weten: Ard Jan Deurwaarder, 36 uur, medewerker Techniek Kelsey den Exter, 20 uur, medewerker Financiën Daniëlle Braet, 28 uur, adm. Medewerker Wonen (omgezet uitzendcontract). Door collegiale detachering is dhr. Henry de Miranda via collega-corporatie RWS Partner in Wonen, Goes als Coördinator Wonen ingehuurd tot 1 augustus 2013. Het ziekteverzuim bedroeg in 2013 7,1% tegen 6,26% in 2012. Dit wordt veroorzaakt door enkele langdurige zieke medewerkers (niet werk-gerelateerd).

Arbo

De organisatie beschikt over 3 gecertificeerde bedrijfshulpverleners. In januari 2013 is een ontruimingsoefening gehouden. Deze is goed verlopen. Eind 2013 is een AED aangeschaft, een Automatische Externe Defibrillator. In totaal acht medewerkers hebben een reanimatietraining gedaan.

De ondernemingsraad

De ondernemingsraad bestaat per 31 december 2013 uit 3 personen: Dhr. Jan van Dixhoorn, voorzitter Mw. Greet Duchain, secretaris Mw. Margo Vos, lid In het eerste halfjaar van 2013 hebben er enkele gezamenlijke OR-vergaderingen plaatsgevonden met de OR van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. In augustus 2013 is het fusietraject stopgezet, omdat er onvoldoende draagvlak aanwezig was. In het tweede halfjaar van 2013 zijn drie reguliere overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. De volgende punten zijn aan de orde gekomen: organisatie afdeling Wonen, wijziging openingstijden, stagebeleid en vaststelling verplichte snipperdagen. Ook heeft het jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. De ondernemingsraad is accoord gegaan met de keuze voor Gerrichhauzen en Partners als begeleidend bureau voor het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan. In verband met het lopende fusietraject heeft de Ondernemingsraad uitstel van OR-verkiezing aangevraagd. Eind 2013 zijn de voorbereidingen voor de OR-verkiezing in gang gezet. De OR-verkiezing heeft in maart 2014 plaatsgevonden.

Jaarverslag 2013

27

7. INVESTEREN IN EEN GEZONDE FINANCIËLE POSITIE Om maatschappelijke prestaties te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig.

Bewaking financiële continuïteit

Clavis zet haar financiële middelen in voor prestaties op het gebied van volkshuisvesting in Terneuzen en Sluiskil. Daarbij is het van belang dat de continuïteitsdoelstelling is gewaarborgd. We willen er immers ook voor de toekomst zijn. Het financiële beleid kent de volgende doelstellingen: 1. een positieve operationele kasstroom na 2% aflossingsfictie leningportefeuille; 2. de solvabiliteit bedraagt minimaal 10%, met als waarderingsgrondslag historische kosten; 3. voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financieel beleid en beheer

Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de kaders van de vastgestelde begroting over het jaar 2013. De belangrijkste verschillen tussen de begroting 2013 en de jaarrekening 2013 zijn: • hogere bedrijfsopbrengsten + € 0,3 mio (hogere boekwinst op verkoop woningen 0,3 mio, hogere) • hogere afschrijvingen - € 0,1 mio • waardeverandering op materiële vaste activa + € 2,0 mio (afwaardering bedrijfswaarde -0,1 mio, vrijval project Máxima € 0,6 mio en vrijval project De Amberboom +1,5 mio) • lager personeelskosten (personeel met flex pensioen) + € 0,1 mio • lagere onderhoudskosten + € 0,3 mio • hoger bedrijfsresultaat + € 2,6 mio • minder rentelasten + € 0,1 mio • minder resultaat deelnemingen - € 0,3 mio • minder vennootschapsbelasting + € 0,4 mio • hoger jaarresultaat + € 2,8 mio De solvabiliteit op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Clavis is het afgelopen jaar afgenomen met 0,06% tot 19,91%.

Vermogenspositie

Het vermogen is door het positieve resultaat van circa € 1 mio gestegen naar € 20,7 mio. Als minimum norm voor het eigen vermogen, gegeven een waarderingsgrondslag op basis van historische kostprijs, geldt een solvabiliteitsnorm van 10%, hetgeen bij de balanspositie ultimo 2013 € 10,4 mio inhoudt. Het totaal eigen vermogen komt uit op € 20,7 mio, hetgeen ten opzichte van de gehanteerde minimum norm een surplus betekent van € 10,3 mio.

Financieringspositie

Het rentabiliteitspercentage over het eigen vermogen kwam in 2013 uit op 5,04%. De reguliere jaarlijkse aflossing in 2013 was € 1,9 mio. Er heeft in 2013 een renteconversie plaatsgevonden. Het schuldrestant bij conversie was € 2,4 mio. Het rentepercentage van de lening was voor conversie 4,30%. Het percentage na conversie is 3,58%. Het

28

Jaarverslag 2013

gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille is ultimo 2013 3,82%. Verder is ter financiering van de projecten Máxima en De Amberboom een lening aangetrokken van € 8 mio. Aangezien wij het standpunt huldigen dat er geen fixe leningen meer afgesloten worden hebben wij offerte opgevraagd voor een 30 jarige lineaire lening bij BNG, NWB en een aantal tussenpersonen. De beste offerte kwam van een tussenpersoon. Deze bemiddelde voor Aegon Levensverzekering N.V.. Er is een lening afgesloten voor 30 jaar met als rentepercentage 3,12%. De rekening courant faciliteit bij de ING Bank is € 3,4 mio. Hiervan is ultimo 2013 niets benut.

Liquiditeitspositie

Het werkkapitaal is ultimo 2013 circa € 2,7 mio positief. De aflossingen voor het komende jaar zijn niet opgenomen onder de overlopende passiva maar onder langlopende schulden. Op basis van de begroting 2014 en de aflossing op 1 juni 2014 van een fixe lening van € 10 mio moet in 2014 financiering worden aangetrokken. Aangezien de in 2014 geplande start van 2 projecten doorschuift zullen we maar € 5,8 mio hoeven aan te trekken. Het WSW zal hiervoor faciliteringsruimte afgeven.

Onrendabele investeringen

In 2013 zijn geen investeringsbeslissingen genomen welke een voorziening onrendabele investeringen tot gevolg had. Voor de projecten Máxima en De Amberboom, waar ultimo 2011 een voorziening voor onrendabele investeringen is gevormd, is deze voorziening gedeeltelijk vrijgevallen aangezien in de wijken waar deze complexen liggen ruimte zat in de bedrijfswaarde. Het restant van de voorziening is vrijgevallen.

Aanpassing bedrijfswaarde

Jaarlijks moet voor de verwerking in de jaarrekening de bedrijfswaarde van de verschillende complexen bepaald worden. De balanswaardering is op basis van historische kostprijs. De waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa is de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. Sinds 2012 vind de beoordeling en eventuele afwaardering plaats op wijkniveau.

Bedrijfswaarde 2013

In de jaarrekening 2013 is een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde verwerkt op bezit in exploitatie van € 62.000. Het betreft hoofdzakelijk een afwaardering als gevolg van aanpassing parameters.

Begroting 2014

Op basis van de begroting 2014 en de prognose 2013 zijn eind 2013 de nieuwe ratio’s van het WSW berekend. Clavis voldoet aan alle door het WSW gestelde ratio’s.

Jaarverslag 2013

29

Verbindingen met andere rechtspersonen

Clavis heeft haar project- en commerciële activiteiten ondergebracht in een rechtsstructuur: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.. Deze B.V.’s vormen samen met stichting Clavis een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Met uitzondering van Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. en Othene Zuid-Zuid C.V. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Clavis Beheer B.V.

In 2006, bij de invoering van de gedeeltelijke VPB plicht, is conform de wens van de toenmalig minister Dekker om de structuur van de toegelaten instelling (Stichting Clavis) transparant te houden en vooruitlopend op de VSO1 Clavis Beheer B.V. opgericht voor de commerciële activiteiten van Clavis. Het aandelenkapitaal is gevormd door inbreng van de commerciële activiteiten in deze BV. Deze BV is zelfstandig gefinancierd en de feitelijke activiteiten zijn vrije sector huur, commerciële ruimtes en garages.

Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. / Othene Zuid-Zuid C.V.

In 2008 is samen met AM een BV en een CV opgericht ten behoeve van de verwerving van een grondpositie. Clavis Ontwikkeling B.V. is voor 50% aandeelhouder van Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. welke op haar beurt weer 4% aandeel heeft in Othene Zuid-Zuid C.V.. De commandieten zijn Clavis Beheer B.V. (48%) en AM Deelnemingen Grondbedrijf (48%). Clavis onderzoekt op dit moment, in verband met gewijzigde marktomstandigheden, de overdracht van de grondpositie aan derden. Het ingebrachte kapitaal in Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. bedraagt per 31 december 2013 € 7.934.000 aandelenkapitaal/agio en een lening van € 1.223.000. Aan Clavis Ontwikkeling B.V. is een lening verstrekt van € 510.000 en aan Clavis Beheer B.V. een lening van € 333.000.

30

Jaarverslag 2013

De financiële omvang van de projecten binnen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. is op dit moment nog niet te bepalen omdat de projecten zich nog in de haalbaarheidsfase bevinden. Voor de diverse projecten huren de B.V.’s personeel in van Clavis. De directie van Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. is Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en de directie van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is Stichting Clavis. In 2008 is een samenwerking aangegaan met AM Wonen in de vorm van een BV/CV. Clavis Ontwikkeling B.V. is 50% aandeelhouder van Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. en Clavis Beheer B.V. is commanditair vennoot van de Othene Zuid-Zuid C.V. In het kader van matching heeft Clavis zich verplicht tot participatie in de commanditaire vennootschap Uithof III. Aangezien de C.V. voldoende financiële middelen had is er in 2012 een uitkering geweest op de participatie. De hoogte van de participatie bedraagt ultimo 2013 € 0,6 mio.

Oordeel CFV financiële continuïteit 2013

Het Centraal Fonds en het ministerie BZK hebben een risicogericht onderzoek gedaan op basis van de ingediende prognosegegevens 2013 - 2017, de dVi2012 (inclusief jaarrekening) en andere informatie. Dit onderzoek is gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De beoordeling van het CFV en het ministerie BZK geeft geen aanleiding tot interventies.

Beoordeling door het WSW

Clavis maakt bij het afsluiten van leningen gebruik van borgstelling door het WSW. Sinds 2007 is het systeem van beoordelen aangepast. Borgfaciliteiten zijn vervangen door het zogeheten faciliteringsvolume, waarbij kasstromen worden betrokken en dan met name de operationele kasstromen na aftrek van 2% aflossingsfictie. Al naar gelang de hoogte van de kasstromen na aftrek van deze aflossingsfictie stelt het WSW faciliteringsvolume ter beschikking. Momenteel zijn wij met het WSW in gesprek voor de facilitering voor 2014 en verder.

Fiscaliteit: Horizontaal Toezicht

Clavis heeft op 4 oktober 2010 het convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend. Bij Horizontaal Toezicht worden afspraken gemaakt over fiscale verwerking van gegevens. De controle verschuift van achteraf naar vooraf.

Jaarverslag 2013

31

8. INVESTEREN IN RISICOMANAGEMENT Risicomanagement

Woningcorporaties zijn zich steeds meer bewust van het nut en de noodzaak van risicomanagement. Ook Clavis heeft het risicomanagement hoog op de agenda staan. Het anticiperen op potentiële tegenvallers en mogelijke kansen leidt tot betere resultaten, een professionele sturing en een goede verantwoording. Daarnaast is een intern risicobeheersings- en controlesysteem verplicht gesteld in de Governance Code. Op basis van de eerder vastgestelde risicoprofielen voor de gebieden beleid & strategie, vastgoed, financiën, verhuur, communicatie, personeel en interne controle zijn in 2013 de geïnventariseerde risicogebeurtenissen geëvalueerd en opnieuw gewaardeerd. Het geëvalueerde risicoprofiel en de ‘Top 10 van risicogebeurtenissen’ van Clavis zijn toegelicht en besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen, november 2013. De volgende stap in het risicomanagementproces is de formulering en monitoring van beheersmaatregelen voor de belangrijkste risico’s op de verschillende niveaus in de organisatie.

Risicobeheersing- en controlesystemen van de corporatie

Planning & control is het interne beheersingssysteem gericht op het realiseren van de organisatiedoelstellingen. De instrumenten van de planning (sturing), zoals het ondernemingsplan, de (meerjaren-)begroting, zijn gericht op sturen en richting geven aan de organisatie. De instrumenten van control (beheersing), zoals de tussentijdse rapportages en de jaarrekening, zijn bedoeld om de voortgang van de plannen te meten en, indien nodig, bij te sturen. Om de organisatie op koers te houden, is een goed werkend systeem van planning & control een belangrijke randvoorwaarde. De betrouwbaarheid van de instrumenten in de planning & control cyclus is afhankelijk van toereikende administratief organisatorische procedures. Ook het strategisch voorraadbeheer is een van de onderdelen van de planning & control cyclus. Alle te nemen beslissingen op het gebied van vastgoed worden aan dit plan getoetst. Daarnaast beschikt Clavis over een financieel statuut. In het periodiek treasury-overleg tussen directeur/bestuurder en manager Financiën wordt conform dit statuut gehandeld. Al enige jaren heeft Clavis een controller in dienst. De controller houdt zich bezig met het opstellen en uitvoeren van het door de bestuurder goedgekeurde interne controleplan en doet verbetervoorstellen betreffende AO/IC en de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen. Verder levert hij een bijdrage aan risicomanagement en kwaliteitszorg. Clavis kent een interne auditcyclus. De processen, zoals benoemd in het intern opgestelde controleplan, zijn conform dit plan door de controller uitgevoerd. In 2013 zijn audits uitgevoerd ten aanzien van onder andere de volgende processen: • Proces Verhuur (mutatieprocedure, ‘toetsingsnorm’ toewijzing woningen) • Proces Onderhoud (aanbestedingsprocedure) • Financiën (crediteuren, huurincasso) • Verkoop en verwerving vastgoed. Er is veel aandacht besteed aan de controle op de toewijzingen met betrekking tot de ‘toetsingsnorm van 90%’ zoals die is vastgelegd in de huidige regelgeving. Op de afdeling Wonen is door maandelijkse monitoring de uitvoering én vastlegging van deze toetsing verbeterd. Vanuit de controlling wordt de uitvoering en de bepaling van het

32

Jaarverslag 2013

resultaat van de toetsingsnorm per kwartaal gemonitord. Gesteld kan worden dat in 2013 de 90% norm ruimschoots en op een betrouwbare manier is gehaald. Ook de procesgang rond de verkoop van woningen is opnieuw in kaart gebracht en aangepast aan de geldende regelgeving. De monitoring van dit proces wordt uitgevoerd door de uitvoerende medewerker van de afdeling Vastgoed en de controller. Er is regelmatig overleg om het verloop van het verkoopproces zo kort mogelijk te volgen en zo efficiënt mogelijk de juiste documenten vast te leggen. De resultaten van het audits worden besproken in het IC-overleg met de directeur/bestuurder en vervolgens behandeld in de periodieke MT-vergaderingen. Er is veel tijd besteed aan de gepresenteerde resultaten in de maand- en kwartaalrapportages. Middels verbeterde deelrapporten uit het systeem zijn er betere instrumenten beschikbaar om tot een efficiënter en betrouwbaar rapportageproces te komen. Dit rapportageproces zal ook naar het nieuwe automatiseringssysteem geconverteerd moeten worden, opdat op een efficiënte en betrouwbare wijze de benodigde resultaten uit het systeem gehaald kunnen worden. Hiervoor zal in 2014 nog de nodige tijd moeten worden geïnvesteerd aangezien niet alle rapporten één op één zijn of kunnen worden geconverteerd.

Financiële risico’s

De investeringen in de nieuwbouwprojecten hebben grote financiële gevolgen. Goed geldbeheer is dan ook belangrijk. De kaders hiervoor liggen vast in het Financieel Statuut. De accountant rapporteert of deze activiteiten daadwerkelijk binnen de kaders van het Financieel Statuut zijn uitgevoerd. Voor de optimalisatie van de dagelijkse liquiditeitstromen maken we gebruik van een liquiditeitsplanning.

Renterisico’s

De spreiding van het renterisico van de leningportefeuille blijft binnen de WSW-norm van 15%.

Treasuryrisico’s

In 2011 heeft Clavis het treasury statuut laten beoordelen door Finance Ideas. Uit deze beoordeling zijn del aanbevelingen overgenomen. Op 6 juni 2013 is een nieuw treasury statuut vastgesteld.

Vastgoedportefeuille- en marktrisico’s

Jaarlijks wordt het strategisch voorraadbeheer in het managementteam vastgesteld. Daarbij wordt per complex vastgelegd welk verhuur-,verkoop- en onderhoudsbeleid voor de komende periode wordt gehanteerd.

Projectrisico’s

Per (nieuw)bouwproject wordt een risicoprofiel bepaald. Hierin worden per bouwfase de verschillende risico’s benoemd. Over de verschillende investeringsprojecten wordt gerapporteerd met risicoberekeningen. Deze maken duidelijk dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altijd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. De kwartaalrapportages bieden inzicht in de behaalde resultaten en afwijkingen daarvan ten opzichte van de prognoses (begroting). De kwartaalrapportages worden in het managementteam en de Raad van Commissarissen besproken.

Jaarverslag 2013

33

Integriteitrisico’s

De integriteitcode is via voorlichting en het werkoverleg besproken met de medewerkers en definitief vastgesteld. Ook de arbeidsovereenkomsten zijn hier zoveel mogelijk op aangepast.

Automatiseringsrisico’s

Eind 2013 is de samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het gebied van automatisering beëindigd. Om onze kwetsbaarheid niet te vergroten hebben wij een beheersovereenkomst afgesloten met Pluym ICT voor de kantoorautomatisering en met Centric voor het primaire systeem. Alle servergerelateerde hardware staat bij Pluym ICT.

Overige risico’s

Overige risicogebieden zoals de uitvoering van het ondernemingsplan, het samenwerken met externen en financiële risico’s worden besproken in de bijeenkomsten met de Raad van Commissarissen. Hierbij zijn, indien nodig, leden van het managementteam aanwezig. In verband met de verschillen in het risicoprofiel tussen de standaardactiviteiten van de toegelaten instelling (t.i.) en de activiteiten met een ander (lees: hoger) risicoprofiel, zoals projectontwikkeling en exclusieve verhuur, is enige jaren geleden besloten om voor deze laatste groep activiteiten een aparte entiteit op te richten. Dit bevordert bovendien de overzichtelijkheid en de transparantie. Voor de beschrijving van de verschillende verbindingen wordt hier volstaan met de verwijzing naar hoofdstuk 11 van dit jaarverslag.

Financiële risicoanalyse

Clavis beschikt over een softwarepakket, dat de financiële doorrekening van diverse scenario’s vereenvoudigt. Hiermee kunnen zonder al te grote inspanningen financiële scenarioberekeningen worden gemaakt om de eventuele risico’s, maar ook kansen, sneller inzichtelijk te maken.

34

Jaarverslag 2013

9. INVESTEREN IN GOVERNANCE EN TOEZICHT 9.1 Governance

De Governancecode van de Commissie Governancecode Woningcorporaties wordt door de Raad van Commissarissen onderschreven. Op één onderdeel wordt de code niet gevolgd: de directeur/bestuurder is contractueel benoemd voor onbepaalde tijd. Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) hebben een nieuwe Governancecode Woningcorporaties. Beide verenigingen zijn akkoord met de actualisering. De nieuwe code is van kracht per 1 juli 2011. Onderdeel van de nieuwe code is een sectorbrede Beloningscode voor bestuurders en een honoreringsregeling voor commissarissen aangesloten bij de VTW. Verder is er een maximum zittingstermijn voor commissarissen van acht jaar totaal, eventueel verdeeld over meerdere zittingstermijnen. De Máximale zittingstermijn van een lid van de Raad van Commissarissen kan niet worden verlengd door na een fusie of andere vorm van herstructurering van de woningcorporatie uit te gaan van een nieuwe Máximale zittingstermijn van acht jaar. Van deze bepalingen mag niet worden afgeweken. Voor de rest blijft het uitgangspunt pas-toe-of-leg-uit gehandhaafd. De vernieuwde Governance Code heeft geleid tot aanpassing van het reglement van de RvC. In afwijking op de Governance Code is besloten, dat de voorzitter zijn zittingstermijn zal overschrijden met het oog op het fusietraject.

9.2 Toezicht

Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen en het bestuur zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen en het Directiestatuut. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels met betrekking tot aangelegenheden van de RvC zoals onafhankelijkheid, deskundigheid, samenstelling, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, vergaderingen en besluitvorming en honorering. De statuten zijn in 2009 aangepast aan de Governance Code. In 2010 is een nieuw reglement Raad van Commissarissen en een nieuw Directiestatuut op- en vastgesteld.

Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2013 Naam: Geboortedatum : Functie Raad: Sinds:

Dhr. E.P.H. Kerckhaert 26 januari 1961 voorzitter, op voordracht Bewonersraad 2003: lid RvC 2007: vice-voorzitter 2008: voorzitter Beroep/hoofdfunctie: Directeur Cluster Economie, Scalda Middelburg Nevenfuncties: Bestuurslid St. Zeeland steunt Georgië; Voorzitter werknemersklachtencommissie ZorgSaam; Lid RvC NV Westerscheldetunnel. Aftredend : 31 december 2013 Naam: Geboortedatum : Functie Raad: Sinds: Beroep/hoofdfunctie: Nevenfuncties:

Dhr. G. van den Berg 18 juni 1955 lid, op voordracht Bewonersraad 10/2007: lid RvC Bedrijfsmanager Dethon Industrie Terneuzen Raadslid PvdA gemeente Terneuzen; Bedrijfsadviseur Gemeentelijke Vervoerscentrale Zeeland B.V..

Jaarverslag 2013

35

Aftredend na 1e periode: Aftredend na 2e periode:

2010 2014 (maximale termijn tot 10/2015)

Naam: Dhr. A. van Houcke Geboortedatum : 1 augustus 1953 Functie Raad: lid, op voordracht Bewonersraad Sinds: 10/2007: lid RvC Beroep/hoofdfunctie: Regiomanager (algemeen bedrijfsleider) SPIE Contro lec Engineering b.v. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht, St. Willibrordus; Voorzitter stichting Hospice Zeeuws-Vlaanderen. Aftredend na 1e periode: 2008 Aftredend na 2e periode: 2012 (maximale termijn t/m 10/2015) Naam: Geboortedatum : Functie Raad: Sinds: Beroep/hoofdfunctie: Nevenfuncties: Aftredend na 1e periode: Aftredend na 2e periode:

Mw. S. Verburg MSc 28 augustus 1956 lid 10/2007: lid RvC organisatie-adviseur Commissaris AT Osborne, Commissaris Aramis- Allee Wonen Roosendaal; Lid bestuur St. Het Werkend Trekpaard Zeeland; Lid bestuur St. De Grijze Massa; Commissaris Rabobank Terneuzen-Sas van Gent. 2011 2015 (maximale termijn tot 10/2015)

Naam: Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vijver RA Geboortedatum : 12 juli 1953 Functie Raad: Vice-voorzitter Sinds: 10/2007: lid RvC 2008: vice-voorzitter Beroep/hoofdfunctie: register accountant Nevenfuncties: Lid Rabobank stimuleringsfonds Zeeuws-Vlaanderen; Vice-voorzitter R.K. Kerkbestuur, Sluis; Vice-voorzitter Raad van Toezicht, Gors, Goes Aftredend na 1e periode: 2009 Aftredend na 2e periode: 2013 (maximale termijn tot 10/2015) Naam: Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA Geboortedatum : 4 maart 1952 Functie Raad: lid Sinds: 1.10.2007 adviseur; 26.02.2008: lid Raad van Commissarissen Beroep/hoofdfunctie: voormalig bankdirecteur; Associé: Van Jole Advies en Management Nevenfuncties: Vice-voorzitter Elisabeth-parochie. Aftredend na 1e periode: 2012 Aftredend na 2e periode: 2016 (maximale termijn t/m 02/2016) De zetels van de heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zijn huurderszetels. Zij zijn dan ook voorgedragen door de Bewonersraad. De zittingstermijn van de heer Kerckhaert is in verband met het lopende fusietraject met een jaar verlengd. In verband met het stopzetten van het fusietraject is de voorzitter

36

Jaarverslag 2013

afgetreden per 1 januari 2014. De heer Van de Vijver is op 19 november 2013 benoemd als voorzitter per 1 januari 2014. Hiermee is de gewenste omvang van de Raad van Commissarissen van vijf leden bereikt. In 2014 is dhr. Van den Berg als vice-voorzitter benoemd, waarbij een nieuw rooster van aftreden is vastgesteld. In de Raad van Commissarissen hebben geen personen zitting, die lid zijn van het college van B & W en/of Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland.

Toezichtkader

De Raad van Commissarissen rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van beleid. Het strategisch toezichtskader wordt gevormd door het Beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” en het daaruit voortvloeiende Ondernemingsplan “Wijkgevoel”. In het algemeen laat de RvC zich laat leiden door de belangrijkste (beleids)documenten, zoals: • het ondernemingsplan “Wijkgevoel” • jaarrekening/jaarverslag 2012 inclusief managementletter • begroting 2013 • de kwartaalrapportages (na afloop van het eerste, tweede en derde kwartaal). Deze rapportages geven inzicht in volkshuisvestelijke, financiële, maatschappelijke en interne resultaten van Clavis en haar verbindingen: • financieel statuut, vastgesteld in 2004 • meerjarenbegroting 2012-2016 • beoordeling financiële positie Centraal Fonds • strategisch voorraadbeleid • prestatieafspraken met Gemeente Terneuzen. • de jaarverslagen van de verbindingen (nevenstructuren) van Clavis (Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.). Op basis van dit toetsingskader wordt toezicht uitgeoefend op onder andere beleidsplannen, AO/IC, stakeholdersoverleg, begrotingen, realisatiebeleid, investeringsactiviteiten en de implementatie van de governance structuur.

Frequentie vergaderingen en behandelde onderwerpen

In het eerste halfjaar van 2013 zijn enkele gezamenlijke vergaderingen gehouden met de Raad van Commissarissen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in het kader van het in gang gezette fusietraject. In augustus 2013 is het fusietraject stopgezet, omdat er onvoldoende draagvlak aanwezig was. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 vijf reguliere vergaderingen gehouden. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar besloten akkoord te gaan met: • herbenoeming dhr. van Waes en dhr. Van Houcke • gewijzigde meerjarenbegroting 2011-2015 • investering woonproject Zeeuwse Gronden binnenstad Terneuzen • vaststelling jaarrekening 2012 Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer b.v.,Clavis Ontwikkeling b.v., Clavis Beheer b.v., Clavis Com b.v. (in aanwezigheid en met toelichting van de accountant) • treasury statuut • kwartaalrapportages • stopzetten fusietraject Woongoed Zeeuws-Vlaanderen • rapportage risicomanagement

Jaarverslag 2013

37

• • • •

begroting 2014 jaarplan 2014 RvC hypotheekstelling woningbezit aan WSW benoeming voorzitter.

Bij de behandeling van de jaarrekening/jaarverslag is de accountant aanwezig om het jaarverslag en de managementletter toe te lichten en de Raad van Commissarissen te ondersteunen in zijn toezichthoudende taak. Eenmaal per jaar heeft de RvC een gesprek met de controller. Dit gesprek heeft op 19 november 2013 plaatsgevonden. Hierin heeft de controller een toelichting gegeven op de rapportage risicomanagement en zijn controllerswerkzaamheden.

Andere activiteiten

De Raad van Commissarissen voert éénmaal per twee jaar overleg met de Bewonersraad. In het verslagjaar heeft geen overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden, omdat de Bewonersraad had aangegeven eind 2013 te stoppen met haar werkzaamheden. Begin 2014 is er op passende wijze in gezamenlijkheid afscheid genomen. Met de nieuwe Bewonersraad zal begin 2014 een overleg worden gepland. De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarvan bijeenkomst(en) zijn bijgewoond. Daarnaast is door de Zeeuwse directeurenkring georganiseerde bijeenkomst bijgewoond van de RvC’s van de Zeeuwse corporaties. Tenslotte heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen in november een workshop Masterclass Finance voor Toezichthouders van de BNG bijgewoond. Eénmaal per jaar vindt gezamenlijk overleg met het managementteam plaats. Door omstandigheden heeft dit in het verslagjaar niet plaatsgevonden.

Commissies

Gezien het beperkte aantal leden van de Raad van Commissarissen is de aanbeveling om een auditcommissie in te stellen niet opgevolgd.

Inhoudelijk toezicht

De RvC houdt toezicht op risicobeheersing van projecten. Per kwartaal wordt over de verschillende investeringsprojecten gerapporteerd met risicoberekeningen die duidelijk moeten maken dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altijd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. Via de kwartaalrapportages krijgt de Raad van Commissarissen inzicht in de behaalde resultaten en afwijkingen ten opzichte van de begroting. Bij de vaststelling van de kwartaalrapportage wordt de begroting automatisch bijgesteld. De RvC heeft inzicht in enerzijds de financieringsbehoefte en anderzijds de verkopen van onroerend zaken via een kwartaalrapportage. De RvC is van oordeel dat de risico’s onder controle zijn en dat sprake is van adequate aansturing. De RvC houdt toezicht op de verbindingen alsof het de toegelaten instelling zelf betreft. In de verbindingen wordt bestuurlijk gehandeld alsof het de toegelaten instelling betreft.

38

Jaarverslag 2013

Inzicht Raad van Commissarissen in in-control-zijn van de organisatie

De directeur/bestuurder rapporteert regelmatig over de administratieve organisatie en over de interne controle. Via managementletter en accountantsverslag bij de jaarrekening wordt gerapporteerd over de kwaliteit van AO/IC. Per maand rapporteert de controller over zijn bevindingen aan de directeur/bestuurder. Leden van het managementteam wonen (gedeeltelijk) Raad van Commissarissen-vergaderingen bij en lichten specifieke punten toe. Daarnaast hebben de directeur/bestuurder en de voorzitter van de Raad van Commissarissen regelmatig overleg om voortgang en nieuwe ontwikkelingen en mogelijkheden te bespreken.

Ontwikkelingen in de branche

De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen in de branche middels vakliteratuur en informatiebijeenkomsten. Relevante recente ontwikkelingen in de branche worden in de vergadering besproken. Regionale en landelijke Aedes-bijeenkomsten worden (door een delegatie van de) Raad van Commissarissen bijgewoond.

Profielschets

Er is een profielschets opgesteld voor de RvC als geheel en voor de individuele leden. Bij de werving van de Raad van Commissarissen wordt gebruik gemaakt van deze profielschets. Leden van de Raad van Commissarissen zijn vooral generalist; de volgende disciplines/deskundigheden moeten echter zeker in de Raad van Commissarissen aanwezig zijn: • Volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening • Financieel-economisch • Vastgoedontwikkeling • Marketing & communicatie • Organisatie & personeelsbeleid • Welzijn en Zorg • Juridisch Vanuit de aanwezige kennis en ervaring in de Raad van Commissarissen zijn aandachtsgebieden aan leden van de Raad van Commissarissen toebedeeld, eventueel gecombineerd in één persoon. De voorzitter is verantwoordelijk voor: • De organisatie van de Raad van Commissarissen • Agendaopstelling en bewaken van de afspraken met het bestuur • Schakelen tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur, ook voor wat betreft de werkgeversrol • Het functioneren van de raad van commissarissen als team en het organiseren van periodieke zelfevaluatie • Onderhouden van externe contacten, waar nodig. Aangezien er in 2013 geen vacatures zijn geweest in de Raad van Commissarissen is er geen gelegenheid geweest om in dat jaar te voldoen aan het vereiste in de Wet Bestuur & Toezicht van een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in het Bestuur. De Raad van Commissarissen is voornemens dit mede in ogenschouw te nemen zodra er een vacature is in de Raad van Commissarissen, waarbij geschiktheid voor de functie eveneens een belangrijk criterium blijft.

Jaarverslag 2013

39

Evaluatie eigen functioneren

De Raad van Commissarissen bespreekt minimaal één keer per jaar, buiten aanwezigheid van de directeur/bestuurder, haar eigen functioneren, dat van de individuele commissarissen en dat van de directeur/bestuurder. Hierdoor ontstaat een duidelijk gemeenschappelijk beeld van de rol van de Raad van Commissarissen en de te hanteren spelregels. Bij de evaluatie komen de volgende zaken aan de orde: • check op wet- en regelgeving en Governance Code • beoordeling documenten (zoals statuten, reglementen, profielschets, rooster van aftreden) op volledigheid en consistentie • functioneren van de Raad van Commissarissen als collectief • functioneren van de individuele commissarissen • functioneren van de directeur/bestuurder .

Evaluatie functioneren directeur/bestuurder

Jaarlijks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder. In het gesprek in december 2013 zijn doelstellingen geformuleerd voor 2014. De Raad van Commissarissen doet suggesties in relatie tot het ondernemingsplan, relatie met gemeente, tevredenheid huurders, terugkoppeling MT leden, financiële positie en voortgang projecten.

Belangrijkste bevindingen periodieke beoordeling externe accountant

Minimaal één keer per jaar vindt een bespreking plaats met de accountant en de Raad van Commissarissen. Hierin wordt de jaarrekening/volkshuisvestingsverslag en de management-letter besproken. Ook tijdens het pre-audit gesprek is een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen aanwezig. Er vindt geen specifieke periodieke beoordeling plaats.

Onafhankelijk

De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)functies die in strijd zijn met het belang van Clavis. In de RvC heeft één lid zitting, die tevens lid is van de gemeenteraad van Terneuzen. Eén lid heeft zitting wiens echtgenote lid is van de gemeenteraad van een buurgemeente. In de Governance Code wordt vermeld dat de meerderheid van de Raad van Commissarissen onafhankelijk dient te zijn. De Raad van Commissarissen is van mening dat zij afdoende maatregelen heeft genomen om eventuele onverenigbaarheden te voorkomen. Mocht het gaan om een bepaalde, ongewenste situatie, dan zal de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Met name in de situatie, waarbij één van de commissarissen, op bindende voordracht van de Bewonersraad, ook lid is van de raad van de gemeente Terneuzen, is uitvoerig en indringend met betrokkene gesproken over de mogelijke complicaties daarvan. De Governance Code geeft aan dat benoeming mogelijk is als de kandidaat-commissaris niet de volkshuisvestingsportefeuille in de gemeenteraad heeft. Dat is niet het geval. Bovendien hanteert de gemeente Terneuzen ook een regeling ter voorkoming van belangenverstrengeling. De betrokken functionaris zal in voorkomende situaties – aldus is expliciet afgesproken – handelen conform de daarvoor dienende reglementen c.q. afspraken van de gemeente Terneuzen en van Clavis. In het geval van een mogelijk tegenstrijdig belang zal de betreffende commissaris dit vooraf melden en zich onthouden van deelname aan de discussie en besluitvorming.

40

Jaarverslag 2013

De Raad van Commissarissen is met inachtneming van het bovenstaande onafhankelijk. Ook leden die op voordracht van de Bewonersraad zijn benoemd vervullen hun taak zonder last of ruggespraak. Elke belangenverstrengeling of schijn daarvan wordt vermeden. Mocht zich desondanks een ongewenste situatie voordoen, dan zal ook hier de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheid van belangen van de leden van de Raad hebben zich niet voorgedaan.

Honorering Raad van Commissarissen

In 2007 is besloten de honorering aan te passen conform de richtlijnen van de VTW. De honorering over het verslagjaar ziet er als volgt uit:

Beloning directeur/bestuurder

De bestuurder is bij zijn benoeming in 2008 ingeschaald conform de richtlijnen van de commissie Izeboud. Er wordt geen gebruik gemaakt van variabele bezoldiging c.q. prestatiecriteria. Voor de beloning wordt de geïndexeerde loonontwikkeling in de branche gevolgd.

In de periodiek betaalde beloning is opgenomen: bruto salaris, vakantiegeld, onkostenvergoeding, fiscale bijtelling auto en werkgeversbijdrage sociale premies. Aangezien er in 2013 geen vacatures zijn geweest in het Bestuur en het bestuur bestaat uit één persoon, is er geen gelegenheid geweest om in dat jaar te voldoen aan het vereiste in de Wet Bestuur & Toezicht van een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in het Bestuur. De Raad van Commissarissen is voornemens dit in ogenschouw te nemen zodra er een vacature is in het Bestuur waarbij geschiktheid voor de functie eveneens een belangrijk criterium blijft.

Jaarverslag 2013

41

WNT

Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogst leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector en bevat regels over het openbaar maken van de bezoldiging. Woningcorporaties vallen in het strengste regime. Daarbij mag de beloning van bestuurders en hoogst leidinggevenden niet uitstijgen boven een maximumbezoldigingsnorm. De ontslagvergoeding wordt gemaximeerd op 75.000 euro. Op vrijdag 29 november 2013 heeft minister Blok zijn Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 vastgesteld (WNT-staffel). De regeling vervangt de eerdere regeling, die door de Rechtbank Den Haag op 30 oktober jl. buiten toepassing is verklaard. De minister heeft op basis van de uitspraak en na overleg met de VTW en de NVBW een nieuwe regeling opgesteld, die per 1 januari 2014 ingaat. Er geldt een overgangstermijn van vier jaar met volledig eerbiedigende werking en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar.

Nevenfuncties directeur/bestuurder

In 2013 bekleedde de directeur/bestuurder als nevenfunctie: lid van Raad van Toezicht van Stichting De Okkernoot in Schoondijke. Woonvoorziening De Okkernoot is een kleinschalige, persoonsgerichte zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking.

42

Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013

43

44

Jaarverslag 2013

B. JAARREKENING

Jaarverslag 2013

45

46

Jaarverslag 2013

B. JAARREKENING Jaarrekening 2013

De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2013 is door de Raad van Commissarissen in haar vergadering van 20 mei 2014 goedgekeurd. Overeenkomstig artikel 26 lid 4 van de statuten heeft de bestuurder de door de Raad goedgekeurde jaarrekening 2013 inclusief de hierin voorgestelde resultaatbestemming vervolgens vastgesteld.

Resultaatbestemming

Het resultaat over het boekjaar 2013 komt uitsluitend voort uit werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting. De winst van circa € 1 mio zal toegevoegd worden aan het eigen vermogen.

Jaarverslag 2013

47

10. KENGETALLEN op basis van enkelvoudige jaarrekening Stichting Clavis 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2.453

2.446

2.446

2.450

2.483

2.524

2.526

- garages

80

80

78

78

80

79

79

- overige

51

51

47

47

36

36

35

2.584

2.577

2.571

2.575

2.599

2.639

2.640

0

0

0

0

0

1

1

20

2

0

0

17

0

32

-14

2

4

1

58

3

6

- sloop

0

0

0

38

0

0

2

- herindeling

1

6

6

0

0

0

0

142

167

248

274

332

375

290

2018

2083

2086

2089

2077

2088

2151

293

196

112

81

74

61

85

-

-

-

82.462

81.646

Verhuureenheden Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen

Mutaties in boekjaar: - aankoop - nieuwbouw - verkoop

Aantal woningen per huurklasse*: - goedkoop < € 374,44 - betaalbaar > € 374,44 < € 574,35 - duur > € 574,35

* bedragen worden van jaar tot jaar aangepast conform opgave MVROM

Waarden: Gemiddelde verzekerde waarde per woning*

-

-

Gemiddelde WOZ-waarde per woning

94.943

95.885 98.995

98.635

96.517

91.864

87.117

Bedrijfswaarde per woning

52.876

53.424 42.088

42.922

44.271

43.817

40.691

Boekwaarde per woning

29.302

35.408 32.964

34.589

35.552

31.106

27.393

* Vanaf 2009 is een nieuwe brand- en stormschadeverzekering afgesloten. Premie is bedrag per woning ongeacht de herbouwwaarde en geen onderverzekering. Kwaliteit woningbezit per woning: - dagelijks onderhoud*

629

554

585

532

692

692

534

- planmatig onderhoud

1.082

1.013

859

764

854

984

701

- totaal kosten onderhoud*

1.711

1.567

1.444

1.296

1.546

1.676

1.235

* inclusief interne uren en serviceonderhoud

48

Jaarverslag 2013

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0,9

0,9

0,9

0,8

0,9

0,8

0,8

- aantal woningzoekenden

1.320

1.290

2.275

1.831

1.805

2.027

1.830

- mutatiegraat

11,6%

11,1%

11,3%

9,2%

13,4%

13,1%

13,6%

- huurachterstand in % van jaarhuur*

2,2%

2,2%

2,3%

1,7%

1,3%

1,4%

2,0%

- huurderving in % van jaarhuur

2,2%

1,8%

1,3%

1,1%

1,3%

2,1%

1,8%

- gemiddelde huurverhoging

4,0%

2,3%

1,3%

1,2%

2,5%

1,6%

1,1%

- gemiddelde netto huurprijs per woning

5.598

5.383

5.187

5.121

5.061

4.951

4.829

Aantal reparatieverzoeken Verhuur en incasso

* cijfers zijn niet vergelijkbaar met 2012 en eerdere jaren

Financiële continuïteit - solvabiliteit

19,91%

19,97%

21,75%

18,22%

20,57%

19,92%

24,79%

1,79

0,33

1,22

0,95

0,36

0,59

0,38

5,04%

-14,92%

-6,62%

-16,50%

2,22%

-8,89%

2,29%

- rentabiliteit vreemd vermogen (RVV)

3,76%

4,20%

4,29%

4,37%

4,79%

4,41%

4,76%

- rentabiliteit totaal vervogen (RTV)

3,85%

0,12%

1,63%

0,37%

3,85%

1,39%

3,59%

- liquiditeit (current ratio) - rentabiliteit eigen vermogen (REV)

RVV = betaalde rente/schulden lang RTV = netto winst + betaalde rente/balanstotaal

Balans en Winst- en verliesrekening per woning* - eigen vermogen (incl. egalisatierekening)

8.440

8.037

9.236

7.362

8.442

8.120

8.835

425

509

1.499

820

390

1.260

2.005

- opbrengensten

6.853

6.346

6.258

6.113

7.040

6.141

5.698

- afschrijvingen

2.008

2.020

2.010

1.976

1.892

1.627

881

742

823

975

1.036

959

941

943

1.711

1.567

1.268

1.098

1.362

1.483

1.002

- directe bedrijfslasten

911

689

641

690

708

689

589

- jaarresultaat

426

-1.199

-612

-1.215

187

-722

202

-1.168

-1.213

-1.265

-1.329

-1.365

-1.251

-872

- Directie

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

- Algemene Zaken

1,9

1,9

1,9

1,9

1,9

1,4

1,4

- Wonen**

6,5

5,7

5,6

20,0

22,2

18,7

22,9

- Vastgoed**

15,8

17,9

16,9

5,0

5,5

5,0

5,5

- Financiën

5,3

5,3

5,2

5,6

6,0

6,0

6,0

30,5

31,8

30,6

33,5

36,6

32,1

36,8

- voorzieningen

- personele kosten - onderhoudskosten

- saldo rentelasten/-baten

Personeelsbezetting einde boekjaar Aantal formatieplaatsen per afdeling

* Per 2011 is er een wijziging van presentatie van jaarrekening posten ** In 2011 is de verantwoordelijkheid van de technische dienst verschoven van Wonen naar Vastgoed



Jaarverslag 2013

49

11. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 Geconsolideerde balans 2013 Activa

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

80.210

81.257

3.008

865

3.706

3.605 86.924

85.727

Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

22.895

21.916

604

598 23.499

22.514

Financiële vaste activa 6. Andere deelnemingen

668

670

7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

729

714

387

398

45

46

8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g Som der vaste activa

1.829

1.828

112.252

110.069

Vlottende activa Voorraden 10. Overige voorraden 11. Onderhanden werken

164

199

1.320

2.614 1.484

2.813

Vorderingen 12. Huurdebiteuren

986

516

13. Belastingen en premies sociale verzekeringen

376

82

14. Overige vorderingen

40

213

15. Overlopende activa

118

60 1.520

871

16. Liquide middelen

4.247

68

Som der vlottende activa

7.251

3.752

119.503

113.821

Totaal activa

50

Jaarverslag 2013

Geconsolideerde balans 2013 Passiva

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

EIgen vermogen 17. Groepsvermogen

20.704

19.660

Voorzieningen 18. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen

19. Voorziening latente belastingverplichtingen

440

530

1.004

856

Totaal voorzieningen

1.444

1.386

Langlopende schulden 20. Schulden/leningen kredietinstellingen 21. Overige schulden

78.258

72.144

542

536

Totaal langlopende schulden

78.800

72.680

Kortlopende schulden 22. Schulden aan kredietinstellingen

14.941

17.231

1.131

854

0

21

737

280

26. Schulden ter zake van pensioenen

58

38

27. Overige schulden

36

29

1.652

1.642

23. Schulden aan leveranciers 24. Gemeenten 25. Belastingen en premies sociale verzekeringen

28. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

18.555

20.095

119.503

113.821

Jaarverslag 2013

51

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Bedrijfsopbrengsten 29. Huuropbrengsten

15.171

14.634

30. Opbrengsten servicecontracten

1.041

1.037

31. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.123

283

58

141

241

270

17.634

16.365

4.940

4.957

-1.973

994

-86

1.281

1.288

1.381

38. Sociale lasten

235

236

39. Pensioenlasten

297

294

4.317

3.959

41. Leefbaarheid

191

165

42. Lasten servicecontracten

865

831

43. Overige bedrijfslasten

3.928

1.940

Som der bedrijfslasten

14.002

16.038

44. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-1.098

0

4.730

327

39

43

25

30

47. Rentelasten en soortgelijke kosten

-3.429

-3.575

Som financiele baten en lasten

-3.365

-3.502

1.365

-3.175

-319

245

1.046

-2.930

-2

-2

1.044

-2.932

32. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 33. Overige bedrijfsprocessen Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 34. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

35. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 36. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa 37. Lonen en salarissen

40. Onderhoudslasten

Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten 45. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiele vaste activa

46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor vennootschapsbelasting 48. Belastingen Netto resultaat na vennootschapsbelasting en voor deelnemingen 49. Aandeel in resultaat van deelneming Resultaat

52

Jaarverslag 2013

Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2013 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

4.730

327

4.940

4.957

-90

-2.088

3

3

Aanpassingen voor: afschrijvingen (im)materiële vaste activa

overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (exploitatie)

-2.981

mutatie voorziening latente belastingverplichting

148

mutatie voorziening onrendabele investeringen ontvangen en betaalde waarborgsommen

veranderingen in werkkapitaal (exclusief liquide middelen en schuldenaan kredietinstellingen) Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde intrest Per saldo kasstroom uit operationele middelen

994

-323

1.430

3.366

8.180

7.236

-3.683

-3.259

4.497

3.977

-1

317

Kasstroom uit investeringsactiviteiten mutatie financiele vaste activa

investeringen in materiële vaste activa

correctie investeringen (mutatie voorzieningen)

-7.570

-4.613

144

81

3.251

desinvesteringen in materiële vaste activa eliminatie intercompanyresultaat

-64

investeringen in vastgoedbeleggingen

desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

2.088 -63

-52

-1.696

-4.142

-3.895

150

-9

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen uit langlopende schulden en bankkrediet

Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie gemiddelden

8.000

-1.886

0

-1.746

6.114

-1.746

6.469

-1.664

Jaarverslag 2013

53

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen

De vergelijkende cijfers zijn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat.



Regelgeving

De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 20 mei 2014.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Consolidatiegrondslagen

In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Clavis en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld.



De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.



54

Jaarverslag 2013

Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen: • Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2012: 100%); • Clavis Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2012: 100%); • Clavis Ontwikkeling B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2012: 100%). Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: • Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. te Terneuzen (50%); • Othene Zuid-Zuid C.V. te Terneuzen (50%). Overige verbindingen Verder heeft Stichting Clavis de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen: • CV de Uithof III te Utrecht. In 2012 geliquideerde deelnemingen:

• Clavis.Com B.V. te Terneuzen : geliquideerd per 21-12-2012

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: • een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en

• het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide

Verhuurdersheffing In de bedrijfswaarde 2013 is de verhuurders heffing ingerekend voor de periode tot en met 2017. Dit is de periode waarvoor een akkoord is tussen partijen. In het kader van het betaal houden van het woningbezit is voor de jaarlijkse huurverhoging 2% aangehouden zijnde het inflatiepercentage. Als de verhuurdersheffing wel gedurende de gehele explotatieperiode zou worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2013 met € 5,3 miljoen dalen. Dit effect zou resulteren in een afname van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpssingen: • inkomensafhankelijke huurverhoging (2014 e.v. 0%) • de verhuurdersheffing is naast 2014 tot en met 2017 ook ingerekend voor de jaren 2018 en verder (2014 € 0,812 miljoen; 2015 € 0,918 miljoen; 2016 € 0,964 miljoen 2017 € 1,010 miljoen en 2018 e.v. circa € 1 miljoen. Wij maken op dat de bijdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

Jaarverslag 2013

55

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

Materiële vaste activa



Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.

56

Jaarverslag 2013

De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden ( product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.



Jaarverslag 2013

57

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (productmarkt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

58

Jaarverslag 2013

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.

Jaarverslag 2013

59

Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. De reële waarde wordt gebaseerd op de geschatte marktwaarde in verhuurde staat en is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De restwaarde is gebaseerd op taxatiewaarde. Er word eens in de twee jaar getaxeerd. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde in verhuurde staat) bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de markt rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen) is bepalend. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van het commercieel vastgoed worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de

60

Jaarverslag 2013

resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) voor gebruik als vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats is tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (indien van toepassing). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het commercieel vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid , te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de reële waarde (i.c. marktwaarde) van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het commercieel vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen

De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd.

Jaarverslag 2013

61

Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is

62

Jaarverslag 2013

van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is.

Voorraden

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden werken

Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden.

Jaarverslag 2013

63

Als het waarschijnlijk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.

64

Jaarverslag 2013

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde van het bestaand complex / product-markt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren.

Financiële passiva

Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente.

Derivaten en hedge accounting

De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: • documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; • documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; • verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt.

Jaarverslag 2013

65

De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. • De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. • Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs. • In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: • Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. • De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: • Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. • Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva

Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

66

Jaarverslag 2013

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten

Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals Máximale huurverhoging, Máximaal redelijke huur en Máximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Jaarverslag 2013

67

Geactiveerde productie voor eigen bedrijf

Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed

De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie.

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen.

Pensioenlasten

De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

68

Jaarverslag 2013

Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Jaarverslag 2013

69

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: • mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; • resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; • resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.

Begrip geldmiddelen

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

70

Jaarverslag 2013

Toelichting op de geconsolideerde balans Materiële vaste activa 2013

2012

* € 1000

* € 1000

1. Sociaal vastgoed in exploitatie

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

81.257

3.706

3.605

86.924

85.727

3.008

3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

Het verloop van deze posten is als volgt:

80.210

Sociaal vastgoed in exploitatie

865

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen expl.

Onroerende en roerende goederen t.d.v. exploitatie

2013

2012

2013

2012

2013

2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

128.716

127.200

865

12

4.913

4.859

-2.085

-2.148

0

0

0

0

-45.374

-39.780

0

0

-1.308

-1.005

81.257

85.272

865

12

3.605

3.854

3.251

0

0

0

0

0

604

1.618

3.306

2.941

409

72

Stand 1 januari: Aanschafwaarde Eliminatie intercompany winsten Cumulatieve afschrijving en afwaardering Boekwaarde Mutaties: Opleveringen

Investeringen

Correctie investeringen (mutatie voorz.)

0

0

-3.251

-2.088

0

0

Desinvesteringen

-350

-102

0

0

0

-18

64

63

0

0

0

0

Afwaarderingen

-205

-994

2.088

0

0

0

Eliminatie intercompany winsten Terugname afwaarderingen

0

0

0

0

0

0

Afschrijvingen

-4.617

-4.639

0

0

-308

-303

206

39

0

0

0

0

Totaal van de mutaties

-1.047

-4.015

2.143

853

101

-249

132.221

128.716

920

865

5.322

4.913

-2.021

-2.085

0

0

0

0

-49.990

-45.374

2.088

0

-1.616

-1.308

80.210

81.257

3.008

865

3.706

3.605

Afschrijvingen desinvesterinen

Stand 31 december: Aanschafwaarde Eliminatie intercompany winsten Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde



Jaarverslag 2013

71

Bedrijfswaarde Stand 1 januari

146.432

Mutatie

-6.316

Stand 31 december

140.116

1 Sociaal vastgoed in exploitatie



Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componenetenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Grond: geen afschrijving • Casco: 50 jaar • Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar • Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar • Woningverbetering: 30 jaar Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 25.717 geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zijn voorverkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 1.043.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 137.000. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aange-

72

Jaarverslag 2013

gane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • jaarlijkse huurverhoging van 2014 2%, 2015-2017 2,0% • jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%) • jaarlijkse mutatiegraad van 12% • jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van 2014-2018 2,5% (voorgaand jaar: 2,5%) • jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2014-2018 3% (voorgaand jaar: 3%) Volumeparameters: • klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 146 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 146) • planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex • directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): € 250 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 250) • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2014 t/m 2017 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); • disconteringsmoment: medionummerando • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: € 100 m2 per grondgebonden woning en € 30.000 per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop (€ 10.000). • inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor Máximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

Jaarverslag 2013

73

Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Bouwrente Tijdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 8.273 geactiveerd.

3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Bedrijfsterreinen: geen afschrijving • Automatisering: 3 jaar • Bedrijfsauto’s: 3 jaar • Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar • Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving - casco: 40 jaar - iftinstallaties: 20 tot 25 jaar - verwarmingsinstallaties: 20 jaar

74

Jaarverslag 2013

Vastgoedbeleggingen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

4. Commercieel vastgoed in exploitatie

5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het verloop van deze posten is als volgt:

22.895

21.916

604

598

23.499

22.514

Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen expl.

2013

2012

2013

2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

22.006

19.083

598

1.834

-90

-75

0

0

21.916

19.008

598

18.34

Boekwaarde 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving Boekwaarde Mutaties: Opleveringen

0

2.932

0

-2.932

46

0

6

1.696

-197

-9

0

0

1.098

0

0

0

Afschrijving

-15

-15

0

0

47

0

0

0

Totaal van de mutaties

979

2.908

6

-1.236

21.855

22.006

604

598

-58

-90

0

0

1.098

0

0

0

22.895

21.916

604

598

Investeringen

Desinvesteringen Waardemutatie

Afschrijvingen desinvesterinen

Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Ongerealiseerde herwaardering Boekwaarde

Jaarverslag 2013

75

4. Commercieel vastgoed in exploitatie



Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Commerciële ruimten Grond: geen afschrijving Grond: geen afschrijving Casco: 50 jaar Casco: 40 jaar Inrichting (keuken, bad e.d.): 10 tot 15 jaar Inrichting: 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, electra e.d.): 20 tot 25 jaar Installaties: 20 tot 25 jaar Woningverbetering: 25 jaar Verbeteruitgaven: 20 jaar Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor geen bedrag van geactiveerd 2012 (€ 42.000). De hierbij gehanteerde rentevoet is 1,043% 2012 (2,437%). Uitgangspunten reële waarde Om het jaar word het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur.

5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor geen bedrag van geactiveerd 2012 (€ 11.528) . De hierbij gehanteerde rentevoet is 1,043% 2012 (2,437%).

76

Jaarverslag 2013

Financiele vaste activa 6. Andere deelnemingen 2013

Aan-/

01-01-2013

verkopen

* € 1000

* € 1000

CV De Uithof III Othene Zuid- Zuid Beheer B.V. Othene Zuid-Zuid C.V. Totaal

2012

Resultaat/

Boekwaarde

dividend deelneming

* € 1000

0

0

650

9

0

0

0

9

11

0

-2

0

0

670

0

-2

0

668

Resultaat/

verkopen

* € 1000

* € 1000

Totaal

* € 1000

0

01-01-2012

Othene Zuid-Zuid C.V.

31-12-2013

650

Aan-/

Othene Zuid- Zuid Beheer B.V.

Boekwaarde

* € 1000

Boekwaarde

CV De Uithof III

Waardewijzigingen

dividend deelneming

* € 1000

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

1.000

-350

0

0

650

9

0

0

0

9

14

0

-3

0

11

1.023

-350

-3

0

670

7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2013

Boekwaarde

Nieuwe

Af-

Amortisatie/

Waarde-

Boekwaarde

01-01-2013

leningen

lossingen

rente

wijzigingen

31-12-2013

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

Othene Zuid-Zuid C.V.

714

0

0

15

0

729

Totaal

714

0

0

15

0

729

2012

Boekwaarde

Nieuwe

Af-

Amortisatie/

Waarde-

Boekwaarde

01-01-2012

leningen

lossingen

rente

wijzigingen

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

Othene Zuid-Zuid C.V.

691

0

0

23

0

714

Totaal

691

0

0

23

0

714

Jaarverslag 2013

77

8. Latente belastingvordering(en)

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Boekwaarde 1 januari

398

385

Vrijval ten gunste van het resultaat

-11

0

Boekwaarde 31 december

387

Dotaties ten laste van het resultaat

0

13

398

9. Leningen u/g De post leningen bestaat uit:

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Verwerving grond (Zuiderpark)

45

45

Boekwaarde 31 december

45

46

Personeelsleningen (Fietsplan)

Het verloop van deze posten is als volgt:

Verwerving grond (Zuiderpark)

1

Personeelsleningen (Fietsplan)

2013

2012

2013

2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

45

45

1

1

Nieuwe leningen

0

0

0

1

Aflossingen

0

0

-1

-1

45

45

0

1

Stand per 1 januari

Stand per 31 december

78

0

Jaarverslag 2013

0

1

1

Vlottende activa Voorraden 10. Overige voorraden

Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens. 2013

2012

* € 1000

* € 1000 164

Overige voorraden

199

11. Onderhanden werken Onderhanden werken

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Kerkhoflaan

431

427

0

1.363

181

123

1.320

2.614

Anna Bijnstraat

302

Kop vd Noordstraat Lievenspolder

300

5

Korte Kerkstraat-Dijkstraat / Nieuwstraat Zuid Oudelandse Hoek

5

401

Vorderingen

296

2013

2012

* € 1000

* € 1000

12. Huurdebiteuren

986

516

40

213

1.520

871

13. Belastingen en premies sociale verzekeringen

376

14. Overige vorderingen* 15. Overlopende activa

118

82

60

* Hierin is begrepen een afboeking van dubieuze debiteuren (herstelkosten)

1

1

Jaarverslag 2013

79

12. Huurdebiteuren

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.

Vordering op huurdebiteuren

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Zittende huurders

Vertrokken huurders

324

313

1.152

611

828

Af: voorziening dubieuze debiteuren

298

-166

-95

986

516

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Stand per 1 januari

-95

-90

Mutatie

-71

-5

-166

-95

Stand per 31 december

Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2012:2%).

13. Belastingen en premies sociale verzekeringen De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.

Te vorderen vennootschapsbelasting van het boekjaar

2013

2012

* € 1000

* € 1000 376

82

376

376

De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

80

Jaarverslag 2013

16. Liquide middelen Liquide middelen

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Kas

1

Bank

Deposito’s

1

496

67

4.247

68

3.750

0

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.

17. Groepsvermogen

Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 20.704 (2012: €19.660). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. Voorzieningen 18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 19. Voorziening latente belastingverplichtingen

2013

2012

* € 1000

* € 1000 440

530

1.004

856

1.444

1.386

18. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Máxima

440

Amberboomstraat

0

0

530

440

530

De voorziening onrendabele toppen zijn zover mogelijk afgeboekt van de gedane investeringen.

Jaarverslag 2013

81

19. Voorziening latente belastingverplichtingen

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Resulterend in de volgende latente belastingverplichting: De voorziening betreft 25% van de fiscale onderhoudvoorziening. 2013

2012

* € 1000

* € 1000

De voorziening betreft 25% van de fiscale onderhoudvoorziening

1.004

856

Langlopende schulden 2013 Rente % 20. Schulden/leningen kredietinstellingen

3,82

> 5 jaar 46.254

> 1jaar

Totaal

30.204

78.258

2012 Rente % 20. Schulden/leningen kredietinstellingen

3,92

> 5 jaar 46.254

> 1jaar

Totaal

24.090

72.144

20. Schulden/leningen kredietinstellingen Verloop leningen

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Stand per 1 januari

72.144

73.890

Aflossingen

-1.886

-1.746

78.258

72.144

Nieuwe leningen

Stand per 31 december

8.000

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 78,2 miljoen (2012 € 72,1 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

82

Jaarverslag 2013

0

Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 12.100.000 bedragen.

21. Overige schulden 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Waarborgsommen

542

536

542

536

De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld € 182,43 per VHE. Jaarlijks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

Kortlopende schulden

22. Schulden aan kredietinstellingen 23. Schulden aan leveranciers 24. Gemeenten

2013

2012

* € 1000

* € 1000

14.941

17.231

0

21

1.131

25. Belastingen en premies sociale verzekeringen 26. Schlden ter zake van pensioenen 27. Overige schulden

28. Overlopende passiva

854

737

280

36

29

58

38

1.652

1.642

18.555

20.095

Jaarverslag 2013

83

22. Schulden aan kredietinstelllingen

Rekening-courantkrediet (Bank)

2013

2012

* € 1000

* € 1000

14.941

17.231

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt: Clavis Beheer B.V. Door de huisbankier is een rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 14.250. Tegenover deze faciliteiten is als zekerheid verstrekt: • bankhypotheek eerste rang; • borgtocht stichting clavis; • verpanding van de huuropbrengsten

25. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Verschuldigde vennootschapsbelasting boekjaar Loonbelasting

Omzetbelasting

Premies bedrijfsvereniging

2013

2012

* € 1000

* € 1000 637

184

42

37

40

18

737

41

18

280

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

26. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening.

27. Overige schulden Te betalen accountants- en advieskosten

84

Jaarverslag 2013

36

29

36

29

28. Overlopende passiva 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Nog niet vervallen rente

902

826

Vooruitontvangen huren e.d.

323

261

Afrekening inzake leveringen en diensten

129

Overige

163

298 1.652

392 1.642

De post “Vooruitontvangen huren” heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per 31-12.

Jaarverslag 2013

85

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen





WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Clavis een aangegane obligoverplichting van € 2,7 miljoen (2011: € 2,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Niet-verwerkte activa en verplichtingen

Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2014: € 459.000 2015 € 477.000 2016 € 327.000 2017 € 171.000 2018 € 174.000 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bij oplevering van project Máxima 13 niet verkochte koopwoningen af te nemen van Van der Poel. Op balansdatum waren van de 13 woningen 11 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt € 2 miljoen.

86

Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V.

Jaarverslag 2013

De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Meerjarige financiële verplichtingen



Operationele lease De groep heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: Operational lease

Periode < 1 jaar

1 jaar < periode < 5 jaar Periode > 5 jaar

Totaal

2013

2012

* € 1000

* € 1000 27

32

108

137

135

174

0

5

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 6 jaar waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen. Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 ten gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Clavis heeft in 2014 ABN-AMRO een verzoek gestuurd de borgtocht te laten vervallen. Borg Clavis Ontwikkeling B.V. Stichting Clavis koopt uiterlijk 31 maart 2013 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de Noordstraat te Terneuzen. De koopprijs bedraagt Máximaal € 1.500.000 doch minimaal het uitstaande saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d. 7 december 2007. Het openstaand saldo van de financiering ultimo 2013 bedraagt € 885.000. Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 2,3 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Jaarverslag 2013

87

Financiële instrumenten





Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Clavis loopt geen materiële risico’s met betrekking tor valutarisico, kredietrisico als mede liquiditeitsrisico. Derivaten en hedge accounting Om het renterisico te mitigeren heeft Clavis Beheer B.V. een viertal SWAPS afgesloten. De SWAPS zijn ieder € 2 miljoen en hebben een looptijd tot 2014/2016/2018/2020. Hiermee is de variabele rente van de rekening courant (€ 14.056.000) gedeeltelijk afgedekt. De reële waarde is € 631.000 negatief. Tot een negatieve waarde van € 2 mio zijn er geen bijstortingsverplichtingen.Indien de marktrente verder daalt met 1% zal de negatieve marktwaarde stijgen met € 250.000. Als de rente verder daalt met 2% zal deze stijgen met € 500.000. De marktwaarde blijft daarmee onder het overeengekomen grensbedrag van € 2.000.000. De bank zal bij deze waarde geen margin call opvragen. Daarnaast heeft Clavis één cap en een floor van € 10 miljoen. Deze heeft een looptijd van 10 jaar, en eindigt op 1/6/2014. Deze cap en floor is gekoppeld aan een bestaande lening. De negatieve waarde bedraagt ultimo 2013 € 177.000. Er zijn hiervoor geen margin-call verplichtingen.

88

Jaarverslag 2013

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengensten 29. Huuropbrengsten

De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan : • algemene jaarlijkse huurverhoging; • huurverhoging bij woningverbetering; • huurharmonisatie; • aanpassing naar reken-/markthuren De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4% (1 juli 2012: 2,3%). huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB

Woningen en woongebouwen niet-DEAB*

2013

2012

* € 1000

* € 1000

13.898

13.389

647

627

775

Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB

Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB* Huurderving wegens leegstand

687

198

193

15.518

14.896

18.555

20.095

-347

-262

* niet-DAEB zijn woningen met een kale huur van meer dan € 681,02 (1-1-2013) per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst is vermeld.

30. Opbrengsten servicekosten

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Servicecontracten

209

205

1.041

1.037

Leveringen en diensten

832

Jaarverslag 2013

832

89

31. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie

2013

2012

* € 1000

* € 1000

1.204

281

1.123

283

1.362

300

-144

-82

65

64

1.204

281

-81

2

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten

Boekwaarde (historische boewaarde of lagere bedrijfswaarde)

Vrijval ongerealiseerde boekwinsten

Resultaat in winst- en verliesrekening

-79

-1

De verkoopopbrengst betreft 14 verkochte woningen en grond Zuidlandstraat (2012: 2 woningen).

Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst

Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere marktwaarde)

Resultaat in winst- en verliesrekening

69

11

-81

2

-150

De verkoopopbrengst betreft 1 verkochte garage en 1 bedrijfspand (2012: 1 garage/ woning).

90

Jaarverslag 2013

-9

32. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Toegerekende rente projecten

58

141

58

141

5

0

24

23

33. Overige bedrijfsopbrengsten Verkoopresultaat groepsmaatschappij / deelneming Boekwinst afstoting materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

Vergoeding voor beheer- en administratiediensten aan derden Vergoeding voor logeerkamers

Vergoeding voor projecturen derden

Dekking verricht onderhoud (materiaal- en mankosten) Vergoeding voor administratie huurders

2 4

2

10

182

173

0

44

13

Herrekening omzetbelasting 2006-2010 Overige bedrijfsopbrengsten

11 241

12

6

270

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.

Jaarverslag 2013

91

Bedrijfslasten 34. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.617

4.639

308

303

4.940

4.957

-1.973

994

-1.973

994

0

861

-86

1.281

15

15

35. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie *

* specificatie Amberboomstraat

-1.500

Máxima

- 678

Afwaardering reservering wijken

205 - 1.973

36. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Afwaardering/afboeken onderhanden werken*

Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid

-86

420

* i.v.m. wijziging project of dat het project geen doorgang kon vinden. Clavis.com:

Schelpenlaan fase 3

207

Clavis ontwikkeling en beheer B.V.:

Anna Bijnstraat

284

Stichting Clavis:

Nieuwstraat Zuid

368

Clavis Beheer B.V.:

Schelpenlaan fase 3

2

861

92

Jaarverslag 2013

37. Lonen en salarissen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Lonen en salarissen Inhuur personeel

1.534

1.603

-395

-425

1.288

1.381

149

Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud

203

Bij de groep waren in 2013 gemiddeld 33 werknemers in dienst (2012: 32) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 31 (2012: 31). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: fte Bestuur

1

Beleidsondersteuning

1,9

Financiën / automatisering

5,3

Wonen

6,5

Vastgoed

15,8 30,5



38. Sociale lasten

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Sociale lasten

235

236

235

236

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.





Jaarverslag 2013

93

39. Pensioenlasten CAO-pensioenpremie

2013

2012

* € 1000

* € 1000 297

294

297

297

De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Clavis is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middelloonregeling. • De pensioenleeftijd is 67 jaar. • De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. • Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. • Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: • Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Clavis. • Stichting Clavis is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. • Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

94

Jaarverslag 2013

40. Onderhoudslasten

Reparatieonderhoud

Planmatig onderhoud

2013

2012

* € 1000

* € 1000

1.580

1.401

4.317

3.959

2.737

2.558

41. Leefbaarheid

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten

72

Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

47

119

118

191

165

In de fysieke activiteiten zijn tevens de leegstandskosten G/W/E meegenomen.

42. Lasten servicecontracten

Gas Water

Electra

Boiler/geiser

Tuinonderhoud Schoonmaak

Oude jaren/Derving

475

498

31

26

152 31

3

138

27 8

140

130

865

831

33

4

De post “Lasten servicecontracten” zijn gestegen als gevolg van hogere voorschotten als gevolg van meer verbruik gas.

Jaarverslag 2013

95

43. Overige bedrijfslasten Beheerskosten Automatiseringskosten Drukwerk, kantoorbenodigdheden

Porti en telefoon

Contributie en abonnementen

Klein materiaal/gereedschap/onderhoud inwoners

2013

2012

* € 1000

* € 1000 153

113

43

42

55

57

27

27

294

260

680

631

38

34

16

21

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen

Overige directe exploitatielasten

128

182

846

847

Reis- en verblijfskosten

30

29

Kosten opleiding

11

20

30

33

107

101

152

165

21

19

42

37

Andere personeelskosten

Vergoedingen

36

Overige

19

Andere bedrijfskosten Huisvestingskosten Verzekeringen

Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Honorering Raad van Commissarissen

Kosten vervoermiddelen

82

40

47

125

Sponsering

1

Kantine en OR kosten

Contributie landelijke federatie

Advieskosten derden

Kosten externe controle

Voorbereidingskosten en afboekingen projecten Overige algemene lasten

Jaarverslag 2013

36

79

Fusiekosten

Communicatie en presentatie

96

580

75 20

16

18

110

142

1.353

0

24 89

26

53

49

12

2.681

732

3.928

1.940

44. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Aanpassingen Marktwaarde Commercieel vastgoed

2013

2012

* € 1000

* € 1000

-1.098

0

-1.098

0

Dit is een waardeverandering van de woningen/nz-woningen als gevolg van taxatie.

Financiële baten en lasten 45. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Rente leningen u/g

0

Rente langlopende vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

0

39

43

39

43

46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Rente overige vlottende vorderingen Rente liquide middelen

2

2

0

25

25

30

23

Rentebaten belastingdienst

Jaarverslag 2013

3

97

47. Rentelasten en soortgelijke kosten 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen

3.401

3.553

12

3

9

Rente rekening-courant

Provisie en kosten betalingsverkeer

11

7

8

3.429

3.575

48. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen Overige mutaties

Totaal belastinglast/-bate

2013

2012

* € 1000

* € 1000

-160

-159

Jaarverslag 2013

336

0

-159

-319

245

Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.

98

68

De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald: 2013 * € 1000 Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening

1.363

Permanente verschillen: Sanneringssteun

549

Boeten

0

Gemengde kosten

6

Overig

0 555

Tijdelijke verschillen: Afschrijvingen

2.626

Bijzondere waardeveranderingen

-3.071

Overige tijdelijke verschillen

-1.348

Mutatie voorziening planmatig onderhoud Fiscale verliescompensatie

451 341

-1001 917 Dotatie herinvesteringsreserve

-239

Energie-investeringsaftrek

0

Fiscaal resultaat

678

Belastbaar bedrag 2013

678

Af: dotatie herbestedingsreserve

0

Acute belastingen boekjaar

-160

Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 20% (2012: 20%).

Jaarverslag 2013

99

Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren: mutaties in voorziening latente belastingverplichting:

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Onderhoudsvoorziening

-148

323

-148

323

-11

13

-11

13

mutaties in latente belastingvorderingen: Totaal belastinglast/-bate

49. Aandeel in resultaat van deelnemingen mutaties in voorziening latente belastingverplichting:

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Resultaat Othene Zuid-Zuid C.V.

Resultaat ROM Marsaki B.V. (geliquideerd per 21-122012)

-2

-2

-2

-2

0

0

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen * € 1000 Liquide middelen per 31 december 2012 Effecten per 31 december 2012

Geldmiddelen per 31 december 2012 volgens het kasstroomoverzicht

-17.163 0

Balansmutatie geldmiddelen in 2013 Liquide middelen per 31 december 2013 Effecten per 31 december 2013

Geldmiddelen per 31 december 2013 volgens het kasstroomoverzicht

100

Jaarverslag 2013

-17.163

6.469 -10.694 0

-10.694

Toelichting op kasstromen

Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2013 geldmiddelen zijn opgeofferd. De in het kasstroomoverzicht onder kasstroom operationele activiteiten opgenomen jegens huurders ontvangen en terugbetaalde in de waarborgsommen worden hieruit gecorrigeerd aangezien deze kasstromen een financieringskarakter hebben.

Jaarverslag 2013

101

12. ENKELVOUDIGE JAARREKENING Enkelvoudige balans Activa

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

82.231

83.342

3.008

865

3.706

3.605 88.945

87.812

Financiële vaste activa 4. Andere deelnemingen

6.266

6.331

5. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2.066

2.242

387

398

45

46

6. Latente belastingvordering(en) 7. Leningen u/g Som der vaste activa

8.764

9.017

97.709

96.829

Vlottende activa Voorraden 8. Overige voorraden

164

199

9. Onderhanden werken

587

524 751

723

Vorderingen 10. Huurdebiteuren

978

506

11. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

241

136

12. Overige vorderingen

19

194

13. Overlopende activa

117

60 1.355

896

14. Liquide middelen

4.161

1

Som der vlottende activa

6.267

1.620

103.976

98.449

Totaal activa

102

Jaarverslag 2013

Enkelvoudige balans Passiva

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

EIgen vermogen 15. Eigen vermogen

20.704

19.660

Voorzieningen 16. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen

17. Voorziening latente belastingverplichtingen

440

530

603

716

Totaal voorzieningen

1.043

1.246

Langlopende schulden 18. Schulden/leningen kredietinstellingen 19. Overige schulden

78.258

72.144

462

456

Totaal langlopende schulden

78.720

72.600

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

0

2.183

1.122

845

22. Gemeenten

0

21

23. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

0

4

733

277

25. Schulden ter zake van pensioenen

58

38

26. Overige schulden

30

23

1.566

1.552

21. Schulden aan leveranciers

24. Belastingen en premies sociale verzekeringen

27. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

3.509

4.943

103.976

98.449

Jaarverslag 2013

103

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Bedrijfsopbrengsten 28. Huuropbrengsten

14.221

13.759

29. Opbrengsten servicecontracten

1.020

1.030

30. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.204

281

37

51

328

402

31. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 32. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

16.810

15.523

Bedrijfslasten 33. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

4.925

4.942

-1.973

994

-82

777

1.288

1.381

37. Sociale lasten

235

236

38. Pensioenlasten

297

294

4.196

3.833

40. Leefbaarheid

185

163

41. Lasten servicecontracten

844

831

2.505

1.871

34. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 35. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

36. Lonen en salarissen

39. Onderhoudslasten

42. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

12.420

15.322

4.390

201

Financiële baten en lasten 43. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 44. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 45. Rentelasten en soortgelijke kosten Som financiële baten en lasten Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor vennootschapsbelasting 46. Belastingen Netto resultaat na vennootschapsbelasting en voor deelnemingen 47. Aandeel in resultaat van deelnemingen Resultaat

104

Jaarverslag 2013

72

56

25

30

-2.962

-3.052 -2.862

-2.966

1.525

-2.765

-351

173

1.174

-2.592

-130

-340

1.044

-2.932

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen

De vergelijkende cijfers zijn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat.



Regelgeving

De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 20 mei 2014.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.



Verhuurdersheffing In de bedrijfswaarde 2013 is de verhuurders heffing ingerekend voor de periode tot en met 2017. Dit is de periode waarvoor een akkoord is tussen partijen. In het kader van het betaal houden van het woningbezit is voor de jaarlijkse huurverhoging 2% aangehouden zijnde het inflatiepercentage. Als de verhuurdersheffing wel gedurende de gehele explotatieperiode zou worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2013 met € 5,3 miljoen dalen.. Dit effect zou resulteren in een afname van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpssingen: • inkomensafhankelijke huurverhoging (2014 e.v. 0%) • de verhuurdersheffing is naast 2014 tot en met 2017 ook ingerekend voor de jaren 2018 en verder (2014 € 0,812 miljoen; 2015 € 0,918 miljoen; 2016 € 0,964 miljoen, 2017 € 1,010 miljoen en 2018 e.v. circa € 1 miljoen. Wij maken op dat de bijdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

Jaarverslag 2013

105

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige jaarrekening



Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.

106

Jaarverslag 2013

De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden ( product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.

Jaarverslag 2013

107

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (productmarkt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

108

Jaarverslag 2013

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen

De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen.

Jaarverslag 2013

109

Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen

Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

110

Jaarverslag 2013

Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is.

Voorraden

Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werken Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

Jaarverslag 2013

111

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde van het bestaand complex / product-markt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren.

Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

112

Jaarverslag 2013

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente.

Derivaten en hedge accounting

De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: • documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; • documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; • verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. • De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. • Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs. • In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post.

Jaarverslag 2013

113

Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: • Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. • De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: • Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. • Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva



Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

114

Jaarverslag 2013

Grondslagen van resultaatbepaling enkelvoudige jaarrekening

in

de



Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.

Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Jaarverslag 2013

115

Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hierondervallenonderandereaanderdendoorberekendekostenvooroverigedienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.

Bedrijfslasten



Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen.

Pensioenlasten

De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

116

Jaarverslag 2013

Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Rentebaten en rentelasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Jaarverslag 2013

117

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

118

Jaarverslag 2013

Toelichting op de enkelvoudige balans Materiële vaste activa 2013

2012

* € 1000

* € 1000

1. Sociaal vastgoed in exploitatie

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

83.342

3.706

3.605

88.945

87.812

3.008

3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

Het verloop van deze posten is als volgt:

82.231

Sociaal vastgoed in exploitatie

865

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen expl.

Onroerende en roerende goederen t.d.v. exploitatie

2013

2012

2013

2012

2013

2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

Aanschafwaarde

128.716

127.200

865

12

4.913

4.859

Cumulatieve afschrijving en afwaardering

-45.374

-39.780

0

0

-1.308

-1.005

83.342

87.420

865

12

3.605

3.854

3.251

278

0

0

0

0

604

1.340

3.306

2.941

409

72

-350

-102

-3.251

-2.088

0

-18

-205

-994

2.088

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Afschrijvingen

-4.617

-4.639

0

0

-308

-303

206

39

0

0

0

0

Totaal van de mutaties

-1.111

-4.078

2.143

853

101

-249

Aanschafwaarde

132.221

128.716

920

865

5.322

4.913

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

-49.990

-45.374

2.088

0

-1.616

-1.308

82.231

83.342

3.008

865

3.706

3.605

Stand 1 januari:

Boekwaarde Mutaties: Opleveringen

Investeringen

Desinvesteringen Afwaarderingen

Terugname afwaarderingen Afschrijvingen desinvesterinen

Stand 31 december:

Boekwaarde

Bedrijfswaarde Stand 1 januari Mutatie Stand 31 december

146.432 -6.316 140.116

Jaarverslag 2013

119

1. Sociaal vastgoed in exploitatie

Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componenetenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Grond: geen afschrijving • Casco: 50 jaar • Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar • Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar • Woningverbetering: 30 jaar Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 25.717 geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zijn voor verkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 1.043.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 137.000. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.

120

Jaarverslag 2013

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • jaarlijkse huurverhoging van 2014 2,0%, 2015-2017 2,0% • jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%) • jaarlijkse mutatiegraad van 12% • jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van 2014-2018 2,5% (voorgaand jaar: 2,5%) • jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2014-2018 3% (voorgaand jaar: 3%) Volumeparameters: • klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 146 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 146) • planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex • directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): € 250 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 250) • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2014 t/m 2017 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: € 100 m2 per grondgebonden woning en € 30.000 per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop (€ 10.000). De gemiddelde restant grondwaarde bedraagt € 6.800 per woning. • inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor Máximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. In de eerste 5 jaar zijn 10 woningen per jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. • In de eerste 5 jaar is huurharmonisatie ingerekend. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde.



Jaarverslag 2013

121

Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Bouwrente Tijdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 8.273 geactiveerd.

3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Bedrijfsterreinen: geen afschrijving • Automatisering: 3 jaar • Bedrijfsauto’s: 3 jaar • Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar • Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving - casco: 40 jaar - liftinstallaties: 20 tot 25 jaar - verwarmingsinstallaties: 20 jaar.

122

Jaarverslag 2013

Financiële vaste activa 4. Andere deelnemingen 2013

Aan-/

01-01-2013

verkopen

* € 1000

* € 1000

Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. (100%) Totaal

dividend deelneming

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen

31-12-2013

* € 1000

* € 1000

* € 1000

5.681

0

-130

65

5.616

650

0

0

0

650

6.331

0

-130

65

6.266

CV De Uithof III

2012

Resultaat/

Boekwaarde

Boekwaarde

Aan-/

01-01-2012

verkopen

* € 1000

* € 1000

Resultaat/ dividend deelneming

* € 1000

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. (100%)

5.506

0

-340

515

5.681

CV De Uithof III

1.000

-350

0

0

650

Totaal

6.506

-350

-340

515

6.331

5. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2013

Boekwaarde

Nieuwe

Af-

Amortisatie/

Waarde-

Boekwaarde

01-01-2013

leningen

lossingen

rente

wijzigingen

31-12-2013

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

1.193

3

0

27

0

1.223

Clavis Ontwikkeling B.V.

494

5

0

11

0

510

Clavis Beheer B.V.

555

0

-232

10

0

333

2.242

8

-232

48

0

2.066

Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V.

Totaal

2012

Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. Clavis Ontwikkeling B.V. Clavis Beheer B.V. Totaal

Boekwaarde

Nieuwe

Af-

Amortisatie/

Waarde-

Boekwaarde

01-01-2012

leningen

lossingen

rente

wijzigingen

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

1.167

0

0

26

0

1.193

468

15

0

11

0

494

0

555

0

0

0

555

1.635

570

0

37

0

2.242

Jaarverslag 2013

123

6. Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De post leningen u/g bestaat uit:

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Boekwaarde 1 januari

398

385

Vrijval ten gunste van het resultaat

-11

0

Boekwaarde 31 december

387

Dotaties ten laste van het resultaat

0

13

398

7. Leningen u/g De post leningen u/g bestaat uit:

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Verwerving grond (Zuiderpark)

Personeelsleningen (Fietsplan)

Het verloop van deze posten is als volgt:

45

45

46

0

Verwerving grond (Zuiderpark)

1

Personeelsleningen (Fietsplan)

2013

2012

2013

2012

* € 1000

* € 1000

* € 1000

* € 1000

45

45

1

1

Nieuwe leningen

0

0

0

1

Aflossingen

0

0

-1

-1

45

45

0

1

Stand per 1 januari

Stand per 31 december

124

45

Jaarverslag 2013

Vlottende activa Voorraden 8. Overige voorraden

Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens. 2013

2012

* € 1000

* € 1000 164

Overige voorraden

199

9. Onderhanden werken Onderhanden werken

31-12-2013

31-12-2012

* € 1000

* € 1000

Lievenspolder

5

Korte Kerkstraat-Dijkstraat / Nieuwstraat Zuid Oudelandse Hoek

Vorderingen 10. Huurdebiteuren

11. Belastingen en premies sociale verzekeringen 12. Overige vorderingen* 13. Overlopende activa

5

181

123

587

524

401

296

2013

2012

* € 1000

* € 1000 978

506

19

194

241 117 1.355

136

60

896

* Hierin is begrepen een afboeking van dubieuze debiteuren (herstelkosten).

Jaarverslag 2013

125

10. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: Vordering op huurdebiteuren

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Zittende huurders

Vertrokken huurders

320

309

1.139

592

819

Af: voorziening dubieuze debiteuren

283

-161

-86

978

506

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Stand per 1 januari

-86

-82

Mutatie

-75

-4

-161

-86

Stand per 31 december

Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2012:2%).

14. Liquide middelen Liquide middelen Kas

2013

2012

* € 1000

* € 1000 1

Bank

410

Deposito’s

Jaarverslag 2013

0

3.750

0

4.161

1

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.

126

1

15. Eigen vermogen Volgens paragraaf 20 uit de statuten is het eigen vermogen van Clavis bestemd voor de overige reserves. Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Overige reserves

Resultaat boekjaar

19.660

22.592

20.704

19.660

1.044

-2.932



Voorzieningen Voorzieningen

2013

2012

* € 1000

* € 1000

16. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

440

530

603

716

1.043

1.246

17. Voorziening latente belastingverplichtingen

16. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Máxima

440

Amberboomstraat

0

0

530

440

530

De voorziening onrendabele toppen zijn zover mogelijk afgeboekt van de gedane investeringen.

17. Voorziening latente belastingverplichtingen

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Resulterend in de volgende latente belastingverplichting:

De voorziening betreft 25% van de fiscale onderhoudvoorziening a € 2.411.000

2013

2012

* € 1000

* € 1000 603

Jaarverslag 2013

716

127

Langlopende schulden 2013 Rente % 18. Schulden/leningen kredietinstellingen

3,82%

> 5 jaar

1-5 jaar

52.368

Totaal

13.790

78.258

2012 Rente % 18. Schulden/leningen kredietinstellingen

3,92%

> 5 jaar

1-5 jaar

46.254

Totaal

24.090

72.144

18. Schulden/leningen kredietinstellingen Het verloop van deze leningen is als volgt: Verloop leningen

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Stand per 1 januari

72.144

73.890

Aflossingen

-1.886

-1.746

78.258

72.144

Nieuwe leningen

Stand per 31 december

8.000

0

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 78,2 miljoen (2012 € 72,1 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 12.100.000 bedragen.

19. Overige schulden

Waarborgsommen

128

Jaarverslag 2013

2013

2012

* € 1000

* € 1000 462

456

462

456

De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld € 180,40 per VHE. Jaarlijks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

Kortlopende schulden 2013

2012

* € 1000

* € 1000

20. Schulden aan kredietinstellingen 21. Schulden aan leveranciers

0

2.183

0

21

1.122

22. Gemeenten

23. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

845

0

24. Belastingen en premies sociale verzekeringen 25. Schulden ter zake van pensioenen

4

733

277

30

23

58

26. Overige schulden

27. Overlopende passiva

38

1.566

1.552

3.509

4.943

0

2.183

20. Schulden aan kredietinstellingen Rekening-curantkrediet (Bank)

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt.

23. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Dit betreft een rekening-courant verhouding met Clavis Beheer B.V..

24. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Verschuldigde vennootschapsbelasting boekjaar

351

184

Loonbelasting

40

41

Premies bedrijfsvereniging

18

18

Aanpassing/verschuldigde vennootschapsbelasting voorgaande jaren Omzetbelasting

286

38

Crisisheffing

733

Jaarverslag 2013

0

34

277

129

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

25. Schulden ter zake van pensioenen

Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening.

26. Overige schulden

De post “Overige schulden” is als volgt te specificeren:

Te betalen accountants- en advieskosten

2013

2012

* € 1000

* € 1000 30

23

30

23



27. Overlopende passiva Nog niet vervallen rente

902

826

Vooruitontvangen huren e.d.

311

247

Afrekening inzake leveringen en diensten Overige

127 226 1.566

De post “Vooruitontvangen huren” heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per 31-12.

130

Jaarverslag 2013

162 317 1.552

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen



WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Clavis een aangegane obligoverplichting van € 3 miljoen (2012: € 2,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Niet-verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2014 € 459.000 2015 € 477.000 2016 € 327.000 2017 € 171.000 2018 € 174.000 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bij oplevering van project Máxima 13 niet verkochte koopwoningen af te nemen van Van der Poel. Op balansdatum waren van de 13 woningen 8 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt € 1,5 miljoen. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Jaarverslag 2013

131

Meerjarige financiële verplichtingen Operationele lease De groep heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: Operational lease

Periode < 1 jaar

1 jaar < periode < 5 jaar Periode > 5 jaar

2013

2012

* € 1000

* € 1000 27

108 0

32

137 5

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 6 jaar waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen. Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 ten gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Borg Clavis Ontwikkeling B.V. Stichting Clavis koopt uiterlijk 31 maart 2013 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de Noordstraat te Terneuzen. De koopprijs bedraagt Máximaal € 1.500.000 doch minimaal het uitstaande saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d. 7 december 2007. Het openstaand saldo van de financiering ultimo 2013 bedraagt € 885.000. Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 2,3 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Financiële instrumenten



Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Clavis loopt geen materiële risico’s met betrekking tor valutarisico, kredietrisico als mede liquiditeitsrisico. Derivaten en hedge accounting Clavis heeft één Cap en een floor van € 10 miljoen. Deze heeft een looptijd van 10 jaar, en eindigd op 1/6/2014. Deze Cap en floor is gekoppeld aan een bestaande lening. De negatieve waarde bedraagt ultimo 2013 € 177.000. Er zijn hiervoor geen margin-call verplichtingen.

132

Jaarverslag 2013



Toelichting op winst- en verliesrekening 28. Huuropbrengsten huuropbrengsten

2013

2012

* € 1000

* € 1000

Woningen en woongebouwen DAEB

Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB*

13.898

13.389

14.545

14.016

14.221

13.759

647

Huurderving wegens leegstand

-324

627

-257

De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan : - algemene jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij woningverbetering; - huurharmonisatie; - aanpassing naar reken-/markthuren. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4% (1 juli 2012: 2,3%).

29. Opbrengsten servicecontracten 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Servicecontracten

206

204

1.020

1.030

Leveringen en diensten

812

Jaarverslag 2013

826

133

30. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie)

2013

2012

* € 1000

* € 1000

1.204

281

1.204

281

1.362

300

-144

-82

65

64

1.204

281

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie)

Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten

Boekwaarde (historische boewaarde of lagere bedrijfswaarde)

Vrijval ongerealiseerde boekwinsten

Resultaat in winst- en verliesrekening

-79

-1

De verkoopopbrengst betreft 14 verkochte woningen en grond zuidlandstraat (2012: 2 woningen).

31. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf

Toegerekende rente projecten

37

51

37

51

5

0

24

23

89

136

32. Overige bedrijfsopbrengsten Verkoopresultaat groepsmaatschappij / deelneming Boekwinst afstoting materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

Vergoeding voor beheer- en administratiediensten aan derden Vergoeding doorbelasting salaris en overhead Vergoeding voor logeerkamers

Vergoeding voor projecturen derden

Dekking verricht onderhoud (materiaal- en mankosten) Vergoeding voor administratie huurders

Herrekening omzetbelasting 2006-2010 Overige bedrijfsopbrengsten

2 4

Jaarverslag 2013

10

181

171

0

44

12

11 328

134

2

10

6

402

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”

Bedrijfslasten



33. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

Sociaal vastgoed in exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013

2012

* € 1000

* € 1000

4.617

4.639

4.925

4.942

308

303

34. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie *

-1.973

994

-1.973

994

*specificatie: Amberboomstraat Máxima Afwaardering reservering wijken

-1.500 - 678 205 - 1.973

35. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Afwaardering/afboeken onderhanden werken*

Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid

0

368

-82

777

-82

409

* i.v.m. wijziging project of dat het project geen doorgang kon vinden. Het betreft project Nieuwstraat Zuid

Jaarverslag 2013

135

36. Lonen en salarissen 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Lonen en salarissen Inhuur personeel

1.534

1.603

-395

-425

1.288

1.381

149

Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud

203

Bij de groep waren in 2013 gemiddeld 33 werknemers in dienst (2012: 32) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 31 (2012: 31). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: aantal fte Bestuur

1,0

Beleidsondersteuning

1,9

Financien / automatisering

5,3

Wonen

6,5

Vastgoed

15,8

30,5

37. Sociale lasten

Sociale lasten

2013

2012

* € 1000

* € 1000 235

236

235

236

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

136

Jaarverslag 2013

38. Pensioenlasten

CAO-pensioenpremie

2013

2012

* € 1000

* € 1000 297

294

297

297



De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Clavis is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middelloonregeling. • De pensioenleeftijd is 67 jaar. • De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. • Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. • Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: • Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Clavis. • Stichting Clavis is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. • Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

Jaarverslag 2013

137

39. Onderhoudslasten

Reparatieonderhoud

Planmatig onderhoud

2013

2012

* € 1000

* € 1000

1.543

1.356

4.196

3.833

72

47

2.653

2.477

40. Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

113

116

185

163

In de fysieke activiteiten zijn tevens de leegstandskosten G/W/E meegenomen.

41. Lasten servicecontracten Gas Water

Electra

Boiler/geiser

498

31

26

142

138

3

8

31

Tuinonderhoud Schoonmaak

Oude jaren/Derving

138

475

129

130

844

831

33

Jaarverslag 2013

27

4

42. Overige bedrijfslasten Beheerskosten Automatiseringskosten Drukwerk, kantoorbenodigdheden

Porti en telefoon

2013

2012

* € 1000

* € 1000 153

113

43

42

55

Contributie en abonnementen

Klein materiaal/gereedschap/onderhoud inwoners

27

57

26

16

21

294

259

626

588

35

31

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen

Overige directe exploitatielasten

125

174

786

793

Reis- en verblijfskosten

30

29

Kosten opleiding

11

20

Andere personeelskosten

Vergoedingen

36

Overige

19

30

33

107

101

152

165

21

19

42

37

Andere bedrijfskosten Huisvestingskosten Verzekeringen

Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Honorering Raad van Commissarissen

Kosten vervoermiddelen

580

79

82

36

47

16

18

Fusiekosten

125

Sponsering

1

Communicatie en presentatie

Kantine en OR kosten

Contributie landelijke federatie

Advieskosten derden

Kosten externe controle

Overige algemene lasten

36

24

75

20

26

110

140

48

7

84

46

1.318

718

2.505

1.871

Jaarverslag 2013

139

Financiële baten en lasten 43. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 2013

2012

* € 1000

* € 1000

Rente leningen u/g

Rente langlopende vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

48

37

72

56

2

2

0

25

25

30

2.935

3.032

12

3

24

19

44. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente overige vlottende vorderingen Rente liquide middelen

Rentebaten belastingdienst

23

3

45. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Rente rekening-courant

Provisie en kosten betalingsverkeer

9 6

2.962

46. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

140

Jaarverslag 2013

9 8

3.052

Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen Overige mutaties

Totaal belastinglast/-bate

2013

2012

* € 1000

* € 1000

-453

184

0

-357

-351

173

102

346

Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. 2013 * € 1000 Commercieel resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening Permanente verschillen: Sanneringssteun Boeten

Gemengde kosten Overig

1.525

549 0 6 0 555

Tijdelijke verschillen: Afschrijvingen

Bijzondere waardeveranderingen

Mutatie voorziening planmatig onderhoud Overige tijdelijke verschillen Fiscale verliescompensatie

2.792

-1.973

451

-972

341 639 2.719

Dotatie herinvesteringsreserve

-233

Energie-investeringsaftrek

0

Fiscaal resultaat

2.486

Belastbaar bedrag 2013

2.486

Af: dotatie herbestedingsreserve

0

Acute belastingen boekjaar

-453

Jaarverslag 2013

141

Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 20% (2012: 20%). Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren:

mutaties in voorziening latente belastingverplichting: Onderhoudsvoorziening

2013

2012

* € 1000

* € 1000 113

333

113

333

mutaties in latente belastingvorderingen: Leningen o/g en u/g

-11

13

-11

13

-130

-340

-130

-340



47. Aandeel in resultaat van deelnemingen

Resultaat Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.

Resultaat ROM Marsaki B.V. (geliquideerd per 21-122012)

142

Jaarverslag 2013

0

0

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2013 is tevens begrepen de eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’en het belastingplan 2014) die de groep over het boekjaar 2013 aan de fiscus is verschuldigd. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s): R. de Ridder 2013 Periodiek betaalde beloning

Beloning betaalbaar op termijn

2012

130.302

129.881

154.996

153.918

24.694

24.037

Commissarissen

De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 42 duizend (2012: € 37 duizend ) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s): Bezoldiging 2013 E.P.H. Kerckhaert

M.H.B.M. van de Vijver

G. van den Berg

A. van Houcke

S. Verburg

C.H.M. van Waes

Voorzitter

Vice voorzitter

Lid

Lid

Lid

Lid

2012 9.748

9.748

5.371

5.371

6.499

8.056

8.056

5.371

5.371

5.371

5.371

5.371

42.108

37.596



Wet Normering Topinkomens

Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit

Jaarverslag 2013

143

normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpasssingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.

Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep. Alle kosten voor onderzoek van de jaarrekening zijn gemaakt door Ernst & Young Accountants LLP. De overige kosten zoals 'Advies op fiscaal terrein' zijn niet uitgevoerd door Ernst & Young.

144

Jaarverslag 2013

Overige gegevens

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat De resultaatbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 20 van de statuten. Daarin is bepaald dat het resultaat toegevoegd word aan de algemene reserves. Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd op de algemene reserves. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan. Verhuurdersheffing In de bedrijfswaarde 2013 is de verhuurders heffing ingerekend voor de periode tot en met 2017. Dit is de periode waarvoor een akkoord is tussen partijen. In het kader van het betaal houden van het woningbezit is voor de jaarlijkse huurverhoging 2% aangehouden zijnde het inflatiepercentage. Als de verhuurdersheffing wel gedurende de gehele explotatieperiode zou worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2013 met € 5,3 miljoen dalen.. Dit effect zou resulteren in een afname van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpssingen: • inkomensafhankelijke huurverhoging (2014 e.v. 0%) • de verhuurdersheffing is naast 2014 tot en met 2017 ook ingerekend voor de jaren 2018 en verder (2014 € 0,812 miljoen; 2015 € 0,918 miljoen; 2016 € 0,964 miljoen , 2017 € 1,010 miljoen en 2018 e.v. circa € 1 miljoen. Wij maken op dat de bijdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

Jaarverslag 2013

145

146

Jaarverslag 2013

C. VERKLARINGEN

Jaarverslag 2013

147

13. Controleverklaring Aan: de Directie en de Raad van Commissarissen van Stichting Clavis

148

Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013

149

14. VERKLARING VAN HET BESTUUR De directeur/bestuurder van Stichting Clavis verklaart dat alle uitgaven in 2013 en alle genomen besluiten uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

w.g. R. de Ridder, Directeur/bestuurder.

Terneuzen, 20 mei 2014

150

Jaarverslag 2013

15. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit jaarverslag is de jaarrekening 2013 opgenomen zoals deze door de directie is opgemaakt. De jaarrekening 2013 is door Ernst &Young accountants onderzocht en van een goedkeurende controleverklaring voorzien, zoals elders in dit jaarverslag blijkt. De Raad van Commissarissen geeft haar goedkeuring aan deze jaarrekening. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en beheer. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Clavis te Terneuzen, dd. 20 mei 2014

w.g. Dhr. M.H.B.M. van de Vijver, voorzitter

w.g. Dhr. G. van den Berg

w.g. Dhr. A. van Houcke

w.g. Mw. S. Verburg

w.g. Dhr. C.H.M. van Waes

Jaarverslag 2013

151

Bezoekadres: Rosegracht 2 Terneuzen Postadres: Postbus 150 4530 AD Terneuzen Telefoonnummer: 0115 - 622 444 Email: [email protected] Website: www.clavis.cc

152

Jaarverslag 2013