S e c o nd Op i ni o n A c h t e r d e L a ng e S t a l l e n
H. J. Gianotten
Capelle aan den IJssel, april 2013
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij Garma bv. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van Garma bv. Garma bv aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
The responsibility for the contents of this report lies with Garma bv. Quoting of numbers and/or text as an explanation or support in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part of this publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of Garma bv. Garma bv doesn’t accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.
Inhoudsopgave
1
Inleiding
5
2
Achtergrond van de second opinion
6
2.1
Inleiding
6
2.2
Uitgangspositie Breda
6
2.3
Context
7
2.4
Consequenties voor de binnenstad
7
2.5
Aanpak
7
3
Doelstelling en adviesvragen
8
3.1
Doelstelling
8
3.2
Adviesvragen
8
4
Effecten van de ontwikkeling van AdLS
9
4.1
Methodiek koopstromenonderzoek
9
4.2
De rapportage van BRO (2012)
4.3
Commentaar op het rapport van BRO
10
4.4
Vraagontwikkelingen
12
4.5
Marktruimte en effecten Achter de Lange Stallen
14
4.6
Leegstand
16
5
Detailhandelsbeleid Breda
20
5.1
Detailhandelsnota 2010 – 2020
20
5.2
Detailhandelsontwikkeling Breda
20
5.3
Provinciaal beleid
21
6
Retailvisie, concept AdLS en condities
23
6.1
Retailvisie Achter de Lang Stallen
23
6.2
Kenmerken van Breda
24
6.3
Het concept van AdLS
25
6.4
Wat vindt de markt van AdLS?
27
6.5
Samenwerking
28
6.6
Beoordeling
29
7
Samenvatting en conclusies
32
7.1
Inleiding
32
7.2
De economische weerbaarheid van Breda
32
7.3
Wat is het concept van Achter de Lange Stallen?
33
7.4
Is het concept van AdLS onderscheidend voor de Bredase binnenstad?
34
7.5
Is de ontwikkeling van AdLS wenselijk voor Breda?
34
7.6
Past het project binnen een integrale visie op de binnenstad?
36
7.7
Methodologische beoordeling van beschikbaar onderzoek
36
7.8
Wat zijn globaal bezien de effecten voor de binnenstad
37
7.9
Actuele ontwikkelingen in de detailhandel
38
7.10
Moet AdLS doorgaan?
38
9
3
4
1
Inleiding
Op 15 januari jl heeft in de Commissie Economie van Breda een discussie plaats gevonden over het project Achter de Lange Stallen. Dit naar aanleiding van een door het CDA, PvdA en GroenLinks opgestelde notitie. Uit de discussie en notitie kwam naar voren dat het nu niet de tijd is om Achter de Lange Stallen te ontwikkelen, dat een totaalvisie voor Breda op de detailhandel ontbreekt en dat er geen gedegen onderzoek is gedaan naar de haalbaarheid van het project. Om die reden willen enkele partijen een nieuw en onafhankelijk onderzoek naar de consequenties voor het project Achter de Lange Stallen voor de binnenstad, naar de wijze waarop het project moet worden ingevuld en naar het onderscheidende karakter van het project (wordt het niet meer van hetzelfde?). De haalbaarheid van het project Achter de Lange Stallen is in 2012 opnieuw getoetst in het door BRO uitgevoerde onderzoek “Marktmogelijkheden Detailhandelsinitiatieven”. Volgens BRO is het project Achter de Lange Stallen onder voorwaarden een belangrijke versterking voor de binnenstad. De gemeente Breda heeft Henk Gianotten verzocht om een onafhankelijke en objectieve second opinion uit te brengen over de eventuele ontwikkeling van het project Achter de Lange Stallen.
5
2
Achtergrond van de second opinion
2.1
Inleiding
Er zijn meerdere redenen waarom door de gemeente Breda om een second opinion is gevraagd. In de eerste plaats zijn er zowel argumenten voor als tegen het project Achter de Lange Stallen te vinden. De uitgangspositie van Breda kan daarom vanuit meerdere perspectieven worden beoordeeld. In de tweede plaats wordt de hele context van het project – en dat heeft vanzelfsprekend met het vorige punt te maken – door verschillende partijen anders beoordeeld. Er zijn duidelijk voor- en tegenstanders. En in de derde plaats is er nog steeds onzekerheid over de consequenties van het project voor de binnenstad in samenhang met de concrete invulling van het project. Navolgend wordt op deze drie punten beknopt ingegaan.
2.2
Uitgangspositie Breda
Om een afgewogen oordeel te kunnen geven moet rekening worden gehouden met plussen en minnen die zowel te maken hebben met de situatie waarin Breda verkeert als met de economische situatie in het algemeen en die van de detailhandel in het bijzonder. Enerzijds komt in landelijke publicaties steeds terug dat juist in steden als Breda met een toonaangevende binnenstad kansen liggen en juist daar op de goede locaties geïnvesteerd moet worden om de binnenstad ook voor de toekomst “economisch weerbaar” te houden. Breda heeft nog steeds enkele sterke uitgangspunten: − Bredanaars hebben een relatief hoog inkomensniveau; − Breda biedt de inwoners een prettig woon- en leefklimaat; − Breda heeft een sterke regionale positie in West-Brabant, het is het winkelhart van West-Brabant; − Breda heeft een gevarieerde economie, ook qua horeca en sfeer; − Breda heeft de 2 grootste winkelcentra van West-Brabant; − Breda is voorlopig nog geen echt krimpgebied. De bevolking groeit tot 2025 met 6% en in het stadscentrum zelfs met 14%. Er zijn ook andere kenmerkende omstandigheden. Zo heeft Breda in vergelijking met steden als Den Bosch en Maastricht minder aanbod van mode en luxe en minder hoogwaardig aanbod (ook in de binnenstad), relatief veel verspreid liggend en grootschalig aanbod in de periferie, meer ketens en minder aanbod van zelfstandigen. De combinatie van de sterke en zwakkere punten van Breda leiden er toe, dat in landelijke publicaties steeds terug komt dat juist in steden als Breda met een toonaangevende binnenstad kansen liggen en juist daar op de goede locaties geïnvesteerd moet worden om de binnenstad ook voor de toekomst “economisch weerbaar” te houden. Anderzijds leiden de aanhoudende stagnatie van de consumptieve bestedingen, de opkomst van internetwinkels, het overaanbod van winkels, de leegstand van winkels op aanloopstraten en andere locaties en de dreigende opvolgingsproblematiek bij zelfstandigen ertoe, dat de angst voor ‘bouwen voor leegstand’ toeneemt. Daar komt nog bij dat er in Breda behalve het project Achter de Lange Stallen meer projecten op stapel staan, met name de projecten bij het NAC-stadion en De Bavelse Berg. In totaal hangt in Breda zo’n 50.000 m² wvo boven de markt, waarvan een deel bestaat uit verplaatsingen (BRO, 2012).
6
2.3
Context
De discussie over het wel of niet laten doorgaan van het project Achter de Lange Stallen wordt breed gevoerd. In de politiek en onder beleidsmakers, in de pers en ook in de vastgoed- en retailsector zelf. Het onderzoek van BRO ‘Marktmogelijkheden detailhandelsinitiatieven’ (2012) leidde tot de conclusie dat het project Achter de Lange Stallen een belangrijke versterking voor de binnenstad is, mits het bestaat uit voldoende trekkers en een stevig programma, een bronpuntfunctie en voldoende onderscheid heeft van ander delen van de stad. Niet door iedereen worden de conclusies van BRO geaccepteerd, met als gevolg dat de methodiek van het onderzoek van BRO in twijfel wordt getrokken. Een beoordeling van het onderzoek van BRO en de reactie daarop van Strabo maken dan ook deel uit van de opdracht.
2.4
Consequenties voor de binnenstad
Het onderzoek van BRO is geen distributieplanologisch onderzoek in de zin dat het antwoord geeft op de vraag wat de gevolgen zijn van realisatie van het project Achter de Lange Stallen voor de bestaande winkels in de binnenstad. Wel is een uitgebreid bezoekersonderzoek uitgevoerd, waaruit de waardering blijkt voor de (winkels in) de binnenstad van Breda. Op het niveau van de dagelijkse en niet-dagelijkse sector is door BRO een raming gemaakt van het economisch functioneren van de totale detailhandel in Breda. Er wordt op (hoofd)brancheniveau geen raming gegeven van potentiële gevolgen voor omzetten en vloerproductiviteiten van de bestaande winkels, ook niet van de winkels in de binnenstad. Voor het onderwerp detailhandel is de detailhandelsnota 2010-2020 van Breda input. In deze nota worden de speerpunten voor de binnenstad en overig Breda beschreven, zoals de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen maar ook het creëren van nieuwe en uitbouwen van verschillende soorten winkelmilieus in de (binnen)stad. Het is belangrijk het project Achter de Lange Stallen niet alleen individueel maar ook in onderlinge samenhang met de andere winkelmilieus in de (binnen)stad te beoordelen. De gemeente Breda werkt momenteel ook aan een integrale visie voor de binnenstad, die deel gaat uitmaken van de structuurvisie 2030 van de stad. Bij het afronden van deze second opinion kon nog niet over deze integrale visie worden beschikt. Ditzelfde geldt ook voor het koopstromen- en passantenonderzoek, dat in de maanden maart-april 2013 door onderzoeksbureau Strabo in opdracht van de Kroonenberg Groep wordt uitgevoerd1.
2.5
Aanpak
Voor het opstellen van deze second opinion is dossieranalyse uitgevoerd en een groot aantal gesprekken met (groepen) betrokkenen bij de ontwikkeling van AdLS in Breda. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de (bijna 50) gesprekspartners.
1
Het koopstromenonderzoek wordt in maart 2013 uitgevoerd door 1.500 telefonische interviews af te nemen. In april 2013 volgt het
passantenonderzoek dat wordt uitgevoerd bij 800 respondenten.
7
3
Doelstelling en adviesvragen
3.1
Doelstelling
Doelstelling van de second opinion is dat op objectieve en onafhankelijke wijze een beoordeling wordt gegeven van alle voors en tegens, van bestaande inzichten en van beschikbare onderzoeksresultaten met betrekking tot het project Achter de Lange Stallen. Daarbij zijn de zorgen van de Raad over de gevolgen van het project Achter de Lange Stallen voor de bestaande detailhandel in Breda het uitgangspunt. De beoordeling heeft als doel de gemeente Breda zo goed mogelijk te voorzien van een onderbouwd advies met betrekking tot de besluitvorming omtrent het project. Beoogd wordt een transparante beoordeling van de beschikbare informatie te geven met een duidelijke opsomming van de eventuele restricties (in geval van nee tenzij of van ja mits).
3.2
Adviesvragen
De hoofdvraag van de second opinion luidt: Is het project Achter de Lange Stallen een goede toevoeging aan de binnenstad van Breda in het licht van de uitgangspositie van Breda en de actuele ontwikkelingen in de detailhandel? Wat zijn de gevolgen van realisatie van ADLS voor de binnenstad en onder welke restricties kan het project worden gerealiseerd? De volgende hiermee samenhangende vragen moeten zo goed als mogelijk worden beantwoord: −
Hoe kan de economische weerbaarheid van de binnenstad voor de toekomst worden veilig gesteld, is daarvoor structurele samenwerking van ondernemers en gemeente noodzakelijk, welke middelen willen partijen daarvoor inzetten en is structurele financiering van gezamenlijke plannen wenselijk dan wel noodzakelijk?
−
Wat is het concept van het project Achter de Lange Stallen?
−
In welke mate is dit concept onderscheidend en een toevoeging aan de binnenstad van Breda?
−
In hoeverre is de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen wel/niet wenselijk of noodzakelijk om de economische weerbaarheid van de binnenstad ook in de toekomst veilig te stellen?
−
Hoe past het project binnen een integrale visie op de (binnen)stad Breda?
−
Hoe kunnen de beschikbare gegevens en het beschikbare onderzoek (ook methodologisch) worden beoordeeld?
−
Wat zijn globaal bezien de effecten voor de binnenstad?
−
Hoe moet het project worden beoordeeld in het licht van de actuele ontwikkelingen in de detailhandel?
−
Wat zijn de argumenten om het project wel of niet door te laten gaan?
−
Welke restricties kunnen ten aanzien van de realisatie van het project worden genoemd?
8
4
Effecten van de ontwikkeling van AdLS
4.1
Methodiek koopstromenonderzoek
De effecten van nieuwe detailhandelsontwikkelingen worden doorgaans beoordeeld via een DPObenadering op basis van gegevens die door koopstromenonderzoek worden verzameld2. Door BRO is in 2012 een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van de verschillende plannen en initiatieven voor uitbreiding en herontwikkeling van de detailhandel in Breda. Hiertoe is door BRO de rapportage “Marktruimte detailhandelsinitiatieven” in opdracht van de Gemeente Breda opgesteld. Het onderzoek betreft de verschillende plannen in zijn algemeenheid en het project AdLS in het bijzonder. Op de rapportage van BRO is enige kritiek gekomen, onder meer van Strabo. De kritiek betreft met name de door BRO gebruikte methodologie en het feit dat BRO gebruik zou hebben gemaakt van verouderde koopstromengegevens. Omdat deze controverse een rol speelt (ook in de pers) bij de beoordeling van de plannen voor AdLS wordt daar in dit hoofdstuk nadere aandacht aan gegeven.
4.2
De rapportage van BRO (2012)
BRO heeft in het rapport op de gebruikelijke manier de uitbreidingsruimte van de detailhandel in Breda bepaald: −
Er is onderscheid gemaakt in de dagelijkse artikelensector en de niet-dagelijkse artikelensector in Breda;
−
Er is gebruik gemaakt van kengetallen van het HBD voor het jaar 2010 voor de bestedingen per inwoner en voor de omzet per m² winkelvloeroppervlakte (wvo)3;
−
Deze kengetallen zijn toegepast voor de detailhandelsomzet per hoofd van de bevolking en de omzet per m² in de jaren 2012 en in 2020;
−
Er is gebruik gemaakt van gegevens over de winkelvloeroppervlakten in Breda van Locatus;
−
Er is gebruik gemaakt van gegevens over de omvang van de bevolking (2012 en prognose 2020) in Breda van de Gemeente Breda, Afdeling Onderzoek en Informatie;
−
Er is door BRO voor zowel het jaar 2012 als voor het jaar 2020 een verhoging doorgevoerd voor de veronderstelde vloerproductiviteit van de detailhandel in Breda. Argument hiervoor is dat BRO ervan uit gaat dat grotere steden een hogere vloerproductiviteit hebben dan gemiddeld;
−
Er is voor het jaar 2012 zowel voor de dagelijkse als voor de niet-dagelijkse artikelensector aangenomen dat de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing gelijk zijn aan die van het koopstromenonderzoek 2005 (SES West-Brabant) en zoals die later (in 2007) door BRO zijn toegepast in het onderzoek “Haalbaarheid en effecten nieuwe detailhandelsinitiatieven”. Op basis van eigen onderzoek in 2009 heeft BRO het percentage toevloeiing voor de dagelijkse sector gesteld op 4% en voor de niet-dagelijkse sector op 40%4;
−
Er is voor het jaar 2020 ten opzichte van 2012 een stijging van de koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse sector aangenomen van 4 naar 6% en in de niet-dagelijkse sector van 40 naar 44%. Voor de koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector is een stijging aangenomen van van 89% in 2012 naar 90% in 2025.
2
DPO staat voor distributie-planologisch onderzoek.
3
HBD (augustus 2012), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek.
4
Voor heel Breda was in 2005 de koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector 89,1% en de –afvloeiing 10,9%. Voor heel Breda was de
toevloeiing in de niet-dagelijkse sector 28,7% (bron: Detailhandelsmonitor Breda 2006). In 2005 had de woonboulevard een toevloeiing van 58% en Breda Centrum van 40% (bron: SES West-Brabant, 2006). Het betreft hier de koopstromen van de regionale bestedingen. Bestedingen van buiten de regio zijn niet meegenomen.
9
De laatste keuze verantwoordt BRO in de 2012-rapportage door te stellen dat er geen recente koopstroomgegevens zijn voor Breda. Desgevraagd heeft BRO hieraan toegevoegd, dat er op basis van door BRO verzamelde gegevens geen reden is om af te wijken van de koopstroomgegevens uit 2005. Ook heeft BRO aangegeven, dat er uit budgetoverwegingen door de Gemeente Breda in 2012 bewust niet is gekozen voor een vernieuwd consumentenonderzoek om zo nieuw inzicht te krijgen in de kooporiëntatie van de consument. De conclusies met betrekking tot de uitbreidingsruimte van de detailhandel in Breda - volgens de berekeningen van BRO (2012) – zijn opgenomen in tabel 1. Tabel 1
Uitbreidingsruimte detailhandel Breda (BRO, 2012)
Uitbreidingsruimte
2012
2020
m²
m²
2.200
5.900
Niet-dagelijkse artikelensector
3.347
36.146
Totaal Breda
5.547
42.046
Dagelijkse artikelensector
De door BRO berekende uitbreidingsruimte in 2020 zijn vooral het gevolg van: De bevolkingsgroei in de gemeente Breda (van 174.573 inwoners in 2012 tot 181.715 inwoners in
−
2020); −
De veronderstelde toename van de koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse sector;
−
De veronderstelde toename van de koopkrachtbinding en -toevloeiing in de niet-dagelijkse sector.
Door BRO is in november 2011 ook een bezoekersonderzoek uitgevoerd. Dit bezoekersonderzoek is door BRO gebruikt om de waardering van de bezoekers voor de binnenstad van Breda vast te stellen. Het betreft aspecten als bezoekfrequentie en bezoekmotieven, verblijfsduur, bezochte deelgebieden, mobiliteit, koop- en bestedingsgedrag, kenmerkende verschillen per dag en verbeterpunten. De gegevens uit dit onderzoek zijn door BRO niet gebruikt om de marktruimte te berekenen. De conclusie van BRO (2012) luidt, dat het project AdLS een belangrijke ruimtelijke versterking is voor de binnenstad van Breda. De routing van de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere koppeling met het Chassépark. BRO geeft voorts voorwaarden voor, argumenten voor en effecten van de realisatie van AdLS.
4.3
Commentaar op het rapport van BRO
Van meerdere kanten is commentaar geleverd op het rapport van BRO, met name door Strabo. De belangrijkste kritiek van Strabo richt zich niet op de mogelijke haalbaarheid van AdLS 5, maar op het gedateerd zijn van gegevens uit het koopstromenonderzoek van 2005. Volgens Strabo zijn die gegevens onbruikbaar omdat er sinds 2005 nogal wat is veranderd omdat: − 5
in 2005 het nieuwe winkelhart van Etten-Leur net was geopend evenals FOC Roosendaal;
In de notitie ‘Analyse BRO-rapport’ (najaar 2012) concludeert Strabo over de ontwikkeling van AdLS, dat ‘Zolang niet duidelijk is wat de
uitgangssituatie voor winkeliers anno 2013 is en wat de gevolgen van de online revolutie op korte en middellange termijn zullen zijn, kan dit project desastreuze gevolgen hebben voor het complete Bredase kernwinkelgebied en daarmee de leefbaarheid in het centrum van Breda.’ Strabo heeft desgevraagd (terecht) benadrukt dat het geen uitspraak heeft willen en kunnen doen over de haalbaarheid van AdLS. Of zoals Strabo het desgevraagd heeft geformuleerd: ‘Strabo staat niet per definitie negatief tegenover de ontwikkeling van AdLS. AdLS zou eventueel een goede ontwikkeling voor Breda kunnen zijn, mits er concrete belangstelling is van internationale retailers die op dit moment niet elders in de Bredase binnenstad geaccommodeerd kunnen worden. Wanneer AdLS niets toevoegt, vreest Strabo slechts een verschuiving van het zwaartepunt met negatieve gevolgen voor de rest van de binnenstad’.
10
−
Internet in 2005 nog geen enkele rol speelde bij de aankoop van niet-dagelijkse artikelen;
−
De koopzondag in Breda pas sinds 2011 geldt voor iedere zondag.
Ook stelt Strabo, dat een gedegen onderzoek noodzakelijk is gezien “recente ontwikkelingen als uitspraken van de rechter dat ‘Bleizo’ geen doorgang kan vinden of van de Raad van State, dat uitbreiding van het Stadshart Emmeloord gebaseerd moet zijn op recent en degelijk onderzoek.” Nu is deze laatste stelling niet geheel juist. Voor Bleizo (dit betreft een plan voor de ontwikkeling van een factory outlet centrum tussen Zoetermeer en Bleiswijk) zijn 4 effectstudies uitgevoerd (door BRO, Ecorys, I&O Research en door Droog Trommelen en Partners). De reden waarom Bleizo niet is doorgegaan is niet het ontbreken van ‘recent en degelijk onderzoek’ maar een negatief besluit van Provinciale Staten. In geval van de uitbreiding van Stadshart Emmeloord heeft de Raad van State in december 2012 (inderdaad) geconstateerd dat het plan een overcapaciteit van detailhandel in het centrum mogelijk maakt. De Raad heeft de gemeente Emmeloord opgedragen om alsnog een onderzoek te doen naar de behoefte aan uitbreiding van de detailhandel. Uit dit onderzoek moet dan duidelijk worden dat er óf een aanvaardbare leegstand ontstaat óf dat het plan moet worden aangepast. Inmiddels is dit onderzoek door bureau Seinpost uitgevoerd. Volgens Seinpost ‘zal de nieuwbouw van een groot aantal nieuwe winkels het centrum een impuls geven. Er komt weliswaar beperkte leegstand, maar die leegstand ontstaat vooral in de randen van het stadshart. Dat is volgens het adviesbureau geen probleem omdat het nieuwkomers een kans biedt en de doorstroom bevordert.’6 Vervolgens gaat Strabo uitgebreid in op vermeende tekortkomingen van het bezoekersonderzoek dat in november 2011 door BRO is uitgevoerd. Er is nog andere kritiek op het rapport van BRO (anders dan van Strabo): −
BRO zou de uitbreidingsruimte in 2012 gelijk houden aan 2007 door de koopkrachtbindingscijfers en –toevloeiingscijfers te vergroten, waardoor rekenkundige uitbreidingsruimte wordt gecreëerd;
−
Er wordt eveneens rekenkundige uitbreidingsruimte gecreëerd door de vloerproductiviteit te verlagen en door het aantal inwoners in Breda te vergroten.
Voor een deel is deze kritiek relevant c.q. terecht, voor een deel niet relevant c.q. onterecht. Hierover kan het volgende worden opgemerkt: −
Het bezoekersonderzoek van BRO speelt geen enkele rol in de bepaling van de marktruimte zoals
−
BRO heeft rekening gehouden met genormeerde en door het HBD gepubliceerde kengetallen;
−
BRO verhoogt de koopkrachtbindingscijfers en –toevloeiingscijfers niet voor 2012 maar voor
die door BRO is vast gesteld, dus de kritiek van Strabo is op dit punt niet relevant;
2020. Dit is te rechtvaardigen wanneer kwalitatieve verbeteringen in de binnenstad worden aangebracht (los van de vraag waar dit gebeurt); −
BRO verlaagt de vloerproductiviteiten niet, maar verhoogt deze juist. De verhoging van de vloerproductiviteit verantwoordt BRO, omdat dit doorgaans geldt voor grotere steden. Het gevolg van deze correctie is, dat door BRO juist een kleinere uitbreidingsruimte is berekend.
Blijft staan, dat het beter zou zijn geweest indien door BRO in 2011-2012 een koopstromenonderzoek zou zijn uitgevoerd om over meer actuele gegevens te kunnen beschikken voor het bepalen van de koopkrachttoevloeiing en koopkrachtafvloeiing naar (het centrum van) Breda. Hiervoor is al aangegeven, dat BRO en de Gemeente Breda hier in 2011-2012 uit budgetoverwegingen niet voor hebben gekozen. Blijft staan, dat BRO – gegeven de beschikbare informatie – een juiste analyse van het economisch functioneren van de detailhandel in Breda heeft gemaakt (zie tabel 2.12 van het BRO-
6
Omroep Flevoland, 27-2-2013.
11
rapport). BRO heeft niet “kunstmatig of rekenkundig” een verhoging van de uitbreidingsruimte in Breda bepaald.
4.4
Vraagontwikkelingen
Onderzoeksbureau Strabo zal in de maanden februari tot en met april 2013 in opdracht van de Kroonenberg Groep een uitgebreid passanten- en koopstromenonderzoek in Breda uitvoeren. Dit onderzoek zal – als actualisering van het laatst verrichte koopstromenonderzoek in 2005 - zeker waardevolle informatie voor Breda opleveren. Deze onderzoeken geven nieuw inzicht in hoe de koopstromen in, van en naar Breda lopen, de passantenstromen, wat de belangrijkste winkellocaties zijn, en hoe het winkelen in Breda wordt gewaardeerd. Uit het koopstromenonderzoek 2005 bleek een koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector van heel Breda van 89,1% en een koopkrachtoevloeiing in de niet-dagelijkse sector van 28,7%.7 In dat onderzoek had de woonboulevard een toevloeiing van 58% en Breda Centrum van 40%. Dit is de toevloeiing uit het verzorgingsgebied waarbinnen het koopstromenonderzoek in 2005 is uitgevoerd. Eerder is aangegeven, dat BRO op basis van eigen onderzoek in 2009 BRO het percentage toevloeiing naar Breda voor de dagelijkse sector gesteld op 4% en voor de niet-dagelijkse sector op 40%. Daarbij is waarschijnlijk ook toevloeiing van buiten de regio West-Brabant (richting Rotterdam en België) ingecalculeerd. Uit nieuw onderzoek van Strabo kan blijken, dat het economisch draagvlak voor de Bredase detailhandel groter of kleiner is dan door BRO is berekend. De oorzaken daarvan kunnen zijn dat er meer of minder mensen komen en dat die meer of minder geld uitgeven in de Bredase winkels dan uit eerder onderzoek zou zijn gebleken. Dit heeft vervolgens effect op de door BRO berekende marktruimte. B e s te d i n gs ef fe c t en Bestedingseffecten doen zich voor wanneer consumenten meer of minder geld uitgeven in de Bredase winkels. Dit kan het gevolg zijn van inkomensontwikkelingen, veranderingen in de omvang en samenstelling van de bevolking, verschuiving van omzet naar andere kanalen, veranderingen in passantenstromen, veranderingen in de winkelvoorkeur van consumenten etc. −
In de afgelopen jaren heeft Nederland te maken gehad met een krimpende economie. Dat heeft geleid tot een daling van de detailhandelsbestedingen. Sinds het jaar 2000 is de omzet van de niet-dagelijkse detailhandel niet gegroeid. In 2012 daalde de totale detailhandelsomzet met 1,2%, de omzet van de dagelijkse sector nam toe met 2,1% en de omzet van de niet-dagelijkse sector daalde met 3,8%. Tot 2020 moet rekening gehouden worden met een gemiddeld genomen maximale economische groei van 0-1% per jaar;
−
De bevolkingsontwikkeling kenmerkt zich door (regionale) bevolkingskrimp, vergrijzing en gezinsverdunning. Bevolkingskrimp treedt volgens de prognoses vooral op in de randen van Nederland. In het noordoosten van Groningen, het zuiden van Limburg en in het zuiden van Zeeland is nu al sprake van krimp en deze zal de komende decennia voortzetten. Het aantal 65plussers stijgt de komende 30 jaar van 2,6 naar 4,1 miljoen en het aantal 80-plussers van 0,7 naar 1,2 miljoen. Dit betekent dat de ‘grijze druk’ de komende decennia fors toeneemt. Gevolg is ook een vergroting van het aantal eenpersoonshuishoudens, van 2,6 miljoen in 2008 tot 3,3 miljoen in 2050. Ook wat betreft vergrijzing en gezinsverdunning zijn de regionale verschillen groot. Verder zal ook het aantal allochtone Nederlanders toenemen, van 3,4 tot 4,5 miljoen in 2030. Voor de Bredase regio geldt, dat het er voorlopig nog geen bevolkingskrimp zal zijn maar dat richting 2040 wel een omslag zal plaatsvinden van groei naar krimp;
7
Bredase Detailhandelsmonitor 2006.
12
−
Een gevolg van vergrijzing is een groei van het aantal ondernemers dat het bedrijf beëindigt. MKB Nederland verwacht dat in de komende tien jaar 15.000 bedrijven per jaar hun deuren zullen sluiten of ter overname zullen worden aangeboden. De meeste bedrijven zijn te vinden in de sectoren detailhandel en de zakelijke dienstverlening;
−
Bestedingseffecten kunnen zich ook voordoen vanwege verschuiving van omzet van stenen winkels naar internetwinkels8. Op dit moment bedraagt het marktaandeel van internet in de detailhandelsomzet circa 5%. Rationeel gezien zijn er veel redenen voor consumenten om op Internet te kopen, 24 uur beschikbaar oriëntatie- en betaalgemak, eenvoudige zoekmachines etc. Algemeen heerst de overtuiging dat de trend gaat naar cross-channel. Dit betekent dat verkopen via stenen winkels en internet volledig geïntegreerd zal worden. Op dit moment groeit cross channel retailing al harder dan internetwinkelen. Dus er zal een steeds groter beroep worden gedaan op de emotionele en sociale belevingswaarde van winkelen. Merk- en productbeleving, try and buy etc. Anders dan boodschappen doen, is winkelen voor consumenten geen noodzaak. Ze moeten niet winkelen, ze willen graag winkelen. Maar dat kan alleen als er wordt gezorgd voor een aantrekkelijk winkelaanbod;
−
Verminderde bestedingen kunnen ook het gevolg zijn van een lagere opkomst van bezoekers. Volgens Locatus is het aantal winkelpassanten in 2011 nauwelijks gedaald ten opzichte van 2010. Daarmee kwam aldus Locatus een einde aan een dalende trend. In Breda nam het aantal bezoekers van de parkeergarages af van 453.600 in 2005 tot 387.900 in 2011. Een veel minder grote daling deed zich voor bij het aantal dagjesmensen dat Breda bezoekt. Dit aantal daalde van 2006 tot 2010 met slechts 7.000 bezoekers tot 1.420.000. Deze paradoxale ontwikkeling kan erop duiden, dat bezoekers parkeerkosten willen mijden.
Breed wordt onderkend, dat veeleer de druk vanuit het consumentenvertrouwen en de inkomensontwikkeling leidt tot stagnerende bestedingen, dan de concurrentie van internet. Algemeen heerst de overtuiging dat als gevolg van de ontwikkelingen, vooral winkels op minder goede locaties – in perifeer gelegen centra (waaronder meubelboulevards) en aanloopstraten, slechte solitaire locaties – het meeste kans lopen te zullen verdwijnen. Dit betekent het toevoegen van winkelmeters ‘zonder meer’ geen argument meer mag zijn voor projectontwikkeling. Het zal steeds meer moeten gaan om (binnen)stedelijke kwalitatieve – ruimtelijke en functionele verbetering – van het winkelareaal.
R e su l t at en k o o p s t ro men o n d er zo e k De resultaten van het koopstromenonderzoek van Strabo komen waarschijnlijk in mei 2013 beschikbaar. Dit kan leiden tot nieuwe inzichten in het economisch functioneren van (de binnenstad van) Breda. Het kan beter of slechter gaan dan eerder door BRO is aangenomen. Nu moet hier wel de kanttekening bij worden gemaakt dat de kwantitatieve resultaten van koopstromenonderzoek kunnen leiden tot ‘niet altijd goed te interpreteren’ verschillen met eerder uitgevoerd onderzoek. Dit heeft alles te maken met de gevolgde methodologie. Om enkele voorbeelden te geven: −
De gemeente ’s-Hertogenbosch constateert in de Binnenstadsmonitor 2012 dat het functioneren van de binnenstad wisselende beelden oplevert. Er is niet eenduidig vast gesteld hoeveel het aantal bezoekers is gedaald. De eerste uitkomsten van onderzoek wezen op een daling van 30%. Een tweede onderzoek kwam uit op een daling van 9%;
−
Het koopkrachtbindingspercentage in deelgemeente Delfshaven in Rotterdam is in 2011 voor de 5e keer gemeten. De bindingspercentages voor de dagelijkse aankopen van de inwoners van
8
Zie voor een uitgebreide behandeling van de interneteffecten voor de detailhandel: H.J. Gianotten (2012), ‘De Toekomst van het
Nederlandse Winkellandschap’, in: Het Nederlandse winkellandschap in transitie, E. Nozeman et al ed., pp 274-314. En: H.J. Gianotten (2012), ‘Human Capital in de Retail – Op weg naar 2020’, KC Handel, Ede.
13
Delfshaven bedroegen achtereenvolgens 45% (1990), 75% (1994), 93% (1999), 54% (2004) en 45% (2011). Dit is een bijzondere reeks, waarvan niet aangenomen kan worden dat deze de werkelijke ontwikkeling goed weergeeft; −
Volgens gecombineerd passanten- en koopstromenonderzoek in Almere bedroegen de gemiddelde bestedingen in het Stadshart Almere in 2007 € 33 per bezoek en de totale bestedingen in het Stadshart € 229 miljoen. Bij een herhalingsonderzoek in 2010 bleken de bestedingen per bezoek € 44 en de totale omzet van het Stadshart € 292 miljoen. Volgens het koopstromenonderzoek Randstad 2011 bedroegen de totale bestedingen in het Stadshart van Almere € 223 miljoen.
Dit betekent, dat niet alleen een kwantitatieve, maar ook een kwalitatieve benadering deel moet uitmaken van de beoordeling. Met name moet dan antwoord worden gegeven op de vraag hoe – in geval van Breda - toevoegingen aan de binnenstad zowel ruimtelijk als functioneel verbeteringen zijn. Ook de ambities van de stad en de mogelijkheden die ambities waar te maken zijn hierbij van betekenis. Bovendien kan een gevoeligheidsanalyse onderdeel zijn van de beoordeling.
4.5
Marktruimte en effecten Achter de Lange Stallen
Door BRO is de uitbreidingsruimte in Breda geraamd op 36.146 m² wvo voor de niet-dagelijkse detailhandel en 3.347 m² wvo voor de dagelijkse detailhandel. Het betreft de uitbreidingsruimte naar 2020 in vergelijking met 2012, gegeven de winkelvoorrraad in 2012, dus exclusief de toevoegingen bij het NAC-stadion en de Bavelse Berg (zie later). Figuur 1
WVO per 1.000 inwoners in de branches food, modisch en vrije tijd en leegstand per 1.000 inwoners in stadcentra van de steden met 100.000 tot 175.000 inwoners
565
WVO per 1.000 inwoners in Breda na Uitbreiding met AdLS
Maastricht
Dordrecht
Apeldoorn
Enschede Nijmegen Arnhem Breda
76
Gemiddelde van steden met 100.000 – 175.000 inwoners
Leiden
Zwolle Zoetermeer
Den Bosch Haarlem Amersfoort
475
Voor een gevoeligheidsanalyse van de effecten van AdLS zijn de volgende uitgangspunten van belang:
14
VOF AdLS gaat uit van een branchering van 70% mode en aanverwant, 15% food en horeca en
−
eveneens 15% overige detailhandel (vrije tijd: media, accessoires, woondecoratie etc.). Exclusief horeca wordt voor de gevoeligheidsanalyse van AdLS een totaal metrage wvo aangehouden van 24.450 m²; Volgens Locatus (2013) bedraagt de winkelvoorrraad in Breda-centraal in 2013 in deze branches:
−
modisch en luxe 55.955 m² wvo, levensmiddelen 5.428 m² wvo en vrije tijd 12.881 m² wvo. In totaal 74.264 m² wvo; Met behulp van kengetallen van het HBD (2012) kan de genormeerde omzet van de Bredase
−
binnenstad in deze branches (2011) worden bepaald op € 219 miljoen per jaar9; Uitgaande van de genormeerde vloerproductiviteit vraagt AdLS na realisatie (eveneens berekend
−
op basis van de normgegevens van het HBD)om een toeneming van de omzet van iets meer dan € 70 miljoen (een toename van 32%). Er zijn – bij gelijkblijvende consumentenbestedingen - aan de aanbodkant drie bronnen om deze uitbreiding op te vangen: Een toename van de koopkrachttoevloeiing uit de regio en/of een toename van de
−
koopkrachtbinding; −
Een afname van de gemiddelde vloerproductiviteit;
−
Een toename van de leegstand.
Vooral de koopkrachtbinding aan en -toevloeiing naar een (binnen)stad zijn van invloed op het commerciële succes. Zo heeft Eindhoven met een leegstandspercentage van 6,4% in 2012 tussen 2004 en 2012 een groei van de passantenstroom gekend van 15%. Onder meer omdat in 2004 het Piazza Center (24.000 m² bvo) en de Media Markt gereed zijn gekomen. In Tilburg – waar volgens ABN-AMRO tussen 2004 en 2012 – geen grote vastgoedontwikkelingen hebben plaatsgevonden daalde de passantenstroom in deze periode met 37%. De leegstand in Tilburg bedraagt 15,5%. 10 Welke mogelijke situaties kunnen als uitersten het gevolg zijn: Indien de toevoeging van AdLS volledig door een toeneming van de koopkrachttoevloeiing moet of
−
kan worden opgevangen (dus zonder extra leegstand en zonder daling van de vloerproductiviteit), moet deze toenemen van 40%11 tot 55%12. Er wordt vanuit gegaan dat een hogere koopkrachtbinding dan 90% vrij weinig soelaas biedt voor groei; Indien de toevoeging van AdLS volledig wordt opgevangen door uitsluitend een daling van de
−
genormeerde vloerproductiviteit, daalt deze van € 2.945 op dit moment tot gemiddeld € 2.215 (een daling van 25%); Indien ervan wordt uitgegaan dat realisatie van AdLS volledig wordt opgevangen door uitsluitend
−
een toenemende leegstand, neemt deze in Breda Centrum toe van 14.311 m² wvo tot 38.761 m² wvo. Dit is een toename van 171%. Bedacht moet worden dat dit uitersten zijn, die zich in geen enkel geval zullen voordoen. Alvorens naar tussenmogelijkheden te kijken wordt een toelichting gegeven op figuur 1. In deze figuur zijn voor de stadscentra van alle steden met 100.000 tot 175.000 inwoners de leegstand per 9
HBD (juli 2012), ‘Omzetkengetallen ten behoeve van het ruimtelijk-economisch onderzoek’.
10
Retaillocaties in 2020, ABN-AMRO, 2013. Overigens ziet ABN-AMRO in deze case de grootschalige binnenstadsontwikkeling van het Pieter
Vreedeplein (gereed gekomen in 2008) in Tilburg over het hoofd. 11
Een koopkrachttoevloeiing van 40% betekent, dat 60% van de omzet van de Bredase binnenstad afkomstig is van Bredanaars en 40% van
niet-inwoners van Breda. 12
Zou een aanvankelijke koopkrachttoevloeiing van 30% worden aangenomen, dan moet deze (na realisatie van AdLS en bij volledige
opname door toevloeiing) toenemen tot 47%. In dit geval is voor een uitbreiding (en een gedeeltelijke opname) van 15.300 m² een toeneming van de koopkrachttoevloeiing van 30 tot 37% noodzakelijk.
15
1.000 inwoners en de winkelvoorraad in de AdSL branches (levensmiddelen, mode en luxe en vrije tijd) aangegeven (per maart 2013). Breda neemt zowel wat betreft leegstand als winkelvoorraad een middenpositie in. Door uitbreiding met AdLS neemt de winkelvoorraad van het centrum van Breda toe van 425 tot 565 m² wvo per 1.000 inwoners. In Bijlage II zijn voor zover bekend de percentages koopkrachtbinding en -toevloeiing voor enkele referentiesteden aangegeven. Het plaatje laat zien, dat bijvoorbeeld Arnhem bij meer wvo per inwoner en een met Breda vergelijkbare leegstand een hoge toevloeiing weet te realiseren, van rond 55%. Hieraan is onder meer de grootschalige binnenstadsontwikkeling Musiskwartier (32.000 m² bvo, gereed gekomen in 2006) debet13. Er zijn voor meerdere toekomstige situaties voorstelbaar. Een voorbeeld situatie is geschetst in box 1. Zoals in Box 1 is beschreven, vragen de effecten van de realisatie van AdLS om een actief beleid van de gemeente Breda. Speciale aandacht vraagt de leegstand.
Box 1: Voorbeeldsituatie Bredase binnenstad Een gevoeligheidsanalyse kan tot verschillende scenario’s leiden. Een mogelijke combinatie van gevolgen van de ontwikkeling van AdLS is de volgende: 1.
een vereiste toeneming van de koopkrachttoevloeiing van de veronderstelde 40% tot 45%. Hierdoor neemt de omzet ‘van buiten Breda’ toe tot € 132 miljoen, waardoor c.p. een uitbreidingsruimte ontstaat van 15.300 m² wvo;
2.
een toename van de leegstand, waardoor een ruimte ontstaat van 1.500 m² wvo;
3.
een verlaging van de gemiddelde vloerproductiviteit met 7-8% waardoor een extra ruimte ontstaat van ca. 8.000 m² wvo.
In totaal ontstaat zo een ruimte van ca 25.000 m² wvo om de ontwikkeling van AdLS op te vangen. Vanzelfsprekend zijn allerlei tussenscenario’s mogelijk. In alle scenario’s is essentieel dat beleid wordt gevoerd: zorg voor een aantrekkelijk en onderscheidend winkelaanbod om de toevloeiing van koopkracht op te vangen, leegstandsmanagement en eventueel lastenverlaging voor de detailhandel om een lagere vloerproductiviteit te compenseren. Onder bovengenoemde veronderstellingen komt de leegstand in Breda op 90 m² per inwoner. Dit is in de vergelijking met andere binnensteden een bovengemiddelde leegstand. Een percentage toevloeiing van 45% ligt op het niveau van steden als Amersfoort, Arnhem en Leiden en nog ruim onder het niveau van Arnhem en Den Bosch. De resulterende vloerproductiviteit komt in dit scenario ruim boven die van top10 steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Haarlem, maar ruim onder die van top10 steden als Den Bosch, Utrecht, Arnhem, Groningen en Eindhoven.
4.6
Leegstand
Op dit moment bedraagt de winkelleegstand in Breda (Locatus Online, maart 2012) in totaal 34.374 m² wvo. Dit is 9,3% van de totale hoeveelheid wvo. Van alle panden staat 13,1% leeg. In het centrum staat ruim 16% van de panden leeg en van de totale oppervlakte wvo staat 13% leeg. De leegstand in het centrum heeft te maken met de structuur van de binnenstad en doet zich vooral voor in de aanloopstraten en aan de randen van het
13
Het is lastig om exacte gegevens over nieuwe (ook grootschalige) binnenstadsontwikkelingen te verzamelen. Van Maastricht zijn vrijwel
geen gegevens beschikbaar, de realisatie van de Parade in Bergen op Zoom in 2006 leidde aanvankelijk tot een toename van het aantal passanten in de binnenstad van 156.000 passanten in 2006 tot 164.000 in 2007 en in 2008 weer tot een daling (latere gegevens niet beschikbaar). In Haarlem is onlangs besloten de vervolgfase de binnenstadsontwikkeling Raaks vanwege de economische omstandigheden niet uit te voeren.
16
kernwinkelgebied, de Haagdijk, de Visserstraat, de Boschstraat, Brugstraten en het Zuidelijke deel van de Ginnekenstraat (zie figuur 2). Ook in de Barones is leegstand (8%). Dit neemt niet weg, dat in het primaire winkelgebied sprake is van een beperkte leegstand. Tabel 2 Winkelgebied
Leegstand Breda naar type winkelgebied WVO
WVO
Panden
Panden
Leegstand
Leegstand
totaal
leegstand
totaal
leegstand
WVO
panden
m²
m²
110.028
14.311
623
72.331
6.425
Verspreid
88.800
Overig
97.447
Totaal
368.606
Centrum Ondersteunend
(%)
(%)
104
13,0
16,7
401
30
8,9
7,5
11.609
197
31
13,1
15,7
2.039
70
4
2,1
5,7
34.374
1.291
169
9,3
13,1
De leegstand in de aanloopstraten en aan de randen van de binnenstad is gerelateerd aan de druktebeelden c.q. het aantal passanten (zie figuur 3). Het beeld dat zich in Breda aftekent is niet uniek. In veel steden staat de positie van B- en C-locaties en van de aanloopstraten onder druk. Gemiddeld genomen is de leegstand op C-locaties 12% van het wvo, op B-locaties bijna 10% en op A-locaties (de hoofdwinkelstraten) 2 tot 3%.14 Figuur 2
Leegstand centrum Breda
De reden van het verlies van aantrekkingskracht van de aanloopstraten is duidelijk, zij hebben als ‘aanloopstraat’ in de klassieke betekenis – vanwege de mobiliteit van de consument – hun functie
14
Zie voor een uitgebreide toelichting op de positie van de aanloopstraten en het specifieke beleid voor deze straten, de publicatie
‘Aanloopstraten in beeld’, NVM Business, 2012.
17
verloren, de kwaliteit van de panden en de openbare ruimten schiet tekort, het ontbreken van gesloten winkelfronten, traditioneel ondernemerschap, veranderend koopgedrag etc. kunnen als mogelijke oorzaken worden genoemd. Figuur 3
Passantenklassen centrum Breda
Figuur 4
Ontwikkeling leegstand winkels naar passantenklasse 15
15
Bron: Locatus, NVM Business (2012).
18
De gemeente Breda voert op dit moment nog geen specifiek beleid op winkelleegstand, wel is er beleid gevoerd om de kwaliteit van enkele aanloopstraten te verbeteren (kwaliteitsverbetering openbare ruimten, bestrating, wonen boven de winkels etc.). De publicatie van NVM Business geeft veel voorbeelden van instrumenten die kunnen worden ingezet en van maatregelen en acties die kunnen worden ondernomen om het functioneren van aanloopstraten te verbeteren. Belangrijke instrumenten zijn het oprichten van een ondernemersfonds en het stimuleren van samenwerking, het profileren van een aanloopstraat door de invulling als een onderscheidende winkeltrekker (voorbeelden zijn de 9 Straatjes in Amsterdam, de Witte de Witstraat in Rotterdam), het acquireren van (startende) ondernemers, het saneren of herstructureren van aanloopstraten, het geven van een vrije bestemming aan locaties (als hotel, eetcafé, woning, dienstverlener, ambacht, atelier etc.), waarmee leegstand kan worden voorkomen. Aanloopstraten die zich niet onderscheiden zullen nauwelijks in staat blijven om goed te functioneren.
19
5
Detailhandelsbeleid Breda
5.1
Detailhandelsnota 2010 – 2020
In juni 2010 is door de gemeente Breda – in samenwerking met BRO – de detailhandelsnota 2010 – 2020 gepubliceerd. In deze nota worden de volgende hoofddoelen van het detailhandelsbeleid geformuleerd: 1.
Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale
2.
Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare,
aantrekkingskracht van het Bredase detailhandelsapparaat; elkaar aanvullende retailgebieden (het geheel is meer dan de som der delen); 3.
Versterken van het ondernemingsklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel.
Deze hoofddoelen zijn in belangrijke mate ingegeven door: −
Het ondersteunen van de economische, culturele en sociale functie van de binnenstad en andere
−
Het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving, vooral op buurt- en wijkniveau en in de dorpen,
winkelgebieden (ontmoetingsfunctie, plaats van vernieuwing). die voor een belangrijk deel bepaald wordt door de omvang en kwaliteit van de aanwezige detailhandel. −
De werkgelegenheid die de detailhandel met zich meebrengt.
−
De bijdrage die de detailhandel kan leveren aan het versterken van het imago van de stad.
−
De bijdrage die de detailhandel levert aan het bieden van een goed vestigingsklimaat voor andere publieksgerichte voorzieningen zoals horeca en ambachtelijke en zakelijk dienstverlening, en meer indirect voor overige bedrijvigheid. De bijdrage die detailhandel kan hebben aan het verhogen van de aantrekkelijkheid en
−
duurzaamheid van een deel van de bedrijventerreinen. Dit zijn duidelijke uitgangspunten die bepalend moeten zijn voor de detailhandelsontwikkeling in Breda.
5.2
Detailhandelsontwikkeling Breda
Volgens BRO (2012) hangt er in Breda circa 65.000 m² bvo boven de markt. Daarvan is 30.700 m² bvo gepland Achter de Lange Stallen, 3.200 m² bvo uitbreiding Woonboulevard, 4.000 m² bvo aan het Dr. Struyckenplein, 23.000 m² bvo bij het NAC-stadion, 4.000 – 8.000 m² bvo bij de Bavelse Berg en 7.000 m² bvo ter versterking van het stadsdeelcentrum Hoge Vucht. In totaal komt het neer op 50.000 m² wvo. Vast staat, dat op 27 maart 2013 de nieuwe mega foodmarkt van Jumbo van 6.000 m² bij het NAC stadion wordt geopend. De bedoeling was, dat dit gepaard zou gaan met sloop (en vervolgens verplaatsing) van het nabijgelegen winkelcentrum De Lunet, maar door faillissement van de projectontwikkelaar is daar weinig van terecht gekomen. Inmiddels lijkt ook vast te staan dat de eerste fase van de ontwikkeling bij de Bavelse Berg een Decathlon van 4.000 m² wvo wordt gevestigd16. Met de mogelijkheid om eventueel later door te groeien naar 8.000 m² wvo. BRO (2013) merkt over deze ontwikkeling het volgende op:
16
In het bestemmingsplan van januari 2013 is het totale programma op de Bavelse Berg terug gebracht van 85.000 m² tot 20.000 m². Van
de aanvankelijk beoogde 25.500 m² thematische retail vervalt een ‘significant deel’.
20
‘Met name de beoogde vestiging van een grootschalige sportartikelenzaak heeft voor de consument in Breda en omgeving een toegevoegde waarde Door de beoogde uitbreiding van het winkelaanbod in Park Bavelse Berg zullen de concurrentieverhoudingen tussen de aanbieders in de betreffende branches wijzigen. Gezien de berekende distributieve ruimte en het verwachte grote verzorgingsbereik van het aanbod, zal dit niet resulteren in een aantasting of duurzame ontwrichting van de Bredase detailhandelsstructuur.’ 17 De conclusie van BRO laat onverlet, dat er in Breda beslissingen zijn genomen die niet stroken met de eerder genoemde uitgangspunten van het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Binnen dit beleid passen wel de versterking van de buurt- en wijkwinkelcentra (versterking Dr. Struyckenplein en stadsdeelcentrum Hoge Vucht) en ook de versterking van het stadscentrum (AdLS), maar perifere ontwikkelingen zoals bij de Bavelse Berg en het NAC stadion veel minder (of zelfs niet). Bovendien kan de beschikbare uitbreidingsruimte maar één keer worden benut om excessief overaanbod te voorkomen. Nu bedienen niet al deze ontwikkelingen eenzelfde motief. Doelgericht winkelen op de Bavelse Berg en boodschappen doen bij het NAC stadion is iets anders dan recreatief winkelen in het stadscentrum. Maar de Jumbo concurreert wel met de buurt- en wijkwinkelcentra. Bovendien doen al deze ontwikkeling een beroep op dezelfde consumenteneuro, dus in die zin beperken zij het bestedingsbudget. Een aanbeveling die hier wel uit voortvloeit is, dat de gemeente Breda een rem zet op de perifere ontwikkelingen. Althans, deze ontwikkelingen toetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Aan deze ladder is per 1 juli 2012 de detailhandel (naast onder meer bedrijventerreinen en kantoren) toegevoegd (Besluit ruimtelijke ordening, Bro artikel 3.1.6). Het doel van de ladder is dat bij ruimtelijke besluiten wordt gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het afwegingskader van de ladder bestaat uit de 3 B’s: −
Behoefte. De geplande voorziening moet binnen de regio in een behoefte voorzien;
−
Binnen. Als de voorziening voorziet in een behoefte, dan moet deze bij voorkeur binnen het bestaande stedelijke gebied worden gevestigd, waarbij de mogelijkheden van herstructurering of transformatie van locaties moeten worden benut; Bereikbaar. Als de voorziening voorziet in een behoefte en er geen ruimte is – of geen ruimte
−
gemaakt kan worden - binnen het bestaande stedelijk gebied, dan bij voorkeur op een locatie daarbuiten die door verschillende vervoerswijzen ontsloten kan worden. Bovendien verdient het aanbeveling dat de gemeente een jaarlijkse monitoring uitvoert op de effecten van alle ontwikkelingen (zoals veel andere gemeenten dat doen). In de toekomst moet voorkomen worden dat nieuwbouw en herontwikkelingen plaats vinden zonder dat goed zicht is op recente informatie over koopstromen, bezoekmotieven etc.
5.3
Provinciaal beleid
Begin 2013 heeft de provincie Noord-Brabant een discussienota uitgebracht over de detailhandel in de provincie.18 Geconstateerd wordt, dat de winkelvoorraad in Noord-Brabant in de afgelopen 10 jaar met 20% is toegenomen en de bevolkingsomvang slechts met 3%. De vraag die de provincie zicht stelt is, of gezien alle ontwikkelingen, de bestaande beleidskaders nog wel voldoen. De provincie houdt een stevig pleidooi voor regionale samenwerking, een gemeentelijk beleidskader en meer regie
17
BRO (2013), Breda Bavelse Berg, Distributieve mogelijkheden en effecten detailhandel.
18
Provincie Noord-Brabant (2013), ‘Discussienota Detailhandel in Noord-Brabant’.
21
van de overheid. De provincie pleit voor ‘enige’ruimtelijke druk (schaarste) om rendement op de investeringen in winkelvastgoed te waarborgen. Ook brengt de provincie in discussie om in overweging te nemen dat gemeenten en marktpartijen niet langer investeren in winkelgebieden die geen perspectief meer hebben. Dit zou immers ten koste gaan van investeren in kansrijke gebieden. De provincie houdt ook een voorzichtig pleidooi om een op regionaal niveau een ‘stand still’ principe af te spreken, wat betekent dat initiatieven op nieuwe locaties worden uitgesteld en uitbreidingen van enige omvang op bestaande locaties, regionaal worden afgestemd. Wel is de provincie van mening dat nieuwe initiatieven alleen kansrijk zijn als ze bestaande detailhandelsstructuur ondersteunen. De conclusie die hier uit voor de ontwikkeling van AdLS kan worden getrokken is, dat deze zowel ruimtelijk als functioneel moet leiden tot een versterking van de binnenstad van Breda. Verder blijft het natuurlijk zo, dat er altijd sprake zal zijn van stedelijke concurrentie. Het is vervolgens aan de steden zelf hoe hiermee wordt omgegaan.
22
6
Retailvisie, concept AdLS en condities
6.1
Retailvisie Achter de Lang Stallen
De retailvisie van de ontwikkelcombinatie op AdLS is gebaseerd op een aantal trends en ontwikkelingen die – zowel aan de vraag als aanbodzijde - in de Nederlandse retailsector worden onderkend. De 5 relevante consumententrends zijn volgens de ontwikkelaars: 1.
Consumenten vragen vandaag de dag om kwaliteit, differentiatie van producten en dienstverlening. Elk plan moet hier goed op inspelen, bijvoorbeeld als het gaat om aanbod, bereikbaarheid en openingstijden van winkels;
2.
De versnipperde consumentenmarkt wordt gekenmerkt door en-én in plaats van of-óf. De consument wil zowel Hollandse kost als exotische producten. Van het aanbod vraagt grootschaligheid naast kleinschaligheid, efficiënte koopmachines naast authentieke dwaalmilieus;
3.
Consumenten willen steeds meer naast elkaar doen, een samentrekking van kwaliteit en tijdsmanagement. Winkelen draait om een leuke tijd doorbrengen in vormen van fun, vermaak, wellness, experience en authenticiteit. Binnensteden zijn niet de enige plek die dit kunnen aanbieden maar wel locaties die hier bij uitstek in kunnen voorzien, bij voorkeur in een historische setting;
4.
Internet en mobiele telefonie hebben een enorme impact op de retail- en vastgoedmarkt. Voor alle vormen van winkelen en boodschappen doen zijn er alternatieven. Winkels en winkelgebieden moeten daarom precies leveren wat de klant verlangt;
5.
Duurzaamheid heeft zowel een maatschappelijk als economisch aspect. Het gaat om het aanbieden van duurzame, biologische en lokaal geproduceerde artikelen door winkels die dit aanbieden, maar ook om toekomstbestendig vastgoed, levensvatbare exploitatie, alternatieve aanwending van gebouwen, duurzaamheid en energiezuinigheid van gebouwen en goed bereikbare locaties.
De gesignaleerde trends aan de aanbodzijde zijn er eveneens 5: schaalvergroting (grotere winkels), internationalisering (meer buitenlandse ondernemingen zoals Zara, H&M en Mango), merkbeleving (meer mono brandstores in plaats van multibrand winkels) en multichannel (de combinatie van stenen winkels en webshops zoals de Bijenkorf), betaalbare chique (zoals Primark) en meer op minder plekken (concentratie op grote en sterke winkellocaties). Deze trends worden breed in de markt onderkend.19 Hier kunnen nog enkele trends aan worden toegevoegd, onder meer de vergrijzing van ondernemers met als resultaat opvolgingsproblematieken en leegstand en filialisering (toenemend marktaandeel van filiaalbedrijven). Tabel 3 vat de ontwikkelingen gedeeltelijk samen (bron: ABN-AMRO, 2012). Vooral in de modische branches wordt een groei van het marktaandeel van de centrale winkelgebieden (binnensteden en stadsdeelcentra) verwacht, ten koste van het marktaandeel van de ondersteunende winkelgebieden. Dit gebeurt volgens de prognoses van ABN-AMRO bij een daling van het aantal winkelmeters in deze branches met 15% van 3,2 miljoen m² in 2012 tot 2,72 miljoen m² in 2020. Deze daling komt voor het overgrote deel terecht in de ondersteunende winkelgebieden (met bijna 400.000 m²) en veel minder in de centrale winkelgebieden (met ruim 100.000 m²).
19
Zie onder meer met verwijzing naar eerdere voetnoten Nozeman et al (2012), Gianotten, (2012), ABN-AMRO (2013) en Provincie Noord-
Brabant (2013).
23
Tabel 3
Ontwikkeling winkelaanbod en winkelgebieden 2012-2020 Supers
Supers
Modisch
Modisch
Electro
Electro
Wonen
Wonen
2012
2020
2012
2020
2012
2020
2012
2020
Totaal WVO mln. m²
3,20
3,15
3,20
2,72
0,77
0,74
Centraal
13
13
57
63
40
37
7
6
Ondersteunend
63
65
36
28
30
27
13
11
Perifeer
24
21
7
9
30
36
80
83
100
100
100
100
100
100
100
100
Gebied (%)
Totaal
Deze ontwikkeling benadrukt wel de conclusie, dat sterke steden met een gevarieerd winkelaanbod en aantoonbare toegevoegde waarde voor de consument zich niet zoveel zorgen hoeven te maken over de toekomst. Aanbodvariatie en toegevoegde waarde zijn de leidende principes. Wat betreft de beoordeling van Breda op dit punt, is van belang dat de ontwikkelingen in Breda de afgelopen jaren stagneren. Door het CBS wordt vierjaarlijks de aanbodvariatie van (in 2012) 488 winkelcentra gemeten. De diversiteit van het aanbod wordt gemeten in 81 verschillende soorten detailhandel, waarvan 13 in de food en 68 in de non-food. Breda-Centrum nam in 2012 een 53e positie in, met 7 verschillende soorten food en 47 verschillende soorten non-food detailhandel (totaalscore 53). Bovenaan de ranglijst stond in 2012 Haarlem-Centrum met 11 verschillende soorten food en 57 verschillende soorten non-food detailhandel (totaalscore 68). Op twee staat Apeldoorn (totaalscore 67) en op plaats 3 Middelburg (totaalscore 66). Met een totaalscore van 65 neemt Den BoschCentrum in 2012 een vierde plaats in. In 2004 en 2008 stond Den Bosch op plaats 6. Breda-Centrum zakte op de lijst. Van plaats 34 in 2004 en 2008 naar plaats 53 in 201220.
6.2
Kenmerken van Breda
Breda heeft – ook volgens de ontwikkelaars – een aantal sterke punten. Niet voor niets werd de binnenstad in 2009-2011 uitgeroepen tot de beste binnenstad van Nederland. Dit beeld wordt in de interviews bevestigd. Positief van Breda en van de binnenstad zijn: −
Breda heeft een (sterke) regiofunctie en vervult de rol van winkelhart van West-Brabant;
−
Breda heeft een mooie en historische, gemoedelijke en gezellige binnenstad;
−
Breda heeft sterke assen (de N-Z-as Ginnekenstraat en de O-W-as Veemarktstraat en Brugstraten);
−
De Grote Markt is een mooi horecaplein;
−
Breda heeft een natuurlijke aantrekkingskracht;
−
Breda is geen echt krimpgebied qua omvang van de bevolking.
Maar er zijn ook minder sterke punten: −
Breda-centrum scoort niet zo hoog op aanbodvariatie (CBS);
−
In de binnenstad neemt de leegstand toe (met name op de aanloopstraten en de randen van de
−
Breda heeft geen echte onderscheidend imago. Wel emotioneel (bourgondisch en gezellig), maar
binnenstad) en is verschraling van het aanbod zichtbaar; niet cognitief (zoals Eindhoven zich profileert op de ‘harde’ thema’s TDK, technologie, design en kennis). Aanknopingspunten zijn er wel, waaronder beeldcultuur en gaming (visual design) en natuur (Mastbos);
20
CBS (2013), Gevarieerder winkelaanbod in veel centra, Webmagazine, 2 januari.
24
Breda heeft een hoge Blokker-index (relatief veel filiaalbedrijven)
− −
Breda heeft in vergelijking met steden als Maastricht en Den Bosch minder high-end retail;
−
Breda heeft minder winkels van zelfstandigen (30% minder dan Den Bosch en Maastricht); Breda heeft een ‘gemiddeld’ modisch aanbod. Steden als Maastricht, Den Bosch en Arnhem
−
hebben per inwoner ca 30 tot 40% meer modisch aanbod.
6.3
Het concept van AdLS
A d vi e z en v an B R O (2 0 1 2 ) BRO heeft de rapportage over AdLS een kader geschetst voor de ontwikkeling van AdLS. BRO formuleert de argumenten voor AdLS, de voorwaarden voor de ontwikkeling en de mogelijke effecten ervan. BRO geeft de volgende argumenten voor de realisatie van AdLS: −
Met een programma van 28.000 – 35.000 m² bvo biedt AdLS voldoende massa om de consument een ander winkelrondje te laten lopen;
−
Er is nog uitbreidingsruimte voor de binnenstad van Breda, vooral in de niet-dagelijkse sector. Dit beeld wordt volgens BRO bevestigd uit een vergelijking met de 10 grootste binnensteden van Nederland;
−
Formules in de branchegroep mode en luxe zijn expansief, willen op de beste locaties zitten en
−
Diverse winkelformules in de Bredase binnenstad zijn op dit moment aan de kleine kant
zijn in het centrum van Breda ondervertegenwoordigd; (Bijenkorf). Daarnaast zijn er formules die in vergelijkbare steden wel aanwezig zijn, maar niet in Breda (o.a. Primark, Bershka, Desigual en New Yorker). Enkele van deze formules worden door de consument aangedragen als versterking van Breda; −
De vernieuwing in het A1-winkelgebied van Breda is de afgelopen jaren beperkt geweest. Als
−
De nieuwe grootschalige (inter)nationale modeformules in het prijsvriendelijke- en
Breda voorop wil lopen als binnenstad, moet het basisaanbod in orde zijn; middensegment hebben een hoogwaardige uitstraling, zijn vernieuwend, bieden beleving, betekenis en vermaak en spelen in op de vraag van de consument, wat weer aansluit op de voorgenomen hoogwaardigheid van AdLS. Voorwaarden, die BRO verbindt aan de realisatie van AdLS zijn: −
Het gebied AdLS moet voldoende trekkracht krijgen door een stevig programma (voldoende massa), enkele trekkers (zoals Bijenkorf, Primark of Saturn), een bronpuntfunctie (parkeergarage). Verder moet het gebied zich met name ruimtelijk en fysiek onderscheiden van andere delen van de stad (grootschalige units);
−
Het gebied moet zich positioneren als A1 winkelgebied met een nadruk op internationale formules in de branchegroep mode en luxe;
−
Er moet geïnvesteerd worden in branding en de verblijfskwaliteit van het gebied.
Door BRO worden de volgende effecten genoemd: −
De concurrentie binnen het bestaande A1-winkelgebied van Breda zal toenemen. Winkeliers buiten het A1 winkelgebied zullen zich voldoende moeten onderscheiden;
−
Door realisatie van AdLS zal het zwaartepunt van het A1 winkelgebied naar het zuiden verschuiven.
−
Bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten zullen verkleuren naar een andere functie. Dit is volgens BRO een landelijke trend, die ook elders zichtbaar is.
25
Vervolgens adviseert BRO als flankerend beleid, dat het zaak is om voldoende trekkracht aan de noordzijde van het A1-winkelgebied te behouden. In zijn algemeenheid stelt BRO, dat ook in andere delen van de binnenstad geïnvesteerd moeten worden om de totale binnenstad van Breda te verbeteren. C o nc e pt v an Ad LS v ol ge n s d e o n tw i kk el a ars Het door de ontwikkelaars voorgestelde concept leunt zwaar op de adviezen van BRO. Ruimtelijk is AdLS direct te schakelen aan het A1-winkelgebied, waardoor het een verbetering vormt van de routing in het A1-winkelgebied. Functioneel wordt voorzien in de schaalsprong (grotere winkels), meer modisch (ondervertegenwoordigd in Breda-Centrum) en meer internationale winkels en nieuwkomers, die onderscheidend zijn van het bestaande aanbod – want nog niet aanwezig zijn in Breda-Centrum – en dus meerwaarde hebben. De beoogde oppervlakte van AdLS is 30.700 m² bvo en 27.000 m² wvo, bestaande uit 25 tot 30 winkelunits. De voorgestelde branchering is: −
Mode plus aanverwant (kleding, schoenen, accessoires, persoonlijke verzorging): 70%
−
Food en horeca: 15%
−
Overige detailhandel (multimedia, sport, interieuraccessoires, woondecoratie etc.): 15%
De verdeling van de units naar oppervlakte is weergegeven in tabel 4. Tabel 4
Oppervlakteverdeling unit AdLS
Oppervlakte (m²)
< 100
100-250
250-500
500-1.000
>1.000
4
8
7
2
8
Aantal units
Winkelformules waaraan (volgens de ontwikkelcombinatie) gedacht kan worden zijn: −
Mode plus aanverwant. Hiertoe behoren winkels als Zara, Bershka, Pull & Bear, FCUK, Uniqlo, All Saints, Urban Outfitters, Mötivi, Okaidi, River Island, Monki, Weekday, &Other Stories, New Look, Forever 21, Piet Zoomers, Desigual, Hollister, Topshop, Michael Kors, Cortefiel, Primark, The Sting, Tommy Hilfiger Denim, North Face, Jack Wolfskin, Karen Millen, G-Star, Calvin Klein, Banana Republic, Nike, Nickolson, Victoria’s Secret, Agent Provocateur, Make Up Store, Sephora, Inglot en L’Occitane en Provence;
−
Food en horeca. Een ‘Food Experience’ naar voorbeeld van onder andere Ostermalmshallen
−
Overige detailhandel. Waaronder Zara Home, Nespresso, Alessi, Anthropologie, Imaginarium,
(Stockholm) en Eataly (Italie, NYC en Tokio), Marqt en La Place; Apple, FNAC, Bose etc. De ontwikkelcombinatie stelt, dat er nog geen harde commitments zijn van welke retailer dan ook. In hoofdstuk 6.4 zal hier nader op worden ingegaan. Ook wordt door de ontwikkelcombinatie aangegeven dat maximaal 30% (van het toekomstig metrage in AdLS) wordt bestemd voor verplaatsingen van elders in het centrum naar AdLS. Figuur 5 presenteert de inpassing van AdLS in het bestaande weefsel. Er is aansluiting gezocht bij de stedelijke blokmaat van de Bredase binnenstad en het stratenpatroon van de stad. Straten die nu nog zomaar ergens ophouden worden doorgetrokken om ondermeer verbinding te maken met het Chassépark.
26
Figuur 5
Inpassing AdLS in bestaande weefsel
De verbinding met het Chassépark zal vooral via de Akkerstraat verlopen. Er is een parkeergarage ontworpen met een capaciteit van circa 800 parkeerplaatsen. Dit is inclusief een aantal plekken in de bestaande Houtmarktgarage voor de woningen. Op basis van het huidige programma en volgens de normen van de gemeente Breda is – volgens de ontwikkelcombinatie - een garage met een capaciteit van circa 985 parkeerplaatsen benodigd. In de verdere uitwerking moet het definitieve aantal parkeerplaatsen bepaald worden. Daarbij spelen ondermeer de volgende zaken een rol: Praktijkervaringen ten aanzien van de werkelijke parkeerbehoefte van appartementen in de
−
binnenstad (0,5 parkeerplaats per woning) ten opzichte van de normen (1,2 parkeerplaats per woning); −
Het definitieve programma aan winkels en woningen;
−
De mogelijkheid om eventuele overcapaciteit in omliggende garages te benutten.
6.4
Wat vindt de markt van AdLS?
Vestigingslocatie van (internationale) retailers worden overwegend bepaald door 4 factoren. Dat zijn (1) de omvang van de stad (liever eerst naar grote landen en steden) (2) de kenmerken van de mensen die er wonen (3) hun bestedingspotentieel en (4) de kenmerken van de concurrentie. 21 Dit betekent bijvoorbeeld, dat grote internationale retailers (zoals Abercrombie & Fitch, Hollister, Forever21, Urban Outfitters etc.) zich liever eerder in Parijs en Londen vestigen dan in Amsterdam en als zij al naar Nederland komen, liever eerder in de grote steden, met name Amsterdam. De ontwikkelcombinatie heeft hoge ambities ten aanzien van de invulling van het programma van AdLS. De cruciale vraag is of dergelijke retailers zich inderdaad in Breda willen vestigen. De meest kritische factor (waaronder toevloeiing, leegstand en vloerproductiviteit) bij de ontwikkeling van AdLS blijft de mate waarin Breda er in slaagt meer regionale consumenten naar zich toe te trekken. Dit komt neer op een verhoging van de koopkrachttoevloeiing (zie hoofdstuk 4.5). Om de haalbaarheid te
21
J. Schrader-Van Meel (2012), ‘City factors explaining retail real estate market rents in Europe’, ASRE Amsterdam.
27
toetsen zijn gesprekken gevoerd met 8 kandidaten voor vestiging in AdLS. In totaal gaat het gesprekken met retailers die gezamenlijk goed zijn voor de vestiging van 18.000 m² vestiging in AdLS. De conclusies uit deze gesprekken zijn als volgt: −
Het lijkt mogelijk om met de ontwikkeling van AdLS te voorzien in de marktvraag;
−
De gesprekspartners geloven in grote meerderheid in fysieke winkels, de kracht van binnensteden en de aantrekkelijkheid van toplocaties; Er is aantoonbare behoefte aan grote oppervlakten in Breda;
− −
Van de geïnterviewde bedrijven bestaat 60% uit buitenlandse ketens;
−
Enkele retailers geven aan dat ook alternatieven in Breda voorhanden zijn. Die worden ook overwogen. Niet zozeer in de Barones, maar aan de hoofdwinkelstraten. De beschikbare volumes zijn hiervoor een beperking; Een aantal retailers wil beschikken over een eigen buiteningang. Gesloten winkelcentra worden als
−
vestigingslocatie minder aantrekkelijk gevonden; Van alle belangstellenden betreft het circa 25-30% verplaatsingen (gemeten in uitbreidingen van
−
vierkante meters); Circa 70% van alle belangstellenden (in meters) betreft winkels die weliswaar nieuw zijn voor
−
Breda, maar grotendeels niet nieuw voor Nederland; De risico’s blijven alles bijeen genomen bestaan, althans voor zover het de daadwerkelijke komst
−
van nieuwe winkelformules betreft. Vrijwel alle gesprekspartners geven aan dat zij de ‘kat uit de boom kijken’. Het vertrouwen is niet altijd even groot (er zijn alternatieven, het duurt wel lang) en zij wegen de opties (andere steden, andere locaties) tegen elkaar af.
6.5
Samenwerking
Samenwerking van gemeenten, winkeliers en eigenaren op het lokale niveau wordt steeds belangrijker. Onlangs is hierover door Rabobank een rapport uitgebracht, waaruit de win-wins voor alle partijen duidelijk worden.22 De technologische ontwikkeling is hiervan de drijvende kracht, omdat deze de samenwerking kan faciliteren. Zo biedt de combinatie van vergelijkingssites als Kieskeurig en Kelkoo met Google Maps en Mobiel veel kansen voor ROPO (research online, purchase offline) aan kleinere bedrijven. Zij kunnen zich voor weinig geld en met weinig moeite op het mobiele Internet presenteren met een technologie die niet alleen voor grote maar ook voor kleine bedrijven toegankelijk is. Op zoekmachines als Google Places, Bing en Yahoo kunnen lokale ondernemers zich presenteren op een manier zoals zij dat zelf willen, met tekst, foto’s, aanbiedingen, klantenreviews, etc. Detaillisten kunnen met behulp van GPS consumenten naar hun winkels sturen en artikelen helpen vinden binnen deze winkels, er kunnen gezamenlijke loyalty-programma’s worden opgezet etc. GPS-positionering maakt ook deel uit van het project ‘Het Nieuwe Winkelen’ van het HBD, dat onder meer is opgezet om binnenstadsondernemers via een cross channel platform te ondersteunen bij de introductie van het nieuwe winkelen. De ontwikkelcombinatie geeft op de volgende punten aan, aan om samen te werken binnen Breda en de gewenste invulling van AdLS te bewerkstelligen: −
Het project Achter de Lange Stallen wordt onderdeel van de binnenstad van Breda. Het product binnenstad Breda moet als totaal worden uitgedragen. Dit kan echter alleen als ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente hierin gezamenlijk optrekken (samenwerking). De
22
Rabobank (januari 2013), ‘Retailing beyond borders – the 3D competition model’.
28
ontwikkelcombinatie noemt voorbeelden als Haarlem en Eindhoven en stelt meer dan bereid te zijn om hierin mede ‘de lead’ te nemen; De ontwikkelcombinatie voelt verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de invulling. Zij geeft
−
aan, dat eerst wordt begonnen met de feitelijke realisatie als minimaal 50% van het project is voorverhuurd; Voor wat betreft de branchering wordt een Branche Advies Commissie (BAC) ingesteld, waarin
−
VOF ADLS rekening en verantwoording aflegt ten aanzien van haar verhuurinspanningen en goedkeuring vraagt voor voorgenomen verhuurtransacties. In de BAC-overeenkomst is vastgelegd dat maximaal 30% van het totale verhuurbare vloeroppervlak mag worden ingevuld met partijen die al in het kernwinkelgebied van Breda zijn gehuisvest. Bovendien moet worden voldaan aan een aantal vastgelegde criteria om voor verplaatsing in aanmerking te komen; Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF) treedt op als eindbelegger van de te realiseren
−
winkels, de parkeergarage en een deel van de te realiseren woningen (het andere deel wordt eigendom van WonenBreburg). Tussen VOF Achter de Lange Stallen en SAREF is overeengekomen dat de VOF mede risico draagt voor de gerealiseerde huurstroom gedurende de eerste twee jaar na oplevering. Hier zouden nog afspraken aan kunnen worden toegevoegd over verevening van negatieve effecten elders in de binnenstad en boeteclausules indien de ambities niet worden waargemaakt. Hier zijn in gemeenten ervaringen met afspraken tussen ontwikkelaars en gemeenten opgedaan.
6.6
Beoordeling
B r e ed g ed r ag en s te u n, m aa r o o k zo r ge n Uit de gesprekken die binnen Breda zijn gevoerd, blijkt dat er (uitzonderingen daar gelaten) breed gedragen steun is voor de ontwikkeling van AdLS. Maar, er zijn ook zorgen. Die spitsen zich toe op twee belangrijke punten. De effecten van de ontwikkeling van AdLS voor de rest van de binnenstad (angst voor leegstand) en de invulling van het concept. Er is argwaan bij de ‘praatjes’ van de ontwikkelaar: ‘ze beloven van alles, maar uiteindelijk komen er een Blokker en een Kruidvat’. Beide punten hebben met elkaar te maken. Een niet onderscheidende invulling leidt immers tot onvoldoende toename van de koopkrachttoevloeiing. Dat is de belangrijkste factor om de uitbreiding van de winkelvoorraad op te vangen. Dit gebeurt alleen indien AdLS winkels gaat bevatten die niet elders in de regio aanwezig zijn (nieuwe formules van Zara, H&M en Primark voegen toe aan de regio maar zijn ook in Antwerpen, Rotterdam en straks ook in Tilburg te vinden). Zonder onderscheidende invulling zullen toenemende leegstand en dalende vloerproductiviteit elders in de binnenstad het gevolg zijn. A a nl o o ps tr a te n Leegstand is er op dit moment ook al op de aanloopstraten (Boschstraat, Haagdijk). Die hebben hun dwaalfunctie min of meer verloren. Mensen lopen niet meer aan. Ook de aanloopstraten zullen effecten ondervinden van AdLS. Hiervoor moet de gemeente flankerend beleid voerenBelangrijke instrumenten zijn het oprichten van een ondernemersfonds en het stimuleren van samenwerking, het profileren van een aanloopstraat door de invulling als een onderscheidende winkeltrekker, het acquireren van (startende) ondernemers, het saneren of herstructureren van aanloopstraten, het geven van een vrije bestemming aan locaties (als hotel, eetcafé, woning, dienstverlener, ambacht, atelier etc.), waarmee leegstand kan worden voorkomen. Aanloopstraten die zich niet onderscheiden zullen nauwelijks in staat blijven om goed te functioneren.
29
P a r ker e n Door het verdwijnen van het Mols-parkeerterrein en het toevoeging van meters (wel in combinatie met een parking onder AdLS) wordt het risico gelopen dat de loopafstanden vanuit de opvanggarages (Chasseeparking, De Prins) te groot worden. Hier zal een gerichte monitoring op moeten worden uitgevoerd. A a n s l u i ti n g o p b e st a a nd e bi nn ens t ad De ontsluiting van AdLS naar het kernwinkelapparaat is matig (Akkerstraat en Stallingstraat). De aansluiting van de Kerkstraat op de Halstraat verdient aandacht. Het gebied aan het Van Cootplein moet ook op een aantrekkelijke manier bij de binnenstad worden betrokken (transformatie tot horecaplein) evenals het zuidelijke deel van de Ginnekenstraat (zuidelijk van de nieuwe Ginnekendwarsstraat). Er moet gericht beleid worden gevoerd om de aansluiting zo goed mogelijk te maken, de directe omgeving mee te nemen met de kwaliteitsimpuls van AdLS om verloedering te voorkomen. Z e l fs t an d i g e o n d er n eme r s In de binnenstad van Breda zijn zelfstandige ondernemers ondervertegenwoordigd. Die voegen doorgaans belevenis toe aan de stad. Zeker in geval van toenemende leegstand moet zelfstandig ondernemerschap in de Bredase retail worden gestimuleerd. V a r i ati e v a n he t a an b od Breda-Centrum staat in 2012 op een 53e positie qua variatie van het winkelaanbod. Doelstelling bij de ontwikkeling van AdLS moet zijn dat de aanbodvariatie toeneemt. F a s eri n g Gezien de onzekerheid in de markt zou het te overwegen zijn (geweest) AdLS gefaseerd uit te voeren. Fasering komt vaker voor. Recente voorbeelden van de afgelopen maanden zijn Raaks in Haarlem en het GZG-terrein in Den Bosch. Mogelijkheid zou zijn eerst de Ginnekendwarsstraat aan de Noordwestzijde richting Houtmarkt te ontwikkelen plus het KPN-gebouw (als daar een huurder voor is) plus de garage onder het Molsterrein en de aanpassingen aan de Lange Stallen. Plus boven de parking (bijvoorbeeld) een aantrekkelijk groenpark. Een dergelijke fasering beperkt wel de mogelijkheid om grootschaligheid te accommoderen. Die moet dan (voorlopig) in de bestaande bebouwing worden gezocht. Fasering betekent ook verlies van massa, dus van aantrekkingskracht. Het hangt van het onderscheidend karakter van de winkels af of voldoende trekkracht kan worden ontwikkeld. Volgens de ontwikkelcombinatie is fasering ongewenst: ‘Er is immers maar één kans voor een goede eerste indruk. Indien niet direct sprake is van een duidelijk winkelcircuit met een juiste positionering van trekkers, dan zal het nieuwe winkelgebied nooit tot volledige wasdom komen, met alle negatieve gevolgen van dien.’ Ook de gemeente Breda is van mening dat fasering niet mogelijk lijkt omdat een winstgevend business model voor een alternatieve bestemming van het Molsterrein niet mogelijk lijkt. O n b al a ns : zw a art e p un t n aa r Zui d Door een uitbreiding van winkelmeters en parkeerplekken aan de zuidkant van het centrum, zal de noordkant van het kernwinkelapparaat het zwaarder krijgen (leegstandsrisico). Daar moet wat aan gedaan worden, bijvoorbeeld door te zorgen voor trekkers aan de noordzijde. D o o r o n tw i k kel i n g en b ra n d i n g Breda heeft geen echt onderscheidend imago. Wel emotioneel (Bourgondisch en gezellig), maar niet cognitief (zoals Eindhoven zich profileert op de ‘harde’ thema’s TDK, Technologie, Design en Kennis). Het zou goed zijn wanneer een helder profiel uitgangspunt is voor de doorontwikkeling en profilering van de stad. Na realisatie van AdLS zal zwaar ingezet moeten worden op city making.
30
M om en t um Breda moet uitkijken om met de eventuele ontwikkeling van AdLS geen momentum te verliezen. De ontwikkeling loopt al 12 jaar en marktpartijen verliezen ook vertrouwen. Wel of niet doen, vraagt in alle gevallen om snelle besluitvorming. D e Ba ron e s De Barones wil graag een alternatief bieden voor AdLS. Er wordt geanticipeerd op een toenemende marktvraag naar grote oppervlakten ( tot 2.000 m²). Op dit moment bedraagt de leegstand in de Barones 8%. Met name de bovenverdieping is problematisch. Verder is men van mening dat er onvoldoende gekeken is of de vraag naar grote oppervlakten niet in de bestaande bebouwing in Breda geaccommodeerd kan worden. De eigenaren van de Barones zijn ook van mening dat de ‘kleine’ ondernemers in Breda moeten worden vastgehouden. Bovendien is men van mening dat er te weinig parkeerplaatsen worden toegevoegd.
B r a n c h e Ad vi e s C om mi s s i e Er is in de stad onbekendheid met cq onvoldoende vertrouwen in de genoemde Branche Advies Commissie (BAC) AdLS. Het wordt een papieren tijger genoemd en te vrijblijvend. Er wordt gepleit om – voor zover mogelijk - een aantal zaken in het bestemmingsplan vast te leggen (minimale omvang, brancheverdeling, ‘nieuw voor Breda’). A c c en t o p m o d i s c h Van de totale invulling wordt 70% bestemd voor modische detailhandel. Nu staat dit segment onder druk (zie paragraaf 6.2) dus dit verdient heroverweging. Niet alleen in de mode en food (concepten als Eataly), maar ook in andere branches zijn aantrekkelijke internationale formules te vinden. Die worden weliswaar genoemd onder ‘overige detailhandel’, maar een wat groter aandeel zou kunnen bijdragen aan de onderscheidende positie van AdLS (bijvoorbeeld Crate & Barrel uit de VS of het Franse Maisons du Monde). B e l e vi n g s w aa r d e Het is nog wat onduidelijk hoe de ‘sense of the place’ wordt van AdLS. Wat vandaag de dag uiterst belangrijk is, dat dergelijke ontwikkelingen een inspirerende belevingswaarde bieden. Dit moet tot uitdrukking komen in de aantrekkelijkheid van de winkels, maar ook in de kwaliteit van de openbare ruimte. Enkele voorbeelden daarvan kunnen worden gevonden bij de zogenoemde life style centres in de VS, bijvoorbeeld The Grove in Los Angeles. Weliswaar ‘over de top’, maar het gaat om het uiteindelijke resultaat. Er is in Breda ook kritiek op de architectuur: ‘Goede architecten maar te goedkope uitstraling, te glazig, niet gezellig. Past niet zo bij Breda. Had dit niet wat meer bijzonder en met meer belevingswaarde gekund?’.
31
7
Samenvatting en conclusies
7.1
Inleiding
De conclusies die uit de voorafgaande analyse kunnen worden getrokken worden samengevat aan de hand van de in hoofdstuk 1 geformuleerde vragen. De hoofdvraag luidt: Is het project Achter de Lange Stallen een goede toevoeging aan de binnenstad van Breda in het licht van de uitgangspositie van Breda en de actuele ontwikkelingen in de detailhandel? Wat zijn de gevolgen van realisatie van ADLS voor de binnenstad en onder welke restricties kan het project worden gerealiseerd? De volgende hiermee samenhangende vragen worden in het navolgende zo goed als mogelijk beantwoord: 1.
Hoe kan de economische weerbaarheid van de binnenstad voor de toekomst worden veilig gesteld, is daarvoor structurele samenwerking van ondernemers en gemeente noodzakelijk, welke middelen willen partijen daarvoor inzetten en is structurele financiering van gezamenlijke plannen wenselijk dan wel noodzakelijk?
2.
Wat is het concept van het project Achter de Lange Stallen?
3.
In welke mate is dit concept onderscheidend en een toevoeging aan de binnenstad van Breda?
4.
In hoeverre is de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen wel/niet wenselijk of noodzakelijk om de economische weerbaarheid van de binnenstad ook in de toekomst veilig te stellen?
5.
Hoe past het project binnen een integrale visie op de (binnen)stad Breda?
6.
Hoe kunnen de beschikbare gegevens en het beschikbare onderzoek (ook methodologisch) worden
7.
Wat zijn globaal bezien de effecten voor de binnenstad?
8.
Hoe moet het project worden beoordeeld in het licht van de actuele ontwikkelingen in de
9.
Wat zijn de argumenten om het project wel of niet door te laten gaan?
beoordeeld?
detailhandel? 10. Welke restricties kunnen ten aanzien van de realisatie van het project worden genoemd? Alvorens de hoofdvraag te beantwoorden wordt ingegaan op de economische weerbaarheid van Breda. Is de stad in staat om haar weerbaarheid ook in de toekomst veilig te stellen (vraag 1)?
7.2
De economische weerbaarheid van Breda
Breda is met meer dan 176.000 inwoners in grootte de 9e stad van Nederland. Breda heeft een prachtige binnenstad en wil tot de top 3 van Nederlandse binnensteden behoren. De uitgangspunten daarvoor zijn gunstig. Breda heeft een belangrijke regiofunctie en vervult de rol van winkelhart van West-Brabant, de binnenstad is mooi, gemoedelijk en gezellig heeft een historische kern met een schitterende kathedraal, het centrale winkelkruis Ginnekenstraat-Eindstraat met Veemarktstraat en Brugstraten is sterk en de Grote Markt is een verleidelijk horecaplein. Breda heeft aantrekkingskracht, ook door de natuurlijke omgeving waarvoor het Mastbos symbool staat. Breda is ook geen echt krimpgebied qua omvang van de bevolking. Breda heeft qua bewinkeling ook een duidelijke visie op de samenhang en de profilering van de onderdelen van de binnenstad: −
Mainstream (Blokker, Hema, Kruidvat etc) langs de Ginnekenstraat en Eindstraat;
−
Grap & Go van het treinstation naar de binnenstad;
32
−
Chique en high end aan de Nieuwe Ginnekenstraat en Wilhelminastraat;
−
Authentieke speciaalzaken aan de Brugstraten en de Veemarktstraat;
−
Eigentijdse grootschalige modisch en andere winkels op de locatie AdLS.
Met deze visie accentueert de gemeente de couleur locale van de deelgebieden en de positionering ervan. Het geeft ruimte aan het noodzakelijke ondernemerschap en aan de behoefte van consumenten aan verrassing, maar ook aan de behoefte aan cheap chique, die door grootschalige en efficiënte retailers als Zara en H&M wordt geboden. Hiermee wordt ook antwoord gegeven op een van de dilemma’s waarmee Breda heeft te maken: moeten we grootschaligheid accommoderen in de bestaande binnenstad, bijvoorbeeld door kleine historische panden samen te voegen? Dit is over de volle breedte niet verstandig, omdat Breda ook meer moet inzetten op attractieve winkels van (vooral ook jonge) zelfstandige ondernemers, de randvoorwaarden moeten creëren en die ook moeten faciliteren om zich te kunnen vestigen. Maar tegelijkertijd moet Breda ook voorzien in de behoeften van de grootschalige retailers aan grote oppervlakten. Dat is uiteindelijk wat consumenten willen. De verrassing van de kleine winkels en de vertrouwdheid van de ketens. Breda heeft zeker ook minpunten. Breda-centrum scoort niet zo hoog op aanbodvariatie, vooral op de B- en C-locaties neemt de leegstand toe en is verschraling van het aanbod zichtbaar. Breda heeft geen echt onderscheidend imago. Wel emotioneel (bourgondisch en gezellig), maar niet cognitief (zoals Eindhoven zich profileert op de ‘harde’ thema’s TDK, technologie, design en kennis). De sterkten van Breda (waaronder beeldcultuur en gaming, visual design, natuur), worden onvoldoende benut en gecommuniceerd en zouden meer uitgangspunt moeten zijn van de doorontwikkeling. Breda heeft ook geen echte publiekstrekkers (cultuur, evenementen, stadsiconen) zoals andere grote steden die wel hebben. Breda heeft ook vrij veel filiaalbedrijven, in vergelijking met steden als Maastricht en Den Bosch minder high-end retail, minder winkels van zelfstandigen (30% minder dan Den Bosch en Maastricht) en een ‘gemiddeld’ modisch aanbod. Hiervoor is aangegeven, dat de positionering van de deelgebieden van Breda neerkomt op het doelgericht creëren van de identiteit van die deelgebieden. Dit versterkt de economische weerbaarheid en zorgt ervoor dat deze ook in de toekomst kan worden veilig gesteld.
7.3
Wat is het concept van Achter de Lange Stallen?
Ruimtelijk is het door de ontwikkelaars voorgestelde concept voor AdLS direct te schakelen aan het A1-winkelgebied, waardoor het een verbetering vormt van de routing in het A1-winkelgebied. Functioneel wordt voorzien in de schaalsprong (grotere winkels), meer (groot)modisch (ondervertegenwoordigd in Breda-Centrum) en meer internationale winkels en nieuwkomers, die onderscheidend zijn van het bestaande aanbod – want nog niet aanwezig zijn in Breda-Centrum – en dus meerwaarde hebben. De beoogde oppervlakte van AdLS is 30.700 m² bvo en 27.000 m² wvo, bestaande uit 25 tot 30 winkelunits. De voorgestelde branchering is: −
Mode plus aanverwant (kleding, schoenen, accessoires, persoonlijke verzorging): 70%
−
Food en horeca: 15%
−
Overige detailhandel (multimedia, sport, interieuraccessoires, woondecoratie etc.): 15%
Winkelformules waaraan (volgens de ontwikkelcombinatie) gedacht kan worden zijn: −
Mode plus aanverwant. Hiertoe behoren winkels als Zara, Bershka, Pull & Bear, FCUK, Uniqlo, All Saints, Urban Outfitters, Mötivi, Okaidi, River Island, Monki, Weekday, &Other Stories, New Look, Forever 21, Piet Zoomers, Desigual, Hollister, Topshop, Michael Kors, Cortefiel, Primark, The Sting, Tommy Hilfiger Denim, North Face, Jack Wolfskin, Karen Millen, G-Star, Calvin Klein,
33
Banana Republic, Nike, Nickolson, Victoria’s Secret, Agent Provocateur, Make Up Store, Sephora, Inglot en L’Occitane en Provence; −
Food en horeca. Een ‘Food Experience’ naar voorbeeld van onder andere Ostermalmshallen
−
Overige detailhandel. Waaronder Zara Home, Nespresso, Alessi, Anthropologie, Imaginarium,
(Stockholm) en Eataly (Italie, NYC en Tokio), Marqt en La Place; Apple, FNAC, Bose etc. Met deze ambitie voldoet het voorgestelde concept aan de voorwaarden die aan versterking van de Bredase binnenstad kunnen worden gesteld. Er kunnen wel enkele kanttekeningen bij worden geplaatst. Van de totale invulling wordt 70% bestemd voor modische detailhandel. Nu staat dit segment onder druk dus dit verdient heroverweging. Niet alleen in de mode en food (concepten als Eataly), maar ook in andere branches zijn aantrekkelijke internationale formules te vinden. Die worden weliswaar genoemd onder ‘overige detailhandel’, maar een groter aandeel zou kunnen bijdragen aan de onderscheidende positie van AdLS (bijvoorbeeld Crate & Barrel uit de VS of het Franse Maisons du Monde).
7.4
Is het concept van AdLS onderscheidend voor de Bredase binnenstad?
Met de ontwikkeling van AdLS wordt als doel gesteld dat de binnenstad meer bezoekers aantrekt, vooral ook vanuit de regio. Het voorgestelde concept – zoals hiervoor is toegelicht – voldoet aan deze eis. Waarom? Omdat het voorziet in een aanbod van grootschalige en internationale winkelformules, dat elders in de regio niet is te vinden. In die zin is het een toevoeging aan de Bredase binnenstad en versterkt het het onderscheidend vermogen.
7.5
Is de ontwikkeling van AdLS wenselijk voor Breda?
De ontwikkeling is wenselijk indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden betreffen in de eerste plaats de eventuele gevolgen voor de rest van de (binnen)stad (zie 7.6) en de voorwaarden waaronder AdLS wordt gerealiseerd. Deze voorwaarden zijn als volgt: −
Onderscheidende invulling. Zonder onderscheidende invulling zullen toenemende leegstand en dalende vloerproductiviteit elders (B- en C-milieus, randen van het kernwinkelgebied en aanloopstraten) in de binnenstad het gevolg zijn;
−
AdLS moet een versterking zijn van het A1 winkelgebied. Dit is een garantie voor de continuïteit van de deelmilieus. Die bestaan immers bij de gratie van de A1-milieus. Een sterk A1winkelgebied versterkt de deelmilieus. Het omgekeerde is niet het geval;
−
Beleid gericht op de aanloopstraten. Leegstand is er op dit moment ook al op de aanloopstraten (Boschstraat, Haagdijk). Die hebben hun dwaalfunctie min of meer verloren. Mensen lopen niet meer aan. Ook de aanloopstraten zullen effecten ondervinden van AdLS. Hiervoor moet de gemeente flankerend beleid voeren (zie ook hoofdstuk 4.6). Belangrijke instrumenten zijn het oprichten van een ondernemersfonds en het stimuleren van samenwerking, het profileren van een aanloopstraat door de invulling als een onderscheidende winkeltrekker, het acquireren van (startende) ondernemers, het saneren of herstructureren van aanloopstraten, het geven van een vrije bestemming aan locaties (als hotel, eetcafé, woning, dienstverlener, ambacht, atelier etc.), waarmee leegstand kan worden voorkomen. Aanloopstraten die zich niet onderscheiden zullen nauwelijks in staat blijven om goed te functioneren;
−
Parkeerbeleid en signing. Door het verdwijnen van het Mols-parkeerterrein en het toevoegen van winkelmeters (in combinatie met een parking onder AdLS) wordt het risico gelopen dat de
34
loopafstanden vanuit de opvanggarages (Chasseeparking, De Prins) te groot worden. Hier zal een gerichte monitoring op moeten worden uitgevoerd. In de binnenstad moet alles goed vindbaar zijn (signing). Indien de stad profilering zoekt op het gebied van visual design zou hierop bijvoorbeeld met een opmerkelijke signing kunnen worden ingespeeld; −
Aansluiting op bestaande binnenstad. De ontsluiting van AdLS naar het kernwinkelapparaat is matig (Akkerstraat en Stallingstraat). Ook de aansluiting van de Kerkstraat op de Halstraat verdient aandacht. Het gebied aan het Van Cootplein moet ook op een aantrekkelijke manier bij de binnenstad worden betrokken (transformatie tot een aantrekkelijk horecaplein) evenals het zuidelijke deel van de Ginnekenstraat (zuidelijk van de nieuwe Ginnekendwarsstraat). Er moet gericht beleid worden gevoerd om de aansluiting zo goed mogelijk te maken, de directe omgeving mee te nemen met de kwaliteitsimpuls van AdLS om verloedering te voorkomen;
−
Stimulering zelfstandig ondernemerschap. In de binnenstad van Breda zijn zelfstandige ondernemers ondervertegenwoordigd. Die voegen doorgaans verrassing toe aan de stad. Zeker in geval van toenemende leegstand moet zelfstandig ondernemerschap in de Bredase retail worden gestimuleerd;
−
Zorg voor een gevarieerd aanbod (groot en klein, zelfstandigen en filialen, verschillende deelmilieus, thematisering, multifunctionaliteit etc.). Breda-Centrum staat in 2012 op een 53e positie qua variatie van het winkelaanbod. Doelstelling bij de ontwikkeling van AdLS moet zijn dat de aanbodvariatie toeneemt;
−
Balans en compactheid in de binnenstad. Sterke binnensteden zijn compact en in balans. De uitwaaiering naar de aanloopstraten draagt niet bij aan het compact zijn (zie 7.8). Balans betekent, dat de binnenstad zoveel mogelijk vanuit de verschillende entrees trekkracht uitoefent. Door een forse uitbreiding aan winkelmeters en parkeerplekken aan de zuidkant van het centrum, kan de binnenstad uit balans raken, waardoor de noordkant het zwaarder krijgen (risico van leegstand). Daar moet wat aan gedaan worden door te zorgen voor trekkers aan de noordzijde;
−
Doorontwikkeling en city making. Breda heeft geen echt onderscheidend imago. Het zou goed zijn wanneer een helder profiel uitgangspunt is voor de doorontwikkeling en profilering van de stad. Na realisatie van AdLS zal zwaar ingezet moeten worden op city making (zie hiervoor);
−
Geen al te zwaar accent op modisch. Van de totale invulling wordt 70% bestemd voor modische detailhandel. Nu staat dit segment onder druk (zie paragraaf 6.2) dus dit verdient heroverweging. Internationale formules zijn ook in andere branches te vinden en zouden eveneens kunnen bijdragen aan de onderscheidende positie van AdLS (bijvoorbeeld Crate & Barrel uit de VS of het Franse Maisons du Monde);
−
Uitstekende belevingswaarde. Het is nog wat onduidelijk hoe de ‘sense of the place’ wordt van AdLS. Wat vandaag de dag uiterst belangrijk is, dat dergelijke ontwikkelingen een inspirerende belevingswaarde bieden. Dit moet tot uitdrukking komen in de aantrekkelijkheid van de winkels, maar ook in de kwaliteit van de openbare ruimte. Enkele voorbeelden daarvan kunnen worden gevonden bij de zogenoemde life style centres in de VS, bijvoorbeeld The Grove in Los Angeles. Weliswaar ‘over de top’, maar het gaat om het uiteindelijke resultaat. Er is in Breda ook kritiek op de architectuur: ‘Goede architecten maar te goedkope uitstraling, te glazig, niet gezellig. Past niet zo bij Breda. Had dit niet wat meer bijzonder en met meer belevingswaarde gekund?’.
−
Samenwerking in de binnenstad. Essentieel voor city making is het besef dat niemand het alleen kan. De overheid niet, en de markt ook niet. City making gaat verder dan city marketing, is per definitie multidisciplinair en vraagt om inzet van alle betrokkenen: overheid, ondernemers, bewoners en andere gebruikers. Uiteindelijk gaat het erom gezamenlijk te realiseren dat de gebruikers van een (binnen)stad zo goed mogelijk worden bediend. Zowel qua huisvesting, bewinkeling, horeca en leisure, inspiratie, onderwijs, verblijfsklimaat en openbare ruimten, cultuur etc. Indien Breda tot de top3 van de Nederlandse binnenstad wil behoren, is dat een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en van de gevestigde ondernemers. Tot die laatste groep behoren zowel de ontwikkelcombinatie (zie hoofdstuk 7.10) als de gevestigde
35
detailhandel en eigenaren. Onlangs is een poging om een ondernemersfonds in Breda op te richten mislukt. Bij een aantal gevestigde ondernemers bestonden (op zich begrijpelijke bezwaren) tegen de verdeling van middelen over groot en klein, de managementkosten en ook over de bestemming van de middelen (lagere parkeertarieven of meer festivals?). Bovendien speelt de problematiek rond de koopzondagen hierbij een rol. Uit de interviews is gebleken, dat er tussen voor- en tegenstanders overeenstemming bestaat over het nut van samenwerking tussen gemeente en ondernemers teneinde de aantrekkingskracht van de binnenstad te verbeteren. Dit lijkt voldoende basis om met alle betrokkenen in goed overleg tot uitwerking van de plannen voor een ondernemingsfonds te komen. Temeer omdat de verschillen over de verdeling van de lasten van het fonds en de aanwending van de middelen overbrugbaar lijken.
7.6
Past het project binnen een integrale visie op de binnenstad?
In juni 2010 is door de gemeente Breda de detailhandelsnota 2010 – 2020 gepubliceerd. In deze nota worden de volgende hoofddoelen van het detailhandelsbeleid geformuleerd: 1.
Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale
2.
Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare,
3.
Versterken van het ondernemingsklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan
aantrekkingskracht van het Bredase detailhandelsapparaat; elkaar aanvullende retailgebieden (het geheel is meer dan de som der delen); ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. Dit zijn duidelijke uitgangspunten die bepalend moeten zijn voor de detailhandelsontwikkeling in Breda. Op 27 maart 2013 is de nieuwe mega foodmarkt van Jumbo van 6.000 m² bij het NAC stadion geopend. De bedoeling was, dat dit gepaard zou gaan met sloop (en vervolgens verplaatsing) van het nabijgelegen winkelcentrum De Lunet, maar door faillissement van de projectontwikkelaar is daar vooralsnog weinig van terecht gekomen. Inmiddels lijkt ook vast te staan dat de eerste fase van de ontwikkeling bij de Bavelse Berg een Decathlon van 4.000 m² wvo wordt gevestigd. Er zijn in Breda beslissingen genomen die niet stroken met de genoemde uitgangspunten van het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Binnen dit beleid passen wel de versterking van de buurt- en wijkwinkelcentra (versterking Dr. Struyckenplein en stadsdeelcentrum Hoge Vucht) en ook de versterking van het stadscentrum (AdLS), maar perifere ontwikkelingen zoals bij de Bavelse Berg en het NAC stadion veel minder (of zelfs niet). Bovendien kan de beschikbare uitbreidingsruimte maar één keer worden benut om excessief overaanbod te voorkomen. Nu bedienen niet al deze ontwikkelingen eenzelfde motief. Doelgericht winkelen op de Bavelse Berg en boodschappen doen bij het NAC stadion is iets anders dan recreatief winkelen in het stadscentrum. Maar de Jumbo concurreert wel met de buurt- en wijkwinkelcentra. Bovendien doen al deze ontwikkeling een beroep op dezelfde consumenteneuro, dus in die zin beperken zij het bestedingsbudget. Een aanbeveling die hier wel uit voortvloeit is, dat de gemeente Breda een rem zet op de perifere ontwikkelingen. Althans, deze ontwikkelingen toetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Een tweede vraagpunt is, of de ontwikkeling van AdSL past in de visie op de binnenstad. Hiervoor kan worden verwezen naar hoofdstuk 7.2.
7.7
Methodologische beoordeling van beschikbaar onderzoek
De effecten van nieuwe detailhandelsontwikkelingen worden doorgaans beoordeeld via een DPObenadering op basis van gegevens die door koopstromenonderzoek worden verzameld. Door BRO is in
36
2012 een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van de verschillende plannen en initiatieven voor uitbreiding en herontwikkeling van de detailhandel in Breda. Hiertoe is door BRO de rapportage “Marktruimte detailhandelsinitiatieven” in opdracht van de Gemeente Breda opgesteld. Het onderzoek betreft de verschillende plannen in zijn algemeenheid en het project AdLS in het bijzonder. Op de rapportage van BRO is enige kritiek gekomen, onder meer van Strabo. De kritiek betreft met name de door BRO gebruikte methodologie en het feit dat BRO gebruik zou hebben gemaakt van verouderde koopstromengegevens. De belangrijkste kritiek van Strabo richt zich niet op de mogelijke haalbaarheid van AdLS, maar op het gedateerd zijn van gegevens uit het koopstromenonderzoek van 2005. Voor een deel is deze kritiek relevant c.q. terecht, voor een deel niet relevant c.q. onterecht. Hierover kan het volgende worden opgemerkt: −
Het bezoekersonderzoek van BRO speelt geen enkele rol in de bepaling van de marktruimte zoals die door BRO is vast gesteld, dus de kritiek van Strabo is op dit punt niet relevant;
−
BRO heeft rekening gehouden met genormeerde en door het HBD gepubliceerde kengetallen;
−
BRO verhoogt de koopkrachtbindingscijfers en –toevloeiingscijfers niet voor 2012 maar voor 2020. Dit is te rechtvaardigen wanneer kwalitatieve verbeteringen in de binnenstad worden aangebracht (los van de vraag waar dit gebeurt);
−
BRO verlaagt de vloerproductiviteiten niet, maar verhoogt deze juist. De verhoging van de vloerproductiviteit verantwoordt BRO, omdat dit doorgaans geldt voor grotere steden. Het gevolg van deze correctie is, dat door BRO juist een kleinere uitbreidingsruimte is berekend.
Blijft staan, dat het beter zou zijn geweest indien door BRO in 2011-2012 een koopstromenonderzoek zou zijn uitgevoerd om over meer actuele gegevens te kunnen beschikken voor het bepalen van de koopkrachttoevloeiing en koopkrachtafvloeiing naar (het centrum van) Breda. Hier is echter door BRO en de Gemeente Breda uit budgetoverwegingen niet voor gekozen. Blijft staan, dat BRO – gegeven de beschikbare informatie – een juiste analyse van het economisch functioneren van de detailhandel in Breda heeft gemaakt. BRO heeft niet “kunstmatig of rekenkundig” een verhoging van de uitbreidingsruimte in Breda bepaald. De resultaten van het koopstromenonderzoek van Strabo komen waarschijnlijk in mei 2013 beschikbaar. Dit kan leiden tot nieuwe inzichten in het economisch functioneren van (de binnenstad van) Breda. Het kan beter of slechter gaan dan eerder door BRO is aangenomen. Nu moet hier wel de kanttekening bij worden gemaakt dat de kwantitatieve resultaten van koopstromenonderzoek kunnen leiden tot ‘niet altijd goed te interpreteren’ verschillen met eerder uitgevoerd onderzoek. Dit heeft alles te maken met de gevolgde methodologie. Met de gevoeligheidsanalyse is rekening gehouden met de mogelijke uitkomsten van dit koopstromenonderzoek. Hieruit blijkt, dat de realisatie van AdLS consequenties heeft voor de concurrentieverhoudingen in de Bredase binnenstad, maar dat die consequenties overzienbaar zijn indien AdLS bij een onderscheidende invulling (conform de ambities van de ontwikkelcombinatie) zal leiden tot een grotere aantrekkingskracht van de binnenstad en bijgevolg tot een hogere koopkrachttoevloeiing (een toename van 5 tot 10%).
7.8
Wat zijn globaal bezien de effecten voor de binnenstad
Door BRO is de uitbreidingsruimte in Breda geraamd op 36.146 m² wvo voor de niet-dagelijkse detailhandel en 3.347 m² wvo voor de dagelijkse detailhandel. Het betreft de uitbreidingsruimte naar 2020 in vergelijking met 2012, gegeven de winkelvoorrraad in 2012, dus exclusief de toevoegingen bij het NAC-stadion en de Bavelse Berg. Er zijn – bij gelijkblijvende consumentenbestedingen - aan de aanbodkant drie bronnen om de uitbreiding van AdLS met 27.000 m² wvo op te vangen:
37
Een toename van de koopkrachttoevloeiing uit de regio en/of een toename van de
−
koopkrachtbinding; −
Een afname van de gemiddelde vloerproductiviteit;
−
Een toename van de leegstand.
Een gevoeligheidsanalyse laat zien dat de belangrijkste doelstelling na ontwikkeling van AdLS moet zijn, dat de de koopkrachttoevloeiing naar Breda met zo’n 5 tot 10% toeneemt. Dit beperkt het risico van leegstand en daling van de vloerproductiviteit. De eventuele leegstand zal zich waarschijnlijk voordoen in de aanloopstraten en aan de randen van het kernwinkelapparaat. Of de leegstand in de Barones zal toenemen is voor een deel ook afhankelijk van het door de eigenaar gevoerde beleid ten aanzien van de inrichting en gewenste invulling. De gemeente Breda voert op dit moment nog geen specifiek beleid op winkelleegstand, wel is er beleid gevoerd om de kwaliteit van enkele aanloopstraten te verbeteren (kwaliteitsverbetering openbare ruimten, bestrating, wonen boven de winkels etc.). Er zijn veel voorbeelden van instrumenten die kunnen worden ingezet, van maatregelen en acties die kunnen worden ondernomen om het functioneren van aanloopstraten te verbeteren. Belangrijke instrumenten zijn het oprichten van een ondernemersfonds en het stimuleren van samenwerking, het profileren van een aanloopstraat door de invulling als een onderscheidende winkeltrekker, het acquireren van (startende) ondernemers, het saneren of herstructureren van aanloopstraten, het geven van een vrije bestemming aan locaties (als hotel, eetcafé, woning, dienstverlener, ambacht, atelier etc.), waarmee leegstand kan worden voorkomen. Aanloopstraten en deelgebieden die zich niet onderscheiden zullen nauwelijks in staat blijven om goed te functioneren.
7.9
Actuele ontwikkelingen in de detailhandel
Actuele ontwikkelingen in de detailhandel zijn aan de vraagkant stagnerende bestedingen, veranderingen in de omvang en samenstelling van de bevolking, verschuiving van omzet naar andere kanalen (internet), veranderingen in passantenstromen, veranderingen in de winkelvoorkeur van consumenten etc. Trends aan de aanbodzijde zijn er eveneens: schaalvergroting (grotere winkels), internationalisering (meer buitenlandse ondernemingen zoals Zara, H&M en Mango), merkbeleving (meer mono brandstores in plaats van multibrand winkels) en multichannel (de combinatie van stenen winkels en webshops zoals de Bijenkorf), betaalbare chique (zoals Primark) en meer op minder plekken (concentratie op grote en sterke winkellocaties). Deze trends worden breed in de markt onderkend. Deze ontwikkelingen betekenen, dat sterke steden met een gevarieerd winkelaanbod en aantoonbare toegevoegde waarde voor de consument zich niet zoveel zorgen hoeven te maken over de toekomst. Aanbodvariatie en toegevoegde waarde zijn de leidende principes. Wat betreft de beoordeling van Breda op dit punt, is van belang dat de ontwikkelingen in Breda de afgelopen jaren stagneren. Het is belangrijk dat Breda op dit punt een sprong voorwaarts maakt.
7.10
Moet AdLS doorgaan?
V i e r s c en a ri o’ s Breda moet uitkijken om met de eventuele ontwikkeling van AdLS geen momentum te verliezen. De ontwikkeling loopt al 12 jaar en marktpartijen verliezen ook vertrouwen. Wel of niet doen, vraagt in alle gevallen om snelle besluitvorming. Er zijn vier alternatieve scenario’s mogelijk: 1.
AdLS volgens planning ontwikkelen;
2.
AdLS niet ontwikkelen;
38
3.
De besluitvorming over AdLS uitstellen totdat concreet zicht is op de onderscheidende invulling
4.
Gefaseerd ontwikkelen.
(de VOF gaat niet bouwen indien niet minimaal 50% van het project is voorverhuurd);
Scenario 1: AdLS ontwikkelen Dit scenario verdient de voorkeur, maar wel onder de condities zoals die in hoofdstuk 7.5 zijn benoemd. Uit de gesprekken die binnen Breda zijn gevoerd, blijkt dat er (uitzonderingen daar gelaten) breed gedragen steun is voor de ontwikkeling van AdLS. Maar, er zijn ook zorgen. Die spitsen zich toe op twee belangrijke punten. De effecten van de ontwikkeling van AdLS voor de rest van de binnenstad (angst voor leegstand) en de invulling van het concept. Er is argwaan bij de ‘praatjes’ van de ontwikkelaar: ‘ze beloven van alles, maar uiteindelijk komen er een Blokker en een Kruidvat’. Beide punten hebben met elkaar te maken. Een niet onderscheidende invulling leidt immers tot onvoldoende toename van de koopkrachttoevloeiing. Dat is de belangrijkste factor om de uitbreiding van de winkelvoorraad op te vangen. Dit gebeurt alleen indien AdLS winkels gaat bevatten die niet elders in de regio aanwezig zijn (nieuwe formules van Zara, H&M en Primark voegen toe aan de regio maar zijn ook in Antwerpen, Rotterdam en straks ook in Tilburg te vinden). Zonder onderscheidende invulling zullen toenemende leegstand en dalende vloerproductiviteit elders in de binnenstad het gevolg zijn. De ontwikkelcombinatie geeft op de volgende punten aan om samen te werken binnen Breda en de gewenste invulling van AdLS te bewerkstelligen: −
Het project Achter de Lange Stallen wordt onderdeel van de binnenstad van Breda. Het product binnenstad Breda moet als totaal worden uitgedragen. Dit kan echter alleen als ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente hierin gezamenlijk optrekken (samenwerking). De ontwikkelcombinatie noemt voorbeelden als Haarlem en Eindhoven en stelt meer dan bereid te zijn om hierin mede ‘de lead’ te nemen;
−
De ontwikkelcombinatie voelt verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de invulling. Zij geeft aan, dat eerst wordt begonnen met de feitelijke realisatie als minimaal 50% van het project is voorverhuurd;
−
Voor wat betreft de branchering wordt een Branche Advies Commissie (BAC) ingesteld, waarin VOF ADLS rekening en verantwoording aflegt ten aanzien van haar verhuurinspanningen en goedkeuring vraagt voor voorgenomen verhuurtransacties. In de BAC-overeenkomst is vastgelegd dat maximaal 30% van het totale verhuurbare vloeroppervlak mag worden ingevuld met partijen die al in het kernwinkelgebied van Breda zijn gehuisvest. Bovendien moet worden voldaan aan een aantal vastgelegde criteria om voor verplaatsing in aanmerking te komen;
−
Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF) treedt op als eindbelegger van de te realiseren winkels, de parkeergarage en een deel van de te realiseren woningen (het andere deel wordt eigendom van WonenBreburg). Tussen VOF Achter de Lange Stallen en SAREF is overeengekomen dat de VOF mede risico draagt voor de gerealiseerde huurstroom gedurende de eerste twee jaar na oplevering.
Er is in de stad onbekendheid met cq onvoldoende vertrouwen in een te vormen Branche Advies Commissie (BAC) AdLS. Het wordt een papieren tijger genoemd en te vrijblijvend. Er wordt gepleit om een aantal zaken in het bestemmingsplan vast te leggen (minimale omvang, brancheverdeling, ‘nieuw voor Breda’). Het verdient aanbeveling om aanvullende afspraken te maken over eventuele verevening en boeteclausules.
39
Scenario 2: ADLS niet ontwikkelen Dit scenario sluit minder goed aan op de ambities van Breda. De vraag blijft dan bestaan of Breda deel kan uitmaken van de top van de Nederlandse binnensteden. Het scenario wordt wel reëel indien niet aan voornoemde condities kan worden voldaan. Scenario 3 De besluitvorming uitstellen De ontwikkelcombinatie voelt verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de invulling. Zij geeft aan, dat eerst wordt begonnen met de feitelijke realisatie als minimaal 50% van het project is voorverhuurd. Dit zou aanleiding kunnen geven de besluitvorming uit te stellen. Hierbij doen zich echter bestemmingsplantechnische problemen voor en bovendien wordt momentum verloren. Breda moet uitkijken om met de eventuele ontwikkeling van AdLS geen momentum te verliezen. De ontwikkeling loopt al 12 jaar en marktpartijen verliezen ook vertrouwen. Wel of niet doen, vraagt in alle gevallen om snelle besluitvorming. Scenario 4: Fasering Gezien de onzekerheid in de markt zou het te overwegen zijn (geweest) AdLS gefaseerd uit te voeren. Fasering komt vaker voor. Recente voorbeelden van de afgelopen maanden zijn Raaks in Haarlem en het GZG-terrein in Den Bosch. Mogelijkheid zou zijn eerst de Ginnekendwarsstraat aan de Noordwestzijde richting Houtmarkt te ontwikkelen plus het KPN-gebouw (als daar een huurder voor is) plus de garage onder het Molsterrein en de aanpassingen aan de Lange Stallen. Plus boven de parking (bijvoorbeeld) een aantrekkelijk groenpark. Een dergelijke fasering beperkt wel de mogelijkheid om grootschaligheid te accommoderen. Die moet dan (voorlopig) in de bestaande bebouwing worden gezocht. Fasering betekent ook verlies van massa, dus van aantrekkingskracht. Het hangt van het onderscheidend karakter van de winkels af of voldoende trekkracht kan worden ontwikkeld. Volgens de ontwikkelcombinatie is fasering ongewenst: ‘Er is immers maar één kans voor een goede eerste indruk. Indien niet direct sprake is van een duidelijk winkelcircuit met een juiste positionering van trekkers, dan zal het nieuwe winkelgebied nooit tot volledige wasdom komen, met alle negatieve gevolgen van dien.’ Ook de gemeente Breda is van mening dat fasering niet mogelijk is omdat een winstgevend business model voor een alternatieve bestemming van het Molsterrein niet mogelijk lijkt.
C o mb i n ati e v an m a at r eg el en Een succesvolle doorontwikkeling van de Bredase binnenstad bestaat uit een combinatie van maatregelen en vraagt om inzet van alle betrokken partijen. Het vraagt ook om vertrouwen en ondernemerschap. De realisatie van AdLS is niet zonder risico’s, maar die zijn overzienbaar. Zonder durf en ondernemerschap wordt immers elk risico de kop in gedrukt. Die risico’s zijn duidelijk benoemd. Zonder flankerend beleid van de gemeente ( zie de voorwaarden in hoofdstuk 7.5) – met steun van de stakeholders in Breda - leidt de realisatie van AdLS tot ongewenste effecten. Tot de stakeholders behoren de ontwikkelcombinatie, die de ambities waar moet maken, de ondernemers in de binnenstad die tot gerichte samenwerking moeten komen en de inwoners van Breda en de regioconsument die op hun wensen moeten worden bediend.
40
Bijlage I
Gesprekspartners
College Gemeente Breda
A. Arbouw en C. Meeuwis
Gemeenteraad Breda
Circa 15 vertegenwoordigers
Retail Platform Breda
J. Koniuszek, G. Van Erkel, H. Nieuwesteeg, P. Werther, T. Segers
Kroonenberg Groep Ondernemingsfonds Breda
P. Bremmer en O. Nieuwenhuis B. Meeuwsen, V. Rietveld, M. de Jong, P. de Lange, M. Heijboer, C. Bastiaansen
Gevestigde ondernemers
A. Goos, S. van Aalst en T. Fikken
MAB Development
J. de Vreede, A. Hoftijzer en H. Smit
BRO
F. Wigman
Strabo
H. van Tellingen en J. Verwaaijen
Potentiële kandidaten voor AdLS
Acht ondernemingen
41
Bijlage II
Koopkrachtbinding en –toevloeiing
Koopkrachtbinding en –toevloeiing niet-dagelijkse segment Jaar
Binding Hele stad
Toevloeiing
Binding
Hele stad
Binnenstad
Amersfoort
2011
74
39
Apeldoorn
2010
79
31
Arnhem
2009
84
54
Breda
2005
89
29
Dordrecht
2011
65
26
Enschede
2010
76
28
Haarlem
2010
68
Leiden
2011
55
Nijmegen
2009
77
47
Zoetermeer
2011
73
Den Bosch
2012
Zwolle
2009
Eindhoven
2009
Toevloeiing Binnenstad
30
45
42
57
31
36
45
29
47
41
36
43
30
42
33
84
-
32
60
80
49
76
45
28
-
42
