Second opinion MJOV De Hofnar te Valkenswaard

Second opinion MJOV De Hofnar te Valkenswaard

SEQ Part \r0 \h ColofonInhoud Kop 1 Bijlage

Colofon

Colofon

Contactgegevens: Beneluxweg 125 4904 SJ OOSTERHOUT Postbus 40 4900 AA OOSTERHOUT E. [email protected] Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

Inhoud

Blz.

1

Inleiding

1

1.1

Opbouw van het rapport

1

2

Algemeen

2

2.1 2.2 2.3

Ontvangen documenten Gescreende documenten Diversen

2 2 2

3

Second opinion MJOV

3

3.1 3.2

Uitgangspunten Bevindingen

3 3

4

Nulmeting

5

4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6

Uitgangspunten Algemeen Bouwkunde Gevels Daken Interieur Installatietechniek Luchtbehandelingskasten Liften Koelmachines, horeca-koeling en split-units CV-ketels Brandmeldinstallatie Elektrotechnische installatie

5 5 8 8 9 13 14 14 19 19 20 20 20

5

Conclusie en aanbevelingen

21

5.1 5.2 5.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.5

Algemeen Conclusie toetsing MJOV Conclusie nulmeting Aanbevelingen MJOV/Onderhoud Veiligheid Organisatie

21 21 22 23 23 23 24

6

Visie Beheer en Onderhoud Antea Group

25

7

Bijlage 1 – Actualisatie MJOV

26

8

Bijlage 2 – Overzicht werkzaamheden op korte termijn

27

Inhoudsopgave

9

Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten

28

10

Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar

32

Second opinion De Hofnar te Valkenswaard

Inleiding

projectnummer 401728 definitief 30 maart 2015

1 Inleiding De Hofnar is een cultuurcentrum in Valkenswaard en wordt geëxploiteerd door Stichting De Hofnar. Het centrum is rond 1999 gebouwd en heeft een Bruto Vloer Oppervlak van ca. 8000 m². In het kader van De Nieuwe Hofnar is in gezamenlijk overleg besloten om het ‘groot onderhoud’ over te dragen aan de gemeente Valkenswaard. Ten tijde van de overdracht van het ‘groot onderhoud’ van Stichting De Hofnar naar de gemeente Valkenswaard zijn er de nodige vragen naar boven gekomen of het ‘groot onderhoud’ de voorgaande jaren wel naar behoren is uitgevoerd en er geen achterstallig onderhoud is opgetreden door het niet uitvoeren van ‘groot onderhoud’. Om een goed beeld te krijgen of de voorziening voor ‘groot onderhoud’ voldoende is voor de komende jaren wil de gemeente een onafhankelijke toets van de aanwezige Meerjaren Onderhoudsvoorziening (MJOV). Antea Group is gevraagd om hiervoor de volgende advieswerkzaamheden uit te voeren: Second opinion van de aanwezige MJOV (bureautoets). Nulmeting van het gebouw en gebouwgebonden installaties (op locatie).

1.1

Opbouw van het rapport

Hoofdstuk 2 - Ontvangen documenten en algemene informatie Hoofdstuk 3 - De uitgangspunten van second opinion van de MJOV Hoofdstuk 4 - De uitgangspunten en volledige uitwerking van de nulmeting. Hoofdstuk 5 - Conclusie en advies van de second opinion van de MJOV en de nulmeting. Bijlage 1 - Actualisatie MJOV, zoals opgenomen door Antea Group. Bijlage 2 - Plattegronden met de locatie van de installatietechnische onderdelen. Bijlage 3 - Plattegronden van de Hofnar.

Pagina 1 van 38


Algemeen

projectnummer 401728 30 maart 2015

2 Algemeen 2.1

Ontvangen documenten   

2.2

Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs. Verdeling onderhoudskosten, budget en voorziening Theater de Hofnar & Gemeente Valkenswaard (datum 16 september 2014). Plattegronden.

Gescreende documenten

Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs.

2.3

Diversen

Het controleren op ARBO- en veiligheidsaspecten, zoals veilig werken op daken, brandveiligheid, enzovoort valt buiten het kader van onze opdracht. Mochten er bij de rondgang echter zaken naar voren zijn gekomen, die actie vragen betreffende de veiligheid, hebben wij hier wel melding van gemaakt.

Pagina 2 van 38


Second opinion MJOV


3 Second opinion MJOV 3.1

Uitgangspunten

Voor de second opinion van de MJOV hebben wij ons beperkt tot de toetsing van het ‘groot onderhoud’ die voor rekening komen van team BOR en team FAB en wel op de volgende onderdelen:  Eenheidsprijzen;  Onderhoudscycli;  Startjaar. De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld:  (Onderhouds)contracten;  Onderhoud theatertechniek;  Demarcatie van het onderhoud;  Hoeveelheden;  Prijspeil;  Indexering;  Post onvoorzien;  Engineering;  BTW.

3.2

Bevindingen

De MJOV die in het verleden is opgezet door Koeter is op enkele kleine bijzonderheden na goed en volledig opgezet. Voor wat betreft de eenheidsprijzen vallen ons geen bijzonderheden op. Hofnar (klein onderhoud/dagelijks beheer) Niet meegenomen in deze rapportage. FAB (facilitair) In de MJOV zijn veel onderhoudscontracten opgenomen en zijn er diverse aparte budgeten met een jaarlijkse cyclus opgenomen. Wij hebben de indruk dat onderhoudskosten met een jaarlijkse cyclus overlappend in de MJOV zijn opgenomen. BOR (groot onderhoud/vervanging) Op de werkzaamheden die zijn ingepland voor BOR zijn weinig tot geen efficiency voordelen te behalen. Op korte termijn zijn enkele grote onderhoudskosten (vervanging luchtbehandelingskasten) ten opzichte van de MJOV van koeter verder door te schuiven. Echter komt de vervanging van een aantal andere luchtbehandelingskasten (van mindere kwaliteit) naar voren qua uitvoeringsjaar. De overige resultaten van deze toets zijn terug te vinden in bijlage 1 – Actualisatie MJOV.

Pagina 3 van 38


Second opinion MJOV


Aan de bestaande MJOV zijn door ons extra kolommen toegevoegd, te weten:  Gewijzigd startjaar;  Afwijking ten opzichte van MJOV Koeter;  Opmerkingen. In de kolom ‘gewijzigd startjaar’ geven wij aan wanneer het onderdeel ons inziens aan onderhoud/vervanging toe is. Door middel van kleuren is aangegeven of het startjaar later, eerder of ongewijzigd moet zijn/blijven. In de kolom afwijking t.o.v. MJOV (Koeter) is zichtbaar met hoeveel jaar wij de onderhoudskosten hebben vervroegd of uitgesteld. Tenslotte zijn in een aparte kolom eventuele opmerkingen per onderdeel opgenomen.

Pagina 4 van 38


Nulmeting


4 Nulmeting 4.1

Uitgangspunten

Naast de second opinion op de MJOV hebben wij een zogenaamde nulmeting uitgevoerd van de staat van onderhoud van de bouwkundige onderdelen en gebouwgebonden installaties, die qua vervanging vallen onder ‘groot onderhoud’. Onderhoud valt onder de verantwoording van FAB. De nulmeting geeft op hoofdlijnen weer wat de actuele staat van onderhoud is van de vaste gebouwdelen en gebouwgebonden installaties. Geconstateerde gebreken en eventueel achterstallig onderhoud zijn apart vermeld en waar nodig zichtbaar gemaakt met behulp van foto’s. De nulmeting is een aanvulling op de opmerkingen genoemd in de second opinion van de MJOV. Bij de nulmeting hebben wij enkel het ‘groot onderhoud’ beoordeeld, dat voor rekening komt van team BOR (groot onderhoud/vervanging) en team FAB (facilitair). De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld:  (Onderhouds)contracten;  Onderhoud theatertechniek;  Demarcatie van het onderhoud;  Hoeveelheden. Het betreft een visuele beoordeling. De kruipruimten zijn door ons niet beoordeeld. Onderstaande constateringen hebben betrekking op BOR (groot onderhoud/vervanging) tenzij erachter anders is vermeld.

4.2

Algemeen

Tot 2012 is het onderhoud van de technische installaties uitgevoerd door een extern bedrijf. I.v.m. onzekerheid over mogelijke samenwerking met de gemeente is in 2012 besloten dat het onderhoudscontract werd beëindigt. Vanaf dat moment is het wettelijk verplichte periodieke onderhoud op afroep uitgevoerd door een aantal bedrijven:  Dophou Nederland B.V. voor de werktuigbouwkundige installaties;  BBVA voor de brandmeldinstallatie;  Mansveld voor de elektrotechnische installaties. Voor het correctieve onderhoud (storingen) worden de hierboven genoemde bedrijven ook ingeschakeld. Mogelijke consequentie van het op deze wijze invulling geven aan onderhoud is dat er vervolgschades kunnen ontstaan en de levensduur van de onderdelen worden verkort. Het is belangrijk dat contracten/jaarlijks onderhoud wat is voorgeschreven in de MJOV ook uitgevoerd wordt om de levensduur te kunnnen handhaven. De algemene indruk van de installaties is goed in relatie tot het bouwjaar. Er zijn diverse kleinere gebreken die op korte termijn opgelost dienen te worden (deze zijn weergegeven in bijlage 2). Voor het groot onderhoud verwijzen we naar bijlage 1.

Pagina 5 van 38


Nulmeting


Enkele installaties worden nu niet periodiek onderhouden en/of getest, te weten:  Controle en testen van terugslagkleppen waterinstallatie;  Schuifdeuren entree;  Centrale noodverlichting (accu);  Decentrale noodverlichting;  Vervanging oude en/of defecte draagbare blustoestellen;  Vuilwaterpompen en vetafscheider Nieuwbouw 1998/1999 en diverse uitbreidingen daarna: De Hofnar is gebouwd in 1998 en opgeleverd in 1999. Veel van de oorspronkelijke installaties stammen uit 1998/1999, enkele delen zijn vervangen en/of toegevoegd:  2005 LBK fancoils links en LBK fancoils rechts toegevoegd;  2005 LBK foyer toegevoegd;  2011 Priva gebouwbeheersysteem W-installatie vervangen;  2011 koelmachines;  2012 Priva gebouwbeheersysteem E-installatie vervangen;  2005 – 2014 diverse splitsystemen. Veilig werken: Er zijn enkele installatieonderdelen op het dak aangebracht waarbij onveilige situaties kunnen ontstaan, onder andere bij LBK Theater en bij LBK Foyer. Om deze LBK’s te bereiken moet over muurtjes, en installatieonderdelen worden geklommen. Wij adviseren dit aan te passen zodat alle installaties op een veilige wijze bereikbaar zijn. Hiermee wordt tevens indirect de kwaliteit van het onderhoud verbeterd.

LBK Theater, geen veilige situatie

LBK Foyer, geen veilige situatie

Pagina 6 van 38


Nulmeting


Revisietekeningen en logboeken: Van de oorspronkelijke nieuwbouw zijn alle revisietekeningen beschikbaar op papier. De tekeningen zijn waarschijnlijk met AutoCad geproduceerd. Van de installatiewijzigingen is beperkt informatie beschikbaar. Er zijn diverse logboeken beschikbaar waarin de onderhoudsbezoeken worden genoteerd. De revisietekeningen en logboeken bevinden zich op diverse locaties;  Technische ruimte 3e links;  Technische ruimte 3e rechts;  Stookruimte;  Kantoor begane grond;  Liftmachinekamers. Er zijn oude en actuele revisietekeningen en logboeken. Wij adviseren alle stukken te ordenen en de actuele documenten op 1 centrale technische ruimte te beheren.

Tekeningen en logboeken in stookruimte

Logboek klimaatinstallaties in technische ruimte 3e links

Logboek legionella in technische ruimte 3e links

Logboeken en certificaten in stookruimte

Brandwerendheid technische ruimten en schachten: De deuren van de technische ruimten zijn uitgevoerd als brandscheidingen. In veel gevallen sluit de deur niet automatisch ondanks de aanwezigheid van een dranger. Het is onbekend wanneer de laatste inspectie op brandwerende voorzieningen is uitgevoerd.

Pagina 7 van 38


Nulmeting


4.3

Bouwkunde

4.3.1 Gevels Met betrekking tot de gevels hebben wij enkele opmerkingen. 1. Metselwerk verkeert in goede staat van onderhoud. Aan de bovenzijde is plaatselijk vervuiling geconstateerd. Dit komt door minimaal overhellen van de bakstenen muurafdekker, en deze geen waterhol heeft (foto 1). In de mjov heeft men ook rekening gehouden met het reinigen van het metselwerk. 2. Kozijnen verkeren in goede staat van onderhoud. In het algemeen zijn ze licht vervuild (foto 2). Aan de achterzijde ter plaatse van kantine bibliotheek is lekkage geconstateerd. Dit komt door verkeerd afwateren van de bovenliggende rollaag, en het niet dichtzetten tussen kozijn en metselwerk (foto 3). Ons advies is om een kitvoeg aan te brengen tussen metselwerk en kozijn. 3. Boeiboorden en het overstek van hout verkeren in een goede staat van onderhoud. Ook het schilderwerk verkeert in redelijke tot goede staat van onderhoud. Gezien de hoogte en moeilijke bereikbaarheid, waardoor de onderhoudskosten erg hoog zullen zijn, geven wij in overweging om de boeiboorden en overstek te voorzien van een volkern beplating.

Foto 1, vervuiling van het metselwerk

Foto 2, Lichte vervuiling van de kozijnen

Pagina 8 van 38


Nulmeting


Foto 3, lekkage ter plaatse van kozijnen

4.3.2 Daken De daken verkeren in voldoende staat van onderhoud. Wij hebben de volgende zaken geconstateerd: 1. De hoogste dakvlakken hebben een bitumineuze dakafwerking en zijn circa 5 jaar oud. De dakbedekking is na circa tien jaar al vervangen, omdat de oude kunststof dakbedekking regelmatig lekkages vertoonde. In de nieuwe bitumineuze dakbedekking is plaatselijk pimpling (blaasjes in de toplaag waaronder vocht kruipt, foto 4) geconstateerd. Het betreft een gebrek van de dakbedekking. Wij adviseren om deze te vervangen. Dit betreft garantiewerk. Tevens zijn bij enkele dakdoorvoeren openstaande naden geconstateerd (foto 5). Deze gebreken dienen op korte termijn te worden verholpen onder garantie. 2. Op de overige dakvlakken ligt de kunststof dakbedekking, gedeeltelijk met en gedeeltelijk zonder ballast. De kunststof dakbedekking dateert uit 1999 (oorspronkelijk bouwjaar). Aan de dakbedekking zijn diverse gebreken geconstateerd. Op diverse plaatsen zijn reparatieplekken waargenomen (foto 6). Incidenteel drukken bevestigingsschroeven tegen de onderzijde van de dakbedekking (foto 7). Plaatselijk plooien bij de dakranden of loskomen dakrand (foto 8 en 9), en beginnende krimp van dakbedekking. De verwachte restlevensduur van de kunststof dakbedekking is circa 10 jaar. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat diverse reparaties uitgevoerd dienen te worden. 3. In het dakvlak Op de 1e verdieping waarop onder andere een grote luchtbehandelingskast met geluidsscherm is geplaatst, hebben wij geen hemelwaterafvoer kunnen vinden. Ook dhr Voermans heeft deze nooit waargenomen. De enige manier waarop het hemelwater afgevoerd kan worden is via de noodoverstort. Gezien de natte plek die duidelijk zichtbaar is op de gevel (foto 10) wordt de overstort hier ook vaak voor gebruikt. Ons advies is om een standaard hemelwaterafvoer aan te brengen. 4. Wij hebben plaatselijk ontbrekend voegwerk geconstateerd in de gemetselde muurafdekker aan de linkervoorzijde van het pand (foto 11). Ons advies is om bij de volgende werkzaamheden waar de hoogwerker voor ingezet dient te worden, het voegwerk opnieuw aan te brengen. Er zijn verder nog kleine gebreken geconstateerd, die op korte termijn wel aandacht behoeven: 1. Incidenteel loskomen van de lasnaden van de koperen dakrandafwerking (foto 12, lifopbouw). 2. Op één plaats komt de volkern gevelbekleding los van de ondergrond (foto 13, liftopbouw).

Pagina 9 van 38


Nulmeting


3. 4.

Incidenteel ontbreken van dakrandafwerking hellend dak met aansluiting goot (foto 14). Advies is om bij de volgende werkzaamheden waar de hoogwerker voor ingezet dient te worden, de ontbrekende delen opnieuw aan te brengen. Ontbreken van een deur in de geluidswal (waarschijnlijk later aangebracht, foto 15) waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan om het lager gelegen gedeelte dak te bereiken. Advies is om deze spoedig mogelijk aan te brengen.

Foto 4, plaatselijk pimpling nieuwe bitumineuze dakbedekking

Foto 5, loskomen naad aansluiting dakdoorvoer met de dakbedekking

Foto 6, diverse plaatsen reparatiestukken in kunststof dakbedekking

Foto 7, schroeven drukken in de dakbedekking

Pagina 10 van 38


Nulmeting


Foto 8, loskomen dakrand boven toneel

Foto 9, plooien in dakrand

Foto 10, natte gevel

Foto 11, ontbrekend voegwerk gemetselde muurafdekker

Foto 12, loskomen lasnaden koperen muurafdekker

Foto 13, loskomen volkern gevelbekleding op hoogste dak

Pagina 11 van 38


Nulmeting


Foto 14, incidenteel ontbreken dakrand

Foto 15, ontbreken doorgang naar hoger gelegen dak

Pagina 12 van 38


Nulmeting


4.3.3 Interieur Het interieur verkeert bouwkundig in een goede staat van onderhoud. 1. Centrale hal op de begane grond zijn diverse tegels gerepareerd (foto 16). Er zijn geen nieuwe tegels meer in bezit van de Hofnar. Hier zal in de toekomst rekening mee gehouden dienen te worden. 2. Alle sanitaire ruimten verkeren technisch in redelijke tot goede staat van onderhoud (foto 17). 3. Bij elke verdieping zijn diverse scheuren in de wanden geconstateerd. Volgens dhr Voermans zijn de scheuren vrij snel na de bouw ontstaan en zijn ze niet groter/breder geworden in de loop der tijd. De scheurvorming is daarbij gestabiliseerd. Wij adviseren de gevolgschade te verhelpen en de wanden af te werken in originele staat. 4. Op elke verdieping verkeren alle vloer-, wand en plafondafwerkingen in goede staat van onderhoud. Incidenteel zijn lichte mechanische beschadigingen geconstateerd. 5. De brandblusmiddelen zijn in maart 2014 gekeurd. Tijdens deze keuring zijn bij diverse blusmiddelen gebreken geconstateerd. Naar alle waarschijnlijkheid is er met deze gebreken bijna 1 jaar na keuring niets gebeurd (foto 19).

Foto 16, gescheurde tegel is opnieuw ingewassen

Foto 17, overzicht miva toilet.

Foto 18, scheuren in de wanden en plafonds

Foto 19, afgekeurde brandblusser

Pagina 13 van 38


Nulmeting


4.4

Installatietechniek

4.4.1 Luchtbehandelingskasten De filters van de luchtbehandelingskasten worden periodiek vervangen. De laatste vervanging was in september 2014. Alle luchtbehandelingskasten zijn licht vervuild. TR 3e links LBK Carolus - CDM – Uitlaat

Fabricaat Verhoef & Bone

Bouwjaar 1998

Capaciteit 6000 m3/h

Deur toevoerventilator kan niet open

TR 3e links LBK CMD 2e verd. LBK fancoils links

Fabricaat Verhoef & Bone Auerhaan

Opmerkingen Deur van de toevoerventilator kan niet open. Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Vervanging 2025.

Isolatie laat los

Bouwjaar 1998


2005

1650 m3/h

LBK’s zeer moeilijk bereikbaar

Opmerkingen Moeilijk bereikbaar. Vervanging 2025. Moeilijk bereikbaar. Staat uit. Vervanging 2020.

LBK’s zeer moeilijk bereikbaar

Pagina 14 van 38


Nulmeting


TR 3e rechts LBK Bibliotheek


Bouwjaar 1998


Filters en lbk licht vervuild

TR 3e rechts LBK Draaikolk


Opmerkingen Thermometer cv-aansluiting defect. Pomp in cv-aansluiting toont sporen van lekkage. Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Vervanging 2025.

Sporen van lekkage

Bouwjaar 1998


V-snaar zit los

Opmerkingen V-snaar van ventilator zit los. Vervanging 2025.

Filters en lbk licht vervuild

Pagina 15 van 38


Nulmeting


TR 3e rechts LBK Carolus 1e verd.


Bouwjaar 1998


LBK fancoils links

Auerhaan

2005

1650 m3/h

Opmerkingen Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Sporen van lekkage bij koelbatterij. Staat uit. Moeilijk bereikbaar. Staat uit. Vervanging 2020.

LBK fancoils moeilijk te bereiken

Verschillende soorsten isolatie gebruikt, delen zijn beschadigd.

Sporen van lekkage bij koelbatterij

LBK fancoils moeilijk te bereiken

Pagina 16 van 38


Nulmeting


Dak 2e links LBK Theater


Bouwjaar 1998

Capaciteit Ca. 20.000 m3/h

Opmerkingen Moeilijk bereikbaar en zeer onveilig. Ventilator vervuild. Beginnende oxidatie. Aansluiting verwarmingsleidingen beschadigd. Vervanging 2025.

Isolatie en mantel van isolatie is beschadigd

Ventilator vervuild

Roestvorming aan bovenzijde

Isolatie en mantel van isolatie is beschadigd

Verwarmingsbatterij licht geoxideerd

LBK niet toegangkelijk zonder trap of vloder.

Pagina 17 van 38


Nulmeting


Dak 2e rechts LBK Foyer

Fabricaat

Bouwjaar

Capaciteit

Opmerkingen

Auerhaan

2005

14.700 m3/h

Moeilijk bereikbaar en onveilig. LBK inwendig vervuild. Verwarmingsbatterij mogelijk lek. Aansluiting verwarmingsleidingen beschadigd. Beginnende oxidatie. Vervanging 2020.

Bodem van LBK geoxideerd

Isolatiemantel beschadigd

Isolatiemantel beschadigd

LBK moeilijk bereikbaar

LBK en filters licht vervuild

Oxidatie

Pagina 18 van 38


Nulmeting


4.4.2 Liften Er zijn 2 stuks hydraulische liften. De liften worden goed onderhouden door Liftned. De liften zijn goedgekeurd door TUV.

4.4.3 Koelmachines, horeca-koeling en split-units Dak 2e links Horeca koeling (3 stuks) Split-units (3 stuks)

Fabricaat onbekend

Bouwjaar Ca. 2010

Capaciteit onbekend

Opmerkingen Moeilijk bereikbaar

Carrier

Ca. 2010

onbekend

Moeilijk bereikbaar

3 x Horeca

Dak 2e rechts Koelmachine (gekoeld water) VRV-systeem Split-unit

3 x split-unit

Fabricaat Carrier 30RB0202

Bouwjaar 2011

Capaciteit Ca. 250 kW

Opmerkingen Geen

Midea Carrier

onbekend oud

onbekend onbekend

geen Vervuild

Split-unit vervuild

VRV systeem

Pagina 19 van 38


Nulmeting


4.4.4 CV-ketels In de stookruimte op de 3e verdieping bevinden zich 2 stuks HR ketels, fabricaat Buderus, type GK 524 HR 733, bouwjaar 1998. Het nominaal vermogen is 366,3 kW per stuk. Op de principeschema’s staat een foutief vermogen van 733 kW vermeld. De cv-ketels zijn in een goede staat en zijn in 2014 goedgekeurd, de Scios-certificaten hiervan ontbreken echter. Voor vervanging kan 2025 worden aangehouden. De beluchting van de stookruimte is provisorisch afgeschermd met kartonnen platen, de reden hiervan is onbekend.

Beluchting stookruimte

Volgende inspectie voor 20-01-2013. Volgens Dophou Nederland B.V. wel uitgevoerd, echter niet aantoonbaar.

4.4.5 Brandmeldinstallatie In 2014 is de brandmeldinstallatie compleet vervangen door een nieuwe. De installatie is gecertificeerd op basis van een goedgekeurd programma van eisen.

4.4.6 Elektrotechnische installatie In 2013 is een NEN 3140 inspectie uitgevoerd. Hieruit kwamen enkele kleine aandachtspunten naar voren. Het is onbekend of deze zijn aangepast. In 2013 is een deel van de decentrale noodverlichting vervangen. De overige decentrale noodverlichting is ouder, de batterijen zijn het laatst in 2009 vervangen. De batterijen zijn intussen aan vervanging toe. Van de centrale noodverlichting zijn de batterijen het laatst vervangen op 23-12-2010, deze zullen binnenkort vervangen moeten worden.

Centrale noodverlichting

Decentrale noodverlichting

Pagina 20 van 38




5 Conclusie en aanbevelingen 5.1

Algemeen

Ten tijde van de overdracht van het ‘groot onderhoud’ van Stichting De Hofnar naar de gemeente Valkenswaard zijn er de nodige vragen naar boven gekomen of het ‘groot onderhoud’ de voorgaande jaren wel naar behoren is uitgevoerd en er geen achterstallig onderhoud is opgetreden door het niet uitvoeren van ‘groot onderhoud’. Om een goed beeld te krijgen of de voorziening voor ‘groot onderhoud’ voldoende is voor de komende jaren wil de gemeente een onafhankelijke toets van de aanwezige Meerjaren Onderhoudsvoorziening (MJOV). Antea Group is gevraagd om hiervoor de volgende advieswerkzaamheden uit te voeren: Second opinion van de aanwezige MJOV (bureautoets). Nulmeting van het gebouw en gebouwgebonden installaties (op locatie). Deze werkzaamheden hebben plaatsgevonden op basis van de volgende door de gemeente aangeleverde documenten:  Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs.  Verdeling onderhoudskosten, budget en voorziening Theater de Hofnar & Gemeente Valkenswaard (datum 16 september 2014).  Plattegronden.

5.2

Conclusie toetsing MJOV

Toetsing heeft plaatsgevonden op de volgende onderdelen waarbij wij ons beperkt hebben tot de toetsing van het onderhoud dat voor rekening komt van team BOR en team FAB:  Eenheidsprijzen;  Onderhoudscycli;  Startjaar. De MJOV die in het verleden is opgezet door Koeter is op enkele kleine bijzonderheden na goed en volledig opgezet. Voor wat betreft de eenheidsprijzen vallen ons geen bijzonderheden op. FAB (facilitair) In de MJOV zijn veel onderhoudscontracten opgenomen en zijn er diverse aparte budgeten met een jaarlijkse cyclus opgenomen. BOR (groot onderhoud/vervanging) Op de werkzaamheden die zijn ingepland voor BOR zijn weinig tot geen effyciency voordelen te behalen. Op korte termijn zijn enkele grote onderhoudskosten (vervanging luchtbehandelingskasten) ten opzichte van de MJOV van koeter verder door te schuiven. Echter komt de vervanging van een aantal andere luchtbehandelingskasten (van mindere kwaliteit) naar voren qua uitvoeringsjaar. De overige resultaten van deze toets zijn terug te vinden in bijlage 1 – Actualisatie MJOV.

Pagina 21 van 38




5.3

Conclusie nulmeting

De nulmeting geeft op hoofdlijnen weer wat de actuele staat van onderhoud is van de vaste gebouwdelen en gebouwgebonden installaties. Geconstateerde gebreken en eventueel achterstallig onderhoud zijn apart vermeld en waar nodig zichtbaar gemaakt met behulp van foto’s. De nulmeting is een aanvulling op de opmerkingen genoemd in de second opinion van de MJOV. Bij de nulmeting hebben wij enkel het onderhoud beoordeeld, dat voor rekening komt van team BOR en team FAB. De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld:  (Onderhouds)contracten - inhoudelijk;  Onderhoud theatertechniek;  Demarcatie van het onderhoud;  Hoeveelheden. Het controleren op ARBO- en veiligheidsaspecten, zoals veilig werken op daken, brandveiligheid, enzovoort valt buiten het kader van onze opdracht. Mochten er bij de rondgang echter zaken naar voren zijn gekomen, die actie vragen betreffende de veiligheid, hebben wij hier wel melding van gemaakt. De algemene indruk van het gebouw zowel bouwkundig als installatietechnisch is redelijk tot goed. De gevels zijn in goede onderhoudsstaat. Incidenteel zijn kleine gebreken waargenomen. Het dak behoeft op korte termijn onderhoud om vervolgschades te voorkomen. Het interieur verkeert in een goede staat van onderhoud. De oorspronkelijke installaties uit 1998 verkeren gezien de leeftijd in een redelijke staat van onderhoud. Wel zijn er de nodige aandachtspunten. We zien dat enkele latere aanpassingen met kwalitatief mindere materialen is uitgevoerd, bijvoorbeeld de luchtbehandelingskast Foyer uit 2005. Tot 2012 is het onderhoud van de technische installaties uitgevoerd door een extern bedrijf. Daarna is het wettelijk verplichte periodieke onderhoud op afroep uitgevoerd. De wettelijk verplichte werkzaamheden worden redelijk goed uitgevoerd, de overige onderhoudswerken verdienen aandacht. Mogelijke consequentie van het op deze wijze invulling geven aan onderhoud is dat er vervolgschades kunnen ontstaan en de levensduur van de onderdelen worden verkort. Het is belangrijk dat contracten/jaarlijks onderhoud wat is voorgeschreven in de MJOV ook uitgevoerd wordt om de levensduur te kunnen handhaven.

Pagina 22 van 38




5.4

Aanbevelingen

5.4.1 MJOV/Onderhoud Uit de toetsing van de MJOV zijn een aantal wijzigingen naar voren gekomen die met name te maken hebben met de planjaren van het uitvoeren van onderhoud. Ons advies is om de geconstateerde opmerkingen op de MJOV in overleg met betrokken partijen door te voeren. Hofnar (klein onderhoud/dagelijks beheer) Niet meegenomen in deze rapportage. FAB (facilitair) Wij adviseren om voor De Hofnar een periodieke rapportage op te (laten) stellen (minimaal 1 keer per jaar) waaruit blijkt welke onderhoudswerkzaamheden conform de afgesloten/af te sluiten contracten met derden zijn uitgevoerd. Daarnaast moet tevens een periodiek overzicht worden opgesteld waaruit blijkt welke extra werkzaamheden hieruit zijn voortgekomen en uitgevoerd. Ook adviseren wij om de lopende en nieuwe onderhoudscontracten op te nemen in de MJOV en een jaarlijkse post op te nemen voor calamiteiten- en storingsonderhoud. BOR (groot onderhoud/vervanging) Ons advies is om het achterstallige onderhoud zoals beschreven in bijlage 2 te verhelpen. Hierdoor ontstaat een eenduidige 0-situatie die een goede basis vormt voor het beheer en onderhoud naar de toekomst. Achterstallige werkzaamheden in het kader van onderhoudscontracten zijn niet meegenomen in het overzicht in bijlage 2. Ons advies om jaarlijks te toetsen en waarborgen dat onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd worden.

5.4.2 Veiligheid Hoewel het toetsen op veiligheidsaspecten geen onderdeel uitmaakt van onze opdracht zijn wij tijdens het uitvoeren van de nulmeting op locatie een aantal zaken tegen gekomen die aandacht behoeven. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste zaken weergegeven met de bijbehorende actie en actienemer: Constatering Gebreken brandwerende voorzieningen Diverse onveilige situaties om dak te betreden

MJOV koeter, aanbrengen vluchtweg i.v.m. veiligheid (realisatie afhankelijk van de uitkomst Businesscase) Afgekeurde brandblusmiddelen Oude batterijen noodverlichting

Actie  Inspectie brandwerende voorzieningen.  Herstellen eventuele gebreken.  Inventarisatie van onveilige situaties (RIE)  Veiligheidsvoorzieningen aanbrengen  Toetsing of deze maatregel nog relevant en van toepassing is.  Eventueel aanbrengen nieuwe vluchtweg. Actiepunten oppakken Vervangen batterijen

Pagina 23 van 38

Door BOR

BOR

BOR

FAB FAB




5.5

Organisatie

In elke beheerorganisatie leveren verschillende partijen en functionarissen hun eigen specifieke bijdrage om het hele beheerproces soepel te laten verlopen. Iedereen heeft hierin op zijn/haar eigen niveau een bepaalde taak en informatiebehoefte. De afstemming van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden is essentieel om op professionele wijze invulling te kunnen geven aan dit beheerproces. Gezien de gewijzigde structuren in de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud is ons advies om een overleg te organiseren waarbij alle belanghebbende partijen vertegenwoordigd zijn. In dit overleg kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen:  Toelichting rapportage Antea Group  Vaststellen ambitie, kaders en uitgangspunten  Taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden;  Bepalen vervolgacties Antea Group heeft een eigen visie op het beheerproces die ook de basis vormt voor ’t beheer in Valkenswaard. Deze visie is weergegeven in hoofdstuk 6 en kan een goede basis dienen voor het genoemde overleg.

Pagina 24 van 38


Visie Beheer en Onderhoud Antea Group


6 Visie Beheer en Onderhoud Antea Group De visie van Antea Group met betrekking tot beheer heeft als kern het kwaliteitsgestuurde beheerproces. Dit is weergegeven in de onderstaande figuur, ook wel het "professioneel beheermodel" genoemd. De basis voor het beheermodel zijn de taakvelden opdrachtgever, voorbereiding, basisregistratie en uitvoering. Deze systematiek is geen autonoom proces, want het management oefent hier, als eigenaar van de bouwkundige onderdelen en terreinen, invloed op uit. Zij stuurt hiermee op een resultaatsgerichte, procesmatige en planmatige aanpak van beheer. Dit kan alleen door de ondersteuning van een goed informatiesysteem waarin alle relevante data zijn vastgelegd. Ook kan beheer zich niet langer beperken tot inhoudelijk beheer, ook het proces vraagt continu aandacht. Om alle taken en werkvelden de juiste plek te geven in een goed draaiend beheerproces, is het van belang dat alle werkterreinen elkaar moeiteloos kunnen vinden. Een centrale rol in het moderne, integrale beheer is weggelegd voor de beheermanager. De beheermanager kan het stuur op het beheerproces alleen in handen houden indien hij de beschikking heeft over de juiste hulpmiddelen. De volgende instrumenten vormen de kristalisatie-punten waarin het belang en de bijdrage van de verschillende partijen is vastgelegd. Samen vormen ze een logische keten van activiteiten.     



Ambitie: concretiseren van doelstellingen Plan: integrale afstemming doelstellingen Contract: vastleggen van plannen Toezicht: controleren contract op basis van beheersingsplan Meten: beoordelen of kwaliteit op beleidsniveau behaald wordt, opstellen schouwrapport Review: beoordelen of ambitie en beleidsdoelstellingen zijn gehaald

Door het beheer in te richten op basis van deze filosofie, ontstaat een beheerproces waarbij de noodzakelijke facetten van beheer geborgd worden. Wij zijn ervan overtuigd dat een optimaal beheerproces de exploitatie van De Hofnar zal vergemakkelijken en verbeteren. Beheer op niveau - de juiste taal vanuit de juiste verantwoordelijkheid

Pagina 25 van 38


Bijlage 1 – Actualisatie MJOV


7 Bijlage 1 – Actualisatie MJOV In de digitale versie is de actualisatie MJOV als losse bijlalge bijgesloten in verband met het formaat.

Pagina 26 van 38


Bijlage 2 – Overzicht werkzaamheden op korte termijn


8 Bijlage 2 – Overzicht werkzaamheden op korte termijn Gebrek

Actie

Lekkage t.p.v. bibliotheek

Aanbrengen kitvoeg tussen raamkozijnen (minimaal 7) en metselwerk Voegwerk aanbrengen Vastzetten

BOR BOR

Aanbrengen

BOR

Repareren

BOR

Repareren waar nodig

BOR

Aanbrengen Contact opnemen met aannemer

BOR BOR

Veiligheidsvoorzieningen aanbrengen

BOR

Inspectie brandwerende voorzieningen Repareren scheuren Herstellen

BOR BOR BOR

Bijwerken of coaten

BOR

Daar waar nodig herstellen en aanbrengen Reinigen luchtbehandelingskasten en leidingen inclusief ventilatoren Centraal opslaan en beheren, en wat overbodig is verwijderen Nemen van monsters en beheersmaatregelen uitvoeren en monitoren Vervangen batterijen Vervangen

BOR

Ontbreken voegwerk muurafdekker Loskomen gevelbeplating liftopbouw boven dak Incidenteel ontbreken dakrandafwerking hellend dak t.p.v. goot Loskomen lasnaden koperen dakrandafwerking liftopbouw Kunststof dakbedekking, incidenteel loskomen bij dakrand Ontbrekende hemelwaterafvoer Nieuwe dakbedekking hoge daken vertoont pimpling en enkele open naden waargenomen t.p.v. dakdoorvoeren Onveilige situaties om op dak te werken Gebreken brandwerende scheidingen Scheuren in wanden Isolatiemateriaal diverse CV en koelleidingen beschadigd (exterieur) Oxidatie diverse luchtbehandelingskasten Isolatie luchtkanalen defect (interieur, technische ruimten) Vervuilde luchtbehandelingskasten Ongeordende en oude documentatie logboeken Geen beheer legionella

Oude batterijen noodverlichting Afgekeurde blusmiddelen

Pagina 27 van 38

Uitvoeren door BOR

FAB FAB FAB

FAB FAB




9 Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten

Pagina 28 van 38




Pagina 29 van 38




Pagina 30 van 38




Pagina 31 van 38




10 Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar

Pagina 32 van 38




Pagina 33 van 38




Pagina 34 van 38




Pagina 35 van 38




Pagina 36 van 38




Pagina 37 van 38

Second opinion MJOV De Hofnar te Valkenswaard

Recommend Documents