Stad Roeselare woonstudie

baron ruzettelaan 35 | 8310 brugge | tel (050) 36 71 71 | fax (050) 35 68 49 | www.wvi.be

Stad Roeselare woonstudie

januari 2006

v oor woor d

1

w on en in Ro eselare

5

G lob a le a n a l ys e 6 1. Aantal woongelegenheden............................................................................................................................................................................................ 6 2. Een baksteen in de maag? ............................................................................................................................................................................................ 6 3. Open, halfopen of gesloten .......................................................................................................................................................................................... 7 4. Eigendom ...................................................................................................................................................................................................................................... 7 5. Comfortabele woningen? ............................................................................................................................................................................................... 8 6. Leegstand ..................................................................................................................................................................................................................................... 8 7. Betaalbaar wonen? .............................................................................................................................................................................................................. 9 8. Wonen op kamers............................................................................................................................................................................................................... 12 A na ly se va n d e s o c i a l e w o n i n gm ark t 1. 2.

Actoren en hun realisaties ......................................................................................................................................................................................... 13 Globaal overzicht ................................................................................................................................................................................................................ 14

A na ly se va n d e w o n i n g m a r k t v o o r s pec i fi ek e do el gro epen 1. 2. 3. 4.

18

Ouderen ....................................................................................................................................................................................................................................... 18 Personen met een handicap ..................................................................................................................................................................................... 18 Daklozen en crisisopvang........................................................................................................................................................................................... 18 Lokaal opvanginitiatief .................................................................................................................................................................................................. 19

de bevolk ing van Ro eselare Ev olut ie v a n d e b e v o l k i n g 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

16

Ouderen ....................................................................................................................................................................................................................................... 16 Personen met een handicap ..................................................................................................................................................................................... 16 Daklozen en crisisopvang........................................................................................................................................................................................... 16 Lokaal opvanginitiatief .................................................................................................................................................................................................. 17

Vr a a g na a r w o n i n g e n v o o r s p e c i fi ek e do el gro epen 1. 2. 3. 4.

13

21 22

Algemene evolutie ............................................................................................................................................................................................................. 22 Bevolkingsdichtheid ........................................................................................................................................................................................................ 22 Natuurlijke aangroei en migraties ........................................................................................................................................................................ 22 Geslacht ...................................................................................................................................................................................................................................... 22 Leeftijd .......................................................................................................................................................................................................................................... 22 Nationaliteit .............................................................................................................................................................................................................................. 23 Burgerlijke staat................................................................................................................................................................................................................... 23

8.

Inkomens .................................................................................................................................................................................................................................... 23

Ev ol u ti e v a n d e g e z i n n e n 1. 2.

Cijfers ............................................................................................................................................................................................................................................ 24 Evolutie ........................................................................................................................................................................................................................................ 24

Be v o l k i n g s - e n g e z i n s p ro gno s es 1. 2. 3.

25

Inleiding ....................................................................................................................................................................................................................................... 25 Bevolkingsprognose........................................................................................................................................................................................................ 25 Gezinsprognoses................................................................................................................................................................................................................ 25

s pecifieke o nderzo eken O nd e r z o e k n a a r a a n d a c h ts gebi eden 1. 2. 3. 4.

24

27 28

Selectiemethode .................................................................................................................................................................................................................. 28 Aandachtsgebieden met prioriteit 1................................................................................................................................................................... 29 Aandachtsgebieden met prioriteit 2................................................................................................................................................................... 30 Aandachtsgebieden met prioriteit 3................................................................................................................................................................... 31

D oor l i c h ti n g v a n d e g e m eent el i jk e reno vat i eprem i e

33

O nd e r z o e k n a a r d e w o o n di c ht heden

34

Dichtheden in het stedelijk gebied...................................................................................................................................................................... 34 Dichtheden in kernen van het buitengebied............................................................................................................................................... 34 Dichtheden in verkavelingen .................................................................................................................................................................................... 34 Conclusie ................................................................................................................................................................................................................................... 35

O nd e r z o e k n a a r p o te n ti ë l e bi nnengebi eden 1. 2.

36

Inleiding ....................................................................................................................................................................................................................................... 36 Resultaten ................................................................................................................................................................................................................................. 36

A na l y s e v a n d e l e e g s ta a n de bedri jfs gebo uw en

37

M o g e l i jk h e d e n to t h u u r s u bs i di e

38

a a n ve rwant e ruimt elijke pr oce sse n

39

Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Roeselare ................................................................................................. 40 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ..................................................................................................................... 41 W o o n v e rn i e u w i n g s g e b i e d en en w o ni ngbo uw gebi eden

42

inhoud

1. 2. 3. 4.

d i e n s tverlening Act or e n h uis v e s ti n g 1. 2. 3.

52

Lokaal ............................................................................................................................................................................................................................................ 52 Regionaal ................................................................................................................................................................................................................................... 52 Provinciaal ................................................................................................................................................................................................................................ 52 Vlaams .......................................................................................................................................................................................................................................... 52

i ns t ru men ten van het lo kaal woon be l e i d Sta n d v a n za k e n i n z a k e u i tv o e r i n g van het w o o nbel ei d 1. 2. 3. 4. 5.

48

Lokale overheid .................................................................................................................................................................................................................... 48 Private actoren ...................................................................................................................................................................................................................... 48

Ov e r le g or g a n e n i n f u n c ti e v a n w o onbel ei d 1. 2. 3. 4.

44

Lokale overheid .................................................................................................................................................................................................................... 44 Andere overheden.............................................................................................................................................................................................................. 45 Andere sectoren .................................................................................................................................................................................................................. 46

W e lzij nsa ct o re n i n f u n c ti e v a n w oo nbel ei d 1. 2.

43

55 56

Informatie en advies ......................................................................................................................................................................................................... 56 Kwaliteitsbeleid .................................................................................................................................................................................................................... 56 Ondersteuning van zwakke huurders in de sociale huisvesting ............................................................................................ 60 Ondersteuningsbeleid van het OCMW ............................................................................................................................................................ 61 Stedelijk woonoverleg .................................................................................................................................................................................................... 63

SWO T- a n a ly s e

b el e id s voor st ellen In le id ing

64 67 68

In st r u me nt en v o o r l o k a a l w o o n b e l ei d 69 1. Stimulerend woonbeleid............................................................................................................................................................................................... 69 2. Begrenzend woonbeleid ............................................................................................................................................................................................... 78 3. Grond-en pandenbeleid ................................................................................................................................................................................................ 79 Or g a nisa t o r i s c h e v o o r s te l l e n

v er der ver loop

83 85

v o o rw o o rd

2

wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Beste lezer, Het stadsbestuur van Roeselare ging eind 2004 in op de vraag van de lokale woonraad tot opmaak van een uitgebreide woonstudie. De aanvankelijke opdrachtformulering was niet strikt omschreven en liet een ruimtere benadering toe. Aanleveren van cijfermateriaal rond wonen was sowieso noodzakelijk. Gaandeweg werd echter duidelijk dat de focus moest gelegd worden op zowel ruimtelijk-planologische als sociale en dienstverlenende aspecten van het wonen. De afstemming van beide invalshoeken vormde dé grote uitdaging bij de opmaak van deze woonstudie. Opdrachthouder werd de West-Vlaamse intercommunale (wvi) maar ook de provincie West-Vlaanderen werd gevraagd om haar expertise ter beschikking te stellen. Bij aanvang kon geen van de partijen voorzien hoe intensief de samenwerking tussen de organisaties zou worden gedurende het werkjaar 2005. De wvi had als opdrachthouder van de studie zowel een inhoudelijke als coördinerende rol. Vanuit haar ruimtelijk-planologische expertise ging zij, naast algemene analyses, dieper in op een aantal ruimtelijke aspecten rondom wonen. De wvi had vanuit haar invalshoek vooral contacten met ambtenaren uit de dienst ruimtelijke planning en de dienst huisvesting. De intercommunale was procesbegeleider voor het overleg van de kerngroep (wvi, provincie en stad) en de diverse focusgroepen (stadsdiensten, lokale woonraad en cluster wonen stedelijk welzijnsoverleg).


Zowel de wvi, de provincie als de stad namen aan alle overlegmomenten deel. De provincie gaf cijfermatige input aan bepaalde onderzoeken via het steunpunt sociale planning. Via de gebiedsgerichte medewerker werking welzijn van de regio Roeselare-Tielt werd - met medewerking van de cel ondersteuning lokaal woonbeleid – input gegeven aan de sociale aspecten van het wonen. De provincie had vanuit haar bestaande netwerk vooral contacten met de ambtenaren van de dienst huisvesting, de dienst welzijn en het OCMW. Het stadsbestuur van Roeselare, de voorzitter van de lokale woonraad alsook de betrokken ambtenaren waren in de eerste plaats opdrachtgever voor de woonstudie. Tijdens het proces hebben zij ons de nodige input en informatie doorgegeven. Vanuit het bestuur zelf werd blijvend interesse getoond in de vooruitgang en de tussentijdse bevindingen. Dit heeft ons gemotiveerd om zo diep en zo grondig mogelijk te gaan in het onderzoek.

De intense samenwerking tussen de intercommunale en de gebiedsgerichte werking van de provincie én de goede interactie met stedelijke diensten en beleidsmensen liet toe complexere problemen inzake woonbeleid in samenhang te benaderen. Dit alles illustreert dat goede samenwerking ongetwijfeld een kwalitatief goed product oplevert. Dergelijke ervaringen smaken dan ook naar meer. Als medewerkers van beide organisaties danken wij de stad Roeselare voor deze boeiende, maar ook uitdagende ervaring.

Ingrid Remmery - wvi Karolin Vannieuwenhuyse - prov. West-Vlaanderen

De beleidsaanbevelingen en suggesties werden door wvi en de provincie in partnerschap én onafhankelijkheid opgemaakt vanuit de diverse expertises, gesprekken met bevoorrechte getuigen en ervaringen. Deze beleidsvoorstellen zullen – na de nodige adviezen – in de nabije toekomst in een woonactieplan gegoten worden. De woonstudie vormt de basis voor de uitbouw van een meerjarenvisie inzake woonbeleid.

3

w o n en in R o es el a re

Globale analyse De analyse van de bestaande woningen is gedeeltelijk gebaseerd op de volks- en woningtelling 2001 van het NIS. Om dit statistisch materiaal leesbaar én vatbaar te houden voor de lezer, hebben we de statistische sectoren gebundeld in samenhangende, geografische gehelen. Onderstaande kaart geeft deze geografische bundeling weer.

1. Aantal woongelegenheden Op 1 januari 2001 beschikte Roeselare over 21.849 woongelegenheden, waaronder 17.821 ééngezinswoningen en 3.366 appartementen. Dit betekent dat 81,7 % van het totale woningpatrimonium bestaat uit ééngezinswoningen en 15,4 % uit appartementen. Recentere gegevens over het aantal woongelegenheden zijn niet voorhanden. Om toch een actueel beeld te kunnen geven van het aantal woongelegenheden, wordt aangenomen dat elk gezin beschikt over een woning. Voor Roeselare betekent dit 23.082 woongelegenheden op 1 januari 2005.

particulieren verkopen. Hierdoor zijn in hoofdzaak de bouwbedrijven in plaats van de bewoners gekend bij de stad. De laatste jaren werden ongeveer 1/3 van de ééngezinswoningen gebouwd door gespecialiseerde bouwbedrijven. Figuur 1: Aantal nieuwbouwwoningen (1995-2004) 500 450 400 350 300 250

Woningen

200 150 100 50

03

04

20

20

01

02

20

20

99

00

19

20

97

98

19

19

95 19

19

96

0

2. Een baksteen in de maag?

(Bron: Stad Roeselare, verwerking wvi)

2.1. Eéngezinswoningen De nieuwbouwactiviteiten vertonen een neerwaartse beweging. Enkel de periode 1996 - 1997 maakte hierop een uitzondering. In deze periode kwamen de verkavelingen Onledemeers en Ten Elsberge op de markt. In 2004 was er wel een kleine stijging waar te nemen. Deze stijging is vooral te danken aan de collectieve bouwprojecten, zoals de projecten in de Stationsdreef (19 woningen), Willy Ostynstraat (8 woningen), Jezuietengoed (16 woningen), Getouwstraat (17 woningen) en het project Lekkenhof in de Itrekappellestraat.

Geografische indeling statistische sectoren 6

Gegevens over de herkomst van de bouwers zijn niet voorhanden. Veel van de nieuwe woningen worden gerealiseerd door bouwbedrijven die de woningen aan

2.2. Appartementen Tijdens de periode 1999-2004 werden binnen de stad Roeselare 31 nieuwe appartementsgebouwen opgetrokken, goed voor 248 woongelegenheden. In diezelfde periode werd in 59 bestaande gebouwen het aantal woongelegenheden opgetrokken, de zogenaamde vervangingsbouw. Het aantal woongelegenheden werd opgetrokken van 147 naar 381 eenheden. Deze appartementen bevinden zich voornamelijk binnen het Hart, meer bepaald in de linkerkamer. Binnen de stratenblok St. Michielsplein, St. Michielsstraat, Iepersestraat, Verwerijstraat is een duidelijke concentratie merkbaar.


Toch is er een evolutie te bespeuren: appartementsbouw in de as linkerkamer-Rumbeke en de kern van Beveren zit blijkbaar in de lift. Vervangingsbouw van economische activiteiten naar appartementen was in de periode 1991 - 2004 goed voor 35 nieuwe woongelegenheden.

Het aantal sloopvergunningen schommelt de afgelopen jaren tussen de 15 en 28 eenheden per jaar. Er is momenteel geen zicht of de vrijgekomen gronden reeds bebouwd werden.

3 . Open, halfopen of gesloten 2.3. Verkavelingen In 2004 werden 20 nieuwe verkavelingen goedgekeurd en 22 nieuwe verkavelingen aangevraagd. De verkaveling in de Landmansstraat te Beitem (51 loten) en de verkaveling V1297 gelegen langs de Maria’s Lindestraat (120 loten) zijn qua oppervlakte en wegenisaanleg de voornaamste. Voor het jaar 2005 zijn verschillende grote verkavelingsprojecten in ontwerp, goed voor zo’n 420-tal nieuwe loten. 2.4. Verbouwingen Het aantal verbouwingen aan woningen zit in de lift. In de periode 1991 - 2004 werden 1.309 vergunningen afgeleverd. Het jaar 2000 wordt gekenmerkt door een echte ‘verbouwingsboom’. De cijfers hebben betrekking op verbouwingen waarvoor een architect vereist is. In werkelijkheid ligt het aantal nog hoger aangezien een groot deel van de verbouwingen geen stedenbouwkundige vergunning vereisen en aldus niet geregistreerd worden. 2.5. Slopingen


Uit de cijfers van 2001 blijkt dat 42,5 % van de ééngezinswoningen bestaat uit gesloten bebouwing. Ongeveer 24,5 % van de ééngezinswoningen bestaat uit halfopen bebouwing en het aandeel open bebouwing bedraagt 33 %. De ééngezinswoningen in het Hart bestaan voor 80 % of méér uit gesloten bebouwing. Er is een duidelijke evolutie waar te nemen binnen de bebouwingsvorm van de ééngezinswoningen. Gedurende de periode 1991 en 2001 is het aandeel woningen in open en half-open bebouwing toegenomen ten nadele van het aandeel gesloten woningen. Talrijke verkavelingen tussen de grote en de kleine ring liggen hier aan de basis.

De kernen Beveren en Zilverberg, de open ruimte van Roeselare en het westelijk deel van de radiale uitbreidingen worden gekenmerkt door een hoog aandeel eigendomswoningen. Hun woonpatrimonium bestaat voor 80 % of méér uit eigendomswoningen. In het Hart zijn de eigendoms- en huurwoningen ongeveer gelijkmatig verdeeld; enkel in de rechterkamer zijn er ietsje meer eigendomswoningen. Ook de kernen Oekene en Rumbeke beschikken over een groot aandeel huurwoningen; ongeveer 35 % van het woonpatrimonium bestaat uit huurwoningen. Bij de volks- en woningtelling van 2001 werd eveneens het profiel van de eigenaar-verhuurder geanalyseerd. Voor Roeselare komt dit op het volgende neer:

4. Eigendom

De woningvoorraad in Roeselare wordt gekenmerkt door een hoog aandeel eigendomswoningen. Het woningpatrimonium bestaat uit 70,1 % eigendomswoningen, 27,6 % huurwoningen en 2,3 % onbekend.

63 % van de huurwoningen wordt verhuurd door particulieren (3.669 woningen). Dit is 17 % van het totale woonpatrimonium. Ter vergelijking: op Vlaams niveau vertegenwoordigt de particuliere huurmarkt 20 %1 21 % van de huurwoningen wordt verhuurd door een sociale bouwmaatschappij (1.224 woningen). Dit is 6 % van het totale woonpatrimonium 3 % van de huurwoningen wordt verhuurd door een andere openbare instelling 13 % van de huurwoningen wordt verhuurd door een privé-genootschap (735 woningen). Dit is 3,5 % van het totale woonpatrimonium

Het aantal huurwoningen is tussen 1991 en 2001 gedaald met 540 woongelegenheden. Het aantal eigendomswoningen is gestegen met 2.391 eenheden. 7

Zowel naar typologie als naar kwaliteit zijn er grote verschillen tussen huur- en eigendomswoningen. Meerdere studies tonen aan dat huurwoningen van mindere kwaliteit zijn dan eigendomswoningen en dat ze over minder comfort beschikken.2

5. Comfortabele woningen? Hieronder volgen de belangrijkste bevindingen uit de NIS-enquête 2001:

8

2,8 % van de woongelegenheden beschikt niet over een WC. In de kern van Rumbeke, de open ruimte en de rechterkamer is méér dan 3 % van de woningen zonder wc 5,7 % van de woongelegenheden beschikt niet over een badkamer. In het Hart, zowel linker- als rechterkamer, Rumbeke kern, Beveren kern en Beitem kern ontbreekt bij méér dan 7 % van de woongelegenheden een badkamer 14 % van de woongelegenheden beschikt niet over een keuken. Het Hart heeft een hoger aandeel aan woongelegenheden zonder keuken; het aandeel aan woningen schommelt er tussen 17 en 28,9 % 35 % van de woongelegenheden beschikt niet over centrale verwarming. Concentratie aan gebieden met centrale verwarming zijn gebieden waar recente verkavelingen uitgevoerd werden. Deze komen in hoofdzaak neer in de radiale uitbreidingen. De woongelegenheden zonder centrale verwarming zitten zowat verspreid over het grondgebied

3,2 % van de woongelegenheden is niet aangesloten op de riolering. De woongelegenheden zonder riolering bevinden zich voor het grootste gedeelte in de open ruimte en in industriële gebieden 27 % van de woongelegenheden beschikt niet over een garage, autobox of privé-standplaats. De woongelegenheden zonder garage bevinden zich voor het grootste gedeelte in het Hart van Roeselare, zowel in de linker- als in de rechterkamer, namelijk méér dan 50 % van de woningen. Ook de kern van Rumbeke heeft een relatief hoog aandeel woningen zonder garage (33,5 %) 12,9 % van de woongelegenheden beschikt niet over een tuin voor eigen gebruik. De woningen zonder tuin bevinden zich hoofdzakelijk in de linkerkamer van het Hart. In dit gebied is ongeveer de helft van de woningen zonder tuin. Ook de rechterkamer (36 %) en in mindere mate de kern van Rumbeke (23,5 %) scoren relatief hoog. Deze gebieden komen logischerwijs overeen met de gebieden met een hoog aantal appartementen In Roeselare is ongeveer 20 % van de woongelegenheden gebouwd vóór 1945. In 1991 bedroeg dit aandeel nog ongeveer 33 % van het totale woningbestand. Dit geeft een indicatie dat in het voorbije decennium tal van oude woningen werden afgebroken en vermoedelijk herbouwd. De kern van Oekene, de kern van Rumbeke en de rechterkamer zijn gebieden met een hoog aandeel aan woningen van vóór WOII. Deze woningen maken respectievelijk 27,7 %, 30,3 % en 41,8 % uit van het totaal aantal woongelegenheden in het gebied.

Naast bovenstaande, individuele criteria 3, werden in de Stadsmonitor (www.thuisindestad.be) een aantal criteria3 samengenomen als basis voor woningkwaliteit. Uit de studie blijkt dat ongeveer 1/3 van alle woningen in de stad Roeselare voldoen aan alle criteria. Hiermee scoort de stad Roeselare het beste van alle centrumsteden. De cijfers dateren van 2001.

6. Leegstand Het is wenselijk om leegstandscijfers gedifferentieerd te bekijken. Kortstondige en langdurige4 leegstand vereisen immers een verschillende aanpak. Bovendien mogen leegstaande woningen en leegstaande bedrijfsgebouwen niet over dezelfde kam geschoren worden. 6.1. Langdurige leegstand Eénduidige informatie over leegstaande woningen is er op dit ogenblik niet voorhanden maar daar komt verandering in. De dienst Huisvesting en de dienst Belastingen voeren momenteel onderzoek naar de totale leegstand op het grondgebied van Roeselare. Dit onderzoek kadert binnen het een eigen gemeentelijk reglement inzake leegstand, verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid. Vertrekbasis vormt de lijst met woningen zonder domiciliëring. Deze lijst wordt uitgezuiverd via schriftelijke vragen5 en terreinonderzoek. Dit onderzoek is nog niet afgerond maar zal in de loop van 2006 waardevolle informatie leveren. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Om binnen deze woonstudie toch enig inzicht te hebben in de langdurige leegstand, werden de leegstandslijsten6 geanalyseerd. Deze lijsten omvatten zowel leegstaande woningen als leegstaande handelspanden < 500m². Volgende resultaten werden bekomen: 107 panden staan reeds geruime tijd leeg, 96 woningen/panden staan geruime tijd leeg leeg maar worden geschorst o.w.v. renovatie en 79 woningen/panden staan geruime tijd leeg maar worden vrijgesteld o.w.v. een nieuwe eigenaar. Hoeveel woningen er nu effectief leegstaan, is niet geweten aangezien de leegstandslijsten zowel woningen als handelswoningen < 500m² omvatten. De woningen/panden die langdurig leegstaan zijn voor het grootste gedeelte gelegen in de linkerkamer met opvallende concentraties in het kernwinkelgebied7/ stationsomgeving. Vermoedelijk gaat het hier grotendeels over handelspanden < 500 m². De woningen die momenteel geschorst zijn o.w.v. renovatiewerken zijn diffuus verspreid maar hoofdzakelijk gelegen binnen de grote ring. De woningen die momenteel leegstaan maar vrijgesteld zijn van leegstandsbelasting o.w.v. een nieuwe eigenaar bevinden zich voornamelijk in de linkerkamer. Uit de stadsmonitor blijkt dat de langdurige leegstand te Roeselare toeneemt. Van 0,24 % op 31 december 1999 naar 1,04 % op 31 december 2002. Door de sterke toename van de langdurige leegstand gedurende de periode 2001 - 2002 heeft de stad Roeselare, nà de steden Aalst en Brugge, het grootste aandeel langdurige leegstaande woningen.


6.2. Kortstondige leegstand Naast langdurige leegstand is er eveneens sprake van kortstondige leegstand. Elke stad/gemeente dient over een overaanbod aan kwalitatieve woningen te beschikken om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren en aldus een vlotte woonwissel toe te laten; de zogenaamde frictieleegstand. De noodzakelijke frictieleegstand voor de stad Roeselare wordt vastgelegd op 3 % gelet haar regionaalstedelijk karakter. Zoals reeds vermeld is er nog geen éénduidige informatie over leegstaande woningen voorhanden. Om toch enig inzicht te krijgen in de kortstondige leegstand wordt gekeken naar het aantal woningen dat in de loop van 2004 leeg kwam te staan. Het gaat over 859 woningen waarvan 349 woningen terug bewoond werden in de periode 1 januari 2005 en 27 april 2005. De frictieleegstand op datum van 28 april 2005 komt aldus op 510 woningen. De actuele fictieleegstand komt aldus neer op 2,2 %. Dit percentage zal in realiteit echter lager liggen aangezien de gesloopte woningen en woningen met een andere bestemming nog niet in rekening werden gebracht. Om de noodzakelijke fictie van 3 % te bereiken, moeten maatregelen getroffen worden om de langdurige leegstand binnen het circuit te krijgen. 6.3. Leegstaande bedrijfsruimten Binnen deze woonstudie werd specifiek ruimtelijk onderzoek verricht naar leegstaande panden: anno november 2005 stonden 24 bedrijfsgebouwen leeg waaronder 10 hoeves (zie hoofdstuk Specifieke onderzoeken).

In het kader van BLP Kern werd door WES, in opdracht van wvi8, eveneens een onderzoek verricht naar leegstaande handelspanden in Roeselare. Dit zijn de resultaten anno september 2002: in het gebied gelegen binnen de kleine ring stonden 89 handelspanden leeg, te koop of te huur waarvan 58 panden in het kernwinkelgebied. Concentraties bevinden zich in de Noordstraat (17 leegstaande panden), Delaerestraat (5 leegstaande panden), St. Amandsstraat (5 leegstaande panden). Ook in St. Michielsgalerij (St. Michielsplein) en in de galerij De Meester in de Ooststraat werd een grote leegstand waargenomen.

7. Betaalbaar wonen? Swingen de bouwgrondprijzen de pan uit? Is een woning of appartement nog betaalbaar? Hoe zit het met de huurprijzen? Zijn er trends? Onderstaande gegevens willen hierover informeren. 7.1. Verkoopprijzen 7.1.1. Bouwgrond In de periode 1 januari 2000 - 1 januari 2003 werden 643 percelen bouwgrond verkocht, goed voor gemiddeld 214 percelen per jaar9. De gemiddelde verkoopprijs van een m² bouwgrond in Roeselare is in het laatste decennium sterk gestegen. De gemiddelde verkoopprijs van een stukje bouwgrond steeg in Roeselare met 194 %: van 24,84 euro/ m² in 1991 naar 73,01 euro/m² in 2002. De prijsstijging 9

was het sterkst in 2001. Toen betaalde men gemiddeld 83,46 euro/m² 10. De gemiddelde bouwgrondprijs binnen Roeselare ligt, met uitzondering van het jaar 2001, onder het gemiddelde van de 13 centrumsteden. Figuur 4: Gemiddelde prijs voor een m² bouwgrond (in euro)

7.1.2. Appartementen De gemiddelde verkoopprijs van een appartement is gedurende de periode 1990-2002 gestegen met 76 %. Een appartement kostte in 2002 gemiddeld 98.389 euro. De prijzen voor appartementen in Roeselare liggen hoger dan de gemiddelde prijzen in de dertien centrumsteden (95.085 euro). Figuur 5: Gemiddelde prijs voor een appartement (in euro)

100

7.1.3. Kleine en middelgrote woningen De gemiddelde verkoopprijs van kleine en middelgrote woningen steeg bijna continu in Roeselare. De prijzen zijn tussen 1990-2002 gestegen met 95 %. De gemiddelde prijs van 86.367 euro ligt wel lager dan in de 13 centrumsteden (94.121 euro). Ondanks de grotere prijsstijging blijft de prijs voor een kleine en middelgrote woning lager dan die voor een appartement in Roeselare.

90 80 70

120000

Figuur 6: Gemiddelde prijs voor kleine en middelgrote

100000

woning (in euro) 11

bouwgrond Roeselare

60 50

bouwgrond centrumsteden

40

80000 appartement Roeslare

30 60000

20

appartement centrumsteden

10 40000

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

90000 80000 70000

20000

kleine en middelgrote woning Roeselare

60000 50000 2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

(bron Stadsmonografie Roeselare, Stadim, verwerking wvi)

100000

kleine en middelgrote woning centrumsteden

40000 30000 20000

De gemiddelde bouwgrondprijs in de agglomeratie Roeselare ligt lager dan deze in de agglomeraties Brugge (147,1 euro/m²) en Oostende (136,1 euro/ m²) maar hoger dan deze in de agglomeratie Kortrijk (103,5 euro/m²).

10


10000

De gemiddelde prijs voor een appartement in de agglomeratie Roeselare ligt lager dan deze in de agglomeraties Brugge (134.700 euro) en Oostende (110.600 euro) maar een beetje hoger dan deze in de agglomeratie Kortrijk (101.200 euro).

00

02 20

20

96

98 19

19

92

94 19

Recenter cijfermateriaal over appartementen is eveneens terug te vinden in de speciale editie van Trends. De gemiddelde verkoopprijs van een appartement in de agglomeratie Roeselare bedraagt 102.500 euro in 2004. De prijzen zijn de afgelopen 5 jaar gestegen met 30 %.

19

90

0

19

Meer recente gegevens zijn terug te vinden in de Trends vastgoedgids 2005 (9 juni 2005). Hieruit blijkt dat in 2004 de gemiddelde bouwgrondprijs in de agglomeratie Roeselare gestegen is tot 107,9 euro/m². De bouwgrondprijzen zijn de afgelopen 5 jaar gestegen met 72 %. Ten opzichte van 2003 zijn de bouwgrondprijzen gestegen met 14 %.


Ook voor de kleine en middelgrote woningen zijn er gegevens voor 2004 beschikbaar. Een kleine en middelgrote woning kost gemiddeld 97.700 euro. De prijzen zijn de afgelopen 5 jaar gestegen met 9 %. De gemiddelde prijs voor een kleine en middelgrote woning in de agglomeratie Roeselare ligt lager dan deze in de agglomeraties Brugge (124.400 euro) en


Oostende (110.100 euro) maar hoger dan deze in de agglomeratie Kortrijk (90.400 euro). 7.1.4. Grote woningen Tot 1996 schommelde de verkoopprijs voor grote woningen zeer sterk in Roeselare. Vanaf 1996 is hij constant gestegen en bleef zo lichtjes boven de gemiddelde verkoopprijs voor een grote woning in de 13 centrumsteden. Door een prijsdaling in 2002 werden de grote woningen in Roeselare goedkoper dan deze in de centrumsteden. In 2002 betaalde men in Roeselare 236.398 euro voor een grote woning, in Kortrijk 283.798 euro en in de 13 centrumsteden gemiddeld 268.659 euro.

meraties Brugge (262.200 euro) en Kortrijk (272.700 euro) maar hoger dan deze in de agglomeratie Oostende (228.400 euro).

7.2. Huurprijzen 7.2.1. Particuliere woningen Eind 2001 waren de huurprijzen voor particuliere woningen als volgt verdeeld (NIS enquête):

Figuur 7: Gemiddelde prijs voor grote woning (in euro) 12

300000 250000 200000

grote woning Roeselare

150000

grote woning centrumsteden

100000

50000

00

02 20

20

96

94

98 19

19

19

92 19

90

0

19

35,7 % van de huurwoningen hebben een huurprijs beneden 247,89 euro (10.000 Bf). Ter vergelijking: op Vlaams niveau wordt iets meer dan 25 % van de particuliere huurwoningen verhuurd voor minder dan 247,89 euro 54,8 % van de huurwoningen hebben een huurprijs gelegen tussen 247,89 en 495,78 euro. Dit percentage ligt in dezelfde lijn als deze op Vlaams niveau 5,3 % van de huurwoningen hebben een huurprijs gelegen tussen 495,79 – 743,67 euro 0,6 % van de huurwoningen hebben een huurprijs boven 991,57 euro (40.000 Bf)

(bron Stadsmonografie Roeselare 2004, Stadim, wvi)

Meer recente informatie is aanwezig in het juni-nummer van Trends. In 2004 kostte een grote woning 256.300 euro. Dit is een stijging van 10 % de afgelopen 5 jaar. De gemiddelde prijs voor een grote woning in de agglomeratie Roeselare ligt lager dan deze in de agglowvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Meer recente informatie over huurprijzen is maar zijdelings aanwezig. Enkel de geregistreerde huurovereenkomsten, ongeveer 10 % van alle huurovereenkomsten, geven informatie. Uit navraag blijkt dat ook de immo-kantoren geen statistieken bijhouden.

(2.000 - 6.000 Bf). De laatste jaren is een verschuiving waar te nemen: het aantal woningen met een huurprijs tussen 148,74 en 198 euro (6.000 - 8.000 Bf) neemt toe. Oorzaak hiervoor zijn de stijgende bouwen grondprijzen. Basishuurprijzen tussen 450-500 euro zijn geen uitzondering meer. De huurders - die altijd minstens de helft van de basishuurprijs moeten betalen - worden dus geconfronteerd met steeds hogere huurprijzen. Dit betekent dat huurders uit de allerlaagste inkomenscategorieën al gauw 1/3 tot 1/2 van hun beperkte inkomen spenderen aan het huren van hun woning. Dit terwijl de norm voor een sociale woning ligt op 1/5 van de inkomsten. De stijging van de huurprijzen én het feit dat het grootste aandeel van de nieuwe huurders mensen zijn uit de laagste inkomenscategorieën doen bij De Mandel de huurachterstallen fors stijgen. Ook het aantal personen dat beroep doet op de garantstelling neemt steeds toe. De gemiddelde huurprijs voor woningen verhuurd door de Huurservice OCMW schommelt rond 235 euro. Huizen boven 300 euro worden in principe niet gehuurd aan particulieren aangezien deze de financiële midden van hun doelgroep overstijgen. Uit het verslag van de Woonwinkel 2003 is een huurprijs van 371 euro (15.000 Bf) te hoog voor mensen met inkomen < 866 euro (35.000 Bf).

7.2.2. Sociale woningen De huurprijzen13 binnen het sociaal patrimonium van De Mandel situeren zich tussen 49,58 en 148,73 euro 11

8. Wonen op kamers Momenteel werkt de dienst Huisvesting aan een inventaris van alle kamerwoningen in de stad. De eigenaar-verhuurders worden gericht aangeschreven en het nieuwe reglement wordt bekend gemaakt. Alle kamers zullen op termijn moeten voldoen aan de gestelde kwaliteitsnormen in de verordening. De aandacht voor de kwaliteit van dit segment op de woningmarkt is terecht. Na afronding zal de stad zicht krijgen op het aantal kamerwoningen op haar grondgebied. Diverse welzijnsorganisaties vragen hierbij de nodige aandacht voor de bewoners van de kamers. Vooral samenlevingsopbouw Roeselare-Tielt heeft via haar gerichte werking een zicht op de woon-en leefsituatie van de kamerbewoners uit de wijk Krottegem. De aanwezigheid van de dienst huisvesting op de overlegmomenten van de wijkwerking in Krottegem blijft dan ook een belangrijk aandachtspunt.

12


Analyse van de sociale woningmarkt 1. Actoren en hun realisaties In Roeselare zijn verschillende organisaties actief op de sociale woningmarkt. Hieronder volgt een overzicht van hun realisaties. Uitleg over de organisatie zelf vindt U in het hoofdstuk Dienstverlening. 1.1. De Mandel De sociale bouwmaatschappij De Mandel heeft tussen 1921 en 2005 3.830 woningen gebouwd waarvan 3.149 in Roeselare, 310 in Beveren, 49 in Oekene en 322 in Oekene. Ongeveer 2/3 van deze woningen werden verkocht. Seniorenwoningen en appartementen/ studio’s worden niet verkocht. Het overige gedeelte, zijnde 1.312 woningen, wordt momenteel verhuurd. Het huurpatrimonium anno 2005 ziet er als volgt uit: 834 woningen, 287 seniorenwoningen, 191 appartementen/studio’s. Naast woningen heeft De Mandel ook sociale kavels gerealiseerd in Roeselare: 49 kavels in Beveren. Deze kavels werden allemaal verkocht. De Mandel beschikt te Roeselare nog over ongeveer 6 ha bouwgrond in Beveren, 57 a in Damberdshof en een aantal kleinere onbebouwde percelen in Roeselare. Het patrimonium van De Mandel in Roeselare bestaat voor 46 % uit woongelegenheden met drie slaapkamers terwijl 73,8 % van de huidige huurders nul personen ten laste hebben. Concreet betekent dit, er vanuit gaande dat deze doelgroep een woning met één of wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

twee slaapkamers nodig heeft, 289 woningen onderbezet zijn. Dit komt neer op een onderbezetting van 22 % van het patrimonium van De Mandel in Roeselare. Indien er wordt verondersteld dat deze groep slechts één slaapkamer van doen heeft, komt dit zelfs neer op een onderbezetting van 34,5 %. De wachtlijsten voor een sociale huurwoning te Roeselare groeien steeds aan: 964 kandidaten op 31 december 2002, 1.344 kandidaten op 31 december 2003 en 2.259 kandidaten op 31 december 2004. Op twee jaar tijd is het aantal kandidaten toegenomen met 537 personen. Vooral de vraag naar ééngezinswoningen neemt sterk toe. De vraag naar appartementen is het voorbije jaar sterk afgenomen. De vraag naar seniorenwoningen neemt toe maar niet in diezelfde mate als de vraag naar ééngezinswoningen.

1.2. VHMW Tussen 1969 en 2003 heeft de VHMW 124 koopwoningen gebouwd waarvan 86 in Beveren en 38 in Roeselare. Alle woningen werden verkocht. In 2005 zijn 10 woningen gepland in Onledemolen (Beveren Jonckheere) en in de nabije toekomst 4 woningen langs de Meensesteenweg (in het Hart). Buiten deze realisaties heeft de VHMW geen bouwgronden meer in Roeslare. De koopwoningen bestaan uit een inkom, living, keuken, drie slaapkamers, garage en tuin. Op de wachtlijsten staan 42 kandidaat-kopers (cijfer maart 2005). Op 27 oktober 2005 nam De Mandel de VHMW over.

De wachtlijst op 31 december 2004 geeft volgende resultaten voor het grondgebied van de stad Roeselare: 518 kandidaten voor een seniorenwoning, 168 kandidaten voor een appartement en 815 kandidaten voor een ééngezinswoning. Voor haar werkterrein worden door De Mandel volgende conclusies naar voor geschoven:

De stijging van het aantal aanvragen door éénoudergezinnen zet zich verder14 Nood aan meer preventieve woonbegeleiding van de huurders in samenwerking het OCMW en CAW Senioren wensen meer en meer te beschikken over 2 slaapkamers (opvang kleinkinderen/hobbykamer)

1.3. Huurservice OCMW De dienst Huurservice van het OCMW Roeselare verhuurt woningen aan mensen die op de gewone huurmarkt geen woning van behoorlijke kwaliteit kunnen vinden. De Huurservice heeft 49 woningen in eigendom, begeleid wonen niet meegerekend (toestand 31 december 2004). Ongeveer 4/5 van deze woningen bevinden zich in de linker- en rechterkamer. Indien de mogelijkheid zich voordoet, worden woningen aangekocht. Het betreft woningen in zeer slechte staat die via het opleidings- en tewerkstellingsproject ’t Ateljee gerenoveerd worden. 13

Daarnaast huurt de dienst, waar mogelijk, woningen aan particulieren. Op 31 december 2004 werden 72 woningen gehuurd aan particulieren. Op 31 december 2004 stonden 147 kandidaten (of gezinnen) op de wachtlijst. 1.4. RSVK Het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor beschikt over 9 huurwoningen te Roeselare. 1.5. Vzw t’Huiswerk Vzw T’Huiswerk beschikt over 3 comfortabel ingerichte woningen die aan een beperkte prijs verhuurd worden. De huurprijs wordt berekend volgens het inkomen. In de praktijk komt dit neer op ongeveer 200 euro. Er is een beperkte huurwaarborg en de modaliteiten van betaling zijn bespreekbaar. 1.6. Wvi De West-Vlaamse Intercommunale heeft gedurende de periode 1971-2005 te Roeselare 244 sociale kavels op de markt gebracht. De aankoop van een sociale kavel is gekoppeld aan het inkomen en eigendomsbezit. Deze kavels bevinden zich in het noordwesten van de stad (Klokkeput) en nabij de Mandellaan/Ten Elsberge.In de toekomst zijn geen sociale kavels voorzien te Roeselare. In de nabije toekomst (2005-2007) worden bij benadering 145 vrije kavels op de markt gebracht, zijnde in Beveren (Kapelhoek en Onledegoedstraat) en Roeselare Noord (20-tal). 14

Bij de verkoop van vrije kavels wordt gestreefd om 20 % onder de marktprijs te blijven.

2. Globaal overzicht 2.1. Sociaal patrimonium inclusief koopwoningen Het sociaal patrimonium inclusief sociale koopwoningen van de stad Roeselare maakt 18,9 % uit van het totale patrimonium. In dit cijfers zijn de verkochte koop- en huurwoningen/kavels inbegrepen. Ter vergelijking: de stad Brugge heeft een sociaal patrimonium inclusief verkoopwoningen van 14,4 %15 (cijfer o.b.v. aantal gezinnen 2001). 2.2. Sociaal patrimonium exclusief koopwoningen De stad Roeselare beschikte op 1 januari 2005 over 1.443 sociale huurwoningen. Dit komt neer op een actueel sociaal huurpatrimonium van 6,2 %16 ten aanzien van de totale woningvoorraad. Tabel 2: Het sociaal huurpatrimonium (1/1/05) Aantal huurwoningen De Mandel Huurservice

In de Stadsmonitor17 werd eveneens onderzoek geleverd naar de sociale huurwoningen. Uit deze studie blijkt dat er in 2002 ongeveer 1.000 sociale huurwoningen aanwezig zijn in de stadsrand. De stadsrand is de som van alle gemeenten die grenzen aan het grondgebied van de stad Roeselare. Hoe situeert de stad zich ten aanzien van de 13 centrumsteden? Hiervoor werden de gegevens uit de APS, gemeentelijke en intergemeentelijke databank gebruikt. Let wel: deze cijfers komen niet overeen met bovenvermelde cijfers aangezien de cijfers dateren van 1 januari 2003 én maar een gedeelte van het sociaal patrimonium in rekening gebracht werd. De absolute cijfers zijn niet zozeer van belang, wel de procentuele verhoudingen.

1.312 112

RSVK

9

Vzw ‘T Huiswerk

3

Vzw ‘t Klokje

7

Totaal

De geografische spreiding van het sociaal huurpatrimonium van De Mandel (situatie 2005) en de Huurservice OCVMW (situatie 2003) ziet er als volgt uit. De linkerkamer beschikt over 18 % van de beschikbare sociale huurwoningen, de rechterkamer 4 %. Het grootste aandeel sociale huurwoningen bevindt zich in de radiale uitbreidingen, nl. 55 %. De woningen van het OCMW bevinden zich hoofdzakelijk binnen het Hart. De woningen van De Mandel bevinden zich voor het grootste gedeelte in de radiale uitbreidingen.

1.443


Tabel 3: Sociaal patrimonium in de 13 centrumsteden % totaal

voor hun rekening. Deze differentiatie bevestigt de hierboven gemaakt conclusies.

% huurappartementen

% huurwoningen

Aalst

0,80

0,79

1,59

Antwerpen

4,11

0,40

4,51

Brugge

1,06

1,55

2,61

Genk

2,95

1,75

4,70

Gent

3,80

1,23

5,04

Huurwoningen in eigendom

Hasselt

0,77

1,00

1,76

Huurwoningen niet in eigendom

Kortrijk

0,83

2,24

3,07

Leuven

2,25

0,83

3,08

Tabel 4: Differentiatie van sociaal huurpatrimonium (1/1/05)

Huurappartementen/studio’s Seniorenwoningen (huur) Mechelen

2,31

1,41

Oostende

2,29

1,61

3,89

Roeselare

0,41

1,75

2,16

% sociaal

% aantal

patrimonium

gezinnen 2005

61,6

3,8

5

0,3

13,3

0,8

20

1,2

100

6,2

3,72

St. Niklaas

1,41

0,84

2,25

Turnhout

0,84

2,27

3,11

Totaal

(bron: verwerking wvi)

(bron: aps, verwerking wvi)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de stad Roeselare hoog scoort wat het aandeel huurwoningen betreft (3e plaats) en zeer laag scoort wat het aandeel huurappartementen bedraagt (laatste plaats). Wat het aandeel totaal sociaal patrimonium betreft, staat de stad Roeselare op de 11e plaats. 2.3. Differentiatie van het sociaal huurpatrimonium Onderstaande tabel heeft de procentuele verhouding tussen de verschillende sociale woningtypes binnen het sociaal patrimonium van Roeselare weer. Hieruit blijkt dat het sociaal huurpatrimonium voor 60 % bestaat uit woningen in eigendom van een sociale realisator. Het aandeel seniorenwoningen neemt 1/5 voor haar rekening. De huurappartementen nemen 13 % wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

15

Analyse van de woningmarkt voor specifieke doelgroepen 1.Ouderen 1.1. Rusthuizen Het OCMW beheert 4 rusthuizen samen goed voor 400 bedden definitief verblijf en 7 bedden kortverblijf.

Rusthuis Ten Hove: 134 bedden residentieel verblijf en 3 bedden kortverblijf voor bejaarden die bij opname lichte hulp en/of verzorging nodig hebben Verzorgingstehuis Ter Dreve: 90 bedden residentieel verblijf voor zorgbehoevende bejaarden, met het accent op lichamelijke zorgen Centrum Ter Berken: 99 bedden residentieel verblijf voor bejaarden met het accent op psychische begeleiding Zorgcentrum Sint-Henricus: 86 bedden residentieel verblijf en 4 bedden kortverblijf voor zorgbehoevende bejaarden

In de toekomst worden 120 bedden voorzien in Zilverberg. Het OCMW beschikt er over 3 ha gronden in eigendom. Aangezien de programmatie voorziet in 67 bijkomende woongelegenheden (zie verder) en dit aantal niet mag overschreden worden, wordt in ten Hove en ter Dreve het aantal woongelegenheden gereduceerd tot respectievelijk 85 en 66 eenheden. Het rusthuis Vincenthove (vzw Bejaardenzorg Midden West-Vlaanderen) beschikt over 80 bedden residentieel verblijf in éénpersoonskamers, 3 bedden kort- of vakantieverblijf in éénpersoonskamer en 16 bedden residentieel verblijf in tweepersoonskamer gericht naar zorgbehoevende ouderen. 16

Het Woon- en Zorgcentrum Westerlinde beschikt over 55 bedden residentieel verblijf voor zwaar zorgbehoevende bejaarden in de campus Westlaan van het H. Hartziekenhuis. Het aantal woongelegenheden in rusthuizen en serviceflats wordt vastgelegd in een jaarlijkse programmatie. Voor het jaar 2005 werd de programmatie als volgt vastgelegd: 678 woongelegenheden in rusthuizen (openbaar + privaat) en 274 woongelegenheden in service-flats en woningcomplexen met dienstverlening. 1.2. Serviceflats De residentie Zilverschoon heeft een capaciteit van 30 serviceflats en is in beheer van het OCMW. De huurders betalen een vast bedrag. De dagprijs ligt momenteel vast op 15,55 euro/dag. De residentie De Rozelaar beschikt over 30 serviceflats en is een privaat initiatief (vzw Bejaardenzorg Midden West-Vlaanderen). 1.3. Seniorenwoningen De Mandel beschikt over 287 seniorenwoningen te Roeselare. Deze woningen worden verhuurd, nooit verkocht.

2.Personen met een handicap De Provinciale centrale wachtlijst (CLW) voor personen met een handicap (situatie 30 september 2005) levert informatie over het aantal registraties naar zorgvraag. Deze informatie moet wel met enige omzichtigheid gehanteerd worden want niet elke zorgvraag wordt aangemeld. Bovendien gebeurt registratie op basis van de erkende zorgvormen en niet op basis van initiële zorgvraag. Ondanks deze beperkingen geeft de CWL een zicht op het aantal en het soort vragen. Los van het soort handicap zijn de meest voorkomende vragen gericht naar plaatsing in gezinnen (91x), beschermd en beschut wonen (150x), kortverblijf (59x) en naar opvang via een tehuis voor werkenden (55x). Ongeveer 40 % van de aanvragers woont in Roeselare. Om hierover verder uitspraken te doen, is een diepgaandere analyse noodzakelijk. Binnen het bestek van deze woonstudie wilden we enkel een aanzet geven.

3.Daklozen en crisisopvang 3.1. OCMW

Het OCMW beschikt over 3 panden voor beschut en begeleid wonen: Het Molenhuis: 4 studio's en 7 individuele kamers voor alleenstaande mannen met beperkte financiele middelen (beschut wonen) wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Het Tulpenhuis: 8 kamers waaronder 1 studio en 1 kamer voor crisisopvang, voor alleenstaanden (begeleid wonen) De Villa: 14 kamers waaronder 1 kamer voor crisisopvang om alleenstaande mannen tussen 18 en 35 jaar te helpen naar meer zelfstandigheid (begeleid wonen)

3.2. Centrum Algemeen Welzijnswerk Midden West-Vlaanderen

Het Centrum Algemeen Welzijnswerk Midden WestVlaanderen (CAW) beschikt over een specifiek patrimonium voor woonbegeleiding. Het Vluchthuis biedt een tijdelijk en veilig onderkomen voor vrouwen met relationele problemen en hun minderjarige kinderen. Het gaat om residentiële opvang met 8 individuele kamers, 1 studio voor begeleid wonen en 1 kamer voor vrouwen met een fysieke handicap. De vrouwen kunnen hier maximaal zes maanden verblijven. De voorziene opvang, ondersteuning en begeleiding situeert zich op diverse terreinen, zijnde administratief, juridisch en psychosociaal. De hulpverlening is contextueel gericht en gebeurt in samenwerking met individuele begeleiding, groepsbegeleiding en kinderwerking.

Men kan er maximaal 3 nachten blijven. In 2004 hebben 84 personen gebruik gemaakt van het crisisnetwerk. Tot augustus 2005 deden reeds 88 personen beroep op het crisisnetwerk. De mensen die opgevangen worden in het Crisisnetwerk worden doorverwezen naar het OCMW van hun woonplaats of een ambulante dienst. Deze diensten kijken dan welke stappen er verder kunnen ondernomen worden. Een nieuw project binnen de residentiële werking is de Laagdrempelige Opvang voor drugverslaafden en of psychiatrische patiënten. De opvangcapaciteit bestaat uit 1 studio en bestaat uit korte (time out) opvang van 3 nachten.

4. Lokaal opvanginitiatief Ook een centrumstad als Roeselare wordt geconfronteerd met asielzoekers. Het OCMW staat in voor de opvang van asielzoekers via het lokaal opvanginitiatief (LOI). Sedert 2002 beschikt het OCMW over 40 woningen LOI waarin 142 personen gehuisvest zijn. Voorlopig is er geen zicht op bijkomende toewijzingen. Net zoals in de opvangcentra is deze vorm van opvang bedoeld voor asielzoekers in de eerste fase van de procedure (ontvankelijkheidsonderzoek).

3.3. Onze Kinderen

Het Centrum voor integrale begeleiding Onze Kinderen beschikt over volgende residentiële settings:

5 leefgroepen die elk een apart woning betrekken met tuin (3 in Rumbeke, 2 in Roeselare) 2 trainingscentra kamerwonen, uitgerust met individuele studio's (1 in Rumbeke, 1 in Ingelmunster) Capaciteit: 76 kinderen en jongeren

Het crisisnetwerk Izegem-Roeselare-Tielt verzorgt crisisopvang buiten de kantooruren (nacht en weekend). Het netwerk beschikt over 6 opvangmogelijkheden die afwisselend gedurende 1 week beschikbaar zijn in Tielt, Staden, Roeselare, Moorslede en Oostrozebeke. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

17

Vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen 1.Ouderen In Roeselare zijn er zowel publieke als private initiatiefnemers voor residentiële opvang van ouderen. Vanuit het OCMW, het woon-en zorgcentrum Vincenthove en RVT Westerlinde (telefonisch contact) wordt gesignaleerd dat de wachtlijsten én de wachttijden vaak erg lang zijn. Het ‘zorgstrategisch plan residentiële ouderenzorg OCMW Roeselare’ (24 november 2004) stelt dat de wachtlijsten voor de OCMW-rusthuizen sinds 2000 steeds hoger op lopen: van 120 wachtenden in 2000 naar 183 wachtenden in 2004. De wachttijden lopen op van 6 maanden tot 1 jaar. Bij het woon-en zorgcentrum Vincenthove staan 200 mensen op de wachtlijst, waarvan 47 dringend (cijfers februari 2005). Bij het RVT Westerlinde staan 38 wachtenden op de lijst. Toch is zekere voorzichtigheid geboden bij het lezen van de cijfers. Mensen schrijven zich ook preventief in voor residentiële opvang niettegenstaande ze de oplossing voor hun échte woon-en zorgvraag liever op een andere manier gerealiseerd zien zoals extramuraal, versterkte thuiszorg, tussenformules zoals serviceflats, seniorenwoningen, … Het lopende seniorenbehoeftenonderzoek zal aangeven welke noden en behoeften de senioren zelf signaleren, ook op vlak van wonen en zorg. Wellicht zal op basis daarvan werk kunnen gemaakt worden van een seniorenbeleidsplan waar in ieder geval ‘ruimte voor vergrijzing’ gevraagd moet worden. 18

Ook de serviceflats kennen een lange wachttijd en wachtlijst. De wachtlijsten voor de serviceflats van het OCMW bestaan uit 46 personen. Er is een wachttijd van ongeveer 1 jaar. Voor de serviceflats De Rozelaar zijn dit er 120, waarvan 20 dringende gevallen. Opmerkelijk zijn de zeer lange wachttijden voor serviceflats. Op zijn minst 1 jaar en zelfs oplopend tot 3 jaar. Het zorgstrategisch plan stelt dat de vraag naar opnames alleen aangepast kan worden door het aanbod uit te breiden. In dit plan wordt voorgesteld om een nieuw rusthuis te bouwen te Zilverberg met in totaal 120 woongelegenheden, op gronden in eigendom van het OCMW. De besprekingen zijn reeds ver gevorderd. De komst van dit nieuw woon-en zorgcentrum Zilverberg kan bijkomende capaciteit bieden maar het is duidelijk dat er meer ruimte moet voorzien worden voor kleinschalige, betaalbare woonprojecten voor senioren met grote bereikbaarheid van voorzieningen of met een gecombineerd zorgaanbod aan huis. Uitbreiding van de thuiszorg mogelijkheden is dan complementair aan meer residentiële opvang. Bovendien is residentiele opvang meestal geen snelle oplossing voor acute problemen m.b.t. zelfredzaamheid.

2.Personen met een handicap Uit contacten in het werkveld blijkt dat er vraag is naar samenwerking met de sociale huisvestingsmaatschappij voor de realisatie van kleinschalige woonprojecten voor personen met een handicap.

3.Daklozen en crisisopvang Diverse diensten worden geconfronteerd met acute vragen voor opvang. Deze vragen gaan soms samen met psychische- en verslavingsproblematiek. Elke dienst zoekt naar een zo goed mogelijke oplossing, zijnde via het crisisnetwerk, via de specifieke laagdrempelige opvang voor drugverslaafden en psychisch patiënten, via eigen opvangmogelijkheden of via samenwerking met andere partners. Er is geen opvangcentrum voor daklozen in Roeselare; er wordt doorverwezen naar Kortrijk, Ieper of Brugge. Vanuit het CAW wordt laagdrempelige opvang voorzien voor drugverslaafden en psychiatrisch patiënten. Het gaat om een groep die niet terecht kan in het gewone crisisnetwerk omwille van de specifieke problematiek. De laagdrempelige opvang mikt niet op de doelgroep daklozen, maar in de praktijk gaat het wel dikwijls over acute situaties van dakloosheid. Dit initiatief startte in maart 2005. Gedurende de periode maart-september 2005 had men reeds te kampen met 15 weigeringen. Opvallend bij deze laagdrempelige opvang is de bijna uitsluitende aanwezigheid van jongeren tussen de 18 en 23 jaar met een complexe problematiek van zowel (zware) drugsverslaving en de daarbij gepaard gaande psychische problemen. Het CAW meldt dat voor deze jongeren op korte termijn moeilijk een oplossing wordt gevonden. De laagdrempelige opvang biedt korte opvang van drie nachten (time out); 1/3 van de patiënten volgt nadien ambulante begeleiding. Dit betekent dat 2 op de 3 terug de straat op gaat. Wegens plaatsgebrek (1 studio wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

binnen het crisisnetwerk) in residentiële voorzieningen stroomt de groep zeer moeilijk door voor opvang en begeleiding in een instelling. Alleenstaande mannen en vrouwen met kinderen worden een kwetsbare groep op de woningmarkt. Vooral ook vrouwen die door relationele problemen in een crisissituatie terecht komen. Vanuit het vluchthuis voor vrouwen wordt gesteld dat het voor deze doelgroep moeilijk is om op korte termijn een betaalbare en kwalitatieve woning te vinden. Daarom verblijven vrouwen vaak langer dan 6 maand en stelt dit probleem voor nieuwe ‘opnames’.

ginitiatieven ontvangen asielzoekers enkel materiële hulp. Het OCMW zorgt ook voor sociale en medische begeleiding van de LOI-bewoners. Het LOI gebeurt in overeenkomst met het Federaal Agentschap voor de opvang van asielzoekers (Fedasil). Het OCMW is ten aanzien van Fedasil vragende partij naar een beter werkkader.

De capaciteit van het Molenhuis (beschut wonen voor mannen) en Tulpenhuis (begeleid wonen voor vrouwen) voldoen aan de vraag. Voor het doelpubliek van de Villa (begeleid wonen voor mannen) zou een uitbreiding van het aanbod welkom zijn, zonder daarmee aan te geven dat er op heden een problematisch tekort is.

4.Lokaal opvanginitiatief Het aantal kandidaat-vluchtelingen die in het wachtregister zijn ingeschreven neemt gestadig toe. In 10 jaar tijd is het aantal kandidaat-vluchtelingen gestegen van 27 naar 610 personen. Deze stijging was zeer uitgesproken in 2000 en 2001. Sinds 2002 beschikt het OCMW over woningen LOI (lokaal opvanginitiatief). Het OCMW staat hiermee in voor de opvang van asielzoekers. In de lokale opvanwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

19

de b e v o l k i n g v a n R o es el a re

Evolutie van de bevolking 1. Algemene evolutie Op 1 januari 2005 telde de stad Roeselare 55.378 inwoners. In 10 jaar tijd is de bevolking gestegen met ongeveer 1.670 inwoners. Met uitzondering van het jaar 1997 nam de bevolking gestadig toe. Met haar 55.274 inwoners stond de stad Roeselare in 2004 als nummer 25 op de lijst van grootste steden in België. Gelijkaardige centrumsteden in West-Vlaanderen zijn Kortrijk en Oostende, elk met respectievelijk 73.984 en 68.273 inwoners.

Het verschil tussen het aantal geboorten en het aantal sterfgevallen vormt de ‘natuurlijke aangroei’. Het verschil tussen het aantal inwijkingen en het aantal uitwijkingen levert het ‘migratiesaldo’. De som van de natuurlijke aangroei en de migraties verklaart de toe- of afname van de bevolking van Roeselare, zijnde de ‘loop van de bevolking’.

3. Natuurlijke aangroei en migraties Zoals hierboven vermeld stijgt de bevolking van Roeselare, met uitzondering van 1997, gestadig. De oorzaak van deze stijging is een combinatie van het aantal geboorten, sterfgevallen, in- en uitwijkingen. 22

In Roeselare is het aantal vrouwen groter dan het aantal mannen. Procentueel bestaat de bevolking van Roeselare uit 51 % vrouwen en 49 % mannen.

5.Leeftijd Uit het cijfermateriaal blijkt dat de bevolkingaangroei het resultaat is van een natuurlijk overschot (geen negatieve cijfers) en een positief migratiesalo (enkel een negatief cijfer in 1997). Concreet betekent dit dat er in Roeselare méér geboorten zijn dan sterfgevallen én dat meer mensen in de stad komen wonen dan de stad verlaten.

2. Bevolkingsdichtheid Om een inzicht te krijgen in de bevolkingsdichtheid op het grondgebied van Roeselare wordt de oppervlakte (59,8 km²) gedeeld door het aantal inwoners. Op 1 januari 2004 bestond de bevolkingsdichtheid uit 924,3 inwoners/km². Deze dichtheid ligt ver boven het arrondissementeel (520 inwoners/km²) en Vlaams gemiddelde (443,4 inwoners/km²)18.

4. Geslacht

De stad Roeselare blijkt, in vergelijking met de andere centrumsteden, bruisender te zijn op demografisch vlak en dit zowel inzake natuurlijke aangroei als migratiesaldo19. Let wel: bovenstaande conclusies zijn gebaseerd op cijfermateriaal 2002. De laatste jaren (2003-2004) stijgt de bevolking van de stad Roeselare verder maar wel in mindere mate dan de voorgaande jaren. Een lager – maar nog steeds positief – migratiesaldo ligt hier voor een groot stuk aan de basis. Het aandeel mensen dat de stad verlaat neemt sterker toe dan het aandeel mensen dat zijn intrek neemt in de stad Roeselare. De beschikbare gegevens laten niet toe een onderzoek te voeren naar de leeftijdsgroepen die de stad verlaten/intrekken.

Ook de stad Roeselare ontsnapt niet aan de algemene trend van de vergrijzing. De categorie 0 tot 19-jarigen daalt en de categorie 60-79 en het aantal 80-plussers stijgt. Toch zijn er in de stad proportioneel gezien meer jongeren dan in de 13 centrumsteden; de groene druk20 is er groter. De stad Roeselare kent eveneens een kleiner aandeel 60-plussers dan de andere centrumsteden21. Om een efficiënt woonbeleid te voeren is het noodzakelijk te weten hoe de bevolking van Roeselare samengesteld is en waar deze bevolkingsgroepen zich bevinden. De NIS enquête van 2001 maakt dergelijke analyses mogelijk. De bevolking werd door ons opgedeeld in categorieën die een bepaalde bebouwingsvorm vereisen. Hieronder wordt per categorie hun aandeel t.a.v. van de totale bevolking van Roeselare weergegeven:

Categorie 0-14: kinderen die bij hun ouders wonen: 16,8 % Categorie 15-19: jongeren die mogelijks vroeg alleen gaan wonen: 5,8 %


Categorie 20-39: personen die aan gezinsuitbreiding denken: 27,2 % Categorie 40-54: personen met opgroeiende kinderen: 20,7 % Categorie 55-74: personen waarbij de kinderen het huis verlaten: 21,2 % Categorie 75+: personen met mogelijks aangepaste woonvragen: 7,8 %

Opvallende geografische conclusie: de linkerkamer heeft een klein aandeel jongeren tussen 0-14 jaar en een groot aandeel 75-plussers.

7. Burgerlijke staat Gehuwde koppels nemen nog steeds het grootste aandeeI voor hun rekening. Toch is een duidelijke verschuiving waar te nemen. Het aandeel ongehuwde of gescheiden personen neemt toe. Ook het aantal weduwe(naar)s stijgt zachtjes. Bij de analyse van de bevolking is het belangrijk te weten of de groep ‘ongehuwden’ samenwonen – en dus een méérpersoonsgezin vormen – of effectief single zijn. Deze gegevens worden in het volgende hoofdstuk besproken.

6. Nationaliteit 8.Inkomens De bevolking van Roeselare bestaat voor 98,6 % uit personen met een Belgische nationaliteit. De overige 1,4 % bestaat hoofdzakelijk uit personen afkomstig uit Europese landen. De laatste jaren is een duidelijk stijging van inwijkelingen uit het continent Afrika en Azië waar te nemen. Vooral in 2002 en 2003 steeg het aantal sterk tengevolge van de regularisatiecampagne. Uit de Stadsmonografie blijkt dat Roeselare en Kortijk proportioneel minder mensen met een andere nationaliteit herbergen dan de andere centrumsteden. Bij de cijfers moet eveneens rekening gehouden worden met het aantal naturalisaties. De afgelopen 5 jaar (1999-2003) hebben 228 vreemdelingen de Belgische nationaliteit aangenomen.


In Roeselare stijgt, net zoals in Vlaanderen, het mediaaninkomen22. Het mediaaninkomen van 19.130 euro ligt iets hoger dan in Vlaanderen en ook de toename is er groter23. De groep met de hoogste inkomens (groter dan 24.789 euro) groeit het sterkst aan, net zoals in Vlaanderen. Zowel in Vlaanderen als in Roeselare nemen de inkomensverschillen toe. De hoogste inkomensklasse bevindt zich hoofdzakelijk in de westelijk gelegen radiale uitbreidingen. Het centrum wordt heel duidelijk bevolkt door mensen met een laag inkomen. Eigen onderzoek bevestigt dat de laagste inkomens zich bevinden in de linker- en de rechterkamer van het Hart.24

23

Evolutie van de gezinnen 1. Cijfers Op 1 januari 2005 telde Roeselare 23.082 gezinnen25. De samenstelling van de gezinnen is als volgt:

60 % heeft geen kinderen 18 % heeft 1 kind 15 % heeft 2 kinderen 9 % heeft 3 kinderen 1 % heeft 4 of meer kinderen

De bevolking van Roeselare bestaat voor 78 % uit kleine gezinnen26. Onder kleine gezinnen verstaan we alleenstaanden en gezinnen bestaande uit twee tot drie personen. Analyse toont aan dat het Hart een hoge concentratie heeft aan alleenstaanden waarbij de linkerkamer met haar 45,8 % ver boven het gemiddelde van de stad ligt. Ook de rechterkamer scoort hoog: 37,7 % alleenstaanden t.o.v. van het stadsgemiddelde van 27,8 %.

2. Evolutie Het aantal gezinnen is de laatste 10 jaar toegenomen met 1.496 eenheden, weliswaar niet altijd in dezelfde grootte-orde. Het jaar 2000 vormde een hoogtepunt met een toename van 334 gezinnen. De stijging van het aantal gezinnen is een gevolg van de toenemende gezinsverdunning die kan verklaard worden vanuit volgende demografische ontwikkelingen: 24

Daling van het aantal kinderen per gezin

Het aantal leden per gezin neemt stelselmatig af. In 1970 en 1980 bestond een gezin te Roeselare gemiddeld uit respectievelijk 3,27 en 2,84 personen. Op 1 januari 2005 was dit gemiddelde gedaald tot 2,4 personen per gezin. Op 1 januari 2005 maakte het aantal gezinnen zonder kinderen 60 % uit van het totaal aantal gezinnen; 10 jaar geleden was dit aandeel 54 %. De stijging van het aantal gezinnen zonder kinderen is voor het grootste deel ten nadele van het aantal gezinnen met één kind. In 1996 (10 jaar geleden) maakte het aantal gezinnen met één kind 21 % van het totaal aantal gezinnen uit; op 1 januari 2005 daalde het aandeel tot 18,3 %.

De stijging van het aantal gescheiden personen beïnvloedt de woonmarkt op 2 domeinen: enerzijds moet het aanbod aan woningen stijgen en anderzijds is de financiële draagkracht van deze uiteengetrokken gezinnen lager dan voorheen. Het aantal gezinnen waarbij de referentiepersoon een gehuwd persoon is, is de laatste 10 jaar afgenomen met 745 eenheden. Op 1 januari 1996 bestond 67,3 % van het aantal gezinnen uit gescheiden personen; op 1 januari 2005 was dit aandeel gedaald tot 57,7 %.

Toenemende versnippering van gezinnen ten gevolge van echtscheiding

Het meer zelfstandig wonen van nooit-gehuwden Hogere levensverwachting en hoge zelfstandigheid tot op hogere leeftijd waardoor het aantal alleenstaande bejaarden toeneemt

Het aantal gezinnen waarbij de referentiepersoon een ongehuwde persoon is, is de laatste 10 jaar toegenomen met 1.469 eenheden. Op 1 januari 1996 bestond 10,3 % van het aantal gezinnen uit gescheiden personen; op 1 januari 2005 was dit aandeel gestegen tot 15,7 %. Het grootste gedeelte van de gezinnen waarbij de referentiepersoon een ongehuwd persoon is, zijn gezinnen zonder kinderen (88 % op 1 januari 2005). Het aantal gezinnen waarbij de referentiepersoon een gescheiden persoon is, is de laatste 10 jaar toegenomen met 1.335 eenheden. Op 1 januari 1996 bestond 8 % van het aantal gezinnen uit gescheiden personen; op 1 januari 2005 was dit aandeel gestegen tot 13 %. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Bevolkings- en gezinsprognoses 1. Inleiding

Uit de gesloten bevolkingsprognose blijkt dat de bevolking vanaf 2007 zal dalen.

Voor de periode 2007-2012-2017 werd door WES, Onderzoek en Advies een open en gesloten gezinsprognose uitgevoerd. Een gesloten prognose houdt enkel rekening met de ontwikkeling van de eigen bevolking. Een open prognose houdt eveneens rekening met migraties. In het kader van deze woonstudie zijn de gegevens van de open prognose het meest relevant aangezien de stad Roeselare gelegen is in het regionaalstedelijk gebied Roeselare en een aanbodbeleid voor wonen moet voeren. Migraties maken hier integraal deel van uit (zie hoofdstuk Aanverwante ruimtelijke processen). De gesloten prognoses worden puur informatief opgenomen.

Het aantal gezinnen met opgroeiende kinderen neemt eerst doe om daarna weer af te nemen: + 369 tot 2012 – 85 tussen 2012 en 2017

3. Gezinsprognoses

Voor een woonstudie zijn de gezinsprognoses het interessantst omdat hiermee de toekomstige woonbehoefte kan ingeschat worden. Let wel: het zijn en blijven prognoses.

3.1. Open prognoses Uit de open gezinsprognose blijkt dat het aantal gezinnen vanaf 2007 degressief zal toenemen. Tabel 3: Open gezinsprognose Aantal gezinnen

2. Bevolkingsprognose

2007

2012

2017

23.689

24.865

25.883

+ 1.117

+ 1.018

Absolute cijfers

Het aantal gezinnen waar de kinderen het huis verlaten neemt stelselmatig toe: + 320 tot 2012 + 586 tussen 2012 en 2017 De groep senioren neemt het sterkst toe: + 521 tot 2012 + 395 tussen 2012 en 2017

3.2. Gesloten gezinsprognoses Uit de gesloten gezinsprognose blijkt dat het aantal gezinnen vanaf 2007 degressief zal toenemen. Tabel 4: Gesloten gezinsprognose

(bron: WES, onderzoek en advies) Tabel 1: Open bevolkingsprognose Aantal inwoners

Aantal inwoners

2007

2012

2017

55.7012

56.559

57.260

+ 848

+ 700

Absolute cijfers

Binnen de leeftijdscategorieën worden wel volgende verschillen waargenomen:

(bron: WES)

Uit de open bevolkingsprognose blijkt dat de bevolking na 2007 degressief zal toenemen. Tabel 2: Gesloten bevolkingsprognose

Aantal inwoners Absolute cijfers

2007

2012

2017

54.891

54.807

54.463

- 84

- 344


Het aantal jongeren dat vroeg alleen gaat wonen neemt lichtjes toe: + 12 gezinnen tot 2012 + 9 gezinnen tussen 2012 en 2017 Het aantal jonge gezinnen met kleine kinderen neemt eerst af om daarna weer toe te nemen: – 46 gezinnen tot 2012 + 113 gezinnen tussen 2012 en 2017

2007

2012

2017

23.483

24.346

24.982

+ 863

+ 636

Absolute cijfers

(bron: WES, onderzoek en advies)

Net zoals bij de open gezinsprognoses worden verschillen waargenomen binnen de leeftijdscategorieën:

Het aantal jongeren dat vroeg alleen gaat wonen neemt lichtjes toe: + 11 gezinnen tot 2012 + 7 gezinnen tussen 2012 en 2017

25

Het aantal jonge gezinnen met kleine kinderen blijft dalen: – 243 gezinnen tot 2012 – 84 gezinnen tussen 2012 en 2017 Het aantal gezinnen met opgroeiende kinderen neemt eerst toe om daarna af te nemen: + 278 tot 2012 – 237 tussen 2012 en 2017 Het aantal gezinnen waar de kinderen het huis verlaten neemt stelselmatig toe: + 284 tot 2012 + 562 tussen 2012 en 2017 De groep senioren neemt het sterkst toe: + 533 tot 2012 + 388 tussen 2012 en 2017

Bovenstaande evoluties zijn uiteraard een weerspiegeling van de vergrijzing van de bevolking en zullen hun invloed hebben op het aanbod van verschillende woningtypes.

26


s p ec i f i e k e o n d e rz o ek e n

Onderzoek naar aandachtsgebieden Welke gebieden in de stad Roeselare verdienen extra aandacht om de woningkwaliteit te verbeteren? Om deze vraag te beantwoorden werd een analyse gevoerd op basis van de comfortgegevens van de NIS-enquête van 2001. Let wel: dit onderzoek is een aangelegenheid op het niveau van de stad. De aandachtsgebieden mogen niet aanzien worden als achtergestelde buurten of bijzondere gebieden.

1. Selectiemethode Onderstaande methode werd gehanteerd om statistische sectoren (SS) te selecteren als aandachtsgebied. Ten eerste dient een aandachtsgebied te voldoen aan een aantal criteria. Door deze criteria met elkaar te combineren kan een prioriteitenlijst op gesteld worden waardoor het beleid gefaseerd kan optreden/handelen. Volgende criteria werden meegenomen bij het selecteren van de aandachtsgebieden: het aantal woningen zonder klein comfort binnen de SS en het aantal woningen met enkel klein comfort binnen de SS. Voor de juiste inhoud van het comfortniveau wordt verwezen naar bijgevoegde figuur.

28

Figuur 1: Comfortniveau Zonder comfort

Klein comfort

Middelmatig comfort

Groot comfort

WC

X

X

X

Badkamer met of zonder stortbad

X

X

X

X

X

CV Keuken mininimum 4m² of

X

geïntegreerd in ander vertrek Telefoonaansluiting en 1 of meer-

X

dere auto’s in het huishouden (bron: Begeleidende nota VUB)

Ten tweede is het wenselijk om het aantal aandachtsgebieden te beperken. Binnen het Steunpunt Sociale Planning (provinciebestuur West-Vlaanderen) wordt de 15 %-regel gehanteerd. Dit betekent dat per gesteld criterium ongeveer 15 % van de SS geselecteerd worden. Voor de stad Roeselare komt dit neer op ongeveer 12 sectoren28. Ten derde wordt rekening gehouden met de ligging van het gebied. SS gelegen in een industriële bestemming (paarse zones in APA) worden niet weerhouden als aandachtsgebied. Daarnaast worden SS met een laag aantal woningen enkel opgenomen indien ze aansluiten bij grotere wooneenheden.


2. Aandachtsgebieden met prioriteit 1 Aandachtsgebieden met prioriteit 1 zijn statistische sectoren die zowel het hoogste29 aantal woningen zonder comfort (A) als het hoogste aantal woningen met enkel klein comfort (B) bevatten.

Rekening houdend met de 15 %-regel, met de SS gelegen in industriële omgevingen én met SS met een klein aantal woningen worden 7 statistische sectoren geselecteerd als aandachtsgebied met prioriteit 1:

Ieperstraat-Centrum (A02) (linkerkamer)30 Onze-Lieve-Vrouw (A122) (rechterkamer) Broederschool (A143) (RK) Sint-Elooiswijk (A301) (NWZ gordel) Zwarte Leeuw (A83) (LK) Spanje (A132) (RK) Rumbeke-Centrum-Kern (C001)

Aandachtsgebieden met prioriteit 1 wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

29

3. Aandachtsgebieden met prioriteit 2 Aandachtsgebieden met prioriteit 2 zijn SS met het hoogste aantal woningen zonder klein comfort (A).

Rekening houdend met de 15 %-regel, de SS gelegen in industriële omgevingen en SS met een klein aantal woningen worden volgende 11 statistische sectoren geselecteerd als aandachtsgebied met prioriteit 2:

Ieperstraat-Centrum (A02) (LK) Onze-Lieve-Vrouw (A122) (RK) Broederschool (A143) (RK) Sint-Elooiswijk (A301) (NWZ gordel) Zwarte Leeuw (A83) (LK) Spanje (A132) (RK) Rumbeke-Centrum-Kern (C001) Veiling (A521) (NWZ) Dikmuidsesteenweg Kern (A50) (LK) Beitem kern (C20) Beveren Kern (A701) Aandachtsgebieden met prioriteit 2

In deze gebieden bestaat méér dan 9,5 % van het woonpatrimonium uit woningen zonder klein comfort. 30


4. Aandachtsgebieden met prioriteit 3 Aandachtsgebieden met prioriteit 3 zijn SS die het hoogst31 aantal woningen zonder comfort (A) en het hoogst aantal woningen met enkel klein comfort (B) bevatten.

Rekening houden met de 15 %-regel, de SS gelegen in industriële omgevingen en SS met een klein aantal woningen worden volgende 16 statistische sectoren geselecteerd als aandachtsgebied met prioriteit 3:

Ieperstraat-Centrum (A02) (LK) Onze-Lieve-Vrouw (A122) (RK) Broederschool (A143) (RK) Sint-Elooiswijk (A301) (NWZ gordel) Zwarte Leeuw (A83) (LK) Spanje (A132) (RK) Rumbeke-Centrum-Kern (C001) Veiling (A521) (NWZ) Dikmuidsesteenweg Kern (A50) (LK) Beitem kern (C20) Beveren Kern (A701) St. Elisabethswijk (C030) (NWZ gordel) Fort (A822)(LK) Meiboom (A401) (NWZ gordel) Waterdam (A60) (NWZ) Beverensteenweg (A101) (RK)

Aandachtsgebieden met prioriteit 3


31

Tabel 1: Kengetallen per aandachtsgebied

Statistische sectoren

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Totaal

% sociale

Aantal

woningen

gezinnen

huurwoningen

huurwoningen

Aantal

huurwoningen

huurwoningen

%

2001

2003

De Mandel

OCMW

huurwoningen

Ieperstraat-Centrum (A02)

467

494

9

0

9

2

231

49

Onze-Lieve-Vrouw (A122)

334

362

0

6

6

2

162

49

Broederschool (A143)

428

444

26

3

29

7

132

31

Sint-Elooiswijk (A301)

491

504

66

1

67

13

139

28

Zwarte Leeuw (A83)

406

411

69

17

86

21

196

48

Spanje (A132)

314

319

17

4

21

7

121

39

Rumbeke-Centrum-Kern (C001)

666

685

36

2

38

6

234

35

Veiling (A521) (NWZ)

204

212

0

2

2

1

73

36

Dikmuidsesteenweg Kern (A50)

694

754

0

9

9

1

370

53

Beitem kern (C20)

370

384

4

2

6

2

51

14

Beveren Kern (A701)

437

444

0

1

1

0

85

19

St. Elisabethswijk (C030)

312

314

38

2

40

13

54

17

Fort (A822)

401

417

0

6

6

1

167

42

Meiboom (A401)

884

889

92

2

94

11

243

27

Waterdam (A60)

313

332

0

3

3

1

55

18

Beverensteenweg (A101)

295

321

0

3

3

1

124

42

32


Doorlichting van de gemeentelijke renovatiepremie Om een gemeentelijke renovatiepremie te bekomen, dient de woning ouder te zijn dan 30 jaar en is het maximaal toegelaten niet-geïndexeerd kadastraal inkomen sinds 22 maart 2004 vastgelegd op 750 euro. Voordien lag het maximaal toegelaten niet-geïndexeerd kadastraal inkomen op 500 euro. Met de doorlichting van de gemeentelijke renovatiepremie wensen we de effectiviteitsgraad van de premie te onderzoeken. Deze effectiviteitsgraad werd bekomen door het aantal woningen dat theoretisch in aanmerking komt voor een renovatiepremie te vergelijken met het aantal effectief aangevraagde premies.

teitsgraad geen volledig correct beeld van de intentie om een premie aan te vragen. De criteria zijn het KI en de ouderdom. Dit betekent dat de effectiviteitsgraad geen rekening houdt met het mogelijks comfort in die woningen. Voor deze woningen zal uiteraard geen renovatiepremie aangevraagd worden. Ervaring bij de dienst huisvesting leert dat begunstigden pas in de loop van het verbouwingsproces deze mogelijkheid ontdekken. Het reglement stelt dat de premie moet worden aangevraagd vóór de start van de werken.

Tabel 2: Effectiviteitsgraad in de aandachtsgebieden Statistische sectoren

teitsgraad in % Prio 1

Prio 2

Ieperstraat-Centrum (A02)

9

Onze-Lieve-Vrouw (A122)

19

Broederschool (A143)

20

Sint-Elooiswijk (A301)

15

Zwarte Leeuw (A83)

11

Spanje (A132)

10

Rumbeke-Centrum-Kern (C001)

10

Veiling (A521) (NWZ) Dikmuidsesteenweg Kern (A50)

De stad beschikt over 10.279 woningen32 die theoretisch in aanmerking komen voor de gemeentelijke renovatiepremie. Sinds de invoering van de gemeentelijke renovatiepremie werd voor 1.204 woningen33 een renovatiepremie aangevraagd. Concreet betekent dit dat de gemeentelijke renovatiepremie een effectiviteitsgraad heeft van ongeveer 12 %. In werkelijkheid zal dit percentage een beetje hoger zal liggen omdat in de periode vóór 22 maart 2004 een aantal woningen, zijnde woningen met een KI tussen 500 en 750 euro, niet in aanmerking kwamen voor de premie. Voor een deel van deze woningen werd vermoedelijk na 22 maart 2004 een aanvraag ingediend.

Na de verbouwingswerken dient de woning te voldoen aan de bepalingen van de Wooncode en moet een keuringsattest (elektriciteit) voorgelegd worden. Voor mensen met minder financiële mogelijkheden en met beperkte renovatieplannen is deze drempel vaak te groot. Aandachtsgebieden prioriteit 1 en 2 hebben een gemiddelde effectiviteitsgraad van 13 %. Aandachtsgebied prioriteit 3 heeft een gemiddelde effectiviteitsgraad van 11 %.

Effectivi-

Beitem kern (C20) Beveren Kern (A701)

Prio 3

St. Elisabethswijk (C030) Fort (A822)

7 11 9 17 4 11

Meiboom (A401)

11

Waterdam (A60)

13

Beverensteenweg (A101)

13

(bron: NIS 2001, verwerking wvi)

Volgende tabel geeft de effectiviteitsgraad binnen de aandachtsgebieden weer.

89,4 % van de aanvragers is eigenaar en bewoont de woning ook. 10,6 % van de aanvragers zijn eigenaarverhuurders. Huurders vragen deze premie niet aan. Het is moeilijk deze 12 % als zijnde goed/slecht te beschouwen aangezien wij geen weet hebben van gelijkaardige onderzoeken. Bovendien geeft de effectiviwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

33

Onderzoek naar de woondichtheden Het voeren van een woonbeleid houdt in dat er zuinig omgesprongen wordt met de beschikbare ruimte. Wij vinden het belangrijk dit item mee te nemen in deze woonstudie aangezien zuinig ruimtegebruik een belangrijke pijler vormt in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (zie hoofdstuk Aanverwante ruimtelijke processen). Het is immers de taak van de stad om in haar GRS aan te duiden op welke wijze nieuwe woongebieden zullen ingevuld worden. Hierbij gaat het niet alleen over het soort woningen maar ook over de te hanteren dichtheid. Binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden volgende woondichtheden opgelegd: een minimale woondichtheid van 25 woningen/ha in stedelijke gebieden en 15 woningen/ha voor kernen in het buitengebied. In hoofdstuk Aanverwante ruimtelijke processen wordt aangegeven welke delen van de stad Roeselare behoren tot het (regionaal)stedelijk en het buitengebied. Deze minimale dichtheden gelden niet als absolute norm; gebieden met hoge dichtheden kunnen gebieden met lage dichtheden compenseren. Voorliggend onderzoek wil nagaan in welke mate de stad deze minimumdichtheden haalt. Om een realistisch beeld te krijgen van de huidige dichtheden werden enkel de volgens het APA bestemde woongebieden in rekening gebracht met daarenboven uitsluiting van grootschalige bedrijven, ziekenhuizen, scholen, … De dichtheden werden onderzocht op niveau van de SS34 zelf én op niveau van de ruimtelijk aaneengesloten gebieden (zie hoofdstuk Wonen in Roeselare, Globale analyse). 34

We wilden de survey zo actueel mogelijk houden. Daarom werd gewerkt met het aantal gezinnen 2003. Zoals reeds eerder gesteld wordt het aantal woningen gelijkgesteld met het aantal gezinnen.

1. Dichtheden in het stedelijk gebied Zoals hierboven vermeld moet het stedelijk karakter zich vertalen in een stedelijke dichtheden van minimum 25 woningen/ha. Onderstaande tabel geeft een beeld van de dichtheden in het stedelijk gebied.

2. Dichtheden in kernen van het buitengebied De gebieden van de stad Roeselare die niet behoren tot het stedelijk gebied worden ondergebracht in het buitengebied. Uit onderstaande tabel blijkt dat ook de kernen in het buitengebieden niet voldoen aan de gemiddelde dichtheid van 15 woningen/ha. Tabel 2: Woondichtheden in kernen van het buitengebied Geografische entiteit

Dichtheid (w/ha)

Oekene

8,5

Zilverberg

6

Beitem Tabel 1: Woondichtheden in stedelijk gebied Geografische entiteit Linkerkamer Rechterkamer

Gemiddelde kernen buitengebied

Dichtheid (w/ha) 25,5

7 10,3

(bron: wvi)

25

Radiale uitbreidingen

12,5

Beveren kern

10,3

Rumbeke-Centrum-Kern

11

Gemiddelde stedelijk gebied

16

(bron: wvi)

Uit de survey blijkt dat de gemiddelde dichtheid binnen het stedelijk gebied 16 woningen/ha bedraagt. Deze dichtheid ligt behoorlijk laag ten aanzien van de opgelegde stedelijke dichtheid van 25 woningen/ha.

3. Dichtheden in verkavelingen Bij de opmaak van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan voor de stad Roeselare werden de bestaande verkavelingen, hoofdzakelijk gelegen tussen de grote ring (R32) en de kleine ring, onderzocht naar hun dichtheden. Hieruit blijkt dat het overgrote deel van de verkavelingen een dichtheid heeft van 11 à 15 woningen/ha, m.a.w. percelen schommelend tussen 650m² en 950m². De verkavelingen met dichtheden van 25 woningen/ha en méér situeren zich voornamelijk in de sfeer van de sociale woningbouw. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

4. Conclusie De gemiddelde dichtheden op het grondgebied Roeselare beantwoorden niet aan de in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen opgelegde dichtheden. De stad dient nu de uitdaging aan te gaan om haar dichtheden, zowel in het stedelijk gebied als in het buitengebied, op te trekken. Deze uitdaging ligt voor een deel in het (verticaal) verdichten van het huidig patrimonium enerzijds en het streven naar aanvaardbare dichtheden in nog te ontwikkelen gebieden, de zogenaamde potentiele binnengebieden (zie volgend hoofdstuk). Het streven naar hoge dichtheden hoeft niet per definitie een verlies aan kwaliteit te betekenen. Onderstaande voorbeelden lichten dit toe.


Het eerste voorbeeld heeft betrekking op de bouw van 16 (sociale) woningen gelegen aan de rand van een vrij recente sociale verkaveling in Veltem-Beisem (Architectenbureau Jan Maenhout - Brussel) Het bouwproject heeft een hoge bouwdichtheid, namelijk 47 woningen/ha. De nieuwe huizen worden per 3 gekoppeld, wat ook vanuit energetisch oogpunt erg interessant is. Alle woningen hebben een private tuin, een parkeerplaats en een aparte fietsenberging. Door de interessante schakeling van de woningen krijgt men per 3 woningen gemeenschappelijke toegangszones, welke aangenaam zijn voor sociale contacten maar toch de privacy van de bewoners niet storen. De terugwijkende inplanting van de bouwvolumes, de aanleg van de tuinen zorgen voor een sfeer van dorpse openheid en zijn op vanuit energetisch oogpunt interessant.

Het tweede voorbeeld komt uit Waregem (wvi) waarbij leegstaande bedrijfspanden gesloopt werden om plaats te maken voor 19 sociale koopwoningen. Bovendien wilde de stad het project aangrijpen om de ganse straat op te fleuren en aantrekkelijker te maken. Het project heeft een woningdichtheid van 27 woningen/ha. De 4 woningtypes zorgen voor verscheidenheid en wijken af van een doorsnee woonwijk.

35

Onderzoek naar potentiële binnengebieden 1. Inleiding

2. Resultaten

In voorliggende analyse worden de belangrijkste potentiële binnengebieden in het stedelijk gebied van Roeselare gedetecteerd. Deze potentiële binnengebieden zijn braakliggende gronden met potenties voor strategische (woon)projecten. Het zijn gebieden waar de stad haar woonbeleid deels kan realiseren.

De resultaten van het onderzoek zijn de volgende: de stad Roeselare beschikt nog over 70-tal potentiële binnengebieden, goed voor zo’n bruto-oppervlakte van 168,5 ha. Indien rekening gehouden wordt met wegenis, openbaar domein, groenvoorzieningen, komt dit neer op een netto-opervlakte van 118 ha. Deze gebieden bieden de stad mogelijkheden om haar woonbeleid ook daadwerkelijk uit te voeren.

Het onderzoek richt zich naar gebieden > 0,5 ha én gelegen in - volgens het APA bestemde - woongebieden, met uitzondering voor de gebieden Roobaard en Maria’s Linde. Deze gebieden liggen in agrarisch gebied maar worden opgenomen aangezien de bestemming zal wijzigen naar wonen. Meer uitleg hieromtrent is te vinden in hoofdstuk Aanverwante ruimtelijke planningsprocessen.

Onderstaand overzicht geeft het aantal en oppervlakte aan potentiële binnengebieden per APA-bestemming weer:

De eerste selectie werd gemaakt op basis van de luchtfoto’s augustus 2000 en RPB35 2003. Daarna werden de resultaten vergeleken met de onderzoeksresultaten vanuit het afbakeningsproces regionaalstedelijk gebied Roeselare. Een aantal van deze gebieden werd eveneens ter plaatse gecontroleerd. Als laatste werden de weerhouden gebieden gecheckt op hun haalbaarheid. Binnengebieden in eigendom van aanpalende bedrijven werden niet opgenomen, evenmin een aantal binnengebieden in de onmiddelijke nabijheidvan het toekomstig ziekenhuis te Oekene en het stadsbos te Zilverberg.

Algemeen woongebied: 93,5 ha - 54 gebieden Woongehuchten/korrels: 7 ha - 11 gebieden Overheids-woonuitbreidingsgebied: 9,2 ha - 1 gebied Woonreservegebied: 15,2 ha - 3 gebieden

De gebieden Robaard en Maria’s Linde zijn goed voor samen 43,5 ha, weliswaar niet onmiddellijk aansnijdbaar. Volgende kaart geeft de potentiële binnengebieden schematisch weer. Potentiële binnengebieden

Dit onderzoek is uiteraard niet waterdicht maar geeft toch een belangrijke indicatie naar bouwmogelijkheden. 36


Analyse van de leegstaande bedrijfsgebouwen

Onderstaand onderzoek heeft tot doel het detecteren van leegstaande bedrijfsgebouwen met potenties voor wooninbreidingsprojecten. Hierbij werd zowel naar de ligging – en dus de omgeving – als naar de configuratie gekeken.

Midden november 2005 stonden 24 gebouwen op de lijst van leegstaande bedrijfsgebouwen36.

Jules Lagaestraat 14, warenhuis Verbrugge, 853 m², op lijst sinds 2003

Gaststraat 15, oude cinema, 496 m², op lijst sinds 2003

Deze lijst kan als volgt uitgesplitst worden:

10 hoeves37 1 hotel 3 kantoorruimtes38 3 magazijnen39 2 restaurants 5 winkels40

Hoogstraat 60, showroom en stapelplaats Soliver, 10.067 m², op lijst sinds 2005

Van de 24 leegstaande bedrijfsgebouwen komen er 5 bedrijfsgebouwen mogelijks in aanmerking voor woonprojecten. Hugo Verrieststraat 11-13, magazijn kringloopwinkel, 1.155

Hiernaast volgt een schematisch overzicht.

m², op lijst sinds 2005

Beversesteenweg 445 (KBC-gebouw), op lijst sinds 2004


37

Mogelijkheden tot huursubsidie In het kader van deze woonstudie werd contact gelegd met het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid. In 2004 voerden zij in opdracht van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap onderzoek uit naar de mogelijkheden voor een vernieuwd stelsel van Vlaamse huursubsidie. Dit onderzoek kadert binnen een ruimere onderzoeksopdracht, namelijk ‘Ruimte voor Woonbeleid’. We geven de belangrijkste conclusies uit dit contact en overleg mee: Algemeen kan worden gesteld dat de invoering van een stelsel van huursubsidie niet zaligmakend is. De onbetaalbaarheid op de woningmarkt dient bekeken te worden vanuit diverse invalshoeken. Er dringen zich niet alleen maatregelen op in functie van het woonbeleid, maar evenzeer op de domeinen van werkgelegenheid, inkomensniveau en armoedebestrijding. Een lokaal bestuur zal dus altijd beperkt zijn in de mogelijkheden die het heeft om via huursubsidies de onbetaalbaarheid op de woningmarkt aan te pakken. Hét antwoord op de vraag naar betaalbare woningen vanuit de invalshoek wonen is het verhogen van het aanbod sociale woningen. Naast een huursubsidie is aldus noodzaak aan structurele maatregelen. Indien dan toch de optie wordt genomen om een vorm van huursubsidie te voorzien, dan kan dit best via combinatie van de varianten 5 en 6, op maat van de stad Roeselare. Variant 5 vertrekt vanuit de kandidaat-huurders op de wachtlijst van de sociale huisvestingsmaatschap38

pij. De subsidie vervalt bij toekenning van een sociale woning. Als inkomensgrenzen gelden hier de grenzen van de sociale huisvesting. Op het gebruik van de wachtlijst als vertrekpunt werden vanuit het Kenniscentrum een aantal opmerkingen geformuleerd. Zo kampt elke wachtlijst met dubbele inschrijvingen of inschrijvingen uit voorzorg, waarmee men niet onmiddellijk zicht krijgt op de hoogdringendheid van de woonbehoefte. Bovendien staan niet alle mensen die in een precaire woonsituatie verkeren op de wachtlijst voor een sociale woning. Een selectiever gebruik dringt zich dan ook op. Voordeel van deze variant is dat het aantal begunstigden op een bepaald moment kan vastgelegd worden. Hiermee houdt men echter nog geen rekening met de toestand van de woning waarin de mogelijks begunstigde woont. Dit kan bij de uitwerking van variant 6 wel. In variant 6 is de huursubsidie enkel van toepassing op woningen verhuurd via intermediairen (svk’s, shm’s, gemeenten, OCMW’s). Het verlenen van een huursubsidie door de overheid gebeurt dan in ruil voor het recht op toewijzing van de woning. De eigenaar stelt de woning ter beschikking van de overheid die instaat voor het zoeken van een huurder en voor het maken van afspraken tussen huurder en verhuurder. In deze PPS-formule werkt de overheid samen met kleine private eigenaars in plaats van met grotere bouwpromotoren. De huursubsidie wordt bij voorkeur uitbetaald aan de intermediaire organisatie. Deze variant biedt vanuit het standpunt van de overheid een interessante formule: in ruil voor de subsidie krijgt de overheid de allocatie van private huurwoningen in de hand. Dit systeem draagt bij tot een grotere doelgerichtheid van het stelsel: de

gezinnen met de hoogste nood kunnen de hoogste prioriteit krijgen bij toewijzing van een woning en huursubsidie. Vragen bij deze variant: zijn eigenaars-verhuurders bereid om in dergelijk systeem te stappen? Is de capaciteit van de intermediairen voldoende? Zijn er financiële middelen ter beschikking om de werking van de intermediaire organisatie uit te breiden?


a a n v erw a n t e r u i m t el i jk e p ro c es s e n

Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Roeselare Niet alleen voorliggende woonstudie doet uitspraken over het wonen in Roeselare. Ook onderstaande door decreet vastgelegde planningsprocessen - hebben betrekking op de gewenste nederzettings- of woonstructuur.

Het afbakenen van regionaalstedelijke gebieden is een taak van het Vlaams Gewest. De studie voor afbakenen van het regionaalstedelijk gebied Roeselare werd afgerond in februari 2004 en geeft aan welke delen van Roeselare, Izegem, Ingelmunster en Hooglede behoren tot dit regionaalstedelijk gebied. In 2006 wordt de afbakeningslijn via een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan vastgelegd.

Stationsomgeving Zuid (2): verdichten van stationsomgeving via een gemengd project met nadruk op de woonfunctie H. Hartziekenhuis (3): herbestemming na herlokalisatie Roobaard (4) en Maria’s Linde (5): bouwvrij houden van open gebieden als reserve na 2007

Onderstaande kaart geeft het voorstel van afbakening en de te nemen acties weer. De cijfers verwijzen naar de hierboven vermelde acties rond wonen.

Gemeenten en steden die - geheel of gedeeltelijk - behoren tot een regionaalstedelijk gebied moeten een stedelijk aanbodbeleid voeren voor wonen. Dit houdt in dat ze over een voldoende én een gevarieerd aanbod aan woongelegenheden moeten beschikken om het stedelijk wonen aantrekkelijk te maken. Het bereiken van een stedelijke dichtheid van gemiddeld 25 woningen/ha behoort eveneens tot de te nemen acties. In de studie worden een aantal acties opgenomen die het wonen in het regionaalstedelijk gebied moeten garanderen en versterken. Sommige acties behoren tot de taak van het Vlaams gewest; voor andere acties moet de stad het voortouw nemen. Het gaat om volgende gebieden/acties:

40

Stationsomgeving Noord (1): verdichten van stationsomgeving via een gemengd project met nadruk op de woonfunctie

Afbakeningslijn regionaalstedelijk gebied Roeselare wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Momenteel werken de stad en wvi aan het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) voor de stad Roeselare. De opmaak van het GRS kadert in het Decreet van 19 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening. Dit decreet – met haar talrijke wijzigingen – legt aan elke gemeente de verplichting op om een ruimtelijk structuurplan te maken. Het GRS moet de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende jaren uitzetten, waaronder uiteraard de gewenste woonstructuur. Het moet fungeren als algemeen beleidskader voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Aangezien voorliggende woonstudie het GRS voorafgaat, zullen de goedgekeurde beleidsopties overgenomen worden in het GRS.


41

Woonvernieuwingsgebieden en woningbouwgebieden In het kader van de Vlaamse Wooncode werden in het besluit van de Vlaamse regering van 7 april 1998 (BS 28 mei 1998) woonvernieuwingsgebieden41 en woningbouwgebieden42 afgebakend. Woonvernieuwingsgebieden zijn gebieden waarbinnen grote inspanningen noodzakelijk zijn om de woonkwaliteit te verbeteren. Woningbouwgebieden zijn gebieden waarbinnen de bouw van nieuwe woningen gestimuleerd wordt door het Vlaamse gewest via subsidies en tegemoetkomingen. Bij de afbakening van deze bijzondere gebieden werd enkel rekening gehouden met het criterium wonen, dit in tegenstelling met de afbakening van achtergestelde buurten43 waar rekening gehouden werd met een brede waaier van achterstellingscriteria (tewerkstelling, opleiding, inkomen, …). In totaal werden in Vlaanderen 886 woonvernieuwingsgebieden geselecteerd en komen 4.135 buurten in aanmerking voor een erkenning als woningbouwgebied. Volgende kaart geeft de geselecteerde woonvernieuwings- en woningbouwgebieden te Roeselare weer.

Woonvernieuwings- en woningbouwgebieden 42


die n s t v erl e n i n g

Actoren huisvesting In Roeselare zijn heel wat actoren actief op de woningmarkt. Toch is het niet evident om meteen terecht te komen bij de organisatie met het meest geschikte aanbod. In dit deel van de woonstudie geven we een overzicht van alle organisaties die ‘wonen’ als een aspect van hun dienstverlening beschouwen. Wie een uitgebreid overzicht wil van de meeste van deze diensten kan terecht in de ‘Omgevingsanalyse van het lokaal sociaal beleidsplan 2006-2007’.44

1. Lokale overheid

J

J

1.1. Stedelijke diensten 1.1.1. Stedelijke huisvestingsdienst J

J

J

Per actor bespreken we het aanbod en de doelgroep waarbij het aanbod opgedeeld wordt in het aanbieden van patrimonium en/of dienstverlening.

J

J

Het patrimonium wordt ingedeeld in privaat woonpatrimonium, sociaal woonpatrimonium en/of sociaal woonpatrimonium welzijnsactoren. De mogelijke soorten dienstverlening zijn basisdienstverlening, woonbegeleiding van specifieke woondiensten en woonbegeleiding van welzijnsactoren.

J

1.1.2. Bevolkingsdienst

J

Verklaring in verband met woonstverandering (adreswijziging) Afgifte van uittreksels, getuigschriften of attesten opgemaakt aan de hand van de bevolkingsregisters (gezinssamenstellingen) Inlichtingen in verband met straatbenaming, huisnummering

.1.3.

1

J

J

J

Sectie stedenbouw

Aanvragen nieuwbouw en verbouwingen Bouwstatistieken Lichtreclames Openbare onderzoeken bouwaanvragen

Verdeling van goed Stedenbouwkundig attest Verkavelingen Belastingen op ontbrekende parkeerplaatsen

1.1.4. Sectie ruimtelijke planning J

Opmaak gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, uitvoeringsplannen, verordeningen

1.1.5. Sectie belastingen en sectie financiën J

J

J

J J

J

44

Loket voor alle informatie omtrent wonen/inclusief de stedelijke premies/provinciale/gewestelijke premies/1-loket voor premieaanvragen Info over huurwet (advies op maat, mogelijkheid tot doorverwijzing) Conformiteitsattest voor kamerverhuur en verhuur van woningen / reglement Kamerwonen Behandeling leegstand, onbewoonbaar-en ongeschiktverklaring Beleidsondersteuning Secretariaat lokale woonraad

J

J

J

Basisdienstverlening heeft betrekking op (eerstelijns) info en advies en mogelijkse doorverwijzing naar specifieke diensten. Woonbegeleiding van specifieke woondiensten heeft betrekking op advies over bepaalde deelthema’s rond wonen, zoals juridisch advies over rechten en plichten van huurder en verhuurder. Woonbegeleiding van welzijnsactoren heeft betrekking op begeleiding van bijzondere kansengroepen. Het kan zowel om een ambulante als om een residentiële begeleiding gaan.

J

Bijhouden inventaris stadspatrimonium (rekendienst) Inkohiering van de gemeentebelastingen (belastingen) Behandelen van de bezwaarschriften (belastingen) Opmaken en aanpassen van de belastingreglementen (belastingen) Incohieren van de leegstandsbelastingen

De stadsdiensten zijn enkel actief op het domein van de dienstverlening. Ze beschikken niet over een woonpatrimonium. De intensiteit van de begeleiding is uiteraard afhankelijk van de soort stadsdienst. Zo zorgen de welzijnsdienst en huisvestingsdienst voor een integrale begeleiding per complex dossier. Juridische kwesties worden wel doorverwezen naar een jurist (pro deo of Huurdersbond).


1.2. OCMW

2. Andere overheden

Elke inwoner van de stad kan beroep doen op het OCMW. Het recht op maatschappelijke dienstverlening staat ingeschreven in de organieke wet van 1976 op de Openbare centra voor Maatschappelijk Welzijn.

2.1. Provincie West-Vlaanderen J

J

J

J

J

J

J

J

Basisdienstverlening: info en advies (bv. rond huurgarantie) Intensieve begeleiding: budgetbegeleiding met vragen naar woonsituatie, zoeken naar betaalbare woning Begeleiding als welzijnsactor : begeleiding in de rusthuizen, begeleiding bij beschut wonen, … Voeren van een stimulerend ondersteuningsbeleid via tussenkomst in de huurwaarborg (garantstelling door het OCMW sedert november 1997) en de wettelijke opdrachten van het OCMW met betrekking tot gerechtelijke uithuiszetting. Ook het richtinggevend barema leefloon is gericht op ‘wonen’ Aanbieden sociaal woonpatrimonium via De Huurservice Aanbieden sociaal woonpatrimonium via rusthuizen

J

J

Voor de volledigheid dient hier ook de Federale overheid genoemd te worden. De federale overheid bepaalt immers de spelregels op de private huurmarkt via de huurwetgeving.

De provincie biedt als intermediar bestuur ondersteuning aan het lokaal woonbeleid van de West-Vlaamse gemeenten. In Roeselare werd dit aanbod, op vraag van de lokale woonraad, zeer intensief uitgewerkt via evaluatie van de werking van de woonraad en het actieve partnership met de wvi bij de opmaak van de woonstudie. Op vraag van de stad kan de provincie nog verder betrokken blijven bij de uitwerking van deelaspecten van deze woonstudie. 2.2. Vlaams Gewest J

J

J

J

J

J

J


Loket premieaanvragen in samenwerking met de stad Roeselare Premies voor particulieren Opleiding huisvestingsconsulenten Actieve partner in de woonstudie Roeselare

Het meest belangrijke beleidsdocument is de Vlaamse Wooncode waarin de gemeente een regisserende rol toebedeeld krijgt, weliswaar zonder bijkomende middelen vanuit Vlaanderen.

Uitzetten van Vlaams woonbeleid Decreet Vlaamse Wooncode Inzet technisch controleur AROHM: uitvoeren woningonderzoeken Verstrekken particuliere renovatiepremies en huursubsidies Gratis verzekering gewaarborgd wonen Toekennen van projectsubsidies voor realisatie sociale huisvestingsprojecten Eigen premiestelstel

45

3. Andere sectoren

3.1. Immobiliënsector J

J

Verkoop en verhuur van woningen in opdracht van particuliere eigenaars 57 erkende vastgoedmakelaars in Roeselare (BIV)

De immobiliënsector doet aan dienstverlening voor eigenaars, huurders, kopers (info en advies) en biedt woonpatrimonium op de private markt aan. Naast de immobiliënsector zijn ook de individuele private eigenaars-verhuurders belangrijke actoren op de woningmarkt. 63% van de huurwoningen worden verhuurd door private eigenaars.

Op 27 oktober 2005 nam De Mandel de Huisvestingsmaatschappij voor Midden-West-Vlaanderen over. Hiermee verruimde zij haar werkveld. Nu beheert De Mandel ook sociale leningen en zet ze het werk van de HMWV verder in de regio RoeselareTielt. Elke burger kan zich – indien aan een aantal voorwaarden voldaan wordt – inschrijven bij De Mandel. 3.3. Huisvestingsmaatschappij voor Midden West-Vlaanderen J

J

3.2. Sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel J

J

J

J

J

γ

Sociale huisvestingsmaatschappij, erkend door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij Actief in 22 gemeenten (44 deelgemeenten) van West-Vlaanderen Aanbod sociaal woonpatrimonium aan Verlenen van info en advies aan (potentiële) huurders: procedures inschrijving en wachtlijst, rechten en plichten Woonbegeleiding zoals dossiers i.v.m. huurachterstal Samenwerkingsovereenkomst met RISO WestVlaanderen, het project ‘Tweezijdig’

Sociale huisvestingsmaatschappij, erkend door de Vlaamse huisvestingsmaatschappij (VHM), op 27 oktober 2005 overgenomen door de De Mandel Actief in de koopsector-zowel voor bouw en verkoop van sociale woningen, als voor het verstrekken van sociale leningen

3.4. Vzw ’t Huiswerk J

J

J

J

Private vzw op vrijwilligersbasis Woonpatrimonium voor doelgroepen: 3 woningen worden comfortabel ingericht en aan een beperkte prijs verhuurd (volgens het inkomen; in de praktijk ongeveer 200 euro). Beperkte huurwaarborg. Modaliteiten van betaling zijn bespreekbaar. Doelgroep: zwakke groepen op de huisvestingsmarkt: gezinnen met schulden, vreemdelingen, alleenstaanden met kinderen Doorverwijzing bij juridische woonvragen

3.5. Huurdersbond J

J

J

3.6. Vzw Woonwinkel J

J

Deelname aan de lokale woonraad en de cluster wonen van het Stedelijk Welzijnsoverleg Opstellen lijst huurwoningen

Toen de vzw nog over voldoende werkingsmiddelen beschikte, verleende ze juridisch advies met betrekking tot wonen. Het was een laagdrempelige eerste lijnsvoorziening die gericht is op de noden en behoeften van diverse bewoners op de woningmarkt met bijzondere aandacht voor kwetsbare groepen. De vzw woonwinkel stond in voor dienstverlening welzijnsactoren. 3.7. RSVK Midden West-Vlaanderen J

J

J

J

46

Wordt door de stedelijke huisvestingsdienst geraadpleegd i.f.v. complexe woonvragen Juridisch advies aan huurders Geen zitdag in Roeselare, wel in Kortrijk, Brugge, Oostende

Regionaal Sociaal Verhuurkantoor Opgericht in 18 december 1998 door de gemeenten Hooglede, Staden, Izegem, Roeselare, Tielt, het provinciebestuur West-Vlaanderen en de Regionale welzijnsraad Roeselare – Tielt Opgericht met het oog op het verkrijgen van een gewestelijke subsidiëring Aanbieden woonpatrimonium


3.8. Vlaams Woningfonds J

J

J

Huisvestingsmaatschappij, erkend door het Vlaams Gewest Actief in de sociale huur- en koopsector: renovatie/ verhuur van sociale woningen en verstrekken van sociale leningen Specifiek gericht op grote gezinnen

In 2004 werd aan 29.02% van de bevolking van het arrondissement Roeselare een sociale lening toegekend. Het grootste deel is bestemd voor de aankoop van een woning; ook leningen voor nieuwbouw scoren hoog in het arrondissement.

3.9. West-Vlaamse Intercommunale J

J

J

J

Actief in de koopsector Actieve partner inzake ruimtelijke planning, milieu en natuur, bedrijfshuisvesting en woonprojecten Opdrachthouder van woonstudie Roeselare. Opvraag van de stad kan wvi nog verder betrokken blijven bij de uitwerking van deelaspecten van deze woonstudie Opdrachthouder GRS en talrijke ruimtelijke uitvoeringsplannen voor de stad Roeselare


47

Welzijnsactoren in functie van woonbeleid 1. Lokale overheid

J

1.1. Stedelijke welzijnsdienst J J

J

J

J

J

J

Coördinatie lokaal sociaal beleid Coördinatie stedelijk welzijnsoverleg Wijkwerker Premie voor ‘het zelfstandig wonen na begeleid wonen’ Premie voor het installeren van een rookmelder (gemeentelijke subsidie) Info en advies rond pro Deo-advocaat (Kortrijk)

1.2. OCMW J

Aanbieden van woonbegeleiding vanuit een specifieke specialisatie: juridisch advies rond allerlei aspecten; weliswaar minder uitgebouwd voor wonen Aanbieden van specifiek patrimonium (residentiële werking): vluchthuis, crisisopvang en laagdrempelige opvang voor drugverslaafden en of psychiatrische patiënten

Het CAW Midden West-Vlaanderen heeft weinig capaciteit voor woonbegeleiding en signaleerde dit reeds meermaals ten aanzien van de Vlaamse overheid. Het CAW Stimulans en CAW Piramide in Kortrijk hebben een erkenning voor een gezamenlijk pilootproject woonbegeleiding/begeleid wonen.

J

J

J

van het individueel functioneren, aanbieden van klimaat van basisveiligheid, optimaliseren van relaties in gezin, leefgroepen individuele begeleiding, sociale vaardigheden oefenen en zelfstandigheidstraining Leefgroepswerking: aanbod van leefklimaat (structurering, basisveiligheid), sociale interacties, werken aan probleemgedrag, optimaliseren van relatie met thuis, individuele begeleiding TCK-werking: studio-wonen, praktische en administratieve zelfstandigheidstraining, individuele begeleiding Aanbieden patrimonium Dochterorganisaties: Dagcentrum De Trompet Dagcentrum De Tuba Trainingscentrum Het Klinket Trainingscentrum Kamerwonen De Komma F

F

Zie vorig hoofdstuk

F

2.1.2. Passage 9

F

2. Private actoren •

2.1. Sector Algemeen Welzijnswerk

Dienstverlening: ambulant en residentieel Doelgroep: minderjarigen en volwassenen 2.1.1. Het Centrum Algemeen Welzijnswerk Midden West-Vlaanderen J

J

J

Kwaliteitsvol onthaal voor alle mensen met welzijnsvragen en/of –problemen Vraaggestuurd hulpverleningsaanbod met specifieke aandacht voor de meest kwetsbaren Uitgebreide basisdienstverlenende functie: woonbegeleiding als welzijnsactor (ambulante werking) 48

•

Afdeling van Centrum voor Algemeen Welzijnswerk, centrum voor levens- en gezinsvragen. Moorslede

2.2. Sector Bijzondere jeugdbijstand

Dienstverlening: ambulant en residentieel Doelgroep: minderjarigen en volwassenen

Het Centrum voor Integrale Begeleiding biedt dagbesteding aan; huisvestingsproblemen (op zoek naar woning, huurproblemen…) worden doorverwezen. Begeleid wonen heeft betrekking op begeleiding vanuit welzijnsdiensten. 2.2.2. Comité Bijzondere jeugdzorg J

2.2.1. Centrum voor integrale begeleiding Onze Kinderen J J

J

Aanbieden dienstverlening Begeleiding van gezinnen en kinderen in hun samenleven: gezamenlijke aanpak van probleemgedrag door ouders en begeleiding, versterken

J

Kwaliteitsvolle hulpverlening met als doel jongeren/minderjarigen te responsabiliseren, hun rechten te vrijwaren en hun ontplooiingskansen te bevorderen Deze hulpverlening is subsidiair, aanklampend, op maat van de cliënt en participatief Kwaliteitsvolle preventie met als doel het voorkomen van problematische opvoedingssituaties door


uitsluitingsmechanismen ten aanzien van minderjarigen structureel aan te pakken Het comité wordt ook geconfronteerd met woonproblemen. Het Comité stelt zelf geen ‘diagnose’ op voor woonvragen maar verwijst door naar gespecialiseerde diensten in de Stad. 2.3. Sector Personen met een handicap

Dienstverlening: ambulant en residentieel Doelgroep: minderjarigen en volwassenen 2.3.1. Orthopedagogisch Centrum SintIdesbald J

J

J

J

J

J

J

J

Minderjarigenwerking Volwassenenwerking: Woon- en ondersteuningscentrum De Drempel en Dienst Begeleid Wonen De Meander Orthopedagogisch centrum binnen de congregatie van de Broeders van Liefde Biedt naast onderwijs ook zorg op maat voor volwassen personen met een handicap Dienstverlening en patrimonium Erkend door het Vlaams Fonds voor Sociale Integratie van Personen met een Handicap Doelgroep: volwassenen met mentale beperking (licht en matig) met eventueel bijkomende problemen (sociaal, emotioneel, psychisch, ...) Mogelijks doorverwijzing voor specifieke vragen rond woonproblemen


De dienst Begeleid wonen De Meander biedt ambulante begeleiding aan volwassen personen met een handicap (ook niet-aangeboren hersenletsels en autisme) die zelfstandig wonen of wensen te wonen, met het oog op een zo volledig mogelijke integratie in de samenleving. Voorwaarden: de personen hebben een Vlaams Fonds erkenning en wonen zelfstandig in Roeselare. Woon- en ondersteuningscentrum De Drempel biedt wooninfrastructuur en ondersteuning aan +/- 35 volwassen personen met verstandelijke problemen en al dan niet bijkomende problemen (emotioneel, psychisch, sociaal, relationeel, ...). Voorwaarden: de personen hebben een zorgtoewijzing ‘tehuis niet werken’, ‘bezigheidstehuis’ of ’tehuis werkenden’ of ‘beschermd wonen’. 2.3.2. Provinciaal Dienstencentrum De Waaiberg

De ondersteuning gebeurt aan huis en is op maat van de gebruiker. Kenmerkend voor beschermd wonen is de 24u/24u continu bereikbare permanentie. Doelgroep zijn volwassen personen met beperkingen (mentaal, fysiek, meervoudige problemen) en die over een zekere mate van zelfredzaamheid beschikken. De personen hebben omwille van hun ‘beperkingen’ of gemis aan ervaring, nood aan ondersteuning en begeleiding. 2.3.3. Dominiek Savio J

J

J

2.3.4. Thuisbegeleidingsdienst Start West-Vlaanderen J

J

J

J

Vestiging te Gits Tehuis voor niet-werkende personen met een handicap en biedt plaats aan personen met een zware fysieke handicap Dienstverleningscentrum voor personen met een beperking (fysiek, mentaal, meervoudig,…)

J

J

De dienst beschermd wonen (In de Reke) is een ambulante zorgverleningsvorm en staat in voor begeleiding en ondersteuning inzake wonen en dagbesteding. In de Reke biedt doelgroepen een integrale begeleiding aan bij de cliënt thuis. Indien nodig wordt doorverwezen naar gespecialiseerde diensten.

Vestiging te Gits Molenreke te Rumbeke Thuisbegeleidingsdienst (minderjarigen en volwassenen)

Zetel in Brugge Ambulante begeleiding aan personen met een verstandelijke handicap en hun direct betrokkenen bij het samenleven en bij de uitbouw van hun levenstraject: thuisbegeleiding, zorgconsulentschap, trajectbegeleiding Personen met een verstandelijke handicap of een meervoudige handicap, kinderteam van 0 tot 14 jaar en jongeren- en volwassenenteam vanaf 14 jaar

49

2.3.5. Vlaams Fonds voor Sociale Integratie van Personen met een Handicap J

J

J

J

Subsidiërende instantie Beschikt niet over eigen collectieve voorzieningen maar erkent en subsidieert collectieve voorzieningen die opgericht werden door het privé-initiatief of de lokale overheid Diverse vormen van individuele dienstverlening en de coherente uitbouw van voorzieningen Individuele tussenkomsten:

2.4. Geestelijke gezondheidszorg

Dienstverlening: ambulant en residentieel Doelgroep: minderjarigen en volwassenen 2.4.1. Centrum Geestelijke Gezondheidszorg J

J

F

F

F

F

F

Advies bij studie- of beroepskeuze Diverse vormen van beroepsopleiding die het Fonds kan financieren Bij tewerkstelling van een persoon met een handicap kan de werkgever een financiële compensatie krijgen Beroepsactieve personen met een handicap kunnen speciaal aangepast arbeidsgereedschap terugbetaald krijgen Personen met een handicap kunnen een tussenkomst genieten voor diverse vormen van individuele materiële bijstand (aanpassing woning, auto, enz.) op voorwaarde dat hierdoor hun sociale integratie wordt bevorderd.

J

2.4.2. Activiteiten-en arbeidszorgcentrum De Bieweg J

J

J

J

J

Project van Begeleid wonen Roeselare-Tielt Geestelijke gezondheidszorg Beschut Wonen De Bieweg is een kleinschalig woonproject: 27 plaatsen waarvan 20 te Roeselare Begeleiding waarbij individuele aanpak centraal staat Rehabilitatie van psychiatrische patiënten door deelname aan activiteitenprojecten, arbeidsmatige activiteiten en psychosociale begeleiding Doelgroep: alleenstaande mannen en vrouwen met een psychiatrische problematiek en die omwille van hun psychische moeilijkheden niet zelfstandig kunnen wonen

Voor bepaalde juridische woonvragen wordt indien nodig doorverwezen (huurwet, zelfstandig gaan wonen, …)

2.5. Algemene gezondheidszorg 2.5.1. Mutualiteiten J

J

Ondersteuning, begeleiding en advies voor leden Doorverwijzer rond aanpassingspremies voor bejaarden/personen met een handicap, woningkwaliteit en specifieke vormen van woonbegeleiding

2.5.2. Ziekenhuizen J

J

50

Ambulante, multidisciplinaire hulpverlening op het terrein van de geestelijke gezondheidszorg Toegespitst op behandeling, begeleiding en preventie van psychische problemen, klachten en stoornissen Doorverwijzing van woonproblemen naar een specifieke dienst

J

Soms sociale opnames en crisisopvang

2.6. Woon- en Zorgsector 2.6.1. OCMW J

residentiële opvang voor ouderen: F

F

F

F

F

F

Verzorgingstehuis ter Dreve Rusthuis ten Hove Psychogeriatrisch Centrum ter Berken Zorgcentrum Sint-Henricus Dagverzorgingscentrum Sint-Henricus Serviceflats Zilverschoon


2.6.2. Vzw Bejaardenzorg Midden WestVlaanderen

bedreigen. Het opbouwwerk werkt projectmatig aan bewonersondersteuning

2.7.3. ’t Klokje vzw J

J

J

J

J

J

Private initiatiefnemer met 80 medewerkers Biedt diverse vormen van ouderenzorg aan Woon- en zorgcentrum 'Vincenthove' is gericht naar zorgbehoevende ouderen met een aparte leefgroepwerking voor dementerende ouderen Serviceflatcomplex 'De Rozelaar' met dienstverlening vanuit woon-en zorgcentrum Vincenthove Dagverzorgingscentrum 'den Haard'

2.6.3. Rust-en verzorgingstehuis Westerlinde J

Verblijfsafdeling voor zwaar zorgbehoevende bejaarden in de campus Westlaan van het H. Hartziekenhuis

2.6.4. Thuiszorgsector

Met het project Tweezijdig ontwikkelt samenlevingsopbouw Roeselare-Tielt samen met De Mandel instrumenten voor participatie van de huurders. Met het project Kamerwonen in Krottegem vraagt het opbouwwerk specifieke aandacht voor een groep van mensen die vaak noodgedwongen op kamers dient te wonen; in de loop van het project wordt ook breder gefocust op de samenhang van de buurt.

2.7.1. Samenlevingsopbouw RoeselareTielt

J

J

J

Het opbouwwerk was/is sterk betrokken bij de werking van de vzw Woonwinkel. SORT is trekker van de bewonersgroep die ontstaan is vanuit de woonwinkelwerking. 2.7.2. Vzw ’t Hope J

2.7. Andere actoren

J

Biedt patrimonium aan: studiowonen voor 7 personen (eigen kamer) Doelgroep: meerderjarige mannen en vrouwen die een minimum aan zelfredzaamheid hebben en financieel in eigen onderhoud kunnen voorzien Krijgen op begroting 2005 een stadstoelage van 4731 euro (structuurondersteunend) Gelinkt aan/vertegenwoordiging van andere diensten: Begeleid wonen De Bieweg, Diensten Pleegzorg, Sociale dienst Mariasteen, de Meander Doorverwijzing voor specifieke woonvragen is mogelijk

J

J

Vereniging waar armen het woord nemen Begeleiding, hulpverlening, ontmoetingsmogelijkheid, belangenbehartiging voor mensen in armoede Huisbezoeken, ontmoeting op dinsdagnamiddag, gespreksavonden, getuigenissen, vormingen, structurele aanpak van kansarmoede

SORT is een steunpunt van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en staat in voor de planning en uitvoering van projecten in de regio Roeselare-Tielt. Het opbouwwerk ondersteunt bevolkingsgroepen met betrekking tot ontwikkelingen die de kwaliteit van de lokale samenleving (bv. buurt, dorp) en de maatschappelijke positie van zwakkere doelgroepen bepalen of wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

51

Overlegorganen in functie van woonbeleid 1. Lokaal

De cluster maakt deel uit van het stedelijk welzijnsoverleg.

3. Provinciaal

1.1. Lokale woonraad

1.3. Bewonersgroep vzw Woonwinkel

3.1. Vereniging van West-Vlaamse bouwmaatschappijen

In 2002 werd een ad hoc lokale woonraad opgericht. Op basis van een grondige evaluatie nam de gemeenteraad in februari 2005 de beslissing tot de formele oprichting van een adviserende lokale woonraad. Opvallend in deze woonraad is de aanwezigheid van zowel sociale actoren als de private bouwsector.

Mensen uit kwetsbare groepen nemen het woord en wisselen ervaringen uit over de noden en behoeften van mensen in armoede.

Volgende taken behoren tot het werkterrein van de lokale woonraad: J

J

Adviseren over diverse kwesties op vlak van wonen zowel op vraag van het College als op op eigen initiatief Overleggen met lokale actoren (bv. De Mandel, OCMW, Woonwinkel vzw, lokale politici & bevoegde ambtenaren, andere belanghebbenden zoals politie, brandweer, …) bij het opstellen van adviezen

1.2. Beleidscluster Wonen en Welzijn

Lokale welzijnsactoren (bv. Tweezijdig, OCMW, Woonwinkel vzw, stedelijke welzijnsdienst en huisvestingsdienst, …) besteden bijzondere aandacht aan kwetsbare groepen binnen het gevoerde woonbeleid. De cluster overlegt tevens over de noden en behoeften van deze doelgroepen. 52

J

Infovergadering 4 maal per jaar

3.2. Provinciale uitwisselingstafel Kamerwonen

2. Regionaal

2.1. Regionale welzijnsraad - Werkgroep huisvesting

De regionale welzijnsraad Roeselare-Tielt heeft sedert haar oprichting in 1998 aandacht voor de woonvragen in de regio. Via de opstart van een werkgroep huisvesting werden diverse initiatieven opgezet: de woningwijzerkaart, vormingsmomenten, gesprekken over preventieve woonbegeleiding tussen OCMW’s en sociale huisvestingsmaatschappijen, memorandum lokaal woonbeleid. Aan de werkgroep nemen diverse welzijnsorganisaties uit de regio deel, alsook een aantal OCMW’s, woondiensten, provincie.

Op vraag van samenlevingsopbouw West-Vlaanderen organiseert de provincie een praktische rondetafel met sociale diensten en huisvestingsdiensten uit WestVlaanderen over Kamerwonen.

4. Vlaams

4.1. Commissie huisvesting VVSG

Aan dit overleg nemen huisvestingsambtenaren uit verscheidene Vlaamse steden deel. Info-uitwisseling en overleg staan centraal. VVSG staat voor Vlaamse Vereniging voor steden en gemeenten.


4.2. Vlaamse vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

4.4. Vlaams Overleg Bewonersbelangen

J

J

Overkoepelende vereniging voor alle huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen

Een door de Vlaamse overheid erkende en gesubsidieerde overkoepelde vzw voor de werking van woonwinkels, woonwijzers , huurdersbonden en sociaal verhuurkantoren

4.3. Vlaamse Huisvestingsmaatschappij

J

J

J

Vlaamse Openbare Instelling Bouwen van sociale woningen bestemd om verhuurd of verkocht te worden aan mensen met een lager inkomen Toekennen van sociale leningen

De VHM is belast met het toezicht op en de dienstverlening aan 115 door haar erkende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). Als koepelorganisatie voor de sociale huisvestingsmaatschappijen met méér dan 134.000 huurwoningen en méér dan 105.000 verkochte woningen in Vlaanderen, vervult de VHM de rol van grootste bouwheer in Vlaanderen. Tijdens het eigenlijke bouwproces treden de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappijen op als bouwheer.


4.5. VIVAS (vereniging inwoners van sociale woningen)

J

J

Samenwerkingsverband van sociale huurdersgroepen Bevordert onderlinge contacten tussen deze groepen en verdedigt hun gemeenschappelijke belangen

4.6. Sectorale koepels welzijnssectoren

53

i ns t r um en t en v a n h et l o k a a l w o o n b el ei d

Stand van zaken inzake uitvoering van het woonbeleid De Vlaamse Wooncode stelt de gemeente als regisseur van het woonbeleid en van alle wooninitiatieven op haar grondgebied. Ook binnen het lokaal sociaal beleid (decreet 2004) zijn er dwarsverbindingen en raakpunten met het woonbeleid. Voor het uitvoeren van het woonbeleid zet de stad volgende capaciteit in. De dienst huisvesting bestaat uit één sectiehoofd Burger en Welzijn, één huisvestingsambtenaar, één maatschappelijk werker en drie administratief medewerkers45. De begroting 2005 voorzag 164.011 euro loonkosten voor deze medewerkers, waarvan 40.000 euro afkomstig uit het Stedenfonds. Met de middelen van het Stedenfonds (periode 20032007) werd eind 2003 een maatschappelijk werker aangeworven die, naast het verlenen van info omtrent premies, ook gedeeltelijk wordt ingezet voor opvolging van complexe woonvragen, beleidsondersteuning en secretariaat van de lokale woonraad. Het OCMW beschikt niet over een cel woonbeleid waardoor het moeilijk is om de personeelsbezetting in kaart te brengen. Elke maatschappelijk werker (14) moet aandacht hebben voor de woonproblematiek en beschikt over een basiskennis. De juridische dienst van het OCMW behandelt de complexe en juridische woonvragen. De Huurservice van het OCMW wordt opgevolgd door één coördinator. Er is één technisch begeleider in functie van het tewerkstellingsproject het Atelier en in de loop van 2005 werd een bijkomende maatschappelijk werker ingezet in functie van de woonbegeleiding.

56

Hieronder volgt een overzicht van het gevoerde woonbeleid door stad en OCMW.

1. Informatie en advies Hét centrale informatiepunt is het loket van de stedelijke huisvestingsdienst. Dit loket houdt in: J

J

J

J

J

Verlenen van informatie omtrent premies en het invullen/opvolgen van de aanvraagformulieren voor zowel de stedelijke, provinciale en gewestelijke premies Verlenen van alle informatie omtrent de administratieve verordening verhuren van kamers en belastingsreglementen leegstand, verkrotting en verwaarlozing Afleveren conformiteitsattest op vraag Waar mogelijk opvolging van complexe woonvragen, informatie over de huurwet en doorverwijzen naar gespecialiseerde diensten Verlenen van info over de procedure woningonderzoek

De huisvestingspremies vormen een belangrijk deel van de werking van de huisvestingsdienst. Bij de recente wijzigingen van de stedelijke premies werd een uitgebreide informatiecampagne gevoerd via o.a. brochures, een reportage op “Trefpunt” op de regionale zender en extra informatie in het stedelijk informatieblad46. Deze informatiecampagne heeft zijn effect niet gemist. De aanvragen voor de stedelijke renovatiepremie stegen van 126 in 2003 naar 227 in 2004.

Op vraag van het opbouwwerk neemt de dienst huisvesting elke laatste dinsdag van de maand deel aan de “koffienamiddag”, van de wijk Krottegem47. De dienst huisvesting geeft uitleg over de nieuwe regelgeving, over de mogelijke gevolgen van controles en beantwoordt ook vragen over huren in het algemeen.

2. Kwaliteitsbeleid 2.1. Stimulerende maatregelen 2.1.1. De renovatiepremie De inwoners van stad Roeselare kunnen voor een aantal werken een renovatiepremie aanvragen. Het gaat over dakwerken, vochtbestrijding, buitenschrijnwerk, elektriciteit en sanitair. Wie van plan is om de woning te renoveren en voldoet aan de gestelde voorwaarden kan een maximale tussenkomst krijgen vastgesteld op 20% van de kostprijs van de aanvaarde en uitgevoerde werken. Indien er voor elke categorie van werken een premie aangevraagd wordt, bedraagt de maximale tussenkomst 4.250 euro. Het premiebedrag is substantieel binnen een renovatiebudget maar het reglement is ook strikt. De dienst huisvesting verbindt er zich toe binnen de 20 kalenderdagen na indiening van het aanvraagformulier een controle ter plaatse uit te voeren. Deze controle moet gebeuren vóór de aanvang van de werken. Het bedrag wordt toegekend nà controle ter plaatse door de bevoegde stedelijke ambtenaren.


Continue bekendmaking en promotiecampagnes zijn cruciaal, zeker aangezien de premie vóór de aanvang van de werken moet aangevraagd worden.

In hoofdstuk Specifieke onderzoeken werd de renovatiepremie onderzocht op haar effectiviteit. Hieruit blijkt een effectiviteitsgraad van 12%.

Het reglement bevat geen bepalingen in functie van de huurprijs na de renovatie door eigenaar-verhuurders. De stedelijke huisvestingsdienst beschikt niet over gegevens die zouden aantonen dat de huurprijzen omwille van deze renovatie ook gestegen zijn, maar men kan dit wel veronderstellen. De bestaande stedelijke renovatiepremie stimuleert vooral de eigenaar-bewoners, namelijk 90% van de aanvragen. Ongeveer 10% van de aanvragers zijn eigenaar-verhuurders en huurders vragen deze premie niet aan. De dienst huisvesting signaleert dat voor bepaalde mensen de kwaliteitseisen van de werken te hoog zijn en daarom wordt toch nog vaak afgezien van de aanvraag. Men kan dan ook veronderstellen dat de premie vooral ten goede komt aan diegenen die kiezen voor een grondige aanpak van de verbouwing.

2.1.2. De premie voor installatie van klein comfort

In 2004 werden 129 renovatiepremies uitbetaald voor een bedrag van 175.959,59 euro. Hiervoor werd een beroep gedaan op volgende middelen: 139.900,34 euro eigen middelen en 36.059,25 euro uit het Stedenfonds’48 Het gemiddeld K.I. van de woningen waarvoor in 2004 een gemeentelijke renovatiepremie werd aangevraagd bedraagt 481,14 euro. Ter vergelijking, het gemiddeld K.I. voor woningen in Roeselare is 751 euro.


In 2005 werd de premie slechts twee keer uitbetaald voor een totaal bedrag van 500 euro49. Het ‘Voortgangsrapport stedenfonds Roeselare’ stelt dat ‘het invoeren van de specifieke reglementering voor de installatie van klein comfort (badkamer, wc met waterspoeling) zeker geen succesvolle maatregel te noemen is. Het is eerder een aanvullende maatregel op de gemeentelijke renovatiepremie. Toch betekent het geringe aantal aanvragen voor deze comfortpremie niet dat het aantal woningen zonder klein comfort afneemt. De meeste aanvragers die werken uitvoeren om klein comfort in de woning te installeren, komen automatisch terecht bij de gemeentelijke renovatiepremie. Meestal worden er in combinatie met de installatie van klein comfort nog andere betoelaagbare werken uitgevoerd, waardoor het voor de premieaanvrager financieel interessanter is om de gemeentelijke renovatiepremie aan te vragen’.

2.1.3. De aanpassingspremie Met de aanpassingpremie beoogt de stad ‘de aanpassing van woongelegenheden aan de fysieke gesteldheid van de bejaarde en/of gehandicapte’. Het bedrag van de toelage wordt vastgesteld op 20% van de verkregen gewestelijke aanpassingspremie voor bejaarden en gehandicapten. De aanpassingspremie is een aanvullende premie. Dit betekent dat personen die niet voldoen aan de voorwaarden van het Vlaams Gewest ook via stad Roeselare geen premie kunnen krijgen. In 200550 werden 10 aanpassingspremies uitbetaald voor een bedrag van 1.250 euro. Het ontwerp eindrapport ‘versterken, verbreden, verdiepen’ van de Visitatiecommissie voor het stedenfonds51 stelt zich vragen over de overlapping met premiestelsels van Vlaamse en provinciale overheden. De aanvullende premie maakt het onmogelijk om eigen stedelijke accenten te leggen en is bijgevolg ook een beperkt instrument voor het woon-zorgbeleid van de stad. 2.1.4. Overige premies Voor de volledigheid worden hier een aantal premies vernoemd die door stad Roeselare onder bepaalde voorwaarden uitbetaald worden52. Het gaat over premies voor de plaatsing van fotovoltaïsche zonnepanelen, de plaatsing van zonneboilers, bij uitvoering van verhardingswerken aan private toegangswegen tot landbouwbedrijven of afgelegen woningen, voor 57

inbraakpreventie, voor het aanleggen van regenwaterputten en/of het saneren van het lozingspunt, voor individuele afvalwaterzuiveringsinstallaties (IBA), groendaken en tussenkomst in de aankoop van een autonome rookmelder.

De nieuwe gemeentelijke reglementering voor onbewoonbaar en ongeschikt verklaarde woningen is van toepassing op: J

2.2. Begrenzende maatregelen J

2.2.1. Belasting op leegstand, verwaarlozing en verkrotting De voorbije jaren opteerde stad Roeselare voor het heffen van gemeentelijke opcentiemen op de gewestelijke belasting op leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid. Door de fundamentele wijziging van de wetgeving terzake53 blijkt het vestigen van opcentiemen voor 2004 tot 2007 niet mogelijk. De inventarisatie geeft slechts na drie jaar aanleiding tot een effectieve belastingsaanslag. Daarom keurde de gemeenteraad op 25 april 2005 een nieuw gemeentelijk reglement goed met als doel het innen van directe belastingen op onbewoonde woningen en de gebouwen buiten gebruik en het innen van directe belastingen op onbewoonbaar verklaarde en ongeschikte woningen en woningen en gebouwen in een verwaarloosde en/of onafgewerkte toestand. De nieuwe gemeentelijke reglementering voor leegstand bepaalt dat er minstens twee jaar ononderbroken niet-bewoning moet worden vastgesteld op basis van inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister.

58

J

J

J

Onbewoonbaar verklaard woningen (hetzij op basis van de Nieuwe Gemeentewet of van de Vlaamse Wooncode) Woningen en gebouwen die ongeschikt verklaard zijn op basis van de Vlaamse Wooncode Woningen en/of gebouwen waartegen bepaalde omschreven maatregelen werden genomen ter vrijwaring van de openbare veiligheid of gezondheid Woningen en/of gebouwen die geheel of gedeeltelijk tekenen van verwaarlozing vertonen (vastgesteld door ambtenaar) In aanbouw zijnde woningen en/of gebouwen die gedurende meer dan vijf jaar na aflevering van de stedenbouwkundige vergunning onafgewerkt zijn gebleven

Roeselare heft het eerste en tweede jaar een belastingsbedrag van 25 euro per strekkende meter, te vermenigvuldigen met het aantal bouwlagen. Hierbij geldt een minimumbedrag van 250 euro. Het derde en vierde jaar stijgt het belastingsbedrag van 25 naar 40 euro. Het minimumbedrag bedraagt 400 euro. Het vijfde en daaropvolgende jaren stijgt het bedrag naar 50 euro, met een minimum van 500 euro. De reglementering in Roeselare werd ingevoerd voor de dienstjaren 2005 en 2006. In het kader van deze woonstudie werden 5 belastingsreglementen geanalyseerd (Roeselare, Oosten-

de, Menen, Kortrijk en Izegem). Er werd ook rekening gehouden met het modelreglement opgemaakt door de commissie huisvesting van de VVSG. Volgende conclusies worden getrokken: J

Roeselare opteert voor zeer lage bedragen. De voorbeelden in onderstaande tabel geven dit het best aan. Voorbeeld 1 is gebaseerd op een woning van 5m breedte en 2 bouwlagen. Voorbeeld 2 betreft een woning van 12m breedte en 2 bouwlagen

Tabel 1: Belasting op leegstand in verschillende steden jaar 1

jaar 2

jaar 3

jaar 4

Voorbeeld 1 Roeselare

250

250

400

400

Oostende

1250

2500

3750

5000

Menen

750

1500

2250

3000

Izegem

750

1500

2250

3000

Kortrijk

1500

1500

1500

2250

Voorbeeld 2 Roeselare

600

600

960

960

Oostende

1250

2500

3750

5000

Menen

1800

3600

5400

7200

Izegem

750

1500

2250

3000

Kortrijk

3600

3600

3600

5400

(wvi) J

Roeselare kiest voor de inkohiering op basis van de situatie op 1 januari. Dit betekent dat éenmaal per jaar de aanslagbiljetten verstuurd worden. Dit houdt beperkingen in naar snelle opvolging van de leegstand


J

Roeselare kiest voor een berekening van de belasting op basis van het aantal strekkende meter te vermenigvuldigen met het aantal bouwlagen. Dit maakt de administratieve afhandeling van de dossiers gecompliceerder dan een forfaitaire heffing omwille van de leegstand of de verwaarlozing op zich

Volgende conclusies worden getrokken: J

Roeselare opteert voor een laag belastingsbedrag. Het voorbeeld (perceel van 600m2 met 20 m straatbreedte) in onderstaande tabel geeft dit het best aan

Tabel 2: Belasting op onbebouwde percelen in verschillende

Voor 2005 werden de aangiftes pas op 4 november verstuurd. Het duurt bijgevolg nog enkele maanden vooraleer hier een bedrag op te plakken. Het cijfer in de begroting is een raming gebaseerd op de opbengst van opcentiemen op de gewestelijke belasting. Het bedraagt 17.000 euro.

steden Minimumbedrag

Voorbeeld

Roeselare

125 euro

100 euro wordt 125 euro

Brugge

168,60 euro (2005)

337 euro 4.890 euro

Oostende

54

375 euro

3.260 euro

Kortrijk

250 euro

600 euro

Zottegem

300 euro (2005)

300 euro

Mechelen

125 euro

125 euro

Antwerpen

297 euro

990 euro

Leuven

124 euro

124 euro

1.630 euro

2.2.2. Belasting op onbebouwde percelen De stad heft een belasting op onbebouwde percelen gelegen langs uitgeruste wegen en in goedgekeurde verkavelingen. De basis voor de heffing is 5 euro per strekkende meter met een minimumheffing van 125 euro.

(wvi)

Roeselare opteert voor een berekening per strekkende meter. Diepe percelen worden hierdoor verhoudingsgewijs minder zwaar belast Roeselare opteert voor een laag minimumbedrag (zie tabel 2) Alle percelen worden gelijkwaardig belast. Er is geen differentiatie naar ligging De belasting evolueert niet mee per dienstjaar Voor het dienstjaar 2005 werden reeds volgende bedragen ingekohierd: 103.668 euro voor percelen gelegen in goedgekeurde verkavelingen en 38.950 euro voor percelen langs uitgeruste weg.

2.3. Conformiteitsattesten 2.3.1. Algemeen De eigenaar-verhuurder kan bij de gemeente/stad een conformiteitsattest55 aanvragen. Dit attest bevestigt dat de woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet. De verhuurder is hiertoe niet verplicht maar het kan als een bewijselement in een strafrechterlijk onderzoek bevrijdend werken. Het conformiteitsattest blijft tien jaar geldig. Het kan wel ten allen tijde ingetrokken worden als bij een controle blijkt dat de woning of de kamer niet langer conform is. Aangezien conformiteitsattesten voor het vergunnen van woningen niet verplicht zijn en de eigenaar zelf initiatief dient te nemen, komt dit zelden voor. Ook in Roeselare is dit het geval. Eigenaars die kamers verhuren moeten volgens de Vlaamse wetgeving terzake56 wel over een conformiteitstattest beschikken.

J

In het kader van deze woonstudie werden 8 belastingsreglementen geanalyseerd. Het gaat over de reglementen te Roeselare, Oostende, Kortrijk, Brugge, Zottegem, Mechelen, Antwerpen en Leuven. Het doel van deze analyse is te komen tot algemene conclusies ten aanzien van Roeselare aangezien elke stad/gemeente zijn eigen noodwendigheden heeft.


J

Indien na controle blijkt dat de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaard moet worden, komt de woning op de inventaris terecht en wordt de eigenaar heffingsplichtig.

J

J

59

2.3.2. De Administratieve verordening op de verhuring van kamers 57 Sedert eind januari 200558 beschikt de stad Roeselare over een vernieuwd regelgevend kader voor het verhuren van kamers. De bepalingen van deze verordening zijn van toepassing op gebouwen waar minstens één kamer, gemeubeld of ongemeubeld wordt verhuurd, ongeacht de duur ervan (art. 1). Een kamer wordt in art. 2 gedefinieerd als een woongelegenheid waarin één of meer voorzieningen ontbreken en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de kamer deel uitmaakt. Deze voorzieningen hebben betrekking op WC, bad of douche en kookgelegenheid. De uitbatingsvergunning/ conformiteitsattest wordt afgeleverd voor tien jaar. De stedelijke huisvestingsdienst staat in voor de uitvoering van de verordening. Het invoeren van de administratieve verordening betekent niet dat er voorheen geen regelgeving was met betrekking tot het verhuren van kamers. De stad beschikte op 1 april 1995 over een stedelijk algemeen politiereglement waarin de verhuring van woongelegenheden waar logies verstrekt worden geregeld werd. Dit reglement was reeds van kracht vóór het Vlaamse kamerdecreet59 in voege trad. Het politiereglement was op bepaalde vlakken al strenger dan het kamerdecreet. De administratieve verordening van januari 2005 is een samenspel van beide reglementen. Voor het verhuren van kamers in Roeselare moet zowel een uitbatingsvergunning als een conformiteits60

attest aangevraagd worden. De reglementeringen hieromtrent zijn zodanig op elkaar afgestemd dat het ene voortvloeit uit het andere. De aanvraag voor de vergunning/conformiteitsattest dient te gebeuren via een aanvraagformulier ter beschikking gesteld door de dienst huisvesting. Indien het dossier volledig is, volgt binnen de dertig kalenderdagen een plaatsbezoek door de medewerker van de dienst huisvesting. Tijdens dit plaatsbezoek worden het gebouw en de kamers gecontroleerd aan de hand van een technische checklist (art. 5 - art. 12). Binnen de dertig dagen na het plaatsbezoek krijgt de aanvrager schriftelijk bericht van de gedane vaststellingen. In de verordening werden eveneens bepalingen opgenomen m.b.t. het bekend maken van de verordening via affichering in een gemeenschappelijke ruimte van het gebouw. Ook aan de buitenzijde van het gebouw dient een erkenningsteken bevestigd te worden. Artikel 31 van de verordening bepaalt dat elke kamerwoning een verantwoordelijke moet hebben die belast is met het dagelijks beheer van de kamerwoning en die toezicht uitoefent. Alle kamers in Roeselare moeten op termijn voldoen aan de gestelde kwaliteitsnormen van de kamerverordening. Hiertoe wordt momenteel een inventaris opgemaakt. De start van de controles ter plaatse is gepland in het voorjaar 2006 en zal gebeuren in samenspraak met andere diensten (bv. SORT, OCMW, …).

3. Ondersteuning van zwakke huurders in de sociale huisvesting

In onderstaande alinea vullen we hoofdstuk Analyse van van de sociale woningmarkt verder aan. We besteden aandacht aan het project Tweezijdig en aan een aantal signalen vanuit de woon- en welzijnssector. Het project Tweezijdig is een samenwerking tussen Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en De Mandel en is in januari 2005 zijn tweede fase (tot juni 2006) ingegaan. Het project heeft tot doel de huurders intenser bij het beleid van de huisvestingsmaatschappij te betrekken via betere informatie, communicatie en participatie. De sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel financieert voor drie jaar een voltijds (door het opbouwwerk tijdelijk aangeworven) opbouwwerker uit eigen middelen. Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen zet aanvullend uit eigen personeelskader een halftijds opbouwwerker in op het project. In de startperiode kende Stad Roeselare een éénmalige subsidie van 2.500 euro aan het project toe. In 2004 werd in het kader van een projectoproep “consumenten aan het woord” van de Koning Boudewijnstichting een projectsubsidie verkregen voor specifieke werkingsaspecten. Het project Tweezijdig bevraagt systematisch huurders in projectgebieden (wijken of delen van) en probeert de informatie- en communicatiekanalen te optiwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

maliseren. Er is tevens aandacht voor verbetering van de dienstverlening ten aanzien van de huurder. Via het huurders-onderzoek worden ervaringen, bemerkingen, voorstellen en verwachtingen van huurders geïnventariseerd. Het organiseren van huurdersbijeenkomsten en opzetten van initiatieven gericht op informatie, activering en responsabilisering van huurders behoren eveneens tot het project. Tenslotte is er aandacht voor samenwerking tussen de huisvestingsmaatschappij en de welzijnsdiensten bij de aanpak en begeleiding van huurders in probleemsituaties. Dit alles moet zowel de huurders als de huisvestingsmaatschappij voorbereiden op structurele participatiekansen voor huurders. Onder impuls van de werkgroep huisvesting van de regionale welzijnsraad Roeselare-Tielt is in 2005 overleg geweest tussen de sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel, het OCMW Roeselare en het CAW. Het gaat om de bespreking van een voorstel voor preventieve woonbegeleiding van de zittende huurders van De Mandel in functie van het vermijden van hoogoplopende huurachterstallen en problemen m.b.t. wooncultuur. Op die manier zouden het aantal gerechtelijke uithuiszettingen ook moeten dalen.

4. Ondersteuningsbeleid van het OCMW

4.1. Methodiek woonbegeleiding

Het OCMW voorziet in begeleiding van personen en gezinnen met complexe woonvragen, vaak in samenwerking met de stedelijke huisvestingsdienst. Zoals eerder gesteld beschikt het OCMW niet over een cel woonbegeleiding. Van elke maatschappelijk werker wordt verwacht dat er aandacht is voor de woonproblematiek en dat zij over voldoende basiskennis beschikken om de mensen te begeleiden in hun woonvraag. Voor complexe en juridische vragen doet het OCMW beroep op de eigen juridische dienst. Er is weinig structureel overleg tussen de diverse maatschappelijk werkers in functie van case-bespreking en ervaringsuitwisseling. Dit overleg zou uitgebreid kunnen worden naar andere diensten (stads- en welzijnsdiensten) die een vorm van eerste lijn-woonbegeleiding aanbieden. Hierbij zou beroep gedaan kunnen worden op de expertise en deskundigheid van de huurdersbond.

4.2. Schriftelijke huurgarantie

De schriftelijke huurgarantie is een schriftelijke waarborg, afgeleverd aan een eigenaar ten voordele van de cliënt . Het OCMW stelt zich hiermee garant voor een bedrag gelijk aan de huurwaarborg. De cliënt dient het bedrag in schijven aan het OCMW terug te betalen. Indien de cliënten er niet in slagen om binnen de afgesproken termijn het bedrag samen te sparen, staat het OCMW dus altijd garant ten aanzien van de eigenaar. Hierover bestaan vele misvattingen! Om in aanmerking te komen voor de huurgarantie dient de aanvrager aan voorwaarden te voldoen en dienen er redenen te zijn tot verhuis. Zoals eerder gesteld stijgt het aantal schriftelijke garantstellingen vanuit het OCMW jaarlijks. Van de 64 goedgekeurde garantstellingen in 2004 zijn er 17 in samenwerking met de bouwmaatschappij De Mandel. Op basis van de gegevens van het OCMW en de eigen berekening komen we tot volgende tabel.

Kandidaat-huurders voor de sociale huisvesingsmaatschappij worden doorverwezen naar De Mandel. Er zijn geen werkafspraken voor inschrijving ter plaatse in het OCMW. De registratie van de woonvragen is fragmentair; er is geen specifieke software beschikbaar. In de loop van 2006 zal het OCMW beschikken over bijkomende software, waardoor men wellicht beter zal kunnen registreren en opvolgen.


61

4.5. De Huurservice

Tabel 3: Evolutie van de garantstellingen 2001 Aantal goedgekeurde garantstellingen Gemiddeld bedrag per dossier in euro Totaal bedrag van garantstellingen in euro Totaal bedrag van samengespaarde garantstellingen in euro Totaal bedrag van samengespaarde garantstellingen % Aantal garanties i.s.m. bouwmaatschappij De Mandel in euro Aantal garanties i.s.m. bouwmaatschappij De Mandel %

2002 35

2003 60

2004 62

64

694,16

675,18

703,7

783,41 .

24.295,56

40.511,04

43.628,57

50.138,08

7.929,25

14.807,65

12.943,95

20.077,5

33,6 %

36,5 %

29,6 %

40 %

12

23

14

17

34,3 %

38,3 %

22,6 %

26,5 %

(Bron: OCMW, verwerking provincie)

4.3. Gerechtelijke uithuiszetting

Uit de tabel blijkt dat niet alleen het aantal goedgekeurde garantstellingen stijgt maar ook het gemiddeld bedrag per dossier. Gedurende 2001 tot 2004 heeft 70% van het aantal garantstellingen betrekking op de private huursector en 30% op de sociale huursector. Het gemiddeld bedrag per dossier stijgt; dit wijst wellicht op systematische en structurele stijging van de huurprijzen op de private markt. Zoals hierboven gesteld is de huurgarantie een tegemoetkoming voor de huurder op de private huurmarkt én op de sociale woningmarkt. Uit bevraging bij het OCMW en andere woon- en welzijnsactoren in de stad blijkt echter dat de schriftelijke huurwaarborg bij vele eigenaars argwaan wekt. Blijkbaar hebben zij, en ook een aantal immobiliënkantoren, weinig vertrouwen in dit instrument. Wat de drempel op de woningmarkt moest verlagen, blijkt dan op een bepaald moment eerder een tegenovergesteld effect te hebben! Binnen het OCMW is men zich over dit instrument aan het bezinnen. Informatie en sensibilisatie zullen belangrijk zijn. Overleg binnen de lokale woonraad biedt mogelijkheden.

Sinds 1999 wordt het OCMW door het vredegerecht en de gerechtsdeurwaarders op de hoogte gebracht van nakende uithuiszettingen. In totaal werd het OCMW 673 keer aangeschreven door het vredegerecht en 279 keer door een gerechtsdeurwaarder. Telkens worden alle personen uitgenodigd op de burelen van de sociale dienst. De reactie op deze uitnodigingen is echter minimaal. Indien de cliënten dan toch langs komen, is tussenkomt vaak onmogelijk of niet gewenst. Uiteindelijk trad het OCMW in de voorbije jaar vijf jaar slechts 95 keer op. Het administratief luik van de procedure weegt duidelijk niet op ten aanzien van de oplossingen60. Meer preventief optreden lijkt aangewezen.

62

4.4. Richtinggevend barema leefloon De toepassing van het Richtinggevend barema leefloon betekent dat er - op basis van vooraf bepaalde maximumbedragen – een toeslag wordt gegeven op het wettelijk bepaalde leefloon. De belangrijkste voorwaarden voor deze bijpassing zijn het betalen van de energiekosten en het betalen van de huur. Hiermee legt het OCMW in zijn financiële tussenkomst een sterke nadruk op de woonsituatie.

De Huurservice is een door de Vlaamse overheid erkend, niet-gesubsidieerd sociaal verhuurkantoor.61 Het werd opgericht in 1989. De Huurservice krijgt een jaarlijkse investeringstoelage van 125.000 euro tot eind 2007 via middelen van het Stedenfonds. Deze toelage is bedoeld voor de aankoop en renovatie van woningen. Daarnaast ontvangt de Huurservice vanuit de stadsbegroting een jaarlijkse werkingstoelage van 123.946,76 euro. De besteding van de investeringsen werkingstoelage is afhankelijk van de toestand in een bepaald jaar. Zolang woningen moeten gerenoveerd worden, worden de middelen hoofdzakelijk aangewend voor renovatie; een ander jaar kunnen enkele woningen aangekocht worden. De Huurservice stond mee aan de wieg van het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor Midden West-Vlaanderen en bracht in functie van het verkrijgen van Vlaamse subsidie voor de regionale werking twaalf woningen in. Zoals reeds eerder gesteld werd de Huurservice tot voor kort opgevolgd door één coördinator. Recent werd een maatschappelijk werker bijkomend ingezet voor de woonbegeleiding. De woonbegeleiding heeft noodgedwongen enkel betrekking op de bewoners van woningen in eigendom van het OCMW. Door het tekort aan personeelsinzet kunnen de onderhandelingen en het actief zoeken naar woningen op de private huurmarkt slechts beperkt ingevuld worden. Er is één technisch begeleider die een ploeg van ongeveer vijftien personen begeleidt op de werkvloer. Ook de renovatie is omwille van te weinig capaciteit beperkt tot de woningen in eigendom van het OCMW. De renovatieploeg levert kwalitatief goed werk. Uitbreiwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

ding van de mogelijkheden zou deze inzet ook kunnen garanderen op de private huurmarkt en creëert bijkomende onderhandelingsmarge bij de eigenaars.

5. Stedelijk woonoverleg Er zijn drie betrokken overlegorganen, elk met hun eigen opdrachten en mogelijkheden.

4.6. De klusjesdienst In juni 2005 werd de klusjesdienst van het OCMW opgericht. Deze dienstverlening werd opgericht om tegemoet te komen aan hulpvragen voor het uitvoeren van allerlei kleine klussen in en rond de woning tot herstel en met de bedoeling de hulpvrager zo optimaal mogelijk te kunnen laten wonen in de vertrouwde omgeving.62 De uitvoering van de klussen gebeurt in eerste fase door tewerkstelling van een geschoolde arbeider en in latere fase zou bijkomend de mogelijkheid voorzien kunnen worden om personen op te leiden via werkervaring.

5.1. De lokale woonraad

J

J

Verlenen advies over vergunningsaanvragen op verzoek van het CBS of van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Verlenen advies en formuleren van voorstellen over alle aangelegenheden binnen hun beleidsniveau

De lokale woonraad is vragende partij voor structurele contacten met de Gecoro en met de cluster wonen van het stedelijk welzijnsoverleg. 5.2. Beleidscluster Wonen en Welzijn De cluster wonen en welzijn is het overlegplatform voor lokale welzijnsactoren. In het kader van het lokaal sociaal beleid neemt de stad de regiefunctie op, in partnership met het OCMW en de private partners. 5.3. De Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening De GECORO is bevoegd voor de opdrachten die het decreet op de ruimtelijke ordening uitdrukkelijk toewijst: J

J

J

J


Verlenen advies over het voorontwerp van ruimtelijk structuurplan Bundelen en coördineren van alle adviezen en bezwaren geformuleerd na openbare onderzoeken en geven van gecoördineerd advies aan de bevoegde instanties Verlenen advies over de ontwerpen van verordeningen Verlenen advies over de ontwerpen van jaarprogramma’s 63

SWOT-analyse Binnen de diensten huisvesting en ruimtelijke planning werd een SWOT-analyse opgesteld. Op deze manier werd het wonen vanuit verschillende invalshoeken geanalyseerd. Een ambtenaar van de stedelijke dienst huisvesting zal andere accenten leggen dan een collega-ambtenaar van de dienst stedenbouw of een collega van het OCMW. Externe partners en private welzijnsorganisaties zullen wellicht een andere perceptie hebben dan de inwoners of dan beleidsverantwoordelijken. Daarom worden, - naast onderstaande SWOTanalyse – ook de specifieke vragen vanuit de organisaties en partners van de cluster wonen opgenomen.

sterkten

zwakten

kansen

bedreigingen

Diversiteit en werkverdeling tussen de medewerkers van de stedelijke huisvestingsdienst onderling

Woonbeleid moet nu inhaalbeweging maken (proces is begonnen)

Toegenomen Vlaamse aandacht voor woonbeleid, voor armoede en begeleiding van kansarme groepen

Toegenomen Vlaamse aandacht voor woonbeleid, voor armoede en begeleiding van kansarme groepen, maar geen vastgestelde budgetten

Inbedding van de stedelijke huisvestingsdienst in het geheel van de stadsdiensten Woonbeleid evolueert naar een deel van een coherent beleid Sterk intern overleg

Nog onvoldoende concrete linken tussen woonbeleid en welzijnsbeleid Tekort aan (lokale?) beleidsmaatregelen om in te spelen op groeiende groep mensen op zoek naar een betaalbare woning of een crisiswoning bij ramp

Stedenfonds: bijkomende middelen geven mogelijkheden om overleg te organiseren Nakende verhuis van een aantal stadsdiensten met uitbouw van een laagdrempelige dienstverlening/loketfunctie en begeleiding

De eindgebruiker zelf komt hier niet aan bod maar door diverse organisaties en vanuit verschillende invalshoeken werden wel bevragingen gedaan bij inwoners (vragenlijst ACW, buurtwerking Krottegem, werkingsverslagen woonwinkel, …).

Sterk extern overleg via lokale woonraad en cluster wonen stedelijk welzijnsoverleg

Er wordt te probleemoplossend gewerkt Te weinig proactief beleid

Bovenlokale uitwisseling en intergemeentelijke samenwerking

Verkavelingen worden uitgevoerd

Nood aan tijd en ruimte voor personeel

Initiatieven m.b.t. wonen in de stad

Een SWOT analyse wordt opgesplitst in een interne (Strength en Weaknesses) en een externe analyse (Opportunities en Threats). De Strength en Weaknesses zijn de interne sterke en zwakke punten. De Opportunities en Threats zijn de externe kansen en bedreigingen waar men mee geconfronteerd wordt.

Belasting op onbebouwde percelen

Constante bijscholing blijft noodzakelijk

Opvolgen en actualiseren woonstudie (extern of intern)

Nieuwe woongebieden kunnen niet meer worden aangeduid vóór 2007

Voorkooprecht haalbaar?

Inventaris onbebouwde percelen is nog niet af

Stadsprojecten PPS opzetten / autonoom gemeentebedrijf oprichten

Geen overzicht en inzicht in het woonbeleid

Samenwerking met promotoren

Maatschappelijke evoluties (survival of the fittest) Nood aan bijkomende maatregelen opdat elke burger zijn recht op wonen kan realiseren Beperkt zicht op de woningkwaliteit Roep naar repressief en controlerend beleid ten aanzien van bepaalde doelgroepen Geen zicht op middelen vanuit Vlaamse overheid Maatregelen ontwikkelen voor prioritaire doelgroepen zonder deze doelgroepen zelf te betrekken Vlaamse reglementeringen die niet werkbaar zijn op lokaal niveau (bv. leegstandsreglementering) Tekort aan betaalbare woningen

Vlaams gewest moet dringend werk maken van de goedkeuring van plannen voor nieuwe woongebieden vanaf 2007

64


Vanuit de organisaties en partners van de cluster Wonen worden volgende vragen en suggesties geuit. J

T.a.v. Stadsbestuur: J

J

J

J

J

J

J

J

J

Stijgende politieke aandacht voor woonbeleid in Roeselare moet resulteren in meer sociale huisvesting en verfijnen van aantal wooninstrumenten (bv. Huursubsidie) Het stadsbestuur moet werk maken van instrumenten lokaal woonbeleid die de woningmarkt voor iedereen toegankelijk houden Het stadsbestuur moet werk maken van instrumenten lokaal woonbeleid ter bevordering van de kwaliteit van woningen De lokale woonraad moet haar spilfunctie ten volle kunnen spelen De stem van zwakkere doelgroepen moet aanwezig zijn op de woonraad De invoering van het kamerreglement is goede zaak. Worden ook maatregelen uitgewerkt om de bewoners van ‘niet-conforme’ kamers te herhuisvesten? Het kamerreglement moet deel uitmaken van een beleid omtrent Kamerwonen in de stad, communicatie met eigenaars en bewoners is belangrijk Vraag naar partners voor de realisatie van kleinschalige wooninfrastructuur voor personen met een handicap i.s.m. betrokken organisaties. Dit omwille van groeiende wachtlijsten Het project tweezijdig (De Mandel-SORT) maakt werk van een betere communicatie en aanzetten tot participatie van de sociale huurder. Bereidheid om dergelijke projectmatige ervaringen een struc-


J

J

J

J

J

J

J

J

J

J

turele kans te geven vanuit het stedelijk woonbeleid ? Door een tekort aan sociale huisvesting zien potentiële kandidaten elkaar als concurrenten, dit brengt samenlevingsspanningen met zich mee Vraag om woonprojecten doordacht te organiseren, vraag naar een gronden pandenbeleid, gecoördineerd vanuit de stad, streven naar sociale mix Woonbegeleiding is zowel voor de sociale huurder, voor de bouwmaatschappij als voor de welzijnsector een win-win situatie. Er moet dringend werk van worden gemaakt. Diversiteit in het sociaal woonpatrimonium is noodzakelijk gezien de gewijzigde samenlevingsvormen Investeren in leefbare buurten, wijkwerking en participatie is noodzakelijk om verzuring tegen te gaan Overleg met bewoners is allereerste stap; het stadsbestuur dient instrumenten te ontwikkelen die inspraak en participatie mogelijk maken Tekort aan intensieve woonbegeleiding (bv. voor allochtonen) Organisatie van overleg m.b.t. woonbegeleiding door verschillende diensten Bijzondere aandacht voor de welzijnssituatie van diverse doelgroepen in de diverse beleidsmaatregelen Onder de aandacht brengen van het sociaal aspect van wonen via vertegenwoordiger van cluster wonen in de lokale woonraad Onderzoeken hoe bewoners betrokken kunnen worden bij uitwerking van beleidsmaatregelen

T.a.v. Vlaamse overheid: J

J

J

J

J

J

J

Jongeren met een geschiedenis van kansarmoede: Vlaanderen moet verder werk maken van afbraak van schotten tussen de diverse sectoren Dossier woonbegeleiding CAW: voorlopig nog altijd geen middelen beschikbaar Binnen gehandicaptensector: tijdsbesteding in begeleid wonen groeit, haalbaarheid met huidige capaciteit komt in het gedrang Wegwerken van schotten tussen sectoren gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg Wegwerken tegenstrijdigheden in wetgevende kaders van diverse beleidsniveaus Meer middelen op Vlaams niveau voor realisatie sociale huisvesting Waarmaken van de beloftes uit de regeringsverklaring: uitbreiding van sociale huur- en koopwoningen, structurele oplossing voor bouwmaatschappijen met verliespost omdat ze huren aan mensen met een zeer laag inkomen; naar een nieuw Vlaams huursubsidiestelsel; invoeren van een substantiële renovatiepremie voor een eerste woning; financiële middelen voor sociale verhuurkantoren en toekenning van renovatiepremie aan eigenaar die bereid is om woning aan lage prijs te verhuren via SVK

65

b el e ids vo o rs t el l e n

Inleiding De stad Roeselare wordt regisseur van het stedelijk woonbeleid en zet de bakens uit voor een geïntegreerd lokaal woonbeleid. Dit is een woonbeleid in overeenstemming met het ruimtelijk beleid en met het lokaal sociaal beleid. Een regisseur heeft echter spelers en attributen nodig. Deze elementen, zijnde een mix van instrumenten voor lokaal woonbeleid en de interne organisatie, vormen hét onderwerp van dit hoofdstuk. Ook de uitbouw van een netwerk met diverse partners, zowel rechtstreeks als onrechtstreeks betrokken bij het woonbeleid in Roeselare, hoort bij de taak van een regisseur. De instrumenten voor het lokaal woonbeleid worden opgesplitst in stimulerende maatregelen, begrenzende maatregelen en gronden pandenbeleid. Elk instrument wordt opgesplitst in vaststellingen en een beleidsvoorstel. De vaststellingen zijn gebaseerd op gegevens uit de voorgaande hoofdstukken. De hierna geformuleerde beleidsvoorstellingen werden onafhankelijk opgesteld. De Lokale Woonraad en het beleid moeten zich in een verder stadium uitspreken over de wenselijkheid en de haalbaarheid van deze voorstellen en deze omzetten in een woonactieplan. Het hoofdstuk bevat een waaier aan voorstellen, zowel op zeer korte, korte en middellange termijn. Op deze manier kan de stad een lange termijnvisie uitwerken voor het wonen op haar grondgebied.

68


Instrumenten voor lokaal woonbeleid 1. Stimulerend woonbeleid

1.1. Herwerken van de bestaande premies 1.1.1. De renovatiepremie Vaststellingen J

J

J

J

J

J

J

J

De effectiviteitsgraad is 12% weliswaar met de nodige randopmerkingen Het aantal verbouwingen zit in de lift Bij promotie stijgt het aantal aanvragen meteen De premie is hoofdzakelijk een duwtje in de rug voor eigenaar-bewoners. Huurders vragen deze premie niet aan De premie is als enig instrument voor de stimulering van woningkwaliteit onvoldoende De premie is niet gedifferentieerd en bijgevolg (nog) geen instrument om te werken aan opwaardering van aandachtsgebieden (zie hoofdstuk Specifieke onderzoeken) De premie is geen instrument ter ondersteuning van de huurder op de private woningmarkt Het premiebedrag weegt niet op t.a.v. de gestelde kwaliteitseisen bij aanvragers met minder financiele mogelijkheden

Tabel 1: Budgettaire impact van beleidsvoorstel 1 Aantal aanvragen


Theoretisch

Theoretisch

Theoretisch

subsidiebedrag

subsidiebedrag +30%

subsidiebedrag +50%

Roeselare

223

497.000

Roeselare minus prio 1

193

429.000

429.000

Prio 1

30

68.000

88.400

102.000

Totaal

223

497.000

517.400

531.000

20.400

34.000

176

388.500

388.500

388.500

Meerkost Roeselare minus prio 2

429.000

Prio 2

47

108.500

141.050

162.750

Totaal

223

497.000

529.550

551.250

32.550

54.250

130

287.250

287.250

287.250

93

209.750

272.675

314.625

497.000

559.925

601.875

62.925

104.875

Meerkost Roeselare minus prio 3 Totaal Meerkost

Verhoging van het bestaande renovatiebedrag voor eigenaars-bewoners met invoering van een differentiëring.

Indien de stad opteert om in de gebieden prio 1 de bedragen met 30% op te trekken, betekent dit een meerkost van 20.400 euro. Indien de stad opteert om in de gebieden prio 3 de bedragen met 50 % op te trekken, betekent dit een meerkost van 104.875 euro. In de tabel kunnen alle tussenvarianten worden teruggevonden.

Onderstaande simulatie geeft aan wat dit budgettair betekent. Het is uiteraard onmogelijk in te schatten hoeveel bijkomende aanvragen de gewijzigde reglementering zal geven. We baseren ons voor de simulatie op het aantal aanvragen voor renovatiepremie voor de periode van januari tot en met oktober 2005, zijnde 223 aanvragen.

Prio 3

Beleidsvoorstel 1

De meerkost van het verdiepen van de renovatiepremie hangt af van de keuze van de prio-gebieden én van de keuze voor het te verhogen percentage (50 of 30%).

Voorstel is een verhoging van het premiebedrag met 50% of 30% voor woningen in (één van) de aandachtsgebieden. Een tussentijdse evaluatie van de ‘vooruitgang’ in deze aandachtsgebieden is noodzakelijk.

(bron: verwerking wvi en provincie West-Vlaanderen)

69

Beleidsvoorstel 2

Beleidsvoorstel

Beleidsvoorstel 2

Het versterken van inspanningen voor bekendmaking en promotie.

Schrappen van de premie voor de installatie van klein comfort.

De uitbouw van een coherent woon-zorgbeleid waarin een stedelijke aanpassingspremie een plaats kan krijgen.

Hierbij is - naast de traditionele instrumenten als brochures en campagnes - ook een belangrijke taak weggelegd voor de doorverwijzers. Dit zijn organisaties die onrechtstreeks met potentiële premie-aanvragers in contact komen. We denken hierbij aan Huurservice, notarissen, immobiliënkantoren,… Zie ook beleidsvoorstel 1.1.4.

Het budget dat hiermee vrijkomt is eerder beperkt. Zo werd 500 euro uitbetaald in 2005.

Dit beleidsvoorstel wordt verder uitgewerkt in 1.4.

1.1.3. De aanvullende aanpassingspremie

1.1.4. Algemeen beleidsvoorstel

Vaststellingen

Permanente aandacht voor de bekendmaking en promotie van alle stedelijke premiereglementen.

J

Uitgebreide communicatie voorkomt dat de premie te laat ontdekt wordt waardoor er geen beroep meer kan op gedaan worden. De keuze om de premie vóór de aanvang van de werken aan te vragen, verdient toch de voorkeur; het biedt de mogelijkheid om mensen informatief en adviserend te begeleiden en stelt de stad in staat om de werken te controleren.

J

Is een aanvullende premie waardoor geen stedelijke accenten kunnen gelegd worden Ook een stedelijke (niet aanvullende) premie is te beperkt als instrument vanuit de stad voor het voeren van een woon-zorgbeleid

Beleidsvoorstel 1 Afschaffen van de aanvullende aanpassingspremie.

1.1.2. De premie voor het installeren van klein comfort Vaststellingen J

J

De bestaande premie voor de installatie van klein comfort biedt weinig meerwaarde ten aanzien van de bestaande renovatiepremie Op één aanvraag na worden alle aanvragen voor de comfortpremie toegeleid naar de renovatiepremie

70

De afschaffing heeft geen grote budgettaire consequenties maar zal wel de doorzichtigheid en begrijpbaarheid van de premiereglementering t.a.v. van de burgers ten goede komen.

Er zijn diverse mogelijkheden zoals het ter beschikking stellen van folders in publieke ruimten (stadhuis, OCMW, bibliotheek, zwembad, cultureel centrum, ziekenhuis, …) alsook bij mogelijke doorverwijzers (notarissen, dokters, architecten, info-avonden over hypothecaire kredieten, ...). Aandachtspunt hierbij is de duidelijkheid en verstaanbaarheid van de teksten voor alle burgers. De stad dient te beschikken over voldoende software om op een degelijke manier de dossiers (aanvragen, aantal, uitbetalingen, …) in kaart te brengen. Dit is noodzakelijk in functie van opvolging en evaluatie van de premiereglementeringen. Bestaande behoeften kunnen immers wijzigen en nieuwe behoeften kunnen ontstaan.


1.2. Invoeren van een premie ter verbetering van de huurwoningen Vaststellingen J

J

J

J

J

Het aantal verbouwingen zit in de lift 63 % van de huurwoningen wordt verhuurd door particulieren. Dit is 17 % van het totale woonpatrimonium De huurprijs van gerenoveerde woningen stijgt. In vele gevallen is deze stijging te verantwoorden omwille van de verhoogde kwaliteit. In andere gevallen is de stijging van de huurprijs disproportioneel ten aanzien van de verhoogde kwaliteit De bestaande renovatiepremie bevat geen bepalingen in functie van de huurprijs na de renovatie Talrijke studies tonen aan dat huurwoningen van mindere kwaliteit zijn dan eigendomswoningen

Beleidsvoorstel Verhoging van de kwaliteit via de renovatiepremie koppelen aan een betaalbare huurprijs. We zien twee praktische mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is het behouden van de bestaande renovatiepremie waarbij voor de categorie ‘eigenaars-verhuurders’ bijkomende voorwaarden worden opgelegd. De premie kan dan slechts ontvangen worden mits voorwaarden m.b.t. huurprijsbepaling (bv. aan de hand van aantal kamers) en duur van de huurovereenkomst worden nageleefd. De tweede mogelijkheid is het uitwerken van een aparte reglementering. Deze optie verdient de voorwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

keur omwille van de duidelijkheid binnen het premieaanbod. De categorie eigenaar-verhuurders moet dan uit de bestaande stedelijke renovatiepremie worden geschrapt. De nieuwe reglementering moet minimale kwaliteitsvoorwaarden stellen opdat de huurwoningen die mede-gerenoveerd worden met overheidsmiddelen zowel op betaalbaar als kwalitatief vlak een aanvaardbaar niveau halen. We stellen eveneens voor om het premiebedrag ten aanzien van eigenaars-verhuurders te verhogen voor die woningen gelegen in de door deze studie aangeduide aandachtsgebieden (zie hoofdstuk Specifieke onderzoeken). De premie ter verbetering van de huurwoningen kan nog extra opgetrokken worden voor die eigenaars die hun woning verhuren via een sociaal verhuurkantoor - nu is deze expertise opgebouwd binnen de Huurservice van het OCMW die ook op de private huurmarkt huurt en doorverhuurt - en daarbij bijkomende renovatiewerken uitvoeren. Dan gelden hier dezelfde voorwaarden m.b.t. een maximale huurprijs en de duur van de huurovereenkomst. Op die manier wordt de opdracht van het SVK naar lange termijn huurovereenkomsten en lagere huurprijzen extra gestimuleerd. In principe is dit, naast de toekenning van een huursubsidie, een versterking van de kernopdrachten van een sociaal verhuurkantoor, namelijk huren op de private markt. Zie ook beleidsvoorstel 1.3.

1.3. Uitwerken maatregelen ten aanzien van de zwakke huurders Vaststellingen J

J

J

J

J

De toegankelijkheid van de woningmarkt wordt kleiner voor een steeds groter wordende groep .De prioritaire doelgroep is divers. De ‘uitsluiting’ op de woningmarkt heeft niet alleen een financiële component maar is vaak ook gebonden aan een gezondheids- en gezinssituatie Het aantal huurwoningen daalt Huurders vragen de renovatiepremie niet aan Het tekort aan betaalbare en goede private huurwoningen drijft steeds meer personen naar de sociale huursector. Helaas kampt deze sector ook stijgende bouwen grondprijzen waardoor de huurprijzen noodzakelijkerwijs stijgen Het aantal huurachterstallen en huurgaranties neemt toe

Beleidsvoorstel 1 Uitbouw van een stedelijk woonloket met ontwikkeling van methodiek voor woonbegeleiding. Dit woonloket is toegankelijk voor elke inwoner van Roeselare en heeft extra aandacht voor de vragen en behoeften van de prioritaire doelgroepen. De ‘back-office’ van dit loket laat ruimte voor overleg met diverse woon-en welzijnsdiensten en actoren in het Roeselaarse. Het idee van overleg met diverse eerstelijns diensten in functie van ervaringsuitwisseling en case-bespreking moet hier gesitueerd worden. De stad en het OCMW moeten een gemeenschap71

pelijke methodiek ontwikkelen. Andere aangewezen deelnemer is het CAW. De huurdersbond is de aangewezen partner omwille van de lange ervaring en de grote deskundigheid. Beleidsvoorstel 2 Invoeren van een huursubsidie gekoppeld aan de uitbouw van een sociaal verhuurkantoor. In 2004 werd op Vlaams niveau een onderzoek gevoerd naar de mogelijkheden van de huursubsidie. We verwijzen hiervoor naarhoofdstuk Specifieke onderzoeken. We stellen variant 6 voorop. Dit houdt in dat de huursubsidie gekoppeld wordt aan een ‘intermediaire organisatie’ die haar hoofdactiviteiten heeft op de private markt (huren en doorverhuren). Variant 5 waarbij men vertrekt vanuit de kandidaathuurders op de wachtlijst van de sociale huisvestingsmaatschappij kan als éenmalige tussenkomst maar houdt geen structurele veranderingen in.

vanuit de stad in de maandelijks te betalen huurbedragen door het SVK. Bij de uitbouw wordt uiteraard rekening gehouden met de opgebouwde en bestaande expertise vanuit de Huurservice van het OCMW bij het huren en verhuren van woningen op de private markt. Tijdens de lokale versterking van deze SVK-werking moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden voor regionale werking en de financiële kansen die het Vlaams besluit voor erkenning en subsidiëring van SVK’s biedt. Indien het SVK aan de voorwaarden van erkenning en subsidiëring voldoet, bedraagt de basissubsidiëring maximaal 65.600 euro per kalenderjaar (art. 15). De aanvullende subsidie-enveloppen zijn afhankelijk van het aantal woningen dat men op de private markt huurt en doorverhuurt63. Dit houdt ook een hertekening van de SVK-werking in de regio Roeselare-Tielt in. Met de divers betrokken partners zal overleg gepleegd moeten worden. Beleidsvoorstel 3

Het uitwerken van variant 6 houdt in dat het SVK zich prioritair inzet op het huren van woningen op de private huurmarkt. Het is raadzaam dat de financieringsstromen vanuit de stad vooral deze activiteit stimuleren. Dit kan via het invoeren van een premie ter verbetering van huurwoningen en/of een bijkomende huursubsidie. De premie ter verbetering van huurwoningen is dan afgestemd op de voorwaarden naar huurprijs en duur van de huurovereenkomst zoals deze door het SVK gehanteerd worden. De huursubsidie kan dan opgevat worden als een procentuele tussenkomst 72

Heropnemen van het project ‘preventieve woonbegeleiding’ ten aanzien van de sociale huurders. Het project is een samenwerking tussen de sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel, het OCMW en CAW en heeft tot doel huurachterstal te vermijden, te stimuleren tot aangepaste wooncultuur en gerechtelijke uithuiszetting te voorkomen. Deze samenwerking heeft een belangrijke preventieve waarde; de diverse partners alsook de stad dienen hierin een passende

inhoudelijke en financiële verantwoordelijkheid op te nemen. Aangezien deze gesprekken momenteel stil liggen, kan de stad het initiatief opnieuw op gang trekken. 1.4. Ontwikkelen instrumenten woonzorgbeleid

Vaststellingen J

J

J

J

J

J

J

Groeiende wachtlijsten voor residentiële opvang Diversiteit van vragen in de centrale wachtlijst voor personen met een handicap Potenties sociale economie in Roeselare Aanwezigheid van verenigingen in de stad en vrijwilligersorganisaties De aanvullende aanpassingspremie voor hulpbehoevenden is fragmentair en zeer beperkt Seniorenbehoeftenonderzoek is nog niet afgerond Recent opgestarte klusjesdienst van het OCMW

Beleidsvoorstel 1 Het ontwikkelen van buurt en nabijheidsdiensten. Samenwerking met vrijwilligers via sociale economieprojecten of een combinatie van beiden is sterk aan te raden. Technologie kan hierbij ook een interessante partner zijn. We denken hierbij aan domotica, communicatiesystemen, ... In het kader van sociale economie zijn er zeker mogelijkheden om lokale noden die niet of onvoldoende ingevuld worden door de reguliere economie, aan wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

lokale werkgelegenheid te koppelen. Hierdoor wordt een win-win situatie gecreëerd: lokale jobs voor kansengroepen, invulling van reële noden, versterking van de sociale cohesie.

krijgen. Recent werd door de gemeente Avelgem dergelijk premiereglement uitgewerkt en gelanceerd.

Collectieve noden zoals het verhogen van de kwaliteit van het woningenbestand kunnen aanleiding zijn om duurzame jobs te creëren. De combinatie van een sociaal verhuurkantoor met een sociaal tewerkstellingsproject zoals het Atelier is voor beide ‘sectoren’ zeer doeltreffend. Ook voor het tegemoetkomen aan individuele woonen zorgnoden zoals klusjes uitvoeren en boodschappen doen kan beroep worden gedaan op de sector van de sociale economie. De ervaringen van andere bestaande initiatieven zoals de klusjesdienst van het OCMW en ook het dienstencentrum Ten Elsberghe vormen een belangrijke meerwaarde.

Een woonzorgbeleid vereist denken op lange termijn.

Beleidsvoorstel 2

Het ontwikkelen van een woonadviesbeleid ten aanzien van nieuwbouwers en verbouwers kan zeer divers zijn. De stad kan overleg organiseren met architecten, ontwerpers, ... in functie van het bouwen en verbouwen van aangepaste woningen, energiezuinige woningen, … 1.5. Aanbod van het OCMW Vaststellingen J

Naast het voeren van een beleid ten aanzien van grote doelgroepen, moet ook voldoende aandacht uitgaan naar de behoeften van kleinere, minder bekende en minder zichtbare groepen zoals bewoners van kamers. Via wijkwerking en opbouwwerk krijgen deze groepen een stem en komen hun vragen en behoeften op vlak van wonen en zorg op de voorgrond. Het blijft belangrijk om ook voor deze doelgroepen ruimte te laten en oplossingen te formuleren.

J

J

J

Premies voor de aanpassing van de woning aan hulpbehoevendheid of om de woning levensloopbestendig te maken, kunnen in dit woonzorgbeleid een plaats


J

J

Het OCMW breidt het aanbod van residentiële woonvormen voor senioren uit Het OCMW signaleert dat de administratieve procedures m.b.t. de opdracht ‘humanisering gerechtelijke uithuiszetting’ niet opwegen ten aanzien van het resultaat. Men denkt na over meer preventieve maatregelen. De registratie van woonvragen en de daarop volgende acties gebeuren niet systematisch; er is tot op heden geen ondersteunende software Het OCMW bouwde met de Huurservice en het Ateljee een degelijke expertise uit Het OCMW ontwikkelde recent de klusjesdienst om tegemoet te komen aan diverse woonvragen van particulieren

J

J

J

Door de beperkte personeelsbezetting van de Huurservice kunnen de mogelijkheden voor woonbegeleiding, detectie naar huurwoningen op de private markt en renovatie niet ten volle benut worden De kennis en aandacht voor de woonproblematiek en de bijhorende woonbegeleiding wordt als aandachtspunt opgenomen door elke maatschappelijk werker Het OCMW hanteert een richtinggevend barema voor het leefloon met als belangrijkste voorwaarden voor bijpassing het betalen van de energiekosten en het betalen van de huur De schriftelijke garantstelling voor de huurwaarborg heeft tot doel de toegankelijkheid op de private woonmarkt te verhogen. Het OCMW signaleert dat de schriftelijke garantstelling vaak stuit op terughoudendheid bij de eigenaars

Beleidsvoorstel 1 64 Werken aan registratie van de woonvragen en methodiek van woonbegeleiding. Het OCMW zal in de loop van 2006 beschikken over ondersteunende software in functie van maatschappelijke dienstverlening. We raden hierbij sterk aan om ook de woonvragen en de diverse daaraan gekoppelde acties te registreren en op te volgen. Op die manier heeft men een zicht op evoluties en knelpunten. Wat de methodiek betreft, zit de aandacht voor de woonproblematiek gespreid over alle dienstverleners. Het is een goede zaak dat de individuele woonvragen integraal worden benaderd. Toch kan deze aandacht 73

voor ‘het wonen’ nog versterkt worden via ervaringsuitwisseling met andere woonwinkels/OCMW, bespreking van cases, in samenwerking met de huurdersbond en de eigen juridische dienst. Permanente aandacht voor de methodiek van woonbegeleiding via vormingsmomenten kan de nodige ondersteuning bieden aan de dienstverleners. Het OCMW en de stad nemen dit best gezamenlijk op, zodat een gemeenschappelijke methodiek wordt ontwikkeld. Zie ook beleidsvoorstel Uitwerken maatregelen t.a.v. zwakke huurders (1.3.).

Het systeem van het richtinggevend barema stelt dat het leefloon65 wordt bijgepast op voorwaarde dat de energiekosten en de huur worden betaald. Deze werkwijze garandeert dat de belangrijkste woonkosten betaald blijven.

J

J

J

Beleidsvoorstel 4 J

Versterken van de Huurservice binnen de OCMWwerking in functie van de verwerving van woningen.

J

J

Beleidsvoorstel 2 Uitwerken van structurele afspraken met de sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel op vlak van toeleiding en woonbegeleiding. De toeleiding naar kandidaat-huurders kan actiever ingevuld worden indien niet alleen het inschrijvingsformulier van De Mandel ter beschikking wordt gesteld, maar de kandidaten ook effectief ter plaatse worden ingeschreven. De informatiebrochures ten aanzien van kandidaathuurders zijn hierbij handige instrumenten. Deze brochures werden ontwikkeld via het project Tweezijdig. De deelname van het OCMW in het project ‘preventieve woonbegeleiding’ (zie beleidsvoorstel 1.3.) is sterk aan te raden. Hiertoe zal het OCMW echter ook de nodige personeelsinzet moeten voorzien.

Bedoeling is de verorven woningen te renoveren en door te verhuren aan de zwakkere huurders. Deze activiteiten kunnen ook vanuit de stad mee gestimuleerd en uitgebreid worden in een partnership tussen het OCMW en de stedelijke grond-en pandendienst (zie verder).

Vaststellingen J

J

J

Beleidsvoorstel 3 J

74

J

1.6. Aandacht voor woonbehoeften en noden van doelgroepen

J

Behoud van het systeem van richtinggevend barema als preventief instrument.

J

Zowel publieke als private initiatieven voor ouderen te Roeselare Lange wachttijden en wachtlijsten voor de woonen zorgcentra en serviceflats Uitbreiding van de residentiële woonvormen voor senioren via nieuw OCMW-rusthuis Zilverberg als antwoord op de lange wachtlijsten en wachttijd Senioren wensen steeds meer te beschikken over 2 slaapkamers (opvang kleinkinderen of hobbykamer)

J

Resultaten van het seniorenbehoeftenonderzoek zijn nog niet gekend (zomer 2006) Een grondige analyse van de geregistreerde zorgvraag uit de centrale wachtlijst voor personen met een handicap dringt zich op Er is vraag naar kleinschalige woonprojecten voor personen met een handicap Het aanbod voor crisisopvang via het regionaal crisisnetwerk is beperkt De vraag naar opvang in crisissituatie stijgt sterk De laagdrempelige opvang voor psychiatrische patiënten en voor drugverslaafden is te beperkt in capaciteit. De laagdrempelige opvang is bijna uitsluitend voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar. Het CAW meldt dat voor deze jongeren op korte termijn moeilijk een oplossing wordt gevonden Na kort verblijf in de crisisopvang is het voor specifieke doelgroepen bijzonder moeilijk om op korte termijn op de private én sociale huurmarkt terecht te kunnen; de schriftelijke garantstelling van het OCMW biedt voorlopig nog te weinig mogelijkheden De ondersteuningsmogelijkheden van het OCMW voor ‘illegalen’ zijn door de wetgeving beperkt. Deze mensen moeten de Lokale opvanginitiatieven verlaten en komen in het slechtste segment van de woningmarkt terecht. Deze vaststelling heeft betrekking op het federaal asielbeleid en gaat ruimer dan de Roeselaarse context Het OCMW komt tussen in de dagprijs voor verblijf van daklozen in opvangtehuizen maar wijst vooral op de nood aan een opvangcentrum voor daklozen in Roeselare


J

J

J

Jongeren die hun eerste stappen naar zelfstandig wonen zetten zijn een minder zichtbare groep voor het woonbeleid maar hebben wel degelijk noden Het aantal echtscheidingen neemt toe. Hierdoor stijgt enerzijds de vraag naar woningen maar neemt anderzijds de financiële draagkracht van deze ‘nieuwe’ gezinnen af Alleenstaande mannen en vrouwen met kinderen worden een kwetsbare groep op de woningmarkt. Voor deze doelgroep is het moeilijk om op korte termijn een betaalbare en kwalitatieve woning te vinden. Dit brengt problemen mee voor nieuwe ‘opnames’ in gespecialiseerde organisaties zoals het Vluchthuis

Beleidsvoorstel 1 Differentiatie van het woonondersteunend aanbod voor senioren. De differentiatie van het woonondersteunend aanbod voor senioren heeft betrekking zowel op residentiële woonvormen, woonvormen gecombineerd met zorg als op initiatieven die het thuis wonen van ouderen ondersteunen (cfr. ontwikkelen woonzorgbeleid). Overleg met private partners (woon- en zorgcentra) én sociale actoren is noodzakelijk, ook binnen de context van het lokaal sociaal beleid. Binnen het grond -en pandenbeleid moet ruimte voorzien worden voor de vergrijzing. Permanente aandacht voor voldoende, aan de behoefte aangepaste woningen in verkavelingsvoorschriften is noodzakelijk. Bij het ontwikkelen van binnengebieden dient met deze groeiende groep senioren rekening te worden gehouwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

den, ook in functie van de toegankelijkheid van de publieke omgeving en de beschikbaarheid van voorzieningen. Bij de uitwerking moet uiteraard rekening worden gehouden met de resultaten van het seniorenbehoeftenonderzoek.

de crisissituatie. Door de slechte doorstroming naar de reguliere woningmarkt blijft bijgevolg de acute crisisopvang ‘bezet’. Hiervoor zijn structurele maatregelen noodzakelijk via een gronden pandenbeleid en kan de stad extra stimulerende inspanningen leveren.

Beleidsvoorstel 2

Beleidsvoorstel 4

De stad neemt het voortouw in kleinschalige piloot-projecten inclusief wonen voor personen met een handicap.

Uitbreiding capaciteit laagdrempelige crisisopvang voor psychiatrische patiënten en drugverslaafden via debat met de initiatiefnemers.

Het gaat om de realisatie van duurzaam aangepaste woningen waar kleine gemeenschappen hun eigen levensproject kunnen uitbouwen. Ook binnen het grond-en pandenbeleid (zie verder) moet er aandacht zijn voor dergelijke pilootprojecten in samenwerking met de sector voor personen met een handicap en de woonsector. De stad kan hierin het voortouw nemen. Beleidsvoorstel 3 Een beter antwoord bieden op acute crisissituaties en oplossingen voor de periode tussen de crisis en de doorstroming naar de reguliere woningmarkt. Het aanbod aan woongelegenheden voor acute crisissituaties moet worden uitgebreid. Noch het OCMW, noch het CAW beschikken over voldoende aanbod. Er moet werk gemaakt worden van een opvangcentrum voor daklozen in Roeselare. Daarenboven stelt zich het probleem van doorstroming naar de reguliere markt (privaat en sociaal) na 75

1.7. Onderzoek naar woongelegenheden boven winkels Vaststellingen J

J

J

J

Verwevenheid aan winkels en woongelegenheden in het centrum Geen informatie over het aantal (leegstaande) bestaande en potentiële woongelegenheden boven winkels Binnen deze studie werden talrijke pistes onderzocht om materiaal te verzamelen maar telkens botsten we op een aantal ‘missing’ links Roeselare beschikt niet over een premie ter bevordering van de aanpak van leegstaande woongelegenheden boven winkels

gen van handelspanden om te vormen tot volwaardige woongelegenheden. Een aantal andere steden maakten hier reeds werk van. Voor de opmaak van een stedelijk reglement voor Roeselare verwijzen we naar inspiratie uit bijgevoegde voorbeelden.

Beleidsvoorstel Inventarisatie van het aantal woongelegenheden boven winkels. De kennis en opvolging van de situatie ter plaatse is een absolute vereiste vooraleer beleidsmaatregelen uitgevoerd kunnen worden. Vermoedelijk zal een check-up ter plaatse de meest aangewezen manier zijn. De resultaten van de inventarisatie zullen bepalen of de stad maatregelen moet nemen om haar centrum levendig en veilig te houden, ook na de winkeluren. Door bijkomende stimuli kan het aantal kwalitatieve woongelegenheden in het centrum verhoogd worden. Het meest gekende en toegepaste instrument in functie van het voeren van een stedelijk beleid voor wonen boven winkels is de premie om leegstaande verdiepin76


Zwevegem 66

Kortrijk67

Brugge68

Tielt69

Wat

Premie voor de verbouwing van een handelspand waarbij op de verdieping(en) een nieuwe woongelegenheid ontstaat

Premie voor de verbouwing van een handelspand gelegen in geselecteerde straten van het winkelwandelgebied. Er moet voorzien worden in een aparte toegang.

Premie voor woongelegenheden op de verdieping(en) van handelspanden in geselecteerde straten van de binnenstad

Premie voor woongelegenheden op de verdieping(en) van handelspanden met een aparte toegang. De panden moeten gelegen zijn in de woningbouw -en woonvernieuwingsgebieden

Wie

huurder, erfpachter, Eigenaar, huurder, erfpachthouder of vruchtEigenaar of huurder van een Eigenaar, huurder of houder van het zakelijk Eigenaar, handelspand recht (vruchtgebruik, recht van opstal, erf- vruchtgebruiker met specifieke voor- gebruiker waarden pacht)

Wanneer

Na de werken en voor het be- Voor aanvang van de werken trekken van de woongelegenheid


Voor aanvang van de werken

Voor aanvang van de werken

77

2. Begrenzend woonbeleid

2.1. Belasting op leegstand

Vaststellingen J

J

J

J

J

De belastingsheffing en het minimumbedrag zijn laag De stad Roeselare heeft - in vergelijking met de overige centrumsteden - een groot aandeel langdurige leegstaande woningen Leegstand verloedert het straatbeeld en het woonklimaat Kortstondige leegstand, zgn. frictieleegstand is noodzakelijk. Met haar 2,2 % ligt Roeselare onder de noodzakelijke frictieleegstand van 3 % Bestrijding van langdurige leegstand doet het woningaanbod groeien

Beleidsvoorstel

lengte in en controleert de dienst belastingen ter plaatse. Moet langdurige leegstand zwaarder belast worden? Is het voor de betrokken diensten haalbaar om de aanslagbiljetten 2 maal per jaar te verzenden of nog beter op basis van de datum van inventarisatie? Het ware eveneens opportuun om eigenaars van leegstaande panden te communiceren over de mogelijkheid om te verhuren via de Huurservice.

J

J

J

J

2.2. Belasting op onbebouwde percelen

Vaststellingen J

J

J

J

De belastingsheffing en het minimumbedrag zijn laag De inventaris op onbebouwde percelen is in opmaak De bouwgrondprijzen zijn sterk gestegen

J

J

Beleidsvoorstel 1 J

Herziening van het belastingsreglement.

Herziening van het belastingsreglement.

De heffing moet méér zijn dan een belasting ‘an sich’. Het is een instrument ter ondersteuning van het woonbeleid: het voorkomt verloedering van het straatbeeld én het brengt nieuwe woningen op de markt. De bedragen zijn momenteel te laag om een ontradingseffect te hebben. Is het instellen van een voldoende hoog forfaitair bedrag te verkiezen boven een belasting per strekkende meter? Argument voor is in ieder geval de verminderde administratieve werklast. Momenteel vult de eigenaar het aantal meter gevel-

De belasting op onbebouwde percelen moet verder gaan dan een belasting ‘an sich’. Het moet de weerspiegeling zijn van een weloverwogen en doordacht ruimtelijk en sociaal beleid. De stad moet een standpunt innemen over de te varen koers en deze verwerken in een aangepast belastingsreglement.

78

Wil de stad een aanbodbeleid voeren en deze gronden maximaal op de markt brengen? Wordt iedereen even zwaar belast of wordt er gedifferentieerd naar aantal onbebouwde percelen per eigenaar, naar de ligging van het perceel? Worden eigenaars met veel onbebouwde percelen zwaarder belast omwille van speculatieve vermoedens? Is er mogelijkheid tot een zekere teruggave van de belasting indien de descendent het perceel bebouwt? Op deze manier wordt verhinderd dat de descendent de stad moet verlaten omdat de ouders geen ‘lapje grond’ meer hebben Wordt het minimumbedrag eveneens opgetrokken? Zal voor een deel afhangen van bovenvermelde vragen Laat de stad het belastingsbedrag jaarlijks verhogen? Opteert de stad voor een berekening per m² i.p.v. per strekkende meter? Hierdoor worden diepliggende percelen zwaarder belast Vrijstelling voor gronden aangekocht door de gronden pandendienst (zie verder)

Beleidsvoorstel 2 Finalisatie van inventaris op onbebouwde percelen om de effectiviteit van het belastingsreglement te meten.

Onderstaande beleidsvragen kunnen een basis vormen voor een herwerkt reglement. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

3. Grond-en pandenbeleid

3.1. Het idee

•

•

•

Uit voorgaande hoofdstukken is gebleken dat er een belangrijke taak is weggelegd voor de stad. Naast het uitzetten van beleidskaders, herwerkte en nieuwe reglementen, nieuwe overlegstructuren, … is het méér dan wenselijk dat de beleidsvoorstellen via concrete acties tast- en zichtbaar worden voor de inwoners van Roeselare. Eenvoudigweg stellen dat er woongelegenheden voor crisisopvang moeten bijkomen, is niet voldoende. Er moet effectief iets gerealiseerd worden.

•

Uitbreiding van het aanbod betaalbare en kwalitatieve huurwoningen (zowel sociaal als privaat) is noodzakelijk Laag aandeel sociale huurappartementen Sterke daling huurwoningen, gemiddelde huurprijzen stijgen en de huurmarkt is bijna ontoegankelijk voor de zwakste groepen zoals éénoudergezinnen, mindervalieden, ... Na kort verblijf in de crisisopvang is het voor specifieke doelgroepen bijzonder moeilijk om op korte termijn op de private én sociale huurmarkt terecht te kunnen

betrokken partijen weten waaraan ze zich mogen verwachten de komende jaren. De concrete projecten en acties worden gekoppeld aan een meerjarenbegroting. 3.3.1. De gronden pandendienst Het opzetten van een gronden pandendienst is geen sinecure en gaat niet over één nacht ijs. Het heeft implicaties zowel op technisch als op organisatorisch vlak. De taken van de gronden pandendienst situeren zich op twee domeinen, namelijk als regisseur en als eigenaar.

3.3. Van idee tot woonprogramma J

Net zoals in andere steden is ook in Roeselare de vastgoedmarkt in volle beweging. Er wordt gekocht, gebouwd, verhuurd en verbouwd. De stad moet deze bewegingen nu eerder ondergaan zonder haar eigen stempel erop te drukken. Hierin kan echter verandering komen. De stad kan door het invoeren van een gronden pandenbeleid actief en/of sturend participeren in de vastgoedmarkt. 3.2. Vaststellingen Dat het sturen van of participeren aan de vastgoedmarkt noodzakelijk is, blijkt uit onderstaande vaststellingen: •

•

•

Prijzen voor appartementen en kleine en middelgrote woningen zijn sterk gestegen Bouwgrondprijzen zijn sterk gestegen De inkomensverschillen nemen toe


Een gronden pandendienst is pas gewenst indien duidelijke beleidsdoelstellingen worden geformuleerd. Het succes van gronden pandenbeleid zal in eerste instantie afhangen van de kracht van de woonbeleidsvisie en van de opmaak van een goed woonprogramma. Duidelijk geformuleerde doelstellingen zijn cruciaal. Een kwantitatief woonprogramma vormt het draaiboek voor de gronden pandendienst. Dergelijk woonprogramma geeft per locatie een overzicht van het aantal en het soort woongelegenheden en van de betrokken actoren. De intenties worden eveneens in een tijdskader geplaatst. Een woonprogramma vormt een belangrijk communicatiemiddel tussen de betrokken stadsdiensten, de sociale huisvestingsmaatschappijen, de sociale actoren, de privé-sector en vooral het grote publiek. Alle

De stad als regisseur

De regisseursrol houdt in dat de gronden pandendienst bij nieuwe woonprojecten de vooropgestelde doelstellingen bewaakt en acties onderneemt om deze mogelijks te integreren. De gronden pandendienst moet eveneens waken over de kwalitatieve invulling van projecten. Gezien het belang van zuinig ruimtegebruik werd in deze woonstudie een hoofdstuk gewijd aan woondichtheden (zie hoofdstuk Specifieke onderzoeken). De stad kan haar regisseursrol dus pas opnemen als ze duidelijk weet wat er te regisseren valt. Hieruit blijkt nogmaals het belang van duidelijke doelstellingen en krachtlijnen binnen de woonbeleidsvisie. Daarnaast kan de gronden pandendienst ook woonprojecten initiëren/trekken. Deze kunnen gerealiseerd worden door of samen met derden (private actoren, sociale actoren, …). Op deze manier kunnen strate79

gische projecten opgezet worden die een beduidende meerwaarde van het lokaal stedelijk weefsel genereren. Zo kunnen - naast het realiseren van de beoogde doelstellingen – eveneens bushaltes, bepaalde voorzieningen, winkels, … op een veel kortere loopafstand komen te liggen door het voorzien van voet- en fietsdoorsteken. Het strategisch project kan bovendien inspelen op behoeften waaraan de woning niet kan aan voldoen (contact met de natuur, recreatie, sociaal contact, …).

hoofdstuk Specifieke onderzoeken). Uit dit onderzoek blijkt dat op het grondgebied van Roeselare voldoende potenties aanwezig zijn om daadwerkelijk een woonbeleid te voeren. 3.3.2. Bijkomende instrumenten Hieronder volgen een aantal instrumenten die het gronden pandenbeleid kunnen versterken.

J

De stad als eigenaar

Via het aankopen, verkopen/verhuren en ontwikkelen van bestaande én nieuwe gronden/panden kan de stad zich profileren op de vastgoedmarkt. Als eigenaar heeft de stad dan zelf het roer in handen om een deel van de vooropgestelde doelstellingen ‘on the field’ te realiseren. Het is belangrijk dat de stad een overzicht heeft van haar huidige eigendommen én van de mogelijkheden op het grondgebied Roeslare. Concreet gaat het hier over vrijliggende gronden, leegstaande gebouwen/gebouwen met potenties op korte, middellange en lange termijn. De vrijliggende gronden kunnen zowel uitgerust als niet uitgerust zijn. Laatstgenoemden zijn de zogenaamde potentiële binnengebieden. Binnen deze woonstudie wilden we reeds een eerste aanzet meegeven. Hiervoor verwijzen we naar het ruimtelijk-planologisch onderzoek naar potentiële binnengebieden en leegstaande bedrijfsgebouwen (zie 80

Het voorkooprecht impliceert dat de instrumenterende notaris bij elk verkoop van een onroerend goed ertoe verplicht wordt om het recht van voorkoop aan te bieden aan de begunstigden van het voorkooprecht. J

J

De voorbeelden in 3.3.5. verduidelijken de regisseursrol van de stad.

gevallen dient de stad een gemotiveerd voorstel te richten aan de Vlaams minister bevoegd voor wonen om het gebied te erkennen als bijzonder gebied.

Sociaal beheersrecht

Voorkooprecht

Het recht van voorkoop70 is een belangrijk instrument bij het voeren van een gronden pandenbeleid. Hieronder worden een aantal mogelijkheden voor het uitoefenen van het voorkooprecht geschetst. Volgens artikel 63 van het decreet op de ruimtelijke ordening kan de stad een recht van voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed indien dit voorkooprecht aangeduid werd in een GRUP. De stad kan ook beroep doen op de mogelijkheden voorzien in de Vlaamse Wooncode. Enerzijds kan het voorkooprecht uitgeoefend worden op woningen die ongeschikt, onbewoonbaar, leegstaand of verwaarloosd zijn. Anderzijds biedt de Vlaamse Wooncode de mogelijkheid om via aankoop van woningen en percelen het sociaal patrimonium te verruimen71. Het aangekocht goed moet immers steeds worden aangewend met het oog op sociale woningbouw (huur- of koopwoningen). Dit voorkooprecht kan slechts uitgeoefend worden op een bouwperceel gelegen in een woningbouw- of woonvernieuwingsgebied. In beide

Het sociaal beheersrecht laat o.a. aan de stad Roeselare, OCMW, VHM, sociale huisvestingsmaatschappij, het Vlaams Woningfonds en het sociaal verhuurkantoor toe om woningen voor minimaal negen jaar te onttrekken aan het zeggingsschap van de eigenaar en deze te (onder)verhuren en/of de nodige werkzaamheden uit te voeren om te kunnen verhuren. Het gaat over ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen, woningen waarvoor een conformiteitsattest geweigerd werd en leegstaande woningen. Dit instrument bestrijdt niet alleen leegstand en verkrotting maar biedt eveneens de mogelijkheid om probleemwoningen op de woningmarkt te brengen aan sociale voorwaarden. 3.3.3. Financiële consequenties Het aankopen van gronden en panden vereist uiteraard de nodige financiële middelen. De valorisatie van het bestaande stadspatrimonium, inclusief eigendommen van het OCMW, vormt hierbij een belangrijke schakel maar is uiteraard niet toereikend. De stadsbegroting zal het initiatief een flinke duw in de rug moeten geven. wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Middelen uit het Stedenfonds vormen eveneens een financieringsbron. Binnen deze woonstudie lanceren we het idee om de aanvullende belastingsinkomsten op onbebouwde percelen, leegstand, … te herinvesteren in de stad via de werking van de gronden pandendienst en de Huurservice van het OCMW. Daarnaast is het wenselijk de subsidiëringsmogelijkheden optimaal te benutten. De subsidies voor sociale woonprojecten zijn vrij aantrekkelijk. De Vlaamse overheid verleent subsidies voor o.a. de verwerving van gronden en gebouwen (tot 60%), het bouwrijp maken van gronden, inclusief sloping, infrastructuurwerken en gemeenschapsvoorzieningen (tot 100%) en de bouw van nieuwe woningen, renovatie, verbetering en aanpassing van bestaande gebouwen (tot 60%). Het initiëren en uitvoeren van gesubsidieerde projecten is voor een stad/OCMW geen gemakkelijke taak. Een samenwerkingsformule tussen wvi en de stad/OCMW kan hiervoor een oplossing bieden: wvi treedt op als initiatiefnemer, stelt het aanvraagdossier samen, voert besprekingen, … kortom doet aan projectbegeleiding tot en met de definitieve oplevering. Tot op heden werden een 20-tal projecten, goed voor een 110-tal woningen, gerealiseerd. Een aantal van deze projecten kon eveneens rekenen op prefinanciering door wvi.

Onderstaande foto geeft dergelijke realisatie in de stad Ieper weer. Het betreft de bouw van 8 sociale flats.

3.3.4. Organisatorische omwenteling De uitbouw van een gronden pandenbeleid gaat niet over één nacht ijs en geeft verregaande organisatorische implicaties. Belangrijk is dat deze stedelijke dienst in grote mate autonoom kan functioneren (beslissingsbevoegdheid, financiële mogelijkheden) zodat ze heel snel en accuraat kan optreden op o.a interessante aanbiedingen op de vastgoedmarkt. Een verkoper van een – voor de stad strategisch pand of perceel – heeft geen boodschap aan tijdsrovende administratieve formaliteiten, zeker niet als er andere geïnteresseerden zijn. Het Vlaams gemeentedecreet biedt ruime mogelijkheden van delegatie zowel van de verkozen raad naar het uitvoerend college als van het college naar de administratie. Dit laat besturen toe om snel en adequaat in te spelen op nieuwe behoeften en uitdagingen. De aandachtige lezer heeft reeds opgemerkt dat wij geen autonoom gemeentebedrijf voorstellen. Het kan uiteraard een uitvloeisel zijn op langere termijn. Gesprekken met bevoorrechte getuigen leerden ons dat een autonoom gemeentebedrijf het meest kans op slagen heeft als ze kan steunen op een goed werkende stedelijke gronden pandendienst. Een gronden pandenbeleid is maar succesvol als het woonbeleid én het ruimtelijk beleid op elkaar afgestemd zijn. Binnen de stadsdiensten worden de hoofdpartners zonder twijfel de dienst huisvesting, welzijn en ruimtelijke planning. Deze samenwerking zal structureel, maar ook informeel moeten uitgebouwd en/of versterkt worden. De samenwerking met de dienst


81

ruimtelijke planning zal zich voor het grootste gedeelte afspelen bij de regisseursrol van de gronden pandendienst. De opmaak van uitvoeringsgerichte plannen zoals BPA’s, BLP’s en GRUP’s geven de vooropgestelde doelstellingen een juridische en ruimtelijke verankering. Bovendien dienen de beleidsvoorstellen hun grondslag te vinden in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

gen in capaciteit in de stedelijke organisatie. Die is nu te beperkt uitgebouwd. 3.3.5. Enkele voorbeelden Hieronder worden enkele situaties uitgewerkt om de werking van een gronden pandendienst te vatten. J

Een intense samenwerking met de sociale huisvestingmaatschappij De Mandel is van groot belang. Zij is voor de stad dé bevoorrechte partner om de woondoelstellingen te verwezenlijken. Daarenboven zal ook het partnership tussen de stedelijke grond-en pandendienst, het OCMW en het eventuele regionale SVK belangrijk zijn. Ter info: Het Ontwerp eindrapport Visitatiecommissie voor Roeselare adviseert de stad ‘meer werk te maken van de koppeling en inbedding van het woonbeleid in het beleid voor ruimtelijke ordening. Regie inzake woonbeleid kan niet zonder intense verwevenheid met de keuzes in het ruimtelijk structuurplan. … De stad wil een sterker regierol vervullen de commissie steunt deze ambitie. Er zijn beleidskeuzes te maken en die komen het verkozen stadsbestuur toe. Die regierol gaat ruimer dan het voorzien van sociale woningen. Het heeft in het algemeen te maken met het complexer worden van de huisvestingsprojecten, zowel vanuit ruimtelijk en architecturaal oogpunt als vanuit sociale afwegingen en criteria die te maken hebben met mobiliteit en kwaliteit van publieke ruimte. Het is voor de commissie duidelijk dat dit investering zal ver-

82

den. De stad koopt een deel van deze gronden aan en/of informeert bij de bouwmaatschappij De Mandel voor mogelijke participatie. Overleg met de huisvestings- en welzijnsdiensten over de specifieke noden in het gebied komt eveneens aan bod. De gronden pandendienst bewaakt de ruimtelijke kwaliteit van het project zoals de dichtheden, typologie, … Na initiatie van het project treedt de gronden pandendienst op als regisseur om de beleidsdoelstellingen te bewaken.

J

J

De gronden pandendienst wenst een leegstaand fabriekspand aan te kopen voor de bouw van huurwoningen. Deze dienst bespreekt de huidige mogelijkheden met de dienst ruimtelijke planning en stuurt mogelijks aan op een opmaak/herziening/verfijning van het bestemmingsplan. De gronden pandendienst houdt rekening met de gesignaleerde behoeften vanuit de dienst huisvesting, de dienst welzijn en het OCMW.

J

De stad wenst een strategisch project te realiseren. De gronden pandendienst en dienst ruimtelijke ordening overleggen naar de mogelijkheden om via een GRUP dit strategisch project te realiseren. De mogelijkheden voor het uitoefenen van een voorkooprecht worden bekeken.

Bij een terreinonderzoek bemerkt een medewerker van de dienst huisvesting dat een pand te koop wordt aangeboden. De medewerker weet - uiteraard door het overleg met de gronden pandendienst - dat de locatie interessant is voor het realiseren van bepaalde woongelegenheden. De medewerker meldt dit aan de gronden pandendienst die dan het werk overneemt en/of De Mandel contacteert. Er worden gronden/panden te koop aangeboden. Aansluitend zijn gronden in bezit van een projectontwikkelaar. De gronden pandendienst overlegt met de projectontwikkelaar om tot een strategisch project te komen en informeert bij de dienst ruimtelijke planning naar de mogelijkhewvi | woonstudie roeselare | januari 2006

Organisatorische voorstellen Vaststellingen J

J

J

Er gebeurt in Roeselare veel op vlak van wonen, zowel binnen de stedelijke diensten huisvesting, welzijn en ruimtelijke ordening als bij het OCMW en andere woon-en welzijnsactoren. Er is echter geen coördinatie/afstemming waardoor (veel) energie verloren gaat. Dit is ook de conclusie van de Visitatiecommissie voor Roeselare Het decreet lokaal sociaal beleid, het goedgekeurde lokaal sociaal beleidsplan alsook het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan zijn belangrijke beleidsdocumenten binnen het woonbeleid Er is binnen het woonbeleid weinig ‘traditie’ in participatie van doelgroepen. Informeren en adviseren is een eerste stap. Verder gaan op die ladder van participatie van diverse doelgroepen vergt een bijkomende inspanning

Beleidsvoorstel 1 De stad organiseert zich intern en regisseert de uitbouw van een stedelijk woonloket (zie beleidsvoorstel 1.3.) en een stedelijke grond-en pandendienst (zie beleidsvoorstel 3). Structureel én informeel overleg tussen de stadsdiensten onderling en tussen de stadsdiensten en aanverwante partners (OCMW, De Mandel, private initiatieven, …) moet worden uitgebouwd. Beleidsvoorstel 2 De lokale woonraad, de GECORO en de cluster wonen van het stedelijk welzijnsoverleg zijn drie belangrijke overlegorganen elk met hun specifieke doelstelwvi | woonstudie roeselare | januari 2006

ling en opdracht. Doorheen deze woonstudie werden de dwarsverbindingen blootgelegd. Tussentijdse communicatie en wederzijdse beïnvloeding tussen deze overlegorganen zijn van groot belang. Wij stellen voor om de GECORO uit te breiden met een afgevaardigde van de lokale woonraad. Beleidsvoorstel 3 Werk maken van informeren en communiceren naar elke burger, met aandacht voor specifieke behoeften van bepaalde doelgroepen. Het opzetten van wijkwerking is ook een manier om zicht te krijgen op specifieke noden en behoeften. Beleidsvoorstel 4 De stad heeft op vlak van wonen een centrumfunctie ten aanzien van de omliggende gemeenten. Vanuit de provincie leeft reeds langer de visie op het vormen van samenwerkende clusters van gemeenten in functie van bovenlokale samenwerking woonbeleid in de regio Roeselare-Tielt. De stad Roeselare zou hier naar analogie van bestaande pilootprojecten in Vlaanderen een trekkende rol kunnen spelen. Beleidsvoorstel 5 De stad bezint zich over de mogelijkheden om een verregaande structurele samenwerking uit te bouwen tussen drie cruciale partners in het woonbeleid, zijnde de stad, het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappij. Afstemming met de gronden pandendienst zal mee het succes bepalen. 83

v e r d er v e rl o o p

Voorliggende woonstudie vormt een belangrijke basis voor de uitbouw van het woonbeleid te Roeselare, zowel op korte, middellange als lange termijn. Het is echter ook een werkdocument waarbij de beleidsvoorstellen door de stadsdiensten moeten uitgewerkt en doorvertaald worden in een woonactieplan. Het uitwerken van dit woonactieplan mét tijdshorizon vormt een grote uitdaging de komende maanden. Het zal het nodige denkwerk en intens overleg vereisen, zowel intern als extern. Procesmatig suggereren wij volgende werkwijze. Het ontwerp-woonactieplan wordt eerst besproken binnen het schepencollege om daarna het voorwerp uit te maken van bilateraal overleg tussen de stad en het OCMW. Vervolgens kan het ontwerp-woonactieplan voor advies worden overgemaakt aan de betrokken stedelijke adviesorganen, namelijk de lokale woonraad, de cluster wonen van het welzijnsoverleg en de GECORO. Nà het verwerken van deze adviezen kan het woonactieplan uitmonden in de goedkeuring door de gemeenteraad en de OCMW-raad. Het woonactieplan zal de acties opnemen die in de komende legislatuur zullen aangevat/gerealiseerd worden. De stad wil echter niet stil zitten en wenst op zeer korte termijn resultaten te boeken. Tijdens de opmaak van deze woonstudie werden reeds een aantal beleidsvoorstellen geconcretiseerd en in de begroting voor 2006 opgenomen. Wij wensen de stad en de betrokken partners heel veel succes! wvi | woonstudie roeselare | januari 2006

87

v o et n o t en

Lijst van de voetnoten 1

Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid. Op weg naar een Vlaamse Huursubsidie? Leuven 2004

2

Goossens, Thomas & Vanneste, 1997

3

Het gaat om volgende 6 criteria: (1) de woning biedt minimum klein comfort, (2) ze heeft een geïnstalleerde keuken, (3) ze voldoet aan een minimale grootte volgens gezinsgrootte, (4) ze beschikt over dubbel glas, (5) er zijn geen grote herstellingen nodig en (6) ze beschikt over een tuin.

4

Langdurige leegstand = woningen die langer dan 1 jaar leegstaan

5

Er wordt gepolst naar de reden van niet-domiciliëring. Op deze manier worden woningen zonder domiciliëring maar die wel degelijk bewoond worden geweerd uit de leegstandslijst

6

Cijfers o.b.v. leegstandslijsten (Vlaams Heffingsbesluit)

7

Ooststraat, Noordstraat, Grote Markt, St. Michielsplein, Manestraat, Stationsplein, St. Amandsstraat, Poststraat, Delaerestraat (tot A. Blommestraat) en alle straten binnen de rechthoek ‘Ooststraat, Stationsplein, St. Amandsstraat en Noordstraat

8

In september 2002 werd onderzoek gevoerd naar de impact van een grootschalig handelspand in het handelscentrum van Roeselare. Een inventaris van de leegstaande handelspanden maakte deel uit van het onderzoek

9

Aps, regionale databank

10

Deze stijging is toe te schrijven aan het kleine aantal m² bouwgrond dat in 2001 verkocht werd. De gemiddelde verkoopprijs wordt immers bepaald door de verhouding van de omzet van verkochte bouwgrond tot het aantal verkochte m² bouwgrond.

11

Stadsmonografie Roeselare 2004, Stadim, verwerking wvi

12

Stadsmonografie Roeselare 2004, Stadim, verwerking wvi

13

Het betreft hier effectief betaalde huurprijzen

14

Na toewijzing van een woning aan een alleenstaande vrouw met kinderen blijkt veelal dat er niet-aangegeven partner komt bijwonen

15

GRS Brugge

16

Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van het aantal gezinnen op 1 januari 2005 aangezien het aantal woningen op 1 januari 2005 onbekend is

17

www.thuisindestad.be

18

Cijfers 1 januari 2003

19

Stadsmonografie Roeselare 2004, Project Stedenbeleid/Thuis in de Stad

20

Groene druk = verhoudig tussen het aantal 0-19-jarigen en de actuele beroepsbevolking (20-59-jarigen)

21


90


22

Mediaaninkomen = het inkomen (per aangifte) van de middelste waarneming bij rangschikking volgens toenemend of afkomend inkomen. Deze waarde ligt meestal iets lager dan die van het gemiddelde inkomen

23


24

NIS gegevens aanslag 2002 – inkomsten 2001

25

Cijfers stad Roeselare

26

NIS 2001

27

Bij de gegevens ‘comfnis’ wordt het bezit van een GSM gelijkgesteld met een vaste telefoonlijn

28

74 SS te Roeselare

29

Hoogst = 12 sectoren met het hoogst aantal woningen zonder klein comfort (15% regel)

30

SS Ieperstraat Centrum heeft behoort niet tot de 12 SS met het laagste gemiddeld inkomen maar scoort wel heel laag inzake het mediaaninkomen. Vandaar de selectie

31

Hoogst = 12 sectoren met het hoogst aantal woningen zonder klein comfort (15% regel)

32

Dit zijn dus woningen die ouder zijn dan 30 jaar én die een KI hebben van 750 euro of minder

33

770 premies vóór 22 maart 2004 en 434 premies nà 22 maart 2005. Gegevens tot 31oktober 2005

34

Een aantal statistische sectoren werden niet opgenomen om hierna vermelde reden:

• Scholencentrum (A042) wordt niet opgenomen in het onderzoek aangezien de sector nagenoeg volledig bestaat uit schoolcomplex (de woondichtheid bedraagt er 5 woningen/ha) • Duivelshoek (C182), Kazand (C414) en Mandellaan (C413) worden niet meegenomen omdat ze, mede door de spoorlijn en het industriële karakter, geen morfologische samenhang heeft met het stedelijk wonen • Kaipa’s ML wordt niet meegenomen aangezien door het recente herschikking van de NIS-sectoren een deel in het stedelijk en een deel in het buitengebied valt 35

Roeselaars Percelenbestand

36

Een pand komt maar op de lijst het jaar volgend op de vaststelling van de leegstand

37

2 hoeves staan leeg maar werden na beroep van de lijst geschrapt

38

2 naast elkaar gelegen kantoorgebouwen van KBC worden als 1 leegstaande ruimte beschouwd

39

3 naast elkaar gelegen magazijnen Bostoen werden reeds gesloopt.

40

1 winkel wordt momenteel gerenoveerd

41

Woonvernieuwingsgebieden moeten voldoen aan volgende 4 criteria: de statistische buurt telt minstens 200 inwoners, de bevolkingsdichtheid in de statistische buurt bedraagt minstens 4 inwoners per ha, minstens 11% van de woningen in de statistische buurten vertoont minstens één


91

gebrek aan de buitenkant of minstens 20% van de woningen beschikt niet over klein comfort en de statische buurt behoort tot een cluster van buurten met gelijkaardige kenmerken die op de meeste of op alle van vooraf bepaalde variabelen8 merkelijk slechter scoort dan het Vlaamse gemiddelde. 42

Om erkend te worden als woningbouwgebied moet worden voldaan aan de volgende 3 criteria: in het Vlaamse gewest liggen, een statistische buurt zijn die minstens 200 inwoners telt en een bevolkingsdichtheid in de statistische buurt van minstens vier inwoners per ha.

43

Kesteloot, C., Vandenbroecke, H. e.a. (1996): Atlas van achtergestelde buurten in Vlaanderen en Brussel, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, BrusselIn het kader van de Vlaamse Wooncode werden in het besluit van de Vlaamse regering van 7 april 1998 (BS 28 mei 1998) woonvernieuwingsgebieden en woningbouwgebieden afgebakend.

44

Meer informatie hieromtrent is te verkrijgen bij de welzijnsdienst stad Roeselare. Contactpersoon: Bart Marichal of Ann Bouckaert

45

2,55 full-time equivalenten

46

Voortgangsrapport Stedenfonds Roeselare

47

Voor samenlevingsopbouw Roeselare-Tielt (SORT) is de wijk Krottegem een aandachtswijk. Krottegem is de wijk achter het station, langs de Ardooisesteenweg en de O.L.Vrouwparochie. Uit het leefbaarheidsonderzoek ontstond een bewonerswerking en werd intensief gewerkt rond het thema huisvesting-Kamerwonen. Vanaf 1 februari 2005 startte SORT met wekelijkse koffienamiddagen in Krottegem. Hierop komen voornamelijk mensen af die op kamers wonen. Tijdens de bijeenkomsten worden bepaalde diensten voorgesteld en elke laatste dinsdag is de stedelijke huisvestingsdienst aanwezig.

48

Voortgangsrapport Stedenfonds p. 13

49

Cijfers tot 1/12/2005

50

Cijfers tot 30/10/2005

51

Visitatie Roeselare. Ontwerp eindrapport visitatiecommissie ‘versterken, verbreden, verdiepen’. blz.5

52

Bron: premiezoeker Provincie West-Vlaanderen, via http://www.west-vlaanderen.be/leefomgeving/huisvesting/subsidietool.htm

53

Wijziging heffingsdecreet goedgekeurd door het Vlaams Parlement op 7 mei 2004, in werking treding op 05.08.2004

54

De hoge belastingvoeten hebben geleid tot de verkoop van talrijke onbebouwde gronden. Nadeel: bepaalde van deze loten hebben op de immobiliënmarkt hoge toppen gescoord aangezien Oostende kampt met een tekort aanbouwloten

55

Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen art.19art.23

56

Besluit van de Vlaamse regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, art.7art.14

57

Het gemeentelijk reglement op het verhuren van kamers (bekrachtigd door de Vlaams minister 21.01.2005) vervangt het gecoördineerd stedelijk algemeen politiereglement, hfdstuk 4, afd.4.2., verhuring van woongelegenheden waar logies verstrekt worden van 01.04.1995

58

‘Administratieve verordening op de verhuring van kamers’ bekrachtigd door Minister M. Keulen (B.S.dd. 21 januari 2005) vervangt het ‘gecoördineerd stedelijk algemeen politiereglement, hoofdstuk 4, afd.4.2., verhuring van woongelegenheden waar logies verstrekt worden van 01.04.1995

92


59

Decreet van 4.02.1997 houdende de kwaliteits-en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers

60

Een overzicht van de procedure gerechtelijke uithuiszetting 1999-2004. OCMW Roeselare

61

Besluit Vlaamse Regering 21.10.1997, gewijzigd door Besluit Vlaamse Regering van 6.02.2004 houdende bepalingen van de erkennings -en subsidievoorwaarden van de sociale verhuurkantoren

62

Uittreksel uit de notulen van het comité voor de sociale dienst. Juni 2005

63

1.500 euro per woning voor de 31ste tot en met de 60ste woning; 1.250 euro per woning voor de 61ste tot en met de 90ste woning en 1.000 euro per woning vanaf de 91ste woning (art.15 van het besluit).

64

Lokale besturen en wonen. Afl.1-juni 2004;blz.5-190. VVSG

65

Afhankelijk van gezinssituatie en inkomen

66

Overzicht gemeentelijke huisvestingspremies, gemeentebestuur Zwevegem, dienst stedenbouw

67

Stedelijk premie wonen boven winkels, stad Kortrijk, informatie via de subsidietool.

68

Gemeentelijk reglement voor het verlenen van een premie voor het inrichten van woongelegenheden op verdiepingen van handelspanden in de binnenstad. Stad Brugge, dienst huisvesting.

69

Gemeentelijk reglement voor het verlenen van een premie voor het inrichten van woongelegenheden op verdiepingen van handelspanden op het grondgebied van Tielt, stad Tielt, technische dienst .

70

Het voorkooprecht werd geïntroduceerd in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode, artikel 85-89 en verder uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998.

71

Als twee of meer begunstigden hetzelfde voorkooprecht willen laten gelden op één goed, dan geldt de volgende rangorde: eerste de sociale huis vestingsmaatschappijen, dan de VHM en als derde in rang is de gemeente


93

colofon

Opdrachtgever Stad Roeselare Opdrachthouder wvi West-Vlaamse Intercommunale dienstverlenende vereniging Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge tel (+32) 050 36 71 71 fax (+32) 050 35 68 49 www.wvi.be Projectteam Ingrid Remmery | wvi Karolin Vannieuwenhuyse | Prov. W-Vl Floortje Scheldeman | Stad Roeselare Bart Marichal | Stad Roeselare Leen Lauwers | Stad Roeselare Hilde Coudenys partim | Prov. W-Vl Cartografie en beeldmontage Lena Vereecke | wvi Gitte Vangaveren | wvi


95

Stad Roeselare woonstudie

Recommend Documents