Onderhoud en beheersplan Module 9; Onderhoud en Beheer

Onderhoud en beheersplan Module 9; Onderhoud en Beheer

Naam auteur: Mark Wijmans & Michiel Immerzeel Academiejaar: 2010-2011 Haagse Hogeschool Technology, Innovation & Society Den Haag Bouwkunde

Verslag: Onderhouds en beheersplan Auteurs: Mark Wijmans 08081719 Michiel Immerzeel 08009341 Project: Module 9: Onderhoud en Beheer Projectgebouw: J.H. Snijderschool Begeleider: dhr. A.M. Hetharia Opleiding: Bouwkunde Afdeling: Technology, innovation & society Onderwijsinstelling: De Haagse Hogeschool Plaats: Den Haag Datum: 05-04-11

2

Mark Wijmans & Michiel Immerzeel

12-7-2013

Inhoudsopgave Voorwoord

pag. 3

Inleiding

pag. 4

1. Analyse Snijderschool 1.1 Geschiedenis Snijderschool 1.1a Gegevens Snijderschool 1.1b Geschiedenis 1.1c Gebruik 1.1d Onderhoud verleden 1.2 Huidige kwaliteit gebouw 1.2a Algemeen 1.2b Gevels 1.2c Daken 1.2d Kozijnen 1.2e Constructie 1.3 Opname onderhoudsgebreken 1.3a Algemeen 1.3b Onderhoudsgebreken

pag. 6 pag. 6 pag. 6 pag. 7 pag. 7 pag. 8 pag. 8 pag. 9 pag. 9 pag. 9 pag. 10

2. Streefniveau 2.1 Algemeen 2.2 Streefniveau bij sloop gebouw binnen 2 jaar 2.3 Streefniveau bij geen sloop gebouw (=50 jaar)

pag. 17 pag. 17 pag. 17

3. Kort- en lang onderhoudsplan 3.1 Algemeen 3.2 Onderhoudsplan

pag. 18 pag. 18

Verklarende woordenlijst

pag. 22

Bronvermelding

pag. 23

Bijlagen Bijlage 1 Foto’s gebreken Bijlage 2 Detailleringen gebreken Bijlage 3 Bouwkundige gegevens gebouw Bijlage 4 Engelse samenvatting

pag. 24

3


12-7-2013

Voorwoord Als derdejaars studenten van de opleiding bouwkunde volgen wij, Mark Wijmans en Michiel Immerzeel, de module ‘Onderhoud en Beheer’ aan de Haagse Hogeschool. Bij deze module zullen de studenten meer inzicht krijgen in de fase na de realisatie van een gebouw. Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van deze fase is gevraagd om een utiliteitsgebouw van 30 jaar of ouder te analyseren en hiervan de kwaliteit en het te verrichten onderhoud van dit gebouw te bepalen. Naast de kennis die de studenten hiermee opdoen, zal dit document nuttige informatie bevatten voor de huidige gebruikers van het gebouw. Tijdens deze module worden we begeleidt vanuit school door dhr. A.M. Hetharia. De contactpersoon van het onderwerp gebouw was mevr. M. de Lely. Deze personen willen wij bedanken voor de begeleiding en hulp tijdens dit project.

4


12-7-2013

Inleiding Na de realisatie van een gebouw komt het gebouw in een fase waarbij het gebruikt gaat worden. Tijdens het gebruik verslechtert de kwaliteit van het gebouw langzaam aan. Om de kwaliteit van het gebouw op een bepaald niveau te blijven behouden moet het onderhouden worden. In welke staat van kwaliteit de gebruikers of beheerders het gebouw willen hebben hangt af van verschillende factoren. Bijvoorbeeld de functie, het gebruik van het gebouw en de visie van beheerders en/of gebruikers. Het pand van de J.H. Snijderschool in Rijswijk is een gebouw wat zich leent voor deze kwestie. Het bovengenoemde schoolgebouw is meer dan honderd jaar oud en vertoont gebreken. Wij, als technisch beheer&onderhoud adviesbureau Michiel Immerzeel en Mark Wijmans hebben een opname gemaakt van deze gebreken. Om voor de beheerder van de school een duidelijk beeld te krijgen of het rendabel is om het pand te renoveren voor de functies die het moet vervullen, hebben wij een aan de hand van de gebrekenopname en de eisen van de beheerder een Technisch Beheer&Onderhoud rapport opgesteld. Met vakkundige kennis zijn voor de gebreken oplossingen opgesteld. Deze oplossingen betreffen bouwkundige ingrepen die deze gebreken voor kort of lang termijn kunnen verhelpen. De ingrepen voor lang termijn vertalen zich gecombineerd in een Meerjaren Onderhoud Prognose1. Het is aan de opdrachtgever, de beheerder van het pand, om te bepalen wat voor ingrepen voor bepaalde termijnen verricht moeten worden. Dit rapport bevat informatie om het voor de beheerder zo eenvoudig mogelijk inzichtelijk te maken wat het meeste nut biedt voor het voortzetten van de huidige functie in het pand. Dit rapport zal aanvankelijk informatie vertellen over het pand in kwestie. Belangrijke gegevens zoals huidige functie, bouwjaar, bezettingsgraad en eventuele bouwkundige ingrepen in het verleden. Vervolgens worden de gebreken geformuleerd in een opname van de onderhoudsgebreken met illustraties van de gebreken die wij hebben geconstateerd. Het daaropvolgende hoofdstuk; streefniveau licht de opdrachtgever in over onze verwachtingen van het gebouw met betrekking op het advies voor een termijn van minder dan 2 jaar, en een termijn van 50 jaar. Tot slot informeert het onderhoudsplan de lezer over de mogelijkheden met betrekking tot de geconstateerde gebreken. Hier is ook een informele prijs aan gekoppeld, zodat het voor de opdrachtgever duidelijk is wat zijn of haar mogelijkheden zijn in een financieel kader voor het verder beheer en onderhoud van het pand.

Meerjaren onderhoud prognose¹: Analyse over het gedane onderhoud en kwaliteit van het gebouw, waar uiteindelijk een onderhoudsplan voor een bepaalde tijd wordt gemaakt. De tijd van het onderhoudsplan en de kwaliteit is afhankelijk van het streefniveau van het te onderhouden gebouw.

5


12-7-2013

Analyse Snijderschool 1.1 Achtergrond Snijderschool 1.1a Gegevens Snijderschool Type object: Adres: Postcode: Woonplaats: Bouwjaar: Verbouwingsjaar: Gebruik: Aantal bouwlagen:

Utiliteitsbouw (schoolgebouw) Daniel Catterwijckstraat 6 2282HM Rijswijk 1902 1953, 2002 Onderwijs (Snijderschool) 3 bouwlagen, excl. Kelder

1.1b Geschiedenis Het gebouw waar de Snijderschool zich momenteel in bevindt is gebouwd in 1902. Aanvankelijk werd het gebouw voor verschillende doeleinden gebruikt. Zo heeft onder andere een lange tijd een MAVO opleiding in het schoolgebouw gezeten. In 1953 is het gebouw grondig gerenoveerd en is er ook een gedeelte uitgebreid. Na deze grote renovatie en uitbouw werd de huidige basisschool ‘De Snijderschool’ door de Christelijke schoolvereniging te Rijswijk opgericht, en heeft zich vervolgens het pand gevestigd. Het was de derde school van die tijd die door de Christelijke schoolvereniging werd opgericht. De basisschool heeft in de tijd dat het in het gebouw veel veranderingen in bijvoorbeeld de lesmethoden en capaciteit (van leerlingen) gehad. Om deze veranderingen aan te kunnen is het gebouw verschillende malen aangepast en is er onder andere een extra gebouw bijgekomen op ongeveer 50 meter van het hoofdgebouw. Ook is de school uitgebreid met extra lokalen en ruimtes in 2002. 1.1c Gebruik De school wordt momenteel door ongeveer 300-350 leerlingen (afgelopen jaar 327 leerlingen) gebruikt. Deze leerlingen krijgen les in bepaalde ‘units’. In deze units zitten ongeveer 25 leerlingen per ruimte van verschillende groepen bij elkaar. De Snijderschool heeft de leerlingen verdeeld over drie units; groep 1-3, groep 4-5, groep 6-8. De gehele school maakt deel uit van het ‘Lucas Onderwijs’. Het Lucas Onderwijs is een organisatie met als visie om kinderen optimaal voor te bereiden op hun rol die zij later in de maatschappij gaan innemen door zijn min of meer een beroepskeuze te laten nemen tijdens het basisonderwijs. Verscheidende basisscholen en middelbare scholen zijn verbonden met dit Lucas-onderwijs, waaronder dus de Snijderschool. 1.1c Het gebouw Het gebouw is in 1902 gerealiseerd met de functie als schoolgebouw voor de MAVO. In die tijd is het gebouw uitgevoerd met dragend metselwerk, waarop de vloeren liggen, als constructie. Het gebouw zelf is opgesplitst in drie stukken (Zie rood figuur 1).

6


12-7-2013

Het eerste gedeelte is de algemene hal waar men binnenkomt, met daarop een plat dak, wat naast dragend metselwerk ook uitgevoerd is met gewapende betonnen balken en vier kolommen. Aan deze hal zijn twee gedeeltes met lokalen verbonden wat allebei uitgevoerd is met een zadeldak¹. Dit bestaat uit alleen dragend metselwerk, vloeren en voor het dak houten balken, als constructie. In 1953 is het gebouw uitgebreid met een extra gymzaal (Zie blauw figuur 1). Dit gedeelte heeft ook een plat dak en staat qua constructie op zichzelf met een staal-betonconstructie². In 2002 is vervolgens weer een gedeelte aan het gebouw uitgebreid wat bestaat uit drie extra lokalen (Zie groen) verdeeld over twee Figuur 1 Indeling gebouw verdiepingen. Ook deze constructie staat op zichzelf met stalen kolommen die verwerkt zijn in de buitengevel. Het gebouw zal uiteindelijk rond 2014-2015 gesloopt worden en zal De Snijderschool een nieuw gebouw krijgen. 1.1d Onderhoud verleden: De kwaliteit van de Snijderschool is in de loop der jaren nadat het gebouwd is achteruit gegaan. Om de kwaliteit van het gebouw op het niveau te blijven behouden, zodat het de functie als school kan blijven uitvoeren is het verschillende malen in het verleden onderhouden. De grote renovaties van het gebouw zijn uitgevoerd in 1953 en 2002, waarbij ook de twee uitbouwen van het gebouw zijn gerealiseerd. Naast de grote renovaties is het gebouw door de gebruikers zelf verscheidene malen onderhouden. Voornamelijk sinds de Snijderschool in het gebouw zit is er vaak klein onderhoud aan het gebouw gedaan, wat het meest uitgevoerd werd door de conciërge zelf. Tevens is er een aantal malen met ongeveer een interval van 10 jaar verschillende malen geld vrijgekomen voor kleinschalig onderhoud. 1.2 Huidige kwaliteit gebouw 1.2a Algemeen Door de verschillende functies die het gebouw heeft vervuld, is de kwaliteit van het gebouw verslechterd. De kwaliteit van het gebouw is zo op een bepaald niveau behouden door de gebruikers om de functie waarvoor het gebouwd is op een voldoende manier te blijven vervullen. De kwaliteit zal momenteel op bepaalde plaatsen te kort schieten om de functie als school te vervullen en zal dus op verschillende plekken de komende jaren onderhouden moeten worden. Om een duidelijk overzicht te krijgen van de kwaliteit van het gehele gebouw hebben we het onderverdeeld in verscheidene elementen die allereerst individueel bekeken worden. De kwaliteit van deze elementen wordt volgens het onderstaande schema vergeleken: Elementen: 1. 2. 3. 4.

Gevels Daken Kozijnen Constructie

Zadeldak¹: Een dak waarbij twee hellende dakvlakken tegenover elkaar zijn geplaatst ( V-vorm) met een dakhelling groter dan 15 graden. Staal-betonconstructie²: Constructie waarbij staal en beton gecombineerd als de hoofdconstructie van het gebouw dienen. In dit geval zijn de kolommen en dwarsbalken van staal, waarop vervolgens de betonvloer ligt.

7


12-7-2013

Waardering Nieuwbouwkwaliteit: Het element is van nieuwbouwkwaliteit Goed: Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen Redelijk: Het verouderingsproces van het element is op zichtbaar geworden. Er kan een verstoring van de functie van het element optreden. Matig: Het verouderingsproces is duidelijk zichtbaar. De verstoring van de functie is duidelijk zichtbaar of komen plaatselijk mankementen naar voren. Slecht: De functievervulling van het element wordt niet meer voldoende gewaarborgd. Het einde van de levensduur van het element is zo goed als bereikt. Zeer slecht: Het einde van de levensdeur van het element is bereikt. De functie van het element is niet meer gewaarborgd. 1.2b Gevels De gevels van het originele gebouw bestaan uit metselwerk. Omdat het gebouw rond 1900 is gebouwd bestaan de buitengevels uit een spouwmuur zonder isolatie. De constructieve buitengevels zijn aan de binnenkant van de spouw uitgevoerd uit dubbel metselwerk en aan de buitenkant van de spouw met enkel metselwerk. De niet-constructieve buitengevels bestaan voornamelijk aan beide zijde uit enkel metselwerk. De binnenwanden van het gebouw zijn allemaal uitgevoerd in enkel metselwerkwanden op een paar wanden die in de loop van de gebruiksfase van het gebouw zijn geplaatst na. Een gedeelte van de binnenwanden die uitgevoerd zijn met metselwerk zijn gestuukt en het grootste gedeelte van deze wanden zijn als schoon metselwerk¹ uitgevoerd. Het metselwerk bevat op verschillende plaatsen in het gebouw scheuren. Dit is voornamelijk zichtbaar in de binnenwanden van het gebouw. Tevens treden in het stucwerk op verscheidene plaatsen scheuren op. De buitenwanden echter bevatten nauwelijks scheuren. Het voegwerk van de muren is in een redelijke staat. Op sommige plaatsen is het voegwerk in een slechte staat of totaal verdwenen. Dit is voornamelijk zichtbaar bij de aansluiting met binnendeuren, door het dichtslaan van deuren is de voeg plaatselijk uitgeslagen. De ventilatiesleuven van het metselwerk bevinden zich op maaiveld niveau, waardoor mogelijk water de spouw in kan lopen. 1.2c Daken: Het gebouw is opgebouwd uit twee zadeldaken, met daartussen een plat dak. De constructie van de twee zadeldaken is van hout dat leunt op de dubbel metselwerkwand van de spouwmuur. Het dakpakket is zonder isolatie uitgevoerd en de dakpannen op de zadeldaken zijn uitgevoerd met de ‘Opnieuw Verbeterede Hollandse Pan’. Het platte dak is een betonnen tussenvloer van 220mm dik die steunt op gewapende betonnen balken van 240mm dikte. Op de tussenvloer is isolatie aangebracht, waar vervolgens de bitumen op aangebracht zijn.

Schoon metselwerk¹: Metselwerk dat niet behandeld is.

8


12-7-2013

Het dak zelf is kwalitatief gezien in een goede staat. Er zijn nauwelijks losliggende of kapotte dakpannen en de constructie van het dak heeft geen zichtbare problemen. Echter zijn op sommige plekken in het gebouw lekkages opgetreden, wat mogelijk veroorzaakt kan worden door de kwaliteit van het dak. Tevens is er op verschillende plaatsen van het gebouw vochtig metselwerk onder de dakgoten te zien, wat waarschijnlijk wordt veroorzaakt door een verstopte of kapotte dakgoot. 1.2d Kozijnen: De kozijnen in het gebouw zijn allemaal uitgevoerd in hout. De buitenkozijnen daarvan zijn allemaal dubbelglas en van de binnen kozijnen is alles voornamelijk uitgevoerd in enkelglas. Tevens zijn de meeste kozijnen afgewerkt met houten betimmering. De staat van de kozijnen zijn over het algemeen redelijk. Het vochtgehalte in de kozijnen is niet zorgwekkend. Op verscheidene plaatsen zijn een paar kozijnen waar houtrot is opgetreden, deze moeten vervangen of gerepareerd worden. Verder is te zien dat na lang gebruik van het gebouw het timmerwerk op verschillende kozijnen gedeelte verdwenen of kapot is. 1.2d Constructie: De constructie van het gebouw bestaat uit dragend metselwerk en een gedeelte van het gebouw is uitgevoerd in een lineaire constructie1. In figuur 3 is in het groen te zien wat de dragende delen zijn van het gebouw. De uitbouw die in de loop der tijd is gebouwd zijn allebei uitgevoerd met een kolomconstructie en gebruiken niets van de constructie van het originele gebouw. Bij de uitbouw met drie extra lokalen (zie groen figuur 1) zijn de kolommen weggewerkt in de buitengevel en bij de gymzaal zijn de kolommen zichtbaar. De staat van de constructie van de twee nieuwe delen is in ‘nieuwbouwstaat’. Er zijn hier geen problemen te herkennen. Bij het originele gebouw zijn echter veel scheuren te bekennen in zowel de betonnen balken, als het dragend metselwerk. De scheuren in de balken zijn voornamelijk te zien bij de ontmoeting van de centrale hal met de twee vleugels. De oorzaak hiervan en in hoeverre dit consequenties heeft voor het gehele gebouw is moeilijk te bepalen en heeft daardoor nader onderzoek nodig door een meer gespecialiseerde partij om de kwaliteit hiervan te bepalen. 1.3 Opname onderhoudsgebreken 1.3a algemeen Bij het analyseren van het gebouw zijn er verschillende onderhoudsgebreken geanalyseerd, die moeten worden verbeterd om de gewenste kwaliteit te verkrijgen zodat het gebouw de functie als school kan blijven vervullen. Om een goed beeld te krijgen van deze onderhoudsgebreken zijn tevens details gemaakt om een mogelijke oorzaak waardoor deze gebreken zijn ontstaan te analyseren en om vervolgens een geschikte mogelijke oplossing te verkrijgen (Zie bijlage voor details in A3).

Lineaire constructie1: een constructie bestaande uit dragende kolommen met balken. Dit kan in hout, beton of staal.

9


12-7-2013

Bij de analyse naar gebreken wordt niet alleen gezocht naar een oorzaak, maar deze krijgen ook een bepaalde waardering. Deze waardering geeft inzicht in hoeverre het noodzakelijk is om het gebrek aan te pakken. Hetzij acuut of naderhand. 1.3b Onderhoudsgebreken¹

1. Scheuren in stucwerk 2. Scheuren in stucwerk naast kozijn 3. Rot/kapot kozijn 4. Lekkage buitengevel onder goot 5. Scheuren in gewapend betonnen liggers/balken 6. Kapot/verdwenen houten afwerking deurkozijn 7. Lekkage systeemplafond 8. Lekkage systeemplafond ter plaatse van uitbouw 9. Slecht voegwerk metselwerk 10. Verdwenen voegwerk in metselwerk naast deurkozijn

Onderhoudsgebreken Figuur 4

1. Scheurvorming stucwerk Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Redelijk Gedeeltelijk Scheurvorming stucwerk/mogelijke scheurvorming metselwerk Er treedt scheurvorming op in het stucwerk bij de trap richting de kelder. Dit stucwerk zit op een enkele metselwerkwand die aan de andere zijde aangesloten staat op de kelder. De scheuren zitten op een meter hoogte gezien vanaf de begane grond. Optrekkend vocht of eventueel vocht dat van de ander kant van de gevel naar binnentrekt is dus waarschijnlijk niet de oorzaak.

Onderhoudsgebreken¹: Zie bijlage voor a3/a4-grootte van de details/foto’s van de gebreken

10


12-7-2013

Schommeling tussen vochtige en droge omgeving van de kelder is mogelijk de oorzaak van de scheurvorming, maar wat waarschijnlijker is zijn mogelijke krachten die niet bedoeld op de enkele metselwerkwand rusten, waardoor het voegwerk van het metselwerk scheuren heeft en wat dus doorgetrokken is tot het stucwerk. Foto’s/detaillering gebrek:

:

2. Scheurvorming in stucwerk Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Redelijk Deels Scheurvorming stucwerk/mogelijke scheurvorming metselwerk Er treedt scheurvorming op in het stucwerk. Dit stucwerk zit ter plaatse van een buitenkozijn en zit aan een enkel metselwerkwand. Deze enkel metselwerkwand zit aangesloten op de spouwmuur van de buitengevel. Een mogelijke oorzaak van de scheurvorming is vochtigheid die van die spouwmuur naar binnentrekt of een lekkage naast het kozijn, waardoor het metselwerk onder de stuclaag nat is geworden. Tevens kan dit ontstaan zijn doordat deze binnenmuur bepaalde krachten het gebouw opvangt.

Foto’s/detaillering gebrek:

11


12-7-2013

3. Kapot steenachtig gedeelte kozijn Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Matig Geheel Kapot kozijn Het kozijn is een aansluiting met de buitengevel die bestaat uit spouwmuur met aan de binnenzijde van de spouw dubbelmetselwerk en aan de andere zijde enkel metselwerk. Het kozijn is aan de binnenkant beschadigd. Dit gedeelte valt buiten het houten kozijn en is van steen. Waarschijnlijk is door het gebruik van het gebouw deze hoek beschadig geraakt. Wat duidelijk is te zien, is dat men heeft geprobeerd dit te repareren.

Foto’s/detaillering Gebrek:

4. Vochtig metselwerk onder goot Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Redelijk Deels Vochtig metselwerk aan de buitenzijde van de spouwmuur Het buiten spouwblad van de gevel is zeer vochtig. Aan de binnenzijde van het gebouw was niet te zien dat dit ook het geval is, maar dit is wel mogelijk. Mogelijke oorzaak van de hoge vochtigheidsgraad van het metselwerk is een kapotte dakgoot of lekkage vanwege verstopping. Hierdoor blijft er water bij het metselwerk komen wat niet door de spouwmuur kan worden verwerkt. Na verloop van tijd trekt dit vocht in het metselwerk wat nu zichtbaar aan de buitenzijde is.


12


12-7-2013

5. Scheuren in de constructie Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Redelijk Onvolledig Scheuren in de constructie De constructie ter hoogte van de hal met het platte dak van het schoolgebouw heeft op verscheidene plaatsen scheuren. Tevens vertoont het metselwerk onder deze liggers scheuren. Deze gebreken zijn voornamelijk te zien op de aansluiting van de hal met de twee andere delen van het gebouw (zadeldaken). Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door krachten van het gebouw die niet van te voren verwacht waren. Om hier meer duidelijkheid over te krijgen zal een meer gespecialiseerde partij hier naar moeten kijken.


6. Kapot/verdwenen betimmering buitenkozijn Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

13

Slecht Geheel Ontbrekende betimmering buitenkozijn De betimmering van het buitenkozijn van verschillende deuren is beschadigd of missende. Na verloop van tijd is dit hout op het gebied van kwaliteit achteruit gegaan, waardoor het door het gebruik van het schoolgebouw op sommige plaatsen is afgebroken of kapot gegaan. Het hout is ook ernstig aangetast door vocht vanwege gebrek aan onderhoud.


12-7-2013


7. Lekkage systeemplafond Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Matig Onvolledig Lekkage zichtbaar op het systeemplafond Het systeemplafond bij is op verschillende plekken in het gebouw vochtig. Dit is mogelijk veroorzaakt door lekkages in het dak of buitenmuur. Wat bij dit gebrek meer voor de hand ligt zijn nabij gelegen waterleidingen die zijn gaan lekken vanwege veroudering, waardoor er vervolgens vochtige plekken ontstaan op de systeemplafonds. De kurkachtige platen zijn zeer gevoelig voor vocht.


14


12-7-2013

8. Lekkage systeemplafond ter plaatse van aanbouw Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Matig Onvolledig Lekkage zichtbaar op het systeemplafond Bij dit gebrek is een lekkage te zien op het systeemplafond, dat tegen de oorspronkelijke buitengevel staat. Tegen deze gevel is in 1953 een gymzaal aangebouwd. Het is mogelijk dat de aansluiting van deze aanbouw niet geheel waterdicht is vervaardigd, waardoor er water naar binnenkomt. Als dit het geval is zou water ook nog de vloer moeten doordringen, wat een detailleringfout van de uitbouw zeer onwaarschijnlijk maakt. Net als bij gebrek 7 ligt het hier meer voor de hand dat de kwaliteit van de leidingen flink achter uit is gegaan in de loop der jaren, waardoor deze zijn gaan lekken en de vochtige plek op het systeemplafond heeft veroorzaakt.


9. Slecht voegwerk metselwerk Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

15

Matig Redelijk Slecht voegwerk Het voegwerk is op verschillende plaatsen in het gebouw in slechte staat. Door de jaren heen is de kwaliteit van het voegwerk zo verslechterd dat dit aan het ‘verbrokkelen’ is. Op sommige plaatsen is dit zelfs geheel verdwenen. De oorzaak hiervan is dat het voegwerk het einde van zijn levensduur behaald heeft.


12-7-2013


10. Missend/verdwenen voegwerk van metselwerk Waardering: Waarneembaar: Gebrek: Oorzaak gebrek:

Matig Redelijk Slecht voegwerk Het voegwerk is op verscheidene plaatsen ter hoogte van de deurposten verdwenen of slecht. De oorzaak hiervan is dat de kwaliteit van het voegwerk in de loop der jaren achteruit is gegaan en dat het door het gebruik van het gebouw (door beschadigingen) op verschillende plaatsen is verdwenen. Te zien is dat missend of slecht voegwerk door de gebruikers van het gebouw zelf is afgewerkt met cement om dit gebrek op sommige plaatsen aan te pakken.


16


12-7-2013

2. Streefniveau 2.1 Algemeen Bij de analyse van de Snijderschool zijn er verschillende gebreken van het gebouw geconstateerd en is de kwaliteit van sommige elementen van de school niet op zodanig niveau dat het gebouw optimaal kan functioneren als school. Sommige elementen en gebreken moeten door gespecialiseerde partijen nader worden onderzocht om de kwaliteit en het eventueel te verbeteren niveau vast te stellen. De Snijderschool zal binnen twee jaar worden gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw in 2013. Het eerste streefniveau zal daarom zodanig zijn dat het gebouw de komende twee jaar optimaal kan blijven functioneren als basisschool. Tevens zal er een langer onderhoudstermijn worden onderzocht voor als het gebouw eventueel niet gesloopt gaat worden binnen twee jaar. Het streefniveau zal daarom hoger ligger dan dat het nog twee jaar moet blijven functioneren. 2.2 Streefniveau bij sloop gebouw 2013 Als het gebouw binnen twee jaar gesloopt zal worden, zullen alleen de ernstigste problemen, waarbij de elementen van het gebouw niet meer functioneren naar behoren, goed moeten worden aangepakt. Voor kleinere problemen zullen goedkopere oplossingen mogelijk zijn, zodat dit element toch kan blijven functioneren naar behoren, maar toch niet als ‘nieuwbouw/goede kwaliteit’ wordt gerenoveerd. Elementen die maar kleine gebreken vertonen, zouden eventueel ook zo gehouden kunnen worden, als deze duidelijk niet te snel verslechteren in de twee jaar dat het schoolgebouw blijft staan. Daarom is er als het gebouw gesloopt gaat worden in 2013 voor een streefniveau gekozen van ‘redelijk’ 2.3 Streefniveau bij geen sloop gebouw Er is mogelijk een kans dat het gebouw na twee jaar niet gesloopt gaat worden, maar gerenoveerd zal gaan worden. Het gebouw zal dan voor langer dan de twee jaar een plan moeten hebben om onderhouden te worden. Hiervoor zijn we uitgegaan de elementen minimaal 50 jaar functioneel moeten blijven, voordat het weer gerenoveerd wordt of eventueel gesloopt wordt. Omdat dit vrij lang is voordat het wordt onderhouden moet de kwaliteit van deze elementen/gebreken flink worden opgeschroefd. Om aan deze kwaliteit te voldoen als het gebouw niet gesloopt zal gaan worden is er gekozen voor een streefniveau van ‘goed’.

17


12-7-2013

3. Kort- en lang onderhoudsplan 3.1 Algemeen De waargenomen gebreken dienen te worden aangepakt/verholpen om het gebouw in goede staat te stellen voor gebruik voor kort of lang termijn. Afhangend van de aard van de ingreep (kort of lang termijn) verschilt de prijs. Dit is een advies van de oplossingen die mogelijk gedaan kunnen worden aan de gebreken. Het is aan de opdrachtgever/beheerder van het pand om te bepalen welke maatregel genomen dient te worden om het probleem te verhelpen. 3.2 Onderhoudsplan 1. Scheurvorming stucwerk entree naar kelder urgentie: redelijk activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 2 m2 de scheuren uitkrabben, opnieuw stuken en sauzen.

totaal € 100,00

lang termijn onbekend Indicatief €4.100,00 De constructie door een specialist laten inspecteren. Mogelijk de constructie aanpassen om de draagstructuur te verbeteren en verdere scheuring te voorkomen.

2. Scheurvorming in stucwerk buitenkozijn IT-ruimte begane grond urgentie: redelijk activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 0,5 m1 de scheuren uitkrabben en opnieuw vullen

totaal € 50

lang termijn ten eerste de wand laten inspecteren door een gecertificeerd bedrijf voor eventuele overbelasting. Als dit wordt uitgesloten wordt de wand bewerkt t.b.v. vochtwering. (impregneren en waterwerende laag)

18


12-7-2013

3. beschadiging kozijn Klaslokaal 1e verdieping urgentie: matig activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 0,3 m1 de beschadigde plek repareren, en plaatselijk schilderen.

totaal € 50,00

lang termijn 6 m1 het kozijn schuren, repareren en geheel opnieuw schilderen om kleurverschil te voorkomen.

4. vochtig metselwerk onder dakgoot gevel v/d noordoostelijke gevel urgentie: redelijk activiteit 2011 kort termijn de dakgoot met zink bekleden

hoeveelheid 5 m1

lang termijn 19 m1 de dakgoot geheel restaureren; schuren, repareren, waterdicht vervaardigen en aflakken.

5. Scheuren in constructie centrale hal urgentie: redelijk activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 2 m2 de scheuren uitkrabben, opnieuw stuken en schilderen.

€ 200,00

totaal € 250,00

€ 2.450,00

totaal € 200,00

lang termijn onbekend Indicatief € 4.100,00 De constructie door een specialist laten inspecteren. Mogelijk de constructie aanpassen om de draagstructuur te verbeteren en verdere scheuring te voorkomen.

19


12-7-2013

6. beschadigde/ontbrekende betimmering buitenkozijn nooduitgang noordkant zuidelijk vleugel urgentie: slecht activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 1 m1 betimmering aanbrengen, overgang plamuren en schilderen.

totaal € 150,00

lang termijn 2,5 m2 € 300,00 Het gehele kozijn vernieuwen zodat de deur tevens aan de inbraakveiligheid anno 2011 voldoet. De deur kan behouden blijven bij een maatkozijn.

7. Lekkage systeemplafond klaslokaal 1ste verdieping zuidelijke vleugel urgentie: matig activiteit 2011 hoeveelheid totaal kort termijn 0,5 € 38,00 het systeemplafond plaat in kwestie vervangen voor een nieuwe plaat lang termijn 2,5 m2 € 450,00 Het plafond t.p.v. De lekkage demonteren en de precieze oorzaak achterhalen. Evt. Lekkende leidingen vervangen. In geval van lekkages vanuit de gevel deze dichten.

8. Lekkage systeemplafond ter plaatse van aanbouw gang 1ste verdieping zuidelijke vleugel urgentie: matig activiteit 2011 hoeveelheid totaal kort termijn 1,5 € 114,00 het systeemplafond platen in kwestie vervangen voor nieuwe platen lang termijn 2,5 m2 € 450,00 Het plafond t.p.v. De lekkage demonteren en de precieze oorzaak achterhalen. Evt. Lekkende leidingen vervangen. In geval van lekkages vanuit de gevel deze dichten.

20


12-7-2013

9. slechte voeg metselwerk gang 1ste verdieping zuidelijke vleugel urgentie: redelijk activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 1-2 m1 De voegen op de plaatse waar het uitgeslagen is weer aanvullen

totaal € 50,00

lang termijn 300-320 m2 € 7.192,00 Om verdere aantasting aan het voegwerk te voorkomen dient deze uitgehakt, en opnieuw gevoegd te worden in het gehele originele bouwwerk.

10. Slecht voeg-/cementwerk gang 1ste verdieping zuidelijke vleugel urgentie: matig activiteit 2011 hoeveelheid kort termijn 1-2 m1 De voegen op de plaatse waar het uitgeslagen is weer aanvullen

totaal € 50,00

lang termijn 300-320 m2 prijs #9 € 7.192,00 Mits het voegwerk volgens probleemstelling #9 gerenoveerd wordt, kunnen de plaatsen waar voeg is uitgeslagen, buiten het metselwerk, gevuld worden met specie.

21


12-7-2013

Verklarende woordenlijst Meerjaren Onderhoud Prognose¹: Analyse over het gedane onderhoud en kwaliteit van het gebouw, waar uiteindelijk een onderhoudsplan voor een bepaalde tijd wordt gemaakt. De tijd van het onderhoudsplan en de kwaliteit is afhankelijk van het streefniveau van het te onderhouden gebouw. Zadeldak¹: Een dak waarbij twee hellende dakvlakken tegenover elkaar zijn geplaatst ( V-vorm) met een dakhelling groter dan 15 graden. Staal-betonconstructie²: Constructie waarbij staal en beton gecombineerd als de hoofdconstructie van het gebouw dienen. In dit geval zijn de kolommen en dwarsbalken van staal, waarop vervolgens de betonvloer ligt. Schoon metselwerk¹: Metselwerk dat niet behandeld is. Lineaire constructie¹: Een constructie bestaande uit dragende kolommen met balken. Dit kan bestaan uit hout, beton of staal. Onderhoudsgebreken¹: Zie bijlage voor a3/a4-grootte van de details/foto’s van de gebreken

22


12-7-2013

Bronvermelding 1. Voorbeeld inspectierapport, technische rapport, MJOP, referentiekosten en oude bouwdetails http://blackboard.hhs.nl/ 2. Achtergrondinformatie school http://www.snijdersschool.nl/ 2. Referentieprojecten voor kosten http://www.google.nl/ 3. Referentieprojecten voor kosten Bibliotheek HHS

23


12-7-2013

Bijlage Bijlage 1: Foto’s gebreken Bijlage 2: Detaillering gebreken Bijlage 3: Bouwkundige informatie gebouw Bijlage 4: Engelse samenvatting

.

24


12-7-2013

Onderhoud en beheersplan Module 9; Onderhoud en Beheer

Recommend Documents