Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden. 14 augustus 2013

Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden 14 augustus 2013

Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding .................................................................................................................................................................. 2 Achtergrond ............................................................................................................................................................. 2 Situatie ..................................................................................................................................................................... 2 Rapport Jones Lang LaSalle.................................................................................................................................... 2

2 2.1 2.2 2.3

Huidige situatie retail stationsgebied Leiden ...................................................................................................... 3 Stationsgebied Leiden ............................................................................................................................................. 3 Winkelgebied Leiden Centrum ................................................................................................................................. 3 Stedenbouwkundig plan stationsgebied Leiden ....................................................................................................... 5

3 3.1 3.2 3.3

Retailprogramma Rijnsburgerblok ....................................................................................................................... 7 Het nieuwe retailprogramma .................................................................................................................................... 7 Second opinion Jones Lang LaSalle ........................................................................................................................ 7 Beoordeling van invullingsmogelijkheden voor retailprogramma Rijnsburgerblok ................................................... 8

4 4.1 4.2 4.3

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................................................. 11 Haalbaarheid van het herziene retailprogramma ................................................................................................... 11 Impact van het herziene retailprogramma op het toekomstige stationsgebied ...................................................... 11 Effect op de concurrentiepositie van het winkelaanbod van Leiden Centrum ........................................................ 12

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All Rights Reserved

1


1 Inleiding 1.1

Achtergrond De gemeente Leiden werkt momenteel aan het uitvoeringsbesluit voor de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok en heeft aan Jones Lang LaSalle gevraagd een second opinion aan te leveren inzake het (herzien van het) retailprogramma van deze ontwikkeling.

1.2

Situatie Het Rijnsburgerblok maakt onderdeel uit van de beoogde herontwikkeling van het gehele stationsgebied Leiden. Het is de eerste grootschalige ontwikkeling uit het Stedenbouwkundig Plan van het Stationsgebied Leiden Centraal dat zal worden gerealiseerd. Ten opzichte van het vastgoedprogramma in het kaderbesluit voor de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok van oktober 2011, hebben er een aantal wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot het retailprogramma. In het uitvoeringsbesluit is het metrage dat is bestemd voor retail op basis van de planvoering van Syntrus Achmea en OVG naar beneden bijgesteld van circa 9.200 m² bvo naar circa 1.685 m² bvo. Door deze herziening zal er geen grootschalige detailhandel meer worden gevestigd in het toekomstige Rijnsburgerblok.

1.3

Rapport Jones Lang LaSalle Ten behoeve van het opstellen van het uitvoeringsbesluit, heeft de gemeente Leiden aangegeven behoefte te hebben aan een second opinion op het herziene retailprogramma van het Rijnsburgblok. Zodoende betreft dit rapport achtereenvolgens een analyse van het stationsgebied van Leiden, een beoordeling van het beoogde retailprogramma van het rijnsburgerblok en een conclusie die antwoord geeft op de volgende drie hoofdvragen: 1)

Leidt het herziene retailprogramma tot de meest optimale invulling van retail in het Rijnsburgerblok?

2)

Welke impact heeft het beoogde retailprogramma in het Rijnsburgerblok op de realisatie van overige ontwikkelingen uit het Stedenbouwkundig Plan van het Stationsgebied Leiden Centraal?

3)

Is de beoogde invulling van het retailprogramma in het Rijnsburgerblok concurrerend aan het winkelaanbod van Leiden Centrum?


2


2 Huidige situatie retail stationsgebied Leiden 2.1

Stationsgebied Leiden Station Leiden is het zevende station van Nederland en strategisch gelegen tussen Amsterdam en Schiphol enerzijds en Den Haag en Rotterdam anderzijds. De NS heeft Leiden Centraal aangewezen als proefstation omdat dit het grootste Nederlandse station is, wat geen Nieuw Sleutel Project is (dat zijn door het Rijk gestimuleerde integrale stedelijke projecten op en rond een aantal stations). In Leiden presenteren de NS en ProRail nieuwe station ideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. Op lokale schaal is het station de schakel tussen twee wijken. Het verbindt het centrum aan de ene kant met het Leids Universitair Medisch Centrum en het Bio Science park aan de andere kant van het spoor. Er is een voortdurende stroom passanten. De gemeente ziet in deze uitgangssituatie voldoende potentie om het gebied verder tot ontwikkeling te brengen. Gemiddeld in Nederland zijn er 4.000 reizigers per station per dag. Leiden Centraal behoort met gemiddeld 59.000 reizigers per dag tot het 7e drukste station van Nederland. Tabel 1: Aantal reizigers per dag top 10 NS Stations Top 10 drukste station

Aantal reizigers per dag

1.

Amsterdam Centraal

165.000

2.

Utrecht Centraal

164.000

3.

Rotterdam Centraal

90.000

4.

Den Haag Centraal

75.000

5.

Schiphol

61.000

6.

Eindhoven

59.000

7.

Leiden Centraal

59.000

8. 9.

Den Haag HS ‘s Hertogenbosch

45.000 44.000

10. Amsterdam Sloterdijk Bron: Website NS, juli 2013

40.000

Bovendien is het traject Leiden Centraal – Den Haag Centraal het 4e drukste traject. Top 5 van drukst bereisde trajecten (vice versa): 1. Amsterdam Centraal - Schiphol 2. Utrecht Centraal - Amsterdam Centraal 3. Haarlem - Amsterdam Centraal 4. Leiden Centraal - Den Haag Centraal 5. Den Haag HS - Rotterdam Centraal 2.2

Winkelgebied Leiden Centrum Het Rijnsburgerblok is gelegen in het stationsgebied, direct tegenover het NS Station Leiden Centraal. De locatie ligt aan de aanlooproute naar het kernwinkelgebied dat op minder dan 500 meter afstand begint.


3


Ligging en branchering van het huidige winkelaanbod In afbeelding 1 is de bestaande retail en branchering van het station en aanloopgebied tot het kernwinkelgebied van Leiden weergegeven. Hieruit blijkt dat de gevestigde retail in de directe omgeving van de onderhavige locatie voornamelijk valt binnen de branchegroepen Leisure, Diensten en Dagelijks. Terwijl in het kernwinkelgebied voornamelijk de branchegroep Mode & Luxe gevestigd. Afbeelding 1: Branchering Stations en aanlooproute kernwinkelgebied

Bron: Locatus, juli 2013

Kerngegevens winkelgebied Leiden Centrum De onderhavige locatie is gelegen in het stationsgebied in de binnenstad van Leiden. De binnenstad van Leiden heeft een kernverzorgende winkelfunctie voor de gemeente Leiden. Tot het secundaire verzorgingsgebied behoren de gemeenten Teylingen, Kaag en Braassem, Leiderdorp, Zoeterwoude, Oegstgeest en delen van Katwijk, Voorschoten en Wassenaar. In tabel 2 is te zien dat de binnenstad van Leiden enkel voor inwoners van Leiden verzorgingsfunctie heeft voor segment Dagelijkse boodschappen. Voor het Niet-dagelijkse segment is het verzorgingsgebied echter veel groter. Het verzorgingsgebied voor dit segment is meer dan drie maal zo groot als het inwoneraantal van Leiden.


4


Tabel 2: Kerngegevens verzorgingsgebied Binnenstad Leiden Verzorgingsgebied

Dagelijks

Niet-dagelijks

Aantal huishoudens

42.900

113.105

Inw. verzorgingsgebied

75.795

241.025

Inw. verzorgingsgebied primair

72.400

41.955

Inw. verzorgingsgebied secundair

75.795

241.025

InkomensIndex

102

105

Vzg Index 0 - 14 jr

78

95

Vzg Index 15 - 24 jr

155

117

Vzg Index 25 - 44 jr

127

102

Vzg Index > 65 jr

83

97

65

91

Vzg Index 45 - 64 jr Bron: Locatus, juli 2013

2.3

Stedenbouwkundig plan stationsgebied Leiden De laatste versie van het Stedenbouwkundig plan Leiden stationsgebied betreft het concept van oktober 2012. Voorafgaand aan dit document is een Stedenbouwkundige visie gemaakt. Het Stedenbouwkundig plan voor de omgeving van Leiden CS is erop gericht om van het stationsgebied een buurt te maken. De belangrijkste kenmerken van die buurt zijn: 

Verbinden van twee gebieden: de nieuwe hoofdentree van Leiden;



Schaalverkleining: bouwblokken in vergelijkbaar formaat met de historische binnenstad;



Fijnmazig netwerk;



Structuur in openbare ruimte;



Sokkel en bovenbouw met setback: lage straatgevels met hogere bovenbouwen;



Overgang van groot naar klein: laag aan de kant van de binnenstad, hoger aan het spoor;



Gemengd gebruik en stedelijke dichtheid: wonen, werken, winkelen en ontspannen;



Efficiënte vervoersknoop;



Stedenbouwkundige en architectonische duurzaamheid;



Kwaliteit passend bij de entree van de stad.

Er liggen een aantal ruimtelijke detailstudies ten grondslag aan het stedenbouwkundigplan. Uit studies naar aanvullende detailhandel bleek dat er ruimte is voor de ontwikkeling van in ieder geval 10.000 m² wvo voor detailhandel en persoonlijke dienstverlening rondom het station gedurende de komende 15 jaar. Daarnaast wordt een toename van inwonertal, reizigersstromen, werkgelegenheid en bezoekers aan de binnenstad verwacht. Daardoor zou er nog eens 5.000 à 10.000 m² wvo kunnen worden toegevoegd. Kansen liggen vooral in de niet-dagelijkse branches. Drie richtingen worden geschetst: grootschalige detailhandel, grootstedelijke aanloopstraat en ‘destination shopping’. Ook een combinatie is mogelijk. Stationsplein en Stationsweg zijn volgens deze studies de meest geschikte locaties.


5


Tevens is van diverse leisure voorzieningen nagegaan of deze goed passen in het stationsgebied. Kansrijk zijn een bioscoop en een discotheek. Commercieel haalbaar, maar geen trekkers zijn een hotel, vergadercentrum, fitness/wellness en horeca. Horeca kan volgens deze studies het beste worden gesitueerd op het Stationsplein en de Stationsweg. Grootschalige leisure voorzieningen dienen zichtbaar te zijn vanuit het station. Dit heeft zich vertaald naar specifieke plannen voor een retail en leisure programma voor het plangebied: 

Detailhandel: Winkels liggen aan het Stationsplein en de Stationsweg. In de plinten bevinden zich kleine winkelunits zodat aan het plein een grote verscheidenheid aan winkels te vinden is. Er is rond het stationsgebied ook ruimte voor grotere winkelunits (1.000 m²), deze bevinden zich achter een rand van kleine units of op de eerste en tweede etage. In het stationsgebied wordt met name ruimte geboden aan grootschalige detailhandel. Het Stationsplein biedt binnen Leiden unieke kansen voor grote winkelunits.



Leisure: De bioscoop en andere vrijetijdsfuncties hebben een entree aan, of dichtbij, het Stationsplein maar het daadwerkelijke gebouwvolume ligt op hogere lagen of achter de winkels zodat het winkeloppervlak aan het plein gemaximaliseerd wordt.


6


3 Retailprogramma Rijnsburgerblok 3.1

Het nieuwe retailprogramma Medio 2012 waren er door Syntrus Achmea en OVG vier mogelijke programma’s uitgewerkt voor het Rijnsburgerblok, allen met een verschillende invulling van retail, variërend van 3.600 m² bvo retail tot 5.800 m² bvo retail. De haalbaarheid van de verschillende retail programma’s in is door Syntrus Achmea onderzocht door contact op te nemen met potentiele huurders. Hieruit is gebleken dat de locatie onvoldoende interessant is voor grootschalige retailers gezien de beperkte bereikbaarheid van het gebied, de complexiteit van het object, de parkeersituatie en de afstand tot het kernwinkelgebied van Leiden. Op basis van de respons van de markt is er door Syntrus Achmea en OVG een nieuw ontwikkelprogramma uitgewerkt waarbij het retailprogramma significant kleiner is. De meest recente tekeningen betreffen een retailprogramma van circa 1.685 m² bvo in de plint, verdeeld over 1.500 m² bvo aan de Stationsstraat en circa 185 m² bvo aan het Stationsplein. De beoogde invulling betreft high traffic retail, horeca en mogelijk terugkeer van de Rabobank. De eerste verdieping zal worden ingevuld als flexibele kantoorruimte door partijen zoals Regus en Station to Station. De gewenste uitstraling van het gebouw (open door glazen wand op begane grond en eerste twee verdiepingen) wordt zodoende gehandhaafd. Volgens Syntrus Achmea en OVG is de verhuurbaarheid van de retail units in deze nieuwe indeling goed haalbaar.

3.2

Second opinion Jones Lang LaSalle De gemeente heeft ons gevraagd een inschatting of het herziene retailprogramma leidt tot de meest optimale invulling van retail in het Rijnsburgerblok. Tevens is er gevraagd te beoordelen welke impact dit retailprogramma heeft op de realisatie van het overige vastgoedprogramma in het Stedenbouwkundig Plan van het Stationsgebied en de concurrentie van de binnenstad. Deze beoordeling dient als een second opinion op het voorgenomen retailprogramma dat is vastgelegd in het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het stationsgebied Om goed inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden voor het realiseren van retail in het Rijnsburgerblok is het van belang de wensen en criteria te kennen van verschillende relevante stakeholders. Jones Lang LaSalle heeft eind 2012 zodoende gesprekken gevoerd over de haalbaarheid van het retailprogramma van het Rijnsburgerblok met onder andere de beoogde belegger (Syntrus Achmea), de beoogde ontwikkelaar (OVG) en diverse potentiele retailers. In deze gesprekken werd bevestigd dat het retailprogramma (gericht op grootschalige detailhandel en ‘destination shopping’) zoals vastgesteld in januari 2012, slechts beperkt haalbaar is. Aanvullend heeft Jones Lang LaSalle de huidige visie van ontwikkelaars Provast en Forum Invest voor het stationsgebied Leiden en specifiek, het Rijnsburgerblok, geïnventariseerd. Bij beide partijen kwam het leisure concept sterk naar voren, mede door de ontwikkeling van een bioscoop nabij het Rijnsburgerblok. Voor de invulling van grootschalige retail in het Rijnsburgerblok noemden beide ontwikkelaars dezelfde retailers die zijn benaderd door Syntrus Achmea. Een van de ontwikkelaars benoemde expliciet dat zij, mochten zij nu voor de ontwikkelopgave staan, het retailprogramma fors zouden verkleinen en beperken tot een high traffic functie.


7


3.3

Beoordeling van invullingsmogelijkheden voor retailprogramma Rijnsburgerblok Onderstaande een overzicht van de haalbaarheid, vestigingscriteria en de impact op het toekomstige stationsgebied en Leiden Centrum van diverse invullingsmogelijkheden van retail in het Rijnsburgerblok. Branche/ concept

Haalbaarheid

Vestigingscriteria   

1. Grootschalige detailhandel/ destination shopping

-

 

2. Dagelijkse boodschappen

+/-

   

  3. Horeca/ High traffic retail

++

4. Leisure

+

5. Mode & Luxe

+/-

 

Goede auto bereikbaarheid Ruime parkeergelegenheid Voldoende ruimte voor laden en lossen Aanwezigheid van andere winkels bestemd voor doelgericht consumentenbezoek Grote open vloeren en hoge plafonds Goede bereikbaarheid Ruime parkeergelegenheid Voldoende ruimte voor laden en lossen (supermarkt) Grote open vloeren en hoge plafonds (supermarkt) Hoge passantenstromen Verzorgingsgebied uit directe omgeving Zichtlocatie Goede bereikbaarheid



Sterk afhankelijk van de leisure invulling

  

Hoge passantenstromen Sterk verzorgingsgebied Aansluiting op het kernwinkelgebied Aanwezigheid van andere winkels in Mode & Luxe Goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid

 

Impact op het toekomstige stationsgebied en winkelgebied Leiden Centrum  Draagt slechts beperkt bij aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied  Trekt mogelijk meer bezoekers naar het winkelaanbod van Leiden Centrum  Draagt positief bij aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied  Draagt positief bij aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat  Beperkte concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum  Draagt positief bij aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied  Draagt positief bij aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat  Beperkte concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum  Draagt positief bij aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied  Draagt positief bij aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat  Beperkte concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum  Draagt positief bij aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied.  Creëert directe concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum.

1. Grootschalige retail/ ‘destination shoppen’ Bij het concept ‘destination shoppen’ in het stationsgebied van Leiden wordt gedacht aan enkele grootschalige retailers. Concentratie van grootschalige winkels zijn in Nederland meestal gevestigd op een goed bereikbare locatie aan de rand van de stad en bestemd voor doelgericht consumentenbezoek. De meest succesvolle locaties beschikken over een uitstekende bereikbaarheid, ruime parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor laden en lossen voor de winkels. De kern van het aanbod bestaat doorgaans uit de branches elektronica, wonen, sport en speelgoed. Branches die ook steeds vaker op dergelijke clusters zijn te vinden zijn sport & spel, bruin- en witgoed en huishoudelijke artikelen.


8


De haalbaarheid van het realiseren van grootschalige detailhandel in het stationsgebied staat of valt met het aantrekken van in ieder geval één grote huurder. Uit de oriënterende gesprekken is gebleken dat de onderhavige locatie niet past binnen de locatiecriteria van beoogde grootschalige retailers. 2. Dagelijkse boodschappen Bij het concept dagelijkse boodschappen in het stationsgebied van Leiden wordt gedacht aan de aanwezigheid van minimaal een grotere supermarkt, aangevuld met overige retail uit het dagelijkse segment gesitueerd aan de Stationsstraat en de Steenstraat. Het concept dagelijkse boodschappen draagt positief bij aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat. Naast vestigen van een supermarkt kan overige retail in de Stationsstraat namelijk worden ingevuld met enkele vers speciaalzaken, een drogisterij en slijterij. Ook voor het realiseren van dit concept geldt dat bereikbaarheid per auto en parkeergelegenheid van belang zijn. Met aanwezigheid van de Aldi en de Jumbo is het stationsgebied momenteel voorzien wat betreft het aanbod aan supermarkten. Kansen voor de ontwikkeling van dit concept betreffen toevoeging van een vers-concept of toevoeging van een eco-concept. Wij hebben de interesse van Marqt geïnventariseerd. Marqt heeft interesse in Leiden maar zoekt een locatie met een meer historisch karakter. Het doorgaande verkeer, publiek en winkelomgeving van het stationsgebied van Leiden sluiten onvoldoende aan bij het concept van Marqt. 3. Horeca/ High traffic retail In de huidige situatie bevinden zich in het NS Station Leiden diverse high traffic retail (Grab & Go) voorzieningen. Alhoewel er momenteel in het NS Station Leiden een relatief groot aantal winkelformules gehuisvest zijn, ontbreken er nog enkele formules in het gebied die naar onze mening goed zouden passen, zoals de bijvoorbeeld de restaurant formule Vapiano’s. Gezien het hoge aantal reizigers dat dagelijkse gebruik biedt met name de passantstroom richting de binnenstad perspectief voor invulling van de plinten in het Rijnsburgerblok. De boogde uitbreiding van kantoren en woningen volgens het Stedenbouwking Plan van het stationsgebied bieden bovendien perspectief voor het directe verzorgingsgebied voor horeca ondernemers en high traffic retailers in dit gebied. Invulling van het retailprogramma van het Rijnsburgerblok met horeca en high traffic retail draagt positief bijdragen aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat. 4. Leisure Bij een leisure concept voor het stationsgebied van Leiden wordt gedacht aan een bioscoop, game of entertainment hal, aangevuld met horeca en bijvoorbeeld fitness ruimte. Voor de haalbaarheid van dit concept zou vestiging van een grote bioscoopketen in het stationsgebied wenselijk zijn. Om de verbinding met de binnenstad te optimaliseren en het gebied te versterken dient een bioscoop bij voorkeur te worden gevestigd aan de Stationstraat, Steenstraat of mogelijk de Beestenmarkt. Ook het concept leisure draagt positief bijdragen aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat. Omdat in het plot van het Rijnsburgerblok ook inpandige parkeerplaatsen en fietsenstalling dienen te worden gerealiseerd, is het niet eenvoudig een bioscoop te realiseren in het object. Op basis van de huidige indelingstekeningen wordt dit niet haalbaar gezien. Fitnessruimte of bijvoorbeeld een gaming/ entertainment hal zou mogelijk een optie zijn voor de metrages die beschikbaar zijn voor retail op de eerste en tweede etage. De huuropbrengst en vastgoedwaarde van deze units zal in dat geval lager liggen dan bij invulling met retail of kantoren.


9


5. Mode & Luxe Bij het concept Mode & Luxe of Vrije tijd kan gedacht worden aan retailers in deze branches die kiezen voor locaties buiten het kernwinkelgebied. Hierbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat deze retailers in meer of mindere mate concurrerend zijn met retailers in het kernwinkelgebied. Vestiging van een Primark filiaal zou een positieve toevoeging zijn voor het winkelaanbod van Leiden Centrum. Uit gesprekken met Primark is echter gebleken dat vestiging van de formule in Leiden op korte of middellange niet aan de orde is. Formules zoals Action, Bristol, Scapino, Schoenenreus en Xenos vestigen regelmatig in grotere units buiten het kernwinkelgebied en hebben mogelijk interesse in de onderhavige locatie. Invulling van het retailprogramma met dergelijke retailers zal niet bijdragen aan het gewenste kwaliteitsniveau en de gewenste uitstraling van het nieuwe stationsgebied in Leiden. Bovendien zouden vestigingen van deze retailers in het stationsgebied concurrerend zijn aan bestaande retail in het Leiden Centrum. Ter bescherming van het winkelaanbod van Leiden Centrum adviseren wij in de binnenstad van Leiden geen retail in de branchegroep Mode & Luxe te vestigen buiten het kernwinkelgebied. Deze branchegroep wordt bij voorkeur geconcentreerd op de Haarlemmerstraat, de Donkersteeg, de Aalmarkt en de Breestraat of in de straten die daar direct op aansluiten.


10


4 Conclusies en aanbevelingen 4.1

Haalbaarheid van het herziene retailprogramma Naar onze mening betreft het herziene retailprogramma voor het Rijnsburgerblok een realistisch en haalbaar volume. De beoogde invulling horeca, diensten en uitbreiding van het huidige aanbod high traffic retail in het NS Station Leiden Centraal lijkt de meest optimale invulling voor dit metrage. Met een dergelijke invulling de hoogste huuropbrengst worden behaald voor retail in het onderhavige object. Op basis van de gesprekken met relevante actoren bleek dat de vraag vanuit de markt onvoldoende is om het retailprogramma te realiseren dat gericht is op grootschalige detailhandel en ‘destination shopping’, zoals aanvankelijk gepland volgens het Stedenbouwkundig Plan voor het Stationsgebied Leiden. In de beoordeling van overige invullingsmogelijkheden voor het retailprogramma van het Rijnsburgerblok zijn geen duidelijke kansen naar voren gekomen die de ontwikkelende partijen nog niet hebben onderzocht. De enige grootschalige retailers die mogelijk zouden kunnen worden gehuisvest in de onderhavige ontwikkeling zijn in zekere mate concurrerend aan de binnenstad en dragen bovendien niet bij aan de gewenste kwaliteit en uitstraling van de ontwikkeling. Wij adviseren om te streven naar uitstraling, kwaliteit en een optimaal voorzieningsniveau van het stationsgebied met een retailprogramma dat hierbij past en niet concurrerend is aan de binnenstad. Een dergelijk retailprogramma is van toegevoegde waarde voor het succes van de woning-, kantoor- en hotelontwikkelingen in het gebied. Bovendien draagt een aantrekkelijk stadsentree bij aan de verblijfskwaliteit van bezoekers en het imago van Leiden, wat een positief effect zal hebben op de aantrekkelijkheid van de gehele binnenstad.

4.2

Impact van het herziene retailprogramma op het toekomstige stationsgebied Het Rijnsburgerblok heeft een belangrijk aandeel in de toekomstige uitstraling van het stationsgebied en de entree naar de binnenstad. Voor een succesvolle gebiedsontwikkeling adviseren wij om die reden prioriteit te geven aan de uitstraling van de plint en de eerste verdieping. Door invulling van high traffic retail of kwalitatief goede horeca kan deze doelstelling al worden bereikt. Van de vijf onderzochte invullingsmogelijkheden dragen Horeca/ High traffic retail en Leisure naar verwachting het beste bij aan het realiseren van een grootstedelijke aanloopstraat naar het kernwinkelgebied. Voor het Rijnsburgerblok biedt met name de invulling Horeca/ High traffic retail kansen. Leisure en Dagelijkse Boodschappen bieden mogelijkheden voor de invulling van retail in de overige ontwikkelprojecten in het stationsgebied. Uit een eerdere studie van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de meest succesvolle, en waardevaste kantoorgebieden, de multifunctionele kantoorlocaties zijn. Een goed functionerend multifunctioneel stationsgebied heeft naast kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte ook woningen, horeca en winkelvoorzieningen die voldoen aan de behoefte van treinreizigers, kantoorgebruikers en omwonenden. De ontwikkeling van grootschalige detailhandel/ ‘destination shoppen’ draagt niet direct bij aan het voorzieningsniveau van de gebruikers van het stationsgebied in Leiden. Nu blijkt dat het realiseren van grootschalige retail slechts beperkt haalbaar is in het stationsgebied adviseren wij te streven naar de ontwikkeling van voorzieningen die passen bij een moderne multifunctionele stationsgebied, te weten: traffic retail, horeca, fitness, kinderopvang, bankfilialen, dagelijkse boodschappen en leisure voorzieningen zoals bijvoorbeeld een bioscoop.


11


4.3

Effect op de concurrentiepositie van het winkelaanbod van Leiden Centrum In paragraaf 3.3 zijn diverse opties voor invulling van het retailprogramma in het Rijnsburgerblok beoordeeld. Hieruit bleek dat met name invulling met retailerformules binnen de branche Mode & Luxe concurrerend kan zijn met het bestaande winkelaanbod in Leiden Centrum. De mate van concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum door grootschalige detailhandel/ ‘destination shopping’ in de onderhavige locatie is sterk afhankelijk van de branchering van een dergelijke grootschalige winkel. Naar verwachting zal grootschalige detailhandel in het stationsgebied in ieder geval nieuwe bezoekers trekken die mogelijk ook het winkelaanbod van Leiden Centrum bezoeken. Invulling van branchegroepen Dagelijkse boodschappen, Horeca/ High traffic retail en Leisure creëren slechts beperkte concurrentie voor het winkelaanbod van Leiden Centrum. Mogelijke concurrentie heeft hooguit betrekking op aanbod binnen dezelfde branches maar zal geen afbreuk aan de concurrentiepositie van het winkelaanbod binnen de branche Mode & Luxe in Leiden Centrum. De beoogde invulling voor het Rijnsburgerblok betreft High traffic retail, Horeca en mogelijk terugkeer van de Rabobank. Naar onze mening kan deze invulling positief bijdragen aan het realiseren van een multifunctioneel kwalitatief hoogwaardig stationsgebied en past deze invulling bij de realisatie van een grootstedelijke aanloopstraat naar het winkelaanbod van Leiden Centrum. Met het geplande metrage van High traffic retail aangevuld met horeca een diensten (Rabobank) voorzien wij met de beoogde invulling van het retailprogramma geen additionele concurrentie voor het bestaande winkelaanbod in Leiden Centrum.


12

Iris van de Beek Retail Consultant Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam + 31 (0)20 540 5405 [email protected]

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden. 14 augustus 2013

Recommend Documents