SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO
Bakalářský studijní program: Ekonomika a management
Studijní obor:
Účetnictví a finanční řízení podniku
SPECIFIKA NÁJMU KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ BAKALÁŘSKÁ PRÁCE
Autor:
Marie Jiroutová
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Ladislav Žalio
Znojmo, duben 2009
7
8
ABSTRAKT
Tato bakalářská práce „Specifika nájmu komerčních nemovitostí“ je zaměřena na pronájem nebytových prostor. Tuto problematiku sleduje z pohledu vlastníka. Teoretická část se orientuje zejména na přehled právních a daňových norem týkajících se této oblasti. Dále pak na teoretické úrovni nastiňuje problémy, které mohou s touto oblastí z pohledu účetnictví nastat. Cílem praktické části je aplikace získaných teoretických poznatků na konkrétní firmu, která se zabývá nájmem komerčních nemovitostí. Tato část se snaží popsat a zdokumentovat činnosti a postupy při účtování v takovéto firmě.
Diese Arbeit "Spezifizierung der Mietung der Komerzimmobilien "ist an die Vermietung der Geschäftsräumlichkeiten orientiert. Diese Problematik ist nach der Ansicht des Besitzers. Theoretischer Teil orientiert sich vor Rechts - und Steuernormen, die dieses Bereichs betreffend. Weiter dann zeigt in dem theoretischen Niveau Probleme, die in diesem Bereich
von
der
Ansicht
der
Buchhaltung
entstehen
können.
Der Ziel des praktischen Teiles ist die Aplikation der gewonnenen theoretischen Kenntnisse an die gezielte Firma, die sich mit der Vermietung der Komerzimmobilien beschäftigt. Dieser Teil bemüht sich die Tätigkeiten und Verfahren bei der Buchhaltung in dieser Firma zu beschreiben und zu dokumentieren.
9
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci „Specifika nájmu komerčních nemovitostí“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Ladislava Žalia a v seznamu literatury jsem uvedla všechny použité literární a odborné zdroje.
Ve Znojmě, 27.dubna 2009
…………...………………………. vlastnoruční podpis autora 10
Na tomto místě bych ráda poděkovala panu Ing. Ladislavu Žaliovi za odborné rady a připomínky, které mi pomohly k vypracování této bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat panu Dietrovi Fischerovi a Ing. Haraldovi Hofmannovi za poskytnuté informace.
Ve Znojmě, 27. dubna 2009
11
OBSAH
ÚVOD.......................................................................................................................................14 CÍL A METODIKA .................................................................................................................15 TEORETICKÁ ČÁST..............................................................................................................16 1 Základní pojmy.................................................................................................................16 2 Právní rámec a smluvní vztahy.........................................................................................16 2.1 Vlastnictví nemovitosti...................................................................................................16 2.2 Současná právní úprava nájmu nemovitostí ...................................................................17 2.3 Smluvní vztahy...............................................................................................................17 2.3.1 Nájemní vztahy........................................................................................................18 2.3.2 Zajištění služeb spojených s užíváním nemovitostí ................................................19 3 Daňové předpisy vztahující se k nemovitostem ...............................................................19 3.1 Daň z příjmů ...................................................................................................................19 3.2 Daň z nemovitostí...........................................................................................................20 3.2.1 Daň z pozemků ........................................................................................................20 3.2.2 Daň ze staveb...........................................................................................................21 3.3 Daň z převodu nemovitostí.............................................................................................21 3.4 Daň z přidané hodnoty....................................................................................................22 4 Účetní specifika ................................................................................................................23 4.1 Evidence pohledávek......................................................................................................23 4.2 Zúčtovací vztahy.............................................................................................................24 4.3 Opravy a udržování, revize.............................................................................................24 4.4 Změny na nemovitosti provedené nájemcem .................................................................25 5 Daňové dopady účetních specifik.....................................................................................27 5.1 Daňové opravné položky k pohledávkám ......................................................................27 5.2 Daňové dopady technického zhodnocení a oprav ..........................................................28 5.3 Reparace z pohledu daně z příjmů..................................................................................28 5.3.1 Reparace za opravy..................................................................................................28 5.3.2 Reparace za technické zhodnocení ..........................................................................29 5.4 Rezervy na opravy hmotného majetku ...........................................................................30 5.4.1 Podmínky pro tvorbu rezervy na opravy .................................................................31 5.4.2 Způsob stanovení výše rezervy ve zdaňovacím období ..........................................31 PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................32 6 Charakteristika zpracovávané firmy.................................................................................32 7 Charakteristika pronajímané nemovitosti.........................................................................32 7.1 Popis jednotlivých budov ...............................................................................................34 8 Smluvní vztahy.................................................................................................................35 8.1 Nájemní smlouvy............................................................................................................35 8.2 Zajištění služeb spojených s užíváním nemovitostí .......................................................36 9 Daňové povinnosti............................................................................................................38 9.1 Daň z přidané hodnoty....................................................................................................38 9.2 Daň z převodu nemovitostí.............................................................................................39 9.3 Daň z nemovitostí...........................................................................................................39 10 Účetní specifika ............................................................................................................39 10.1 Evidence pohledávek....................................................................................................39
12
10.1.1 Opravné položky ...................................................................................................40 10.2 Zúčtovací vztahy...........................................................................................................42 10.2.1 Zálohy....................................................................................................................42 10.2.2 Dodávky energií ....................................................................................................42 10.2.3 Tržby......................................................................................................................43 10.3 Běžné opravy a udržování, revize.................................................................................44 10.4 Generální opravy a technické zhodnocení....................................................................45 10.5. Rezervy........................................................................................................................47 ZÁVĚR.....................................................................................................................................49 POUŽITÉ ZDROJE..................................................................................................................51 SEZNAM TABULEK A PŘÍLOH...........................................................................................52
13
ÚVOD Problematika nemovitostí je velice obsáhlá oblast. Nemovitosti nelze chápat pouze jedním způsobem. Lze se na ně dívat hned z několika pohledů, které se od sebe diametrálně liší. Jiný náhled na nemovitosti mají stavební předpisy a daňové zákony. Jinak se musíme dívat na prostory bytové, jinak na prostory nebytové. Jinak vidí nemovitost vlastník a jinak ten, kdo nemovitost užívá. Otázka nemovitostí je v České republice již dlouhou dobu velice intenzivně řešena. Zejména poté, co došlo k navrácení nemovitostí původním vlastníkům z titulu restitucí majetku na počátku devadesátých let minulého století. Vzhledem k tomu, že otázka bydlení patří k jedné ze základních a nejdůležitějších otázek v lidském životě, je literatura týkající se tohoto problému zaměřena spíše na oblast soukromého bydlení. Vlastník, nebo ten, kdo uvažuje o koupi či pronájmu bytu, je informován o všech právních, finančních i daňových aspektech týkajících se této oblasti. Tato otázka je ovšem velice důležitá i v životě firmy. Nejenom na počátku ekonomické činnosti, ale i v průběhu podnikání se majitelé a manažeři rozhodují, jakou formu „bydlení“ zvolí pro svou firmu. Ve svém rozhodování zohledňují oblast, ve které se nemovitost nachází, berou ohled na infrastrukturu dané lokality, sledují vývoj cen nemovitostí, daňové povinnosti související s nemovitostmi a vše promítají do finančních důsledků s tímto rozhodováním spojených. Pokud firma hledá prostory, kde by mohla uskutečňovat svou ekonomickou činnost, orientuje se právě na ty vlastníky, jejichž podnikatelská činnost je založena právě na pronájmu těchto prostor. I vlastník se při své činnosti potýká s otázkami, které jsou pro jeho činnost životně důležité. Nejdůležitější je rozhodnutí, zda vůbec bude nemovitost pronajímat, nebo ji bude využívat pro svoje vlastní potřeby. Pokud se rozhodne nemovitost pronajímat nebo jí už pronajímá, je zcela zásadní otázkou komu a za jakých podmínek nemovitost do užívání svěří. Výběr vhodného nájemce je samozřejmě základním pilířem podnikání s nebytovými prostory, ale je scestné domnívat se, že je to jediný problém s touto oblastí spojený. Vlastník se musí orientovat nejen v právních předpisech, na základě kterých může nemovitost pronajímat. Nutná je i znalost různých technických a stavebních předpisů, které musí být dodržovány. V neposlední řadě se pronájmu nemovitostí týkají i různé daňové předpisy.
14
CÍL A METODIKA Cílem této bakalářské práce je přinést potencionálnímu čtenáři ucelený pohled na oblast pronájmu komerčních nemovitostí a seznámit ho s případnými problémy, které se mohou při této činnosti vyskytnout. Teoretická část si klade za cíl zevrubný přehled právních norem týkajících se pronájmu komerčních nemovitostí. Je rozdělena na normy týkající se nájmu a smluvních vztahů, dále na normy z účetní oblasti a těžištěm této části je rozbor daňových předpisů, které se mohou vlastníka nebytových prostor dotknout. Jedná se o tyto daně: -
daň z příjmů
-
daň z nemovitostí
-
daň z převodu nemovitostí
-
daň z přidané hodnoty
Tohoto cíle bylo dosaženo studiem odborné literatury z oblasti nájmu nemovitostí a s tím souvisejících zákonů a předpisů. Studiem odborné literatury bylo také docíleno kompilace teoretických informací o specifických případech, které mohou při nájmu nemovitostí nastat. Dalším cílem bakalářské práce je získání praktických poznatků z oblastí účtování odběratelsko-dodavatelských vztahů při nájmu nemovitostí, účtování nákladů a výnosů, nákladů na technická zhodnocení apod. Pro dosažení tohoto cíle bylo nutné vybrat konkrétní firmu zabývající se touto činností a seznámit se s jejím chodem. Dotazování
a konzultace s vedením firmy a s osobami zodpovědnými za vedení
účetnictví umožnily nejen poznání účetních souvislostí a činností spojených s nájem komerčních nemovitostí, ale také komparaci teoretických poznatků s reálným provozem firmy. V praktické části je blíže charakterizována firma, jež je předmětem této práce. Jsou zde popsány konkrétní smluvní vztahy a účetní specifika, se kterými se firma v průběhu své činnosti již setkala. Dochází zde ke zhodnocení těchto zvláštností, upozornění na možná rizika a popřípadě jsou zde uvedena doporučení pro jejich snížení. Vzhledem k tomu, že s bakalářskou prácí bylo započato v roce 2008, vychází zpracování problematiky ze znění zákonů platných v roce 2008.
15
TEORETICKÁ ČÁST 1
Základní pojmy
S oblastí pronájmu komerčních nemovitostí jsou úzce spjaty následující termíny: Nemovitost Za nemovitost jsou považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, což mohou být i různá technická zařízení, studna, plot, pokud splňují výše uvedenou podmínku. Za nemovitost se též považují byty a nebytové prostory k nim patřící. Nebytový prostor Nebytové prostory jsou zákonem definovány jako místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než je bydlení a byty, které se užívají k nebytovým účelům. Nájem Nájem lze charakterizovat jako užívání cizí nemovitosti za úplatu na stanovenou dobu (ať již určitou nebo neurčitou). Podnájem Přesto, že zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor tento pojem používá, nevymezuje ho. V praxi je podnájem chápán jako zvláštní případ nájmu.
2
Právní rámec a smluvní vztahy
2.1 Vlastnictví nemovitosti Vlastnické právo je zakotveno v Listině základních práv a svobod a patří k základním lidským právům. V dnešní době již není vlastnictví rozděleno na osobní, soukromé či společenské. Nyní má vlastnictví jedinou formu a každý vlastník má v zákoně stejnou oporu. Vlastníkem může být každá fyzická či právnická osoba, včetně státu. Vlastnické právo může být omezeno jen se souhlasem vlastníka. Omezení tohoto práva je možné jen ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. V praxi se může jednat například o vyvlastnění ve veřejném zájmu, exekuci 16
nemovitosti v daňovém řízení nebo o zástavu. Vlastnické právo zahrnuje zejména tato oprávnění: Právo věc užívat a požívat její plody a užitky (užívání vlastní nemovitosti, popř. inkasování nájemného) Právo s věcí disponovat (rozhodování o nájmu, převodu na jinou osobu či o likvidaci nemovitosti) Právo věc držet (možnost mít nemovitost ve své moci) Protipólem vlastnických práv jsou povinnosti vlastníka vycházející z toho, že vlastnictví zavazuje. Vlastník má za povinnost nezneužívat vlastnická práva ve vztahu k jiným osobám, nepoškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí a plnit širokou škálu povinností plynoucích zejména z občanského zákoníku a stavebních předpisů. (SKÁLA,1999)
2.2 Současná právní úprava nájmu nemovitostí Nájemní vztah právně upravuje Občanský zákoník ve znění změn provedených zákonem č. 509/1991 Sb. Tento zákon se vztahuje na nájem nemovitostí nebo jejich části. Nájem bytu, nájem jiných obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení a nájem nebytových prostor je řešen zvláštní zákonnou úpravou. Tato právní úprava je speciální a vůči obecné má tedy přednost. Nájem nebytových prostor je řešen zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
2.3 Smluvní vztahy S pronájmem nemovitostí je spojeno mnoho práv ale i povinností jak na straně vlastníka, tak i případného nájemce. Proto je vhodné tato práva a povinnosti přesně vymezit a písemně zakotvit ve smlouvě, na jejímž základě bude nájemní vztah fungovat.
17
2.3.1 Nájemní vztahy S nebytovými prostory mohou nakládat jejich vlastníci, popřípadě ti, kteří vykonávají právo hospodaření. Právě tyto osoby mohou uzavírat nájemní vztah. Nájemní vztah vzniká na základě smlouvy o nájmu. Smlouva musí být uzavřena písemně a musí obsahovat tyto náležitosti: - předmět a účel nájmu - výše a splatnost nájemného - způsob platby nájemného - nejde-li o nájem na dobu neurčitou , dobu, na kterou se nájem uzavírá. Pokud smlouva neobsahuje výše uvedené náležitosti, je neplatná. Dále jsou ve smlouvě o nájmu zakotvena práva a povinnosti obou stran. Povinností nájemce je hradit náklady na obvyklé udržování a bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebnou opravu a umožnit mu tuto opravu provést. Nájemce může nebytové prostory přenechat do podnájmu na dobu určitou. Tak může učinit pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud tak nájemce učiní, přecházejí výše uvedené povinnosti na podnájemce. Základní povinností pronajímatele je předat nájemci prostory ve stavu způsobilém k užívání. Dále je povinností pronajímatele na své náklady nebytový prostor v tomto stavu udržovat a zajišťovat řádné plnění služeb, které jsou s užíváním prostoru spojeny. Protože zákon blíže nespecifikuje, co jsou náklady na obvyklé udržování, je vhodné tyto náklady upřesnit již v nájemní smlouvě. Toto vymezení nákladů poté slouží i k posouzení daňové uznatelnosti nákladů na opravy a udržování. Může-li nájemce nebytový prostor užívat jen omezeně a to z důvodu, že pronajímatel neplní povinnosti vyplývající ze smlouvy nebo povinnosti uvedené v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného. Z hlediska skončení nájmu je nutné upozornit na to, že pokud je nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu. Je však nutné respektovat tříměsíční výpovědní lhůtu. V nájemní smlouvě však mohou být stanovena odlišná pravidla, která by více chránila některou stranu nájemního vztahu. (RONOVSKÁ,2005)
18
2.3.2 Zajištění služeb spojených s užíváním nemovitostí V drtivé většině nájmů komerčních nemovitostí se nejedná pouze o nájem nemovitosti jako takové, ale s nájmem jsou spojené další služby. Minimálně v rozsahu dodávek energií, u některých nájmů se jedná ještě o další služby typu ostrahy prostor, úklidu apod. U dodávek elektřiny, plynu a vody, popř. tepla uzavírá pronajímatel s dodavatelskými firmami smlouvy o sdružených službách dodávky energií. Tím je zajištěn bezproblémový chod pronajímané nemovitosti. Ostatní služby jsou většinou zakotveny v nájemní smlouvě.
3
Daňové předpisy vztahující se k nemovitostem Tato kapitola se soustředí na přehled daňových zákonů, které se týkají nemovitostí a každý vlastník nebytových prostor na ně musí s větší či menší vahou brát zřetel. Nemovitostí se týká: - daň z příjmů - daň z nemovitostí - daň z převodu nemovitostí - daň z přidané hodnoty
3.1 Daň z příjmů Pro určení základu daně z příjmu a zjištění výše daňové povinnosti je hlavním právním podkladem zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Je-li pronajímatelem fyzická osoba – podnikatel - probíhá zdaňování podle §7 bez ohledu na to, zda jsou k pronájmu poskytovány i další služby nad rámec služeb zajištujících řádný provoz pronajímané nemovitosti, např. ostraha apod. Pokud fyzická osoba – podnikatel – pronajímá svůj osobní majetek, který není zařazen do podnikání, zdaňují příjmy z tohoto pronájmu podle §9. Podle stejného paragrafu se zdaňují příjmy fyzické osoby, která není podnikatel a pronajímá nemovitostí bez poskytování jiných než základních služeb.
19
Pro zjištění základu daně u právnické osoby se postupuje podle § 23 až 33 téhož zákona. S tímto zákonem úzce souvisí zákon České národní rady č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů. Zejména §7 – Rezerva na opravy hmotného majetku.
3.2 Daň z nemovitostí Každého vlastníka nemovitosti se dotýká také daň z nemovitostí, která je upravena v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Této univerzální majetkové dani podléhají zákonem vymezené nemovitosti na území České republiky. Zákon určuje, které nemovitosti nejsou předmětem daně a které nemovitosti jsou od daně osvobozeny. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daň z nemovitostí se vyměřuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň vyměřována. Daňové přiznání podává poplatník příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období pouze tehdy, došlo-li ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Má-li k nemovitosti vlastnické právo, právo nájmu nebo právo trvalého užívání více subjektů, jsou tyto povinny platit daň společně a nerozdílně. Daň z nemovitostí se rozděluje na daň z pozemků a na daň ze staveb.
3.2.1 Daň z pozemků Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí. Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku, bez ohledu na jeho sídlo nebo bydliště. U pronajatých pozemků je nájemce poplatníkem v případě, že pozemek je v katastru nemovitostí evidován zjednodušeným způsobem nebo je spravován Pozemkovým fondem ČR apod. Základ daně z pozemků
se stanoví podle druhu pozemku. Podle druhu
pozemku je též odvislá sazba daně.
20
3.2.2 Daň ze staveb Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území České republiky, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo které kolaudačnímu souhlasu podléhají. Poplatníkem daně ze staveb je vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru. V některých případech může být poplatníkem i nájemce či osoba s právem trvalého užívání. Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2. Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy v m2 vynásobená koeficientem 1,20. Sazby daně jsou odlišné podle typu a využití stavby.
3.3 Daň z převodu nemovitostí Předmětem daně z převodu nemovitostí jsou úplatné převody nebo přechody vlastnictví k určitým nemovitostem z jedné osoby na druhou (tzn. že dosavadní vlastník nemovitosti k ní pozbývá vlastnictví a nový vlastník tak získává vlastnictví ke konkrétní nemovitosti). Úplata však nemusí být vždy v penězích, může se jednat např. i o formu úplaty uskutečněné prostřednictvím peněžitých pohledávek nebo jiných plnění. Výjimku úplatnosti však tvoří případ bezúplatného zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním. Předmětem daně z převodu nemovitostí jsou také i výměny nemovitostí. (MÁCHA, 1999) Při určení poplatníka této daně je rozhodující, zda se jedná o převod nemovitosti nebo o přechod vlastnictví. Pokud jde o převod vlastnictví na základě uzavřeného smluvního vztahu, je poplatníkem daně z převodu nemovitostí vždy převodce, tedy prodávající. Kupující je v tomto případě ručitelem, který je povinen daň zaplatit v případě, že ji nezaplatí prodávající. Zde je nutné upozornit na to, že samotné uzavření většinou kupní smlouvy není nabytím nemovitosti. Jedná se pouze o právní akt. Samotná změna vlastnictví nastává až vlastním zápisem tohoto práva do katastru nemovitostí. Je-li nemovitost převedena na základě směnné smlouvy, jedná se o výměnu nemovitostí a v tomto případě je poplatníkem daně jak převodce, tak i nabyvatel, kteří jsou povinni platit
21
daně společně a nerozdílně. Dochází-li k výměně mezi více účastníky, rozdělí se do dvou skupin (dochází k výměně nemovitosti za nemovitost) a účastníci si zvolí společného zástupce, který také podá daňové přiznání. Při výměně nemovitostí se tyto vzájemné převody považují za jeden a daň se vybere z převodu té nemovitostí, kde je daň z převodu vyšší. Sám nabyvatel je poplatníkem daně z převodu nemovitostí v případě, že dojde k přechodu vlastnictví při výkonu rozhodnutí nebo exekuce, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě. Obdobně je tomu tak při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací. Základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištění dle odborného odhadu v den nabytí nemovitosti. V případě, že cena dohodnutá v kupní smlouvě je vyšší než cena uvedená v odhadu, je základem daně částka smluvená. §10 zákona č. 357/1998 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí stanovuje základ daně pro další způsoby nabytí nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí má jednotnou sazbu daně ve výši 3% základu daně, bez rozdílu, zda se jedná o osoby příbuzné v přímé nebo pobočné řadě či o osoby bez příbuzenského vztahu, i když se tato skutečnost do daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti uvádí.
3.4 Daň z přidané hodnoty I nemovitosti podléhají dani z přidané hodnoty podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Dle §2 tohoto zákona je předmětem daně převod nemovitostí anebo přechod nemovitosti v dražbě
za úplatu osobou povinnou k dani v rámci
uskutečňování ekonomické činnosti, s místem plnění v tuzemsku. Pronájem nemovitostí je z pohledu daně z přidané hodnoty považován za osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně jak říká § 56 zákona o dani z přidané hodnoty. Z toho vyplývá, že v tomto případě nemá pronajímatel nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s pronájmem. Pokud je nájemcem nemovitosti plátce daně, který najatou nemovitost používá pro účely uskutečňování své ekonomické činnosti (to se týká především podnikatelů), může se podle § 56 zákona o dani z přidané hodnoty pronajímatel, který je také
22
plátcem daně, rozhodnout, že u tohoto nájmu nemovitosti uplatní daň na výstupu. V tomto případě uplatní pronajímatel u nájmu na výstupu základní sazbu daně. Nájemce si pak může uplatnit nárok na odpočet této daně na vstupu. Skutečnost, že při pronájmu nemovitosti bude uplatňována u nájemného DPH, musí být jednoznačně uvedena v nájemní smlouvě.(VYCHOPEŇ,2008) Jak již bylo zmíněno, s pronájmem nemovitostí souvisí i další služby, které jsou přeúčtovávány nájemcům. Pokud pronajímatel u těchto služeb, zejména u zajištění tepla, chladu, elektřiny, plynu a vody uplatňuje nárok na odpočet daně na vstupu, podléhá dani z přidané hodnoty i jejich následné přeúčtování na nájemce. Pokud při přeúčtování výše uvedených služeb pronajímatel neuplatní nárok na odpočet daně, přijatá úhrada nebude převyšovat částku výdajů na tyto služby a bude o tomto účtováno v souladu se zákonem o účetnictví, nepovažuje se toto za dodání zboží, které podléhá dani z přidané hodnoty.
4
Účetní specifika Jako každá jiná oblast ekonomické činnosti, má i účtování o pronájmu nemovitostí své zcela specifické případy. I zde je základním právním rámcem pro vedení účetnictví zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, dále vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví a v neposlední řadě se účetnictví řídí Českými účetními standardy pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 500/2002 Sb. V účetnictví zabývajícím se pronájmem komerčních nemovitostí bude pravděpodobně zahrnuta problematika evidence pohledávek, bude se věnovat i problematice zúčtovacích vztahů a zcela určitě bude obsahovat problematiku oprav a udržování.
4.1 Evidence pohledávek Při pronájmu nemovitostí dochází často k tomu, že pronajímatel fakturuje nájem a rozúčtování ostatních služeb na více nájemců. Fakturace a splatnost těchto pohledávek vychází z ujednání, která jsou zakotvena v nájemní smlouvě a mohou být pro každého nájemce odlišná. To sebou nese potřebu dobré evidence pohledávek.
23
V tomto případě se evidence pohledávek neobejde bez analytické evidence. Z pohledu pronajímatele je hlavní pozornost zaměřena samozřejmě na splatnost pohledávek a případný proces jejich vymáhání. Pokud se však pronajímatel dostane do situace, že pohledávka je po lhůtě splatnosti a existuje možnost, že pohledávka nebude uhrazena, měla by se tato skutečnost, jak vyplývá z účetní zásady věrného poctivého zobrazení skutečnosti, v účetnictví také zobrazit prostřednictvím opravné položky k pohledávkám.
4.2 Zúčtovací vztahy V oblasti zúčtovacích vztahů bude zcela jistě účtováno o zálohách. Jednak o poskytnutých zálohách, které bude pronajímatel platit dodavatelským firmám na základě sdružených smluv o dodávkách energií, ale možná také o přijatých zálohách. Je velice pravděpodobné, že když sám pronajímatel platí dodavatelským firmám zálohy na odběr energií, bude stejný způsob zálohových plateb vyžadovat i od svých nájemců. Tyto zálohové platby by měly být zakotveny již v nájemní smlouvě spolu se způsobem a datem jejich vyúčtování. Pokud vlastník komerční nemovitosti přijaté faktury na dodávky energií přefakturovává na nájemce bez navýšení ceny, může se rozhodnout, zda bude tyto přijaté faktury účtovat na vrub nákladových účtů a příjmy za tyto dodávky účtovat do výnosů, nebo zda bude tyto faktury účtovat v rámci zúčtovací vztahů na účty v účtové třídě 3. Při tomto rozhodování se zohledňuje fakt, zda vlastník část nemovitosti nevyužívá pro vlastní potřebu nebo účely nesouvisející s ekonomickou činností.
4.3 Opravy a udržování, revize Další oblastí, která je specifická pro nájem komerčních nemovitostí a kde mohou nastat problémy, je oblast oprav a udržování. Jak je již v kapitole 2.3.1 uvedeno, pronajímatel je povinen vlastním nákladem udržovat nemovitost ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. V běžné praxi se opravou chápe jakýkoliv zásah do nemovitosti, ale pro potřeby účetnictví, poté i daní je velmi důležité přesně definovat a objasnit následující pojmy:
24
Oprava Dle vyhlášky č. 500/2002 Sb. se opravou odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení předchozího nebo provozuschopného stavu. Údržba Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází se poruchám a odstraňují se drobnější závady. Z výše uvedených definic vyplývá, že odstranění úplného opotřebení nebo poškození nelze chápat jako opravu. V tomto případě se jedná o nahrazení původního majetku novým. Pozornost je nutno věnovat obratu „uvedení do provozuschopného stavu“. Uvedení do provozuschopného stavu lze chápat opravou pouze tehdy, nesplní-li současně požadavky na technické zhodnocení. Technickým zhodnocením se podrobněji zabývá kapitola 5.2. Pokud by byly provedeny takové zásahy na majetku, které by bylo možno zahrnout jak do definice oprav, tak i do definice technického zhodnocení, pak jde o technické zhodnocení. To vyplývá z konstrukce vztahu účetnictví a daní z příjmů. (SKÁLA, 1999) S provozem komerční nemovitosti souvisí i různá technická zařízení. Jedná se například o výtahy, kotelny,
elektroinstalace, hromosvody, vzduchotechniku atd.
Každému vlastníkovi dle právní úpravy vyplývá povinnost zajišťovat prohlídky, kontroly a revize těchto zařízení. Účelem těchto revizí je zjištění a zajištění bezpečnosti zařízení a omezení provozních rizik. Tyto výkony majitel nemovitosti zajišťuje v drtivé většině případů smluvně s externími dodavateli, proto je na tuto problematiku účetně nahlíženo jako na službu. Vzhledem k tomu, že se jedná o výkony pravidelně se opakující, i když v různém časovém horizontu (technické normy ČSN určují konkrétním zařízením časové intervaly jednotlivých kontrol a revizí), není nutné časové rozlišení těchto nákladů, i když se jedná o revizi opakující se pravidelně po dvou letech.
4.4 Změny na nemovitosti provedené nájemcem V ideálním případě nájemní smlouva obsahuje popis konkrétních nákladů na běžnou opravu, které hradí nájemce sám. V praxi však často dochází k případům, kdy
25
nájemce provede takové stavební zásahy do nemovitostí, které nelze charakterizovat jako běžnou údržbu, ať už z důvodu zanedbaného stavu nemovitosti nebo z jiných technických důvodů. Pro správné posouzení uvedených zásahů je nezbytné znát a rozumět těmto pojmům: Rekonstrukce Rekonstrukcí jsou zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů Modernizace Modernizace je podle zákona o daních z příjmů rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku Nástavba Podle stavebního zákona je nástavbou změna dokončených staveb, jimiž se stavby zvyšují. Jako nástavbu lze chápat i zvýšení části stavby, která nepřevýší nevyšší bod původní stavby. Přístavba Pokud se stavba půdorysně rozšíří a nově přistavěná část je provozně propojena s původní částí, lze hovořit o přístavbě. Stavební úpravy Stavební úpravy jsou takové stavební zásahy, které nezmění půdorys stavby ani výšku stavby. Kvalifikace stavebních úpravy je v praxi problematická. Rozhodnutí, zda jsou stavební práce stavební úpravou či ne, je v kompetenci místně příslušného stavebního úřadu. Ať už nájemce provede jakýkoliv zásah do nemovitostí nad rámec smluvených povinností, zvýhodňuje tím vlastníka a oprávněně po něm žádá úhradu vynaložených nákladů. Často se pro všechny tyto alternativy majetkového vyrovnání vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem – vlastníkem užívá svodný pojem majetková reparace. Majetkovou reparaci pak můžeme rozdělit do čtyř hlavních alternativ podle způsobu vzájemného vypořádání majetkových vztahů. Jde o vypořádání -
peněžní úhradou,
-
nepeněžním plněním nájemného
-
ponecháním stavu a
-
uvedením předmětu nájmu do původního stavu. (SKÁLA, 1999) 26
5
Daňové dopady účetních specifik
5.1 Daňové opravné položky k pohledávkám Jak již bylo v kapitole 4.1 uvedeno, v praxi často nastává situace, že se pohledávka stane nedobytnou. V účetnictví by se tato informace měla objevit ihned po zjištění ve formě účetní opravné položky k pohledávkám. Tvorba ani účtování účetních opravných položek k pohledávkám nemá vliv na daňový základ – není daňově účinná. Cílem je snížit ocenění pohledávky v účetnictví, kdy snížení nemá trvalý charakter. Účetní opravné položky se tvoří podle interní podnikové směrnice na základě skutečnosti, že se pohledávka stala rizikovou. Výše opravné položky odráží riziko vyplývající z možného neuhrazení pohledávky (nebo skupiny pohledávek). Tvorbou daňových opravných položek chce účetní jednotka dosáhnout vrácení v minulosti zdaněných výnosů. Zákon o daních z příjmů zařazuje opravné položky a rezervy mezi daňově uznatelné náklady, pokud splňují požadavky zákona o rezervách. Pohledávek se týká zejména §8 zákona o rezervách. (ZACKO,2009) Zákon o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů v § 8a stanovuje procentní výši neuhrazené rozvahové hodnoty pohledávky, do jaké může poplatník daně tvořit opravnou položky co by daňový náklad. Výše této procentní sazby je odvislá od počtu měsíců, které uplynuly od
konce sjednané lhůty splatnosti
pohledávky a je uvedena v následující tabulce.
Tab.č.1: Tvorba daňové opravné položky k pohledávkám Pohledávka po Výše opravné položky z splatnosti více jak neuhrazené rozvahové hodnoty 6 měsíců 12 měsíců 18 měsíců 24 měsíců 30 měsíců 36 měsíců
20% 33% 50% 66% 80% 100%
Zdroj: Zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů
27
5.2 Daňové dopady technického zhodnocení a oprav Vzhledem k tomu, že opravy i technické zhodnocení mají jiné daňové dopady, je nezbytné, aby vlastník tyto různé stavební zásahy do nemovitosti správně posoudil. Podle zákona o daních z příjmů se technickým zhodnocením rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč. Tyto náklady se stávají součástí ocenění hmotného majetku a základ daně z příjmů snižují postupně formou odpisů v horizontu 20 – 50 let. Není striktně dáno, že výše uvedené náklady jsou technickým zhodnocením. Pokud výdaje nepřesáhnou 40 000 Kč, lze je podle § 24 odst. 2 zb) zákona o daních z příjmů chápat jako výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Daňový dopad je v tomto případě okamžitý. V kapitole 4.4 jsou definovány pojmy oprava a údržba. O těchto výdajích se účtuje prostřednictvím hospodářského výsledku, tzn. přímo do nákladů a daňový dopad je tudíž okamžitý.
5.3 Reparace z pohledu daně z příjmů Z pohledu daně z příjmů je nutno reparaci rozdělit na náhradu za technické zhodnocení, které provedl nájemce a na opravy nad rámec oprav uvedených v nájemní smlouvě. Pro potřeby této práce se bude uvažovat, že pronajímatel i nájemce jsou účetní jednotkou a vedou podvojné účetnictví. Přesto následující podkapitoly nastiňují možné řešení typových případů. V praxi je vždy nutné přihlédnout ke konkrétní situaci a zohlednit veškeré specifické okolnosti smluvního vztahu.
5.3.1 Reparace za opravy Pokud nájemce provede opravy pronajatého majetku, které nejsou jeho povinností, jedná se u něho vždy, ať už se s pronajímatelem dohodl na peněžním nebo nepeněžním vyrovnání, o daňově uznatelný náklad. Pro nájemce, který vede účetnictví se bude jednat o náklad v časovém rozlišení na dobu, po kterou je naturálně hrazeno nájemné. 28
Z pohledu pronajímatele vzniká v obecné rovině vůči nájemci při peněžní úhradě závazek, který bude vyrovnán dle konkrétního ujednání. Při nepeněžním plnění vzniká pronajímateli naturální příjem (opravou došlo ke zhodnocení jeho majetku) v časovém rozlišení po dobu, na jakou je naturálně hrazeno nájemné.
5.3.2 Reparace za technické zhodnocení Jde o případy, kdy nájemce provedl technické zhodnocení pronajatého majetku a za zákonem stanovených podmínek odpisoval technické zhodnocení pronajatého majetku. Při ukončení nájmu vzniká závazkový vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemce požaduje úhradu nákladů spojených se změnou na věci, nebo protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.(SKÁLA,1999) Při peněžní náhradě za technické zhodnocení se u nájemce do daňových výdajů promítne zůstatková cena technického zhodnocení do výše skutečné úhrady za toto zhodnocení od pronajímatele. U pronajímatele se na jedné straně pořídí technické zhodnocení od nájemce a na straně druhé má výdaj s tímto pořízením spojený. Pokud však uhradí částku nižší než je daňová zůstatková cena technického zhodnocení, pak je rozdíl chápán jako naturální příjem. Přesný výklad je uveden v §23 odst. 6 zákona o daních z příjmů. V případě nepeněžního plnění nájemného, tedy v situaci, kdy nájemce provede technické zhodnocení, kterým hradí nájemné, je u nájemce tento výdaj daňově uznatelný v časovém rozlišení. U pronajímatele se jedná o naturální příjem v časovém rozlišení. Pokud jde o dopady v oblasti výdajů: bez ohledu na to, zda je či není účetní jednotkou a jaké vede účetnictví, půjde u něj o technické zhodnocení předmětu nájmu a daňově uznatelným výdajem budou jen zvýšené odpisy předmětu nájmu. Proti naturálnímu příjmu tedy může postavit pouze zvýšení odpisů předmětu nájmu. (SKÁLA,1999) V situaci, kdy nájemce provede změny na pronajatém majetku, ale obě strany toto neřeší, jedná se o reparaci ponecháním stavu. Tento případ se řídí ustanovením §23 odst. 6, zákona o daních z příjmů, který řeší naturální příjmy a jejich dopad u pronajímatele.
29
K reparaci uvedením do původního stavu dochází v případě, že nájemce provede technické zhodnocení se záměrem si věc při ukončení nájmu vzít zpět. Zákon o daních z příjmů s tímto nemá žádný problém, protože nevznikají žádné závazkové vztahy.
5.4 Rezervy na opravy hmotného majetku V účetnictví lze tvořit různé rezervy. Rezervy mají charakter dohadnosti, neboť představují cizí závazky (zdroje), u nichž není přesně známa budoucí výše, popř. ani období, kdy k jejich plnění dojde. Rezervy jsou vytvářeny z nákladů běžného období (což snižuje zisk) a v rozvaze vyjadřují očekávané snížení ekonomického prospěchu podniku. Částka nevykázaného výsledku hospodaření (zisku) ve výši vytvořených rezerv pak představuje právě onu zadrženou částku peněžních prostředků, která je určena na budoucí úhradu. (SEDLÁČEK,2004) V kontextu nemovitostí se bude jednat zejména o rezervy na opravy dlouhodobého majetku. Zde je nutné striktně rozlišovat mezi pojmem oprava a udržování. Oba termíny jsou chápány a účtovány jako daňově uznatelný jednorázový výdaj. V obecné rovině jsou účetní rezervy považovány za nedaňový výdaj. Rozlišení obou pojmů nabývá na významu z daňového pohledu, protože lze vytvářet rezervy na opravy hmotného majetku, nikoliv na udržování nebo na technické zhodnocení majetku. V případě, že splňují podmínky zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, jedná se ovšem o daňově uznatelný náklad. Základní podmínkou daňové relevance nákladů spojených s tvorbou rezervy na opravy je to, že tvorba rezervy bude pouze k majetku, který slouží k dosažení zdanitelných příjmů. Nelze tedy vytvářet rezervy na opravy například budovy, která nesouvisí s podnikáním. V případě, že část budovy je využívána k osobním účelům, je daňově uznatelným výdajem poměrná část rezervy. Podstata zákonných rezerv spočívá v časovém rozlišení budoucích daňových výdajů. Tím je zároveň dodržen požadavek zákona o účetnictví na věrné zobrazování stavu majetku a závazků. Současně není žádoucí, aby poplatník platil daně z částek, u kterých je zřejmé, že v plánovaném horizontu musí být uplatněny na uvedené opravy.
30
Mohla by tak nastat i situace, že po zaplacení daní z příjmů z běžné činnosti při nezohlednění plánovaných oprav by poplatník na opravy nemusel mít finanční prostředky, to by neprospělo ani poplatníkovi, ani stavu nemovitostí, ani státu. (SKÁLA,1999)
5.4.1 Podmínky pro tvorbu rezervy na opravy Rezerva je v souladu se zákonem o rezervách a tudíž daňově relevantní, když: a) je tvořena na majetek, který je odepisován 5 a více let b) je tvořena vlastníkem, státem nebo nájemcem, pokud je k tomu zavázán ve smlouvě o nájmu podniku c) je tvořena déle jak jedno zdaňovací období. Zákon přesně stanovuje maximální dobu tvorby rezervy na opravy jak uvádí tabulka číslo 2. Tab.č.2: Maximální doba tvorby rezervy na opravy Odpisová skupina Doba tvorby 2. odp. sk. 3. odp. sk. 4. odp. sk. 5. a 6. odp. sk.
3 zdaňovací období 6 zdaňovacích období 8 zdaňovacích období 10 zdaňovacích období
Zdroj: Zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů
Rezervy na opravy hmotného majetku nelze vytvářet v těchto případech: a) na majetek určený k likvidaci b) na opravy v důsledku škod nebo nepředvídatelných událostí c) na opravy pravidelně se opakující (např. periodické opravy majetku)
5.4.2 Způsob stanovení výše rezervy ve zdaňovacím období Podle zákona o rezervách se výše rezervy na opravy hmotného majetku rovná podílu rozpočtu nákladů na opravu a počtu zdaňovacích období, která uplynou od zahájení tvorby rezervy do předpokládaného termínu zahájení opravy. Do počtu zdaňovacích období rozhodných pro účely výpočtu výše rezervy se zahrnuje zdaňovací období, kdy dojde k zahájení tvorby rezervy. Do tohoto počtu zdaňovacích období se nezahrnuje předpokládané zdaňovací období, kdy dojde k zahájení opravy.
31
PRAKTICKÁ ČÁST Problematika nájmu komerčních nemovitostí, která byla v první části této bakalářské práce popsána na teoretické úrovni, je v praktické části aplikována na konkrétní firmu.
6
Charakteristika zpracovávané firmy Firma, společnost s ručením omezeným jež si nepřeje být jmenována´, se stala vlastníkem výrobního areálu v roce 2005, kdy se zúčastnila veřejné dražby a jako jediný zájemce tento areál vydražila za vyvolávací cenu. Původní vlastník, který byl již několik let v konkurzu, bez předchozích náznaků necelé dva měsíce před konáním dražby o tomto informoval
všechny
nájemce. U těch tato informace vzbudila oprávněné obavy z budoucího vývoje nájemních vztahů, proto se jeden z nájemců – nynější vlastník - rozhodl veřejné dražby zúčastnit. Nový vlastník měl zcela jasnou představu. Chtěl vytvořit novou, sesterskou firmu, která bude úplně oddělena od jeho aktivit probíhajících v pronajatých prostorech. Nová firma se měla zabývat pouze správou tohoto areálu a pronájmem nebytových prostor v něm. Vzhledem k časovému horizontu konání veřejné dražby a po poradě s právními zástupci, se nový majitel rozhodl dosáhnout své vize tím, že nebude zakládat novou firmu, ale koupí již existující, ale „spící“ s.r.o. Tento postup se podařilo uskutečnit a nová firma se stala úspěšným vydražitelem výrobního areálu.
7
Charakteristika pronajímané nemovitosti Jedná se o oplocený soubor nemovitostí tvořených objekty, venkovními úpravami, pozemky a trvalými porosty. Výrobní areál o celkové výměře 29 031 m2 je umístěn v průmyslové zóně města, která se nachází v lokalitě, jež lze hodnotit jako velmi výhodnou jak z hlediska vlastního umístění ve městě, tak i dopravního a geografického. Ve městě jsou 32
k dispozici všechny důležité instituce jako např. městský úřad, okresní soud, vlakové i autobusové nádraží, místní doprava, kompletní síť obchodů, pošta, školství – ZŠ, střední školy, vysoká škola, banky, hotely, veškeré služby, policie, nemocnice polikliniky, sportoviště, stadiony. Výhodou je blízkost hraničního přechodu s Rakouskou republikou. Areál je umístěn na pozemku tvořeném dvěma parcelami. V listu vlastnictví je tento pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, částečně jako ostatní plocha. Areál je tvořen těmito objekty: energocentrum, objekt náhradního zdroje, kuchyň a jídelna, administrativní budova, zdravotní středisko, pomocné provozy, výrobní budova, mazutové hospodářství, sklad hořlavin, školní dílna-stolárna, havarijní jímka. Dále se v areálu nachází několik vedlejších staveb jako například redukční stanice plynu, vrátnice a různé přístřešky. Zastavěná plocha činí 16 483 m2. Je zde také trubní kanalizační systém, kabelové rozvody, teplovod, vodovod, venkovní plynovod, zděný komín, železniční vlečka. V celém areálu vedou komunikace v délce 582 metrů z kameniva obalovaného živicí, popř. betonové. Všechny objekty jsou vytápěny z centrální kotelny umístěné v areálu firmy. Kotelna byla původně na LTO, po rekonstrukci a výměně kotle pracuje na zemní plyn. Z kotelny je rozváděna středotlaká pára do jednotlivých objektů, kde jsou umístěny výměníkové stanice, které slouží jako zdroj tepla pro otopný systém jednotlivých objektů, pro ohřev vody a vzduchu ve strojovnách vzduchotechniky.
33
7.1 Popis jednotlivých budov Energocentrum – jedná se o samostatně stojící budovu uvedenou do provozu v roce 1975. Před 4 roky byla provedena výměna kotlů za 1 plynový o výkonu 4.25 MW, tedy není žádná záloha. Objekt náhradního zdroje –budova nacházející se za budovou energocentra, původně byl v budově umístěn náhradní zdroj elektrické energie. V současné době je veškerá technologie demontována a objekt není využíván. V případě nutnosti je možné tento objekt využívat jako sklad. Kuchyň a jídelna – samostatně stojící budova se dvěma nadzemními patry, která je umístěná v severní části areálu a je nadzemními spojovacími chodbami spojena s administrativní a výrobní budovou. Budova byla uvedena do provozu v roce 1983 a v roce 2008 byla kompletně adaptována a nekolaudována na výrobní prostory. Administrativní budova – objekt se skládá ze dvou částí: výšková část je pětipodlažní s jedním podzemním podlažím a technickým mezipatrem. V přízemní části je umístěna osobní vrátnice. Výškový objekt je propojen s kuchyní a jídelnou spojovací chodbou. Budova byla uvedena do provozu v roce 1984 nyní je technický stav vzhledem k zanedbané údržbě zejména výškové části v nevyhovujícím stavu. Zdravotní středisko -
budova je umístěna na stejném pozemku jako
administrativní budova i v katastru nemovitostí není tento objekt samostatně zapsán, je zde veden jako součást objektu správní budovy. Původně byla využívána jako ordinace lékařů. Od uvedení do provozu nebyly v objektu prováděny žádné podstatné změny, objekt nevyhovuje současným technickým požadavkům. Pomocné provozy – jedná se o samostatně stojící šestipodlažní objekt umístěný v jižní části areálu, v sousedství výrobní budovy, který byl uveden do užívání v roce 1984. V dnešní době je kompletně využíván k výrobní účelům. V roce 2003 byla provedena přestavba původních garáží v 1. nadzemním patře na skladové prostory. S touto přestavbou byla zároveň provedena změna vytápění. Dalšími stavebními úpravami došlo k adaptaci 4. – 6. nadzemního patra pro potřeby elektrotechnické výroby. Dále byla položena nová střešní krytina a byly provedeny nové nátěry podlah. V nevyhovujícím stavu jsou všechna okna, netěsní a zatéká jimi. Výrobní budova – samostatně stojící budova, uvedena do provozu v roce 1975, za dobu užívání nebyla prováděna jiná než běžná údržba. Objekt je před celkovou rekonstrukcí. Rozvody teplé vody, radiátory, veškeré stoupačky, výměníky a
34
ležaté
potrubí
je
v nevyhovujícím
technickém
stavu.
Zařizovací
předměty
v hygienickém příslušenství jsou původní, v současnosti nevyhovující. Zastaralé a současným předpisům nevyhovující jsou veškeré výtahy. Podlahy ve výrobních prostorách jsou poškozené, životnost ocelových oken končí. Mazutové hospodářství – samostatně stojící objekt v jižní části areálu, který byl uveden do užívání v roce 1975 a v současné době je nevyužívaný. Původně sloužil pro přípravu mazutu do kotelny a pro jiné účely je nevyužitelný. Sklad hořlavin – objekt se nachází za nákladní vrátnicí v jihovýchodní části areálu. Do provozu byl uveden v roce 1980. Školní dílna – stolárna – jedná se o třípodlažní průmyslový objekt, který byl údajně uveden do provozu v roce 1970, v roce 1976 byla provedena úprava do dnešního stavu. V roce 2007 došlo v části tohoto objektu k požáru. Požár způsobil takové škody, že byla nutná úplná demolice shořelé části. Havarijní jímka – jedná se o monolitickou železobetonovou jímku nádrží mazutu, která je vybudována kolem dvou ocelových samostatně stojících nádrží. Objekt je nevyužíván z důvodu změny topného média.
8
Smluvní vztahy
8.1 Nájemní smlouvy Firma uzavírá s nájemci smlouvu o nájmu nebytových prostor v souladu s občanským zákoníkem a zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ve smlouvě jsou identifikovány obě smluvní strany. Předmětem smlouvy je pronájem nebytových prostor a poskytování služeb s pronájmem nebytových prostor spojených. Nebytové prostory určené k nájmu jsou ve smlouvě nejen popsány, ale také jsou řádně vyznačeny v situačním plánku, který je nedílnou součástí smlouvy. Účel nájmu je u každého nájemce individuálně specifikován a nájemce nesmí bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele pronajaté prostory k jinému účelu využívat. Pronajímatel si ve smlouvě vyhrazuje právo na to, že pronajaté prostory nebudou vkládány do sdružení ani do jiných obchodních společností. Dále nájemce dle smlouvy nesmí umožnit vznik práva spoluužívání předmětu nájmu pro třetí osobu.
35
Výše nájemného je stanovena za metr čtverečný a rok. Vedle nájmu samotných nebytových prostor, se nájemce ve smlouvě zavazuje platit nájemné za užívání společných prostor.Výše nájemného za společné prostory se určí jako součin výměry společných prostor připadajících na nájemce x sazba nájemného za m2. Podíl společných prostor připadající na nájemce se určí tak, že celková plocha společných prostor je rozdělena na jednotlivé nájemce v poměru pronajatých ploch užívaných jednotlivými nájemci. Nájemce se zavazuje hradit obě složky nájemného hotově nebo na bankovní účet pronajímatele vždy nejpozději do 10. dne příslušného měsíce, na který se nájem hradí. Nájemce se ve smlouvě zavazuje hradit též náklady za služby dodávky médií spojených s nájmem. Jedná se o dodávky elektřiny, plynu, vody, tepla, teplé vody a odvod splaškových vod. Úhrada za tyto služby probíhá tak, že pronajímatel určí na počátku kalendářního měsíce výši zálohy a vystaví nájemci zálohovou fakturu se splatností 7 dnů od doručení. Po uplynutí kalendářního měsíce provede pronajímatel vyúčtování a vystaví závěrečnou fakturu. Splatnost této závěrečné faktury je 14 dnů ode dne vystavení faktury. V případě dodávky tepla a teplé vody provede pronajímatel roční vyúčtování. Po zjištění konečné ceny, vystaví pronajímatel závěrečnou fakturu za dodávku tepla a teplé vody. Splatnost této faktury je 30 dnů. Dále jsou ve smlouvě podrobně definovány podmínky pro stavební a jiné úpravy předmětu nájmu prováděné nájemcem, pravidla pro úpravy nemovitosti a provozní záležitosti, pojištění, odpovědnost za škodu a způsoby a podmínky ukončení nájemního vztahu. Ve zvláštních ustanoveních se nájemce zavazuje uhradit sjednanou výši jistiny v případě, že bude v prodlení s placením nájemného a nákladů za služby. Smlouva o nájmu nebytových prostor je zakončena standardními závěrečnými ustanoveními. Jeden exemplář této smlouvy o nájmu nebytových prostor je v příloze č. 1 této práce.
8.2 Zajištění služeb spojených s užíváním nemovitostí Pro zajištění bezproblémového chodu areálu, k čemuž se firma zavázala v nájemních smlouvách, bylo nezbytné uzavřít smlouvy se všemi dodavateli energií.
36
Protože firma rozvádí elektrickou energii po celém areálu a fakturuje skutečnou spotřebu na jednotlivé nájemce, je vlastníkem licence na obchod s elektřinou a na distribuci elektřiny. S dodavatelskou firmou E.ON Energie, a.s. má uzavřenu Smlouvu o sdružených službách dodávky elektřiny pro produkty řady Industry a Business, ve které se dodavatel zavazuje dodávat elektřinu ve sjednaném rozsahu a kvalitě a zajišťovat distribuci sjednaného množství elektřiny do odběrného místa. Podobně je tomu se společností Jihomoravská plynárenská, a.s., která se ve smlouvě o sdružených službách dodávky zemního plynu zavázala dodávat kupujícímu do odběrného místa zemní plyn, vymezený množstvím a časovým průběhem odběru plynu. Vzhledem k tomu, že plyn slouží k výrobě tepla, které firma dodává a fakturuje svým nájemcům, vlastní licence na výrobu tepelné energie a licence na rozvod tepelné energie. U obou těchto dodavatelských firem je ve smlouvě o sdružených službách sjednána forma úhrady bankovním inkasem se třemi měsíčními zálohovými platbami, vždy k 3., 13. a 23. dni v měsíci a dodavatel se zavázal nejpozději 10. den následujícího měsíce vystavit souhrnný daňový doklad – fakturu na vyúčtování spotřeby běžného měsíce. Dále má firma uzavřenou smlouvu na dodávky vody se společností Vodárenská a.s. V tomto případě probíhá fakturace bez zálohových plateb. Výrobní areál takovéto velikosti (29 031 m2) se neobejde bez údržby a správy. Firma, v tomto případě vhodně, využila možností své sesterské společnosti, která již dlouhá léta coby nájemce provozuje svoje podnikání ve výrobním areálu, tudíž je detailně obeznámena s chodem areálu a již se potýkala s nedostatky, které v areálu vznikly. Jako jeden z nejvýznamnějších regionálních zaměstnavatelů má bohaté personální zkušenosti, díky své velikosti má samostatné středisko údržby a díky dlouholetým dodavatelsko-odběratelským vztahům má možnost získat různé výhody, ať už co se týče doplňkových služeb, lepších dodacích lhůt, ale zejména však výhody cenové. Firma uzavřela se sesterskou společností smlouvu o správě nemovitostí, kde se sesterská firma zavázala provádět kompletní správu výrobního areálu včetně optimálního využívání budov nájemci. Což znamená uzavírání nájemních smluv, fakturaci nájmu a energií a dohled nad včasnou úhradou pohledávek ze strany nájemců a vůbec vedení účetnictví jako celku. 37
Dále mezi sebou společnosti uzavřely smlouvu o poskytování služeb souvisejících se správou nemovitostí. Tím je zajištěna čtyřiadvacetihodinová ostraha areálu, dohled nad osobami vstupujícími do prostoru areálu, opravy, údržba a obnova nemovitostí a zařízení umístěných v areálu včetně všech potřebných revizí. V zimním období pak odklízení sněhu a údržba cest a chodníků vně areálu. V letní sezóně údržba zeleně v areálu. Správa areálu byla ohodnocena paušálem, který je měsíčně na firmu fakturován a výkony zaměstnanců ostrahy, údržby a úklidu jsou fakturovány ve skutečné výši hodinovou sazbou. Sesterská společnost uzavírá jménem vlastníka výrobního areálu další smlouvy dle operativních potřeb. Jedná se například o smlouvy o dílo se stavebními společnostmi nebo smlouvy o poskytování služeb bezpečnosti práce atd.
9
Daňové povinnosti O přehledu všech daňových povinností, se kterými je možno se v oblasti nájmu komerčních nemovitostí setkat, bylo již zmíněno v kapitole 3 této práce. Proto nyní několik praktických poznatků z daňové oblasti, které mohou v praxi sloužit jako ulehčení.
9.1 Daň z přidané hodnoty Při fakturaci nájmu, služeb s ním spojených a spotřeby energií jsou uplatňovány následující sazby daně z přidané hodnoty: Nájemné
- základní sazba.
Služby k nájmu
- základní sazba.
El. energie
- základní sazba.
Voda studená, teplá
- snížená sazba.
Odvod splaškových vod
- snížená sazba.
Teplo
- snížená sazba.
Parkovné
- základní sazba.
Tlakový vzduch
- základní sazba.
38
9.2 Daň z převodu nemovitostí Při nabytí nemovitosti ve veřejné dražbě je poplatníkem daně z převodu nemovitostí nabyvatel, tak tomu bylo i v případě firmy, která je uváděna v této práci. Firma vydražila výrobní areál v 10. měsíci. Termín pro podání přiznání a úhradu daně je nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíc, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Z toho vyplývá, že splatnost daně z převodu nemovitostí byla až v následujícím zdaňovacím období. Vzhledem k podstatné výši daně z nemovitostí (cca 2,3 milionu), účtovala firma již v roce vydražení v souladu s věrným a poctivým obrazem skutečnosti v účetnictví o účetní rezervě na daň z převodu nemovitostí.
9.3 Daň z nemovitostí V souvislosti s daní z nemovitostí je vhodné upozornit na důležitost inventarizace budov, staveb a pozemků. V průběhu zdaňovacího období může dojít ke změnám na nemovitostech, které se nepromítnou v účetnictví. Například ubourání části budovy, z trvalých travních porostů se stane zastavěná plocha, ze staveb sloužících pro průmysl se stanou stavby sloužící pro ostatní podnikatelskou činnost a podobně. Tyto změny by měla důkladná dokladová a zejména fyzická inventura odhalit a každá takováto změna může mít vliv na výši daně z nemovitostí
10
Účetní specifika
10.1 Evidence pohledávek V současné době má firma uzavřeny nájemní smlouvy s více než třiceti nájemci, kterým pravidelně měsíčně nebo čtvrtletně fakturuje nájemné a ostatní služby. Ve velké většině jsou faktury placeny, v poslední době však dochází k problému se včasnou splatností některých pohledávek. Z tohoto důvodu firma zavedla různá opatření, která tomuto problému mají zabránit a hlavně mu předcházet.
39
Analytická evidence pohledávek podle jednotlivých nájemců je v tomto případě samozřejmostí. Z počátku firma prováděla kontrolu neuhrazených pohledávek pouze při měsíčním sestavení výkazů. To se z praktických důvodů prokázalo jako nedostatečné. Proto jsou dnes pohledávky sledovány v týdenním intervalu a každý z nájemců, který má dvě a více neuhrazených faktur po splatnosti je telefonicky kontaktován vedením společnosti. Paralelně s tímto opatřením vedení firmy zavedlo další a s ohledem na možnou výši nájemného poměrně razantní opatření. U nově uzavíraných nájemních smluv je požadováno při podpisu smlouvy složení kauce ve výši třech měsíčních nájmů, která je v případě nesplácení zúčtována s dlužným nájemným, popř. při ukončení nájmu je tato kauce zúčtována s posledními třemi nájmy. Bylo by vhodné a s ohledem na případné budoucí soudní spory i velmi praktické, kdyby firma tento proces upomínání plateb vedla spíše písemně než telefonicky. Telefonické kontaktování by mělo být doplněno odesláním upomínky s uvedením čísla neuhrazené faktury, výší dlužné částky a nejzazším termínem úhrady. Pokud ani v tomto v upomínce navrženém termínu nebude faktura uhrazena, měla by firma odeslat odběrateli upomínku – pokus o smír. K tomuto pokusu o smír je vhodné přiložit návrh podání na soud a uvést, že pokud nebude faktura uhrazena například do 3 dnů, bude toto podání na soud odesláno. V praxi je běžné a efektivní, že pokus o smír neodesílá firma, ale již její právní zástupce. V případě, že ani tento postup není dostačující, je poslední možností podání žaloby na zaplacení. V žalobním petitu je možno požadovat vydání platebního rozkazu nebo vydání rozsudku na zaplacení. Celý tento proces je samozřejmě časově náročný, ale pokud věřitel uskutečňuje vymáhání pohledávky písemnou formou, má k dispozici tolik důkazních prostředků, že pravděpodobnost úspěchu při soudním jednání je velice vysoká.
10.1.1 Opravné položky V praxi je běžné, že i když firma věnuje pohledávkám veškerou péči, některé z pohledávek jsou jen s potížemi vymáhány.
40
Pokud firma zjistí, že úhrada pohledávky je ohrožena, měla by k této pohledávce vytvořit opravnou položku, jejíž výše bude odrážet míru rizika nezaplacení. Nesplácené pohledávky se nevyhnuly ani firmě – vlastníku výrobního areálu. Firma ale během účetního období o účetních opravných položkách neúčtuje. Opravné položky používá spíše jako nástroj ke snížení základu daně. Vhodně využila ustanovení § 8c zákona o rezervách, které říká, že poplatník může ve zdaňovacím období vytvořit opravnou položku až do výše 100% její neuhrazené hodnoty, pokud hodnota pohledávky bez příslušenství v okamžiku jejího vzniku nepřevýšila částku 30 000,- a od lhůty splatnosti uplynulo nejméně 12 měsíců. Těmto podmínkám vyhovovaly pohledávky za několika menšími nájemci, u kterých se veškeré snahy o zaplacení minuly účinkem a soudní vymáhání by bylo neefektivní. K těmto pohledávkám firma vytvořila stoprocentní opravnou položku a zároveň v tomtéž účetním období pohledávku odepsala. Dále firma zaúčtovala opravnou položku k pohledávkám za poměrně významnějšího nájemce, který z finančních důvodů ukončil svou činnost. O svých existenčních problémech pronajímatele neinformoval a při telefonickém upomínání pohledávek potvrzoval termíny úhrad, které ovšem nedodržel. Výše neuhrazené pohledávky za tímto nájemcem se dostala do výše několika set tisíc korun. V tomto případě firma postupovala podle ustanovení §8a zákona o rezervách a tvořila opravnou položku ve výši 20% rozvahové hodnoty na každou pohledávku, která byla více než 6 měsíců po splatnosti. V této oblasti spatřuje firma jako jeden z hlavních problémů přihlášení pohledávek do konkurzního nebo vyrovnávacího řízení. Nejenže je samotné přihlášení administrativně velice náročně a provádí ho zpravidla právní zástupce firmy, což s sebou nese další výdaje, ale poplatník sám hlídá, zda byl na odběratele uvalen konkurz a kdy končí třicetidenní lhůta pro přihlášení pohledávky do konkurzu. Často se v praxi stává, že poplatník pohledávku do konkurzu přihlásí, ale po uplynutí této lhůty. Správce daně po té zpravidla tvorbu daňových opravných položek napadá.
41
10.2 Zúčtovací vztahy Jak vyplývá z nájemní smlouvy, fakturuje pronajímatel nájemcům vždy k prvnímu dni v měsíci nájemné. Tato faktura je splatná k 10. dni v měsíci. Dále pronajímatel fakturuje vždy nejpozději 14. den následujícího měsíce vyúčtování za spotřebované energie v běžném měsíci. Tato faktura je vystavena se splatností 14 dní.
10.2.1 Zálohy Jak již bylo v kapitole 8.2 zmíněno, firma platí za dodávky plynu a elektřiny vždy k 3., 13. a 23. dni v měsíci zálohy formou inkasa z bankovního účtu. Vzhledem k velikosti odběrů těchto energií se jednotlivé zálohy, zejména v zimním období, pohybují v řádu několika set tisíc korun, což v měsíčním součtu tvoří podstatný výdej finančních prostředků vlastníka. Protože příjem finančních prostředků za energie od odběratelů následuje až další měsíc v termínu splatnosti faktury, rozhodl se vlastník k tomu, že bude odběratelům, kteří se nejvíce podílejí na spotřebě těchto energií, fakturovat zálohu na energie. Oba typy záloh jsou standardně účtovány proti účtu 314 – poskytnuté zálohy a účtu 324 – přijaté zálohy a jsou zúčtovávány při měsíčním vyúčtování spotřeby energií jak na straně dodavatelů, tak na straně odběratelů.
10.2.2 Dodávky energií Došlé faktury za dodávky energií účtuje firma do nákladů analyticky takto: Na účet 5021000
Nákup elektřiny.
Na účet 5031000
Nákup plynu.
Na účet 5032000
Nákup vody.
I když firma přefakturovává na nájemce spotřebu elektřiny a vody ve stejných cenách, ve kterých je nakupuje, rozhodla se pro účtování nákupu těchto energií do nákladů, nikoliv přes účty třídy 3. Velkou roli při rozhodování hrál fakt, že nejenom plyn, ale i část vody a elektřiny je využívána k výrobě tepla. Určení množství spotřebované vody a elektřiny k výrobě tepla je samozřejmě možné a sleduje se, ale zachycení v účetní evidenci by bylo natolik náročné a pro potřeby správy nemovitosti
42
jen málo využitelné, že firma přistoupila k evidenci spotřeby vody a elektřiny při výrobě tepla jen ve fyzických jednotkách.
10.2.3 Tržby Když je nákup energií účtován do nákladů, je také spotřeba energií, která se fakturuje na nájemce včetně nájemného a služeb s ním spojených účtována do výnosů. Z důvodu přehlednosti a snazšího získání informací z účetnictví firma vede následující analytickou evidenci výkonů: Účet
6021000
Tržby nájemné
6021900
Tržby služby k nájmu
6022000
Tržby el. energie
6023000
Tržby voda
6024000
Tržby teplo
6025000
Tržby parkovné
6026000
Tržby tlakový vzduch
6027000
Tržby ostatní
Toto rozdělení plně vyhovuje managementu společnosti, protože v tomto členění může pracovat právě s určitým segmentem výnosů. Tato analytická evidence také zcela vyhovuje pro potřeby inventarizace výnosů. Inventarizaci výnosů provádí firma zcela podle postupů správce daně. To znamená, že vypočítá celkovou výši výnosů z nájemních smluv a tuto částku porovnává se stavem v účetnictví. V průběhu let si firma vytvořila kontrolní mechanismus, který kontrolu výnosů podstatně zjednodušil. Celý systém spočívá v tom, že správce budov, který připravuje podklady k fakturaci spojené s pronájmem prostor, zaznamenává výši výnosů podle jednotlivých nájemců za každý měsíc. Tato evidence je čtvrtletně porovnávána se stavem v účetnictví, který je zaznamenáván osobou nezávislou na správci budov. Tím je zajištěno, že firma vyfakturuje na nájemce vše a ve správné výši, jak bylo stanoveno při podpisu nájemní smlouvy. Výstup z této kontroly je Přílohou č. 2 této práce.
43
10.3 Běžné opravy a udržování, revize Opravy a udržování jsou nedílnou součástí správy nemovitostí. Firma uskutečňuje pravidelné prohlídky v areálu, na základě kterých provádí běžné opravy a udržování. Tyto opravy provádějí údržbáři sesterské společnosti na základě smlouvy o poskytování služeb souvisejících se správou nemovitostí. Tyto výkony jsou účtovány jako služby na vrub účtů skupiny 51 s analytickou evidencí pro nemovitosti a pro strojní vybavení areálu. Materiál potřebný pro opravy v areálu je běžně hrazen z pokladny firmy a je účtován jako spotřeba materiálu, opět s analytickou evidencí pro nemovitosti a pro strojní vybavení areálu. V případě, že opravy jsou prováděny externími dodavateli, jsou tyto výkony účtovány na účty skupiny 51 – opravy a udržování. I zde je analytická evidence rozdělena na nemovitosti a strojní zařízení. Další opravy a udržování jsou prováděny na základě předložených žádostí nájemců. Tyto žádosti jsou předkládány na k tomu určeném formuláři správci budov, který sám, v komplikovanějších případech ve spolupráci s vedením společnosti, posoudí, zda se nejedná o opravy, které se nájemce zavázal ve smlouvě o nájmu nebytových prostor provádět na vlastní náklad. Ve smlouvě je přesně určeno, že nájemce je povinen provádět zejména výměnu rozbitých okenních výplní, opravy sanitárních zařízení, opravy podlah, opravy elektroinstalace, vodoinstalace a další bez nároku na úhradu nákladů. Důležité je nejen posouzení, kdo má tyto opravy provádět, ale také to, zda se nejedná o technické zhodnocení. V praxi se firma setkala s tím, že nájemce vznesl požadavek na opravu podlahy v pronajatých prostorách. Jednalo se skutečně o opravu, nikoliv o technické zhodnocení. Nájemce se ovšem dožadoval, vzhledem k objemu opravy, částečné finanční účasti pronajímatele přesto, že tento druh oprav je podle nájemní smlouvy plně k úhradě nájemci. Po vzájemné dohodě pronajímatel souhlasil s třicetiprocentním podílem na opravě. Tento náklad byl zaúčtován na účet opravy a udržování nemovitostí. Ve výrobním areálu jsou umístěna různá technická zařízení, která podléhají revizním zkouškám. Jedná se zejména o kotle, výtahy, kompresory, hromosvody, elektronický požární systém, tlakové nádoby, hydranty a požární vodovod. Všechny
44
tyto zkoušky jsou prováděny externě a náklady na ně jsou účtovány jako služby na vrub účtu 518.
10.4 Generální opravy a technické zhodnocení Na majetku, kterého se firma stala vlastníkem prostřednictvím dražby, se odrazil fakt, že předešlý vlastník byl dlouhá léta v konkurzu a tudíž neprováděl ani základní údržbu. Technický stav jednotlivých budov je uveden v kapitole 7.1. Již po roce a půl správy těchto nemovitostí bylo jasné, že investice do oprav či modernizace v areálu budou nevyhnutelné. Po detailním prozkoumání technického stavu nemovitostí a mnohých konzultacích s odborníky sestavilo vedení společnosti harmonogram oprav v horizontu 10 let, ve kterém byly mimo jiné zachyceny tyto investiční záměry: výměna oken a oprava fasád nejvíce využívaných budov, generální oprava výtahů, oprava střech všech budov v areálu, rekonstrukce kotelny. Jako nejpotřebnější se ukázala oprava střech. Protože stávající povlaková krytina vlivem nedostatečné údržby vykazovala známky poškození, prováděla firma zpočátku částečné opravy narušených částí krytiny, které se projevily jako nedostatečné. Začaly se objevovat problémy s občasným zatékáním vlivem narušeného pláště a vzhledem k tomu, že životnost této krytiny byla za hranicí maxima, rozhodla se firma pro kompletní výměnu krytiny, protože oprava narušených částí by byla dále zcela nerentabilní a nebylo by možné zaručit kvalitu. Dalším plánovaným krokem v harmonogramu oprav je výměna oken. V plánu je původní, více než 20 let stará železná okna vyměnit za nová, která zajistí lepší tepelné vlastnosti budovy. Firma zamýšlí ponechat stejné rozměry oken a ponechat stejný počet skel v oknech. Pokud budou tyto podmínky splněny, může firma o této jistě finančně náročné investici účtovat jako o opravě. Vzhledem k stavebním zákrokům, které budou doprovázet výměnu oken, se rozhodla firma paralelně s výměnou oken provést zateplení a opravu fasád budov. Momentálně firma zjišťuje přínos, který získá zateplením budovy z venku na fasádě, protože v případě, že provede zateplení a po té provede nanesení nové fasády,
45
dostane se touto investicí do technického zhodnocení. Firma porovnává přínos úspory tepla vlivem lepších tepelných vlastností s daňovým dopadem technického zhodnocení na základ daně, jež se projeví postupně během 30 let. Další variantou, kterou momentálně firma zvažuje, je zateplení jinou technologickou metodou uvnitř budov a provedení standardní opravy fasády. I v tomto případě budou výdaje spojené se zateplením klasifikovány jako technické zhodnocení, ale výdaje na opravu fasády budou jednoznačně určeny jako oprava a budou mít okamžitý daňový dopad. Pro generální opravu výtahů a rekonstrukci kotelny firma zatím získává různé technologické posudky, na základě kterých bude možné určit, zda se jedná o opravu nebo technické zhodnocení. K technickým zhodnocením dochází také vlivem změn na nemovitosti provedených nájemcem. Pronajímatel toto ve smlouvě nezakazuje, pouze si vymezuje právo provádět tyto změny a úpravy s jeho souhlasem. Po dohodě s nájemcem může pronajímatel udělit písemný souhlas s odpisováním těchto úprav nájemcem dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve kterém se současně zaváže, že o výdaje na tyto stavební změny a úpravy nezvýší vstupní cenu pronajatých nebytových prostor nájemci. Firma řešila takovýto případ s nájemcem, který ukončil nájem a během své činnosti vybudoval se souhlasem pronajímatele v pronajatých prostorách jeřábové dráhy, které se staly součástí budovy a které nájemce se souhlasem pronajímatele odepisoval. Při ukončení nájmu se nájemce s pronajímatelem vzájemně dohodli na prodeji těchto jeřábových drah za zůstatkovou cenu. U nájemce se jedná o standardní prodej majetku. Pronajímatel o tom bude účtovat jako o technickém zhodnocení pronajímané budovy. V případě, že by nájemce jeřábové dráhy demontoval, což může být pronajímatelem požadováno, lze hovořit o prodeji samostatné movité věci. V tomto případě by se mohl vlastník rozhodnout, jestli bude o tomto majetku účtovat jako o technické zhodnocení nebo eventuelně jako o zboží. Zbožím by byl jeřáb chápán v situaci, že bude demontovaný nájemcem prodán třetí osobě.
46
10.5. Rezervy Vzhledem k finanční náročnosti oprav střech si společnost nechala vypracovat odborné posudky jak na současný technický stav střech, tak si nechala předložit návrhy různých možností oprav a cenové nabídky. Vzhledem k tomu, že se jedná o opravu bezmála 9 000 m2 střech a cenový odhad těchto oprav převyšuje 7 000 000 korun, rozhodla se firma pro tvorbu rezerv na opravu tohoto hmotného majetku. Tímto způsobem si firma chce zajistit finanční prostředky na realizaci opravy. S tvorbou rezervy na opravu střech bylo započato v roce 2006 a předpokládaný termín provádění opravy byl stanoven na rok 2015, tvorba rezervy je tedy plánována na 9 let. Při rozhodování o tvorbě rezerv postupovala firma tak, že odborná firma posoudila stav střech všech budov v areálu. Dle technického posudku se firma rozhodla pro tvorbu rezerv na těchto budovách: energocentrum, kuchyň a jídelna, administrativní budova, zdravotní středisko, pomocné provozy, výrobní budova. U každé z těchto budov byla provedena fotodokumentace stávajícího nevyhovujícího stavu a přeměření výměry jednotlivých střech. Dále pak firma na základě předběžného rozpočtu opravy stanovila výši rezervy pro jednotlivé budovy jako součin výměry v m2 a rozpočtové ceny na 1 m2. Každoročně probíhá v rámci inventarizačních prací prověření, zda je rozpočtovaná cena na 1 m2 stále aktuální. Toto prověření probíhá tak, že zhotovitel technického posudku vypracuje novou cenovou kalkulaci nebo písemně potvrdí aktuálnost již stanovené ceny. Dále samozřejmě probíhá sledování technického stavu střech. Právě při kontrole technického stavu počátkem roku 2007 bylo rozhodnuto o okamžité opravě střechy budovy zdravotního střediska, která po zimním období vykazovala takové změny, že vyčkávání do termínu realizace oprav všech střech by mělo za následek narušení statiky budovy. Tato oprava byla provedena a zaúčtována
47
na vrub nákladů 511. Fakt, že na opravu této střechy je tvořena rezerva, nemá na zaúčtování na účet opravy a udržování vliv, protože v roce realizace hromadné opravy, tj. v roce 2015, bude tato střecha opravena jinou technologií, která zaručuje delší dobu životnosti. Vedení společnosti si je dobře vědomo, jaké daňové úlevy tímto dosahuje (ročně dojde ke snížení
základu daně
z příjmů o skoro 781 000,-.) a jak je tento
nástroj pro snížení základu daně správcem daně sledován, proto věnuje dokumentaci k rezervě na opravy střech obzvláště velkou pozornost. Firma má rozpracovaný harmonogram oprav v rozpětí 10 let, který každoročně při sestavování rozpočtů na následující rok aktualizuje a přepracovává, proto zpochybnění tvorby rezerv ze strany správce daně nelze s největší pravděpodobností očekávat. Firma by měla ještě během zdaňovacího období 2008 zvážit tvorbu dalších rezerv na opravy hmotného majetku. Například finanční prostředky na plánovanou výměnu oken, která by se měla realizovat v rozmezí let 2010 a 2011, by bylo vhodné zajistit formou rezerv. Firma by měla přihlédnout k novele zákona o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, která vešla v platnost 1.1.2009, kde se zásadním způsobem mění podmínky pro tvorbu rezerv na opravu hmotného majetku. S platností od 1. ledna 2009 je rezerva na opravu hmotného majetku daňově uznatelným nákladem pouze tehdy, když budou peněžní prostředky v plné výši rezervy připadající na jedno zdaňovací období převedeny na samostatný účet, který bude určen výhradně pro ukládání prostředků rezerv. Taktéž čerpání z tohoto účtu bude možné pouze na účely, na který byla rezerva tvořena. Pokud bude s tvorbou rezervy započato již v roce 2008 nebudou se novelizovaná ustanovení vztahovat na tuto rezervu po celou dobu tvorby, což vyplývá z přechodných ustanovení.
48
ZÁVĚR Jak již úvod naznačuje, orientuje se tato bakalářská práce na nebytové prostory a jejich pronájem. Problematiku zachycuje z pohledu vlastníka. Podnikání v této oblasti je založeno
na smlouvě o nájmu nebytových prostor.
Sestavení takovéto smlouvy by se měla věnovat patřičná pozornost. Zákon určuje podstatné náležitosti smlouvy, kterými jsou předmět a účel nájmu, výše, splatnost a způsob úhrady nájemného a doba, na kterou se nájem uzavírá. Kromě těchto nezbytných náležitostí je vhodné ve smlouvě detailně propracovat ustanovení týkající se zejména oprav a stavebních popř. jiných úprav předmětu nájmu provedených nájemcem. Protože provede-li úpravy nebo technické zhodnocení na nemovitosti nájemce, dochází ke zvýhodnění vlastníka a nájemce oprávněně požaduje kompenzaci v různých formách. Také na straně pronajímatele kromě hmotného prospěchu dochází k různým možnostem řešení. Možných situací je tolik, že pečlivé propracování těchto eventualit ve smlouvě o nájmu se ukazuje jako velice prospěšné nejen z hlediska finančního, ale například i daňového. Další oblastí, která by se neměla podceňovat jsou pohledávky. Pozornost by se měla věnovat jak důsledné evidenci, tak i správě pohledávek. V kontextu firmy uváděné v této bakalářské práci se jeví pouhé telefonické urgování úhrad od nájemců jako zcela nedostačující. Propracovaný management pohledávek nabývá na životním významu pro firmu, která pronajímá prostory velmi malému počtu nájemců. V tomto případě špatná platební morálka jednoho z nich může mít pro vlastníka fatální následky. Celý proces vymáhání pohledávek by měl být veden písemně. V praxi se projevilo zapojení právního zástupce do tohoto procesu jako velký přínos. Pokud se již stane, že některá z pohledávek je po lhůtě splatnosti a existuje riziko, že nebude uhrazena, měla by účetní jednotka tento stav zachytit v účetnictví pomocí opravných položek k pohledávkám. Pokud vlastník požaduje od nájemců úhradu nájemného, musí pronajímané nebytové prostory udržovat ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Opravy a udržování jsou nedílnou součástí správy nemovitostí. V praxi je za opravu považován jakýkoliv zásah do nemovitosti. Zejména ve stavebnictví jsou často fakturovány opravy. Je už na samotném odběrateli, aby posoudil zda se jedná skutečně o opravu nebo charakter fakturovaných prací splňuje podmínky technického zhodnocení. Účetnictví a daňové předpisy důsledně odlišují
49
opravy, udržování a náklady na technické zhodnocení. Striktní rozlišování vyplývá z různých daňových dopadů, které opravy a technické zhodnocení mají. Další oblastí, které je zmíněna v této bakalářské práci jsou rezervy. Rezervy jsou určeny na přesně vymezené budoucí závazky. V souvislosti s nemovitostmi se jedná zejména o rezervu na opravy dlouhodobého majetku. O rezervách je účtováno podle principu věrného zobrazení skutečnosti v účetnictví a v souladu s obecně uznávanou účetní zásadou opatrnosti. Vlastník nemovitosti si již nyní zajišťuje finanční prostředky na opravy, které bude realizovat v budoucnu a zreálňuje tím také ocenění svého majetku. V obecné rovině jsou rezervy nedaňovým výdajem. Při splnění podmínek uvedených v zákoně o rezervách pro zjištění základu daně příjmů je lze vhodně využít i jako nástroj ke snížení základu daně z příjmů.
50
POUŽITÉ ZDROJE Literatura: SEDLÁČEK, J. Účetnictví podnikatelů po vstupu do Evropské unie. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2004. 273 s. ISBN 80-7179-859-2 SCHIFFER, V. Inventarizace majetku a závazků v praxi podnikatelů. Praha: BOVA POLYGON, 2005. 336 s. ISBN 80-7273-117-3. PONOVSKÁ, K., JEŘÁBKOVÁ, L., MEZER, F. Jak správně koupit, prodat, pronajmout dům či byt. 3. vyd. ERA, 2005. 140 s. ISBN 80-7366-024-5. SKÁLA, M. Daňové povinnosti vlastníků nemovitostí. 1. vyd. Ostrava: Sagit, 1999, 406 s. ISBN 80-7208-105-5. MÁCHA, P. Dědění, darování a převádění nemovitostí v praxi. Praha: Newsletter Praha, 1999. 302 s. ISBN 80-85985-41-1. VYCHOPEŇ, J. Nemovitosti v podnikání. 1. vyd. Praha: ASPI, 2008,144 s. ISBN 978-80-7357-400-0. ZACKO, K. Opravné položky k pohledávkám [online]. Poslední revize 2009 [cit.2009-04-02]. Dostupné z:
Zákony. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů Zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb,. o účetnictví České účetní standardy k vyhlášce č 500/2002 Sb.
51
SEZNAM TABULEK A PŘÍLOH Seznam tabulek: Tab.č.1: Tvorba daňové opravné položky k pohledávkám Tab.č.2: Maximální doba tvorby rezervy na opravy
Seznam příloh: Příloha č. 1 – Smlouva o nájmu nebytových prostor Příloha č. 2 – Tabulka odsouhlasení tržeb za energie v roce 200X
52
Příloha č. 1 SMLOUVA o nájmu nebytových prostor č. 3 /2006 Smluvní strany Obchodní firma: Wunderer Immobilien s.r.o. Sídlo: Znojmo, Průmyslová 711/20, PSČ 669 02 zastoupená Ing. Harald Hofmann, prokuristou společnosti IČ : 269 70 180 DIČ : CZ26970180, Bankovní spojení : HVB – BANK CZECH REPUBLIC a.s. č.ú. : 0062685009/2700 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 48699 jako pronajímatel, na straně jedné (v dalším jen pronajímatel) a Obchodní firma : Weisser+Griesshaber s.r.o. Sídlo : Znojmo, Průmyslová 711/20, PSČ 669 02 zastoupená paní Ute Griesshaber, jednatelem společnosti IČ :
272 36 315
DIČ : CZ27236315 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, oddíl C, vložka 51701 jako nájemce, na straně druhé ( v dalším jen nájemce) uzavřely níže uvedeného dne, měsíce a roku v souladu se zák. č. 116/1990 Sb., obč. zák. a ostatními souvisejícími právními předpisy na základě úplného a vzájemného konsensu a za níže sjednaných podmínek tuto smlouvu o nájmu nebytových prostor.
53
Článek I. Předmět nájmu 1.1. Pronajímatel je výlučným vlastníkem nemovitostí nacházejících se v k.ú. Znojmo-město, zapsaných na LV č. 10930 pro obec Znojmo a katastrální území Znojmo – město . Tyto nemovitosti tvoří areál budov a pozemků na ulici Průmyslová 711/20 ve Znojmě. 1.2. Předmětem této smlouvy je : a) pronájem nebytových prostor v objektu , označeném v odst. 1.1. –
o výměře 3.837,7 m2, které se nacházejí ve třetím podlaží objektu č. 0001
–
zpevněná část pozemku parc. č. 1104/1 o výměře 24 m2 s chladícím kontejnerem
–
pronájem parkovacích míst
b) poskytování služeb s pronájmem nebytových prostor spojených. 1.3. Pronajímané nebytové prostory jsou vyznačeny v situačním plánku, který tvoří nedílnou přílohu č1 k této smlouvě. Tyto nebytové prostory jsou dále ve smlouvě označovány též jako předmět nájmu. Článek II. Nájem 2.1. Pronajímatel touto smlouvou pronajímá nájemci předmět nájmu, označený v čl. I. smlouvy, za podmínek dohodnutých v této smlouvě a nájemce touto smlouvou předmět nájmu najímá a zavazuje se platit za to řádně a včas nájemné a ostatní úhrady, dle této smlouvy. Článek III. Účel nájmu, užívání předmětu nájmu 3.l. Nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu pouze za účelem : - k výrobě, montáži a opravě výrobků a zařízení spotřební elektroniky a dále k výrobě plastových a pryžových výrobků, ke skladování materiálů k výrobě a hotových výrobků a jako zázemí pro výrobní činnost. K jinému účelu smí nájemce používat pronajaté nebytové prostory pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. 3.2. Nájemce není oprávněn poskytnout předmět nájmu nebo jeho část k dalšímu podnájmu, nebo do užívání ať zcela nebo z části třetí osobě, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. 3.3. Nájemce nesmí pronajaté nebytové prostory a práva k nim vkládat do sdružení vytvořených podle občanského zákoníku ani do jakýchkoliv jiných obchodních společností. Dále nesmí nájemce umožnit vznik práva spoluužívání a jakýchkoliv práv užívacích, spoluužívacích ani jiných práv k předmětu nájmu pro třetí osobu. 3.4. Nájemce se zavazuje v případě změny společníka či společníků, rozšíření počtu společníků ve své společnosti a vzniku dalších závažných změn ve své společnosti, oznámit tyto změny neprodleně pronajímateli. V případě, že pronajímatel nabude přesvědčení, že těmito změnami jsou ohrožena jeho práva z pronájmu dle této smlouvy, má právo od této smlouvy odstoupit.
54
Článek IV. Doba nájmu, předání předmětu nájmu 4.1. Tato smlouva se uzavírá na dobu neurčitou od 1.7.2006. 4.2. O předání předmětu nájmu bude sepsán předávací protokol . U stávajících nájemců předávací protokol nebude nově sepisován. 4.3. Nájemce se zavazuje odst. 3.1. této smlouvy.
provozovat v předmětu nájmu činnost vymezenou v článku III Článek V. Nájemné
5.1. Výše nájemného za užívání předmětu nájmu a úhrady ceny služeb a nákladů spojených s předmětem nájmu jsou stanoveny dohodou smluvních stran takto : 5.1.1. Nájemné: Nebytové prostory , výměra Měsíční nájemné celkem Zpevněná část pozemku
3.837,7 m2
430,00 CZK /m2/rok 137.517,60 CZK /měsíc
24,0 m2
200,00 CZK /měsíc
Parkovací místa (200 Kč/místo/měsíc)
200,00 CZK /měsíc
5.1.2. Za služby bez úklidu v pronajatých nebytových prostorách , které zahrnují: spotřebu elektřiny ve společných prostorách, vodné, stočné ve společných prostorách , úklid společných prostor v areálu, služba na vrátnici, údržba zeleně a ostatní náklady související s údržbou areálu. (mimo dodávku el. energie, plynu, vody , tepla, teplé vody, odvodu splaškových vod ) spojené s užíváním nebytových prostor, se sjednává cena ve výši : Nebytové prostory , výměra 3.837,7 m2
300,00 CZK /m2/rok
Cena za služby měsíčně celkem
95.942,50 CZK /měsíc
5.1.3. Vedle nájemného uvedeného v odstavci 5.1.1. zavazuje se nájemce platit pronajímateli nájemné za užívání společných prostor a úhradu za služby, jejichž výše bude určena takto: a) Určí se podíl společných prostor v metrech čtverečních připadajících na nájemce a to tak, že celková plocha společných prostor bude rozvržena na jednotlivé nájemce v poměru pronajatých ploch užívaných jednotlivými nájemci tento podíl bude upraven vždy při změně poměru pronajatých ploch bez nutnosti úpravy této smlouvy. b) Výše nájemného bude určena jako součin výměry společných prostor připadajících na nájemce / určeno postupem podle písm. a) / x sazba nájemného za 1 m čtv., uvedená v odstavci 5.1.1.. c) Nájemce je povinen platit také úhradu za služby z užívání společných prostor, výše úhrady bude určena jako součin výměry společných prostor připadajících na nájemce / určeno postupem podle písm.a) / x cena za služby za 1 m čtv., uvedená v odstavci 5.1.2..
55
Fakturace bude prováděna měsíčně ve společné faktuře spolu s ostatním nájemným včetně služeb. 5.2. Nájemce se zavazuje platit nájemné a služby spojené s předmětem nájmu takto : Platby za nájemné a služby budou prováděny v hotovosti nebo bezhotovostním převodem na účet pronajímatele vedený u HVB-BANK CZECH REPUBLIC a.s. , č.ú. :0062685009/2700 Nájemné vč. služeb bude hrazeno měsíčně a bude uhrazeno nejpozději do 10. kalendářního dne v příslušném měsíci. Dnem uskutečnění zdanitelného plnění u nájemného a služeb dle tohoto článku je 1. kalendářní den kalendářního měsíce, na který se nájemné nebo služby vztahují. K nájemnému a ceně za služby bude pronajímatelem účtována daň z přidané hodnoty podle platných předpisů. Na uskutečněné zdanitelné plnění budou vystaveny řádné daňové doklady. 5.3. Pronajímatel je oprávněn jednostranně nájemné zvýšit v závislosti na inflaci v České republice dle údajů Českého statistického úřadu , pokud Český statistický úřad zanikne pak podle údajů obdobného orgánu nebo podle údajů Ministerstva financí České republiky . Pronajímatel je oprávněn každoročně , vždy od každého l.l. , zvýšit nájemné o tolik procent , kolik procent činila inflace za předchozí kalendářní rok. V případě , že v průběhu kalendářního roku přesáhne inflace od počátku roku 5% , je oprávněn pronajímatel zvýšit nájemné i v průběhu kalendářního roku. Takové zvýšení může být doúčtováno max. jeden měsíc zpětně po písemném oznámení nájemci. Základem pro výpočet zvýšeného nájemného je nájemné placené za předchozí kalendářní rok. V případě , že součet inflace bude vyšší než l0% počítáno , ode dne podpisu této smlouvy , je nájemce povinen doplnit jistinu dle článku XII. odst. 12.1. o alikvotní částku odpovídající výši inflace a to do l4 dnů ode dne odeslání výzvy pronajímatele k doplnění jistiny. 5.4. Vzhledem k tomu , že výše nájemného sjednaná v této smlouvě je nižší než současná tržní cena nájemného , je pronajímatel oprávněn v průběhu následujících tří až pěti let na základě dohody s nájemcem upravit výši nájemného dle tržních cen nájemného. 5.5. Pronájem telefonních stanic bude řešen samostatnou smlouvou, rovněž tak případný pronájem movitých věcí . 5.6. V případě prodlení nájemce s placením nájemného, nebo jeho části a nákladů za služby, je pronajímatel oprávněn požadovat vůči nájemci vedle úroku z prodlení také smluvní pokutu ve výši 0,1% z dlužné částky za každý den prodlení až do zaplacení. V případě prodlení nájemce s placením nájemného a nákladů za služby, trvajícím déle jak 10 kalendářních dnů , je pronajímatel oprávněn omezit, nebo zcela přerušit dodávku služeb ( dodávku el. energie, tepla, vody). 5.7. Obě smluvní strany nejsou oprávněny započíst jakékoliv své pohledávky, jakož i pohledávky získané od třetích osob, vůči pohledávkám druhé smluvní strany. Článek VI. Úhrada nákladů za služby a dodávky médií poskytovaných s nájmem 6.1. Nájemce je povinen hradit služby dle bodu 5.1.2 a dodávky el. energie, plynu, vody , tepla, teplé vody, odvodu splaškových vod . 6.2. Nájemce se zavazuje hradit dodávky všech médií za podmínek a způsobem uvedeným v Příloze č. 2 „Podmínky dodávek a placení elektrické energie , vody , tlakového vzduchu a tepla „ 6.3. Nájemce na vlastní náklady a nebezpečí zajišťuje likvidaci svého odpadu , včetně
56
nebezpečeného odpadu , přičemž je povinen dodržovat veškeré příslušné předpisy týkající se hospodaření s odpady spojené s likvidací jím vyprodukovaného odpadu . 6.4 Na základě zvýšení ceny služeb za předchozí rok budou pronajímatelem upraveny ceny služeb v daném roce a to o zvýšení nákladů předchozího roku, toto zvýšení ceny služeb bude nájemci oznámeno a ten se zavazuje tyto uhradit. Při výraznějším zvýšení cen je pronajímatel oprávněn zvýšit ceny služeb i v průběhu kalendářního roku. 6.5. Výpadky a poruchy v provozu technických zařízení, které jsou zapříčiněny vyšší mocí zejména změny nebo přerušení dodávek elektrické energie, poklesu tlaku vody, poškození vytápěcího systému neopravňují nájemce k uplatnění náhrady škody vůči pronajímateli, či snížení nájemného po dobu takových výpadků a poruch. Pronajímatel se v takových případech zavazuje uvést vše do stavu běžného před výpadkem či poruchou. V případě výpadků zaviněných hrubou nedbalostí pronajímatele musí být spolu s pronajímatelem nalezeno společné řešení. 6.6. Nájemce se zavazuje respektovat všechny potřeby pronajímatele, nutná omezení svého provozu v předmětu nájmu v případech živelných událostí či jiných hrozících či trvajících nebezpečí a akceptovat nezbytná opatření vedoucí k opravám a úpravám nemovitosti a zabezpečení potřeb pronajímatele bez jakýchkoliv nároků. 6.7. Nájemce se zavazuje hradit veškeré náklady na údržbu a opravy týkající se předmětu nájmu. Nájemce je povinen zejména provádět výměnu rozbitých okenních výplní , opravy sanitárních zařízení , opravy podlah , opravy elektroinstalace , vodoinstalace a další. Nájemce nemá nárok na úhradu nákladů vynaložených na opravy a údržbu. 6.8. Projeví-li se na základě cenových změn v průběhu roku na konci kalendářního roku nedostatečná krytí, je pronajímatel oprávněn k dodatečnému vyúčtování. Změny cen jsou také kdykoliv možné v průběhu roku. Článek VII. Stavební a jiné úpravy předmětu nájmu nájemcem, bezpečnost. 7.1. Nájemce je oprávněn provádět stavební změny a úpravy předmětu nájmu, včetně zesílení příkonu el.energie, el.vedení atd., jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Udělí-li pronajímatel takový souhlas, je nájemce oprávněn uskutečnit takové odsouhlasené změny či úpravy a za tím účelem je povinen si zajistit potřebná úřední povolení, je-li jich třeba. Náklady na stavební změny nebo úpravy včetně nákladů na správní či jiné doplatky s tím související, nese nájemce v celém rozsahu, nedohodnou-li se smluvní strany jinak. Jiné vnitřní úpravy a změny předmětu nájmu provádí nájemce na své náklady a to vždy s předchozím písemným souhlasem pronajímatele a s ohledem na celkový provoz nemovitosti. Přitom je nájemce povinen brát ohled na celkové řešení a charakter domu. V případě provedení stavebních změn a úprav, které jsou hrazeny nájemcem, může pronajímatel po dohodě s nájemcem udělit písemný souhlas s odpisováním těchto stavebních úprava a změn nájemcem dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, ve kterém se současně zaváže, že o výdaje na tyto stavební změny a úpravy nezvýší vstupní cenu pronajatých nebytových prostor nájemci. V případě změny předpisů upravujících problematiku uvedenou v tomto odstavci bude postup uvedený v tomto odstavci upraven v souladu se změnou předpisu. 7.2. Nájemce odpovídá v plném rozsahu za škody způsobené prováděnými stavebními změnami či úpravami. 7.3. Nájemce není oprávněn umísťovat jakoukoliv reklamu či vývěsku či další zařízení kamkoliv, vyjma dveří provozovny a to za podmínek a v souladu s přísl. ustanoveními této smlouvy. Umístění reklamy aj. jak výše uvedeno jinam, je možné pouze na základě 57
předchozího písemného souhlasu pronajímatele, za respektování obecně závazných právních předpisů. Nájemce nese veškerou odpovědnost v souvislosti s porušením v tomto článku uvedených povinností. 7.4. Nájemce je povinen dodržovat všechny právní předpisy související s nájmem event. s provozováním jeho podnikatelské činnosti v najatých nebytových prostorách (např. protipožárních, o ochraně bezpečnosti a zdraví při práci, ekologické, hygienické a další související práv. předpisy, jakož i technické normy upravující provoz v obdobných zařízeních) a nese plnou odpovědnost za porušení povinností z těchto předpisů vyplývajících. 7.5. Nájemce je povinen na své náklady včas provádět revize všech jeho technických zařízení, ke kterým je povine podle příslušných předpisů. 7.6. Pro správné posouzení zejména požárního rizika musí být všechny změny strojního vybavení (nově pořízené stroje a změny) jakož i nové technologie a procesy nahlášeny pronajímateli. 7.7. V případě příslušných přestaveb musí být jak vlastní pracovníci nájemce ,tak i pracovníci cizích firem , nájemcem poučeny písemně o bezpečnostních předpisech , včetně postupů při provádění prací s ohněm , a toto si to musí nechat nájemce písemně potvrdit. 7.8. Pronajímatel má kdykoliv právo po předchozím nahlášení provádět v prostorách nájemce bezpečnostní pochůzky. 7.9. Potřebná měřící zařízení jakož i k tomu potřebné úpravy a jejich instalace jdou k tíži nájemce. Článek VIII. Stavební úpravy nemovitosti, provozní záležitosti. 8.1. Pronajímatel je oprávněn bez souhlasu nájemce provádět nezbytně nutné opravy a úpravy za účelem údržby v předmětu nájmu a to zejména v případech nebezpečí z prodlení, nebo nezbytného odvrácení hrozící nebo trvající škody. Za tím účelem si pronajímatel vyhrazuje, po předchozím informování nájemce, právo odmontovat, přesunout či jinak zajistit zařízení nájemce na dobu nezbytně nutnou, pokud tak neučiní nájemce. 8.2. Za účelem provádění účelných úprav, změn a oprav v předmětu nájmu je nájemce povinen umožnit pronajímateli vstup do předmětu nájmu a poskytnout mu veškerou součinnost tak, aby nezdržoval nebo neznemožňoval postup prací. Pronajímatel je povinen dohodnout se s nájemcem o takovém zamýšleném vstupu do předmětu nájmu za účelem oprav, úprav či změn. V případě, že není možné jiné řešení a v předmětu nájmu je nutná demontáž, přesunutí nebo jiná úprava za účelem provádění oprav, úprav či změn, (například přemístění strojů ) je nájemce po předchozí informaci povinen toto neprodleně učinit na své náklady. 8.3. Pronajímatel je povinen provádět opravy, úpravy či změny shora uvedené s ohledem na provoz nájemce v předmětu nájmu a v co nejkratším čase návazně na podmínky. Nájemce nemůže na pronajímateli požadovat za dobu provádění oprav, úprav či změn snížení nájemného, nebo náhradu ušlého zisku. Dojde-li k výraznému omezení činnosti nájemce budou nájemce i pronajímatel společně usilovat o společné řešení. 8.4. Pronajímatel je dále oprávněn vstoupit do prostor užívaných nájemcem po předchozím oznámení (vyjma případů nouze) za účelem: •
kontroly a zjištění technického stavu pronajatých nebytových prostor,
•
kontroly dodržování povinností, vyplývajících pro nájemce z této smlouvy nebo z obecně platných právních předpisů,
58
•
zjištění stavu měřících zařízení,
•
v ostatních případech, na nichž může mít pronajímatel odůvodněný zájem.
•
kontroly smluvního užívání pronajatých nebytových prostor
V případě mimořádných událostí ( živelná událost, odvrácení škody ap.) může pronajímatel vstoupit do předmětu nájmu i bez předchozího upozornění nájemce. 8.5. Nájemce se zavazuje dodržovat provozní řád a pokyny pronajímatele po celou dobu trvání nájemního vztahu. Článek IX. Pojištění 9.1. Nájemce se zavazuje pojistit věci vnesené a uložené v předmětu nájmu, jakož i svou činnost v předmětu nájmu na svůj náklad a po celou dobu nájmu udržovat účinné pojištění v rozsahu možných pojistných událostí. 9.2. Pronajímatel neručí nájemci za škody způsobené na jeho věcech či zařízení, které jsou zapříčiněny vnějšími vlivy. Nájemce je povinen pojistit své věci a zařízení umístěné v předmětu nájmu, vhodným způsobem. 9.3. V případě nesplnění povinnosti také dle 9.1. a 9.2. této smlouvy může pronajímatel tuto smlouvu vypovědět dle 11.1.2., písm. a) této smlouvy. Článek X. Odpovědnost za škodu 10.1 Nájemce odpovídá pronajímateli za veškeré škody, vzniklé porušením povinností ze strany nájemce, zaměstnanců nájemce, zákazníky nájemce nebo obchodními partnery nájemce,případně třetími osobami. 10.2. Nájemce je povinen se pojistit pro případy odpovědnosti za škodu vhodným způsobem. V ostatním platí ust. 9.1. této smlouvy. 10.3. Pronajímatel nenese odpovědnost za poškození, zničení, ztrátu nebo jinou újmu věcí uložených v pronajatých prostorách, nebo do nich vnesených a stejně tak neodpovídá za škody vzniklé na majetku, zdraví anebo životě osob v objektu , ve kterém se nachází pronajaté nebytové prostory , se zdržujících, pokud mají vztah k nájemci (např. nájemce, obchodní partneři, zákazníci nebo zaměstnanci, rodinní příslušníci apod.). Toto pravidlo neplatí pokud ke škodě došlo z důvodů hrubého porušení povinností ze strany pronajímatele.
Nájemce se zavazuje, vznikne-li mu jakákoliv škoda, uplatnit škodnou událost přednostně u své pojišťovny. Pronajímatel se zavazuje poskytnout k tomu součinnost. Článek XI. Ukončení nájemního vztahu 11.1 Nájemní vztah založený mezi smluvními stranami touto smlouvou může skončit z následujících důvodů : a) výpovědí
59
b) dohodou 11.1.1. Nájem může skončit výpovědí z důvodu uvedených v této smlouvě, nebo bez uvedení důvodu. Výpovědní lhůta se stanovuje tříměsíční a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po jejím doručení druhé smluvní straně. 11.1.2. a) Pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu ve zkrácené lhůtě z důvodů : - nájemce je více než 30 dnů v prodlení s placením nájemného, nebo jeho části, dodávek služeb, médií, revizí a oprav či dalších plateb, ke kterým se v této smlouvě zavázal, vyjma případu, kdy pronajímatel překročení lhůty povolil - předmět nájmu pozbude způsobilosti k účelu nájmu sjednaného touto smlouvou / např. opatřením nebo rozhodnutím orgánů státní správy/, - nájemce přenechá předmět nájmu nebo jeho část do užívání či spoluužívání jiné osobě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, - nájemce užívá předmět nájmu v rozporu se smlouvou, - nájemce, jeho zaměstnanci a zákazníci hrubě porušují klid a pořádek i přes písemné upozornění, - na majetek nájemce je prohlášen konkurs nebo potvrzeno nucené vyrovnání, - i v jiných případech ve smlouvě uvedených. Výpovědní doba ve všech případech uvedených v tomto odstavci 11.1.2. písm. a) činí 15 dnů a začíná běžet od prvého dne následujícího po dni, ve kterém bude výpověď doručena nájemci. b) Nájemce může vypovědět tuto smlouvu ve zkrácené lhůtě z důvodů : - ztratí-li způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal, - pronajímatel hrubě přes písemné upozornění a poskytnutí dodatečné přiměřené lhůty porušuje své povinnosti vyplývající z této smlouvy, - nebytový prostor se stane bez zavinění pronajímatele nezpůsobilý ke smluvenému užívání, to neplatí pro případy uvedené v čl. IX, X této smlouvy jako příčiny škod. - na majetek pronajímatele je prohlášen konkurs nebo potvrzeno nucené vyrovnání. Výpovědní doba ve všech případech uvedených v tomto bodě 11.1.2.b), činí 15 dnů a začíná běžet od prvého dne následujícím po dni, ve kterém bude výpověď doručena pronajímateli. Nájemní vztah končí uplynutím sjednané výpovědní doby, avšak nárok na náhradu škody a na smluvní pokuty, zůstávají nedotčeny, stejně tak zůstávají nedotčeny všechny povinnosti nájemce na úhradu nájemného, nákladů, služeb a dalšího do dne úplného vyklizení předmětu nájmu a protokolárního předání předmětu nájmu a jeho převzetí pronajímatelem. 11.1.3. Nájemní vztah dle této smlouvy může skončit kdykoliv na základě dohody mezi smluvními stranami. Taková dohoda musí být písemná a musí obsahovat den, ke kterému nájemní vztah skončí. 11.1.4. Účinky výpovědi nastávají dnem doručení písemnosti o výpovědi účastníku této smlouvy, jemuž je příslušná písemnost určena s tím, že předmětná písemnost je adresována na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy. Účinky výpovědi nastávají také v případě, že adresát písemnost bezdůvodně odmítne převzít, nebo jinak zmaří její doručení anebo v případě, že se písemnost zaslaná poštou doporučeně vrátí jako nedoručitelná (např. z důvodu jejího
60
nevyzvednutí v úložní době nebo z toho důvodu, že adresát je neznámý, nebo se na určené adrese uvedené v záhlaví této smlouvy nezdržuje apod.), a to třetím dnem ode dne odeslání. 11.1.5 Při ukončení nájemního vztahu je nájemce povinen nebytové prostory tvořící předmět této smlouvy neprodleně vyklidit, uvést je do stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení a současně umožňujícímu další pronajímání a předat je pronajímateli a to nejpozději v den ukončení nájemního vztahu. Při prodlení s předáním nebytových prostor tvořících předmět této smlouvy dle předchozí věty je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši CZK 8000,- za každý den prodlení.Pokud ke dni ukončení nájmu nevyklidí nájemce předmět nájmu, mimo smluvní pokutu je povinen platit pronajímateli částku rovnající se sjednanému nájemnému včetně úhrady skutečně poskytovaných služeb, a to až do doby písemného převzetí pronajatých prostor pronajímatelem . Odlišně od předchozího odstavce se může pronajímatel s nájemcem písemně dohodnout, že při ukončení nájmu ponechá nájemce v pronajatých nebytových prostorech jím provedené a hrazené stavební úpravy a změny bez nároku na úhradu vůči pronajímateli , pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. O předání předmětu nájmu bude sepsán předávací protokol. 11.1.6 Je-li nájemce v prodlení s vyklizením trvajícím déle jak 30 kalendářních dnů je pronajímatel oprávněn zajistit vyklizení nebytových prostor tvořících předmět této smlouvy sám a na náklady nájemce, a za tím účelem uděluje nájemce pronajímateli výslovný souhlas k tomu : - aby odpovědný pracovník pronajímatele za přítomnosti dvou dalších svědků (nezúčastněných osob) vstoupil do pronajatých nebytových prostor ( po předchozím otevření vstupních dveří za použití dostupných technických prostředků a pomůcek), - provedl soupis věcí nacházejících se v předmětných nebytových prostorách, - věci nacházející se v předmětných nebytových prostorách vhodným způsobem uložil na jiném místě. O vyklizení uvědomí pronajímatel nájemce písemně s tím, že přílohu upozornění bude tvořit soupis vyklizených věcí. Nevyzvedne-li si nájemce vyklizené věci proti úhradě svých dluhů ani do 30 kal. dnů ode dne vyklizení, zmocňuje nájemce pronajímatele současně s podpisem této smlouvy k neprodlenému prodeji vyklizených věcí. Na základě tohoto zmocnění je pronajímatel oprávněn podniknout všechny potřebné úkony k prodeji těchto věcí. Nájemce současně výslovně souhlasí s tím, aby z výtěžku z prodeje byly přednostně uspokojeny pohledávky evidované pronajímatelem za nájemce ( včetně nákladů na vyklizení a prodej vyklizených věcí), pokud vznikly na základě této smlouvy. O připravovaném prodeji uvědomí pronajímatel nájemce písemně předem. Pro doručení oznámení o vyklizení nebo o prodeji platí přiměřeně zásady uvedené v odst. 11.1.4 této smlouvy. Nepodaří-li se pronajímateli předmětné věci nebo jejich část ani do dvou kal. měsíců ode dne jejich vyklizení prodat, je pronajímatel oprávněn s nimi naložit dle vlastní úvahy a to včetně jejich fyzické likvidace. 11.1.7 Nájemce bere na vědomí, že kromě ujednání uvedeném v předchozím odstavci k zajištění pohledávek pronajímatele za nájemcem ,vyplývajících z této smlouvy, může pronajímatel uplatnit na věcech ve vlastnictví nájemce, nacházejících se v pronajatých prostorách, zástavní právo. 11.1.8. Ve všech případech skončení nájmu nemá nájemce žádné nároky vůči pronajímateli na úhradu vynaložených investic nebo nákladů do předmětu nájmu , pokud se nájemce a pronajímatel nedohodou jinak. Článek XII.
61
Zvláštní ustanovení 12.1. Nájemce se zavazuje pokud dojde k prodlení s placením nájemného a nákladů za služby složit na účet pronajímatele částku odpovídající nájemnému a službám za 3 kalendářní měsíce, tj. CZK 700.380,30 s tím, že tato částka bude sloužit jako jistina pro případ, že by nájemce neuhradil pronajímateli v průběhu trvání nájemního vztahu nájemné nebo úhradu za služby dle odst. 5.2. této smlouvy anebo pokud nájemce jednotku nevyklidí a nepředá pronajímateli ve lhůtě uvedené v odst. 11.1.5. této smlouvy. Nájemce tímto výslovně souhlasí s tím, aby pronajímatel použil tuto jistinu na úhradu jakékoliv pohledávky vzniklé podle této smlouvy . Tato kauce bude složena na vkladní knížku nebo bankovní konto zvlášť za tímto účelem zřízené a úročené běžnou obchodní sazbou. 12.2. V případě, že pronajímatel použije jistinu na úhradu pohledávek, vzniklých ze shora uvedeného titulu, je nájemce povinen tuto jistinu doplnit do výše uvedené v odst.12.1. tohoto článku do 7 dnů od výzvy pronajimatele. 12.3. Tato jistina, případně její zbytek, bude nájemci vrácena po ukončení nájmu a vzájemném vypořádání do sedmi dnů. 12.4. Pronajímatel je oprávněn požadovat po nájemci náhradu škody způsobenou porušením povinností v této smlouvě, na které se vztahuje smluvní pokuta i v případě, kdy nájemce uhradí smluvní pokutu. Článek XIII. Provoz areálu 13.1. Pronajaté nebytové prostory se nachází v areálu , ve kterém provozuje činnost pronajímatel a další nájemci .Nájemce je proto povinen respektovat pokyny pronajímatele k provozu areálu . Vjezd vozidel do areálu je možný pouze na základě povolení pronajímatele . Nájemce je povinen dodržet řád správy a řízení areálu , který pronajímatel případně vydá . Nájemce je povinen zabezpečit u svých zaměstnanců ,aby strpěli v rámci zákonných ustanovení osobní prohlídku při opouštění areálu , ve kterém se nachází pronajaté nebytové prostory. Článek XIV. Vztahy k zaměstnancům 14.1. Nájemce se zavazuje, že bez vědomí a souhlasu ostatních nájemců, provozující činnost ve stejném areálu nebude přebírat jejich zaměstnance . V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn tuto smlouvu vypovědět ve zkrácené lhůtě (podle ustanovení článku XI. odst. 11.1.2a). Současně nájemce je povinen uhradit tomu z nájemců , jehož zaměstnance převzal , případnou vzniklou újmu. Článek XV. Přechodná ustanovení 15.1. Smluvní strany konstatují , že předmět nájmu byl nájemcem převzat a užíván před uzavřením této smlouvy , na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor uzavřené mezi právním předchůdcem pronajímatele a nájemcem ze dne 21.7.2005, ve znění pozdějších dodatků . Okamžikem nabytí účinnosti této smlouvy o nájmu nebytových prostor zaniká platnost a účinnost předchozí smlouvy o pronájmu nebytových prostor . Okamžikem nabytí účinnosti této smlouvy se považuje předmět nájmu za nově pronajatý a převzatý nájemcem podle ustanovení této smlouvy. Článek XVI. Ustanovení závěrečná 62
16.1. V případě neplatnosti nebo neúčinnosti jednoho nebo více ustanovení této smlouvy nebude dotčena platnost nebo účinnost ostatních ustanovení. Pro případ neplatnosti nebo neúčinnosti jednotlivých ustanovení se smluvní strany zavazují sestavit na jejich místech taková ustanovení, která budou původně uvedeným nejblíže odpovídat. 16.2. Právní vztahy smluvních stran, které nejsou v této smlouvě upraveny, se řídí českým právním řádem , tedy podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a úpravou závazkových vztahů podle občanského a obchodního zákoníku, popř. jinými právními předpisy. Případné spory budou řešit smluvní strany dohodou , pokud nedojde k dohodě , sjednává se příslušnost soudů České republiky, v prvém stupni příslušnost Okresního soudu ve Znojmě, případně pokud v prvém stupni je příslušný Krajský soud, sjednává se příslušnost Krajského soudu v Brně . 16.3. V případě přechodu České republiky na měnu EUR , budou platby , ke kterým je nájemce povinen podle této smlouvy , přepočteny stanoveným koeficientem při přechodu na měnu EUR. Tato smlouva zůstává v celém rozsahu v platnosti i při přechodu České republiky na měnu EUR. 16.4. Nájemce není oprávněn svá práva z této smlouvy postoupit či jinak převést na třetí osobu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele a to zejména smlouvou o postoupení pohledávky, či jinou smlouvou, která by zakládala užívací nebo spoluužívací právo k předmětu nájmu pro třetí osobu.V případě, že tak nájemce učiní bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, odpovídá za veškeré škody, které tím pronajímateli vzniknou. Taková smlouva bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele je neplatná a pronajímatele žádným způsobem nezavazuje. 16.5. Tato smlouva se vyhotovuje ve čtyřech stejnopisech a každá ze smluvních stran obdrží po 2 vyhotoveních. Každá změna nebo doplnění této smlouvy musí být provedeny písemnou dohodou o změně smlouvy. 16.6. Přílohou této smlouvy je : Příloha č. 1 Situační plánek parkovacích míst
pronajatých nebytových prostor, eventuálně pronajatých
Příloha č. 2 „Podmínky dodávek a placení elektrické energie , vody , tlakového vzduchu a tepla „. Příloha č. 3 Podíl firem na společně užívaných plochách Příloha č. 4 Kanalizační řád vodárenské společnosti Smluvní strany na důkaz souhlasu s obsahem této smlouvy níže připojují své podpisy.
Ve Znojmě dne 30.6.2006
13.12.2006
podpis – Ing. Hofmann
podpis – pí. Griesshaber
63
---------------------------pronajímatel Wunderer Immobilien s.r.o. zastoupen prokuristou Ing. Harald Hofmann
---------------------------nájemce
64
65
66
