Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan SEV Wonen aan de Leie. november 2012, definitieve vaststelling

Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan 3-1 - SEV Wonen aan de Leie

november 2012, definitieve vaststelling

Colofon

Formele procedure

Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 - fax +32 56 22 89 03 [email protected]

Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 16 november 2011

Ontwerper: Wilfried Vandeghinste

Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 05 juni 2012 Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: van 22 juni tot en met 22 augustus 2012

Opdrachtgever: Stad Waregem De Burgemeester: Kurt Vanryckeghem De Schepen van Ruimtelijke Ordening: Kristof Chanterie

Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 12 november 2012 Definitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 4 december 2012

De Gemeentesecretaris: Guido De Langhe Definitieve goedkeuring van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan:

Dit ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat uit niet te scheiden onderdelen: - bundel met toelichting en stedenbouwkundige voorschriften - het grafisch verordenend plan Alle onderdelen maken deel uit van de goedkeuring van de deputatie van de provincie West-Vlaanderen

2

Stad Waregem, RUP 3-1 - SEV Wonen aan de Leie

Leiedal, november 2012

Inhoudsopgave

6. Masterplan

1. Situering

4

1.1 Ligging

4

1.2 Begrenzing van het plangebied

6

1.3 Onderwerp van het RUP

6

36

6.1 Inrichtingsplan + snedes

36

6.2 Sfeerbeelden

38

6.3 Speelzone en kampeerwagens

40

7. Technische screening 7.1 Buurtwegentoets

42 42

7.2 Watertoets

42

7.3 Screening Plan-MER

46

7.4 Planbaten, planschade, kapitaalschade, gebruikerscompensatie 49

2. Feitelijke toestand 2.1 Ruimtelijke informatie

8 8

2.2 Inventaris bouwkundig erfgoed

13

2.3 Sfeerbeelden

15

8. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften

49

Figurenindex figuur 01: Situering

5

figuur 02: Orthofoto

7

figuur 03: Feitelijke toestand: functies

9

figuur 04: Feitelijke toestand: bouwhoogtes

10

figuur 05: Feitelijke toestand: reliëf

11

figuur 06: Feitelijke toestand: ontsluiting

12

figuur 07: Popkaart

13

figuur 08: Inventaris bouwkundig erfgoed

14

figuur 09: Fotoreportage

16

figuur 10: Feitelijke toestand: uittreksel uit gewestplan 19 figuur 11: Juridische toestand - BPA nr. SEV 009 Markt-industriezone

9. Ruimtebalans 3. Juridische toestand

4. Planningscontext 4.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

49

18

22

10. Verordenende stedenbouwkundige voorschriften 50

22

4.3 Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

24

5. Gewenste ruimtelijke structuur

19

figuur 13: Atlas der buurtwegen

20

figuur 14: Verkavelingen

21

figuur 15: Visie op lange termijn in het kader van de 23

figuur 16: Juridische toestand - gewenste ruimtelijke

4.2 Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan WestVlaanderen

centrum-publiek park - Neerstraat

afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem

22

19

figuur 12: Juridische toestand - BPA nr. SEV 001a:

26

structuur uit GRS Waregem

25

figuur 17: Inplantingsplan

37

figuur 18: Sfeerbeeld zicht naar kerkplein

39

figuur 19: Oppervlaktetoets zone1_variante 3

41

figuur 20: Buurtwegentoets

42 44

5.1 Visie

26

figuur 21: Watertoets

5.2 Verdichting van het weefsel -Globale zonering

26


45

5.3 Concepten voor het plangebied en omgeving

27

figuur 23: Plan-MER-screening

47

figuur 24: Planbaten, planschade

48



3

1. Situering 1.1 Ligging Het plangebied situeert zich in Sint-Eloois-Vijve. Sint-Eloois-Vijve is een deelgemeente van Waregem, gelegen tussen de deelgemeente Waregem en de Leie en maakt deel uit van het kleinstedelijk gebied. Het plangebied is gelegen tussen het centrum en de Leie. Het bevat de kerk met gemeenteplein en historische bebouwing in het centrum, de site Dejaeghere en de andere industriële bebouwing tussen de Grottelaan en de Schoendalestraat, de stedelijke loskaai en het park met aanpalende bebouwing ten oosten van de brug over de Leie. De site Dejaeghere is een bedrijfszone. De site Dejaeghere kwam leeg te staan na het faillissement van de onderneming Dejaeghere in 2007. Daardoor ontstaat de mogelijkheid de ontwikkeling van dit gebied opnieuw te bekijken en SintEloois-Vijve als woongemeenschap met de Leie te verbinden.

4



figuur 01: Situering

0

100 200

400 Meters



5

1.2 Begrenzing van het plangebied

1.3 Onderwerp van het RUP

Zie figuur 02: orthofoto

Het RUP wordt opgemaakt in uitvoering van het gemeentelijk structuurplan van Waregem. De Ruimtelijke Kernbeslissing 13B geeft aan dat een ruimtelijke ontwikkelingsvisie moet uitgewerkt worden voor het waterfront Sint-Eloois-Vijve. De ontwikkelingsvisie moet die elementen bevatten die nodig zijn om Vijve terug op de Leie te betrekken. Vier deelgebieden zijn daarbij belangrijk:

Het plangebied wordt begrensd als volgt: • Ten noorden door de Leie • Ten westen door de verbindingsweg tussen Barrage en de Spinnerijstraat, en ten zuiden van de Spinnerijstraat vormen de bedrijfsgebouwen van Dejaeger de grens van het plangebied • Ten zuiden door de Spinnerijstraat en de Emiel Clausstraat • Ten oosten door de Aloise Biebuyckstraat en het bedrijf aan de Leiesas Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 10,21 ha.

• • • •

De afwerking van het kerkplein met doorzicht naar de Leie De reconversie van de site Dejaeghere De nabestemming van de stedelijke loskade van Waregem De invulling van het natuurgebied ten oosten van de brug. De stad wenst in dit gebied parkeerplaatsen voor kampeerwagens te realiseren.

Het realiseren van wonen in het park langs de Leie en het omvormen van de industriële bedrijvigheid naar een versterking van het centrum van Sint-ElooisVijve in relatie tot de Leie zijn het leidmotief voor de ontwikkeling van het plangebied. Voor de bestaande bebouwing die opgenomen is in het plangebied worden de stedenbouwkundige voorschriften geactualiseerd.

6



figuur 02: Orthofoto

Legende

begrenzing van het plangebied

Schaal 1:3000



7

2. Feitelijke toestand

overslag van goederen. Daarnaast maakt het jaagpad ook deel uit van de regionale fietsroute.

2.1 Ruimtelijke informatie

Het natuurgebied ten oosten van de brug is ingericht als speelplein.

1. Functies Zie figuur 03: feitelijke toestand: functies De omgeving bevat voornamelijk industrie: Naast een meubelbedrijf en een kledingmagazijn omvat het noord-westelijke deel van de projectzone de gebouwen van het voormalige textielbedrijf Dejaeghere. Deze staan al geruime tijd leeg. De verschillende gebouwen zijn in 2 fases tot stand gekomen: eind jaren ‘70 en begin jaren ‘90. De centrumfuncties bevinden zich voornamelijk in het oostelijke en zuidelijke deel van het plangebied: in de Koekoekstraat en de A. Biebuyckstraat. In deze zone situeert zich ook het kerkplein, dat momenteel dienst doet als parkeervoorziening met een 40-tal plaatsen. De oostelijke begrenzing van het kerkplein wordt gekenmerkt door garageboxen. Ten noorden van het plein bevindt zich een onafgewerkt bouwblok. Het bedrijfsgebouw in het binnengebied is verouderd. De Leie is onderdeel van het hoofdwaterwegennet. In het kader van het Seine-Scheldeproject zal dit belang nog toenemen voor de binnenvaart tussen Gent en Rijsel. De stedelijke loskade wordt gebruikt door een betonverwerkend bedrijf, waarvan de exploitatievergunning nog enkele jaren van kracht blijft (tot 2018). Het jaagpad langs de Leie kent een gemengd gebruik, waarbij het in eerste instantie dienst doet als dienstweg voor het onderhoud van de waterweg, als ontsluitingsweg voor bepaalde bedrijven en voor de 8


2. Bouwhoogtes Zie figuur 04: feitelijke toestand: bouwhoogtes De bouwhoogtes variëren van 1 bouwlaag tot 3 bouwlagen en uitzonderlijk 4 bouwlagen. Het bedrijf Dejaeghere bestaat voornamelijk uit klassieke bedrijfsgebouwen met standaardbetonpanelen. Het oudste gedeelte langs de Leie bestaat uit meerdere bouwlagen. De bouwhoogte van de bouwlagen is echter van die aard dat herbruik van de gebouwen niet mogelijk is.

3. Reliëf Zie figuur 05: feitelijke toestand: reliëf Vanaf de oevers van de Leie stijgt het reliëf van 9 m naar 13 m over een afstand van 200 m. Tussen de Spinnerijstraat en de Barrage is er een niveauverschil van 1,5 tot 2 m.

4. Ontsluiting Zie figuur 06: feitelijke toestand: ontsluiting De gebouwen van het bedrijf Dejaeghere worden ontsloten via het jaagpad dat langs de Leie loopt en aansluit op de Spinnerijstraat en via de Grottenlaan op de Schoendalestraat. Het kerkplein sluit rechtstreeks aan op de Posterijstraat, de hoofdtoegangsweg van de gemeente die tevens ook de centrumstraat is.


figuur 03: Feitelijke toestand: functies

Legende handelszaken

industrie: meubelbedrijf en kledingmagazijn

kerk

voormalig textielbedrijf Dejaeghere gebouwen van eind jaren ‘70 voormalig textielbedrijf Dejaeghere gebouwen van begin jaren ‘90 stedelijke loskade



9

figuur 04: Feitelijke toestand: bouwhoogtes

Legende 1 bouwlaag

2 bouwlagen

3 bouwlagen

4 bouwlagen

6m

3m

10 m

10



figuur 05: Feitelijke toestand: reliëf

0

25

50

100 Meters



11

figuur 06: Feitelijke toestand: ontsluiting

i Le es as

e To

Aloise Bieb uyckstra

at

Emiel Clausstraat

ga s ng

Halte OV

e

W

g ra

n ge we ar

at

t

els tra at

tra

i js

em

i Sp

er nn

Abe

eg

Legende

ra

at

oo rns

r Ba

Me id

wijkontsluiting

12

R

h en oz

of


aat str o ek

100 Meters

Koe k

50

Herlaarstraat

25

Sc h

0

oe nd

al

es

tr

aa

t

erfontsluiting

Remi Baertlaan

buurtontsluiting


2.2 Inventaris bouwkundig erfgoed

figuur 07: Popkaart

Zie figuur 07: Popkaart figuur 08: Inventaris bouwkundig erfgoed Sint-Eloois-Vijve ligt aan een cruciale en minstens tot de Romeinse tijd teruggaande oversteekplaats van de Leie en geldt bijgevolg als een archeologisch bijzonder gevoelige zone. Getuige hiervan zijn onder meer de Romeinse bouwfragmenten die in de kerk van SintEloois-Vijve zijn ingewerkt (recuperatiemateriaal) en de talrijke vondsten in de directe omgeving van de dorpskern. Een ander aandachtspunt is het feodaal kasteel van Vijve gesitueerd in de Leievallei onder de bedrijven die daar gevestigd zijn. Het is niet gekend in welke mate zich nog archeologische sporen en structuren in de bodem bevinden. Sint-Eloois-Vijve situeert zich aan de samenvloeiing van de Gaverbeek en de Leie. Deze plekken zijn dermate strategisch omdat dit soort plekken in het verleden steeds gegeerd was als locatie.



13

figuur 08: Inventaris bouwkundig erfgoed Kruiskapel

Legende

plangebied Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Fatima

Herenwoning met industriële gebouwen Herenwoning met industriële gebouwen Herenwoning met industriële gebouwen

Interbellumwoning

Dorpswoning Dorpswoning Parochiekerk Sint-Eloois Winkelhuis

Pastorie Pastorie

Dorpswoning

Obelisk voor oorlogsslachtoffersDorpswoning Vlassite

Dorpswoningen Dorpswoningen

0

25

50

100 Meters

schaal: 1:2.500

14



2.3 Sfeerbeelden

Barrage: zicht op bedrijf Dejaeghere: gebouw van eind jaren ’70

Barrage: fabrieksgebouwen bedrijf Dejaeghere, zicht naar Spinnerijstraat

Spinnerijstraat: bestaande achterkanten van het meubelbedrijf

Spinnerijstraat: bestaande rijwoningen



15

figuur 09: Fotoreportage

Kerkplein zicht naar het zuidoosten

Kerkplein zicht naar het oosten, uitkijkend op de garagewand

Fabrieksgebouw grenzend aan het kerkplein

Grasvlakte die deel uitmaakt van het onafgewerkte bouwblok kijkend naar het noordoosten

Barrage: betoncentrale

Barrage: betoncentrale

16



Barrage: zicht op de oevers van de Leie

Barrage: zicht op de oevers van de Leie



17

3. Juridische toestand Type plan

Referentie

Gewestplan

Volgens het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) ligt het plangebied in woongebied, natuurgebied, milieubelastende industrieën, gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.

BPA

BPA nr.: SEV 009: Markt-industriezone BPA nr.: SEV 001a: Centrum - publiek park BPA nr.: SEV 90: Grottelaan

RUP

PRUP Afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem

Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen

In het plangebied is een verkaveling gelegen, nr. 5.00_2370_1, goedgekeurd op 10/03/2005, ingediend door Janine Peirs

Milieuvergunningen

De betonfabriek heeft een milieuvergunning die loopt tot 2018.

Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stads- en dorpsgezichten

Beschermd monument: Sint-Eloois kerk met Toren.

Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied

Geen

Buurtwegen

Buurtweg nr 15 loopt doorheen het plangebied, maar is op het terrein niet meer als dusdanig waar te nemen.

Waterlopen (categorisering)

De Leie: categorie 0

VEN-gebied, IVON-gebied

Geen

Gemeentelijke verordeningen

/

Andere

/

18



figuur 10: Feitelijke toestand: uittreksel uit gewestplan figuur 11: Juridische toestand - BPA nr. SEV 009 Markt-industriezone figuur 12: Juridische toestand - BPA nr. SEV 001a: centrum-publiek park Neerstraat

Legende



19

figuur 13: Atlas der buurtwegen

Schaal 1:3000

20



figuur 14: Verkavelingen

AL

Schaal 1:3000



21

4. Planningscontext

De Leievallei wordt aangeduid als een sterk structurerend valleigebied met een grondgebonden agrarische structuur als ruimtelijke drager.

4.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Waregem is gelegen in het potentieel landelijk toeristisch-recreatief netwerk Bovenschelde. De streek heeft potenties om als toeristisch-recreatief netwerk te worden ontwikkeld in samenhang met de Leiestreek of de Vlaamse Ardennen. Het beleid van de Provincie is in eerste instantie gericht op een versterking van de streek door het toeristischrecreatief aantrekkelijker maken van de kernen en een opwaardering van het landschap.

Waregem wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. In stedelijke gebieden staat een concentratie van voorzieningen en activiteiten voorop. Nieuwe woningen, economische activiteiten en voorzieningen worden geconcentreerd in stedelijke gebieden. De N382 tot aan de N43 is geselecteerd als primaire weg categorie II. De primaire wegen categorie II hebben een verzamelfunctie voor kleinstedelijke gebieden en economische knooppunten naar het hoofdwegennet toe. De Leie is geselecteerd als onderdeel van het hoofdwaterwegennet.

4.2 Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan WestVlaanderen In afwachting van de afbakening van het kleinstedelijk gebied wordt in het PRS een minimale hypothese van afbakening opgenomen (deze omvat de kernen Waregem en Sint-Eloois-Vijve). In de omgeving van Waregem worden volgende natuuraandachtszones aangeduid: de Leievallei en de boscomplexen ten zuiden van de stad. De Gaverbeek is in het PRS als natuurverbindingsgebied (bindend) aangeduid.

22


Lijnvormige toeristisch-recreatieve elementen zorgen voor een aangename toeristische-recreatieve verplaatsing binnen een netwerk. De Leie en het kanaal Roeselare-Leie zijn aangeduid als lijnelement. In de omgeving van Waregem wordt de Leie aangeduid als bovenlokaal landschapselement. In de omgeving van Waregem is de N382 van de N43 (Waregem) tot de aansluiting op de N357/N50 (Ingelmunster/Oostrozebeke) (nader te bepalen) als secundaire weg categorie I geselecteerd. De Leie is geselecteerd als hoofdwaterweg met een toenemend belang voor de binnenvaart tussen Gent en Rijsel. Mogelijke locaties voor de vestiging van watergebonden activiteiten dienen hiervoor optimaal aangewend te worden. De locaties moeten afgewogen worden tegenover de natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Afgesneden meanders en voormalige meersengebieden, die belangrijke natuurwaarden vertegenwoordigen, moeten gevrijwaard blijven. Als structurerende riviervallei op Vlaams niveau is de Leie aangeduid als natuuraandachtszone. De Provincie voert in eerste instantie een beleid rond kleine landschapselementen. Toeristisch-recreatieve activiteiten zijn verenigbaar met de twee voorgaande.


figuur 15: Visie op lange termijn in het kader van de afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem

Het medegebruik zal zich hoofdzakelijk situeren aan de jaagpaden, op de waterloop zelf en bij de stadskernen van de stedelijke gebieden. Relatie afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem Het is de taak van de provincie om kleinstedelijke gebieden af te bakenen. Het afbakeningsproces is lopende. Sint-Eloois-Vijve is binnen het kleinstedelijk gebied gelegen.

Legende bestaande woonomgeving Kleinhandelslint Kleinhandelslint nieuw industrieel gebied (hypothetisch) nieuwe woonontwikkelingen (hypothetisch) gemengd open ruimtegebied hoogstammig groen te herstructureren i.f.v. open ruimte De Leie

Het plangebied is gelegen langs de Leievallei. Volgens het voorstel van afbakening (nota juni 2008) moet de Leievallei zodanig ingericht worden dat natuur, landschap, recreatie, bedrijvigheid en transport op een voldoende kwalitatieve manier een plaats vinden. Voor het segment dat gelegen is in het plangebied komt het accent te liggen op wonen (in het groen) en werken. Het gebied ten oosten van de N382 en aansluitend op de bestaande bebouwing van SintEloois-Vijve wordt ontwikkeld als een gemengde woon- en werkomgeving met een groene doorsteek naar de Leie en ontsluiting op de N43. Te Sint-ElooisVijve wordt een waterfront ontwikkeld. De bedrijven langs de Leie in het centrum worden omgeschakeld naar gemengde functie en wonen. De band tussen de kern en het water wordt verbeterd. 25% van de behoefte aan bijkomende woningen worden gerealiseerd door verdichting. Dit aanbod is gericht op verschillende doelgroepen, van starters tot (jong) gepensioneerden die ervoor kiezen om hun bestaande woning in te ruilen voor een nieuwe woning in het centrum op wandelafstand van de stedelijke voorzieningen. Sint-Eloois-Vijve Barrage en Centrum zijn als verdichtingsgebied aangeduid.



23

4.3 Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Waregem werd op 5 december 2006 definitief vastgesteld in de gemeenteeraad en werd op 19 april 2007 goedgekeurd door de Deputatie. Hierna worden de voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidselementen uit het richtinggevend deel weergegeven. RG pg. 159: Waregem is op (Vlaams niveau) geselecteerd als kleinstedelijk gebied. Het betreft het ruimtelijk functionele geheel Waregem en Sint-Eloois-Vijve. Hier wordt het grootste deel van de woningbehoefte gerealiseerd (80%) en worden voorzieningen op (boven)gemeentelijk niveau geconcentreerd, evenals regionale en lokale bedrijvigheid. De woonbehoefte wordt in de eerste plaats opgevangen binnen de juridische mogelijkheden van het gewestplan of van de plannen van aanleg. De in onbruik geraakte (bedrijfs) gebouwen worden herbenut voor wonen en andere stedelijke functies.

tussen het woonweefsel en het water, te vervangen door een stedelijk project. Hierdoor kan de band tussen het woonweefsel en de Leie opnieuw hersteld worden. Dit betekent dat ook voor de stedelijke loskaai op termijn een alternatief moet worden gezocht.* Het bedrijventerrein Schoendale komt in aanmerking voor een dergelijke herlokalisatie. Het versterken van de band met de Leie is ook positief voor de doorgaande recreatieve route langs de Leie. Het stedelijk project maakt een betere band tussen de route en het centrum van Sint-Eloois-Vijve mogelijk. RG pg. 212: De Leievallei wordt uitgebouwd als een toeristisch-recreatieve as. Aandachtspunt is de continuïteit van het jaagpad als regionale fietsverbinding. Het jaagpad kan landschappelijk geaccentueerd worden door een laanbeplanting over de hele lengte (accentuering van de continuïteit). RG pg. 213: Omschakeling van de bedrijven langs de Leie in het centrum naar wonen (op lange termijn), het vergroten van de band tussen kern en water en het verbeteren van de band met de jachthaven.

RG pg. 169: Het is wenselijk dat het economisch verkeer geen gebruik maakt van de Aloïse Biebuyckstraat-Posterijstraat, maar via de Emiel Clausstraat naar de N43, waardoor de doortocht van Sint-Eloois-Vijve wordt ontlast. Een herinrichting van de aansluiting op de N43 is wenselijk. Er wordt een passende buffering ontwikkeld ten opzichte van de woonomgeving van Sint-Eloois-Vijve. Ook een opwaardering van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein is wenselijk.

In het bindend gedeelte wordt de ontwikkelingsvisie over ingrepen die nodig zijn om Sint-Eloois-Vijve terug op de Leie te betrekken bevestigd.

RG pg. 189: Er wordt naar gestreefd om de stadskern duidelijk naar het water te richten door de band met de Leie te versterken. Streefdoel is om op lange termijn de bedrijvigheid ten westen van de N357 in Sint-Eloois-Vijve, welke een barrière vormt

*Ondertussen is een nieuwe loskade ter hoogte van het bedrijventerrein in Desselgem in uitvoering. Deze loskade is een alternatief voor de kade van Sint-Eloois Vijve.

24



figuur 16: Juridische toestand gewenste ruimtelijke structuur uit GRS Waregem

Legende

schaal: 1:20.000 Leiedal, november 2012


25

5. Gewenste ruimtelijke structuur 5.1 Visie Sint-Eloois-Vijve is historisch gezien één van de kleine dorpen langs de Leie, vergelijkbaar met Sint-BaafsVijve, Machelen,... De oude Leiearm kwam tot dicht bij het centrum. Met de jaren is door de industriële ontwikkeling tussen dorp en Leie het contact met het water volledig verloren gegaan. Door het faillissement van bedrijf Dejaeghere ontstaat de mogelijkheid om het contact met het water te herstellen en een nieuw waterfront te realiseren.

26


5.2 Verdichting van het weefsel Globale zonering Het oudste gedeelte van de bedrijfsgebouwen, dit is het gedeelte dat aansluit bij de kern van SintEloois-Vijve, wordt afgebroken en vervangen door een project van woningbouw. Het bestaand weefsel wordt afgewerkt. Langs de Leie wordt het Leiepark uitgebreid en een project gerealiseerd van wonen in het groen. Tussen de Schoendalestraat en de N43 wordt een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. Het gedeelte ten westen van de nieuwe weg wordt ontwikkeld als lokaal bedrijventerrein. Het gedeelte ten oosten wordt afgebouwd met woningen. De Schoendalestraat wordt verder vervolledigd als woonstraat.


5.3 Concepten voor het plangebied en omgeving Dorp aan de Leie Typisch bij de dorpen langs de Leie is de positie van de kerk en het kerkplein in relatie met het water. Het water is heel sterk voelbaar vanuit het centrum. Zowel door de rechtrekking van de Leie als door het bouwen van bedrijven tussen centrum en water is het contact met de Leie verloren gegaan. Het contact wordt hersteld door het aanleggen van een dorpsplein en park van kerk naar Leie. Het park wordt verlaagd. Eventueel kan een kleine jachthaven, of een plaatselijke verbreding van het water het plein dichter bij het water brengen. Het dorpsweefsel is beschadigd en ook onafgewerkt. Het nieuwe woningbouwproject moet het weefsel herstellen en afwerken. Zoals verder blijkt kan dit op verschillende manieren.



27

28

Kortrijk Weide

Lauwe Dewitte Lietaer

Kortrijk Kleine Leiestraat

Harelbeke Groeningeververij



Stad aan de Leie Sint-Eloois-Vijve maakt deel uit van het kleinstedelijk gebied Waregem. De stad toont zich zowel aan de Leie als aan de E17. Vandaar dat het nieuwe waterfront een stedelijke allure mag uitstralen. Het nieuwe project moet een voldoende hoge graad van stedelijkheid inhouden. De schaal van de stad is ook de schaal van de Leie, die op die plaats ongeveer 70 m breed is. Langs de Leie, tussen Menen en Waregem zijn gelijkaardige stedelijke woningbouwprojecten gepland en/of uitgevoerd die als referentie kunnen dienen voor het uitwerken van een project voor Sint-Eloois-Vijve. Dit is onder andere het geval voor Kortrijk Weide, Lauwe Dewitte Lietaer, Kortrijk Kleine Leiestraat, Harelbeke Groeningeververij.

verschillende doelgroepen aangesproken worden. Het evenwicht tussen stad en dorp, tussen grondgebonden wonen en appartementen vormt een belangrijke ontwerpopgave voor het plangebied.

Woontypologie Volgende woontypologieën worden voorzien: langs de Leie appartementen, aansluitend bij het bestaand weefsel rijwoningen en in het binnengebied vrijstaande woningen in combinatie met rijwoningen en in de kerkomgeving zijn ook serviceflats of andere vormen van seniorenwoningen mogelijk.

Dorp versus stad Een gedifferentieerd aanbod Bij de realisatie van het project worden een honderdtal bijkomende woningen gerealiseerd. Dit is circa 12,5% van de woningbehoefte voor een periode van 10 jaar voor het kleinstedelijk gebied Waregem. Volgens de gesloten prognose is er een behoefte van 798 bijkomende woningen tussen 2008 en 2017, volgens de open prognose 548 woningen. Een aandachtspunt voor het stedelijk woonbeleid is het realiseren van een verhoogd aanbod aan betaalbaar grondgebonden wonen voor jonge gezinnen. Dit aanbod van grondgebonden wonen kan gerealiseerd worden aansluitend bij de dorpskom van Sint-ElooisVijve. Het dorp wordt afgewerkt met woningen die morfologisch aansluiten bij het dorp. Langs de Leie worden appartementen voorzien. Ze sluiten aan bij de schaal van de Leie. Het is een eerder stedelijke vorm van wonen. Ook daar is het belangrijk dat Leiedal, november 2012

appartementen rijwoningen rijwoningen en vrijstaande woningen


29

30



Appartementen in het park Er wordt gewerkt op dubbele schaal. Langs de Leie worden appartementen voorzien, aansluitend op het dorp grondgebonden woningen. Verschillende mogelijkheden werden onderzocht en worden hiernaast weergegeven. Een huis met een tuin in een autoluwe omgeving is aantrekkelijk voor jonge gezinnen met kinderen. Het stadsbestuur wenst deze belangrijke doelgroep aan te trekken. Vandaar dat gekozen wordt voor de oplossing waarbij zoveel mogelijk grondgebonden woningen worden voorzien. Naast de schaal van de bebouwing zijn de doorzichten vanop de straat en het dorp naar de Leie belangrijk.

Afwerken van het bouwblok De kerk met het marktplein wordt verbonden met de Leie door een nieuwe publieke ruimte. Deze ruimte kan ingericht worden als een verlengde van het marktplein of als uitbreiding van het ontworpen park dat kan doordringen tot aan de kerk. Het plein wordt begrensd door restanten van de bouwblokken langs de Schoendalestraat en de Aloïs Biebuyckstraat. Deze bouwblokken worden afgewerkt. Twee varianten worden uitgewerkt.



31

Ontsluiting De centrumstraten van Sint-Eloois-Vijve worden sterk belast met zwaar verkeer afkomstig van de bedrijven langs de Leie en van Sint-Baafs-Vijve. De visie op de mobiliteit in Sint Eloois-Vijve is erop gericht het zwaar verkeer zoveel mogelijk uit het centrum te weren. Dit gebeurt op 2 manieren. Er wordt een tonnagebeperking opgelegd voor het zwaar vervoer in het centrum. De ontsluiting van de site Dejaeghere wordt zo ontworpen dat het zwaar verkeer afkomstig van de bedrijven in het gebied zo snel mogelijk via de Schoendalestraat worden afgevoerd naar de N43. Het wonen wordt ontsloten via de Schoendalestraat en het Sint-Elooisplein. De Barrage wordt ingericht als een woonstraat. Langs de Leie wordt een vrijliggend, tweezijdig fietspad voorzien. Het fietsverkeer langs de Leie mag de functionaliteit van het jaagpad niet in het gedrang brengen. Op wandelafstand van het projectgebied bevinden zich 2 haltes voor het openbaar vervoer. Het project is dus niet alleen goed ontsloten voor de auto en de fietser, maar ook voor het openbaar busvervoer.

32



Groenstructuur Het dicht bebouwde gebied ten noorden van de N43 bevat zeer weinig groene ruimten. Groene ruimten zijn nodig voor het verhogen van de woonkwaliteit in het centrum. Tussen de Leie en de kern van Sint-Eloois-Vijve wordt het Leiepark aangelegd. Het parkgebied rond de grot van Lourdes en de bestaande hoeve vormen samen met het Leiepark en het dorpsplein de groenstructuur. De groenzones worden verbonden met fiets- en wandelpaden. In het Leiepark wordt ten westen van de Biebuyckstraat een woningbouwproject gerealiseerd (wonen in het park). Ten oosten wordt ruimte voorzien voor de aanleg van staanplaatsen voor kampeerwagens. De lijnbeplanting langs de Leie wordt plaatselijk onderbroken in functie van de zichten op de meander en het aanpalende valleigebied. De aanplanting van nieuwe bomen en struiken dient rekening te houden met de stabiliteit van de oevers en dijken en met de veiligheid van de jaagpadgebruikers.



33

Karakter openbaar domein Sint-Eloois-Vijve is een dorp aan de Leie. Historisch gezien was er geen rechtstreekse verbinding tussen de kerk en de Leie. De relatie werd gelegd via de Aloïs Biebuyckstraat en de Oostpoort (zie popkaart). Sint-Eloois-Vijve ligt aan een cruciale en minstens tot de Romeinse tijd teruggaande oversteekplaats van de Leie en geldt bijgevolg als een archeologisch bijzonder gevoelige zone. Een ander aandachtspunt is het feodaal kasteel van Vijve gesitueerd in de Leievallei onder de bedrijven die daar gevestigd zijn. Bij de inrichting van het plein en in de omgevingsaanleg van de kerk dient de link gelegd te worden met de erfgoedwaarden en -kenmerken De Biebuyckstraat is een drukke weg. De brug die verhoogd werd voor het bevaarbaar maken van de Leie voor schepen tot 3.000 ton vormt ruimtelijk een barrière. Door het aanleggen van een nieuw plein met een eigentijds karakter wordt contact met de Leie gezocht. De nieuwe woningen in het centrum begrenzen het plein. Het gedeelte dat aansluit bij de kerk wordt ingericht als parkeerplein met bomen. Het nieuwe plein dat de verbinding maakt met de Leie heeft een groen karakter en is grotendeels autovrij. De Leie wordt indien mogelijk plaatselijk verbreed, zodat het contact met het water verbeterd wordt. De mogelijkheid voor het realiseren van aanleginfrastructuur is opgenomen in het RUP. De aard van de infrastructuur wordt niet bepaald en zal deel uitmaken van overleg tussen de stad en W&Z.

34



Referentiebeelden



35

6. Masterplan 6.1 Inrichtingsplan + snedes Een voorstel van inrichting met aanduiding van de verschillende typologieën is hierna weergegeven. Dit voorstel vormt de basis voor het verordenend plan en voorschriften en zal gebruikt worden als toetssteen voor inrichtingsvoorstellen die worden opgemaakt in het kader van stedenbouwkundige vergunningsaanvragen.

A

B

36



figuur 17: Inplantingsplan

Legende



37

6.2 Sfeerbeelden

38



figuur 18: Sfeerbeeld zicht naar kerkplein



39

6.3 Speelzone en kampeerwagens De bestaande camping aan het voetbalstadion zal plaats moeten maken voor uitbreidingen van het voetbalstadion. Van deze gelegenheid wordt gebruik gemaakt om de aard van de campeermogelijkheden te herdenken en werd een locatieonderzoek uitgevoerd. Het jeugdcentrum, de hippodroom, de golf, bloso en de jachthaven waren locaties die in het onderzoek werden opgenomen. Twee zoekzones langs de Leie werden weerhouden. De mogelijkheden werden verder onderzocht om een camping en/of staanplaatsen voor kampeerwagens te realiseren op deze locaties. De ruimtelijke analyse schuift het terrein gelegen naast het bestaande stedelijk speelterrein duidelijk naar voor (zoekzone 1 op figuur 19). Een kampeerterrein (met kampeerplaats voor tenten en kampeerwagens) is op dit terrein ruimtelijk gezien mogelijk, maar gaat gepaard met nieuwe infrastructuurwerken (sanitaire voorzieningen, bemande receptie,...) en impliceert een gevoelige inperking van het bestaande speelterrein.

• •

Ontsluiting: langs kanaalweg Schaduw: 2 continue bomenrijen --> geen nood aan bijkomende beplanting op terrein

De ontsluiting van de staanplaatsen werd eveneens onderzocht. Een rechtstreekse aansluiting vanuit de Emiel Clausstraat is enkel mogelijk indien een aanzienlijk tracé voor nieuwe wegenis wordt aangelegd. De bestaande verbinding vanuit de groenzone naar de voetbal- en tennisterreinen ten zuiden van de Emiel Clausstraat kan verbreed worden zodat kampeerwagens deze toegang kunnen gebruiken. Van daaruit kan een weg aangelegd worden langs de perceelsgrens van aanpalende woningen, naar de nieuwe staanplaatsen voor de kampeerwagens. Dit scenario wordt niet weerhouden omwille van: - ruimte-inname van nieuwe wegenis - kost voor de aanleg van de nieuwe wegenis - vermindering van de kwaliteit van de verbinding tussen de speelzone en de sportzone. Een ontsluiting van het terrein via Barrage naar Leiesas is de meest aangewezen optie. Deze ontsluiting brengt de campeerwagens in contact met de Leie en de jachthaven als toeristisch recreatieve aantrekkingspool.

Een kampeerautoterrein lijkt de beste oplossing te zijn voor dit terrein. De strook langs de N357 is schaduwrijk, beschikt over een goede ontsluiting via de kanaalweg ‘Leiesas’, ligt op een boogworp van het dorpscentrum en kan vrij eenvoudig ingericht worden zonder veel oppervlakteverlies voor het huidig speelterrein. Dit speelterrein kan eventueel herschikt worden richting de openbare weg om het verlies aan oppervlakte te compenseren. Terreingegevens • Oppervlakte: 1.650 m²

40



figuur 19: Oppervlaktetoets zone1_variante 3 Legende ontsluiting op bestaande wegennet fotostandpunt

zoekzone 2

kampeerautoplaats (30m²) voorzieningen (watertapplaats, afval ...) bestaande beplanting

zoekzone 1

voorstel nieuwe beplanting

mogelijke herschikking bestaand speelterrein



41

7. Technische screening

figuur 20: Buurtwegentoets

7.1 Buurtwegentoets Buurtweg nr. 15 loopt door het plangebied maar is op terrein niet meer bruikbaar. Deze buurtweg zal via de geëigende procedure verlegd worden.

7.2 Watertoets Terreinkenmerken De watertoetskaarten geven de volgende situatie weer: i. watert af naar de Leie (bevaarbare waterloop) ii. grotendeels niet erosiegevoelig iii. (zeer) gevoelig voor grondwaterstroming iv. deels wel en deels niet infiltratiegevoelig v. deel in mogelijk overstromingsgevoelig vi. niet in het winterbed van de Leie Op het zoneringsplan is het plangebied gelegen in het centraal gebied (en dus gerioleerd).

Plankenmerken Legende

Het plan voorziet in een aanzienlijke vermindering van de bebouwde en verharde oppervlakte in het plangebied- voornamelijk ter hoogte van de bestaande bedrijven. Aan de Leie worden ondergrondse parkeergarages voorzien bij de nieuwe appartementen.

Te verleggen tracé Nieuw tracé

Na finalisatie van het plan zal de impact van de bebouwing op het waterhuishouden aanzienlijk kleiner

42



zijn dan wat vandaag het geval is. Tijdens de bouwwerken zal wellicht een bemaling van het grondwater nodig zijn, wat een tijdelijke verstoring meebrengt van de grondwaterstroming. Ondergrondse constructies (ondergrondse garages) kunnen de grondwaterstromen permanent beïnvloeden. Gezien de nabijheid van de Leie en de oorspronkelijk alluviale bodem is er een grondwaterstroom te verwachten richting Leie. De diepte van ondergrondse constructies wordt dan ook best beperkt gehouden. Bijkomende woongelegenheden zorgen voor extra afvalwater, wat via een gescheiden riolering zal worden afgevoerd naar de nabijgelegen Aquafincollector. Bij het bouwproject wordt de stedenbouwkundige verordening toegepast met het oog op een vertraagde afvoer en buffering van hemelwater. De verharding is overeenkomstig de stedelijke context van de omgeving. Indien de bodem het toelaat zal voor een infiltratievoorziening geopteerd worden bij de bouwblokken, geïntegreerd in het groenconcept en omgevingsaanleg. Er wordt gebouwd aan de Leieboorden, wat betekent dat rekening moet worden gehouden met in de toekomst verwachte peilen in de Leie bij piekafvoer, zodat de drempelhoogte van de gebouwen hierop voorzien wordt.

• • •

wordt voorzien van een gescheiden riolering met een (vertraagde) afvoer van het regenwater naar de Leie. Er wordt ruimte voorzien voor infiltratie en buffering van het regenwater (kan ook in ondergrondse bekkens). Opleggen van een voldoende drempelhoogte voor de gebouwen in functie van de maximale waterstanden van de Leie. Waar mogelijk wordt waterdoorlatende verharding gebruikt. Beperking in diepte van de ondergrondse constructies in functie van het gemiddelde grondwaterpeil.

Conclusie Mits aangehaalde milderende maatregelen en bij toepassing van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening met het oog op een vertraagde afvoer en buffering van hemelwater, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het plan geen schadelijke impact heeft op de waterhuishouding.

In de bestaande situatie is weinig ruimte voor water (vele verharde oppervlakte, ingebuisde grachten, geen vertraagde afvoer of infiltratie). Milderende maatregelen: • Tijdens de bouwwerken wordt de bemaling van grondwater voor zover technisch mogelijk beperkt en rechtstreeks afgevoerd naar de Leie. De bemaling is tijdelijk en mag geen permanent karakter krijgen. • Het gebied met een vernieuwd stratenpatroon



43


Legende plangebied

erosiegevoelige gebieden niet erosiegevoelig

erosiegevoelige gebieden

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

erosiegevoelig

grondwaterstromingsgevoelige gebieden geen informatie beschikbaar zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

hellingenkaart 0,5 0,5 - 5 5 - 10 > 10

infiltratiegevoelige bodems niet infiltratiegevoelig infiltratiegevoelig

hellingenkaart 0

44

100

200

infiltratiegevoelige bodems 400 Meters




Legende plangebied

overstromingsgevoelige gebieden niet overstromingsgevoelig effectief overstromingsgevoelig mogelijk overstromingsgevoelig

overstromingsgevoelige gebieden

winterbed

winterbedkaart

geen informatie beschikbaar winterbedding

waterlopen bevaarbare waterlopen beek categorie 1 beek categorie 2 beek categorie 3

zoneringsplan centraal gebied individueel te optimaliseren buitengebied collectief geoptimaliseerd buitengebied

waterlopen 0

100

zoneringsplan 200

400 Meters



45

7.3 Screening Plan-MER Situering Het RUP is niet van rechtswege Plan-MER-plichtig. Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de Plan-MER-plicht want: 1. Art. 4.2.3, §2, 1° DABM. Het RUP vormt geen kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten. Het RUP regelt het gebruik van een klein gebied van lokaal niveau. Het RUP houdt een kleine wijziging in. 2. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is uit hoofde van het artikel 36ter, §3, vierde lid van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (titel IV, artikel 4.2.1 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen algemeen milieubeleid). Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de Plan-MER-plicht en een kleine wijziging inhoudt (art. 4.2.3 §3 D.A.B.M.) wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridische toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal: • BWK, • landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten, • bodemkaart, • Seveso-bedrijven.

Verloop procedure Voor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. De dienst MER van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie heeft op 15.06.2011 haar beslissing inzake de screening Plan-MER schriftelijk overgemaakt. De dienst concludeert dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieueffecten en de opmaak van een Plan-MER niet nodig is. Volgende stappen werden doorlopen: • verzoek tot raadpleging opstellen, • verzoek tot raadpleging opsturen naar de bevoegde instanties, • coördineren van de adviezen, • einddossier overmaken aan de dienst MER, • beslissing dienst MER, • openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER.

Basisinformatie m.b.t. de screening In functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende

46



figuur 23: Plan-MER-screening Land van Roeselare - Kortrijk

Leievallei

Legende

biologische waarderingskaart biologisch minder waardevol

%

Leievallei Sint-Baafskerk Sint-Baafs-Vijve

complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen

Zandig Leie-Schelde-interfluvium Leievallei

complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch zeer waardevol

stedelijk gebied waregem Zandig Leie-Schelde-interfluvium

landschapsatlas stedelijk gebied waregem

ankerplaatsen biologische waarderingskaart

lijnrelikten

landschapsatlas

%

puntrelikten reliktenzone traditionele landschappen

bodemkaart 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand

!

09. Nat zandleem

!De Craene !Unilin Flooring NV

07. Vochtig zand antr

!

10. Vochtig zandleem

!Progalys b.v.b.a.

11. Droge zandleem 15. Natte klei

! Unilin Systems NV

sevesobedrijven !

!

bodemkaart 0

100

200

!

sevesobedrijven

400 Meters



47

Brandstoffen De Jans & Co

figuur 24: Planbaten, planschade

1

Legende

planbaten

1

van bedrijvigheid naar wonen

2

Van gemeenschaps- en nutsvoorzieningen naar wonen

3

1

planschade 3

van bedrijvigheid naar bos, overig groen of reservaat en natuur

4

van gemeenschaps- en nutsvoorzieningen

1

2

4

Disclaimer: deze kaart is louter informatief en doet op geen enkele manier rechten of plichten ontstaan

50

48

100 Meters



www.leiedal.be bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten

intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling

Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan SEV Wonen aan de Leie. november 2012, definitieve vaststelling

Recommend Documents