4/9/2015
STADSVERNIEUWINGSCONGRES “SAMEN BOUWEN AAN DE TOEKOMST” BODEMRISICO’S 25 FEBRUARI 2015
Liesbet Van Cauwenberghe IMMOTERRAE nv
Vaststellingen – Strenge milieuwetgeving in Vlaanderen en Brussel en hoge kosten voor verwerking van verontreinigde grond – Strenge grondverzetsnormen in Vlaanderen en hoge kosten voor afzet van uitgegraven bodem – De meeste strategisch gelegen gronden hebben een menselijke of industriële impact met bodemrisico’s tot gevolg • In de stad: gasfabrieken, wasserijen, tankstations, textielnijverheid, … • Stadsuitbreiding : Oude Dokken in gent, petroleum zuid in Antwerpen, Bleekweide in Kortrijk, …
1
4/9/2015
Waalse Krook Gent
Petroleum Zuid Antwerpen
2
4/9/2015
Bleekweide Kortrijk
Vaststellingen Omwille van milieuwetgeving in Vlaanderen en Brussel is er heel wat bodeminformatie beschikbaar: • • • •
Op alle risico percelen zijn bodemonderzoeken uitgevoerd Grondinformatieregister /inventaris potentieel verontreinigde gronden Bodemattesten bij overdracht Wallonie: inventaris in de maak, nog geen bodemattest, nog geen onderzoeksverplichting bij overdracht van risicoperceel
Slecht inschatten bodemrisico’s bij bouwprojecten • • • •
Onverwachte meerkosten bouwprojecten Vertragingen bouwprojecten Impact op rendabiliteit project Discussie over aansprakelijkheden achteraf
3
4/9/2015
Interpretatie bodemattest •
Blanco bodema>est ≠ propere grond • • •
Dwz geen gegevens, geen weet van risico-act 5000l mazout Regionale verontreinigingen: Zware metalen in de kempen, zinkassen, asbest in kappelenop-den-bos….
•
Geen verontreiniging in OBO ≠ geen grondverzetskosten (strengere normen)
•
Geen saneringsplicht volgens BBO • • •
•
Risico-evaluatie ifv gebruik en nabestemming bijkomend saneren bij wijziging gebruik of bestemming Gebruiksbeperkingen
Sanering uitgevoerd – eindverklaring afgeleverd • • •
Restverontreiniging – gesaneerd terrein ≠ proper terrein Bodemkwaliteit naast de gesaneerde zones / grondverzet Gebruiksbeperkingen (niet op bodemattest)
Risico’s tgv bodemverontreiniging • Milieurisico’s • • • •
Budgetoverschrijding sanering (aard&omvang, begroting, timing) Wijzigende wetgeving Aansprakelijkheden voortvloeiend uit verontreiniging en sanering Wijzigende inzichten, wijzigende saneringsvereisten
• Tijdsrisico’s • • • •
Discussies tijdsverlies stijgende financieringskost Gewijzigde marktomstandigheden, vastgoedwaarde Claims eindgebruiker Stigma op de site
• Schadeclaimrisico’s • • •
Impact op naburige percelen Restverontreiniging beperking in gebruik Verdere overdrachten: nieuwe verontreiniging scheiden van restverontreiniging
4
4/9/2015
Risico’s tgv bodemverontreiniging • Kostrisico’s • • • •
Omvang aanpassing saneringsconcept Ongekende verontreiniging Lager saneringsrendement Wetgeving –> aanpassing saneringsdoelstelling
• Opbrengstrisico’s • Blijvende verontreiniging gebruiksbeperking, aansprakelijkheden, grondverzet • Bestemmingswijziging flexibele techniek, aanpasbaar resultaat • Oneindige saneringen, keuze techniek met einde looptijd
Ontwikkeling op te saneren terrein – Geïntegreerd saneren? • Voordeel – Geïntegreerde aanpak – Timing – Kostenbeparing
• Brownfieldconvenant – Faciliterend – Financiële stimuli: vrijstelling registratierechten, leegstandsheffing, …
– Bodemsaneringproject - Overname saneringsplicht ? • Oud BSP of opgesteld door verkoper, Afgestemd op ontwikkeling,
Gebruiksbeperkingen?
– Conformiteit BSP en geraamde saneringskost ≠ waarborg van OVAM – Algemene bodemkwaliteit naast de te saneren zones, extra kosten grondverzet
5
4/9/2015
Onderschatting Grondverzetskost •
Via bodemattest is men zich bewust van bodemverontreiniging en saneringsproblematiek, maar misleid over de grondverzetsproblematiek
•
Risico gebaseerde saneringen met hoge terugsaneerwaarden restverontreiniging Vervuiler betaalt?
•
Wettelijke verplichting verkoper of saneringsplichtige beperkt
•
Kosten sanering worden via grondverzet doorgeschoven naar ontwikkelaar
•
Verhaalsmogelijkheid grondverzetskost nihil
•
Bij grote uitgravingen: het volume bepaalt de kost, niet verontreinigingsgraad
•
Kost grondverzet >> kost sanering
niet -saneringsplichtige
Hoe onverwachte meerkosten vermijden? 1.
Evaluatie en interpretatie bestaande gegevens (Juridisch, technisch, financieel) - Kwaliteit onderzoek / hiaten bodemonderzoeken / grondverzet - indien nodig bijkomend onderzoek - Vertaling naar het project, risico-inschatting ifv beoogde ontwikkeling: de gevolgen/kosten voor de beoogde ontwikkeling, onzekerheden, …
2.
Verkoopsovereenkomst (Aansprakelijkheden koper/verkoper, ongekende verontreiniging, overname saneringsplicht, overschrijding saneringskosten, grondverzetskost, risicoverdeling, …)
3.
Verzekering
4. – – –
Uitvoering van de werken: Sanering: resultaatsverbintenis aannemer Grondverzet: doordachte grondbalans Bestek/Lastenboek
6
4/9/2015
Basisbegrippen richtprijzen Gebruiksmogelijkheden binnen grondverzet • Vrij gebruik: (211) • 3 à 5 €/ton
• Bouwkundige bodemgebruik (XY1: 311, 411, 511, 591, 991) • Via TOP : 15 à 18€/ton • Rechtstreeks naar werf: 6 à 8 €/ton • Groeve met verhoogde acceptatiecriteria
• Te reinigen (999) • • • •
biologische reiniging: 20 à 25 Euro/ton fysico-chemische reiniging (wassen): 35 à 45 Euro/ton thermische reiniging: 45 à 65 Euro/ton Asbesthoudende gronden 50 à 100 € ton •
Noot: indicatieve prijzen!
Voorbeeld • Ondergrondse parking (-1) over oppervlakte van ca. 3000m² Uitgraving van 10.000m³ • Kostprijs afzet gronden: • Vrij gebruik : 0 à 50.000€ • BBG: 80.000 à 180.000€ • Te reinigen: 250.000€ à 500.000€
• Indien onverwacht : extra kost voor discussie, vertraging, ….
7
4/9/2015
•
Sanering : ca. 250 m³ verontreinigde grond is thv mazouttank : 30€/ton * 400 ton = 12.000€
•
Grondverzet > 2000 m³ bouwstofkwaliteit + FC reiniging : –
15€/ton * 2400m³ = 36.000€ + 40€/ton * 800 m³ = 20.000€
Totaal: 68.000€
Bouwproject - op de werf Meeste problemen op de werf zijn een gevolg van – Onvoldoende informatie, onvoldoende bemonsterd • Worst-case aYakening ≠ best case budge>ering
– Resultaten niet goed vertaald naar het bestek
8
4/9/2015
Bestek / contractvorming • Wie – Juridisch + technisch – Kennis van grondverzet/sanering , terminologie
• Wat – Voldoende info voor alle inschrijvers – Duidelijke posten met weinig ruimte voor interpretatie en speculatie
• Voorbeeld – Post: afvoer van verontreinigde grond
Milieupolis vastgoedontwikkeling Dekking milieurisico’s in 3 fases van een project • Fase 1: initiële overdracht Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade • Fase 2: Uitvoering werken Dekking voor alle gevolgen van milieuschade ingevolge de werken • Fase 3: Verkoop / Ingebruikname Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade ontdekt na de overdracht 18 9 april 2015
09 April 2015 18
9
4/9/2015
IMMOTERRAE • Advies over de milieurisico's en de milieukosten zodat de rendabiliteit en de haalbaarheid van het project beter kan worden ingeschat + optimalisatie bouwproject • Begeleiding bij de onderhandeling voor de aankoop van een (potentieel) verontreinigd terrein • Toegang tot instrumenten om milieurisico's te beheersen, zoals een verzekering voor ongekende verontreiniging • Toegang tot borgstellingen (in het kader van financiële zekerheden voor saneringen)
IMMOTERRAE NV Lombardstraat 34-42 1000 Brussel ir. Liesbet Van Cauwenberghe Operationeel Directeur TEL: ++32 2 545 59 15 FAX: ++32 2 545 59 07
www.immoterrae.be
[email protected]
10
