Beheer en onderhoud Nationaal Muziekkwartier
Nihad Mesevic Coördinator onderhoud Bereikbaar: Gemeente Enschede Hengelosestraat 51 Postbus 20 7500 AA Enschede 053-4818424 06-13695226
[email protected]
Programma • Vastgoedbedrijf Enschede • Prestatiecontract • Resultaatgericht Vastgoedonderhoud
(Gemeente Enschede) (Gemeente Enschede) (Strukton Worksphere)
Vastgoedbedrijf Enschede • Vastgoedbedrijf Enschede • Pilot project NMK • Visie op beheer en onderhoud
Prestatiecontract • • • • • •
Waarom een prestatiecontract? Voorbereiding / aanbesteding Inhoud contract NMK Nieuwe rol als opdrachtgever Ervaringen Kritische succes factoren
Waarom een prestatiecontract??? • Het creëren van een zo groot mogelijk gemeenschappelijk belang • Reduceren van de voorspelbare risico’s • Opdrachtnemer uitdagen
"het genereren van een doelmatig gebruik voor de huurder en een hierop aansluitend aangenaam en veilig verblijf voor haar klanten/bezoekers en werknemers“
Voorbereiding / aanbesteding • • • •
Contractvorm / contractduur Inhoud contract Organisatiedoelstellingen Procedure
Inhoud contract NMK • Technisch beheer (Voorraadbeheer, Wet – en regelgeving, Milieubeheer, Revisie en onderhoudsvoorschriften, Conditiemeting en MOP, Administratie en registratie, Meetrapportages comfort )
• Preventief / correctief onderhoud (Risicoanalyse, Reinheid technische ruimtes, Filters luchtbehandeling, Materialen, Dagtank NSA, Vervangen van lampen)
• Functionele prestatie-eisen (Comforteisen, Bedrijfszekerheid, Technisch conditieniveau, Contractuele technische levensduur, Cijfer klanttevredenheid)
• Groeimodellen (Energie groeimodel, Taakstellen budget storingen en klachten, Comforteisen)
Inhoud contract NMK • • • • •
Waarborgen primaire bedrijfsprocessen Waarborgen kantoorprocessen Kwaliteit van de installaties handhaven Het kosteneffectief beheren en onderhouden van de installaties Optimaliseren van de facilitaire processen in relatie tot Technisch Beheer en Onderhoud van de installaties
Nieuwe rol als opdrachtgever • • • • •
Beoordeling prestatie-eisen Toezicht operationeel (dagelijks) niveau Toezicht tactisch niveau Jaarlijkse evaluatie Gele en rode kaart constructie
Ervaringen • • • • •
Flexibiliteit Kennis uit de markt Kosten Eigen capaciteit Klanttevredenheid
• Kennis en kunde opdrachtnemer • Kennis in huis m.b.t. contractbeheer • Weerstand in organisatie
Kritische succes factoren • Van operationeel naar resultaat gestuurd opdrachtgever • Samenwerking wederzijds, partnerschap • Voldoende tijd nemen voor implementatie
Strukton Worksphere Menno Buijs – contractmanager Vera Bolder – stagiaire Pioneering / Strukton
Functie rollen •
Namens opdrachtgever : Vastgoedbedrijf Enschede – Nihad Mesevic (Coördinator onderhoud) – Theo Sanderink (Senior projectleider technisch beheer)
•
Namens gebruiker: Nationaal Muziekkwartier – Marco Rouw (Manager Techniek en Productie)
•
Namens Stichting Pioneering – Glenn Stern(procesmanager) – Vera Bolder (stagiair)
•
Namens opdrachtnemer Strukton Worksphere – Twan van Oorschot (contractmanager, technisch) – Erwin Belga (beheertechnicus) – Menno Buijs (contractmanager, bouwkundig)
Stappenplan Fase
Inhoud
Resultaat
Fase 0
Projectteam samenstellen en Kickoff RGVO
RGVO kennis, planning, TVB
Fase 1
Bepalen van de complexstrategie
Projectgegevens
Fase 2
Globale beoordeling onderhoudssituatie complex
Afgeronde inspectiedocument
Fase 3
Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau/ prestatie eisen
Kwaliteits document
Fase 4
Uitvoeren inspectie en inventarisatie
Inspectiedocument
Stappenplan Fase
Inhoud
Resultaat
Fase 5
Opstellen onderhoudsscenario’s en kostenramingen Onderhoudsscenario’s
Fase 6
Overleg opdrachtgever over te kiezen onderhoudsscenario
Definitief onderhoudsscenario
Fase 7
Uitwerking gekozen onderhoudsscenario
Onderhoudsscenario’s uitwerken
Fase 8
Sluiten overeenkomst
RGVO contract
Fase 9
Realisatie van de afspraken
Feitelijke realisatie van het gewenste onderhoudskwaliteitsniveau
Fase 10
Monitoring resultaten in de tijd
Borging van het gewenste kwaliteitsniveau
Fase 3 Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau / prestatieeisen Kwaliteitseisen Vastgoedbedrijf Enschede / NMK: • Conditieniveau gevel conditie 2 • Conditieniveau dak conditie 3 •
Aanvulling
functionele eisen
GS16
NEN 2767 matrix Omvang Gebrek Intensiteit Lage int. Ernstig Matige int. Hoge int. Lage int. Serieus Matige int. Hoge int. Lage int. Gering Matige int. Hoge int.
1 2 3 4 5 Incidenteel plaatselijk regelmatig aanzienlijk algeheel <2% 2-10% 10-30% 30-70% >70% 1 1 2 1 1 1 1 1 1
1 2 3 1 1 2 1 1 1
2 3 4 1 2 3 1 1 2
3 4 5 2 3 4 1 2 3
4 5 6 3 4 5 2 3 4
Dia 18 GS16
geef ook aan waar je tegenaan bent gelopen vanuit de installatie ervaring vanuit het bestaande contract en de RGVO benadering Bouwkundig. Dit is heel interessant voor publiek en kan ook tot een leuke discussie leiden na de presentatie. Glenn Stern; 3-12-2014
Aspect – prioriteit matrix
Fase 4 Uitvoeren inspectie en inventarisatie • Inventarisatie bouwdelen • Vaststellen huidige kwaliteit door middel van NEN 2767 inspectie
Conditie 3
Conditie 4
Conditie 3
Fase 5, 6 en 7 • Samenstellen / uitwerken van de onderhoudsscenario’s • Aanpassen cycli vs risico • Ander verfsysteem • Clusteren van werkzaamheden • Selectie partners
Dia 23 GS3
Glenn Stern; 3-12-2014
Fase 8 Sluiten overeenkomst Contractvorming opdrachtgever / opdrachtnemer: • benoemen van de controle op de kwaliteit in de contractperiode • Borging kwaliteit gedurende de contractperiode
Fase 9 en 10 Realisatie van de afspraken / Monitoring resultaten in de tijd • Alle activiteiten die nodig zijn voor een effectieve en efficiënte uitvoering • Monitoring onderhoudsprestatie
Samenvatting Wat hebben we nu concreet gedaan? • Kwaliteitseisen met elkaar vastgesteld; • Huidige kwaliteit vastgesteld; • Gezamenlijk scenario’s gemaakt; Nog te doen: * contractvorming.
Zijn er nog vragen?
Bedankt voor uw aandacht
