Second opinion kantorenprogramma kaderbesluit en strategisch actieplan kantoren stationsgebied Leiden

Second opinion kantorenprogramma kaderbesluit en strategisch actieplan kantoren stationsgebied Leiden Focus in de marktbenadering voor een succesvolle ontwikkeling van het kantoorprogramma in het stationsgebied 9 september 2013 Definitief

Strategisch Actieplan Kantoren Stationsgebied Leiden - DEFINITIEF

Inhoud 1 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3 6 6.1 6.2 6.3

Management samenvatting ................................................................................................................................... 2 Inleiding .................................................................................................................................................................. 4 Achtergrond ............................................................................................................................................................. 4 Aanpak..................................................................................................................................................................... 5 Leeswijzer ................................................................................................................................................................ 5 Positionering .......................................................................................................................................................... 6 Introductie Stationsgebied Leiden ............................................................................................................................ 6 Visie, Missie en Strategische doelstellingen ............................................................................................................ 6 Context juridisch-planologisch ................................................................................................................................. 7 Second opinion kantorenprogramma stationsgebied Leiden ................................................................................. 10 Conclusies positionering ........................................................................................................................................ 11 Product-marktcombinaties ................................................................................................................................. 12 Context gebruikersmarkten .................................................................................................................................... 12 Ranking Kantoorlocaties ........................................................................................................................................ 15 Zoekers uit het verleden ........................................................................................................................................ 19 Kansrijke sectoren ................................................................................................................................................. 21 Vestigingsmotieven en huisvestingseisen.............................................................................................................. 23 Vastgoedconcept ................................................................................................................................................. 24 Ontwikkelingsvisie, vastgoedconcept en marketingstrategie ................................................................................. 24 Vastgoedconcept ................................................................................................................................................... 24 SWOT-analyse....................................................................................................................................................... 26 Marketing en promotiestrategie ......................................................................................................................... 27 Marketing en promotiestrategie ............................................................................................................................. 27 Promotiestrategie ................................................................................................................................................... 28 Longlist potentiële gebruikers stationsgebied Leiden ............................................................................................ 28

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All Rights Reserved

1


1 Management samenvatting Het Stationsgebied Leiden kan in belangrijke mate bijdragen aan het verwezenlijken van de ambities van de gemeente op de voor haar belangrijke thema‟s Bereikbaarheid, Binnenstad en Kennisstad. Op landelijke schaal zien wij dat stationsgebieden, en dan voornamelijk stationsgebieden die tevens goed bereikbaar zijn met de auto, in de lift zitten door de combinatie van een hoge knooppuntwaarde (de mate waarin de een onderneming verbonden is tot arbeidsmarkten en zijn opdrachtgevers en leveranciers) en een hoge plaatswaarde (de mate waarin een onderneming en haar werknemers gebruik kunnen maken van grootstedelijke voorzieningen op de locatie zelf). Door voortdurende investeringen in dit netwerk, tekent zich steeds meer een metropolitaans netwerk af van grootstedelijke microlocaties op de knooppunten in dit netwerk. Leiden behoort daartoe. Op deze locaties hebben bedrijven de beste toegang tot hoogwaardige arbeidsmarkten. Het Stationsgebied Leiden onderscheid zich in kwalitatieve zin van locaties in de directe regio door de combinatie van zowel een hoge knooppuntwaarde en een hoge plaatswaarde. Vanuit die basis mag men veronderstellen dat er een toekomstige vraag te verwachten is in het Stationsgebied. Echter de matige autobereikbaarheid is een zwak punt van de locatie. Het stationsgebied is de toplocatie binnen de regio en zal daarom partijen aantrekken die in het gebied een kwalitatieve stap kunnen maken. Gemeente Leiden gaat in het kaderbesluit uit van een netto toevoeging van kantoorruimte van 18.000 tot 38.000 m² bvo. Jones Lang LaSalle verwacht op basis van een grove inschatting circa 23.500 m² bvo aan nieuwbouwbehoefte voor de komende tien jaar in het stationsgebied. Onze prognose valt daarmee binnen de bandbreedte. Omdat onze prognose zich aan de onderzijde hiervan bevindt, beoordelen wij de bandbreedte als realistisch (onderkant bandbreedte) tot ambitieus (bovenkant bandbreedte). In onze prognose gaan wij uit van een restrictief nieuwbouwbeleid voor overige locaties in de regio en een zeer actief gemeentelijk beleid ten gunste van het stationsgebied. Voorliggende vraag is op welke partijen de acquisitie zich moet richten en vervolgens welk „product‟ deze partijen wensen. Op basis van uitvoerig marktonderzoek concludeert Jones Lang LaSalle dat de acquisitie zich in eerste instantie moet op regionale partijen. Leiden kent nauwelijks bovenregionale (buiten het gebied Holland Rijnland) aantrekkingskracht voor kantoorgebruikers, waardoor het voor de stad moeilijk is om gebruikers van buiten de regio aan Leiden te binden. Het Bio Science Park kent bovenregionale aantrekkingskracht, maar dit richt zich voornamelijk op laboratoriumruimte en de kantoor-spin-offs die in het stationsgebied kunnen huisvesten zijn beperkt. Wel mag verwacht worden dat de stationsontwikkeling serieus aanspreekt voor regionale partijen die een kwalitatieve huisvestingsstap willen maken (met name kantoorgebruikers in de zakelijke dienstverlening en ICT en de kantoorfunctie in de medische sector, van maatschappelijk/zorg/onderwijs instellingen en van productiebedrijven). Deze partijen zorgen voor lokale verhuizingen en hebben daarmee elders in de regio leegstand tot gevolg, waarvan het de vraag is of dit opnieuw opgenomen kan worden. Dat wil niet zeggen dat er niet gebouwd moet worden in het stationsgebied, immers het accommoderen van de veranderende huisvestingsvraag van kantoorgebruikers is noodzakelijk om productiviteitsgroei van bedrijven te faciliteren en daarmee economische activiteit in de regio te behouden. De huidige maatschappelijke en soms politieke aversie tegen nieuwbouw vraagt hierin om een duidelijke politieke keuze van de gemeente. Het „product‟ moet aansluiten bij de eisen die de gedefinieerde groep gebruikers stelt aan hun huisvesting. Over het algemeen kan gesteld worden dat gebruikers die vragen om een hoge kwaliteit van de locatie, dat ook doen voor de kwaliteit van de gebouwen. Dat betekent wel dat de locatie- en de gebouwkwaliteit een samenhangende verhuurpropositie moeten bieden aan de potentiële huurder. Op dit moment is er nauwelijks hoogwaardig product in het stationsgebied Leiden te betrekken en ook de omgevingskwaliteit moet een verbeteringsslag


2


ondergaan, zodat partijen die op zoek zijn naar hoogwaardige kantoorruimte aan worden getrokken. Hierin moet worden geïnvesteerd. De aansluiting van gebruikerswensen op de huidige gemeentelijke ambitie voor het stationsgebied leidt tot ontwerpuitdagingen in het vastgoedconcept. Uit een analyse van recente verhuizingen in de regio blijkt dat kantoorgebruikers terughoudend zijn ten aanzien van het stationsgebied vanwege de matige autobereikbaarheid, de beperkte en dure parkeeroplossing en het gebrek aan identiteit (met identiteit wordt bedoeld dat huurders in onvoldoende mate in staat waren hun bedrijfsidentiteit uit te dragen omdat zij onderdeel zouden worden van een multi-tenant gebouw). Daarnaast hanteren gebruikers liefst een korte besluitvormingstermijn, terwijl bij nieuwbouw er een aantal jaren over de bouw heen gaan, met name in het geval van complexe binnenstedelijke projecten, zeker wanneer de kantoorontwikkeling gemengd is met andere functies. Tot slot nemen gebruikers besluiten op basis van direct aantoonbare voordelen en zijn zij in mindere mate gevoelig voor „artist impressions‟ over hoe een gebied in de toekomst kan worden. De infrastructuur, voorzieningen en beleving op de locatie moeten direct aanwezig zijn op het moment van ingebruikname. Voorgaande zaken zijn voorname belemmeringen voor gebruikers om voor het stationsgebied te kiezen, zoals dat momenteel is bedacht en vastgelegd is in de plannen en vragen om inventieve ontwerpoplossingen in het vastgoedconcept, investeringen in het gebiedsconcept en een slimme en authentieke promotie- en marketingstrategie. Samenvattend ligt de sleutel voor een succesvolle ontwikkeling van het kantoorprogramma in het stationsgebied volgens Jones Lang LaSalle in de volgende benadering: -

Regionale partijen die in het stationsgebied hun bestaande huisvestingssituatie naar een hoger niveau kunnen tillen; Waarbij deze partijen verleid moeten worden op basis van de reeds aanwezige kwaliteiten in het stationsgebied; En waarbij deze partijen zoveel als mogelijk moeten worden gefaciliteerd en het vastgoedconcept moet aansluiten op hun wensen, ten aanzien van ingebruikname termijn, identiteit, prijs en bereikbaarheid.

Een alternatieve wijze om het stationsgebied op afzienbare termijn tot ontwikkeling te brengen is om er zelf gemeentelijke diensten te huisvesten. Kritische succesfactoren voor de marketingen promotiestrategie zijn verder: -

Prioritering en fasering van ontwikkelingskavels; Continuïteit in de gemeentelijke organisatie en bestuurlijke kaders; Per ontwikkelkavel vastleggen van een intern Projectplan; Een beknopt gemeentelijk „Programma van eisen en wensen‟ voor elk van de kavels in het stationsgebied; Een complete set verkoopinformatie (Informatiememorandum) voor de markt; Ter lancering hiervan een publicatietekst / uitnodiging voor de markt met een kernachtige formulering van de opgave en een beschrijving van het proces; Een gestructureerd en intensief communicatietraject met marktpartijen; Een vaste projectnotaris voor de juridische begeleiding van het gehele proces; Professionele en intensieve procesbegeleiding vanuit de ambtelijke projectorganisatie of externen.


3


2 Inleiding 2.1

Achtergrond Oktober 2012 is het Stedenbouwkundig Plan van het Stationsgebied Leiden goedgekeurd door de gemeenteraad. Hiermee ligt de weg vrij voor de daadwerkelijke herontwikkeling van het gebied. In het huidige economisch tij en met de specifieke uitdagingen op de kantorenmarkt wil de gemeente Leiden extra aandacht geven aan het kantorenprogramma van het Stationsgebied. De gemeente Leiden vraagt Jones Lang LaSalle vanuit de brede kennis en ervaring met de kantorenmarkt, het programma Ranking Kantoorlocaties en de bekendheid met kantoorgebruikers en hun wensen, te adviseren over de positionering en ontwikkeling van het kantorenprogramma binnen het stationsgebied. Onderdeel hiervan is een focus op transformatie van de bestaande voorraad, gezien de nadruk van actuele kantorenstrategieën op bestaande gebouwen. In de huidige fase ligt de nadruk op onderzoeken/verkennen, positioneren en voorbereiden. Hierop volgen de ontwikkelings- en commerciële fasen maar deze zullen qua fasering en timing onder meer afhangen van de uitkomsten van het op te stellen strategisch actieplan voor het Stationsgebied. Hieronder volgt een opsomming van de belangrijke onderdelen van de vraagstelling. Daarbij verwijzen wij naar het hoofdstuk waar beantwoording van de vraag aan de orde komt: 

Hoe realistisch is het voorgenomen kantorenprogramma vastgelegd in het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het stationsgebied, gebaseerd op de kennis en ervaring die Jones Lang LaSalle heeft met de landelijke en lokale markt (second opinion)? – Hoofdstuk 3.4



Wat is de huidige positie van het Stationsgebied Leiden, gedetailleerd afgezet tegen de criteria van Ranking Kantoorlocaties? – Hoofdstuk 4.2 en 4.3



Welke marktpartijen (gebruikers, beleggers, evt. ontwikkelaars) bieden potentieel, wat zijn hun vestigingsmotieven en huisvestingseisen en hoe kunnen zij in de ontwikkeling van het stationsgebied Leiden worden betrokken? – Hoofdstuk 4.5 en 4.6



Welke thematisering is denkbaar en wenselijk om een bestendige en concurrerende kantoorlocatie te ontwikkelen? – Hoofdstuk 5.1



Welke ingrepen, aanpassingen en strategieën zijn nodig om de positie van het stationsgebied Leiden te verbeteren zodanig dat het een aantrekkelijke kantoorlocatie is voor bedrijven en instellingen en hun medewerkers? – Hoofdstuk 5.2



Wat is de kansrijke aanpak voor promotie- en acquisitie voor het stationsgebied Leiden? – Hoofdstuk 6.1


4


2.2

Aanpak Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van de diverse databases (met name gebruikerstransacties en aanbod kantoorruimte) en onderzoeksprogramma‟s (met name Ranking Kantoorlocaties 2013) van Jones Lang LaSalle. Daarnaast zijn collega‟s met lokale kennis van de Agency Den Haag geconsulteerd en zijn diverse belanghebbenden in het gebied geïnterviewd. De volgende personen zijn, behoudens de opdrachtgever (Robert Bergenhenegouwen, Gebiedsmanager ontwikkeling Stationsgebied) geïnterviewd:

2.3

Naam

Bedrijf

Functie

Datum

Willem van der Poel

Gemeente Leiden

Kantorenloods

5 maart 2013

Jan van Doggenaar Lars Hijlkema Mark Poley

Gemeente Leiden Gemeente Leiden NS Poort

5 maart 2013 5 maart 2013 6 maart 2013

Daan van Helsdingen

OVG re/developers

Frenk Theuns

Frenk Theuns & Co

Senior Beleidsmedewerker Planeconoom Asset developer Commercieel Manager / vastgoedontwikkelaar Directeur

Nettie Buitelaar

Bio Science Park Foundation

Directeur

28 februari 2013

Niels Jansen Peter van Bosse Erik Volkers

Provast Fakton Fakton

Vastgoedontwikkelaar Partner Publieke Sector Consultant

25 februari 2013 17 april 2013 17 april 2013

15 mei 2013 25 februari 2013

Leeswijzer In het navolgende hoofdstuk (hoofdstuk 3) wordt een overzicht gegeven van de positie die Leiden inneemt binnen de regio als huisvestingslocatie voor kantoorgebruikers. Enerzijds doen wij dat op basis van juridischplanologische situatie (hiervoor citeren we regelmatig bestaande beleidstukken en rapportages), anderzijds op basis van nationale trends op de gebruikersmarkten. Tevens geven wij een second opinion op het kantoorprogramma in het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het stationsgebied In hoofdstuk 4 zullen we in meer detail de gebruikersmarkten onderzoeken en beschrijven. In dit hoofdstuk benoemen wij kansrijke sectoren en hun vestigingseisen. Tevens geven we in dit hoofdstuk onze reactie op de omvang van het voorgenomen ontwikkelprogramma. In hoofdstuk 5 vertalen we de huisvestingsbehoefte van de kansrijke sectoren in vastgoedconcepten. Dit doen wij aan de hand van een aantal cases: gebruikers die zich in het verleden hebben georiënteerd op het stationsgebied, maar uiteindelijk voor huisvesting elders hebben gekozen. Wij geven aan op gebouwen op gebiedsniveau welke voorwaarden gebruikers stellen. Dit leggen wij vast in een SWOT-analyse, die de basis legt voor de marketingen promotiestrategie. In hoofdstuk 6 geven we handvatten voor de marketingen promotiestrategie. Tevens geven we in dit hoofdstuk een longlist van partijen die voor het gebied kunnen worden benaderd. Het afsluitende hoofdstuk 7 geven we advies over het te volgen proces, waarmee de inhoud van de marketingen promotiestrategie kan worden geoperationaliseerd.


5


3 Positionering 3.1

Introductie Stationsgebied Leiden De gemeente heeft drie thema‟s waarin de stad de komende jaren gaat investeren, dat zijn Bereikbaarheid, Binnenstad en Kennisstad. Er is een grote wisselwerking tussen deze drie thema‟s en de ontwikkeling van het stationsgebied. Het stationsgebied kan in belangrijke mate bijdragen aan het verwezenlijken van de ambities van de gemeente. Station Leiden is het vijfde station van Nederland en strategisch gelegen tussen Amsterdam en Schiphol enerzijds en Den Haag en Rotterdam anderzijds. De NS heeft Leiden Centraal aangewezen als proefstation omdat dit het grootste Nederlandse station is, wat geen Nieuw Sleutel Project is (dat zijn door het Rijk gestimuleerde integrale stedelijke projecten op en rond een aantal stations). In Leiden presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. Op lokale schaal is het station de schakel tussen twee wijken. Het verbindt het centrum aan de ene kant met het Leids Universitair Medisch Centrum en het Bio Science park aan de andere kant van het spoor. Er is een voortdurende stroom passanten. De gemeente ziet in deze uitgangssituatie voldoende potentie om het gebied verder tot ontwikkeling te brengen. Plattegrond stationsgebied

Bron: Stedenbouwkundig plan Leiden Stationsgebied concept, 15 oktober 2012

3.2

Visie, Missie en Strategische doelstellingen Het ambitieniveau dat door de gemeenteraad en het college nagestreefd wordt, is zeer hoog. Het stationsgebied in Leiden moet een flinke kwalitatieve slag maken, het nieuwbouwvolume is omvangrijk en om dit te vullen zal


6


Leiden meer dan nu bovenregionale aantrekkingskracht moeten ontwikkelen. Daarbij bevindt Nederland zich momenteel in een economisch lastige periode die gekenmerkt wordt door vraaguitval van kantoorgebruikers en het in mindere mate beschikbaar zijn van investeringskapitaal voor de vastgoedmarkt. Tegen deze achtergrond blijkt het moeilijk nieuwbouwontwikkelingen van de grond te krijgen. De gemeente komt daarbij onder druk te staan, omdat zij reeds voorinvesteringen heeft gedaan in het project in de vorm van verwervings- en plankosten. Het financiële grondexploitatieresultaat staat daardoor onder druk en de gemeente is gebaat bij voortgang. De gemeente is hierbij tevens afhankelijk van het tempo van marktpartijen en particuliere initiatieven. 3.3

Context juridisch-planologisch

3.3.1 Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden In oktober 2012 heeft de gemeenteraad Leiden het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het Stationsgebied vastgesteld. Onderdeel van dit besluit zijn vaststelling van het te realiseren programma, het Stedenbouwkundig Plan, het Beeldkwaliteitsplan en de grondexploitatie en fasering. De gebiedsontwikkeling rond het station Leiden Centraal heeft vooral een directe relatie met het programma Binnenstad, het beleidskader winkelvoorzieningen Binnenstad, het programma Bereikbaarheid, de Hoogbouwvisie, de kantorenstrategie van Holland Rijnland, de Woonvisie 2005-2015, de beleidsregels parkeernormen 2011 en het beleidskader duurzame stedenbouw. De Stadsvisie “Stad van Ontdekkingen” en de Structuurvisie “Leiden 2025” gelden als algemeen en globaal toetsingskader voor nieuwe gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Enkele belangrijke elementen in de documenten bij het Kaderbesluit zijn de volgende:  Op dit moment zitten verkeersstromen elkaar op diverse plaatsen in de weg. Door aanleg van een nieuw, modern, overkapt of overbouwd busstation aan de zeezijde ontstaat een hoogwaardige OV-terminal;  In plaats van een sterk onderbenut gebied tussen binnenstad en Bio Science Park wordt het Stationsgebied de overgang die de kwaliteiten van beide gebieden verenigd en Leiden van haar beste kant laat zien;  In het Stationsgebied kan straks op een prettige manier gewoond, gewerkt, gewinkeld en ontspannen worden. Door een gevarieerd aanbod aan functies en een relatief hoge bebouwingsdichtheid is er sprake van een rijk stedelijk leven. 3.3.2 Kantorenstrategie Holland Rijnland Op 15 augustus 2011 heeft Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland in samenwerking met Bureau Stedelijk Planning een Kantorenstrategie vastgesteld voor de regio. De kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag met welke beleidskeuzes, ten aanzien van planreductie, renovatie en transformatie, de samenwerkende gemeenten binnen Holland Rijnland kunnen komen tot een gezonde kantorenmarkt. Specifiek zijn tevens de kantoorlocaties gecategoriseerd naar toekomstwaarde. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties onderscheiden:  Groeilocaties: Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Business park en de stationsgebieden van Leiden en Alphen aan den Rijn.  Krimplocaties: Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.


7


 W4-locatie: Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is echter te hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door toevoeging van niet-kantoorfuncties zodat een meer multifunctionele programmering ontstaat. Uit bovenstaande driedeling blijkt dat de kantorenstrategie van Holland Rijnland onder voorwaarden nieuwbouw toestaat in het Stationsgebied van Leiden. 3.3.3 Inventarisatie kantorenvoorraad en plancapaciteit Gemeente Leiden Het Stedenbouwkundig Plan gaat uit van een volume van 40.000 tot 60.000 m² BVO aan kantoorruimte in het Stationsgebied. De netto toevoeging kantoorruimte bedraagt - als gevolg van sloop van bestaande, deels leegstaande kantoren en het herhuisvesten van huidige gebruikers zoals de kantoren van de Kamer van Koophandel en de Rabobank in het nieuwe Rijnsburgerblok - totaal circa 18.000 tot 38.000 m² BVO. In het stedenbouwkundig plan zijn de bouwenveloppen per deelgebied en per ontwikkellocatie aangegeven. Het betreft de minimale en maximale grenzen (lengte/breedte/hoogte) waarbinnen de toekomstige gebouwen moeten worden ontworpen. De onderbouw in de vorm van een sokkel telt drie of vier lagen (tussen 12 en 16 meter). Voor de bovenbouw is vastgelegd hoeveel torens minimaal en maximaal op één sokkel kunnen worden gebouwd en waar de torens bij voorkeur worden gepositioneerd. De bovenbouw is terug gelegen ten opzichte van de straatgevels (“setback”), hierdoor kan een relatief hoog bouwvolume gecombineerd worden met aangename kleinschalige straten. Er worden voorwaarden gesteld aan de voetprint en vloerplattegronden van de torens en de onderlinge afstand tussen de torens. In het stedenbouwkundig plan wordt voorgesteld om een variatie aan bouwhoogten in het Stationsgebied mogelijk te maken. De hoogte neemt toe (stapsgewijs van 30 naar 50 tot maximaal 70 meter) naarmate de afstand tot de binnenstad groter wordt. 3.3.4 Inventarisatie onderzoeksrapporten Stationsgebied Leiden Als onderlegger voor de visievorming op het Stationsgebied heeft de gemeente opdracht gegeven voor diverse onderzoeksrapporten. De rapporten van Bureau Stedelijke Planning (BSP) en Blaauwberg zijn het meest relevant voor de vraagstelling aan Jones Lang LaSalle. In deze paragraaf geven wij een samenvatting van deze onderzoeksrapporten, alsmede een reactie op hoofdlijnen. Bureau Stedelijk Planning (BSP), juni 2011, Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied De centrale vraag van het onderzoek van BSP luidt: Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied? BSP is van mening dat het Stationsgebied binnen de regionale en lokale markt een sterke concurrentiepositie kan innemen, omdat de multifunctionele en hoogwaardige locatie nabij een intercitystation in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu is in de kantorenmarkt. Vanwege specifieke vestigingseisen is de concurrentie van het Bio Science Park beperkt, maar de geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt de voornaamste concurrentie, vooral vanwege de slechte autobereikbaarheid van het Stationsgebied. Hoewel Leiden in kwantitatieve zin voldoende aanbod heeft om de verplaatsingsvraag (geraamd op 153.000 m²) en uitbreidingsvraag (geraamd op 17.000 m²) kan opvangen, sluit dit veelal niet aan qua locatiemilieu en gebouwkwaliteit. Dit rechtvaardigt de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. BSP pleit dat een zekere massa nodig is om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie en spreekt daarom haar voorkeur uit voor de inpassing van een metrage, tot circa 60.000 m² bvo. De afzetbaarheid zal naar verwachting goed mogelijk zijn, want BSP voorziet bovenregionale interesse


8


vanuit de partijen die zich willen vestigen (in de omgeving van) het Bio Science Park, maar daar vanwege vestigingseisen niet terecht kunnen. Dit kunnen dienstverlenende bedrijven zijn of bijvoorbeeld medische instellingen zonder onderzoeksdoelstelling. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter en zal de gemeente zich moeten richten op met name kleine en middelgrote bedrijven binnen de regio, waaronder starters in de financiële en zakelijke dienstverlening. Om die reden pleit BSP voor de inpassing van relatief veel kleinere kantooreenheden, die voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven, met name met betrekking tot de entrees van de kantoren. Circa 10% van het programma zou bestemd moeten zijn voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner en ook „ third places‟ zijn van belang. Dat zijn plekken waar men tijdelijk terecht kan om te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Jones Lang LaSalle onderschrijft deze gebiedsvisie en onderstreept dat het stationsgebied momenteel een mismatch heeft qua locatiemilieu en gebouwkwaliteit. Door ontwikkeling kan het gebied binnen de regio een sterke positie innemen, die nog meer toeneemt als de autobereikbaarheid (vanuit het zuiden) van de locatie verbetert. Echter, wij willen ook enkele zaken nuanceren. Ten eerste is het creëren van massa geen doel op zich. Omdat dit een binnenstedelijke locatie is en de locatie voldoende ontsloten is, met name door OV, is een additionele grote massa kantoorruimte niet vereist om mensen naar het gebied te krijgen. Massa moet alleen ingezet worden om marktvraag te accommoderen. In hoofdstuk 4 zullen wij ons onderbouwd uitspreken over de kwantitatieve omvang van de toekomstige behoefte aan nieuwbouwkantoren. Ten tweede lijkt de overloopvraag vanuit het Bio Science Park voorlopig beperkt. Het park heeft nog voldoende nieuwbouwkavels beschikbaar en in het bestemminsplan van dit bedrijven/wetenschapspark staat onder artikel 3.d. dat: “naast “high-tech” bedrijven, laboratoria en onderwijs- en onderzoeksinstellingen worden ondersteunende branchespecifieke functies op zakelijk en uitvoerend terrein, zoals secretariële diensten, marketing, accountancy, business-software, vergaderfaciliteiten en catering-service positief benaderd, mits deze functies een overwegend lokaal karakter hebben en niet meer dan 15% zullen innemen van de bouwcapaciteit per plangedeelte van het wetenschapspark.” In onze ogen biedt deze omschrijving enigszins ruimte om (kleinschalige) overloop-bedrijven op het park te vestigen en zal die vraag vanuit het Bio Science Park voor het stationsgebied voorlopig beperkt zijn. Tenslotte onderschrijven wij de marktpotentie van kleine kantoorhoudende bedrijven, maar een focus op deze partijen kan ook de realisatiekans bedreigen, omdat deze partijen niet voor grote voorverhuurpercentages kunnen zorgen, die in de huidige markt noodzakelijk zijn om nieuwbouw op gang te brengen. Blaauwberg, 30 juni 2011, Kantorenleegstand in Leiden en de rol van de gemeente Blaauwberg heeft op 30 juni 2011 een analyse gemaakt van de leegstand op de Leidse kantorenmarkt en de mogelijkheden verkend hoe de gemeente kan bijdragen aan het terugdringen van de leegstand. Blaauwberg adviseert in haar rapport de gemeente om actief accountmanagement te voeren, wat wil zeggen dat de gemeente een rol in neemt als aanjager, netwerker en dienstverlener. Daarnaast heeft Blaauwberg een aantal spelregels voorgesteld waarmee het leegstandsprobleem kan worden beteugeld, waaronder: geen speculatieve nieuwbouw toestaan, de ontwikkeling van locaties nauwer laten aansluiten bij de kwalitatieve vraag, duurzaamheid en multifunctionaliteit als leidende criteria laten gelden bij nieuwe vergunningen en intensief inzetten op transformatie van kansloze kantoorlocaties. Jones Lang LaSalle is het eens met de conclusies van Blaauwberg. Echter de mate van succes van actief accountmanagement hangt af van de uitvoering en procesinrichting daarvan en dan vooral de wijze waarop personen met de juiste competenties en mandaten voor deze taken worden ingezet. Bovendien is actief accountmanagement nog geen garantie voor een succesvolle ontwikkeling van het stationsgebied.


9


3.4

Second opinion kantorenprogramma stationsgebied Leiden De gemeente heeft ons naast het uitwerken van de marketingen acquisitiestrategie gevraagd een inschatting te maken van de kwantitatieve nieuwbouwbehoefte in het stationsgebied en daarmee een second opinion te geven op het voorgenomen kantorenprogramma vastgelegd in het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het stationsgebied. Om de marktpotentie goed in te schatten heeft Jones Lang LaSalle een XYZ-model ontwikkeld, waarmee een analyse wordt uitgevoerd van voor Leiden relevante doelgroepen/clusters en hun economische groeiprognoses (factor X), de prijs-kwaliteitsvoorkeuren van deze doelgroepen (factor Y) en de locatievoorkeuren in relatie tot concurrerende locaties binnen de regio (factor Z). In deze analyse maken wij onderscheid in de stedelijke, regionale en eventueel (inter)nationale vraag. In het kader van deze opdracht gaat het te ver om deze analyse tot in detail uit te voeren. Voor nu volstaan wij met een historische analyse van de jaarlijkse opnamedynamiek op basis van de transactiedatabases van Jones Lang LaSalle en de indeling van deelgebieden die wij daarin hanteren. Deze benadering is op de volgende pagina ook in tabelvorm weergegeven. De historische opname betrof in de COROP-regio Leiden en Bollenstreek de afgelopen vijf jaren (periode 2008 – 2012) gemiddeld 24.100 m² vvo per jaar (waarvan 17.600 m² vvo in Leiden). Bijna 35% van de historische opname in de regio betrof A-kwaliteit kantoorruimte (wat ook het kwaliteitsniveau is van de geplande nieuwbouw in het stationsgebied. Historisch gezien is minder dan 10% van de vraag naar A-kwaliteit in de regio terecht gekomen in de deellocatie Centrum/Schipholweg, wat ook te maken heeft met het feit dat er nauwelijks Akwaliteit in het stationsgebied beschikbaar is. Het merendeel van de vraag naar A-kwaliteit had betrekking op het Bio Science Park. De jaarlijkse vraag naar A-kwaliteit in deellocatie Centrum/Schipholweg betrof daarom circa 700 m² vvo. In het eerste half jaar van 2013 was de vraag naar A-kwaliteit kantoorruimte in de deellocatie Centrum/Schipholweg fors hoger dan dit historisch gemiddelde en bedroeg bijna 1.800 m² vvo. Indien het aanbod A-kwaliteit in het stationsgebied beter wordt vermarkt en tegelijkertijd een restrictief nieuwbouwbeleid voor overige locaties wordt aangehouden, kan het aandeel van het stationsgebied fors toenemen, waarbij Jones Lang LaSalle in andere steden ziet dat dit aandeel kan groeien tot ruim 40%. De jaarlijkse vraag zal bij deze verdeling tussen 3.000 en 4.000 m² vvo kunnen bedragen. Onze inschatting is dat in de komende tien jaar bij actief overheidsbeleid de opname aan A-kwaliteit kantoorruimte in het stationsgebied circa 30.000 tot 40.000 m2 vvo kan bedragen. Voor de vertaling van deze vraag naar nieuwbouwbehoefte dient rekening gehouden te worden met een aantal factoren. Zo dient een aftrek plaats te vinden voor bestaand A-kwaliteit aanbod (8.300 m² vvo per ultimo Q2 2013), B/C-kwaliteit aanbod dat kan worden geüpgrade (maximaal 25.800 m² vvo per ultimo Q2 2013), vertrekkende gebruikers en intern verhuizende gebruikers (nader vast te stellen). Dit alles in ogenschouw nemende is de (grove) inschatting van Jones Lang LaSalle voor de nieuwbouwbehoefte de komende tien jaar circa 20.000 m² vvo (23.500 m² bvo). In het Kaderbesluit is een netto toevoeging van 18.000 tot 38.000 m² bvo kantoorruimte vastgelegd. Onze prognose valt daarmee binnen de bandbreedte. Omdat onze prognose zich aan de onderzijde hiervan bevindt, beoordelen wij de bandbreedte als realistisch (onderkant bandbreedte) tot ambitieus (bovenkant bandbreedte). In onze prognose gaan wij uit van een restrictief nieuwbouwbeleid voor overige locaties in de regio en een zeer actief gemeentelijk beleid ten gunste van het stationsgebied.


10


Aspect

Kengetal

Gemiddelde opname COROP-regio Leiden en Bollenstreek (2008 – 2012)

24.100 m² vvo

Aandeel A-kwaliteit in opname

Ca. 35%

Aandeel deellocatie Centrum/Schipholweg in A-kwaliteit opname Mogelijke toekomstige opname Akwaliteit in stationsgebied op basis van historisch gemiddelde en sterk restrictief beleid.

3.5

Opmerking Er is niet onderzocht in hoeverre deze opname doelgroepen betrof die voor het stationsgebied in aanmerking komen. Daarnaast is geen onderscheid gemaakt in stedelijke, regionale en (inter)nationale vraag en hun kenmerken. Jones Lang LaSalle verwacht dat in de huidige marktomstandigheden de vraag naar A-kwaliteit kantoren stabiel blijft.

Momenteel ca. 10%, kan wellicht groeien tot 40% bij sterk restrictief beleid.

Door andere locaties „op slot te zetten‟, kan de vraag naar het stationsgebied stijgen.

Ca. 3.000 tot 4.000 m² vvo per jaar (30.000 tot 40.000 m² vvo in tien jaar)

Geen rekening gehouden met verwachte economische groeiscenario‟s van doelgroepen voor het stationsgebied.

Huidig aanbod A-kwaliteit in stationsgebied (ultimo Q2 2013)

8.300 m² vvo

Huidig aanbod B/C-kwaliteit dat naar A-kwaliteit te renoveren is (ultimo Q2 2013)

Maximaal 25.800 m² vvo

Binnen het deelgebied verhuizende gebruikers (geen netto opname) en aantal vertrekkende gebruikers (toename aanbod)

n.t.b.

Frictieleegstand

n.t.b.

Prognose nieuwbouwbehoefte komende 10 jaar voor het stationsgebied

Ca. 20.000 m² vvo (ca. 23.500 m² bvo)

Dit aanbod concurreert direct met de geplande nieuwbouw en dient afgetrokken te worden van de nieuwbouwbehoefte. Dit aanbod concurreert na renovatie met de geplande nieuwbouw en dient daarom gedeeltelijk afgetrokken te worden van de nieuwbouwbehoefte. Jones Lang LaSalle heeft geen inschatting gemaakt deze aspecten. Een klein percentage leegstand (ca. 5%) in het gebied is gezond om dynamiek te kunnen accommoderen. Dit betreft een grove inschatting met een grote bandbreedte. Nader onderzoek kan een verfijnder beeld geven.

Conclusies positionering Het Stationsgebied Leiden kan in belangrijke mate bijdragen aan het verwezenlijken van de ambities van de gemeente op de voor haar belangrijke thema‟s Bereikbaarheid, Binnenstad en Kennisstad. Beleidsmatig is er in de kantorenvisie Holland Rijnland ruimte vastgelegd voor groei, net als op de locaties Bio Science park, Space Business park en het stationsgebied van Alphen aan den Rijn. De mogelijkheid voor groei wordt ondersteund door een marktstudie van Bureau Stedelijke Planning. Dit bureau prognosticeert een kwalitatieve toekomstige vraag voor het stationsgebied en pleit voor het ontwikkelen van een minimale massa in het stationsgebied om het gebied zijn hubfunctie te laten krijgen. Wij verwachten de komende tien jaar een totale marktvraag van circa 30.000 tot 40.000 m² vvo naar A-kwaliteit kantoorruimte in het stationsgebied Leiden. Dat resulteert in een netto nieuwbouwbehoefte van circa 20.000 m² vvo, rekening houdend met het reeds aanwezige aanbod aan kantoorruimte, toekomstige vertrekkende gebruikers en verhuizingen binnen het deelgebied (geen netto vraag). Deze vraag is zeer afhankelijk van economische ontwikkelingen, gemeentelijk (restrictief) beleid en trends op de gebruikersmarkt. De behoefte past binnen de bandbreedte van de gemeente om 18.000 tot 38.000 m² bvo netto toe te voegen.


11


4 Product-marktcombinaties 4.1

Context gebruikersmarkten In deze paragraaf schetsen wij een kwantitatief beeld van de landelijke en Leidse kantorenmarkt. Voor deze analyse hanteren wij als ondergrens gebouwen en transacties met een minimale omvang van 500 m² vvo. Dit deel van de markt is het meest transparant.

4.1.1 Landelijk beeld gebruikersmarkten kantoren Het Nederlands opnamevolume aan kantoorruimte bedroeg 1,03 miljoen m² vvo in 2012, dat is 18% lager dan 2011, dat nog vergelijkbaar was met 2009 en 2010. Het niveau is het laagste in de afgelopen twintig jaar. In de eerste helft van 2013 is bijna 390.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. Dat is opnieuw 10% minder dan in dezelfde periode van 2012. De slechte en instabiele economische vooruitzichten leiden tot uitstel van huisvestingsbeslissingen en daarmee dalende volumes op de gebruikersmarkten. Bovendien blijven opnamevolumes als gevolg van consolidatie, inkrimping en werkplekstrategieën als Het Nieuwe Werken naar verwachting gering. De markt karakteriseert zich als een huurdersmarkt, waarbij vooral sprake is van een vervangingsvraag en nauwelijks uitbreidingsvraag Het huidige planvolume is relatief klein en er wordt niet op risico (zonder voorverhuur) gebouwd. Dit biedt kansen voor renovatie van bestaand vastgoed. Het geringe planvolume in Nederland creëert naar verwachting een schaarste aan kwalitatief modern vastgoed in de toekomst. Het huidige aanbod bedraagt circa 7,24 miljoen m2 vvo - een leegstandspercentage van 14,8%. Het stijgende aanbod concentreert zich voornamelijk in de periferie en in satellietsteden. Het aanbod binnen de vijf grote steden blijft stabiel, voornamelijk vanwege grootschalige onttrekkingen van leegstaande kantoorgebouwen door transformatie naar hotels en studentenwoningen. Het aanbod concentreert zich voornamelijk op secundaire, monofunctionele locaties met verouderd kantoorvastgoed. Vooral op deze locaties zal het aanbod verder oplopen en de waarde van het vastgoed verder afnemen. De Nederlandse economie vertoont naar verwachting van het CPB pas vanaf de eerste helft 2014 weer een lichte groei. Vooralsnog staan gebruikersmarkten onder druk, zijn financiers terughoudend en heeft de veranderde risicoperceptie bij beleggers een verscherping van de tweedeling op de beleggingsmarkt tot gevolg, wat betekent dat er geen geld beschikbaar is voor de onderkant van de markt, en mogelijk schaarste ontstaat aan de bovenkant. Hierbij ontstaat een steeds groter wordend verschil tussen goed functionerende en bereikbare stationslocaties en monofunctionele kantoorlocaties. 4.1.2 Marktsituatie Leiden Voorraad De kantorenvoorraad in Leiden bedroeg ultimo Q2 2013 circa 505.500 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). De belangrijkste kantorenlocaties in Leiden, gemeten naar de kantorenvoorraad, zijn Centrum/Schipholweg (243.600 m² vvo), Plesmanboulevard/Bio Science Park (185.100 m² vvo) en Kanaalpark/Lammenschans (40.900 m² vvo). Biotechnologie, onderwijs, zakelijke dienstverlening, wetenschappelijk onderzoek en de creatieve sector zorgen voor het grootste deel van de werkgelegenheid in Leiden. Aanbod In de periode 2008 - 2012 lag het aanbod in Leiden gemiddeld op een niveau van 65.700 m² vvo per jaar. Vanaf 2008 is het aanbod in Leiden aanzienlijk gestegen, namelijk van circa 43.100 m² vvo naar circa 85.500 m² vvo in 2011. In 2012 en 2013 is het aanbod in Leiden sterk afgenomen tot circa 59.400 m² vvo, wat correspondeert met


12


een leegstandspercentage van circa 11,7%. Het aanbod concentreert zich voornamelijk op de deellocaties Centrum/Schipholweg en Kanaalpark/Lammerschans, deze locaties vertegenwoordigen 81% van het totale kantooraanbod in Leiden. Het totale huidige aanbod in Leiden bestaat voor 20% uit nieuw en voor 80% uit bestaande kantoorruimte. Van het aanbod kan 20% worden gekwalificeerd als A-kwaliteit, 56% als B-kwaliteit en 24% als C-kwaliteit vastgoed. Aanbod Leiden periode 2008 – 2013 Q2

'000 m² vvo 90 80 70 60 50 40 30 20 10 2008 Q4

2009 Q4

2010 Q4

Aanbod Leiden

2011 Q4

2012 Q4

2013 Q2

Vijf-jarig gemiddelde

Bron: Jones Lang LaSalle, juli 2013

Plannen en opleveringen In het eerste half jaar van 2013 zijn twee nieuwbouwontwikkelingen opgeleverd, het Mirai House (11.200 m² vvo) aan de Sylviusweg, voorverhuurd aan Astellas Pharma en het ROC-gebouw (12.100 m² vvo) aan de Bargelaan. Daarnaast betroffen recente nieuwbouwontwikkelingen 7.000 m² vvo aan de Zernikedreef 8 voor CHDR in het Bio Science Park opgeleverd in 2012 en de nieuwbouw van 30.000 m² vvo voor Achmea aan de Schipholweg opgeleverd in 2011. Ook in 2010 vond slechts één oplevering plaats in Leiden, namelijk het kantoorgebouw Noorderschans (3.500 m² vvo) in de deellocatie Kanaalpark. Leiden beschikt over een harde planvoorraad van circa 38.600 m² vvo tot en met 2017. De harde planvoorraad betreft ontwikkelingen die reeds in aanbouw zijn genomen. De harde plannen van Leiden hebben voornamelijk betrekking op de deellocatie Plesmanboulevard/Bio Science Park. De planvoorraad bestaat uit drie nieuwbouwontwikkelingen, zijnde het kantoor voor Heerema Marine Contractors (18.600 m² vvo) aan de Vondellaan, het Avery Dennison kantoor en research center (12.000 m² vvo) aan de Willem Enthovenstraat. Deze laatste locatie ligt eigenlijk in Oegstgeest, maar had in de planvormingsfase nog Leiden als adres. En tot slot de uitbreiding van UL (voorheen Collis) in Roomburg (8.000 m² vvo). Daarnaast kent Leiden een zachte planvoorraad van circa 71.800 m² vvo. Het grootste plan betreft de ontwikkeling van de W4-locatie aan de Willem van der Madeweg van circa 25.000 m² vvo. De daadwerkelijke invulling en uitvoering van deze plannen is echter nog onzeker. Opname Het gemiddelde opnamevolume in Leiden in de periode 2008 - 2012 bedroeg 17.600 m² vvo per jaar. Opnamevolume daalde van 20.500 m² vvo in 2008 naar 14.100 m² vvo in 2010. In 2011 steeg het opnamevolume sterk tot een niveau van 26.300 m² vvo. Grootste transacties in 2011 hadden betrekking op de huur van 18.600


13


m² vvo door Heerema Marine Contractors aan de Vondellaan in deellocatie Plesmanboulevard/Bio Science Park, de huur van 3.400 m² vvo door Stichting ROC Leiden aan de Kanaalpark in deellocatie Kanaalpark/Lammenschans en de huur van 2.100 m² vvo door wederom Heerema Marine Contractors aan de Plesmanlaan in deellocatie Plesmanboulevard/Bio Science Park. In 2012 bedroeg het opnamevolume in Leiden circa 10.900 m² vvo. Grootste transacties betroffen de huur van 1.900 m² vvo door Eerste Lijn Zorginstelling aan de Oosterkerkstraat, de huur van 1.800 m² vvo door NTI Nederland aan de Schuttersveld en de huur van 1.600 m² vvo door Swets Information Services aan de Dellaertweg. Alle genoemde transacties zijn gerealiseerd in de deellocatie Centrum/Schipholweg. Avery Dennison is niet in deze cijfers opgenomen, omdat deze transactie plaatsvond in Oegstgeest. In het eerste half jaar van 2013 is 5.400 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. De grootste opname betrof de aanhuur van Hogeschool Leiden aan Zernikedreef 10. De overige transacties hadden betrekking op de deellocatie Centrum/Schipholweg. Opname Leiden periode 2008 – H1 2013

'000 m² vvo 30 25 20 15 10 5 2008

2009

2010

Opname leiden

2011

2012

H1 2013

Vijf-jarig gemiddelde


Huurprijzen De tophuur van Leiden is in het derde kwartaal van 2010 naar beneden bijgesteld en sindsdien stabiel gebleven. Huidige tophuur voor kantoren in Leiden bedraagt € 155,- per m² vvo per jaar. De tophuur wordt gerealiseerd in deellocatie Plesmanboulevard/BioScience Park. De tophuur betreft de representatieve huur waartegen kantoorgebouwen van de hoogste kwaliteit en op de beste plek binnen de locatie kunnen worden verhuurd, gebaseerd op marktconforme contractvoorwaarden en incentives. Uitzonderlijke ruimten, die niet representatief zijn voor de lokale markt, zijn hiervan uitgezonderd en kunnen een hogere huurprijs hebben dan de genoemde tophuurprijs. De tophuur van de deellocatie Kanaalpark/Lammenschans sinds het derde kwartaal in 2011 stapsgewijs met € 15,- per m² vvo per jaar gedaald en bedraagt momenteel € 125,- per m² vvo per jaar. Grootste transacties 2010-2013 H1 Leiden Leiden - Centrum/Schipholweg Period 2012 Q4

Address Oosterkerkstraat 1

Surface* 1.900

2012 Q4

Schuttersveld 6-18

1.813

2012 Q1

Dellaertweg 1

1.600


Tenant/Buyer Eerste lijn zorginstelling NTI Nederlands Talen Instituut bv Swets Information Services

State

Grade

N

A

14


Leiden - Plesmanboulevard/Bio Science Park Period 2011 Q4 2010 Q3 2010 Q1

Address Vondellaan 47 Mendelweg 30-32 Newtonweg 1

Surface* 18.600 4.000 2.800

Tenant/Buyer Heerema Marine Contractors iSOFT Crucell

State N N B

Grade A A B


4.2

Ranking Kantoorlocaties Jones Lang LaSalle voert jaarlijks een onderzoek uit getiteld Ranking Kantoorlocaties. In dit onderzoek worden 238 kantoorlocaties in de 50 belangrijkste kantoorgemeenten beoordeeld op een verscheidenheid aan aspecten. Doel van het onderzoek is het in beeld brengen van de structuur en kwaliteit van de Nederlandse kantorenvoorraad, waarmee we een basis leggen voor het huisvestingsbeleid, beleggingsbeleid en ontwikkelbeleid van respectievelijk gebruikers, investeerders en overheden. In deze paragraaf zullen wij twee markttrends toelichten, die blijken uit het onderzoek Ranking Kantoorlocaties.

4.2.1 Marktomslag naar grootstedelijke vervoersknooppunten Jones Lang LaSalle ziet op basis van het onderzoek in de markt aftekenen dat de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties op hoofdlijnen te vatten is in twee thema‟s: de knoopwaarde (de mate waarin de een onderneming verbonden is tot arbeidsmarkten en zijn opdrachtgevers en leveranciers) en de plaatswaarde (de mate waarin een onderneming en haar werknemers gebruik kunnen maken van grootstedelijke voorzieningen op de locatie zelf). Een knooppunt kent een verknoping van een groot aantal vervoersmodaliteiten en daardoor veel overstapmogelijkheden. Van trein naar metro of tram maar ook van auto naar trein. Speciale aandacht bij knooppunten verdient de fiets en de fietsroutes. Als derde element speelt ook het imago of de beleving op de locatie in toenemende mate een rol. Zo kan een locatie die op beide aspecten goed scoort, maar wel een hoge mate van leegstand kent, vanwege het imago moeite hebben om opnieuw huurders aan te trekken. Deze visie baseren we op een analyse van de aanbod/opname ratio van de locaties. Dit is een indicator die illustratief is voor de feitelijke vitaliteit van kantoorlocaties en drukt uit hoeveel tijd het kost om het aanbod op locaties weg te werken, gegeven het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume. Deze ratio is laag wanneer er weinig kantoorruimte beschikbaar is en deze bovendien snel wordt opgenomen door gebruikers. Voor deze analyse zijn de in totaal 238 locaties in de Ranking, gegroepeerd in zes categorieën:      

Grootstedelijk1 Centraal Station Grootstedelijk Centrum Grootstedelijk Ring Multifunctioneel Grootstedelijk Ring Monofunctioneel Suburbaan2 Station/centrum Suburbaan Monofunctioneel

Uit de volgende figuur blijkt dat het verschil in vitaliteit tussen multifunctionele ringlocaties (locaties met veel voorzieningen en goede bereikbaarheid met zowel OV als auto) en grootstedelijke centrum- en stationsgebieden, en de overige locatietypen de laatste jaren toeneemt. Vanaf 2008 is er in de markt een steeds duidelijkere omslag te zien van monofunctionele kantorengebieden naar (grootstedelijke) knooppunten in met name de Randstad. Grootstedelijk is in het kader van dit onderzoek gedefinieerd als een gemeente met een inwonertal van meer dan 200.000 mensen en een kantorenvoorraad van meer dan 1.000.000 m² vvo 2 Suburbaan is in het kader van dit onderzoek gedefinieerd als een gemeente met een inwonertal van minder dan 200.000 mensen en/of een kantorenvoorraad van minder dan 1.000.000 m² vvo 1


15


Aanbod/opname ratio per type kantoorlocatie


De bewegingen van deze kernindicator voor marktvitaliteit tonen een trend. Verschillen tussen locatietypes nemen snel toe. Vooral de combinatie van twee factoren zit achter deze trend verscholen: 

Het belang van nationale OV-knooppunten voor kantooractiviteiten neemt toe. Deze knooppunten worden vooral populair als vestigingslocatie omdat van daar uit relatief omvangrijke, interstedelijke arbeidsmarkten kunnen worden aangeboord. Hoogwaardige bedrijven en instellingen concurreren op arbeidsmarkten voor gespecialiseerde kenniswerkers. Die arbeidsmarkten zijn geografisch omvangrijk. Gezien de toenemende populariteit van treinverbindingen is een centrale stationslocatie een groot voordeel, zeker als deze locatie ook goed per auto valt te bereiken. De overheid heeft omvangrijk geïnvesteerd in het landelijk spoorwegennet en doet dit nog steeds. Op termijn bestaat de wens om op de drukste trajecten zes sprinters en zes intercity‟s te laten rijden, waardoor zich een metropolitaans netwerk aftekent van grootstedelijke microlocaties op de knooppunten in dit netwerk. Dit verklaart de snel toenemende populariteit van centrale stationslocaties in de gehele Randstad. Multimodale knooppunten die zowel door intercity treinen als snelwegen worden bediend zijn daarbij het meest in trek, mits op de locatie ook een grootstedelijke mix aan functies en voorzieningen aanwezig is;



Het toenemende belang van menging van kantooractiviteiten met voorzieningen (horeca, retail, leisure, wonen). Dit verklaart waarom gemengde ringlocaties het beter doen dan monofunctionele ringlocaties. Daarbij speelt stedelijke dichtheid een grote rol. Een hoge dichtheid en menging van kantoren in een stedelijke setting geeft draagvlak voor aantrekkelijke voorzieningen zoals lunchrooms, vergadercentra, fitness en andere zakelijke en persoonlijke dienstverleners. Door verschillende economische en maatschappelijke trends, waaronder de opkomst van Het Nieuwe Werken, worden kwaliteiten in de directe omgeving van de werkplek en de bezoekbestemming belangrijker. Het kantoor wordt steeds meer een bijenkorf. Bedrijven, werknemers en bezoekers willen gebruik kunnen maken van de directe omgeving voor ontmoeten en ontspanning, voor zakelijke en persoonlijke diensten en voor inspiratie en evenementen. Levendigheid en veiligheid van de (semi-)publieke ruimte staan voorop. Tenslotte kunnen bedrijven en voorzieningen in drukke en levendige stationsgebieden profiteren van krachtige public exposure.


16


Volgens de gehanteerde definitie valt Leiden Centrum/Schipholweg in de categorie „Suburbaan Station/centrum‟. Er valt echter veel voor te zeggen dat de gesignaleerde omslag ook van toepassing is op Leiden, vanwege de omvang van het station en de nauwe verknoping van de locatie met de grootstedelijke knooppunten. Leiden profiteert daarmee van de trek van met name hoogwaardige kantooractiviteiten en kenniswerkers naar centraalstedelijke locaties en multifunctionele ringlocaties in de Randstad. Steeds meer concepten richten zich steeds meer op deze zogenaamde „urban hubs‟, zoals het kantorenconcept Spaces of het studentenhuisvestingsconcept The Student Hotel. Er is geen reden om te veronderstellen dat deze trend in de toekomst omkeert. Integendeel de omslag gaat gepaard met grootschalige herontwikkeling en nieuwbouw op die locaties en zorgt dat deze locaties op Randstedelijk niveau tezamen steeds meer als één netwerksysteem gaan functioneren. De praktische betekenis hiervan is dat wanneer bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam en het Central District in Rotterdam groeien, dit niet ten koste gaat van het Stationsgebied Leiden, maar dit de netwerkpositie van het Stationsgebied Leiden juist versterkt. Wel gaat de vorming van de voorgestelde „Atomiumstructuur‟ van urban hubs ten kosten van locaties die geen deel uitmaken van of onvoldoende verbonden zijn met dit metropolitaanse netwerk. Het accommoderen van deze veranderende huisvestingsbehoefte zal een negatieve impact hebben op de meer perifeer gelegen kantoorgebieden, maar het niet meegaan in deze beweging kan op lange termijn voor Leiden veel schadelijker zijn, omdat zij kantoorwerkgelegenheid in de regio zal verliezen aan naburige gemeenten of concurrerende stationsgebieden en stedelijke milieus. 4.2.2 Hoogste dynamiek bij eenduidige en samenhangende verhuurproposities Jones Lang LaSalle heeft voor haar eigen analyse van de landelijke kantorenmarkten het stationsgebied Leiden iets breder afgebakend en neemt hierbij ook mee de kantoren aan de Schipholweg en die in het centrum van de stad. Dit gebied, Leiden – Centrum/Schipholweg, scoort een 34e plaats in het onderzoek. Het aantrekkelijk maken en houden van kantoorgebieden is een complexe zaak. De Ranking Kantoorlocaties 2013 van Jones Lang LaSalle biedt met 57 indicatoren voor 283 Nederlandse kantoorlocaties volop mogelijkheden om te analyseren in welke situatie een gebied zich bevindt en welke ontwikkelingsstrategie daarbij past. Dit ondersteunt beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en overheden ieder vanuit hun eigen perspectief bij het nemen van de juiste beslissingen om kantorengebieden weer gezond te maken. Een analyse van de aanbod/opname-verhouding is daarbij een goed vertrekpunt. Het plotten van de kantoorgebieden in een matrix op deze assen levert verrassende inzichten op, en maakt het mogelijk de gebieden in te delen in herpositioneringsgebieden, opkomende gebieden, groeimotors en volgroeide gebieden. Ieder gebied vraagt om een eigen ontwikkelstrategie met passende investeringen, prijsniveaus en manieren van profileren. In volgende figuur is voor 24 gebieden het gemiddelde aanbod (leegstand) afgezet tegen de gemiddelde opname. Dit levert een matrix met vier ontwikkelkwadranten die de levensfase van een kantoorgebied aangeven: herpositioneringsgebieden, opkomende gebieden, groeimotors en volgroeide gebieden. In deze figuur zijn van de zes verschillende gebiedstypes (zie paragraaf 4.2), de grootste vier locaties in de Randstad weergegeven, wat leidt tot 24 afgebeelde locaties.


17


Matrix ontwikkelstrategie kantoorlocatie 24 grootste kantoorlocaties Randstad

4 5 6 7

29 39 48 125

Grootstedelijk Centraal Station Amsterdam - IJ-oev ers Den Haag - Nieuw Centrum Utrecht - Stationsgebied Rotterdam - Central District

9 11 14 18

Grootstedelijk Centrummilieu Amsterdam - Grachtengordel Rotterdam - Centrum Utrecht - Centrum Den Haag - Centrum

1 2 3 32

Grootstedelijk Ring Multifunctioneel Amsterdam - Zuidas Den Haag - Beatrix kw artier Amsterdam - Zuidoost-Centrum Rotterdam - Alex anderpolder

Grootstedelijk Ring Monofunctioneel Amsterdam - Sloterdijk/Teleport Amsterdam - Zuidoost-Zuid Utrecht - Papendorp Den Haag - Binckhorst

10 19 34 42

Suburbaan Station/Centrummilieu Haarlemmermeer - Schiphol - Centrum Amersfoort - Centrum Leiden - Centrum/Schipholw eg Almere - Centrum

122 127 142 188

Suburbaan Monofunctioneel Rijsw ijk - Plaspoelpolder/Broekpolder Amersfoort - De Hoef Capelle aan den IJssel - Riv ium Gouda - Goudse Poort


Het kwadrant geeft richting welke strategie in een bepaald gebied gevolgd moet worden. De volgende strategieën zijn mogelijk: 

Herpositioneringsgebieden Herpositioneringsgebieden kennen een hoge leegstand en weinig opname. Op deze locaties is het noodzakelijk opnieuw huurders aan te trekken, wat kan door gericht positioneren en vermarkten van de kwaliteiten van deze gebieden. Daarnaast is het vaak wenselijk op deze locaties een actieve transformatie- en onttrekkingsstrategie te volgen om niet-concurrerend aanbod uit de markt te nemen. Vaak gaat het om monofunctionele kantoorlocaties, waar niet voor de hand liggende oplossingen noodzakelijk zijn.



Opkomende gebieden Opkomende gebieden combineren een hoge leegstand met een hoge opname. Als de hoge opname


18


aanhoudt, neemt de leegstand in het gebied af en kan het gebied zich ontwikkelen tot groeimotor. De juiste strategie is om door te gaan op de ingeslagen weg. Recente verhuursuccessen moeten gebruikt worden in de marketing om de opnamedynamiek verder te stimuleren. 

Groeimotors De groeimotors zijn gebieden met de hoogste gebruikersdynamiek en een lage leegstand. Deze gebieden zijn de dragers van de economische activiteit en hebben vaak de mogelijkheid verder te groeien. Door verantwoord te blijven investeren kan de aantrekkelijkheid van een groeimotor op niveau blijven of zelfs verder worden vergroot. Uit de figuur blijkt dat groeimotors voornamelijk multifunctionele ringlocaties zijn.



Volgroeide gebieden Volgroeide gebieden combineren een lage leegstand met een lage dynamiek. Er is een gezonde marktverhouding bereikt die moet worden bewaakt. De lage opnamedynamiek hangt soms samen met een gebrek aan beschikbaar aanbod en niet met een gebrek aan vraag. Vaak gaat het om binnenstedelijke gebieden waar nieuwbouw nauwelijks mogelijk is of locaties waar restrictief nieuwbouwbeleid van toepassing is. Door ontwikkelactiviteiten toe te staan en daarmee het aanbod te verruimen, worden sommige gebieden groeimotors en kunnen zij een schaalsprong maken. Actieve monitoring en consolidatie moeten ervoor zorgen dat tijdig wordt ingegrepen om deze locaties up-todate te houden en eventueel groei toe te staan.

Leiden Centrum/Schipholweg is afgebeeld als nummer 34 in het kwadrant herpositioneringsgebied. Wellicht doet deze aanduiding de locatie enig onrecht, omdat de positie op de aanbod-as voornamelijk veroorzaakt wordt door de leegstand in het Schipholweggedeelte. Zonder deze leegstand zou het gebied vallen in het kwadrant van volgroeide gebieden. Feit blijft dat de strategie in Leiden erop gericht moet zijn om de opname te verhogen en dat gebeurt als het gebied duidelijk wordt gepositioneerd en de kwaliteiten worden vermarkt. Wat betreft de huidige positionering valt op dat het gebied een 52e plaats scoort wat betreft bereikbaarheid/infrastructuur, een 6e plaats wat betreft voorzieningenniveau en een 97e plaats wat betreft gebouwkwaliteit. De locatiekwaliteit (met name infrastructuur en voorzieningenniveau) is in die zin niet congruent met de gebouwkwaliteit. Het feit dat deze aspecten in Leiden niet op elkaar afgestemd zijn, leidt ertoe dat het gebied niet aansluit bij de wensen van de meeste kantoorgebruikers. Immers een kantoorgebruiker die een hoge kwaliteit eist en hiervoor bereid is te betalen, doet dit zowel voor de locatie als voor het gebouw. Om die reden zie je weinig gebouwen van hoge kwaliteit op matige kantoorlocaties en andersom. Het stationsgebied Leiden mist momenteel de beeldkwaliteit die past bij het vijfde station van Nederland. Het gebied is geen visitekaartje voor de stad. Het voor- en achterplein zijn momenteel vooral functioneel ingericht voor de diverse vervoersstromen en mist de aantrekkelijkheid van een verblijfsgebied. Het feit dat in Leiden Centrum/Schipholweg weinig kwalitatief goede gebouwen beschikbaar zijn en de beeldkwaliteit matig is, wat een mismatch vormt met de kwaliteit van de locatie, kan de oorzaak zijn dat er weinig marktdynamiek is geweest. Op dit vlak moet de gemeente het gebied beter positioneren. 4.3

Zoekers uit het verleden De gemeente kan leren van huisvestingsbeslissingen van grote bedrijven in de Leidse regio. In het recente verleden hebben enkele interessante verhuizingen plaatsgevonden in de Leidse regio. Jones Lang LaSalle heeft deze partijen zijn benaderd met de vraag of het stationsgebied ten tijde van de verhuisbeslissing voor de organisatie kansrijk was als mogelijke huisvestingslocatie. Tevens is gevraagd wat vanuit het perspectief van de organisatie de voor- en nadelen waren of zijn van de locatie en welk vastgoedconcept (locatiemilieu en gebouwkwaliteit) de organisatie het meest zou hebben aangesproken. Antwoord deze vragen kan helpen in het verder focus aanbrengen in het gebieds- en vastgoedconcept en de marketingstrategie. Hierna worden een zevental bedrijven alfabetisch besproken.


19


3M 3m verhuist van de Industrieweg 24 in Zoeterwoude naar 4.700 m² nieuwbouw op het Technopolis science park in Delft. Belangrijke voorwaarde voor 3M was om gehuisvest te zijn in een hoogtechnologische campusachtige omgeving, dat het imago van het bedrijf ondersteunt. Het gebouw zal een groot volume laboratoriumruimte bevatten. Om die reden hebben zij zich georiënteerd op het Bio Science Park en Technopolis. Het stationsgebied is nooit serieus overwogen, omdat het programmatisch en qua uitstraling niet past bij de wensen van 3M. Avery Dennison Ook voor Avery Dennison geld dat het bedrijf naast kantoorruimte ook in belangrijke mate laboratoriumruimte zal gebruiken. Avery Dennison verhuist van Lammenschansweg 140 te Leiden naar een gebouw van 13.500 m² op het Bio Science Park Leiden aan de overzijde van de A44 in de gemeente Oegstgeest. Naast deze locatie heeft Avery Dennison zich georiënteerd op een locatie in het gebied Beukenhorst-Zuid te Hoofddorp. Een belangrijke reden voor Avery Dennison om uit deze locaties te kiezen is dat beide locaties aangeboden werden door projectontwikkelaar OVG, waarmee was overeengekomen dat zij de achterblijvende locaties van Avery Dennison zouden overnemen. Met de keuze voor OVG kon Avery Dennison een belangrijk financieel risico afdekken. Het stationsgebied behoorde niet tot de alternatieven, omdat op deze locatie geen laboratoria worden toegestaan. Deloitte In 2006 koos Deloitte voor nieuwe huisvesting vanwege het samenvoegen van de locaties in Leiden en Den Haag. Deloitte had een voorkeur voor Den Haag vanwege het zwaartepunt van de bestaande vestiging daar. De gekozen locatie, 6.000 m² in de Haagsche Zwaan aan de Schenkkade 1 had voor Deloitte de gewenste voordelen ten aanzien van uitstraling en positionering. Bovendien was dit gebouw snel te realiseren en goed gelegen voor zowel auto als openbaar vervoer. Op een alternatieve locatie in het Bio Science Park mocht Deloitte zich toen niet vestigen vanwege de strenge voorwaarden in het bestemmingsplan met betrekking tot bedrijfsprofielen. Heerema Marine Contractors (HMC) HMC heeft besloten te verhuizen naar een nieuw te realiseren gebouw aan de Vondellaan 47 te Leiden van 18.600 m². Daarvoor dient het huidige gebouw gesloopt te worden. Dit gebouw werd tot 2005 al gehuurd door HMC totdat HMC vanwege ruimtegebrek moest verhuizen naar een nieuwe ontwikkeling tegenover het gebouw. Heerema heeft zich tevens georiënteerd op het stationsgebied, in het bijzonder de Trafo-locatie met OVG als ontwikkelaar, maar uit de verhuisbewegingen blijkt dat HMC diep geworteld is met de locatie aan de Vondellaan. Jacobs Engineering Jacobs Engineering was in 2008 voornemens te verhuizen en onderzocht daartoe drie locaties, nieuwbouw op het Bio Science Park te Oegstgeest, sloop-nieuwbouw van het leegstaande oud HMC-kantoor aan de Vondellaan (zie hiervoor) en de Trafo-locatie in het stationsgebied. De Trafo-locatie viel af vanwege de kleine, driehoekige en niet efficiënt in te delen kantoorverdiepingen (niet geschikt voor kantoortuinen), de geringe en dure parkeeroplossing en de slechtere bereikbaarheid met de auto in de spits. Ook de locatie van HMC viel af, omdat het verkrijgen van de sloopvergunning tijdrovend was en niet kon worden gegarandeerd. Bleef over het Bio Science Park, echter vanwege de crisis in 2008 en de verminderde beleggingsinteresse voor vastgoed werd verhuizen voor de organisatie te duur. Inmiddels heeft Jacobs Engineering haar huurcontract aan de Plesmanlaan 100 te Leiden van 14.500 m² verlengd. NEM Group NEM Group heeft recent gekozen voor een verhuizing naar een nieuw te realiseren kantoor in Zoeterwoude. De ontwikkellocatie is gelegen direct aan de A4 en N11. NEM Group heeft vestigingen in Leiden (hoofdvestiging, binnenkort verhuizing naar Zoeterwoude), Hendrik Ido Ambacht en Hengelo. Medewerkers reizen veel tussen de locaties, dus voor NEM Group is autobereikbaarheid belangrijk. Het stationsgebied was voor NEM Group geen realistisch alternatief, vanwege de verminderde autobereikbaarheid vanuit de nevenvestigingen, de matige parkeernorm en hoge kosten voor parkeren in het stationsgebied.


20


UL (voorheen Collis) UL is eigenaar van haar locatie op Roomburg, direct gelegen aan de A4 gelegen en zichtbaar vanaf de snelweg, en wil via nieuwbouw en herontwikkeling haar huisvesting uitbreiden met 8.000 m². Om dat mogelijk te maken, is UL per september 2012 verhuisd naar het kantoorgebouw aan de overzijde van de straat waarin JVC gevestigd was. Dit is een tijdelijke oplossing totdat de herontwikkeling en nieuwbouw op de eigen locatie gereed is. Het feit dat UL eigenaar was van de locatie en naar grote tevredenheid dicht aan de A4 gehuisvest is waren de belangrijkste redenen om niet verder te oriënteren. UL heeft zonder adviseur de transactie afgerond. Een analyse van bovenstaande verhuizingen maakt duidelijk dat er geen overwegende reden is waarom partijen niet kiezen voor het stationsgebied. De redenen variëren van het niet aansluiten van het gebiedsimago bij het imago van het bedrijf, onvoldoende of dure parkeeroplossing, slechte autobereikbaarheid, onvoldoende individualiteit, te lange doorlooptijd van de ontwikkeling en het ontbreken van een promotor voor het gebied. 4.4

Kansrijke sectoren De kantorenmarkt in Leiden heeft vooral een regionaal karakter, afgezien van het Bio Science Park, dat bovenregionale en zelfs internationale aantrekkingskracht heeft. Dat houdt in dat de kansrijke sectoren voor het stationsgebied bovenal regionale partijen zijn die hun huisvestingssituatie in het stationsgebied kunnen verbeteren. Om ook van buiten de regio kantoorgebruikers aan zich te kunnen binden, moet Leiden zich op bovenregionale schaal onderscheiden ten opzichte van andere locaties in het metropolitaanse netwerk op de as Amsterdam – Schiphol – Leiden – Den Haag – Delft – Rotterdam. Dat deze locaties met elkaar concurreren, blijkt uit het feit dat de Universiteit Leiden met het „Leiden University College The Hague‟ gekozen heeft voor Den Haag Centraal. In het gebouw komt de permanente vestiging van de studierichting Liberal arts & sciences, die (inter)nationale studenten klaarstoomt voor posities bij internationale instanties. Dit sluit aan bij de positionering van Den Haag als internationale stad van vrede en recht. Ook Leiden moet zich een duidelijk profiel moeten aanmeten om binnen het netwerk onderscheidend te zijn en organisaties aan te trekken. Dit profiel moet aansluiten bij het DNA van de stad, wat volgens Jones Lang LaSalle onder meer opgebouwd is uit Life sciences (LUMC, Bio Science Park, Naturalis, Corpus), Onderwijs en kennis (Universiteit, Hogeschool, ROC, LOI, NTI, De Baak, Van Harte & Lingsma, School voor Coaching) en in mindere mate ook sterrenkunde (ESTEC), taal en cultuur (Universiteit Leiden) en theater (o.a. Leids Cabaret Festival). Hieronder noemen wij een viertal sectoren die kansrijk zijn voor het stationsgebied Leiden. 1. Regionale bedrijven die in het stationsgebied een kwalitatieve huisvestingssprong maken De kantorenmarkt in Leiden heeft vooral een regionaal karakter. Ter illustratie noemen wij hier de juridische sector, die vanuit het DNA van de stad stevig met Leiden is verbonden. Echter de gerenommeerde advocatenbureaus zijn gehuisvest op de Amsterdamse Zuidas en in mindere mate in Den Haag en Rotterdam Centrum. Deze locaties bieden echter een adres met meer prestige en een hoogwaardiger grootstedelijk milieu en voorzieningen. Deze bedrijven zullen daarom niet verhuizen naar Leiden. Echter een kleiner regionaal opererend advocatenkantoor zal juist uitstekend gehuisvest kunnen zijn in het Leidse stationsgebied, omdat goed gekwalificeerd personeel en niet tenminste een groot aanbod aan stagiairs beschikbaar is op de Leidse arbeidsmarkt. De ambitie van het stationsgebied Leiden dient dan ook gericht te zijn op het faciliteren van de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt. De ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied moet niet zozeer gericht zijn op grote spelers van buiten de regio, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven binnen de regio. Het zal hierbij gaan om bedrijven in het hoogwaardige segment, waaronder de zakelijke, financiële en creatieve dienstverlening, ICT, (semi)publieke partijen en de non-profit sector.


21


Het stationsgebied is de toplocatie binnen de regio en zal daarom partijen aantrekken die in het gebied een kwalitatieve stap kunnen maken. Dat betekent wel dat zowel de locatie als de gebouwen een hoge mate van kwaliteit moeten bevatten. Op dit moment is er nauwelijks hoogwaardig product in het stationsgebied Leiden te betrekken, waardoor gebruikers wegblijven. Maar ook de omgevingskwaliteit moet een verbeteringsslag ondergaan om dit type partijen op zoek naar hoogwaardige kantoorruimte aan te trekken. Overigens houdt een focus op deze partijen wel in dat zij breder in de regio kantoorgebouwen leeg zullen achterlaten, waarbij het de vraag is of deze snel opnieuw opgenomen zullen worden en de leegstand in de regio kan toenemen. 2. Bedrijven dienstverlenend aan het Life Science cluster Het Bio Science Park is een groot succes in Leiden en trekt internationaal gebruikers aan. Het park kent nauwelijks leegstand, de laatste nog beschikbare ontwikkelkavels liggen aan de randen van het park, richting A44 en op grondgebied van Oegstgeest. Logischerwijs bouwt het stationsgebied Leiden voort op dit succes. Het stationsgebied kan geen vergelijkbaar vastgoedconcept aanbieden (kantoren met laboratoriumfaciliteiten), omdat laboratoria niet dicht bij woningen mogen zijn gelegen, vanwege de gevaren die deze activiteiten opleveren. Wel kan het stationsgebied bedrijven aan zich binden die sterk gelieerd of dienstverlenend zijn aan de ondernemingen op het sciencepark, maar geen laboratorium houdende activiteiten kennen. Een voorbeeld is het bedrijf dat het Electronisch Patiënten Dossier ontwikkelt. Ook het Bio Science Park wil deze partijen liever buiten het Science Park vestigen, om zo de schaarse beschikbare ruimte in te kunnen vullen met partijen die laboratoria behoeven en op die manier optimaal bijdragen aan het unieke cluster. Partijen die daarom buiten de vestigingsrandvoorwaarden vallen van het Bio Science Park zijn interessant voor het Stationsgebied. Een risico is dat deze partijen ook op het Bio Science Park gehuisvest kunnen worden. Het park heeft nog voldoende nieuwbouwkavels beschikbaar en het bestemminsplan van dit bedrijven/wetenschapspark biedt voldoende ruimte om overloop-bedrijven op het park te vestigen (zie voor toelichting paragraaf 3.3.4.), zoals tot nu toe ook gebleken. Ook volgens de Bio Science Park development organisation is de omvang van de kantoorhoudende markt beperkt, maar zijn er met name op het gebied van ICT-spinouts zo nu en dan partijen te verwachten die een kantoorruimtevraag kunnen hebben voor het stationsgebied. Omdat veel van deze bedrijven pionieren, kiezen zij voor goedkopere huisvestingsalternatieven, welke nu beschikbaar is in het Schipholweggebied net buiten het hart van het Stationsgebied. Sporadisch zijn er grotere professionele zoekers, zoals voor het Electronisch Patiënten Dossier. 3. (Kleine) ondernemingen die het stationsgebied kiezen voor de multifunctionele en dynamische werkcultuur De jongere generatie werkenden zoekt in toenemende mate een multifunctionele en dynamische werkomgeving, die de mogelijkheid biedt om tijdens werktijden gebruik te maken van de voorzieningen van de stad. Vooral kleine, startende en creatieve ondernemingen hebben ondernemers en werknemers die deel uitmaken van deze nieuwe generatie. Ook deze partijen kiezen momenteel voor goedkoper aanbod op de Schipholweg, maar de succesvolle bedrijven zijn bereid voor een hogere gebouwkwaliteit te betalen. De exacte verdeling tussen ondernemingen die vragen naar A-kwaliteit in tegenstelling tot B- en C-kwaliteit vergt nader onderzoek. 4. Stadskantoor of andere gemeentelijke diensten De opname in Leiden betreft voornamelijk kleine en middelgrote partijen. Dit zijn geen partijen die een vliegwiel kunnen zijn voor de stationsgebied ontwikkeling, omdat kleinere partijen eerder dan grote partijen in hun huisvestingsbehoefte kunnen voorzien in de bestaande bouw en bovendien een korte besluitvormingshorizon hebben aangaande huisvesting. Bovendien is de totale opname in Leiden beperkt geweest de afgelopen vijf jaar en had deze voornamelijk betrekking op het Bio Science Park. Vanuit die context is de gemeente enigszins overgeleverd aan de markt of en wanneer gebruikers naar het stationsgebied verhuizen. Tevens is het van belang voor de gemeente Leiden dat zij tempo maakt met de ontwikkeling. Niet alleen vanuit financiële (grondexploitatie) overwegingen, maar ook om mee te gaan in veranderende kantoorgebruikerswensen en de daaruit voortkomende transitie van perifere monofunctionele autobereikbare kantoorlocaties naar binnenstedelijke multifunctionele en multimodale stationslocaties. Indien Leiden nu niet mee gaan in deze transitie, dan zal zij de slag om de gebruiker kunnen verliezen aan andere steden. Wil de gemeente dat het


22


stationsgebied op korte termijn van de grond komt, dan zal zij zelf het vliegwiel in gang kunnen zetten door het stadskantoor of andere diensten van de gemeente in het gebied te huisvesten. 4.5

Vestigingsmotieven en huisvestingseisen Het volgende overzicht vat de vestigingsmotieven en huisvestingseisen van de hiervoor benoemde kansrijke sectoren samen.

1. Hoogwaardige regionale bedrijven

2. Dienstverleners aan life science

3. Kleine dynamische startups

4. Stadskantoor / overige gemeentelijke diensten

Vestigingsmotieven

Huisvestingseisen

Zoeken naar kwaliteitssprong in hun huisvesting. Willen toegang tot omvangrijke en hoogwaardige arbeidsmarkt. Willen werknemers een dynamische werkomgeving en -locatie bieden. Zoeken prestigieus adres binnen de regio.

Grote tot middelgrote bedrijven. Zoeken A-kwaliteit kantoorruimte. Besluiten 1 tot 2 jaar voorafgaand aan verhuisdatum.

Willen gehuisvest zijn nabij klanten en leverancier op het Bio Science Park. Willen toegang tot omvangrijke en hoogwaardige arbeidsmarkt. Willen werknemers een dynamische werkomgeving en -locatie bieden. Willen gehuisvest zijn in het centrum van de stad waar ze wonen. Willen gemakkelijk toegang tot OV om zichzelf te verplaatsen. Willen zelf en voor hun werknemers een dynamische werkomgeving en -locatie bieden. Willen een omgeving met veel voorzieningen. Zoeken naar kwaliteitssprong in hun huisvesting. Willen toegang tot omvangrijke en hoogwaardige arbeidsmarkt. Willen werknemers een dynamische werkomgeving en -locatie bieden. Zoeken prestigieus adres binnen de regio.

Kleine tot middelgrote bedrijven. Zoeken B-kwaliteit kantoorruimte, met uitzondering van enkele professionele partijen. Besluiten 1/2 jaar voor verhuisdatum.

Kleine bedrijven. Zoeken B/C-kwaliteit kantoorruimte. Besluiten maximaal 1/2 jaar voor verhuisdatum.

Grote organisatie. Zoekt A-kwaliteit kantoorruimte. Besluiten 1 tot 2 jaar voorafgaand aan verhuisdatum.

In dit hoofdstuk hebben wij vier kansrijke sectoren benoemd, te weten: 1. 2. 3. 4.

Hoogwaardige regionale bedrijven Dienstverleners aan life science Kleine dynamische startups Stadskantoor / overige gemeentelijke diensten

Wij verwachten dat de grootste metrages nieuwbouw opgenomen kunnen worden door de eerste categorie, hiermee bedoelen we grotere bedrijven die reeds in de regio zijn gehuisvest en hun bestaande huisvestingssituatie kwalitatief kunnen verbeteren met een verhuizing naar het stationsgebied. Dit type bedrijven zal in staat zijn voor een haalbare projectontwikkelings business case te zorgen, omdat zij in staat zijn hun huisvestingskeuze te maken voorafgaand aan de bouw, waardoor het ontwikkelingsproject voorverhuurd en daarmee financierbaar is. Deze gebruikers vragen daarnaast om hoogwaardige kantoorruimte die past in het ambitieniveau van de gemeente Leiden. Het accommoderen van deze groep gebruikers brengt met zich mee dat elders in de regio leegstand kan ontstaan. De partijen die wij scharen onder categorie 2 en 3 zijn vooral kleinere partijen die vallen voor het dynamische binnenstadmilieu. Deze partijen zijn niet in staat zijn lang van tevoren de huurovereenkomst aan te gaan, hebben lagere kwaliteitseisen en zijn daarmee niet in staat in de huidige markt nieuwbouw op gang te brengen. Gemeente zou het heft in eigen handen kunnen nemen en voor eigen gebruik nieuwbouw in het gebied realiseren voor bijvoorbeeld het een stadskantoor. Hiermee kan de gemeente mogelijkerwijs een vliegwiel in gang zetten.


23


5 Vastgoedconcept 5.1

Ontwikkelingsvisie, vastgoedconcept en marketingstrategie In het vorige hoofdstuk zijn vier kansrijke sectoren benoemd. Voor alle vier de groepen geldt dat het „Unique Selling Point‟ van het stationsgebied is de combinatie van de knoopwaarde en plaatswaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 4.2. In hoofdstuk 4.3 constateerden wij dat de „plaatswaarde‟, oftewel de gebieds- en gebouwkwaliteit ter plaatse nog onvoldoende is. Om nieuwe kantoorgebruikers voor het stationsgebied te verleiden is het noodzakelijk een visie te hebben niet alleen op het kantorenconcept, maar ook op het gebiedsconcept, waarin tevens functies zoals retail, horeca, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen een belangrijke rol spelen. Vanuit die gedachte is het verstandig dat de gemeente naast de marketing van de kantoorruimte ook een „paraplu‟-marketing formuleert voor het gehele gebied. Deze twee moeten op elkaar afgestemd zijn, waarbij de kantoorpropositie profiteert van het gebiedsgevoel en waarbij de gebiedsmarketing de eisen en wensen vanuit de kantoorpropositie incorporeert. Het gebiedsconcept zou gestoeld moeten zijn op het vermengen van functies, veel voorzieningen, een grootstedelijk jong en creatief milieu, waarbij typische Leidse elementen, passend bij het DNA van de stad, een gezicht krijgen. Het gebiedsconcept moet een grote verwevenheid kennen van functies, maar tegelijkertijd mag de functiemenging in het vastgoedconcept niet leiden tot afhankelijkheden in de realisatie van de afzonderlijke programma‟s. Om aan te geven wat we hiermee bedoelen een voorbeeld: een kantoorontwikkeling, waarvoor een gebruiker en een belegger geïnteresseerd zijn, mag niet worden geremd door een retailontwikkeling in hetzelfde gebouw waar nog géén gebruikers voor zijn gevonden en andersom. Het vastgoedconcept moet daarom een ontwerpoplossing bieden om programma‟s te ontvlechten, zonder in te leveren op de kwalitatieve ambities. Want spreiding van functies over de gebouwen of de mogelijkheid om deze los van elkaar te faseren maakt het makkelijker bij gebruikersinteresse snel over te gaan in bouwen. Vanuit het feit dat de marktopname door de economische crisis is vertraagd, is het noodzakelijk een duidelijke visie te hebben op de tijdelijke exploitatie van het gebied. Een gebruiker wil direct de vruchten plukken van een herhuisvesting en niet eerst jaren in een bouwput verblijven, om er in het slechtste geval achter te komen dat bij expiratie van het huurcontract er van de ambitieuze voornemens van de gemeente niets terecht is gekomen. Het is belangrijk om niet alleen aan het uiteindelijke toekomstbeeld voor het stationsgebied te werken, maar vooral oog te hebben voor kansen die er op korte termijn zijn en die het gebied organisch tot ontwikkeling laten komen. De gemeente moet in staat zijn het gebied op basis van haar huidige merites te verkopen aan gebruikers en zich richten op kleine incrementele verbeteringsslagen om de verhuurpropositie steeds iets te verbeteren.

5.2

Vastgoedconcept Op basis van de geïdentificeerde gebruikersgroepen en uit de analyse van recente verhuiscases kunnen wij de kaders aangeven waaraan het vastgoedconcept moet voldoen wil het deze gebruikers aantrekken. De geïdentificeerde markt bestaat voornamelijk uit middelgrote gebruikers (1.000-2.500 m²). Dit type gebruikers zal in het stationsgebied in multi-tenant gebouwen huisvesten. De huisvesting moet echter wel de individualiteit en het imago van de huurder kunnen uitstralen. De gebouwen zouden daarom het liefst een unieke gevel of signing moeten hebben. Daarbij zijn flexibel indeelbare en uiten inbreidbare vloeren gewenst. De gebouwen moeten een grote mate van diversiteit kennen (omdat elke organisatie anders is), maar tegelijkertijd een hoge mate van standaardisatie (omdat elke organisatie efficiënt wil werken, zo min mogelijk vierkante meters wil gebruiken om te besparen op huisvestingskosten). Dit vraagt om innovatie op het gebied van multi-tenant gebouwen; De blok moeten faseerbaar in zo klein mogelijke bouwstromen. De fasen zouden maximaal ca. 10.000m² kantoorruimte per fase moeten kennen. Op die manier kan de bouw starten als drie gebruikers van ca. 2.500 m² zijn gecontracteerd. Kleinere fases vergroten de kans dat al met minder gebruikers met de bouw kan worden


24


gestart. De gebouwen moeten een korte time-to-market van individuele fasen kennen, zodat gebruikers snel geaccommodeerd kunnen worden in hun wensen. Met een dergelijk concept is er relatief weinig risico en een sterke marktfocus. Tegelijkertijd moeten de vloervelden minimaal 1.000 m² per verdieping bedragen, indien mogelijk zelfs tot 2.000 m² per verdieping, waarmee een uniek product zou worden gecreëerd. Dergelijke vloeren bieden flexibiliteit en sluiten aan bij de huidige wensen van gebruikers. Bovendien kunnen dit type vloeren ook grote gebruikers aantrekken, die nodig zijn om een vliegwiel in het gebied in gang te zetten. De gebouwen moeten in omvang beperkt zijn en aansluiten bij de schaal van Leiden. Vastgoedbeleggers zullen terughoudend zijn in het verwerven van grote metrages geconcentreerd in één gebouw in Leiden, omdat hun portefeuilles gediversifieerd dienen te zijn en geen exceptionele exposure mogen hebben naar een bepaalde deelmarkt. Voorgaande is afhankelijk van de lengte van het huurcontract en de kwaliteit van de huurder die zich in het gebouw wil vestigen. Echter wij verwachten dat het moeilijk is investeerders aan te trekken voor (kantoor)gebouwen boven 10.000 m² vvo. Door de economische crisis temporiseren overal in het land gebiedsontwikkelingen. Voor Leiden houdt dit in dat zij meer focus moet leggen op de tijdelijke exploitatie en organische ontwikkeling van het gebied, in plaats van het schetsen van een lange termijn toekomstbeeld, omdat de kantoorgebruikers op de Leidse markt vooral korte termijn georiënteerd zijn en de huisvestingsvoordelen van het Leiden stationsgebied direct van toepassing moeten zijn. Voor en na elke fase moeten de huidige kwaliteiten van het gebied, waaronder de voorzieningen en de dynamiek, behouden blijven. Het gebied moet altijd schoon, heel en veilig zijn en partijen mogen niet het gevoel krijgen dat er oneindig lang overlast gevende bouwactiviteiten zijn. Het ontwikkelingsconcept moet mogelijkheden bieden voor organische ontwikkeling. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Een (openbare) parkeergarage in het gebied zal de parkeerproblematiek binnen de blokken verminderen en de verhuurbaarheid van het gebied verbeteren. De parkeeroplossing moet echter wel direct beschikbaar zijn en goed ingepast en op korte afstand van de te realiseren kantoren. De recent gerealiseerde Morspoortgarage is in kwantitatieve zin een uitbreiding van de parkeercapaciteit in het stationsgebied, maar in kwalitatieve zin onvoldoende voor kantoorgebruikers van de nog te ontwikkelen kantoorkavels, vanwege de afstand, vindbaarheid en route tot de parkeergarage. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Om het draagvlak van de voorzieningen te vergroten is het belangrijk ook een goed woonmilieu in het stationsgebied te creëren.


25


5.3

SWOT-analyse Onderstaande SWOT-analyse geeft een overzicht van de elementen beschreven in de voorgaande hoofdstukken. SWOT analyse Kantoren Stationsgebied Sterkten Zeer goede bereikbaarheid (knoopwaarde) per OV. Gelegen midden in stedelijke context (plaatswaarde). In de regio unieke combinatie van knoopwaarde en plaatswaarde en daarom potentie als „urban hub‟ in het metropolitaanse netwerk in de Randstad. Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid). Aantrekkelijke woonstad.

Kansen Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke locaties nabij OV-knooppunten. Regionale gebruikers die een kwalitatieve stap willen maken in hun huisvestingssituatie. Enige overloop vanuit Bio Science Park door restrictief vestigingsbeleid. Gemeentelijk stadskantoor als vliegwiel voor de ontwikkeling. Planvorming vrijwel afgerond waardoor realisatietermijn beperkt is tot de bouwtijd.


Zwakten Matige autobereikbaarheid (voornamelijk vanaf A4). Complexe verknoping van functies in de ontwikkelingsblokken Volumineuze en moeilijk faseerbare ontwikkelingskavels, waardoor minimale voorverhuurpercentages lastig te realiseren zijn en slechts een selecte groep beleggers kan worden geïnteresseerd. Beperkte bovenregionale aantrekkingskracht als kantorenlocatie Onvoldoende en kwalitatief ontoereikende (openbare) parkeervoorziening in het gebied. Huidige aanwezige ruimtelijke kwaliteit in het stationsgebied beperkt. Bedreigingen Economische recessie, waardoor het totale opnamevolume aan gebruikerstransacties is afgenomen, evenals de prijzen die vastgoedbeleggers betalen voor vastgoed en met name kantoorgebouwen buiten de gevestigde zakelijke centra. Korter wordende besluitvormingshorizon van gebruikers, waardoor zij meer oriënteren op bestaand en direct beschikbaar aanbod dan op nieuwbouwontwikkeling. Bestaand en direct beschikbaar concurrerend kantorenaanbod zowel binnen de deellocatie als op concurrerende locaties. Weinig gereguleerd gemeentelijk en regionaal beleid ten aanzien van nieuwbouwontwikkeling, waardoor het stationsgebied concurrentie heeft van andere nog te ontwikkelen locaties. Bestuurlijke ambities kunnen zich uiten in starheid richting marktpartijen ten aanzien van financiële (grondexploitaties) en ruimtelijke kaders (stedenbouwkundig plan, bestemming en bouwenvelop)

26


6 Marketing en promotiestrategie 6.1

Marketing en promotiestrategie Om de nieuwbouwontwikkeling te faciliteren is het vooraleerst noodzakelijk de diverse geplande kantoorontwikkelingen in het stationsgebied te prioriteren en te faseren. Interne concurrentie kan de haalbaarheid van individuele ontwikkelingen schaden en zou moeten worden voorkomen. De primaire focus zou in de komende periode op het Rijnsburgerblok moeten liggen, vanwege de opportuniteit door de aanwezige overeenkomst met marktpartijen voor de ontwikkeling van dit blok. De marketingen promotiestrategie moet op korte termijn de vermarkting van dit blok ondersteunen en tegelijkertijd een visie neerleggen die ook op de langere termijn bruikbaar is. Voor gerichte marketingactiviteiten is het allereerst belangrijk een goede informatieset samen te stellen met „standaard‟-informatie voor potentiële gebruikers en investeerders in het stationsgebied. Deze informatie moet naast verduidelijking van de propositie (wat zijn de kaders, wat mag wel/niet, etc.) ook ingaan op de specifieke „aankoop argumenten‟ van de in dit rapport onderscheiden potentiële gebruikersdoelgroepen en investeerders. Een brochure is hiervoor een goed middel, maar andere media (websites) zijn ook mogelijk. In de uitingen moet niet alleen de kantoorruimte worden verkocht, maar ook het gebied in al haar facetten. Daarbij moet de kwaliteit van het gebied als „urban hub‟ naar voren worden gebracht. Om gebruikers aan te spreken moet niet alleen verteld worden hoe het gebied in de toekomst wordt, maar vooral ook moet naar voren worden gebracht wat reeds nu de kwaliteiten van het gebied zijn. De uitingen moeten zich vooraleerst richten op toekomstige gebruikers zoals in de voorgaande hoofdstukken onderscheiden. Daarnaast moeten ook investeerders worden aangesproken, waarbij ontwikkelcombinaties die met eigen vermogen in staat zijn te investeren de voorkeur hebben boven partijen die volledig afhankelijk zijn van bancaire financiering. Om tot een goed project te komen is het van belang dat bestuurders (wethouders) proactief de promotie ter hand nemen en gericht gebruikers overtuigen een kwalitatieve stap richting stationsgebied te zetten. Daarnaast is relevant dat er continuïteit is in de gemeentelijke projectorganisatie en dat het gemeentebestuur vasthoudt aan de bestuurlijk vastgestelde kaders. In de uitvoering van deze besluiten moet de gemeente voorzichtig zijn (aanvullende) kaders aan de markt mee te geven. Het bieden van voldoende ruimte aan de markt is een belangrijke succesfactor voor de ontwikkeling van de kavels. Daarom is het van groot belang om de betrokken gemeentelijke afdelingen (stedenbouw, verkeer, economie etc.) vanaf het begin mee te nemen bij het opstellen van het programma van wensen en eisen. De complexiteit van de locatie in combinatie met het stellen van veel eisen of het bij de markt neerleggen van veel risico‟s maakt het project minder haalbaar. Om het stationsgebied te laten slagen is het van belang samen met de betrokken gemeentelijke beleidsbepalers en toetsers de juiste balans te vinden tussen enerzijds ruimte laten en anderzijds marktpartijen stimuleren om zo veel mogelijk onderdelen van het gemeentelijke wensenlijstje te realiseren. Kritische succesfactoren voor het verkoopproces zijn wat ons betreft: -

-

Prioritering en fasering van ontwikkelingskavels; Continuïteit in de gemeentelijke organisatie en bestuurlijke kaders; Per ontwikkelkavel vastleggen van een intern Projectplan waarin het volledige proces van de ontwikkelstrategie en selectie van marktpartijen staat beschreven inclusief uitgangspunten, beoogde resultaten, projectorganisatie, besluitvorming, planning, risico‟s en beheer aspecten. Een onderdeel van dit Projectplan is de omschrijving van wat de gemeente precies „verkoopt‟; Een beknopt gemeentelijk „Programma van eisen en wensen‟ voor elk van de kavels in het stationsgebied. Dit kan tot stand komen in een aantal workshops met de gemeentelijke betrokkenen waarin enkele


27


-

-

6.2

belangrijke keuzes moeten worden gemaakt. Op basis daarvan worden de gemeentelijke eisen en wensen omschreven op het gebied van onder meer stedenbouw, architectuur, grondwaarde, programma en planning. In relatie daarmee worden vanuit het projectteam (in concept) de kwalitatieve en kwantitatieve criteria geformuleerd voor de beoordeling van de inschrijvingen die later door de marktpartijen worden gedaan; Een complete set verkoopinformatie (Informatiememorandum) voor de markt dat informeert, kaders geeft, ruimte biedt en enthousiasmerend van karakter is. Ter lancering hiervan een publicatietekst / uitnodiging voor de markt met een kernachtige formulering van de opgave en een beschrijving van het proces. Een gestructureerd en intensief communicatietraject met marktpartijen bestaande uit: o Tailor made marketing en informatiebijeenkomsten; o Eén of meer strak geregisseerde onderhandelingsronden; o Nadere toetsing van de koper(s) in de gunningperiode; Een vaste projectnotaris voor de juridische begeleiding van het gehele proces; Voorwaarden en een disclaimer die specifiek voor dit proces zijn ontwikkeld; Professionele en intensieve procesbegeleiding vanuit de ambtelijke projectorganisatie of externen.

Promotiestrategie Gezien de geïdentificeerde doelgroepen moet de promotie aansluiting vinden bij stedelijke, regionale en landelijke netwerken. Nader onderzoek moet uitwijzen wat kansrijke netwerken zijn om gericht acquisitie te plegen. Een combinatie van een lokale en landelijke makelaarsorganisatie kan goed werken om de locatie te promoten. Daarnaast helpt het de ontwikkeling als op een kavel een promotor naast de gemeente actief is, zoals een belanghebbende ontwikkelaar (de ontwikkelaar dient dan wel een financieel belang te hebben en geen vrijblijvende grondpositie). Via een tender onder ontwikkelingsconsortia kan de gemeente hier een partij in kiezen en deze (tijdelijk) een voorkeurspositie geven op de ontwikkeling.

6.3

Longlist potentiële gebruikers stationsgebied Leiden Onderstaand geven wij een overzicht van partijen die reeds in de regio gehuisvest zijn en eventueel interessant zouden kunnen zijn voor het stationsgebied. Dit betreft een longlist op basis van historische gebruikersvraag van een minimale omvang, Jones Lang LaSalle heeft niet onderzocht of deze partijen daadwerkelijk in de markt zijn of komen. Opvallend is dat het voornamelijk bedrijven betreft in de zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties. Zakelijke dienstverlening -

Baker Tilly Berk Accountants en Belastingadviseurs BMS Netwerk Notarissen Gibo Groep Accountants en Adviseurs Key-Net MaxFast Meeus Facility Noorderrijn Satis Superque Merce; Hudson Human Capital Sotulions Teekens Karstens advocaten en notarissen Zirkzee & Den Os Belastingadviseurs

ICT -

Decos Information Solutions Infotheek Groep


28


-

IntelliMagic Raet

Medisch -

PsyQ SCAL Medische Diagnostiek

Maatschappelijk/zorg/onderwijs -

Ari Europe, Alexander Calder, HSK Groep Brijder Stichting Centrum voor Therapie & Training Jeugdzorg Haaglanden Instituut Vrijbergen B.V. Luzac Onderwijs Rivierduinen Salude Groep Stichting de Haardstee Stichting Cardea Jeugdzorg Woningcorporatie De Sleutels Woningstichting Ons Doel

Industrie -

AJS Brands international Jacobs Engineering O'Neill Europe


29

Michael Hesp Head of Research Jones Lang LaSalle + 31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Pim Macke Head of Strategic Advisory Jones Lang LaSalle + 31 (0)20 5 405 405 [email protected]

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Second opinion kantorenprogramma kaderbesluit en strategisch actieplan kantoren stationsgebied Leiden

Recommend Documents