Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Jiří Hůzl Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Českých Budějovicích dne 21. 4. 2012

..………………… Jiří Hůzl

Poděkování

Za mnoho informací a znalostí, které jsem využil pro tvorbu bakalářské práce, děkuji všem přednášejícím na Bankovním Institutu Vysoké školy Praha. Na tomto místě děkuji především Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné rady a cenné připomínky, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce.

Anotace Základním a hlavním cílem bakalářské práce je přiblížení oceňování v pojišťovnictví a jeho průběh. Věnoval jsem se pojišťovnictvím v České republice, dále rozsáhlejšímu vysvětlení pojmů, které se objevují v pojišťovnictví a zároveň také při oceňování. V mé práci jsem se zabýval postupem pro stanovení pojistné hodnoty, metodami ocenění a jejich popisem. Dalším předmětem bakalářské mé práce je uvedení dvou příkladů ocenění, první je ocenění rodinného domu, druhé je ocenění bytového domu. V poslední části jsem se zabýval analýzou trhu s nemovitostmi v Českobudějovickém kraji.

Annotation The basic and main aim of this thesis is to approach the valuation of the insurance industry and its progress. I devoted myself to insurance in the Czech Republic, as well as extensive explanations of concepts that appear in both the insurance and valuation. In my work I dealt with the procedure for determining insurance value, valuation methods and their descriptions. Another object of my bachelor thesis is to introduce two examples of award, the first award of the family house, the second is the valuation of residential building. In the last part I dealt with the real estate market analysis at CB region.

Klíčová slova Pojistná smlouva, pojistná částka, pojistná hodnota, nová hodnota, časová hodnota, oceňování nemovitostí pojišťovna, pojistné podmínky.

Keywords Insurance policy, insurance money, insurance value, replacement value, current value, valuation of property, insurance company, insurance conditions.

Obsah:

ÚVOD…………………………………………………………………………………….…..8 1

ČESKÝ POJIŠŤOVNICKÝ TRH…………………………………………………….…9 1.1 Pojištění v ČR po druhé světové válce……………………………………………….….9 1.2 Pojišťovny………………………………………………………………………….……9 1.3 Státní dohled v pojišťovnictví………………………………………………………......11

2

NEŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ……………………………………………………………....11 2.1 Druhy neživotního pojištění…………………………………………………………….11 2.2 Základní pojmy……………………………………………………………………..…..12 2.3 Riziko………………………………………………………………………………..….14 2.3.1 Pojistitelnost rizik……………………………………………………………..…..15 2.3.2 Interní rizika…………………………………………………………….……..…..16 2.3.3 Externí rizika…………………………………………………………………..…..16 2.3.4 Majetkové pojištění………………………………………………………….…….17 2.3.5 Majetkové pojištění obyvatelstva………………………………………..………..18 2.3.6 Pojištění podnikatelů……………………………………………………..……….20

3

METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POJIŠTĚNÍ…………………………21 3.1 Základní pojmy………………………………………………………………...………..21 3.2 Hodnota a cena………………………………………………………………………….23 3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí……………………………………..…………….24 3.4 Postup stanovení pojistné hodnoty…………………………………………….……….25 3.5 Stavby z pojištění vyloučené……………………………………………………...…….27 3.6 Podpojištění a přepojištění……………………………………………………….......….28 3.7 Stanovení nové ceny budov a hal……………………………………………………….30 3.8 Stanovení ceny nové u domů rodinných a rekreačních chalup………………………….31 3.9 Tržní hodnota…………………………………………………………………..……….31 3.10 Metody tržního ocenění……………………………………………………………….33 3.10.1 Tržní ocenění………………………………………………………………...…….33 3.10.2 Metoda porovnávací……………………………………………………...………..33 3.10.3 Metoda příjmová………………………………………………………......………34 3.10.4 Metoda nákladová……………………………………………………...………….35 3.11 Statistika……………………………………………………………………...…...….36 3.11.1 Míra polohy………………………………………………………………………..37 3.11.2 Míra absolutní variability…………………………………………….……………38 3.11.3 Míra relativní variability………………………………………………...…………39

4

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ……………………………………………..…...….42

5

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU................……………………………………...……...61 6

6

ANALÝZA TRHU V OKRESU ČESKÉ BUDĚJOVICE……………………… .…….80

7

ZÁVĚR………………………………………………………………….……….………89

8

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY……………………………………...……...…….91

9

SEZNAM PŘÍLOH………………………………………………………………….…..94

7

ÚVOD Ve své bakalářské práci se zabývám především analýzou metod a způsobů oceňování nemovitostí se zaměřením na stanovení jejich pojistné hodnoty a celkový postup tohoto stanovení. V této práci přibližuji také pojišťovnický trh v České republice a jeho základní pojmy. Téma Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty jsem si nevybral z důvodu, že bych v tomto odvětví nyní pracoval a vyskytoval se, nýbrž mne toto téma zajímá osobně a je velice pravděpodobné, že znalosti a poznatky prostudováním tohoto téma zužitkuji v budoucí kariéře. Cenové otázky mají v pojišťovnictví zcela zásadní význam. První princip oboru je poskytování přiměřené náhrady za škodu a druhý princip je, že se z pojištění majetku nemůže pojištěný subjekt obohatit. V pojišťovnictví se oceňuje z důvodu, abychom znali při uzavírání pojistné smlouvy, na jakou hodnotu se majetek dá pojistit a dále, v situaci realizace pojistné události, kolik lze nejvíce vyplatit na pojistném plnění. Je-li dle platné smlouvy událost pojištěna, provádí se likvidace finanční náhradou. Pojištěný si za finanční náhradu zakoupí věc novou, když byla původní zničena, odcizena či ztracena, anebo si financuje opravu, když je věc jen poškozena a je možno jí opravit. V každém případě by výše náhrady měla být dostatečná. Cílem této bakalářské práce je shrnutí a přiblížení tématu ocenění pro stanovení pojistné hodnoty, zpracování tématu je pojato obecněji z důvodu, že literatura, která by se věnovala pouze tomuto tématu je v České republice jen jedna, kterou zpracovali Ing. Alojz Němeček a Ing. Jiří Janata, CSc. z roku 2010, jiné publikace tomuto tématu věnují jen okrajově. Pro ocenění rodinného a bytového domu v praktické části a vytvoření analýzy trhu v okresu České Budějovice jsem použil zdroj Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I od pana Ing. Petra Orta, Ph.D.

8

1 ČESKÝ POJIŠŤOVNICKÝ TRH 1.1 Pojištění v ČR po druhé světové válce V Československu do roku 1945 bylo přes 700 pojišťoven a pojišťovacích spolků. Po tomto roce se číslo 700 výrazně snížilo a to na počet 5 pojišťoven, důvod byl znárodnění pojišťoven. V roce 1948 vznikla státní pojišťovna, v roce 1968 byla rozdělena na Českou a Slovenskou pojišťovnu. V období centrálně řízené ekonomiky mělo pojišťovnictví v našich podmínkách specifický vývoj. Toto období je specifické těmito charakteristickými rysy: -

Jediná státní pojišťovací instituce měla monopolní postavení, v pojišťovnictví konkurence nebyla a nebylo nutné, aby stát na pojišťovnictví dohlížel, pojistné podmínky byly schvalovány vládou a stát odpovídal za hospodářské výsledky pojišťovny

-

Po určitou dobu se neuplatňovalo pojištění průmyslových rizik, od roku 1967 se opět zavedlo

-

V zemědělství bylo pojištění v povinné zákonné podobě uplatňováno

-

Hospodářské výsledky státní pojišťovny se vysoce danila

-

Státní pojišťovna provozovala pojištění sdružená, jednodušší pojistnou techniku, to znamenalo menší správní náklady

-

Volné prostředky pojistně technických rezerv mohla pojišťovna investovat jen jako vklad u státní banky s pevně danou úrokovou mírou

-

Státní pojišťovnou byl nabízen neporovnatelně menší sortiment služeb, než tomu je nyní

Důvodem zrušení monopolu České státní pojišťovny bylo vydání Zákona o pojišťovnictví v roce 1991, poté začaly vnikat další pojišťovny. Obnovil se pojistný trh, kde působí mnoho pojišťoven, které nabízí velké množství pojistných produktů. České pojišťovnictví se v roce 2004 vstupem ČR do Evropské unie stává součástí Jednotného evropského pojišťovacího trhu. 1

1

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4 9

Pojišťovnictví je důležité odvětví tržní ekonomiky, které se stále rozvíjí. Pojišťovnictví pomáhá a podporuje tržní ekonomiku a její stabilitu. 2

1.2 Pojišťovny Finanční specifické instituce, které přebírají rizika a nabízejí pojistné produkty. Pojišťovna je právní subjekt, který může provozovat pojišťovací činnost. Pojišťovny dle zaměření činnosti dělí na univerzální, životní, neživotní a specializované. Dále se dělí dle organizační formy a velikosti. Podle právní normy se pojišťovny dělí na státní, vzájemné (družstevní) a akciové. Pojišťovna u jednotlivých pojistných produktů určuje konstrukční prvky, počítá ceny pojistných produktů, vypočítává množství technických rezerv, stanovuje rozsah zajištění a vybírá způsob zajištění. 3 Rok

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Tuzemské

35

35

35

35

34

33

33

33

34

36

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

15

16

19

18

19

19

19

19

21

23

20

19

16

17

15

14

14

14

13

13

7

6

8

7

8

7

12

16

17

18

-

-

-

-

-

-

-

1

1

1

pojišťovny Rozdělení: 1. S převažujícím zahraničním kapitálem 2. S převažujícím domácím kapitálem Organizační složky pojišťoven EU Organizační složky z třetích států Tabulka č.1 – Počet pojišťoven českého pojistného trhu a jejich vývoj 2

ČEJKOVÁ, Viktória. Pojistný trh. První vydání. Praha: Grada, 2002. 120 s. ISBN 80-2470137-5 3 DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha: Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4 10

1.3 Státní dohled v pojišťovnictví Účel státního dozoru je kontrola v pojišťovnictví. Úkolem je kontrola, jestli vznik a vedení pojišťovny zaručí záruku splnění závazků, které pojišťovna přebírá, v zájmu ochrany spotřebitele. Další důležitý úkol je zabezpečení široké škály produktů, o které je na pojistném trhu zájem. Zároveň by měl kontrolovat pojišťovny, aby nabízely produkty potřebné a měli hospodárnost takovou, aby mohli v každém případě plnit své závazky. Česká národní banka má od roku 2006 na starosti státní dohled v České republice, do této doby mělo na starosti státní dohled Ministerstvo financí České republiky. 1991

Ministerstvo financí jako orgán státního dozoru

2000

Úřad státního dozoru v pojišťovnictví a penzijním připojištění na Ministerstvu financí ČR

2006

Česká národní banka - dohled nad pojišťovnictvím

2008

Česká národní banka vykonává funkcionální dohled nad finančním trhem

Tabulka č.2 – Vývoj dohledu nad pojišťovnictvím v ČR

2 NEŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ 2.1 Druhy neživotního pojištění Neživotní pojištění obsahuje zabezpečení celé škály pojistného nebezpečí, které je neživotního charakteru. Neživotní pojištění je pojištění různorodých rizik, jako je ohrožení zdraví a života osob (např. nemoc, invalidita), rizika spějící k věcné škodě (např. vandalství, krádež, živelná rizika), rizika spějící ke ztrátě financí (rizika úvěru, riziko spojené s odpovědností). Neživotní pojištění je různého druhu, můžeme ho dělit na pojištění majetku, pojištění osob a pojištění odpovědnosti. V současné době je možné jednotlivé druhy pojistných produktů navzájem kombinovat. Neživotní pojištění se dělí do těchto oblastí: -

Neživotní pojištění osob 11

-

Majetkové pojištění

-

Pojištění právní ochrany

-

Pojištění finanční ztráty a záruky

-

Pojištění odpovědnosti za škody 4

2.2 Základní pojmy Velmi důležité je znát a uvědomit si obsah základních pojmů, které se v pojišťovnictví pohybují. Podstatné v pojistném vztahu účastněných stran je charakterizovat svá práva a povinnosti dle svého postavení v tomto vtahu. Podstatné pro účastníky pojištění je si práva a povinnosti specifikovat smluvně. -

Pojistník: - fyzická nebo právnická osoba, která má uzavřenou s pojistitelem pojistnou smlouvu. Tato osoba bývá i pojištěným.

-

Pojištěný (pojištěnec): - je to osoba, na jejíž majetek, odpovědnost za škody, život nebo zdraví se pojištění vztahuje. Tato osoba má právo na pojistné plnění na základě uzavřené pojistné smlouvy. Pojmy pojištěný a pojistník rozlišujeme v případě, kdy je sjednáno pojištění pro jinou osobu, než je osoba, která pojistnou smlouvu uzavřela a platí pojistné.

-

Pojistitel: - osoba právnická, která má oprávnění pojištění provozovat. Oprávněná k provozování pojišťovnictví je pojišťovna nebo i jiná instituce, které povolení k provozování pojištění bylo uděleno.

-

Pojistné: - cena, kterou musí zaplatit pojistník za poskytovanou pojistnou ochranu.

-

Pojistné plnění: - náhrada pojistitele, když nastane případ pojistné události. Výše pojistného plnění určujeme podle zásad likvidace pro jednotlivé druhy pojistných událostí a cenových i právních předpisů. Pojistitel uhradí pojistné plnění v podobě náhrady škody na pojištěném majetku nebo jako výplatu z úrazového, důchodového a životního pojištění.

4

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha: Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4 12

-

Pojistná událost: - událost, kdy musí pojišťovna poskytnout pojistné plnění.

-

Pojistné riziko: - všechna rizika, která jsou kryta určitým druhem pojištění tak, jak jsou pojišťovnou převzata. Je to takové riziko, na které pojišťovna smí pojistnou smlouvu uzavřít na základě pojistně technických podmínek. Pokaždé je pojistné riziko podrobně vymezené pojistným právem, daná je časová platnost pojištění a místní vymezení. Pojistné riziko je specifikované zákonem, vyhláškami, ve smluvním ujednání a ve vnitřních směrnicích pojišťovny.

-

Pojistná částka: - je v pojistné smlouvě domluvená nebo dána právním předpisem. Pojišťovnou maximální plnění.

-

Všeobecné pojistné podmínky: - podmínky pro konkrétní druh pojištění. Schvalují se orgánem státního dozoru. Podle všeobecných pojistných podmínek se určuje způsob uzavření pojistné smlouvy, počátek, dobu trvání a ukončení pojištění, předmět pojištění, výluky z pojištění, termíny a způsob placení pojistného, podmínky poskytování pojistného plnění.

-

Pojistná smlouva: - právní dokument, završující právní akt mezi dvěma stranami. Na základě tohoto aktu vzniká smluvní pojištění fyzických a právnických osob. Pojistná smlouva se zhotovuje dle platných právních předpisů. V pojistné smlouvě jsou dány přesné pojistné podmínky a podmínky realizace pojištění. Podmínky, které jsou smluvními stranami domluveny, jsou závazné a to jak pro pojišťovnu, tak i stranu druhou. Jsou i určité případy, kdy pojištění vzniká bez pojistné smlouvy. A to, když se jedná o zákonná pojištění nebo pojištění krátkodobé, jako například pojištění zboží. Pojistitel je povinen pojistnou smlouvou poskytnout v domluveném rozsahu plnění při vzniku nahodilé události, která je specifikovaná v pojistné smlouvě. Pojistník za poskytnutou pojistnou ochranu je povinen pojistitelovi platit pojistné. Pojistné podmínky jsou ve smlouvě uvedeny. 5

5

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola ekonomická. 1997. 138 s. ISBN 80-7079-092-X 13

2.3 Riziko Nahodilé síly a nepředvídané události působí a mají vliv na naši společnost. Nepředvídané události a nahodilé síly mají na naší společnost kladné i záporné důsledky. Riziko je důsledkem přírodních jevů (příkladně živelné síly nebo choroby), a také naší společnosti (krádeže, úrazy, havárie). Vývojem lidské společnosti dochází ke dvěma protikladným tendencím. První stranou rozvoje poznávání jsou nejisté jevy a procesy poznávání, druhou sranou jsou jevy nové a procesy, co mohou vést n novým možným nebezpečím. Kvůli těmto souvislostem ekonomie a jiné vědy používají pojem riziko. Riziko můžeme vyjádřit, popsat, chápat, měřit určitou pravděpodobností, která je dána statisticky či matematicky. Podle povahy daného jevu nebo procesu mohou rizikem vzniknout: -

Čisté riziko: - záporný rozdíl od cíle, možnost ztráty (jen riziky čistými se zabývá pojištění).

-

Spekulativní riziko: -záporný i kladný rozdíl od cíle.

Riziko je blízce spojeno s pojištěním a naopak. Pojištěním přebírá pojistitel rizika, tím vznikají i jeho povinnosti zkoumat zákonitosti a povahu rizik jím podléhajících.

Rozměry rizika z hlediska realizace a vzniku náhodných potřeb rozdělujeme na: 1. Okamžik realizace rizika: - kdybychom znali čas vzniku události, znamenalo by to jistotu, ne riziko. Počátek náhodné události je vždy spojen s časovým okamžikem, příkladem je smrt nebo požár. 2. Výskyt realizace rizika: - vyskytuje se jen u rizik s absolutní nahodilostí. 3. Rozsah realizace rizika: - rozměr rizik, která jsou možná i částečně.

Pojem riziko je ve skutečnosti, v praxi používáno ve třech případech: -

Ohrožení nahodilým nebezpečím, může tomu být budova, stroj, automobil.

-

Zdroj rizika, kterým může vzniknout škoda, je tomu například havárie, požár.

-

Pravděpodobnost možnosti vzniku náhodné události se zápornými dopady.

14

2.3.1 Pojistitelnost rizik Jaká rizika, za jakých podmínek a za jakou cenu pojistitel převezme, se musí rozhodnout. Ovlivňující faktory, podle kterých se pojistitel rozhoduje: -

Cíle a subjektivní rizikové chování pojistitele

-

Riziková situace pojistitele (druhy a rozsah převzatých rizik, velikost rezerv)

-

Dosažitelné pojistné

-

Vlastnosti ovlivňující rizika

Kriteria pojistitelnosti rizik 1. Kriterium nahodilosti: - vylučuje se závislost pojistných událostí na zainteresovaných osobách. Neovlivnitelné a dopředu nejisté musejí být události, které jsou důsledkem pojistného plnění. 2. Kriterium jednoznačnosti: - podstatné je, aby riziko bylo jednoznačně prokazatelné, jednoznačně popsatelné, jednoznačně definovatelné a nesmí zaměnitelné s jinými možnostmi a druhy rizik. 3. Kriterium odhadnutelnosti: - pro pojistitele je důležité, aby byla zjistitelná pravděpodobnost realizace konkrétního rizika. Za předpokladu převzetí rizik pojistitelem, musí být možnost měření pravděpodobnosti realizace rizika. 4. Kriterium nezávislosti: - rizika nesmějí být navzájem závislá. 5. Kriterium velikosti: - musí se brát na vědomí při převzetí rizika jeho velikost, pojistitel musí být schopný konkrétní riziko unést. Existují rizika, která se nedají zcela plně pojistit, protože pojistitel není schopen pokrýt celkovou hodnotu, například tak je u jaderného reaktoru. Pojistitelnost rizik vyhodnocuje, zkoumá a prověřuje pojistitel ze tří hledisek: -

Nahodilost pojištěných událostí

-

Velikost pojistného plnění za předpokladu realizace rizika

-

Dosažitelnost ceny pojistné ochrany

Odhadce se setkává s pojistnými riziky v době, kdy je požádán o zhodnocení nebo i o odhad pojistného rizika pojistitelem, pojistníkem nebo pojištěným. 15

Při odhadu rizika je důležitá fáze uzavírání pojistné smlouvy, kdy je odhadce vyzván ke zhodnocení: 1. Před uzavřením pojistné smlouvy – odhadce zhodnotí možná hrozící rizika, na základě toho doporučí určité pojištění. 2. Po uzavření pojistné smlouvy – odhadce musí posoudit pojištění, zhodnotí, jestli jsou všechna důležitá rizika pojištění. Po posouzení se záporným výsledkem odhadce doporučí změnu nebo doplní smlouvy. 6

2.3.2 Interní rizika Pojistná rizika podle skutečností, které jsou v posuzované stavbě. Příklady: -

Střešní konstrukce – poddimenzování konstrukce střechy, zatékání, s ním spojené rozvoj hub, znehodnocování dřevokazným hmyzem.

-

Trhliny v nosném zdivu – poddimenzované základy, narušené nebo i chybějící věnce, nevhodné zatížení nástavbou.

-

Vadný plynovod – starší nekvalitní a neudržované plynové spotřebiče, potrubí, které koroduje a netěsní, nevhodná manipulace s plynoměrem.

-

Nefunkční bleskosvod – porušené zemnící tyče nebo svodné vedení.

2.3.3 Externí rizika Rizika působící mimo pojištěný majetek a přitom způsobující pojistné riziko. Faktorů externího rizika je mnoho, nejtypičtější jsou: -

Sesuvné svahy a skály, padající kameny – riziko představují kameny, skály a také objekt se základy na sesuvném svahu.

-

Záplavové území – k získání je mapa záplavových území, k dostání je na stavebních úřadech a u organizací spravující povodí.

6

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola ekonomická. 1997. 138 s. ISBN 80-7079-092-X 16

-

Letový koridor dopravních letadel – zvýšená pravděpodobnost pádu letadla než je u jiných objektů.

-

Poškození sněhem – objekty, které jsou více sněhem zatíženy, především stavby v horských oblastech musejí být dimenzovány, aby mohly odolávat maximálním možným zatížením. 7

2.3.4 Majetkové pojištění Majetkovým pojištěním se kryjí rizika, která zapříčiní škody na majetku (zničením, poškozením, ztráta finanční). Pojištění majetku kryje rizika, jejichž příčinou vznikají přímé věcné škody: Rizika živelní, ta jsou zahrnuta ve většině majetkových pojištění. Tato rizika jsou značně rozsáhlou skupinou rizik, kdy dochází k přímým škodám na majetku zapříčiněných živelnou událostí, například vichřicí, požárem, bleskem, výbuchem, povodní, záplavou, krupobitím, pádem stromu, zemětřesením, sesuvem lavin, zatížením namrzlého ledu a sněhu, zřícení letadla nebo jeho částí. Rizika vodovodní jsou velmi podobná rizikům živelným. Tyto rizika jsou vytvářena vytékající vodou z kanalizace, topení nebo vodovodních zařízení. Havarijní rizika, tyto rizika jsou spojena s rizikem na dopravních prostředcích nebo na zboží, s kterým je dopravním prostředkem manipulováno. Rizika vandalství nebo odcizení, toto jsou rizika vytvořená třetí osobou. Rizika strojní, tato rizika souvisejí havárií a poruchami na strojních zařízeních, původem může být například špatná technologie, neodborné a neopatrné používání, vadným materiálem nebo zkratem elektrického proudu.

7

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101 17

2.3.5 Majetkové pojištění obyvatelstva Mezi nejdůležitějšími produkty majetkového pojištění obyvatelstva jsou pojištění domácnosti, pojištění budov, pojištění havarijní. Tyto pojištění patří mezi základní a nejvýznamnější. Pojištění domácnosti Toto pojištění patří mezi základní druhy majetkového pojištění. V domácnostech se pojišťují věci movité, které tvoří zařízení domácnosti a které pomáhají provozu domácnosti. Téměř všichni lidé jsou spojeni s určitou domácností, z toho důvodu se toto pojištění týká celého obyvatelstva. Pojištění domácnosti má podobu převážně sdruženého pojištění domácnosti, které obsahuje různorodé krytí pojistných událostí dle pojistných podmínek samostatných pojistitelů. Pojistné plnění spojené s pojištěním domácnosti je převážně způsobeno těmito příčinami: -

Výbuchem, požárem, bleskem

-

Krupobitím, vichřicí, zatížením námrazou nebo sněhem, zřícením skály, sesuvem půd

-

Záplavou, povodní

-

Pádem stromů, stožárů nebo letadel

-

Vodou z kanalizace nebo topení

-

Krádeží, odcizením

Pojišťovny u tohoto pojištění uplatňují mnoho výluk z pojistného plnění, jsou tomu ku příkladu škody vytvořeny válkou, škody nevhodným používání, opotřebením, škody vytvořené vodou ze střešních okapů a svodů, vniknutím otvory ve střeše, škody na elektrickém zařízení. Pojistná částka se určuje podle: -

Odhadu pojistného dle určené pojistné částky

-

Velikosti bytové plochy, která je vynásobena koeficientem určeným vybaveností

-

Dotazníku, ve kterém se uvádí vybavení a zařízení

Podle těchto faktorů se standardně určuje pojistné: -

Vybavenost domácnosti

-

Pojistná částka 18

-

Velikost obytné plochy domácnosti

-

Lokalita objektu

-

Spoluúčast, čím větší, tak je pojistné levnější

-

Zvolená pojistná nebezpečí

-

Zabezpečení domácnosti, aby nevnikla cizí osoba

-

Dle předešlých let a průběhu beze škod

Pojištění budov U pojištění budov je předmětem pojištění těchto nemovitostí: -

Byty a bytové domy

-

Rodinné domy plus vedlejší objekty

-

Objekty rekreační

-

Budovy ve výstavbě

V pojištění budov je zahrnuto krytí těchto pojistných nebezpečí: - výbuch, blesk, požár, záplava, pád letadla, pád stromu, pád stožáru, vytopení vodou z vodovodních potrubí, vichřice, krádež stavebních součástí, vandalství. Pojišťovny v rámci pojištění uplatňují některé výluky, jako například u škody na elektrickém zařízení, vzniklé působením elektrického proudu, škody zapříčiněné špatnými stavebními základy, nesprávné určení konstrukce, nesprávná a nedostatečná údržba, opotřebením, korozí a jinými příčinami. Rizika můžeme dělit do tří modelových variant: -

Varianta základní, která kryje rizika výbuchu, požáru, blesku, vandalství, odcizení, vichřice

-

Varianta širší, která zahrnuje ještě zřícení skal, rizika vodovodní

-

Varianta nejširší, ta zahrnuje pojištění všech rizik, s výlukami převážně politických a válečných rizik

Pojistná částka se stanovuje při sjednání pojistné smlouvy těmito postupy: -

Výpočtem pojišťovnou, který je dle tytu budovy, zvolení časové nebo nové ceny v pojištění a na ceně nebo hodnotě jednoho metru čtverečního plochy budovy. Hodnota metru čtverečního je dle technického stavu a provedení stavby a dle lokality budovy

-

Podle pojistné částky, která je určena pojistníkem 19

-

Kombinací předešlých variant

-

Cenou odhadní podle znaleckého posudku

Výše pojistného je závislá na těchto faktorech: -

Výše pojistné částky, která v případě škody bude pojišťovnou zaplacena oprávněné osobě

-

Podle uzavření pojištění na novou nebo časovou hodnotu, podle způsobu sjednání pojištění

-

Druh stavby, jestli se jedná o bytový dům, rodinný dům, byt v obytném domě, objekt vedlejší, garáž

-

Lokace stavby

-

Rozsah domluveného krytí pojišťovnou

-

Poskytnuté slevy

2.3.6 Pojištění podnikatelů -

V této skupině pojištění majetku je velká škála druhů pojištění. Mezi nejdůležitější patří pojištění živelné, pojištění z důvodu přerušení provozu, technická pojištění, dopravní pojištění, úvěrové pojištění a jiné další.

-

Pojištění živelné Živelné pojištění patří mezi základní pojistné produkty pro pojišťování podnikatelského subjektu. Tímto pojištěním se zabezpečují škody způsobené na majetku realizací živelného rizika, jako je například výbuch, blesk, požár, povodeň, krupobití. V pojištění živelném je většinou kryto také vodovodní pojistné nebezpečí.

-

Pojištění živelné je častokrát konstruováno na principu hodnoty nové, z toho plyne že plnění pojistné se vyplácí v hodnotě nutné opravy nebo opětovné zřízení pojištěného majetku, co byl zničen nebo poničen. Pojistné plnění odpovídající nové hodnotě se vyplácí u majetku do určité výše opotřebení.

-

U živelného pojištění se výše pojistného odvíjí podle uvedené hodnoty pojišťovaného majetku, podle uspořádání podniku dle možné škody jako je riziko konstrukce stavby, stavební materiály použité, vzdálenosti objektů od sebe, podle zábranných opatření.

20

-

Pojištění technická Do pojištění technických patří několik pojištění, jako je například pojištění stavební, montážní pojištění, strojní pojištění.

-

Pojištění rizik montážních zabezpečuje rizika spojená s montáží strojů a strojních zařízení

-

Pojištění rizik stavebních zabezpečuje všechna rizika, která zapříčiní škody na dílech stavebních a materiálu v čase výstavby. 8

3 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POJIŠTĚNÍ Systematická výuka k oceňování majetku v pojišťovnictví v České republice neexistuje, ani patřičná literatura není k dispozici. Tato kapitola je zaměřena převážně na oceňování nemovitostí.

3.1 Základní pojmy -

Nemovitost: - pozemky nebo stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem

-

Stavba: - výsledek stavební činnosti, který můžeme konkretizovat druhem, účelem, vyžitím hlavně dle využití stavby v terénu. Stavební objekt, který je jednotlivý a ne soubor těchto objektů a to i za předpokladu, že by tvořily funkční celek. Dle funkčního a účelového využití se stavby rozdělují na hlavní (rodinný dům, garáž, rekreační chata) a vedlejší (kolna, studna). Daná stavba je konkretizovaná druhem, popisným a evidenčním (u rekreačních chat) číslem, obcí, popřípadě katastrálním územím, kde stojí. Stavba bez popisného nebo evidenčního čísla se určuje parcelním číslem pozemku., na kterém je postavena. Stavba nepovolená nezkolaudovaná je také stavbou. Stavba vzniká v momentě, když začnou být obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží zřetelné, je požadováno minimálně jeden metr vysoké stěny

8

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4

21

prvního nadzemního podlaží, občas je požadována celá výška prvního nadzemního podlaží. Naopak, při snižování pod tuto úroveň, může se tento moment stát časem zániku stavby.

Podle zákona o oceňování majetku dělíme stavby na: a) Pozemní stavby – budovy, venkovní úpravy b) Inženýrské a speciální pozemní stavby c) Rybníky a vodní nádrže d) Jiné stavby 9

-

Hala: - dle vyhlášky č- 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů jí můžeme definovat takto: „Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.“

-

Budova: - pozemní stavební objekt, samostatně a prostorově soustředěný. Uzavřený objekt s jedním nebo i více užitkovými místy, které jsou ohraničeny.

-

Rodinný dům: - stavba, která má maximálně dvě nadzemní podlaží a podkroví, má maximálně tři samostatné byty, minimálně dvě třetiny na byty.

-

Obestavěný prostor: - část objektu, který je stavebně nebo účelově rozdílný, části objektu jsou rozdílné technologickým provedením.

-

9

Zastavěná plocha: - plocha, která je dána vnějším obvodovým zdivem dané budovy.

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 22

-

Bytový dům: - podlahová plocha bytů převažuje nad plochou provozních nebytových prostor. 10

-

Podnikatelská nemovitost: - budova nebo pozemek s příslušnou infrastrukturou, která je určena danému podniku s podnikatelskými parky a objekty. 11

-

Byt: - místnost nebo soubor místností, které jsou stavebním úřadem určeny k bydlení.

-

Nebytový prostor: - místnost nebo soubor místností, který je určený stavebním úřadem k jiným účelům než na bydlení, jako například ateliér.

-

Rekreační stavby: - chalupy, chaty, domky, které jsou charakterizovány jako dočasné stavby.

-

Stavební pozemek: - plocha určená územním rozhodnutím stavebního úřadu k zástavbě. 12

Ostatní základní pojmy jsou specifikované v aktuální vyhlášce, tuto vyhlášku provádí zákon č. 151/1997 Sb. o Oceňování majetku.

3.2 Hodnota a cena Tyto dva termíny jsou používány také v životě běžném. Téměř každý v naší společnosti je nespokojený s cenami energií, nemovitostí, textilu, potravin, pohonných hmot, které jsou vysoké. Největší hodnotu pro starší občany je zdraví, pro mladé lidi úspěch, hodnotou v politice se myslí čest, pravda, neúplatnost. Slovo „hodnota“ znamená v ekonomice tyto postupy: -

dle nákladové nebo pracovní teorie hodnoty

-

dle zástupců tzv. rakouské školy

10

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm. 2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3 11 CZECH INVEST. Slovníček pojmů. (online). 2012. (cit. 2012-03-09). Dostupné z: http://www.czechinvest.org/slovnicek-pojmu?dic=P 12 OCEŇOVÁNÍ STAVEB. Základní pojmy. (online). 2011. (cit. 2012-03-09). Dostupné z: http://www.ocenovani-staveb.cz/zakladni-pojmy 23

Směr první u nás byl převážně v dobách socialismu. Ekonomická hodnota je dle této teorie tvořena prožitkem strasti a odříkání, vznikajícím v pracovním procesu výrobou zboží. Podle našich potřeb se tvoří práce, která je směřována k určitému cíli a účelu. Díky tomuto přístupu je hodnota definována jako množství práce, která je potřeba k výrobě zboží. Potřebné je, aby kvalita zboží byla přizpůsobena poptávce trhu. Rakouskou školou je hodnota pojata jako subjektivní kategorie. Uspokojení lidí je závislé na jejich potřebách a dle vlastněných statků. Směnná hodnota – schopnost směnou dostat kvantum statků jiných. Protihodnotou statku je důležitá cena. Můžeme říci, že měřítkem statků jsou finance. Cena má ve společnosti funkce tři. První je předávání informací, druhá podněcuje společnost pro méně finančně nákladné výrobní metody a třetí je funkce distribuční. 13 Cena patří v ekonomice mezi základní pojmy. Cena je peněžní vyjádření hodnoty. V tržní ekonomice se cena rozděluje na tržní a regulovanou. 14

3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí Všechny podklady pro ocenění musejí znalec, odhadce ve svém znaleckém posudku nebo odhadu uvádět. U všech dokladů se uvádí název, kdo a kdy ho vydal a schválil, s kterým jednacím číslem, k tomu důležitý obsah. K ocenění nemovitostí se užívají převážně tyto podklady: -

Výpis z katastru nemovitostí – nesmí být starší jak tři měsíce

-

Kopie příslušné části katastrální mapy – s označeným oceňovaným pozemkem

-

Výpis z pozemkové knihy – převážně když se týká stáří starších staveb

-

Cenová mapa pozemků – ne u každé obce je vypracována

-

Výkresový dokumentace – dle skutečnosti provedení staveb

-

Stavebně právní dokumentace

-

Smlouvy nájemní s výměry nájemného

13

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 14 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická. 2005. 150 s. ISBN 80-245-0967-9 24

-

Přiznání k dani z nemovitostí

-

Smlouvy pojistné – živelné pojištění a pojištění odpovědnosti za škodu

-

Smlouvy o správě nemovitostí

-

Smlouvy o službách, které jsou spojeny s údržbou, provozem a opravami nemovitosti

-

Výsledky měření odhadcem na nemovitosti

-

U všech použitých hodnot uvedení zdroje

-

Databáze informací 15

3.4 Postup stanovení pojistné hodnoty 1. Určení typu objektu, stavby Na přesném stanovení druhu stavby úzce souvisí s přesným výpočtem ceny reprodukční. Vyhláška o oceňování majetku a ceníky pojišťoven jsou dle druhů objektů a staveb strukturovány. Způsob stanovení druhu stavby sazebníky pojišťoven přesně nepopisují a nepředepisují. Můžeme postupovat stejně jako u ostatních druhů ocenění.

2. Charakteristika materiálová a technická Dalším klíčem sazebníků k třídění, které jsou dány ceníkem stavebních prácí a dodávek je charakteristika materiálově technická. Materiálově technickou charakteristiku určujeme převážně z projektové dokumentace nebo možnou vizuální kontrolou, snažíme se, abychom nemuseli provádět sondy do konstrukce.

3. Stanovení stáří stavby Stáří stavby určujeme jen pří pojištění na časovou cenu. Při pojištění na dohodnutou cenu nemůžeme stoprocentně odpovědět, ale v praxi je u skoro každého případu nutnost stanovit stáří stavby. Máme mnoho možností stanovit stáří stavby, nečastějším způsobem je stanovení stáří podle data kolaudačního rozhodnutí, platebním dokladem daně z nemovitostí, účetní dokumentací nemovitého majetku, který slouží k podnikání. Stanovení stáří stavby může dle 15

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm. 2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3 25

Všeobecných pojistných podmínek učinit i pojistník, když se tomu stane, je odpovědný za správnost a pravdivost informace. 4. Opotřebení Jako u určení stáří stavby , tak i u opotřebení je důležité zjistit jen, zda-li se jedná o pojištění na časovou cenu. Ke stanovení technického opotřebení u nemovitostí používáme tři metody: a. Lineární metoda, která je nejjednodušší, ale ne tolik přesná jako následující dvě, pro některé stavby dokonce nepoužitelná. Opotřebení lineárně závisí na stáří stavby jako celku. b. Nelineární metoda, tato metoda zohledňuje v nelineární křivce závislosti skutečnost, opotřebení jednoduše lineární není, převážně je v první třetině životnosti stavby mírnější a poté v konečné fázi rychle klesá. c. Analytická metoda, tato metoda je nejpřesnější, nejspolehlivější, ale zato nejpracnější. Stavbu rozdělujeme na samostatné části, u kterých zjišťujeme a určujeme jednotlivě opotřebení. V České republice v pojišťovnictví využívá převážně jen lineární metoda, metodika pojišťoven umožňuje maximální možné opotřebení 80%. Všeobecnými pojistnými podmínkami je stanoveno, že nelze pojistit stavbu takovou, která není v dobrém technickém stavu. Analytická metoda opotřebení je využívána pouze ojediněle, například u nemocnic, velkých hotelů, administrativních objektů a jiných staveb, kde se jedná o pojistnou hodnotu ve stovkách milionů, tam dbáme na maximální přesnost.

5. Stanovení standardu Při porovnání dvou staveb může být totožné stáří, obestavěný prostor, materiálové složení, pojistná hodnota se však může i o desítky procent odlišovat. Příčinou je standard budovy, který se může značně lišit. U budov, kde se jedná o relativně malou pojistnou hodnotu, se může stanovit koeficient standardu agregovaně, jedním koeficientem, který představuje úroveň standardu, vynásobíme základní reprodukční cenu. Pro objekty, kde se jedná o vyšší pojistnou hodnotu, agregovaná hodnota nestačí, standard objektu stanovíme analyticky, dle podílů objemových. 26

6. Výpočet obestavěného prostoru Na výpočet výměr a obestavěného prostoru neuvádějí všeobecné pojistné podmínky jakoukoliv závaznou metodiku. Velké pojišťovny mají často své interní sazebníky a ceníky. Vypracované jsou převážně ceníky pro časté stavby, jaké jsou například rodinné domy nebo bytové domy. Například u průmyslových objektů můžeme, jestli není pojišťovnou jinak nařízeno, použít výpočet jako pro ocenění jiného účelu.

7. Stanovení reprodukční ceny Častokrát poslední krok, poslední fáze při výpočtu pojistné hodnoty. Vymezení předmětu pojištění Nemůžeme zapomenout při analýze pojistné hodnoty správně stanovit předmět pojištění. Například přípojky sdělovacích a silových vedení nebo kanalizační přípojka, u které se musí dobře stanovit, která část je pojišťována. Ekonomické nedostatky při stanovení pojistné hodnoty Ekonomické nedostatky objasňují rozdíl věcné hodnoty majetku oproti jeho tržní hodnotě. S ekonomickými nedostatky není však ve Všeobecných pojistných podmínkách, ani dokumentech pojišťoven uvažováno. Je ale důležité při určení pojistné hodnoty u staveb s velkými ekonomickými nedostatky, abychom pojistitele s tímto faktem srozuměli. 16

3.5 Stavby z pojištění vyloučené Prací odhadce není určení a posouzení staveb z důvodu, jestli je nebo není vyloučena z pojištění, to je úloha obchodního zástupce pojišťovny. I přesto je důležité, aby odhadce přibližně a orientačně znal základní druhy a typy staveb, co jsou vyloučeny y pojištění dle Všeobecných obchodních podmínek. Budovy, které se nepojišťují, když není z nějakých důvodů jinak domluveno: 1. Pří pojištění občanů: -

nejsou trvale obydleny

16

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101 27

-

určené k výdělečným účelům

-

špatný technický stav

-

není charakter budovy, například bazény, krby, altány, cesty, zpevněné plochy, udírny, fóliovníky

2. Při pojištění osob právnických a fyzických – podnikatelů Pojištění jen na nemovitý majetek, kterého je pojištěný majitelem a ten, co je součástí obchodního majetku, sloužící k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti pojistnou smlouvou vymezené.

3.6 Podpojištění a přepojištění Podpojištění vzniká v momentu, když v okamžiku vzniku pojistné události je pojistná částka menší než pojistná hodnota pojistné věci. Tehdy pojišťovna poskytne plnění stejné, v totožném poměru, co je pojistná částka k pojistné hodnotě věci pojištěné. 17 Úhrada / Škoda = Pojistná částka / Pojistná hodnota Úhrada = ( Pojistná částka / Pojistná hodnota ) x Škoda Z těchto rovnic je zřejmé, že škodu pojišťovna zaplatí za předpokladu, když poměr částky pojistné k hodnotě pojistné má hodnotu 1 nebo se nebude od hodnoty 1 příliš lišit, doporučený je interval je maximálně 0,1 od hodnoty 1. Podpojištění se zkoumá pro všechny věci oceněného souboru, v podkladech pro ocenění má být pojistná částka všech věcí pojišťovaného souboru. Přepojištění – při koupi stavby od jiného vlastníka, je pravděpodobné, že pořizovací cena bude vyšší, než jsou náklady na opětovné zřízení stavby při totální škodě. Limit pojistného plnění – limit se určuje nižší, než je pojistná částka. Pojistitel při pojištění na limit plnění zaplatí po vzniku škody náhradu a to do výše limitu bez namítání podpojištění. Pojistitelé neradi sjednávají u pojištění majetku limit plnění. Oproti klasickému způsobu pojištění se sazba volí vyšší. Pojistnou částku stanovuje sám klient a to dle Všeobecných

17

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101 28

pojistných podmínek komerčních pojišťoven, tím je zodpovědný za své rozhodnutí v otázkách pojistných hodnot a částek. Jak ocenit pro potřeby pojištění věci nebo soubory věcí pro potřeby? Odpověď na tuto otázku není příliš jednoduchá. V účetnictví ani v evidenci dlouhodobého majetku nejsou pro stanovení pojistných částek dostatečné informace. Investice v účetnictví jsou do úžící zavedeny v pořizovacích cenách a v době užívání se nemění. 18

Můžeme říci, že určení pojistné hodnoty je: 1. Při pojištění na novou cenu určením reprodukční ceny 2. Při pojištění na časovou cenu určením hodnoty věcné 3. Při pojištění na dohodnutou cenu určením tržní hodnoty 19

-

Pojistná hodnota – majetková újma v nejvyšší možné ujmě, co při pojistné události lze nastat

-

Nová cena – taková cena, kterou je možné v určitém místě a v určitém čase věc totožnou obstarat tak, jako věc novou nebo totožnou, se stejným účelem

-

Cena časová – cena věci, kterou má hned před pojistnou událostí. Tato cena se určuje z ceny nové, musí se vzít na vědomí opotřebení věci nebo znehodnocení. Může dojít i ke zhodnocení a to opravou, rekonstrukcí nebo modernizací.

Částka pojistná je rovna ceně majetku pojišťovaného, která je vyjádřena finančně. Odhadem pro pojištění staveb jde jen o otázku technickou, o určení hodnoty pojišťovací, která je rovna při škodné události náhradě ceny stavby. Faktory ekonomické tu nejsou příliš důležité, jelikož pojištěním na cenu novou je zásadní náprava škody. Uvedená definice je v souladu se zákonem o pojistné smlouvě a se všeobecnými podmínkami pojišťoven v České republice pro pojištění staveb a budov na cenu novou. Cena nová je odlišná od ceny tržní. Tržní atributy ceny, hodnoty pozemku se promítají do ceny stavby, jsou to například: -

Poloha, lokalita stavby v obci, městě

18

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 19 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101 29

-

Možná intenzita využití

-

Dopravní dostupnost a spojení

Když stavbu realizuje vlastník na svém pozemku, kterého je majitel z vlastních nebo cizích zdrojů, pořizovací cena stavby může být rovna nové ceně stavby. 20

3.7 Stanovení nové ceny budov a hal Nová cena stavby, která se značí CN, se určuje dle vzorce: CN = ZCU x OP OP = obestavěný prostor ZCU = základní upravená cena (Kč/m3) ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = cena základní dle účelu využití stavby K1 = koeficient přepočtu ceny základní dle druhu konstrukce K2 = koeficient přepočtu ceny základní dle průměrné zastavěné plochy K3 = koeficient přepočtu ceny základní dle průměrné výšky K4 = koeficient vybavenosti stavby K5 = koeficient polohový Ki = koeficient změn ceny staveb Kp = koeficient prodejnosti Nová cena pro pojištění nemovitosti nemá tržní charakter. Hodnoty ZC se vztahují k cenové úrovni cen z roku 1994, tehdy byly prvně vyhláškou uvedeny. Od roku 1994 jsou hodnoty nezměněné a na současnou úroveň se v ZCU přepočítává násobením cenovým koeficientem

20

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 30

Kip. Tento postup můžeme použít u rodinných domů, hal, rekreačních chalup, také u inženýrských a speciálních staveb.

3.8 Stanovení ceny nové u domů rodinných a rekreačních chalup Podle oceňovací vyhlášky se užívá rovnice pro výpočet upravené ceny ZCU a ceny výchozí CN pro rodinné domy, rekreační chalupy a domy rekreační. ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp CN = ZCU x OP ZC = základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru rekreačních chalup, rodinných a rekreačních domků K4 = koeficient vybavenosti stavby K5 = koeficient polohy Ki = koeficient změn ceny staveb Kp = koeficient prodejnosti 21

3.9 Tržní hodnota Veřejnost vnímá termín tržní hodnota převážně jako výslednici vzniklou působením volného trhu. Pro oceňování je ale samozřejmé, že je potřebná vyšší precizace tohoto pojmu. V rozličných systémech je definice tržní hodnoty charakteristickým příkladem terminologické zmatečnosti a odlišného chápání některých aspektů pojímání zdánlivě jednoznačného pojmu. V terminologii oceňování tržní hodnota je jeden z nejrozšířenějších pojmů. Tržní hodnota je definována různými autora a subjekty, ne stejně, ale podobně. Uvádím čtyři příklady: 1) Definice EU:

21

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 31

„Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trh, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních a prodeji.“ 2) Definice podle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zjasněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze stany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.“ 3) Definice vycházející z německého stavebního práva: „Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možno dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“ 4) Definice z českého zákona o ocenění: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 22 22

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická. 2005. 150 s. ISBN

80-245-0967-9 32

3.10 Metody tržního ocenění 3.10.1 Tržní ocenění Tržním oceněním odhadujeme tržní hodnotu určité majetkové komodity, nemá však náležitosti znaleckého posudku, proto není potřeba zpracování soudního znalce. Tržní ocenění můžou zpracovávat odhadci majetku, odhadci mohou pracovat na základě živnostenského oprávnění dle živnostenského zákona. Metody použité pro ocenění a výsledek mohou být se znaleckými posudky zcela totožné. 23

3.10.2 Metoda porovnávací Tato metoda se též nazývá srovnávací nebo komparativní. Tato metoda je nejpoužívanější. „Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“ Oceňujeme porovnáním se stejnými, k datu ocenění prodávající věci dle různých hledisek: druhu a účelu věci, materiálu, kvalita provedení, technické parametry, technický stav, opravitelnost, velikost, využitelnost a lokalita. Hodnota nemovitosti se značně odvíjí od její polohy, nejvíce u obchodních nemovitostí, pouze o trochu méně u obytných nemovitostí, u výrobních nemovitostí relativně méně, že je zase významné dopravní spojení. Cena nemovitosti je na lokalitě závislá, musíme porovnávat nemovitosti, které stojí ve stejné nebo alespoň podobné poloze. Nemovitosti v jedné ulici můžou mít rozdílnou cenou a to z důvodu vlivu okolí. Stavby nebývají zcela stejné, totožné bývají převážně jen byty stejné velikosti a kategorie. Rodinné domy se liší velikostí, vybaveností (podsklepení, garáž, velikost pozemku a zahrady, jestli se jedná o řadový nebo volně stojící dům), technickým stavem a opotřebením. 23

ZNALECKÝ A OCEŇOVACÍ ÚSTAV. Co je to tržní ocenění. (online). 2010. (cit. 2012-

03-10). Dostupné z: http://www.znalecky.cz/dulezite-informace/co-je-to-trzni-oceneni/

33

Při porovnávání musíme brát na zřetel, jak moc jsou porovnávané stavby podobné, rozdílnosti se musejí vyjádřit v ceně. Porovnávací metodu lze rozdělit na: a) Monokriteriální metoda – porovnávání dle jediného kritéria, například velikosti b) Multikriteriální metoda – porovnávání dle více kritérií c) Metoda přímého porovnání – porovnání nemovitostmi srovnávacími a oceňovanou nemovitostí d) Metoda nepřímého porovnání – nemovitost se porovnává se standardním objektem, který je přesně definován velikostí a cenou

3.10.3 Metoda příjmová Výnos z nemovitosti je potřeba vypočítávat z nájemného, kterého při pronájmu prostor nemovitostí lze získat. Při odhadu nemovitosti nemůžeme uvažovat a počítat ze zisku podniku, který sídlí v nemovitosti, v tom případě bychom oceňovali podnik, ne nemovitost. Musíme také předpokládat ten stav, že prostory k pronájmu nejsou užívány celoročně, důvod je výměna nájemníků. Příjmy je třeba detailně specifikovat a to kupříkladu tabulkami ploch a odpovídajícího dosažitelného nájmu. Abychom mohli určit přiměřenou výši dosažitelného nájemného, musíme využít řádné podklady. Výše nájemného je závislá na mnoha vlivech, mezi nejdůležitější patří lokalita, vybavenost a velikost. Příjmovou hodnotou se rozumí ekonomický a podnikatelský pohled na nemovitost jako věc, co přináší výnos. Vypočítává se zpětně, sečtou se všechny budoucí uvažované čisté výnosy za pro pronájem nemovitosti. Jelikož výnosy se uskuteční až v budoucnu, odúročí se na hodnotu současnou. Můžeme definovat: „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“ 24

24

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm.

2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3 34

3.10.4 Metoda nákladová Tato metoda je postup ocenění, která se využívá k odhadu tržní hodnoty. Odhad je závislý na rozdílu nákladů nahrazení nebo znovupořízení majetku oceňovaného a snížení hodnoty z důvodů znehodnocení, opotřebení, funkčních nedostatků, za předpokladu, že existují a dají se změřit. Ocenění touto metodou je nejspolehlivější zjištění hodnoty staveb, účelových budov, speciálních inženýrských staveb, speciálních strojů a zařízení. Metoda nákladová u ocenění podílu je definována ve společnosti jako ocenění čistých aktiv, kde je tržní hodnota podniku rovná rozdílu součtu aktiv tržních hodnot jeho aktiv a tržní hodnoty jeho krátkodobých neúročených závazků. 25 Při tržním oceňování se nabízí při odhadu nákladové hodnoty nemovitostí mimo obvyklé aplikace reprodukčních nákladů staveb a technického náhledu na opotřebení několik dalších možností. - Koncepce nákladů příležitostí: - obecný princip změření hodnoty staveb z množství potřebných nákladů nejsou jejich reprodukční náklady, nýbrž náklady ztracených příležitostí podle teorie, kterou zavedl rakouský ekonom F. von Wieserem. Použitím tohoto principu pro odhad pořizovacích nákladů na stavby umožňuje, že kromě nákladů reprodukčních na opětovné vybudování posuzované stavby, které jsou v čistě teoretické rovině, můžeme náklady měřit skutečnými náklady na realizaci stavby podobné, která představuje zcela reálnou substituční alternativu. Musíme si uvědomit, že nákladová metoda je jen jedním měřítkem tržní hodnoty nemovitosti, do závěrečné analýzy vstoupí i porovnávací a výnosová metoda. - Reprodukční a náhradové náklady: - odborná zahraniční literatura rozlišuje dva typy nákladů, v České republice se málo kdy rozlišují a oba jsou značeny jako reprodukční, záměna ovšem může pořizovací náklady značně ovlivnit. Proto je také u nás vhodné rozlišovat náklady dle reprodukčních nákladů a nákladů náhradových. Reprodukční náklady jsou náklady současné pořizovací náklady pro vyhotovení totožné stavby za využití stejného designu a totožných stavebních materiálů, které představují náklady na opětovné vyrobení stavby. Oproti tomu náhradové náklady jsou náklady současně pořizovací pro vyhotovení stavby za použití moderních materiálů, technických a technologických postupů i designu.

25

AMERICAN APPRAISAL. Nákladová metoda. (online). 2010. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/254/ 35

- Kalkulace nákladů: - konkrétními a hlavními způsoby pro kalkulaci nákladů jsou odborný odhad, aplikace technicko hospodářských ukazatelů, zjednodušené propočty s použitím agregovaných položek, podrobné rozpočty (případné kalkulace), nebo vzájemné kombinace jednotlivých technik. - K nákladům staveb podle cenových předpisů: - v některých českých publikacích se doporučuje, že můžeme pro odhad nákladů pro pořízení stavby využít nákladový způsob ocenění využitím platných cenových předpisů bez aplikace koeficientu Kp. Tato alternativa se však využívá výjimečně, převážně pro méně zkušené nebo začínající znalce.26

3.11 STATISTIKA Při oceňování majetku je důležité a nezbytné na patřičné úrovni vzdělávat se celý život. Rizika spojená s chybným oceněním si odborná veřejnost příliš neuvědomuje. Při nesprávném ocenění a snaze ušetřit na pojistném směřuje k podpojištění, to mohou pojišťovny v případě pojistné události, škody namítnout. Existují i případy, kdy ocenění majetku je nesprávné a společnost může být přinucena dokonce ukončit z příčiny závažné škody činnost. Ne příliš vhodné je přiklánět se jinému extrému a to k přepojištění. Proč bychom platili vyšší pojistné, než je potřebné? Ocenění například zařízení je chápáno jen jako záležitost technická. Technické vlastnosti jsou velice důležité, nemůžeme ale zapomenout na ekonomickou stranu procesu. Dalším důležitým pojmem je cena, o které již bylo zmíněno. Významný obor související s cenou je hospodářská statistika. Využívají se poznatky z těchto nauk: -

Statistika a pravděpodobnost

-

Hospodářská a ekonomická statistika

-

Regresní analýza, operační výzkum 26

Význam statistiky V našem hospodářství má statistika významnou úlohu. Tržní vztahy se stále rozvíjejí a tím se značně komplikuje odhad cen majetku. Ceny nejsou určovány na byrokratickém základě už

26

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Nakladatelství Oeconomica. 2007. 202 s. ISBN 978-80-245-1211-2 36

centrálně, nýbrž je stanovuje trh a u stejných strojů, dovozců a výrobců se často značně liší. Odhady cen dostaneme díky jednoduchým statistickým úvahám. Internet je beze sporu obrovským a nezastupitelným zdrojem informací. Na internetu jsou uváděny ceny, technické parametry a jiné velice důležité informace. Pro znalce je častokrát velký problém stanovit statistickou cenu určité věci. Jelikož ceny u různých výrobců a prodejců jsou ceny za totožnou věc odlišné, odhadce musí využít prostého nebo váženého aritmetického průměru, který je součástí statistické úrovně a polohy. U mnoha organizací, výrobních podniků, obchodních společností a dalších je statistické zjišťování prováděno ČSÚ. Statistickými jednotkami jsou objekty, u nichž se dělá statistické šetření. Základní soubor je statistický soubor těch jednotek, které jsou předmětem sledování. Ke stanovení průměrných cen výrobků v České republice je u všech tuzemských výrobců a prodejců potřebné statistické šetření základního souboru. Proto se používá výběrový soubor místo základního. Základní statistické popisné charakteristiky u cen staveb a strojů se týkají: -

Míry polohy

-

Míry absolutní variability

-

Míry relativní variability

3.11.1 Míra polohy Již byly označeny statistické jednotky statistickými soubory. Používáme stejný název také pro množiny znaků statistických. Popisem statistických souborů, jako je například cena, kurzy měn a cenové indexu se snažíme stanovit charakteristiky zobecňující vlastnosti souboru, který je zkoumán. Ze všech jednotek statistického souboru se vypočítávají. Pro vzniklý soubor zjištěných neuspořádaných hodnot x1, x2, …., xn, kde n je součet pozorování, například cen. Prostý aritmetický průměr x : n

∑x

i

x=

i =1

n

Zmíněný aritmetický průměr je skutečně využíván často. Při odlišné váze určitých statistických znaků vužíváme vážený aritmetický průměr:

37

k

1

x=

∑x n

k

∑n i =1

i =1

i

i

i

Další mírou úrovně nebo polohy je prostý geometrický a kvadratický průměr. Ve statistice se kromě aritmetického a geometrického průměru používají i harmonický a kvadratický průměr. Kvadratický průměr vypočítáme: míra variability – směrodatné odchylky. Platí, že: -

Průměr kvadratický ≥ průměr aritmetický ≥ průměr geometrický ≥ průměr harmonický

3.11.2 Míry absolutní variability Průměrné hodnoty statistického souboru informují o vlastnosti a to poloze neboli úrovni. Kolem aritmetického průměrnou mohou být různě rozloženy hodnoty statistického souboru. Čím je variabilita pozorovaného znaku menší, tím je vyšší vypovídající schopnost aritmetického průměru. Ne příliš přesný způsob, ale zato nejjednodušší je variační rozpětí. Definuje se jako rozdíl největší a nejmenší hodnoty: R = xmax - xmin Míra variability, která je nejvýznamnější, je zároveň charakterizující rozložení kolem aritmetického průměru a zároveň popisuje rozložení vzájemných odchylek hodnot statistického znaku. Měřítkem je rozptyl, který je roven průměru čtverců odchylek hodnot znaku od aritmetického průměru: s x2 =

1 n ( xi − x ) 2 ∑ n i =1

s x2 =

1 k ∑ ( xi − x ) 2 ni n i =1

38

Vyjádření ve čtvercích statistické jednotky je nevýhodou a proto se variabilita popisuje spíše pozitivní hodnotou druhé odmocniny z rozptylu = směrodatná odchylka:

s x = s x2 Pojišťovny používají poupravenou statistiku, kde je převážně používán průměrný cenový index za celý průmysl České republiky. V průměru za celkový průmysl České republiky jsou odchylky podstatné a výrazné. U movitých věcí při použití může použití globálního součinitele vést k podstatné chybě.

3.11.3 Míry relativní variability Variabilitu měříme v absolutních jednotkách. Pří potřebě porovnávat vlastnosti dvou odlišných statistických souborů s využitím míry variability, je potřeba použít relativní charakteristiky variability. Mírou relativní variability, která je nejznámější, je variační koeficient:

vx =

sx x

Tento koeficient má definici jako poměr směrodatné odchylky a aritmetického průměru. Výsledkem je bezrozměrné číslo, u kterého stonásobek vyjadřuje variabilitu v procentech. Musíme si uvědomit, že pro konkrétní případy oceňování můžou cenové indexy převyšovat hodnoty z intervalu (3,488 +- 1,052). Při vlastnění výrobní haly společností, kde jsou instalovány stroje na obrábění, oproti roku 1990 je cenový index 4,524. Hodnoty cenových indexů, které jsou extrémně vysoké, mohou vést až k podpojištění, když pro ocenění využijeme globální cenový index za průmysl České republiky. Při porovnávání míry relativní variability vypočítáváme pro soubor indexů cenových ze stavebnictví dle skupiny 46 SKP (Klasifikace stavebních děl), včetně novější Klasifikace CZ – CC. Pro možnost porovnání statistických znaků musejí být cenové indexy stanovených skupin SKP určeny pro totožné časové intervaly. Podle KSD se stanovuje cenový index staveb pro pořízené stavby roku 1995 k datu ocenění 30. 6. 2008.

39

Zřejmé je, že dle průměru variabilita cenových indexů KSD je malá. Výsledek je důležitý, podle kterého můžeme v určitých situacích použít za celé odvětví stavebnictví cenové indexy pro vypočítání nové ceny stavby. Standardní klasifikace produkce (SKP) od data 1. 1. 1994 zavedl ČSÚ. Klasifikace SKP je základní rozdělení výrobků, prací povahy výrobní, oprav, údržby a instalace. Klasifikace SKP nahradila rozdělení do té doby: -

Jednotnou klasifikaci průmyslových výrobků a oborů

-

Jednotnou klasifikaci výrobků v lesnictví, zemědělství a vodním hospodářství

-

Jednotnou klasifikaci výkonů

-

Jednotnou klasifikaci prací průmyslových výrobní povahy

-

Jednotnou klasifikaci prací stavebních výrobní povahy a objektů stavebních

Od 1. 1. 2004 nahradila Klasifikace stavebních děl CZ – CC klasifikace dle SKP. Z tabulek 3 a 4 je vypovídající, že odlišná agregace zástupců stavebních děl vede k malým rozdílům v hodnotě směrodatné odchylky. U aritmetických průměrů indexů cenových nejsou také velké rozdíly. U stavebnictví v České republice vykazuje cenová statistika cenové indexy také dle směru výstavby: -

Bytové budovy

-

Nebytové výrobní budovy

-

Nebytové nevýrobní budovy

-

Stavby inženýrské

-

Stavby vodohospodářské

Detailnější cenové indexy mezi roky 1977-1993 nejsou v České republice k dispozici. Rok 1977 je uváděn z důvodu přecenění v tomto roce základních prostředků a investic v tehdejším Československu. Přeceněn byl všechen majetek státu. Přeceněn nebyl pouze soukromý majetek, jako jsou rodinné domy, garáže nebo chaty. Z důsledku přecenění byly stavby vkládány do evidence majetku v pořizovacích cenách dle nového přepočítání. Důsledek je prakticky takový, že majetek státu, který byl zřízený před rokem 1977, lze přepočítávat dle cenových indexů roku 1977.

40

Dle směrů výstavby se cenové indexy neuvádějí, jelikož podle KSD a podle Klasifikace CZCC jsou údaje přesnější. Můžeme porovnat cenové indexy pro stavebnictví z tabulek 3 a 4 s cenovými indexy výrobců průmyslových z tabulky 5(viz příloha):

S využitím variačního koeficientu lze srovnávat variabilitu cenových indexů. Variační koeficienty: -

Vx1 – z tabulky č.3, variační koeficient cenových indexů dle KSD

-

Vx2 – z tabulky č.4, variační koeficient cenových indexů dle klasifikace CZ-CC

-

Vx3 – z tabulky č.5, variační koeficient cenových indexů vybraných skupin SKP výrobců průmyslových

Díky tomuto vzorci vyjádříme poměry variačních koeficientů: v x =

sx x

Variační koeficient vybraných skupin SKP z průmyslu je 4,3 a 4,5násobkem variačních koeficientů pro stavebnictví. Potvrzuje se fakt, že použitím globálního cenového indexu pro průmysl můžou vzniknout značné chyby. 27

27

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 41

Objednatel: Jan Michal Padrlíkova 570 252 16 Nučice Česká republika

4 ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 570 Padrlíkova 570 252 16 Nučice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 21. BŘEZNA 2012 42

OBSAH -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

43

pan Jan Michal Padrlíkova 570 252 16 Nučice Česká republika 21. března 2012 Označujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č.p. 570 Uvedený na listu vlastnictví č. 1397, pro katastrální území Nučice u Rudné, obec Nučice, okres Praha – západ Nacházejícího se na adrese Padrlíkova 570, 252 16 Nučice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl k prodeji nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, 21. březnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy známo není nic takového, že by zpráva měla také sloužit i pro jiné účely. Majetek oceňovaný je zapsán u katastrálního úřadu v Praze – západ, na listu vlastnictví č. 1397, katastrální území Nučice u Rudné, obec Nučice, okres Praha – západ. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

44

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že bude majetek na trhu nabízen po dobu dlouhou přiměřeně pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (21. březnu 2012) užíván k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata na tržní nebo regulované nájemné. Dle sdělení zadavatele ocenění a dle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny jakékoliv nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která neomezují vlastnictví objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Osobně jsme oceňovaný majetek prohlédli a vzali jsme při zpracování v úvahu tyto faktory: -

Velikost, polohu a využitelnost pozemku

-

Technický stav, velikost a využitelnost stávajících budov

-

Nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí

-

Předpokládaný čistý příjem pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro určení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřeny.

45

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 570 stojí blízko Prahy v lokalitě, která se stále rozvíjí. Lokalita má charakter příměstského bydlení středního standardu. V obci je základní občanská vybavenost, k dispozici je škola, lékař, pošta, obchod s potravinami a pohostinství. V obci je zastávka autobusu MHD, autobusy nejsou však příliš frekventované, nejbližší stanice metra je na trase C stanice Zličín, která je vzdálena 10 km. Parkovacích míst je dostatečné množství, zcela bez problémů. Výhled na jiho-východní stranu jsou rodinné domy, na stranu severo-západní částečně zeleň, částečně průmyslová hala. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle skutečnosti zjištěné přímo na místě a dle poskytnutých podkladů zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě jen vlastní bydlení rodiny vlastníka. Oceňovaný majetek není určen pro podnikatelské činnosti, ale je možné jeho komerční využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku jsou podrobně popsány v dalších oddílech zprávy. Historie Historie není rozsáhlá, jelikož se jedná o novostavbu, kolaudace 13. 3. 2009, žádná úprava nebyla nutná provést a o žádné úpravě se neuvažuje. Pozemek Pozemek p.č. 346/208 je obdélníkového tvaru o rozloze 213,75 m2, z toho 63,75 m2 je zastavěná plocha, předzahrádka má rozlohu 45 m2, zahrada má rozlohu 105 m2. Zahrada je oplocena a její součástí je převážně okrasná zeleň, předzahrádka oplocena není. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inženýrské sítě – plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon. Na pozemek jsou přípojky vedené v podzemí v nezamrzne hloubce, až na telefon, je veden nadzemním vedením. Venkovní úpravy Venkovní úpravy na oceňovaném pozemku jsou tyto: 46

1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řádu vedeného ulice Padrlíkova 2. Přípojka kanalizace z PE trub, vedená z domu do uličního řádu vedeného v ose ulice Padrlíkova 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Padrlíkova 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v kapličce na kraji pozemku 5. Zpevněné plochy ze zatravňovacích tvárnic polovegetačních do štěrkové lože 6. Obrubníky z prostého betonu 7. Plot z pletiva na ocelových sloupcích Všechno stavební příslušenství je ve výborné kvalitě. Trvalé porosty Na zahradě jsou zasazeny dva ovocné stromy, stáří dva roky. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadový dům obdélníkového půdorysu s delší stranou kolmo k ulici. Stavba je nepodsklepená, má jedno podlaží nadzemní a obytné podkroví se sedlovou střechou. Nadzemní podlaží je obdélníkového tvaru, u podkroví je osazený balkon. V podkroví je umístěný plynový kotel. V prvním nadzemním podlaží je zádveří, Chodba, WC + koupelna, komora, kuchyně a obývací pokoj. V obytném podkroví je chodba, koupelna, a tři ložnice. Nadzemní podlaží a podkroví je propojeno dřevěným točivým schodištěm. V oceňované stavbě jsou jen bytové prostory, provozní plocha se zde nevyskytuje. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, k bydlení slouží většina ploch, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví, nemá více jak kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové se železobetonovou deskou s hydroizolací. Nosné zdivo je z keramických tvarovek Heluz 40 cm, stěny sousedících zdí jsou z keramických tvarovek Heluz 25 cm. Stropy jsou rovné železobetonové. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným,

krovem.

Krytina je z pálených tašek Bramac.

Klempířské části jsou

z pozinkovaného plechu. Omítky vnitřní jsou vápenné, štukové a natřené. Fasádní omítka je vápenná, štuková a natřená. Vnitřní obklady jsou v Koupelně, WC a kuchyni ze standartních 47

obkladaček. Schodiště je točité dřevěné. Vchodové dveře jsou plastové, vnitřní dveře dřevěné plné. Okna jsou plastová s trojskly. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory. Zdrojem tepla je plynový kotel Vitopend 100W. Zavedená elektroinstalace je světelná i motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je z PE trubek. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou z PE odpadních trub. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem, ledničkou a digestoří. Vnitřní vybavení obsahuje dvakrát umyvadlo, plastovou obestavěnou vanu, sprchový kout a dvakrát standardní splachovací záchod. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Základní kritéria, co musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který oceňujeme, je v katastru nemovitostí zanesen jako rodinný dům, jeho využití je odpovídající územně plánovací dokumentaci. Dle těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je novostavbou a ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna. Pro splnění kriteria maximální ziskovosti je potřebný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo využití nemovitosti vlastníkem pro svou potřebu, tím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Jelikož nemovitost slouží k vlastnímu bydlení majitele a jeho rodiny, nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, co by zamezili pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna také tato podmínka. Dle již uvedených skutečností jsme došli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ ÚVOD Pro stanovení tržní hodnoty se používají tři metody a ty jsou porovnávací, příjmová a nákladová.

48

Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které jsou zaplaceny nebo nabízeny v posledním období za porovnatelný majetek. Příjmová metoda – analýza tržní hodnoty podle budoucího příjmu z vlastnictví Nákladová metoda – analýza nákladů pro pořízení majetku jako nového POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Předpokládáme, že při stanovení tržní hodnoty jsou pozemky volné a připravené k zástavbě v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Pro stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky, které jsou nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jedná o nabídky, je skutečnost zohledněna koeficientem vyplývajícím z rozdílu mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu dále faktory, jako jsou Lokalita, datum transakce, dostupnost, tvar a velikost pozemku, vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Dle výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 388 024 Kč a je kalkulována následně: 213,75 * 1815,32 = 388 024 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku

Padrlíkova Nučice

Parcelní číslo

346/208

Adresa pozemku

Padrlíkova Nučice

570, Vysoký Újezd N/A 570,

49

2

3

4

Nučice I

Nučice II

Nučice III

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Nučice u Rudné

Nučice u Rudné

Nučice u Rudné

Nučice u Rudné

Obec

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice u Rudné Nučice

Okres

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

213,75

Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce

2 299 000,00 Kč 1100

1 779 000,00 Kč 1075

2

090,00

2 099 000,00 Kč 1000

1

654,88

1 978 000,00 Kč 1075

2

099,00

Kč 24.3.2012

Kč 24.3.2012

Kč 24.3.2012

Kč 24.3.2012

1

1

1

1

Upravená hodnota

2

090,00

1

654,88

2

099,00

Kč

Kč

Kč

Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

1

840,00

1

840,00

C. Právní údaje Druh transakce Korekce

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

0,9 1

881,00

0,9 1

489,40

0,9 1

889,10

Kč Absolutní vlastnictví

Kč Absolutní vlastnictví

Kč Absolutní vlastnictví

1 656,00 Kč Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

1 881,00 1 489,40 1 889,10 1 656,00 Kč Kč Kč Kč Věcná břemena bez Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen vlivu

Korekce

1

Upravená hodnota

1 881,00 1 489,40 1 889,10 1 656,00 Kč Kč Kč Kč Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

1 Ano

Korekce

881,00

Kč Ano

Nejsou

Korekce

489,40

881,00

Kč Nejsou

489,40

881,00

Kč

489,40

Kč

656,00

1

656,00

1

656,00

1 1

889,10 Kč Nejsou

1 1

1 Kč Ano

Kč Nejsou

1 1

889,10

1 1

Kč Nejsou

1

Upravená hodnota

1 1

Kč Ano

1 1

1

1 1

Kč Ano

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1

1 1

889,10

Kč

Kč

D. Technické parametry Lokalita

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1 Kč Pravidelný

Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

Korekce

1 1 Rovinný

1 Kč Pravidelný

489,40

1

Upravená hodnota Svažitost

881,00

881,00

Kč Rovinný

1 Kč Pravidelný

889,10

1 1

489,40

Kč Rovinný

1 Kč Pravidelný 1

1

889,10

Kč Rovinný

1

1

1

1

1

Upravená hodnota

1881

1489,395349

1889,1

1656

Kompletní

Korekce

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

Upravená hodnota Kontaminace půdy

1 Nezjištěna

Korekce

Korekce

489,40

881,00

1

889,10

Kč Nezjištěna

1 1

Dobrá

1 Kč Nezjištěna

1

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

881,00

Kč Nezjištěna

489,40

656,00

1

656,00

1 1

889,10

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

1

1

1

1

50

1 Kč Nezjištěna

1 1

656,00

Kč Rovinný

Korekce

Dostupnost inženýrských sítí

656,00

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

1 Výborné

Korekce

889,10

1

1

1

1

881,00

1

489,40

Kč Ne

1 1

881,00

Kč

1

889,10

Kč Ne

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce

1

Kč Výborné

1 Ne

489,40 Kč Výborné

Kč Ne

Korekce

1 Kč Výborné

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

881,00

Kč Výborné

489,40

Kč

656,00

1

656,00

1

656,00

1

656,00

1

738,80

1

738,80

1

738,80

Kč Ne

1 1

1

1 1

889,10

Kč

Kč

N/A

Korekce

1

1

Upravená hodnota

1

881,00

Kč

1 1

489,40

Kč

1 1

889,10

Kč

Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

213,75

Korekce

Větší

Větší

Větší

Větší

1,05

1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota Možná zastavitelnost

1

975,05

Kč Obdobná

viz. územní plán

Korekce

1

563,87

Kč Obdobná

1

1

Upravená hodnota

1

975,05

Kč

1

983,56

Kč Obdobná

Kč Obdobná

1 1

563,87

Kč

1 1

983,56

Kč

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1

815,32

Kč Rozloha pozemku

1

975,05

Kč

1

563,87

1

983,56

Kč

Kč

Kč

0

0

0

213,75

Celková porovnávací hodnota

388

024,12 0

Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku při analýze jsme vzali do úvahy rodinné domy, které jsou v okrese Praha – západ v této době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti jsou v porovnatelné lokalitě. U všech porovnávatelích nemovitostí se jedná o nabídku, tuto skutečnost jsme zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou a prodejní cenou. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu, u tohoto druhu majetku je tato jednotka standardní. Pro stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu dále faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Dle uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 268 000 Kč 51

Podrobný popis výpočtů provedených za účelem zjištění výše uvedené indikace je v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Nučice II

Nučice III

Nučice IV

Nučice u Rudné

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Padrlíkova Nučice

570, Nučice I

Parcelní číslo

346/208

Adresa nemovitosti Katastrální území

Padrlíkova 570, Nučice Nučice u Rudné Nučice u Rudné

Nučice u Rudné

Nučice u Rudné

Obec

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice

Okres

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

Praha - západ

213,75

600

190

400

274

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku

1 815 Kč

1 815 Kč

Hodnota pozemku celkem

388 024,65 Kč Kč C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

127,5

Prodejní cena celkem

X

1 089 192,00

130

Prodejní cena bez ceny pozemku

344

X

Korekce

726

128,00

497

Kč

Kč

93

117

110

2 952 000

2 360 808,00

Datum transakce

910,80

1 815 Kč

Kč

Kč

Kč

1 815 Kč

3 450 000 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

1 815 Kč

3 277 000 Kč

2 607 089,20 Kč

18 160,06

3 058 000 Kč

2 550 872,00 Kč

28

154,31

2 560 602,32 Kč

21

802,32

23

Kč

Kč

Kč

Kč

24.3.2012

24.3.2012

24.3.2012

24.3.2012

1

1

1

1

Upravená hodnota

18 160,06

28

397,68

154,31

21

802,32

214,89

23

214,89

20 Kč Absolutní

893,40

Kč

Kč

Kč

Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

16 344,06 Absolutní

Korekce

Kč Absolutní

25 Kč Absolutní

1

1

Upravená hodnota

16 344,06

338,88

19 Kč Absolutní

622,09

1 25

338,88

1 19

622,09

20

893,40

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

16 344,06 25 338,88 19 622,09 20 893,40 Kč Kč Kč Kč Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu Korekce

Ne

Rodinný dům

1

52

1

1

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

16 344,06 Ano

Korekce

Korekce

19

622,09

Kč Ano

Kč Ano

1

1

1

1

16 344,06 Ne

338,88

Kč Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

25

Kč Ano

25

338,88

19

622,09

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota

16 344,06

25

338,88

19

622,09

Kč

Kč

Kč

Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

20

893,40

20

893,40

20

893,40

20

893,40

20

893,40

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

16 344,06 Výborný

Korekce

Korekce

1

1

1

1

Korekce

Korekce

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,1

1,1

1,1

1,1

Korekce

Korekce

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

Korekce

Korekce

21

584,30

22

982,74

Kč

Kč

Dobrý

Omezený

Omezený

Omezený

0,9

1

1

1

27

872,77

21

584,30

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

27

872,77

21

584,30

Kč Výborná

Kč Výborná

Kč Výborná

Kč Výborná

1

1

1

1

27

872,77

21

584,30

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

1

1

1

1

16 180,61 N/A

872,77

982,74

Kč

Upravená hodnota Jiná technická korekce

27

22

Kč

16 180,61 Dobrá

584,30 Kč

Upravená hodnota Atraktivita objektu

21 Kč

16 180,61 Výborná

872,77

Kč

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

27

Kč

16 180,61 Dobrá

622,09 Kč

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

19 Kč

17 978,46 Omezený

338,88

Kč

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

25

Kč

17 978,46 Výborná

622,09 Kč Výborný

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

19 Kč Výborný

16 344,06 Výborná

338,88

Kč Výborný

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

25

Kč Výborný

27

872,77

21

584,30

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

1

1

1

1

53

22

982,74

22

982,74

22

982,74

22

982,74

Upravená hodnota

16 180,61

27

872,77

21

584,30

Kč

Kč

Kč

Kč

Větší

Menší

Obdobná

Menší

0,95

1,05

1

1,05

22

982,74

24

131,88

24

131,88

24

131,88

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Korekce Upravená hodnota

15 371,58

Jiná korekce Korekce

29

266,41

21

584,30

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota

15 371,58 Kč

29

266,41

Kč

21

584,30

Kč

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

22

588,54

Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

15 371,58 Kč

29 Kč

266,41

21 Kč

584,30 Kč

2 880 039,16 Kč

Hodnota pozemku

388

024,65

Kč Celková porovnávací hodnota

3 268 063,81 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, u kterých lze generovat výnos, se oceňují také příjmovou metodou. Použitím příjmové metody oceňujeme podle kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda se považuje za spolehlivou indikaci pořizovaných pro příjem. Nejprve se stanovuje hrubý potenciální příjem, co může být generován oceňovaným majetkem. Poté se stanovuje neobsazenost a provozní náklady, které odpočítáváme od potenciálního hrubého příjmu pro zisk příjmu provozního. Čistý provozní příjem před zdaněním se stanovuje odpočtem rezervy na renovace od provozního příjmu. Dále se stanovuje obvyklá cena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace a analýzy diskontovaných cash flow. Potenciální provozní příjem se stanovil podle průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a podobné lokalitě. Provozní náklady se stanovily procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro majetky porovnatelné.

54

Podle výš uvedených skutečností jsme přišli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku požitím příjmové metody je: 3 241 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

252 000 37 800

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

214 200 5000 2 527 186 0 0 0

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

206 487 12 000 194 487

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 241 450 3 241 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění se přičítá tržní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady pro pořízení totožného majetku při současných cenách, při využití stejného materiálu, výrobních a stavebních norem, projektu a kvality realizace. Pro určení tržní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z nákladů pro pořízení majetku jako nového odečtena částka, co odpovídá snížení hodnoty, které odpovídá fyzickému opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, za předpokladu jejich existence a zda jsou měřitelné.

55

Nedostatky funkční při oceňování zohledňují převážně, že by mohl majetek být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji a jednodušeji. Nedostatky ekonomické v nákladové metodě plynou z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v určitém místě a čase. Podle výš uvedených skutečností jsme přišli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku požitím nákladové metody je: 2 384 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Padrlíkova 570, Nučice 346/208 Klasická, zděná 3 roky

-5% 0% 0%

Vedlejší stavba - garáž Venkovní úpravy

90 let 63,75 m2 1 nadzemní, půdní vestavba 127,5 m2 0,75 95,82 401,5 m3 5 102 Kč/m3 2 048 453 1 946 030 1 946 030 1 946 030 0 50 000

Pozemek

388 024

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 384 054 2 384 000

56

ZÁVĚR Tímto hodnocením se vyjadřuje názor na tržní hodnotu předmětného majetku, který je v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Vypracováno hodnocení bylo ke skutečnostem platným k 11. dubnu 2012. Použitím výše popsaných metod ocenění byly pro určení tržní hodnoty majetku stanoveny tyto indikace: Indikace (Kč) 3 268 000 3 241 000 2 384 000

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha (%) 70 20 10

Vážený průměr (Kč) 2 287 600 648 200 238 400 3 174 200 3 174 000

Majetek, který je předmětem ocenění, je na trhu s nemovitostmi typem běžně nabízeným a obchodovaným. Díky tomuto předpokladu porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Porovnávací metoda je rozhodující a její váha je 70%. U tohoto typu majetku se nejedná o nemovitost, která je často pořizována za účelem pronájmu., nýbrž ve většině případů slouží pro potřeby majitele a jeho rodiny. Příjmové metodě je přisuzována váha 20%. Tržní hodnota pomocí nákladové metody není rozhodující. Nákladové metodě je přisuzována váha 10%. Dle výše uvedených skutečností a předpokladů jsme došli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabízen k prodeji na volném trhu, je ke dni 11. dubna 2012 reprezentována částkou: = 3 174 000 Kč (slovy: Třimilonystosedmdesátčtyřitisíc ) Šetření ohledně vlastnických práv či závazků vůči oceňovanému majetku jsme neprovedli. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

57

Finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by využíván být mohl, jsme nezkoumali. Závěry, které jsou uvedeny v této zprávě, mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

58

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Neprovedlo se jakékoli šetření a převzata jakákoli odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že právo vlastnické k majetku je správné a tudíž prodejné, za předpokladu, že by se nezjistilo něco jiného. Předpokládá se, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, za předpokladu, že by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na kterých je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale ve všech případech nebyly ověřeny. 3. Informace a údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb jsou získané naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako Katastr nemovitostí a ve všech případech nebyly ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb se uvádějí jen pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Ověření oceňovaného majetku se provedlo bez destruktivních metod, tedy bez sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné nedostatky, když existovaly. Závěry uvedené v e Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje žádné nebezpečné materiály, které by cenu majetku ovlivnily. Nebyly také provedeny jakékoli půdní rozbory, geologické studie nebo studie na životní prostředí. 5. Při změnách v tržních podmínkách se nebere žádná zodpovědnost a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Za předpokladu, že se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vyhotovena jen za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění nebo jakoukoliv potřebu a použití, na kterých se zakládá odhad obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platnou pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 59

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při Zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Českých Budějovicích, dne 11. dubna 2012

…………………………………… Jiří Hůzl

60

Objednatel: Vladimíra Duřtová, Radek Kouba U koupaliště 1073 363 01 Ostrov Česká republika

5 ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 1073 U koupaliště 1073 363 01 Ostrov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 21. BŘEZNA 2012 61

OBSAH -

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

62

Paní Vladimíra Duřtová a pan Radek Kouba U koupaliště 1073 363 01 Ostrov Česká republika 21. března 2012 Označujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č.p. 1073 Uvedený na listu vlastnictví č. 2561, pro katastrální území Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary Nacházejícího se na adrese U koupaliště 1073, Ostrov, 363 01, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl k prodeji nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, 21. březnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy známo není nic takového, že by zpráva měla také sloužit i pro jiné účely. Majetek oceňovaný je zapsán u katastrálního úřadu v Ostrově nad Ohří, na listu vlastnictví č. 2561, katastrální území Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

63

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že bude majetek na trhu nabízen po dobu dlouhou přiměřeně pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (21. březnu 2012) užíván jako bytový dům s pěti nájemními byty (z nichž dva užívány vlastníky domu), nebytovými prostory v prvním podzemním podlaží (2x garáže, 5x sklep, posilovna). Tři byty podléhají režimu regulovaného nájemného, dva byty slouží pro potřeby spolumajitelů bytového domu, nebytový prostor se pronajímá částečně, tři sklepy slouží pro nájemníky bytů, ostatní nebytový prostor využívají spolumajitelé bytového domu. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva bere v úvahu veškeré skutečnosti mající vliv na cenu obvyklou, vyplívající z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Osobně jsme oceňovaný majetek prohlédli a vzali jsme při zpracování v úvahu tyto faktory: -

Velikost, polohu a využitelnost pozemku

-

Technický stav, velikost a využitelnost stávajících budov

-

Nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí

-

Předpokládaný čistý příjem pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro určení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřeny.

64

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 1073 se nachází na okraji obce Ostrov v bezprostřední blízkosti městského koupaliště, ledního stadionu a 300 m od nemocnice. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně středně atraktivní lokalitu s menším rozvojovým potenciálem a ne příliš vysokým koeficientem zhodnocení investic. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchody, hotely, škola, apod. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita těchto míst je plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku je možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako nadprůměrnou, výhled částečně omezen zástavbou činžovních domů ze stejného období. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostor. Dům je tedy částečně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v padesátých letech, v roce 1998 odkoupen od města a zrekonstruován. Po dobu jeho existence byly vyměněny čtyři plynové kotle, zateplila se polystyrenem fasáda, osadila se nová Eurookna, vyměnila se střešní krytina a stropy se zateplily systémem Magmarelax. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parcelní číslo 901 o rozloze 179 m2 je převážně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku tvoří část před vchodem do domu. Pozemek je rovinný, pozemek p.č. 901 má obdélníkový tvar. Pronajatý

65

pozemek od města má rozlohu 300 m2, je oplocený s travním porostem, okrasnými dřevinami, zámková dlažba o rozloze 100 m2. Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a městský kanalizační řád. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda má orientaci na západ, dvorní na jih. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického betonu. Základy jsou betonové, pásové. Schodiště tvoří kamennými stupni, které jsou vetknuty do nosných zdí. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Klempířské konstrukce jsou úplné, zhotovené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena dvouvrstvou omítkou – silikát. Okna jsou dřevěná, Eurookna, dveře dřevěné. Topení je lokální, to je zajištěno plynovými topidly, která jsou odvětrány do fasády. Ohřev teplé užitkové vody je také lokální, k tomu slouží plynové průtokové ohřívače a elektrické zásobníkové ohřívače. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny ve všech podlažích. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků můžeme hodnotit jako prvky standardní. Aktuální využití majetku 5 bytů s dispozicí: 1 x 1+1, 1 x 3+1, 1 x 5+1, 2 x 2+1 1 nebytový prostor v prvním podzemním podlaží Z výše uvedených bytů je: 3 byty s regulovaným nájemným 2 byty v 2. a 3. nadzemním podlaží jsou užívané spolumajiteli objektu

66

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, jak je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, výsledkem je maximální možná tržní hodnota majetku. Základní kriteria, co musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a nejvyšší ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Podle těchto skutečností jsme došli k názoru, že současné využití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je ve stavu, co dovoluje jeho užívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku tedy splněna. Ke splnění kriteria nejvyšší ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo využití vlastníkem pro jeho potřebu, tím by spořil jeho náklady za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že více jak polovina bytů je pronajata za regulované nájemné, tato podmínka splněna není. Podle výše uvedených faktů jsme došli k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K nejlepšímu a nejvyššímu využití dojde v okamžiku, když se odstraní režim regulovaného nájemného. OCENĚNÍ ÚVOD Pro stanovení tržní hodnoty se používají tři metody a ty jsou porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které jsou zaplaceny nebo nabízeny v posledním období za porovnatelný majetek. Příjmová metoda – analýza tržní hodnoty podle budoucího příjmu z vlastnictví Nákladová metoda – analýza nákladů pro pořízení majetku jako nového

67

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Předpokládáme, že při stanovení tržní hodnoty jsou pozemky volné a připravené k zástavbě v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Pro stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky, které jsou nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Srovnávací jednotka je použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jedná o nabídky, je skutečnost zohledněna koeficientem vyplývajícím z rozdílu mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu dále faktory, jako jsou Lokalita, datum transakce, dostupnost, tvar a velikost pozemku, vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Dle výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 260 488 Kč a je kalkulována následně: 179 * 1 455,24 = 260 488 Kč

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje 2

3

4

Název pozemku

Pořadové číslo pozemku

U koupaliště 1073, Ostrov Ostrov

1

Ostrov

Hluboký

Horní Žďár

Parcelní číslo

901

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

U koupaliště 1073, Ostrov

N/A

Katastrální území

Ostrov nad Ohří

Ostrov nad Ohří

Ostrov nad Ohří

Ostrov nad Ohří

Ostrov nad Ohří

Obec

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice

Nučice

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

179

Cena za 1 m2

X

1 155 600,00 Kč 676 1 Kč

68

1 178 400,00 Kč 714

709,47

1 Kč

1 880 000,00 Kč 2750

650,42

1 300 000,00 Kč 1000

683,64 Kč

1 Kč

300,00

Datum transakce Korekce

15.4.2012

15.4.2012

15.4.2012

15.4.2012

1

1

1

1

Upravená hodnota

1

709,47

1

Kč

Kč

650,42

683,64 Kč

1

300,00

Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

1 538,52 1 485,38 615,27 Kč Kč Kč Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví

1 170,00 Kč Absolutní vlastnictví

1

1

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

1

Kč Věcná břemena bez Bez věcných břemen vlivu

Korekce

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

1 Bytový dům

Korekce

Nejsou

1

1

1

485,38

615,27 Kč Bytový dům 1

1

1 170,00 Kč Bytový dům 1

485,38

615,27

Kč Ano

Kč Ano

Kč Ano

1

1

1

1

1

Korekce

1 170,00 Kč Bez věcných břemen

538,52

615,27

Kč Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Kč Bez věcných břemen

1 1

Ano

Kč Bez věcných břemen

1

485,38

Kč Bytový dům

1

Korekce

1 1

538,52

Kč Bytový dům

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

538,52

538,52

1

485,38

615,27

Kč Nejsou

Kč Nejsou

Kč Nejsou

Kč Nejsou

1

1

1

1

Upravená hodnota

1

538,52

Kč

1

485,38

Kč

615,27 Kč

1

170,00

1

170,00

1

170,00

Kč

D. Technické parametry Lokalita

Porovnatelná

Porovnatelná

Horší

Horší

Korekce

1

1

1,15

1,05

Upravená hodnota

1 538,52 1 485,38 707,56 Kč Kč Kč Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný

1 228,50 Kč Nepravidelný

1,05

1,05

Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

1,05 1

Rovinný

615,45

Kč Rovinný

1,05 1

559,65

Kč Rovinný

742,94 Kč Rovinný

1

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1615,446746

1559,647059

742,9418182

1289,925

Kompletní

Kompletní

Nekompletní

Kompletní

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce

1

1

Upravená hodnota Kontaminace půdy

1 Nezjištěna

Korekce

Dobrá

Kč Nezjištěna

1

1

1

1

Výborné

Korekce

559,65

Kč Výborné

Kč Ne 1 Kč

615,45 Kč

69

029,72

559,65

289,93

1

289,93

1

289,93

1 1

Kč

1

Kč Ne

1 1

289,93

1 1

Kč Ne

1 1

1

Kč Výborné

1,1 559,65

Kč Ne

Upravená hodnota

936,11 Kč Horší

1

289,93

1

559,65

1 615,45

1

Kč Dobrá

1,2 1

Kč Výborné

1

780,09 Kč Horší

1 615,45

1

Ne

1 Kč Dobrá

1

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

615,45

Kč Dobrá 1

Korekce

780,09 Kč Nezjištěna

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

1

559,65

Kč Nezjištěna

1

Korekce

1,05 1

Kč Nezjištěna

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

615,45

289,93

Kč Rovinný

029,72 Kč

Jiná technická korekce

N/A

Korekce

1

1

Upravená hodnota

1

615,45

Kč

1 1

559,65

Kč

1 1

029,72

Kč

1

289,93

1

354,42

1

354,42

1

354,42

Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

213,75

Korekce

Větší

Větší

Větší

Větší

1,05

1,05

1,1

1,05

Upravená hodnota Možná zastavitelnost

1

696,22

Kč Obdobná

viz. územní plán

Korekce

1

637,63

Kč Obdobná

1

1

Upravená hodnota

1

696,22

Kč

1

132,69

Kč Obdobná

Kč Obdobná

1 1

637,63

Kč

1 1

132,69

Kč

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1

455,24

Kč Rozloha pozemku

1

696,22

Kč

1

637,63

1

132,69

Kč

Kč

Kč

0

0

0

179

Celková porovnávací hodnota

260

487,91 0

Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku při analýze jsme vzali do úvahy bytové domy, které jsou v okrese Karlovy Vary v této době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti jsou v porovnatelné lokalitě. U všech porovnávatelích nemovitostí se jedná o nabídku, tuto skutečnost jsme zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou a prodejní cenou. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu, u tohoto druhu majetku je tato jednotka standardní. Pro stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu dále faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Dle uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 5 795 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených za účelem zjištění výše uvedené indikace je v tabulce.

70

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Aš

Cheb

Cheb

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

U koupaliště 1073, Dalovice Ostrov

Parcelní číslo

346/208

Adresa nemovitosti Katastrální území

Padrlíkova 570, Nučice Ostrov nad Ohří Dalovice

Aš

Cheb

Cheb

Obec

Ostrov

Dalovice

Aš

Cheb

Cheb

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

179

297

275

390

411

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku

1 455 Kč

1 455 Kč

Hodnota pozemku celkem

260 487,96 Kč Kč C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

695,6

Prodejní cena celkem

X

432

206,28

676

Prodejní cena bez ceny pozemku

400

X

Korekce

567

543,60

598

Kč

Kč

925

462

411

6 400 000

5 467 793,72

Datum transakce

191,00

1 455 Kč

Kč

Kč

Kč

1 455 Kč

5 900 000 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

1 455 Kč

4 830 000 Kč

5 999 809,00 Kč

8 088,45

4 925 000 Kč

4 262 456,40 Kč

6

486,28

4 326 896,36 Kč

9

226,10

10

Kč

Kč

Kč

Kč

15.4.2012

15.4.2012

15.4.2012

15.4.2012

1

1

1

1

Upravená hodnota

8 088,45

6

103,64

486,28

9

226,10

Kč

Kč

Kč

Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

527,73

10

527,73

9

474,96

9

474,96

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

7 279,61 Absolutní

Korekce

5

837,65

8

303,49

Kč Absolutní

Kč Absolutní

Kč Absolutní

Kč Absolutní

1

1

1

1

Upravená hodnota

7 279,61

5

837,65

8

303,49

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

7 279,61 5 837,65 8 303,49 9 474,96 Kč Kč Kč Kč Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu Korekce

Ne

Bytový dům

1

Upravená hodnota

1 7 279,61

Kč

71

1 5

Kč

837,65

1 8

Kč

303,49

9 Kč

474,96

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

7 279,61 Ne

Korekce

5

837,65

8

303,49

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

Kč Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota

7 279,61

5

837,65

8

303,49

Kč

Kč

Kč

Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

9

474,96

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

7 279,61 Výborný

Korekce

Korekce

1,05

1,05

1

1

Korekce

Korekce

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

Korekce

Korekce

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

Korekce

Korekce

8

303,49

Kč

Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

6

129,53

8

303,49

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

6

129,53

8

303,49

Kč Výborná

Kč Výborná

Kč Výborná

Kč Výborná

1

1

1

1

6

129,53

8

303,49

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

Kč Dobrá

1

1

1

1

7 643,59 N/A

129,53

Kč

Upravená hodnota Jiná technická korekce

6

Kč

7 643,59 Dobrá

303,49 Kč

Upravená hodnota Atraktivita objektu

8 Kč

7 643,59 Výborná

129,53

Kč

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

6

Kč

7 643,59 Dobrá

303,49 Kč

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

8 Kč

7 643,59 Omezený

129,53

Kč

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

6

Kč

7 643,59 Výborná

303,49 Kč Výborný

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

8 Kč Výborný

7 643,59 Průměrná

837,65

Kč Dobrý

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

5

Kč Dobrý

6

129,53

8

303,49

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota

7 643,59 Kč

72

6 Kč

129,53

8 Kč

303,49 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Korekce

Obdobná

Větší

Menší

Menší

1

0,9

1,05

1,05

Upravená hodnota

7 643,59

Jiná korekce Korekce

5

516,58

8

718,66

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

Kč N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota

7 643,59 Kč

5

516,58

Kč

8

718,66

Kč

9

948,70

9

948,70

9

948,70

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

7

956,88

Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

7 643,59 Kč

5 Kč

516,58

8 Kč

718,66 Kč

5 534 807,93 Kč

Hodnota pozemku

260

487,96

Kč Celková porovnávací hodnota

5 795 295,89 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, u kterých lze generovat výnos, se oceňují také příjmovou metodou. Použitím příjmové metody oceňujeme podle kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda se považuje za spolehlivou indikaci pořizovaných pro příjem. Nejprve se stanovuje hrubý potenciální příjem, co může být generován oceňovaným majetkem. Poté se stanovuje neobsazenost a provozní náklady, které odpočítáváme od potenciálního hrubého příjmu pro zisk příjmu provozního. Čistý provozní příjem před zdaněním se stanovuje odpočtem rezervy na renovace od provozního příjmu. Dále se stanovuje obvyklá cena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace a analýzy diskontovaných cash flow. Potenciální provozní příjem se stanovil podle průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a podobné lokalitě. Provozní náklady se stanovily procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro majetky porovnatelné.

73

Podle výš uvedených skutečností jsme přišli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku požitím příjmové metody je: 451 000 Kč PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - regulované nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

0%

190 000 190 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

190 000 20 000 3 343 7 000 1 600 0 5 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

153 057 135 000 18 057

Míra kapitalizace

4%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

451 425 451 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění se přičítá tržní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady pro pořízení totožného majetku při současných cenách, při využití stejného materiálu, výrobních a stavebních norem, projektu a kvality realizace. Pro určení tržní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z nákladů pro pořízení majetku jako nového odečtena částka, co odpovídá snížení hodnoty, které odpovídá fyzickému opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, za předpokladu jejich existence a zda jsou měřitelné. Nedostatky funkční při oceňování zohledňují převážně, že by mohl majetek být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji a jednodušeji. 74

Nedostatky ekonomické v nákladové metodě plynou z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v určitém místě a čase. Podle výš uvedených skutečností jsme přišli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku požitím nákladové metody je:

NÁKLADOVÁ METODA Název Bytovýý dům, U koupaliště 1073, Ostrov Číslo pozemku 901 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 75 roky Efektivní stáří (po rekonstrukci) 30 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 173,5 m2 Počet podlaží 1 poddzemní, 4 plná nadzemní Celková zastavěná plocha 695,6 m2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 591,26 Celkový obestavěný prostor 2 090 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4 739 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 9 904 510 Fyzické opotřebení -15% 8 418 834 Funkční nedostatky -5% 7 997 892 Ekonomické nedostatky 0% 7 997 892 Vedlejší stavba - garáž Venkovní úpravy

0 0

Pozemek

260 488

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

8 258 380 8 260 000

ZÁVĚR Tímto hodnocením se vyjadřuje názor na tržní hodnotu předmětného majetku, který je v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Vypracováno hodnocení bylo ke skutečnostem platným k 11. dubnu 2012.

75

Použitím výše popsaných metod ocenění byly pro určení tržní hodnoty majetku stanoveny tyto indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 5 795 000 451 000 8 260 000

Váha (%) 90 0 10

Vážený průměr (Kč) 5 215 500 0 826 000 6 041 500 6 042 000

Majetek, který je předmětem ocenění, je na trhu s nemovitostmi typem běžně nabízeným a obchodovaným. Díky tomuto předpokladu porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Porovnávací metoda je rozhodující a její váha je 90%. Majetek, který je předmětem ocenění – bytový dům s nájemními byty je dle typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, kde je pro investora rozhodující schopnost vytvářet příjmy z pronájmu. U tohoto případu je omezena schopnost majetku produkovat příjem a to režimem regulovaného nájmu u více jak poloviny bytů a skutečností, že ke dni ocenění jsou dva byty v užívání spolumajitelů objektu a nemohou tedy produkovat příjem. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že výnosová metoda nám neuvádí potřebné informace ke stanovení tržní hodnoty, tato metoda není rozhodující. U starších objektů, i když funkčních, jako je tento objekt, nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Kvůli tomuto důvodu není indikace tržní hodnoty nákladovou metodou rozhodující. Nákladové metodě je přisuzována váha 10%. Dle výše uvedených skutečností a předpokladů jsme došli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabízen k prodeji na volném trhu, je ke dni 11. dubna 2012 reprezentována částkou: = 6 042 000 Kč (slovy: Šestmilionůčtyřicetdvatisíckorunčeských) Šetření ohledně vlastnických práv či závazků vůči oceňovanému majetku jsme neprovedli. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

76

Finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by využíván být mohl, jsme nezkoumali. Závěry, které jsou uvedeny v této zprávě, mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

77

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Neprovedlo se jakékoli šetření a převzata jakákoli odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že právo vlastnické k majetku je správné a tudíž prodejné, za předpokladu, že by se nezjistilo něco jiného. Předpokládá se, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, za předpokladu, že by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na kterých je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale ve všech případech nebyly ověřeny. 3. Informace a údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb jsou získané naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako Katastr nemovitostí a ve všech případech nebyly ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb se uvádějí jen pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Ověření oceňovaného majetku se provedlo bez destruktivních metod, tedy bez sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné nedostatky, když existovaly. Závěry uvedené v e Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje žádné nebezpečné materiály, které by cenu majetku ovlivnily. Nebyly také provedeny jakékoli půdní rozbory, geologické studie nebo studie na životní prostředí. 5. Při změnách v tržních podmínkách se nebere žádná zodpovědnost a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Za předpokladu, že se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vyhotovena jen za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění nebo jakoukoliv potřebu a použití, na kterých se zakládá odhad obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platnou pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 78

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 11. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 12. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 13. Při Zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 14. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Českých Budějovicích, dne 11. dubna 2012

…………………………………… Jiří Hůzl

79

6 ANALÝZA TRHU

OKRES ČESKÉ BUDĚJOVICE JIHOČESKÝ KRAJ

Jiří Hůzl 2012

80

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU ČESKÉ BUDĚJOVICE Současné hranice okresu České Budějovice vznikly v roce 1960. Sídlem okresu je město České Budějovice, v tomto okresu je ještě dalších 109 obcí. Současný okres tvoří tři bývalé okresy České Budějovice, Trhové Sviny a Týn nad Vltavou s několika připojenými obcemi bývalých okresů Český Krumlov, Vodňany, Třeboň, Kaplice a Soběslav. Rozloha okresu činí 1638,30 km2, svou rozlohou je druhý v Jihočeském kraji a čtvrtý v celé České republice. Počet obyvatel v okresu činí 180 986, průměr obyvatel na km2 je 113, ve městě České Budějovice je z celkového počtu 92 751 obyvatel. Tvar okresu je protáhlý, maximální délka je 77 km a maximální šířka je 33 km. Větší část území je pahorkatinou, střední část okresu tvoří českobudějovická pánev. Nadmořská výška se v průměru pohybuje kolem 500 m. Více jak jednu polovinu území okresu tvoří zemědělská půda, téměř 40% ploch okresu tvoří orná půda. Přibližně třetinu plochy okresu tvoří lesní porosty a přibližně 6% vodní plochy. Přírodní prostření, velké množství lesů, vodních ploch a s velkým počtem kulturních památek je navštěvováno občany z celé České republiky a ve velkém množství i zahraničními turisty.

TRH S NEMOVITOSTMI Po období, kdy Česká Republika vstoupila do Evropské unie a ceny nemovitostí se stále zvyšovaly a poptávka neklesala, nyní se ceny nemovitostí stabilizovaly, téměř nerostou a poptávka značně klesla. Tato situace je v okresu České Budějovice z důvodu politické a ekonomické nestability. Další důvod je i obtížnější dostupnost hypoték, než tomu bylo dříve. Více než trh s nemovitostmi se rozvíjí rekonstrukce nemovitostí, je to aktuální stav, který bude trvat minimálně další rok a to díky programu Zelená úsporám a z důvodů stále se zvyšujících cen za energie.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres České Budějovice lze rozdělit z hlediska trhu na tři části a to tři bývalé okresy, jak bylo již uvedeno v části popisu okresu: -České Budějovice 81

-Trhové Sviny -Týn nad Vltavou

ČESKÉ BUDĚJOVICE POZEMKY Stavební pozemky Stavební pozemky v centru Českých Budějovic žádné volné nejsou. České Budějovice se i díky tomuto faktu stále rozrůstají, na okraji města se mění půda zaznamenaná v územním plánu jako zemědělská (orná) půda v pozemky určené k zástavbě. Aktuální je rozprodej stavebních parcel v žádané lokalitě u Špačků v Mladém, které jsou kompletně zasíťovány, centrum města je vzdáleno 2 km, cena za metr čtvereční se v této lokalitě pohybuje na úrovni 2900 Kč. Mnoho dalších pozemků, které se nacházejí v dostupnosti městské dopravy leží v lokalitách Rudolfov, Adamov a Hůry, zde se pohybují ceny za metr čtvereční v rozmezí 1200 - 1500 Kč. Do deseti km od Českých Budějovic jsou stavební pozemky k dispozici především v obci Lišov, kde prozatím není přiveden k pozemkům plyn a metr čtvereční je na úrovni 900 Kč. Vyšší poptávka v současné době je po pozemcích menších a to o rozloze 700 – 900 metrů čtverečních, důvod je jednoznačný – finanční dostupnost, pozemky o rozloze nad 1000 metrů čtverečních je obtížné. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se nejčastěji nacházejí v části Okružní. Pozemky pro průmyslovou výstavbu v Českých Budějovicích a blízkém okolí se pohybují v rozmezí za metr čtvereční 1400 – 2900 Kč. Velmi žádanou lokalitou na prodej pozemků je ve městě Hluboká nad Vltavou, které leží 5 km od Českých Budějovic a vzdálenosti se stále snižují. Pozemky na prodej jsou volné výjimečně, nyní se ale vytvořilo (dělají se sítě) 28 pozemků na kraji Hluboké nad Vltavou, směr Týn nad Vltavou, pozemky mají průměrnou rozlohu 800 m2. Cena 1 m2 se pohybuje ve výši 2000 Kč. V současné době jsou ceny pozemkou stabilní, v budoucnu je předpokládaný jejich růst.

82

BUDOVY Byty Dříve byla větší poptávka po bytech větších, typu 3+1, 3+kk, 4+1 nebo 4+kk. V současné době je na trhu změna, vyšší poptávka je po bytech typu 1+1, 1+kk, 2+1 a 2+kk. Byty se nabízejí především z domu panelových. Aktuální je však rozprodej bytů v domu bytovém v nově vznikajícím rezidenčním komplexu Dlouhá louka, zde je bydlení však pro movitější občany. Pro srovnání: byt na sídlišti Máj stejné velikosti je možno pořídit za třetinovou cenu. Ceny u luxusnějších bytů v Českých Budějovicích se pohybují v rozmezí 25000 – 45000 za metr čtvereční, starších bytů za příznivější ceny je však podstatně více.

Starší byty se obchodují v cenových intervalech (cena závislá převážně na lokalitě a m2): Byt 1+1

700 000 – 1 250 000 Kč

Byt 2+1

800 000 – 1 900 000 Kč

Byt 3+1

850 000 – 2 000 000 Kč

Byt 4+1

900 000 – 2 100 000 Kč

Můžeme předpokládat, že v budoucnu budou ceny bytů spíše stagnovat. Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů příliš velká není. Ceny starších domů, které jsou postavené před rokem 1970, se pohybují v rozmezí 2 500 000 – 4 500 000 Kč. Poslední dobou se objevilo několik developerských projektů, jako je například Zavadilka, kde je skupinová výstava domů. Oproti minulosti poptávka po rodinných domech klesá. Objekty pro individuální rekreaci Zde převyšuje poptávka nad nabídkou. Zahrádkářské chaty, nacházející se na kraji města se cenově pohybují v rozmezí 300 000 – 600 000 Kč, zděné vícepodlažní chaty se pohybují v rozmezí 600 000 – 2 700 000 Kč.

83

Bytové domy Trh s bytovými domy není příliš častý, spíše výjimečný. Cena je závislá na místě bytového domu, velikosti a na potřebě rekonstrukce, ceny se pohybují v rozmezí 6 000 000 – 16 000 000 Kč. Bytové domy se málo kdy prodávají jako celky, ale převážné po jednotlivých bytových jednotkách. Ceny budou v budoucnu se zvyšovat, jelikož poptávka převyšuje nad nabídkou. Administrativní budovy Administrativní objekty se v nabídce objevují výjimečně, tyto budovy lze převážně jen pronajmout, kde měsíční nájmy se pohybují v rozmezí 10 000 – 50 000 Kč měsíčně. Průmyslové objekty Na trhu jsou k dispozici výrobní a skladové haly, nabídka není příliš vysoká. Ceny se pohybují v rozmezí 4 500 000 – 32 000 000 Kč, jako příklad uvádím prodejní a výrobní hala CZECH MARINE CENTER. Průmyslové objekty v Českých Budějovicích se převážně neprodávají, ale nově budují na krajích města, např. v části Okružní každý rok vznikne minimálně jeden průmyslový objekt.

NÁJMY Byty Na trhu je vysoká nabídka bytů, trh s nájmy bytů je vyrovnaný. Nájem bytů se pohybuje v těchto intervalech: Byt 1+1

4 000 – 8 500 Kč/ byt/p.m.

Byt 2+1

5 500 – 11 000 Kč/byt/p.m.

Byt 3+1

7 000 – 12 000 Kč/byt/p.m.

Byt 4+1

10 000 – 13 000 Kč/byt/p.m.

Prodejní prostory Na trhu s různými typy prodejních prostor je nabídka i poptávka vysoká. 84

Centrum města

6 000 – 70 000 Kč/ měsíc

Širší okolí

3 000 – 30 000 Kč/ měsíc

Kanceláře V poslední době poptávka po nájmu kancelářských prostor značně klesl. Důvod poklesu je především internet, elektronický obchod se značně prosazuje. Centrum města

150 – 200 Kč/m2/měsíc

Širší okolí

120 – 150 Kč/m2/měsíc

Průmyslové objekty Průmysl v Českých Budějovicích se stále rozvíjí, i když pomalu, ale přesto je nabídka pronájmů průmyslových objektů nízká. Výrobní a provozní prostory

50 – 220 Kč/m2/měsíc

Sklady

50 – 130 Kč/m2/měsíc

TRHOVÉ SVINY Druhá část trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice jsou Trhové Sviny. Od přechodu z Třeboňské pánve se krajina začíná vlnit do pahorkatin, směřujících k Šumavě.

POZEMKY Trh v této lokalitě s pozemky není příliš rozsáhlý, nízká nabídka i nízká poprávka. Cena pozemků určených k bydlení se pohybuje v rozmezí 400 – 700 Kč za metr čtvereční. Důvod nízkého trhu je malá pracovní příležitost, lidé míří blíže k Českým Budějovicím.

85

BUDOVY Byty V této lokaci převyšuje nabídka poptávkou. K dispozici jsou byty jen 2+1 a 3+1. Starší byty se obchodují v cenových intervalech: Byt 2+1

800 000 – 1 500 000 Kč

Byt 3+1

850 000 – 1 650 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh s domy můžeme rozdělit na trh s chaty a klasickými rodinnými domy. Rekreační chaty se pohybují v rozmezí 350 000 – 900 000 Kč, cena je závislá na stavu a velikosti objektu. Klasické rodinné domy se cenové pohybují v cenovém rozmezí 650 000 – 3 400 000. Nabídka není příliš vysoká, avšak poptávka ještě nižší. NÁJMY Pronájem bytů, domů a komerčních prostor je v lokalitě Trhové Sviny výjimečný. Důvod je směřování mladých lidí k Českým Budějovicím kvůli pracovní příležitosti.

TÝN NAD VLTAVOU Třetí část trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice je Týn nad Vltavou. Je to území ohraničené dvěma jihočeskými řekami, Vltavou a Lužnicí. Týn nad Vltavou se stáva vyhledávaným turistickým a rekreačním místem. Ceny stavebních pozemků se pohybují v rozmezí 300 – 900 Kč za metr čtvereční, záleží na lokaci a možnosti připojení na inženýrské sítě. Ceny zemědělských objektů se pohybují v rozmezí 1 – 100 Kč za metr čtvereční.

86

BUDOVY Byty Dříve byla poptávka podstatně vyšší, nyní převyšuje nabídka poptávku, důvod je jaderná elektrárna Temelín. Další důvod je pracovní příležitost, mladí lidé se více stěhují do Českých Budějovic, Tábora nebo do Prahy. Starší byty se obchodují v cenových intervalech: Byt 1+1

500 000 – 700 000 Kč

Byt 2+1

550 000 – 750 000 Kč

Byt 3+1

600 000 – 1 000 000 Kč

Byt 4+1

750 000 – 900 000 Kč

Rodinné domy Po starších rodinných domech je poptávka malá, jejich nabídka není příliš pestrá. Ceny se pohybují v rozmezí 800 000 – 3 000 000 Kč, důležitý faktor ceny je lokace, velikost a potřebné rekonstrukce. Ostatní objekty Prodejní prostory, administrativní budovy, kanceláře a průmyslové objekty se vyskytují v nabídce velmi sporadicky. Zájemci o tyto objekty směřují k větším městům, jako jsou České Budějovice či Tábor. NÁJMY Nájmy bytů se v Týně nad Vltavou a okolí objevují velice sporadicky, nájmy domů se zde neobjevují.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze předpokládat v krátkodobém výhledu, že ceny nemovitostí se nebudou příliš měnit. Ceny se v této době příliš nepohybují, můžeme však očekávat ve střednědobém horizontu mírný růst cen. Klesá poptávka po starších objektech, kde si lidé uvědomili, že 87

rekonstrukce staršího objektu a uvedení do provozuschopného stavu vychází častokrát dráže, než vybudování stavby nové. Bylo vytvořeno velké množství pozemků určených k bydlení, které jsou na kraji Českých Budějovic a okolí do 10 km, po kterých byla poptávka vysoká. V krátkodobém výhledu jsou nejvíce žádané pronájmy a prodeje menších bytů typu 1+1 nebo 2+1 v Českých Budějovicích. Nyní však trh s nemovitostmi je značně nižší než v dřívějších letech, lidé převážně vyčkávají, jak se bude politická a ekonomická situace v České republice a cele Evropské unii vyvíjet.

88

7 ZÁVĚR Určení pojistné hodnoty a z ní vyplývající pojistné částky není snadná záležitost. Málokdy si pojištění uvědomují, jak vážná situace může vzniknout špatně odhadnutou hodnotu svého majetku. Pojištěný může být až existenčním ohrožení, když vznikne při škodné události značný rozdíl mezi hodnotou majetku, která je v pojistné smlouvě uvedena a reálnou náhradou. Pro to, aby pojištění bylo co nejefektivnější a krylo následky vzniklé na majetku v maximální výši, je značně důležité určit správně pojistnou částku. Pro stanovení přibližné výše pojistné částky existuje několik metod. Nelze však s jistotou říci, která metoda ze standardně používaných je optimální. Neexistuje v současné době žádná obecně platná metodika, podle které by měli odhadci a pojišťovny postupovat. Každá pojišťovna má své systémové hodnocení, které je pouze interní. Pro standardní občanskou výstavbu můžeme hodnotu pojišťované nemovitosti stanovit přesně, zatímco u průmyslových a podnikatelských objektů se pojistná hodnota stanovuje složitě, pracně a výsledné hodnoty mohou být nepřesné, zejména u odhadců bez zkušeností a dostatečných znalostí je správnost odhadu značně nejistá. Pojistná hodnota musí být co nejblíže reálné hodnotě pro případ budoucího pojistného plnění, pro nebezpečí situace podpojištění nebo přepojištění, které bychom se měli snažit předejít. Cílem teoretické práce bylo přiblížení oceňování v pojišťovnictví a jeho průběh, který jsem se snažil důkladně popsat dle dostupné literatury. Cílem praktické části bylo za prvé ocenění rodinného domu, ke kterému jsem použil před třemi roky zkolaudovaný dům v Nučicích blízko Prahy, který patří mému švagrovi. Výsledná hodnota je odpovídající své velikosti, lokalitě, použitým materiálům. Posuzován byl se třemi podobnými domy, které leží též v Nučicích. Za druhé ocenění bytového domu, ke kterému jsem využil objekt svého vedoucího z firmy IP Izolace Polná. Bytový dům stojí v Ostrově na Karlovarsku, který jsem srovnával se třemi domy podobného rázu, tyto domy jsou také z Karlovarského kraje. Na mnou oceňovaný dům byl již před třemi roky vypracován posudek odhadcem pojišťovny, výsledek jsem si nechal říci až po mém ocenění a rozdíl byl minimální, činil cca 6%. Cílem analytické části byla analýza trhu v okrese České Budějovice, který jsem rozdělil do tří částí. Celkově lze předpokládat v krátkodobém výhledu, že ceny nemovitostí se nebudou

89

příliš měnit. Ceny se v této době příliš nepohybují, můžeme však očekávat ve střednědobém horizontu mírný růst cen.

90

8 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY AMERICAN APPRAISAL. Nákladová metoda. (online). 2010. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/254/ BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm. 2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3 CZECH INVEST. Slovníček pojmů. (online). 2012. (cit. 2012-03-09). Dostupné z: http://www.czechinvest.org/slovnicek-pojmu?dic=P ČEJKOVÁ, Viktória. Pojistný trh. První vydání. Praha: Grada, 2002. 120 s. ISBN 80-2470137-5 DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola ekonomická. 1997. 138 s. ISBN 80-7079-092-X DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha: Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická. 2005. 150 s. ISBN 80245-0967-9 OCEŇOVÁNÍ STAVEB. Základní pojmy. (online). 2011. (cit. 2012-03-09). Dostupné z: http://www.ocenovani-staveb.cz/zakladni-pojmy ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101 NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Nakladatelství Oeconomica. 2007. 202 s. ISBN 978-80-245-1211-2 ZNALECKÝ A OCEŇOVACÍ ÚSTAV. Co je to tržní ocenění. (online). 2010. (cit. 2012-0310). Dostupné z: http://www.znalecky.cz/dulezite-informace/co-je-to-trzni-oceneni/ SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

http://img.sreality.cz/big/dyn/201203/0917/a8/4f593b45a8da978d279a0300.jpg 91

Dostupné

z:

SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

Dostupné

z:

Dostupné

z:

Dostupné

z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice-nucice-kletniku/1732547164 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice--/2720858716 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice-nucice-kletniku/3072414812 SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-paderlikova/3064697436 SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/3717472860 SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/2224259676 SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/580133468 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

Dostupné

z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-ostrov-na-kopci/1129141596 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

Dostupné

z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-ostrov-na-kopci/2739754332 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

Dostupné

z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-hluboky-/2043937884 SREALITY.

Prodej

pozemky.

(online).

2012.

(cit.

2012-03-10).

Dostupné

z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-horni-zdar-/3651188060 SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/dalovice-dalovice-pricni/1707676252 SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/as-as-kamenna/528712284 92

SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/cheb-cheb-simackova/207832412 SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/cheb-cheb-simackova/356136284 NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 201203-10). Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=81F2A80 5&MarQParam0=200446403&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 201203-10). Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Stavba

93

9 SEZNAM PŘÍLOH Příloha A – 3.11 Statistika – Cenové indexy tabulky č. 3, 4, 5 Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD Příloha D – RD výpis z katastru nemovitostí LV Příloha E – RD snímek katastrální mapy Příloha F – RD fotodokumentace Příloha G – BD výpis z katastru nemovitostí LV Příloha H – BD snímek katastrální mapy Příloha CH – BD fotodokumentace Příloha – Zadání bakalářské práce

94

Příloha A – 3.11 Statistika – Cenové indexy tabulky č. 3, 4, 5 Kód SKP

Název

CI

462111

Domy jednobytové a dvoubytové

2,027

462112

Domy vícebytové

1,961

462113

Budovy pro průmysl a skladování

1,965

462114

Budovy pro obchod a služby

2,022

462115

Budovy pro zemědělství

2,053

462116

Budovy pro společenské a kulturní účely

1,931

462117

Budovy pro výchovu a vzdělání

1,933

462118

Budovy pro zdravotnictví a sociální péči

1,96

462119

Budovy hotelů, restaur. a budovy nebyt. jinde neuv.

1,943

462121

Mosty a visuté dálnice

1,959

462122

Tunely a podzemní objekty (kromě důlních)

1,894

462131

Vedení dálková trubní plynu a nafty

2,174

462132

Vedení dálková trubní ostatní

2,14

462133

Vedení elektrická trakční

2,077

462134

Vedení dálková elektrická nadzemní

2,077

462135

Vedení dálková elektrická podzemní

2,077

462137

Vedení dálková komunikační podzemní

2,126

462141

Vedení místní trubní vody a kanalizace

2,112

462142

Vedení místní energetická (kromě elektrických)

2,125

462143

Vedení místní elektrická nadzemní

2,094

462144

Vedení místní elektrická podzemní

2,094

462145

Vedení místní komunikační nadzemní

2,094

462146

Vedení místní komunikační podzemní

2,094

462162

Bazény plavecké a koupaliště

1,903

462164

Díla inženýrská a budovy jinde neuvedené

1,911

4621641

Nádrže, jímky, objekty ČOV pozemní

2,105

462311

Dálnice, ulice, silnice, stezky

2,139

462313

Dráhy železniční a visuté

1,996

462321

Plochy stadiónů a hřišť

2,162

462322

Plochy pro sport a rekreaci jinde neuvedené

2,235

95

462412

Úpravy na tocích, hráze, kanály, akvadukty

1,964

462413

Zdymadla, stavidla a objekty plavební

1,975

Aritmetický průměr =

2,041

Směrodatná odchylka =

0,0897

Tabulka č.3: Cenové indexy staveb podle KSD CI2008/1995 Kód CZ-CC

Název

CI

1110

Budovy jednobytové

2,027

1121

Budovy dvoubytové

2,027

1122

Budovy tří a vícebytové

1,96

1130

Budovy bytové ostatní

1,965

1211

Hotely

1,943

1220

Budovy administrativní

2,014

1230

Budovy pro obchod

2,022

1241

Budovy pro telekomunikace, nádraží, terminály

2,025

1242

Garáže

2,025

1251

Budovy pro průmysl

1,967

1252

Budovy skladů, nádrže a sila

1,965

1261

Budovy pro společenské a kulturní účely

1,931

1262

Muzea a knihovny

1,933

1263

Školy, univerzity a budovy pro výzkum

1,933

1264

Budovy pro zdravotnictví

1,96

1265

Budovy pro sport

1,915

1271

Budovy pro zemědělství

2,053

2111

Dálnice

2,139

2112

Komunikace v obcích a účelové komunikace

2,139

2121

Dráhy železniční dálkové

1,996

2122

Dráhy kolejové městské a ostatní

2,004

2141

Mosty a visuté dálnice

1,959

2142

Tunely, podjezdy a podchody

1,894

2151

Přístavy a plavební kanály

1,943

2152

Vodní stupně

1,975

2211

Vedení dálková trubní plynu, ropy a ostatních produktů

2,174

96

2212

Vedení dálková trubní vody

2,14

2213

Vedení dálková telekomunikační

2,126

2214

Vedení dálková elektrická

2,077

2221

Vedení místní trubní plynu

2,146

2222

Vedení místní trubní vody

2,112

2223

Vedení místní trubní kanalizace

2,105

2224

Vedení místní elektrická a telekomunikační

2,094

411

Sportovní hřiště

2,162

2412

Ostatní stavby pro sport a rekreaci

2,235

2420

Ostatní inženýrská díla

2,057

Aritmetický průměr =

2,032

Směrodatná odchylka =

0,0861

Tabulka č.4: Cenové indexy CI2008/1995 podle Klasifikace stavebních děl CZ-CC Kód SKP

Název

CI

26.6

Betonové a cementové výrobky

1,945

28.1

Kovové konstrukce

1,743

28.2

Kovové nádrže, kotle, tělesa

1,459

28.3

Parní kotle

1,824

28.6

Nožířské výrobky, nástroje

1,587

28.7

Ostatní kovové výrobky

1,527

29.1

Stroje pro výrobu ME

1,606

29.2

Stroje a zařízení pro všeobecné účely

1,376

29.3

Zemědělské a lesnické stroje

1,421

29.4

Obráběcí stroje a tvářecí stroje

1,517

29.5

Ostatní účelové stroje

1,437

29.7

Přístroje pro domácnost

1,272

31.1

Elektromotory, generátory a transformátory

1,338

31.2

Elektrická rozvodná a spínací zařízení

1,679

31.4

Akumulátory

1,736

31.5

Elektrické zdroje světla a svítidla

0,966

31.6

Elektrické zařízení jinde neuvedené

1,034

32.2

Televizní a rozhlasové vysílače

1,307

97

32.3

Televizní a rozhl. přijímače, přístroje zvuk. obr.

0,976

33.1

Zdravotnické a chirurgické přístroje a zařízení

1,187

33.2

Měřící a kontrolní přístroje

1,283

33.4

Optické přístroje

1,542

33.5

Časoměrné přístroje

1,378

34.1

Dvoustopá motorová vozidla

1,083

34.2

Karoserie motorových vozidel, přívěsy a návěsy

0,910

34.3

Díly a příslušenství k motorovým vozidlům

0,961

35.4

Motocykly a jízdní kola

1,236

35.5

Dopravní zařízení jinde neuvedená

1,354

36.1

Nábytek a ostatní výrobky

1,350

36.3

Hudební nástroje

1,689

36.4

Sportovní potřeby

1,251

Aritmetický průměr =

1,394

Směrodatná odchylka =

0,264

Tabulka č.5: Cenové indexy průmyslových indexů CI2008/199528

28

NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Vydání první. Praha: Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7 98

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 100 m² Cena: 2 090,- Kč za m² Celková cena: 2 299 000,- Kč Adresa: Nučice Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 1 100 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Celý popis-Nabízíme k prodeji krásný rovinatý pozemek pro výstavbu RD . Parcela je ÚP určena k výstavbě RD. IS - vše k dispozici, přípojky budou vybudovány letos. Atraktivní lokalita s krásným okolím, základní občanskou vybaveností (MŠ, ZŠ, sport, kultura, zdravotnictví). Velmi dobrá dostupnost Prahy - metro Zličín 7 km, PID, vlaky ČD (zast. 200m).29

29

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://img.sreality.cz/big/dyn/201203/0917/a8/4f593b45a8da978d279a0300.jpg 99

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 075 m² Cena: 1 779 000,- Kč Adresa: K Letníku, Nučice Datum vložení: 10.09.2011 Plocha pozemku: 1 075 m2 Popis: Celý popis-Výhodný prodej stavebního pozemku 1075m2. Veškeré sítě u hranice pozemku. Metro Zličín 10minut autem. Krásná lokalita, naprostý klid. Včetně studie a povolení k výstavbě rodinného domu. Pro info volejte na mobilní kontakt. Financování pomůžeme zajistit bezplatně.30

30

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice-nucice-kletniku/1732547164

100

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 000 m² Cena: 2 099,- Kč za m² Celková cena: 2 099 000,- Kč Adresa: Nučice Plocha pozemku: 1 000 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Celý popis-Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 1216 m2 pro výstavbu rodinného domu. Veškeré IS budou k dispozici na pozemku, kaplička el., kaplička plyn, napojení na kanalizační šachtu, odbočky vodovodního řadu. Pozemek se nachází na okraji obce v klidné lokalitě, dobrá dostupnost do Prahy vozem, vynikající možnost dopravy vlakem. Pravidelná autobusová linka Nučice - Zličín. Celková cena činí 2.099.000Kč včetně právního servisu a provize RK.31

31

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice--/2720858716

101

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 075 m² Cena: 1 978 000,- Kč Adresa: K Letníku, Nučice Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 1 075 m2 Popis: Celý popis-Nabízíme Vám k prodeji velice pěkný stavební pozemek o výměře 1075 m2 v obci Nučice u Rudné, okr. Praha-západ. Na příjezdové cestě k pozemku jsou všechny IS ( elektřina, plyn, kanalizace ). Pozemek je rovinatý. Je zde povolení k okamžité výstavbě. Jedná se o velice pěkné, klidné místo v části obce, není tu ani smog ani hluk.Veškerá občanská vybavenost. Výborná dostupnost do Prahy ( 20 km do centra ) . Cena pozemku je 1.978.000,Kč.32

32

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/nucice-nucice-kletniku/3072414812

102

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, dům rodinný, 103 m² Cena: 3 450 000,- Kč Adresa: Paderlíkova, Nučice Budova: Cihlová Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 65 m2 Plocha užitná: 103 m2 Plocha podlahová: 103 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Plocha zahrady: 535 m2 Parkovací stání: 1x 103

Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: Celý popis-Poslední volný byt ve zděném RD o 2 byt. jednotkách v obci Vysoký Újezd u Rudné u Prahy, okr. Beroun. Cena za byt č. 2 s dispozicí 4+kk, obytná plocha 103 m2, pozemek k bytu 600 m2, zastřešená pergola. Nádherné a prestižní prostředí u golf. resortu Albatross. Škola, školka. Dokončení jaro 2012. Projekt je financován ČS, a.s. Platba kupní ceny až po dokončení a kolaudaci.33

33

SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-paderlikova/3064697436

104

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, dům rodinný, 63 m² Cena: 2 952 000,- Kč Adresa: U háječku, Nučice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 75 m2 Plocha užitná: 63 m2 Plocha podlahová: 63 m2

105

Plocha pozemku: 190 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Celý popis-Poslední domy v lokalitě! Nabízíme 2+1 s přípravou pro podkroví 22b, který má charakter řadového rodinného domku se sedlovou střechou. Po vybudování podkroví se velikost 2+1 (63 m2) zvětší na 4+1 (93 m2). Bydlení se tak časem přizpůsobí potřebám rozrůstající se rodiny. Součástí je i zahrada a předzahrádka o celkové ploše 190 m2. V Nučicích se nachází potřebná občanská vybavenost, obecní úřad, pošta, škola, školka, obchody a služby. Lokalita leží v těsné blízkosti města Rudná. Spojení s Prahou zajištují autobusy Pražské integrované dopravy linky č. 308, 310 a 311 ze Zličína (metro a vlak trať ČD 173 Smíchovské nádraží - Beroun případně další spoje z Rudné. Obec leží ve velmi mírném údolí kolem Radotínského potoka, který je součástí CHKO Český kras. Můžete si vybrat koberce, obklady a dlažby a umožňujeme i další klientské změny. Součástí je parkovací stání na pozemku. V ceně jsou zahrnuty komunikace, sítě, pozemek a DPH. Pro více informací klikněte na náš web.34

34

SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/3717472860

106

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, dům rodinný, 67 m² Cena: 3 277 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně pozemku, sítí a DPH Adresa: U háječku, Nučice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 80 m2

107

Plocha užitná: 67 m2 Plocha podlahová: 67 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Celý popis-Součástí je i zahrada a předzahrádka o celkové ploše 400 m2. V Nučicích se nachází potřebná občanská vybavenost, obecní úřad, pošta, škola, školka, obchody a služby. Lokalita leží v těsné blízkosti města Rudná. Spojení s Prahou zajištují autobusy Pražské integrované dopravy linky č. 308, 310 a 311 ze Zličína (metro a vlak trať ČD 173 Smíchovské nádraží - Beroun případně další spoje z Rudné. Obec leží ve velmi mírném údolí kolem Radotínského potoka, který je součástí CHKO Český kras. Můžete si vybrat koberce, obklady a dlažby a umožňujeme i další klientské změny. Součástí je parkovací stání na pozemku. V ceně jsou zahrnuty komunikace, sítě, pozemek a DPH. Pro více informací klikněte na náš web.35

35

SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/2224259676

108

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, dům rodinný, 68 m² Cena: 3 058 000,- Kč Poznámka k ceně: Včetně pozemku, sítí a DPH Adresa: U háječku, Nučice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 75 m2 Plocha užitná: 68 m2

109

Plocha podlahová: 68 m2 Plocha pozemku: 274 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Celý popis-Poslední domy v lokalitě! Nabízíme 3+kk s přípravou pro podkroví 11b, který má charakter řadového rodinného domku se sedlovou střechou. Po vybudování podkroví se velikost 3+kk (68 m2) zvětší na 5+kk (100 m2). Bydlení se tak časem přizpůsobí potřebám rozrůstající se rodiny. Součástí je i zahrada a předzahrádka o celkové ploše 274 m2. V Nučicích se nachází potřebná občanská vybavenost, obecní úřad, pošta, škola, školka, obchody a služby. Lokalita leží v těsné blízkosti města Rudná. Spojení s Prahou zajištují autobusy Pražské integrované dopravy linky č. 308, 310 a 311 ze Zličína (metro a vlak trať ČD 173 Smíchovské nádraží - Beroun případně další spoje z Rudné. Obec leží ve velmi mírném údolí kolem Radotínského potoka, který je součástí CHKO Český kras. Můžete si vybrat koberce, obklady a dlažby a umožňujeme i další klientské změny. Součástí je parkovací stání na pozemku. V ceně jsou zahrnuty komunikace, sítě, pozemek a DPH. Pro více informací klikněte na náš web.36

36

SREALITY. Prodej rodinný dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nucice-nucice-u-hajecku/580133468

110

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, pozemek pro bydlení, 676 m² Cena: 1 155 600,- Kč Adresa: Na Kopci, Ostrov Plocha pozemku: 676 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, MHD, Autobus Popis: Celý popis-Nabízíme zasíťovaný pozemek v Ostrově u Karlových Varů, v lokalitě bývalých zahrádek v ulici Na Kopci. V této lokalitě jsou na prodej poslední tři pozemky, které jsou určené územním plánem pro výstavbu rodinných domů. Veškeré inženýrské sítě, včetně zemního plynu, jsou přivedeny na hranici jednotlivých pozemků. Pozemek je ve velice klidné lokalitě s hezkým výhledem, zároveň je blízko centra města. 37

37

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-ostrov-na-kopci/1129141596

111

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, pozemek pro bydlení, 714 m² Cena: 1 178 400,- Kč Adresa: Na Kopci, Ostrov Plocha pozemku: 714 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, MHD, Autobus Popis: Celý popis-Nabízíme zasíťovaný pozemek v Ostrově u Karlových Varů, v lokalitě bývalých zahrádek v ulici Na Kopci. V této lokalitě jsou na prodej poslední tři pozemky, které jsou určené územním plánem pro výstavbu rodinných domů. Veškeré inženýrské sítě, včetně zemního plynu, jsou přivedeny na hranici jednotlivých pozemků. Pozemek je ve velice klidné lokalitě s hezkým výhledem, zároveň je blízko centra města.38

38

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-ostrov-na-kopci/2739754332

112

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, pozemek pro bydlení, 2 750 m² Cena: 1 880 000,- Kč Adresa: Hluboký Plocha pozemku: 2 750 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Popis: Celý popis-Nabízíme k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 2750 m2 v obci Hluboký u Ostrova. Pozemek je zasíťovaný (voda, kanalizace, elektrika), plyn v obci není. Pozemek se nachází na jižní straně, je rovinatý a velmi slunný. V ceně zahrnuta projektová dokumentace na patrový rodinný dům s garáží, čistička odpadních vod (již je dokončena), stavební buňka na pozemku apod. Příjezdová komunikace je zcela nová a je ve vlastnictví majitelů pozemků. Krásná a klidná lokalita blízko lesa.39

39

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-hluboky-/2043937884

113

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 000 m² Cena: 1 300,- Kč za m² Celková cena: 1 300 000,- Kč Adresa: Horní Žďár Plocha pozemku: 1 000 m2 Popis: Celý popis-Nabízíme zasíťované pozemky v Horním Žďáru u Ostrova, které jsou určeny územním plánem pro výstavbu rodinných domů. Jedná se o stavební parcely, které jsou situovány na jihozápadním svahu za hotelem Subterra v blízkosti silnice do Jáchymova. Veškeré inženýrské sítě včetně zemního plynu jsou přivedeny na hranici jednotlivých pozemků. Příjezd po nové asfaltové komunikaci, vybudovány jsou dále parkovací stání a veřejné osvětlení.40

40

SREALITY. Prodej pozemky. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ostrov-horni-zdar-/3651188060

114

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, dům Činžovní, 495 m² Cena: 5 900 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb Adresa: Příční, Dalovice Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 169 m2 Plocha užitná: 495 m2 Plocha podlahová: 495 m2 Plocha pozemku: 297 m2

115

Parkovací stání: Ano Popis: Celý popis-Prodáváme velice pěkný činžovní dům v Dalovicích u Karlových Varů Nabízíme k prodeji objekt, který byl kompletně zrekonstruovaný v roce 1992 a nachází se v centru obce Dalovice, má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. V budově se nachází šest bytových jednotek (z toho čtyři 1+1 a dvě 2+1). Bytové jednotky jsou vybaveny kuchyňskou linkou, koupelnou, toaletou a místností podle velikosti. Vhodné využití pro ubytovnu, penzion a nebo bytový dům o samostatných bytových jednotkách. 41

41

SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/dalovice-dalovice-pricni/1707676252

116

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, dům Činžovní, 950 m² Cena: 6 400 000,- Kč Adresa: Kamenná, Aš Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 5.podlaží Plocha zastavěná: 185 m2 Plocha užitná: 950 m2 Plocha podlahová: 950 m2 Plocha pozemku: 275 m2 Plocha zahrady: 90 m2 117

Balkón: Ano Parkovací stání: 3x Rok rekonstrukce: 2002 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: Celý popisProdej nájemního domu v centru města Aš. Dům byl v roce 2002 zrekonstruován a zkolaudován. V domě je 22 samostatných malometrážních bytů o rozloze od 28 m2 do 40 m2. Každý byt má samostatná měřidla na energie. Topení a ohřev vody je v domě řešen na elektřinu. V přízemí jsou nebytové prostory. K domu náleží pozemek o rozloze 275 m2. Dům je momentálně bez nájemníků.42

42

SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/as-as-kamenna/528712284

118

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, dům Činžovní, 390 m² Cena: 4 830 000,- Kč Adresa: Šimáčkova, Cheb Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3.podlaží Počet bytů: 6 Plocha zastavěná: 154 m2 119

Plocha užitná: 390 m2 Plocha podlahová: 130 m2 Plocha pozemku: 390 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Popis: Celý popisProdej bytového domu na Švédském Vrchu. V domě je šest bytových jednotek, 2x 3+1, 2x 2+1 a 2x 1+1. v půdních prostorách je možné vybudovat další byt. V domě jsou nové rozvody vody, stoupačky v plastu, elektřina v mědi, nové vchodové dveře do bytů, plastová okna. Vytápění plynovými kotly. Každá bytová jednotka má vlastní měřidla. Dům je podsklepen. Střešní krytinou je šindel. Nutno vidět.43

43

SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/cheb-cheb-simackova/207832412

120

Příloha C - Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

44

44

SREALITY. Prodej bytový dům. (online). 2012. (cit. 2012-03-10). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/cheb-cheb-simackova/356136284 121

Příloha D – RD výpis z katastru nemovitostí LV

45

45

NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-

03-10). Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Stavba 122

Příloha E – RD snímek katastrální mapy

46

46

NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 201203-10). Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=81F2A80 5&MarQParam0=884545210&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka 123

Příloha F – RD fotodokumentace

124

Příloha G – BD výpis z katastru nemovitostí LV

47

47

NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-

03-10). Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Stavba

125

Příloha H – BD snímek katastrální mapy

48

48

NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 201203-10). Dostupné z: 126

Příloha CH – BD fotodokumentace

http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=81F2A80 5&MarQParam0=884545210&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

127

128

129