Soutěžní práce SVOČ. Posouzení reálných možnosti rozvoje východní části areálu bývalých závodů Baťa a.s. Kategorie:

Soutěžní práce SVOČ Kategorie:

Posouzení reálných možnosti rozvoje východní části areálu bývalých závodů Baťa a.s.

Autor:

Bc. Martin Habuda e-mail: [email protected]

Školitel:

Ing. Boris Popesko Ph.D.

SVOČ 2008

1 Úvod „Budovy jsou hromady cihel, stroje hromady železa. Život jim dávají jen lidé.“ Tomáš Baťa V devadesátých letech minulého století začíná na našem území docházet k celkovému útlumu do té doby velmi intenzivní průmyslové výroby. Tento jev se nevyhnul ani akciové společnosti Svit Zlín, tehdy předního výrobce obuvi v postsovětském bloku. Výroba postupně upadá, na přelomu tisíciletí dochází ke krachu společnosti. Areál, kde se ještě nedávno vyráběly milióny páru obuvi ročně, je ohrožen postupným chátráním. Majetek bývalého Svitu byl v rámci konkurzu odkoupen mnoha různými společnostmi, které dnes v areálu působí. Východní část areálu získala společnost Obchodní centrum Zlín, a.s.. Majitelé Obchodního centra měli velké rozvojové vize východní části areálu, předpokládali jeho přeměnu na rozlehlý administrativněpodnikatelsko-kulturní komplex se širokým bulvárem. Tyto vize se však nenaplnily, předlužené Obchodní centrum Zlín nakonec za symbolickou jednu korunu kupuje Zlínský kraj. Tato práce se zaměřuje na zmapování současné situace východní části areálu a hledá reálné možnosti jejího rozvoje. Obrázek č. 1 - Vize obchodního centra Zlín Zdroj: www.oczlin.cz

2 Stanovení cíle práce Cílem práce je posouzení reálných možností rozvoje východní části areálu bývalých závodů Baťa a.s. ve Zlíně, stanovení směřování dalšího rozvoje a navržení možného využití budov s ohledem na možnosti jejich vlastníků. Pro další postup práce jsou formulovány následující hypotézy: 1. Možnosti rozvoje areálu bývalých Baťových závodů jsou ztěžovány složitými vlastnickými vztahy. 2. Východní část areálu bývalých Baťových závodů má stále šanci stát se plnohodnotnou integrovanou součástí živého centra statutárního města Zlína.

3 Metodika zpracování Pro dosažení cílů práce a ověření platnosti stanovených hypotéz je zapotřebí nejprve provést analýzu spočívající ve studiu historického vývoje areálu a jeho pochopení, v podrobném popisu současného stavu areálu, zejména jeho východní části. Bude provedena analýza vlastnických vztahů, na jejím základě budou identifikovány zainteresované subjekty, jejich zájmy v areálu a jejich konkrétní projektové záměry. Dále bude provedeno shrnutí analýzy a na jejím základě budou navrženy konkrétní projektové záměry. Ke studiu historického vývoje areálu bude využito odborné literatury, zejména knihy Zlínská architektura 1900 – 1950 od Ing. Arch. Pavla Nováka a internetových stránek www.zlin.estranky.cz. Popis současného stavu, vlastnických vztahů a identifikace zainteresovaných subjektů a jejich zájmů a konkrétních záměrů ve východní části areálu bude provedeno na základě práce s katastrem

nemovitostí, studiem platného územního plánu statutárního města Zlína, strategických rozvojových dokumentů, interních materiálů magistrátu města Zlína a provedením místního šetření. Dále budou využity internetové stránky Univerzity T. Bati www.utb.cz, statutárního města Zlína www.muzlin.cz, Zlínského kraje www.kr-zlinsky.cz, Obchodního centra Zlín www.oczlin.cz, obchodní rejstřík www.justice.cz a další. Na základě předcházejícího postupu bude provedeno potvrzení či vyvrácení stanovených hypotéz.

4 Vlastní výsledky práce 4.1 Popis historického vývoje areálu V počáteční fázi výstavby Baťových závodů probíhaly stavby jednotlivých budov neplánovitě. V roce 1906 se objevuje první předzvěst standardní výrobní etážové budovy. Tříetážová budova o rozměrech 60x20 m byla postavena naproti Zlínskému nádraží. Po roce 1920 však již Tomáš Baťa nepostavil jedinou budovu bez plánovitého zařazení do svého celkového konceptu v údolí Dřevnice. [1, s. 148] Jednou ze zásadních idejí, jemiž se vyznačoval architektonický koncept T. Bati, bylo pojetí času. Ve dvacátých letech se v Československu stavěly domy v přesvědčení, že mají trvat po staletí. Bylo to přesvědčení zakořeněné ve stavbách minulosti. Budovy a domy byly drahé, jejich stavba trvala dlouho a proto jich nebylo dost. V představě T. Bati, v jeho konceptu stavebnictví, byl požadavek staleté trvanlivosti čistým bláznovstvím. Když v roce 1923 pro něj po devíti měsících dokončila jedna pražská stavební firma tři budovy, rozešel se s ní nadobro v přesvědčení, že příští budovy si musí stavět sám. [2, s. 164] Stavba v jeho pojetí musela tedy být levná, koncipovaná tak, aby v ní mohly pružně probíhat jakékoli změny výrobních procesů, a musela proběhnout ve velmi krátké době, aby bylo možno reagovat na stálé výkyvy trhu. Nedávno založené stavební oddělení firmy vyvíjelo intenzivní stavební aktivity. V roce 1924 začíná velká přestavba továrny. Staré budovy byly asanovány a nahrazeny novými, stavěnými už novou technologií. Základem byly železobetonové konstrukce, které bylo možno takřka průmyslově vyrábět pomocí předem připraveného přemístitelného bednění. Stavěné průmyslové objekty byly typizované, řazené šachovnicově do větších výrobních souborů a vzájemně propojeny dopravním zařízením. Výstavba závodu s využitím objemových typů průmyslových objektů, měla charakter etapové výstavby. [1, s. 150] V areálu byl zaveden systém číslování budov, inspirovaný v amerických městech. Počítá se vzestupně po řadách od východu na západ a od jihu k severu. Například hlavní správní budova, tzv. Baťův mrakodrap, má číslo 21, protože se nachází ve druhé řadě od východu a v první řadě od jihu. Závod se velmi rychle rozrůstal, od roku 1934 probíhá výstava továrních budov i mezi železniční tratí a řekou Dřevnicí, neboť původní území mezi tratí a ulicí Malenovskou bylo vyčerpáno. Kolem roku 1939 dochází ke stavebnímu vyčerpání i těchto nových ploch. V té době v továrně pracovalo již 32 000 lidí, kteří vyrobili 180 600 párů obuvi za den. [3] Při bombardování Zlína ke konci II. světové války dne 20.11.1944 bylo vážně poškozeno 10 hlavních výrobních budov, včetně desetipodlažního centrálního skladu, který hořel celý týden, a pak se zřítil. [1, s. 170] Po konci války byla továrna znárodněna. Později byl podnik přejmenován na Národní podnik Svit. Probíhalo odstraňování válečných škod, některé budovy byly rekonstruovány, jiné strženy a na jejich místech vystavěny nové. Došlo také k rozšíření energetického centra, expanze podniku pokračovala i v dalších desetiletích. [3] V devadesátých letech byl podnik transformován na akciovou společnost. Vystaven tvrdé tržní konkurenci, vybaven zastaralými technologiemi, nebyl schopen efektivně podnikat a postupně upadá. Jsou z něj odštěpovány drobné podniky, vznikají dceřiné společnosti. Dne 3.7.1998 byla do obchodního rejstříku zapsána společnost Obchodní centrum Zlín, a.s., (dále „OC Zlín“ nebo jen „OC“) s jediným vlastníkem, jímž byla a.s. Svit. Jejím předmětem činnosti bylo zejména činnost 3

realitní kanceláře, správa a údržba nemovitostí, koupě zboží za účelem dalšího prodeje a další. Původní základní kapitál ve výši 1 000 000 Kč, byl v roce 1999 navýšen na částku 500 000 000 vkladem nemovitostí z východní části areálu. V roce 2000 dochází k definitivnímu pádu akciové společnosti Svit, na její majetek byl vyhlášen konkurz. Ten byl sice rozhodnutím Vrchního soudu v Olomouci v roce 2002 zrušen, neboť byl vyhlášen neoprávněně. Avšak mezi tím již byly z majetku společnosti vyvedeny téměř všechny důležité nemovitosti, s výjimkou infrastruktury. Provedené transakce nebyly zpětně anulovány. Po pádu Svitu začínají veřejné instituce vyvíjet snahy o revitalizaci areálu, o jeho oživení. V rámci revitalizačního procesu bylo Zlínským krajem zakoupeno za 1 Kč Obchodní centrum Zlín, a.s.. Dne 14.10.2004 chválilo Zastupitelstvo města Zlína pojmenování ulic uvnitř areálu. Podélné ulice nesou názvy podle jmen významných Baťovců (J.A.Bati, Vavrečkova, Hlavničkovo nábřeží), příčné mají název podle čísla řady budov (Desátá, Dvacátá, Třicátá, atd.). Zlínský kraj získal do svého vlastnictví budovu č. 21, která je po úspěšné rekonstrukci sídlem Krajského úřadu. V budově č. 23 bylo vybudováno Technologické inovační centrum. Boty se již s největší pravděpodobností ve východní části průmyslového areálu nikdy vyrábět nebudou. Zato toto území dnes ožívá pestrou škálou jiných aktivit, které ji alespoň částečně navracejí zašlý lesk slávy.

4.2 Analýza současného stavu 4.2.1 Lokalizace, rozdělení areálu a širší vztahy Areál bývalých závodů Baťa, a.s. se nachází ve Zlíně, v údolí řeky Dřevnice. Svým východním okrajem přiléhá k centrální části města, od které je zřetelně oddělen frekventovanou čtyřpruhovou silnicí č. III/49018 (ulice Gahurova), odsud se rozkládá po obou březích řeky směrem na západ, kde je ohraničen obytnou a komerční zástavbou čtvrti Prštné. Jižní hranice v délce 1,5 km je tvořena silnicí č. I/49 (tř. T. Bati), která areál odděluje od obytných ploch a ploch občanské vybavenosti ve čtvrti Letná a od prostoru náměstí Práce. Severní hranici vytyčuje svah kopce Baba. Údaje o velikosti areálu [6] Celková plocha areálu Zastavěná plocha celkem Plocha zeleně uvnitř areálu Zpevněné plochy včetně komunikací a chodníků Celkový počet budov v areálu je 107.

589 089 m2 254 434 m2 151 230 m2 204 257 m2

V západo-východním směru je areál fyzicky rozdělen do tří sektorů řekou Dřevnicí a železniční tratí č. 331, spojující Otrokovice – Zlín – Vizovice.









První sektor je vymezen prostorem mezi tř. T. Bati a železniční tratí, co do velikosti je největší, většina objektů v něm má typický charakter baťovských univerzálních budov se železobetonovým skeletem, nosnými sloupy ve sponu 6,15 m, parapety vyzděnými režnou cihlou, podlažnost 2 až 9 etáží. První sektor je ve své východní části takzvanou „otevřenou zónou“ s volným pěším i automobilovým přístupem. Budovy v této části již neplní svůj původní účel, výroba byla nahrazena úřady, občanskou vybaveností a podnikatelským inovačním centem. Ostatní výrobní části areálu hlídá bezpečnostní služba, pohyb je zde omezen. Druhý sektor je vymezen prostorem mezi levým břehem řeky Dřevnice a železniční tratí. Charakteristika objektů je obdobná jako v prvním sektoru. Třetí sektor se nachází na pravém břehu Dřevnice, je znám pod označením „areál Rybníky“, co do velikosti je nejmenší. Charakter objektů je zde zcela odlišný od výše uvedených sektorů. Převládají zde nízkopodlažní objekty, mnohé ještě s dřevěnou konstrukcí.

4

V dalším postupu práce budou jednotlivé části areálu označeny číslicí vyjadřující jejich pořadí (1,2,3) a písmenem vyjadřujícím jejich využití (V – výroba, C – rozšířené centrum města). V1 – levobřežní část areálu mezi železniční tratí a tř. T. Bati, počínaje třicátou řadou budov; V2 – levobřežní část areálu mezi železniční tratí a řekou Dřevnicí; V3 – pravobřežní část areálu, tzv. „areál Rybníky“; C1 – východní část areálu, tzv. otevřená zóna přiléhající k centru města. Platný územní plán1 města Zlína definuje využití ploch v areálu:
plochy pro průmyslovou výrobu a kapacitní sklady (barva šedá) o zde jsou zařazeny celé sektory V2 a V3 a západní část sektoru V1;
plochy se smíšenou funkcí centrálního území (barva tmavě červená) o patří sem budovy ve východní části areálu, v sektoru C1, podél tř. T. Bati, nám. Práce a nám. T.G. Masaryka a ul. Gahurovy, jedná se o budovy č. 31, 21, 11, 1, 2, 2/2, 3, 4 a jim přilehlé plochy;
plochy občanské vybavenosti (barva oranžová, návrh plochy=oranžová šrafovaná) o patří zde budovy ve východní části areálu, v sektoru C1, přiléhající k výše uvedeným budovám a plochám se smíšenou funkcí centrálního území, jedná se o budovy č. 22, 12 a 13/2 včetně přilehlých ploch, do návrhové plochy občanské vybavenosti ze současné plochy pro průmysl a velkokapacitní sklady jsou navrženy ostatní budovy nacházející se v řadách 10, 20 a 30;
komunikace (barva tmavě šedá pro místní komunikace a fialová pro návrhy hlavních silničních tahů) o územní plán vymezuje v areálu základní síť místních komunikací, plochu pro železniční trať a návrh tzv. „pravobřežní komunikace“, procházející sektorem V3Rybníky;
plochy zeleně (barva zelená) o plochy zeleně se nacházejí v sektoru C1, v návaznosti na plochy se smíšenou funkcí centrálního území. Z definice územního plánu vyplývá, jaké činnosti, děje a zařízení mohou na ploše probíhat. Smíšené centrální území je zvláštní případ obytného území s vysoce různorodou skladbou činností, dějů a zařízení místního, celoměstského a nadměstského dosahu. Mezi přípustné činnosti v takto definovaném území patří zejména bydlení, maloobchodní plochy, zařízení pro veřejné stravování, ubytování, zdravotnická, sociální, kulturní, školská, sportovní a církevní zařízení, služby, administrativa, správa, bankovnictví, parky, veřejná zeleň a jiné. Podmíněně přípustné jsou například výzkumné ústavy a zkušebny. Nepřípustné jsou veškeré činnosti, děje a zařízení, které nadměrně narušují obytné prostředí nebo takové výsledky vyvolávají druhotně. Území občanské vybavenosti je určeno k uskutečňování činností, dějů a zařízení poskytujících služby obyvatelstvu, městského a nadměstského dosahu. Patří zde zejména maloobchodní zařízení, služby zdravotnické, vzdělávací, kulturní, sociální péče, stravovací zařízení. Podmínečně přípustné je zejména bydlení, sport a nezbytné technické vybavení. Nepřípustné jsou veškeré činnosti, děje a zařízení, které nadměrně narušují prostředí nebo takové důsledky vyvolávají druhotně. [6] Výřez platného územního plánu města Zlína je uveden v příloze č. 1. Levobřežní část areálu je součástí městské památkové zóny2, která je svým rozsahem mimořádná. Cílem je zajištění ochrany mimořádného architektonicko–urbanistického odkazu. To má významný dopad na vlastníky pozemků a budov, kteří musejí při provádění rekonstrukcí stávajících objektů či při výstavbě nových respektovat pravidla vydaná orgány památkové péče. 1

Územní plánování se řídí zákonem č. 186/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Městská památková zóna byla vyhlášena dne 20.11.1990 vyhláškou Jihomoravského kraje KNV o prohlášení území historických jader měst za památkové zóny. 2

5

„Péči o zachování památkových hodnot, jejich ochranu, údržbu a obnovu nelze z právních důvodů zajišťovat jinak než prostřednictvím vlastníků objektů, jak jednotlivých domků sloužících k bydlení, tak továrních budov a budov sloužících k občanské vybavenosti. Vlastník má ze zákona zodpovědnost za uchování souhrnné hodnoty vlastního majetku a s tím jsou spojená určitá omezení v nakládání s ním.“ [5, s. 2] V areálu se dále nachází jedna nemovitá kulturní památka, kterou je bývalá správní budova – mrakodrap 21 architekta V. Karfíka. Od roku 2003 je statutární město Zlín pověřeno výkonem státní správy na úseku památkové péče, tu zajišťuje Odbor kultury Magistrátu města Zlína. Územní vazby areálu na okolí
areál má úzkou vazbu na železnici, je jí podélně protnut v západo-východním směru, ve východní části areálu se nachází železniční stanice Zlín-střed, v těsném sousedství západně od areálu v městské části Prštné se nachází zastávka, areál je protkán sítí železničních vleček, které jsou dodnes využívány pro nákladní dopravu;
areál má úzkou vazbu na autobusové nádraží společnosti ČSAD Vsetín, které přiléhá k jeho východní hranici, ve východní části areálu se nachází autobusové stanoviště Obchodní centrum, společnosti Karel Housa – Housacar;
areál je dostupný ze systému městské hromadné dopravy prostřednictvím přilehlých zastávek U Zámku, náměstí Práce, Poliklinika, a Zahradnická;
silniční napojení areálu je realizováno několika vjezdy, které jsou popsány v kapitole 4.2.2 Infrastruktura;
východní část areálu má přímou návaznost na centrum města, které do něj postupně prorůstá, je s ním propojeno zejména přímými pěšími trasami.

4.2.2 Infrastruktura Komunikace Páteřní silniční komunikace v sektorech V1 a C1 jsou v relativně dobrém stavu, s lokálními poruchami, jejich povrch je převážně asfaltový. Ostatní komunikace v těchto sektorech jsou s převážně dlážděným povrchem. Komunikace v sektorech V2 a V3 mají převážně povrch dlážděný ze žulových kostek, nebo složený z betonových panelů, jejich stav je z převážné většiny nevyhovující. Páteřní komunikaci v areálu tvoří ulice J. A. Bati. Areál je napojen na silniční síť a síť ulic města několika vjezdy. Sektory V1 a V2 jsou v západní části napojeny vjezdem z tř. T. Bati a z ulice Hlavničkovo nábřeží, ve východní části to je Hlavničkovo nábřeží. Sektor V3 je přístupný hlavním vjezdem a několika bočními vjezdy z ulice Nábřeží. Sektor C1 je přístupný přes vjezdy od autobusového nádraží a z Gahurovy ulice. Areál je napojen na železniční síť jednokolejnou železniční tratí č. 331 spojující Otrokovice – Zlín – Vizovice. V Otrokovicích je trať napojena na celoevropskou síť železničních koridorů TEN-T. Samotný areál je zasíťován četnými vlečkami. „V současnosti je využíváno pouze pět kolejí. Hlavním přepravním materiálem jsou chemikálie, železný šrot a energetické uhlí. Kolejiště je celkově v nevyhovujícím stavu s výjimkou využívaných úseků. Současná úroveň údržby odpovídá celkově nízkému využívání železnice v areálu a nestačí pro zlepšení technického stavu kolejišť.“[6] Napojení areálu neodpovídá dnešním potřebám. V dřívějším areálu integrovaném do jednoho podniku zaměřeného na výrobu obuvi, kde spolu úzce souvisela většina logistických toků, měly v areálu železniční vlečky významné postavení. Dnešní areál roztříštěný na desítky samostatných firem zaměřených na nejrůznější výrobní činnosti potřebuje spíše kvalitní a dostatečně kapacitní silniční napojení realizované více vjezdy tak, aby byl integrován do okolního systému místních komunikací.

6

Kanalizace, vodovodní řad, energie Kanalizační systém průmyslového areálu byl budován mezi lety 1918 až 1991, více než polovina kanalizačních stok je starší než 50 let, nejstarší úseky slouží více než 80 let. Celková délka kanalizačního systému v areálu je přibližně 17 Km. Kanalizace nebyla v průběhu minulých let nikdy soustavně čištěna, udržována ani monitorována. Tomu odpovídá její stav, který je velmi špatný, v některých místech až havarijní. Lze předpokládat, že až 75% kanalizačního systému bude vyžadovat nějakou formu rekonstrukce či opravy. [6] Vodovodní síť v průmyslovém areálu byla budována postupně, jde tedy o systém různého stáří a kvality. Stáří většiny potrubí nelze přesně určit, lze předpokládat, že více než polovina potrubí je starší více než 50 let, nejstarší úseky mohou míst stáří až 80 let, tedy jsou z počátku výstavby závodu. V minulých letech byly rekonstruovány pouze menší úseky. V areálu jsou provozovány dva vodovodní systémy. Vodovod pitný napojený na veřejnou vodovodní síť VaK Zlín, a vodovod užitkový, zásobovaný vodou upravenou v prostorách teplárny. Celková délka provozovaného řad je přibližně 19 Km, velká část se nachází ve velmi špatném až havarijním stavu. Vzhledem k celkovému snížení spotřeby vody, zejména užitkové, v souvislosti s útlumem intenzivní výroby, vyvstal požadavek na změnu řešení rozvodné sítě v areálu. Stávající dvojí rozvod se jeví jako překonaný, náklady na údržbu jsou z dnešního pohledu neúměrné. [6] V sektoru V3 sídlí společnost Atel Energetika Zlín, s.r.o., která zde vyrábí elektrickou a tepelnou energii. Energie jsou odsud dodávány do průmyslového areálu. Atel Energetika je schopen pokrýt vyrobenou elektrickou energií cca 58 % celkové potřeby elektrické energie ve Zlíně. Tepelná rozvodná síť patří společnosti Teplo Zlín, a.s. Velká část rozvodů páry i horké vody v centru města a v areálu Svit je více než 40 let stará, a proto je nezbytně nutná rekonstrukce některých úseků, která může být spojená i se zvýšením dimenzí, což by umožnilo potřebné zvýšení tepelných výkonů a snížení tepelných ztrát. [6]

4.2.3 Popis vlastnických vztahů Vlastnické vztahy k pozemkům, budovám a komunikacím v sektoru C1 Tabulka č. 1 – Vlastnictví významných budov a stavebních parcel v sektoru C1 Číslo Stavební Vlastník Současné využití budovy parcela 3290 Zlínský kraj Muzeum Jihovýchodní Moravy, expozice obuvi 6441 Zlínský kraj pronájem (maloobchodní jednotky)

2

5624/1+přilehlé mnoho spoluvlastníků přístavby 3291 Svit a.s.

maloobchodní jednotky, tzv. ABS centrum (oděvy, občerstvení, apod.) Dům kultury

2/2

5182

Svit a.s.

3

3292

Univerzita T. Bati

přístavek mezi FT a Domem umění – pronájem (Disco Flip, restaurace) sídlo Fakulty technologické UTB Zlín

1112/1

Svit, a.s.

stánkové tržiště, bývalé koupaliště Baťák

Svit, a.s.

11

3968, 3969, 187/1 8638

Zlínský kraj

pozemky a drobné stavby přiléhající k tržišti, drobné komerční aktivity pětipodlažní parkovací dům

12

3294

OC Zlín, a.s.

komerční prostory, výukové prostory 7

13

3295

PMT REAL a.s.

pronájem (Frema, s.r.o., Fern, s.r.o., Polygrafie Zlín s.r.o.)

14

3296

OC Zlín, a.s.

14/2

7200, 7201

OC Zlín, a.s.

pronájem, využito jen částečně (prostory komerční a skladovací) pronájem (výroba)

15

3297

OC Zlín, a.s.

16/3

7225

OC Zlín, a.s.

21

3752

Zlínský kraj

22

3303

Stass, a.s.

23

3302

město Zlín

24

3301

OC Zlín, a.s.

5565

OC Zlín, a.s.

pronájem, využito jen částečně (prostory komerční a skladovací) pronájem (textilní výroba, školící místnosti) sídlo Krajského úřadu Zlínského kraje a Finančního úřadu pronájem (komerční prostory, detašované pracoviště úřadů) podnikatelské inovační centrum – prostory k pronájmu částečný pronájem (komerční a skladovací prostory) propojení budov č. 24 a č. 25., nevyužito

25

3300

OC Zlín, a.s.

nevyužito

26

3299

OC Zlín, a.s.

nevyužito

Zdroj: vlastní zpracování Kromě výše uvedených velkých budov se v sektoru C1 dále nachází řada drobných staveb a přístavků. Ty jsou nejčastěji ve vlastnictví subjektů, jimž patří přilehlé velké budovy. Jejich výčet nebude s ohledem na rozsah práce dále řešen. Komunikace v sektoru C1 jsou ve vlastnictví tří významných subjektů. Vlastníkem parcely č. 1119/4 (ulice J. A. Bati) je Zlínský kraj, vlastníkem příjezdové komunikace od Gahurovy ulice je město Zlín (parcela č. 1112/3). Vlastníkem komunikace paralelní s ulicí J. A. Bati (parcela č. 1119/2) a většiny komunikací mezi budovami v sektoru je OC Zlín, a.s. Na části parcely č. 1119/2 se nachází autobusové stanoviště firmy Karel Housa – Haousacar. Nejsložitější je situace kolem vlastnictví pozemků mezi budovami a komunikacemi. Nejen že velká část pozemků v sousedství budov má jiného vlastníka, než přiléhající budova, mnohdy se navíc jedná o spoluvlastnictví, kde figuruje třeba i 10 vlastníků, jako například parcela č. 1119/152 (chodník před ABS centrem). Univerzitě T. Bati patří dvě parcely přiléhající k jižní straně budovy Fakulty technologické. Další přilehlá parcela č. 1119/3 patří České republice, zastoupené Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových a parcela č. 1119/122 patřící a.s. Svit. Jasná situace panuje na pozemcích kolem budov, které jsou ve vlastnictví OC Zlín, a.s. Obchodnímu centru patří tyto předmětné pozemky. Obdobně je tomu v případě pozemků kolem Podnikatelského inovačního centra, kde pozemek i budova jsou ve vlastnictví města Zlína. Vlastnické vztahy k pozemkům, budovám a komunikacím v sektorech V1, V2 a V3 V průběhu konkurzu na majetek a.s. Svit byla ze společnosti vyvedena podstatná část významných budov a pozemků. Vlastnické vztahy v sektorech V1,2,3 jsou roztříštěné. Budovy mají mnohdy jiné vlastníky, než pozemky kolem nich. V majetku společnosti Svit, a.s. nezůstaly ani všechny komunikace, a jen několik nevýznamných budov v sektorech V1 a V2, dále jsou v majetku Svitu pozemky kolem budov mnohých soukromých vlastníků. Specifický je areál Rybníky, kde 8

v majetku Svitu stále zůstává více než polovina budov, pozemků a podstatná část areálových komunikací.

4.2.4 Současný život východní areálu Východní část areálu, která je tzv. otevřenou zónou v této práci označená jako sektor C1, prochází postupnou přeměnou. S průmyslovými aktivitami má dnes společného již jen velmi málo. Činnosti a děje zde probíhající jsou ve většině případů souladu s územním plánem (rozšířené centrální území a občanská vybavenost). Takzvaná nultá řada budov nebyla v minulosti přímou součástí uzavřeného areálu. Dnes zde sídlí Dům kultury, s.r.o., s pestrou nabídkou nejrůznějších kurzů, pohybových cvičení a pronájmů prostor, v sousedství se nachází Fakulta technologická Univerzity T. Bati. Na místě bývalého koupaliště Baťák se nachází rozsáhlá tržnice, provozovaná vietnamskými obchodníky. Prostory v budovách řady deset a dvacet, které jsou ve vlastnictví OC a některých podnikatelských subjektů, jsou nabízeny k pronájmu. Toho využívá početná skupina nájemců, kteří zde vyvíjejí komerční aktivity z nejrůznějších oblastí. Jedná se o pobočky bankovních institucí, Poštu, maloobchodní jednotky (zdravá výživa, lékárna, nábytek, oděvy, květiny, atd.) a služby (krejčovství, cykloservis, atd.). Výjimkou jsou budovy při jižním okraji sektoru, jedná se o budovy č. 24, 25 a 26, jejichž statika je narušená, jsou částečně nebo zcela nevyužívané, v některých z nich přebývají bezdomovci. Z majetku OC byla vyvedena budova č. 23, ve které dnes sídlí Technologické inovační centrum, s.r.o. To zde nabízí zejména výhodné pronájmy začínajícím podnikatelům, podnikatelským inovačním aktivitám a institucím podporujícím regionální konkurenceschopnost. Život sektoru C1 podstatně oživilo umístění Krajského úřadu Zlínského kraje (dále „KÚZK“) do budovy č. 21, tzv. „Baťova mrakodrapu“. Došlo tak k záchraně funkcionalistické perly československé meziválečné architektury. V návaznosti na to se do budovy dále přestěhoval Finanční úřad, a do části budovy č. 22 detašované pracoviště Úřadu regionální rady regionu soudržnosti Střední Morava3, budova č. 11 byla asanována, na jejím místě byl postaven areálový pětipodlažní parkovací dům. V prostoru mezi nultou a desátou řadou budov, v jeho severní části přiléhající k ulici J. A. Bati, se nachází autobusové stanoviště firmy Karel Housa – Housacar. To přispívá k oživení prostoru, ke zvýšení pohybu osob, a tedy k růstu potenciálních zákazníků subjektů podnikajících v sektoru C1. Podobný efekt vyvolává blízká přítomnost autobusového nádraží ČSAD Vsetín, žel. stanice Zlín-střed a zastávek městské hromadné dopravy (dále „MHD“) a integrovaného dopravního sytému (dále „IDS“) U Zámku a nám. Práce. Část areálu je tak integrována do systému hlavních pěších tras spojujících centrum města kolem nám. Míru, nám. Práce a důležité přestupní body systému hromadné odpravy osob. Je patrné, že východní část areálu postupně ožívá, pomalu se stává součástí centra města. Její další rozvoj je však značně limitován špatným technickým stavem některých budov a nedostatkem financí na jejich opravy, nedostatečnou a nekvalitní infrastrukturou. V ostatních sektorech areálu probíhá pestré spektrum průmyslových činností. Některé budovy jsou opuštěné, na jiných místech v areálu se v současnosti staví moderní výrobní a skladovací haly. Územní plán zahrnuje do návrhové plochy občanské vybavenosti také celou řadu 30. Všechny budovy v ní jsou ve vlastnictví soukromých firem, které zde provádějí průmyslovou činnost, s výjimkou objektu č. 31, kde sídlí poliklinika a nemocnice Atlas. Odsun průmyslových činností a jejich nahrazení občanskou vybaveností v této řadě budov není v blízké ani střednědobé budoucnosti reálné.

3

Území regionu soudržnosti Střední Morava zahrnuje území Olomouckého a Zlínského kraje. Regionální rada je řídícím orgánem Regionálního operačního programu Střední Morava.

9

4.3 Identifikace zainteresovaných subjektů, jejich zájmů a konkrétních projektových záměrů ve východní části areálu Statutární město Zlín Vize statutárního města Zlína4, ve znění „Zlín je plnohodnotné evropské město“, rozpracovaná do šesti cílů, zavazuje orgány města na vyvíjení intenzivních snah o zapojení sektoru C1 do života města, k využití jeho ekonomického potenciálu, a to tak, aby byl současně zachován jedinečný architektonický ráz města. Statutární město Zlín je vlastníkem budovy č. 23 a k ní přiléhajícím pozemkům, parkoviště v dolní části nám. T. G. Masaryka, k němu přiléhajícím pozemkům, chodníkům, drobným stavbám a příjezdové komunikace do areálu z ul. Gahurova. Budova č. 23 již prošla úspěšnou rekonstrukcí, nyní slouží k podpoře regionálního rozvoje, podnikatelských a inovačních aktivit. Město Zlín usiluje o zlepšení dopravní infrastruktury a veřejného prostranství v areálu. Toho má být dosaženo výstavbou nových dopravních napojení areálu, rekonstrukcemi komunikací, chodníků, veřejné zeleně a další infrastruktury. Postupu v tomto směru zabraňují složité vlastnické vztahy, kdy většina komunikací a infrastruktury od třicáté řady dále na západ je v majetku a.s. Svit. Město má možnost získat tuto infrastrukturu prostřednictvím odkupu pohledávek za Svitem ve výš 6 mld. Kč od Ministerstva financí ČR za cenu 180 mil. Kč. Podle vyjádření 1. náměstka primátorky Martina Janečky, město zvažuje prodej pohledávek po jejich nákupu partnerské finanční společnosti, která pak na město převede ty budovy, pozemky a infrastrukturu, o kterou má město zájem. [3] Prvním krokem v tomto směru je vybudování nové světelné křižovatky na tř. T. Bati, do volné zóny areálu tak vznikne vjezd prodloužením ul. Šedesáté až k tř. T. Bati. Stavba je již připravena, měla by začít ještě letos, dokončena bude patrně v průběhu roku 2009. Zlínský kraj Program rozvoje územního obvodu Zlínského kraje5, funkční okruh 1 Ekonomický rozvoj, jeho strategický cíl ve znění: „podpora dynamické podnikatelské základny průmyslových, živnostenských, zemědělských a obchodních podniků při řešení problémů na trhu a vytváření příhodných podmínek konkurenceschopného a trvale udržitelného operačního prostředí“, zavazuje orgány kraje k maximálnímu využití potenciálu, který se nachází v sektoru C1, k naplnění tohoto cíle. Zlínská kraj je vlastníkem budov č. 11 (nově vybudovaný parkovací dům), 21 (sídlo Krajského úřadu a Finančního úřadu), bývalé hlavní vstupní brány (dnes Muzeum obuvi) a přilehlé malé stavby. Co se týče infrastruktury, patří Zlínskému kraji komunikace a pozemek na ul. J. A. Bati. Zlínský kraj je majoritním vlastníkem společnosti Obchodní centrum Zlín, a.s., které patří velká část budova a komunikací v sektoru C1. Zlínský kraj usiluje o odkup infrastruktury a některých budov. Budovy č. 14 a 15 chce využít pro umístění Krajské galerie a Krajské knihovny Františka Bartoše, které dnes sídlí v nevyhovujících prostorách. Univerzita T. Bati ve Zlíně Univerzita Tomáše Bati (dále „UTB“) je nejmladší univerzitou v ČR, od svého vzniku zažívá dynamický rozvoj, má mnoho projektových záměrů. Na jejich realizaci UTB plánuje čerpání dotací z Operačního programu výzkum a vývoj pro inovace. Jedná se o tyto záměry: 4

Znění generální vize rozvoje statutárního města Zlína je umístěna na internetových stránkách města www.mestozlin.cz Celé znění Programu rozvoje územního obvodu Zlínského kraje je k dispozici ke stažení na internetových stránkách krajského úřadu 5

10










Novostavba fakulty technologické; Novostavba fakulty humanitních studií; Evropské centrum polymerních systémů; Centrum průmyslového designu; Centrum výzkumu aplikované informatiky a bezpečnostních technologií; Centrum doktorských studií; Centrum krizového řízení.

UTB v sektoru C1 vlastní pouze budovu Fakulty technologické a přilehlé parkoviště. Pro realizaci uvedených záměrů bude potřebovat pozemky pro výstavbu nových budov, případně budovy již stojící. UTB na svých internetových stránkách deklaruje zájem o pořízení několika pozemků nacházejících se v sektoru C1. Jedná se o pozemky bývalého koupaliště Baťák v sousedství budovy Fakulty technologické, části pozemků současného autobusového nádraží a pozemky po asanaci budov č. 24 a č. 25. Podnikatelské subjekty působící v sektoru C1 Vlastníci velkých budov: Stass, a.s. Firma je v sektoru C1 vlastníkem budovy č. 22, ve které má své sídlo, a malé stavby u budovy č. 23. Předmětem podnikání je zejména projektová činnost, provádění staveb a jejich změn a pronájem nebytových prostor. Právě prostory v budově č. 22 jsou pronajaty velkému počtu nájemců. PMT Real, a.s. V sektoru C1 je firma vlastníkem budovy č. 13 a přilehlých malých staveb. Její sídlo je v Uherském Hradišti, zabývá se zejména pronájmem vlastních nemovitostí a prováděním správy nemovitostí. Svit, a.s. Vlastník budovy č. 2 a přilehlé stavby č. 5182 spojující budovy č. 2 a č. 3., vlastník bývalého koupaliště Baťák. Nemovitosti jsou pronajaty. Nájemci: Nájemci působící v sektoru C1 byli obecně popsáni v kapitole 4.2.4., jejich počet je vysoký. V sektoru v současné době působí dva významní nájemci. Dům kultury, s.r.o (budova č. 2) a Technologické inovační centrum, s.r.o. (budova č. 23).

4.4 Reálné možnosti rozvoje východní části areálu 4.4.1 Prokázání hypotéz Hypotéza 1 Z provedené analýzy vyplynulo, že vlastnické vztahy v celém areálu jsou značně roztříštěné. Svit, a.s. je majitelem většiny budov pouze v areálu Rybníky, v ostatních sektorech mu patří jen zlomek málo významných budov. V jeho majetku dále zůstala velká část infrastruktury a některé pozemky mezi budovami. Většinu budov mají ve vlastnictví četné podnikatelské subjekty, těm naopak patří jen část pozemků kolem jejich budov. Lze tedy konstatovat, že hypotéza 1, ve znění: „možnosti rozvoje areálu bývalých Baťových závodů jsou ztěžovány složitými vlastnickými vztahy“, byla prokázána. Ovšem je potřeba si uvědomit rozdíl mezi slovy „ztížit“ a „znemožnit“. Potvrzení hypotézy v tomto smyslu nemusí mít pro budoucí rozvoj areálu nutně skeptický závěr.

11

Hypotéza 2 Z postupu práce vyplynulo, že východní část areálu, označená jako sektor C1 je úzce napojena na centrum města Zlína, vedou přes ni důležité pěší trasy, v jeho blízkosti se nacházejí významné uzly MHD a IDS. Dopravní napojení areálu je nedostatečné, část komunikací je ve špatném stavu, ostatní infrastruktura je zastaralá a chátrá. Ve vymezeném sektoru působí mnoho subjektů, některé budovy jsou využívány způsobem charakteristickým pro centrální území města. Vlastníkem velké části budov a infrastruktury v sektoru je OC Zlín, a.s., ovládané Zlínským krajem. Zlínský kraj a statutární město Zlín mají zájem na oživení areálu a vyvíjejí v tomto směru snahy. Na základě toho lze konstatovat, že hypotéza 2, ve znění „východní část areálu bývalých Baťových závodů má stále šanci stát se plnohodnotnou integrovanou součástí živého centra statutárního města Zlína“, byla prokázána.

4.4.2 Stanovení strategické vize rozvoje východní části areálu Strategická rozvojová vize vychází z potvrzené hypotézy 2, vize tedy zní: „Východní část areálu bývalých závodů Baťa, a.s. je plnohodnotnou integrovanou součástí živého centra statutárního města Zlína.“ Pro naplnění vize jsou definovány následující cíle, které vycházejí z výše provedených analýz: Cíl 1: Konsolidace vlastnických vztahů Vlastnické vztahy k nemovitostem v areálu je zapotřebí upravit tak, aby odpovídaly činnostem, potřebám a možnostem jednotlivých zainteresovaných subjektů. Infrastrukturu, zejména komunikace, získá město Zlín, případně Zlínský kraj. Město dále získá plochy zeleně. Z majetku společnosti OC Zlín budou vyvedeny nemovitosti, které od něj zakoupí instituce veřejného sektoru, univerzita nebo soukromí investoři. Nástin strategie pro dosažení cíle: Zlínský kraj je vlastníkem OC Zlín, ten s ním vyjedná prodej nemovitostí vybraným spolehlivým zájemcům z řad veřejné i soukromé sféry, kteří tyto nemovitosti využijí způsobem vedoucím k oživení areálu. Město Zlín odkoupí pohledávky Ministerstva financí za a.s. Svit, a jejich prostřednictvím získá zbývajíc infrastrukturu, některé budovy v areálu a bývalé koupaliště Baťák. Město i kraj budou koordinovat svůj postup. Cíl 2: Rekonstrukce a modernizace infrastruktury Město Zlín a Zlínský kraj se budou společnými silami podílet na rekonstrukci a modernizaci infrastruktury v sektoru C1. Zejména zajistí zlepšení jeho dopravní dostupnosti výstavbou nových vjezdů, rekonstrukcemi komunikací, chodníků, zeleně a výstavbu potřebného počtu parkovacích stání. Výstavba multimodálního dopravního terminálu Zlín střed, který zajistí přímou návaznost železnice, autobusových linek a MHD, v místě současného autobusového nádraží, umožní vedení některých linek MHD a autobusových dopravců a zřízení zastávek v sektoru C1. Nástin strategie pro dosažení cíle: Město i kraj budou usilovat o získání potřebných finančních prostředků, zejména z fondů Evropské unie, na uvedené investice, zapojí do tohoto procesu i vlastní zdroje. Budou dále spolupracovat s jednotlivými dopravci a Správou železniční dopravní cesty, státní organizací. Cíl 3 Využití některých budov institucemi veřejného sektoru Některé organizace zřizované Zlínským krajem nemají k dispozici odpovídající prostory, které by vyhovovaly jejich potřebám. Ty se pro ně doslova nabízejí právě ve východní části areálu. Zejména se jedná o Krajskou galerii, Krajskou knihovnu Františka Bartoše a Muzeum Jihovýchodní Moravy. Z řad soukromého sektoru také nevychází dostatečný počet vhodných zájemců o koupi konkrétních budov, kteří by byli schopni provést finančně náročnou rekonstrukci. Nástin strategie pro dosažení cíle: 12

Orgány Zlínského kraje vyjednají s příslušnými organizacemi možnost přestěhování a nutných úprav prostor, s OC Zlín kraj dohodne nákup předmětných budov a následně provede jejich potřebné úpravy. Cíl 4: Podpora soukromých subjektů ze strany veřejných institucí Veřejné instituce poskytnou v rámci možností pomoc podnikatelským subjektům, které vlastní nemovitosti v areálu. Pomoc bude vést k oživení budov a tím k celkovému oživení areálu. Nástin strategie pro dosažení cíle: Město a kraj budou koordinovat svou činnost s podnikatelskými subjekty, provedou rekonstrukci přilehlé infrastruktury, pomohou s vytvořením potřebného počtu parkovacích míst a zvelebí přilehlé okolí. Organizace zřizované veřejnými institucemi se mohou stát nájemci v těchto budovách. Případně mohou pomoci s vyhledáním vhodného zájemce o budovu v případě, že původní vlastník bude chtít nemovitost prodat z důvodu nedostatku financí na rekonstrukce. Cíl 5: Uchování jedinečného architektonického rázu města Všechny zainteresované subjekty budou respektovat jedinečný architektonický ráz města a ochranu památkové zóny, jejíž nedělitelnou součástí je i celá levobřežní část areálu. Budovy budou citlivě rekonstruovány, na místě asanovaných staveb vyrostou nové budovy, architektonicky citlivé ke svému okolí. Nástin strategie pro dosažení cíle: Výkonným orgánem památkové péče je Odbor kultury magistrátu města Zlína, ten bude ve spolupráci s Útvarem hlavního architekta města komunikovat s vlastníky nemovitostí, koordinovat s nimi postupy výstavby a rekonstrukcí. Stavby však musí především odpovídat současným potřebám. Odbor městské zeleně magistrátu města Zlína ve spolupráci s Technickými službami Zlín, s.r.o. zajistí oživení areálu zelení ve „zlínském stylu“.

4.4.3 Návrh projektových záměrů ke konkrétním nemovitostem Kategorie 1 – budovy, jejichž současné využití zůstane zachováno Budova č. 2 - Dům kultury, 3 nadzemní etáže, přilehlá nemovitost č. 5182 spojující budovu č. 2 a č. 3, 2 nadzemní etáže, vlastníkem je Svit, a.s. Po převodu pohledávek za a.s. Svit by mělo město získat Dům kultury do vlastnictví. V takovém případě by bylo vhodné zachování stávajícího využití budovy. Prostory v budově využívá řada nájemců, probíhají zde jazykové a pohybové kurzy. Využití je adekvátní lokalitě. Lidé zde již našli své oblíbené obchody. Není pravděpodobné, že by město získalo dostatek prostředků na rekonstrukci a změnu využití budovy. Budova č. 3 – Fakulta technologická Univerzity T. Bati ve Zlíně, 5 nadzemních etáží, vlastníkem je UTB Jedná se o nejstarší univerzitní budovu ve Zlíně, univerzita i nadále počítá s jejím využitím pro sídlo fakulty. Na sousedních pozemcích by měla vyrůst novostavba Fakulty technologické, která rozšíří nedostatečné prostorové kapacity fakulty. Budova č. 11 – parkovací dům Krajského úřadu Zlínského kraje, 4 nadzemní etáže, vlastníkem je Zlínský kraj Jedná se o novou stavbu, dostavěnou v roce 2004, na místě po zchátralé budově. Budova č. 21 – sídlo Krajského úřadu Zlínského kraje, 15 nadzemních etáží, vlastníkem je Zlínský kraj Rekonstrukce budovy byla dokončena v roce 2004, je sídlem Krajského úřadu Zlínského kraje a Finančního úřadu. 13

Budova č. 22 – Nákupní středisko, 2 nadzemní etáže, vlastníkem je Stass, a.s. Nejsou dostupné informace o tom, že by vlastník budovy uvažoval o změně jejího využití, nebo o rekonstrukci či přístavbě. Současné využití komerčními aktivitami a úřady odpovídá charakteristice území. Varianta: přestavba objektu na polyfunkční dům se třemi či více nadzemními etážemi. Dolní etáže by byly využity ke komerčním aktivitám (maloobchodní prodejny, provozovny služeb, restaurační zařízení), ve střední etáži by byly kancelářské prostory k pronájmu, v horní etáži byty, nebo ubytovací zařízení pro dělníky nebo studenty. Předpoklad varianty: dostatek finančních prostředků u současného vlastníka, nebo změna vlastníka. Budova č. 23 – Technologické inovační centrum, 4 nadzemní etáže, vlastníkem je statutární město Zlín Rekonstrukci budovy provedlo město Zlín za pomocí dotace z fondu PHARE, v roce 2006. Objekt slouží k podpoře regionálního rozvoje, podnikání a inovací. Kategorie 2 – budovy, jejichž využití bude zásadně změněno Budova č. 1, 2 nadzemní etáže, vlastníkem je Zlínský kraj Budova bude ponechána ve vlastnictví Zlínského kraje. Expozice obuvi Muzea Jihovýchodní Moravy bude přesunuta do budovy č. 14 a č. 15. Uvolněné prostory budou nabídnuty ke komerčnímu pronájmu. Jako vhodný druh nájemce se jeví prodejní obrazová galerie. Budova č. 12, 4 nadzemní etáže, vlastníkem je Obchodní centrum Zlín, a.s. Objekt bude vyveden z majetku OC Zlín, jeho odkup provede Zlínský kraj. Komerční aktivity současných nájemců ve spodních etážích budovy budou zachovány, administrativní prostory v horních etážích budou také pronajaty. Objekt bude sloužit jako prostorová rezerva pro potenciální umístění nových pracovišť Krajského úřadu a organizací zřizovaných krajem. Varianta: je popsána níže, u budovy č. 13. Budova č. 13, 5 nadzemních etáží, vlastníkem je PMT real, a.s. V objektu působí několik nájemců, probíhá zde průmyslová výroba. Vlastnictví zůstane nezměněno, budova bude muset v budoucnu projít základní rekonstrukcí. Využití pro průmyslové aktivity se zde jeví jako nevhodné, budova má díky své poloze na frekventovaných pěších trasách a v blízkosti autobusového nádraží OC Svit (Housacar) a budoucího multimodálního terminálu Zlín střed velký ekonomický potenciál. Varianta: ve spolupráci s vlastníkem budovy č. 12 a strategickým investorem dojde k zásadní přestavbě obou budov. Vznikne tak polyfunkční komplex. Ve spodních etážích budou umístěny nájemní prostory pro komerční aktivity (maloobchodní jednotky, provozovny služeb, bankovní a finanční instituce, restaurační zařízení, zábava). Střední etáže budou plnit funkci administrativního centra, s možnosti pronájmu malých jednacích sálů a výukových prostor, bude zde umístěna zmíněná rezerva pro pracoviště Krajského úřadu Zlínského kraje. V horních etážích bude situován hotel, ubytovna a bytové jednotky. Předpoklad realizace varianty: současný vlastník bude mít o projekt zájem a přistoupí na vstup strategického investora, dále je nutné, aby se podařilo vůbec získat strategického investora, pro nějž by byl záměr zajímavý. Budovy č. 14 a č. 15, 5 nadzemních etáží, vlastníkem je Obchodní centrum Zlín, a.s. Budovy budou vyvedeny z majetku OC Zlín, jejich odkup provede Zlínský kraj, který dlouhodobě deklaruje svůj zájem na přesídlení Krajské galerie a Krajské knihovny Františka Bartoše do těchto budov. Prostory jsou pro ně dostatečně velké, proto zde bude ještě přesunuta expozice Obuvnictví Muzea Jihovýchodní Moravy, ke zvážení doporučuji případné vytvoření zcela nové expozice mapující Zlínskou Baťovskou éru. 14

Budova č. 16/3, 2 nadzemní etáže, vlastníkem je Obchodní centrum Zlín, a.s. Jedná se o malý objekt s probíhající textilní výrobou a malým výukovým prostorem. Objekt bude vyveden z majetku OC Zlín, bude nabídnut k prodeji podnikatelskému subjektu. Jako vhodné budoucí využití se jeví administrativní prostory, restaurační zařízení, skladovací prostory, nebo lehká výroba. Varianta: soukromý investor získá do vlastnictví i objekt sousedního baru Monaco, obě budovy budou asanovány, na jejich místě vznikne polyfunkční dům se třemi nebo více etážemi, ve spodních etážích budou prostory k pronájmu pro komerční aktivity (maloobchodní prodejny, provozovny služeb, restaurační zařízení), v horních etáži budou administrativní prostory k pronájmu. Blízkost železniční stanice téměř znemožňuje využití budovy pro bydlení a značně omezuje ubytovací kapacity. Předpoklad varianty: o budovu projeví zájem dostatečně finančně silný investor. Budova č. 24 a č. 25, 6 a 5 nadzemních etáží, vlastníkem je Obchodní centrum Zlín, a.s. Budovy budou vyvedeny z majetku OC Zlín, jejich odkup provede Univerzita T. Bati, která dlouhodobě deklaruje svůj zájem o pozemky pod nimi. Vzhledem ke špatnému technickému stavu budou obě budovy strženy, na jejich místě vyrostou objekty nové, vhodné pro realizaci záměrů UTB. V jedné z budov by mohlo být umístěno Evropské centrum polymerních systémů, ve druhé například Centrum průmyslového designu a Centrum doktorských studií. Budova č. 26, 3 etáže, vlastníkem je Obchodní centrum Zlín, a.s. Budova bude vyvedena z majetku OC Zlín a nabídnuta k prodeji podnikatelskému subjektu. Bude nutná její rekonstrukce, možná i demolice a výstavba nové budovy. Vzhledem k blízkosti železniční stanice je využití pro bydlení nevhodné, pro ubytovací služby omezené. Jako vhodný se jeví polyfunkční objekt s nájemními prostory pro drobné komerční aktivity, administrativu, v úvahu také přichází lehká výroba a skladovací prostory. Kategorie 3 – zcela nové budovy Bývalé koupaliště Baťák a přilehlé pozemky, včetně části pozemků autobusového nádraží ČSAD, vlastníkem je Svit, a.s. a ČSAD Vsetín. Pozemky budou využity pro novostavbu Fakulty technologické, v těsném sousedství stávající budovy fakulty.

5 Interpretace výsledků V úvodu práce byly stanoveny dvě hypotézy, jejichž platnost byla v dalším postupu prokázána. Bylo zjištěno, že vlastnické vztahy v celém areálu jsou složité, celkově roztříštěné, nekonsolidované, čímž je brzděn celkový revitalizační proces, nikoli však znemožněn. Proto stále existují reálné možnosti oživení areálu, zejména jeho východní části, a to provedením její integrace do živého centra města Zlína. Podstatná část budov ve východním sektoru je ve vlastnictví Obchodního centra Zlín, a.s., jejímž téměř stoprocentním vlastníkem je Zlínský kraj. Další postup byl zaměřen jen na východní část areálu, v práci označený jako sektor C1. V návaznosti na prokázané hypotézy byla stanovena vize ve znění: „Východní část areálu bývalých závodů Baťa, a.s. je plnohodnotnou integrovanou součástí živého centra statutárního města Zlína“. Vize byla rozpracována do cílů, byl učiněn nástin strategií k jejich dosažení, včetně vypracování návrhu budoucího využití budov. K naplnění vize vede dlouhá a strastiplná cesta. Domnívat se, že vše půjde jako mávnutím kouzelného proutku by byl velký omyl vedoucí do propasti. Naplnění vize je značně závislé na orgánech statutárního města Zlína a na orgánech Zlínského kraje, které mají vliv na budoucí osud budov prostřednictvím společnosti OC Zlín. Město Zlín nemá samo o sobě takový potenciál, aby se do něj v zástupech hrnuli developeři budující administrativní komplexy. Proto je partnerství veřejného a soukromého sektoru nutnou podmínkou dalšího rozvoje. Veřejné instituce musí 15

vyvinout úsilí na získání potřebných finančních prostředků, které musí být následně efektivně využity na rekonstrukce infrastruktury a některých budov s novým využitím. Budovy, které byly navrženy k prodeji podnikatelským subjektům, by neměly být unáhleně prodávány. V tomto směru je nutná trpělivost, budovu musí získat do vlastnictví spolehlivý partner, který nebude mít spekulační zájmy. Musí se jednat o investora s dobrými referencemi. Při nedodržení těchto podmínek může východní část areálu zůstat polomrtvou zónou s rozpadajícími se budovami.

6 Závěr Cílem práce bylo posouzení reálných možností rozvoje východní části areálu bývalých závodů Baťa, a.s. ve Zlíně, s ohledem na současné vlastníky nemovitostí. Provedeným postupem bylo zjištěno, že i přes složité vlastnické vztahy a značnou zchátralost některých budov je oživení východní části areálu, respektive její integrace do živého centra města Zlína, reálné, a to za splnění několika podmínek. Podstatnou část moci nad řešeným územím mají veřejné instituce prostřednictvím nepřímého vlastnického vztahu k velké části budov a prostřednictvím územního plánování. Veřejné instituce se proto musí zasadit o řešení vlastnických vztahů, musí získat do vlastnictví infrastrukturu a provést její zásadní rekonstrukci, dále musí získat některé budovy do přímého vlastnictví a následně provést jejich konverzi na nové využití pro své potřeby. Nutné je také partnerství veřejného a soukromého sektoru, kdy část budov bude využita developery, kteří provedou jejich konverzi na multifunkční objekty. Nutnou podmínkou pro zpracování tématu je osobní znalost areálu, která musela být dále rozšířena provedeným šetřením na místě. Překvapivým při tom bylo zjištění velmi špatného stavu některých budov v jižní části řešeného území, zejména budov č. 25 a č. 26. Poměrně pracná byla práce s katastrem nemovitostí, neboť počet parcel v areálu je vysoký, do tabulky vlastnictví vyly uvedeny jen ty nejpodstatnější, týkající se zejména budov ve východní části areálu. Závěr studia vlastnictví zbývajících parcel proto byl v práci uveden prostřednictvím slovního shrnutí. Problematické bylo také zjištění stavu některých částí infrastruktury, zejména rozvodů vody, energie a topných médií. Za tímto účelem se podařilo získat interní materiál magistrátu města Zlína, kde byl proveden stručný souhrn tohoto stavu. Věřím, že výsledky této práce rozšířily pohled na probíhající revitalizační proces, že potenciál, který v areálu ještě zbývá bude naplno využit ku prospěchu obyvatel a podnikatelských subjektů v regionu a přispěje tak k jeho ekonomicko-společenskému rozvoji. Věřím, že lidé dají budovám nový život ve smyslu odkazu Tomáše Bati.

Literatura Monografie [1] NOVÁK, P. Zlínská architektura 1900 – 1950. 1. vyd. Zlín: Agentura Čas, Pozemní stavby Zlín, a.s., 1993. 320 s [2] CEKOTA, A. Geniální podnikatel Tomáš Baťa. Zlín: Univerzita Tomáše Bati ve Zlíně, Fakulta managementu a ekonomiky, 2004. 272 s. ISBN 80-7318-220-3. [3] ŠÍDLOVÁ, M. Majetek Svitu Zlín získá do roku a půl. Zlínský deník. 26.4.2008, s. 3. Internetové zdroje [4] STAŠA, E. Historické stavební proměny zlínské továrny Baťa a Svit. [online]. [cit. 2008-4-29]. Dostupný z WWW: . [5] Když se řekne městská památková zóna. [online]. [cit. 2008-4-29]. Dostupný z WWW: . Interní materiály [6] Průmyslový areál ve Zlíně. Zlín: magistrát města Zlína, 9 s. 16

Příloha 1: Výřez územního plánu statutárního města Zlína a situační plán současného využití plochy Uzemní plán - výřez

Zdroj: aplikace GS Web – Územní plán města Zlína Využití areálu

Zdroj: aplikace GS Web – Katastrální mapa města Zlína

17

Příloha 2: Lokalizace areálu a situační mapa Lokalizace areálu

Zdroj: http://www.supermapy.cz/

Situační mapa

Zdroj: http://www.supermapy.cz/

18

Příloha 3: Názvy ulic v areálu a číslování budov Názvy ulic a číslování budov

Zdroj: interní materiál MMZ

Usnesení Zastupitelstva města Zlína Usnesení

Zastupitelstvo města Zlína

31/16Z/2004 s c h v a l u j e názvy ulic a ostatních veřejných prostranství v k.ú. Zlín (levobřežní část „Průmyslového areálu“): J. A. Bati, Vavrečkova, Hlavničkovo nábřeží, Malotova, Desátá, Dvacátá, Šedesátá, Sedmdesátá, Devadesátá s účinností ode dne schválení a ukládá tajemníkovi Magistrátu města Zlína zajistit oznamovací povinnost Magistrátu města Zlína vůči institucím a organizacím způsobem obvyklým. Zdroj: http://www.mestozlin.cz/

19