Sessie B. Kantoren: beheer, onderhoud en investeringen
Francesco Franchimon Promovendus Public Health Engineering for Built Environment, TU Eindhoven en Medewerker Deerns raadgevende ingenieurs
John Bergs Adviseur, BenR
Sander Holm Kwaliteitsadviseur, BAM Advies & Engineering
Kantoren: beheer, onderhoud en investeringen Ir. F. Franchimon Promovendus Leerstoel Public Health Engineering for Built Environments Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Eindhoven Expertisegroep Onderzoek, Bouwfysica en Energie (OBE) Penningmeester ISIAQ.nl
Productiviteit (1): Luchtkwaliteit
Bron: Seppanen et al, 2006
6 maart 2008
5 veld studies (Call Centres) 2 laboratorium studies (Bureau taken)
Bron: Wargocki et al, 2000
Ir. F. Franchimon
Productiviteit (2): Thermisch Comfort
Ervaren thermisch comfort correlaties/associaties: (i) werknemers stress (ii) werknemers overcommitment met werk (iii) werknemers ervaren privacy Bron: Derksen et al, Geaccepteerde publicatie (gebaseerd op Afstudeerwerk) Bron: Saari et al, 2006
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Life Cycle Costing (LCC) Luchtbehandeling Jaarlijke kosten Luchtbehandeling € 70,00
Kosten per werknemer per jaar
€ 60,00
€ 50,00
€ 40,00
annuïteit energie onderhoud
€ 30,00
€ 20,00
€ 10,00
€ 0,00 1
2
Ventilatievoud
Bron: Deerns LCC Model
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
3
Levensduur 25 jaar Rente 5%
Opbrengsten in LCC ⇒ LCC&Y (Yields) Jaarlijke Kosten en Opbrengsten
3%
Kosten/Opbrengsten per werknemer per jaar
€ 1.600,00
2%
€ 1.400,00 € 1.200,00 € 1.000,00 Extra Jaarkosten Productiviteitswinst
€ 800,00 € 600,00 € 400,00
Loonkosten € 47.700 (CBS)
€ 200,00 € 0,00 1
2
3
Ventilatievoud
Bron: Deerns LCC Model
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Bouwproces Ontwerp
Concept Voorlopig Ontwerp
Definitief Ontwerp
Installatie
Bestek Aanbesteding Uitvoering Oplevering
Adviseurs
Gebruik
Bewoners Installateur I Opdrachtgever
6 maart 2008
Onderhoud & beheer
Ir. F. Franchimon
Installateur II Facilitair Bedrijf
Sebastian Gommers, Technische Universiteit Eindhoven, Opleiding Building Services email:
[email protected]
Ontwerp (1): Schimmels Minimal water activity
microorganism
aw > 0.65 (xerohygrophilic species)
Aspergillus fumigatus group A. repens goup
aw > 0.80
Penicillium brevicompactum Wallemia sebi Aspergillus candidus
(mesohygrophilic species)
aw > 0.90 (hydrophillic species)
A. flavus A. versicolor Cladosporium sphaerospremum Penicillium chrysogenum P. cyclopium P. frequentans P. piceum Scopulariopsis brevicaulis Absidia corymbifera Acremonium murorum Alternaria alternata
Setpoints in zomer 18 C / winter 20 C http://www.niceday.ca/air_ duct_cleaning.html
Percentiel
http://www.microbes.info/
Cladosporium cladosporioides Fusarium spp Gliocladium roseum Mucor spp Penicillium spp Stachybotrys chartarum Trichothecium roseum
Bronnen: Schleibinger et al, 2004 Bronswijk van, 1981
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Filter
Kanalen
10
61
27
20
69
32
30
76
38
40
81
42
50
85
47
60
89
53
70
92
60
80
95
68
90
97
78
100
100
119
Bron: Nederlands Referentiejaar uit ISO 15927-4
Jaap Balvers, Technische Universiteit Eindhoven, Opleiding Building Services email:
[email protected]
Ontwerp (2): Fijnstof Median Ratio 0.2-0.3 µm during Workdays 1,0
Alle ratiovrschillen zijn significant (P<0.001)
0,8 0,7 0,6 0,5
Workplace A
Workplace B
before maintenance
6 maart 2008
range: 0 - 0,80
0,0
range: 0 - 0,86
0,1
range: 0 - 0,90
0,2
range: 0 - 1,96
0,3
range: 0 - 0,69
0,4 range: 0 - 2,74
Ratio 0.2-0.3 µm [-]
0,9
Workplace C
after maintenance
Ir. F. Franchimon
Jaap Balvers, Technische Universiteit Eindhoven, Opleiding Building Services email:
[email protected]
Ontwerp (2): Fijnstof
Indoor and Outdoor PM10 during Weekend
30
30
25
25
PM10 (µg/m3)
PM10 (µg/m3)
Indoor and Outdoor PM10 during Workdays
20 15 10 5
20 15 10 5
0
0 0,0
6:00
12:00
18:00
0,0
6:00
12:00
Outdoor, workdays before maintenance Outdoor, worksdys after maintenance
Indoor, workdays before maintenance Indoor, workdays after maintenance
Outdoor, weekend, before maintenance Outdoor, weekend after maintenance
Indoor, weekend before maintenance Indoor, weekend after maintenance
Indoor and Outdoor 0.2-0.3 µm during Weekend
0.2-0.3µm (particles/l)
Indoor and Outdoor 0.2-0.3 µm during Workdays
0.2-0.3µm (particles/l)
18:00
Time (hr)
Time (hr)
160.000 120.000 80.000 40.000
160.000 120.000 80.000 40.000 0
0 0,0
6:00
12:00
0,0
18:00
6:00
Outdoor, workdays before maintenance Outdoor, worksdys after maintenance
6 maart 2008
12:00
18:00
Time (hr)
Time (hr) Indoor, workdays before maintenance Indoor, workdays after maintenance
Outdoor, weekend, before maintenance Outdoor, weekend after maintenance
Ir. F. Franchimon
Indoor, weekend before maintenance Indoor, weekend after maintenance
Installatie
0,7 g/m2
0,4 g/m2
1,0 g/m2
1,3 g/m2
Bron:Holopainen et al, 2002
P2
: laag olie residu en afgedekt vervoer en opslag op bouwplaats : geen eisen Bron: Ineke Thierauf
6 maart 2008
0,2 g/m2
0,4 g/m2
0,7 g/m2
1,0 g/m2
1,3 g/m2
0,2 g/m2
Clean
Significant verschil P1 en P2 (P <0,008)
P1
Clean
Ir. F. Franchimon
Onderhoud & Beheer
VDI 6022 (Hygiene requirements for ventilation and air-conditioning systems and –units)
Filters:
Bron: Weschler CJ, 2003
Bron: Bekoe et al, 2008
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Toekomst
Volledig geautomatiseerd kwaliteitssysteem
Bio-sensoren (Anthrax sensoren)
Ambient Intelligent environments (Koppeling van alle technologie incl. PDA etc)
Persuavive Technology (interactie systeem – bewoner/beheerder)
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Bouwproces Ontwerp
Concept Voorlopig Ontwerp
Definitief Ontwerp
Installatie
Bestek Aanbesteding Uitvoering Oplevering
Adviseurs
Gebruik
Bewoners Installateur I Opdrachtgever
6 maart 2008
Onderhoud & beheer
Ir. F. Franchimon
Installateur II Facilitair Bedrijf
Dank voor uw aandacht
Tot ziens bij Thematafel J: KWALITEITSBORGING
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Referenties Bekoe G, Clausen G, Weschler CJ, 2008. Sensory pollution from bag filters, carbon filters and combinations. Indoor Air 18(1): 27-36 Bronswijk, J. E. M. H. (1981). House dust biology for allergists, acarologists, and mycologists." NIB Publishers, Zoelmond; Zeist, The Netherlands Derksen T, Franchimon F, Bronswijk van JEMH, manuscript submitted for publication Holopainen R, Tuomainen M, Asikainen V, Pasanen P, Sateri J, Seppanen O, 2002. The effect of cleanliness control during installation work on the amount of accumulated dust in ducts of new HVAC installations. Indoor Air 12 (3):191-197 Saari A, Tissari T, Valkama E, Seppanen O, 2006. The effect of a redesigned floor plan, occupant density and the quality of indoor climate on the cost of space, productivity and sick leave in an office building – A case study. Building and Environment 41(12): 1961-1972 Seppanen O, Fisk WJ, Lei QH, 2006. Ventilation and performances in office work. Indoor Air 16(1): 28-36 Schleibinger H, Keller R, Rüden H, 2004. Indoor Air Pollution by Microorganisms and Their Metabolites. IN: The Handbook of Environmental Chemistry, Springer Berlin / Heidelberg, Germany: 149-177 VDI 6022 Hygiene requirements for ventilation and air-conditioning systems and –units. 2006, Berlijn, Duitsland Wargocki P, Wyon DP, Sundell J, Clausen G, Fanger PO, 2000. The effects of outdoor air supply rate in an office on perceived air quality, Sick Building Syndrome (SBS) symptoms and productivity. Indoor Air 12(2): 113-128 Weschler CJ, 2003. Indoor/outdoor connections exemplified by processes that depend on an organic compound's saturation vapor pressure. Atmospheric Environment 37(39-40): 5455-5465
6 maart 2008
Ir. F. Franchimon
Ir. John Bergs Directeur/adviseur BenR
Gezonde en productieve kantoren; beoordeling met GreenCalc+
Aanleiding
Gezondheid en productiviteit als kwaliteitsaspect
Integraal onderdeel van duurzaamheidbeoordeling
Toevoeging module aan GreenCalc+
Initiatief BenR i.s.m. Nibe
In opdracht van Wereldhave en Rijksgebouwendienst
Onder verantwoordelijkheid St. Sureac
Uitgangspunten
Kantoren: ontwerp en bestaand
Systematiek ook geschikt voor andere gebouwtypen
Op basis van bestaande kennis (onderzoek) en recente inzichten
Basis: gezondheidsmodule binnen Duurzaam Vastgoedrendement Model Wereldhave
Vooralsnog geen directe koppeling met database GreenCalc+
Vooralsnog separaat prototype in Excel (DGMR)
Model
6 hoofdaspecten, 16 deelaspecten
39 agentia, waarvan 11 beheer-gerelateerd
Bepaling a.d.h.v. tekeningen, bestek, PvE, foto’s, informatie over beheer en onderhoud
Hoofdaspect
Deelaspect
Agens
Indicator
Criterium
Bepaling
Binnenlucht
Bouwmaterialen
Radon
Ventilatie
getal
bestek PvE
Materialen
soort
bestek
hoeveelheid
tekening
Agentia
Per agens gewicht toegekend
Gezondheid Productiviteit
Voorbeelden Agens Radon Te hoge temperatuur Belemmering uitzicht Hoogspanningslijnen Te weinig ruimte
Gewicht gezondheid 90 30 10 90 10
Gewicht productiviteit 0 90 10 10 70
Bepaling kwaliteit gebouw/beheer per agens Classificatie:
Klasse D: voldoet niet aan Bb of algemeen geaccepteerde minimum normen (0 punten)
Klasse C: voldoet aan Bb of algemeen geaccepteerde minimum normen (1 punt)
Klasse B: goed (2 punten)
Klasse D: best mogelijke (3 punten)
Op basis van criteria (prestaties, kenmerken gebouw, elementen, installatie en beheer, bouwjaar)
Voorbeeld classificatie kwaliteit Emissies wegverkeer Filterkwaliteit geen filter F6 en lager F7 F8 actief kool of elektrostatisch
Zone luchtkwaliteit binnen buiten D C D B D A C A B A
Werkwijze
Bepaal per agens de gebouw/beheer kwaliteit
Kwaliteitscijfer (0 tot 3) Eventueel weging van gebouwdelen naar gebruiksoppervlakte
Vermenigvuldig met wegingsfactor gezondheid en productiviteit per agens
Score Gezondheid en score Productiviteit per agens
Sommatie per hoofdaspect en totaal
Verdeling punten over hoofdaspecten Hoofdaspect Binnenlucht Thermisch comfort Geluid Licht en uitzicht Straling Gebruiksveiligheid en bruikbaarheid
Productiviteit 27% 18% 20% 15% 1% 20%
Gezondheid 59% 9% 6% 6% 7% 14%
Van score naar Index
Referentie gebouw en beheer: standaard kantoorgebouw Rijksgebouwendienst 1990
Index = (score project / score referentie) x 100
PI te vertalen naar productiviteitsverlies (€ of %) Productiviteitsverlies [%] D
C
B
A
Kwaliteitsklasse
12 10 8 6 4 2 0 0 -2
1000
2000
3000
4000
Productiviteitsscore
Praktijkresultaten
Gebouw Duiven Apeldoorn Haarlem Leeuwarden Groningen oudbouw Groningen renovatie Lelystad Terneuzen Almere, ontwerp Almere, ontwerp
PI 141 127 110 106 121 128 155 166 166 241
GI 150 121 124 104 107 131 157 183 174 215
Opmerkingen Ventilatie > 60 m3/hr.pp, IB Matig onderhoud installatie (o.a. filtervervanging) Geen aanvullende ventilatie rookkamer, printers/copiers Recirculatie, geen aparte ruimte aparatuur Natuurlijke ventilatie, sporadisch afzuiging Gegarandeerde ventilatie, betonkernactivering Beoordeling Rgd Beoordeling Rgd State of the art, 2007 Geoptimaliseerd ontwerp
Mogelijk vervolg
Verbetering prototype v.02 (lay out, help files)
Praktijkervaring (externe) betrouwbaarheid; werkwijze beoordeling
Onderzoek naar validiteit: relatie tussen berekeningsresultaat en ervaren gezondheid/productiviteit (building in use onderzoek)
Integratie in GreenCalc+
Uitbreiding naar andere gebouwtypen
Nationaal Congres Gezond Binnen B. Kantoren: Beheer, Onderhoud en Investeringen about over
6 maart 2008
ir. Sander Holm, Milieucoördinator Utiliteitsbouw
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen People -
gezondheid arbeidsproductiviteit veiligheid persoonlijke ontwikkeling communicatie (attente bouwer) verantwoorde inkoop
Planet
- voorkomen negatieve milieueffecten
Profit
- duurzaam rendement
synergie
MVO
BAM Utiliteitsbouw Verschillende petten: - Aannemer - Ontwikkelende bouwer - Architect en ingenieursdiensten - Technisch beheer - Office Up (revitalisering) - Facilicom Duet (samenwerking tussen hard en soft services) - BAM Vastgoed (ontwikkeling) - BAM PPP (publiekprivate-samenwerkingsprojecten) - BAM Duurzaam (leveren energie en financiering van additionele kosten)
Wie? Trigger? idealisten / eigen ontwikkeling - persoonlijke overtuiging, weten wat ze willen 'grote' gebruiker/eigenaar - corporate social responsibility 'kleine' gebruiker/eigenaar - exploitatieberekeningen/terugverdientijden - vaste prijs beheer en onderhoud overheid - PPS - voorbeeldfunctie beleggers - duurzaam vastgoedrendement - huurdersbinding
Afspraken voor ontzorging Valkuilen - ontwikkelingen bijhouden als gebruiker - na oplevering verslapt het onderhoud Vastomlijnde dienstverlening - sterke inkoopkracht - planning en kwaliteit
Maatregelen in praktijk Ontwerp - afstemming luchttoevoer en filtering op locatie - bereikbaarheid ventilatiesystemen - voorkomen vocht in kanalen - stofarme detaillering en materiaalgebruik - voorkomen tocht - reinigbaarheid afwerkingsniveau Vooraf nadenken over facility management!
Maatregelen in praktijk Schoonmaak - afspraken maken over schoonmaak, onderhoudsintervallen - ‘opvoeding’ van de gebouwgebruiker efficiëntieslag Catering - informeer over gezonde artikelen en subsidieer Inrichting/arbo - voorkom stofnesten (b.v. op kasten) - restafvalprullenbakken op arbo hoogte - inrichting tochtplekken (entree) - (tevredenheids)onderzoek
Office Quality Scan Integraal informatieve huisvestingsanalyse voor de bestaande kantorenmarkt - snel, praktisch en laagdrempelig - Brengt op sympathieke manier balans of disbalans - tussen organisatie en gebouw in beeld
Huisvestingsanalyse:
MRI-scan van een bedrijfsgebouw Technische aspecten
Gebruikersaspecten
Financiële aspecten
€
Office Quality Scan BAM's huisvestingsanalyse voor bedrijven
- bouwkundige conditie - klimaatconcept en installaties - energieverbruik - duurzaamheid en flexibiliteit - locatie - bedrijfsproces - imago - comfort - gezondheidsaspecten - wet- en regelgeving - verbruikskosten - onderhoudskosten - arbeidsproductiviteit - werkplekkosten
Bestaand kantoor Vragen: - regelgeving? - energieverbruik? - technische staat?
Bestaand kantoor Vragen: - regelgeving? - energieverbruik? - technische staat? Pijnpunten: - ventilatie - temperatuur - tocht - condens - reiniging - losliggende kabels Vervolg: Renovatie gericht op het verbeteren van gezondheidsaspecten
Bestaand kantoor Maatregelen - mechanische ventilatie - isolatie en nieuwe kozijnen met HR++ - voorkomen condensplekken - aanpassingen kabelgoten - onderhoudsplan en monitoring
Bedankt voor de aandacht
[email protected]
