Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bakalářská práce

Autor:

Eva Nováková

Vedoucí práce:

Makléř Ing. Petr Ort, Ph.D.

Odborný konzultant:

Lenka Kopcová Divizní ředitel společnosti Důmrealit.cz

Praha

Duben, 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Eva Nováková

V Praze, 29.4.2011

2

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi za odbornou pomoc a poskytnutí uţitečných rad při zpracování závěrečné bakalářské práce. Mé druhé poděkování patří Lence Kopcové, která jako odborný konzultant byla další pomocnou rukou při tvorbě této práce.

3

Anotace Tato bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část práce je určena široké veřejnosti k pochopení základní problematiky oceňování pro účely pojišťovnictví.

V textu je

vysvětlena problematika pojištění majetku, jeho případné podpojištění nebo přepojištění. Dále jsou rozebrány jednotlivé metody ocenění movitého a nemovitého majetku, u kaţdého je popsán způsob stanovení pojistné hodnoty na cenu novou a cenu časovou. Druhá část práce má za úkol analyzovat realitní trh na Praze 2. Účelem této analýzy je stanovit průměrné ceny nemovitostí na daném trhu a určit prognózu, nebo-li odhadovaný vývoj v budoucích letech. Třetí část stanovuje trţní hodnotu nemovitosti na základě ocenění vybranými metodami. V této části je určena konkrétní bytová jednotka, která je následně oceněna pomocí porovnávací a příjmové metody. Výsledné hodnoty těchto obou metod jsou potom zahrnuty do stanovené trţní hodnoty nemovitosti. Text je doplněn grafy a vzorečky, které mají napomoci lepšímu chápání obsahu práce.

Annotation This

thesis is divided into

three parts. The

general public tounderstand the the text, explain

the

its Overinsurance. Are

issue also

basic

issues

of property

first part is intended

for

the

of valuation for insurance purposes. In insurance, underinsurance,

examined various methods

or any of

of valuation of

movable and immovable property, eachdescribed method of determining the insured value of the price

of a

new time and cost.The

second part aims

to analyze

the real

estate market in Prague 2 The purpose of this analysis is to determine the average property prices in the market and determine theprognosis, or if estimates of the future. The third part sets

out

the market value

of

a valuation method selected. This section is addressed is then evaluated by comparison,

theproperty to a

under

specifichousing unit, which

and income methods. The

resulting values

of these two methods are then included in the fixed market value of theproperty. The text is supplemented

with graphs and formulas to facilitate betterunderstanding

the contents.

4

of

Obsah Úvod…………………………………………………..………………………….............................................6 I. Teoretická část……………………………………………………………………………………………..7 1. Uvedení do tématu………………………………..……………………………............................................8 1.2. Výklad pojmů v pojišťovnictví……………………………………………………………........................9 1.3. Pojištění majetku……………………………………………………………………………………........11 1.3.1. Pojištění majetku obyvatelstva……………………………………………………….............12 1.3.2. Pojištění podnikatelských a průmyslových rizik.…………………………………………….13 1.3.3. Pojištění zemědělských rizik…………………………………………………………............14 1.3.4. Rozsah krytí pojištění…………………………………………………………………………14 1.4. Stavby vyloučené z pojištění …………………………………………………………………………….15 1.4.1 Podpojištění …………………………………………………………………….………….….15 1.4.2. Přepojištění ……………………………………………...........................................................17 1.5. Oceňování nemovitého majetku ……………………………………………………………………….. 18 1.5.1. Způsob stanovení pojistné hodnoty ………………………………………………………….19 1.5.2. Stanovení reprodukční ceny………………………….. …………………. ………………….22 1.5.3. Výpočet CN pro budovy a haly…………………………………………. …………………..24 1.5.4. Výpočet CN pro rodinné domy a rekreační chalupy………………………………………….25 1.5.5. Výpočet CN pro inţenýrské a speciální pozemní stavby…………………………………….26 1.6. Oceňování movitých věcí……………………… ………………………………………………………..29 1.6.1. Výpočet CN pro movitý majetek………………………………………………… ………...29 1.6.2. Výpočet CČ pro movitý majetek……………………………………………………………..31 1.7. Závěr teoretické části…………………………………………………………………………………….33 II Analytická část……………………………………………………………………………………………34 2.1. Charakteristika Prahy………………………………………………………………………………… …35 2.2. Charakteristika městské části Prahy 2…………………………………......................................35 2.2. Historie……………………………………………………………………………………………….…..37 2.2.1. Nové město praţské…………………………………………………………………………..37 2.2.2. Vyšehrad…………………………………………….,……………………………………….38 2.2..3. Vinohrady…………………………………………………………………………………….39 2.2.4. Nusle……………………………………………………..……………………………………39 2.3.Současný stav trhu s nemovitostmi……………………………………………………………………….39 2.4. Analýza trhu na Praze 2……………………………………………………………….…….……………41 2.4.1. Proluky + stavební pozemky………………………………………………………………….41 2.4.2. Nestavební pozemky…………………………………………………………….……………41 2.4.3. Byty- nájem………………………………………………………………….………………..42 2.4.4. Byty- prodej………………………………………………………………….……………….43 2.4.5. Rodinné domy…………………………………………………….………….……………….44 2.4.6. Bytové domy………………………………………………………………….………………45 2.4.7. Kancelářské prostory + sklady……………………………………………….……………….45 2.4.8. Obchodní prostor……………………………………………………………..……………….46 2.4.9. Objekty k rekreaci……………………………………………………………….……………46 2.5. Závěr- odhadovaný vývoj v dalších 20 letech……………………………………….….….…………….47 III. Praktická část …………………………………………………………………….….……..…………..48 3.1. Popisné informace………………………………………………………………….….…………………49 3.1.2. Popis lokality……………………………………………………………….………………...49 3.1.3. Předmět ocenění………………………………………….……………….………………….50 3.1.4. Historie…………………………………………………………………….…………………50 3.1.5. Pozemek……………………………………………………………………………………...51 3.1.6 Vedlejší stavby a pozemní úpravy………………………………………………………........51 3.1.7. Byt……………………………………………………………………………………………51 3.1.8. Bytový dům…………………………………………………………………………………..53 3.2. Aktuální trţní hodnota ………………………………………………………….……………………….53 3.2.1. Porovnávací metoda………………………………………………….……………………....53 3.2.2. Příjmová metoda……………………………………………………….…….……………….57 3.2.3. Nákladová metoda……………………………………………………….…………………...59 3.2.4. Zá.věr praktické části………………...………………………………….……………………59 Závěr…………………………………………………………………………………………………………..61 Seznam pouţit literatury…………………………………………………………………………………...…62

5

Úvod Tato bakalářská práce je rozdělena na tři samostatné celky. První část je teoretická, druhá analytická a třetí praktická. I. Teoretická část zpracovává téma týkající se oceňování pro stanovení pojistné hodnoty. Je důleţité pochopit, co je předmětem ocenění. Ocenit se dá prakticky cokoli, co se dá povaţovat za majetek člověka. Asi nejčastěji oceňovaným majetkem jsou nemovitosti, z důvodu vysokých nákladů na jejich pořízení. V této práci se budu snaţit vysvětlit rozdíl mezi věcmi movitými a nemovitými. Dále uvedu v přehledných matematických vzorcích výpočty ceny nové a ceny časové u obou druhů majetku. Všechny tyto výpočty by měly vést ke správnému stanovení částky, na kterou by se měl majetek pojistit. Pojištění je důleţitá instituce z hlediska eliminace dopadů nahodilosti. Tato část práce by měla slouţit ke snadnému určení trţní ceny oceňovaného majetku. II. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu městské části Prahy 2. Úkolem je vytvořit databázi cen nemovitostí na realitním trhu. V práci budou uvedeny druhy nemovitostí vyskytujících se na Praze 2 a následně bude odvozeno jejich postavení na trhu z poměru poptávky a nabídky. Budu zkoumat průměrné ceny nabízených nemovitostí a na základě získaných informací odvodím budoucí vývoj s jejich cenovou hladinou. III. Praktická část se věnuje metodám ocenění nemovitostí. V této části práce se budu snaţit určit trţní cenu vybraného majetku. Předmětem ocenění bude bytová jednotka, majetek, který je běţně nabízen na trhu. K jeho ocenění pouţiji porovnávací a příjmovou metodu. Nákladová metoda by byla pro tento typ majetku nevhodná. Rozdíl mezi výslednou hodnotou obou pouţitých metod bude indikován v závěrečné kapitole. I kdyţ je stanovena trţní hodnota nemovitosti, nikdy není jasné, zda-li vypočítaná cena majetku bude také cenou, za kterou bude nemovitost nakonec prodána.

6

I. TEORETICKÁ ČÁST Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

7

1. Uvedení do tématu Ocenit lze takřka vše, stejně tak jako pojistit. Majetek je to, co člověk nebo instituce můţe vlastnit. Právní vztah mezi majetkem a jeho vlastníkem se nazývá vlastnictví. „Majetek je souhrn veškerých statků, se kterými daný majitel tj. fyzická nebo právnická osoba může volně nakládat a kterými také ručí za své případné závazky. Majetek tvoří

fyzické

(hmotné)

nebo

duševní

(nehmotné) statky vlastněné

určitou

konkrétní osobou, firmou nebo institucí, s nimiž může skutečný majitel volně nakládat.“ Občanské právo rozlišuje věci movité a věci nemovité. Nemovitosti jsou stavby a pozemky spojené se zemí pevným základem. Movité věci nejsou Občanský zákoníkem přesně definovány, z toho lze odvodit, ţe věci movité jsou věci všechny ostatní, které nejsonemovitostmi. „Hmotný majetek se podle povahy dělí na: 

Nemovitý - Svázaný s půdou, jako jsou pozemky, budovy a vlastněné prostory;



Movitý -

Fyzické předměty, jako jsou výrobní stroje, automobily, zařízení nebo

materiál Nehmotný majetek tvoří patentované technologické postupy (tzv. know-how) nebo duševní vlastnictví chráněné autorským zákonem (autorská práva). Finanční majetek tvoří peníze, cenné papíry a podobná aktiva“ 1

Lidská společnost byla a vţdy bude ovlivňována důsledky nahodilých událostí, některé v z nich ovšem mají nepříznivý dopad na stav a kvalitu vlastněného majetku a lidského ţivota. Na jedné straně díky rozvoji lidské společnosti a vědeckého poznání je moţné se s některými událostmi vyrovnat, na straně druhé dochází vývojem společnosti ke vzniku nových nahodilých jevů. Právě pojištění patří k nejvýznamnějším nástrojům, které se snaţí dopady nahodilosti řešit2.

1

Majetek [online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 2 [ zdroj: Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví]

8

1.2. Výklad pojmů v pojišťovnictví3 Pojistitel -Většinou právnická osoba, která poskytuje pojištění. Pojistitelem můţe být pojišťovna či jiná instituce, které bylo uděleno povolení k činnosti. Pojistník -Fyzická nebo právnická osoba, které pojišťovna či jiná instituce poskytuje pojistnou ochranu na základě podepsané smlouvy a platby pojistného. Pojištěný -Jakákoli osoba, na kterou se vztahuje dané pojištění majetku, zdraví, ţivota či stáří. Bez ohledu na to, zdali si osoba pojištění zjednala sama, má právo na pojistné plnění v případě pojistné události. „Rozlišování pojmů pojištění a pojistník má význam v případě, že pojištění je sjednáno ve prospěch jiné osoby, než která uzavřela smlouvu a platí pojistné (například pojištění mládeže, kde pojistník je jeden z rodičů dítěte a pojištěný je dít, ve prospěch kterého je pojištění sjednáno).“4 Obmyšlený -Osoba uvedená v pojistné smlouvě (většinou u ţivotního pojištění) nebo stanovena zákonem, které je vyplaceno pojistné plnění v případě úmrtí pojištěného. Poškozený - Osoba, které z hlediska českého právního systému byla způsobena škoda. V pojišťovnictví je tento výraz chápan tak, ţe poškozený má v důsledku škody nárok na pojistné plnění.

3

Text z této kapitoly 1.2. kromě označených citací je parafrázován viz Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví 4 DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3 vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4. Účastníci pojistného vztahu str. 40

9

Pojistná událost - Nahodilá skutečnost vyvolaná sjednaným pojistným nebezpečím, se kterou je spojen vznik povinnosti pojišťovny poskytnout pojistné plnění. Pojistná hodnota „Pojistná hodnota je cena pojištěné věci rozhodnutá pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota věci může být vyjádřena takto: 

Nová cena - tedy peněžní částka, kterou je třeba vynaložit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhož druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu (neboli reprodukční cena, jest výše částky, za kterou je moţno pořídit nemovitost zcela novou bez odečtu opotřebení)



Časová cena – tedy nová cena snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci



Dohodnutá cena – tedy cena blíže specifikovaná v pojistné smlouvě“ 5 Rozhodnutí, zdali v pojištění pouţít cenu novou nebo cenu časovou má velký vliv

na plnění pojišťovny v případě pojistné události. Pokud je věc pojištěna na cenu novou, vyplatí pojišťovna plnění v plné výši jak u plných, tak i částečných škod. V případě, ţe je věc pojištěna na cenu časovou, vyplácí pojišťovna částku sníţenou o dané opotřebení majetku. Zákon 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů „§28, Hlava II. Hranice pojistného plnění (1) Není-li tímto zákonem stanoveno nebo v pojistné smlouvě dohodnuto jinak, je pojistné plnění pojistitele omezeno horní hranicí. Hranice se určí pojistnou částkou nebo limitem pojistného plnění.“ „§38, Hlava III. (3) Není-li v pojistné smlouvě stanoveno jinak, představuje pojistnou hodnotu majetku jeho obvyklá cena, kterou má majetek v době, ke které se určuje jeho hodnota.“

5

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 Způsoby stanovení pojistné hodnoty str. 30

10

1.3. Pojištění majetku6 Pojištění majetku kryje rizika vzniklé nahodilou událostí. V pojistné smlouvě je napsán a vysvětlen výčet těchto událostí, které mohou nastat a na které je sjednáno pojištění. Pojištění ve většině případů kryje, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, tato rizika: 

Živelní rizika Tato rizika jsou zahrnuta ve většině druhů pojištění majetku. Předvídání ţivelné události je velmi náročné. Ţivelní rizika v sobě zahrnují velké mnoţství událostí jako např.: poţár, výbuch, blesk, vichřice, povodeň, záplava, zemětřesení, krupobití, pád stromů nebo stoţárů, zřícení laviny, tíha sněhu a námrazy, zřícení nebo náraz padajícího letadla apod. -

„Požár- oheň, který opustí své určené nebo obvyklé ohniště, nebo který takové ohniště opustil a vlastní silou se rozšířil na okolní předměty. Požárem ale není žhnutí nebo doutnání s omezeným přístupem kyslíku, jakož i působení užitkového ohně a jeho tepla. Požárem také není působení tepla při zkratu v elektrickém vedení, pokud se plamen vzniklý zkratem dále nerozšířil.

-

Výbuch- náhle probíhající projev sil, který spočívá v rozpínavosti plynů nebo par, je doprovázen zvukovým projevem a tlakovou vlnou s ničivým destrukčním účinkem na okolí.

-

Vichřice – dynamické působení hmoty vzduchu (vír), který dosahuje v místě pojištění rychlosti minimálně 75 km/ hod.

-

Povodeň – zaplavení větších či menších územních celků vodou, která se vylila z břehů vodních toků nebo nádrží, nebo tyto břehy a hráze protrhla, nebo byla způsobena náhlým a neočekávaným zmenšením průtočného profilu toku.

-

Záplava – vytvoření souvislé vodní plochy, na které bude voda delší dobu stát, případně po ní proudit

-

Krupobití – přírodní jev, při kterém kousky ledu vytvořené v atmosféře dopadají na předměty“ 7

6

Text z této kapitoly 1.3. kromě označených citací je parafrázován viz Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví,

11



Vodovodní rizika Jsou podobného charakteru jako rizika ţivelní. Patří sem všechny škody způsobené vodním ţivlem. Můţe to být např. vadná kanalizace, topení, prasklá trubka a z ní vytékající voda apod.



Rizika havarijní (u dopravních prostředků) Týkají se škody způsobené na dopravních prostředcích při nehodě. Je v nich zahrnuto také zboţí nebo náklad převáţeno vozidlem před havárií.



Rizika odcizení a vandalství Tato rizika vycházejí z předpokladu zásahu třetí osoby za účelem odcizení či poškození majetku. Jako podmínka pojistného plnění se ve většině případů klade překonání určitého zabezpečení, např. bezpečností zámek na dveřích apod.



Strojní rizika Rizika, která jsou způsobena zničením či poruchou strojního zařízení vlivem nesprávného pouţívání, vadného materiálu či zkratu elektrického proudu.

1.3.1. Pojištění majetku obyvatelstva K nejvýznamnějšímu pojištění patří pojištění domácnosti, pojištění budov a havarijní pojištění. Lze se ovšem setkat i s pojištěním např. elektromotorů, pojištění sbírek klenotů apod. a.) Pojištění domácnosti Kaţdý člověk je spjat s konkrétní domácností, je to nejrozšířenější pojištění vůbec. Předmětem pojištění je soubor věcí v domácnosti, vztahuje se i na movité věci, které jsou součástí domácnosti. V rámci pojištění existují výluky z pojistného plnění, mohou to být např. důsledky působení jaderné energie, škody na elektrických zařízeních, škody vzniklé v důsledku válečných událostí, škody způsobené vniknutím vody do otvorů ve střeše apod. Můţe se stát, ţe se v domácnosti najdou předměty, které se vymykají svou cenou a mnoţstvím neţ je standard, jako jsou staroţitnosti nebo předměty sběratelského zájmu apod. Pro tyto předměty se většinou stanovuje doplňkové pojištění. Doplňkově lze pojistit i pojistná nebezpečí, která nejsou obsaţena ve smlouvě. 7

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3 vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4. Pojištění majetku str. 143.

12

b.) Pojištění budov Pojištění budov zahrnuje krytí klasických pojistných rizik. Existují výluky v rámci pojištění, mohou to být např. škody vzniklé z důvodu špatných stavebních základů, nedostatečnou údrţbou, korozí a přirozeným opotřebením; škody vyvolané válečnými událostmi nebo účinky jaderné energie apod. b.) Havarijní pojištění Havarijní pojištění kryje škody způsobené nárazem motorového vozidla, ať byl viníkem řidič či nikoliv. Pojišťovny kryjí rizika způsobená vandalstvím, odcizením a především kolizí (rizikem střetu). Pojištění vozidel se provádí na cenu novou, pojišťovna vyplácí plnění ve výši nákladů na opravu. Zde pojišťovny uplatňují sniţování či zvyšování pojistného na základě nehodovosti řidiče pojištěného vozidla.

1.3.2. Pojištění podnikatelských a průmyslových rizik Pro tuto skupinu je nejdůleţitější pojištění: ţivelní pojištění, pojištění technická, pojištění proti odcizení, pojištění skel, pojištění úvěrové, pojištění specializovaných činností apod. a.) Pojištění technická Do této kategorie se řadí především pojištění strojní a montáţní, stavební pojištění a pojištění elektronických zařízení. b.) Pojištění proti odcizení Pojištění se stanovuje pro případ loupeţného přepadení, krádeţe nebo odcizení pojištěného majetku. Pojistné bývá stanoveno podle úrovně zabezpečujícího opatření, jako jsou bezpečnostní zámky, elektronický alarm či bezpečnostní sluţba. c.) Pojištění dopravní Toto pojištění se pouţívá při vnitrostátní dopravě a při cestách do zahraničí, kde je přepravováno zboţí. Nebezpečí spočívá v dlouhých dopravních trasách a rizikovosti dopravy při převozu velkého nákladu. Často se pouţívají při cestách do zahraničí anglické podmínky pojištění.

13

1.3.3. Pojištění zemědělských rizik K tomuto druhu pojištění se přistupuje trochu odlišně, neboť předmětem pojištění bývají plodiny, hospodářská zvířata či pojištění lesů. a.) Pojištění plodin Nejčastější pojištění je tzv. krupobitní pojištění. Toto pojištění má výhodu snadné prokazatelnosti, představuje 10 % z celkového objemu rizik. Další rizika, proti kterým se dá pojistit je vichřice, povodeň nebo jarní mráz. Lze si pojistit i úrodnost plodin, kdy pojištění kryje finanční ztráty na produkci rostlinné výroby. b.) Pojištění hospodářských zvířat Předmětem pojištění jsou soubory hospodářských zvířat jako jsou krávy, drůbeţ, koně, ovce apod. Pojištění kryje rizika uhynutí, utracení, nákazy a nemoci. Mohou být pojištěny i konkrétní jednotlivá hospodářská zvířata jako např. závodní koně nebo domácí mazlíčci. Zvířata se oceňují na novou hodnotu individuálními pojistnými částkami. Problém nastává v případě, kdyţ vypukne nákaza. Komerční pojišťovny často zvaţují krytí rizika nákazy, která se v poslední dob stává stále větším problémem. Pro tuto situaci se uplatňují specifické přístupy jako je speciální veterinární péče apod.

1.3.4. Rozsah krytí pojištění: 

Jednotlivé riziko - Lze se pojistit na dané konkrétní riziko, např. pojištění vodovodní apod.



Sdružení rizik- Pojištění zahrnuje souhrn daných rizik, která by mohla způsobit újmu na majetku. Pojištění můţe zahrnovat krytí poţáru, úderu blesku, výbuchu, nárazu a další rizika. Konkrétně jsou tato rizika stanovená v pojistné smlouvě.



All risks – Pojištění, které zahrnuje krytí všech moţných rizik s daným pojištěným objektem (existují výluky v uplatnění některých rizik, popsáno v pojistné smlouvě).

14

1.4. Stavby vyloučené z pojištění8 „I když určení toho, která stavba není vyloučena z pojištění není úlohou odhadce, ale obchodního zástupce pojišťovny, přesto je třeba, alespoň orientačně, vědět, jaké základní typy a druhy staveb jsou podle Všeobecných podmínek vyloučeny z pojištění. Pokud není z nějakých důvodů dohodnuto jinak, pojištění se nevztahuje na budovy, které: a.) Při pojištění občanů: -

Nejsou trvale obydleny

-

Slouží k výdělečným účelům

-

Nejsou v dobrém technickém stavu

-

Nemají charakter budovy (např. altány, bazény, udírny, krby, fóliovníky, cesty, zpevněné plochy apod.)

b.) Při pojištění právnických osob a fyzických osob – podnikatelů: Pojištění se vztahuje pouze na takový nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištění a který je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti vymezené v pojistné smlouvě.“9

1.4.1. Podpojištění Podpojištění nastává ve chvíli, kdy je výše pojistné částky niţší, neţ je reálná výše pojistné hodnoty. Tato situace můţe nastat v případě, ţe výše pojistného plnění nepodléhá několik desítek let inflaci a hodnota nemovitosti roste. V případě, ţe dojde k pojistné události, pojišťovna vyplácí plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě u pojištěné věci.10 8

[ zdroj: Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 Způsoby stanovení pojistné hodnoty str. 34 10 [ zdroj: Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech] 9

15

Hlava III. Zákona o pojistné smlouvě Soukromé pojištění věci mj. říká: „§40 (1.) Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku, může pojistník nebo pojistitel navrhnout, aby byla pojistná částka snížena při současném poměrném snížení pojistného pro další pojistné období , následující po této změně.“ Příklad: Úhrada

Pojistná částka =

Škoda

Pojistná hodnota

PČ = Maximální limit plnění v případě pojistné události PH = Nejvyšší majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat

Pojišťovna uhradí skutečnou škodu v případě, ţe poměr pojistné částky k pojistné hodnotě bude mít hodnotu 1. Klient určil pojistnou částku budovy na 5 milionů korun. Při likvidaci pojistné události na budově byla odhadnuta škoda na 8 milionů korun. Pojistná částka

5 =

Pojistná hodnota

= 0,625 8

Pojišťovna uhradí pouze 62,5 % z částky 8 milionů korun, tj 5. milionů korun. Klient byl tedy podpojištěn o 37,5 % z částky 8 milionů korun (tj. 3 miliony korun).

16

1.4.2. Přepojištění Přepojištění vzniká v případě, kdyţ poměr mezi Pojistnou částkou a pojistnou hodnotou je větší neţ číslo 1. Náklady na znovu pořízení stavby mohou být podstatně niţší neţ pořizovací cena stavby. Zde platí, ţe se pojištěný z majetkového pojištění nemůţe obohatit. Hlava III. zákona o pojistné smlouvě Soukromé pojištění věcí říká: „§41 Je-li pojistná částka v době pojistné události nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, sníží pojistitel pojistné plnění v poměru, v jakém je výše pojistné částky ke skutečné výši pojistné hodnoty pojištěného majetku, nebylo-li v pojistné smlouvě dohodnuto jinak.“ Platí: Pojistná hodnota >1 Pojistná částka

17

1.5. Oceňování nemovitého majetku11 Nemovitý majetek definuje stavbu jako výsledek stavební činnosti, u které lze rozlišit druh a účel vyuţití. Stavby lze členit: 

„Stavby pozemní -

Budovy Budovami se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.



Venkovní úpravy

Stavby inženýrské Stavbami inženýrskými a speciálními pozemními jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru.



Vodní nádrže a rybníky



Jiné stavby“ Důleţitým pojmem je hala, lze ji definovat následovně: „Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.“12

11

Text z této kapitoly 1.5. kromě označených citací je parafrázován viz Němeček, Janata ; Oceňování majetku v pojišťovnictví a viz Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech 12 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Stanovení nové ceny pro budovy a haly str. 67

18

1.5.1. Způsob stanovení pojistné hodnoty Určení pojistné hodnoty probíhá za účelem stanovení pojistné částky. Pojistná částka by tedy měla odpovídat pojistné hodnotě. Důleţité je vymezit předmět pojištění, aby bylo zcela jasné a zřetelné, která konkrétní věc, či pouze její část je předmětem pojištění. Všechny pojišťovny mají základní metodiku a vypracované tabulky, které aplikují na ocenění rodinných domů, bytů a jiných budov. V praxi by dle těchto tabulek měl být schopný správně ocenit majetek kaţdý obchodní zástupce pojišťovny. U velkých nebo atypických budov jako jsou nemocnice, škola apod. se pojišťovny obrací na specializované odhadce majetku. Existují vzorce pro stanovení pojistné hodnoty na cenu novou a cenu časovou. Pro doplnění veškerých důleţitých poloţek do vzorce je zapotřebí znát následující údaje: a.) Typ stavby, účel využití = ZC Toto určení je důleţité z hlediska správného stanovení pojistné hodnoty. Pojišťovny často vycházejí z tabulek, které jsou přesně strukturovány pro určitý typ stavby. Tabulky obsahují výčet prvků konstrukcí a základního vybavení typického pro určitý typ stavby, podle kterého se určí základní cena. Do ocenění se zahrnují zemní práce, krytiny střech, klempířské práce, úpravy vnitřních a vnějších povrchů, elektroinstalace, plynovod, kanalizace, vytápění apod. Pro stanovení typu stavby je důleţité určit způsob uţití nemovitosti. Ve většině případů je zcela jednoznačné, ke kterému účelu daná nemovitost slouţí; zdali jde o rodinný nebo bytový dům, kancelářské či výrobní prostory nebo zemědělský objekt. V praxi se ovšem lze setkat i se stavbami, které mohou být víceúčelového či jiného charakteru. Lze narazit na vícepodlaţní bytový dům, který kromě bytů má i kancelářské prostory a v přízemí prodejnu se zboţím. Takový objekt se rozdělí na menší konkrétní části s jedním účelem, a ty se potom ocení zvlášť. Dalším případem atypického objektu můţe být stavba, kde se provozuje výrobní činnost. Tato stavba mohla být postavena za účelem zcela jiným, např. jako tělocvična či škola. Do jaké kategorie řadit tento objekt, kdyţ zde nedošlo k ţádným zásahům ani změnám, pouze proběhlo vystěhování nábytku? Ve skutečnosti by se nemovitost měla řadit do kategorie „škola“, či „tělocvična“, ale podle pouţívaného ceníku ji zařadíme do kategorie „výrobní budova“. 19

b.) Technický stav budovy, druh stavební konstrukce = K1 Dalším důleţitým faktorem je stav budovy po technické stránce jako je materiál. Zjišťuje se druh stavební konstrukce, viz příloha č. 1. Technické parametry se zjišťují z poskytnuté dokumentace a z vlastní prohlídky nemovitosti. V ţádném případě se do budovy nezasahuje, ani se nepouţívají sondy či jiné destruktivní zásahy. c.) Zastavěná plocha podlaží = K2 „ Zastavěnou plochou podlaží se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží včetně omítky.“ „Průměrná zastavěná plocha podlaží se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaží dělený počtem podlaží.“13 Zastavěná plocha podlaţí se vypočte podle následujícího vzorce:

K2 = 0,92 + 6,6 / PZP PZP = průměrná zastavěná plocha podlaţí v oceňovaném objektu Pro pouţití konstanty 0,92 a 6,6 není v literatuře zdůvodnění. Obecně lze říci, ţe cena za 1 m3 obestavěného prostoru má tendenci se zvyšovat s rostoucí velikostí zastavěné plochy. d.) Přepočet základní ceny podle průměrné výšky = K3 Přepočet základní ceny podle průměrné výšky se počítá podle následujícího vzorce: Pro budovy: K3 = 2,1 / PVP + 0,3 Pro haly: K3 = 2,8 / PVP + 0,3 PVP =Průměrná výška podlaţí, je počítaná jako aritmetický průměr výšek podlaţí, v úvahu se bere také velikost zastavěné plochy příslušného podlaţí. 13

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Příloha 1 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí str. 144

20

Důvod, proč byla zvolena konstanta 2,8 a 0,3 není ve vyhlášce zmíněno. Čím je větší výška podlaţí, tím víc klesá koeficient K3. „Ve

znaleckých posudcích jsou často uvažovány při výpočtu všechny výšky a

zastavěné plochy části na stejném podlaží jako samostatná podlaží.“14 e.) Standard, vybavení stavby = K4 Stanovení standardu patří další důleţitý faktor ve stanovení pojistné hodnoty. Pojem standard je všeobecně vnímán jako jakási norma, podle které se řídí okolí. V tomto koeficientu je zahrnuto nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, či chybějící konstrukce. V příloze č. 2. je uveden příklad koeficientů některých staveb. V případě, ţe je stavba oceněna na cenu novou, nemůţe být posuzováno podstandardní vybavení. Výpočet je podle následujícího vzorce: Cena prvku na stavbě ai

= Celkový součet cen prvků na stavbě

ai° značí upravené podíly pro prvky nadstandardní, podstandardní a konstrukce, které na stavbě schází. Platí: Uvaţuje se, ţe ∑ai = 1 ai = pro standardní konstrukci

ai° =

ai * 0,46 = pro podstandardní konstrukci ai * 154 = pro nadstandardní konstrukci ai * 0 = pro konstrukci která schází

Dalším výpočtem dosáhneme vybavení v procentech označeným jako K4 náleţící <1,100>.

14

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 71

21

Platí: ai * (1 + 0,54 * K4 / 100 ) » platí pro standardní konstrukci

ai° =

ai * ( 1 – 0,54 * K4 / 100) » platí pro nadstandardní konstrukci ai * (1 – K4 / 100) » platí pro konstrukci, která schází

U nadstandardních konstrukcí je součinitel násoben číslem větším jak 1, u podstandardních konstrukcí je násoben číslem menším neţ je hodnota 1. Koeficient 0,54 je přesně stanovený, není uveden důvod jeho pouţití. f.) Určení polohy = K5 Určení polohy je pro ocenění dalším důleţitým faktorem. Velká a hlavní města mají vyšší hodnotu koeficientu neţ malé obce. Viz příloha č. 3.

1.5.2. Stanovení reprodukční ceny Je to cena, za kterou lze pořídit danou nebo podobnou nemovitost za cenu zcela novou. Reprodukční cenu lze stanovit několika způsoby: 

Pouţití databáze reprodukčních cen – tato metoda je časově náročná z hlediska shromaţďování potřebných údajů o skutečných realizovaných nákladech na výstavbu nemovitostí. Lze ji bezpečně aplikovat pro konkrétní případ, ovšem je zapotřebí si nejprve danou databázi vytvořit.



Pouţití cenového předpisu – v současné praxi je tato metoda zřejmě nejvíce pouţívaná. Kaţdá stavební firma je ze zákona povinná poskytovat informace ohledně nákladů na výstavbu příslušnému statistickému úřadu. Z toho plyne výhoda snadného a rychlého pouţití, ovšem údaje v cenovém předpisu často nejsou příliš aktuální a nerozlišují místní podmínky výstavby.

22



Pouţití ceníku stavebních prací – výhodou této metody jsou aktuálnější a přesnější ceny neţ v cenovém předpisu, který vychází z průměru. V poskytovaných dokumentech můţeme najít stavbu, která nejpřesněji odpovídá naší nemovitosti a podle toho nejlépe určit reprodukční cenu.



Rozpočtování – nejpřesnější, ale také nejpracnější metodou je vlastní rozpočet nákladů na výstavbu objektu. Vychází nejprve z detailního průzkumu stavby a poté vytvoření vlastního rozpočtu. K výpočtu lze pouţít i počítačový software. Tato metoda se ovšem v současné praxi téměř nepouţívá.



Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu – cílem této metody je převést kupní cenu pomocí násobku inflačního koeficientu na současnou hodnotu. Problém nastává v situaci, kdy během uţívání stavby došlo k rekonstrukci, protoţe to cenu celkové stavby zkresluje. Nejoptimálnější uţití je u stavby staré přibliţně 10 let, která nebyla postavena před rokem 1990 a neproběhla u ní ţádná rekonstrukce.



Porovnání – provádí se pouze u staveb, jejichţ reálnou hodnotu reprodukční ceny známe. Porovnání lze provést u řadových domů nebo shodných panelových bytových domů.

Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky určují rozdíl mezi trţní hodnotou oceňovaného majetku a jeho hodnotou věcnou. Jsou definovány jako sníţení hodnoty majetku z důvodu působení ekonomických podmínek. V konkrétní situaci můţe jít o sníţenou poptávku po nabízené nemovitosti, vysoké náklady na provoz a údrţbu; dále musíme zohlednit dopad na ţivotní prostředí či např. změny v legislativních předpisech apod. 15

15

[zdroj:solutions/254/+ekonomické+nedostatky+oceňování&cd=3&hl=cs&ct=clnk&gl=cz&source=www.g

oogle.cz]

23

1.5.3. Výpočet CN pro budovy a haly CN = ZCU* OP * (KDPH) ZCU = Základní cena upravená (kč/m3) CN = Nová cena, za kterou je moţno pořídit nemovitost jako novou, nemá trţní charakter OP = Obestavěný prostor KDPH = Koeficient DPH ČSÚ nepouţívá ve svých publikacích DPH. Výpočet nové ceny jako pojistné hodnoty se upraví pro neplátce DPH o koeficient K DPH, kterým vynásobíme celou rovnici. Sníţená sazba DPH je K DPH = 1,09; základní sazba DPH je K DPH = 1,19.

ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki

ZC = Základní cena podle účelu pouţití stavby K1 = Koeficient určení druhu stavební konstrukce K2 = Koeficient určení zastavěné plochy podlaţí K3 = Koeficient určení přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K4 = Koeficient určení standardu vybavení stavby K5 = Koeficient určení polohy Ki = Koeficient určení změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni v roce 1994 (tzn. rok 1994 = 100) – „ Hodnoty ZC se vztahují k cenové úrovni roku 1994, kdy byly poprvé uvedeny ve vyhlášce. Od tohoto termínu zůstávají nezměněny a propočet na současnou úroveň se provádí v ZCU násobením cenovým koeficientem Ki.. Podobný postup lze uplatnit u hal, rodinných domů, rekreačních chalup, ale i staveb inženýrských a speciálních pozemních staveb.“ 16 16

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 69.

24

1.5.4. Výpočet CN pro rodinné domy a rekreační chalupy Zákon č. 235 / 2004 Sb. o dani z přidané hodnoty, sazby daně u bytové výstavby: Hlava II., Díl 7: „Pro účely tohoto zákona se rozumí b.) rodinným domem stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví.“ Podle vyhlášky se výpočet provádí pouţitím rovnice:

CN = ZCU * OP CN = Cena nová OP = Obestavěný prostor ZCU = Upravená základní cena

ZCU = ZC* K4 * K5 * Ki * Kp

ZC =Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru, rekreačních chalup a rekreačních domků K4 = Koeficient určení standardu vybavení stavby, výpočet je stejný jako u budov a hal K5 = Koeficient určení polohy, výpočet je stejný jako budov a hal konkrétně z přílohy č. Ki = Koeficient určení změny cen staveb, souhrnný index podle ČSÚ Do tohoto ocenění patří stavby typu : -Rekreační a zahrádkářské chaty -Garáţe a vedlejší stavby

25

1.5.5. Výpočet CN pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena pro tyto stavby se stanovuje pomocí měrných jednotek – m, m2, m3, kusy apod. Pro tento výpočet je pouţit jednoduchý vzorec:

CN = ZC * K5 * Ki * MJ CN = Nová cena ZC = Základní cena K5 = Koeficient určení polohy, výpočet je stejný jako budov a hal konkrétně z přílohy č. Ki = Koeficient určení změny cen staveb, souhrnný index podle ČSÚ MJ = Mnoţství měrné jednotky

1.5.6. Výpočet CČ

Pro výpočet časové ceny je ideální lineární nebo analytická metoda. Při pouţití lineární metody k výpočtu můţe míra opotřebení činit pouhých 85%. Předpokládaná životnost staveb: 

„u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně



u rekreačních a zahrádkářských chat -zděných: 80 let -dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let -ostatních: 50let



u inženýrských speciálních pozemních staveb50 až 100 let podle druhu konstrukce



u vedlejších staveb a garáží -zděných: 80 let -dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let



ostatních: 50 let“17

17

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojišťovnictví str. 88-89

26

A. Lineární metoda výpočtu časové ceny Tato metoda je při určování časové ceny pouţívána nejčastěji. Není vhodná pro stavby, které jsou starší více neţ 85 let. Při extrémním opotřebení nesplňuje pojištění svůj účel. Odpisová doba budov a hal je stanovena na 30 let. Při výpočtu se jako první určí hodnota ZA. S / Z < 0,85 » pokud platí, hodnota ZA = S / Z S / Z ≥ 0,85 » pokud platí, hodnota ZA = 0,85

ZA = Opotřebení stavby by nemělo překročit hodnotu 0,85. Z = Ţivotnost stavby S = Stáří stavby ke dni ocenění Dále se stanoví technická hodnota stavby TH dosazením do následující rovnice: TH = (1 – ZA) Hodnota TH by se měla nacházet v intervalu < 0,3 ;1) Výsledná rovnice: CČ = OP * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * TH

B. Analytická metoda výpočtu časové ceny K výpočtu pouţijeme tabulku viz. příloha č. 4. Analytická metoda uvaţuje lineární průběh opotřebení stejně tak jako metoda lineární, ovšem pro kaţdou část budovy je stanovena jiná hodnota opotřebení. V tabulce je znázorněn cenový podíl konstrukce na celé stavbě. Hodnota zai se určí následujícím vzorcem:

27

Platí: si/ci < 1 pokud platí, hodnota zai= si / ci si/ci ≥ 1 pokud platí, hodnota zai= 1

ai = cenový podíl konstrukce, platí ∑ ai = 1 v případě, ţe se bude zvaţovat pouze standardní vybavení stavby zai = Lineární opotřebení libovolné konstrukce stavby si = Skutečné stáří konstrukce ci = Předpokládaná ţivotnost Celkové opotřebování stavby analytickou metodou:

n

ZA= ∑ zai * ai i =1

ZA = celkové opotřebení stavby Technická hodnota stavby se určí následovně:

TH = (1 - ZA )

„ Výpočty nové ceny a časové ceny jako pojistné hodnoty staveb jsou i v Excelu poměrně dost náročné. Nákladová metoda podle oceňovací vyhlášky, upravená pro pojištění, je dosti složitá. Výpočet založený na jednotkových cenách za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod., aplikovaný pro velkou společnost, je náročná úloha. S použitím programového vybavení je však práce s určováním pojistných částek staveb mnohem jednodušší. Převažující činností je výběr hodnot prostřednictvím roletových menu, takže zpracovatel nepřichází s matematickými nástroji vůbec do styku“18

18

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 94

28

1.6. Oceňování movitých věcí19 „Soubory movitých věcí zpravidla obsahují velké množství prvků. U průmyslových podniků to jsou především stroje a výrobní zařízení, představující největší část majetkového podílu vůbec. Pojistná částka pro soubor movitých věcí je dána součtem jednotlivých položek, tedy stejně jako u nemovitostí.“20 Hmotný majetek lze rozdělit do dvou kategorií: 

Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek musí splňovat dvě důleţitá kritéria. První podmínka je doba pouţitelnosti delší neţ jeden rok, druhá je pořizovací cena vyšší 40 000- korun za jednotku. Mezi DHM lze řadit i samostatné movité věci i soubory movitých věcí.



Krátkodobý hmotný majetek Krátkodobý hmotný majetek je majetek, který nesplňuje jedno nebo obě z výše uvedených podmínek. Jeho pořizovací cena je niţší neţ 40 000,- korun a doba pouţitelnosti je kratší neţ jeden rok.

1.6.1. Výpočet CN pro movitý majetek21 Nová cena je, jak jiţ bylo zmíněno, cena na pořízení zcela nové věci nebo věci podobné. Na rozdíl u nemovitostí je moţné opatřit si novou věc na trhu. Nová cena movitých věcí je tedy cena trţní. Nová cena má tedy trţní charakter. V odborných publikacích se movité věci označují termínem „stroje“. Její hodnota se určuje následujícími způsoby:

19

[zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Majetek] NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování movitých věcí str. 95 21 Text z následujících dvou podkapitol 1.6.1 a 1.6.2. kromě označených citací je parafrázován viz Němeček, Janata; Oceňování majetku v pojišťovnictví 20

29

a.) V případě, ţe je na trhu podobný stroj jako ten který má být oceněn, pak je CN oceňovaného stroje stejná jako pořizovací cena stoje na trhu. b.) Nová cena se určí přepočtem pořizovací ceny dle následujícího vzorce:

CN = PC * Ki * (KDPH ) CN = Cena na pořízení majetku jako nového – cena nová PC = Pořizovací cena majetku Ki = Cenový index inflace22 KDPH = Koeficient DPH c.) Stanovení nové ceny z dovozu přepočtem kurzu měny. Tato metoda určení nové ceny je mnohem pracnější, pouţívá se pro oceňování strojů dovezených ze zahraničí. Důleţitou připomínkou je také to, ţe stroje a zařízení v tuzemsku nemají stejný vývoj inflace jako stroje tady u nás. K výpočtu se pouţívá následující vzorec: CN = CT * Kit + (KURZH / KURZT) Kiz * (PC – CT)

CN = Nová cena CT = Finanční částka, která je nezávislá na dovozu; cena v tuzemsku obsahuje zejména dopravní náklady v tuzemsku, stavební práce spojené se zabudováním strojů, montáţní práce spojené s instalací strojů a jiné náklady Kit = Koeficient inflace v zahraničí, vypočítává se v programu MP.Expert Kiz = Koeficient inflace v zemi výrobce, lze najít na zahraničních stránkách země, odkud výrobek pochází PC = Pořizovací cena stroje při předání do uţívání

22

Informace o cenových indexech inflace poskytuje Český statistický úřad. Lze hledat i na internetových stránkách: www.czso.cz.

30

KURZH = Devizový kurz měny v čase oceňování stroje KURZT = Devizový kurz měny v čase předání stroje do uţívání, Česká národní banka zveřejňuje na internetových stránkách www.cnb.cz

kurzy české měny ke světovým

měnám. Oceňování souboru strojů a zařízení Termín soubor věcí označuje např. výrobní linku, která se skládá z více strojů a zařízení, kde je potřeba stanovit hodnotu jednotlivých poloţek zvlášť. Výsledná hodnota je součet ocenění jednotlivých prvků daného souboru. Při ocenění na novou cenu je pojistná hodnota součet nových cen jednotlivých věcí. U ceny časové platí totéţ. Hodnotu PSČ dostaneme součtem částí souboru oceněných na cenu časovou. n

PSČ = ∑ * Pi = P1 + P2 + P3… + Pn 1

PČS = Pojistná částka souboru P = oceněný stroj

1.6.2. Výpočet CČ pro movitý majetek Ocenění na cenu časovou je u strojů a zařízení pouţíváno mnohem častěji neţ u nemovitých věcí. Je to z důvodu kratší ţivotnosti a rychlejšího opotřebení movitého majetku. V případě opotřebení stroje nad 70% je plnění pojišťovny omezeno časovou cenou věci. Pro určení časové ceny se pouţívá vzorec:

CČ =

CN * TH 100

31

CČ = Časová cena CN = Nová cena stroje a zařízení TH = Technická hodnota stroje opotřebení v % Výpočet technické hodnoty je vyjádřen následujícím vzorcem: THN * (100 - ZA) * (100 ± PS) TH = 104 THN = výchozí technická hodnota, u nových strojů má hodnotu 100%, u stojů po kompletní generální opravě 90% ZA = základní opotřebení (amortizace), sníţení technické hodnoty, míra opotřebení, v praxi jsou pouţívány amortizační tabulky vydané Ústavem soudního inţenýrství PS = přiráţka nebo sráţka, podle zjištěného konkrétního technického stavu Následující tabulka ukazuje míru amortizace pro stroje a zařízení. V tabulce jsou modře vyznačeny oblasti, které ukazují, ve které fázi opotřebení by se měly stroje oceňovat na časovou cenu. Bílé oblasti značí ocenění strojů a zařízení na cenu novou. Viz příloha č. 5. „Stejně jako u staveb jsou také u strojů důležité mezní hodnoty opotřebení z hlediska pojištění na novou cenu. V pojistných podmínkách ČP je mez opotřebení z hlediska pojištění na novou cenu. Znamená to, že TH náležící < 0,3; 1) vyhovuje podmínce pojištění stoje na novou cenu. Mezní hodnota výrazu 100 – ZA je 30%.“ „Amortizační tabulku používají znalci v České republice. Autor Krejčíř z ÚSI Brno k ní v komentáři uvádí, že hodnota TH = 10 je limitní, pokud je stroj či zařízení dále schopné provozu. Obvykle je však technická hodnota starších strojů, které bezchybně plní svůj účel 20%, i když jsou za hranicí doby provozu podle amortizační křivky. Jak uvádí Krejčíř, je to dáno hodnotou vložené práce na údržbu a hodnotou náhradních dílů.“23

23

NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování movitých věcí str. 110

32

1.7. Závěr teoretické části Při oceňování nemovitostí je důleţité stanovit přesnou výši pojistné hodnoty. Pokud rozdíl mezi pojistnou hodnotou a pojistnou částkou překročí určitou mez, pak se subjekt vystavuje riziku podpojištění, které spočívá ve sníţení pojistného plnění v případě pojistné události. V opačném případě můţe nastat jiný problém- přepojištění. Z tohoto důvodu je zapotřebí vyuţít správných výpočtů a stanovit správnou hodnotu oceňovaného majetku. Důleţitě je věnovat pozornost rozdílu mezi movitými a nemovitými věcmi. Pojistná částka, která je stanovená pro nemovitou věc jako je budova, stavba nebo hala by měla být rovna finanční částce umoţňující rovnocennou náhradu v případě úplného zničení pojištěné věci. Nemá trţní charakter, její náplní je pouze technická hodnota. U movitých věcí má pojistná hodnota stejnou výši jako cena nová, za kterou ji pojišťovaný subjekt můţe pořídit na trhu. Znamená to tedy, ţe jde o trţní cenu. V této práci je určována hodnota nové ceny a časové ceny u nemovitých a movitých věcí zvlášť. Důleţité je připomenout, ţe v běţné v praxi se k výpočtům pouţívá počítačový program MP.Expert, který výrazně usnadňuje práci. Zatím nelze zaujmout jednoznačné stanovisko k majetkovému pojištění. Na jedné straně jsou subjekty, které se snaţí co nejvíce omezit placení pojistného za účelem co nejvíce ušetřit. Na druhé straně jsou subjekty, které vyţadují co nejkomplexnější pojištění a pokrytí co největšího mnoţství rizik. Nejlepší cesta vede vţdycky někde uprostřed.

33

II. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu na Praze 2

34

2.1. Charakteristika Prahy24 „Praha je hlavní a současně největší město České republiky. Leží mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Je sídlem velké části státních institucí a množství dalších organizací a firem. Sídlí zde prezident republiky, vláda, ústřední státní orgány a vrchní soud. “ 25 Praha má 901 základních sídelních jednotek, zároveň se na jejím území nachází 57 samosprávných městských

částí.

Kaţdá

městská

část

je

spravována

voleným zastupitelstvem a dále radou, starostou a úřadem městské části. „Historické centrum města s jedinečným panoramatem Pražského hradu, největšího hradního komplexu na světě, je památkovou rezervací UNESCO.“ „Zpracovatelský průmysl hlavního města Prahy zaujímá s7,6 procenty celkové průmyslové výroby páté místo v regionální struktuře všech čtrnácti krajů.“ „Objemem své výroby se v Praze jednoznačně prosazují dvě odvětví: produkce potravin a produkce elektrických a optických přístrojů.“ 26

2.1.1. Charakteristika městské části Prahy 2 „Praha 2 je jedna z nejmenších částí hl. města Prahy. Je významná svojí historií, architektonickou rozmanitostí a jsou zde zastoupeny všechny druhy dopravy.“27 „Má rozlohu 4,19 km² a rozkládá se v centrální části Prahy, na pravém břehu Vltavy. Zahrnuje celé katastrální území Vyšehrad, dále pak velkou část katastrálního území Nové Město a Vinohrady, a malou část katastrálního území Nusle.“ 28

24

Text z této části bakalářské práce II je kromě označených citací je parafrázován viz , , <www.praha2.cz>, pokud se některý zdroj parafráze bude lišit od výše uvedených internetových stránek, bude uveden v hranatých závorkách za textem 25

Praha [online]. Editace 20.4.2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 26 Praha [online]. Editace 20.4.2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 27 Změny dopravy na severojižní magistrále [online].Editace: 10. 2. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 28 Praha 2[online]. Editace: 17. 4. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:

35

Hranice po obvodu Prahy 2 byly stanoveny v r. 1960 a v r. 1990 se stal tento obvod městskou částí Praha 2. Praha 2 je tradičně konzervativní a velkoměstsky kvalitní prostředí. Nová střední třída konce 20. století je tvořena zejména zaměstnanci ve veřejných sluţbách a ve velkých obchodních společnostech na různých úrovních úřednických, technických a odborných postů. Od poloviny 90. let je obyvatelstvo posilněno o národnostní menšiny.29

Doprava „Doprava v centru je regulována zejména systémem zón placeného stání“ a „na mnoha místech jsou budovány stezky pro cyklisty.“ „Veřejná doprava dotovaná městem je začleněna do systému Pražské integrované dopravy.“

30

V městské části Prahy 2 je

zastoupena autobusová, tramvajová doprava, je zde vybudováno také metro, především trasa linky C. Nejdůleţitější silniční komunikací je severojiţní magistrála, procházející středem města a zásadním způsobem ovlivňující dopravní situaci v praţském centru. Je jednou z nejvytíţenějších komunikací v Praze – denní intenzita provozu na ní dosahuje aţ 100 000 vozidel. 31 „Ač má pro dopravu zcela zásadní význam, Severojižní magistrála dnes není součástí oficiální sítě hlavních pražských komunikací. Proto také neexistuje její přesné vymezení. Obvykle se do ní zahrnuje komunikace propojující Proseckou radiálu na severu a Chodovskou radiálu na jihu.“ „Plynule se napojuje na dálnici D1vedoucí do Brna. Magistrála do jisté míry kopíruje trasu linky metra C.“32

29

[zdroj: http://www.praha2.cz/files/=669/sp_7.pdf] Praha[online]. Editace: 20. 4. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 31 [zdroj:http://www.praha2.cz/15115_Zklidneni-dopravy-na-Severojizni-magistrale-videoprezentace] 32 Severojižní magistrála[online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: 30

36

Základní informace 33 Počet obyvatel:

51 673 obyvatel (informace k 1.1. 2009)

Hustota obyvatel:

12,173 obyv./km², jedna z nejhustěji zabydlených částí Prahy

Katastrální výměra:

4,19 km²

Katastrální území: celek:

Vyšehrad

části:

Nové Město, Nusle, Vinohrady

Počet městských částí:

1

Počet základních sídelních jednotek: 22 m²

Katastrální Číslo území

První písemné

Rozloha v ha

kolik % plochy na území Prahy 2 záznamy

1.

Nové Město

147

44

1348

2.

Nusle

24

8

1088

3.

Vinohrady

211

55

1849

4.

Vyšehrad

36

100

1070

Viz. příloha č. 6. -mapa

2.2. Historie 34 2.2.1. Nové Město Pražské Historie Prahy je neodmyslitelně spojena s vládou největšího panovníka země Karla IV. Za jeho vlády tvořilo Prahu trojměstí - Hradčany, Menší Město praţské a Staré Město praţské. Město mělo tři hlavní náměstí. Dobytčí trh (dnes Karlovo náměstí) byl největším náměstím ve středověké Evropě, Koňský trh (dnešní Václavské náměstí) a třetím náměstím byl Senný trh (náměstí Senováţné).

33 34

[zdroj: http://www.praha2.cz/O-Praze-2/Statisticke-udaje-o-Praze-2] [zdroj: http://www.praha2.cz/O-Praze-2/Historie]

37

Roku 1784 došlo ke sloučení Starého Města, Nového Města, Malé Strany a Hradčan v jeden celek, město Prahu. Sídlem samostatné správy se stala Staroměstská radnice. V 70. letech 19. století se v Praze začalo s bouráním jiţ anachronických hradeb. Pro Nové Město praţské to znamenalo snadnější spojení se sousedními předměstími, především s Královskými Vinohrady, Nuslemi a Ţiţkovem. Vinohradská část Prahy 2 získala zbouráním hradeb ohromný impuls k bouřlivému stavebnímu ruchu. Koncem 19. století tak Praha vykročila po letech stagnace na začátek cesty k modernímu evropskému velkoměstu.

2.2.2. Vyšehrad Vyšehrad patří k nejstarším a také nejpamátnějším částem Prahy. Staré pověsti mu přisoudily úlohu nejstaršího sídla českých kníţat. Předpokládá se, ţe Vyšehrad byl zaloţen Přemyslovci někdy v 9. století jako protějšek Praţského hradu na pravém břehu Vltavy. Slouţil jako pomezní hradiště kmene Čechů, jehoţ území se tehdy rozkládalo od toku Vltavy na západ. V té době se zde razily mince. Na výstavbě Vyšehradu se podílel v 10. století Boleslav II., ve druhé polovině 11. století Vratislav II. a ve 12. století kníţe Soběslav. Karel IV. obnovil jeho význam. Roku 1420 oblehli Vyšehrad husité. V památné bitvě na pankrácké pláni 1. listopadu 1420 zvítězili nad křiţáckými vojsky a následně Vyšehrad proměnili v ruiny. V následujících staletích byl Vyšehrad spolu se svým podhradím osídlen chudými řemeslníky a proměněn v malé městečko. V polovině 17. století bylo obyvatelstvo z Vyšehradu vystěhováno a někdejší středověký hrad byl přestavěn na barokní pevnost, tvořící součást celkového opevnění Prahy. Po zrušení pevnosti roku 1866 v souvislosti s celkovým bouráním praţských hradeb a otevíráním města okolnímu světu se takřka celý Vyšehrad stává majetkem kapituly. Vyšehradský hřbitov se stal národním pohřebištěm. Na Slavíně i jednotlivých hrobech hřbitova tu odpočívají největší osobnosti českého národa.

38

2.2.3. Vinohrady V místech dnešních Vinohrad panovala dříve klidná idyla polí, zahrad a především vinic. Samostatnou obcí se Královské Vinohrady staly teprve roku 1849. Roku 1875 se od obce oddělila její severní část, osamostatnila se a přijala jméno Ţiţkov. Dne 26. září 1879 byly Královské Vinohrady povýšeny na město. Od 80. let 19. století do 20. let 20. století probíhal na Královských Vinohradech velký stavební ruch. Do roku 1882 byla vybudována vodárna v Podolí, která zásobovala vodou vinohradské domácnosti a v roce 1897 byl zahájen provoz elektrické tramvaje, jejíţ dráha vedla po vinohradském území. Brzy vyrostl na Vinohradech Národní dům, novogotický kostel sv. Ludmily a další.

2.2.4. Nusle Osada Nusle se rozkládala jiţ ve středověku v údolí Botiče na východ od Vyšehradu, kde vinice tvořily jednotný zelený pás. Brzy nato bylo osídleno i místo v okolí kostela sv. Pankráce, kde byla zaloţena osada Krušina, později nazvaná Pankrác. Nový rozvoj nastal v polovině 19. století, kdy byly obě obce spojeny. Místo proslulo slavnou poutí Fidlovačkou.

2.3. Současný stav trhu s nemovitostmi35 V současné době zaţívá Česká republika ve své historii ojedinělý růst cen nemovitostí. Jedním z faktorů je vstup České republiky do Evropské unie. Ve velkých městech vzrostla cena bytu za rok průměrně o 20%. Nejvyšší růst cen nemovitostí zaznamenala města, která jsou zajímavá z hlediska investic. Ceny nemovitostí v Praze se téměř zdvojnásobily. I přes to všechno jsou ceny bytů v hlavním městě mnohem niţší neţ v ostatních evropských hlavních městech. 35

[Zdroj: http://www.ogsinvest.cz/inzeraty/trh-nemovitosti-v-ceske-republice.html]

39

I kdyţ ceny kaţdý rok rostou, stále jsou skoro pětkrát levnější neţ srovnatelné byty v jiných evropských centrech. Dalším faktorem, který ovlivňuje ceny nemovitostí především v Praze je horečnatá poptávka ze strany zahraničních investorů. Více neţ polovina klientů realitních kanceláří je ze zahraničí. A jejich počet se kaţdým rokem zvyšuje, coţ způsobuje, ţe poptávka stále převyšuje nabídku. V roce 2008 se v důsledku vstupu ČR do Schengenského prostoru a zvýšení DPH očekává další etapa růstu cen nemovitostí. Lze předpokládat, ţe přechod ČR na společnou evropskou měnu euro, který se uskuteční pravděpodobně v letech 2012 – 2013, bude mít také vliv na zvýšení cen nemovitostí.

Zde je na ukázku graf, který zachycuje rozdíly v cenách bytů za metr čtvereční ve čtyřech katastrálních území na Praze 2. Vlevo jsou částky za metr čtvereční a výška grafu ukazuje průměrnou hodnotu ceny na trhu:

90 000 80 000 70 000 60 000

Nové Město

50 000

Nusle

40 000

Vinohrady

30 000

Vyšehrad

20 000 10 000 0 katastrální území

Graf 1

40

2.4. Analýza trhu na Praze 2 2.4.1. Proluky + stavební pozemky36 Počet proluk jako lukrativních stavebních parcel v centru Prahy postupně ubývá a díky tomu se zvyšuje konkurenční tlak mezi developery, kteří chtějí v atraktivních lokalitách stavět obchodní centra nebo rezidenční byty. Obvyklá cena za metr čtvereční se pohybuje okolo 90 000. V budoucnosti se očekává jejich výrazný úbytek, cena stavebních pozemků se tímto bude pomalu zvyšovat. Asi nejznámější prolukou na Praze 2 byl novorenesanční dům, který byl zasaţen koncem Druhé světové války a na jehoţ místě zůstala téměř po 45 volná proluka. Ta se nacházela na nároţí Jiráskova náměstí a Rašínova nábřeţí. Aţ v roce 1989 se začalo uvaţovat o stavbě kulturního domu s velkým knihkupectvím, galerií a vyhlídkovou kavárnou. V září 1994 byl slavnostně poloţen základní kámen na stavbu Tančícího domu, který je dnes originální avantgardní budovou. Tančící dům od Vlada Miluniće a Franka O. Gehryho byl první stavbou od světového architekta v Praze po sametové revoluci. Jeho stavba rozpoutala rozsáhlou veřejnou diskuzi o moderní architektuře v Praze.

2.4.2. Nestavební pozemky 37 Nestavební pozemky na Praze 2 jsou zeleně, které slouţí k rekreaci veřejnosti. Jsou to udrţované parky a sady, fontány a uměla jezírka. Tyto plochy jsou určeny pro všechny věkové skupiny obyvatelstva. Najdou své uplatnění pro rodiny s dětma, pro které jsou postavena hřiště a pískoviště, ale slouţí také jako místo k odpočinku pro starší občany. Mají však i estetické účely, aby vnesly trochu přírody do centra města. Plocha této zeleně zaujímá rozlohu o velikosti 42,5 hektarů bez Vyšehradu. V roce 2001 byla jeho rozloha 36 hektarů.

36

[zdroj: http://praha2.cz/15374_TANCICI-DUM] + [zdroj: http://tema.novinky.cz/praha]

37

[zdroj: http://www.praha2.cz/O-Praze-2/Parky-a-zahrady-Mestske-casti-Praha-2]

41

Vzhledem k veliké hustotě obydlení a k nákladovosti těchto parcel se neuvaţuje o jejich rozšiřování. Městská část ročně investuje do rekonstrukce zeleně okolo 15 milionů korun. Seznam zeleně na Praze 2: Náměstí Míru- 1,3 ha Riegrovy sady – 12,4 ha Sady Svatopluka Čecha- 2,6 ha U Vodárny- 0,8 ha Bezručovy sady- 1,7 ha Havlíčkovy sady- 13,1 ha Park Folimanka- 8,5 ha Zítkovy sady- 1 ha Karlovo náměstí- 3,8 ha Vyšehrad- zeleň je pod správou Národní kulturní památky Vyšehrad, příspěvkové organizace Magistrátu hl. města Prahy

2.4.3. Byty- nájem Z hlediska lokality je na Praze 2 největší zájem o pronájem bytů. Perfektní dostupnost do centra a na MHD, občanská vybavenost a nabídka pracovních pozic dělá z Prahy 2 atraktivní místo pro bydlení. Nejvíce dostupných bytů k pronajmutí se nachází na Vinohradech. Nusle nabízejí nejlevnější pronájmy, jejich nabídka vzhledem k velikosti území na Praze 2 je poměrně nízká. Byty 4+1 jsou méně rozšířené, jde o byty většinou nové nebo zrekonstruované.

42

Zájem o pronájem bytů na Praze 2 stále roste. Tato lokalita je atraktivní zejména pro mladé obyvatele, kteří mají zájem bydlet v centru poblíţ svého zaměstnání. Zatím stále nemají dostatečné finanční prostředky na to, aby si byt koupili, tak si byt pronajímají. Tímto můţeme v budoucnosti z důsledku vysoké poptávky očekávat mírný růst cen.

Velikost

cena měsíčně + poplatky za energii (cca 1000-4000 korun)

byt 1+1 (30-60 m2)

8 0000-15 000 korun

byt 2+1 (45-85 m2)

11 000-20 000 korun

byt 3+1 (76-129m2)

14 000-32 000 korun

byt 4+1 (106-227 m2)

19 000-69 000 korun

2.4.4. Byty- prodej Zájem o koupi bytů na Praze 2 je také poměrně vysoký. Lidé nechtějí ţít v panelových budovách a právě tato městská část nabízí převáţně cihlové domy. Trţní ceny na Vinohradech a Novém Městě se pohybují od 40 000 korun přibliţně do 80 000 korun. Velmi luxusní lokalitou je Rašínovo nábřeţí. Ceny bytů situovaných na břehu Vltavy na Novém Městě jsou jedny z nejvyšších. „V současné době má městská část celkem 358 domů – 309 bytových, 30 nebytových a 19 školských objektů. Bezmála 5000 bytů ve správě městské části představuje zhruba 14 procent celkového bytového fondu na území Prahy 2, což je na pražské poměry velmi málo. Počátkem 90. let minulého století převzala radnice do své správy značně zdevastovaný majetek, a tak v první vlně privatizace prodala 132 domů ve snaze zbavit se neúnosných investic do oprav. V 90. letech zde navíc proběhla silná vlna restitucí a značná část domů se vrátila do rukou soukromých majitelů nebo jejich potomků.

43

Připravovaná druhá vlna privatizace je teprve na počátku – návrh zásad je prvním, i když nesmírně důležitým krokem. Zatím není rozhodnuto, kolik domů by se mělo privatizovat. Měly by to být domy, jejichž příjmy jsou v porovnání s výdaji na opravy výrazně nižší. Privatizovat se však rozhodně nebudou objekty, které slouží potřebám školství, sociálním službám a podobně.“38

Velikost

celková cena

byt 1+1 (30-60 m2)

1 790 000-4 581 000 korun

byt 2+1 (45-85 m2)

2 350 000-6 200 000 korun

byt 3+1 (76-129 m2)

3 800 000-14 120 000 korun

byt 4+1 (106-227 m2)

4 200 000-22 000 000 korun

2.4.5. Rodinné domy Rodinné domy se nacházejí převáţně v lokalitě Nového Města. Obvyklá cena za metr čtvereční se pohybuje v rozmezí 40 000- 80 000 korun za metr čtvereční. V centru Prahy a se jinak rodinné domy téměř nevyskytují. Na Vyšehradě je nabídka takových domů přímo nulová. Poptávka po rodinných domech se spíše orientuje na kraj města Prahy a okolní obce. Zde se tudíţ neočekává ţádný nárůst poptávky ani nabídky. Pronájem rodinných domů je moţný, ale spíše ojedinělý.

38

Zastupitele budou rozhodovat o zásadách privatizace bytu[online]. Editace: únor. 2004 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:

44

2.4.6. Bytové domy39 Praha 2 nabízí velké mnoţství bytových domů. Součástí těchto domů bývají často také nebytové prostory, jako jsou obchůdky v dolní části domu nebo kancelářské prostory. Činţovní domy, ačkoli jsou velmi výhodnou investicí, mají výrazně niţší cenu za metr čtvereční neţ domy rodinné. Největší nabídka těchto domů je v lokalitě Vinohrady. Cena za metr čtvereční se pohybuje v rozmezí okolo 40 000-70 000 korun za metr čtvereční. Městská část Praha 2 spravuje na svém území 309 bytových domů ve vlastnictví hlavního města.

V těchto domech se nachází necelých pět

tisíc bytových

jednotek. Městská část se rozhodla privatizovat celé bytové domy spíše neţ samostatné bytové jednotky. Na internetu je jiţ uveřejněn seznam bytových domů určených k privatizaci. V současnosti existuje 40 tzv. podílových domů, v nichţ má obec jen několik bytů. Navrhuje se prodat domy za cenu administrativní, která je stanovena vyhláškou.

2.4.7. Kancelářské prostory + sklady40 V první polovině 90. let převaţoval v souvislosti s enormním nárůstem počtu nově vznikajících firem trend, vyuţívající stávající kapacity pro výstavbu či renovaci moderních kancelářských prostorů v jádru města, tzn. na území Prahy 2 a dalších městských částí. Pro toto období byl charakteristický výrazný nadbytek poptávky po kancelářských prostorech vysokého standardu nad jejich nabídkou a důsledkem byla tedy téměř nulová míra neobsazenosti a velmi vysoká pořizovací cena i výše nájemného za metr čtvereční kancelářských ploch. V druhé polovině roku 2008 vysoce vzrostla míra neobsazenosti kancelářských prostor. Pravděpodobnou příčinou byl nástup celosvětové hospodářské krize a také přirozená reakce trhu na značné zvýšení nabídky nových kancelářských prostor během krátkého časového období.

39

[zdroj:http://www.praha2.cz/3505_Zastupitele-budou-rozhodovat-o-zasadach-privatizace-bytu] [zdroj:http://www.urm.cz/uploads/assets/soubory/data/strategicky_plan/Analyzy/analyza_trhu_kancelarsky ch_ploch.pdf] 40

45

Dle odhadu dalšího vývoje bude uvedeno na trh téměř dvakrát větší mnoţství nabídky, dojde tedy k oţivení trhu s kancelářskými nemovitostmi. Míra neobsazenosti bude konstantní (9 %) a výše nájemného se bude zvyšovat jen velice pozvolna. Prodej těchto prostor se pohybuje v rozmezí 50 000-80 000 korun za metr čtvereční. Cena pronájmu se pohybuje v závislosti na velikosti kanceláře od 3 000 až do 30 000 korun za měsíc.

2.4.8. Obchodní prostory Nabídka obchodních prostorů na Praze 2 je vysoká. Prodávají se nebytové prostory za účelem zřízení podnikání v kadeřnictví, salónů, klientského centra, restaurace či ordinace lékaře. Existuje moţnost pořízení těchto prostor zcela nezařízených nebo jiţ zařízených a plně v provozu. Poptávka mírně přesahuje nabídku, protoţe tyto nebytové prostory jsou vhodnou investicí do budoucna, bude jejich cena mírně stoupat. Co se týká pronájmů, velmi často se nabízí prodej nájemních smluv na dobu určitou ale i neurčitou. Ve většině případů je sjednané odstupné v obvyklé výši 1 500 000 korun. Průměrné ceny těchto prostor se pohybují zhruba od 8 500 až do 200 000 korun za měsíc v závislosti na velikosti plochy.

2.4.9. Objekty k rekreaci Chaty, chalupy, hospodářská stavení a rybníky se v centru hlavního města Prahy nevyskytují.

46

2.5. Závěr -odhadovaný vývoj v dalších 20 letech V horizontu příštích dvaceti let, se společenské poměry v České republice a v hlavním městě Praze budou vyvíjet. „Lze předpokládat, že v rámci sjednocující se Evropy budou s mírným zpožděním kopírovat situaci v rozvinutých západoevropských zemích. Společnost bude multikulturní, více národnostně různorodá, zejména v Praze se usadí více cizinců. Demograficky bude česká společnost starší ze dvou důvodů: lidé budou déle žít a projeví se současná snižující se porodnost. Obyvatelé centra hlavního města Prahy, včetně Prahy 2, jsou už v současnosti starší než obyvatelé jiných městských částí.“ „Kvalita bydlení a identifikace obyvatel s prostředím Prahy 2 může působit natolik atraktivně, že adresa bydliště bude určující i pro výběr místa pracoviště.“ „V domácnosti se bude trávit více času z důvodu kratší pracovní doby. K zajištění kvality života rezidenční čtvrti se musí počítat s pestrou nabídkou zařízení a aktivit trávení volného času.“ „Technologicky dokonalejší doprava nebude natolik zatěžovat životní prostředí, i když část dnešních aut a tramvají má životnost přesahující rok 2020. Zlepšení lze očekávat více v oblasti exhalátů, vyřešení problému kontaktního hluku zatím není na obzoru.“41

41

Strategické plány rozvoje území Prahy 2 [online]. Editace: 4. 1. 20100 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:

47

III. PRAKTICKÁ ČÁST Ocenění bytu

48

Oznamuji, ţe bylo ukončeno trţní ocenění majetku označeného jako: Bytová jednotka č. 1171/19 Uvedený na listu vlastnictví č. 4702, pro katastrální území Braník, Městská část Praha 4, obec Praha

Nacházejícího se na adrese: Vavřenova 1171 Praha 4 147 00 katastrální území: Braník 727873, Česká republika V této zprávě jsou předloţeny výsledky tohoto šetření.

3.1. Popisné informace42

3.1.2. Popis lokality Oceňovaný byt č. 19 v ulici Vavřenova 1171, Praha 4 se nachází v jedné z nejoblíbenějších lokalit v Praze 4 – Sídliště Novodvorská. Tato lokalita má charakter sídliště, okolní zástavba je tvořena převáţně panelovými domy. Občanská vybavenost je kompletní. Přímo před domem, kde se nachází oceňovaný byt je Billa a parkoviště. Za domem je zeleň a dětské hřiště. Poblíţ stojí několik restaurací, dále je zde také úřad práce. Nákupní centrum Novodvorská Plaza je vzdálena 300 m. Hned vedle se nachází kancelářské prostory, je zde Kulturní dům a místní úřad. V létě je zde zprovozněno koupaliště a v jeho těsné blízkosti lze nalézt les.

42

K tvorbě třetí části bakalářské práce byly pouţity následující zdroje platné pro celou tuto část : Ort, Moderní metody oceňování na trţních principech; Ort, Cviční z oceňování nemovitostí –DÍL 1

49

Konečná zastávka autobusu Vavřenova se nachází pár set metrů od domu. V dochůdné vzdálenosti je i zastávka Jílovská. Nejbliţší stanice metra trasy C Kačerov je vzdálena 20 min autobusem. Parkování je moţné před domem a přilehlého veřejného prostranství, z důvodu malé kapacity nejsou často místa k parkování dostačující.

3.1.3. Předmět ocenění Podle dosavadních zjištěných informací je byt pouţíván pouze k bydlení obou majitelů bytu, evidován v katastru jako společné jmění manţelů. Není v něm provozována ţádná podnikatelská ani jiná činnost. Oceňovaný byt je jasně ohraničen a označen, patří k němu také sklepní kóje nacházející se v podzemním podlaţí domu. Majitelé bytu mají nárok vyuţívat společné prostory domu, jako jsou společné konstrukční části, společné domovní vybavení, společná technická zařízení. Viz příloha č. 7. (Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha; Platnost k 27.04.2011)

3.1.4. Historie Panelový dům byl postaven v roce 1966 jako stabilizační druţstevní výstavba, kolaudační rozhodnutí k uţívání domu proběhlo 6 .5. 1967. Volné byty byly přidělovány druţstvem. Bytová jednotka č. 19 byla přidělena svým majitelům hned po zkolaudování. V roce 2009 proběhl převod druţstevního vlastnictví do osobního vlastnictví. V katastru je tento byt veden jako společné jmění manţelů. Po dobu uţívání bytu nedošlo k ţádným výrazným změnám v rekonstrukci.

50

3.1.5. Pozemek Předmětem ocenění je parcela o velikosti 574 m2 označená číslem 2612/69, katastrální území Braník. Tato parcela je součástí ocenění, takţe bude zohledněna v celkovém výsledku. Nebude se oceňovat zvlášť.

3.1.6. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění jsou společně vyuţívané prostory a případná rekonstrukce domu. V tomto případě se jedná o spoluvlastnický podíl velikosti 728/51216 na společných konstrukčních částech domu: základy, včetně izolací, obvodové nosné zdivo, průčelí, vchody, schodiště, chodby, terasy, střecha, okna, balkony a lodţie přístupné ze společných částech budovy, domovní dveře a vodovodní, kanalizační, elektrické, plynovodní přípojky jsou-li umístěny v domě i mimo dům. Dále na společném domovním vybavení: prostory pro ukládání kol a kočárků, prádelny, sušárny a strojovny, stanoviště pro odvoz odpadků, zřízení pro čištění a klepání koberců, úklidové komory. Poslední částí jsou společná technická zařízení: domovní zdravotně technická zařízení, hlavní rozvody plynu, vody a kanalizace, domovní elektroinstalace, hromosvody, větrání, společná televizní anténa, výtahy, ústřední vytápění, uzavírací ventily ústředního topení, měřidla dodávaných medií, popřípadě indikátory topných nákladů.

3.1.7. Byt Oceňovaný byt se nachází ve 3. nadzemním podlaţí. Vstup do bytu vede přes dvoukřídlové výplňové dveře. Byt má své specifické dispoziční řešení, je vystavěn jako 3+1. Vstup do bytu je přes bezpečnostní dveře a vstupní chodbu, která vede do pokoje označeného číslem 1., vyuţívaného jako obývací pokoj (viz příloha č. 8.) a do komory po pravé straně. Na konci chodby se nachází pokoj č. 2., který má funkci pracovny.

51

Vedle pokoje je samostatné WC. Chodba nabízí moţnost vstupu do úzké průchozí kuchyně (viz příloha č. 9.)aţ do jídelní místnosti. Z této místnosti je vchod do koupelny a pokoje č. 3. (viz příloha č. 10.) vyuţívaného jako loţnice, ke které patří balkon s novou dlaţbou a novým zábradlím. Okna z loţnice jsou nasměrovány Jiţním směrem a okna z obývacího pokoje Západním. Konstrukce bytu odpovídá příčnému systému stěnovému. Stěny jsou nosné, kromě jádra a příček, oddělujících koupelnu a záchod od ostatních místností. Jádro bytu je původní, betonové. V bytě jsou plastová okna s izolačními dvojskly a ţaluziemi. Stoupačky jsou plastové, rozvody plynu a elektřiny jsou v mědi. Kanalizace je původní, litinová. V celém bytě je podlaha z PVC doplněná krytinou z koberců. V bytě jsou dálkové rozvody plynu a vody.

Kuchyň (kuchyňský kout)

14,17 m2

Pokoj 1

19,07 m2

Pokoj 2

12,24 m2

Pokoj 3

12,24 m2

Předsíň

08,01 m2

Komora v bytě

02,30 m2

WC

01,12 m2

Koupelna (sprchový kout)

02,92 m2

Sklep

00,74 m2

Balkon

03,60 m2

Celková podlahová plocha bytu je 72,81 m2.

52

3.1.8. Bytový dům Oceňovaný byt se nachází v panelové budově, jejíţ stav se zohledňuje do celkové ceny oceňovaného bytu. Dům je panelový montovaný, má dva výtahy, jeden nákladní a druhý osobní. Dům je po rekonstrukci výtahů, zateplený, s novou balkonovou dlaţbou a zábradlím. Střecha je také nová, dvouplášťová plechová. Byty v domě jsou situované ve 14 nadzemních podlaţích po sedmi bytech na jednom podlaţí. V domě je také poţární schodiště, oddělující byty dvouplášťovými dveřmi na kaţdém podlaţí. V budově se nachází společné vyuţívané prostory jako je kočárkárna, prádelna a sušárna. Ke kaţdému bytu náleţí samostatná sklepní jednotka.

3.2. Aktuální tržní hodnota Aktuální trţní hodnota ukazuje cenu nemovitosti oceněnou na nejvyšší moţnou trţní hodnotu majetku, tak aby cena byla optimální pro kupujícího i nabízejícího. K tomuto ocenění jsem pouţila následující metody.

3.2.1. Porovnávací metoda Při stanovení trţní hodnoty majetku byla pouţita porovnávací metoda. Principem této metody je porovnat daný byt s jinými byty porovnatelných parametrů. Ke stanovení konkrétní částky jsem pouţila tři srovnatelné byty, které byly momentálně prodány. Tyto byty jsou podobných rozměrů a stejné lokality. Byla zohledněna velikost bytu, poloha v obci, vlastnická práva, dostupnost automobilové a hromadné dopravy apod. K porovnání byla pouţita jako srovnávací jednotka metr čtvereční, která je typická pro tuto metodu ocenění. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku oceněná touto metodou je:

2 830 000,- k Následující tabulka ukazuje podrobné rozepsání porovnávaných nemovitostí:

53

A. Identifikační údaje Porovnávaná ulice

Vavřenova

Novodvorská

Jílovská

Zálesí

Katastrální území

Braník

Braník

Braník

Braník

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Pozemek je zohledněn v celkové ceně nemovitosti

C. Základní údaje pro porovnání Prodejní cena

x

2 680 000

2 200 000

2500000

73 m2

74 m2

72 m2

75 m2

x

36 216

30 555

33 333

1

1

1

36 216

30 555

33 333

Prodej

Podej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36 216

30 555

33 333

Osobní

Osobní

Osobní

Osobní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36 216

30 555

33 333

Nezjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36 216

30 555

33 333

Celková plocha Cena za m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Věcná břemena

Prodej

Nezjištěno

Využití podle

Bytová,

Bytová,

Bytová,

Bytová,

územního plánu

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36 216

30 555

33 333

Ţádné

Ţádné

Ţádné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36 216

30 555

33 333

Jiná právní omezení

Ţádné

54

E. Technické parametry Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

36 216

30 555

33 333

Mírně horší

Podobný

Více horší

1,1

1

1,2

39 838

30 555

40 000

Podobné

Mírně horší

Podobné

1

1,1

1

Upravená hodnota

39 838

34 027

40 000

Dopravní obslužnost

MHD

MHD

MHD

1

1

1

39 838

34 027

40 000

Podobný

Mírně horší

Podobný

1

1,1

1

39 838

37 430

40 000

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

39 838

37 430

40 000

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

39 838

37 430

40 000

Velikost

podobná

podobná

mírně větší

Korekce

1

1

0,98

39 838

37 430

39 200

podobný

podobný

podobný

1

1

1

39 838

37 430

39 200

Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

bytového domu Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Stáří objektu

44 let

Korekce Upravená hodnota

55

G. Výsledná porovnávací hodnota Porovnávaná hodnota

38 823

jednotky Celková hodnota

2 826 703

Hodnota majetku

2 830 000

Porovnávaný byt byl oceněn na hodnotu 2 830 000,- korun. Pro porovnání jsem si vybrala tři byty ve stejné lokalitě, stejné dispozice 3+1 a podobných technických parametrů. Následující tabulka shrnuje dané technické parametry, které jsem zohledňovala do ocenění.

Porovnávaná položka

Vavřenova

Novodvorská

Jílovská

Zálesí

73 m2

74 m2

72 m2

75 m2

3/14

7/7

11/12

3/12

Balkon

Lodţie

Lodţie

Lodţie

Bytové jádro

Betonové

Umakartové

Umakartové

Umakartové

Okna

Plastová

Plastová

Plastová

Původní

Budova

Panelová

Panelová

Panelová

Panelová

Ano

Není

Ano

Ano

rekonstrukce

rekonstrukce

Ano, není znám

2009

2010

stav

Nový

Velikost Podlaží/Celkové podlaží Balkon, Lodžie, Terasa

Zateplení Výtah

rekonstrukce Střecha Sklepní prostory

Nová

2006

Ano

Nová

Sklepní kóje

Kumbál

Komora

Ne

56

3.2.2. Příjmová metoda Princip příjmové metody spočívá ve stanovení výnosnosti dané nemovitosti. Tato metoda se pouţívá u majetku, který je schopen generovat přínos. Tato hodnota se násobí kapitalizační mírou, která má poskytnout představu o trţní hodnotě majetku. Na základě tohoto výpočtu jsem dospěla k trţní hodnotě:

1 380 000,- kč Pro následující ocenění je nezbytné stanovit dané poloţky: a.)Hrubý příjem Uvaţujeme výpočet trţního nájemného jako studeného nájemného, tzn. výše nájemného, kde energie je připočítávána na základě skutečného čerpání nájemníkem. Z průzkumu výše nájemného v dané lokalitě jsme odvodili hodnotu nájemného jako hodnotu 13 000,- kč/p.m, =156 000,-kč/p.a. b.)Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Byla zvolena průměrná výše trţního nájemného v dané lokalitě. Vzhledem k poloze nemovitosti a jejímu dobrému technickému stavu budu uvaţovat nad minimální ztrátou vlivem neobsazenosti, případně neplacení nájemného tj. 5%. = 7 800,-kč/p.a. c.)Efektivní hrubý příjem Při výpočtu efektivního hrubého příjmu jsem odečetla procento případné neobsazenosti nemovitosti od hrubého příjmu. = 148 200,-kč/p.a.

57

d.)Rezerva na renovace Aby daná nemovitost mohla být co nejdéle pouţívána, budu uvaţovat nad finanční rezervou na renovaci majetku po skončení jeho ţivotnosti. Je zapotřebí zauvaţovat nad ţivotností dané nemovitosti. Vzhledem k odpisové délce budov, konkrétnímu charakteru a způsobu pouţívání dané nemovitosti jsem zvolila ţivotnost 30 let. Z toho jsem určila odhadem roční výši rezervy. =30 000,-kč/p.a. e.)Provozní náklady Pojištění domácnosti - průměrné pojištění domácnosti na 3 200,-kč/p.m. (odhad) Daň z nemovitosti - 400,- Kč/p.a. (odhad) Správní reţie - fond oprav 1500,-kč/p.m. Celkem = 21 600,- kč f.)Čistý provozní příjem Odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu se získává čistý provozní příjem. =96 600,- kč/p.a. g.)Kapitalizační míra Míra kapitalizace byla zvolena odhadem. Je třeba brát v úvahu atraktivnost lokality a daného majetku, byla zvolena přiměřená výše odpovídající konkrétní nemovitosti. =7% h.)Tržní hodnota Násobkem míry kapitalizace a čistého provozního příjmu dostanu trţní hodnotu nemovitosti. = 1 380 000,- kč

58

Souhrn daných údajů je znázorněn v následující tabulce: Hrubý příjem

156 000,-kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem

7 800,-kč 148 200,-kč

Rezerva na renovace-odborný odhad

30 000,-kč

Provozní náklady (pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie)

21 600,-kč

Čistý provozní příjem

71 075,-kč

Kapitalizační míra

7%

Trţní hodnota

1 380 000,-kč

3.2.3. Nákladová metoda Princip nákladové metody spočívá ve výpočtu nákladů na pořízení majetku jako nového při současných cenách, za pouţití současných stavebních norem apod. Od této částky je odečítána suma, která znázorňuje opotřebení majetku za dobu jeho uţívání. Tato metoda nejpřesněji stanovuje výši trţní hodnoty ze všech uvedených metod. V praxi se tato metoda u oceňování samostatných bytových jednotek vůbec nepouţívá. Z toho důvodu jsem ji nemohla aplikovat, protoţe nedokáţe neobjektivně stanovit trţní hodnotu.

3.3. Závěr praktické části K výpočtu trţní hodnoty jsem pouţila metodu porovnávací a příjmovou. Metoda nákladová není vhodná pro typ oceňovaného majetku. Následující tabulka ukazuje výsledky mého šetření a stanovuje výslednou trţní hodnotu:

59

Aktuální tržní hodnota Pouţitá metoda: Indikace (Kč) Váha (%) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná hodnota

2 830 000 1 380 000 N/A

Váţený průměr 80 20 0

2 264 000 276 000 0 2 540 000

Oceňovaný majetek je typickou nemovitostí, která je na trhu nabízena. Z toho důvodu byla váha porovnávací metody stanovena na 80 %. Pro tuto situaci je tato metoda nejpřesnější, jelikoţ odráţí skutečný stav na trhu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, ţe se nejedná o typický investiční majetek, jsem příjmové metodě přisoudila tak malou váhu. Ze získaných poznatků jsem zjistila, ţe oceňovaná nemovitost slouţí pouze k účelu bydlení majitelů. I kdyţ lze aplikovat na tento případ příjmovou metodu z důvodu schopnosti majetku produkovat příjem, poloţila jsem na ní váhu pouhých 20 %. Nákladová metoda nebyla aplikována z důvodů uvedených výše. Na základě zhodnocení vlivu aplikovaných metod na vliv trţní hodnoty a ze zjištěných skutečností jsem ke dni 26.4.2011 stanovila trţní cenu oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Výše částky činí:

2 540 000,- Kč (slovy: Dvamilionypětsetčtyřicettisíckorunčeských)

60

Závěr V závěru bych ráda provedla zhodnocení výsledků práce. V teoretické části jsem stanovila výpočet pojistné hodnoty, určila jsem majetek movitý a nemovitý a uvedla jsem výpočty pro cenu novou a cenu časovou pro oba druhy majetku. Práce by měla poskytnout náhled na určení pojistné hodnoty, měla by poskytnout základní informace ohledně ocenění majetku a jeho pojištění. Uţ jen z toho důvodu, ţe k vypracování tohoto tématu bylo k dispozici minimum zdrojů a informací, by tato práce měla být objektivním ukazatelem metod ocenění u nás. V analytické části jsem zkoumala realitní trh na Praze 2. Výsledkem je vytvoření stručné databáze cen nabízených nemovitostí na tomto trhu. Městskou část Prahu 2 jsem charakterizovala, určila druhy nabízených nemovitostí a na základě těchto zjištěných skutečností jsem odhadla budoucí vývoj v dalších 20 letech. Jako zdroj jsem pouţila internet, kde bylo dostatečné mnoţství potřebných informací. V praktické části jsem si zvolila oceňovanou bytovou jednotku nacházející se na Praze 4 a ocenila ji porovnávací a příjmovou metodou. Nákladovou metodu jsem vyloučila, z důvodu neobjektivnosti jejího pouţití. Porovnávací metoda má v téhle situaci největší váhu, přisoudila jsem ji 80%. Informace o porovnávaných bytech, které byly momentálně nedávno prodány, mi poskytla realitní kancelář Dumrealit.cz

61

Seznam použité literatury I. Teoretická část Tištěná monografie 

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3 vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4.



NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7



ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101

Části tištěné monografie 

Broţura Česká pojišťovna Pojištění majetku a osob- Pojištění v KOSTCE. 2009

Elektronická monografie 

Ekonomické nedostatky oceňování [online].Editace 30. 6.2008 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:<solutions/254/+ekonomické+nedostatky+oceňování&cd=3&hl=cs&ct=cl nk&gl=cz&source=www.google.cz>



Majetek [online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:

II. Analytická část Tištěná monografie 

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. 117 s. ISBN 978-80-7265-128-3 62

Elektronická monografie 

Oficiální webový portál Prahy 2. [online]. Editace: týdně [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <www.praha2.cz> (nejpouţívanější zdroj)



Praha 2. [online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:



Praha. [online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:



Majetek [online]. Editace:20. 4. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW



Trh s nemovitostmi v české republice [online].Vloţeno 2009 . [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW :



Praha [online]. [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW :



Analýza trhu kancelářských ploch. [online]. [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW:

III. Praktická část Tištěná monografie 

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101



ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN: 978-80-7265113-9



ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. 117 s. ISBN 978-80-7265-128-3

63

Odborná konzultace Lenka Kopcová divizní ředitel realitní kanceláře Dumrealit.cz

Přílohy Příloha č.1: NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 70. Příloha č.2: NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7. Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 73. Příloha č.3: NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 .Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 77. Příloha č.4 : NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7. Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 90. Příloha č.5: NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7. Oceňování movitých věcí str.109 Příloha č. 6. : Městský kamerový systém Praha 2. [online]. Dostupný z WWW: Příloha č.7: Nahlížení do katastru nemovitostí. [online]Editace 24.4 20011 [cit. 24.4.2011]Dostupný z WWW: Příloha č.8 + č.9 + č. 10 : vlastní fotografie

64