SOLIDSTONE
De Veersche Poort Investeren in een kansrijk boodschappencentrum in Middelburg EEN INITIATIEF VAN NOVA CAPITAL EN SOLID STONE
SOLIDSTONE Solid Stone Investments is initiator van vastgoedbeleggingsfondsen. We hebben jarenlange ervaring met de aankoop, verkoop en het beheer van vastgoedobjecten en vastgoedfondsen. Nova Capital en Solid Stone zijn een samenwerking aangegaan voor het opzetten van vastgoedfondsen. Dit houdt onder andere in dat Nova Capital optreedt als fondsbeheerder en dat Solid Stone het asset- en propertymanagement zal verzorgen. We zetten ons netwerk actief in om kwalitatief goede investeringsmogelijkheden voor onze fondsen aan te trekken. U wordt mede eigenaar van deze investering. Volledige transparantie, dus duidelijkheid over de aankoop, over onze zakenpartners en over onze eigen vergoedingen, vinden we essentieel. Alle documenten zijn op aanvraag beschikbaar. Onze beloning is mede afhankelijk van de prestaties van de fondsen. De belangen van de participanten en die van de initiatiefnemers lopen daardoor volledig parallel. Voor elke belegging voeren we een gedegen aankooponderzoek uit: we laten de technische, de juridische én de economische aspecten van een voorgenomen investering zorgvuldig onderzoeken en beoordelen. Rendementsprognose Onze rendementsprognoses zijn behoudend opgesteld. We houden rekening met een mogelijke huurdaling, met een bescheiden inflatie en met een voldoende budget voor onderhoud en overige kosten. Solid Stone Investments Solid Stone Investments is onderdeel van 2Rocks, vastgoedspecialist op het gebied van Investment, Management en Development. Solid Stone maakt gebruik van het netwerk en de expertise van deze groep waardoor het onderhoud, de verhuur en de financiën van onze fondsen uitstekend geregeld zijn, tegen scherpe prijzen. Nova Capital B.V. Nova Capital B.V. is actief op het gebied van het initiëren en beheren van beleggingsinstellingen die investeren in vastgoed in Nederland en daarbuiten. Dit betreft zowel vastgoedfondsen die onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), als fondsen die niet onder toezicht staan.
2
Inhoud 1. Introductie/disclaimer............................................................................................................................................. 5 2. Samenvatting.............................................................................................................................................................. 6 3. Solid Stone Investments en Nova Capital......................................................................................................7 4. Het Beleggingsobject.............................................................................................................................................. 9
4.1 Algemeen................................................................................................................................................................ 9
4.2 De supermarktbeleggingsmarkt...............................................................................................................10
4.3 Locatie en demografie.................................................................................................................................... 11
4.4 De huurders......................................................................................................................................................... 12
4.5 Concurrentiepositie van Albert Heijn Veersche Poort..................................................................22
5. Aankooponderzoek................................................................................................................................................26
5.1 Bouwkundige aankoopkeuring...................................................................................................................26
5.2 Marktonderzoek................................................................................................................................................26
5.3 Taxatie (waardebepaling)............................................................................................................................28
5.4 Juridisch onderzoek.......................................................................................................................................28
6. Juridische structuur...............................................................................................................................................29 7. Management............................................................................................................................................................. 30 8. Financiële kenmerken en rendementsprognose......................................................................................32 9. Fiscale aspecten......................................................................................................................................................39 10. Risico’s......................................................................................................................................................................... 40 11. Scenarioanalyses.....................................................................................................................................................42 12. Betrokken partijen................................................................................................................................................. 44 13. Slot: uitnodiging om te participeren..............................................................................................................45 Bijlagen 1.
Cv van de initiatiefnemers................................................................................................................................. 46
Separaat: 2. Akte van de Commanditaire Vennootschap 3. Overeenkomst van Beheer 4. Marktonderzoek 5. Taxatie 6. Bouwkundige aankoopkeuring 7. Inschrijfformulier
3
4
1.Introductie/Disclaimer Dit informatiememorandum (hierna ook: ‘het Memorandum’) geeft informatie over Veersche Poort CV (hierna ook: ‘het Fonds’). Dit Memorandum is uitsluitend bedoeld als informatief document met betrekking tot de oprichting van het Fonds. Het Fonds is een initiatief van Solid Stone Investments en Nova Capital B.V. (hierna ook: ‘de Initiatiefnemers’). Dit Memorandum bevat niet-publieke informatie met betrekking tot het Fonds. Het Memorandum wordt op vertrouwelijke basis verstrekt. De informatie in dit Memorandum is afkomstig van en verstrekt door de Initiatiefnemers. Het Memorandum is geen aanbieding van effecten, noch een juridisch, fiscaal of investeringsadvies en kan ook op geen enkele wijze als zodanig worden uitgelegd. Ontvangers worden gewezen op het vertrouwelijke karakter van de informatie in dit Memorandum. Zij zijn gehouden het Memorandum en de daarin opgenomen informatie te behandelen als hun eigen vertrouwelijke informatie. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Initiatiefnemers mag de informatie niet aan enige andere persoon worden geopenbaard, noch geheel of gedeeltelijk worden gekopieerd of gereproduceerd. De in dit Memorandum opgenomen informatie is ten dele afkomstig van derden. Indien de door derden aangeleverde informatie onvolledig of onjuist is aanvaarden de Initiatiefnemers voor de gevolgen daarvan geen aansprakelijkheid. Dit Memorandum is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld. Mochten er zich toch omissies of fouten voordoen dan aanvaarden de Initiatiefnemers voor de gevolgen daarvan geen aansprakelijkheid. De in dit Memorandum opgenomen analyses, berekeningen, commentaren, prognoses en aan bevelingen zijn verstrekt ter informatie, maar vormen geen enkele garantie voor het rendement. Aan iedere vorm van beleggen zijn risico’s verbonden. Mogelijke kopers van participaties (hierna ook: ‘Participanten’) wordt geadviseerd om dit Memorandum te lezen en een oordeel te vellen, eventueel in overleg met de eigen adviseur.
5
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
2. Samenvatting Het Fonds wordt aangegaan om te beleggen in het winkelcentrum Veersche Poort te Middelburg (‘het Beleggingsobject’). Winkelcentrum Veersche Poort is een
afgenomen te worden. De minimuminleg
Verwacht wordt dat het Fonds voor de
goedlopend boodschappencentrum in de
bedraagt € 100.000 per Participant,
Participanten een gemiddeld totaal-
groeigemeente Middelburg, het histori-
exclusief 3% emissiekosten. Het Fonds valt
rendement van 9,5% voor belasting zal
sche hart van Zeeland. De trekker van
daarmee binnen het zogenaamde lichte
opleveren, gebaseerd op een realistisch
het winkelcentrum is de Albert Heijn-
regime van de Autoriteit Financiële Markten
opgestelde prognose. De Initiatiefnemers
supermarkt. Verder heeft het centrum een
(‘AFM’) en kan volstaan met een registratie
hebben een grondig aankooponderzoek
Marskramer, een Kruidvat, een Mitra Slij-
bij de AFM. Er geldt geen prospectus
uitgevoerd. Dit onderzoek omvatte onder
terij, een bakker, een slager, een bloemist,
plicht. Dit Memorandum is dan ook geen
andere een bouwkundige keuring, een
een lunchroom, een kapper, een apotheek
prospectus zoals bedoeld in de Prospectus-
marktonderzoek naar het omzetpotentieel
en een modezaak. De bereikbaarheid is
richtlijn van de AFM. Wel is alle relevante
van de winkels, een taxatie, een juridisch
uitstekend en er is ruim voldoende gratis
informatie opgenomen, zoals ook voor
onderzoek en een onderzoek naar de
parkeergelegenheid.
een prospectus zou gelden.
financierbaarheid. De uitkomst van het
Het Fonds is een beleggingsmogelijkheid
Het Fonds wordt aangegaan voor onbe-
voor (rechts)personen die een deel van
paalde tijd. Het streven is om de beleg-
hun vermogen in vastgoed willen beleg-
ging na een periode van 7 tot 10 jaar te
gen en daarbij gebruik willen maken van
verkopen en het Fonds te beëindigen. De
de specifieke expertise en beheercapaci-
participaties zijn beperkt overdraagbaar
teit van de Initiatiefnemers, gecombineerd
(alleen met toestemming van alle Partici-
met de inkoopkracht en vermogensbun-
panten). Beleggen in onroerende zaken
deling van een groepsgewijze belegging.
brengt bepaalde risico’s met zich mee, de
De participaties bedragen € 50.000.
voornaamste risico’s staan beschreven in
Er dienen ten minste 2 participaties
hoofdstuk 10.
aankooponderzoek is zeer positief.
Uit het marktonderzoek van de specialisten van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat Veersche Poort een uitstekende vestigingsplaats is voor een supermarkt, en dat ook de overige winkels goede omzetmogelijkheden hebben. Nu en in de toekomst.
6
3. Solid Stone Investments en Nova Capital Solid Stone Investments
Nova Capital BV
Solid Stone Investments is initiator en
Nova Capital is actief op het gebied van
Services BV verzorgt de financiële
en beheerder van vastgoedbeleggings-
het initiëren en beheren van beleggings-
administratie.
fondsen. We hebben jarenlange ervaring
instellingen die investeren in vastgoed in
met de aankoop, verkoop en het beheer
Nederland en daarbuiten. Dit betreft zo-
Deze structuur zorgt voor scherpe prijzen
van vastgoedobjecten, zowel voor eigen
wel vastgoedfondsen die onder toezicht
en een uitstekende dienstverlening, terwijl
rekening als voor derden. Daarnaast
staan van de Autoriteit Financiële Markten
de onafhankelijkheid van het beleggings-
hebben we uitgebreide management
(AFM), als fondsen die niet onder toezicht
fonds gewaarborgd is door de eigen
ervaring en financiële kennis. We zetten
staan. Nova Capital heeft een vergunning
onafhankelijke directie. Daar waar de
ons netwerk actief in om kwalitatief goede
van de AFM.
kennis niet in huis beschikbaar is, wordt
• Het gelieerde bedrijf Compact Financial
extern advies ingewonnen.
investeringsmogelijkheden aan te trekken. Rond deze investeringsmogelijkheden
Rendementsprognose
structureren we een beleggingsfonds.
Onze rendementsprognoses zijn realis-
Gedurende de looptijd verzorgen we
tisch opgesteld. We houden rekening met
ook de directievoering van de fondsen.
huurverlaging, met een bescheiden inflatie en met een voldoende budget voor on-
Volledige transparantie, dus duidelijkheid
derhoud en overige kosten. We rekenen
over de aankoop, over onze zakenpartners
niet met een verkoopwinst als gevolg van
en over onze eigen vergoedingen, vinden
een stijging van de prijs van de objecten.
we essentieel. Alle documenten zijn op aanvraag beschikbaar. Onze beloning
Voordelen van beleggen met
is afhankelijk van de prestaties van de
Solid Stone Investments
fondsen. De belangen van de Participan-
Solid Stone Investments is onderdeel
ten en die van de Initiatiefnemers lopen
van een groep gelieerde ondernemingen,
daardoor volledig parallel.
waaronder diverse ondernemingen die zich bezighouden met vastgoed. Solid
Voor elke belegging voeren we een ge-
Stone Investments maakt gebruik van het
degen aankooponderzoek uit: we laten
netwerk en de expertise van deze groep:
de technische, de juridische én de econo-
• Het gelieerde bedrijf Compact Real Esta-
mische aspecten van een voorgenomen
te Services BV verzorgt het technische
investering zorgvuldig onderzoeken
en commerciële beheer.
en beoordelen.
7
Organisatie
Eerder geplaatste beleggingsfondsen
• Solid Stone Investments is een kleine,
• City Investments CV - investerings
daadkrachtige organisatie.
volume € 8 miljoen, betreft 37 woningen
De initiatiefnemers zijn Bauke Bakhuizen,
in Maastricht (Vrijthof) en Rotterdam
Paul Lakeman, Wouter van Wetering
(Beurstraverse).
en Dick Braat. • Nova Capital B.V. is een compacte orga-
investeringsvolume € 19 miljoen,
nisatie, gespecialiseerd in het managen
betreft 35 woningen, een commerciële
van beleggingsfonsen. Nova Capital B.V.
ruimte van 250 m2 en 45 parkeer
wordt geleid door Harm Scholte en Ron Steenvoorden. • Compact Real Estate Services BV
plaatsen in Amsterdam (Waterlooplein). • Fonds voor Gemene Rekening De President - Een fonds dat heeft geïnvesteerd
(CRES) is een middelgrote, landelijk
in een nieuw en eigentijds bedrijfspand.
werkende organisatie met 20 mede-
Dit hoogwaardig en onder moderne ar-
werkers. CRES beheert ruim € 1 miljard
chitectuur gebouwde pand staat op het
aan vastgoed, bestaande uit 250.000
nieuwe bedrijventerrein De President in
m² winkels, kantoren en bedrijfshallen,
Hoofddorp. Het gebouw is langjarig ver-
1.100 woningen en 11 vakantieparken.
huurd aan een succesvolle Nederlandse
De organisatie wordt geleid door Willy
onderneming: het internationaal actieve
Miggelbrink en onderscheidt zich door hoogwaardig vastgoedmanagement.
modemerk Scotch & Soda. • Fonds voor Gemene Rekening Medi
Zie ook de website: compact-res.nl.
Arena - Een fonds dat heeft geïnves-
• Compact Financial Services BV heeft
teerd in een modern televisiestudio
3 voltijdsmedewerkers en wordt geleid
complex. Deze investering bestaat
door Anne Vergouw. Het is een klein,
uit een nieuw gebouwd complex met
zeer betrouwbaar en accuraat admini
diverse opnamestudio’s, kantoren en
stratiekantoor dat transparant werkt
diverse opslagruimtes en is gelegen in
door heldere communicatie, korte lijnen
Duivendrecht in de nabije omgeving
en duidelijke afspraken.
van de Amsterdam Arena. Het complex
Zie ook de website: compact-fs.nl.
is langjarig verhuurd aan Endemol.
Zie de bijlage voor een curriculum vitae van de initiatiefnemers.
8
• Maatschap 2Rocks Amsterdam -
4. Het beleggingsobject 4.1 Algemeen Het Fonds belegt in het winkelcentrum
Kernpunten:
Winkelcentra met deze samenstelling zijn
Veersche Poort, gelegen aan de Fazan-
• oppervlakte winkelcentrum 3.606 m²
relatief ongevoelig voor de economische
tenhof te Middelburg. Dit winkelcentrum is na voltooiing van de bouw op 15 oktober
bruto verhuurbaar vloeroppervlak; • Albert Heijn, Kruidvat, Marskramer, Mitra
conjunctuur en worden minder geraakt door de opkomst van online winkelen.
2008 geopend.
Slijterij, bakker, slager, bloemist, apo-
De bestedingen aan voedings- en genots-
Het Fonds kan dit object tegen goede
theek, lunchroom, kapper, modezaak;
middelen stijgen de laatste jaren juist en
voorwaarden verwerven en maakt daar-
• totale huur € 633.000 per jaar.
mee gebruik van de gedaalde prijzen op
dagelijkse boodschappen zijn bij uitstek producten die men direct vers in huis wil
de vastgoedmarkt. Het object biedt een
Het winkelcentrum is gebouwd in een halve
hebben en dus niet online koopt.
gedegen rendement gebaseerd op een
cirkel rond een deels overdekt binnen-
Winkelcentrum Veersche Poort biedt alle
stabiele huurstroom.
plein. De bovenliggende woningen horen
benodigde dagelijkse boodschappen op
niet bij het Beleggingsobject.
één goed bereikbare plek, met ruime
Redenen voor aankoop: • ligging in een groot verzorgingsgebied in de groeigemeente Middelburg; • een goedlopende Albert Heijn-supermarkt als publiekstrekker; • compleet en compact winkelcentrum gericht op de dagelijkse boodschappen;
parkeermogelijkheid. Het winkelcentrum functioneert goed en is volledig verhuurd. Trekker van het winkelcentrum is de supermarkt Albert Heijn, die 7 dagen per week open is. Rond het winkelcentrum is ruim voldoende gratis parkeergelegenheid. Het betreft
• kwaliteit van de huurders;
een typisch ‘boodschappencentrum’.
• marktconforme huurprijzen;
Het aanbod van winkels in het winkel
• 100% bezetting;
centrum voldoet voor alle dagelijkse
• goede bereikbaarheid en ruim voldoende
boodschappen aan de vraag (voedings-
gratis parkeermogelijkheid voor de deur;
en genotsmiddelen, drogisterijartikelen
• uitstekende staat van onderhoud.
en huishoudelijke artikelen).
“Een goedlopende Albert Heijn-supermarkt als trekker” “Supermarktbelegging: een veilige haven” (DTZ Zadelhoff)
9
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
4.2 De supermarktbeleggingsmarkt Supermarkten en boodschappencentra Aandeel voedings- en genotsmiddelen in totale besteding -
oorzaken. De supermarktbranche is een
24,5% -
solide en conjunctuurongevoelige branche.
22,5% -
Om te beginnen is het aandeel van voe-
-
(Bron CBS)
dings- en genotsmiddelen in de totale bestedingen van Nederlandse huishoudens de afgelopen jaren gestegen, zie bijgaande grafiek. Deze toename volgde op een trendbreuk in 2005, na een langjarige
Omzetontwikkeling Detailhandel j-o-i (2005=100) Supermarkten
afname van het aandeel van voedings- en genotsmiddelen in de totale consumptie.
130
Daarbij zijn ook de totale bestedingen aan
120
voedings- en genotsmiddelen gestegen. De omzet van supermarkten heeft mede hierdoor de afgelopen 10 jaar een gestage groei laten zien, terwijl de omzetgroei van de algemene detailhandel stagneerde en de omzet van non-food daalde (zie grafiek).
Nonfood
Detailhandel
110 100 90
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: gebasseerd op CBS cijfers; 2012 en 2013 zijn prognoses op basis van “Rabobank Cijfers & Trends, Sectorprognoses 2013, oktober 2012.
“Supermarktbranche is relatief ongevoelig voor de economische conjunctuur”
10
2012 -
-
2010 -
-
2008 -
-
2006 -
-
2004 -
-
2002 -
-
2000 -
-
1998 -
-
1996 -
-
1994 -
-
1992 -
-
1990 -
-
1988 -
-
1986 -
-
1984 -
-
1982 -
Achtergrondinformatie
-
12,5%
1980 -
14,5%
-
solide huurders gebleken.
-
1978 -
16,5%
supermarktketens, zoals Ahold, zijn zeer
-
-
een langdurige, stabiele omzet. Grote
7976 -
18,5%
-
-
door heeft een boodschappencentrum
-
1974 -
tuur hun dagelijkse aankopen doen. Hier-
20,5%
1970 -
Consumenten blijven ook in laagconjunc-
-
-
een ‘veilige haven’. Dit heeft diverse
1972 -
zijn een aantrekkelijke vastgoedbelegging
4.3 Locatie en demografie Ook over 2014 is de omzet in de
Het winkelcentrum ligt aan de noordzijde
branche gestegen.
van Middelburg, nabij de nieuwe door-
Er zijn in Nederland ongeveer 4.300
gaande weg N57 richting Veere, Vrouwen-
supermarktvestigingspunten. Het gemid-
polder, Serooskerke en Oostkapelle. Het
delde verkoop-vloeroppervlak (VVO) is
winkelcentrum bedient de wijken aan de
870 m². Supermarkten worden gemiddeld
noord- en noordwestzijde van Middelburg,
steeds groter.
met name de wijken Veersepoort, Klaren
De Albert Heijn-supermarkt in Veersche
beek, Nieuw Middelburg, Brigdamme,
Poort is met 1.151 m² VVO een middelgrote
Ramsburg en Sint Laurens. In totaal circa
supermarkt. De gemiddelde Albert Heijn-
7.200 inwoners. Daarnaast bedient het
supermarkt in Nederland heeft een VVO
winkelcentrum consumenten die buiten de
van 1.270 m². De Albert Heijn-supermarkt
stad ten noorden van Middelburg wonen,
in Veersche Poort heeft daarbij nog
onder andere in de steden en dorpen
de mogelijkheid om het oppervlak uit
Veere, Zanddijk, Gapinge, Grijpskerke en
te breiden.
Serooskerke, met circa 6.900 consumen-
Supermarktketens zijn continu op zoek
ten. Door de gunstige ligging bij een afrit
naar nieuwe en grotere vestigingen.
van de N57 is het winkelcentrum voor
Locaties zijn echter schaars omdat
deze mensen snel te bereiken. Het enige
supermarkten zich in Nederland niet vrij
alternatief voor hen is een solitaire super-
kunnen vestigen. Gemeenten leggen het
markt in Serooskerke.
aantal supermarkten per gebied vast en beperken daarmee het aantal supermarkt-
In de zomermaanden is er een grote
locaties. Voor een goede supermarktloca-
toevloed aan toeristen in Zeeland. Zij
tie is altijd een huurder te vinden.
zorgen in het algemeen voor een forse
Alhoewel de supermarktbranche zeer
aanvulling op de omzet van de winkeliers
competitief is, zijn de huurders in de
in Middelburg.
branche zeer solide gebleken. (Bronnen: DTZ Zadelhoff “De zekerheid
Uit het marktonderzoek blijkt dat het
van supermarkten”, Deloitte bedrijfsverge-
verzorgingsgebied voldoende groot is
lijking 2013, Rabobank branche-informatie
voor de supermarkt en de overige winkels
De ligging van winkelcentrum
supermarkten).
van winkelcentrum Veersche Poort.
Veersche Poort (Google maps)
“Gunstige ligging bij een afrit van de nieuwe N57”
11
Winkelcentrum De Veerschepoort - Middelbrug
De wijk Veersche Poort De wijken rondom winkelcentrum Veersche Poort kenmerken zich door een gevarieerde nieuwbouw. De wijken zijn in de afgelopen jaren ontwikkeld, waardoor het aantal inwoners sterk is gestegen. De gemeente Middelburg heeft circa 47.000 inwoners. Het aantal inwoners neemt nog toe, met name door toevoeging van woningen in de wijken Mortiere en ’t Zand. Het is de verwachting dat het inwonersaantal van Middelburg tot 2025 gestaag toeneemt. Het inwonersaantal zal in 2025 2,5% hoger liggen dan in 2009. Voor geheel Zeeland is de verwachting dat de bevolking stabiel blijft tot 2020 en daarna licht gaat dalen (bron: Gemeentelijk rapport Sociale staat van Zeeland).
“Gevarieerde nieuwbouw rond Veersche Poort” “Verzorgingsgebied voldoende groot”
12
4.4 De Huurders
Ingangs
Expiratiedatum
Huurder
datum
datum
Functie
Totale huur inkomsten per januari 2016
BVO
Huurprijs /m2 BVO
Ahold Europe Real Estate & Construction BV
Supermarkt
15-sep.-2008
14-dec.-2022
€ 293.703
1.777
€ 165
A.S. Watson (Property Continental Europe) BV
Drogist
15-sep.-2008
14-sep.-2018
€ 67.539
397
€ 170
Marskramer BV
Huishoud
15-sep.-2008
14-sep.-2018
€ 46.471
335
€ 139
De heer MA Mies (Prima Flora)
Bloemist
1-aug.-2011
31-jul.-2021
€ 17.303
70
€ 247
Echte Bakker Piet Daane VoF
Bakker
15-sep.-2008
14-sep.-2018
€ 20.874
85
€ 245
AR Invest BV (Van de Ven Mode)
Kleding
1-apr.-2014
31-mrt.-2024
€ 49.203
295
€ 167
Medsen Apotheek Veersche Poort BV
Apotheek
15-sep.-2008
14-sep.-2018
€ 57.610
314
€ 183
Cafetaria Lammers VoF
Horeca
1-apr.-2011
30-nov.-2024
€ 27.175
133
€ 204
Mitra Beheer BV
Slijterij
15-sep.-2008
14-sep.-2018
€ 27.790
102
€ 272
Keurslagerij Mol VOF
Slagerij
15-sep.-2008
14-sep.-2022
€ 25.597
98
€ 261
Totaal/gemiddeld:
€ 633.265
3.606
E 176,-
De woningen boven het winkelcentrum: de bewoners zijn trouwe klanten van de winkels 13
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
Reclamezuil Plein Vlaggenmasten
UNIT K
Plattegrond van het Beleggingsobject
14
ALBERT HEIJN
heeft circa 850 supermarkten en is met
De huur bedraagt 2,5% van de huidige
Supermarkt Albert Heijn (Ahold Real
een marktaandeel van 34% marktleider in
omzet, hetgeen een gangbare en financi-
Estate & Construction BV) is de grootste
Nederland (bron: Ahold-website). Voor de
eel gezonde verhouding is. In 2013 is de
huurder (46% van het huurinkomen). Het
financiële gegevens verwijzen we naar de
huurovereenkomst op verzoek van Ahold
huurcontract loopt tot eind 2022 en heeft
jaarrekening die via de website van Ahold
verlengd van september 2018 tot decem-
een gemiddelde huurprijs van € 165,- per
beschikbaar is.
ber 2022.
m². De supermarkt heeft een bruto vloer-
Dit alles toont naar onze mening aan dat
oppervlak oppervlak van 1.777 m². Het
De Albert Heijn-supermarkt in Veersche
de supermarkt goed functioneert en dat
verkoopgedeelte van de winkel zelf meet
Poort heeft een omzet van circa € 11,7
Ahold vertrouwen heeft in de locatie.
1.151 m². Het moederbedrijf, beursfonds
miljoen per jaar, circa € 225.000 per week
Twee bronnen binnen Ahold hebben dat
Koninklijke Ahold NV, staat garant voor
(bron: filiaalleider). Uit het in onze opdracht
nog eens bevestigd.
de (huur)verplichtingen (bron: Kamer
uitgevoerde marktonderzoek blijkt dat een
We hebben dan ook het volste vertrou-
van Koophandel). Koninklijke Ahold NV
supermarkt op deze locatie een uitstekende
wen in Veersche Poort als vestigingsplaats
boekte over 2014 een omzet van € 32,8
omzet kan maken en dat de omzet die
voor een supermarkt en twijfelen er niet
miljard, waaruit een winst resulteerde van
Albert Heijn nu maakt zelfs nog kan
aan dat Ahold het huurcontract ook na
€ 594 miljoen. Het Albert Heijn-concern
stijgen, zie onder 5.2 Marktonderzoek.
2022 continueert.
“Albert Heijn is marktleider in Nederland” “Veersche Poort is een bewezen uitstekende locatie voor een supermarkt, er zal daarom altijd interesse voor deze ruimte zijn”
15
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
KRUIDVAT Drogisterij Kruidvat (A.S. Watson (Property Continental Europe) BV) is onderdeel van de A.S. Watson Group, die weer deel uitmaakt van het aan de beurs van Hongkong genoteerde conglomeraat Hutchison-Whampoa, met een omzet van USD 53 miljard in 2013. Hutchison-Whampoa heeft grote belangen in havens en gerelateerde diensten, telecommunicatie, vastgoed, hotels, retail, energie en infrastructuur. A.S. Watson Group is de grootste health & beauty-retailer ter wereld, met 26 miljoen klanten per week, meer dan 10.000 vestigingen in 53 landen en meer dan 100.000 medewerkers (bron: website AS Watson). De formule Kruidvat heeft een zeer groot aanbod aan verzorgingsartikelen. Moederbedrijf A.S. Watson (Europe) Holdings BV staat garant voor de (huur)verplichtingen (bron: Kamer van Koophandel). Uit de gedeponeerde jaarrekening 2013 van A.S. Watson (Europe) Holdings BV blijkt een jaarwinst van € 172 miljoen en een eigen vermogen van € 1,2 miljard.
“De grootste health & beauty-retailer ter wereld”
16
MARSKRAMER
2012/2013 echter redelijk op peil.
Huurder Marskramer BV is onderdeel van
Het concern verwacht in 2014/2015 te
Blokker Holding BV, een familieonderne-
profiteren van verdere kostenreducties
ming, actief in 12 landen met 14 winkel
en de aantrekkende economie. Over de
formules en bijna 26.000 medewerkers.
formule Marskramer schrijft het concern
De formule Marskramer heeft circa 240
in zijn jaarverslag 2013/2014: “In het
winkels in Nederland en is gericht op
verslagjaar is in de organisatie en in de
wijken en dorpen, met winkels van gemid-
winkels veel veranderd. Een aantal winkels
deld 300 m². Marskramer heeft een zeer
werd volgens een nieuwe formule ingericht
groot aanbod aan huishoudelijke artikelen.
en kreeg een meer eigentijdse uitstraling.
Blokker Holding BV is aansprakelijk voor
In april van het verslagjaar werd een start
de (huur)verplichting (bron: Kamer van
gemaakt met een omvangrijke reorgani-
Koophandel). In het boekjaar 2013/2014
satie, waardoor het resultaat van Marskra-
heeft het concern een omzet van
mer in de komende twee jaar structureel
€ 2,5 miljard gerealiseerd en een winst
moet verbeteren. Marskramer zag de
na belastingen van € 61 miljoen. Met de
omzet dalen, maar wist door verlaging
economische neergang daalde de omzet
van de overhead, sluiting van enkele
van het concern van € 2,7 miljard in 2007
filialen en strikte kostenbeheersing het
naar de genoemde € 2,5 miljard. Ook het
resultaat te verbeteren.”
resultaat is teruggelopen. Kostenbesparin-
Het jaarverslag van Blokker Holding is in
gen hielden het resultaat ten opzichte van
te zien via de website: blokkerholding.nl.
“Marskramer wist het resultaat te verbeteren”
17
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
PRIMA FLORA Prima Flora is een bloemen- en plantenzaak (zie: primafloramiddelburg.nl); deze huurder is een lokale ondernemer. Het huurcontract is gesloten met de heer Mies. PIET DANE Piet Daane ‘De Echte Bakker’ is een lokale ondernemer met 3 filialen in Zeeland; 2 in Vlissingen en het onderhavige in Middelburg (pietdaane.zeeuwsebolus.nl/). Het huurcontract is gesloten met Echte Bakker Piet Daane VoF, bestaande uit de heer en mevrouw Daane.
Bij huurderswisselingen heeft Solid Stone Investments de expertise en het netwerk om een nieuwe huurder te contracteren.
18
VAN DE VEN FASHIONSHOPS Van de Ven Fashionshops (sinds 1928) is een familiebedrijf met kledingwinkels in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Zeeland (3 stuks in Zeeland: in Kapelle, Oost-Souburg en Middelburg) (bron: vandevenfashion.nl/). Het huurcontract was oorspronkelijk gesloten met dochter-onderneming en werkmaatschappij Textiel Mode v.d. Ven BV. Door verliezen vanaf 2011 kon deze vennootschap haar bankschuld niet meer betalen, waarna ze begin 2014 op eigen verzoek faillissement aanvroeg. De moedermaatschappij, AR Invest BV, heeft met 21 geselecteerde winkels een doorstart gemaakt. De onderhavige winkel is daar één van. In 2014 is een nieuw huurcontract gesloten met moeder maatschappij AR Invest BV. Het feit dat met de winkel in Veersche Poort een doorstart is gemaakt, geeft aan dat deze winkel goed draait. Ook volgens informatie van de filiaalleider draait de winkel een goede omzet, die ieder jaar nog toeneemt. De huur wordt altijd op tijd betaald.
“Goede omzet die ieder jaar toeneemt”
19
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
MEDSEN APOTHEEK Medsen Apotheek is onderdeel van AIO apotheken, een keten met ruim 40 apotheken en meer dan 550 medewerkers in Nederland. Het huurcontract is gesloten met Medsen Apotheek Veersche Poort BV. Uit de gedeponeerde balans 2013 van deze vennootschap blijkt een stijgend eigen vermogen. De apotheek heeft een deel van zijn ruimte onderverhuurd aan Haarstudio Veersche Poort. De kapper is via de achterzijde van het winkelcentrum ontsloten. CAFETERIA LAMMERS Het Cafetaria en de unit van Prima Flora waren oorspronkelijk één ruimte, in gebruik als cafetaria. In 2011 is de ruimte gesplitst in 2 units die separaat verhuurd zijn. De horecaruimte is toen verhuurd aan FFC Vastgoed BV (de ‘Kwalitalia’-formule). FFC heeft in Cafetaria Lammers een succesvolle exploitant gevonden. Cafetaria Lammers VoF (de heer Lammers) zet de exploitatie als zelfstandige huurder voort. Lammers is een lokale ondernemer met 2 vestigingen in Middelburg, zie cafetarialammers.nl. Cafetaria Lammers is al 50 jaar een begrip in Middelburg. Volgens onze informatie is het elke avond druk in de zaak.
20
KEURSLAGERIJ MOL Keurslagerij Mol (molmiddelburg.keurslager.nl) is een lokale ondernemer. Het huurcontract is aangegaan met Keurslagerij Mol VoF, de heer en mevrouw Mol. Keurslagerij Mol nam in 2012 de slagerij en het huurcontract over van de broer van de heer Mol. Met deze overname werd het huurcontract in 2012 gelijk met 10 jaar verlengd, tot 2022. Het oorspronkelijke contract liep tot 2018. De slagerij heeft een uitstekende naam in de omgeving en de heer Mol geeft aan dat hij uitermate tevreden is. MITRA Mitra Slijterij is met 125 eigen zaken en 90 franchisenemers de op één na grootste slijterijketen in Nederland en onderdeel van Koninklijke Distilleerderij M. Dirkzwager BV. Koninklijke Distilleerderij M. Dirkzwager BV staat garant voor de huurverplichtingen. Volgens de beschikbare informatie heeft het concern last van het economische klimaat. Uit de meest recente gedeponeerde jaarrekening (2012) blijkt een verlies van € 2,2 miljoen op een omzet van € 295 miljoen. Het concern reorganiseert, waarbij het een deel van de eigen winkels omzet naar franchiseonderne mingen. Het contract met Mitra loopt nog tot september 2018. Volgens infor matie van de filiaalleider draait deze winkel uitstekend.
21
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
4.5 Concurentiepositie van Albert Heijn Veersche Poort Huurniveau De huurniveaus variëren van € 139 tot € 272 per m² BVO: gemiddeld € 176 per m² BVO. Er is op dit moment geen leegstand: het gehele centrum is verhuurd. Uit de in onze opdracht uitgevoerde taxatie blijkt
Hieronder bespreken we de concurrentiepositie van de Albert Heijn-supermarkt Veersche Poort aan de hand van een overzicht van alle supermarkten in Middelburg (hieronder op de kaart aangegeven, met verkoopvloeroppervlak (VVO)).
dat het huidige huurinkomen gemiddeld 2,9% boven de markthuur ligt. We houden er daarom rekening mee dat de huurprijzen bij het einde van een huurcontract worden aangepast naar de marktconforme huur. Zie de rendementsprognose. Volgens informatie van de verkoper betalen alle huurders hun huur op tijd.
“Veersche Poort is de logische keuze voor de dagelijkse boodschappen”
22
De directe concurrent van Albert Heijn Veersche Poort is de Jumbo-supermarkt in de wijk Klarenbeek. Dit is een kleinere solitaire supermarkt met beperkte parkeergelegenheid en een minder goede bereikbaarheid. Ten zuiden van het Kanaal door Walcheren is een Emté-supermarkt gevestigd in het winkelcentrum Dauwendaele. Dit winkelcentrum ligt in de gelijknamige wijk en
Jumbo, Klarenbeek
bedient een ander, eigen verzorgingsgebied. Het winkelcentrum is overigens verouderd; de gemeenteraad heeft onlangs middelen gereserveerd voor renovatie van het winkelcentrum. In de naastgelegen wijk, Middelburg-Zuid, zijn een Emté, een Kruidvat en een Lidl gevestigd in een nieuwbouwcomplex. Dit complex bedient eveneens een ander, eigen verzorgingsgebied en lijkt goed te functioneren. Emté, Dauwendaele
Emté en Lidl, Middelburg-zuid 23
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
In de nieuwbouwwijk Stromenwijk-’t Zand,
Conclusie
aan de westkant van Middelburg, is een
Winkelcentrum Veersche Poort is een
nieuw gebouwd complex waarin een Spar
logische en goed bereikbare keuze voor
en een Aldi gevestigd zijn. Deze winkels
consumenten die wonen of werken in de
hebben een eigen verzorgingsgebied.
wijken ten noorden van het centrum, alsmede voor consumenten in de dorpen en
Aan de zuidrand van het historische
steden ten noorden van Middelburg.
centrum van Middelburg bevindt zich een
Voor een gedetailleerde beschrijving
tweede Albert Heijn-vestiging. Deze grote
van de concurrentiepositie verwijzen we
winkel is gevestigd in een klein verouderd
naar het marktonderzoek van Bureau
winkelcentrum, met een Action, een Gall
Spar en Aldi, Stromenwijk
& Gall en een Etos. Het complex aan de Pottenbakkerssingel ligt tussen de doorgaande weg (Het Groene Woud) en de gracht rond Middelburg (Binnengracht). Er is parkeermogelijkheid op maaiveld en een parkeergarage onder het complex. Door het oppervlak en de formuleoverlap is deze supermarkt tot op zekere hoogte een concurrent voor Albert Heijn Veersche Poort. Tot slot is in de wijk Griffioen, aan de noordwestzijde van Middelburg, nog een
Albert Heijn, Pottenbakkerssingel
kleine Aldi gevestigd.
Aldi, Griffioen 24
Stedelijke Planning.
Stadscentrum Middelburg Het historische stadscentrum van Middelburg heeft een zeer uitgebreid winkelaanbod en een unieke winkelbeleving. Middelburg trekt veel toeristen en dagbezoekers, en zij zorgen voor ongeveer een kwart van de omzet van de winkels in Middelburg. Voor de dagelijkse boodschappen gaan de mensen echter niet (altijd) het centrum in. In het historische stadscentrum (binnen de Binnengracht) zijn ook geen supermarkten gevestigd.
25
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
5. Aankooponderzoek 5.1 Bouwkundige aankoopkeuring We hebben een gedegen aankooponder-
Compact Real Estate Services BV (CRES)
zoek uitgevoerd. Dit onderzoek omvatte
heeft een bouwkundige inspectie uitge-
onder andere:
voerd. Daarnaast heeft CRES de tech-
5.2 Marktonderzoek
nische documentatie (bouwtekeningen
Bureau Stedelijke Planning BV heeft
• bouwkundige aankoopkeuring;
enzovoort) van het winkelcentrum bestu-
in onze opdracht een marktonderzoek
• marktonderzoek;
deerd. Uit deze keuring bleken geen
uitgevoerd naar het functioneren en het
• taxatie (waardebepaling);
technische gebreken.
perspectief van winkelcentrum Veersche Poort. Bureau Stedelijke Planning
• juridisch onderzoek. De rapporten zijn beschikbaar en worden
De volgende punten werden
(www.stedplan.nl) is specialist in
wel gesignaleerd:
vestigingsplaatsonderzoek en locatieon-
op verzoek toegezonden. Hieronder volgt een samenvatting van de rapporten.
derzoek in de winkelmarkt. De conclusies Asbest, bodemvervuiling
van het rapport zijn zeer positief.
De verkoper verklaart dat er geen asbest in het winkelcentrum verwerkt is
Het rapport bepaalt allereerst het verzor-
en dat de bodem voor het huidige
gingsgebied: het primaire verzorgings-
gebruik geschikt is.
gebied (7.205 inwoners in de wijken rond het winkelcentrum) en het secundaire
Coating plein en schilderwerk
verzorgingsgebied (6.930 inwoners in
betonkolommen
het gebied ten noorden van Middelburg).
De coating van het plein laat op verschil-
Uit betaalgegevens blijkt dat het primaire
lende plaatsen los. Deze coating dient
verzorgingsgebied evenveel klanten levert
hersteld te worden. Daarnaast dienen de
voor de supermarkt als het secundaire
betonkolommen op het plein geschilderd
verzorgingsgebied. Daarbovenop komen
te worden. In de exploitatielasten voor
nog de toeristen in de zomermaanden.
het eerste jaar is hiervoor een bedrag opgenomen.
Vervolgens gaat het rapport gedetailleerd in op de concurrerende supermarkten en
De grote schuifdeuren van de laad-los-
winkelcentra in en om Middelburg. Het
ruimte verkeren in matige staat
rapport concludeert dat een deel van de
In overleg met Albert Heijn als meest
supermarkten een eigen marktgebied
frequente gebruiker heeft de verkoper de
bedient en geen concurrent vormt voor
deuren ondertussen vervangen en deze
Albert Heijn Veersche Poort. De Albert
functioneren nu naar tevredenheid.
Heijn-supermarkt aan de Pottenbakkerssingel is hierop een uitzondering. Door
26
de grootte, het assortiment en de ligging
• Het boodschappencentrum moet zich
• Het winkelcentrum is goed compact
van de winkel is deze supermarkt tot
dan onderscheiden in compleetheid,
op zekere hoogte een concurrent van
compactheid en comfort: een compleet
Albert Heijn Veersche Poort. Daarnaast
pakket aan dagelijkse benodigdheden,
Het rapport plaatst de volgende
is de Jumbo-supermarkt in Klarenbeek
goed bereikbaar, voldoende parkeerge-
kritische kanttekeningen:
door de nabijheid een concurrent.
legenheid dichtbij en niet te groot.
• De oppervlakte van de supermarkt is
In een vergelijking tussen de vraag in het verzorgingsgebied en het aanbod
• Er moet een goede supermarkt zijn, als drager van het boodschappencentrum.
van winkels in het gebied becijfert Bureau
vormgegeven.
met het oog op de maximale omzet perspectieven ietwat aan de kleine kant. Er zijn echter fysieke mogelijkheden
Stedelijke Planning dat het verzorgingsge-
Voor Veersche Poort geldt:
bied ook een voldoende omzetpotentieel
• Winkelcentrum Veersche Poort vervult
heeft voor de overige winkels van het win-
een functie voor een voldoende groot
kaal en ongezellig, bovendien is de vloer
verzorgingsgebied.
vaak glad. Op dat punt mist het winkel
kelcentrum. Voor Albert Heijn in Veersche Poort verwacht Bureau Stedelijke Planning een maximale omzet van € 280.000 per week. De huidige omzet van circa
• Er zijn nauwelijks bedreigingen door ontwikkelingen elders. • Het winkelcentrum ligt op een logische,
€ 220.000 tot € 230.000 per week wordt
goed bereikbare locatie met prima par-
gezond genoemd (ook in verhouding tot
keermogelijkheid.
de huur), maar er is dus nog ruimte voor groei door verbetering van de winkel.
• Het winkelcentrum kent met de Albert Heijn-supermarkt een sterke drager. • De Albert Heijn-supermarkt wordt
om de supermarkt te vergroten. • De inrichting van het centrale plein is
centrum comfort. Een herinrichting annex betere aankleding van het plein zou wonderen doen. Deze punten zijn onderkend en oplosbaar. De supermarktunit kan eventueel in de toekomst vergroot worden met (een deel van) de unit van Marskramer. Voor de
Het rapport schetst tot slot het perspectief
geflankeerd door een compleet pakket
herinrichting van het centrale plein is door
voor winkelcentrum Veersche Poort in
aan dagelijks aanbod. Gegeven de snelle
de verkoper al een plan gemaakt dat het
het licht van het huidige functioneren en
ontwikkelingen in de retail zijn mutaties
Fonds, al dan niet aangepast, zal gaan
de trends en ontwikkelingen in de markt.
in de toekomst niet uit te sluiten, maar
uitvoeren. De kosten hiervoor zijn in de
Hieronder een verkorte weergave.
het winkelcentrum is zeker niet te groot
exploitatieprognose al meegenomen.
gedimensioneerd om te vrezen voor Algemeen:
langdurige leegstand.
• Een boodschappencentrum als Veersche Poort is redelijk ongevoelig voor de ingrijpende generieke ontwikkelingen in de detailhandel, omdat het fundament wordt gevormd door de supermarkt en het aanbod van dagelijkse en frequent
“Geen vrees voor langdurige leegstand bij boodschappencentra”
benodigde artikelen. 27
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
5.3 Taxatie (Waardebepaling)
5.4 Juridisch onderzoek
Het onafhankelijke taxatiekantoor Troostwijk
Notaris Schut|Van Os heeft de notariële
Taxaties BV (‘Troostwijk’) heeft een waar-
eigendomsakte en de notariële splitsings-
dering van het winkelcentrum uitgevoerd.
akte van het winkelcentrum bestudeerd.
Troostwijk waardeert het winkelcentrum
Uit dit onderzoek kwamen geen bijzonder
op een marktwaarde kosten koper (k.k.)
heden of anderszins zaken naar voren die
van € 8.700.000. De marktwaarde is het
de aankoop in de weg zouden kunnen
bedrag waartegen het object bij normale
staan.
gang van zaken verkocht zou kunnen worden. Troostwijk taxeert de markthuur van het winkelcentrum op € 609.000 per jaar (prijspeil januari 2015). De markthuur is het bedrag waarvoor het object in de huidige markt bij normale gang van zaken verhuurd zou kunnen worden. Onze koopprijs van € 8.600.000 ligt iets onder de getaxeerde marktwaarde. De actuele huurinkomsten liggen 2,9% boven de getaxeerde markthuur. In onze rendementsberekening houden we rekening met een aanpassing van de huren bij de respectievelijke einddata van de huurcontracten tot het marktconforme niveau.
“De taxatie onderbouwt de koopprijs”
28
6. Juridische structuur Het Fonds heeft de juridische vorm van
De beherend vennoot houdt het juridische
prospectusplicht conform de voorschrif-
een commanditaire vennootschap (CV)
eigendom van het Beleggingsobject, de
ten van de AFM; het Fonds maakt gebruik
naar Nederlands recht. Participanten kun-
beherend vennoot en het Fonds houden
van de hiervoor bedoelde vrijstelling. In
nen op verschillende wijzen deelnemen in
gezamenlijk het economische eigendom.
dit Memorandum is wel alle relevante
het Fonds, in privé, maar ook vanuit een
Alle vennootschappen worden opgericht
informatie opgenomen, zoals dat in een
rechtspersoon. De Participanten zijn wet-
op of nabij de startdatum van het fonds.
prospectus het geval zou zijn. Het Fonds
telijk slechts aansprakelijk tot maximaal
De Participanten boeken hun inleg over
wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.
het bedrag van hun inbreng en de nog
naar de notaris. De notaris draagt zorg
Vanaf jaar 7 zal gekeken worden naar een
niet uitgekeerde winsten, en kunnen niet
voor de koop en levering van het Beleg-
gunstig verkoopmoment. Het is dus de
verplicht worden tot bijstorting of terug-
gingsobject aan het Fonds.
verwachting dat het fonds tussen de 7
betaling van reeds genoten winsten (mits
en 10 jaar zal lopen. De participaties zijn
de Participant niet naar buiten toe optreedt
De participaties bedragen € 50.000
beperkt overdraagbaar (alleen met toe-
namens het Fonds). Het optreden naar
(exclusief 3% emissiekosten). Er dienen
stemming van alle Participanten).
buiten toe (het beheer) wordt verricht
ten minste 2 participaties afgenomen te
door de beherend vennoot (Beleggings-
worden. Met een minimuminleg van
fonds Veersche Poort Beheer BV).
€ 100.000 per Participant geldt er geen
De structuur is als volgt:
2Rocks Investment BV (Initiatiefnemer, h.o.d.n.
Nova Capital BV
Solid Stone Investments)
(Initiafiefnemer)
(commanditaire vennoten)
Compact RES BV (propertymanager)
Beherend vennoot
Beleggingsfonds
Participanten
Veersche Poort Beheer BV (beherend vennoot)
Veersche Poort CV
Gelieerde onderneming
delegeert het beheer aan de Initiatiefnemers
Compact FS BV (administratie)
Gelieerde onderneming Winkelcentrum Veersche Poort
29
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
7. Management Beheer/directievoering
Propertymanagement
Het beheer van het Fonds berust bij de
Het propertymanagement besteden we
beherend vennoot, Beleggingsfonds
uit aan Compact Real Estate Services BV
Veersche Poort Beheer BV. De beherend
(CRES). CRES zal verantwoordelijk zijn
vennoot besteedt het beheer uit aan de
voor het technische en commerciële be-
Initiatiefnemers, Solid Stone Investments
heer van het Beleggingsobject. Dit betreft
en Nova Capital, de beheerders.
onder ander het regelen van onderhoud,
De beheerder is verantwoordelijk voor
het factureren en innen van de huur, het
de directievoering van het Fonds. Dit
betalen van diverse kosten, het maken van
betreft onder andere het aansturen van
de servicekostenafrekening en het aan
alle externe partijen, waaronder proper-
sturen van een verhuurmakelaar.
tymanagement en financieel beheer, de besluitvorming over onderhoud, verhuur,
Administratie
financiën en aanverwante zaken, het peri-
De administratie besteden we uit aan
odiek informeren van de Participanten, het
Compact Financial Services BV (CFS). Dit
contact met en informeren van de bancai-
betreft de boekhouding, kwartaalrappor-
re financier en het houden van de jaarver-
tages en de jaarrekening van het Fonds en
gadering.
de beherend vennoot.
De beheerder mag rechtshandelingen verrichten in overeenstemming met de doel-
Rapportages en jaarvergadering
stellingen van het Fonds en het belang
De beheerder brengt per half jaar verslag
van de Participanten, binnen de begro-
uit over de gang van zaken in het Fonds.
ting en in lijn met dit Memorandum. Voor
Eens per jaar wordt een vergadering ge-
belangrijke besluiten, zoals het bezwaren
houden met de Participanten.
of vervreemden van het Beleggingsobject en het aangaan van geldleningen, heeft
Zie onder 3. Solid Stone Investments en
de beheerder altijd de goedkeuring nodig
Nova Capital voor een korte toelichting op
van de meerderheid in de vergadering
CRES en CFS.
van Participanten.
“Scherpe, marktconforme prijzen en een uitstekende dienstverlening”
30
31
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
8. Financiële kenmerken en rendementsprognose Aankoop
financiering en de aannames in de rende-
onderpand eens per 3 jaar waarderen
Het winkelcentrum wordt rechtstreeks
mentsprognose zijn gebaseerd op deze
(dan wel tussentijds, indien de bank dit
gekocht van Dunavast I BV, een dochter
indicatie.
noodzakelijk acht). Het is gebruikelijk dat
vennootschap van Green Real Estate BV.
• hoofdsom € 5.200.000;
de bank eisen stelt aan de LTV gedurende
De verkoper heeft het winkelcentrum
• Aflossing 1,0% van de oorspronkelijke
de looptijd van de financiering. Wanneer
vanaf 2008 in bezit. De verkoper is niet gelieerd aan de Initiatiefnemers.
hoofdsom op jaarbasis, bij een maximale
op een toetsingsmoment blijkt dat de
‘Loan to Value’ (‘LTV’) van 65%;
LTV hoger is dan de LTV eis, dan zal de
• rente 3,2% op jaarbasis, 7 jaar vast Ten behoeve van de koop is door partijen een overeenkomst getekend. Deze over-
(indicatief);
bank naar verwachting extra aflossing verlangen.
• de juridische looptijd van de lening is
eenkomst kan door de verkoper niet meer
7 jaar, met een verlengingsoptie onder
Op basis van de ontvangen indicatie zal
ontbonden worden.
voorwaarden tot 10 jaar;
deze afspraak er als volgt uitzien:
• de afsluitprovisie bedraagt 0,5% over Inbreng Participanten (eigen vermogen)
de hoofdsom.
Het totale eigen vermogen van het Fonds
• Bedraagt de LTV meer dan 65% maar niet meer dan 70%, dan wordt de
(het totaal van de participaties) bedraagt
De rente
bij aanvang € 4,4 miljoen. De Participanten
De rente is indicatief, dat wil zeggen
storten hun participatie bij de notaris. Bij
gebaseerd op de marktrente op het
voorkeur nemen de Participanten meerdere
moment dat de indicatie werd uitge-
participaties af, waardoor het Fonds uit
bracht, verhoogd met de door de Bank
een beperkt aantal Participanten zal bestaan
gehanteerde opslag. De rente wordt
dient het Fonds de vrije kasstroom af
en een directe betrokkenheid mogelijk is.
definitief vastgezet op het moment dat
te lossen Er kan dan (tijdelijk) geen
Het Fonds kan van start indien het gehele
het Fonds van start gaat en kan dus
uitkering aan de Participanten plaats
eigen vermogen gecommitteerd en
hoger of lager uitvallen naargelang de
vinden. De vrije kasstroom is het saldo
gestort is.
marktrente stijgt of daalt. In de rende-
van de netto-inkomsten uit de huur,
mentsprognose rekenen we uit voorzich-
na betaling van de rente en betaling of
tigheid met een rente van 3,5%.
reservering van 16% exploitatiekosten.
Hypothecaire financiering
aflossing verhoogd naar 2%; • Bedraagt de LTV meer dan 70% maar niet meer dan 75%, dan wordt de aflossing verhoogd naar 3%; • Bedraagt de LTV meer dan 75%, dan
(vreemd vermogen) Het vreemd vermogen van het Fonds zal
De LTV-eis
Door de reguliere aflossing daalt de
worden gefinancierd door een financiële
De loan to value ratio is de hoogte
lening. Daardoor zal de LTV in principe
instelling (“de Bank”). We hebben hiervoor
van de uitstaande lening gedeeld door
ook dalen.
een indicatie van een bank ontvangen.
de waarde van het Beleggingsobject
De hiernavolgende beschrijving van de
(het onderpand). De Bank zal het
32
De juridische looptijd
De belangrijkste zijn:
De initiële juridische looptijd zal naar verwachting 7 jaar zijn, derhalve tot eind
vergoeding bij vervroegde aflossing. Voor het Fonds betekent dit dat
• De Bank heeft het recht om diverse
aflossing gedurende de eerste 7 jaar
2022. Het fonds verwacht een verlen-
kosten aan het Fonds door te bereke-
in principe niet zonder vergoeding
gingsoptie van 3 jaar overeen te komen
nen. Bijvoorbeeld kosten van gerech
aan de Bank kan gebeuren. Wanneer
onder de voorwaarde dat het huur
telijke procedures, maar ook kosten
het Fonds de lening na de eerste 7 jaar
contract met Albert Heijn verlengd is
als gevolg van kostenverhogende
kortlopend verlengt, kan aflossing
of een huurcontract met een andere
bepalingen van De Nederlandsche
zonder vergoeding geschieden.
supermarkt gesloten is.
Bank NV of van nationale of buitenlandse monetaire autoriteiten.
Overige te verwachten voorwaarden: • Indien Albert Heijn de huurovereen-
De risico’s die verbonden zijn aan het financieren met vreemd vermogen zijn
• In de Algemene Voorwaarden van
komst opzegt, mogen er geen uitke-
financiële instellingen is veelal een
ringen aan Participanten plaatsvinden
clausule opgenomen over de mogelijke
beschreven in het hoofdstuk ‘Risico’s’.
totdat er een nieuwe huurovereenkomst gesloten is. • Bij toetreding of wijziging van Partici panten zal de Bank mogelijk goedkeuring moeten verlenen. Dit zou de Participanten kunnen beperken in hun mogelijk heden om hun participaties over te dragen aan derden. Tot slot zal in de Algemene Voorwaarden van de Bank een aantal clausules opge nomen kunnen zijn, dat invloed kan hebben op het rendement van het Fonds.
33
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
Uitgangspunten rendementsprognose De totale fondsinvestering is als volgt opgebouwd:
Aankoop: Aankoop k.k.
8.600.000
Overdrachtsbelasting Kosten verwerving (makelaar) Totaal directe aankoopkosten
13,6 x de huur
516.000
6,0 %
86.000
1,0 %
9.202.000
Externe initiatiekosten
50.000
Kosten Solid Stone Investments
200.000
Financieringskosten (% van financiering)
26.000
Totaal initiatiekosten
0,50 %
276.000
Totale fondsinvestering
9.478.000
Eigen vermogen
4.400.000
46 %
5.200.000
54 %
Bancaire financiering Totaal fondsfinanciering
9.600.000
In kas bij aanvang
122.000
Toelichting De fondsinvestering bestaat uit de directe
ontvangen offertes. Het betreft hier het
opstellen van de diverse overeenkom-
aankoopkosten en de initiatiekosten.
marktonderzoek, fiscaal advies, bouw-
sten en het Informatiememorandum,
De directe aankoopkosten zijn:
kundig onderzoek, taxatie, juridisch
alsmede het aansturen van de diverse
• koopprijs van het Beleggingsobject,
advies en de notaris (beoordeling van
externe partijen en het aantrekken van
€ 8.600.000, 13,6 keer de jaarhuur;
de eigendomsakte, de splitsingsakte,
• overdrachtsbelasting, 6% van de koopsom; • courtage externe makelaar, 1% van de koopsom. De initiatiekosten bedragen in totaal € 276.000 en bestaan uit de volgende
de CV-overeenkomst en de overeenkomst van beheer, de oprichting van beherend vennoot, het opstellen van de
Er resteert een kaspositie voor onver-
koopakte, het passeren van de leve-
wachte uitgaven en voor de herinrichting
ringsakte en van de hypotheekakte);
van het plein.
• kosten van Solid Stone Investments; dit betreft de vergoeding voor het structu-
• de externe initiatiekosten; deze zijn
reren van het Fonds: de selectie en de
34
de afsluitprovisie van de Bank;
de commanditaire vennootschap en de
onderdelen: begroot op basis van ervaringscijfers en
de bancaire financiering; • kosten bancaire financiering; dit betreft
aankoop van het beleggingsobject, het
De algemene uitgangspunten en jaarlijkse kosten zijn als volgt:
Algemene uitgangspunten:
• De kosten van onderhoud zijn ruim
Rente Bank
3,5 %
begroot: vrijwel al het onderhoud komt
Aflossing Bank
1,0 %
namelijk ten laste van de huurders en
Index huur jaar 1 en 2
1,0 %
niet ten laste van de eigenaar. De werke-
Index huur latere jaren
2,0 %
lijke onderhoudskosten over 2014 liggen op ongeveer de helft van deze begroting.
Exploitatiekosten, % van huurwaarde of huurinkomen: Vergoeding beheerder
• De overige exploitatiekosten betreffen
4,0 %
Administratie
1,0 %
onder andere onroerendezaakbelasting,
Propertymanagement
2,5 %
verzekeringen en eventuele makelaars-
Kosten onderhoud
4,5 %
Overige exploitatiekosten
4,0 %
Totaal exploitatiekosten
kosten. • De verkoopprijs van het beleggings object bij het einde van de looptijd van
16,0 %
Kasreserve
100.000
Verkoopprijs
9.950.000
Winstdeling beheerder
25 %
het Fonds is berekend door het geprog13,6 x de huur
nosticeerde huurinkomen in jaar 10 te vermenigvuldigen met de factor waar tegen nu aangekocht wordt (koopprijs gedeeld door de huur). Er wordt dus
Toelichting
geen rekening gehouden met verkoopwinst door reële prijsstijging van het
Algemene uitgangspunten
we rekening met 2% inflatie conform de
• De rente van de bancaire financiering
streefnorm van de Europese Centrale
is gebaseerd op de ontvangen indicatie
Bank en de huidige verwachtingen.
voor een vaste rente met een looptijd
vastgoed. • Winstdeling: indien de beheerder van het Fonds succesvol beleid voert, resulteert dit in een hogere waarde van het Beleg-
Exploitatiekosten
gingsobject. De beheerder deelt in dit
De jaarlijkse exploitatielasten zijn als volgt
succes op basis van een aan de verkoop-
is eveneens gebaseerd op de ontvangen
begroot als percentage van de huur:
winst gerelateerde vergoeding. Deze
indicatie.
• De vergoeding voor de beheerder betreft
vergoeding wordt bij verkoop bepaald
van 7 jaar, zoals hierboven beschreven. • De aflossing van de bancaire financiering
• De huren worden jaarlijks geïndexeerd
de vergoeding voor beheer/directievoering
en bedraagt 25% van het positieve
met het consumentenprijsindexcijfer
van het Fonds. Zie onder ‘Management’ voor
verschil tussen de verkoopopbrengst
een beschrijving van de werkzaamheden.
(verkoopprijs minus gerelateerde
(CPI), de inflatie. Op dit moment is de inflatie laag, circa 1%. De eerste 2 jaar
• De kosten van de administratie en het
kosten) en de totale investering
van de looptijd van het fonds rekenen
propertymanagement zijn externe kosten
(€ 9.478.000). De belangen van Partici-
we daarom met een huur- en kostenin-
die rechtstreeks aan het Fonds gefactu-
panten en de beheerder lopen hierdoor
dex van 1%. Vanaf het 3e jaar houden
reerd worden.
geheel parallel. 35
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
Prognose van de winst, de kasstroom en de balans
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Prognose Exploitatie
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Opbrengsten Huurwaarde 634.900
641.249
654.074
667.155
680.499
694.109
707.991
722.151
736.594
751.325
Huurderving 0,2% 0,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 3,1% 3,1% 2,9% 2,9% Huurinkomen 633.546
639.882
646.519
659.450
672.639
686.091
685.762
699.477
715.526
729.836
Kosten Exploitatiekosten
-131.584
-102.600
-104.652
-106.745
-108.880
Rente lening Bank -183.605
-181.760
-179.915
-178.069
-176.224
Exploitatieresultaat 318.357 355.522
361.953
374.636
387.535
-111.057
-113.279
-115.544
-117.855
-120.212
-174.379
-172.533
-170.688
-168.843
-166.998
400.655
399.950
413.245
428.828
442.627
Exploitatierendement 7,2% 8,1% 8,2% 8,5% 8,8% 9,1% 9,1% 9,4% 9,7% 10,1% Gemiddeld exploitatierendement
8,8%
Afschrijving initiatiekosten
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
Exploitatieresultaat na afschrijving 290.757
327.922
334.353
347.036
359.935
373.055
372.350
385.645
401.228
415.027
Prognose Uitkering
1
Huurinkomen 633.546 Exploitatiekosten
-131.584
2
3
4
5
6
7
8
9
10
639.882
646.519
659.450
672.639
686.091
685.762
699.477
715.526
729.836
-102.600
-104.652
-106.745
-108.880
-111.057
-113.279
-115.544
-117.855
-120.212
Rente lening Bank -183.605
-181.760
-179.915
-178.069
-176.224
-174.379
-172.533
-170.688
-168.843
-166.998
Aflossing bank -52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
-52.000
303.522
309.953
322.636
335.535
348.655
347.950
361.245
376.828
390.627
Kasstroom 266.357 Onttrekking kas Voor uitkering beschikbaar
22.000
288.357
303.522
309.953
322.636
335.535
348.655
347.950
361.245
376.828
390.627
Uitk. per participatie van € 50.000
3.277
3.449
3.522
3.666
3.813
3.962
3.954
4.105
4.282
4.439
Direct rendement
6,6%
6,9%
7,0%
7,3%
7,6%
7,9%
7,9%
8,2%
8,6%
8,9%
Gemiddeld direct rendement
7,7%
36
Toelichting
Verkoopresultaat
Deze prognose is opgesteld op basis van
Verkoopopbrengst
9.950.000
de eerder beschreven uitgangspunten:
Verkrijgingsprijs
-9.202.000
• Jaar 1 (2016) is als geheel jaar opgenomen.
Brutoverkoopresultaat
748.000
• De huur wordt jaarlijks geïndexeerd.
Verkoopkosten
1%
-99.500
• Vanaf 2016 wordt uit oogpunt van
Verkoopresultaat voor winstdeling
648.500
voorzichtigheid rekening gehouden met
Berekening winstdeling:
huurverlaging bij afloop van de huurcon-
Verkoopopbrengst
tracten.
Verkoopkosten
• De totale exploitatiekosten bedragen 16% van de huurwaarde. • De exploitatiekosten in jaar 1 zijn ver-
Verkrijgingsprijs inclusief kosten Verkoopwinst na correcties Winstdeling beheerder
9.950.000
-99.500
-9.478.000
372.500
93.125
hoogd met € 30.000 ten behoeve van
de herinrichting van het plein.
Verkoopresultaat na winstdeling beheerder
555.375
• De initiatiekosten ad € 276.000 worden geactiveerd en over een looptijd van 10 jaar afgeschreven. • Uit de bruto verkoopopbrengst worden de verkoopkosten en de eventuele
Einduitkering
winstdeling van de beheerder betaald en
wordt de banklening afgelost. Daarnaast
Verkoopopbrengst
9.950.000
valt het kassaldo vrij. Het saldo is be-
Verkoopkosten
-99.500
schikbaar voor uitkering aan de parti-
Winstdeling
-93.125
cipanten. Deze slotuitkering vormt het
Restschuld hypotheek
-4.680.000
indirect rendement.
Netto kasstroom uit verkoop
5.077.375
Saldo liquiditeitsreserve
100.000
Beschikbaar voor uitkering
5.177.375
Einduitkering per participatie
58.834
Terugbetaling inleg per participatie
50.000
Einduitkering per participatie
8.834
Einduitkering per participatie inclusief inleg
58.834
Indirect rendement
17,7%
Gemiddeld indirect rendement over 10 jaar
1,8%
Gemiddeld direct rendement
7,7%
Totaal direct en indirect rendement
9,5%
37
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
Rendementsprognose Uit de bovenstaande prognose volgt het
houdend met een minimumkassaldo van
verwachte rendement:
€ 100.000. Deze uitkering vanuit het
• het gemiddeld exploitatierendement
kassaldo vormt het directe rendement. Wanneer de fondsdirectie het op enig
bedraagt 8,8% per jaar
moment noodzakelijk acht om een ho-
• het gemiddeld direct rendement be-
gere kasreserve aan te houden, zou het
draagt 7,7% per jaar • het gemiddeld indirect rendement be-
kunnen zijn dat niet de volledige toename van het kassaldo wordt uitgekeerd.
draagt 1,8% per jaar • het gemiddeld totaal rendement (direct
• Indirect rendement: de einduitkering aan de participanten na verkoop van
en indirect) bedraagt 9,5% per jaar • Direct rendement: de toename van het
het Beleggingsobject vormt het indirect rendement.
kassaldo wordt uitgekeerd, rekening
Rendementsprognose per jaar: Jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Eind
Prognose Exploitatie
2016
Voor uitkering beschikbaar
288.357 303.522 309.953 322.636 335.535 348.655 347.950 361.245 376.828 390.627 5.177.375
2017 3.449
2018 3.522
2019 3.666
2020 3.813
2021
2022
3.962
3.954
2023
2024
4.105
2025
Uitk. per participatie van € 50.000
3.277
Direct rendement
6,6% 6,9% 7,0% 7,3% 7,6% 7,9% 7,9% 8,2% 8,6% 8,9%
Gemiddeld direct rendement
7,7%
Gemiddeld indirect rendement 1,8% Gemiddeld totaalrendement 9,5%
De percentages van het directe en indi-
(exclusief de 3% emissiekosten).
recte rendement zijn berekend door de
In de 10 jaren daarna wordt het directe
uitkering te delen door het ingebrachte
rendement uitgekeerd. Na 10 jaar wordt
kapitaal (x 100%).
het Beleggingsobject verkocht, het restant van de banklening afgelost en de
Hierboven is een berekening gegeven
(netto-) opbrengst uitgekeerd. Daarnaast
voor een participatie van € 50.000.
valt dan de kasreserve vrij. Het directe
Bij aanvang wordt € 50.000 ingelegd
(voorlopige) rendement wordt per kwartaal uitgekeerd.
38
4.282 4.439
58.834
9. Fiscale aspecten Fiscaliteit voor Nederlands ingezetenen
Indien middels een rechtspersoon wordt
Het Fonds is fiscaal transparant, dat wil
deelgenomen die is onderworpen aan de
zeggen dat de inkomsten belast wor-
vennootschapsbelasting, is het aandeel
den bij de Participanten. Voor natuurlijke
van de Participant in een positief resul-
personen voor wie de participatie niet
taat van het Fonds tegen 20% vennoot-
behoort tot het vermogen van een onder-
schapsbelasting belast (huidige tarief tot
neming, worden de inkomsten vanuit het
€ 200.000 belastbare winst). Verder kan
Fonds in de heffing van inkomstenbelas-
een vastgoedbeleggingsvennootschap
ting betrokken als ‘inkomen uit sparen en
een herinvesteringsreserve aanwenden
beleggen’ (box 3). Voor de berekening
wanneer ze participeert in het Fonds. Bo-
van het inkomen wordt een fictief ren-
vendien kan ze een herinvesteringsreserve
dement van 4% aangehouden over de
vormen voor het aandeel in de mogelijke
waarde in het economische verkeer van
verkoopwinst bij verkoop van het beleg-
de bezittingen minus de schulden op 1
gingsobject.
januari van het jaar. Dit inkomen wordt belast tegen 30% inkomstenbelasting.
Voor meer gedetailleerde informatie over
Effectief wordt dus 1,2% belasting gehe-
de fiscaliteit sturen we op verzoek graag
ven over de waarde van de participatie.
een aanvullend memorandum toe.
“Verwacht totaal rendement 9,5% voor belasting”
39
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
10. Risico’s Algemene risico’s
Vreemd vermogen
variabele rentebasis gecontinueerd, zodat
Het rendement van het Fonds kan beïn-
De financiering met vreemd vermogen
het Fonds vanaf jaar 7 zonder rentescha-
vloed worden door diverse algemene fac-
(de bankfinanciering) brengt risico’s met
de kan aflossen, wanneer een gunstig
toren, waaronder bijvoorbeeld:
zich mee. Wanneer het Fonds zich niet
verkoopmoment zich voordoet. Het ren-
• nationale en internationale politieke
aan de financieringsvoorwaarden houdt,
tepercentage na jaar 7 is dus niet bekend
kan de financiering vervroegd opeis-
en kan een positieve of negatieve invloed
• wijzigingen in wet- en regelgeving;
baar worden en kan de Bank overgaan
hebben op het rendement.
• economische ontwikkelingen;
tot gedwongen verkoop van het Beleg-
Door de reguliere aflossingen daalt het
• ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
gingsobject. De Bank kan besluiten om de
risico dat gerelateerd is aan het vreemd
• ontwikkelingen op de bancaire markt.
financiering aan het einde van de looptijd
vermogen.
ontwikkelingen;
niet, of tegen ongunstiger voorwaarden te Ontwikkelingen in de detailhandel
verlengen. Wanneer geen nieuwe financier
Inflatie
De detailhandel heeft de laatste jaren in
gevonden wordt, zal het Beleggingsobject
Het gerealiseerde rendement is mede af-
toenemende mate last van concurrentie
verkocht moeten worden, met mogelijk
hankelijk van de inflatie in Nederland: de
van aankopen via internet: de overstap
een lagere opbrengst.
huren worden jaarlijks verhoogd op basis
van de consument van ‘bricks’ (traditio-
De Bank heeft het recht om diverse kos-
van de consumentenprijsindex (CPI).
nele winkels), naar ‘clicks’ (webwinkels).
ten aan de debiteur door te berekenen.
De gevolgen worden met name gevoeld
Bijvoorbeeld kosten van gerechtelijke
Leegstand en huurdaling
bij de branches muziek, boeken, kleding,
procedures, maar ook kosten als gevolg
Verder heeft eventuele leegstand een
schoenen, speelgoed en de doe-het-zelf-
van kostenverhogende bepalingen van De
negatieve invloed op het rendement. Na
branche. Deze ontwikkeling zorgt voor
Nederlandsche Bank NV of van nationale
opzegging van een huurcontract of bij een
leegstand van winkels in de mindere win-
of buitenlandse monetaire autoriteiten.
eventueel faillissement van een huurder
kelstraten (zogenaamde aanloopstraten)
Verder neemt de bank naar verwachting
moet een nieuwe huurder voor de be-
en verouderde winkelcentra. De fysieke
een zogenaamde loan-to-value-clausule
treffende ruimte gevonden worden. De
winkel blijft echter een aantal voordelen
op van 65%. Dit betekent dat de hoogte
kortstondige leegstand in de periode na-
houden: directe beschikbaarheid van het
van de lening niet meer dan 65% van de
dat een huurder vertrokken is en voordat
product, persoonlijk advies, vers product,
door de Bank getaxeerde marktwaarde
de nieuwe huurder intrekt, wordt frictie-
beleving (voelen, zien en ruiken van het
van het Beleggingsobject mag bedragen.
leegstand genoemd. Indien niet tijdig een
product), geen verzendkosten of retour-
Overschrijding van deze norm kan leiden
nieuwe huurder gevonden wordt, ontstaat
kosten, gemakkelijker garantie en retour-
tot een extra aflossingsverplichting voor
leegstand. Verder bestaat er het risico dat
neren. Om deze redenen denken we dat
het Fonds. De rendementsverwachting is
een nieuwe huurder alleen gevonden kan
winkelcentra voor de dagelijkse bood-
mede afhankelijk van het uiteindelijke
worden tegen een lagere huurprijs. In het
schappen altijd goed blijven functioneren.
rentepercentage. De rente wordt voor 7
gepresenteerde rendement is rekening
Winkelcentrum Veersche Poort biedt
jaar vastgezet. Na afloop van de vaste-
gehouden met lagere huurinkomsten door
precies deze dagelijkse boodschappen.
renteperiode wordt de financiering op
huurverlaging.
40
Wanneer de werkelijke leegstand en/of
schades kunnen niet verzekerd worden
Waardeontwikkeling van het
huurverlaging hoger uitvalt, komt het wer-
(waaronder natuurrampen, terroristische
Beleggingsobject
kelijke rendement lager uit.
aanslagen en oorlogen) en komen voor
Tot slot heeft de verkoopopbrengst van
rekening van het Fonds.
het Beleggingsobject een positieve of
Debiteurenrisico
negatieve invloed op het rendement. De
Het risico van gemiste huurinkomsten
Milieu
verkoopopbrengst is mede afhankelijk van
door niet-betalende huurders. Wanneer
Mogelijke milieurisico’s, zoals de aanwe-
de huuropbrengst, de huurders, de loop-
een huurder zijn huur niet wil of kan
zigheid van asbest of bodemverontreini-
tijd van de huurcontracten en van de situ-
betalen, duurt het doorgaans enige tijd
ging, worden in het aankooponderzoek in
atie op de vastgoedmarkt op dat moment.
voordat de niet-betalende huurder uit de
kaart gebracht.
ruimte vertrokken is en een nieuwe huurder gevonden is. Wanneer de huurvorde-
Beperkte verhandelbaarheid
ring oninbaar blijkt, mist het Fonds een
De beoogde looptijd van het Fonds is 7
deel van zijn huurinkomsten.
tot 10 jaar. Wanneer het Beleggingsobject door (markt)omstandigheden niet tijdig
Kosten
tegen de juiste condities verkocht kan
Wanneer de werkelijke kosten van het
worden, kan de looptijd van het Fonds
Fonds hoger uitvallen, zal het werkelijke
langer zijn dan 10 jaar. De participaties
rendement lager uitvallen dan verwacht.
zijn beperkt overdraagbaar. De Participant
Zo kunnen bijvoorbeeld de onderhouds-
loopt dus het risico dat hij de participatie
kosten in de praktijk hoger blijken te zijn
langer moet aanhouden dan voorzien.
dan begroot, ondanks de zorgvuldig en ruim opgestelde kostenbegroting.
Fiscaal risico De fiscale behandeling van het Fonds is
Onverzekerde schade
vooraf bij de belastingdienst getoetst.
Het Fonds sluit een opstal- en aansprake-
Het zou echter kunnen gebeuren dat de
lijkheidsverzekering tegen de meest voor-
wetgeving of jurisprudentie gedurende de
komende risico’s. In het geval van schade
looptijd wijzigt, waardoor de belastinghef-
heeft het Fonds een eigen risico. Bepaalde
fing voor de Participant toch wijzigt.
41
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
11. Scenarioanalyses De gepresenteerde rendementsprognose is zorgvuldig en naar
De gevoeligheid van het rendement voor een wijziging in de af-
beste inschatting opgesteld. De aannames die aan de prognose ten
lossing op de bankfinanciering is als volgt:
grondslag liggen, kunnen echter in de werkelijkheid anders blijken. De risico’s hebben we in hoofdstuk 10 beschreven. Wijzigingen in
Aflossing banklening
het rendement ten opzichte van het verwachte rendement van
Percentage
Indirect rendement
Totaal
9,5%, die het gevolg zijn van afwijkingen van de aannames, be-
1,00% 7,7%
1,8%
9,5%
schrijven we hier. De grijze balk geeft telkens het basisscenario
1,25% 7,5%
2,0%
9,5%
aan, waarop het hiervoor geschetste rendement berekend is.
1,50% 7,3%
2,3%
9,6%
Direct rendement
Gevoeligheidsanalyse De factoren die de meeste invloed op het uiteindelijke rendement
De gevoeligheid van het rendement voor een wijziging in de ver-
hebben, zijn:
koopopbrengst is als volgt:
• de inflatie; Verkoopopbrengst
• rente bancaire financiering; • aflossing bancaire financiering
Factor
Indirect rendement
Totaal
• de verkoopopbrengst.
13,1 7,7% 1,1%
8,8%
13,6 7,7% 1,8%
9,5%
14,1 7,7% 2,4%
10,1%
De gevoeligheid van het rendement voor een wijziging van 0,5%
Direct rendement
in de inflatie (na jaar 2) is als volgt: Inflatie
Wanneer we de hiernaaststaande wijzigingen in de uitgangspunIndirect rendement
Totaal
ten voor inflatie, huur en verkoopopbrengst combineren, ontstaan
1,50% 7,5%
1,0%
8,5%
de volgende scenario’s.
2,00% 7,7%
1,8%
9,5%
2,50% 8,0%
2,4%
10,4%
Inflatie na jaar 1
Direct rendement
Tegenvallend scenario: • De inflatie blijft langdurig laag: 1,5%. • De rente op de bankfinanciering wordt 4% en de aflossing
De gevoeligheid van het rendement voor een wijziging in de
wordt 1,5%. • Het Beleggingsobject wordt verkocht tegen een lagere factor van
definitieve rente op bankfinanciering is als volgt:
13,1 keer de huur. Rente banklening Percentage
Indirect rendement
Totaal
3,00% 8,2%
1,8%
10,0%
3,50% 7,7%
1,8%
9,5%
4,00% 7,1%
1,8%
8,9%
42
Direct rendement
Het werkelijke rendement is dan als volgt: Tegenvallend scenario:
1
Prognose Exploitatie
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Voor uitkering beschikbaar
236.655 253.138
258.231
269.482 280.855 292.351
290.262 301.804
315.461
327.286
Uitk. per participatie van € 50.000
2.689
2.877
2.934
3.062
3.192
3.322
3.298
3.430
3.585
3.719
Direct rendement
5,4%
5,8%
5,9%
6,1%
6,4%
6,6%
6,6%
6,9%
7,2%
7,4%
Gemiddeld direct rendement 6,4% Gemiddeld indirect rendement 0,9% Gemiddeld totaalrendement 7,3%
Positief scenario: • De inflatie stijgt naar 2,5% (het langjarig historisch gemiddelde). • De rente op de bankfinanciering wordt vastgezet op 3% en de aflossing wordt 1%. • Het Beleggingsobject wordt verkocht tegen een factor van 14,1 keer de huur. Het werkelijk rendement is dan als volgt: Positief scenario:
1
Prognose Exploitatie
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
2
3
Voor uitkering beschikbaar
314.587
329.488
353.506
369.041
384.925
386.767
Uitk. per participatie van € 50.000
3.575
3.744
3.844
4.017
4.194
4.374
4.395
4.580
4.793
4.986
Direct rendement
7,1%
7,5%
7,7%
8,0%
8,4%
8,7%
8,8%
9,2%
9,6%
10,0%
338.311
4
5
6
7
8 403.015
9 421.761
10 438.804
Gemiddeld direct rendement 8,5% Gemiddeld indirect rendement 3,1% Gemiddeld totaalrendement 11,6%
“Tegenvallend scenario: 7,3% rendement” “Positief scenario: 11,6% rendement”
43
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
12. Betrokken Partijen Veersche Poort CV werkt samen met de volgende partijen: • Propertymanager:
Compact Real Estate Services BV
• Administrateur:
Compact Financial Services BV
• Aankopend makelaar:
Van Gorkom & Partners Vastgoed Adviseurs BV
• Notaris:
Schut | Van Os Notarissen NV
• Vestigingsplaatsonderzoek:
Bureau Stedelijke Planning BV
• Taxatie:
Troostwijk Taxaties BV
44
Uitnodiging om te participeren Nova Capital in samenwerking met Solid Stone Investments nodigt u graag uit om te participeren in dit Fonds. Hiertoe kunt u via het onderstaande telefoonnummer of emailadres het inschrijfformulier opvragen. Heeft u vragen over deze beleggingspropositie? Bel of mail ons. Wij geven graag antwoord.
Nova Capital B.V.
Solid Stone Investments
Harm Scholte
Wouter van Wetering
Ron Steenvoorden
Dick Braat
Demmersweg 92
Koninginneweg 11
7556 BN Hengelo
1217 KP Hilversum
Telefoon: 053-480 31 60
Telefoon: 035-625 06 26
Mail:
[email protected]
Mail:
[email protected]
Website: www.novacapital.nl
Website: www.solidstone.nl
45
Winkelcentrum De Veersche Poort - Middelburg
Bijlage 1 Curriculum vitae van de initiatiefnemers
Bauke Bakhuizen (1974) heeft na zijn
Wouter van Wetering (1970) studeerde
Harm Scholte (1971) heeft in juli 2012
hbo-studie de makelaarsopleiding ge-
bouwkunde aan de hts te Haarlem en
Nova Capital B.V. opgericht en is daarbij
volgd. Na zijn studie is hij begonnen bij
management, economie en recht aan de
benoemd als Directeur.
Arthur Andersen Real Estate Services
heao in Den Haag. Hij begon zijn loopbaan
(nu Deloitte). Na de periode bij Arthur
bij de vastgoedafdeling van de gemeente
Bij Nova Capital is hij verantwoordelijk voor
Andersen is hij bij de vastgoedbeheer
Den Haag. In 1999 is hij gaan werken bij
het beheer van de vastgoedbeleggings- en
organisatie M.O.G. Vastgoedmanagement
Woningbeheer NV, aanvankelijk als senior
ontwikkelfondsen en de periodieke rap-
gaan werken. Hierna volgden enkele jaren
adviseur en later als hoofd van de afdeling
portages naar de participanten, alsmede
als zelfstandig adviseur, waarna hij in
Advies. In 2003 is hij overgestapt naar
de dagelijkse aansturing van het kantoor in
2009 met Lakeman en Van Wetering
Meeus Vastgoedmanagement, waar hij
Hengelo.
de samenwerking 2Rocks Estate is
in februari 2004 toetrad tot het directie
begonnen.
team. Vanaf 2009 is hij betrokken bij
De heer Scholte studeerde Technische Be-
2Rocks Estate.
drijfskunde aan de Universiteit Twente. Hij
Paul C. Lakeman (1952) is vanaf 1978 tot
heeft elf jaar ervaring in het bankwezen.
en met 1995 makelaar te Baarn geweest
Dick Braat (1967) studeerde bedrijfs
De eerste zes jaar in diverse functies bij
bij Prins Makelaars. Tot 2005 was Paul
economie aan de Erasmus Universiteit
ING Bank N.V. Daarna heeft hij de overstap
lid van het managementteam van het
te Rotterdam en voltooide in 2002 zijn
gemaakt naar Staalbankiers. Aanvanke-
beursgenoteerde vastgoedfonds Uni-
makelaarsopleiding. Na zijn studie is hij
lijk als Business Banker en later als Senior
Invest. Daarna is Paul samen met Bauke
in 1992 begonnen bij Arthur Andersen
Private Banker en Vestigingsleider van het
Bakhuizen aan de slag gegaan bij Hooge
Accountants & Co (nu Deloitte). In 1997
kantoor in Enschede.
Raedt Asset Management B.V. als asset-
werd hij projectcontroller bij Multi
manager vastgoed. Vanaf 2009 is hij
Development Corporation. Vanaf 1999
Van maart 2008 tot en met september
betrokken bij 2Rocks Estate.
tot 2007 heeft hij als vastgoedfinancier
2012 is de heer Scholte werkzaam geweest
gewerkt bij achtereenvolgens MeesPierson,
als Statutair Directeur van Homburg
Fortis Bank en ABNAmro/Bouwfonds.
Capital B.V. voordat hij met zijn nieuwe
Vanaf 2007 werkt hij als zelfstandig
onderneming Nova Capital een deel van
ondernemer. Dick is lid van het Royal
de bedrijfsactiviteiten overnam via een
Institute of Chartered Surveyors (RICS).
management buy out.
In 2014 is hij met Bauke, Paul en Wouter Solid Stone Investments gestart.
46
Ron Steenvoorden (1944) is per 11 juli 2012
In de periode april 2011 tot en met eind 2011
benoemd als Directeur van Nova Capital B.V.
en juli 2012 tot en met september 2012
BIJLAGE 2 tot en met 7
vervulde de heer Steenvoorden de functie
De overige bijlagen worden op
Hij heeft bedrijfseconomie gestudeerd aan
van Statutair Directeur bij Homburg
verzoek toegezonden.
de Universiteit van Amsterdam (cum laude
Capital B.V. Daarnaast vervulde de heer
afgestudeerd) en voor het accountants-
Steenvoorden adviesfuncties bij verschil-
examen bij het NIVRA.
lende bedrijven en was hij commissaris bij Light Hold B.V.
Na een korte periode werkzaam geweest te zijn in het bedrijf van zijn vader, na diens overlijden, werkte hij gedurende 26 jaar bij C&A Nederland in diverse functies. Hij was daar onder andere Directiesecretaris, Hoofd van het Verkoopbureau, Sectorleider en Leiding van het hoofdkantoor. Midden 1996 is hij CFO geworden bij We International B.V. en in augustus 2000 CFO bij Vroom & Dreesmann Warenhuizen B.V. Vanaf 2004 is hij werkzaam als zelfstandig ondernemer en heeft hij gefunctioneerd als Financieel Directeur van Wilgenhaege Vastgoed N.V. (van juni 2005 tot 1 mei 2011), Wilgenhaege Fondsen Management B.V. (van juni 2005 tot 1 juli 2010) en Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. (van november 2008 tot 1 juli 2010). Wilgenhaege Fondsen Management is de beheerder van het beleggingsfonds Propertunity NL N.V.
47
2Rocks 2Rocks is een veelzijdig vastgoedspecialist op het gebied van Investment, Management en Development. 2Rocks biedt betrouwbare onroerendgoeddiensten en -oplossingen door gebruik te maken van de 2Rocks onroerendgoedspecialisten en de specialismen van de aan 2Rocks gelieerde ondernemingen, zoals Solid Stone Investments. 2Rocks wordt geleid door Bauke Bakhuizen, Paul Lakeman en Wouter van Wetering, samen goed voor een kleine 100 jaar aan ervaring. Zoals op het gebied van asset management van hoogwaardige vastgoedportefeuilles, beheer, onderhoud en verhuur alsmede van aanen verkoop van onroerend goed tot en met het voeren van administraties. 2Rocks is ontstaan als managementorganisatie voor het beheren en managen van vastgoedportefeuilles. Het productportfolio is uitgebreid tot een 360 graden aanbod waarmee wij voor u optimale rendementen kunnen realiseren.
SOLIDSTONE INVESTMENTS
Solid Stone Investments is een aan 2Rocks gelieerde onderneming.
