Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha katedra oceňování majetku

Specifika a možnosti použití nákladové metody při ocenění nemovitosti

Diplomová práce

Autor:

Bc. Jiří Zuska Katedra Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

červen, 2011

1

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kounově 25.6. 2011

Bc. Jiří Zuska

2

Anotace

Obsahem této diplomové práce je analýza použitelnosti oceňování moderními nákladovými metodami v praxi. Cílem této práce je využitelnost oceňování nákladovými metodami pro jednotlivé druhy ocenění v České republice. Práce je rozdělena na pět částí: 1. Definice základních pojmů – základní definice k oceňování, definice tržní hodnoty. 2. Možnosti použití nákladové metody – problematika a druhy metod oceňování reprodukčními náklady, rozbor metody. 3. Aspekty nákladové metody v závislosti na druhu použití – problematika oceňování nákladovou metodou, rozbor metod. 4. Statistika v tvorbě databází – rozbor tvorby 5. Komparace nákladových

a ostatních metod - výhody a nevýhody jednotlivých

nákladových metod, komparativní analýza.

3

Annotation The content of this thesis is to analyze of using valuation of modern cost methods in practice. The aim of this work is usefulness of valuation of cost methods for individual kindsof valuation in the Czech Republic. The work is divided into five parts: 1. Definitions of basic concepts - the basic definition of valuations, definition of market value. 2. Possibilities of application cost method – the issues and kinds of methods of valuation reproductiv costs, analysis of these methods. 3. Aspects of cost method at dependance on kind of using - the issue of the cost method evaluation, analysis of the method. 4. Statistics in creation of database – analisys of creation 5. The comparation of cost and others methods – advantages and disadvantages individual cost methods, comparative analysis.

4

Obsah

Prohlášení ................................................................................................................................................ 2 Anotace ................................................................................................................................................... 3 Annotation............................................................................................................................................... 4 Obsah....................................................................................................................................................... 5 1.

Úvod ................................................................................................................................................ 7 1.1.

Dělba práce ............................................................................................................................ 7

1.2.

Trh – typy trhů ....................................................................................................................... 8

1.3.

Tržní subjekty ....................................................................................................................... 10

1.4.

Peníze ................................................................................................................................... 10

1.4.1. Směnná hodnota a cena ...................................................................................................... 11 1.4.2. Tržní hodnota ...................................................................................................................... 12 2.

Možnosti užití nákladové metody ................................................................................................. 17 2.1.

Bankovnictví ......................................................................................................................... 18

2.2.

Obchodní aktivity ................................................................................................................. 19

2.2.1. Akvizice a fúze ..................................................................................................................... 20 2.2.2. Nepeněžní vklad .................................................................................................................. 20 2.2.3. Investice a portfoliové investice .......................................................................................... 21 2.2.4. Správa majetku .................................................................................................................... 21 2.2.5. Oceňování pro státní a veřejnou správu ............................................................................. 22 2.2.6. Oceňování v pojišťovnictví .................................................................................................. 23 3.

Aspekty nákladové metody v závislosti na druhu použití ............................................................. 25 3.1.

Oceňování nemovitostí pro pojištění ................................................................................... 25

3.2.

Stanovení nové ceny pro budovy a haly .............................................................................. 26

3.3.

Zařazení stavby a určení základní ceny ( ZC ) ....................................................................... 29

3.4.

Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby ....................................... 42

3.5.

Oceňování staveb indexovou metodou ............................................................................... 42

3.6.

Oceňování staveb kombinovanou metodou........................................................................ 43

3.7.

Určení časové ceny stavby ................................................................................................... 47

3.7.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování stavby .................................................................. 48 3.7.2. Analytická metoda výpočtu opotřebování stavby ............................................................... 49

5

3.8.

Rozpočtování........................................................................................................................ 51

3.8.1. Tvorba rozpočtů ................................................................................................................. 51 3.8.2. Technickohospodářský ukazatel………………………………………………………………………………………61 3.8.3. Celkové náklady výstavby .................................................................................................... 65 4.

Statistika v tvorbě databází ........................................................................................................... 67 4.1.

Význam statistiky ................................................................................................................. 67

4.1.1. Míry polohy ......................................................................................................................... 68 4.1.2. Míry absolutní variability ..................................................................................................... 70 4.1.3. Míry relativní variability ...................................................................................................... 72 4.2.

Hospodářská statistika ......................................................................................................... 83

4.2.1. Typy a vlastnosti ukazatelů ................................................................................................. 83 4.2.2. Indexy a absolutní rozdíly .................................................................................................... 84 4.2.3. Bazické a řetězové indexy ................................................................................................... 84 4.2.4. Souhrnné indexy úrovně ..................................................................................................... 86 4.2.5. Klasifikace SKP ..................................................................................................................... 91 4.2.6. Cenové indexy průmyslových výrobců v ČR ........................................................................ 91 4.2.7. Použití bazických a řetězových indexů v cenové databázi .................................................. 92 4.2.8. Klasifikace CZ – CC ............................................................................................................... 93 4.2.9. Regresní analýza .................................................................................................................. 93 4.2.10. Determinační indexy ......................................................................................................... 96 4.3. 5.

Rekapitulace poznatků z cenové statistiky .......................................................................... 98

Komparace nákladových metod s ostatními typy ocenění ........................................................... 99 5.1.

Výhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými pložkami ............................................ 99

5.2.

Nevýhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými položkami ...................................... 99

5.3.

Výhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem ............................................................... 100

5.4.

Nevýhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem ........................................................... 100

5.5.

Komparativní analýza ......................................................................................................... 100

6.

Závěr ............................................................................................................................................ 104

7.

Seznam použité literatury ........................................................................................................... 106

8.

Přílohy.......................................................................................................................................... 107

6

1. Úvod Z historických dob se nám trh vyvinul jako společenská instituce založená na směně zboží, kde se setkává nabídka s poptávkou zboží a služeb. Pro formování trhu jsou - byly důležité tyto faktory: -

Dělba práce

-

Trh – typy trhů

-

Tržní subjekty

-

Peníze

Pro fungování trhu potřebujeme veličiny, jako peníze, jako všeobecný prostředek směny, ukazatel hodnoty, jako zúčtovací jednotku. Dále je to cena určující hodnotu jednoho statku vůči druhému.Dalším faktorem je konkurence ovlivňovaná výběrem výhodné nabídky, poptávajícími. Je zde specializace jednotlivých výrobců, kteří mohou využívat komparativní výhody prostřednictvím směny a nakonec přenos informací v relaci nabízející versus prodávající

1.1. Dělba práce Člověk své užitečné statky nevyrábí a ani nemůže vyrábět sám. K tomuto účelu se spojuje do skupin, společenství s ostatními lidmi a výroba tedy potom získává společenský charakter. Tento proces společenského charakteru výroby pojmenováváme jako dělba práce. Tento proces se také stal základem politicko – ekonomických teorií. Dělba práce se stala produktem přirozeného vývoje procesu výroby. Můžeme tvrdit, že existuje přímá úměra mezi rozvinutou dělbou práce a složitostí ekonomických systémů. Dělba práce je definována jako : „ specializace účastníků výroby na jednotlivých pracovních činnostech nebo pracovních operacích“. Přirozená dělba práce Spočívala v rozdělění pracovních činností podle osobních dispozic a schopností, například muž, žena, mladí nebo staří členové společnosti. Výsledkem této dělby byla efektivnost činností, tedy úspora práce a času pro všechny zúčastněné. 7

Společenská dělba práce Stejným principem probíhala dělba práce na zemědělce , řemeslníky, kteří se specializovali každý na jinou výrobu a později došlo k oddělení výroby a obchodu, posléze ke vzniku služeb. Hovoříme tedy

o dělbě

práce, která se týká pracovních činností. Tato dělba

představuje specializaci různých lidí na výrobu různých statků. Později docházelo k dělbě práce v pracovních operacích , kdy v manufakturních výrobách vznikaly specializované činnosti při výrobě jednoho statku, opět v zájmu vzšší efektivnosti výroby.Zmiňme se ještě o územní dělbě práce jejímž vrcholem je mezinárodní dělba práce daná klimatem, surovinami, přírodními podmínkami, ale ta již není z pohledu této práce relevantní

1.2. Trh – typy trhů Dělba práce vede k nutnosti výměny produktů a činností mezi lidmi, protože téměř nedochází ke spotřebě výrobků tím, kdo jej vyrobil. Právě v tomto okamžiku se místem směny statků stává trh. Potřeba vzniku trhu nastávala již se vznikem společenské dělby práce. Z pohledu teorie ekonomice trh definován jako: „ oblast ekonomiky, ve které dochází k výměně statků mezi jednotlivými ekonomickými subjekty prostřednictvím směny zboží“. Pojem zboží můžeme interpretovat jako výrobky a služby určené ke směně na trhu, který zprostředkovává vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Registrujeme tři základní otázky fungování trhu: a) CO ? – co se bude vyrábět za zboží, které poptávají kupující b) JAK ? – rozhodování o množství, kvalitě, úrovni mezi nabídkami jednotlivých firem c) PRO KOHO ? – množství omezených důchodům trhu nám určuje tuto otázku a vede k alokování zdrojů. Typy trhů

8

Všeobecnou výměnou činností mezi lidmi vzniká trh. Na trh se můžeme dívat z hlediska produktového, kvantitativního, ale i z pohledu územního. Z tohoto hlediska můžeme trhy dělit na: -

Místní

-

Národní

-

Světové

Místní, také regionální trh, který můžeme chápat jako mikroekonomické klima jednoho městečka či oblasti, například turistické, je dnes spíše jako trh výjimečný, i když jak uvidíme v této práci v oblasti nemovitostí a staveb má stále své místo.

Národní trh nebo také státní, vznikal splynutím místních trhů působením zlepšování dopravní a informační infrastruktury a také jednotností fiskálních podmínek ( účetní a daňové předpisy). V poslední době můžeme pozorovat prolínání a splývání těchto trhů v rámci Evropské unie. V jiných částech světa např. NAFTA či Mercosur v Americe je tento proces teprve na počátku a v době krize spíše stagnuje díky protekcionismu jednotlivých států.

Světový trh, tedy trh mezi národními trhy je způsoben tím, že národní trhy jsou autonomní pouze částečně a nutnost směňovat určité vzácné statky z pohledu některých států ( ropa, sůl, uran ) nabaluje i možnost kupovat a prodávat jiné statky. Státy sice mohou určitými formami omezovat vstup těchto statků na své území, ale nemohou mu zcela zabránit. Z tohoto pohledu vstupuje na světový trh každý výrobek, neboť se natrhu setkává se světovou konkurencí.

Trhy můžeme také dělit kvantitativně , tedy na trhy: -

Dílčí, které jsou trhy, kde se prodává a kupuje jediný trh zboží, např. byty a pozemky, kde můžeme dobře definovat nabídku a poptávku a jejich souvislosti.

-

Agregátní, které jsou trhy všeho zboží.

Dalším dělěním je dělení kvalitativní dle předmětu koupě: -

Trh práce, půdy a kapitálu spolu vytváří trh faktorů

-

Trh peněz jako součást trhu kapitálu

-

Trh výrobků a služeb jako trh zboží

9

1.3. Tržní subjekty Trh by samozřejmě nemohl existovat bez různých subjektů, které na něj vstupují s různými cíli. Těmito subjekty jsou domácnosti, firmy a stát.. a) Domácnosti – jako spotřebitel kupující vstupují na trh kvůli uspokojení svých potřeb nákupem užitečných vzácných statků, na trh rovněž vstupují jako prodávající, formou nabídky práce, kapitálu a půdy, které vlastní. Tyto faktory nabízejí firmám, aby mohly za získaný důchod opět nakupovat výrobky pro svou spotřebu. b) Firmy – jsou subjekty, které vyrábějí pro prodej. Vystupují na trh tedy jako prodávající. Přicházejí na ztrh, aby své výrobky směnily za peníze a mohly opět nakupovat výrobní faktory. Firmy tuto činnost vykonávají za účelem maximalizace zisku. c) Stát – jako specifický účastník trhu. Stát je účastník trhu jak jako prodávající , tak také jako kupující, ovšem stát může ovlivňovat ze své pozice moci negativně i pozitivně trh svými rozhodnutími. Účastí státu na trhu senzabývá několik ekonomických teorii ( např. liberální versus keynesiánská ), které vliv státu vidí každá poněkud jinak.

1.4. Peníze Vznik společenské dělby práce vyvolal zákonitě novou potřebu, kterou byla výměna činností mezi jednotlivými výrobci. Pokud nebyla specializace na vysokém stupni, byla výměna poměrně jednoduchá. Takové výměně, kdy je výrobek vyměněn za jiný říkáme barter. V některých případech se požívá ještě dnes. Jako příklad si můžeme uvézst výměnu dvou bytů nebo jiných nemovitostí samozřejmě s doplatkem. Taková výměna je dokonce daňově výhodnější než prostá koupě a prodej. Avšak v situaci, kdy se dva řemeslníci setkali ajeden nabízí dubové stoly a potřebuje pluh a druhý má pluh a potřebuje stůl , se dostanou do situace, že ten co nabízí pluh si myslí, že stůl je málo, ale dva stoly nepotřebuje. Musejí tedy vyhledat nějakou zprostředkující výměnu. Majitel stolů pracně hledá jiného a smění další stůl za plátno, jehož částí „ připlatí“, přidá jej ke stolu a může dojít k výměně za pluh. Oba jsou spokojení, ale výměna je zdlouhavá a vyčerpávající. 10

Z tohoto důvodu postupem času docházelo ke vzniku peněz jako zvláštního statku, který je zprostředkovatelem výměny ostatních statků, usnadňujícím tuto výměnu a odstraňující nutnost zprostředkujících výměn. Chápeme poníze jakozprostředkující ekvivalent. Podoba peněz se historicky měnila od materiální podoby jako plátno, kožešiny, přes drahé kovy, pak papírové peníze až k dnešním penězům nehmotným. Užitelnost peněz je dána jejich okamžitou použitelností na kterémkoli místě k výměně za užitečný statek k uspokojení naší naléhavé potřeby. Proto samotné peníze považujeme za vzácný statek a toužíme po nich.

1.4.1. Směnná hodnota a cena Vždy pro nás může být otázkou, kde se bere přesvědčení jednotlivých výrobců o ceně svého zboží, nebo přesněji v jakém kvantitativním poměru by měli své zboží prostřednictvím peněz směňovat. Proč je kožený kabát směněn za dva páry bot a ne za tři apod……. Kvantitativní poměr, ve kterém je určité zboží směňováno na trhu s ostatním nazáváme směnnou hodnotou. Specifická forma směnné hodnoty je cena. Cena je tedy směnná hodnota vyjádřená v penězích jako všeobecném ekvivalentu. Použijeme-li příklad, můžeme si uvést třeba směnu jednoho kokosu za dvě kila jablek. Tato rovnost nám poskytne informaci o směnné hodnotě kokosu a otom jaká je směnná hodnota jablek. Kokos má vyšší směnnou hodnotu. Druhou možností je zeptat se na jejich cenu. Dozvíme se, že kokos stojí 30 Kč, a protože je cena vyjádřena v českých korunách s nimiž máme určité zkušenosti, dokážeme se zorientovat a uděláme si představu, zda-li je 30 Kč za kokos hodně nebo málo. Jak se ale budeme orientovat v nějaké arabské zemi, když dostaneme informaci v místní měně. Zjistíme, že jeden kokos = 2 dináry. Pak se neorientujeme, a abychom si udělali představu o tom, zda-li je kokos v této zemi drahý nebo levný, musíme jeho cenu porovnat s cenou jiného ovoce: 1 kokos = 2 dináry, 1kg jablek = 3 dináry. V tu chvíli se již orientujeme a vidíme, že jablka jsou třikrát dražší než kokos a koupíme raději kokos. Tento příklad nám ukazuje, že cena nám poskytuje informaci, pouze když porovnáváme ceny různého zboží navzájem. Také nám příklad ukázal, že musíme zvažovat veličinu jakou je polohový koeficient, kdy se cena mění s místem prodeje zboží. V těchto souvislostech hovoříme o cenách relativních, kdy pojem relativní cena, klade důraz na skutečnost, že cena porovnává navzájem hodnotu různých druhů zboží. Na trhu dochází k formování ceny, protože zde dochází k neustálému střetu nabídky a poptávky, prodávajících

11

a kupujících, kteří mají odlišné představy o množství produkce a zejména o výši ceny. Cena vznikající v takovém prostředí je cena tržní. Definováním směnné hodnoty a z ní odvozené ceny jsme ovšem nevyřešili problém tvorby a vzniku výše cen. Nevíme, co vlastně určuje velikost směnné hodnoty, potažmo ceny. Je jasné, že mechanismy, které směnnou hodnotu a cenu utvářejí působí samovolně a živelně, bez ohledu na to zda-li byly zachyceny nejakou ekonomickou teorií, a že do cen promlouvá vzácnost statků pro jednotlivé subjekty a teorie nemůže predikovat jejich chování. Z výše uvedeného je evidentní, že při rozhodování při koupi a prodeji jednodušších méně hodnotných věcí se dokážeme rozhodovat sami, ale v případě větřích a hodnotnějších a nebo nám neznámých produktů ( nemovitosti, cenné papíry, komodity…..) se neobejdeme bez kvalifikovaného oceňování odborníky.

1.4.2. Tržní hodnota Předchozím textem jsme se dostali k jádru věci a tím je zjišťování tržní hodnoty majetku, což je stěžejním úkolem každého odhadce majetku.Tržní hodnotu musíme chápat

jako

obecnou cenu, kterou je možné získat za předmětný majetek v čase ocenění v běžném obchodním styku a daném právním stavu. V praxi se setkáváme s několika definicemi tržní hodnoty: a) Definice podle komunitárního práva ( dle EU ), tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází z mezinárodních účetních standartů a byla sladěna s komunitárním právem. Jelikož je Česká republika členem Evropské unie a komunitární právo je nadřazeno národnímu, je pro nás tato definice závazná

b) Definice podle / ISVC/ TEGOVA. Tržní hodnota je odhadnutá částks, za kterou by měla být aktiva směměna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na

12

základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice rozšiřuje a komentuje definici Evropské unie tak, aby byla použitelná i v zemích , kde neplatí právo Evropské unie IVSC a TEGOVA jsou mezinárodními odbornými sdruženími odhadců majetku a řídí se jimi většina metodik používaných v Evropské unii při ocenění na tržních principech

c)

Definice z českého zákona o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely

tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním.Z této definice vycházejí vyhlášky o oceňování majetku, upravující zákon o oceňování majetku a musí je respektovat všechny metodiky oceňování majetku na území Česka.

Na tomto místě je nutné upozornit na záměnu pojmů tržní hodnota a tržní cena, kdy: -

Tržní hodnotu musíme chápat jako veličinu obecné ekonomie a statistiky, když nám vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu predikovaných tržních cen.

-

Tržní cenu chápeme jako veličinu ekonomicky konkrétní , když je to cena dosažená právě v daný okamžik, konkrétním kupcem a prodávajícím a za konkrétní majetek. Ke zjištění tržní hodnoty majetku užíváme třech základních metod ocenění,kterými jsou: 1. porovnávací metoda

-

2. výnosová metoda

-

3. nákladová metoda

Obecně se tyto metody mohou používat,a používají samostatně a nebo užíváme jejich kombinace. Kombinacím výsledků metod pak říkáme vážený průměr. 13

Porovnávací metoda Je založena na předpokladu,že existuje a je k dispozici databáze porovnatelných nemovitostí. Tato databáze by měla být tvořena údaji za prodeje za několik desetiletí, a to v relativně stabilním kontinuálním tržním prostředí,tedy bez vážných hospodářských a politických turbulencí. Z tohoto důvodu bychom měl brát databáze vnikající v české republice jako relativně mladé a vždy zvažovat relevantnost jejich vypovídající trendové křivky. Při vytváření databází porovnatelných nemovitostí se objevují dva problémy: Úplnost informací o porovnané nemovitosti většinou není problém udělat vnější obhlídku, případně se dostat do přístupných prostor, či získat výpis z katastru nemovitostí. Ale pokud nebude spolupracovat majitel prodávané nemovitosti bude náročné provést zaměření budovy a získat relevantní informace o právních vztazích ( například o nájemních smlouvách ). V takovém případě musíme aplikovat jistou pravděpodobnostní logiku, čímž se můžeme odchýlit od skutečného stavu a tím od správné ceny.

Dalším problémem je: a) Skutečná prodejní cena – téměř vždy ji můžeme zjistit nahlédnutím do archivu katastru nemovitostí, kdeje veřejnou informací, nebo jako vlastníci či pracovníci realitní kanceláře atd. Je zde ovšem vážný problém, kdy dohodou mezi prodávajícím a kupujícím je uzavřena jedna cena oficiální uvedena vr smlouvě, druhá ústní , skutečně realizovaná. S takovouto realitou je třeba, bohužel, počítat při ocenění se nenechat ovlivnit. Přes tyto nedostatky musíme konstatovat, že pro vybrané typy ocenění je to metoda základní a nejdůležitější pro správné stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Výnosová metoda Výnosovou metodu užíváme jednak z důvodu rychého ověření hodnoty majetku, jednak ke korigování hodnoty zjištěné na jiném principu. a) Rychlé testování často užíváme pokud zadavatel nebo odhadce nepotřebuje ( i z časových důvodů ) stanovovat pracně hodnotu pomocí jiných metod. Jako 14

příklad si můžeme uvést záměr investora koupit budovu z důvodu očekávaného výnosu v budoucnosti, kdy je známa nabídková ( prodejní cena). Investorovi pak slouží naše ocenění jako podklad pro vyjednávání o ceně, o úvěru….atd.

Korigování zjištěné tržní hodnoty majetku jinou metodu používáme, protože ze vztahů tržních podmínek a ekonomických zákonitostí vyplývá obecné pravidlo, že příjmová metoda nemůže rezultovat větší než porovnávací metoda. Příjmová metoda nám tedy složí k ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, a také k dalšímu cenovému argumentování. Teoretický základ příjmové metody vychází z analýzy užitečnosti majetku z pohledu hodnoty peněz v čase a rizikovosti investice. Tuto metodu musíme chápat jako vztah cash flow ( peněžními toky ) a hodnotu nemovitosti ( podniku ), kdy investor v podstatě nakupuje budoucí cash flow. Základem peněžních toků je jejich nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnotu pak bereme jako agregaci celkového příjmu, který je schopen majetek za celou dobu své životnosti vyprodukovat. Z uvedeného vztahu peněžních toků a hodnoty majetku vyplývá podmínka pro majitele majetku, tento neustále udržovat a zvyšovat jako morální , právní a technickou úroveň, a tím dosahovat zvyšování jeho hodnoty. Je tedy evidentní, že příjmová hodnota není využitelná obecně, pro všechen majetek, ale pouze pro takový, který je využitelný komerčně. Při ocenění budeme tedy brát v úvahu za jakým účelem di zadavatelé majetek pořizují. Jsou to tři nejčastější důvody ( racionální ): a) Pro vlastní potřebu – výroba, bydlení, prodejní prostory V tomto případě se bude investor rozhodovat mezi variantami koupě nebo nájmu majetku. Rozhodovat se bude mezi tím, jestli dlouhodobě blokovat kapitál koupí, nebo jej využít ke zhodnocení uložením do finančních instrumentů. Při nájmu ovšem investor o možnost zhodnocení majetku v čase.

b) Z důvodu očekávaného příjmu – nájemné Když při této variantě bude nejdůležitější právě příjmová metoda, ale ve vztahu k technickému stavu budovy. 15

c) Jako uložení svého kapitálu s očekávaným zvýšením jeho hodnoty U této varianty je užití příjmové metody spíše minoritní, ale přesto nenajdeme druh majetku u kterého by se tržní hodnota zvýšila za současného snížení výnosové hodnoty. I při této metodě budeme nuceni využívat databáze výše nájmů a je opět důležité se dostávat s správným a pravdivým údajům. V poslední době jsme svědka vzniku cenových map nájmů, které se v blízké budoucnosti stanou důležitou pomůckou pro výnosovou metodu.

Nákladová metoda Je metoda, která je odvozena z nákladů, kterých je nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu v daném čase ocenění. Některé směry či názory ekonomů tuto metodu potlačují a opomíjejí pro její údajnou netržnost, ale dle názoru jiných ( i názoru autora )má své nezastupitelné místo v určitých typech ocenění. Vezmeme-li v úvahu jakému konkurenčnímu tlaku jsou náklady na stavbu vystaveny, musíme tuto metodu považovat rovněž za tržní. Jen si představme konkurenční boj mezi výrobci stavebních hmot, mezi jejich prodejci a dopravci. Rovněž na trhu práce je ve stavebnictví obrovský tlak na cenu práce díky účasti zahraničních dělníků a poměrně vysoké nezaměstnanosti. Z těchto důvodů považuji nákladovou metodu za vysoce tržní., protože trh, na kterém vstupy vznikají, a kde se s nimi obchoduje, se téměř blíží dokonalé konkurenci.

16

2. Možnosti užití nákladové metody Nákladovou metodu aplikujeme při zjištění hodnoty majetku několika způsoby, které jsou víceméně vhodné či praktické vzhledem k účelu ocenění. Jsou vysoce agregované položky, jako je bývalá SKP ( standartní klasifikace produkce ), CZ – CC, která ji nahradila, ale ještě se setkáváme s používáním obou klasifikací. CZ – CC je klasifikace dle standardů Evropské unie s naší národní modifikací. Dále je to JKSO ( jednotková klasifikace stavebních objektů), nebo RUSO ( rozpočtové ukazatele stavebních objektů) a další podobné databáze využívané ve stavebnictví. Dalším způsobem je rozpočtování položkové, které můžeme provádět ručně ( dnes již zcela výjimečný a pracný způsob) pomocítištěných ceníků stavebních prací nebo pomocí software různých firem jako je Callida, ÚRS, RTS a dalších. Jelikož mají firmy od 25 zaměstnanců a vybrané menší povinnost předkládat výkazy Českému statistickému úřadu, vznikají v této instituci obsáhlé databáze cen stavebních materiálů, prací a dalších nepřímých nákladů, které výše jmenované ceníky a klasifikace využívají. Způsobům tvorby a výpočtů a možných odchylek se budeme věnovat i v dalších kapitolách. Nesmíme zapomenout na další způsob použití nákladové metody a to je využití účetnictví , odkud můžeme čerpat další údaje o pořizovacích cenách majetku. Posledním způsobem je použití cenového předpisu, který je v základu tvořen z databáze ČSÚ a pomocí korekčních činitelů, koeficientů respektive indexů, upravován dle opotřebení, polohy technické vybavenosti, prodejnosti ……atd. , čili dodatečně ztržněn. Použití cenového předpisu je podle některých ekonomů kontroverzní, nespravedlivé či umělé, přesto si myslím, že má své místo ve zjišťování hodnoty a státní správou je vytvořen a využíván nejen z důvodů minimální daňové vytíženosti. Nákladovou metodu můžeme a používáme v těchto oblastech: -

Bankovnictví

-

Obchodní aktivity

-

Správa majetku

-

Pojišťovnictví

17

2.1. Bankovnictví

V bankovnictví oceňujeme majetek především ve třech hlavních případech -

Oceňování pro zajištění úvěru zástavou nemovitosti ale i movitým majetkem

-

Oceňování pro zajištění hypotečního úvěru

-

Oceňování pro zajištění úvěru při podnikatelském záměru

Při oceňování při zajištění úvěru se musíme zabývat majetkem, speciálně nemovitým, několika aspekty, které nám napoví zda-li je vůbec nemovitost pro tento účel využitelná a jaká bude pravděpodobně její hodnota. Jsou to důležité body jako právní nezávadnost, technický stav nemovitosti, poloha a vliv okolí, role nemovitosti v záměru klienta, přístup k nemovitosti, ….apod. A právě v technickém stavu nemovitosti můžeme využívat nákladové metody ocenění , samozřejmě s korigováním jejího opotřebení nebo naopak zhodnocení pokud by došlo v souvislosti se zástavou k technickému zhodnocení. Na tomto místě je třeba upozornit, že často dochází k záměně technického zhodnocení za náklady spojené s běžnou údržbou, když tyto chyby , ať již záměrné nebo nechtěné mají za důsledek jak odchýlení se od správné hodnoty majetku, tak při potenciální kontroledůsledek doměrků daní a pokut. Specifickým problémem je zajišťování hypotečních úvěrů, kde je přímo povinností zástava úvěru nemovitostí. Takové úvěry jsou financovány z prodeje hypotečních zástavních listů na peněžním trhu. Jednotlivé finanční ústavy si vytvořily zvláštní metodiky, které se, bohužel, dosud nepodařilo sjednotit pro celý hypoteční trh v normovanou metodiku, jež by byla akceptována všemi bankovními a hypotečními institucemi na českém trhu. Charakteristické je rovněž to, že peněžní ústavy určují osobu, která bude ocenění provádět, jakým způsobem jej bude oceňovat a jaký majetek je či není vhodný jako zástava hypotečního úvěru. Tuto praxi vnímám jako snahu bank získávat další finanční prostředky, protože každá banka má svou metodiku, zpracováno jiné softwarové prostředí, za které je nutné zaplatit, nejen při nákupu, ale i při obnovování ročních licencí, nemalou částku. Na druhou stranu je třeba konstatovat, že systém výběru odhadce se velmi zrychlil, protože „ smluvní“ odhadci dostanou elektronicky nabídku na zpracování ocenění a kdo se první do systému přihlásí, ten získává zakázku vypracování ocenění.

18

Přes tyto specifické nejednotnosti se téměř ve všech metodikách bank objevuje nákladová metoda ocenění zvláště pak při výstavbě nových domů a bytů. Takové stavby bývají v průběhu výstavby pravidelně navštěvovány odhadci, kteří na základě již uplatněných nákladů a fáze stavby povolují čerpání dalších prostředků na pokračování stavby. Na tomto místě je třeba apelovat na jejich neustálé vzdělávání a rozšiřování kvalifikace směrem ke sledování vývoje cen stavebních prací a materiálů, což jak jsem se v praxi přesvědčil, není pro mnohé z nich zrovna silná stránka. Větší důraz bank právě na sledování nákladů a posílení role nákladové metody v sektoru hypotečního a developerského financování by snížil množství rizikových úvěrů a důsledky finanční krize minulých let. Tímto se dostáváme k financování respektive k oceňování pro potřeby podnikatelského záměru, který má samozřejmě mnoho variant a pohledů, ale my se zaměřme na analýzu investičních nákladů, tedy prostředků na pořízení nového majetku ať již výstavbou či koupí. Zde je samozřejmě nákladová metoda neopomenutelná. Při koupi majetku musí odhadce, který by měl být dostatečně kvalifikován v oblast investičních nákladů, ocenit majetek právě z tohoto pohledu a dát investorovi pádný argument pro rozhodování o koupi nebo o tom zda.li by nebylo výhodnější nemovitost získat vlastní výstavbou. Ve variantě výstavby nemovitosti investorem, je úkolem odhadce sestavení struktury investičních

nákladů,

výpočet

jednotlivých

položek

nebo

posouzení

relevantnosti

předložených nabídkových rozpočtů.

2.2. Obchodní aktivity Pod tímto pojmem si představme prakticky všechny obchody založené na komerční bázi, tedy mezi podnikajícími subjekty nebo mezi firmami a občany. Patří sem jak běžné realitní obchody, tak akvizice a fúze firem, ale i portfoliové investice do realit. Rovněž zde, ale ne vždy nachází nákladová metoda ocenění své uplatnění

19

2.2.1. Akvizice a fúze V dnešní globální ekonomické realitě jsou akvizice a fúze M+A ( mergers and acquisitions ) běžnou věcí, formou, kterou nadnárodní či národní firmy penetrují nové trhy nebo posilují svůj podíl na domácím trhu samozřejmě pokud jim to státní regulátor povolí. Asi si nedovedeme představit, že by racionálně smýšlející management provedl M+A bez důkladného ocenění firem. Takové počínání by bylo nanejvýš podezřelé a jistě by vyvolalo zájem ze strany médií či vyšetřovacích orgánů v podezření jiných než legálních obchodních zájmů. Ocenění podniků při takovýchto obchodech však musí být komplexní nebo kombinované. Ocenění musí analyzovat jednotlivé části podniku z pohledu věcného a obchodního majetku a syntetizovat hodnotu obsahující prémii ze synergického efektu. Součástí komplexního ocenění by měla být oceněna i hmotná část podniku jako jsou budovy, pozemky, stroje a technologické celky. Zde najde opět uplatnění nákladová metoda zjištění hodnoty majetku čerpající důležité vstupy z účetních výkazů společnosti. Při M+A musíme rovněž analyzovat náklady na takovou transakci, do kterých zahrnujeme: Finanční náklady jako jsou úroky a poplatky spojené s pořízením kapitálu -

Právní náklady na vypracování nutných smluv a poradenství

-

Marketingové náklady na reklamu a PR

-

Technické náklady, které zahrnují náklafy na úpravu majetku, jako je propojení částí majetku, nebo výstavbu některých dalších celků, sklady, linky…..atd. Zde se opět uplatní nákladová metoda

2.2.2. Nepeněžní vklad

Naše právní normy umožňují vložit majetek do základního jmění firmy místo peněžních prostředků. Pro tuto variantu musíme ovšem angažovat znalce, který vypracuje znalecký posudek o ceně nemovitosti majetku. Ocenění majetku jako nepeněžitého vkladu musí být 20

v intencích zákona o oceňování majetku č. 152/1997 ve znění pozdějších úprav. Jelikož jsme si dříve uvedli, že tento zákon vychází také z nákladové metody, máme zde další možnost využití této metodiky. V minulosti byla tato praxe bohužel, také zneužívána k čerpání úvěrů, které neměly krytí zástavou v dostatečné hodnotě a docházelo k řadě kontroverzním až podvodným případům finanční kriminality

2.2.3. Investice a portfoliové investice

V portfoliových investicích se nákladová metoda ocenění příliš neuplatní, protože většinou rozprostíráme svůj kapitál do již hotových produktů nebo nemovitostí. Součástí portfolia může přesto být investice do nové nebo tavěné nemovitosti a zde opět musíme uvažovat o nákladové metodě ocenění. Obecně je však vhodnější pro portfoliové investice příjmová metoda ocenění ve vztahu k jeho budoucímu zhodnocení. Pokud ovšem chceme investovat do nového projektu, např. developeří nebo pořizovat noý objekt pro své podnikání, je nákladová metoda nezastupitelná. Investor potřebuje argumentaci pro komparaci nájmu a vlastnictví nemovitosti. Investor se bude rozhodovat zda-li je výhodnější pronajmout existující budovu nebo si pořídit / postavit / vlastní. V této fázi musí odhadce zvažovat technické a morální parametry ve vztahu k budoucím či současným nákladům na údržbu, rekonstrukci a opravy. Rovněž je nutné zvažovat budoucí zhodnocení v čase.

2.2.4. Správa majetku

Správu majetku dělíme zpravidla na dvě základní části. V té první property managementu se klade důraz na technickou stránku majetku. Úkolem odhadce je v první fázi popis a

21

paspartizace majetku, v další fázi údržba a zachování technického standartu a ve třetí pak návrhy technického zhodnocení, úspor , energií atd. Právě v tomto segmentu správy nemovitostí můžeme hojně využívat nákladové metody oceňování při stanovování nákladů na investice, na opravy a rekonstrukce, na zjištění úsporných opatření při hospodaření s energiemi Zpracováním ocenění touto metodou můžeme demonstrovat nárůst hodnoty majetku oproti předchozímu stavu a vytvářet podklady pro plánování investic. V druhé části správy majetku zvané facility management se zaměřujeme především na ekonomickou stránku správy majetku, na zvyšování jeho tržní hodnoty. Zdá se, že z takovéto charakteristiky plyne, že nákladová metoda zde zůstane bez povšimnutí. Představme si však příklad, kdy provedeme snížení energické náročnosti administrativní budovy výměnou zasklení oken, izolací vnějšího pláště a výměnou kotle na tuhá paliva za tepelné čerpadlo. Necháme pak nájemní smlouvy ve stejné výši, když jsme zvýšili hodnotu majetku řádově o miliony korun? To jistě ne. Je zřejmé, že zde nákladová metoda uplatnění najde také, ovšem ve spojení s dalšími metodami tržního ocenění.

2.2.5. Oceňování pro státní a veřejnou správu Stát, města a obce disponují obrovským majetkem, který je mnohdy nesprávně nebo vůbec oceněn. Z toho nám plyne z naznačeného důvodu ve facility managementu, kdy hodnota majetku má vliv na výši ekonomických výnosů z něj, že není dprávně a naplno využíván. Obvykle je to nízkou profesionalitou a laxností lidí, kteří mají tento majetek ve své kompetenci, neochotou přizvat ke správě tohoto majetku odborníky ( odhadce ), a nemalým důvodem jsou to protekcionistické a korupční vztahy, které ve svém důsledku ochuzují všechny zúčastěné. S kontroverzemi a podezřelými transakcemi se setkáváme při uzavírání nájemních smluv, koupí a prodeje veřejného majetku a při zadávání veřejných zakázek. Ve všech těchto případech by bylo žádoucí zpracovávat ocenění majetku, o který se jedná, nejlépe dvěma nezávislými odhadci. Ve své praxi se setkávám s výběrovými řízeními na veřejné zakázky, ktrré mají předem známé vítěze. Výběrová řízení, kdy jsou osloveni pouze tři dodavatelé, z nichž dva činnost prakticky neprovozují nebo byli založeni několik dní před

22

tendrem. Výběrové komise municipalit, kde sedí místní politik se vzděláním opraváře televizorů, projektant který pracuje pro jednu ze soutěžících firem, jako odborný garant a jiný úředník, jemuž soutěžící firma sponzoruje jeho domácí klub. Pak se stává, že řízení vyhraje firma, která byla až třetí co do výše ceny a subdodávkou pro ni provádí práce další firma, která ve výběrovém řízení neuspěla. Další variantou je vítězství ve VŘ podezřele nízkou cenou, která se vhodně nastavenou smlouvou časem podstatně zvýší díky vícepracem. Další fintou těchto vztahů bývají slepé rozpočty zadavatelů, kde se položky zdvojují tím, že se použije agregovaná položka a níže se přidají položky, které jsou v ní již skrytě obsaženy. K řešení této praxe bych navrhoval vytvořit normou schéma pro zadávání veřejných zakázek, které by obsahovalo jednotlivé kroky výběrového řízení od požadavků na kvalifikaci firem, výběrové komise až po kritéria metodiky ocenění majetku a prací. Zde by se nákladová metoda oceňování velice uplatnila a do budoucna přinesla nemalé úspory investičních prostředků.

2.2.6. Oceňování v pojišťovnictví Pro tento segment oceňování majetku se nákladová metoda jeví jako klíčová. Stále se setkávám s praxí různých makléřů a i pojistníků, kdy při uzavírání pojistné smlouvy dojde k jakémusi nekvalifikovanému odhadu nebo dohodě mezi oběma stranami. Přitom zanedbání správného oceňování majetku může mít pro pojistníka fatální důsledky. Musíme dobře rozlišovat pojmy jako je nová nebo také reprodukční a časová cena majetku. Při tvorbě pojistné hodnoty je třeba dojít k reprodukční, v názvosloví pojišťoven NOVÉ hodnotě majetku, což je ve své podstatě nákladová hodnota, tedy hodnota, která bude rovna hodnotě stavebních prací a materiálů v daném místě a čase bez opotřebení. Jako příklad si můžeme představit podnikatele v cestovním ruchu – majitele penzionu, který vyhoří. Jelikož je penzion jeho jedinou obživou, ztrácí v tuto chvíli zdroje příjmů, a tím i možnost obživy. V tuto chvíli by každý pojištěný očekával rychlou pomoc a plnění pojišťovny. Jaké je však překvapení pojištěného, když zjistí, že se nemohou dohodnout na výši odškodného, tedy na správné výši nové ceny. Představy pojistníka, pojistitele a 23

zhotovitele jsou zcela odlišné, jednání bývají velice zdlouhavá a často končí rezignací pojistníka a souhlasem s obvykle nižší částkou plnění nebo u soudního řízení, kde se často zpracovávají až tři znalecké posudky, samozřejmě každý s jiným výsledkem. Zjišťuji, že v praxi neexistuje žádná jednotná metodika řešení likvidace pojistné události, a že by bylo vhodné takovouto normu nebo vyhlášku sestavit. V dalších kapitolách chci ukázat možnost vzniku odchylek při různých formách ocenění reprodukční, nové nákladové hodnoty.

24

3. Aspekty nákladové metody v závislosti na druhu použití 3.1. Oceňování nemovitostí pro pojištění V České republice se systematická výuka v oblasti oceňování majetku v pojišťovnictví pravděpodobně neprovádí.

Algoritmy postupů, které zde představím, jsem zpracoval v

souladu s publikací, která je zaměřena výhradně na oceňování nemovitostí. Pojišťovnictví je v tomto materiálu věnována pouze malá část. Definice reprodukční ceny je následující: Cena za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď podrobným položkovým rozpočtem nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však s využitím technicko – hospodářských ukazatelů – jednotkových cen za 1m3 obestavěného prostoru, 1m2 zastavěné plochy. V kapitole 2 jsme si uvedli základní pojmy, jako je nová cena a časová cena. Nová cena a reprodukční cena, výchozí cena nemovitosti, znamenají totéž. Co se týká algoritmu výpočtu, lze stěží předpokládat, že by někdo pro potřeby sjednání pojištění prováděl stavební rozpočet. Ovšem výpočet založený na jednotkových cenách za 1m3 obestavěného prostoru nebo 1m2 zastavěné plochy je zapracován ve vyhlášce již několikrát citovaného zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Nákladovou metodou upravenou v různých modifikacích používá převážná většina pojišťoven na našem trhu. U nemovitostí je důležité oceňování budov a hal. Jsou součástí pojišťovaných aktiv. Rozdíl mezi věcmi movitými a nemovitými je vysvětlen v občanském zákoníku. Nemovitosti jsou v §119 definovány jako stavby spojené se zemí pevným základem. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze charakterizovat podle druhu, účelu a využití. V citované vyhlášce je místo pojmu „ nemovitost“ používán výraz „ stavba „. V pojišťovnictví rozlišujeme budovu a stavbu. Podle§ 3 zákona oceňování majetku lze stavby členit na:

25

-

Stavby pozemní

-

Stavby inženýrské a speciální pozemní

-

Vodní nádrže a rybníky

-

Jiné stavby

Budovami rozumíme stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Stavbami inženýrskými a speciálními pozemními jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru. Důležitým pojmem je hala . Podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ji lze definovat následovně: Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých

souhrn jednotlivých volných vnitřních

prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Velikost volného vnitřního prostoru činí minimálně 400m3, zastavěná plocha haly je minimálně 150m2. Na základě této definice lze zapsat nerovnost: 


VVPi 

2 · OP objektu 3

Kde VVPі jsou volné vnitřní prostory ( podmínka – větší než 400m3 )

3.2. Stanovení nové ceny pro budovy a haly V oceňovací vyhlášce je Hlava první nazvaná „ Oceňování staveb nákladovým způsobem“. Cenu, která se svým charakterem přibližuje nové ceně pro pojištění, označujeme CN.

26

Ve zmíněné vyhlášce v §3 Budova a hala je uveden vzorec: ZCU  · 1 · 2 · 3 · 4 · 5 ·  · , Kde ZCU je základní cena upravená Kč/m3 ZC – základní cena podle účelu použití stavby K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K4 – koeficient vybavení stavby K5 – koeficient polohový Ki – koeficient změny cen staveb, vztažený k cenové úrovni roku 1994 Kp – koeficient prodejnosti

Pak nová cena stavby CN bude: CN  · !", Když OP je obestavěný prostor. Pro výpočet nové ceny pro pojištění je nutné provést korekci. Vyloučíme koeficient Kp vyjadřující prodejnost stavby v daném regionu podle obce, počtu obyvatel a katastrálním území. Jak již bylo zmíněno, tento parametr není pro výpočet nové ceny relevantní, neboť nová cena pro pojištění nemovitosti nemůže mít tržní charakter. Další koeficient, který musíme při výpočtu upravit, je cenový index Ki. Je zde označován jako souhrnný cenový index Ip. Cenové indexy za stavební díla podle Klasifikace stavebních děl, nově CZ-CC určuje ČSÚ podle Laspeyresova modelu.

27

Koeficienty Ki , které vyjadřují změnu ceny staveb, jsou převzaty z publikovaných cenových indexů ČSÚ. Do vyhlášky se dostanou při její aktualizaci. Aktualizace vyhlášky probíhá zpravidla v intervalu 1 roku. ČSÚ provádí výpočty cenové statistiky stavebnictví každé čtvrtletí, což umožňuje převzít cenové indexy pro aktualizaci uživatelské cenové databáze. Tyto indexy lze uspořádat do databáze formou bazických indexů. Cenová databáze není ovlivňována aktualizacemi vyhlášky. Na našem trhu existuje softwarevyužívající databázi cenových indexů podle KSD, Klasifikace CZ – CC a SKP. Databáze bazická s použitím souhrnných cenových indexů typu Ip. Aktualizace probíhá také čtvrtletně, ale s několika týdenním zpožděním oproti ČSÚ. Vlastníci software pak pravidelně dostávají uvedené aktualizace. Pro následující text je důležitá definice nové stavby jako pojistné hodnoty. Označíme ji jako CNP, pro odlišení od výchozí ceny stavby dle oceňovací vyhlášky. Koeficient změny cen stavby bude pod označením K ip. Jiný znak vyjadřuje skutečnost, že daný index je aktuálnější než cenový index Ki z vyhlášky. Oceňování majetku pro pojištění je důležitá odborná činnost orientovaná na eliminaci rizika podpojištění a aktuální indexy jsou nezbytnou pomůckou. Výpočet proměnné CNP se provádíme ve vztahu: ZCUP  · 1 · 2 · 3 · 4 · 5 ·  CNP  " · !"

Kde hodnoty ZC, K1,K2,K3,K4,K5 jsou stejné proměnné jako v předchozím výpočtu. Kip – aktuální cenový index ČSÚ

28

3.3. Zařazení stavby a určení základní ceny ( ZC ) Kód

Číslo SKP

Typ

Účel

užití Kč/m3

budovy CZ – CC

Obestavěného Prostoru (ZC)

1264

46.21.18..1

A

Budovy pro

2 740

zdravotnictví 1272

46.21.14.6..1

B

Budovy

pro 2830

bohoslužby

a

náboženské aktivity

46.21.17.1..1

C

Školy, univerzity 2538 a

1263 1261

budovy

pro

výzkum 46.21.16.3..1

D

Budovy

pro 2611

společenské

a

kulturní účely 1265

46.21.63.1..1

E

Budovy pro sport

2579

1220

46.21.14.3..1

F

Budovy

2807

administrativní

1221

46.21.19.1..1

G

Hotely a obdobné 2710 budovy

1230

46.21.14.2..1

H

Budovy

pro 2669

obchod

1130

46.21.18.2..1

I

Budovy

29

bytové

ostatní 112

46.21.12.1..1

J

Domy vícebytové

1950

112

46.21.12.2..1

K

Domy vícebytové

2150

netypové 125

46.21.13.1..1

L

Budovy

pro 2786

průmysl

a

skladování 125

46.21.13.2..1

M

Budovy

výrobní 3076

pro energetiku

125

46.21.13.3..1

N

Vodní

3247

hospodářství 1271

46.21.15.2.1

O

Budovy

pro 2695

zemědělství 1241

46.21.14.4..1

P

Budovy

pro 2560

telekomunikace, nádraží, terminály a budovy k nim příslušející 1242

46.21.14.5..1

R

Garáže

1252

46.21.13.2..1

S

Skladování

2460

a 2231

manipulace 1271

46.21.15.3..1

Z

Budovy

pro 2115

zemědělství

Zdroj ČSÚ Hodnoty ZC se vztahují k cenové úrovni roku 1994, kdy byly poprvé uvedeny ve vyhlášce. Od tohoto roku zůstávají nezměněny a propočet na současnou úroveň se provádí v ZCU násobením cenovým koeficientem K ip. Podobný postup lze uplatníme u hal, rodinných domů, rekreačních chalup, ale i staveb inženýrských a speciálních pozemních staveb.

30

Kód CC – CZ

Číslo SKP

Typ

Účel

užití Kč/m3

budovy Obestavěného prostoru ZC 1261

46.21.16.3..2

A

Budovy

pro 2055

společenské

a

kulturní účely 1265

46.21.63.1..2

B

Budovy pro sport

1230

46.21.14.2..2

C

Budovy

2029

pro 1996

obchod 1273

46.21.19.9..2

D

Ostatní

jinde 2379

neuvedené kulturní

nebo

historické památky 125

46.21.13.1..2

E

Budovy

pro 1620

průmysl

a

skladování 125

46.21.13.1..2

F

Budovy

pro 1731

průmysl

a

skladování s jeřábovými drahami 125

46.21.13.1..2

G

Budovy

výrobní 2311

pro energetiku 1241

46.21.14.4..2

H

Budovy

pro 2348

telekomunikace, nádraží, terminály a budovy k nim příslušející 1242

46.21.14.5..2

I

Garáže

1252

46.21.13.2..2

J

Skladování manipulace

31

2124

a 1599

1271

46.21.15.3..2

K

Budovy

pro 1468

zemědělství

1271

46.21.15.2..2

L

Budovy

pro 1930

zemědělství, rostlinná

a

živočišná produkce 125

46.21.13.3..2

M

Vodní

2424

hospodářství

Zdroj ČSÚ

Druh

stavební Koeficient

K1

pro Koeficient K2 pro haly

konstrukce

budovy

Zděné

0,939

1,075

Monolitické betonové tyčové

1,158

1,040

Monolitické betonové plošné

1,132

1,132

Montované z dílců betonových 0,993

0,998

tyčových Montované z dílců betonových 1,037

1,003

plošných Montované

z prostorových 1,241

0,728

Kovové

1,032

0,948

Dřevěné na bázi dřevní hmoty

1,029

0,936

buněk

Koeficient konstrukce K1 32

Z uvedené oceňovací vyhlášky byl převzat do výpočtu koeficient podle druhu konstrukce Určení koeficientu K2 Koeficient úpravy základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočítá podle vzorce: K2 !, 92 $ &'&

%,%

Kde PZP je průměrná zastavěná plocha podlaží v oceňovaném objektu. PZP

()*+(),+()-+.….()1 1

 · ∑14* 3 *

1

Kde zpi je zastavěná plocha podlaží, n – počet podlaží Při změně půdorysných rozměrů stavby se mění v určitém poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby, např. vodorovné konstrukce, izolace proti vodě, podlahy apod. V jiném poměru se mění výměry dalších prvků, které jsou závislé na zastavěné ploše jako stropy, podlahy, střechy včetně krytin …atd. Obecně lze říci, že se zvětšující se zastavěnou plochou se mírně snižuje cena za 1m3 obestavěného prostoru. Někdy dochází k chybnému výpočetu tohoto koeficientu. Chyba spočívá v tom , že části podlaží o různé výšce se uvádějí do výpočtu samostatně a ne jako součást stejného podlaží. Určení koeficientu K3 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky je počítán pro budovy podle vzorce: K3

,,*

&5&

$ 0,30

Pro haly z rovnice: K3

,.7

&5&

$ 0,30

33

Kde PVP je průměrná výška podlaží, počítaná jako vážený aritmetický průměr výšek podlaží. Jako váha se bere velikost zastavěné plochy příslušného podlaží. Pokud jsou v podlaží různé výšky, do výpočtu je dosazována výška nad největší zastavěnou plochou. PVP

()*·8*+(),·8,+()-·8-+.…()1·81 ()*+(),+()-+..+()1



∑9 :;< ()4·84 ∑9 :;< ()4

Když zpi je zastavěná plocha podlaží. Vi – je výška nad největší zastavěnou plochou podlaží. K3= 0,60. ?@AB@CD 3 EF@Gá G H?GD?IBí JýšE?I ?KFLží, B?ž M@ GHáJCý DH@CK Pro

haly

platí,

že

Ve znaleckých posudcích jsou často uvažovány při výpočtu všechny výšky a zastavěné plochy částí na stejném podlaží jako samostatná podlaží.

Určení koeficientu K4 Koeficient K4 užíváme k vyjádření vybavenosti stavby. Ve vícekriteriálních oceňovacích modelech má významnou úlohu. Do tohoto koeficientu se zobrazují nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce nebo chybějící konstrukce. Podíváme-li se na přílohu 15 oceňovací vyhlášky Objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typů budov a hal vidíme, že: Ve sloupcích 2-5 jsou uvedeny cenové podíly konstrukcí a vybavení k celé stavbě, označené jako ai. Ve sloupcích 2-3 jsou uvedeny podíly pro budovy pro zdravotnictví a budovy pro náboženské aktivity Ve sloupcích 4-5 jsou uvedeny cenové podíly pro haly na společenské a kulturní účely a budovy pro sport. Tyto cenové podíly vyjadřujepoměr:

34

NO1P )Q8RS 1P TUP8Vě

ai NOXRY8ý TYSčOU NO1 )Q8Rů 1P TUP8Vě

Platí , že ∑ L  1, pokud použijeme podíly podle standardního provedení, jak je uvedeno

v přílohách oceňovací vyhlášky. Označíme ai, upravené podíly pro prvky nadstandardní,

podstandardní, neuvedené v přílohách standardního provedení a konstrukce, které na stavbě schází:

L H? E?CGDHIEB GDLCKLHDCí L · 0.46 H? E?CGDHIEB ?KGDLCKLHDCí L · 154 H? E?CGDHIEB CLKGDLCKLHDCí c a i BE H? E?CGDHIEB C@IJ@K@C?I C@a? JýHL3Cě MC?I C@ž M@ GDLCKLHK _ ^ 0 E?CGDHIEB@ GBbá3í ] ` ^

Pro koeficient K4 potom platí: K4 ∑14* L kde i = ( 1,2,3,……26 ) pro budovy i = ( 1,2,3,……25 ) pro haly. Upravený výpočet ai je používán v softwarech. Je zde možnost zadávat části konstrukce se standartním vybavením a části konstrukce s nad- či podstandartním vybavením. Umožňuje to zadávat nadstandardní, podstandardní a chybějící vybavení v podílech. Tento procentní podíl bývá označen proměnnou Kde 1,100 , která je obvykle celočíselná. Pro ai platí: H? E?CGDHIEB GDLCKLHDCí ` L · f1 $ 0,54 · *h ^ g ai = L · f1 j 0,54 · h H? E?CGDHIEB ?KGDLCKLHDCíc * _ ^ L · f1 j g h E?CGDHIEB@ C@a? M@Mí čáGD GBbá3í ] * g

35

U nadstandardních konstrukcí bude součinitel ai vynásoben číslem větším než 1, u podstandardních naopak menším než 1. Proč byla zvolena konstanta 0,54, není ve vyhlášce zmíněno. Je-li stavba vybavena konstrukcí, která není uvedena v příloze, provádí se výpočet jejího cenového podílu. Neuvedené konstrukce je nutné určit v případě dodatečných technických zhodnocení stavby. Její podíl cpk se pak vypočte ze vztahu: cpk =

NR

l&·'m·g*·g,·g-·gn·go·g4)

kde ck je cena neuvedené konstrukce Je třeba se pozastavit nad vestavbami a nástavbami. V těchto případech by se měla být faktura snížena o bourací práce, vícenáklady za ztížené podmínky apod. Pokud by byly připočteny, mohlo by při velkém objemu těchto prvků dojít k přepojištění. Jestliže je stavba pojišťována na novou cenu není posuzováno podstandardní vybavení. Uvažováno je pouze to podstandardní vybavení, které bylo součástí původní novostavby. Dalším speciálním případem při oceňování jsou konstrukce na stavbě s výrazně rozdílnými vybavení konstrukce je 1,54 · L , EK@ L je cenový podíl konstrukce podle příloh oceňovací cenovými podíly. Týká se to zvláště kulturních a historických památek. Nadstandartní

vyhlášky.

e 0,46 · L, 1,54 · L , EK@ L je standartní podíl, je použit výpočet cenového podílu ai=

V případě, že je hodnota fakturace a její cenový podíl na stavbě odlišný od v intervalu

uvedeno, že hodnota koeficientu K4 by měla ležet v intervalu e 0,8; 1,2 a pouze ve

cpk. Tento podíl nahrazuje původní hodnotu ai, ve výpočtu koeficientu K4. Ve vyhlášce je

výjimečných, zdůvodněných případech ji je možné překročit. Ukazuje se, že při oceńování rekonstruovaných kulturních a historických památek je nejspíše pravidlem, že koeficient K4 má hodnotu vyšší, než je horní mez 1,2 z oceňovací vyhlášky.

Při oceňování kulturní památky podle vyhlášky 178/1994 Sb byla nejdříve určena cena budovy : ZCU = ZC· 1 · 2 · 3 · 4 · 5 36

CN = ZCU· !" Tabulky hodnot ZC se od roku 1994 neměnily. V rovnici nejsou koeficienty Ki a Kp, vyhláška č. 178/1994 Sb. je neobsahovala. Byl zde však §13 Kulturní památky, podle něhož se cena upravovala následujícím způsobem: CKP = CN· 6 · 7 $  s kde CN je zjištěná cena budovy, která je kulturní památkou K6 - koeficient kategorie kulturní památky: 2 – kulturní památka, 5 – národní kulturní památka K7 – koeficient historického stáří památky CUD – cena uměleckých a uměleckořemeslných děl

Koeficient historického stáří se počítal podle vztahu: K7 = 1$

t+,·g% ,

kde S je stáří památky, K6 – koeficient kategorie kulturní památky 200 a 2000 jsou konstanty Až do roku 1999 se cena kulturní památky určovala ze vztahu: CKP = CN·  s Oceňování dle současně platné oceňovací výhlášky se provádí bez hodnoty CUD. Znamená to, že kulturní památky oceňujeme jako budovy a haly. Pro budovy a haly používáme typ D – budovy pro společenské a kulturní účely. Kostely, které dle vyhlášky zařazujeme jako haly s jedním volnýn vnitřním prostorem, zpravidla vyhovují této podmínce.

37

Význam koeficientu K4 pro výpočet nové ceny jako pojistné hodnoty historické a kulturní památky je rozhodující. Určování cpk podle dodavatelských faktur pokládáme za velmi důležité. Výpočet oceňování budov

doplňujeme o výpočet koeficientu K4. Obsahuje

následující členy: Konstrukce a vybavení se standartním provedením se neuvažují

O ∑u

Objemové podíla konstrukcí a vybavení s nadstandardním provedením

∑"

Objemové podíly konstrukcí a vybavení s podstandardním provedením

∑

Objemové podíly konstrukcí a vybavení chybějící

∑ "

Objemové podíly konstrukcí a vybavení neuvedené Pak platí: n = ∑ u j ∑ " j 1,852 ·  $ 1,852 · ∑ " K4 = 1$v0,54 · Cw

Určení koeficientu K5

Název měst a obcí

Koeficient K5 1,20x 1.25

Praha, Brno, Ostrava Ostatní statutární města, lázeňská místa typu A

1,10x 1,15

Města, která byla k roku 2002 sídly OÚ, lázeňská území typu B

1,05

Ostatní města

1,00

Ostatní obce

0,85 38

Na závěr oceňování budov a hal si uvedeme příklad výpočtu nové ceny pro pojištění, který se často používá na pojistném trhu. Pro výpočet použijeme hodnoty ZC z tabulek základní ceny za m3 obestavěného prostoru budov a hal. Hodnotu ZCU vypočteme podle vzorce: ZCU = ZC· 1 · 1 CN = ZCU· !"

Do výpočtu nové ceny jako pojistné hodnoty pak dosadíme K2 = K3 = K4 = K5 = 1. Tento hal může dojít proto, že koeficient K3 = 1 a jeho hodnota by měla ležet v intervalu K3de způsob výpočtu může ale u hal způsobit přepojištění a u budov podpojištění. K přepojištění u

0,6; 1 . Při nadstandardní vybavenosti může dojít k podpojištění, protože K4 má být větší než 1.

3.3. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Výpočet upravené ceny ZCU a výchozí ceny CN pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky dle oceňovací vyhlášky provedeme s použitím vztahů: ZCU = ZC· 4 · 5 ·  ·  CN = ZCU· !",

Když ZC je základní cena za 1m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, K4 – koeficient vybavenosti stavby K5 – koeficient polohy Ki - koeficient změny cen staveb Kp – koeficient prodejnosti

39

Výpočet hodnoty koeficientu K4 je totožný pro budovy a haly. Koeficient polohy K5 vezmeme z přílohy 14 oceňovací vyhlášky. Koeficient Ki je souhrnný index podle ČSÚ a koeficient Kp je koeficient prodejnosti. Při výpočtu nové ceny jako pojistné hodnoty budov a hal CNP je provedena úprava v tom, že do výpočtu není zařazen koeficient Kp a místo koeficientu Ki je použit koeficient Kip, což je aktuální cenový index ČSÚ. Pro výpočet CN rodinných domů a rekrečních chalup bude provedena totožná úprava. Oceňování dalších staveb podle vyhlášky, které jsou zjištěny nákladovým způsobem probíhá zcela analogicky pro: -

Rekreační chaty a zahrádkářské chaty

-

Vedlejší stavby

-

Garáže

-

Inženýrské a pozemní stavby

Základní cena za 1m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků je pak uvedena v příloze 6 oceňovací vyhlášky. Základní ceny násobíme koeficienty, které vyjadřují náklady na účelové využití podkroví: Stavba

a) Podkroví zastavěné

do plochy

S jedním

Se dvěma

Nadzemním podlažím

Nadzemními podlažími

1/3 1,05

1.04

1.

Nadzemního podlaží b) Podkroví nad 1/3 do 2/3

1.09

1.075

1.12

1.100

Zastavěné plochy 1. Nadzemního 2. podlaží c) podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního 2. podlaží

40

Základní ceny se rovněž násobí koeficienty u řadových domů: -

vnitřních 0,90

-

koncových 0.95

Cenu za 1m3 obestavěného prostoru násobíme koeficientem účelového využití podkroví, koeficientem řadových domů, pokud je to relevantní. Výsledek je potom hodnota v ZC. Doposud jsme neuvažovali vliv daně z přidané hodnoty. Sazby DPH jsou v současnosti v České republice 10 a 20%. V cenové statistice je uvedeno, že souhrnné cenové indexy stavebních prací daň z přidané hodnoty neberou v úvahu. Platí to i pro hodnoty ZC, publikované v roce 1994. Hodnota DPH má na novou cenu a na náhrady škod velký vliv a v případě občanské výstavby se s DPH musí počítat. 1,10 H? GCíž@C?I GL3aIc Součinitel vyjadřující sazbu DPH, bude označen k DPH y 1.20 H? 3áEFLKCí GL3aI Kdy a kterou sazbu použít je uvedeno v zákoně č. 235/2004 Sb. O dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Při dodávce stavebních prací spojených s výstavbou pro bydlení, včetně jejího příslušenství, změnou dokončené stavby pro bydlení vymezenou stavebním zákonem, včetně jejího příslušenství, nebo v souvislosti s opravou této stavby, se uplatní snížená sazba daně, za předpokladu, že se jedná o tvz. sociální bydlení. Rodinným domem pro sociální bydlení se rozumí rodinný dům, jehož celková podlahová plocha není větší než 350 m2. Celková podlahová plocha rodinného domu pro sociální bydlení je součet podlahových ploch všech místností rodinného domu. Pro rodinné domy do podlahové plochy 350m2 se smí uplatnít snížená sazba. V dalších případech, u velkých rodinných domů, chat, chalup bude uplatněna sazba DPH 20%. Pro výpočet nové ceny jako pojistné hodnoty pro rodinné domy, chaty, chalupy pak platí vztah: CNP =  · 4 · 5 ·  · Es"{ · !" 41

V tomto případě i u budov a hal, které jsou zařazeny v rozvaze podnikových aktiv platí, že nová cena jako pojistná hodnota se vypočítá podle: CNP =  " · !" · Es"{

3.4. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena inženýrské a pozemní stavby se stanoví podle příslušných měrných jednotek ( m3, m2, m, kus ) a základní ceny ZC z přílohy 5 oceňovací vyhlášky. Ve vztahu pro novou cenu CNP nepoužijeme součinitel Kp, ale aktuální cenový index ČSÚ Kip: CNP =  · 5 ·  · |} Když MJ je množství měrné jednotky

3.5. Oceňování staveb indexovou metodou Cenové indexy stavebních děl jsou uspořádány jako bazické, báze průměr 2005 je 100. Hodnoty cenových indexů se uvádějí v procentech. Pro novou cenu platí potom vztah: CNP = PC x Ki Kde PC je pořizovací cena stavby z rozvahy majetku z účetnictví pojištěného Ki – cenový index stavebních děl Je použita aktuální hodnota cenového indexu ČSÚ. Protože ČSÚ uveřejňuje cenové indexy od roku 1994, je metoda vhodná pro stavby, které byly předány k užívání po roce 1994. Základní údaj pro určení nové ceny je pořizovací cena stavby. Je to cena, která byla zaúčtována položkami Má dáti 021 – budovy, haly, stavby Dal 042 – pořízení hmotných investic v účetnictví firem.. Na účtu 042 byly kumulovány všechny náklady na pořízení nové stavby. Často je chybně pořizovací cena zaměněna se vstupní cenou do účetnictví. Termín zařazení do účetní evidence není analogický s termínem předání nové investice do provozu.

42

Pokud by byla vstupní cena do účetnictví dosazena za PC do vztahu, může to vést ke špatnému výsledku. V tomto případě je nezbytné použít nákladovou metodu. Stavby zavedené do účetní evidence majetku podnikatelských osob mohou být uvedené jednak v původní klasifikaci KSD, jednak v klasifikaci CZ –CC. Cenové indexy dle klasifikace CZ – CC jsou přesnější, pro jejich výpočet byly použity váhy tržeb z roku 2005.

3.6. Oceňování staveb kombinovanou metodou Pojišťovaná osoba obvykle poskytuje odhadci přehled majetku, který je východiskem pro stanovení pojistných hodnot. Jak jsem již uvedl, není-li datum zařazení investice do užívání shodné s datem kolaudace, nemůžeme uvedenou metodu použít. Je nutné abychom měli základní poznatky o organizaci firemních informačních systémů. Bývá argumentováno, že pojištění nemají požadovaná data v účetnictví. Účetnictví se zabývá položkami Dal a Má dáti příslušných účtů. Je veden účetní deník, obraty účtů, hlavní účetní kniha, obratová rozvaha, výkaz zisků a ztrát. Údaje o evidenčních číslech opravdu nejsou v účetnictví, ale v evidenci majetku. Jsou potřebné k provádění výpočtů účetních a daňových odpisů. Tato souhrnná data jsou pak přenášena do účetnictví. V evidenci majetku se provádí záznam technických zhodnocení konkrétního inventárního čísla. A zde můžeme registrovat problém. Účetní cena UC se skládá ze součtu původní pořizovací ceny PC a sumy technických zhodnocení: UC = PC$ ∑ ~ Technické zhodnocení majetku je definováno v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, které má vazbu na stavební zákon. Pokud je účetní cena UC součtem PC a PNV a RSU, kde PNV jsou finanční hodnoty přístavby, nástavby a vestavby a RSU jsou finanční hodnoty rekonstrukcí a stavebních úprav: UC = PC$ ∑ "u $ ∑ € Pro PNV platí, že zvyšují celkovou cenu stavby, mají individuální cenový vývoj a lze na ně aplikovat souhrnné cenové indexy odděleně. Na daném majetku byla provedena nějaká přístavba, vestavba, nástavba, rozšíření inženýrských sítí …atd. Hodnoty RSU mohou zvyšovat současnou novou cenu stavby. Zde je nutné zjišťovat, zda-li finanční hodnota rekonstrukce je vyšší, než byl cenový podíl konstrukce ai, násobený původní pořizovací 43

cenou. Pro výsledek při výpočtu budov a hal budou použity tabulky 1 a 2 pro budovy a haly podle přílohy 15 oceňovací vyhlášky.

Použité symboly: -

ai je cenový podíl konstrukce podle zmíněných tabulek

-

CIP – cenový index od data ocenění stavby k datu pořízení stavby

-

CIR – cenový index od data ocenění stavby k datu provedení rekonstrukce

Podíl CIR/CIP vyjadřuje cenový index toku rekonstrukce k cenovému indexu z roku pořízení stavby. Umožní nám výpočet ceny stavební úpravy v cenách původního pořízení stavby. Celá řada rekonstrukcí bude upravována do cenové úrovně roku 1977. Jestliže: ‚€ · € L · " ‚" pak je cena rekonstrukce vyšší než cena konstrukce v původní stavbě. Levá strana vztahu bude označena jako cena rekonstrukce PR v cenové úrovni pořízení stavby a pravá strana nerovnosti PK – cena podílu konstrukce v původní ceně stavby. CK je proměnná hodnota pro cenovou korekci, pro níž platí:

&„

&g

CK = ƒ

H?

1 H?

&„

&g

&„

&g

1

…1

c

vyjadřuje cenový podíl původní konstrukce stavební části. Pokud je podíl PR/PK 1, je

Udává, způsob úpravy původní hodnoty PC ve výpočtu. Její převrácená hodnota 1/CK

hodnota rekonstrukce vyšší, než byla cena konstrukce v původní stavbě. O hodnotu levé 44

strany nerovnosti, násobenou podílem 1/CK, se sníží původní hodnota PC pro součin s cenovým indexem CIp. Upravená pořizovací cena potom bude: UPC = PC∑ € ·

m†„

m†&·mg

Pro novou hodnotu stavby CNP pak platí tento vztah zvaný jako Němečkova metoda: CNP = UPC· ‚" $ ∑4 "u · ‚€ $ ∑‡ € M · ‚€M Z rovnice je patrné, že ceny PNV, tj. ceny přístaveb, nástaveb a vestaveb, jsou bez úprav vynásobeny cenovým indexem CIR. Zcela stejně se postupuje u rekonstrukcí a stavebních úprav RSU. Pro ocenění staveb na novou hodnotu budou použity cenové indexy ČSÚ podle členění Klasifikace stavebních děl – KSD od roku 2004 podle klasifikace CZ – CC. Cenové indexy reprodukují cenový vývoj oddílu 46 SKP v detailním členění. Tyto indexy jsou součástí periodické publikace ČSÚ 7001 – Indexy cen stavebních prací a stavebních objektů. V databázi jsou cenové indexy za celé odvětví stavebnictví od roku 1977. Pokud máme záruku objektivního určení cen, je cena stavby cenou novou. U staveb, u kterých nebyly provedeny žádné stavební úpravy, je počítána cena nová. Avšak jakým způsobem lze zaručit objektivnost pořizovací ceny stavby a hodnot stavebních úprav.

Při oceňování staveb

probíhají schůzky s pracovníky technických oddělení, kteří mají na starost investice. Investor se, někdy na úkor kvality, stal nejvyšší autoritou při provádění staveb. Objektivita výběrového řízení na dodavatele stavby a kvalitní technický dozor dnes zaručují, že ceny za stavbu budou reálně a objektivní. Platí to obzvláště u zahraničních společností a u kvalitních českých firem, které mají vypracovány metodiky pro výběrová řízení.

Jsme zemí, do níž směřovaly

obrovské zahraniční investice, a kde vznikalo a vzniká množství staveb pro vybudování státní i korporátní infrastruktury.

Nové stavby budou určitě vznikat i nadále, a tady lze tuto

zjednodušenou metodu uplatnit. Výhody Němečkovy metody jsou tyto: -

nestanovuje se výpočet obestavěného prostoru staveb

-

nestanovuje se výpočet průměrné výšky a průměrné zastavěné plochy

-

neprovádí se zařazení staveb podle druhu konstrukce, není důležité umístění stavby

-

neprovádí se výpočet vybavenosti stavby

-

hodnoty stavebních úprav jsou ve výpočtu beze změn 45

Hlavní nevýhodou je, že ji nejde použít, pokud není k dispozici původní hodnota PC, ale totéž platí i u dalších případů použití indexové metody. Řada parametrů vícekriterálního oceňovacího modelu jsou statisticky průměrné hodnoty. Tyto hodnoty jsou bodové, a proto jsou zatíženy extrémními hodnotami statistického souboru. Především parametr odpovídající v modelu hodnotě ZCU dosahuje např: v databázi ÚRS RUSO vysokých hodnoty variability. Oba modely používají koeficient inflace, ale tento údaj vykazuje velmi malou cenovou variabilitu v rámci staveb České republiky. Na závěr předkládám ukázku ocenění souboru staveb nejmenované společnosti. Spolupráce s ekonomickým a technickým oddělením společnosti umožnila zpracovateli ocenění ověřit v reálných podmínkách aplikace metody. Řádek

Výpočet

Hodnota souboru staveb

1

CNP = " · ‚

825 643 Kč

2

CNP =  · ‚

2 561 107 Kč

3

CNP = " · ‚ $ ∑ ~ · ‚€

1 174 747 Kč

4

CNP = " · ‚" $ ∑‡ "u · ‚€ $ ∑‡ € M · ‚€M

1 021 608 Kč

Příklad použití kombinované metody V případě, že odhadce dostane pouze údaje PC a ty vynásobí indexy CI, může dojít k podpojištění. Pokud místo pořizovací ceny PC dostane odhadce hodnoty UC, bude získána pro oceňovaný majetek zbytečně vysoká cena. V souboru majetku, kde jsou hodnoty PC a TZ lze s použitím oceňovacího software

a s výstupem v Excelu připravit další zpracování.

V řádku 4 je uveden výsledek zpracování Němečkovou metodou. K výpočtům podle Němečkovy metody jsou nutné souhrnné cenové indexy stavebních děl, seřazené v databázi formou bazických indexů. Umožňuje to pak násobit finanční částky technických zhodnocení cenovými indexy v jakémkoli intervalu. Jak jsem již uvedl, obvykle 46

se pro oceňování majetku používají výstupy z účetnictví respektive výstupy z evidence majetku. V našem státě absentuje dostatečná komunikace mezi tvůrci podnikových informačních systémů a odhadci cen hmotného majetku. Evidence majetku je u nás především určena pro výpočet a uplatnění odpisů a k záznamu aktiv pro rozvahu. Pokud požadujeme výstup z evidence majetku pro účely pojištění, pak se ukáže, že v nabídce softwarových produktů chybí.

3.7. Určení časové ceny stavby Výpočet opotřebení stavby lze provádět opět dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Máme dvě varianty, a to lineární nebo analytická metoda. Při použití lineární metody se opotřebování stavby rovnoměrně rozprostře na celou dobu predikované životnosti. V příloze 15 oceňovací vyhlášky se uvádí, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí: -

u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chat, chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně

-

u rekreačních a zahrádkářských chat

80 let

dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných

60 let

ostatních

50 let

u inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce -

u vedlejších staveb a garáží - zděných

80 let

dřevěných

60 let

ostatních

50 let

Dále je ve vyhlášce uvedeno, že použije- li se pro výpočet opotřebování lineární metoda u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, rekreačních a zahrádkářských chat, opotřebování smí činit maximálně 85%, jinak je třeba použít analytickou metodu.

47

3.7.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování stavby Opotřebování stavby bude označeno proměnnou ZA. Nesmíme jej zaměňovat s účetními odpisy. Doba odpisování budov a hal byla před úpravami 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, 45 let, po novelách je 30 let. Technická životnost budov byla v předchozím textu reprodukována z oceňovací vyhlášky. Životnost stavby v letech je označována jako Z. Stáří stavby ke dni ocenění je pak S. Pro opotřebení stavby ZA podle oceňovací vyhlášky platí: ZA = ˆ

t

'

H?

t

'

0,85 H?

e 0,85 t

'

= 0,85

c

Doplněk ZA k hodnotě 1 nazýváme technickou hodnotou stavby: TH = (1j‰w Cena stavby s přihlédnutím k opotřebevání je COB. Je to cena úřední dle oceňovací vyhlášky: COB = CN · TH V předchozí rovnici je obsažen v CN koeficient prodejnosti kp, který

pro pojištění

neuvažujeme. Místo CN můžeme brát proměnnou CNP, která bude použita pro všechny druhy staveb a všechny metody výpočtu. Časovou cenu pro potřeby pojištění označíme jako CČP a jedná se o skutečnou časovou cenu. Pro ni platí vztah: CČP = CNP · TH Časovou cenu pro budovy a haly odvodíme po dosazení za CNP z rovnice: CČP = !" ·  " · ~{  !" · 1 · 2 · 3 · 4 · 5 ·  · ~{ Jak jsem již uvedl nesmí dle vyhlášky lineární opotřebování stavby ZA překročit hodnotu 0,85. TH v tomto případě je 0,15. Limitní hodnota pro pojištění stavby na novou cenu znamená, že opotřebování by nemělo překročit 70%. Hodnota TH pro pojištění staveb na novou cenu by se měla pohybovat v intervalu v0,3 e c1w.

48

Pokud poklesne hodnota TH pod dolní hranici, pojistitel hradí škodu v časové ceně. Pojištění stavby na časovou cenu je v souladu s pojistnými podmínkami ČP a vyhláškou v případě, že : TH de 0,15; 0,30w V praxi opotřebování bez údržby může překročit i hodnotu 0,85. V některých případch může mít dokonce stavba, kterou už nelze opravit, zápornou hodnotu, která zahrnuje náklady na odstranění stavebního odpadu. Posuzování technické hodnoty stavby pro rozhodnutí o použití nové nebo časové ceny by rozhodně nemělo být formální záležitostí. Je ale otázka, jestli při extrémním opotřebení je ještě efektivní požadovat pojištění. Výklad pojištění na časovou cenu předpokládá, že stavby se opotřebovávají lineárně. Tato metoda je při výpočtu časové ceny pro pojištění

nejčastější. Zdá se jako by všechny stavební konstrukce měly stejné

opotřebování v čase. Pokud oceňujeme stavby po větších rekonstrukcích, oceňujeme kulturní památky a provádění staveb, přístaveb a vestaveb, je třeba zjišťovat limitní hodnoty TH. Lineární metoda opotřebování jenpro tyto případy nevhodná, zvláště pokud stáří budovy je více než 85 let.

3.7.2. Analytická metoda výpočtu opotřebování stavby

Životnost základů, svislých nosných konstrukcí, stropů, zastřešení a schodů je významně větší, než životnost oken, elektroinstalací, klempířských prvků atd. Rekonstrukcí určitých prvků vzniká konstrukce nová, jejíž životnost se od okamžiku rekonstrukce prodlužuje. Například podle sloupce uvedené tabulky.

Název

Cenový podíl konstrukcí

Předpokládaná

u budov

životnost

2

3

1 Základy včetně zemních prací

0,054x0,132

150 - 200

Svislé konstrukce

0,150x0,304

80 - 200

Stropy

0,081x0.138

80 - 200

49

Elektroinstalace

0,050x0,073

25 - 50

Vnitřní plynovod

0.002x0,004

20 - 50

Okna

0.033x0.062

50 – 80

Úpravy vnějších povrchů

0.039x0,073

30 - 60

Analytická metoda také používá lineární průběh opotřebení, ale pro každou část budovy je vypočítána odlišná hodnota. Pro vybavení budovy je uveden cenový podíl konstrukce na celku. Cenové podíly na celku stavby jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce v přiloze 15. V tabulkách 1 až 6 jsou cenové podíly konstrukcí a vybavení dle typů staveb. Cenový podíl konstrukce ( sloupec 2 – tabulka ) je označen ai . Reálné stáří konstrukce je označeno jako si a předpokládaná životnost konstrukce je značena jako ci. Pro hodnoty ai platí A=∑ L  1, když bude bráno v úvahu pouze standartní vybavení

stavby. Hodnoty podílů konstrukcí po úpravě, při výpočtu koeficientu K4 , budou značeny ai a

jsou

to

upravené

podíly

vybavení

∑ L´. !3CLč‹@ JýHL3@‹ E  L´ . Výraz Œ

a

konstrukcí.

Zde

platí,

že

A´=

K=∑ E  1, H?D?ž@ 3F?‹@E L´/A´ nám

udává podíl na stejném celku A´. Pokud nezměníme koeficient K4, platí pak ki = ai.

Nyní můžeme přistoupit k algoritmu výpočtu analytické metody. Opotřebení celé stavby bylo označeno ZA. Výraz zai = si/ci je lineárním opotřebeváním jakékoli konstrukce stavby. Ve výpočtu tohoto zlomku je nutné řešit možnost, kdy skutečné stáří si je větší než ci. Výpočty nové ceny a časové ceny jako pojistné hodnoty staveb vyžadují i v Excelu značnou praxi. Nákladová metoda dle oceňovací vyhlášky, s úpravou pro pojištění, je značně náročná. Výpočet založený na jednotkových cenách za 1m3 obestavěného prostoru , 1m2 zastavěné plochy apod. aplikovaný pro větší společnost, je obtížná úloha vyžadující značnou erudici zpracovatele ocenění. S použitím softwaru je však ale práce se stanovováním pojistných hodnot staveb mnohem snazší. Převládající činností je selekce hodnot s pomocí roletových menu, takže zpracovatel ocenění nepřichází s matematickými nástroji vůbec do styku, čímž je elminována možnost numerických chyb. 50

3.8. Rozpočtování Dalším způsobem jak provádět nákladovou metodu ocenění hodnoty majetku je rozpočtování. Tato metoda je pravděpodobně nejpřesnějším stanovením nové respektive reprodukční či nákladové hodnoty staveb. Dlužno podotknout, že mezi znalci, odhadci a zpracovateli ocenění je nejméně oblíbená nejen pro svoji vyšší pracnost, ale i proto, že zpracovatelé ocenění tuto metodu příliš nebo vůbec neovládají. Potřeba ocenění stavebních prací se objevuje ve chvíli, kdy se začne přemýšlet o realizaci stavebního díla a to už v období finančního plánování kvůli nutnosti alokování a získání kapitálu, v období projekčních prací z důvodu jejich ocenění a samozřejmě pro potřeby výběrového řízení na realizační firmu. Z toho vyplývá, že se bez této metody neobejdeme při investičních akcích, při náhradě škod po pojistných událostech i při oceňování znalců pro potřeby sporů v justici.

3.8.1. Tvorba rozpočtů Rozpočet je předběžná kalkulace potřeb vstupů na kalkulační jednotku: 1- na měrnou jednotku - kus, kg, m, sada 2 - na období - měsíc, rok, motohodina 3 - na organizační útvar - středisko, závod, podnik, stát Rozpočty jsou finanční plány: státní rozpočet, rozpočet nákladového nebo hospodářského střediska Je nutné vědět kolik surovin koupit, když známe standard spotřeby na jednu jednotku a počet výrobků, metrů …atd Stavební rozpočty a rozpočty ve výstavbě jsou předběžné náklady (pro stavebníka) potažmo cena (pro zhotovitele) pro kalkulační jednotky : - celá výstavba

51

- stavební díla (SD, do 1994 stavební objekty SO jsou výsledek stavění, definice stavba -

jednotlivé

stavebně-montážní

práce

a

dodávky

(M

=

montáž,

D

=

dodávka v technicko-ekonomické specifikaci) nebo skupiny stavebních dílů - viz třídění produkce - potřebný čas (pracovníků, strojů a zařízení)

Rozpočty rozlišujeme podle a) předmětu na rozpočty: - stavby - stavebního díla - samostatná část stavby - stavebně-montážních prací - u změn stavebních děl b) účelu: - kontrolní - nabídkové - smluvní - dodatkové - fakturační - znalecké

Podrobnosti třídění produkce jsou:

52

- propočty pro studie záměrů pomocí THU, pro části staveb,

nebo pomocí měrných

kapitálových výdajů, pro ucelené stavby - agregované položky jako jsou souhrnné funkční prvky, např. kompletní montáž sádrokartonu, TSKP P 5 jsou hrubé konstrukční prvky HKP - konstrukční prvky KP, TSKP P 9 jsou firemní jednotkové ceny a sazby - technologické varianty konstr. prvků - zdroje a vstupy jsou prvočinitele stavební výroby - hmoty, pracovní hodiny, motohodiny

Před samotnou tvorbou rozpočtů je třeba řešit a znát: - názvosloví, které upravuje ČSN a ÚRS – Ústav racionalizace ve stavebnictví - třídění a měření produkce, řeší opět ÚRS a.s. a ČSÚ – Český statistický úřad - kalkulační metody - obsah v jednotkových ukazatelích

Rozpočty ve fázích výstavby: fáze předprojektové přípravy výstavby (predesign phase) : - stavební záměr, objemová, arcitektonická, urbanistická studie nebo studie proveditelnosti jsou hrubé orientační kalkulace celkových nákladů výstavby (total project cost guesstimate) pomocí THU - fáze projektové přípravy (design phase) stavební povolení: obsahuje přesnější propočet celkových nákladů výstavby, formálně podobný propočtu pomocí THU, avšak již s ohledem na ZOV, DIO, NUS rezultuje ve:

53

HRUBÝ

R O Z P O Č E T (HR)

CNV = PPI + PS + SD + DI + O + NDM + PV PPI

- projektové, průzkumné a inženýrské práce (dokumentace + zařizování)

PS

- provozní soubory (hlavně u výrobních staveb)

SO/SD - stavební objekty/díla vč. VRN (NUS, DRN, KČD atd) NUS

- náklady na umístění stavby (v rámci VRN)

VRN

- vedlejší rozpočtové náklady

DI

- dlouhodobý inventář (odpisovaný, nespojený se stavbou: vozidla, přístroje…)

O

- ostatní dlouhodobé náklady (pořízení staršího majetku, přeložky sítí, příspěvky na utility atd.)

NDM PV

- neodpisovaný dlouhodobý majetek (pozemky) - provozní výdaje a náklady (marketing, ředitelství výstavby, poplatky, majetek, zásoby

na 1. cyklus) CNV

- jsou zapisovány do přehledné rekapitulace “Souhrnný rozpočet”

Rozhodující jsou u staveb jejich stavební objekty SO nebo stavební díla SD: SOi = MJSO x THUi + př

[Kč]

MJso - počet měr. jednotek SO/SD (m3 obest. prostoru, m2,...) THU - technicko-hospodářský ukazatel (Kč/m3…) nebo MKV - měrné kapitálové výdaje, v minulosti měrné investiční náklady)

54

př

-

přípočty, přirážky jako jsou VRN-NUS, DRN, KČD, HC, revizní zprávy, dokumentace

Měrné kapitálové výdaje jsou funkčním stanovením výše predikovaných výdajů a nákladů stavebníka – dříve to bylo progresivní oceňování produkce pomocí užitkově-parametrických cenových normativů a ukazatelů. Ve fázi realizace stavby a stavebního díla (construction phase) zhotovujeme před zahájením prací podrobné rozpočty: - kontrolní zadavatele - nabídkový uchazeče - smluvní zhotovitele Individuální kalkulace zakázky je podrobný rozpočet stavebního díla (SD), rozděleého do konstrukčních prvků (KP, HKP, PKP, FD, …): RN = S(QD x JC/Si) + NUS + DRN + HC RN - rozpočtové náklady zakázky QD - tříděný (TSKP, HKP, FD…) výkaz výměr prvků díla podle dokumentace JC/S - jednotková cena nebo sazba NUS - náklady na umístění stavby (Praha, hory,...viz dále) DRN - doplňkové rozpočtové náklady (vliv charakteru zakázky – viz dále) HC - hodinové ceny k

- prvé písmeno následujících možných rozpočtů (KR, OR, NR..):

55

Kontrolní rozpočet je sestavován zadavatelem před výběrovým řízením na zhotovitele pro porovnání nabídek RN = S(QD x JCi) + NUS + DRN + HC Použít můžeme pouze jednotkové ceny konstrukčních prvků, protože zadavatel nezná výši hrubé marže uchazečů. Nabídkový rozpočet uchazečů o zakázku je možné tvořit buď jako cenu pevnou nebo flexibilní, za prokázané náklady. Nejdokonalejší NR je sestaven z výrobní kalkulace, variabilní náklady V = ZSV + C + fixní náklady staveniště + příspěvek na administativu firmy + kalkulovaný zisk. Takový rozpočet ukáže, jak dílčí firemní činnosti nebo konstrukční prvky svými náklady ovlivňují ekonomiku díla. Smluvní rozpočet je nezbytnou součástí smlouvy o dílo. Bývá sestavován z hrubých i podrobných rozpočtů zhotovitele. Problém jednotkových cen ( JCi) stavebních prací se projevuje v několika specifických případech. Jednotková cena obecně, vždy bez daně z přidané hodnoty, analyzovaná podle kalkulačního vzorce (KV) obsahuje hlavně vlastní náklady (VN); ty se pak dělí na přímé náklady (PN) a nepřímé náklady (NN). S přímými náklady nakládáme jako s náklady přímo úměrnými (variabilní náklady V – zpravidla jen přímé hmoty H) k výměře kalkulační jednotky Q. Můžeme tedy násobit každou položku výkazu výměr příslušnou sazbou PN, protože zde platí přímá úměra čím větší střecha - tím více tašek. Nepřímé náklady (NN) naproti tomu jsou převážně konstantní ve vztahu k objemu Q, protože zahrnují režie, a to výrobní (Rv) a správní (Rs) – např. personální náklady na THP. Zejména je nezbytné si ověřit, zda jednotkové přímé náklady PNi neobsahují odpisy dlouhodobého majetku (ODM) například v položce stavební stroje (S) jako je tomu u směrných cen ÚRS apod. Časový odpis stroje nikdy nelze násobit výkazem výměr, protože stroj vykazuje náklady, i když není v provozu. 56

Násobení výměry prvku Qi jednotkovou sazbou NNi tedy neodpovídá skutečnosti. Přesto je v praxi běžné, když uchazeč do nabídkového rozpočtu použije jednotkové ceny JC, protože ty obsahují i podíl stálých nepřímých nákladů. Taková kalkulace je relevantní jen když zprůměrované nepřímé náklady v jednotkových cenách odpovídají právě oceňované nabídce. Z uvedených důvodů se pro reálné vyjádření individuální ceny zakázky násobí položky výkazu výměr Qi jednotkovými variabilními náklady Vi, což je výrobní kalkulace (VK) a přičtou se kalkulované náklady nepřímé a zisk nebo přímými náklady (PNi) a přičtením hrubého rozpětí obou režií a zisku. Během provádění stavby fakturujeme zálohy na provedené práce a vytváříme oceněný soupis provedených prací Fa = (Qsk x JCi) + NUS + … Qsk = výkaz skutečných výměr Kontrolní rozpočet výstavby je porovnání prostavěnosti finanční a fyzické pro zjištění čerpání finančních prostředků a jejich dostatečnosti pro dokončení stavby. Během užívání (occupancy phase) stavby provádíme rozpočty stavebně montážních prací pro změny stavby jako jsou opravy, údržba, přístavby, které jsou podobné

rozpočtům v

předchozích fázích. Nyní si představíme jednotlivé složky rozpočtů: a) NUS jsou náklady na umístění stavby obsažené ve VRN Neexistuje přesný výčet - každý musí sám ocenit specifickou individualitu stavebního záměru (např. vlivy staveniště) na cenu díla. Obecně kalklujeme nejčastější tituly: 1. 1.1

Zařízení staveniště (dle ZOV, TOV) Globální

z.s.=

GZS

=

uvnitř

hranic

staveniště

(i

vedlejší

většinou stanoveny procentní přirážkou (cca 1 až 3%) ze základny ZRN 57

staveniště)

–

1.2

Mimoglobální = MGZS = mimo hranice staveniště –rozpočtuje se vždy individuálně

(zřízení + odstranění – využitelný materiál) 1.3 atd. 2.

Územní vlivy

2.1 Území s velkou intenzitou činností (aglomerace Praha a pod.) 2.2 Nadmořská výška staveniště nad 700 m 2.3 Přesun stavebních kapacit od sídla firmy na staveniště 2.4 Mimořádně nákladná mimo- i vnitrostaveništní doprava 2.5 atd. 3. Provozní vlivy 3.1 Rušení výstavby provozem stavebníka, cizí dopravou, průjezdy areálem a vrátnicemi objednatele, nařízené přerušení stavební práce 3.2 Zdraví škodlivé nebo odpudivé pracovní prostředí 3.3 atd. DRN - doplňkové rozpočtové náklady podle ÚRS Praha a.s. 4. Malý rozsah zakázky, který je pro každou firmu odlišný 5. Práce na kulturních památkách 6. Práce přesčas 7. atd

b) Jednotkové ceny, sazby stavebně-montážních prací

58

1. Použití typu kalkulace - úplné vlastní náklady + zisk = jedn. cena - vlastní náklady základní + zisk + NUS + MR - jen přímé náklady (PN) + hrubá marže 2. Jaký kalkulační vzorec nákladů a složek ceny použít? Z čeho jsou složeny jednotlivé položky? 3. Jako ceny obvyklé dle zákona o oceňování majetku 151/97 Sb. §2 při řešení sporů nejlépe vyhovují jednotkové základní rozpočtové náklady sestavované ÚRS Praha a.s. Kalkulaci vždy vztahujeme na kalkulační jednotku (výrobek, mj, firmu, období, hodinu, stavbu...)

Kalkulační jednotka je měrná jednotka výkonu plus podstatné kvalitativní

podmínky výkonu. Kalkulační jednotkou při užívání dopravních prostředků mohou být pro - časové sazby : 1 hodina provozu (výkon na místě) + 1 km přístavné jízdy - výkonové sazby : 1 km ložené jízdy + 1 hodina stání

c) Logistika na staveništi - dopravní parita: Dopravní parita A obsahuje v ceně jen minimální manipulaci jako je naložení materiálu: - A1 je franko vagon stanice prodávajícího - A2 je franko rampa prodávajícího - A3 je franko dopravní prostředek u prodávajícího Dopravní parita B zahrnuje i část nebo celou mimostaveništní dopravu na staveniště nebo skládku či do skladu podniku : - B1 je franko vagon stanice kupujícího 59

- B2 je franko rampa kupujícího

3.8.2. Technicko-hospodářský ukazatel (THU) ve výstavbě

THU užíváme k hrubému plánování technicko-ekonomických nároků

uvažovaného

rozhodnutí o změně, přičemž každá stavební práce je změnou. Rozměr THU je (Kč/m.j.) nebo (Kč/kalk. jedn.). Kalkulační jednotka je měrná jednotka (zboží, služby, výkonu) a podstatné kvalitativní podmínky každé měrné jednotky. Např. taška se udává jako m.j. v kusech nebo tisíci kusech, ale bez informace o jakou tašku jde, kolik je v tašce zahrnuto dopravních výkonů atd. nelze stanovit kalkulační jednotku jedné tašky a tedy nelze zodpovědně kalkulovat o tašce. A nyní k THU: Například spotřeba automobilu může být udána jako 10

litrů NM

96/100 km - to je

technický ukazatel – anebo, při prodejní ceně NM 36,- Kč za 1 l, 360 Kč/100 km, což je právě technicko-hospodářský ukazatel THU. THU se tvoří pomocí ·

kalkulace z účetnictví, případně

statistickým šetřením dokončených činností a

výkonů ·

předběžné kalkulace plánovací

Jiné způsoby tvorby THU, podle etalonu, rozdílovou kalkulací atd., jsou v podstatě jen modifikacemi výše uvedených způsobů. Pro účely plánování výstavby se používá nečastěji THU v podobě "náklady, které musí objednatel - stavebník vynaložit na každou měrnou jednotku stavebního záměru" - například:

60

každý 1 m2 dlažby určitého typu nás bude podle THU stát cca 2.250 Kč. Plánujeme-li tedy vybudovat 3.000 m2 dlažeb, budeme přibližně potřebovat 3.000 * 2.250 = 6,750.000 Kč a naopak: obec obdržela v prosinci nečekaně 3 miliony Kč na investice do infrastruktury k okamžitému prostavění do konce roku - kolik dlažby má rychle objednat? Asi 1.300 m2, protože 3,000.000 : 2.250 = 1.333. THU sestavený z výsledné kalkulace může skrývat pro uživatele jisté problémy: - je sestaven z malého souboru dokončených a vyhodnocených

objektů, takže

neposkytuje věrohodné statistické průměry - je sestaven z neúplných nebo zkreslených primárních dat: - některé práce na díle prováděl objednatel sám nebo na některé náklady neexistují účetní doklady, takže se nedostaly do účetnictví a výsledná kalkulace vychází nižší - na stavbě je současně rozestavěno vždy několik objektů, takže hromadné materiály jako kamenivo, písek, cement atd., ale i mzdy a stroje bývají často stavbyvedoucím účtovány na nesprávné nákladové objekty. Jindy,

když vedení stavby hrozí neplnění plánovaného

hospodářského výsledku, dochází k tomu, že není přiznána účetní spotřeba ve sledovaném období a je odložena až na konec výstavby do pozdějších období a tím i na další objekty. Nebo stavbyvedoucí zatíží náklady na výstavbu objektů pro objednatele jiné než hlavní činnosti, například zařízení staveniště nebo výrobní režie. Tímto se z přímých nákladů na objekt stávají náklady nepřímé, které se do THU objektu dostávají přes procentuální přirážky ve zkreslené výši. Z výše uvedeného vyplývá, že THU sestavované na základě statistiky vedené investorem nebo z konečných kalkulací prováděcí firmy, obsahují i náklady na umístění stavby a jejich použitelnost tedy není obecná. Dva technicky totožné objekty se obvykle budou značně odlišovat v nákladech, když jeden bude stavěn v centru velkého města za provozu, zatímco druhý někde na venkově.

THU sestavené z předběžné obecné kalkulace pro účely plánování výstavby u nás po desetiletí sestavuje každoročně ÚRS Praha a.s. - Ústav racionalizace ve stavebnictví, na 61

základě podrobných položkových rozpočtů na výběrovou linii různých stavebních objektů členěných podle přihlédnutím

k

JKSO - Jednotné klasifikace stavebních jejich

objektů - to znamená s

technologickým a materiálovým variantám. Jednotlivé položky

konstrukčních prvků z výkazů výměr objektů jsou přitom oceňovány rovněž ÚRS a.s. kalkulovanými jednotkovými směrnými cenami. Jelikož jde o hypotetickou stavbu, nemohou být uváděny žádné konkrétní náklady na umístění stavby - NUS a je tedy každý THU sestavený v ÚRS a.s. na bázi základních rozpočtových nákladů - ZRN. Ovšem toto praktické rozlišení umožňuje univerzální použití THU pro každý projekt, ale s nezbytným dopočítáním nákladů na umístění stavby NUS. Katalogy objektových reprezentantů ÚRS a.s. obsahují 9 sborníků Rozpočtových ukazatelů stavebních objektů a můžeme v nich nalézt podrobnou charakteristiku objektů podobných těm, které obsahuje daná stavba. Odchylky můžeme jednoduše vyjádřit připočíttáním odpovídajících

skupin stavebních dílů a

odpočítáním či

řemeslných oborů objektu

ze

sborníku. Přičemž hodnoty ve struktuře stavebních dílů a řemeslných oborů ve sbornících jsou uvedeny jednak v absolutní výši ZRN, jednak i procentním podílem z celkových ZRN objektu, takže práce s nimi je poměrně jednoduchá. Například stávající objekt má být pouze rekonstruován, a to tak, že

původního zůstanou jenom zemní

práce, základy,

svislé a vodorovné konstrukce a izolace proti vodě. Z katalogového listu D 14 pro obdobný objekt tedy vybereme jen tyto skupiny stavebních dílů a odpočítáme je z celku, protože zůstanou celé zachovány. Jejich podíl v procentech činí: Zemní práce

1,5

Základy

7,5

Svislé konstrukce

19,5

Vodorovné kce

8,7

Izolace proti vodě

0,8

-------------------------součet

38,0 %

62

Rekostruované konstrukční

prvky budou tedy

činit (100 – 38) = 62% z THU

novostavby, na odstranění stávajících konstrukcí přidáme odhadem 15%, takže výsledný THU změny stavby bude 77% novostavby. Je-li tedy THU novostavby

srovnatelného

objektu 6.250 Kč/m3 obestavěného prostoru, bude THU změny stavby 6.250 * 0,77 = 4.812,50 Kč/m3 obestavěného prostoru. Změny cen a THU: ÚRS Praha a.s. provádí dvakrát ročně aktualizaci své „Směrné orientační ceny stavebněmontážních prací", což dělá dotazováním u dodavatelů stavebních hmot na jejich příští předpokládané ceny a ty pak používá pro každoroční aktualizaci THU, takže vlastně prognózuje vývoj. Retrospektivně od roku 1974 ve spolupráci s ČSÚ propočítává indexy změn cen podle JKSO a CZ-CC. Statisticky zjišťované THU jsou co týká cen vstupů anonymní, neboť reprodukují pouze výši smluvní ceny díla pro objednatele, a ta může být někdy dosti odlišná od nákladů potřebných na

zhotovení díla.

Při selektivním

šetření

jednotkových

cen některých

konstrukčních prvků u stavebních firem obvykle při porovnání se směrnými cenami ÚRS Praha a.s. zjišťujeme, že ÚRS produkuje nižší ceny u konstrukčních prvků s převládající ruční kvalifikovanou prací jako jsou štuky, obklady…, ÚRS totiž vychází z optimální organizace práce na staveništi a z platné stupnice úkolových mzdových tarifů. Pravidelnou aktualizaci těchto THU obsahuje již dříve zmiňovaný zákon č. 151/1997 Sbírky zákonů o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, tedy i o oceňování stávajících staveb. A k tomuto zákonu pak prováděcí vyhlášku, kde najdeme THU pro všechny možné stavby a díla. Jelikož v tomto zákoně jde o ceny úřední, musí být způsob stanovení cen a podmínky jejich platnosti podrobně popsány. THU jsou výbornou pomůckou pro odhad přibližných budoucích pořizovacích nákladů výstavby nikoli však pro přesné ocenění stávajícíc stavby. V některých případech ale dojdeme k rozporu s realitou, což mohu potvrdit ze své praxe, protože zákony tvořeny s univerzální působností, ale odlišnosti nemohou nikdy postihnout. Zejména je třeba obezřetnosti při používání THU u demolic a podzemních částí stavebních děl, například kanalizace většího průměru, větších hloubek a tvrdší zeminy, v intravilánu. Tam převládají náklady na zemní

63

práce včetně vodorovného přemístění a deponie, a je tedy obtížné stanovit pro takové objekty průměrný univerzální THU. Při použití THU musíme tedy znát - jak a kdy THU vznikaly a co je jejich obsahem - jaký je a pravděpodobně bude vývoj cen pro danou komoditu. Pro hospodárnější stavění jsou ale stavby,

vhodnější ukazatele vztažené k užitku

zamýšlené

ne tedy THU jako veličina velikosti a materiálově-technologického souboru

stavebního díla, ale měrné kapitálové výdaje MKV na účelovou jednotku. Tato praxe se užívala např. u hotelů, nemocnic, škol atd. (Kč/1 lůžko, Kč/1 žáka,…) nebo bytů (Kč/m2 obytné plochy). Nejkvalitnější metodou ocenění míry užitku je pak řízení užitné hodnoty value management, kdy skupina specialistů sestaví pořadí požadovaných funkcí nebo vlastností hodnoceného předmětu a k tomu pak připojuje varianty možných řešení. Z výše nákladů každé varianty a bodového hodnocení splnění požadovaných funkcí pak vyplyne poměrná efektivní hodnota PEH udávající, hodnotu užitku, kterou každá z variant poskytuje za vynaloženou 1 Kč: užitek podle hodnotitelů U PEH = -----------------------------------výdaje na variantu

Kč

Tvorbě THU by velice prospělo, kdyby cenové nabídky zvláště pak u veřejných zakázek byly členěny podle stavebních děl SD, bývalých stavebních objektů SO a provozních souborů PS s uvedením počtu měrných a účelových jednotek. Po skončení výstavby by pak výslednou kalkulací vznikly upřesněné ukazatele THU, MKV pro přípravu dalších projektů.

64

3.8.3. Celkové náklady výstavby Problematika jednorázových pořizovacích nákladů stavebních projektů spočívá v tom, že často zjišťujeme pouze náklady na provedení stavby firmou. To je ovšem chyba, neboť ta zajistí jen část z celkových nákladů výstavby následujícího „Souhrnného rozpočtu” 1. Pro nestátní projekty není předepsaný závazný vzor. Výše uvedené sestavení je u podnikatelských projektů vhodné opatřit mezisoučtem hodnoty BEZ inventáře, čímž dostaneme odpisovou základnu stavební i technologické části stavby pro výpočet LCC / WLC. 2. Projekty realizované z veřejných prostředků, např. projekty financované zcela nebo zčásti ze státního rozpočtu, podléhají zvláštním normám v oblasti ekonomických úvah a rozborů. Ministerstvo financí jako orgán státní správy pro státní rozpočet a finanční hospodaření vydalo „Zásady pro financování programů“, které obsahují také členění investičních a neinvestičních potřeb a zdrojů financování programů reprodukce majetku ( viz vyhl. MF 231/2005 Sb. V současnosti je trendem modernější vnímání celkových nákladů výstavby: LCC=Life Cycle Costing, dnes WLC = Whole

Life Costing a WLA = Whole Life

Assessment neboli Výdaje celého - životního cyklu Životní cyklus je příprava záměru + pořízení + záběh + údržba a opravy + změny, rekonstrukce + likvidace. Jde o problém jak sečíst výdaje na celý cyklus u staveb, když mají životnost desetiletí a nikdo neumí předpovídat budoucí ceny vstupů a daňovou politiku státu. Z tohoto důvodunestačí pro výpočty LCC kvalifikace rozpočtáře, ale jsou nezbytné znalosti i stavební ekonomie. Model WLC/WLA je totiž velmi důležitý pro efektivní rozvoj veřejných služeb (školy, veřejná doprava, věznice, pečovatelská služba atd.). Bude docházet k nákupu těchto služeb ze soukromého sektoru – PPP projekty – čímž si veřejný sektor uvolní prostředky a energii na jiné problémy. Tak dojde k velkému posunu ve využití stavebních rozpočtů. bude si

65

je sestavovat uchazeč, dodavatel služby sám takovým způsobem, aby mu budoucí pravidelné úhrady od objednatele služby uhradily veškeré náklady na pořízení a provozování stavby samozřejmě s připočítáním rizika a zisku. Objednatel bude muset nejdříve důkladně kvantifikovat LCC (WLA) aby mohl stanovit hranice budoucích pravidelných úhrad, které jsou pro něho ještě výhodné, a pak si už bude hlídat pouze kvalitu dodávaných služeb. Toto je princip moderního směru, kterým je facility management. Tím se ale v této práci zabývat nebudeme, pouze jsem chtěl naznačit, že ani tento obor se nemůže bez nákladové metody obejít.

66

4. Statistika v tvorbě databází

Dalším bodem je význam pojmu cena. S cenou souvisí pro naše téma důležitý obor, a to je hospodářská statistika. Před výsvětlením cenové statistiky je důležité uvést základní poznatky z tohoto oboru. Studovaná problematika používá poznatky z většího počtu oborů, a proto uvedeme základy těchto disciplín: -

Statistika a pravděpodobnost

-

Ekonomická statistika, hospodářská statistika

-

Regresní analýza, statistické metody - výzkum

4.1. Význam statistiky Statistika má v hospodářství nezastupitelnou úlohu.S rozvojem tržních vztahů se výrazně ztížil oproti centrálně plánovanému hospodářství odhad cen a majetku. Ceny již nejsou stanovovány direktivně na byrokratickém základě. Určuje je trh a u stejných strojů, výrobců a dovozců se mohou často lišit. Po etapě, kdy ceny byly tím největším obchodním tajemstvím, nastává doba, kdy výrobci postupně zveřejňují ceny výrobků. Odhad ceny tak lze získat na bázi jednoduchých statistických úvah. Důležitým a nezastupitelným zdrojem informací se stal internet. Na internetu mohou bývají také uvedeny kromě cen také kurzy měn, technické charakteristiky strojů a další důležité informace. Odhadce je často postaven před problém provést statistické zjišťování ceny určitých daných věcí. A protože ceny stejných věcí mohou být u výrobců a prodejců odlišné, k odhadu lze použít prostý nebo vážený aritmetický průměr, který patří ke statistickým mírám úrovně a polohy. Několik poznámek k použití terminologie. Statistické šetření, jak jsme si již dříve uvedli, je prováděno ČSÚ u celé řady firem, výrobních podniků, obchodních společností apod. Objekty, u nichž se provádí statistické šetření, jsou statistickými jednotkami. Statistický soubor všech jednotek, který je předmětem sledování, nazýváme základní soubor. Pro zjištění průměrných cen výrobků v České republice by tedy bylo nutné statistické šetření základního souboru všech výrobců a prodejců v tuzemsku. To však z úsporných a časových důvodů ale není možné. Místo základního souboru je proto používán výběrový soubor. Jak uvidíme dále múže takto docházet k významným odchylkám. U tohoto souboru bude zjišťován statistický znak a 67

to cena. Statistický znak je ve statistických publikacích označován také jako statistická proměnná veličina. Zaměříme se zvláště na ceny strojů a staveb jako statistických znaků. Základní statistické popisné charakteristiky se týkají: -

míry polohy

-

míry absolutní variability

-

míry relativní variability

4.1.1. Míry polohy Jako statistické soubory byly v předešlém textu označeny statistické jednotky. Stejný název použijeme i pro množiny statistických znaků. Při popisu statistických souborů se snažíme vyjádřit charakteristiky, které zobecňují vlastnosti zkoumaného souboru znaků. Počítáme je ze všech jednotek statistického souboru. Pro prostý aritmetický průměr potom platí: Ž =

∑9 :;< 4 1

Uvedený výpočet aritmetického průměru se používá velmi často. Pokud připisujeme určitým statistickým znakům různou váhu, pracujeme s váženým aritmetickým průměrem Ž =

*1*+,1,+..+R1R 1*+1,+..+1R



∑ :;< 414 ∑ :;< 14

Samozřejmě si můžeme jednoduchou zkouškou ověřit co s takovým výpočtem může provést jedna výrazná odchylka nebo také nechtěná chyba.

Další mírou polohy či také úrovně, které si uvedeme, a to formou početních příkladů, je prostý geometrický průměr a prostý kvadratický průměr. Nechť existuje následující řada pro určení prostého geometrického průměru: 0,33, 0,33, 1, 0,33, 0,33, 0,33, 0,33, 0,33, 1. Pak: X1G

=

√0,33 · 0,33 · 1 · 0,33 · 0,33 · 0,33 · 0,33 · 0,33 · 1 ´= “0,000457  0,426 ’

’

68

Kromě aritmetického a geometrického průměru se ve statistice užívá také harmonický a kvadratický průměr. Kvadratický průměr si vysvětlíme pomocí výpočtu míry variability, tedy směrodatné odchylky.

Průměr

Aritmetický

Prostý

∑14*  1  C

Geometrický

X1G=

Harmonický

X1H =

Kvadratický

vážený

X1K=

X2

√1 · 2 … … . C

9

1

∑9 :;<

–

< •:

=

∑ :;< 4·14

1C1 · 2C2 … … ECE, EK@ X2G = ” C  ∑R4* C 9

X2H =

∑9 :;< 4, 1

∑ :;< 14

X2K =

∑ :;< 14 9: •:

∑ :;<

—

∑ :;< 4,·14 ∑ :;< 14

V tabulce jsou xi hodnoty statistického znaku. Může to být množství věcí, množství měny, atd.

69

Pokud se určuje cena věci na trhu, je vhodné použít vážený aritmetický průměr. Váhou v tomto případě je počet prodaných kusů oceňované věci. Bohužel ve většině případů jsou k dispozici pouze ceny věcí, pak se vychází z prostého aritmetického průměru. xH… ˜ …  … 

Mezi jednotlivými průměry platí důležitá relace:

Její platnost bude ověřena na základě výpočtů pro zvolenou číselnou řadu 0,33, 1, 0,33, 0,33, 0,33, 0,33, 0,33, 0,33, 1. xG = 0, 426 Již jsme si vypočítali xG = 0,426. Další výsledky: Ž H =

Ž =

1

< •:

∑9 :;<

∑9 :;< 4

Ž K = —

1





∑9 :;< 4, 1

™

,-

 0,391

n,--™

 –

 0,4333

,,šš7 ™

 0,556

Pro vybranou číselnou řadu výše uvedená relace skutečně platí.

4.1.2. Míry absolutní variability

Střední hodnoty statistického souboru ve formě průměrů jsou nositeli informací o jednotlivých vlastnostech, a to o úrovni neboli poloze. Hodnoty statistického souboru můžou být různě rozloženy okolo aritmetického průměru. Vypovídací hodnota aritmetického průměru je o to větší, o co je variabilita sledovaného znaku menší. Nejjednodušší, avšak také nejméně přesnou mírou variability je variační rozpětí. Definujeme jej jako rozdíl největší a nejmenší hodnoty statistických znaků: R = x max – x min Předností této míry variability je její jednoduchá interpretace. Zvláštní pozornost musíme věnovat oběma krajním hodnotám variačního rozpětí. Jak jsem již uvedl mohou extrémní hodnoty významně ovlivnit charakter varičního rozpětí. 70

Větší význam má ale závislost míry variability na všech hodnotách daného statistického souboru. Nejvýznamnější mírou variability je taková, která souběžně charakterizuje rozložení kolem aritmetického průměru a také popisuje rozložení odchylek hodnot statistického znaku. Takovýmto měřítkem je rozptyl, který definujeme jako průměr čtverců odchylek všech Sem zadejte rovnici.

hodnot znaku od jejich aritmetického průměru: ∑9 :;
Sx2 =

 2 j 2

Alternativně vyjádřeno je to rozdíl aritmetického průměru čtverců znaku a čtverce aritmetického průměru. Vyjádření ve čtvercích použité statistické jednotky je ale nevýhoda a proto se variabilita lépe popisuje pomocí kladné hodnoty druhé odmocniny z rozptylu, kterou nazýváme směrodatná odchylka: Sx = √G2  –

∑v 4¤ w, 1

Směrodatná odchylka vyjadřujeme ve stejných měrných jednotkách jako zkoumaný ( x ¥G w obvykle obsahje více jak 50% hodnot ze souboru

statistický znak a jednoduše ji interpretujeme. Obecně pak platí, že interval

Ze srovnání prostého kvadratického průměru plyne, že směrodatná odchylka je prostý kvadratický průměr odchylek hodnot xi, od průměru x. Ve statistikách pojišťoven převládá užívání průměrného cenového indexu za celý průmysl České republiky. Z faktu, kdy například ceny stavebních prací stagnují a ostatní mírně rostou vyplývá, že odchylky od průměru za celý průmysl České republiky mohou být a jsou výrazné. Použití globálního součinitele pro movité i nemovité věci může tedy vést ke značné chybě. statistický soubor. Pro pojištění se jeví jako účelné brát pro odhad ceny interval e "ȁ ¥

Odhadnutá pojistná částka by neměla být bodovou hodnotou, tj. jedinou hodnotou pro celý 0,1 · "ȁ . Tato volba by měla být přijatelná pro obě strany, pro pojišťovnu i pro

pojištěného.

Jako příklad si můžeme uvést cenové indexy průmyslových výrobců za roky 1990 až 2008, které získáme z pramenů ČSÚ a pomocí výpočtu dle výše uvedeného vztahu pro směrodatnou odchylku zjistíme: sX = –

-o,n,™ -,

 1,052 71

Z uvedeného vyplývá, že hodnoty cenových indexů, odrážejících vliv inflace, leží z větší části v intervalu ( 3,488¥ 1,052), neboli e 2,436, 4,540 . Pouze 9 hodnot CI z celkového počtu 32 leží mimo interval vyjádřený hodnotou směrodatné odchylky. Provedený výpočet lze v Excelu provést jednodušší formou s použitím funkce SMODCH. Variační rozpětí pro uvedenou úlohu tedy pak vychází takto: R = x max – x min = 6,107 – 1,738 = 4,369 Míra variability nám udává , že rozdíl v cenových indexech může být více než 4 násobný!

4.1.3. Míry relativní variability Charakteristiky variability, které jsem uvedl v předešlém textu vyjadřujeme ve stejných jednotkách jako hodnoty analyzovaných statistických znaků. Variabilitu měříme v absolutních jednotkách. Jestliže máme s využitím míry variability porovnat vlastnosti dvou rozdílných statistických souborů, musíme použít relativní charakteristiky variability. Nejobvyklejší mírou variability je variační koeficient: Vx =

T 

Tento koeficient definujeme jako poměr směrodatné odchylky a aritmetického průměru. Tímto ukazatelem je bezrozměrné číslo, jehož součin se 100 nám udá variabilitu v procentech. Podle orientačního statistického pravidla variační koeficient, který je vyšší než 50% je znakem velké nesourodosti statistického souboru. Pro statistický soubor indexů použitých v předchozím příkladu nám vychází: Vx =

T 



*,o, -,n77

 0,302

hodnoty z intervalu ( 3,488 ¥ 1,052 w. Vlastní-li firma výrobní prostory, ve kterých jsou Pro jednotlivé případy oceňování si musíme uvědomit, že cenové indexy mohou převyšovat

nainstalovány vstřikovací lisy, jejich současný cenový indexi oproti roku1990 je 4,524, to je

hodnota při horní mezi našeho intervalu. Obecně tedy platí, že cenové indexy můžou dosáhnout vyšších hodnot než v intervalu vymezeném směrodatnou odchylkou. Vyšší extrémní hodnoty cenových indexů potom mohou vést ke zjištění nižší hodnoty majetku, pokud použijeme pro ocenění hodnotu globálního cenového indexu za průmysl České republiky.

72

Pro srovnání míry relativní variability si provedeme výpočet pro skupinu cenových indexů ze stavebnictví podle skupin 46 SKP, což je Klasifikace stavebních děl. Takto získané hodnoty srovnáme s cenovými indexy selektivních skupin SKP za průmysl České republiky. Abychom mohli statistické znaky porovnat, musíme určit cenové indexy vybraných skupin SKP pro stejné časové intervaly. Budeme určovat, jaký cenový index staveb podle KSD, pro stavby provedené v roce 1995 k datu ocenění 30.6.2008

Kod SKP

462111

Název

Domy

jednobytové

CI

a 2,027

dvoubytové 462112

Domy vícebitové

462113

Budovy

pro

1,961

průmysl

a 1,965

skladování 462114

Budovy pro obchod a služby

2,022

462115

Budovy pro zemědělství

2,053

462116

Budovy

pro

společenské

a 1,931

kulturní účely 462117

Budovy pro výchovu a vzdělání

1,933

462118

Budovy pro zdravotnictví a 1,960 sociální péči

462119

Budovy hotelů, restaurací a 1,943 budovy nebyt. Jinde neuv.

462121

Mosty a visuté dálnice

1,959

462122

Tunely a podzemní objekty

1,894

462131

Vedení dálková trubní plynu a 2,174 nafty

462132

Vedení dálková trubní ostatní

73

2,140

462133

Vedení elektrická trakční

462134

Vedení

2,077

elektrická

dálková 2,077

elektrická

dálková 2,077

nadzemní 462135

Vedení podzemní

462137

Vedení dálková komunikační 2,126 podzemní

462141

Vedení místní trubní vody a 2,112 kanalizace

462142

Vedení místní energetická

462143

Vedení

2,125

místní

elektrická 2,094

místní

elektrická 2,094

nadzemní 462144

Vedení podzemní

462145

Vedení

místní

komunikační 2,094

místní

komunikační 2,094

nadzemní 462146

Vedení podzemní

462162

Bazény plavecké a koupaliště

1,903

462164

Díla inženýrská a budovy jinde 1,911 neuvedené

4621641

Nádrže, jímky

2,105

462311

Dálnice, ulice, silnice, stezky

2,139

462313

Dráhy železniční a visuté

1,996

462321

Plochy stadionů a hřišť

2,162

462322

Plochy pro sport a rekreaci 2,235 jinde neuvedené

462412

Úpravy na tocích, hráze, kanály

74

1,964

462413

Zdymadla, stavidla a plavební 1,975 objekty Aritmetický průměr

2,041

Směrodatná odchylka

0,0897

Zdroj ČSÚ

Výpočet aritmetického průměru prostého a směrodatné odchylky jsem provedl s využitím Excelu pomocí funkcí AVERAGEA a SMODCH. Je zřejmé, že variabilita cenových indexů KSD podle průměru je poměrně malá. To je důležitý výsledek a lze tedy podle něj v některých případech použít cenové indexy za odvětví stavebnictví pro výpočet nové, reprodukční ceny stavby. Pro cenové indexy dle Klasifikace stavebních děl CZ – CC jsem zjistil, že variabilita statistického souboru je i při jiné agregaci zástupců dosti podobná. ČSÚ užívá v cenové statistice stejného modelu, který je modelem Laspeyresovým. Předmětem klasifikace SKP je bazické roztřídění výrobků, prací výrobní povahy, služeb, oprav, údržby a instalací. Součástí klasifikace je pak i Klasifikace stavebních děl. Klasifikace SKP nahrazuje předchozí členění: -

Jednotnou klasifikaci průmyslových oborů a výrobků

-

Jednotnou klasifikaci výrobků v zemědělství, lesnictví a ve vodním hospodářství

-

Jednotnou klasifikaci výkonů

-

Jednotnou klasifikaci průmyslových prací výrobní povahy

-

Jednotnou klasifikaci stavebních objektů a prací - JKSO

Od 1.1.2004 Klasifikací stavebních děl CZ –CC byla klasifikace dle SKP nahrazena. Kód CZ –CC

1110

Název

Budovy jednobytové

75

CI

2,027

1121

Budovy dvoubytové

2,027

1122

Budovy tří a vícebitové

1,960

1130

Budovy bytové ostatní

1,965

1211

Hotely

1,943

1220

Budovy administrativní

2,014

1230

Budovy pro obchod

2,022

1241

Budovy pro telekomunikace, 2,025 nádraží, terminály

1242

Garáže

2,025

1251

Budovy pro průmysl

1,967

1252

Budovy skladů, nádrže a sila

1,965

1261

Budovy pro společné a kulturní 1,931 účely

1262

Muzea a knihovny

1263

Školy, univerzity a budovy pro 1,933 výzkum

76

1,933

1264

Budovy pro zdravotnictví

1,960

1265

Budovy pro sport

1,915

1271

Budovy pro zemědělství

2,053

2111

Dálnice

2,139

2112

Komunikace v obcích a účelové 2,139 komunikace

2121

Dráhy železniční dálkové

1,996

2122

Dráhy kolejové , městské a 2,004 ostatní

2141

Mosty a visuté dálnice

1,959

2142

Tunely, podjezdy a podchody

1,894

2151

Přístavy a plavební kanály

1,943

2152

Vodní stupně

1,975

2211

Vedení dálková trubní plynu, 2,174 ropy a ostatních produktů

2212

Vedení dálková trubní vody

2213

Vedení

2,140

dálková 2,126

telekomunikační

77

2214

Vedení dálková elektrická

2,077

2221

Vedební místní trubní plynu

2,146

2222

Vedení místní trubní vody

2,112

2223

Vedení místní trubní kanalizace

2,105

2224

Vedení

místní

elektrická

a 2,094

telekomunikační 411

Sportovní hřiště

2,162

2412

Ostatní stavby pro sport a 2,235 rekreaci

2420

Ostatní inženýrská díla

2,057

Aritmetický průměr

2,032

Směrodatná odchylka

0,0861

Zdroj ČSÚ Ze srovnání výsledků obou uvedených tabulek plyne, že jiná agregace zástupců stavebních děl vede k poměrně malým rozdílům v hodnotě směrodatné odchylky. Nezjistil jsem ani velké odchylky u aritmetických průměrů cenových indexů. Statistika cen ve stavebnictví v České republice vykazuje cenové indexy i podle typů výstavby: -

Budovy bytové

-

Budovy nebytové výrobní

-

Budovy nebytové nevýrobní

-

Inženýrské stavby

78

-

Vodohospodářské stavby

V České republice nemáme k dispozici podrobnější cenové indexy za období před rokem 1977. Rok 1977 uvádím proto, že v tomto roce proběhlo v Československu přecenění základních prostředků, dlouhodobého majetku a investic. Vztahovalo se na všechen státní majetek. Jenom soukromý majetek jako rodinné domy, chaty, garáže apodobně přeceňovány nebyly. Přecenění znamenalo, že majetek byl do evidence vložen v pořizovacích cenách podle nového přepočtu ocenění. To má za praktický důsledek, že státní majetek pořízený před rokem 1977 můžeme přepočítávat podle cenových indexů roku 1977. Cenové indexy podle typů výstavby nejsou uvedeny, neboť údaje dle Klasifikace jsou podrobnější. Závěrem této části o mírách variability si provedeme srovnání cenových indexů z tabulek pro stavebnictví s cenovými indexy průmyslových výrobců. Cenové indexy pro stavebnictví i selektivní skupiny SKP za průmysl jsou vypočítány podle stejného modelu, a proto je můžeme porovnávat. Kod SKP

Název

CI 2008/1995

26.6

Betonové a cementové výrobky

1.945

28.1

Kovové konstrukce

1.743

28.2

Kovové nádrže, kotle tělěsa

1.459

28.3

Parní kotle

1.824

28.6

Nožířské výrobky, nástroje

1.587

28.7

Ostatní kovové výrobky

1.527

79

29.1

Stroje pro výrobu ME

1.606

29.2

Stroje a zařízení pro všeobecné 1.376 účely

29.3

Zemědělské a lesnické stroje

1.421

29.4

Obráběcí stroje a tvářecí stroje

1.517

29.5

Ostatní účelové stroje

1.437

29.7

Přístroje pro domácnost

1.272

31.1

Elektromotory,

generátory

a 1.338

transformátory 31.2

Elektrická rozvodná a spínací 1.679 zařízení

31.4

Akumulátory

31.5

Elektrické

1.736

zdroje

světla

a 0.966

svítidla 31.6

Elektrická

zařízení

jinde 1.034

neuvedené 32.2

Televizní a rozhlasové vysílače

32.3

Televizní

a

přijímače

80

1.307

rozhlasové 0.976

33.1

Zdravotnické

a

chirurgické 1.187

přístroje 33.2

Měřící a kontrolní přístroje

1.283

33.4

Optické přístroje

1.542

33.5

Časoměrné přístroje

1.378

34.1

Dvoustopá motorová vozidla

1.083

34.2

Karoserie motorových vozidel

0.910

34.3

Díly

a

příslušenství 0.961

k motorovým vozidlům 35.2

Lokomotivy a kolejový vozový 1.632 park

35.4

Motocykla a jízdní kola

35.5

Dopravní

zařízení

1.236

jinde 1.354

neuvedená 36.1

Nábytek a ostatní výrobky

1.350

36.3

Hudební nástroje

1.689

36.4

Sportovní potřeby

1.251

81

Aritmetický průměr

1.394

Směrodatná odchylka

0.264

Zdroj ČSÚ V této chvíli již můžeme srovnat variabilitu cenových indexů za použití variačního koeficientu. Označíme si variační koeficienty jako: Vx1 – variační koeficient cenových indexů podle KSD Vx2 – variační koeficient cenových indexů podle klasifikace CZ-CC Vx3 – variační koeficient cenových indexů vybraných skupin SKP průmyslových výrobců T* *

Vx1 = Vx2 = Vx3=

T, ,

T-

 



,7™š ,,n*

,7%* ,,-,

,,%n *,-™n

 0,044

 0,042

 0,189

Abychom posoudili variability tří uvedených souborů si musíme vyjádřit poměry variačních koeficientů: 55* 55,

 

,*7™

,nn ,*7™

,n,

 4,30  4,50

Variační koeficient pro vybrané skupiny SKP z průmyslové výroby je 4,3 a 4,5 násobkem stavebních variačních koeficientů. Opět se nám potvrzuje fakt, že použití globálního cenového indexu pro průmysl může vést k poměrně významným odchylkám.

82

4.2. Hospodářská statistika V této části se budeme věnovat oblasti hospodářské statistiky, kterou je cenová statistika. Ekonomické jevy se popisují pomocí ukazatelů, což jsou specifické proměnné. Můžeme se s nimi setkat ve všech médiích, tištěných i audiovizuálních. K hlavním ukazatelům řadíme například hrubý domácí produkt, produktivitu práce, průměrnou mzdu, saldo zahraničního obchodu. Tyto proměnné jsou vymezeny časem a prostorem, obvykle za měsíc,čtvrtletí, rok v určité zemi nebo souboru zemí (EU, EMU, NAFTA) .

4.2.1. Typy a vlastnosti ukazatelů Podle základního členění dělíme ukazatele na relativní a absolutní. Absolutní ukazatele charakterizují velikost jednoho jevu bez vztahu k dalšímu jevu. Do této skupiny ukazateléjako je objem zásob, mzdové náklady, objem produkce atakdále. Relativní ukazatele nám vyjadřují míru jednoho určitého jevu, který vztahujeme na měrnou jednotku druhého jevu. Tyto ukazatele jsou odvozené abývají podílem dvou absolutních ukazatelů. Zajímavé jsou ceny movitých a nemovitých věcí. Můžeme snadno předvést, že průměrnou cenu určité komodity můžeme vyjádřit z podílu dvou absolutních veličin, výnosu a kvantity vyrobených nebo prodaných kusů. Významným znakem ukazatelů je stejnorodost, která je důležitá v teorii indexů. Stejnorodost je podmínkou při souhrnu jednotlivých hodnot ukazatele. Shrnování je statistický výraz, který používáme při výpočtu hodnoty ukazatele. Pokud provádíme výpočet absolutní hodnoty ukazatele, můžeme získat výslednou hodnotu prostým součtem dílčích prvků, kterou mohou to být například tržby. Hodnotu relativního ukazatele získáme jako průměr dvou absolutních ukazatelů. Při určování absolutní hodnoty ukazatele mluvíme o shrnování součtem. Další výpočet relativního ukazatele označujeme jako shrnování průměrem. Absolutní ukazatel je stejnorodý, má-li věcný smysl jej shrnovat součtem. Relativní ukazatel je pak stejnorodý pouze tehdy, jsou-li stejnorodé oba absolutní ukazatele, ze kterých byl vypočten.

83

4.2.2. Indexy a absolutní rozdíly Hodnoty, které množstevně popisují určitou ekonomickou kategorii, nazýváme ukazatele. Zajímavé údaje nám poskytují ukazatele, které související se změnami cen strojů, zařízení staveb, zásob apod. To jsou právě ukazatele cenové statistiky. Pokud chceme vyjádřit, kolikrát je daný ukazatel větší než jiný, pak musíme obě hodnoty porovnat podílem těchto hodnot. Srovnání ukazatelů můžeme provést souběžně s jejich rozdílem.

Z podílu dvou

hodnot stejného ukazatele získáme index, z rozdílu hodnot pak absolutní rozdíl. Index je relativní mírou změny stavu, kterou vyjadřujeme bezrozměrným číslem. Primární členění se týká indexů množství a úrovně. To je v kontextu s rozdělením na extenzivní a intenzivní indexy. Nejdůležitější cenové indexy jsou částí celku indexů úrovně, tedy intenzivních ukazatelů. Ve druhé fázi dělíme indexy na souhrnné a individuální. Individuální indexy jsou stejnorodé ukazatele. Souhrnné indexy jsou nestejnorodé ukazatele. Indexy stejnorodých ukazatelů dělíme na jednoduché a složené. U jednoduchých indexů neprovádíme souhrny, protože složené individuální indexy jsou stejnorodé. U těchto stejnorodých ukazatelů souhrny můžeme provádět. Teorie indexů užívá pro obecné členění ukazatelů standartní symboly, které odlišují jejich extenzivní a intenzivní charakter. p=

¬ ­

Tento vztah je základem indexové teorie, který je vztahem mezi cenou, tržbami a množstvím výrobků.

4.2.3. Bazické a řetězové indexy Ať existuje časová řada indexů průměrných cen výrobků, pro období 0,1,………….., s. To jsou individuální jednoduché indexy úrovně, pokud předpokládáme, že změna průměrné ceny daného výrobku byla sledována v delším časovém horizontu. Zvolíme za základ hodnotu ukazatele v situaci 0 ( např. rok 2000=100 ). Potom můžeme vytvořit řadu bazických indexů ve tvaru: G 1 2 3 , , ,……., 0 0 0 0 84

Zavedeme značení:

I1/0

=

)* )

, I2/0 =

), )

, ……….., Is/0 =

)T

)

Indexová forma, kde ve jmenovateli zlomku máme průměrnou cenu výrobku v roce 2000 a v čitateli průměrnou cenu výrobku v letech 2001, 2002, ……….2008. Porovnáme-li cenové indexy k bezprostředně předcházejícímu pozorování, vycházejí nám řetězové indexy: 1 2 3 G , , ,……….. G j 1 0 1 2 Bazické a řetězové indexy můžeme vzájemně propočítávat. Násobením řetězových indexů vycházejí indexy bazické, dělěním bazických indexů pak indexy řetězové. Dělěním bazických indexů získáme řetězové indexy: ))

®

), )



, nebo ve tvaru indexů I3/0 : I2/0 = I3/2

)),

Rok

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Průměrná

12 200

12 500

12 800

12 900

13 200

13 800

14 000

15 500

16 667

cena výrobku Příklad: V tabulce je zachycen vývoj průměrné ceny fiktivního výrobku. Použijeme vztah a vypočítáme bazické cenové indexy.

Rok

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bazické

100,0

102,5

104,9

105,7

108,2

113,1

114,8

127,0

136,6

indexy ( 2000 = 100)

85

Řetězové

X

102,5

102,4

100,8

102,3

104,5

101,4

110,7

107,5

indexy ( předchozí rok = 100)

4.2.4. Souhrnné indexy úrovně Máme-li objektivně určit cenu libovolného stroje vypočítáme ji jako vážený aritmetický průměr z ceny s váhou vyjadřující prodané množství zboží u více subjektů. Průměrná cena není odvislá jen od změny ceny u prodejců, ale i od změny prodaného množství. Individuální indexy počítáme pro jeden druh zboží, jako movité věci, určitý typ stroje, m2 podlahové plochy bytu…atd. Pro tyto druhy věcí můžeme určit průměrnou cenu pomocí složeného indexu. V dalších variantách musíme provádět výpočty nejen pro jeden druh výrobku, ale hned pro celou skupinu. Budeme-li počítat změnu ceny u různých výrobků, nemůžeme shrnovat ve výpočtu průměrem počty kusů různých výrobků. Pro objektivní zjednodušení problému výpočtu nové ceny můžeme užít takový typ indexu, který dosud nebyl popsán. Musíme zvolit odlišný postup, který založíme na základě souhrnných indexů úrovně. Pokud jsme u indexu proměnlivého složení počítali změnu průměrné ceny jednoho typu výrobku, u souhrnného cenového indexu musíme vyjádřit průměrnou změnu ceny za jistou skupinu výrobků.

U takového typu indexu musíme provést rozsáhlý výzkum cen u rozsáhlého

souboru prodejců a druhů výrobků. Sledování cen výrobků a nákladů ve stavebnictví naráží na základní problém, jak obsahově a prostorově vymezit sledované soubory. Zpracování takového množství dat bylo možné v centrálně řízené ekonomice, ale ne dnes, když se ceny většinou řídí trhem. Cenová statistika má za úkol vypracovat a realizovat systém sledování cen různých výrobků a služeb. Oblast cenové statistiky, která je předmětem našeho zkoumání, je oblastí cen průmyslových výrobců a stavebnictví. Sledování cen průmyslových výrobců je potřebné k určování cenového vývoje na makroekonomické úrovni. Je významné z hlediska fiskálního, ČNB a privátních cenových analytiků. Můžeme ukázat, že na úrovni státu není snadné určit metody pro výpočet cenových indexů. Musíme zvolit určitý kompromis. Statistické metody 86

při určování změny cen byli tvořeny významnými statistiky. Laspeyresem, Paaschem a Fisherem, kteří navrhli metody používane doposud. Ve statistických úřadech členských zemí EU se používá převážně Laspeyresův cenový index. Cenové indexy je nutné určovat pro rozsáhlé výběry reprezentantů, a proto se na rozdíl od individuálních indexů budou počítat průměrné změny cen pro určité skupiny výrobků. Není možné pro tak rozsáhlé soubory počítat pro každý výrobek průměrnou cenu. Není možné shrnovat prodaná množství různých výrobků, a tak připadají v úvahu jako váhy jenom tržby za sledované výrobky. Laspeyresův cenový index má takovýto tvar:

Ip

(L)

=

¯<,: ·)*,4·­,4 ¯°,:

∑9 :;<

∑9 :;<·)l,4·­ ,4



∑9 :;<

∑9 :;<

†)4·),4·­,4 ),4·­l,4

 ∑:;< 9

∑9 )*,4·­,4 :;< ),4·­,4

(4.1)

Kde i = 1,2…n je index příslušného výrobku zahrnutého do výběru p1,i x q0,i – tržby za základní období Ipi= p1,i/p0,i – průměrná veličina, tj. změna ceny příslušného reprezentanta p1,i = cena vybraného výrobku za běžné období p0,i= cena vybraného výrobku v základním období

Dalším používaným souhrnným indexem je Paascheův cenový index. Je to harmonický průměr, kde průměrnou veličinou je změna ceny výrobku vahami struktura tržeb z běžného období. Tento index vyjadřujeme vztahem:

Ip(P) =

∑9 :;< )*,4·­*,4 ¯<,:·±<,: ∑.9 :;< ¯<,: ¯°,:



∑9 :;< )*,4·­*,4 ¯<,:·±<,: ∑9 :;< ²¯:



∑9 :;< )*,4·­*,4 ),4·­*,4 ∑9 :;<

(4.2)

Kde i a Ip jsou proměnné významu jako Laspeyresova cenového indexu, p1,i x q1,i – váhy, tzn. tržby za celé období.

87

Proč jsou váhy u Laspeyresova cenového indexu tržby ze základního a u Paascheho indexu z běžného období? Již v předešlém textu jsem se zmínil, že kombinacemi prodejců a výrobků získáváme statisíce položek. Ani na úrovni národních statistik nelze zjišťovat cenové změny v celém objemu trhu. Jsou proto voleny zjednodušené metody navržené významnými vědci z oboru statistiky. Oba uváděné indexy jsou z teoretického pohledu rovnocenné. Statistické hodnocení vývoje cen je většinou prováděno cyklicky pravidelně. Jedinou ochranou proti pokřivení výsledků je užití stejného cenového indexu ( Laspeyres nebo Paasche ). Statistické

úřady se při

hodnocení cenového vývoje v oblasti spotřeby i v oblasti výroby ( index průmyslových výrobců, indexy cen stavebních prací a stavebních objektů atd.) uchýlily čistě z praktických důvodů k použití Laspeyresova indexu. Jeho váhy jsou známy v čase šetření ( u průmyslových výrobců měsíčně, stavebnictví čtvrtletně) a není nutné je při každém šetření sestavovat. V případě Paascheho indexu bychom to museli provádět u každého statistického šetření jak si můžeme ukázat na příkladu:

Cena p ( kč/ks)

Výrobek

Objem prodeje q (ks)

Březen 2007

Březen 2008

Březen 2007

Březen 2008

p0,i

p1,i

q0,i

q1,i

A

15 000

16 000

200

180

B

12 000

12 500

100

100

C

23 000

22 500

100

200

Data z uvedené tabulky jsou upravena do nové tabulky pro snadnější výpočet cenových indexů podle Laspeyrese a Paascheho.

88

Výrobek

p0,i q0,i

p1,i q1,i

p0,i q1,i

p1,i q0,i

A

3 000 000

2 880 000

2 700 000

3 200 000

B

1 200 000

1 250 000

1 200 000

1 250 000

C

2 300 000

2 700 000

2 760 000

2 250 000

6 500 000

6 830 000

6 660 000

6 700 000

Upravený tvar pro výpočty cenových indexů Pro výpočty v Excelu je velmi výhodný tvar výpočtu ( 4.1) a (4.2) podle výše uvedené tabulky . Nyní můžeme vyčíslit oba cenové indexy: ∑-4* 1,  · ´0,  6 700 000 ‚v³w    1,031 ∑4* 0,  · ´!,  6 500 000

‚v³w 

∑-4* 1,  · ´1,  6 830 000   1,026 ∑4* 1,  · ´1,  6 660 000

Výsledky podle Laspeyrese a Paascheho jsouodlišné. Pro doplnění mohu uvést výpočet cenového indexu podle Fischera, jímž je prostý geometrický průměr indexů Laspeyrese a Paascheho:

‚vµw  “‚v³w · ‚v"w  “1,031 · 1,026  1,028 89

Laspeyresův index: pokud uvažujeme objem prodeje podle základního období ( březen 2007), pak se ceny prodávaných výrobků v březnu 2008 zvýšily v průměru o 3,1%. Zákazníci utratili za výrobky stejného množství ( březen 2007) v březnu 2008 o 200 000 Kč více. Paascheho index: pokud uvažujeme objem prodeje podle běžného období ( březen 2008), pak se ceny prodávaných výrobků v březnu 2008 zvýšily v průměru o 2,6%. Zákazníci tedy utratili za množství výrobků z března 2008 o 170 000 Kč víc než by zaplatili v březnu 2007 za totožné množství. Fischerův index: průměrná změna cen, kterou bychom vyjádřili Fischerovým indexem činila 2,8%. Při výpočtu cenových indexů užívají statistické úřady relativní váhy, které vyjadřují podíl tržeb za daný výrobek k celému objemu tržeb v základním nebo běžným období. V ČSÚ se používá pro výpočet cenových indexů modifikovaný Laspeyresův cenový index: Ip(L) = ∑14*

‚ · G0, 

Kde Ip je Laspeyresův cenový index i = index reprezentanta v odpovídající agregaci Ipi= cenový index za vybraný výrobek )*,4

Ipi = ),4 Kde p1,i je cena vybraného výrobku v běžném období p, 0,i = cena vybraného výrobku v základním období q0,i = tržby za vybraného výrobku v základním období s0,i = podíl tržeb za vybraného výrobku na celkových tržbách v základním období ),4·­.4

s0,i = ∑9

:;< ),4·­,4

90

4.2.5. Klasifikace SKP Indexy Ip jsou zveřejňovány ČSÚ v členění sekce, subsekce , oddíl a skupiny SKP a za celý průmysl. Pro vymezení sledovaného statistického souboru vyjdeme z členění produkce. Uvedený soubor musíme omezit z hlediska: -

výrobků, u kterých budeme změnu ceny zjišťovat

-

zpravodajských jednotek, kde se budou ceny výrobků zjišťovat

-

času zjišťování

Z uvedených poznatků vyplývá, že musíme sestavit: -

omezený soubor výrobků

-

vybrat soubor zpravodajských jednotek

-

stanovit periodicitu zpracování

Výběr reprezentantů není náhodný, ale jedná se o záměrný výběr.Musíme za reprezentanty vybrat výrobky, které jsou v rámci skupiny SKP ( standartní klasifikace produkce ) typické, a u kterých můžeme předpokládat stabilitu. U cenového vývoje vybraného výrobku předpokládáme, že nepodléhají neočekávaným výkyvům.

4.2.6. Cenové indexy průmyslových výrobců v ČR Cenové indexy při podrobném členění

průmyslových odvětví jsou publikovány ČSÚ

měsíčně pod kódy 7004 – 06, s názvem Indexy cen průmyslových výrobců. V roce 2000 a 2006 byla provedena revize těchto dat. Jak jsem uvedl v předešlé kapitole, cenová statistika nám primárně slouží ke sledování makroekonomické úrovně cen v oblasti průmyslových výrob. Má i sekundární význam pro screening cenových změn na úrovni oddílu a skupin zpracovatelského průmyslu. Výstupy lze použít pro oceňování v pojišťovnictví i pro oceňování pro jiné účely.. Je nepochybné, že zpracovatel cenové statistiky musí udržovat rozsáhlou databázi zpravodajů a reprezentantů. Datová zásoba pro zpracování podkladů ČSÚ je realizována sběrem výkazu

Měsíční výkaz o cenách průmyslových výrobců. V něm zpravodajské

jednotky – firmy - zveřejňují cenu reprezentanta v minulém a ve sledovaném měsíci. Krom 91

toho musí ČSÚ ve své databázi udržovat váhy – tržby a cenu za reprezentanty k bázi, tedy k základnímu období. V roce 2006 proběhla revize a báze byla nově upravena na průměr 2005 = 100. ČSÚ zpracovává a publikuje cenové indexy k předešlému měsíci, stejnému měsíci předchozího roku, za dané čtvrtletí a cenové indexy k bázi. Mimo to musí zabezpečovat celou škálu dalších důležitých činností. Česká ekonomika je poměrně malá a nedávno prošla zásadní systémovou transformací. Řada nových podniků vzniká, zaniká a s tím souvisí nezbytnost změny jednotlivých zpravodajů a jejich reprezentantů. Revidování v České republice probíhá ve čtyřletých a šestiletých intervalech. Je to doba, kdy řada zpravodajů a zejména reprezentantů zaniká a je nahrazována jinými. Při revizi bývá nahrazena více než polovina všech reprezentantů. Zachová se cena nových reprezentantů, jsou vypočítány váhy nových reprezentantů a převodní můstky, pro přepočet dřívější časové řady indexů. Převodní můstky jsou vyhodnoceny pro agregované položky jako sekce, subsekce, skupiny SKP. Náhrazení reprezentantů je prováděno rovněž průběžně, s použitím údajů ve Výkazu parametrického porovnání užitných vlastností reprezentantů. Tento výkaz obsahuje multikriteriální model porovnání užitných vlastností při záměně reprezentantů.

4.2.7. Použití bazických a řetězových indexů v cenové databázi Cenové indexy ze skupiny SKP lze uspořádat do časových řad podle základny ke stejné bázi. Potom můžeme použít název bazické indexy. Pokud se někdo věnuje oceňování majetku, bude ho zajímat jak se mění v čase nové ceny oceňovaného majetku. Uspořádání cenové databáze podle báze má význam při algoritmech výpočtu Ip za použití oceňovacího programu. Pro potřeby pojištění je oceňován movitý majetek k určitému datu, nejčastěji k prosinci běžného roku. Položky majetku jsou zařazovány do evidence dlouhodobého zařazené do intervalue 1990, 2009 s rozlišením na skupiny SKP.

investičního majetku v průběhu celého roku. K datu ocenění lze určit hodnotu položky Ip

Algoritmy oceňování jsou navrženy jednou a během času se nemění. Do databáze Ip jsou zařazovány indexy jenom tak, jak je poskytne ČSÚ. Ke změně algoritmů nedochází ani při revizi databáze. Cenová databáze je přepočtena za použití převodových můstků a modifikovaná databáze je importována do programu oceňovacího software. 92

4.2.8. Klasifikace CZ – CC ČSÚ s platností od 1.1.2004 zavedl Klasifikaci stavebních děl CZ – CC, která nahradila původní klasifikaci stavebních děl – KSD. Nový způsob shromažďuje místně a prostorově ucelená stavební díla s takovým vybavením, které jim umožňuje samostatně plnit funkce, ke kterým byla vytvořena. Taková vybavení musí být se stavebním dílem pevně spojena a není možné je demontovat, aniž by došlo k porušení stavby nebo k znehodnocení funkce či účelu stavebního díla Bylo provedeno třídění stavebních děl do úrovně podtříd. Podrobnější členění je zde vypracováno tak, aby byla co nejvíce zachována vypovídací funkce dosavadní Klasifikace stavebních děl a zároveň zachována obsahová náplň jednotlivých tříd podle Evropského standardu. Stavební díla jsou rozdělěna do dvou sekcí: 1 – budovy, 2 – inženýrská díla. Jsou klasifikována dle technického řešení stavby, které vyplývá z užívání stavby. Budovy jsou děleny dle hlavního užívání na bytové a nebytové, inženýrská díla podle projektů, které určují jejich účel a užití. Klasifikační jednotkou je stavební dílo jako je budova, komunikace, plynovod, …atd. Při klasifikaci stavby, souboru stavebních děl, je nutno určovat každé stavební dílo samostatně jako samostatnou jednotku. Například, jestliže se školní objekt sestává ze školní budovy a ubytovny pro studenty, pak se školní budova klasifikuje kódem 1263 a ubytovna pro studenty kódem 1130. Nejsou-li však dostupné podrobné podklady, jedná-li se o dvě samostatné budovy,

je pak tento komplex klasifikován jako škola kódem 1263. A v

případech, kdy nejsou podklady pro rozdělění budov jednoznačné, je možno použít pro stanovení objemu stavebních prací kvalifikovaný odhad rozdělění budov. I zde tedy můžeme vidět prostor pro možné odchylky při zpracování databazí, potažmo agragovaných položek.

4.2.9. Regresní analýza Důležitou součástí statistiky, která je uplatňována při oceňování majetku, je regresní a korelační analýza. Umožňuje zkoumání závislosti cen výrobků na jeho užitných parametrech.

93

V mnoha případech je oceňován výrobek nebo technologie, které již nejsou na trhu k dispozici. Jejich pořizovací cena není známa nebo se pro ocenění nehodí. Některé aplikace regresní analýzy obsahují zajímavou myšlenku, spočívající v sestavení tabulek podle hlavních výkonových parametrů strojů. V těchto tabulkách je proveden odhad regresní křivky závislosti ceny a zmíněných parametrů. Zkoumány jsou maximálně dva výkonové parametry. Výklad regresní a korelační analýzy je obsahem odborných publikací a není cílem této práce provádět rozsáhlou vysvětlení. Přesto myslím, že je vhodné provést jednodušší rozbor, abych bylo možné pochopit tuto metodu při ocenění. Regresní a korelační analýza je zpracována v mnoha softwarových produktech. Zde budeme používat regresní funkce zpracované v Excelu. Smyslem regresní analýzy je zkoumat příčinné vztahy mezi statistickými proměnnými. Budeme odhadovat hodnoty závisle proměnné při zvolených hodnotách nezávisle proměnné. Cílem bude určit průběh závislosti dle regresní funkce mezi dvěma proměnnými na základě znalosti dvojic empirických hodnot xi a yi. Takovým způsobem je prezentován vztah mezi cenou stroje a výkonovými parametry nebo závislost mezi cenou stroje a účelovou funkcí. Značení proměnných volíme podle práce. Rozlišíme mezi teoretickou regresní funkcí, která je nepozorovatelná a mezi empirickou regresní funkcí, která je získávána výpočtem z empirických údajů. Empirickou regresní funkci považujeme za odhad teoretické regresní závislosti. Teoretickou regresní funkci značíme ή, a pro každé konkrétní pozorování pak bude platit: yi = ή+¶ kdy yi = hodnota závislé proměnné ή – hodnota teoretické regresní funkce ε – odchylka Odchylka vzniká proto, že na proměnnou y působí krom uvažované nezávisle proměnné x i jiné vlivy. Odchylka je náhodnou veličinou. Můžeme předpokládat, že chyba εi nezakresluje odhad yi, systematickým způsobem. Podle dalšího předpokladu je její střední hodnota nulová.

94

Parametry neznámé regresní funkce označíme β0, β1 …….., βp, takže: ηi = f( xi; β0, β1,….βp) Nyní určíme konkrétní formu funkce a odhadneme její parametry. Označíme si odhady uvedených parametrů jako b0, b1, …..bp. Empirickou regresní funkci můžeme uvést ve tvaru: Yi = f ( xi; b0,b1,…..bp) Uvedená funkce může být přímka η = β0+β1x, parabola η = β0+β1x+β2x2, hyperbola η = β0+β1/x, exponenciální funkce η = β0β1x nebo nějaká další funkce proměnné x. Parametry β0, β1, β2,….. regresních funkcí

nazýváme regresní parametry a odhadujeme je

funkcím typu η = ∑ ·, kde βi jsou regresní parametry a fi jsou regresory, tedy funkce, v

z empirických dat. Přímka, parabola, hyperbola a polynomická funkce náleží k regresním

kterých už nejsou obsaženy žádné parametry.

Uvedené regresní funkce nazýváme lineární a regresní modely s těmito funkcemi označujeme jako lineární modely. Patří mezi ně exponenciála, zařazená mezi nelineární modely. Ať jsou odhady parametrů β0, β1,……βp označeny b0, b1….bp. Empirickou regresní funkci můžeme zapsat ve tvaru: Yi = f ( xi, b0, b1 ….bp) Proměnná Yi nám udává, že i.tá hodnota regresní funkce je odhadem teoretické hodnoty ηi odpovídající proměnné xi. V případě, že neexistuje chyba εi představuje funkce η předpis, který přiřazuje hodnotám x hodnotu proměnné y. Uvedený případ je závislostí dvou proměnných. V běžné praxi se však setkáváme s případy, kdy odchylky εi jsou nulové. Vyrovnáváním empirických hodnot pak získáváme funkci, která má tvar přímky. Obdobných přímek bychom mohli zakreslit více. Hledáme objektivní kritérium, které by nám umožnilo určit přímku tak, aby danou závislost vystihla co nejlépe. Jde o to, aby se nám v hodnotách ε vzájemně vykompenzovaly kladné a záporné odchylky, aby potom platilo:

95

1

1


v ¸ j ¹ w 
@  0 4*

4*

Kde ei je reziduum, jako odhad hodnoty náhodné složky ε. Proměnná yi může být cenou výrobků. Potom hledáme cenu výrobku za pomoci odhadované funkce Yi, xi. Hodnoty nezávisle proměnné volíme ve formě výkonového parametru nebo účelové funkce parametrů výrobku. Podmínka nevede k jednoznačnému řešení. Vyplývá to z příkladu dvou regresních přímek, které splňují podmínku ∑ @ = 0 a tyto přímky se mohou vzájemně protínat.

4.2.10. Determinační indexy Pro regresní funkci je důležitá kvalita jejího odhadu. Jde o návrh vztahu, podle kterého by empirické hodnoty závisle proměnné yi byly nejvhodnější pro regresní funkci. Je-li závislost proměnné yi na proměnné xi nevýznamná, potom regresní funkce libovolného tvaru neposkytne dobré odhady. Pro posouzení této vlastnosti se zavádí reziduální součet čtverců SR:

v w2 SR = ∑ ¸ j ¹ Jestliže regresní závislost dobře vystihuje rozložení dat, bude SR malé. Pro výzkum kvality regresního vztahu použijeme další dvě proměnné Sy a ST. Sy je součet čtvercových odchylek empirických proměnných yi, od jejich průměru: SY = ∑v ¸ j ¸w2 ST je součet čtverců: ST = ∑v ¹ j ¸w2

96

Hodnotu Sy můžeme vyjádřit jako Sy= ST+SR . Součet čtverců ST lze vysvětlit danou regresní funkcí. Reziduální součet čtverců SR je částí, kterou nelze danou regresní funkci vysvětlit. Pro odhad kvality zvolené regresní funkce slouží determinační index: I2 =



tº

t»

∑v»4¤¼w, v ¼4¤¼w,

Po úpravě dojdeme k závislosti: t„

I2 = 1-

t¼

 1 j ∑ v ¼4¤¼ w,

∑v ¼4¤»4 w,

Determinační index nabývá hodnot v intervalu e 0,1 . Hodnota 0 znamená nezávislost

proměnné yi na xi. Hodnota determinačního koeficientu blížící se 1 vyjadřuje výraznou závislost těchto proměnných, a tedy i korektní volbu regresní funkce. Pro odhady regresní funkce podle empirických dat používáme výraz vyhlazování křivek. Správně vyhlazená křivka odpovídá hodnotě determinačního indexu vyšší než 0,9. Odhad ceny strojů a zařízení podle jejich užitných vlastností můžeme provádět pomocí regresní analýzy. Výhodné je užití programu Excel. Nemusíme vyčíslovat regresní koeficienty ani řešit soustavy rovnic. Empirické hodnoty xi a yi uložíme jako dva vektory. Hledáme funkci závisle proměnné yi na hodnotách nezávisle proměnné xi. Řešení regresní závislosti proměnných x můžeme provést s použitím spojnice trendu v Excelu. Výstupem je křivka zakreslená do grafu empirických hodnot. Výstup obsahuje hodnotu regresní funkce a koeficient determinace, který je v Excelu označen jako R2. Je možné vyzkoušet různé regresní funkce a dosáhnout nejlepšího popisu dat. Postup je následující: -

vytvoříme bodový graf typu XY, podtyp bodový z proměnných xi a yi

-

zvolíme

spojnici

trendu

z množiny

exponenciální -

zobrazíme grafy, porovnáme hodnoty R2

-

vybereme funkce s největším R2.

97

lineární,

logaritmická

polynomická

a

4.3. Rekapitulace poznatků z cenové statistiky V této kapitole jsem se zaměřil na teorii, která umožňuje lépe chápat výpočty průměrné ceny výrobků. Ukazuje se, že má-li být průměrná cena výrobku objektivně zjištěna, musí být do rozboru přijata jak cena od různých výrobců, tak také prodávané zboží. Do ocenění nebo obecně do cenových odhadů je vhodné vybírat ceny renomovaných, zavedených výrobců. Zaslouží si upřednostnění před příležitostními prodejci, neboť u těch může docházet k mnoha extrémům a převoditelnost bude náročnější, ne-li nemožná. Pro odhad nové ceny výrobků má zásadní význam cenová statistika ČSÚ. Ani oblasti národní statistiky není technicky možné vést databázi všech výrobků na trhu České republiky. Národní instituce vyspělých evropských zemí volí jistý kompromis při konstrukci cenových databází a kompromis již v minulosti řešili významní statističtí vědci. Využíván je zejména Laspeyresův cenový index. Cenová statistika nám nemůže odpovědět jak se vyvíjela cena určitého typu výrobku v časovém úseku 10 – 15 let, ale dá nám však uspokojivě odpovědět na otázku, jak se v tomto časovém úseku chovaly průměrné ceny výrobků za celou skupinu. Při oceňování v České republice převažuje používání průměrného cenového indexu za celý průmysl České republiky. V předchozí kapitole jsem odvodil vztahy ukazující na značnou variabilitu cenových indexů pro skupinu SKP kolem střední hodnoty u globálního indexu. Z tohoto důvodu doporučuji používání podrobných cenových indexů pro skupiny výrobků. Je to nezbytné jak pro oceňování souborů strojů a zařízení, tak souborů staveb. Existuje možnost použití tohoto algoritmu i pro některé případy výnosového oceňování podniků. Jistým negativem je snižování počtu publikovaných skupin SKP v cenové statistice. Od roku 2006 přestal ČSÚ publikovat některé významné skupiny jako například skupina dopravní zařízení, což ztěžuje ocenění určitých skupin výrobků. Pro srovnání jsou na webových stránkách německého statistického úřadu (www.destatis.de) publikovány cenové indexy výrobců až do úrovně šestimístného SKP. Německý dovoz je proto možné v České republice ocenit přesněji než tuzemské výrobky.

98

5. Komparace nákladových metod s ostatními typy ocenění

5.1.

Výhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými pložkami

Metody vytváří výchozí hodnoty pro jiné druhy oceňování, porovnávací a příjmovou metodu, podle cenového předpisu, nákladové účetnictví. Metody mají oporu v našich právních předpisech. Mají elementární roli při oceňování podle cenového předpisu, při oceňování historických budov, pro daňové účely. Tyto metody jsou nenahraditelné tam, kde není možné či adekvátní používat další druhy oceňování. Významnou výhodou je podpora v softwarových produktech a jejich jednoduchém, srozumitelném a rychlém použití.

5.2. Nevýhody reprodukční tvorby nákladů agregovanými položkami Věcná hodnota majetku se obvykle odlišuje od reálné tržní hodnoty nemovitosti, tržní hodnota bývá nižší na venkově, naopak vyšší v Praze. Metody mají omezené použití nebo se vůbec nedají využít pro potřeby investování, fůzí a akvizic, podnikatelské záměry. Významnou nevýhodou jsou vyšší náklady na pořízení a aktualizaci software, které činí řádově desetitisíce korun.

99

5.3. Výhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem Výsledná hodnota je nejpřesnějším a nejpodrobnějším zjištěním hodnoty majetku. Má veliký význam při rozhodování pro účely investování, fůzí a akvizic, podnikatelských záměrů, čerpání úvěrů. Poskytuje nejpřesnější zjištění hodnoty u oceňování rekonstrukcí, nových investic a plnění pojistných událostí.

5.4. Nevýhody tvorby nákladů položkovým rozpočtem Základní nevýhodou je vysoká pracnost oceňování, která je dána rozsahem zpracování položkového rozpočtu. Metoda vyžaduje vysoké nároky na odbornost a zkušenosti odhadce, často je nutná spolupráce konzultantů z jiných oborů. Metoda má omezenou použitelnost, především pro potřeby pojišťovnictví, fůzí a akvizic, investice a podnikatelské záměry, omezeně bankovní sektor. Nedostatečné množství kvalifikovaných odhadců, kteří by měli znalosti rozpočtování či nových stavebních technologií. Metoda je nevhodná pro oceňování historických budov a nepoužitelná pro daňové účely.

5.5. Komparativní analýza V rámci srovnávací analýzy je základním kritériem použitelnost metod. V následující tabulce je zřejmé, že obě metody jsou použitelné prakticky pro všechny účely oceňování vyjma oceňování, které mají zabezpečit tzv. daňovou spravedlnost, a kde není oceňování nákladovými metodami použitelné.

100

V souvislosti s porovnáním použitelnosti těchto metod při oceňování nemovitostí je pak zřejmé, proč nejsou metody nákladové více využívány. Téměř vždy existuje pro odhadce snazší a rychlejší metoda jak zjistit hodnotu bez ohledu na možnost chyb či odchylek, jak jsem se již zmínil v předchozích kapitolách.

Agregovan

Položkový

Výnos.

Porovn.

é

rozpočet

metoda

metoda

položky Oceňování v bankovnictví Oceňování pro zajišťování úvěru nemovitou

ANO

ANO

ANO

ANO

Oceňování pro hypoteční úvěry

ANO

ANO

ANO

ANO

Tvorba analýzy podnikatelských záměrů

ANO

ANO

ANO

ANO

Akvizice fúze

ANO

ANO

ANO

ANO

Ocenění majetku jako nepeněžitého vkladu

ANO

ANO

ANO

ANO

Investice

ANO

ANO

ANO

ANO

Stanovení pojistné hodnoty

ANO

ANO

NE

NE

Pojistná rizika

ANO

ANO

NE

ANO

Likvidace pojistných událostí

ANO

ANO

NE

NE

Oceňování v property managementu

ANO

ANO

NE

ANO

Oceňování ve facility managementu

ANO

ANO

ANO

ANO

Oceňování pro státní a veřejnou správu

ANO

ANO

NE

ANO

Oceňování majetku měst a obcí

ANO

ANO

NE

ANO

Oceňování majetku při občansko právních

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

NE

NE

NE

zástavou

Oceňování v obchodních aktivitách

a

portfoliové

investice

do

nemovitého majetku Oceňování pro pojišťovnictví

Oceňování ve správě majetku

sporech Ocenění majetku při stanovení základu daně 101

Agregované Položkový rozpočet

Výnos.

Porovn.

metoda

metoda

Položky Výhody Použitelnost metody v návaznosti na další

ANO

ANO

ANO

ANO

Opora v právním předpisu

ANO

NE

ANO

ANO

Použitelnost tam, kde nejsou jiné metody

ANO

ANO

ANO

ANO

Jednoduchost a srozumitelnost metody

ANO

NE

ANO

ANO

Podpora softwarových aplikací

ANO

ANO

ANO

ANO

Hodnota se přibližuje tržní hodnotě

NE

ANO

ANO

ANO

Přesnost odhadované hodnoty

NE

ANO

NE

ANO

Daňová spravedlnost

ANO

NE

NE

NE

Neomezená použitelnost metody

ANO

NE

NE

NE

ANO

ANO

NE

NE

Vysoká pracnost

NE

ANO

NE

NE

Nároky na odbornost odhadce

NE

ANO

NE

NE

oceňování

aplikovatelné

Nevýhody Vyšší náklady na pořízení a aktualizaci software

Ve své praxi jsem se setkal s mnoha spory při zjišťování hodnoty u pojistných událostí, kdy pojistník i pojistitel měli při škodní události každý zcela jiný názor na hodnotu škody. Spory obvykle došly do stadia, kdy si pojišťovna nechala zpracovat znalecký posudek, který se nikdy neshodoval s rozpočtem stavebních prací nebo se znaleckým posudkem, který si nechal zpracovat pojištěný. Zdálo by se, že problém je jednoduchý, pojišťovna chce platit co nejméně a pojištěný chce získat maximum. Setkal jsem se však několikrát i s případy, kdy pojištěnému bylo díky znaleckému posudku, tedy hodnotě zjištěné dle cenového předpisu, vyplaceno plnění vyšší než byla stanovena cena rozpočtem respektive dodavatelem stavebních prací. Důvody proč k těmto rozdílům dochází jsem vysvětlil v přechozích kapitolách a shrnul bych je do několika základních bodů: a) cenový předpis nikdy nedokáže přesně zachytit geografické a klimatické podmínky

102

b) cenový předpis nedokáže zobrazit specifické vlastnosti stavby c) cenový předpis nezachycuje změnu technologií, tak rychle jak by bylo třeba d)

při tvorbě agregovaných položek dochází ke statistickým odchylkám a vyhlazování

průměrů Na základě těchto zjištění jsem provedl ocenění u 15 staveb a škodních událostí jak podle cenového přepisu, tak pomocí rozpočtu a zjistil jsem, že se takto zjištěné hodnoty lišily v jednotlivých případech v rozmezí od +19,4 do -11% (viz tabulka 10 případů). Místo stavby

Agregované položky Položkový rozpočet Rozdíl v %

Rekonstrukce bytového domu Žatec

8.825.421,-

9.757.385,-

+10,56

Podkrovní byt Rakovník

1.326.489,-

1.417.221,-

+6,84

Rodinný dům Roztoky u Křivoklátu

859.462,-

764.931,-

-11,01

Rekreační chata Višňová u Křivoklátu

446.523,-

403.656,-

-9,60

Rekonstrukce bytového domu Kounov

6.687.124,-

7.012.787,-

+4,87

Penzion Horalka, Špindlerův Mlýn

5.491.319,-

6.561.798,-

+19,42

Bytový dům Žatec

7.659.687,-

8.108.545,-

+5,86

Rodinný dům Tuchlovice

3.926.948,-

3.803.642,-

-3,14

12.574.541,-

13.445.956,-

+6,93

Sušárna chmele Mšec u Rakovníka

Ocenění penzionu ve Špindlerově Mlýně oběma způsoby je v příloze této práce. Z těchto zjištění a z praxe zjištuji, že není možné používat paušálně jednu metodu a slepě ji upřednostňovat před druhými. Totéž se týká uznávání zjišťování hodnoty institucemi, soudy, státním aparátem, pojišťovnami, kdy se nejčastěji setkáváme s požadavkem na tvotbu znaleckého posudku podle cenového předpisu v domnění, že tito získávají to nejlepší a nejvěrohodnější ocenění. Jak můžeme vidět z uvedených pozorování (viz tabulka) dosti často je jedna strana sporu či obchodu značně poškozena. Omluvou nemůže být častý argument, že jedna metoda je pracnější, a tím dražší než druhá. Vezmeme-li v úvahu několik tisíc korun za dražší ocenění oproti případné chybě či ztrátě v řádu stovek tisíc, pak tento argument asi neobstojí.

103

6. Závěr Cílem této práce bylo ukázat možnosti oceňování věcné hodnoty nemovitostí nákladovými metodami, posouzení praktické využitelnosti oceňování nákladovými metodami v České republice a provedení empirických důkazů možných odchylek a chyb. Zjišťování věcné hodnoty nemovitostí nákladovými metodami má své nezastupitelné místo v oboru oceňování, a to nejen pro takzvanou daňovou spravedlnost nebo jako podklad pro další ocenění, ale velký prostor pro tento typ ocenění vidím v oblasti pojišťovnictví a vypisování veřejných zakázek. Právě v precizním ocenění veřejných zakázek vidím možnost obrovských úspor veřejných financí. Další efekty by nastaly zejména ve snížení hladiny korupce, finanční kriminality a morálního úpadku veřejné správy, potažmo občanů. Malé využívání těchto oceňovacích metod právě ve veřejném sektoru budí dojem, že je snad až záměrné, protože asi nemůžeme předpokládat, že odpovědné osoby v tomto procesu jsou nevzdělaní lidé s nízkou inteligencí. Oceňování nemovitostí nákladovými metodami má i svá úskalí, jako je vysoká pracnost, vysoké požadavky na odbornost odhadců, malá dostupnost informací a publikací o těchto metodách, nedostupnost ucelených informací o nových materiálech a technologiích. zvláště v segmentu náhradových nákladů. S touto metodou jsou také spojena rizika nesprávné aplikace jednak této metody vůči účelu ocenění, jednak vůči nevhodné aplikaci náhradových materiálů či technologií. V praxi zjišťuji, že často i někteří znalci v oboru oceňování buď neumějí nebo nechtějí používat metodu položkového rozpočtu, i když její použití bylo zcela žádoucí a jenom několikrát jsem byl přizván jako konzultant ke zpracování posudku. Samozřejmě schopnost rozpočtovat je náročná na zkušenosti a neustálé sledování novinek na trhu nejen v oblasti cen, ale i technologií, ale pokud chce být někdo zdatným odhadcem či znalcem je sledování trhu jeho neustálou profesní povinností. Setkávám se i s případy, kdy pojištěnému je díky znaleckému posudku, tedy hodnotě zjištěné dle cenového předpisu, vyplaceno plnění vyšší než byla stanovena cena rozpočtem respektive dodavatelem stavebních prací. Důvody proč k těmto rozdílům dochází jsem vysvětlil v přechozích kapitolách a shrnul bych je do několika základních bodů:

104

-

cenový předpis nikdy nedokáže přesně zachytit geografické a klimatické podmínky

-

cenový předpis nedokáže zobrazit specifické vlastnosti stavby

-

cenový předpis nezachycuje změnu technologií, tak rychle jak by bylo třeba

-

při tvorbě agregovaných položek dochází ke statistickým odchylkám a vyhlazování průměrů

Oceňování nákladovými metodami má v systému oceňování své místo, což je potvrzeno i jeho využíváním, byť dnes asi spíše minoritním. Pozitivem aplikace této metody ocenění je výstupní reálná hodnota oceněné nemovitosti blížící se tržní hodnotě se zohledněním požadavků na funkčnost a účel stavby, zvláště v případě náhradových nákladů. Myslím si, že by bylo z hlediska ekonomiky i politiky v zájmu všech větší zapojení těchto metod do systému veřejných zakázek a do bankovnictví, především do segmentu hypotéčního financování. Podle mého názoru by větší váha nákladové metody v oceňování pro hypotéky zmírnila nástup a průběh finanční krize, které jsme byly svědkem. Dalším efektem většího využití nákladových metod při financování by byla podpora udržitelného rozvoje venkova, který je dosavadním systémem diskriminován a i důsledkem systému oceňování se nadále vylidňuje. Není vyjímkou, že tržní hodnota nemovitosti na venkově zdaleka nedosahuje nákladů na její pořízení bez ohledu na její kvalitu. Podstatnými faktory pro úspěšnou aplikaci do praxe pak bude podpora zájmových organizací a státu, podpora povědomí o oceňování touto metodou mezi odhadci a zadavateli ocenění, standardizace postupu oceňování, dostupnost publikací a informací. .

105

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Cerm 2008. ISBN 97880-7204-578-5 2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha: 2005 3. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK 1996. ISBN 80-902109-0-2 4. WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů. Brno: Cerm 2002.ISBN 80-7204-259-9 5. SMEJKAL, Zbyněk. Oceňování majetku. Praha: A-Consult plus 1994. 6. DROZEN, František. Oceňování movitého majetku, Praha, VŠE – Fakulta mezinárodních vztahů 1995, ISBN 80-7079-330-9 7. BLATNÁ Dagmar, Statistika a pravděpodobnost, BIVŠ Praha 2007, ISBN 978-807265-109-2 8. HINDLS Richard, HRONOVÁ Stanislava, SEGER Jan, FISCHER Jakub, Statistika pro ekonomy, 8. vydání, Praha , Professional Publishing, ISBN 978-80-86946-43-6 9. NĚMEČEK Alois, Oceňování staveb pro pojištění, Odhadce a oceňování majetku, 2007 10. Seznam použité literatury – Stavitel časopisy vydavatelství Economia 2002 – 2009; Praha ISSN 1210-4825; MK ČR E 6304 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. 12. Vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (1. ledna 2009), č. 460/2009 Sb. (1. ledna 2010). 13. ČSU, 0714-5.: Indexy cen průmyslovych vyrobců – revize 1994, ČSU, Praha, 1995 14. ČSU, 0209-01.: Indexy cen průmyslovych vyrobců – revize 2000, ČSU, Praha, 2001 15. ČSU, 0205-01.: Indexy cen stavebnich praci a stavebnich objektů – revize 2000, ČSU, Praha, 2001 16. ČSU, 7004-01, 02, 03, 04.: Indexy cen průmyslovych vyrobců, ČSU, Praha, 2001 – 2004 17. ČSÚ, 7001: Indexy cen stavebních prací, stavebních děl a nákladů stavební výroby, Praha, 2005-2008

106

7. Přílohy Příloha č.1 Stavební rozpočet

107

Příloha č. 2 Ocenění nemovitosti

108