SEPA Ipari területek megvalósíthatósági tanulmány SEPA Industrial Areas Feasibility Study

2011

SEPA Ipari területek megvalósíthatósági tanulmány SEPA Industrial Areas Feasibility Study Közép-Dunántúl – Central Transdanubia A tapolcai volt honvédségi ingatlan együttes fenntartható fejlesztési lehetőségei The sustainable development potentials of a former military real estate complex in Tapolca Készítette az ExAnte Tanácsadó Iroda Kft. a Közép-Pannon Nonprofit Kft megbízásából. Prepared by the ExAnte Ltd. by the commission of Mid-Pannon Nonprofit Ltd.

SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

Tartalom 1.

2.

Áttekintés ............................................................................................................................................ 3 1.1.

Célok ............................................................................................................................................ 3

1.2.

A fejlesztés háttere ....................................................................................................................... 4

1.3.

A barnamezős fejlesztés várható előnyei ...................................................................................... 5

1.4.

Módszerek ................................................................................................................................... 7

1.5.

Az elemzés háttere és a SEPA területek rövid bemutatása ............................................................ 8

A kiválasztott SEPA terület részletes bemutatása ................................................................................13 2.1.Térségi adottságok ............................................................................................................................13 2.2. Alapjellemzők ...................................................................................................................................16 2.3. Területhasználati adottságok............................................................................................................18 2.4. Fejlesztési célok ...............................................................................................................................20

3. Megvalósíthatósági feltételek................................................................................................................28 3.1. Gazdasági és pénzügyi megvalósíthatóság ........................................................................................28 3.2. Környezeti megvalósíthatóság ..........................................................................................................45 3.3. Technikai megvalósíthatóság ............................................................................................................47 3.4. Társadalmi megvalósíthatóság .........................................................................................................55 4._Szcenáriók..............................................................................................................................................56 4.1. Változatok értékelésének módszere .................................................................................................56 4.2. Megvalósítási alternatívák meghatározása .......................................................................................57 4.3. legmegfelelőbb alternatíva kiválasztása............................................................................................62 5._Akcióterv ...............................................................................................................................................64 5.1. Projektmegvalósítást veszélyeztető kockázatok ................................................................................64 5.2. Biztonságos üzemeltetést veszélyeztető kockázatok .........................................................................65 5.2.Indikatív ütemezés ............................................................................................................................66 6. Melléklet.................................................................................................................................................68 6.1. A SEPA terület ingatlan viszonyai ......................................................................................................68 6.2. A SEPA terület fotódokumentációja ..................................................................................................69


1

Content 1.

2.

An overview ........................................................................................................................................76 1.1.

Objectives ...................................................................................................................................76

1.2.

Development background ...........................................................................................................77

1.3.

The expected benefits of brownfield redevelopment...................................................................78

1.4.

Methods ......................................................................................................................................80

1.5.

The background of analysis and a brief introduction of SEPA areas ..............................................82

A detailed description of the selected SEPA area .................................................................................88 2.1. Regional conditions ..........................................................................................................................88 2.2. Basic features ...................................................................................................................................91 2.3. Land use conditions ..........................................................................................................................93 2.4. Development objectives ...................................................................................................................95

3.

Conditions of feasibility .....................................................................................................................103 3.1. Economic and financial feasibility ...................................................................................................103 3.2. Environmental feasibility ................................................................................................................120 3.3. Technical feasibility ........................................................................................................................121 3.4. Social feasibility..............................................................................................................................130

4. Scenarios.............................................................................................................................................131 4.1. A method for evaluating the alternatives .......................................................................................131 4.2

The specification of implementation alternatives......................................................................132

4.3. The selection of the best alternative ..............................................................................................136 5. Action plan...........................................................................................................................................138 5.1. Threats for the implementation of the Project ...............................................................................138 5.2. Threats for secure operation ..........................................................................................................139 5.3. Indicative scheduling ......................................................................................................................140 5.4. Indicative budget ...........................................................................................................................141 6. Annex ...................................................................................................................................................142 6.1. The land conditions of the SEPA area .............................................................................................142 6.2. The photo documentation of the SEPA area ...................................................................................143


2

1. Áttekintés 1.1.

3

Célok

A Közép-Pannon Nonprofit Kft partnerségével megvalósuló SEPA projekt 3 év alatt történő megvalósításában 7 ország (Magyarország, Bulgária, Szlovénia, Olaszország, Románia, Görögország és Szerbia) 9 szervezete vesz részt, az INTERREG Southeast Europe program keretében. A SEPA projekt célja olyan környezeti fenntarthatósági módszertan kidolgozása, amely megalapozza, illetve segíti a barnamezős iparterületek környezetvédelmi szempontú reorganizációját, illetve elősegíti új környezeti szempontból fenntartható ipari területek kialakítását a dél-kelet európai régió országaiban. A projekt közvetett célja olyan működő, vagy tervezés alatt álló iparterületek felkutatása, kiválasztása

ahol

a

környezeti

szempontú

iparterületi

reorganizációs

elképzelés

megvalósítható. A projekt 5. munkacsomagjának részeként egyrészt megalapozó vizsgálatok segítségével egy előzetes előválogatási folyamat után minden partner régióban két potenciális SEPA terület előzetes elemzése történt meg. Ezt a partnerek egy közösen kidolgozott, egységes tematika alapján előmegvalósíthatósági tanulmányok segítségével végezték el. A Közép-Dunántúlon 2010. novemberben elkészült előmegvalósíthatósági tanulmányban két érintett potenciális SEPA terület közül kiválasztásra került az, amelyre a jelen részletes megvalósíthatósági tanulmány készül. Szintén az 5. munkacsomag részeként elkészül az összes régió SEPA terület bencmarkingja. Ez lehetőséget biztosít arra, hogy a jó gyakorlatok átvételre kerüljenek, illetve beépüljenek az egyes SEPA területek fejlesztési tevékenységébe. Az itt leírt feladatok megvalósítási folyamatát mutatatja a következő ábra:


1. Ábra A feladatok megvalósítási folyamata

A fentieket figyelembe véve jelen megvalósíthatósági tanulmány közvetlen célja, hogy egy előzetesen kiválasztott barnamezős terület (a tapolcai volt honvédségi ingatlan együttes) esetében kidolgozza a fenntartható, környezeti szempontból hatékony iparterületfejlesztés lehetőségeit.

1.2.

A fejlesztés háttere

A tanulmány által alkalmazott megközelítésben a barnamezős terület úgy definiálható, mint használaton kívüli, vagy alul hasznosított, elhagyott, elhanyagolt, környezeti szempontból erősen terhelt terület városi övezetben, amely rendelkezik újra fejlesztési potenciállal. A fentiek mellett a fejlesztés további tényezők is nehezíthetik, mint a nem megfelelő infrastruktúra vagy az épületek rossz állapota. Mindezek a legtöbb esetben a fejlesztést megelőzően kármentesítést is szükségessé tesznek. A barnamezős területek, illetve hasznosításuk a térség ipari hagyományaiból eredően a KözépDunántúlon környezeti, gazdasági és társadalmi szempontból is kiemelt jelentőségű. Gazdasági szempontból a kihasználatlan barnamezős területek csökkenthetik a helyi foglalkoztatási lehetőségeket, a helyi adó bevételeket, emellett a gazdasági fejlődés lehetőségeit is korlátozzák. Továbbá jelentősen csökkenthetik a környező ingatlanok értékét, hasznosíthatóságát. Környezeti szempontból a talaj- és vízszennyezés; illetve általában a környezet minősége, valamint az emberi egészség veszélyeztetése jelenthet problémát. Az alul, vagy nem hasznosított barnamezős területek elvesztegetett lehetőséget jelentenek, és a korlátozottan rendelkezésre álló zöldmezős területek hasznosítási igényét vetik fel, amely további környezetterhelést eredményez és veszélyezteti a mezőgazdasági művelésre alkalmas SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

4

területeket. Társadalmi szempontból az elhanyagolt barnamezős területek vonzzák a vandalizmust, az illegális hulladék lerakást és más törvénytelen tevékenységeket. Mindezek rozsdaövezetek kialakulásához és az érintett közösség életminőségének romlásához vezethetnek. A SEPA projekt célrendszeréhez igazodva a Közép-Dunántúlon kiválasztott – későbbiekben bemutatott – barnamezős terület fejlesztése a fentiek mellett figyelembe veszi a megújuló energiák hasznosításának lehetőségét, illetve a környezetterhelést minimalizáló műszaki megoldásokat, valamint tevékenységeket. 1.3.

A barnamezős fejlesztés várható előnyei

A barnamezős fejlesztések nemzeti, regionális és lokális területi szinten is számos valószínűsíthető előnnyel járnak. Azonban a legjelentősebb előnyök helyi szinten érvényesülnek, mivel eredendően helyi fejlesztések kapcsolódnak hozzájuk. Éppen ezért a Tapolca térségében tervezett barnamezős fejlesztés számos, lokális, illetve kistérségi gazdasági, környezeti és társadalmi előnyt eredményezhet. 2. Ábra A barnamezős fejlesztés várható előnyei

Gazdasági előnyök


5

Az Európai Unióban megvalósított barnamezős fejlesztések tapasztalatai alapján minden egységnyi fejlesztési ráfordítás 3,5 egységnyi gazdasági teljesítményt generál. Emellett a barnamezős fejlesztések jelentősen hozzájárulnak a helyi adóbevételek növekedéséhez is. Környezeti előnyök A környezeti rehabilitáció és fejlesztés közvetlenül befolyásolják a talaj és a felszín alatti vizek minőségét. Továbbá a pozitív hatások nem korlátozódnak egyedi helyszínekre, számottevő a tovagyűrűző hatásuk. Ide sorolható az élőhelyek állapotának javulása, a levegő minőség javulása és a mezőgazdasági területek állapotának javulása. Emellett a barnamezős fejlesztések jelentősen csökkentik a művelés (vagy egyéb táji szempontból kedvezőbb hasznosítás) alól kivont területek nagyságát. Továbbá a meglévő infrastruktúra használatával csökkenthető a városok területének terjedése, illetve annak költsége. Továbbá a barnamezős fejlesztések lecsökkentik a munkahely és lakóhely közötti távolságot is, amely a közlekedés környezetterhelő hatásának, valamint a közlekedési költségeknek a csökkenését is eredményezi. Társadalmi előnyök Míg a gazdasági és környezeti előnyök nyilvánvalóak, a barnamezős fejlesztések jelentős társadalmi hatásokkal is bírnak. Ezek közül a legfontosabbak a következők: 

foglalkoztatás és társadalmi rehabilitáció;



városi környezet minőségének javulása;



fejlesztési tartalékok kialakulása;



rekreációs és egyéb közösségi terek bővülése;



biztonságosabb élettér;


6

1.4.

Módszerek

7

A megvalósíthatósági tanulmány módszertani szempontból több, egymást kiegészítő tevékenység eredményeire épül. Ezeket szemlélteti a következő ábra. 3. Ábra A megvalósíthatósági tanulmány készítésének módszertani háttere

Előzetes önkormányzati egyeztetés

Terepbejárás

Adatgyűjtés

• 2010. szeptemberben a tapolcai önkormányzattal • Célja: projekt bemutatása, fejlesztési lehetőségek áttekintése

• A fejlesztési terület bejárása, a jelenlegi helyzet dokumentálása, épületállomány és infrastruktúra előzetes felmérése

• Térségi gazdaságstatisztikai adatok összegyűjtése • Egyéni adatgyűjtés • Műszaki adottságok számbavétele

• Műszaki egyeztetés • Pénzügyi egyeztetés

Szakértői egyeztetések

• Előzetesen meghatározott tartalommal a tanulmány elkészítése MT kidolgozása

Záró egyeztetések


• Tartalom egyeztetése az önkormányzattal • Társadalmi egyeztetés

A fentiek alapján a tanulmány megalapozásához elsődleges és másodlagos adatgyűjtési eszközöket is alkalmaztunk. Ezek során egyrészt a hivatalos statisztikai adatokra támaszkodtunk, másrészt strukturált mélyinterjúk segítségével gyűjtöttük össze a hivatalos statisztikákban nem elérhető adatokat. Emellett további elemzési eszközként dokumentum feldolgozást, piac elemzést, versenytárs elemzést, illetve pénzügyi és műszaki elemzéseket végeztünk. Az eredmények feldolgozása során minden esetben figyelembe vettük a SEPA projekt szempontjait, illetve a SEPA terület jellemzőit. 1.5.

Az elemzés háttere és a SEPA területek rövid bemutatása

A Közép-Dunántúl potenciális SEPA területeinek kijelölése módszertanilag négy fő tevékenység alapján történt meg: 1. Elsőként előre meghatározott szempontok alapján elkészült a Közép-dunántúli Régió meghatározó fejlesztési dokumentumainak áttekintése. Ennek keretében a megalapozó helyzetelemzések, fejlesztési célok és intézkedési területek, valamint a kiemelt fejlesztési célok összesítése zajlott. Ennek eredményei alapján kiválasztottuk a régió azon területeit (kistérségeit), amelyek korábbi és jelenlegi fejlesztési irányai illeszkednek a projekt céljaihoz. 2. Ezt követte a 2000. óta a régióban működő, Közép-dunántúli Regionális Innovációs Ügynökség által koordinált regionális projektcsatorna rendszerben lévő projekt tervek áttekintése. Ez kiterjedt a pályázati forrásokkal támogatott, illetve a kezdeti fejlődési szakaszban lévő projektekre is. 3. A régió meghatározó gazdaságfejlesztési szakértőivel, illetve szakpolitikai döntéshozóival fókuszcsoportos beszélgetés történt a potenciális területek azonosítása érdekében. 4. Végül

2010.11.25-én

Goriziában

(Olaszország)

a

SEPA

projekt

munkamegbeszélésén az összes projekt partner számára bemutatásra kerültek a magyarországi potenciális SEPA területek.


8

A kiválasztási és előkészítési folyamatban (a magyarországi projekt partneren kívül) a következő szervezetek vettek részt: Közép-dunántúli Regionális Fejlesztési Ügynökség, Középdunántúli Regionális Innovációs Ügynökség, a régió kereskedelmi és iparkamarái, valamint a régió közép- és nagyvárosainak önkormányzatai. A fenti módszerrel a régió három megyéjéből összesen öt terület alkalmasságát vizsgáltuk. A vizsgált területek fő adottságai a következők: Tapolca SEPA terület

Oroszlány SEPA terület

Összehasonlítási terület 1.



210 ha

60 ha

42 ha

11 ha

38 ha

rendezett

rendezett

rendezett

vegyes

vegyes

jelenlegi hasznosítás

nincs

ipari

ipari/kereskedelmi

ipari

nincs

vállalkozások száma

0

6

12

4

7

közlekedési hálózat

fejlesztésre szorul kiépített

kiépített

fejlesztésre szorul

kiépített

kiépített

kiépített


kiépített

kiépített


részben bontásra szorul





2000

1800

200

150

300

szakképzett

szakképzett és betanított




komplex ipari/turisztikai, ágazati preferenciákkal projekt cég

ipari

ipari és kereskedelmi

ipari

ipari

értékesítés

értékesítés

projekt cég

értékesítés

igen

nem

nem

nem

nem

kármentesítés

nem szükséges

nem szükséges

szükséges

nem szükséges

nem szükséges

ágazati preferenciák

turizmus, környezetbarát ipar települési önkormányzat

nincs

nincs

nincs

nincs

önkormányzati vagyonkezelő cég

települési önkormányzat

magán

települési önkormányzat

terület nagysága tulajdonviszonyok

energiaellátás vízellátás épület állomány

szükséges munkaerő (mennyiség) munkaerő (minőség)

kidolgozott fejlesztési irányok

hasznosítás szervezeti formája komplexitás

kezelő szervezet


kiépített

kiépített

9

pénzügyi megalapozottság

részleges tervek

kidolgozásra szorul









hiányos

jó

jó

hiányos

jó

zöld ipari orientáció

igen

nem

nem ismert

nem ismert

nem ismert

alternatív energiaforrások rendelkezésre állása

igen

nem

nem

nem

nem

működési költségek

beszállítói adottságok

A helyszíni egyeztetések alapján a tapolcai volt honvédségi ingatlan együttes, illetve az oroszlányi ipari parkhoz kapcsolódó barnamezős volt bányaterület került kiválasztásra. Mindkét esetben három kiválasztási kritérium dominanciája érvényesült. Ezek a kedvező földrajzi fekvés, a környezetbarát ipari tevékenységek megjelenése a fejlesztési célok között, valamint a tulajdonosok, illetve kezelést végzők megalapozott fejlesztési stratégiája. Az első potenciális SEPA terület a Tapolca határában lévő, 2006. óta használaton kívül lévő volt honvédségi ingatlan együttes volt. A terület a Balaton-felvidék központi területén, Magyarország egyik meghatározó turisztikai és természeti attrakciójának központjában helyezkedik el. A térség ipari hagyományait elsősorban a helyi ásványi erőforrásokhoz kapcsolódó nehézipar és feldolgozóipar határozza meg. A térségről elmondható, hogy a viszonylagosan fejlett Közép-Dunántúl kevésbé fejlett kistérsége. A SEPA területet adó korábbi laktanya együttes kialakítása mintegy száz évvel ezelőtt kezdődött. A II. Világháborút követően elsősorban mint légvédelmi bázis működött, egészen 2006-os bezárásáig. A két laktanyából, illetve egy reptérből álló ingatlancsoport összesen több mint 200 ha területű. Jelenleg két önkormányzat (Tapolca és Lesencetomaj) tulajdonában, illetve kezelésében van. A fejlesztés szempontjából lényeges, hogy a Régióban hat további hasonló honvédségi terület van, azonban ezek hasznosítási irányai eltérőek, nem illeszkednek a projekt céljaihoz. Ki kell emelni azt is, hogy a 2006-os bezárás óta a tulajdonos önkormányzatok folyamatos tárgyalásokat folytattak – elsősorban külföldi – befektetőkkel, azonban minden esetben csak részhasznosítás történt volna, amely a terület egészének egységes fejlesztését nehezítette volna.


10

Végül nem hagyható figyelmen kívül, hogy a tulajdonosok, egyben, komplex reorganizációval kívánják a területet hasznosítani (ld. ábra). 4 Ábra a tapolcai SEPA terület hasznosítási sémája

Ennek része a többcélú turisztikai hasznosítás (szállásférőhelyek, élményfürdő, szabadidőpark, edzőközpont), a logisztikai és raktárbázis kialakítása, valamint a környezetbarát ipar telepítése. Mindezt a gazdasági mellett olyan céllal, hogy a természeti környezet és az ipari hasznosítás közötti ellentmondást oldják. A második potenciális SEPA terület az Oroszlányban található barnamezős, volt bányászati terület volt, amely a zöldmezős Ipari Parkba ékelődve jelenleg részben hasznosított. A terület a korábbi dunántúli-középhegységi nehézipari tengely magterületén helyezkedik el, a szocialista iparosításhoz kapcsolódó urbánus térben. A térség adottságaiból és korábbi hasznosításából adódóan szinte kizárólag ipari tradíciókkal, ezen belül is bányászati és energiatermelési tapasztalatokkal rendelkezik. A tapolcaihoz hasonlóan ez is a viszonylag fejlett Közép-Dunántúl belső perifériájának tekinthető. A potenciális SEPA terület jelenlegi hasznosítási sémája a következők szerint alakul:


11

5 Ábra Az oroszlányi SEPA terület hasznosítási sémája

A terület a térségben már nem működő szénbányák kiszolgáló iparterülete volt, a mintegy 60 ha barnamezős ingatlan együttes egyes területei vegyipari és gépipari tevékenységekkel hasznosítottak. A potenciális SEPA terület tulajdonviszonyai rendezettek, a terület egésze a Vértesi Erőmű Zrt. tulajdonában van, míg kezelését és fejlesztését az Oroszlányi Szolgáltató Zrt. végzi. A tulajdonos és a város önkormányzata fejlesztési elképzeléseiket a zöldmezős és barnamezős területek összevont hasznosítására alapozzák, alapvető céljuk, hogy az Ipari Park területét kiterjesszék. A hasznosítással kapcsolatosan sem ágazati, sem funkcionális preferenciájuk nincs, illetve a tapolcai területtel ellentétben részterületek hasznosításában is gondolkoznak. Vagyis a jelenlegi ipari parkhoz hasonlóan próbálják kezelni a barnamezős területet, amelyre a szolgáltatások tekintetében nem terveznek külön fejlesztéseket. A részletes elemzések alapján mindkét terület megfelelt a SEPA hasznosítási kritériumoknak, azonban csak a tapolcai volt honvédségi ingatlan együttes fejlesztési elképzeléseinek illeszkedése volt teljes körű. A jelenlegi hasznosítási adottságok és fejlesztési tervek ismeretében e terület SEPA területi fejlesztéséhez kapcsolódóan került kidolgozásra a jelen megvalósíthatósági tanulmány.


12

2. A kiválasztott SEPA terület részletes bemutatása 2.1.Térségi adottságok A Tapolcai mikro-térség településeihez tartozó közigazgatási terület viszonylag magas hányada ki van vonva a mezőgazdasági művelés alól. Ez az arány az elmúlt években – bár lassú ütemben – de fokozatosan – növekedett és előreláthatólag a jövőben még tovább fog növekedni. A növekedés összefügg a gazdaság szerkezetének alakulásával, a mezőgazdasági termelés részarányának csökkenésével. A mikro-térség gazdasági adottságaiban az elmúlt élvtizedek során jelentős változások következtek be. A két világháború közötti évtizedekben a bazalt és a bauxitbányászat, az erdőművelés valamint a vasúti közlekedési csomópont határozták meg a térség gazdasági potenciálját. A második világháborút követő években a bauxitbányászat egyre nagyobb teret nyert a térség gazdasági fejlődésében Ezt egészítette ki a helyszínen bányászható bazaltnak ásványgyapottá történő feldolgozására létrahozott szigetelőanyag gyártás is. A rendszerváltás után a mikro-térség ipari potenciálja visszafejlődött. Jelentéktelenné vált mind a bauxit, mind pedig a bazaltbányászat, valamint ezek feldolgozása. Ugyanakkor erősödött a térség szerepe és gazdasági potenciálja a turizmus és a mezőgazdasági termelés fejlődésében. Mivel a bányászat és az ipar klasszikus ágai belátható időn belül a térségben nem fognak meghatározó szerepet betölteni új kitörési pontok szükségesek a gazdaság fellendítéséhez. A számításba vehető gazdaságfejlesztési esketőségek a következő: 

Környezetbarát beszállító üzemek létesítése és működtetése a tágabb térségi környezetben működő ipari vállalatok számára. Ezt elsősorban letelepülő (vagy már az országban letelepült) cégekkel együttműködésben kell megvalósítani a fogadóárukra előkészített területeken.



Gyógynövény és erdei termék begyűjtő, előkészítő, kiszerelő üzem létesítése és a végtermékek exportjának megszervezése. Erre a helyi lehetőségek kiválóak, és ez a gazdasági tevékenység lehetővé teszi a nyugdíjasok, munkanélküliek, illetőleg otthon dolgozók foglalkoztatását.


13



Gyógyidegenforgalmi és egyéb rekreációs létesítmények szolgáltató projektjeinek működő vállalkozások létesítésére.



Idegenforgalmi programok szervezése (lovasturizmus, borutak szervezése, stb.).

A lehetőségek kihasználási módjának konkretizálása érdekében szükséges az önkormányzatok kezdeményező, szervező szerepének erősítése, különösen Tapolca kiemelt szerepvállalása. Tapolca a térség központi települése, hét fő közlekedési út csomópontjában fekszik, a Tapolca és Környéke Kistérség Többcélú Társulásának székhelye. A kistérséghez 33 település tartozik, lakosságuk száma megközelíti a 40 ezer főt. A várost közvetlenül övező falvak északon Zalahaláp és Sáska, délen Gyulakeszi, Káptalantóti, Nemesgulács, Kisapáti, Hegymagas és Raposka, nyugaton pedig Uzsa, Lesenceistvánd, Lesencetomaj, Lesencefalu és Nemesvita. Közvetlenül a Balaton partján található, de még a térséghez tartozó település Badacsonytomaj, Badacsonytördemic, Szigliget és Balatonederics. Északkeleten Hegyesd, Monostorapáti, Taliándörögd, Vigántpetend és Kapolcs helyezkedik el. Délkeleten a Balatonhoz közel található a Káli-medence, mely Ábrahámhegy, Balatonrendes, Balatonhenye, Révfülöp, Salföld, Kékkút, Köveskál, Kővágóörs, Mindszentkálla és Szentbékkálla településeket foglalja magába. A település igen jelentős igazgatási, kereskedelmi, ipari, szolgáltató szereppel bír, jelentős oktatási, nevelési, egészségügyi, kulturális, sport központ a térségben. Veszprém megye gazdasági fejlődése a térségre és a városra is kedvező hatást gyakorolt az elmúlt évtizedben. A közelmúlt jelentős munkaerő-piacot érintő beruházásai következtében a térségben a munkanélküliségi ráta folyamatosan alacsonyabb a megyei átlagnál. Tapolca térsége földrajzi elhelyezkedéséből adódóan a jövőben még jobban kihasználhatja az idegenforgalom adta lehetőségeket. A gyógyturizmushoz kapcsolják a meglévő és kialakuló zöldturizmus ágazatait (lovas-, vár-, bor-, kerékpáros-turizmus, stb.). Az alkalmas területeken környezetbarát ipar telepítése, logisztikai park létesítése, lakóövezeti fejlesztés megvalósítása a

jövőbeni

fontos

célok

közé

tartozik,

amelynek

következtében

a

települések

munkahelyteremtő képessége javul, és ezáltal forgalomvonzó képességük nagymértékben nő.


14

Tapolca, mint kistérségi központ a további fejlődés érdekében a munkahelyek megtartását és újak létesítését egyik legfontosabb feladatának tartja. A kistérség vonzáskörzete 60-70 ezer főre tehető az intézményrendszer és a szolgáltatások miatt. A nyári turisztikai szezonban a környéken tartózkodók száma a 100 ezer főt is eléri. A fenti célok megvalósításának alapfeltétele a jó minőségű térségi közlekedési hálózat, amelyet folyamatosan fejleszteni indokolt. A térség adottságait foglalja össze a következő SWOT elemzés. Erősségek

Gyengeségek

- Balaton part közeli fekvés - Tapolcai-medence turisztikai kínálata - Tapolcai-tavasbarlang ismertsége - Kulturált települési környezet

- Makro regionális kapcsolatok tekintetében viszonylag periférikus fekvés

nemzetközi - Elöregedő népesség - Közúti, főútvonali vasúti megközelíthetőség nem optimális

- Tapolca funkcióiban nagytérségi elemek is - A vállalkozások többsége kis tőkeerejű egyéni vállalkozás megtalálhatók - Országos átlagnál kedvezőbb - A demográfiai szerkezet nehézségekkel terhelt munkanélküliségi adatok - Térségben rendelkezésre álló munkaerő - Termelő és szolgáltató környezetterhelése alacsony

- Szürke és feketegazdaság jelenléte

helyben maradását és szektor - Fiatalok letelepedését támogató programok hiánya

- Közműhálózat kiépítettsége megfelelő

- Önkormányzat szűkös beruházási forrásai

- A helyi környezetvédelmi jogszabályalkotás - Professzionális beruházás menedzsment kapacitások hiánya a környezetvédelem valamennyi területét átfogja - Fejlesztésre alkalmas honvédségi ingatlan együttes - Önkormányzat elkötelezettsége a fenntartható gazdaságfejlesztés irányában


15

Lehetőségek

Veszélyek

- Forráshiány, fejlesztési szűkössége ingatlanok komplex szakpolitikai - Térség háttérbe szorul az fejlesztési prioritások között

16

- Idegenforgalmi kínálat újrapozícionálása

források

- Volt honvédségi hasznosításának támogatottsága

országos

- Elkerülő utak építésének lehetősége

- Közlekedési zaj- és levegőszennyezés

- Külső források bevonása a környezet- és természetvédelmi fejlesztésekbe - Kihasználatlan egészségturisztikai kapacitások

Gyorsan fejlődő versenytársak Tőke- és jövedelemkiáramlás A táj- és területhasznosítás szabályainak indokolatlan szigorítása

- Környezetet kevésbé terhelő beruházások fejlesztése - Szakképzési kapacitások fejlesztése - Településközi fejlesztése

együttműködések

- Térségi központi szerepvállalás - Tájvédelem és gazdaságfejlesztés 2.2. Alapjellemzők A korábban leírtak szerint a kiválasztott SEPA terület a Tapolca határában lévő, 2006. óta használaton kívül lévő volt honvédségi ingatlan együttes. A terület a Balaton-felvidék központi területén, Magyarország egyik meghatározó turisztikai és természeti attrakciójának központjában helyezkedik el. A térség ipari hagyományait elsősorban a helyi ásványi erőforrásokhoz kapcsolódó nehézipar és feldolgozóipar határozza meg. A térségről elmondható, hogy a viszonylagosan fejlett Közép-Dunántúl kevésbé fejlett kistérsége. 2006-ban Kormányzati döntés alapján Tapolca város önkormányzata tulajdonába kerültek a volt honvédségi laktanyák. Ezek a területek úgynevezett A1-es állami területként szerepeltek, szabályozás nélkül, illetve különleges honvédségi területként nyilvántartva. A város az integrált fejlesztési stratégiájában fontos szerepet szán az újonnan birtokába került hasznosításra váró területeknek. Így az északi területen logisztikai, kereskedelem, szolgáltatási, és részben a meglévő lakótelephez kapcsolódó humán funkciókat kíván telepíteni, a déli területen, tekintettel annak értékes flórájára, különleges turisztikai területként kíván fejlesztéseket kezdeményezni. SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

A volt honvédségi terület, messze esik a városközponttól, mégis fontos volt a város életében, amíg a honvédség birtokolta a területet. 2006-ban döntött a honvédség a kiürítésükről, és a déli (Kinizsi), valamint az északi (Csobánc) laktanya az önkormányzathoz került (az északi laktanya nyugati részének kivételével, amely a közigazgatási határnak megfelelően Lesencetomaj község tulajdona lett). A terület elhelyezkedését mutatják a következő légi felvételek.


17

A terület hasznosítása szempontjából lényeges a terület alatt húzódó geológiai törésvonal, amely mentén az előzetes feltáró fúrások alapján hasznosítható termálvízvagyon található. A hasznosítási koncepció kidolgozása is ennek figyelembevételével történhet meg. 2.3. Területhasználati adottságok Kizárólag Tapolca közigazgatási területén van a volt Kinizsi laktanya /4507 hrsz./, míg a Dobó laktanya részben Tapolca belterületén /4511hrsz./, és részben Lesencetomaj külterületén fekszik. /Lesencetomaj 088/2 hrsz./ A déli (Kinizsi) laktanya teljes területe különleges turisztikai területbe (Ktt) került besorolásra, ahol a célkitűzések szerint turisztikai, egészségturisztikai beruházások megvalósítása van előirányozva. Az egybefüggő, nagy kiterjedésű terület egységes hasznosítását tervezi a város, ezért az utakkal nem került kisebb terület felhasználási egységekre bontva. Az északi (Csobánc) laktanya kettős hasznosítása tervezett. A lakóterület, illetve a közút felé eső területeken, a lakó funkcióhoz kapcsolódva elsősorban a humán jellegű hasznosítást lehetővé tevő szabályozást kellett kidolgozni. A belső feltáró utakkal lehatárolt terület felhasználási egységek településközpont vegyes (Vt13) övezetbe kerültek besorolásra. A terület fennmaradó területei pedig kereskedelmi, szolgáltató területbe (Gksz1) kerültek. Utóbbi területen valósítható meg a környezetbarát ipari hasznosítás is. A terület infrastruktúrája A Tapolca közigazgatási területén lévő ingatlanok Tapolca város belterületén, valamint az azzal szomszédos Lesencetomaj község külterületén találhatók. Vonalas infrastruktúra tekintetében az alaphálózat teljes körű kiépítettsége jellemző, amely a tervezett fejlesztéseket figyelembe véve jelentős kapacitásbővítésre szorul. A terület közlekedési infrastruktúrája ellentmondásos. Az ingatlan együttesen áthalad egy közforgalmú vasúti vonal, amely kiváló vasúti összeköttetést biztosít. Emellett a korábbi honvédségi leszállópálya és kiszolgáló épület kisgépek számára biztosítja a légi megközelítést is. Ezzel szemben a térség távol esik az országos közúthálózat fő tengelyitől, közúti megközelíthetősége átlag alatti.


18

Az ingatlan együttes megközelíthetősége a következőkkel jellemezhető:

19

- Tapolcát és környékét légi úton elérni a Tapolcától 42 km-re lévő Sármellék, Fly Balaton repülőtér igénybevételével lehet. - Autópálya használat esetén az M7-es autópályát Balatonszentgyörgynél vagy Balatonakarattyánál kell elhagyni, Tapolca Balatonszentgyörgytől 43 km-re, Balatonakarattyától 80 km-re van. - Tapolca városba és környékére el lehet jutni a 84-es számú főútról Sümeg irányából a 7319-es út, Lesencetomaj irányából a 7301-es út, valamint a 71-es főútról a 7318-as Szigliget-Tapolca összekötő út közbeiktatásával. -

Vasúti

megközelíthetőség

is

biztosított,

a

Balaton

déli

partja

felől

Balatonszentgyörgy- Tapolca, 26-os számú vasútvonal, míg az északi part felől a 29es számú Budapest-Tapolca vasútvonal vehető igénybe. - A Tapolca- Szombathelyi, 20/26-os számú vasútvonal a nyugati országrész felől biztosítja a vasúti elérhetőséget. Ez a Kinizsi laktanya és a Dobó laktanya között halad át, a vonalról iparvágány ágazik le, melyet a honvédségi vasúti szállítás miatt építettek ki. Az iparvágány szolgált többek között a harcjárművek vasúti szállításának megoldására, ezért az iparvágány mellett a vagonokra felhajtás céljából rámpát létesítettek, a rámpa és az iparvágány ma is használható, hasznosítható. - A volt honvédségi területhez kapcsolódik egy alagcsövezett, füves repülőtér is, mely kisgépek fogadására alkalmas. A repülőtér nem önkormányzati tulajdon, a légi irányítást szolgáló épület a volt Kinizsi laktanyában van. - Az épületek felújítandó víz- csatorna, elektromos és részben gáz közműhálózattal vannak ellátva, ezek a volt Dobó laktanyai épületek gázellátása kivételével mérést biztosító átadóátvevő állomás közbeiktatásával csatlakoznak a városi hálózatra.


Épületállomány A volt Dobó laktanya tapolcai, 114506 m2-es belterületi közigazgatási területén lévő épületállományát 44 db épület alkotja. Ezek többnyire az ötvenes-hatvanas években beton alapokra, tégla falazattal, lapos tetővel készültek, további hasznosításra alkalmasak. Az épületek szerkezetein tartószerkezeti problémákra utaló jelek nem láthatók. Az épületeket összekötő utak aszfaltozottak. A volt Kinizsi laktanya területe 283850 m2, - rajta 59 db eltérő rendeltetésű és méretű, jellemzően téglából, vasbeton gerendás födémmel, hagyományos technológiával épített egy, két- és háromszintes, részben alápincézett épületekkel beépítve. Az épületek között van nagy alapterületű földszintes legénységi konyha és étkező, acélvázas központi gázüzemű kazánház, panelből épült legénységi épület, több acélvázas, szerelt raktár. A laktanya területén található egy 3710 m2 alapterületű volt hangárépület acél vázszerkezettel, tégla kitöltő falazattal, a hozzáépített műhelyekkel. A sportolás célját valamikor salakos, most fűvel benőtt labdarúgópálya és még ma is igen jó állapotú, használható bitumenes sportpálya szolgálta. Az épületállomány állékonyság tekintetében itt is megfelelő, a tartószerkezetek jelentősen nem károsodtak. A volt laktanya területét két vasúti fénysorompóval ellátott vasúti átjárón lehet megközelíteni, ennek különösen megosztás esetén van nagy jelentősége. Az épületállomány további hasznosításának lehetősége nagyban függ a konkrét fejlesztések jellegétől. Egy részük bontásra szorul, illetve csak jelentős szerkezeti átalakításokkal hasznosítható. 2.4. Fejlesztési célok Az önkormányzat célja több lépcsős fejlesztés megvalósítása, SEPA területként is ez a koncepció érvényesül. Ennek első elemeként a déli területen elsősorban turisztikai funkció meghonosítása, melynek keretében szálláshely-szolgáltatás, vendéglátás, wellness, sport és ezeket kiszolgáló létesítmények települhetnének ide, amely kiegészülhet a használaton kívüli sportrepülőtér hasznosításával. Ezt követően az északi laktanya területén a környezetet nem szennyező ipar, szolgáltatások vagy más gazdasági funkció tervezett. Ehhez a funkcióhoz csatlakoznának más, nagy területet SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

20

igénylő, a központtól távol is életképes tevékenységek: sport, kereskedelem, kisebb üzemek, összességében szignifikáns mennyiségű munkahelyet teremtve. A fejlesztés központi eleme a település térségi szerepének erősítése. Ennek egyik része a repülőtér felhasználóbarát fejlesztése, és közforgalom céljára való megnyitása. Ez több elemében is illeszkedik a jelenlegi nagytérségi, országos és Európai Uniós célkitűzésekhez is: -

Egyrészt kapcsolódik a Balaton Egységes Gazdaságfejlesztési Térség Koncepciójához

-

Az Európai Parlament általános célú és üzleti repülés fenntartható jövőjének menetrendjéről szóló, 2007. január 11-i bizottsági közleményéhez (COM(2007)0869)

-

Az Európai Parlament 2009. február 3-i állásfoglalására „az általános célú és üzleti repülés

fenntartható

jövőjének

menetrendjéről

(2008/2134(INI))”

szóló

dokumentumához. Az első ütemben kiemelt fejlesztési terület lehet a sportturisztikai szolgáltatások fejlesztése és sportlétesítmények építése. Ilyen szerepet tölthet be pl. a sport és rekreációs szabadidős outdoor és indoor kínálat, illetve a különböző sportágakban hazai és nemzetközi versenyek szervezése és ezek infrastrukturális feltételeinek megteremtése. Szintén az első ütemhez kapcsolódik az integrált szállás és szolgáltatási komplexumok fejlesztése, amely új minőségi keresletet generál és növeli a város turisztikai attraktivitását. A resort típusú komplex kínálatot biztosító turisztikai és szabadidős létesítmények létrehozásával megvalósulhat a piaci szegmentáció és önálló desztinációként minőségi, egyedi, célcsoport-orientált, komplex és fenntartható turisztikai termék jöhet létre. Az első ütem tehát szabadidőpark jellegű fejlesztéseket foglal magában. A szabadidőparkok egyik csoportosítása lehet a forma és felhasználói funkciók szerinti eloszlás, másrészt, hogy a látogatók hogyan használják a parkot és milyen élményekkel és tapasztalatokkal mennek haza. Természetesen, a határok képlékenyek, és néhány parkot lehet egyszerre különböző csoportokba is sorolni, habár vannak olyan csoportok is, melyek kölcsönösen kizárják egymást, és vannak olyan parkok melyek többféle témát ötvöznek, mely gyakran nagy problémákat okoz. Ezért fontos, hogy felmérjük és elemezzük a park lehetséges felhasználói csoportját.


21

A déli laktanya fejlesztésénél a szabadidő parki funkciók első körben széles körben kerülnek meghatározásra. Ezek kombinációja és kialakítása a fejlesztés részletes igényfelmérése után, a későbbi fejlesztési szakaszok során történhet meg. Lehetséges szabadidőparki funkciók Tapolcán (a potenciális funkciók kiemelve) Tervezési típusok Vidámpark

Sport és aktív mozgás park

Jármű parkok

Élmény- és természetvédelmi parkok

Technikai parkok

Bevásárló parkok

Funkciók -

Utánzás világok Többlépcsős történetek Parkok és kastélyok Lehetőség szerint kertnézés Kalandparkok Akadályparkok Extrém sport lehetőségek Fürdés és úszás lehetőség Hullámvasutak, kísértetkastélyok óriáskerék, tornyok, centrifugális rendszerek Óriás csúszda, Gocart versenyautó Tájkép Parkok Bio, öko- és természetvédelmi területek Művészet, Kreatív Park Egészség és Wellness Park Állatparkok, állatkertek, botanikus kertek Tudomány Múzeumok Művészeti múzeumok Fizikai hatások létesítményei Érzékeléses Parkok Factory Outlet létesítmények Múzeum Üzletek Bevásárlóközpontok Eseményparkok Művészeti piacok, Karácsonyi vásár Fesztiválok

A tervezett park biztos, hogy már az első üzemeltetési évben egy autó/busz úti céllá válik. Ebből kifolyólag a potenciáli látogatók körét egy olyan körön belül kell megtervezni, melyek távolsága egy háromórás utazási időn belül van (személygépkocsival). Ezen a körön belül a kedvező földrajzi fekvésnek köszönhetően kb. 10 millió ember lakóhelye található Ausztria, Szlovénia, Horvátország, Szerbia, Csehország, Szlovákia és Magyarország területén. A


22

fekvésből adódóan azonban a szezonálisan Németországból, Hollandiából és Oroszországból érkező vendégeket sem szabad elfelejteni. Az infrastruktúra adott, így az autópályán történő utazás problémamentesen megoldható, egyedül kb. 40 kilométer autóútnak kell a megemelkedett forgalommal (max. 3500 személyautó és 150 busz) számolni. A megközelítés további lehetőségét rejti magában a kb. 30 km távolságban fekvő sármelléki repülőtér (Fly Balaton), a nemzetközi állomásokhoz kapcsolódó vasúthálózat és a jó összeköttetés a fővárossal, Budapesttel. Mivel a régióban fekvő környékek üzleti struktúrái és lehetőségei a Balatonnál elő- és utószezonban nincsen kellően kihasználva, a projekttel bővíthetőek lennének. A fejlesztéshez kapcsolódóan a helyszínen, mintegy 40 hektár területen egy hotel létesítése is számításba jöhet, négy csillagos minősítéssel, 200 szobás kapacitással. Ezen kívül fennáll a lehetősége egy szabadidő- és konferencia létesítmény létrehozásának 750 fő részére. A hotel egy Wellness- és fürdőterületre osztható, mely egy kiegészíthető egy 15 üzletből álló bevásárló résszel. Számításba véve nemzetközi parkok adatait, a balatoni főszezonban kb. 800 000 éjszakával lehet számítani. A helyszínen egy kb. 70 hektáros területen épülne fel a szabadidőpark. A végső koncepcióra vonatkozóan a témát ki kell dolgozni és integrálni kell. Ezért a tervezés jelenlegi szakaszában csak egy lehetséges alternatívát lehet felvázolni. Ennek része lenne egy magyar falu berendezése, a régi építési mód bemutatásával, ahol a látogatók megismerhetik Magyarországot, történetét, hagyományait, specialitásait. Ehhez kapcsolódóan létesülnének hagyományos

magyar

specialitásokat

áruló

üzletek,

melyeket

a

látogatók

megvásárolhatnának. A második ütem az ipari hasznosítást célozza, az északi laktanya területén. E tekintetben kiemelt prioritást élveznek azok az ágazatok, amelyek a régió kulcsiparágaihoz kapcsolódnak, ezek esetében is különösen azok, amelyek alacsony energiaigényűek, illetve működésük során tudják hasznosítani a rendelkezésre álló termálvíz készletet. Emellett olyan tevékenységek preferáltak, amelyek magas hozzáadott érték előállítására képesek. A gazdasági növekedés szempontjából két mutató rendelkezik energiapolitikai kihatással, amelyet a fejlesztéseknél szintén figyelembe kell venni. Az első az egységnyi GDP változásra SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

23

eső energiaköltség illetve energiafelhasználás, ami csökkenő trendet mutat. A GDP és a primer energiaigény trendjének a fejlett országokban megfigyelhető szétválása a jövőben is folytatódik, ennek egyik oka a gazdasági szerkezetváltás (eltolódás a szolgáltatások felé), valamint a termelő folyamatok hatékonyság javítása. Másrészről a folyamat gyorsulása is várható, hiszen olyan szektorok válhatnak a fejlődés motorjává, ahol energiahatékonysággal, illetve -takarékossággal kapcsolatos beruházásokon keresztül képződik gazdasági haszon (NES 2011). A beruházásnál figyelembe kell venni azt a kormányzati törekvést, amely szerint az egyén (közösség) érdekeltté tételének leghatékonyabb módja, egy olyan másodlagos gazdasági kör kialakítása lehetne, melynek alapját egy fogyasztói csoportonként meghatározott mennyiségű elfogyasztható energiakvóta jelentené. A kvótaértékhez képesti energiatakarékosság vásárlási bónuszokra váltható, amely a programban részt vevő termelőktől származó alacsony szénintenzitású termékek vásárlására jogosítaná fel a jól takarékoskodókat. Ez az úgynevezett energia cafetéria rendszer az üdülési csekkhez hasonlóan működhetne, megvalósításának azonban elengedhetetlen előfeltétele az intelligens mérés rendszerének bevezetése. Az intelligens mérés a fogyasztói energiatudatosság növekedését, az energiatakarékos viselkedési minták elterjedését is segíti az egyéni fogyasztási szokások alapján megállapított tarifa rendszer alkalmazásával (NES 2011). Az energia hatékony ipartelepítés szempontjából fontos továbbá, hogy az ipari szektorban az ODEX index 19 %-kal csökkent 1998-2005 között. Valamennyi feldolgozóipari ágazatban javult az energiahatékonyság. Ebben az időszakban a magyar feldolgozóipar a kevésbé energiaigényes szerkezet felé tolódott el, miközben a gépgyártás és járműgyártás részaránya a feldolgozóipari bruttó hozzáadott értékben 33 %-ról 55,9 %-ra nőtt. Az ODEX index további javítása a beruházások központi eleme.


24

6 Ábra Energiahatékonysági index, 2000=100

25

A környezetpolitikának prioritásokat kell megfogalmaznia, a szűkösen rendelkezésre álló erőforrások optimális megosztásában a rövid és hosszú távú környezeti érdekek között. Ez nem helyi, hanem központi feladata, de egyedi beruházások szintjén is értelmezhető. Ez az igény a következő szempontokat veti fel: 

biztosítani kell az ökológiai rendszer stabilitását az ökoszisztémák regenerálódó képességének megőrzésével,



meg kell védeni a biocönózisok sokféleségét,



fenn kell tartani a lényeges ökológiai folyamatokat az utánunk jövő nemzedékek számára,



meg kell akadályozni bármiféle irreverzibilis változást a bioszférában.

Az iparfejlesztési irányok meghatározása a fentiek szerint nem csak a SEPA terület jellegét fogja meghatározni, hanem a térség gazdaságfejlesztési irányultságát is alapvetően átalakíthatja. Ez pedig egyrészt választ ad a térség mintegy két évtizedes belső megújulási kényszerére, másrészt pedig a külső gazdasági kihívásokra. Mindezek alapján az északi laktanya ipari fejlesztése a következő területekre terjedhet ki: 1. A

Közép-dunántúli

Régió

adottságainak

és

gazdaságfejlesztési

irányainak

figyelembevételével a SEPA területen ipari hasznosítási szempontból kiemelt szerepet


kaphatnak a megújuló energia-hasznosítással kapcsolatos termelési és fejlesztési tevékenységek. Ezek közül a terület portfoliójának kialakításánál a következő elemek lehetnek hangsúlyosak: a. Fejlesztési és termelési oldalról egyaránt preferált terület a napenergia hasznosító technológia. Elsősorban a fűtési és hűtési rendszerek, illetve a vákuumcsöves kollektorok lehetnek kiemelt jelentőségűek. b. A másik kiemelt terülte a szélenergia hasznosítása. Ehhez kapcsolódóan a turbinák, illetve lapátok fejlesztése és gyártása, valamint az alternatív technológiák (elsősorban vertikális tengelyű erőművek) fejlesztése és gyártása lehet cél. c. Harmadikként a térség potenciáljára építve célszerű a biomassza energetikai hasznosítását támogató tevékenységek letelepítése. 2. Második pillérként a zöld gazdaság ágazatainak betelepítése jelenthet megoldást. Ehhez kapcsolódóan a következő preferált területek emelhetők ki: a. bio üzemanyag fejlesztés és ehhez kapcsolódó részegységek termelése b. öko-kozmetikai ipar c. passzív építőanyagok és passzív ház technológiák d. helyi élelmiszerek feldolgozása e. újrahasznosított alapanyagú feldolgozóipari termékek előállítása Egyéb adottságok A terület jelenleg nem hasznosított, a folyamatos állagmegóvás mellett más tevékenység a területen nem folyik. A térségben hasonló típusú terület nincs, illetve az ilyen célú hasznosítás is korlátozott. Emiatt a terület árak becslése is nehéz. Ennek pontosítása a megvalósíthatósági tanulmány készítési szakaszban lesz lehetséges. A fejlesztés szempontjából lényege, hogy a tervezett tevékenységek munkaerő igénye mintegy 2000 fő, amely mintegy tíz éves időtávon belül jelentkezik. Ennek biztosítása a térségben megoldott, beavatkozást igényel azonban, hogy a helyi szakképzési tevékenységet át kell alakítani, a várható igényeknek megfelelően. SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

26

Összességében a SEPA terület erősségei és lehetőségei a következők: -

Erősségek o komplex hasznosítási célok, o a természeti értékek és az ipari hasznosítás közötti ellentmondások oldása, o rendezett tulajdonviszonyok, o önkormányzati elkötelezettség, o területhasználati szabályozottság.

-

Lehetőségek o a fejlesztés jellegéből adódóan integrálható a régió kiemelt projektjeinek rendszerébe, amely jelentős többletfinanszírozást, o a terv illeszkedik a Balaton Egységes Gazdaságfejlesztési Térség Koncepciójához, annak kulcselemét jelentheti, o a termálvíz hasznosítás szakpolitikai támogatottsága, o volt honvédségi területek komplex rahabilitációja kapcsolódik a nemzeti fejlesztéspolitikai célokhoz.


27

3. Megvalósíthatósági feltételek

28

3.1. Gazdasági és pénzügyi megvalósíthatóság A befektetési környezet elemzését több, egymásra épülő elem segítségével végeztük el. Ezeket, illetve kapcsolódásukat mutatja a következő ábra:

Makro környezet Iparág Piac Szervezet

Stratégiai partnerek

A SEPA terület befektetési környezetét számos a térségek szempontjából külső (makro szintű) tényező befolyásolja, amelyekkel a fejlesztések során tervezni kell (beruházói és betelepülői oldalról egyaránt). Ezek közül a legfontosabbak a következők: -

2007. óta Magyarországon csökken a beruházási volumen;

-

Növekszik Magyarország befektetői kockázati megítélése;

-

Az euro bevezetésének csúszása miatti árfolyam ingadozás még középtávon is nehezen tervezhetővé teszi a beruházásokat;

-

Az adózási környezet kiszámíthatatlanabb;

-

A támogatási politika disszonanciái jellemzők;

-

Egyes iparágak relatív térnyerése tapasztalható.

a

többi

kelet-közép-európai

országhoz

viszonyítva

A SEPA terület szempontjából jól meghatározhatók az iparági preferenciák. Ez alapján a SEPA terület betelepülői preferáltan a következő ágazatokból kerülnek ki: SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu



mechatronika



autóipar



anyagtudomány és technológiák



infokomminukációs technológiák



logisztika



környezetipar



élelmiszeripar

Ágazati szempontból a terület rendelkezik határozott stratégiával. A környezetipar, különösen a megújuló energiákhoz köthető technológiák jelentik az elsődleges befektetési célterületet. Ez kiegészül a tervezett logisztikai tevékenységgel. Emellett a befektetési környezetet fontos ágazati meghatározói azok a tevékenységek, amelyek az elmúlt öt évben az FDI domináns elemei: 

Feldolgozóipar: elsősorban gyártás áthelyezési és gyártás centralizációs céllal;



SSC bővítés: elsősorban költségcsökkentési és termelékenység racionalizálási céllal;



K+F fejlesztés: elsősorban együttműködés fejlesztési és bérkutatási céllal.

A piac és a stratégiai partnerség szempontjából egyrészt tulajdonosként és üzemeltetőként fontos szerepe van a település önkormányzatának. A befektetési környezet alakításában az önkormányzatok jelenleg és a fejlesztésekhez kapcsolódóan a következő tevékenységeket látják el: 

Ágazati irányok meghatározása és hatékony kommunikációja;



Szakmai befektetés ösztönzési kiadványok készítése, rendezvényeken való megjelenés;



Befektetés-támogató szervezeti egységek létrehozása (akár szervezeten belül, akár új szervezet létrehozásával);



Vissza nem térítendő támogatások közvetítése a potenciális befektetők felé;


29



Városfejlesztési

stratégia

kidolgozása,

amely

a

már

kidolgozott

Integrált

Városfejlesztési Stratégiát és egyéb ágazati dokumentumokat jelent. A stratégiai partnerségek kérdése szempontjából a SEPA terület kedvezőtlen helyzetben van, hiszen korlátozottak a jelenlegi feldolgozóipari kapacitásai, illetve nincs az együttműködések alapját jelentő ipari tevékenység. Lehetőség viszont a klaszterizáció erősítése, e tekintetben a régió iparági klasztereiben való részvétel stratégiai partnerségek alapját jelentheti. A SEPA terület esetében igaz, hogy a hazai feldolgozóipar fő felvevőpiacaihoz igazodva elsősorban Németország, Ausztria, illetve a szomszédos EU országok jelenthetik a fő felvevőpiacot. A turisztikai szolgáltatások miatt a potenciális piac kiegészül lakossági szereplőkkel is, elsősorban a belföldi turizmusban résztvevőkre építve. A potenciális betelepülő szervezetek szempontjából a befektetési környezetet a fentiek mellett a következő helyi adottságok határozzák meg: Adottság infrastrukturális ellátottság

Jellemző - közúti elérhetőség kedvezőtlen - vasúti elérhetőség biztosított - légi úton elérhetőség biztosított - alapinfrastruktúra kiépített

beszállítói környezet

- közvetlen környezetében nem biztosított

piactól való távolság

- ipari tevékenység esetében korábban részletezettek szerint - turisztikai szolgáltatások esetében belföldi lakosság

rendelkezésre álló munkaerő - helyben rendelkezésre áll K+F együttműködés lehetősége


- 40 kilométeres távolságon belül biztosított

30

A befektetési környezet áttekintése alapján, illetve a SEPA terület adottságainak ismeretében elsősorban export orientált, a fent említett preferált szektorokban tevékenykedő, kis- és közepes vállalkozások adhatják a betelepülők legnagyobb részét. Végül ki kell emelnünk, hogy az önkormányzat elkötelezettsége, a kiépített infrastruktúra, a hasznosítható termálvíz vagyon, illetve a jól végiggondolt fejlesztési elképzelések jelenthetik a fő vonzerőt. Keresleti előrejelzés A SEPA terület várható keresleti jellemzőit foglalja össze jelen fejezet. A keresleti igények a SEPA terület esetében a következők: 1.év

2. év

3.év

4.év

5.év

10.év

15.év

20.év

Hasznosított összes terület (ha)

10

20

40

50

70

120

170

210

Infrastruktúra által elfoglalt terület (ha)

10

14

17

20

20

24

28

30

Ipari terület (ha)

5

8

10

13

15

35

50

60

Iparin belül ökoipari terület (ha)

5

5

5

8

10

20

35

40

Szolgáltatási terület (ha)

10

15

25

30

30

60

95

120

Irodai alapterület (m2)

0

0

0

1000

1000

2000

2500

3000

100

500

500

1000

1500

1500

2000

2000

Közvetlen munkavállalói létszám (fő)

A becsült keresleti, illetve felhasználási jellemzők alapján ki kell emelni, hogy jelentős arányt képvisel a szolgáltatási célú (elsősorban turisztikai) hasznosítás, illetve az ipari hasznosítású területeken egyértelmű a környezetbarát iparok túlsúlya. A kereslet becslése alapján, illetve a terület fejlesztési tervei alapján foglaltuk össze azokat az ipari tevékenységekhez kapcsolódó (2. ütemhez kötődő) szolgáltatásokat, amelyek a betelepülők (és több esetben a térségi lakosság) számára elérhetőek lesznek.


31

Szolgáltatások Tréningek Iparjogvédelmi szolgáltatások

Megléte igen nem*

Környezetvédelmi szolgáltatások

igen

Raktározás

igen

Mérések, vizsgálatok

igen

Prototípus készítés

nem*

Orvosi szolgáltatások

igen

Étterem

igen

Bank

igen

Rekreációs lehetőségek

igen

Üzleti szolgáltatások

igen

Konferencia központ

igen

Kiállítási terület

igen

Vagyonvédelem

igen

Munkaerő közvetítés

igen

Könyvelés, adótanácsadás

igen

Szállítmányozás

igen

Befektetés ösztönzés

igen

Épület üzemeltetés

igen

Munkásszállás

igen

A *-al jelölt szolgáltatások nem helyben, de szervezetten, minden betelepülő számára elérhetőek lesznek.


32

Az 1. ütemhez kapcsolóan ezzel kapcsolatban a következő szolgáltatások kialakítása szükséges: Szolgáltatások

Megléte

szálláshely szolgáltatás

igen

vendéglátó ipari szolgáltatás

igen

fürdő és wellness szolgáltatás

igen

kulturális szolgáltatások

igen

parkolás és szolgáltatások

igen

közlekedési

rendezvényszervezés

igen

konferenciaszolgáltatások

igen

utazásszervezés

igen

A fejlesztést végző szervezetek által eddig elkészített előzetes tervek alapján a fenti táblázatban összesített szolgáltatási kínálat komplex kialakítása indokolt, amely jelentős hozzáadott értéket jelenthetnek az igénybe vevők számára. Költség-haszon elemzés A SEPA terület fejlesztésének és működtetésének pénzügyi elemzését a később részletesen is ismertetett

fejlesztési

szcenáriókat

figyelembe

véve

végeztük

el.

Az

átfogó

költségszámításokat (becsléseket) minden szcenárió esetén elvégeztük, azonban a részletes költség-haszon elemzést csak a több szempontú értékelés alapján kiválasztott fejlesztési változatra. A további elemzéseknél is ezt a módszert alkalmaztuk, amelynek folyamatát a következő ábra mutatja.


33

34

A SEPA terület fejlesztésének pénzügyi költségeit és hatásait három lépcsőben elemeztük. Egyrészt elkészült a beruházási költségek becslése, másrészt a működtetési költségek becslése, végül pedig a bevételek becslése, amely a megtérülési mutatók számításának alapját adta. A beruházási költségek becslésénél (illetve a többi számításnál is) 10 éves beruházási időtartammal és 5% diszkontrátával számoltunk. A beruházás tervezett költsége a következőképpen alakul: Fejlesztési elem Részletes stratégia Műszaki tervezés Terület előkészítés Közmű hálózat kiépítése (víz, gáz, áram, csatorna, kommunikáció) Úthálózat kiépítése (és vasúti csatlakozás) Parkolók kiépítése Szennyvíz tisztító központ Hulladékkezelő központ Belső közösségi közlekedési rendszer Egyedi közvilágítási hálózat Ipari és innovációs szolgáltató központ Turisztikai és kulturális SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

Előkészítési költségek 130 280 0 160

Anyagköltségek 0 0 120 430

Kivitelezési költségek 0 0 290 340

Összes költség 130 280 410 930

37

255

140

432

0 21 14 12

95 77 98 45

72 50 45 6

167 148 157 63

2 25

28 200

11 45

41 270

25

250

55

330

szolgáltató központ Szabadtéri sport központ Összesen

15 721

95 1693

30 1084

35

140 3498

A beruházási költségek lefedik mindazokat a tevékenységeket, amelyek a betelepülő vállalkozások és szolgáltatások beruházásait megalapozzák. Az üzemeltetési fázisban felmerülő költségek

ezzel szemben már tartalmazzák

a

betelepülőknek

nyújtott

szolgáltatásokhoz kapcsolódó költségeket is. Ez alapján a működtetési időszak előzetesen tervezett költségei a következők szerint alakulnak (az első teljes működési évre számolva, millió ft-ban): Költségek

Ipari és innovációs szolgáltató központ

Szabadtéri sport központ

Egyéb ellátási elemek

Összesen

70,2

65,1

436,8

1.

Üzemeltetési költségek

150,8

Turisztikai és kulturális szolgáltató központ 150,7

1.1.

145,8 89,0

145,7 89,0

70,2 49,0

65,1 26,0

426,8 253,0

1.1.2.

Változó költségek Személyi jellegű költségek Villamos energia

4,7

6,8

2,3

9,6

23,4

1.1.3.

Víz, szennyvíz

1,6

2,3

1,1

8,7

13,7

1.1.4.

Fűtés

22,3

24,7

5,6

8,3

60,9

1.1.5.

Gáz

1,6

1,8

0,7

1,9

6,0

1.1.6.

Hulladékszállítás

0,5

0,5

0,5

0,2

1,7

3,0 5,0 0,8

3,0 5,0 0,6

0,8 3,0 0

0,8 2,0 0

7,6 15,0 1,4

6,2 11,1 5,0

3,1 8,9 5,0

1,6 5,6 0

3,3 4,3 0

14,2 29,9 10,0

1.1.1.

1.1.7.

Takarítás 1.1.8. Őrzés 1.1.9. Egyéb anyag költség 1.1.10. ELÁBÉ 1.1.11. Dologi kiadások 1.2. Állandó költségek 2.

Karbantartási költségek

1,1

11,0

4,8

5,3

32,2

2.1.

Változó költségek Ingatlan karbantartása

10,5 4,0

10,5 4,0

4,5 1

5,1 1,5

30,6 10,5

2.1.1.


2.1.2.

Gépészet karbantartás Elektromos és informatikai hálózat Igénybevett egyéb szolgáltatás Kéményseprési, tűzrendészeti díjak

0,5

0,5

0,5

0,5

2,0

1,0

1,0

1,0

1,0

4,0

3,0

3,0

1,0

0,6

7,6

2,0

2,0

1,0

1,5

6,5

2.2.

Állandó költségek

0,6

0,5

0,3

0,2

1,6

3.

Pótlási költségek

2,5

2,5

1,8

1,3

8,1

154,4

164,2

76,8

71,7

477,1

2.1.3.

2.1.4. 2.1.5.

Összes költség

A fenti üzemeltetési költségek a SEPA terület kihasználtságának növekedésével egyes elemeiben jelentősen növekedni fog, azonban ez a bevételekkel arányosan történik meg. Végül a költség-haszon elemzés részeként ki kell emelni a fejlesztés beruházás megtérülési jellemzőit. Ahogy már többször utaltunk rá a SEPA terület fejlesztése, illetve működtetése csak részben történik piaci alapon, ezért a megtérülési mutatóknál a kiadások és a bevételek tekintetében is csak a közvetlenül jelentkező tételekkel számoltunk. A megtérülési mutatók a következők (a beruházás megkezdését követő 20 évben): Megnevezés

5

10

15

16

17

18

20

Beruházási költség

1500

1998

520

0

0

0

0

Működési költség

200

477

563

592

600

600

620

Kiadási pénzáram

1700

2475

1083

592

600

600

620

Pénzügyi bevétel

197

543

621

765

798

810

975

Bevételi pénzáram

197

543

621

765

798

810

975 691

Pénzügyi maradványérték Nettó összes -1503 pénzügyi pénzáram

-1932

-462

173

198

210

355

-1421

-1678

-532

87

176

199

314

FNPV


36

Érzékenység elemzés Az érzékenysége elemzés célja a fejlesztés kritikus paramétereinek és változóinak számbavétele. Ezek közül jelen megvalósíthatósági tanulmány azokkal a paraméterekkel foglalkozik, amelyek a legnagyobb hatást gyakorolják a SEPA terület beruházására, illetve később teljesítményére. Ennek érdekében számba vettük mindazokat a mutatókat, amelyek közvetlen, illetve közvetett hatással vannak a költség-haszon mutatókra. A közvetlen hatótényezők jelen fejlesztés esetében a következők:

A fenti modellt követve meghatározásra került a kritikus változók rugalmassága. Emellett meghatároztuk azokat a küszöbértékeket, amelyeket túllépve a pénzügyi és közgazdasági teljesítménymutatók

értéke

alapján

a

fejlesztés

megvalósíthatatlanná,

illetve

fenntarthatatlanná válik. Ki kell emelni, hogy ahogy a költség-haszon elemzés, az érzékenység elemzés is figyelembe kell, hogy vegye azt, hogy nem egy tisztán piaci alapú fejlesztésről van szó, a hasznok jelentős része nem közvetlen haszonként jelentkezik. Vagyis a beruházási költségek közvetlen megtérülése nem lehet reális elvárás, azonban a keletkező bevételeknek hosszú távon fedeznie kell a működési, illetve fejlesztési költségeket azon – később részletezett – projekt elemeknél, amelyek a fejlesztő önkormányzat közvetlen kezelésében valósulnak meg.


37

A változók rugalmassága (1%-os változás hatása a teljesítményre, %-ban) az előzetes számítások alapján a következők szerint alakul (az számított mutatók: ENPV – diszkontált nettó jelenérték; ERR – gazdasági belső megtérülési ráta; FNPV – nettó jelenérték; FRR – pénzügyi belső megtérülési ráta): Változó

ENPV

ERR

FNPV

FRR


1,01

1,20

1,12

1,23


0,18

1,01

0,65

1,06

Pénzügyi bevételek

0,67

0,75

0,96

0,89

Haszon

0,45

0,94

0,54

0,97

A fentiek alapján a beruházási és működési költségek változása jelenti a legnagyobb veszélyt a fejlesztés megvalósulására. Ennek kezelése érdekében a részletes fejlesztési stratégiának kiemelten kell kezelnie a piaci alapú fejlesztési elemek előkészítését, illetve a projekt menedzsment tevékenységnek is központi eleme, kell, hogy legyen ezek pontos tervezése és nyomon követése. Ez azért is fontos, mert nem csak a fejlesztés megvalósulására, hanem a befektetések megtérülésére is hatással vannak. Szintén az érzékenység vizsgálat részeként végeztük el a küszöbértékek kiszámítását, amely a következő eredményt adta: Változó

ENPV

ERR

FNPV

FRR


12

9,5

11,3

8,9


16

10,9

14,3

9,9

Pénzügyi bevételek

9,3

8,6

9,5

7,4

Haszon

6,3

5,8

7,2

6,7

A kapott értékek alapján a küszöbértékeken belül a fejlesztés pénzügyi mozgástere jelentős, azonban SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

38

Menedzsment, működtetés A SEPA terület jellegéből és időtávjából adódóan a menedzsment, illetve a szervezeti struktúra szempontjából két jól elkülönülő szakaszra bontható. Az első szakasz a fejlesztési fázis, amely elsősorban a beruházáshoz és kisebb részben a tartalmi fejlesztéshez alkalmazkodó szervezeti háttér kialakítását igényli. Ebben a szakaszban a következő tevékenységekre koncentrálva kell kialakítani a támogató szervezeti struktúrát: 

szakmai projektmenedzsment



tervezés



pénzügyi lebonyolítás



beruházás menedzsment



külső forrásszerzés



marketing/befektetés ösztönzés

Emellett a beruházás lebonyolításához kapcsolódóan figyelembe kell venni azokat az együttműködési csatornákat, amelyek a sikeres megvalósítás érdekében bevonandók. Mindezek alapján a beruházás lebonyolítása a következő szervezeti háttérrel végezhető el:


39

40

A fejlesztés hatékony megvalósításához elengedhetetlen egy projekt menedzsment szervezet létrehozása, amely professzionális szakemberek közreműködésével át tudja fogni a fejlesztés teljes folyamatát. Erre egy önálló jogi személyiséggel rendelkező gazdasági társaság a legalkalmasabb. Amennyiben ez a javasolt nonprofit korlátolt felelősségű társaság formájában valósul meg, forrásszerzési lehetőségei és tevékenysége is jobban illeszthető a fejlesztési célokhoz. A projekt menedzsment szervezetnek tevékenységébe mindenképpen integrálnia kell a következő szervezeti egységeket:




Általános projekt menedzsment részleg: feladata a projekt átfogó irányítása, a többi szervezeti egység tevékenységének összehangolása, valamint a projekt szintű döntések előkészítése és meghozatala.



Tervezési részleg: feladata a fejlesztés szakmai és műszaki tervezése, stratégia és akciótervek kidolgozása, műszaki tervezés koordinációja, kapcsolattartás a külső tervezőkkel, valamint az engedélyezetési eljárások lebonyolítása.



Műszaki beruházási részleg: feladata a műszaki megvalósítás teljes körű felügyelete, a műszaki ellenőrzés lebonyolítása, beszerzések, kivitelezések felügyelete.



Pénzügyi és jogi részleg: feladata a fejlesztés teljes körű pénzügyi és jogi felügyelete, a szerződéskötések lebonyolítása és ellenőrzése, közbeszerzési eljárások lebonyolítása, valamint a külső, nem pályázati források bevonása.



Pályázat menedzsment részleg: feladata pályázati források bevonása, pályázati projektek lebonyolítása, illetve a betelepülők pályázati tevékenységének támogatása.



Marketing részleg: feladata a marketing stratégia felépítése és megvalósítása, a teljes körű külső kommunikáció lebonyolítása, valamint kapcsolattartás a külső szakmai szervezetekkel.

A beruházási szakaszt követően a menedzsment szervezet és az együttműködő partnerek köre is átalakul, igazodva a tevékenységek változásához. A módosult struktúra fő elemei a következők:


41

42

Mivel a fejlesztés több részben és több éves időtartamban valósul meg, a menedzsment szervezet tevékenységét fokozatosan hozzá kell igazítani az üzemeltetési feladatokhoz. A fejlesztés befejezése utáni javasolt szervezeti struktúra a következő: 

Általános projekt menedzsment részleg: feladata a további fejlesztések átfogó irányítása, a többi szervezeti egység tevékenységének összehangolása, valamint a


projekt szintű döntések előkészítése és meghozatala, továbbá a SEPA terület működtetésének teljes körű felügyelete. 

Műszaki üzemeltetési részleg: feladata a műszaki üzemeltetés teljes körű felügyelete és elvégzése, valamint az alvállalkozói szolgáltatók tevékenységének összehangolása.



Szolgáltatás menedzsment részleg: feladata a betelepülők és látogatók által igénybe vehető szolgáltatások folyamatos fejlesztése és működtetése.



Pénzügyi és jogi részleg: feladata a működés teljes körű pénzügyi és jogi felügyelete, a szerződéskötések lebonyolítása és ellenőrzése, valamint a külső, nem pályázati források bevonása.



Marketing részleg: feladata a marketing megvalósítása, a teljes körű külső kommunikáció lebonyolítása, valamint kapcsolattartás a külső szakmai szervezetekkel.

Marketing eszközök A beruházás és kihasználás szempontjából a megvalósíthatóság sarkalatos elemei az alkalmazott marketing eszközök. Ezek közül a következők alkalmazása feltétlenül indokolt. a) Kiadványok 

A fejlesztés céljait, menetét és várható eredményeit összefoglaló kiadvány, amely a potenciális befektetőknek szükséges összes információt tartalmaz.



Ingatlanbefektetési kiadvány, amely részletes hasznosíthatósági képet ad a területről.



Az eredményeket, már megvalósult fejlesztéseket folyamatosan bemutató kiadvány, illetve sajtó megjelenések hazai és külföldi kiadványokban.



Igénybe vehető támogatásokat, egyéb pénzügyi konstrukciókat bemutató kiadvány.

b) Internetes eszközök 

Önálló, több nyelvű projekt oldal kialakítása és befektető központú fejlesztése, üzemeltetése.



Az összes írott dokumentáció megjelentetése a honlapon is elektronikus, teljes terjedelemben hozzáférhető változatban.


43



Bannerek megjelentetése szakmai és befektetői oldalakon.

c) Véleményhordozók bevonása 

Folyamatos egyeztetés és tájékoztatás.



Ingatlanfejlesztők, tervezők, civilek, hatóságok, lakosság és egyéb szakértők folyamatos tájékoztatása szükséges.

d) Konferenciákon, kiállításokon való megjelenés 

Egyrészt a fejlesztést végző szakemberek naprakészségének biztosítása érdekében indokolt.



Másrészt szakmai fejlesztések megalapozásához, jó gyakorlatok megismeréséhez szükséges.

Fő üzenetek A fenti marketing eszközöknek egységesen kell tükrözniük a fejlesztés fő üzeneteit, amelyek a következők: 

A barnamezős terület kihasználatlan, amely sok problémát okoz, különösen környezeti szempontból.



A barnamezős fejlesztés gátjai innovatív megoldások alkalmazásával leküzdhetők és egyértelmű támogatási prioritást élveznek.



A barnamezős terület fejlesztése a környezet minőségének fejlesztésével, az életkörülmények javulásával és gazdasági haszonnal is jár.



A fejlesztések a város számára hosszú távú, fenntartható kitörési pontot jelentenek.



A fejlesztések foglalkoztatási hatásai számottevőek, épp úgy mint a lakókörnyezetre gyakorolt kedvező hatások.



Fejlesztési szempontból a barnamezős területek hasznosítása a legoptimálisabb, mivel nem jár újabb területek bevonásával, nem veszélyezteti a mezőgazdasági területeket és a térség védett természeti értékeit.


44



A fejlesztések megvalósulása jelentős közvetlen helyi adóbevételeket eredményez, közvetve pedig a helyi lakosság életkörülményeinek számottevő javulásával jár.



A város számára egyértelmű fejlesztési irányokat, jól végiggondolt fejlesztési stratégiák végrehajtását jelentik a beruházások.



A laktanyafejlesztés térségi mintaprogram lehet, amely az ország számos területén hasznosítható eredményeket szolgáltat. Ezzel a város ismertségét és elismertségét növeli.

3.2. Környezeti megvalósíthatóság A fejlesztés megvalósítása során a környezetvédelmi és környezeti fenntarthatósági szempontok fokozott figyelembevétele indokolt. Ez biztosítja egyrészt a SEPA területi megfelelőséget, másrészt a térségi adottságokkal való felelős gazdálkodást. Környezeti szempontból a következő általános alapelvek figyelembevétele szükséges: 

Természet- és tájvédelmi szempontok és adottságok figyelembevétele a Középdunántúli

Régió

Környezetgazdálkodási

és

Tájhasznosítási

Programjának

iránymutatásai, valamit a Balatonfelvidéki Nemzeti Park szakmai részvételével. 

Műszaki szempontból ahol lehetséges, kizárólag hosszú élettartamú felszerelések, berendezések kerülnek felhasználásra, valamint újra hasznosítható alapanyagok felhasználása történik meg.



A műszaki megvalósítás során a közművek, földalatti technológiák, közlekedési hálózatok és épületek kivitelezésénél minden lehetséges esetben energia hatékony, megújuló energiák hasznosításán alapuló technológiák kerülnek alkalmazásra.



Szintén fenntarthatósági szempontként a lehető legközelebbi, lehetőleg helyi beszállítók alkalmazása szükséges.



A fejlesztés tervezési fázisában kidolgozásra kerül a SEPA terület fenntarthatósági programja, valamint bevezetésre kerül az ellenőrzéshez szükséges környezeti minőségirányítási rendszer.

A fenti alapelveket követve sem kerülhető el, hogy a SEPA terület jelentős környezeti terhelést okozzon. A fejlesztési terület korábbi hasznosítási sajátosságaiból adódóan is számottevő SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

45

környezeti

kárt

okozott.

A

fejlesztések

eredményeként

megvalósuló

ipari

és

turisztikai/szolgáltatási projekt elemek is számottevő környezeti terhelést jelentenek majd, amely azonban körültekintő tervezéssel és szakszerű üzemeltetéssel minimalizálható. Környezeti szempontból a legnagyobb terhelés várhatóan a következő területeken jelentkezik: 

Megnövekedett közlekedési terhelés az ehhez kapcsolódó levegő és zajszennyezéssel. Ennek csökkentése érdekében a közlekedésszervezés, a belső közösségi közlekedési hálózat kialakítása és a parkolási rendszer hatékony kialakítása szükséges. Emellett az ipari alapanyagok esetében a területen keresztülhaladó vasútvonal használata indokolt.



Megnövekedett vízhasználat, illetve ehhez kapcsolódó szennyvíz keletkezése. A szükséges mennyiségű víz karsztvíz formájában rendelkezésre áll, arra a tulajdonosnak 2025-ig kitermelési joga van. A szennyvíz három fő összetevőből áll majd, egyrészt az ipari szennyvízből, másrészt a termálfürdőhöz kapcsolódó szennyvízből, harmadrészt pedig az ivóvízfogyasztáshoz kapcsolódó szennyvízből. A szennyezés minimalizálása érdekében a keletkező szennyvíz ártalmatlanítását helyben, biológiai tisztítással, helyi szennyvízkezelő rendszer kiépítésével célszerű megoldani.



A környezetterhelés harmadik része a keletkező ipari és kommunális szilárd hulladékból tevődik össze. Mennyiségének pontos becslése a részletes hasznosítási tervek kidolgozásának szakaszában esedékes, azonban előzetesen is tervezni kell a szelektív gyűjtéssel és egyes hulladék fajták helyi ártalmatlanításával.

A fentiek figyelembevételével a SEPA terület környezetterhelése minimalizálható, sőt mintegy 50%-al alacsonyabban tartható, mint hagyományos technológiák alkalmazása esetén. A leírtakhoz kapcsolódó technikai megvalósíthatóság részleteit a következő részfejezet tartalmazza.


46

3.3. Technikai megvalósíthatóság Közlekedési adottságok A Tapolca közigazgatási területén lévő ingatlanok Tapolca város belterületén, valamint az azzal szomszédos Lesencetomaj község külterületén találhatók. Kizárólag Tapolca közigazgatási területén van a volt Kinizsi laktanya /4507 hrsz./, míg a Dobó laktanya részben Tapolca belterületén /4511hrsz./, és részben Lesencetomaj külterületén fekszik. /Lesencetomaj 088/2 hrsz./ Tapolcát és környékét légi úton elérni a Tapolcától 42 km-re lévő Sármellék, Fly Balaton repülőtér igénybevételével lehet. Autópálya használat esetén az M7-es autópályát Balatonszentgyörgynél vagy Balatonakarattyánál kell elhagyni, Tapolca Balatonszentgyörgytől 43 km-re, Balatonakarattyától 80 km-re van. Tapolca városba és környékére el lehet jutni a 84-es számú főútról Sümeg irányából a 7319-es út, Lesencetomaj irányából a 7301-es út, valamint a 71-es főútról a 7318-as Szigliget-Tapolca összekötő út közbeiktatásával. Vasúti megközelíthetőség is biztosított, a Balaton déli partja felől BalatonszentgyörgyTapolca, 26-os számú vasútvonal, míg az északi part felől a 29-es számú Budapest-Tapolca vasútvonal vehető igénybe. A Tapolca- Szombathelyi, 20/26-os számú vasútvonal a nyugati országrész felől biztosítja a vasúti elérhetőséget. Ez a Kinizsi laktanya és a Dobó laktanya között halad át, a vonalról iparvágány ágazik le, melyet a honvédségi vasúti szállítás miatt építettek ki. Az iparvágány szolgált többek között a harcjárművek vasúti szállításának megoldására, ezért az iparvágány mellett a vagonokra felhajtás céljából rámpát létesítettek, a rámpa és az iparvágány ma is használható, hasznosítható. A volt honvédségi területhez kapcsolódik egy alagcsövezett, füves repülőtér is, mely kisgépek fogadására alkalmas. A repülőtér nem önkormányzati tulajdon, a légi irányítást szolgáló épület a volt Kinizsi laktanyában van. Közművek és ingatlan adottságok A tapolcai földrészletek beépített belterületi ingatlanok. Az intenzíven beépített területeken is jelentős feketefenyő, cser és tölgyfa állomány található, a zöldfelületi arány mindenütt eléri az 50%-ot. SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

47

Az ingatlanok alatti talaj teherbíró, a 84-es útra vezető 7301 számú úttól északra, a volt Dobó laktanya területén murvás, köves altalajra lehet számítani. Az úttól délre, a volt Kinizsi laktanya talaja agyagosabb, kevesebb kő található benne, a laktanya déli részén cca. 180 cm mélyen megjelenik a talajvíz. A Magyar Honvédség az átadási dokumentációban nem nyilatkozott arról, hogy az ingatlanok területén lenne talajszennyeződés vagy más környezetszennyező forrás. Nem volt tudomása az átadónak arról sem, hogy az átadott honvédségi területen fel nem robbant robbanószerkezet, lőszer, vagy bármilyen fegyver lenne. Mindkét volt laktanya területén a talajszennyeződés ellenőrzése céljából figyelőkutakat létesítettek. A kutak vízmintáinak ellenőrzése során nem észleltek szennyező anyagot a mintákban. A volt laktanyák aszfaltozott utakkal, kiépített közműcsatlakozással, belső közműhálózattal rendelkeznek. -A lekötött közműves ivóvíz vételi helye a volt Kinizsi laktanya területén lévő „vízház”, lekötött kapacitás 177 m3/nap, a szennyvízkapacitás 77 m3/nap. Lehetőség van a vízellátás 2x400 m3/ nap ellátásra történő bővítésére, a szennyvízelvezető kapacitás ehhez történő fejlesztésére. A volt Kinizsi laktanya területén 330 m3/óra gázteljesítmény áll rendelkezésre, ez 600 m3/ óra teljesítményre bővíthető (informális adat). A volt Dobó laktanya területére nincs lekötött gázteljesítmény - kiépített csatlakozó a tapolcai területrészen van -, de a gázellátás itt is biztosítható.

Villamos teljesítmény tekintetében jelenleg 500 kVA áll rendelkezésre, ez

nagyobb energiaigény esetén bővíthető. Mindkét volt laktanya vízellátását saját ivóvízkutak biztosították, ezek 2025. január 30.-ig érvényes vízjogi üzemeltetési engedélye 90.000m3/év I. osztályú karsztvíz vízvételt tesz lehetővé. Az ivóvízkutak a Kinizsi laktanya területén és Tapolca ún. Sebron területrészén vannak. Az épületek felújítandó víz- csatorna, elektromos és részben gáz közműhálózattal vannak ellátva, ezek a volt Dobó laktanyai épületek gázellátása kivételével mérést biztosító átadóátvevő állomás közbeiktatásával csatlakoznak a városi hálózatra.


48

A volt Dobó laktanya tapolcai, 114506 m2-es belterületi közigazgatási területén lévő épületállományát 44 db épület alkotja. Ezek többnyire az ötvenes-hatvanas években beton alapokra, tégla falazattal, lapostetővel készültek, további hasznosításra alkalmasak. Az épületek szerkezetein tartószerkezeti problémákra utaló jelek nem láthatók. Az épületeket összekötő utak aszfaltozottak. Az egyes laktanyai területrészek több kapu igénybevételével megközelíthetők, ez a megoszthatóság miatt nem közömbös. A volt Kinizsi laktanya területe 283850 m2, - rajta 59 db eltérő rendeltetésű és méretű, jellemzően téglából, vasbeton gerendás födémmel, hagyományos technológiával épített egy, két- és háromszintes, részben alápincézett épületekkel beépítve. Az épületek között van nagy alapterületű földszintes legénységi konyha és étkező, acélvázas központi gázüzemű kazánház, panelből épült legénységi épület, több acélvázas, szerelt raktár. A laktanya területén található egy 3710 m2 alapterületű volt hangárépület acél vázszerkezettel, tégla kitöltő falazattal, a hozzáépített műhelyekkel. A sportolás célját valamikor salakos, most fűvel benőtt labdarúgópálya és még ma is igen jó állapotú, használható bitumenes sportpálya szolgálta. Az épületállomány állékonyság tekintetében itt is megfelelő, a tartószerkezetek jelentősen nem károsodtak. A volt laktanya területét két vasúti fénysorompóval ellátott vasúti átjárón lehet megközelíteni, ennek különösen megosztás esetén van nagy jelentősége. A volt Kinizsi laktanya /4507 hrsz./ területén Tapolca Város Önkormányzata vizsgáltatta termálvíz kiemelésének lehetőségét. Egymástól független szervezetek azt állapították meg, hogy a volt laktanya területén 600700m mélyen fekvő triász korú vízadó rétegben tárolt 30-40 C

hőmérsékletű, 400-500

l/perc kitermelhető hozamú víz beszerzésére van jó esély. Ennek ismeretében Tapolca Város Önkormányzata termálvíz kút létesítésére tett előkészületet. A vizsgálatok hivatottak eldönteni, hogy a leendő termálkutat a 4507 hrsz-ú ingatlan északi vagy déli részén célszerű létesíteni. A volt Kinizsi laktanya, de a hasznosításra meghirdetett ingatlanok bármelyike az új kútról ellátható termálvízzel. A kutatások és mérések nem zárják ki azt sem, hogy a kinyert víz gyógyhatású lesz. Két termálvíz kút működik az érintett területektől cca 1500 m távolságra lévő városi strandon, ezek egyike pozitív, 345 m mélyről 25-28 Celsius fokos termálvizet ad, míg a másik kútból SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

49

630m mélyről 38 fokos vizet lehet kiemelni. Ez a tény is alátámasztja termálvíz előfordulását. Sikertelen termálvíz kutatás esetén a termálvíz innen csővezetéken eljuttatható a fejlesztés helyére. A vizsgálatok valószínűsítik azt is, hogy nagyobb mélységben olyan mennyiségű és hőmérsékletű termálvíz van, amely lehetőséget ad geotermikus energia kinyerésére. A Dobó laktanya Tapolca közigazgatási terültén lévő részére és a Kinizsi laktanyára, tehát a tapolcai közigazgatási területre- vonatkozóan van szabályozási terv és helyi építési szabályzat. A szabályozási tervben és helyi építési szabályzatban nem szabályozott kérdésekben elsősorban Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló Kormányrendelet, /OTÉK/, valamint A Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról szóló 2000. évi CXII. törvény /Balaton törvény/ szerint, továbbá más, ide vonatkozó jogszabályok szerint kell eljárni. Hivatkozott településrendezési eszközök alapján elvégezhető telekalakítások, építési munkák: Tapolca Város Helyi Építési Szabályzata /HÉSZ/ értelmében a volt Dobó v. Csobánc laktanya Tapolca közigazgatási területén lévő részén /4511 hrsz./ a Dobó lakóteleppel szomszédos VT 13 jelű övezetben a szabályzat kivonatában felsorolt építményfajták létesíthetők, illetve a meglévők lebonthatók, felújíthatók, korszerűsíthetők, bővíthetők, átalakíthatók. A terület megosztható, a legkisebb kialakítható telek területe 2000m2 lehet, a kialakított telek a HÉSZ és az OTÉK egyéb előírásai /pl. tűztávolság, parkolóhelyek biztosítása stb./ szerint építhető be. A megengedett legnagyobb építménymagasság alápincézett, háromszintes, tetőtér beépítéses épületek megépítésére biztosít lehetőséget. A volt Dobó v. Csobánc laktanya területén /4511 hrsz./ a VT 13 jelű övezettel nyugati irányban szomszédos és Lesencetomaj közigazgatási területe mellett lévő GKSZ 1 jelű övezetben a HÉSZ és az OTÉK előírásai figyelembevételével a HÉSZ-ben felsorolt építményfajták létesíthetők, illetve a meglévők lebonthatók, felújíthatók, korszerűsíthetők, bővíthetők, átalakíthatók. Telekalakításra itt is van lehetőség, a kialakítható legkisebb telekterület 2000m2 lehet, az utcai homokvonalon legalább 25 m telekszélességgel. A telek területének 50%-a építhető be, a feltételek lehetőé teszik kétszintes, alápincézett épületek építését, vagy meglévő épületek ilyenné alakítását.


50

A teljes egészében Tapolca közigazgatási területén lévő volt Kinizsi laktanya /4507 hrsz/ területe a HÉSZ övezeti besorolása szerint különleges terület, KTT övezeti jelöléssel. Ebben az övezetben nincs tételes felsorolás az építményfajták tekintetében, itt a turisztikai hasznosítást szolgáló minden épületfajta építhető, meglévőből átalakítható, a meglévő épületek bonthatók vagy bővíthetők. Önálló telek is kialakítható legalább 4000 m2 területtel, és 50 m-es homlokvonallal. Műszaki fejlesztési elemek A korábban bemutatott gazdasági, környezeti, műszaki feltételek és adottságok alapján a fejlesztési elemek jellege határozható meg a jelenlegi tervezési fázisban. A pontos terület hasznosítási térkép a befektetői, illetve betelepülői igények ismeretében alakítható ki, illetve fejleszthető. Emiatt előzetesen a fejlesztés azon elemeinek tervezése lehetséges, amelyek a SEPA terület központi elemeként a tulajdonos önkormányzat koordinálásában valósulnak meg. Ezek egyrészt biztosítják a teljes SEPA terület működtetését, másrészt önmagukban is értéknövelő szolgáltatásokat nyújtanak. Ebbe a kategóriába sorolhatók a következő fejlesztések: Beruházási elem

Leírás

Központi ipari és innovációs A szolgáltató központ

betelepülő

számára

Elhelyezkedés vállalkozások É-i laktanya központi

nyújt

értéknövelő területe.

szolgáltatásokat, valamint a SEPA terület

menedzsment

szervezetének központ

ad

otthont.

meglévő

A

épület

felújításával és bővítésével jön létre,

mintegy

2000

m2

alapterülettel. Turisztikai

és

kulturális A turisztikai és egyéb közösségi D-i laktanya központi

szolgáltató központ

funkcióknak,

kiállításoknak, területe.

vendéglátóhelyeknek, információs központnak helyet SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

51

adó

épületegyüttes,

amely

52

egyben a szabadidőpark központi épületének is helyet ad. Tervezett alapterülete mintegy 2000 m2. Szabadtéri

sport

központ Meglévő

kiszolgáló épületekkel

épületek

zöldterületek

és D-i

laktanya

déli

hasznosításával területe

hozható létre a SEPA terület turisztikai övezetében, célja olyan sport tevékenységek integrálása, amelyek

a

szabadidő

szabadtéri

aktív

eltöltésének

lehetőségét biztosítják. A sport központ nem egybefüggő terület, összesen mintegy 3500 m2-en helyezkedik el. Belső úthálózat kiépítése

Az

előzetes

mintegy

tervek

négy

alapján Teljes SEPA terület. kilométer

közforgalmú út kiépítése, illetve felújítása, valamint szolgáltatási utak kiépítése Vasúti

csatlakozási

pont A

kiépítése

megélvő

megállóhely

kiszolgálót

műszaki

és É-i és D-i laktanya

háttér közötti terület.

fejlesztése a személyforgalom és az

ipari

forgalom

biztosítása

érdekében. Közforgalmú

parkolók A

kialakítása

funkciókhoz

kötelezően

igazodóan

előírtnál

a Teljes SEPA terület,

nagyobb több helyszínen.

számú, személyautó, busz és tehergépjármű SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

parkolók

és

kiszolgáló

létesítmények

kialakítása. 1000

Összesen

közforgalmú

mintegy

parkolóhely

kialakítása. Belső közösségi közlekedési Elektromos rendszer kiépítése

kisbuszokkal Teljes SEPA terület.

megoldott

belső

rendszer

kiépítése,

alkalmas

az

közlekedési amely

összes

közcélú

létesítmény elérésére. Vízellátási rendszer kiépítése

Ivóvíz

ellátó

korszerűsítése,

rendszer Teljes SEPA terület. vízminőségi

monitoring rendszer kiépítése. Valamint

termálvíz

technológia

kitermelési műszaki

megvalósítása. Szennyvíz

tisztító

rendszer Zárt

kiépítése

biológiai

szennyvízkezelő É-i laktanya területe.

központ kiépítése, amely alkalmas a korábban ismertetett szennyvíz típusok ártalmatlanítására és újra hasznosítására.

Hulladékkezelő

rendszer Egyedi

kiépítése

hulladékhasznosító

és É-i laktanya területe.

kezelő központ kiépítése, amely alkalmas a keletkező kommunális és részben alkalmas a keletkező ipari

hulladékok

ártalmatlanítására. Egyedi közvilágítási hálózat Irányított LED világítású (mintegy Teljes SEPA terület. kiépítése


40%-al

alacsonyabb

költségű)

53

közvilágítási hálózat kiépítése.

54

A másik csoportba a jellegükben korábban bemutatott, de részleteiben még nem ismert, betelepülők által meghatározott hasznosítási formák jelentik. Ezek a tervek szerint a következők: Beruházási elem Ipari

csarnokok

épületek,

és

valamint

Leírás iroda Az

előzetes

Elhelyezkedés

tervek

alapján Egyedi

raktár minimum 10 db, átlagosan 4000 igény

épületek.

m2

alapterületű

kialakítása

ipari

végezhető

korábban

betelepülői alapján

É-i

telek laktanya területe. el,

a

ismertetett

tevékenységek végzésére. Termálfürdő

és

szálloda 40 ha területen wellness és D-i laktanya területe.

építése

konferencia szálloda és kiszolgáló létesítmények építése.

Szabadidőpark,

konferencia 70 ha területen az itt megadott D-i laktanya területe.

központ és vendéglátó ipari funkciókat

magában

foglaló

létesítmények

beruházási elem megvalósítása.

Sport repülőtér

A

korábbi

katonai

reptér D-i laktanya területe,

infrastruktúrájának

volt

felhasználásával kisgép forgalom repülőtér. kiszolgálására alkalmas repülőtér kialakítása.


katonai

3.4. Társadalmi megvalósíthatóság

55

A tervezett fejlesztések társadalmi szempontból számos változással járhatnak. Ezek közül a foglalkoztatási, munkahelyi, illetve életminőségre gyakorolt hatások a lehetnek a legjelentősebbek. Emellett különösen a fejlesztési szakaszban a társadalmi részvétel erősödése is jelentős hatás lehet. Utóbbi szempontjából kiemelhető, hogy a helyi kezdeményezések nyilvánossága település lakosai számára lehetővé teszi a folyamatba való bekapcsolódást, részvételt. Ezt erősíti, hogy a volt laktanya az egyik legnagyobb foglalkoztató volt a térségben. Ha a lakosság bevonása folyamatos és hatákony lesz, erősödik a helyi szolidaritás, az együttműködés a helyi lakosok között, amely elősegíti a hosszú távon fenntartható programok kidolgozását. E nélkül a fejlesztés nem valósítható meg. A fejlesztés legfontosabb társadalmi hatása a helyi foglalkoztatás növekedése. Az előzetes becslések alapján a SEPA területen megvalósuló fejlesztések minimum 2000 fő közvetlenül foglalkoztatott munkavállalót igényel. Emellett a kiszolgáló tevékenységek iránti igény további 500 fő közvetett foglalkoztatását teszi szükségessé. A fejlesztéssel tehát nem csak a térség gazdasági irányultsága, illetve teljesítménye, hanem foglalkoztatási helyzete is alapvetően megváltozik. E tekintetben ki kell emelni, hogy a szükséges munkaerőnek – különösen a speciális szakképzettséget igénylő pozíciókban – csak egy része áll helyben rendelkezésre. Emiatt egyrészt szükséges lesz a megyei munkaerőpiaci bevonás, másrészt pedig szakképzési és felsőoktatási együttműködések megkötése. Szintén

jelentős

változás

prognosztizálható

a

munkakörülmények

és

életminőség

tekintetében. Az ehhez való alkalmazkodás elősegítése szintén beavatkozásokat igényel. Ennek legfontosabb eleme a lakossági szemléletformálás, az új technológiák elfogadtatása. Emellett az életvezetéshez szükséges közösségi infrastruktúra is jelentősen fejlődni fog, amely hatására a város élhetősége lényegesen jobb lesz. Ez kiterjed az oktatás, az egészségügy, a kereskedelem, a kultúra és sport kínálat javulására is.


4._Szcenáriók

56

4.1. Változatok értékelésének módszere A SEPA területre tervezett fejlesztések gazdasági és pénzügyi áttekintése alapján lényegesnek tartjuk a megvalósulás több alternatívájának áttekintését. Ennek célja a megvalósítható megoldási javaslatok közül a leghatékonyabb kiválasztása pénzügyi-gazdasági és egyéb szakmai szempontok alapján. A kiválasztási módszereknek mindig közgazdasági költségekre épültek, a pénzáramok diszkontálására

8%-os

társadalmi

diszkontrátát

alkalmaztunk.

Fontos,

hogy

a

változatelemzésben nemcsak a beruházási költségeket, hanem a működtetési költségeket is figyelembe vettük. A számításoknak 10 éves referencia időszakra terjedtek ki (beleértve a megvalósítás/beruházás idejét is). A fentieket is felhasználva a szcenáriók értékelésénél a több szempontú értékelés módszerét választottuk, mivel a cél meghatározás jellege szerint nem homogén. A költségek és hatások teljesen pontos becslése nem végezhető el, csak olyan mértékig, hogy kategóriák szerint pontozhatóak legyenek. E módszer előnye, hogy az intézményi, működtetési kockázat, finanszírozási forma is figyelembe vehető az elemzés során. Az egyes szcenáriókat a következő szempontokat figyelembe véve értékeltük, illetve hasonlítottuk össze: 

társadalmi hasznosság: a nettó társadalmi haszon pénzben kifejezve. Ahol erre nem volt lehetőség, a a társadalmi hasznokat elemenként vontuk be a többszempontú értékelésbe. Így megjelenítettük pl. környezeti hatásokat, munkahelyek számára gyakorolt hatásokat, stb.;



a fejlesztés hatására várhatóan betelepülő vállalkozások száma, típusa;



területkihasználtság növekedése a fejlesztett terület vonatkozásában;



intézményi és működési kockázatok: elemeztük, hogy a szervezeti feltételek, szerződéses és jogi háttér mennyire alkalmas a változat megvalósítására, a kockázatok jelentősek-e, illetve lehet-e azokat megfelelően kezelni;




pénzügyi fenntarthatóság, finanszírozhatóság: itt vizsgáltuk, hogy a beruházás és a működés során rendelkezésre álló források mennyiben elegendőek a projekt finanszírozására.

Jelen fejezet célja annak alátámasztása, hogy a SEPA terület költség-hatékony és a legnagyobb gazdasági és társadalmi hatást elérő megoldási alternatívát követve kerüljön kialakításra. Az elemzés során az egyes változatokat négy fő szempont mentén hasonlítottuk össze: 

társadalmi hasznosság;



gazdasági életképesség;



intézményi és működési kockázatok;



pénzügyi fenntarthatóság, finanszírozhatóság.

5.1. a megfelelő alternatíva kiválasztási módszere Az egyes alternatívákat az alábbi alternatíva-képző tényezők mentén állítjuk fel: 

az inkubátorház hasznos alapterülete



az üzemeltetés pénzügyi keretei



betelepülő vállalkozások vállalkozásdemográfiai adottságai

4.2. Megvalósítási alternatívák meghatározása A megoldási alternatíváknál az alábbi változatok kerülnek elemzésre: 

„0” változat – nem történik fejlesztés, a laktanya terület továbbra is hasznosítatlan marad



„A” változat – részleges fejlesztés történik, csak az ipari, vagy csak a szolgáltatási elem valósul meg, illetve mindegyik csökkentett tartalommal



„B” változat – minden projekt elem a tervezettek szerint valósul meg

„0” változat A projekt megvalósítása nélküli változat. Ez az alternatív sem a helyi gazdaság, sem a célcsoportok, sem a projektgazda stratégiáját nem szolgálja, így e megoldási alternatíva elvetésre került. SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

57

Műszaki és szakmai leírás, feltételek E változat akkor valósulhat meg, ha a projekt részletes kidolgozására a SEPA terület tulajdonosának nem sikerül külső forrást bevonnia, illetve a város képviselőtestülete nem támogatja a beruházásokat. Ez esetben a következővel kell számolni: 

a projektgazda korlátozott forrásokkal bír, így azokat más, adott esetben prioritást élvező projektek megvalósítására (pl. intézményfejlesztés, infrastruktúra fejlesztés) kívánja fordítani,



egyéb magánbefektetők nem érdeklődnek a projekt egészének vagy részének megvalósítása iránt, amennyiben az teljes mértékben saját forrásukból történne, így megvalósítása magánforrásból kétséges,



nincs olyan külső kényszer (pl. jogszabály) ami miatt a projekt bármely részelemét szükséges lenne megvalósítani

Mindezekkel együtt sem lehet teljes mértékben kizárni, hogy a beruházás legalább részben megvalósul, de jelenleg nincs tudomásunk ilyen szándékról és megvalósítóról. Üzemeltetési feltételek előrejelzése Az üzemeltetés a beruházás jellegéből adódóan ebben a változatban nem értelmezhető. Pénzügyi feltételek és társadalmi hasznok előrejelzése A „0” változat megvalósulása esetén nem érhetőek el a tervezett célok, nem valósulnak meg a multiplikátor hatások, nem érhetőek el a tervezett indikátorok. Nincsenek bevételek sem direkt, sem indirekt módon a fejlesztésből. A tervezett társadalmi, gazdasági és környezeti hatások nem kerülhetnek elérésre. A projektnek ebben a változatában gyakorlatilag minimális kiadásai vannak, de bevételei sincsenek. A „0” verzió gyakorlatilag rontja nemcsak a SEPA terület, hanem Tapolca térsége egészének a pozícióját. A „0” változat megvalósulása esetén várható a korábban bemutatott térségi gazdasági kapacitások alacsony szintjének fennmaradása, ezzel pedig a térség versenypozíciójának romlása.


58

„A” változat Az „A” változat esetében a beruházás az eredetinél lényegesen kisebb alapterületen valósulna meg. E változat jellemzője, hogy az ipari és szolgáltatási fejlesztés elemek különválnak egymástól, mindegyik csak korlátozottan valósul meg. Az ebben a változatban tervezett, 50%nál alacsonyabb megvalósulási, illetve terület kihasználási arány mellett a fajlagos bekerülési költsége több mint háromszorosa lenne az eredetileg tervezettnek, míg a működtetésből származó bevételek (különösen szolgáltatási és helyi adó) mintegy 60%-al lennének alacsonyabbak. Ez a változat azért került elvetésre, mert nem eredményezné a SEPA terület pénzügyi fenntarthatóságát. Műszaki és szakmai leírás, feltételek Az „A” változat esetén a következő műszaki tartalom megvalósítása képzelhető el: 

maximum 50%-os ipari területi kihasználtság (északi-laktanya), amelyhez teljes infrastruktúra kiépítettség szükséges



funkcióját tekintve maximum 50%-os beruházási szint a déli-laktanyában (szolgáltató és turisztikai funkciók).

Ebben a változatban a betelepíthető vállalkozások száma több mint 50%-al alacsonyabb az eredeti tervnél fajlagosan lényegesen magasabb beruházási költséggel, valamint a turisztikai és szolgáltatási funkciók kiépítettsége is hasonló szintű. A változat további problémája, hogy a szolgáltatások (különösen az emelt szintű szolgáltatások) kialakításához és fenntartásához nem áll rendelkezésre a szükséges felhasználói kör. Ez pedig azt eredményezi, hogy vagy piaci áron, vagy sokkal szűkebb palettával nyújthatók ezek a szolgáltatások. Összességében a változat hátránya, hogy nem termel annyi bevételt, amely az eredeti funkció biztonságos fenntartását biztosíthatja. Üzemeltetési feltételek előrejelzése Ebben a változatban az üzemeltetési feltételek azonosak az eredeti terv szerinti üzemeltetéssel. Az üzemeltetés magában foglalja a következő tevékenységeket: 

a SEPA zóna műszaki üzemeltetése



a közös szolgáltató funkciók üzemeltetése


59



karbantartási feladatok ellátása



turisztikai üzemeltetés (déli-laktanya)



szolgáltatások szervezése és nyújtása



egyéb egyedi tevékenységek

Az üzemeltetés személyi feltételei változatlanok, mint az eredeti projekttervben, azok fajlagos költsége azonban magasabb, a kapacitás kihasználtság részleges. Az üzemeltetés technikai feltételeit a 100%-os kiépítettségű alapközmű hálózat, a meglévő úthálózat, a víz, gáz, szennyvíz, elektromos áram csatlakozások adják. Ezek kihasználtsága azonban ebben a változatban csak részleges. Pénzügyi feltételek és társadalmi hasznok előrejelzése A jelen változat pénzügyi feltételei gyakorlatilag csak a felmerülő költségek folyamatos finanszírozását jelentik, anélkül, hogy bármilyen többletbevételt, illetve fejlesztési lehetőséget hordoznának. A beruházás ezzel a tartalommal nem éri el azokat a célkitűzéseket, nem teremti meg azokat a társadalmi hasznokat, amely a „B” variáció megvalósulása esetén várható. Nem biztosított a kellő számú vállalkozás, ezzel csökken az együttműködés lehetősége is. Emellett az új munkahelyek száma is korlátozott. A kis kapacitás miatt a SEPA terület nem csökkenti érdemben az ezen a területen a térségben meglévő kapacitáshiányt, így nem járul hozzá érdemben a helyi gazdaság piacképességének erősítéséhez. „B” változat A „B” változat esetében a projekt az eredeti tervek szerinti műszaki tartalommal valósul meg, mind a déli, mind az északi laktanya tekintetében. Ez tehát az elvárt komplex, funkcionálisan összetett fejlesztés megvalósítását jelenti, műszaki és szakmai tartalmában teljes körűen, vagy közel teljes körűen.


60

Műszaki és szakmai leírás, feltételek A „B” változat esetén a teljes, eredetileg tervezett műszaki tartalom megvalósul. Ebben a változatban a betelepíthető vállalkozások száma is megegyezik az eredeti elképzeléssel, valamint a turisztikai és egyéb funkciók is közel teljes körűen megvalósulnak. Üzemeltetési feltételek előrejelzése Ebben a változatban az üzemeltetési feltételek azonosak az eredeti terv szerinti üzemeltetéssel. Az üzemeltetés magában foglalja a következő tevékenységeket: 

műszaki üzemeltetés



pénzügyi üzemeltetés



karbantartási feladatok ellátása



vállalkozásfejlesztési tevékenység



szolgáltatások szervezése és nyújtása



turisztikai és rekreációs szolgáltatások



egyéb egyedi tevékenységek

Az üzemeltetés személyi és szervezeti feltételei a korábban részletezettek szerint alakulnak. Az üzemeltetés technikai feltételeit a 100%-os kiépítettségű alapközmű hálózat, a meglévő úthálózat, a víz, gáz, szennyvíz, elektromos áram csatlakozások adják. Pénzügyi feltételek és társadalmi hasznok előrejelzése A jelen változat többletbevételt, illetve fejlesztési lehetőséget hordozó forrást is képes termelni. Ez egyben magában hordozza a projekt társadalmi hasznosságát is. A projekt ezzel a tartalommal eléri azokat a célkitűzéseket, amelyek a térség fejlődéséhez szükségesek.


61

4.3. legmegfelelőbb alternatíva kiválasztása

62

A SEPA terület fejlesztésének megoldási javaslatainak több szempontú értékelése, illetve ennek összefoglalása a következő eredményt adja: Pontszám

Indoklás

(pontozás 1-10 pont, maximum 40 pont) „0” változat Társadalmi hasznosság

0

Nem értelmezhető

Gazdasági életképesség

0

Nem értelmezhető

Intézményi és működési kockázatok

0

Nem értelmezhető

Pénzügyi fenntarthatóság, finanszírozhatóság

0

Nem értelmezhető

Összesen

0

„A” változat Társadalmi hasznosság

5

Nem biztosított a kellő számú vállalkozás betelepülésének lehetősége. Új munkahelyek száma korlátozott.


3

Sem a SEPA zóna, sem a betelepülő vállalkozások számára nem biztosítja a fenntartható gazdasági fejlődés lehetőségét.


3

A működtetés fajlagos költségei indokolatlanul magasak.


5

Nem biztosít az alapvető működésen túli többletbevételt, illetve egyáltalán nem tartalmaz fejlesztési tartalékokat.

Összesen

16

„B” változat Társadalmi hasznosság

10

Biztosítja a vállalkozások megerősödését, piaci pozíciójának javítását, és a foglalkoztatási célok elérését.


10

A projekt gazdaságilag életképes, meghozza a szükséges bevételeket.


7

A működtetési kockázatok alacsonyak, a tervezett ütemezés szerinti betelepülés csúszása átmeneti szolgáltatás-nyújtási kompromisszumokat kíván.


a

működtetés


10

Összesen

37

A projekt pénzügyileg fenntartható, finanszírozható.

a beruházás

A megoldási javaslatok több szempontú értékelése során az alternatívák pontszáma alapján a célok elérésére a „B” változat a legmegfelelőbb, így ennek a változatnak a megvalósítása fog megtörténni. Ennek a projektváltozatnak a legnagyobb a társadalmi hasznossága. A gazdasági életképessége ennek a változatnak biztosított leginkább, megtermeli a szükséges bevételeket, és nem tartalmaz bizonytalan műszaki konstrukciójú elemeket.


63

5._Akcióterv

64

5.1. Projektmegvalósítást veszélyeztető kockázatok Főbb kockázati elemek

A kockázat kezelésének módja

1. Pénzügyi forrás

Önkormányzat képviselőtestülete határozatot fogad el az önerő biztosításáról

2. Engedélyeztetés időbeli csúszása

A projektterület önkormányzati tulajdonban van, az elő megvalósíthatóság során folyamatosan hatósági egyeztetéseket folytattak

3. Közbeszerzési eljárás időbeli csúszása

Tapasztalt közbeszerzési szakember bevonása

4. Kivitelezés időbeli csúszása

Szoros projektmenedzsment, szakmailag elismert, tapasztalt műszaki ellenőrök

5. Jogi problémák

Jól előkészített szerződések, megállapodások, jogi háttér


5.2. Biztonságos üzemeltetést veszélyeztető kockázatok Kockázati szempontok

Kezelés módja

1. Jogi szempont

Jól előkészített szerződések, megállapodások, készítése jogi háttér biztosítása

2. Társadalmi szempont

A lakosság folyamatos tájékoztatásával és bevonásával a beruházás ellen esetlegesen fellépő társadalmi ellenállás valószínűsége csökkenthető

3. Pénzügyi–gazdasági, fenntarthatósági szempont

A közbeszerzés keretében kiválasztott üzemeltető közbeszerzési ajánlatában benyújtott üzemeltetési terve, a kapcsolódó szerződések biztosítják a projekt pénzügyigazdasági fenntarthatóságát

4. Intézményi szempont

A projekt által létrehozott attrakciók kizárólagosan önkormányzati tulajdonban lévő projektterületen megvalósuló fejlesztések. Az elkészült attrakciók is az önkormányzat tulajdonát képzik majd, pusztán ezek üzemeltetése lesz kiadva közbeszerzés keretében kiválasztott üzemeltetőnek, így sem a jelenlegi, sem a jövőbeli tulajdonviszonyokból probléma nem származik. Az ipari területek pedig értékesítésre kerülnek, így azok üzemeltetése a tulajdonosok feladata lesz.


65

5.2.Indikatív ütemezés

66 0

SEPA menedzsment szervezet felállítása

Részletes fejlesztési stratégia kidolgozása Előzetes műszaki felmérések Előzetes funkció felmérések Pénzügyi tervezés Északi-laktanya műszaki tervezése Déli-laktanya műszaki tervezése Engedélyeztetés Pályázati források bevonása Terület előkészítés (szükség szerint kármentesítéssel Közműhálózat kiépítése

Déli-laktanya 1. ütem (turisztikai szolgáltatások, szabadidő park) Északi-laktanya 1. ütem (ipari területek kiépítése) SEPA szolgáltató központ megvalósítása Déli-laktanya 2. ütem (szállodák, reptér) Északi-laktanya 2. ütem (közös használatú épületek, laborok, bank, stb.)


12

24

36

48

60

72

84

96

108 120

5.3. Indikatív költségvetés Fejlesztési elem Részletes stratégia Műszaki tervezés Terület előkészítés Közmű hálózat kiépítése (víz, gáz, áram, csatorna, kommunikáció) Úthálózat kiépítése (és vasúti csatlakozás) Parkolók kiépítése Szennyvíz tisztító központ Hulladékkezelő központ Belső közösségi közlekedési rendszer Egyedi közvilágítási hálózat Ipari és innovációs szolgáltató központ Turisztikai és kulturális szolgáltató központ Szabadtéri sport központ Összesen


67 Előkészítési költségek 130 280 0 160

Anyagköltségek 0 0 120 430

Kivitelezési költségek 0 0 290 340

Összes költség 130 280 410 930

37

255

140

432

0 21 14 12

95 77 98 45

72 50 45 6

167 148 157 63

2 25

28 200

11 45

41 270

25

250

55

330

15 721

95 1693

30 1084

140 3498

6. Melléklet 6.1. A SEPA terület ingatlan viszonyai Tapolca Város Önkormányzata tulajdonában lévő ingatlanok -Tapolca 4507 hrsz.-ú, 28 ha 3850 m2 /283850 m2/ területű belterületi, telephely és 59 db épület megnevezésű, volt Kinizsi laktanya és a -Tapolca 4511 hrsz.-ú, 11 ha 4506 m2 /114506 m2/ területű belterületi, telephely és 44 db épület megnevezésű, volt Dobó v. Csobánc laktanya Tapolca közigazgatási területén lévő része Lesencetomaj Község Önkormányzata tulajdonában lévő ingatlanok -Lesencetomaj 088/7hrsz.-ú 48 ha 6414 m2 /486414 m2 / területű külterületi, telephely és 84 db épület megnevezésű, a volt Dobó laktanya Lesencetomaj közigazgatási területén lévő részére, továbbá a - Lesencetomaj 088/2 hrsz., 4 ha5634 m2 területű külterületi, telephely és 4 db épület - Lesencetomaj 088/3 hrsz., 1 ha2714 m2 területű külterületi, telephely és 3 db épület - Lesencetomaj 088/4 hrsz., 3 ha9881 m2 területű külterületi, telephely és10 db épület - Lesencetomaj088/7hrsz., 48 ha 6414 m2 területű külterületi, telephely és 84 db épület - Lesencetomaj088/8 hrsz. 78 ha 8670 m2 területű külterületi, telephely és 9 db épület - Lesencetomaj 0115 hrsz., 8312 m2 területű külterületi, csatorna - Lesencetomaj 0117 hrsz., 4284 m2 területű külterületi, csatorna - Lesencetomaj 0120 hrsz., 6425 m2 területű külterületi, telephely - Lesencetomaj 0122 hrsz., 386 m2 területű külterületi, csatorna - Lesencetomaj 0124 hrsz., 1353 m2 területű külterületi, telephely - Lesencetomaj 0125 hrsz., 1433 m2 területű külterületi, csatorna


68

6.2. A SEPA terület fotódokumentációja


69

70


71


72


73


74


75

SEPA Industrial Areas Feasibility Study


1. An overview 1.1. Objectives 9 organisations from 7 countries (Hungary, Bulgaria, Slovenia, Italy, Romania, Greece and Serbia) are participating in the implementation of the 3-year SEPA project implemented in partnership with Central-Transdanubian Nonprofit Company under the INTERREG Southeast Europe Programme. The objective of the SEPA project is to introduce an environmentally sustainable methodology serving as a basis of, and facilitating the environment-oriented regeneration of industrial brownfield areas and to contribute to the establishment of new, environmentally sustainable industrial areas in the countries of the South-East European region. The project’s indirect objective is finding and selecting industrial areas, both operative and planned ones where environment-oriented industrial reorganisation ideas are feasible. As a part of the Project’s Work Package 5, on the basis of preparatory studies and following a preliminary pre-selection procedure an analysis was carried out on two potential SEPA industrial areas in each partner region. This was performed by the partners on the basis of pre-feasibility studies following the guidelines of a joint, standard thematic concept prepared in teamwork. The pre-feasibility study, prepared by November 2010, selected one of the two potential SEPA areas in Central-Transdanubia. The benchmarking of SEPA areas in all regions is also a part of WP5. This also facilitates the transfer of best practices and their integration into the development activities of certain SEPA areas. The implementation process of the tasks described above is shown on the figure below:


76

Figure 1: The implementation process of tasks

Feasibility study (1 SEPA area)

Pre-feasibility study (2 SEPA areas)

Benchmarking study topics

Inputs

Data processing, analysis

Comparison

77

Benchmarking study draft Final benchmarking study

Outputs

Feedbacks for feasibility studies

Thus, with regard to the above-presented data the direct objective of the feasibility study is to create the possibilities for a sustainable, environmentally efficient industrial area development for a pre-selected brownfield area (in our case a former military real estate complex in Tapolca). 1.2. Development background Using the approach of the study, brownfield areas can be defined as out of use or underutilised derelict, neglected, areas with strong environmental load located in urban zones having potentials for re-development. Beyond these circumstances development may further be hampered by inadequate infrastructure or poor building conditions. All of these, in the majority of cases, require remediation before development. Brownfield zones and their utilisation in Central-Transdanubia are of key importance from environmental, economic and social aspects due to the region’s past industrial traditions. As regards economic aspects the very low utilisation of brownfield zones may result in lessening employment chances in the local economy, decreased local tax revenues as well as in limited local economic development chances. Furthermore they may also significantly lower the value and the utilisation chances of real estates in their neighbourhood. From environmental aspects the pollution of soil and water and the threats to human health or the general quality of environment may be regarded as additional risks.


The low or zero utilisation of brownfield zones means lost chances and will raise demands for the utilisation of greenfield areas of limited availability which will incur additional environmental load and will mean a threat to areas of agricultural use. From social aspects, neglected brownfield zones are target areas for vandalism, illegal waste deposits and other out of law activities. All these may create rust zones and lead to the deterioration of the living conditions of the surrounding local communities. Beyond these aspects the – below presented – development of the brownfield area selected in Central-Transdanubia to harmonise with the objectives of the SEPA project will pay special attention for the utilisation possibilities of renewable energy sources and technical solutions and activities for minimising environmental load. 1.3. The expected benefits of brownfield redevelopment Several potential advantages may be expected from brownfield redevelopment projects on national, regional and local levels. However, the greatest advantages are usually achieved on a local level as they are originally attached to local development projects. Therefore, the planned brownfield redevelopment near Tapolca may offer several local and microregional level economic, environmental and social benefits.


78

Figure 2: The expected benefits of brownfield redevelopment

Economic benefits On the basis of the experiences of finished brownfield redevelopment projects in the European Union it may be calculated that every single unit of brownfield redevelopment will generate 3.5 units of economic performance. Brownfield redevelopment projects also significantly contribute to the growth of local tax revenues. Environmental benefits The regeneration and development of the environment has significant influences on soil and groundwater quality. Additionally, positive effects are not limited to single sites; they have significant ripple effects, such as improving the conditions of habitats, better air quality, and the bettering conditions of agricultural areas. Brownfield redevelopments also reduce the size of land that is either uncultivated (or not agriculturally utilised). With the utilisation of the existing infrastructure the process and costs of urban sprawl may be limited. Furthermore, brownfield redevelopments significantly decrease the distance between workplaces and homes which will decrease environmental load and transport expenditures. Social benefits SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

79

Although the project’s economic and environmental benefits are apparent brownfield investments have significant social impacts as well. Of them the most important ones are the following: 

employment and social rehabilitation;



improved quality of urban environment;



accumulation of development reserve funds;



expansion of recreational and other community spaces;



a more secure living space.

1.4. Methods Due to methodological considerations the feasibility study is based on the results of several complementary activities. They are illustrated in the following figure.


80

Figure 3 The methodological background of the feasibility study’s preparation

Preliminary coordination with the local municipality

Field survey

Data collection

Expert coordination

• in September 2010 together with the Municipality of Tapolca • Objective: the introduction of the Project and an overview of development potentials

• The survey of the development area, the documentation of the status quo, the preliminary assessment of building stock and infrastructure

• Collection of regional economic-statistical data • Individual data collection • Assessment of technical conditions

• Technical coordination • Financial coordination

• Preparation of a study with pre-defined content WP preparation

Final coordination

• Content coordination with the local municipality • Social reconciliation


81

Proceeding from the above-mentioned activities we applied both primary and secondary data collection methods as a basis for the study. During the preparation of the study we used not only official statistical data but also conducted in-depth interviews for collecting information not accessible from official statistical data resources. Beyond these we also used document processing, market analysis, competitor analysis, financial and technical analyses as further research instruments. While analysing the results we adapted ourselves to the rules of SEPA project and to the characteristics of SEPA area in all cases. 1.5. The background of analysis and a brief introduction of SEPA areas The selection of the potential SEPA areas in Central-Transdanubia took place on the basis of a procedure consisting of four main activities: 7 First, the key development documents of Central-Transdanubia were overviewed by a predefined criteria system. During this process preparatory scenario analyses, development objectives, action fields and priority development goals were analysed. Based on their results we selected the areas (micro-regions) of the region which had prior and current development objectives well fitting into the Project’s objective system. 8 This was followed by an analysis of project plans in a regional project channel coordinated by the Central-Transdanubian Regional Development Agency having been operating in the region since 2000. This analysis was performed in the cases of projects funded by application resources and of those being in the initial development phase. 9 A focus group discussion was conducted with the region’s key experts of economic development and policymakers to identify the candidate areas. 10 Finally the candidate Hungarian SEPA areas were presented to project partners at a workshop meeting held in Gorizia on 25 th November 2010. The following organisations (beyond the Hungarian project partner) participated in the selection and preparation process: the Central-Transdanubian Regional Development Agency, SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

82

the Central-Transdanubian Regional Innovation Agency, the region’s commercial and industrial chambers and the municipalities of the region’s medium-sized and big cities. Finally, five areas as a total nominated from the region’s three counties were examined by the above-described methodology. The major aptitudes of the candidate areas were as follows:


83

Tapolca SEPA area

Oroszlány SEPA area

Comparison area No. 1



210 ha

60 ha

42 ha

11 ha

38 ha

ownership structure

clear

clear

clear

mixed

mixed

present utilisation

none

industrial

industrial/commercial

industrial

none

0

6

12

4

7

developed

needs improvement

developed

developed

energy supply system

needs improvement developed

developed

developed

developed


developed

water supply system


needs partial demolition





2000

1800

200

150

300

skilled

skilled and semi-skilled

skilled and semiskilled

skilled and semi-skilled

skilled and semiskilled

complex industrial/tourist industrial, with sectorial preferences project firm

industrial

industrial and commercial

industrial

industrial

sale

sale

project firm

sale

complexity

yes

no

yes

no

no

remediation

not required

not required

required

not required

not required

tourism, green industry local municipality

none

none

none

none

municipal property management firm needs further calculations

local municipality

private firm

local municipality

needs further calculations



size of territory

number of business organisations transportation network

building stock

labour force requirement (workers) labour force (quality)

planned development directions

organisational form of utilisation

sectorial preferences operator

developed

financial soundness

partial plans

operation costs

need further calculations





deficient

good

good

deficient

good

yes

unknown

unknown

unknown

unknown

yes

none

none

none

none

suppliers' capabilities green industry orientation availability of alternative energy resources


84

Finally, as a result of several local inspections and negotiations a former military complex real estate in Tapolca and a former brownfield mining zone attached to the industrial park in Oroszlány were selected as candidate redevelopment areas. In both cases the dominance of three selection criteria prevailed. These are: a favourable geographical location, the presence of green industrial activities among development objectives and the well-founded development strategy of the owners or operators. The first candidate SEPA area was a former military real estate complex in the suburb of Tapolca, abandoned since 2006. The area is located in the central part of the Balaton Highland, in the centre of Hungary’s one of the most frequented tourist and nature attraction areas. The area’s industrial traditions are primarily associated with the heavy and processing industries based on local mineral resources. It is worth mentioning here that the area is situated in a less developed micro-region of Central-Transdanubia. The building of the military base, now the present site of the SEPA re-development area started about one-hundred years ago. After the Second World War it was operating as an air defence base until its closedown in the year 2006. The size of the real estate complex consisting of two army barracks and an airport is more than 200 hectares and is owned and run by two local municipalities (Tapolca and Lesencetomaj). From development aspects it is important to mention that the region has six more similar military areas but they have different utilisation strategies, not fitting into the Project’s objective system. It should also be emphasised that since the closing down of the military base in 2006 the proprietor municipalities were leading continuous negotiations – mainly with foreign – investors on further utilisation but in all cases they were willing only for partial utilisation which would have raised difficulties in the area’s full-scale and homogeneous development. Finally it is also not a negligible fact that the future proprietors wish to use the area in full-size after having undergone a complex reorganisation process (see Figure below).


85

Figure 4: The utilisation scheme of the SEPA area in Tapolca

This programme comprises a multi-purpose touristic utilisation plan (accommodation places, experience bath, a leisure park and a fitness centre), a logistic and warehouse centre and the foundation of green industry plants. Beyond their economic purposes, all these facilities are planned for eliminating the contradiction between the beauty of natural environment and its utilisation for industrial purposes. The second candidate SEPA area was a former brownfield mining zone in Oroszlány which is wedged into the greenfield of the local Industrial Park is partially in use. The area is located in the core zone of the former industrial axis of Transdanubian Mountains (Dunántúliközéphegység) in an urban space dominated by socialist industrialisation. Due to its former conditions and utilisation the area maintains its past industrial traditions, almost exclusively with experiences gained mostly in the fields of mining and power generation. Just as in case of Tapolca this area is also an internal periphery of the relatively advanced Central-Transdanubia region. The present utilisation scheme of the candidate SEPA area is as follows:


86

Figure 5: The utilisation scheme of the SEPA area in Oroszlány

Greenfield Industrial Park utilised Brownfield (former mining zone) partly utilised

The area was used as a service zone for coal mines (now out of use) and some areas of the brownfield territory of 60 hectares gave place to chemical and machine industry. The property structure of the candidate SEPA area is clear: the whole area is owned by Vértesi Erőmű Zrt. and operated and developed by Oroszlányi Szolgáltató Zrt. The proprietor and the city’s municipality base their development concepts on the integrated utilisation of greenfield and brownfield areas, their primary target is the expansion of the territory of Industrial Park. They set up neither sectorial nor functional preferences in their utilisation plans and unlike in Tapolca they are open to utilising the land in parts as well. Thus, they are going to handle the brownfield area in a similar way as they are doing it with their present Industrial Park and they are not going to set up extra development plans for services as well. Based on the results of detailed analyses both areas have met the utilisation criteria of SEPA but only the development plans of the former military real estate complex in Tapolca were fully adequate with them. With the awareness of the present utilisation conditions and development plans, the present feasibility study was prepared for the SEPA development of this latter area in Tapolca.


87

2. A detailed description of the selected SEPA area 2.1. Regional conditions A relatively high proportion of the administrative area linked to the settlements of Tapolca microregion is withdrawn from agricultural cultivation. During the past years this rate –slowly but gradually – increased and is expected to grow further in the future. The growth is correlated to the structure of the microregion’s economy and with the lowering rate of agricultural production. During the past decades the micro-region’s economic conditions significantly changed. In the decades between World War I and II basalt and bauxite mining, forestry and the railway node were the key determinants of the area’s economic potentials. In the years following the Second World War the role of bauxite mining gradually increased in the microregion’s economic development. This was complemented by an insulation material factory created for the processing of the locally mined basalt into mineral wool. Since the regime change the industrial potential of the micro-region has regressed. Both bauxite and basalt mining and their processing became meaningless. At the same time the region's economic role and potential in tourism development and agricultural production strengthened. Since the classical branches of mining and industry area will not fill a significant role in the foreseeable future new break-points are needed for boosting the economy. The potential economic development options are as follows: 

Founding and operating green-technology supplier companies for industrial plants operating in the wider regional environment . This should be implemented in cooperation mainly with incoming companies (or ones that are already settled in the country) on the areas prepared for their reception.



Establishing a plant for gathering, preparing and packing medicinal herbs and forest products and organising the export of the final products. Local conditions are excellent for this and this kind of economic activity will provide opportunities for the employment of retired or unemployed people or home laborers.


88



Establishment of enterprises as service providers for medical tourism and other recreation facility projects.



Organisation of tourist programs (horse riding, wine tours, etc.).

To clarify how these opportunities will be used it is necessary to strengthen the initiative, organisational role of local governments; the key role of Tapolca is especially important in this case. Tapolca is the central settlement of the region situated in the junction of seven major roads; it is the seat of the Multi-functional Microregional Association of Tapolca and Vicinity. The Association includes 33 settlements, with a total population of over 40,000. The villages immediately surrounding the city are Zalahaláp and Sáska in the north, Gyulakeszi, Káptalantóti, Nemesgulács, Kisapáti, Mountain High and Raposka in the south, Uzsa, Lesenceistvánd, Lesencetomaj, Lesencefalu Vita and Nemesvita in the west. Settlements, located directly on the shore of Lake Balaton but belonging to the area of microregion are Badacsonytomaj, Badacsonytördemic, Szigliget and Balatonederics. In the north-east Monostorapáti, Taliándörögd, and Vigántpetend Kapolcs are situated. In the south-east next to Lake Balaton is the Kál Basin, comprising the settlements Ábrahámhegy, Balatonrendes, Balatonhenye, Révfülöp, Salföld, Kékkút, Köveskál, Kővágóörs, Mindszentkálla and Szentbékkálla. The place has a major administrative, commercial, industrial and servicing role. It is a major educational, health, cultural and sports centre in the region. Veszprém County's economic development had a positive impact on the region and also on the town itself in the last decade. As a result of recent investments having major impacts on the local labour market the microregion’s unemployment rate has been consistently lower than the county average. Tapolca microregion, due to its geographical location, may even better take advantage of its potentials in tourism. The existing and emerging green tourism sectors (horse, castle, wine, cycling, tourism, etc.) are linked to medical tourism. On suitable areas the building of environmentally friendly industry and a logistics park and residential zone development are


89

important future targets, to create new jobs in local communities and to greatly increase their ability to attract traffic. Tapolca, as a microregional centre regards the retention of existing jobs and creating new jobs as one of its key priorities to ensure further development. The microregion’s catchment area can be estimated to be between 60 and 70 thousand people, a number which is calculated from the size of institutions and services. In the summer tourist season, the number of residents in the neighbourhood reaches 100 thousand people. The prerequisite for the above objectives is a high-quality regional transport network, which should be continuously improved. The microregion’s conditions are summarised in the following SWOT analysis. Strengths - Short distance from Lake Balaton - Tourist offers of Tapolca-Basin

Weaknesses - A relatively peripheral location from the point of macro-regional relations

- International awareness of Tapolca Cave- - Ageing population Lake - Accessibility on road, main route and rail is not optimal - Attractive urban environment - The functions of Tapolca include large - The majority of businesses are smallcapitalised private companies regional functions as well - Better than national average - The demographic structure is facing serious problems unemployment indicators - Locally available labour force in the - The presence of grey and black economy microregion - The absence of programmes promoting the young generation’s settlement and staying - Manufacturing and service sectors with low environmental load - Adequate infrastructure of public utilities

- Low investment funding resources of the local municipality

- A local environmental legislation which - The absence of professional investment management capacities encompasses all aspects of the environment - Military real estate complex suitable for development - The local government’s commitment to sustainable economic development


90

Opportunities

Threats

- Tourism offers repositioning

- Scarcity of resources, low investment funding resources - Supportive policy towards the recovery of the former military real estate complex - The area is undervalued among national development priorities - The possibility of building bypass roads - Involving external resources into - Traffic noise and air pollution environmental and nature conservation - Capital and income outflow development projects - The undue tightening of landscape and - Unexploited health tourism capacities land use rules - Development of investment projects with less environmental load - Development capacities - Development cooperation

of

vocational of

training

inter-settlement

- Role of regional centre - Landscape protection development

and

economic

2.2. Basic features The SEPA area selected by the previously described criteria in the outskirts of Tapolca is a military real estate complex abandoned since 2006. The area is located in the central part of Balaton Highland in the centre of Hungary’s one of the most frequented tourist and nature attraction areas. The area’s industrial traditions are primarily associated with the heavy and processing industries based on local mineral resources. It is worth mentioning here that the area is situated in a less developed micro-region of Central-Transdanubia. In 2006 a Government decision gave the former army barracks into the hands of the Municipality of Tapolca City. These areas were registered as A1 state territories without regulation or recorded as a special military zone. The newly acquired properties waiting for utilisation have an important role in the city’s integrated development strategy. Thus, in the northern area it is planned to deploy logistic, commercial, service and some human functions partly related to the existing housing estate, while in the southern area, given its valuable flora, the city is going to initiate special tourist development projects.


91

The former military zone lies far from the city centre but nevertheless it was important for the life of the city while the land was owned by the Army. In 2006 the Army decided to abandon them and the southern (Kinizsi) and northern (Csobánc) barracks have been transferred into the hands of the local municipality (except for the northern barracks in the western part which, due to the administrative boundary set, became the property of Lesencetomaj). The location of the site is shown by the aerial photographs below.


92

From the point of view of land use it is important to mention that the geological fault line, beneath which preliminary exploratory drillings discovered an exploitable thermal water base. While preparing the recovery concept this fact may also be taken into consideration. 2.3. Land use conditions The former Kinizsi barracks are located exclusively within the administrative boundary of the city of Tapolca /lot number 4507/, while Dobó barracks are lying partially in the downtown of Tapolca /lot number 4511/ and partially in the outskirts of Lesencetomaj /Lesencetomaj lot number 088/2/. The full area of the southern (Kinizsi) barracks was categorised into Special Tourism Zone (STZ), the development objectives of which the launching of investment projects in the fields of tourism and health tourism. The City’s plans are about a contiguous, large-scale land use, so the land was not broken down into smaller units by roads . The northern (Csobánc) barracks are designed for dual use. On the areas facing the residential area and the road with major regard to residential functions, a controlling system enabling human purpose utilisation had to be developed. The internal area’s land use units surrounded by service roads have been classified into town center mixed units (Vt13) zone. The remaining parts of the land were categorised into commercial and service zones (Gksz1). The latter zone may be used for environmentally friendly industrial activities as well. The area’s infrastructure The properties in the administrative area of Tapolca are located in the inner city part and in the outskirts of the adjacent village of Lesencetomaj. In terms of fixed-line infrastructure the primary infrastructure system is complete but regarding the planned developments it needs significant capacity improvements. The transport infrastructure of the property complex is controversial. A public railway line passing through the territory provides excellent rail links. In addition, the former military airfield with an air traffic control tower provides air connection for small aircrafts as well. However the area lies far from the axes of the national main road network and the area’s public road accessibility is below average. The accessibilities of the property complex are as follows:


93

- Tapolca and its vicinity can be accessed by air through the Fly Balaton airfield near Sármellék lying in 42 kilometres from Tapolca. - In case of motorway use, the M7 motorway should be left either at Balatonszentgyörgy or Balatonakarattya. The distance of Tapolca is 43 kilometres from Balatonszentgyörgy and 80 kilometres from Balatonakarattya. - By public road the city of Tapolca and its vicinity can be accessed by Road 84 from Sümeg by turning left to Road 7319 at Lesencetomaj then right to Road 7301. From Road 71, Road 7318 connecting Szigliget with Tapolca will lead into the city. - The city can be accessed by rail from the southern shore of Lake Balaton on the Balatonszentgyörgy- Tapolca railway line No. 26, while the Budapest-Tapolca railway line No. 29 connects the northern shore of Lake Balaton with the city. - The Szombathely-Tapolca, railway line No. 20/26 connects Tapolca with the western part of the country. It passes through the real estate complex between Dobó and Kinizsi barracks and a side track branches off there which was built by the Army for rail transport purposes. The siding among others served for transporting combat vehicles by rail, so a ramp was built next to the siding for loading the wagons. The ramp and the siding are still available for use. - The former military base had a drained grass field airstrip, which is suitable for servicing small planes. The airport is not municipal property and the air traffic control tower is located in the area of Kinizsi barracks. - The buildings are connected to the water, canalisation, and electric networks (although the pipelines should be renovated) and they are also partly equipped with gas supply utility. These former barracks buildings with the exception of the Dobó barrack buildings are connected to the urban public utilities network through a supplier/receiver station equipped with metering gauges. Building stock


94

The building stock of the former Dobó barracks lying in the administrative area of Tapolca occupying a territory of 114,506 square meters consists of 44 pieces. Their majority was built in the fifties and sixties on concrete foundations with brick walls, flat roofs and they are suitable for further utilisation. There are no visible signs of structural problems on the building support structure. The roads connecting the buildings are asphalt covered. The size of the former Kinizsi barracks is 283,850 square meters with 59 pieces of differing purpose and size two-and three storey buildings built partly with basement typically of brick with reinforced concrete beam ceilings by traditional technology. Among the buildings there are a spacious kitchen and a dining room for crew, a steel-framed gas fuelled furnace boiler room, dormitories for crew accommodation and several steelframed, mounted warehouses. The barracks also accommodate a 3,710 m2 hangar building with steel frame structure, brick filler walls and adjoining workshops. The functions of outdoor sport facilities were provided by a football pitch, once drossy but now covered by grass, which is still in very good condition and by a bitumen-covered sports playing field. The stability of buildings is also appropriate; the supporting structures are not significantly damaged. The former barracks can be approached through two light signal protected level crossings; this may have great importance particularly in case of the division of land. The potentials of the recovery building stock largely depend on the specific nature of the improvements. Some of them are in need of demolition or can be utilised only after major structural changes. 2.4. Development objectives The local municipality’s aims are to achieve a multi-phase development; this concept is also valid for the SEPA area. The first element of this concept is attaching mainly a tourism function to the southern part. Thus, accommodation, catering, spa, sports facilities and other service facilities could be installed here, which could be supplemented by the utilisation of the abandoned sport airfield. Subsequently, on the territory of the northern barracks non-polluting industrial plants, services or other economic functions are planned to be established. To this function other activities needing extensive areas and being viable even far away from the centre such as SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

95

sports, trade and small-scale manufacturers may join, overall, they will create a significant number of jobs. The key element of development is to encourage the settlement’s regional role. One part of this is the user-oriented development of the airport and its opening for public transport. This element fits into the current major regional, national and EU objectives as well. It is in accordance: -

With the Single Economic Development Concept of Lake Balaton;

-

With the European Commission’s Communication of 11 January 2007 on the Agenda for Sustainable Future in General and Business Aviation (COM(2007)0869);

-

With the European Parliament’s Resolution of 3 February 2009 on an Agenda for Sustainable Future in General and Business Aviation (2008/2134(INI)).

In the first phase the development of sport tourism services and the construction of sports facilities may be such a priority development area. Outdoor sports with indoor recreational and leisure facilities and the various national and international sports competitions and creating their infrastructural background may play such a role. The integrated development of accommodation and service complexes, which generate new demands for quality services and increase the tourist appeal of the city are also the scheduled to the first stage of development. By creating tourist and leisure facilities rendering resort type complex services, market segmentation may be achieved and as a single destination a quality, unique, target-oriented, complex, and sustainable tourism product can be created. Thus, the first stage is about implementing recreational park type development projects. One aspect by which leisure parks can be grouped is their shape and user function and the other is how visitors use the park and what kind of adventures and experiences they return to their home with. Of course, the boundaries are very fluid, and a park can at the same belong to different groups, although there are groups that are mutually exclusive, and there are several leisure parks, combining several themes, which often causes problems. Therefore it is important to assess and to analyze the potential park user groups.


96

In the first round of the development of the south barracks leisure park features will be specified in a wide circle. Their combination and shaping will take place after a detailed assessment on the needs of development to be carried out in later development phases. Possible leisure park features in Tapolca (highlighting the potential functions) Plan types

Amusement park

Functions - Imitated worlds - Multi-stage stories - Parks and castles - Garden watching if possible

Sport and active motion park

- Adventure parks - Barrier parks - Extreme sports facilities - Bathing and swimming pool facilities

Vehicle parks

- Rollercoasters, haunted castles - Ferris wheel, towers, centrifugal systems - Giant slider, Go-kart racing cars

Fun and nature conservation parks

- Landscape Parks - Bio, eco and nature conservation parks - Art, Creative Park - Health and Wellness Park - Animal parks, zoos, botanic gardens

Technical parks

- Science Museums - Art museums - Physical impact facilities - Perception Parks

Shopping parks

- Factory Outlet facilities - Museum Shops - Shopping centres - Event parks - Art markets, Christmas fair


97

- Festivals

The planned park surely will be a destination for tourists travelling here by car/bus in the first year of its operation. Therefore, the range of potential visitors consists of people living within three hours of travel time (by car) from the park. Within this range, due to the site’s favourable geographical location, approx. 10 million people reside in Austria, Slovenia, Croatia, Serbia, Czech Republic, Slovakia and Hungary. Because of the site’s location, seasonal visitors from Germany, the Netherlands and Russia can also be expected. As the infrastructure has already been built, approaching the area on motorway is not a problem; only approximately 40 kilometres of roads can be expected to encounter increased in traffic (up to 3,500 cars and 150 buses per hour). The Sármellék (Fly Balaton) international airport, located ca. 30 km away, is a further option for approach; the railway station is linked to the international railway network and has good connections with Budapest, the capital. As the business structures and opportunities of the neighborhood of Lake Balaton are not sufficiently utilised in the low season, they could be expanded by the ones of this project. Under the framework of the development project building a four star rated hotel may be considered on a territory of approximately 40 hectares with 200-room capacity. In addition to this, it is possible to install leisure and conference facilities for 750 people. The hotel may be divided into a wellness and a spa area which can be extended by a shopping area of 15 stores. By taking into account the traffic data of international parks about 800,000 nights can be expected in high season. The leisure park would be built on a territory of ca. 70 hectares on the site. The theme has to be developed and integrated for the final concept. Therefore, at the present stage of planning only one possible alternative can be drafted. This would include the equipment of a Hungarian village with showing the construction method of the past where visitors can learn about Hungary, its history, traditions and specialties. In this context, shops would be built for selling traditional Hungarian dishes, which visitors could purchase. The second phase is about industrial recovery, aimed at the barracks in the northern area. In this respect, special priority will be given to sectors that are linked to the region’s key SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

98

industries, especially to those with low power-demand, and during their operation can utilise the available thermal water resources. In addition to this, activities capable of producing high added value are preferred. From the point of economic growth two indicators have implications for energy policy, which should also be considered in the development project. The first is the change of energy consumption and energy costs per one unit of GDP, which is now showing a declining trend. The trend of the division of GDP from primary energy demand observed in developed countries will continue; one of its reasons is economic restructuring (the shift toward services) and the second is the improving efficiency production processes. On the other hand, the acceleration of this process is expected since such sectors may become the drivers of development where economic benefits are achieved through investments into energy efficiency and savings ([National Energy Strategy] - NES 2011). The investment must take into account the government’s efforts, according to which the most efficient way to raise individual (community) interest would be to establish a secondary economic circle which would be based upon by consuming a certain amount of energy quota by a consumer group. The savings achieved in quota value could be transferred to bonuses making savers eligible for purchasing low coal demanding products. This so-called energy cafeteria system could work in a similar way to holiday vouchers, but the introduction of a smart metering system is an essential prerequisite for its implementation. The intelligent measurement helps to increase consumer awareness of energy, the spread of energy-efficient patterns with the application of an individual consumption patterns based tariff system (NES 2011). From the aspect of energy efficient industrial location it is also important that the ODEX index decreased by 19% in the industrial sector between 1998 and 2005. In all processing industry sectors energy efficiency has improved. During this period the Hungarian processing industry shifted to a less energy-intensive structure, while the share of mechanical engineering and vehicle manufacturing increased from 33% to 55.9% in gross added value. The further improvement of ODEX index is a key element of investments.


99

Energy efficiency index, 2000=100

Environmental policy should set up priorities in the optimal allocation of scarce resources between short-and long-term environmental interests. This is not a local but a central task, but can be interpreted at the level of individual investments as well. This requirement raises the following issues: 

The stability of the ecological system must be ensured by preserving the regenerative capacity of the ecosystems,



The diversity of biocoenoses must be protected,



The essential ecological processes must be maintained for future generations,



Any irreversible changes in the biosphere must be prevented.

As seen from the above-mentioned facts the specification of industrial development guidelines will determine not only the characteristic features of the SEPA area but may also fundamentally change the area’s economic development attitude. This will serve as a response for the area’s nearly twenty year-long pressure for renewal and as a response to the challenges coming from the external economy. Proceeding from these facts, the industrial development project of the northern barracks may cover the following areas: 1. Regarding the endowments and the economic development directions of Central Transdanubia Region, production and development activities associated with renewable


100

energy utilisation may have key role in the industrial recovery of the SEPA area. Of them, during the development of the area’s portfolio, the following elements may be highlighted: a. The preferred area, both on development and production sides, is solar technology. Mainly heating and cooling systems and vacuum tube collectors can be of particular importance. b. The second priority is the utilisation of wind energy. In this context, the development and manufacturing of turbines, blades and alternative technologies (primarily vertical shaft power plants) can be set up as a target. c. Third, based on the region’s potentials, it seems reasonable to set up industries supporting the utilisation of biomass energy. 2. As a second pillar the establishment of green economy sectors may be another solution. In this context, the following preferred areas can be highlighted: a. bio-fuel development and the production of related components b. eco-cosmetic industry c. passive building materials and passive house technologies d. processing of locally manufactured food e. using recycled materials in manufacturing processing industry products Other facilities At present the land is not utilised: no activities other than the on-going preservation of the state of area are done. In the region there are no similar types of area, and even the use for such purposes is limited. Therefore, it is difficult to estimate land prices. They may be clarified during the preparation phase the feasibility study. It is important to know for development that the manpower requirement of the planned activities is around 2000 workers for a ten-year period. To ensure this, the region has all the necessary capacities but steps should be done taken to restructure local vocational training activities so that they meet the expected demands. All in all the strengths and opportunities of the SEPA area are as follows: SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

101

-

Strengths o Complex utilisation objectives; o Eliminating the conflicts between natural values and their industrial exploitation; o Clear ownership structure; o The commitment of the local municipality; o Regulated land use.

-

Opportunities o By the nature of development it can be integrated into the region's priority projects which needs significant additional funding; o The plan fits into the concept of the Single Economic Development Area of Lake Balaton and may become its key element; o Policy support for the thermal water utilisation; o The complex recovery of the former military areas fits into the goals of national development policy.


102

3. Conditions of feasibility

103

3.1. Economic and financial feasibility The analysis of the investment environment was performed by using several, sequential elements. They and their relationship are shown by the following chart:

Macro environment Industry Market Organization

Strategic partners

There are several external (macro-level) factors influencing the investment environment of the SEPA area which should be taken into consideration during development (both from local investor and settler sides). Of them the main ones are as follows: -

The volume of investments has been decreasing in Hungary since 2007;

-

The risks of investing into Hungary are increasing by investors’ discretion;

-

The exchange rate fluctuations due to the delay of the introduction of the euro makes the planning of investments difficult even in the medium term;

-

The fiscal environment in comparison to other Central and Eastern European countries, is more volatile;

-

Dissonances in support policy are typical;

-

The relative expansion of some industries can be observed.

Industry preferences can be well defined for the SEPA area. This is based on the fact that incoming settlers to the SEPA area are preferably engaged in the following sectors: SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu



mechatronics



car industry



material science and technologies



info-communication technologies



logistics



environmental industry



food industry

From the sectorial policy aspects the area has a definite strategy. The environment industries, especially those related to renewable energy technologies are the primary investment target areas. This is complemented by the planned logistic activities In addition, the activities which are important sectorial determinants of the investment climate and which have been dominant components of FDI in the past five years are: 

Processing industry: mainly with the purpose of manufacturing relocation and production centralisation;



SSC expansion, primarily with costs reduction and productivity rationalisation purposes;



R & D development: primarily with cooperation development and hired research purposes.

The local municipality both as owner and operator plays an important role in market and strategic partnership. The local governments’ activities in shaping the investment environment and managing ongoing developments are as follows: 

The definition of industry trends and their efficient communication;



Preparation of professional investment promotion publications, attending events;



Creating organisational units of investment support (either internally or by creating a new organisation);



Non-refundable aid provision for potential investors;


104



Preparation of an urban development strategy which primarily means both already developed for Integrated Urban Development Strategies and other sectorial documents.

Regarding the issue of strategic partnerships the SEPA area is in a disadvantaged position because its current manufacturing capacities are limited, and there is no basis for cooperation in industrial activity. However, the strengthening of clusterisation is an opportunity which in this sense may provide a basis for strategic partnerships to participate in the region's industrial clusters. It is true that for the SEPA area just like in the case of the main markets of domestic processing industry Germany, Austria and the neighbouring EU countries may function as main outlet. Due to tourist services the potential market is supplemented by private actors as well, which is primarily based mainly on operators in domestic tourism industry. For potential settling organisations the investment environment in addition to the above factors is determined by the following local conditions: Condition infrastructural supply

Features - unfavourable accessibility by public road - access by rail is provided - access by air is provided - basic infrastructure has been established

supplier environment

- not provided in closer environment

distance from markets

- in case of industrial activities as detailed above - in case of tourism services domestic population

available labour force

- locally available

opportunities for R&D

- available within a distance of 40 kilometres

cooperation


105

On the basis of our review on investment climate and of the awareness of the characteristics of the SEPA area primarily export oriented small-and medium-sized enterprises engaged in the above-mentioned preferred sectors may constitute the majority of settlers. Finally, we must point out that the local government's commitment, the established infrastructure, the exploitable thermal water supply and well-conceived development plans may be the main forces of attraction. Forecast on land use demands The expected land use demand characteristics of the SEPA area are summarised in the present chapter. The land use demands in case of the SEPA area are as follows: Year 1

Year 2

Year 3

Year 4

Year 5

Year 10

Year 15

Year 20

Total area exploited (hectares)

10

20

40

50

70

120

170

210

Territory occupied by infrastructure (hectares)

10

14

17

20

20

24

28

30

Industrial area (hectares)

5

8

10

13

15

35

50

60

The amount of eco-industrial area within industrial (hectares)

5

5

5

8

10

20

35

40

Service area (hectares)

10

15

25

30

30

60

95

120

Office area (m )

0

0

0

1000

1000

2000

2500

3000

Number of direct employees (people)

100

500

500

1000

1500

1500

2000

2000

2

Proceeding from the estimated demand and use characteristics it must be pointed out that the service (mainly tourism) oriented utilisation is of a significant proportion and on industrial areas there is a clear predominance of environment-friendly industries. We have summarised those services associated with industrial activities (linked to phase 2) that will be available for settlers (and in many cases for the regional population as well).


106

Facilities

Their availability

Trainings

yes

Industrial property services

no*

Environmental services

yes

Storage

yes

Measurement, tests

yes

Prototype making

no

Medical services

yes

Restaurant

yes

Bank

yes

Recreational facilities

yes

Business services

yes

Conference centre

yes

Display area

yes

Security services

yes

Recruitment

yes

Accounting, tax advice

yes

Cargo transportation services

yes

Investment promotion

yes

Building management

yes

Workers’ accommodation

yes

Facilities marked by asterisk * will not be available locally but in organised form will be available for every settlers.


107

For Phase 1 the following facilities are needed: Facilities

108

Their availability

accommodation

yes

catering services

yes

bath and wellness services

yes

cultural facilities

yes

parking services

and

transport

yes

organisation of events

yes

conference services

yes

travel management

yes

Based on the preliminary plans prepared by development organisations a complex service package listed in the above table should be compiled which may represent a significant added value for their recipients. Cost-benefit analysis The financial analysis of the development and operation of the SEPA area was performed while taking into account the development scenarios described later in details. The overall cost calculations (estimates) were carried out for each scenario, but a detailed cost-benefit analysis was performed only for a development version, which was selected by a multi-criteria evaluation. This methodology was applied in further analyses as well. Their process is shown in the following figure.


109

The costs and financial impacts of SEPA area development were analysed in three stages. First, the estimate of investment costs has been prepared; next the operating cost estimate, and finally the revenue estimate, which served as a basis for calculating the return on investment. The estimation of investment costs (or other calculations) was planned for a 10 year investment time frame and was calculated with a 5% discount rate. The estimated cost of the project is scheduled as follows: Element of development

Preparation costs

Material costs

Detailed strategy Technical plans Preparation of the area Building of public utilities (water, gas, electricity, sewage, communication) Building of public roads (with railway connection) Building of parking spaces Wastewater purification centre Waste management centre Internal public transport system Unique public lighting network Industry and innovation service centre Tourist and cultural service centre

130 280 0 160


Total costs

0 0 120 430

Construction costs 0 0 290 340

37

255

140

432

0 21 14 12

95 77 98 45

72 50 45 6

167 148 157 63

2 25

28 200

11 45

41 270

25

250

55

330

130 280 410 930

Outdoor sports centre Total

15 721

95 1693

30 1084

140 3498

110

The investment costs cover all the areas underpinning the investments of incoming business services. However, the costs incurring in the operational phase include the costs related to services provided for incoming businesses. On this basis the pre-scheduled costs of the operation period are as follows (calculated for the first full operating year, in million HUF): Costs

Industry and innovation Service Centre 150.8

Tourist and Cultural Service Centre 150.7

Outdoor Sports Centre

Other elements of provision

Total

70.2

65.1

436.8

1.

Operating expenses

1.1. 1.1.2.

Variable costs Staff costs Electricity

145.8 89.0 4.7

145.7 89.0 6.8

70.2 49.0 2.3

65.1 26.0 9.6

426.8 253.0 23.4

1.1.3.

Water, sewage

1.6

2.3

1.1

8.7

13.7

1.1.4.

Heating

22.3

24.7

5.6

8.3

60.9

1.1.5.

Gas

1.6

1.8

0.7

1.9

6.0

1.1.6.

Waste tansportation

0.5

0.5

0.5

0.2

1.7

1.1.1.

1.1.7.

Cleaning 1.1.8. Security 1.1.9. Other material costs 1.1.10. COGS 1.1.11. Material expenses 1.2. Fixed costs

3.0 5.0 0.8

3.0 5.0 0.6

0.8 3.0 0

0.8 2.0 0

7.6 15.0 1.4

6.2 11.1 5.0

3.1 8.9 5.0

1.6 5.6 0

3.3 4.3 0

14.2 29.9 10.0

2.

Maintenance costs

1.1

11.0

4.8

5.3

32.2

2.1.

Variable costs Property maintenance Engineering maintenance Electrical and computer networks

10.5 4.0

10.5 4.0

4.5 1

5.1 1.5

30.6 10.5

0.5

0.5

0.5

0.5

2.0

1.0

1.0

1.0

1.0

4.0

2.1.1. 2.1.2. 2.1.3.


2.1.4. 2.1.5.

Other services utilised Chimney, fire fees

2.2.

Fixed costs

3.

Replacement costs Total costs

3.0

3.0

1.0

0.6

7.6

2.0 0.6

2.0 0.5

1.0 0.3

1.5 0.2

6.5 1.6

2.5

2.5

1.8

1.3

8.1

154.4

164.2

76.8

71.7

477.1

The above operating expenses in the SEPA area will considerably increase in certain elements but this will occur in proportion to the revenues. Finally, the return parameters of the investment as a part of the cost-benefit analysis should be highlighted. As we have repeatedly pointed out earlier, the development of the SEPA area and its operation are only partially market-based, so regarding the expenditures and revenues in return indicators just right the directly incurring items are calculated. The return indicators are as follows (calculated for the first 20 years from the starting of the project): Name

5

10

15

16

17

18

20

Investment costs

1500

1998

520

0

0

0

0

Operating costs

200

477

563

592

600

600

620

Cash outflow

1700

2475

1083

592

600

600

620

Financial revenue

197

543

621

765

798

810

975

Income cash flow

197

543

621

765

798

810

975

Financial salvage

691

Net total financial -1503

-1932

-462

173

198

210

355

-1678

-532

87

176

199

314

cash flow FNPV

-1421


111

112

On the basis of the above model the flexibility of critical variables has been determined. In addition, we determined threshold values for the financial and economic performance indicators. If these threshold values are surpassed, they would indicate that the development will be unviable and unsustainable. It should be emphasised that, like the cost-benefit analysis, the sensitivity analysis has to take into account that the development is not purely market-based and the majority of benefits will not be gained directly. The direct return of investment costs cannot be a realistic expectation but, in the long run, the resulting revenues should cover operating and development costs in the project elements – detailed later – that will be implemented under the direct management of the local developer municipality. The flexibility of variables (i.e. the impact of 1% change on performance, in %), based on preliminary calculations, are as follows (the calculated indicators: ENPV - discounted net present value, ERR - economic internal rate of return; FNPV - net present value, FRR - financial internal rate of return):


Variable

ENPV

ERR

FNPV

FRR

Investment costs

1.01

1.20

1.12

1.23

Operating costs

0.18

1.01

0.65

1.06

Financial revenue

0.67

0.75

0.96

0.89

Benefits

0.45

0.94

0.54

0.97

Accordingly, changes in investment and operating costs represent the greatest threat to the realization of development. To manage this problem the detailed development strategy should prioritize the preparation of market-based development elements and their accurate planning and monitoring must be the central element of project management activities. This is important because they affect not only the realisation of development, but also the return on investments. Also as part of the sensitivity analysis threshold values have been calculated. The figures are as follows: Variable

ENPV

ERR

FNPV

FRR

Investment costs

12

9.5

11.3

8.9

Operating costs

16

10.9

14.3

9.9

Financial revenues

9.3

8.6

9.5

7.4

Benefits

6.3

5.8

7.2

6.7

On the basis of calculated values, the scope of financial development within threshold values is significant however.


113

Management, operation Due to its time scope, the SEPA area’s development period can be divided into two distinct phases in terms of management, and organisational structure. The first is the development phase, which demands an adaptive organisational context focusing mostly on investment and in less part on content development. At this stage a supporting organisational structure should be developed focusing on the following activities: • Professional project management • Planning • Financial management • Investment Management • Obtaining external funding • Marketing / investment promotion Additionally, in connection to the implementation cooperation channels that are to be involved to achieve a successful implementation should be taken into account. On this basis, the realisation of the investment project demands the following organisational background:


114

115

To efficiently implement development it is indispensable to establish a project management organisation involving professionals assisting the management of the entire development process. A separate legal entity company is the most suitable for this task. If this takes place in the form of the recommended non-profit limited liability company, its chances of raising funds and its activities are better adapted to development objectives. In any case, the project management organisation must integrate the following organisational units: 

General Project

Management

Department:

responsible

for

overall

project

management, for the coordination of the activities of other departments and for the preparation and adoption of project-level decisions.




Planning Department: responsible for the professional and technical planning of the development project, developing strategic and action plans, the coordination of technical planning, liaison with external planners and administering licensing procedures.



Technology Investment Department: responsible for the complete management of technical implementation, of the conduct of technical inspections, of the supervision of procurements and of realisations.



Financial and Legal Department: responsible for the full range of the development project’s financial and legal supervision, for the management, and control of contracting, for procurement procedures, as well as for involving external, nonapplication funds.



Project Management Department: responsible for involving application resources, for the management of project proposals and for supporting the applications activities of settlers.



Marketing Department: responsible for creating and implementing marketing strategy, for a comprehensive management of external communications and for liaison with external professional organisations.

Following the investment phase, the organisation and management and the cooperating partners themselves will also be transformed, adapting to the changes in activities. The main elements of the modified structure are as follows:


116

117

Since the development is realised in several phases and covers a period of several years, the organisation's management activities should gradually be adapted to the operational tasks. The proposed organisational structure after the completion of the development project is as follows: 

General Project Management Department: responsible for the overall management of further development projects, for the coordination of the activities of other departments, for the preparation and adoption of project-level decisions and for the overall supervision of the SEPA area’s operation.



Technical Operations Department: responsible for the overall supervision and management of technical operation and for coordinating the activities of supplier service providers.




Service Management Department: responsible for the continuous development and running of services available for settlers and visitors.



Financial and Legal Department: responsible for the full range of financial and legal supervision of the development project, for the management and control of contracting, for procurement procedures as well as for involving external, nonapplication funds.



Marketing Department: responsible for the implementation of marketing strategy, for a comprehensive management of external communications and liaison with external professional organisations.

Marketing tools From the aspects of investment and exploitation the applied marketing tools are fundamental elements of feasibility. Of them, applying the following ones is strongly recommended. a) Publications 

A publication summarising the development objectives, the course and the expected outcomes of the development project for potential investors.



A publication on real estate investments providing a detailed picture on the area’s land use options.



A publication with updated information on the already completed improvements, press releases in national and international publications.



A publication on available funds and other financial instruments.

b) Internet tools 

The creation of a stand-alone, multi-language project website and its investor-oriented development and operation.



The electronic publishing of all written documentation on the website in full length.



The placement of banners on professional investor pages.

c) Inclusion of opinion holders


118



Continuous negotiation and information.



Real estate developers, planners, civil organisations, authorities, local population and other professionals should continuously be kept informed.

d) Attendance on conferences, expos 

On the one hand, it is advised for keeping professionals engaged in development up to date.



On the other hand, it is necessary for the foundation of professional development, and for learning best practices.

Core messages The above marketing tools should uniformly reflect the core messages of the development project which are as follows: 

The brownfield area is unused, which causes several problems, particularly in environmental terms.



The obstacles of brownfield development may be eliminated by applying innovative solutions and they enjoy clear priority in support.



The redevelopment of the brownfield zone improves environmental quality, creates better living conditions and yields economic benefits as well.



The development projects mean a long-term, sustainable break-out point for the city.



The employment effects of the improvements are significant, just as their beneficial impacts on living environment are.



From development aspects, the utilisation of brownfield zones is the most efficient, because no new areas are involved, they mean no danger for agricultural areas and for the region's protected natural values.



The realisation of the re-development projects will generate substantial direct local tax revenues, and indirectly will significantly improve the local population's living conditions.


119



The investments mean clear development directions and the implementation of profound development strategies for the city.



The recovery of the barracks may serve as a regional pilot programme yielding valuable results for many areas of the country. This will increase the city's fame and reputation.

3.2. Environmental feasibility During the implementation of the development project the aspects of environmental sustainability should highly be taken into account. This ensures both the territorial compliance of SEPA, and the responsible management of the region’s resources. Environmentally, the following general principles should be taken into consideration: 

Taking into account nature and landscape protection aspects by following the guidelines of the Environmental Management and Landscape Utilisation Programme of Central-Transdanubia Region and with the professional involvement of Balaton Uplands National Park.



In technical terms, where possible, only long-lasting supplies and equipment will be used and recycled raw materials will be processed.



In the technical implementation phase, during the construction of utilities, underground technology, transport networks and buildings energy efficient, renewable energy based technologies will be applied whenever possible.



Also from a sustainability aspect, it is necessary to employ local suppliers, preferably as close as possible local suppliers is necessary.



The sustainability program for the SEPA area will be elaborated during the planning phase of development and an environmental quality management system necessary for controlling will be introduced.

Even following these principles, it is unavoidable that the re-development will have significant environmental impact on the SEPA area. Due to the development area’s specific circumstances of former exploitation it has already caused considerable environmental damage. The industrial and tourism/service project elements as a result of developments will SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

120

cause significant environmental impact, which, however, with careful planning and proper operation, can be minimised. From environmental aspects the maximum load is expected to occur in the following areas. 

Increased traffic loads and the associated air and noise pollution. To mitigate this, traffic management and, the elaboration of an internal public transport network and an efficient parking system is necessary. In addition, in the case of industrial raw materials, a railway line passing through the area is recommended.



Increased water use and associated waste-water. The necessary amount of water is available in the form of karst water; the owner has water mining rights until 2025. The wastewater will consist of three main components; industrial wastewater, the thermal bath associated with sewage, and, thirdly, wastewater related to drinking water consumption. To minimise contamination the purification of wastewater should be solved locally by biological purification and by building a local wastewater treatment system.



The third part of the arising environmental impacts is made up of industrial and municipal solid waste. The accurate estimate of its amount is due at the stage of preparing detailed recovery plans, but it should be planned in advance as well by selective waste collection and local disposal of certain types of waste.

In the light of these, the environmental impacts of the SEPA area can be minimised, in fact, they can be kept lower by about 50% than by using conventional technologies. Details of technical feasibility are described in the following sub-section. 3.3. Technical feasibility Transport The properties within the administrative area of Tapolca are located in the downtown of Tapolca city and in the outskirts of the adjacent village of Lesencetomaj. The former Kinizsi barracks are located exclusively within the administrative boundary of the city of Tapolca /lot number 4507/, while the Dobó barracks are lying partially within the downtown of Tapolca /lot number 4511/ and partially in the outskirts of Lesencetomaj /Lesencetomaj lot number 088/2/. SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

121

- Tapolca and its vicinity can be accessed by air through the Fly Balaton airfield near Sármellék lying in 42 kilometres from Tapolca. In case of motorway use the M7 motorway should be left either at Balatonszentgyörgy or Balatonakarattya. The distance of Tapolca from Balatonszentgyörgy is 43 kilometres and from Balatonakarattya 80 kilometres. On public road the city of Tapolca and its vicinity can be accessed by Road 84 from Sümeg by turning left to Road 7319 at Lesencetomaj then right to Road 7301. From Road 71, Road 7318 connecting Szigliget with Tapolca will lead into the city. The city can be accessed by rail from the southern shore of Lake Balaton on the Balatonszentgyörgy- Tapolca railway line No. 26, while the Budapest-Tapolca railway line No. 29 connects the northern shore of Lake Balaton with the city. It passes through the real estate complex between the Dobó and Kinizsi barracks and a side track branches off there which was built by the army for rail transport purposes. The siding, among others, served for transporting combat vehicles by rail, so a ramp was built next to the siding for loading the wagons. The ramp and the siding are still available for use. The former military base had a drained grass field airstrip, which is suitable for servicing small planes. The airport is not a municipal property and the air traffic control building is located in the area of the Kinizsi barracks. Public utilities and land conditions The real estate parcels in Tapolca are built-in urban lands. Even the densely built in areas have a significant amount of black pine, turkey oak and oak trees; everywhere, the ratio of green space reaches 50%. The soil under the barracks is loadable; north of Road 7301 leading to Road 84 on the territory of the former Dobó army barracks gravel or rocky subsoil can be expected. South of the road the soil of the former Kinizsi barracks contains more clay and less rock. On the southern part of the military barracks groundwater appears in a depth of ca. 180 cm. The Hungarian Army has said nothing about soil contamination or any other environmental pollution sources on the real estate in the transfer documentation. The seller had no


122

information whether the transferred military area had any unexploded explosive devices, ammunition, or any other weapons. In both barracks monitoring stations had been built for checking soil pollution. During the laboratory analysis of the wells’ water samples of no pollutants were detected. The former barracks have paved roads, installed utilities and they are connected to the internal network of public utilities. The off-take point for the committed capacity drinking water supply is located in the Kinizsi barracks, in the "water house" with an available capacity of 177 m3 per day and a sewage capacity of 77 m3 per day. It is possible to increase the water supply to 2x400 m3 per day and to expand the sewage system’s capacity for this development. In the former Kinizsi barracks 330 m3 per hour gas power is available, which can be increased to 600 m3 per hour (informal data). No committed gas capacity is provided for the former Dobó barracks – a connector is installed in Tapolca section – but gas supply can be provided here as well. Electrical output of 500 kVA is available which can be expanded in case of an increased energy demand. Both barracks’ drinking water supply was provided by their own wells, with a water rights operation license valid until 30 January 2025 supplying the barracks with 1st class quality karst water in a capacity of 90.000 m3 per year. The drinking water wells are located in Kinizsi barracks and in the so-called Sebron district of Tapolca. The buildings are connected to the water, canalisation and the electric network (although the pipelines should be renovated) and they are also partly equipped with gas supply utility. These former barracks buildings, with the exception of the Dobó barrack buildings, are connected to the urban public utilities network through a supplier/receiver station equipped with metering gauges. The building stock of the former Dobó barracks lying in the administrative area of Tapolca occupying a territory of 114,506 square meters consists of 44 pieces. Their majority was built in the fifties and sixties on concrete foundations with brick walls, flat roofs and they are suitable for further utilisation. There are no visible signs of structural problems on the building’s support structure. The roads connecting the buildings are asphalt covered. The


123

parts of the barracks are accessible through several gates, which considering the division possibility of the land is not a negligible fact. The size of the former Kinizsi barracks is 283,850 square meters with 59 pieces of differing purpose and size two-and three storey buildings built partly with basement typically of brick with reinforced concrete beam ceilings by traditional technology. Among the buildings there are a spacious kitchen and a dining room for crew, a steel-framed gas fuelled furnace boiler room, a block of apartments for crew accommodation and several steel-framed, mounted warehouses. The barracks also accommodate a 3,710 m2 hangar building with steel frame structure, brick filler walls and adjoining workshops. The functions of outdoor sport facilities were provided by a football pitch, once drossy but now covered in grass, which is still in very good condition, and by a bitumen sports playing field. The former barracks can be approached through two light signal protected level crossings; this may have great importance particularly in case of the division of land. On the territory of the former Kinizsi barracks /lot number 4507 / Tapolca Municipality investigated the possibility of extracting hot thermal water from underground. Independent organisations have found that in a depth of 600-700m under the barracks area a Triassic aquifer containing 30-40 C degrees temperature water supply with a yield of 400-500 l per minute can be exploited with good chances. Being aware of this information the Municipality of Tapolca took preparations for the establishment of a thermal well. The tests are intended to decide the whether the future thermal well should be placed at the northern or southern part of the property (lot number 4507). Not only the former Kinizsi barracks but also any property offered for regeneration can be equipped with thermal water by the new well. Researches and tests even do not exclude the possibility that the extracted water will be curative. Two thermal water wells are operating at a distance of ca. 1500 m from the affected areas in the city spa; one of them provides thermal water of 25-28 degrees Celsius from 345 m deep, while from the other well 38-degrees Celsius water from a depth of 630m can be extracted. This fact also supports the presence of thermal water. In case thermal water research would SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

124

fail here, thermal water can be distributed to the redevelopment site by pipeline. The tests also predict the presence of thermal water in-greater depth in an amount sufficient to allow the exploitation of geothermal energy. The Regulatory Plan and Local Building Codes are valid for the section of Dobó barracks lying in the administrative area of Tapolca and for Kinizsi barracks, i.e. for the whole administrative area of Tapolca. The issues not covered by the Regulatory Plan and Local Building Codes are regulated primarily by the Government Decree on National City Planning and Building Requirements /OTÉK /, and the 2000 CXII. Act on the adoption of Lake Balaton District Special Planning Recreation Zone Regional Development Plan and on Lake Balaton Regional Planning Regulations / Lake Balaton Act/ or other relevant legal rules should be followed. On the area of the former Dob or Csobánc barracks in / lot number 4511/ west from the VT 13 zone and adjacent to the administrative area of Lesencetomaj in a business commercial services (BCS) zone in accordance with the Local Building Codes (HÉSZ) and National City Planning and Building Requirements (OTÉK) building types listed HÉSZ can be established or the existing ones can be demolished, renovated, modernised, expanded or converted. The customisation of land property is possible here as well. The territory of the smallest land can be 2000m2 with at least 25 m plot width on front line. 50% of the land area can be built in, if conditions make it possible with a two-storey building with basement or by the conversion of existing buildings into such a type. The Kinizsi barracks lying fully on the administrative area of Tapolca /lot number 4507/ is classified by the Local Building Codes (HÉSZ) as a special area with the marking of Special Tourist Zone (KTT). Within this zone there is no itemised list on the permitted building types, all types can be constructed for tourism purposes; buildings can be converted from existing ones, the existing buildings can be demolished or extended. Separate lots can also be formed with at least 4000 m2 territory and 50 m of front line. Elements of Technology Development Based on the previously described economic, environmental, technical conditions and background, the nature of development elements can be specified in the current planning phase. The exact land use map can be prepared and improved upon having information on SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

125

investors’ and settlers’ needs. Therefore, prior to the development the planning of such elements is possible that as central elements of the SEPA area are realised through coordinating with the owner local municipality. They, on the one hand, ensure the operation of the whole SEPA area on the other hand they also provide value-added services. The following development projects can be divided into this category: Element of investment

Description

Central

Provides

Industrial

and

Innovation Service Centre

Location value-added

The

central

services for settling firms and

territory of the

hosts

management

northern

organisation of the SEPA

barracks

the

area. The centre will be created by the renovation and expansion of the existing building on an approximately 2,000 m2 floor space. Tourist

and

Cultural

Service Centre

A

building

tourism

complex and

for other

community

functions,

exhibitions,

restaurants,

The central area of

southern

barracks.

information centres, which also

hosts

the

central

building of the leisure park. Its proposed floor space is around 2,000 m2. Outdoor

Sports

Centre

with service buildings

It can be created by utilising

The

existing buildings and green

territory of the

spaces in the tourist zone of

southern

the SEPA area, with the aims

barracks.

to integrate sport activities SEPA Project e-mail: [email protected] • www. sepaproject.eu

southern

126

that ensure the possibility of spending

leisure

127

time

actively. The sports centre is not a contiguous area, lying on

a

floor

space

of

approximately 3,500 m2. Building an internal road

According

to

preliminary

network

plans, the completion and

The whole SEPA area

renovation of about four kilometres of public road and building service roads. Building a rail access point

The

development

of the

The

territory

technical support serving the

between

the

existing railway stop, in order

northern

and

to ensure passenger and

southern

industrial traffic.

barracks

Building public car parking

In line with the functions

The whole SEPA

spaces

required the establishment of

area,

passenger car, bus and truck

multiple sites

on

parking and service facilities in a number greater than required.

In

total,

the

building of about 1,000 public parking spaces. Building an internal public

An internal transport system,

The whole SEPA

transport system

served by electric minibuses,

area

suitable for accessing all public facilities.


Building a water supply

Modernisation of drinking

The whole SEPA

system

water

area

supply

system,

installation of a water quality monitoring system and the technical implementation of thermal

extraction

technologies. Building

a

wastewater

purification system

Building a closed-biological

The territory of

waste

the

treatment

centre

suitable for the previously

northern

barracks

described types of waste disposal and recycling. Building

a

waste

management system

Building an individual waste

The territory of

utilisation

the

and

treatment

centre capable of recovering

northern

barracks

municipal waste and partially capable

of

recovering

industrial waste.

Building a unique public

Building a directional LED lit

The whole SEPA

lighting network

(operating with about 40%

area

lower costs) public lighting network.

The other group includes the forms of exploitation defined by the settlers that have been previously described in character but are not yet known in details. They are scheduled to be as follows:


128

129

Element of investment

Description

Location

Industrial buildings, office

According

buildings and warehouses

plans minimum 10 industrial

demands

of

sites with an average size of

settlers,

the

4,000 m2 can be established

territory of the

to perform the previously

northern

described activities.

barracks

to

preliminary

wellness

and

On the unique

Building a thermal spa

Building

The territory of

and a hotel

conference hotel and service

the

facilities on a territory of 40

barracks

southern

hectares. Building a recreation park,

On

conference

hectares the implementation

the

of the element of investment

barracks.

centre

and

catering facilities

the

including

territory

the

of

70

The territory of southern

functions

specified here. Sport airport

Building an airport suitable

The territory of

for serving small plane traffic

the

by using the infrastructure of

barracks,

the former military airport.

former military airport


southern the

3.4. Social feasibility The planned improvements might bring about several changes in social aspect. Of these the impacts on employment, workplace and the quality of life may be the most important. In addition, particularly in the development phase, strengthened public participation may be a significant effect. From the latter aspect it may be emphasised that the publicity of local initiatives allows the involvement and participation for local residents. That the former barracks had been one of the largest employers in the region also confirms this. If the involvement of local residents proves to be continuous and efficient local, solidarity and cooperation will strengthen between among local residents, which will promote the elaboration of long-term sustainable programs. Without this development is not feasible. The greatest social impact of the development is the growth of local employment. According to preliminary estimates the development projects to be implemented on the SEPA area require at least 2,000 directly employed workers. In addition, the need for additional support activities will require the indirect employment of a further 500 people. The development will fundamentally change not only the region's economic orientation and performance, but also its employment situation. It should be noted that - particularly in positions requiring special skills - only a part of the necessary labour force is available. Therefore it will be necessary on the one hand to involve the county labour force and, on the other hand, to establish cooperation between vocational and higher education. Another significant change is projected in regard to working conditions and the quality of life. Fostering the adaptation to this also requires intervention. Its most important element is shaping public attitudes and the acceptance of new technologies. In addition, community infrastructure necessary for lifestyle will also improve significantly, which will increase the city's living conditions significantly. It covers the improvement of education, health, trade, culture and recreational facilities.


130

4. Scenarios 4.1. A method for evaluating the alternatives On the basis of the economic and financial review of developments planned for the SEPA area we consider the overview of the alternatives of completion important. It is aimed at selecting the most viable solution of the feasible solution proposals by financial-economic and other professional criteria. The selection methods have always been built on the economic costs; for discounting the cash flows an 8% social discount rate had been used. It is important that in the analysis of versions not only investment costs but also operating costs had been taken into account. The calculations covered a 10-year reference period (including the implementation / investment period as well). By using the above-described methods during the evaluation of scenarios the multi-criteria assessment method was chosen because the target by the nature of its definition is not homogeneous. The estimates of costs and effects can not be done quite precisely but only to the extent that they could be scored by categories. This method has the advantage that institutional, operational risk, the form of financing can be taken into account in the analysis. The scenarios were evaluated and compared by taking the following aspects into account: 

social benefits: the net benefits to society in monetary terms. Where there was no possibility social benefits were involved as elements into multi-criterion evaluation. Thus, we have shown environmental impacts, impacts on workplaces, etc.;



the number and types of immigrant businesses expected as a result of development;



increase in land utilisation in regard to the area developed;



institutional and operational risks: we analyzed how the organisational conditions, the contractual and legal framework are suitable for the implementation of a variant, whether the risks are significant and can properly be handled



financial sustainability, financial viability: here we examined how sufficient are the investment and operating funds available for financing the project.


131

This section is intended to support that the SEPA area is to be developed following the alternative that is most cost-effective and achieves the greatest economic and social impacts. In the analysis the individual variations were compared by four main criteria: 

social benefits;



economic viability;



institutional and operational risks;



financial sustainability, financial viability.

4.2

The specification of implementation alternatives

The solution alternatives are analyzed in the following scenarios: 

’0’ scenario - no development, the territory of the barracks still remains unutilised



‘A’ scenario – a partial development takes place only the industrial, or just the service element is realised, or both of them with reduced content



‘B’ scenario - all elements of the project are implemented as planned

‘0’ scenario This is a scenario without the implementation of the project. This alternative would serve neither the local economy nor the target group nor the project developer's strategy, so this alternative solution has been rejected. Professional and technical specifications, terms of condition This variation may come into force if the SEPA land owner fails to involve external sources for the detailed implementation of the project or if the city's representative body is not supportive of the investment. In this case, the following should be calculated: 

the project investor has limited resources, so in this case they will be used for different purposes where priority projects (such as institution building, infrastructure development) will be implemented;


132



other private investors are not interested in the full or partial implementation of the project, if the project is fully funded from their own resources; thus its implementation from private resources is doubtful;



there are no external constraints (e.g. legislation) which makes the implementation of any part of the project necessary.

With all this it cannot be completely ruled out that the investment is at least partly realised but at present we have no knowledge of any such intentions and investors. Forecast on operational conditions This kind of operation by the nature of investment is not applicable. Forecast on financial conditions and social benefits In case of the implementation of the ‘0’ scenario the planned targets may not be achieved, the multiplier effects may not be attained and the proposed indicators may be unavailable. No revenues either direct or indirect will be gained from the development. The planned social, economic and environmental impacts may not be achieved. In this scenario of the project the expenses will practically be minimal, but no revenues will be gained. The ‘0’ scenario practically deteriorates not only the position of the SEPA area but also of the whole area of Tapolca. The realisation of the ‘0’ scenario will conserve the low level of capacities in regional economy, as described above, thus worsening the region's competitive position. ‘A’ scenario In case of ‘A' scenario the investment would be realised on a much smaller than the original territory. This variant is characterised by the separation of industrial and service elements, each of them are realised in a limited scenario. In case of the less than 50% realisation and land use rate in this scenario, unit costs would be threefold of the initially planned costs, while operating revenues (especially service and local tax) would be about 60% lower. This scenario has been rejected because it would not result in the financial sustainability of the SEPA area. Professional and technical specifications, conditions In case of the ‘A’ scenario, the following technical implementation is possible:


133



Up to 50% occupancy ratio of industrial areas (northern barracks) to which the building of the entire infrastructure system is necessary.



Given the function, an up to 50% investment level in the south barracks (service and tourism functions).

In this scenario of the number of immigrant businesses is more than 50% lower than the original plan with substantially higher per unit investment costs and similar completion level of tourism and service functions. Another problem of this scenario is that an insufficient customer base is available to the introduction and maintenance of such services (especially advanced services). This means that they must be delivered at the market price; otherwise a much more limited palette of them will be available. The overall disadvantage of this scenario is that it does not produce enough revenues to safely secure the original function. Forecast on operating conditions In this scenario, the operating conditions are identical to the original scheduled operation. The operation involves the following activities: the technical operation of SEPA zone; the operation of joint service functions; maintenance tasks; tourism services (south barracks); organisation and delivery of services; other specific activities The personal conditions of operation remain the same as specified in the original project plan, but their per unit costs are higher and the utilisation of capacities is only partial. The technical conditions for operation are composed of a 100% complete network of basic public utilities, existing roads, water, gas, sewage and electricity connections; however, their utilisation rate in this scenario is only partial. Financial conditions and the forecast of social benefits


134

The financial conditions of this scenario mean practically only he continuous finance of the ongoing costs, without involving any additional revenues and opportunities for development. With this content the project does not meet the objectives and will not achieve the social benefits that may be expected from the 'B' variant. The number of business enterprises would not be sufficient, which would reduce the possibilities of cooperation as well. In addition, the number of new jobs is also limited. Due to the small capacity the SEPA area will not reduce significantly the existing capacity shortages in the region, thus it will not contribute positively to strengthening the abilities of the market of the local economy. ‘B’ scenario

In case of the ‘B’ scenario the project is implemented by the technical content specified by the original plans in case of both the southern and the northern barracks. This means the realisation of the expected complex, functionally compound development project with full or nearly full technical and professional content. Professional and technical specifications, conditions In case of ‘B’ scenario the full and originally planned technical content is realised. In this scenario, the number of immigrant businesses is identical to the original vision, as well as tourism and other functions will almost fully be performed. Forecast of operating conditions In this scenario, the operating conditions are identical to the original scheduled operation. The operation involves the following activities: 

technical operation



financial management



maintenance tasks



business promotion activities



organisation and delivery of services



tourist and recreation services



other specific activities


135

The personal and organisational conditions of operation are the same as detailed previously. The technical conditions for operation are composed of 100% complete network of basic public utilities, existing roads, water, gas, sewage and electricity connections. Financial conditions and the forecast of social benefits This scenario can produce both surplus revenues and resources for potential development. This also entails the social benefits of the project. With this content the project will achieve the objectives necessary for the development of the region. 4.3. The selection of the best alternative The multi-criteria evaluation of the development proposals for the SEPA area and their summary gives the following results: Score

Reason

(Scores 1-10 with maximum total scores of 40 ‘0’ scenario Social benefit

0

Not applicable

Economic viability

0

Not applicable

Institutional and operational risks

0

Not applicable

Financial sustainability, financial viability

0

Not applicable

Total

0

‘A’ scenario Social benefit

5

The conditions are not secured for settling a sufficient number of business enterprises. Limited number of new jobs.

Economic viability

3

It will provide chances for sustainable economic development neither for the SEPA area, nor for the


136

settling companies. Institutional and operational risks

3

The per unit operating costs are unreasonably high.


5

It does not provide additional revenues beyond the basic functionality and does not contain development reserves.

Total

16

‘B’ scenario Social benefit

10

It ensures the strengthening of businesses the improvement of their market position, and the achievement of employment goals.

Economic viability

10

The project is economically viable, the operation shall take the necessary income.

Institutional and operational risks

7

Operating risks are low, the scheduled delay in the settlement of companies requires temporary compromise in the delivery of services.


10

The project is financially sustainable, the project can be financed.

Total

37

During the multi-criterion evaluation of solution proposals, based on the scores of alternatives, the ‘B’ scenario had been found to be the most suitable to achieve the goals, so the implementation of this variant will take place. This scenario grants the largest social benefits. The economic viability of this scenario is the most assured; it produced the necessary revenues, and contains no uncertain technical construction elements.


137

5. Action plan

138

5.1. Threats for the implementation of the Project Main elements of risk

Risk management method

1. Financial resources

The representative body for local municipality adopts a decision on securing own resources

2. Time delay in coordination

The project area is owned by the local municipality. During the pre-feasibility period continuous official negotiations have been held

3. Time delay in procurement process

The involvement of experienced procurement specialists

4. Time delay in implementation

Strict project management, professionally recognised, experienced technical supervisors

5. Legal problems

Well-prepared contracts, agreements, legal background


5.2. Threats for secure operation

139

Risk aspects

Management method

1. Legal aspect

Well-prepared contracts, agreements, legal background

2. Social aspect

By keeping people informed and involved in the project the probability of popular resistance against the investment project may be reduced

3. Financial-economic sustainability aspect

The operator’s operating plan submitted under the public procurement tender and the related contracts ensure the project's financial and economic sustainability

4. Institutional aspect

The attractions set up by the project are development projects exclusively implemented on the local municipality-owned project area. The finished attractions will also be properties of the local municipality and only their operation will be released to the operator selected under a framework of public procurement so no problem will arise either from the present or the future ownership The industrial areas will be sold, so their operation will be the responsibility of owners.


5.3. Indicative scheduling

140 0

Setting up the management organisation of SEPA

Elaboration of a detailed development strategy

Preliminary technical studies

Preliminary functional studies

Financial planning

Technical planning of the northern barracks

Technical planning of the southern barracks

Licensing

Involvement of application resources

Site preparation with remediation if necessary

Building of public utility network Southern barracks 1st phase (tourist services, leisure park) Northern barracks 1st phase (building of industrial areas) Implementation of SEPA Service Centre

Southern barracks 2nd phase (hotels, airport) Northern barracks 2nd phase (communal buildings, labs, bank, etc.)


20

40

60

80

100

120

141

5.4. Indicative budget

Element of development

Preparation costs

Material costs

Detailed strategy Technical plans Preparation of the area Building of public utilities (water, gas, electricity, sewage, communication) Building of public roads (with railway connection) Building of parking spaces Wastewater purification centre Waste management centre Internal public transport system Unique public lighting network Industry and innovation service centre Tourist and cultural service centre Outdoor sports centre Total

130 280 0 160


Total costs

0 0 120 430

Construction costs 0 0 290 340

37

255

140

432

0 21 14 12

95 77 98 45

72 50 45 6

167 148 157 63

2 25

28 200

11 45

41 270

25

250

55

330

15 721

95 1693

30 1084

140 3498

130 280 410 930

6. Annex 6.1. The land conditions of the SEPA area Properties owned by the Municipality of the city of Tapolca -Tapolca /lot number 4507/ of 28 hectares 3850 m2 /283,850 m2/ downtown lot with 59 architectural pieces named as buildings belonging to the former Kinizsi barracks and -Tapolca /lot number 4511/ of 11 hectares 4506 m2 /114,506 m2/ downtown lot with 44 architectural pieces named as buildings belonging to the former Dobó or Csobánc barrack units in the administrative area of the city of Tapolca Properties owned by the village Municipality of Lesencetomaj -Lesencetomaj /lot number 088/7/ of 48 hectares 6414 m2 /486.414 m2 / suburban lot with 84 architectural pieces named as buildings belonging to the former Dobó barrack units in the administrative area of Lesencetomaj, and -Lesencetomaj /lot number 088/2/ of 5,634 m2 4 hectares suburban lot with 4 pieces of building -Lesencetomaj /lot number 088/3/ of 4 hectares, 2,714 m2, suburban lot with 4 pieces of building -Lesencetomaj /lot number 088/4/ of 3 hectares 9,881 m2, suburban lot with 10 pieces of building -Lesencetomaj suburban lot /lot number 088/7/ of 48 hectares 6,414 m2, suburban lot with 84 pieces of building -Lesencetomaj /lot number 088/8/ of 78 hectares 8,670 m2, suburban lot with 9 pieces of building -Lesencetomaj /lot number 0115/ of 8,312 m2, suburban canal -Lesencetomaj /lot number 0117/ of 4,284 m2, suburban canal -Lesencetomaj /lot number 0120/ of 6,425 m2, suburban lot -Lesencetomaj /lot number 0122/ of 386 m2, suburban canal -Lesencetomaj /lot number 0124/ of 1,353 m2, suburban lot -Lesencetomaj /lot number 0125/ of 1,433 m2, suburban canal


142

6.2. The photo documentation of the SEPA area


143

144


145


146


147


148


SEPA Ipari területek megvalósíthatósági tanulmány SEPA Industrial Areas Feasibility Study

Recommend Documents