Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Veronika Podobová oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing.Petr Ort, Ph.D.

únor, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Slaném dne 8.3.2011

Veronika Podobová

Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji Ing. Petrovi Macákovi za poskytnuté informace a konzultace.

Anotace V teoretické části práce se zabývám vysvětlením základních pojmů oceňování a pojišťovnictví. Popisuji základní moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech se zaměřením na problematiku oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty. Praktická část práce obsahuje dvě ocenění na trţních principech. Jedná se o byt v okrajové části města Slaný a o prodejnu společnosti Dachdecker v Kladně. V analytické části jsem se zaměřila na rozbor trhu s nemovitostmi v okrese Kladno.

Annotation The theoretical part of the thesis deals with explaining the basic concepts of valuation and insurance. I describe the basic methods of modern valuation on market principles with a focus on valuation to determine the insured value. The practical part includes two property valuations. The first of it is an apartment on the outskirts of the city Slaný and the second is the store of company Dachdecker in city Kladno. In the analytical part I focused on analyzing the real estate market in the district of Kladno.

ÚVOD ................................................................................................................................... 6 TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 8 ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .......................................... 8

I.

I.1 MAJETEK, POZEMEK, NEMOVITOST, STAVBA ........................................... 8 I.2 HODNOTA, CENA............................................................................................... 10 I.3 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH .................................. 11 POJIŠŤOVNICTVÍ ............................................................................................. 13

II.

II.1 ZÁKLADNÍ POJMY .......................................................................................... 13 II.2 FORMY POJIŠTĚNÍ .......................................................................................... 14 II.3 POJISTNÁ RIZIKA ............................................................................................ 19 III.

METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ ................. 21

III.1 STANOVENÍ NOVÉ CENY ............................................................................. 21 III.2 STANOVENÍ ČASOVÉ CENY......................................................................... 25 III.3 INDEXOVÁ METODA ..................................................................................... 27 III.4 OCEŇOVÁNÍ STAVEB Z POHLEDU POJIŠŤOVEN ................................... 27 ZÁVĚR ............................................................................................................................... 33 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A PRAMENŦ ....................................................... 35 PERIODIKA ...................................................................................................................... 36 INTERNET ........................................................................................................................ 36 LEGISLATIVA .................................................................................................................. 37 SEZNAM TABULEK ........................................................................................................ 38 PRAKTICKÁ ČÁST.......................................................................................................... 39 I. TRŢNÍ ODHAD RESIDENČNÍ NEMOVITOSTI .................................................. 40 II. TRŢNÍ ODHAD KOMERČNÍČNÍ NEMOVITOSTI ............................................. 62 ANALYTICKÁ ČÁST ....................................................................................................... 82

ÚVOD Dalo by se říci, ţe pojištění nemovitosti je v dnešní době takřka nutností. Otázkou ale je, na jakou částku si nechat náš majetek pojistit. Kaţdá pojišťovna má svoje vlastní postupy a metody, pomocí kterých určuje pojistnou hodnotu nemovitostí. U některých pojišťoven si můţe pojistník hodnotu nemovitosti sám určit. V takovém případě se jedná o cenu sjednanou. Na pojišťovně potom je, zda bude tuto částku akceptovat nebo zda si nechá vypracovat odborný znalecký posudek na danou nemovitost. Pojišťovací ústavy si nechávají vypracovat znalecký posudek, na základě kterého poté stanoví výši pojistné částky, pouze tehdy, jedná-li se o velmi vysokou částku nebo o neobvyklý předmět pojištění. Metody, podle kterých různé pojišťovny určují pojistnou hodnotu nemovitosti, se mohou lišit. Neexistují speciální znalecké metody, které by slouţily jako návod pro ocenění majetku za účelem pojištění. V této bakalářské práci se autorka zabývá především metodami, které jsou pro pojišťovny nejakceptovatelnější z hlediska stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Práce je rozdělena na teoretickou, praktickou a analytickou část. Teoretická část se pak dělí na tři kapitoly. Ve své první kapitole se zabývá vysvětlením základních pojmů z oboru oceňování nemovitostí. Jsou zde také popsány tři základní metody oceňování majetku. Ve druhé kapitole práce jsou popsány základní výrazy týkající se pojišťovnictví. Dále tato kapitola uvádí, s jakými různými formami pojištění se můţeme setkat na současném trhu. Je zde upřesněno, které stavby mohou být z pojištění vyloučeny a neméně prostoru je věnováno pojistným rizikům (interním i externím), na která můţeme podle pojistně technických podmínek sjednat pojistnou smlouvu. Třetí kapitola bakalářské práce se zabývá výhradně metodami a postupy oceňování nemovitostí za účelem stanovení pojistné hodnoty. Jsou zde popsány tři metody, které jsou nejčastěji pouţívány odhadci pracujícími pro pojišťovací ústavy. Jsou jimi stanovení nové ceny nemovitosti, stanovení časové ceny nemovitosti a indexová metoda. Dále se tato kapitola věnuje třem největším pojišťovnám na českém trhu, jejím základním produktům a postoji ke stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. V praktické části autorka zpracovala dva trţní odhady nemovitostí. V prvním případě se jedná o rezidenční nemovitost a to byt velikosti 2+kk o celkové výměře 42 m2 v okrajové části města Slaný. Tento odhad je zpracován pomocí porovnávací metody a příjmové metody. Ve druhém případě byl zpracován odhad komerční nemovitosti- prodejny 6

společnosti Dachdecker spol. s.r.o. v Kladně. Tento odhad je zpracován kombinací tří metod. Jsou to porovnávací metoda, nákladová metoda a metoda výnosová. Analytická část bakalářské práce je zaměřena na celkovou analýzu trhu nemovitostí v okrese Kladno. Okres je zhodnocen nejprve jako celek a poté je rozdělen na tři části, a to Kladno, Slaný a ostatní obce. Jsou zde porovnávány ceny pozemků, budov a nájmů. Na závěr této části je zpracován celkový výhled na to, jak se bude trh s nemovitostmi na tomto území vyvíjet v krátkodobém aţ střednědobém časovém horizontu. Toto téma si autorka zvolila proto, ţe by se chtěla do budoucna zabývat oceňováním nemovitostí pro účely pojišťovnictví.

7

TEORETICKÁ ČÁST I. ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Před popisováním jednotlivých pojmů z oblasti oceňování majetku je nutné podotknout, ţe je moţné se v této oblasti setkat s různou interpretací. Sjednocení těchto pojmů mají za úkol různé národní i nadnárodní organizace pro oceňování. Mezi hlavní organizace patří Komora soudních znalců ČR, Česká komora odhadců majetku, Evropské sdruţení odhadců nemovitého majetku TEGEVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets), britské sdruţení odhadců majetku RISC (The Royal Institution of Chartered Surveyors), evropská asociace odhadců TEGOVA (The European Group of Valuation Association), mezinárodní sdruţení odhadců IVSC (International Valuation Standards Comitee) či německý spolek odhadců majetku BVS (Bundesverband Offentlich Besteller und Vereidigter Sachverstandiger e. V.).

I.1 MAJETEK, POZEMEK, NEMOVITOST, STAVBA MAJETEK Majetek je právnický pojem, který je chápán jako soubor fyzických (hmotných) nebo psychických (nehmotných) statků náleţících určitému konkrétnímu subjektu, kterému přináší prospěch. Jak jiţ bylo zmíněno, majetek lze rozdělit na hmotný a nehmotný. Hmotný majetek se dále rozlišuje na movitý a nemovitý. POZEMEK Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1

1

Dle § 27 zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí

8

NEMOVITOST Nemovitostí se rozumí pozemek nebo stavba, která je se zemí spojená pevným základem. 2 STAVBA I přes běţné pouţívání pojmu stavba v právních dokumentech dosud neexistuje obecně platná definice. Stavba můţe být chápána jako věc, někdy ale také jako proces. Zákon O stavebním řádu 50/1076 Sb. nám říká, ţe stavbou je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. U budovy vzniká stavba, jestliţe jsou u ní patrné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaţí. Praxe vyţaduje nejméně jeden metr výšky stěn tohoto podlaţí. Naopak sníţíme-li výšku prvního nadzemního podlaţí pod tuto metrovou hranici, znamená to, ţe stavba zaniká. -

Budova

Za budovu je povaţována stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.3 -

Byt

Byt, neboli také bytová jednotka, je součástí domu. Jedná se o jednu nebo více místností propojených vhodným způsobem, které jsou oddělené od zbytku domu, jsou uzamykatelné a určené k bydlení. -

Nebytový prostor

Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.4 -

Rodinný dŧm

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví.5

2

Dle § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007 4 Dle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 5 Dle § 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu 3

9

I.2 HODNOTA, CENA Pojmy jako hodnota a cena se v oblasti oceňování pouţívají velmi často. I kdyţ jsou mezi nimi jisté rozdíly, často jsou zaměňovány nebo pouţívány jako synonyma. HODNOTA Hodnota je ekonomický pojem. Cílem odhadců je stanovit hodnotu nemovitosti, nikoliv její cenu. Cenu nemovitosti určí teprve trh průnikem nabídky a poptávky. V oblasti oceňování nemovitostí je nejčastěji moţné setkat se s pojmem trţní hodnota. -

Tržní hodnota

Podle definice EU6: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ Definice podle TEGEVOFA7: „Tržní hodnota je částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním prodávajícím a stejně se chovajícím kupujícím. Obě zúčastněné strany mají přitom zájem na uskutečnění transakce, nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění.“ CENA Cena je jedním ze základních ekonomických pojmů. Přesná definice vymezující tento pojem neexistuje. Zjednodušeně lze však říci, ţe cena je peněţním vyjádřením hodnoty. Cena ukazuje, jaké částky se člověk musí vzdát za účelem získání určitého statku nebo sluţby. Definice dle zákona8: „Cena je částka, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo je vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům.“ V trţní ekonomice lze cenu rozdělit do dvou základních typů:

6 7 8

-

cena smluvní (dohodnutá kupujícím a prodávajícím)

-

cena regulovaná (stanovená či usměrněná cenovými nebo místními orgány)

HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005 The European Group of Valuation Associations Dle § 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách

10

Závěrem lze říci, ţe v českém jazyce je pojem hodnota chápán spíše obecněji a pojem cena je spíše vnímán jako konkrétní určitý objem peněz.

I.3 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je jednou z nejčastěji pouţívaných metod pro oceňování nemovitostí. Hlavní podmínkou pro její pouţití je existence databáze porovnatelných nemovitostí, která by měla mimo jiné obsahovat věrohodné ceny uváděných nemovitostí. Tato podmínka je důvodem, proč nemůţe být porovnávací metoda aplikována na nově vzniklých objektech. Hlavní roli v porovnávací metodě hrají korekční činitelé. Úkolem těchto činitelů je přihlédnout k rozdílům porovnávané a oceňované nemovitosti. Velmi důleţitým krokem v postupu ocenění nemovitosti porovnávací metodou je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti. Tento úkol nemusí být vţdy jednoduchý, obzvláště v případě, oceňujeme-li například administrativní budovu, či budovy občanské vybavenosti. Ve většině případů je dobré vybrat tři nemovitosti, se kterými bude oceňovaná nemovitost porovnávána. Tyto porovnatelné nemovitosti by měly splňovat několik základních podmínek: 1.

Neměla by se příliš lišit cena za metr čtvereční celkové podlahové plochy u porovnávané nemovitosti od oceňované nemovitosti. Tuto cenu samozřejmě není moţné zjistit a tak musí být předem odhadnuta.

2.

Ţádný korekční činitel by neměl překročit hranici 50%. Čím vyšší odchylka se v odhadu objeví, tím niţší je následná přesnost korekce.

3.

Porovnávané nemovitosti je nutné vybírat tak, aby nebyly všechny lepší nebo všechny horší neţ oceňovaná nemovitost. Nejlépe je, kdyţ oceňovaná nemovitost leţí v rozmezí porovnávaných hodnot, tzn. Není nejlepší, ani nejhorší.

PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda je na rozdíl od porovnávací metody méně časově náročná. Odvozuje hodnotu nemovitosti na základě budoucích příjmů, které je moţné z ní získat po dobu její ţivotnosti. Aplikace této metody ve většině případů slouţí pouze k ověření správnosti výpočtu hodnoty nemovitosti porovnávací metodou. 11

Příjmovou metodu je vhodné aplikovat pouze na nemovitosti určené ke komerčnímu vyuţití. Nemovitosti, které nejsou komerční nebo je jejich hlavní účel jiný, neţ komerční, by se touto metodou oceňovaly velmi obtíţně. Prvním krokem výpočtu hodnoty podle této metody je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Za nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku je povaţováno takové vyuţití, které je technicky proveditelné, investičně moţné, v souladu se zákonem a jehoţ výsledkem je maximální hodnota majetku. Druhým krokem příjmové metody je analýza čistého provozního příjmu (NOI)9. Čistý provozní příjem získáme odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od hrubého příjmu. Třetí fáze ocenění se zabývá výpočtem kapitalizační míry (R) 10. Kapitalizační míra vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu, který byl do podniku investován. Zjednodušeně by se dalo říci, ţe tento výpočet určí, za jakou dobu se majiteli „vrátí“ kapitál, který do podniku vloţil. Čtvrtým a zároveň posledním krokem určení trţní hodnoty příjmovou metodou je výpočet kapitalizace. Tento výpočet se provádí dosazením čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do jednoho z mnoha vzorců. Výběr vhodného výpočtu závisí například na tom, zda je příjem z podnikání dočasný nebo trvalý, zda je okamţitý či odloţený, konstantní nebo jiný v kaţdém roce. NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda stanovuje tzv. věcnou hodnotu, která udává výši současných celkových nákladů na znovupořízení nebo nahrazení oceňované nemovitosti včetně nákladů na pořízení pozemku. Na začátku analýzy věcné hodnoty je zapotřebí popsat a změřit majetek. Poté odhadce zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a na závěr předpoklad budoucího vývoje stavby (její ţivotnost). Stanovená trţní hodnota oceněné nemovitosti je poté rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení, s přihlédnutím na funkční a ekonomické nedostatky.

9 10

Net Operating Income Return of capital

12

II. POJIŠŤOVNICTVÍ II.1 ZÁKLADNÍ POJMY Pro účely oceňování nemovitostí je zapotřebí vysvětlit několik základních termínů. Velmi významným pomocníkem bude v tomto případě zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů. POJIŠTĚNÍ Pojištění je systém, který se snaţí tlumit negativní důsledky nahodilosti. Vztahuje se pouze na náhodné, předem dohodnuté a určité události, které se mohou s určitou pravděpodobností přihodit. Tyto události nemůţe pojištění nijak ovlivnit, můţe pouze eliminovat jejich dopad. POJIŠŤOVNA Pojišťovna je finanční instituce, která poskytuje pojistné sluţby a přebírá rizika. Jedná se o subjekt, který je ze zákona oprávněn vykonávat pojišťovací činnost. POJISTNÁ UDÁLOST Pojistná událost je nahodilá skutečnost blíţe označená v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění. 11 POJISTNÁ HODNOTA Pojistnou hodnotou je cena pojištěné věci, která rozhoduje o výši pojistné částky v době uzavření pojistné smlouvy. Je to nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat (zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě). Existují tři způsoby, jak můţe být pojistná hodnota vyjádřena: -

Cena nová

Nová cena je částka, která pojištěnému nahradí pořizovací cenu nového předmětu stejného druhu, rozsahu a kvality nebo opravu, která uvede poškozený předmět do původního stavu.

11

Dle § 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě

13

- Cena časová Časovou cenu lze získat tím způsobem, ţe je od nové ceny odečteno odpovídající opotřebení či jiné znehodnocení věci. Je moţné také přičíst zhodnocení věci získané případnou modernizací nebo opravou. -

Cena sjednaná

Jedná se o dohodnutou cenu, která se blíţe specifikuje v pojistné smlouvě. PŘEPOJIŠTĚNÍ O přepojištění se jedná tehdy, je-li částka dohodnutá v pojistné smlouvě vetší, neţ skutečná pojistná hodnota majetku, který je předmětem pojistné smlouvy. PODPOJIŠTĚNÍ Jedná se o situaci, kdy je částka dohodnutá v pojistné smlouvě niţší, neţ pojistná hodnota pojištěného majetku. POJISTNÉ PLNĚNÍ V případě pojistné události dochází k vyplacení peněţní částky pojistitelem. Můţe se jednat o výplatu pojistného plnění podle sjednané pojistné částky, nebo o úhradu vzniklé škody. POJISTNÁ ČÁSTKA Pojistná částka je veličina, která udává výši pojistného plnění, či jeho horní hranici.

II.2 FORMY POJIŠTĚNÍ Formy pojištění určují závislost výše odškodnění (pojistného plnění) na výši škody. Tuto závislost udávají pojistné podmínky a pojistná smlouva. Pro jednotlivé druhy pojištění jsou tyto formy velmi důleţitým prvkem, neboť se podle nich stanovuje, v jaké výši bude vyplaceno pojistné plnění.

Formy pojištění Pojištění obnosová (sumová)

12

Pojištění škodová (zájmová)

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

14

12

A. POJIŠTĚNÍ OBNOSOVÁ Obnosové pojištění je soukromé pojištění, jehoţ účelem je získání obnosu, tj. dohodnuté finanční částky v důsledku pojistné události ve výši, která je nezávislá na vzniku nebo rozsahu škody. 13 Tomuto pojištění se také občas říká pojištění na pojistnou částku. Pojistná částka je stanovena v pojistné smlouvě a udává maximální výši pojistného plnění. V případě, ţe dojde k pojistné události, je vyplácena celá pojistná částka nebo pouze určité procento z této sumy. Výše pojistného plnění není závislá na výši vzniklé škody, proto se skutečná výše potřeby nezjišťuje. Tato skutečná výše potřeby by se totiţ dala zjistit pouze velmi obtíţně, neboť se v případě této formy pojištění jedná o krytí abstraktních potřeb, u kterých lze ohodnotit a vyjádřit škodu jen stěţí. Rizika, u kterých není škoda přesně peněţně vyčíslitelná a kterých se hlavně toto pojištění týká, jsou například pojištění invalidity, pojištění pracovní neschopnosti, pojištění smrti, pojištění osob, pojištění na doţití. Pro velikost sjednané pojistné částky ani pro počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika neexistuje ze zákona ţádné omezení. Obecně ale platí pravidlo, ţe čím vyšší je pojistná částka, tím vyšší obnos peněţních prostředků musí pojistník vynaloţit na pojištění. B. ŠKODOVÁ POJIŠTĚNÍ Škodové pojištění je soukromé pojištění, jehoţ účelem je náhrada škody vzniklé v důsledku pojistné události.14 Na rozdíl od obnosového pojištění, u škodového pojištění pojistné plnění závisí na výši nastalé škody. Dojde-li k pojistné události, výše odškodnění je menší nebo rovna výši škody, nikdy však nemůţe výše pojistného plnění převýšit výši škody. Škodové pojištění existuje pouze za účelem náhrady vzniklé škody. Pojistník se nemůţe na základě tohoto pojištění obohatit, protoţe, jak bylo jiţ zmíněno výše, pojistné plnění nemůţe být větší neţ škoda. Stejně jako u předchozí formy pojištění, ani u škodového pojištění není omezen počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. I v případě sjednání více pojištění na jedno riziko ale výše odškodnění nepřesáhne výši vzniklé škody. Jednotlivé pojišťovny by si 13 14

Dle § 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě tamtéţ

15

celkové pojistné plnění rozdělily v určitém poměru, aby celková částka odškodnění nepřevýšila velikost škody. Přesáhne- li přeci jen pojistné plnění škodu, jedná se v tomto případě o pojistný podvod. Pro vzájemný vztah pojistného plnění a škody existuje relace nazývána intenzita pojistné ochrany ( i ), pro kterou platí: i = pojistné plnění / škoda i = 100% => plné pojištění

kdy

i < 100% => podpojištění (se vztahem i > 100% se neuvaţuje) Škodové pojištění se nejčastěji uplatňuje při pojištění majetku či odpovědnosti a lze ho rozdělit na tři základní formy pojištění. Škodové (zájmové) formy pojištění

Ryzí zájmové pojištění

1.

Pojištění na první riziko

Pojištění na plnou hodnotu

15

Ryzí zájmové pojištění

Tomuto pojištění se také někdy říká pojištění bez pojistné částky. Pojistná částka se v pojistné smlouvě totiţ neuvádí a škoda je u této formy pojištění kryta plně, tzn. ţe výše pojistného plnění je rovna výši škody. pojistné plnění = škoda Intenzita pojistné ochrany v případě ryzího zájmového pojištění je rovna jedné. Škoda je tedy pojištěním kryta v plné míře. i=1 15

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

16

Ryzí zájmové pojištění je vyuţíváno v případech, kdy je u pojišťovaného předmětu určitelná maximální moţná škoda (například pojištění dopravního prostředku, pojištění skel). V praxi se vyuţívá tato forma v kombinaci s nějakou další doplňkovou formou pojištění.

2.

Pojištění na první riziko

Tato forma škodového pojištění je také někdy označována jako ohraničené ryzí zájmové pojištění, a to z toho důvodu, ţe je zde stanovena pojistná částka, která plní úlohu horní hranice pojistného plnění. Nepřekročí- li škoda výši pojistné částky, je kryta v plné výši. Pokud je ale škoda vyšší neţ částka určená v pojistné smlouvě, pojistné plnění je pouze ve výši takto stanovené pojistné částky. pojistné plnění = škoda, pojistné plnění = pojistná částka,

pokud:

škoda < pojistná částka

pokud:

škoda ≥ pojistná částka16

Intenzita pojistné ochrany u pojištění na první riziko je závislá na výši sjednané pojistné částky a řídí se pravidlem, ţe: i = 1, pokud škoda ≤ pojistná částka i < 1, pokud škoda > pojistná částka17 Forma pojištění na první riziko je vyuţívána v případech, pro které jsou typické časté malé škody a velké škody jsou pouze ojedinělé. Pouţívá se tedy například pro pojištění domácností nebo při pojištění odpovědnostního typu.

3.

Pojištění na plnou hodnotu

Při tomto druhu pojištění pojistné plnění závisí na určené pojistné hodnotě. Hodnotu pojišťovaného majetku i s ohledem na změny způsobené ekonomickým vlivem během doby pojištění je nutné zjistit předem. Horní hranice a zároveň intenzita pojistné ochrany je zde určená pojistnou částkou. Při pojištění na plnou hodnotu můţe nastat podpojištění v případě, ţe pojistná částka < pojistná hodnota.

16 17

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009 tamtéţ

17

V případě sjednání pojistné částky na niţší úroveň neţ je skutečná hodnota majetku jsou splátky pojistného sice menší, ale v případě pojistné události je pojistník krácen na pojistném plnění. pojistné plnění = škoda,

pokud:

pojistná částka ≥ pojistná hodnota

pojistné plnění < škoda,

pokud:

pojistná částka < pojistná hodnota18

Intenzitu pojistné ochrany lze vyjádřit vztahem: i = pojistná částka / pojistná hodnota Intenzita pojistné ochrany v případě pojištění na plnou hodnotu můţe být rovna maximálně jedné. Platí tedy, ţe: i = 1, kdyţ pojistná částka ≥ pojistná hodnota (plné pojištění) i < 1, kdyţ pojistná částka < pojistná hodnota (podpojištění) Princip pojištění na plnou hodnotu převaţuje mezi ostatními formami pojištění při pojištění majetku.

DOPLŇKOVÉ FORMY POJIŠTĚNÍ V praxi se většinou základní formy pojištění kombinují s některým doplňkovým pojištěním. Hlavními důvody, proč pojišťovny přistupují k těmto doplňkovým formám pojištění, jsou motivace pojištěných ke zmenšování počtu a rozsahu škod a vyloučení drobných škod z pojistného plnění. Doplňkové formy pojištění jsou výhodné jak pro pojistitele, tak pro pojištěného. Uplatnění těchto forem pojištění sniţuje velikost pojistného plnění a v případě vyšší hodnoty spoluúčasti nebo franšízy sniţuje pojistníkovi výši pojistného. Mezi tyto doplňkové formy pojištění se řadí procentní spoluúčast, excedentní franšíza a integrální franšíza. -

Procentní spoluúčast

Jak jiţ můţe být patrné z názvu tohoto pojištění, pojištění se při pojistném plnění podílí na úhradě škody určitým stanoveným procentem. Od pojistného plnění je poté odečtena 18

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

18

částka odpovídající procentu spoluúčasti. Tohoto typu pojištění se nejčastěji vyuţívá při havarijním či zemědělským pojištění. -

Excedentní franšíza

Excedentní franšíza je peněţní částka, kterou se pojištěný podílí na pojistném plnění. Většinou se jedná o určitou předem dohodnutou částku či procento. Tato forma doplňkového pojištění je nejvíce uplatňována při dopravním pojištění. -

Integrální franšíza

Integrální franšíza je peněţní částka, do které není pojistné plnění poskytováno. Přesáhne-li výše škody tuto částku, pojistné plnění je vypláceno podle základní formy pojištění. Důvod, proč se této metody vyuţívá, je ten, ţe se pojišťovny snaţí vyloučit z pojistného plnění drobné škody. Integrální franšíza je pouţívána převáţně v rámci pojištění podnikatelských rizik.

II.3 POJISTNÁ RIZIKA Pojem riziko lze charakterizovat jako moţnost vzniku nějaké nahodilé události, která s určitou pravděpodobností odchýlí výsledek od cíle. Rozdíl mezi skutečným a předpokládaným výsledkem můţe být jak kladný, tak záporný. Pojistné riziko můţe být definováno jako takové riziko, které

se podle pojistně

technických podmínek můţe stát předmětem pojistné smlouvy. Pojistné riziko je míra pravděpodobnosti vzniku pojistné události vyvolané pojistným nebezpečím. 19 Zjednodušeně lze tento pojem vysvětlit jako nějaký předmět nebo situaci, která můţe zapříčinit škodu (např. povodně, havárie, poţár). Vzhledem k pojistným rizikům lze pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění. Základní pojištění Při základním pojištění vzniká nárok na pojistné plnění pouze tehdy, byla-li na pojištěném majetku způsobena škoda poţárem, úderem blesku či výbuchem. Dodatkové pojištění U tohoto druhu pojištění má pojištěný právo na výplatu odškodnění i tehdy, byl-li pojištěný majetek poškozen nebo zničen záplavou, krupobitím, povodní, vichřicí, sesuvem 19

Dle § 2 zákona č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví

19

půdy nebo lavin, zřícením skal nebo zemin, tíhou sněhu nebo námrazy, pádem letadla, stromů, stoţárů. V oboru oceňování majetku se odhadce můţe setkat také s poţadavkem na odhad pojistného rizika. V tomto případě se doporučuje rozdělit analýzu na dvě části, tj. interní a externí rizika. Interní rizika Jak napovídá název, jedná se o taková rizika, která se nacházejí uvnitř posuzovaného objektu. Mezi nejběţnější interní rizika patří: Nefunkční bleskosvod – rozpadlé zemnící tyče, porušené svodné vedení. Vadný plynovod – poruchové nebo doţilé plynové spotřebiče, špatné potrubí. Střešní konstrukce – masivní zatékání a šíření dřevokazných hub, oslabení nosnosti. Vadná elektroinstalace – doţilý stav vodičů a dalších zařízení, amatérské zásahy. Trhliny v nosném zdivu – špatné základy, porušené věnce, přetíţení nástavbou. Externí rizika Externí rizika sice působí z prostoru mimo pojištěný objekt, ale i přesto mohou způsobit škodu. Mezi nejrozšířenější externí rizika patří: Záplavové území – vzhledem k častému výskytu povodní na našem území v minulých letech přijaly pojišťovny různá opatření, mezi která patří také vyloučení majetku v záplavovém území z pojištění. Mapy těchto území je moţné získat na příslušných úřadech či v organizacích spravujících povodí jednotlivých toků. Letový koridor dopravních letadel – větší pravděpodobnost pádu letadla. Poškození sněhem – toto riziko je moţné zmenšit vhodným výběrem například střešní konstrukce, která odolá většímu náporu a zatíţení sněhem. V horských oblastech by tato opatření měla být samozřejmostí. Sesuvné svahy a skály, padající kameny – nebezpečí vyplývá nejen z padajících kamenů, které mohou poškodit stavební konstrukci či jiný majetek, ale také z porušení stavby na sesuvném svahu.20

20

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007

20

III. METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ III.1 STANOVENÍ NOVÉ CENY III.1.1 Stanovení nové ceny pro budovy a haly V charakteristice této metody oceňování nemovitostí se vychází z následujícího základního vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v § 3 Budova a hala: ZCU = ZC . K1 . K2 . K3 . K4 . K5 . Ki . Kp, kde ZCU je základní cena upravená (Kč/m3), ZC – základní cena podle účelu pouţití stavby (Kč/m3), K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy, K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky, K4 – koeficient vybavení stavby, K5 – koeficient polohový, Ki – koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 100), Kp – koeficient prodejnosti. Nová cena stavby CN se poté určí ze vztahu: CN = ZCU . OP, kde OP je obestavěný prostor.

21

Takto určená cena nová se ale můţe lišit od nové ceny stavby jako pojistné hodnoty. Pro výpočet této ceny CNP je nutné provést několik korekcí. Jako první musí být vyloučen koeficient Kp, který vyjadřuje prodejnost stavby. Jelikoţ nová cena pro pojištění nemovitosti nemá trţní charakter, není tento koeficient důleţitý. 21

Dle vyhlášky č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

21

Další úpravy se budou týkat koeficientu Ki, který udává změnu cen staveb. Namísto něj bude pouţívám koeficient Kip, který je aktuálnější a napomáhá tak minimalizaci rizika podpojištění nemovitosti. Zbývající koeficienty zůstanou nedotčeny a výpočet ceny CNP se tedy provede podle vzorce: CNP = ZC . K1 . K2 . K3 . K4 . K5 . Kip . OP, kde hodnoty ZC, K1, K2, K3, K4, K5 jsou stejné jako ve výpočtu ZCU, Kip – aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K1 je k nalezení v oceňovací vyhlášce č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti prŧměrné zastavěné plochy K2 nelze vyčíst v ţádných tabulkách. Pro jeho výpočet se pouţívá vzorec: K2 = 0,92 + 6,60 / PZP, kde PZP – průměrná zastavěná plocha podlaţí oceňované nemovitosti. Průměrná zastavěná plocha podlaţí se vypočítá tak, ţe se sečte zastavěná plocha všech podlaţí objektu a vydělí se celkovým počtem podlaţí. PZP = (zp1+ zp2 + zp3 + ... zpn) / n, kde zpi – zastavěná plocha daného podlaţí n – celkový počet podlaţí. Koeficient přepočtu základní ceny podle prŧměrné výšky K3 musí být také vypočítán, a to podle vzorce: K3 = 2,10 / PVP + 0,30, kde PVP – průměrná výška podlaţí. Průměrnou výšku podlaţí oceňovaného objektu lze získat výpočtem podle vzorce: PVP = zp1 . v1 + zp2 . v2 + zp3 . v3 + ... zpn . vn / zp1 + zp2 + zp3 + ... zpn, 22

kde zpi – zastavěná plocha podlaţí vi – výška nad největší zastavěnou plochou v podlaţí. Koeficient vybavení stavby K4 má pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti významnou úlohu. Tento koeficient bere v potaz nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, popřípadě konstrukce chybějící. Pro výpočet koeficientu K4 jsou důleţité cenové podíly konstrukcí a vybavení k celé stavbě (ai). ai =Cena prvku na stavbě / Celkový součet cen prvků na stavbě Pokud jsou pouţity podíly podle standardního provedení, jak je uvedeno v přílohách oceňovací vyhlášky, platí, ţe Ʃai = 1. Kdyţ ai‘ označuje upravené cenové podíly pro nadstandardní a podstandardní prvky, dále pro prvky neuvedené v přílohách standardního provedení a konstrukce chybějící, platí pro koeficient K4: n

K4 =

Ʃ ai‘, i=1

kde i = (1, 2, 3, ... 26) pro budovy i = (1, 2, 3, ... 25) pro haly.

ai‘ =

ai

pro konstrukci standardní

ai . 0,46

pro konstrukci podstandardní

ai . 154

pro konstrukci nadstandardní

cpk

pro konstrukci neuvedenou nebo výrazně jinou neţ standard

0

pro chybějící konstrukci

Hodnota cpk udává cenový podíl konstrukce a vybavení k celé stavbě pro stavby, které jsou vybaveny konstrukcí neuvedenou v příloze. Tento podíl je nutné určit zejména v případě dodatečného technického zhodnocení stavby a vypočítá se podle vztahu: cpk = ck . 1/ OP . ZC . K1 . K2 . K3 . K4 . K5 . Kip, kde ck – cena neuvedené konstrukce (hodnota faktur za provedené práce). 22

22

NĚMEČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C. H. Beck, 2010

23

V případě ceny neuvedené konstrukce, neboli hodnoty faktur za provedené práce je nutné odečíst bourací práce a vícenáklady za ztíţené podmínky, aby nemohlo dojít k přepojištění majetku. Koeficient polohový K5 lze vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

Tabulka 1

Polohový koeficient K5 Název, resp. skupiny měst a obcí

Koeficient K5

Praha, Brno, Ostrava

1,20 aţ 1,25

Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A

1,10 aţ 1,15

Města, která byla k 31. prosinci 2002 sídly okresních úřadů a

1,05

katastrální území lázeňských míst typu B Ostatní města

1,00

Ostatní obce

0,85

Zdroj: Příloha č. 14 oceňovací vyhlášky

III.1.2 Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Výpočet nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy se provede podle vzorce, který je v mnohém velmi podobný vzorci pro výpočet nové ceny pro budovy a haly. Tento vzorec podle oceňovací vyhlášky vypadá následovně: ZCU = ZC . K4 . K5 . Ki . Kp CN = ZCU . OP, kde ZC – základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, K4 – koeficient vybavenosti stavby, K5 – koeficient polohy, Ki – koeficient změny cen staveb, Kp – koeficient prodejnosti. Pro uţití tohoto vzorce v praxi je nutné provést stejné úpravy jako u vzorce pro budovy a haly. Koeficient prodejnosti Kp je z výpočtu vyřazen a koeficient změny cen staveb Ki je nahrazen koeficientem Kip, aktuálním cenovým indexem ČSÚ. 24

Základní cenu za metr krychlový obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků je moţné vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky. Tato základní cena musí být vynásobena několika koeficienty. Prvním koeficientem je koeficient vyjadřující náklady na účelové vyuţití podkroví:

Tabulka 2

Koeficient účelového vyuţití podkroví Stavba

S jedním nadzemním

Se dvěma nadzemními

podlaţím

podlaţími

1,05

1,04

1,09

1,075

1,12

1,100

a) Podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí b) Podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí c) Podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí Zdroj: Příloha č. 6 oceňovací vyhlášky

U řadových rodinných domů se základní ceny násobí koeficienty: -

0,90 u vnitřních řadových RD,

-

0,95 u koncových řadových RD.

III.2 STANOVENÍ ČASOVÉ CENY Časová cena je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. 23 K určení časové ceny stavby se v praxi pouţívá oceňovací vyhláška. Časovou cenu je moţné určit pomocí lineární nebo analytické metody. Pro obě tyto metody je velmi důleţitým faktorem opotřebování stavby. Lineární metoda výpočtu opotřebování stavby Při aplikaci lineární metody se vychází z faktu, ţe opotřebování stavby je rovnoměrně rozděleno na celou dobu předpokládané ţivotnosti stavby. 23

Dle § 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě

25

Podle přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky je ţivotnost při běţné údrţbě uvedena takto: 

U budov, hal rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo ţelezobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně





U rekreačních a zahrádkářských chat -

Zděných

80 let

-

Dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných

60 let

-

Ostatních

50 let

U inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce



U vedlejších staveb a garáţí -

Zděných

80 let

-

Dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných

60 let

-

Ostatních

50 let

Při pouţití lineární metody pro výpočet opotřebování staveb nesmí opotřebování překročit 85%. Lineární metoda určení opotřebování stavby je při výpočtu časové ceny pro stanovení pojistné hodnoty pouţívána nejčastěji. Tato metoda ovšem není vhodná v případech oceňování staveb po rozsáhlých rekonstrukcích, kulturních památek a provádění nástaveb, přístaveb a vestaveb, zejména překračuje- li stáří budovy 85 let. Analytická metoda výpočtu opotřebování stavby Analytická metoda výpočtu opotřebování staveb je zaloţena na rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových podílů. Opotřebování je vypočteno pro kaţdou část stavby zvlášť a výsledné opotřebování je pak váţeným průměrem pro celou stavbu. Analytická metoda výpočtu opotřebení se pouţije vţdy v případech, kdy je: a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu, b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c)

výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstiţný nebo opotřebení je objektivně větší neţ 85 %,

d) oceňována kulturní památka, e) provedena nástavba, přístavba, vestavba.24

24

Dle přílohy č. 15 k oceňovací vyhlášce

26

III.3 INDEXOVÁ METODA Indexová metoda stanovení pojistné hodnoty vychází z cenových indexů uvedených v tabulkách ČSÚ. Pro novou cenu stavby platí jednoduchý vztah: CNP = PC . Ki, kde PC – pořizovací cena stavby, Ki – cenový index stavebních děl. Tato metoda je vhodná pro stavby, které byly předány do uţívání po roce 1994, jelikoţ od tohoto roku uveřejňuje ČSÚ cenové indexy. Základním údajem pro výpočet ceny je pořizovací cena stavby, která se nejlépe odhadne pomocí nákladové metody pro oceňování nemovitostí.

III.4 OCEŇOVÁNÍ STAVEB Z POHLEDU POJIŠŤOVEN Při stanovování pojistné hodnoty nemovitosti většina velkých komerčních pojišťoven na českém trhu preferuje reprodukční hodnotu, kterou vypočítá nákladovým způsobem. Cílem kaţdé pojišťovny je zjistit, za kolik by bylo moţné stavbu znovu postavit. Takovéto posudky pojišťovna zpracovává aţ tehdy, kdyţ dojde k realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového pojištění. Pojistné plnění se nemusí vţdy rovnat nákladové kalkulaci škody. Záleţí na typu škodného pojištění – zda se jedná o pojištění na první riziko, na plnou hodnotu nebo o pojištění ryzí zájmové, dále také na výši sjednané pojistné částky a dalších faktorech. Většina pojišťoven v České republice je sdruţena do České asociace pojišťoven. Rozhodla jsem se podrobněji rozepsat produkty tří největších pojišťoven podle předepsaného pojistného na českém pojistném trhu. Jsou to Česká pojišťovna, a.s., Kooperativa pojišťovna, a.s. a Allianz pojišťovna, a.s. -

Česká pojišťovna, a.s.

Česká pojišťovna je univerzální pojišťovnou s dlouholetou a bohatou tradicí v ţivotním i neţivotním pojištění. Od r. 1991 je největší pojišťovnou na českém pojistném trhu. Česká pojišťovna nabízí svým klientům několik pojistných produktů pro pojištění majetku. Pojištění domu chrání před škodami vzniklými působením ţivlů, ale i odcizením věcí nebo jejich úmyslným poškozením. Při úplném zničení stavby hradí pojišťovna náklady na postavení stavby nové. Náhrada škody se dostává v tzv. nových cenách. V případě úplného

27

zničení stavby pojištění uhradí náklady na postavení nové stavby. Horní hranici plnění představuje stanovená pojistná částka, kterou si určíme na základě hodnoty pojištěného majetku. Kromě výjimečných případů se prohlídka pojišťovaných objektů nekoná. Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek České pojišťovny, a.s.: 1) Pojistník stanoví v pojistné smlouvě horní hranici plnění na vlastní odpovědnost. 2) Pojistné plnění je omezeno horní hranicí. Horní hranice se určí pojistnou částkou nebo limitem pojistného plnění. Pojišťovna poskytne pojistné plnění maximálně do výše: – určené pojistné částky ke kaţdé pojištěné věci uvedené v pojistné smlouvě nebo – určeného limitu pojistného plnění. Rozhodující je niţší částka. 3) Výše pojistné částky má pro kaţdou pojištěnou věc nebo soubor věcí v pojistné době odpovídat pojistné hodnotě pojištěné věci nebo souboru věcí, nejedná-li se o limit plnění. 4) Pojistná hodnota je nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat. Pojistnou hodnotu lze vyjádřit způsobem dále stanoveným: a) novou cenou, tj. cenou, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. Je-li pojištěnou věcí stavba, je nová hodnota vyjádřena novou cenou, tj. cenou nové stavby, kterou je třeba obvykle vynaloţit k vybudování novostavby téhoţ druhu, rozsahu a kvality v daném místě, včetně nákladů na zpracování projektové dokumentace; b) časovou cenou, tj. cenou, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem; c) způsobem, který podle pojistného nebezpečí a druhu pojištěné věci stanoví doplňkové pojistné podmínky nebo způsobem ujednaným v pojistné smlouvě. 5) V pojistné smlouvě mohou být sjednány limity pojistného plnění pro jednotlivé pojištěné věci, soubory věcí, náklady a pro jednotlivá pojistná nebezpečí. 6) V pojistné smlouvě lze sjednat limit plnění jako pojištění prvního rizika. Sjednání prvního rizika musí být v pojistné smlouvě výslovně uvedeno. 28

7) Pojištěním prvního rizika se rozumí případ, kdy je stanovený limit plnění zároveň horní hranicí úhrnu pojistných plnění pojišťovny, sníţených o částky dohodnutých spoluúčastí, ze všech pojistných událostí nastalých v období dvanácti po sobě jdoucích měsíců od počátku pojištění nebo jeho výročního dne nebo v době určité, na kterou bylo pojištění sjednáno. Pokud bylo ujednáno pojištění prvního rizika, pojišťovna pro toto pojištění prvního rizika neuplatňuje podpojištění. Pojistnou částku i pojistné, které bude následně po sjednání pojištění pojistník platit se dá zjistit pomocí on-line pojištění. Je potřeba vyplnit jen několik základnách údajů o pojišťované nemovitosti. -

Kooperativa pojišťovna, a.s.

Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group je druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu. Byla zaloţena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna na území bývalého Československa. Pojištění nemovitosti u této pojišťovny poskytuje pojistnou ochranu před ţivelními pojistnými událostmi (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), nárazem dopravního prostředku, odcizením, vandalismem, aerodynamickým třeskem. Ve nabídce pojišťovny můţeme najít dvě varianty pojištění a to PRIMA a KOMFORT: PRIMA zahrnuje ţivelní pojistná nebezpečí (včetně vodovodních) a pojištění elektromotorů ( např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů slouţících k pohonu otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí. KOMFORT zahrnuje ţivelní pojistná nebezpečí (včetně vodovodních), pojištění elektromotorů (např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů slouţících k pohonu Otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí, odcizení (krádeţ, loupeţ), úmyslné poškození nebo úmyslné zničení věcí (vandalismus), poškození nebo zničení věci aerodynamickým třeskem při přeletu letadel.25 Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Kooperativa pojišťovny, a.s.: 1) Pojistná hodnota je hodnota věci rozhodná pro stanovení pojistné částky. 2) Pojistná hodnota věci můţe být vyjádřena jako:

25

www.koop.cz

29

a) nová cena, tj. cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc, slouţící ke stejnému účelu, znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako věc novou (pojištění na novou cenu) b) časová cena, tj. cena, která se stanoví z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení nebo ke zhodnocení věci, k němuţ došlo opravou, modernizací nebo jiným způsobem (pojištění na časovou cenu) c) obvyklá cena, tj. cena která by byla dosaţena při prodeji stejné, popř. obdobné věci v obvyklém obchodním styku v daném čase a daném místě (pojištění na obvyklou cenu) 3) Pojistnou částku stanoví pojistník tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěné věci v době uzavření pojistné smlouvy. Pojišťovna Kooperativa poskytuje produkty v on-line podobě. Po zadání základních kritérií je schopna stanovit minimální pojistnou částku na m2 a následně spočítat hodnotu domu. -

Allianz pojišťovna, a.s.

Allianz pojišťovna je stoprocentní dceřinou společností předního

světového

pojišťovacího koncernu Allianz SE. Na český trh vstoupila v roce 1993 a během svého působení v České republice se vypracovala mezi tři největší české pojišťovny. Allianz má v nabídce několik pojistných produktů pro pojištění majetku. Pojištění nemovitosti je ve třech variantách – Normal, Optimal a Exklusiv. Varianta NORMAL se vztahuje na škody způsobené poţárem, výbuchem, úderem blesku nebo zřícením letadla, vichřicí nebo krupobitím, vodou z vodovodního zařízení, krádeţí vloupáním, loupeţí. Varianta OPTIMAL zahrnuje zároveň škody zmíněné ve variantě Normal a dále zahrnuje škody způsobené povodní nebo záplavou, náhlým sesuvem hornin a zemin nebo zřícením lavin, tíhou sněhu, pádem stromů, stoţárů a jiných předmětů, nárazem vozidla, mrazem na topném systému a vodovodním zařízení, zemětřesením, rozbitím skla. Varianta EXCLUSIVE zahrnuje zároveň škody zmíněné ve variantě Optimal a dále se vztahuje na škody způsobené rázovou vlnou způsobenou nadzvukovými letouny, kouřem, vystoupnutím vody z odpadního potrubí, přepětím, vandalizmem, ztrátou vody,zkratem v elektromotorech.26 26

www.allianz.cz

30

Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Allianz pojišťovny, a.s.: 1) Pojistná částka vyjadřuje pojistnou hodnotu pojištěného majetku. Pojistnou částku stanoví na vlastní odpovědnost pojistník. Pokud není pojistník současně pojištěným, stanoví pojistník pojistnou částku po dohodě s pojištěným. 2) Pojistník je povinen pojistnou částku stanovit tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěného majetku v době sjednání pojištění. Dále je pojistník povinen dbát, aby pojistná částka odpovídala pojistné hodnotě pojištěného majetku i během trvání pojištění. Na ţádost pojistníka můţe být výše pojistné částky v průběhu pojistného období změněna. Zpětná platnost změny je vyloučena. 3) Pojištění se sjednává na novou cenu nebo na časovou cenu pojištěné věci. 4) Novou cenou se rozumí cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. 5) Časovou cenou se rozumí cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo ke zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. 6) Pojistná hodnota spoluvlastnického podílu k věci se určí podílem z pojistné hodnoty věci odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu. 7) Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku (přepojištění), můţe pojistník nebo pojistitel na vrhnout, aby byla pojistná částka sníţena při současném poměrném sníţení pojistného pro další pojistné období, následující po této změně. Pokud návrh na sníţení pojistné částky nebude pojistitelem přijat ve lhůtě 1 měsíce ode dne jeho obdrţení, zaniká pojištění uplynutím posledního dne této lhůty. 8) Nelze-li určit pojistnou hodnotu, nebo dohodnou-li se na tom pojistník a pojistitel, stanoví se na návrh pojistníka horní hranice pojistného plnění z jedné pojistné události limitem pojistného plnění. Ustanovení čl. 22 odst. 7 se v tomto případě neuplatní. 9) Je-li v pojistné smlouvě dohodnuto, ţe se pojištění vztahuje pouze na část hodnoty pojištěného majetku (zlomkové pojištění), stanoví se na návrh pojistníka v pojistné smlouvě limity pojistného plnění pro jednotlivé pojištěné věci nebo jiné majetkové hodnoty a pojistná nebezpečí.

31

Pojistné produkty pojišťovny Allianz jsou dostupné také v on-line formě. Skutečnost, ţe lze v dnešní době sjednat pojištění prostřednictvím internetu je velkou výhodou. Pojišťovny se snaţí svým klientům pomáhat formuláři dostupnými na svých internetových stránkách. Do těchto formulářů klient vyplní základní parametry nemovitosti, kterou chce pojistit a za několik málo minut můţe zjistit hodnotu nemovitosti a výši pojistného. Nejdůleţitějšími parametry pro stanovení této hodnoty jsou například typ nemovitosti, stáří nemovitosti, zastavěná plocha podlaţí, počet podlaţí. Bohuţel pojišťovny málokdy přihlíţejí k lokalitě nemovitosti, čímţ můţe snadno dojít k podpojištění nemovitosti. Řešením je poté vynásobit hodnotu určenou pojišťovnou polohovým koeficientem dostupným v oceňovací vyhlášce. Hodnoty nemovitosti stanovené pojišťovnami jsou pouze doporučené, případně minimální doporučené hodnoty. Záleţí čistě na pojistníkovi, zda-li povaţuje tuto hodnotu za dostačující, či se domnívá, ţe jeho majetek má hodnotu vyšší. V takovém případě není problém uvést vyšší hodnotu pojišťované nemovitosti. Pojistník by ale měl počítat s tím, ţe čím vyšší pojistná hodnota nemovitosti, tím vyšší pojistné.

32

ZÁVĚR Ve své bakalářské práci autorka řešila stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Tato problematika oceňování majetku pro účely pojištění je v pojistné praxi řešena ve všeobecných pojistných podmínkách kaţdé pojišťovny. Kaţdá pojišťovna stanovuje pojistnou hodnotu nemovitosti podle svých vlastních postupů a metod. U některých pojišťoven je ale běţné, ţe stanovení této hodnoty přenechávají plně v rukách klienta – pojistníka. Cílem práce bylo analyzovat různé způsoby určení pojistné hodnoty nemovitosti, ať uţ více, či méně pouţívané v praxi. V první kapitole této bakalářské práce se autorka zaměřila na základní pojmy váţící se k problematice oceňování nemovitostí. Účelem kapitoly bylo správně definovat pojmy, které se dále vyskytují v celé práci. Dále zde byly popsány způsoby oceňování nemovitostí na trţních principech. Byly to porovnávací metoda, příjmová metoda a nákladová metoda. Druhá kapitola byla věnována taktéţ základním pojmům, tentokráte ale z oboru pojišťovnictví. Dále se tato část bakalářské práce zabývala různými formami pojištění a pojistnými rizika, na která je moţné sjednat pojištění. V poslední kapitole práce se autorka zaměřila na metody stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Byly zde popsány tři základní metody, a to jsou stanovení nové ceny, stanovení časové ceny a indexová metoda. Dále jsou zde ve stručnosti popsány základní produkty tří největších pojišťoven na českém trhu. Většina pojišťoven odhadce na pojišťovanou nemovitost neposílá. Pojistnou hodnotu určuje převáţně zaměstnanec pojišťovny podle vnitřních pravidel toho daného pojišťovacího ústavu. V dnešní moderní době narůstá počet případů, kdy si lidé sjednávají pojištění přes internet, kde si hodnotu majetku určí pomocí formuláře sami. Nejčastěji se vyskytující metodou stanovení pojistné hodnoty bývá ocenění na cenu novou, coţ je cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase pořídit věc novou nebo srovnatelnou, stejného druhu a účelu. Druhým nejrozšířenějším způsobem je ocenění na cenu časovou, která se stanoví z ceny nové, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení, či zhodnocení věci. Podmínkou vţdy je, ţe pojistná částka musí odpovídat pojistné hodnotě pojištěného majetku v době sjednání pojištění. Rozhodujícím kritériem pro pojistníka bývá však nejčastěji výše pojistného, coţ není dobře. 33

Výsledkem bakalářské práce je poukázání na skutečnost, ţe i kdyţ je pojistník většinou sám zodpovědný za stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, některé pojišťovny poskytují moţnost pomoci a mají metody na stanovení hodnoty pojišťovaného objektu.

34

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A PRAMENŦ

1. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vyd. – přepracované. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-86929-51-4

2. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0947-4

3. NĚMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7

4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech.

1. vyd. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3

5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

6. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: BIVŠ, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101

7. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0

35

PERIODIKA 1. Časopis REALIT 2. Časopis DEVELOPER

INTERNET 1. http://www.cap.cz 2. http://www.financninoviny.cz 3. http://www.hypoindex.cz 4. http://www.mesec.cz 5. http://poradci-sobe.cz 6. http://www.ocenovaninemovitosti.cz 7. http://www.koop.cz/ 8. http://www.ceskapojistovna.cz/ 9. http://www.allianz.cz/

36

LEGISLATIVA 1. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě 2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 3. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 4. Zákon č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí 5. Zákon č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví 6. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 7. Vyhláška MMR č. 137/1998 Sb., o obecně technických poţadavcích 8. Vyhláška č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

37

SEZNAM TABULEK Tabulka 1

Polohový koeficient K5 ................................................................................ 24

Tabulka 2

Koeficient účelového vyuţití podkroví ......................................................... 25

38

PRAKTICKÁ ČÁST

39

I. TRŢNÍ ODHAD RESIDENČNÍ NEMOVITOSTI Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. P 517/2 V bytovém domě č. p. 517 Vikova 517 274 01 Slaný

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU A BUDOUCÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15. BŘEZEN 2011

40

OBSAH ZRÁVY          

Úvodní list ........................................................................................................... Obsah .................................................................................................................. Průvodní dopis .................................................................................................... Popisné informace ............................................................................................... Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................. Ocenění ............................................................................................................... Závěr ................................................................................................................... Omezující podmínky a předpoklady ................................................................... Osvědčení ............................................................................................................ Fotodokumentace ................................................................................................

41

40 41 42 44 46 47 56 58 60 61

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. března Oznamuji Vám, ţe jsme ukončila trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č. P 517/2 Uvedený na listu vlastnictví č. 6385, pro katastrální území Slaný, Obec Slaný Nacházejícího se na adrese Vikova 517, 274 01 Slaný, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. březnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Slaném, na listu vlastnictví č. 6385, pro katastrální území Slaný, obec Slaný. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Bankovní institut vysoká škola, a.s. jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

42

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno: A – Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 15. 3. 2011. B – Budoucí trţní ocenění Jako ocenění tzv. budoucí trţní hodnoty (Future value), tedy předpokládané hodnoty, kterou majetek získá po úpravách a změnách, které budou specifikovány v dalších oddílech zprávy o hodnocení.

43

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 517/2 se nachází v 1.NP (zvýšeném přízemí) panelového bytového domu v okrajové západní části města v ulici Vikova. Jedná se o sídlištní smíšenou zástavbu zděných a panelových bytových domů, která je umístěna v sousedství ţelezniční trati a vlakového nádraţí Slaný, které se nachází cca 150 metrů východně. V dochůdné vzdálenosti od objektu se nachází zahrádkářská kolonie, Velký Slánský rybník, zimní stadion, základní škola, plavecký stadion a supermarket Billa. V místě je také zastávka MHD a ţelezniční stanice. Stanice meziměstské autobusové dopravy zajišťující spojení např. s Kladnem a Prahou je vzdálena cca 2 km. Nejbliţší správní centrum je Kladno, vzdálené cca 12 km. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1985. V přízemí domu jsou nebytové prostory slouţící jako obchod, restaurace, kadeřnický salon. V roce 2005 prošel bytový dům částečnou rekonstrukcí. Tato rekonstrukce se týkala střechy, fasády, zateplení, oken, dveří a také interiéru domu. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemní byt středního standardu. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 423/26181 na parcele p. č. st.2917 o výměře 823 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 423/26181 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

44

Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými výplňovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje směrem do Vikovy ulice, menší kuchyňský kout, vstupní halu, koupelnu a WC. Byt je situován v prvním nadzemním podlaţí. V podlaţí pod oceňovaným bytem je umístěn obchod s potravinami, ve vyšších podlaţích jsou byty. Vodorovné i svislé konstrukce jsou montované z plošných ŢB panelů. V bytě se nachází původní kuchyňská linka s novým elektrickým sporákem se sklokeramickou deskou. V koupelně z umakartového jádra je ponechána původní vana a umyvadlo. Celá podlahová plocha bytu je pokryta PVC. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Protoţe se uvaţovanou rekonstrukcí nebude měnit ani vnější vzhled stavby, ani účel uţívání, ani nebude zasahováno do nosných konstrukcí, nebude rekonstrukce podléhat reţimu stavebního a kolaudačního řízení, ale bude prováděna na ohlášení stavebních a udrţovacích prací. V první fázi rekonstrukce bude vybouráno a odstraněno umakartové jádro včetně zařizovacích předmětů koupelny. Dále bude vybourána kuchyňská linka. Nově bude vybudována koupelna s WC z příčkovek YTONG. Dále zde bude zavedena nová elektroinstalace a rozvody vody. Nově budou pořízeny také zařizovací předměty koupelny a celá kuchyňská linka. Na holé betonové stěny bude nanesena perlinka a poté štuk. Podlaha bude pokryta plovoucí podlahovou krytinou. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.

45

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení dvou trţních hodnot – aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku po jeho rekonstrukci je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na dvě etapy. A Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který neumoţňuje jeho vyuţívání. Uvedení do provozu je podmíněno investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku tedy není splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, ani vyuţíván k vlastnímu bydlení není splněna ani tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. B Budoucí trţní hodnota Oceňovaný majetek bude i po rekonstrukci zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití bude odpovídat územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe i předpokládané vyuţití nemovitosti bude právně přípustné. Po rekonstrukci bytu bude objekt okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům bude po rekonstrukci splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku po jeho rekonstrukci bude v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

46

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikovaní trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu schopen ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci porovnávací a příjmové metody. Podobně jako v předcházejících oddílech ocenění bude i tato část rozdělena na ocenění aktuální trţní hodnoty a budoucí trţní hodnoty. A Aktuální trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly ve Slaném v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako k´jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha,

47

dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

900 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

48

A- AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek

Porovnávaný majetek

1 Vikova ulice Slaný Slaný Kladno

2 Praţská ulice Slaný Slaný Kladno

3 Praţská ulice Slaný Slaný Kladno

59 1 400 000,00 Kč 23 729,00 Kč 9/2010 1,00 23 729,00 Kč

42,4 850 000,00 Kč 20 047,00 Kč 11/2010 1,00 20 047,00 Kč

53,1 1 250 000,00 Kč 23 540,00 Kč 1/2011 1,00 23 540,00 Kč

Prodej 1,00 23 729,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 23 729,00 Kč Nezjištěna 1,00 23 729,00 Kč Bytová, vícepodlaţní 1,00 23 729,00 Kč Ano 1,00 23 729,00 Kč Nezjištěny 1,00 23 729,00 Kč

Prodej 1,00 20 047,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 20 047,00 Kč Nezjištěna 1,00 20 047,00 Kč Bytová, vícepodlaţní 1,00 20 047,00 Kč Ano 1,00 20 047,00 Kč Nezjištěny 1,00 20 047,00 Kč

Prodej 1,00 23 540,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 23 540,00 Kč Nezjištěna 1,00 23 540,00 Kč Bytová, vícepodlaţní 1,00 23 540,00 Kč Ano 1,00 23 540,00 Kč Nezjištěny 1,00 23 540,00 Kč

Dobrá 1,00 23 729,00 Kč Průměrný 0,90 21 356,10 Kč

Dobrá 1,00 20 047,00 Kč Průměrný 0,90 18 042,30 Kč

Dobrá 1,00 23 540,00 Kč Dobrý 0,85 20 009,00 Kč

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Slaný Obec Slaný Okres Kladno B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání- NFA Počet jednotek 42,3 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce 2/2011 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Bytová, Vyuţití podle územního plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nezjištěny Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Před rekonstrukcí Korekce Upravená hodnota

49

Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Průměrné

0,95 20 288,30 Kč Dobrá 1,00 20 288,30 Kč Omezený 1,00 20 288,30 Kč Dobrá 1,00 20 288,30 Kč Dobrá 1,05 21 302,71 Kč Lepší 0,95 20 237,57 Kč

Chybějící nebo doţilé 1,10 19 846,53 Kč Dobrá 1,00 19 846,53 Kč Omezený 1,00 19 846,53 Kč Velmi dobrá 0,95 18 854,20 Kč Průměrná 1,10 20 739,62 Kč Obdobné 1,00 20 739,62 Kč

1,00 20 009,00 Kč Dobrá 1,00 20 009,00 Kč Omezený 1,00 20 009,00 Kč Velmi dobrá 0,95 19 008,55 Kč Průměrná 1,10 20 909,41 Kč Lepší 0,95 19 863,93 Kč

Větší 1,10 22 261,33 Kč

Obdobná 1,00 20 739,62 Kč

Větší 1,05 20 857,13 Kč

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 22 261,00 Kč

1,00 20 740,00 Kč

1,00 20 857,00 Kč

Dobré

Dobrá

Omezený

Dobrá

Velmi dobrá

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

21 286,00 Kč 900 397,80 Kč 900 000,00 Kč

50

Průměrné

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. Technický stav objektu neumoţňuje ţádné reálné komerční vyuţití. Příjmová metoda proto není aplikována. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

51

B Budoucí trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly ve Slaném v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako k´jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 200 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

52

B- BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1 Vikova ulice Slaný Slaný Kladno

2 Praţská ulice Slaný Slaný Kladno

3 Praţská ulice Slaný Slaný Kladno

59 1 400 000,00 Kč 23 729,00 Kč 9/2010 1,00 23 729,00 Kč

42,4 850 000,00 Kč 20 047,00 Kč 11/2010 1,00 20 047,00 Kč

53,1 1 250 000,00 Kč 23 540,00 Kč 1/2011 1,00 23 540,00 Kč

Prodej 1,00 23 729,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 23 729,00 Kč Nezjištěna 1,00 23 729,00 Kč

Prodej 1,00 20 047,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 20 047,00 Kč Nezjištěna 1,00 20 047,00 Kč

Prodej 1,00 23 540,00 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 23 540,00 Kč Nezjištěna 1,00 23 540,00 Kč

Bytová, vícepodlaţní 1,00 23 729,00 Kč Ano 1,00 23 729,00 Kč Nezjištěny 1,00 23 729,00 Kč

Bytová, vícepodlaţní 1,00 20 047,00 Kč Ano 1,00 20 047,00 Kč Nezjištěny 1,00 20 047,00 Kč

Bytová, vícepodlaţní 1,00 23 540,00 Kč Ano 1,00 23 540,00 Kč Nezjištěny 1,00 23 540,00 Kč

Dobrá 1,00 23 729,00 Kč

Dobrá 1,00 20 047,00 Kč

Dobrá 1,00 23 540,00 Kč

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Slaný Obec Slaný Okres Kladno B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání- NFA Počet jednotek 42,3 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce 2/2011 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Bytová, vícepodlaţní

Ano

Nezjištěny

Dobrá

53

Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Průměrný 1,10 26 101,90 Kč

Po rekonstrukci

Standardní

1,05 27 407,00 Kč Dobrá 1,00 27 407,00 Kč Omezený 1,00 27 407,00 Kč Dobrá 1,00 27 407,00 Kč Dobrá 1,05 28 777,34 Kč Lepší 0,95 27 338,48 Kč

Průměrný 1,10 22 051,70 Kč Chybějící nebo doţilé 1,15 25 359,46 Kč Dobrá 1,00 25 359,46 Kč Omezený 1,00 25 359,46 Kč Velmi dobrá 0,95 24 091,48 Kč Průměrná 1,10 26 500,63 Kč Obdobné 1,00 26 500,63 Kč

1,10 27 188,70 Kč Dobrá 1,00 27 188,70 Kč Omezený 1,00 27 188,70 Kč Velmi dobrá 0,95 25 829,27 Kč Průměrná 1,10 28 412,19 Kč Lepší 0,95 26 991,58 Kč

Větší 1,10 30 072,33 Kč

Obdobná 1,00 26 500,63 Kč

Větší 1,05 28 341,16 Kč

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 30 072,33 Kč

1,00 26 500,63 Kč

1,00 28 341,16 Kč

Dobré

Dobrá

Omezený

Dobrá

Velmi dobrá

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 28 304,71 Kč Celková porovnávací hodnota 1 197 289,05 Kč Zaokrouhleno 1 200 000,00 Kč

54

Dobrý 1,05 24 717,00 Kč Průměrné

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

826 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. B – BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 7 000 Kč/p.m. * 12

84 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5%

4 200 Kč

Efektivní hrubý příjem

79 800 Kč

Rezerva na renovace

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

12 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

57 800 Kč

Kapitalizační míra (R)

7%

Trţní hodnota (V)

825 714 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

826 000 Kč

55

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 15.3.2011 (dále Aktuální trţní hodnota) B. Ke stavu po provedení rekonstrukce (dále Budoucí trţní hodnota). Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

56

A. Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

900 000

100

900 000

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Porovnávací metoda

Výsledná trţní hodnota

900 000

Zaokrouhleno

900 000 B. Budoucí trţní hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

1 200 000

80

960 000

826 000

20

165 200

N/A

0

0

Výsledná trţní hodnota

1 125 200

Zaokrouhleno

1 125 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomicky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 80%, respektive 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţila váhu 20%. Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v části „Ocenění“ této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke 15. března 2011 reprezentována částkou:

900 000 Kč. (slovy: Devětsettisíckorunčeských) Budoucí trţní hodnota stejného majetku, pokud by byla provede a řádně dokončena rekonstrukce a za předpokladu, ţe k datu dokončení rekonstrukce nedojde k podstatným změnám trţních podmínek (změny zákonů, hyperinflace, rozpad politické stability, ţivelní pohromy, jiné zásahy vyšší moci, apod.) je reprezentována částkou:

57

1 125 000 Kč. (slovy: Jedenmilionstodvacetpěttisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 58

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

59

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Slaném, dne 20. března 2011

............................................... Veronika Podobová

60

FOTODOKUMENTACE

61

II. TRŢNÍ ODHAD KOMERČNÍČNÍ NEMOVITOSTI Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Prodejna firmy Dachdecker s.r.o. Kladno Barré 273 07 Vinařice u Kladna

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. DUBEN 2011

62

OBSAH ZRÁVY          

Úvodní list ............................................................................................................ Obsah ................................................................................................................... Průvodní dopis ..................................................................................................... Popisné informace ................................................................................................ Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .............................................................. Ocenění ................................................................................................................ Závěr .................................................................................................................... Omezující podmínky a předpoklady ................................................................... Osvědčení ............................................................................................................. Fotodokumentace .................................................................................................

63

62 63 64 65 67 68 78 79 80 81

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 28. dubna Oznamuji Vám, ţe jsme ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Prodejna firmy Dachdecker s.r.o. Uvedený na listu vlastnictví č. 10583, pro katastrální území Kladno, Obec Kladno Nacházejícího se na adrese Kladno Barré, 273 07 Vinařice u Kladna, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kladně, na listu vlastnictví č. 10583, pro katastrální území Kladno, obec Kladno. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (23. duben 2011) uţíván výhradně jako prodejna se skladovými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

64

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost se nachází v uliční zástavbě v části Barré obce Kladno. Tato čtvrť se nachází na okraji obce na pomezí Kladna a Vinařic u Kladna. Okolní zástavba je tvořena objekty jak obchodní, tak smíšené a bytové zástavby. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici zastávka městské hromadné dopravy. Hlavní autobusové nádraţí, které pojí město Kladno s hlavním městem Prahou, je vzdáleno cca 3 km. Město Kladno je statutární město s kompletní infrastrukturou a občanskou vybaveností. Hlavní město Praha se nachází ve vzdálenosti cca 20 km a je s Kladnem spojeno rychlostními silnicemi R6 a R7. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní podnikatelskou činností prováděnou v objektu provoz prodejny střech a střešních doplňků. Dále je nemovitost z jedné poloviny pronajímána jako kancelářský komplex. Ekonomika pronájmu je zachycena v řádně vedeném účetnictví. Historie Nemovitost se nachází v severní části města Kladna – na hranici čtvrti Švermov s obcí Vinařice u Kladna na okraji bytové zástavby rodinnými domy. Původně se na tomto území vyskytoval důl na černé uhlí, který byl zaloţen roku 1876. Poblíţ se nacházelo ţelezniční nádraţí Tuháň. Roku 1935 byla ale těţba zastavena a trať byla zrušena. Poté byl povrch toho území upraven k moţné zástavbě. Od té doby bylo toto území pouţíváno různými společnostmi jako skladovací prostory. V roce 2001-2 prošla nemovitost kompletní opravou, modernizací interiérových i exteriérových částí včetně zateplení obvodového pláště. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek uvedený na listu vlastnictví č. 10583 o celkové výměře 2021 m2. Téměř polovinu pozemku je zastavěna budovou prodejny a zbylá polovina tvoří nádvoří. Pozemek je situovaný na kraji obytné části města v blízkostí hlavní výpadové

65

komunikace směr Slaný, Rakovník a je přístupný po městské komunikaci s moţností napojení na rozvod místní elektro, slaboproud, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Budova prodejny Jedná se o samostatnou stavbu postavenou na rovinném pozemku v zastavěné části obce. Jde o přízemní nepodsklepenou budovu s nízkou sedlovou střechou. Objekt byl vybudován v roce 1958. Na betonových základech byl postaven ţelezobetonový typizovaný „U barák“ s ţelezobetonovými stropy a obvodovým pláštěm ze škvárobetonu, který byl v roce 1970-71 obezděn. Konstrukci krovu tvoří sbíjené dřevěné vazníky. Krytina střechy je z pozinkovaného plechu, okna plastová s izolačním dvojsklem, vstupní portál kovový. V přízemí objektu – 1.NP je umístěna velká prodejna a zároveň také kancelářské a jim podruţné prostory – archivy, sklady. Objekt má zrekonstruovaná sociální zařízení pro muţe a ţeny. Disponuje vlastní kuchyňkou a malou jídelnou slouţící téţ jako konferenční salonek. Objekt je kompletně napojen na veškeré inţenýrské sítě. Objekt prošel kompletní rekonstrukcí o opravou (nové rozvody sítí, nové podlahy, omítky a stropy, výměna dveří) jak vnitřních částí, tak i exteriéru budovy (zateplení obvodového pláště a střechy a výměna okenních výplní) v letech 2001-2. Pozemek a stavba jsou přístupné bez jakéhokoli právního omezení z veřejné městské místní komunikace. Před i z boku objektu je k dispozici parkoviště cca s 20 stáními. Areál, v němţ se objekt nachází, je oplocen drátěnými poli na betonové podezdívce. Předmětem ocenění nejsou tyto úpravy a vedlejší objekty. Svou polohou a umístěním na okraji klidné čtvrti začínajících bytových a rodinných domů je její stávající vyuţití vhodné, méně však z hlediska architektury.

66

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako budova občanské vybavenosti a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe polovina majetku je uţívána vlastníkem k provozování podnikatelské činnosti a druhá polovina je pronajata za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

67

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikovaní trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním objektu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s objektem indikovaná porovnávací metodou je: 3 700 000 Kč A je kalkulována následně: 2021 * 1828,66 = 3 700 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

68

Přípoha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

DachDecker 3113 Kladno Barré Kladno Kladno Kladno

1 stavební parcela N/A

2 stavební parcela N/A

3 stavební parcela N/A

Kladno Buštěhrad Kladno

Kladno Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

1 250 000,00 Kč

4 090 000,00 Kč

1450 1 620,69 Kč 12/2010 1,00 1 620,69 Kč

582 2 147,77 Kč 8/2010 1,00 2 147,77 Kč

2150 1 902,33 Kč 2/2011 1,00 1 902,33 Kč

Nabídka 0,90 1 458,62 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 1 458,62 Kč Bez věcných břemen 1,00 1 458,62 Kč Budova obč. vybavenosti 1,00 1 458,62 Kč Ano 1,00 1 458,62 Kč Nejsou 1,00 1 458,62 Kč

Nabídka 0,90 1 932,99 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 1 932,99 Kč Bez věcných břemen 1,00 1 932,99 Kč Budova obč. vybavenosti 1,00 1 932,99 Kč Ano 1,00 1 932,99 Kč Nejsou 1,00 1 932,99 Kč

Nabídka 0,90 1 712,09 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 1 712,09 Kč Bez věcných břemen 1,00 1 712,09 Kč Budova obč. vybavenosti 1,00 1 712,09 Kč Ano 1,00 1 712,09 Kč Nejsou 1,00 1 712,09 Kč

Horší 1,10 1 604,48 Kč

Dobrá 1,00 1 932,99 Kč

Dobrá 1,00 1 712,09 Kč

B. Základní údaj pro porovnání- cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem 2 350 000,00 Kč Rozloha pozemku v m Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

2

Vlastnická práva

2021 4/2011

Prodej

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Budova obč. vybavenosti

Ano

Nejsou

Porovnávaný pozemek

Dobrá

69

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Pravidelný

Rovinný

Dobrá

Kompletní

Nezjištěna

Kompletní

Dobrá

Nepravidelný 1,10 1 764,93 Kč Rovinný 1,00 1 764,93 Kč Dobrá 1,00 1 764,93 Kč Kompletní 1,00 1 764,93 Kč Nezjištěna 1,00 1 764,93 Kč Kompletní 1,00 1 764,93 Kč Omezené parkování 1,05 1 853,18 Kč

Ne

Pravidelný 1,00 1 932,99 Kč Rovinný 1,00 1 932,99 Kč Dobrá 1,00 1 932,99 Kč Kompletní 1,00 1 932,99 Kč Nezjištěna 1,00 1 932,99 Kč Kompletní 1,00 1 932,99 Kč Výborná 0,90 1 739,69 Kč

Pravidelný 1,00 1 712,09 Kč Rovinný 1,00 1 712,09 Kč Dobrá 1,00 1 712,09 Kč Kompletní 1,00 1 712,09 Kč Nezjištěna 1,00 1 712,09 Kč Kompletní 1,00 1 712,09 Kč Dobrá 1,00 1 712,09 Kč

Ne

Ne

Ne

1,00 1 853,18 Kč Neaplikováno 1,00 1 853,18 Kč

1,00 1 739,69 Kč Neaplikováno 1,00 1 739,69 Kč

1,00 1 712,09 Kč Neaplikováno 1,00 1 712,09 Kč

Menší 1,05 1 945,84 Kč 100% 1,00 1 945,84 Kč

Menší 1,10 1 913,66 Kč 100% 1,00 1 913,66 Kč

Větší 0,95 1 626,49 Kč 100% 1,00 1 626,49 Kč

1 945,84 Kč

1 913,66 Kč

1 626,49 Kč

X

100%

1 828,66 Kč 2021,00 3 695 724,98 Kč 3 700 000,00 Kč

0

70

0

0

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy komerční objekty porovnatelných parametrů, které byly v Kladně a okolí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

14 368 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

71

Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název nemovitosti DachDecker Katastrální území Kladno Obec Kladno Okres Kladno B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku 2021 2 Hodnota za 1 m pozemku 1 828,66 Kč Hodnota pozemku celkem 3 695 721,86 Kč

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1 Kancelářský objekt

2

3

Komerční objekt

Komerční objekt

Buštěhrad Kladno

Kladno Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

1450

582

2150

Kladno

1 620,69 Kč 2 350 000,50 Kč

2 147,77 Kč 1 250 002,14 Kč

1 902,33 Kč 4 090 009,50 Kč

C. Základní údaj pro porovnání- m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 993,3 602 268,6 1093,8 Prodejní cena celkem 13 500 000,00 Kč 5 900 000,00 Kč 17 000 000,00 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 11 149 999,50 Kč 4 649 997,86 Kč 12 909 990,50 Kč Cena za jednu porovnávací jednotku 18 521,59 Kč 17 311,98 Kč 11 802,88 Kč Datum transakce 2/2011 9/2010 11/2010 1/2011 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 18 521,59 Kč 17 311,98 Kč 11 802,88 Kč D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,80 0,80 0,80 Upravená hodnota 14 817,28 Kč 13 849,58 Kč 9 442,30 Kč Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 14 817,28 Kč 13 849,58 Kč 9 442,30 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 14 817,28 Kč 13 849,58 Kč 9 442,30 Kč Budova obč. Budova obč. Budova obč. Budova obč. Vyuţití podle územního plánu vybavenosti vybavenosti vybavenosti vybavenosti Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1,00 14 817,28 Kč Ano 1,00 14 817,28 Kč

1,00 13 849,58 Kč Ano 1,00 13 849,58 Kč

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00 14 817,28 Kč

1,00 13 849,58 Kč

Ano

Nezjištěny

Korekce Upravená hodnota

72

1,00 9 442,30 Kč Ano 1,00 9 442,30 Kč Nezjištěny 1,00 9 442,30 Kč

E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemov. Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Kompletní Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 10 744,08 Kč jednotky Porovnávací hodnota celkem 10 672 090,86 Kč (bez pozemku) Hodnota pozemku 3 695 721,86 Kč Celková porovnávací 14 367 812,72 Kč hodnota Zaokrouhleno

Lepší 0,90 13 335,55 Kč Lepší 0,90 12 001,99 Kč Lepší

Lepší 0,90 12 464,63 Kč Dobrý 1,00 12 464,63 Kč Lepší

Dobrá 1,00 9 442,30 Kč Horší 1,10 10 386,53 Kč Horší

0,90 10 801,79 Kč Lepší 0,90 9 721,61 Kč Omezený 1,00 9 721,61 Kč Kompletní 1,00 9 721,61 Kč Omezené parkování 1,05 10 207,69 Kč Lepší 0,90 8 749,45 Kč N/A 1,00 8 749,45 Kč

0,90 11 218,16 Kč Lepší 0,90 10 096,35 Kč Omezený 1,00 10 096,35 Kč Kompletní 1,00 10 096,35 Kč

0,90 9 086,71 Kč Dobrá 1,00 10 096,35 Kč N/A 1,00 10 096,35 Kč

1,00 11 425,19 Kč Horší 1,10 12 567,71 Kč N/A 1,00 12 567,71 Kč

Menší 1,05 9 186,93 Kč N/A 1,00 9 186,93 Kč

Menší 1,10 11 105,98 Kč N/A 1,00 11 105,98 Kč

Větší 0,95 11 939,32 Kč N/A 1,00 11 939,32 Kč

9 186,93 Kč

11 105,98 Kč

11 939,32 Kč

14 368 000,00 Kč

73

Výborná

1,10 11 425,19 Kč Dobrá 1,00 11 425,19 Kč Omezený 1,00 11 425,19 Kč Kompletní 1,00 11 425,19 Kč Dobrá

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 13 823 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Výpočet příjmŧ z nájemného : Popis místnosti Vstup, zádveří Chodby Sociální zařízení Jídelna Kuchyň u jídelny Skladové prostory Archiv Úklidové místnosti Kancelářské prostory Levé křídlo budovy Střed budovy Pravé křídlo budovy Celkem Uţitná plocha celkem

Hlavní prostory m2

Vedlejší prostory m2 13,44 146,23 38,24 38,24 13,91 32,74 26,85 4,93

264,89 25,98 264,89 555,76

314,58 870,34

74

Pro výpočet výnosové hodnoty bylo zvaţováno obvyklé nájemné v místě, které bylo zjištěno na základě porovnání. Pro výpočet výnosové hodnoty vycházíme z moţnosti pronájmu všech provozních prostor v objektu. Nájemné je stanoveno jednak na základě vlastní databáze a dále dle zjištění pronájmů v objektech obdobného druhu, stavebně-technického stavu a dispozičního řešení, od uzavřené a platné nájemní smlouvy se liší jen nepatrně. Pro kancelářské plochy je obvyklé nájemné uvaţováno v rozpětí 1 700,- Kč/rok aţ 2 100,- Kč/rok za 1 m2 uţitné kancelářské plochy. Příjem z pronájmu: 870,34 * 1900= 1 653 646 Kč PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

1 653 646 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

10%

165 364,60 Kč 1 488 281,40 Kč

Náklady na údrţbu

163 970 Kč

Pojistné

23 320 Kč

Daň z nemovitosti

6 215 Kč

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

Náklady na správu

81 985 Kč

Provozní náklady celkem

275 490 Kč

Provozní příjem

1 212 791,40 Kč

Rezervy na renovace

106 970 Kč

Čistý provozní příjem

1 105 821,40 Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

13 822 767,50 Kč

Zaokrouhleno

13 823 000 Kč

75

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mojí průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 8 917 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

76

NÁKLADOVÁ METODA Název

Dachdecker

Číslo pozemku

3113

Nosná konstrukce

Montovaná z bet. plošných dílců

Skutečné stáří

53 let

Efektivní stáří

49 let

Technická ţivotnost

100 let

Zastavěná plocha

993,3 m2

Počet podlaţí

1 nadzemní

Celková zastavěná plocha

2 021 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha

898,96 m2

Celkový obestavěný prostor

2 781,23 m3

Jednotkové reprodukční náklady

2 500 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

6 953 075 Kč

Fyzické opotřebení

-24%

5 284 337 Kč

Funkční nedostatky

-0%

5 284 337 Kč

Ekonomické nedostatky

-1,19%

5 221 453,40 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem

0 Kč

Pozemek

3 696 000 Kč

Indikovaná hodnota

8 917 453,40 Kč

Zaokrouhleno

8 917 000 Kč

77

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 23. dubnu 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

14 368 000

40

5 747 200

Příjmová metoda

13 823 000

50

6 911 500

Nákladová metoda

8 917 000

10

891 700

Výsledná trţní hodnota

13 550 400

Zaokrouhleno

13 550 000

Oceňovaný majetek je svým způsobe, výjimečný a to svými objemovými a cenovými parametry. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 40%. Oceňovaný majetek – budova občanské vybavenosti je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50%. U objektů tohoto typu je běţné, ţe se obchodují za cenu vyšší neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben vyšší poptávkou po tomto typu budov nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty mi slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke 23. dubna 2011 reprezentována částkou:

13 550 000 Kč. (slovy: třináctmilionůpětsetpadesáttisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

78

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 79

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Slaném, dne 20. března 2011

............................................... Veronika Podobová

80

FOTODOKUMENTACE

81

ANALYTICKÁ ČÁST

82

ANALÝZA TRHU

OKRES KLADNO STŘEDOČESKÝ KRAJ

VERONIKA PODOBOVÁ 2011

83

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Kladno leţí na severozápadě Středočeského kraje. Sídlem okresu je město Kladno. Mimo něj je v okrese dalších 8 měst, dvě obce mají status městyse. Celkový počet obcí v okrese je 100. Rozloha okresu je 719,61 km2, coţ řadí tento okres aţ na 9. místo v kraji. Počet obyvatel je 158 715 a průměrná hustota zalidnění je 222,96 ob./km². Tyto údaje charakterizují okres Kladno jako nejlidnatější v celém Středočeském kraji. V minulých letech byl okres Kladno výrazně poznamenán průmyslovou výrobou, těţbou černého uhlí a intenzivním zemědělstvím. Kvůli těmto činnostem velmi utrpělo místní ţivotní prostředí, které se díky nynějšímu útlumu průmyslové výroby a těţby postupně zlepšuje. Rozvoj okresu byl také ovlivněn hutnictvím ţeleza a tradici zde má i průmysl elektrotechnický, strojírenský a potravinářský. V průběhu 90. let ale většina tohoto průmyslu zanikla z ekonomických důvodů. Do současnosti přetrvala hlavně zemědělská činnost. Zemědělská půda zabírá 67%, lesy 20,2 % z rozlohy okresu. Z komerčního hlediska je okres Kladno zajímavým pro mnohé firmy. Touto oblastí prochází hned dvě rychlostní silnice z hlavního města Prahy – R6 směrem na Karlovy Vary a R7 směrem na Chomutov. Také autobusová a ţelezniční doprava je zde velmi rozšířena.

TRH S NEMOVITOSTMI Od vstupu České republiky do Evropské unie můţeme sledovat nárůst většiny cen nemovitostí. Toto je způsobeno větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale hlavně úvěrovou politikou bank. Banky nastavily mírnější pravidla a tak v dnešní době jiţ není problém dosáhnout na hypotéku. Po ekonomické krizi sice ceny nemovitostí mírně klesly a delší dobu jsou stabilní, v blízké době se však očekává jejich opětovný nárůst a to hlavně ve větších městech jakými jsou například Kladno nebo Slaný. Ceny bytů v novostavbách se tak v těchto městem přiblíţí cenám v nejlevnějších praţských lokalitách. V současné době se ve městě Kladno realizuje projekt rozšíření kanalizace v části Kladno- Švermov, jehoţ celková cena je více neţ půl miliardy korun. Další velký projekt v tomto okrese se plánuje jiţ od roku 2000. Je jím obchvat města Slaného, který by měl ulehčit silnicím druhé a třetí třídy od ohromné zátěţe kamionové dopravy. Zahájení projektu je prozatím plánováno na rok 2015 a jeho náklady jsou předběţně odhadnuty na 1,7 miliardy korun.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Kladno lze z hlediska trhu rozdělit na tři části- Na vlastní okresní město Kladno, na historické město Slaný a na zbytek okresu.

MĚSTO KLADNO POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jedna z posledních volných proluk se nachází na náměstí Svobody. Existuje pouze jediná moţnost výstavby, a to je rekonstrukce stávajících objektů. Mimo centrum města je volných proluk více. Nabídka a poptávka po volných pozemcích v této lokalitě je vyváţená. Do budoucna se nevyskytuje reálná moţnost vzniku nových proluk např. demolicemi stávajících budov a staveb. Jedna z mála moţností získání pozemků poblíţ centra města je

84

demolice nevyuţívaných průmyslových objektů např. v areálu bývalé společnosti Poldi Kladno. Stavební pozemky Poté, co se Česká republika vymanila z dopadů ekonomické krize a hypoteční úvěry se opět staly pro běţné občany dostupnějšími, stoupla také poptávka po stavebních pozemcích. V blízkém okolí Kladna se začaly rozrůstat lokality s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. na okraji větší vesnice Pchery, která je od Kladna vzdálená pouhých 5 km. V této lokalitě se realizované ceny pohybují v průměru kolem 1500 Kč za metr čtvereční. Ve střednědobém časovém horizontu můţeme předpokládat nárůst cen stavebních pozemků, obzvlášť těch, které budou mít vybudovanou inţenýrskou síť a budou tedy určeny pro výstavbu rodinných a bytových domů.

BUDOVY Byty V současné době vzrůstá poptávka hlavně po menších bytech typu 2+1 nebo 2+kk do 55 metrů čtverečních, a to hlavně v cihlové zástavbě širšího centra. Naopak poptávka po nově postavených bytových domech prudce klesla a zcela se míjí s nabídkou. Lidé nemají zájem o předraţené byty, které se navíc často nacházejí v neatraktivních lokalitách daleko od centra města. Jediné řešení, jak opět zvýšit poptávku po těchto komoditách, je sníţení cen. Ceny v novostavbách v centru města se pohybují v rozmezí 32 000 – 40 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 850 000 – 1 200 000 Kč Byt 2+1 1 100 000 – 1 400 000 Kč Byt 3+1 1 400 000 – 1 700 000 Kč Byt 4+1 1 700 000 – 2 300 000 Kč V budoucnu můţeme předpokládat nárůst cen menších bytů před i po rekonstrukci, jak v panelových tak v cihlových domech. Naopak můţeme očekávat pokles cen v jiţ zmíněných novostavbách. Rodinné domy Za posledních pár let značně stoupla poptávka hlavně po starších rodinných domech určených k částečné nebo k celkové rekonstrukci. Hlavním důvodem je samozřejmě cena, která je u těchto nemovitostí o několik set tisíc niţší. Realizované ceny u řadových domů se pohybují kolem 1 700 000 Kč, u samostatné stojících rodinných domů kolem 2 500 000 Kč. V minulých letech se začalo realizovat několik developerských projektů na skupinovou výstavbu rodinných domů, např. v obci Vinařice, vzdálené od Kladna 3 km. Cena těchto nově vystavěných řadových rodinných domů se pohybuje kolem 2 500 000 Kč. V oblasti Kladna a nejbliţšího okolí předpokládáme stagnaci poptávky po rodinných domech, popřípadě nízký postupný nárůst. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou v této lokalitě velice ojedinělé. V případě prodeje některé nemovitosti se jedná o dům před celkovou rekonstrukcí. Nelze předpokládat nárůst nabídky těchto komodit, z důvodu, ţe se bytové domy většinou neprodávají jako celky, ale jako jednotlivé bytové jednotky.

85

Administrativní budovy Nemovitosti tohoto typu se v této oblasti prakticky neprodávají. V drtivé většině případů se jedná pouze o pronájem skladových a nebytových prostor. Prŧmyslové objekty Z průmyslových objektů se v nabídce objevují převáţně skladové haly. Takovéto prostory se obchodují v cenách do 5 mil. Kč. Stejně jako administrativní budovy i průmyslové objekty se nabízejí spíše k dlouhodobým pronájmům.

NÁJMY Byty V okresním městě Kladno se můţeme setkat s poměrně vysokou poptávkou i nabídkou bytů k pronájmu. Stejně jako u prodeje je největší poptávka po bytech o menších výměrách, tj. do 55 metrů čtverečních. Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 5 000 – 8 000 Kč / byt / p.m. Byt 2+1 7 000 – 10 000 Kč / byt / p.m. Byt 3+1 8 000 – 11 000 Kč / byt / p.m. Byt 4+1 9 000 – 13 000 Kč / byt / p.m. Nebytové prostory U nebytových prostor určeným k vykonávání sluţeb velmi převaţuje nabídka nad poptávkou. Trh se sluţbami je v této lokalitě jiţ nasycen, a tak se podnikatelé do realizace nových projektů z opatrnosti moc nehrnou. Cena nebytových obchodních prostor se pohybuje v rozmezí 150 – 220 Kč / m2 / p.m.¨ Kanceláře Poptávka a nabídka na kanceláře není v tomto městě nijak veliká. Dokonce by se dalo říci, ţe nabídka trochu převyšuje poptávku. S tímto faktem souvisí také ceny, které se pohybují v intervalu 150 – 300 Kč / m2 / p.m. Prŧmyslové objekty Co se týče skladových prostor k pronájmu, je nabídka na trhu poměrně pestrá. V důsledku ekonomické krize byla spousta soukromých firem donucena ukončit činnost a nyní se snaţí své prostory alespoň pronajímat. V tomto případě také poptávka mírně zaostává za nabídkou a tak se ceny ustálily v rozmezí 35 – 50 Kč / m2 /p.m.

SLÁNSKO V pořadí druhý segment trhu s nemovitostmi v okrese Kladno je královské město Slaný a jeho nejbliţší okolí. V posledních letech v této oblasti zaniklo několik velkých průmyslových společností, jako např. ČKD a Bateria Slaný. Naopak spousta nových společností zde vznikla. Mezi největší takové firmy patří Mitsubishi Electric Automotive Czech, EPCE, Ekofrukt, F.X.Meiller a v neposlední řadě Linet v nedaleké vesnici Ţiţice. Velký vliv na trh s nemovitostmi měla také dostavba rychlostní silnice R7 z Prahy. Hlavní město se tak stalo dostupnějším.

86

POZEMKY Nabídka s poptávkou jsou téměř v rovnováze, mírně převládá nabídka. Nejvíce zastoupenými komoditami na tomto trhu jsou pozemky pro stavbu rodinných domů. V centru města Slaný se prakticky nevyskytují ţádné volné pozemky. Jejich získání by bylo moţné pouze demolicí stávajících chátrajících objektů. Volné pozemky se nacházejí v okrajových částech města a v nedalekých okolních vesnicích. Cena těchto stavebních pozemků se pohybuje v rozmezí 700 – 1 300 Kč za metr čtvereční.

BUDOVY Byty Co se týče prodeje bytů, poptávka silně převyšuje nabídku. Tento faktor je ovlivněn především stoupajícím počtem mladých lidí touţících po vlastním bydlení a v neposlední řadě i snadnou dostupností hlavního města s širší nabídkou pracovních pozic. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 820 000 – 1 050 000 Kč Byt 2+1 950 000 – 1 450 000 Kč Byt 3+1 1 390 000 – 1 850 000 Kč Byt 4+1 1 690 000 – 2 250 000 Kč Rodinné domy Na trhu s rodinnými domy převaţuje poptávka nad nabídkou. Nejvíce jsou poptávané starší rodinné domy určené k částečné či celkové rekonstrukci. Hlavním důvodem je cena a moţnost úspor v případě postupné, mnohdy i několikaleté rekonstrukce vlastními silami. Nemovitostí tohoto typu je v této oblasti ale velmi málo, a tak se zde rozrůstají satelitní městečka plná novostaveb. Starší rodinné domky jsou na prodej za 1 300 000 – 3 500 000 Kč v závislosti na velikosti pozemku a stavu objektu. Novostavby se dají pořídit za ceny v intervalu 3 500 000 – 7 000 000 Kč včetně pozemku.

NÁJMY Byty Nabídka bytů k pronájmu je ve Slaném celkem vysoká, stejně tak jako poptávka. Nejvíce ţádané jsou byty o menších výměrách, tj. do 50 m2. Byty se pronajímají v těchto intervalech: Byt 1+1 3 500 – 5 500 Kč / m2 / p.m. Byt 2+1 6 000 – 9 000 Kč / m2 / p.m. Byt 3+1 8 000 – 11 000 Kč / m2 / p.m. Nebytové prostory U nebytových prostor k pronájmu velmi zaostává poptávka za nabídkou. Volné prostory jsou k dispozici jak v centru města, tak v okrajových částech. Ceny se pohybují mezi 50 – 160 Kč / m2 / p.m. v závislosti na lokalitě.

87

ZBYTEK OKRESU MIMO KLADNESKO A SLÁNSKO Mimo větší města jako jsou Kladno a Slaný se v Kladenském okrese nacházejí spíše větší či menší vesnice. V těchto oblastech není trh s nemovitostmi moc aktivní. Obchodují se zde především rodinné domy a rekreační objekty.

POZEMKY Stavební pozemky se začínají rozrůstat hlavně u větších měst, ve vesnicích s vyšším počtem obyvatel a s alespoň minimální občanskou vybaveností. Ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 800 – 2 500 Kč /m2. Zemědělská a orná půda se obchoduje v cenovém intervalu 50 – 300 Kč/ m2.

BUDOVY Byty Bytové domy se v menších obcích vyskytují pouze zřídka. Prodej bytových jednotek je tedy minimální. V těchto domech se můţeme setkat spíše s menšími byty typu 1+1 a 2+1. Nízká nabídka je tedy v rovnováze s rovněţ nízkou poptávkou. Ceny těchto bytů se pohybují mezi 10 000 – 24 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu v závislosti na lokalitě a stáří objektu. Rodinné domy V této lokalitě se na trhu s nemovitostmi objevují starší rodinné domy vhodné k rekonstrukci. Poptávka po těchto komoditách mírně převyšuje nabídku. Tyto nemovitosti se obchodují v cenovém intervalu 900 000 – 2 500 000 Kč v závislosti na technickém stavu stavby a na velikosti pozemku. Ceny novostaveb se pohybují kolem 3 500 000 Kč včetně pozemku. Rekreační objekty V nabídce rekreačních objektů se můţeme setkat s širokou nabídkou nemovitostí charakteru venkovských chalup. V minulých letech byla poptávka po těchto nemovitostech poměrně vysoká. V dnešní době velmi zaostává za nabídkou. Tyto chalupy se na trhu objevují za ceny mezi 500 000 – 1 800 000 Kč v závislosti na lokalitě objektu.

NÁJMY Co se pronájmů týče, rodinné domy a byty se v nabídce objevují pouze minimálně. Většinou se na trhu setkáváme se skladovými halami, pilami, či truhlárnami.

88

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Ve střednědobém aţ dlouhodobém horizontu můţeme očekávat růst cen všech typů nemovitostí kromě zemědělských a průmyslových objektů. Lze také očekávat převod některých nestavebních pozemků (Pchery, Studeněves, Stehelčeves) na pozemky určené pro výstavbu rodinných a bytových domů, a dále výstavbu inţenýrských sítí na tomto území. Cenová hladina pronájmů by se neměla výrazně hýbat a ceny budou stagnovat. Co se průmyslu v této oblasti týče, neočekávají se výrazné změny. V sídelním městě okresu (Kladno) očekáváme nárůst cen nemovitostí v části Kladno – Švermov v závislosti na dokončení nyní realizovaného projektu výstavby kanalizace. Po výstavbě plánovaného obchvatu druhého největšího města okresu (Slaný) se očekává větší poptávka po bytech na Praţské ulici, kde by se z větší části měla sníţit frekventovanost a vyuţití kamionovou dopravou. Mapa okresu Kladno s vyznačenými hranicemi a názvy obcí

89