Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti Diplomová práce

Autor:

Bc. Václav Nováček finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Červen 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Týnci, dne 25. června 2012

Bc. Václav Nováček

Poděkování Tímto bych rád poděkoval panu Ing. Petru Ortovi vedoucímu diplomové práce, za cenné rady a odborný dohled při tvorbě této práce.

Bc. Václav Nováček

Anotace Práce se zabývá specifiky a moţnostmi uţití nákladové metody oceňování nemovitostí. Jejím cílem je analyzovat a shrnout poznatky o dílčích krocích postupu ocenění, dále se zabývá obory, v nichţ je moţno nákladovou metodu vyuţít. Obsah je rozdělen na čtyři základní kapitoly a další podkapitoly. První kapitola se zabývá definicí základních pojmů, jejichţ ujasnění je důleţité pro další vyuţití v práci. Druhá kapitola obsahuje analýzu ocenění nákladovou metodou. Nejprve popisuje stručný postup ocenění, dále je věnována analýze několika důleţitých činitelů ovlivňující výsledek ocenění. Třetí kapitola shrnuje moţnosti, ve kterých se můţe nákladová metoda vyuţívat. Čtvrtá kapitola je věnována souhrnu poznatků z předešlých kapitol a komplexního posouzení vhodnosti vyuţívání nákladové metody.

Klíčová slova nákladová metoda, reprodukční náklady, náhradové náklady, opotřebení, oceňování

Annotation The study deals with the specifics and possibilities of the real estate valuation cost method use. Its aim is to analyze and summarize the findings of the individual steps in the valuation, discusses the fields in which you can use the cost method. Content is divided into four chapters and the following sections. The first chapter deals with definitions of basic terms, the clarification is important for further use at work. The second chapter contains an analysis of valuation by the cost method. First of all it describes a short valuation process, it is also devoted to the analysis of several important factors influencing the outcome of the valuation.

The third section summarizes the options in which the cost method can be used. The fourth chapter is devoted to summary of findings from previous chapters and a comprehensive assessment of the appropriateness of using the cost method.

Key words cost method, reproductive cost, replacement cost, wear, valuation

5

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 8 1. Definice pojmů .............................................................................................................. 9 1.1 Nemovitost, stavba (kvalifikace stavby), pozemek ............................................... 9 1.1.1 Stavba ................................................................................................................. 10 1.1.1.1 Definice dle stavebního zákona: .................................................................. 10 1.1.1.2 Členění staveb dle zákona o oceňování majetku: ........................................ 11 1.1.2 Pozemek ............................................................................................................. 11 1.1.2.1 Definice dle katastrálního zákona: .............................................................. 11 1.1.2.2 Členění staveb dle zákona o oceňování majetku: ........................................ 12 1.2 Teorie oceňování ....................................................................................................... 13 1.2.1 Základní pojmy .............................................................................................. 14 1.2.1.1 Trţní hodnota a trţní cena ........................................................................... 14 1.2.2 Druhy cen ........................................................................................................... 15 1.2.3 Podklady pro oceňování nemovitostí ................................................................. 16 1.2.4 Základní metody oceňování nemovitostí............................................................ 17 1.2.4.1 Metoda porovnávací .................................................................................... 17 1.2.4.2 Metoda příjmová (výnosová) ...................................................................... 18 1.2.4.3 Metoda nákladová ....................................................................................... 19 1.2.5 Znalecká činnost ................................................................................................. 19 1.2.6 Legislativní předpoklady .................................................................................... 20 2.

Popis a analýza nákladové metody .............................................................................. 22 2.1 Deskripce postupu při oceňování nákladovým způsobem ........................................ 22 2.1.1 Popis majetku ..................................................................................................... 23 2.1.2Výpočet obestavěného prostoru .......................................................................... 23 2.1.3 Stanovení typu objektu ....................................................................................... 23 2.1.4 Výpočet výchozí hodnoty nemovitosti ............................................................... 24 2.1.5 Ţivotnost ............................................................................................................. 25 2.1.6 Opotřebení .......................................................................................................... 25 2.1.7 Funkční a ekonomické nedostatky ..................................................................... 26 2.1.8 Zjištění hodnoty pozemku .................................................................................. 26 2.1.9 Rekapitulace a vyhodnocení ............................................................................... 26 2.2 Základní rozdělení typů nákladové metody .............................................................. 27 2.2.1 Vyhláškový způsob ............................................................................................ 27 2.2.2 Klasický způsob.................................................................................................. 30 2.2.3 Moderní způsob .................................................................................................. 31 2.3 Analýza hlavních faktorů ovlivňující hodnotu nemovitosti zjištěnou nákladovou metodou ........................................................................................................................... 32 2.3.1 Analýza výpočtu reprodukčních a náhradových nákladů ................................... 32

2.3.1.1 Reprodukční náklady ................................................................................... 32 2.3.1.2 Náhradové náklady ...................................................................................... 35 2.3.2 Analýza opotřebení ............................................................................................. 37 2.3.2.1 Klasické metody .......................................................................................... 38 2.3.2.2 Analytické metody....................................................................................... 39 2.3.2.3 Vyjádření opotřebení nákladovým způsobem ............................................. 39 2.3.2.4 Stanovení opotřebení ve zvláštních případech ............................................ 40 2.3.2.5 Zhodnocení metod zjištění opotřebení ........................................................ 41 2.3.3 Analýza funkčních a ekonomických nedostatků ................................................ 41 2.3.3.1 Funkční nedostatky ...................................................................................... 42 2.3.3.2 Ekonomické nedostatky............................................................................... 43 2.4 Shrnutí zjištěných informací ...................................................................................... 43 3. Moţnosti a specifika vyuţití nákladové metody ......................................................... 45 3.1 Bankovnictví a pojišťovnictví ................................................................................... 45 3.1.1 Oceňování staveb z pohledu bank ...................................................................... 45 3.1.2 Oceňování staveb z pohledu pojišťoven ............................................................. 47 3.2 Ocenění při obchodních aktivitách ............................................................................ 49 3.2.1 Ocenění poloţek majetku firmy ......................................................................... 49 3.2.2 Ocenění nepeněţitých vkladů ............................................................................. 50 3.2.3 Akvizice a fůze ................................................................................................... 50 3.3 Ocenění při správě majetku ....................................................................................... 50 3.3.1 Property management ......................................................................................... 51 3.3.2 Facility management .......................................................................................... 51 3.3.3 Majetek ve správě měst a obcí ............................................................................ 51 3.3.4 Státní a veřejná správa ........................................................................................ 52 3.4 Administrativní ocenění ............................................................................................ 52 3.4.1 Pro stanovení daňové povinnosti ........................................................................ 53 3.4.2 Pro zjištění výše náhrady za vyvlastnění ............................................................ 54 4.

Zhodnocení vhodnosti pouţití nákladové metody pro ocenění nemovitostí ............... 55 4.1 Výhody ...................................................................................................................... 55 4.2 Nevýhody .................................................................................................................. 55 4.3 Srovnání vhodnosti vyuţití ........................................................................................ 56 4.4 Vztah k trţní hodnotě ................................................................................................ 57 4.5 Závěrečné shrnutí ...................................................................................................... 59 Závěr .................................................................................................................................... 61 Pouţitá literatura .................................................................................................................. 64 Zákony ............................................................................................................................. 64 Internetové a jiné zdroje .................................................................................................. 64 Přílohy ................................................................................................................................. 65

7

Úvod Ţivot člověka je ovlivňován celou řadou faktorů, jedním z nich je mimo jiné zajišťování ekonomické stability a právního zabezpečení jednotlivých lidských ţivotů. Existence tzv. nákladové metody, jeţ je vyuţívána pro oceňování nemovitostí, představuje jeden z mnoha elementů, které by měly v naší společnosti právně ekonomickou stabilitu upevňovat. Tématem mé práce je: Specifika a moţnosti pouţití nákladové metody při ocenění nemovitosti. Dílčím cílem mé práce tedy je analyzovat a shrnout vývoj tzv. nákladové metody. Práce je strukturována do čtyř hlavních a několika dílčích kapitol. První kapitola je především popisná, zaměřená na definici pojmů pouţitých v dalších kapitolách. Druhá, hlavní část, je analytická, jsou v ní zpracovány vstupní údaje za účelem nalezení cíle práce. Jedná se o stručný popis postupu ocenění pomocí nákladové metody. Dále se zabývá analýzou určení reprodukčních nákladů, analýzou stanovení opotřebení a funkčních a ekonomických nedostatků. Třetí kapitola je věnována moţnostem a specifikům vyuţití nákladové metody při ocenění. Následuje kapitola, ve které se snaţím zhodnotit moţnosti a vhodnosti vyuţití nákladové metody. V práci jsou pouţity metody popisné, analytické a komparativní. V jednotlivých částech se tyto metody prolínají a kombinují. První část vyuţívá zejména deskripci, v analytické části jsou vyuţity metody analýzy a komparace. V závěru práce shrnu a vyzdvihnu zásadní myšlenky práce. Samotný závěr bude představovat objektivně docílené pojetí srovnání. Závěrečné shrnutí by mělo představovat komplexní pohled na danou problematiku, kterou se pokusím zachytit pomocí metod srovnání a analýzy jednotlivých elementů, jeţ danou oblast značně ovlivňují. Hlavní téma práce bude tedy podloţeno řadou teoretických faktů, analýz a praktického srovnání. Tyto dokáţou zajistit celistvost práce. Doufám, ţe se mi, jak na základě dosavadních poznatků, tak i díky výstupům jednotlivých kapitol – podaří dospět k uceleným závěrům, přinášejícím alespoň zčásti nový pohled na danou problematiku.

8

1. Definice pojmů Tato kapitola se bude zabývat základní definicí základních pojmů, jako je např.: základní definice k oceňování či definice trţní hodnoty. Definování těchto základních pojmů, které úzce souvisí s adekvátní vyuţitelností tzv. nákladové metody, by mělo teoreticky nastínit různé moţnosti pouţití nákladové metody v souvislostech s nastíněním problematiky a druhů metod oceňování (porovnávací metoda, nákladová metoda, příjmová (výnosová) metoda) a jejich případné komparace.

1.1 Nemovitost, stavba (kvalifikace stavby), pozemek Nemovitosti podle ustanovení § 5 zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) myslíme pozemek nebo stavbu, která je spojena se zemí tzv. pevným základem.1 Jednat se podle výše uvedeného můţe o dům, chatu, garáţ, zahradu, pole, park, rybník atd. V některých příkladech jde také o bytovou jednotku či nebytový prostor. Zmiňovaný zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí pro kaţdý druh nemovitosti (pozemek, budova, byt atd.) předepisuje konkrétní údaje, které vedou k nezaměnitelnému určení konkrétní nemovitosti. Dále se budu věnovat těm nejčastěji se vyskytujícím případům – pozemkům a budovám. Vlastnictví nemovitosti je prokazováno prostřednictvím dokladu o vlastnictví tzn. výpisem z listu vlastnictví z katastrálního operátu evidence nemovitostí. Kupní smlouva či jiná nabývací listina má z tohoto hlediska nulový význam. Smlouva je totiţ pouhým vyjádřením – pouze dohodou, mezi stranami uvedenými ve smlouvě. Tato vyjadřuje pouze skutečnost toho, ţe jedna strana prodává danou nemovitost druhé straně a to za určitých někdy i značně specifických podmínek. „Dokud nejsou změny vlastnických práv a tedy účinky takové dohody vloţeny do katastrální evidence nemovitostí, zůstává evidovaným vlastníkem původní majitel, a to i kdyţ podle smlouvy nemovitost uţ prodal.“2

1

Nikde není jasně definováno, jak má toto spojení vypadat – správně by se mělo hovořit o tom, ţe se jedná o

stavby pevně spojené se zemí základem. 2

ORT, PETR, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I

Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3

9

1.1.1 Stavba 1.1.1.1 Definice dle stavebního zákona: Stavba je definována podle stavebního zákona - stavbou jsou zde myšlena veškerá stavební díla (bez zřetele na jejich stavebnětechnické provedení, účel a dobu trvání. Je to tedy taková věc, která je výsledkem stavebního díla - stavební činnosti člověka dle § 139b, odst. 1, zák. č. 50/1976 Sb.). Pokud je v zákoně pouţit pojem stavba, rozumí se tím i její část. (§ 139, písm. a, zák. č. 50/1976 Sb.). Pozor zde na souvislosti např. s § 55, odst. 2, písm. b - změna způsobu uţívání stavby, se vztahuje i na část stavby, nestačí ohlášení ani tehdy, kdyţ se změní účel třeba jen části stavby. Stavby dělíme na trvalé a dočasné stavby viz- § 139b, odst. 2, zák. č. 50/1976 Sb. Vydaným stavebním povolením je předem omezena doba trvání dočasných staveb. U trvalých není stanoveno předem ţádné časové omezení. Jednoduché stavby viz - § 139b, odst. 5, zák. č. 50/1976 Sb. a) Stavby pro bydlení se zastavěnou plochou do 300 m2, maximálně 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí včetně podkroví. b) Stavby pro individuální rekreaci (rekreační chalupa, rekreační chata, rekreační domek, zahrádkářská chata) c) Nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlaţím a zařízení staveniště, pokud zastavěná plocha je do 300 m2, rozpětí je maximálně 9 m a výška do 15 m. d) Přípojky inţenýrských sítí. e) Opěrné zdi. f) Podzemní stavby do 300 m2 a hloubky 3 m.

Drobné stavby plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní viz - § 139b, odst. 7, zák. č. 50/1976 Sb. a) Stavby s jedním nadzemním podlaţím, do 16 m2 a výškou do 4,5 m. b) Podzemní stavby do 16 m2 a hloubkou do 3 m c) Oplocení, propustky, chodníky, přejezdy viz - § 139b, odst. 8, zák. č. 50/1976 Sb.

Drobnou stavbou není garáţ viz - § 139b, odst. 9, zák. č. 50/1976 Sb.

10

Vedlejší stavby Podle § 2, vyhl. č. 279/1997 Sb. je vedlejší stavbou stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata.

1.1.1.2 Členění staveb dle zákona o oceňování majetku: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku člení stavby pro účely oceňování takto:3 a) stavby pozemní, kterými jsou a. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory b. venkovní úpravy b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška.

1.1.2 Pozemek 1.1.2.1 Definice dle katastrálního zákona: Pozemek je definován v §27 písm. a) katastrálního zákona č. 344/1992 jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků“. Parcelou se podle katastrálního zákona §27 písm. b) rozumí „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

3

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku §3

11

Příklad 1 - pozemek sloţený z více parcel. Vlastním rekreační objekt s jedním pozemkem, který je oplocen a uţíván jako jeden funkční celek a přitom se skládá z několika parcel - stavební, zahrada, sad, pastvina. Kde kaţdá z parcel má svoje parcelní číslo. Příklad 2 - parcela sloţená z více pozemků. Na parcele zahrada mám hranicemi rozlišujícími způsob vyuţití pozemek - na pěstování zeleniny, dětské hřiště, zákoutí s ohništěm a krbem a pole brambor. Poměrně častou chybou je označování pozemku termínem „stavební“ jen na základě skutečnosti, ţe je na něm něco postaveno. Ačkoli v obecném chápání tohoto slova tomu tak je, v oblasti práva k nemovitostem se jedná o speciální termín, jehoţ obsah není s tímto obecným pojetím totoţný. V katastrálních územích, kde jsou pozemky vedeny pouze v jedné číselné řadě, jsou sice také stavby postaveny na pozemcích, ale přesto se v terminologii práva nejedná o „stavební parcely“, ale prostě jen o „parcely“. Přívlastek „stavební“ je vyhrazen pouze pro vybrané pozemky, které se nacházejí v katastrálních územích, kde jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách. Podle § 2, písm. b, zák. č. 344/1992 Sb. katastrální zák. a podle § 9, zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku se rozlišují následující druhy pozemků: a) zemědělské pozemky b) stavební pozemky c) lesní pozemky - zalesněné plochy d) vodní nádrţe a vodní plochy - rybníky, řeky, potoky, jezera e) ostatní (jiné) pozemky - hospodářsky nevyuţitelné (neplodná půda, roklina, baţina, skála, těţba surovin-lom).

1.1.2.2 Členění staveb dle zákona o oceňování majetku: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku člení stavby pro účely oceňování 4

takto:

a) stavební pozemky, kterými jsou a. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění 4

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku §9

12

b. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které pozemkem

tvoří

evidovaným

jednotný

v

funkční

celek se

stavbou a

katastru nemovitostí v druhu pozemku

zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina

1.2 Teorie oceňování Oceňování nemovitostí je vědní obor, jehoţ hlavní úkol spočívá ve správném zjištění trţní hodnoty majetku na základě zjištěných parametrů a daných postupů. Z ekonomického hlediska se jedná o velmi důleţitou činnost. Zjištění správné hodnoty je předpoklad k další moţné směně majetku. Zjišťovanou trţní hodnotou je pak cena, kterou lze teoreticky získat při realizované směně odhadovaného majetku. Specifické pro nemovitosti oproti jiným věcem je fakt, ţe jsou pevně vázány se svojí polohou. To způsobuje komplikace zvláště při oceňování na trţní cenu. Není problém vypočítat a stanovit náklady na pořízení stavby, problém však nastává při stanovení ceny pozemku. Nejvíce v místech, kde se prodeje podobných pozemků nerealizovaly a tudíţ není s čím porovnávat. Dalším důleţitým ukazatelem při rozhodování o koupi nemovitosti často bývá její schopnost přinášet majiteli zisk. Základní vliv na cenu v trţním prostředí má vzájemné působení nabídky a poptávky. Jako u kaţdého jiného zboţí je zřejmé, ţe pokud bude převaţovat poptávka nad nabídkou po určitém druhu nemovitosti, ceny těchto nemovitostí

13

budou stoupat, naopak pokud bude převaţovat nabídka nad poptávkou, ceny se budou sniţovat.

1.2.1 Základní pojmy 1.2.1.1 Tržní hodnota a tržní cena Tyto dva pojmy mohou být snadno zaměněny. Jejich význam je podobný, ale je velmi důleţité oba pojmy rozlišovat. Cílem ocenění je správně určit trţní hodnotu. Ta pak vyjadřuje jakousi střední hodnotu z předpokládaných trţních cen běţně dosahovaných na trhu. Střední hodnotu proto, ţe záleţí na konkrétních podmínkách realizovaného prodeje a ceny se mohou pohybovat v určitém rozmezí. Trţní cenu na rozdíl od trţní hodnoty nelze oceněním stanovit. Trţní cena je totiţ dohodnuta při samotném prodeji mezi kupujícím a prodávajícím za určitý majetek v určitém čase. V oceňovací praxi se můţeme setkat s několika výklady trţní hodnoty. Nejdůležitějšími a v praxi nejpoužívanějšími jsou tyto: 1. Definice vycházející ze zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v §25 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Definice

podle

komunitárního

práva

(práva

Evropské

unie)6

Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být

5

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ORT, PETR, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8, str. 14 6

14

prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. 3. Definice dle IVSC/TEGoVA7 Trţní hodnota je odhadnutelná částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

1.2.2 Druhy cen8 Cena zjištěná (úřední, administrativní) Tento pojem označuje cenu zjištěnou podle cenového předpisu. Cenový předpis v České republice tvoří zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Prováděcí předpis k tomuto zákonu je vyhláška Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., v současné době ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. Ocenění pro stanovení zjištěné ceny se pak provede v případech, které specifikují jiné předpisy a v případech, kdy tak rozhodne příslušný orgán. Cena pořizovací a cena reprodukční S cenou pořizovací se můţeme nejčastěji setkat v účetní evidenci. Vyjadřuje cenu, která by musela být vynaloţena na pořízení nemovitosti v době jejího vzniku. Protoţe nejde o cenu současnou, ale jedná se o cenu uvaţovanou v minulosti, je vyjádřena bez odpočtu opotřebení. Naopak cena reprodukční vyjadřuje cenu, za kterou by bylo moţné stejnou nebo parametrově srovnatelnou nemovitost pořídit v době jejího ocenění. Zde se také neuţívá odpočet opotřebení.

7

ORT, PETR, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8, str. 14 8 BRADÁČ, A. A KOL., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. vydání Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009, ISBN 978-80-7204-603-0

15

Věcná hodnota (časová cena) Věcná hodnota znamená: reprodukční cena nemovitosti, která je sníţena o skutečné opotřebení, odpovídající opotřebení průměrné nemovitosti se shodným stáří a podobnou intenzitou pouţívání, následně sníţená o náklady, které je nutné vynaloţit na opravu závad bránícím okamţitému vyuţívání nemovitosti. V zákoně o oceňování majetku lze nalézt obdobu této ceny nazvanou „cena zjištěná nákladovým způsobem“, nutno však poznamenat, ţe věcné hodnotě odpovídá cena zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu Kp. Výnosová hodnota Při zjišťování výnosové hodnoty je na nemovitost nahlíţeno z ekonomického hlediska jako na věc, jejíţ vlastnictví má přinášet majiteli určitý výnos. Samotná výnosová hodnota pak specifikuje velikost kapitálu, který by při uloţení na určitou úrokovou míru v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by se rovnaly výnosům spjatými s vlastnictvím nemovitosti. Lze ji tedy definovat jako součet diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.

1.2.3 Podklady pro oceňování nemovitostí Pro zpracování ocenění nemovitosti musí mít odhadce k dispozici určité podklady, ze kterých čerpá důleţité informace o nemovitosti. Přehled všech podkladů pouţitých při tvorbě ocenění je odhadce povinen uvést ve znaleckém posudku. Podklady potřebné pro ocenění kaţdého druhu nemovitosti se mohou lišit. Zde uvádím pouze několik základních: a) Výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců) b) Kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků c) Stavební povolení a kolaudační rozhodnutí na všechny oceňované stavby d) Projektovou dokumentaci oceňovaných staveb e) Smlouvu o nabytí vlastnictví k oceňované nemovitosti f) Doklady omezující vlastnická práva (např. věcná břemena) g) Soupis realizovaných stavebních úprav a změn na oceňované nemovitosti

Nutno říci, ţe katastr nemovitostí je pevně spjat s pozemky i ostatními nemovitostmi. Slouţí k jejich evidenci, grafickému zobrazení a záznamu práv

16

k nemovitostem. Řídí se katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb., v současnosti katastrální operát obsahuje soubor geodetických informací (SGI), soubor popisných informací (SPI), souhrnné přehledy o půdním fondu a dokumentace. Pro praxi oceňování majetku je katastr nemovitostí důleţitý zdroj informací. Avšak údaje v něm uvedené nemusí být vţdy správné a přesné (např. výměry nemusí odpovídat skutečnosti, coţ můţe být způsobeno mnoha faktory souvisejícími se samotnou tvorbou katastrálních map). Údaje katastru, závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí v něm vedených, kterými jsou parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území vymezuje katastrální zákon.

1.2.4 Základní metody oceňování nemovitostí V procesu oceňování nemovitostí jsou vyuţívány zpravidla tři základní metody oceňování a to nákladová, výnosová a porovnávací. Kaţdá z uvedených metod má svůj specifický postup a způsob výpočtu. Jednotlivé metody jsou také ovlivňovány různými faktory, více či méně působícími na celkovou hodnotu oceňované nemovitosti. V průběhu tvorby odhadu hodnoty nemovitosti můţe dojít, a často dochází, k vyuţití všech tří metod nebo jejich kombinaci v souvislosti s povahou zkoumané nemovitosti a celkovém účelu jeho hodnocení. Proto je důleţité, vědět pro jaký účel je ocenění prováděno. V případě potřeby zjištění administrativní ceny se postup ocenění řídí dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. V takovémto případě legislativa pak přesně určuje, jakou metodu pro ocenění je nutné zvolit. Pokud má však odhadce určit cenu obvyklou, do určité míry nemusí postupovat podle zákona. Do jisté míry z toho důvodu, ţe při zjišťování ceny obvyklé se cena neurčuje na základě pouze jedné metody ocenění, ale určí se na základě kombinace více způsobů ocenění.

1.2.4.1 Metoda porovnávací Metoda spočívá v komparaci, tzn. porovnání oceňované nemovitosti s tzv. vzorky, které jsou dle parametrů upravovány pomocí koeficientů. Vzorky pak vybíráme za předpokladu, ţe se snaţíme vybrat takové, aby co nejvíce parametrů bylo podobných či obdobných. Tím, ţe kaţdá nemovitost je svým způsobem jedinečná máme zaručeno, ţe 17

vzorek nebude nikdy stejný jako oceňovaná nemovitost. Pro zvýšení vypovídací schopnosti je doporučeno pro porovnání vybrat vzorky s parametry jak lepšími, tak horšími. Kaţdý odhadce by měl disponovat databází jiţ realizovaných prodejů či alespoň nabídek. Tvorba takovýchto databází není jednoduchá. Předpokladem k vytvoření spolehlivé databáze je neustálé získávání informací o pohybech na trhu. Dalším důleţitým aspektem je úplnost a pravdivost údajů. Lze získat např. realizovanou cenu při prodeji nemovitosti z kupní smlouvy, ale i tento údaj nemusí být zcela přesný. Můţe zde sehrát svoji roli daňová povinnost při převodu nemovitostí a cena ve smlouvě můţe být uzpůsobena pro účel tuto povinnost optimalizovat. Nabídkové ceny jsou opakem cen realizovaných, většinou bývají nadsazeny aţ o cca 10%. Odhadce téţ můţe pouţít i informace z externích databází. Jednotkou pro komparaci se nejčastěji vyuţívá Kč/m2, při níţ odpadají problémy s kvantitativní rozdílností. Lze vyuţít i jiné jednotky, jejich pouţití je ale omezeno a mohou přinášet problémy pro vytvářené ocenění. Výhodou této metody je přímá vazba na ceny utvářené v trţním prostředí. Pokud nejsou splněny předpoklady pro její pouţití, můţe vést ke zkreslenému výsledku. Nutno dodat, ţe porovnávací metoda v prostředí českého trhu s pozemky má výhradní postavení a pouţití jiné metody je aţ na výjimky nemoţné.

1.2.4.2 Metoda příjmová (výnosová) Příjmová či někdy nazývána výnosová metoda definuje hodnotu majetku v souvislosti s hodnotou budoucích příjmů, které z něho lze získat. Vzhledem k tomu, ţe tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny na současnou hodnotu. Lze tedy říci, ţe výnosová hodnota nemovitosti je určena součtem předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu, diskontovaných na současnou hodnotu. „Majetky, které jsou schopny generovat příjem, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku.“9 9

ZAZVONIL, ZBYNĚK, Oceňování nemovitostí na tržních principech

Praha CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2, str. 43.

18

Pokud je tato metoda relevantně vyuţívána, je všeobecně odborníky povaţována za metodu, která je schopna spolehlivě indikovat hodnotu majetků či nemovitostí, jeţ jsou pořizovány kvůli jejich schopnosti kumulovat a zároveň produkovat příjmy.

1.2.4.3 Metoda nákladová Nákladová metoda, které se budu dále věnovat, se zaměřuje na zohledňování určitých nákladů, které jsou úzce propojeny s tzv. reprodukcí či formou jisté náhrady oceňovaného majetku. Z takto stanovené hodnoty dochází k odečtu případných odpočtů odpisů či znehodnocení, jeţ vzniklo fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností. V rámci nákladové metody rozlišujeme dvě prioritní roviny týkající se pojetí majetku:10 a) Náklady na pořízení majetku jakoţto nového (Cost of Reproduction New) jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. b) Náklady na nahrazení majetku jakoţto nového (Cost of Replacement New) jsou náklady na vybudování majetku se stejnou vyuţitelností při současných cenách, při pouţití moderních technologií v souladu s novými normami, moderního projektu a celkového uspořádání.

1.2.5 Znalecká činnost Znalecká činnost podle stanov zákona představuje takovou znaleckou činnost, která je kontrolovatelná státními orgány a orgány, na které byly převedeny jednotlivé úkoly státních orgánů. Obdobně je to s pojetím znalecké činnosti, jeţ je prováděna v souvislosti s právními úkony fyzických nebo právnických osob. „Při znaleckém posuzování v řízení před státními orgány tedy znalec nemusí zkoumat, zda se jedná o právní úkon; jednoznačně se o znaleckou činnost jedná. Naproti tomu bude-li poţádán o vypracování znaleckého posudku organizací nebo občanem, musí se jednat o posuzování v souvislosti s právním úkonem. Právní úkon přitom můţe být zamýšlený, na základě závěru posudku se pak můţe

10

BRADÁČ, A., FIALA, J. A KOL., Rádce majitele nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha, Linde

Praha a.s. 2006, ISBN 80-7201-4572-9

19

nebo i nemusí uskutečnit.“11 Do rámce znalecké činnosti řadíme dále například ocenění rodinného domu, který je předmětem případné koupě, či ocenění v otázce dělení a vypořádání podílového spoluvlastnictví apod. Zákonem stanovené závazky by měly vést dodrţování úpravy ve vztahu k organizacím nebo občanům v podobě právního předpisu a zároveň zastupuje funkci prevence, jelikoţ na základě správně vyhodnoceného znaleckého posudku je moţné mnohdy dosáhnout konsensu. Provádění znalecké činnosti je tedy jasně stanovena v rovině příslušné legislativy.12 Jednotliví znalci jsou podle zákona povinni vykonávat znaleckou činnost vhodně, řádně a v rámci stanovené lhůty. Kaţdý znalec je legislativou zavázán k osobnímu výkonu znalecké činnost. Tím je myšleno, ţe by svoji znaleckou činnost či její část neměl přenechat jiné osobě. Existují i výjimky, kdy některé znalecké posudky (v přípravné fázi), jeţ nemusí znalec vykonávat osobně.13 Dalším takovým typem výkonu znalecké činnosti jsou tzv. práce pomocné či konzultantské, při kterých dochází k posuzování speciálních dílčích otázek apod. O moţnost přibrání konzultanta je však třeba předem poţádat státní orgán, který znalce pro podání posudku ustanovil. Do posudku znalec uvede důvody přibrání konzultanta, přičemţ však znalec nese odpovědnost za celý posudek, včetně konzultované části.

1.2.6 Legislativní předpoklady Oceňování nemovitostí je prováděno díky aplikování jednotlivých oceňovacích metod či pravidel. Přitom je nutno znát základní právní předpisy, které se úzce týkají problematiky oceňování nemovitostí. Mezi základní právní předpisy v této oblasti řadíme: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů.

11

BRADÁČ, A. A KOL., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. vydání

Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009, ISBN 978-80-7204-603-0, str. 33. 12

Např. zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.

13

BRADÁČ, A. A KOL., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. vydání

Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009, ISBN 978-80-7204-603-0. str. 68.

20

Vyhláška 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon platí pro převody a přechody práv a vlastnictví k nemovitostem, včetně uţívacích práv k nemovitostem. Zákon 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Základem je pojetí, pravomoci a fungování katastru - katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice (dále jen "nemovitosti") zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení apod. Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území, rozhodování v území apod.

21

2. Popis a analýza nákladové metody Nákladovou metodou dochází k oceňováním staveb, u kterých není nejdůleţitější sledovanou skutečností výnos, ale spíše neţ to jejich funkčnost. Touto metodou jsou oceňovány především tzv. nevýrobní objekty, jako jsou: rodinné domy, rekreační objekty, školy, kostely, muzea apod. Cena stavby je pořizována zejména z hlediska nákladů potřebných na výstavbu stavby. Výstupem nákladového ocenění je tzv. reprodukční cena, která je chápána jako hodnota k datu ocenění, ze které po sníţení o opotřebení získáme tzv. časovou cenu – věcnou hodnotu. Nákladová metoda patří mezi jeden z nejstarších způsobů oceňování nemovitostí. Kupující se ve většině případů musel rozhodnout, zda se mu vyplatí koupit si dům starší a opotřebený, či si postavit dům nový. Z toho vyplývá, ţe nákladová cena neodráţí přímo cenu trţní, ale spíše vypovídá o ceně, za jakou by bylo moţno stejnou stavbu nově vybudovat. Při oceňování stavby nákladovou metodou se vychází z následujících elementů: a) základní ceny za měrné jednotky stavby (v m, m2, m3) b) náklady na pořízení stavby c) charakter stavby, velikosti, její vybavení, polohy a prodejnosti d) technické opotřebení stavby (cena stavby se přiměřeně sníţí o opotřebení vzhledem

k jejímu stáří, stavu a předpokládané další ţivotnosti stavby nebo její části)

2.1 Deskripce postupu při oceňování nákladovým způsobem Vyuţití nákladové metody je velice široké. Bohuţel postup při ocenění nákladovým způsobem není pevně definován. Je to i díky tomu, ţe výpočet výchozí ceny je moţné provést více způsoby. V následujícím textu se budu snaţit popsat a analyzovat průběh ocenění nákladovou metodou. 14

14

ORT, PETR, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8

22

2.1.1 Popis majetku Při aplikování nákladové metody při oceňování nemovitostí je důleţitý popis nemovitosti. Popis se vztahuje např. k umístění, tvar, svaţitost, přístupnost, účel a vyuţití nemovitosti atd. Stěţejní jsou přitom získané údaje z katastru nemovitostí, jakými jsou parcelní číslo, rozloha, způsob vyuţití. Další velmi cenné podklady vztahující se jiţ přímo ke stavbám jsou např. projekty, technická dokumentace, rozpočet stavby a další. Tyto dokumenty ale většinou bývají dostupné pouze u novějších staveb. V případech, kdy odhadce nemá dostatek podkladů pro vypracování ocenění je důleţité provést důsledné místní šetření, při kterém dojde ke změření nemovitosti, tak aby bylo moţno vypočítat obestavěný prostor. Z místního šetření se dále určuje druh konstrukcí a materiálů, vybavení a standardy stavby. Popis nemovitosti se ovšem netýká pouze hlavní stavby, ale také tzv. širších vztahů (na mysli mám popis jednotlivých staveb). Jedná se o tzv. vedlejší stavby a venkovní úpravy. Některé venkovní úpravy a drobné vedlejší stavby jiţ nejsou tak významným prvkem v konečné ceně, nicméně pro úplnost a komplexnost ocenění majetku je dobré s nimi počítat.

2.1.2Výpočet obestavěného prostoru Výpočet obestavěného prostoru lze provést různými metodikami. V praxi nejčastěji vyuţívané jsou postupy, které definují zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, resp. prováděcí vyhláška k tomuto zákonu a norma ČSN 73 40 55. Metoda výpočtu pomocí vyhlášky provádí výpočet obestavěného prostoru zjednodušeným způsobem a nezahrnuje např. základové konstrukce.

2.1.3 Stanovení typu objektu Kaţdý druh reprodukčních cen se vztahuje nejen k obestavěnému prostoru, ale i k určitému typu objektu. Objekty lze dělit ze dvou úhlů pohledu. Prvním rozdělujeme stavby z hlediska jejich vyuţití, tzn. objekty pro bydlení, administrativu, výrobu, průmysl a další. Problém vyvstává v okamţiku víceúčelových budov. Ty pak lze ocenit např. podle převládajícího účelu vyuţití nebo objekt lze pomyslně rozdělit na části podle vyuţití. Ocenění se provede pro kaţdou část samostatně a následným sečtením získáme celkovou hodnotu objektu.

23

Druhým způsobem je rozdělení dle druhu konstrukce např. na zděné, monolitické, montované a další.

2.1.4 Výpočet výchozí hodnoty nemovitosti Výpočet výchozí hodnoty nemovitosti se nejčastěji provádí vynásobením obestavěného prostoru s reprodukční cenou. Přitom platí, ţe existuje několik moţných způsobů výpočtu reprodukční hodnoty nemovitosti: globální způsob, stavebnicový způsob, podrobný poloţkový rozpočet. Tvorbou katalogů s reprodukčními cenami se zabývají odborné firmy. Protoţe oceňovaný objekt často nebývá naprosto shodný s objektem, u kterého známe reprodukční cenu, musíme reprodukční cenu upravit indexy a koeficienty na stejnou cenovou úroveň (indexem přepočtu cenových úrovní, koeficientem vlivu vybavení stavby, koeficientem vlivu zastavěné plochy, koeficientem vlivu výšky podlaţí). Reprodukční náklady Vyjadřují náklady na pořízení stejné stavby – shodné typem, konstrukcí rozsahem a vybavením. Důleţitým aspektem reprodukčních nákladů je při jejich vyuţití zachování shodných materiálů a technologií. Většina metod obsahuje databáze s agregovanými cenami. Agregované ceny se vţdy vztahují k určité měrné jednotce (např. m2, m3) Ceny jednotlivých agregovaných poloţek získáme sečtením všech nákladů na jednotlivý stavební krok (materiálu, práce, dopravy atd.). Vysoce agregované ceny pak získáme dalším agregováním agregovaných cen. Reprodukční náklady lze následně stanovit pomocí několika moţných způsobů, například pouţitím cenového předpisu, vlastní databáze reprodukčních cen, vyhotovením podrobného poloţkového rozpočtu a dalšími metodikami. Přičemţ platí, ţe kaţdá metodika má svojí určitou přesnost a náročnost zpracování. Podrobně se problematice stanovení reprodukčních nákladů budu věnovat dále. Náhradové náklady Zatímco reprodukční náklady kopírují přesně náklady na pořízení shodné stavby ve stejné kvalitě a ze shodných materiálů, náhradové náklady určují sice také náklady na pořízení stavby shodných parametrů, rozsahu a uţitku, avšak při vyuţití nových moderních materiálů a technologií výstavby. Např. v domě se stářím 40 let jsou osazeny špaletová okna, při vyuţití reprodukčních nákladů bude do ceny započtené stejné okno, které je

24

v domě osazeno. Zatímco při pouţití náhradových nákladů bude počítáno jiţ s novým systémem dřevěných oken (např. eurookna) nebo plastových oken.

2.1.5 Životnost Ţivotnost stavby je doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání za podmínky, ţe na stavbě byla po celou dobu prováděna běţná údrţba, jinými slovy doba, po kterou je stavba schopna plnit svoji funkci. Je limitována dvěma hranicemi, a to technickou a ekonomickou: Ekonomická životnost stavby Ekonomická ţivotnost stavby trvá, pokud je z hlediska ekonomické efektivnosti výhodné stavbu provozovat. Jakmile přestane být provoz stavby rentabilní, hledá se pro stavbu jiné vyuţití. Kdyţ se nenalezne efektivní vyuţití stavby, končí její ekonomická ţivotnost. Fyzická (technická) životnost stavby Technická ţivotnost stavby trvá, pokud jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby tak, aby stavba plnila svojí funkci. Stavba můţe mít sníţenou technickou ţivotnost, a to o opotřebení (amortizaci) jednotlivých konstrukcí. Prvky krátkodobé ţivotnosti se zpravidla vyplatí opravit, pokud ekonomická ţivotnost stavby trvá. Při technickém doţití prvků dlouhodobé ţivotnosti ztrácí stavba svojí funkci a končí její technická ţivotnost.

2.1.6 Opotřebení Pojem opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost stárnutí stavby a její postupnou degradaci způsobující pokles ceny nemovitosti. Opotřebení lze chápat jako jistý pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. S opotřebením úzce souvisí i nutnost provedení odhadu znehodnocení stavby, jeţ je prováděno globálním, analytickým, nákladovým či jiným způsobem. Pro výpočet opotřebení lze vyuţít několik metod, například lineární, kvadratickou, analytickou a další.

25

2.1.7 Funkční a ekonomické nedostatky Dříve se funkční nedostatky při ocenění nákladovým způsobem nevyuţívaly. Výchozí reprodukční cena se pouze sníţila o opotřebení a výsledná částka byla povaţována za trţní hodnotu. Ukázalo se však, ţe zjištěné hodnoty často značně neodpovídají reálné trţní hodnotě. Tuto nepřesnost způsobovalo zanedbání morálního zastarávání stavby, které nyní zohledňují funkční nedostatky. Během identifikace funkčních nedostatků stavby je potřeba postupovat podle následujících kroků: stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků; výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku; výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků (ideál) a výpočet funkčních nedostatků. Ekonomické nedostatky vznikly také na základě nutnosti přiblíţení věcné hodnoty k trţní hodnotě. Jako první se začaly vyuţívat v USA a následně i v Evropě. V českých podmínkách aplikaci ekonomických nedostatků najdeme v oceňovací vyhlášce pod koeficientem prodejnosti Kp.

2.1.8 Zjištění hodnoty pozemku Hodnotu pozemku lze získat různými způsoby. Rozhodující přitom je, pro jaký účel ocenění nemovitosti jako celku odhadce či znalec vypracovává. Při ocenění dle cenového předpisu lze hodnotu pozemku získat oceněním dle platného cenového předpisu nebo pokud jsou pro dané katastrální území dostupné cenové mapy, lze určit hodnotu pozemku i podle nich. V případě, ţe je zadáním ocenění zjistit trţní cenu je moţné pro odhad hodnoty pozemku vyuţít všech metod vhodných pro oceňování pozemku.

2.1.9 Rekapitulace a vyhodnocení Závěrečnou fází při ocenění nejen nákladovou metodou je konečná rekapitulace a vyčíslení konečné hodnoty nemovitosti. V případě ocenění nákladovou metodou věcné hodnoty. V průběhu ocenění došlo nejprve k identifikaci stavby, na jejíţ podkladech bylo moţné provést výpočet reprodukční ceny. Následným určením ţivotnosti a opotřebení stavby byla reprodukční cena upravena k současnému stavu nemovitosti. Následně záleţí pro jaký účel se ocenění vypracovává a tudíţ jaký druh ceny zjišťujeme. Pokud je ocenění

26

vypracováno pro zjištění trţní hodnoty, je reprodukční cena upravena pomocí ekonomických a funkčních nedostatků. Posledním krokem je přičtení hodnoty pozemku ke zjištěné ceně nemovitosti.

2.2 Základní rozdělení typů nákladové metody 2.2.1 Vyhláškový způsob Ocenění řídící se postupem uvedeným v platné prováděcí vyhlášce k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku má v praxi své nezastupitelné místo. Pokud znalec vyuţije ocenění dle vyhlášky lze konstatovat, ţe ocenění je vypracováno pro určitý účel, nejčastěji pro podnět soudu, například určení dědické daně nebo pro určení náhrady za vyvlastnění či další specifické účely, které jsou většinou definované přímo v zákoně o oceňování majetku nebo v dalších konkrétních zákonech. Pokud se libovolný zákon odvolává právě na uţití oceňovací vyhlášky, nelze zvolit ţádný jiný přístup. Všemi moţnostmi vyuţití nákladové metody zpracované podle vyhlášky se budu zaobírat v následující kapitole. Ocenění podle cenového předpisu má své výhody i nevýhody. Značná výhoda plyne z přesného určení postupu, který je definován v platné oceňovací vyhlášce. Z toho plyne i nevýhoda, znalec nemůţe vyuţít dalších nástrojů k upřesnění hodnoty nemovitosti a tedy přiblíţení se k její skutečné trţní hodnotě. Proto cena zjištěná pomocí cenových předpisů někdy ani zdaleka nemusí odpovídat skutečné trţní hodnotě. Při vyuţití tohoto postupu si znalec můţe být jist, ţe nikde nepochybil. Základní postup ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. Ocenění budovy nákladovým způsobem se počítá podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp15 Ve kterém: ZCU - základní cena upravená ZC - základní cena (základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru nebo 15

Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o

změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů §3

27

základní ceny obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a cena za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru) K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, který se vypočítá podle vzorce: K2 = 0,92 + (6,60/PZP), kde: 0,92 a 6,60 jsou konstanty: PZP - počet m2 průměrné zastavěné plochy K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popř. samostatně oceňované části, který se získá pomocí vzorce: K3 = (2,10/v) + 0,30 pro budovy, K3 = (2,80/v) + 0,30 pro haly, ne však méně neţ 0,60, kde: 2,10; 2,80; 0,30; 0,60 jsou konstanty, v - průměrná výška podlaţí v metrech K4 - koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n), kde: 0,54 je konstanta, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov a hal, výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na podkladě průkazného zdůvodnění K5 - koeficient polohový (skupiny měst a obcí) Ki - koeficient změn cen staveb Kp - koeficient prodejnosti Uvedený vzorec platí pro výpočet hodnoty budov a hal. Při oceňování jednotlivých typů staveb se pouţívají pouze některé z uvedených koeficientů. Vypočtená základní cena upravená ZCU se vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru. Tato zjištěná cena se sníţí o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15 aktuální vyhlášky. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. Analýza vybraných koeficientů Důleţitost správného určení některých koeficientů vyuţitých pro redukci ceny zjištěné vyhláškovým způsobem je potřeba nepodceňovat a věnovat jim zvýšenou pozornost. Jedná se hlavně o koeficient vybavení stavby K4, polohový koeficient K5,

28

koeficient změn cen staveb Ki a koeficient prodejnosti Kp. Dále se pokusím analyzovat jejich vliv na konečnou zjištěnou cenu nemovitosti. Koeficient vybavení stavby K4 Tento koeficient řeší problematiku odlišnosti vybavení jednotlivých nemovitostí. Vyhláška udává jeho výpočet dle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n) kde 1 a 0,54 jsou konstanty. Činitel n pak představuje součet objemových konstrukcí s nadstandardním vybavením sníţeným o součet konstrukcí s podstandardním vybavením. Koeficient vychází z určení objemových podílů jednotlivých konstrukcí a jejich standardů v závislosti na typu stavby. Z uvedeného vzorce výpočtu koeficientu vybavení stavby je zřejmé, ţe konstrukcí s nadstandardním zhotovením je přidáno 54% jejich objemového podílu na stavbě, z toho vyplývá, ţe se jejich cena oproti standardu zvyšuje o 54%. V případě podstandardního provedení je tomu naopak a cena se o 54% sniţuje. Právě paušální zvyšování či sniţování ceny oproti standardu se často můţe lišit od skutečnosti v praxi, to negativně ovlivňuje vypovídací schopnost koeficientu K4 a v důsledku i zjištěnou cenu nemovitosti. Polohový koeficient K5 Pomocí tohoto koeficientu je upravována cena na základě polohy oceňované nemovitosti. Při poloze v krajském, okresním nebo lázeňském městě je hodnota nemovitosti navyšována, zatímco u obcí, které nemají status města se hodnota sniţuje. Pro města neuvedené ve vyhlášce je koeficient roven jedné. Při určování hodnoty tohoto koeficientu znalcem můţe nastat u krajských a lázeňských měst jistý rozpor v tom, jakou výši zvolit. Vyhláška u obou kategorií dovoluje určité rozmezí. Je pak pouze na zkušenostech a objektivitě znalce, aby zvolil nejvhodnější hodnotu. Správné určení můţe být někdy banalizováno, ale podle mého názoru je správné a objektivní přiřazení hodnoty koeficientu polohy velice důleţité, obzvláště proto, ţe právě ve městech jichţ se týká moţnost volby jsou ceny nemovitostí obvykle vysoké a špatná volba hodnoty koeficientu můţe znamenat značné zkreslení výsledné zjištěné ceny. Koeficient změn cen staveb Ki Vzhledem ke skutečnosti, ţe se základní ceny za 1 m3 obestavěného prostoru vztahují k cenové úrovni z roku 1994, současným cenovým úrovním jiţ pochopitelně neodpovídají. Z uvedeného důvodu je nutné základní ceny upravovat na současnou hladinu právě pomocí koeficientu změn cen staveb Ki, který je kaţdý rok aktualizován a stanovován pro různé druhy staveb v aktuální oceňovací vyhlášce. I kdyţ u tohoto 29

koeficientu není moţnost ţádného výběru či volby z rozmezí povaţuji za důleţité se o něm alespoň zmínit. Důleţitým faktem je jeho kaţdoroční aktualizování a vydávání v platné oceňovací vyhlášce. Koeficient prodejnosti Kp Redukcí výchozí ceny tímto koeficientem se ocenění vypracované vyhláškovým způsobem snaţí přiblíţit k trţní hodnotě. Kp vlastně vyjadřuje rozdíl mezi cenou zjištěnou administrativním oceněním a cenou skutečně zaplacenou při realizaci prodeje nemovitosti vzhledem k její poloze. Hodnoty koeficientu jsou vypracovány pro veškeré druhy staveb, přičemţ důleţitou roli hraje jejich poloha. Při změně koeficientu prodejnosti se mění v závislosti na poloze i koeficient polohy K5. Pokud se zaměříme na hodnoty Kp uvedené v aktuální vyhlášce můţeme sledovat značný vliv na konečnou zjištěnou cenu nemovitosti.

2.2.2 Klasický způsob Klasický způsob oceňování nemovitostí nákladovou metodou spočívá stejně jako u vyhláškového způsobu v určení reprodukčních nákladů na pořízení stavby. Podstatný rozdíl ale plyne z toho, ţe pro zjištění reprodukčních nákladů si odhadce či znalec můţe zvolit z několika moţných přístupů. Kaţdá varianta má své specifické vyuţití a přednosti. Základní způsoby jejich určení jsem jiţ nastínil v tomto bloku v moţnostech vyuţití reprodukčních nákladů. V následující analýze se ale budu věnovat jejich přesnější definici a budu se snaţit vystihnout nejvhodnější případy, kdy a jak vyuţít přednosti, které nabízejí. Reprodukční náklady na stavbu jsou následně sníţeny o opotřebení nemovitosti. Pro určení opotřebení nemovitosti lze opět vyuţít několika různých metod. Platí ovšem opět jejich různorodost a je pouze na odhadci, jakou metodu zvolí jako nejvhodnější. Ke správné volbě je nutné co moţná nejpřesněji určit stáří, ţivotnost a stav budovy, na základě těchto údajů se pak moţnost výběru vhodné metody určení opotřebení zuţuje. Z toho co bylo řečeno, je patrné, ţe pokud odhadce vyuţívá klasický způsob nákladové metody, záleţí pouze na jeho úvaze a hlavně na zkušenostech jakou metodu určení reprodukčních nákladů a opotřebení zvolí. Toto tvrzení je potřeba brát s rezervou, odhadce si sice můţe zvolit, jakou metodu chce, ale podle zjištěných informací a stavbě by měl volit jiţ z omezeného počtu a tedy vybrat skutečně nejvíce vhodnou metodu určení reprodukčních nákladů a opotřebení. 30

Jiţ teď je moţné porovnat základní rozdíl mezi vyhláškovým a klasickým přístupem k oceňování. Zatímco postup u ocenění dle cenového přepisu má striktně daný postup, u klasického přístupu má odhadce určitou volnost a můţe si vybírat z moţností určení reprodukčních nákladů i způsobu opotřebení. V současných podmínkách v České republice se vyhláškový a klasický způsob ocenění nákladové metody vyuţívá nejčastěji. To je způsobeno jak legislativní podporou, tak i poměrnou jednoduchostí a znalostí postupu zpracování ocenění.

2.2.3 Moderní způsob Stálým trendem je soustavné zpřesňování a zdokonalování kaţdé metody oceňování nemovitostí. Právě u nákladového způsobu je tato snaha symbolizována snahou co moţná nejpřesnějším a nejbliţším přiblíţení se k trţní hodnotě. Je důleţité, aby i obor oceňování nemovitostí kopíroval vývoj celé ekonomiky a vyuţíval nové poznatky a metodiky. U nákladové metody lze za určitý vývoj povaţovat zavedení pojmů náhradových nákladů, funkčních a ekonomických nedostatků. Zatímco reprodukční náklady, které se vyuţívají v klasickém způsobu, kopírují přesně náklady na pořízení stejné stavby, stejné kvality a hlavně shodných materiálů a technologií výstavby, náhradové náklady vyjadřují také náklady na pořízení stavby shodných parametrů a kvality, ale při vyuţití nových moderních materiálů. Díky tomu jiţ samotné vyčíslení nákladů na znovupořízení stavby zohledňuje morální zastarávání konstrukčních prvků. Zjištěné náklady jsou následně sníţeny o fyzické opotřebení a dále upraveny pomocí funkčních a ekonomických nedostatků.

Funkční nedostatky vyjadřují morální zastarávání například nevhodná

dispozice, společné toalety a koupelna na patře v hotelu a další. V České republice lze ekonomické nedostatky nalézt v oceňovací vyhlášce pod pojmem koeficient prodejnosti. Jedná se vlastně o poměr mezi skutečnými trţními cenami a věcnou hodnotou nemovitostí. Jak funkční, tak ekonomické nedostatky plní funkci přiblíţení zjištěné věcné hodnoty k trţní hodnotě. V současnosti u nás náhradové náklady nejsou téměř vůbec vyuţívány. To je způsobeno neexistencí publikací v českém jazyce, potřebou znalosti nových materiálů a technologií ve stavebnictví a nemalou pracností a sloţitostí vyčíslení náhradových nákladů. Do budoucna věřím tomu, ţe se však začnou vyuţívat alespoň v oborech, kde poskytují 31

velmi dobrou přesnost a praktičnost výpočtu. Na rozdíl od náhradových nákladů se funkční a ekonomické nedostatky jiţ dostaly do povědomí odhadců a dnes jsou běţně vyuţívány v praxi. Z uvedených faktů, lze u nás za moderní formu nákladové metody povaţovat aplikaci funkčních a ekonomických nedostatků při klasickém určení reprodukčních nákladů. Je moţné tvrdit, ţe pokud má odhadce zjistit trţní hodnotu, musí vţdy ocenění nákladovou metodou provést moderním způsobem.

2.3 Analýza hlavních faktorů ovlivňující hodnotu nemovitosti zjištěnou nákladovou metodou Jak jiţ v deskripci postupu výpočtu hodnoty nemovitosti pomocí nákladové metody lze vysledovat, ţe na výslednou hodnotu má vliv prakticky jakýkoliv krok v postupu tvorby ocenění. Zde bych se rád zaměřil podle mého názoru na jedny z nejpodstatnějších fází výpočtu. Nejprve na moţnosti výpočtu reprodukčních nákladů a jejich moderní alternativu náhradových nákladů. Dalším faktorem, na který se zaměřím, bude metodika stanovení opotřebení.

2.3.1 Analýza výpočtu reprodukčních a náhradových nákladů Metodik pro určení reprodukčních nákladů můţeme vyuţít několik. Přitom platí, ţe kaţdá má svoji určitou přesnost, od které se odvíjí i pracnost výpočtu. Čím větší přesnost určení reprodukčních nákladů, tím větší pracnost a sloţitost postupu jejich výpočtu. Dále budu analyzovat jednotlivé způsoby, moţnosti jejich vyuţití, výhody a nevýhody.

2.3.1.1 Reprodukční náklady Použití cenového předpisu Jedna z nejvíce vyuţívaných metod pro určení reprodukčních nákladů. Je oblíbená odhadci a znalci díky své jednoduchosti, přesně stanovenému systému výpočtu, který je specifikován a popsán v aktuální oceňovací vyhlášce. Z této skutečnosti vyplývá další velká výhoda a tou je opora v právním předpisu. Ceny uvedené v cenovém předpisu vycházejí z jedné nejobsáhlejší databáze reprodukčních cen. Statistický úřad vyhodnocuje údaje o prodejích a cenách staveb a kaţdý rok aktualizuje koeficienty, kterými je výchozí cena upravována. Vzhledem k tomu, ţe výchozí ceny jsou vztaţeny k cenové úrovni roku 1994, je úprava koeficienty nutná.

32

K upravení cenové hladiny slouţí koeficient Ki, který lze nalézt v aktuální oceňovací vyhlášce v příloze č. 38. Koeficient prodejnosti Kp pak přibliţuje zjištěnou cenu k cenám realizovaných na trhu. Jistou nevýhodou můţe být zpoţdění aktuálnosti cen o rok, statistický úřad zpracovává vţdy údaje za uplynulý rok. Agregované položky Agregované poloţky se vţdy vztahují k určité měrné jednotce (např. m2, m3). Agregovaná cena vyjadřuje součet cen více stavebních materiálů, prací, dopravy a všeho co je potřeba k jednomu ucelenému kroku stavby. Lze je poměrně snadno vyjadřovat z jednotlivých poloţkových rozpočtů nebo se jejich tvorbou zabývají specializované firmy. Vyuţití agregovaných poloţek při určování reprodukční ceny přináší odhadci rychlý a dosti přesný systém ocenění. THU – technicko-hospodářské ukazatele (ceníky stavebních prací) Metoda THU je zaloţena na vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí měrné ceny, která je násobena počtem měrných jednotek. Nejběţnější měrné jednotky jsou 1 m3 obestavěného prostoru a 1 m2 podlahové plochy. Údaje o měrných cenách obsahují katalogy, v nichţ jsou podrobně popsány jiţ realizované stavby včetně rozměrů a dalších údajů, které jsou podstatné pro tvorbu ocenění. Z katalogu si pak odhadce můţe vybírat stavbu nejpodobnější oceňované nemovitosti a nemusí pro ocenění vyuţívat pouze průměrných cen. Rozdíly mezi oceňovanou a katalogovou nemovitostí je nutné zohlednit v průběhu

ocenění.

Tvorbou

katalogů

cen

stavebních

prací

se

zabývá

řada

specializovaných firem. Produkty firmy ÚRS Praha, a.s. patří v českých pomníkách mezi jedny z nejvíce vyuţívaných. ÚRS Praha, a.s. má za sebou dlouholeté zkušenosti jiţ za socialistické doby a dokázala se velice dobře transformovat do trţních podmínek. Vydává stále aktualizované Cenové soustavy ÚRS v tištěné i digitální podobě, ve kterých můţeme najít ucelený seznam informací o popisech a směrných cenách stavebních prací, sborník pořizovacích cen materiálů a mnoho dalších důleţitých informací o cenách ve stavebnictví. Položkový rozpočet Nejpřesnější, avšak v praxi oceňování téměř nepouţívaná metoda zjištění reprodukční ceny. Vypracování podrobného poloţkového rozpočtu je totiţ velice časově náročná záleţitost. Další komplikací, která můţe vzniknout při pouţití rozpočtování, je chybějící technická dokumentace. Proto metodu tvorby rozpočtu lze tedy aplikovat pouze u relativně nových staveb, ke kterým je dostupná veškerá technická dokumentace,

33

s uvedením pouţitých stavebních materiálů a to hlavně u konstrukcí zakrytých a výkazem výměr shodujícím se se skutečností. Přesné výměry a objemy jednotlivých konstrukcí musíme znát z důvodu přiřazování jednotkových cen kaţdé poloţce a následným násobením jejího mnoţství. Jako jednotkové ceny mohou být pouţity ceny z katalogů, vlastní cenová databáze nebo individuální ceny například místní stavení firmy. Součet dílčích cen je pak reprodukční cena oceňované nemovitosti. Rozpočty je moţné vytvářet ručně, ale tento způsob jiţ dnes téměř nikdo nevyuţívá. Ke kalkulaci v současné době slouţí specializovaný software. Jeho vývojem se zabývá řada společností, rozdíly mezi konečnými produkty jsou pak spíše v uţivatelském prostředí, komfortu zpracování rozpočtů a databázi jednotkových cen poloţek. Forma poloţkových rozpočtů neslouţí a ani nebyla primárně vyvinuta pro oceňování nemovitostí, ale pro stavební firmy k tvorbě cenových nabídek, na jejichţ základě si zákazníci vybírají realizační firmu, která následně rozpočet vyuţívá z druhé strany pro objednávání potřebného materiálu a jednotlivým fakturacím provedených prací a spotřebovaného materiálu. Z toho vyplývá další negativum pouţití poloţkového rozpočtu pro oceňování nemovitostí. I kdyţ je stavebnictví velice blízkým oborem k oceňování, dochází na něm k mírně odlišným působením nabídky a poptávky. Tím myslím, ţe i například ceny stavebních prací v databázi mohou být odlišné od reality. Je pouze na dohodě mezi stavební firmou a zákazníkem jakou cenu stavebních prací vzájemně sjednají. Další skutečnost spočívá v rozdílu mezi poloţkovým rozpočtem na rodinný dům, který se bude realizovat a rozpočtem pro dům jiţ dva roky slouţícím k bydlení. Zde by se mohl opět ukázat moţný rozdíl právě u cen stavebních prací. Pokud jiţ odhadce věnuje čas a úsilí vypracování poloţkového rozpočtu následují další kroky v postupu ocenění, které jsou ale zaloţeny jiţ na teoretickém odhadu. Jde o určení opotřebení. Odhadce můţe volit mezi různými metodami s různou přesností, ale určení opotřebení nemusí být jiţ tak přesné jako poloţkový rozpočet. K určení celkové hodnoty nemovitosti je dále připočítávána hodnota pozemku, která je opět pouze odhadnuta. Výsledkem celého ocenění je pak věcná hodnota, která nemusí být trţní hodnotou, a proto se ocenění provádí dalšími metodami. Věcná hodnota má tedy v konečné trţní hodnotě jen určitý podíl. Přesnost a pracnost sestavení poloţkového rozpočtu je těmito kroky pak do jisté míry znehodnocena.

34

Poloţkový rozpočet je díky své podrobnosti jednou z nejpřesnějších metodik výpočtu reprodukčních nákladů. Pro jeho primárně jiné určení neţ pro oceňování nemovitostí a pracnost jeho sestavení, není odhadci téměř vůbec vyuţíván. Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu Lze vyuţít u nemovitostí, u kterých známe pořizovací cenu. Tu lze upravit pomocí inflačního koeficientu na současnou hodnotu. Metoda ale vykazuje řadu omezení – u pořizovací ceny nesmí být pochyb, ţe se liší od skutečné, u oceňované nemovitosti nemůţou být provedeny ţádné rekonstrukce či modernizace a metodu lze vyuţít pouze pro nemovitosti se stářím do 10 let. Pokud není jakákoliv podmínka splněna nelze přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu aplikovat. Porovnání Metoda zjištění reprodukčních nákladů porovnáním spočívá, jak jiţ název napovídá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostí stejnou či podobnou, pro kterou známe její reprodukční náklady. Případné rozdíly je potřeba zohlednit a cenu oceňované nemovitosti upravit. Nejvhodnější je vyuţití této metody při oceňování řadových domů, bytových domů, typových hal a dalších nemovitostí, které vykazují stejný konstrukční systém, velikost a srovnatelné parametry. Vlastní databáze reprodukčních cen Značně náročná metoda na zpracování vlastní databáze reprodukčních cen následně poskytuje podobné údaje jako ostatní databáze zabývající se sběrem stejných dat. Ceny je navíc nutné průběţně aktualizovat.

2.3.1.2 Náhradové náklady Pojem náhradových nákladů (Replacement Cost) je v České republice relativně nový a málo známý. Jedná se o moderní způsob zjištění nákladů na znovupořízení stavby. Výše jsem popisoval různé metody, všechny, ať jsou zaloţeny na poloţkovém nebo agregovaném určení reprodukčních nákladů, jsou zaloţeny na principu vyčíslit náklady na znovupořízení stejné stavby. Podstatné je, ţe při tom vyuţívají shodných materiálů a technologií jako u oceňované stavby. Náhradové náklady spočívají na jiném principu. Snaţí se správně vyuţít nově dostupné materiály při zachování stejné funkčnosti a kvality budovy. Při prvním dojmu se tento postup můţe zdát jednoduchý, dále se pokusím blíţe popsat a analyzovat problematiku ocenění pomocí náhradových nákladů.

35

Prvním problémem, se kterým se setkáme při zkoumání náhradových nákladů, jsou dostupné zdroje, v českém jazyce dosud není ţádná publikace věnovaná tomuto tématu. I v případě hledání na internetu jsou výsledky vyhledávání pro bliţší seznámení nedostatečné. Jak v literatuře, tak na internetu se většinou setkáme pouze s krátkým přiblíţením náhradových nákladů a vysvětlením co tento pojem vůbec znamená. Myslím si, ţe jiţ tento fakt kladně nepřispívá k propagaci a běţnému vyuţívání této metody. V praxi se s ní lze setkat zřídkakdy. Mezi odhadci je sice v povědomí, ale právě díky chybějícím podkladům a nějakého specifikování ji téměř vůbec nevyuţívají. Tím se dostávám k další překáţce zavedení náhradových nákladů do běţné praxe. Jiţ jsem zmiňoval princip náhradových nákladů, který spočívá ve vyuţití nových materiálů a technologií ve stavebnictví. I v tomto oboru by měl být odhadce dobrý odborník a neustále studovat a sledovat trendy a novinky. Problémem můţe být nedostatečná informovanost o nových produktech směrem k odhadcům. Novinky jsou většinou představovány realizačním firmám, které je pak dále nabízejí. V současnosti není dostupná ani ţádná publikace, která by novinky prezentovala a shrnovala do jedné knihy. Při vyuţívaní náhradových nákladový pro určení nákladů na znovupořízení stavby je tedy potřeba jiţ zastaralé druhy konstrukcí nahradit novými materiály a systémy v současnosti pouţívaných. Nahrazení musí být ale kompetentní a musí odpovídat standardu budovy. Proto je nutné vybrat optimální materiály a technologie nejen podle jejich vlastností, ale i podle ceny, za kterou jsou realizovány. Ze své dosavadní praxe mohu uvést konkrétní příklad. Jedná se o větší rodinný dům z padesátých let, v němţ jsou osazena špaletová okna. Naše firma byla oslovena k vypracování nabídky na nová okna ve dvou verzích, a to na okna špaletová respektive kopii stávajících oken a na okna v klasickém moderním provedení. Pro příklad, dvoukřídlé špaletové okno v rozměru 1300 x 1300 mm jsme vyčíslili na částku 54.400,- Kč. Naopak v současném provedení byla cena okna stejných rozměrů vyčíslena na 23.950,- Kč. Zatímco cena za provedení špaletového okna odpovídá reprodukčním nákladům, cena klasického okna odpovídá náhradovým nákladům. Z uvedeného příkladu je zřejmé, ţe náhradové náklady lépe odpovídají současným standardům a přibliţují se tedy více i trţní hodnotě. Navíc je zde moţné sledovat i fakt zohlednění morálního zastarávání určitých konstrukcí při vyuţití náhradových nákladů.

36

Stejně jako tomu je u reprodukčních nákladů, kde je kaţdá metodika jejich určení vhodná pro jiný účel ocenění, i ocenění pomocí náhradových nákladů nelze pouţít pro všechny případy. Nejlepší vyuţití nachází tam, kde není přesně určený postup ocenění a proto má odhadce moţnost volby mezi jednotlivými metodami, například v oborech správy majetku a rozhodování o investici. Pro tyto obory je vyuţití náhradových nákladů i nejvhodnější, protoţe dává správný směr, jakým se ocenění má ubírat a více se přibliţuje trţní hodnotě. Naopak v bankovnictví a při oceňování pro státní správu je ocenění často specifikováno jiţ pro jistý účel a podle daného postupu. Nicméně v některých případech lze náhradové náklady vyuţít i zde. Shrnutím nabytých poznatků o náhradových nákladech mohu konstatovat následující. Jedná se o moderní způsob ocenění v nákladové metodě. Pro určité obory přináší značný pokrok ocenění nákladovou metodou pro svoje bliţší přiblíţení k trţní hodnotě a i díky tomu, ţe zároveň zohledňuje i určité funkční a ekonomické nedostatky. Bohuţel nedostupná literatura a další podpora zatím hrají proti vyuţívání náhradových nákladů v běţné oceňovací praxi. Další nevýhodou je pracnost jejich určení, jako nejvhodnější postup se totiţ nabízí sestavení poloţkového rozpočtu s nahrazením zastaralých konstrukcí novými. To opět klade další nároky na odhadce a jeho znalosti nových materiálů a technologií ve stavebnictví. Vyuţití náhradových nákladů má v České republice určitě svoji budoucnost. Bude ale muset projít určitým vývojem, při kterém se dostane mezi běţně vyuţívané a známé způsoby ocenění nákladovou metodou.

2.3.2 Analýza opotřebení Opotřebení vyjadřuje skutečnost, ţe kaţdá stavba s plynoucím časem a uţíváním postupně degraduje. V trţních podmínkách lze opotřebení chápat i jako rozdíl mezi hodnotou stavby oceňované ve stavu, v jakém se nachází, a téţe stavby jako nové. K jeho určení byla vyvinuta řada metod, kaţdá má však svoji určitou přesnost a vyuţití v určitých případech. Problematické je objektivní určení opotřebení v případě staveb, kde byla prováděna nadstandardní údrţba nebo například rekonstrukce. Pro správný odhad hodnoty nemovitosti je objektivní určení opotřebení velice důleţité a je pouze na odhadci a jeho zkušenostech jak se tohoto úkolu ujme a s jakou přesností opotřebení stanoví.

37

Metody pro určování míry opotřebení můţeme rozdělit do tří základních skupin, a to klasické metody, analytické metody a vyjádřením nákladů na uvedení do bezvadného stavu.

2.3.2.1 Klasické metody Lineární metoda Předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem. Od nuly u stavby nové aţ do 100 % u stavby zchátralé. Lineární metoda je jednoduchá, ale její přesnost a schopnost objektivně vyjádřit skutečné opotřebení není vţdy zcela odpovídající skutečnosti. Nejvíce se nepřesnosti projevují při určování opotřebení stavby kolem poloviny její předpokládané ţivotnosti. Při pouţití lineární metody je potřeba dávat pozor na správné určení stáří a celkové ţivotnosti stavby. Dále například vyhláška udává maximální hranici opotřebení určenou lineární metodou na 85%. Doporučená hranice opotřebení v literatuře je udávána do hranice 70% u staveb starších, ale s dobře provedenou údrţbou. Její vyuţití spočívá hlavně při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Metoda kvadratická Průběh opotřebení znázorňuje kvadratická funkce. Křivka kvadratické funkce vykazuje značné zakřivení. Z počátku uţívání stavby je opotřebení malé a postupem času se opotřebení strmě zvyšuje. Z matematického pohledu se jedná o jednoduchou metodu. U relativně nových staveb vyjadřuje poměrně malé opotřebení. Pouţívá se velice zřídka, hlavně pro stavby dobře zachovalé nebo s dobrou údrţbou. Nejlépe se můţe uplatnit právě v poslední čtvrtině ţivotnosti stavby, která byla dobře udrţována a při vyuţití lineární metody dochází k určení nadměrného opotřebení, které ovšem neodpovídá skutečnosti. Metoda semikvadratická Opotřebení je znázorněno jako průměr mezi lineárním a kvadratickým průběhem. Protoţe dobře vystihuje vývoj opotřebení se stářím stavby, byla dříve semikvadratická metoda hojně vyuţívaná. Metodu však není vhodné vyuţívat v první polovině ţivotnosti stavby, kvůli průběhu funkce nekorespondujícím se skutečným vývojem opotřebení. Naopak se hodí pro určení opotřebení v posledních dvou pětinách ţivotnosti stavby, za předpokladu, ţe byla provedena údrţba či výměna prvků krátkodobé ţivotnosti.

38

2.3.2.2 Analytické metody Analytické metody spočívají v rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce. Pro kaţdou konstrukci se vypočítá opotřebení zvlášť a výsledným opotřebením je pak váţený průměr jednotlivých opotřebení, kde vahou jsou objemové podíly konstrukcí. Na zpracování se jedná o nejvíce pracnou metodu, která ale vykazuje nejpřesnější výsledky. V případech, kdy je oceňovaná nemovitost ve výjimečně dobrém nebo špatném stavu, před opravou nebo po provedené opravě, po provedení přístavby a dalších, platná vyhláška přímo předepisuje vyuţití analytické metody. I analytický způsob určení opotřebení nemovitosti má několik variant, které se liší hlavně ve způsobu rozkladu na jednotlivé konstrukce a dalších několika detailech. Mezi nejznámější patří například Kratěnova metoda, Bradáčova metoda, Kasova analytická metoda.

2.3.2.3 Vyjádření opotřebení nákladovým způsobem V některých literaturách vůbec neuváděná moţnost stanovení opotřebení respektive znehodnocení stavby. V knize Oceňování nemovitostí na trţních principech od Z. Zazvonila, její autor nákladový způsob uvádí jako jeden z nejobjektivnějších pro trţní podmínky. Důleţitým faktorem při stanovení opotřebení je v tomto případě objektivní posouzení celkové vhodnosti a funkčnosti objektu pro účely kupujícího. Metody nevychází z ţádné matematické funkce, ale snaţí se hlavně určit odstranitelné a neodstranitelné závady a náklady na jejich uvedení do bezvadného stavu. Z toho vyplývá určitá výhoda a přesnost určení opotřebení nákladovým způsobem. Odhadce se musí zaměřit na podstatné závady, poruchy a nedostatky, které je nutné odstranit, aby stavba mohla být vyuţívaná jako nová. Opotřebení je pak vyjádřeno jako náklady na odstranění zjištěných závad a nedostatků. Obdobně jako u jiných metod výpočtu opotřebení se věcná hodnota stavby vypočte odečtením stanovených nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu od reprodukčních nákladů. Značnou výhodou této metody je velice dobrá korespondence s trţním prostředím. Její přínos dále spočívá v moţnosti určitého zahrnutí a odraţení do konečné hodnoty stavby i tzv. ekonomické ţivotnosti stavby a vybavení, která má nemalý vliv na konečnou věcnou hodnotu. Toto zohlednění je moţné provést například vyčíslením nákladů na

39

pořízení nového zdroje teplé vody, který odpovídá současným standardům, z důvodu špatného fungování a vysoké energetické náročnosti starého. 16

2.3.2.4 Stanovení opotřebení ve zvláštních případech Jak z výše uvedeného vyplývá, není správné vyjádření opotřebení jednoduchou záleţitostí. Rozhodování odhadce jakou metodu pro výpočet opotřebení vyuţije, ovlivňují další skutečnosti, které se sice nevyskytují u kaţdé nemovitosti, nicméně se s nimi lze setkat poměrně často. Jedná se hlavně o provedené stavební úpravy, rekonstrukce, přístavby a další zásahy do původní stavby. Dalším problematické určování opotřebení můţe nastat u staveb starých, ale ve velmi dobrém stavu, nebo u staveb jiţ zchátralých, určených k demolici. V případě provedení stavebních úprav v podobě rekonstrukcí a přístaveb je doporučeno vyuţívat analytickou metodu pro určení opotřebení, která můţe zohlednit míru opotřebení u jednotlivých konstrukcí. Při ocenění podle vyhlášky nelze vyuţít jinou metodu. Pokud došlo k rekonstrukci nebo nějaké větší opravě, posuzuje se zvýšení ţivotnosti u opravovaných konstrukcí a tím i jejich menší opotřebení. Sloţitější je situace u provedené přístavby. Za situace, kdy původní stavba a přístavba tvoří oddělitelné celky, se staří a opotřebení určuje pro kaţdou část zvlášť. Ve většině případů se ale jedná o jeden funkční celek. To situaci komplikuje a je nutné objektivně posoudit, jak ovlivňuje ţivotnost staré části ţivotnost přístavby. Při postupu se nejprve zjistí stáří jednotlivých částí a dále se určí zbytková ţivotnost budovy jako celku. Zbytková ţivotnost se přičte ke stáří jednotlivých částí. Tím zjistíme celkovou ţivotnost částí, která se pak pouţije pro výpočet opotřebení. Pokud se provádí ocenění staré stavby, která se svým stářím přibliţuje ke konci ţivotnosti nebo ji dokonce překračuje (někdy téţ nazývaná jako stavba přestárlá), která ale vykazuje výborný stav a malou míru opotřebení je nutné tento fakt zohlednit. V praxi se lze setkat se stavbami se stářím dávno přesahující jejich udávanou ţivotnost avšak díky průběţným rekonstrukcím a úpravám stále dobře slouţícím svému účelu. Většinou je prováděno navyšování celkové ţivotnosti stavby po jednotlivých fázích opakujících se 16

ZAZVONIL, ZBYNĚK, Oceňování nemovitostí na tržních principech

Praha CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2

40

generálních oprav, coţ ve své podstatě znamená součet skutečného stáří budovy a její další předpokládané ţivotnosti za předpokladu řádného provádění pravidelné údrţby. U staveb na konci své ţivotnosti nebo zchátralých určených k demolici je důleţité při tvorbě ocenění neopomenout tzv. zbytkovou hodnotu. Zbytková hodnota zahrnuje náklady na demolici a další náklady související s odstraněním stavby, případnou likvidaci sutě a hodnotu dále vyuţitelného materiálu. Tyto náklady je pak nutné zahrnout do věcné hodnoty nemovitosti.

2.3.2.5 Zhodnocení metod zjištění opotřebení Správné zjištění opotřebení je při oceňování nemovitostí značně důleţitým faktorem ovlivňujícím věcnou hodnotu. K jeho stanovení má odhadce na výběr z několika metod, z nichţ kaţdá má své klady a zápory. U postupu stanovení opotřebení je nutné nejprve správně identifikovat stavbu a její stav, zjistit v jakém stádiu ţivotnosti se nalézá, jak byla prováděna údrţba, zda je budova schopna okamţitého uţívaná a řadu dalších faktorů, podle kterých by se odhadce měl řídit při výběru metody. Po zjištění současného stavu můţe odhadce přistoupit k volbě metody stanovení opotřebení. Ne vţdy je ale moţné metodu volit pouze podle technického stavu, někdy záleţí i na účelu, pro který je posudek vypracováván. Například oceňovací vyhláška povoluje stanovení opotřebení pouze lineární a analytickou metodou. Právě lineární a analytickou metodu lze zařadit mezi nejvíce vyuţívané. Lineární metoda nepatří mezi nejpřesnější, avšak jednoduchost jejího vyuţívání je značná. Analytickou metodou lze naopak určit opotřebení i ve zvláštních případech, například po rekonstrukcích, realizovaných přístavbách atd. Její vypovídací schopnost také můţeme zařadit mezi jednu z nejvíce přesných. Určení opotřebení nákladovým způsobem se v praxi tolik nevyuţívá, nicméně se jedná o velice dobrou a relativně velmi přesnou metodu.

2.3.3 Analýza funkčních a ekonomických nedostatků Funkční a ekonomické nedostatky patří v praxi oceňování mezi relativně nové pojmy, ale jsou jiţ běţně vyuţívány. Dříve se při ocenění nákladovou metodou vyčíslily reprodukční náklady, které se následně sníţily o opotřebení, výsledná věcná hodnota pak byla často uvaţována jako trţní hodnota nemovitosti. Díky velkým rozdílům mezi věcnou 41

hodnotou a skutečnou trţní cenou realizovanou při prodeji byly v oceňovací praxi zavedeny právě funkční a ekonomické nedostatky. Jejich hlavní funkce spočívá v přiblíţení věcné hodnoty trţní hodnotě.

2.3.3.1 Funkční nedostatky Zatímco reprodukční cena budovy vyčísluje její hodnotu z technické a konstrukční stránky, neodráţí ale uţitek a funkčnost nemovitosti. A právě zohlednění funkčních nedostatků při tvorbě ocenění by mělo do celkové věcné hodnoty promítnout případné morální zastarávání stavby. Pod pojmem morální zastarávání stavby se ukrývá jistá nevhodnost a funkční zastaralost stavby. Jedná se například o nevhodnou dispozici, společné koupelny a toalety, nedostatek nebo absence parkovacích míst a další. Nejvíce lze funkční nedostatky sledovat u výrobních areálů a továren. Ty byly často pořizovány s velmi vysokými náklady, ale technologie a způsob výroby se v mnoha oborech průmyslu značně změnila a proto staré areály jiţ nejsou vyhovující. Funkční nedostatky lze rozdělit do dvou základních kategorií. A to na základní a provozní. Základní funkční nedostatky zahrnují jiţ zmíněnou nevhodnou dispozici, konstrukce, pouţité materiály, zastaralé vybavení a další. Vyčíslení jejich hodnoty se řídí následujícím postupem: nejprve stanovíme parametry stavby bez funkčních nedostatků, tak aby splňovala veškeré parametry a odpovídala současným potřebám a vypočítáme její reprodukční cenu. Následně provedeme výpočet reprodukční ceny oceňované stavby. Hodnotu funkčních nedostatků pak matematicky určíme jako rozdíl reprodukční ceny stavby bez funkčních nedostatků a reprodukční ceny oceňované nemovitosti. Získáme rozdíl, který dále upravíme na procentní koeficient. Provozní funkční nedostatky souvisí hlavně s provozními náklady stavby. Jedná se hlavně o náklady spojené s vytápěním a celkovým provozem stavby, zvýšenými náklady na údrţbu a další. Vyčíslení jejich hodnoty se provede obdobně jako u základních funkčních nedostatků rozdílem mezi odhadnutými provozními náklady ideální stavby a provozními náklady stavby oceňované. Celkové funkční nedostatky pak vyjadřuje součet základních a provozních nedostatků oceňované nemovitosti.

42

2.3.3.2 Ekonomické nedostatky Primárním úkolem ekonomických nedostatků je přiblíţení věcné hodnoty k reálné trţní hodnotě nemovitosti. Jejich vyuţívání bylo zavedeno nejdříve v USA na základě porovnání věcných hodnot a skutečně realizovaných trţních cen nemovitostí. V některých případech šlo i o desítky procent, to znamenalo velké riziko například pro banky, které poskytly úvěr zajištěn nemovitostí, jejíţ hodnota byla odhadnuta pouze pomocí nákladové metody. Zavedení ekonomických nedostatků bylo pro oceňování důleţitým krokem kupředu a zvýšilo moţnosti a přesnost ocenění pomocí nákladové metody. V České republice se s ekonomickými nedostatky můţeme setkat v oceňovací vyhlášce pod pojmem koeficient prodejnosti Kp. Ze statistického vyhodnocení skutečně realizovaných cen při prodeji nemovitosti a věcné hodnoty stanovuje Ministerstvo financí hodnoty jednotlivých koeficientů. Prakticky ale nejde ověřit, jak přesné tyto koeficienty jsou. Zatím není k dispozici ţádná jiná databáze s porovnáním trţních cen a věcných hodnot. Je moţné si takovou databázi vytvořit, ale jedinec určitě nebude schopen získat takové mnoţství dat jako stát. Z tohoto důvodu nezbývá jiná moţnost neţ stanovení ekonomických nedostatků pomocí oceňovací vyhlášky. Naopak lze najít i určitou výhodu a to je opora v platné legislativě.

2.4 Shrnutí zjištěných informací Nákladová metoda je někdy nazývána jako metoda tzv. věcné hodnoty (Cost method; Cost approach). Jak jiţ bylo naznačeno výše, základním principem této metody je porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby se srovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Neboli jinak řečeno, jedná se o porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Základními kroky postupu analýzy vyuţívání nákladové metody jsou dále uvedené: deskripce a změření objektu; zjištění reprodukční ceny a kvality objektu a prognóza následujícího vývoje – ţivotnost stavby. Důleţitým elementem, který je potřeba zdůraznit je ţivotnost či přesněji řečeno technická ţivotnost (tím mám na mysli od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běţné údrţby); právní ţivotnost; ekonomická ţivotnost (myšleno od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti) a morální ţivotnost (viz náhrada lepšími uţitnými parametry) nemovitosti. 43

S tímto je propojen i tzv. koeficient prodejnosti (jinak oceňovací předpis), který vyjadřuje poměr skutečně dosaţených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě. Trţní hodnota, která je zjištěna prostřednictvím nákladové metody v sobě mimo jiné zahrnuje náklady na pořízení stavby, jeţ jsou sníţené o znehodnocení (tzv. opotřebení). Takto zjištěná trţní hodnota se neobejde bez zohlednění konkrétních vlivů (funkční nedostatky) či bez zohlednění obecných trţních vlivů (ekonomické nedostatky). Oceňování nemovitostí je realizováno za účelem získání informace o hodnotě nemovitosti. Nákladová metoda se zaměřuje na zohledňování určitých nákladů, které jsou úzce propojeny s tzv. reprodukcí či formou jisté náhrady oceňovaného majetku. Z takto stanovené hodnoty dochází k odečtu případných odpočtů, odpisů či znehodnocení, jeţ vzniklo fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností.

44

3. Možnosti a specifika využití nákladové metody Oceňování nemovitostí představuje specifickou odbornou činnost, jeţ je úzce propojena s činnostmi katastru nemovitostí. Oceňování nemovitostí je realizováno za účelem získání informace o hodnotě nemovitosti. Pro ekonomiku se jedná o velmi důleţitou činnost. Zjištění správné hodnoty nemovitosti je předpokladem k další její moţné směně. Zjištěnou trţní hodnotou je pak cena, kterou by teoreticky lze získat při realizované směně oceňovaného majetku. Specifické pro nemovitosti oproti jiným věcem je fakt, ţe jsou pevně vázány se svojí polohou. Pokud je nákladová metoda relevantně vyuţívána, je všeobecně odborníky povaţována za metodu, která je schopna spolehlivě indikovat hodnotu nemovitostí. Moţnosti vyuţívání nákladové metody jsou často diskutované a v praxi aplikované prostřednictvím znalecké činnosti v různých oblastech lidských ţivotů. Mnohdy je tato metoda vyuţívána například v oborech, jakými jsou pojišťovnictví či bankovnictví. Velkou výhodou nákladové metody je její moţné vyuţití v podobě kombinování s dalšími metodami oceňování, coţ je jedno z mnoha pozitiv v rámci vyuţívání této metody. Lze konstatovat, ţe nákladová metoda je specifickou metodou v rámci oceňování nemovitostí a tak je třeba s ní pracovat.

3.1 Bankovnictví a pojišťovnictví Pohled bankovních a pojišťovacích ústavů na tématiku oceňování nemovitostí, například za účelem zástavy či pojištění nemovitosti. Tato problematika je dosti široká, proto dále popisované nemovitosti budou představovat jen stavby. V prvé řadě se zaměřím na obecné souvislosti – tedy na obecně pojaté přístupy v oblasti oceňování staveb. Teprve poté se pokusím popsat a analyzovat konkrétní příklady postojů bank a pojišťoven.

3.1.1 Oceňování staveb z pohledu bank V bankovnictví je oceňování nemovitostí spojeno hlavně se zajištěním úvěru poskytnuté bankou ve formě zástavy nemovitosti. Banky tedy zajímá tzv. zástavní hodnota nemovitosti. Zástavní hodnotu nemovitosti definujeme v podobě trţní hodnoty nemovitosti s prodejní cenou, jeţ je realizovatelná kdykoliv, jedná se o tzv. trvale udrţitelnou hodnotu. 45

Klasicky pojatá trţní hodnota nemovitosti v sobě zahrnuje předpokládanou prodejní, avšak jen pro pevně stanovené datum, k němuţ je ocenění vytvořeno. V tomto ohledu byl v České republice poměrně zlomový rok 2009. V tomto roce totiţ došlo poprvé od dob pádu komunistického reţimu k poklesu cen nemovitostí. Bylo tedy jasně zřejmé, ţe ceny nemovitostí mohou být pohyblivé. Stejně tak nabylo na důleţitosti tvrzení, ţe růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat jakékoliv výkyvy, ke kterým dochází na trhu. Zajištění úvěru formou zástavy nemovitosti nejčastěji vyuţívají banky a hypotéční ústavy pro zajištění hypotéčního úvěru. Nemovitost jako zástava můţe být vyuţita i u forem jiných úvěrů nebo třeba pro zajištění financování podnikatelského záměru. Kaţdý ţadatel o úvěr musí vedle potvrzení své bonity potvrdit příslušnými doklady i zástavu nemovitosti pokud je pro tento druh úvěru poţadována. Mezi tyto doklady patří i znalecký posudek, tedy odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný odhadcem či znalcem. Kaţdý bankovní ústav má dopředu stanovený seznam odhadců zástav, z nichţ můţe klient vybírat. Ţadatel o úvěr pak musí poţádat o vyhotovení odhadu u smluvního odhadce banky, který působí v regionu, kde se nachází oceňovaná nemovitost. Banky mají přitom vypracované postupy zpracování odhadu a ocenění nemovitostí, na jejichţ základě odhadci nemovitosti oceňují. Tím, ţe bankovní ústavy stanovují postupy i samotným odhadcům, můţe se vyskytnout problém, pokud si necháte vyhotovit odhad od někoho, s kým banka nespolupracuje. Kaţdá banka určuje, jakou metodou bude která nemovitost oceněna, ve většině případů je vyuţíváno kombinace více přístupů k ocenění. Nákladová metoda oceňování nemovitostí má mezi nimi své nezastupitelné místo. Zatímco v místech, kde je moţnost bez problémů vyuţít porovnávací a výnosovou metodu slouţí pouze k redukci a zpřesnění odhadované hodnoty. V lokalitách, ve kterých se běţně nerealizují prodeje podobných nemovitostí a nedochází ani k jejich pronájmu má svojí nezastupitelnou funkci. Dalším místem, kde lze nákladovou metodu velice dobře vyuţít je při postupném čerpání hypotéčního úvěru. Zde by mělo být v rámci kaţdého čerpání provedené ocenění jiţ vystavěné části, aby byla stále aktualizovaná hodnota zástavy.

46

3.1.2 Oceňování staveb z pohledu pojišťoven Pojišťovny na rozdíl od bank nezajímá zástavní hodnota nemovitosti, ale pojistná hodnota. Cílem pojištění jakéhokoli majetku je stanovení pojistné hodnoty, která je rovna nejvyšší moţné majetkové újmě, která můţe nastat v důsledku pojistné události. Pojistná hodnota je v pojistné smlouvě označována jako pojistná částka. Podle mého názoru je právě správné určení výše pojistné hodnoty nemovitosti stěţejní při pojištění majetku. V dnešní době lze pojistit téměř „vše“. V mé práci se však soustředím na moţnosti vyuţití a specifik nákladové metody a proto se tedy zaměřím hlavně na stanovení pojistné hodnoty nemovitostí respektive staveb, pro které nákladová metoda můţe spolehlivě indikovat jejich hodnotu. V případě pojišťovnictví se hodnota pojištěného majetku převáţně určuje na cenu novou, časovou a ve výjimečných případech na cenu obvyklou. Cena nová vyjadřuje cenu, za kterou by bylo moţné stejnou nebo srovnatelnou věc, slouţící ke stejnému účelu, pořídit znovu v daném čase a na daném místě jako věc novou. Většina pojištění je jiţ dnes sjednávána právě na tuto cenu novou. Dalším jejím důleţitým znakem je shodnost ceny s reprodukčními náklady zjištěnými nákladovou metodou. Časová cena je pak stanovována z ceny nové věci, přičemţ je ale přihlíţeno ke stupni jejího znehodnocení a opotřebení. Lze se setkat i se zhodnocením věci například rekonstrukcí, opravou, modernizací atd. Cenu časovou je moţné vyuţít za určitých podmínek stanovených pojišťovnou, pouţívá se ale minimálně. Obvyklá cena se v případě pojištění majetku téměř nevyuţívá, nicméně lze ji v pojistných podmínkách některých pojišťoven najít. Jedná se o cenu, která by byla dosaţena při prodeji majetku v obvyklém obchodním styku v daném čase a v daném místě. Stejně jako tomu je v oboru oceňování i pojišťovny mají své metodiky pro zjištění hodnoty pojišťovaného majetku. Lze konstatovat, ţe kaţdá pojišťovna má své vlastní oceňovací postupy. Navíc se zdá, ţe pojišťovny se vůbec nesnaţí o sjednocení metod oceňování nemovitostí. Výpočet pojistné částky není ve většině případů proveden na základě znaleckých a objektivních metod. Bohuţel je zde nutné podotknout, ţe se mnohdy jedná o improvizaci pojišťoven, makléřů a samotných pojištěnců. Přitom ale stále platí, ţe výše pojistné částky je klíčovým atributem. Avšak jednotlivé pojišťovny zodpovědnost za 47

stanovení pojistné částky převedly na pojistníka, který ve většině případů s touto skutečností neumí relevantně zacházet. V pojistných podmínkách se lze u velkého mnoţství pojišťoven setkat s podobným textem: „Pojistnou částku stanoví pojistník tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěné věci v době uzavření pojistné smlouvy.“ Kaţdá pojišťovna má snahu svým klientům pomoci a nabízí jednoduchý systém výpočtu pojistné hodnoty, u většiny se ale jedná pouze o součin zastavěné plochy s cenou základní za 1m2, která je určena podle povahy stavby. S modernizací a neustálým vývojem systémů a produktů v pojišťovnictví je moţné u některých pojišťoven sledovat zlepšení metodiky stanovení pojistné hodnoty. Nové metody se jiţ strukturou a způsobem výpočtu začínají podobat nákladové metodě v oceňování nemovitostí nebo z ní dokonce vycházejí. Je dobře, ţe pojišťovny začaly chápat jako velice důleţitou skutečnost při pojištění nemovitosti správné zjištění jejích reprodukčních nákladů a tudíţ objektivní určení pojistné částky. Dalším oborem, který vyplývá z činnosti pojišťoven, a kde lze vyuţít přednosti nákladové metody, je likvidace škodní události. Při tomto úkonu jde o zjištění náhrady, kterou má pojistník dostat za poškození či úplné zničení pojištěné věci. U staveb likvidace škodné události zjednodušeně spočívá v určení nákladů na uvedení majetku do původního stavu. Právě zde se můţe nákladová metoda uplatnit. Nutno podotknout, ţe metoda nákladové kalkulace škody se ne vţdy shoduje s výsledným pojistným plněním, a to z toho důvodu, ţe v tomto ohledu záleţí na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech (např. spoluúčasti). Na základě rozboru je patrné, ţe pojišťovny u staveb zajímá zejména kalkulace tzv. reprodukční hodnoty. Je tomu tak především díky snaze dosaţení klíčové cenové hodnoty za kolik je moţné stavbu znovu postavit. Bohuţel objektivní posudky jsou často vytvářeny aţ v době skutečného vzniku rizika a zároveň souvisejícího vzniku situace tzv. škodné události v rámci škodového typu pojištění. Závěrem bych rád zrekapituloval zjištěné informace. Kaţdá pojišťovna má nastavenu svoji metodiku určování pojistné hodnoty, ne vţdy se jedná o adekvátní a objektivní zjištění reprodukčních nákladů. Lze ale sledovat určité zlepšování v metodikách, hlavně u velkých pojišťoven, které si jsou vědomy faktu, ţe správné určení reprodukčních nákladů stavby je jedním z nejdůleţitějších faktorů v pojištění nemovitostí. Zatím se pojišťovny řídí pouze svými vnitřními předpisy a nejsou vázány na ţádnou vyhlášku nebo

48

zákon. Myslím si, ţe pro dosaţení správné pojistné hodnoty by měla být vydána vyhláška, která by sjednotila metodiku jejího výpočtu.

3.2 Ocenění při obchodních aktivitách Pod spojením slov obchodní aktivity si můţeme představit mnoho aktivit spojených s činností kaţdé firmy. Zde uvádím pouze základní výběr z těch, kde má oceňování důleţitou funkci. Nicméně velká část firem si stále není vědoma důleţitosti oceňování při správě svého majetku a tím můţe i ohroţovat svojí prosperitu nebo dokonce existenci. Doufám, ţe se do budoucna stane oceňování nedílnou součástí aktivit ve firmách, ve kterých je potřeba objektivně zjišťovat různé druhy cen na základě odhadu.

3.2.1 Ocenění položek majetku firmy Kaţdá firma disponuje nějakým majetkem, movitým i nemovitým. V účetnictví jsou většinou evidovány s pořizovací cenou sníţenou o odpisy. To ovšem nevypovídá o skutečné trţní hodnotě, a proto by mělo pravidelně být prováděno ocenění majetku firmy. Zde se zaměřím hlavně na nemovitosti respektive stavby. Základní rozdělení staveb v majetku firmy je na stavby specializované a nespecializované. Nespecializované stavby většinou slouţí nějakému všeobecnému účelu. Vzhledem k tomu, ţe jsou běţně nakupovány, prodávány nebo pronajímány, existuje po nich poptávka a nabídka. Jedná se hlavně o obytné domy, kancelářské budovy, univerzální skladové a výrobní budovy. Stavby tohoto typu by měly být oceněny na trţní hodnotu. K ocenění pak odhadce můţe zvolit jakoukoliv metodu, která je schopna objektivně stanovit právě trţní hodnotu. Naopak u specializovaných staveb si troufám říci, ţe se jedná o podstatně sloţitější problematiku. Specializované stavby slouţí k velmi specifickým účelům a pro jiné nemohou být vyuţívány. Některé je moţno upravit na stavbu nespecializovanou, většinou ovšem s náklady, které mohou i několikrát převyšovat výstavbu nové budovy. Mezi úzce specializované stavby můţeme zařadit krematoria, sportovní stadiony, slévárny, kovárny, seníky a další budovy slouţící k podobným účelům. Jedná se nemovitosti, pro které téměř neexistuje trh, díky své speciálnosti, poloze, velikosti a dalším podobným faktorům. A právě zde můţeme velice dobře uplatnit ocenění nákladovou metodou. Pro budovu určíme

49

reprodukční náklady a následně sníţíme o fyzické opotřebení. Zde je nutná poznámka, ţe u budov, o kterých nyní pojednávám, je často zanedbaná údrţba, lze sledovat závaţné závady na důleţitých konstrukcích, často jsou zatíţeny řadou funkčních i ekonomických nedostatků. Myslím, ţe je vhodné zde vyzdvihnout moderní aplikaci nákladové metody. Pro objektivní stanovení hodnoty těchto staveb je vhodné či dokonce nutné správně aplikovat a ve výsledné hodnotě zohlednit právě funkční a ekonomické nedostatky. Pro ještě přesnější odhad hodnoty bych doporučoval vyuţití náhradových nákladů.

3.2.2 Ocenění nepeněžitých vkladů Společník stejně jako peněţitý vklad do společnosti můţe poskytnout i nepeněţitý vklad ve formě různého majetku včetně nemovitostí. Pro zjištění výše vkladu je potřeba zjištění hodnoty vloţeného majetku, proto se provádí jeho ocenění. Aby ocenění korespondovalo se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, musí být vypracováno na trţní hodnotu. Zákon ale nestanovuje metodu, kterou je nutné ocenění provést. Jako tomu bylo výše, tedy u určitých staveb specifických účelů lze výhodně pouţít nákladovou metodu.

3.2.3 Akvizice a fůze Pojmy akvizice a fůze (Mergers and Acquisitions) vyjadřují určité druhy slučování dvou a více podniků. Dnes jsou takovéto činnosti běţnou záleţitostí při růstu firmy, expanzí do zahraničí a dalších podobných aktivitách. I při těchto činnostech je důleţité provádět ocenění. Úkolem odhadce je zjištění současné hodnoty dílčích částí, vyčíslení nákladů na provedení akvizice či fůze (např. náklady technické, administrativní, finanční a další, které se přímo podílejí na operaci) a v neposlední řadě ocenění budoucí hodnoty sloučeného majetku. Při provádění ocenění mohou být opět voleny všechny metody oceňování, které se pro daný účel hodí. Své nezastupitelné místo zde má i nákladová metoda.

3.3 Ocenění při správě majetku V tomto oboru je oceňování nemovitostí velmi důleţitou činností. Svoje vyuţití zde najdou všechny základní metody oceňování díky potřebě určovat v různých případech různé druhy cen. Kaţdý, kdo provádí správu nějakého majetku, musí zjistit jeho vstupní 50

hodnotu, dále by měl dbát na udrţení trţní hodnoty majetku případně jeho výnosového potenciálu. Pro další zhodnocování a zvyšování hodnoty by měl správce navrhovat řešení rozvoje a modernizace. Při kaţdé z těchto činností je důleţitá spolupráce s odhadcem nemovitostí, který by měl objektivně provádět průběţná ocenění, posuzovat vhodnost navrhovaných úprav případně navrhovat vhodnější řešení.

3.3.1 Property management Property management se zabývá technickou správou nemovitosti. Jedná se o činnost, ve které je důleţité nemovitost ve správě udrţovat neustále v dobrém stavu a schopnou provozu. Další podstatnou aktivitou je provádění technického zhodnocení. Právě v property managementu nachází nákladová metoda velmi dobré uplatnění. Při nabytí nemovitosti do správy je nutné provést vstupní analýzu a zhodnocení současného stavu. Následuje určení slabých míst, plánu oprav a moţnosti zhodnocení majetku. Jedná se například o posouzení energetické náročnosti, nutných oprav nebo modernizací. Úkolem odhadce při této činnosti je návrh případně posouzení jiţ navrţeného řešení. Pomocí nákladové metody lze velice dobře posoudit vhodnost a finanční náročnost navrhovaných úprav.

3.3.2 Facility management Lze říci, ţe facility management je určitý vyšší stupeň správy nemovitosti a to z ekonomického hlediska. Má za cíl udrţovat trţní hodnotu a výnosový potenciál nemovitosti, pokud je vyuţívána k pronájmu. K těmto účelům se můţe nákladová metoda zdát jako nevyhovující. I zde ale můţeme najít moţnost jejího uplatnění, obzvláště v případě posuzování vhodnosti provádění investic do nemovitosti pro zvýšení trţní hodnoty. Nákladovou metodou je moţné vyjádřit výši nutných investic a následně odhadnou jejich efektivitu na zvýšení celkové trţní hodnoty.

3.3.3 Majetek ve správě měst a obcí Podobně jako tomu je v předchozích dvou oborech, je i u majetku ve správě měst a obcí důleţité oceňování nemovitostí. Rozhodování o vyuţití a nakládaní s nemovitostmi v majetku obcí a měst je většinou závislé na zastupitelích. Kaţdá obec by měla mít komplexní soupis veškerého majetku, obsahující i podrobné informace o něm. Nedílnou součástí informací o nemovitostech ve vlastnictví obce by měla být i jejich reálná trţní 51

hodnota. Zatím si ovšem mnoho obcí není vědoma faktu hospodaření s často miliónovými majetky a tyto doporučení většinou zanedbává. To můţe způsobit značné ztráty například z prodeje nemovitosti soukromé osobě za podstatně niţší cenu neţ je trţní hodnota. Kaţdá obec by proto měla spolupracovat s odhadcem, který zajistí soupis, rozdělení a ocenění kompletního majetku obce v současném stavu. Dále by měla být posuzována rizika, moţnosti, plán oprav a moţnosti dalšího vyuţívání nemovitostí. Obec by měla mít snahu neustále svůj majetek zhodnocovat, a pokud je to moţné zajistit příjmy plynoucí například z pronájmů. Obec ve většině případů zajímá trţní hodnota nemovitostí, ale svoje uplatnění zde opět najde i ocenění nákladovou metodou. A to zejména v případech, kdy je vyţadováno ocenění pro zjištění administrativní ceny a v případech posouzení nákladů na opravy či technické zhodnocení budov.

3.3.4 Státní a veřejná správa V případě státní a veřejné správy se opětovně jedná o další vyšší stupeň hospodaření s určitým majetkem. I kdyţ v tomto případě jde zejména o nemovitosti neprokazující zisk, ale spíše nákladové zatíţení. Tím mám na mysli zejména školy a další nemovitosti slouţící k zajišťování bezplatných veřejných sluţeb. I zde je ovšem nutná jistá spolupráce s odhadcem nemovitostí. Jedná se převáţně o posuzování vhodnosti a nákladnosti navrhovaných úprav a modernizací takovýchto objektů.

3.4 Administrativní ocenění Vyuţití administrativního ocenění vyplývá jiţ ze samotného názvu, tedy všude tam, kde to zákon či jiný předpis vyţaduje. Úkony, při kterých je poţadováno ocenění nemovitosti administrativní cenou, jsou v České republice zastoupeny především daňovými účely. Dále, ne však jiţ v takové míře jsou znalecké posudky poţadovány při soudním řízení nebo pro potřeby finančních úřadů. Zde je potřeba upozornit, ţe oceňování v rovině cenových předpisů je ve světě diskutovaný český unikát, který lze vysledovat ještě v některých dalších státech postiţených bývalým komunistickým reţimem. Samotné posudky vytvořené podle vyhlášky se dnes jiţ dostávají na hranici vyuţitelnosti cen v nich zjištěných. Naopak je důleţité zmínit, ţe i tvůrci vyhlášky mají snahu ji zkvalitňovat a přibliţovat metody a zjištěné administrativní ceny k cenám trţním. 52

3.4.1 Pro stanovení daňové povinnosti Cílem kaţdého státu by mělo být zajištění daňové spravedlnosti. To znamená, ţe kaţdý daňový subjekt má platit daň stejného typu a ve stejné výši. Podle platné Ústavy České republiky musí být výběr kaţdé daně uveden v zákoně. Ke spravedlivému stanovení základu některých daní týkajících se nemovitostí je zákonem předepsáno právě zjištění základu daně podle cenového předpisu. Jedná se hlavně o daň darovací, daň dědickou, daň z převodu nemovitosti. Vzhledem k tématu mé práce, zaměřím se na specifikování daně darovací a dědické pouze na nemovitosti. Darovací daň se platí z bezúplatného nabytí nemovitého, movitého a jiného majetku. Zde se budu věnovat darovací dani z nabytí nemovitosti. Pokud nabyvatel dostal pouze část nemovitosti bezúplatně a další část musel zaplatit, odvede darovací daň pouze z té části, kterou nabyl bezúplatně. Při darování nemovitosti na území České republiky se daň platí vţdy, u nemovitostí mimo naše území se daň běţně neplatí. Stanovení základu daně probíhá oceněním nemovitosti dle platného cenového předpisu k datu nabytí majetku. Základ daně můţe být sníţen o některé poloţky, které ale musí být prokázány. Výši daně pak stanovuje správce daně. Dědická daň se platí z majetku nabytého děděním. Obdobně jako u darovací daně, je daň vyměřena pouze na nemovitosti nacházející se na území republiky, mimo něj se daň neplatí. Základ daně, z něhoţ se pak stanoví výše dědické daně, se určí k datu úmrtí zůstavitele dle platné vyhlášky. Základním předmětem daně z převodu nemovitostí je převod nebo přechod vlastnictví nemovitosti za úplatu. Ke stanovení základu daně je pak vyuţito platné oceňovací vyhlášky. V případě sjednané ceny niţší neţ ceny zjištěné, je základ daně cena zjištěná dle vyhlášky. Pokud ale je sjednaná cena vyšší, je jako základ daně stanovena právě cena sjednaná. Výše jsem pouze přiblíţil základní problematiku vyměřování daní darovacích, dědických a daní z převodu nemovitostí. Vzhledem k tomu, ţe se tímto tématem moje práce přímo nezabývá, nespecifikoval jsem zde všechny specifické případy a kompletní problematiku stanovování těchto daní. Kompletní informace lze nalézt v zákoně přímo se

53

zabývající tímto tématem o to zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

3.4.2 Pro zjištění výše náhrady za vyvlastnění Vyvlastnění je jedním ze zásadních zásahů do vlastnického práva. S ohledem na povahu a ochranu vlastnického práva se vyvlastnění řídí přísnými podmínkami. Ty jsou definovány v zákoně č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Samotný pojem vyvlastnění je definován v § 2 písm. a) zmiňovaného zákona: „Vyvlastněním se rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě pro dosaţení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem.“17 Proces vyvlastnění se pak řídí přesnými podmínkami uvedených v Listině základních práv a svobod a v Občanském zákoníku. Tyto podmínky se shodují pro jakékoliv vyvlastňované věci, zatímco zákon o vyvlastňování se nevztahuje na věci movité, ale pouze na nemovitosti (pozemky a stavby). Podmínky uvedené v Občanském zákoníku jsou obdobné podmínkám v Listině základních práv a svobod – mezi základní patří veřejný zájem, existence zákonné úpravy a náhrady. Účely vyvlastnění jsou uvedeny v § 170 zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. Další podmínky pro vyvlastnění lze nalézt přímo v zákoně o vyvlastnění: účel, veřejný zájem, vyčerpání všech ostatních prostředků, soulad s cíli a úkoly územního plánování, přiměřenost a náhrada. Problematika oprávněnosti či neoprávněnosti vyvlastnění je značně komplikovaná, souhrnně lze konstatovat, ţe určitý zákon stanovuje účel vyvlastnění a pokud je tento účel prokázán řídí se celý proces vyvlastnění podle zákona č. 184/2006 Sb. Zákon dále udává náhradu za vyvlastnění, ta by měla vyrovnat majetkovou újmu vzniklou vyvlastněním majetku. Dále by měla vyjadřovat určitý ekvivalent, jehoţ výše by umoţňovala koupě obdobné věci. Současná právní úprava připouští náhradu jak peněţní, tak věcnou formu vyrovnání. Peněţní náhrada je vyjádřená jako cena obvyklá, pouze v případě, ţe je cena obvyklá niţší neţ cena zjištěná podle cenového předpisu, je náhrada rovna ceně zjištěné. Celá náhrada musí být plněna v celé výši a lhůtě uvedené v rozhodnutí o vyvlastnění. K náhradě věcným plněním dojde pouze tehdy, pokud se obě strany na této variantě dohodnou. Veškeré další náklady vzniklé v souvislosti s vyvlastněním uhradí vyvlastnitel. 17

Zákon č. 184/2006 Sb. o vyvlastnění

54

4. Zhodnocení vhodnosti použití nákladové metody pro ocenění nemovitostí V této kapitole se pokusím shrnout všechny zjištěné poznatky o nákladové metodě a zhodnotit její funkci v trţním hospodářství. Nejprve se zaměřím na výčet výhod a nevýhod nákladové metody. Dále na moţnosti vyuţití a v neposlední řadě na srovnání výsledku ocenění nákladovou metodou s ostatními metodami.

4.1 Výhody Zde shrnu ty nejpodstatnější výhody vyuţití nákladové metody při oceňování nemovitostí. Výhody se vztahují pro celkové vyuţití, ne pro jednotlivé určení reprodukčních nákladů nebo náhradových nákladů. -

opora v právních předpisech

-

moţnost vyuţití i tam, kde není moţné pouţít jinou metodu ocenění

-

v některých případech zákon udává pro ocenění pouţití nákladové metody

-

podpora v dostupných software

-

moţnost vyuţití i pro vyčíslení specifických nákladů spojených s provozem, údrţbou a dalších činností u nemovitosti

-

při vyuţití moderní metodiky stanovení věcné hodnoty relativně dobré přiblíţení k trţní hodnotě

-

moţnost výběru z několika metodik určení faktorů značně ovlivňujících konečný výsledek

4.2 Nevýhody Asi jako kaţdá metoda oceňování nemovitostí má svoje výhody, má i svoje nevýhody. U nákladové metody se jedná hlavně o tyto: -

špatná korespondence vyhláškového ocenění s moderními přístupy, často nereálné vypočtené hodnoty nemovitostí

-

omezené vyuţití při stanovení trţní hodnoty a pro některé jiné účely

-

náročnost vypracování některých ocenění

55

-

náročnost na odbornost a praktické zkušenosti odhadců a znalců

-

moţnost výběru z několika metodik určení faktorů značně ovlivňujících konečný výsledek

4.3 Srovnání vhodnosti využití Nákladová metoda oceňování nemovitostí má velmi široké vyuţití. Konkrétním případům jsem se věnoval v předchozí kapitole. Zde se pokusím přehledně shrnout všechny moţnosti vyuţití a hlavně s rozdělením pro všechny tři základní způsoby aplikace nákladové metody. Pro komplexní porovnání tabulka obsahuje i porovnávací a výnosovou metodu oceňování. Nákladová metoda Vyhláškový Klasický Moderní Porovnávací Výnosová způsob způsob způsob metoda metoda Oceňování v bankovnictví ocenění zajištění úvěru formou zástavy nemovitosti

NE

NE

ANO

ANO

ANO

Oceňovaní v pojišťovnictví stanovení pojistné hodnoty likvidace pojistné události

NE NE

ANO ANO

NE NE

NE NE

NE NE

NE NE NE

ANO ANO ANO

ANO ANO ANO

ANO ANO ANO

ANO ANO ANO

NE NE

ANO ANO

ANO ANO

ANO ANO

NE ANO

NE NE

ANO ANO

ANO ANO

ANO ANO

NE NE

Ocenění pří obchodních aktivitách ocenění poloţek majetku firmy ocenění nepeněţitého vkladu akvizice a fůze Ocenění při správě majetku property management facility management majetek ve správě měst a obcí státní a veřejná správa

Z tabulky je jasně patrné, ţe nákladová metoda se v různých způsobech aplikace uplatní v různých oborech, pro které se ocenění vypracovává. V některých oborech má prioritní funkci, jinde se pouţívá jen jako doplňková pro redukci a zpřesnění zjištěné

56

hodnoty. Pokud se zaměříme pouze na komparaci vyuţití nákladové metody, je důleţité porovnat způsoby její aplikace. Mezi klasickým a moderním způsobem je hlavní rozdíl ve vypovídací schopnosti, tím myslím přiblíţení k reálné trţní hodnotě. Ocenění klasickým způsobem je sice stále vyuţíváno, ale vykazuje jiţ značnou míru zastaralosti. Vzhledem k tomu, ţe nezohledňuje morální zastarávání stavby, je často věcná hodnota značně vyšší neţ trţní hodnota. To lze sledovat nejvíce u starých výrobních objektů, které sice po technické stránce vypovídají relativně dobrý stav, ale z morálního hlediska jsou pro současné vyuţití z velké míry nevyhovující. Z toho plyne, ţe vyčíslené, častokrát vysoké reprodukční náklady jsou sníţeny pouze o opotřebení, které u některých objektů s dobře prováděnou údrţbou nemusí být dostatečně velké, aby reprodukční náklady upravilo objektivně. Pokud je ale ocenění provedeno moderním způsobem a jsou zohledněny ještě funkční a ekonomické nedostatky, můţe se věcná hodnota objektu velice dobře přibliţovat nebo dokonce rovnat trţní hodnotě. Vyhláškový způsob sice najde uplatnění téměř v kaţdém oboru, ale ne pro určení trţní hodnoty. Většinou je vypracováván pro účely, pro které to vyţaduje legislativa.

4.4 Vztah k tržní hodnotě Oceňování nemovitostí jsem ve své práci charakterizoval jako vědní obor, jeţ stanovuje hodnotu nemovitostí na základě zjištěných parametrů a daných postupů. Tato hodnota je nejčastěji určována v souvislosti s právními úkony osob, tedy nejčastěji při prodeji nebo koupi nemovitosti, při darování nebo při dědickém, rozvodovém nebo úvěrovém řízení. Dále bývá nejčastěji hodnota nemovitosti zjišťována pro účely řízení před státními orgány, především tedy v řízení před soudy nebo policií. Nejdůleţitější roli při oceňování nemovitostí zastává osoba soudního znalce. Je to právě osoba soudního znalce, která můţe pro výše uvedené účely vypracovávat znalecké posudky, ve kterých by měl co nejlépe uplatňovat své znalosti a zkušenosti tak, aby výsledkem byla kvalitně odvedená práce ve formě onoho znaleckého posudku. Nejčastějším cílem znaleckého posudku bývá určení hodnoty oceňované nemovitosti. Nicméně nemusí se vţdy jednat jen o ocenění nebo určení hodnoty

57

nemovitosti, ale znalec ve znaleckém posudku můţe řešit také například otázku reálného dělení nemovitosti nebo otázku technického stavu stavby. Pro nákladovou metodu oceňování nemovitostí stejně jako pro další v práci jmenované metody, platí skutečnost, ţe jednotlivé metody mohou být pouţity různými způsoby. Tyto způsoby jsou odvozovány od skutečnosti, zda potřebujeme zjistit administrativní nebo trţní hodnotu. V procesu stanovování tzv. administrativní ceny je potřeba řídit se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, čili dle provádějící vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zde je legislativou striktně určeno, jakou metodou se musí znalec řídit při procesu oceňování příslušné nemovitosti. Jde tedy v podstatě o tzv. ocenění vyhláškové. V případě, ţe má znalec za úkol zjistit trţní hodnotu (téţ cenu obvyklou), jde o tzv. nevyhláškové ocenění a znalec se nemusí do určité hranice řídit zákonem. A to primárně z toho důvodu, ţe při činnosti zjišťování ceny obvyklé se cena většinou nezjišťuje na základě pouze jedné metody, ale je k tomuto účelu většinou pouţita kombinace více metod. Jednotlivé metody pak můţeme rozdělit do dvou základních skupin: a) vyhláškové oceňovací metody a. nákladový způsob b. výnosový způsob c. porovnávací způsob b) nevyhláškové oceňovací metody a. porovnávací způsob b. výnosový způsob c. nákladový způsob

Vyhláškové metody většinou nejsou schopny zahrnout všechny faktory působící na trţní hodnotu, proto se nehodí pro trţní ocenění. Nevyhláškové metody naopak vycházejí hlavně z trţní ekonomiky, mají v sobě obsaţeno zohledňování většiny vlivů působící na trţní hodnotu. Pro zpřesnění a korekci zjištěné hodnoty je dobré vyuţít současně více metod.

58

Nákladová metoda, dříve pro trţní ocenění moc neuznávaná, ve svém moderním způsobu provedení, můţe jiţ také být vyuţívána pro zjištění trţní hodnoty. To je způsobeno

hlavně

zohledněním

morálního

zastarávání

ve

formě

funkčních

a

ekonomických nedostatků. Pro ucelení a potvrzení zjištěných informací jsem vypracoval ocenění zemědělského objektu pomocí nákladové metody. Pro jednoduchost jsem do hodnoty nemovitosti nezapočítával hodnotu pozemku a venkovních úprav. Ocenění je vypracováno ve dvou verzích – pomocí klasického a moderního způsobu.18 Zjištěné věcné hodnoty jsou následující: klasický způsob: 17 665 000 Kč moderní způsob: 3 312 000 Kč Na uvedených příkladech lze sledovat značný rozdíl ve zjištěných věcných hodnotách. Celý postup je stejný, s rozdílem, ţe u moderního způsobu byly zohledněny funkční a ekonomické nedostatky. Zatímco klasický způsob poukazuje pouze na reprodukční náklady sníţené o opotřebení, moderní způsob zjištění věcné hodnoty se posouvá blíţe k reálné trţní hodnotě.

4.5 Závěrečné shrnutí Oceňování nemovitostí je samostatný vědní obor, díky němuţ lze stanovit hodnotu nemovitostí na základě analyzovaných faktorů a systémových postupů. Tato hodnota je určována spolu v souvislosti s prodáváním či koupí nemovitostí. Oceněním myslíme stanovení příslušné peněţní hodnoty či jinak řečeno ceny konkrétní movité nebo nemovité věci. Obecně nemovitost chápeme v podobě pozemků a staveb, které jsou spojené se zemí pevným základem. Přitom je pro ně specifické, ţe jsou pevně vázány na určité místo. To značí jistou komplikovanost jejich ocenění. Není problém spočítat náklady na pořízení budovy, problém spočívá ve zjištění trţní hodnoty pozemku, zvláště tam, kde se nerealizovaly ţádné jiné prodeje obdobných pozemků a proto není moţnost porovnání. Oceňování nemovitostí je realizováno za účelem získání informace o hodnotě nemovitosti. Ten totiţ představuje jeden ze základních zdrojů dat, která jsou pro oceňování 18

Kompletní ocenění v příloze č. 1

59

nemovitostí stěţejní. Nákladová metoda se zaměřuje na zohledňování určitých nákladů, které jsou úzce propojeny s tzv. reprodukcí či formou jisté náhrady oceňovaného majetku. Z takto stanovené hodnoty dochází k odečtu případných odpočtů či znehodnocení, jeţ vzniklo fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností. Nákladová metoda a její hodnocení v souvislosti s oceňováním nemovitostí je jednou z prověřených metod v této rovině. Pokud by se vyskytly různé problémy či nejasnosti je vţdy moţné a troufám si tvrdit, ţe i nezbytně nutné přejít ke kombinaci metod oceňování nemovitostí. V procesu oceňování nemovitostí jsou vyuţívány zpravidla tři základní metody oceňování a to nákladová, výnosová a porovnávací. Kaţdá z uvedených metod má svůj specifický postup a způsob výpočtu. Jednotlivé metody jsou také ovlivňovány různými faktory, více či méně působícími na celkovou hodnotu oceňované nemovitosti. V průběhu hodnocení nemovitostí můţe dojít k vyuţívání všech tří metod nebo jejich kombinace v souvislosti s povahou zkoumané nemovitosti a celkovém účelu jeho hodnocení. Zhodnocení vhodnosti pouţití nákladové metody při oceňování nemovitostí je poměrně sloţité. Tato metoda je poměrně dobře aplikovatelná v rámci různých případů oceňování a je znalci akceptována a prověřena. Nicméně zde je nutno podotknout, ţe je vţdy potřeba postupovat od případu k případu. Před zahájením znalecké činnosti a tvorby posudku je potřeba adekvátních znalostí osoby provozující znaleckou činnost a je na něm vţdy správně rozhodnout, jakou metodu zvolit či pracovat na základě kombinace metod. Na základě výše uvedeného se domnívám, ţe je vţdy rozhodující osobnost a profesionalita znalce, který na základě zákonem stanovených postupů musí relevantně provést svoji znaleckou činnost, jejímţ výsledkem je kvalitní znalecký posudek.

60

Závěr Cílem mé práce bylo zanalyzovat moţnosti a vhodnosti vyuţití nákladové metody pro oceňování nemovitostí. Dílčí cíle mé práce byly naplněny, pro nákladovou oceňovací metodu byly definovány nejdůleţitější faktory, které s ní úzce souvisí a to v podobě deskripce základních pojmů zkoumané tématiky. Kromě toho byly v první části práce popsány stěţejní teoretické poznatky, kterých je zapotřebí k pochopení dalšího rozboru hlavního předmětu a cílů mé práce. V procesu oceňování nemovitostí jsou vyuţívány zpravidla tři základní metody oceňování a to nákladová, výnosová a porovnávací. Kaţdá z uvedených metod má svůj specifický postup a způsob výpočtu. Jednotlivé metody jsou také ovlivňovány různými faktory, více či méně působícími na celkovou hodnotu oceňované nemovitosti Ve svém ekonomickém a právním rámci se Česká republika otevřeně staví k oceňování nemovitostí a různým metodám, jejich ověřování a zvyšování úrovně činnosti znalců, jelikoţ je to v jejím vlastním zájmu. Z ekonomického hlediska se totiţ jedná o velmi důleţitou činnost. Zjištění správné hodnoty nemovitosti je předpokladem k další její moţné směně. Zjištěnou trţní hodnotou je pak cena, kterou by teoreticky lze získat při realizované směně oceňovaného majetku. Nákladová metoda se zaměřuje na zohledňování určitých nákladů, které jsou úzce propojeny s tzv. reprodukcí či formou jisté náhrady oceňovaného majetku.

Z takto

stanovené hodnoty dochází k odečtu případných odpočtů odpisů či znehodnocení, jeţ vzniklo fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností. V rámci nákladové metody rozlišujeme dvě prioritní roviny týkající se pojetí majetku: Náklady na pořízení majetku jakoţto nového (Cost of Reproduction New) – reprodukční náklady; Náklady na nahrazení majetku jakoţto nového (Cost of Replacement New) – náhradové náklady. Postupný vývoj nákladové metody poskytl moţnost jejího vyuţití téměř ve všech oborech. Vyhláškový způsob má svoje specifické pouţití, většinou se ocenění vypracovává na základě poţadavku konkrétního zákona. Klasický způsob je dnes běţně vyuţívaný, nicméně, jeho postup při ocenění a tedy i zjištěný výsledek má často značný odklon od reality. Proto by se měl začít vyuţívat moderní způsob. Zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků je dnes jiţ běţnou praxí. Do budoucna si myslím, ţe velký 61

potenciál se skrývá v náhradových nákladech. Na ty ale v České republice čeká ještě dlouhý vývoj a postupné zavádění do praxe. Je důleţité, aby se postupně dostávaly do povědomí znalců, kteří ji následně začnou běţně vyuţívat. K určení reprodukčních nákladů je moţné vyuţít několika různých metod. Nelze ale s určitostí říci, která z nich je nejlepší. Asi nejvíce je vyuţíván způsob určení reprodukčních

nákladů

pomocí

vyhlášky,

agregovaných

poloţek

a

technicko-

hospodářských ukazatelů. Tyto způsoby patří mezi jednoduše proveditelné a nevyţadují přesné údaje o nemovitosti. Naopak například pro tvorbu poloţkového rozpočtu musí znalec mít k dispozici kompletní technickou dokumentaci. Jak jsem jiţ výše uváděl, dalším krokem do budoucna bude zavádění náhradových nákladů, zatím jsou reprodukční náklady s dobře a poctivě vypracovaným postupem dostatečně přesné a dostačující pro oceňování. Pro stanovení opotřebení se běţně vyuţívají jen dvě metody. Lineární metoda je jednoznačně nejjednodušší na provedení, ale její přesnost často neodpovídá realitě. Navíc se shledává s problémem stanovení opotřebení u rekonstruovaných či jinak upravovaných staveb. Analytická metoda udává mnohem přesnější a objektivnější výsledky. Navíc ji lze vyuţít i pro rekonstruované stavby. Dalším důleţitým prostředkem pro upravení reprodukčních nákladů jsou funkční a ekonomické nedostatky. Jejich vyuţitím je moţné stanovit a následně promítnou do výsledné zjištěné hodnoty nemovitosti tzv. morální zastarávání. Nákladová metoda ve svých různých způsobech provedení najde své určité uplatnění prakticky ve všech oborech, kde se ocenění vyuţívá. Tato metoda je poměrně dobře aplikovatelná v rámci různých případů oceňování a je znalci akceptována a prověřena. Nicméně zde je nutno podotknout, ţe je vţdy potřeba postupovat od případu k případu. Před zahájením znalecké činnosti a tvorby posudku je potřeba adekvátních znalostí osoby provozující znaleckou činnost a je na něm vţdy správně rozhodnout, jakou metodu zvolit či pracovat na základě kombinace metod. V průběhu hodnocení nemovitosti můţe dojít k vyuţívání všech tří metod nebo jejich kombinace v souvislosti s povahou zkoumané nemovitosti a celkovém účelu jeho hodnocení. Nelze striktně stanovit, která z metod je nejvhodnější a přináší hodnotné a pozitivní výsledky. Jak bylo popsáno v textu mé práce, jedná se o postup posuzování, vyhodnocení, určení ocenění a zpětného ověření. Nelze objektivně hovořit o tom, ţe nákladové metody přináší výsledky, které jsou v popisované oblasti ryze pozitivní. Na základě výše uvedeného se domnívám, ţe je vţdy 62

rozhodující osobnost a profesionalita znalce, který na základě zákonem stanovených postupů musí relevantně provést svoji znaleckou činnost, jejímţ výsledkem je kvalitní znalecký posudek.

63

Použitá literatura 1. BRADÁČ, A. A KOL., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. vydání Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009, ISBN 978-80-7204-603-0 2. BRADÁČ, A., FIALA, J., Nemovitosti, oceňování a právní vztahy – 3. přepracované vydání, Praha, Linde Praha a.s. 2004, ISBN 80-7201-441-2 3. BRADÁČ, A., FIALA, J. A KOL., Rádce majitele nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha, Linde Praha a.s. 2006, ISBN 80-7201-4572-9 4. BRADÁČ, A., WEIGEL, L., KLEDUS, M., Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 1. díl, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2002 ISBN 80-7204-254-8 5. ORT, PETR, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 6. ORT, PETR, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8 7. ORT, PETR, Oceňování nemovitostí na tržních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-101 8. ZAZVONIL, ZBYNĚK, Oceňování nemovitostí na tržních principech Praha CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2

Zákony 1. Vyhláška 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení z. 151/1997 Sb. 2. Vyhláška 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení z. 151/1997 S 3. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku 4. Zákon 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 5. Zákon 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě 6. Zákon 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky 7. Zákon 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

Internetové a jiné zdroje 8. www.wikipedie.cz 9. www.ocenovaninemovitosti.cz 10. pravniradce.ihned.cz 11. www.mfcr.cz 64

Přílohy Příloha č. 1: Ocenění zemědělského objektu

65

Příloha č. 1

Ocenění zemědělského objektu – kravín Oceňovaný majetek se nachází v obci Malý Bor. Jedná se o zemědělskou budovu – kravín, vystavěnou v roce 1960. Budova byla vystavěna za účelem provozování chovu skotu. Tento účel plnila a dodnes částečně stále splňuje. Budova byla vystavěna klasickým zděným systémem. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pozinkovaný vlnitý plech. Průměrná výška podlaţí je 3,4 metru. Ve svojí době byla budova vybavena moderními technologiemi, například centrálním svodem mléka do chlazených bazénů. Na budově byla prováděna standardní údrţba zajišťující funkčnost a moţnost provozu budovy. V posledních deseti letech byla však údrţba značně omezena na pouze provozně nutné opravy. To se projevilo na současném stavu. Dnes stavba jiţ nevyhovuje technologicky, z části je vyuţívána stále původní technologie a zbytek byl demontován nebo je jiţ nefunkční. Celkový technický stav vykazuje závaţné závady, zatékání střechou, vlhkost obvodového zdiva a komplexní funkčnost technologií je jiţ velmi malá. Provoz a vyuţívání nemovitosti se v posledních letech omezuje a v současnosti je vyuţito cca 35% kapacity. Do budoucna je počítáno s úplným zastavením provozu. Ocenění je provedeno nákladovou metodou, nejprve pomocí klasické metody. Reprodukční náklady jsou stanoveny dle vyhlášky a následně sníţeny o opotřebení. Další ocenění vychází ze stejného základu, ale je u něho aplikováno zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků.

Nákladová metoda U této metody je trţní hodnota vypočtena pomocí upravených nákladů na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování shodného majetku při současných cenách. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti.

66

Postup výpočtu klasické metody je uveden v následující tabulce:

NÁKLADOVÁ METODA Název Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

kravín, obec Malý Bor klasická, zděná 52 let 52 let 45 let 3 117 m2 1 nadzemní 3 117 m2 0,85 2 649 m2 10 598 m3 5 556 Kč/m3 58 882 488 Kč 17 664 746 Kč

70% 0% 0%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

17 664 746 Kč 17 665 000 Kč

Věcná hodnota zjištěná klasickým provedením nákladové metody byla vyčíslena na:

17 665 000 Kč

67

Postup výpočtu moderní metody je uveden v následující tabulce:

NÁKLADOVÁ METODA Název Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

kravín, obec Malý Bor klasická, zděná 52 let 52 let 45 let 3 117 m2 1 nadzemní 3 117 m2 0,85 2 649 m2 10 598 m3 5 556 Kč/m3 58 882 488 Kč 17 664 746 Kč 4 416 187 Kč 3 312 140 Kč

50% 75% 25%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 312 140 Kč 3 312 000 Kč

Věcná hodnota zjištěná moderním provedením nákladové metody byla vyčíslena na:

3 312 000 Kč

68