Beheer & Onderhoud Module 9

2011

Beheer & Onderhoud Module 9 Dit rapport richt zich op de onderhoudsproblemen van een bestaand gebouw en is vormgegeven als een onderzoeks- en adviesopdracht vanuit een bouwkundig oogpunt.

Faruk Hodzic & Olaf Heemskerk Haagse Hogeschool 18-6-2011

45

Voorwoord Voor u ligt het resultaat van het rapport beheer & onderhoud van een gebouw vanuit een bouwkundig oogpunt. We zijn begonnen met het onderzoeken van een gebouw die voldoet aan de eisen die gesteld waren. Wat wij belangrijk vonden was dat het een gebouw in de buurt was en de mogelijkheid had om naar binnen te kunnen. Zo kwamen we uit op een gebouw die in Sassenheim staat. We hebben naar de gemeente gebeld en een rondleiding geregeld door het gebouw heen. Vlak daarna hebben we een gebrekenrapport opgesteld. Hierna was er een periode waarbij we beide een aantal dingen moesten herkansen waardoor we minder tijd over hadden voor module 9. Daarom hebben we aan het begin en aan het eind van dit blok het meeste werk verricht. Tot slot hebben we geprobeerd om alles af te ronden om tot een goed resultaat te komen wat zeker is gelukt naar onze mening

1

Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 4 Samenvatting........................................................................................................................................... 5 English summery ..................................................................................................................................... 6 Plan van Aanpak ...................................................................................................................................... 7 Project informatie ............................................................................................................................... 7 Projectomschrijving ............................................................................................................................. 7 Projectomschrijving ............................................................................................................................. 8 Project activiteiten .............................................................................................................................. 8 Communicatie ..................................................................................................................................... 9 Afspraken............................................................................................................................................. 9 Producten ............................................................................................................................................ 9 Planning ............................................................................................................................................. 10 Onderhoudstoestand ............................................................................................................................ 11 Noordgevel ........................................................................................................................................ 11 Zuidgevel ........................................................................................................................................... 20 Kwaliteitsbeoordeling............................................................................................................................ 29 Algemeen........................................................................................................................................... 29 Voegen............................................................................................................................................... 29 Metselwerk........................................................................................................................................ 29 Schilderwerk ...................................................................................................................................... 30 Conditie / referentie niveau .............................................................................................................. 30 Maat van urgentie ............................................................................................................................. 30 Overzicht huidige kwaliteit ................................................................................................................ 31 Begroting en planning ........................................................................................................................... 32 Financiële planning............................................................................................................................ 35 Toelichting ......................................................................................................................................... 36

2

Toelichting ......................................................................................................................................... 37 Adviezen en aanbevelingen............................................................................................................... 38 Alternatieve onderhoudsingrepen .................................................................................................... 39 Bronnenlijst ........................................................................................................................................... 42

Bijlage Mjop Kostenoverzicht alternatieven

3

Inleiding Het gebouw staat in Sassenheim aan de Parklaan. Het is in 1960 gebouwd en was oorspronkelijk een boerderij. Daarna werd het gebouw gedeeltelijk gebruikt door de gemeente en de brandweer. Daarom zijn er later overheaddeuren in de zuidgevel geplaatst zoals je op de foto’s kunt zien. Op dit moment wordt er een gedeelte gebruikt door de voedselbank van Sassenheim. Het gebouw is grofweg zo’n 50 jaar oud en lijdt aan achterstallig onderhoud. Hierdoor is het ook vanzelfsprekend dat het gebouw een aantal bouwkundige gebreken heeft. De vraag is ook dan of beheer en onderhoud de oplossing is voor de toekomst, want zoals het spreekwoord luidt: Voorkomen is beter dan genezen. Om een goed onderzoek te doen hebben we onze bouwkundige kennis moeten gebruiken die we in de voorgaande jaren hebben opgedaan. Het was ook de bedoeling om uit een bouwkundig oogpunt naar het beheer en onderhoud te kijken. Tijdens het onderzoek hebben we ook hulp gekregen van Dhr. Hetharia. Verder hebben we gebruikt gemaakt van bronnen als boeken, internet etc. Deze zijn weergegeven in bronnenlijst. De belangrijkste randvoorwaarden waarbinnen het onderzoek heeft plaatsgevonden waren dat het opknappen van het gebouw tot een bepaalde kwaliteitsniveau zou plaatsvinden. Daarnaast wilden we ook dat de kosten zo laag mogelijk worden gehouden door efficiënt gebruik te maken van de onderhoudsingrepen. In dit rapport vindt u een uitgebreide analyse van de bouwkundige gebreken van het gebouw. Hierin bespreken we wat we hebben geconstateerd, waar we het hebben geconstateerd, wat de oorzaak hiervan is en wat de mogelijke onderhoudsingrepen zijn. Daarna hebben we de verschillende kwaliteiten van het gebouw vastgelegd om een advies te geven wat de beste onderhoudsingrepen zijn. Hierna hebben we een meerjarenonderhoudsprognose opgesteld om een duidelijk beeld te krijgen van de kosten. En tot slot hebben we een conclusie getrokken met betrekking tot ons onderzoek.

4

Samenvatting Module 9 is een van de modulen uit de profileringsfase die gaat over het (technisch) beheer en het onderhouden van gebouwen. Hierbij hebben wij een gebouw moeten kiezen die ouder dan 30 jaar was. Het gebouw dat we hebben gekozen is grofweg zo’n 50 jaar oud en lijdt aan achterstallig onderhoud. Hierdoor is het ook vanzelfsprekend dat het gebouw een aantal bouwkundige gebreken heeft. De vraag is dan ook of beheer en onderhoud de oplossing is voor de toekomst. Om te beginnen hebben we zo veel mogelijk informatie verzameld met betrekking tot het gebouw. Hierbij zijn we tot beschikking gekomen tot alle aanzichten en plattegronden van het gebouw. Ook hebben we een uitgebreide rondleiding in het gebouw gekregen van de eigenaar. Hierbij hebben we ook handige informatie over de achtergrond van het gebouw meegekregen en vastgelegd op papier. Tijdens de rondleiding hebben we de schil geïnspecteerd op bouwkundige gebreken. We hebben ter plekke geanalyseerd en vastgesteld wat de mogelijke oorzaken ervan waren. Hierna hebben we in het rapport vastgesteld wat de hoeveelheden en kwaliteiten waren van de gebreken. Deze hebben we ook weergegeven op aanzichten om een goed beeld te scheppen wat de huidige situatie is. Daarna hebben we onderzoek gedaan naar wat de mogelijke onderhoudsingrepen zijn en de consequenties ervan. Om de juiste onderhoudsingrepen te kiezen hebben we eerst bepaald welk niveau van kwaliteit je wilt bereiken nadat er onderhoud is gedaan. Wat nog belangrijker is zijn de kosten. Dit bepaald immers of het gehele plan doorgaat of niet. We hebben specifiek voor elk onderdeel bepaald wat de kosten zijn. Op basis hiervan hebben we een meerjarenonderhoudsprognose opgesteld. Hiermee hebben we een inzicht willen geven wat de te verwachten onderhoudskosten zijn. Tot slot hebben we onze conclusies getrokken en advies gegeven wat volgens ons de beste keuzes zijn en waarom. Onderhoud aan de huidige schil van het gebouw is noodzakelijk. Het kwaliteitsniveau van veel aspecten van het gebouw zit onder de gewenste niveau van 3,0. De kwaliteit van de huidige situatie onacceptabel, zeker als het gebouw grofweg nog 30 jaar blijft staan. Het schilderwerk heeft een grote achterstand wat betreft het onderhoud. De boeidelen, boeiboorden, kozijnen en het dakbeschot zijn hierdoor gaan rotten en moeten zo snel mogelijk vervangen worden. Dit vormt dan ook de grootste kostenpost. De totale som van de onderhoudskosten komende 30 jaar bedraagt: €63.128. Dit bedrag is relatief laag ondanks de slechte staat van het gebouw. Hiermee concluderen wij dat het in zekere zin haalbaar is, en dat je er profijt aan hebt gezien het feit dat je de het gebouw tot een acceptabel niveau brengt gedurende 30 jaar.

5

English summery Module 9 is one of the modules from the profiling phase that is about the (technical) management and maintenance of buildings. Here, we have to choose a building which is over 30 years old. The building that we have chosen is roughly 50 years old and suffers from lack of maintenance. Because of this it is obvious that the building contains a couple of structural flaws. The question is: is management and maintenance the solution for the future? To begin, we have gathered as much information as possible regarding the building. We gathered all the elevations and floor plans of the building. We also received an extensive tour throughout the building from the owner. Hereby we also gathered useful information about the background of the building. During the tour, we inspected the building shell for structural flaws. We analyzed every flaw on the spot and identified the possible causes. After the report, we determined the quantity and quality of the structural flaws. This data we have applied in the elevations of the building to create a good image of the current situation. Then we investigated the possible maintenance solutions and the consequences. To choose the appropriate action of maintenance, we first determined what level of quality we want to achieve after finishing the maintenance. More importantly are the costs of this maintenance. This particular fact decides whether the entire plan passes or not. We have for each component specifically determined what the costs are. On this basis, we have established a multi-year maintenance forecast. This gives us an insight to what the expected maintenance costs are. Finally, we draw our conclusions and advice which we believe are the best choices and why. Maintenance of the existing shell of the building is necessary. The quality of many aspects of the building is below the desired level of 3.0. The quality of the current situation is unacceptable, especially if the building will roughly remain for another 30 years. The painting has a poor quality in terms of maintenance. The gutter, windows and the roof are rotting and must be replaced as soon as possible. This aspect creates the largest amount of costs. The total costs of maintenance for the next 30 years contains: € 63.128. This amount is relatively low despite the poor condition of the building. With this we conclude that you can benefit from the maintains in which case you can upgrade the building to an acceptable level over 30 years for an acceptable price.

6

Plan van Aanpak Project informatie Het gebouw staat in Sassenheim aan de Parklaan. Het gebouw is in 1960 gebouwd en was oorspronkelijk een boerderij. Daarna werd het gebouw gedeeltelijk gebruikt door gemeente werken en de brandweer. Daarom zijn er later overheaddeuren in de zuidgevel geplaatst. Op dit moment wordt er een gedeelte gebruikt door de voedselbank van Sassenheim.

Figuur: Noordgevel

Figuur: Zuidgevel

Figuur: Situatie foto

7

Projectomschrijving Module 9 is een van de modulen uit de profileringsfase die gaat over het (technisch) beheer en het onderhouden van gebouwen. In deze module maak je kennis met de bouwkunde problematiek in de gebruiksfase van het bouwproces. Kennis over de problemen in de gebruiksfase vergaar je door literatuurstudie, en door de lezing en instructies te volgen over het technisch beheren van gebouwen. De toepassing van deze kennis vindt plaats in het werken aan een casus. De casus richt zich op de onderhoudsproblemen van een bestaand gebouw en is vormgegeven als een onderzoeken adviesopdracht welk wordt verricht in de rol van een bouwkundig adviseur bij een technisch adviesbureau. De bedoeling van deze module is om het niveau te vergroten van beroepscompetenties. Module 9 richt zich op de bouwkundige beroepscompetenties B2, B5 en HBO-beroepscompetenties. In deze module vindt tevens de toepassing en integratie plaats van eerdere opgedane bouwkunde kennis en vaardigheden uit voorgaande jaren.

Project activiteiten Handeling -

-

-

-

Het uitvoeren van een literatuuronderzoek naar de theoretische aspecten van B&O, de positie van B&O in het bouwproces, het begrippen kader etc. Het uitvoeren van onderzoek naar de onderhoud technische kwaliteit van de schil. Het analyseren van de aangetroffen bouwkundige onderhoudsgebreken.. Het toetsen van de prestaties van de schil aan de bouwregelgeving. Het wegen van de bestaande onderhoud-prestaties ten opzichte. van de vereiste prestaties, bouwtechnisch, constructief en bouwfysisch. Een beargumenteerde keuze maken van een na te streven conditiereferentieniveau op basis van onderzoeksgegevens en de bouwkundige analyse van oorzaken. Het ontwikkelen en opzetten van een meerjarenonderhoudsprognose. Het ontwikkelen van alternatieve onderhoudsarme oplossingen. Het berekenen van de bouwkundige kosten van de alternatieve onderhoudsingrepen. Het inzichtelijk maken van de consequenties van de MJOP van de alternatieve onderhoudsingrepen. Rapporteren en presenteren.

Niveau 3

3

3 3

3

3 3 3 3 3

8

Communicatie De communicatie tussen de begeleider en student zal grotendeels verlopen via vergaderingen die op school plaats vinden. Verder kan er ook contact worden opgenomen via e-mail en eventueel met telefoon.

Begeleidende docenten Ir. A.M. Hetharia

Beheer en onderhoud, begrotingen

Ir. G. Van de Beek

Beheer en onderhoud, begrotingen

Drs. A.E. Reinders

Engels

Drs. E Hollander

Rapportagetechnieken en Communicatie

Afspraken  

Alle producten worden op tijd volgens de goedgekeurde planning ingeleverd. Mocht een partij niet aanwezig kunnen zijn bij een afspraak wordt dit vroegtijdig gemeld.

Producten          

Plan van Aanpak Literatuuronderzoek Onderzoek onderhouds technische kwaliteit schil Analyse aangetroffen bouwkundige onderhoudsgebreken Toetsing prestaties van de schil aan de regelgeving Bepalen conditie- referentie niveau Meerjarenonderhoudsprognose Alternatieven onderhoudsarme oplossingen Berekenen bouwkundige kosten van de alternatieve onderhoudsingrepen Analyse consequenties van de alternatieve onderhoudsingrepen

9

Planning

10

Onderhoudstoestand Noordgevel

11

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 21.11 Massieve wanden

Wat voor probleem Plaatselijke beschadiging metselwerk

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot meer vochtopname van het metselwerk, wat leid tot snelle achteruitgang voegwerk en metselwerk

Basis oorzaak Normale veroudering

Oorzaak Langdurige vochtige buitenwand door te weinig of geen zonlicht (noordgevel) Vocht in de voegen in combinatie met vorst

Figuur: Bron: Datum:

Beschadigd voegwerk Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Mogelijke oplossingen Muur tegen vocht impregneren (kostbaar) Hele muur opnieuw voegen

Oplossing Voegwerk plaatselijk herstellen

Verwijzing Noordgevel

Hoeveelheid Ca. 2 m2 op 3 verschillende plekken

Urgentie 3

12

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 21.11 Massieve wanden

Wat voor probleem Plaatselijke beschadiging metselwerk

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot meer vochtopname van het metselwerk, wat leid tot snelle achteruitgang voegwerk en metselwerk


Beschadigd metselwerk Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Basis oorzaak Normale veroudering/ beschadigd door onvoorzichtigheid gebruiker of derde

Oorzaak Mogelijk door langdurige vochtige buitenwand door te weinig of geen zonlicht (noordgevel). Dit heeft als gevolg dat het vocht in de voegen bevriest Waarschijnlijk is iemand er met een voertuig tegenaan gereden

Mogelijke oplossingen Uithakken en herstellen Laten zoals het is (levert weinig tot geen risico op) steen aanhelen (estetisch minder mooi)

Oplossing Herstellen of niet, blijft een hoekpunt dus het is mogelijk dat er een week later weer iemand met een voertuig tegen aanrijdt.


Hoeveelheid Ca. 1 m2 (4 metselstenen)

Urgentie 3

13

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 21.17 Waterslagen / lekdorpels

Wat voor probleem Mosgroei door vocht Schade aan het voegwerk Figuur:

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot meer vochtopname van het metselwerk, wat ook doortrekt in de onderdorpel Kan leiden tot kapotvriezen voor van de stenen

Bron: Datum:

Mosgroei op waterslagen, uitgesleten voegwerk Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011



Mogelijke oplossingen Voegwerk herstellen platvol Reinigen met hoge druk spuit en inpregneren

Oplossing Reinigen dorpels voegwerk plaatselijk herstellen


Hoeveelheid 4,56 m2 voegwerk 4,56 m2 mosgroei

Urgentie 2

14

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 27.21 Boeiboorden

Wat voor probleem Achterstallig verfwerk heeft geleid tot houtrot ( de zinken goot is verder nog goed maar dient wel gereinigd te worden Figuur: Bron: Datum:

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot vochtproblemen aan de binnenkant (omdat vocht op de bovenste bakstenen blijft liggen)

Slechte staat boeidelen Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011


Oorzaak Achterstallig schilderwerk in combinatie met verwering en vocht

Mogelijke oplossingen Reinigen Boeideel vervangen Boeideel deels vervangen

Oplossing Vervangen boeiboorden en boeidelen Zinken goot reinigen


Hoeveelheid 22 m

Urgentie 1

15

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 31.22 Ramen draaiend aan een kant

Wat voor probleem Achterstallig verfwerk heeft geleid voor houtrot


Probleem Esthetisch ongewenst Het kozijn en raamhout zijn gaan rotten

Rottend kozijn Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011



Mogelijke oplossingen Vervangen

Oplossing Achterstallig schilderwerk in combinatie met vochtige stenen waterslagen en verwering


Hoeveelheid 1,26 m2 houten kozijn, bestaande uit 6 verbindingen en 2 draaiende delen

Urgentie 2

16

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 31.24 Tuimelramen

Wat voor probleem Enkelglas ramen kapot / gebarsten Achterstallig schilderwerk stalen kozijnen

Probleem Esthetisch ongewenst Gat in de schil Gebarsten ramen

Basis oorzaak Uitvoeringsfout

Oorzaak Te krappe zetting van het enkele glas in combinatie met stalen kozijnen (werking door temperatuur veroorzaakt spanning op het glas)

Mogelijke oplossingen Herstellen latten Vervangen

Oplossing Vervangen ramen


Schade aan tuimelramen Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011


Hoeveelheid 3 ruiten van ca. 0,5 m2 totaal 11 stalen kozijnen met een totale lengte van 72 m 250mm glaslat

Urgentie 1

17

Locatie Noordgevel

NLSFB Classificatie 31.30 Deuren algemeen

Wat voor probleem Achterstallig verfwerk heeft geleid tot houtrot Kozijnen dienen ook op zeer korte termijn geverfd teworden om aantasting te voorkomen

Probleem Esthetisch ongewenst Deurhout is gaan rotten


Oorzaak Achterstallig schilderwerk in combinatie met verwering


Rottende deuren Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Mogelijke oplossingen Deur vervangen Kozijnen en nieuwe deur schilderen

Oplossing Vervangen van de deur Schilderen van het kozijn


Hoeveelheid 6,4 m kozijn 1 deur van 1000x2200 mm

Urgentie 3

18

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 37.23 Dakramen

Wat voor probleem Dakraam / hout verrot Schade aan het voegwerk Figuur: Bron: Datum:

Probleem Esthetisch ongewenst Vochtproblemen binnen Houtrot

Dakraam verrot Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Basis oorzaak Normale veroudering/ontwerpfout

Oorzaak Doorslaand vocht van buiten

Mogelijke oplossingen Vervangen door nieuwe dakramen Opening dicht maken en nieuwe pannen plaatsen

Oplossing Vervangen dakraam

Verwijzing Zuidgevel

Hoeveelheid 4 stuks 6-pans

Urgentie 2

19

Zuidgevel

20

Locatie Zuidgevel (Kopgevel)

NLSFB Classificatie 21.11 massieve wanden

Wat voor probleem Vocht in de uitstekende delen van de kopwand Schade aan het voegwerk Figuur: Bron: Datum:

Probleem Esthetisch ongewenst Uitgesleten voegwerk

Doorslaand vocht kopwand Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Basis oorzaak Normale veroudering/ontwerpfout

Oorzaak ‘Fout’ in het ontwerp, een buiten/buiten situatie zorgt voor een hoog vochtgehalte van dat metselwerk waardoor aantasting van het voegwerk sneller op kan treden.

Mogelijke oplossingen Impregneren en voegen Voegwerk plaatselijk herstellen Voegwerk helemaal vervangen

Oplossing Voegwerk herstellen Muur impregneren om de capitulerende waarde van de wand lager te maken


Hoeveelheid Ca. 8 m2

Urgentie 4

21

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 27.12 Hellende daken

Wat voor probleem Doortrekkend vocht vanuit de steensmuur aan de buitenkant Gat in de schil

Probleem Vochtproblemen binnen. Dit levert een verhoogde kans op aantasting van het hout binnen ()constructieve onderdelen’ is nu nog niet aangetast (zitten wel vochtplekken in maar is verder nog hard) Beschimmelde wanden


Doorslaand vocht kopwand Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011


Oorzaak Gat naar buiten door een uitvoeringsfout / aangetast door het opwaaien van de loodslap

Mogelijke oplossingen Nieuwe loodslabben inhakken Muur impregneren

Oplossing Muur impregneren om de capitulerende waarde van de wand lager te maken Gedeelte inhakken voor nieuwe loodslabbe


Hoeveelheid 27 m2

Urgentie 1

22

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 27.15 Gootconstructies

Wat voor probleem Vocht in de achterliggende constructie getrokken

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot vochtproblemen aan de binnenkant (omdat vocht zich ophoopt/ capituleert naar achtergelegen constructie)

Figuur:


Bron: Datum:

Slechte staat boeidelen en achterliggende constructie Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011


Mogelijke oplossingen Vervangen boeidelen en achterconstructie Daarna periodiek schilderwerk

Oplossing Achterliggende constructie (verticale paneel vervangen onderste deel mee schilderen)


Hoeveelheid 22 m

Urgentie 1

23

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 27.21 Boeiboorden

Wat voor probleem Achterstallig verfwerk heeft geleid tot houtrot (de zinken goot is verder nog goed maar dient wel gereinigd te worden).

Probleem Esthetisch ongewenst Kan leiden tot vochtproblemen aan de binnenkant (omdat vocht zich ophoopt/ capituleert naar achtergelegen constructie)

Basis oorzaak Normale veroudering Figuur:


Bron: Datum:

Slechte staat boeidelen, vervuilde dakgoten Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Mogelijke oplossingen Vervangen boeidelen + achterconstructie Goten periodiek reinigen

Oplossing Vervangen Zinken goot reinigen


Hoeveelheid 22,1 m boeiboord 44 m goot (noord en zuid)

Urgentie 1

24

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 27.12 Hellende daken

Wat voor probleem Vocht in het dakbeschot op meerdere plekken in het dak, door scheefliggende pannen

Probleem Esthetisch ongewenst Vochtproblemen binnen (levert een verhoogde kans op aantasting van het hout binnen)


Oorzaak Slecht liggende dakpannen waardoor vocht in het dakbeschot heeft kunnen trekken


vocht in dakbeschot Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Mogelijke oplossingen Dakbeschot vervangen door pir-dakelementen Dakbeschot vervangen

Oplossing Dakbeschot vervangen en pannen opnieuw leggen Loodslabbe vervangen


Hoeveelheid 298 m2 dakbeschot Pannen worden herbruikt

Urgentie 1

25

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 37.0 Dakopeningen algemeen

Wat voor probleem Dakkapel verrot: zijwangen, kozijn en dak

Probleem Esthetisch ongewenst Vochtproblemen binnen (levert een verhoogde kans op aantasting van het hout binnen)


Oorzaak Achterstallig onderhoud in combinatie met verwering


Dakkapel verrot Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Mogelijke oplossingen Vervangen voor nieuwe Weghalen en het gat dichtmaken (esthetisch en ruimtelijk ongewenst)

Oplossing Dakkapellen vervangen


Hoeveelheid 2 stuks 2000x2200

Urgentie 1

26

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 52.0 Afvoeren algemeen

Wat voor probleem Oude afvoeren niet verwijdert

Probleem Esthetisch ongewenst De 2 rookgasafvoeren kunnen in de toekomst zorgen voor problemen (vocht/gevaar omgeving tijdens storm)

Basis oorzaak Wijziging in installaties Figuur: Bron: Datum:

Oorzaak Nieuwe verwarmingsinstallatie

Rookgasafvoer Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Oplossing Weghalen overbodige doorvoeren in combinatie met vervangen dakbeschot


Hoeveelheid 2 stuks

Urgentie 4

27

Locatie Zuidgevel

NLSFB Classificatie 52.12 Regenwaterafvoer uitpandig

Wat voor probleem Gedeukte regenpijp

Probleem Esthetisch ongewenst Beperking waterdoorstroom tijdens regenval


Gedeukte regenpijp Olaf Heemskerk en Faruk Hodzic 12-05-2011

Basis oorzaak Normale veroudering/ onvoorzichtig handelen gebruiker/derde

Oorzaak Aanrijding met voertuig

Mogelijke oplossingen Gehele regenpijp vervangen Gedeelte van de regenpijp vervangen Laten zoals het is, geeft toch weinig risico op gevolgschade

Oplossing Gedeelte regenpijp vervangen (verzinkt staal)


Hoeveelheid 2m

Urgentie 4

28

Kwaliteitsbeoordeling Algemeen Kwaliteit 1 Uitstekend 2 Goed 3 Redelijk 4

Matig

5

Slecht

6

Zeer slecht

7 8

Nader onderzoek nodig Niet te inspecteren

Omschrijving Geen of zeer beperkte veroudering Beginnende veroudering door gebruik, weer of wind Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen , incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds opgekomen. Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. Maximaal gebrekenbeeld. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is bereikt. -

Voegen Kwaliteit 1 Uitstekend 2 Goed 3 Redelijk 4 Matig 5 Slecht 6 Zeer slecht 7 Nader onderzoek nodig 8 Niet te inspecteren

Omschrijving Geen uitslijting Minder dan 3% Minder dan 10% Minder dan 20% Minder dan 40% Meer dan 40% -

Metselwerk Kwaliteit 1 Uitstekend 2 Goed 3 Redelijk 4 Matig 5 Slecht 6 Zeer slecht 7 Nader onderzoek nodig 8 Niet te inspecteren

Omschrijving Strak / Nieuw Lichte aanslag Lichte mosgroei Minder dan 1% afgesprongen schilvers Minder dan 2% afgesprongen schilvers Meer dan 2% afgesprongen schilvers -

29

Schilderwerk Kwaliteit 1 Uitstekend 2 Goed 3 Redelijk 4 Matig 5 Slecht 6 Zeer slecht 7 Nader onderzoek nodig 8 Niet te inspecteren

Omschrijving Strak / Nieuw Lichte aanslag (doffe verkleuring) Zichtbare haarscheuring Beginnende bladerend schilderwerk Bladerend schilderwerk Aantasting ondergrond -

Conditie / referentie niveau Voor het bepalen van het (na te streven) kwaliteitsniveau van het bouwdeel na de onderhoudsingreep , is het kiezen van een conditie-/referentie niveau essentieel.

Maat van urgentie

Urgentie 1 2 3 4

Omschrijving Direct Binnen een half jaar Binnen een jaar Aandachtspunt bij de volgende inspectie

30

Overzicht huidige kwaliteit Element

HvH

Ehn Score

Noordgevel Metselwerk

76,5 m2

3

Voegen

76,5 m2

3

Boeidelen

18

6

Kozijnen

12,5 m2

5

Beglazing

10

m2

4

Buitendeuren

1

st

4

Schilderwerk

84 4,4

m m2

5

3

st

2

Metselwerk

27

m2

2

Voegen

27

m2

3

Boeidelen

18

m

6

Boeiboorden

18

m

6

Buitendeuren

1

st

2

HWA

2

st

4

Dakpannen

298

m2

2

Loodslabbe

10

m

5

Dakbeschot

298

m2

6

Dakkapellen

2

St

6

Dakgoot

44

M

3

HWA

m

Zuidgevel

Dak

31

Begroting en planning Code

Hoofdgroep

2011

2012

2013

2014

01

Gevels

€ 712

03

Buitenkozijnen

€ 1.601

04

Beglazing

€ 107

05

Daken

€ 29.058

09

Buitenschilderwerk € 1.560

61

Diversen

€ 282

€ 179

€ 179

Totaal

€ 33.320

€ 342

€ 2472

Code

Gevels

2017

01

Gevel

03

Buitenkozijnen

04

Beglazing

05

Daken

09

Buitenschilderwerk

61

Diversen

€ 179

€ 179

€ 179

Totaal

€ 255

€ 2.657

€ 397

€ 163

2015

2016

€ 170 € 2.123

2018

2019

2020

2021

2022

€ 27

€ 177

€ 180

€ 191

€ 2.298

32

Code

Gevels

2023

2024

2025

2026

2027

01

Gevel

03

Buitenkozijnen

04

Beglazing

€ .1367

05

Daken

€ 199

09


61

Diversen

€ 179

€ 179

€ 179

Totaal

€ 4.232

€ 4.191

€ 3.087

Code

Gevels

2029

01

Gevel

03

Buitenkozijnen

04

Beglazing

05

Daken

09

Buitenschilderwerk

61

Diversen

€ 179

€ 179

€ 179

Totaal

€ 403

€ 3.359

€ 421

2028

€ 3.805

€ 207

€ 216 € 2.693

2030

2031

2032

2033

2034

€ 32

€ 224

€ 233

€ 243

€ 2.915

33

Code

Gevels

2035

01

Gevel

03

Buitenkozijnen

04

Beglazing

05

Daken

09


61

Diversen

€ 179

€ 179

€ 179

Totaal

€ 3.586

€ 441

€ 3.667

Code

Gevels

Totaal

01

Gevel

€ 4.575

03

Buitenkozijnen

€ 1.601

04

Beglazing

€ 1.474

05

Daken

€ 32.052

09


61

Diversen

€ 2.731

Totaal

€ 63.128

€ 253

2036

2037

€ 263

2038

2039

2040

€ 273 € 2.415

34

Financiële planning Jaar

Onkosten Incl. BTW

Reservering

Saldo

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2030

€ 33.319

€ 30.000

€ 342

€ 1.155

€ 2.472

€ 1.155

€ 355

€ 1.155

€ 2.657

€ 1.155

€ 397

€ 1.155

€ 4.232

€ 1.155

€ 4.190

€ 1.155

€ 3.086

€ 1.155

€ 403

€ 1.155

€ 3.359

€ 1.155

€ 421

€ 1.155

€ 3.585

€ 1.155

€ 441

€ 1.155

€ 3.867

€ 1.155

€ - 3.319 € - 2165 € - 1.352 €- 198 € - 1.515 € - 360 € 439 € 1.594 € 91 € 1.246 € 2.004 € 3.158 € 81 € 1.235 € - 1.801 € - 647 € - 2.579 € - 1.424 € - 673 € 482 € - 1.722 € - 568 € 165 € 1.320 € - 1.112 € 43 € 756 € 1.911 € - 802 € 353

35

Toelichting Zoals te zien is in het eerste jaar €30.000,- gereserveerd voor werkzaamheden aan het dak, dit bedraagt het vervangen dakbeschot, het opnieuw leggen van de pannen, vervangen van dakramen en dakkapellen en het opnieuw inhakken van de loodslabben.

36

Toelichting

Onderdeel Element

Omschrijving Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn.

Handeling / Activiteit

Een verkorte omschrijving van de activiteiten die in het genoemde jaar moeten worden uitgevoerd.

Hoeveelheid / Eenheid

Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. De eenheid wordt aangegeven in 'pst' (post), 'st' (stuks), m1 (strekkende meter) of m2 (vierkante meter).

Startjaar / Cyclus

In de kolom 'Cyclus' wordt aangegeven om de hoeveel jaar de werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. In de kolom 'Startjaar' staat aangegeven wanneer de werkzaamheden voor de eerste keer uitgevoerd moeten worden.

Totalen per jaar

De kosten van de handeling in het betreffende jaar

Prioriteiten

Wij leggen de prioriteit op zaken die grote gevolgschade kunnen voorkomen of beperken, hierbij zal het dakbeschot als eerst worden vervangen, om gevolgschade aan de houten spanten(draagconstructie te beperken).

37

Adviezen en aanbevelingen Wij adviseren het gehele dakbeschot direct te vervangen, omdat deze het meest gebreken vertoont, de loodslabben, het rotte dakbeschot, de 2 overbodige doorvoeren slechte dakramen en rotte dakkapellen in combinatie met een vochtige zolder. Wij adviseren dit in een keer te doen omdat al deze gebreken dan in een keer structureel opgelost zijn. Hierbij kan de aantasting van de houten spanten nog kan voorkomen worden. Rottende en in slechte staat verkerende gevelopeningen adviseren wij ook zo snel mogelijk op te knappen/ vervangen om vervolgschade ( gevel, binnen en inrichting) te voorkomen. Ook rottende boeidelen en boeiboorden adviseren wij direct te vervangen, want de kans is groot dat na enkele maanden ook de achterliggende constructie vervangen moet worden. Ook elementen die periodiek onderhoud nodig hebben zullen worden onderhouden. Met licht onderhoud en een korte cyclus kin je grote ingrepen te voorkomen.

38

Alternatieve onderhoudsingrepen Alternatief 1 Stalen kozijnen waarin nu een aantal ramen gesprongen zijn wegens zetting, vervangen door nieuwe kunststof kozijnen met dubbelglas

Voordelen Geen onderhoud aan schilderwerk Enkel glas heeft geen last meer van zetting Geen defecte sluitingen meer

Nadelen Investeringskosten Licht onderhoud ( schoonmaak tegelijk met glazenwassen )

Kosten De onderhoudskosten gedurende een termijn van 30 jaar bedragen €8.179,- inclusief BTW De kosten voor de huidige stalen kozijnen te vervangen voor kunststof bedragen €5.612,- Zie bijlage Berekening alternatieven Dit levert op een termijn van 30 jaar een voordeel op van € 2.567,- euro

Conclusie Dit levert op een termijn van 30 jaar een voordeel op van €2.567,- , dit komt voornamelijk door het wegvallen van schilderwerk. Het is gunstig om dit te doen omdat dubbelglas ook nog eens bijdraagt aan het omlaag brengen van de stookkosten.

39

Principe detail kunststof kozijnen

40

Alternatief 2 Het vervangen van houten boeiboorden door kunststof boeiboorden (verlijmd gemonteerd)

Voordelen Geen onderhoud aan schilderwerk De boeiboorden kunnen niet meer rotten Boeiboorden moeten nodig vervangen worden

Nadelen Investeringskosten

Kosten De onderhoudskosten gedurende een termijn van 30 jaar bedragen €6.509,- euro, de kosten voor het vervaardigen van de boeiboorden in kunststof incl. regelwerk €1.502,- Gedurende een termijn van 30 jaar bespaart dit uiteindelijk €5.009,-. Zie bijlage Berekening aternatieven

Conclusie Dit levert op een termijn van 30 jaar een voordeel op van €5.009,- , dit komt voornamelijk door het wegvallen van schilderwerk. Een onderhoudsvrij kunststof paneel geeft het zelfde aanzicht als het huidige.

41

Principe detail kunststof boeiboorden

42

Bronnenlijst Boeken Handboek onderhoudsinspecties Module 09 Technisch beheer & onderhoud

Internet www.bouwkostenonline.nl www.casadata.nl

43

Bijlage MJOP

44

Onderhoudsplanning met bijbehorende

45

Kostenoverzicht alternatieven

45

45

Beheer & Onderhoud Module 9

Recommend Documents