Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Petr Straka Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Sýkora

Duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Olomouci dne 15. dubna 2011

Petr Straka

2

Anotace Bakalářská práce se zabývá postavením pojišťoven na finančním a realitním trhu, aplikací jednotlivých metod oceňování při stanovení pojistné hodnoty. Popisuje klady a zápory jednotlivých metod oceňování a analyzuje jejich praktickou vyuţitelnost při stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Práce je zaměřena na podmínky v České republice. Součástí práce jsou praktické příklady ocenění nemovitosti k individuální rekreaci, ocenění komerční nemovitosti a analýza realitního trhu statutárního města Olomouc. Klíčová slova:

Pojištění

Trţní hodnota

Pojistná hodnota

Nákladová metoda

Pojistné riziko

Porovnávací metoda

Reprodukční cena

Výnosová metoda

Věcná hodnota

Analýza trhu

Annotation This bachelor thesis addresses the situation of insurance companies in the financial market and real estate market, application of different valuation methods in determining the insurance value. It describes the pros and cons of different valuation methods and analyzes their practical use in determining the insurance value of the real estate. The thesis is focused on conditions in the Czech Republic. Practical examples of real estate valuation for individual recreation, commercial real estate valuation and analysis of the real estate market of Statutory City of Olomouc are part of the thesis. Keywords:

Insurance

Market value

Insurance value

Cost method

Insurance risk

Comparative method

Replacement price

Yield method

Material value

Market analysis

3

Úvod …………………………………………….….…………………………….. 6 1 Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

………………. 6

1.1 Postavení pojišťovnictví ve finančním sektoru …………….. 6 1.1.1 Základní pojmy v pojišťovnictví ………………………………….. 7 1.1.2 Druhy pojištění …………………………………………….…...… 8 1.1.3 Stavby vyloučené z pojištění …………………………………… … 8

1.2 Pojistná hodnota a pojistné riziko ………….………………. … 9 1.2.1 Vyjádření pojistné hodnoty …………………………………….. … 9 1.2.2 Postup při stanovení pojistné hodnoty ………………………… .. 10 1.2.3 Pojistná rizika a jejich analýza ………………………………... .. 13

1.3 Metody oceňování ………………………………………………. .. 15 1.3.1 Nákladové metody oceňování nemovitosti …………………….. .. 16 1.3.2 Věcná hodnota nemovitosti ……………………………………. .. 31 1.3.3 Tržní hodnota nemovitosti ……………………………………... .. 36 1.3.4 Vyhodnocení metod oceňování ………………………………… .. 46

2 Praktická část …………………………………….………………………. 47 2.1 Ocenění nemovitosti pro individuální rekreaci ………….... 47 2.1.1 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou ……………………... 50 2.1.2 Ocenění nemovitosti porovnávací metodou ………………..….... 61

2.2 Ocenění komerční nemovitosti ………………………………. .. 65 2.2.1 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou ……………………... 68 2.2.2 Ocenění nemovitosti porovnávací metodou ………………..….... 71 2.2.3 Ocenění nemovitosti výnosovou metodou ………………..……... 74

3 Analýza realitního trhu statutárního města Olomouc

….. 76

3.1 Obecná charakteristika trhu …………………………………... 76 3.1.1 Popis statutárního města Olomouc ……………………………... 76 3.1.2 Trh s nemovitostmi ………………..….…………………………. 77 3.1.3 Členění trhu s nemovitostmi ………………..………………….... 78

3.2 Město Olomouc ………………………………………………….... 78 3.2.1 Prodej pozemků ………………………………………………..... 78

4

3.2.2 Prodej budov ………………..….……………………………….. 79 3.2.3 Nájmy ………………..………………….………………………. 83

3.3 Městské části mimo město Olomouc ………………………… 85 3.3.1 Prodej pozemků ……………………………………………….... 85 3.3.2 Prodej budov ………………………………….………………... 86

3.4 Celkový marketingový výhled ………………………………… 87

Závěr …………………………………………….….…………………………... 87 Seznam použité literatury …………………………….………………... 88 Seznam zkratek …………………………….………………………………. 89 Seznam tabulek …………………………….………………………………. 90 Seznam obrázků …………………………….……………………………... 90 Přílohy …………………………………………….….………………………… 90 Zadání bakalářské práce

5

Úvod Práce pojednává o postavení pojišťovnictví ve finanční sektoru a problematice oceňování nemovitostí ve vztahu k pojišťovnám. V práci jsou rozebrány postupy při stanovení pojistné hodnoty a analýze pojistných rizik, jednotlivé metody oceňování nemovitosti pouţívané pro ocenění jednotlivých druhů vyjádření pojistné hodnoty. Cílem práce je zhodnocení problematiky oceňování ve vztahu k pojišťovnám a metod oceňování pro stanovení pojistné hodnoty majetku za účelem pojištění. V práci je provedeno ocenění nemovitosti k individuální rekreaci, ocenění komerční nemovitosti a analýza realitního trhu statutárního města Olomouc.

1 Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty 1.1 Postavení pojišťovnictví ve finančním sektoru1 Podle přehledů a statistik o vývoji ekonomiky Evropské unie a USA ve finančním sektoru je zřejmé, ţe objem finančních prostředků v pojišťovnictví přesáhl objem finančních prostředků bank a spořitelen. Pojišťovnictví tedy zjevně není ve finančním sektoru něčím okrajovým, ale něčím co tento sektor ekonomiky do jisté míry vede a určuje. V současných podmínkách České republiky se jedná o sektor s velkým potenciálem růstu poptávky odborné práce odhadců majetku. Většina firem i osob, které se v České republice věnuje oceňování majetku se zaměřuje spíše na oceňování pro zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo na oceňování na trţních principech a oblasti pojišťovnictví nevěnují takovou pozornost, kterou zaslouţí. Výše uvedený stav v pojišťovnictví lze přisuzovat skutečnosti, ţe převáţná většina pojišťoven v České republice pouţívá pro stanovení pojistné hodnoty vlastní postupy stanovené konkrétní pojišťovnou bez spolupráce s odborníkem na oceňování.

1

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 36.

6

1.1.1

Základní pojmy v pojišťovnictví2

Pojištění Pojištění je vytváření finanční rezervy slouţící k úhradě škod nebo potřeb, které vzniknou nahodile a jsou přitom pojistnou událostí. Finanční rezerva se vytváří z kumulovaných prostředků pojištěných subjektů, jinými slovy z pojistného, které je cenou za poskytování pojistné ochrany. Pojistitel Pojistitel je právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťování ve vymezeném rozsahu. Obvykle se jedná o pojišťovnu nebo jiný subjekt (pojistného makléře), kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti. Pojistník Pojistník je osoba, která uzavřela s pojistitelem pojistnou smlouvu. Obvykle bývá zároveň i pojištěným. Pojištěný Pojištěný je osoba na jejíţ ţivot, zdraví, odpovědnost za škodu nebo majetek se pojištění vztahuje. Pojistná událost Pojistnou událostí je nahodilá škodní událost s níţ je spojena povinnost pojišťovny poskytnout pojistné plnění. Kaţdý druh pojištění má ve svých vlastních pojistných podmínkách uvedeno bliţší vymezení pojistných událostí, se kterými je spojena povinnost pojišťovny plnit a zároveň jsou vymezeny skutečnosti, za kterých tato povinnost nevzniká. V této definici je podstatná hlavně nahodilost škodní události. Pojistnou událostí např. nikdy nemůţe být úmyslné jednání pojištěného nebo třetích osob.

2

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 37.

7

Podpojištění Jestliţe je v době vzniku pojistné události pojistná částka niţší neţ pojistná hodnota věci dochází k podpojištění. Kdyţ dojde k podpojištění pojišťovna poskytne plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věcí.

1.1.2 Druhy pojištění3 Základní pojištění U majetku se základním pojištěním vzniká právo na plnění tehdy, jestliţe byl pojištěný majetek poškozen nebo zničen: -

poţárem

-

výbuchem

-

úderem blesku

Dodatkové pojištění U dodatkového pojištění vzniká právo na plnění i tehdy, pokud je majetek poškozen nebo zničen:

1.1.3

-

povodní

-

záplavou

-

vichřicí

-

krupobitím

-

sesouváním půdy, zřícením skal nebo zemin

-

sesuvem nebo zřícením lavin

-

pádem letadla, stromů nebo stoţárů

-

tíhou sněhu nebo námrazy

Stavby vyloučené z pojištění4

Určení toho, která stavba je a která není vyloučena z pojištění není úlohou odhadce, ale obchodního zástupce pojišťovny. Přesto je dobré, alespoň orientačně vědět, jaké

3 4

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 47. ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 44 - 45.

8

základní typy a druhy staveb jsou podle Všeobecných obchodních podmínek vyloučeny z pojištění. Při pojištění občanů Pokud není dohodnuto jinak, se pojištění nevztahuje na budovy které: -

nejsou trvale obydleny

-

slouţí k výdělečným účelům

-

nejsou v dobrém technickém stavu

-

nemají charakter budovy

Při pojištění právnických osob a fyzických osob – podnikatelů Pojištění se vztahuje pouze na takový majetek, jehoţ vlastníkem je pojištěný a který je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti vymezené v pojistné smlouvě.

1.2 Pojistná hodnota a pojistné riziko 1.2.1

Vyjádření pojistné hodnoty5

Pojistná hodnota je cena věci rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota můţe být vyjádřena jako: Cena nová Peněţní částka, kterou je třeba vynaloţit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhoţ druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu. Cena časová Nová cena sníţená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci.

5

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 39.

9

Cena dohodnutá Cena blíţe specifikovaná v pojistné smlouvě. Všeobecné pojistné podmínky uvádějí, ţe: není-li moţné stanovit pojistnou hodnotu věci (např. plány, dokumenty, písemnosti) stanoví hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný. Na cenu časovou pojišťovny doporučují pojišťovat nemovitosti, které jsou starší neţ 20 let, pokud je však stavba starší neţ 20 let po rekonstrukci nebo v tak dobrém stavu neţ je průměrná stavba 20 let stará, má se pojistit na cenu novou. V praxi se uplatňuje postupu, ţe se většina nemovitostí oceňuje na cenu novou. Na základě prováděné metody ocenění majetku při stanovení pojistné hodnoty lze říct, ţe: -

u pojištění na cenu novou odhadce stanovuje cenu reprodukční

-

u pojištění na cenu časovou odhadce stanovuje věcnou hodnotu

-

u pojištění na cenu dohodnutou odhadce stanovuje tržní hodnotu

1.2.2

Postup při stanovení pojistné hodnoty6

Při stanovení pojistné hodnoty se postupuje dle následujícího postupu: Stanovení typu stavby Stanovení typu stavby je přímo závislé pro správný výpočet reprodukční ceny a stanovení pojistné hodnoty. Ceníky jednotlivých pojišťoven jsou obvykle strukturovány podobně jako ceníky ÚRS nebo Vyhláška. Určení konkrétního typu stavby však většina sazebníků pojišťoven nepředepisuje. Materiálově technická charakteristika Materiálově technická charakteristika je druhým třídícím prvkem sazebníků pojišťoven, vycházející z ceníků stavebních prací a dodávek. V praxi se obvykle zdrţíme toho, abychom prováděli sondy do konstrukcí nebo jiné destruktivní zásahy,

6

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 41 - 43.

10

ale určíme materiálově technickou charakteristiku z dokumentace nebo z viditelných prvků. Určení stáří stavby Určením stáří stavby se zabýváme pouze u pojištění na cenu časovou, u pojištění na cenu novou je tato otázka bezpředmětná a u pojištění na cenu dohodnutou to nelze říct jednoznačně, ale ve většině případů v praxi je třeba stáří stavby určit. Nejobvyklejším způsobem určení stáří stavby je podle kolaudačního rozhodnutí, podle dokladu o zaplacení daně z nemovitosti a u nemovitého majetku určeného k podnikání z účetní dokumentace. Podle Všeobecných pojistných podmínek dále platí, ţe určit stáří stavby má právo i pojistník a pokud tak učiní, ručí za pravdivost této informace. Opotřebení Opotřebení má cenu zjišťovat pouze u pojištění na cenu časovou. Způsoby zjištění technického opotřebení nemovitosti: a) Lineární metodou Opotřebení stavby jako celku je lineárně závislé na stáří, tato metoda je nejjednodušší, ale je nejméně přesná a pro některé stavby nepouţitelná (stavby nedokončené, stavby po rekonstrukci a podobný typ staveb). b) Nelineární metodou Opotřebení stavby jako celku je lineárně závislé na stáří, tato metoda je nejjednodušší, ale je nejméně přesná a pro některé stavby nepouţitelná (stavby nedokončené, stavby po rekonstrukci a podobný typ staveb). c) Analytickou metodou Stavbu rozdělíme na jednotlivé části a celky a zjišťujeme samostatně opotřebení jednotlivých částí stavby, tato metoda je nejpracnější, ale zároveň nejpřesnější.

11

Stanovení standardu Stanovení standardu je zhodnocení materiálově technického stavu nemovitosti. Jestliţe se jedná o nemovitost v horším stavu a v horší stavební vybavenosti hodnotíme nemovitost jako pod standardní, jestliţe se jedná o nemovitost průměrného stavu a stavební vybavenosti lze hovořit o nemovitosti ve standardním stavu. Jestliţe se u nemovitosti objevují prvky luxusní jako jsou například klimatizace, centrální vysávání, obloţení mramorem nebo luxusní vybavení koupelny a kuchyně hodnotíme nemovitost jako nadstandardní. Všeobecné pojistné podmínky pojišťoven se ke stanovení standardu pojišťovaného majetku nevyjadřují. Jedinou zmínkou je poznámka, ţe škody způsobené na předmětech historické nebo umělecké hodnoty (výslovně jsou uvedeny sochy a fresky), jsou vyloučeny z pojištění. V ţádné normě tedy není řečeno, ţe pojistná hodnota musí například vycházet z průměrného standardu, ani co je průměrným standardem myšleno. Při stanovení pojistné hodnoty nám za tohoto předpokladu nic nebrání postupovat při stanovování standardu obdobně jako při ocenění pro jiné účely, například pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. U jednodušších objektů s předpokládanou relativně malou pojistnou hodnotou lze koeficient standardu určit agregovaně, tedy vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem, vyjadřující úroveň standardu. U objektů s vyšší pojistnou hodnotou s agregovanou hodnotou jiţ nevystačíme, ale vypočteme standard stavby analyticky, podle objemových podílů. Výpočet obestavěného prostoru Při výpočtu obstavěného prostoru neuvádějí Všeobecné pojistné podmínky ţádnou závaznou metodiku výpočtu výměr a obestavěného prostoru. Při práci pro konkrétní pojišťovnu je třeba si v prvé řadě ověřit, zda existují a pouţívají se vlastní firemní ceníky a sazebníky. Z konkrétního ceníku je třeba určit, z jakého obestavěného prostoru nebo z jiné jednotky, třeba čtverečního metru celkové zastavěné plochy jsou agregované poloţky určovány.

12

Stanovení reprodukční ceny Stanovení reprodukční ceny je obvykle posledním krokem spojeným s výpočtem pojistné hodnoty. 1.2.3

Pojistná rizika a jejich analýza7

Pojistné riziko Pojistné riziko je takové riziko, na které je podle pojistně technických podmínek moţné sjednat pojistnou smlouvu. Riziko je obecně definováno jako moţnost vzniku nějaké

události

s výsledkem

odchýleným

od

cíle

s určitou

objektivní

pravděpodobností. Vytváření souboru opatření a postupů jak předcházet rizikům nebo jak omezovat jejich dopady se nazývá proces řízení rizika. Proces řízení rizika se obvykle rozděluje na tři etapy: -

seznámení se s rizikem

-

zhodnocení rizika

-

rozdělení rizika

S pojistnými riziky se odhadce setkává ve chvíli, kdy jej pojistitel, pojistník nebo pojištěný poţádá o zhodnocení nebo o odhad pojistného rizika. Při odhadu pojistného rizika je velmi důleţité, ve které fázi uzavírání pojistné smlouvy se odhad provádí. Fáze provádění odhadu: a) Před uzavřením pojistné smlouvy Odhadce posoudí jaká rizika hrozí a podle toho doporučí rozsah pojištění. b) Po uzavření pojistné smlouvy Odhadce posoudí rozsah pojištění a určí, zda jsou všechna rizika řádně pojištěna. Pokud tomu tak není, doporučí změnit nebo doplnit pojistnou smlouvu.

7

ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006, s. 46 -49.

13

Analýza pojistného rizika Při analýze pojistného rizika se doporučuje zkoumání rozdělit na dvě části. Interní rizika Interní rizika jsou pojistná rizika, která se nacházejí uvnitř posuzované stavby. Mezi nejčastější interní rizika patří: a) Vadná elektroinstalace Amatérské provedení nebo zásahy do instalace, stav vodičů a jiných zařízení na sklonku ţivotnosti. b) Nefunkční bleskosvod Porušené svodné vedení, rozpadlé zemnící tyče. c) Vadný plynovod Netěsnící a zkorodované potrubí, doţilé a poruchové plynové spotřebiče nebo i amatérské zásahy do plynoměru. d) Střešní konstrukce U střešních konstrukcí se nejčastěji objevuje zatékání a následné rozšíření dřevokazných hub, napadení a následné oslabení nosných částí dřevokazným hmyzem nebo poddimenzovaná střešní konstrukce. e) Trhliny v nosném zdivu Příčiny vzniku trhliny v nosném zdivu jsou nejčastěji zapříčiněné nedostatečně dimenzovanými nebo rozpadlými základy, porušením věnce, u starších budov i chybějícím věncem, který je nahrazen soustavou závlačí, dalšími příčinami můţe být dodatečné přitíţení nástavbou nebo interakcí sousedních objektů. Externí rizika Externí rizika jsou pojistná rizika, které působí z prostoru mimo pojištěný majetek, ale způsobují pojistné riziko.

14

Mezi nejčastější externí rizika patří: a) Záplavová území Mapy záplavových území jsou k dispozici na stavebních úřadech nebo u organizací, které provádějí správu povodí jednotlivých toků. Na základě zkušeností z nedávné minulosti jsou dnes u řady pojišťoven stavby v záplavovém území vyloučeny z pojištění. b) Sesuvné svahy a skály, padající kameny V tomto případě pojistné riziko představují nejen kameny nebo skály, které mohou poškodit konstrukci, ale i porušení stavby zaloţené na sesuvném svahu. c) Letový koridor dopravních letadel U letového koridoru dopravních letadel je větší pravděpodobnost pádu letadla. d) Poškození sněhem Proti poškození sněhem by měly být stavby v horských oblastech a především jejich střešní konstrukce dimenzovány tak, aby byly schopny odolat maximálnímu moţnému zatíţení sněhem.

1.3 Metody oceňování8 Metody oceňování nemovitostí pro stanovení pojistné hodnoty se odvíjejí od toho jak má být pojistná hodnota nemovitost vyjádřena. Na základě pojistných podmínek si pojišťovna určí jestli bude pojistná hodnota vyjádřena jako cena nová, cena časová nebo cena dohodnutá.

8

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0

15

Reprodukční cena nemovitosti Při vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti cenou novou se stanovuje reprodukční cena. Reprodukční cenu nemovitosti odhadce stanoví: NÁKLADOVOU METODOU Věcná hodnota nemovitosti Při vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti cenou časovou se stanovuje věcná hodnota. Věcnou hodnotu nemovitosti odhadce stanoví: NÁKLADOVOU METODOU sníţenou o OPOTŘEBENÍ Tržní hodnota nemovitosti Při vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti cenou dohodnutou se stanovuje trţní hodnota. Trţní hodnotu nemovitosti odhadce stanoví: POROVNÁVACÍ METODOU nebo VÝNOSOVOU METODOU 1.3.1

Nákladové metody oceňování nemovitostí NÁKLADOVÉ METODY

Při zjišťování ceny reprodukční zjišťujeme peněţní částku, kterou je potřeba na znovu pořízení nebo výrobu věci téhoţ druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu. Je to cena za stavebně technickou hodnotu nemovitosti, zjištěná podle skutečně v daném období dosahovaných nákladů a k této ceně připočítáváme cenu pozemku.

16

Reprodukční (nákladovou) cenu nemovitosti zjišťujeme metodami: -

individuální cenové kalkulace

-

podrobným poloţkovým rozpočtem

-

souhrnným rozpočtem

-

metodou agregovaných poloţek

-

propočtem ceny

-

zjištění výchozí ceny staveb podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.

-

zjištění výchozí ceny staveb bodovací metodikou

-

zjištění výchozí ceny budov na základě obytné plochy

Metoda individuální cenové kalkulace Tato metoda je nejpodrobnější, nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější metodou, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Výsledným součtem dostaneme reprodukční cenu stavby. Metodu individuální cenové kalkulace lze pouţít v situaci, kdy jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení. Prakticky tuto metodu lze pouţít jen u staveb nově budovaných nebo u takových, u kterých existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením pouţitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností. Individuální cenová kalkulace je nákladově orientovaná tvorba cen, umoţňující stanovení jednotkové ceny. Náklady na jednotlivé poloţky rozdělujeme na dvě hlavní skupiny: 1) Přímé náklady Jsou to náklady přímo zjistitelné na danou poloţku a související s jejím objemem. Mezi přímé náklady zejména patří: a) Přímý materiál Vyčíslitelný materiál, spotřebovaný přímo na konkrétní zakázku nebo práci.

17

b) Přímé mzdy Mzdy výrobních pracovníků, potřebné na provedení konkrétní práce. c) Náklady na stroje Vyčíslitelné náklady na provoz a údrţbu strojů, pracujících na konkrétní kalkulované práci. d) Ostatní přímé náklady Ostatní vyčíslitelné poloţky související s kalkulovanou prací. Součtem všech poloţek přímých nákladů dostaneme přímé náklady celkem. 2) Nepřímé náklady Jsou to náklady, které nelze vyčíslit na konkrétní poloţku (konkrétní práci), mají společný nebo hromadný charakter. Mezi nepřímé náklady patří: a) Výrobní reţie Spotřeba paliv, energií a materiálů souvisejících s řízením, náklady na opravu a údrţbu hmotného investičního majetku, odpisy investičního majetku, odpisy drobného investičního majetku, výkony spojů, cestovné, nájemné a ostatní sluţby, mzdové náklady související s s řízením a odvody z nich, osobní náklady, náklady na záruční opravy, pojistné, poplatky a ostatní finanční náklady. b) Správní reţie Náklady související s řízením a správou, obdobné typy nákladů jako u reţie výrobní, ale náleţející správě. Cenu stavebního objektu můţeme vyjádřit dle kalkulačního vzorce uvedeného v tabulce, k této ceně ještě připočteme daň z přidané hodnoty, je-li dodavatel jejím plátcem.

18

Cena stavebního objektu Náklady celkem Přímé náklady

Nepřímé náklady Ostatní

Materiál

Mzdy

Stroje

Zisk

přímé náklady

Reţie

Reţie

výrobní

správní

Tab. 1, Cena stavebního objektu – kalkulační vzorec9 Příklad kalkulace ceny stavebních prací je uveden v příloze č. 1. Metodu individuální cenové kalkulace můţeme zhodnotit jako metodu velmi přesnou, ale pracnou, která je závislá na podrobné a přesné znalosti jednotlivých konstrukčních prvků stavby, jejich detailních provedení a nutnosti mít k dispozici podrobnou stavebně technickou dokumentaci. Aplikovat tuto metodu můţeme především u nových staveb, při oceňování starších staveb je praktická vyuţitelnost velmi malá. V praxi se tato metoda vyuţívá zejména pro přesné stanovení ceny stavby. Metoda podrobným položkovým rozpočtem Jedná se o podrobné ocenění přesné ceny stavebního objektu pomocí poloţek stavebních prací, jednotlivých druhů stavebních prací. Cena poloţek je pak sestavena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen. Pro stanovení ceny stavebního objektu podrobným poloţkovým rozpočtem je nutná prováděcí dokumentace. Ceníkové poloţky zjišťujeme například z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací (KCSP), které vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví (ÚRS). Oceňování a kalkulace stavební produkce prováděné v ÚRS zahrnuje především zpracování a vydávání souborů informací o cenách stavebních a montáţních prací, cenách stavebních materiálů a dílců, sazbách strojohodin stavebních mechanizmů a dopravních prostředků.

9

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 131, tab. 3.30

19

Pomůckami pro vyjádření pohybu cenové úrovně jsou: -

směrné ceny

-

cenové indexy

Katalogy popisů a směrných cen stavebních prací jsou podle svého charakteru aktualizovány v pravidelných intervalech, některé jsou aktualizovány i dvakrát do roka, jsou aktualizovány i jako datové soubory, které usnadňují jejich pravidelnou pololetní aktualizaci. Kromě toho vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví měsíční periodikum Cenové zprávy. Rozdělení katalogů: -

Katalogy stavebních prací HSV

-

Katalogy stavebních prací PSV

-

Katalogy montáţí technologických zařízení M

-

Sborník pořizovacích cen materiálů SPCM

Pravidla pro pouţívání katalogů jsou shrnuta ve sborníku Pravidla „S“. Katalogy jsou členěny na tyto části: -

I. Úvodní část katalogu – návaznost na technické a jiné normy

-

II. Všeobecné podmínky – navazující na Pravidla „S“

-

III. Přílohy

-

IV. Katalogové listy

-

V. Seznam souborů cen

a je vnitřně dělen na: -

část A (část pro zřízení konstrukcí)

-

část B (demontáţe a demolice)

-

část C (opravy a údrţba konstrukcí)

Zatřídění poloţek do Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací je provedeno pomocí čísla poloţky, které je 9-ti místné, dále následuje popis poloţky, který je zkrácený, měrná jednotka, cena na dvě desetinná místa a hmotnost. Ke kaţdému

20

ceníku ÚRS je vydáván Sborník potřeb a nákladů (SPON), tyto sborníky zahrnují informace o kalkulační náplni ceníkových poloţek z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací a dále obsahují rozborové listy jednotlivých poloţek. Představují normativní i oceňovací podklad určité cenové úrovně. Další variantou zjištění ceníkových poloţek jsou Sborníky cen stavebních prací, tyto sborníky vydává firma RTS, a.s. Sborníky obsahují poloţky stavebních prací pro stanovení cen stavebních prací při zřízení konstrukcí na objektech tříděných podle Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO). U poloţek jednotlivých stavebních prací jsou uvedeny ceny za měrnou jednotku. Tyto výpočty jsou provedeny na základě individuální kalkulace a jsou pouze orientační. Ukázka ceníkové poloţky je uvedena v příloze č. 2. Metodu podrobným poloţkovým rozpočtem můţeme zhodnotit jako metodu podrobnou a velmi přesnou, která je závislá na nutnosti prováděcí, stavebně technické dokumentace stavby. Aplikovat tuto metodu můţeme především u nových staveb, při oceňování starších staveb je praktická vyuţitelnost velmi malá. V praxi se tato metoda vyuţívá zejména pro přesné stanovení ceny stavby. Metoda souhrnným rozpočtem Celkové náklady vynaloţené na stavbu uvedené v podrobném poloţkové rozpočtu je potřeba utřídit, z toho důvodu se sestavují do jednotlivých celků. Rozdělení těchto celků není přesně dáno, je pouze doporučené. Dle dosavadních zvyklostí je dělíme do částí A - K:

A

Projektové a průzkumné práce

B

Provozní soubory

C

Stavební objekty

D

Stroje a zařízení

E

Umělecká díla

F

Vedlejší náklady

G

Ostatní náklady

H

Rezerva

I

Jiné investice

21

J

Náklady z investičních prostředků

K

Náklady z neinvestičních prostředků

Metodu souhrnným rozpočtem se provádí aţ na základě vypracovaného podrobného poloţkového rozpočtu, tuto metodu můţeme zhodnotit stejně jako u metody podrobným poloţkovým rozpočtem jako metodu velmi podrobnou a přesnou, která je ale závislá na nutnosti prováděcí, stavebně technické dokumentace stavby. Aplikovat tuto metodu můţeme především u nových staveb, při oceňování starších staveb je praktická vyuţitelnost velmi malá. V praxi se tato metoda vyuţívá zejména pro přesné stanovení ceny stavby. Metody agregovaných položek Při této metodě se vychází z podmínek, kdy nemáme k dispozici prováděcí dokumentaci, ale jsou známy druhy materiálů a stavební konstrukce. Tato metoda slouţí pro rychlé a poměrně přesné ocenění. Při ocenění se vyuţívá agregovaných poloţek, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny poloţky stavebních prací tak, ţe tvoří ucelený celek. 274 32 0020.AA

ZÁKLADOVÝ PAS ŢB II, VČETNĚ BEDNĚNÍ M3 ODBEDNĚNÍ, VÝZTUŢ 90 KG/M3, ŠTP 10 CM

Rozpis původních poloţek: Číslo

Název

M.j.

Množství

271571112

POLSTAR ZAKLADU STPIS NETRID

M3

0,1000

274351216

BED STEN ZAKL PASU ODSTR

M2

3,2000

274351215

BED STEN ZAKL PASU ZRIZ

M2

3,2000

274361521

VYZTUZ ZAKL PASU 10335

T

0,0900

274321211

BZ ZAKL PASU ZN 2

M3

1,0000

T

2,9274

T

2,9274

998011015 998011002

PŘES PRO BUDOVY ZEDENE PRIPL 1000 M PŘES PRO BUDOVY ZEDENE VYS 12 M

Tab. 2, Vzor vytvoření agregované položky10

10

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 131, tab. 3.33

22

Metodu agregovaných poloţek můţeme zhodnotit jako metodu rychlou a pro ocenění poměrně přesnou. Výhodou je, ţe se tato metoda provádí bez nutnosti prováděcí stavebně technické dokumentace. Aplikace této metody je velmi častá. Metoda propočtem ceny Tato metoda je proti nákladovým metodám rozpočtu a cenové kalkulace podstatně jednodušší, ale na druhé straně je méně, i kdyţ většinou pro odhad dostatečně přesná. Princip této metody je zaloţen na to, ţe se zjistí výměry jednotlivých stavebně a provozně odlišných částí (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky, výšky) a pro danou jednotku se v katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU) zjistí jednotková cena. Vynásobením obdrţíme cenu reprodukční. Jednotková cena srovnatelného objektu se získává srovnáním z jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (z dřívějších let se jednotková cena přepočítává indexem). Podrobné cenové indexy vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) v Cenových zprávách. Cenové indexy vydává také Český statistický úřad. Průměrné indexy pro stavebnictví celkem jsou uvedeny v příloze č. 3. Vývoj cen stavebních prací je uveden v příloze č. 4. Jednotková cena srovnatelného objektu se také získává z katalogů firem,které se touto problematikou zabývají jiţ několik let. Nejčastěji pouţívanými podklady jsou materiály firmy ÚRS, který vydává časopis KURS jehoţ přílohou jsou Cenové zprávy, v nichţ jsou pravidelně uváděny indexy cen stavebních prací podle jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) a souhrnně. Dále se vyuţívají katalogy firmy ÚRS Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (RUSO), které jsou aktualizované k aktuálnímu roku. RUSO bylo vydáno celkem 12 dílů s 1170 stavbami, kaţdý díl obsahuje zhruba 100 staveb, které jsou řazeny podle JKSO. Metoda propočtem ceny je oproti metodám rozpočtu a cenové kalkulace podstatně jednodušší, je méně přesná, ale pro odhad dostačující. Aplikace této metody je velmi častá.

23

Metoda zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Metoda zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. je obdobná dle postupu v metodě Propočtu ceny, kdy postupujeme dle katalogu technicko hospodářských ukazatelů (bez pouţití koeficientu prodejnosti). Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. je namísto pojmu reprodukční cena pouţito pojmu cena zjištěná nákladovým způsobem a postup uvedený v předchozím textu je podobný této metodice s výjimkou toho, ţe vyhláška v případě pronajatých budov vyţaduje pracovat i s koeficientem prodejnosti. Pro výpočet ceny budov a hal je dle § 3, vyhl. č. 3/2008 Sb. stanoveno: „Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího uţití mezi stavby oceňované podle § 4 aţ § 11.“ „Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, vyhl. č. 3/2008 Sb., základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou podle odstavce 3.“ Podle odstavce 3 se „Základní cena budovy nebo haly uvedená v přílohách č. 2 a 3, vyhl. č. 3/2008 Sb., se násobí koeficienty K1 aţ K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZCU ………. základní cena upravená ZC ………… základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, vyhl. č. 3/2008 Sb. K1 ………… koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, vyhl. č. 3/2008 Sb. K2 ………… koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 +

6,60 PZP

0,92 a 6,60 ….. jsou konstanty PZP …………. je průměrná zastavěná plocha v m2

24

K3 ………… koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce pro budovy K3 =

2,10 v

+ 0,30

pro haly (ne však méně neţ 0,60) K3 =

2,80 v

+ 0,30

v ….. je průměrná výška podlaţí v metrech 2,10; 2,80; 0,30; 0,60 ....... jsou konstanty K4 ………… koeficient vybavení stavby K4 = 1 – (0,54 x n) 1 a 0,54 …… jsou konstanty n ….. je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb., v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním objemových

vybavením,

podílů

sníţený

konstrukcí

a

o

součet vybavení

s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. Dále platí, ţe není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb., uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8, písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.

25

Chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb., vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše objemového koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, který lze přepočítat jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním nebo nadstandardním provedením. K5 ………… koeficient polohový podle přílohy č. 14, vyhl. č. 3/2008 Sb. Ki ………… koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vyhl. č. 3/2008 Sb., vztaţený k cenové úrovni roku 1994 Kp ………… koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39, vyhl. č. 3/2008 Sb. Koeficient K5 by měl slouţit pro rozlišení různých vedlejších nákladů staveb, nerozlišuje však odlišné podmínky například ve středu města a na jeho okraji. Pro rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, garáţe a vedlejší stavby se nepouţívají koeficienty K1 aţ K3, druh stavebního materiálu je obsaţen v různé základní ceně podle typu, k rozdílným výškám podlaţí a zastavěným plochám se nepřihlíţí. Koeficient změny cen staveb Ki (obecně nazývaný koeficient inflace) z přílohy č. 38, vyhl. č. 3/2008 Sb., je v oceňovacím předpise pouţit poprvé, od 1.7.1999 má hodnoty, uvedené v následující tabulce (přepočet z roku 1994, pro nějţ byly původně zjištěny ceny ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., jeţ byly dále pouţity jako základ.

26

Název položky

Rozmezí koeficientu

Budovy bytové

2,080 – 2,170

Budovy a haly nebytové

2,074 – 2,202

Dopravní dílna

2,058 – 2,305

Vedení trubní, telekomunikační a elektrická

2,231 – 2,352

Soubory staveb pro průmyslové účely (kromě budov) Ostatní inţenýrská díla

2,309 2,331 – 2,425

Tab. 3, Koeficient změny staveb Ki pro rok 201111 Při oceňování se vychází z účelu uţití stavby. Podle § 3, odst. 2, zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, je pro oceňování stavba určena účelem uţití vyplývajícím z kolaudačního rozhodnutí, popřípadě ze stavebního povolení. V případě, ţe nejsou zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo v případě, ţe je uţívána v rozporu s právním stavem, platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. V případě, ţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se vyuţívá bez závad. Podle § 19, vyhl. č. 3/2008 Sb. platí, ţe je-li stavba provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných konstrukčních systémů, ocení se odlišné části samostatně podle příslušných ustanovení této vyhlášky. Je-li stavba určena nebo uţívána k různým účelům, ocení se podle převaţujícího účelu uţití, lze-li tento účel jednoznačně určit, přičemţ se nepřihlíţí k půdním a podkrovním prostorům zemědělských staveb uţívaných ke skladování zemědělských produktů. Není-li to moţné, ocení se počet měrných jednotek stavby uţívaný ke stejnému účelu cenou za příslušnou měrnou jednotku stanovenou ve vyhlášce. Půdní a sklepní prostory, pokud nejsou uţívány nebo upraveny k uţívání pro určitý účel, se rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů uţívaných k různým účelům a ocení se cenou stanovenou v § 20, vyhl. č. 3/2008 Sb., pro daný účel uţívání.

11

BRADÁČ, Albert: Úřední oceňování majetku 2011, Cerm Brno, 2011, s. 206 - 208

27

Část

Typ

objektu

budovy

ZC typu

Podíl

Podíl

OP typu

typu

sklepů a

skutečný

v součtu

půd na

typů

typ

OP typu pro výpočet

Kč/m3

m3

%

m3

m3 (7)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

I

A

2 740

3 228,56

16,99

566,66

3 795,22

II

E

2 579

8 520,55

44,83

1 495,19

10 015,74

III

J

1 950

7 256,35

38,18

1 273,4

8 529,75

Celkem

S

-

19 005,46

100,00

-

3 335,25

0,00

3 335,25

-

22 340,71

-

.

Sklep, půdy Celkem

S

22 340,71 0,00 22 340,71

Tab. 4, Příklad oceňování staveb s částmi užívaných k různým účelům12 Metoda zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. obdobná postupu v metodě propočtu ceny, je méně přesná, ale pro odhad dostačující. Aplikace této metody je velmi častá. Metoda zjištění výchozí ceny stavby bodovací metodikou Tato metodika je platná při ocenění podle cenového předpisu s obměnami od 1.1.1985 (vyhl. č. 128/1984 Sb.) do 30.10.1994 (vyhl. č. 393/1991 Sb.). Zjištění výchozí ceny staveb bodovací metodikou, kdy se cena u budov skládá z cen jednotlivých podlaţí, jednotkou je 1 m2 zastavěné plochy podlaţí, cena za jednotku se skládá pomocí bodů za jednotlivé konstrukce a jejich provedení v jednotlivých podlaţích. Pouţívaná metoda oceňování je na základě bodové hodnoty, kdy počet bodů za 1 m2 (1 m délky) je THU, jednotkou je 1 m2 (1 m délky). Bodovací tabulky byly například pro rodinné domky sestaveny tak, ţe byla za základ vzata stavba o určité zastavěné ploše jednotlivých podlaţí. U této stavby byly zjištěny ceny jednotlivých konstrukcí po jednotlivých podlaţích. Tato hodnota dělená plochou podlaţí pak dala jednotkovou cenu dané konstrukce (Kč/m2), coţ bylo prohlášeno za počet bodů pro tu kterou konstrukci v daném oceňovaném podlaţí. 12

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 154, tab. 3.40

28

Rodinné domky, rekreační domky a rekreační chalupy Průměrné náklady na

Průměrné

prvek

náklady

Znak

Konstrukce a vybavení (prvek)

v jednom podlaţí

lomeno

číslo

ZDIVO obvodové

o zastavěné ploše

100 m2

100 m2

= počet

(Kč)

bodů

3.1a

vyzdívané v tloušťce do30 cm

83 500,-

835

3.1b

vyzdívané v tloušťce nad 30 do 40 cm

108 000,-

1 080

3.1c

vyzdívané v tloušťce nad 40 do 50 cm

123 500,-

1 235

3.1d

vyzdívané v tloušťce nad 50 do 60 cm

138 000,-

1 380

3.1e

vyzdívané v tloušťce nad 60 cm

81 500,-

815

3.2

Z monolitického betonu

81 500,-

815

94 000,-

940

58 000,-

580

3.3a 3.3b

montované z prefabrikovaných dílců betonových montované z prefabrikovaných dílců na bázi dřeva

3.4a

dřevěné v tloušťce do 18 cm

64 000,-

640

3.4b

dřevěné v tloušťce nad 18 do 20 cm

81 500,-

815

3.4c

dřevěné v tloušťce nad 20 cm

87 000,-

870

Tab. 5, Příklad zjištění počtů bodů při tvorbě vyhlášky č. 393/1991 Sb.13 Metoda zjištění výchozí ceny stavby bodovací metodou byla pouţívána od platnosti vyhlášky č. 128/1984 Sb. do 30.10. 1994, aplikace této metody v současné době nebývá realizována. Metoda zjištění výchozí ceny stavby na základě obytné plochy Tato metodika byla pouţívána ve vyhláškách č. 18/1963 Sb., č. 73/1964 Sb. a č. 43/1969 Sb. pro oceňování rodinných domků a byla platná do 31.12.1984. Metoda zjištění výchozí ceny budov na základě obytné plochy vychází z toho, ţe cena je

13

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 164, tab. 3.45

29

dána za 1 m2 obytné plochy, bez ohledu na ostatní prostory. Cena je odstupňována podle takzvané třídy kvality, pro zařazení do třídy jsou dány tabulky provedení jednotlivých konstrukcí a vybavení v daných třídách. Ve vyhlášce č. 43/1969 Sb. se do takzvané obytné plochy pro účely ocenění připočetly i výměry ploch provozních (musela být splněna podmínka 2/3 na byt). Připočetla se

polovina výměr

ploch místností pouţitelných pro bydlení jen

přechodně. Cena za 1 m2 byla dána podle kvalitativní třídy stavby, v níţ se opět hodnotilo především vybavení obytných prostor. Zařazení do kvalitativních třídy se provádělo podle přílohy vyhlášky, která měla 21 stavebně technických znaků. Podle popisu se jednotlivé znaky zařazovaly porovnáním skutečného převaţujícího provedení s přílohou do jedné ze čtyř tříd. Třída

Cena Kčs za 1 m2 obytné plochy – vyhláška č.

kvality

73/1964 Sb.

43/1969 Sb.

I.

1 930,-

3 280,-

II.

1 400,-

2 350,-

III.

1 040,-

1 720,-

IV.

840,-

1 370,-

Tab. 6, Jednotková cena obytné plochy pro rodinné domy14 Kritéria pro zařazení stavby jako celku do kvalitativní třídy: 1. je-li v některé třídě dosaţeno alespoň 2/3 znaků, zařadí se do této třídy, jinak 2. je-li v součtu počtu znaků v I. a II. třídě dosaţeno alespoň 2/3 znaků, zařadí se do II. třídy; pokud ani takto nelze stavbu zařadit, 3. provede se výpočet váţeného průměru:

14

-

počet znaků v I. třídě se vynásobí 1x,

-

počet znaků ve II. třídě se vynásobí 2x,

-

počet znaků ve III. třídě se vynásobí 3x,

-

počet znaků ve IV. třídě se vynásobí 4x,

-

součet násobků se vydělí počtem znaků

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 171, tab. 3.49

30

Zařazení se provede podle výsledného váţeného průměru: Váţený průměr

do 1,33

1,34 – 2,33

2,34 – 3,33

3,34 a více

Kvalitativní třída

I.

II.

III.

IV.

Tab. 7, Seřazení do kvalitativních tříd podle váženého průměru15 Pokud se však dosáhlo zařazení na základě přednostního kritéria č. 1 nebo 2, váţený průměr se nepočítal. Metoda zjištění výchozí ceny stavby na základě obytné plochy byla pouţívána od platnosti vyhlášky č. 18/1963 Sb. do 31.12. 1984, aplikace této metody v současné době nebývá realizována. 1.3.2

Věcná hodnota nemovitosti

Při zjišťování věcné hodnoty nemovitosti zjišťujeme cenu časovou, je to cena nová (reprodukční nebo-li nákladová cena) sníţená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci. VH = RC – A Věcná hodnota nemovitosti:

VH

Reprodukční cena nemovitosti :

RC

Opotřebení stavby:

A

Reprodukční (nákladová) cena nemovitosti Stanovení reprodukční ceny a popis jednotlivých metod je uvedeno v kapitole 1.3.1 Reprodukční (nákladová) cena nemovitosti. Opotřebení staveb Opotřebení staveb je skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţívání postupně degraduje. U opotřebení je pouţíván termín znehodnocení nebo amortizace, není to však totoţné 15

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 172

31

s amortizací účetní, s odpisy. V oceňování se opotřebení stavby nejčastěji označuje písmenem A s indexem podle metody výpočtu opotřebení. Metoda výpočtu opotřebení staveb

Označení

Metoda lineární

AL

Metoda kvadratická

AK

Metoda semikvadratická

AS

Metoda logaritmická

ALG

Metoda mocninná

AB

Tab. 8, Metody výpočtu opotřebení staveb Opotřebení staveb se uvádí v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech jen poměrnou hodnotou z jedné. Například opotřebení 25 % je poměrnou hodnotou vyjádřeno jako 0,25. V problematice opotřebení staveb rozeznáváme následující pojmy: a) Technická hodnota stavby – TH Technická hodnota stavby je hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru ke stejné stavbě nové. Technickou hodnotu stavby označujeme TH a obvykle se udává v procentech.

Procentuální vyjádření

Vyjádření v poměrné hodnotě

A (%) + TH (%) = 100 %

A + TH = 1

Opotřebení

A (%) = 100 % - TH %

A = 1 - TH

Technická hodnota

TH (%) = 100 % - A (%)

TH = 1 - A

Tab. 9, Základní vyjádření hodnoty opotřebení a technické hodnoty stavby b) Stáří stavby – S Stáří stavby ke dni, ke kterému se provádí ocenění označujeme S. Jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří se počítá jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby.

32

c) Relativní stáří stavby – Sr Relativní stáří stavby je nově zaloţená veličina pro výpočet ţivotnosti u starých a přestárlých staveb. Udává, kolik procent ze základní ţivotnosti (ZZ) skutečné stáří reprezentuje. Pro výpočet relativního stáří stavby platí: Sr =

S ZZ

x 100 %

d) Zbývající ţivotnost stavby – T Zbývající ţivotnost stavby je doba dalšího trvání stavby, nebo-li předpokládaná zbytková ţivotnost. Při běţné údrţbě je to doba od data odhadu nemovitosti do zchátrání stavby a uvádí se v rocích. Při dobrém stavu prvků dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ) se označí TT. e) Součinitel okamţitého stavu PDŢ – Q Součinitel okamţitého stavu prvků dlouhodobé ţivotnosti vyjadřuje, zda stav PDŢ k okamţiku provedení odhadu odpovídá dobrému stavu (100 %) nebo je přiměřeně horší. Součinitel okamţitého stavu PDŢ se vyjadřuje v procentech a platí: T = Q x TT f) Ţivotnost stavby – Z Ţivotnost stavby je celková předpokládaná ţivotnost stavby při běţné údrţbě od jejího vzniku do zchátrání. Ţivotnost stavby se udává v rocích a platí: Z=S+T g) Základní (tabulková) ţivotnost – ZZ Základní ţivotnost stavby je hodnota, udávaná pro daný typ stavby v předpisu (ČSN 73 0031, Základní uţitková ţivotnost stavby)

33

h) Roční procento znehodnocení – Pr Roční procento znehodnocení má stejnou hodnotu kaţdý rok pouze u lineární metody výpočtu opotřebení a udává se v procentech za rok. i) Prvky dlouhodobé ţivotnosti – PDŽ Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou stavebně technické prvky, které mají rozhodující vliv na ţivotnost stavby, tyto prvky se během ţivotnosti stavby zpravidla nemění, obvykle aţ při generální opravě a to částečně. j) Prvky krátkodobé ţivotnosti – PKŽ Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou stavebně technické prvky, u nichţ se předpokládá nejméně jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby. Metoda lineární Při výpočtu opotřebení stavby lineární metodou se předpokládá, ţe opotřebení stavby roste přímo úměrně s časem a to od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátralé. U staveb starších, dobře provedených a udrţovaných se doporučuje pouţívat opotřebení nejvýše 60 – 70 %. Roční procento znehodnocení vypočteme:

Pr

100

=

100

=

Z

S-T

Celkové opotřebení při lineární metodě vypočteme:

AL =

100 x

S S-T

Průběh opotřebení a technické hodnoty Technická hodnota je zbytek do 100 % po odpočtu opotřebení:

TH = 100 – A = 100 -

S x 100 Z

=

34

100 x (Z – S) Z

=

100 x T Z

Metoda kvadratická Při výpočtu opotřebení stavby kvadratickou metodou je průběh opotřebení vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, ţe v začátku je opotřebení velmi nízké a v konečné fázi opotřebení stoupá velmi strmě.

AK =

100 x

S2 Z2 S2

TH = 100 x (1 -

Z2

)

Metoda semikvadratická Při výpočtu opotřebení stavby semikvadratickou metodou se opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou.

AS = 50 x (

S Z

+

S2 Z2

)

Analytické metody výpočtu opotřebení staveb Analytické metody výpočtu opotřebení staveb jsou metody, které vyuţívají moţnosti výpočtu opotřebení jako váţeného průměru opotřebení jednotlivých prvků konstrukcí.

Tato metoda byla do cenového předpisu zavedena pod názvem

analytická metoda v roce 1984, postupně pak byla převzata a zdokonalena v navazujících předpisech a platí aţ do současnosti jako alternativa metody lineární. Výpočet opotřebení staveb podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Při výpočtu opotřebení staveb podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. postupujeme podle § 21 a přílohy č. 15 této vyhlášky. Při stanovení věcné hodnoty postupujeme podle metodiky, kde se výchozí cena stavby zjistí podle § 3 aţ 13 (uvedeno v kapitole 1.3.1 Nákladové metody oceňování nemovitostí, část Metoda zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.). Výchozí cena stavby se sníţí o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15.

35

1.3.3

Tržní hodnota nemovitosti

Při zjištění trţní hodnoty nemovitosti zjišťujeme obecnou cenu, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţné obchodním styku a za daného právního stavu. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.16 Trţní hodnotu nemovitosti zjišťujeme metodami: -

porovnávací metodou

-

výnosovou metodou POROVNÁVACÍ METODA17, 18

Porovnávací (komparativní) metoda oceňování nemovitostí je metoda, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím také ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Oceňování nemovitostí porovnávací metodou představuje postupný a systematický analytický proces. Průběh tohoto procesu se dělí: a) Přípravná fáze -

sběr informací.

16

ORT, Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2005, s. 16 BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 18 ZAZVONIL, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí, I. Vydání, EKOPRES Praha, 2006, ISBN 80-86929-14-0 17

36

b) Porovnávací fáze -

výběr vzorků,

-

volba vhodného způsobu a jednotky porovnání,

-

nalezení cenotvorných diferencí,

-

výběr a aplikace porovnávací analýzy.

c) Závěrečná fáze -

analýza a vyhodnocení dílčích výsledků,

-

výsledná indikace porovnávací hodnoty.

Ocenění nemovitosti porovnávací metodou provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu,

-

koncepce a technických parametrů,

-

pouţitého materiálu,

-

kvality provedení,

-

podmínek výroby,

-

technického stavu,

-

opravitelnosti,

-

dostupnosti náhradních dílů,

-

velikost, vyuţitelnost, umístění.

Nemovitost oceňovaná Nemovitost oceňovaná je nemovitost, jejíţ cenu je potřeba zjistit. Nemovitost srovnávací Nemovitost srovnávací je nemovitost, u níţ známe cenu i její parametry jako jsou obec, její vybavení, význam a infrastruktura, poloha nemovitosti v obci, účel uţití stavby, její výměry, vybavenost, technický stav, rozsah, vhodnost a technický stav staveb příslušenství, velikost a druh pozemků.

37

Metoda monokriteriální Metoda monokriteriální je metoda, při níţ je porovnávání prováděno pouze na základě jednoho kritéria. Metoda multikriteriální Metoda multikriteriální je metoda, při níţ je porovnání prováděno na základě více kritérií. Metoda přímého porovnání Metoda přímého porovnání je metoda porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou. Srovnávací

Srovnávací

Srovnávací

… další srovnávací

nemovitost č. 1

nemovitost č. 2

nemovitost č. 3

nemovitosti

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, ceny)

Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena)

Obr. 1, Metoda přímého cenového porovnání19

19

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 328, obr. 7.1

38

Metoda nepřímého porovnání Metoda nepřímého porovnání, někdy nazývána jako metoda bazická nebo metoda standardní ceny, je metodou, při níţ je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí. Srovnávací

Srovnávací

Srovnávací

… další srovnávací

nemovitost č. 1

nemovitost č. 2

nemovitost č. 3

nemovitosti

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, cena)

(vlastnosti, ceny)

Nemovitost standardní (etalon) Báze

(porovnání vlastností, cena standardu)

Oceňovaná nemovitost č. 1

Oceňovaná nemovitost č. 2

Další oceňované nemovitost

(porovnání vlastností se

(porovnání vlastností se

(porovnání vlastností se

standardem, cena)

standardem, cena)

standardem, cena)

Obr. 2, Metoda nepřímého cenového porovnání20 Metoda kvantitativní Metoda kvantitativní je metoda, při které dochází k porovnání mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou, porovnání provádíme pomocí indexů a koeficientů. Metoda kvalitativní Metoda kvalitativní je metoda, která je zaloţena pouze na slovním popisu a tohoto popisu se vyhodnocuje cena oceňované nemovitosti. 20

BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, s. 329, obr. 7.2

39

Databáze nemovitostí Databáze nemovitostí je utříděný statisticky zpracovaný soubor dat o nemovitostech. O nemovitosti se zpracovávají data jako jsou obec, poloha nemovitosti v obci, cena nemovitosti, její velikost, technický stav, výměry, způsob zjištění dat. Zdroje, ze kterých se čerpá při výběru srovnávacích nemovitostí: -

vlastní databáze oceňovaných nemovitostí, (+ reálné prodejní ceny těchto nemovitostí),

-

realitní inzerce,

-

přesné ceny prodeje,

-

cenové mapy (pro pozemky),

-

databáze Českého statistického úřadu,

-

databáze soukromých subjektů (například databáze MOISES, RPN, IRI).

Trţní cena nemovitosti Trţní cena nemovitosti je cena nemovitosti , zjištěná z trhu nemovitostí (nemovitost prodaná nebo k prodeji nabízená. Označení:

TC

- trţní cena obecně,

TCS

- trţní cena srovnávací nemovitosti,

TCO

- trţní cena obecná oceňované nemovitosti (COB).

Trţní cena nemovitosti je uváděna v Kč. Jednotková cena Jednotková cena je cena za jednotku výměry. Označení je JC, ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. se vychází ze základních cen ZC, po úpravě na vlastnosti konkrétního objektu pak nazýváno základní cena upravená ZCU. Jednotková cena je uváděna: Kč/m3, Kč/m2, Kč/m, Kč/ks. Jednotková trţní cena Jednotková trţní cena je cena nemovitosti, přepočítaná na jednotku výměry.

40

Označení:

JTC

- jednotková trţní cena,

JTCS - jednotková trţní cena srovnávací nemovitosti, JTCO - jednotková trţní cena oceňované nemovitosti, SJTC - standardní jednotková trţní cena. Koeficient odlišnosti Koeficient odlišnosti je koeficient vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné oceňované nemovitosti, je také nazýván multiplikační koeficient. Označuje se K, K1, K2, K3, …… Koeficient odlišnosti je bezrozměrné číslo. Index odlišnosti Index odlišnosti vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší neţ nemovitosti oceňované, je index vyšší neţ 1. Cena objektu srovnávacího

Index odlišnosti

Větší neţ objektu oceňovaného

I

Stejná jako u objektu oceňovaného

1

I=1

Menší neţ objektu oceňovaného

I

1

Tab. 10, Index odlišnosti při přímém porovnání nemovitostí Označení:

I

- index odlišnosti,

IS

- index odlišnosti srovnávacího objektu,

IO

- index odlišnosti oceňovaného objektu,

Index odlišnosti je vyjádřen jako bezrozměrné číslo. I = K1 x K2 x K3 x ……. Kn

41

K3

K4

K5

K6

I

úvaha znalce

K2

výměra pozemku

na na pramen pramen ceny ceny =(8)x(9)

K1

celkový stav

resp. zaplacena

Cena po redukci

staří

Cena Koef. požadovaná redukce

velikost

č.

poloha

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku

(K1-Kn) násobí se

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(1) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 1. 2. 3. 4. 5. 6. celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší neţ u oceňovaného: větší > 1, menší < 1) K3 koeficient úpravy zda jde o novostavbu či dům starší novostavba =1 starší < 1 K4 koeficient úpravy na celkový stav, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, nadstandard) K5 koeficient úpravy na výměru pozemku K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ( lepší, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,9 I koeficient celkový I = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6

Tab. 11, Příklad tabulky pro zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Při zjištění ceny nemovitosti porovnáním nemovitostí jako celku se uvedená tabulka (č. 11) variabilně přizpůsobuje typu nemovitosti a konkrétním koeficientům odlišnosti (K1 – Kn). Rozdílné faktory hodnotíme například u rodinného domu, bytu, bytového domu, garáţe, administrativní budovy nebo výrobního a skladového areálu. Porovnávací metoda je vyuţívána při zjištění trţní hodnoty nemovitosti v případě, ţe je nemovitost pohlíţeno jako na nemovitost bez budoucího ekonomického výnosu. Tato metoda se vyuţívá především v případech, kdy je k dispozici dostatečná databáze nemovitostí. Aplikace této metody je zejména kvantitativní metodou přímého cenového porovnání a její vyuţití je velmi časté.

42

VÝNOSOVÁ METODA Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jeţ by přinášela nemovitost. Výnosová

hodnota

nemovitosti

je

součtem diskontovaných

(odúročených)

předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Pro výpočet ceny nemovitosti výnosovou metodou pouţijeme vztah:

CV =

Označení:

V k

x 100 %

CV

- cena nemovitosti výnosovou metodou [Kč],

V

- zisk (čistý výnos) z nemovitosti [Kč/rok],

k

- úroková míra (míra kapitalizace) [% p.a.].

Tento vztah platí za předpokladu:

- výnosy jsou po celou dobu konstantní, - předpokládaná doba těchto výnosů dlouhá.

Čistý výnos (V) zjistíme tak, ţe od efektivního hrubého výnosu (EHV) odečteme náklady. Kapitalizace přímá Kapitalizace přímá je vyjádřena jako podíl součtu čistých výnosů a součtu obchodované ceny. Kapitalizace výnosová Kapitalizace výnosová je vyjádřena jako součet kapitalizace přímé a míry výnosu. Vztah mezi nemovitostí a mírou kapitalizace se dá všeobecně zhodnotit, ţe čím víc je nemovitost problémová tím je větší míra kapitalizace.

43

Průměrná míra kapitalizace: - bytové domy

6%

- administrativní budovy

7-8%

- budovy pro výrobu a sklady

9 - 10 %

- rizikové nemovitosti

12 %

Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je potřeba počítat z nájemného, které by bylo moţno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Musíme také počítat s tím, ţe nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok, tento stav zohledňujeme buď přímo ve výnosech, nebo procentem z výnosů v nákladech. Výnosy by měly být detailně rozpracovány po jednotlivých plochách nemovitosti a příslušného reálně dosaţitelného nájemného. Vlivy, které působí na výši dosaţitelného nájemného u bytů a rodinných domů: -

velikost a význam obce,

-

úroveň výnosů a cen v obci,

-

pracovní příleţitosti,

-

poloha vůči centru obce (odlišnost jednotlivých čtvrtí),

-

sloţení obyvatelstva v dané lokalitě

-

hlučnost dané zóny (hluk, klid, obytná nebo průmyslová zóna),

-

občanská vybavenost,

-

sloţení obyvatel objektu,

-

spojení veřejnou dopravou, vzdálenost zastávek,

-

přístup a příjezd k objektu,

-

moţnost parkování vozidel,

-

podlaţí bytu, výtah

-

kategorie bytu, jeho vybavení a stav,

-

poloha bytu ke světovým stranám,

-

příslušenství bytu (sklep, balkon, terasa, lodţie),

-

výhled.

44

Vlivy, které působí na výši dosaţitelného nájemného u nebytových prostorů: a) Maloobchodní prodejní prostory: -

poloha vzhledem k pohybu a koncentraci chodců,

-

moţnost bezproblémového parkování,

-

vzdálenost plochy od uliční fronty,

-

slepé ulice jsou horší neţ průchozí pasáţ.

b) Velkoobchodní prodejní prostory a sklady: -

příjezd vozidly,

-

kapacita dopravních cest uvnitř objektu,

-

výtahy,

-

vybavení kanceláří.

c) Samostatné administrativní prostory: -

u prostorů nevázaných na určitou výrobu budou kritéria mezi byty a obchodními prostory.

d) Výrobní prostory: -

dopravní obsluţnost,

-

univerzálnost výroby,

-

zatíţení podlah.

Náklady na dosaţení výnosů z nájemného: -

daň z nemovitosti,

-

pojištění stavby,

-

oprava a údrţba,

-

rezervy,

-

osvětlení, vytápění a úklid společných prostor,

-

správa nemovitosti,

-

amortizace,

-

provize za pronajmutí,

-

neúplné pronajmutí,

45

-

opoţdění v platbách nájemného,

-

pronajmutí pozemku.

Výnosová metoda je vyuţívána při zjištění trţní hodnoty nemovitosti v případech, kdy se na nemovitost pohlíţí jako na věc, která má v budoucnu přinášet výnos. Aplikace této metody je zejména při vyuţití výnosové kapitalizace. 1.3.4

Vyhodnocení jednotlivých metod oceňování

Cena nová Pro vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti cenou novou a stanovení nákladové ceny se cena stavby stanoví nejčastěji metodou agregovaných poloţek nebo metodou propočtem ceny. Pro úřední ocenění nemovitosti se cena stavby stanoví metodou zjištění nákladové ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Cena časová Pro vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti cenou časovou a stanovení věcné hodnoty se cena stavby nejčastěji stanoví metodou agregovaných poloţek nebo metodou propočtem ceny, která se sníţí o opotřebení stavby. Tržní cena Pro vyjádření pojistné hodnoty nemovitosti trţní cenou a stanovení ceny dohodnuté je rozhodující jestli je na nemovitost pohlíţeno tak, ţe bude nebo nebude v budoucnu přinášet ekonomický výnos. V případě, ţe se na nemovitost pohlíţí jako na nemovitost bez budoucího ekonomického výnosu bude se nemovitost oceňovat porovnávací metodou. V případě, ţe se na nemovitost pohlíţí jako na nemovitost která má v budoucnu přinášet výnos bude se nemovitost oceňovat výnosovou metodou.

46

2 Praktická část 2.1 Ocenění nemovitosti určené k individuální rekreaci STANOVENÍ CENY NEMOVITOSTI K INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Rekreační chata, ev.č. 589, na stavební parcele. č. 173, včetně pozemku 490/22, katastrální území 766755 Těšíkov, obec 505188 Šternberk, okres CZ0712 Olomouc, zapsáno na LV č. 141. Objednavatel posudku:

Petr Novák Hněvotínská 25 779 00, Olomouc 9

Vlastník nemovitosti:

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé

47

Použité předpisy, vyhlášky a normy: 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ze dne 17. června 1997, ve znění pozdějších předpisů. 2. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 3. ledna 2008, ve znění pozdějších předpisů. 3. Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. přepracované a doplněné vydání, Cerm Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0. Posudek vypracoval:

Petr Straka Dobnerova 349/10 779 00, Olomouc 9

Posudek byl vypracován ve 3 (třech) vyhotovení, z nichţ 2 (dvě) vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 (jedno) vyhotovení je uloţeno v archívu odhadce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu. V Olomouci, dne 15. dubna 2011. A) NÁLEZ Bližší údaje o obci Město Šternberk leţí na sever od Olomouce, má části Dalov, Chabičov, Krakořice, Šternberk a Těšíkov. Město Šternberk mělo 13 745 obyvatel k 1. lednu 2011. Místní část Těšíkov má 18 domů, 27 bytů, první písemná zmínka je z roku 1314, nadmořská výška je 544 m n.m., výměra je 714 ha, PSČ: 785 01. Město Šternberk má Pověřený úřad, Finanční úřad, Stavební úřad, Úřad práce a Matriku v místě. Ve městě je Pošta, základní škola, střední škola, zdravotní zařízení, nemocnice, policie. Ve městě je zavedena elektřina, kanalizace, vodovod, plynofikace. Nejniţší bod katastru města je ve výšce 251 m a nejvyšší bod dosahuje 388 m nad mořem. Město Šternberk leţí přímo u paty západní části Nízkého Jeseníku, takţe jádro města je jiţ na rovině táhnoucí se od Olomouce k Uničovu a dále na sever, kdeţto zbývající část zástavby je rozeseta po prudce stoupajících stráních, z nichţ je krásný rozhled směrem na

48

západ do roviny Moravy a Hané. Do těchto strání stoupá ostrými zatáčkami silnice z Olomouce přes Šternberk dále na Bruntál a Opavu, kdeţto silnice k Uničovu a Šumperku vede po rovině, podobnou trasou vede i ţeleznice téhoţ směru. Silnice č. 46 do místní části Těšíkov vede ze Šterberka směrem na Opavu, v obci Lipina se odbočí na silnici č. 444, která stoupá obcí Lipina - Stachov a odtud tři kilometry po silnici č. 444 se nachází místní část Těšíkov. Dopravní dostupnost je autem nebo autobusem ze Šternberka. Bližší údaje o nemovitosti Jedná se o rekreační chatu o dvou nadzemních podlaţí a podkroví bez podzemního podlaţí dispozičně 3+1 (plus místnost na spaní v podkroví). Podkroví je vyuţito do 1/3 zastavěné plochy 1. NP). Stavba byla kolaudována v roce 1975 (stáří budovy je 36 let) a je v dobrém, udrţovaném stavu. Stavba je postavena na betonových základech, stavba je zděná, základy jsou izolované, stropy dřevěné, střecha sedlová dřevěná, krytina čtvercový eternit, klempířské prvky úplné pozinkované. Venkovní omítky špryc, vnitřní omítky vápené, schodiště dřevěné se zábradlím. Dveře jsou dřevěné, okna zdvojená dřevěná, podlaha je v 1.NP z keramiky, ve 2. NP ze dřeva. Vytápění přímotopy, 2 x akumulační kamna, 1 x krb. Je zavedena světelná i motorová elektřina. Voda je zavedena z vlastní studny, teplá voda zabezpečena vlastním zásobníkem na elektřinu, rozvod plynu je z propan-butanové láhve, odpad sveden do septiku. Koupelna vybavena umývadlem, malou vanou, WC splachovací. 1. NP je vybaveno mříţemi. Příjezdová komunikace k nemovitosti je ve vlastnictví obce a je celoročně udrţována, svoz komunálního odpadu (i tříděného) je zabezpečen obcí. Zastávka autobusu je ve vzdálenosti do 500 m od nemovitosti, příjezd autem je aţ k nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1. Kopie výpis z katastru nemovitostí, okres CZ0712 Olomouc, obec 505188 Šternberk, katastrální území 766755 Těšíkov, list vlastnictví 141, vedeno Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, (Příloha č. 5). 2. Kopie katastrální mapy, okres CZ0712 Olomouc, obec 505188 Šternberk, katastrální území 766755 Těšíkov, mapový list V.S. X-11/10, měřítko 1:2880,

49

vedeno Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, (Příloha č. 6). Místní šetření Místní šetření a prohlídka byla provedena vyhotovitelem posudku za přítomnosti majitele oceňované nemovitosti dne 2. dubna 2011. Předmětem ocenění jsou 1. Rekreační chata 2. Studna 3. Venkovní úpravy 4. Pozemky 5. Trvalé porosty Metody použité pro zjištění ceny obvyklé Ocenění nemovitosti nákladovou metodou. Ocenění nemovitosti porovnávací metodou. 2.1.1

Ocenění nemovitosti nákladovou metodou

B) I/I. POSUDEK A OCENĚNÍ – NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM 1) Rekreační chata, ev.č. 589 Ocenění nákladovou metodou, při které jsou analyzovány náklady na pořízení majetku jako nového a tato částka je sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. K této částce je připočtena obvyklá cena pozemku. Výpočet obestavěného prostoru = 0,0 m3

Spodní stavba 1. NP

(5,50x8,25)x2,4+(1,75x3,05)x2,40

= 121,71 m3

2. NP

(5,50x7,15)x1,25+(5,50x3,65)x7,15x0,5

= 120,92 m3

50

a) Rekreační chata 1. NP – konstrukce zděná z cihel

jednotková cena: x

obestavěný prostor: 121,71 m3 Celkem:

2. NP – konstrukce dřevěná

Kč

jednotková cena: x

Celkem + Celková nákladová cena za stavbu (bez opotřebení):

Kč

5 384 / m3 651 033,28

1. NP

707 500,23

2. NP

651 033,28

= Kč

1 358 533,50

-

Rekreační chata

707 500,23

obestavěný prostor: 120,92 m3 Celkem:

Opotřebení (45 %)

5 813 / m3

Cena celkem

611 339,85 Kč

747 193,20

b) Příslušenství Jímka, ţelezobeton, 8,0 m3 x

jednotková cena:

5 884 / m3

mnoţství

8,0 m3 Kč

Studna, hloubka 4,0 m x

Vodovodní přípojka, ocelová, DN 50 x

jednotková cena:

21 269 / m

mnoţství

4,0 m3 Kč

85 076,00

jednotková cena:

6 904 / m

mnoţství

5,0 m Kč

Kanalizační přípojka, plastová, DN 250 x

34 520,00

jednotková cena:

12 831 / m

mnoţství

2,0 m Kč

51

47 072,00

25 662,00

Plocha betonová, plastová, 35 m2 x

jednotková cena:

12 010 / m2

mnoţství

35,0 m Kč

Oplocení, dřevěné 80 m x

Udírna, zděná, 1,5 m3 x

jednotková cena:

830 / m

mnoţství

80,0 m Kč

66 400,00

jednotková cena:

6 757 / m3

mnoţství

1,5 m3 Kč

Celkem

420 350,00

10 135,50

Jímka

47 072,00

+

Studna

85 076,00

+

Vodovodní přípojka 34 520,00

+

Kanalizační přípojka 25 662,00

+

Plocha betonová

420 350,00

+

Oplocení

66 400,00

+

Udírna

10 135,50

Celková příslušenství (bez opotřebení): Opotřebení (45 %)

-

Příslušenství

Cena celkem

= Kč

689 215,50

= Kč

310 146,75

Kč

379 068,75

c) Pozemky Při stanovení ceny pozemku by bylo nejhodnější pouţít porovnávací metodu, ale v dané lokalitě ani obdobné nejsou nabízeny stejné nebo obdobné pozemky. Cenu nelze stanovit ani metodou, kdy od ceny nemovitosti jako celku (nemovitost i pozemek) zjištěné porovnávacím způsobem odečteme nákladovou hodnotu nemovitosti a příslušenství, protoţe cena nemovitosti jako celku zjištěná porovnávacím způsobem je 860 000 Kč a nákladová hodnota je 1 126 260 Kč. Ocenění pozemků jsem provedl dle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 3. ledna 2008, ve znění pozdějších předpisů.

52

Zastavěná plocha Pozemek parcela č. st. 173 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 51 m2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku Cp = (35 + (13 745 - 1000) x 0,007414) x 1,00

= Kč

129,49

Po započtení 20.00% sráţek (2.1, 2.2, 2.3)

= Kč

103,59

Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)

x 2,169

Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 1,401

Cena upravená uvedenými koeficienty

= Kč

314,79

Cena za celou výměru 51,00 m2

= Kč

16 054,29

Cena celkem Kč

16 054,29,-

Zastavěná plocha Ostatní plocha

Pozemek parcela č. st. 490/22 – ostatní plocha o výměře 347 m2 Výpočet ceny ostatních pozemků (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku Cp = (35 + (13 745 - 1000) x 0,007414) x 1,00

= Kč

129,49

Po započtení 20.00% sráţek (2.1, 2.2, 2.3)

= Kč

103,59

Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)

x 2,169

Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 1,401

Cena upravená uvedenými koeficienty

= Kč

314,79

Cena upravená podle § 28 odst. 5 – koef. 0,40

= Kč

125,92

Cena za celou výměru 347,00 m2

= Kč

43 694,24

Ostatní plocha

Cena celkem Kč

43 694,24,-

Pozemky celkem Zastavěná plocha

=Kč

16 054,29,-

Ostatní plocha

=Kč +

43 694,24,-

Pozemky celkem

Cena celkem Kč

53

59 748,53,-

d) Rekapitulace a) Cena rekreační chaty

=Kč

747 193,20,-

b) Cena příslušenství

=Kč

+

379 068,75,-

c) Cena pozemků

=Kč

+

59 748,53,-

Celkem

=Kč

1 186 010,40,-

Celková cena upravená

=Kč

1 186 010,-

Zjištěná obvyklá cena rekreační chaty ev. č. 589 s příslušenstvím a pozemky nákladovým způsobem: Kč 1 186 010,-

B) I/II. POSUDEK A OCENĚNÍ – NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. pro zjištěni ceny administrativní. Ocenění nákladovým způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. je proveden pouze z informačního důvodu, pro zjištění ceny administrativní a neslouţí pro určení ceny obvyklé. 1) Rekreační chata, ev.č. 589 Oceněno podle § 6, vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 3. ledna 2008, ve znění pozdějších předpisů. Základní cena rekreační chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ZCU - základní cena upravená ZC -

základní cena podle přílohy č. 7

K4 -

koeficient vybavení stavby, podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n)

K5 -

koeficient polohový podle přílohy č. 14

Ki -

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994

54

Kp -

koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39

Charakteristika stavby pro stanovení základní ceny (dle přílohy č. 7): SKP:

46.21.11.4

Rekreační chata:

typ I A (nepodsklepená)

Konstrukce:

zděná v tl. nad 15 cm

Podlaţí:

1. NP, 2. NP

Podkroví:

do 1/3 zastavěné plochy 1. NP

Střecha:

sedlová

K5:

0,85

Ki:

2,169

Kp:

1,401

ZC:

1 837,50 Kč/m3

Koeficient vyjadřující náklady na účelové vyuţití podkroví: 1,05 ZC = 1750 x 1,05 = 1 837,50 Obestavěný prostor = 0,0 m3

Spodní stavba Vrchní stavba

(5,50x8,25)x2,4+(1,75x3,05)x2,40

= 121,71 m3

Zastřešení

(5,50x7,15)x1,25+(5,50x3,65)x7,15x0,5

= 120,92 m3 242,63 m3

Obestavěný prostor celkem

Vybavení stavby (S – standard, N – nadstandard, P – podstandard, CH – hybí) Č.

Konstrukce (stav)

Objemový podíl

Podíl části

n

1. Základy včetně zemních prací (S):

0,056

100%

0,056x1,0x0

2. Podezdívka (S)

0,036

100%

0,036x1,0x0

3. Svislé konstrukce (S)

0,253

100%

0,253x1,0x0

4. Stropy (S)

0,094

100%

0,094x1,0x0

5. Zastřešení mimo krytinu (S)

0,092

100%

0,092x1,0x0

6. Krytiny střech (S)

0,041

100%

0,041x1,0x0

55

7. Klempířské konstrukce (S)

0,008

100%

0,008x1,0x0

8. Úpravy povrchů (S)

0,092

100%

0,092x1,0x0

9. Schodiště (S)

0,021

100%

0,021x1,0x0

10. Dveře (S)

0,031

100%

0,031x1,0x0

11. Okna (S)

0,052

100%

0,052x1,0x0

12. Podlahy (S)

0,041

100%

0,041x1,0x0

13. Vytápění (S)

0,032

100%

0,032x1,0x0

14. Elektroinstalace (S)

0,031

100%

0,031x1,0x0

15. Rozvod vody (S)

0,022

100%

0,022x1,0x0

16. Rozvod teplé vody (S)

0,009

100%

0,009x1,0x0

17. Rozvod propan-butanu (S)

0,002

100%

0,002x1,0x0

18. Kanalizace (S)

0,021

100%

0,021x1,0x0

19. Záchod (S)

0,004

100%

0,004x1,0x0

20. Okenice (S)

0,019

100%

0,019x1,0x0

21. Vnitřní hygienické vybavení (S)

0,023

100%

0,023x1,0x0

22. Ostatní (S)

0,020

100%

0,020x1,0x0

1

n = 0,0

Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 x n) = 1 + (0,54 x 0,0) = 1,0 Výpočet opotřebení stavby Výpočet opotřebení lineární metodou: Podle přílohy č. 15 vyhlášky zpravidla činí předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě u rekreačních zděných chat 80 let, stáří stavby je 36 let. 36/80 x 100 = 45 % Opotřebení stavby je 45 %.

56

Výpočet ceny objektu podle § 6 vyhlášky Základní cena za m3 obestavěného prostoru (ZC)

= Kč 1 837,50,-

Koeficienty: koeficient vybavení stavby (K4)

x

1,0

koeficient polohový (K5)

x

0,85

koeficient změny cen staveb (Ki)

x

2,169

koeficient prodejnosti (Kp)

x

1,401

Základní cena upravená (ZCU)

= Kč x

4 746,18 242,63

Cena za celý obestavěný prostor (242,63 m3)

= Kč 1 151 565,60

Cena stavby bez opotřebení

= Kč 1 151 565,60

Opotřebení (45 %)

- Kč

518 245,47

Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

633 320,20

Rekreační chata

Cena celkem Kč

633 320,20,-

2) Studna Oceněno podle § 9, přílohy č.10 vyhlášky. Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny uvedenou v příloze č. 10 a připočte se příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Popis Jedná se o vrtanou studnu o průměru 200 mm, která byla zřízena v roce 1975. Charakteristika stavby SKP:

46.25.22.2

Typ:

vrtaná, do hloubky 4,00 m

K5:

0,85

Ki:

2,322

Kp:

0,368

Dílčí velikosti objektu Výměra =

4,00 m

57

Výpočet opotřebení lineární metodou: Podle přílohy č. 15 vyhlášky zpravidla činí předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě u studní vrtaných s průměrem nad 150 mm 80 let, stáří stavby je 36 let. 36/100 x 100 = 36 % Opotřebení studny je 36 %. Výpočet ceny objektu podle § 9 vyhlášky Základní cena za m hloubky (ZC)

= Kč 1 455,00,-

Koeficienty: koeficient polohový podle (K5)

x

0,85

koeficient změny cen staveb (Ki)

x

2,169

koeficient prodejnosti (Kp)

x

1,401

Základní cena upravená (ZCU)

= Kč

3 758,20

x

4,00

Cena za celý obestavěný prostor (4,00 m)

= Kč

15 032,80

Cena příslušenství

+ Kč

9 660,00

Cena stavby bez opotřebení

= Kč

24 692,80

Opotřebení (36 %)

- Kč

8 889,41

Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

15 803,39

Studna

Cena celkem Kč

15 803,39,-

3) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, odst.2. Ocenění venkovních úprav je provedeno podle § 10 zjednodušeným způsobem ve výši 3,5% ze zjištěné ceny stavby rekreační chaty. Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkou vodovodu, přípojkou kanalizace, ţumpou, zpevněnými plochami tvořenými betonovou plochou před rekreační chatou, dřevěný plot, plotová branka a udírna. Stáří všech venkovních úprav je stejné jako stáří rekreační chaty.

58

Výpočet ceny venkovních úprav (§ 10 vyhlášky)

_________

Rekreační chata

633 320,-

procentní sazba pro zjednodušený výpočet venkovních úprav je 3,5%

x 0,0350

_____________________ Venkovní úpravy

= Kč

Venkovní úpravy

Cena celkem Kč

22 166,20 22 166,20,-

4) Pozemky 4.1) Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Pozemek parcela č. st. 173 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 51 m2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku Cp = (35 + (13 745 - 1000) x 0,007414) x 1,00

= Kč

129,49

Po započtení 20.00% sráţek (2.1, 2.2, 2.3)

= Kč

103,59

Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)

x 2,169

Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 1,401

Cena upravená uvedenými koeficienty

= Kč

314,79

Cena za celou výměru 51,00 m2

= Kč

16 054,29

Cena celkem Kč

16 054,29,-

Stavební pozemek

4.2) Ostatní pozemky – tvořící funkční celek Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Pozemek parcela č. st. 490/22 – ostatní plocha o výměře 347 m2

59

Výpočet ceny ostatních pozemků (§ 28 vyhlášky) Základní cena za m2 stavebního pozemku Cp = (35 + (13 745 - 1000) x 0,007414) x 1,00

= Kč

129,49

Po započtení 20.00% sráţek (2.1, 2.2, 2.3)

= Kč

103,59

Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)

x 2,169

Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

x 1,401

Cena upravená uvedenými koeficienty

= Kč

314,79

Cena upravená podle § 28 odst. 5 – koef. 0,40

= Kč

125,92

Cena za celou výměru 347,00 m2

= Kč

43 694,24

Cena celkem Kč

43 694,24,-

Stavební pozemek

=Kč

16 054,29,-

Ostatní pozemky – funkční celek

=Kč +

43 694,24,-

Ostatní pozemky – funkční celek Pozemky celkem

Pozemky celkem

Cena celkem Kč

59 748,53,-

5) Trvalé porosty Oceněno podle § 41 vyhlášky. Výpočet ceny trvalých porostů (§ 41 vyhlášky) Jehličnaté stromy II (věková kategorie 21 – 40 let) Počet kusů 15

= Kč

18 510,10 / ks

x

15

Cena za jehličnaté stromy II

= Kč

277 651,50

Ţivé plůtky do výšky 0,5m (věková kategorie 21 – 40 let)

= Kč

3 640,00 / m

x

15

Celkem 15 m Cena za jehličnaté stromy II

= Kč

Trvalé porosty

Cena celkem Kč

60

54 600,00 332 251,50,-

6. rekapitulace 1) Rekreační chata, ev.č. 589

Kč

633 220,20,-

2) Studna

Kč

+ 15 803,39,-

3) Venkovní úpravy

Kč

+ 22 166,20,-

4) Pozemky

Kč

+ 59 748,53,-

5) Trvalé porosty

Kč

+ 332 251,50,-

Cena celkem

Kč

1 063 189,80,-

Cena celková upravená

Kč

1 063 190,-

Zjištěná administrativní cena rekreační chaty ev. č. 589 s příslušenstvím a pozemky nákladovým způsobem dle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: Kč 1 063 190,-

2.1.2

Ocenění nemovitosti porovnávací metodou

B) II. POSUDEK A OCENĚNÍ – POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM 1) Rekreační chata, ev.č. 589 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací metoda, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Pro stanovení ceny nemovitostí (obvyklé ceny nemovitostí) je základním podkladem porovnávací metoda tzv. porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě a daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji.

61

Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje č.

Lokalita

Zast. plocha v m2

(1)

(2)

(3)

Užitko vá plocha v m2 (4)

1.

Šternberk Těšíkov

36

116

2.

3.

4.

5.

Šternberk Těšíkov

Paseka Karlov

Domašov nad Bystřicí

Paseka Karlov

49

40

52

60

Pozemek v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

(5)

(6) Celoročně obyvatelná chata 3+1 v nádherném prostředí Těšíkova s pozemkem 363 m2.. Nemovitost je v perfektním stavu, pravidelně udrţovaná. Nachází se v klidné chatové osadě kousek od lesa, místo je oázou klidu a relaxace. Chata má vlastní studnu.K pozemku se nabízí k pronájmu ještě vedlejší parcela 400 m2 se vzroztlým sadem, která je v dlouhodobém pronájmu od obce za 200,- Kč/rok. Moţnost odkupu za 90.tis Kč.

363

342

55

527

346

400

Prodej rekreační chaty v Těšíkově u Šternberka. Zastavěná plocha činí 49 m2, velikost okolního pozemku je 342 m2 (moţnost bezplatného vyuţívání dalších cca 150 m2). Chata je zděná, v suterénu je garáţ, v přízemí kuchyňka, wc, sprchový kout a vetší pokoj s krbem a kamny a dále pak zasklená obytná veranda. V patře jsou dva podkrovní pokojíky a balkon. Napojeno na elektřinu, voda z vlastní studny, vytápění ústřední tuhými palivy. Chata se nachází na pěkném, klidném místě a nabízí dostatek soukromí. V obci je obchod a hospoda, nedaleko na Těšíkovskou kyselku. Další informace v RK. Nabízíme k prodeji chatu o výměře 55 m2 v rekreační oblasti karlovsko sovinecko. Nemovitost je podsklepená, v přízemí obývací pokoj, kuchyňka, terasa, sociální zařízení. V patře dva pokoje. Chata má vlastní studnu, elektřinu, vytápění na tuhá paliva + krb. V místě je lyţařský vlek, stáj s moţností jezdectví, běţkařské tratě, hrad Sovinec (5 km), krásná příroda. Nabízíme k prodeji samostatně stojící, zděnou, patrovou chatu v obci Domašov nad Bystřicí, zastavěná plocha 52 m2, pozemek 346 m2. Dispozičně - přízemí: obývák s jídelnou a krbem, kuchyňka, WC. V patře 3x pokoj. Garáţ, podsklepená, topení na tuhá paliva, el. 220/380 V, střecha - sedlová, eternit. Po zavedení vody do chaty je i celoročně obyvatelná. Moţnost lyţování i koupání - rybník! Chata se nachází v klidném a krásném prostředí. Prodej chaty o dispozici 3+1 v klidné části obce Karlov u Paseky o celkové výměře 400 m2. Vytápění v chtě je na tuhá paliva. Zaveden elektrický proud. Chata je částečně zařízena. Náleţí zde i pozemek s udrţovanou zahradou se skalkami a venkovním posezením s udírnou. Chata se nachází v krásné přírodě s nedalekým lyţařským vlekem k zimním sportům.

62

Nabídka real. kancel. nabídková popř. zaplacená v Kč (7) a (8)

Reality Raška, s.r.o. Nabídková cena:

1 090 000 Kč

Hanácká realitní kancelář Nabídková cena:

995 000 Kč

M&M reality holding, a.s. Nabídková cena: 890 000 Kč

PATRIOT reality, spol. s r.o. Nabídková cena: 1 100 000 Kč

M&M reality holding, a.s. Nabídková cena: 690 000 Kč

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku K4

K5

K6 úvaha znalce

K3

výměra pozemku

K2

stav a vybavení

na na pramen pramen ceny ceny =(8)x(9)

K1

staří

resp. zaplacena

Cena po redukci

velikost

Cena Koef. požadovaná redukce

poloha a dostupnost

č.

I

(K1-Kn) násobí se

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(1) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 1,05 1 1 1 1 1,05 1. 1 090 000 0,85 926 500 1 972 825 1,05 1 1 1 1 1,05 2. 995 000 0,90 895 500 1 940 275 1 1 1 1,05 1 1 3. 890 000 0,75 667 500 0,95 667 500 1 1 1 1,05 1,16 4. 1 100 000 0,85 935 000 1,05 1,05 1 084 600 1 1 1 1 1 0,95 5. 690 000 0,97 669 300 0,95 635 835 celkem průměr Kč 860 207 Minimum Kč 635 835 Maximum Kč 1 084 600 K1 koeficient úpravy polohy a dostupnosti objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší neţ u oceňovaného: větší > 1, menší < 1) K3 koeficient úpravy zda jde o novostavbu či chatu starší, novější > 1, starší < 1 K4 koeficient úpravy na stav, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, nadstandard) K5 koeficient úpravy na výměru pozemku K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší > 1, horší < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,85 I koeficient celkový I = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6

Na základě výše provedeného porovnání a zjištění ceny porovnáním srovnávacích nemovitostí jako celku s oceňovanou nemovitostí, s ohledem na zjištěné skutečnosti, se zohledněním vybavenosti, technického stavu objektů, rekreačních moţností, dostupnosti a dalších faktorů je obvyklá cena nemovitosti jako celku stanovena ve výši: Kč 860 000,-

63

C) ZHODNOCENÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ

Metoda ocenění Zjištěná cena

Nákladová dle Nákladová

předpisu

Porovnávací

Průměr

860 000,-

1 036 400,-

(cena úřední) 1 186 010,-

1 063 190,-

Cena stanovená jako cena obvyklá:

950 000 Kč

Na základě provedených metod ocenění, zhodnocení celkového stavu a lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází stanovuji jako cenu obvyklou ve výši: 950 000 Kč

64

2.2 Ocenění nemovitosti určené ke komerčním účelům STANOVENÍ CENY NEMOVITOSTI URČENÉ KE KOMERČNÍM ÚČELŮM Budova, č.p. 462/47, na stavební parcele. č. 590, katastrální území 710784 Povel, obec 500496 Olomouc, okres CZ0712 Olomouc, zapsáno na LV č. 197. Objednavatel posudku:

Petr Straka Dobnerova 349/10 779 00, Olomouc 9

Vlastník nemovitosti:

Lanex Olomouc s.r.o. Brněnská 462/47 779 00, Olomouc

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé

65

Použité předpisy, vyhlášky a normy: 1.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ze dne 17. června 1997, ve znění pozdějších předpisů.

2.

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 3. ledna 2008, ve znění pozdějších předpisů.

3.

Teorie

oceňování

nemovitostí,

Prof.

Ing.

Albert

Bradáč,

DrSc.,

VIII. přepracované a doplněné vydání, Cerm Brno, 2009, ISBN 978-80-7204630-0. Posudek vypracoval:

Petr Straka Dobnerova 349/10 779 00, Olomouc 9

Posudek byl vypracován ve 3 (třech) vyhotovení, z nichţ 2 (dvě) vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 (jedno) vyhotovení je uloţeno v archívu odhadce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu. V Olomouci, dne 15. dubna 2011. A) NÁLEZ Bližší údaje o obci Statutární město Olomouc je situováno na východě České republiky v její střední části. Rozkládá se v Hornomoravském úvalu v nivě řeky Moravy při soutoku s Bystřicí zleva ve východní části města a Mlýnským potokem zprava v jiţní části města. Charakter města je rovinatý, na západě a hlavně na východě výrazně ohraničen vyšším georeliéfem, který tak uzavírá město do protáhlé sníţeniny otevřené ve směru severozápad – jihovýchod. Střed města je v nadmořské výšce 219 m n. m., jeho jiţní část se velmi mírně sniţuje do nadmořské výšky 208 m n. m., naopak severovýchodní část se zvyšuje aţ na nadmořskou výšku 420 m n. m. Rozloha města je 103,36 km2, ve městě ţije 101 890 obyvatel, jedná se o šesté největší město České republiky podle počtu obyvatel, její aglomerace dosahuje

66

115 000 obyvatel. Město se člení na 26 místních částí, které jsou zároveň katastrální území. Bližší údaje o nemovitosti Jedná se o budovu o dvou nadzemních podlaţí bez podkroví a bez podzemního podlaţí. V 1. NP je pět kanceláří, kuchyňka, sociální zařízení, technická místnost (sklad) a plynová kotelna. Ve 2. NP je šest kanceláří, kuchyňka, sociální zařízení a technická místnost (sklad). Z místního šetření bylo zjištěno, ţe stavba byla postavena v roce 1982. V roce 2010 budova prošla kompletní rekonstrukcí a byla přestavena na moderní administrativní objekt. Stavba je ve velmi dobrém stavu. Stavba je postavena na betonových základech, první i druhé nadzemní podlaţí je z ţelezobetonových dílců, celá budova byla při rekonstrukci zateplena. Základy jsou izolované, stropy jsou z ţelezobetonu, střecha je plochá, kompletně rekonstruovaná v roce 2010, konstrukce střechy je z dřevěných trámů, krytina je pozinkovaný plech, klempířské prvky jsou pozinkované, nové v roce 2010. Dveře a okna jsou plastová, podlaha je keramická a v kancelářích je linoleum, na kterém je koberec. Vytápění je zabezpečeno vlastní plynovou kotelnou s rozvodem ústředního topení po celém objektu. V budově je zavedena elektřina, městský vodovod, kanalizace i plyn. Teplá voda je zabezpečena ohřevem ve vlastní plynové kotelně. Dopravní dostupnost je velmi dobrá, 50 m od budovy je zastávka tramvaje, příjezd k budově je dobrý a parkování bezproblémové, dálniční přivaděč je ve vzdálenosti přibliţně 500 m. Budova se nachází cca 200 m od nákupního a komerčního Centra Haná. Podklady pro vypracování posudku 1.

Kopie výpis z katastru nemovitostí, okres CZ0712 Olomouc, obec 500496 Olomouc, katastrální území 710784 Povel, list vlastnictví 197, vedeno Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, (Příloha č. 7)

2.

Kopie katastrální mapy, okres CZ0712 Olomouc, obec 500496 Olomouc, katastrální území 710784 Povel, mapový list č. 9-1/41, měřítko 1:1000, vedeno Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, (Příloha č. 8).

67

Místní šetření Místní šetření a prohlídka byla provedena vyhotovitelem posudku za přítomnosti majitele oceňované nemovitosti dne 5. dubna 2011. Předmětem ocenění jsou 1.

Budova určená ke komerčnímu vyuţití

2.

Pozemek

Metody použité pro zjištění ceny obvyklé Ocenění nemovitosti nákladovou metodou. Ocenění nemovitosti porovnávací metodou. Ocenění nemovitosti výnosovou metodou.

2.2.1

Ocenění nemovitosti nákladovou metodou

B) I. POSUDEK A OCENĚNÍ – NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM 1) Budova Ocenění nákladovou metodou, při které jsou analyzovány náklady na pořízení majetku jako nového a tato částka je sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. K této částce je připočtena obvyklá cena pozemku. Obestavěný prostor: 2 800 m3 a) Budova pro administrativu 6 534 / m3

Jednotková cena:

x 2 800,00 m3

Obestavěný prostor: Celkem: Celková nákladová cena za stavbu (bez opotřebení): Opotřebení (0 %)

Kč

18 295 200,00,-

= Kč

18 295 200,00,-

-

Rekreační chata

Cena celkem

68

0,0 Kč

18 295 200,00,-

b) Příslušenství Vodovodní přípojka, plast, DN 50 x

Přípojka plynu, ocelová, DN 40 x

jednotková cena:

9 683 / m

mnoţství

2,0 m Kč

19 366,00

jednotková cena:

6 671 / m

mnoţství

2,0 m Kč

Kanalizační přípojka, plastová, DN 250 x

jednotková cena:

12 831 / m

mnoţství

2,0 m Kč

Celkem

13 342,00

25 662,00

+

Vodovodní přípojka 19 366,00

+

Přípojka plynu

+

Kanalizační přípojka 25 662,00

Celková příslušenství (bez opotřebení): Opotřebení (0 %)

-

Příslušenství

Cena celkem

13 342,00

= Kč

45 028,00

= Kč

45 028,00

Kč

58 370,00

c) Pozemky Stanovení ceny pozemku je provedeno porovnávací metodou. p.č.

Lokalita

Účel

Plocha m2

Cena celkem

Cena / m2

1.

Olomouc komerční výstavba

1 522

6 088 000

4 000

2.

Olomouc komerční výstavba

6 716

10 074 000

1 500

3.

Olomouc komerční výstavba

11 006

10 530 000

957

4.

Olomouc komerční výstavba

3 000

2 750 000

916

5.

Olomouc komerční výstavba

1 249

1 900 000

1521

69

Tabulka č. 2 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

(6)

29 900 000

1 522

(8b) 4 000

K6

KC

(9)

(10) 2 600

(11) 1

(12) 1

(13) 1

(14) 1

(15) 1

(16) 1

(17) 1

(18)

0,65

1 425

0,9

1

1

1

1

1

0,9

1 283

975

0,8

1

1

1

1

1

0,8

916 0,95 1 445 1

1

1

1

1

1

0,95

870

1

1

1

1

1

1

1 445

2.

29 800 000

6 716

1 500

3.

8 500 000

11 006

957

3 880 200

3 000

916

1

5. 2 632 500 celkem průměr

1 249

1521

0,95

4.

K5

úvaha znalce

(8a)

1.

K4

připravenost

(1)

K3

dopravní návaznost

v m2

K2

dostupnost MHD

resp. zaplacena

Cena přepočte na na na pramen výměru pram ceny en =(7)*(8 ceny )

K1

Cena oceňova ného objektu odvozen á ze srovnáva cího =(10)/(17 ) Kč

vybavenost

výměra

č.

Koef. Cena redu po kce redukci

poloha

Cena požadovan á

0,95 1

(1-6)

2 600 780

Kč

1 396

Minimum

Kč

780

Maximum

Kč

2 600

I

koeficient celkový I = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6

Průměrná cena pozemku

=Kč

1 396,-

x

456,-

=Kč

636 576,-

m2

Oceňovaný pozemek Cena za pozemek celkem d) Rekapitulace d) Cena budovy

=Kč

18 295 200,00,-

e) Cena příslušenství

=Kč

+

58 370,00,-

f) Cena pozemku

=Kč

+

636 576,00,-

Celková cena

=Kč

18 990 146,-

Zjištěná obvyklá cena budovy nákladovým způsobem: Kč

18 990 150,-

70

2.2.2

Ocenění nemovitosti porovnávací metodou

B) II. POSUDEK A OCENĚNÍ – POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM 1) Budova určená ke komerčnímu využití Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací metoda, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Pro stanovení ceny nemovitostí (obvyklé ceny nemovitostí) je základním podkladem porovnávací metoda tzv. porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě a daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji.

71

4.

5.

Olomouc

Olomouc Hodolany

Administrativní budova

Olomouc Řepčín

Administrativní budova

3.

Olomouc Hodolany

Administrativní budova

2.

Administrativní budova

Administrativní budova

Tabulka č. 1 - Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Užitkov Nabídka real. kancel. Zast. Poze Účel á Jiné nabídková popř. č. Lokalita plocha mek (tech. stav, stáří, vybavení) užití plocha zaplacená v Kč 2 2 vm vm v m2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) a (9) Prodej administrativní budovy v Olomouci – Hodolany. Objekt má čtyři nadzemní podlaţí, přičemţ kaţdé z nich má uţitnou plochu cca 478 m2 a jedno podzemní podlaţí o ploše 376 m2. V 1-4.NP je cca 10 kanceláří, 2x WC, kuchyňka, úklidová místnost, v 1.NP balkon a v 4.NP terasa. Momentálně je 1.a 2.NP pronajato, 3.a Olomouc 1. 1 028 2 276 1 429 4.NP uţívá majitel. Objekt je napojen na Hodolany veškeré inţenýrské sítě. K dispozici je HANÁCKÁ REALITNÍ parkoviště pro cca 30 aut, dále pak parkování ve KANCELÁŘ dvoře pro cca 12 vozů. Budova je situována na Nabídková cena: velmi dobrém strategickém místě, blízko centra, nádraţí, příjezdů z dálnice. Celá budova byla 29 900 000 Kč rekonstruována v roce 1997.

400

1 100

407

174

117

800

Prodej 4podlaţní administrativní budovy, částečně podsklepené, bez výtahu, 400 m od hl. vlakového nádraţí. Plocha parcely 800 m2, zastavěná plocha 400 m2, uţitná plocha 1100 m2. Prostory jsou nebytové, poslední podlaţí je moţno vyuţít k bydlení. Objekt plně pronajatý. Jednotlivá podlaţí - samostatné celky (oddělené měření energií). Budova je zateplená, částečně klimatizovaná, vybavená strukturovanou kabeláţí, el. zabezpečením, kamerovým a docházkovým systémem, tel. ústřednou, plyn. vytápěním. Parkování na vlastním parkovišti nebo na ulici před domem. V roce 1996 byla provedena kompletní rekonstrukce objektu. Uvedená cena je vč. provize RK. Nově vybudované komerční prostory v přízemí bytového domu. Celková výměra 407 m2. Lukrativní lokalita v blízkosti centra Olomouce s výbornou dopravní obsluţností , MHD – 50 m. K dispozici 10 parkovacích míst před budovou.Kompletní sociální zázemí, ÚT vlastní plynový kotel. Ideální jako sídlo firmy, kanceláře, ordinace, zdravotní sluţby apod. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Exkluzivně v nabídce nové nebytové prostory v Olomouci za jedinečnou cenu. Celková plocha prostor je 174 m2, skládají se z 5-ti samostatných kanceláří, recepce ( nebo čekárny ), zasedací nebo školící místnosti, kuchyňky, wc a invalidního wc + úklidové místnosti. Ideální pro advokátní kanceláře, lékaře, jazykové školy, sídlo menší firmy či výjimečná příleţitost pro investory. Jedná se o novostavbu s nízkými měsíčními náklady, umístěno v 1. NP budovy s dalšími komerčními prostorami, v okolí mnoţství bytových domů, nedaleko centra města Olomouce. Prodej dvou kom. prostor ve skeletovém stavu o rozloze á 117m2, rozdělených do dvou místností. Vhodné k dodělání podle svých představ. Cena je 22500kč/m2. Všude vedena elektřina, ohřev vody přes bojler, topení el.přímotopy, elektřina má poloviční sazbu. Není zde plyn. Moţnost vyuţití jako kanceláře, obchody, nebo ordinace. Nutno vidět.

72

REAL MORAVIA Nabídková cena: 29 800 000 Kč

RK STING Nabídková cena: 8 500 000 Kč

UHC REALITY Nabídková cena: 3 880 200 Kč

Okno realit - IGIVEX Nabídková cena: 2 632 500

Tabulka č. 2 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

v m2

(1)

(8a)

(6)

1.

29 900 000

2 276

13 137

0,85

2.

29 800 000

1 100

27 091

0,85

(8b)

(9)

KC

odvozen á ze srovnáva cího =(10)/(17 ) Kč

(12) 1,05

(13) 1

(14) 1

(15) 1,05

(16) 1

(17) 1,1

(18)

1,05

1

1

1,05

1

1,21

27 863

1

1

1

1

1

0,95

16 864

0,95

1

1

1

1

0,95

18 007

1

1

1

1

1

1,1

20 851

8 500 000

407

20 885

0,85

4.

3 880 200

174

22 300

0,85 0,85

1,1

22 500

výměra pozemků, výměra zpevněnýc h pl.

K6

(11) 11 166 1 23 027 1,1

(10)

3.

117

K5

(1-6)

17 752 0,95 18 955 1

5. 2 632 500 celkem průměr

K4

úvaha znalce

resp. zaplacena

K3

dopravní návaznost a zasíťování

na na pramen pram ceny en =(7)*(8 ceny )

K2

stáří popř. stavebnětech nický stav

Cena přepočten a výměru užit. ploch

K1

Cena oceňova ného objektu

vybavenost objektu

Cena

Koef. Cena redu po kce redukci

poloha

č.

výměr a užitný ch ploch

18 955

12 283

Kč

19 174

Minimum

Kč

12 283

Maximum

Kč

27 863

K1 koeficient úpravy polohy a dostupnosti objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší neţ u oceňovaného: větší > 1, menší < 1) K3 koeficient úpravy zda jde o novostavbu či chatu starší, novější > 1, starší < 1 K4 koeficient úpravy na dopravní návaznost a zastování, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, nadstandard) K5 koeficient úpravy na výměru pozemku K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší > 1, horší < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,85 I koeficient celkový I = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6

Na základě výše provedeného porovnání v Tabulce č. 2 – Zjištění ceny porovnáním srovnávacích

nemovitostí jako celku s oceňovanou nemovitostí, s ohledem na

zjištěné skutečnosti, se zohledněním vybavenosti a technického stavu objektů a dalších faktorů, dle výše uvedených koeficientů, je srovnatelná cena na 1m2 podlahové uţitné plochy stanovena dle výše provedeného výpočtu porovnávací tabulkou ve výši 19 174,- Kč/m2. Výměra užitných podlahových ploch celkem činí 800 m2. Porovnávací hodnota tak činí 800 x 19 174 = 15 339 200 Kč, po zaokrouhlení 15 400 000 Kč.

73

Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě a čase a na základě přepočtu cen na uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe obvyklou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit po zaokrouhlení ve výši: Kč 15 400 000,-

2.2.3

Ocenění nemovitosti výnosovou metodou

C) III. POSUDEK A OCENĚNÍ – VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

Výnosová

hodnota

nemovitosti

je

součtem diskontovaných

(odúročených)

předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Pro výpočet ceny nemovitosti výnosovou metodou pouţijeme vztah:

CV =

Označení:

V k

x 100 %

CV

- cena nemovitosti výnosovou metodou [Kč],

V

- zisk (čistý výnos) z nemovitosti [Kč/rok],

k

- úroková míra (míra kapitalizace) [% p.a.].

Hrubý výnos Plocha (m2)

Nájem (Kč /m2 / rok)

Hrubý výnos (Kč/ rok)

1. NP

350

2 500

105 000

2. NP

350

2 500

105 000

Celkem

700

2 500

700 x 2 500 = 1 750 000

Výpadek z nájemného (10 %)

- 175 000

Efektivni hrubý výnos

1 575 000

74

Náklady Daň

5000

Pojištění

+ 19 000

Správa nemovitosti

+ 52 000

Údrţba

+ 100 000

Střádání

+ 285 000

Náklady celkem

461 000

Efektivní hrubý výnos / rok

Kč

1 575 000,00

Celkové náklady / rok

Kč

- 461 000,00

Čistý výnos / rok

Kč

1 114 000,00

Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem

CV =

1 114 000 7

x 100

= 15 914 285

Zjištěná obvyklá cena nemovitosti výnosovým způsobem: Kč

15 914 290,-

D) ZHODNOCENÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Metoda ocenění Zjištěná cena

Nákladová

Porovnávací

Výnosová

Průměr

18 990 150,-

15 400 000,-

15 914 290,-

16 768 146,-

Cena stanovená jako cena obvyklá:

16 000 000 Kč

Na základě provedených metod ocenění, zhodnocení celkového stavu a lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází stanovuji jako cenu obvyklou ve výši: 16 000 000 Kč

75

3 Analýza realitního trhu statutárního města Olomouc 3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1

Popis statutárního města Olomouc

Statutární město Olomouc je situováno na východě České republiky v její střední části. Rozkládá se v Hornomoravském úvalu v nivě řeky Moravy při soutoku s Bystřicí zleva ve východní části města a Mlýnským potokem zprava v jiţní části města. Charakter města je rovinatý, na západě a hlavně na východě výrazně ohraničen vyšším georeliéfem, který tak uzavírá město do protáhlé sníţeniny otevřené ve směru severozápad – jihovýchod. Střed města je v nadmořské výšce 219 m n. m., jeho jiţní část se velmi mírně sniţuje do nadmořské výšky 208 m n. m., naopak severovýchodní část se zvyšuje aţ na nadmořskou výšku 420 m n. m. Rozloha města je 103,36 km2, ve městě ţije 101 890 obyvatel, jedná se o šesté největší město České republiky podle počtu obyvatel, její aglomerace dosahuje 115 000 obyvatel. Město se člení na 26 místních částí, které jsou zároveň katastrální území. Město Olomouc je administrativním, vzdělávacím, kulturním, turistickým, politickým a církevním centrem Moravy. Ve městě sídlí úřady Olomouckého kraje, úřady soudní moci, arcibiskupství, policie, vězeňské sluţby a armády České republiky. Ve městě je moţno navštěvovat 2 vysoké školy, 4 vyšší odborné škole a 24 středních škol. Město Olomouc je vyhledávaným střediskem mezinárodních konferencí a festivalů. Ve městě je botanická zahrada, výstaviště FLORA a na 5 km vzdáleném Svatém Kopečku zoologická zahrada, kam jezdí i městská hromadná doprava. V Olomouci je situováno několik velkých náměstí, historických staveb a vyhledávaná památka UNESCO sloup Nejsvětější Trojice. Historická část města je chráněna jako městská památková rezervace a ve městě je pět národních kulturních památek. Ve městě je mnoho sportovních klubů, sportovišť, dva plavecké bazény, kina, divadla, Moravská filharmonie, galérie, muzea, knihovny, nemocnice a 10 km od Olomouce, v obci Dolany, je vyhledávané golfové hřiště. Ve městě je vlakové a

76

autobusové nádraţí, je zavedena městská hromadná doprava (autobusy a tramvaje) a letiště pro malá letadla a helikoptéry v rámci Schengenského prostoru. Statutární město Olomouc je převáţně administrativním a vzdělávacím městem, podíl průmyslu na celkovém hospodářství města se v posledních letech spíše sniţuje. Z průmyslu se zachoval především potravinářský a to mlékárna, masokombinát a firma ZORA, ve které jsou dislokované i firmy ORION a NESTLÉ. Průmysl je soustředěn především do Přerova, Prostějova a Hranic na Moravě. Pro ekonomický rozvoj města je dobré, ţe je napojeno na dálnici D 1, která vede nedaleko města v jiţní části. Tím je zabezpečena velmi dobrá dostupnost do Brna a do Ostravy a dále do Polské republiky. Pro Olomouc je dobré umístění na hlavním ţelezničním koridoru Praha – Ostrava. V současné době je v jednání zřízení mezinárodního letiště i pro velká dopravní letadla v obci Bochoř, které je nyní vyuţíváno zejména pro vojenské účely. V Olomouci jsou tři komerční zóny, které jsou vyuţívány především k obchodním účelům. 3.1.2

Trh s nemovitostmi

Ve městě Olomouc je trh s nemovitostmi jiţ od začátku devadesátých let aktivní a to především z důvodu stěhování mladších obyvatel z menších měst a obcí Olomouckého kraje a to z důvodu rušení pracovních příleţitostí v těchto menších městech a obcí. Tento stav je zapříčiněn rušením pracovních příleţitostí především v zemědělství a průmyslu v celém regionu Olomouckého kraje. V devadesátých letech dvacátého století, v souvislosti s povodněmi v Olomouckém kraji, došlo k poklesu cen nemovitostí v záplavových oblastech města Olomouc. Tento pokles cen nastal především u rodinných domů a pozemků, minimální pokles naopak nastal bytů. V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností úvěrů pro obyvatele. V současnosti je na vzestupu prodej starších a především revitalizovaných

nemovitostí

a

stagnaci

77

můţeme

sledovat

u

novostaveb.

Významným impulsem pro rozvoj trhu jsou i dotace z Evropské unie. Ve městě jiţ došlo k řadě projektů na revitalizaci panelových domů a sídlišť a další jsou ve stavu realizace a přípravy. Velký rozdíl cen nemovitostí lze v Olomouci zaznamenat podle lokality umístění nemovitosti a obyvatel, kteří v dané lokalitě bydlí, vedle lokalit s tzv. rezidenčním bydlení (např. městská část Neředín) jsou v Olomouci lokality, ve kterých ţijí méně přizpůsobiví občané v neudrţovaných bytových domech (např. městská část Nový Svět). 3.1.3

Členění trhu s nemovitostmi

Statutární město Olomouc se člení na 26 místních částí a z hlediska realitního trhu lze tyto místní části rozdělit do dvou části – na vlastní město Olomouc a na místní části v okolí města Olomouc.

3.2 Město Olomouc 3.2.1

Prodej pozemků

Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji komerčních zón ve městě Olomouc a s tím související výstavba administrativních a skladových prostor je velká nabídka stavebních pozemků pro komerční výstavbu. Cena se pohybuje v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí a vybudovaných obsluţných komunikací. V nejţádanějších lokalitách pro komerční výstavbu, například v městských částech Holice, Hodolany, Nové Sady, Nová Ulice nebo Neředín se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 1 400 – 1 600 Kč za metr čtvereční. Nabídka staveních pozemků pro výstavbu rodinných a bytových domů je v Olomouci jen v určitých částech města a ceny se odvíjí od oblíbenosti jednotlivých lokalit a kvalitě inţenýrských sítí. V nejlukrativnějších lokalitách, například v městských částech Neředín a Nová Ulice se ceny stavebních pozemků pohybují aţ na úrovni

78

3 000 Kč za metr čtvereční. V méně ţádaných, ale přesto oblíbených lokalitách jako jsou městské části Nové Sady, Slavonín nebo Holice se ceny pohybují v intervalu 2 300 – 2 500 Kč za čtvereční metr. V okrajových lokalitách a nejméně ţádaných lokalitách města, například v městských částech Nový Svět a Černovír se ceny pohybují v rozmezí 1 500 – 2 000 za čtvereční metr. V historickém centru města se stavební pozemky k prodeji prakticky nevyskytují, jediná moţnost výstavby v této části města je rekonstrukce stávajících objektů a to s velkým omezením z hlediska památkové péče. Ostatní pozemky Z ostatních pozemků jsou ve městě Olomouc nabízeny zahrady a to především v okrajových městských částech jako jsou Slavonín, Holice a Černovír. Tyto pozemky jsou v některých případech nabízeny se zahradní chatkou nebo přístřeškem na nářadí a ceny se pohybují v rozmezí 200 – 750 Kč za čtvereční metr. Zemědělská půda je ve městě Olomouc nabízena ve velmi omezené míře v okrajových lokalitách jako jsou městské části Slavonín a Holice, ceny těchto pozemků se odvíjí od konkrétní lokality, tvaru pozemku a moţného dalšího vyuţití. Cena se pohybuje od 50 Kč aţ po 900 Kč za čtvereční metr. 3.2.2

Prodej budov

Byty Trh s byty lze rozdělit na trh s byty v bytových domech postavených v 70. aţ 90. letech dvacátého století a na byty v nově stavěných bytových domech (novostavbách). Celkově lze hodnotit, ţe větší poptávka je po bytech ve starší zástavbě neţ v novostavbách a to především z hlediska ceny bytů. Převáţná většina nabízených bytů v bytových domech z minulého století byla postavena panelovou technologií, v nabídce jsou však i byty v cihlových domech, tyto domy pocházejí z první poloviny dvacátého století a v historickém centru města jsou nabízeny byty v bytových domech, které byly postaveny v devatenáctém století,

79

ale vyskytují se i domy starší. V Olomouci je poptávka po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Největší poptávka je po zrekonstruovaných bytech v revitalizovaných panelových domech a to především z důvodu ceny těchto bytů (jedná se o byty v městských částech Neředín, Nová Ulice, Lazce a Nové Sady). Nejmenší zájem je o byty bez balkónu v cihlových domech bez výtahu, které byly postaveny v první polovině dvacátého století, nejsou revitalizovány a jsou postaveny v rušných, neatraktivních lokalitách Olomouce jako jsou městské části Nový Svět a Hodolany. Dalším sektorem trhu je prodej bytů v historickém a také širším centru města, kde jsou nabízeny luxusní byty velkých rozměrů s garáţí. Po těchto bytech je poptávka ze strany movitějších podnikatelů, kteří tento druh bydlení upřednostňují před bydlením v rodinném domě. Ceny bytů ve starších bytových domech se pohybují v těchto cenových intervalech : Byt 1+kk

650 000 – 900 000 Kč

Byt 1+1

690 000 – 1 500 000 Kč

Byt 2+kk

900 000 – 1 800 000 Kč

Byt 2+1

750 000 – 2 000 000 Kč (luxusní aţ 2 500 000 Kč)

Byt 3+kk

1 600 000 – 2 800 000 Kč (luxusní aţ 3 300 000 Kč)

Byt 3+1

900 000 – 3 500 000 Kč (luxusní aţ 4 500 000 Kč)

Byt 4+kk

2 500 000 – 4 000 000 Kč u luxusních bytů

Byt 4+1

1 600 000 – 3 500 000 Kč (luxusní aţ 4 000 000 Kč)

Byty větší neţ 4+1

velmi malá nabídka

V minulých letech byla a také v současnosti je v Olomouci na vzestupu výstavba nových bytových domů a to v městských částech Neředín, Nové Sady, Nová Ulice a Slavonín, v těchto novostavbách je stále velký výběr nových bytů všech velikostí, kde nabídka převyšuje poptávku po nových bytech. Ceny bytů v novostavbách se pohybují v těchto cenových intervalech : Byt 1+kk

930 000 – 1 500 000 Kč ………….. 22 000 – 31 000 Kč/m2 (luxusní 2 100 000 Kč ……………. aţ 47 000 Kč/m2)

Byt 1+1

není v nabídce

Byt 2+kk

1 230 000 – 2 400 000 Kč ………... 26 000 – 37 000 Kč/m2

80

(luxusní 2 900 000 Kč ……………. aţ 53 000 Kč/m2) Byt 2+1

2 100 000 – 2 500 000 Kč ………... 31 000 – 33 000 Kč/m2 (luxusní 3 500 000 Kč ……………. aţ 50 000 Kč/m2)

Byt 3+kk

2 260 000 – 3 000 000 Kč ………... 26 000 – 33 000 Kč/m2 (luxusní 6 000 000 Kč ……………. aţ 50 000 Kč/m2)

Byt 3+1

2 500 000 – 3 300 000 Kč ………... 27 000 – 40 000 Kč/m2 (malá nabídka bytů 3+1)

Byt 4+kk

2 400 000 – 4 500 000 Kč ………... 25 000 – 40 000 Kč/m2 (luxusní 5 000 000 Kč ……………. aţ 47 000 Kč/m2)

Byt 4+1

3 150 000 – 4 400 000 Kč ………... 31 000 Kč/m2 (malá nabídka bytů 4+1)

Byty větší neţ 4+1, byty atypické, mezonetové byty 3 400 000 – 8 500 000 Kč ………... 27 000 – 54 000 Kč/m2 V nejbliţší době lze předpokládat spíše stagnace cen bytů a to jak ve starší cihlové a panelové zástavbě tak i u bytů v historické části města. Podobný trend ve vývoji cen lze očekávat i u bytů v novostavbách. Rodinné domy V Olomouci je nabídka starších rodinných domů zejména v městských částech Neředín, Slavonín, Holice. Ceny starších rodinných domů určených k rekonstrukci se pohybují v rozmezí 1 500 000 – 2 000 000 Kč, nabídla těchto domů je však velmi malá. Rodinné domy v dobrém stavu se pohybují v cenách kolem 3 000 000 Kč a ve velmi dobrém stavu kolem 4 000 000 – 5 000 000 Kč. Řadové rodinné domy postavené v osmdesátých letech minulého století v městské části Neředín se pohybují v cenách kolem 5 000 000 Kč, nabídka je však velmi malá. Celkově se dá zhodnotit, ţe nabídka starších rodinných domů v Olomouci je omezená. Další skupinou prodeje rodinných domů v Olomouci je prodej městských, převáţně secesních vil v městských částech Nová Ulice a Hejčín, ceny se pohybují v rozmezí 9 000 000 – 12 000 000 Kč.

81

Novostavby rodinných domů jsou realizované především v městské části Holice a Nový Svět. Ceny se pohybují u montovaných staveb od 4 000 000 Kč a u zděných staveb od 5 000 000 Kč. Tak jak u starších rodinných domů lze i u novostaveb hodnotit, ţe nabídka je velmi malá. Bytové domy Bytové domy jsou v Olomouci nabízeny ve starší zástavbě města a ojediněle i v historickém centru. Ceny bytových domů jsou závislé na velikosti, technickém stavu a lokalitě umístění. Ceny se dále odvíjí od skutečnosti, jestli součásti nemovitosti jsou i nebytové podnikatelské prostory a jejich případné vyuţití. Ceny se pohybují od 6 000 000 Kč do 30 000 000 Kč, v historickém centru jsou nabízeny většinou menší bytové domy (do pěti bytů) v ceně kolem 15 000 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem jak o zahrádkářské chatky v zahrádkářských koloniích na okraji města, které se obchodují v cenách kolem 300 000 Kč, tak i o zděné vícepodlaţní chatky charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují od 500 000 Kč. Nabídka tohoto druhu nemovitostí je však ve městě Olomouc minimální. Administrativní nemovitosti Ceny administrativních budov se pohybují v rozmezí od 5 000 000 Kč aţ po 30 000 000 Kč u velkých administrativních budov s kompletním zázemím. Ceny samostatných kanceláří se pohybují od 500 000 Kč. Dále se administrativní nemovitosti prodávají jako části při prodeji velkých podnikových areálů. Zájem o administrativní nemovitosti je převáţně ve formě pronájmu. Obchodní prostory V Olomouci je dobrá nabídka obchodních prostor a to mimo centrum v městských částech Holice, Hodolany, Nové Sady, Nová Ulice. Ceny se pohybují od 1 000 000 Kč u obchodních prostorů určených k rekonstrukci aţ po 5 000 000 u obchodních prostorů na lukrativním místě. Tato dobrá nabídka v oblasti prodeje obchodních

82

prostorů je z důvodu výstavby těchto prostorů v přízemí nově postavených bytových domů a dále z důvodu častého zrušení stávajících provozoven. Průmyslové objekty V nabídce se objevují průmyslové areály, výrobní objekty, areály firem a sklady v městských částech Holice, Hodolany nebo Chválkovice. Ceny se pohybují od 2 500 000 Kč u malých skladových objektů, od 5 000 000 Kč u menších ţivnostenských objektů aţ po 30 000 000 Kč u velkých areálů. Garáže Ve městě Olomouc jsou garáţe obchodovány v rozmezí 100 000 – 300 000 Kč u řadových garáţí, 180 000 – 250 000 Kč u garáţových stání a v ceně od 300 000 Kč v případě prodeje garáţe při koupi bytu v novostavbě. Ceny garáţí a garáţových stání se odvíjí zejména od lokality umístění a stáří garáţe nebo garáţového stání. 3.2.3

Nájmy

Byty Město Olomouc je městem s velkou nabídkou pronájmu bytů a to zejména z důvodu velké poptávky ze strany studentů Univerzity Palackého a mladých pracujících lidí, kteří nemají prostředky na vlastní bydlení. Nabídka je od pronájmu lůţka v bytě s ostatními studenty (od 2 500 Kč/lůţko/p.m.), přes pronájem pokoje v bytě aţ po pronájem celého bytu. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Byt 1+kk

3 900 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 1+1

4 000 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+kk

4 500 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

5 500 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+kk

7 000 – 20 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

6 000 – 20 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+kk

11 000 – 25 000 Kč / byt / p.m.

83

Byt 4+1

8 000 – 17 000 Kč / byt / p.m.

Horní hranice rozmezí jednotlivých cen pronájmu je u bytů nových nebo po kompletní rekonstrukci. Rodinné domy Ve městě Olomouc je nabídka pronájmu rodinných domů malá, řádově v desítkách nabízených nemovitostí a ceny pronájmu se pohybují v rozmezí 10 000 – 25 000 Kč / RD / p.m. Administrativní nemovitosti Ve městě Olomouc je zřejmý celkový pokles poptávky po administrativních nemovitostí a v budoucnu lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou jsou pronájmy kanceláří pro advokátní kanceláře nebo pronájmy pro lékaře, o které je ve městě poptávka. Největší nabídka pronájmů administrativních nemovitostí je mimo širší centrum města. Ceny pronájmů administrativních nemovitostí se ve městě Olomouc pohybují v rozmezí 55 – 350 Kč za metr čtvereční za měsíc. Obchodní prostory Na rozdíl od pronájmů administrativních nemovitostí jsou obchodní prostory více poptávány, jejich nabídka je menší a od toho se odvíjí i vyšší cena. Malá nabídka je v historickém centru města, největší nabídka je v širším centru města a některé obchodní prostory jsou nabízeny i v okrajových městských částech. Ceny pronájmů obchodních prostorů se pohybují v intervalu 60 – 550 Kč za metr čtvereční za měsíc. Průmyslové objekty Průmyslové objekty jsou ve městě Olomouc nabízeny k pronájmu převáţně v okrajových částech města za účelem skladování materiálu. Ceny se pohybují v rozmezí 55 – 100 Kč za čtvereční metr za měsíc. Garáže Ve městě Olomouc jsou garáţe nabízeny k pronájmu v rozmezí 1 000 – 2 000 Kč za garáţ a měsíc, garáţová stání se pronajímají za ceny od 800 do 2 000 za garáţové

84

stání a měsíc. Ceny pronájmu garáţí a garáţových stání se odvíjí zejména od lokality umístění a stáří garáţe nebo garáţového stání.

3.3 Městské části mimo město Olomouc 3.3.1

Prodej pozemků

Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji komerčních zón ve městě Olomouc a s tím související výstavba administrativních a skladových prostor přímo ve městě Olomouc je omezená nabídka pozemků pro komerční výstavbu v městských částech mimo Olomouc a jedná se o části Nedvězí, Nemilany a Droţdín. Ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 400 – 1 000 Kč za metr čtvereční. Nabídka staveních pozemků pro výstavbu rodinných a bytových domů je v městských částech mimo Olomouc velmi dobrá a stavební pozemky jsou nabízeny v převáţné většině částí. U méně poptávaných lokalit jako jsou Topolany, Nemilany nebo Hněvotín se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 800 – 1 300 Kč za čtvereční metr, u ostatních městských částí mimo město Olomouc se ceny pohybují v intervalu 1 000 – 1 500 Kč za metr čtvereční. Nejţádanějších lokality, kterými jsou městské části Svatý Kopeček a Samotíšky se cena pohybuje od 1 500 Kč do 3 000 Kč za čtvereční metr, v těchto nejţádanějších lokalitách je však nabídka stavebních pozemků značně omezená. Ostatní pozemky Z ostatních pozemků je městských částech mimo Olomouc malá nabídka, nabízeno je minimální mnoţství zahrad a zemědělské půdy. V městské části Droţdín jsou nabízeny zahrady v cenách kolem 500 Kč za čtvereční metr. Zemědělská půda je také nabízena ve velmi omezené míře a to v městských částech Nedvězí, Řepčín nebo Lošov v cenovém rozmezí 50 – 300 Kč za čtvereční metr.

85

3.3.2

Prodej budov

Byty Trh s byty v městských částech mimo město Olomouc prakticky neexistuje a to z důvodu, ţe tyto městské části jsou charakterem příměstské vesnice, ve kterých výstavba bytových domů není realizována. Výjimkou je městská část Svatý Kopeček, ale v i této městské části je prodej bytů prakticky nerealizován. Rodinné domy Nabídka rodinných bytů v městských částech mimo město Olomouc se dá hodnotit jako velmi dobrá, rodinné domy jsou nabízeny ve většině částí a jsou nabízeny v cenách od 1 000 000 Kč do 10 000 000 Kč. Nejlevnější nemovitosti jsou často umístěny v nejméně ţádaných lokalitách a většinou ve stavu určeném ke kompletní rekonstrukci

a

s minimálním

pozemkem,

nejdraţší

nemovitosti

jsou

v nejlukrativnějších lokalitách jako jsou Samotíšky, Svatý Kopeček, Týneček nebo Droţdín a jsou to především velké luxusní vily. Novostavby rodinných domů jsou realizované především v městské části Týneček, Nemilany a Nedvězí, ceny se pohybují od 3 000 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku, v městských částech ve městě Olomouc i mimo město je nabídka minimální. Nejbliţší lokalita, kde je velmi dobrá nabídka objektů pro individuální rekreaci je katastrálním území Hlubočky – Mariánské Údolí a Hrubá Voda, tato katastrální území však jiţ nepatří pod statutární město Olomouc avšak vzdálenost do města Olomouc je 10 – 15 km a je zde velmi dobré dopravní spojení a tato lokalita je hojně vyuţívána občany města Olomouce jako rekreační oblast. Nemovitosti k individuální rekreaci jsou v této oblasti nabízeny v cenách 450 000 – 1 200 000 Kč. Další lokalitou je městská část Radíkov, zde je však nabídka velmi malá a ceny nemovitostí k individuální rekreaci se pohybují v intervalu 1 200 000 – 2 000 000 Kč.

86

3.4 Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat růst cen prakticky všech typů nemovitostí mimo výrobních, skladových a průmyslový objektů. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat v městských částech Svatý Kopeček, Samotíšky, Nová Ulice a Neředín. Hladina pronájmů bytů bude spíše stagnovat a to zejména z důvodu pronájmu studentům Univerzity Palackého a sektor pronájmů se nebude výrazně rozšiřovat. Vzhledem k tomu, ţe většina průmyslu ve městě Olomouc se jiţ nějakým způsobem restrukturalizovala, neměl by pokles průmyslu pokračovat nějak výrazněji. Trh s byty bude ovlivněn deregulací nájmů v části bytů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Tento trend by měl být ale do velké míry absorbován vysokou poptávkou po bytech a prodeji bytů stávajícím nájemníkům.

Závěr Hlavním cílem bakalářské práce bylo podat přehled o teoretických postupech při oceňování

za

účelem

stanovení

pojistné

hodnoty

nemovitostí,

postavení

pojišťovnictví na finančním trhu. K takto stanovenému cíli jsem přistoupil dvěma způsoby a to teoretickým pojednáním o metodách oceňování nemovitostí za účelem stanovení pojistné hodnoty. Dále praktickými příklady ocenění nemovitosti k individuální rekreaci a ocenění komerční nemovitosti. V teoretické části jsem zhodnotil vhodnost vyuţití jednotlivých metod oceňování pro stanovení pojistné hodnoty a v druhé části jsem provedl praktické ocenění nemovitostí pro stanovení pojistné hodnoty několika metodami a ve zhodnocení jsem určil cenu obvyklou.

87

Seznam použité literatury Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrnou jednotku, ÚRS Praha,2011, ISBN 978-80-7369-325-1 BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Cerm Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0. ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006. ORT, Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2005. ZAZVONIL, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopres, Praha, 2006, ISBN 80-86929-14-0

88

Seznam zkratek A

opotřebení stavby

AB

opotřebení stavby mocninnou metodou

AK

opotřebení stavby kvadratickou metodou

AL

opotřebení stavby lineární metodou

ALG

opotřebení stavby logaritmickou metodou

AS

opotřebení stavby semikvadratickou metodou

CV

cena nemovitosti výnosovou metodou

HSV

hlavní stavební výroba

JKSO

jednotná klasifikace stavebních objektů

k

úroková míra

KCSP

katalogy popisů a směrných cen stavebních prací

Kč

koruna česká

NP

nadzemní patro

PDŢ

prvky dlouhodobé ţivotnosti

PKŢ

prvky krátkodobé ţivotnosti

Pr

roční procento znehodnocení

PSV

přidruţená stavební výroba

PZP

průměrná zastavěná plocha

Q

součinitel okamţitého stavu PDŢ

RC

reprodukční cena

S

stáří stavby

SPCM

Sborník pořizovacích cen materiálů

SPOM

Sborník potřeb a nákladů

Sr

relativní stáří stavby

T

zbývající ţivotnost stavby

TH

technická hodnota stavby

THU

technicko hospodářské ukazatelé

ÚRS

Ústav racionalizace ve stavebnictví

V

zisk

VH

věcná hodnota

Z

ţivotnost stavby

ZC

základní cena

89

ZCU

základní cena upravená

ZZ

základní (tabulková) ţivotnost stavby

Seznam tabulek: Tab. 1, Cena stavebního objektu – kalkulační vzorec Tab. 2, Vzor vytvoření agregované poloţky Tab. 3, Koeficient změny staveb Ki pro rok 2011 Tab. 4, Příklad oceňování staveb s částmi uţívaných k různým účelům Tab. 5, Příklad zjištění počtů bodů při tvorbě vyhlášky č. 393/1991 Sb. Tab. 6, Jednotková cena obytné plochy pro rodinný dům Tab. 7, Seřazení do kvalitativních tříd podle váţeného průměru Tab. 8, Metody výpočtu opotřebení staveb Tab. 9, Základní vyjádření hodnoty opotřebení a technické hodnoty stavby Tab. 10, Index odlišnosti při přímém porovnání nemovitostí Tab. 11, Příklad tabulky pro zjištění ceny porovnávání nemovitosti jako celek

Seznam obrázků: Obr. 1, Metoda přímého cenového porovnání Obr. 2, Metoda nepřímého cenového porovnání

Přílohy: Příloha č. 1 Příklad kalkulace ceny stavebních prací Příloha č. 2 Ukázka ceníkové poloţky Příloha č. 3 Průměrné indexy pro stavebnictví celkem Příloha č. 4 Vývoj cen stavebních prací Příloha č. 5 Kopie výpisu z katastru nemovitostí (Těšíkov, list vlastnictví 141) Příloha č. 6 Kopie katastrální mapy (Těšíkov, mapový list V.S. X-11-10) Příloha č. 7 Kopie výpisu z katastru nemovitostí (Olomouc, list vlastnictví 197) Příloha č. 8 Kopie katastrální mapy (Olomouc, mapový list 9-1/41)

90

Příloha č. 1

Příklad kalkulace ceny stavebních prací

91

Příloha č. 2

Ukázka ceníkové položky

92

Příloha č. 3

Průměrné indexy pro stavebnictví celkem

93

Příloha č. 4

Vývoj cen stavebních prací

94

Příloha č. 5

Kopie výpisu z katastru nemovitostí (Chata – Těšíkov, list vlastnictví 141)

95

Příloha č. 6

Kopie katastrální mapy (Chata – Těšíkov, mapový list V.S. X-11-10)

96

Příloha č. 7

Kopie výpisu z katastru nemovitostí (Komerční budova – Olomouc, list vlastnictví 197)

97

98

Příloha č. 8

Kopie katastrální mapy (Komerční budova – Olomouc, mapový list 9-1/41)

99

100

101