Specifika a možnosti použití nákladové metody při oceňování nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance a ekonomie

Specifika a možnosti použití nákladové metody při oceňování nemovitosti Diplomová práce

Autor:

Bc. Jaroslava Konupková

Finance

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort Ph.D.

Praha

duben 2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 28. 3. 2016

Bc. Jaroslava Konupková

Poděkování Touto cestou bych ráda poděkovala vedoucímu práce Ing. Petrovi Ortovi Ph.D., za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení práce. Dále děkuji doc. Ing. Renátě Schneiderové Heralové Ph.D., za poskytnuté konzultace při řešení praktické části diplomové práce, oceňování v rámci položkového rozpočtu staveb.

Bc. Jaroslava Konupková

Anotace V diplomové práci se zaměřuji na analýzu oceňování nemovitostí nákladovým způsobem, specifika jednotlivých způsobů nákladových metod v současnosti vč. jejich možností a využitelnosti v praxi. Rovněž i základní orientací v zákonech, které se týkají oceňování nemovitostí nákladovým způsobem. Cílem diplomové práce je zhodnocení, která z metod ocenění nemovitosti nákladovým způsobem, je v současnosti vhodné použít a jaké finanční rozdíly v Kč, v jednotlivých nákladových metodách, můžeme očekávat.

Práce je rozdělena do pěti částí. První část je věnována definici pojmů a metod v oceňování používaných vč. platné legislativy.

Druhá část je věnována důkladné analýze a rozdělení nákladové metody vč. výhod a nevýhod.

V třetí části jsou uvedena specifika a možnosti použití nákladové metody v ekonomickém světě.

Čtvrtá část je věnována komparaci nákladové metody s dalšími typy ocenění vč. zhodnocení vhodnosti použití pro ocenění nemovitostí.

V páté části je ocenění zemědělské usedlosti nákladovými metodami.

Klíčová slova nákladová metoda, reprodukční náklady, náhradové náklady, opotřebení, oceňování

Annotation In this thesis, I have focused on the analysis of real estate valuation cost method, specificities of the ways cost methods currently, incl. their possibilities and practical use. Also the basic orientation in laws relating to real estate valuation cost method. The aim of the thesis is to evaluate which of the methods of real estate valuation cost method, is currently the appropriate use and what financial differences in CZK, individual cost methods, we can expect.

The work is divided into five parts. The first part deals with the definition of concepts and methods used in the valuation, incl. applicable legislation.

The second part is devoted to a thorough analysis and allocation of cost methods incl. the advantages and disadvantages.

In the third part describes the specifics and possibilities for using the cost method in the economic world.

The fourth part is devoted to a comparison of the cost method with other types of valuation incl. assessment of the suitability of the application for valuation of real estate.

In the fifth part is the valuation of the farm cost methods.

Key words cost method, replacement cost, substitute cost, wear, valuatio

OBSAH

OBSAH

6

1 Definice pojmů a způsobů oceňování nemovitostí vč. související legislativy

9

1.1 Cena, tržní hodnota, obvyklá cena a tržní cena, věcná hodnota, resp. časová cena

9

1.2 Nemovitost, stavba, příslušenství stavby, pozemek, parcela

11

1.3 Základní metody oceňování majetku

12

1.4 Základní legislativa

20

2 Teorie, popis, analýza a rozdělení nákladových metod

23

2.1 Teorie nákladových metod

23

2.2 Algoritmus výpočtu hodnoty nákladovou metodou

24

2.3 Ocenění dle platné vyhlášky

32

2.4 Klasický způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou

37

2.5 Moderní způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou

38

2.6 Komparativní analýza reprodukčních a náhradových nákladů

39

3 Specifika a možnosti použití nákladové metody

41

3. 1 V pojišťovnictví

41

3.2 V bankovnictví

45

3. 3 Oceňování v obchodních aktivitách

50

3.4 Správa majetku, property a facility management, státní a veřejná správa, majetek ve správě obcí, daňová povinnost

55

4 Komparace nákladové metody s dalšími typy ocenění, vč. zhodnocení vhodnosti použití

63

4.1 Zhodnocení vhodnosti použití, nákladové metody, při oceňování nemovitostí v tržním prostředí, resp. její výhody a nevýhody použití, při oceňování nemovitostí.

63

4.2 Zhodnocení vhodnosti použití agregovaných položek a položkového rozpočtu při oceňování nemovitostí nákladovou metodou

66

5 Ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou

68

5.1 Základní popis oceňované nemovitosti

69

5.2 Ocenění nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky

71

5.3 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou na tržních principech

73

Závěr

75

7 Seznam použité literatury a zdrojů

77

7.1 Seznam literatury

77

7.2 Internetové a jiné zdroje

78

8 Seznam použitých tabulek a příloh

79

8.1 Seznam tabulek

79

8.2 Seznam příloh

80

9 Přílohy

81

Příloha č. 1

81

Příloha č. 2

82

Úvod Po listopadu 1989 došlo ke změně v politickém a ekonomickém systému naší země, cena statků se stala jednou ze základních determinant, nově se formujícího tržního prostředí. Můžeme říci, že od tohoto data dochází k opětovnému narovnávání základních, zejména však vlastnických práv, k nemovitostem. V České republice, při oceňování nemovitostí, se setkáváme s dvěma různými přístupy. Historicky v povědomí lidí zůstává oceňování dle tzv. cenových předpisů, tedy podle platné oceňovací vyhlášky. Výsledkem tohoto ocenění je administrativní cena nebo, jinak řečeno, cena zjištěná. Po roce 1989 došlo k postupnému přechodu na tržní hospodářství, a postupně se začal oživovat volný trh s nemovitostmi. Tím vznikla i potřeba ocenění na tržních principech, jehož výsledkem je tržní hodnota (v české legislativě rovněž označována jako cena obvyklá nebo cena v čase a místě obvyklá). „Tržní oceňování je nutno považovat za sice systematický, avšak individuální tvůrčí proces, spočívající především v hledání cenotvorných argumentů, v jejich analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu nemovitosti působí, to vše v konkrétních podmínkách tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná. V tržním prostředí neexistují a ani nemohou existovat přesná schémata a vzorce, do kterých lze jednoduše dosazovat a dospět tak k výsledku. Tržní hodnotu, na rozdíl od administrativní ceny, nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.“1

1

ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Vydavatelství CEDUK, 1996.

8

1 Definice pojmů a způsobů oceňování nemovitostí vč. související legislativy

1.1 Cena, tržní hodnota, obvyklá cena a tržní cena, věcná hodnota, resp. časová cena Při oceňování rozlišujeme dva pojmy – cena a hodnota. Každý z těchto pojmů má svůj význam, bohužel jsou často zaměňovány.

Cena je suma vyjádřená penězi, skutečně dosažená při prodeji. Představuje částku, která byla skutečně zaplacena, nabízena či poptávána za určité zboží či službu nebo vytvořená pro oceňování zboží, majetku a majetkových práv. Cena, je pojem používaný a je uvedená přesným číslem. Může být veřejná nebo neveřejná, podle zákona č. 526/1990 Sb.

Tržní hodnota je obecný pojem – střední hodnota cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní hodnota nemovitosti je fiktivní cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu.

Pojem, tržní hodnota má různé definice: - v právu Evropské unie tzv. komunitární právo, (EU Market Value) tj. „představuje cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány soukromou smlouvou mezi ochotným prodávajícím a přímo jednajícím ochotným kupujícím k datu ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, který je za běžných podmínek přijme a s přihlédnutím k typu majetku, je k dispozici dostatečné časové pásmo pro vyjednávání o prodeji“2. Česká

2

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Vydavatelství EKOPRESS, 2012. s. 83.

9

republika je členským státem Evropské Unie, tudíž platí nadřazenost komunitárního práva nad právem národním. - v právu mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC/TEGoVA) tj. „Je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení“ 3 - v českém právu, vzhledem k relativně obtížné dostupnosti mezinárodních a Evropských oceňovacích standardů, nebyly do češtiny přeloženy, Institut oceňování majetku při VŠE v Praze, sestavil Standard ON-1 pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, který vychází ze zahraničních standardů, ale pouze pro nemovitý majetek v tuzemských podmínkách, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění nezávislého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení“4.

Pojem, obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného resp. obdobného majetku nebo stejných, resp. obdobných majetků nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v České republice ke dni ocenění v obvyklém obchodním styku, za předpokladu zvážení všech okolností, které mohou mít na cenu vliv, bez vlivů, jako jsou mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry nebo vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu jsou např. přírodní kalamity, stav tísně. Mezi osobními poměry se řadí např. vztahy majetkové rodinné apod. Definice, ceny obvyklé, je respektována všemi metodikami oceňování majetku a vycházejí z ní všechny vyhlášky týkající se oceňování majetku v České republice.

3

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Vydavatelství EKOPRESS, 2012. s. 69

4

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Vydavatelství EKOPRESS, 2012. s. 100.

10

Pojem tržní cena je pojem konkrétní, uvedený v číselné nebo alfanumerické podobě tj. cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupujícím za konkrétní majetek. Tržní cenu nelze stanovit odhadcem, resp. znalcem, je věcí dohody mezi smluvními stranami.

Pojem věcná hodnota resp. časová cena je charakterizována jako reprodukční pořizovací cena nemovitosti, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení nemovitosti přiměřeně stejného stáří a přiměřené intenzity používání, v konečném výsledku pak snížená o souhrn nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení nemovitosti v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

1.2 Nemovitost, stavba, příslušenství stavby, pozemek, parcela Nemovitost je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem, jedná se např. o dům, chatu, chalupu, garáž, zahradu, pole, louku, les, sad, park, rybník, továrnu, rozhlednu, altán apod. Rovněž se může také jednat o byt nebo nebytový prostor s bydlením spojený (např. sklepní kóje, komora, parkovací místo v podzemní domovní garáži atd.).

Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila.

Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Za součást stavby, jsou považovány, i další stavby, pokud jsou s předchozí, provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, pokud je s domem provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. 11

Stavba jsou veškerá stavební díla,

pevně

spojená

s pozemkem,

bez ohledu

na

jejich

stavebnětechnické provedení, účel, využití a dobu trvání. Je to tedy taková věc, která je výsledkem stavebního díla - stavební činnosti člověka. Stavba není samostatnou věcí, ale je součástí pozemku. Přesná definice stavby dosud neexistuje.

Příslušenství stavby jsou vedlejší stavby, které náleží k stavbě hlavní, mezi které lze zařadit např. sklepní kóje, komory mimo hlavní stavbu, stavební dokumentace, garáž. Taxativní výčet toho, co patří do příslušenství stavby, není nikde uveden.

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, hranicí držby, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem popř. hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Rozlišujeme pozemek stavební, zemědělský, lesní, zastavěný, nezastavěný, vodní plochy.

Parcela je část pozemku, který je polohově a geometricky určen, je zobrazen v katastrální mapě a je označen parcelním číslem.

1.3 Základní metody oceňování majetku V České republice se lze setkat se dvěma typy oceňování nemovitostí, a to dle cenového předpisu, výsledkem bývá cena, která je označována jako úřední nebo jako administrativní. 12

Základem tohoto oceňování je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jehož nedílnou součástí je oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., včetně její každoroční novelizace. Poslední novelizace této vyhlášky je č. 441/2013 Sb., č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Oceňování dle výše uvedeného zákona je využíváno pro potřeby státní správy, především pro účely daňové, vyvlastňování, oceňování majetku penzijních a investičních fondů, v případě dohody mezi kupujícím a prodávajícím, ev. v případě řešení spoluvlastnictví, používá tento způsob ocenění majetku soud.

První typ oceňování majetku, dle oceňovací vyhlášky V platné oceňovací vyhlášce je přesný postup pro oceňování jednotlivých typů majetku, tj. oceňování pozemků, oceňování staveb nákladovým způsobem, oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu, oceňování trvalých porostů, oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a výrobně technických obchodních poznatků. Součástí vyhlášky je celkem 41 příloh, které jsou zaměřeny např. na algoritmus měření a výpočet výměr staveb a jejich částí, základní ceny obestavěného prostoru v m³, dle jednotlivých druhů staveb, základní ceny stavebních, zemědělských, lesních pozemků, opotřebení staveb, míra kapitalizace a korekční koeficienty, kterými jsou: K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce; K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží; K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu; K4 – koeficient vybavení stavby; K5 – koeficient polohový; Ki – koeficient změny cen staveb, vztažený k cenové úrovni roku 1994; Kp – koeficient prodejnosti. Oceňování podle cenového předpisu je relativně jednoduché, v podstatě rychlé, argumentačně podložené, objektivní, ale bohužel tento způsob ocenění nezohledňuje vliv tržního prostředí, které v praxi cenu nemovitosti často zásadním způsobem ovlivňuje, a hodnoty v přílohách jsou tzv. zastaralé, které nejsou schopny pružně reagovat na změnu trhu.

13

Druhým typem oceňování majetku v České republice je oceňování majetku na tržních principech. Oceňování majetku na tržních principech se neřídí zákonem, neexistuje algoritmus výpočtu ani žádné předpisy, které by indikovaly postup při oceňování. Tržní oceňování je založeno na schopnostech, znalostech a morálních zásadách odhadce, resp. znalce. Metodologické pomůcky odhadce, resp. znalce jsou pouze – reflexe, indukce, analogie, analýzy, syntéza, informační systémy, databáze a v nich pravdivé, úplné a aktuální informace.

Vlivy, které mohou, výrazně ovlivnit oceňování na tržních principech jsou: - politicko-správní (např. veřejné zájmy, územní plán, bezpečnost, daňová politika, stavební normativy), - ekonomické (např. inflace, zaměstnanost, úrokové míry, možnost financování), - fyzikální (např. životní prostředí, stáří staveb, stav stávajících staveb, poloha).

Při oceňování na tržních principech vychází ze tří základních metod: Výnosové, porovnávací a nákladové vč. jejich rekonciliace (Reconciliation) „Je proces, v němž se odhadce snaží na základě těchto dílčích indicií tuto úroveň nalézt a konkretizovat ji v číselné podobě nebo případně ve formě cenového pásma a naplňuje tak obsahově ono usmíření ve smyslu cenového sladění, sloučení či sjednocení dílčích výsledků do odhadu finální hodnoty“5.

Metoda výnosová v některých pramenech se uvádí název příjmová metoda, definuje hodnotu majetku v souvislosti s hodnotou budoucích příjmů, které lze z majetku získat. Vzhledem k tomu, že se jedná o výnosy v budoucnosti, musí být odúročeny na současnou hodnotu za použití diskontní techniky nebo kapitalizační techniky. “Teorie výnosové metody filozoficky vychází

5

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Vydavatelství EKOPRESS, 2012. s. 407.

14

z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice.“6 Kapitalizační míra (Return of Capital), míra zhodnocení vloženého kapitálu do nemovitosti, jinak přesněji, je to parametr, který v jediné hodnotě agreguje míru výnosnosti, návratnosti a míru rizika investice. Rozlišujeme kapitalizaci přímou, která se používá v České republice, je státem uznávaná metoda výpočtu při odhadu hodnoty nemovitosti. Míra kapitalizace se odvozuje z koeficientů uvedených v zákoně o oceňování majetku, pro různé typy nemovitostí. Jedná se o transformační proces očekávaného jediného výnosu následujícího roku, od data ocenění do výnosové hodnoty. Je považována za nejjednodušší metodu, jak odhadnout hodnotu nemovitostí, za předpokladu, že přibližně známe míru kapitalizace (i), a za použití současného čistého ročního výnosu z nemovitosti, je možné získat hrubý odhad hodnoty.

Vzorec přímé kapitalizace: VH=V/i (VH – výnosová hodnota; V – výnos v následujícím roce; i – míra kapitalizace) „Výpočet kapitalizační míry je založen na poměru skutečných realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitosti, míra kapitalizace je skutečný multiplikátor ročního výnosu“7

Vzorec pro výpočet kapitalizační míry (R) R = NOI / KC, (NOI – roční čistý příjem; KC – kupní cena)

Roční čistý příjem (NOI) se získá: - celkový výnos z nájemného (+) - náklady na správu a údržbu (-) - rezervu na renovaci (-) - pojištění a daň z nemovitosti (-) 6

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. s 57

7

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. S. 75

15

- rezerva za ztráty z nájemného (-) Mezi další metodiky výpočtu, můžeme zahrnout Ellwoodovu premisu, která se zabývá analýzou, při které je investice financována kombinací vlastního kapitálu a úvěru (hypotéky). Premisa používá upravený kapitalizační vzorec věčné renty, kde je zohledněno odčerpání části výnosů na úroky. Výpočet kapitalizační míry Ellwoodovou premisou, uspokojí věřitele a současně zabezpečí výnosovou návratnost vlastního kapitálu. Nejrychlejší, ale zároveň nejméně přesná je tzv. metoda praktiků resp. tzv. makléřská metoda, použije se kapitalizační míra 10%, dle statistických údajů rozvinutých ekonomik. Rovněž je možné získat kapitalizační míru v oceňovacím předpise, zákon č. 151/1997 Sb. vč. aktuální prováděcí, resp. oceňovací vyhlášky. Výhodou této metody je její argumentace zajištěná v právním předpisu a nevýhodou její statistický průměrný údaj v rámci České republiky. Technika diskontovaného cash-flow, je varianta věčné renty, která hledá vztah mezi budoucími výnosy a hodnotou majetku diskontovaných ke dni ocenění. Místo míry kapitalizace se používá diskontní míra, která zobrazuje pouze výnosnost investice a míru návratnosti investice, vyjadřuje reverzní výnos, tj. jednorázový výnos na konci investičního cyklu. Diskontní míra bývá převážně odvozena z nominální úrokové míry, avšak je nutné zohlednit vliv inflace, při níž klesá nominální hodnota peněz. Věčná renta je nejčastěji používaná metoda, pro zjištění tržní hodnoty výnosovou metodou. V případě věčné renty je uvažována s dlouhodobým a konstantním výnosem.

Vzorec pro výpočet tržní hodnoty: V = NOI / R (V – hodnota; NOI – roční čistý příjem; R – kapitalizační míra) Odhad budoucího prospěchu z vlastnictví nemovitosti, je hodnota indikovaná kvantitou a kvalitou peněz. Kvantitativní parametr je uvádět v Kč/ rok. Kvalitativní parametr je časový průběh výnosů, stabilita výnosů, spolehlivost. Příjmová metoda se používá jako rychlá metoda pro indikace tržní hodnoty, korektor jinak zjištěné hodnoty, investoři používají převážně metodu příjmovou a porovnávací.

16

Metoda porovnávací je založena na porovnání tzn. komparaci oceňované nemovitosti s dalšími nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že každá nemovitost je jedinečná nelze nalézt stejné vzorky jako je oceňovaná nemovitost, proto jsou vybrané vzorky upravovány pomocí koeficientů tak, aby se oceňované nemovitosti, co možná nejvíce přiblížily. „Úloha korekčních činitelů, je zohlednit odlišnosti oceňované a porovnávané nemovitosti, resp. provést tzv. aproximaci tj. přiblížení oceňované nemovitosti k porovnávané“8 za použití tzv. aproximační matice, což je tabulka s uspořádanými korekčními činiteli.

Pro zvýšení kvality oceňování nemovitosti, je

doporučeno vybírat vzorky s parametry lepšími, ale i horšími než je oceňovaná nemovitost. Pokud bude mít srovnávaný subjekt celkově vyšší standard, bude cena oceňovaného subjektu nižší nežli cena porovnávaného subjektu a naopak. Porovnávací metoda existuje jako přímé porovnání, což znamená, že oceňovaný majetek je porovnám s dalšími porovnávanými vzorky a nepřímé porovnání, což znamená, že oceňovaný majetek je porovnán s průměrnou cenou např. stavebního pozemku. Porovnávací metoda nezohledňuje náklady vynaložené na pořízení, ani případný prospěch z budoucí činnosti. Z tohoto důvodu lze očekávat, že výsledná hodnota se bude nacházet někde mezi hodnotami dosaženými metodu nákladovou a výnosovou.

Vzorky by měl odhadce, resp. znalec vybírat z databází již realizovaných prodejů. Tvorba vlastních databází není jednoduchá, vyžaduje od odhadce, resp. znalce neustálou cílevědomou činnost, komunikaci s realitními společnostmi a katastrálními úřady k získání úplných a pravdivých údajů o uskutečněných prodejích. Nebo je možné získat tyto informace, z již existujících cenových map a databází prodejů nemovitostí, které jsou součástí oceňovacích software, které jsou na trhu k dispozici (NemKal, Acons apod.). Pokud není dostupná ani tato možnost, je možné vycházet z nabídkových cen prodeje nemovitostí jednotlivých realitních společností. Zde je však nezbytně nutné si uvědomit, že každý prodávající nadhodnotí svůj majetek a realitní makléř započítá svojí provizi. Což může v konečném důsledku dosáhnout až 20% z nabídkové prodejní ceny nemovitosti.

8

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. s.24

17

Porovnávací metoda v oceňování nemovitostí, je založena na reflexi trhu, a proto většinou nevychází ani z jednoznačných technických, ani ekonomických parametrů. Jejím měřítkem je úroveň prodejních cen, srovnatelných nemovitostí na současném trhu, má velkou výhodu v přímé vazbě na ceny, které jsou aktuální, v tržním prostředí. Pokud však nejsou splněny předpoklady pro její použití, může vést k velmi zkreslenému výsledku. V případě oceňování pozemků má výhradní postavení. Při oceňování nemovitosti porovnávací metodou, se samostatně ocení pozemek, pak majetek jako celek, kde jednotkou pro komparaci je nejčastěji Kč/ m². Pokud se odhadce, resp. znalec, rozhodne porovnávací metodou oceňovat zvláštní nemovitosti např. jednoúčelové objekty, zemědělské stavby, inženýrské nebo sakrální stavby, je nezbytné rozšířit teritorium s porovnatelnými nemovitostmi nebo rozšířit typově sektor hledaných nemovitostí.

Metoda nákladová na kterou se dále v této diplomové práci zaměřím, je založena na technickém pohledu na nemovitost, jehož výstupem je tzv. věcná hodnota, což vyjadřuje, jak vysoké by byly náklady na tzv. reprodukci nemovitosti k datu oceňování nebo forma jisté náhrady oceňované nemovitosti. Věcná hodnota, již zohledňuje zejména fyzické opotřebení, ekonomickou a morální zastaralost a samozřejmě i funkční nedostatky oceňované nemovitosti. Nákladová metoda je nejstarší způsob ocenění nemovitostí administrativní cenou, tj. dle zákona 151/1997 Sb., vč. aktuální oceňovací vyhlášky, rovněž v rámci nákladové metody rozlišujeme další dvě prioritní roviny, týkající se možnosti ocenění majetku: a/ náklady na pořízení majetku nového (Cost of Reproduction New), což zahrnuje náklady na výstavbu nového majetku při současných cenách, za použití stejných stavebních materiálů, výrobních norem, celkové kvality provedení a uspořádání. b/ náklady na nahrazení majetku, jakožto nového (Cost of Replacement New), což zahrnuje náklady na výstavbu majetku se stejnou využitelností, při stávajících cenách, ale za použití moderních technologií a v souladu s novými normami moderního projektu a uspořádání. Pro všechny metody oceňování platí, jsou samostatně fungující a na sobě nezávislé, jednotlivé cenotvorné prvky musí být podloženy relevantními dokumenty a zdůvodněny cenotvornou 18

argumentací a vždy odhadce, resp. znalec postupuje dle nejvyššího a nejlepšího využití majetku, tj. dosažení maximální hodnoty majetku. Za předpokladu, technické proveditelnosti, investičně reálné možnosti a v souladu se zákonem.

Základní souvztažnosti metod výnosové, porovnávací, a nákladové spočívá v časové ose jednotlivých metod.

Nákladová metoda zahrnuje minulost, protože všechny porovnávané náklady investované do stavby, jsou vzaty z minulosti. Z tohoto důvodu má metoda zkreslující efekt díky sklonu, zohledňovat nabídku a více méně ignorovat poptávku. Také často reprezentuje technicky pojatý názor na cenotvorbu, a lze tedy očekávat, že jako indikátor tržní hodnoty může dosahovat i značných extrémů. V České republice (mimo komerční nemovitosti v prima rate lokalitách) je tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou vyšší, než metodou porovnávací a příjmovou.

Porovnávací metoda zahrnuje přítomnost. Je založena na reflexi trhu, a proto většinou nevychází z jednoznačných ekonomických ani technických parametrů. Měřítkem hodnoty, je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitostí v současnosti na trhu nemovitostí, za předpokladu směny, mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.

Lze

očekávat, že výsledná hodnota se bude nacházet někde mezi hodnotami dosaženými metodu nákladovou a výnosovou. U porovnávací metody je tzv. neexistence přítomnosti, tj. za přítomnost je považováno tří měsíční období, jinak také nazýváno „cenou promptního prodeje“ 9.

Výnosová metoda zahrnuje budoucnost, tj. prognózu budoucího výnosu, který lze od nemovitosti očekávat vč. spolehlivosti a stability výnosu.

9

Tato metoda je ovlivněna

Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Vydavatelství ISBN 978-80-7265113-9 2007. s. 22

19

poptávkou a nezohledňuje náklady vynaložené na realizaci event. rekonstrukci nebo modernizaci. Zohledňuje především ekonomický pohled na cenu.

Grafické znázornění časové alegorie jednotlivých metod: Tabulka č. 1, Časová alegorie10

Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladová metoda

Porovnávací metoda

Výnosová metoda

S jakými náklady jsme

Jaká je současná tržní

majetek realizovali

hodnota majetku

Jaký očekáváme výnos

1.4 Základní legislativa Tato kapitola je věnována základním právním předpisům, které souvisí s oceňováním majetku, nicméně jsou prezentovány pouze základní zákony, vyhlášky, resp. pravidla s ohledem na objemnost právních předpisů s oceňováním majetku související. Vzhledem ke změnám, v našem právním prostředí, které nastalo s účinností od 1. 1. 2014, jsem mezi základní právní předpisy do diplomové práce zařadila násl. zákony a vyhlášky.

Zákon č. 151/1997 Sb., je stěžejním předpisem týkajícím se oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Zákon byl schválen parlamentem v červnu roku 1997, je odmyslitelně spjat s prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. „Zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998, a upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Pokud odkazují tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému

10

Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Vydavatelství ISBN 978-807265-113-9 2007. s. 35

20

účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon zejména vymezuje obecně základní zásady, základní pojmy a způsoby oceňování, čímž je zaručena dlouhodobá platnost zákona a současně ponechána možnost reagovat změnami podzákonných předpisů na specifika oceňování různých druhů majetku v praxi a na sbližování administrativní úrovně cen s úrovní a relacemi cen na trhu.“11 V zákoně nejsou stanoveny žádné sankce pro případ nedodržení jeho ustanovení.

Vyhláška č. 3/2008 Sb., celým názvem vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 441/2013 Sb., vč. její novelizace vyhláškou č. 199/2014 Sb. a vyhláškou č. 345/2015 Sb. Jelikož zákon o oceňování majetku dává obecné zásady a orientační postupy pro oceňování, tak prováděcí vyhláška to dále rozvádí a stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. Nejrozsáhlejší část vyhlášky je věnována právě nemovitému majetku.

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů (poslední novelizace tohoto zákona je předpis č. 353/2014 Sb.). Zákon zaznamenal v období, po změně totalitního režimu v demokratický, nastartování liberalizace cen (užívání smluvních cen) související s přechodem k tržní ekonomice. „Zákon o cenách má velmi široké uplatnění. Vztahuje se na uplatňování regulace cen, úředně stanovené ceny, usměrňování cen i na kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného na vývoz. Zákon vedle problematiky cenového dohledu (regulace cen) upravuje komplexně i cenovou evidenci, cenové informace, cenovou kontrolu a řízení při porušení cenových předpisů, vč. sankcí.“12

11

§ 1 oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.

12

Důvodová zpráva k zákonu č. 526/1990 Sb. o cenách.

21

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů (poslední novelizace tohoto zákona je předpis č. 444/2011 Sb.), spolu se svou prováděcí vyhláškou č. 37/ 1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jsou základními právními normami upravujícími výkon znalecké činnosti v České republice. Účelem zákona o znalcích a tlumočnících, je „Zajištění řádného výkonu znalecké a tlumočnické činnosti v řízení před státními orgány a orgány, na které přešly úkoly státních orgánů, jakož i znalecké a tlumočnické činnosti prováděné v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací.“13

Zákon řeší vedle odměňování také správní delikty, vč.

pozastavení činnosti, resp. zánik práva vykonávat znaleckou činnost.

Nový občanský zákoník, č. 89/2012 Sb., s účinností od 1. 1. 2014, velkou měrou zasahuje do oblasti oceňování majetku. Není předmětem této práce citovat jednotlivé zákony týkající se oceňování, ale jen upozornit na zásadní změny, které se týkají např. - § 498 = movité a nemovité věci, rozdělení - § 505 – 513 = součást věci a příslušenství věci - § 976 – 1720 = absolutní majetková práva - § 2 909 – 2 950 = povinnost nahradit škodu

Právní předpisy související, mezi které lze zahrnout: - zákonná opatření Senátu č. 340/2012 Sb., a duplicitní opatření Senátu č. 344/2013 Sb., s účinností od 1. 1. 2014, které se týká problematiky daně darovací, daně dědické a daně z převodu majetku, ve znění pozdějších předpisů

13

§ 1, odst. 1, zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících

22

- zákon č. 256/2013 Sb., Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon), s účinností od 1. 1. 2014 a související vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí a č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, s účinností od 1. 1. 2014, ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 183/2006 Sb., Zákon o územním plánování a stavební řád (stavební zákon), s účinností od 1. 1. 2007, ve znění pozdějších předpisů.

2 Teorie, popis, analýza a rozdělení nákladových metod

2.1 Teorie nákladových metod Základním principem oceňování nemovitosti, dle nákladové metody, je porovnání reprodukčních nákladů na stavbu nemovitosti, s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnostmi se stavbou oceňovanou, jinak řečeno: - odhad výše pravděpodobných nákladů na stavbu nemovitosti, která bude oceňované nemovitosti podobná a - tyto náklady snížit o znehodnocení, které vzniklo používáním, resp. stářím nemovitosti. Nákladová metoda oceňování patří k nejstarším metodám oceňování nemovitostí. Nákladová metoda má nezastupitelné místo při oceňování např. sakrálních staveb, kde nelze použít metodu výnosovou ani porovnávací. Nákladová metoda má rovněž nezastupitelné místo v případě, rozhodování o způsobu pořízení vlastního bydlení, tj. zda je výhodnější stavba nového domu nebo koupě staršího, vč. investic, které jsou nutné do staršího domu vložit. Rovněž tak v případě uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase. Výstupem je cena, která vypovídá o hodnotě vynaložených nákladů na stavbu, rekonstrukce nebo modernizaci nemovitosti, ale neodráží nám tržní hodnotu nemovitosti. Při oceňování nemovitostí nákladovou metodou, se nejdříve ocení pozemek, který ale bohužel nevznikl lidskou činností, takže náklady na výrobu nepřicházejí v úvahu. V případě oceňování pozemků je nezbytně nutné, vycházet z pravděpodobné kupní ceny pozemku, což v praxi znamená použití výnosové a porovnávací metody oceňování. Možnost využití nákladové 23

metody oceňování, je omezeno pouze na různé reziduální modifikace, při nichž je cena pozemku určena jako zůstatek z rozdílu celkové nákladové hodnoty nemovitosti a celkových stavebních nákladů, které představují zhodnocení pozemku stavbami. Samozřejmě, velké znehodnocení staveb, které již neplní pravidlo nejlepšího a nejvyššího využití, a ty pak hodnotu pozemku snižují.

2.2 Algoritmus výpočtu hodnoty nákladovou metodou Postup při oceňování nákladovým způsobem není přesně stanoven, jinak řečeno, v rámci dvou, výše uvedených činností, je možno aplikovat neuzavřený počet technik a metod, přičemž volba metody je převážně závislá na typu segmentu trhu a informacích, které odhadce, resp. znalec získal při analýze trhu, prohlídce oceňované nemovitosti a vlastních znalostech a zkušenostech.

Popis majetku Prvním krokem při oceňování nemovitosti nákladovou metodou, je popis nemovitosti k její řádné identifikaci, tj. zda se jedná o: - pozemek - hlavní stavbu - vedlejší stavbu nebo venkovní úpravy. V praxi to znamená, pro pozemek, uvedení tzv. popisných informací jako např. umístění pozemku, jeho tvar, svažitost, účel a využití, přístupnost. Rovněž také parcelní číslo pozemku, rozlohu, způsob využití. Pro hlavní stavby se nejprve provede popis širších vztahů a posléze popis jednotlivých objektů např. účel a využití, materiálově technickou charakteristiku, obestavěný prostor, zastavěnou plochu, stáří, životnost. Pro vedlejší stavby a venkovní úpravy, jako např. krytý bazén, sauna, letní kuchyně, zpevněná plocha, samostatně stojící garáž, inženýrské sítě apod. Popis vedlejších staveb může být stručnější než v případě staveb hlavních. 24

Potřebné informace je možno získat od zadavatele ocenění, na Katastrálním úřadě, Stavebním úřadě, z projektová dokumentace a samozřejmě nejdůležitější je místní šetření. Při místním šetření, se dá vypočítat obestavěný prostor, konstrukce, materiály, opotřebení nemovitosti a další širší vztahy, které bez místního šetření zůstanou odhadci, resp. znalci utajené např. v sousedství oceňované nemovitosti je farma s chovem hospodářských zvířat.

Výpočet obestavěného prostoru Pro výpočet obestavěného prostoru existuje několik metodik, dvě nejvíce využívané vycházejí z: - prováděcí vyhlášky k zákonu 151/1997 Sb. Tento výpočet obestavěného prostoru, používá tzv. zjednodušení, a odchylky při výpočtu obestavěného prostoru balkonů a střech, neuvažuje s některými základovými konstrukcemi - z ČSN 734053. Podle této normy jsou konstruovány ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví a jsou implementovány v rozpočtových softwarových aplikacích. Tento způsob výpočtu obstavěného prostoru, chápe stavbu jako geometrické těleso. Pokud odhadce, resp. znalec použije při výpočtu obestavěného prostoru metodiku dle ČSN, resp. údaje z rozpočtových softwarových aplikací a jejich vysoce agregované ceny, je nezbytně nutné vědět, jakou metodikou byly ceny konstruovány. Faktem zůstává, že rozdíly v použití výše uvedených metod výpočtu obestavěného prostoru, jsou zanedbatelné. Stojí za zmínku ještě způsob výpočtu obestavěného prostoru dle tzv. stopcen, tj. metodika navazující na zákaz zvýšení cen z roku 1939 a metodiky, případně používané v Rakousku a SNR. S těmito metodikami výpočtu obestavěného prostoru se může odhadce, resp. znalec setkat, pokud zadavatel předá starý posudek. V současnosti, se však vyskytuje zřídka. Kromě obestavěného prostoru nelze opomenout i další parametry, jako je: - zastavěná plocha - počet nadzemních a podzemních podlaží - celková podlahová plocha - celková pronajímatelná plocha

25

Stanovení typu objektu Je nezbytně nutné, k výpočtu reprodukčních cen, určení typu objektu. Důvodem toho je, že všechny cenové nástroje, tj. ceníky vysoce agregovaných položek, vyhlášky apod., se vztahují k určitému typu objektu. Typy jednotlivých objektů stanovíme dle způsobu využití, tj. objekty pro bydlení, administrativu, průmysl, výrobní objekty a další. V případě polyfunkčních objektů, není stanovení typu objektu až tak jednoduché a v praxi aplikuje několik následujících způsobů: - „objekt hypoteticky rozdělíme na jednotlivé části podle využití a jejich objemové části oceníme každý zvlášť - objekt zařadíme dle převažujícího určení - objekt zařadíme podle toho, jaké charakteristice užití se nejvíce podobá“ 14 Rovněž lze typy objektů stanovit podle druhu konstrukce, tj. např. zděný, monolitický, montovaný, dřevěný a další. Výpočet reprodukční ceny nemovitosti „Reprodukční cena, je cenou, za kterou by bylo možno v současné době pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“15 Výpočet reprodukční ceny, se obvykle provede vynásobením obestavěného prostoru, reprodukční cenou. Odhadce, resp. znalec může použít několik způsobů výpočtu reprodukční hodnoty nemovitosti, kterou musí upravit o indexy (přepočet cenových úrovní) a koeficienty (vybavení, zastavěné plochy, apod.) aby přiblížil oceňovanou stavbu, co možná nejblíže objektu, u něhož zná reprodukční cenu.

Způsoby výpočtu reprodukční ceny. - použití vlastní databáze reprodukčních cen, časově velmi náročné, v praxi se málo využívá - použití cenového předpisu, vychází s povinnosti poskytovat statistické údaje ze zákona, příslušnému statistickému úřadu o nákladech na stavbu. V praxi je tento způsob výpočtu reprodukční ceny nejvíce využíván, pro oporu v právním předpisu, jednoduchosti, všeobecné použitelnosti a využití v softwarových programech. Samozřejmě tento způsob výpočtu

14

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. s. 96

15

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. s. 97

26

reprodukční ceny má i své nevýhody a to, nezohledňuje umístění nemovitosti (město, venkov) a dlouho trvajících procesu přípravy cenového předpisu, tj. minimálně 1 rok. - použití ceníku stavebních prací (THU – technicko- hospodářský ukazatel), ve kterém jsou uvedeny aktuálnější ceny, oproti cenovému předpisu. Součástí ceníků bývají, kromě tabulkových průměrných agregovaných cen, i grafická nebo fotografická dokumentace realizovaných staveb. Vhodnost použití ceníku stavebních prací, je při výpočtu funkčních nedostatků. Agregovaná cena, je taková cena, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny položky stavebních prací tak, že tvoří ucelenou konstrukci. Například, položka ŽB (železobetonových) základových pasů, v rámci agregace, obsahuje i potřebné bednění, výztuž a odbednění konstrukce. Ceníky stavebních prací se zabývá řada společností, mezi nejznámější patří společnost ÚRS Praha a.s., která působí na českém trhu, již několik desetiletí a nezaznamenala jsem, negativní reakci na její produkty, které je možné získat, jak v tištěné tak i v elektronické podobě. - položkový rozpočet, považuje se, za nejpřesnější a současně nejpracnější způsob výpočtu reprodukční ceny. Nejprve se provede detailní průzkum oceňované stavby, vč. všech výměr a použije se pro konečný výpočet softwarový program pro rozpočtování. Tento způsob výpočtu reprodukční ceny, se uplatňuje v případě výpočtu náhrady škody při likvidaci pojistné události. V případě výpočtu za použití položkového rozpočtu, můžeme použít tzv. rozpočtový software. Tyto software jsou však primárně určeny pro přípravu nabídek pro stavby nových objektů, takže odhadce, resp. znalec musí vzít v úvahu rozdíl v ceně stavebních prací pro stavbu nového domu a již několik let užívaného na jedné straně, a na druhé, že vždy nabídková cena neodpovídá ceně skutečné, tj. dohoda mezi stavební firmou, jako dodavatelem stavby a majitelem nekoresponduje s nabídkovou cenou, dle rozpočtu. Při oceňování nemovitostí se tento způsob využívá velmi zřídka, právě pro svoji pracnost. - přepočet pořizovací ceny na současnou cenu. Pokud získá odhadce, resp. znalec pořizovací cenu z účetní dokumentace, může pomocí inflačního koeficientu, za daná období, přepočítat pořizovací cenu na současnou hodnotu. V praxi se využívá zřídka, lze použít v případě relativně nových staveb, tj. do stáří cca 10 let. V případě starších staveb, kde byla provedena rekonstrukce, resp. výměna technologií je v podstatě nepoužitelná, rovněž tak u staveb kolaudovaných před rokem 1990. Nemovitosti postavené před rokem 1990 byly v mnoha

27

případech postaveny tzv. svépomocí, nikoliv dodavatelsky. Tudíž, může dojít ke zkreslení, výše stavebních nákladů. - porovnání použije odhadce, resp. znalec v případě, že zná reprodukční cenu identického majetku např. identické byty, garáže, řadové rodinné domy apod. V případě, že je k výpočtu reprodukční ceny použita metoda porovnávací, je nezbytně nutné určit standard stavby, tj. průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední standard vybavení a opotřebení, což je vysvětleno níže v textu. Koeficient pro zohlednění standardu stavby, stanoví odhadce, resp. znalec agregovaně, tj. reprodukční cenu celé stavby násobí koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba nadstandardní nebo naopak podstandardní nebo analyticky tj. rozložení stavby na jednotlivé prvky a celky a ty ocení jednotlivě, jako podstandardní nebo nadstandardní.

Reprodukční náklady Vyjadřují de facto náklady na pořízení stejné stavby, tj. stavby, která má shodné konstrukce, vybavení, využívá stejné materiály, technologie, jedná se o tzv. přesnou repliku oceňované stavby. Tj. např. reprodukční náklady na stavbu venkovského statku z konce 19. století, by měly kalkulovat např. se špaletovými okny, dobovými vstupními dveřmi, vytápěním pomocí pece a pevných paliv, bez ohledu na stávající požárně-bezpečnostní předpisy, bez odpočtu jejího znehodnocení, tj. ve stavu právě dokončené novostavby. Způsob určení hodnoty reprodukčních nákladů, resp. způsob výpočtu reprodukční ceny, je uveden v odstavci č. 2.2.

Náhradové náklady náhradové náklady určují náklady na pořízení stavby shodných parametrů, rozsahu a využití, ale za použití nových moderních materiálů a výrobních technologií výstavby. Tj. např. náhradové náklady na stavbu domu z počátku 19. století, budou kalkulovány s okny moderními, tj. dřevěnými, hliníkovými nebo plastovými a vstupní dveře budou dřevěné nebo plastové a budou odpovídat požárně-bezpečnostním předpisům.

28

Životnost stavby Životnost stavby je doba, která je ohraničena vznikem stavby a okamžikem jejím zchátrání, resp. dobou kdy už není možno stavbu využívat k účelu jejího zřízení. Pojem životnost stavby, při oceňování majetku, má několik aspektů. - technickou životnost, tj. doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, resp. průměrem technické životnosti jednotlivých prvků a celků stavby např. základy stavby, vodorovné konstrukce stavby, ale také vybavení TZB např. plynový kotel, bojler apod. Stavba může mít sníženou životnost, resp. opotřebení technických prvků krátkodobé životnosti, které lze vyměnit, pokud však opotřebení prvků dlouhodobé životnosti dosáhne vysokého stupně, tj. ekonomicky nevýhodné stavbu opravit, ztrácí stavba svoji funkci a tím jí končí její technická životnost. - právní životnost, tj. doba od vzniku nemovitosti jako právní věci, až do jejího zániku jako právní věci. Právní životnost se odvíjí od omezení vlastnických práv a závisí na kvalitě vlastnictví. - ekonomická životnost, tj. doba, po kterou je efektivní, z ekonomického hlediska, stavbu provozovat. Pokud stavba nevytváří výnos, končí její ekonomická životnost. - morální životnost, tj. období komerční využitelnosti stavby, do jejího funkčního zastarání např. funkční pavlačový bytový dům se společnými toaletami na jednotlivých patrech, je nepronajatelný za obvyklé nájemné, protože je morálně zastaralý. Na životnost stavby má nesporný vliv řádná údržba objektu, rekonstrukce a modernizace staveb.

Opotřebení „Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho užívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu apod.“16 Pojem opotřebení stavby, lze chápat jako stárnutí stavby, resp. její postupnou degradaci a tím i pokles ceny nemovitosti.

16

Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Vydavatelství LEGES 2013. s. 105

29

Opotřebení lze stanovit metodou: - lineární, tj. stavba se znehodnocuje přímočaře, na začátku má znehodnocení hodnotu 0, v polovině 50%. Tato metoda je jednoduchá, ale velmi nepřesná z důvodů přestaveb, rekonstrukcí a modernizací staveb. - nelineární, tj. stavba se znehodnocuje křivočaře, v první třetině se stavba znehodnocuje minimálně a v poslední třetině je opotřebení značné. Existuje mnoho způsobů nelineární metody např. kvadratická, Ungrova, Bradáčova apod. V současnosti se nepoužívá pro přílišnou nepřesnost. - analytická, tj. stavba se rozloží na jednotlivé prvky (např. základy, svislé nosné konstrukce, TZB, krytiny) a stanoví se jednotlivá opotřebení. Celkový výsledek je hodnota určující celkové opotřebení stavby. Tato metoda je v současnosti považována za nejpřesnější a jediná možná, kterou lze použít při oceňování např. nedokončené stavby, stavby v špatném stavu nebo stavby po rekonstrukci.

Funkční a ekonomické nedostatky Pod pojmem funkční nedostatky si můžeme představit např. budovu staré tiskárny, před 50 lety, kde byly umístěny tiskařské stroje a současné vybavení tiskárny za použití PC technologií, kde totožnou produkci, umístíme do kancelářského prostoru o velikosti 1/10 původního potřebného prostoru. V klasické metodě oceňování nemovitosti nákladovou metodou, se dříve funkční nedostatky nezohledňovaly. Reprodukční cena byla snížena pouze o technické opotřebení, což v praxi ukázalo, že takto stanovená hodnota nemovitosti nezobrazuje skutečnou tržní hodnotu. Obvykle byla cena neúměrně vysoká. Tato nepřesnost byla způsobena absencí morálního zastarání stavby, kterou nyní zohledňují funkční nedostatky. Algoritmus výpočtu funkčních nedostatků je založen na principu stanovení parametrů ideální stavby, kterou požaduje uživatel. Hodnotu takové stavby určíme výpočtem objemových parametrů, násobených reprodukční cenou, bez funkčních nedostatků. Následuje výpočet funkčních nedostatků, což v praxi znamená poměr mezi majetkem s ideálními parametry a oceňovaným majetkem. Matematicky vyjádřeno, rozpočtové náklady nového prostoru pro tiskárnu, mínus reprodukční náklady staré budovy tiskárny. 30

Nelze opomenout na provozní funkční nedostatky, tj. vyšší náklady na údržbu, opravy, vytápění apod., které stanoví odhadce, resp. znalec obdobnou metodou, tj. porovnání ideálních a skutečných provozních nákladů. Mezi ekonomické nedostatky řadíme koeficienty prodejnosti, dle platného zákona o oceňování majetku, vč. platné vyhlášky, které specifikují poměr mezi náklady a jejich uplatnění na trhu, což není nic jiného než nutnost přiblížit věcnou hodnotu, hodnotě tržní. Uplatnění převážně v pojišťovnictví, bankovnictví a při výměru daní.

Hodnota pozemku Hodnotu pozemků lze ocenit porovnávací metodou, vyjma pozemků přímo komerčně využitelných. Ty lze ocenit výnosovou metodou. Rovněž lze pozemek ocenit dle platného cenového předpisu nebo podle dostupných cenových map. Důležitým faktorem při oceňování pozemků je účel, pro který se pozemky oceňují. Při oceňování pozemků, mezi nejdůležitější parametry, je nutné zařadit: - možnost využití pozemku podle územního plánu - lokace a širší vztahy pozemku - možnost napojení na inženýrské sítě, vč. jejich kapacity - tvar, orientace, svažitost pozemku, vč. jeho dostupnosti - technické vlivy a omezení (např. kontaminace, sesuvy)

Závěrečná analýza a vyhodnocení Závěrečná analýza je konečnou fází ocenění nemovitosti, vč. vyčíslení konečné hodnoty nemovitosti dle nákladové metody, tj. uvedení věcné hodnoty nemovitosti na základě identifikace nemovitosti, výpočtu reprodukčních nákladů, snížených o opotřebení a životnost stavby. V případě tržního ocenění nemovitosti je reprodukční cena snížena o ekonomické a funkční nedostatky.

31

2.3 Ocenění dle platné vyhlášky Postup ocenění nákladovým způsobem je uveden v prováděcí vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů a zákonu č. 151/1997 Sb. Oceňování nemovitostí dle vyhlášky, je na území České republiky nejstarší způsob ocenění, s kterým se odhadci, resp. znalci setkali. V současnosti, je vypracováno ocenění dle vyhlášky, převážně na základě požadavku, který bývá nejčastěji jako požadavek soudu, z důvodu vyvlastnění nebo při určení daně dědické nebo darovací nebo pokud je zadán požadavek, na základě zákona, na vypracování ocenění nemovitosti dle vyhlášky. Výhodou tohoto způsobu ocenění majetku, je nesporný základ uvedený v zákoně, odhadce resp. znalec se odkazuje na zákon a nevýhodou je, cena nemovitosti zjištěná dle zákona převážně neodpovídá skuteční tržní ceně nemovitosti.

Metodika výpočtu podle cenového předpisu pro nemovitost a/ pozemky se zabývá § 9 - §13, zákona č. 151/1997 Sb., nejdůležitější pro stanovení správné ceny je, zda se jedná o stavební pozemek nebo jiný pozemek. Pokud je v obci cenová mapa, schválená příslušnými orgány státní správy, použije se údaj v ní uvedený, pokud neexistuje cenová mapa, zjistí se cena dle příslušné vyhlášky, upravená o koeficienty. „Ocenění stavebního pozemku nákladovou metodou, dle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb., který není v cenové mapě a je i není, vyjmenovaný v platné vyhlášce, se vypočítá podle vzorce: ZC = ZCᵥ x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZC – základní cena stavebního pozemku v Kč za m² ZCᵥ - základní cena stavebního pozemku v Kč uvedená v platné vyhlášce O1 – koeficient velikosti obce O2 – koeficient hospodářsko-správního významu obce O3 – koeficient polohy obce O4 – koeficient technické infrastruktury

32

O5 – koeficient dopravní obslužnosti obce O6 - koeficient občanské vybavenosti Ocenění stavebního pozemku upravenou základní cenou, se počítá podle vzorce. ZCU = ZC x I ZCU – základní cena upravené v Kč za m² ZC – základní cena stavebního pozemku v Kč za m² I – index cenového porovnání zjištěný dle vzorce: I = IT x IT x IP IT – index trhu IT – index omezujících vlivů pozemku IP – index polohy“17

b/ Ocenění budovy, nákladovou metodou, dle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb., se počítá podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp „Uvedený vzorec platí pro výpočet hodnoty budov a hal. Za halu je považována budova, jejíž zastavěná plocha je nejméně 150 m², o jednom a více podlažích, velikost každého podlaží činí nejméně 400 m³. Za rodinný a rekreační dům, je považována stavba, jejíž obestavěný prostor je větší než 1 100 m³. Při oceňování jednotlivých typů staveb se používají pouze některé z uvedených koeficientů. Vypočtená základní cena upravená ZCU, se vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru. Tato zjištěná cena se poníží o opotřebení staveb a to lineární nebo analytickou metodou. ZCU - základní cena upravená ZC - základní cena (základní ceny za m² podlahové plochy bytu a nebytového prostoru nebo základní ceny za m³ obestavěného prostoru haly, rodinného domu, vč. standardního vybavení) K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce pro budovy a haly

17

Vyhláška č. 441/2013 Sb. Ve znění pozdějších předpisů

33

K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, který se vypočítá podle vzorce: K2 = 0,92 + (6,60/PZP), kde: 0,92 a 6,60 jsou konstanty: PZP - průměrná zastavěná plocha v m² K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popř. samostatně oceňované části, který se získá pomocí vzorce: K3 = (2,10/v) + 0,30 pro budovy, K3 = (2,80/v) + 0,30 pro haly, ne však méně než 0,60, kde: 2,10; 2,80; 0,30; 0,60 jsou konstanty, v - průměrná výška podlaží v metrech K4 - koeficient vybavení stavby K5 - polohový koeficient Ki – koeficient změny cen staveb Kp – koeficient prodejnosti“18 Koeficienty používá odhadce, resp. znalec k redukci ceny zjištěné nákladovou metodou dle platné vyhlášky, resp. zákona o oceňování nemovitostí, jinak se dá říci, koeficienty se snaží přiblížit tzv. cenu dle vyhlášky, tržnímu oceňování nemovitosti. Proto je nutné věnovat velkou pozornost při používání převážně koeficientů – K4 (koeficient vybavení stavby), K5 (polohový koeficient), Ki (koeficient změny cen staveb) a Kp (koeficient prodejnosti).

Analýza koeficientů K4, K5, Ki a Kp K4 - se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n), kde: 1 a 0,54 je konstanta, n - součet cenových podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov a hal s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí s podstandardním vybavením. Z čehož vyplývá, že budova s nadstandardním vybavením má o 54% vyšší objemový podíl na stavbě a tudíž i o 54% vyšší cenu oproti standardu a opačně, tj. budova s podstandardním vybavením bude mít o 54% nižší cenu oproti budově se standardním vybavením. Koeficient vychází z určení objemových podílů jednotlivých konstrukcí a jejich standardů, v závislosti na typu stavby. “Výše koeficientu K4, je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně, a to

18

Vyhláška č. 441/2013 Sb. Ve znění pozdějších předpisů

34

na základě průkazného zdůvodnění. Koeficient řeší odlišnosti vybavení jednotlivých druhů nemovitostí, resp. budov a hal.“19 K5 - koeficient polohový (skupiny měst a obcí). Tento koeficient upravuje cenu na základě polohy oceňované nemovitosti. V případě umístění nemovitosti v okresním, krajském a lázeňském městě má koeficient zvyšující hodnotu, v ostatních městech je koeficient roven jedné a v ostatních obcích, dle počtu obyvatel, má koeficient snižující hodnotu. Vyhláška povoluje u tohoto koeficientu určité rozmezí a záleží na zkušenosti odhadce, resp. znalce, zda zvolí nejvhodnější hodnotu. Rozpětí je možné použít pouze v případě umístění nemovitosti v městských aglomeracích, kde špatně zvolený koeficient může poškodit hodnotu nemovitosti zjištěnou nákladovou metodou, dle vyhlášky. Ki - koeficient změn cen staveb je vztažený k cenové úrovni roku 1994 za 1 m³ obestavěného prostoru, což v současnosti neodpovídá, proto je nezbytně nutné tyto základní ceny upravit na současnou hodnotu, prostřednictvím tohoto koeficientu uvedeného vždy v aktuální vyhlášce zákona o oceňování nemovitostí. Kp - koeficient prodejnosti, který vyjadřuje rozdíl mezi skutečnou cenou, tj. zaplacenou mezi ochotným kupujícím a prodávajícím a zjištěnou administrativní cenou. Důležitou roli, zde hraje umístění nemovitosti, resp. její poloha. Rozdílná cena za 1 m³ obestavěného prostoru bude např. v Praze a v Chomutově. Pokud se mění koeficient prodejnosti, mění se i koeficient polohový. Rozdíly v hodnotách koeficientu prodejnosti ve vazbě na poloze nemovitosti jsou značné. Jak již bylo zmíněno, při použití nákladové metody dle vyhlášky při oceňování nemovitosti musí být zjištěná cena ponížena o opotřebení stavby.

Pro výpočet opotřebení stavby lze použít platnou vyhlášku k zákonu o oceňování majetku. Dle přílohy č. 21 k vyhlášce 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jsou uvedeny dvě varianty opotřebení staveb. Metoda lineární a analytická.

19

Vyhláška č. 441/2013 Sb. Ve znění pozdějších předpisů

35

Lineární metoda – při ní se opotřebení rovnoměrně rozloží na celou dobu předpokládané životnosti stavby, při běžné údržbě a činí zpravidla: - u budov se zděnými a ocelovými, betonovými nosnými konstrukcemi = 100 let - u ostatních druhů staveb = 80 let a méně - rekreační a zahrádkářské stavby, zděné = 80 let; dřevěné oboustranně oplášťované, montované = 60 let; ostatní = 50 let - inženýrské a speciální pozemní stavby = 50 -100 let, podle druhu konstrukce - vedlejší stavby a garáže, zděné = 80 let; dřevěné, oboustranně oplášťované, montované = 60let; ostatní = 30 – 40 let Při použití lineární metody výpočtu opotřebení u budov, hal, rodinných domů, rekreačních objektů, může hodnota opotřebení činit nejvýše 85%, jinak se musí použít analytická metoda výpočtu opotřebení.

Analytická metoda - se provádí pomocí rozložení stavby na jednotlivé konstrukční prvky a vybavení stavby, na které se stanoví cenový podíl a předpokládaná životnost jednotlivých konstrukčních prvků a vybavení stavby, dle příslušné vyhlášky. Výpočet analytickou metodou se provádí dle vzorce: Σᵢ꞊1 = (Bᵢ/Cᵢ x 100Aᵢ); přičemž: n = počet položek konstrukcí a vybavení, ve stavbě se vyskytujících Aᵢ = cenové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení podle skutečně zjištěného stavu Bᵢ = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení Cᵢ = předpokládaná celková životnost konstrukcí a vybavení staveb, s ohledem na skutečný stavebně technický stav

Příklad výpočtu analytickou metodou opotřebení staveb u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, tj. dle platné vyhlášky, stavby typu A – O. Konstrukce staveb a vybavení obsahují celkem 26 položek, dle platné vyhlášky a vždy se cenový podíl konstrukcí budov, vč. vybavení musí rovnat hodnotě 1,000. V tomto příkladu jsem použila, pro prezentaci, pouze část těchto konstrukcí a vybavení v tabulce č. 2. 36

Tabulka č. 2, Příklad – analytická metoda opotřebení

NÁZEV

CENOVÝ PODÍL KONSTRUKCÍ BUDOV

PŘEDPOKLÁDANÁ ŽIVOTNOST V LETECH

Základy, vč. zemních prací

0,059 ÷ 0,108

150 - 200

Svislé konstrukce

0,163 ÷ 0,256

80 - 200

Stropy

0,082 ÷ 0,117

80 - 200

Krytiny střech

0,022 ÷ 0,028

40 - 80

Schody

0,023 ÷ 0,030

80 - 200

elektroinstalace

0,059 ÷ 0,070

25 - 50

0,039 ÷ 0,023

30 - 60

Hygienická zařízení, vč. WC

Životnost nosných a základových konstrukcí staveb je delší a významnější než např. životnost vybavení staveb např. elektroinstalace, úpravy povrchů nebo hygienická zařízení. Samozřejmě během životnosti stavby se prostřednictvím rekonstrukcí a modernizací mohou prvky technického vybavení stavby vyměnit, proto v současné době, je analytická metoda výpočtu opotřebení staveb považována za ideální způsob.

2.4 Klasický způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou Klasický způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou, se odvíjí, stejně jako v případě ocenění nemovitosti vyhláškových způsobem, na základě odhadu výše pravděpodobných nákladů, které je nutné vynaložit na stavbu podobnou oceňované nemovitosti. Tj. výpočet reprodukční ceny nemovitosti. Klasický způsob oceňování nemovitosti se převážně používá při tržním ocenění nemovitostí nákladovou metodou. V případě použití, klasického způsobu ocenění nákladovou metodou, odhadce, resp. znalec nemá předepsaný postup výpočtu 37

reprodukční ceny nemovitosti, nevychází z žádného úředního předpisu, základem mu jsou pouze jeho znalosti, zkušenosti a data, která má k dispozici, ale měl by mít vždy na paměti pravidlo nejlepšího a nejvyššího využití oceňované nemovitosti. Podle dat, která má odhadce, resp. znalec k dispozici nebo která získal analýzou trhu, resp. z databází, může při odhadu reprodukčních nákladů vycházet z několika možných způsobů ocenění nemovitosti nákladovým způsobem. Samozřejmě záleží na zadavateli ocenění, jaký způsob upřednostní. Způsoby výpočtu reprodukčních nákladů jsou vysvětleny výše v textu. V současné době, jsou reprodukční ceny v souvislosti s nákladovou metodou oceňování na tržních principech považovány jako autoritativní dogma, ačkoliv každá metoda má své výhody a nevýhody a samozřejmě i své limity, které nelze přeceňovat. Koncepci reprodukčních nákladů lze doporučit především u novějších nemovitostí, kde rozdíly v použití stavebních technologií a stavebních materiálů nejsou markantní.

2.5 Moderní způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou Pro moderní způsob oceňování nemovitostí jsou typické pojmy jako funkční a ekonomické nedostatky, náhradové náklady. Výpočet náhradových nákladů je v oblasti oceňování nemovitostí v České republice novinkou, která je vhodná, resp. nutná uplatnit převážně u starších a starých nemovitostí. Např. při oceňování venkovského statku, kde jsou stěny postaveny z tzv. vepřovic, je poněkud nereálné, resp. cenově nevýhodné ručně vyrábět nepálené cihly nebo uvažovat o opracování kamene na stavbu obvodových zdí a kalkulovat je do reprodukčních nákladů. Samozřejmě je mnohem výhodnější, použití nových stavebních materiálů a technologií. V tomto oboru je však kladen mnohem vyšší nárok na odhadce, resp. znalce, který by měl mít poněkud hlubší znalosti v oblasti stavebních materiálů a stavebních technologií a stále si tyto vědomosti prohlubovat a udržovat. Pokud tak neučiní, nebude schopen porovnávat investiční reálnost, časovou náročnost, posoudit vhodnost použití jednotlivých technologií a její přiměřenost a pracnost. Samozřejmě každá metoda má svoje klady a svoje zápory a tak je tomu i u náhradových nákladů. Používání metody oceňování náhradovými náklady, resp. požadavky na používání moderních technologií jsou dány účelem ocenění např. investice nebo zástava nemovitosti pro hypoteční úvěr a rovněž i druhem stavby např. administrativní budova a rodinný dům.

38

Na znalostech, zkušenostech, ale i profesním odhadu odhadce, resp. znalce bude záležet, zda v případě ocenění nemovitosti např. z 50 let 20 století použije náhradový způsob výpočtu nákladů, tj. použije technologie, které jsou běžným standardem v nízkoenergetických, pasivních nebo dokonce energeticky soběstačných, resp. přebytkových nemovitostech, jako jsou kupř. technologie - tepelná čerpadla, rekuperace popř. fotovoltaické články, vodní nebo větrné generátory apod. nebo zda použije klasický způsob oceňování nákladovou metodou, tj. odhad reprodukčních nákladů. Nezaznamenala jsem žádnou publikaci, která by byla nápomocna k použití výpočtu náhradových nákladů při oceňování nemovitostí, takže lze pouze pravidelně sledovat informační portály stavebních společností, které na novinky ve svém oboru velmi rádi upozorňují, na relevantnost těchto nabídek si však musí každý odhadce, resp. znalec vytvořit svůj vlastní názor. V současnosti, využití náhradových nákladů v České republice, je využíváno velmi sporadicky, pro svoji minimální informovanost, zanedbatelnou publicitu, časovou náročnost a možná i neochotu přijímat nové tzv. neznámé procesy. Nicméně metoda použití náhradových nákladů pro oceňování nemovitostí má bezesporu svoji budoucnost. V běžné praxi se již používají funkční a ekonomické nedostatky při klasickém oceňování nemovitosti na tržních principech.

2.6 Komparativní analýza reprodukčních a náhradových nákladů Výhody reprodukčního způsobu tvorby nákladů - jednoduchost a srozumitelnost použití - opora v právním předpisu - nezastupitelná role při oceňování podle zákona a platné vyhlášky, pro potřeby daňové - je základem pro další metody oceňování, jako jsou metoda porovnávací a příjmová - podpora v oceňovacích softwarových produktech - možnost oceňování historických staveb 39

Nevýhody reprodukčního způsobu tvorby nákladů - náklady spojené s nákupem a aktualizací softwarových produktů - nepoužitelná pro účely investování, podnikatelské záměry jako jsou akvizice a fuze - věcná hodnota nemovitosti je vyšší než tržní hodnota, mimo prima rate lokality velkých měst

Výhody náhradového způsobu tvorby nákladů - přesnější odhad hodnoty při oceňování starších nemovitostí, nikoli historických staveb - vhodná pro oceňování v případě podnikatelských záměrů jako jsou akvizice a fúze - výsledná hodnota se přibližuje skutečné tržní hodnotě a zohledňuje funkční nedostatky

Nevýhody náhradového způsobu tvorby nákladů - příliš značné nároky kladené na odhadce, resp. znalce v oboru nové stavební materiály a stavebně technologické postupy - značná náročnost na vypracování - omezená použitelnost v oblasti investic do podnikatelských záměrů, - nemožnost použití pro oceňování historických staveb, - nemožnost použití pro daňové účely Z komparativní analýzy je zřejmé, že obě metody způsobu tvorby nákladů jsou použitelné, v případě tržního oceňování nemovitostí nákladovou metodou, vyjma oceňování, které má zajistit daňovou spravedlnost. Zde není možné použití oceňování nákladů náhradovou metodou pro stanovení hodnoty nemovitosti. Komparací výhodnosti a nevýhodnosti obou metod, lze říci, že jsou obě metody na srovnatelné úrovni, rozdíl zaznamenáme pouze v potřebné odbornosti, resp. potřebných znalostech, při použití metody náhradových nákladů a nedostupnosti sjednocených informacích, resp. publikacích, týkajících se metody náhradových nákladů. Naopak mnohem 40

nižší pracnost při aplikaci reprodukčních nákladů, z důvodu možného využití softwarového vybavení, které je dostupné na českém trhu, ale větší časová náročnost při hledání tzv. replik původního vybavení.

3 Specifika a možnosti použití nákladové metody

3. 1 V pojišťovnictví Základní legislativní normou v oblasti pojištění je zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů. „Zákon o oceňování majetku, by měl upravovat ocenění pro určení pojistné částky (pojistné plnění) v případě hmotných věcí dohodnuté v pojistné smlouvě. V oblasti pojišťovnictví je obvyklé, že každá pojišťovna má své vlastní interní pokyny pro stanovení hodnoty pojištěného předmětu, na jejímž základě je nastaveno pojistné plnění. Pojišťovny obvykle pracují s reprodukční cenou nemovitosti, do jejíž výše také hradí škodu v případě pojistné události. Způsob výpočtu výše škody je dán pojistnými podmínkami a pojistnou smlouvou; kromě nákladů na opravu se může uvažovat i se zhodnocením či znehodnocením nemovité věci provedenou opravou. Úprava zákona, by měla řešit postup určení pojistné hodnoty, která by měla odpovídat reprodukční ceně věci; u věcí nemovitých jde zejména o případy, kdy provedení stavby je nadstandardní, nebo se jedná o stavbu atypickou. U těchto staveb nelze jejich cenu objektivně určit běžnou metodikou pojišťoven a mohlo by tak docházet k podpojištění nebo v opačném případě k přepojištění. Úprava by měla mít za úkol také snížit možnost pojistných podvodů.“20 Zatímco banku u nemovitosti nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota, za účelem případného prodeje zástavy, pojišťovna u nemovitostí kalkuluje obvykle s reprodukční hodnotou počítanou nákladovou metodou, neboť cílem odhadu je závěr „za kolik lze nemovitost znovu postavit“. Tyto odhady se zpracovávají nejčastěji, když dojde k realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, že

20

Nová právní úprava oceňování majetku, Ministerstvo financí ČR, informační materiál 2014

41

nákladová kalkulace škody se vždy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť záleží na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech spoluúčasti.

Pojistná hodnota je v pojistné smlouvě označována jako pojistná částka a výše jejího správného určené je stěžejní při pojištění majetku. Pojistná hodnota je nejvyšší možná majetková újma, která může v důsledku pojistné události nastat. Dnes lze pojistit téměř cokoliv. Zaměřím se na možnosti využití nákladové metody při stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, kde může právě nákladová metoda spolehlivě indikovat jejich hodnotu.

V pojišťovnictví hodnota pojištěného majetku se převážně určuje na: - „cenu novou, je cena, za kterou lze v daném čase a místě věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit, jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu“21. V současnosti se ve většině případů používá právě tato cena, která se shoduje s reprodukčními náklady, které jsou zjištěny právě nákladovou metodou. Při pojištění nemovitostí, je právě nová cena, finanční částkou, která umožní pojistníkovi rovnocennou náhradu nemovitosti v případě vzniku poškození nebo úplného zničení.

- „cenu časovou, je cena, kterou měla nemovitost bezprostředně před pojistnou událostí, stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem.“22 V současnosti se tato cena využívá velmi sporadicky, pouze za určitých podmínek. Mezní hodnota ceny časové, pro movité a nemovité věci, se může lišit např. obchodní podmínky České pojišťovny. Obchodní podmínky uvádějí pro obě kategorie 70%, jako mezní hodnotu pro opotřebení a jiné znehodnocení.

21

Němeček, A.; Janata, J.; Oceňování majetku v pojišťovnictví; Praha, Vydavatelství: C. H. Beck 2010. s. 3

22

Němeček, A.; Janata, J.; Oceňování majetku v pojišťovnictví; Praha, Vydavatelství: C. H. Beck 2010. s. 3

42

- cenu obvyklou, je cena, která by byla dosažena při prodeji majetku v obvyklém obchodním styku, v daném místě a čase.

- cenu dohodnutou, je cena specifikovaná v pojistné smlouvě.

V současnosti se komerční pojišťovny řídí pouze svými vnitřními předpisy, které se od sebe liší. Neexistuje zákon, který by určoval postup pro stanovení výpočtu pojistné částky, resp. nové ceny a ani pojišťovny nemají zájem na sjednocení postupu výpočtu tzv. nové ceny. Součástí metodik pojišťoven, není zjištění hodnoty pojišťovaného majetku prostřednictvím odhad, resp. znalce, ale pojišťovny požadují na pojištěnci, aby si určil hodnotu pojistné částky sám. Pojištěnec není schopen správně určit pojistnou hodnotu a pak dochází k podpojištění nebo přepojištění. K podpojištění dochází, když je pojistná částka nižší, než skutečná pojistná hodnota, bezprostředně před vznikem pojistné události, pak dochází k nahrazení pouze části stanovené částky. Definice podpojištění, se vždy vztahuje na celý soubor a tím vzniká domněnka, že podpojištění souboru nelze dokázat a to je důvod, proč se oceňování majetku pro pojištění nevěnuje patřičná pozornost. Podpojištění lze vyjádřit vzorcem: úhrada = pojistná částka / pojistná hodnota x škoda; vždy je úhrada < 1

K přepojištění dochází, když je poměr pojistné částky / pojistnou hodnotou > 1; uplatňuje se zde princip, že se pojištěný nemůže z majetkového pojištění obohatit, takže pojištěnec hradí zbytečně vysoké splátky pojistného.

Limit pojistného plnění, se volí nižší, než pojistná částka. Při pojištění na limit plnění vyplatí pojišťovna v případě škody náhradu až do výše tohoto limitu a nemůže namítat podpojištění. Tento způsob pojištění majetku, pojišťovny sjednávají velmi výjimečně a sazba výše pojistného bývá obvykle vyšší. Pro pojišťovny pojmy nová cena, reprodukční cena, výchozí cena nemovitosti, představují totéž. Algoritmus výpočtu je založen na jednotkových cenách, tj. za 1 m³, obestavěného prostoru nebo za 1 m² zastavěné plochy a je zpracován dle zákona č. 151/1997 Sb., o 43

oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, avšak tato nákladová metoda oceňování nemovitostí je upravena různými modifikacemi. Při výpočtu nové ceny, jako pojistné hodnoty nemovitosti, je použit vzorec, dle zákona o oceňování, resp. oceňovací vyhlášky, ale do výpočtu není zařazen koeficient prodejnosti (Kp) a místo koeficientu změny cen staveb (Ki), je použit koeficient Kip, což je aktuální cenový index ČSÚ. Pro určení časové ceny stavby, používají pojišťovny lineární nebo analytickou metodu výpočtu opotřebení nemovitosti, dle zákona o oceňování nemovitostí, resp. platné vyhlášky. V současné době, některé pojišťovny na našem trhu, přicházejí s novými metodami, jejichž způsob výpočtu se začíná podobat nákladové metodě v oceňování nemovitosti, resp. z ní vycházejí. Zaznamenala jsem, na našem trhu, že se některé pojišťovny řídí i tržní hodnotou nemovitosti. Samozřejmě, pokud klient zná tržní hodnotu své nemovitosti a pokud nikoliv, nabízejí pojišťovny výpočet tržní hodnoty nemovitosti svým finančním poradcem, dle interní kalkulačky, tj. bez fyzické prohlídky pojišťované nemovitosti. Pokud mám zhodnotit tento postup, tak vidím určitý pozitivní posun ze strany pojišťoven, ale bohužel bez tzv. pevného základu, pokud finanční poradce provede tržní ocenění nemovitosti tzv. od stolu. Jednoznačně však pojišťovny využívají nákladovou metodu při likvidaci škodní události. Při likvidaci, jde o zjištění skutečné náhrady, tj. určení nákladů na uvedení majetku do původního stavu. V podstatě se jedná o určení, resp. výpočet reprodukční hodnoty, což je uplatnění nákladové metody oceňování nemovitosti. Je nutné zmínit, že ne vždy se shoduje výstup z kalkulace reprodukčních nákladů s pojistným plněním. Pojistné plnění je závislé na typu pojištění (na plnou hodnotu, ryzí, zájmové apod.), samozřejmě také na výši spoluúčasti a sjednané pojistné částce. Na závěr bych zrekapitulovala zjištěné informace. Pojišťovny využívají nákladovou metodu oceňování nemovitostí v různých modifikacích, dle vlastních interních předpisů. Neexistence zákona, resp. prováděcí vyhlášky pro oceňování nemovitostí pro účely pojištění, jim různé způsoby ocenění dovoluje. V poslední době pojišťovny používají pro kalkulaci pojistného plnění výpočet reprodukční hodnoty nemovitosti a v některých případech i pokus o pojištění nemovitosti na základě tržní hodnoty nemovitosti.

44

3.2 V bankovnictví Oceňování nemovitostí nebo staveb v bankovnictví, je svým způsobem specifické, ačkoliv hlavní principy oceňování nemovitostí na tržních principech musí být obecně platné.

V bankovnictví oceňujeme majetek resp. nemovitosti z násl. důvodů: - při poskytnutí hypotečního úvěru na nemovitosti, tj. pro zajištění úvěru zástavou úvěrované nemovitosti nebo jiné nemovitosti - při poskytnutí úvěru na podnikatelský záměr, tj. k zajištění úvěru zástavou v podobě nemovitého ale i movitého majetku Komerční banka, která poskytuje hypoteční úvěr, bude potřebovat znát zástavní (tj. zadlužitelnou) hodnotu nemovitostí, která zajišťuje zástavu hypotečnímu úvěru. Převážně se jedná o zástavu nemovitostí, která je předmětem hypotečního úvěru. Zástavní hodnotu nemovitosti, lze definovat jako tržní hodnotu nemovitosti, s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (tj. trvale udržitelná hodnota). Klasická tržní hodnota nemovitosti obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze v okamžiku, resp. k datu, ke kterému je ocenění vyhotoveno. Praxe posledních deseti let, nám ukazuje, že ceny nemovitostí mohou stejně spolehlivě klesat jako růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu. Můžeme říci, že Tržní hodnota = Zástavní hodnota x Součinitel bezpečnosti Z výše uvedené rovnice je patrné odvození zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Zavádí se zde parametr „součinitel bezpečnosti“, který zpravidla nabývá hodnot v rozmezí 1 až 3 a odpovídá politice risk managementu banky. Parametr je samozřejmě silně závislý na typu nemovitosti, obdobně jako kapitalizační míra, kdy perspektivnější stavby s alternativním využitím, dobrým umístěním a větším trhem nabývají nižších hodnot a naopak. Součinitel bezpečnosti, by u bytu v centru Prahy i při velmi opatrné politice risk managementu banky, mohl dosahovat hodnot 1 až 2, zatímco u vepřína v okolí podhorské vesnice, by se ukazatel mohl vyšplhat i vysoko nad krajní hodnotu 3. Žadatel o hypotéku musí vedle potvrzení své bonity, dalších bezpodmínečně nutných dokumentů (např. list vlastnictví, snímek katastrální mapy, projektová dokumentace, nabývací tituly, stavební povolení v případě výstavby atd.), potvrdit příslušnými doklady i 45

zástavu nemovitosti. Mezi doklady k zástavě nemovitosti patří i znalecký posudek, tj. odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný odhadcem, resp. znalcem spolupracujícím s bankou nebo přímo kmenovým zaměstnancem banky. Jednotlivé banky mají vypracované postupy zpracování ocenění nemovitosti, které musí pracovníci banky a externí odhadci, resp. znalci dodržovat. Faktem zůstává, že pak může dojít k situaci, že zástupce jedné banky připraví cenový odhad nemovitosti jiný, než zástupce banky jiné. Pochopitelně, pokud by žadatel o hypoteční úvěr, zadal ocenění nemovitosti odhadci, resp. znalci, který s bankou nespolupracuje, bude cena nemovitosti opět jiná. Když v podstatě existuje definice obvyklé ceny, která je definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, resp. obdobného majetku nebo stejných, resp. obdobných majetků nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v České republice, ke dni ocenění v obvyklém obchodním styku, za předpokladu zvážení všech okolností, které mohou mít na cenu vliv bez vlivů, jako jsou mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry nebo vliv zvláštní obliby, měly by být odhady zpracované odhadci, resp. znalci totožné. Interní směrnice bank však umožňují, resp. přikazují kmenovým pracovníkům a externím spolupracovníkům bank, v oblasti oceňování, ocenit nemovitost tak, že v konečném důsledku banka cenu nemovitosti podhodnotí, čímž si může vytvořit jakýsi „cenový polštář“. Odhadní cena je přitom výchozí údaj pro banku, která s jeho pomocí stanovuje maximální výši úvěru, kterou bude ochotna žadateli poskytnout.

Metody oceňování nemovitosti v bankách jsou různé, ale základem pro ocenění nemovitosti je: - metoda porovnávací, použije se vždy, když u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z trhu jsou dostupné, je tento údaj, resp. cena po ověření přijatelnosti podkladem pro porovnávací způsob ocenění nemovitosti - metoda výnosová, použije se vždy, když u daného typu nemovitosti v daném místě v době ocenění existuje možnost pronajmutí nemovitosti - metoda nákladová, je povinná v případě ocenění rodinného domu, rekreačních objektů, bytových a nebytových nemovitostí, garáží. Rovněž je povinná u nemovitostí, u kterých jsou nebo byly prováděny stavební úpravy, tj. rekonstrukce, výměna stavebně technického

46

vybavení nemovitostí, modernizace. Metoda nákladová je používaná na základě vyžádání, případně když není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je tento způsob ocenění nutnost vyhotovit pro odhad tržní ceny, metodou váženého průměru.

Hypoteční úvěry jsou financovány z prodeje hypotečních zástavních listů na peněžním trhu. I když jsou rozdíly v metodikách jednotlivých bank, při oceňování nemovitostí, je nutné podotknout, že nákladová metoda oceňování nemovitostí se používá, resp. je povinnost ji používat téměř ve všech metodikách bank, zvláště pak při výstavbě nových domů a bytů. V průběhu výstavby je povinnost odhadce, resp. znalce pravidelně kontrolovat průběh stavby a na základě již uskutečněných nákladů v jednotlivých fázích stavby, povolit čerpání dalších prostředků na pokračování stavby. Na základě vlastních zkušeností, musím ale konstatovat, že znalosti odhadů, resp. znalců pracujících pro banky v oblasti vývoje cen stavebních prací, materiálů a stavebně technických postupů, nejsou pro mnohé zrovna silnou stránkou. Rozhodně by měly banky požadovat od svých, jak kmenových pracovníků, tak i od externích odhadců, resp. znalců rozšiřování kvalifikace, převážně o oblasti nových stavebně technologických postupů a materiálů, a tím i posílení role nákladové metody oceňování nemovitostí v hypotečním, ale i developerském financování, resp. poskytování úvěrů na podnikatelský záměr.

Podstatnou roli hraje nákladová metoda při poskytování podnikatelských úvěrů, protože každý investor, na základě odborně zpracované nákladové metody, dokáže odhadnout, zda investiční záměr je realizovatelný, či nikoliv, jinak řečeno např. při investičním záměru postavit nemovitost, zda je výhodnější stavba nového objektu nebo zda je vhodnější nákup staršího, byť opotřebovaného objektu a provést rekonstrukci. Ať už se investor rozhodne pro jakoukoliv variantu, bez ohledu na její výhodnost, měl by odhadce, resp. znalec, být schopen na vysoké profesionální úrovni, předložit investorovi výpočet jednotlivých položek, resp. rozpočet investičního záměru nebo posoudit relevantnost předložených nabídkových rozpočtů. Pro rozpočet investičního záměru, je nákladová metoda oceňování neopomenutelná.

47

V České republice stále roste zájem o investice do nemovitostí, ať už pro vlastní bydlení nebo podnikání, rovněž tak jako investice do budoucnosti, resp. za účelem pronájmu nemovitosti a zhodnocení vlastního vloženého kapitálu, formou věčné renty. V roce 2014 si rezidenti půjčili na bydlení zhruba něco přes 150 miliard Kč, v roce 2015 je predikce o 4 – 6% vyšší než v roce 2014. Rovněž se neustále zvyšují ceny nemovitostí. Vývoj cen nemovitostí na českém trhu zaznamenává, mimo jiné, Hypoteční banka a zveřejňuje je prostřednictvím tzv. HB INDEXů. HB INDEX je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky. Tyto tržní ceny jsou mnohem přesnější, než ceny nabídkové, které klientům představují realitní kanceláře ve svých katalozích. Vlastní HB INDEX je sledován za celou Českou republiku, a to u tří typů nemovitostí, bytů, rodinných domů a pozemků. Za bazickou hodnotu byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. 1. 2010. V následujících tabulkách jsou uvedeny graficky, zmíněné HB INDEXy. Tabulka HB Indexu pro bytové domy. Tabulka 323, HB Index – bytové domy

23

Zdroj, http://www.hypoindex.cz/ceny- bytové jednotky

48

Tabulka HB Indexu pro rodinné domy Tabulka č. 424, HB Index pro rodinné domy

Tabulka HB Indexu pro pozemky Tabulka č. 525, HB Index - pozemky

24

Zdroj, http://www.hypoindex.cz/ceny- rodinné jednotky

25

Zdroj, http://www.hypoindex.cz/ceny- pozemky

49

3. 3 Oceňování v obchodních aktivitách Akvizice, fúze, konsolidace Existuje mnoho důvodů, proč je potřebné znát hodnotu podniku např. pokud uvažujeme o: - akvizici, což je koupě podniku, při které si koupená společnost zachová svojí identitu - fúzi, což je spojení dvou a více firem, z nichž žádná právě nezaniká, všechny dále pokračují společně - konsolidace, což je spojení dvou firem, které v okamžiku sloučení ukončí svoji činnost a vzniká firma nová, jedná se o méně obvyklý typ akvizice a fúze. Při všech těchto aktivitách potřebujeme znát hodnotu firmy pro účely daňové, pro poskytnutí úvěru nebo při strategickém plánování. Ať už je důvod jakýkoliv, vždy je vhodné mít aktuální informace o hodnotě firmy. Pokud je ocenění příliš vysoké, může to mít za následek to, že o firmu nebude zájem na trhu a tím nebude prodána. Firma dostane nálepku rizikového, tj. poškozeného zboží a na trhu je neprodejná. Pokud situace trvá dlouho, může to znamenat i snížení hodnoty firmy pod tržní cenu, tj. negativní nálepka firmy. Je důležité stanovit správnou cenu a případně cenu včas korigovat. V případě příliš nízkého ocenění firmy, dochází k nevyužití investičního potenciálu firmy a firma je prodána tzv. podhodnocená. V současném globalizovaném světě je akvizice, resp. fúze nebo konsolidace naprosto běžnou záležitostí a to nejen v jedné zemi, ale stávají se běžnou formou, pro nadnárodní korporace, které se snaží posílit postavení na trhu domácím a samozřejmě jejich snahou, je ovládnout i trhy zahraniční. V případě akvizicí, resp. fúzí nebo konsolidací musí být ocenění provedeno komplexně, tj. věcný a obchodní majetek společnosti. Nejdříve musí být provedeno tržní ocenění dílčích částí podniku. Tj. tržní ocenění budov, pozemků, technického vybavení, know-how apod.

Rovněž musí být provedena analýza a následná indikace nákladů spojených se sloučením majetku, součástí této analýzy jsou např. náklady: - finanční, které představují poplatky, úroky nebo půjčky spojené s nabytím majetku 50

- technické, které představují náklady spojené s technickou úpravou majetku nebo výstavbou dalších potřebných celků - marketingové, které jsou spojené s reklamou a public relations - právní, které jsou spojené s právním poradenstvím a vypracováním příslušných kupních smluv. Následně musí být provedeno ocenění sloučeného majetku, v tomto případě jde převážně o ocenění budoucí hodnoty. Posledním krokem je pak indikace synergického efektu, který se provede odečtením nákladů na akvizici, resp. fúzi nebo konsolidaci a indikovaných hodnot dílčích částí majetku, od indikované tržní hodnoty sloučeného majetku. Synergický efekt lze pro názornost vyjádřit vzorcem: 2+2=5 Ocenění majetku při akvizicích, resp. fúzích nebo konsolidacích by se neobešlo bez oceňování nákladovou metodou na tržních principech.

Ocenění majetku jako nepeněžitého vkladu do společnosti „Okruh majetkových hodnot, které mohou být nepeněžitým vkladem, se oproti dřívější úpravě rozšiřuje - vkladem může být věc movitá či nemovitá, závod, pohledávka, ale i práva, která jsou, dle nového občanského zákoníku, pokládána za věc. Zákon o obchodních korporacích navíc vypouští podmínku, že nepeněžitý vklad musí být hospodářsky využitelný, ve vztahu k předmětu podnikání korporace. Při založení kapitálové společnosti, vybere odhadce, resp. znalce k ocenění nepeněžitého vkladu přímo zakladatel, nejmenuje jej soud, jako tomu bylo, dle dřívější úpravy obchodního zákoníku. Nepeněžitým vkladem do obchodní společnosti nadále nesmí být práce nebo služby (u družstev mohou naopak takový vklad připustit stanovy). Splacené nebo vnesené předměty vkladů, spravuje zakladatelem určený správce vkladů. Vlastnické právo, k předmětu vkladu vnesenému před vznikem korporace, nabývá korporace okamžikem svého vzniku. Vlastnické právo, k nemovité věci nabývá zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu (tj. katastru nemovitostí). Pokud vlastnické právo na korporaci

51

nepřejde, uhradí vkladatel cenu vkladu v penězích, dle ocenění uvedeného ve společenské smlouvě. Další alternativou je nepeněžitý vklad jiného majetku, oceněného uznávaným nezávislým odborníkem, může být odhadce, resp. znalec, není zákonem přesně stanoveno. Tento případ ocenění se vztahuje např. na nemovité a movité věci, pohledávky apod. Valná hromada nabývající společnosti může rozhodnout, že se použije hodnota určená obecně uznávaným nezávislým odborníkem, za využití obecně uznávaných standardů a zásad oceňování. Posudek by měl

být mladšího data

vyhotovení než 6

měsíců před splacením vkladu.

Další variantou ocenění, je ocenění nepeněžitých vkladů v reálných cenách. Použije se na aktiva, která jsou oceněna reálnou hodnotou v účetnictví vkladatele, vyjma cenných papírů, a to dle zákona o účetnictví (zákon č. 563/1991 Sb.). Skutečná cena v účetnictví nesmí být vyšší, než je cena určená odhadcem, resp. znalcem. Zákon o obchodních korporacích, připouští i postup, kdy lze určit hodnotu i jiným odborníkem, nebo dle ceny uvedené v účetnictví vkladatele, za určitých specifických podmínek. V praxi se nejčastěji využívá první varianta, tedy ocenění odhadcem, resp. znalcem. Znalecký posudek na ocenění nepeněžitého vkladu musí obsahovat alespoň tři základní náležitosti: - popis nepeněžitého vkladu, - použité způsoby jeho ocenění, - částku, na kterou se nepeněžitý vklad oceňuje.“26

Zákon nestanoví metody oceňování nepeněžitého vkladu, v praxi se používá ocenění na tržních principech, jehož součástí je i nákladová metoda. Pokud se odhadce, resp. znalec a klient nedohodnou na jiném způsobu ocenění nepeněžitého vkladu do společnosti.

26

Dle zákona č. 89/2012 Sb., §489, NOZ; a zákon č. 90/2012 Sb., § 251 – 255 a §468 – 473 a §469, Zákon o obchodních korporacích

52

Investice a portfoliové investice do nemovitostí Investice, znamená vložení finančních prostředků do firmy, za účelem zhodnocení vložených investic, resp. vytvoření zisku. Při rozhodování o vložení finančních prostředků se každý investor zajímá o: - míru zhodnocení - míru rizika - míru likvidity. V této práci se zajímám o vložení investice do nemovitého majetku. Každého investora zajímá, co je vlastně výhodnější, zda např. nákup nemovitosti, její rekonstrukce, popř. modernizace, aby co možná nejvíce splnila investorovo očekávání nebo zda je investičně vhodnější nákup pozemku a vlastní výstavba objektu, který bude plně odpovídat potřebám investora. Přičemž je celkem jedno, zda nemovitost bude sloužit k vlastním potřebám firmy, tj. bude generovat úspory pro investora nebo zda bude sloužit k pronájmu, tj. bude generovat výnos pro investora. Odhadce, resp. znalec musí v první řadě provést analýzu investiční příležitosti, tj. komparaci s jinými možnými příležitostmi, kde bude výstupem míra zhodnocení investičního záměru. Dalším krokem, který je nezbytně nutný, je analýza rizik spojených s předpokládanou investicí, která obvykle zahrnují rizika spojená např. s technickým stavem objektu (prodávající skvěle zamaskoval technický stav objektu, který se v prvním roce prokáže), ekonomickou situací, která se projeví např. v prudkém zvýšení inflace, nebo změnou daňového zákona, popř. i změnou politické situace v zemi. Protože samotná analýza rizika není vždy postačující, je vhodné, následně kalkulované riziko podrobit analýze citlivosti. Tato metoda slouží k testování citlivosti určitého parametru (nákladů životního cyklu, zisku, riziku, apod.) na změny ostatních parametrů (inflace, úroková míra, změna pořizovacích nákladů apod.), které testovaný parametr určitým způsobem determinují. Likvidita, není v případě investice do nemovitostí, stěžejním faktorem, jako je to např. u investic do cenných papírů. V každém případě by však odhadce, resp. znalec měl být schopen informovat investora alespoň orientačně o likviditě nemovitosti, do které má investor záměr vložit kapitál. Dalším neodmyslitelnou analýzou zpracovanou odhadcem, resp. znalcem pro potencionálního investora, je analýza vývoje investice v čase. Nemovitosti jsou považovány za tzv. držitele 53

hodnoty s dlouhodobým pozitivním růstem. Výjimku může způsobit např. změna územního plánu. Rovněž odhadce, resp. znalec by měl upozornit investora, v případě investování do portfoliové investice na tzv. antisynergický efekt, což se projeví v případě potřeby prodeje ideálního podílu na portfoliové investici. Za tento podíl obdrží investor vždy nižší částku, než je ideální podíl na celkové hodnotě nemovitosti. V případě investice do nemovitosti, resp. portfoliové investice, se k určení tržní hodnoty projektu výhradně používá metoda ocenění, která je založená na skutečných výnosech nemovitosti nebo na potenciálních výnosech projektu. Jako doplňková metoda se používá metoda porovnávací, založená na současné dosažitelné hodnotě na trhu nemovitostí, a to v případě, že na trhu existuje dostatečný počet srovnatelných a verifikovatelných transakcí a verifikovaných požadavků kupujících. Součástí ocenění, je i ocenění nemovitosti pro navržené případy alternativního využití. Pokud však investor bude uvažovat o rekonstrukci, modernizaci nebo se na základě analýzy investiční příležitosti, se rozhodně o výstavbu nemovitosti je nezbytnou součástí finanční analýzy i nákladová metoda ocenění nemovitostí na základě tržního principu. Konkrétní metoda ocenění je navrhována na míru projektu, před zahájením spolupráce. Ocenění tržní hodnoty nemovitosti nelze použít tam, kde je zákonem či předpisem požadováno úřední ocenění. Oceňování majetku v obchodních aktivitách je velmi široký pojem, výše v této části diplomové práce, jsem se zmínila jen o některých. Nicméně platí, že oceňování nemovitostí hraje důležitou roli ve správě majetku, ačkoliv si stále ještě mnohé firmy tuto skutečnost neuvědomují a výši svého nemovitého majetku stanovují pouze na základě své evidence v účetnictví, tj. hodnotu svého nemovitého majetku stanoví na základě pořizovací ceny, kterou sníží o účetní odpisy. Takto stanovená hodnota nemovitého majetku, neodpovídá skutečné tržní hodnotě jejich majetku. Doufám, že do budoucna se oceňování na tržních principech stane skutečnou a nedílnou součástí firemních aktivit.

54

3.4 Správa majetku, property a facility management, státní a veřejná správa, majetek ve správě obcí, daňová povinnost Property management Stěžejní činností je technická správa nemovitosti. V této oblasti lze za nejdůležitější považovat, nemovitosti ve správě, udržovat neustále v dobrém a provozuschopném stavu. Mezi další aktivity v oblasti property managementu, lze zařadit technické zhodnocení. Právě v property managementu, nákladová metoda oceňování nemovitostí, má nezastupitelné uplatnění. Role odhadce, resp. znalce v oblasti oceňování nemovitostí je velmi důležitá, tak např. v oblasti: - technické zprávy, kde odhadce, resp. znalec provede základní vstupní analýzu majetku po technické stránce, prověří, popř. doplní pasport nemovitosti, upozorní, po technické stránce na místa, na která by se měl property management zaměřit. Posoudí navržená technická řešení oprav, jak z hlediska použitých materiálů tak i technologií event. se vyjádří k navrženému řešení oprav, doplní plán revizí vycházejících z platné legislativy, posoudí náklady spojené s údržbou nemovitostí, v podstatě při této činnosti působí odhadce, resp. znalec jako technický poradce nebo jako technický dozor, - technického zhodnocení, odhadce, resp. znalec působí při posuzování navržených technických zhodnocení jako celků, posuzuje náklady, na technické zhodnocení event. doporučuje jiná řešení, s ohledem na změny tržní hodnoty majetku, po realizaci technického zhodnocení, rovněž zhodnotí nárůst hodnoty majetku v porovnání s investičními náklady a návratností do vložené investice. V segmentu property managementu, můžeme využívat nákladové metody oceňování při stanovení nákladů na investice do oprav, rekonstrukcí a modernizací nebo na zjištění úsporných opatření, při hospodaření s energiemi. Na základě oceňování nemovitostí nákladovou metodou, můžeme demonstrovat zvýšení tržní hodnoty majetku, oproti předchozímu stavu a vytvářet podklady pro plánování investic. Základní model služeb property managementu

55

Tabulka č. 627, Diagram služeb – property management

Facility management Stěžejní činností, je správa majetku, přičemž hlavním úkolem je udržovat nebo zvyšovat tržní hodnotu svěřeného majetku. Spolupráce odhadce, resp. znalce v oboru oceňování majetku s facility managementem, je převážně v oblasti: - určení vstupní tržní hodnoty majetku, po převzetí majetku do správy - poradenství při ekonomické správě majetku - analýze stávajícího a optimálního výnosového potenciálu, přičemž analýza stávajícího výnosového potenciálu, je indikace tržní hodnoty majetku, prostřednictvím ocenění metodou příjmovou

a správně

vyhodnocených rizik,

která jsou bezprostředně

spojená

s

oceňovaným majetkem v současném stavu. Oproti tomu analýza optimálního výnosového potenciálu majetku, je indikace tržní hodnoty majetku, na základě kritéria – nejvyššího a nejlepšího využití majetku, kam lze mimo jiné zařadit např. analýza výše nájemného, účelné pronájmy všech ploch v nemovitosti nebo zda

27

Zdroj, http://www.cbre.cz/

56

jsou využity všechny ostatní zdroje příjmů např. umístění světelných reklam na nemovitosti, parkování na pozemku, náležícímu k nemovitosti apod. Rovněž je součástí analýzy optimálního výnosového potenciálu, vyhodnocení budoucího vývoje a vyhodnocení rizik, která bezprostředně souvisejí s výnosy majetku, oproti předchozímu stavu a vytvářet podklady pro plánování investic.

- posouzení investic do majetku z důvodu optimalizace výnosů, za účelem zvýšení tržní hodnoty majetku, investor vždy vyžaduje, aby investicí do majetku minimalizoval náklady a maximalizoval zisk, např. při žádosti o poskytnutí úvěru, tj. požadavek na odhadce, resp. znalce na sestavení struktury investičních nákladů, vč. určení výše jednotlivých položek, popř. posouzení skladby položek investičních nákladů, vč. přiměřenosti.

- určení budoucí tržní hodnoty majetku, po provedení investic do majetku a optimalizaci výnosů, odhadce, resp. znalec určí hodnotu majetku, kterou získá majetek v okamžiku dokončení investice a předání do provozu, s ohledem na omezující podmínky a předpoklady.

Ocenění nemovitostí ve správě facility managementu lze uplatnit při: - prodeji nemovitosti - pronájmu nemovitosti - zajištění úvěru - akvizice a fúze, vč. investice do majetku - stanovení pojistné hodnoty, vč. likvidace pojistné události - stanovení základu daně. Ve facility managementu, je zaměření cíleno na ekonomickou stránku správy majetku, na udržení a samozřejmě i zvyšování tržní hodnoty majetku. Nákladová metoda ve facility managementu se využívá, především v oblasti posouzení technického zhodnocení majetku např. při snížení energetické náročnosti budov, tj. např. při zateplení fasády domu, výměně okem nebo při finanční analýze investice do tepelného čerpadla, popř. investice do fotovoltaických článků. V případě, analýzy optimálního výnosového potenciálu nemovitosti,

57

je nákladová metoda tržního ocenění nemovitosti, použita jako kontribuce tržní hodnoty, zjištěná výnosovou a porovnávací metodou. Tabulka č. 728, Základní model facility managementu

Státní a veřejná správa Státní a veřejná správa hospodaří převážně s majetkem, resp. s nemovitostmi, které nevykazují zisk, ačkoliv v tržních ekonomikách je státní a veřejná správa, nedílnou součástí ekonomického systému. Převážně se jedná neziskové sektory typu škol, nemocnic, komunikace, resp. majetek, který zajišťuje poskytování bezplatné veřejné služby. Správa tohoto majetku, by měla být na úrovni kvalifikovaného facility managementu, tj. státní správa by měla plně využívat majetek, dle nejvyššího a nejlepšího využití, což je maximalizovat výnosy, minimalizovat ztráty a optimalizovat investice a náklady na údržbu majetku, což se bohužel doposud neprovádí. Důvodem bývá převážně nízká profesionální odbornost úředníků správy, jejich neochota přizvat odborníky z oblasti facility managementu, odhadce, resp. znalce. Mnohdy jsou důvodem laxnost úředníků nebo korupční záměr. Ačkoliv státní a veřejná správa mají povinnost provádět výběrová řízení na dodávky zboží a služeb dle zákona o veřejných zakázkách, zákon č. 137/2006 Sb., bohužel stále se tento zákonem nařízený postup nedodržuje nebo obchází. Pak vznikají paradoxy např. typu, výběrové řízení vyhraje nejlacinější firma a předmět smlouvy buď kvalitativně, nebo kvantitativně neodpovídá

28

Zdroj, http://www.tzb-info.cz/facility-management

58

zakázce zadané ve výběrovém řízení nebo během realizace dodávky, se cena navyšuje prostřednictvím tzv. vícenákladů. V oblasti státní a veřejné správy, se jedná převážně o posouzení vhodnosti a návratnosti navrhovaných stavebních úprav, modernizaci technického vybavení budov, rovněž o posouzení cenové nabídky rekonstrukcí a modernizací objektů event. výstavby objektů. V této oblasti, má nákladová metoda oceňování nemovitostí na tržních principech, nezastupitelnou roli.

Majetek ve správě obcí Odhaduje se, že majetek ve správě měst a obcí v ČR dosahuje účetní hodnoty, více jak jeden bilion korun, což není zanedbatelné množství. O využívání tohoto majetku rozhodují zastupitelé, kteří nemají povědomost o možnostech, jak nakládat se svěřeným majetkem a ve většině případů, je i neochota přizvat k jednacímu stolu odborníky v oblasti oceňování majetku. Pokud se najde obec, jejíž zastupitelé mají v úmyslu maximalizovat výnosy ze svého majetku a přizvou k jednacímu stolu odborníky, pak výsledkem této spolupráce je analýza, jejíž součástí jsou: - pasportizace majetku obce, tj. identifikace konkrétního nemovitého majetku a základní údaje o něm - rozdělení majetku podle typu, na pozemky (určené k zástavbě, komerčně využitelné, zemědělská půda, komerčně nevyužitelné), stavby (komerčně využitelné, multifunkční), občanská vybavenost, bytové domy obsazené nájemníky a volné byty, výrobní objekty, dopravní stavby a ostatní stavby jinde neuvedené - stanovení metodiky ocenění, dle uvedených typů nemovitostí a dle účelu zpracování ocenění - indikace výchozí tržní hodnoty, tj. uvedení nemovitostí s nulovou hodnotou, zápornou hodnotou a hodnotou, kterou nelze objektivně stanovit - výchozí rozhodnutí o dalším využití majetku, tj. aktuální tržní hodnota majetku a doporučení, jak s majetkem naložit (výše nájemného v bytech, prodej volných bytů apod.) - analýza optimálního výnosového potenciálu 59

- indikace budoucí tržní hodnoty, tj. po privatizaci nepotřebných částí a optimalizaci výnosového potenciálu - poradenství při správě obecního majetku popř. pomoc při zavedení facility managementu. Ve správě majetku obcí by měla být, jako nedílná součást správy, reálná tržní hodnota spravovaného majetku ve vlastnictví obce, analýza optimálního výnosového potenciálu, čímž si obce maximalizují zisk, minimalizují ztráty a optimalizují investice do nemovitostí a náklady na jejich údržbu. I v této oblasti má nákladová metoda, oceňování nemovitostí na tržních principech, nezastupitelnou roli v případě optimalizace investic do nemovitostí, nákladů na údržbu nemovitostí nebo, pokud je požadováno ocenění nemovitosti pro zjištění administrativní ceny, rovněž má nákladová metoda kontribuční funkci, při analýze reálné tržní hodnoty spravovaného majetku. Daňová povinnost Cílem státu je, při výběru daní dosáhnout na tzv. daňovou spravedlnost. Úřední nebo také můžeme použít výraz administrativní cena je v České republice požadována především pro daňové účely event. pro potřeby soudce, při soudním řízení. Administrativní cena zajišťuje tzv. daňovou spravedlnost, to znamená, že každý daňový subjekt má platit daň stejného typu, stejné výši, což je zakotveno v platné Ústavě a zákonech České republiky. Původní zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí byl zrušen, k 1. 1. 2014 a byl nahrazen zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, resp. opatřením č. 344/2013 Sb. a zákonem č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu ve znění pozdějších předpisů.

Jedná se o: - daň z příjmu, kde je zařazena všeobecně známá a dnes již neexistující daň darovací a dědická daň. V oblasti dědictví, zákon pracuje s termínem bezúplatné nabytí a veškeré příjmy získané z dědictví nebo odkazu, jsou od daně osvobozeny, tudíž není povinností je uvádět do daňového přiznání. Rovněž nezáleží na tom, zda se dědí po příbuzném nebo po cizím člověku, rovněž nezáleží na tom, zda dědí fyzická nebo právnická osoba.

60

V oblasti darů, se výrazně zvýšila daňová povinnost. Přiznání daru, u daně z příjmu, je stanoveno do prvního dubna následujícího roku, oproti původnímu termínu, tj. do jednoho měsíce po nabytí daru. Osvobození od placení daně jsou příbuzní v přímé řadě a manželé, příbuzní v řadě pobočné např. sourozenci, manželé dětí, rodiče manželů, osoby, které s dárcem žijí nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti.

- daň z nabytí nemovitostí, kde je zařazena všeobecně známá daň z převodu nemovitostí. Změna v této dani se projeví v úspoře, tj. daňový poplatník ušetří za znalecký posudek, z důvodu změny pravidel pro určení základu daně. Pro finanční úřady nebude rozhodující porovnání kupní ceny s cenou odhadní, tj. cena v posudku odhadce, resp. znalce a použijí vyšší hodnotu prodávané nemovitosti, jako základ daně. Použijí tzv. cenu směnnou, což je údaj na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti, kterou určuje finanční úřad. Daň se bude opět platit z ceny vyšší, tj. buď z kupní ceny, nebo směnné ceny. Finanční úřad však nebude zahrnovat celou cenu, jako základ daně, která je v daném místě pro podobnou nemovitost obvyklá, ale pouze její tři čtvrtiny (sedmdesát pět procent). V případě stanovení ceny úředníkem finančního úřadu, se nelze pozastavit nad objektivitou, odpovědností a znalostmi v oblasti oceňování nemovitostí, bez odpovídajícího vzdělání v této oblasti. V případě nesrovnalostí, v určení ceny nemovitosti, jako základu daně je možné požádat finanční úřad o možnost, postupovat dle starého principu, tj. předložení znaleckého posudku a porovnání kupní ceny s cenou dle znaleckého posudku. Jako základ daně, se pak zahrnou tři čtvrtiny (sedmdesát pět procent) z té vyšší porovnávané částky. Cenu znaleckého posudku je možné si odečíst od základu daně. Osvobození od daně se týká nově postavených nemovitostí, při prodeji nemovitosti ve společném jmění manželů je dostačující podání jedno, společné daňové přiznání a povinnost uhradit daň z nabytí nemovitosti je na prodávajícím, kupující je v roli ručitele.

Pro zjištění výše náhrady při vyvlastnění Vyvlastnění majetku je zásadním zásahem do vlastnických práv občanů. Vlastní proces vyvlastněn je, obzvlášť v podmínkách České republiky, vnímán obyvatelstvem velmi negativně. 61

Proto se proces vyvlastnění řídí pravidly a podmínkami, které jsou zahrnuty v Listině základních práv a svobod, čl. 11, odst. 4) „ Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“29.

Rovněž proces vyvlastnění se řídí Novým Občanským zákoníkem, konkrétně předpis č. 89/2012 Sb.: - „§ 1037 Ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu lze na nezbytnou dobu a v nezbytné míře použít vlastníkovu věc, pokud účelu nelze dosáhnout jinak. - § 1038 Ve veřejném zájmu, který nelze uspokojit jinak, a jen na základě zákona lze vlastnické právo omezit nebo věc vyvlastnit. - § 1039 Za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci náleží vlastníkovi plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen. Náhrada se poskytuje v penězích. Lze ji však poskytnout i jiným způsobem, pokud si to strany ujednají.“30 Ve výše zmíněných zákonech, jsou uvedeny podmínky pro vyvlastnění jakékoliv vyvlastňované věci, pro vyvlastnění nemovitostí se podmínky vyvlastnění, řídí zákonem č. 184/2006 Sb., zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění).

„§ 1, Předmětem úpravy je: a/ odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a přechod vlastnického práva nebo nabytí práva, odpovídajícího věcnému břemenu k tomuto pozemku nebo stavbě, pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem,

b/ poskytnutí náhrady za odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu, k pozemku nebo ke stavbě

29 30

Listina základních práv a svobod; ze dne 16. 12. 1992; Usnesení České národní rady Nový Občanský zákoník

62

c/ zrušení odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a navrácení těchto práv jejich dosavadnímu nositeli.“31 Zákon o vyvlastnění upravuje nejen podmínky vyvlastnění, které musí být ve veřejném zájmu a v souladu s cíli a úkoly územního plánování. Rovněž řeší náhrady za vyvlastnění nemovitostí, ať už v podobě finanční, tj. vyrovnat majetkovou újmu, která vlastníkovi vznikla vyvlastněním, tj. možnost nákupu obdobné nemovitosti, pak je cena vyvlastněné nemovitosti určená znaleckým posudkem jako cena obvyklá. Pokud je cena obvyklá nižší než cena zjištěná dle cenového předpisu, je náhrada určená ve vyšší ceně. Finanční náhrada zahrnuje rovněž i náklady na stěhování a právní řešení vyvlastnění. Rovněž je možná oboustranná dohoda o věcné náhradě, tj. nabídka náhradního pozemku, resp. stavby. Všechny náklady spojení s vyvlastněním jsou k tíži vyvlastnitele.

Zákon o vyvlastnění, popisuje vlastní proces vyvlastňovacího řízení, vč. dokumentů potřebných k vyvlastňovacímu řízení, případné zrušení vyvlastňovacího řízení a podmínky v případě řešení vyvlastňovacího řízení soudní cestou.

4 Komparace nákladové metody s dalšími typy ocenění, vč. zhodnocení vhodnosti použití

4.1 Zhodnocení vhodnosti použití, nákladové metody, při oceňování nemovitostí v tržním prostředí, resp. její výhody a nevýhody použití, při oceňování nemovitostí. Mezi výhody nákladové metody můžeme zahrnout: - opora v právních předpisech

31

Zákon 184/2006 Sb., § 1

63

- podpora v softwarových aplikací dostupných na trhu - lze využít při výpočtu nákladů spojených s údržbou a provozem nemovitosti ve facility managementu - pokud je nutné ze zákona provést ocenění za použití nákladové metody - možnost využití v případě, když nelze použít jinou metodu oceňování - při použití moderní metodiky nákladové metody ocenění nemovitostí, je relativně dobré přiblížení věcné hodnoty k tržní hodnotě - při kontribuci jednotlivých metod oceňování nemovitostí, ke zjištění konečné tržní hodnoty

Mezi nevýhody nákladové metody můžeme zahrnout: - časová náročnost při vypracování ocenění - vysoká náročnost na odbornost, znalosti a praktické zkušenosti odhadce, resp. znalce - možnost výběru z několika metodik určení tržní hodnoty nemovitosti s rozdílným výsledkem - vysoká rozdílnost mezi oceněním nemovitosti nákladovým způsobem dle oceňovací vyhlášky a tržním oceněním nemovitosti nákladovou metodou

Porovnání vhodnosti využití nákladové metody při ocenění nemovitosti. V tabulce č. 8, je uvedeno porovnání nákladové metody dle: - platné oceňovací vyhlášky, tj. vyhláškový způsob ocenění nemovitosti - dle metodiky – reprodukčních cen, tj. klasický způsob ocenění nemovitosti nákladovou metodou - dle metodiky náhradových nákladů, tj. moderní způsob ocenění nemovitostí nákladovou metodou - a současně je uvedeno porovnání s metodou výnosovou a porovnávací

64

Tabulka č. 8, Porovnání nákladové metody

Nákladová metoda Oceňování ve sféře:

Vyhláškový Klasický Moderní Porovnávací Výnosová způsob způsob způsob metoda metoda

- pojišťovnictví stanovení pojistné hodnoty

NE

ANO

NE

NE

NE

likvidace pojistné události

NE

ANO

NE

NE

NE

NE

NE

ANO

ANO

ANO

majetku firmy

NE

ANO

ANO

ANO

ANO

nepeněžitého vkladu

NE

ANO

ANO

ANO

ANO

akvizice a fúze

NE

ANO

ANO

ANO

ANO

property management

NE

ANO

ANO

ANO

NE

facility management

NE

ANO

ANO

ANO

ANO

majetek ve správě měst a obcí

NE

ANO

ANO

ANO

NE

státní a veřejná správa

NE

ANO

ANO

ANO

NE

ANO

ANO

NE

ANO

ANO

- bankovnictví zajištění úvěru pří aktivitách

obchodních

- při správě majetku

vyvlastnění

Z tabulky č. 8 je patrné, že nákladová metoda oceňování nemovitostí má nezastupitelné místo v širokém spektru lidské činnosti, pro které je potřebné ocenění vypracovat. Samozřejmě, je rovněž z tabulky č. 8 patrné, že v různých oborech má nákladová metoda ocenění vysokou prioritu, v jiném oboru je používána jako doplňková nebo je využívána k zpřesnění zjištěné hodnoty. Rozdíl mezi klasickým způsobem ocenění a moderním způsobem ocenění nemovitostí nákladovou metodou spočívá v tom, že v případě použití klasické metody ocenění se vypočítá reprodukční cena nemovitosti, tj. cena, za kterou by bylo možno k datu ocenění pořídit shodnou stavbu nebo stavbu stejných parametrů, specifikováno v odstavci 2.2. V případě moderního způsobu ocenění nemovitosti nákladovou metodou, se vypočítá cena, za kterou by bylo možno stavbu pořídit k datu ocenění za použití náhradových materiálů, specifikováno v odstavci 2.2. 65

Je nezbytně nutné podotknout, že při výpočtu reprodukční ceny, dosahuje věcná hodnota nemovitosti značně vyšší hodnoty, než při použití náhradového způsobu výpočtu ceny, nákladovou metodou.

4.2 Zhodnocení vhodnosti použití agregovaných položek a položkového rozpočtu při oceňování nemovitostí nákladovou metodou

Mezi výhody tvorby nákladů za použití agregovaných položek můžeme zahrnout: - opora v software, které je používáno odbornou veřejností, pravidelná aktualizace software za účasti odborníků v oblasti pozemního stavitelství, projektového inženýrství, architektury a dalších - opora v právních předpisech, - hlavní role při oceňování dle platné oceňovací vyhlášky, tj. pro daňové účely - jednoduchost, rychlost, srozumitelnost, neomezené použití.

Mezi nevýhody tvorby nákladů za použití agregovaných položek můžeme zahrnout: - náklady spojené s pořízením a aktualizací software - metoda má velmi omezené použití pro investiční a podnikatelské záměry, pouze odhad nákladů - zjištění věcný hodnoty nemovitosti touto metodou se odlišuje od reálné tržní ceny, důvodem je nerozlišení umístění nemovitosti, tj. město a venkov

Mezi výhody tvorby nákladů za použití položkového rozpočtu můžeme zahrnout: - poskytuje nejpřesnější zjištění hodnoty majetku při oceňování - poskytuje nejpřesnější zjištění hodnoty majetku při oceňování rekonstrukcí, modernizací, rozhodováním nad investicemi do majetku 66

- poskytuje nejpřesnější zjištění hodnoty majetku např. při plnění pojistných událostí, čerpání úvěrů apod. - dostupnost softwarových aplikací, srozumitelnost - vhodná pro investiční záměry

Mezi nevýhody tvorby nákladů za použití položkového rozpočtu můžeme zahrnout: - vysoká náročnost na odbornost a zkušenosti odhadce, resp. znalce - velká časová náročnost na zpracování položkového rozpočtu - omezená použitelnost, tj. nevhodnost použití např. pro daňové účely nebo pro oceňování historických staveb - náklady spojené s pořízením a aktualizací software.

Porovnání vhodnosti použití agregovaných položek a položkového rozpočtu při použití nákladové metody v oblasti oceňování nemovitostí v různých sférách ekonomického života. Při komparativní analýze, vhodnosti použití agregovaných položek nebo položkového rozpočtu, dle tabulky č. 9, pro výpočet nákladů na pořízení nemovitosti k datu ocenění je zřejmé, že je možno využít oba způsoby zjištění nákladů ve všech sférách, vyjma ocenění nemovitosti k daňovým účelům, tj. zajištění tzv. daňové spravedlnosti. Je nezbytně nutné podotknout, že zjištění tzv. věcné hodnoty nemovitosti, tj. zjištění nákladů na pořízení nemovitosti k datu ocenění, ať už formou reprodukce stavby, specifikování v odstavci 2.2 nebo formou náhradových materiálů stavby, specifikování v odstavci 2.2, je časově velmi náročné a vyžaduje odborné znalosti a zkušenosti odhadce, resp. znalce. Pro odhadce, resp. znalce je časově výhodnější použít způsob agregovaných položek, při výpočtu nákladů na stavbu, než použití položkového rozpočtu.

67

Tabulka č. 9, Komparativní analýza agregované položky a položkový rozpočet

Oceňování ve sféře: - pojišťovnictví = stanovení pojistné hodnoty;

Agregované

Položkový

položky

rozpočet

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

NE

pojistná rizika; likvidace pojistných událostí - bankovnictví = zajištění hypotečních úvěrů; zajištění

úvěrů

nemovitostí;

analýza

podnikatelského záměru - obchodní aktivity = akvizice a fúze; nepeněžitý vklad do společnosti; investice do nemovitostí - správa majetku = property management; facility management; majetek měst a obcí; státní a veřejná správa; občansko-právní vztahy např. vyvlastnění - správa majetku = stanovení základu daně

5 Ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou

Ocenění zemědělské usedlosti je provedeno: - nákladovou metodou dle platné oceňovací vyhlášky, vč. uplatnění fyzického opotřebení analytickou metodou - nákladovou metodou na tržních principech, kde jsem použila klasickou nákladovou metodu, tj. náklady na pořízení majetku jako nového, při současných cenách, za použití jak agregovaných položek, tak i položkového rozpočtu a následně sníženy o fyzické opotřebení

68

- nákladovou metodou na tržních principech, kde jsem použila moderní nákladovou metodu, tj. náklady na pořízení majetku jako nového, při použití stávajících technologií a současných cenách, za použití jak agregovaných položek, tak i položkového rozpočtu a následně sníženy o fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky.

5.1 Základní popis oceňované nemovitosti Oceňovaná zemědělská usedlost se nachází v obci Křivošín, nedaleko města Jistebnice v okrese Tábor. Obec Křivošín čítá zhruba 60 trvale přihlášených obyvatel, což činí zhruba 70% domů v obci, zbývajících 30% je užíváno k rekreaci.

Zemědělská usedlost byla dostavěna krátce po první světové válce, cca v roce 1920-21. V průběhu let po druhé světové válce byla zemědělská usedlost rekonstruována, upravována a modernizována, avšak minimálně v posledních dvaceti letech neproběhla žádná oprava, resp. úprava zemědělské usedlosti.

Obvodové a nosné zdi jsou postaveny ze smíšeného zdiva, což je kámen a pálená cihla, v objektu nejsou použity tzv. vepřovice (cihly z nepálené hlíny), na příčky jsou použity plné cihly z pálené hlíny, stropy jsou částečně klenbové, za použití valené a zrcadlové klenby, částečně stropy dřevěné a betonové překlady. V objektu jsou dva jednokomorové komíny.

Konstrukce krovu je dřevěná tzv. stojatá stolice, půdní prostor není využíván k bydlení. Střešní krytina je azbestocementová v podobě střešních šablon, okna špaletová dřevěná.

Topení lokální na pevná paliva doplněné elektrickými přímotopy a elektrickým bojlerem na ohřev teplé užitkové vody. Do objektu je zaveden obecní vodovod a objekt je připojen na místní kanalizaci. Plyn do obce zaveden není.

69

Zemědělská usedlost je koncipována v obdélníkovém tvaru o rozměrech 30 x 8,6 m s přístavbou v podobě tzv. verandy o rozloze 3,8 x 2,7 m, výška budovy je 7,1 m od čisté podlahy 1. nadzemního podlaží. Vnitřní uspořádání budovy je dostatečně prostorné, čistá obytná plocha činí 268 m² a rozdělena je: - veranda a vstupní prostor, vč. schodiště do půdního prostoru - obývací pokoj a kuchyně, vč. jídelního prostoru - sociální zařízení a koupelna, vč. vany - tři ložnice - kotelna a skladový prostor.

Pro účely diplomové práce, jsem do ocenění zařadila obytnou část zemědělské usedlosti se stavebně spojenou částí kotelny a skladu, vč. pozemku registrovaného v katastru nemovitostí jako stavební parcela.

70

5.2 Ocenění nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky V tabulce č. 10 je ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou dle platné oceňovací vyhlášky. Věcná hodnota nemovitosti je

1 631 000 Kč.

Tabulka č. 10, Ocenění nákladovou metodou dle vyhlášky Ocenění nákladovou metodou dle vyhlášky

poř. číslo

Popis

Specifikace

1.

hlavní stavba

obestavěný prostor

2.

CZ-CC 2222

3.

1086

+ venkovní úprava 20 bm

m

465

20

9 300

+ vodoměrná šachta beton / ocel

ks

3500

1

3 500

m

1 450

20

29 000

195

25

4 875

6 900

1

6 900

1 940

16

31 040

140

329 900

2 165 484

CZ- CC 2223 DN 200 mm / plast

CZ-CC 2224 m

zděný vápenopískové cihly

ks

CZ-CC 242

zděný s vložkou 2 ks

m²

CZ-CC 211

8 cm

m²

235

m³

1086

+ skříň

6.

cena celkem v Kč

1994

+ přípojky, 3 fáze NN AL 25 mm zem

5.

množství celkem

m³

+ venkovní úprava 4.

jednotky

cena v Kč / koeficient

obestavěná prostor + venkovní úpravy

2 579 999

K1

0,939

2 422 619

K2

0,957078652

2 318 637

K3

1,107692308

2 568 336

K4

0,8

2 054 669

K5

0,8

1 643 735

Ki

2,137

3 512 662

Kp

1,207

4 239 783

66,53%

1 419 055

Opotřebení stavební parcela

154

CELKEM zaokrouhleno

1370

210 980 1 631 000

71

Pro výpočet opotřebení nemovitosti, jsem použila analytickou metodu, která je uvedena v tabulce č. 11. Zjištěné opotřebení činí k datu ocenění

66,53 %.

Tabulka č. 11, Výpočet opotřebení analytickou metodou Výpočet opotřebení analytickou metodou

číslo položky

konstrukce a vybavení

objem ové stand podíly ard v%z prove příloh dení y č. 15

Kupravený koeficient podíl v % pro v úpravu návaznosti část v objem. na dělení životn % podílu konstrukce stáří ost

opotřebení části

z celku 5,1933

1

Základy

S

8,20

100,00

1,00

8,20

95

150

63,33

2

Zdivo

S

21,20

100,00

1,00

21,20

95

140

67,86 14,3857

3

Stropy

P

7,90

100,00

1,00

7,90

95

140

67,86

5,3607

4

Střecha

S

7,30

100,00

1,00

7,30

95

110

86,36

6,3045

5

Krytina

P

3,40

100,00

1,00

3,40

35

60

58,33

1,9833

6

Klempířské konstrukce

P

0,90

100,00

1,00

0,90

20

50

40,00

0,3600

7

Vnitřní omítky

P

5,80

100,00

1,00

5,80

35

65

53,85

3,1231

8

Vnější omítky

P

2,80

100,00

1,00

2,80

65

55

118,18 3,3091

9

Vnější obklad

P

0,50

100,00

1,00

0,50

65

55

118,18 0,5909

10

Vnitřní obklad

P

2,30

100,00

1,00

2,30

35

55

63,64

1,4636

11

Schody

P

1,00

100,00

1,00

1,00

35

140

25,00

0,2500

12

Dveře

P

3,20

100,00

1,00

3,20

35

65

53,85

1,7231

13

Okna

P

5,20

100,00

1,00

5,20

35

65

53,85

2,8000

14

Povrch podlah

P

2,20

100,00

1,00

2,20

25

55

45,45

1,0000

15

Vytápění

P

6,20

100,00

1,00

6,20

45

55

81,82

5,0727

16

Elektroinstalace

P

4,30

100,00

1,00

4,30

35

55

63,64

2,7364

17

Bleskosvod

S

0,60

100,00

1,00

0,60

45

55

81,82

0,4909

18

Rozvod vody

S

3,20

100,00

1,00

3,20

35

55

63,64

2,0364

19

Zdroj teplé vody

S

2,40

100,00

1,00

2,40

25

55

45,45

1,0909

20

Kanalizace

S

3,10

100,00

1,00

3,10

35

55

63,64

1,9727

21

Vybavení kuchyně

P

0,50

100,00

1,00

0,50

35

55

63,64

0,3182

22

Vnitřní vybavení

P

4,10

100,00

1,00

4,10

35

55

63,64

2,6091

23

Záchod

S

0,30

100,00

1,00

0,30

35

55

63,64

0,1909

24

Ostatní

P

3,40

100,00

1,00

3,40

35

55

63,64

2,1636

100,00

66,5292

72

5.3 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou na tržních principech Klasická, resp. reprodukční nákladová metoda je uvedena v tabulce č. 12, za použití: - agregovaných položek je věcná hodnota nemovitosti 2 237 000 Kč - položkového rozpočtu je věcná hodnota nemovitosti 2 012 000 Kč Tabulka č. 12, Nákladová metoda – klasická, reprodukční

NÁKLADOVÁ METODA – klasická, reprodukční

agregované položky

položkový rozpočet

Název

zemědělská usedlost, obec Křivošín

zemědělská usedlost, obec Křivošín

klasická, zděná

klasická, zděná

Skutečné stáří

95 let

95 let

Efektivní stáří po rekonstrukci

70 let

70 let

Ekonomická životnost

70 let

70 let

268 m²

268 m²

1 nadzemní

1 nadzemní

268 m²

268 m²

0,71

0,71

190 m²

190 m²

Celkový obestavěný prostor

1 187 m³

1 187 m³

Jednotkové reprodukční náklady

5 099 Kč

4 532 Kč

reprodukční náklady celkem

6 052 401 Kč

5 378 784 Kč

Fyzické opotřebení (66,53%)

2 025 739 Kč

1 800 279 Kč

Funkční nedostatky

0

0

Ekonomické nedostatky

0

0

210 980 Kč

210 980 Kč

Indikovaná hodnota

2 236 719 Kč

2 011 259 Kč

Zaokrouhleno

2 237 000 Kč

2 012 000 Kč

Nosná konstrukce

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha v Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha

Stavební parcela

73

Moderní, resp. náhradová nákladová metoda je uvedena v tabulce č. 13 za použití: - agregovaných položek je věcná hodnota nemovitosti 1 630 000 Kč - položkového rozpočtu je věcná hodnota nemovitosti 1 472 000 Kč

Tabulka č. 13, Nákladová metoda – moderní, náhradová

NÁKLADOVÁ METODA – moderní, náhradová

agregované položky

položkový rozpočet

Název

zemědělská usedlost, obec Křivošín

zemědělská usedlost, obec Křivošín

klasická, zděná

klasická, zděná

Skutečné stáří

95 let

95 let

Efektivní stáří po rekonstrukci

70 let

70 let

Ekonomická životnost

70 let

70 let

268 m²

268 m²

1 nadzemní

1 nadzemní

268 m²

268 m²

0,71

0,71

190 m²

190 m²

Celkový obestavěný prostor

1 187 m³

1 187 m³

Jednotlivé reprodukční náklady

5 099 Kč

4 532 Kč

reprodukční náklady celkem

6 052 401 Kč

5 378 784 Kč

Fyzické opotřebení (66,53%)

2 025 739 Kč

1 800 279 Kč

Funkční nedostatky (42%)

1 174 929 Kč

1 044 162 Kč

Ekonomické nedostatky (koeficient prodejnosti = 1,207)

1 418 140 Kč

1 260 304 Kč

210 980 Kč

210 980 Kč

Indikovaná hodnota

1 629 120 Kč

1 471 284 Kč

Zaokrouhleno

1 630 000 Kč

1 472 000 Kč

Nosná konstrukce

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha v Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha

Stavební parcela

74

Závěr

Cílem mé diplomové práce byla analýza nákladových metod, které se používají v současnosti při oceňování nemovitostí nákladovým způsobem, vč. zhodnocení těchto metod a vhodnosti použití nákladových metod, při oceňování nemovitostí. Rovněž také zhodnocení a vyčíslení finančních rozdílů, při použití jednotlivých nákladových metod, při oceňování nemovitostí.

V České republice, se používají tři základní metody oceňování nemovitostí na tržních principech a to metoda nákladová, porovnávací a výnosová, každá z nich má svůj specifický způsob výpočtu a jsou ovlivněny různými faktory a samozřejmě i znalostmi a schopnosti odhadce, resp. znalce, které pak v konečném výsledku ovlivní cenu nemovitosti. Kromě těchto metod se používá nákladová metoda ocenění nemovitosti dle zákona o oceňování nemovitostí, vč. oceňovací vyhlášky, tato metoda je pro odhadce, resp. znalce poněkud jednodušší, ale bohužel, v konečném výsledku bývá rozdílná, oproti metodám založeným na tržních principech, protože nezohledňuje všechny aspekty, které se oceňované nemovitosti týkají.

Při rozhodování, jakou metodu při oceňování nemovitosti použít, je nutné znát potřeby klienta, který si ocenění nemovitosti objednal a samozřejmě jsou důležité znalosti a schopnosti odhadce, resp. znalce, který nemovitost oceňuje.

Nákladová metoda ocenění nemovitostí, a je jedno, jaký způsob ocenění odhadce, resp. znalec použije, najde uplatnění ve všech oborech, kde je nutné ocenění nemovitostí. Metoda je dobře aplikovatelná v různých případech, ale je nutné předem každý případ zvážit. Nelze rovněž přesně označit metodu, která je nejvhodnější a tudíž přinese i ty nejlepší výsledky

V posledním bodě diplomové práce jsem se zabývala oceněním nemovitosti, nákladovými metodami, které jsou v současnosti dostupné, resp. známé a předmětem ocenění, je nemovitost, jejíž technický stav je mi znám, rovněž kupní cena nemovitosti, vč. cenových nabídek na rekonstrukci oceněné nemovitosti. 75

V tabulce č. 14 jsou uspořádány výsledky jednotlivých způsobů ocenění nemovitosti nákladovými metodami.

Tabulka č. 14, Komparace nákladových metod

Komparace nákladových metod agregované položky

položkový rozpočet

- klasická metoda reprodukčních nákladů

2 237 000 Kč

2 012 000 Kč

- moderní metoda - náhradových nákladů

1 630 000 Kč

1 472 000 Kč

metoda ocenění

dle vyhlášky

ocenění na tržních principech

ocenění dle platné vyhlášky

1 631 000 Kč

Rozdíly, v ocenění nemovitosti nákladovým způsobem jsou patrné ve výše uvedené tabulce. Lze konstatovat a doporučit, v případě ocenění nemovitosti nákladovou metodou založenou na tržních principech, použít moderní metodu ocenění, tj. za použití náhradových nákladů s uplatněním fyzického opotřebení nemovitosti, funkčních a ekonomických nedostatků, vč. provedení výpočtu formou položkového rozpočtu. A to i za předpokladu, že položkový rozpočet je nejen časově náročný, ale hlavně náročný na znalosti a zkušenosti odhadce, resp. znalce v oboru pozemní stavitelství. Nicméně věcná hodnota oceňované nemovitosti v hodnotě 1 472 000 Kč, je hodnota, která se nejvíce přiblížila ke skutečné tržní ceně nemovitosti, která se uskutečnila mezi konkrétním kupujícím a konkrétním prodávajícím. Dle mého názoru a na základě výše uvedených skutečností, je vždy rozhodující profesionalita, osobnost a ochota odhadce, resp. znalce provést kvalitní odhad nemovitosti, na základě zákonem stanovených postupů, resp. na základě tržního ocenění nemovitosti.

76

7 Seznam použité literatury a zdrojů 7.1 Seznam literatury 1. Blatná, D.; Pravděpodobnost a statistika; Praha, Vydavatelství: BIVŠ 2010, ISBN 978-80-7265-057-6 2.

Blatná,

D.;

Metody

statistické

analýzy;

Praha;

Vydavatelství:

BIVŠ

2011,

ISBN 978-80-7265-129-0 3. Bradáč, A.; Teorie oceňování nemovitostí; Brno, Vydavatelství CERM 2008, ISBN 978-807204-578-5 4. Němeček, A.; Janata, J.; Oceňování majetku v pojišťovnictví; Praha, Vydavatelství: C. H. Beck 2010, ISBN 978-80-7400-114-7 5. Němeček, A.; Janata, J.; Oceňování majetku v pojišťovnictví; Praha, Vydavatelství: C. H. Beck 2010, ISBN 978-80-7400-114-7 6. Ort, P.; Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy; Praha: Vydavatelství LEGES 2013, ISBN 978-80-87212-77-9 7. Ort, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech; Praha: Vydavatelství BIVŠ 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 8. Ort, P.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, ISBN 978-80-7265-101 9. Radová, J.; Finanční matematika pro každého, 7. aktualizované vydání; Praha, Vydavatelství Grada Publishing 2009, ISBN 978-80-247-3291-6 10. Schneiderová – Heralová, R. Oceňování v rámci výstavbového projektu, Praha 2013, ISBN 978-80-01-05226-6 11. Schneiderová – Heralová, R. Kalkulace a nabídky 2, 2011, ISBN 978-80-01-04091-1 12. Zazvonil, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Vydavatelství CEDUK, 1996, ISBN 80-902109-0-2. 13. Zazvonil, Z. Administrativní ceny nemovitostí. Praha: Vydavatelství Ekopress, 2013, ISBN 978-80-87965-03-3 14. Zazvonil, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Vydavatelství EKOPRESS, 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 77

Zákony 1. Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku 2. Zákon č. 526/1990 Sb., Zákon o cenách 3. Zákon č. 36/1967 Sb., Zákon o znalcích a tlumočnících 4. Vyhláška č. 441/2013 Sb., Oceňovací vyhláška 5. Důvodová zpráva k zákonu č. 526/1990 Sb. o cenách. 6. Vyhláška č. 199/2014 Sb., Oceňovací vyhláška 7. Vyhláška č. 345/2015 Sb., Oceňovací vyhláška 8. Nový občanský zákoník, č. 89/2012 Sb., 9. Nová právní úprava oceňování majetku, Ministerstvo financí ČR, informační materiál 2014 10. Zákon č. 184/2006 Sb., Zákon o vyvlastnění 11. Zákon č. 90/2012 Sb., Zákon o obchodních korporacích

7.2 Internetové a jiné zdroje 1. Zdroj, http://www.hypoindex.cz/ceny- bytové jednotky 2. Zdroj, http//www.hypoindex.cz/ceny-rodinne domy 3. Zdroj, http://www.hypoindex.cz/ceny- pozemky 4. Zdroj, http://www.cbre.cz/ 5. Zdroj, http://www.tzb-info.cz/facility-management 6. ČSÚ, Indexy nákladů a cen materiálových vstupů stavební výroby 7. ČSÚ, Indexy cen stavebních děl podle CZ-CC 8. ČSÚ, Indexy nákladů stavební výroby podle číselníků druhů staveb 9. ČSÚ, Indexy cen stavebních prací podle TSK 10. Zdroj, http://epravo.cz 11. zdroj, http://znaleckaportal.cz 78

8 Seznam použitých tabulek a příloh 8.1 Seznam tabulek 1. Tabulka č. 1, Časová alegorie 2. Tabulka č. 2, Příklad – analytická metoda opotřebení 3. Tabulka č. 3, HB Index – bytové domy 4. Tabulka č. 4, HB Index – rodinné domy 5. Tabulka č. 5, HB Index – pozemky 6. Tabulka č. 6, Diagram služeb – property management 7. Tabulka č. 7, Základní model facility managementu 8. Tabulka č. 8, Porovnání nákladové metody 9. Tabulka č. 9, Komparativní analýza agregované položky a položkový rozpočet 10. Tabulka č. 10, Ocenění nákladovou metodou dle vyhlášky 11. Tabulka č. 11, Výpočet opotřebení analytickou metodou 12. Tabulka č. 12, Nákladová metoda – klasická, reprodukční 13. Tabulka č. 13, Nákladová metoda – moderní, náhradová 14. Tabulka č. 14, Komparace nákladových metod 15. Tabulka č. 15, Příloha č. 1, Ocenění agregovaných položek 16. Tabulka č. 16, Příloha č. 2, Krycí list rozpočtu 17. Tabulka č. 18, Příloha č. 2, Rekapitulace rozpočtu 18. Tabulka č. 18, Příloha č. 2, Položkový rozpočet

79

8.2 Seznam příloh 1. Příloha č. 1, Výpočet ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou, za použití agregovaných položek 2. Příloha č. 2, Výpočet ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou, za použití položkového rozpočtu

80

9 Přílohy Příloha č. 1 Výpočet ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou, za použití agregovaných položek v tabulce č. 15, je

6 052 401 Kč

Tabulka č. 15, Ocenění dle agregovaných položek

OCENĚNÍ DLE AGREGOVANÝCH POLOŽEK typ základy vnější obestavěný prostor obytný - neobydlená půda

množství celkem

rozměry

měrná cena za jednotka jednotku

cena celkem

119

m³

748 439

m³

20

bm

2 417

48 340 Kč

20

bm

4 942

98 840 Kč

-dešťová kanalizace svedena do trativodu, vústění do vodní plochy 25 přípojka NN zpevněné plochy

bm

2 670

66 750 Kč 211 680 Kč

- chodník - příjezdová komunikace

m² m²

1 512 1 512

60 480 Kč 151 200 Kč

započítáno 50%

DN 50 mm DN 150 mm

zámková dlažba zámková dlažba

40 100

Základní rozpočtové náklady stavby vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) rezerva projektové a průzkumné práce ostatní náklady pozemek provozní náklady kompletační činnost

3 741 000 Kč 1 096 500 Kč

4 837 500 Kč

m³

CELKEM vodovodní přípojka - venkovní připojení kanalizace - venkovní úprava / plats

5 000 2 500

5 263 110 Kč 2,50% 3,00% 3,50%

- (vytýčení, zaměření, vklad, připojení kanalizace a elektřina vybavení nábytkem (kuchyně), nepožadováno 1,0 % ze základních rozpočtových nákladů stavby

Vedlejší rozpočtové náklady stavby

131 578 Kč 157 893 Kč 184 209 Kč 52 000 Kč 210 980 Kč 0 Kč 52 631 Kč

789 291 Kč

CELKOVÉ NÁKLADY STAVBY + POZEMEK

81

6 052 401 Kč

Příloha č. 2 Výpočet ocenění zemědělské usedlosti nákladovou metodou, za použití položkového rozpočtu:

5 378 784 Kč

- krycí list rozpočtu, tabulka č. 16 - rekapitulace rozpočtu, tabulka č. 17 - položkový rozpočet, tabulka č. 18

Tabulka č. 16, Krycí list rozpočtu

KRYCÍ LIST ROZPOČTU A základní rozpočtové náklady HSV

celkem

2 252 929 Kč

PSV

celkem

2 258 105 Kč

"M"

celkem

364 253 Kč

celkem

4 875 287 Kč

celkem

0

NUS - 2,5%

celkem

121 882 Kč

projektové a průzkumové práce - 3,5 %

celkem

170 635 Kč

Pozemek

celkem

210 980 Kč

celkem

503 497 Kč

B doplňkové náklady

C náklady na umístění stavby

5 378 784 Kč

celkem bez DPH

82

Tabulka č. 17, Rekapitulace rozpočtu

REKAPITULACE ROZPOČTU HSV

práce a dodávky HSV

cena celkem v Kč 2 252 929,49

1

zemní práce

2

zakládání

280 639,43

3

svislé a kompletní konstrukce

665 383,76

4

vodorovné konstrukce

458 430,73

6

úpravy povrchů, podlahy a osazování výplní

548 959,16

9

ostatní konstrukce a práce bourací

99

přesun hmot

50 408,09

39 255,96 209 852,37

PSV

práce a dodávky PSV

711

izolace proti vodě vlhkosti a plynům

64 140,97

713

izolace tepelné

51 809,47

721

zdravotechnika - vnitřní kanalizace

72 562,50

722

zdravotechnika - vnitřní vodovod

62 887,50

724

zdravotechnika strojní vybavení

4 837,50

725

zdravotechnika - zařizovací předměty

726

zdravotechnika instalace před stěhováním

19 350,00

731

ústřední vytápění - kotelny

77 400,00

733

ústřední vytápění potrubí

53 212,50

734

ústřední vytápění armatury

33 862,50

735

ústřední vytápění - otopná tělesa

43 537,50

762

konstrukce tesařské

763

konstrukce suché výstavby

764

konstrukce klempířské

765

konstrukce pokrývačské

267 595,71

766

konstrukce truhlářské

422 606,79

767

konstrukce zámečnické

771

podlahy z dlaždic

263 471,92

775

podlahy skládané

103 071,36

781

dokončovací práce - obklady keramické

783

dokončovací práce - nátěry

2 258 105,47

232 200,00

287 208,28 0,00 65 382,30

18 500,00

83

71 953,26

784

dokončovací práce - malby

M

práce a dodávka

364 252,50

21

elektromontáže

266 062,50

22

montáže oznamovacího a zabezpečovacího zařízení

78 840,00

24

montáže vzduchotechnických zařízení

14 512,50

46

zemní práce při montážích

42 515,40

4 837,50

CELKEM

4 875 287,46

Tabulka č. 18, Položkový rozpočet

Položkový rozpočet HSV 1.

Práce a dodávky zemní práce

50 408,09

Sejmutí ornice s přemístěním do 50 m (268,26x0,2)

m³

64,38

26,50

1 706,13

Odkopávky a prokopávky do 10 m³ 10 cm

m³

8,64

105,00

907,20

Příplatek za lepivost u odkopávek v hornině tř. 1-3

m³

8,64

23,30

201,31

Hloubení rýh do š. 600 mm do 100 m³ 3. tř, (2/3)

m³

23,04

482,00

11 105,28

Příplatek za lepivost k hloubení rýh v hornině tř. 3 do 100 m³

m³

23,04

137,00

3 156,48

Hloubení rýh do š. 600 mm do 100 m³ 4. tř. (1/3)

m³

11,52

1 080,00

12 441,60

Příplatek za lepivost k hloubení rýh v hornině tř. 4 do 100 m³

m³

11,52

211,00

2 430,72

Vodorovné přemístění výkopové horniny

m³

43,20

158,00

6 825,60

uložení na skládku

m³

43,20

14,30

617,76

t

73,44

150,00

11 016,00

poplatek za skládku (m³/1,7t) 2.

měrná měrné jednotková cena celkem jednot množs cena v Kč v Kč ka tví

Zakládání

280 639,43

násyp - štěrkopísek pod základ vč. zhutnění

m³

5,79

710,00

4 110,90

základové pásy z betonu B 12,55, C12/15

m³

34,56

2 310,00

79 833,60

zřízení bednění stěn základových pasů 150 mm

m²

22,92

202,00

4 629,84

84

PSV

3.

odstranění bednění stěn základových pasů 150 mm

m²

22,92

45,90

Výztuž základů a spojení s ZD, armatura

t

0,02

30 600,00

459,00

žb. základová deska B 15, C16/20

m³

40,25

2 460,00

99 015,00

zřízení bednění stěn základových desek 150 mm

m²

22,92

202,00

4 629,84

odstranění bednění stěn základových desek 150 mm

m²

22,92

45,99

1 054,09

výztuž ZD Kari sítě (3,8 kg/m²)

t

1,02

30 600,00

31 193,27

bednění kotevních otvorů v ZD

kus

3,00

291,00

873,00

zhutněný štěrk pod základovou desku (7,8 x 29,4)+(3 x 2,3) x 0,3

m³

70,87

710,00

50 314,86

zemnící pásek vč. uložení (30+30+8,6+8,6)

m

77,20

45,00

3 474,00

svislé a kompletní konstrukce

1 052,03

665 383,76

zdivo vnější tl. 400 mm Porotherm (223,88+61,76+26,68+37,84-18,71-1,82,4-2,4)

m²

324,85

1 330,00

432 050,50

zdivo vnitřní tl. 240 mm Porotherm (59,16-2,4-3,8-3,2)

m²

49,76

833,00

41 450,08

příčky 65 mm Porotherm

m²

99,54

325,00

32 350,50

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 220cm (4x7 + 12 polystyren)/ 6ks

ks

24,00

605,00

14 520,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 130cm (4x7 + 12 polystyren)/ 5ks

ks

20,00

381,00

7 620,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 160cm (4x7 + 12 polystyren)/ 1ks

ks

4,00

455,00

1 820,00

tepelná izolace Porotherm 7 cm (220x 6)+(130x6)+(160x1)= 23 m

m

23,00

43,00

989,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 120cm (3x7)/ 7ks

ks

21,00

327,00

6 867,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 120cm (3x7)/2ks

ks

6,00

327,00

1 962,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 160cm / (4x7+12 polystyren)/1 ks

ks

4,00

455,00

1 820,00

překlad Porotherm v. 23,8 cm dl. 160cm / (3x7)/1 ks

ks

3,00

455,00

1 365,00

překlad válcovaný nosník I160 / 2 ks / 35,8 kg

t

0,04

6 520,00

253,50

překlad válcovaný nosník I120 / 4 ks / 44,4 kg

t

0,05

6 520,00

316,87

překlad válcovaný nosník I240 / 2 ks / 72,40 kg

t

0,08

6 520,00

509,81

m²

2,50

241,00

601,54

zaplentování ocelových nosníků (1,60x0,24x2)+(1,2x0,24x4)+(2,4x0,24x1 )

85

4.

komínové těleso 1 průduchové, vč. keramické vložky a pláště (7,6m)

ks

2,00

58 075,00

116 150,00

obezdívka nad střechou vč. spárování

m³

0,20

18 100,00

3 583,80

obezdívka koupelnových van a WC Geberit (2,40x0,55)+(1,20x0,5)x2

m²

2,52

458,00

1 154,16

vodorovné konstrukce

458 430,73

strop Porotherm 25 cm vložka Miako, nosník 8250, vč. tepelné izolace

m²

234,66

1 610,00

377 802,60

ztužující věnec stropů tl. 25 cm vč. tepelné izolace (8,6+8,6+30+30+3,8+2,7+2,7)

m

86,40

536,00

46 310,40

ztužující pásy a věnce ze ŽB tř. C (30+30+8,6+8,6+2,7+2,7+3,8)x0,1*0,23

m³

1,99

2 840,00

5 643,65

t

0,10

34 900,00

3 337,00

m²

1,09

285,00

1,09

2 840,00

3 102,70

t

0,24

34 900,00

8 352,55

zřízení a likvidace bednění podkrovních stěn

m²

2,62

285,00

ztužující pásy a věnce ze ŽB tř. C podkrovních nosné stěny (30+30x0,22x0,15)

m³

1,98

2 840,00

5 623,20

obezdívka věnce podkroví jednostranná bez izolace (29,6+29,6)

m

60,00

120,00

7 200,00

obezdívka věnce podkroví jednostranná vč. izolace (30+30)

m

60,00

177,00

10 620,00

mazanina do 80 mm z betonu C20/25, podkroví

m³

17,29

3 200,00

55 336,96

příplatek za ztržení mazaniny před pokládkou kari sítě podkroví

m²

216,16

194,00

41 935,04

t

0,84

30 600,00

25 704,00

m²

216,16

131,00

28 316,96

ztužující věnec nosných vnitřních stěn (25x0,19x0,23)=1,1 m³x80 kg/m³ zřízení a likvidace bednění vnitřních nosných stěn ztužující pásy a věnce ze ŽB tř. C vnitřní nosné stěny (25x0,23x0,19) ztužující věnec nosných podkrovních stěn (60 x 0,2x023)=2,77 m³ vč. = ztratné

výztuž kari sítě 3,9 kg/m² (3,9x216,16)/1000, podkroví vyrovnávací potěr 30mm MC 15, podkroví 6.

úpravy povrchů, podlahy a výplně

311,36

747,27

548 959,16

zakrytí otvorů (18,71)

m²

18,71

25,10

469,62

vápenocementová omítka štuková, dvouvrstvá, stropy ručně

m²

234,66

218,00

51 155,88

vápenocementová omítka hrubá jednovrstvá, pod obklad

m²

37,08

135,00

5 005,80

86

vápenocementová omítka štuková dvouvrstvá, vnitřní stěny, ručně, odpočet obkladů (223,88+(59,16x2)+(114,84x2)+(61,76)+( 21,12)+(26,86)-(18,71+28,1)

m²

634,81

191,00

121 248,71

vápenocementová omítka hrubá jednovrstvá, zatřená vnější stěny ručně (223,88+61,76+21,12+;19,3+19,3+2,76+2 6,86+7,9)-18,771

m²

364,17

160,00

58 267,20

vápenocementová omítka hladká jednovrstvá, vnější stěny ručně

m²

364,17

183,00

66 643,11

nátěr akrylát, dvojnásobný vnějších stěn vč. penetrace, ručně

m²

364,17

108,00

39 330,36

separační folie PVC

m²

216,16

13,60

2 939,78

mazanina do 80 mm z betonu C20/25, přízemí

m³

17,29

3 200,00

55 336,96

příplatek za ztržení mazaniny před pokládkou kari sítě přízemí

m²

216,16

194,00

41 935,04

t

0,84

30 600,00

25 704,00

vyrovnávací potěr 30mm MC 15, přízemí

m²

216,16

131,00

28 316,96

okapový chodník kačírek

m²

77,20

169,00

13 046,80

tepelná izolace Polystyren EPS 100

m²

216,16

135,00

29 181,60

tepelná izolace práce, přízemí + podkroví

m²

432,32

15,33

6 627,47

tepelná izolace Polystyren EPS 50

m²

216,16

60,00

12 969,60

okrajové pásky, práce + materiál, ztratné 1,05

m

265,86

11,40

3 030,80

izolace proti vodě Foalbit 268,26x1,15

m²

308,50

122,00

37 636,88

izolace proti vodě práce

m²

268,26

70,00

18 778,20

penetrace 1m²/0,3 kg = 0,3x268,26

kg

80,48

59,00

4 748,20

penetrace práce

m²

268,26

11,10

2 977,69

kročejová izolace 20 mm Steprock, podkroví (216,16-6,9)=209,26

m²

230,19

104,00

23 939,34

vyrovnávací potěr do 20 mm, MC 15, parapety

m²

3,20

128,00

409,60

okapový chodník do 100 mm s udusáním, kačírek (30+30+8,6+8,6)

m²

90,00

169,00

15 210,00

výztuž kari sítě 3,9 kg/m² (3,9x216,16)/1000, přízemí

9.

ostatní konstrukce a práce

39 255,96

Lešení

m²

342,00

72,20

24 692,40

vyčištění budovy (216,16+4,5)=220,66

m²

220,66

66,00

14 563,56

přesun hmot

sada

3,50%

5 995 782,00

209 852,37

PSV

Práce a dodávky

4 837 500 Kč

711

izolace proti vodě a vlhkosti

sada

99.

87

715 800,44 64 140,97

713

izolace tepelné

sada

721

zdravotechnika - vnitřní kanalizace

sada

1,50%

72 562,50

722

zdravotechnika - vnitřní vodovod

sada

1,30%

62 887,50

724

strojní vybavení

sada

0,10%

4 837,50

725

zdravotechnika - zařizovací předměty

sada

4,80%

232 200,00

726

zdravotechnika – před-stěnové instalace Geberit

sada

0,40%

19 350,00

731

Kotelny

sada

1,60%

77 400,00

733

rozvod potrubí vytápění

sada

1,10%

53 212,50

734

Armatury

sada

0,70%

33 862,50

735

otopná tělesa

sada

0,90%

43 537,50

762

konstrukce tesařská

764

51 809,47

287 208,28

montáž vázaných konstrukcí do 244 cm²

m

797,30

135,00

107 635,50

montáž vázaných konstrukcí do 288 cm²

m

85,20

205,00

17 466,00

řezivo jehličňan 4-6 m

m³

13,50

6 320,00

85 335,80

řezivo jehličňan 2-3,5 m

m³

2,13

6 320,00

13 452,12

šroubení pozednice montáž

ks

12,00

24,00

288,00

šroubení pozednice – matriál

ks

12,00

26,00

312,00

úprava zhlaví trámu

ks

71,00

95,80

6 801,80

laťování - práce

m²

414,92

38,50

15 974,42

laťování – materiál

m³

2,77

5 930,00

16 454,56

podbíjení střechy práce (0,5+0,5)x30

m²

30,00

134,00

4 020,00

podbíjení střechy – materiál

m³

0,99

3 080,00

3 049,20

spojovací a ochranný materiál pro podbíjení

m³

0,99

88,50

87,62

impregnace dřeva

m³

19,40

842,00

16 331,26

konstrukce klempířská TiZn

65 382,30

žlab podokapní 330 mm, (30+30)

m

60,00

344,00

20 640,00

žlab podokapní 250 mm, (3,8)

m

3,80

288,00

1 094,40

kotlík 100

ks

2,00

179,00

358,00

kotlík - montáž

ks

2,00

191,00

382,00

kotlík 75 mm

ks

1,00

259,00

259,00

kotlík montáž

ks

1,00

191,00

191,00

odpadní svody 100 (4+4)

m

8,00

342,00

2 736,00

odpadní svody 75 (3,5)

m

3,50

297,00

1 039,50

parapety vnější, 200 mm, (1,85x6)+(0,95x3)+(0,85x2)

m

15,65

160,00

2 504,00

lemování komínů (0,5x0,5)

m²

0,50

1 530,00

765,00

montáž oplechování - střešní poklop

ks

2,00

266,00

532,00

88

střešní poklop 600/600 vč. bezpečnostních prvků střešní prvky (dilatace, oplechování), (6,1x2) 765

2,00

13 921,00

27 842,00

m

12,20

577,00

7 039,40

krytiny tvrdé

267 595,71

betonová taška Bramac Alpská

m²

414,92

460,00

190 863,20

betonová taška - hřebenáč

m

30,00

935,00

28 050,00

betonová taška - štítová (6,6x4)

m

26,40

643,00

16 975,20

sada

2,00

6 547,00

13 094,00

difuzní fólie standard 110g/m², ztratné 10%

m²

456,41

16,60

7 576,44

montáž hydroizolační fólie

m²

414,92

26,60

11 036,87

prvky odvětrací na střeše, komplet (taška, odvětrání toalet a koupelen)

766

sada

konstrukce truhlářské

422 606,79

dveře dřevěné vnitřní 80 cm vč. montáže

ks

10,00

6 950,00

69 500,00

zárubeň pro jednokřídlé dveře, obložková, šíře 80 - 90 cm, vč. montáže

ks

10,00

3 350,00

33 500,00

dveře dřevěné vnitřní 80 cm vč. montáže, protipožární

1,00

8 800,00

8 800,00

zárubeň pro jednokřídlé dveře, kovová, šíře 80 cm, vč. montáže

1,00

1 380,00

1 380,00

dveře dřevěné vnitřní 120 cm, vč. montáže

ks

2,00

10 800,00

21 600,00

zárubeň pro dvoukřídlé dveře, obložková šíře 120 cm, vč. montáže

ks

2,00

4 200,00

8 400,00

dveře dřevěné vstupní 120 cm, protipožární vč. montáže

ks

1,00

14 200,00

14 200,00

zárubeň kovová pro dvoukřídlé dveře vč. montáže

ks

1,00

1 640,00

1 640,00

dveře dřevěné vstupní 90 cm, protipožární, vč. montáže

ks

1,00

9 900,00

9 900,00

zárubeň kovová pro jednokřídlé dveře vč. montáže

ks

1,00

1 380,00

1 380,00

okna dřevěná 180x120 vč. montáže (1,8x1,2)x6900=14 904

ks

6,00

15 904,00

95 424,00

okna dřevěná 90x120 vč. montáže (0,9x1,2)x7620=8 229,60

ks

3,00

9 229,60

27 688,80

okna dřevěná 80x90 vč. montáže (0,8x0,9)x7620=5 486,4

ks

1,00

6 486,40

6 486,40

okna dřevěná 80x50 vč. montáže (0,8x0,5)*7620=3 048

ks

1,00

5 048,00

5 048,00

parapetní desky do šíře 30 cm,(1,8x6)+(0,9x3)+(0,8x2), prořez - 5%

m

15,86

358,00

5 676,09

parapetní desky – montáž

ks

11,00

98,50

1 083,50

89

767

schody dřevěné (žebříkové), výstup vč. zábradlí, na střechu z podkroví, smrk, vč. nátěru

ks

2,00

17 700,00

35 400,00

dřevěné schody, zábradlí, madlo, dub vč. montáže a nátěru

ks

1,00

75 500,00

75 500,00

konstrukce zámečnické konstrukce hromosvodu, 4 zemnící tyče

771

775

781

784

18 500,00 sada

1,00

18 500,00

podlahy z dlaždic

18 500,00 263 471,92

dlaždice keramické slinuté, neglazované, 10% ztratné

m²

123,99

470,00

58 276,24

montáž dlaždic neglazovaných

m²

112,72

229,00

25 812,88

sokl k dlaždicím, 10% ztratné

m

57,20

52,00

2 974,40

úprava venkovní plochy chodník zámková dlažba 6 cm, materiál, práce

m²

40,00

1 130,00

45 200,00

úprava venkovní plochy vjezd zámková dlažba 10 cm, materiál, práce

m²

100,00

1 280,00

128 000,00

montáž soklu

m

52,00

61,70

podlahy skládané

3 208,40 103 071,36

lišta dřevěná, dub ztratné 5%

m

83,27

119,00

9 909,13

montáž lišty dřevěné

m

75,70

29,90

2 263,43

lišta přechodová, ztratné 5%

m

12,08

195,00

2 354,63

montáž lišty přechodové

m

11,50

22,80

262,20

laminátová podlaha , ztratné 10%, Parador Clasic

m²

113,74

550,00

62 557,00

montáž laminátové podlahy

m²

103,40

190,00

19 646,00

dodávka a montáž parozábrany bez vyrovnávací stěrky

m²

103,40

14,00

1 447,60

Mirelon, termo-izolační, 2 mm

m²

113,40

27,10

3 073,14

montáž termo-izolační - Mirelon, 10% ztratné

m²

113,74

13,70

1 558,24

obklady keramické

71 953,26

obklad keramický – Rako

m²

47,78

450,00

21 502,80

montáž obkladu

m²

43,44

239,00

10 382,16

rohový profil plastový, lepený (2,6x13)+(1,4x6)+(1x6)=48,2

m

53,02

115,00

6 097,30

obklad venkovního soklu, keramický, slinutý, neglazovaný, Klinker (30+30+8,6+8,6+2,7+2,7)-(1,2+0,9)x0,4

m²

35,42

720,00

25 502,40

montáž venkovního obkladu

m²

32,20

263,00

8 468,60

malby

42 515,40

malby - Primalex, bílá 2x malba

m²

0,00

- stropy (216,16x2)

m²

432,32

90

29,50

12 753,44

- stěny (220,88+59,16+114,84+61,76+26,68+21, 12)x2

m²

1 008,88

29,50

29 761,96

Ceníky

4 837 500 Kč

364 252,50

M21

elektromontáže

sada

5,50%

266 062,50

M22

montáže sdělovací a zabezpečovací techniky

sada

1,20%

78 840,00

M36

montáže měřících a regulačních zařízení

sada

0,30%

14 512,50

M46

zemní práce při montážích

sada

0,10%

4 837,50

M

CELKEM - položkový rozpočet

4 875 287,46

91