Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier

Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier

Docs #4434852

-1-

Inhoud

Inleiding ................................................................................................................................. 2 Uitgangspunten ..................................................................................................................... 3 Projectbeschrijving ................................................................................................................ 4 Planvorm/Systematiek ........................................................................................................... 6 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 6 Modelkeuze ........................................................................................................................... 6 Vervolg proces/Communicatie ............................................................................................... 7 Planning ................................................................................................................................ 8

Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-2-

Inleiding Aanleiding De laatste jaren heeft de omgeving van de Kop van het Gildenkwartier een metamorfose ondergaan met de voltooiing van het Gildenkwartier en de Eemhaven. Nu is het tijd om de ontwikkeling van dit gebied af te ronden met de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier. Deze herontwikkeling maakt deel uit van het omvangrijke stedelijke herontwikkelingsgebied Centraal Stadsgebied Noord. De herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier bestaat uit realisatie van 74 appartementen en 14 eengezinswoningen. In één van de appartementen zal een bedrijfsruimte voor de havenvoorzieningen worden gerealiseerd. Deze herontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan “Amersfoort Oost”. Om de herontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Via een raadsinformatiebrief (RIB 2013-63, d.d. 19 juni 2013) is de gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken rondom de voorbereidingen van de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier. Hierin is ook aangekondigd dat voor de herontwikkeling een nieuw bestemmingsplan ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. De nu voorliggende startnotitie is de eerste stap om te komen tot een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied. Plangebied Het plangebied ligt ten noordwesten van het stadscentrum van Amersfoort en is gelegen aan de Eemhaven. Het wordt begrensd door de monumentale wijk Jericho en Jeruzalem, een gemeentelijk stadsgezicht, en het al gerealiseerde Gildenkwartier. Met de komst van het Gildenkwartier is in het verleden een grote kwalitatieve verbeteringsslag gerealiseerd. Bedrijvigheid heeft hier plaats gemaakt voor woningbouw met een hoogwaardige architectuur en een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. Met deze nieuwe ontwikkelingen heeft Amersfoort een nieuwe publieke zone toegevoegd aan het centrum en de Eemhaven.

Ligging plangebied

Binnen het plangebied bevindt zich op dit moment een bedrijfsverzamelgebouw dat gesloopt gaat worden en een voormalig benzinestation, dat is aangewezen als gemeentelijk monument. Het benzinestation wordt in de plannen geïntegreerd en gerestaureerd. Het plangebied wordt begrensd door de Koppelweg aan de noordzijde, de Grote Koppel aan de oostzijde, de Eem aan de zuidzijde en de Kwekersweg aan de westzijde. Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-3-

Doelstelling Doel van ontwikkelingen in zijn algemeenheid, is het creëren van een aantrekkelijke en leefbare ruimte voor Amersfoortse bewoners. Ook de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier draagt hier aan bij. De doelstelling van de herziening van het bestemmingsplan is om een planologische kader te bieden en daarmee de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier mogelijk te maken. Met deze ontwikkeling wordt onder andere de beeldkwaliteit van de buurt verbeterd. De Eemhaven en zijn omgeving krijgen een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam karakter, met een gevarieerd woningaanbod en enkele (haven)voorzieningen dicht bij het centrum van Amersfoort.

Uitgangspunten Programma van eisen, definitief ontwerp stedenbouw en beeldkwaliteitplan Op 13 april 2010 heeft de gemeenteraad het programma van eisen, definitief ontwerp stedenbouw en het beeldkwaliteitplan voor de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier vastgesteld. Vanwege onder andere ontwikkelingen in de markt zijn deze plannen aangepast en ligt er een nieuw schetsontwerp voor de herontwikkeling. Dit schetsontwerp wijkt op een enkele punt af van de eisen en doelen uit de in 2010 vastgestelde documenten. Het bouwblok wordt richting de Eem verschoven om haaks parkeren langs de Koppelweg mogelijk te maken. In plaats van een hoogteaccent op de hoek bij de Kwekersbrug is in het huidige schetsontwerp gekozen voor het toevoegen van een vijfde bouwlaag langs de Eem. Beide punten kennen vanuit het oogpunt van stedenbouw geen bezwaren. Bestemmingsplan De Kop van het Gildenkwartier is onderdeel van het bestemmingsplan “Amersfoort Oost” dat op 2 oktober 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad. In dit bestemmingsplan heeft het gebied een woonbestemming. Deze bestemming is, in afwachting van de ontwikkelingen met betrekking tot de Kop van het Gildenkwartier, overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan Centraal Stadsgebied-Noord.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Amersfoort Oost” betreffende het gebied Kop van het Gildenkwartier

Zowel het programma van eisen, definitief ontwerp stedenbouw en het beeldkwaliteitplan uit 2010, als het huidige schetsontwerp voor de locatie, passen niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Enkele punten uit het huidige schetsontwerp, waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig is, zijn: Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-4-

-

Realisatie van parkeerplaatsen voor muziekvereniging Juliana en Bernhard en Willem III. Hiervoor moet de maatschappelijke bestemming uit het geldende bestemmingsplan worden verruimd; Verschuiven van het bouwblok richting de Eem om haaks parkeren langs de Koppelweg mogelijk te maken. Hiervoor moeten de woonbestemming en verkeersbestemming ter plaatse van de Grote Koppel, zoals deze zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan, worden verschoven.

Projectbeschrijving Bestaande situatie Binnen het plangebied zijn nog enkele bestaande gebouwen en groene elementen aanwezig: Het bedrijfsverzamelgebouw, het monumentale benzinestation, een plantsoen met bomen langs de Koppelweg, groen nabij de Kwekersbrug en groen nabij muziekvereniging Juliana & Bernhard en Willem III. Het bedrijfsverzamelgebouw Dit gebouw is in eigendom van de gemeente. Het pand past niet binnen de herontwikkeling van het Gildenkwartier en wordt gesloopt.

Bedrijfsverzamelgebouw gezien vanaf de Koppelweg

Op dit moment zitten er nog enkele bedrijven in dit pand. De huurcontracten worden per 1 september 2013 beëindigd en vanaf dat moment stellen we van maand tot maand huurcontracten op, om zo de huurders in de gelegenheid te stellen zo lang mogelijk in het pand te blijven, tot uiterlijk januari 2014. Het benzinestation Tussen het bedrijfsverzamelgebouw en de Kwekersweg bevindt zich een monumentaal benzinestation.

Benzinestation huidige situatie

Benzinestation oorspronkelijke situatie

Het benzinestation is cultuurhistorisch en stedenbouwkundig van belang als onderdeel en restant van de vroeg naoorlogse infrastructuur. Het ensemble van de brug en het benzinestation tonen het oorspronkelijke belang van de Kwekersweg en Kwekersbrug als ingangsweg en entree van de stad. Het benzinestation ontleent zijn architectuurhistorische waarde aan de modernistische vormgeving, die zich uit in de hoofdvorm met de twee lessenaardaken, de vitrineachtige en oorspronkelijk half zwevende aanbouw, details als de (dichtgezette) vitrine en de toegepaste kunst. Het benzinestation is aangemerkt als gemeentelijk monument en wordt in het nieuwe plan ingepast en gerestaureerd. Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-5-

De groene elementen Het plantsoen langs de Koppelweg is vitaal en goed onderhouden. Het draagt bij aan een verfraaiing van het profiel. Het plantsoen dient te worden behouden. Het groen nabij de muziekvereniging heeft geen structuurbepalende waarde. Dit geldt tevens voor het groen nabij de Kwekersbrug. Gekeken wordt in hoeverre het mogelijk is om bestaande bomen binnen deze groenstrook op te nemen in de planvorming. Nieuwe situatie In de nieuwe situatie wordt het bedrijfsverzamelgebouw gesloopt. Het monumentale benzinestation en het plantsoen langs de Koppelweg blijven behouden. Het schetsontwerp voor de herontwikkeling bevat 74 appartementen en 14 eengezinswoningen. Eén van de appartementen zal worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de havenvoorzieningen.

Schetsontwerp gezien vanaf de Koppelweg

Schetsontwerp gezien vanaf de Eem

Langs de kade aan de Grote Koppel worden de gevelwanden doorlopend ontworpen, om het havenkarakter te versterken. De hoek van het bouwblok krijgt een prominente ligging en biedt op de begane grond ruimte aan de havenfaciliteiten (douches, toiletten, e.d.). De wanden aan de kade worden ingevuld met appartementen. Aan de noordzijde wordt aangesloten op de bestaande bebouwing met eengezinswoningen. Het college hecht er groot belang aan dat met de projectontwikkelaar nader overleg plaats vindt over een levendige invulling van de plint. Parkeren Het parkeren gebeurt grotendeels onder een dek binnen het blok. Een kleiner deel wordt op maaiveld langs de wegen opgelost. Het bestaande gebouw van de muziekvereniging Juliana en Bernhard en Willem III maakt momenteel informeel gebruik van de parkeerfaciliteit op het terrein van het bedrijfsverzamelgebouw. Met de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier verdwijnt deze parkeermogelijkheid. Om toch voldoende parkeergelegenheden voor de muziekvereniging te behouden, is gekeken naar de mogelijkheden voor parkeren op eigen terrein. Om die reden is de buitenruimte rondom het gebouw van de muziekvereniging meegenomen in het stedenbouwkundig plan. Het deel van de Grote Koppel tussen de Eem en de Koppelweg, wordt circa 7,5 meter verschoven ten opzichte van de huidige weg maar zal nog steeds gericht zijn op de industriële bebouwing en de schoorsteen van Rohm en Haas. Door deze verschuiving ontstaat ruimte om extra parkeerplaatsen voor de muziekvereniging te realiseren. Het terrein van de muziekvereniging wordt ten behoeve van het realiseren van parkeerplaatsen uitgebreid naar het westen en wordt naar de Grote Koppel en de Eem afgeschermd. Relatie met de omgeving De relatie met de directe omgeving is voor de vormgeving van het te realiseren plan zeer relevant. Tegenover het plangebied aan de overzijde van de Eemhaven staat de monumentale industriële bebouwing van de voormalige Prodentfabriek en Rohm & Haas. Op dit moment is er vanaf de Koppelweg via de Grote Koppel zicht op de gebouwen van Rohm & Haas. Deze fraaie zichtlijn legt een relatie met de Eemhaven. De zichtlijn op deze bebouwing dient gehandhaafd te blijven. Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-6-

De relatie met de Jericho en Jeruzalemwijk is relevant voor het toekomstige profiel van de straat. De woningen bestaan uit twee lagen met een zeer flauwe kap. Het realiseren van hoogbouw tegenover deze woningen is niet wenselijk. Een maximale bouwhoogte van drie lagen is ruimtelijk goed in te passen. Om aan te sluiten bij de bouwhoogte van het Gildenkwartier is een bouwhoogte van vier bouwlagen, en incidenteel een vijfde, hier goed mogelijk.

Planvorm/Systematiek Het bestemmingsplan wordt conform de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) vervaardigd. Hierdoor is het bestemmingsplan eenvoudig in te brengen in een digitaal (raadpleeg)systeem en kan het bestemmingsplan op een eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. De digitale systematiek heeft weliswaar gevolgen voor het analoge kaartbeeld en de opbouw van de planregels, maar sluit naadloos aan bij de huidige eisen van het bestemmingsplan. Door alle nieuwe bestemmingsplannen volgens een uniforme systematiek op te stellen, wordt uniformiteit in kaartbeeld en planregels bewerkstelligd. Hierdoor wordt de rechtszekerheid en de praktische hanteerbaarheid van de bestemmingsplannen vergroot.

Economische uitvoerbaarheid De Kop van het Gildenkwartier is qua exploitatie onderdeel van de grondexploitatie BSG (Bestaand Stedelijk Gebied). Deze grondexploitatie geeft inzicht in de kosten en opbrengsten aan de zijde van de gemeente. De kosten bestaan onder andere uit planontwikkelingskosten, verwervingskosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken. De opbrengsten bestaan met name uit verkoopopbrengsten van bouwrijpe grond. Deze opbrengsten worden aangewend voor de dekking van de kosten. Voor het project Kop van het Gildenkwartier is het saldo positief, maar voor het totaal uit de grondexploitatie BSG blijkt dat niet alle kosten van grondexploitatie kunnen worden gedekt met (grond)opbrengsten; er resteert een tekort. Het tekort van de grondexploitatie BSG wordt gedekt middels de Voorziening voorraad onderhanden werk. Met een ontwikkelaar/aannemer is een overeenkomst gesloten. Voor de 74 appartementen is de afzet verzekerd en voor de 14 eengezinswoningen is er binnen Amersfoort voldoende markt aanwezig. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeenteraad om een exploitatieplan vast te stellen voor ‘een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan’. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gesteld dat in het voorliggende bestemmingsplan aangewezen bouwplannen mogelijk worden gemaakt. De gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, als het verhaal van kosten anderszins verzekerd is. De grond ter plaatse van de Kop van het Gildenkwartier is eigendom van de gemeente. Het kostenverhaal wordt verzekerd via de grondverkoop. Een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.

Modelkeuze In de gemeente Amersfoort is de procedure voor bestemmingsplannen vastgelegd in de notitie “Rol van de Raad in RO-procedures” (vastgesteld op 26 januari 2010). In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen: model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling. Voor bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier wordt de procedure behorende bij model 2 voorgesteld. Model 2 wordt toegepast bij bestemmingsplannen voor grotere gebieden die Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-7-

geactualiseerd worden en/of urgente en belangrijke ontwikkelingen omvatten die niet passen binnen het geldende planologische regime. Voor deze gebieden is het gewenst dat de raad van te voren kaders vaststelt. Daarna kan het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Deze kenmerken zijn van toepassing op het bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier. Met de herontwikkeling van de Kop van het Gildenkwartier wordt zowel het al gerealiseerde Gildenkwartier afgerond als een ruimtelijk eindpunt gecreëerd van de noordelijke kade van de Eem. Het project, dat niet in het geldende bestemmingsplan past, is belangrijk te noemen, omdat met de ontwikkeling van dit gebied een visitekaartje voor de stad wordt gerealiseerd. Door de herontwikkeling wordt de Kop van het Gildenkwartier een locatie met zicht op de Eem, de historische binnenstad en het Eemkwartier.

Vervolg proces/Communicatie De procedure van model 2 houdt in dat direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.1.) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg zal het concept-ontwerpbestemmingsplan in ieder geval worden voorgelegd aan de Provincie Utrecht, het Waterschap Vallei en Veluwe en de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort. Tevens zal in het 4e kwartaal van 2013 een inloopavond worden georganiseerd om omwonenden te informeren over het concept-ontwerpbestemmingsplan. De formele bestemmingsplanprocedure start met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Dit wordt volgens de wettelijke eisen gepubliceerd in de stadsberichten, in de digitale Staatscourant en op de gemeentelijke website. Het bestemmingsplan wordt niet alleen in papieren vorm gepubliceerd en ter inzage gelegd, maar ook digitaal via de gemeentelijke website www.amersfoort.nl/bestemmingsplannen en de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. In de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt, kan iedereen een zienswijze kenbaar maken. Eventuele zienswijzen worden door het college samengevat en beoordeeld in een zienswijzennota. De zienswijzennota wordt – samen met het bestemmingsplan – ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd, direct in Het Besluit (zonder debat). Omdat het bestemmingsplan ‘Kop van het Gildenkwartier’ de bouw van meer dan 11 woningen mogelijk maakt, is de Crisis- en herstelwet (verder Chw) van toepassing op de beroepsprocedure van het bestemmingsplan. Dit betekent dat het recht om in beroep te gaan tegen het vaststellen van het bestemmingsplan op de volgende punten wordt ingeperkt (hoofdstuk 1, afdeling 2 van de Chw): - een niet tot de centrale overheid behorende rechtspersoon die krachtens publiekrecht is ingesteld of een niet tot de centrale overheid behorend bestuursorgaan (bijvoorbeeld een andere gemeente) kan geen beroep instellen; - het beroep wordt door de Raad van State versneld behandeld; - het indienen van een pro forma beroep is niet meer mogelijk; - er geldt een relativiteitseis. Deze eis houdt in, dat de rechter een besluit niet mag vernietigen, als de vernietigingsgrond niet strekt tot bescherming van het rechtstreeks belang van degene die het beroep instelt. Bij de publicatie van het vaststellingsbesluit zal gemeld worden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is, en dat dus geen pro forma beroep kan worden ingesteld.

Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013

-8-

Planning Stap Wat 1. Besluitvorming over startdocument en modelkeuze College: Presidium: Het Besluit: 2. voorbereiding concept-ontwerpbestemmingsplan 3. Inloopavond over concept-ontwerpbestemmingsplan 4. Vooroverleg over concept-ontwerpbestemmingsplan 5. Besluitvorming over ontwerp bestemmingsplan College: RIB: (voordat de formele bestemmingsplanprocedure start, informeert het college de raad met een raadsinformatiebrief. Hierbij kan de raad binnen 2 weken aangeven het ontwerpbestemmingsplan te willen bespreken. Als er geen reactie komt leggen wij het ontwerpbestemmingsplan ter inzage.) 6. Ontwerp bestemmingsplan ter inzage (mogelijkheid voor een ieder tot het indienen van zienswijzen) 7. Besluitvorming over vaststelling en eventuele zienswijzen: College: Het Besluit: (uiterlijk 12 weken na einde ontwerp ter inzage) 8. Publicatie vastgesteld plan (als het plan gewijzigd is vastgesteld, dan mag de publicatie pas zes weken na het vaststellingsbesluit plaatsvinden) 9. Ter inzage voor eventueel beroep 10.Geen beroep >> plan onherroepelijk

Wanneer 10 september ‘13 16 september ‘13 8 oktober ‘13 t/m november ‘13 e 4 kwartaal ‘13 t/m januari ‘14 februari ‘14 februari ‘14

maart/april ‘14

juni ‘14 juni ‘14 aug ‘14

aug/sept ‘14 sept ‘14

Startnotitie bestemmingsplan Kop van het Gildenkwartier #4434852, augustus 2013