Hoe een stedenbouwkundige vergunning aanvragen Samenstellen van een proefaanvraag U hoeft niet steeds een volledig uitgewerkt plan op te stellen om na te gaan of de werken die u in uw hoofd hebt een kans op slagen hebben. Naast het feit dat u steeds bij de gemeentelijke ambtenaar uw project kunt bespreken, bestaat er een meer officiële wijze om dit na te gaan. Het voordeel van deze procedures is dat het uitgebrachte advies ook een juridisch statuut heeft en m.a.w. de overheid bindt. Stedenbouwkundige inlichtingen Wenst u te weten wat het stedenbouwkundig statuut is van een bepaald perceel grond, dan dient u bij het gemeentebestuur een aanvraag in voor een stedenbouwkundige inlichtingen. U wordt dan op de hoogte gebracht van de stedenbouwkundige bestemming van het terrein zoals bepaald door het gewestplan of, indien dit er is, door een meer gedetailleerd aanlegplan. (algemeen plan van aanleg, bijzonder plan van aanleg, verkaveling ...) Stedenbouwkundig attest Wenst u behalve het stedenbouwkundig statuut, ook te weten welk gebouw u zult mogen optrekken, welke oppervlakte u mag bouwen, hoe hoog uw gebouw mag zijn, welke dakvorm te kiezen, enzovoort..., dan vraagt u best een stedenbouwkundig attest aan. Het voordeel van deze procedure bestaat erin dat voor dergelijke aanvraag geen volledig uitgewerkt bouwplan moet worden opgemaakt. Noteer wel dat er voor een aanvraag van een stedenbouwkundig attest , een voorstel van bebouwing moet worden ingediend. De plannen kunnen evenwel beperkt worden tot eenvoudige schetsen, die de voorgestelde inplanting weergeven en het beoogde bouwvolume. Dit betekent wel dat u al een bepaald idee moet hebben van uw bouwprogramma en van de vorm en afmetingen die u aan het gebouw wenst te geven. U hoeft hiervoor geen architect te raadplegen. De aanvraag voor het stedenbouwkundig attest wordt voorgelegd aan alle instanties die later over de eigenlijke stedenbouwkundige aanvraag zullen oordelen. Een openbaar onderzoek wordt evenwel niet georganiseerd. Het stedenbouwkundig attest wordt verleend door het college van burgemeester en schepenen en blijft 1 jaar geldig. Een gunstig stedenbouwkundig attest is geen stedenbouwkundige vergunning. U mag dus niet op basis van dit attest uw werken starten. Het stedenbouwkundig attest ontslaat u niet van de eigenlijke stedenbouwkundige aanvraag. U weet nu echter wel waaraan u zich moet houden. Indien het bouwontwerp opgevat wordt volgens de bepalingen van het stedenbouwkundig attest, zal erin principe geen probleem zijn om ook een stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen. Indien er naar aanleiding van het bouwontwerp nieuwe elementen zouden opduiken, die niet gekend waren ten tijde van de beslissing over de stedenbouwkundige attestaanvraag dan kan dit toch leiden tot een weigering van de vergunning. Zo kan bijvoorbeeld het openbaar onderzoek, naar aanleiding van de stedenbouwkundige aanvraag nieuwe bezwarende aspecten aan het licht brengen. Doorgaans mag evenwel, na de verlening van een gunstig stedenbouwkundig attest, ook de stedenbouwkundige vergunning zonder problemen worden verwacht. Belangrijk hierbij is te weten dat de stedenbouwkundige aanvraag het best ingediend wordt binnen een termijn van 1 jaar, na de beslissing over het stedenbouwkundig attest. De vergunningverlenende overheid is na deze termijn immers niet meer gebonden aan de bepalingen van het attest.
De wetgeving voorziet tegen een negatief stedenbouwkundig attest geen beroepsmogelijkheden. Samenstelling van het aanvraagdossier In heel wat gevallen is de medewerking van een architect vereist voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning (vroeger “stedenbouwkundige vergunning” genoemd). Die architect zorgt dan in uw plaats dat het aanvraagdossier alle nodige documenten en plannen bevat. Als aanvrager moet u dan enkel die documenten ondertekenen. Is de medewerking van een architect niet vereist? Dan mag u zelf het aanvraagdossier samenstellen. Opgelet sinds 1 januari 2006 is de energieprestatieregelgeving van kracht. Alle woningen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen wordt ingediend, moeten een bepaald niveau van thermische isolatie en energieprestatie (isolatie, verwarmingsinstallatie, ventilatie, zonne-energie,...) behalen. (www.energiesparen.be) Sinds september 2005 zijn de aangepaste stedenbouwkundige verordeningen voor het afkoppelen van regenwater van kracht. Meer informatie hierover op http://mediatheek.vlaamsbrabant.be/ mediatheek/showpub.do?command=display&id=1481 of op http://www.vlaamsbrabant.be/ levenenwonen/waterbeleid/waterbeleidCONTENT.jsp?page=1693 Indiening van het aanvraagdossier U (of uw architect) dient de aanvraag op het gemeentehuis in. De aanvraag kan ook met een aangetekende brief worden verzonden. Behandeling van de aanvraag in eerste aanleg De decreten ruimtelijke ordening voorzien in twee vergunningssystemen. Als de gemeenten voldoen aan een aantal voorwaarden, gaan ze over van het “oude systeem” naar het “nieuwe systeem”. Door het nieuwe systeem krijgen de gemeenten een grotere autonomie bij het behandelen van de aanvragen. Momenteel is nog in alle Vlaamse gemeenten het “oude systeem” van toepassing. We beschrijven hier dus enkel dit systeem. Volledigheidscontrole Hebt u uw dossier aan het loket afgegeven? Als het dossier volledig is, krijgt u een ontvangstbewijs. Hebt u het dossier aangetekend opgestuurd? Binnen vijf dagen na ontvangst zendt de gemeente u met een aangetekende brief een ontvangstbewijs of deelt ze u op dezelfde wijze mee dat uw dossier niet volledig is. Openbaar onderzoek Voor sommige aanvragen wordt een openbaar onderzoek georganiseerd om na te gaan of er burgers zijn die bezwaren hebben tegen uw project. Het schepencollege zal zich moeten uitspreken over die bezwaren. Hebben de klagers gelijk of niet? Bezwaren leiden dus niet automatisch tot een weigering van uw aanvraag. Adviezen inwinnen Soms moet de gemeente adviezen inwinnen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. De volgende adviezen zijn zelfs bindend, voorzover ze negatief zijn of voorwaarden opleggen: 1. aanvragen voor percelen langs gewestwegen en op minder dan 30 meter van autosnelwegen, hoofdwegen en primaire wegen, worden voor advies voorgelegd aan de administratie Wegen en Verkeer; 2. aanvragen voor percelen langs provinciewegen worden voor advies voorgelegd aan provinciale administratie die de weg beheert;
de
3. aanvragen met betrekking tot voorlopig of definitief beschermde monumenten of aanvragen gelegen in voorlopig of definitief beschermde stads- en dorpsgezichten of landschappen, zoals bedoeld in de wetgeving tot bescherming van monumenten worden voor advies voorgelegd aan de administratie, bevoegd voor de monumenten en landschappen; 4. aanvragen voor percelen gelegen in voorlopig of definitief beschermdearcheologische monumenten en zones, zoals bedoeld in de wetgeving ter bescherming van het archeologisch patrimonium, worden voor advies voorgelegd aan de dienst van de Vlaamse regering, bevoegd voor het onroerend erfgoed. Deze adviezen dienen steeds binnen dertig dagen na ontvangst van de adviesaanvraag verstuurd te zijn naar het college van burgemeester en schepenen. Als geen advies is verleend binnen die termijn, mag het college aan de adviesvereisten voorbijgaan. Advies van de gemachtigde ambtenaar van stedenbouw Vroeger moest bijna elke aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning voor advies naar de gemachtigde ambtenaar van stedenbouw. Alleen binnen bijzondere plannen van aanleg en verkavelingen kon de gemeente zelf zonder dit advies beslissingen nemen. Tegenwoordig zijn al vele aanvragen vrijgesteld van dit advies. Beslissing van het schepencollege De gemeente zal uw aanvraag beoordelen, rekening houdend met: - de eventuele bezwaren - de eventuele adviezen - de voorschriften van gewestplan, bijzonder plan van aanleg en/of verkaveling - de mogelijke hinder voor de buurt (privacy, inkijk, bouwdiepte, terreinbezetting, ...). Hierna krijgt u de beslissing van het schepencollege. Het decreet bepaalt dat u deze beslissing krijgt binnen 75 dagen. Dit is slechts een termijn van orde. Dat betekent dat het schepencollege ook nadien nog geldige beslissingen kan nemen. In de praktijk hangt de behandelingstermijn vaak af van de complexiteit van het dossier. Als er geen openbaar onderzoek en geen adviezen nodig zijn, slagen veel gemeenten erin om u in minder dan 75 dagen een beslissing te bezorgen. Maar bij complexere procedures kan het langer duren. Als de 75 dagen verstreken zijn zonder beslissing, dan kunt u wel in beroep gaan bij de bestendige deputatie. Wordt uw aanvraag geweigerd, dan kunt u ook in beroep gaan bij de bestendige deputatie. Krijgt u een stedenbouwkundige vergunning, dan kunt u beginnen te bouwen, op voorwaarde dat u binnen 25 dagen te rekenen vanaf de kennisgeving ervan geen brief van de gemachtigde ambtenaar van stedenbouw gekregen hebt, waarmee hij de vergunning schorst. Die ambtenaar heeft immers de taak om na te gaan of de gemeente alle wetten en reglementen wel heeft gerespecteerd. Wordt uw vergunning geschorst, dan moet u wachten! Binnen 40 dagen na kennisgeving kan uw vergunning, zo nodig, door de minister vernietigd worden. Heeft de vernietiging binnen die termijn niet plaats, dan is de schorsing opgeheven en mag u beginnen te bouwen. Beroep bij de bestendige deputatie U kunt als aanvrager binnen dertig dagen na ontvangst van de beslissing van het schepencollege in beroep gaan bij de bestendige deputatie van de provincieraad (Bestendige deputatie van de provincie
Vlaams-Brabant - Provincieplein 1 - 3010 Leuven). Als het schepencollege geen beslissing heeft genomen binnen 75 dagen vanaf de datum van het ontvangstbewijs kunt u eveneens in beroep gaan. Uzelf of uw raadsman, het schepencollege of zijn gemachtigde, en de gemachtigde ambtenaar van stedenbouw worden op hun verzoek door de bestendige deputatie gehoord. Als een partij gehoord wil worden, worden ook de andere partijen opgeroepen. Van de beslissing van de bestendige deputatie wordt aan u, aan het college en aan de gemachtigde ambtenaar kennis gegeven binnen zestig dagen na de datum van afgifte bij de post van de aangetekende zending die het beroep bevat. Als een hoorzitting wordt gehouden, wordt die termijn met vijftien dagen verlengd. Beroep bij de minister Als de termijn van 60 of 75 dagen verstreken is, kan de aanvrager bij de Vlaamse minister in beroep gaan zolang de bestendige deputatie geen beslissing heeft genomen. Dit beroep wordt aangetekend verzonden naar de Vlaamse minister van Ruimtelijke Ordening, per adres afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen, Koning Albert II-laan 20, 1000 Brussel. Het schepencollege en de gemachtigde ambtenaar van stedenbouw kunnen ook bij de Vlaamse minister in beroep gaan binnen dertig dagen na ontvangst van de beslissing van de bestendige deputatie tot verlening van een vergunning. Dit beroep, evenals de termijn voor instelling van het beroep, schorst de vergunning. Het wordt terzelfder tijd ter kennis van de aanvrager en van de Vlaamse regering gebracht. Komt de gemachtigde ambtenaar in beroep, dan geeft deze daarvan bovendien kennis aan het college. De aanvrager of zijn raadsman, en het schepencollege of zijn gemachtigde worden op hun verzoek door de Vlaamse minister of diens gemachtigde gehoord. Wanneer een partij gehoord wil worden, worden ook de andere partijen opgeroepen. Van de beslissing van de Vlaamse minister wordt aan de partijen kennis gegeven binnen zestig dagen na afgifte bij de post van de aangetekende zending die het beroep bevat. Als een hoorzitting wordt gehouden, wordt de termijn met vijftien dagen verlengd. Als er geen tijdige beslissing is, kan de aanvrager aangetekend een herinneringsbrief sturen. Deze brief wordt aangetekend, naar de Vlaamse regering, op het hierboven vermelde adres van de bevoegde centrale administratie gezonden. Deze brief bevat alle gegevens die nodig zijn voor een ondubbelzinnige identificatie van het dossier. De gevolgen, indien geen tijdige beslissing na de herinneringsbrief wordt genomen, zijn in het decreet uiteengezet. Begin van de werken U moet het schepencollege op de hoogte brengen van het begin van de vergunde werkzaamheden of handelingen, ten minste acht dagen voor u met de werken begint. Vergeet ook niet voor u met de werken begint en tijdens de hele duur ervan aan de straatzijde aan te plakken dat de vergunning is verleend. Een afschrift van de vergunning en van de goedgekeurde bouwplannen moet steeds op het bouwterrein aanwezig zijn. Inlichtingen
Website:
: www.ruimtelijkeordening.be
Op de startpagina van deze website vindt u bijkomende nuttige informatie in mensentaal over onder meer de hiernavolgende onderwerpen : • • • • • • • • • • • • • • • • •
Wanneer is een stedenbouwkundige vergunning nodig? U bouwt een garage of carport U bouwt een veranda U bouwt een tuinhuis U bouwt een openluchtzwembad U legt een terras aan U legt een siervijver aan U plaatst afsluitingen en hagen U plant bomen en hagen Mag u op een perceel grond bouwen? Mag u een gebouw verbouwen? Wat is een stedenbouwkundig attest? Wie licht u in? Is het gebouw dat u wil aankopen, vergund? Welke weg volgt uw aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning? Welke weg volgt uw verkavelingsaanvraag? Welke weg volgt uw aanvraag om een verkaveling te wijzigen? Help, uw gebouw is zonevreemd. Wat nu? Wanneer vervallen stedenbouwkundige vergunningen? Wanneer vervallen verkavelingen?
