Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Gabriela Balvínová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Hýskově 1. 4. 2012

Gabriela Balvínová

Poděkování

Ráda bych poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph. D. za odborné vedení této bakalářské práce a za jeho věcné připomínky. Také bych ráda chtěla poděkovat panu Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph. D. za cenné rady, které mně pomohly při zpracování bakalářské práce.

Anotace V teoretické části práce se zabýváme vysvětlením základních pojmů oceňování a pojišťovnictví. Praktická část práce obsahuje dvě konkrétní ocenění na tržních principech. V závěrečné analytické části jsme se zaměřili na stav aktuálního trh s nemovitostmi v okrese Beroun.

Klíčová slova: Oceňování Pojišťovnictví Tržní principy Pojistná hodnota

Annotation In the theoretical part of the thesis the autor deals with explaining the basic concepts of valuation and insurance. The practical part includes two particulatr property valuations on market principles. In the final analytical part we have focused on analyzing the state of real estate market in the district of Beroun.

Keywords:

Valuation Insurance Market principles Insurance value

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 A. TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 7 1. Oceňování nemovitostí .................................................................................................. 7 1. 1 ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .............................................. 7 1. 2 CENOVÁ DOKUMENTACE, CENOVÁ ARGUMENTACE ................................... 7 1. 3 NEMOVITOST, STAVBA, POZEMEK ..................................................................... 7 1. 4 HODNOTA, CENA ..................................................................................................... 9 1. 5 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ........................................ 10 2. Pojišťovnictví ............................................................................................................... 12 2. 1 ZÁKLANÍ POMY POJIŠŤOVNICTVÍ .................................................................... 12 2. 2 ČLENĚNÍ POJIŠTĚNÍ .............................................................................................. 13 2. 3 FORMY POJIŠTĚNÍ ................................................................................................. 14 2. 3 POJISTNÁ RIZIKA ................................................................................................... 18 3. Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví........................................................ 20 3. 1 STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY ..................................................................... 20 3. 1. 1 PODPOJIŠTĚNÍ .................................................................................................... 21 3. 1. 2 PŘEPOJIŠTĚN ...................................................................................................... 21 3. 2 JEDNOTLIVÉ FÁZE URČENÍ POJISTNÉ HODNOTY ......................................... 21 3. 3 STANOVENÍ NOVÉ CENY PRO BUDOVY A HALY .......................................... 23 3. 5 STANOVENÍ NOVÉ CENY RODINNÉHO DOMU A REKREAČNÍ CHALUPY 27 3. 6 OCEŇOVÁNÍ STAVBY Z POHLEDU POJIŠTOVNY ........................................... 28 3. 6. 1 VÝPOČET POJISTNÉ HODNOTY DLE METODIKY POJIŠTOVNY ............. 29 4. Závěr k teoretické části ............................................................................................... 31 B. PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 32 5. TRŽNÍ ODHAD RODINNÉHO DOMU ................................................................... 32 6. TRŽNÍ ODHAD ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY .................................................. 62 C. ANALYTICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 88 7. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ................................................................. 88 7. 1 MĚSTO BEROUN ..................................................................................................... 89 7. 2 HOŘOVICE ............................................................................................................... 92 7. 3 ZBYTEK ORKESU MIMO BEROUN A HOŘOVICE ............................................ 94 Použitá literatura .................................................................................................................... 97

5

Úvod Tato bakalářská práce se zabývá především problematikou pojištění nemovitosti. V dnešní době by se dalo říct, že pojištění nemovitosti je nutnost. Nastává však otázka na jakou částku nemovitost pojistit. Každá pojišťovna má svoje postupy, jak určit pojistnou hodnotu. V některých případech si tuto hodnotu můžeme určit sami a potom se jedná o cenu sjednanou. Na pojišťovně samotné je potom, jestli tuto hodnotu bude akceptovat či si nechá vypracovat odborný posudek od znalce.

Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. V první části, teoretické, se zabývám základními pojmy ocenění, pojišťovnictvím a stanovením pojistné hodnoty. Druhá část, praktická, se zabývá samotným oceněním a to rodinného domu v Hýskově a domu s komerčními prostory, restaurací a bytem v Berouně. Obě dvě ocenění jsou zpracovány třemi metodami a to porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Poslední část, analytická, analyzuje trh v okrese Beroun. Okres je rozdělen do tří částí, které jsou zpracovány. Nejdříve se analyzuje město Beroun, město Hořovice a jeho okolí a nakonec zbytek okresu, který představují malé vesnice.

6

A. TEORETICKÁ ČÁST 1. Oceňování nemovitostí 1. 1 ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Oceňování nemovitostí je v České republice upravováno zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oceňování majetku je vědní disciplína, která je spjata s vývojem trhu a vývojem celé ekonomiky. Hlavním úkolem oceňování je stanovení hodnoty majetku. Oceňování majetku je důležité k zajištění úvěru, cenové argumentace při prodeji majetku, ocenění nepeněžitého vkladu do obchodí společnosti a podobně.

1. 2 CENOVÁ DOKUMENTACE, CENOVÁ ARGUMENTACE CENOVÁ DOKUMENTACE Je to dokument, kterým můžeme podložit cenu majetku v minulosti. Jde o nástroj, k určování ceny. Můžeme například uvést typický dokument a tím je kupní smlouva.

CENOVÁ ARGUMENTACE Hlavním úkolem cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zajištěné tržní hodnoty. Nástrojem mohou být tržní ocenění, odhady, znalecké posudky.

1. 3 NEMOVITOST, STAVBA, POZEMEK NEMOVITOST Nemovitostí se rozumí pozemek nebo stavba, která je se zemí spojena pevným základem.1

STAVBA Bohužel pojem stavba nemá dosud platnou definici. S každým zákonem v České republice, ve kterém se setkáváme s pojmem stavba, se setkáme i s různou definicí. Stavba může být chápána jako věc, ale i jako proces – vznik (realizace) věci. Zákon O stavebním řádu 50/1976 Sb. popisuje, že stavbou je každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobou trvání

1

Dle § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku

7

stavby a stavební konstrukci. U budovy vzniká stavba, jestliže jsou u ní patrné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se vyžaduje nejméně jeden metr výšky stěn tohoto podlaží. Pokud bychom naopak tuto výšku o jeden metr snížili, zanikne nám zde i stavba. -

Budova

Za budovu se rozumí stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.2

-

Byt

Byt nebo také bytová jednotka, se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Jde zde o jednu nebo více místností propojených vhodným způsobem, které jsou od zbytku domu odděleny, jsou uzamykatelné a určené k bydlení.

-

Nebytový prostor

Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Příslušenství bytu nebo příslušenství k nebytovému prostoru nebo společné části domu nepatří k nebytovému prostoru.3

-

Rodinný dům

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je víc než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.4

POZEMEK Pozemkem se rozumí přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrální území, hranící vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu využití pozemků.5

2

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007 Dle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 4 Dle § 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 5 Dle § 27 zákona č 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí 3

8

1. 4 HODNOTA, CENA Hodnota a cena jsou dva pojmy, které se při oceňování zaměňují či jsou používány jako synonyma. Cenu nemovitosti zjišťujeme pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu. Pokud nemůžeme cenu nemovitosti určit pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu, dochází k ocenění nemovitosti a stanovení její hodnoty.

HODNOTA Hodnota je ekonomický pojem. Cílem odhadců je stanovit hodnotu nemovitosti, nikoli její cenu. Cena nemovitosti vzniká pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu. V oceňování se nejčastěji setkáváme s pojmem tržní hodnota. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory: užitečnost (schopnost uspokojit), přání (touha), nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla).

-

Tržní hodnota

Tržní hodnota má mnoho definicí a je na nás, kterou si vybereme a použijeme. Tržní hodnota podle IVS (International Value Standards – ,, Mezinárodní oceňovací standard) je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být směněn k datu odhadu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, při které každá strana jedná informovaně, rozumně a bez nátlaku.ˮ Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)6 - ,, Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.ˮ CENA Cena je jedním ze základních ekonomických pojmů. Jde o pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Podle §1 odst. 2) zákonu o cenách č.526/1990 Sb. je cena peněžní částka: 6

HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005

9

- sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo - zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon o oceňování, oceňovací vyhláška) k jiným účelům než k prodeji.

1. 5 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH U metod oceňování nemůžeme striktně říct, kterou metodu kdy použijeme a která je zrovna pro náš případ nejvhodnější. Pro stanovení tržní hodnoty majetku je potřeba vycházet z vývoje ceny a trhu. Nikdy nelze použít jen jeden algoritmus a s tím přesně určit cenu majetku. Například když budeme určovat cenu bytu v centru Prahy se stejným bytem v Jeseníku, nikdy nebude cena stejná. Existuje mnoho metod pro oceňování nemovitosti a je na odhadci, kterou z metod si vybere a jak jí bude aplikovat.

POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je jedna z nejčastěji používaných metod pro oceňování nemovitosti. Bohužel, tato metoda vyžaduje již vypracovanou databázi (např. cenové mapy pozemků, ceny bytů, nájmů, apod.). Tato databáze je výsledkem vytváření i několika desítek let. Čím podrobnější a propracovanější databáze, tím může být ocenění přesnější a lepší. Pro vytvoření databáze máme dva základní problémy a to jsou: 1. Úplnost informací o porovnané nemovitosti 2. Pravdivost informací Tyto problémy se pak objevují hlavně ve skutečné prodejní ceně a v úplnosti informací o porovnané nemovitosti. V této metodě je důležité použít korekční činitele, které zohledňují rozdíly porovnávané a oceňované nemovitosti. Prvním a velmi důležitým krokem je si najít nejlépe tři vhodné nemovitosti k porovnání s naší oceňovanou nemovitostí. Tento úkol není vždy jednoduchý, pokud se jedná například o netypickou nemovitost jakou je například mlékárna. Nemovitosti, které jsme si vybrali, by měli splňovat tři základní podmínky: 1. Cena podlahové plochy za metr čtvereční by se neměla příliš lišit od oceňované nemovitosti. Bohužel tuto cenu ne vždy známe přesně, proto se stanovuje předběžným odhadem.

10

2. Žádná z použitých korekcí by neměla být vyšší než 50%. Čím vyšší odchylka se objeví tím, tím nižší je přesnost korekce v odhadu. 3. Při vybírání nemovitostí není vhodné si vybrat nemovitosti lepší, protože korekční činitele nám mohou způsobit, že získáme tržně nesmyslné číslo. Proto je lepší si vybrat nemovitost v rozmezí porovnávaných hodnot.

PŘÍJMOVÁ METODA Tato metoda na rozdíl od porovnávací metody je méně časově náročná, ale dá se použít spíše u staveb s komerčním využitím. Kupující očekává budoucí výnos z majetku, který si pořizuje. Majetek, po dobu svojí životnosti, je schopen výnosu. Této metodě se také jinak nazývá výnosová metoda. Příjmová metoda může sloužit jako ověření správnosti výpočtu při stanovení ceny porovnávací metodou, či jako další cenový argument. Prvním krokem příjmové metody je udělat analýzu nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Definice nejvyššího a nejlepšího využití majetku je, že se jedná o využití s technickým provedením, v souladu se zákonem, finančně možné. U komerčního využívání majetku, takové, které zajišťuje nevyšší trvalý příjem a výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Druhý krok je analýza čistého provozního příjmu (NOI)7. Čistý provozní příjem získáme odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od hrubého příjmu. Třetím a předposledním krokem je stanovení kapitalizační míry (R)8. Kapitalizační míra se vyjadřuje mírou zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Dalo by se říct, že jde o dobu, za kterou se majiteli vrátil kapitál, který vložil do podniku. Poslední čtvrtý krok stanovení tržní hodnoty pomocí příjmové metody je výpočet kapitalizace. Zde musíme dosadit hodnoty čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorů pro kapitalizaci. Záleží zde, jestli je příjem z podnikání dočasný nebo trvalý, okamžitý nebo odložený či konstantní nebo jiný v každém roce.

NÁKLADOVÁ METODA Můžeme se zde setkat i s názvem metoda věcné hodnoty. Věcná hodnota udává výši současných celkových nákladů na znovu pořízení či nahrazení oceňované nemovitosti včetně nákladů na pořízení pozemku.

7 8

Net Operating Income Return of Capital

11

V prvním kroku musíme udělat analýzu věcné hodnoty, jedná se o popis a změření majetku. Další krok je o zjištění vložené práce neboli reprodukční cena. Zde se zkoumá kvalita a kategorie práce ve finálním stavu a předpoklad dalšího vývoje. Stanovená tržní hodnota oceněné nemovitosti je rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení, s přihlédnutím na funkční a ekonomické nedostatky.

2. Pojišťovnictví 2. 1 ZÁKLANÍ POMY POJIŠŤOVNICTVÍ Pro účel oceňování nemovitostí je zapotřebí vysvětlit několik základních pojmů. K tomuto vysvětlení nám pomůže zákon číslo 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (dále jen ,, Zákon o pojistné smlouvě ˮ)

POJIŠŤOVNA Jedná se o subjekt, který je ze zákona oprávněn vykonávat pojišťovací činnost. Pojišťovna je finanční instituce, která na základě pojistné smlouvy finančně kryje pojištěná rizika.

POJIŠTĚNÍ Pojištění je nástroj, který finančně snižuje negativní následky nahodilé události. Jde přitom jen o události, které vzniknou náhle a jsou předem domluveny v pojistné smlouvě. Tyto události pojištění nemůže nijak ovlivnit, pouze eliminovat jejich dopad.

POJISTITEL Jedná se o právnickou osobu, která je oprávněna vykonávat pojištění ve vymezeném rozsahu. Většinou jde o pojišťovnu nebo např. pojistného makléře, kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti.

POJISTNÍK Pojistník je osoba, která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu. Ve většině případů se jedná i pojištěného.

12

POJIŠTĚNÝ Jedná se o sobu, na jejíž život, zdraví, majetek, odpovědnost nebo hodnoty se pojištění vztahuje.

POJISTNÁ UDÁLOST Pojistná událost je nahodilá událost, která je blíže popsaná v pojistné smlouvě, se kterou je spojen vznik pojistitele poskytnout pojistné plnění.9

POJISTNÉ PLNĚNÍ Pojistné plnění je částka, která se vyplácí pojištěnému, pokud dojde k pojistné události. Může se jednat o náhradu vzniklé škody nebo výplatu pojistné plnění podle sjednané pojistné částky.

POJISTNÁ ČÁSTKA Pojistná částka je veličina, která udává výši pojistného plnění, či jeho horní hranici.

2. 2 ČLENĚNÍ POJIŠTĚNÍ Pojištění může mít spoustu podob a členění. Jedním z nejčastějších členění pojištění je podle právního hlediska a to rozdělení na:

-

Dobrovolné pojištění

U dobrovolného pojištění se sjednává pojištění mezi zájemcem o pojištění a pojišťovnou. Jde především o rozhodnutí zájemce o pojištění.

-

Pojištění povinné

U pojištění povinného se buď setkáváme s povinným smluvním, kdy je určena subjektům sjednání pojistné smlouvy dáno právním předpisem. Nebo jde o zákonné pojištění a to vyplývá ze zákona.

9

Dle § 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě

13

2. 3 FORMY POJIŠTĚNÍ Formy pojištění udávají závislost výše odškodnění (pojistného plnění) na výši škody. Tato závislost je předem určena v pojistných podmínkách v pojistné smlouvě. Pro jednotlivé druhy pojištění jsou tyto formy velmi důležitým prvkem, protože se podle nich stanovuje, v jaké výši bude pojistné plnění vyplaceno. Formy pojištění

Pojištění obnosová (sumová)

Pojištění škodová (zájmová)

10

A. Pojištění obnosová

U pojištění obnosového se můžeme můžeme setkat i s názvem pojištění na pojistnou částku. V tomto pojištění je totiž stanovena částka v pojistné smlouvě, která udává maximální výši pojistného plnění. Pokud dojde k pojistné události, je vyplacena buď celá pojistná částka, nebo procento z této sumy. Výše pojistného plnění není závislé na vzniklé škodě, ale závisí na předem pevně stanovené výši pojistné částky, která je stanovena v pojistné smlouvě. Tato skutečná výše potřeb by se velice těžko dala zjistit, protože v případě této formy pojištěn pojištěníí se jedná o krytí abstraktních potřeb, u kterých můžeme jen velmi těžko stanovit a ohodnotit výši škody. Jedná se zde například u pojištění osob, u pojištění na dožití, pojištění smrti, pojištění invalidity a pojištění pracovní neschopnosti. Pro velikost sjednané pojistné částky u obnosových pojištění neexistuje ze zákona žádné omezení ani pro počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. Obecně zde platí pravidlo, čím vyšší je pojistná částka, tím větší je peněžní obnos, který musí pojistník vynaložit na pojištění. vynaložit

B. Škodová pojištění

Škodové pojištění je pojištění soukromé, jehož pojistným plněním je závislé na výši nastalé škody. Na rozdíl u obnosového pojištění, u škodového pojištění pojistná plnění závisí 10

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o. 2009

14

na výši nastalé škody. Pokud dojde k pojistné události, výše odškodnění je menší nebo rovna výši škody, nikdy se nemůže stát, že výše pojistného plnění převýší škody. Škodové pojištění existuje pouze za účelem náhrady vzniklé škody. Proto pojistník se díky tomuto pojištění nemůže obohatit, obohatit, protože jak již bylo zmíněno, pojistné plnění nemůže být vyšší než škoda. Ani u tohoto pojištění není omezen počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. I v případě sjednání více pojištění na jedno riziko, výše odškodnění nepřesáhne výši vzniklé vzniklé škody. Pokud by k takovému případu došlo, jednotlivé pojišťovny by si celkové pojistné plnění rozdělily v určitém poměru, aby celková částka odškodnění nepřevýšila velikost škody. Pokud by nastala situace, kdy pojistné plnění přesáhlo výši škody, jednalo by se o podvod. Škodové pojištění se nejčastěji používá při pojištění majetku či odpovědnosti a můžeme ho rozdělit na tři základní formy pojištění. Škodové (zájmové) formy pojištění Ryzí zájmové pojištění

Pojištění na první riziko

Pojištění na plnou hodnotu 11

1. Ryzí zájmové pojištění U tohoto pojištění se také můžeme setkat s názvem pojištění bez pojistné částky. V pojistné smlouvě není totiž napsána pojistná částka, škoda je u tohoto pojištění totiž plně kryta, tzn., že výše pojistného plnění se rovná výši škody.

Pojistné plnění = škoda

Intenzita pojistné ochrany v případě ryzího zájmového pojištění je rovna jedné. Škoda je tedy pojištěním kryta v plné míře.

i=1 Ryzí zájmové pojištění se využívá v případech, kdy je u pojištěného předmětu určena maximální možná škoda (například u pojištění skel nebo pojištění dopravních prostředků).

11

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o. 2009

15

V praxi se většinou využívá této formy pojištění v kombinaci s další doplňkovou formou pojištění.

2. Pojištění na první riziko U tohoto pojištění se můžeme někdy setkat s názvem ohraničené ryzí zájmové pojištění a to z důvodů, že je zde stanovena pojistná částka, která plní úlohy horní hranice pojistného plnění. Pokud škoda nepřekročí výši pojistné částky, je kryta v plné výši. Dojde-li k situaci, kdy škoda překročí výši částky uvedené v pojistné smlouvě, pojistné plnění je pouze ve výši takto stanovené pojistné částky. pojistné plnění = škoda

pokud:

škoda < pojistná částka

pojistné plnění = pojistná částka

pokud:

škoda ≥ pojistná částka12

Intenzita pojistné ochrany u pojištění na první riziko je závislá na výši sjednané pojistné částky a řídí se pravidlem, že: i = 1, pokud škoda ≤ pojistná částka i < 1, pokud škoda > pojistná částka13

Pojištění na první riziko se používá v případech, pro které jsou typické malé škody nebo velké ojedinělé škody. Používá se tedy často pro pojištění domácnosti nebo při pojištění odpovědnostního typu.

3. Pojištění na plnou hodnotu Pojištění na plnou hodnotu je pojištění, u kterého pojistné plnění závisí na určené pojistné hodnotě. Než se toto pojištění uzavře, musí se zjistit hodnota majetku i s ohledem na ekonomický vliv během doby pojištění. Horní hranice a intenzita pojistné ochrany je zde určena pojistnou částkou. Při pojištění na plnou hodnotu může nastat podpojištění i v případě, že:

pojistná částka < pojistná hodnota

12 13

UCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o. 2009 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o. 2009

16

V případě sjednání pojistné částky na nižší úroveň než je skutečná hodnota majetku jsou splátky pojistného sice menší, ale v případě pojistné události je pojistník krácen na menší pojistné plnění.

pojistné plnění = škoda

pokud:

pojistná částka ≥ pojistná hodnota

pojistné plnění < škoda

pokud:

pojistná částka < pojistná hodnota14

Intenzita pojistné ochrany u tohoto pojištění může být rovna maximálně jedné. Platí tedy, že:

i = 1, když pojistná částka ≥ pojistné hodnotě (pojistné plnění) i < 1, když pojistná částka < pojistná hodnota (podpojištění) Princip pojištění na plnou hodnotu převažuje mezi ostatními formami pojištění při pojištění majetku.

DOPLŇKOVÉ FORMY POJIŠTĚNÍ

Doplňkové formy pojištění se v praxi kombinují s jinou základní formou pojištění. Hlavním důvodem proč pojišťovny nabízí klientům doplňkové formy pojištění, je motivace pojištěných ke zmenšování počtu a rozsahu škod a vyloučení drobných škod z pojistného plnění. Doplňkové formy pojištění nejsou jen výhodné pro pojišťovatele, ale i pro pojištěného. Uplatnění těchto forem pojištění snižuje velikost pojistného plnění a v případě vyšší hodnoty spoluúčasti nebo franšízy snižuje pojistníkovi výši pojistného. Mezi tyto doplňkové formy pojištění se řadí procentní spoluúčast, excedentní franšíza a integrální franšíza.

-

Procentní spoluúčast

Již v názvu je patrné, že pojištění se při pojistném plnění podílí na úhradě škody stanoveným procentem. Od pojistného plnění je potom odečtena částka odpovídající procentu spoluúčasti. Tento druh doplňkového pojištění se nejčastěji používá u havárií či zemědělných pojištění.

14

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o. 2009

17

-

Excedentní franšíza

Excedentní franšíza je částka, kterou se pojištěný podílí na pojistném plnění. Většinou jde o částku nebo procento, které jsou předem dohodnuté. Tato forma doplňkového pojištění se nejčastěji využívá při dopravních pojištění.

-

Integrální franšíza

Jedná se o peněžní částku, do které není pojistné plnění poskytováno. Pokud přesáhne výše škody tuto částku, pojistné plnění je vyplaceno podle základní formy pojištění. Důvod, proč se tento druh pojištění používá je, že pojišťovny chtějí vyloučit z pojistného plnění drobné škody. Integrální franšíza je používaná převážně v rámci pojištění podnikatelských rizik.

2. 3 POJISTNÁ RIZIKA Pojem pojistné riziko můžeme definovat, jako možnosti vzniku nahodilé události, která s určitou pravděpodobností odchýlí výsledek od cíle. Rozdíl mezi skutečným a předpokládaným výsledkem může být kladný nebo záporný. Pojistné riziko může být definováno jako takové riziko, které se podle pojistně technických podmínek může stát předmětem pojistné smlouvy. Zjednodušeně lze vysvětlit pojem pojistné riziko, jako nějaký předmět nebo situace, která může zapříčinit škodu (například povodně, požár, havárie). Vzhledem k pojistným rizikům můžeme pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění.

Základní pojištění Při základním pojištění vzniká nárok na pojistné plnění pouze tehdy, pokud byla na pojištěném majetku způsobena škoda požárem, úderem blesku či výbuchem.

Dodatkové pojištění U dodatkového pojištění vzniká nárok na pojistné plnění, jestliže jeho pojištěný majetek byl zničen nebo poškozen záplavou, povodněmi, krupobitím, vichřicí, sesuvem půdy nebo laviny, zřícením skal nebo zemin, tíhou sněhu nebo námrazy, pádem letadla, stromů, požáru.

18

Odhadce se může setkat s tím, že po něm bude vyžadován odhad pojistného rizika. Pro tento případ je dobré analýzu rozdělit na interní a externí rizika.

Interní rizika U interních rizik se jedná o rizika, která se nacházejí uvnitř objektu. Mezi nejběžnější interní rizika patří: Vadný plynovod – poruchové či dožilé plynové spotřebiče Nefunkční bleskosvod – porušené svodné tyče Vadná elektroinstalace – amatérské zásahy Střešní konstrukce – oslabení nosnosti vlivem dřevokazných hub Externí rizika Externí rizika sice působí na pojištěný objekt z venku, ale i přesto mohou způsobit velké škody. Mezi nejčastější a nejrozšířenější externí rizika patří: Záplavové území – v minulých letech na našem území se často vyskytovaly povodně a proto i pojišťovny učinily nové opatření, mezi které patří vyloučení majetku v záplavovém území z pojištění. Poškození stěhem – tomuto poškození lze předcházet tím, že zvolíme vhodnou střešní konstrukcí, která je dimenzována na větší sněhovou zátěž. V horských oblastech je toto opatření samozřejmostí.

19

3. Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví 3. 1 STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY Nejdůležitějším krokem při sjednávání pojistné smlouvy je stanovení pojistné hodnoty dané věci a z ní stanovené pojistné částce. Pojistná hodnota by měla být stanovena co nejpřesněji a měla by odpovídat reprodukční ceně pojištěného majetku nebo věci v den uzavření pojistné smlouvy. Pokud by se pojistná hodnota nestanovila správně, mohlo by dojít k velkým nesrovnalostem pří plnění pojistné události a to mezi náhradou majetku, který je sepsán v pojistné smlouvě a potřebnou náhradou a to může ohrozit v krajním případě existenci pojištěného. Mohlo by se stát, že by byla díky špatnému stanovení pojistné hodnoty, by byla poškozena i pojišťovna. Proto je velice důležité hned na začátku přesně stanovit pojistnou hodnotu věci. Pojistná smlouva také upravuje, na jakou hodnotu je majetek pojištěn. Jedná se o pojistnou hodnotu. Pojistná hodnota15 věci může být vyjádřena jako: •

Nová cena – peněžní částka, která je nutná k financování nahrazení té samé věci stejného druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu. Např. u nemovitosti by se dalo říct, že se jedná o postavení kopie domu.

•

Časová cena – je to nová cena, která je snížená o odpovídající stupeň opotřebení

•

Dohodnutá cena- jedná se o cenu blíže specifikovanou v pojistné smlouvě

V praxi se nemovitosti skoro vždy pojišťují na cenu novou a s ostatními variantami pojištění se setkáváme jen velmi zřídka. Pokud není možné stanovit pojistnou hodnotu věci podle Všeobecných pojistných podmínek, stanoví tuto hodnotu pojištěný na svojí vlastní odpovědnost. Pojistnou hodnotu lze také určit na základě odhadu, mnohé pojišťovny mají na stanovení pojistné hodnoty vypracované vlastní metodiky, podle kterých postupují. Tyto metodiky jsou většinou zjednodušené a standardizované, tak aby každý pojistitel, který prošel školením

15

ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha 2007

20

pojišťovny je schopen stanovit pojistnou hodnotu majetku. Především se to týká menších staveb, jako jsou rodinné domy a byty. Pokud se jedná o odhad velkého majetku, jako jsou např. banky, nemocnice, zemědělské objekty, firmy, atd., pojistitel není schopný stanovit hodnotu pomocí určených standardizovaných formulářů, odhad provede odborný odhadce. Obecně lze říci, že všechny odhady se řídí Všeobecnými podmínkami.

3. 1. 1 PODPOJIŠTĚNÍ16 K podpojištění dojde za situace, kdy je v době vzniku pojistné události pojistná částka nižší než pojistná hodnota pojištěné věci. V takovém případě poskytne pojišťovna plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věci.

3. 1. 2 PŘEPOJIŠTĚN Přepojištění je opačná situace jako u podpojištění. Tato situace nastává, pokud je částka v pojistné smlouvě větší, než skutečná pojistná hodnota majetku, který je předmětem pojistné smlouvy. Zde se uplatňuje princip, že pojištěný se z majetkového pojištění nemůže obohatit.

3. 2 JEDNOTLIVÉ FÁZE URČENÍ POJISTNÉ HODNOTY

1. Stanovení typu stavby Nejdůležitější je stanovit správný výpočet reprodukční ceny. Z tohoto výpočtu určíme pojistnou hodnotu. Sazebníky pojišťoven jsou uspořádány podle rozdělení staveb, ale jak tyto stavby rozdělit, pojišťovna přesně nespecifikuje. Obecně se postupuje stejně jako u ostatních typů ocenění.

2. Materiálově technická charakteristika Druhým rozdělovacím kritériem sazebníku je materiálově technická charakteristika. Tento sazebník určujeme podle ceníku stavebních prací a dodávek. V praxi to neznamená, že

16

ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha 2007

21

provádíme destruktivní zásahy, ale určíme materiálově technickou charakteristiku z dokumentace.

3. Určení stáří stavby Stanovit správné stáří stavby se zabývají pouze pojišťovny, které pojišťují na cenu časovou. S určením stáří stavby se nezabýváme u pojistné hodnoty na cenu novou ani v případě pojištění na cenu dohodnutou není potřeba určit stáří stavby. Stáří stavby se určuje buď z kolaudačního rozhodnutí, nebo z účetní dokumentace, také pojistník si může podle Všeobecných podmínek určit stáří stavby sám, ale potom za tyto údaje stoprocentně odpovídá on.

4. Opotřebení Při uzavírání pojištění na cenu časovou se zabýváme opotřebením, v jiných případech pojištění opotřebení neurčujeme. Technické opotřebení nemovitosti zjišťujeme třemi způsoby: Lineární metoda Lineární metoda spočívá v tom, že opotřebení při stárnutí stavby probíhá lineárně. Tato metoda je nejvíce používaná a nejjednodušší, ale také je nejméně přesná. Nemůžeme jí použít u rozestavěných staveb nebo staveb po rekonstrukci.

Nelineární metoda Tato metoda vychází z toho, že opotřebení stavby je nelineární. V první třetině životnosti stavby je opotřebování mírnější než v poslední fázi stárnutí, kdy prudce klesá.

Analytická metoda Analytická metoda je nejpřesnější a nejpracnější. U této metody rozebíráme dílčí části a celky a zároveň u nich děláme detailně opotřebení. Provádíme jí pouze v případech, kdy stanovujeme pojistnou hodnotu, kdy se jedná o velké komplexy, jako jsou administrativní budovy nebo zemědělské budovy a pokud se jedná o rozestavěnou budovu.

5. Stanovení standardu Můžeme se setkat s tím, že dvě budovy mohou mít naprosto jiné pojistné hodnoty, až o desítky procent. Je to způsobeno tím, že první stavba má standardní zařízení a druhá stavba může mít luxusní zařízení. Přímé definování standardu není nikde uvedené, stejně tak jako se nesetkáme s jeho konkretizování. Při určování můžeme postupovat obdobně jako u oceňování 22

pro jiné účely. Jestliže, určujeme menší pojistnou hodnotu, můžeme koeficient standardu určit agregovaně, tedy vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem vyjádřeným koeficientem standardu. U staveb s vysokou pojistnou hodnotou určujeme standard stavby analyticky, podle objemových podílů17.

6. Výpočet obestavěného prostoru U výpočtu obestavěného prostoru neexistuje žádná závazná metodika. Každá pojišťovna by měla při výpočtu postupovat podle svého určeného ceníku. Pokud nemá tyto ceníky stanovené, může postupovat tak, že vypočte výměru obestavěného prostoru stejně tak jako při ocenění pro jiné účely.

7. Stanovení reprodukční ceny Jedná se o poslední krok při stanovení pojistné hodnoty.

U pojištění může dojít k tomu, že některé stavby jsou vyřazeny z pojištění. Podle všeobecných podmínek neleze pojistit budovy, které nejsou trvale obydleny, budovy sloužící k výdělečným účelům, stavby které nejsou v dobrém technickém stavu a už vůbec nelze pojistit stavby, které nemají charakter budovy (bazény, krby, cesty,…). U pojištění právnických nebo podnikatelů lze pojistit nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištěný a zároveň je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti. Tato činnost je vymezena v pojistné smlouvě.

3. 3 STANOVENÍ NOVÉ CENY PRO BUDOVY A HALY Pro popsání této metody oceňování nemovitostí se vychází z následujícího základního vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v § 3 Budova a hala:

ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4* * K5 * Ki * Kp Kde ZCU je základní cena upravená (Kč/m3), ZC - základní cena podle účelu užití stavby (Kč/m3), K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, 17

ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha 2007

23

K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy, K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky, K4 - koeficient vybavení stavby, K5 - koeficient polohový Ki - koeficient změny staveb, vztažený k cenám úrovni roku 1994 (1994 – 100), Kp - koeficient prodejnosti Nová cena stavby CN se poté určí ve vztahu: CN = ZCU * OP, kde OP je obestavěný prostor.18

Takto určená cena nová se může lišit od nové ceny stavby jako pojistné hodnoty. Pro výpočet této ceny CNP je nutno provést několik korekcí. Jako první musí být vyloučen koeficient Kp, který vyjadřuje prodejnost stavby. Jelikož nová cena pro pojištění nemovitosti nemá tržní charakter, není tento koeficient důležitý. Další úpravy se budou týkat koeficientu Ki, který udává změnu staveb. Místo tohoto koeficientu budeme používat koeficient Kip, který je aktuálnější a napomáhá tak minimalizovat rizika podpojištěné nemovitosti.

Zbývající koeficienty zůstanou nezměněny a výpočet ceny CNP se tedy provede podle vzorce:

CNP = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Kip * OP, kde hodnoty ZC, K1, K2, K3, K4, K5 jsou stejné jako u výpočtu ZCU, Kip – aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K1, je k nalezení v oceňovací vyhlášce č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

18

Dle vyhlášky č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

24

Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K2 nelze vyčíslit v žádných tabulkách. Pro jeho výpočet se použije vzorec:

K2 = 0,92 + 6,60 / PZP, kde PZP – průměrná zastavěná plocha podlaží oceňované nemovitosti.

Průměrná zastavěná plocha podlaží se vypočítá tak, že se sečte zastavěná plocha všech podlaží v objektu a vydělí se celkovým počtem podlaží.

PZP = (zp1 + zp2 + zp3 + ….zpn) / n, kde zp1 – zastavěná plocha podlaží n – celkový počet podlaží Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K3 musí být také vypočítán podle vzorce:

K3 = 2,10 / PVP + 0,30, kde PVP – průměrná výška podlaží.

Průměrnou výškou podlaží oceňovaného objektu lze vypočíst podle vzorce:

PVP = zp1 * v1 + zp2 * v2 + zp3 * v3 + zpn * vn / zp1 + zp2 + zp3 …. zpn, kde zp1 – zastavěná plocha podlaží, v1 – výška nad největší zastavěnou plochou v podlaží.

Koeficient vybavení stavby K4 má pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti významnou úlohu. Tento koeficient se řídí nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, popřípadě konstrukce chybějící. Pro výpočet koeficientu K4 jsou důležité cenové podíly konstrukcí a vybavení k celé stavbě (a1). a1 = cena prvku na stavbě / celkový součet cen a prvků na stavbě 25

Pokud jsou použity podíly podle standardního provedení, jak je uvedeno v přílohách oceňovací vyhlášky, platí že Σa1 = 1. Když a1´ označuje upravené cenové podíly pro nadstandardní a podstandardní prvky, dále pro prvky neuvedené v přílohách standardního provedení a konstrukce chybějící, platí pro koeficient K4: K4 = ∑ ´, kde i = (1, 2, 3,…26) pro budovy i = (1, 2, 3, ...25) pro haly

ai =

ai

pro konstrukci standardní

ai * 0, 46

pro konstrukci podstandardní

ai * 154

pro konstrukci nadstandardní

cpk

pro konstrukci neuvedenou nebo výrazně jinou než standard

0

pro chybějící konstrukci

Hodnota cpk udává cenový podíl konstrukce a vybavení k celé stavbě pro stavby, které jsou uvedeny v konstrukci neuvedenou v příloze. Tento podíl je nutné určit zejména v případě dodatečného technického zhodnocení stavby a vypočítá se podle vztahu:

cpk = ck * 1 / OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 *Kip kde ck – cena neuvedené konstrukce (hodnota faktur za provedené práce).19

V případě ceny neuvedené konstrukce neboli hodnoty faktur za provedené práce je nutné odečíst bourací práce a vícenáklady za ztížené podmínky, aby nemohlo dojít k přepojištění majetku. Koeficient polohový K5 lze vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

19

NĚMĚČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C. H. Beck, 2010

26

Tabulka 1

Polohový koeficient K5 Název, resp. Skupiny měst a obcí

Koeficient K5

Praha, Brno, Ostrava

1,20 až 1,25

Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A

1,10 až 1,15

Města, která byla k 31. Prosinci 2002 sídly okresních úřadů a

1,05

katastrální územní lázeňských míst typu B Ostatní města

1,00

Ostatní obce

0,85

Zdroj: Příloha č. 14 oceňovací vyhlášky

3. 5 STANOVENÍ NOVÉ CENY RODINNÉHO DOMU A REKREAČNÍ CHALUPY Výpočet nové ceny rodinného domu a rekreační chalupy se provede pomocí podobného vzorce, jako u výpočtu nové ceny pro budovy a haly. Podle vyhlášky tento vzorec vypadá takto:

ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp CN = ZCU * PO, kde ZCU - základní cena za 1m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup rekreačních domků, K4 - koeficient vybavenosti stavby, K5 - koeficient polohy, Ki - koeficient změny stavby, Kp - koeficient prodejnosti. Pro užití tohoto vzorce v praxi je nutné provést stejné úpravy jako u vzorce pro budovy a haly. Koeficient prodejnosti Kp je z výpočtu vyřazen a koeficient změny cen staveb Ki je nahrazen koeficientem Kip aktuálním cenovým indexem ČSÚ. Základní cenu za 1m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků je možno vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky. Tato základní cena musí být vynásobena několika koeficienty. Prvním koeficientem je koeficient vyjadřující náklady na účelové užití podkroví: 27

Tabulka 2

Koeficient účelového využití podkroví Stavba

S jedním nadzemním

Se dvěma

podlažím

nadzemními podlažími

a) Podkroví do 1/3 zastavěné plochy

1,05

1,04

1,09

1,075

1,12

1,100

1. nadzemního podlaží b) Podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží c) Podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží Zdroj: příloha č. 6 oceňovací vyhlášky

U řadových rodinných domů se základní ceny násobí koeficienty: - 0,90 u vnitřních řadových RD - 0,95 u koncových řadových RD

3. 6 OCEŇOVÁNÍ STAVBY Z POHLEDU POJIŠTOVNY Většina velkých komerčních pojišťoven na českém trhu používá, při stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, reprodukční hodnotu, kterou vypočítáme nákladovým způsobem. Cílem každé pojišťovny je zjistit, za kolik by bylo možné postavit stavbu znovu. Pojišťovna takovéto posudky zpracovává až tehdy, dojde k realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového pojištění. Pojistné plnění se nemusí vždy rovnat nákladové kalkulaci škody. Záleží na typu škodového pojištění - zda se jedná o pojištění na první riziko, na plnou hodnotu nebo o pojištění ryzí zájmové, dále také na výši sjednané pojistné částky a dalších faktorech.

Kooperativa pojišťovna, a. s. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group je druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu. Byla založena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna na území bývalého Československa. Její podíl na celkovém předepsaném pojistném v ČR je 22 %. Je univerzální pojišťovnou, která nabízí plný sortiment služeb a všechny standardní druhy 28

pojištění jak pro občany, tak pro klienty z řad firem od drobných podnikatelů až po velké korporace. Pojištění nemovitostí u této pojišťovny poskytuje pojistnou ochranu před živelnými pojistnými událostmi (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), nárazem dopravního prostředku, odcizením, vandalismem, aerodynamickým třeskem. Tato pojišťovna nabízí dva typy pojištění a to PRIMA a KOMFORT: PRIMA zahrnuje tyto pojistná živelná nebezpečí (včetně vodovodních) a pojištění elektromotorů (např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů sloužících k pohonu otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí, odcizení (krádež, loupež), úmyslné poškození nebo úmyslné zničení věcí (vandalismus), dočasné přepětí v elektrorozvodné nebo komunikační síti, podpětí v elektrorozvodné síti, zatečení atmosférických srážek, poškození nebo zničení věci aerodynamickým třeskem při přeletu letadel, mechanické poškození zateplení vnějšího pláště budovy hlodavci, ptactvem nebo hmyzem, únik vody v důsledku vodovodní pojistné události (úhrada vodného a stočného). U těchto pojištění jsou předmětem pojištění trvale obývané rodinné domy, ostatní objekty, které jsou zachovalé a udržované (hospodářské budovy, garáže, bazény, ploty, chodníky) a jsou umístěné na pozemku náležejícím k rodinnému domu. Mohou to být také movité věci, tedy stavební materiál, věci sloužící k výstavbě, opravám nebo rekonstrukci pojištěné nemovitosti (i stavební mechanismy) a dočasné objekty zařízení staveniště.

3. 6. 1 VÝPOČET POJISTNÉ HODNOTY DLE METODIKY POJIŠTOVNY Tato kapitola používá interní metodiku pojišťovny20 pro výpočet pojistné hodnoty. V tomto případě se jedná o majetkové pojištění občanů – rodinný dům21. Postup je rozdělen do tří kroků:

1. Základní identifikace objektu Nejdůležitějším údajem je adresa. Tento údaj je důležitý hned z několika důvodů. Identifikaci a lokaci objektu a určení povodňové zóny, ve které se nemovitost nachází. Adresa se zadá do

20

Byla použita metodika pojišťovny Kooperativa Za rodinný dům se považuje budova s nejvýše třemi samostatnými bytovými jednotkami, které svým uspořádáním odpovídají požadavkům rodinného bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. 21

29

systému, který nám vyhodnotí riziko. První stupeň (nízké riziko) znamená, se objekt nachází v zóně I, za posledních 20 let zde nebyla povodeň ani záplava. Dále se zde uvádí stav nosných konstrukcí, vodovodní a kanalizační instalace, klempířské prvky a elektroinstalace. Pokud pojišťujeme novostavbu v dobrém technickém stavu, většinou je poskytnuta sleva 10% z celkové výše pojistného.

2. Informace o objektu V tomto bodě se zabýváme přesnou specifikací objektu. Určujeme zde plochu jednotlivých podlaží, typ střechy a provedení budovy. Tyto informace dělíme do tří skupin22: • Účelné – jedná se zpravidla o starší typ budovy, kde chybí části obvyklé vybavenosti (např. topení, splachovací WC, vodovod) • Běžné – budova je standardně vybavená, použité materiály a prvky jsou převážně v nižší a střední cenové hladině. • Nadstandardní – budova je komfortně vybavena. Použité prvky a materiály jsou ve vyšší cenové hladině

3. Určení pojistné hodnoty a výpočet pojistného Dalším krokem je určení typu pojištění a další specifika pojistné smlouvy. Pojišťovna Kooperativa nabízí pojištění PRIMA a KONFORT již uvedené v předchozí kapitole. V praxi se nemovitosti pojišťují na novou cenu.

Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Kooperativa pojišťovny, a. s.: 1) Pojistná hodnota je hodnota věci rozhodná pro stanovení pojistné částky. 2) Pojistná hodnota věci může být vyjádřena jako: a) nová cena, tj. cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc, sloužící ke stejnému účelu, znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako věc novou (pojištění na novou cenu), b) časová cena, tj. cena, která stanoví z nové ceny věci, přičemž přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiné znehodnocení nebo k zhodnocení věci, k němuž došlo opravou, modernizací nebo jiným způsobe (pojištění na časovou cenu), c) obvyklá cena, tj. cena, která byla dosažena při prodeji stejné, popř. obdobné věci v obvyklém obchodním styku v daném čase a v daném místě (pojištění na obvyklou cenu). 22

Definice dle sazebníku pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů pojišťovny Kooperativa

30

4. Závěr k teoretické části V této bakalářské práci je řešena problematika stanovení pojistné hodnoty nemovitostí. Pojišťovny postupují při stanovení pojistné hodnoty dle svých vypracovaných metod a postupů, existují tabulky, do kterých stačí jen doplnit příslušné metry čtvereční, sami ani kolikrát neví, jak výpočet vznikl. V praxi totiž dochází k tomu, že klienti pojišťoven si často určují výši pojistné hodnoty sami a pojišťovny jen tuto částku akceptují. Může se stát, že klienti nekladou důraz na přesné údaje o svém majetku, to má v mnohých případech za následek, že klientovi mohou vzniknout existenční problémy v důsledku rozdílu potřebné částky pro financování nápravy vzniklých škod a částku, která je uvedena v pojistné smlouvě.

Přesné stanovení pojistné hodnoty a jeho výpočet je popsán ve vyhlášce o oceňování majetku. Tento postup je ale velice zdlouhavý a složitý. Dalo by se předpokládat, že vypracované tabulky pojišťoven vychází z tohoto upraveného výpočtu.

Tato bakalářská práce slouží jako podklad pro navazující magisterské studium a jeho diplomovou práci.

31

B. PRAKTICKÁ ČÁST 5. TRŽNÍ ODHAD RODINNÉHO DOMU Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 519 K Jakubině 519 267 06 Hýskov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 28. března 2012 32

Obsah •

Úvodní list ………………………………………………………………………. 32

•

Obsah……………………………………………………………………………. 33

•

Průvodní dopis…………………………………………………………… ……... 34

•

Popisné informace……………………………………………………………….. 36

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití…………………………………..…….. 39

•

Ocenění…………………………………………………………………… ……... 39

•

Závěr……………………………………………………………………………... 50

•

Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………... 53

•

Osvědčení………………………………………………………………… ……... 54

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………….. 55

•

Snímek z katastrální mapy………………………………………………………. 59

•

Fotodokumentace objektu………………………………………………………... 60

33

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 30. března Oznamujeme Vám, že jsme dokončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č. p. 519

Uvedeným na listu vlastnictví č. 1164, pro katastrální území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun

Nacházejícího se na adrese K Jakubině 519, 267 06 Hýskov, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 28. březnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je znám, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům právy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Berouně, na listu vlastnictví č. 1164, pro katastrální území Hýskov, obce Hýskov, okres Beroun. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, a kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

34

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

35

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY

Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 519 se nachází v menší vesnici Hýskov, která je vzdálena asi 5 kilometrů od okresního města Berouna. Celkový charakter lokality je vesnické bydlení v klidném rázu. Jedná se o novou zástavbu rodinných domů blízko u lesa. V dochůdné vzdálenosti se nachází obchod se smíšeným zbožím, základní škola, mateřská školka, pošta, obecní úřad. V obci má ordinaci praktický lékař i pediatr. Spojení s městem Berounem je zajišťován autobusovou či vlakovou dopravou. Vlakové spojení leží na trati Beroun – Rakovník. Spojení s hlavním městem je možné s jedním přestupem v Berouně a to i v autobusové či vlakové dopravě.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2008 - 2009 jako rodinný dům. V březnu 2010 bylo domu přiděleno popisné číslo a dům obývá mladá čtyřčlenná rodina vlastníků objektu.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Orientace je směrem na jih a východ. Pozemky jsou situovány v obci Hýskov v lokalitě novostaveb rodinných domků. Jako celek mají zhruba lichoběžníkový půdorys. Svojí nejdelší stranou opisují ulici K Jakubině, druhá nejdelší strana sousedí s dosud nezastavěným pozemkem, krátké strany pozemku sousedí s vedlejšími parcelami rodinných domů. 36

Pozemek p. č. 590/11 o rozloze 490 m2 je částečně zastaven budovou č. p. 519, zbytek tvoří zahrádka pro relaxaci a pěstování bylinek, na této části pozemku nalezneme také zpevněnou plochu s posezením. Pozemek p. č. 590/12 o rozloze 470 m2 je také z části zastavěn budovou č. p. 519 a je využíván jako manipulační plocha s příjezdovou cestou a stání pro automobil.

Vedlejší stavby Vedlejší stavby se dosud na pozemku nevyskytují.

Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedena z PE trouby z vodovodního řádu vedeného v komunikaci před pozemkem investora. 2. Přípojka kanalizace z kameninových trub hrdlových vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice. 3. Přípojka elektro vedená z rozvaděče RE s elektroměrem a jističem, který je zabudován v pilíři oplocení. Odtud veden přívodní kabel podzemí do nového domovního rozvaděče umístěného v novostavbě. 4. Zpevněné plochy: přístupový chodník ze zámkové dlažby, okapový chodníček ze zámkové dlažby, příjezdová cesta z vegetačních tvárnic. 5. Plot z pozinkovaného pletiva připevněného na ocelových sloupcích. 6. Vrata částečně pozinkovaného pletiva s výplní dřevěnými prkny.

Trvalé porosty Trvalé porosty se na pozemku dosud nevyskytují.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu. Delší strana je umístěna kolmo k ulici K Jakubině. Stavba má jedno nadzemní podlaží a plně využité podkroví pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaží má obdélníkový tvar bez balkonu a teras. Podkroví je přímo osvětlené sníženými okny v čelní zdi, je přístupné vnitřním schodištěm.

37

Stavba dispozičně obsahuje v prvním podlaží zádveří, koupelnu s WC, dvě obytné místnosti, kuchyň a sklad. Dále je zde umístěno schodiště, technickou místnost s elektrokotlem a bojlerem TUV. Obytné podkroví obsahuje dva dětské pokoje, ložnici, koupelnu s WC a propojovací chodbu. Z této chodby jsou vstupy do všech uvedených místností. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení. Stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Vzhledem k výsledkům geologického průzkumu je pozemek na navážce s velmi nízkou únosností a z tohoto důvodu bude rodinný dům založen na vrtaných pilotách. Nosné a obvodové zdivo je z vápenopískových kvádrů 8DF-LD tl. 240mm, zateplených polystyrenem tl.250mm. Stropy jsou betonové monolitické. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem. Krytina je betonová BRAMAC TEGALIT. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu bez nátěru. Vnitřní omítky vápenné opatřené nátěrem. Podhledy jsou sádrokartonové ze systému RIGIPS, přišroubovány na rošt z CD a UD profilů. V koupelnách a kuchyni jsou provedeny keramické obklady. Vnější fasádní omítka ušlechtilá světlé okrové barvy. Schodiště je provedeno dřevěné samonosné. Dveře jsou celodřevěné osazené do ocelových zárubní. Všechna okna jsou dřevěná bez meziskelní mřížky. Střešní okno je VELUX v sestavě s fasádním oknem VELUX. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně kobercovou textilní krytinou a částečně laminátovou plovoucí podlahou. Vytápění je rekuperační, pomocným zdrojem tepla je elektro kotel DUKO KOPŘIVA o výkonu 6 kW. Dále je zde umístěn teplovzdušný krb a rozvod čerstvého a cirkulačního vytápěcího vzduchu. Elektroinstalace je zavedená světlená i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod vody je proveden z PP trubek HOSTALEN. Zdrojem teplé vody je bojler o objemu 160 l, elektrický na noční proud. 38

Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z hrdlových trubek polypropylenových HT. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s indukční varnou deskou, myčkou nádobí a lednicí. Dále obsahuje kuchyňský odsavač par. WC je standardní splachovací. Vana, umyvadla a bidet jsou keramické.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyziky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat, patří především dodržení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Předmětem ocenění je rodinný dům, který je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCEŇENÍ

ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

39

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Vpřípadě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je:

1 421 000Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

40

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Název Rodinný dům Stavební Stavební Stavební pozemku Hýskov parcela parcela parcela Parcelní číslo 590/11 N/A N/A N/A 590/12 Adresa K Jakubině K Jakubině K Jakubině Chyňava pozemku Katastrální Hýskov Hýskov Hýskov Chyňava území Obec Hýskov Hýskov Hýskov Chyňava Okres Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 2 034 000 2 254 000 630 000 celkem Rozloha 960 1 017 1 127 1 050 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 2000 2000 600 Datum 22. 3. 2012 5. 3. 2012 5. 3. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 2000 2000 600 hodnota C. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená 1800 1800 540 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená 2000 2000 540 hodnota Existence Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená 2000 2000 540 hodnota Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená 2000 2000 540 hodnota Územní Ano Ano Ano Ano rozhodnutí

41

Porovnávaný pozemek 4 Stavební parcela N/A Zdejcina Beroun Zdejcina Beroun 1 040 000 1 000 1040 22. 3. 2012 1 1040

Nabídka 0,9 936 Absolutní vlastnictví 1 936 Bez věcných břemen 1 936 Rodinný dům

1 936 Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Mírně svažitý Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž. síti Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Kompletní

Nezjištěna

Autobus, vlak

Výborné

Ne

1 2000

1 2000

1 540

1 936

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 2000

1 2000

1 540

1 936

Dobrá 1 2000

Dobrá 1 2000

Horší 1,1 594

Horší 1,1 1029,6

Pravidelný 1 2000

Pravidelný 1 2000

Pravidelný 1 594

Pravidelný 1 1029,6

Mírně svažitý 1,05 2100

Rovný

Mírně svažitý

Rovný

1 2000

1,05 623,7

1 1029,6

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 2100

1 2000

1 623,7

1 1029,6

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 2100

1 2000

1 623,7

1 1029,6

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus

Autobus

1 2100

1 2000

1,1 686,07

1,1 1132,56

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1 2100

1 2000

1 686,07

1 1132,56

Ne

Ne

Ne

Ne

1 2100

1 2000

1 686,07

1 1132,56

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

42

Korekce 1 Upravená 2100 hodnota E. Ostatní parametry Velikost X Obdobná pozemku Korekce 1 Upravená 2100 hodnota Možná Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 Upravená 2100 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1480 2100 hod. 1 m2 Rozloha 960 pozemku Celková 1420800 porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo Číslo parcely Výměra v m2

1 2 Celkem

590/11 590/12

490 470

1 2000

1 686,07

1 1132,56

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1 2000

1 686,07

1 1132,56

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 2000

1 686,07

1 1132,56

2000

686,07

1132,56

Jednotková hodnota v Kč/m2 1 480 1 480

Tržní hodnota

725 200 695 600 1 420 800

zaokrouhlení

1 421 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Beroun v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikož se jedná o nabídky, tuto skutečnost jsme zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklým rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotek je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. 43

Na základě výš uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitost jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

6 446 422Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Název Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům nemovitosti Hýskov Hýskov Hýskov Chyňava Parcelní číslo Adresa K Jakubině nemovitosti 519 Katastrální Hýskov Hýskov Hýskov Chyňava území Obec Hýskov Hýskov Hýskov Chyňava Okres Beroun Beroun Beroun Beroun B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha 960 140 650 600 pozemku Hodnota za 2 000 2 300 2 000 1 050 1m2 Hodnota 1 920 000 322 000 1 300 000 630 000 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 189 80 150 181 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 3 050 000 4 500 000 4 490 000 celkem Prodejní cena 2 728 000 3 200 000 3 860 000 bez ceny pozemku Cena za 1 X 34 100 21 333 21 325 porovnávací jed. Datum 23. 3. 2012 22. 3. 2012 28. 2. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 34 100 21 333 21 325 hodnota D. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9

44

Porovnávaná nemovitost 4 Rodinný dům Zdejcina

Beroun Zdejcina Beroun 1 040 1 000 1 040 000

91

3 945 000 2 905 000

31 923

21. 3. 2012 1 31 923

Nabídka 0,9

Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle Rodinný dům územního Hýskov plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický Dobrý stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech. Dobrá Vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. Dobrá využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

30 690

19 199

19 192

28 730

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1 30 690

1 19 199

1 19 192

1 28 730

Ne

Ne

Ne

Ne

1 30 690

1 19 199

1 19 192

1 28 730

Rodinný dům Hýskov

Rodinný dům Hýskov

Rodinný dům Chyňava

Rodinný dům Zdejcina

1 30 690

1 19 199

1 19 192

1 28 730

Ano

Ano

Ano

Ano

1 30 690

1 19 199

1 19 192

1 28 730

Ne

Ne

Ne

Ne

1 30 690

1 19 199

1 19 192

1 28 730

Lepší 0,95 29 155,5

Porovnatelná 1 19 199

Horší 1,1 21 111,2

Horší 1,1 31 603

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1 29 155,5

1 19 199

1 21 111,2

1 31 603

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 29 155,5

1 19 199

1 21 111,2

1 31 603

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 29 155,5

1 19 199

1 21 111,2

1 31 603

45

Další možný Dobrý rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus, vlak obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 23 949,32 hodnota 1 jednotky Porovnávací 4 526 422 hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota 1 920 000 pozemku Celková 6 446 422 porovnávací hodnota

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1 29 155,5

1 19 199

1 21 111,2

1 31 603

Autobus, vlak 1 29 155,5

Autobus, vlak

Autobus

Autobus

1 19 199

0,9 19 000,08

0,9 28442,7

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 29 155,5

1 19 199

1 19 000,08

1 28442,7

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 29 155,5

1 19 199

1 19 000,08

1 28442,7

N/A

N/A

N/A

N/A

1 29 155,5

1 19 199

1 19 000,08

1 28442,7

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1 29 155,5

1 19 199

1 19 000,08

1 28442,7

N/A 1 29 155,5

N/A 1 19 199

N/A 1 19 000,08

N/A 1 28442,7

29 155,5

19 199

19 000,08

28442,7

46

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metodě je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů- přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 063 000Kč. Podrobný popis výpočtů provedených získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

47

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 25%

180 000 45 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

135 000 11 000 4 000 1 019 0 0 0 16 019

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

118 981 35 000 85 000

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 062 500 Kč 1 163 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jsou, jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

48

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a způsobení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5 914 000Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

49

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, K Jakubině 519, Hýskov Číslo pozemku 590/11, 590/12 Nosná konstrukce Zděná z vápenopískovcových kvádrů Skutečné stáří 2 roky Efektivní stáří 2 roky Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 188,5 m2 Počet podlaží 2 nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 368 m2 Koeficient využitelnosti 0,81 Celková podlahová plocha 152,8 m2 Celkový obestavěný prostor 720m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 151Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 3 708 720 Fyzické opotřebení -2% 3 634 546 Funkční nedostatky 0% 3 634 546 Ekonomické nedostatky 0% 3 634 546 Vedlejší stavba Venkovní úpravy

Nejsou žádné 350 000

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 920 000 5 913 546 5 914 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. dubna 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

50

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

6 446 422

85%

5 479 459

Příjmová metoda

1 063 000

5%

53 150

Nákladová metoda

5 914 000

10%

591 400

Výsledná cena

6 124 009

Zaokrouhleno

6 125 000

Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na trhu běžně nabízen a je s ním běžně obchodováno. Z těchto důvodů lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí tedy přisouzena váha 85 %. Daný typ majetku - rodinný dům je v dané lokaci (okres Beroun) velmi málo pronajímán. Nejedená se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou byla uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí stanovena kontribuce pouze 5%. Tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. dubna reprezentována částkou:

= 6 125 000Kč. (slovy: Šestmilionůstodvacetpěttisíckorunčeských)

51

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

52

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY23 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomností nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

23

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

53

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o družbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a užití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ24

Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Hýskově, dne 1. dubna 2012

……………………. Gabriela Balvínová

24

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

54

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 519

Část obce:

Hýskov 50474

Číslo LV:

1164

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Hýskov 650471

Na parcele:

St. 883

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

SJM Matyáš Jakub a Matyášová Alexandra

Matyáš Jakub

K Jakubině 519, Hýskov, 267 06

Matyášová Alexandra

Hornohradební 97, Beroun, Beroun-Centrum, 266 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 11.04.2012 13:41:23

55

Podíl

Informace o parcele Parcelní číslo:

St. 883

Výměra [m2]:

104

Katastrální území:

Hýskov 650471

Číslo LV:

1164

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 519

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

SJM Matyáš Jakub a Matyášová Alexandra Matyáš Jakub

K Jakubině 519, Hýskov, 267 06

Matyášová Alexandra

Hornohradební 97, Beroun, Beroun-Centrum, 266 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 11.04.2012 17:41:25

56

Podíl

Informace o parcele Parcelní číslo:

590/11

Výměra [m2]:

490

Katastrální území:

Hýskov 650471

Číslo LV:

1164

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

orná půda

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

SJM Matyáš Jakub a Matyášová Alexandra Matyáš Jakub

K Jakubině 519, Hýskov, 267 06

Matyášová Alexandra

Hornohradební 97, Beroun, Beroun-Centrum, 266 01

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

42213 490 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 11.04.2012 17:41:25

57

Informace o parcele Parcelní číslo:

590/12

Výměra [m2]:

470

Katastrální území:

Hýskov 650471

Číslo LV:

1164

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Způsob využití

manipulační plocha

Druh pozemku:

orná půda

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Podíl

SJM Matyáš Jakub a Matyášová Alexandra Matyáš Jakub

K Jakubině 519, Hýskov, 267 06

Matyášová Alexandra

Hornohradební 97, Beroun, Beroun-Centrum, 266 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 11.04.2012 17:41:25

58

Snímek z katastrální mapy

59

Fotodokumentace objektu

60

61

6. TRŽNÍ ODHAD ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Budova s komerčním prostorem, restaurací a bytem Hornohradební 97 266 01Beroun

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 28. března 2012 62

Obsah •

Úvodní list ………………………………………………………………………62

•

Obsah……………………………………………………………………………63

•

Průvodní dopis…………………………………………………………………..64

•

Popisné informace……………………………………………………………….66

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití………………………………………..68

•

Ocenění………………………………………………………………………….69

•

Závěr…………………………………………………………………………….79

•

Omezující podmínky a předpoklady…………………………………………....81

•

Osvědčení……………………………………………………………………….82

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí……………………………………………………83

•

Snímek z katastrální mapy………………………………………………………85

•

Fotodokumentace objektu……………………………………………………….86

63

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 30. března Oznamujeme Vám, že jsme dokončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

Dům občanské vybavenosti č. p. 97

Uvedeným na listu vlastnictví č. 4770, pro katastrální území Beroun, obec Beroun - centrum, okres Beroun

Nacházejícího se na adrese Hornohradební 97, 266 01Beroun

V této zprávě Vám předkládám výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 28. březnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je znám, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům právy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Berouně, na listu vlastnictví č. 4770, pro katastrální území Beroun, obce Beroun - centrum, okres Beroun. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, a kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

64

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělen zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

65

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaný majetek – dům občanské vybavenosti č. p. 97 se nachází v okresním městě Beroun. Tento dům se nachází přímo v historickém centru na náměstí Berouna a to pod Plzeňskou bránou, kterou vstupujeme na náměstí samotné. Celkový charakter lokality je historické centrum. Město Beroun získalo titul historické město roku 2009. Tento titul se udílí za nejlepší přípravu a realizaci Programu regenerace městských památkových rezervací a zón. V současné době počet obyvatel činní 17 742. Město samotné je rozděleno dálnicí D5, která vede nad městem po mostní konstrukci. Dálnice je hlavní tah Praha – Plzeň – Rozvadov. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Vlakové i autobusové nádraží jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného objektu. Parkování je možné přímo u objektu na veřejných parkovištích. Trvalé parkování je možné po domluvě a zaplacení poplatku na radnici města.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle poskytnutých podkladových materiálu zadavatelem tržního ocenění a ze skutečností zjištěných na místě, je hlavní podnikatelskou činností pronájem komerčních prostor a restaurace. Celý oceňovaný majetek není prostorově ohraničen a areál tvoří pouze jediná nemovitost, která je předmětem ocenění. Nemovitost vznikla roku 1100, původně sloužila jako měšťanský dům. Od výstavby až do současnosti prošel dům asi 6 rekonstrukcemi.

Historie Dům byl vystaven roku 1100 jako měšťanský dům. Jednalo se o jeden z deseti kamenných domů, které byly vystavěny na Husově náměstí v Berouně. Tato nemovitost se nachází přímo pod horní Plzeňskou bránou, která umožňovala přístup do hradeb obehnaného města. Pozůstatky hradeb můžeme ve městě nalézt ještě dnes.

66

Pozemek Oceňovaný pozemek je uveden v listu vlastnictví č. 4770. Pozemek má parcelní číslo st. 176 a je zcela zastavěn budovou s číslem popisným 97, její rozloha je 131 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, kde kratší strana opisuje ulici Palackého a delší strana je souběžná s ulicí Hornohradební. Zbývající dvě strany jsou obvodové zdi, které jsou spojeny s okolními objekty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Do venkovních úprav jsou zahrnuty přípojky a rozvody inženýrských sítí, zpevněné plochy. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku.

Venkovní úpravy 1. Přípojka vody provedena z PE trouby vedeného z ulice Palackého. 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových hrdlových DN 300 vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Hornohradební. 3. Přípojka elektro zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Hornohradební. 4. Přípojka plynu vedena z plynového rozvodu z ulice Palackého.

Budova Předmětem ocenění je jediná budova.

Budova byla postavena v roce 1100, je umístěna na pozemku p. č. 176 v k. ú. Beroun – centrum. Jedná se o podsklepený třípodlažní objekt. Suterén slouží jako sklad pro restauraci. První nadzemní podlaží jsou komerční prostor, který má pronajat Tipsport, kde provozuje svojí sázkovou kancelář. Tento prostor je tvořen z hlavního vstupu, hlavní místností s přepážkami, dále je umístěno sociální zařízení a kuchyňka pro personál. Všechny podlahy jsou zde keramické, omítky štukové s malbou, jak stěn, tak i stropu. Vybavení sociálního zařízení je zařízeno sanitární keramikou. Druhé nadzemní podlaží je využíváno jako restaurace s minutkovou kuchyní a vstupní halou. Dále je zde sklad potravin, mytí nádobí a WC personálu s úklidovou komorou. Na protilehlé straně restaurace je bar, předsíňka s WC pro hosty. Veškeré podlahy druhé patra 67

jsou z keramické dlažby a z této dlažby jsou i provedeny obklady stěn. Stropy jsou část omítka štuková a malba, část je podhled sdk. V posledním nadzemním podlaží se nachází byt 3+1. Byt je situován v pravé zadní části podkroví, skládá se z obývacího pokoje s kuchyní, ložnice, koupelna s toaletou a šatnou. V levé části podkroví je kancelář, technická místnost a šatna personálu. Byt má v koupelně provedenou podlahu z keramické dlažby. Obývací pokoj s kuchyní a ložnicí mají laminátovou plovoucí podlahu, šatna má PVC. Zbývající prostory mají podlahy z keramické dlažby, stěny jsou omítnuty a opatřeny malbou. Stropy mají podhled sdk. Základní konstrukční systém je z cihel a kamene. Obvodový plášť budovy je omítnout a opatřen fasádní barvou. Střešní krytina je betonová BRAMAC. Okna jsou dřevěná EURO. Schodiště jsou betonová, opatřená PVC krytinou.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Zvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je pronajat za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

68

OCEŇENÍ

ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním objektu sloužící pro podnikatelské účely jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, možná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je: 69

1 031 000Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové 1 2 3 číslo pozemku Název Víceúčelový Stavební Stavební Stavební pozemku dům Beroun parcela parcela parcela Parcelní číslo 176 N/A N/A N/A Adresa Hornohradební Jeronýmova K Vodojemu K Dědu pozemku Katastrální Beroun Beroun Beroun Beroun území Centrum Zavadilka Město Město Obec Beroun Beroun Beroun Beroun Okres Beroun Beroun Beroun Beroun 2 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena X 1 370 200 14 786 700 3 901 998 celkem Rozloha 442 4 286 1 086 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 3100 3450 3593 Datum 14. 4. 2012 10. 4. 2012 12. 4. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 3100 3450 3593 hodnota C. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená 2790 3105 3233,7 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená 2790 3105 3233,7 hodnota Existence Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená 2790 3105 3233,7 hodnota Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená 2790 3105 3233,7 hodnota

70

Porovnávaný pozemek 4 Stavební parcela N/A Na Cibulce Beroun Závodí Beroun Beroun 2 814 000 804 3500 10. 4. 2012 1 3500

Nabídka 0,9 3150 Absolutní vlastnictví 1 3150 Bez věcných břemen 1 3150 Rodinný dům

1 3150

Územní rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Mírně svažitý Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inž. síti Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus, vlak obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Výborné dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost Ne demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

2790

3105

3233,7

3150

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 2790

1 3105

1 3233,7

1 3150

Dobrá 1 2790

Dobrá 1 3105

Dobrá 1 3233,7

Dobrá 1 3150

Pravidelný 1 2790

Pravidelný 1 3105

Pravidelný 1 3233,7

Pravidelný 1 3150

Rovný 1 2790

Mírně svažitý 1,05 3260,25

Rovný 1 3233,7

Rovný 1 3150

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 2790

1 3260,25

1 3233,7

1 3150

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 2790

1 3260,25

1 3233,7

1 3150

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

1 2790

1 3260,25

1 3233,7

1 3150

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1 2790

1 3260,25

1 3233,7

1 3150

Ne

Ne

Ne

Ne

1 2790

1 3260,25

1 3233,7

1 3150

71

Jiná technická korekce Korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

3260,25

3233,7

3150

Větší

Větší

Větší

0,9 2934,225

0,9 2910,33

0,9 22835

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 2934,225

1 2910,33

1 22835

2934,225

2910,33

22835

Upravená 2790 hodnota E. Ostatní parametry Velikost X Obdobná pozemku Korekce 1 Upravená 2790 hodnota Možná Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 Upravená 2790 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 7 868 2790 hod. 1 m2 Rozloha 131 pozemku Celková 1 030 708 porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo Číslo parcely Výměra v m2

1 Celkem

176

131

Jednotková hodnota v Kč/m2 7 868

Tržní hodnota

zaokrouhlení

1 030 708 1 030 708

1 031 000

Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy administrativní budovy, které byly v okrese Beroun v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, možnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. 72

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

19 183 000Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové 1 2 3 číslo nem. Název Více účelová Více účelová Více účelová Komerční dům nemovitosti budova budova budova Beroun Parcelní číslo 176 Adresa Hornohradební Havlíčkova V Plzeňské Cajthamlova nemovitosti 97 132 bráně 2 Katastrální Beroun Beroun Beroun Beroun území Centrum Centrum Centrum Zavadilka Obec Beroun Beroun Beroun Beroun Okres Beroun Beroun Beroun Beroun B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha 131 324 199 4 222 pozemku Hodnota za 7 868 3 500 3 650 2 800 1m2 Hodnota 1 030 708 1 134 000 726 350 11 821 600 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 409 481 199 1 526 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 14 457 000 29 626 3500 21 521 600 celkem Prodejní cena 13 323 000 28 900 000 9 700 000 bez ceny pozemku Cena za 1 X 27 700 145 227 6 357 porovnávací jed. Datum 15. 1. 2012 28. 1. 2012 2. 2. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 27 700 145 227 6 357 hodnota D. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená 24930 130704,3 5721,3 hodnota

73

Porovnávaná nemovitost 4 Obchodní prostory

Plzeňská Beroun Centrum Beroun Beroun 1 115 3600 4 014 000

1 115

29 014 000 25 000 000

22 422

3. 2. 2012 1 22 422

Nabídka 0,9 20179,8

Vlastnická Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Výborná Korekce Upravená hodnota Technický Dobrý stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech. Dobrá Vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. Dobrá využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný Omezený rozvoj nemovitosti Korekce

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1 24930

1 130704,3

1 5721,3

1 20179,8

Ne

Ne

Ne

Ne

1 24930

1 130704,3

1 5721,3

1 20179,8

1 24930

1 130704,3

1 5721,3

1 20179,8

Ano

Ano

Ano

Ano

1 24930

1 130704,3

1 5721,3

1 20179,8

Ne

Ne

Ne

Ne

1 24930

1 130704,3

1 5721,3

1 20179,8

Porovnatelná 1 24930

Horší 1,05 137239,51

Porovnatelná 1 5721,3

Porovnatelná 1 20179,8

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1 24930

1 137239,51

1 5721,3

1 20179,8

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 24930

1 137239,51

1 5721,3

1 20179,8

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 24930

1 137239,51

1 5721,3

1 20179,8

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

74

Upravená hodnota Dopravní Autobus, vlak obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 44383 hodnota 1 jednotky Porovnávací 18 152 647 hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota 1 030 708 pozemku Celková 19 183 355 porovnávací hodnota

24930

137239,51

5721,3

20179,8

Autobus, vlak 1 24930

Autobus, vlak

Autobus

Autobus, vlak

1 137239,51

0,9 5149,17

1 20179,8

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 24930

1 137239,51

1 5149,17

1 20179,8

Dobrá

Dobrá

Horší

Dobrá

1 24930

1 137239,51

1,02 5252,15

1 20179,8

N/A

N/A

N/A

N/A

1 24930

1 137239,51

1 5252,15

1 20179,8

Menší

Obdobný

Menší

Menší

0,8 19944

1 137239,51

0,8 4201,72

0,8 16143,84

N/A 1 19944

N/A 1 137239,51

N/A 1 4201,72

N/A 1 16143,84

19944

137239,51

4201,72

16143,84

75

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla kapitalizační míra stanovena podílem mezi čistým ročním výnosem a kupní cenou obchodovaných nebo nabízených nemovitostí v současnosti i letech minulých. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

9 272 000Kč. Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

76

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

1 080 000 108 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

972 000 9 000 1 519 8 500 0 8 000 90 000 117 019

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 089 019 347 332 741 687

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

9 271 088 9 272 000

NÁKLADOVÁ METODA U této metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje snížení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které snižují hodnoty, jsou definovány takto: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

77

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické využití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

25 891 000Kč. Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

78

NÁKLADOVÁ METODA Název Objekt občanské vybavenosti Beroun Číslo pozemku 176 Nosná konstrukce Kamenná Skutečné stáří 912 let Efektivní stáří 11let Ekonomická životnost 40let Zastavěná plocha 407m2 Počet podlaží 3 nadzemní podlaží,1podzemní podlaží Celková zastavěná plocha 459m2 Koeficient využitelnosti 0,95 Celková podlahová plocha 409m2 Celkový obestavěný prostor 760m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 950Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 27 786 500 Fyzické opotřebení -11% 24 729 985 Funkční nedostatky 0% 24 729 985 Ekonomické nedostatky 0% 24 729 985 Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

130 000 1 030 708

25 890 693 25 891 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s věcným břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

79

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 19 183 000 9 272 000 25 891 000

Váha (%) 20 50 30

Vážený průměr (Kč) 3 836 600 4 636 000 7 767 300 16 139 900 16 140 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitosti (občasné vybavenosti), které jsou na trhu jen v malé míře nabízeny a obchodovány. Proto je velmi těžké určit hodnotu majetku porovnávací metodou, protože s nemovitostmi podobného typu se na Berounsku setkáváme jen zřídka. Na základě těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a byla jí tedy přisouzena váha 10 %. Oceňovaný majetek - budova občanské vybavenosti je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Tato budova produkuje příjmy z pronájmu prostor k tomu určených, a proto příjmové metodě dáváme největší váhu a to 60%. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že nemovitost je postavena v roce 1100 a prošla několika rekonstrukcemi. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2012 reprezentována částkou:

16 140 000 Kč. (slovy:Šestnáctmilionůstočtyřicettisíckorunčeských).

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 80

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY25 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomností nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

25

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

81

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o družbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a užití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ26

Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Hýskově, dne 1. dubna 2012

……………………. Gabriela Balvínová

26

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

82

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 97

Část obce:

Beroun – Centrum401862

Číslo LV:

4770

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

Objekt občanské vybavenosti

Katastrální území:

Beroun 602868

Na parcele:

st.176 Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

Podíl

SJM Blahovec Jan a Blahovcová Markéta

Blahovec Jan

Družstevní 267, Hýskov, 267 06

Blahovcová Markéta

Družstevní 267, Hýskov, 267 06

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 15.04.2012 13:54:42

83

Informace o parcele Parcelní číslo:

St. 176

Výměra [m2]:

131

Katastrální území:

Beroun 602868

Číslo LV:

4770

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele: Sousední parcely

č.p. 97

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

SJM Blahovec Jan a Blahovcová Markéta

Blahovec Jan

Družstevní 267, Hýskov, 267 06

Blahovcová Markéta

Družstevní 267, Hýskov, 267 06

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Platnost k 15.04.2012 13:54:42

84

Podíl

Snímek z katastrální mapy

85

Fotodokumentace objektu

86

87

C. ANALYTICKÁ ČÁST 7. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU BEROUN Okres Beroun se nachází ve středočeském kraji. Hlavním městem tohoto okresu je Beroun, který se nachází severovýchodní části na soutoku řek Berounky a Litavky. Mimo něj zde leží pět dalších měst a čtyři obce mají statut městys. Celkový počet obcí v okrese je 85. Rozloha okresu je 661,91 km2, což se v rámci Středočeského kraje a i v rámci republiky řadí mezi menší okres. Počet obyvatel je 86 000 a průměrná hustota zalidnění je 129 ob./km2. Beroun se řadí k průmyslovým okresům. Pro tento okres je netypičtější těžba vápence, která zde má dlouholetou tradici. V současné době se těží vápenec asi v 5 lomech, vytěžené lomy se využívají k rekreaci nebo se staly státem chráněné biotopy. V Králově Dvoře se nachází velká cementárna, která patří společnosti Českomoravský cement. Průmyslová výroba okresu je zejména soustředěna podél dálnice D5. Tradičním odvětví na Berounsku je hutnictví. Vedoucí úlohu v průmyslové výrobě převzal strojírenský průmysl, specializovaný na výrobu součástí a vybavení automobilů. Z komerčního hlediska je okres Beroun zajímavým pro mnohé firmy. Berounským okresem prochází dopravní tahy mezinárodního významu spojující Prahu, Plzeň a Německo. Je zde také mnoho volných prostor po skončené výrobě v Tibě či opuštěné budovy kasáren, které by se daly využít, aby z nich nebyl bronwfields.

TRH S NEMOVITOSTMI Od vstupu České republiky do Evropské unie můžeme sledovat nárůst většiny cen nemovitostí. Toto je způsobeno politickou a ekonomickou stabilitou, ale hlavně úvěrovou politikou bank. Banky nastavily mírnější pravidla a tak v dnešní době již problém dosáhnout na hypotéku. Po ekonomické krizi ceny nemovitostí mírně klesly a delší dobu jsou stabilní, v blízké době se očekává jejich opětovný nárůst a to hlavně ve větších městech, jako je Beroun. Město Beroun patří mezi nejdražší města v naší republice, je to způsobeno jeho polohou a rychlou dostupností do hlavního města čí o trochu vzdálenějšího města Plzně. V okrese Berouna leží spousta vesnic, které v poslední době čelí novým výstavbám rodinných domů, lidé odcházejí z měst do vesnic, ale je pro ně důležité mít rychlé spojení s většími městy a to tento okres nabízí. 88

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Beroun můžeme rozdělit na tři části – Na vlastní okresní město Beroun, město Hořovice, zbytek okresu.

7. 1 MĚSTO BEROUN POZEMKY Proluky V historickém centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jedna z volných proluk se nachází mezi hlavní silnící Politických vězňů a ulicí Hrčířšká. Tato proluka má dobré místo, nachází se zde na ní prozatímní parkoviště a sousedí z velice fregmentovanou autobusová zastávka U Černého koně. Město na této proluce chce vybudovat patrové garáže. Velké proluky vznikly v místech, kde byly vojenská kasárna. V těchto areálech některé budovy byly ponechány a využity například jako knihovna, klub seniorů, byty pro méně příjmové, Červený kříž, gymnázium a lékařský dům. Největší část volného pozemku město Beroun prodalo italské společnosti, která zde má do deseti let vybudovat 11 bytových domů, se zhruba 670 bytů. Tento pozemek se prodal za 51 milionů korun. Další velká proluka by mohla vzniknout v místě tehdejší textilní továrny Tiba. Dnes zde stojí ještě několik výrobních a skladovacích hal. Tato proluka je dnešním ožehavým tématem, protože radnice chce nechat investora vybudovat nákupní dům Tesco a několik desítek bytů s parkovišti.

Stavební pozemky Poté, co se Česká republika vymanila z dopadů ekonomické krize a hypoteční úvěry se opět staly pro běžné občany dostupnějšími, stoupla také poptávka po stavebních pozemcích. V blízkém okolí Berouna se začaly rozrůstat lokality s vybudovanými inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi. První lokalita ,,Nad Homolkou,, pro kterou byl schválen v roce 2005 regulační plán. V této lokalitě nalezneme mírně svažité stavební pozemky, které se přeměnily z orné půdy. Podobný osud měly i pozemky v okolí Králova dvora, Levína, Počapel, které těsně navazují na město Beroun. V této lokalitě se realizované ceny pohybují průměrně kolem 1500 Kč/ za metr čtvereční. Třetí lokalita nese název ,,Na Cibulce,, ve východní části města, zde nalezneme pozemky na kopci s výhledem na historickou část města. 89

Ve střednědobém časovém horizontu můžeme očekávat nárůst cen stavebních pozemků, obzvlášť těch, které budou mít vybudované inženýrské sítě a budou tedy určeny pro výstavbu rodinných a bytových domů.

BUDOVY Byty V současné době vzrůstá poptávka hlavně po menších bytech typu 2+1 nebo 2+kk do 55 metrů čtverečních, a to hlavně v cihlové zástavbě širšího centra. To dosvědčuje i rozvoj developerské výstavby bytů, jako je Palouček I., Palouček II., rezidenční čtvrť Na Golfu, Nábřeží a Královský horizont. Naopak poptávka po nově postavených bytových domech prudce klesla a zcela se míjí s nabídkou. Lidé nemají zájem o předražené byty, které se kolikrát nacházejí v neatraktivních lokalitách daleko od centra města. Jediné řešení, jak opět zvýšit poptávku po těchto bytech, je snížit cenu. Ceny v novostavbách v centru města se pohybují v rozmezí 33 000 – 48 000 podlahové plochy bytu.

Starší byty se obchodují v těchto intervalech: Byt 1+1

840 000 – 1 330 000 Kč

Byt 2+1

900 000 – 1 600 000 Kč

Byt 3+1

1 150 000 – 1 900 000 Kč

Byt 4+1

1 500 000 – 2 500 000 Kč

V budoucnu můžeme předpokládat nárůst cen menších bytů i po rekonstrukci, jak v panelových tak v cihlových domech. Naopak můžeme očekávat pokles cen již zmíněných novostaveb.

Rodinné domy Za posledních pár let značně stoupla poptávka hlavně po starších rodinných domech určených k částečné nebo úplné rekonstrukci. Hlavním důvodem je samozřejmě cena, která u těchto nemovitostí je o několik set tisíc nižší. Realizované ceny u řadových domů se pohybují kolem 2 500 000 Kč, u samostatně stojících rodinných domů kolem 4 500 000 Kč.

90

Bytové domy Prodej bytových domů je opravdu ojedinělý. V případě prodeje některé nemovitosti se jedná o dům před celkovou rekonstrukcí. Nelze předpokládat nárůst nabídky bytových domů, z důvodů, že se bytové domy neprodávají jako celky, ale jako jednotlivé bytové jednotky.

Administrativní budovy Nemovitosti tohoto typu se v této oblasti prakticky neobchoduje. V drtivé většině se jedná o prodej kanceláře a ne celé administrativní budovy.

Průmyslové objekty Z průmyslových objektů se v nabídce objevují převážně obchodní prostory, které se pohybují okolo 7 000 000 Kč. Nabízejí se spíše menší objekty vhodné pro drobné podnikatele. Celkově je průmysl spíše na ústupu, což se projevuje i nabídce a poptávce těchto objektů. Stejně jako administrativní budovy i průmyslové objekty se nabízejí spíše k dlouhodobým pronájmům.

NÁJMY Byty V okresním městě Berouně se můžeme setkat s poměrně vysokou poptávkou i nabídkou bytů k pronájmu, protože se jedná o okresní město a sousedí s hlavním městem Prahou. Většina lidí zaměstnaných v Praze bydlí v klidnějším Berouně a za prací dojíždí. Stejně jako u prodeje je nejvyšší poptávka po menších výměrách, tj. do 55 metrů čtverečních.

Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

4 000 – 9 000 Kč / byt / p. m.

Byt 2+1

5 000 – 10 000 Kč / byt / p. m.

Byt 3+1

7 000 – 14 000 Kč / byt / p. m.

Byt 4+1

10 000- 18 000 Kč / byt / p. m.

91

Nebytové prostory U nebytových prostor určených k vykonávání služeb velmi převažuje nabídka nad poptávkou. Trh se službami je v této lokalitě nasycen. V nabídce se objevují prostory vzdálenější od centra města. Cena nebytových prostor se pohybuje v rozmezí 100 – 250 Kč / m2 / p. m.

Kanceláře Poptávka po kancelářích v tomto městě není velká. Může to být způsobeno i tím, že většina lidí pracuje z domova a proto si nepotřebuje pronajímat kancelář v centru města. Nabídka zde převyšuje poptávku. S tímto faktorem souvisí také ceny, které se pohybují v intervalu 110 – 210 Kč / m2 / p. m.

Průmyslové objekty Co se týče skladových prostor v Berouně, je nabídka velmi malá. Sklady se spíše nacházejí v okolních městech a vesnicích. Sklady, obsluhované kamionovou dopravou, v centru města nenalezneme, spíše se jedná o menší sklady. Cena těmto skladům odpovídá, pohybuje se v rozmezí 10 – 80 Kč / m2 / p. m.

7. 2 HOŘOVICE V pořadí druhý segment trhu s nemovitostmi v okrese Beroun je město Hořovice a jeho blízké okolí. Je to obec s rozšířenou působností, která spravuje 37 obcí. Tato část okresu je pro investory velice zajímavá, nachází se zde dálnice D5 a železniční koridor. V blízkosti dálnice jsou skladové prostory a výrobní haly. V kraji Hořovice je druhá nejvyšší zaměstnanost v průmyslu, ten je soustředěn do oblasti Hořovice – Komárov. Největší průmyslové firmy jsou Buzuluk Komárov, a. s. a Valeo výměníky tepla, k. s.

POZEMKY Nejvíce obchodovanými pozemky na Hořovicku jsou stavební pozemky, pro výstavbu rodinných domů. V centru města se volné pozemky moc nevyskytují, vznikly by leda demolicí budov. Cena se velice liší, s čím větší vzdáleností od dálnice a města Hořovice tím 92

cena velice klesá a může se dostat i pod 1000 Kč / m2. Volné pozemky se nacházejí v okrajových částech města a nedalekých okolních vesnicích. Cena těchto stavebních pozemků se pohybuje v rozmezí 2 000 – 6 000 za metr čtvereční.

BUDOVY Byty Co se týče prodeje bytů, poptávka převyšuje nabídku. Tento faktor je ovlivněn především stoupajícím počtem mladých lidí toužící po vlastním bydlení a v poslední řadou i levnější bydlení jako v centru Berouna a rychlou dostupností do hlavního města Prahy či Plzně.

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

400 000 – 900 000 Kč

Byt 2 + 1

880 000 – 1 100 000 Kč

Byt 3 + 1

1 200 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4 + 1

1 500 000 – 2 100 000 Kč

Rodinné domy Na trhu s rodinnými domy převyšuje poptávka nad nabídkou. Nejvíce jsou poptávané starší rodinné domy určené k částečné či celkové rekonstrukci. Hlavním důvodem je cena a možnost úpor v případě postupné, mnohdy i několikaleté rekonstrukce vlastními silami. Starší rodinné domy jsou na prodej za 1 600 000 – 3 500 000 Kč v závislosti na velikosti pozemku. Novostavby se dají pořídit v intervalu 3 500 000 – 7 000 000 Kč včetně pozemku.

NÁJMY Byty Nejvíce jsou poptávané o malé výměře, to je do 50 m2.

Byty se pronajímají v těchto intervalech: Byt 1 + 1

3 500 – 5 000 Kč / m2 / p. m.

Byt 2 + 1

5 000 – 6 500 Kč / m2 / p. m.

Byt 3 + 1

7 000 – 11 000 Kč / m2 / p. m. 93

Nebytové prostory U nebytových prostor se obchoduje převážně se skladovými prostory, kterých je v Hořovicích i okolí větší množství. Ceny se pohybují mezi 50 – 200 Kč / m2 / p. m. v závislosti na lokalitě.

7. 3 ZBYTEK ORKESU MIMO BEROUN A HOŘOVICE Mimo větší města jako je Beroun a Hořovice se v Berounském kraji nacházejí spíše větší či menší vesnice. V těchto oblastech se spíše obchoduje s rodinnými domy, stavebními pozemky nebo rekreačními objekty.

POZEMKY Stavební pozemky se začínají rozrůstat hlavně u větších měst, ve vesnicích s vyšším počtem obyvatel a alespoň s minimální občanskou vybaveností. Ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 200 – 2 500 Kč / m2. Zemědělská orná půda se obchoduje v cenovém intervalu 40 – 200 Kč / m2.

BUDOVY Byt Bytové domy v menších obcích se vyskytují pouze zřídka. Prodej bytových jednotek je tedy minimální. V těchto domech se můžeme spíše setkat s menšími byty typu 1 + 1 a 2 + 1. Nízká nabídka je tedy v rovnováze s rovněž nízkou poptávkou. Ceny těchto bytů se pohybují mezi 2 000 – 14 000 Kč / m2 podlahové plochy bytu v závislosti na lokalitě a stáří bytu.

Rodinné domy V této lokalitě se na trhu s nemovitostmi objevují starší rodinné domy vhodné k rekonstrukci. Poptávka po těchto objektech mírně převyšuje nabídku. Tyto nemovitosti se obchodují v cenovém intervalu 1 000 000 – 4 500 000 Kč v závislosti na technickém stavu stavby a velikosti pozemku. 94

Rekreační objekty V nabídce rekreačních objektů se můžeme setkat se širokou nabídkou nemovitostí charakteru venkovských chalup. Je to také způsobeno tím, že okresem Beroun protéká Berounka, kde je známá chatová oblast. Tyto chalupy se na trhu objevují za ceny mezi 380 000 – 2 000 000 Kč v závislosti na lokalitě.

NÁJMY Co se pronájmů týče, rodinné domy a byty se v nabídce objevují minimálně. Většinou se na trhu setkáváme s pronájmem skladových prostor a halami.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu můžeme očekávat nárůst všech typů nemovitostí kromě zemědělských a průmyslových objektů. Lze také očekávat převod některých nestavebních pozemků na stavební pozemky. Lidé budou kupovat stavební pozemky ve vesnicích (Hýskov, Chyňava, Nižbor, Tetín, Křižatka), protože jsou cenově dostupné, blízko hlavního tahu na Prahu a také protože již chtějí bydlet ve vlastním domě a ne bytě, jedná se o rodiny s malými dětmi. Cenová hladina pronájmů by se neměla výrazně měnit a ceny budou stagnovat. Co se týče průmyslu v této oblasti, neočekávají se výrazné změny.

95

Mapa okresu Beroun s vyznačenými hranicemi a názvy obcí

96

Použitá literatura Tištěná monografie 1. BRADÁČ, A., H. ŠILHÁNKOVÁ, A. SUPERATOVÁ, M. ŠMAHEL, I. NEDOMOVÁ, M. CUPAL, M. NIČ, J. ULRICH, L. BRADÁČOVÁ, M. BRUMOVSKÝ, V.Z. MELEN, Z. KREJZA a P. KLIKA. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

2. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví a pojištění. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 1. vydání v Praze, 2000. ISBN-80-245-0023-X.

3. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Nakladatelství Ekopross. 1. vydání, 2003. ISBN 80-86-1119-67-X.

4. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Vyd. 1. Bratislava : DonauMedia, s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7.

5. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2005. ISBN 80-245-0947.

6. NĚMEČEK, A., Janata, J. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7.

7. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101.

9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139.

97

Zákony 10. Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku 11. Zákon č. 37/2004 Sb. O pojistné smlouvě a změně souvisejících zákonů

Elektronické zdroje 12. Česká komora odhadců majetku [online]. 2003-2008 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/uvod-ckom

13. Česká asociace pojišťoven [online]. 2010 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cap.cz 14. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 15. Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mapy.cz

16. Město Beroun [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mesto-beroun.cz

17. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cuzk.cz

18. Okres Beroun. Wikipedie [online]. 2008, 3. 2. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Beroun

19. Realitní server sreality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.sreality.cz

98