Stanovení hodnoty nemovité věci pro účely insolvenčního řízení

Posudek / č. 518-2197/2015 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram ve vlastnictví Davida Tesárka, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, Příbram, PSČ 261 01, nar. 17. 2. 1977

Objednatel:

Ing. Jiří Krejčiřík, insolvenční správce, Hrdličkova 2206/5, 148 00 Praha 4

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00 IČO: 289 33 362

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovité věci pro účely insolvenčního řízení.

Posudek je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 25 stran textu a 15 stran příloh.

V Praze dne 2. 12. 2015

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 518-2197/2015

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

Použitá literatura a jiné zdroje............................................................................................................................. 6

5

Definice základních pojmů ................................................................................................................................... 7

6

7

5.1

Metody ocenění ............................................................................................................................................. 7

5.2

Výběr základních pojmů oceňování .............................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

6.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku ............................................................................................ 9

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření ............................................................................... 9

6.5

Základní informace o nemovité věci ........................................................................................................... 10

Analýza trhu nemovitostí.................................................................................................................................... 13 7.1

8

9

Vývoj trhu nemovitostí ................................................................................................................................. 13

Ocenění ............................................................................................................................................................... 16 8.1

Volba metody ocenění ................................................................................................................................. 16

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot ........................................................................... 16

8.3

Výpočet hodnoty rozestavěné nemovité věci na bázi tržních hodnot ..................................................... 19

8.4

Srovnání ocenění nemovitých věcí .............................................................................................................. 21

Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza ....................................................................................................... 22 9.1

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 22

9.2

Závěrečná analýza ....................................................................................................................................... 22

10

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 23

11

Přílohy ................................................................................................................................................................. 25

Strana 2


1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram (rodinný dům č. p. 59, parc č. 4689, parc č. 4688/1 a rodinný dům č. p. 54, parc č. 4691, parc č. 4690) vše ve vlastnictví pana Davida Tesárka, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, 261 01 Příbram, dat. nar. 17. 2. 1977. Stanovení hodnoty nemovité věci se provádí pro účely insolvenčního řízení. Návrh tržní hodnoty vlastnického podílu je proveden na základě stavu k 21. 10. 2015.

Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram je stanoven ve výši:

3 497 000,00 Kč (slovy: Tři miliony čtyři sta devadesát sedm tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 2. 12. 2015

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že 

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku;



odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách;



zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování;



nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost;



zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny;



informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné;



další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné;



ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných;



hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených;



datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku;



odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování;



obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele;



tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů;



zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními;



zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související;



znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem;



posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění;



znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


4 Použitá literatura a jiné zdroje 

Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů:



Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha;



Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038;



Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-807201-761-4;



Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011.



Ort, Petr: Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9;



The European Group of Valuers´ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997;



The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007;



Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2;



Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7;



Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80245-1211-2;



Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0;



Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>;



Česká národní banka, <www.cnb.cz>;



Český statistický úřad, <www.czso.cz>;



České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>.

Strana 6


5 Definice základních pojmů 5.1

Metody ocenění

Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také „nemovitosti“) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.

Strana 7


5.2

Výběr základních pojmů oceňování

Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana 8


6 Nález 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram (rodinný dům č. p. 59, parc č. 4689, parc č. 4688/1 a rodinný dům č. p. 54, parc č. 4691, parc č. 4690) vše ve vlastnictví pana Davida Tesárka, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, 261 01 Příbram, dat. nar. 17. 2. 1977. Stanovení hodnoty nemovité věci se provádí pro účely insolvenčního řízení.

6.2

Datum znaleckého posudku

Návrh tržní hodnoty vlastnického podílu je proveden na základě stavu k 21. 10. 2015.

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku

Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1)

Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: 

Výpis z KN LV č. 1757 k.ú. Příbram k datu 15. 10. 2015



Vybrané části Znaleckého posudku zaměřeného na stanovené hodnoty nemovité věci

2) Podklady získané zhotovitelem: 

Fotodokumentace z místního šetření



Kopie katastrální mapy příslušných pozemků



Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění.

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření

Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci. Následně bylo za přítomnosti majitele nemovité věci dne 21. 10. 2015 provedeno místní šetření, v rámci kterého byl umožněn přístup do vnitřních prostor nemovité věci a byly poskytnuty základní informace o nemovité věci. Technická dokumentace byla předložena.

Strana 9


6.5

Základní informace o nemovité věci

Informace o nemovité věci Název nemovité věci:

Rodinný dům č. p. 59 umístěný na parcele č. St. 4689, pozemek parc. č. 4689, 4688/1, 4690, 4691 a rodinný dům č.p. 54, umístěný na parc č. 4691

Kraj:

Středočeský

Okres:

Příbram

Obec:

Příbram

Katastrální území:

735426 Příbram

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 1757 k. ú. Příbram. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Tesárek David, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, 261 01 Příbram, dat. nar. 17. 2. 1977. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1757 k. ú. Příbram (příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkazy. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Technická dokumentace Technická dokumentace byla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům včetně příslušných pozemků. Oceňovaná nemovitá je tvořena budovou, pozemky a společně s příslušenstvím tvoří jeden funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 1757 k. ú. Příbram se nachází v obci Příbram, Středočeský kraj. Obec Příbram se nachází 54 km jihozápadně od Prahy v oblasti pod pohořím Brdy na říčce Litavce. Na začátku roku 2014 zde žilo 33 000 obyvatel. Příbram byla proslulá jako historické hornické město, což nyní připomíná Hornické muzeum Příbram, jedno z největších hornických muzeí v České republice spravující rozsáhlý skanzen. Nyní, po útlumu těžby, je známá hlavně díky poutnímu místu Svaté Hoře, kde je barokní klášterní komplex. Ten se nachází na kopci přímo nad centrem města, s ním je spojený krytým schodištěm. V blízkosti obce východně od města se kříží dvě národní komunikace – silnice č. 18 (z Rožmitálu pod Třemšínem do Votic) a Rychlostní silnice R4, vedoucí do Prahy. V Příbrami funguje železniční a autobusová doprava, která umožňuje spojení do blízkých obcí a měst, ale také do Prahy a vzdálenějších českých měst. V obci je veškerá občanská vybavenost, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě.

Strana 10


Předmětná nemovitá věc je umístěna v městské části Příbram IX ve východní části města. Nemovitá věc se nachází na rohu ulic Za Vrškem a Ke Kocábě v blízkosti autobusové zastávky Příbram - Nová Hospoda na adrese Ke Kocábě 59, 261 01 Příbram.

Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1757 k.ú. Příbram evidovány dvě stavby určené k bydlení. Na základně provedeného místního šetření ale bylo zjištěno, že stavba č.p. 54, která je umístěna na pozemku parc č. 4691, již byla zbourána. Skutečný stav se tedy neshoduje s údaji v katastru nemovitostí. Předmětem ocenění je proto pouze stavba č.p. 59.

Strana 11


Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č.p. 59 s pozemky, přičemž stavba rodinného domu s pozemkem parc. č. St. 4688/1, 4689, 4690 a 4691 tvoří jeden funkční celek. Jedná se o samostatný rodinný dům, zděný. Dům je ve fázi výstavby již od konce devadesátých let. Dům má celkem dvě nadzemní podlaží. V prvním nadzemním podlaží se nachází jídelna s kuchyní, koupelna, WC, komora, obývací pokoj a ložnice. Dle provedeného místního šetření je první podlaží ve vyšším stupni rozestavěnosti než druhé nadzemní podlaží. V prvním nadzemním podlaží nebyla dosud položena podlahová krytina, v koupelně chybí obložení, nejsou dodělány zárubně a taktéž mezi pokoji chybí dveře. Přesto je první podlaží obýváno. Nachází se zde vybavená kuchyňská linka, včetně elektrospotřebičů a dále jídelní stůl se čtyřmi židlemi. Koupelna je vybavena záchodem a umyvadlem. V druhém nadzemním podlaží se nachází hala s dokončenou podlahou, ve které je umístěna sedací souprava. Taktéž koupelna je zcela dokončena. Obývací pokoj je vybaven nábytkem, sedací soupravou a televizí, ale dosud není dodělaná podlaha. Dále se v druhém nadzemním podlaží nachází ložnice, které je kompletně dodělána a vybavena. V domě se nachází řada antických prvků jako například antický sloup nebo antické ornamenty v koupelně. Je zde napojení na veškeré inženýrské sítě. Vytápění je ústřední teplovodní s topnými tělesy, přívod vody je zajištěn vodovodní přípojkou na stávající vodní řád vedoucí v ulici Ke Kocábě. Taktéž kanalizace bude řešena napojením do stávající veřejné jednotné kanalizace. Dle technické dokumentace poskytnuté ze strany objednatele byla užitná plocha domu stanovena ve výši 304,97 m2. Celková plocha pozemku parc. č. St. . 4688/1, 4689, 4690 a 4691 činí 1 832m2. Pozemky jsou rovinaté. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Parcela č. 4688/1 4689

Druh pozemku

Způsob ochrany

zahrada

zemědělský půdní fond

zastavěná plocha a nádvoří

4690

zahrada

4691

zastavěná plocha a nádvoří

Celkem

Výměra [m2] 561 380

zemědělský půdní fond

811 80 1 832

Strana 12


7 Analýza trhu nemovitostí 7.1

Vývoj trhu nemovitostí

Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví, které se zabývá především projektováním a výstavbou budov. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč]

2006 3 507 473

2007 3 832 522

2008 4 015 548

2009 3 922 521

2010 3 954 489

2011 4 022 464

2012 4 048 424

2013 4 086 398

Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Roky následující jsou pak ve znamení poklesu s následným utlumeným růstem. Důvodem je dopad mezinárodní krize. Obdobný vývoj jako HDP je zřejmý i u vývoje produkce ve stavebnictví. Rostoucí trend produkce ve stavebnictví je znatelný až do roku 2008. Rokem 2009 počínaje se v odvětví projevuje útlum, který lze vidět na základě absolutního snížení produkce. Toto zpoždění bylo zapříčiněno tzv. spekulační bublinou, která se projevila až v letech následujících. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%]

2006 6,7

2007 6,4

2008 6,4

2009 6,3

2010 6,4

2011 6,8

2012 6,3

2013 5,9

Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 – 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Je tak více než zřejmé, že toto odvětví silně reflektuje hospodářský stav země. Další makroekonomickou veličinou ovlivňující ceny na trhu nemovitostí v závislosti na jejím pohybu je inflace. Vývoj inflace od roku 2004 do roku 2013 je uveden v tabulce níže spolu s relativním meziročním růstem cen nemovitostí a reálným růstem cen nemovitostí, který se od nominálního růstu odlišuje právě zohledněním inflace. Ukazatel [%] Inflace Meziroční růst cen nemovitostí Reálný růst cen nemovitostí

2004 2,8 1,4 -1,4

2005 1,9 3,7 1,8

2006 2,5 8,5 6

2007 2,8 18,1 15,3

2008 6,3 12,4 6,1

2009 1 -4,7 -5,7

2010 1,5 -2 -3,5

2011 1,9 0,8 -1,1

2012 3,3 -0,2 -3,5

2013 1,4 0,5 -0,9

V době předkrizové rostly ceny nemovitostí průměrně o cca 4,5 % ročně. Tento růst byl však pouze nominální. Skutečný stav cenové situace řeší ukazatel reálného růstu cen nemovitostí, který nominální růst očišťuje o výši inflace. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku). Průměrný výnos trhu nemovitostí ve sledovaném období (2008 – 2013) zaznamenal nejprve prudký nárůst následovaný opětovným poklesem. Ve druhé polovině sledovaného období je hodnota výnosnosti trhu nemovitostí velmi stabilní bez znatelných výkyvů. Od roku 2008 výnos nemovitostního trhu odrážel známky

Strana 13


ekonomické krize, která způsobovala celkový nárůst rizikovosti. Toto riziko se přenáší na výnosnost, která se se zvýšením rizika rovněž zvyšuje. Tento nárůst je zřetelně viditelný v následujícím grafu. Ke konci roku 2009 dosáhl výnos na trhu nemovitostí svého maxima. Následný vývoj značil opětovný pokles, který se stabilizoval v roce 2011, a hodnota procentuálního výnosu se ustálila. Po roce 2013 se předpokládá další pokles.

Průměrný výnos trhu nemovitostí [%]

8

7

6

5

4 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Vývoj cen nemovitostí v ČR lze také interpretovat s ohledem na růst cen v zahraničí. Pro srovnání byl užit vzorek zemí Evropské unie. U těchto zemí byl použit meziroční růst cen nemovitostí pro rok 2013, a to jako odraz dlouhodobějšího vývoje, jehož tendence je v předchozích letech dle zjištěných informací obdobná. V následujícím grafu je zobrazen index cen nemovitostí vybraných zemí EU, který znázorňuje meziroční změnu cen na trhu nemovitostí v roce 2013 oproti roku 2012. V rámci vyspělých zemí je vývoj cen nemovitostí velmi různorodý. Vývoj užitého vzorku zemí lze rozdělit na tři různé trendy. V zemích, které velmi zasáhla finanční krize, se ceny nemovitostí dále propadaly, názorným příkladem jsou státy Španělsko a Řecko. Dále jsou státy, kde ceny nemovitostí kontinuálně rostou, jako Belgie a Německo a dále následováno také Spojeným království. V porovnání se zeměmi s podobnou úrovní ekonomické vyspělosti se vývoj cen nemovitostí v ČR příliš nevymykal. Na úroveň cen České republiky se postupně dostává i Slovensko. Hlubší propad je zřejmý u Polska.

Meziroční růst cen nemovitostí vybraných zemí EU v roce 2013 120 110

107,6

110,4 104,3 98,4

100

93,3

96,7

90 80

74,5

71,5

70 60 Belgie

Německo

Spojené království

ČR

Polsko

Slovensko

Řecko

Španělsko

Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti.

Strana 14


Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na: 1. 2. 3. 4.

Kancelářské prostory - prostory tohoto typu jsou převážně využívány pro administrativu a kanceláře; Maloobchodní prostory - do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny; Průmyslové a skladové prostory - tento typ je reprezentován převážně sklady a výrobními halami; Hotelová a jiná ubytovací zařízení - účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu.

Strana 15


8 Ocenění Volba metody ocenění

8.1

Ocenění předmětné nemovité věci bude provedeno dvěma porovnávacími metodami na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. V případě první porovnávací metody uvedené v kapitole 8.2., bude hodnota oceňované nemovité věci stanovena na základě tržního porovnání dokončených nemovitých věcí, jejíž výše bude na základě provedeného místního šetření odborným odhadem znaleckého ústavu snížena o stupeň rozestavěnosti. V rámci druhé porovnávací metody uvedené v kapitole 8.3., bude hodnota předmětné nemovité věci stanovena pomocí tržního porovnání rozestavěných rodinných domů, jejichž stupeň rozestavěnosti se přibližuje stupni rozestavěnosti nemovitosti oceňované.

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot

8.2

Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů:

1.

Příbram III – dům se nachází v městské části Příbram III, která se nachází jižně od centra města, na pravém (východním) břehu Příbramského potoka. Dům je ve velice dobrém technickém stavu, v roce 2009 prošel kompletní rekonstrukcí, vč. výměny oken, střechy, rozvozů sítí, zateplení fasády, všechny vnitřní povrchy 100% nové. V přízemí se nachází dvě ložnice s vlastním sociálním zařízením, obývací místnost s kuchyní a kancelář. V druhém nadzemním podlaží se nachází 4 ložnice s vlastním sociálním zařízením. K domu přísluší zahrada o velikosti 657 m2, zahradní altán, dřevěná přístavba a dlážděná podsada pro samonostný bazén. Vytápění je řešeno za pomoci elektrokotle a krbu na dřevo, kanalizace je řešena formou vlastního septiku. Přívod vody je z místního vodovodu. V současné době je dům využíván jako penzion.

2.

Dolní Hbity – nemovitá věc se nachází v obci Dolní Hbity, přibližně 16 km východně od Příbrami. V přízemí rodinného domu se nachází obývací pokoj se vstupem na terasu, kuchyň, koupelna se sprchou a WC. V druhém nadzemním podlaží jsou tři ložnice, koupelna s vanou, samostatné WC. V domě je ústřední vytápění, ohřev TUV el. bojlerem, vlastní studna, obecní kanalizace. Rodinný dům o užitné ploše 140 m2 se nachází na pozemku o výměře 593 m2.

Strana 16


3.

Dubno – nemovitá věc se nachází v přibližně 4km od centra Příbrami v obci Dubno. V přízemí rodinného domu se nachází prostorný obývací pokoj spojený s kuchyní a jídelnou, dále ložnice a koupelna. V druhém nadzemním podlaží se nachází velká hala sloužící jako dětská herna, koupelna a dva dětské pokoje. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Objekt je po rozsáhlé rekonstrukci. Na pozemku domu se dále nachází prostorný zahradní domek s krbem.

3 1 2 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy rodinného domu.

i

Plocha Užitná poPočet plocha zemku podlaží [m2] [m2]

Lokalita

Dopravní dostupnost

Typ konstrukce

Technický stav nemovitosti

Vybavení

Inženýrské sítě

1. 327,00

657

2

Příbram III

dobrá

cihlová

dobrý

vybavený

E, V

2. 140,00

593

2

Dolní Hbity

dobrá

cihlová

dobrý

vybavený

E, K

3. 150,00

377

2

Dubno

dobrá

cihlová

dobrý

vybavený

E, V, K, P

Pozn. (* - E – elektřina, V – vodovod, K – kanalizace, P - plyn) Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílnost velikosti vlastních pozemků a navíc i užitných ploch v případě porovnávaných nemovitých věcí č. 2 a 3 bude v rámci adjustační matice zohledněna koeficientem velikosti výměr a koeficientem vlastních pozemků.

Strana 17


U porovnávané nemovité věci č. 3 bude navíc adjustační matice upravena za použití koeficientu pro zohlednění lokality. Všechny porovnávané nemovité věci jsou v dokončeném stavu a plně vybaveny. Vzhledem k rozestavěnosti oceňované nemovité věci, jejíž stupeň byl podrobně popsán výše, bude jednotková cena užitné plochy porovnávaných nemovitých věcí upravena o koeficient ostatní vlivů, který reprezentuje stupeň rozestavěnosti. Na základě odborného odhadu znaleckého ústavu byl tento koeficient stanoven ve výši 0,4. (Stanovený stupeň rozestavěnosti bude odůvodněn dále v následujícím textu). Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Nabídková cena [Kč]

Užitná plocha [m2]

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

1.

6 000 000

327

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

15 412,84

2.

2 790 000

140

0,95

1,05

1,05

1,00

1,00

1,00

0,80

16 698,15

3.

3 200 000

150

0,95

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

17 024,00

I

Jedn. cena [Kč/m2]

Pro porovnání nemovitostí byly použity 3 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy rodinného domu. Název

Hodnota

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

3

Minimální jednotková cena [Kč/m2]:

15 412,84

Maximální jednotková cena [Kč/m2]:

17 024,00

Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

16 378,33

Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název

Hodnota

Podlahová plocha nemovité věci [m2]

304,97

Základní jednotková cena [Kč/m2]

16 378,33

Celková cena nemovité věci [Kč]

4 994 899,30

Cena nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

4 995 000,00

Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty rodinného domu je kalkulován včetně příslušného pozemku parc. č. St. 4688/1, 4689, 4690, 4691 a všech součástí a příslušenství k nemovité věci. Za předpokladu kompletního dokončení by cena nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram stanovená pomocí metody přímého tržního porovnání činila 4 995 000,00 Kč. Vzhledem ke skutečnosti, že se předmětná nemovitá věc nachází v rozestavěném stavu, byl odborným odhadem znaleckého ústavu na základě provedeného místního šetření stanoven stupeň rozestavěnosti ve výši 80 %. Vzhledem ke skutečnosti, že je nemovitá věc v současné době obývána, jsou očekávány další dodatečné náklady spojené s vystěhováním současného vybavení a uvedení stavby do stavu umožňujícího její dokončení. V závislosti tyto uvedené skutečnosti stanovujeme koeficient stupně rozestavěnosti ve výši 70 %. Název Hodnota dokončené nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram Stupeň rozestavěnosti

Hodnota [Kč] 4 995 000,00 0,70

Hodnota rozestavěné nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram

3 496 500,00

Hodnota rozestavěné nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram po zaokrouhlení

3 497 000,00

Strana 18


8.3

Výpočet hodnoty rozestavěné nemovité věci na bázi tržních hodnot

Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávaných rozestavěných objektů: 1.

Jince – předmětná nemovitá věc se nachází v obci Jince, která se nachází přibližně 13 km severně od Příbrami. Nemovitá věc je v rozestavěném stavu. Dům je zateplen, má novou střechu, plastová okna a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vnitřní prostory jsou zednicky dokončeny, dále byly provedeny štuky ve všech místnostech. V domě není dokončena podlaha, nejsou provedeny obklady a dále chybí dveře. Dům je se prodává bez jakéhokoliv vybavení.

2.

Voznice – nemovitá věc se nachází v obci Voznice v blízkosti Dobříše přibližně 23 km od centra Příbrami. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům je ve stavu nedokončené rekonstrukce. V přízemí se nachází provozní prostory, v podkroví dva rozestavěné byty. Jeden je větším stupni dokončení ve druhý ve fázi hrubé stavby. V prvním bytě jsou stěny kompletně dokončeny, podlahy nejsou hotové, koupelna je plně vybavena. V druhém bytě nejsou dodělány štuky a podlaha.

3.

Podlesí – nemovitá věc se nachází v obci Podlesí, která se nachází ve velmi těsné blízkosti Příbrami (2 km). Předmětné nemovitá věc se nachází v klidném místě u řeky Litavky v blízkosti stadionu SK Příbram. Dům leží mimo záplavovou oblast. Dům je v rozestavěném stavu, vhodný k dostavění. Disponuje sklepem a možností parkování.

2 1

3

Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy rodinného domu.

Strana 19


Užitná ploi cha [m2]

Plocha pozemku [m2]

Počet podlaží

Lokalita

Dopravní dostupnost

Typ konstrukce

1.

270

864

2

Jince

dobrá

cihlová

2. 3 .

435

1 997

2

Voznice

dobrá

cihlová

140

1 539

2

Podlesí

dobrá

cihlová

Technický stav nemovitosti rozestavěný rozestavěný rozestavěný

Vybavení

Inženýrské sítě

prázdný

E, V, K

prázdný neuvedeno

E, V, K E, V

Pozn. (* - E – elektřina, V – vodovod, K – kanalizace) Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného odhadu znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Vzorek porovnávaných nemovitých věcí byl vybrán na základě obdobného stupně rozestavěnosti jako v případě oceňované nemovité věci. Z důvodu absence vhodných porovnávacích nemovitých věcí v Příbrami byly vybrány nemovité věci nacházející ve větší vzdálenosti od města. Tato skutečnost byla v případě nemovité věci č. 1 a 2 zohledněna koeficientem lokality. Rozdílnost výše výměr domu i vlastních pozemků byla zohledněna v adjustační matici koeficientem výměr a vlastních pozemků. Vzhledem k stupni vybavení oceňované nemovitosti zjištěného na místním šetření byla navíc cena všech porovnávaných nemovitých věcí upravena o koeficient vybavení. NabídI ková cena [Kč] 1.

Užitná plocha [m2]

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Jedn. cena [Kč/m2]

1 875 000

270

1,00

1,05

1,05

1,00

1,10

1,00

0,80

6 737,50

2. 2 900 000

435

1,00

1,00

1,05

1,00

1,10

1,00

0,80

6 160,00

3. 1 000 000

140

0,95

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

0,80

5 971,43

Pro porovnání nemovitostí byly použity 3 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy rodinného domu. Název

Hodnota

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

3

Minimální jednotková cena [Kč/m2]:

5 971,43

Maximální jednotková cena [Kč/m2]:

6 737,50

Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

6 289,64

Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Podlahová plocha nemovité věci [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková cena nemovité věci [Kč] Cena nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 304,97 6 289,64 1 918 151,51 1 918 000,00

Strana 20


8.4

Srovnání ocenění nemovitých věcí

Ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram bylo provedeno dvěma porovnávacími metodami na bázi tržních hodnot. Přehled výše ocenění na základě těchto metod je uvedeno v tabulce níže. Název

Hodnota [Kč]

Hodnota rozestavěné nemovité věci stanovená v kapitole 8.2

3 497 000,00

Hodnota rozestavěné nemovité věci stanovená v kapitole 8.3

1 918 000,00

Z důvodu nedostatečné informovanosti o stupni rozestavěnosti porovnávaných nemovitých věcí v kapitole 8.3., které byly pro účely provedení ocenění stanoveny na základně odborného odhadu znaleckého ústavu z inzerované fotodokumentace byla jako výsledná hodnota nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k.ú. Příbram stanovena hodnota vypočtená v kapitole 8.2. ve výši 3 497 000,00 Kč.

Strana 21


9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1

Rekapitulace hodnot

Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram (rodinný dům č. p. 59, parc č. 4689, parc č. 4688/1 a rodinný dům č. p. 54, parc č. 4691, parc č. 4690) vše ve vlastnictví pana Davida Tesárka, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, 261 01 Příbram, dat. nar. 17. 2. 1977. vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Název Nemovitá věc zapsaná na LV č. 1757 k. ú. Příbram

9.2

Hodnota [Kč] 3 497 000

Závěrečná analýza

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram vč. všech součástí a zjištěného příslušenství činí 3 497 000,00 Kč.

Strana 22


10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram (rodinný dům č. p. 59, parc č. 4689, parc č. 4688/1 a rodinný dům č. p. 54, parc č. 4691, parc č. 4690) vše ve vlastnictví pana Davida Tesárka, bytem Ke Kocábě 59, Příbram IX, 261 01 Příbram, dat. nar. 17. 2. 1977. Stanovení hodnoty nemovité věci se provádí pro účely insolvenčního řízení. Návrh tržní hodnoty vlastnického podílu je proveden na základě stavu k 21. 10. 2015.

Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 1757 k. ú. Příbram je stanoven ve výši:

3 497 000,00 Kč (slovy: Tři miliony čtyři sta devadesát sedm tisíc korun českých)

Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2010.

Strana 23


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009OD-ZN.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 518-2197/2015 do znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 151025.

V Praze dne 2. 12. 2015

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Oxana Šnajberg Ing. Jan Smilek Bc. Alena Vybíralová

Strana 24


11 Přílohy Příloha 1

Výpis z KN LV č. 1757 k. ú. Příbram

Příloha 2

Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci

Příloha 3

Fotodokumentace předmětné nemovité věci

Příloha 4

Srovnávací nemovité věci pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet)

Příloha 5

Srovnávací nemovité věci pro porovnávací metody doplňující analýzy (nabídky realitních kanceláří na síti internet)

Strana 25

Stanovení hodnoty nemovité věci pro účely insolvenčního řízení

Recommend Documents